关于对深圳市迪威迅股份有限公司的
问询函核查回函
深圳证券交易所创业板公司管理部：
贵部《关于对深圳市迪威迅股份有限公司的问询函》（创业板问询函【2020】
第 20 号）已收悉，对于贵部询问的有关出售参股子公司南京迪威视讯技术有限
公司（以下简称“南京迪威”）16.17%的股权事项，我司非常重视，经认真查询，
现回复如下：
你公司于 2020 年 1 月 23 日披露《2019 年度业绩预告修正公告》，将原预计
的 2019 年盈利 1,300 万元至 1,800 万元修正为盈利 2,000 万元至 2,500 万元，其
中非经常性损益对净利润的影响金额约为 1,304 万元。你公司于 2019 年四季度
以 1,860 万出售参股子公司南京迪威视讯技术有限公司（以下简称“南京迪威”）
16.17%的股权，确认处置收益 1,009 万元。请你公司对以下事项进行说明：
2. 补充说明南京迪威的主营业务范围、近两年的经营与财务状况、你公司
所持该部分股权的投资成本及账面价值，本次交易的作价依据及公允性。请评
估师核查并发表意见。
评估师回复：
（1）南京迪威主营业务范围
南京迪威的经营范围为：计算机网络工程；电子计算机及配件、仪器仪表、
办公自动化设备、建材销售；计算机软件开发、销售；多媒体系统集成技术；房
屋建筑工程、建筑装修装饰工程、市政公用工程施工；自有房屋租赁；物业管理。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（2）近两年经营与财务状况
南京迪威近两年经营与财务状况如下：
南京迪威资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元
2018 年度 2019 年 1-10 月
资产总计 138,26.27 14,623.84
负债合计 9,593.52 10,466.63
净资产 4,232.75 4,157.21
1
2018 年度 2019 年 1-10 月
2018 年度 2019 年 1-10 月
营业收入 71.64 122.81
利润总额 -8.58 -75.54
净利润 -8.58 -75.54
南京迪威主要从事多媒体系统集成技术和计算机软件开发等，2015 年除在
手未完成项目外，暂无新的订单。2016 年 1 月南京迪威以出让方式取得智慧产
业园土地使用权，2018 年-2019 年主要开发建设迪威视讯智慧产业园。
智慧产业园总占地 33608.73 平方米，规划容积率 1.6。2016 年 4 月由南京
迪威办理了“苏（2017）宁浦不动产权第 0014828 号”《不动产权证书》，土地用
途为科教用地（科技研发），使用权类型为出让，使用日期自 2016 年 04 月 10
日至 2066 年 04 月 09 日，出让合同规定该项目建成后所建房产分割转让、销售
的建筑面积不得大于地上总建筑面积的 50%，其余房产不得分割转让、不得分
割销售。
（3）所持股权的投资成本及账面价值
评估基准日（2019 年 10 月 31 日）时，深圳市迪威迅股份有限公司持有南
京迪威 16.17%股权，投资成本为 1351 万元，账面价值为 672.22 万元。
（4）本次交易作价依据及公允性
江苏华信资产评估有限公司出具的“苏华评报字[2020]第 039 号”《资产评估
报告》评估结论为：“经采用资产基础法评估南京迪威视讯技术有限公司的股东
全部权益在评估基准日 2019 年 10 月 31 日的市场价值为 10,893.43 万元；在未
考虑少数股权可能的折价和股权缺少流动性折扣的前提下，南京迪威视讯技术有
限公司 16.17%股权在 2019 年 10 月 31 日的市场价值为 1,761.47 万元。”
南京迪威的主要资产为在建工程—智慧产业园项目，其主要情况及评估过程
如下：
南京迪威智慧产业园项目总建筑面积 87600.7 平方米，地上建筑面积 53793
平方米，为 16 幢多层科研实验楼；地下为整体三层，建筑面积 33807.7 平方米，
用途为停车场、增压站、配电房。根据南京迪威提供的项目情况说明，经统计自
持及销售面积具体如下表：
2
序号 项目名称 建筑面积（㎡） 备注
一 自持或出租部分
1 6 层或 7 层科研楼 27,285.01（地上） A1、A2、A4 及 A3 一层
2 地下停车场 33,807.7（地下） 1076 个机车车位
二 可销售部分
1 多层创意楼 26,507.99（地上） A5-A16 栋、A3 科研楼 2-7 层
合计 87,600.7
1、智慧产业园开发完成后的价值
①自持部分科研楼价值确定
<1>年有效总收入的确定
评估人员现场勘查后，收集到与委评房地产类似的租赁实例若干，根据替代
原则，选取相近的三个科研办公租赁案例作为可比案例，其区位、价格具体如下：
案例 A B C
区位 浦口江北新区 浦口江北新区 浦口江北新区
研创园行知路 1 号清华 研创园行知路 2 号浦潮
房屋位置 研创园光电科技园
力合大厦 创立方
2
年租金单价（元/m ） 401.5 438 438
采用市场法估算智慧产业园自持部分的科研楼不含税年租金为 424 元/㎡，
本次评估空置率取 8%，并按 2 个月的租金作为租赁保证金。
则年有效总收入=年租金×（1-空置率）+保证金利息收入
<2>总支出（运营费用）
一般出租型房地产的年运营费用包括管理费、维修费、保险费、税金。管理
费取年有效收入的 1%，年维修费取房屋重置成本的 1%，保险费取房屋重置成
本的 0.15%，房屋重置成本参照类似工程建安造价取 3500 元/平方米计算；根据
《中华人民共和国房地产税收暂行条例》规定对单位出租房屋应缴纳的相关税费，
按不含税租金收入的 12%征收房产税，按 1.18%征收城建税、教育费及附加、
印花税（城建税为增值税的 7%、教育费及附加为增值税的 5%，增值税为不含
税租金收入的 9%，印花税为不含税收入的 0.1%），因此本次评估相关税费按合
计税率 13.18%计算。
<3>净收益
房地产年净收益=年有效总收入－年运营费用
<4>变化趋势
3
经外业调查，科研办公的年租金的增长率一般在 3%~5%，结合项目所在区
域的科研园的现况和周边的发展规划，预计未来的年收益递增幅度为 4%。
<5>资本化率的确定
A.采用安全利率加风险调整值：即还原率=安全利率+风险调整值。本次安
全利率选取十年期国债利率 3.30%，考虑投资房地产的行业风险、经营风险、财
务风险，国民经济景气及通货膨胀等方面的风险，确定风险调整值为 3%~5%，
资本化率为 6.3%~8.3%。
B.投资风险与投资收益率综合排序插入法：具体方法将社会上各种类型的投
资收益率大小从低到高排序，然后根据经验判断所要求的还原率的具体数值。十
年期国债利率 3.30%、一年期贷款利率为 4.35 %、投资股票的收益率在 8%以
上，考虑投资房产的风险大于购买十年期国债而低于投资股票，其收益还原率高
于十年期及以上国债利率而低于投资股票的收益率，故资本化率为 3.30%~8%。
考虑委评房地产地处南京市海峡科工园，区域未来发展前景较优，自持科研
楼的租赁市场风险值较低，故综合以上两种方法确定房地产评估的资本化率为
6.5%。
<6>收益期限
根据熟短原则，房地产收益使用年限取土地剩余使用年限 46.44 年。
<7>自持房地产评估值计算
在收益年期有限的条件下，选取以下计算公式：
上式中：P 为市场价值 Ai 为每年的净收益
r 为资本化率 s 为房地产的年收益递增率
n 为房地产的收益年限
经收益法评估自持部分科研楼不含税市场价值为 23,379.43 万元，折合不含
税单价为 8568.60 元/㎡。
②车库价值的确定
智慧产业园规划地下停车场建筑面积为 33807.70 平方米，可出租车位 1076
个，具体估值测算如下：
4
<1>年有效总收入的确定
根据《南京市机动车停放服务收费管理办法》，地下停车场的收入以车位包
月租金 400 元/个为测算基础，本次评估空置率取 8%，并考虑一定的保证金利
息收入。
则年有效总收入=年租金×（1-空置率）+保证金利息收入
<2>总支出（运营费用）
一般出租车库的年运营费用包括管理费、维修费、和税金。管理费取年有效
收入的 10%，年维修费取房屋重置成本的 0.5%，车库重置成本参照类似工程取
3500 元/平方米计算；其他相关税费同自持科研楼，按 13.18%计算。
<3>净收益
房地产年净收益=年有效总收入－年运营费用
<4>变化趋势
经调研，预计地下车库未来的年收益递增幅度为 2%。
<5>资本化率、收益期限、收益公式的确定
收益计算公式同自持科研楼，资本化率取 6.5%，收益期限为 46.44 年。
采用收益法评估地下停车场的市场价值为 6,560.12 万元，折合地库车位价
格为 60,967.66 元/个。
③智慧产业园可销售部分科研楼售价确定
评估人员现场勘查后，收集到与委评房地产类似的交易实例若干，根据替代
原则，选取相近的三个科研办公买卖案例作为可比案例。其区位、价格具体如下：
案例 A B C
区位 浦口江北新区 浦口江北新区 浦口江北新区
星火路星智汇商务 浦东北路 5 号扬子科创 浦滨路 150 号中科
房屋位置
花园 总部基科研楼 创新广场
2
销售单价（元/m ） 12000 12000 11700
经市场法评估建成后可销售的科研楼不含税单价为 12941 元/㎡。
④智慧产业园开发完成后的价值
数量 不含税单价 不含税总价
序号 项目名称
（㎡或个） (元/㎡或元/个） (万元）
1 自持科研楼 27,285.01 8,568.60 23,379.43
2 可销售的科研楼 26,507.99 12,941.00 34,303.99
3 地下一、二、三层车库 1076 60,967.66 6,560.12
5
合计 64,243.54
2、智慧产业园建设总成本和后续建设成本的确定
①智慧产业园建设总成本
评估人员通过现场勘查，结合企业提供的相关工程合同、参考类似工程开发
指标和相关税费标准，对智慧产业园建设总成本进行测算。
序号 项目 不含税总价（万元） 备注
土地出让金及税费、开发成本（包括专业
1 土地及开发成本 38,556.31 和前期工程费、规费、建安工程费、配套
公共设施费及其他工程费）。
折合单价 1462 元/平方米（包括管理费用、
2 开发税费 12,804.47 销售费用、财务费用、销售税金及附加、
土地增值税、企业所得税）
小计 51,360.78
<1>开发成本的测算
南京迪威智慧产业园项目总建筑面积 87600.7 平方米，开发成本包括专业
和前期费用、规费、建安工程费、配套公共设施费用、其他工程费。
A.专业和前期费用
根据南京迪威提供的前期合同、专业咨询行业平均收费水平以及类似工程的
指标，确认本项目的不含税的专业费用和前期工程费用合计为 857.28 万元。
序 取值标准
项目内容 取值标准 金额（万元)
号 （建安价或平方米）
前期工程咨询费（项目建议书、可研、
1 34,513.05 0.18% 62.12
节能及环境评价等）
2 勘察设计费 34,513.05 1.80% 621.23
3 招标控制价编审费及概算审核费 34,513.05 0.120% 41.42
4 招标代理服务费 34,513.05 0.10% 34.51
5 监理费用 87,600.70 15.00 131.40
6 施工图审查费 87,600.70 18.04
7 小计（含税） 908.72
折合不含增值税 7-7/(1+6%)*6% 857.28
B.规费
根据南京市相关规定，本项目需缴纳的规费为城市市政配套建设费及人防易
地建设费，总额为 1,551.06 万元。
序号 项目内容 取值标准(总建筑面积) 取费依据 金额（万元)
1 市政配套费 87,600.70 150.00 1,314.01
6
2 人防易地建设费 9,097.00 必建面积 237.05
合计 1,551.06
C.建安工程费
根据南京迪威提供的施工合同和项目概算书，并参照类似的工程指标分析后
确定本项目不含增值税建安造价合计为 27,403.86 万元。
序号 项目内容 建筑面积（㎡） 单位指标（元） 金额（万元）
1 场地清障及围墙等临时工程 75.00
2 土石方工程 约 24 万立方 42.00 1,007.03
3 建安工程 87,600.70 2,500.00 21,900.18
4 公共部分装修 16,200.00 700.00 1,134.00
5 幕墙工程费 57,000.00 800.00 4,560.00
6 电梯工程 12.部 400,000.00 480.00
7 机械库 238 个 30,000.00 714.00
8 小计（含税） 29,870.21
折合不含增值税 8-8/(1+9%)*9% 27,403.86
D.配套公共设施费
根据南京迪威提供的施工合同和项目概算书，并参照类似的工程指标分析后
确定本项目不含增值税配套公共设施费合计为 4,259.49 万元。
序号 项目内容 建筑面积（㎡） 取值标准 金额（万元）
1 变配电工程 87,600.70 80.00 700.81
2 自来水接水工程 87,600.70 15.00 131.40
3 消防工程 87,600.70 40.00 350.40
4 弱电及智能化 87,600.70 120.00 1,051.21
5 暖通工程 87,600.70 25.00 219.00
6 燃气工程 87,600.70 30.00 262.80
7 绿化、景观、广场、小品等 87,600.70 220.00 1,927.22
8 小计（含税） 4,642.84
折合不含增值税 8-8/(1+9%)*9% 4,259.49
E.其他工程费
根据南京迪威提供的项目概算书，确定本项目不含增值税其他工程费合计为
218.65 万元。
序
项目内容 取值标准 取值标准 金额（万元）
号
1 跟踪、结算审计费及竣工图绘制 34,513.05 0.15% 51.77
7
2 检验检测、竣工测量等其他费用 180.00
3 小计（含税） 231.77
折合不含增值税 3-3/(1+6%)*6% 218.65
以上 5 项合计不含税开发成本为 34,290.34 万元，按总建筑面积 87,600.70
平方米折算单价为 3914 元/平方米。
<2>开发税费的测算
南京迪威智慧产业园开发税费包括管理费用、销售费用、财务费用、销售税
金及附加、土地增值税和企业所得税，具体测算如下：
A.管理费用
管理费包括建设单位管理人员实际发生的人员工资、办公费用、水电费、检
测费和测绘费等其他零星费用，一般按专业费和前期工程费、建安工程费、配套
公共设施费、其他工程费用的含税价格为基数，费率一般为 1%~3%。结合本次
项目的建设规模，本次评估管理费取 2%，则管理费为 744.09 万元。
管理费=（908.72+1,551.06+29,870.21+4,642.84+231.77）×2%
=744.09 万元
B.销售费用
销售费用主要包括销售、招商租赁、广告宣传费等，销售费一般在 1%-3%，
考虑智慧产业园为大型租售物业，故本次销售率取值为 3%。经测算销售费用
64,243.54×3%=1,927.31 万元。
C.财务费用
至评估基准日时已发生的资金成本为 1,427.30 万元，后续资金成本的借款
本金以尚需发生的含税专业费和前期工程费、建安工程费、配套公共设施费、管
理费为基准，借款利率取基准日时 1-5 年的贷款利息 4.75%并考虑上浮 30%，
借款周期以本项目的预计完工日期为基准倒算为 1.17 年，并考虑均匀投入。则
预计尚需发生的资金成本为 1,237.29 万元。
财务费用合计=1,427.30+1,237.29= 2,664.59 万元。
D.销售税金及附加、土地增值税
税费主要包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和土地增值税。
增值税测算表
序号 项目 费率 金额（万元）
8
1 增值税销项 5,781.92
2 增值税进项 2,914.26
3 增值税 1-2 2,867.66
4 城市维护建设税 7% 200.74
5 教育费附加 3% 86.03
6 地方教育费附加 2% 57.35
7 税金及附加 4+5+6 344.12
经测算城市维护建设税及附加为 344.12 万元。
根据南京迪威提供的土地出让合同，智慧产业园有 50%可销售物业，经测
算可销售物业的应缴纳的土地增值税为 2,830.11 万元。具体测算如下表：
序号 项目 过程 金额（万元）
一 转让房地产取得的收入 A 34,303.99
二 增值额的扣除项目 B=a+b+c+d+e 24,870.30
1 取得土地使用权所支付的金额 a 2,102.27
1.1 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 0.00
纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴
1.2 0.00
纳的有关费用
2 房地产开发成本 b 16,898.28
2.1 专业费用 422.47
2.2 规费 764.36
2.3 建筑安装费 13,504.62
2.4 公共设施配套费 2,099.08
2.5 其他 107.75
3 房地产开发费用 c 1,900.06
3.1 财务费用中的利息支出
纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支
3.2
出，并能提供金融机构的贷款证明的
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支
3.3 1,900.06
出或不能提供金融机构贷款证明的
4 与转让房地产有关的税金 d 169.58
5 其他扣除费用（加计扣除费用） e=(a+b)*20% 3,800.11
三 土地增值额 C=A-B 9,433.69
四 土地增值额/扣除项目 D=C/B 38%
五 土地增值税额 E
5.1 增值额未超过扣除项目金额 50% 2,830.11
E.企业所得税
企业所得税税率为 25%。
企业所得税=开发利润×25%
=（开发完成后的房地产价值－项目建设总成本）×25%
9
=（64,243.54-47,066.52）×25%=4,294.25 万元
以上 6 项开发税费合计 12,804.47 万元，按总建筑面积 87,600.70 平方米折
算单价为 1462 元/平方米。
②智慧产业园后续开发成本及费用、后续开发利润
评估人员对南京迪威在建工程的明细账、总账、报表进行核对，并通过抽查
相关原始记账凭证、工程合同等资料来核实账面已发生成本，并对智慧产业园后
续建设成本、后续开发利润进行测算。
序号 项目 不含税总价（万元） 备注
已付的土地成本、开发成本及开发费
1 已发生成本 9,247.65
用
2 后续的开发成本及费用 42,113.13 建设总成本-已发生成本
=项目总销售额（不含税）×销售净利
4 后续工程的开发利润 6,049.17
润率×（1-工程总体形象进度）
后续工程的开发利润
=项目总销售额（不含税）×销售净利润率×（1-项目总体形象进度）
=64,243.54×11%×（1-14.4%）
=6,049.17 万元
<1>项目的净利润率
我们通过同花顺查询了中国国贸、香江控股、天地源等 69 家相关房地产行
业的上市公司，本次项目的净利润率取自这 69 家上市公司 2018 年度的平均销
售净利润率约 11%。
<2>项目总体形象进度
项目的完成主要分为三个阶段，前期阶段、施工阶段、销售阶段。前期阶段
主要包括土地购买、勘察设计及前期工程等，评估基准日时，项目前期已完成，
进度约为 100%；施工阶段主要包括工程建设及设备安装工程费、小区内基础设
施和非经营性公用配套设施建设费、其他费用等，评估基准日时正进行地下基础
工程的施工，建安工程形象进度约 8%；由于项目的租售尚未开始，故销售阶段
的形象进度为 0%。根据三个阶段在项目的时间长短、难易程度、资金占用等方
面的综合考虑，权重分别取 10%、55%、35%。经测算评估基准日时，则项目
的总体形象进度为 14.4%.
10
阶段 权重 阶段进度 总进度
前期阶段 10% 100% 10%
施工阶段 55% 8% 4.4%
销售阶段 35% 0% 0%
合计 14.4%
3、在建工程评估值
在建工程评估值=建成后房地产价值－后续开发成本及税费－开发商后续开
发应得利润
=64,243.54-42,113.13-6,049.17
=16,081.24
在建工程—智慧产业园评估值为 16,081.24 万元，与在建工程账面值
9,247.65 万元相比，增值 6,833.59 万元，增值率为 73.90%。
江苏华信资产评估有限公司与深圳市迪威迅股份有限公司、南京迪威视讯技
术有限公司等相关当事方没有现存或者预期的利益关系，也不存在偏见。本次评
估按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，遵循了独立性、客观性、公正性
等原则，实施了必要的评估程序，评估方法选取理由充分，评估参数的选取符合
资产的实际状况。对主要资产在建工程-智慧产业园采用假设开发法进行评估，
开发建成后的房地产的价值根据土地出让合同限制的转让条件，分别采用市场法
和收益法对可销售部分及企业自持部分进行评估，后续开发的必要支出参照已签
订的合同、类似工程的开发指标及相关税费标准等，评估依据合理，评估结果客
观、公正地反映了南京迪威 16.17%股权在评估基准日的实际情况，具有公允性。
江苏华信资产评估有限公司
2020 年 3 月 20 日
11
