深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2023 年年度报告
2024-009
【2024 年 03 月 30 日】
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2023 年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人唐小平、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人（会计
主管人员）周宏普声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
年度报告中涉及未来经营计划或经营工作安排的描述并不构成公司对投资者
的实质承诺，相关计划或安排的落实受多方面因素的影响，在此提请广大投资
者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节重要提示、目录和释义 ................................................................................... 2
第二节公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 6
第三节管理层讨论与分析 ........................................................................................... 10
第四节公司治理 .......................................................................................................... 24
第五节环境和社会责任 ............................................................................................... 37
第六节重要事项 .......................................................................................................... 38
第七节股份变动及股东情况 ....................................................................................... 45
第八节优先股相关情况 ............................................................................................... 51
第九节债券相关情况 ................................................................................................... 52
第十节财务报告 .......................................................................................................... 53
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备查文件目录
1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
2.载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3.报告期内在《证券时报》《中国证券报》《大公报》上公开披露过的所有公司文件正
本及公告的原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
深圳市国资委、市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
投控公司 指 深圳市投资控股有限公司
公司、本公司、集团、深房、深房集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
物业公司 指 深圳市物业管理有限公司
海燕酒店 指 深圳海燕大酒店有限公司
圳通公司 指 深圳圳通工程有限公司
华展公司 指 深圳市华展建设监理有限公司
建邦公司 指 广东建邦集团（惠阳）实业有限公司
传麒公司 指 深圳市深房传麒房地产开发有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深房集团
公司的外文名称（如有） ShenZhenSpecial Economic Zone Real Estate&Properties (Group)co.，Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） SPG
公司的法定代表人 唐小平
注册地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 45-48 层
注册地址的邮政编码 518001
公司注册地址历史变更情况 无
办公地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 层
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.sfjt.com.cn
电子信箱 spg@sfjt.sihc.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗毅 洪璐
联系地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）25108897 （86 755）25108837
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@sfjt.sihc.com.cn spg@sfjt.sihc.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http://www.szse.cn/）
境内：《证券时报》《中国证券报》和巨潮资讯网
公司披露年度报告的媒体名称及网址
（http://www.cninfo.com.cn）；境外：《大公报》
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91440300192179585N
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无。
1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控
历次控股股东的变更情况（如有）
股公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 中国浙江省杭州市西湖区灵隐街道西溪路 128 号
签字会计师姓名 王焕森、蔡晓东
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
2023 年 2022 年 本年比上年增减 2021 年
营业收入（元） 530,887,720.68 634,384,561.42 -16.31% 1,320,790,648.45
归属于上市公司股东
-250,839,542.09 153,718,805.57 -263.18% 220,836,309.93
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -267,984,286.36 21,160,405.11 -1,366.44% 208,306,710.37
的净利润（元）
经营活动产生的现金
1,045,037,248.19 -675,775,998.76 254.64% -1,205,952,107.94
流量净额（元）
基本每股收益（元/
-0.2479 0.1519 -263.20% 0.2183
股）
稀释每股收益（元/
-0.2479 0.1519 -263.20% 0.2183
股）
加权平均净资产收益
-6.52% 3.88% -10.40% 5.72%
率
2023 年末 2022 年末 本年末比上年末增减 2021 年末
总资产（元） 6,485,312,507.46 5,689,769,802.18 13.98% 6,182,498,050.43
归属于上市公司股东
3,691,082,484.20 4,004,240,547.70 -7.82% 3,938,260,291.97
的净资产（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不
确定性
□是 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
是 □否
项目 2023 年 2022 年 备注
营业收入（元） 530,887,720.68 634,384,561.42 无
营业收入扣除金额（元） 0.00 0.00 无
营业收入扣除后金额（元） 530,887,720.68 634,384,561.42 无
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
适用 □不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 -250,839,542.09 153,718,805.57 3,691,082,484.20 4,004,240,547.70
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 -250,839,542.09 153,718,805.57 3,691,082,484.20 4,004,240,547.70
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□适用 不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 109,155,515.74 154,461,263.33 90,700,026.78 176,570,914.83
归属于上市公司股东的净利润 -35,653,798.52 -1,464,384.29 686,777.00 -214,408,136.28
归属于上市公司股东的扣除非
-37,833,791.48 -4,635,117.67 -1,532,526.34 -223,982,850.87
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -183,238,769.33 -8,902,178.71 128,807,540.45 1,108,370,655.78
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
九、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备
9,940,254.23 161,542,599.57 -13,451.61
的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密
切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享 440,049.96 559,803.19 1,669,479.40
有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 7,985,840.50 9,129,650.51 13,024,710.91
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,994,030.79 482,790.04
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债务重组损益 2,610,128.31
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 393,461.44 1,094,190.56 1,542,604.01
减：所得税影响额 5,639,314.23 41,451,680.41 4,176,533.19
少数股东权益影响额（税后） -30,421.58 926,291.27
合计 17,144,744.27 132,558,400.46 12,529,599.56 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
适用 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
各年持续发生，不具有偶发性，认定
代扣个人所得税手续费返还 68,364.83
为经常性损益
各年持续发生，不具有偶发性，认定
增值税加计抵减 58,857.60
为经常性损益
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
2023 年受地缘摩擦和贸易保护主义影响，全球供应链产业链面临重构，世界经济增长放缓，房地产
行业政策持续宽松，四季度楼市成交虽有所回升，但供求关系已发生重大改变，市场回暖持续性不足、
后继乏力。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地。分别为深圳地区的传麒东
湖名苑（于 2023 年实现清盘）、翠林苑和光明里（商品房于 2023 年开盘当日全部售罄），惠州临深的
林馨苑，汕头地区的天悦湾、悦景东方和金叶岛项目；在建项目分别为光明里和林馨苑。
新增土地储备项目
计容建筑 土地总价
宗地或项 土地规划 土地面积 土地取得 权益对价
所在位置 面积 权益比例 款（万
目名称 用途 （㎡） 方式 （万元）
（㎡） 元）
累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66
林馨苑二期 2.57 7.72 7.72
林馨苑三期 4.31 9.57 9.57
林馨苑四期 3.23 6.45 6.45
总计 10.70 26.40 26.40
主要项目开发情况
本 累
期 计
城 竣 竣
开 完 预计总 累计投
市 土地面 规划计容 工 工
项目 所在 项目 权益 开工时 发 工 投资金 资总金
/ 积 建筑面积 面 面
名称 位置 业态 比例 间 进 进 额（万 额（万
区 （㎡） （㎡） 积 积
度 度 元） 元）
域 （ （
㎡ ㎡
） ）
林馨 主体 2021 年
惠 惠阳
苑一 结构 51% 06 月 11 96% 96% 64,278 159,761 0 0 115,750 111,077
州 区
期 施工 日
深房 主体 2022 年
深 光明
光明 结构 100% 01 月 19 81% 81% 10,721 53,605 0 0 151,758 122,759
圳 区
里 施工 日
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主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预 本期
城 所 项
可售面 售（销 售（销 售（销 累计结 本期结 结算
市/ 项目 在 目 权益 计容建
积 售）面 售）面 售）金 算面积 算面积 金额
区 名称 位 业 比例 筑面积
（㎡） 积 积 额（万 （㎡） （㎡） （万
域 置 态
（㎡） （㎡） 元） 元）
传麒 罗
深 现
东湖 湖 100% 55,727 32,857 32,857 194 1,483 32,857 194 1,483
圳 楼
名苑 区
龙
深 翠林 现
岗 100% 60,111 56,137 54,522 1,638 807 54,522 1,638 807
圳 苑 楼
区
天悦 潮
汕 现
湾一 阳 100% 153,470 160,372 120,017 5,133 2,963 108,459 6,804 3,901
头 楼
期 区
天悦 潮
汕 现
湾二 阳 100% 127,770 137,059 37,430 9,159 5,220 36,572 11,060 6,276
头 楼
期 区
林馨 惠
惠 预
苑一 阳 51% 159,761 159,761 2,421
州 售
期 区
深房 光
深 预
光明 明 100% 53,605 51,975 29,973 29,973 133,703
圳 售
里 区
主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） 积（㎡）
房地产大厦 深圳 商业 100.00% 3,413.88 3,413.88 100.00%
国商大厦北座 深圳 商业 100.00% 4,819.71 4,819.71 100.00%
海燕大厦 深圳 商业 100.00% 22,475.47 22,475.47 100.00%
深房广场 深圳 写字楼 100.00% 60,391.69 31,598.87 52.32%
深房广场裙楼 深圳 商业 100.00% 19,886.30 14,463.75 72.73%
文锦花园 深圳 商业 100.00% 3,531.60 3,531.60 100.00%
土地一级开发情况
□适用 不适用
融资途径
融资成本区间 期限结构
融资途径 期末融资余额 /平均融资成
本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 21,343.43 3.7%-4.2% 3,400.13 11,715.82 12.52 6,214.97
合计 21,343.43 3.7%-4.2% 3,400.13 11,715.82 12.52 6,214.97
发展战略和未来一年经营计划
请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
项目 期限 金额（万元） 备注
尚林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 47.25
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翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 935.87
传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 1,087.97
天悦湾 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 32,241.18
光明里 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 75,304.40
林馨苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 1,034.00
合计 110,650.67
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
适用 □不适用
实际投资金
投资主体类 投资金额 投资金额 占项目资金 累计收益 额与收益分
项目名称 退出情况
别 （元） 占比 峰值比例 （元） 配金额的匹
配性
公司董事、
林馨苑项目 监事、高级 8,950,000.00 39.25% 0.90% 0.00 不适用 不适用
管理人员
三、核心竞争力分析
作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产
开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一
个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公
司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。
经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营
等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质
开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本
管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
报告期，公司荣获“2023 年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”“2023 年深圳市房地产开发行业
社会责任标杆企业”“2022 年度深圳市房地产行业孺子牛奖”“大湾区上市公司年度贡献奖”“董事会
治理大湾区上市公司 TOP20”等荣誉称号。
四、主营业务分析
1、概述
2023年，面对行业探底筑底、出险房企风险外溢、企业改革进入深水区、未来发展探索尚未破局等
诸多难关和挑战，公司领导班子认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，带领全体员工发扬斗争精
神，全力顶住外部风险冲击、克服内部多重困难，扎实推进企业可持续发展。全年主要工作情况如下：
一是锚定目标，持续推进主业培固。深房光明里项目开盘当日推售房源全部售罄，超额完成年度销
售目标；东湖名苑项目实现清盘；汕头天悦湾等项目在区域市场持续低迷背景下，取得了较好的销售业
绩；自有物业招商运营整体稳中向好，完成年度目标，深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”打造不
断深化。
二是多措并举，持续推进提质增效。圳通公司营业收入和利润总额超额完成年度目标；海燕酒店拓
收增盈持续向好；汕头公司、华展公司经营稳定。报告期内，汕头“新峰大厦”历史遗留土地的确权工
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作持续推进，新峰置业完成撤销注册，“两非两资”处置有序推进，历史欠款追收工作取得良好成效。
三是注重协同，持续推进未来发展探索。协同内外部资源，推进未来发展，聚力谋划新发展“曲
线”；融入投控公司整体发展战略，检视修编“十四五”战略规划；持续跟踪中国证监会调整优化房地
产企业股权融资相关措施，协同投控公司系统资源，努力研究探索未来发展模式。
四是主动作为，持续推进风险化解。面对行业内企业不断出险，结合自身项目情况前瞻研判、主动
作为，全力防范化解经营风险，守住不发生系统风险和衍生重大舆情事件底线，全力保障国有资产安全。
五是夯固基础，持续推进管控提升。完成董事会换届和监事会换届，ESG报告评级提升至BBB级；重
新搭建招采体系、成本控制体系，新修（制）订管理制度41项；深入开展安全隐患排查整治，举一反三
推进第三方巡检发现问题整改；优化人力资源制度，外引内培优化员工队伍结构；强化财务统筹和融资，
有效保障资金需求。
六是强根固魂，持续推进党的建设。推进“大走访、大座谈、大起底”行动，并推进实现成果转化；
所属企业党组织“应建尽建”，境内法人企业“党建入章”全覆盖，签订党建责任书，严格述职评议考
核，持续夯实“三基”；落实“两个责任”，完善贯通“大监督”体系，深化廉洁文化建设。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
2023 年 2022 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 530,887,720.68 100% 634,384,561.42 100% -16.31%
分行业
房地产 118,580,624.34 22.34% 309,331,841.57 48.76% -61.67%
工程施工 324,243,778.50 61.08% 236,949,097.45 37.35% 36.84%
物业管理 3,491,329.17 0.66% 33,801,320.23 5.33% -89.67%
租赁 84,571,988.67 15.93% 54,302,302.17 8.56% 55.74%
分产品
住宅 108,943,731.16 20.52% 277,643,154.35 43.77% -60.76%
商铺及车位 9,636,893.18 1.82% 31,688,687.22 5.00% -69.59%
其他行业产品合
412,307,096.34 77.66% 325,052,719.85 51.24% 26.84%
计
分地区
广东省 530,197,455.57 99.87% 633,906,909.80 99.92% -16.36%
境外 690,265.11 0.13% 477,651.62 0.08% 44.51%
分销售模式
主营 524,099,615.63 98.72% 628,832,520.51 99.12% -16.66%
其他 6,788,105.05 1.28% 5,552,040.91 0.88% 22.26%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比 毛利率比
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 上年同期增 上年同期
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减 增减
分行业
房地产 118,580,624.34 80,235,849.12 32.34% -61.67% -43.19% -50.94%
工程施工 324,243,778.50 317,088,117.19 2.21% 36.84% 36.82% 0.05%
租赁 84,571,988.67 44,847,244.30 46.97% 55.74% 7.97% 357.88%
分产品
住宅 108,943,731.16 74,609,765.94 31.52% -60.76% -41.00% -42.13%
分地区
广东省 530,197,455.57 455,342,654.97 14.12% -17.23% 1.22% -52.58%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位 2023 年 2022 年 同比增减
销售量 万元 10,910 16,522 -33.97%
房地产开发 生产量 万元 15,892 37,603 -57.74%
库存量 万元 430,663 425,681 1.17%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
适用 □不适用
受房地产市场影响，2023 年可结转房地产项目及存量物业销售不及预期，房地产投资开发量减少。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
单位：元
2023 年 2022 年
行业分类 项目 占营业成本 占营业成本比 同比增减
金额 金额
比重 重
房地产 80,235,849.12 18.04% 141,232,452.52 32.31% -43.19%
工程施工 317,088,117.19 71.29% 231,754,203.03 53.03% 36.82%
物业管理 2,626,431.49 0.59% 19,780,268.70 4.53% -86.72%
租赁 44,847,244.30 10.08% 44,285,076.76 10.13% 1.27%
合计 444,797,642.10 100.00% 437,052,001.01 100.00% 1.77%
说明
受市场、开发周期影响，公司房地产销售量同比下降 43.19%；工程施工项目拓展有新的突破，销售同比上升 36.82%。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
□是 否
14
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 139,521,174.93
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 26.28%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 法人一 55,098,804.24 10.38%
2 法人二 26,869,725.62 5.06%
3 法人三 19,944,916.00 3.76%
4 法人四 19,271,404.07 3.63%
5 法人五 18,336,325.00 3.45%
合计 -- 139,521,174.93 26.28%
主要客户其他情况说明
□适用 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 135,980,783.49
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 94.52%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 法人一 117,030,547.22 81.34%
2 法人二 10,654,310.21 7.41%
3 法人三 3,447,916.26 2.40%
4 法人四 3,088,209.80 2.15%
5 法人五 1,759,800.00 1.22%
合计 -- 135,980,783.49 94.52%
主要供应商其他情况说明
□适用 不适用
3、费用
单位：元
2023 年 2022 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 21,803,202.14 19,217,595.11 13.45% 主要是本年新增光明里项目销售费用所致。
管理费用 55,965,931.72 55,758,749.08 0.37%
银行存款平均余额较上年同期减少、存款利息
财务费用 -5,231,991.59 -6,507,147.03 -19.60%
收入减少，且本期新增银行贷款利息所致。
15
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2023 年 2022 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,950,984,549.76 668,449,932.34 191.87%
经营活动现金流出小计 905,947,301.57 1,344,225,931.10 -32.60%
经营活动产生的现金流量净额 1,045,037,248.19 -675,775,998.76 254.64%
投资活动现金流入小计 139,173,390.10 282,766,666.00 -50.78%
投资活动现金流出小计 601,475,412.00 713,537.29 84,194.88%
投资活动产生的现金流量净额 -462,302,021.90 282,053,128.71 -263.91%
筹资活动现金流入小计 169,486,610.82 111,428,077.62 52.10%
筹资活动现金流出小计 83,583,781.56 140,126,109.45 -40.35%
筹资活动产生的现金流量净额 85,902,829.26 -28,698,031.83 -399.33%
现金及现金等价物净增加额 668,781,343.87 -421,928,565.67 -258.51%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
适用 □不适用
经营活动现金流入量同比增加，主要是本期深房光明里项目销售资金回笼导致。
经营活动现金流出量同比较少，主要是房地产项目开发建设减少所致。
投资活动现金净流量同比减少，主要是本期购买货币基金增加所致。
筹资活动现金流入同比增加，主要是本期新增银行借款所致。
筹资活动现金流出同比减少，主要是本期分配股利减少所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
适用 □不适用
本年度经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异，主要是由于房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性所
致。
五、非主营业务分析
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2023 年末 2023 年初
比重增
占总资 占总资 重大变动说明
金额 金额 减
产比例 产比例
主要是本期深房光明里
货币资金 871,019,268.83 13.43% 197,663,949.74 3.47% 9.96% 项目销售资金回笼所
致。
16
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
应收账款 75,100,970.83 1.16% 63,580,422.16 1.12% 0.04%
合同资产 27,352,596.92 0.42% 0.00 0.42%
主要是深房林馨苑项目
存货 3,915,215,921.96 60.37% 4,257,109,614.31 74.82% -14.45%
减值所致。
投资性房地产 541,542,136.17 8.35% 566,873,915.07 9.96% -1.61%
长期股权投资 0.00 0.00% 93,927.64 0.00% 0.00%
固定资产 19,928,049.77 0.31% 21,425,475.05 0.38% -0.07%
使用权资产 99,641.48 0.00% 232,496.72 0.00% 0.00%
短期借款 3,550,000.00 0.05% 51,138,077.62 0.90% -0.85%
主要是预收深房光明里
合同负债 1,291,448,591.28 19.91% 43,533,467.29 0.77% 19.14%
项目售楼款所致。
主要是本期新增银行借
长期借款 179,431,851.02 2.77% 54,261,000.00 0.95% 1.82%
款所致。
租赁负债 53,885.23 0.00% 0.00%
主要是本期购买货币基
交易性金融资产 879,340,201.92 13.56% 408,154,361.42 7.17% 6.39%
金所致。
应付账款 443,259,768.78 6.83% 434,601,559.67 7.64% -0.81%
主要是本期缴纳东湖名
应交税费 40,908,986.48 0.63% 190,951,185.99 3.36% -2.73% 苑土地增值税税款
所致。
其他应付款 554,469,229.59 8.55% 574,331,340.84 10.09% -1.54%
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
本
期
其
计入权益的 计
本期公允价值 他
项目 期初数 累计公允价 提 本期购买金额 本期出售金额 期末数
变动损益 变
值变动 的
动
减
值
金融资产
1.交易
性金融
资产
（不含 408,154,361.42 7,824,348.71 600,000,000.00 136,638,508.21 879,340,201.92
衍生金
融资
产）
4.其他
权益工 13,839,235.57 485,175.78 14,324,411.35
具投资
上述合
421,993,596.99 7,824,348.71 485,175.78 600,000,000.00 136,638,508.21 893,664,613.27
计
金融负
0.00 0.00
债
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面价值 受限原因
深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金;深房光明里
货币资金 5,817,217.78
项目土地复垦费用
货币资金 5,943,085.18 诉讼冻结
货币资金 50,000.00 施工保证金
货币资金 62,552.52 停止支付，中止账户
应收账款 27,890,361.58 短期借款质押
投资性房地产 44,297,197.87 借款抵押
合 计 84,060,414.93
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
190,310,000.00 299,540,000.00 -36.47%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
18
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司类
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型
广东建邦
- - -
集团（惠 房地产开 2,800,000.0 1,532,537,
子公司 25,433,005 0.00 11,810,122 9,736,449
阳）实业 发 0 012.55
.65 .07 .82
有限公司
深圳市深
- -
房传麒房 房地产开 30,000,000. 2,560,819, 990,746,27
子公司 0.00 4,609,281. 3,435,619
地产开发 发 00 336.10 9.57
60 .67
有限公司
深圳市深
-
房集团龙 房地产开 30,000,000. 94,912,989 55,463,556 10,746,2 3,549,049.
子公司 2,138,802
岗开发有 发 00 .41 .61 55.27 77
.00
限公司
汕头市华
- -
林房产开 房地产开 91,226,120. 85,426,747 35,280,380 1,243,93
子公司 55,021,858 55,024,43
发有限公 发 44 .46 .10 9.83
.71 7.34
司
汕头市华
-
峰房地产 房地产开 80,000,000. 780,373,79 12,827,733 94,905,1 5,194,367.
子公司 4,797,165
开发有限 发 00 4.48 .61 40.68 78
.52
公司
美国长城 - -
房地产开 2,051,146.0 19,964,537 690,265. -
地产有限 子公司 91,827,313 351,082.2
发 0 .33 11 351,082.24
公司 .73 4
深圳圳通
10,000,000. 139,385,58 21,570,554 328,544, 1,402,095
工程有限 子公司 安装维修 872,314.59
00 0.38 .27 298.00 .23
公司
深圳海燕
30,000,000. 48,536,863 38,928,638 17,925,4 2,218,886. 2,004,316
大酒店有 子公司 酒店服务
00 .21 .00 82.71 38 .15
限公司
19
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳市华
展建设监 8,000,000.0 11,275,162 10,471,446 3,986,38 143,261.5
子公司 监理 200,736.55
理有限公 0 .28 .74 3.98 8
司
- - -
新峰企业 投资、管 337,330,25
子公司 502,335.00 230,256,44 0.00 3,885,483. 3,885,483
有限公司 理 6.33
8.73 26 .26
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 不适用
主要控股参股公司情况说明
1. 2021 年 5 月，公司通过支付对价 4.5 亿元，取得广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 51%股权，该项目公司开发林馨苑
项目，总用地面积 20 万㎡，总计容面积 40 万㎡，分四期开发，集团对其拥有控制权，从 2021 年 5 月纳入合并范围。截至
2023 年 12 月 31 日，一期 8 栋住宅现已封顶；二期地下室已完工；三四期暂未开发；学校未取得施工许可证。2023 年未
销售。
2. 2021 年 10 月，公司竞得光明地块，成立项目公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司，负责该地块的开发建设工作。
2023 年实际投资 15,883 万元。
2023 年 9 月 22 日,深房光明里项目取得预售许可证，已于 9 月 28 日开盘。2023 年销售面积 31,143.98 平米，新增销售金额
138,902 万元，回笼资金 135,985 万元。
3. 所属子公司从事房地产开发业务的还有：深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地
产开发有限公司。
龙岗公司负责开发的翠林苑项目 2023 年结转收入 817 万元（累计销售结转达 96%）。
汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（分一、二期），其
中天悦湾一期于 2016 年 10 月开盘销售，于 2019 年 12 月竣工，二期于 2018 年 11 月动工建设，2021 年 6 月底竣工。一期
累计销售率 74%，二期累计销售率 26%。
4. 深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2023 年营业收入 3.29 亿元，占集团公司营业收入的 62%。
5. 新峰企业有限公司 2023 年净利润-389 万元，主要原因是汇率变动，其本身无业务。
6. 深圳海燕大酒店有限公司 2024 年净利润 200 万元，扭亏为盈，主要原因是本报告期市场经营环境有所好转。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
当前，房地产行业将从高增速行业向价值驱动型行业转变，市场格局面临调整。政策端预计将持续
发力，信贷持续保持宽松，市场走向取决于购房者信心的修复程度；“三大工程”作为稳定市场的长效
机制和重要切入点，将对未来市场预期发挥关键作用。
（二）可能面对的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
2024 年世界经济增长动能不足，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的
基础还不稳固。我国经济长期向好的基本趋势没有改变，未来发展机遇和风险挑战并存，有利条件强于
不利因素。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业发展风险和应对措施
现阶段虽房地产行业融资环境有所改善，调控政策有望宽松，但未来一段时间行业风险隐患犹存，
20
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
资源将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战
略，优化发展方式，创新运营模式。
3.业务经营风险和应对措施
楼市持续低迷导致公司存量项目去化难度加大，同时公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓展
尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产
销售工作，有针对性制定土地拓展计划，夯实主业根基，积极探索符合公司发展实际的新路径。
（三）发展战略和经营计划
2024 年，公司总体工作要求：坚持用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面贯彻落实
党的二十大精神，深入落实中央经济工作会议精神，科学把握“稳中有进、以进促稳、先立后破”主基
调，坚决落实控股股东工作部署，立足自身资源禀赋、协同内外优势资源，着力“培固主业、提升能力、
防范风险、拓展新业”，不断提升价值创造能力。
1.着力固主业，迈出价值创造更新步伐。一是完善建立房地产开发标准化手册，着力优化主业运营；
二是加强项目质量管控，着力确保工程进度；三是全力加大项目销售力度，着力推进存量去化；四是擦
亮深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”招牌，聚力打造大健康产业聚集平台，着力提升租赁经营。
2.着力提能力，迈出推动变革更大步伐。一是优化完善薪酬管理和考核激励体系，打造高效团队，
着力提升“组织力”；二是优化完善运营管控体系，提升全项目、全周期、全专业高效运营能力，着力
提升“运营力”；三是推进信息化建设，提升内部管理、协同运行效能，着力提升“数智力”。
3.着力防风险，迈出主动作为更稳步伐。一是密切关注形势变化，及时调整项目风险化解应对策略，
加快风险化解进程，着力化解项目风险；二是健全完善安全管理制度，加强安全及质量管理，着力防范
安全风险；三是推动合规管理体系建设，抓好资金计划与现金流管理，守牢不发生系统性风险的底线，
着力把控经营风险。
4.着力拓新业，迈出未来发展探索更快步伐。一是深入分析研判，围绕战略检视修编，扬长避短找
准未来发展主战场；二是发挥协同效应，围绕深圳市国资国企改革部署及投控公司战略，探索未来发展
路径，发掘优质投资机会；三是密切关注市场动向，组建投研专业团队，争取早日实现项目落地。
5.着力强引领，迈出党建融合更实步伐。一是提升政治领导力，把准高质量发展方向；二是提升思
想引领力，巩固深化主题教育成果，筑牢高质量发展根基；三是提升组织体系建设整体效能，加强党员
队伍建设，锻造高质量发展堡垒。四是探索党建与业务融合新路径，引领激发高质量发展活力。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待 调研的
接待 接待
接待时间 对象 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 基本情
地点 方式
类型 况索引
电话 咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面资
2023 年 01 月 05 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 料
电话
2023 年 01 月 11 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
沟通
电话
2023 年 01 月 12 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司经营情况，未提供书面资料 不适用
沟通
电话
2023 年 02 月 08 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
沟通
电话
2023 年 02 月 21 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
沟通
2023 年 02 月 24 日 公司 电话 个人 个人投资者 咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面资 不适用
21
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
沟通 料
书面
2023 年 03 月 13 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 03 月 21 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话
2023 年 03 月 29 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司经营情况，未提供书面资料 不适用
沟通
电话 咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面资
2023 年 04 月 11 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 料
电话
2023 年 04 月 19 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
沟通
书面
2023 年 04 月 21 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话 咨询公司土地储备和项目情况，未提供书面资
2023 年 04 月 26 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 料
电话 咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面资
2023 年 04 月 28 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 料
书面
2023 年 05 月 11 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 05 月 22 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 05 月 22 日 公司 个人 个人投资者 查询 A 股股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 06 月 01 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 06 月 01 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 06 月 01 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 06 月 12 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 06 月 12 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 06 月 25 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 06 月 26 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 07 月 03 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 07 月 11 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 07 月 21 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话 咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面资
2023 年 07 月 31 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 料
书面
2023 年 08 月 01 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 08 月 02 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话
2023 年 08 月 07 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司经营情况，未提供书面资料 不适用
沟通
书面
2023 年 08 月 11 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 08 月 21 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话
2023 年 08 月 28 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司同业竞争相关事项，未提供书面资料 不适用
沟通
22
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
书面
2023 年 09 月 01 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 09 月 11 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 09 月 21 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 10 月 10 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 10 月 11 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 10 月 23 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
问询
书面
2023 年 10 月 24 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 11 月 03 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 11 月 13 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 11 月 21 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话
2023 年 11 月 23 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
沟通
书面
2023 年 11 月 29 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 11 月 30 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
书面
2023 年 12 月 01 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话 咨询公司经营状况和未来发展规划，未提供书
2023 年 12 月 07 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 面资料
电话 咨询公司在建项目情况和诉讼情况，未提供书
2023 年 12 月 08 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 面资料
书面
2023 年 12 月 11 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话 咨询公司在建项目情况和诉讼情况，未提供书
2023 年 12 月 12 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 面资料
电话
2023 年 12 月 15 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司诉讼情况，未提供书面资料 不适用
沟通
电话
2023 年 12 月 19 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司同业竞争相关事项，未提供书面资料 不适用
沟通
书面
2023 年 12 月 21 日 公司 个人 个人投资者 查询股东人数 不适用
问询
电话
2023 年 12 月 25 日 公司 个人 个人投资者 咨询公司年审会计师情况，未提供书面资料 不适用
沟通
电话 咨询公司董事和监事变动情况，未提供书面资
2023 年 12 月 27 日 公司 个人 个人投资者 不适用
沟通 料
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。
□是 否
23
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
根据《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律、法规的要求，公司不断完善治理结构，
坚持规范运作，形成了公司董事会决策、经营班子执行、监事会监督的运作机制。
报告期内，公司各层级的治理机构职责权限明确清晰、各司其职，同时相互之间在决策、执行、监
督等方面有效制衡、协调运作。
（一）股东大会运作情况
公司年度股东大会与临时股东大会的筹备、召开及会议决议的披露严格按照《公司法》《上市公司
股东大会规则》《公司章程》和《公司股东大会议事规则》的规定执行。会议的通知时间、授权委托程
序、召集召开程序、会议召集人、出席会议人员的资格、会议表决程序等事项均符合相关规定；股东大
会上设有股东现场互动环节，确保了公司股东尤其是中小股东可充分行使合法权利。
（二）董事会运作情况
公司董事会会议的筹备、召开及会议决议的披露严格按照《公司法》《深圳证券交易所上市公司自
律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》《公司章程》和《公司董事会议事规则》的规定执行。
董事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求，董事勤勉尽责；董事会抓决策、定方向，按照公司治
理要求规范行使权力。
（三）监事会运作情况
公司监事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求。公司监事会全体成员履行职责时勤勉尽责，
严格按照《公司法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》《公
司章程》和《公司监事会议事规则》的规定，对公司重要事项进行监督检查，有效行使了监督权，充分
发挥了监督职能，在公司经营管理中发挥出了实质性的监督作用，有效维护了公司及股东的合法权益。
（四）经理层运作情况
公司经理层严格按照《公司法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司
规范运作》《公司章程》和《公司总经理工作细则》的规定履行职责。经理层全面负责公司的生产经营
管理工作，勤勉尽责履行职务，有效执行董事会的决策，经理层成员之间分工明确、勤勉尽责，不存在
“内部人控制”情形。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
（一）资产方面：控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。
（二）人员方面：公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股东单位担任
职务并领取报酬。
（三）财务方面：公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财务核算体系、
财务会计制度和财务管理制度，开设独立的银行账户。
24
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
（四）机构方面：公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部门与公司及
其职能部门间无上下级关系。
（五）业务方面：公司具有独立的产、供、销系统。
三、同业竞争情况
适用 □不适用
问题 与上市公司的 公司 公司 工作进度及后续计
问题成因 解决措施
类型 关联关系类型 名称 性质 划
对于公司现有的与深圳市
物业发展（集团）股份有
相关事项详见公司
限公司存在同业竞争的业
于 2021 年 9 月 11
务，深圳市投资控股有限
日披露的《关于收
公司及深圳市物业发展 公司将在法律法规允许的
到控股股东避免同
（集团）股份有限公司 范围内，适时启动以下方
业竞争承诺函的公
深圳 （下称深物业）均为深 案中具有实际可操作性的
告》（公告编号：
市投 圳市投资控股有限公司 一种或几种方案，并在
2021-032）和深圳
同业 资控 控股子公司，公司和深 2024 年 11 月 9 日前实施
控股股东 其他 市物业发展（集
竞争 股有 物业均存在经营房地产 完毕相关方案，以解决现
团）股份有限公司
限公 开发和商品房销售业务 存的同业竞争问题：
于 2021 年 9 月 27
司 的情形，归属于同一行 （1）通过资产出售或资
日披露的《2021 年
业，存在同业竞争的情 产置换等方式解决两者间
第一次临时股东大
形。 的同业竞争；（2）通过
会决议公告》（公
股权划转等方式解决两者
告编号：2021-
间的同业竞争；（3）其
34）。
他能够有效解决同业竞争
问题的措施。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
详见《中国证券报》《证券时报》
2023 年第一次 临时股东 和巨潮资讯网上披露的《2023 年第
62.31% 2023 年 03 月 30 日 2023 年 03 月 31 日
临时股东大会 大会 一次临时股东大会决议公告》（公
告编号：2023-014）
详见《中国证券报》《证券时报》
2022 年度股东 年度股东 和巨潮资讯网上披露的《2022 年度
62.37% 2023 年 04 月 28 日 2023 年 04 月 29 日
大会 大会 股东大会决议公告》（公告编号：
2023-020）
详见《中国证券报》《证券时报》
2023 年第二次 临时股东 和巨潮资讯网上披露的《2023 年第
62.99% 2023 年 09 月 12 日 2023 年 09 月 13 日
临时股东大会 大会 二次临时股东大会决议公告》（公
告编号：2023-033）
详见《中国证券报》《证券时报》
2023 年第三次 临时股东 和巨潮资讯网上披露的《2023 年第
62.44% 2023 年 11 月 30 日 2023 年 12 月 01 日
临时股东大会 大会 三次临时股东大会决议公告》（公
告编号：2023-047）
25
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期 本期
期初 其他 期末 股份
增持 减持
持股 增减 持股 增减
性 年 任职 任期起始日 任期终止 股份 股份
姓名 职务 数 变动 数 变动
别 龄 状态 期 日期 数量 数量
（股 （股 （股 的原
（股 （股
） ） ） 因
） ）
2023 年 03 月
唐小平 男 54 董事长 现任 0 0 0 0 0
30 日
2020 年 12 月
唐小平 男 54 董事 现任 0 0 0 0 0
31 日
2020 年 12 月
唐小平 男 54 总经理 现任 0 0 0 0 0
14 日
2023 年 09 月
钱忠 男 50 董事 现任 0 0 0 0 0
12 日
2021 年 10 月
汪健飞 男 51 董事 现任 0 0 0 0 0
11 日
财务总 2021 年 09 月
汪健飞 男 51 现任 0 0 0 0 0
监 22 日
2020 年 12 月
孙明辉 男 43 董事 现任 0 0 0 0 0
31 日
2023 年 03 月
张满华 男 49 董事 现任 0 0 0 0 0
30 日
2023 年 11 月
李文坤 男 51 董事 现任 0 0 0 0 0
30 日
独立董 2018 年 05 月
康晓岳 男 60 现任 0 0 0 0 0
事 15 日
独立董 2020 年 06 月
何祚文 男 62 现任 0 0 0 0 0
事 30 日
独立董 2020 年 06 月
米旭明 男 49 现任 0 0 0 0 0
事 30 日
监事会 2022 年 05 月
王江涛 男 58 现任 0 0 0 0 0
主席 17 日
2012 年 04 月
李雨霏 女 46 监事 现任 0 0 0 0 0
17 日
2023 年 11 月
魏俊峰 男 45 监事 现任 0 0 0 0 0
30 日
2016 年 04 月
林军 女 55 监事 现任 0 0 0 0 0
27 日
2023 年 03 月
卢海燕 女 47 监事 现任 0 200 0 0 200
28 日
副总经 2020 年 07 月
张宏伟 男 58 现任 0 0 0 0 0
理 15 日
副总经 2022 年 07 月
黄伟军 男 52 现任 0 0 0 0 0
理 29 日
副总经 2022 年 07 月
吴志勇 男 52 现任 0 0 0 0 0
理 29 日
罗毅 男 50 董事会 现任 2020 年 12 月 0 0 0 0 0
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
秘书 31 日
2023 年
2012 年 04 月
邓康诚 男 58 董事 离任 09 月 12 7,500 0 0 0 7,500
17 日
日
2023 年
2006 年 09 月
文利 女 55 董事 离任 03 月 30 0 0 0 0 0
08 日
日
2023 年
2018 年 05 月
任伟 男 44 监事 离任 11 月 30 2,000 0 0 0 2,000
15 日
日
2023 年
2017 年 03 月
冯宏伟 男 53 监事 离任 03 月 28 0 0 0 0 0
02 日
日
合计 -- -- -- -- -- -- 9,500 200 0 0 9,700 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
是 □否
1. 因任期届满，文利女士不再担任公司董事职务，亦不在公司担任其他职务；冯宏伟先生不再担任
监事职务，仍继续在公司担任其他管理职务。具体详见公司于 2023 年 3 月 31 日在《中国证券报》《证
券时报》和巨潮资讯网上披露的《关于董事会、监事会完成换届选举的公告》（公告编号：2023-017）。
2.因工作变动，邓康诚先生不再担任公司董事职务，亦不在公司担任其他职务。具体详见公司于
2023 年 9 月 13 日在《中国证券报》《证券时报》和巨潮资讯网上披露的《关于变更董事的公告》（公告
编号：2023-034）。
3. 因工作变动，任伟先生不再担任公司监事职务，亦不在公司担任其他职务。具体详见公司于 2023
年 11 月 14 日在《中国证券报》《证券时报》和巨潮资讯网上披露的《关于拟变更监事的公告》（公告
编号：2023-045）。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
唐小平 董事长 被选举 2023 年 03 月 30 日
张满华 董事 被选举 2023 年 03 月 30 日
钱忠 董事 被选举 2023 年 09 月 12 日
李文坤 董事 被选举 2023 年 11 月 30 日
文利 董事 任期满离任 2023 年 03 月 30 日
邓康诚 董事 离任 2023 年 09 月 12 日 工作变动
卢海燕 监事 被选举 2023 年 03 月 28 日
魏俊峰 监事 被选举 2023 年 11 月 30 日
冯宏伟 监事 任期满离任 2023 年 03 月 28 日
任伟 监事 离任 2023 年 11 月 30 日 工作变动
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
唐小平：曾任深圳市长城润达资产管理公司财务总监兼财务部长，深圳市对外劳动服务公司财务运
营管理部部长兼深圳市外事服务中心执行董事，本公司计划财务部经理、副总经理、董事会秘书、党委
副书记；现任本公司董事长、总经理、党委书记。
钱忠：曾任深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会办公室（战略研究室）主任、纪委委员、
经营管理部部长；现任本公司董事、党委副书记、工会联合会主席。
27
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
汪健飞：曾任深圳市城市建设开发（集团）有限公司财务管理部部长，湖北深投控投资发展有限公
司副总经理；现任本公司董事、财务总监、党委委员。
孙明辉：曾任深圳市投资控股有限公司董事会办公室高级主管、财务部（结算中心）副部长；现任
深圳市投资控股有限公司财务部（结算中心）部长（主任），本公司董事。
张满华：曾任深圳市深超科技投资有限公司投资部部长，深圳市投资控股有限公司战略发展部副部
长、资本运营部副部长；现任深圳市投资控股有限公司法律与风险管理部部长，本公司董事。
李文坤：曾任深圳市投控物业管理有限公司副总经理，深圳市深投环保科技有限公司董事、党委副
书记、纪委书记，深圳市环保科技集团有限公司（原深圳市深投环保科技有限公司）董事、党委副书记；
现任深圳市水务规划设计院股份有限公司董事，本公司董事。
康晓岳：曾任江西省司法厅科员，深圳法制报社记者、编辑、专刊部主任，广东新世纪律师事务所
（后更名为广东万乘律师事务所）主任律师、高级合伙人；现任北京市炜衡（深圳）律师事务所高级合
伙人，本公司独立董事。
何祚文：曾任长沙理工大学（原长沙电力学院）会计学副教授、教研室副主任、校纪委委员，深圳
华鹏会计师事务所合伙人、副所长，北京中天华正会计师事务所（现大华会计师事务所）董事、副总经
理、深圳分所负责人，立信会计师事务所合伙人，财政部内部控制标准委员会（一、二、四届）咨询专
家，深圳市高级会计师评审委员会专家，深圳市注册会计师协会理事、调查委员会主任，深圳市社会组
织纪委委员，中共深圳市注册会计师行业委员会委员、副书记兼纪委书记，深圳市纺织（集团）股份有
限公司独立董事等；现任深圳大华国际会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人，大华会计师事务所（特
殊普通合伙）深圳分所党总支书记，深圳市天业税务师事务所有限公司董事长，同时担任深圳市同益实
业股份有限公司和本公司独立董事。现任主要社会职务有：深圳大学校外硕士导师，中共深圳市注册会
计师行业委员会委员，深圳市注册税务师协会理事，中国证监会新疆监管局资本市场咨询专家委员会委
员，深圳市国资委、深圳市发改委、深圳市科创委、深圳市广电文化旅游体育局、深圳市联合产权交易
所专家库专家。
米旭明：曾任深圳大学讲师、副教授，厦门大学经济学院应用经济学博士后流动站博士后，英国埃
克塞特大学（University of Exeter）访问学者；现任深圳大学教授、硕士生导师，同时担任深圳市法
本信息技术股份有限公司、欧菲光集团股份有限公司和本公司独立董事。
王江涛：曾任深圳市对外经济贸易投资公司常务副总经理、党支部书记，深圳市建筑设计研究总院
有限公司董事、纪委书记、党委书记、监事会主席；现任本公司监事会主席、纪委书记、党委委员。
李雨霏：曾任深圳市投资控股有限公司投资部经理助理、资产管理中心经理助理、副经理、高级主
管、企业一部高级主管、企业二部（期刊中心）高级主管；现任深圳市投资控股有限公司纪检监察室副
主任，本公司监事。
魏俊峰：曾任深圳市投资控股有限公司战略研究部（董事会办公室）高级主管；现任深圳市投资控
股有限公司战略研究部（董事会办公室）副部长，本公司监事。
林军：曾任本公司党群工作部副主任、主任；现任本公司监事、纪委副书记、纪检监察室（监事会
办公室）主任。
卢海燕：曾任深圳市对外服务集团有限公司财务部副部长、战略发展部（董事会办公室）副部长；
现任本公司监事、审计部副经理（主持审计部工作）。
张宏伟：曾任深圳市城投房地产开发有限公司、合肥瑞发城市建设投资发展有限责任公司总经理，
本公司开发部、销售部、项目二部、工程管理部经理；现任本公司副总经理、党委委员、建邦公司董事
长、龙岗开发公司总经理。
28
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
黄伟军：曾任深圳市光明集团有限公司党委委员、纪委书记、副总经理，深圳华侨城文化集团有限
公司党委委员、纪委书记、副总经理（兼任深圳华侨城国际传媒演艺有限公司执行董事）；现任本公司
副总经理、党委委员。
吴志勇：曾任深圳海燕大酒店有限公司董事长、总经理，本公司物业经营部副经理、资产经营中心
副经理、经理；现任本公司副总经理、党委委员。
罗毅：曾任本公司汕头分公司副总经理、董事会秘书处副主任、证券事务代表；现任本公司董事会
秘书、董事会秘书处主任。
在股东单位任职情况
适用 □不适用
在股东
任期 单位是
任职人
股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 终止 否领取
员姓名
日期 报酬津
贴
孙明辉 深圳市投资控股有限公司 财务部（结算中心）部长（主任） 2020 年 11 月 11 日 是
张满华 深圳市投资控股有限公司 法律与风险管理部部长 2018 年 10 月 19 日 是
李雨霏 深圳市投资控股有限公司 纪检监察室副主任 2015 年 07 月 09 日 是
魏俊峰 深圳市投资控股有限公司 战略研究部（董事会办公室）副部长 2018 年 06 月 25 日 是
在其他单位任职情况
适用 □不适用
在其他
任期 单位是
任职人员 在其他单位
其他单位名称 任期起始日期 终止 否领取
姓名 担任的职务
日期 报酬津
贴
孙明辉 深圳市公路客货运输服务中心有限公司 监事 2017 年 06 月 16 日 否
孙明辉 中国南山开发（集团）股份有限公司 监事 2017 年 10 月 17 日 否
孙明辉 ULTRARICHINTERNATIONAL LIMITED 董事 2020 年 11 月 11 日 否
孙明辉 湖北深投控投资发展有限公司 董事 2020 年 11 月 11 日 否
孙明辉 深圳市纺织（集团）股份有限公司 董事 2021 年 02 月 10 日 否
孙明辉 深圳市赤湾产业发展有限公司 监事 2021 年 06 月 30 日 否
孙明辉 深圳深港科技创新合作区发展有限公司 董事 2021 年 10 月 18 日 否
孙明辉 国泰君安证券股份有限公司 董事 2023 年 10 月 26 日 否
孙明辉 国泰君安投资管理股份有限公司 董事 2023 年 10 月 26 日 否
张满华 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 监事 2014 年 07 月 31 日 否
张满华 深圳市建筑设计研究总院有限公司 董事 2017 年 07 月 11 日 否
张满华 深圳资产管理有限公司 董事 2020 年 04 月 23 日 否
张满华 深圳湾区城市建设发展有限公司 董事 2021 年 08 月 16 日 否
张满华 深圳市高新区投资发展集团有限公司董事 董事 2022 年 11 月 25 日 否
张满华 深圳市企业合规协会 副会长 2023 年 01 月 09 日 否
李文坤 深圳市水务规划设计院股份有限公司 董事 2023 年 09 月 04 日 否
李雨霏 深圳大鹏湾华侨墓园 董事 2015 年 11 月 19 日 否
李雨霏 深圳市深投文化投资有限公司 董事 2022 年 09 月 02 日 否
魏俊峰 深圳市环保科技集团股份有限公司 监事 2017 年 10 月 17 日 否
魏俊峰 深圳市公路客货运输服务中心有限公司 董事 2023 年 08 月 24 日 否
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 不适用
29
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
公司董事、监事、高级管理人员报酬依据公司薪酬管理相关制度的规定确定和执行。
经公司于 2023 年 4 月 28 日召开的 2022 年度股东大会审议通过，自 2023 年 5 月起独立董事津贴由
每人每月 7000 元(税前)调整为每人每月 10,000 元(税前)，此外独立董事不在本公司领取其他报酬。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
前报酬总额 联方获取报酬
唐小平 男 54 董事长、总经理 现任 98.7 否
钱忠 男 50 董事 现任 22.6 否
汪健飞 男 51 董事、财务总监 现任 107.7 否
孙明辉 男 43 董事 现任 0 是
张满华 男 49 董事 现任 0 是
李文坤 男 51 董事 现任 0 是
康晓岳 男 60 独立董事 现任 10.8 否
何祚文 男 62 独立董事 现任 10.8 否
米旭明 男 49 独立董事 现任 10.8 否
王江涛 男 58 监事会主席 现任 111.42 否
李雨霏 女 46 监事 现任 0 是
魏俊峰 男 45 监事 现任 0 是
林军 女 55 监事 现任 61.86 否
卢海燕 女 47 监事 现任 41.17 否
张宏伟 男 58 副总经理 现任 87.05 否
黄伟军 男 52 副总经理 现任 70.07 否
吴志勇 男 52 副总经理 现任 81.5 否
罗毅 男 50 董事会秘书 现任 62.76 否
邓康诚 男 58 董事 离任 0 是
文利 女 55 董事 离任 0 是
任伟 男 44 监事 离任 0 是
冯宏伟 男 53 监事 离任 62.86 否
合计 -- -- -- -- 840.09 --
其他情况说明
□适用 不适用
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
资讯网上披露的《第七届董事会第七十七
第七届董事会第七十七次会议 2023 年 01 月 19 日 2023 年 01 月 20 日
次会议决议公告》（公告编号：2023-
003）
详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
资讯网上披露的《第七届董事会第七十八
第七届董事会第七十八次会议 2023 年 03 月 17 日 2023 年 03 月 18 日
次会议决议公告》（公告编号：2023-
007）
第八届董事会第一次会议 2023 年 03 月 30 日 2023 年 03 月 31 日 详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
30
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
资讯网上披露的《第八届董事会第一次会
议决议公告》（公告编号：2023-015）
详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
第八届董事会第二次会议 2023 年 04 月 28 日 2023 年 04 月 29 日 资讯网上披露的《第八届董事会第二次会
议决议公告》（公告编号：2023-021）
详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
第八届董事会第三次会议 2023 年 07 月 28 日 2023 年 07 月 29 日 资讯网上披露的《第八届董事会第三次会
议决议公告》（公告编号：2023-026）
详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
第八届董事会第四次会议 2023 年 08 月 25 日 2023 年 08 月 28 日 资讯网上披露的《第八届董事会第四次会
议决议公告》（公告编号：2023-028）
详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
第八届董事会第五次会议 2023 年 10 月 18 日 2023 年 10 月 19 日 资讯网上披露的《第八届董事会第五次会
议决议公告》（公告编号：2023-035）
详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
第八届董事会第六次会议 2023 年 10 月 27 日 2023 年 10 月 28 日 资讯网上披露的《第八届董事会第六次会
议决议公告》（公告编号：2023-036）
详见《中国证券报》《证券时报》和巨潮
第八届董事会第七次会议 2023 年 12 月 29 日 2023 年 12 月 30 日 资讯网上披露的《第八届董事会第七次会
议决议公告》（公告编号：2023-050）
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两
本报告期应 以通讯方式
现场出席董 委托出席董 缺席董事会 次未亲自参 出席股东大
董事姓名 参加董事会 参加董事会
事会次数 事会次数 次数 加董事会会 会次数
次数 次数
议
唐小平 9 7 2 0 0 否 4
钱忠 3 1 2 0 0 否 1
汪健飞 9 7 2 0 0 否 4
孙明辉 9 5 4 0 0 否 3
张满华 7 4 3 0 0 否 3
李文坤 1 0 1 0 0 否 0
康晓岳 9 5 4 0 0 否 4
何祚文 9 6 3 0 0 否 4
米旭明 9 6 3 0 0 否 3
邓康诚 6 6 0 0 0 否 3
文利 2 1 1 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
是 □否
31
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期，公司全体董事勤勉尽责，深入掌握公司生产经营、内部控制和规范运作等情况，并结合自
身专业优势，对公司重大治理和经营决策提出了相关意见。上述意见经董事们充分沟通讨论后形成一致
意见，有效促进了董事会决策的科学性和客观性，切实维护了公司和全体股东的合法权益。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
其他
成 异议
委员 召开 履行
员 事项
会名 会议 召开日期 会议内容 提出的重要意见和建议 职责
情 具体
称 次数 的情
况 情况
况
认为公司根据新企业会计准则的规定，选择和运
用了恰当的会计政策，做出了合理的会计估计。
2023 年 01 审议公司 2022 公司对会计政策、会计估计的变更一贯持谨慎态
月 14 日 年度财务报告 度，不存在利用、滥用会计政策、会计估计变更
调节利润的情况，公司编制的财务报告真实可
靠、内容完整。
何 审议致同会计
祚 师事务所（特 认为致同会计师事务所（特殊普通合伙）编制的
文 殊普通合伙） 公司 2022 年度财务报告符合企业会计准则的各项
2023 年 03
、 关于公司 2022 规定，在所有重大事项方面真实、完整地反映了
董事 月 10 日
孙 年度财务报告 公司 2022 年 12 月 31 日的财务状况及 2022 年度
会审
明 4 的初步审计意 的经营成果和现金流量。
计委
辉 见
员会
、 对致同会计师
米 事务所(特殊普
旭 2023 年 03 通合伙)为公司 认为致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司
明 月 17 日 提供的 2022 年 2022 年度财务报告审计工作完成良好。
度审计工作总
结
同意聘请天健会计师事务所（特殊普通合伙）为
审议聘任 2023
2023 年 10 公司 2023 年度财务报告和内部控制审计机构，财
年度会计师事
月 19 日 务报告审计费用为 51 万元人民币，内部控制审计
务所事项
费用为 21 万元人民币。
审议 2022 年年
度报告中披露 认为公司董事、监事和高级管理人员的薪酬决策
2023 年 03 的董事、监事 程序符合规定，公司董事、监事和高级管理人员
月 17 日 和高级管理人 的薪酬发放标准符合薪酬体系规定，2022 年年度
员的年度薪酬 报告所披露的薪酬情况真实、准确。
米
情况
旭
认为公司本次对独立董事津贴进行调整，结合了
明
董事 同行业上市公司独立董事津贴标准、地区经济发
、 2023 年 03 审议调整独立
会薪 展水平，并综合考虑了公司经营管理实际状况以
汪 月 30 日 董事津贴事项
酬与 及独立董事为公司规范运作、未来发展做出的贡
健 6
考核 献，津贴调整预案合理。
飞
委员 审议集团副总
、
会 2023 年 07 经理黄伟军、 同意《集团副总经理黄伟军、吴志勇试用期考核
何
月 23 日 吴志勇试用期 方案》。
祚
考核方案事项
文
审议集团副总
同意考核工作小组的考核报告及试用期考核建
2023 年 08 经理黄伟军、
议：集团副总经理黄伟军、吴志勇试用期考核结
月 18 日 吴志勇试用期
果为“合格”，按期转正。
考核结果事项
2023 年 10 审议调整深房 认为调整后的高管人员 2022 年度绩效考核实施方
32
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
月 12 日 集团高管人员 案符合公司实际情况，考核指标设定具有良好的
2022 年度绩效 科学性和合理性。
考核实施方案
事项
认为：
1.公司高管人员 2022 年度绩效考核及应用方案与
实际情况相符，能够对考核对象做出较为准确、
审议深房集团 全面的综合评价，不存在损害公司及股东特别是
高管人员 2022 中小股东利益的情形。
年度绩效考核 2.《深房集团高级管理人员 2023 年度绩效考核实
结果及应用方 施方案》符合《高级管理人员经营业绩考核与薪
2023 年 10
案、2023 年度 酬管理办法》的规定，考核指标设定具有良好的
月 19 日
绩效考核实施 科学性和合理性，不存在损害公司及股东特别是
方案及 2023 年 中小股东利益的情形。
度经营业绩责 3.2023 年度高级管理人员经营业绩责任书符合
任书等事项 2023 年度经营业绩考核指标的要求，并结合了
2023 年度工作要点、领导班子成员工作分工，具
有良好的科学性和合理性，不存在损害公司及股
东特别是中小股东利益的情形。
康 建议唐小平、邓康诚、汪健飞、张满华、孙明辉
审议公司董事
晓 2023 年 01 为公司第八届董事会非独立董事候选人；建议康
会换届选举事
岳 月 13 日 晓岳、何祚文、米旭明为公司第八届董事会独立
项
、 董事候选人。
邓
康 2
诚 审议提名钱忠
2023 年 08
、 为公司董事事 同意推荐钱忠为公司董事。
月 18 日
何 项
董事
祚
会提
文
名委
康
员会
晓
岳
、
审议提名李文
钱 2023 年 10
1 坤为公司董事 同意推荐李文坤为公司董事。
忠 月 19 日
事项
、
何
祚
文
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 104
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 163
报告期末在职员工的数量合计（人） 267
33
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
当期领取薪酬员工总人数（人） 267
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 127
销售人员 21
技术人员 15
财务人员 24
行政人员 80
合计 267
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士研究生 2
硕士研究生 22
本科 111
大专 67
中专 8
高中及以下 57
合计 267
2、薪酬政策
公司副总经理及以上管理人员实行年薪制，其余员工实行绩效挂钩工资制度。
3、培训计划
公司根据《员工培训管理办法》，制定年度培训计划。采取内训、请专家上门授课或外出参加专业
性培训等方式，对在职人员进行岗位知识、专业技能、规章制度、业务流程等方面的培训，丰富和更新
员工专业知识，提高员工的综合素质和业务技能。
4、劳务外包情况
□适用 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□适用 不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
34
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司已建立一套较为完整且持续有效运行的内部控制体系，并依照内部控制矩阵、文档开展内部控
制评价。公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内
部控制，未发现非财务报告内部控制重大缺陷，未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。同时，公
司注重发挥大监督体系的监管督导作用，通过召开监督联席会议，开展重点监督检查，促进有关管理工
作提升规范水平，未发现重大违规违纪现象。未来，公司将持续规范开展内部控制建设，强化内部控制
监督检查，促进公司健康、可持续发展。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
公司名称 整合计划 整合进展 整合中遇到的问题 已采取的解决措施 解决进展 后续解决计划
无 无 无 无 无 无 无
十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告
1、内控评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2024 年 03 月 30 日
内部控制评价报告全文披露索引 《2023 年内部控制自我评价报告》（巨潮资讯网）
纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的比例 83.94%
纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务报表营业收入的比例 99.87%
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司非财务报告内部控制缺陷认定的定性标准主要依据
缺陷涉及业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响的
公司根据实际情况，当出现以下事件或迹象时， 性质、影响的范围等因素来确定。一般出现以下迹象表
表明可能存在财务报告重大或重要缺陷： 明可能存在非财务报告内部控制重大或重要缺陷：
①董事、监事和高级管理人员舞弊。 ①缺乏民主决策程序，如缺乏重大问题决策、重要干部
②注册会计师发现当期财务报表存在重大错报， 任免、重大项目投资决策、大额资金使用（三重一大）
定性标准 而内部控制在运行过程中未能发现该错报。 决策程序；
③企业审计委员会和内部审计机构对内部控制的 ②决策程序不科学，如重大决策失误，给公司造成重大
监督无效。 财产损失；
④会计人员不具备应有素质以完成财务报表编制 ③严重违反国家法律法规；
工作。 ④关键管理人员或重要人才纷纷流失；
⑤媒体负面新闻频现，波及面较广；
⑥内部控制评价的结果特别是重大或重要缺陷未得到整
35
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
改；
⑦重要业务缺乏制度控制或制度系统性失效。
重大缺陷：由该缺陷或缺陷组合可能导致的财报
错报或潜在损失>净资产的 3%。
公司非财务报告内部控制缺陷定量标准主要根据可能造
重要缺陷：净资产的 1%<由该缺陷或缺陷组合可
定量标准 成直接经济损失的金额，参照公司财务报告内部控制缺
能导致的财报错报或潜在损失≤净资产的 3%。
陷定量标准执行。
一般缺陷：由该缺陷或缺陷组合可能导致的财报
错报或潜在损失≤净资产的 1%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，深深房公司于 2023 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的
财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2024 年 03 月 30 日
内部控制审计报告全文披露索引 《内部控制审计报告》（巨潮资讯网）
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
（一）公司已完成董事会、监事会换届工作。
2023 年 3 月 30 日，公司召开了 2023 年第一次临时股东大会，会议选举产生了第八届董事会非独立
董事和独立董事、第八届非职工监事，与经公司职工代表大会选举产生的职工代表监事共同组成了第八
届董事会和第八届监事会。
（二）持续完善公司治理体系。
2023 年度，公司依照《上市公司章程指引》《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所股票
上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》等规定的要求，
完成了《公司章程》《投资者关系管理制度》《独立董事工作制度》《董事会战略委员会实施细则》等 4
项治理制度的修订。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 对上市公司生产经营的影响 公司的整改措施
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
报告期内，公司及子公司未有因环境问题受到行政处罚的情况发生。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
二、社会责任情况
公司坚持“饮水思源”的理念，在追求经济效益的同时，积极践行国企担当，履行社会责任，以实
际行动回馈社会。详细内容见巨潮资讯网上披露的《2023 年度环境、社会及公司治理（ESG）报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司关注乡村发展，积极落实国家精准扶贫行动，持续开展消费帮扶和乡村振兴工作。详细内容见
巨潮资讯网上披露的《2023 年度环境、社会及公司治理（ESG）报告》。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
为避免同业竞争，深圳市投资控股有限公司
做出如下承诺：对于公司现有的与深圳市物
业发展（集团）股份有限公司存在同业竞争
的业务，深圳市投资控股有限公司将在法律
法规允许的范围内，适时启动以下方案中具
其他对公 深圳市 有实际可操作性的一种或几种方案，并在
2024 年
司中小股 投资控 避免同业 2024 年 11 月 9 日前实施完毕相关方案，以 2021 年 09 正在履行
11 月 9 日
东所作承 股有限 竞争 解决现存的同业竞争问题：（1）通过资产 月 10 日 中
前
诺 公司 出售或资产置换等方式解决两者间的同业竞
争；（2）通过股权划转等方式解决两者间
的同业竞争；（3）其他能够有效解决同业
竞争问题的措施。上述承诺经深圳市物业发
展（集团）股份有限公司股东大会审议通过
后生效（即 2021 年 9 月 27 日生效）。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕的，应当
详细说明未完成履行的具体原因 不适用
及下一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□适用 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说
明
□适用 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
适用 □不适用
具体详见“第十节财务报告”中的“三、重要会计政策及会计估计”之“（三十二）重要会计政策变更”。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□适用 不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 72
境内会计师事务所审计服务的连续年限 1
境内会计师事务所注册会计师姓名 王焕森、蔡晓东
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 1
当期是否改聘会计师事务所
是 □否
是否在审计期间改聘会计师事务所
□是 否
更换会计师事务所是否履行审批程序
是 □否
对改聘、变更会计师事务所情况的详细说明
致同会计师事务所（特殊普通合伙）自 2019 年起已连续 4 年为公司提供审计服务，均出具了标准无
保留意见的审计报告。经综合考虑公司未来业务发展需求和审慎研究，公司通过公开招标方式选定天健
会计师事务所（特殊普通合伙）为 2023 年度会计师事务所。
上述事项已分别经公司第八届董事会第六次会议、第八届监事会第四次会议和 2023 年第三次临时股
东大会审议通过，具体详见分别于 2023 年 10 月 28 日、12 月 1 日在《中国证券报》《证券时报》和巨潮
资讯网披露的《第八届董事会第六次会议决议公告》（公告编号：2023-036）、《第八届监事会第四次
会议决议公告》（公告编号：2023-037）、《关于拟聘任 2023 年度会计师事务所的公告》（公告编号：
2023-040）和《2023 年第三次临时股东大会决议公告》（公告编号：2023-047）。
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
适用 □不适用
报告期，公司聘请天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司提供内部控制审计服务，服务费用为
21 万元人民币。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 不适用
十、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
适用 □不适用
涉案金 是否形
诉讼（仲裁）基 诉讼（仲 诉讼（仲裁）审理结果 诉讼（仲裁）判决执
额（万 成预计 披露日期 披露索引
本情况 裁）进展 及影响 行情况
元） 负债
①西安商贸旅游有限责
任公司（下称商贸公
司）应在判决生效后 1 陕西省高院于 2004
个月内支付投资补偿金 年对商贸公司全部资 巨潮资讯网
3,662 万元及利息（利 产依法进行拍卖，申 上披露的
息自 1998 年 9 月 14 日 请人分得 1,520 万元 《2023 年
2023 年 08
西安项目诉讼案 2,154 否 执行中 计至履行之日）；逾期 成交款；现商贸公司 半年度报告
月 28 日
履行时，加倍支付迟延 已无可供执行财产， （公告编
履行期间的债务利息； 西安市商务局一直拒 号：2023-
②商贸委对利息承担连 不履行判决，继续追 031）
带责任；③商贸公司承 索难度较大。
担受理费、保全费
22.75 万元。
因建邦公司无力兑付于
2022 年 1 月到期的商业
承兑汇票，合计金额为
17,715.14 万元，惠州 巨潮资讯网
市明翔经济信息咨询有 上披露的
限公司、惠州市惠阳宏 深房集团和建邦公司 《2023 年
17,715. 一审已判 2023 年 08
票据纠纷诉讼 否 发工贸有限公司和惠州 正积极与原告协商一 半年度报告
14 决 月 28 日
市锦隆昇实业有限公司 揽子解决方案。 （公告编
向惠阳区法院提起票据 号：2023-
纠纷诉讼，惠阳区法院 031）
于 2023 年 3 月一审判
决建邦公司支付承兑汇
票款及利息。
巨潮资讯网
上披露的
2024 年 1 月公司收到深 《关于诉讼
39,568. 一审已判 2024 年 02
借款合同纠纷 否 圳市罗湖区人民法院作 一审已判决 事项进展的
85 决 月 03 日
出的一审民事判决书。 公告》（公
告编号：
2024-003）
巨潮资讯网
上披露的
合资、合作开发 74,357. 一审已开 本案于 2024 年 2 月开 2023 年 12 《关于诉讼
否 一审已开庭
房地产合同纠纷 5 庭 庭，尚未判决。 月 08 日 事项的公
告》（公告
编号：
40
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2023-048）
巨潮资讯网
上披露的
《关于诉讼
41,952. 一审已开 本案于 2024 年 3 月开 2024 年 01
借款合同纠纷 否 一审已开庭 事项的公
29 庭 庭，尚未判决。 月 13 日
告》（公告
编号：
2024-001）
十二、处罚及整改情况
□适用 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□适用 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
41
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司持 担保合
深圳市 有的深 同签订
深房传 圳市深 之日起
2022 年 2022 年
麒房地 房传麒 至所有
03 月 18 50,000 06 月 17 15,047 质押 否 否
产开发 房地产 担保范
日 日
有限公 开发有 围的债
司 限公司 务被无
100%的 条件且
42
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
股权 不可撤
销的全
额清偿
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 50,000 报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 15,047
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3） 50,000 报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 15,047
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计（A1+B1+C1） 50,000 报告期内担保实际发生额合计（A2+B2+C2） 15,047
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3+C3） 50,000 报告期末实际担保余额合计（A4+B4+C4） 15,047
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 4.08%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（E） 0
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 0
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
适用 □不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
委托理财的资金 逾期未收回的金 逾期未收回理财
具体类型 委托理财发生额 未到期余额
来源 额 已计提减值金额
其他类 自有资金 87,934.02 87,934.02 0 0
合计 87,934.02 87,934.02 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□适用 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 不适用
（2） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
43
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
十六、其他重大事项的说明
□适用 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十七、公司子公司重大事项
□适用 不适用
44
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限
售条件股 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
份
1、国
0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
家持股
2、国
有法人持 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
股
3、其
他内资持 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
股
其
中：境内 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
法人持股
境内
自然人持 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
股
4、外
0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
资持股
其
中：境外 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
法人持股
境外
自然人持 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
股
二、无限
1,011,66 1,011,66
售条件股 100.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00%
0,000.00 0,000.00
份
1、人
891,660, 891,660,
民币普通 88.14% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 88.14%
000.00 000.00
股
2、境
120,000, 120,000,
内上市的 11.86% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 11.86%
000.00 000.00
外资股
3、境
外上市的 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
外资股
4、其 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
45
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
他
三、股份 1,011,66 1,011,66
100.00% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100.00%
总数 0,000.00 0,000.00
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末 年度报告披露日 报告期末表决 年度报告披露日前上
普通股股 43,107 前上一月末普通 42,079 权恢复的优先 0 一月末表决权恢复的 0
东总数 股股东总数 股股东总数 优先股股东总数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有 质押、标记或
报告期末持股 报告期内增 限售条 持有无限售条 冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例
数量 减变动情况 件的股 件的股份数量 股份状
份数量 数量
态
深圳市投资控 国有法人 55.78% 564,353,838 0 0 564,353,838 不适用 0
46
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
股有限公司
深圳市国有股
境内非国
权经营管理有 6.35% 64,288,426 0 0 64,288,426 不适用 0
有法人
限公司
境内自然
杨建民 1.10% 11,136,977 1,917,300 0 11,136,977 不适用 0
人
境内自然
张秀娟 0.47% 4,760,400 659,200 0 4,760,400 不适用 0
人
境内自然
汪玉兰 0.44% 4,427,191 1,023,300 0 4,427,191 不适用 0
人
香港中央结算
境外法人 0.41% 4,146,803 2,754,770 0 4,146,803 不适用 0
有限公司
境内自然
潘君 0.41% 4,129,376 -1,059,424 0 4,129,376 不适用 0
人
境内自然
贺峤 0.38% 3,888,886 -116,400 0 3,888,886 不适用 0
人
境内自然
王征英 0.29% 2,918,100 0 2,918,100 不适用 0
人
境内自然
张孜 0.26% 2,584,700 1,214,400 0 2,584,700 不适用 0
人
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
不适用
股东的情况
公司前 10 名股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投
上述股东关联关系或一致行动的说明 资控股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以
及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情
不适用
况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别说明 不适用
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限 股份种类
股东名称
售条件股份数量 股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 564,353,838 人民币普通股 564,353,838
深圳市国有股权经营管理有限公司 64,288,426 人民币普通股 64,288,426
杨建民 11,136,977 人民币普通股 11,136,977
张秀娟 4,760,400 人民币普通股 4,760,400
汪玉兰 4,427,191 人民币普通股 4,427,191
香港中央结算有限公司 4,146,803 人民币普通股 4,146,803
潘君 4,129,376 人民币普通股 4,129,376
人民币普通股 3,732,000
贺峤 3,888,886
境内上市外资股 156,886
王征英 2,918,100 人民币普通股 2,918,100
张孜 2,584,700 人民币普通股 2,584,700
前 10 名无限售流通股股
东之间，以及前 10 名无 公司前 10 名无限售条件普通股股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控
限售流通股股东和前 10 股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购
名股东之间关联关系或 管理办法》规定的一致行动人。
一致行动的说明
前 10 名股东中，排名第 3 位的股东信用证券账户持有 9,804,200 股，排名第 4 位的股东信
前 10 名普通股股东参与 用证券账户持有 4,760,400 股，排名第 8 位的股东信用证券账户持有 3,732,000 股，排名第
融资融券业务情况说明 9 位的股东信用证券账户持有 2,918,100 股，排名第 10 位的股东信用证券账户持有
2,496,600 股。
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 不适用
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
前十名股东较上期发生变化
适用 □不适用
单位：股
前十名股东较上期末发生变化情况
期末股东普通账户、信用账户持股及
期末转融通出借股份且尚未归还
本报告期新 转融通出借股份且尚未归还的股份数
股东名称（全称） 数量
增/退出 量
数量合计 占总股本的比例 数量合计 占总股本的比例
香港中央结算有限公司 新增 0 0.00% 0 0.00%
王征英 新增 0 0.00% 0 0.00%
张孜 新增 0 0.00% 0 0.00%
曹本明 退出 0 0.00% 0 0.00%
林伟荣 退出 0 0.00% 0 0.00%
中国国际金融股份有限公司 退出 0 0.00% 0 0.00%
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
位负责人
国有股权投资与管理；政府配
深圳市投资控股有限公司 何建锋 2004 年 10 月 13 日 767566421 置土地开发与经营，战略性新
兴产业投资与服务。
深物业 A（000011），持股数量 30,141 万股，持股比例 50.57%；
深纺织（000045），持股数量 23,407 万股，持股比例 46.21%；
深天地 A（000023），持股数量 821 万股，持股比例 5.91%；
中国平安（601318），持股数量 96,272 万股，持股比例 5.27%；
国信证券（002736），持股数量 322,311 万股，持股比例 33.53%；
国泰君安（601211），A 股持股数量 60,943 万股，H 股持股 10,337 万股，总持股比例 8.00%；
天音控股（000829），持股数量 19,503 万股，持股比例 19.03%；
深圳国际（00152），持股数量 105,908.25 万股，持股比例 44.25%；
力合科创（002243），持股数量 60,482 万股，持股比例 49.96%；
控股股东报告期内控 英飞拓（002528），持股数量 31,583 万股，持股比例 26.35%；
股和参股的其他境内 怡亚通（002183），持股数量 60,167.33 万股，持股比例 23.17%；
外上市公司的股权情 深水规院（301038），持股数量 6,435 万股，持股比例 37.50%；
况 深圳能源（000027)，持股数量 677 万股，持股比例 0.14%；
交通银行（601328），持股数量 952 万股，持股比例 0.01%；
节能铁汉（300197），持股数量 11,398 万股，持股比例 4.04%；
万科企业（02202），持股数量 7,727 万股，持股比例 0.66%。
深赛格（000058），持股数量 69,616 万股，持股比例 56.54%
特发信息（000070），持股数量 32,572.15 万股，持股比例 36.18%；
特力 A（000025），持股数量 20,534.16 万股，持股比例 31.79%；
特发服务（300917），持股数量 8,073.98 万股，持股比例 47.78%；
麦捷科技（300319 ），持股数量 7,200 万股，持股比例 6.49%；
招商蛇口（001979 ），持股数量 45,612.19 万股，持股比例 5.03%。
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
48
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
实际控制人名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
代表国家履行出资人职
深圳市人民政府国有
王勇健 2004 年 07 月 31 日 K3172806-7 责，对授权监管的国有资
资产监督管理委员会
产依法进行监督和管理。
实际控制人报告期内
除公司控股股东深圳市投资控股有限公司以外，实际控制人持有股权的其他境内外上市公司未
控制的其他境内外上
进入公司之前十大股东之列。
市公司的股权情况
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□适用 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□适用 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
□适用 不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
52
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2024 年 03 月 29 日
审计机构名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 天健审〔2024〕7-160 号
注册会计师姓名 王焕森、蔡晓东
审计报告正文
审 计 报 告
天健审〔2024〕7-160 号
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称深深房
公司）财务报表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023
年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者
权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了深深房公司 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及
2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的
“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的
53
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深深房公司，并履行了
职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的
事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我
们不对这些事项单独发表意见。
(一) 收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十五)、附注五(二)1。
深深房公司的营业收入主要来自于房地产销售、工程施工和物业租赁业务。
2023 年深深房公司营业收入金额为人民币 530,887,720.68 元，其中房地产销
售业务的营业收入为人民币 118,580,624.34 元，占营业收入的 22.34%，工程
施工业务的营业收入为人民币 324,243,778.50 元，占营业收入的 61.08%。
由于营业收入是公司关键业绩指标之一，可能存在深深房公司管理层（以
下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且
收入确认涉及重大管理层判断，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其
是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查主要的商品销售合同、租赁合同，评价收入确认方法是否恰当；
(3) 按月度、业务类型等对营业收入和毛利率实施分析程序，识别是否存
在重大或异常波动，并查明原因；
54
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
(4) 选取项目检查相关支持性文件，包括商品销售合同、交楼通知书、租
赁合同、发票等；
(5) 选取项目检查预计总成本所依据的成本预算、采购合同、分包合同等
文件，测试管理层对履约进度和按照履约进度确认收入的计算是否准确，并结
合监理报告、进度确认单、结算单等文件，以及现场监盘，评价管理层确定的
履约进度的合理性；
(6) 结合应收账款和合同资产函证，选取项目函证销售金额；
(7) 实施截止测试，检查收入是否在恰当期间确认；
(8) 检查营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 存货可变现净值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十三)、附注五(一)7。
截至 2023 年 12 月 31 日，深深房公司存货账面余额为人民币
4,306,986,320.68 元，跌价准备为人民币 391,770,398.72 元，账面价值为人
民币 3,915,215,921.96 元。
存货采用成本与可变现净值孰低计量。管理层按照估计售价减去至完工时
估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。
由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存货
可变现净值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，
确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 针对管理层以前年度就存货可变现净值所作估计，复核其结果或者管
理层对其作出的后续重新估计；
55
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
(3) 选取项目评价存货估计售价的合理性，复核估计售价是否与销售合同
价格、市场销售价格、历史数据等一致；
(4) 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费所
作估计的合理性；
(5) 测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
(6) 结合存货监盘，分析是否存在开发或销售进度缓慢的项目，评价管理
层就存货可变现净值所作估计的合理性；
(7) 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括
财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发
表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，
考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一
致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当
报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，
并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。
56
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
在编制财务报表时，管理层负责评估深深房公司的持续经营能力，披露与
持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、
终止运营或别无其他现实的选择。
深深房公司治理层（以下简称治理层）负责监督深深房公司的财务报告过
程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，
但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报
可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报
表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业
怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意
见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部
控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导
致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对深深房公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是
否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审
计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如
57
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深深房公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
(六) 就深深房公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对
审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治
理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的
防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为
重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法
规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟
通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审
计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：王焕森
（项目合伙人）
中国杭州 中国注册会计师：蔡晓东
二〇二四年三月二十九日
58
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合 并 资 产 负 债 表
2023 年 12 月 31 日
会企 01 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
注释 负债和所有者权益 注释
资产 期末数 上年年末数 期末数 上年年末数
号 (或股东权益) 号
流动资产： 流动负债：
货币资金 1 871,019,268.83 197,663,949.74 短期借款 19 3,550,000.00 51,138,077.62
结算备付金 向中央银行借款
拆出资金 拆入资金
交易性金融资产 2 879,340,201.92 408,154,361.42 交易性金融负债
衍生金融资产 衍生金融负债
应收票据 3 1,536,150.00 应付票据
应收账款 4 75,100,970.83 63,580,422.16 应付账款 20 443,259,768.78 434,601,559.67
应收款项融资 预收款项 21 420,724.30 5,465,343.96
预付款项 5 409,192.07 1,163,612.24 合同负债 22 1,291,448,591.28 43,533,467.29
应收保费 卖出回购金融资产款
应收分保账款 吸收存款及同业存放
应收分保合同准备金 代理买卖证券款
其他应收款 6 15,893,736.28 42,105,050.33 代理承销证券款
买入返售金融资产 应付职工薪酬 23 22,247,017.36 35,724,203.78
存货 7 3,915,215,921.96 4,257,109,614.31 应交税费 24 40,908,986.48 190,951,185.99
合同资产 8 27,352,596.92 其他应付款 25 554,469,229.59 574,331,340.84
持有待售资产 应付手续费及佣金
一年内到期的非流动资产 应付分保账款
其他流动资产 9 87,175,263.06 36,778,641.42 持有待售负债
流动资产合计 5,871,507,151.87 5,008,091,801.62 一年内到期的非流动负债 26 34,056,347.93 6,188,794.43
其他流动负债 27 136,364,529.76 3,882,817.68
流动负债合计 2,526,725,195.48 1,345,816,791.26
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 28 179,431,851.02 54,261,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 29 53,885.23
长期应付款
长期应付职工薪酬
非流动资产： 预计负债
发放贷款和垫款 递延收益
债权投资 递延所得税负债 17 3,012,566.54 3,096,348.02
其他债权投资 其他非流动负债
长期应收款 非流动负债合计 182,444,417.56 57,411,233.25
长期股权投资 10 93,927.64 负债合计 2,709,169,613.04 1,403,228,024.51
其他权益工具投资 11 14,324,411.35 13,839,235.57 所有者权益(或股东权益)：
其他非流动金融资产 实收资本(或股本) 30 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
投资性房地产 12 541,542,136.17 566,873,915.07 其他权益工具
固定资产 13 19,928,049.77 21,425,475.05 其中：优先股
在建工程 永续债
生产性生物资产 资本公积 31 978,244,910.11 978,244,910.11
油气资产 减：库存股
使用权资产 14 99,641.48 232,496.72 其他综合收益 32 25,319,459.44 25,926,720.85
无形资产 15 专项储备
开发支出 盈余公积 33 275,253,729.26 275,253,729.26
商誉 一般风险准备
长期待摊费用 16 1,598,305.56 2,176,221.53 未分配利润 34 1,400,604,385.39 1,713,155,187.48
递延所得税资产 17 36,312,811.26 77,036,728.98 归属于母公司所有者权益合计 3,691,082,484.20 4,004,240,547.70
其他非流动资产 少数股东权益 85,060,410.22 282,301,229.97
非流动资产合计 613,805,355.59 681,678,000.56 所有者权益合计 3,776,142,894.42 4,286,541,777.67
资产总计 6,485,312,507.46 5,689,769,802.18 负债和所有者权益总计 6,485,312,507.46 5,689,769,802.18
法定代表人：唐小平 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
59
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
母 公 司 资 产 负 债 表
2023 年 12 月 31 日
会企 01 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位:人民币元
注释 注释
资产 号 期末数 上年年末数 负债和所有者权益 号 期末数 上年年末数
流动资产： 流动负债：
货币资金 116,977,480.94 92,377,124.60 短期借款
交易性金融资产 879,340,201.92 408,154,361.42 交易性金融负债
衍生金融资产 衍生金融负债
应收票据 应付票据
应收账款 1 9,750,885.01 11,706,678.21 应付账款 17,535,100.83 17,666,752.61
应收款项融资 预收款项
预付款项 200,000.00 200,000.00 合同负债 88,985.71 184,985.71
其他应收款 2 1,723,164,380.70 1,711,880,332.45 应付职工薪酬 13,431,614.17 21,167,813.42
存货 315,818.69 4,854,703.53 应交税费 28,060,321.09 178,147,095.75
合同资产 其他应付款 759,312,118.85 184,614,308.51
持有待售资产 持有待售负债
一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 375,269.30
其他流动资产 810,142.59 1,138,065.43 其他流动负债 4,449.29 9,249.29
流动资产合计 2,730,558,909.85 2,230,311,265.64 流动负债合计 818,807,859.24 401,790,205.29
非流动负债：
长期借款 62,398,851.02
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
非流动资产： 长期应付款
债权投资 长期应付职工薪酬
其他债权投资 预计负债
长期应收款 递延收益
长期股权投资 3 1,323,365,748.39 1,582,275,489.49 递延所得税负债 3,012,566.54 3,096,348.02
其他权益工具投资 14,324,411.35 13,839,235.57 其他非流动负债
其他非流动金融资产 非流动负债合计 65,411,417.56 3,096,348.02
投资性房地产 433,172,839.90 455,917,024.15 负债合计 884,219,276.80 404,886,553.31
固定资产 12,683,997.76 14,046,375.35 所有者权益(或股东权益)：
在建工程 实收资本(或股本) 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
生产性生物资产 其他权益工具
油气资产 其中：优先股
使用权资产 永续债
无形资产 资本公积 964,711,931.13 964,711,931.13
开发支出 减：库存股
商誉 其他综合收益 1,743,308.51 1,379,426.68
长期待摊费用 1,170,295.66 1,381,401.99 专项储备
递延所得税资产 792,735.07 29,502,067.58 盈余公积 252,124,115.85 252,124,115.85
其他非流动资产 未分配利润 1,401,610,305.69 1,692,510,832.80
非流动资产合计 1,785,510,028.13 2,096,961,594.13 所有者权益合计 3,631,849,661.18 3,922,386,306.46
资产总计 4,516,068,937.98 4,327,272,859.77 负债和所有者权益总计 4,516,068,937.98 4,327,272,859.77
法定代表人：唐小平 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
60
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合 并 利 润 表
2023 年度
会企 02 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
注释
项目 号 本期数 上年同期数
一、营业总收入 530,887,720.68 634,384,561.42
其中：营业收入 1 530,887,720.68 634,384,561.42
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 588,334,716.73 587,304,689.71
其中：营业成本 1 444,797,642.10 437,052,001.01
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 2 70,999,932.36 81,783,491.54
销售费用 3 21,803,202.14 19,217,595.11
管理费用 4 55,965,931.72 55,758,749.08
研发费用
财务费用 5 -5,231,991.59 -6,507,147.03
其中：利息费用 1,258,720.92
利息收入 4,804,313.09 5,315,817.53
加：其他收益 6 567,272.39 559,803.19
投资收益（损失以“-”号填列） 7 10,546,418.38 164,986,548.17
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -93,927.64 -178,240.64
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 8 7,824,348.71 8,970,031.50
信用减值损失（损失以“-”号填列） 9 579,514.02 -6,516,237.34
资产减值损失（损失以“-”号填列） 10 -392,577,463.42 -532,397.57
资产处置收益（损失以“-”号填列） 11 -1,000.00
三、营业利润（亏损以“-”号填列） -430,507,905.97 214,547,619.66
加：营业外收入 12 386,425.53 1,534,651.38
减：营业外支出 13 530,564.09 478,942.74
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -430,652,044.53 215,603,328.30
减：所得税费用 14 17,012,113.07 66,026,457.35
五、净利润（净亏损以“-”号填列） -447,664,157.60 149,576,870.95
（一）按经营持续性分类：
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -447,664,157.60 139,931,713.54
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） 9,645,157.41
（二）按所有权归属分类：
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） -250,839,542.09 153,718,805.57
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -196,824,615.51 -4,141,934.62
六、其他综合收益的税后净额 -1,023,465.65 -1,338,182.69
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -607,261.41 1,287,530.16
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 780,086.07 -1,314,647.75
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 780,086.07 -1,314,647.75
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -1,387,347.48 2,602,177.91
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 -1,387,347.48 2,602,177.91
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -416,204.24 -2,625,712.85
七、综合收益总额 -448,687,623.25 148,238,688.26
归属于母公司所有者的综合收益总额 -251,446,803.50 155,006,335.73
归属于少数股东的综合收益总额 -197,240,819.75 -6,767,647.47
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.2479 0.1519
（二）稀释每股收益 -0.2479 0.1519
法定代表人：唐小平 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
61
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
母 公 司 利 润 表
2023 年度
会企 02 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
注释
项目 本期数 上年同期数
号
一、营业收入 1 80,149,443.14 207,149,569.13
减：营业成本 1 33,500,490.21 66,761,336.83
税金及附加 10,031,959.33 34,857,919.27
销售费用 1,232,057.79 1,693,651.82
管理费用 32,052,637.87 31,384,870.71
研发费用
财务费用 -31,995,210.76 -57,765,779.16
其中：利息费用 1,258,720.92
利息收入 29,254,205.70 42,340,594.39
加：其他收益 417,143.48 290,331.32
投资收益（损失以“-”号填列） 2 9,434,264.74 280,973,270.14
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -93,927.64 -178,240.64
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 7,824,348.71 8,970,031.50
信用减值损失（损失以“-”号填列） -19,236,221.85 -402,823.92
资产减值损失（损失以“-”号填列） -258,815,813.46
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列） -225,048,769.68 420,048,378.70
加：营业外收入 355,127.30 350,103.89
减：营业外支出 52,058.53 308,559.95
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -224,745,700.91 420,089,922.64
减：所得税费用 4,443,566.20 79,001,179.37
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -229,189,267.11 341,088,743.27
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -229,189,267.11 341,088,743.27
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 363,881.83 5,472.49
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 363,881.83 5,472.49
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 363,881.83 5,472.49
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -228,825,385.28 341,094,215.76
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
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62
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
合 并 现 金 流 量 表
2023 年度
会企 03 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
注释
项目 本期数 上年同期数
号
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,893,492,865.50 511,011,815.61
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 1,186,861.59 132,838,815.39
收到其他与经营活动有关的现金 2(1) 56,304,822.67 24,599,301.34
经营活动现金流入小计 1,950,984,549.76 668,449,932.34
购买商品、接受劳务支付的现金 491,021,430.05 641,103,390.35
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 86,966,612.34 89,495,463.28
支付的各项税费 250,127,861.30 540,305,543.96
支付其他与经营活动有关的现金 2(2) 77,831,397.88 73,321,533.51
经营活动现金流出小计 905,947,301.57 1,344,225,931.10
经营活动产生的现金流量净额 1,045,037,248.19 -675,775,998.76
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1(1) 699,091.79 10,527,896.61
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1(2) 29,475.62 2,907.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 1(3) 1,644,822.69 157,395,480.90
收到其他与投资活动有关的现金 2(3) 136,800,000.00 114,840,380.99
投资活动现金流入小计 139,173,390.10 282,766,666.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1(4) 1,475,412.00 713,537.29
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 2(4) 600,000,000.00
投资活动现金流出小计 601,475,412.00 713,537.29
投资活动产生的现金流量净额 -462,302,021.90 282,053,128.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 169,486,610.82 111,428,077.62
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 169,486,610.82 111,428,077.62
偿还债务支付的现金 16,200,400.38 50,440,116.24
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 67,383,381.18 89,685,993.21
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 83,583,781.56 140,126,109.45
筹资活动产生的现金流量净额 85,902,829.26 -28,698,031.83
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 143,288.32 492,336.21
五、现金及现金等价物净增加额 668,781,343.87 -421,928,565.67
加：期初现金及现金等价物余额 190,365,069.48 612,293,635.15
六、期末现金及现金等价物余额 859,146,413.35 190,365,069.48
法定代表人：唐小平 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
63
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母 公 司 现 金 流 量 表
2023 年度
会企 03 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
注释
项目 本期数 上年同期数
号
一、经营活动产生的现金流量：
2
销售商品、提供劳务收到的现金 86,415,239.73 49,012,283.37
收到的税费返还 1,143,272.60 76,682,094.30
收到其他与经营活动有关的现金 689,725,513.49 45,702,753.43
经营活动现金流入小计 777,284,025.82 171,397,131.10
购买商品、接受劳务支付的现金 3,283,183.54 14,097,081.25
支付给职工以及为职工支付的现金 48,032,030.43 41,433,458.97
支付的各项税费 150,255,838.40 506,294,532.81
支付其他与经营活动有关的现金 79,379,092.98 48,529,139.31
经营活动现金流出小计 280,950,145.35 610,354,212.34
经营活动产生的现金流量净额 496,333,880.47 -438,957,081.24
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 12,516,011.35 10,042,199.78
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 2,907.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 196,676,700.00
收到其他与投资活动有关的现金 136,800,000.00 114,840,380.99
投资活动现金流入小计 149,316,011.35 321,562,188.27
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 578,736.10 458,195.93
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 619,280,000.00
投资活动现金流出小计 619,858,736.10 458,195.93
投资活动产生的现金流量净额 -470,542,724.75 321,103,992.34
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 62,586,610.82
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 62,586,610.82
偿还债务支付的现金 62,586.60
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 62,138,698.60 89,026,080.00
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 62,201,285.20 89,026,080.00
筹资活动产生的现金流量净额 385,325.62 -89,026,080.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 26,176,481.34 -206,879,168.90
加：期初现金及现金等价物余额 90,800,999.60 297,680,168.50
六、期末现金及现金等价物余额 116,977,480.94 90,800,999.60
法定代表人：唐小平 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
64
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合 并 所 有 者 权 益 变 动 表
2023 年度
会企 04 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元
本期数 上年同期数
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工 专 一般
其他权益工具 减：
具 减： 少数股东 项 风 少数股东
实收资本 其他综 专项 一般风 实收资本 库 其他综合
优 永 库存 盈余公积 所有者权益合计 优先 永续 其 所有者权益合计
其 资本公积 未分配利润 权益 资本公积 存 储 盈余公积 险准 未分配利润 权益
（或股本） 先 续 股 合收益 储备 险准备 （或股本） 股 债 他 收益
他 股 备 备金
股 债
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 25,926,720.85 275,253,729.26 1,713,155,187.48 282,301,229.97 4,286,541,777.67 1,011,660,000.00 978,244,910.11 36,088,963.95 241,144,854.93 1,671,121,562.98 289,068,877.44 4,227,329,169.41
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 25,926,720.85 275,253,729.26 1,713,155,187.48 282,301,229.97 4,286,541,777.67 1,011,660,000.00 978,244,910.11 36,088,963.95 241,144,854.93 1,671,121,562.98 289,068,877.44 4,227,329,169.41
三、本期增减变动金额（减少以 -607,261.41 -312,550,802.09 -197,240,819.75 -510,398,883.25 -10,162,243.10 34,108,874.33 42,033,624.50 -6,767,647.47 59,212,608.26
“-”号填列）
（一）综合收益总额 -607,261.41 -250,839,542.09 -197,240,819.75 -448,687,623.25 1,287,530.16 153,718,805.57 -6,767,647.47 148,238,688.26
（二）所有者投入和减少资本
1.所有者投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入所有者权益的金
额
4.其他
（三）利润分配 -61,711,260.00 -61,711,260.00 34,108,874.33 -123,134,954.33 -89,026,080.00
1.提取盈余公积 34,108,874.33 -34,108,874.33
2.提取一般风险准备
3.对所有者（或股东）的分配 -61,711,260.00 -61,711,260.00 -89,026,080.00 -89,026,080.00
4.其他
（四）所有者权益内部结转 -11,449,773.26 11,449,773.26
1.资本公积转增资本（或股本）
2.盈余公积转增资本（或股本）
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存
收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他 -11,449,773.26 11,449,773.26
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 25,319,459.44 275,253,729.26 1,400,604,385.39 85,060,410.22 3,776,142,894.42 1,011,660,000.00 978,244,910.11 25,926,720.85 275,253,729.26 1,713,155,187.48 282,301,229.97 4,286,541,777.67
法定代表人：唐小平 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
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母 公 司 所 有 者 权 益 变 动 表
2023 年度
会企 04 表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元
本期数 上年同期
数
项目
其他权益工具 其他权益工具
实收资本 减： 其他综 专 实收资本 减： 其他综 专
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
（或股本） 优先 永续 其 库存 合收益 项 （或股本） 优先 永续 其 库存 合收益 项
股 债 他 股 储 股 债 他 股 储
备 备
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 1,379,426.68 252,124,115.85 1,692,510,832.80 3,922,386,306.46 1,011,660,000.00 964,711,931.13 1,373,954.19 218,015,241.52 1,474,557,043.86 3,670,318,170.70
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 1,379,426.68 252,124,115.85 1,692,510,832.80 3,922,386,306.46 1,011,660,000.00 964,711,931.13 1,373,954.19 218,015,241.52 1,474,557,043.86 3,670,318,170.70
三、本期增减变动金额（减少以
363,881.83 -290,900,527.11 -290,536,645.28 5,472.49 34,108,874.33 217,953,788.94 252,068,135.76
“-”号填列）
（一）综合收益总额 363,881.83 -229,189,267.11 -228,825,385.28 5,472.49 341,088,743.27 341,094,215.76
（二）所有者投入和减少资本
1. 所有者投入的普通股
2. 其他权益工具持有者投入资本
3. 股份支付计入所有者权益的金
额
4. 其他
（三）利润分配 -61,711,260.00 -61,711,260.00 34,108,874.33 -123,134,954.33 -89,026,080.00
1. 提取盈余公积 34,108,874.33 -34,108,874.33
2. 对所有者（或股东）的分配 -61,711,260.00 -61,711,260.00 -89,026,080.00 -89,026,080.00
3. 其他
（四）所有者权益内部结转
1. 资本公积转增资本（或股本）
2. 盈余公积转增资本（或股本）
3. 盈余公积弥补亏损
4. 设定受益计划变动额结转留存
收益
5. 其他综合收益结转留存收益
6. 其他
（五）专项储备
1. 本期提取
2. 本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 1,743,308.51 252,124,115.85 1,401,610,305.69 3,631,849,661.18 1,011,660,000.00 964,711,931.13 1,379,426.68 252,124,115.85 1,692,510,832.80 3,922,386,306.46
法定代表人：唐小平 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2023 年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经深圳市人
民政府办公厅批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立为股份有限公司，
于 1993 年 7 月在广东省深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司统
一社会信用代码为 91440300192179585N 的营业执照，注册资本 1,011,660,000.00 元，股
份 总 数 1,011,660,000 股 （ 每 股 面 值 1 元 ） 。 其 中 ， 无 限 售 条 件 的 流 通 股 份 A 股
891,660,000 股，B 股 120,000,000 股。公司股票已分别于 1993 年 9 月 15 日和 1994 年 1
月 10 日在深圳证券交易所挂牌交易。
2004 年 10 月 13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会《关于成立深圳市
投资控股有限公司的决定》(深国资委〔2004〕223 号)，本公司原大股东—深圳市建设投
资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控
股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有
资产监督管理委员会(国资产权〔2005〕689 号)文批准，并经中国证券监督管理委员会证
监公司字〔2005〕116 号文批准豁免其要约收购义务，并于 2006 年 2 月 15 日在中国证券
登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有
限公司持有本公司股份 564,353,838 股（占本公司总股本 55.78%），所持股份均为无限
售条件股份。
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、
商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
本财务报表业经公司 2024 年 3 月 29 日第八届第八次董事会批准对外报出。
二、财务报表的编制基础
67
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(一) 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二) 持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、
在建工程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务
状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产
行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况
确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。本公司及境外香港子公司采用人民币为记账本位币，美国
长城地产有限公司境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币美
元为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
(五) 重要性标准确定方法和选择依据
公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标
准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：
该事项在本财务
涉及重要性标准判断
报表附注中的披 重要性标准确定方法和选择依据
的披露事项
露位置
公司将单项应收账款坏账金额超过资产
重要的单项计提坏账准备的
五(一)4(2) 总额 0.1%的应收账款认定为重要单项计
应收账款
提坏账准备的应收账款。
68
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司将单项应收账款转回金额超过资产
重要的应收账款坏账准备收
五(一)4(3) 总额 0.1%的应收账款认定为重要应收账
回或转回
款坏账准备收回或转回。
公司将单项其他应收款坏账金额超过资
重要的单项计提坏账准备的
五(一)6(3) 产总额 0.1%的其他应收款认定为重要单
其他应收款
项计提坏账准备的其他应收款。
公司将单项账龄超过 1 年、金额超过资
重要的账龄超过 1 年的应付
五(一)20 产总额 0.1%的应付账款认定为重要的账
账款
龄超过 1 年的应付账款。
公司将单项账龄超过 1 年、金额超过资
重要的账龄超过 1 年的其他 产总额 0.1%的账龄超过 1 年的其他应付
五(一)25(3)
应付款 款认定为重要的账龄超过 1 年的其他应
付款。
公司将单项投资活动现金流量金额超过
重要的投资活动现金流量 五(三)1 资产总额 0.1%的投资活动现金流量认定
为重要的投资活动现金流量。
公司将资产总额/收入总额/利润总额超
重要的子公司、非全资子公 六(一)2 和六 过集团总资产/总收入/利润总额的 0.1%
司 (三)1 的子公司确定为重要子公司、重要非全
资子公司。
公司将单项承诺事项金额超过资产总额
重要的或有事项 十一(二) 0.1%的或有事项认定为重要的或有事
项。
公司将单项资产负债表日后事项金额超
重要的资产负债表日后事项 十二(一) 过资产总额 0.1%的资产负债表日后事项
认定为重要的资产负债表日后事项。
(六) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报
表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，
首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量
进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益。
(七) 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
1. 控制的判断
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。
2. 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司
及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号
——合并财务报表》编制。
(八) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(九) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物
是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(十) 外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表
日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除
与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；
以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币
金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额
计入当期损益或其他综合收益。
2. 外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项
目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入
70
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
和费用项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务
报表折算差额，计入其他综合收益。
(十一) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的
金融负债；(3) 不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利
率贷款的贷款承诺；(4) 以摊余成本计量的金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产
或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或
公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第 14 号——收入》所
定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关
系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销
或确认减值时，计入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损
益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合
收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期
损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计
利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损
益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。
因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此
类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公
允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3)不属于上述 1)或 2)的财务担保合同，以及不属于上述 1)并以低于市场利率贷款的
贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值
规定确定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》
相关规定所确定的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的
金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
72
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金
融资产终止确认的规定。
2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将
转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，
终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)
保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)
所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接
计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资
产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产
的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下
列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对
价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及
转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使
用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；
73
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报
价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线
等；市场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法
由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、
使用自身数据作出的财务预测等。
5. 金融工具减值
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产
所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取
的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发
生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认
后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及
合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损
失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确
认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内
预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该
金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产
负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自
74
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的
信用风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。
当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回
金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵
减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价
值。
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，
公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，
且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿
该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵
销。
(十二) 应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法
1. 按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产
组合类别 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结
应收银行承兑汇票 合当前状况以及对未来经济
票据类型 状况的预测，通过违约风险
敞口和整个存续期预期信用
应收商业承兑汇票
损失率，计算预期信用损失
应收账款——应收合并范围
款项性质 参考历史信用损失经验，结
内关联方组合
合当前状况以及对未来经济
应收账款——应收房产销售
款项性质 状况的预测，通过违约风险
款组合
敞口和整个存续期预期信用
应收账款——应收其他客户
款项性质 损失率，计算预期信用损失
组合
其他应收款——应收政府部 参考历史信用损失经验，结
款项性质
门款项组合 合当前状况以及对未来经济
其他应收款——应收员工备 状况的预测，通过违约风险
款项性质
用金组合 敞口和未来 12 个月内或整
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
组合类别 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款——应收代收代 个存续期预期信用损失率，
款项性质
付款组合 计算预期信用损失
其他应收款——应收其他往
款项性质
来款项组合
其他应收款——应收关联方
款项性质
款项组合
合同资产——产品销售组合 款项性质 参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险
合同资产——工程施工组合 款项性质 敞口和整个存续期预期信用
损失率，计算预期信用损失
2. 按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准
对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信
用损失。
(十三) 存货
1. 存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售
而暂时出租的开发产品等，以及在开发过程中的开发成本。
2. 发出存货的计价方法
(1) 发出材料、设备采用个别计价法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积及所占地块的级差系数计算分摊计
入项目的开发成本。
(3) 发出开发产品按成本系数分摊法核算。
(4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分
期平均摊销。
(5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有
关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开
发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再
按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为实地盘存制。
4. 低值易耗品和包装物的摊销方法
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(1) 低值易耗品
按照使用次数分次进行摊销。
(2) 包装物
按照使用次数分次进行摊销。
5. 存货跌价准备
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差
额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价
减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正
常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分
有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成
本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
(十四) 长期股权投资
1. 共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制
权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参
与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大
影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务
或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会
计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
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投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为
其初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财
务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日
之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与
其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算
下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被
投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初
始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资
成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资
成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确
定其初始投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长
期股权投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 是否属于“一揽子交易”的判断原则
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各
个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等
信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合
以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：
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1) 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2) 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3) 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4) 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
(2) 不属于“一揽子交易”的会计处理
1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股
权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；
不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
2) 合并财务报表
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲
减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重
新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原
有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当
期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧
失控制权时转为当期投资收益。
(3) 属于“一揽子交易”的会计处理
1) 个别财务报表
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控
制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财
务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
2) 合并财务报表
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控
制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务
报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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(十五) 投资性房地产
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
出租的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十六) 固定资产
1. 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个
会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予
以确认。
2. 各类固定资产的折旧方法
折旧年限 年折旧率
类 别 折旧方法 残值率（%）
（年） （%）
房屋及建筑物 年限平均法 30 5.00 3.17
运输设备 年限平均法 6 5.00 15.83
电子设备及其他 年限平均法 5 5.00 19.00
(十七) 在建工程
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际
成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
(十八) 借款费用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款
费用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经
80
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开始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间
连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直
至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款
费用停止资本化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生
的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资
金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化
的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支
出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款
应予资本化的利息金额。
(十九) 无形资产
1. 无形资产包括软件等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：
项 目 使用寿命及其确定依据 摊销方法
无形资产有关的经济利益的预期实
软件 直线摊销法
现方式，3-5 年
3. 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开
发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够
使用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形
资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产
自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资
源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归
属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(二十) 部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权
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资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估
计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存
在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值
测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入
当期损益。
(二十一) 长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待
摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用
项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十二) 职工薪酬
1. 职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2. 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
3. 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同
时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务
成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余
的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
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或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，
其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，
重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计
期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4. 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5. 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规
定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，
为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负
债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组
成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十三) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收
取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十四) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的
维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十五) 收入
1. 收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各
单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行
履约义务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户
能够控制公司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，
且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
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进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得
相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下
列迹象：(1) 公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)
公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司
已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的
主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户
已接受该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2. 收入计量原则
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户
转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还
给客户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳
估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可
能不会发生重大转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采
用实际利率法摊销。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3. 收入确认的具体方法
(1) 房地产开发销售收入确认的具体方法
公司的房地产销售业务，属于在某一时点履行的履约义务。在开发产品已经完工并验
收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告后，已向
该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款，同时相关的已发生或将
发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
(2) 提供物业服务收入确认的具体方法
公司提供物业管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。
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公司按照时间进度确定提供服务的履约进度。
(3) 工程施工收入确认方法
公司提供建设工程服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经
济利益，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，公司将其
作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除
外。公司按照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，公司已经
发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。
(4) 其他收入确认方法
其他收入包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本公司履约的同时即
取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，
于提供服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约定，
在客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。
(二十六) 合同取得成本、合同履约成本
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范
围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1. 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费
用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2. 该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
3. 该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础
进行摊销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能
够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资
产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期
能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资
产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况
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下该资产在转回日的账面价值。
(二十七) 合同资产、合同负债
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负
债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项
列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因
素）作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(二十八) 政府补助
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；
(2) 公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政
府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额
计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政
府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建
或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补
助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益
的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政
府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损
的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包
含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，
整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成
本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或
冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关
成本。
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4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相
关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
5. 政策性优惠贷款贴息的会计处理方法
(1) 财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款
的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算
相关借款费用。
(2) 财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
(二十九) 递延所得税资产、递延所得税负债
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣
暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面
价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5. 同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列
示：(1) 拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2) 递延所得税
资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不
同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得
资产、清偿债务。
(三十) 租赁
1. 公司作为承租人
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短
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期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租
或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付
款额计入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁
确认使用权资产和租赁负债。
(1) 使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2)
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关
金额；3) 承租人发生的初始直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产
所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2) 租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付
款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款
利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期
间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债
计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、
用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评
估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负
债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债
仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
2. 公司作为出租人
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的
租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
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(1) 经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接
费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取
得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2) 融资租赁
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租
赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(三十一) 分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营
分部是指同时满足下列条件的组成部分：
1. 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2. 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3. 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
(三十二) 重要会计政策变更
企业会计准则变化引起的会计政策变更
公司自 2023 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关于单
项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在
首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单
项交易按该规定进行调整。该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
四、税项
(一) 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入
增值税 为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进 9%、6%、5%、3%
项税额后，差额部分为应交增值税
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他 按增值额的超率累
土地增值税
附着物产权产生的增值额 进税率计缴
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税 种 计税依据 税 率
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的
房产税 1.2%、12%
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、16.5%
不同税率的纳税主体企业所得税税率说明
纳税主体名称 所得税税率
华展监理、汕头松山公司 20%
注册于香港地区的子公司 16.5%
除上述以外的其他纳税主体 25%
(二) 税收优惠
根据《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部
税务总局公告 2023 年第 6 号)，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，
减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。执行期限为 2023 年 1 月 1 日
至 2024 年 12 月 31 日。本公司子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用 20%的小
型微利企业优惠税率。
五、合并财务报表项目注释
(一) 合并资产负债表项目注释
1. 货币资金
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
库存现金 18,414.04 4,549.61
银行存款 838,926,014.14 163,083,275.13
其他货币资金 32,074,840.65 34,576,125.00
合 计 871,019,268.83 197,663,949.74
其中：存放在境外的款项总额 5,230,453.64 5,840,173.03
(2) 其他说明
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期末，银行存款存在受限资金 11,872,855.48 元，其中 5,943,085.18 元为诉讼冻结资
金，62,552.52 元系中止账户、停止支付，5,674,439.78 元为深圳市龙岗区城市更新项目
内及周边公共设施项目-建设资金，142,778.00 元为深房光明里项目土地复垦费用，
50,000.00 元为定期工程保证金。
期末，其他货币资金 32,074,840.65 元为七天通知存款。
2. 交易性金融资产
项 目 期末数 期初数
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
879,340,201.92 408,154,361.42
金融资产
其中：基金 879,340,201.92 408,154,361.42
合 计 879,340,201.92 408,154,361.42
3. 应收票据
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
银行承兑汇票
商业承兑汇票 1,536,150.00
合 计 1,536,150.00
(2) 坏账准备计提情况
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
按组合计提坏账准备 1,617,000.00 100.00 80,850.00 5.00 1,536,150.00
其中：银行承兑汇票
商业承兑汇票 1,617,000.00 100.00 80,850.00 5.00 1,536,150.00
合 计 1,617,000.00 100.00 80,850.00 5.00 1,536,150.00
(3) 坏账准备变动情况
本期变动金额
项 目 期初数 期末数
计提 收回或转回 核销 其他
单项计提坏账
准备
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本期变动金额
项 目 期初数 期末数
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏
80,850.00 80,850.00
账准备
合 计 80,850.00 80,850.00
4. 应收账款
(1) 账龄情况
账 龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 71,406,321.18 64,697,535.13
1-2 年 9,482,461.05 8,701,822.68
2-3 年 7,444,786.11 290,567.01
3-4 年 169,754.01 5,093,814.79
4-5 年 3,027,934.33
5 年以上 18,050,798.87 18,825,122.29
合 计 109,582,055.55 97,608,861.90
(2) 坏账准备计提情况
1) 类别明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 24,983,383.25 22.80 24,983,383.25 100.00
按组合计提坏账准备 84,598,672.30 77.20 9,497,701.47 11.23 75,100,970.83
合 计 109,582,055.55 100.00 34,481,084.72 31.47 75,100,970.83
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 36,722,640.73 37.62 32,006,890.24 87.16 4,715,750.49
按组合计提坏账准备 60,886,221.17 62.38 2,021,549.50 3.32 58,864,671.67
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期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
合 计 97,608,861.90 100.00 34,028,439.74 34.86 63,580,422.16
2) 重要的单项计提坏账准备的应收账款
期初数 期末数
单位名称 计提比
计提依
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 例
据
（%）
代理进出口 预计无
11,574,556.00 11,574,556.00 11,574,556.00 11,574,556.00 100.00
业务货款 法收回
长期未收回 预计无
10,020,587.91 10,020,587.91 10,084,109.60 10,084,109.60 100.00
售房款 法收回
已吊销子公 预计无
2,328,158.40 2,328,158.40 2,314,755.46 2,314,755.46 100.00
司应收账款 法收回
深圳市鸿腾
投资管理有 11,789,376.23 7,073,625.74
限公司
其他客户款 预计无
1,009,962.19 1,009,962.19 1,009,962.19 1,009,962.19 100.00
项 法收回
小 计 36,722,640.73 32,006,890.24 24,983,383.25 24,983,383.25 100.00
3) 采用组合计提坏账准备的应收账款
期末数
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
应收其他客户组合 84,598,672.30 9,497,701.47 11.23
小 计 84,598,672.30 9,497,701.47 11.23
(3) 坏账准备变动情况
1) 明细情况
本期变动金额
项
期初数 核 期末数
目 计提 收回或转回 其他
销
单项计
-
提坏账 32,006,890.24 3,994,030.79 24,983,383.25
3,029,476.20
准备
按组合
计提坏 2,021,549.50 4,446,675.77 3,029,476.20 9,497,701.47
账准备
合
34,028,439.74 4,446,675.77 3,994,030.79 34,481,084.72
计
2) 本期重要的坏账准备收回或转回情况
收回或 确定原坏账准备计提
单位名称 转回原因 收回方式
转回金额 的依据及其合理性
深圳市鸿腾 3,994,030.79 项目回款 银行转账收款 前期预计可收回性较
93
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
收回或 确定原坏账准备计提
单位名称 转回原因 收回方式
转回金额 的依据及其合理性
投资管理有 低单项计提，本期回
限公司 款转回
小 计 3,994,030.79
(4) 应收账款和合同资产金额前 5 名情况
期末账面余额 占应收账款
和合同资产 应收账款坏账
单位名称 期末余额合 准备和合同资
计数的比例 产减值准备
应收账款 合同资产 小 计 （%）
深圳市鸿腾投资管理
11,882,292.92 11,882,292.92 8.62 3,032,263.70
有限公司
深圳市建工集团股份
8,708,474.59 1,952,557.21 10,661,031.80 7.74 336,492.92
有限公司
湖北楚恒置业有限公
9,725,542.05 318,968.15 10,044,510.20 7.29 301,335.30
司
武汉誉天兴业置地有
8,962,707.76 498,737.47 9,461,445.23 6.87 323,003.75
限公司
中建新疆建工（集
4,227,690.55 3,951,814.32 8,179,504.87 5.94 245,385.15
团）有限公司
小 计 43,506,707.87 6,722,077.15 50,228,785.02 36.46 4,238,480.82
(5) 其他说明
截 至 2023 年 12 月 31 日 ， 已 转 让 但 不 能 终 止 确 认 的 应 收 账 款 保 理 余 额 为
24,340,361.58 元。
5. 预付款项
(1) 账龄分析
期末数 期初数
账
龄 比例 减值 比例 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
（%） 准备 （%） 准备
1 年
12,271.61 3.00 12,271.61 626,155.65 53.80 626,155.65
以内
1-2
336,699.64 28.94 336,699.64
年
2-3
196,920.46 48.12 196,920.46 206.95 0.02 206.95
年
3 年
200,000.00 48.88 200,000.00 200,550.00 17.24 200,550.00
以上
合
409,192.07 100.00 409,192.07 1,163,612.24 100.00 1,163,612.24
计
(2) 预付款项金额前 5 名情况
占预付款项
单位名称 账面余额
余额的比例（%）
94
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
占预付款项
单位名称 账面余额
余额的比例（%）
广东法制盛邦（深圳）律师事务所 200,000.00 48.88
广东电网有限责任公司惠州惠阳供电局 98,840.29 24.15
中国电信股份有限公司 9,493.70 2.32
广东粤通卡信息技术服务有限公司 7,850.79 1.92
中国石化销售股份有限公司广东深圳石油分公司 2,777.91 0.68
小 计 318,962.69 77.95
6. 其他应收款
(1) 款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项组合 161,393,309.25 156,470,188.49
应收政府部门款项组合 165,460.00 165,460.00
应收员工备用金组合 841,714.00 147,810.19
应收代收代付款组合 360,901.91 689,317.63
应收其他往来款项组合 44,888,290.81 79,862,906.45
合 计 207,649,675.97 237,335,682.76
(2) 账龄情况
账 龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 6,047,963.14 48,019,676.18
1-2 年 15,390,258.93 1,185,433.74
2-3 年 103,956.68 18,023.00
3-4 年 200.00 1,628,670.73
4-5 年 100.00 18,120,785.56
5 年以上 186,107,197.22 168,363,093.55
合 计 207,649,675.97 237,335,682.76
(3) 坏账准备计提情况
1) 类别明细情况
种 类 期末数
95
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账面余额 坏账准备
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 191,444,224.06 92.20 191,075,243.86 99.81 368,980.20
按组合计提坏账准备 16,205,451.91 7.80 680,695.83 4.20 15,524,756.08
小 计 207,649,675.97 100.00 191,755,939.69 92.35 15,893,736.28
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 193,705,873.51 81.62 193,705,873.51 100.00
按组合计提坏账准备 43,629,809.25 18.38 1,524,758.92 3.49 42,105,050.33
小 计 237,335,682.76 100.00 195,230,632.43 82.26 42,105,050.33
2) 重要的单项计提坏账准备的其他应收款
期初数 期末数
单位名称 计提比
计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 例
依据
（%）
加拿大长城 预计
（温哥华） 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 100.00 无法
有限公司 收回
预计
百立有限公
19,390,888.26 19,390,888.26 19,393,335.84 19,393,335.84 100.00 无法
司
收回
预计
澳洲柏克顿
12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 100.00 无法
有限公司
收回
广东省惠州
预计
罗浮山矿泉
10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 100.00 无法
水饮料有限
收回
公司
西安新峰物 预计
业商贸有限 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19 100.00 无法
公司 收回
预计
深圳深喜建
7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37 100.00 无法
筑装饰公司
收回
北京深房物 预计
业管理有限 6,905,673.69 6,533,817.09 6,905,673.69 6,533,817.09 94.62 无法
责任公司 收回
预计
宝安商场 6,343,030.65 6,343,030.65 6,343,030.65 6,343,030.65 100.00 无法
收回
深圳市南洋 预计
大酒店有限 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00 100.00 无法
公司 收回
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期初数 期末数
单位名称 计提比
计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 例
依据
（%）
预计
深圳润华汽
3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 100.00 无法
车贸易公司
收回
深圳市地方 预计
建筑材料公 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 100.00 无法
司 收回
预计
君鑫和公司 2,800,000.00 2,800,000.00 2,800,000.00 2,800,000.00 100.00 无法
收回
哈尔滨市动 预计
力区新乐饲 1,970,000.00 1,970,000.00 1,970,000.00 1,970,000.00 100.00 无法
料加工厂 收回
预计
新莫公司 1,868,735.45 1,868,735.45 1,868,735.45 1,868,735.45 100.00 无法
收回
小 计 176,659,755.49 176,287,898.89 176,662,203.07 176,290,346.47 99.79
3) 采用组合计提坏账准备的其他应收款
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
应收关联方款项组合 1,580,607.43
应收政府部门款项组合 165,460.00
应收员工备用金组合 841,714.00
应收代收代付款组合 360,901.91 18,045.10 5.00
应收其他往来款项组合 13,256,768.57 662,650.73 5.00
小 计 16,205,451.91 680,695.83 4.20
(4) 坏账准备变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
项 目 整个存续期预期 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月
信用损失（未发 信用损失（已发
预期信用损失
生信用减值） 生信用减值）
期初数 2,004,832.46 18,194.53 193,207,605.44 195,230,632.43
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段 -259,933.63 259,933.63
--转入第三阶段 -5,182.20 5,182.20
--转回第二阶段
--转回第一阶段
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
项 目 整个存续期预期 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月
信用损失（未发 信用损失（已发
预期信用损失
生信用减值） 生信用减值）
-
本期计提 101,233.86 527,332.37 -938,414.80
1,566,981.03
本期收回或转回
本期核销
其他变动 -2,536,277.94 -2,536,277.94
期末数 177,917.80 374,179.82 191,203,842.07 191,755,939.69
期末坏账准备计
3.46 4.98 98.05 92.35
提比例（%）
(5) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款
单位名称 款项性质 期末账面余额 账龄 余额的比例 期末坏账准备
（%）
加拿大长城
关联方往 5 年以
（温哥华）有 89,035,748.07 42.88 89,035,748.07
来款 上
限公司
关联方往 5 年以
百立有限公司 19,393,335.84 9.34 19,393,335.84
来款 上
澳洲柏克顿有 关联方往 5 年以
12,559,290.58 6.05 12,559,290.58
限公司 来款 上
广东省惠州罗
关联方往 5 年以
浮山矿泉水饮 10,465,168.81 5.04 10,465,168.81
来款 上
料有限公司
西安新峰物业 关联方往 5 年以
8,419,205.19 4.05 8,419,205.19
商贸有限公司 来款 上
小 计 139,872,748.49 67.36 139,872,748.49
7. 存货
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
跌价准备/减值 跌价准备/减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 3,572,697,115.80 391,731,506.81 3,180,965,608.99 3,413,963,261.85 3,413,963,261.85
开发产品 733,935,274.64 733,935,274.64 842,847,684.33 842,847,684.33
原材料 49,504.00 49,504.00 8,458.34 8,458.34
库存商品 304,426.24 38,891.91 265,534.33 329,101.70 38,891.91 290,209.79
合 计 4,306,986,320.68 391,770,398.72 3,915,215,921.96 4,257,148,506.22 38,891.91 4,257,109,614.31
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(2) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
1) 明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 转回或 其 期末数
计提 其他
转销 他
开发成本 391,731,506.81 391,731,506.81
库存商品 38,891.91 38,891.91
合 计 38,891.91 391,731,506.81 391,770,398.72
2) 确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因
确定可变现净值 转回存货跌价 转销存货跌价
项 目
的具体依据 准备的原因 准备的原因
存货的估计售价减去至完工时
估计将要发生的成本、估计的
开发成本
销售费用以及相关税费后的金
额
相关开发产品估计售价减去产
品成本、估计的销售费用以及
开发产品
相关税费后的金额确定可变现
净值
相关库存商品估计售价减去产
品成本、估计的销售费用以及
库存商品
相关税费后的金额确定可变现
净值
(3) 借款费用资本化情况
期末余额中含有的
项 目 资本化金额的计算标准和依据
借款费用资本化金额
深房林馨苑 40,384,162.95 按照贷款合同约定的利率计算
深房光明里 5,503,824.56 按照贷款合同约定的利率计算
小 计 45,887,987.51
(4) 其他说明
1) 存货——开发成本
预计竣工 预计总投资 期初余额 期末余额
项目名称 开工时间 期末跌价准备
时间 （万元）
深房林馨苑 2021 年 2024 年 300,000.00 2,290,805,229.96 2,310,161,672.58 391,731,506.81
深房光明里 2022 年 2024 年 152,060.00 1,094,866,123.78 1,234,243,535.11
汕头新峰大厦 / / / 28,291,908.11 28,291,908.11
小 计 452,060.00 3,413,963,261.85 3,572,697,115.80 391,731,506.81
2) 存货——开发产品
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项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末跌
价准备
天悦湾二期 2021 年 512,790,161.79 48,563,878.57 464,226,283.22
天悦湾一期
2017 年 225,653,522.83 27,153,581.49 198,499,941.34
金叶岛海天阁
1997 年 39,546,392.27 188,371.60 39,734,763.87
多层公寓
深房翠林苑 2018 年 45,617,437.79 28,572,790.54 17,044,647.25
悦景东方项目
2014 年 6,476,404.76 355,377.69 6,121,027.07
金叶岛十期
2010 年 5,696,007.25 54,728.71 5,641,278.54
金叶岛十一期
2008 年 2,333,281.42 110,505.12 2,222,776.30
北京新峰大厦
304,557.05 304,557.05
黄埔新邨
140,000.00 140,000.00
传麒东湖名苑 2019 年 4,289,919.17 4,289,919.17
小 计 842,847,684.33 188,371.60 109,100,781.29 733,935,274.64
8. 合同资产
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目 账面余 减值准 账面价
账面余额 减值准备 账面价值
额 备 值
应收质保金 28,198,553.53 845,956.61 27,352,596.92
合 计 28,198,553.53 845,956.61 27,352,596.92
(2) 减值准备计提情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 减值准备
比例 计提 账面价值
金额 金额
(%) 比例(%)
按组合计提减值准备 28,198,553.53 100.00 845,956.61 3.00 27,352,596.92
合 计 28,198,553.53 100.00 845,956.61 3.00 27,352,596.92
2) 采用组合计提减值准备的合同资产
期末数
项 目
账面余额 减值准备 计提比例（%）
工程施工组合 28,198,553.53 845,956.61 3.00
100
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期末数
项 目
账面余额 减值准备 计提比例（%）
小 计 28,198,553.53 845,956.61 3.00
(3) 减值准备变动情况
本期变动金额
项 目 期初数 期末数
计提 收回或转回 转销/核销 其他
按组合计提
845,956.61 845,956.61
减值准备
合 计 845,956.61 845,956.61
9. 其他流动资产
(1) 明细情况
期末数 期初数
减 减
项 目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
多交或预
6,212,008.00 6,212,008.00 1,692,386.28 1,692,386.28
缴所得税
预缴增值
1,974,376.95 1,974,376.95 1,620,352.66 1,620,352.66
税额
合同取得
6,815,071.01 6,815,071.01 1,212,848.49 1,212,848.49
成本
待抵扣进
64,189,088.61 64,189,088.61 29,247,467.16 29,247,467.16
项税额
土地增值
3,472,045.32 3,472,045.32 1,813,337.72 1,813,337.72
税
营业税 195,546.35 195,546.35 250,719.98 250,719.98
其他 4,317,126.82 4,317,126.82 941,529.13 941,529.13
合 计 87,175,263.06 87,175,263.06 36,778,641.42 36,778,641.42
(2) 合同取得成本
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 本期计提减值 期末数
深房光明
5,417,176.01 5,417,176.01
里
林馨苑 1,212,848.49 185,046.51 1,397,895.00
小 计 1,212,848.49 5,602,222.52 6,815,071.01
10. 长期股权投资
101
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(1) 分类情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对合营企业投资 19,424,671.47 19,424,671.47 19,424,671.47 19,424,671.47
对联营企业投资 32,898,465.09 32,898,465.09 32,992,392.73 32,898,465.09 93,927.64
其他股权投资 167,761,564.39 167,761,564.39 167,761,564.39 167,761,564.39
合 计 220,084,700.95 220,084,700.95 220,178,628.59 220,084,700.95 93,927.64
(2) 明细情况
期初数 本期增减变动
被投资单位 权益法下确认 其他综合
账面价值 减值准备 追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整
合营企业
广东省惠州罗
浮山矿泉水饮 9,969,206.09
料有限公司
封开杏花宾馆 9,455,465.38
小 计 19,424,671.47
联营企业
深圳市荣华机
电工程有限公 93,927.64 1,076,954.64 -93,927.64
司
深圳润华汽车
1,445,425.56
贸易公司
东益地产有限
30,376,084.89
公司
小 计 93,927.64 32,898,465.09 -93,927.64
其他股权投资
百立有限公司 201,100.00
澳洲柏克顿公
906,630.00
司
深圳市深房百
10,000,000.00
货有限公司
汕头新峰大厦 58,547,652.25
广东省封开县
联峰水泥制造 56,228,381.64
有
江门新江房地
9,037,070.89
产有限公司
西安新峰物业
32,840,729.61
商贸有限公司
小 计 167,761,564.39
102
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
期初数 本期增减变动
被投资单位 权益法下确认 其他综合
账面价值 减值准备 追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整
合 计 93,927.64 220,084,700.95 -93,927.64
(续上表)
本期增减变动 期末数
被投资单位 其他权 宣告发放现金股 计提减值
其他 账面价值 减值准备
益变动 利或利润 准备
合营企业
广东省惠州罗
浮山矿泉水饮 9,969,206.09
料有限公司
封开杏花宾馆 9,455,465.38
小 计 19,424,671.47
联营企业
深圳市荣华机
电工程有限公 1,076,954.64
司
深圳润华汽车
1,445,425.56
贸易公司
东益地产有限
30,376,084.89
公司
小 计 32,898,465.09
其他股权投资
百立有限公司 201,100.00
澳洲柏克顿公
906,630.00
司
深圳市深房百
10,000,000.00
货有限公司
汕头新峰大厦 58,547,652.25
广东省封开县
联峰水泥制造 56,228,381.64
有
江门新江房地
9,037,070.89
产有限公司
西安新峰物业
32,840,729.61
商贸有限公司
小 计 167,761,564.39
合 计 220,084,700.95
注：其他股权投资中核算的均是本公司未纳入合并范围之子公司的股权，此部分子公
司或已完成吊销程序，但本公司未对其长期股权投资进行核销，或于多年前停止经营，且
公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制。具体情况详见附注六
103
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
11. 其他权益工具投资
本期增减变动
项 目 期初数 本期计入其他综合
追加投资 减少投资 其他
收益的利得和损失
汕头市中小
企业融资担 13,839,235.57 485,175.78
保有限公司
北京深房物
业管理有限
责任公司
合 计 13,839,235.57 485,175.78
(续上表)
本期确认的股 本期末累计计入其他综合收益
项 目 期末数
利收入 的利得和损失
汕头市中小企业融资
14,324,411.35 537,600.00 6,035,775.78
担保有限公司
北京深房物业管理有
限责任公司
合 计 14,324,411.35 537,600.00 6,035,775.78
12. 投资性房地产
项 目 房屋及建筑物 土地使用权 合 计
账面原值
期初数 1,044,744,895.39 107,350,053.05 1,152,094,948.44
本期增加金额 1,820,354.54 1,820,354.54
1) 外购
2) 其他(汇率变动) 1,820,354.54 1,820,354.54
本期减少金额
1) 处置
2) 其他转出
期末数 1,044,744,895.39 109,170,407.59 1,153,915,302.98
累计折旧和累计摊销
期初数 482,985,291.20 482,985,291.20
本期增加金额 25,658,083.53 25,658,083.53
104
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项 目 房屋及建筑物 土地使用权 合 计
1) 计提或摊销 25,658,083.53 25,658,083.53
2) 其他(汇率变动)
本期减少金额
1) 处置
2) 其他转出
期末数 508,643,374.73 508,643,374.73
减值准备
期初数 14,128,544.62 88,107,197.55 102,235,742.17
本期增加金额 1,494,049.91 1,494,049.91
1) 计提
2) 其他(汇率变动) 1,494,049.91 1,494,049.91
本期减少金额
1) 处置
2) 其他转出
期末数 14,128,544.62 89,601,247.46 103,729,792.08
账面价值
期末账面价值 521,972,976.04 19,569,160.13 541,542,136.17
期初账面价值 547,631,059.57 19,242,855.50 566,873,915.07
13. 固定资产
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
账面原值
期初数 100,422,074.10 8,307,455.41 7,403,998.70 116,133,528.21
本期增加金额 377,300.00 930,351.56 1,307,651.56
1) 购置 377,300.00 930,351.56 1,307,651.56
2) 其他增加
本期减少金额 1,569,625.80 250,931.87 1,820,557.67
1) 处置或报废 1,569,625.80 250,931.87 1,820,557.67
105
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
2) 其他减少
期末数 100,422,074.10 7,115,129.61 8,083,418.39 115,620,622.10
累计折旧
期初数 81,649,438.77 7,111,284.47 5,947,329.92 94,708,053.16
本期增加金额 2,166,952.87 256,900.46 340,177.55 2,764,030.88
1) 计提 2,166,952.87 256,900.46 340,177.55 2,764,030.88
2) 其他增加
本期减少金额 1,546,753.88 232,757.83 1,779,511.71
1) 处置或报废 1,546,753.88 232,757.83 1,779,511.71
2) 其他减少
期末数 83,816,391.64 5,821,431.05 6,054,749.64 95,692,572.33
减值准备
期初数
本期增加金额
1) 计提
2) 其他增加
本期减少金额
1) 处置或报废
2) 其他减少
期末数
账面价值
期末账面价值 16,605,682.46 1,293,698.56 2,028,668.75 19,928,049.77
期初账面价值 18,772,635.33 1,196,170.94 1,456,668.78 21,425,475.05
14. 使用权资产
项目 房屋及建筑物 合计
账面原值
期初数 431,779.61 431,779.61
106
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 房屋及建筑物 合计
本期增加金额
1) 租入
本期减少金额
1) 处置
期末数 431,779.61 431,779.61
累计折旧
期初数 199,282.89 199,282.89
本期增加金额 132,855.24 132,855.24
1) 计提 132,855.24 132,855.24
本期减少金额
1) 处置
期末数 332,138.13 332,138.13
减值准备
期初数
本期增加金额
1) 计提
本期减少金额
1) 处置
期末数
账面价值
期末账面价值 99,641.48 99,641.48
期初账面价值 232,496.72 232,496.72
15. 无形资产
项目 软件 合计
账面原值
期初数 2,192,000.00 2,192,000.00
本期增加金额
107
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目 软件 合计
1) 购置
本期减少金额
1) 处置
期末数 2,192,000.00 2,192,000.00
累计摊销
期初数 2,192,000.00 2,192,000.00
本期增加金额
1) 计提
本期减少金额
1) 处置
期末数 2,192,000.00 2,192,000.00
减值准备
期初数
本期增加金额
1) 计提
本期减少金额
1) 处置
期末数
账面价值
期末账面价值
期初账面价值
16. 长期待摊费用
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少 期末数
装修费 1,719,057.99 167,760.44 577,677.49 1,309,140.94
其他 457,163.54 167,998.92 289,164.62
合 计 2,176,221.53 167,760.44 745,676.41 1,598,305.56
17. 递延所得税资产、递延所得税负债
108
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(1) 未经抵销的递延所得税资产
期末数 期初数
项 目 可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
资产减值准备 16,963,840.11 4,225,272.58 12,026,682.71 3,006,670.68
可抵扣亏损 43,152,112.49 10,788,028.12 69,038,992.71 17,259,748.18
土地增值税的计提 2,140,368.96 535,092.24 117,245,335.26 29,311,333.82
内部交易未实现利
80,397,191.40 20,099,297.85 86,124,778.41 21,531,194.60
润
合同暂估成本 2,660,481.88 665,120.47 23,711,126.84 5,927,781.70
合 计 145,313,994.84 36,312,811.26 308,146,915.93 77,036,728.98
(2) 未经抵销的递延所得税负债
期末数 期初数
项 目 应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
交易性金融资产公允
7,824,348.72 1,956,087.18 8,970,031.50 2,242,507.88
价值变动
未到期利息 1,901,506.08 475,376.52 1,576,125.00 394,031.25
其他权益工具投资公
2,324,411.36 581,102.84 1,839,235.57 459,808.89
允价值变动
合 计 12,050,266.16 3,012,566.54 12,385,392.07 3,096,348.02
(3) 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异 927,951,667.74 519,864,173.99
可抵扣亏损 68,296,307.42 54,027,120.82
合 计 996,247,975.16 573,891,294.81
(4) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 期末数 期初数 备注
2023 年 4,085,485.24
2024 年 688,456.49 688,456.49
2025 年 1,629.25 1,629.25
2026 年 346,891.06 346,891.06
2027 年 48,904,614.38 48,904,658.78
2028 年 18,354,716.24
109
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
年 份 期末数 期初数 备注
合 计 68,296,307.42 54,027,120.82
18. 所有权或使用权受到限制的资产
(1) 明细情况
1) 期末资产受限情况
项
期末账面余额 期末账面价值 受限类型 受限原因
目
深圳市龙岗区城市更新
货币资 项目内及周边公共设施
5,817,217.78 5,817,217.78 扣押
金 项目-建设资金;深房光
明里项目土地复垦费用
货币资
5,943,085.18 5,943,085.18 冻结 诉讼冻结
金
货币资
50,000.00 50,000.00 扣押 施工保证金
金
货币资
62,552.52 62,552.52 扣押 停止支付，中止账户
金
应收账
27,890,361.58 27,890,361.58 质押 短期借款质押
款
投资性
103,165,591.84 44,297,197.87 抵押 借款抵押
房地产
合
142,928,808.90 84,060,414.93
计
2) 期初资产受限情况
项
期初账面余额 期初账面价值 受限类型 受限原因
目
深圳市龙岗区城市更新
货币资
5,674,439.78 5,674,439.78 扣押 项目内及周边公共设施
金
项目-建设资金
货币资
48,315.48 48,315.48 冻结 诉讼冻结
金
应收账
51,138,077.62 51,138,077.62 质押 短期借款质押
款
存货 965,000,000.00 965,000,000.00 抵押 项目开发贷款土地抵押
合
1,021,860,832.88 1,021,860,832.88
计
19. 短期借款
项 目 期末数 期初数
应收账款保理 3,550,000.00 51,138,077.62
110
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项 目 期末数 期初数
合 计 3,550,000.00 51,138,077.62
20. 应付账款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
工程款 442,529,992.29 432,902,243.31
其他 729,776.49 1,699,316.36
合 计 443,259,768.78 434,601,559.67
(2) 账龄 1 年以上重要的应付账款
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
中铁二局集团有限公司 104,922,084.43 暂未结算
惠州锦隆昇实业有限公司 84,950,000.00 暂未结算
惠州市惠阳宏发工贸有限公司 50,350,000.00 暂未结算
惠州市明翔经济信息咨询有限公司 41,851,375.00 暂未结算
广州名基建设有限公司 12,572,856.16 暂未结算
小 计 294,646,315.59
21. 预收款项
项 目 期末数 期初数
进出口代理货款 214,630.00 4,218,370.69
其他 206,094.30 1,246,973.27
合 计 420,724.30 5,465,343.96
22. 合同负债
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
预收售房款 1,290,868,600.78 43,431,327.09
预收客房费 56,197.55 102,140.20
111
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项 目 期末数 期初数
预收货款 351,328.33
预收工程款 172,464.62
合 计 1,291,448,591.28 43,533,467.29
(2) 合同负债的账面价值在本期内发生重大变动的原因
项 目 变动金额 变动原因
预收售房款 1,247,437,273.69 本期深房光明里房地产项目预售
小 计 1,247,437,273.69
(3) 重要项目预售房产收款情况
预计竣工时
项目名称 期末数 期初数 预售比例(%)
间
深房光明里 1,247,568,338.53 2024 年底 86.41
小 计 1,247,568,338.53
23. 应付职工薪酬
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 35,672,352.37 62,983,861.06 76,461,955.28 22,194,258.15
离职后福利—设定提
51,851.41 9,560,744.06 9,559,836.26 52,759.21
存计划
合 计 35,724,203.78 72,544,605.12 86,021,791.54 22,247,017.36
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和
35,211,378.77 49,975,207.75 63,235,706.50 21,950,880.02
补贴
职工福利费 220,742.00 2,730,234.83 2,800,976.83 150,000.00
社会保险费 3,654,435.09 3,654,435.09
其中：医疗保险费 3,376,353.73 3,376,353.73
工伤保险费 68,212.91 68,212.91
生育保险费 209,868.45 209,868.45
残疾人就业保
51,939.70 51,939.70
障金
112
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项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
住房公积金 5,458,412.13 5,458,412.13
工会经费和职工教育
240,231.60 1,113,631.56 1,260,485.03 93,378.13
经费
小 计 35,672,352.37 62,983,861.06 76,461,955.28 22,194,258.15
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
基本养老保险 6,002,162.13 6,002,162.13
失业保险费 67,304.44 67,304.44
企业年金缴费 51,851.41 3,491,277.49 3,490,369.69 52,759.21
小 计 51,851.41 9,560,744.06 9,559,836.26 52,759.21
24. 应交税费
项 目 期末数 期初数
增值税 6,952,681.57 3,843,704.80
企业所得税 25,379,573.98 61,927,050.99
代扣代缴个人所得税 666,822.33 1,611,643.13
城市维护建设税 1,379,662.47 734,949.61
土地增值税 4,646,137.48 121,891,472.74
房产税 250,796.18 287,141.98
教育费附加 592,022.63 316,008.58
地方教育附加 382,272.44 197,568.44
其他 659,017.40 141,645.72
合 计 40,908,986.48 190,951,185.99
25. 其他应付款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
其他应付款 537,933,951.65 557,796,062.90
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项 目 期末数 期初数
合 计 554,469,229.59 574,331,340.84
(2) 应付利息
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
非金融机构借款利息(应付母公司利息) 16,535,277.94 16,535,277.94
小 计 16,535,277.94 16,535,277.94
2) 重要的已逾期未支付利息情况
借款单位 逾期金额 逾期原因
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 暂未支付
小 计 16,535,277.94
(3) 其他应付款
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
非关联方往来款项 177,620,294.46 166,065,259.07
关联方往来款项 234,129,312.99 232,502,015.42
押金 27,861,196.50 28,723,844.16
其他 98,323,147.70 130,504,944.25
小计 537,933,951.65 557,796,062.90
2) 账龄 1 年以上重要的其他应付款
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
广州博琵企业管理咨询有限公司 206,903,717.13 尚未结算
惠州市桂荣投资信息咨询有限公司 102,197,564.38 尚未结算
惠州市惠阳宏发工贸有限公司 26,894,095.89 尚未结算
惠州市明翔经济信息咨询有限公司 26,131,960.68 尚未结算
小 计 362,127,338.08
26. 一年内到期的非流动负债
项 目 期末数 期初数
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项 目 期末数 期初数
一年内到期的长期借款 34,001,293.81 6,105,770.99
一年内到期的租赁负债 55,054.12 83,023.44
合 计 34,056,347.93 6,188,794.43
27. 其他流动负债
项 目 期末数 期初数
待转销项税额 115,574,168.18 2,265,817.68
应收账款保理 20,790,361.58
已背书未到期不能终止确认的应收票据 1,617,000.00
合 计 136,364,529.76 3,882,817.68
28. 长期借款
项 目 期末数 期初数
抵押借款 213,433,144.83 60,366,770.99
减：一年内到期的长期借款 34,001,293.81 6,105,770.99
合 计 179,431,851.02 54,261,000.00
29. 租赁负债
项 目 期末数 期初数
应付租赁款 55,054.12 136,908.67
减：一年内到期的租赁负债 55,054.12 83,023.44
合 计 53,885.23
30. 股本
本期增减变动(减少以“—”表
示)
项 目 期初数 公积 期末数
发行
送股 金转 其他 小计
新股
股
股份总数 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
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31. 资本公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价(股本溢价) 557,433,036.93 557,433,036.93
其他资本公积 420,811,873.18 420,811,873.18
合 计 978,244,910.11 978,244,910.11
32. 其他综合收益
本期发生额
减：前期计
其他综合收益的税后净额
入其他综合
项 目 期初数 期末数
减：前期计 收益当期转
本期所得税前 入其他综合 减：所得税费 税后归属于母 税后归属于 入留存收益
发生额 收益当期转 用 公司 少数股东 (税后归属
入损益 于母公司)
不能重分类进损益的其他综
1,379,426.68 1,040,114.76 260,028.69 780,086.07 2,159,512.75
合收益
其中：重新计量设定受益计
划变动额
权益法下不能转损益
的其他综合收益
其他权益工具投资公
1,379,426.68 1,040,114.76 260,028.69 780,086.07 2,159,512.75
允价值变动
企业自身信用风险公
允价值变动
将重分类进损益的其他综合 - - -
24,547,294.17 23,159,946.69
收益 1,803,551.72 1,387,347.48 416,204.24
其中：权益法下可转损益的
其他综合收益
其他债权投资公允价
值变动
金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
其他债权投资信用减
值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差 - - -
24,547,294.17 23,159,946.69
额 1,803,551.72 1,387,347.48 416,204.24
-
其他综合收益合计 25,926,720.85 -763,436.96 260,028.69 -607,261.41 25,319,459.44
416,204.24
33. 盈余公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 275,253,729.26 275,253,729.26
合 计 275,253,729.26 275,253,729.26
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34. 未分配利润
项 目 本期数 上年同期数
调整前上期末未分配利润 1,713,155,187.48 1,671,121,562.98
调整期初未分配利润合计数(调增+，调减-)
调整后期初未分配利润 1,713,155,187.48 1,671,121,562.98
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -250,839,542.09 153,718,805.57
减：提取法定盈余公积 34,108,874.33
应付普通股股利 61,711,260.00 89,026,080.00
其他 -11,449,773.26
期末未分配利润 1,400,604,385.39 1,713,155,187.48
(二) 合并利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
(1) 明细情况
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 524,099,615.63 442,138,382.34 628,832,520.51 434,304,905.37
其他业务收入 6,788,105.05 2,659,259.76 5,552,040.91 2,747,095.64
合 计 530,887,720.68 444,797,642.10 634,384,561.42 437,052,001.01
其中：与客户之
间的合同产生的 446,315,732.01 399,950,397.80 580,082,259.25 392,766,924.25
收入
(2) 收入分解信息
1) 与客户之间的合同产生的收入按商品或服务类型分解
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
房地产 118,580,624.34 80,235,849.12 309,331,841.57 141,232,452.52
工程施工 324,243,778.50 317,088,117.19 236,949,097.45 231,754,203.03
物业管理 3,491,329.17 2,626,431.49 33,801,320.23 19,780,268.70
小 计 446,315,732.01 399,950,397.80 580,082,259.25 392,766,924.25
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2) 与客户之间的合同产生的收入按经营地区分解
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
广东省 445,625,466.90 399,950,397.80 579,604,607.63 392,766,924.25
美国 690,265.11 477,651.62
小 计 446,315,732.01 399,950,397.80 580,082,259.25 392,766,924.25
3) 与客户之间的合同产生的收入按商品或服务转让时间分解
项 目 本期数 上年同期数
在某一时点确认收入 118,580,624.34 309,331,841.57
在某一时段内确认收入 327,735,107.67 270,750,417.68
小 计 446,315,732.01 580,082,259.25
2. 税金及附加
项 目 本期数 上年同期数
土地增值税 59,631,025.69 68,994,085.35
房产税 5,921,317.90 7,527,796.10
城市维护建设税 2,033,111.82 1,984,035.04
教育费附加 805,738.62 845,915.69
地方教育附加 603,255.93 563,479.01
土地使用税 1,078,003.07 987,303.57
印花税等其他税费 927,479.33 880,876.78
合 计 70,999,932.36 81,783,491.54
3. 销售费用
项 目 本期数 上年同期数
销售代理费及佣金 6,411,581.44 9,153,738.82
职工薪酬 3,456,886.44 3,840,229.00
物业管理费 2,885,601.45
业务费 399,643.39 1,381,173.87
广告费 8,162,439.28 4,350,998.80
118
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项 目 本期数 上年同期数
其他 487,050.14 491,454.62
合 计 21,803,202.14 19,217,595.11
4. 管理费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 41,241,958.09 39,755,710.03
中介机构费 2,496,191.21 2,752,109.58
业务招待费 1,705,735.91 2,425,452.83
折旧费 2,558,956.30 2,785,592.23
办公费 1,600,402.92 1,849,010.18
修理费 390,746.46 336,048.95
差旅费 463,694.27 520,782.12
其他摊销费用 399,870.13 481,562.84
水电费 347,076.86 359,004.64
其他 4,761,299.57 4,493,475.68
合 计 55,965,931.72 55,758,749.08
5. 财务费用
项 目 本期数 上年同期数
利息费用 1,258,720.92
其中：银行贷款 1,258,720.92
减：利息收入 4,804,313.09 5,315,817.53
其中：金融机构存款 4,804,313.09 5,315,817.53
汇兑损益 -1,846,042.29 -1,384,499.52
手续费 159,642.87 193,170.02
合 计 -5,231,991.59 -6,507,147.03
6. 其他收益
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计入本期非经常
项 目 本期数 上年同期数
性损益的金额
与收益相关的政府补助 440,049.96 266,152.38 440,049.96
代扣个人所得税手续费返还 68,364.83 225,814.59
增值税加计抵减 58,857.60 67,836.22
合 计 567,272.39 559,803.19 440,049.96
7. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 -93,927.64 -178,240.64
处置长期股权投资产生的投资收益 9,941,254.23 161,581,081.50
交易性金融资产在持有期间的投资收益 161,491.79 159,619.01
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 537,600.00 813,960.00
债务重组取得的投资收益 2,610,128.30
合 计 10,546,418.38 164,986,548.17
8. 公允价值变动收益
项 目 本期数 上年同期数
交易性金融资产 7,824,348.71 8,970,031.50
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益
指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产产生的公允价值变动 7,824,348.71 8,970,031.50
收益
合 计 7,824,348.71 8,970,031.50
9. 信用减值损失
项 目 本期数 上年同期数
应收账款坏账损失 -439,750.78 -3,434,265.84
其他应收款坏账损失 938,414.80 -5,865,350.35
应收票据坏账损失 80,850.00 2,783,378.85
合 计 579,514.02 -6,516,237.34
120
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10. 资产减值损失
项 目 本期数 上年同期数
存货跌价损失 -391,731,506.81 -532,397.57
合同资产减值损失 -845,956.61
合 计 -392,577,463.42 -532,397.57
11. 资产处置收益
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
固定资产处置收益 -1,000.00 -1,000.00
合 计 -1,000.00 -1,000.00
12. 营业外收入
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
非流动资产毁损报废利得 1,269.60 1,269.60
无需支付的应付款 362,451.86 1,156,843.63 362,451.86
罚款、违约收入 4,000.00 370,000.00 4,000.00
其他 18,704.07 7,807.75 18,704.07
合 计 386,425.53 1,534,651.38 386,425.53
13. 营业外支出
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
对外捐赠 30,000.00 306,474.53 30,000.00
非流动资产毁损报废损失 18,906.04 38,481.92 18,906.04
赔偿支出 96,000.00 96,000.00
滞纳金及违约金 302,110.62 302,110.62
其他 83,547.43 133,986.29 83,547.43
合 计 530,564.09 478,942.74 530,564.09
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14. 所得税费用
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
当期所得税费用 -23,506,729.22 -20,528,623.91
递延所得税费用 40,518,842.29 86,555,081.26
合 计 17,012,113.07 66,026,457.35
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数 上年同期数
利润总额 -430,652,044.53 215,603,328.30
按母公司适用税率计算的所得税费用 -107,663,011.13 53,900,832.08
子公司适用不同税率的影响 472,597.65 148,585.06
调整以前期间所得税的影响 2,575,454.03 -6,828,454.83
非应税收入的影响 -4,485,954.26 -187,757.40
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 651,725.02 621,871.15
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的
-155,580.87 -598,646.13
影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异
125,616,882.63 18,970,027.42
或可抵扣亏损的影响
所得税费用 17,012,113.07 66,026,457.35
15. 其他综合收益的税后净额
其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注五(一)32 之说明。
(三) 合并现金流量表项目注释
1. 收到或支付的重要的投资活动有关的现金
(1) 取得投资收益收到的现金
项 目 本期数 上年同期数
其他权益工具投资股利收入 537,600.00 10,527,896.61
交易性金融资产在持有期间的投资收益 161,491.79
小 计 699,091.79 10,527,896.61
(2) 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
122
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项 目 本期数 上年同期数
处置长期资产 29,475.62 2,907.50
小 计 29,475.62 2,907.50
(3) 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
项 目 本期数 上年同期数
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 214,862,911.00
其中：深圳市物业管理有限公司 196,676,700.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价
57,467,430.10
物
其中：深圳市物业管理有限公司 57,467,430.10
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现
1,644,822.69
金等价物
其中：深圳市物业管理有限公司 1,644,822.69
处置子公司收到的现金净额 1,644,822.69 157,395,480.90
(4) 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
项 目 本期数 上年同期数
购买固定资产 1,475,412.00 713,537.29
小 计 1,475,412.00 713,537.29
2. 收到或支付的其他与经营活动、投资活动及筹资活动有关的现金
(1) 收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
利息收入 4,804,313.09 5,315,817.53
往来款及其他 51,500,509.58 19,283,483.81
合 计 56,304,822.67 24,599,301.34
(2) 支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
手续费 156,436.95 192,970.02
付现费用 27,059,079.63 28,511,217.46
往来款及其他 50,615,881.30 44,617,346.03
合 计 77,831,397.88 73,321,533.51
(3) 收到其他与投资活动有关的现金
123
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项 目 本期数 上年同期数
基金理财产品 136,800,000.00 114,840,380.99
合 计 136,800,000.00 114,840,380.99
(4) 支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
基金理财产品 600,000,000.00
合 计 600,000,000.00
3. 现金流量表补充资料
补充资料 本期数 上年同期数
(1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -447,664,157.60 149,576,870.95
加：资产减值准备 391,997,949.40 7,048,634.91
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物
28,422,114.41 28,470,523.13
资产折旧
使用权资产折旧 132,855.24 132,855.25
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 745,676.41 716,814.19
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
1,000.00
损失(收益以“－”号填列)
固定资产报废损失(收益以“－”号填列) 17,636.44 38,481.92
公允价值变动损失(收益以“－”号填列) -7,824,348.71 -8,970,031.50
财务费用(收益以“－”号填列) 1,258,720.92 492,336.21
投资损失(收益以“－”号填列) -10,546,418.38 -164,986,548.17
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) 40,723,917.72 92,983,372.80
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列) -205,075.43 -6,428,291.54
存货的减少(增加以“－”号填列) -49,837,814.46 -222,176,051.69
经营性应收项目的减少( 增加以“－”号填
-104,577,562.13 -15,439,705.92
列)
经营性应付项目的增加( 减少以“－”号填
1,202,392,754.36 -537,235,259.30
列)
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,045,037,248.19 -675,775,998.76
(2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
124
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
补充资料 本期数 上年同期数
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
(3) 现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 859,146,413.35 190,365,069.48
减：现金的期初余额 190,365,069.48 612,293,635.15
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 668,781,343.87 -421,928,565.67
4. 现金和现金等价物的构成
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
1) 现金 859,146,413.35 190,365,069.48
其中：库存现金 18,414.04 4,549.61
可随时用于支付的银行存款 829,127,999.31 157,360,519.87
可随时用于支付的其他货币资金 30,000,000.00 33,000,000.00
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
2) 现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3) 期末现金及现金等价物余额 859,146,413.35 190,365,069.48
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及
现金等价物
(2) 公司持有的使用范围受限的现金和现金等价物
使用范围受限的原因、作为
项 目 期末数 期初数
现金和现金等价物的理由
深圳市龙岗区城市更新项目
货币资金 5,817,217.78 5,674,439.78 内及周边公共设施项目-建
设资金
货币资金 5,943,085.18 48,315.48 诉讼冻结
125
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
使用范围受限的原因、作为
项 目 期末数 期初数
现金和现金等价物的理由
货币资金 50,000.00 施工保证金
货币资金 62,552.52 停止支付，中止账户
小 计 11,872,855.48 5,722,755.26
5. 筹资活动相关负债变动情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款 51,138,077.62 47,588,077.62 3,550,000.00
长期借款
（含一年内
60,366,770.99 169,486,610.82 34,001,293.81 16,781,586.60 33,639,944.19 213,433,144.83
到期的长期
借款）
租赁负债
（含一年内
136,908.67 55,054.12 89,555.32 47,353.35 55,054.12
到期的租赁
负债）
小 计 111,641,757.28 169,486,610.82 34,056,347.93 16,871,141.92 81,275,375.16 217,038,198.95
(四) 其他
1. 外币货币性项目
项 目 期末外币余额 折算汇率 期末折算成人民币余额
货币资金 5,325,942.57
其中：美元 24,472.95 7.0827 173,334.56
港币 5,685,824.65 0.90622 5,152,608.01
应收账款 233,729.10
其中：美元 33,000.00 7.0827 233,729.10
其他应收款 18,140,929.57
其中：港币 20,018,240.13 0.90622 18,140,929.57
其他应付款 8,531,588.80
其中：美元 722,044.70 7.0827 5,114,026.00
港币 3,771,228.62 0.90622 3,417,562.80
2. 租赁
(1) 公司作为承租人
1) 使用权资产相关信息详见本财务报表附注五(一)14 之说明。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
2) 公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(三十)之说明。
计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项 目 本期数 上年同期数
短期租赁费用 1,001,337.95 443,919.05
合 计 1,001,337.95 443,919.05
3) 与租赁相关的当期损益及现金流
项 目 本期数 上年同期数
租赁负债的利息费用 6,548.09 10,987.90
与租赁相关的总现金流出 1,142,112.85 556,823.00
4) 租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注八(二)之说明。
(2) 公司作为出租人
1) 经营租赁
1）租赁收入
项 目 本期数 上年同期数
租赁收入 60,531,148.28 46,657,985.12
其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额
相关收入
2）经营租赁资产
项 目 期末数 上年年末数
投资性房地产 541,542,136.17 566,873,915.07
小 计 541,542,136.17 566,873,915.07
3）根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额
剩余期限 期末数 上年年末数
1 年以内 56,542,470.24 61,340,377.67
1-2 年 52,190,140.08 56,542,470.24
2-3 年 33,173,087.70 52,190,140.08
3-4 年 18,585,822.03 33,173,087.70
4-5 年 10,612,435.91 18,585,822.03
5 年以后 17,600,507.53 10,612,435.91
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合 计 188,704,463.49 232,444,333.63
六、在其他主体中的权益
(一) 企业集团的构成
1. 公司将深圳市深房集团龙岗开发有限公司、美国长城地产有限公司等 13 家子公司
纳入合并财务报表范围。
2. 重要子公司基本情况
单位：万元
主要经营地 业务性 持股比例（%）
子公司名称 注册资本 取得方式
及注册地 质 直接 间接
深圳市深房集团
房地产
龙岗开发有限公 3,000.00 深圳 95.00 5.00 设立
业
司
美国长城地产有 50.00(万美 房地产
美国 70.00 设立
限公司 元) 业
深圳海燕大酒店 酒店服
3,000.00 深圳 68.10 31.90 设立
有限公司 务
深圳圳通工程有
1,000.00 深圳 建筑业 73.00 27.00 设立
限公司
深圳市华展建设
800.00 深圳 建筑业 75.00 25.00 设立
监理有限公司
深圳市联华企业
1,000.00 深圳 建筑业 95.00 5.00 设立
有限公司
新峰置业有限公 投资、
香港 100.00 设立
司 管理
新峰企业有限公 500.00(万 投资、
香港 100.00 设立
司 新台币) 管理
深圳市深房保税 进出口
500.00 深圳 95.00 5.00 设立
贸易有限公司 贸易
深圳市深房投资
1,000.00 深圳 投资 90.00 10.00 设立
有限公司
北京新峰房地产
1000.00(万 房地产
开发经营有限公 北京 75.00 25.00 设立
美元) 业
司
广东建邦集团 非同一控
房地产
（惠阳）实业有 280.00 惠州 51.00 制下企业
业
限公司 合并
深圳市深房传麒
房地产
房地产开发有限 3,000.00 深圳 100.00 设立
业
公司
(2) 其他说明
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共 3 家，
分别为广州黄埔新邨房地产开发有限公司、新峰房地产开发建筑(武汉)有限公司、北京新
峰房地产开发经营有限公司，以非持续经营为基础列报，这 3 家子公司对本集团合并范围
以外公司的债权已全额计提减值准备。
(二) 其他原因的合并范围变动
合并范围减少
期初至处置日
公司名称 股权处置方式 股权处置时点 处置日净资产
净利润
北京深房物业管
丧失控制权 2023.1.1 -8,121,334.67
理有限责任公司
(三) 重要的非全资子公司
1. 明细情况
少数股东 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
持股比例 数股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
美国长城地产有限
30.00% -105,324.87 -22,809,939.62
公司
新峰投资有限公司 45.00% 5.09 -116,179,868.81
柏伟置业有限公司 20.00% 3.03 -3,892,111.41
广东建邦集团（惠
49.00% -196,719,298.76 227,942,330.06
阳）实业有限公司
2. 重要非全资子公司的主要财务信息
(1) 资产和负债情况
期末数
子公司
名称 非流动负
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
债
美国长城地
395,377.20 19,569,160.13 19,964,537.33 111,791,851.06 111,791,851.06
产有限公司
新峰投资有
69,786.71 36,016.90 105,803.61 258,283,372.85 258,283,372.85
限公司
柏伟置业有
1,061.18 1,061.18 32,920,988.91 32,920,988.91
限公司
广东建邦集
团（惠阳）
1,525,466,547.38 7,070,465.17 1,532,537,012.55 1,557,970,018.20 1,557,970,018.20
实业有限公
司
（续上表）
子公司 期初数
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
美国长城
地产有限 157,276.13 19,242,855.50 19,400,131.63 109,489,015.64 109,489,015.64
公司
新峰投资
4,814.12 36,016.90 40,831.02 258,218,411.56 258,218,411.56
有限公司
柏伟置业
1,046.02 1,046.02 32,920,988.91 32,920,988.91
有限公司
广东建邦
集团（惠
1,480,299,811.47 5,502,260.78 1,485,802,072.25 1,501,444,742.85 53,885.23 1,501,498,628.08
阳）实业
有限公司
(2) 损益和现金流量情况
本期数 上年同期数
子公司
名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
美国长城
地产有限 690,265.11 -351,082.24 -1,738,429.72 10,516.97 477,651.62 -431,973.10 -431,973.10 -384,413.25
公司
新峰投资
11.30 11.30 1,141.56 1,141.56
有限公司
柏伟置业
15.16 15.16 -12,025.38 -12,025.38
有限公司
广东建邦
集团（惠
-9,736,449.82 -9,736,449.82 -26,899,080.84 -8,184,594.48 -8,184,594.48 -161,865,625.76
阳）实业
有限公司
(四) 在合营企业或联营企业中的权益
1. 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项 目 期末数/本期数 期初数/上年同期数
合营企业
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润
其他综合收益
综合收益总额
联营企业
投资账面价值合计 93,927.67
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -93,927.67 -178,240.64
其他综合收益
综合收益总额 -93,927.67 -178,240.64
2. 合营企业或联营企业发生的超额亏损
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合营企业或 前期累积未 本期未确认的损失 本期末累积
联营企业名称 确认的损失 （或本期分享的净利润） 未确认的损失
深圳市新峰地产顾
2,217,955.89 2,217,955.89
问有限公司
七、政府补助
(一) 本期新增的政府补助情况
项 目 本期新增补助金额
与收益相关的政府补助 440,049.96
其中：计入其他收益 440,049.96
合 计 440,049.96
(二) 计入当期损益的政府补助金额
项 目 本期数 上年同期数
计入其他收益的政府补助金额 440,049.96 266,152.38
合 计 440,049.96 266,152.38
八、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩
的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，
本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底
线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风
险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1. 信用风险管理实务
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或
努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险
131
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评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为
基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著
增加：
1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、
市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标
准与已发生信用减值的定义一致：
1) 债务人发生重大财务困难；
2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步。
2. 预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑
历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及
前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)3、五
(一)4、五(一)6、五(一)8 之说明。
4. 信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别
采取了以下措施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较
低。
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(2) 应收款项和合同资产
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选
择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司
不会面临重大坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户。信用风险集中按照客户
进行管理。截至 2023 年 12 月 31 日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款和
合同资产的 36.46%（2022 年 12 月 31 日：55.65%）源于余额前五名客户。本公司对应收账
款和合同资产余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方
无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、
短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本
公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
短期借款 3,550,000.00 3,683,125.00 3,683,125.00
应付账款 443,259,768.78 443,259,768.78 443,259,768.78
其他应付款 554,469,229.59 554,469,229.59 554,469,229.59
一年内到期的非
34,056,347.93 41,741,101.03 41,741,101.03
流动负债
其他流动负债 20,790,361.58 20,790,361.58 20,790,361.58
长期借款 179,431,851.02 187,773,026.94 122,834,289.80 64,938,737.14
小 计 1,235,557,558.90 1,251,716,612.92 1,063,943,585.98 122,834,289.80 64,938,737.14
（续上表）
上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
短期借款 51,138,077.62 53,055,755.53 53,055,755.53
133
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上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 434,601,559.67 434,601,559.67 434,601,559.67
其他应付款 574,331,340.84 574,331,340.84 574,331,340.84
一年内到期的非流
6,188,794.43 8,693,727.50 8,693,727.50
动负债
长期借款 54,261,000.00 56,719,813.11 56,719,813.11
租赁负债 53,885.23 53,885.23 53,885.23
小 计 1,120,574,657.79 1,127,456,081.88 1,070,736,268.77 56,719,813.11
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。
1. 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具
使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工
具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率
风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至2023年12月31日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币 62,398,851.02 元
（2022年12月31日：人民币0元），在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，
不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。
2. 外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风
险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资
产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将
净风险敞口维持在可接受的水平。
汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设
立的子公司持有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本公司持有的
外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本公司认为面临的汇率风险并不
重大。
134
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注五(四)1 之说明。
九、公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况
期末公允价值
项 目 第二层次公
第一层次公允 第三层次公允
允 合 计
价值计量 价值计量
价值计量
持续的公允价值计量
1. 交易性金融资产和其他非流
879,340,201.92 879,340,201.92
动金融资产
(1) 分类为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资
产
基金理财 879,340,201.92 879,340,201.92
(2) 指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资
产
债务工具投资
2. 其他权益工具投资 14,324,411.35 14,324,411.35
持续以公允价值计量的资产总额 879,340,201.92 14,324,411.35 893,664,613.27
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司的交易性金融资产系在中国建设银行股份有限公司购买的基金理财产品，在资
产负债表日可取得相同资产在活跃市场上未经调整的报价。
(三) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
无。
(四) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
对于不在活跃市场上交易的应收款项融资,其剩余期限较短，账面价值与公允价值相近，
采用账面价值确定其公允价值。对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资,该投资金额
较小，且被投资单位净资产变动很小，账面价值与公允价值相近，采用账面价值确定其公
允价值。
(五) 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观
135
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
察参数敏感性分析
无。
(六) 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转
换时点的政策
无。
(七) 本期发生的估值技术变更及变更原因
无。
(八) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收
账款、其他应收款、短期借款、应付账款、其他应付款、长期借款和租赁负债等。
本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
十、关联方及关联交易
(一) 关联方情况
1. 本公司的母公司情况
(1) 本公司的母公司
母公司对 母公司对
注册资本(万 本公司的 本公司的
母公司名称 注册地 业务性质
元) 持股比例 表决权比
（%） 例（%）
投资、房
深圳市投资控股有限公司 广东深圳 地产开 3,235,900.00 55.78 55.78
发、担保
(2) 本公司最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
2. 本公司的子公司情况详见本财务报表附注六之说明。
3. 本公司的合营和联营企业情况
(1) 本公司的合营和联营企业
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注六之说明。
4. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市建安（集团）股份有限公司 母公司的控股子公司
136
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳东方新世界百货有限公司 参股公司
深圳深喜建筑装饰公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市圳通新机电实业发展有限公司 未纳入合并的长期停业控股子公司
深圳市南洋大酒店有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市房产机电管理公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
广州博琵企业管理咨询有限公司 子公司股东
深圳市物业管理有限公司 母公司的控股子公司
国任财产保险股份有限公司 母公司的控股子公司
深圳市水务规划设计院股份有限公司 母公司的控股子公司
深圳市建筑设计研究总院有限公司 母公司的控股子公司
深圳市深房物业清洁有限公司 母公司的控股子公司
深圳市物业管理有限公司汕头分公司 母公司的控股子公司
深圳市国贸物业管理有限公司 母公司的控股子公司
深圳市新峰地产顾问有限公司 参股公司
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 参股公司
深圳润华汽车贸易公司 参股公司
加拿大长城（温哥华）有限公司 参股公司
澳洲柏克顿有限公司 参股公司
百立有限公司 参股公司
深圳市深房百货有限公司 参股公司
深圳市荣华机电工程有限公司 参股公司
西安新峰物业商贸有限 参股公司
封开县联峰水泥制造有限公司 参股公司
北京深房物业管理有限责任公司 参股公司
(二) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
(1) 明细情况
137
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1) 采购商品和接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
深圳市水务规划设计
检测服务 678,902.77 554,056.60
院股份有限公司
深圳市建筑设计研究
设计服务 622,641.51 5,329,811.33
总院有限公司
国任财产保险股份有
保险服务 80,263.00
限公司
国任财产保险股份有
租赁服务 283,018.87
限公司
深圳市物业管理有限
物业服务 6,482,286.26 11,530,169.32
公司
深圳市深房物业清洁
清洁服务 459,622.70
有限公司
深圳市物业管理有限
物业服务 2,789,916.70 2,668,895.66
公司汕头分公司
小 计 10,654,010.24 20,825,574.48
2) 出售商品和提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
国任财产保险股份有
租赁服务 843,039.96 812,102.75
限公司
深圳市物业管理有限
租赁服务 2,663,510.39 4,290,671.33
公司
深圳市深房物业清洁
租赁服务 39,999.97 37,142.83
有限公司
小 计 3,546,550.32 5,139,916.91
2. 关联租赁情况
(1) 明细情况
公司出租情况
本期确认的 上年同期确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收入 租赁收入
深圳市物业管理有
房屋、建筑物 2,663,510.39 4,290,671.33
限公司
深圳市深房物业清
房屋、建筑物 39,999.97 37,142.83
洁有限公司
国任财产保险股份
房屋、建筑物 843,039.96 812,102.75
有限公司
小 计 3,546,550.32 5,139,916.91
3. 关联方资金拆借
138
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
本期计提利息
广州博琵企业管理 2021 年 5 月 2023 年 5 月
3,638,451.63
咨询有限公司 20 日 20 日
元
4. 关联方资产转让、债务重组情况
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
深圳市国贸物业管理
转让物业公司 196,676,700.00
有限公司
5. 关键管理人员报酬
单位：万元
项 目 本期数 上年同期数
关键管理人员报酬 967.69 812.36
6. 其他关联交易
为倡导集团核心员工与公司共享市场化项目的经营成果，共担经营风险，激发其提效
率、增效益的内生动力，提升资产管理效率，实现国有资产保值增值，公司制定了《深房
集团林溪郡项目员工跟投管理办法》，根据上述管理办法规定，跟投事项将会与公司部分
董事、监事、高管构成共同投资的关联交易。截至 2023 年 12 月 31 日，公司董事、监事、
高管共计跟投深房林馨苑项目金额为 895.00 万元。
(三) 关联方应收应付款项
1. 应收关联方款项
项 期末数 期初数
目名 关联方
称 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收
账款
深圳市新峰
地产顾问有 1,215,543.75 1,215,543.75 1,201,345.82 1,201,345.82
限公司
小
1,215,543.75 1,215,543.75 1,201,345.82 1,201,345.82
计
其他
应收
款
广东省惠州
罗浮山矿泉
10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
水饮料有限
公司
139
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项 期末数 期初数
目名 关联方
称 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳润华汽
3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
车贸易公司
加拿大长城
（温哥华） 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
有限公司
澳洲柏克顿
12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
有限公司
百立有限公
19,393,335.84 19,393,335.84 18,689,545.58 18,689,545.58
司
深圳市深房
百货有限公 237,648.82 237,648.82 237,648.82 237,648.82
司
深圳市荣华
机电工程有 475,223.46 475,223.46 475,223.46 475,223.46
限公司
西安新峰物
8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19
业商贸有限
深圳深喜建
7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37
筑装饰公司
深圳市南洋
大酒店有限 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00
公司
北京深房物
业管理有限 6,905,673.69 6,533,817.09
责任公司
小
161,393,309.25 161,021,452.65 153,783,845.30 153,783,845.30
计
2. 应付关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
应付利息
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94
小 计 16,535,277.94 16,535,277.94
应付账款
深圳市建安（集团）股份
10,654,310.21
有限公司
深圳市物业管理有限公司 17,053,636.61 11,053,366.80
小 计 17,053,636.61 21,707,677.01
其他应付款
深圳市物业管理有限公司 358,178.26 148,908.08
深圳东方新世界百货有限
902,974.64 902,974.64
公司
封开县联峰水泥制造有限
1,867,348.00 1,867,348.00
公司
深圳市房产机电管理公司 14,981,420.99 14,981,420.99
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项目名称 关联方 期末数 期初数
深圳市圳通新机电实业发
8,310,832.50 8,310,832.50
展有限公司
深圳市深房百货有限公司 639,360.38 639,360.38
深圳市龙岗横岗华岗实业
165,481.09 165,481.09
有限公司
广州博琵企业管理咨询有
206,903,717.13 203,345,881.60
限公司
小 计 234,129,312.99 230,362,207.28
十一、承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
截至 2023 年 12 月 31 日，公司已签约但尚未于财务报表中确认的资本承诺为
273,712,730.19 元。
(二) 或有事项
1. 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
受理法
原告 被告 案由 标的额 备注
院
案情进展：执
西安市商业贸易委 陕西省高
西安新峰物业商贸 投资补偿纠 2,154 万 元 及 行中
员会、西安商贸旅 级人民法
有限公司 纷 其利息 案件详情：注
游有限责任公司 院
1
惠州市明翔经济信
息咨询有限公司、 本 金 案情进展：已
惠州市惠阳宏发工 票据付款请 17,715.14 万 判决待执行
广东建邦集团(惠
贸有限公司、惠州 求权纠纷诉 惠阳区法 元，利息 案件详情：注
阳)实业有限公司
市锦隆昇实业有限 讼 院 284.82 万元 2
公司
广州博琵企业管理
咨询有限公司、恒
大地产集团珠三角
合资、合作 案件进展：已
深圳经济特区房地 房地产开发有限公 广东省惠
开发房地产 74,357.50 万 开庭一审中
产(集团)股份有限 司、深圳 市祺谨投 州市中级
合同纠纷 元 案件详情：注
公司 资有限公司，第三 人民法院
3
人为广东建邦集团
(惠阳)实 业有限公
司
案件进展：一
深圳经济特区房地 深圳市罗 本 金 及 利 息
广东建邦集团(惠 借款合同纠 审已判决
产(集团)股份有限 湖区人民 39,568.85 万
阳)实业有限公司 纷 案件详情：注
公司 法院 元
4
广东建邦集团(惠
阳)实业有限公司、
案件进展：已
深圳经济特区房地 广州博琵企业 惠州市惠 本 金 及 利 息
借款合同纠 开庭一审中
产(集团)股份有限 管理咨询有限公 阳区人民 41,952.29 万
纷 案件详情：注
公司 司、恒大地产集团 法院 元
5
珠三角房地产开发
有限公司、深圳市
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祺谨投资有限公司
注 1：西安新峰物业商贸有限公司(以下简称西安新峰公司)是本公司之全资子公司新
峰企业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占股 67%，
西安市商业贸易委员会(以下简称西安商贸委)直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占
股 16%，香港大地王实业投资公司占股 17%；主营业务是房地产开发，开发项目为西安商
贸大厦。该项目于 1995 年 11 月 28 日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，
迫使项目在 1996 年停工。1997 年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西
安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司(以下简称商贸旅游公司)。但双方对
于投资补偿款发生诉讼，2001 年 12 月 19 日经陕西省高级人民法院 2000 陕经一初字第 25
号判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支付补偿款 3,662 万
元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、西安市商贸委对上述补
偿款的利息承担连带责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回 1,520.10 万元。本公司根据获取财产
线索情况，多次向陕西省高级人民法院提交恢复执行申请，截至 2023 年 12 月 31 日，该
案件处于执行阶段。
截至 2023 年 12 月 31 日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额
32,840,729.61 元，已全额计提减值准备，账面债权余额 8,419,205.19 元，已全额计提
减值准备。
注 2：广东建邦集团(惠阳)实业有限公司(以下简称“建邦公司”)是本公司持 51%股
份的子公司，因建邦公司无力兑付于 2022 年 1 月到期的商业承兑汇票，合计金额为
17,715.14 万元，原告公司向惠阳区法院提起票据付款请求权纠纷诉讼。2023 年 3 月 14
日，法院已判决，判令建邦公司于 15 日内支付三家公司商票及逾期利息。(包括承担诉讼
费及保全费约 103 万元)。
截至 2023 年 12 月 31 日，被查封林馨苑项目一期 2、4 栋按备案价估算 2.2 亿元房产，
共计 153 套。目前建邦公司正与原告方协商和解。
注 3：2021 年 4 月 30 日，本公司与广州博琵、恒大珠三角、建邦公司签署《合作开发
协议》和《委托管理协议》，广州博琵承诺建邦公司 2021-2025 年实现累计净利润不低于
12.5 亿元，如广州博琵未能完成利润承诺，由其补足差额。2021 年 6 月 30 日，因深圳祺
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
谨收购了广州博琵 51%股权，本公司、广州博琵、恒大珠三角与深圳祺谨共同签署《合作
开发协议》补充协议一，约定深圳祺谨对《合作开发协议》约定的广州博琵对本公司的利
润承诺和差额补足事项与恒大珠三角一起承担连带责任。现因广州博琵和恒大珠三角的行
为已根本违约，且实际上已丧失履约能力，造成本公司合同目的和预期利益无法实现，本
公司提起诉讼。本案于 2024 年 2 月已开庭，现处于一审中。
注 4：2021 年本公司收购案外人持有被告 51%股权，收购时约定本公司按股权比例给
建邦公司提供有息借款。后建邦公司向本公司分两次借款并签订《借款协议》。协议签订
后，本公司依约向建邦公司提供借款，履行出借义务。现该两笔借款均已到期届满，但建
邦公司均未偿还，构成违约。本公司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，
提起本案诉讼。本案于 2023 年 12 月一审已判决，2024 年 1 月本公司收到广东省深圳市罗
湖区人民法院作出的《民事判决书》：判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司偿
还借款本金 344,696,200.26 元并支付利息；判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公
司支付违约金。
注 5：2021 年本公司收购广州博琵持有建邦公司 51%股权，收购时约定按股权比例给
建邦公司提供有息借款。后五方签订协议，约定本公司向建邦公司提供借款，建邦公司提
供相应抵押，同时广州博琵、恒大珠三角、深圳祺谨对借款总额的 49%及利息和违约金承
担连带保证责任。协议签订后，本公司依约向建邦公司提供借款，履行出借义务，但建邦
公司无力偿还借款，本公司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，提起本
案诉讼。本案于 2024 年 3 月已开庭，现处于一审中。
2. 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2023 年 12 月 31 日，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担
保合计 110,650.67 万元。
贷款金 担保借 担保
被担保单位 备注
融机构 款金额(万元) 到期日
至办理完房产证抵押登
购房人 建设银行 47.25 尚林苑
记并交由银行保管
至办理完房产证抵押登
购房人 建设银行、农业银行 935.87 翠林苑
记并交由银行保管
至办理完房产证抵押登
购房人 建设银行、工商银行 1,087.97 传麒东湖名苑
记并交由银行保管
建设银行、交通银行、工
至办理完房产证抵押登
购房人 商银行、中国银行、光大 32,241.18 天悦湾
记并交由银行保管
银行、邮储银行
工商银行、华夏银行、农 至办理完房产证抵押登
购房人 75,304.40 光明里
商行、农业银行、邮储银 记并交由银行保管
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贷款金 担保借 担保
被担保单位 备注
融机构 款金额(万元) 到期日
行、招商银行、中国银行
至办理完房产证抵押登
购房人 招商银行、中国银行 1,034.00 林馨苑
记并交由银行保管
小 计 110,650.67
十二、资产负债表日后事项
重要的非调整事项
对财务状况和经 无法估计影
项 目 内容
营成果的影响数 响数的原因
2024 年 1 月，公司
处置子公司 不适用
注销子公司新峰置业
十三、其他重要事项
分部信息
本公司主要业务为开发建设和销售房地产产品、出租物业收取租赁费和管理费。公司
将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本
公司收入分解信息详见本财务报表附注五(二)1 之说明。
十四、母公司财务报表主要项目注释
(一) 母公司资产负债表项目注释
1. 应收账款
(1) 账龄情况
账 龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 15,636,256.41 12,426,543.02
5 年以上 4,450,138.62 9,653,566.27
合 计 20,086,395.03 22,080,109.29
(2) 坏账准备计提情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类
账面余额 坏账准备 账面价值
144
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计提
比例
金额 金额 比例
（%）
（(%）
单项计提坏账准备 10,084,109.60 50.20 10,084,109.60 100.00
按组合计提坏账准备 10,002,285.43 49.80 251,400.42 2.51 9,750,885.01
合 计 20,086,395.03 100.00 10,335,510.02 51.46 9,750,885.01
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 10,020,587.91 45.38 10,020,587.91 100.00
按组合计提坏账准备 12,059,521.38 54.62 352,843.17 2.93 11,706,678.21
合 计 22,080,109.29 100.00 10,373,431.08 46.98 11,706,678.21
2) 重要的单项计提坏账准备的应收账款
期初数 期末数
单位名
称 计提比 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
例（%） 依据
长期未收回 预计无
10,020,587.91 10,020,587.91 10,084,109.60 10,084,109.60 100.00
售房款 法收回
小 计 10,020,587.91 10,020,587.91 10,084,109.60 10,084,109.60 100.00
3) 采用组合计提坏账准备的应收账款
期末数
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
应收房产销售款组
5,028,008.59 251,400.42 5.00
合
应收合并范围内关
4,974,276.84
联方组合
小 计 10,002,285.43 251,400.42 2.51
(3) 坏账准备变动情况
本期变动金额
项 目 期初数 收回或转 期末数
计提 核销 其他
回
单项计提
10,020,587.91 63,521.69 10,084,109.60
坏账准备
按组合计
-
提坏账准 352,843.17 251,400.42
101,442.75
备
合 计 10,373,431.08 -37,921.06 10,335,510.02
145
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(4) 应收账款和合同资产金额前 5 名情况
占应收
期末账面余额 账款和
合同资 应收账款坏账
单位名称 产期末 准备和合同资
余额合 产减值准备
应收账款 合同资产 小 计
计数的
比例(%)
深圳海燕大酒店
4,974,276.84 4,974,276.84 24.76
有限公司
大兴汽车配件有
2,059,090.42 2,059,090.42 10.25 2,059,090.42
限公司
深圳市新峰地产
1,215,543.75 1,215,543.75 6.05 1,215,543.75
顾问有限公司
王卫东 1,200,000.00 1,200,000.00 5.97 1,200,000.00
王国栋 913,820.47 913,820.47 4.55 913,820.47
小 计 10,362,731.48 10,362,731.48 51.58 5,388,454.64
2. 其他应收款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收股利 29,222,722.88 39,222,722.88
其他应收款 1,693,941,657.82 1,672,657,609.57
合 计 1,723,164,380.70 1,711,880,332.45
(2) 应收股利
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 29,222,722.88 39,222,722.88
小 计 29,222,722.88 39,222,722.88
2) 账龄 1 年以上重要的应收股利
是否发生减值
项 目 期末数 账龄 未收回的原因
及其判断依据
深圳市深房集团龙岗开发
29,222,722.88 1-2 年 暂缓支付 否
有限公司
小 计 29,222,722.88
(3) 其他应收款
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1) 款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项组合 2,371,906,725.11 2,466,661,819.14
应收政府部门款项组合 165,460.00 165,460.00
应收员工备用金组合 62,454.80 39,400.00
应收代收代付款组合 67,200.00 21,733.60
应收其他往来款项组合 142,185,626.87 6,940,862.88
小 计 2,514,387,466.78 2,473,829,275.62
2) 账龄情况
账 龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 92,173,735.70 347,340,209.70
1-2 年 333,456,337.77 475,880,860.11
2-3 年 456,845,625.71 105,934,643.85
3-4 年 104,875,297.41 77,979,518.30
4-5 年 70,181,566.47 137,618,682.95
5 年以上 1,456,854,903.72 1,329,075,360.71
合 计 2,514,387,466.78 2,473,829,275.62
3) 坏账准备计提情况
① 类别明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 820,414,389.79 32.63 820,414,389.79 100.00
按组合计提坏账准备 1,693,973,076.99 67.37 31,419.17 1,693,941,657.82
小 计 2,514,387,466.78 100.00 820,445,808.96 32.63 1,693,941,657.82
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 816,573,394.13 33.01 800,992,839.69 98.09 15,580,554.44
按组合计提坏账准备 1,657,255,881.49 66.99 178,826.36 0.01 1,657,077,055.13
小 计 2,473,829,275.62 100.00 801,171,666.05 32.39 1,672,657,609.57
② 采用组合计提坏账准备的其他应收款
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
应收关联方款项组合 1,693,116,778.79
应收政府部门款项组合 165,460.00
应收员工备用金组合 62,454.80
应收代收代付款组合 67,200.00 3,360.00 5.00
应收其他往来款项组合 561,183.40 28,059.17 5.00
小 计 1,693,973,076.99 31,419.17
4) 坏账准备变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
项 目 整个存续期预期 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月
信用损失（未发 信用损失（已发
预期信用损失
生信用减值） 生信用减值）
期初数 139,907.19 801,031,758.86 801,171,666.05
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -139,907.19 19,414,050.10 19,274,142.91
本期收回或转回
本期核销
其他变动
期末数 820,445,808.96 820,445,808.96
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
第一阶段 第二阶段 第三阶段
项 目 整个存续期预期 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月
信用损失（未发 信用损失（已发
预期信用损失
生信用减值） 生信用减值）
期末坏账准备计
100.00% 32.63
提比例（%）
5) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收
款项性
单位名称 期末账面余额 账龄 款余额的比 期末坏账准备
质
例（%）
汕头市华峰房 1 年以
子公司
地产开发有限 754,160,642.87 内、5 年 29.99
往来款
公司 以上
广东建邦集团
子公司
（惠阳）实业 822,043,317.96 2-3 年 32.69
往来款
有限公司
新峰企业有限 子公司
535,782,669.79 5 年以上 21.31 535,782,669.79
公司 往来款
美国长城地产 子公司
104,981,769.07 5 年以上 4.18 104,981,769.07
有限公司 往来款
子公司
华林有限公司 90,686,884.30 3-4 年 3.61
往来款
小 计 2,307,655,283.99 91.78 640,764,438.86
3. 长期股权投资
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,715,520,833.00 392,155,084.61 1,323,365,748.39 1,716,020,833.00 133,839,271.15 1,582,181,561.85
对联营、合营企
11,977,845.58 11,977,845.58 12,071,773.22 11,977,845.58 93,927.64
业投资
合 计 1,727,498,678.58 404,132,930.19 1,323,365,748.39 1,728,092,606.22 145,817,116.73 1,582,275,489.49
(2) 对子公司投资
期初数 本期增减变动 期末数
被投资单位
账面 减值 追加 减少 账面 减值
计提减值准备 其他
价值 准备 投资 投资 价值 准备
深圳海燕大酒
20,605,047.50 20,605,047.50
店有限公司
深圳市深房投
9,000,000.00 9,000,000.00
资有限公司
新峰企业有限
556,500.00 556,500.00
公司
新峰置业有限
22,717,697.73 22,717,697.73
公司
深圳圳通工程
11,332,321.45 11,332,321.45
有限公司
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
期初数 本期增减变动 期末数
被投资单位
账面 减值 追加 减少 账面 减值
计提减值准备 其他
价值 准备 投资 投资 价值 准备
美国长城地产
1,435,802.00 1,435,802.00
有限公司
深圳市深房保
4,750,000.00 4,750,000.00
税贸易有限公司
深圳市华展建
6,000,000.00 6,000,000.00
设监理有限公司
北京深房物业
管理有限责任公 500,000.00
司
深圳市联华企
13,458,217.05 13,458,217.05
业有限公司
深圳市深房集
团龙岗开发有限 30,850,000.00 30,850,000.00
公司
北京新峰房地
产开发经营有限 64,183,888.90 64,183,888.90
公司
汕头市华峰房
地产开发有限公 16,467,021.02 16,467,021.02
司
百立有限公司 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公
906,630.00 906,630.00
司
深圳市深房百
9,500,000.00 9,500,000.00
货有限公司
汕头新峰大厦 58,547,652.25 58,547,652.25
广东建邦集团
（惠阳）实业有 450,000,000.00 258,815,813.46 191,184,186.54 258,815,813.46
限公司
深圳市深房传
麒房地产开发有 995,000,000.00 995,000,000.00
限公司
华林有限公司 8,955.10 8,955.10
小 计 1,582,181,561.85 133,839,271.15 258,815,813.46 1,323,365,748.39 392,155,084.61
(3) 对联营、合营企业投资
期初数 本期增减变动
被投资单 权益法下确
位 追加投 减少投 其他综合
账面价值 减值准备 认的投资损
资 资 收益调整
益
合营企业
封开杏花宾
9,455,465.38
馆
小 计 9,455,465.38
联营企业
深圳市荣华
机电工程有 93,927.64 1,076,954.64 -93,927.64
限公司
深圳润华汽
1,445,425.56
车贸易公司
小 计 93,927.64 2,522,380.20 -93,927.64
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
期初数 本期增减变动
被投资单 权益法下确
位 追加投 减少投 其他综合
账面价值 减值准备 认的投资损
资 资 收益调整
益
合 计 93,927.64 11,977,845.58 -93,927.64
（续上表）
本期增减变动 期末数
被投资单
位 其他权 宣告发放现金 计提减 账面价
其他 减值准备
益变动 股利或利润 值准备 值
合营企业
封开杏花宾
9,455,465.38
馆
小 计 9,455,465.38
联营企业
深圳市荣华
机电工程有 1,076,954.64
限公司
深圳润华汽
1,445,425.56
车贸易公司
小 计 2,522,380.20
合 计 11,977,845.58
(4) 长期股权投资减值测试情况
1) 可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
项 目 账面价值 可收回金额 本期计提减值金额
广东建邦集团（惠
450,000,000.00 191,184,186.54 258,815,813.46
阳）实业有限公司
小 计 450,000,000.00 191,184,186.54 258,815,813.46
（续上表）
项 目 公允价值和处置费用的确定方式 关键参数及其确定依据
广东建邦集团（惠 公允价值以资产基础法确定，相关 产品预计售价、销量、生产成
阳）实业有限公司 处置费用以预计处置费用率确定 本及其他相关费用
小 计
2) 其他说明
公司报告期末对存在减值迹象的广东建邦集团（惠阳）实业有限公司进行了减值测试，
基于谨慎性原则对可能发生损失的资产计提了减值准备。
151
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
(二) 母公司利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
(1) 明细情况
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 80,116,913.98 33,500,490.21 207,117,745.27 66,761,336.83
其他业务收入 32,529.16 31,823.86
合 计 80,149,443.14 33,500,490.21 207,149,569.13 66,761,336.83
其中：与客户之间
14,830,961.90 886,697.76 161,658,149.52 27,249,452.24
的合同产生的收入
(2) 收入分解信息
1) 与客户之间的合同产生的收入按商品或服务类型分解
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
房地产 14,830,961.90 886,697.76 161,658,149.52 27,249,452.24
小 计 14,830,961.90 886,697.76 161,658,149.52 27,249,452.24
2) 与客户之间的合同产生的收入按经营地区分解
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
广东省 14,830,961.90 886,697.76 161,658,149.52 27,249,452.24
小 计 14,830,961.90 886,697.76 161,658,149.52 27,249,452.24
3) 与客户之间的合同产生的收入按商品或服务转让时间分解
项 目 本期数 上年同期数
在某一时点确认收入 14,830,961.90 161,658,149.52
小 计 14,830,961.90 161,658,149.52
2. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 -93,927.64 -178,240.64
成本法核算的长期股权投资收益 7,012,181.03 76,727,761.73
处置长期股权投资产生的投资收益 1,816,919.56 203,360,562.19
152
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交易性金融资产在持有期间的投资收益 161,491.79 159,619.01
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 537,600.00 813,960.00
债务重组取得的投资收益 89,607.85
合 计 9,434,264.74 280,973,270.14
十五、其他补充资料
(一) 非经常性损益
1. 非经常性损益明细表
(1) 明细情况
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲
9,940,254.23
销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切
相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公 440,049.96
司损益产生持续影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,非金
融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损
益以及处置金融资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的损益 7,985,840.50
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损
失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,994,030.79
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如
安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一
次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工
薪酬的公允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
153
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交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 393,461.44
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 22,753,636.92
减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示） 5,639,314.23
少数股东权益影响额（税后） -30,421.58
归属于母公司所有者的非经常性损益净额 17,144,744.27
2. 根据定义和原则将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性
损益（2023 年修订）》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的说明
项 目 金额 原因
各年持续发生，不具有偶发性，认定
代扣个人所得税手续费返还 68,364.83
为经常性损益
各年持续发生，不具有偶发性，认定
增值税加计抵减 58,857.60
为经常性损益
3. 执行《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益（2023
年修订）》对 2022 年度非经常性损益金额的影响
项 目 金额
2022 年度归属于母公司所有者的非经常性损益净额 132,558,400.46
2022 年度按《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益（2023 年修订）》规定计算的归属于母公司 132,264,749.65
所有者的非经常性损益净额
差异 293,650.81
(二) 净资产收益率及每股收益
1. 明细情况
加权平均净资产 每股收益（元/股）
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -6.52 -0.2479 -0.2479
扣除非经常性损益后归属于公司
-6.96 -0.2649 -0.2649
普通股股东的净利润
2. 加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A -250,839,542.09
非经常性损益 B 17,144,744.27
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B -267,984,286.36
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 4,004,240,547.70
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资
E
产
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G 61,711,260.00
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 6
其他 I -607,261.41
其他
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J 6
报告期月份数 K 12
L= D+A/2+ E×
加权平均净资产 F/K-G×H/K±I× 3,847,661,515.95
J/K
加权平均净资产收益率 M=A/L -6.52%
扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L -6.96%
3. 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
(1) 基本每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A -250,839,542.09
非经常性损益 B 17,144,744.27
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B -267,984,286.36
期初股份总数 D 1,011,660,000.00
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E
发行新股或债转股等增加股份数 F
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G
因回购等减少股份数 H
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I
报告期缩股数 J
报告期月份数 K 12
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2023 年年度报告全文
项 目 序号 本期数
L=D+E+F×G/K-H×
发行在外的普通股加权平均数 1,011,660,000.00
I/K-J
基本每股收益 M=A/L -0.2479
扣除非经常损益基本每股收益 N=C/L -0.2649
(2) 稀释每股收益的计算过程
稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
二〇二四年三月三十日
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