飞力达：华南供应链基地项目可行性研究报告2015-08-11
飞力达华南供应链基地项目
可行性研究报告
江苏飞力达国际物流股份有限公司
二〇一五年八月
可行性研究报告
目 录
第一章 项目概况与建设条件 ........................................................................... 1
第一节 项目概况 ......................................................................................... 1
一、 项目内容 ...................................................................................... 1
二、 投资预算 ...................................................................................... 1
三、 投资方式及资金来源 .................................................................. 2
第二节 项目所在地及建设条件 ................................................................. 2
一、 东莞市沙田镇虎门港概况 .......................................................... 2
二、 区位分析 ...................................................................................... 3
三、 航道和岸线资源 .......................................................................... 3
第三节 项目建设条件 ................................................................................. 4
一、 自然条件 ...................................................................................... 4
二、 建设的有利条件 .......................................................................... 4
第二章 市场分析与建设的意义 ....................................................................... 7
第一节 项目建设背景 ................................................................................. 7
一、 深圳各保税区发展面临问题 ...................................................... 7
二、 三大保税区定位与发展方向调整 .............................................. 7
三、 深圳地区的业务运营面临地域转移 .......................................... 8
第二节 市场环境分析 ................................................................................. 9
一、 消费电子市场发展情况 .............................................................. 9
二、 国内电子产品消费需求旺盛 .................................................... 11
三、 国内电子产品消费增长带来的物流服务需求 ........................ 11
第三节 项目市场前景分析 ....................................................................... 12
一、 区域经济的发展对物流服务的需求 ........................................ 12
二、 一批重大项目落户港镇带来广阔市场前景 ............................ 13
第三章 项目建设的必要性与可行性 ............................................................. 13
第一节 项目建设的必要性 ....................................................................... 13
一、 深圳福保区的产业调整政策驱动 ............................................ 13
二、 自贸区的辐射能力带来的发展机遇 ........................................ 14
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三、 公司在新行业新领域拓展、全面服务好客户的必然需求 .... 15
第二节 项目建设的可行性 ....................................................................... 15
一、 良好的外部环境为项目的实施提供了便利 ............................ 15
二、 飞力达物流自身实力为项目拓展提供了充分的保障 ............ 16
第四章 项目建设方案 ..................................................................................... 16
第一节 总图布置及建设指标 ................................................................... 16
一、 项目地块概况 ............................................................................ 16
二、 总图布置 .................................................................................... 16
第二节 建设内容 ....................................................................................... 17
第五章 项目组织与实施计划 ......................................................................... 17
第一节 项目组织 ....................................................................................... 17
第二节 实施计划 ....................................................................................... 18
第六章 项目效益分析及评价结论 ................................................................. 18
第一节 项目总投资估算 ........................................................................... 18
第二节 项目效益分析 ............................................................................... 18
第七章 风险分析 ............................................................................................. 19
第一节 风险因素 ....................................................................................... 19
第二节 控制风险的对策 ........................................................................... 19
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第一章 项目概况与建设条件
第一节 项目概况
项目名称：飞力达华南供应链基地项目。
项目地点：东莞市沙田镇穗丰村进港南路以北，沿江高速以西 A 地块，
项目行政管辖：东莞市沙田镇人民政府
项目实施单位：公司拟投资设立项目公司，并以该项目公司为主体投资建设
华南供应链基地项目，该项目公司为全资子公司。
拟注册公司名称：东莞联易达供应链管理有限公司。拟注册地：东莞市沙田
镇虎门港区商务大楼三楼。注册资本：人民币 5000 万元，法定代表人：王佩芳。
经营范围：仓储、中转及相关增值服务；保税区内商业性简单加工，转口贸易；
保税区内企业间贸易，货物、技术进出口（不含分销、国家专营专控商品）；监管
运输及保税区与香港之间的运输；保税区内报关、报验、保险代理及保税区内相
关的短途运输服务、结算杂费及运输咨询业务；物流信息咨询与国际物流软件系
统的技术咨询。（最终以工商登记信息为准）。
一、 项目内容
公司拟在东莞市沙田镇投资华南供应链基地项目，作为公司未来华南运营中
心，用来承接公司部分华南客户的业务、补充深圳网点的仓库资源和拓展华南区
域的其他业务。公司拟通过新设项目公司实施推进该项目，总计划投资额为
14407.65 万元。该项目位于沙田镇虎门港区，计划用地约 90 亩。东莞市沙田镇人
民政府拟将位于沙田镇穗丰村进港南路以北、沿江高速以西 A 地块约 90 亩国有
土地以 4568.50 万元的价格（相关土地具体面积、具体转让价格以《土地使用权
出让协议》为准），通过招、拍、挂形式依法进行公开出让。公司拟以竞买者身份
参加上述土地的公开出让，如摘牌成功公司将以摘牌的上述土地用于华南供应链
基地项目，其具体范围及使用面积，均以有权机关批准的“通知单”和圈定的红
线图为准。
二、 投资预算
华南供应链基地项目计划投资人民币 14407.65 万元，其中土地使用权购置费
4568.50 万元，其余资金将用于项目的施工建设与建设期运营投入。
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三、 投资方式及资金来源
公司将以现金方式投资华南供应链基地项目，资金来源为公司首次公开发行
股票上市剩余超募集资金（含利息）以及自有资金，其中拟使用剩余超募集资金
10289.85 万元，使用公司自有资金约 4117.80 万元。
第二节 项目所在地及建设条件
一、 东莞市沙田镇虎门港概况
1. 港口发展初具规模
虎门港共包括五大港区位麻涌，沙田，内河，沙角，长安。2002 年虎门港管
委会成立以来，港区设施建设和投资运营进入快速发展阶段，至 2011 年，初步形
成了以麻涌散杂货作业区、立沙石化作业区、西大坦集装箱作业区为核心的港口
布局结构，初步建立了港后生产、服务配套产业体系，逐步完善各项交通和市政
基础设施，港口发展的结构框架基本稳定。
图表 1：虎门港五大港区分布图
2. 港镇统筹发展，优化了机制促进了增长
虎门港主体设施位于沙田镇境内，但港区和镇区分别由沙田镇政府和虎门港
管委会管理，不可避免地形成两套相对独立的发展体系，港镇分制显然制约了港
口及临港产业的发展。2012 年 12 月，东莞市政府实施沙田镇、虎门港（以下简
称“港镇”）统筹发展，调整行政机构，突破原有港、镇二元行政体制，为实施港
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城一体化发展提供基本的机制条件。
2015 年一季度广东虎门港集团公司完成集装箱吞吐量 54.7 万标箱，同比增长
29%；东莞保税物流中心完成进出口货物总值 15.39 亿美元，与 2014 年底以季度
同期基本持平，完成进出货物近 3 万票，同比增长 7%。为进一步提升服务质量
和服务水平，东莞保税物流中心今年将着重打造进出口配送基地，通过提供全球
海运服务、报关报检、进出口代理、配送、供应链金融等在内的供应链一体化服
务，降低东莞企业的总体物流成本。
二、 区位分析
1. 区域关系分析
区域发展脊梁：港镇位于珠江三角洲东岸“穗—莞—深—港”区域发展主脊
梁上，是区域要素集中流动和集聚的地区，伴随东岸沿江高速的通车，港镇与区
域的联系更加直接和便利。
湾区新兴地带：随着珠江三角洲城市内陆土地的耗尽和经济能力的提升，沿
珠江口湾区地带成为区域城市新时期、新目标、新模式发展的重要载体，而港镇
正是东莞环湾的重要主体。
区域跨江第二通道：随着珠三角区域一体化的不断发展和湾区城镇形态的演
进，跨珠江口东西交通需求加强，港镇正是规划虎门二桥（广州南二环高速）东
岸登陆点，沿江高速和虎门二桥的交汇构成区域重要的交通转换节点，交通区位
十分优越。
2. 区域地理中心
港镇位于珠江三角洲地区的地理中心，距离珠三角主要城市中心 100 公里以
内，距离广州、深圳、中山城市中心距离更加在 50 公里以内，随着高速公路和城
际轨道等区域交通设施的完善，区域主要城市均位于港镇 1 小时交通圈内。
三、 航道和岸线资源
1. 航道与锚地条件
虎门港与广州港共用出海航道，设计标准按 5 万吨级船舶设计，宽 160 米，
底标高-13 米，除南沙港区至珠江口桂山锚地段可满足 5 万吨级船舶双向不乘潮、
兼顾 10 万吨级集装箱船舶单向乘潮进出，其余航道存在单向 5 万吨级的瓶颈，无
回流情况下，港区航道年回淤厚度在 0.6 米~1.0 米之间；有回流情况下，港区航
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道回淤厚度稍大。另外，东莞位于东江入海口，内河水网密布，但整体通航条件
一般，高等级主要为东江南北支流，内河码头也主要位于河口（沿江高速以西，
靠近珠江主航道的部分）。珠江狮子洋水道和伶仃水道天然水深大于 10 米，但虎
门港无专门待泊锚地，引航船舶须经过广州港引航站引航。
2. 岸线资源
虎门港沿海及内河的深水岸线资源较为丰富，具有较大的发展潜力，并且由
于其沿海岸线水深浪小，为其提供了建设港口的优良条件。目前已开发岸线中港
口岸线 20.8 公里，约占 1.3%，临海工业岸线约为 450 公里，约占 28.1%，渔港岸
线约为 3 公里，约占 0.2%。根据现有港口规划对于岸线开发强度较高，密度较大，
沿海岸线基本布满。
第三节 项目建设条件
一、 自然条件
1. 地质概况
沙田镇属东江三角洲平原的一部分，地处珠江三角洲的中心地带，地势低洼，
河网纵横，一般标高为 0.9~1.6 米，地势由东北向西南倾斜。地质多为粘土、淤
泥及沙，土地肥沃，有利于农业种植。镇域内阇西山和稔洲山的标高为 25~30 米，
属剥蚀阶地。地质结构比较复杂，按工程地质划分可分为三种地带：（1）丘陵山
地地带：一般表土层可作为六层以下建筑物的天然基础。（2）冲积层地带：建房
时必须进行深桩处理，一般桩长在 10 米左右。（3）水网地带：建房时必须填高
地面并做深桩处理，一般桩长在 15 米以上。根据《广东省地震裂度区划图》的规
定，港镇为地震七度设防区。
2. 气候水文
沙田镇地处北回归线以南，属亚热带海洋性季风气候，阳光充足，气候温和，
温差小，季风明显。年平均气温为 22.1 摄氏度，1 月份气温最低，平均在 13.4 摄
氏度至 14.2 摄氏度之间； 月份气温最高，平均在 27.2 摄氏度至 28.2 摄氏度之间。
降水量丰富，多数集中在 2~9 月，年平均降水量为 1762.2 毫米。常受台风、暴潮
及咸潮影响。
二、 建设的有利条件
港镇南侧紧邻虎门镇威远岛，是虎门发展文化生态旅游的新区，再向南为东
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莞长安滨海新区，是深莞合作开发交椅湾的战略节点；北侧为广州黄埔区，是广
州最具历史的内河港区和经济开发区，港口和工业基础坚实；西侧为广州南沙国
家新区，是国家开展粤港澳合作的新区，广州实施南拓和构建全市“123 功能区”
（一个都会区，两个新城区，三个外围副中心）的战略发展节点。
2014 年港镇财政围绕“强港口、兴产业、育新城”的总体思路，全力以赴稳
增长、促改革、惠民生、保重点，预算执行情况良好，地方公共财政收入稳步增
长，有力促进了港镇经济社会健康发展和民生福利水平持续提高。2014 年，财政
总收入 107363 万元，其中：一般公共财政收入 87162 万元，同比增长 7.81%；土
地基金收入 20201 万元。一般公共财政收入、土地基金收入，加上上年一般公共
财政结余 43507 万元和沙田土地基金调入 8751 万元，2014 年港镇财政可支配财
力 159621 万元。
1. 交通网络发达
沙田镇虎门港地处于广州—东莞—深圳—香港城市发展轴带的中间和珠三角
经济区中心位置，背靠外向型经济发展最活跃的珠江三角洲东北部，区位优势得
天独厚。虎门港拥有珠江口 53 公里有条件成规模开发的深水岸线，海域面积 79
平方公里，航道水深 -13 米；规划控制区 32 平方公里，后方陆域资源充足，具
备发展临港工业、仓储物流的空间资源条件，相比周边成熟港口更具开发潜力。
虎门港区内市政道路纵横交错，路网多线联动，疏港道路体系健全完善。广深高
速紧邻港区，常虎高速直达港口码头，港口大道使虎门港与东莞市区、西部镇街
及松山湖、生态园等园区连成一体；建成通车的沿江高速贯穿港区南北；规划建
设的番莞高速、沿海公路联系港区东西，使港口疏运道路四通八达，交通优势明
显。同时，深圳、广州两大机场距离虎门港均不超过 100 公里，仅需一小时车程
即可到达，航空交通便利。
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图表 2：沙田镇虎门港区位示意图
2. 基础设施保障有力
根据东莞市招商引资及服务企业政策，沙田镇将保障全市企业电力供应措施。
通过协调市内发电机组顶峰发电，优化电网运行方式，努力减少错峰负荷。同时，
东莞供电局根据市经信局每季度下达的保用电企业名单，执行差异化错峰用电方
案，确保用电企业在用电宽松时期不参与错峰，在电力供应紧张时期每周错峰时
间比普通工业企业少一天，并将重点工业企业纳入保用电范围，以及为来料加工
企业用电过户提供便利措施。
3. 产业版块分散且分布合理
位于沙田镇、虎门港西大坦作业区，规划面积 8.8 平方公里。包括 4.2 平方公
里的码头作业区、3.4 平方公里的物流基地以及 1.2 平方公里的中心服务区。该区
域以西大坦港口码头和保税物流中心为依托，重点发展集装箱运输、保税物流、
商贸物流等现代物流业以及港口综合配套、贸易、信息、金融等商贸服务业，建
设区域性物流中心和专业物流配送中心。目前，已有新加坡港务集团（PSA）、中
外运、联想等项目落户。
位于沙田镇、虎门港立沙岛作业区，依托前方 10 个 5 万吨级和 16 个
5000~10000 吨级石化码头、1000 万立方米的石化仓储基地，规划在后方建设精
细化工园区，引进一批效益好、附加值高的优质精细化工项目，延伸产业链条，
推动设立生产销售总部及研发中心。同时将重点加快集中供热项目建设，组建公
共配套产业平台，统筹公共管廊以及工业净水厂等公共配套设施建设。
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第二章 市场分析与建设的意义
第一节 项目建设背景
一、 深圳各保税区发展面临问题
当前深圳保税区域既面临着国际新一轮高端产业转移、战略性新兴产业加速
发展、深港合作深入推进的机遇，又面临着全球金融危机深层次影响、全市转变
发展方式要求日益迫切、要素成本上涨等因素的挑战。与此同时，深圳保税区域
还亟需解决一系列自身发展中存在的突出问题。2013 年 7 月份《深圳保税区域转
型升级总体方案》正式发布，方案》提出将以提升保税区域产业结构层次为重点，
从完善区域功能、优化基础设施和监管体制、开拓发展空间等方面，将保税区建
立成为推动经济发展方式转变、深化深港合作、提升参与全球分工水平的先行区
与示范区。
《方案》要求引导福田保税区加工贸易和传统物流业务向其他保税区域转移，
加大园区旧改力度，完成 30 万平方米仓储面积转工业研发的目标，建设总部经济
大厦，打造保税展示交易中心，为高端服务业的集聚提供空间。同时，产业方向
也首次明确：开展汽车整车及零部件保税展示业务，打造医疗器械、钟表、电子
产品、化妆品、高端商品等保税展示交易平台，发展保税文化产业，构建自主品
牌“走出去”的技术支持体系，重点发展总部经济、研发设计、电子商务、全球
检测维修、高端商品贸易、跨境物流综合服务、文化保税服务等业务为主。
二、 三大保税区定位与发展方向调整
（一）福田保税区
功能定位：加强与香港、福田中心区和口岸区域的联动，充分挖掘地段价值，
提升园区承载力和土地集约利用水平，创建国家进口贸易促进创新示范区和高新
技术产品入境检测维修示范区，积极承接国际新一轮高端产业转移，推动园区向
商贸展示中心、技术研发中心、信息资讯中心、服务外包基地及总部企业集聚区
升级，打造对外开放、深港合作、高端集聚的特色园区。
产业升级：开展汽车整车及零部件保税展示业务，打造医疗器械、钟表、电
子产品、化妆品、高端商品等保税展示交易平台，发展保税文化产业，构建自主
品牌“走出去”的技术支持体系，重点发展总部经济、研发设计、电子商务、全
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球检测维修、高端商品贸易、跨境物流综合服务、文化保税服务等业务。
（二）盐田保税区
功能定位：以深港共建世界级港口群为目标，以综合保税区建设为突破口，
整合盐田港区和后方保税园区，发挥保税区和保税物流园区政策功能的叠加效应，
实现港口作业、国际中转与转口、国际采购与分拨、保税加工、物流增值服务、
国际贸易代理、临港金融资讯服务、现代商贸服务与保税多式联运 9 大业务功能。
产业升级：引导区内劳动密集型加工业有序迁移，促进低附加值物流服务向
供应链管理业务延伸，大力发展科技研发、国际贸易、远洋航运、船舶租赁等产
业，拓展大宗商品现货保税贸易及期货业务，构建工程机械、电子产品、食品等
保税贸易平台，发展与港航相关的金融、保险、咨询、海运、救援、货代、信息
处理等增值服务，打造东部临港产业集聚区与临港物流总部基地。
（三）前海湾保税港区
功能定位：依托前海深港现代服务业合作区，按照率先实现深港澳“服务贸
易自由化、货物贸易一体化”的目标，重点在总部经济、供应链管理、国际中转
和转口贸易、离岸业务、期货交割、船舶交易、航运金融保险等方面开展先行先
试；推进服务贸易自由化示范区、国家对外文化贸易基地、港深国际航运服务平
台、创新金融基地等载体建设，打造在亚太地区具有重要影响力的供应链管理中
心、高端航运服务基地和创新金融示范基地，积极探索建设与国际惯例接轨的自
由贸易港区，最终建设成为亚太地区重要的生产性服务业中心和世界服务贸易重
要基地。
产业升级：加快推进物流仓储和码头装卸等传统物流业务的升级，大力开展
与国际贸易、航运物流相关的国际集拼、国际采购与配送、国际中转和转口贸易
业务；打造高端商品、船舶设备、医疗器械、消费电子产品等保税展示交易中心，
建设集进出口贸易、保税展示交易、分拨配送、电子商务、金融结算服务于一体
的要素交易平台，发展融资咨询、融资担保、资金结算、物流金融、离岸业务、
融资租赁等增值服务，形成物流、贸易、航运、金融产业集群发展，服务贸易与
货物贸易并轨推进的发展格局。
三、 深圳地区的业务运营面临地域转移
飞力达物流深圳公司位于广东深圳市福田区，主营海陆空货运代理、香港/
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机场一日游、中港运输及以珠三角为中心辐射全国的陆运运输、进出口代理、保
税及非保税仓储、供应链管理等。飞力达物流深圳公司借助福田保税区的地理优
势及优厚的政策环境，在过去的数年间取得长足的发展，并影射出良好的发展未
来。由于转型升级政策的推出，福田保税区已明确表示不再适合传统物流在本地
区的发展，未来将定位于高端服务业的集聚地；而其他盐田、前海保税区的转型
方案也逐步在收紧传统物流行业的发展空间，更多政策鼓励方向体现在总部经济、
高端制造、金融服务、文化产业方面，传统物流行业的发展面临政策调控带来的
难题。
第二节 市场环境分析
一、 消费电子市场发展情况
1. 全球消费电子产业增长势头放缓
随着产业持续升级以及新技术和新产品的应用，消费电子行业产值规模不断
扩大，同时受累于成熟市场的需求持续下降，产业增长势头进一步放缓。受 2012
年发达国家经济疲软拖累，全球消费类电子产品市场销售额仅为 9830.7 亿美元，
下滑了 1%；2013 年全球消费电子行业销售额较 2012 年增长 3%，达到 1.068 万
亿美元；而整个 2014 年全球消费电子市场规模下降至 1.02 万亿美元，出现小幅
下滑；原因在于整个电子行业发展面临下行，以及消费电子产品伴随着技术进步，
导致价格快速下滑。
图表 3：2009-2014 年全球消费电子市场销售额与销售增长
12000 10680 10200 25.00%
21.99% 9930 9830.7
10000 8730 20.00%
8000 6810 15.00%
亿 12.08%
10.00%
美 6000 7.95%
5.00%
元 4000
-1.01% 0.00%
-2.00%
2000 -4.71% -5.00%
0 -10.00%
2009 2010 2011 2012 2013 2014
销售额 销售增长
根据 GFK 消费电子预测，受到智能手机销售和新智能技术的驱动，全球消费
电子产品销售额在 2015 年将达到 1.4 万亿美元，继 2014 年出现小幅下滑后再次
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发力，出现一波消费热潮。
此外，整个消费电子不同区域市场的表现也大不相同，新兴市场增速要明显
好于其他地区，例证之一是 2014 年俄罗斯消费电子市场增长超过 20%；新兴市
场增长的主要是智能手机和新品类。而作为全球消费电子生产和消费的国家中，
中国却一直在扮演着愈来愈重要得的角色。据美国消费电子协会预计，今年的中
国消费电子市场将增长 5%，总额达到 2810 亿美元。按照当前的增速计算，中国
的消费电子市场规模将在明年超过美国。
2. 近两年全球 PC 市场发展高于预期
IDC公布数据显示，2014全球PC市场出货量约为3.071亿台，同比2013年下滑
2.3%。这一数据高于之前该机构公布的3.035亿台的预估值，同时今年出货量的下
滑速度也远低于去年接近10.0%的同比降幅，市场行情高于预期。笔记本电脑作
为PC市场的主力军，在平板电脑趋于饱和的情况下，市场消费力逐渐向笔记本电
脑倾斜。同时，今年微软XP系统停止服务也促使一批老产品走到尽头，这部分消
费者对于笔记本电脑出货量具有一定推动作用。
具体产品形态方面，报告显示今年一季度台式电脑出货量跌幅最大、同比下
降13%，而且影响到了全球所有地区。而笔记本电脑市场出货表现稍好，在遭遇
出货量连续两个季度不足1%下跌之后，今年第一季度笔记本电脑出货量增长了
4%。此外，一季度平板电脑出货量同比下降约9%至4560万台，而与此同时，平
板市场两大领头羊，三星和苹果的平板电脑出货量均遭遇了两位数下滑。
市场研究公司Canalys发布的最新报告显示，在今年第一季度全球PC（含平板
电脑在内）市场上，苹果以1720万台出货量、15%的市场份额排名第一。联想和
惠普分列第二和第三位，两家公司第一季度PC出货量均保持个位数增长；三星位
居第四，由于一季度平板销售低迷，导致其与第五名—戴尔的差距缩小。一季度
三星、戴尔在PC市场出货量分别为950万台和940万台，市场份额约为8.2%。
美国市场第一季PC出货量为1420万台，同比下降1.0%。美国市场的PC增长
主要集中在便携笔记本，特别是Chromebook、变形本等新产品类别，台式机的出
货量相对疲软。
亚太（不含日本）地区第一季PC出货量接近预期。除了受到农历新年的影响，
中国PC出货量还受到了此前季度商用笔记本库存剩余过多的拖累。日本第一季PC
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出货量同比下降44%，不及预期，主要因为2014年第一季日本PC出货量受到了商
业项目和消费者赶在消费税上调前购买的极大推动，这使得今年第一季PC出货量
同比出现大幅下滑。
经数据对比分析，尽管一季度各大品牌出货量增减不一，但整体市场情况明
显好于预期，目前还没有迹象表明PC市场会出现巨大的衰退。
二、 国内电子产品消费需求旺盛
当前，新兴市场正处于强烈的增长阶段，而消费电子产品市场的趋势反映了
应当更加深入新兴市场。全球五大市场研究公司之一的 GFK 研究报告表示，“全
球三分之一的电子产品销售额来自中国”。2013 年，中国超越美国，首次成为该
领域的第一大市场。亚洲新兴市场就科技产品的花费已达到 2820 亿美元，而北美
的相关开销为 2540 亿美元。除了占有巨额销售量的移动电话之外，得益于索尼公
司 PS4 和微软公司 Xbox ONE 的出产，电子游戏设备也保持了良好的收益。
放眼中国技术型消费电子市场，新的趋势正在显现：在线市场快速增长，O2O
拉开全渠道零售序幕，趋优消费理念引领高端消费市场迅速发展，健康、智能、
节能产品日益盛行。此外，中国的企业越来越注重创新和提高制造业生产力，在
全球消费品制造业的发展中，中国已然起着举足轻重的作用。数据显示，2016 年
中国将超过美国，成为全球最大的消费科技市场。
三、 国内电子产品消费增长带来的物流服务需求
消费电子行业的竞争日趋激烈，在推动了行业的资源整合的同时，也提高了
外来企业进入消费电子行业的门槛，全球消费电子品牌的数量正在不断减少，品
牌集中度和代工厂商集中度越来越高。全球消费电子高端品牌大多集中在北美、
欧洲、日韩等一些发达国家和地区，代工厂商主要集中在中国、东南亚地区。而
随着国内电子信息产品的消费需求持续增长，更新换代的时间愈来愈短。IT 电子
产品消费需求快速增长所带动的对成品分销、售后服务的物流需求为物流企业提
供了广阔的发展空间，同时也对物流企业的服务质量提出新的挑战。面对国内电
子消费的快速增长带来的相关物流需求，公司为巩固珠三角地区综合物流服务商
的市场地位，就必须增加仓储服务基础设施，扩大经营规模，保证市场占有率。
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第三节 项目市场前景分析
一、 区域经济的发展对物流服务的需求
近几年，东莞市充分接受来自港澳台的经济辐射，充分把握承接港澳台产业
转移的先机，大规模地承接国际产业转移，创造了世人瞩目的“东莞奇迹”。第二
产业多年来在有“世界工厂”之称的东莞的产业结构中占据主导地位。而最近几
年，转型升级成为了东莞的核心命题，也取得了令人瞩目的成果。根据东莞市官
方公布的数据，2015 年上半年，初步测算东莞第一产业增加值 9.57 亿元，下降
3.5%；第二产业增加值 1347.77 亿元，增长 5.0%；第三产业增加值 1577.96 亿元，
增长 9.8%。东莞第三产业增速超越第二产业，这或许显示东莞制造业转型升级已
突破瓶颈，在向高端制造业逐步发展。第三产业的提速也得益于消费市场的增长，
2015 年上半年东莞的消费市场稳中向好。上半年，全市社会消费品零售总额
1022.30 亿元，同比增长 9.0%。全市批发业销售额 1559.34 亿元，增长 13.1%，增
速比去年同期提高 1.3 个百分点；零售业销售额 931.28 亿元，增长 7.9%，增速比
去年同期下降 0.6 个百分点。
东莞市是珠三角工商业重地。制造业实力雄厚，产业体系齐全。是全球最大
的制造业基地之一，制造业总产值占规模以上工业总产值的 90%以上，形成以电
子信息、电气机械、纺织服装、家具、玩具、造纸及纸制品业、食品饮料、化工
等八大产业为支柱的现代化工业体系。拥有全球 500 强企业 45 家，境外上市公司
800 多家，投资者来自世界 20 多个国家和地区，诺基亚、雀巢美极、三星、生益
科技等一批国际知名企业。镇域特色经济明显，产业集群化程度高。全市拥有国
家纺织业基地市、中国女装名镇（虎门）、中国羊毛衫名镇（大朗）、中国电子信
息产业名镇（寮步、石碣）、中国电子信息产业重镇（长安）、珠三角地区（东莞）
国家电子信息产业基地（石龙、石碣、寮步、清溪、虎门、长安、黄江、塘厦、
松山湖科技产业园、东部工业园）、中国机械五金模具名镇（长安）等一批国家级
产业基地。
现阶段越来越多的企业涌入东莞市，为提高投资的效率必将选择寻租或购买
仓库的方式新建生产项目，对标准仓库的需求持续增长。根据本项目的规划要求，
本项目将新建 28992 平方米的仓库，极大丰富了虎门地区的仓储面积资源，同时
也提升集团公司的运营质量，增强公司的市场竞争力。
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二、 一批重大项目落户港镇带来广阔市场前景
2015 年上半年，港镇新引进中纺粮油等 13 个项目，增资项目 1 个，总投资
额超 270 亿元。纳入市重大建设项目的数量、年度计划投资额均居全市前三位，
益海粮油、聚龙一期、盛源化工项目已进入试运营阶段。立沙岛签下了投资总额
达 108 亿元的丙烷脱氢项目和热电冷联产项目。丙烷脱氢项目是立沙岛首个引进
的大型精细化工龙头产业项目，其产品丙烯及聚丙烯作为仅次于乙烯的重要有机
化工基础原料，其下游衍生物被广泛运用于基础设施和城市建设、航天和航空工
业、汽车制造、家用电器、生物及医药制品等各个行业；热电冷联产项目作为立
沙岛精细化工园区的主要配套项目，可解决园区日益迫切的集中供热问题，将满
足园区精细化工企业及周边地区对热、电、冷的需求。
公开资料显示，自港镇统筹以来，沙田镇虎门港实施大项目、优质项目战略，
按照签约一批、动工一批、投产一批的原则，全力推进重大产业项目的招引和建
设。在两年多时间里，港镇已经引进联想、易商等大型优质项目 20 个，包括益海
嘉里、中石油、中海油、孚宝联兴、新加坡港务、华润、联想、普洛斯等多个世
界 500 强企业。
目前东莞市正在密集接洽一批重大投资项目，良好的区位优势及有利的产业
发展政策正越来越吸引到国内外投资商在当地落户，这一明显的产业集聚趋势将
为本项目带来很好的市场前景。
第三章 项目建设的必要性与可行性
第一节 项目建设的必要性
一、 深圳福保区的产业调整政策驱动
成立于 1991 年的福田保税区，依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机
制优势，成为国内发展成就最突出的保税区域之一。但目前与国家“一带一路”
规划和自贸试验区的发展要求相比，仍存在突出问题：一是产业层次不高，加工
贸易和传统物流所占比重过高，国际贸易、高端制造、高端服务、平台经济、总
部经济等高附加值产业所占比重不足；二是空间布局不优，园区目前以厂房和仓
库为主，且土地已基本开发殆尽，现有的空间承载和布局难以满足转型发展的需
要；三是基础设施不足，园区及周边的市政管网配套、环境承载、路网建设和公
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交轨道等基础设施不足，已成为制约该片区集约发展的瓶颈；四是制度创新不够，
目前有关保税区的制度政策和监管模式难以满足保税业务多样化发展的需要。
针对上述问题，《方案》提出，福田保税区将重点发展高端服务业与先进制造
业两大产业集群，集聚全球创新要素和产业链高端资源，承接全球新一轮产业转
移，推动生产性服务业开放发展和传统制造业升级。同时，加快现有产业转型升
级，申报建设“国家进口贸易促进创新示范区”，引进跨国企业国际分拨中心和营
运结算部门，推动区内货物贸易向货物贸易和服务贸易、在岸贸易和离岸贸易并
重，资金流、信息流、物流进一步融合的贸易模式转型；开展跨境电商试点，创
新“前店后仓”商业模式，建设大宗商品交易、各类专业性保税展示交易和进口
商品直销（分销）平台。
综上所述，福保区已不再适合传统物流继续发展，新的政策倾向于发展高端
服务业与高端制造业。受制于产业政策的调整，以及不断上升的仓库租金，已在
福保区发展多年的飞力达物流必须尽快选定新的业务运营基地，以保证后续业务
发展的平稳。
二、 自贸区的辐射能力带来的发展机遇
广东自贸区总面积 116.2 平方公里，共涵盖三个片区，分别是：广州南沙新
区片区、深圳前海蛇口片区、珠海横琴新区片区。其中广州南沙新区片区，共 60
平方公里，定位为以生产性服务业为主导的现代产业新高地和具有世界先进水平
的综合服务枢纽。深圳前海蛇口片区，共 28.2 平方公里，定位为我国金融业对外
开放与创新试验的示范窗口，世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港，并承接香
港现代服务业转移，支持香港继续保持繁荣稳定。广东自贸区成立后，将吸引以
金融、物流、跨境电商等为代表的现代服务业大量聚集。但受土地资源有限等因
素制约，自贸区本身不可能承载完来自制造业的重大项目，这就与东莞的产业结
构形成天然错位，因此势必带动东莞产业的转型升级。
在产业上，东莞的制造业与自贸区吸引来的现代服务业有很强的产业互补性，
东莞有能力培养承接自贸区乃至全球产业转移的能力，承接制造业溢出效应、现
代服务业溢出效应、金融溢出效应，更好地服务东莞实体经济发展。而东莞的虎
门港和沙田镇与南沙新区只有一河之隔，并且早在 2012 年，东莞已经实行港镇统
筹发展，更好地承接南沙新区的辐射，这无疑为沙田镇承接自贸区的制造业外移
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创造了良好的条件。
因此着眼自贸区的辐射效应，抓住自贸区设立带来的发展机遇，飞力达应争
取抢占沙田桥头堡，利用沙田镇的区位优势拓展公司业务，为在华南地区巩固自
身的行业地位打下基础。
三、 公司在新行业新领域拓展、全面服务好客户的必然需求
随着前海、南沙自贸区建设进度的不断推进，东莞市对高端制造业的开放力
度将进一步加大。资料显示，由于自贸区面积有限，很可能这些制造业企业的总
部、研发设计机构放在自贸区内，而生产这一块放在自贸区周边地区，这就为东
莞吸引高端制造业的生产环节提供了良好机遇。此外，东莞市目前建有 9 个电商
专业园区，包括虎门电商产业园、虎门跨境电商园、黄河电商城等园区在内，共
落户或签约入驻的电商企业超过 3000 家，功能定位涵盖东莞服装服饰产业链的各
个环节。此外，东莞市还主动与亚马逊、Ebay、Wish、阿里巴巴国际站、阿里速
卖通、大龙网、俄优选等成熟跨境电商平台进行洽谈对接，目前计划与阿里速卖
通合作共建全国首个跨境电商产业带。
飞力达近几年将发展突破口放在一些高端制造产业上，例如精密仪器、通信
行业等，同时也在重点关注跨境电商领域，因而本项目的建设是公司贯彻执行战
略发展路线的必然要求。
第二节 项目建设的可行性
一、 良好的外部环境为项目的实施提供了便利
经过十余年的发展，珠江三角洲地区已成为全国最重要的电子信息产业基地，
形成了通信设备、计算机、电子器件、电子元件、家用视听设备等颇具规模的电
子信息产品制造行业。过去的数十年间，以珠三角为龙头的广东省电子信息产品
制造业产值已连续 13 年高居全国第一，销售收入、利润总额、产品出口均占全国
同行业 1/3 强。2003 年全国电子信息百强企业中广东省占了 24 家，全国 14 家重
点通信设备企业中近一半集中在珠江三角洲地区，深圳至东莞产业走廊几乎汇集
了全球九成以上的计算机产业巨头，台式计算机的产量占全球的 50％以上，计算
机磁头、机箱及半成品占全球市场的 40%。整个珠三角良好的电子市场外部环境
为本项目的实施提供了极大的便利。
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二、 飞力达物流自身实力为项目拓展提供了充分的保障
经过多年经营发展，公司已积累了丰富的客户资源，包括全球知名品牌商、
制造商和供应商，包括世界级的品牌商宏碁、华硕、大联大、安富利等客户。公
司凭借多年高品质的物流服务已获得客户的高度认可，已经让客户对公司的物流
服务产生了很强的粘性。同时，公司多年在物流及供应链服务领域的耕耘，使得
公司具备很强的服务产品复制能力，无论从硬件还是软件角度来看都能迅速吸引
到客户，从而为项目的拓展提供了强有力保障。
第四章 项目建设方案
第一节 总图布置及建设指标
一、 项目地块概况
本项目位于东莞市沙田镇穗丰村进港南路以北，沿江高速以西 A 地块，总占
地面积 59719 平方米（约 89.58 亩），总建筑面积 32670 平方米。项目土地用途性
质为物流仓储用地，符合东莞市土地利用总体规划要求。
二、 总图布置
设计原则遵守国家现行设计规范，特别是国家《工程建设标准强制性条文》
中的有关规定。在满足生产需要的前提下，以节约总体用地，节省投资。建筑物
设计力求平面布置合理，立面简洁、朴素大方，以方便使用、满足安全生产、设
备安装和检修等要求为宗旨。项目地块开发时将统一规划。在城市规划、东莞市
土地规划总体布置的基础上，结合内外部运输条件、场地地形、地质、气象条件、
建设程序以及远期发展等因素，经技术经济综合比较确定。
本项目拟建设标准单层仓库，在仓库角落设置办公楼，并建设物业中心、维
修中心以及配电房。每个仓储区域根据室外面积大小配备相应数量的货车停车位
与轿车停车位。仓库总平面图符合设计规范的要求，也符合建筑防火规范要求。
仓库平行于市政道路布置，在仓库区周围设置运输与消防共用的通道，以满
足仓储区货物装卸、运输和消防要求。同时，充分利用仓储区空地进行绿化，既
达到仓储区绿化的要求，又美化仓储区环境。
图表 4：本项目技术指标汇总表
序号 技术指标 单位 数量 备注
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1 土地面积 平方米 59719.00 约89.58亩
2 建筑占地面积 平方米 29988.00
3 建筑密度 / 50.22%
4 总建筑面积 平方米 32670.00 2栋标准仓库
5 容积率 / 0.55
6 绿化面积 平方米 12022.77
7 绿化率 % 20.13%
第二节 建设内容
本项目拟建设内容包括两栋单层仓库，办公附属楼，物业中心和配电房，具
体包括土地平整、土建工程、安装设备、装修施工、人员培训、运营前准备及试
运营等事宜。
1. 标准仓库及办公辅助
为提高本项目地块土地集约利用水平，新建标准仓库约 28992 平方米（净高
约 9 米），共两栋，A-1 栋面积为 15264 平方米，A-2 栋面积为 13728 平方米，
均为单层标准仓库。仓库月台面积 1674 平方米，设计有 22 个滑升门和液压升降
平台。仓库结构拟采用钢筋混凝土结构，耐火等级为一级，抗震设防烈度为 7 级。
新建办公楼面积为 1008 平方米，分布在两栋仓库角落作为仓库的附属设施。
2. 其他附属设施
本项目设置警卫室共 1 个，合计面积 60 平方米；配电房 1 个，合计面积 576
平方米；物业中心 1 个，合计面积 360 平方米；附属设施均采用砖混结构。
第五章 项目组织与实施计划
第一节 项目组织
为保障项目顺利实施，公司将成立专门的项目组，项目组对项目实施计划负
责。项目组采用项目经理负责制，确立项目经理作为实施项目的全权负责人，明
确其职责权利。项目经理必须是具有丰富的物流地产开发建设管理经验的高级管
理人员，项目经理的主要任务是，全面领导项目的实施，包括组织项目组成员。
项目组成员是项目管理的执行者，对项目经理负责，其中含有建筑、结构、给排
水、暖通等与项目实施内容相关的工程技术人员，以及项目管理员、合同管理员
等。
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第二节 实施计划
本项目拟用 1 年时间建设完成（不含前期准备工作及土地招拍挂时间），其
中用 1 个月左右时间做好项目方案规划、设计等前期准备工作；项目报建报批、
工程招标用 2 个月完成，场地平整、土建工程用 9 个月完成，装修和安装用 1 个
月完成，并完成最后各个方面的调试及竣工验收工作。
为了确保工程质量和建设工期进度，工程建设实行招投标，择优选择施工队
伍和工程监理单位，精心设计、精心施工，从而确保工程建设按期保质完成。
第六章 项目效益分析及评价结论
第一节 项目总投资估算
1. 建设投资使用计划
本项目的建设资金使用公司超募资金约 10289.85 亿元，使用公司自有资金
4117.80 万元。建设期为 1 年，资金投入按照项目建设进度分期投入。
2. 建设投资估算额
据估算，本项目建设投资为 14407.65 万元，各项建设投资主要有土地使用权
费 4568.50 万元，建设工程费 7323.83 万元，仓储设备及办公设备购置费 912.06
万元，总图布置 1,171.70 万元，基本预备费 451.67 万元，铺地流动资金约 354.14
万元。
第二节 项目效益分析
据测算 21 年的项目财务现金流量表数据，达产后年投资收益率 11.18%；本
项目静态财务内部收益率为 12.92%（大于 Ic=8%），财务净现值为 6422.36 万元
（大于 0 万元）；投资回收期 8.49 年（含 1 年建设期）。
本项目动态财务内部收益率为10.06%（大于Ic=8%），财务净现值为2507.96
万元（大于0万元）；动态投资回收期8.87年（含1年建设期）。
综合财务预测数据分析，表明本项目有一定盈利能力，在财务上是可行的。
该项目若成功实施，华南供应链基地将成为飞力达在华南地区的运营中心，
有利于公司整合资源，优化运营模式，拓展华南区域的业务，提升公司在华南地
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区的竞争能力，符合也公司未来发展战略。综上所述，本项目是可行的，并具有
重要发展意义。
第七章 风险分析
第一节 风险因素
1. 土地竞拍失败的风险
该项目拟购买的土地，需要通过招、拍、挂程序进行竞拍，存在竞拍结果不
确定的风险。公司会加强与当地政府机关的沟通，了解土地市场行情，采取积极
的应对措施，力争竞拍成功。
2. 项目建设延期的风险
本次购买的土地存在发生工程地质条件与预测发生重大变化的可能性，相关
设计规划也存在根据政策和要求进行调整的可能性，从而导致工程量增加、投资
增加、工期延长等风险，公司将会进行科学规划，积极关注相关政策，最大限度
的减少此类风险。
3. 固定资产迅速增长的风险
该项目购置土地及后续建设会导致固定资产迅速增长，无形资产摊销及固定
资产折旧将会大幅增加，若该项目业务、市场发生变化不能实现预期的收益，公
司存在利润率下降的风险。为此公司将采取分步投入，做好市场开拓，扩大销售
规模，降低利润率下降的风险。
4. 项目效益低于预期的风险
项目效益的分析与预测是基于当前市场环境和相关假设进行的，若项目建成
后，市场环境或政策发生变化，公司相关人才储备不足等可能导致项目运营无法
达到预期目标，公司将积极推进项目按时保质保量完成，并积极做好业务储备和
人才储备工作。
初步分析，本项目的上述风险均属一般风险。
第二节 控制风险的对策
密切关注行业市场行情，拓展业务方向，分散业务集中的风险，同时加快本
项目的建设进度，尽早形成生产力。
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加强项目实施过程中的工程管理和财务管理，严格控制建设投资。加强工程
设计、概预算和决算审计等管理工作，降低工程投资。加强地质、自然灾害的预
防、预测工作，使工程施工的未预见投资降至最低。
时刻把握国家和地方政策导向，加强与政府部门的互动，适时改变业务结构，
增加政策风险抵抗力。
通过坚持决策程序化、管理科学化的发展方针，依靠增强自身实力来降低政
策变化带来的风险。规定重大项目在充分研究论证的基础上进行讨论，减少决策
失误；项目实施过程制定切实可行的方案，并强化管理，严格控制支出和成本。
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