北京中天华资产评估有限责任公司
关于《中国证监会行政许可项目审查二次反馈意见通知书》
（163540 号）之核查报告
中国证券监督管理委员会：
贵会《中国证监会行政许可项目审查二次反馈意见通知书》（163540 号）已
收悉。北京中天华资产评估有限责任公司（以下简称“中天华评估”、“评估机
构”）已会同申请人和相关中介机构对该反馈意见提出的问题进行落实，现予以
答复，请审核。
问题 3.申请材料显示，上市公司本次交易拟置出其他应收款中，置出子公司
其他应收款包括对牡丹江集团、上海地产、河北地产、九镈文化四家子公司的款
项，金额合计 34,249.58 万元，评估中针对上述其他应收款计提风险损失准备
9,699.93 万元。同时，上述四家子公司股权在本次重组中一并置出。请你公司：
1）补充披露上述置出资产中四家子公司长期股权投资的具体评估情况，主要报
表科目具体评估情况及依据，评估结果是否公允。2）补充披露上述四家子公司
是否具有未来持续经营计划，置出资产接收方对于上述四家子公司是否具有长期
的财务支持计划。3）结合上述情况，进一步补充披露本次交易评估中针对置出
子公司其他应收款计提风险损失准备的合理性，是否存在潜在低估本次交易置出
资产评估金额的情况，是否有利于保护上市公司中小投资者的权益。请独立财务
顾问和评估师核查并发表明确意见。
一、问题回复：
（一）补充披露上述置出资产中四家子公司长期股权投资的具体评估情况，
主要报表科目具体评估情况及依据，评估结果是否公允。
经评估师复核，本次资产评估，依据和参照了公司法、税法、国有资产管理
相关法规等现行法律法规和资产评估准则，并严格按照相关规定，执行了必要的
评估程序，采用合理的评估方法完成本次评估工作。本次置出资产中，上述四家
子公司评估过程严谨，评估依据充分，评估结果公允，具体分析过程如下：
1、牡丹江集团
(1) 牡丹江集团具体评估情况如下：
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 14,921.25 14,927.27 6.02 0.04
2 非流动资产 18,622.98 22,330.02 3,707.04 19.91
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 长期股权投资 - - - -
5 投资性房地产 - - - -
6 固定资产 10,253.83 7,480.46 -2,773.37 -27.05
7 在建工程 8,091.04 8,091.04 - -
8 无形资产 117.08 6,597.49 6,480.41 5,535.03
9 长期待摊费用 161.03 161.03 - -
10 资产总计 33,544.23 37,257.29 3,713.06 11.07
11 流动负债 36,117.88 36,117.88 - -
12 非流动负债 8,225.00 8,225.00 - -
13 负债合计 44,342.88 44,342.88 - -
14 净资产（所有者权益） -10,798.65 -7,085.59 3,713.06 34.38
(2) 牡丹江集团主要报表科目具体评估情况及依据
①房屋建（构）筑物评估情况及依据
Ⅰ、评估范围
列入本次评估范围内牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司的房屋
建（构）筑物账面原值为 97,696,257.97 元，账面净值 86,659,405.37 元。
Ⅱ、资产概况
评估范围内房屋建筑物分别座落于牡丹江市镜泊湖杏花村和海林市长汀镇
双峰林场雪乡风景区，总建筑面积 16053.44 平方米。
房屋建筑（构）筑物使用维护基本正常，企业日常管理维护制度健全，建筑
物总体质量良好。
Ⅲ、账面价值情况：
房屋账面值为建安工程造价加计前期其他费及资金成本构成。
牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司对房屋建筑物按照以下方法
计提折旧：直线法，计提年限为 30 年
Ⅳ、评估方法
根据此次评估目的和房屋建筑物类资产的特点，采用重置成本法进行评估。
重置成本法即根据评估基准日该资产在全新情况下的重置成本，扣除其实体
性贬值。具体计算公式为：重置成本＝工程造价＋工程前期及其他费用＋资金成
本
评估值=重置成本 -实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
=重置成本×成新率
（Ⅰ）工程造价的确定
工程造价的确定主要采用以下几种方法确定：
A、预、结算调整法
对于工程预、结算资料完整的建(构)筑物采用预、结算调整法确定其建安综
合造价，即以待估建(构)筑物预、结算中的工程量为基础对其不合理部分进行调
整，以调整后的工程量套用现行工程预算定额、取费定额并按现行有关规定计取
价差得出工程造价。
B、重编预算法
对于价值量小、结构简单且工程预、结算资料不完整的建(构)筑物重编预算
法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物的竣工图按现行工程量计算规则计
算其工程量，以此工程量套用现行工程预算定额、取费定额并按现行有关规定计
取价差得出工程造价。
（Ⅱ）工程前期及其他费用的确定
工程前期费用及其他费用按黑龙江省、牡丹江市及国家相关部门有关规定计
取。取费标准及依据见下表：
标准
序号 费用名称 (费 取费基数 计算公式 取费依据
率)
A 建筑安装工程费
a 散装水泥专项基金 1 2027.46 a=面积× 费率 黑财综［2007］137 号
b 新墙体材料专项基金 8 2027.46 b=面积× 费率 黑财综［2007］143 号
B 建设单位管理费 1.05% A B=A× 费率 财建[2002]394 号
C 勘察设计费 4.40% A C=A× 费率 计价格[2002]10 号
D 工程监理费 2.10% A D=A× 费率 发改价格[2007]670 号
E 招投标代理费 0.24% A E=A× 费率 计价格[2002]1980 号
F 可行性研究费 0.50% A G=A× 费率 计价格[1999]1283 号
G 环境影响评价费 0.16% A H=A× 费率 计价格[2002]125 号
合计 8.45%
（Ⅲ）资金成本的确定
根据项目整体的合理建设周期考虑工程的资金成本，假设资金在建设周期内
是均匀投入并按在评估基准日相应的银行贷款利率计算资金成本：
资金成本=（建安工程总造价+工程前期费用及其他费用）× 合理工期÷2× 利
率
（Ⅳ）成新率的确定
其计算公式为：
综合成新率=现场勘察成新率× 60%+年限法成新率× 40%
其中：年限法成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
现场勘察成新率：将影响资产成新率程度的主要因素进行分类，通过建(构)
筑物造价中影响因素权重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场
勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
（Ⅴ）对于无证房产，其占用的土地使用权为大海林林业局所有。锅炉房和
换热站在满足自身生产经营同时也为林业局供暖，牡丹江市珠江万嘉旅游投资发
展集团有限公司目前无偿使用该部分土地；永安员工宿舍、羊草山雪具楼和核心
区雪具楼所占用土地为租赁取得。本次评估假设企业可以持续长期的从大海林林
业局获得该部分土地的使用权，对该部分房产，我们按照重置成本法评估。
Ⅴ、评估案例 核心区雪具楼(固定资产－房屋建筑物清查评估明细表第 5 项)
(Ⅰ)房产证号：无证。
(Ⅱ)概况及特征：
核心区雪具楼为景区服务用房，地上主体 2 层，檐高 6m，钢砼框架结构，
建筑面积分别为 2027.46m2，现浇钢筋混凝土满堂基础，现浇钢筋混凝土，基础
梁、过梁、圈梁、矩形柱、护墙柱，外墙 370mm 实体填充砖墙，外墙粉刷涂料，
内墙水泥砂浆粉刷涂料；陶瓷地砖及花岗岩楼地面，屋面防水卷材，塑钢材窗，
木门、防盗门。给排水、消防、采暖、电气设施齐备。
(Ⅲ)确定重置成本
根据被评估单位提供的审定的工程决算资料，本次评估采用重编预决算法测
算工程造价。测算步骤如后：
A、工程造价
根据被评估单位提供的工程结算等资料，套用《黑龙江建筑工程计价定额牡
丹江单价表》《黑龙江装饰装修工程计价定额牡丹江单价表》《黑龙江安装工程计
价定额牡丹江单价表》（2010 版）及《关于黑龙江省建筑业营业税改征增值税调
整建设工程计价依据和招投标有关事项的通知 》（黑建造价〔2016〕2 号）计算
该工程综合造价，根据《牡丹江市建筑工程造价信息》2016 年 5 月的主材价格进
行主要材料调差、根据黑建造发（2014）5 号进行人工费调整，并套用黑龙江省
建筑安装工程费用定额分别计算土建装饰工程费用和安装工程费用等，得到建安
综合造价根据定额直接费，计算工程造价，具体计算详见下表：
建筑工程计算程序表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计 算 式 费率 合计
按计价定额实体项目计算的基价之
一 分部分项工程费 993,288.60
和
A 其中：计费人工费 178,142.70
二 措施费 1+2 158,533.53
1 定额措施费 148,514.33
B 其中：计费人工费 82,773.87
2 通用措施费 2-1+2-2-+……2-8 10,019.20
2-1 夜间施工费 [A+B]× 费率 0.17% 443.56
2-2 二次搬运费 [A+B]× 费率 0.17% 443.56
2-3 已完工程及设备保护费 [A+B]× 费率 0.14% 365.28
工程定位、复测、点交、清理
2-4 [A+B]× 费率 0.08% 208.73
费
2-5 生产工具用具使用费 [A+B]× 费率 0.14% 365.28
2-6 雨季施工费 [A+B]× 费率 0.14% 365.28
2-7 冬季施工费 [A+B]× 费率 2.90% 7,566.58
2-8 非夜间施工照明费 [A+B]× 费率 0.10% 260.92
三 企业管理费 [A+B]× 费率 22% 57,401.65
四 利润 [A+B]× 费率 25% 65,229.14
五 其他费用 3+4+5+6+7+8+9 373,956.22
3 人工费价差 336,210.74
4 材料费价差 -142,360.16
5 机械费价差 4,966.44
6 暂列金额 一× 费率 12.50% 124,161.08
7 专业工程暂估价 根据工程情况确定
8 计日工 根据工程情况确定
9 总承包服务费 [一+二+三+四]× 费率 4.0% 50,978.12
六 安全文明施工费 [一+二+三+四+3+4+5]× 费率 2.56% 37,715.71
七 规费 12+13+14+……+19 231,315.35
10 养老保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 20.00% 119,425.46
11 医疗保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 7.50% 44,784.55
12 失业保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 1.50% 8,956.91
13 工伤保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 1.00% 5,971.27
14 生育保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 0.60% 3,582.76
15 住房公积金 [人工费+人工费价差]× 费率 8.00% 47,770.19
16 工程排污费 [一+二+三+四+五]× 费率 0.05% 824.20
八 税金 [一+二+三+四+五+六+七]× 税率 11.00% 210,918.42
九 单位工程费用 一+二+三+四+五+六+七+八 2,128,358.61
装饰装修工程计算程序表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计 算 式 费率 合计
按计价定额实体项目计算的基价之
一 分部分项工程费 462,445.91
和
A 其中：计费人工费 64,083.95
二 措施费 1+2 8,161.03
1 定额措施费 6,936.69
B 其中：计费人工费 1,040.50
2 通用措施费 2-1+2-2-+……2-8 1,224.34
2-1 夜间施工费 [A+B]× 费率 0.08% 52.10
2-2 二次搬运费 [A+B]× 费率 0.20% 130.25
2-3 已完工程及设备保护费 [A+B]× 费率 0.17% 110.71
工程定位、复测、点交、清理
2-4 [A+B]× 费率 0.06% 39.07
费
2-5 生产工具用具使用费 [A+B]× 费率 0.14% 91.17
2-6 雨季施工费 [A+B]× 费率 0.14% 91.17
2-7 冬季施工费 [A+B]× 费率 0.99% 644.73
2-8 非夜间施工照明费 [A+B]× 费率 0.10% 65.12
三 企业管理费 [A+B]× 费率 17% 11,071.16
四 利润 [A+B]× 费率 25% 16,281.11
五 其他费用 3+4+5+6+7+8+9 147,355.67
3 人工费价差 66,550.35
4 材料费价差 3,081.21
5 机械费价差
6 暂列金额 一× 费率 12.50% 57,805.74
7 专业工程暂估价 根据工程情况确定
8 计日工 根据工程情况确定
9 总承包服务费 [一+二+三+四]× 费率 4.0% 19,918.37
六 安全文明施工费 [一+二+三+四+3+4+5]× 费率 2.04% 11,578.85
七 规费 12+13+14+……+19 51,149.13
10 养老保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 20.00% 26,334.96
11 医疗保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 7.50% 9,875.61
12 失业保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 1.50% 1,975.12
13 工伤保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 1.00% 1,316.75
14 生育保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 0.60% 790.05
15 住房公积金 [人工费+人工费价差]× 费率 8.00% 10,533.98
16 工程排污费 [一+二+三+四+五]× 费率 0.05% 322.66
八 税金 [一+二+三+四+五+六+七]× 税率 11.00% 77,884.71
九 单位工程费用 一+二+三+四+五+六+七+八 785,927.57
安装工程计算程序表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 计 算 式 费率 合计
按计价定额实体项目计算的基价之
一 分部分项工程费 199,788.86
和
A 其中：计费人工费 55,186.57
二 措施费 1+2 3,892.57
1 定额措施费 2,996.83
B 其中：计费人工费 449.52
2 通用措施费 [A+B]× 费率 895.74
2-1 夜间施工费 [A+B]× 费率 0.08% 44.51
2-2 二次搬运费 [A+B]× 费率 0.14% 77.89
2-3 已完工程及设备保护费 [A+B]× 费率 0.20% 111.27
工程定位、复测、点交、清理
2-4 [A+B]× 费率 0.06% 33.38
费
2-5 生产工具用具使用费 [A+B]× 费率 -
2-6 雨季施工费 [A+B]× 费率 0.14% 77.89
2-7 冬季施工费 [A+B]× 费率 0.99% 550.80
2-8 非夜间施工照明费 [A+B]× 费率 -
三 企业管理费 [A+B]× 费率 22% 12,239.94
四 利润 [A+B]× 费率 25% 13,909.02
五 其他费用 3+4+5+6+7+8+9 124,756.10
3 人工费价差 90,589.28
4 材料费价差
5 机械费价差
6 暂列金额 一× 费率 12.50% 24,973.61
7 专业工程暂估价 根据工程情况确定
8 计日工 根据工程情况确定
9 总承包服务费 [一+二+三+四]× 费率 4.0% 9,193.22
六 安全文明施工费 [一+二+三+四+3+4+5]× 费率 2.06% 6,600.65
七 规费 12+13+14+……+19 56,620.29
10 养老保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 20.00% 29,245.07
11 医疗保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 7.50% 10,966.90
12 失业保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 1.50% 2,193.38
13 工伤保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 1.00% 1,462.25
14 生育保险费 [人工费+人工费价差]× 费率 0.60% 877.35
15 住房公积金 [人工费+人工费价差]× 费率 8.00% 11,698.03
16 工程排污费 [一+二+三+四+五]× 费率 0.05% 177.29
八 税金 [一+二+三+四+五+六+七]× 税率 11.00% 45,958.82
九 单位工程费用 一+二+三+四+五+六+七+八 463,766.25
工程造价=建筑工程造价+装饰装修工程造价+安装工程造价
= 2,128,358.61 + 785,927.57 + 463,766.25
= 3,378,052.44 (元)
B、建设工程行政事业性及其他费用：遵照国家及黑龙江省有关建设各项政
策、规定，被评估对象需缴纳、支付的行政事业性及其他费用名称、计费标准、
依据等列示下表。
标准
序号 费用名称 (费 取费基数 计算公式 取费依据
率)
A 建筑安装工程费
a 散装水泥专项基金 1 2027.46 a=面积× 费率 黑财综［2007］137 号
b 新墙体材料专项基金 8 2027.46 b=面积× 费率 黑财综［2007］143 号
B 建设单位管理费 1.05% A B=A× 费率 财建[2002]394 号
C 勘察设计费 4.40% A C=A× 费率 计价格[2002]10 号
D 工程监理费 2.10% A D=A× 费率 发改价格[2007]670 号
E 招投标代理费 0.24% A E=A× 费率 计价格[2002]1980 号
F 可行性研究费 0.50% A G=A× 费率 计价格[1999]1283 号
G 环境影响评价费 0.16% A H=A× 费率 计价格[2002]125 号
合计 8.45%
综合上表：前期其他费用＝8.45%×3,378,052.44 +9×2027.46
＝303,692.14 元
C、资金成本：参照建设工程工期定额及被评估项目的整体完工投产周期，
雪乡整体工程合理施工期为 2 年，银行贷款利率 4.35%。
资金成本＝（3,378,052.44 + 303,692.14）×4.35%×2×1/2
＝160,155.89 元
D、重置成本＝基准日总造价＋建设期行政事业性及其他费用+资金成本
＝3,378,052.44 + 303,692.14+160,155.89
＝3,841,900.00 元 取整
E、成新率：
（A）理论成新率：
该房屋建筑物为框架结构非生产用房，耐用年限为 60 年，该房屋于 2011 年
12 月竣工并投入使用，截止评估基准日已使用 4.5 年。
理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限× 100%
=（60-4.5）／60× 100%
=92%
（B）现场勘查成新率：按工程的结构、建筑、装修、配套设施的使用功能
及维护情况采用打分的方法确定成新率。经现场勘查的结果如下表所示：
部件名称 标准分 具体情况 权重 评定分
基础 25 有足够承载能力，无不均匀沉降； 23
承重构件 25 梁、板、柱较牢固； 23
结
构 非承重墙 15 墙体无腐蚀、损坏、节点牢固； 14
部 屋面 20 排水较好，局部无渗漏现象 18
分
楼地面 15 整体面层较好，无空鼓、裂缝； 14
小计：（1+2+3+4+5）× 权重 80% 74
门窗 40 无锈蚀现象 37
装
修 外装修 30 无空鼓、脱皮现象 28
部 内装修 30 完整，无空鼓、裂缝、剥落； 28
分
小计：（6+7+8）× 权重 10% 9
水卫 40 上下管道较畅通，零件齐备可用； 37
设
备 线路和各种照明装置完整，局部少有老
部 电照 60 55
分 化；
小计：（9+10）× 权重 10% 9
现场勘查成新率=结构部分+装饰部分+设备部分 92
现场勘察成新率为 92%
（C）综合成新率：
综合成新率=理论成新率× 40%+现场勘察成新率× 60%
=92%× 40%+92%× 60%
=92%（取整）
(Ⅳ)评估值的确定:
评估值＝重置成本×综合成新率
＝3,841,900.00×92%
＝3,534,548.00 元
②机器设备评估情况及依据
Ⅰ、评估范围:
本次牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司纳入评估范围的设备类
资产主要包括机器设备、运输车辆、电子设备，评估基准日账面值情况如下：
金额单位：人民币元
科目名称 原值 净值
机器设备 12,883,444.00 9,340,732.08
运输车辆 13,911,488.78 4,467,261.29
电子设备 5,161,054.27 2,070,944.27
合 计 31,955,987.05 15,878,937.64
Ⅱ、资产概况：
由于该公司主要经营范围是酒店投资和管理,故设备类资产主要围绕经营内
容而购置。至评估基准日该公司的设备类资产情况如下：
（Ⅰ）机器设备
由于该公司属于旅游服务类行业，所涉及的机器设备范围主要为空调系统、
给排水系统、燃气系统、弱电及强电系统、变电站、发电系统、雪地平整设备等
共计 14 项 25 台套，上述设备至评估基准日运行状态良好。
（Ⅱ）运输车辆
运输车辆主要为小型普通客车、轻型普通货车、小型越野客车、大型普通客
车、压雪车及场内用车共计 28 辆。上述车辆除有 1 辆属于待报废、4 辆停用外其
余车辆属于正常使用状态。
经营娱乐类车辆有雪地摩托车、四轮雪地摩托车、四驱沙滩车、卡丁车等共
计 44 辆。至评估截止日上述车辆中有 32 辆属于停用状态，其余车辆属于正常使
用状态。
（Ⅲ）电子及其他设备
纳入评估范围内的电子及其他设备主要包括电脑、打印机、复印机、摄像机、
厨房设备、电视机、办公家具等，共计 435 项/5353 台套，至评估基准日设备状
态基本良好。
Ⅲ、设备管理维修制度：
公司制定了相对完善的设备管理体系并设立专门的设备管理机构，统一负责
所有生产相关设备的日常维护保养和维修改造工作。设备管理部门按照规定制定
了完善的设备管理制度和作业流程，建立设备台账，针对每台设备的特点定制点
检表、大中修作业计划和设备故障处理紧急预案。
在设备封存过程中，设备维保人员定期按照设备管理制度的要求巡检，填写
点检记录备案，及时发现，处理设备隐患。
Ⅳ、相关会计政策：
（Ⅰ）账面值构成
该公司的设备类资产账面原值为未进行过账务调整，系原始的入账价值。账
面原值中大部分未包含设备购建所需的前期及其他费，资金成本等。
（Ⅱ）折旧方法
企业采用年限平均法计提折旧，各类设备资产的使用寿命、预计净残值和年
折旧率均按公司统一规定执行。
Ⅴ、评估方法
依据评估目的，本次设备类资产评估主要采用重置成本法，即在持续使用的
前提下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘
察和综合技术分析确定相应损耗后的综合成新率。据此计算评估值。其计算公式
为：
设备类资产评估值基本计算公式为：
评估值=重置成本×综合成新率
（Ⅰ）重置成本的确定
A、机器设备的重置成本的确定：
机器设备的重置成本在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态
下所发生的各种费用（包括运杂费、安装调试费、基础费、工程建设其他费用和
资金成本等）综合确定，其计算公式如下：
重置成本= 设备购置费+安装调试费+基础费+前期费及其它费用+资金成本-
增值税进项税额
其中：设备购置费=设备购置价+运杂费
设备购置价为设备含税出厂价。
(A)设备购置价的确定：
凡能询到基准日市场价格的设备，以此价格为准确定设备的购置价格；对于
无法从市场获得设备价格的设备，向设备原生产厂或代理公司进行查询，或通过
查阅《2016 年机电产品报价手册》所列价格，或网上查询，综合考虑确定设备
的购置价。设备重置成本=设备现售价+运杂费+安装调试费+其他相关税（费）
(B)设备运杂费的确定：
以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂
费率计取。当地生产设备运杂费率为 0.2—0.5% (或按公里数估算)，国内外地
生产设备铁路、水路和公路运杂费率按运输距离分段计算：
设备运杂费=设备购置价×运杂费率
=设备购置价×(铁路、水路运杂费率+公路运杂费率)
设备运杂费率表如下：
设备运杂费率表
运输里程（km） 取费基础 费率(%) 备注
100 设备购置价 1.00% 100km 以内为 1.00%
200 设备购置价 1.20%
300 设备购置价 1.40%
400 设备购置价 1.60%
500 设备购置价 1.80%
600 设备购置价 2.00%
700 设备购置价 2.20%
800 设备购置价 2.40%
900 设备购置价 2.60%
1000 设备购置价 2.80%
1100 设备购置价 3.00% 100km 以上每增加 100km 增加 0.20%
1200 设备购置价 3.20%
1300 设备购置价 3.40%
1400 设备购置价 3.60%
1500 设备购置价 3.80%
1600 设备购置价 4.00%
1700 设备购置价 4.20%
1800 设备购置价 4.40%
1900 设备购置价 4.60%
2000 设备购置价 4.80%
注：进口设备的运杂费率按上表中的 40%计取。
如订货合同中规定由供货商负责运输时，则不计运杂费。
(C)安装调试费的确定：
根据合同约定内容中，若合同价不包含安装调试费用，根据决算资料统计实
际安装调试费用，剔出其中非正常因素造成的不合理费用后确定；或依据资产评
估常用参数手册，根据设备类型、用途的不同来综合确定该类设备的安装费率。
合同中若包含上述费用，则不再重复计算。
对于小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
(D)设备基础费的确定：
按概算指标中规定的费率计算设备基础费。对于没有固定基础和已含在土建
中的设备不考虑设备基础费。
(E)前期费及其他费用的确定：
包括建设单位管理费、工程监理费、环境评定费、勘察设计费、工程招投标
代理服务费等，按政府部门颁布标准及行业标准计取。
前期及其他费=(设备购置价格+运费+基础费+安装调试费)×前期及其他费
率
前期及其他费率表如下：
前期及其他费率表
序号 项目名称 计算公式 费率 依据
1 环境影响咨询费 工程造价× 费率 0.07 计价格[2002]125 号
2 招标代理服务费 工程造价× 费率 0.09 计价格(2002)1980 号
3 建设单位管理费 工程造价× 费率 0.75 财建[2002]394 号
4 勘察设计费 工程造价× 费率 3.07 计价格[2002]10 号
5 工程监理费 工程造价× 费率 1.35 发改价格[2007]670 号
6 建设项目前期工作咨询 工程造价× 费率 0.25 计价格（1999）1283 号
合 计 5.57%
(F)资金成本的确定：
资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费和其他费
用，根据资金投入的合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定。
评估基准日基准利率表
项 目 年利率（%)
一年以内（含一年） 4.35
一至五年（含五年） 4.75
假设资金投入是在合理的建设期内均匀投入的，则
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用）×贷款利
率×建设工期×1/2
(G)增值税可抵扣金额的确定：根据财税[2008]170 号，自 2009 年 1 月 1 日
起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人
民共和国增值税暂行条例》(国务院令第 538 号)和《中华人民共和国增值税暂行
条例实施细则》(财政部国家税务总局令第 50 号)的有关规定，凭增值税专用发
票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣，其进项
税额记入“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目。故：
增值税可抵扣金额=购置价/1.17×17%+运杂费×11%。
B、运输车辆重置成本的确定
交通运输设备的重置成本由车辆购置价、购置税、其他费用（如验车费、牌
照费、手续费等）三部分构成，重置成本计算公式：
重置成本=购置价（不含税）+车辆购置税+其他费用
其中：
购置价：参照当地同类车型最新交易的市场价格确定。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》，车辆重置成本能抵扣进项税
购置税：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行
条例》的有关规定：
车辆购置税=购置价/(1+17%)×10%。
其他费用：其他费用包括牌照费、验车费、手续费等，根据该类费用的内容
及金额确定。
C、电子设备重置成本的确定
根据当地市场信息及网上近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价
格，一般条件下，供应商提供免费运输及安装调试，其重置成本为：
重置成本=购置价
部分电子设备采用市场法或根据预计净残值确定评估值。
（Ⅱ）综合成新率的确定
A、机器设备成新率的确定
评估人员在现场分类抽查和观察了解设备的运行情况，核查各类型机器设备
的运行技术状态（包括性能、精度、磨损、外观成色、电器仪表配套等情况）；
了解其历史情况（包括大修次数、更换主要零部件、运行记录及故障原因等）以
及目前使用运行中的情况；了解各类型设备规定使用年限。
对于大型或价值大的重点设备，结合现场调查，采用理论成新率和现场调查
成新率综合确定；对于小型或者价值小的机器设备采用理论成新率确定其成新率。
理论成新率（η 1）的确定：
η 1=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
场调查成新率调整系数（η 2）的确定：
对于大型、重点设备进行现场调查，评估人员首先了解设备的工作环境，使
用条件，并查阅其大、小修记录及近期运行记录等有关设备的现有技术状况，在
理论成新率的基础上对设备作出现场调查成新率调整值。调整后即为设备的现场
调查成新率η 2。
综合成新率（η ）的确定：
η =η 1+η 2
对实际已使用年限超过经济使用年限的价值较大的设备的成新率，需判断估
计其尚可使用年限，在此基础上计算成新率η 1，即：
η 1＝〔尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）〕×100%
对价值较小的一般设备采用年限法确定其成新率即可。
B、车辆成新率的确定
对于运输车辆，参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12
号《机动车强制报废标准规定》等有关规定，按以下方法确定成新率后，按两者
熟低的方法取其较小者为综合成新率。
综合成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a
使用年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济使用年限×100%
行驶里程成新率=(规定行使里程－已行驶里程／规定行驶里程)×100%
a 为车辆特殊情况调整系数。
评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述
方法确定的成新率相差较大时，则进行适当的调整。如按市场法评估车辆，则无
须计算成新率。
C、电子设备成新率的确定
电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为：
成新率=（1－已使用年限/经济寿命年限）×100%
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
对更新换代速度快、价格变化快、功能性贬值较大的电子设备，成新率根据
设备的经济使用年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。
（Ⅲ）评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
Ⅶ、案例
案例一： 箱式变压器 机器设备明细表序号 1
（Ⅰ）设备概述
设备权属：牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司
规格型号：500KVA、315KVA
生产厂家：斯坦福电机有限公司
启用日期：2010 年 8 月
账面原值：420,000.00 元
账面净值：323,575.00 元
数 量：2 台
主要技术参数：
名称 项目 单位 参数
额定电压 kV 12/24
主母线额定电流 A 630
额定短时耐受电流 kA/s 25/2
高压单元
额定峰值耐受电流 kA 63
额定短时关合电流 kA 63
熔断器开断电流 kA 31.5 40
额定电压 V 400
主回路额定电流 A 100～4000
低压单元
额定极限短路分断能力 kA 80
额定运行短路分断能力 kA 50(65)
额定短时耐受电流 kA/1s 50(65)
额定容量 kVA 30～2000
阻抗电压 % 4 4.5
变压器单元
分接范围 % ± 2X2.5 ± 5
联接组别 Y,yn0 D,yn11
外壳防护等级 IP23
箱体
声级水平 dB ≤55
（Ⅱ）重置全价确定
该设备全价由设备购置费、国内运杂费、安装调试费、基础费、其他费用及
资金成本等部分构成。
A、重置全价的计算
重置全价计算表
代码 项目 计费费率 计算公式 计算结果
A 设备购置费 331,800.00
B 运杂费 0% A×费率 0.00
C 安基调试费 10% A×费率 33,180.00
D 工程建设其他费用 8.45% (A+B+C)×费率 30,840.81
E 资金成本 4.75% (A+B+C+D)×费率×2×1/2 18,801.49
F 重置全价 A+B+C+D+E 414,622.30
G 可抵扣增值税 17% A/1.17×17%+B×7% 48,210.26
H 不含税重置全价 F-G 366,412.04
重置全价取整 百位取整 366,400.00
重置全价取整为 366,400.00 元。
B、有关数据的说明：
(A）设备购置价：该设备购置费经向制造厂家询价基准日市场价为 500KVA、
315KVA 分别为 194,000.00、137,800.00 元，合计为 331,800.00 元，其中可抵
扣增值税为 48,210.26 元。
(B）运杂费：经查阅合同该项费用由设备出卖方负责，故不再重复计取。运
费为 0.00 元
(C）安装调试费及基础费：该两项费用根据《资产评估常用数据与参数》选
取参数合计为 10%。则：
安装调试及基础费=设备购置价×费率
=33,180.00 元
(D）其他费用：
其他费用=(设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费)×其他费用费率
=30,840.81 元
(E）资金成本：
资金成本：根据项目整体工期以资金均匀投入计算。
贷款利率按照合理工期来确定对应的利率，基准日执行的贷款利率为：
资金成本=(设备购置价格+运费+安装调试费+其他费用)×贷款利率×合理
工期×0.5
=18,801.49 元
(F）重置全价
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+工程建设其他费用+资
金成本-进项税
=366,400.00 元 （取整到百元）
C、成新率的确定
(A)该设备经济使用寿命年限为 12 年，于 2013 年 12 月投入使用，至评估基
准日止，已使用 2.5 年，根据现场勘察情况判断该设备尚可使用 10 年，则:
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
=10/（2.5+10)×100%
=80%
(B)现场勘察情况
通过现场勘察及查阅相关运行记录、检修记录报告等资料，并向设备管理及
使用人员了解，对该设备企业坚持正常的维修保养制度，经常对设备进行维修保
养，使设备始终保持良好的工作状态，该设备状态完好，各项性能指标正常，与
使用年限成新率基本一致，故不予调整。
综合成新率=80%
D、评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=366,400.00×80%
=293,120.00 元
③无形资产—土地使用权评估说明
Ⅰ、估价对象描述
（Ⅰ）土地登记状况
土地权 土地用 面积（平
序号 土地证编号 土地使用权人 详细座落地址 终止日期
属性质 途 方米）
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 批发零 2053 年 5
1 出让 1820
5100087 发展集团有限公司 雪乡景区 售用地 月 26 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
2 出让 1094.3
5100077 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
3 黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 出让 住宿餐 2053 年 9 578.3
5100078 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
4 出让 730.7
5100079 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
5 出让 610.4
5100080 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
6 出让 798.15
5100081 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
7 出让 1126.9
5100082 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
8 出让 1094.7
5100083 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
9 出让 328.6
5100084 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
10 出让 384.05
5100085 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
黑国用（2012）第 牡丹江市珠江万嘉旅游投资 大海林林业局 住宿餐 2053 年 9
11 出让 416.08
5100086 发展集团有限公司 雪乡景区 饮用地 月 10 日
安镜国用（2001） 牡丹江市珠江酒店管理有限 宁安市镜泊湖 旅游服
12 划拨 3892
字第 035 号 公司 杏花村 务
（Ⅱ）土地权利状况
估价对象的土地所有权为国家所有，牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有
限公司以出让方式取得了待估宗地 1-11 号的土地使用权，牡丹江市珠江酒店管理
有限公司以划拨方式取得了待估宗地 12 号的土地使用权。目前待估宗地实际使用
权人均为牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司。根据委托方提供的《国
有土地使用证》复印件，除序号 12 号划拨土地外，其余待估宗地均进行了抵押权。
（Ⅲ）土地利用状况
待估宗地内建（构）筑物状况详见本评估报告建筑物评估部分。待估宗地红
线外五通（通路、通电、供水、排水、通讯），红线内五通（通路、通电、供水、
排水、通讯），场地平整。由于待估宗地内市政建设设施已经纳入了建筑物评估
范畴，故本次土地评估设定开发程度为宗地外五通，宗地内场地平整。
Ⅱ、地价定义
待估宗地 1-11
本次评估地价设定待估宗地用途为商服用地，开发程度达到“五通一平”（宗
地外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地内场地平整）的条件下，于估价基准
日 2016 年 5 月 31 日的剩余年限下的无他项权利的出让土地使用权价格。
待估宗地 12
本次评估地价设定待估宗地用途为商服用地，开发程度达到“五通一平”（宗
地外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地内场地平整）的条件下，于估价基准
日 2016 年 5 月 31 日的法定最高出让年限下的无他项权利的划拨土地使用权价格。
Ⅲ、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》，考虑到待估宗地周边交易案例较多，故本次评
估采用市场比较法。以下以待估宗地 2 计算过程为例
（Ⅰ）比较实例选择
选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
A、用途相同；
B、交易类型相同；
C、属于正常交易；
D、区域及个别条件相近；
E、统一价格基础；
本次评估，选择了三个已发生交易的案例，其用途与待估宗地相同或相似，
以它们的价格作比较，结合影响商服用地地价的因素，进行因素修正，求取待估
宗地的价格。
实例 A：202392032016B027
该地块位于大海林林业局雪乡旅游风景区，土地用途为住宿餐饮用地，土地
面积为 875.14 平方米，以“五通一平”的形式挂牌出让。于 2016 年 05 月 20 日，
赵红、赵红苍以 174.38 元/平方米获得土地使用权。
实例 B：2392032016B00187
该地块位于大海林林业局雪乡旅游风景区，土地用途为住宿餐饮用地，土地
面积为 530.13 平方米，以“五通一平”的形式挂牌出让。于 2016 年 05 月 20 日，
王新丽以 162.54 元/平方米获得土地使用权。
实例 C：2392032016B00210
该地块位于大海林林业局雪乡旅游风景区，土地用途为住宿餐饮用地，土地
面积为 523.20 平方米，以“五通一平”的形式挂牌出让。于 2016 年 05 月 20 日，
赵红以 158.6 元/平方米获得土地使用权。
大海林林业局地区的土地出让均为现状出让，不包括从原土地使用权人处购
买房产及土地的成本。根据资产占有方提供的数据和说明，评估师现场对该区域
原土地使用权及房产现状购买市场价格和拆迁补偿水平进行了调查，现状出让后
的拆迁补偿单价为 10000 元/平方米，根据资产占有方提供的原房产土地拆迁补偿
面积和现有土地使用权面积，拆迁补偿房产建筑面积占可获取的全部土地面积的
比例为 0.68，则拆迁补偿费在土地面积上的平摊金额为 6800 元/平方米。据此，
我们对现状出让的土地价格进行了拆迁补修正，即对上述成交价格加上平均拆迁
补偿 6800 元/平方米进行修正。
（Ⅱ）比较因素选择
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有
A、交易时间：确定地价指数
B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易
C、区域因素：主要有交通条件 [道路通达度、对外交通便利度、临路状况]、
产业集聚度、环境优劣度、区域基础设施配套程度等。
D、个别因素：主要有宗地平整度、宗地形状、规划限制等。
（Ⅲ）编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详述见下表。
比 较 因 素 条 件 说 明 表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
交易价格(元/平方米) － 6974.38 6962.54 6958.6
用途 商服 商服 商服 商服
交易日期 2016.5 2016.5 2016.5 2016.5
交易情况 正常 正常 正常 正常
土地使用年限 36.99 40 40 40
道路通达度 一般 一般 一般 一般
对外交通便利
一般 一般 一般 一般
度
临路状况 区域主干道 区域主干道 区域主干道 区域主干道
区域因素
产业集聚度 一般 一般 一般 一般
环境优劣度 污染较小 污染较小 污染较小 污染较小
区域基础设施
五通 五通 五通 五通
配套程度
平整度 平整 平整 平整 平整
个别因素 宗地形状 规则 规则 规则 规则
规划限制 有限制 有限制 有限制 有限制
（Ⅳ）编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比
较因素指数确定如下：
A、待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况等均一致，故对于上述这些
影响地价的因素均不作修正。
B、交易期日修正：待估宗地与案例的交易日期在一个月内，该区域地价无
波动，故期日修正系数均为 100。
C、使用年限修正系数 根据土地使用年限修正系数公式：
1—1/（1+r）m
K=
1—1/（1+r）n
式中：K——使用年限修正系数
r——土地还原利率为 6%
m——待估宗地土地使用年限
n——比较实例宗地土地使用年限
D、区域因素修正系数
(A)道路通达度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地的等级
为 100， 每相差一个等级修正 2；
(B)对外交通便利度分为便利、较便利、一般、较不便利、不便利五个等级，
以待估宗地的等级为 100， 每相差一个等级修正 2；
(C)临路状况分为主干道、区域主干道、次干道、支路、不临路五个等级，以
待估宗地为 100，每增减一个等级，相应修正 2
(D)产业集聚度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地的等级
为 100， 每相差一个等级修正 2；
(E)环境优劣度，分为无污染、污染较小、一般、污染较重、污染严重五个等
级，以待估宗地为 100，每增加一个等级，地价相应往下修正 4；
(F)区域基础设施配套程度，以待估宗地为 100，每相增加一通，地价相应往
上修正 2；
E、个别因素：
(A)宗地平整度，分为平整、阶梯平整、局部平整和不平整，每级修正 5%；
(B)宗地形状，分为不规则、较不规则、较规则、规则四个等级，以待估宗地
为 100，每相差一个等级，地价相应修正 2；
(C)规划限制，分为无限制、有限制两个等级，以待估宗地为 100，每相差一
个等级修正 2。
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。
比 较 因 素 条 件 指 数 表
比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三
用途 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 97.94 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
对外交通便利
100 100 100 100
度
区域因素
临路状况 100 100 100 100
产业集聚度 100 100 100 100
环境优劣度 100 100 100 100
区域基础设施
100 100 100 100
配套程度
平整度 100 100 100 100
个别因素 宗地形状 100 100 100 100
规划限制 100 100 100 100
(Ⅴ)编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。
因 素 比 较 修 正 系 数 表
比较因素 案例一 案例二 案例三
交易价格 6974.38 6962.54 6958.6
用途 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 97.94/100 97.94/100 97.94/100
道路通达度 100/100 100/100 100/100
对外交通便利度 100/100 100/100 100/100
临路状况 100/100 100/100 100/100
区域因素 产业集聚度 100/100 100/100 100/100
环境优劣度 100/100 100/100 100/100
区域基础设施配
100/100 100/100 100/100
套程度
平整度 100/100 100/100 100/100
个别因素 宗地形状 100/100 100/100 100/100
规划限制 100/100 100/100 100/100
比准价格 6830.71 6819.11 6815.25
待估宗地出让单价 6822
Ⅶ、评估结果
经过上述评估程序，得待估宗地土地使用权价格为：
评估土地面积：12874.18 平方米
评估总价：65,276,886.00 元
大写金额：陆仟伍佰贰拾柒万陆仟捌佰捌拾陆元整
Ⅷ、无证土地评估
委估无证土地，实在牡丹江集团公司为增加其下属全资子公司海林市万嘉雪
乡度假酒店有限公司的土地使用权所发生的预付款，因手续正在办理过程中，评
估人员核实了原始凭证及记账凭证，并向企业管理人员进行了调查和了解，最终
以账面价值作为评估值，评估值为 441,282.00 元。
2、上海地产
(1) 上海地产具体评估情况如下：
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3,192.98 3,970.48 777.50 24.35
2 非流动资产 1,372.65 7,831.29 6,458.64 470.52
3 其中：长期股权投资 33.81 51.32 17.51 51.79
4 投资性房地产 1,331.53 7,728.03 6,396.50 480.39
5 固定资产 7.31 51.94 44.63 610.53
6 资产总计 4,565.63 11,801.77 7,236.14 158.49
7 流动负债 7,522.45 7,522.45 - -
8 非流动负债 - - -
9 负债合计 7,522.45 7,522.45 - -
10 净资产（所有者权益） -2,956.82 4,279.32 7,236.14 244.73
（2）上海地产主要报表科目具体评估情况及依据
①存货的评估
纳入评估范围的存货主要为开发产品，开发产品的账面价值 26,166,441.69
元，计提跌价准备 10,053,194.60 元，账面净值 26,166,441.69 元。海南珠江实
业股份有限公司上海房地产公司对开发产品采用实际成本法进行计价。
Ⅰ、开发产品概况
评估基准日开发产品主要为高层 14 号 2C、地下车库二层、自行车库，账面
价值 26,166,441.69 元。
上述开发产品分别于 1996 年竣工，其资产为开发商销售后剩余尾盘，其中：
高层 14 号 2C、自行车库为企业自用；地下车库二层已承包给上海海上明珠物业
公司。截止至本次评估基准日上述开发产品均已取得房屋所有权证。
截止至本次评估基准日地下车库二层已抵押。
Ⅱ、评估方法
开发产品的资产已取得海口市房屋所有权证，所在区域房地产交易市场较活
跃，具备市场法的条件，故选用市场法评估。
市场比较法是将委估房地产与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进
行比较，对这些类似房地产交易的已知价格作适当的修正，以此估算委估房地产
价值的方法。实行中根据替代原则，将委估房地产设定在同一市场中，与具有相
同使用价值、区域环境相似，且已经发生了交易的三个类似房地产交易实例加以
比较对照，参照该房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素与使用年期，修
正得出委估对象在评估基准日房地产价值。在此市场价格基础上，扣除增值税，
再扣除企业在销售过程中发生的销售费用、管理费用及各项税费后，确定开发产
品的估值。
具体程序如下：
（Ⅰ）选取交易实例
根据替代原则，在委估房产所在的同一地区或同一供求范围内，选取与委估
房地产相类似的房地产交易实例。实例选取的标准是：①参照物是邻近地区或同
一供需圈内类似的已交易房产；②参照物与委估房地产属同一交易类型，且用地
性质相同；③参照物的交易属于正常交易或可修正为正常交易；④参照物为近期
(一年内)发生交易的交易案例；⑤参照物的个别因素与委估房地产基本相同，可
作比较。
（Ⅱ）进行交易时间修正
参照物的成交时间与委估房地产的交易时间不同，房地产的交易价格会有所
差异，修正交易时间的差异其对价格的影响。
（Ⅲ）进行市场交易情况修正
剔除参照物的交易价格中包含的一些特殊交易因素，如交易双方的关联性、
急于变现出售或急于购买、交易双方的特殊偏好等。
（Ⅳ）进行区域因素修正
参照物所在区域与委估房地产所在区域的繁华程度、交通通达条件、环境质
量等方面存在的差异，以委估房地产所在区域的区域因素为标准，按此修正参照
物交易价格。
（Ⅴ）进行个别因素的修正
以委估房地产的个别因素为标准，如朝向、建筑结构、空间布局、设备及装
修、新旧程度、物业服务、配套服务设施等，修正参照物价格。
（Ⅵ）确定委估房产比准价格
比较案例修正价格=比较案例的交易价格×（委估案例交易时间/参照物交易
时间）×（正常交易情况/参照物交易情况）×（委估房地产区域因素值/参照物
区域因素值）×（委估房地产个别因素值/参照物个别因素值）
对比较案例的修正价格进行算术平均，计算得出委估房产的比准单价。
（Ⅶ）评估值
评估值=不含税市场价格×数量×（1-销售税金及附加费率-销售费用率-营
业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）-土地增值税
其中： r 为利润实现风险折扣率，由于产成品未来的销售存在一定的市场
风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。
Ⅳ、案 例：浦东大道 1097 弄高层 14 号 2C（表开发产品第 1 项）
资产占有单位：海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司
结构：钢混
建成年月：1996 年
建筑面积：170.24 ㎡
账面价值：954,436.94 元
跌价准备：430,097.74 元
该建筑物位于上海市浦东新区浦东大道 1097 弄珠江玫瑰花园 14 号楼 2C，
截止至本次评估基准日已取得房屋所有权证，房屋所有权证号：沪房地浦字（1997）
第 012780 号。房屋所有权证登记房屋名称：海南珠江实业股份有限公司上海房
地产公司。
该楼为钢混结构，地上 24 层，地下 2 层，钢筋混凝土满堂红基础，钢筋混
凝土柱、梁、板，钢筋混凝土屋顶，防水、保温、隔热，外墙以墙砖饰面，内墙
以涂料饰面，室内门为木门，铝合金窗。
估价对象位于上海市浦东大道 1097 弄，该楼西临华开路，附近有 85、313、
455、610、774 路及 993 路等多条公交线路，交通较为便利。周围的银行、商场、
医院等公共配套设施齐全。
（Ⅰ）比较案例的确定
因 素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 15
位 置
号 号 号 号
交易价格（元/m 2） 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00
交易时间 2016/5/31 2016/1/10 2016/3/11 2016/3/15
交易情况 正常 正常 正常 正常
房产用途 住宅 住宅 住宅 住宅
位于上海市浦东 位于上海市浦东 位于上海市浦东 位于上海市浦东
大道 1097 弄，周边 大道 1097 弄，周边 大道 1097 弄，周边 大道 1097 弄，周边
多为住宅小区及 多为住宅小区及 多为住宅小区及 多为住宅小区及
地理位置和繁 办公楼等，附近有 办公楼等，附近有 办公楼等，附近有 办公楼等，附近有
华程度 名门滨江苑、中信 名门滨江苑、中信 名门滨江苑、中信 名门滨江苑、中信
五牛城、惠阳大 五牛城、惠阳大 五牛城、惠阳大 五牛城、惠阳大
区域 厦、环球广场等， 厦、环球广场等， 厦、环球广场等， 厦、环球广场等，
因素 区位条件较好 区位条件较好 区位条件较好 区位条件较好
电力、供水、排水、电力、供水、排水、电力、供水、排水、电力、供水、排水、
基础设施完善
煤气、通讯系统齐 煤气、通讯系统齐 煤气、通讯系统齐 煤气、通讯系统齐
程度
全 全 全 全
银行、商场、学校、银行、商场、学校、银行、商场、学校、银行、商场、学校、
公共配套设施
医院等公共配套 医院等公共配套 医院等公共配套 医院等公共配套
完善程度
设施齐全 设施齐全 设施齐全 设施齐全
位于源深洋泾板 位于源深洋泾板 位于源深洋泾板 位于源深洋泾板
块，附近约 300 米 块，附近约 300 米 块，附近约 300 米 块，附近约 300 米
有 85、313、455、 有 85、313、455、 有 85、313、455、 有 85、313、455、
610、774 路及 993 610、774 路及 993 610、774 路及 993 610、774 路及 993
交通便捷程度
路等多条公交线 路等多条公交线 路等多条公交线 路等多条公交线
路，附近 300 米内 路，附近 300 米内 路，附近 300 米内 路，附近 300 米内
有地铁 14 号线在 有地铁 14 号线在 有地铁 14 号线在 有地铁 14 号线在
建，交通较为便利 建，交通较为便利 建，交通较为便利 建，交通较为便利
轻度噪音和汽车 轻度噪音和汽车 轻度噪音和汽车 轻度噪音和汽车
环境质量
尾气污染 尾气污染 尾气污染 尾气污染
区域规划 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区 住宅、商业混合区
朝向 南北（有遮挡） 南北（无遮挡） 南北（无遮挡） 南北（无遮挡）
竣工时间 1996 年 1996 年 1996 年 1996 年
空间布局 三室两厅 三室两厅 三室两厅 三室两厅
临街状况 西临华开路 西临华开路 西临华开路 西临华开路
个
别 装修条件 普通装修 普通装修 普通装修 普通装修
因 层高 3.2 3.2 3.2 3.2
素
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
建筑面积 170.24 170.24 173.02 173.02
所在层数/总层
2/24（-2） 2/24（-2） 3/24（-2） 3/24（-2）
数
（Ⅱ）房地产价格影响因素说明表
根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响待估对象价值的比较因素，主
要包括：交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等。详见房地产价格影响因
素说明表。
房地产价格影响因素说明表
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 14 珠江玫瑰花园 15
位 置
号 号 号 号
交易价格（元/m2） 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
房产用途 100 100 100 100
地理位置和
100 100 100 100
繁华程度
基础设施完
100 100 100 100
善程度
公共配套设
区域因素 100 100 100 100
施完善程度
交通便捷程
100 100 100 100
度
环境质量 100 100 100 100
区域规划 100 100 100 100
朝向 100 103 103 103
竣工时间 100 100 100 100
个别因素 空间布局 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
装修条件 100 100 100 100
层高 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
建筑面积 100 100 100 100
所在层数/总
100 100 100 100
层数
（Ⅲ）房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素
与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素比较指数修正表如下：
因素比较指数修正表
比较因素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
珠江玫瑰花园 珠江玫瑰花园 珠江玫瑰花园 珠江玫瑰花园
位 置
14 号 14 号 14 号 15 号
交易价格（元/m2） 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00
交易时间 100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
房产用途 100 100/100 100/100 100/100
地理位置和繁华程度 100 100/100 100/100 100/100
基础设施完善程度 100 100/100 100/100 100/100
区
公共配套设施完善程
域 100 100/100 100/100 100/100
度
因
交通便捷程度 100 100/100 100/100 100/100
素
环境质量 100 100/100 100/100 100/100
区域规划 100 100/100 100/100 100/100
朝向 100 100/103 100/103 100/103
竣工时间 100 100/100 100/100 100/100
空间布局 100 100/100 100/100 100/100
个
临街状况 100 100/100 100/100 100/100
别
装修条件 100 100/100 100/100 100/100
因
层高 100 100/100 100/100 100/100
素
建筑结构 100 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100 100/100 100/100 100/100
所在层数/总层数 100 100/100 100/100 100/100
比准价格（元/平方米） 45631.07 47669.9 47669.9
修正后价格（元/平方米） 47000
经上表比较后得到调整后的比准价格，取 3 个案例的算术值得到比准价值为
(45,631.07+47,669.90+47,669.90)/3=47,000.00 元（取整）
评估单价为 47,000.00 元/平方米，不含税单价为 44,761.90 元/平方米。
（Ⅳ）评估结果
评估值=不含税市场价格×数量×（1-销售税金及附加费率-销售费用率-营
业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）-土地增值税
因海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司自 1996 年珠江玫瑰花园项目
竣工后一直没有开发新的楼盘，近年账面的收入主要为租金收入，账面销售费用
率、营业利润率已不能反映其销售房地产产成品的真实水平，故本次评估取房地
产开发上市公司 2015 年（管理费用+销售费用）/营业收入的平均水平 10.3%作
为销售费用率，房地产开发上市公司 2015 年营业利润率平均水平为 16.4%，销
售税金及附加费率根据营改增后被评估单位的税赋水平 0.65%计取，所得税率
25%，一般销售产品利润扣减系数 r 取 50%，应缴土地增值税 3,538,342.98 元，
则
评 估 值 = 44,761.90 元 / 平 方 米 × 170.24 × （ 1-0.65%-10.30%-16.4% ×
25%-16.4%×75%×50%）-3,538,342.98
= 2,466,426.52 元
根据以上评估程序，开发产品的评估价值为 33,941,397.69 元。
②机器设备评估说明
Ⅰ、评估范围:
本次海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司纳入评估范围的设备类资
产包括运输车辆和电子设备，各项资产账面值如下：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
设备类合计 904,552.00 73,058.85
运输设备 819,365.00 40,968.25
电子设备 85,187.00 32,090.60
Ⅱ、资产概况：
（Ⅰ）车辆：
该公司配有 2 辆车，分别为 2006 年购置的轻型客车和 2008 年购置的轿车，
主要用于日常办公需要，目前行驶状况较好，完全可以满足运输需要。
（Ⅱ）电子设备：
电子设备共计 17 项。其中主要包括办公用设备，如电脑、打印机、复印机、
空调等。主要分布于办公场所，目前使用状况较好，可以满足日常办公需求。
Ⅲ、评估方法
根据本次评估目的，按照设备继续使用原则，并考虑到设备不具备独立获利
可能以及设备的现实状况，对电子设备主要采用重置成本法进行评估，对停产停
售的车辆采用市场法进行评估。
（Ⅰ）对车辆采用市场法进行评估
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类
比分析以估测资产价值的评估方法。
本次纳入评估范围的车辆是上海地区非营运牌照车辆，均为停产停售的车型，
评估方法采用市场法。市场法计算公式如下：
评估值=车辆二手市场买方价格+非营运车辆牌照拍卖平均价
A、车辆二手市场价格
车辆二手市场买方价格通过将被评估车辆各项规格指标、性能参数、购置时
间、累计行驶里程及动（静）态检测情况等技术参数及使用条件在网上公布后，
将取得的二手车市场报价综合平衡后确定。
B、非营运车辆牌照拍卖平均价
非营运车辆牌照拍卖平均价通过网上查询评估基准日时上海市车牌拍卖机
关及承办单位发布的公告取得。
（Ⅱ）对电子设备主要采用成本法进行评估
成本法是指现时条件下重新购建一个与评估对象完全相同或基本类似的、全
新状态的资产，并达到使用状态所需要的全部成本，减去已经发生的各类贬值，
以确定委估资产价值的一种评估方法。成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×成新率
Ⅴ、案例： 凯迪拉克小轿车（车辆资产评估明细表 4-6-2-2，序号：2）
车牌号码：沪 GQ3966
车辆类型：轿车
生产厂家：上海通用汽车有限公司
车辆型号：凯迪拉克（CADILLAC）SGM7364AT
购置日期：2008 年 8 月
启用日期：2008 年 8 月
账面原值：659,500.00 元
账面净值：32,975.00 元
已行驶公里：140000 公里
（Ⅰ）车辆概况
被评估凯迪拉克（CADILLAC）SGM7364AT 型小轿车为上海通用汽车有限公司
制造，款型为 2007 款，发动机排量为 3.6L，车辆配置为 3.6 精英型，上牌时间
为 2008 年 8 月，累计行驶里程 14 万公里。
被评估车辆静态检测及动态检测各项指标均在正常标准范围内，未发现明显
变形、损伤及其他异常情况。
（Ⅱ）评估方法
被评估车辆购置启用年限较长，现该型号车已停产，新车市场上已没有该型
号新车销售，但该型号车辆在二手车交易市场的交易较为活跃，故本次评估对该
车辆采用市场直接比较法进行评估，即根据二手车市场同类车交易案例，对车价
的各类影响因素进行比较调整，确定评估值。计算公式为：
评估值=二手市场价格+车牌价格
二手市场价格：
采用市场比较法确认其市场公允价值。评估人员通过网络查询二手车市场，
再通过电话联系二手车市场询问，了解到目前与委估对象相同的车辆，其状况如
下：
案例一：凯迪拉克 SGM7364AT，登记年月 2008 年 8 月，车况一般，行驶里
程：9 万公里，出让价：108,000.00 元。
案例二：凯迪拉克 SGM7364AT，登记年月 2008 年 9 月，车况一般，行驶里
程：9.3 万公里，出让价：117,000.00 元。
案例三：凯迪拉克 SGM7364AT，登记年月 2008 年 10 月，车况一般，行驶里
程：9 万公里，出让价：128,000.00 元。
各种因素对比因素调整表
设备名称 小轿车 牌照号 规格型号 明细表序号 购置日期
凯 迪 拉 克 使 用 日 期 ： 2008
凯迪拉克轿车 沪 GQ3966 2
SGM7364AT 年8月
项目 委估车辆 案例一 案例二 案例三
凯迪拉克 凯迪拉克 凯迪拉克 凯迪拉克
型号
SGM7364AT SGM7364AT SGM7364AT SGM7364AT
出让价格 108000 117000 128000
车辆状况 一般 一般 一般 一般
外观成新 一般 一般 一般 一般
比较因素
启用年月 2008 年 8 月 2008 年 8 月 2008 年 9 月 2008 年 10 月
行驶里程 Km 140000 90000 93000 90000
交易地点 上海 上海 上海 上海
型号 100 100 100 100
车辆状况 100 100 100 100
外观成新 100 100 100 100
因素修正 启用年月 100 100 101 101
行驶里程 100 110 109 110
交易地点 100 100 100 100
修正价格 98,181.82 106,276.68 115,211.52
计算公式 （修正价格 1+修正价格 2+修正价格 3））/3
二手市场裸车价格 106,600.00
修正说明：1）案例车辆的启用年月比委估对象每多（少）一年，修正时下
（上）调 7 个百分点。
2）案例车辆的行驶里程比委估对象每多（少）1 万公里，下（上）
调 2 个百分点。
通过以上方法的评估，该委估的车辆二手市场价格评估值为：
车辆的二手市场价格评估值＝（98,181.82+106,276.68+115,211.52）/3
＝106,600.00 元（取整）
车牌拍卖价格：经网上查询，上海市 2016 年 5 月单位非营业性车牌拍卖平
均价格为 18.0052 万元。
（Ⅲ）评估值
评估值=二手市场价格+车牌价格
=106,600.00+180,052.00
= 286,652.00（元）
3、河北地产
(1)河北地产具体评估情况如下：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 2.24 2.24 0.00 0.00
非流动资产 31.72 99.64 67.92 214.12
其中：固定资产 31.72 99.64 67.92 214.12
资产总计 33.96 101.88 67.92 200.00
流动负债 4,559.18 4,559.18 0.00 0.00
非流动负债 0.00 0.00 0.00
负债合计 4,559.18 4,559.18 0.00 0.00
净资产（所有者权益） -4,525.22 -4,457.30 67.92
（2）河北地产主要报表科目具体评估情况及依据
①设备评估说明
Ⅰ、评估范围:
河北正世清辉房地产开发有限公司本次列入评估范围的设备类固定资产包
括车辆、电子设备二大类。
此次委估的设备分类账面情况如下： 人民币：元
设备名称 计量单位 数量 账面原值 账面净值
固定资产-车辆 辆 3 1,577,760.00 241,265.80
固定资产-电子设备 台（套） 24 434,512.00 75,911.37
设备类合计 27 2,012,272.00 317,177.17
Ⅱ、资产概况：
河北正世清辉房地产开发有限公司纳入评估范围内的主要实物资产为车辆、
电子设备等，主要设备：
（Ⅰ）运输车辆：该公司配有 3 辆公务用车。
（Ⅱ）电子设备：企业申报的电子设备主要包括电脑、打印机、空调、冰箱
及办公家具等，
Ⅲ、评估方法
根据本次评估目的，按照设备继续使用原则，并考虑到设备不具备独立获利
可能以及设备的现实状况，对公司的设备采用重置成本法进行评估。
评估值=设备重置全价×成新率
4、九镈文化
(1) 九镈文化具体评估情况如下：
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 21.51 21.51 - -
非流动资产 170.29 188.62 18.32 10.76
其中：长期股权投资 141.49 141.49 - -
固定资产 4.34 22.67 18.33 422.12
长期待摊费用 24.46 24.46 - -
资产总计 191.80 210.13 18.32 9.55
流动负债 362.98 362.98 - -
非流动负债 - - -
负债合计 362.98 362.98 - -
净资产（所有者权益） -171.18 -152.85 18.32 10.70
（2）九镈文化主要报表科目具体评估情况及依据
①长期股权投资评估
对于参股型的长期投资，按基准日被投资方提供的资产负债表中净资产乘以
股权比例确定价值。
北京九镈文化发展有限公司对北京发现视点传媒有限公司投资比例为 49%，
北京发现视点传媒有限公司评估基准日未经审计的资产负债表中净资产为
2,887,519.51 元。
则：长期投资—北京发现视点传媒有限公司评估值=2,887,519.51×49%
=1,414,884.56 (元)
②固定资产—机器设备评估
本次委估的设备类资产共 32 台/套，主要包括车辆 1 辆，电子设备 32 台/套
本次委估的车辆共 1 辆，为丰田汉兰达多用途乘用车。车辆维护、保养、使
用正常。
本次委估的电子设备共 32 台/套，主要为电脑、打印机、空调及办公家具等。
至评估基准日设备维护、保养、使用正常。
评估方法
根据本次评估目的，按照设备继续使用原则，并考虑到设备不具备独立获利
可能以及设备的现实状况，对公司的设备类资产主要采用成本法进行评估。
设备类资产评估值基本计算公式为：
评估值=重置成本×成新率
（二）补充披露上述四家子公司是否具有未来持续经营计划，置出资产接
收方对于上述四家子公司是否具有长期的财务支持计划。
1、置出资产接收方对牡丹江集团的未来经营计划如下：
（1）戴斯酒店二期工程主体结构已完工，装修工程于 2017 年展开，并将于
与 2017 年冬季经营季投入使用。酒店二期建成后将增加标准客房 150 间，拥有
雪乡唯一一处室内、室外温泉休闲娱乐相结合的度假场所。
（2）未来 5 年内公司还将规划建设森林小火车项目，实现景区内小交通及
森林火车的观光功能。
（3）2017 年开始逐步加大羊草山基础设施投入，修建登山索道，修缮和新
建娱乐设施，增加羊草山的游客接待量，丰富雪乡景区的娱乐项目。
（4）继续对二龙山影视基地投入建设，使其成为中国拍摄冰雪题材电影的
必选场景。
置出资产接收方对牡丹江集团具有未来持续经营计划，且具有长期的财务支
持计划以维持其持续经营，以期开发新的盈利增长点，带来投资收益。
2、置出资产接收方对上海地产的未来经营计划如下：
（1）完善企业管理制度、机制，建立人才培养计划，提高从业人员素质，
提高企业整体管理水平。
（2）做好自持物业的管理和经营，实现国有资产的保值增值。
（3）利用自持物业，尝试开展自主经营。如：商业楼租赁到期后，根据社
会老龄化的特点，利用部分面积开展社区养老服务，提高经济效益和社会效益。
（4）与参股公司明珠物业公司加强配合与协作，利用自身的资金优势，借
助物业公司的人员优势，尝试拓展新的业务领域。
置出资产接收方对上海地产具有未来持续经营计划，且具有长期的财务支持
计划以维持其持续经营，以期开发新的盈利增长点，带来投资收益。
3、置出资产接收方对河北地产的未来经营计划如下：
（1）全面梳理企业现状及历史遗留问题。
（2）完善法人治理结构，加强制度建设。
（3）协调当地政府，对新农村改造项目进行充分调研，重新对项目进行论
证。
（4）在京津冀一体化的大形势下，积极协调上级单位和当地有关部门，拓
展新的业务。
（5）积极寻找合作伙伴或战略合作方，开拓思路，扩展领域，形成企业新
的发展思路和发展方向。
置出资产接收方对河北地产具有未来持续经营计划，且具有长期的财务支持
计划以维持其持续经营，以期开发新的盈利增长点，带来投资收益。
4、置出资产接收方对九鎛文化的未来经营计划如下：
（1）结合公司现状，争取在会议服务、教育培训、健康养老、文化娱乐、
体育健身等领域取得发展。
（2）加强参股公司管理，力争取得更大的效益。
（3）公司参股公司长期与央视纪录频道合作，今后将以此为起点争取扩大
与主流媒体的合作范围，生产更多更好的文化产品，扩大公司在业界的知名度及
影响力。
（4）公司争取在两年内形成特色鲜明的主营业务，形成持续、稳定、健康
的发展态势。
置出资产接收方对九鎛文化具有未来持续经营计划，且具有长期的财务支持
计划以维持其持续经营，以期其形成稳定的主营业务，带来投资收益。
（三）结合上述情况，进一步补充披露本次交易评估中针对置出子公司其
他应收款计提风险损失准备的合理性，是否存在潜在低估本次交易置出资产评
估金额的情况，是否有利于保护上市公司中小投资者的权益。
1、采用资产基础法的合理性。
进行企业价值评估时，一般可以采用收益法、市场法、资产基础法三种评估
基本方法。根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分
析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
置出子公司一方面因缺乏具有可比性的市场交易案例，市场法不适用于本次
评估。另一方面，各置出子公司连续几个会计年度持续亏损，预测期现金流也为
负值，收益法也不适用于本次评估，因此采用资产基础法进行企业价值评估。
运用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选
用适当的具体评估方法得出。在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，单项
资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的
影响。
2、持续经营是本次评估的重要前提条件
虽然各置出子公司持续亏损，正如前一问题的回答，本次重组后，置出资产
接收方已经制定了未来持续经营计划，且具有长期的财务支持计划以维持其持续
经营。因此，各公司未来仍可持续经营，而不是走破产清算的方式。
3、各置出子公司其他应收款计提风险损失情况
（1）珠江控股对牡丹江集团的其他应收款账面原值 22,713.28 万元，其他
应付款账面值 597.80 万元，其他应收款抵消其他应付款后的账面余额为
22,115.48 万元，账面对该笔款项计提了坏账准备 7,085.59 万元，评估时对该
笔款项计提了评估风险损失 7,085.59 万元。
（2）珠江控股对上海地产的其他应收款净额为 6,724.75 万元。珠江控股账
面对上海地产的其他应收款根据个别认定方法计提了坏账准备 188.25 万元，评
估时按审定后坏账准备计提了评估风险损失 188.25 万元。
（3）珠江控股对河北地产的其他应收款净额为 4,510.73 万元。账面对该笔
款项计提了坏账准备 2,273.23 万元，评估时对该笔款项计提了评估风险损失
2,273.23 万元。
（4）珠江控股对九镈文化的其他应收款账面净额为 300.00 万元，账面对九
镈文化的其他应收款计提了坏账准备 152.85 万元，评估时对该笔款项计提了评
估风险损失 152.85 万元。
4、本次对其他应收款计提风险损失的依据
（1）对牡丹江集团、河北地产和九镈文化计提风险损失的依据如下：
根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》（财会[2014]14 号）第十二
条之规定：“投资方确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面
价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方
负有承担额外损失义务的除外。”“其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权
益”通常是指该债权没有明确的清收计划、且在可预见的未来期间不准备收回的,
实质上构成对被投资单位的净投资。
本次评估的重要假设前提是包括母公司及其所有长期股权投资单位在内的
经营主体都持续经营。上述三家公司已多年持续亏损，但珠江控股并不因此而以
偿债能力的方式在按比例部分的偿还各债权人的债务后终止其经营，而是以大股
东借款的方式不断向这三家子公司注入资金以保证其持续经营能力，且本次该部
分股权置出后，置出资产接收方对这三家子公司也具有未来持续经营计划，因此
珠江控股对这三家子公司的该部分借款实质上构成对三家子公司的长期权益。所
以珠江控股对这三家子公司投资的净亏损除了体现为长期股权投资成本全部不
能回收外，还体现为珠江控股对这三家子公司的其他应收款净额基准日时点的投
资亏损，具有不可回收性。
《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》（财会[2014]14 号）第十二条之
规定反映了权益法核算条件下应如实反应子公司对母公司的价值贡献的真实性、
可靠性原则。本次对这三家子公司进行整体评估也是从权益角度衡量其对母公司
的价值贡献，与会计准则所要求的精神是一致的。因此，评估中不仅考虑其股东
出资减计为 0，同时考虑了实质上构成对这三家子公司净投资的股东借款因为这
三家子公司经营持续亏损而对珠江控股股东权益造成的价值影响。
在持续经营的假设前提下，母公司对子公司的债权和股权投资应综合考虑，
做到不重不漏，这也是各级地方国资委和国家国资委认可的常规做法。在以往的
上市公司和重大重组的项目也有过类似案例。
本次评估以持续经营为假设前提，评估时真实反映了长期股权投资的潜在亏
损，充分考虑了债权的回收风险，公允反映了债权的价值，没有造成本次交易置
出资产评估金额低估，保护了上市公司中小投资者的权益。
（2）对上海地产坏账损失评估方法如下：珠江控股对上海地产的持股比例
为 100%，中天华评估对上海地产进行了整体评估，股东全部权益评估值为
4,279.32 万元。珠江控股对上海地产的其他应收款账面原值 6,724.75 万元，珠
江控股账面没有对上海地产的负债，珠江控股对上海地产的其他应收款净额为
6,724.75 万元。珠江控股账面对上海地产的其他应收款根据个别认定方法计提
了坏账准备 188.25 万元：2002 年珠江控股将与上海地产的关联方往来计提坏账
1,200 万元，2006 年补提 195.86 万元，2013 年、2014 年因上海地产还款，冲回
坏账准备 1,207.61 万元，坏账准备余额 188.25 万元。2014、2015 年珠江控股
对上海地产的其他应收款余额新增 6,536.50 万元，新增款项尚未计提坏账准备。
考虑珠江控股对上海地产的其他应收款中有 188.25 万元为 2002 年以前形成，上
海地产认为该笔款项形成年限已长，款项性质一直无法核实，对该笔款项是否需
要偿还存在争议，有确凿证据表明该款项收回可能性不大，评估时按审定后坏账
准备计提了评估风险损失 188.25 万元。评估时充分考虑了债权的回收风险，公
允反映了债权的价值，没有造成本次交易置出资产评估金额低估，保护了上市公
司中小投资者的权益。
二、评估师核查意见
经核查，中天华评估认为：
1、本次置出资产中上述四家子公司评估依据充分，评估结果公允，如实的
反映了评估基准日的企业价值情况。
2、本次置出资产中上述四家子公司具有未来持续经营计划，置出资产接收
方对于上述四家子公司具有长期的财务支持计划。
3、因子公司的投资亏损，本次交易评估中对置出子公司其他应收款计提风
险损失准备是合理的，不存在潜在低估本次交易置出资产评估金额的情况，保护
了上市公司中小投资者的权益。
（本页无正文，为北京中天华资产评估有限责任公司关于《中国证监会行政
许可项目审查二次反馈意见通知书》（163540 号）相关问题的回复之签字盖章页）
资产评估师：鲍月林
资产评估师：张亮
北京中天华资产评估有限责任公司
2017 年 6 月 9 日
