深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2017 年年度报告
（公告编号：2018-4）
2018 年 03 月
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人(会计主
管人员)沈雪英声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房
地产业务》的披露要求
（一）国家房地产政策、金融政策相关变化；（二）房地产业供求关系变化。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 3.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 12
第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 28
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 36
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 42
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 42
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 43
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 50
第十节 公司债券相关情况 .............................................................................................................. 55
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 56
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 185
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
深投控 指 深圳市投资控股有限公司
深建投 指 深圳市建设投资控股公司
深投管 指 深圳市投资管理公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）SZPRD
公司的法定代表人 陈玉刚
注册地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层
注册地址的邮政编码 518014
办公地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层
办公地址的邮政编码 518014
公司网址 www.szwuye.com.cn
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 范维平 钱忠、丁名华
联系地址 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 深圳市人民南路国贸大厦 42 层
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 A 股：《证券时报》 B 股：《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区国贸大厦 42 层董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 无变更
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 湖北省武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层
签字会计师姓名 汤家俊、方正
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年
营业收入（元） 2,904,690,690.53 2,059,204,077.18 41.06% 1,077,418,500.93
归属于上市公司股东的净利润
622,962,734.37 354,857,241.74 75.55% 156,819,966.71
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
559,625,850.90 357,519,344.14 56.53% 18,480,611.70
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-346,269,760.94 2,252,041,183.42 -115.38% 309,767,629.66
（元）
基本每股收益（元/股） 1.0453 0.5954 75.56% 0.2631
稀释每股收益（元/股） 1.0453 0.5954 75.56% 0.2631
加权平均净资产收益率 26.64% 15.79% 10.85% 7.59%
2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末
总资产（元） 5,393,331,548.87 6,654,356,144.10 -18.95% 4,379,763,486.10
归属于上市公司股东的净资产
2,921,693,794.08 2,410,434,735.75 21.21% 2,099,906,766.61
（元）
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,038,683,462.42 278,463,270.01 1,335,581,077.17 251,962,880.93
归属于上市公司股东的净利润 301,597,814.36 62,757,956.07 211,810,876.32 46,796,087.62
归属于上市公司股东的扣除非经
301,333,394.74 66,488,669.29 211,069,206.23 -19,265,419.36
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -252,974,419.19 -247,563,269.34 145,754,841.16 8,513,086.43
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明
主要系处置两子公司
非流动资产处置损益（包括已计提资产减 收益，详见本报告第
104,883,756.37 -182,886.11 -175,931.40
值准备的冲销部分） 十一节财务报告八.4
事项。
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 153,795.84
受的政府补助除外）
主要系诉讼赔款，详
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
-5,491,792.67 -4,366,315.82 168,991,971.80 见本报告第十一节财
的损益
务报告十四.2 事项。
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
5,709,098.20
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
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金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
8,374,421.28
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -466,062.66 1,010,733.64 164,576.21
减：所得税影响额 35,589,017.57 -876,365.89 44,878,576.92
合计 63,336,883.47 -2,662,102.40 138,339,355.01 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
（一）主要业务概述
公司目前总共有10家正常运作的企业，包括4家地产公司（皇城地产公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司），2家物管
公司（国贸物管、皇城物管），2家合资企业（吉发仓储、天安物业，皆占股50%），1家餐饮公司，1家监理公司。
1、房地产业务
地产主业由四家公司运营，目前正在开发中的有如下5个项目：
（1）徐州半山御景：2010年2月10日招拍挂竞得，占地面积9.69万平方米，容积率0.8，总地价1.92亿元，已于2016年12
月开盘销售。
（2）东莞松湖朗苑：2010年7月15日竞得，占地面积6.69万平方米，容积率2.2，总地价2.14亿元，2015年7月底开盘销售。
（3）扬州湖畔御景：2011年1月28日竞得，占地面积6.66万平米，容积率1.4，总地价6.1亿元，目前已开始销售项目二期。
（4）深圳前海项目：2011年7月为完成股改承诺经资产置换而来，占地面积1.99万平方米，容积率3.2，总地价2.7亿元，
已于2015年11月开盘。
（5）深圳金领假日：位于皇岗口岸，系历史用地，占地面积1.26万平方米，容积率10.5，总建面13万平方米。
上述5个在建项目合计占地面积26.28万平方米,总建筑面积74.31万平方米，可售面积56.02万平方米。
2、物业管理行业
公司目前主要有国贸物管和皇城物管两家物业管理企业。
3、租赁业务
公司目前共有可租赁物业面积81406.36平方米，出租率达96%。
4、仓储业务
公司仓储业务主要为合资企业（50%股权）吉发仓储公司，仓库面积合计3.5万平方米。
5、餐饮业务
公司餐饮业务由国贸餐饮公司运营，总营业面积1892平方米。
（二）公司主要业务发生的变化情况
为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行
业改革的趋势，公司以不低于资产评估结果18953.3万元的价格（其中深圳市国贸汽车实业有限公司为16963.07万元，深圳市
深新出租汽车有限公司为1990.23万元），向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属国贸汽车公司、深新汽车公司100%股
权。
经2017年6月30日公司第八届董事会第十七次会议审议，本次股权转让事项已获得公司董事会全票审议通过，独立董事
亦发表了专业独立意见，本次股权转让事项已提交公司2017年第一次股东大会审议并获得通过，本次股权转让事项已取得深
圳市国资委批复同意，股权转让标的公司的评估报告已完成深圳市国资委备案程序。目前，本次股权转让事项各项工作正有
序推进。
（三）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位
1、房地产业
政策方面，十九大之后房地产市场“房住不炒”的属性定位已经确立，多层次住房供应体系逐渐建立，房地产市场将逐步
进入“青铜时代”。十九大以来，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调更加明确。2017年年底的中央经济工作会议再次
提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发
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展格局，一系列长效机制政策正在酝酿筹划之中。这些对未来房地产市场的发展将产生深远影响，住房观念转变和住房居住
属性将得到强化，房地产投资属性将进一步降低。同时，监管政策愈发严谨，监管措施愈加刚性，监管执法愈发严苛。因此
市场销售可能再次遭遇寒流，房地产行业将逐步进入到以量取胜、薄利多销的“青铜时代”。
行业格局方面，正向着行业龙头加速领跑、中小型房企分化加剧的方向发展。2017年行业前10和100强的销售门槛分别
跃升至1400亿和150亿元，千亿房企达17家，百强房企的市场集中度达到55%，前10大房企市场集中度高达24%，2018年有
可能超过35%，各种资源更加快速地向大型品牌房企靠拢和聚集，竞争格局面临严峻挑战，龙头房企的市场占有率越来越高,
行业正加速迈向寡头竞争时代。与此同时，2017年房地产销售和土地出让均创下历史新高，购买力提前透支，未来两三年的
新房供应量或将大幅增加。根据国家统计局的数据，2017年，整个房地产行业销售面积接近17亿平米，销售额突破13万亿，
土地出让收入5.2万亿元，均创下历史新高。
2、物业管理行业
企业背景方面，大部分物业管理企业均具有开发商背景，成立初衷是为了支撑住宅开发业务，近来看到物业市场潜力巨
大，开始纷纷独立物业板块，另外一部分独立系物业公司专注于物业服务。
收费模式方面，目前国内仍然以包干收费为主流模式，约95%的物业采用此类收费模式，剩下5%采用酬金制的收费模
式。而在以美国为代表的发达国家市场恰恰相反，70%是采用酬金制，剩下30%采用包干制。其主要原因是中国尚未形成完
善的政策和法律机制来支撑酬金制下强制性的信息披露，同时大部分物业公司是开发商背景，定位着重在提升公司品牌，促
进主业销售，采用包干制较为简便。长期来看，酬金制的占比将进一步提升，原因是账务更加透明，更容易促进物业服务的
完善。
服务供应方面，基础服务仍然是重点，从百强物业企业的收入构成来看，超过80%的收入是来自于基础服务。社区服务、
咨询服务等增值服务起步相对较晚，虽然盈利能力相对较强，但是业务占比仍然较小。
困难和挑战方面，首先是人才短缺问题，行业内部专业管理人员较少，基层员工流动性较大；其次是专业化程度不够，
对于专业性服务缺乏统一的全国性质量认定标准，行业准入门槛相对宽泛，从业人员数量虽然急速增加，但具有足够专业技
术的人才却明显不足；最后是市场化定价推进的迟缓，虽然2015年国家发改委已明确放开非保障性住房的物业服务定价，但
是业主群体尤其是中低端小区业主对于涨价普遍存在抗拒心理，导致市场化定价执行难度较大。
3、行业地位
（1）深圳建筑协会揭晓2017年上半年安全生产与文明施工“双优文明工地”企业名单，深物业金领假日公寓项目以安全
生产零事故、工地环境整洁美观以及环保获得此项荣誉，顺利完成年初公司制定的“争先创优”目标。金领假日公寓项目作为
公司重点建设项目，将安全文明施工作为项目建设的重中之重，通过积极部署、真抓实干、科学管理等多项举措全力确保项
目的安全生产与文明施工。
（2）在深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，
集团公司在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。集团也同时成功入选2017年中国房地产500强。
（3）3月21日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心共同评选的“2018中国房地产开发
企业500强”榜单揭晓，集团公司连续八年荣获“中国房地产开发企业500强”称号。
（4）由广东省企业联合会、广东省企业家协会主办的“2017年广东企业500强、优秀自主品牌发布大会暨企业发展高峰
论坛”隆重召开，集团公司连续三年荣获“广东省企业500强”称号。
（5）国贸物管公司是公司下属全资子公司，也是全国第一家写字楼物业管理公司， 2017年国贸物管荣获“全国百强
TOP100”第36名，截止目前为止，服务面积超过1300万㎡，其中园区类物业服务面积超过270万㎡，获得2017年中国产业园
区物业管理优秀企业综合排名第4名的荣誉。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
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股权资产 比期初增加 5.38%，主要是权益法确认合营企业实现收益所致。
固定资产 比期初减少 60.31%，主要是出售两出租汽车服务类子公司所致。
无形资产 比期初减少 100.00%，主要是出售两出租汽车服务类子公司所致。
应收账款 比期初增加 46.60%，主要是物管公司应收业主款项增加所致。
预付款项 比期初减少 76.65%，主要是项目结算对原预缴的税费转出增加所致。
其他应收款 比期初增加 857.27%，主要是出售两汽车公司股权增加应收款所致。
存货 比期初减少 28.43%，主要是报告期项目结算所致。
可供出售金融资产 比期初减少 79.48%，主要是出售两出租汽车服务类子公司所致。
预收款项 比期初减少 76.83%，主要是报告期项目结算所致。
递延收益 比期初减少 100.00%，主要是出售两出租汽车服务类子公司所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
近些年来，公司以房地产为主业的整个集团持续稳定经营，无论是资产规模还是收入、利润都屡创新高，这主要得益于
公司精确的市场定位独特的核心竞争优势：
一是公司经营团队持续稳定，在公司发展战略上持之以恒，不断编制十二五、十三五战略规划，以战略规划为指导和路
线图，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性；
二是公司目前房地产开发项目管控模式为集团总部—城市公司两级，集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销
节点、限额以上规划设计和成本控制等事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予
了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度《房地产手册》等规范标准的
内部运营体系，房地产管控模式日趋完善和成熟；
三是公司目前开发区域主要集中在深圳及周边城市，得益于土地获得成本的价格优势和深圳房地产市场的快速发展，公
司深圳区域项目将为公司带来良好的经济效益；
四是品牌和文化沉淀优势，公司经过三十多年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力
得到市场的高度认可，已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉称号。2017年7月，在
深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，深物业集团在
全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
十九大之后房地产市场“房住不炒”的属性定位已经确立，多层次住房供应体系逐渐建立，房地产市场将逐步进入“青铜
时代”，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调更加明确。2017年年底的中央经济工作会议再次提出，要加快建立多主
体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局，一系列长效机
制政策正在酝酿筹划之中。这些对未来房地产市场的发展将产生深远影响，住房观念转变和住房居住属性将得到强化，房地
产投资属性将进一步降低。同时，监管政策愈发严谨，监管措施愈加刚性，监管执法愈发严苛。因此市场销售可能再次遭遇
寒流，房地产行业将逐步进入到以量取胜、薄利多销的“青铜时代”；
（一）公司各项业务运行特点
1.房地产主业超额完成年度预算目标
各在售房地产项目特别是徐州、扬州项目紧抓市场机遇，销售形势良好，年内各房地产项目按计划开展。前海港湾花园、
松湖朗苑项目、半山御景以及湖畔御景年度累计销售面积7.03万平方米，结转面积19.91万平方米；扬州湖畔御景项目实现
完美收官，成为扬州高端洋房社区的标杆；徐州半山御景项目紧紧围绕纯墅项目二次开盘销售这一核心目标，最终取得回款
4.21亿元的良好绩效。此外，金领假日公寓项目主体结构工程于2017年10月中旬全面提前封顶，注入湾区理念、打造口岸精
品。
2.物业管理企业发展潜力凸显
国贸物管公司成功签约阿里巴巴西溪、滨江园区，新增重庆京东亚洲一号等外地项目，全年实现营业收入约3.64亿元；
皇城物管公司顺利完成目标责任书各项经营指标，不断探索实践“互联网+”在物业服务中的应用，稳步推进现代服务型企业
的转型升级；物业租赁方面收入约6683万元，房屋出租率达96%，超额完成年度预算目标。
3.重点推进公司下属出租汽车公司与深圳巴士集团的整合工作
为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行
业改革的趋势，公司以不低于1.8953亿元的价格，向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属深圳市国贸汽车实业有限公司、
深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，股权转让完成后所产生税后投资收益约为7500万元，该转让事项已经2017年6月30
日和7月17日召开的董事会、股东大会审议通过，并签署了转让协议，2017年12月7日发布了编号为2017-47《关于向深圳巴
士集团股份有限公司转让公司下属两家出租汽车公司100%股权的进展公告》，各项工作正有序推进。
（二）各在建重点项目进展情况
1.深物业金领假日项目（深圳）：项目按施工合同工期节点有序推进，主体结构施工提前5天完成工期节点，于2017年
10月全面主体结构封顶，正在进行室内外装修。
2.深物业前海港湾项目（深圳）：项目已于2016年12月入伙。
3.深物业松湖朗苑项目（东莞）：松湖朗苑项目上半年主要完成园林景观施工及初验等相关工作，项目已于2017年7月
28日顺利入伙。
4.深物业湖畔御景项目（扬州）：项目二期工程进展顺利，水电、园林绿化等配套及市政工程如期进场施工，于2017
年11月初完成竣工备案，达到入伙条件。
5.深物业半山御景项目（徐州）：项目一期结合扩院工程，对主景观带的景观植物进行了优化提升，于2017年上半年
顺利入伙。
详细情况如下表所示：
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项目 位置 占地面积 总建筑面 可售面 期初可售 本期销售 本期结算 项目现状 竣工时间 权益占比
（m2） 积（m2） 积（m2）面积（m2）面积（m2）面积（m2） （%）
前海港湾 深圳市南 19,894 98,545 63,325 21,437 170 14,445 竣工在售 2016年10月 100
山区
扬州湖畔御 扬州市维 25,228 50,948 48,871 13,994 3,628 1,560 竣工在售 2015年6月 100
景一期 扬区
扬州湖畔御 扬州市维 41,331 74,267 73,019 47,400 22,644 ------- 竣工在售 2017年11月 100
景二期 扬区
徐州半山御 徐州市铜 65,332 100,774 85,653 60,038 43,490 62,959 竣工在售 2016年11月 100
景一期 山区
徐州半山御 徐州市铜 31,537 28,300 ------- ------- ------- ------- 前期筹备 2019年12月 100
景二期 山区
松湖朗苑 东莞市大 66,882 207,459 140,911 21 ,074 364 120,122 竣工在售 2017年7月 100
朗镇
金领假日公 深圳市福 12,598 182,829 ------- ------- ------- ------- 在建待售 2019年3月 100
寓 田区
福昌二期 深圳市福 4,574 30,500 ------- ------- ------- ------- 前期筹备 2021年6月 100
田区
惠阳淡水 惠州市惠 17,700 61,950 ------- ------- ------- ------- 前期筹备 前期筹备 100
阳区
注：扬州湖畔御景项目面积含车位。
（三）租赁业务出租
类型 出租面积（平方米） 权益占比 年收入（万元）
商办 60579.89 100% 5533.04
厂房 7342.62 100% 647.30
住宅 3578.04 100% 152.22
酒店 8322.56 100% 417.14
综合楼 1583.25 100% 85.00
总 计 81406.36 100% 6834.7（含税）
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
13
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2017 年 2016 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,904,690,690.53 100% 2,059,204,077.18 100% 41.06%
分行业
房地产开发 2,340,233,648.93 80.57% 1,512,673,490.89 73.46% 54.71%
房屋租赁 79,236,389.91 2.73% 75,269,443.10 3.66% 5.27%
物业管理 344,226,703.95 11.85% 322,241,780.02 15.65% 6.82%
交通运输 48,573,142.33 1.67% 56,896,623.70 2.76% -14.63%
饮食服务 30,898,120.01 1.06% 31,177,527.67 1.51% -0.90%
其他 61,522,685.40 2.12% 60,945,211.80 2.96% 0.95%
分产品
房地产开发 2,340,233,648.93 80.57% 1,512,673,490.89 73.46% 54.71%
房屋租赁 79,236,389.91 2.73% 75,269,443.10 3.66% 5.27%
物业管理 344,226,703.95 11.85% 322,241,780.02 15.65% 6.82%
交通运输 48,573,142.33 1.67% 56,896,623.70 2.76% -14.63%
饮食服务 30,898,120.01 1.06% 31,177,527.67 1.51% -0.90%
其他 61,522,685.40 2.12% 60,945,211.80 2.96% 0.95%
分地区
深圳地区 1,227,064,851.69 42.24% 1,669,008,443.18 81.05% -26.48%
东莞地区 1,036,257,611.02 35.68% 0.00 0.00% 100.00%
其他地区 641,368,227.82 22.08% 390,195,634.00 18.95% 64.37%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
14
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
房地产业
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产开发 2,340,233,648.93 1,182,884,514.58 49.45% 54.71% 157.15% -20.14%
物业管理 344,226,703.95 335,567,577.69 2.52% 6.82% 7.79% -0.88%
分产品
房地产开发 2,340,233,648.93 1,182,884,514.58 49.45% 54.71% 157.15% -20.14%
物业管理 344,226,703.95 335,567,577.69 2.52% 6.82% 7.79% -0.88%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2017 年 2016 年 同比增减
销售量 平方米 73,537.76 147,757.95 -50.23%
房地产开发 生产量 平方米 338,090.49 502,525.29 -32.72%
库存量 平方米 82,069.42 155,607.18 -47.26%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
由于行业周期性变化及土地储量等原因，公司的销售量、生产量、库存量有所下降
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2017 年 2016 年
行业分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产开发 1,182,884,514.58 72.66% 459,994,703.42 52.72% 157.15%
房屋租赁 22,951,930.77 1.41% 16,467,645.80 1.89% 39.38%
物业管理 335,567,577.69 20.61% 311,316,025.73 35.68% 7.79%
15
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
交通运输 29,669,816.38 1.82% 33,739,246.05 3.87% -12.06%
饮食服务 26,763,583.26 1.64% 26,572,645.61 3.05% 0.72%
其他 30,030,482.96 1.84% 24,443,956.82 2.80% 22.85%
说明
无
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
公司报告期出售两子公司100%股权及清算了两子公司导致合并范围发生变化，详见本报告第十一节财务报告八事项。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 86,199,701.23
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.97%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 阿里巴巴（中国）有限公司 46,328,962.18 1.59%
2 华为技术有限公司 21,698,719.54 0.75%
3 重庆市公安局 6,346,517.60 0.22%
4 自然人 5,922,327.62 0.20%
5 自然人 5,903,174.29 0.20%
合计 -- 86,199,701.23 2.97%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 53,850,669.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 70.80%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
0.00%
比例
16
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 日立电梯(中国)有限公司 39,800,000.00 52.32%
2 扬州意匠轩园林古建筑营造有限公司 7,458,571.00 9.81%
3 深圳市环亮环境工程有限公司 3,035,520.00 3.99%
4 徐州荣翔建设工程有限公司 1,787,578.00 2.35%
5 江苏港宁装璜有限公司 1,769,000.00 2.33%
合计 -- 53,850,669.00 70.80%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2017 年 2016 年 同比增减 重大变动说明
主要是报告期发生销售代理费及广
销售费用 31,179,193.33 47,306,701.76 -34.09%
告费用减少所致。
主要是公司报告期在建项目减少使
管理费用 137,028,655.69 99,528,601.79 37.68%
得薪酬及相关费用资本化减少所致。
财务费用 -24,407,456.38 -22,407,438.75 8.93% 主要是利息收入增加所致。
所得税费用 203,784,886.40 136,350,415.59 49.46% 实现利润增加所致。
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2017 年 2016 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,337,537,854.19 3,770,054,410.63 -64.52%
经营活动现金流出小计 1,683,807,615.13 1,518,013,227.21 10.92%
经营活动产生的现金流量净
-346,269,760.94 2,252,041,183.42 -115.38%
额
投资活动现金流入小计 68,062,071.40 139,247.90 48,778.35%
投资活动现金流出小计 3,721,869.38 4,654,746.40 -20.04%
投资活动产生的现金流量净
64,340,202.02 -4,515,498.50 -1,524.87%
额
17
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
筹资活动现金流入小计 15,441,282.23 -100.00%
筹资活动现金流出小计 107,246,594.16 342,355,581.91 -68.67%
筹资活动产生的现金流量净
-107,246,594.16 -326,914,299.68 -67.19%
额
现金及现金等价物净增加额 -392,726,401.64 1,924,015,241.08 -120.41%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
①经营活动现金流入及经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少的主要原因是：报告期公司收取售楼款资金减少
所致。
②投资活动现金流入比上年同期增加、投资活动产生的现金流量净额即净流出比上年同期减少，主要原因是：报告期
公司出售两汽车公司股权取得款项所致。
③筹资活动现金流出及筹资活动产生的现金流量净额即净流出比上年同期减少的主要原因是：上年同期发生大额归还
的借款所致。
④现金及现金等价物净增加额比上年同期减少的主要原因是：报告期公司收取的售楼款资金减少所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期公司经营活动产生的现金流量净额是-346,269,760.94元,与报告期净利润622,962,734.37元存在较大差异，主要
原因是：报告期公司所结算的前海港湾及松湖朗苑项目主要是在以前年度实现销售及收款所致。
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要系处置两子公司收益，
否（合营企业收益
投资收益 106,874,030.32 12.93% 详见本报告第十一节财务
1,978,501.84 元除外）
报告八.4 事项。
主要系半山御景（徐州）、
湖畔御景（扬州）项目由于
资产减值 -56,696,940.86 -6.86% 否
价格上涨于报告期转回部
分原计提的跌价准备所致
主要是取得的零星罚没收
营业外收入 1,759,894.83 0.21% 否
入
主要是本期发生的诉讼赔
营业外支出 7,717,750.16 0.93% 款，详见本报告第十一节财 否
务报告十四 2 事项。 否
资产处置收益 -11,772.11 0.00% 主要是零星资产处置收益 否
18
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2017 年末 2016 年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
期末比重变动主要是总资产减少导
2,477,028,815. 2,869,755,216.
货币资金 45.93% 43.13% 2.80% 致，期末数较期初减少系项目开发投
21 85
入及支付税费增加所致
主要是物管公司应收业主款项增加
应收账款 46,272,600.86 0.86% 31,564,219.86 0.47% 0.39%
所致
1,850,672,044. 2,585,658,521.
存货 34.31% 38.86% -4.55% 主要是报告期项目结算所致
36 65
期末比重变动主要是总资产减少导
426,849,558.0
投资性房地产 7.91% 427,800,613.03 6.43% 1.48% 致，期末数较期初减少系计提折旧所
5
致
长期股权投资 38,730,392.96 0.72% 36,751,891.12 0.55% 0.17% 主要是取得合营企业收益增加所致
主要是出售两出租汽车服务类子公
固定资产 29,346,901.33 0.54% 73,932,007.89 1.11% -0.57%
司所致
主要是项目结算对原预缴的税费转
预付款项 28,149,956.60 0.52% 120,532,275.38 1.81% -1.29%
出增加所致
主要是出售两汽车公司股权增加应
其他应收款 91,345,782.84 1.69% 9,542,311.30 0.14% 1.55%
收款所致
主要是出售两出租汽车服务类子公
无形资产 85,487,580.95 1.28% -1.28%
司所致
516,984,711.1 2,231,321,227.
预收款项 9.59% 33.53% -23.94% 主要是报告期项目结算所致
1 65
主要是出售两出租汽车服务类子公
其他非流动负债 54,543,253.27 1.01% 115,794,291.23 1.74% -0.73%
司所致
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减
项目 期初数 计公允价值变 本期购买金额 本期出售金额 期末数
变动损益 值
动
金融资产
19
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
3.可供出售金
3,003,714.14 587,495.06 3,591,209.20
融资产
金融资产小计 3,003,714.14 587,495.06 3,591,209.20
上述合计 3,003,714.14 587,495.06 3,591,209.20
金融负债 0.00 0.00
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
（1）截止报告期末，公司使用受限的保函保证金合计12,402,160.00元，系本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有
限公司委托商业银行出具《商品房住房质量担保函》缴纳的保证金。因本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司属
暂定资质的房地产开发企业，在办理商品房预售许可申请时需提交企业破产、解散等清算情况发生后的商品房住房质量担保
函。该项保函为不可撤销的商品房住房质量担保函，其中1,468,870.00元的担保期间为2015年6月30日至2020年12月31日，剩
余10,933,290.00元的担保期限为2015年7月1日至2020年12月31日。
（2）公司与深圳市美丝实业有限公司的民事诉讼过程中（详见本报告第十一节财务报告十四.2事项），为保护诉争的
梅林厂房、综合楼及相应的土地使用权，公司于2012年12月19日，申请深圳市中级人民法院对原深房地字第0103139号、
0103142号房地产证载明的土地房产予以查封，并根据民事诉讼法的规定提供了公司自有物业-国贸广场合计41套房产作为此
案件财产保全担保。该房产合计8,342.24平方米，截止2017年12月31日的账面价值为4,913.79万元。
五、投资状况
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否为固 截至报告期 截止报告期 未达到计划
投资方 投资项目 本报告期投
项目名称 定资产投 末累计实际 资金来源 项目进度 末累计实现 进度和预计
式 涉及行业 入金额
资 投入金额 的收益 收益的原因
在建，累计
深圳金领假
自建 否 房地产 18,019.00 43,858.00 自筹 完成投资约 未结转 未结转
日公寓
41%
深圳前海港
自建 否 房地产 4,153.00 67,329.00 自筹+借款 在售 225,454.00 已结转部分
湾项目
20
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
东莞松湖朗
自建 否 房地产 6,627.00 77,187.00 自筹+借款 在售 103,626.00 已结转部分
苑项目
扬州湖畔御
自建 否 房地产 5,601.00 98,737.00 自筹 在售 32,699.00 已结转部分
景项目
徐州半山御 一期在售，
自建 否 房地产 2,439.00 63,488.00 自筹 38,025.00 已结转部分
景项目 二期筹划中
合计 -- -- -- 36,839.00 350,599.00 -- -- 399,804.00 --
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权
本期公
益的累
证券品 证券代 证券简 最初投 会计计 期初账 允价值 本期购 本期出 报告期 期末账 会计核 资金来
计公允
种 码 称 资成本 量模式 面价值 变动损 买金额 售金额 损益 面价值 算科目 源
价值变
益
动
金田股
400016 可供出 系金田
境内外 份 A、金 3,565,8 公允价 3,003,7 587,495 3,591,2
、 售金融 债务重
股票 田股份 56.06 值计量 14.14 .06 09.20
420016 资产 整取得
B
3,565,8 3,003,7 587,495 3,591,2
合计 -- 0.00 0.00 0.00 0.00 -- --
56.06 14.14 .06 09.20
证券投资审批董事会公告
披露日期
证券投资审批股东会公告
披露日期（如有)
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
21
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
√ 适用 □ 不适用
是否按
计划如
本期初
股权出 期实
起至出
售为上 施，如
售日该 所涉及
市公司 与交易 未按计
交易价 股权为 出售对 股权出 是否为 的股权
交易对 被出售 贡献的 对方的 划实 披露日 披露索
出售日 格（万 上市公 公司的 售定价 关联交 是否已
方 股权 净利润 关联关 施，应 期 引
元） 司贡献 影响 原则 易 全部过
占净利 系 当说明
的净利 户
润总额 原因及
润（万
的比例 公司已
元）
采取的
措施
巨潮资
讯网编
号为
2017-30
《关于
向深圳
深圳市 国贸汽
巴士集
深圳巴 国贸汽 车公司
2017 年 2017 年 团股份
士集团 车实业 15,496. 将不再 市场评 无关联
06 月 30 145.34 11.27% 否 是 是 06 月 30 有限公
股份有 有限公 5 是公司 估价 关系
日 日 司转让
限公司 司 100% 下属子
公司下
股权 公司
属两家
出租汽
车公司
100%股
权的公
告》
深圳巴 深圳市 深新汽 巨潮资
2017 年 2017 年
士集团 深新出 2,097.8 车公司 市场评 无关联 讯网编
06 月 30 96.26 0.22% 否 是 是 06 月 30
股份有 租汽车 3 将不再 估价 关系 号为
日 日
限公司 有限公 是公司 2017-30
22
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
司 100% 下属子 《关于
股权 公司 向深圳
巴士集
团股份
有限公
司转让
公司下
属两家
出租汽
车公司
100%股
权的公
告》
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市皇城
房地产开发 30,000,000.0 1,159,333,39 159,521,387. 15,539,634.8 14,238,096.0
地产有限公 子公司 7,097,683.67
及销售 0 8.86 23 5 4
司
深圳市物业
房地产开发 30,950,000.0 50,115,395.2 47,760,001.6
房地产开发 子公司 1,264,783.43 -635,648.53 -676,765.47
及销售 0 2 3
有限公司
深圳市国贸
物业管理与 20,000,000.0 439,823,254. 60,583,315.9 418,579,366. 35,536,888.9 24,540,325.5
物业管理有 子公司
租赁 0 89 2 91 0 4
限公司
深物业扬州
房地产开发 50,000,000.0 919,693,759. 14,413,482.8
房地产开发 子公司 1,986,271.18 8,901,115.72 4,081,819.96
及销售 0 13 2
有限公司
深物业集团
徐州大彭房 房地产开发 50,000,000.0 480,513,622. -130,770,052 380,251,536. 50,460,310.6 50,460,310.6
子公司
地产开发有 及销售 0 49 .64 20 4 4
限公司
东莞市国贸
长盛房地产 房地产开发 20,000,000.0 400,218,101. 181,973,505. 1,036,257,61 260,798,954. 195,423,454.
子公司
开发有限公 及销售 0 72 18 1.02 31 16
司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
23
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
国贸汽车公司将不再是公司下属子公
向深圳巴士集团股份有限公司转让国贸
深圳市国贸汽车实业有限公司 司，报告期取得转让净收益 7022.36 万
汽车公司 100%股权
元。
向深圳巴士集团股份有限公司转让深新 深新汽车公司将不再是公司下属子公
深圳市深新出租汽车有限公司
汽车公司 100%股权 司，报告期取得转让净收益 138.95 万元。
主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
√ 适用 □ 不适用
详见本报告第十一节：财务报告.九.1中的在子公司的权益情况。
九、公司未来发展的展望
（一）发展环境分析
2018年是公司实施“十三五”战略规划、全面谋篇布局关键之年。从2016年三季度末至今，房地产市场调控力度持续升级，
调控效果逐步显现，总体市场降温并趋于平稳。“十九大”报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多
主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，给未来五至十年的房地产市场定调，政策层面将维
持稳中偏紧的主基调，市场将逐步回归理性。在此大方向影响下，房地产企业利润空间可能进一步缩小，获取地块难度不断
加大，龙头企业市场占有率快速提升，房企尤其中小型企业面临更大考验。
按照深圳市“十三五”规划纲提出的建设创新型城市、全国经济中心城市、智慧城市、现代化超大城市、生态文明城市、
国际化城市等“十个城市”的部署，全市GDP将从目前的1.75万亿增至2.6万亿，推动粤港澳大湾区建设和泛珠三角区域合作，
加快深莞惠和河源、汕尾“3＋2”经济圈建设，充分发挥深圳的辐射引领带动作用。随着深中通道的建设，珠江口湾区通道的
打通，深圳区域腹地正从东莞、惠州进一步拓展到泛珠地区。按照《深圳市住房建设规划(2016-2020)》，“十三五”期间，全
市计划实现新增住房有效供应65万套，其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套。
深圳市国资委把2018年确定为“国企改革攻坚年”，全面落实“1+12”改革文件，聚焦改革的重点难点，具体要实施“五个
全面”：全面推进混合所有制改革，坚持“不限层级、应改尽改”，落实混合所有制改革三年工作方案，通过引进战略投资者、
外部并购、员工持股等方式，全面推进企业混改，力争3年内实现商业类企业混改全覆盖；全面推进市场化选人用人改革探
索推行职业经理人制度，力争3至5年构建领先全国的职业经理人制度体系；全面推进长效激励约束改革，全年完成8至9家市
属直管企业长效激励工作，2019年实现直管企业长效激励全覆盖；全面完善公司治理；全面提升管资本的能力和水平。2018
年市属国有经济利润总额增长预期目标为9%以上，高于全市经济增长8%的目标。将进一步做强做优做大产业集团，加快完
善实施国资整合重组“1+N”方案，推进金控平台、“一区多园”、地面公交、要素交易、环境水务等整合方案的落地实施；加
大资本运作力度，实施“上市公司+”战略。
（二）行业格局和趋势
详见“第三节公司业务概要”
（三）公司面临的风险及对策
（1）市场风险
2018年，国家房地产政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放
松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，将进一步加快相关长效机制政策的落
实和细化。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房
市场规模仍会处于相对高位。政府稳定价格的决心不会改变，后续针对稳定价格依然会有各类管控的措施，不排除有包括限
购限贷在内、土地出让等方面的管控政策出现。
24
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
公司密切关注市场趋势，深入研判调控政策，及时把握市场机遇，适时推出了扬州项目二期、徐州项目一期等，通过加
推东莞项目等措施，在售房地产项目销售顺利，公司将继续紧抓项目工程管理，进一步加强和提高房地产项目运营管理能力，
及时掌握房地产项目开发计划落实情况，确保公司各在建房地产开发项目顺利完成预定任务目标。同时，根据不同市场的实
际情况，及时调整营销策略，促进项目去化。
（2）行业风险
随着一二线城市市场集中度提高，区域竞争将会更加激烈，房企分化与转型将加速。房地产企业将进一步向头部集中，
发生收并购的概率将不断增大，呈现“大者愈大”局面。过去一年半时间，一二线多数城市楼市在严厉调控下趋于冻结，深圳
等一线房地产市场面对空前严厉的调控措施，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市。经历2016年去库存以及
2017年三四线市场上涨后，基本居住需求、改善需求及投资需求都得到了极大释放，住房短缺的历史基本结束，房地产行业
投资的“相对洼地”正在消失。外部环境和行业形势复杂严峻，不确定因素增多，增量市场规模进一步压缩，市场竞争激加剧。
（3）公司资源
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近两年来房地产市场的火热传导到土地市场，一线城市和核心二线
城市住宅类土地竞争激烈，价格屡创新高，房地产企业竞买成本和风险大大增加，而三四线城市面临市场需求一定程度上得
到消化后，后续新增购房需求不足，投资风险显著上升。在目前在售房地产项目销售情况良好，公司资金面较好的情况下，
今后将加大对土地投资工作的资源投入力度，除一方面关注目标城市土地招拍挂信息外，还将加强对并购等合作开发模式的
研究，力求尽快补充土地储备。
面对调控政策细化、行业竞争加剧、自身资源不足等多种因素影响，公司将深化内部改革，强化市场经营，在业务开发
模式和内部管理措施上加以应对。一是把项目拓展作为主攻方向。重点着眼于肇庆鼎湖区、惠阳、梅林厂房城市更新等重点
开发项目，不断扩大产业园区建设运营、城市综合体、特色小镇建设等集约建筑群的市场份额，争取在各类土地储备上取得
突破。二是强势进军长租公寓市场。配合做好龙园创展项目、龙华综合楼、福民综合楼、金领假日公寓等存量资产的更新、
改造、移交等工作，争取启动市场化运作项目，完成集团租赁公司的机构组建、品牌导入和正式运作。三是扩大多种形式的
对外合作。继续加强与鼎湖区属国资公司、易图资讯等有关单位的深度合作，打破发展瓶颈，创造更大的发展空间。
（四）2018年公司经营工作计划
2018年，公司将坚持稳中求进的发展步调，领会“房住不炒”的发展定位，继续紧抓房地产项目工程进度，推进项目按计
划进行，以强化经营为基础、以资本运作为抓手、以体制改革为保障，进一步做好项目开发工作，进一步优化产业结构，加
强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房地产项目开发计划落实情况，确保公司各房地产开发项目经营目标得以实现。
根据不同城市的实际情况和发展趋势，制定贴合市场的营销方案，持续跟踪、分析市场反应及变化，迅速调整销售策略，促
进项目销售，公司也将积极多种合作方式，拓展优质项目资源。
全面提升公司管控水平，兼顾物业管理、房屋租赁等辅业的发展，不断优化整合内部管理资源，积极寻求拓展方案，降
低人工成本，提高工作效率，扩大辅业利润。
2018年的重点工作：
1.全力以赴，确保完成全年经营目标任务
2018年，重点做好预算目标分解，强化预算刚性约束。开源节流，降本增效，严格规范和控制各项费用支出，进一步压
缩各项经费开支。全力推进项目营销。落实《集团存量房地产项目2018年销售方案》，针对市场实际及时调整营销策略。积
极推进存量项目开发，确保工程进度按计划完成。针对市场实际及时调整营销策略，最大限度降低政策的负面影响，在保证
公司利益最大化的同时，大力促进尾盘销售。
2.以质量效益为中心，构建发展新格局
集中优势力量，下决心、大投入解决当前公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题，通过多种方式不断扩大产业园区、
特色小镇等类型项目土地资源，争取年内在各类土地储备上取得突破。严格按照《房地产项目投资指引》要求，重点着眼于
肇庆鼎湖区、惠阳、梅林厂房城市更新等重点开发项目，扩大产业园区、特色小镇等类型项目土地资源。深入贯彻“十九大”
提出的“房住不炒”定位，强势进军长租公寓市场，年内争取完成龙园创展大厦房产及风和日丽综合楼装修改造，并推动入市。
3.持续推进完善各项基础管理工作，做好安全生产和信访维稳工作
在上市公司法人治理、全面预算管理、薪酬管理、财务管理、投资后评价、产权管理、对标管理、企业文化建设、党风
廉政建设、审计整改、全面风险管理、内部控制等方面继续完善。按计划完成公司安全生产管理工作；继续完善安全生产管
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
理制度，深入开展安全生产检查，推进重大安全隐患解决；做好信访维稳工作，确保全年不出现大的安全生产和信访维稳问
题。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
2017 年 04 月 16 日 电话沟通 个人 为啥取消关联交易
2017 年 05 月 08 日 电话沟通 个人 公司前海港湾花园工程进展
2017 年 05 月 10 日 电话沟通 个人 询问公司经营情况
2017 年 05 月 11 日 电话沟通 个人 询问公司项目进展
2017 年 05 月 11 日 电话沟通 个人 询问公司经营情况
2017 年 05 月 12 日 电话沟通 个人 询问公司经营情况
2017 年 05 月 15 日 电话沟通 机构 询问公司调研雄安特区情况
2017 年 05 月 15 日 电话沟通 机构 询问公司项目结算情况
2017 年 05 月 16 日 电话沟通 个人 询问公司项目进展
2017 年 05 月 16 日 电话沟通 个人 询问公司经营情况
询问公司是否有随常务副市长到雄安
2017 年 05 月 18 日 电话沟通 个人
新区考察
2017 年 05 月 22 日 电话沟通 机构 询问公司中报利润情况
2017 年 05 月 23 日 电话沟通 个人 询问公司控股股东限售股解禁事宜
2017 年 05 月 25 日 电话沟通 个人 询问公司经营情况
2017 年 05 月 26 日 电话沟通 个人 询问公司 B 股分红派息时间
2017 年 06 月 06 日 电话沟通 个人 询问公司项目进展
2017 年 06 月 13 日 电话沟通 个人 询问公司经营情况
2017 年 06 月 14 日 电话沟通 个人 询问公司业绩情况
2017 年 07 月 03 日 电话沟通 个人 询问公司股权转让情况
2017 年 07 月 03 日 电话沟通 个人 询问公司业绩预告情况
2017 年 07 月 11 日 电话沟通 个人 询问公司上半年业绩情况
2017 年 07 月 17 日 电话沟通 个人 询问公司经营情况
询问公司出租汽车公司出售交易事项
2017 年 07 月 18 日 电话沟通 个人
进展
2017 年 07 月 20 日 电话沟通 个人 询问公司半年度业绩情况
2017 年 07 月 20 日 电话沟通 个人 询问公司半年度业绩情况
26
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
2017 年 08 月 04 日 电话沟通 个人 询问公司未来发展战略
2017 年 10 月 16 日 电话沟通 个人 询问公司业绩增长情况
询问公司三季度和全年业绩情况，以及
2017 年 10 月 26 日 电话沟通 个人
参加股东会情况
2017 年 11 月 01 日 电话沟通 个人 询问公司三季度和全年业绩情况
询问公司项目销售及全年业绩情况、董
2017 年 11 月 03 日 电话沟通 个人
事会换届情况
2017 年 11 月 16 日 电话沟通 个人 询问公司限售股解禁情况
询问公司要约收购豁免和公司股价大
2017 年 11 月 23 日 电话沟通 个人
跌的相关情况
接待次数 32
接待机构数量 3
接待个人数量 29
接待其他对象数量 0
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
年份 利润分配及资本公积金转增股本方案
2017年 每10股派现金3.00元（含税），不以资本公积金转增股本。
2016年 每10股派现金1.80元（含税），不以资本公积金转增股本。
2015年 每10股派现金0.80元（含税），不以资本公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报表 占合并报表中归属
现金分红金额（含 中归属于上市公司 于上市公司普通股 以其他方式现金分 以其他方式现金分
分红年度
税） 普通股股东的净利 股东的净利润的比 红的金额 红的比例
润 率
2017 年 178,793,727.60 622,962,734.37 28.70% 0.00 0.00%
2016 年 107,276,236.56 354,857,241.74 30.23% 0.00 0.00%
2015 年 47,678,327.36 156,819,966.71 30.40% 0.00 0.00%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 3.00
分配预案的股本基数（股） 595,979,092.00
现金分红总额（元）（含税） 178,793,727.60
可分配利润（元） 1,911,318,586.37
现金分红占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
根据《公司章程》的相关规定，并结合公司发展及经营实际情况，公司拟定的 2017 年度利润分配预案为：以公司 2017 年
末总股本 595,979,092 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.00 元（含税），共计派发现金红利 178,793,727.60 元，
剩余未分配利润结转以后年度分配。公司 2017 年度拟不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚
未履行完毕的承诺事项。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
（1）会计政策变更
2017年4月28日，财政部发布了《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称《企
业会计准则第42号》），自2017年5月28日起施行；
本公司自2017年5月28日起执行上述新发布的《企业会计准则第42号》，导致本集团相应会计政策变更，具体内容是在
合并利润表和利润表中改为分别列示持续经营损益和终止经营损益。
《企业会计准则第42号》规定，该准则自2017年5月28日起施行；对于该准则施行日存在的持有待售的非流动资产、处
置组和终止经营，应当采用未来适用法处理。因此，上述会计政策变更不涉及对比较数据进行追溯调整，也未影响本集团本
报告期的净利润。
根据《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会[2017]30号)要求，本公司在合并利润表和利润表中的
“营业利润”项目之上单独列报“资产处置收益”项目，原在“营业外收入”和“营业外支出”的部分非流动资产处置损益，改为在
“资产处置收益”中列报；本公司相应追溯重述了比较报表。对于本公司合并利润表与利润表列报的影响如下：
利润表影响项目
合并财务报表 母公司财务报表
本期影响 上年调整 本期影响 上年调整
29
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
金额 金额 金额 金额
资产处置收益 -11,772.11 -182,886.11 -7,343.52
营业外收入 -23,539.00
其中：非流动资产处置利得 -23,539.00
营业外支出 -35,311.11 -182,886.11 -7,343.52
其中：非流动资产处置损失 -35,311.11 -182,886.11 -7,343.52
对利润表影响
（2）会计估计和核算方法变更
本报告期无会计估计和核算方法变更事项。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司报告期合并报表范围变化详见本报告第十一节财务报告八。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 62
境内会计师事务所审计服务的连续年限 15
境内会计师事务所注册会计师姓名 汤家俊、方正
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 2
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司因内控审计需要，聘请中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计会计师事务所，期
间共支付内控审计费用26万元。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
30
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
31
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应收关联方债权
是否存在非
期初余额 本期新增金 本期收回金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 经营性资金 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
占用
安徽南鹏
持有其
造纸有限 经营周转金 否 890 77 813
30%股权
公司
深圳物方
持有其
陶瓷工业 经营周转金 否 175 175
26%股权
有限公司
深圳迎宾 同受本公
馆有限公 司母公司 往来款 否 91 91 0
司 控制
关联债权对公司经营成 均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。安徽南鹏造纸有限公司本期变动
果及财务状况的影响 系外币汇率折算所致、深圳迎宾馆有限公司本期变动系合并范围变化所致。
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额（万
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） 元）
深圳物业吉发
合营公司 往来款 2,630 2,630
仓储有限公司
深圳天安国际
大厦物业管理 合营公司 往来款 521 521
有限公司
关联债务对公司经营成果
均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
及财务状况的影响
5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
深物业集团自成立以来，坚持以诚信、勇于担当、发展共赢理念造福社会。企业积极履行社会责任，始终将回报社会作
为企业重要发展理念，严格履行法定社会责任，积极履行道义社会责任，把实现经济效益和社会效益统一起来，努力塑造优
秀企业形象。2017年度履行社会责任情况如下：
一、积极开展志愿者服务活动。
集团党委组织志愿者参加丰润社区的“学雷锋”活动，志愿者发挥自身专业特长为社区居民免费维修电脑和帮助调试手
机，同时为社区居民提供防范电信和网络诈骗的咨询服务。集团公司组织志愿者参加投控公司志愿者联盟活动，服务中国人
才交流大会；集团公司团委积极响应投控公司团委义捐扶贫环保公益活动倡议，开展“送温暖献爱心”捐赠衣物、书籍活动，
由志愿者将募集衣物336件、书籍135本统一打包，送往指定地点。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
二、积极开展免费搭乘服务。
1.为弘扬“雷锋精神”，践行社会主义核心价值观，展现出租车行业精神文明风采，3月5日，国贸汽车公司爱心车队在深
圳港大医院开展“学雷锋献爱心”活动，免费为市民出行提供服务。活动当天，国贸汽车公司爱心车队组织46辆的士参与活动，
免费搭载乘客180人次。此次活动是深圳出租车行业爱心车队“学雷锋活动月”的一部分，全市共有36支爱心车队参加，免费
为有需要的市民提供乘车服务，赢得了社会各界一致好评。6月7日、8日，国贸汽车公司爱心车队组织66台出租车，在深圳
市红岭中学和深圳市第二实验学校分别设立接送点，连续6年为高考考生提供免费乘车服务。两天时间，爱心车队共免费接
送考生近600人次。爱心送考活动赢得了广大考生和家长的一致好评。深圳都市频道“第一现场”栏目也报道了公司的爱心事
迹。
2.深新汽车公司积极组织爱心车队开展预约免费送考活动，奉献爱心、回馈社会，为十年寒窗苦读的莘莘学子提供一对
一预约免费接送服务。高考期间，深新爱心车队共接送预约考生50余人次，得到学生和家长的一致好评。
三、积极组织开展无偿献血活动。
值中国共产党建党96周年到来之际，6月27日，国贸物管公司党委联合罗湖区南湖街道嘉北工作站、中国银行深圳市国
贸支行举办“红色旗帜 红色行动”爱心无偿献血活动，当天共有83名爱心人士献血，献血总量高达29600毫升。
2011年以来，国贸物管公司党委每年坚持开展“红色旗帜 红色行动”主题党建公益活动来纪念党的生日，让党员义工在
争当先锋中发挥模范作用，活动得到了国贸大厦业主和租户、人民南商业片区、嘉北社区各级党组织及各界群众的积极响应。
该活动历年来参与无偿献血人数约450人次，无偿献血量达15万毫升。
四、关爱员工，拾金不昧。
关爱员工事例。1月6日，集团公司陈玉刚、魏志、刘光新等领导走访慰问了3家直属企业5名患病或家属患病的困难员工，
为他们送去了慰问品和慰问金，切实传递组织关怀，表达新春祝福。8月12日，集团公司所属国贸汽车公司组织开展“夏日送
清凉”活动，向公司900余名出租车驾驶员发放近2000件清凉饮料，在炎炎夏日，为广大的哥、的姐送去了公司诚挚的关爱。
拾金不昧事迹。8月18日凌晨两点，集团公司所属深新汽车公司粤B4C6R8电动车驾驶员杨辉龙一天的工作即将结束，准备将
车充电后交班。有着良好工作习惯的他，在进行安全行车三检时，忽然发现车尾箱有两个黑色胶袋，袋内装有15部苹果5S
手机和1部苹果4S手机，估计价值大约四万多元。他立马拨打了公司值班电话，并迅速将手机送回公司总台。总台人员第一
时间将失物招领信息上报到市交委信息中心，并及时通过信息中心与报失失主陈先生取得联系。陈先生于当天上午8：55分
取回了遗失手机。
五、取得的社会荣誉。
1.深圳建筑协会揭晓2017年上半年安全生产与文明施工“双优文明工地”企业名单，深物业金领假日公寓项目以安全生产
零事故、工地环境整洁美观以及环保获得此项荣誉，顺利完成年初公司制定的“争先创优”目标。金领假日公寓项目作为公司
重点建设项目，将安全文明施工作为项目建设的重中之重，通过积极部署、真抓实干、科学管理等多项举措全力确保项目的
安全生产与文明施工。
2.在深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，集团
公司在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。
3.由广东省企业联合会、广东省企业家协会主办的“2017年广东企业500强、优秀自主品牌发布大会暨企业发展高峰论坛”
隆重召开，集团公司连续第七年荣获“2017年广东省企业500强”称号。
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
34
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
十九、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
35
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
352,511,2 352,511,2
一、有限售条件股份 59.15% 0 0 0 0 59.15%
23 23
1、国家持股 0 0 0 0
350,579,9 350,579,9
2、国有法人持股 58.82% 0 0 0 0 58.82%
43 43
3、其他内资持股 1,931,280 0.33% 1,931,280 0.33%
其中：境内法人持股 1,894,980 0.32% 0 0 0 0 1,894,980 0.32%
境内自然人持股 36,300 0.01% 0 0 0 0 36,300 0.01%
4、外资持股 0
243,467,8 243,467,8
二、无限售条件股份 40.85% 0 0 0 0 40.85%
69 69
175,862,6 175,862,6
1、人民币普通股 29.51% 0 0 0 0 29.51%
26 26
67,605,24 67,605,24
2、境内上市的外资股 11.34% 0 0 0 0 11.34%
3 3
595,979,0 595,979,0
三、股份总数 100.00% 100.00%
92 92
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
36
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日
报告期末表决权
年度报告披露日 前上一月末表决
报告期末普通 恢复的优先股股
47,368 前上一月末普通 47,237 0 权恢复的优先股 0
股股东总数 东总数（如有）（参
股股东总数 股东总数（如有）
见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 条件的股份 条件的股份
股数量 股份状态 数量
情况 数量 数量
深圳市建设投资
国有法人 54.33% 323,796,324 293,997,370 29,798,954
控股公司
深圳市投资管理
国有法人 9.49% 56,582,573 56,582,573 0
公司
杜歆晔 境内自然人 0.65% 3,880,800 0 3,880,800
周群 境内自然人 0.52% 3,115,450 0 3,115,450
杜允丰 境内自然人 0.39% 2,323,000 0 2,323,000
深圳市免税商品 境内非国有法
0.29% 1,730,300 1,730,300 0
企业有限公司 人
杨耀初 境内自然人 0.24% 1,410,620 0 1,410,620
37
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
麦富容 境内自然人 0.19% 1,130,500 0 1,130,500
陈丽英 境内自然人 0.18% 1,102,051 0 1,102,051
李京 境内自然人 0.16% 962,440 0 962,440
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名股东的情况（如有）无。
（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行动的 第一、第二股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理。除此之外，未
说明 知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市建设投资控股公司 29,798,954 人民币普通股 29,798,954
杜歆晔 3,880,800 人民币普通股 3,880,800
周群 3,115,450 人民币普通股 3,115,450
杜允丰 2,323,000 人民币普通股 2,323,000
杨耀初 1,410,620 境内上市外资股 1,410,620
麦富容 1,130,500 境内上市外资股 1,130,500
陈丽英 1,102,051 境内上市外资股 1,102,051
李京 962,440 境内上市外资股 962,440
高远雄 810,601 人民币普通股 810,601
曹益凡 760,000 境内上市外资股 760,000
前 10 名无限售流通股股东之间，以
及前 10 名无限售流通股股东和前 10 第一股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理，除此之外，未知其
名股东之间关联关系或一致行动的 余九名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业
不适用。
务情况说明（如有）（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
38
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
通过重组整合、资本运作
和资产处置等手段，对全
资、控股和参股企业的国
有股权进行投资、运营和
管理；在合法取得土地使
深圳市投资控股有限公司 王勇健 2004 年 10 月 13 日 914403007675664218 用权范围内从事房地产开
发经营业务；按照市国资
委要求进行政策性和策略
性投资；为市属国有企业
提供担保；市国资委授权
开展的其他业务。
深物业 A（000011），持股数量 38,038 万股，持股比例：63.82%；深纺织（000045），持股数
量 23，406 万股，持股比例：46.21%；深深宝 A（000019），持股数量 7,225 万股，持股比例：
16.00%；深深房 A(000029), 持股数量 64,288 万股，持股比例：63.55%；深天地 A（000023），
控股股东报告期内控股和参
持股数量 1,444 万股，持股比例：10.41%；中国平安（601318），持股数量 96,272 万股，持股
股的其他境内外上市公司的
比例：5.27%；国信证券（002736），持股数量 274,952 万股，持股比例：33.53%；国泰君安
股权情况
（601211），持股数量 62,407 万股，持股比例：8.18%；天音控股（000829），持股数量 131,917,569，
持股比例：13.76%；易图资讯（834386），持股数量 4,200 万股，持股比例：60.00%；中检测
试（836325），持股数量：2,000 万股，持股比例：40.00%。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
备注：公司股东名册上的控股股东为深圳市国资委下属的建设控股公司和投资管理公司，但上述两家公司的股份尚未
过户至公司实际控股股东深投控名下，目前，深投控就股份过户事宜已向中国证监会申请豁免程序，详情请查阅公司 2017
年相关公告。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
负责人
（一）贯彻执行国家、省、市
有关国有资产管理的法律、法
规，起草国有资产管理的地方
性法规、规章和政策，经批准
深圳市人民政府国有资产监督 后组织实施。拟订经营性国有
彭海斌 无
管理委员会 资产的监管制度和办法并组织
实施。 （二）根据市政府
授权，依照法律法规履行出资
人职责，依法维护国有资产出
资人权益。 （三）负责所
39
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
监管企业和委机关党的建设工
作。 （四）承担监管市属
企业国有资产的责任，加强国
有资产的管理工作，进一步完
善权利、义务和责任相统一，
管资产与管人、管事相结合的
国有资产管理体制。 （五）
承担监督所监管企业国有资产
保值增值的责任，建立和完善
国有资产保值增值指标体系，
制定考核标准，通过统计、审
计和稽核对所监管企业国有资
产的保值增值情况进行监管，
促进所监管企业履行社会责
任。 （六）负责研究编制
所监管国有企业改革发展的总
体规划，指导推进国有企业改
革和重组，推进现代企业制度
建设，开展国有资本运营，推
动国有经济布局和结构战略性
调整，发挥国有资本在国家安
全和国民经济命脉等重要行业
和关键领域的作用。 （七）
指导推进所监管企业完善公司
治理结构，加强所监管企业董
事会、监事会等建设，形成职
责明确、运转协调、有效制衡
的治理机制。 （八）承担
对所监管企业收入分配的管理
工作，规范所监管企业负责人
收入分配、职务消费。 （九）
按照市委的规定，通过法定程
序对所监管企业负责人进行任
免、考核并根据其经营业绩进
行奖惩，建立符合社会主义市
场经济体制和现代企业制度要
求的选人、用人机制、完善经
营者激励和约束制度。
（十）负责向所监管企业委派
或推荐董事、监事、财务总监，
按照企业负责人管理权限的规
定，负责所监管企业负责人的
经济责任审计工作。 （十
一）负责编制所监管企业年度
40
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
国有资本经营预决算草案，纳
入政府预算体系，经批准后组
织执行，按规定收取所监管企
业上交的国有资本收益。
（十二）负责有关集体企业改
革、发展和资产管理的战略研
究、政策制定和指导工作。
（十三）承办市政府及上级部
门交办的其他事项。
实际控制人报告期内控制的其
深圳机场、盐田港、深能源、深振业、深天健、农产品、特发信息等上市公司。
他境内外上市公司的股权情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
41
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
42
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量
日期 日期 数（股） 变动（股）数（股）
（股） （股）
2006 年
陈玉刚 董事长 现任 男 61 06 月 30 0 0 0 0 0
日
2008 年
董事、总
魏 志 现任 男 61 07 月 15 0 0 0 0 0
经理
日
2007 年
董事、工
刘光新 现任 男 60 12 月 22 0 0 0 0 0
会主席
日
2006 年
郭立威 董事 现任 男 45 06 月 30 0 0 0 0 0
日
2007 年
文 利 董事 现任 女 49 12 月 01 0 0 0 0 0
日
2014 年
李建新 独立董事 现任 男 64 10 月 22 0 0 0 0 0
日
2014 年 2017 年
刘宁华 独立董事 离任 男 56 10 月 22 02 月 09 0 0 0 0 0
日 日
2014 年
张 琦 独立董事 现任 男 40 10 月 22 0 0 0 0 0
日
2017 年
袁鸿昌 独立董事 现任 男 47 04 月 14 0 0 0 0 0
日
2011 年
监事会主
戴先华 现任 男 56 06 月 03 0 0 0 0 0
席
日
王秋平 监事 现任 女 48 2011 年 0 0 0 0 0
43
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
06 月 03
日
2011 年
张戈坚 监事 现任 男 43 06 月 03 0 0 0 0 0
日
2014 年
张满华 监事 现任 男 43 10 月 22 0 0 0 0 0
日
2011 年
王秀颜 监事 现任 女 56 06 月 03 0 0 0 0 0
日
2012 年
范维平 副总经理 现任 男 53 02 月 08 0 0 0 0 0
日
2011 年 2017 年
龚四新 财务总监 离任 男 50 06 月 01 04 月 14 0 0 0 0 0
日 日
2007 年
王航军 副总经理 现任 男 52 10 月 22 0 0 0 0 0
日
2017 年
邓绍武 财务总监 现任 男 40 04 月 28 0 0 0 0 0
日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
刘宁华 独立董事 离任 2017 年 02 月 09 日 个人原因辞职离任
袁鸿昌 独立董事 任免 2017 年 04 月 14 日 董事会提名聘任，经 2016 年度股东大会审议通过
龚四新 董事、财务总监 离任 2017 年 04 月 14 日 工作调动原因离任
邓绍武 财务总监 任免 2017 年 04 月 28 日 董事会提名聘任
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事会成员：
陈玉刚先生，1957年9月出生，研究生学历，高级政工师。有三十余年丰富的政府行政管理、企业管
理经验。曾担任政府多个部门的重要职务；曾任深圳市深华集团公司总经理、党委书记；深圳市先科企业
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
集团总经理、党委副书记；深圳市投资控股有限公司副总经理；2006年5月起任本公司党委书记；2006年6
月起任本公司董事长，现任本公司党委书记、董事长。
魏 志先生，1957年11月出生，大学学历，高级经济师，翻译职称。有三十余年丰富的企业管理经验。
曾任深圳市国际工程有限公司海外部副经理；深圳市中深海外发展公司劳务部经理、副总经理；中国深圳
国际经济合作集团香港力源公司董事、总经理；深圳市建设投资控股公司海外部副经理；深圳市建设投资
控股公司承包部副经理；深圳市天健（集团）股份有限公司总经理助理、副总经理；天健房地产开发公司
董事长、总经理；2007年10月起担任本公司党委副书记、常务副总经理；2007年12月20日起担任本公司党
委副书记、董事、常务副总经理；2008年7月15日起任本公司总经理，现任本公司董事、党委副书记、总
经理。
刘光新先生，1958年5月出生，大专学历，高级政工师，经济师。有三十余年丰富的企业管理经验。
自1989年5月至今在本公司就职，曾任物业工程开发公司办公室主任；国贸实业发展公司总经理；国贸餐
饮公司总经理；本公司总经理办公室副主任、主任；本公司经营管理部经理；2007年10月起担任本公司党
委副书记、纪委书记；2007年11月起担任本公司工会主席；2007年12月起任本公司董事、党委副书记、纪
委书记、工会主席。现任本公司董事、党委副书记、纪委书记、工会主席。
邓绍武先生，1978年12月生，经济学学士，中国注册会计师、注册税务师。曾在多家公司从事财务管
理工作，2010年9月起任深圳市中小企业信用融资担保集团有限公司董事、财务总监，2017年4月起任本公
司财务总监。
文 利女士，1969年12月出生，研究生学历，硕士，经济师、工程师。有十余年企业管理经验，曾任
花样年投资发展有限公司常务副总经理助理、项目部经理、市场策划部经理；2005年7月起在深圳市投资
控股有限公司工作；曾任深圳市投资控股有限公司投资部副部长；现任深圳市投资控股有限公司企业一部
部长、深圳湾科技发展有限公司总经理、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司董事、本公司董事。
郭立威先生，1973年4月出生，研究生学历，法学硕士。曾任中国平安保险集团公司总部法律顾问；
深圳市投资管理公司法律事务部业务经理；2004年10月起在深圳市投资控股公司工作，曾任深圳市投资控
股公司法律事务部副经理，现任深圳市投资控股有限公司产权管理与法律事务部副部长、本公司董事。
独立董事：
李建新先生，1954年9月出生，大学学历，中共党员， 1978年毕业于中南财经大学；1979年在武汉市
统计局工作，1980年在湖北省社会科学院经济研究所从事科研工作；1988年任湖北省社科院农经所副所长；
1992年任湖北省社科院股份经济所常务副所长、副研究员、硕士研究生导师；1995年调入深圳新兰德证券
投资咨询公司，任市场部经理；1996年调任深圳市社会科学院，历任经济研究所副所长、所长，副研究员。
2001年至2006年担任深圳市康达尔（集团） 股份有限公司独立董事；2003年至2009年担任深圳天健集团
股份有限公司独立董事；2009年至今担任深圳市康达尔（集团） 股份有限公司独立董事。现任深圳市社
会科学院开放经济中心主任、副研究员、本公司独立董事。
袁鸿昌先生，1971年3月出生，中国国籍，无境外居留权，清华大学本科及研究生毕业，中欧EMBA。
拥有中国注册土地估价师、注册房地产经纪人专业资质。2001年加入世联行，历任华东区域副总经理、上
海世联总经理、华东区域总经理，现任世联行副总经理、董事会秘书。袁鸿昌先生已参加深交所第八十期
独立董事培训班，拥有独立董事资格证书。
张 琦先生，男，1978年1月出生，中南财经政法大学会计学院，教授，博士，博士生导师，政府会
计研究所所长，财政部全国会计领军人才，中国注册会计师，湖北省新世纪高层次人才工程人选（第二层
次），国家自然科学基金通讯评议专家，《会计研究》杂志匿名审稿专家，中国会计学会政府与非营利组
织会计专业委员会副主任委员、全国预算与会计研究会理事、财政部政府会计准则委员会咨询专家，2009
年至2012年任中南财经大学会计系副主任，副教授，2012年至今任中南财大教授、博导、政府会计研究所
所长。
监事会成员：
45
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
戴先华先生，1962年4月出生，博士研究生，中共党员，有二十余年的丰富工作经验。1986年—1989
年在中南财经政法大学商业经济系工作，任讲师；1992年—1997年在深圳商报社工作，曾任理论评论部编
辑、主任助理、副主任；1997年—2011年在深圳市国资委工作，历任资产处、资产管理处副处长，办公室
副主任、调研员，考核分配处调研员；现任本公司监事会主席。
王秀颜女士，1962年8月出生，MBA硕士，会计师。具有丰富的企业审计工作经验，曾任深圳市投资
管理公司监事会办公室监事会秘书，审计部业务经理，女工委主任，审计部、监督部高级业务经理；2004
年10月—2007年12月任深圳市投资控股有限公司审监部经理，2007年12月起任该公司审计部（监事会办公
室）经理，现任该公司审计与风险管理部（监事会办公室）副部长，本公司监事。
张满华先生，1975年2月生，硕士研究生。1992年—2004年，在中南大学，学习并任教；2004年—2010
年，在康佳集团股份有限公司投资中心，担任业务经理、高级经理，兼任深圳聚龙光电有限公司董事会秘
书；2010年—2013年，在深超科技投资有限公司投资部，担任副部长、部长；2013年起，任职深圳市投资
控股有限公司企业一部高级主管,现任深圳投资控股有限公司战略发展部副部长。
王秋平女士，1970年1月出生，大学本科，高级经济师。1992年起在本公司工作，曾在总经理办公室、
计财部、经营管理部从事综合经营管理和计划管理工作、任发展管理部经理；现任本公司监事、深圳市国
贸物业管理有限公司党委书记。
张戈坚先生，1975年9月出生，硕士研究生，会计师、审计师。1997年7月起在本公司审计部从事内部
审计工作；现任本公司监事、成本控制部经理。
高级管理人员：
王航军先生，1966年11月出生，中南财经大学研究生毕业，经济学硕士，高级审计师。有二十余年企
业管理经验。曾任深圳市南山区审计局副科长；深圳市投资管理公司审计部副部长、部长；深圳市投资管
理公司监督部副部长、部长；深圳市投资控股有限公司审计监察部部长；2007年10月起担任本公司副总经
理。
范维平先生，1965年4月出生，1988年毕业于西南政法学院，研究生学历。曾任深圳市深华集团公司
监察审计部法律科科长，法律部副部长、部长，总经理助理，总法律顾问；2009年1月起担任本公司董事
会秘书，兼任公司总法律顾问，2012年2月起担任本公司副总经理、董事会秘书、总法律顾问。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任期终止日 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期
期 领取报酬津贴
深圳湾科技发展有限公司
文 利 深圳市投资控股有限公司 2005 年 07 月 01 日 是
总经理
深圳市国际招标有限公司
郭立威 深圳市投资控股有限公司 2004 年 10 月 01 日 是
副总经理
王秀颜 深圳市投资控股有限公司 已退休 2004 年 10 月 01 日 是
张满华 深圳市投资控股有限公司 资本运作部副部长 2013 年 03 月 01 日 是
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位担任的 任期终止日 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期
职务 期 领取报酬津贴
46
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
李建新 深圳市社会科学院 研究员 1996 年 01 月 01 日 是
张 琦 中南财经政法大学 教授、博导 2012 年 01 月 01 日 是
深圳世联行地产顾问股份有限公 副总经理、董事会秘
袁鸿昌 2013 年 09 月 01 日 是
司 书
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
报告期内，公司董事会与公司管理层签署2017年度经营目标责任书，采取经营指标、分类指标和管理目标得分结合的考
评方式，在年度结束后，由董事会考核。公司高级管理人员的报酬依据《董事、监事和高级管理人员年薪制管理办法》实行
年薪制，董事会完成年度考核后实施。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
陈玉刚 董事长 男 61 现任 44.03 否
魏志 董事、总经理 男 61 现任 46.83 否
刘光新 董事、工会主席 男 60 现任 39.6 否
郭立威 董事 男 45 现任 是
文利 董事 女 49 现任 是
李建新 独立董事 男 64 现任 8 否
刘宁华 独立董事 男 56 离任 2.6 否
张 琦 独立董事 男 40 现任 8 否
袁鸿昌 独立董事 男 47 现任 5.4 否
戴先华 监事会主席 男 56 现任 24 否
王秋平 监事 女 48 现任 21.32 否
张戈坚 监事 男 43 现任 25.09 否
张满华 监事 男 43 现任 是
王秀颜 监事 女 56 现任 是
范维平 副总经理 男 53 现任 39.6 否
龚四新 财务总监 男 50 离任 6 否
王航军 副总经理 男 52 现任 41 否
合计 -- -- -- -- 311.47 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
47
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 64
主要子公司在职员工的数量（人） 5,132
在职员工的数量合计（人） 5,196
当期领取薪酬员工总人数（人） 5,196
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 3,626
销售人员 202
技术人员 867
财务人员 177
行政人员 324
合计 5,196
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大中专以上文化程度 2,395
高中及以下文化程度 2,801
需要承担费用的退休职工 0
合计 5,196
2、薪酬政策
根据企业发展战略要求，结合各自实际，坚持集团内部行业化、行业里面市场化的薪酬原则，公司对内部不同行业按照
市场要求实行差异化管理，适度拉开薪酬差距，以更好地吸引和留住人才。在集团公司总部、地产企业引入职位族分类管理
理念，对所有职位分为领导族、管理族、专业职能族、开发业务族、服务保障族等五类，并根据职位族分类实行薪酬差异化，
同时专业技术人员的薪酬与中层管理人员的薪酬保持一定重叠，建立薪酬发展双通道，薪酬向房地产开发专业人员倾斜。在
集团公司其他企业按照市场对标情况，重点对一些薪酬水平低于市场的岗位等进行适度调整。
3、培训计划
2018年，根据集团公司建设学习型组织和经营发展的整体要求，结合培训需求调查，为进一步提高员工队伍的综合知识、
业务能力和技能水平，谋求企业与员工的共同成长，实现企业可持续健康发展，公司从房地产专业课程、综合素质、业务知
识和团队建设等方面加强培训，重点内容包括房地产专业课程、综合管理能力、团队拓展、岗位能力素质提升等课程，采用
内训和外部培训相结合的方式，全年有计划组织全部员工分级参加培训。
48
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
49
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳市证券交易所股票上市规则》和中
国证监会有关规定的要求，不断规范和完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，深入开展公司治理活动，提
高公司规范运作水平。
截至报告期末，公司内部治理结构完整、健全、清晰，符合《公司法》、公司《章程》及其他法律、法规和规范性文件
的规定，公司股东大会、董事会、监事会均能严格按照相关规章制度规范召开，各位董事、监事均能认真履行自己的职责，
勤勉尽责。公司法人治理结构完善，公司运作规范。
公司按照建立规范的公司治理结构的目标，已建立健全股东大会、董事会、监事会各项规章制度，确保其分别有效行使
决策权、执行权和监督权。
股东大会行使公司最高权力，按照《公司法》、《公司章程》等法律、法规和规章制度规定的职权范围，对公司经营方
针、投资计划，重大交易事项，公司资本变动、任免董事监事等重大事项进行审议和决策。公司制定并严格执行包括《股东
大会议事规则》在内的多项制度规定，确保所有股东权益。
董事会行使公司经营决策权，同时负责公司内部控制的建立健全和有效实施。董事会还下设了战略发展与投资委员会、
薪酬与考核委员会、审计委员会、提名委员会四个专门委员会，依据相应的工作细则开展工作，提高董事会运作效率。
监事会是公司的监督机构，检查公司财务，对公司董事、高级管理人员执行公司职务行为进行监督及检查，并向股东大
会负责并报告工作。
经营管理层行使执行权，由董事会聘任，负责公司的日常经营管理工作和内部控制的日常运行。
公司遵循科学、精简、高效的原则，下设董事会办公室、总经理办公室、成本控制部、规划设计部、人力资源部、发展
管理部、财务管理部、审计部（监事会办公室）、法律与风险控制部、租赁中心、党群办等职能部门，各职能部门各司其职，
严格按照内部控制制度开展工作，保证公司的正常运转。
公司一贯以来非常重视规范内幕信息管理，公司制定了《内幕信息知情人管理制度》，明确了内幕信息内容、确定知情
人范围以及利用内幕信息的责任追究制度。在向控股股东报送未公开信息时，公司均按相关法律、法规及公司制度要求，整
理登记知情人员相关信息向证券监管机关报备，严格控制内幕信息传递范围、加强内幕信息保密工作。经自查，在报告期内，
公司未发生内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份，以及受监管部门查处和整改
的情况。今后公司将持续加强学习相关法律法规，认真贯彻执行内幕信息及知情人管理制度，规范公司治理行为，切实做好
防范内幕交易行为的工作。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务方面完全分开，做到了人员独立、财务独立、资产完整、机构独立、业
务分开。
1、业务方面：本公司业务独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力，不依赖于股东及任何其他关联方。
2、人员方面：本公司在劳动人事、薪酬管理方面与控股股东完全独立，本公司高级管理人员均在本公司领薪，不存在
50
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
在股东单位兼任职务的情况。公司人员独立，所有员工均和公司签订了劳动合同。公司在员工管理、社会保障、工薪报酬等
方面独立于股东单位或其他关联方。
3、资产方面：公司资产完整、独立、产权关系明确。不存在资产资金被控股股东占用的情况，公司资产完全独立于控
股股东。
4、机构方面：本公司机构独立，并制定了各部门的规章制度和职责，形成了责权分明，科学合理的内部控制体系，公
司经营管理的独立性不受控股股东及其下属机构的任何影响，不存在控股股东干预公司机构设置的现象。
5、财务方面：本公司财务独立，有独立的财务部门，有独立的财务核算体系和财务管理制度，有独立的财务帐户，独
立纳税，独立进行财务决策。
本公司控股股东行为规范，不存在超越公司股东大会直接或间接干预公司经营决策、经营活动或资金使用的情形，但控
股股东可通过所持的股份对公司的重大决策产生一定影响。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2017-19-2016 年年
2017 年第一次股东 度股东大会决议公
年度股东大会 63.85% 2017 年 04 月 21 日 2017 年 04 月 21 日
大会 告，巨潮资讯网、证
券时报、大公报
2017-32 2017 年第
一次临时股东大会
2017 年第一次临时
临时股东大会 63.82% 2017 年 07 月 17 日 2017 年 07 月 17 日 决议公告，巨潮资讯
股东大会
网、证券时报、大公
报
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
李建新 7 1 6 0 0否 2
刘宁华 2 1 1 0 0否 1
张 琦 7 1 6 0 0否 2
袁鸿昌 5 0 5 0 0否 1
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
独立董事本着对公司和全体股东诚信和勤勉的态度，恪尽职守、勤勉尽责，对各项议案进行认真审议，并依据自己的专
业知识和能力做出独立、客观、公正的判断，不受公司和公司主要股东的影响，对有关事项均发表了独立、客观、公正的意
见，切实维护了公司和中小股东的利益。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
董事会战略发展与投资委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会四个专业委员会根据《上市公司治理准
则》、公司《章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会工作条例赋予的职权和义务，认真履行职责。
董事会战略发展与投资委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会四个专业委员会根据《上市公司治理准则》、
公司《章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务，认真履行职责。
1、战略发展与投资委员会履职情况
报告期内，战略发展与投资委员会关注董事会对项目开发进度和融资等授权情况，与管理层保持着顺畅的日常沟通，对
授权范围内各项事务保持充分了解。
2、薪酬与考核委员会履职情况
报告期内，薪酬与考核委员会认真履行职责，保持与管理层的顺畅沟通，召开会议2次，分别审核组织绩效考核结果和
副总考核结果。
3、审计委员会履职情况
报告期内，审计委员会召开现场办公会议2次，听取中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)汇报审计工作情况，并审议
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)出具的初步审计意见，董事会审计委员会就公司2016度财务报表发表了意见。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
报告期内，公司董事会与公司管理层签署2017年度经营目标责任书，采取经营指标、分类指标和管理目标得分结合的
考评方式，在年度结束后，由董事会考核。公司高级管理人员的报酬依据《董事、监事和高级管理人员年薪制管理办法》实
行年薪制，董事会完成年度考核后实施。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2018 年 03 月 30 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
99.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括: （1）公司 出现以下情形的,可认定为重大缺陷,其
已经上报或披露的财务报告出现的重大差 他情形按影响程度分别确定为重要缺
错进行错报更正; （2）公司的审计机构发 陷或一般缺陷: （1）公司重大事项决
现当期财务报告存在重大错报,而公司内 策缺乏集体民主决策程序,或集体民主
定性标准
部控制运行过程中未能发现; （3）公司审 决策程序不规范; （2）公司决策程序
计与风险委员会以及内部审计部门对内部 不科学,或决策出现重大失误;（3）公司
控制监督无效; （4）董事、监事或高级管 经营或决策严重违反国家法律法规;
理层中出现重大舞弊行为; 财务报告重要 （4）公司出现重大环境污染或其他严
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
缺陷的迹象包括: （1）未依照公认会计准 重影响社会公共利益的事件;（5）媒体
则选择和应用会计政策;（2）未建立反舞 经常出现公司的重大负面新闻;（6）缺
弊程序和控制措施; （3）对于非常规或特 乏重要的业务管理制度或制度运行系
殊交易的账务处理没有建立相应的控制机 统性失效;（7）公司骨干管理人员、技
制或没有实施且没有相应的补偿性控制; 术人员不断流失; （8）公司的重大或
（4）对于期末财务报告过程的控制存在一 重要内控缺陷不能得到及时整改; （9）
项或多项缺陷且不能合理保证编制的财务 公司持续或大量出现重要内控缺陷;
报表达到真实、完整的目标。一般缺陷:是 （10）其他可能导致公司严重偏离控制
指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他 目标的情况。
控制缺陷。
重大缺陷:营业收入潜在错报≥当年合并报
公司以直接造成财产损失金额大小,与
表营业收入的 1 %,资产总额潜在错报,≥当
公司上年度净资产额进行比较,确定内
年合并报表资产总额 0.25%;重要缺陷:当
控缺陷定量标准如下: 重大缺陷：直接
年合并报表营业收入的 0.75%≤错报<当年
财产损失金额损失金额≥上年度净资产
定量标准 合并报表营业收入的 1 %;当年合并报表资
额的 0.5%；重要缺陷：上年度净资产
产总额 0.2%≤错报<当年合并报表资产总
额的 0.4%≤损失金额<上年度净资产额
额 0.25%;一般缺陷:营业收入错报<当年合
的 0.5%；一般缺陷：损失金额<上年度
并报表营业收入的 0.75%，资产总额错报<
净资产额的 0.4%。
当年合并报表资产总额 0.2%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，深物业公司按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2018 年 03 月 30 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮网（http://www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2018 年 03 月 29 日
审计机构名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 众环审字（2018）010302 号
注册会计师姓名 汤家俊、方正
审计报告正文
深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：
1. 审计意见
我们审计了深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“深物业公司”）财务报表，包括2017年
12月31日的合并及母公司资产负债表，2017年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并
及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深物业公司
2017年12月31日的合并及母公司财务状况以及2017年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
1. 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计
的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深
物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表
审计意见提供了基础。
1. 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对
财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
1. 土地增值税的计提
参见财务报表附注“（六）税项1、主要税种及税率”、附注“（七）20、应交税费注2”
深物业公司主要税种之一为土地增值税，深物业公司销售开发的房地产项目需要就土地增值额按照超
率累进税率30% - 60%缴纳土地增值税。
在每个财务报告期末，管理层需要对已经结转收入但未达到土地增值税清算条件的房地产项目当期土
地增值税的计提金额进行估算，在作出估算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和解
释，预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。深物业公司在土地增值税清算时，
实际应付税金可能与深物业公司预估的金额存在差异。
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税务法律法
规和实务做法的理解等考虑要素，因此，我们将深物业公司土地增值税的计提识别为关键审计事项。
与评价土地增值税的计提相关的审计程序中包括以下程序：
（1）评价管理层与计量预计的土地增值税相关的关键内部控制的设计合理性和测试运行有效性；
（2）基于我们的经验，以及对各地方税务机关相应实务操作的理解，评价管理层对可扣除项目的估
计所依据的假设和判断；
（3）重新计算深物业公司报告期计提的土地增值税，并将我们的计算结果与深物业所记录的金额进
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
行比较。
1. 其他信息
深物业公司管理层对其他信息负责。其他信息包括深物业公司2017年年度报告中涵盖的信息，但不包
括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报
表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我
们无任何事项需要报告。
1. 管理层和治理层对财务报表的责任
深物业公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适
用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算深物业公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督深物业公司的财务报告过程。
1. 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含
审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报
存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使
用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以
下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风
险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的
重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对 深
物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认
为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果
披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的
事项或情况可能导致深物业公司不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
（六）就深物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审
计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中
识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影
响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事
项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合
理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
告中沟通该事项。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师
（项目合伙人）
中国注册会计师
中国 武汉 2018年 3 月 29 日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2017 年 12 月 31 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,477,028,815.21 2,869,755,216.85
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 46,272,600.86 31,564,219.86
预付款项 28,149,956.60 120,532,275.38
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 91,345,782.84 9,542,311.30
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买入返售金融资产
存货 1,850,672,044.36 2,585,658,521.65
持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 12,370,820.97 10,977,557.15
流动资产合计 4,505,840,020.84 5,628,030,102.19
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 3,591,209.20 17,503,714.14
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 38,730,392.96 36,751,891.12
投资性房地产 426,849,558.05 427,800,613.03
固定资产 29,346,901.33 73,932,007.89
在建工程
工程物资
固定资产清理 85,556.34
生产性生物资产
油气资产
无形资产 85,487,580.95
开发支出
商誉
长期待摊费用 951,368.85 1,496,391.11
递延所得税资产 388,022,097.64 375,997,063.33
其他非流动资产 7,271,224.00
非流动资产合计 887,491,528.03 1,026,326,041.91
资产总计 5,393,331,548.87 6,654,356,144.10
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
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衍生金融负债
应付票据
应付账款 491,963,303.62 419,926,139.39
预收款项 516,984,711.11 2,231,321,227.65
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 92,066,474.54 67,340,897.51
应交税费 1,192,587,256.66 1,254,999,384.73
应付利息
应付股利 29,642.40
其他应付款 122,592,357.98 132,082,174.54
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 2,416,223,746.31 4,105,669,823.82
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 5,201,315.32
递延收益 16,379,403.41
递延所得税负债 8,668.15 14,487.51
其他非流动负债 54,543,253.27 115,794,291.23
非流动负债合计 54,551,921.42 137,389,497.47
负债合计 2,470,775,667.73 4,243,059,321.29
所有者权益：
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股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 118,938,132.89 119,951,533.93
减：库存股
其他综合收益 -4,111,587.14 -697,548.70
专项储备
盈余公积 299,569,569.96 253,569,569.96
一般风险准备
未分配利润 1,911,318,586.37 1,441,632,088.56
归属于母公司所有者权益合计 2,921,693,794.08 2,410,434,735.75
少数股东权益 862,087.06 862,087.06
所有者权益合计 2,922,555,881.14 2,411,296,822.81
负债和所有者权益总计 5,393,331,548.87 6,654,356,144.10
法定代表人：陈玉刚 主管会计工作负责人：王航军 会计机构负责人：沈雪英
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,754,272,751.45 1,566,655,340.88
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 479,462.50 554,834.29
预付款项 496,729.09 34,080,739.67
应收利息
应收股利 350,000,000.00
其他应收款 1,128,977,669.02 1,387,640,781.32
存货 303,797,408.60 473,719,042.17
持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
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其他流动资产 85,558.19 1,241,108.66
流动资产合计 3,188,109,578.85 3,813,891,846.99
非流动资产：
可供出售金融资产 3,821,709.20 3,234,214.14
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 250,613,065.89 283,309,153.10
投资性房地产 336,964,573.31 352,884,137.98
固定资产 8,163,838.55 8,696,554.63
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 951,368.85 1,124,345.13
递延所得税资产 191,632,218.83 163,663,557.65
其他非流动资产
非流动资产合计 792,146,774.63 812,911,962.63
资产总计 3,980,256,353.48 4,626,803,809.62
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 119,489,366.28 162,541,223.07
预收款项 5,127,871.19 931,886,153.43
应付职工薪酬 34,296,032.66 9,532,230.14
应交税费 704,897,740.79 551,593,062.41
应付利息
应付股利 29,642.40
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其他应付款 206,876,957.12 758,082,233.48
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,070,717,610.44 2,413,634,902.53
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 5,201,315.32
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 5,201,315.32
负债合计 1,070,717,610.44 2,418,836,217.85
所有者权益：
股本 595,979,092.00 595,979,092.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 94,057,859.68 94,057,859.68
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 298,912,759.52 252,912,759.52
未分配利润 1,920,589,031.84 1,265,017,880.57
所有者权益合计 2,909,538,743.04 2,207,967,591.77
负债和所有者权益总计 3,980,256,353.48 4,626,803,809.62
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3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 2,904,690,690.53 2,059,204,077.18
其中：营业收入 2,904,690,690.53 2,059,204,077.18
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,178,847,472.64 1,566,730,359.40
其中：营业成本 1,627,867,905.64 872,534,223.43
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 463,876,115.22 471,132,933.89
销售费用 31,179,193.33 47,306,701.76
管理费用 137,028,655.69 99,528,601.79
财务费用 -24,407,456.38 -22,407,438.75
资产减值损失 -56,696,940.86 98,635,337.28
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
106,874,030.32 2,225,713.71
列）
其中：对联营企业和合营企业
1,978,501.84 2,225,713.71
的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填
-11,772.11 -182,886.11
列）
其他收益
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 832,705,476.10 494,516,545.38
加：营业外收入 1,759,894.83 1,476,298.90
减：营业外支出 7,717,750.16 4,785,186.95
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四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 826,747,620.77 491,207,657.33
减：所得税费用 203,784,886.40 136,350,415.59
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 622,962,734.37 354,857,241.74
（一）持续经营净利润（净亏损以
548,933,658.73 348,352,822.45
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
74,029,075.64 6,504,419.29
“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 622,962,734.37 354,857,241.74
少数股东损益
六、其他综合收益的税后净额 -3,414,038.44 3,349,054.76
归属母公司所有者的其他综合收益
-3,414,038.44 3,349,054.76
的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净
负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不
能重分类进损益的其他综合收益中享
有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他
-3,414,038.44 3,349,054.76
综合收益
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
2.可供出售金融资产公允价
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额 -3,414,038.44 3,349,054.76
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 619,548,695.93 358,206,296.50
归属于母公司所有者的综合收益
619,548,695.93 358,206,296.50
总额
归属于少数股东的综合收益总额
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八、每股收益：
（一）基本每股收益 1.0453 0.5954
（二）稀释每股收益 1.0453 0.5954
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：陈玉刚 主管会计工作负责人：王航军 会计机构负责人：沈雪英
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 974,400,482.05 1,409,651,839.78
减：营业成本 191,844,816.06 331,649,548.84
税金及附加 355,615,402.19 446,918,517.54
销售费用 4,602,356.70 20,375,728.55
管理费用 67,072,041.58 34,668,653.91
财务费用 -10,220,836.89 -15,516,555.93
资产减值损失 1,250,188.43 -753,026.41
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
570,972,139.28 531,825,713.71
列）
其中：对联营企业和合营企
1,978,501.84 2,225,713.71
业的投资收益
资产处置收益（损失以“-”号
-7,343.52
填列）
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 935,201,309.74 1,124,134,686.99
加：营业外收入 222,418.81 400,181.78
减：营业外支出 7,023,013.36 4,385,760.80
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
928,400,715.19 1,120,149,107.97
列）
减：所得税费用 119,553,327.36 131,099,724.25
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 808,847,387.83 989,049,383.72
（一）持续经营净利润（净亏损
718,383,636.46 820,049,383.72
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损 90,463,751.37 169,000,000.00
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 808,847,387.83 989,049,383.72
七、每股收益：
（一）基本每股收益 1.3572 1.6595
（二）稀释每股收益 1.3572 1.6595
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,298,880,512.56 3,738,338,252.83
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
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收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 38,657,341.63 31,716,157.80
经营活动现金流入小计 1,337,537,854.19 3,770,054,410.63
购买商品、接受劳务支付的现金 515,987,168.02 624,777,127.52
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
331,180,621.68 314,804,865.42
金
支付的各项税费 746,485,110.50 497,236,549.74
支付其他与经营活动有关的现金 90,154,714.93 81,194,684.53
经营活动现金流出小计 1,683,807,615.13 1,518,013,227.21
经营活动产生的现金流量净额 -346,269,760.94 2,252,041,183.42
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他
11,700.85 139,247.90
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
68,050,370.55
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 68,062,071.40 139,247.90
购建固定资产、无形资产和其他
3,721,869.38 4,654,746.40
长期资产支付的现金
投资支付的现金
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质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,721,869.38 4,654,746.40
投资活动产生的现金流量净额 64,340,202.02 -4,515,498.50
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 15,441,282.23
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 15,441,282.23
偿还债务支付的现金 289,524,641.06
分配股利、利润或偿付利息支付
107,246,594.16 52,830,940.85
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 107,246,594.16 342,355,581.91
筹资活动产生的现金流量净额 -107,246,594.16 -326,914,299.68
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-3,550,248.56 3,403,855.84
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -392,726,401.64 1,924,015,241.08
加：期初现金及现金等价物余额 2,857,353,056.85 933,337,815.77
六、期末现金及现金等价物余额 2,464,626,655.21 2,857,353,056.85
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 65,757,450.31 2,063,440,554.67
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 21,716,848.94 10,669,811.91
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经营活动现金流入小计 87,474,299.25 2,074,110,366.58
购买商品、接受劳务支付的现金 44,735,175.71 144,727,665.19
支付给职工以及为职工支付的现
21,174,100.46 23,303,772.00
金
支付的各项税费 339,287,204.18 292,134,706.66
支付其他与经营活动有关的现金 272,205,006.82 60,900,433.58
经营活动现金流出小计 677,401,487.17 521,066,577.43
经营活动产生的现金流量净额 -589,927,187.92 1,553,043,789.15
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 798,375,302.27 179,600,000.00
处置固定资产、无形资产和其他
8,377.85
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
88,010,664.30
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 886,394,344.42 179,600,000.00
购建固定资产、无形资产和其他
585,878.55 464,355.20
长期资产支付的现金
投资支付的现金 1,000,000.00 1.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,585,878.55 464,356.20
投资活动产生的现金流量净额 884,808,465.87 179,135,643.80
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 15,441,282.23
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 15,441,282.23
偿还债务支付的现金 420,281,289.06
分配股利、利润或偿付利息支付
107,246,594.16 56,862,943.75
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 107,246,594.16 477,144,232.81
70
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
筹资活动产生的现金流量净额 -107,246,594.16 -461,702,950.58
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-17,273.22 -17,798.35
影响
五、现金及现金等价物净增加额 187,617,410.57 1,270,458,684.02
加：期初现金及现金等价物余额 1,566,655,340.88 296,196,656.86
六、期末现金及现金等价物余额 1,754,272,751.45 1,566,655,340.88
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
股本 东权益
优先 永续 计
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
595,97 1,441,6 2,411,2
119,951 -697,54 253,569 862,087
一、上年期末余额 9,092. 32,088. 96,822.
,533.93 8.70 ,569.96 .06
00 56 81
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
595,97 1,441,6 2,411,2
119,951 -697,54 253,569 862,087
二、本年期初余额 9,092. 32,088. 96,822.
,533.93 8.70 ,569.96 .06
00 56 81
三、本期增减变动
-1,013,4 -3,414,0 46,000, 469,686 511,259
金额（减少以“－”
01.04 38.44 000.00 ,497.81 ,058.33
号填列）
（一）综合收益总 -3,414,0 622,962 619,548
额 38.44 ,734.37 ,695.93
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
71
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-153,27 -107,27
46,000,
（三）利润分配 6,236.5 6,236.5
000.00
6 6
46,000, -46,000,
1．提取盈余公积
000.00 000.00
2．提取一般风险
准备
-107,27 -107,27
3．对所有者（或
6,236.5 6,236.5
股东）的分配
6 6
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-1,013,4 -1,013,4
（六）其他
01.04 01.04
595,97 1,911,3 2,922,5
118,938 -4,111,5 299,569 862,087
四、本期期末余额 9,092. 18,586. 55,881.
,132.89 87.14 ,569.96 .06
00 37 14
上期金额
单位：元
上期
项目
归属于母公司所有者权益 少数股 所有者
72
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
其他权益工具 东权益 权益合
资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 计
股本 优先 永续
其他 积 存股 合收益 备 积 险准备 利润
股 债
595,97 1,233,3 2,100,7
119,951 -4,046,6 154,664 862,087
一、上年期末余额 9,092. 58,112. 68,853.
,533.93 03.46 ,631.59 .06
00 55 67
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
595,97 1,233,3 2,100,7
119,951 -4,046,6 154,664 862,087
二、本年期初余额 9,092. 58,112. 68,853.
,533.93 03.46 ,631.59 .06
00 55 67
三、本期增减变动
3,349,0 98,904, 208,273 310,527
金额（减少以“－”
54.76 938.37 ,976.01 ,969.14
号填列）
（一）综合收益总 3,349,0 354,857 358,206
额 54.76 ,241.74 ,296.50
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-146,58
98,904, -47,678,
（三）利润分配 3,265.7
938.37 327.36
3
98,904, -98,904,
1．提取盈余公积
938.37 938.37
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或 -47,678, -47,678,
73
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
股东）的分配 327.36 327.36
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
595,97 1,441,6 2,411,2
119,951 -697,54 253,569 862,087
四、本期期末余额 9,092. 32,088. 96,822.
,533.93 8.70 ,569.96 .06
00 56 81
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
1,265,0
595,979, 94,057,85 252,912,7 2,207,967
一、上年期末余额 17,880.
092.00 9.68 59.52 ,591.77
57
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
1,265,0
595,979, 94,057,85 252,912,7 2,207,967
二、本年期初余额 17,880.
092.00 9.68 59.52 ,591.77
57
三、本期增减变动 46,000,00 655,571 701,571,1
74
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
金额（减少以“－” 0.00 ,151.27 51.27
号填列）
（一）综合收益总 808,847 808,847,3
额 ,387.83 87.83
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-153,27
46,000,00 -107,276,
（三）利润分配 6,236.5
0.00 236.56
6
46,000,00 -46,000,
1．提取盈余公积
0.00 000.00
-107,27
2．对所有者（或 -107,276,
6,236.5
股东）的分配 236.56
6
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
595,979, 94,057,85 298,912,7 1,920,5 2,909,538
四、本期期末余额
092.00 9.68 59.52 89,031. ,743.04
75
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
84
上期金额
单位：元
上期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配 所有者权
股本 资本公积 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 股 收益 利润 益合计
595,979, 94,057,85 154,007,8 422,551 1,266,596
一、上年期末余额
092.00 9.68 21.15 ,762.58 ,535.41
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
595,979, 94,057,85 154,007,8 422,551 1,266,596
二、本年期初余额
092.00 9.68 21.15 ,762.58 ,535.41
三、本期增减变动
98,904,93 842,466 941,371,0
金额（减少以“－”
8.37 ,117.99 56.36
号填列）
（一）综合收益总 989,049 989,049,3
额 ,383.72 83.72
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
-146,58
98,904,93 -47,678,3
（三）利润分配 3,265.7
8.37 27.36
3
98,904,93 -98,904,
1．提取盈余公积
8.37 938.37
2．对所有者（或 -47,678, -47,678,3
股东）的分配 327.36 27.36
3．其他
76
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,265,0
595,979, 94,057,85 252,912,7 2,207,967
四、本期期末余额 17,880.
092.00 9.68 59.52 ,591.77
57
三、公司基本情况
深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或”本公司”）系经广东省深圳市人民政府深
府 办 复 [1991]831 号 文 批 准 ， 在 原 深 圳 市 物 业 发 展 总 公 司 的 基 础 上 改 组 成 立 的 股 份 有 限 公 司 ， 持
440301103570124号企业法人营业执照。三证合一后统一社会信用代码为91440300192174135N。
1996 年 公 司 以 总 股 数 为 基 数 每 10 股 送 1 股 后 注 册 资 本 为 541,799,175 元 。 2009 年 公 司 以 总 股 数
541,799,175股为基数每10股送1股后注册资本变为595,979,092元。
截至2017年12月31日，本公司注册资本为人民币595,979,092元，实收资本为人民币595,979,092元。
1. 公司注册地、组织形式和总部地址
组织形式：股份有限公司。
公司注册地：中国广东省深圳市。
总部地址：深圳市人民南路国贸大厦39层、42层。
1. 公司的业务性质和主要经营活动
本公司经营范围：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。国
内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。
本公司及子公司（以下合称“本集团”）主要经营房地产开发；物业管理；楼宇及楼宇设备维修、
庭园绿化及清洁服务；房屋租赁；汽车客运、汽车出租；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。
1. 公司以及集团最终母公司的名称
本公司的母公司为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司，
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限
公司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
1. 财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报告于2018年3月29日经公司第八届董事会第二十一次会议批准报出。
截至报告期末，纳入合并财务报表范围的子公司共计20家，详见本附注（九）1。
77
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
本报告期合并财务报表范围变化情况详见本附注（八）。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表以持续经营为基础编制，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》
和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
具体会计政策和会计估计提示：
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和
现金流量等有关信息。
2、会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
正常营业周期，是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团房产项目
建设周期较长、因行业特性导致正常营业周期长于一年，尽管相关资产往往超过一年才变现、出售或耗用，
仍然划分为流动资产；正常营业周期中的经营性负债项目即使在资产负债日后超过一年才予清偿，仍然划
分为流动负债。除此以外，本集团其他业务的正常营业周期短于一年。正常营业周期短于一年的，自资产
负债表日起一年内变现的资产或自资产负债表日起一年内到期应予以清偿的负债归类为流动资产或流动
负债。
78
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
4、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之香港子公司根据其经营所处的主要经济环境中
的货币确定港币为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）本集团报告期内发生同一控制下企业合并的，采用权益结合法进行会计处理。合并方在企业合
并中取得的资产和负债，于合并日按照被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并方取
得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而
支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其
他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券
发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。企业合并
形成母子公司关系的，编制合并财务报表，按照本集团制定的“合并财务报表”会计政策执行；合并财务报
表比较数据调整的期间应不早于合并方、被合并方处于最终控制方的控制之下孰晚的时间。
（2）本集团报告期内发生非同一控制下的企业合并的，采用购买法进行会计处理。区别下列情况确
定合并成本：①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。②通过多次交换交易分步实现的企业合并，
对于购买日之前持有的被购买方的股权，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
A、在个别财务报表中，按照原持有被购买方的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改
按成本法核算的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在
处置该项投资时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股
权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综
合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
B、在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权
益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期投资收益。本集团在附
注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关
利得或损失的金额。
③为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当
期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项
很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。
本集团在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与
其账面价值的差额，计入当期损益。
本集团在购买日对合并成本进行分配，按照规定确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债。①对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。②对合
并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，则对取得的被购买方各项可辨认资
产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
企业合并形成母子公司关系的，母公司设置备查簿，记录企业合并中取得的子公司各项可辨认资产、
负债及或有负债等在购买日的公允价值。编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及
79
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，按照本集团制定的“合并财务报表”会计政策执
行。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及全部子公司截至2017年12月31日止的
年度财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所
控制的结构化主体等）。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
（2）合并财务报表编制方法
本公司以自身和其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求，按照统一的会计政策，反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政
策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可
辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
（3）少数股东权益和损益的列报
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目
下以“少数股东权益”项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目
列示。
（4）超额亏损的处理
在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所
享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
（5）当期增加减少子公司的合并报表处理
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的
年初余额。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年
初余额。在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额。
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期末的收入、
费用、利润纳入合并利润表，将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因非
同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，
将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。在报告期内处置子公司，将该子公司期初
至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其
在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股
比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨认净资产份额
之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本
公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（6）分步处置股权至丧失控制权的合并报表处理
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公
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司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该
子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前与丧失控制权时，按照前述不丧失控制权的情况下
部分处置对子公司的股权投资与丧失对原有子公司控制权时的会计政策实施会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，表明将多次
交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交
易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
个别财务报表分步处置股权至丧失控制权按照处置长期股权投资的会计政策实施会计处理。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（1）合营安排的分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团将合营安排分为共同经营和
合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是
指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营。单独主体，是指具有单独可辨认的财务架构的主
体，包括单独的法人主体和不具备法人主体资格但法律认可的主体。通过单独主体达成的合营安排，通常
划分为合营企业，但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排应当划分为
共同经营：合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务；合
营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务；其他相关事实和
情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务，如合营方享有与合营安排相关
的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖于合营方的支持。不能仅凭合营方对合营安排提供债
务担保即将其视为合营方承担该安排相关负债。合营方承担向合营安排支付认缴出资义务的，不视为合营
方承担该安排相关负债。相关事实和情况变化导致合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务发生变化
的，本集团对合营安排的分类进行重新评估。对于为完成不同活动而设立多项合营安排的一个框架性协议，
本集团分别确定各项合营安排的分类。
确定共同控制的依据及对合营企业的计量的会计政策详见本附注（五）13。
（2）共同经营的会计处理方法
本集团确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额
确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售
产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本集团向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三
方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合《企
业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本集团全额确认该损失。本集团自共同经营
购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中
归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的
资产减值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。
本集团属于对共同经营不享有共同控制的参与方的，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营
相关负债的，按照上述原则进行会计处理；否则，按照本集团制定的金融工具或长期股权投资计量的会计
政策进行会计处理。
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8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金包括库存现金、可以随时用于支付的存款；现金等价物包括本集团持有的期限短（一般指
从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
本集团外币交易均按交易发生日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下
同）折算为记账本位币。
（1）汇兑差额的处理
在资产负债表日，按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：外币货币性项目，
采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不
同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇
率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇
率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益；在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条
件的资产的成本。
（2）外币财务报表的折算
本集团对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：资产负债表中的资产和负债项目，采用资
产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
算；利润表中的收入和费用项目，采用期初、期末即期汇率的平均汇率折算。按照上述折算产生的外币财
务报表折算差额，确认为其他综合收益。比较财务报表的折算比照上述规定处理。
10、金融工具
（1）金融工具的确认
本集团成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（2）金融资产的分类和计量
①本集团基于风险管理、投资策略及持有金融资产的目的等原因，将持有的金融资产划分为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出售；属
于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合
进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、
与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生工具除外。
只有符合以下条件之一，金融资产才可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金
融资产：该项指定可以消除或明显减少由于金融工具计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量
方面不一致的情况；风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行
管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合
工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；包含需要分拆但
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无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。
在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资，不得指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。
B、持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期
的非衍生金融资产。
C、贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
D、可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别
以外的金融资产。
本集团在初始确认时将某金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产后，不能
重分类为其他类金融资产；其他类金融资产也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
②金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融资产的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动
形成的利得或损失，计入当期损益。
B、持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的
利得或损失，计入当期损益。
C、贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成的
利得或损失，计入当期损益。
D、可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益，在该可供出
售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售金融资产持有期间实现的利息或现金股
利，计入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工
具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
④金融资产的减值准备
A、本集团在年末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进
行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
B、本集团确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项：
a）发行方或债务人发生严重财务困难；
b）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评
价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务
人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处
行业不景气等；
g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无
法收回投资成本；
h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
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C、金融资产减值损失的计量
a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量
持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本计量的金融资产）的减值准备，按该金融资产预计未
来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益。
本集团对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独或包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产，无论单项金额
重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值损失的
金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备。对于单项金额重大及单项金额非重
大的应收款项，均单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
b）可供出售金融资产
本集团对可供出售金融资产按单项投资进行减值测试。资产负债表日，判断可供出售金融资产的公允
价值是否严重或非暂时性下跌：如果单项可供出售金融资产的公允价值跌幅超过成本的50%，或者持续下
跌时间达一年以上，则认定该可供出售金融资产已发生减值，按成本与公允价值的差额计提减值准备，确
认减值损失。可供出售金融资产的期末成本为取得时按照投资成本进行初始计量、出售时按加权平均法所
计算的摊余成本。
可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入其他
综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，亦予以转出，计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，或与该权益工具挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，本集团将该权益工具投资或衍生金融资产的账面
价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益。
对可供出售债务工具确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观上与
确认损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。同时，在活跃市场中没有报价且其公允
价值不能可靠计量的权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发
生的减值损失，不予转回。
（3）金融负债的分类和计量
①本集团将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债是指满足下列条件之一的金融负债：承担该金融负债的目的是为了在近期内回购；属
于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合
进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、
与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生工具除外。
只有符合以下条件之一，金融负债才可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金
融负债：该项指定可以消除或明显减少由于金融工具计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量
方面不一致的情况；风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行
管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合
工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；包含需要分拆但
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无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。
本集团在初始确认时将某金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债后，不能
重分类为其他类金融负债；其他类金融负债也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债。
②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动
形成的利得或损失，计入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
（4） 金融资产转移确认依据和计量
本集团在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金融资产的确认。
在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供
出售金融资产的情形）之和。
本集团的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，按照金融资产终止确认部分
和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移金融资产整体，并将所收到的对价确认为一项
金融负债。
对于继续涉入条件下的金融资产转移，本集团根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产
和金融负债，以充分反映本集团所保留的权利和承担的义务。
（5）金融负债的终止确认
本集团金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团与债权
人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实
质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或
承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
（6）金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，以相互抵销后
的净额在资产负债表内列示：本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。不满足终止确认条件的金融资产转移，
转出方不得将已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
11、应收款项
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额在 200 万元以上（包含 200 万元）的应收款项。
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本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有
客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计提坏账准备。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
单独测试未发生减值的应收款项，包括在具有类似信用风险
特征的应收款项组合中再进行减值测试。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
组合 1(本集团合并范围内公司间应收款项) 其他方法
组合 2（单独测试后未减值的除组合 1 以外的应收款项，公司
根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类
账龄分析法
似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合
现时情况分析确定坏账准备计提的比率。）
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内（含 1 年） 3.00% 3.00%
1－2 年 10.00% 10.00%
2－3 年 30.00% 30.00%
3－4 年 50.00% 50.00%
4－5 年 80.00% 80.00%
5 年以上 100.00% 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
组合名称 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
组合 1 0.00% 0.00%
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
有客观证据表明单项金额虽不重大，但因其发生了特殊减值
单项计提坏账准备的理由
的应收款项应进行单项减值测试。
单独进行减值测试，按其未来现金流量现值低于其账面价值
坏账准备的计提方法
的差额，确定减值损失，计提坏账准备。
12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
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是
房地产业
（1） 存货分类：本集团存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在
产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。具体划分为：原材料、库存商品、低值易耗品、
拟开发产品、在建开发产品、已完工开发产品。
（2）存货的确认：本集团存货同时满足下列条件的，予以确认：
①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
②该存货的成本能够可靠地计量。
（3）存货取得和发出的计价方法：房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前用于房地产
开发的借款利息支出，已完工销售房地产类存货按平均单位面积成本法结转成本。其他各类存货的取得按
成本进行初始计量，发出按加权平均法确定发出存货的实际成本
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品和包装物在领用时根据实际情况采用一次摊销法
进行摊销。
（5）期末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现
净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
①可变现净值的确定方法：
确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项
的影响等因素。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；材
料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计
算。
②存货跌价准备通常按照单个存货项目计提。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开
计量的存货，合并计提存货跌价准备。
（6）存货的盘存制度：本集团采用永续盘存制。
13、持有待售资产
（1）持有待售类别确认标准
本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产
或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。非流动资产或处置组划分为持有待售类别，同时
满足下列条件：
①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
②出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一
年内完成。有关规定要求本集团相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获得批准。确定
的购买承诺，是指本集团与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够
严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，
且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类
别。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让
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的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号——资产减
值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
（2）持有待售类别会计处理方法
本集团对于被分类为持有待售类别的非流动资产和处置组，以账面价值与公允价值减去处置费用后的
净额孰低进行初始计量或重新计量。公允价值减去处置费用后的净额低于原账面价值的，其差额确认为资
产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备；对于持有待售的处置组确认的资产减值损失
金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用持有待售类别计量规定的各项非流动资产账
面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费
用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转
回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。后续资产负债表日持
有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售
类别后适用持有待售类别计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损
益。已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售类别计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认
的资产减值损失不予转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外
适用持有待售类别计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。持有待售的非
流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予
以确认。
递延所得税资产、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产、以公允价值计
量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利、从职工福利中所产生的资产不适用于持有待
售类别的计量方法，而是根据相关准则或本集团制定的相应会计政策进行计量。处置组包含适用持有待售
类别的计量方法的非流动资产的，持有待售类别的计量方法适用于整个处置组。处置组中负债的计量适用
相关会计准则。
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流动
资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：①划分为持有待售类别前的账面价值，按照
假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；；②可收回金额。
14、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
（1） 初始计量
本集团分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的
初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直接相关费
用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务
报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股
权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存
收益。合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减
的，冲减留存收益。
B、非同一控制下的企业合并中，本集团区别下列情况确定合并成本：
a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
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发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
b）通过多次交换交易分步实现的企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购
买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；
c）为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入
当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初
始确认金额；
d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可
能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投
资成本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包
括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本，但
不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。发行或取得自身权益工具时发生的交
易费用，可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。
C、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号-非货币
性资产交换》确定。
D、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号--债务重组》确定。
③无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有被投资单位已
经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目单独核算，不构成取得长期股权投资的初始投资成
本。
（2） 后续计量
能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在个别财务报表中采用成本法核算。对被投资单位具有
共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
①采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成
本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
②采用权益法核算的长期股权投资，其初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别
确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现
金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益
和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有
被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政
策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。确认被投资单
位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，本集团在其收益分享额弥
补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
本集团对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险
基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，本集团都按照《企业会
计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其
变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
损益按照应享有的比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。本集团与被投资
单位发生的未实现内部交易损失属于资产减值损失的，予以全额确认。
③本集团处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的
长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例
对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
④本集团因其他投资方对其子公司增资而导致本集团持股比例下降，从而丧失控制权但能实施共同控
制或施加重大影响的，在个别财务报表中，对该项长期股权投资从成本法转为权益法核算。首先，按照新
的持股比例确认本投资方应享有的原子公司因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分
所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时
即采用权益法核算进行调整。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权
的参与方一致同意后才能决策。相关活动，是指对某项安排的回报产生重大影响的活动。重大影响，是指
投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这
些政策的制定。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
长期股权投资的减值测试方法及减值准备计提方法按照本集团制定的“长期资产减值”会计政策执行。
15、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
（1）本集团的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租的土地使用权；
②持有并准备增值后转让的土地使用权；
③已出租的建筑物。
（2）本集团投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（3）初始计量
投资性房地产按照成本进行初始计量。
①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）后续计量
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的投资性房地产，采用与固定
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
本集团有确凿证据表明房地产用途发生改变，将自用房地产或存货转换为投资性房地产或将投资性房
地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
本集团期末对采用成本模式计量的投资性房地产按其成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成
本的，按两者的差额计提减值准备。减值准备一经计提，不予转回。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
16、固定资产
（1）确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在
同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量：①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；②该固定资产的成本能够
可靠地计量。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-25 5%-10% 3.8%-4.5%
运输设备 年限平均法 5 5% 19%
电子及其他设备 年限平均法 5 5% 19%
固定资产装修 年限平均法 5 0% 20%
本集团的固定资产折旧方法为年限平均法。与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条
件的计入固定资产成本；不符合规定的固定资产确认条件的在发生时直接计入当期损益。
本集团在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命与
原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残
值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、
预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更。
固定资产的减值，按照本集团制定的“长期资产减值”会计政策执行。
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
本集团在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为融资租赁。融资租赁取得
的固定资产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。融资租入的固定资产采用与
自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提
折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提
折旧。
17、在建工程
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
（1）在建工程的计价：按实际发生的支出确定工程成本。在建工程成本还包括应当资本化的借款费
用和汇兑损益。
（2）本集团在在建工程达到预定可使用状态时，将在建工程转入固定资产。所建造的已达到预定可
使用状态、但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确认为固定资产，并计提折旧；待办理了竣工
决算手续后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
（3）在建工程的减值，按照本集团制定的“长期资产减值”会计政策执行。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
18、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足下列条件
时予以资本化，计入相关资产成本：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停
借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活
动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的
程序，借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。以后
发生的借款费用于发生当期确认为费用。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状
态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（2）借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减
去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化
率根据一般借款加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
19、生物资产
不适用
20、油气资产
不适用
21、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产是指本集团所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产的确认
本集团在无形资产同时满足下列条件时，予以确认：
①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产的计量
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
①本集团无形资产按照成本进行初始计量。
②无形资产的后续计量
A、对于使用寿命有限的无形资产在取得时判定其使用寿命并在以后期间在使用寿命内系统合理摊销，
摊销金额按受益项目计入相关成本、费用核算。使用寿命不确定的无形资产不摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变
更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业
带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊
销。
无形资产的减值，按照本集团制定的“长期资产减值”会计政策执行。
（2）内部研究开发支出会计政策
不适用
22、长期资产减值
当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。
（2）本集团经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生重大变
化，从而对本集团产生不利影响。
（3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计未来现金
流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
（4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（6）本集团内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金
流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等。
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
本集团在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用寿命不确
定的除外）等适用《企业会计准则第8号——资产减值》的各项资产进行判断，当存在减值迹象时对其进
行减值测试-估计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回
金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
有迹象表明一项资产可能发生减值的，本集团通常以单项资产为基础估计其可收回金额。当难以对单
项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组是本集团可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。资
产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产
或者资产组的现金流入为依据。
本集团对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。商誉的减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23、长期待摊费用
本集团将已经发生的但应由本年和以后各期负担的摊销期限在一年以上的各项费用确认为长期待摊
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费用，并按项目受益期采用直线法平均摊销。
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工
薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本集团提供给职工配偶、子女、受赡养
人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，其他
会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
（2）离职后福利的会计处理方法
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利计划，是指本集团与职工
就离职后福利达成的协议，或者本集团为向职工提供离职后福利制定的规章或办法等。其中，设定提存计
划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本集团不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计
划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
A、设定提存计划
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
B、设定受益计划
本集团尚未运作设定受益计划或符合设定受益计划条件的其他长期职工福利。
（3）辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退
福利的重组相关的成本或费用时。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述设定提存计划的会计政
策进行处理；除此以外的，按照上述设定受益计划的会计政策确认和计量其他长期职工福利净负债或净资
产。
25、预计负债
（1）预计负债的确认标准
本集团规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
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③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连续范围，
且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定。在其他情况下，最佳
估计数分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
本集团清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收到时
才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当
前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
26、股份支付
不适用
27、优先股、永续债等其他金融工具
不适用
28、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
本集团的收入包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。
1. 商品销售收入
本集团在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的
继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能够
可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业时，确认销售商品收入。
本集团商品销售收入主要是商品房销售收入。本集团房地产销售在商品房竣工验收，已移交买方
或按照销售合同视同移交买方，并收清商品房全部售楼款（按揭购楼方式为收清首期及银行按揭款）
时确认收入的实现。
1. 提供劳务收入
本集团提供的劳务收入主要为物业管理收入、工程监理服务收入、餐饮服务收入。
物业管理收入：本集团在物业管理服务已提供，按照与业主约定的物业管理服务收费能够流入企
业时，确认物业管理收入的实现。
其他劳务收入：本集团在劳务服务已提供，与劳务服务相关的经济利益能够流入企业，与劳务服
务有关的成本能够可靠地计量时，确认劳务收入的实现。
1. 让渡资产使用权收入
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本集团让渡资产使用权收入包括物业出租收入、出租车客运收入、利息收入、其他使用权收入等。
物业出租收入：本集团按照与承租方签定的租赁合同或协议的约定以直线法确认物业出租收入的实
现。出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方
法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。
出租车客运收入：本集团按照与承包方签定的承包合同或协议约定的承包额确认出租车客运收入。
利息收入：本集团按他人使用公司现金的时间和适用利率计算确定，使用费收入按有关合同或协议规
定的收费时间和方法计算确定。
其他使用权收入：本集团在收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业时，确认让
渡资产使用权收入。
29、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是
指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资
产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府补助文件未明确确定补助对象，以取得该补助必须具备的基
本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此
之外的划分为与收益相关的政府补助。
（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件时，予以确认：
①能够满足政府补助所附条件；
②能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量：
① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
② 与资产相关的政府补助，取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时，在该资产
使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生
毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确
认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，取得时直接计入
当期损益。
与日常活动相关的政府补助，计入其他收益；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
③ 取得政策性优惠贷款贴息，区分以下两种取得方式进行会计处理：
A、财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供贷款的，以借款的
公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借款公允价值之间的差
额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关借款费用。
B、财政将贴息资金直接拨付给本集团的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
④ 已确认的政府补助需要返还的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、属于其他情况的，直接计入当期损益。
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（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是
指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资
产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府补助文件未明确确定补助对象，以取得该补助必须具备的基
本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此
之外的划分为与收益相关的政府补助。
（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件时，予以确认：
①能够满足政府补助所附条件；
②能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量：
① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
② 与资产相关的政府补助，取得时确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时，在该资产
使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生
毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确
认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，取得时直接计入
当期损益。
与日常活动相关的政府补助，计入其他收益；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
③ 取得政策性优惠贷款贴息，区分以下两种取得方式进行会计处理：
A、财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供贷款的，以借款的
公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借款公允价值之间的差
额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关借款费用。
B、财政将贴息资金直接拨付给本集团的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
④ 已确认的政府补助需要返还的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、属于其他情况的，直接计入当期损益。
30、递延所得税资产/递延所得税负债
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
（1）递延所得税资产
①资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能取得的用以抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率，计算确认由
可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
②资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差
异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
③资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳
税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税
所得额时，转回减记的金额。
（2）递延所得税负债
资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收回该资产或清偿该负债期
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
31、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
本集团作为承租人，对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期
损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在实际发生时计入当期损益。
本集团作为出租人，按资产的性质将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内；对于经
营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；
对于经营租赁资产中的固定资产，采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统
合理的方法进行摊销；或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
本集团作为承租人，在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较
低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用；在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等
初始直接费用，计入租入资产价值；未确认融资费用在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算
确认当期的融资费用；或有租金在实际发生时计入当期损益。
在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，采用租赁内含利率作为折现率；
否则，采用租赁合同规定的利率作为折现率。无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，
采用同期银行贷款利率作为折现率。
本集团采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租
赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
本集团作为出租人，在租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资
租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值
之和的差额确认为未实现融资收益；未实现融资收益在租赁期内各个期间进行分配；采用实际利率法计算
确认当期的融资收入；或有租金在实际发生时计入当期损益。
32、其他重要的会计政策和会计估计
（1）公允价值计量
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资产或负债，考虑该资产或负债的特征；假定市场参与者在计
量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易；假定出售资产或者转移负债的有序
交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，假定该交易在相关资产或负债的最有利市场
进行。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
本集团根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相
等；交易价格与公允价值不相等的，将相关利得或损失计入当期损益，但相关会计准则另有规定的除外。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，使用的估值技术主
要包括市场法、收益法和成本法。在估值技术的应用中，优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察
输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
本集团公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值，其次使用第二层
次输入值，最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场
上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
本集团以公允价值计量非金融资产，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或
者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。以公允价值计量负债，假定
在计量日将该负债转移给其他市场参与者，而且该负债在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者
履行义务。以公允价值计量自身权益工具，假定在计量日将该自身权益工具转移给其他市场参与者，而且
该自身权益工具在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者取得与该工具相关的权利、承担相应的
义务。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持
有待售类别：
A、该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
B、该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的
一部分；
C、该组成部分是专为转售而取得的子公司。
本集团在合并利润表和利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有
待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值
损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期
间的终止经营损益列报。拟结束使用而非出售的处置组满足终止经营定义中有关组成部分的条件的，自停
止使用日起作为终止经营列报。因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权，且该子公司符
合终止经营定义的，在合并利润表中列报相关终止经营损益。
（3）分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告
分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：A、该组成部分能够在日常活动中产生收入、
发生费用；B、本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；C、
本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有
相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
（4）质量保证金
根据施工合同规定，应留置支付施工单位的质量保证金，计入“应付账款”，待保证期过后根据实际情况和
合同约定支付。
（5）维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债”，专项用于住宅
共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
33、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
2017年4月28日，财政部发布了《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经
营》（以下简称《企业会计准则第42号》），自2017年5月28日起施行；
本公司自2017年5月28日起执行上述新发布的《企业会计准则第42号》，导致本集团相应会计政策变
更，具体内容是在合并利润表和利润表中改为分别列示持续经营损益和终止经营损益。
《企业会计准则第42号》规定，该准则自2017年5月28日起施行；对于该准则施行日存在的持有待售
的非流动资产、处置组和终止经营，应当采用未来适用法处理。因此，上述会计政策变更不涉及对比较数
据进行追溯调整，也未影响本集团本报告期的净利润。
根据《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会[2017]30号)要求，本公司在合并利润
表和利润表中的“营业利润”项目之上单独列报“资产处置收益”项目，原在“营业外收入”和“营业外支出”的
部分非流动资产处置损益，改为在“资产处置收益”中列报；本公司相应追溯重述了比较报表。对于本公司
合并利润表与利润表列报的影响如下：
利润表影响项目
合并财务报表 母公司财务报表
本期影响 上年调整 本期影响 上年调整
金额 金额 金额 金额
资产处置收益 -11,772.11 -182,886.11 -7,343.52
营业外收入 -23,539.00
其中：非流动资产处置利得 -23,539.00
营业外支出 -35,311.11 -182,886.11 -7,343.52
其中：非流动资产处置损失 -35,311.11 -182,886.11 -7,343.52
对利润表影响
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
34、其他
不适用
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 营业收入 3%、5%、6%、11%、17%
城市维护建设税 应纳流转税额 1%、7%
企业所得税 应纳税所得额 15%、16.5%、20%、25%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育附加 应纳流转税额 2%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
堤围费 营业收入 0.01%
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 30%-60%四级超率累进税率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆深国贸物业管理有限公司 15%
重庆奥博电梯有限公司 20%
注册于香港地区的子公司 16.5%
合并范围内其他纳税主体 25%
2、税收优惠
根据国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类中的第三十七类商务服务业
第2条物业服务的规定，符合条件的西部企业减按15%的税率征收企业所得税。本集团子公司重庆深国贸物
业管理有限公司于2014年5月4日被重庆市九龙城区地方税务局认定为物业服务西部企业，自2013年1月1日
减按15%的税率征收企业所得税。
根据财税〔2015〕34号国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策的通知规定，自2015年1月1日
至2017年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元（含20万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应
纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本集团子公司重庆奥博电梯有限公司自2015年起适用该政策，
减按应纳税所得额50%，按20%税率征收企业所得税。
3、其他
无
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 164,502.21 190,709.43
银行存款 2,463,348,038.01 2,856,051,614.77
其他货币资金 13,516,274.99 13,512,892.65
合计 2,477,028,815.21 2,869,755,216.85
其中：存放在境外的款项总额 50,317,518.31 53,978,178.36
其他说明
报告期末使用受限的保函保证金合计12,402,160.00元，系本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限
公司委托商业银行出具《商品房住房质量担保函》缴纳的保证金。因本公司子公司东莞市国贸长盛房地产
开发有限公司属暂定资质的房地产开发企业，在办理商品房预售许可申请时需提交企业破产、解散等清算
情况发生后的商品房住房质量担保函。该项保函为不可撤销的商品房住房质量担保函，其中1,468,870.00
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
元的担保期间为2015年6月30日至2020年12月31日，剩余10,933,290.00元的担保期限为2015年7月1日至2020
年12月31日。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
3、衍生金融资产
□ 适用 √ 不适用
4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（2）期末公司已质押的应收票据
单位： 元
项目 期末已质押金额
（3）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（4）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位： 元
项目 期末转应收账款金额
其他说明
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
类别 期末余额 期初余额
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
99,466,1 99,466,1 102,216 102,216,1
独计提坏账准备的 66.53% 100.00% 74.08% 100.00%
73.89 73.89 ,173.89 73.89
应收账款
按信用风险特征组
49,088,7 2,816,17 46,272,60 33,877, 2,312,840 31,564,219.
合计提坏账准备的 32.84% 5.74% 24.55% 6.83%
78.72 7.86 0.86 060.01 .15 86
应收账款
单项金额不重大但
942,824. 942,824. 1,884,0 1,884,022
单独计提坏账准备 0.63% 100.00% 1.37% 100.00%
55 55 22.38 .38
的应收账款
149,497, 103,225, 46,272,60 137,977 106,413,0 31,564,219.
合计 100.00% 69.05% 100.00% 77.12%
777.16 176.30 0.86 ,256.28 36.42 86
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
涉及诉讼，无可执行财
深圳市基永物业发展有
93,811,328.05 93,811,328.05 100.00% 产，详见第十一节财务
限公司
报告十四、2
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00% 长期未能收回
经营状况欠佳、长期未
鲁南实业公司 2,818,284.84 2,818,284.84 100.00%
能收回
合计 99,466,173.89 99,466,173.89 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内（含 1 年） 44,382,961.84 1,331,488.84 3.00%
1 年以内小计 44,382,961.84 1,331,488.84 3.00%
1至2年 2,707,060.93 270,706.10 10.00%
2至3年 845,633.73 253,690.12 30.00%
3至4年 142,348.28 71,174.14 50.00%
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
4至5年 608,276.40 486,621.12 80.00%
5 年以上 402,497.54 402,497.54 100.00%
合计 49,088,778.72 2,816,177.86 5.74%
确定该组合依据的说明：
确定该组合的依据详见本报告第十一节财务报告五、11。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 518,457.62 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
合计 0.00 --
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
子公司清算核销 670,608.53
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
报告期清算子公司履行清算程序将子公司对外的应收账款予以核销，见本附注（八）5。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位名称 期末余额 占应收账款期末余额的 计提的坏账准备期末
比例(%) 余额
深圳市基永物业发展有限公司 93,811,328.05 62.75 93,811,328.05
淘宝（中国）软件有限公司 3,562,704.57 2.38 106,881.14
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 1.90 2,836,561.00
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
深圳鲁南实业发展公司 2,818,284.84 1.89 2,818,284.84
爱玛客服务产业（中国）有限公司 1,414,479.14 0.95 42,434.37
深圳分公司
合计 104,443,357.60 69.87 99,615,489.40
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
不适应
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
不适应
其他说明：
不适应
6、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 16,414,273.12 58.31% 93,372,946.66 77.47%
1至2年 11,704,985.06 41.58% 19,637,116.05 16.29%
2至3年 20,656.62 0.07% 6,602,570.30 5.48%
3 年以上 10,041.80 0.04% 919,642.37 0.76%
合计 28,149,956.60 -- 120,532,275.38 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 期末余额 占预付账款期末余额的比例(%)
预缴税金 26,836,297.20 95.33
国网重庆市电力公司 475,000.00 1.69
深圳市天福消防工程有限公司 266,000.00 0.94
扬州市众友建设工程有限公司 147,087.38 0.52
深圳市建安（集团）股份有限公司 116,000.00 0.41
合 计 27,840,384.58 98.89
其他说明：
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
本公司结余的预缴税金系尚未达到确认收入条件的房地产项目预收款项按照税法规定预缴的营业税、城建
税、教育费附加等各项税费。
7、应收利息
（1）应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（2）重要逾期利息
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
8、应收股利
（1）应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
（2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位： 元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
其他说明：
9、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单 21,046,8 21,046,8 34,970, 34,970,06
15.94% 100.00% 53.19% 100.00%
独计提坏账准备的 88.91 88.91 067.20 7.20
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
其他应收款
按信用风险特征组
105,826, 14,481,0 91,345,78 21,071, 11,528,71 9,542,311.3
合计提坏账准备的 80.16% 13.68% 32.05% 54.71%
852.42 69.58 2.84 030.28 8.98 0
其他应收款
单项金额不重大但
5,144,05 5,144,05 9,709,5 9,709,533
单独计提坏账准备 3.90% 100.00% 14.76% 100.00%
9.49 9.49 33.34 .34
的其他应收款
132,017, 40,672,0 91,345,78 65,750, 56,208,31 9,542,311.3
合计 100.00% 30.81% 100.00% 85.49%
800.82 17.98 2.84 630.82 9.52 0
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
深圳市盛丰路国贸珠宝 无可执行财产，难以收
6,980,273.01 6,980,273.01 100.00%
金行有限公司 回
上海裕通房地产开发有
5,676,000.00 5,676,000.00 100.00% 诉讼判决难以收回
限公司
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00% 长期未能收回
大梅沙旅游中心 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00% 项目停建
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00% 项目停建
合计 21,046,888.91 21,046,888.91 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内（含 1 年） 88,732,307.99 2,661,969.23 3.00%
1 年以内小计 88,732,307.99 2,661,969.23 3.00%
1至2年 3,711,862.45 371,186.25 10.00%
2至3年 1,975,834.13 592,750.25 30.00%
3至4年 738,912.00 369,456.00 50.00%
4至5年 911,140.00 728,912.00 80.00%
5 年以上 9,756,795.85 9,756,795.85 100.00%
合计 105,826,852.42 14,481,069.58 13.68%
确定该组合依据的说明：
107
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
确定该组合的依据详见本报告第十一节财务报告五、11。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 3,434,274.27 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
合计 0.00 --
（3）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
子公司清算 9,360.00
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
本期计提坏账准备金额3,434,274.27元；本期应收外币债权计提坏账准备汇率折算以及外币报表折算减少坏
账准备金额323,683.97元；因法院裁定安徽南鹏造纸有限公司终结破产程序，随原值转出坏账准备
8,586,848.00元至其他流动资产（见（七）6、注2）；本期核销应收账款减少坏账准备9,360.00元；本期合
并范围变化减少坏账准备10,050,683.84元。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金 12,215,257.47 12,050,550.05
备用金借支 1,546,769.34 394,894.05
对关联公司的应收款项 1,747,264.25 11,556,264.65
对非关联公司的应收款项 116,508,509.76 41,748,922.07
合计 132,017,800.82 65,750,630.82
108
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
深圳巴士集团股份 对非关联公司的应
79,416,489.83 一年以内 60.16% 2,382,494.69
有限公司 收款项
深圳市盛丰路国贸 对非关联公司的应
6,980,273.01 五年以上 5.29% 6,980,273.01
珠宝金行有限公司 收款项
上海裕通房地产开 对非关联公司的应
5,676,000.00 五年以上 4.30% 5,676,000.00
发有限公司 收款项
深圳市国贸汽车实 对非关联公司的应
3,800,000.00 一年以内 2.88% 114,000.00
业有限公司 收款项
香港恒跃发展有限 对非关联公司的应
3,271,837.78 五年以上 2.48% 3,271,837.78
公司 收款项
合计 -- 99,144,600.62 -- 75.11% 18,424,605.48
（6）涉及政府补助的应收款项
单位： 元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
不适应
（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
不适应
（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
不适应
其他说明：
不适应
10、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
109
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 522,188,965.52 6,648,404.13 515,540,561.39 1,602,135,700.14 23,285,718.43 1,578,849,981.71
开发产品 1,365,998,591.00 31,737,353.10 1,334,261,237.90 1,187,426,583.83 181,738,984.75 1,005,687,599.08
原材料 1,157,601.08 506,000.68 651,600.40 1,230,918.63 484,743.69 746,174.94
库存商品 37,870.66 37,870.66 64,935.50 64,935.50
低值易耗品 180,774.01 180,774.01 309,830.42 309,830.42
合计 1,889,563,802.27 38,891,757.91 1,850,672,044.36 2,791,167,968.52 205,509,446.87 2,585,658,521.65
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
深物业 2015 年 2017 年
658,439,0 546,486,8 652,374,5 105,887,6
湖畔御景 08 月 01 11 月 30 其他
00.00 49.54 45.06 95.52
二期 日 日
2012 年 2017 年
深物业 861,590,0 698,021,2 823,606,4 125,585,2 30,539,39 银行贷
01 月 01 07 月 31
松湖朗苑 00.00 32.73 99.60 66.87 2.65 款;其他
日 日
2014 年 2019 年
深物业 1,071,390 236,415,3 164,476,3 400,891,6 3,858,872
03 月 01 03 月 31 其他
金领假日 ,000.00 19.90 47.65 67.55 .36
日 日
海南琼山 6,648,404 6,648,404
其他
土地 .13 .13
2018 年 2021 年
福昌二期 904,390,0 5,940,627 6,024,627
12 月 01 06 月 30 84,000.00 其他
土地 00.00 .11 .11
日 日
深惠花园 36,966,04 36,966,04
其他
土地 0.89 0.89
深物业.
170,000,0 71,657,22 71,658,22
半山御景 1,000.00 其他
00.00 5.84 5.84
二期
3,665,809 1,602,135 1,475,981 396,034,3 522,188,9 34,398,26
合计 -- -- --
,000.00 ,700.14 ,044.66 10.04 65.52 5.01
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
110
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
利息资本化累计 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
金额 资本化金额
1995 年 12
国贸广场 7,372,250.95 2,533,167.85 4,839,083.10
月 31 日
皇御苑 A 2001 年 06
790,140.58 790,140.58
区 月 30 日
福昌大厦 1999 年 11
645,532.65 645,532.65
裙楼 月 30 日
深物业新 2010 年 06
692,134.84 692,134.84
华城 月 30 日
深物业廊 2012 年 12
27,154,592.60 27,154,592.60 83,077,702.96
桥国际 月 31 日
深物业湖
2015 年 06 112,011,916.1
畔御景一 12,986,211.12 99,025,705.00 10,446,911.43
月 30 日 2
期
深物业前
2016 年 10 400,752,753.4 159,808,738.6
海港湾花 240,944,014.85 14,633,486.15
月 31 日 6 1
园
深物业半
2016 年 11 635,013,998.4 455,275,160.3
山御景一 179,738,838.08 27,205,315.95
月 30 日 0 2
期
深物业.松 2017 年 07 823,606,499.6 666,805,759.5
156,800,740.01 30,539,392.65
湖朗苑 月 31 日 0 9
深物业.湖
2017 年 11 652,374,545.0
畔御景二 652,374,545.06
月 30 日 6
期
2004 年 12
其他项目 2,993,264.23 2,993,264.23
月 31 日
1,187,426,583. 1,475,981,044. 1,297,409,037.
合计 -- 1,365,998,591.00 165,902,809.14
83 66 49
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位： 元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2）存货跌价准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位： 元
111
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
本期在建开
发产品跌价
准备其他减
23,285,718 少系在建开
开发成本 -6,739,651.30 9,897,663.00 6,648,404.13
.43 发产品办理
竣工验收转
入已完工开
发产品
原在建开发
产品计提的
181,738,98 存货跌准备
开发产品 -52,845,659.66 9,897,663.00 107,053,634.99 31,737,353.10
4.75 转入已完工
开发产品跌
价准备
原材料 484,743.69 21,256.99 506,000.68
205,509,44
合计 -59,564,053.97 9,897,663.00 107,053,634.99 9,897,663.00 38,891,757.91 --
6.87
按主要项目分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
6,648,404.
海南琼山土地 6,648,404.13
13
深物业.半山御景 179,635,70
-50,829,722.96 106,966,291.99 21,839,690.10
一期 5.05
深物业.湖畔御景 2,103,280.
-2,015,937.00 87,343.00 0.00
一期 00
其他增减变
化系系在建
深物业.湖畔御景 16,637,314 开发产品办
-6,739,651.00 9,897,663.00 9,897,663.00 9,897,663.00
二期 .00 理竣工验收
转入已完工
开发产品
205,024,70
合计 -59,585,310.96 9,897,663.00 107,053,634.99 9,897,663.00 38,385,757.23 --
3.18
112
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
存货期末余额中，含有借款费用资本化金额合计数为28,155,802.27元，具体如下：
存货类别 项目 累计数 年初数 本期增加 本期减少 期末数
已完工开发产品 半山御景一期 27,205,315.95 27,205,315.95 19,997,561.00 7,207,754.95
已完工开发产品 前海港湾 14,633,486.15 8,369,227.07 3,337,408.90 5,031,818.17
在建开发产品 金领假日 3,858,872.36 3,858,872.36 3,858,872.36
已完工开发产品 松湖朗苑 30,539,392.65 30,539,392.65 26,034,502.41 4,504,890.24
已完工开发产品 廊桥国际 83,077,702.96 4,655,259.52 4,655,259.52
已完工开发产品 湖畔御景一期 10,446,911.43 3,230,742.76 333,535.73 2,897,207.03
合计 169,761,681.50 77,858,810.31 49,703,008.04 28,155,802.27
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
财产保全担保，详见第十一节财
已完工开发产品 4,839,083.09 4,839,083.09
务报告十四、2（1）
合计 4,839,083.09 4,839,083.09 --
（5）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
单位： 元
项目 金额
其他说明：
不适应
公司是否需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 4 号—上市公司从事种业、种植业务》的披露要求
否
11、持有待售的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
不适应
113
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
12、一年内到期的非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
不适应
13、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1、持有待分配给海南新达所有者的资产
69,437,140.28
组原值
持有待分配给海南新达所有者的
-69,437,140.28
资产组减值准备
2、待核销的资产组（对海南新达投资和
69,437,140.28
应收款项）原值
待核销的资产组（对海南新达投
-69,437,140.28
资和应收款项）减值准备
3、待核销的资产组（对南鹏造纸投资和
21,949,664.00
应收款项）原值
待核销的资产组（对南鹏造纸投
-21,949,664.00
资和应收款项）减值准备
4、待核销的资产组（对国贸实业投资和
6,034,625.03 6,034,625.03
应收款项）原值
待核销的资产组（对国贸实业投资
-6,034,625.03 -6,034,625.03
和应收款项）减值准备
5、待核销的资产（对金田实业的应收款
53,034,143.94 53,658,578.72
项）其他应收款账面原值
待核销的资产（对金田实业的应收
-53,034,143.94 -53,658,578.72
款项）其他应收款坏账准备
6、预交的增值税 12,301,387.50 10,727,007.94
7、待抵扣的进项税 69,433.47 250,549.21
合计 12,370,820.97 10,977,557.15
其他说明：
注1：待核销的资产组（对海南新达投资和应收款项）系本公司原子公司海南新达开发总公司（以下
简称海南新达）2014年进入破产清算程序后，本公司原在长期股权投资和其他应收款核算之资产，自2014
年起列报至其他流动资产-持有待分配给海南新达所有者的资产组，2017年2月13日，海南省海口市中级人
民法院（2014）海中法破字第1-1号裁定；宣告海南新达破产，本公司需核销对海南新达长期股权投资和其
114
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
他应收款，因公司核销程序尚未完成，列报至其他流动资产-待核销的资产组，具体资产清单如下：
原核算科目 原值 减值准备 净值
长期股权投资 20,000,000.00 20,000,000.00
其他应收款 49,437,140.28 49,437,140.28
合 计 69,437,140.28 69,437,140.28
注2：待核销资产组（对南鹏造纸投资和应收款项）系本公司对原联营企业安徽南鹏造纸有限公司的
长期股权投资和其他应收款，该公司2017年8月被安徽省淮南市中级人民法院裁定破产程序终结，本公司
需核销对南鹏造纸长期股权投资和其他应收款，因核销程序尚未完成，列报至其他流动资产-待核销资产组，
具体资产清单如下：
原核算科目 原值 减值准备 净值
长期股权投资 13,824,000.00 13,824,000.00
其他应收款 8,125,664.00 8,125,664.00
合 计 21,949,664.00 21,949,664.00
注3：待核销资产组（对国贸实业投资和应收款项）系本公司对原联营企业深圳国贸实业发展有限公
司的长期股权投资和其他应收款，该公司2015年4月被破产管理人注销，因公司核销程序尚未完成，列报
至其他流动资产-待核销资产组，具体资产清单如下：
原核算科目 原值 减值准备 净值
长期股权投资 3,682,972.55 3,682,972.55
其他应收款 2,351,652.48 2,351,652.48
合 计 6,034,625.03 6,034,625.03
注4：待核销的资产（对金田实业的应收款项）系本公司对深圳金田实业（集团）股份有限公司的其
他应收款。法院裁定深圳金田实业（集团）股份有限公司重整计划于2016年2月执行完毕，因公司核销程
序尚未完成，列报至其他流动资产-待核销资产组。
14、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具： 20,462,995.80 16,871,786.60 3,591,209.20 35,801,912.64 18,298,198.50 17,503,714.14
按公允价值计量的 3,591,209.20 3,591,209.20 3,003,714.14 3,003,714.14
按成本计量的 16,871,786.60 16,871,786.60 32,798,198.50 18,298,198.50 14,500,000.00
合计 20,462,995.80 16,871,786.60 3,591,209.20 35,801,912.64 18,298,198.50 17,503,714.14
（2）期末按公允价值计量的可供出售金融资产
单位： 元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
115
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
权益工具的成本/债务工
3,591,209.20 3,591,209.20
具的摊余成本
公允价值 3,591,209.20 3,591,209.20
（3）期末按成本计量的可供出售金融资产
单位： 元
账面余额 减值准备 在被投资
被投资单 本期现金
单位持股
位 期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 红利
比例
北方机械
（集团） 3,465,000. 3,465,000. 3,465,000. 3,465,000.
12.66%
股份有限 00 00 00 00
公司
广东省华
粤房地产 8,780,645. 8,780,645. 8,780,645. 8,780,645.
8.47%
股份有限 20 20 20 20
公司
深圳国贸
8,500,000. 8,500,000.
石油有限
00 00
公司
广州利士
6,000,000. 6,000,000.
风汽车有
00 00
限公司
三亚东方
1,350,000. 1,119,500. 1,350,000. 1,119,500.
旅业股份 230,500.00 230,500.00 0.28%
00 00 00 00
有限公司
深衫公司 17,695.09 17,695.09 17,695.09 17,695.09
澳门华深
企业有限 86,844.66 5,689.32 81,155.34 86,844.66 5,689.32 81,155.34 10.00%
公司
重庆广发
2,635,180. 2,462,546. 2,635,180. 2,462,546.
房屋开发 172,634.55 172,634.55 27.25%
90 35 90 35
有限公司
塞班岛项 1,962,832. 1,834,244. 1,962,832. 1,834,244.
128,588.03 128,588.03 30.00%
目公司 65 62 65 62
32,798,198 15,926,411 16,871,786 18,298,198 1,426,411. 16,871,786
合计 --
.50 .90 .60 .50 90 .60
116
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（4）报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
单位： 元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
期初已计提减值余额 18,298,198.50 18,298,198.50
本期减少 1,426,411.90 1,426,411.90
期末已计提减值余额 16,871,786.60 16,871,786.60
（5）可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
单位： 元
可供出售权益工 公允价值相对于 持续下跌时间
投资成本 期末公允价值 已计提减值金额 未计提减值原因
具项目 成本的下跌幅度 （个月）
合计 0.00 0.00 -- -- 0.00 --
其他说明
注1：本集团对在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资以成本计量，并在可预见的
将来无对有关权益性投资的处置计划。
注2：对澳门华深企业有限公司、塞班岛项目、重庆广发房屋开发有限公司长期股权投资以及减值准备本期变动的原因系外
币报表折算产生。
注3：本期减少对深圳国贸石油有限公司、广州利士风汽车有限公司、三亚东方旅业股份有限公司权益工
具成本及减值准备系合并范围变化导致。
注4：公司持有的按照公允价值计量的可供出售金融资产系根据《金田实业（集团）股份有限公司重整计
划》的实施情况，本公司于2016年1月26日收到分配的金田实业流通A股股票772,717股、非流通A股股票
412,123股及B股股票447,217股，2017年3月15日收到追加分配的金田实业流通A股股票163,488股、非流通A
股股票83,239股及B股股票92,238股，以金田实业停牌前一交易日（2014年12月10日）价格A股每股2.09元、
B股每股0.17美元确定可供出售金融资产的成本。
15、持有至到期投资
（1）持有至到期投资情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2）期末重要的持有至到期投资
单位： 元
117
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
债券项目 面值 票面利率 实际利率 到期日
（3）本期重分类的持有至到期投资
不适用
其他说明
不适用
16、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
不适用
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
不适用
其他说明
不适用
17、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
被投资单 权益法下 宣告发放 减值准备
期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
位 追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
深圳物业
32,263,24 1,235,372 33,498,61
吉发仓储
0.61 .15 2.76
有限公司
118
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
深圳天安
国际大厦 4,488,650 743,129.6 5,231,780
物业管理 .51 9 .20
有限公司
36,751,89 1,978,501 38,730,39
小计
1.12 .84 2.96
二、联营企业
深圳物方
18,983,61 18,983,61 18,983,61
陶瓷工业
4.14 4.14 4.14
有限公司
安徽南鹏
13,824,00
造纸有限
0.00
公司
32,807,61 18,983,61 18,983,61
小计
4.14 4.14 4.14
69,559,50 1,978,501 57,714,00 18,983,61
合计
5.26 .84 7.10 4.14
其他说明
本期转出联营企业长期股权投资及减值准备见（七）13、注2
18、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 671,864,578.16 7,969,954.40 679,834,532.56
2.本期增加金额 37,071,113.95 37,071,113.95
（1）外购
（2）存货\固定资产
37,071,113.95 37,071,113.95
\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 26,873,150.87 4,084,485.00 30,957,635.87
（1）处置
（2）其他转出
119
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
合并范
26,136,144.39 4,084,485.00 30,220,629.39
围变化减少
外币报
133,914.18 133,914.18
表折算影响
其他减
603,092.30 603,092.30
少
4.期末余额 682,062,541.24 3,885,469.40 685,948,010.64
二、累计折旧和累计摊
销
1.期初余额 246,155,511.74 5,878,407.79 252,033,919.53
2.本期增加金额 23,406,879.76 497,800.12 23,904,679.88
（1）计提或摊销 23,406,879.76 497,800.12 23,904,679.88
3.本期减少金额 13,811,019.17 3,029,127.65 16,840,146.82
（1）处置
（2）其他转出
合并范
13,560,358.97 3,029,127.65 16,589,486.62
围变化减少
其他减
250,660.20 250,660.20
少
4.期末余额 255,751,372.33 3,347,080.26 259,098,452.59
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 426,311,168.91 538,389.14 426,849,558.05
2.期初账面价值 425,709,066.42 2,091,546.61 427,800,613.03
120
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（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位： 元
报告期租 期初公允 公允价值变动 公允价值变动原因
项目名称 地理位置 建筑面积 期末公允价值
金收入 价值 幅度 及报告索引
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明
注1：本期原值及累计折旧和摊销其他减少系将原出租用房屋转为自用，原值及累计折旧和摊销转入固定
资产科目核算。
注2：投资性房地产受限情况系财产保全担保，详见第十一节财务报告七、78及十四、2（1）事项。
19、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
电子设备及其他设
项目 房屋、建筑物 运输设备 固定资产装修 合计
备
一、账面原值：
1.期初余额 111,380,625.29 63,034,062.37 34,939,140.97 6,451,403.79 215,805,232.42
2.本期增加金额 8,096,568.52 432,070.17 1,637,655.34 10,166,294.03
（1）购置 7,493,476.22 432,070.17 1,637,655.34 9,563,201.73
（2）在建工程
转入
（3）企业合并
增加
投资性房地产转入 603,092.30 603,092.30
3.本期减少金额 26,701,283.07 54,407,338.20 20,805,386.85 2,287,676.31 104,201,684.43
（1）处置或报
105,559.38 643,408.70 748,968.08
废
121
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
合并范围变化减少
及外币报表折算影 26,701,283.07 54,301,778.82 20,161,978.15 2,287,676.31 103,452,716.35
响
4.期末余额 92,775,910.74 9,058,794.34 15,771,409.46 4,163,727.48 121,769,842.02
二、累计折旧
1.期初余额 80,567,001.77 26,013,952.25 29,505,914.48 5,710,638.87 141,797,507.37
2.本期增加金额 2,963,957.11 10,122,170.88 1,526,727.62 331,728.90 14,944,584.51
（1）计提 2,713,296.91 10,122,170.88 1,526,727.62 331,728.90 14,693,924.31
投资性房地产转入 250,660.20 250,660.20
3.本期减少金额 14,462,107.03 28,675,679.61 19,083,896.00 2,173,185.71 64,394,868.35
（1）处置或报
105,559.38 559,854.81 665,414.19
废
合并范围变化减少
及外币报表折算影 14,462,107.03 28,570,120.23 18,524,041.19 2,173,185.71 63,729,454.16
响
4.期末余额 69,068,851.85 7,460,443.52 11,948,746.10 3,869,182.06 92,347,223.53
三、减值准备
1.期初余额 75,717.16 75,717.16
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报
废
4.期末余额 75,717.16 75,717.16
四、账面价值
1.期末账面价值 23,707,058.89 1,598,350.82 3,746,946.20 294,545.42 29,346,901.33
2.期初账面价值 30,813,623.52 37,020,110.12 5,357,509.33 740,764.92 73,932,007.89
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
房屋及建筑物 4,059,207.77 2,415,310.73 1,643,897.04
122
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（3）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
（4）通过经营租赁租出的固定资产
单位： 元
项目 期末账面价值
（5）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明
固定资产受限情况系财产保全担保，详见第十一节财务报告七、78及十四、2（1）事项。
20、在建工程
（1）在建工程情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
本期转 工程累 其中：本
本期其 利息资 本期利
项目名 期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 期利息 资金来
预算数 他减少 本化累 息资本
称 额 加金额 资产金 额 占预算 度 资本化 源
金额 计金额 化率
额 比例 金额
（3）本期计提在建工程减值准备情况
单位： 元
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明
不适应
123
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21、工程物资
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
不适应
22、固定资产清理
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
运输设备清理 85,556.34
合计 85,556.34
其他说明：
23、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
24、油气资产
□ 适用 √ 不适用
25、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 出租车营业牌照 合计
一、账面原值
1.期初余额 170,866,146.80 170,866,146.80
2.本期增加金
额
（1）购置
（2）内部研
124
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发
（3）企业合
并增加
3.本期减少金额 170,866,146.80 170,866,146.80
（1）处置
合并范围变化减少 170,866,146.80 170,866,146.80
4.期末余额
二、累计摊销
1.期初余额 85,378,565.85 85,378,565.85
2.本期增加金
6,556,461.12 6,556,461.12
额
（1）计提 6,556,461.12 6,556,461.12
3.本期减少金
91,935,026.97 91,935,026.97
额
（1）处置
合并范围变化减少 91,935,026.97 91,935,026.97
4.期末余额
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价
值
2.期初账面价
85,487,580.95 85,487,580.95
值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
125
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（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
26、开发支出
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
其他说明
不适应
27、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：
不适应
其他说明
28、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
设施改造费 1,124,345.13 172,976.28 951,368.85
装修费 372,045.98 325,741.79 46,304.19
合计 1,496,391.11 498,718.07 46,304.19 951,368.85
其他说明
其他减少的原因系合并范围变化导致。
126
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29、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 127,814,574.78 31,824,813.21 125,379,771.44 31,287,140.16
内部交易未实现利润 50,232,811.52 12,558,202.88 49,673,467.80 12,418,366.95
可抵扣亏损 325,096,396.59 81,274,099.15 29,134,805.61 7,283,701.41
已预提待抵扣的土地增
1,048,229,108.99 262,057,277.25 1,004,734,891.74 251,183,722.93
值税
房地产企业预售收入计
1,158,823.50 289,705.88 289,951,359.60 72,487,839.90
算的预计利润
已计提未支付的应付职
71,997.16 17,999.27 143,852.61 35,963.15
工薪酬
预计负债 5,201,315.32 1,300,328.83
合计 1,552,603,712.54 388,022,097.64 1,504,219,464.12 375,997,063.33
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
固定资产账面价值大于
34,664.60 8,668.15 57,950.04 14,487.51
计税基础
合计 34,664.60 8,668.15 57,950.04 14,487.51
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 388,022,097.64 375,997,063.33
递延所得税负债 8,668.15 14,487.51
（4）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
127
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项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 264,391,115.35 146,287,359.19
资产减值准备 241,361,068.56 423,062,905.20
房地产企业预售收入计算的预计利润 72,335,705.85 3,948,406.50
内部交易未实现利润 15,134,932.80 22,979,696.86
合计 593,222,822.56 596,278,367.75
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2017 年度 6,311,349.73 2012 年可抵扣亏损
2018 年度 8,320,354.75 10,672,025.10 2013 年可抵扣亏损
2019 年度 4,766,878.24 9,167,690.00 2014 年可抵扣亏损
2020 年度 4,461,538.13 100,639,142.29 2015 年可抵扣亏损
2021 年度 6,158,740.02 19,497,152.07 2016 年可抵扣亏损
2022 年度 240,683,604.21 2017 年可抵扣亏损
合计 264,391,115.35 146,287,359.19 --
其他说明：
30、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预付购房款 7,271,224.00
合计 7,271,224.00
其他说明：
31、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
短期借款分类的说明：
不适应
128
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（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位： 元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明：
不适应
32、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
不适应
33、衍生金融负债
□ 适用 √ 不适用
34、应付票据
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
35、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 210,969,598.73 298,389,610.44
1 年至 2 年（含 2 年） 197,803,229.69 44,826,093.11
2 年至 3 年（含 3 年） 17,921,262.66 9,793,533.80
3 年至 4 年（含 4 年） 5,988,339.85 12,899,987.95
4 年至 5 年（含 5 年） 5,508,792.28 26,356,677.30
5 年以上 53,772,080.41 27,660,236.79
合计 491,963,303.62 419,926,139.39
129
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（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中建三局第二建设工程公司 81,258,600.00 工程尚未结算
锦宸集团有限公司 58,057,084.80 工程尚未结算
深圳市罗湖区国土局 25,000,000.00 工程尚未结算
湖南省建筑工程集团总公司 12,107,087.00 工程尚未结算
深圳市日昇园林绿化有限公司 7,418,373.63 工程尚未结算
合计 183,841,145.43 --
其他说明：
36、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 278,516,155.14 1,828,477,521.99
1 年至 2 年（含 2 年） 236,833,304.63 401,822,962.96
2 年至 3 年（含 3 年） 898,707.77 663,372.58
3 年至 4 年（含 4 年） 379,173.45 36,216.10
4 年至 5 年（含 5 年） 36,216.10 950.00
5 年以上 321,154.02 320,204.02
合计 516,984,711.11 2,231,321,227.65
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深物业湖畔御景二期 206,946,357.00 项目未达到结算条件
合计 206,946,357.00 --
（3）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
单位： 元
项目 金额
其他说明：
130
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不适应
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位： 元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
深物业-湖畔御景二
1 206,946,357.00 455,923,289.00 2017 年 11 月 30 日 65.84%
期
深物业-半山御景一
2 26,622,710.00 18,346,748.00 2016 年 11 月 30 日 80.68%
期
深物业-湖畔御景一
3 4,692,359.00 7,968,002.00 2015 年 06 月 30 日 78.79%
期
4 深物业-前海港湾 931,748,242.00 4,981,735.00 2016 年 10 月 31 日 66.42%
5 深物业-松湖朗苑 1,034,997,112.00 604,765.00 2017 年 07 月 31 日 85.31%
37、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 66,366,751.10 334,163,796.70 309,033,985.41 91,496,562.39
二、离职后福利-设定提
571,072.41 29,131,201.89 29,225,162.15 477,112.15
存计划
三、辞退福利 403,074.00 883,380.12 1,193,654.12 92,800.00
合计 67,340,897.51 364,178,378.71 339,452,801.68 92,066,474.54
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
59,732,357.24 292,797,780.36 269,081,063.88 83,449,073.72
补贴
2、职工福利费 9,936,991.18 9,936,991.18
3、社会保险费 65,535.92 11,073,081.96 11,138,362.93 254.95
其中：医疗保险费 56,896.26 9,150,323.51 9,207,219.77
工伤保险费 2,395.63 802,960.18 805,355.81
生育保险费 6,244.03 816,714.64 822,703.72 254.95
其 303,083.63 303,083.63
131
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
他社会保险
4、住房公积金 879,155.76 9,512,676.38 9,887,616.02 504,216.12
5、工会经费和职工教育
5,689,702.18 8,946,964.05 7,093,648.63 7,543,017.60
经费
8、非货币性福利 1,896,302.77 1,896,302.77
合计 66,366,751.10 334,163,796.70 309,033,985.41 91,496,562.39
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 565,083.33 23,734,039.40 23,822,010.58 477,112.15
2、失业保险费 5,989.08 868,558.23 874,547.31
3、企业年金缴费 4,528,604.26 4,528,604.26
合计 571,072.41 29,131,201.89 29,225,162.15 477,112.15
其他说明：
本集团本年度解除劳动关系计提的辞退福利为883,380.12元，期末应付未付金额为92,800.00元。
38、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 6,311,231.88 4,222,996.14
企业所得税 135,064,846.34 222,564,198.00
个人所得税 829,379.86 748,140.79
城市维护建设税 317,880.65 75,644.46
印花税 36,803.91
教育费附加 144,949.71 39,326.29
地方教育费附加 105,286.00 25,127.18
土地增值税 1,048,229,108.99 1,025,601,114.80
房产税 1,097,050.21 1,153,374.78
堤围费 1,462.07 2,534.58
其他 449,257.04 566,927.71
合计 1,192,587,256.66 1,254,999,384.73
其他说明：
注1：本公司部分项目未达到土地增值税清算条件，但本公司仍然根据会计准则的相关要求并按照国
132
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》计提了土
地增值税1,048,229,108.99元，以真实反映公司的经营成果。
注2：公司以房地产开发项目累计实现的销售收入作为预提土地增值税的收入，以累计实现的销售面
积占可售面积的比例分摊项目预计可扣除成本作为预提土地增值税的可扣除成本，从而预计项目的土地增
值税增值额和增值率。考虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资
产负债表日估计的数额。
预提土地增值税是按照会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则对未来可能缴纳的土地增值税进
行合理的估计。该预提为公司的会计处理程序，与公司现时纳税义务无关。
39、应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位： 元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
不适用
40、应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 29,642.40
合计 29,642.40
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
41、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
保证金 35,896,553.11 34,768,894.12
对关联公司的应付款项 34,511,011.04 31,511,011.04
对非关联公司的应付款项 40,077,862.40 49,280,571.06
其他 12,106,931.43 16,521,698.32
合计 122,592,357.98 132,082,174.54
133
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（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳吉发仓储有限公司 26,296,665.14 往来款，无特定还款期限
深圳国贸天安大厦物业管理公司 5,214,345.90 往来款，无特定还款期限
零星租赁保证金 4,568,481.08 租赁期内保证金
天虹商场股份有限公司 2,380,000.00 租赁期内保证金
中国太平洋财产保险股份有限公司深圳
1,022,842.00 租赁期内保证金
分公司
合计 39,482,334.12 --
其他说明
42、持有待售的负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
不适用
43、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
不适用
44、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券的增减变动：
单位： 元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
其他说明：
不适用
134
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
45、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
长期借款分类的说明：
不适用
其他说明，包括利率区间：
不适用
46、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
不适用
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位： 元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
不适用
其他说明
不适用
135
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
47、长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
不适用
48、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
不适用
其他说明：
不适用
49、专项应付款
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
不适用
136
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
50、预计负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
详见第十一节财务报告（十
未决诉讼 5,201,315.32
四）2（2）B、C
合计 5,201,315.32 --
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
51、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
待结转营运车牌出
7,509,403.41 7,509,403.41 出租营运车牌
租收益
待结转国贸石油出
8,870,000.00 8,870,000.00 出租国贸石油公司
租收益
合计 16,379,403.41 16,379,403.41 --
涉及政府补助的项目：
单位： 元
本期计入营
本期新增补 本期计入其 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
其他说明：
本期减少系合并范围变化所致。
52、其他非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
公用设施专用基金 237,163.63 237,163.45
房屋本体基金 14,107,346.01 17,767,077.97
入伙保证金 7,220,523.83 7,135,649.65
电设备维护金 4,019,415.44 4,019,415.44
代管维修金 27,687,597.11 27,308,410.05
出租车保证金 41,667,813.07
剥离资产权益 16,736,122.98
其他 1,271,207.25 922,638.62
137
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合计 54,543,253.27 115,794,291.23
其他说明：
53、股本
单位：元
本次变动增减（+、—）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 595,979,092.00 595,979,092.00
其他说明：
54、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
不适用
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位： 元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
不适用
其他说明：
不适用
55、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 38,450,087.51 38,450,087.51
其他资本公积 81,501,446.42 1,013,401.04 80,488,045.38
合计 119,951,533.93 1,013,401.04 118,938,132.89
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期其他资本公积减少系合并范围变化所致。
56、库存股
单位： 元
138
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
不适用
57、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
本期所得 减：前期计入 税后归属
项目 期初余额 减：所得税 税后归属 期末余额
税前发生 其他综合收益 于少数股
费用 于母公司
额 当期转入损益 东
二、以后将重分类进损益的其他综 -3,414,038. -3,414,038. -4,111,58
-697,548.70
合收益 44 44 7.14
-3,414,038. -3,414,038. -4,111,58
外币财务报表折算差额 -697,548.70
44 44 7.14
-3,414,038. -3,414,038. -4,111,58
其他综合收益合计 -697,548.70
44 44 7.14
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
不适用
59、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 253,569,569.96 46,000,000.00 299,569,569.96
合计 253,569,569.96 46,000,000.00 299,569,569.96
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期盈余公积增加系计提所致。
60、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
139
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
调整前上期末未分配利润 1,441,632,088.56 1,233,358,112.55
调整后期初未分配利润 1,441,632,088.56 1,233,358,112.55
加：本期归属于母公司所有者的净利润 622,962,734.37 354,857,241.74
减：提取法定盈余公积 46,000,000.00 98,904,938.37
应付普通股股利 107,276,236.56 47,678,327.36
期末未分配利润 1,911,318,586.37 1,441,632,088.56
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,851,768,386.62 1,609,336,288.38 2,007,281,361.26 859,628,761.18
其他业务 52,922,303.91 18,531,617.26 51,922,715.92 12,905,462.25
合计 2,904,690,690.53 1,627,867,905.64 2,059,204,077.18 872,534,223.43
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目收款信息：
单位： 元
序号 项目名称 收入余额
1 深物业-松湖朗苑 1,036,257,611.02
2 深物业-前海港湾 909,333,541.41
3 深物业-半山御景一期 380,251,536.20
4 深物业-湖畔御景一期 14,390,960.30
62、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 9,234,208.58 7,015,709.80
教育费附加 4,403,393.23 3,005,932.21
房产税 5,121,683.05 4,219,993.35
140
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
土地使用税 1,879,238.55 791,671.61
营业税 68,915,815.45 51,018,681.65
地方教育费附加 2,936,020.80 2,003,032.54
堤围防护费 569,151.91
土地增值税 370,146,447.34 401,830,883.57
其他税费 670,156.31 1,247,029.16
合计 463,876,115.22 471,132,933.89
其他说明：
63、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 4,790,260.31 4,610,951.37
营业机构办公费用 4,911,576.76 5,916,032.75
销售代理费、广告费及宣传推广费 19,650,941.85 34,623,514.58
其他 1,826,414.41 2,156,203.06
合计 31,179,193.33 47,306,701.76
其他说明：
64、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 95,553,096.76 61,868,797.26
行政办公费用 21,621,558.85 24,229,550.40
资产摊销及折旧费用 5,174,960.73 5,346,052.13
诉讼费用 6,374,637.65 271,461.06
税金 477,624.60
其他 8,304,401.70 7,335,116.34
合计 137,028,655.69 99,528,601.79
其他说明：
65、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
141
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
利息支出
减：利息收入 25,827,011.83 22,856,495.15
汇兑净损失 734,047.30 -205,761.64
其他 685,508.15 654,818.04
合计 -24,407,456.38 -22,407,438.75
其他说明：
66、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 3,952,731.89 200,862.43
二、存货跌价损失 -59,564,053.97 98,434,474.85
十四、其他 -1,085,618.78
合计 -56,696,940.86 98,635,337.28
其他说明：
其他系其他流动资产减值损失。
67、公允价值变动收益
单位： 元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
不适用
68、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 1,978,501.84 2,225,713.71
处置长期股权投资产生的投资收益 104,895,528.48
合计 106,874,030.32 2,225,713.71
其他说明：
69、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
142
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
处置非流动资产的利得 -11,772.11 -182,886.11
70、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
71、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
罚没收入 295,947.51 253,480.41 295,947.51
其他 1,463,947.32 1,222,818.49 1,463,947.32
合计 1,759,894.83 1,476,298.90 1,759,894.83
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
其他说明：
72、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
罚款及滞纳金 92,327.19 394,408.71 92,327.19
预计负债损失 4,366,315.82
其他 7,625,422.97 24,462.42 7,625,422.97
合计 7,717,750.16 4,785,186.95 7,717,750.16
其他说明：
73、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 217,802,226.43 272,021,606.14
143
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
递延所得税费用 -14,017,340.03 -135,671,190.55
合计 203,784,886.40 136,350,415.59
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 826,747,620.77
按法定/适用税率计算的所得税费用 206,686,905.19
子公司适用不同税率的影响 -241,068.39
调整以前期间所得税的影响 -398,350.71
非应税收入的影响 -494,625.46
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,226,043.08
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -12,974,319.40
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
8,980,302.09
损的影响
所得税费用 203,784,886.40
其他说明
74、其他综合收益
详见附注（七）57。
75、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收取的大额往来款项 3,000,000.00
收取的利息收入 25,827,011.83 22,856,495.15
收到的各类按金、押金、保证金、各种
2,838,483.50 3,735,622.19
专项基金净额
收到的水电费、杂费、事故款等各类代
3,585,295.28
收代付款项净额
收到其他零星款项 6,991,846.30 1,538,745.18
合计 38,657,341.63 31,716,157.80
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
144
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
付现管理费用 38,821,683.72 32,688,077.92
付现销售费用 24,407,136.09 48,106,186.66
支付的水电费、杂费、事故款等各类代
20,314,557.26
收代付款项净额
支付其他零星款项 6,611,337.86 400,419.95
合计 90,154,714.93 81,194,684.53
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
不适用
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
不适用
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
不适用
145
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
76、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 622,962,734.37 354,857,241.74
加：资产减值准备 -56,696,940.86 98,635,337.28
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
38,598,604.19 34,235,877.86
物资产折旧
无形资产摊销 6,556,461.12 7,152,503.04
长期待摊费用摊销 498,718.07 528,330.96
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
11,772.11 182,886.11
的损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 36,939.72 -62,292.86
投资损失（收益以“－”号填列） -106,874,030.32 -2,225,713.71
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -10,038,547.95 -135,661,692.82
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -5,819.36 -9,497.73
存货的减少（增加以“－”号填列） 770,702,729.75 -250,568,299.21
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
68,508,132.92 -91,868,723.73
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
-1,680,530,514.70 2,236,845,226.49
列）
经营活动产生的现金流量净额 -346,269,760.94 2,252,041,183.42
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 2,464,626,655.21 2,857,353,056.85
减：现金的期初余额 2,857,353,056.85 933,337,815.77
现金及现金等价物净增加额 -392,726,401.64 1,924,015,241.08
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位： 元
金额
其中： --
146
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
其中： --
其中： --
其他说明：
不适用
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位： 元
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 96,661,830.00
其中： --
深圳市国贸汽车实业有限公司 86,511,657.00
深圳市深新出租汽车有限公司 10,150,173.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 28,611,459.45
其中： --
深圳市国贸汽车实业有限公司 22,864,053.76
深圳市深新出租汽车有限公司 5,747,405.69
其中： --
处置子公司收到的现金净额 68,050,370.55
其他说明：
（4）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,464,626,655.21 2,857,353,056.85
其中：库存现金 164,502.21 190,709.43
可随时用于支付的银行存款 2,463,348,038.01 2,856,051,614.77
可随时用于支付的其他货币资金 1,114,114.99 1,110,732.65
三、期末现金及现金等价物余额 2,464,626,655.21 2,857,353,056.85
其他说明：
现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。
77、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
不适用
147
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
78、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 12,402,160.00 注 1
财产保全担保，详见第十一节财务报告
存货 4,839,083.09
十四、2（1）
财产保全担保，详见第十一节财务报告
固定资产 991,135.24
十四、2（1）
财产保全担保，详见第十一节财务报告
投资性房地产 43,307,641.98
十四、2（1）
合计 61,540,020.31 --
其他说明：
注1：报告期末使用受限的保函保证金系本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司委托商业银行
出具《商品房住房质量担保函》缴纳的保证金。因本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司属暂
定资质的房地产开发企业，在办理商品房预售许可申请时需提交企业破产、解散等清算情况发生后的商品
房住房质量担保函。该项保函为不可撤销的商品房住房质量担保函，其中1,468,870.00元的担保期间为2015
年6月30日至2020年12月31日，剩余10,933,290.00元的担保期限为2015年7月1日至2020年12月31日。
79、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- -- 50,659,691.68
港币 60,604,966.72 0.8359 50,659,691.68
可供出售金融资产 599,237.96
其中：美元 91,707.93 6.5342 599,237.96
其他应付款 298,084.66
其中：港元 356,603.25 0.8359 298,084.66
应付账款 46,810.40
其中：港元 56,000.00 0.8359 46,810.40
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
148
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
项 目 境外主要 记账本位币 记账本位币的选择依据
经营地
深业地产发展有限公司及其子公司 香港 港币 公司位于香港，主要使用港币结算
80、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
不适应
81、其他
（1）终止经营净利润
如附注（八）1、所述，本公司出售了经营出租车服务的子公司。报告期来自于已终止经营业务的经
营成果如下：
项目 本年发生额 上期发生额
一、营业收入 55,225,135.17 62,144,512.78
减：成本及费用 51,453,089.23 57,614,987.93
减：减值准备的计提及转回 148,211.52 23,178.80
加：投资收益 4,091,273.59
加：资产处置收益 22,720.00 -165,035.16
加：营业外收支净额 -123,155.82 39,535.58
二、来自于已终止经营业务的利润总额 3,523,398.60 8,472,120.06
减：所得税费用 1,107,391.48 1,967,700.77
三、终止经营净利润 2,416,007.12 6,504,419.29
其中：归属于母公司所有者的终止经营净利润 2,416,007.12 6,504,419.29
加：出售业务的净收益（税后）（注） 71,613,068.52
四、来自于已终止经营业务的净利润总计 74,029,075.64 6,504,419.29
其中：归属于母公司所有者的来自于已终止经营业务 74,029,075.64 6,504,419.29
的净利润总计
注：出售业务的收益总额为104,895,528.48元，所得税费用为33,282,459.96元。
报告期来自于已终止经营业务的现金流量如下：
项目 本年发生额 上期发生额
经营活动现金流量净额 16,707,303.60 162,696,113.54
投资活动现金流量净额 -1,319,377.04 1,288,425.32
筹资活动现金流量净额 -15,077,965.92 -169,000,000.00
对于上述本期列报的终止经营，本公司在本期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新
作为可比会计期间的终止经营损益列报。
（2）基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
（A）基本每股收益
项 目 本年发生额 上期发生额
149
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
归属于母公司普通股股东的合并净利润 622,962,734.37 354,857,241.74
发行在外普通股的加权平均数 595,979,092.00 595,979,092.00
基本每股收益（元/股） 1.05 0.60
其中：持续经营 0.92 0.59
终止经营 0.13 0.01
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加权平均数计算。
发行在外普通股的加权平均数的计算过程如下：
项 目 本年发生额 上期发生额
年初发行在外的普通股股数 595,979,092.00 595,979,092.00
发行在外普通股的加权平均数 595,979,092.00 595,979,092.00
（B）稀释每股收益
本公司无稀释性潜在普通股。
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位： 元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
其他说明：
不适用
（2）合并成本及商誉
单位： 元
合并成本
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
不适用
大额商誉形成的主要原因：
不适用
其他说明：
不适用
150
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位： 元
购买日公允价值 购买日账面价值
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
不适用
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
不适用
其他说明：
不适用
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
不适用
（6）其他说明
不适用
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位： 元
合并当期期 合并当期期
企业合并中 构成同一控 比较期间被 比较期间被
被合并方名 合并日的确 初至合并日 初至合并日
取得的权益 制下企业合 合并日 合并方的收 合并方的净
称 定依据 被合并方的 被合并方的
比例 并的依据 入 利润
收入 净利润
其他说明：
不适用
151
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）合并成本
单位： 元
合并成本
或有对价及其变动的说明：
不适用
其他说明：
不适用
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位： 元
合并日 上期期末
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
不适用
其他说明：
不适用
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
性交易处理时调整权益的金额及其计算：
不适用
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√ 是 □ 否
单位： 元
处置价 按照公 丧失控 与原子
丧失控 丧失控
款与处 丧失控 允价值 制权之 公司股
丧失控 制权之 制权之
丧失控 置投资 制权之 重新计 日剩余 权投资
子公司 股权处 股权处 股权处 制权时 日剩余 日剩余
制权的 对应的 日剩余 量剩余 股权公 相关的
名称 置价款 置比例 置方式 点的确 股权的 股权的
时点 合并财 股权的 股权产 允价值 其他综
定依据 账面价 公允价
务报表 比例 生的利 的确定 合收益
值 值
层面享 得或损 方法及 转入投
152
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
有该子 失 主要假 资损益
公司净 设 的金额
资产份
额的差
额
深圳市
生效的
国贸汽 2017 年
154,965, 股权转 101,468, 90,662.0
车实业 100.00% 出售 11 月 30 0.00% 0.00 0.00 0.00 不适应
046.19 让协议 912.56 2
有限公 日
约定
司
深圳市
生效的
深新出 2017 年
20,978,3 股权转 2,499,49 922,739.
租汽车 100.00% 出售 11 月 30 0.00% 0.00 0.00 0.00 不适应
39.55 让协议 9.85 02
有限公 日
约定
司
其他说明：
2017年6月30日本公司向深圳巴士集团股份有限公司以收取现金的方式转让其持有的深圳市国贸汽车实业
有限公司和深圳市深新出租汽车有限公司100%的股权。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
由于清算导致合并范围变动主体如下：
名称 不再纳入合并范围的时间
深圳市国贸商场有限公司 2017年12月14日
四川天和实业有限公司 2017年6月19日
6、其他
不适应
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
153
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
深圳市皇城地产
深圳市 深圳市 房地产开发 100.00% 设立
有限公司
深圳市物业房地
深圳市 深圳市 房地产开发 95.00% 5.00% 设立
产开发有限公司
深物业集团徐州
大彭房地产开发 徐州市 徐州市 房地产开发 100.00% 设立
有限公司
东莞市国贸长盛
房地产开发有限 东莞市 东莞市 房地产开发 100.00% 设立
公司
深物业扬州房地
扬州市 扬州市 房地产开发 100.00% 设立
产开发有限公司
深圳市国贸物业
深圳市 深圳市 物业管理 100.00% 设立
管理有限公司
深圳市皇城物业
深圳市 深圳市 物业管理 100.00% 设立
管理有限公司
山东深国贸物业
济南市 济南市 物业管理 100.00% 设立
管理有限公司
重庆深国贸物业
重庆市 重庆市 物业管理 100.00% 设立
管理有限公司
重庆奥博电梯有
重庆市 重庆市 服务业 100.00% 设立
限公司
深圳市天阙电梯
深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
技术有限公司
深圳市国管机电
深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
设备有限公司
深圳市国贸餐饮
深圳市 深圳市 餐饮服务 100.00% 设立
有限公司
深圳市物业工程
建设监理有限公 深圳市 深圳市 工程监理 100.00% 设立
司
深圳市国贸房地
深圳市 深圳市 服务业 100.00% 设立
产交易中心
湛江深圳物业发
湛江市 湛江市 房地产开发 100.00% 设立
展有限公司
深业地产发展有
香港 香港 房地产开发 100.00% 设立
限公司
汇恒发展有限公
香港 香港 房地产开发 100.00% 设立
司
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
置茂置业有限公
香港 香港 房地产开发 70.00% 设立
司
胜达时投资有限 非同一控制企业
香港 香港 房地产开发 70.00%
公司 合并
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
2010年9月，本公司与控股股东深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）签订了《资产置换协
议书》，约定本公司以本公司及全资子公司深圳市皇城地产有限公司持有的部分房产与深投控拥有的月亮
湾T102-0237地块和深圳市深新出租汽车有限公司（以下简称“深新公司”）100%股权进行置换。为优化置
换资产的结构，深投控同意将深投控函【2010】103号文所列示的深新公司所拥有的非市场商品房及不良
债权、债务等不宜置入上市公司的资产和负债（以下简称“深新公司剥离资产”或“剥离资产”）不纳入置换
范围，并进行剥离处理。剥离资产原则上应办理过户登记及债权债务转移等手续。
2012年6月，深投控、深圳市对外经济贸易投资有限公司（以下简称“对外经贸公司”）、深新公司签订
了《剥离资产移交合同》。根据合同约定，深投控要求深新公司将剥离资产移交给对外贸易公司进行经营
管理。
由于部分剥离资产过户存在法律障碍，2012年11月对外经贸公司和深新公司签订了《剥离资产及负债
委托经营管理合同》，约定将剥离资产转委托深新公司进行接受清理、经营管理和处置。委托期限至2014
年12月31日止。2014年12月对外经贸公司和深新公司签订了《剥离资产及负债委托经营管理合同之补充协
议》，委托期限延长至2016年12月31日止。2012年6月1日至2012年12月31日深新公司向对外经贸公司支付
资产经营所取得的收益31.3万元，以后每年支付62.6万元，剩余的资产经营所取得的收益由深新公司享有。
2017年6月本公司与深圳市巴士集团股份有限公司签订股份转让协议转出其持有深新公司100%股权
（见（八）1、），同时深投控、深圳市对外经济贸易对外经贸公司、深新公司签订了《转让深圳市深新
出租汽车有限公司原股东权益的协议书》，约定将上述剥离资产截止2017年11月30日的权益全部转让给巴
士集团，自2017年1月1日至2017年11月30日剥离资产的经营损益全部归属本公司，深新公司不再对外经贸
公司支付资产经营所取得的收益。自此本公司无纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
截止报告期末，本集团少数股东权益余额为862,087.06元；本公司无重要非全资子公司。
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
其他说明：
155
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
无
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
名称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
其他说明：
无
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
无
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
无
其他说明：
无
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
无
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位： 元
其他说明
无
156
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
深圳物业吉发仓
深圳市 深圳市 仓储服务 50.00% 权益法
储有限公司
深圳天安国际大
厦物业管理有限 深圳市 深圳市 物业管理 50.00% 权益法
公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司对联营企业深圳物方陶瓷工业有限公司全额计提减值准备，现已无法取得上述公司的财务报
表，故本公司认为其为非重要的联营企业。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳天安国际大厦物业 深圳物业吉发仓储有限 深圳天安国际大厦物业 深圳物业吉发仓储有限
管理有限公司 公司 管理有限公司 公司
流动资产 47,958,558.83 6,879,862.65 42,814,855.50 9,064,341.43
其中：现金和现金等价
34,268,115.61 5,890,362.65 31,101,797.08 8,288,829.43
物
非流动资产 29,349.24 63,528,043.92 42,161.35 58,400,619.41
资产合计 47,987,908.07 70,407,906.57 42,857,016.85 67,464,960.84
流动负债 21,253,083.10 3,410,681.06 17,556,069.50 2,938,479.66
非流动负债 16,271,264.57 16,323,646.35
负债合计 37,524,347.67 3,410,681.06 33,879,715.85 2,938,479.66
归属于母公司股东权益 10,463,560.40 66,997,225.51 8,977,301.00 64,526,481.18
按持股比例计算的净资
5,231,780.20 33,498,612.76 4,488,650.50 32,263,240.61
产份额
对合营企业权益投资的
5,231,780.20 33,498,612.76 4,488,650.51 32,263,240.61
账面价值
营业收入 17,581,422.94 7,504,631.18 17,250,530.88 7,200,424.80
157
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
财务费用 -724,727.16 -12,400.09 101,183.88 -18,780.31
所得税费用 495,714.73 836,613.87 502,951.30 717,183.63
净利润 1,486,259.40 2,470,744.33 1,503,630.15 2,947,797.24
综合收益总额 1,486,259.40 2,470,744.33 1,503,630.15 2,947,797.24
其他说明
无
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
其他说明
本公司对联营企业深圳物方陶瓷工业有限公司全额计提减值准备，现已无法取得上述公司的财务报表，故
本公司认为其为非重要的联营企业。
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
联营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
其他说明
无
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
无
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位： 元
累积未确认前期累计认的损 本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 本期末累积未确认的损失
失 享的净利润）
其他说明
无
158
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
无
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
无
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
无
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
无
其他说明
无
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
无
6、其他
无
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、可供出售金融资产、借款、应收款项、应付款项等，相关金融
工具详情见各附注披露。
1. 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款和其他应收款
等。这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
本集团银行存款主要存放于信用评级较高的银行，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位
违约而导致的任何重大损失。
本集团存在较多单项计提坏账准备的应收款项，这些应收款项已全额计提了坏账准备，充分揭示
了存在的信用风险。除上述已单项计提坏账准备的应收款项外的应收账款期末余额为9,134.58 万元，
主要为应收物业管理费，其中应收淘宝（中国）软件有限公司款项为356.27万元，系淘宝（中国）软
件有限公司多个服务区的物业管理费之和，应收客户为广泛分散的业主和租户。本集团对这些应收账
款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。
159
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
本集团因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附注（七）2和附注（七）
4的披露。
1. 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。
本集团内各子公司负责监控自身的现金流量及需求，总部财务部结合各子公司现金流量情况，在
集团层面持续监控短期和长期的资金需求情况，以确保维持充裕的现金流；另外，根据集团的实际资
金需求，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
本集团所有的金融负债均预计在1年内到期偿付。
1. 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风
险、利率风险和其他价格风险。
（1）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
汇率风险的敏感性分析见下表，反映了在其他变量不变的假设下，以下所列外币汇率发生合理、可能
的变动时，由于货币性资产和货币性负债的公允价值变化将对净利润和股东权益产生的影响。
项目 本期 上年
净利润变动 股东权益变动 净利润变动 股东权益变动
人民币对港元贬值2% -28.41 -1,017,872.15 4,178.87 -1,074,320.99
人民币对港元升值2% 28.41 1,017,872.15 -4,178.87 1,074,320.99
人民币对美元贬值2% -8,988.57 -8,988.57 -10,547.97 -10,547.97
人民币对美元升值2% 8,988.57 8,988.57 10,547.97 10,547.97
注1：上表以正数表示增加，以负数表示减少。
注2：上表的股东权益变动不包括留存收益。
（2）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
本集团的利率风险产生于银行借款，浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率
的金融负债使本集团面临公允价值利率风险，本集团无带息债务。
4.公允价值
详见本附注（十一）。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位： 元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
160
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（二）可供出售金融资产 3,591,209.20 3,591,209.20
（2）权益工具投资 3,591,209.20 3,591,209.20
持续以公允价值计量的
3,591,209.20 3,591,209.20
资产总额
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
于2017年12月31日在全国中小企业股份转让系统的收盘价
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
不适用
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
不适用
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
不适用
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
不适用
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
不适用
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
不适用
9、其他
不适用
161
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
深圳市投资控股有
深圳市 国有资产管理 2,314,900 万元 63.82% 63.82%
限公司
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司，深
圳市人民政府国有资产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实
施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
无
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注（九）1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注（九）3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
无
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳迎宾馆有限公司 同受本公司母公司控制
深圳市对外经济贸易投资有限公司 同受本公司母公司控制
深圳市深投物业发展有限公司 同受本公司母公司控制
其他说明
无
162
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
不适用
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位： 元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包起始日 受托/承包终止日
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
关联托管/承包情况说明
不适用
本公司委托管理/出包情况表：
单位： 元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
关联管理/出包情况说明
不适用
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位： 元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位： 元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
深圳市深投物业发展有限公
租金 358,700.40 351,692.04
司
关联租赁情况说明
163
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
无
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位： 元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
本公司作为被担保方
单位： 元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
关联担保情况说明
不适用
（5）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
本期支付给关键管理人员的报酬总额
6,426,500.00 5,823,200.00
（含个人所得税）
（8）其他关联交易
关联方受托经营
2017年6月本公司与深圳市巴士集团股份有限公司签订股份转让协议转出其持有深新公司100%股权
（见（八）1、），同时深投控、对外经贸公司、深新公司签订了《转让深圳市深新出租汽车有限公司原
股东权益的》协议书，约定自2017年1月1日至2017年11月30日剥离资产的经营损益全部归属本公司，深新
公司不再支付对外经贸公司资产经营所取得的收益，详见附注（九）1（2）事项。
2017年1-11月份，剥离资产经营情况如下：
项 目 金 额
164
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
营业收入 4,133,416.46
营业成本 3,434,449.39
税金及附加 592,765.21
管理费用 302,509.82
利润总额 -196,307.96
所得税费用
净利润 -196,307.96
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
安徽南鹏造纸有限
其他应收款 8,899,040.00 8,899,040.00
公司
深圳物方陶瓷工业
其他应收款 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25 1,747,264.25
有限公司
深圳迎宾馆有限公
其他应收款 909,960.40 909,960.40
司
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 深圳物业吉发仓储有限公司 29,296,665.14 26,296,665.14
深圳天安国际大厦物业管理
其他应付款 5,214,345.90 5,214,345.90
有限公司
7、关联方承诺
本报告期无关联方承诺事项。
8、其他
不适用
165
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
无
5、其他
无
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
项 目 期末数
已签约但未于财务报表中确认的房地产开发项目的大额发包合同 414,958,289.09
合 计 414,958,289.09
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
（1）未决诉讼
A、关于转让嘉宾大厦（现更名为：龙园创展大厦；曾用名：金利华商业广场）诉讼事项
1993年公司与深圳市海滨物业发展有限公司（现名：深圳市基永物业发展有限公司，以下简称“基永
公司”）签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》，1999年1月，基永公司以房产面积与合同不符等理由
向广东省高级人民法院（以下简称“广东省高院”）起诉公司，要求解除转让合同，返还其已付的转让款及
建设款。对此，公司反诉对方要求支付剩余转让款，并申请法院查封了对方2.8万平方米的房产。
2001年7月29日，广东省高院出具（1999）粤高法民初3号《民事判定书》（以下简称“3号判决书”），
判定：①公司应在判决生效后30日内将土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②基永公司应当在公
166
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
司办理土地使用权过户手续后60日内支付14,386万元转让款。2001年11月27日，公司向广东省高院申请强
制执行，由于中国工商银行浙江省工行对公司查封财产提出异议，经广东省高院裁定，解除了对基永公司
约1万平方米房产的查封。公司认为该裁定适用法律错误，向广东省高院提出异议。
2005年9月，广东省高院向深圳市国土房产登记部门送达了解封裁定，上述约1万平方米房产被正式解
封。
2006年1月，广东省高院出具（2002）粤高法执字第1号《民事裁定书》，裁定：因出现①公司尚未将
土地使用权中所属份额过户至基永公司名下；②查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执行、公司也
未能提供执行的财产等两种情形，故3号判决书第二判项“基永公司应当在公司办理土地使用权过户手续后
60日内支付14,386万元转让款”中止执行，中止执行的情形消失后恢复执行。
2006年3月，根据最高人民法院的规定，公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已被自动解封。
2009年9月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-1号《恢复执行通知书》，称决定恢复执
行公司申请执行基永公司拖欠本公司嘉宾大厦项目转让款的案件。
2009年10月，公司收到广东省高院送达的（2002）粤高法执字第1-2号《执行裁定书》。该裁定称：恢
复本案执行是根据“最高人民法院关于开展全国集中清理执行积案活动的要求”而进行的，经广东省高院向
深圳市车管所、深圳市证券结算机构、深圳市国土资源和房产管理局及被执行人的开户银行等单位调查，
被执行人——基永公司没有可供执行的财产。为此，广东省高院裁定：①终结（2002）粤高法执字第1 号
案的本次执行程序；②本案具备执行条件时，申请执行人可以申请恢复执行。
由于深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司（以下简称“龙园凯利公司”）和深圳市华能金地置业有
限公司（以下简称“华能金地公司”）拟对金利华商业广场进行复工改造，2011年3月3日公司与深圳市规划
和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称“深圳国土局”）、龙园凯利公司以及华能金地公司签订了深
地合字（1992）0228号《深圳市土地使用权出让合同书第二补充协议书》。依据该协议及深圳市政府《关
于研究问题楼盘处理工作有关问题的会议纪要》（481号），龙园凯利公司和华能金地公司于2011年11月
17日将金利华商业大厦土地登记至其共同名下。
2012年4月，公司向深圳市罗湖区人民法院提起代位权诉讼，以（1999）粤高法民初3号《民事判决书》
确定的对基永公司的债权为依据，起诉基永公司的债务人深圳总利投资有限公司（以下简称“总利公司”），
要求其在对基永公司所负的债务范围内向本公司清偿。同时，华能金地公司与总利公司的管理层高度混同，
公司认为华能金地公司与总利公司存在重大关联关系，故本公司同时起诉华能金地公司，要求对总利公司
应当承担的债务承担连带责任。2013年9月11日，深圳市罗湖区人民法院作出（2012）深罗法民二初字第
1150号民事判决书，判决驳回公司诉讼请求。公司不服该判决，已向深圳市中级人民法院提起上诉。2015
年3月，深圳市中级人民法院作出(2014)深中法商终字第400号民事判决书，判决驳回公司上诉，维持原判。
鉴于本案暂未发现可执行财产，公司已对应收深圳市基永物业发展有限公司转让嘉宾大厦款项全额计
提了坏账准备。2015年8月，公司以债权人的身份向深圳市中级人民法院申请深圳市基永物业发展有限公
司破产偿债，深圳市中级人民法院于已于2016年8月18日召开破产立案听证会，目前仍处于破产申请的审
查阶段。
（2）已决诉讼
A、关于美丝土地确权诉讼事项
2004年6月，深圳市美丝实业有限公司（以下简称“美丝公司”）向深圳市中级人民法院（以下简称“深
圳中院”）提起诉讼，诉称1991年6月深圳市罗湖经济发展公司与本公司非法使用其合法取得的土地，为此
请求法院排除妨碍、停止侵害并索赔800万元。2005年3月，深圳中院作出（2004）深中法民初字第108号
《民事判决书》，判令公司在3个月内返还4,782平方米土地给美丝公司，驳回美丝公司的其他诉讼请求。
公司不服，向广东省高院提起上诉。广东省高院于2005年11月25日判决撤销深圳中院作出的（2004）深中
法民初字第108号民事判决，驳回美丝公司的起诉。
在二 审审理期 间，美丝公司 又向深圳 市房地产产权 登记中心 申请撤销公司 持有的深 房地 字 第
3000320987、300119899号《房产地证》。深圳市房地产产权登记中心于2005年7月7日向美丝公司作出深
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
房登函（2005）84号《复函》，认为上述两证均合法有效，不应予以撤销。美丝公司不服，向深圳市人民
政府提出行政复议，深圳市人民政府于2005年10月8日作出深府复决（2005）294号《行政复议决定书》，
认为上述两证核准登记不当，应予以撤销，并撤销了深房登函（2005）84号《复函》。
公司对深府复决（2005）294号《行政复议决定书》不服，于2005年10月20日向深圳中院提起行政诉
讼。2006年6月26日，深圳中院出具（2005）深中法行初字第23号《行政判决书》，判决：维持深圳市人
民政府深府复决（2005）294号行政复议决定。公司不服该项判决，于2006年8月2日向广东省高院提起上
诉，广东省高院作出（2006）粤高法行终字第154号《行政判决书》，维持了深圳中院的（2005）深中法
行初字第23号行政判决，驳回公司的上诉。根据该判决，深圳市国土资源和房产管理局将重新审查美丝公
司于2005年要求撤销公司深房地字第3000320987、300119899号《房产地证》的请求。
2007年5月15日，深圳市房地产权登记中心作出深房登（2007）27号《关于撤销深房地字第3000320987
和300119899号<房产地证>的决定》。深圳市房地产权登记中心决定撤销公司原持有的载明美林厂房和综
合楼产权及所占地11,500平方米土地使用权的深房地字第3000320987和300119899号《房产地证》。将上述
房产及土地使用权的登记恢复到原深房地字第0103142号和0103139号《房地产证》的登记状态。根据原《房
地产证》的登记，美林厂房和综合楼建筑物产权及所占地11,500平方米土地使用权属公司所有。
2007年7月9日，公司向深圳市人民政府行政复议办公室提起行政复议，认为深圳市房地产权登记中心
撤销公司持有的深房地字第3000320987和300119899号《房产地证》，将美林厂房、综合楼及所占土地使
用权的登记回复至原深房地字号的登记状态，违反了深圳市人民政府深府（2001）94号《关于加强土地市
场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》的规定，请求撤销深房登（2007）27号《关于撤销深房地
字第3000320987和300119899号<房产地证>的决定》。2007年9月6日，深圳市人民政府作出深府复决（2007）
255号《行政复议决定书》，维持了国土局的行政行为。
2007年11月，深圳市国土资源和房产管理局再次驳回美丝公司要求撤销公司深房地字第0103142号和
0103139号《房地产证》的申请，美丝公司向深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）提起行政诉讼，
要求撤销深圳市国土资源和房产管理局的该行政行为，公司作为第三人参加诉讼。该诉讼案号为（2008）
深福法行初字第10号（以下简称“10号案”），该诉讼已于2008年1月8日开庭。2008年1月，美丝公司又向福
田法院提起行政诉讼，要求撤销国土局的上述行政行为，撤销公司的深房地字第0103142号和0103139号《房
地产证》，将该土地恢复登记在美丝公司名下，该诉讼号为（2008）深福法行初字第70号（以下简称“70
号案”）。2008年5月，福田法院对70号案作出一审判决，判决撤销公司的深房地字第0103142号和0103139
号《房地产证》，要求国土局重新审查美丝公司的申请，公司、国土局及美丝公司均不服该判决提起上诉。
2008年7月，公司收到福田法院的《行政裁定书》，裁定中止10号案的审理。
2008年12月，深圳中院作出（2008）深中法行终字第223号《行政判决书》，对70号案作出终审判决，
判决维持了原审法院的判决，并明确指出，公司与美丝公司之间就涉案土地使用权的争议，应通过民事程
序解决，国土部门应待争议解决后，根据结果办理相关的登记手续。
2009年2月11日，公司收到福田法院送达的《民事起诉状》，美丝公司向公司和深圳市罗湖经济发展
有限公司提起民事诉讼，要求确认原深房地字第0103142号和0103139号《房地产证》登记的土地使用权及
上盖建筑物归美丝公司所有，将其交付美丝公司，并赔偿人民币750万元。公司依法提出管辖权异议，2009
年3月4日，福田法院向公司送达《通知书》，通知公司已依法将本案移送深圳中院审理。2009年7月2日，
深圳中院开庭审理本案。
公司于2009年12月2 日收到广东省高院送达的《行政裁定书》。广东省高院经审查，认为公司对深圳
中院作出的（2008）深中法行终字第223号行政判决的再审申请符合法律规定，并裁定：①本案由广东省
高院提审；②再审期间，中止原判决的执行。
公司于2011年8月15日收到广东省高级人民法院送达的（2010）粤高法审监再字第8号《行政判决书》，
维持了（2008）深中法行终字第223号行政判决书，并且认为，双方当事人就诉争土地的权属争议，属于
民事确权关系，各方当事人应另循法律途径解决。
公司于2012年10月收到深圳中院送达的裁定，美丝公司向法院申请撤销对公司的诉讼，法院依法准许。
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
公司收到该裁定后，因（2008）深中法行终字第223号行政判决书已明确认定公司与美丝公司之间就梅林
土地的争议需通过民事法律程序解决纠纷，因此公司向美丝公司、罗经发公司提起了民事诉讼，请求确认
涉诉土地归公司所有，法院已经受理。同时，为保护梅林土地及上述房产的权益不受意外侵害，我司申请
深圳市中级人民法院对此予以诉讼保全，公司并为此提供了等额的财产作为诉讼保全的担保，法院已接受
公司申请并对梅林土地及房产进行了诉讼保全措施。美丝公司随后向公司提起反诉，要求确认涉诉土地归
其所有。两案合并审理，于2013年3月1日公开审理。2014年12月10日，公司收到深圳市中级人民法院送达
的（2012）深中法房初字第53号《民事判决书》。深圳市中级人民法院对公司诉美丝公司、深圳市罗湖区
经济发展公司土地所有权纠纷一案作出一审判决。判决确认公司与深圳市罗湖区经济发展公司签署的《合
作开发美丝工业区协议书》、《合作开发美丝工业区补充协议》关于合作开发宗地号B405-7（4）的11,500
平方米土地的内容有效；确认位于深圳市北环路梅林工业区宗地号B405-7（4）的11,500平方米土地使用权
及地上建筑物美林1号厂房、美林综合楼所有权归于公司所有（原产权证号：深房地字第0103139、0103142）；
美丝公司、深圳市罗湖区经济发展公司应于本判决生效之日起15日内协助公司办理11,500平方米土地及地
上建筑物美林1号厂房、美林综合楼产权登记至公司名下的房地产登记手续；驳回公司其他诉讼请求及美
丝公司反诉请求。美丝公司提起上诉，二审法院（广东省高级人民法院）经两次开庭审理，于2017年12月
21日以广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第16号《民事判决书》作出终审判决，，维持深圳市
中级人民法院（2012）深中法房初字第53号《民事判决书》判决。目前，不动产产权登记部门对涉诉土地
及建筑物的登记仍处于深房地字第0103139、0103142的登记状态（被我司以诉讼保全的理由予以查封）。
截止2017年12月31日公司尚未完成上述土地和厂房的解封及换证。
公司认为，根据上述终审判决，公司合法拥有位于深圳市北环路梅林工业区的11500 平方米土地使用
权及地上建筑物的所有权，并积极办理上述土地和厂房的重新换证，该事项不会对财务报表产生影响。
B、深圳合泰亨诉公司对国贸实业公司债务承担连带责任案
2015年7月31日，深圳市罗湖区人民法院作出（2015）深罗法民二初字第2499号民事判决书，判决公
司、中国（深圳）教育企业股份有限公司（以下简称“中教公司”）对深圳国贸实业发展有限公司（以下简
称“国贸公司”）在（2002）深罗法经一初第582号民事判决书项下的债务承担连带责任。
根据（2002）深罗法经一初字第582号民事判决书：深圳新光实业有限公司（以下简称“新光公司”）应
于判决生效之日期十日内清偿中国工商银行深圳市深东支行（以下简称“工行深东支行”）本金221万及利息
（该利息自2000年12月22日起计至还清款项之日止，依照借款合同约定的中国人民银行的相关规定计付）；
国贸公司对新光公司在该判决项下的债务承担连带清偿责任。
（2002）深罗法经一初字第582号民事判决书判决生效后，工行深东支行仅受偿31,551元，其后将债权
转让给中国东方资产管理公司深圳办事处。中国东方资产管理公司深圳办事处再向法院申请强制执行，但
并未再获清偿。2008年5月22日，中国东方资产管理公司深圳办事处将上述债权转让给东富资产管理有限
公司。2010年10月24日，东富资产管理有限公司将上述债权转让给深圳合泰亨投资有限公司。深圳合泰亨
投资有限公司在该执行程序中受偿70万元。
2013年，国贸公司进入破产清算程序。2014年12月17日，深圳市中级人民法院出具（2013）深中法破
字第24-3号民事裁定书，以国贸公司下落不明及管理人未接管到该公司财产及财务资料，无法全面清算为
由，裁定终结对国贸公司的破产程序。2015年4月1日，国贸公司破产管理人注销了国贸公司。
（2015）深罗法民二初字第2499号民事判决案中深圳合泰亨投资有限公司诉讼请求为本公司和中教企
业公司对国贸公司在（2002）深罗法经一初字第582号民事判决项下的债务（截止2015年3月31日，本金
2,178,449.00元，利息依据判决即法律规定计至清偿之日）承担连带清偿义务。
深圳市罗湖区人民法院一审判决认为国贸实业公司两家股东本公司和中教企业公司，以及案外人世才
公司怠于履行清算义务，未在国贸公司破产程序中提交会计账簿，导致无法全面清算，应对国贸公司在
（2002）深罗法经一初字第582号民事判决书项下债务承担连带责任；至于该债务的具体金额，则取决于
当事人对（2002）深罗法经一初字第582号民事判决书项下债务履行情况，因相关履行情况随时可能发生
变化，法院在本案诉讼过程中对该债务的具体金额不做认定。公司不服上述判决，决定上诉。本公司2015
169
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
年根据（2015）深罗法民二初字第2499号民事判决书以及公司对国贸公司实际持股比例38.33%确认了预计
负债834,999.50元。
2016年11月28日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法商终字第2837号民事判决书，变更（2015）
深罗法民二初字第2499号民事判决为：本公司、中教企业公司对深圳国贸实业发展有限公司在（2002）深
罗法经一初字第582号民事判决书项下的债务承担连带赔偿责任（深圳市合泰亨投资有限公司及中国工商
银行深东支行已受偿的1,314,719.00元应予扣减）。
2016年，本公司根据（2015）深中法商终字第2837号民事判决书预计赔偿6,009,255.74元以及公司对国
贸 公 司 实际 持 股比 例 38.34% 合 计 确 认了 预 计负 债 2,303,948.65元 。 扣除 2015 年 已 经 确认 的 预计 负 债
834,999.50元，报告期补计预计负债1,468,949.15元。
执行法院2017年4月12日发出（2016）粤0303执11947-2号执行通知书，公司于2017年4月19日支付通知
载明的执行款5,917,084.99元及执行费56,985.42元。2017年4月28日，执行法院发出（2016）粤0303执11947
号结案通知书，本案予以结案。公司根据实际执行款金额扣除前期计提的预计负债2,303,948.65元，确认报
告期营业外支出3,613,136.34元。
C、惠州市东方联合实业有限公司诉公司对国贸实业公司债务承担连带责任案
2016年12月，惠州东方联合实业有限公司以股东损害债权人利益责任纠纷起诉我司，要求公司对
（2000）深福法经初字第854号民事判决书下的债务8,359,288.40元（截止至2015年3月31日）承担连带清偿
责任。
根据（2000）深福法经初字第854号民事判决书：深圳盛平实业发展有限公司（以下简称：盛平公司）
应于判决生效之日期十日内清偿深圳发展银行长城大厦支行本金250万及利息（含罚息，计至2000年3月20
日为310,100.00元，之后利息按中国人民银行规定的同期贷款利率，计至本判决确定应付之日起止），逾
期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息；深圳国贸实业发展有限公司对盛平公司在该判决项下的债务承
担连带清偿责任。
（2000）深福法经初字第854号民事判决书判决生效后，深圳发展银行长城大厦支行申请强制执行，
没有获得清偿。其后将债权转让给中国华融资产管理公司深圳办事处（以下简称：华融公司）。华融公司
将上述债权转让给惠州东方联合实业有限公司。2016年12月，惠州东方联合实业有限公司起诉公司。
2013年，国贸公司债权人申请进入破产清算程序。2014年12月17日，深圳市中级人民法院出具（2013）
深中法破字第24-3号民事裁定书，以国贸公司下落不明及管理人未接管到该公司财产及财务资料，无法全
面清算为由，裁定终结对国贸公司的破产程序。2015年4月1日，国贸公司破产管理人注销了国贸公司。
公司根据（2000）深福法经初字第854号《民事判决书》及（2015）深中法商终字第2837号案件的判
决结果认为承担（2000）深福法经初字第854号《民事判决书》项下的债务承担连带责任的可能性较大，
根据预计的赔偿金额7,557,033.56元以及公司对国贸公司实际持股比例38.34%在2016年度计提预计负债
2,897,366.67元。
对于2016年12月惠州东方联合实业有限公司起诉公司，一审于2017年3月16日在罗湖区人民法院开庭
审理。审理过程中，公司与惠州市东方联合实业有限公司自愿达成协议：①公司应于2017年4月20日前向
惠州东方联合公司支付人民币4,776,023.00元；②如公司未履行义务，将按照起诉金额人民币8,359,288.4元
支付款项并支付从2016年12月7日起至实际清偿之日止的利息；③惠州东方联合实业有限公司自愿放弃其
他诉讼请求；④惠州东方联合实业有限公司自愿放弃对国贸公司另外两股东中教企业公司和香港世才公司
就本案债权进行追偿的权利；⑤公司履行付款义务后有权向相关义务方追偿。2017年3月31日，深圳市罗
湖去人民法院作出（2016）粤0303民初20377号民事调解书，对上述协议条款予以确认。
公司于4月13日按协议向惠州东方联合实业有限公司支付人民币4,776,023.00元。公司已履行完赔付义
务，公司根据实际赔偿金额扣除前期计提的预计负债2,897,366.67元，确认报告期营业外支出1,878,656.33
元。
（3）担保事项
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
A、本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司属暂定资质的房地产开发企业，在办理商品房
预售许可申请时需提交企业破产、解散等清算情况发生后的商品房住房质量担保函。东莞市国贸长盛房地
产开发有限公司向交通银行东莞大朗支行缴纳了12,402,160.00元保证金后，由其出具了9份不可撤销的商品
房住房质量担保函，其中1份1,468,870.00元的担保期间为2015年6月30日至2020年12月31日；剩余8份
10,933,290.00元的担保期限为2015年7月1日至2020年12月31日。
B、 为业主担保：本公司及下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截止2017年12月31
日尚未结清的担保金额共计人民币98,242.00万元。该担保事项是房地产开发商为小业主购买公司商品房所
提供的担保，为行业内普遍现象。
C、公司与深圳市美丝实业有限公司的民事诉讼过程中（见（十三）2、（2）A、），为保护诉争的梅
林厂房、综合楼及相应的土地使用权，公司于2012年12月19日，申请深圳市中级人民法院对原深房地字第
0103139号、0103142号房地产证载明的土地房产予以查封，并根据民事诉讼法的规定提供了公司自有物业
-国贸广场合计41套房产作为此案件财产保全担保。该房产合计8,342.24平方米，截止2017年12月31日的账
面价值为4,913.79万元。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
无
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位： 元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
单位： 元
拟分配的利润或股利 178,793,727.60
经审议批准宣告发放的利润或股利 178,793,727.60
3、销售退回
无
4、其他资产负债表日后事项说明
无
171
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
单位： 元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2）未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
2、债务重组
不适用
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
不适用
（2）其他资产置换
不适用
4、年金计划
不适用
5、终止经营
单位： 元
归属于母公司所
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 有者的终止经营
利润
出售了经营出租
车服务的子公
55,225,135.17 51,453,089.23 3,523,398.60 1,107,391.48 2,416,007.12 2,416,007.12
司，报告期来自
于已终止经营业
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
务的经营成果
出售出租车服务
104,895,528.48 33,282,459.96 71,613,068.52 71,613,068.52
的子公司收益
其他说明
详见本报告第十一节财务报告七.81、八.4事项。
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
本集团的经营业务包括房地产业务、房屋租赁管理业务、交通运输业务、饮食服务业务及其他业务（包
括：机电专业维修业务、汽修业务、工程监理业务、停车场业务，由于以上业务收入较小，予以合并）等。
本集团根据业务的性质以及所提供的产品和服务分开组织和管理。本集团的每个经营分部是一个业务集
团，提供面临不同于其他经营分部的风险并取得不同于其他经营分部的报酬的产品和服务。
A. 房地产业务分部：经营房地产的开发、销售及房屋租赁
B. 物业管理业务分部：经营物业管理
C. 交通运输业务分部：经营汽车客运
D. 饮食服务业务：经营餐饮服务
E. 其他业务：经营机电专业维修业务、汽修业务、工程监理业务、停车场业务
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
物业管理分 交通运输分 饮食服务分
项目 房地产分部 其他分部 未分配 分部间抵销 合计
部 部 部
对外营业收 2,340,233,64 476,385,397. 49,005,268.8 30,898,120.0 2,904,690,69
8,168,255.00
入 8.93 77 2 1 0.53
分部间交易 12,194,135.9 -23,142,508.0
2,152,155.22 308,376.10 1,255,214.17 7,232,626.63
收入 0 2
34,012,218.2 31,179,193.3
销售费用 -2,833,024.95
8 3
对联营企业
和合营企业 1,978,501.84 1,978,501.84
的投资收益
资产减值损 -59,772,928.0 -56,696,940.8
1,161,239.88 193,177.38 5,260.05 -38,453.20 1,754,763.03
失 0 6
折旧费和摊 25,185,754.4 18,682,045.9 45,653,783.3
1,325,901.56 290,219.63 257,985.77 -88,124.04
销费 8 8 8
利润总额（亏 1,262,824,73 36,008,085.7 60,444,377.8 -537,492,515. 826,747,620.
2,938,056.40 1,455,959.04 568,920.62
损） 6.43 1 2 25 77
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
8,212,029,08 473,106,698. 180,488,058. -3,489,035,20 5,393,331,54
资产总额 6,997,408.36 9,745,504.35
5.61 19 21 5.85 8.87
5,103,507,09 390,850,800. 91,776,961.9 -3,128,155,57 2,470,775,66
负债总额 4,797,246.16 7,999,141.80
2.88 46 0 5.47 7.73
对联营企业
和合营企业 38,730,392.9 38,730,392.9
的长期股权 6 6
投资
长期股权投
资以外的其 37,702,337.3 -131,887,229. -85,369,959.1
8,754,801.45 54,162.39 5,969.00
他非流动资 8 33 1
产增加额
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
不适用
（4）其他说明
A、产品和劳务的对外交易收入
项 目 本期金额 上期金额
房地产 2,340,233,648.93 1,587,991,743.51
物业管理 476,385,397.77 370,834,093.86
交通运输 49,005,268.82 57,409,314.27
饮食服务 30,898,120.01 31,177,527.67
其他 8,168,255.00 11,791,397.87
合 计 2,904,690,690.53 2,059,204,077.18
B、地理信息
对外交易收入的分布：
项 目 本期金额 上期金额
中国大陆地区 2,904,690,690.53 2,058,999,124.73
中国大陆地区以外的国家和地区 204,952.45
合 计 2,904,690,690.53 2,059,204,077.18
非流动资产总额的分布：
项 目 期末余额 年初余额
中国大陆地区 456,036,976.47 630,919,971.30
中国大陆地区以外的国家和地区 1,110,851.76 1,905,293.14
合 计 457,147,828.23 632,825,264.44
C、主要客户信息
本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易超过10%的客户。
174
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
不适用
8、其他
不适用
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
96,647,8 96,647,8 96,647, 96,647,88
独计提坏账准备的 99.03% 100.00% 98.81% 100.00%
89.05 89.05 889.05 9.05
应收账款
按信用风险特征组
893,820. 414,357. 479,462.5 1,111,4 556,593.4
合计提坏账准备的 0.92% 46.36% 1.14% 50.08% 554,834.29
19 69 0 27.71 2
应收账款
单项金额不重大但
54,380.3 54,380.3 54,380.
单独计提坏账准备 0.05% 100.00% 0.05% 54,380.35 100.00%
5 5 35
的应收账款
97,596,0 97,116,6 479,462.5 97,813, 97,258,86
合计 100.00% 99.51% 100.00% 99.43% 554,834.29
89.59 27.09 0 697.11 2.82
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
涉及诉讼，无可执行财
深圳市基永物业发展有
93,811,328.05 93,811,328.05 100.00% 产，详见附注第十一节
限公司
财务报告（十四）2（1）
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2,836,561.00 100.00% 长期未能收回
175
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
合计 96,647,889.05 96,647,889.05 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内（含 1 年） 390,517.48 11,715.52 3.00%
1 年以内小计 390,517.48 11,715.52 3.00%
4至5年 503,302.71 402,642.17 80.00%
合计 893,820.19 414,357.69 46.36%
确定该组合依据的说明：
确定该组合的依据详见第十一节财务报告五、11。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
无
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额-142,235.73 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
合计 0.00 --
本报告期计提坏账准备金额-142,235.73元；无收回或转回坏账准备。
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
176
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
本报告期无实际核销的应收账款情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位名称 期末余额 占应收账款期末余 计提的坏账准
额的比例(%) 备期末余额
深圳市基永物业发展有限公司 93,811,328.05 96.12 93,811,328.05
深圳特威实业有限公司 2,836,561.00 2.91 2,836,561.00
天虹商场股份有限公司 503,302.71 0.52 402,642.17
深圳市美歌匣子餐饮管理有限公司 199,555.18 0.20 5,986.66
罗湖区经济发展公司 54,380.35 0.05 54,380.35
合 计 97,405,127.29 99.80 97,110,898.23
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
无
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
无
其他说明：
无
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
123,873, 28,557,1 95,316,88 139,256 37,124,33 102,131,75
独计提坏账准备的 10.58% 23.05% 9.70% 26.66%
986.03 01.98 4.05 ,094.17 9.53 4.64
其他应收款
按信用风险特征组 1,294,3
1,044,66 11,008,8 1,033,660 8,866,593 1,285,509,0
合计提坏账准备的 89.21% 1.05% 75,620. 90.14% 0.69%
9,585.77 00.80 ,784.97 .99 26.68
其他应收款 67
单项金额不重大但
2,415,32 0.21% 2,415,32 100.00% 2,415,3 0.16% 2,415,326 100.00%
单独计提坏账准备
177
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
的其他应收款 6.23 6.23 26.23 .23
1,436,0
1,170,95 41,981,2 1,128,977 48,406,25 1,387,640,7
合计 100.00% 3.59% 47,041. 100.00% 3.37%
8,898.03 29.01 ,669.02 9.75 81.32
07
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
深业地产发展有限公司 102,827,097.12 7,510,213.07 7.30% 长期未能收回
深圳市盛丰路国贸珠宝 公司被强制执行,难以收
6,980,273.01 6,980,273.01 100.00%
金行有限公司 回
上海裕通房地产开发有
5,676,000.00 5,676,000.00 100.00% 诉讼判决难以收回
限公司
香港跃恒发展有限公司 3,271,837.78 3,271,837.78 100.00% 长期未能收回
大梅沙旅游公司 2,576,445.69 2,576,445.69 100.00% 项目停建
高架列车项目 2,542,332.43 2,542,332.43 100.00% 项目停建
合计 123,873,986.03 28,557,101.98 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
1 年以内（含 1 年） 73,218,530.80 2,196,555.92 3.00%
1 年以内小计 73,218,530.80 2,196,555.92 3.00%
1至2年 43,300.00 4,330.00 10.00%
3至4年 92,200.00 46,100.00 50.00%
5 年以上 8,761,814.88 8,761,814.88 100.00%
合计 82,115,845.68 11,008,800.80 13.41%
确定该组合依据的说明：
确定该组合的依据详见第十一节财务报告五、11。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
178
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 2,478,042.94 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
合计 0.00 --
本期计提坏账准备金额2,478,042.94元；转回其他应收款增加坏账准备498,919.41元；本期应收外币债
权计提坏账准备汇率折算减少坏账准备金额815,145.09元；因法院裁定安徽南鹏造纸有限公司终结破产程
序，随原值转出坏账准备8,586,848.00元至其他流动资产。
（3）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
无
（4）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金 2,211,109.83 2,404,664.08
备用金借支 86,342.50 85,500.00
对子公司的应收款项 1,065,434,315.98 1,394,246,757.56
对关联公司的应收款项 1,747,264.25 10,646,304.25
对非关联公司的应收款项 101,479,865.47 28,663,815.18
合计 1,170,958,898.03 1,436,047,041.07
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
179
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
深物业集团徐州大彭 对子公司的应收款
499,838,221.77 5 年以内 42.69%
房地产开发有限公司 项
深物业扬州房地产开 对子公司的应收款
369,589,836.60 4 年以内 31.56%
发有限公司 项
深业地产发展有限公 对子公司的应收款
102,827,097.12 5 年以上 8.78% 7,510,213.07
司 项
深圳市皇城物业管理 对子公司的应收款
83,699,149.57 4 年以内 7.15%
有限公司 项
深圳巴士集团股份有 对非关联公司的应
72,436,216.82 1 年以内 6.19% 2,173,086.50
限公司 收款项
合计 -- 1,128,390,521.88 -- 96.37% 9,683,299.57
（6）涉及政府补助的应收款项
单位： 元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
无
（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
无
（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
无
其他说明：
无
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 231,846,672.93 19,964,000.00 211,882,672.93 278,521,261.98 31,964,000.00 246,557,261.98
对联营、合营企
57,714,007.10 18,983,614.14 38,730,392.96 69,559,505.26 32,807,614.14 36,751,891.12
业投资
合计 289,560,680.03 38,947,614.14 250,613,065.89 348,080,767.24 64,771,614.14 283,309,153.10
180
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（1）对子公司投资
单位： 元
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
深圳市皇城地产
28,500,000.00 7,052,671.93 35,552,671.93
有限公司
深圳市物业房地
30,950,000.00 30,950,000.00
产开发有限公司
深物业扬州房地
50,000,000.00 50,000,000.00
产开发有限公司
东莞市国贸长盛
房地产开发有限 20,000,000.00 20,000,000.00
公司
深圳市国贸汽车
29,850,000.00 29,850,000.00
实业有限公司
深圳市国贸物业
20,000,000.00 20,000,000.00
管理有限公司
深圳市深新汽车
12,877,260.98 12,877,260.98
出租有限公司
深圳市国贸餐饮
1,600,001.00 1,600,001.00 1,600,000.00
有限公司
深圳市物业工程
建设监理有限公 3,000,000.00 3,000,000.00
司
深圳市国贸商场
12,000,000.00 12,000,000.00
有限公司
深圳市房产交易
1,380,000.00 1,000,000.00 2,380,000.00
所
湛江深圳物业有
2,530,000.00 2,530,000.00 2,530,000.00
限公司
深业地产发展有
15,834,000.00 15,834,000.00 15,834,000.00
限公司
深物业集团徐州
大彭房地产开发 50,000,000.00 50,000,000.00
有限公司
合计 278,521,261.98 8,052,671.93 54,727,260.98 231,846,672.93 19,964,000.00
181
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
投资单位 期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
深圳物业
32,263,24 1,235,372 33,498,61
吉发仓储
0.61 .15 2.76
有限公司
深圳天安
国际大厦 4,488,650 743,129.6 5,231,780
物业管理 .51 9 .20
有限公司
36,751,89 1,978,501 38,730,39
小计
1.12 .84 2.96
二、联营企业
深圳物方
18,983,61 18,983,61 18,983,61
陶瓷工业
4.14 4.14 4.14
有限公司
安徽南鹏
13,824,00 -13,824,0
造纸有限
0.00 00.00
公司
32,807,61 -13,824,0 18,983,61 18,983,61
小计
4.14 00.00 4.14 4.14
69,559,50 1,978,501 -13,824,0 57,714,00 18,983,61
合计
5.26 .84 00.00 7.10 4.14
（3）其他说明
安徽南鹏造纸有限公司长期股权投资减少详见附注七13.
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 974,400,482.05 191,844,816.06 1,409,651,839.78 331,649,548.84
合计 974,400,482.05 191,844,816.06 1,409,651,839.78 331,649,548.84
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深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
其他说明：
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 433,297,336.35 529,600,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 1,978,501.84 2,225,713.71
处置长期股权投资产生的投资收益 135,696,301.09
合计 570,972,139.28 531,825,713.71
6、其他
不适用
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
主要系处置两子公司收益，详见本报告
非流动资产处置损益 104,883,756.37
第十一节财务报告八.4 事项。
与公司正常经营业务无关的或有事项产生 主要系诉讼赔款，详见本报告第十一节
-5,491,792.67
的损益 财务报告十四.2 事项。
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -466,062.66
减：所得税影响额 35,589,017.57
合计 63,336,883.47 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 26.64% 1.0453 1.0453
183
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
扣除非经常性损益后归属于公司
23.94% 0.9390 0.9390
普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
不适用
4、其他
无
184
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文
第十二节 备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人签字盖章的会计报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签字盖章的审计报告原件。
三、报告期内在指定媒体披露的公告文件正本及原稿。
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