本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏新宁现代物流股份有限公司拟收购
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目
资产评估报告
苏华评报字[2018]第001号
（共1册，第1册）
江苏华信资产评估有限公司
二○一八年一月十七日
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告目录
目 录
声 明 ............................................................................................................. 1
资产评估报告摘要 ........................................................................................... 3
资产评估报告正文 ........................................................................................... 6
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
概况 ................................................................................................................. 6
二、评估目的 ................................................................................................. 11
三、评估对象和评估范围 ............................................................................... 12
四、价值类型 ................................................................................................. 13
五、评估基准日 ............................................................................................. 14
六、评估依据 ................................................................................................. 14
七、评估方法 ................................................................................................. 16
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................ 26
九、评估假设 ................................................................................................. 27
十、评估结论 ................................................................................................. 29
十一、特别事项说明 ...................................................................................... 31
十二、资产评估报告使用限制说明 ................................................................ 33
十三、资产评估报告日 .................................................................................. 33
江苏华信资产评估有限公司 I
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告目录
资产评估报告附件
1、被评估单位专项审计报告复印件；
2、委托人和被评估单位法人营业执照复印件；
3、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；
4、被评估单位的承诺函；
5、签名资产评估师的承诺函；
6、资产评估机构备案文件或者资格证明文件复印件；
7、资产评估机构法人营业执照副本复印件；
8、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件复印件；
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告声明
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，
对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估师的执业范围。资产评
估师不对资产评估对象的法律权属提供保证。
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告声明
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告摘要
江苏新宁现代物流股份有限公司拟收购
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目
资产评估报告摘要
苏华评报字[2018]第001号
江苏华信资产评估有限公司接受江苏新宁现代物流股份有限公司委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资
产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对中山市嘉信化工仓储物流有限公司
股东全部权益在2017年11月30日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如
下。
1、评估目的：为江苏新宁现代物流股份有限公司拟收购中山市嘉信化工仓储
物流有限公司股权提供价值参考。
2、评估对象：中山市嘉信化工仓储物流有限公司股东全部权益在评估基准日
的市场价值。
3、评估范围：中山市嘉信化工仓储物流有限公司在评估基准日的全部资产及
负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债，账面资产总额
38,800.27万元，负债总额 25,027.33万元，净资产13,772.94万元。
4、价值类型：市场价值。
5、评估基准日：2017年11月30日。
6、评估方法：资产基础法、收益法。
7、评估结论及其使用有效期
（1）评估结论
本次选用收益法的评估结果作为评估结论。在未考虑股权缺少流动性折扣的
前提下，中山市嘉信化工仓储物流有限公司的股东全部权益在评估基准日 2017 年
11 月 30 日的市场价值为 30,023.77 万元，较其账面净资产 13,772.94 万元增值
16,250.83 万元，增值率 117.99%。
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告摘要
评估结论中未考虑评估增减值对税金的影响，其税金的最终确定由各级税务
机关在汇算清缴时确定。
（2）评估结论使用有效期
本资产评估报告仅为本报告中描述的经济行为提供价值参考。评估结论的使
用有效期为自评估基准日起一年，即自2017年11月30日至2018年11月29日。
8、对评估结论产生影响的特别事项
（1）2017 年 5 月 25 日，中山市嘉信化工仓储物流有限公司与上海浦东发展
银行股份有限公司中山分行签订了《固定资产贷款合同》，借款期限 2017 年 5
月 25 日起至 2027 年 5 月 25 日，借款金额 2.3 亿元。《固定资产贷款合同》涉
及财务监管协议、房产土地及设备抵押、股权质押和担保情况，具体情况如下：
①财务监管协议：中山市嘉信化工仓储物流有限公司（乙方）、中山市众裕能
源化工开发有限公司（乙方）与上海浦东发展银行股份有限公司中山分行（甲方）
签订的财务监管协议中，明确以下事项：一、乙方在甲方开立的监管账户作为本
项目所有收入的唯一账户，本项目的所有租金、装卸费及其他配套收入须按时、
足额归集与该监管账户，并优先用于归还甲方贷款；二、若通过现金方式收取相
关租金或手续费，申请人需每月将现金存入乙方在甲方开立的监管账户；三、每
月归集到甲方的租金收入合计不低于人民币 370 万元；若连续三个月归集到甲方
的租金低于 370 万元，甲方有权宣布贷款提前到期。
②房产土地抵押：2017 年 5 月 25 日，中山市嘉信化工仓储物流有限公司与
上海浦东发展银行股份有限公司中山分行签订了《抵押合同》。合同中涉及抵押
事项，抵押物为：一宗土地和两宗房产（权证编号：中府国用（2007）第易 080334
号、粤房地权证中府字第 0115005624 号、粤房地权证中府字第 0115005630 号）。
③设备抵押：2017 年 5 月 25 日，中山市众裕能源化工开发有限公司与上海
浦东发展银行股份有限公司中山分行签订了《抵押合同》。合同中涉及抵押事项，
抵押物为：公司承包经营的位于中山市民众镇沿江村下浪水闸东侧、横门水道北
岸的 5000 吨油气专用码头（海岸线）333 米的所有设备。抵押担保期限自 2017
年 5 月 25 日起至 2027 年 5 月 25 日止。
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告摘要
本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。
重要提示
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细
情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
江苏新宁现代物流股份有限公司拟收购
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目
资产评估报告正文
苏华评报字[2018]第001号
江苏新宁现代物流股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产
评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按
照必要的评估程序，对江苏新宁现代物流股份有限公司拟收购中山市嘉信化工仓
储物流有限公司股东全部权益在 2017 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用
人概况
（一）委托人概况
公司名称：江苏新宁现代物流股份有限公司
类型：股份有限公司（上市，股票代码300013）
住所：江苏省昆山市张浦镇阳光西路760号
法定代表人：王雅军
注册资本：29779.141万元整
成立日期：1997 年 02 月 24 日
营业期限：1997 年 02 月 24 日至******
统一社会信用代码：91320500628384839J
经营范围：进出口货物的仓储、集装箱堆存及有关配套业务；保税仓库内货
物的代理报关、报检、运输代理业务；库内货物的分级、分装、挑选、贴商标、
制标签、整理等；供应链管理技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术
服务业务等；电子产品、电脑配件、机械设备、五金交电、日用百货的销售。
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
（涉及许可证的凭许可证生产经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动。）
（二）被评估单位概况
1、基本情况
公司名称：中山市嘉信化工仓储物流有限公司
类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
住所：中山市民众镇沿江村沿和路2号
法定代表人：江朝辉
注册资本：人民币伍仟贰佰零贰万零捌佰零捌元
成立日期：2007 年 04 月 27 日
营业期限：长期
统一社会信用代码：91442000661479346P
经营范围：投资仓储物流业，危险化学品经营及仓储、化工产品（不含危险
化学品）的仓储，人力货物搬运、人力装卸服务。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动。）
公司目前拥有化工罐区总库容 61600 m 3（储罐 80 座），甲类化工仓库 8 座，
仓容面积约 12043.70m，丙类化工仓库 2 座，仓容面积约 1,085.05 m，配套的
槽车装卸车台一座，桶装一座，同时配有石油化工液体船舶码头一座，设计泊位
全长约 333m，码头平台宽约 15m，可满足 2 个 5000 吨级化学品船舶同时靠泊进
行装卸作业。
截止评估基准日，公司已经取得危险化学品经营许可证、污染物排放许可证、
非药品类易制毒化学品经营备案证明、港口经营许可证等相关资质证书。
2、公司股东及持股比例、股权变更情况和经营管理结构
（1）股东及持股比例、股权变更情况
中山市嘉信化工仓储物流有限公司由江朝辉、蔡婉婷与张柳钦共同出资设立，
注册资本为人民币 100 万元。2007 年 4 月 20 日，中山市维德会计师事务所对本
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
次出资出具了维德会验字[2007]1770 号《验资报告》。2007 年 4 月 27 日，中山
市工商行政管理局核准了公司的设立申请。公司出资情况及股权结构列示如下：
股东 认缴出资额（元） 实缴出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 350,000.00 350,000.00 35.00 货币
江朝辉 200,000.00 200,000.00 20.00 货币
张柳钦 450,000.00 450,000.00 45.00 货币
合计 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00
2007 年 11 月 10 日，公司召开股东会，同意将公司注册资本由 100 万元增加
至 3,250 万元，公司股东江朝辉、蔡婉婷、张柳钦以登记在三人名下的一处土地
使用权（土地使用证编号：中府国用（2007）第 080256 号）出资 22,666,661 元。
2007 年 11 月 27 日，中山市维德会计师事务所对本次出资进行了审验，并出具了
维德会验字[2007]A0590 号《验资报告》。2007 年 11 月 27 日，公司完成了上述
事项的工商变更登记。经上述增资后，公司出资情况及股权结构列示如下：
股东 认缴出资额（元） 实缴出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 11,375,000.00 8,283,331.35 35.00 货币、土地使用权
江朝辉 6,500,000.00 4,733,332.20 20.00 货币、土地使用权
张柳钦 14,625,000.00 10,649,997.45 45.00 货币、土地使用权
合计 32,500,000.00 23,666,661.00 100.00
2011 年 6 月 7 日，公司召开股东会，同意补足认缴但未实缴部分的出资额，
其中江朝辉以货币出资 1,766,667.80 元，张柳钦以货币出资 3,975,002.55 元，蔡
婉婷以货币出资 3,091,668.65 元。2011 年 6 月 17 日，中山市维德会计师事务所
对本次出资进行了审验，并出具了维德会验字[2011]04160 号《验资报告》。2011
年 6 月 27 日，公司完成了上述事项的工商变更登记。经上述变更后，公司出资情
况及股权结构列示如下：
股东 认缴出资额（元） 实缴出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 11,375,000.00 11,375,000.00 35.00 货币、土地使用权
江朝辉 6,500,000.00 6,500,000.00 20.00 货币、土地使用权
张柳钦 14,625,000.00 14,625,000.00 45.00 货币、土地使用权
合计 32,500,000.00 32,500,000.00 100.00
2015 年 4 月 19 日，公司召开股东会，同意张柳钦将其持有的公司 45%股权
转让给蔡婉婷。2015 年 4 月 19 日，张柳钦与蔡婉婷签订了该股权转让事项对应
的股权转让合同。2015 年 4 月 21 日，公司完成了上述事项的工商变更登记。经
上述变更后，公司出资情况及股权结构列示如下：
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
股东 认缴出资额（元） 实缴出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 26,000,000.00 26,000,000.00 80.00 货币、土地使用权
江朝辉 6,500,000.00 6,500,000.00 20.00 货币、土地使用权
合计 32,500,000.00 32,500,000.00 100.00
2015 年 10 月 10 日，公司召开股东会审议通过《关于确认股东出资形式及
补充出资的议案》，将 2007 年 11 月 10 日股东会决议通过的股东以土地使用权
出资重新确认为股东以代公司支付 2,140 万元土地转让款之债权出资，原以土地
使用权出资与以债权出资之间的差额 126.6661 万元由蔡婉婷、江朝辉以货币补
足。经上述变更出资方式后，公司出资情况及股权结构列示如下：
股东 认缴出资额（元） 实缴出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 26,000,000.00 24,986,671.20 80.00 货币、债权
江朝辉 6,500,000.00 6,246,667.80 20.00 货币、债权
合计 32,500,000.00 31,233,339.00 100.00
2016 年 7 月 4 日，公司召开股东会，同意公司注册资本由 3,250.00 万元变
更为 3,901.5606 万元。中山市微远创新投资基金管理中心（有限合伙）以货币投
入 50,000,000.00 元，其中 6,515,606.00 元计入实收资本，剩余部分计入资本公
积。2016 年 7 月 10 日，中山广信达会计师事务所对本次出资进行了审验，并出
具了广信达验内字[2016]第 0014 号《验资报告》。2016 年 7 月 25 日，公司完成
了上述事项的工商变更登记。经上述增资后，公司出资情况及股权结构列示如下：
股东 认缴出资额（元） 实缴出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 26,000,000.00 24,986,671.20 66.64 货币、债权
江朝辉 6,500,000.00 6,246,667.80 16.66 货币、债权
中山市微远创新投资基
6,515,606.00 6,515,606.00 16.70 货币
金管理中心（有限合伙）
合计 39,015,606.00 37,748,945.00 100.00
2017 年 7 月 12 日，公司召开股东会，同意公司注册资本由 3,901.5606 万元
变更为 5,202.0808 万元。公司原股东蔡婉婷以货币投入 6,600 万元，其中
8,583,434.00 元计入实收资本，剩余部分计入资本公积；彭国宇以货币出资
1,800.00 万元，其中 2,340,936.00 元计入实收资本，剩余部分计入资本公积；谭
裕斌以货币出资 1,600.00 万元，其中 2,080,832.00 元计入实收资本，剩余部分计
入资本公积。中山市维德会计师事务所对本次出资进行了审验，并出具了维德会
验字[2017]01420 号《验资报告》。2017 年 7 月 14 日，公司完成了上述事项的
工商变更登记。经上述增资后，公司出资情况及股权结构列示如下：
江苏华信资产评估有限公司 9
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
股东 认缴出资额（元） 实缴出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 34,583,434.00 33,570,105.20 66.48 货币、债权
江朝辉 6,500,000.00 6,246,667.80 12.50 货币、债权
中山市微远创新投资基
6,515,606.00 6,515,606.00 12.52 货币
金管理中心（有限合伙）
彭国宇 2,340,936.00 2,340,936.00 4.50 货币
谭裕斌 2,080,832.00 2,080,832.00 4.00 货币
合计 52,020,808.00 50,754,147.00 100.00
2017 年 9 月 20 日，公司收到江朝辉经 2015 年 10 月 10 日股东会审议通过
的补充出资款 25.3333 万元；2017 年 9 月 21 日，公司收到蔡婉婷经 2015 年 10
月 10 日股东会审议通过的补充出资款 101.3329 万元。经上述补充出资后，公司
出资情况及股权结构列示如下：
股东 认缴出资额（元） 实缴出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 34,583,434.00 34,583,434.00 66.48 货币、债权
江朝辉 6,500,000.00 6,500,000.00 12.50 货币、债权
中山市微远创新投资基
6,515,606.00 6,515,606.00 12.52 货币
金管理中心（有限合伙）
彭国宇 2,340,936.00 2,340,936.00 4.50 货币
谭裕斌 2,080,832.00 2,080,832.00 4.00 货币
合计 52,020,808.00 52,020,808.00 100.00
至评估基准日时没有变化。
（2）公司主要组织管理结构
评估基准日时，中山市嘉信化工仓储物流有限公司账面记录 1 家全资子公司，
长期股权投资账面值为 1,000.00 万元。明细如下：
江苏华信资产评估有限公司 10
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
长期股权投资单位明细表
金额单位：人民币万元
被投资单位名称 投资日期 注册资本 持股比例（%） 投资成本 账面价值
中山市众裕能源化工开发有限公司 2012 年 12 月 200.00 100 1,000.00 1,000.00
3、近一年一期的资产、财务、经营状况
资产、负债及财务状况（母公司财务报表口径）
金额单位：人民币万元
报告日期 2016年12月31日 2017年11月30日
资产总计 36,481.74 38,800.27
负债合计 33,474.02 25,027.33
净资产 3,007.72 13,772.94
2016年 1-12月 2017年1-11月
营业收入 957.57 3,609.65
利润总额 -2,823.35 285.96
净利润 -2,497.76 621.72
资产、负债及财务状况（合并财务报表口径）
金额单位：人民币万元
报告日期 2016年12月31日 2017年11月30日
资产总计 38,610.76 37,880.91
负债合计 36,206.28 25,038.30
净资产 2,404.48 12,842.61
2016年 1-12月 2017年1-11月
营业收入 962.28 3,615.42
利润总额 -3,161.86 -41.12
净利润 -2,836.65 294.63
以上数据中 2016 年 12 月 31 日、2017 年 11 月 30 日的财务数据经立信会计
师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了“信会师报字（2018）第 ZA50015 号”
标准无保留意见的《审计报告》。
4、委托人和被评估单位之间的关系
本次评估的委托人为江苏新宁现代物流股份有限公司，被评估单位为中山市
嘉信化工仓储物流有限公司。委托人是收购方，被评估单位是被收购方。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
其他资产评估报告使用人包括相关监管机构和部门。
二、评估目的
江苏华信资产评估有限公司 11
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
为江苏新宁现代物流股份有限公司拟收购中山市嘉信化工仓储物流有限公司
股东全部权益提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象：中山市嘉信化工仓储物流有限公司股东全部权益在评估基准日
2017 年 11 月 30 日的市场价值。
评估范围：中山市嘉信化工仓储物流有限公司在评估基准日的全部资产及负
债，包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债，账面资产总额38,800.27
万元，负债总额 25,027.33万元，净资产13,772.94万元。
具体见下表列示：
金额单位：人民币万元
账面价值
项 目
A
1 流动资产 7,865.47
2 非流动资产 30,934.80
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资 1,000.00
7 投资性房地产
8 固定资产 25,367.24
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产 3,905.97
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产 661.59
19 其他非流动资产
20 资产总计 38,800.27
21 流动负债 2,028.33
江苏华信资产评估有限公司 12
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
22 非流动负债 22,999.00
23 负债合计 25,027.33
24 净资产（所有者权益） 13,772.94
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是一致的，
已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（二）企业申报的表外资产的类型、数量
基准日时中山市嘉信化工仓储物流有限公司账面未记录的表外资产包括已取
得授权的计算机软件著作权共 10 项。上述专利的权利登记人均为中山市嘉信化工
仓储物流有限公司。具体如下：
软件名称 证书号 首次发表日期 登记号 著作权人
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
储罐自动测量系统 V1.0 2016 年 5 月 18 日 2017SR581896
2167180 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
罐区管控一体化系统 V1.0 2016 年 9 月 16 日 2017SR575353
2160637 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
静压式液位计系统 V1.0 2016 年 3 月 4 日 2017SR574991
2160275 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
储罐切水器监控系统 V1.0 2016 年 10 月 13 日 2017SR575362
2160646 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
储罐泡沫应急发生系统 V1.0 2016 年 9 月 27 日 2017SR575980
2161264 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
储罐浮子液位报警系统 V1.0 2016 年 7 月 8 日 2017SR575985
2161269 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
冷凝式化工挥发气体回收系统 V1.0 2016 年 11 月 11 日 2017SR575993
2161277 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
雷达液位计测量系统 V1.0 2016 年 6 月 16 日 2017SR575876
2161160 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
可燃气体报警系统 V1.0 2016 年 4 月 8 日 2017SR575328
2160612 号 限公司
软著登字第 中山市嘉信化工仓储物流有
储罐压力变送系统 V1.0 2016 年 8 月 26 日 2017SR574853
2160137 号 限公司
除上述无形资产外，中山市嘉信化工仓储物流有限公司无未记录的表外资产。
（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）
本资产评估报告未引用其他机构出具的报告。
四、价值类型
江苏华信资产评估有限公司 13
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，资产评估师选择
市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
1、本项目评估基准日为 2017 年 11 月 30 日。
2、此基准日是委托人在综合考虑到尽可能接近评估目的的实现日期，使评估
结论更好地为评估目的服务；并且与财务报表日期一致，便于资产清查核实的基
础上确定的。本次评估工作中所采用的价格及其参数为评估基准日时的有效标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、委托人与本公司签订的《资产评估委托合同》；
（二）法律法规依据
1、中华人民共和国主席令第 8 号《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月
28 日）；
2、第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》
（2007 年 3 月 16 日）；
3、 《中华人民共和国企业所得税实施细则》（中华人民共和国国务院第 512
号令）；
4、《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>
的决定》（2017 年 2 月 24 日）；
5、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十一次会议通过）。
6、其他与资产评估有关的法律、法规文件。
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43 号）。
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）。
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
3、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2017]31 号）。
4、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2017]32 号）。
5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）。
6、《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2017]34 号）。
7、《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2017]36 号）。
8、《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37 号）。
9、《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39 号）。
10、《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38 号）
11、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）。
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）。
13、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）。
（四）权属依据
1、被评估单位提供的股权、出资证明等产权证明文件。
2、《不动产权证》。
3、《国有土地使用权证》。
4、《中华人民共和国机动车行驶证》。
5、部分设备的购货发票、付款凭证资料等。
6、其他产权证明文件及材料。
（五）取价依据
1、被评估单位提供的审计报告、财务报表。
2、被评估单位提供的财务会计、经营方面的资料及未来收益的预测资料。
3、从“同花顺 iFinD”或“Wind 资讯”终端查询的宏观、行业及区域市场的
统计分析数据，近期国债收益率、同行业上市公司财务数据及指标等。
4、中国人民银行公布的基准利率。
5、资产评估专业人员对评估对象进行现场调的记录和获取评估业务需要的资
料。
6、《广东省建筑与装饰工程综合定额(2010)》以及广东省住房和城乡建设厅
江苏华信资产评估有限公司 15
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知（粤建市函〔2016〕
1113 号）。
7、《中山市住房和城乡建设局关于调整我市建设工程动态人工工日单价的通
知》中建通(2017)12 号。
8、《资产评估常用数据与参数手册》。
9、《机电产品报价手册》。
10、评估机构收集的有关询价资料、参数资料等。
（六）其他参考依据
1、被评估单位提供的资产评估申报明细表。
2、访谈记录。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
本次评估目的是反映中山市嘉信化工仓储物流有限公司股东全部权益在评估
基准日的市场价值，为委托人拟收购被评估单位股东全部权益提供价值参考。资
产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的
思路，是从企业资产购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营
管理及考核提供了依据；收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，
强调的是企业的整体预期盈利能力，体现了企业收益预期运行的盈利能力和运行
效率。市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的价值，其估值数据直接
取材于市场，但由于目前市场上与被评估单位主营业务类似、经营规模相似的可
比公司样本量较少，而较少的样本量会导致比较结果与实际出现较大的偏差，因
此本次评估选择资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及
可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重
置各项生产要素为假设前提，将构成企业各种要素资产的评估值加总再减去各项
江苏华信资产评估有限公司 16
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
负债评估值得出股东全部权益价值的评估思路。具体模型如下：
股东全部权益评估值=∑各项资产的评估值-∑各项负债的评估值
各项资产及负债的具体评估思路如下：
1、流动资产
（1）货币资金
包括现金、银行存款。资产评估师对现金进行了盘点，根据评估基准日至盘点
日的现金进出数倒轧评估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；对
于银行存款，资产评估师核查了银行对账单、余额调节表、银行询证函等财务资
料，以经核实后的账面价值确认评估值。
（2）应收款项（应收账款、预付账款和其他应收款）
包括应收账款、预付账款和其他应收款。应收款项包括应收账款、预付账款和
其他应收款。评估基准日时，应收账款主要是仓储费，预付账款主要为工程款、
设备款及安评费等，其他应收款主要是员工个人借款和子公司往来款。
评估人员首先依据企业提供的财务账簿对各项应收款项进行核对，对金额较大
的款项进行函证，抽查相关业务合同，其次，判断分析款项的可收回性，最后以
经核实无误的每笔款项可能收回的金额确认评估值，其中：对于有充分理由相信
都能收回的，按全部账面值计算评估值；对于部分款项难以收回的，根据现场核
查情况，具体分析账面金额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人信用、经
营管理现状等，选用账龄分析法，估算出预计坏账损失金额，将损失金额扣除后
计算评估值；对于有确凿证据表明无法收回的，按零值计算。“坏账准备”科目
按零值计算。
2、长期股权投资
评估基准日时，中山市嘉信化工仓储物流有限公司仅包括 1 家长期股权投资单
位。评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，
并查阅了投资协议、被投资企业营业执照、公司章程和验资报告等资料，并通过
核实入账凭证等财务资料确认账面值的合理性及准确性。
我们采用同一评估基准日和与母公司相同的评估程序对子公司进行整体资产
江苏华信资产评估有限公司 17
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基础法评估，以被投资单位的评估后净资产乘以相应的股权比例得出其长期股权
投资的评估值。评估中所采用的评估方法、标准及尺度、各项资产及负债的评估
过程等与母公司评估保持一致，以合理公允地反映长期投资在评估基准日时的市
场价值。
3、固定资产-房屋建筑物
本次委托评估的建筑物为工业用地上的建筑物，本次采用成本法评估。
成本法指估测委托评估的建筑物在评估基准日的重置成本，再减去已经发生
的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到委托评估的建筑物的评估值的方
法；建筑物贬值通过综合成新率反映，该方法基本公式如下：
建筑物评估值＝重置成本×综合成新率
①建筑物重置成本
建筑物重置成本＝建安工程造价＋专业费用＋规费＋管理费用＋资金成本
I、建安工程造价
根据委托方提供的工程决算资料以及类似的工程造价指标，采用重编决算法
确定工程造价。此方法是以待估建筑物的工程量为基础，按评估基准日的定额、
材料价格、取费标准计算分部分项工程量清单费用，再加上措施项目清单计价、
其他项目费、税金等估算出建筑物的建筑安装工程造价用。
II、专业费用
专业费用包括前期工作咨询费、勘察设计费、监理费、招投标管理费、造价
咨询费等，按照当地平均水平综合确定。
III、规费
根据中山市人民政府办公室关于调整基础设施配套费计算方式和核收要求的
通知，对于已办理《不动产权证》的房屋考虑市政公用设施配套服务费。
IV、管理费用
管理费用是指组织和管理项目开发经营活动所必需发生的费用，按项目建安
工程造价一定比例估算。
V、资金成本
江苏华信资产评估有限公司 18
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资金成本根据类似工程的合理的建设工期，按照基准日时中国人民银行规定
的同期贷款基准利率，以建安工程造价、前期及其他费用为基数按均匀投入考虑。
②综合成新率的确定
房屋采用使用年限法和打分法相结合的方法，经加权计算确定，得出综合成
新率。构筑物使用年限法确定成新率。
公式：综合成新率＝年限法成新率×权重 40%＋打分法成新率×权重 60%
I、使用年限法
使用年限法＝预计尚可使用年限/（预计尚可使用年限＋实际已使用年限）×
100%
经济寿命年限参照各种房屋的经济耐用年限结合实际情况确定。
II、打分法
将影响房屋成新状况的主要因素按结构部分（基础、承重墙体、非承重墙体、
屋面）、装修部分（门窗、外墙、内墙、顶棚、地面）、设备部分（水电、其它）
分为三类十二项，通过建筑造价中每栋房屋各项所占的比重，确定不同结构形式
房屋各因素的标准分值，参考建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现
场勘查实际情况，确定分项评估完好分值，在此基础上计算完好分值率。具体公
式：
成新率＝结构部分得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B
式中：G—结构部分的评分修正系数；
S—装修部分的评分修正系数；
B—设备部分的评分修正系数。
③评估值的确定
建筑物评估值＝重置成本×综合成新率
4、固定资产—设备
设备资产评估的基本方法包括市场法、收益法及成本法。
收益法是把特定资产在未来特定时间内的预期收益还原为当前的资产额，是
以资产的整体获利能力为基础还原资产价格的一种评估方法。此方法基于以下原
则：投资者在投资某项资产时所支付的价格不会超过该资产（或与该资产相当且
江苏华信资产评估有限公司 19
中山市嘉信化工仓储物流有限公司股权项目资产评估报告正文
具有同等风险程度的同类资产）未来预期收益折算成的现值；能够对资产未来收
益进行合理预测；能够对与资产未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估
算。
由于产权持有单位没有对本次评估的机器设备的收益单独计量，因此无法采
用收益法评估。
市场法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的
市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。
委托评估设备为企业持续使用的机器设备、车辆和电子设备，主要采用成本
法评估。其中，对近期购置的车辆和电子设备，因可以找到类似全新设备的购置
价，采用成本法评估。对购置较久的车辆和电子设备，已经无法找到类似全新设
备的购置价，但可以找到近期类似二手设备的交易案例，因此采用市场法评估。
成本法是指先估测委托评估设备的重置成本，再减去已经发生的实体性贬值、
功能性贬值和经济性贬值后，得到委托评估设备评估值的方法。
成本法适用公式为：
设备评估值＝设备重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
评估人员采用年限法计算设备的实体性贬值；功能性贬值主要体现在超额投
资成本和超额运营成本两方面，由于在评估中采用现行市场价格确定重置成本，
不需要再考虑超额投资成本；经现场勘查，委评设备整体设计、装备水平均较高，
基准日时尚不存在超额运营成本，因此委评设备的功能性贬值取零。委评设备在
评估基准日以及评估目的实现后可按原地原设计用途持续正常使用，未发现经济
性贬值的现象，故本次评估我们将委评设备的经济性贬值取零。我们将确定设备
评估值的公式简化为：
设备评估值＝设备重置成本×综合成新率
①市场法的确定
车辆
委估车辆在市场上有足够的二手价信息，故采用市场法进行评估。
具体如下：
江苏华信资产评估有限公司 20
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因素调整法，通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，
并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。
调整因素主要为制造出厂年限调整、实体状态调整（里程数）等。
②重置成本法的相关参数
1）不含税重置成本的确定
I、机器设备
机器设备的重置成本由设备购置费（不含税购置价+运杂费）、安装工程费、
基础费、工程建设其它费用及资金成本等部分构成。
A、设备购置价的确定
主要通过向生产厂家直接询价取价或查阅《机电产品报价手册》，对已无法
获得该设备的购置价的设备，选用市场上性能基本相同的设备价格修正得出。
B、设备运杂费的确定
主要依据：①设备运输距离；②包装箱体积；③重量吨位；④价值；⑤所用
交通工具等分别计算取定。
C、设备安装工程费的确定
主要根据被评估设备辅助材料的消耗、安装基础情况、安装的难易程度，参
照《资产评估常用数据手册》中相关设备安装费率及近期市场的招标价格予以测
算确定。对于报价中已包含安装费，或者不需要安装的设备，本次不考虑设备的
安装费。
D、设备基础费的确定
设备基础费参考《资产评估常用数据与参数手册》中规定的设备基础费、对
于罐区基础根据企业提供的工程结算资料，对人工、材料进行确定基础费及近期
市场的招标价格，对不需要基础费的设备，则不考虑设备的基础费。
E、工程建设其它费用
工程建设其它费用主要由项目建设单位管理费、勘查设计费、工程监理费等
构成，参考原国家计委、建设部等发布的有关文件确定。
根据该单位建设规模等情况测算出了工程建设其它费用如下：
江苏华信资产评估有限公司 21
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序号 内容 计价基数 本次取值 备注
1 前期工作咨询费 工程造价 0.410% 参照行业平均标准
2 勘察设计费 工程造价 3.200% 参照行业平均标准
3 监理费 工程造价 1.810% 参照行业平均标准
4 招投标管理费 工程造价 0.160% 参照行业平均标准
5 建设单位管理费 工程造价 0.900% 参照行业平均标准
小计 6.48%
F、资金成本
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按
基准日中国人民银行规定，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑。
本项目建设正常合理工期为三年，基准日时一至三年期银行贷款利率为 4.75%。
资金成本=[建安工程费（或购置费+安装工程费+基础费）+前期及其他费用]
×利率×工期/2。
II、电子设备
重置成本由购置价（扣除增值税）、运杂费、安装调试费等组成。对不需安
装销售商直接送货上门的电子设备，以扣除增值税后的购置价作为重置成本。
根据财税[2008]170号，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进或者自
制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务
院令第 538 号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税
务总局令第50 号）的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书
和运输费用结算单据从销项税额中抵扣，因此本次委估资产重置成本中不含增值
税。
③成新率的确定
对本次委估的设备的成新率采用年限法确定，评估人员通过现场勘查，了解
设备的使用、维修、保养状况，确定已使用年限；根据《资产评估数据常用数据
参数手册》确定经济使用年限，计算得出成新率，基本计算公式为：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
④设备评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
江苏华信资产评估有限公司 22
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5、无形资产-土地使用权
本次委托评估的土地使用权为工业用地，评估人员经对委托评估的宗地进行
实地勘查和类似用地市场调查，在同一供需圈内能搜集到不少与委评宗地用途相
同、土地利用条件基本一致的近期正常交易实例，故本次评估采用市场法。
市场法是指选取一定数量的可比交易实例，将它们与委托评估的土地使用权
进行比较，根据其间的差异对可比实例进行修正后得到委托评估的土地使用权价
值的方法。
其评估公式为：PD＝PB×A×B×C×D×E
式中：PD—委估土地使用权价值；
PB—比较实例宗地交易价格；
A—交易情况修正系数，为委估宗地交易情况指数除以比较实例交易情况指
数；
B—交易日期修正系数，为委估宗地评估基准日地价指数除以比较实例交易日
期地价指数；
C—区域因素修正系数，为委估宗地区域因素条件指数除以比较实例区域因素
条件指数；
D—个别因素修正系数，为委估宗地区域个别条件指数除以比较实例个别因素
条件指数；
E—年期修正系数，为委估宗地区域年期修正指数除以比较实例使用年期修正
指数。
6、负债评估
资产评估师根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核
实，以核实后的账面值或企业实际应承担的负债确定评估值。
（三）收益法的简介
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。
1、收益模型的选取
江苏华信资产评估有限公司 23
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中山市嘉信化工仓储物流有限公司与其一家长期股权投资单位——中山市众
裕能源化工开发有限公司同属物流行业，其子公司与母公司实为同一产业链，其
利益和风险相同，因此，本次对中山市嘉信化工仓储物流有限公司股东全部权益
价值的收益法评估，我们采用了合并业务单元，母公司和所有子公司均纳入合并
后的业务单元。本次收益法评估采用的企业自由现金流折现模型如下：
E=B－D－M
式中：E：评估对象的股东全部权益价值；
B：合并财务报表口径企业整体价值；
D：合并财务报表口径中付息债务价值；
M：合并财务报表口径中少数股东权益价值。
企业整体价值的计算公式为： B P Ci
n
FCFi
式中：P：经营性资产价值； P =∑ i
i =1 (1 + WACC )
式中：FCFi：第i年的企业自由现金流量；
企业自由现金流量＝净利润＋折旧与摊销＋扣除税务影响后的利息费用
－资本性支出－净营运资金变动
WACC：加权平均资本成本；
n：收益期数。
∑Ci：评估基准日时存在的非经营性或溢余性资产的价值
其中：C1：溢余资产，预测未来经营期间的现金流中所未能涵盖或者不需要
的资产价值；
C2：非经营性资产，是指不直接参加企业日常经营活动的资产价值；
C3：非经营性负债，以负值计算。
2、收益期和预测期的确定
预测期：经过对被评估单位的行业发展特点、企业规模及经营状况、市场供
需情况、竞争环境及未来分析，预计被评估单位于 2022 年后达到稳定经营状态，
江苏华信资产评估有限公司 24
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故预测期选择为 2017 年 12 月至 2022 年 12 月。
收益期：根据被评估企业的经营特点及未来发展前景，且考虑到本次经济行
为实现后被评估企业市场竞争能力的提升，其股东又无主动清算的事前约定和愿
望，本次收益期按无固定期限考虑。
3、收益预测过程
（1）对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行复核。
（2）分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据，结合企业的资本结构、
经营状况、历史业绩、发展前景，对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的
调整。
（3）在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
（4）根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，企业经营模式，对预测
期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
（5）根据企业资产配置和固定资产使用状况确定营运资金、资本性支出。
4、折现率的测算
本次评估收益口径采用企业自由现金流量，根据收益口径与折现率匹配的原
则，则适用的折现率选用加权平均资本成本（WACC），计算公式如下：
E D
WACC Ke (1 t ) K d
DE DE
式中： Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
t：被评估企业所得税率；
E：权益市场价值；
D：付息债务价值。
其中，Ke 采用资本资产定价模型（CAPM）确定。计算公式如下：
Ke=Rf + β×MRP + Q
式中： Rf ：无风险报酬率；
β：权益的系统风险系数；
江苏华信资产评估有限公司 25
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MRP：市场风险溢价；
Q：企业特定风险调整系数。
5、终值的估算
收益期按无固定期限考虑，终值公式为：
Pn＝FCFn+1×终值系数
Pn 为企业终值，FCFn+1 按预测末年自由现金流量调整确定。
6、其他资产和负债的评估（非收益性/经营性资产和负债）价值
其他资产和负债是指溢余资产、非经营性资产及负债。
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现
金流量预测不涉及的资产。主要包括超出被评估企业正常经营所需要的溢余现金。
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业
自由现金流量预测不涉及的资产与负债。主要包括：闲置的土地、应付的设备工
程款。
评估人员通过查阅、分析基准日企业财务报表，确定被评估单位的溢余资产、
非经营性资产和负债，本次评估中的非经营性资产采用成本法评估，非经营性负
债以核实后的账面值确定评估值。
7、付息债务：付息债务以评估基准日时核实后的债务市场价值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
（一）接受项目委托
本公司与委托人就本次评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日等问题
协商一致，签订资产评估委托合同。在此基础之上由资产评估师拟订出评估工作
计划。
（二）现场调查核实
1、指导被评估单位清查资产、准备评估资料等。
2、核实资产与验证资料
（1）实物资产的现场勘查
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依据资产评估申报表，资产评估师会同企业有关人员，对所申报的固定资产、
无形资产等进行盘点和现场勘查。针对不同的资产性质和特点，采取询问、访谈、
核对、监盘、勘查等方法。同时查验相关资产的产权证明资料，了解资产的数量、
配置和实际使用情况。注意了解被评估企业是否存在溢余资产和非经营性资产及
负债。
（2）非实物性流动资产及负债的核实
对企业申报评估基准日中的非实物性资产及负债，资产评估师主要通过对企
业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证和审计报告等资料的核对、询问等方
式进行实地调查，对大额往来款、银行存贷款采取抽查或函证，进行核实。
3、核实评估范围，与管理层访谈，了解评估对象现状，关注评估对象法律权
属、收集评估资料。
（三）评定估算
根据评估目的、评估对象、价值类型及资料收集等情况，选择恰当的评估方
法和相应的模型及参数，收集市场信息、分析、估算形成初步评估结果。
（四）评估结果汇总、评估结论分析
对各种评估方法形成的初步评估结果进行汇总、分析，在综合评价不同评估
方法和评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，确定最终评估结论。
（五）撰写报告、内部审核
根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估报告。根据本公司评估业
务流程管理办法规定，资产评估师在完成资产评估报告草稿一审后形成评估报告
初稿并提交公司内部审核，经公司内部审核后形成资产评估报告正式稿并提交委
托人。
九、评估假设
（一）基本假设
1、持续经营假设：假设评估基准日后，被评估单位可以持续经营下去，企业
的全部资产可以保持原地原用途继续使用下去。
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2、交易假设：是假定所有待估资产已经处在交易的过程中，根据待估资产的
交易条件等模拟市场进行评估。
3、公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市
场上可以公开买卖为基础。
（二）具体假设
1、假设被评估单位未来采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致；
2、委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
3、被评估单位管理层是负责任的，被评估企业完全遵守所有有关的法律法规，
不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项；
4、被评估单位的管理层有能力并负责任地履行资产所有者的义务并称职地对
有关资产实行了有效的管理，各项经营和投资计划的实施无重大失误，其经营方
向不会发生重大改变；
5、假设已签订的合约能够继续执行下去；
6、被评估单位提供的收益法预测数据中营业收入、营业成本、费用等均为结
合企业实际情况做出的合理预计；
7、假设各项资产均为合法取得，均未涉及诉讼和权利纠纷，不存在未揭示的
未付款项、欠税和其他负债；
8、假设利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等按照现有的政策持续执行
下去；
9、假设被评估单位的危险化学品经营许可证、污染物排放许可证、非药品类
易制毒化学品经营备案证明、港口经营许可证等相关资质证书可正常续期；
10、假设不存在其他未揭示的资产抵押、质押、担保、诉讼等重大事项；
11、无其他不可预测和人力不可抗拒因素对被评估企业的持续经营造成重大
的不利影响。
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根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当上述假设条
件发生变化时，本评估机构及资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不
同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）评估结论
本次评估采用收益法和资产基础法，对中山市嘉信化工仓储物流有限公司的
股东全部权益于评估基准日 2017 年 11 月 30 日时的市场价值进行了评估，具体
评估结论如下：
1、资产基础法评估结果
经采用资产基础法评估，中山市嘉信化工仓储物流有限公司于评估基准日
2017年11月30日时的全部资产账面值38,800.27万元，评估值为50,229.03万元，
增值11,428.76万元，增值率29.46%；全部负债账面值为25,027.33万元，评估值
为25,027.33万元，无评估增减值；净资产账面值为13,772.94万元，评估值为
25,201.70万元，增值11,428.76万元，增值率82.98%。具体如下：
金额单位：人民币万元
项目 账面值 评估值 增减值 增值率％
流动资产 7,865.47 7,868.74 3.27 0.04
非流动资产 30,934.80 42,360.29 11,425.49 36.93
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,000.00
投资性房地产
固定资产 25,367.24 26,871.64 1,504.40 5.93
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 3,905.97 14,827.06 10,921.09 279.60
开发支出
商誉
长期待摊费用
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项目 账面值 评估值 增减值 增值率％
递延所得税资产 661.59 661.59
其他非流动资产
资产合计 38,800.27 50,229.03 11,428.76 29.46
流动负债 2,028.33 2,028.33
非流动负债 22,999.00 22,999.00
负债合计 25,027.33 25,027.33
净 资 产 13,772.94 25,201.70 11,428.76 82.98
2、收益法评估结果
经采用收益法评估，中山市嘉信化工仓储物流有限公司在评估基准日 2017
年 11 月 30 日的净资产账面值 13,772.94 万元，评估后的股东全部权益价值为
30,023.77 万元，增值 16,250.83 万元，增值率 117.99%。
3、评估结论的选取
中山市嘉信化工仓储物流有限公司的股东全部权益采用两种方法得出的评估
结 果 分 别为 ： 收 益法 的 评 估结 论 为 30,023.77 万 元 ， 资 产基 础 法 评估 结 论 为
25,201.70万元，收益法的评估结论比资产基础法的评估结论差异为+4,822.07万
元，差异率为+35.10%。两种评估方法评估结论有差异的原因是：
资产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设前提，分别估算
企业各项要素资产的价值并累加求和，再扣减相关负债的评估值。不能完全衡量
和体现各单项资产间的互相匹配和有机组合可能产生出来的整合效应。而收益法
是从企业的未来获利能力角度出发，反映的是被评估企业各项资产的综合获利能
力。这种获利能力不仅反映了各项有形资产，也反映了中山市嘉信化工仓储物流
有限公司目前经营中拥有的企业管理模式、客户资源、地理优势等的价值。两种
方法的估值对企业价值的显化范畴不同，管理、团队、资质、客户资源、地理优
势等无形资源难以在资产基础法中逐一量化反映，鉴于本次评估目的，从原股东
角度考虑收益法的评估结论更能体现股东全部权益价值；从股权受让方考虑，购
买股权的价格主要取决于被评估企业未来的是收益回报，回报高则愿意付出的价
格也高，这与收益法的评估思路更为吻合。因此，本报告评估结论选用了收益法
的评估结果作为最终评估结论。
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在持续经营不考虑缺乏流动性折扣前提下，中山市嘉信化工仓储物流有限公
司的股东全部权益于评估基准日 2017 年 11 月 30 日时的市场价值为 30,023.77
万元（大写人民币叁亿零贰拾叁万柒仟柒佰元整）
评估结论中未考虑评估增减值对税金的影响，其税金的最终确定由各级税务
机关在汇算清缴时确定。
本评估结论的使用有效期为一年，从评估基准日2017年11月30日起计算，至
2018年11月29日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责任；
无。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形；
1、2017 年 5 月 25 日，中山市嘉信化工仓储物流有限公司与上海浦东发展银
行股份有限公司中山分行签订了《固定资产贷款合同》，借款期限 2017 年 5 月
25 日起至 2027 年 5 月 25 日，借款金额 2.3 亿元。《固定资产贷款合同》涉及财
务监管协议、房产土地及设备抵押和担保情况，具体情况如下：
（1）财务监管协议：中山市嘉信化工仓储物流有限公司（乙方）、中山市众
裕能源化工开发有限公司（乙方）与上海浦东发展银行股份有限公司中山分行（甲
方）签订的财务监管协议中，明确以下事项：一、乙方在甲方开立的监管账户作
为本项目所有收入的唯一账户，本项目的所有租金、装卸费及其他配套收入须按
时、足额归集与该监管账户，并优先用于归还甲方贷款；二、若通过现金方式收
取相关租金或手续费，申请人需每月将现金存入乙方在甲方开立的监管账户；三、
每月归集到甲方的租金收入合计不低于人民币 370 万元；若连续三个月归集到甲
方的租金低于 370 万元，甲方有权宣布贷款提前到期。
（2）房产土地抵押：2017 年 5 月 25 日，中山市嘉信化工仓储物流有限公司
与上海浦东发展银行股份有限公司中山分行签订了《抵押合同》。合同中涉及抵
押事项，抵押物为：一宗土地和两宗房产（权证编号：中府国用（2007）第易 080334
号、粤房地权证中府字第 0115005624 号、粤房地权证中府字第 0115005630 号）。
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（3）设备抵押：2017 年 5 月 25 日，中山市众裕能源化工开发有限公司与上
海浦东发展银行股份有限公司中山分行签订了《抵押合同》。合同中涉及抵押事
项，抵押物为：公司承包经营的位于中山市民众镇沿江村下浪水闸东侧、横门水
道北岸的 5000 吨油气专用码头（海岸线）333 米的设备。抵押担保期限自 2017
年 5 月 25 日起至 2027 年 5 月 25 日止。
本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。
（三）评估程序受到限制的情形；
无。
（四）评估资料不完整的情形；
无。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
无。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系；
无。
（七）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；
1、2017 年 12 月 25 日，中山市嘉信化工仓储物流有限公司通过股东会议决
议，同意以下股权转让事宜，决议内容如下：
同意中山市微远创新投资基金管理中心（有限合伙）将占中山市嘉信化工仓储
物流有限公司注册资本 12.525%的股权转让给蔡婉婷；同意彭国宇将占中山市嘉信
化工仓储物流有限公司注册资本 4.5%的股权转让给蔡婉婷；同意谭裕斌将占中山市
嘉信化工仓储物流有限公司注册资本 4%的股权转让给蔡婉婷。公司于 2017 年 12
月 27 日经中山市工商行政管理局核准变更后，股权结构为：
股东 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
蔡婉婷 4,552.0808 4,552.0808 87.505% 货币、债权
江朝辉 650.0000 650.0000 12.495% 货币、债权
合计 5,202.0808 5,202.0808 100.00%
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕
疵情形。
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无。
除上述事项外，无其他特别事项和期后事项。本资产评估机构及资产评估师
特别提示资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论可能产生的影响，
并关注其对经济行为的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人按本报告中描述的经济行为使用，以及相关监管机构和部门使用。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承
担责任。
3、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评
估报告的使用人。
4、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象
可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、资产评估报告日
本评估结论形成的日期为2018年1月17日。
（以下无正文）
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（本页无正文为签字盖章页）
资产评估师：（签名）
资产评估师：（签名）
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Add:南京市云南路 31-1 号苏建大厦 22 层
Tel: 025-83235010、84527523
Fax: 025-84410423 Post code: 210008
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资产评估报告附件
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附件一
被评估单位专项审计报告复印件
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附件二
委托人和被评估单位法人营业执照复印件
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附件三
评估对象涉及的主要权属证明资料复印件
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附件四
被评估单位的承诺函
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附件五
签名资产评估师的承诺函
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资产评估师承诺函
江苏新宁现代物流股份有限公司：
受贵单位的委托，我们对贵单位拟收购中山市嘉信化工仓储物流有限公司股
股东全部权益的市场价值，以 2017 年 11 月 30 日为基准日进行了评估，形成了
资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的职业资格。
二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到非法干预并独立进行。
资产评估师：（签名）
资产评估师：（签名）
年 月 日
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附件六
资产评估机构备案文件或者资格证明文件复印件
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附件七
资产评估机构法人营业执照副本复印件
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附件八
负责该评估业务的资产评估师资格证明文件复印件
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