招商局港口集团股份有限公司
关于前海土地整备涉及的土地咨询报告统计表
根据深圳市房地产评估和发展研究中心（下称“市评估中心”）出具的深
房估字（2016）023 号等 76 份《土地咨询报告》、深房估函字（2018）024 等
3 份函及深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司（下称“同致诚”）出具
的深同诚评字（2017A）（估）字 10QCT 第 002 号等 18 份《土地咨询报告》及
深同诚咨字（2018A）01YQX 第 002 号《土地咨询报告》，按照《土地整备协议》
约定的土地整备补偿价值计算原则以及计算方法进行计算确定原 19 家持地公司
享有的土地补偿款债权金额和比例。前述计算土地补偿债权金额依据的土地咨
询报告统计如下：
表 1 市评估中心出具的前海土地整备新规划条件下土地咨询报告一览表
金额单位：元
序号 评估报告编号 地块编号 用地面积（㎡） 评估价值 估价方法
1 深房估字 08-01-08 4,811.33 456,211,431 剩余法
2 （2016）115 号 08-01-09 988.88 168,370,720 剩余法
深房估字
3 08-02-01 16,582.97 945,728,810 剩余法
（2016）116 号
4 08-03-02 9,163.12 1,260,918,994 剩余法
深房估字
5 08-03-04 5,987.00 607,521,000 剩余法
（2016）117 号
6 08-03-05 8,210.00 1,033,907,500 剩余法
7 14-01-02 9,075.00 446,760,708 剩余法
8 深房估字 14-01-04 7,569.00 498,196,924 剩余法
9 （2016）118 号 14-01-08 7,467.00 656,599,710 剩余法
10 14-01-10 16,262.00 774,125,563 剩余法
11 14-02-04 4,134.00 421,703,760 剩余法
深房估字
12 14-02-05 5,685.00 504,866,985 剩余法
（2016）102 号
13 14-02-08 8,015.00 643,799,792 剩余法
14 14-03-02 5,787.00 194,244,211 剩余法
15 深房估字 14-03-06 4,185.00 119,895,694 剩余法
16 （2016）103 号 14-03-07 5,070.00 144,691,046 剩余法
17 14-03-08 13,976.00 951,263,685 剩余法
18 深房估字 15-01-02 13,263.70 1,313,712,000 剩余法
19 （2016）106 号 15-01-04 8,329.10 265,851,000 剩余法
1 / 13
20 15-01-06 13,687.80 2,064,376,000 剩余法
21 15-01-08 8,592.90 466,179,000 剩余法
22 15-01-10 10,488.17 2,599,641,428 剩余法
23 15-01-12 8,236.40 225,891,100 剩余法
24 15-01-14 4,483.90 290,472,000 剩余法
25 15-02-02 10,261.71 2,388,398,072 剩余法
26 深房估字 15-02-03 10,006.90 273,630,000 剩余法
27 （2016）107 号 15-02-06 9,370.94 1,360,769,792 剩余法
28 15-02-08 9,291.10 104,145,400 剩余法
29 15-03-01 6,093.20 465,121,000 剩余法
深房估字
30 15-03-03 11,666.10 233,460,000 剩余法
（2016）108 号
31 15-03-04 7,812.50 375,770,000 剩余法
32 15-04-03 10,189.55 1,599,104,579 剩余法
33 深房估字 15-04-04 7,152.80 123,328,300 剩余法
34 （2016）110 号 15-04-07 6,554.64 1,417,417,135 剩余法
35 15-04-08 6,691.99 1,847,256,756 剩余法
36 15-05-01 1,648.57 96,161,335 剩余法
37 15-05-02 328.19 16,509,203 剩余法
38 深房估字 15-05-03 4,670.30 248,862,000 剩余法
39 （2016）111 号 15-05-04 1,550.15 70,846,236 剩余法
40 15-05-06 0.93 47,180 剩余法
41 15-05-07 4,708.90 243,539,800 剩余法
42 深房估字 16-01-01 12,353.07 1,661,502,594 剩余法
43 （2016）119 号 16-01-04 14,316.82 1,852,860,746 剩余法
44 16-02-01 10,376.00 1,500,570,550 剩余法
45 16-02-04 5,783.00 751,752,400 剩余法
46 深房估字 16-02-05 5,820.00 766,909,000 剩余法
47 （2016）120 号 16-02-06 14,042.00 1,656,348,300 剩余法
48 16-02-07 10,451.00 954,671,800 剩余法
49 16-02-09 13,983.00 998,497,600 剩余法
50 16-03-01 14,532.00 1,258,480,900 剩余法
51 深房估字 16-03-04 8,644.00 1,027,611,000 剩余法
52 （2016）121 号 16-03-06 17,361.00 1,639,082,600 剩余法
53 16-03-08 12,175.00 1,602,715,000 剩余法
54 深房估字 16-04-01 15,041.00 1,050,729,400 剩余法
55 （2016）122 号 16-04-03 11,261.00 992,617,800 剩余法
56 16-05-01 9,270.00 1,148,165,100 剩余法
57 深房估字 16-05-02 8,095.78 1,591,067,172 剩余法
58 （2016）123 号 16-05-05 5,234.00 1,024,862,700 剩余法
59 16-05-12 4,074.22 835,217,429 剩余法
2 / 13
60 16-06-01 6,273.00 841,981,680 剩余法
61 深房估字 16-06-02 4,167.00 1,523,633,050 剩余法
62 （2016）124 号 16-06-04 7,827.00 1,057,344,090 剩余法
63 16-06-06 8,475.00 951,923,500 剩余法
64 16-07-01 9,291.00 2,554,824,490 剩余法
深房估字
65 16-07-03 7,607.00 1,233,344,850 剩余法
（2016）125 号
66 16-07-05 6,393.00 779,283,400 剩余法
67 16-08-01 6,028.00 1,097,707,990 剩余法
68 16-08-02 6,268.00 793,468,750 剩余法
深房估字
69 16-08-03 10,492.00 1,099,171,610 剩余法
（2016）126 号
70 16-08-05 4,377.00 298,829,500 剩余法
71 16-08-06 6,019.00 412,934,400 剩余法
72 16-09-01 20,045.20 1,694,741,100 剩余法
深房估字
73 16-09-03 5,180.00 750,540,640 剩余法
（2016）127 号
74 16-09-04 5,304.00 1,025,183,200 剩余法
75 16-10-01 4,629.00 572,642,000 剩余法
深房估字
76 16-10-03 4,847.00 1,005,601,000 剩余法
（2016）128 号
77 16-10-06 6,973.00 2,092,000,790 剩余法
78 16-11-01 8,505.00 1,265,431,800 剩余法
79 深房估字 16-11-03 3,789.00 658,637,250 剩余法
80 （2016）129 号 16-11-05 5,048.00 906,869,100 剩余法
81 16-11-06 3,546.00 1,133,261,900 剩余法
82 16-12-02 5,375.00 780,522,900 剩余法
深房估字
83 16-12-03 5,767.00 734,612,600 剩余法
（2016）130 号
84 16-12-05 14,039.00 1,608,968,100 剩余法
85 17-01-01 8,964.00 805,306,000 剩余法
86 17-01-03 6,460.00 149,583,000 剩余法
87 深房估字 17-01-05 5,018.00 437,522,000 剩余法
88 （2016）133 号 17-01-06 6,752.00 652,618,000 剩余法
89 17-01-07 5,023.00 435,457,000 剩余法
90 17-01-08 6,723.00 606,492,000 剩余法
91 17-02-02 8,349.00 188,105,450 剩余法
92 深房估字 17-02-05 555.26 54,081,989 剩余法
93 （2018）048 号 17-02-06 986.84 85,557,586 剩余法
94 17-02-07 283.03 27,458,939 剩余法
95 深房估字 17-03-03 3,667.11 354,450,454 剩余法
96 （2018）049 号 17-03-04 5,273.00 526,646,000 剩余法
剩余法和基
深房估字
97 18-01-01 1,213.08 41,080,252 准地价系数
（2016）134 号
修正法
3 / 13
剩余法和基
98 18-01-02 16,242.76 138,539,427 准地价系数
修正法
99 18-06-01 18,431.00 848,236,000 剩余法
100 深房估字 18-06-02 7,232.38 372,013,927 剩余法
101 （2016）137 号 18-06-04 12,099.60 782,481,087 剩余法
102 18-06-05 7,907.78 544,845,105 剩余法
103 18-07-06 3,795.54 410,727,231 剩余法
深房估字
104 18-07-08 1,178.41 85,543,669 剩余法
（2016）138 号
105 18-07-10 44.60 3,628,711 剩余法
深房估字
106 18-08-10 0.23 21,152 剩余法
（2016）139 号
107 19-01-01 16,157.60 3,745,155,000 剩余法
108 19-01-02 9,098.00 1,440,648,000 剩余法
109 深房估字 19-01-03 10,012.90 1,030,490,000 剩余法
110 （2016）104 号 19-01-05 12,143.18 2,168,800,739 剩余法
111 19-01-06 10,413.80 1,086,324,300 剩余法
112 19-01-07 8,853.58 554,471,192 剩余法
113 19-02-03 7,447.10 127,998,000 剩余法
114 19-02-05 6,673.90 96,970,500 剩余法
115 深房估字 19-02-07 5,516.72 151,532,478 剩余法
116 （2016）105 号 19-02-08 13,258.50 1,196,114,500 剩余法
117 19-02-09 9,310.60 758,855,500 剩余法
118 19-02-10 13,767.10 1,185,891,060 剩余法
119 深房估字 19-05-01 8,272.66 330,787,880 剩余法
120 （2016）109 号 19-05-03 8,985.13 615,514,848 剩余法
合计 943,236.22 99,146,366,606
注：
1、因 55%港区置换部分不纳入土地权益分享，在市评估中心出具的 991.46 亿元的基
础上扣减 55%港区置换部分对应的新规划估值 66.13 亿元后，得出 19 家持地单位原用地范
围对应的新规划总估值 925.33 亿；
2、除上表所列宗地外，其余为新规划下非经营性用地；
3、评估基准日为 2015 年 1 月 1 日。
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表 2 同致诚及市评估中心出具的前海土地整备原规划条件下的土地咨询报告一览表
金额单位：元
市评估中 市评估
序 同致诚报告 宗地 评估中心估价金 同致诚估价
用地主体 心报告编 土地面积（㎡） 同致诚估价金额 算数平均值 中心估
号 编号 号 额 方法
号 价方法
剩余法、基
QHX- 准地价系数 平均地
1 64,736.25 267,174,193 323,681,300 295,427,747
深房估函 001 修正法、收 面单价
字 益还原法
深同诚评字
（2018） 剩余法、基
(2017A)
024 号 QHX- 准地价系数 平均地
2 招商蛇口 （估）字 13,488.78 55,669,797 67,443,900 61,556,849
002 修正法、收 面单价
08QCT 第
益还原法
019 号
深房估函 QHX- 剩余法、基 平均地
3 50,779.32 383,874,612 395,200,000 389,537,306
字 003 准地价系数 面单价
（2018） QHX- 修正法、收 平均地
4 56,858.40 429,830,416 544,512,000 487,171,208
025 号 009 益还原法 面单价
招商蛇口合计 185,862.75 1,136,549,019 1,330,837,200 1,233,693,109
T102
深同诚评字
5 - 3,228.25 1,190,449 4,035,300 2,612,875
(2017A) 深房估字
0183 基准地价系
招商供电 （估）字 （2017） 成本法
T102 数修正法
08QCT 第 201 号
6 - 1,228.35 458,739 1,535,400 997,070
003 号
0162
招商供电合计 4,456.60 1,649,188 5,570,700 3,609,944
深同诚评字 深房估字 T102 剩余法、基
7 南油集团 (2017A) （2016） - 10,649.43 109,253,329 120,352,400 114,802,865 准地价系数 剩余法
（估）字 025 号 0195 修正法
5 / 13
08QCT 第 深房估字 T102 剩余法、基
收益还
8 004 号 （2017） - 48,044.92 127,367,083 158,548,200 142,957,642 准地价系数
原法
070 号 0193 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
收益还
9 （2017） - 59,954.64 158,819,841 197,850,300 178,335,071 准地价系数
原法
071 号 0194 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
收益还
10 （2017） - 29,407.77 77,901,183 97,045,600 87,473,392 准地价系数
原法
073 号 0203 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
收益还
11 （2017） - 82,622.35 219,114,472 272,653,800 245,884,136 准地价系数
原法
072 号 0200 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
收益还
12 （2017） - 40,466.02 108,327,536 133,537,900 120,932,718 准地价系数
原法
074 号 0231 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
13 （2016） - 12,707.03 90,370,600 100,926,000 95,648,300 准地价系数 剩余法
084 号 0190 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
14 （2016） - 27,745.70 196,987,600 219,996,000 208,491,800 准地价系数 剩余法
086 号 0205 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
15 （2016） - 20,070.87 142,804,800 159,612,000 151,208,400 准地价系数 剩余法
087 号 0204 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
16 （2016） - 89,835.40 634,368,000 699,400,000 666,884,000 准地价系数 剩余法
088 号 0202 修正法
深房估字 T102 剩余法、基
17 （2016） - 48,108.15 339,388,150 374,199,000 356,793,575 准地价系数 剩余法
081 号 0226 修正法
6 / 13
南油集团合计 469,612.28 2,204,702,594 2,534,121,200 2,369,411,897
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
18 平欣公司 （估）字 （2016） - 7,723.75 51,933,600 70,902,000 61,417,800 准地价系数 剩余法
08QCT 第 062 号 0176 修正法
005 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
19 平福公司 （估）字 （2016） - 6,535.79 43,566,800 59,286,500 51,426,650 准地价系数 剩余法
08QCT 第 032 号 0177 修正法
006 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
20 平盛公司 （估）字 （2016） - 7,754.42 64,390,720 93,558,000 78,974,360 准地价系数 剩余法
08QCT 第 072 号 0186 修正法
007 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
21 平旺公司 （估）字 （2016） - 8,118.19 67,263,300 97,305,000 82,284,150 准地价系数 剩余法
08QCT 第 071 号 0187 修正法
008 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
22 平驰公司 （估）字 （2016） - 7,886.56 69,233,600 103,552,000 86,392,800 准地价系数 剩余法
08QCT 第 061 号 0179 修正法
009 号
7 / 13
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 用剩余法、
23 平道公司 （估）字 （2016） - 6,848.73 51,928,000 75,350,000 63,639,000 基准地价系 剩余法
08QCT 第 064 号 0185 数修正法
010 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
24 平程公司 （估）字 （2016） - 32,988.15 153,672,400 173,808,000 163,740,200 准地价系数 剩余法
08QCT 第 089 号 0210 修正法
011 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
25 平睿公司 （估）字 （2016） - 48,913.55 227,598,000 257,460,000 242,529,000 准地价系数 剩余法
08QCT 第 090 号 0211 修正法
012 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
26 平源公司 （估）字 （2016） - 89,034.56 284,457,800 296,474,000 290,465,900 准地价系数 剩余法
08QCT 第 082 号 0217 修正法
013 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
27 平畅公司 （估）字 （2016） - 34,890.32 320,450,600 428,680,000 374,565,300 准地价系数 剩余法
08QCT 第 034 号 0207 修正法
014 号
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
28 平裕公司 （估）字 （2016） - 14,268.34 248,822,800 312,260,000 280,541,400 准地价系数 剩余法
08QCT 第 038 号 0170 修正法
015 号
8 / 13
深房估字 T102 剩余法、基
深同诚评字
29 （2016） - 30,091.84 1,230,164,971 1,370,520,000 1,300,342,486 准地价系数 剩余法
(2017A)
023 号 0218 修正法
平通公司 （估）字
深房估字 T102 剩余法、基
08QCT 第
30 （2016） - 28,678.71 1,103,754,612 1,106,328,000 1,105,041,306 准地价系数 剩余法
016 号
024 号 0219 修正法
平通公司合计 58,770.55 2,333,919,583 2,476,848,000 2,405,383,792
深房估字 T102 用剩余法、
31 （2016） - 10,543.31 165,187,680 222,432,000 193,809,840 基准地价系 剩余法
059 号 0199 数修正法
深房估字 T102 用剩余法、
32 （2016） - 13,479.52 90,595,000 123,892,000 107,243,500 基准地价系 剩余法
060 号 0171 数修正法
深房估字 T102 用剩余法、
33 （2016） - 7,486.45 51,330,825 70,927,500 61,129,163 基准地价系 剩余法
063 号 0198 数修正法
深同诚评字
深房估字 T102 用剩余法、
(2017A)
34 （2016） - 15,512.01 86,989,680 95,472,000 91,230,840 基准地价系 剩余法
平方公司 （估）字
066 号 0079 数修正法
08QCT 第
深房估字 T102 用剩余法、
017 号
35 （2016） - 28,268.72 207,445,600 273,254,000 240,349,800 基准地价系 剩余法
067 号 0172 数修正法
深房估函
T102 用剩余法、
字 平均地
36 - 7,603.31 64,355,183 84,058,000 74,206,592 基准地价系
（2018） 面单价
0222 数修正法
026 号
深房估字 T102 用剩余法、
37 （2016） - 40,830.41 255,312,880 282,768,000 269,040,440 基准地价系 剩余法
069 号 0169 数修正法
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深房估字 T102 用剩余法、
剩余法
38 （2016） - 24,083.25 170,352,540 216,418,500 193,385,520 基准地价系
和
073 号 0209 数修正法
深房估字 T102 用剩余法、
39 （2016） - 5,509.44 38,426,720 55,648,000 47,037,360 基准地价系 剩余法
026 号 0213 数修正法
深房估字 T102 用剩余法、
40 （2016） - 8,271.01 64,742,040 90,090,000 77,416,020 基准地价系 剩余法
030 号 0196 数修正法
深房估字 T102 用剩余法、
41 （2016） - 13,341.50 100,055,880 133,926,000 116,990,940 基准地价系 剩余法
031 号 0197 数修正法
深房估函
T102 用剩余法、
字 平均地
42 - 10,986.53 92,991,107 119,514,800 106,252,953 基准地价系
（2018） 面单价
0216 数修正法
026 号
剩余法
深房估字 T102 用剩余法、 和基准
43 （2016） - 35,608.74 318,334,450 424,872,000 371,603,225 基准地价系 地价系
035 号 0223 数修正法 数修正
法
深房估字 T102 用剩余法、
44 （2016） - 12,445.93 185,165,520 232,034,000 208,599,760 基准地价系 剩余法
036 号 0214 数修正法
深房估字 T102 用剩余法、
45 （2016） - 10,866.44 98,073,000 132,940,000 115,506,500 基准地价系 剩余法
037 号 0221 数修正法
深房估字 T102 用剩余法、
46 （2016） - 7,970.85 58,159,360 84,336,000 71,247,680 基准地价系 剩余法
065 号 0212 数修正法
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深房估字 T102 用剩余法、
47 （2016） - 9,009.61 46,785,600 46,818,000 46,801,800 基准地价系 剩余法
070 号 0208 数修正法
深房估函
T102 用剩余法、
字 平均地
48 - 7,497.63 63,460,706 71,448,000 67,454,353 基准地价系
（2018） 面单价
0188 数修正法
026 号
深房估字 T102 剩余法、基
49 （2016） - 8,600.70 24,795,180 27,813,000 26,304,090 准地价系数 剩余法
083 号 0225 修正法
深房估函
用剩余法、
字 QHX- 平均地
50 28,544.15 215,784,191 526,880,000 371,332,096 基准地价系
（2018） 012 面单价
数修正法
025 号
平方公司合计 306,459.51 2,398,343,142 3,315,541,800 2,856,942,471
深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 剩余法、基
51 蛇口资管 （估）字 （2016） - 51,244.39 204,856,300 214,520,000 209,688,150 准地价系数 剩余法
08QCT 第 091 号 0224 修正法
018 号
深房估字 T102 用剩余法、 收益还
52 深同诚评字 （2017） - 368,101.55 1,519,198,853 1,840,945,100 1,680,071,976 基准地价系 原法和
(2017A) 200 号 0167 数修正法 剩余法
安通捷码
（估）字 深房估函
头公司 T102 用剩余法、
10QCT 第 字 平均地
53 - 36,202.90 149,413,669 181,014,500 165,214,084 基准地价系
002 号 （2018） 面单价
0013 数修正法
024 号
安通捷码头公司合计 404,304.45 1,668,612,522 2,021,959,600 1,845,286,061
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深同诚评字
(2017A) 深房估字 T102 用剩余法、 剩余法
安速捷码
54 （估）字 （2017） - 66,579.73 274,782,460 332,977,800 303,880,130 基准地价系 与收益
头公司
10QCT 第 200 号 0166 数修正法 还原法
002 号
合计 1,812,252.62 11,806,732,428 14,201,011,800 13,003,872,114
注：1、除上表所列宗地外，其余为原规划下非经营性用地。
2、评估基准日为 2015 年 1 月 1 日。
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表 3 同致诚出具的前海土地整备涉及 19 家持地公司新规划条件下的土地价值
咨询报告（深同诚咨字（2018A）01YQX 第 002 号）
金额单位：元
持地公司 原用地范围对应的新规划总估值
招商蛇口 1,6228,899,802
招商供电 7,921,144
南油集团 33,530,665,578
平欣公司 -
平福公司 -
平盛公司 -
平旺公司 -
平驰公司 206,179,623
平道公司 -
平程公司 796,365,787
平睿公司 4,024,995,196
平源公司 793,484,758
平畅公司 375,770,000
平裕公司 614,553,574
平通公司 4,249,641,653
平方公司 16,351,342,370
蛇口资管 3,877,495,800
安通捷码头公司 8,916,874,081
安速捷码头公司 2,558,961,531
合计 92,533,150,897
注：
1、根据市评估中心出具的前海土地整备新规划土地咨询报告，并按 19 家持地公司原
用地范围对应新规划条件下的土地面积占比，计算得出 19 家持地公司原用地范围对应的新
规划条件下的土地价值金额；
2 、 由 于 技 术 误 差 ， 计 算 得 出 19 家 持 地 公 司 享 有 新 规 划 土 地 价 值 汇 总 金 额
92,533,150,897 元与市评估中心出具的新规划土地价值总额 92,533,150,522 元相差 375
元，计算各家土地补偿债权金额时相应调减蛇口资管新规划下 15-01-12 地块评估值。
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