东吴证券股份有限公司
关于江苏飞力达国际物流股份有限公司
发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易
之
独立财务顾问报告
二〇一八年四月
声明与承诺
东吴证券股份有限公司接受江苏飞力达国际物流股份有限公司（以下简称
“飞力达”、“上市公司”）的委托，担任本次发行股份购买资产并募集配套资金暨
关联交易（以下简称“本次交易”）的独立财务顾问，并出具独立财务顾问报告等
专业意见。独立财务顾问针对本次交易所出具的专业意见均系依据《中华人民共
和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司重大资产重组管理办法》《公
开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重
组》、《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》、《上市公司并购重组财
务顾问业务管理办法》、《深圳证券交易所创业板上市规则》等法律、法规、交易
所有关规定和要求，按照行业公认的业务标准、道德规范，本着诚实信用和勤勉
尽责的原则，通过尽职调查和对重组方案等文件的审慎核查后出具的，以供中国
证监会、深交所审核及有关各方参考。
独立财务顾问声明和承诺如下：
1、独立财务顾问意见所依据的资料由本次交易所涉及的交易各方提供，交
易各方均已出具承诺，保证其所提供的信息真实、准确和完整，不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其所提供资料的真实性、准确性和完整性承担相
应的法律责任。独立财务顾问不承担由此引起的任何风险责任。
2、独立财务顾问已按照规定履行尽职调查义务，有充分理由确信所发表的
专业意见与上市公司和交易对方披露的文件内容不存在实质性差异。
3、独立财务顾问已对上市公司和交易对方披露的本次交易的文件进行充分
核查，确信披露文件的内容和格式符合要求。
4、独立财务顾问有充分理由确信上市公司出具的重组方案符合法律、法规
和中国证券监督管理委员会及深圳证券交易所的相关规定，所披露的信息真实、
准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
5、独立财务顾问有关本次重组事项的专业意见已经提交独立财务顾问内核
机构审查，内核机构同意出具此专业意见。
6、独立财务顾问在与上市公司接触后至担任独立财务顾问期间，已采取严
格的保密措施，严格执行风险控制和内部隔离制度，不存在内幕交易、操纵市场
1
和证券欺诈问题。
7、独立财务顾问未委托和授权任何其他机构和个人提供未在独立财务顾问
报告等专业意见中列示的信息和对独立财务顾问报告等专业意见做任何解释或
者说明。
8、独立财务顾问同意将独立财务顾问报告等专业意见作为本次交易所必备
的法定文件，随其他重组文件报送监管机构并上网公告。
独立财务顾问特别提请飞力达的全体股东和广大投资者认真阅读飞力达董
事会发布的《江苏飞力达国际物流股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资
金暨关联交易报告书（草案）》全文及相关公告；特别提请飞力达的全体股东和
广大投资者注意独立财务顾问出具的专业意见旨在对本次交易方案做出独立、客
观、公正的评价，以供有关各方参考，但不构成对飞力达的任何投资建议，对投
资者依据独立财务顾问的专业意见所做出的任何投资决策可能产生的风险，独立
财务顾问不承担任何责任。
2
目 录
目 录 .............................................................................................................................................. 1
释 义 ................................................................................................................................................ 1
重大事项提示 .................................................................................................................................. 1
一、本次交易方案概述................................................................................ 1
二、本次交易标的评估值............................................................................ 2
三、本次发行股份的价格、数量及锁定期安排........................................ 2
四、本次交易构成关联交易，不构成重大资产重组和重组上市............ 5
五、业绩承诺及补偿安排............................................................................ 6
六、本次交易对上市公司的影响................................................................ 9
七、本次交易履行的审批程序.................................................................. 11
八、本次交易相关方做出的重要承诺...................................................... 12
九、本次交易对中小投资者权益保护的安排.......................................... 26
十、独立财务顾问的主承销商资格.......................................................... 28
重大风险提示 ................................................................................................................................ 29
一、本次交易可能被暂停、中止或取消的风险...................................... 29
二、审批风险.............................................................................................. 29
三、标的资产评估增值较大的风险.......................................................... 30
四、业绩无法达到预期的风险.................................................................. 30
五、业绩补偿承诺实施的违约风险.......................................................... 30
六、产业政策变化风险.............................................................................. 31
七、市场竞争加剧的风险.......................................................................... 31
八、股价波动风险...................................................................................... 31
九、其他风险.............................................................................................. 31
第一节 本次交易概况 .................................................................................................................. 32
一、本次交易的背景和目的...................................................................... 32
二、本次交易的决策和批准过程.............................................................. 35
三、本次交易具体方案.............................................................................. 35
1
四、交易标的评估及作价.......................................................................... 40
五、本次交易构成关联交易...................................................................... 40
六、本次交易不构成重大资产重组.......................................................... 40
七、本次交易对上市公司的影响.............................................................. 41
第二节 本次交易各方基本情况................................................................................................... 44
一、上市公司基本情况.............................................................................. 44
二、交易对方情况...................................................................................... 50
三、其他事项说明...................................................................................... 53
第三节 交易标的基本情况........................................................................................................... 55
一、基本情况.............................................................................................. 55
二、历史沿革.............................................................................................. 55
三、产权控制关系及组织结构.................................................................. 60
四、主要资产权属、对外担保、主要负债及或有负债情况.................. 61
五、主营业务发展情况.............................................................................. 64
六、最近两年财务指标情况...................................................................... 73
七、最近三年进行与交易、增资或改制相关的评估或估值的情况...... 74
八、子公司情况.......................................................................................... 75
九、环保、土地等许可证书及批复文件获取情况.................................. 75
十、报告期内会计政策和相关会计处理.................................................. 75
十一、其他重要事项.................................................................................. 93
第四节 本次发行股份情况........................................................................................................... 95
一、本次交易方案的主要内容.................................................................. 95
二、发行股份购买资产基本情况以及定价的合理性分析...................... 95
三、配套募集资金基本情况...................................................................... 98
四、本次募集配套资金的相关说明........................................................ 100
第五节 标的资产评估情况......................................................................................................... 106
一、标的资产评估的基本情况................................................................ 106
二、本次评估基本假设............................................................................ 108
2
三、收益法评估情况................................................................................ 109
四、资产基础法评估情况........................................................................ 142
五、公司董事会对本次交易标的评估合理性以及定价公允性的分析 170
六、独立董事对评估机构或者估值机构的独立性、评估假设前提的合理
性和交易定价的公允性发表的独立意见........................................................ 176
第六节 本次交易的主要合同..................................................................................................... 178
一、《发行股份购买资产协议》的主要内容.......................................... 178
二、《委托经营管理协议》主要内容...................................................... 185
第七节 独立财务顾问核查意见................................................................................................. 196
一、基本假设............................................................................................ 196
二、本次交易的合规性分析.................................................................... 196
三、本次交易不构成《重组办法》第十三条规定的交易情形............ 209
四、本次交易定价依据及合理性分析.................................................... 209
五、本次交易的评估合理性分析............................................................ 212
六、本次交易对上市公司影响分析........................................................ 213
七、本次交易资产交割安排的有效性.................................................... 216
八、本次交易是否构成关联交易核查.................................................... 216
九、本次交易涉及利润补偿安排及填补每股收益安排........................ 217
十、关于上市公司重大资产重组报告书披露前股票价格波动是否达到
《 关 于 规 范 上 市 公 司 信 息 披 露 及 相 关 各 方 行 为 的 通 知 》（ 证 监 公 司 字
[2007]128 号）第五条相关标准之核查意见 .................................................. 220
十一、关于本次重大资产重组相关人员买卖上市公司股票情况的核查
............................................................................................................................ 221
十二、独立财务顾问内核意见及结论性意见........................................ 222
第八节 备查文件 ........................................................................................................................ 225
一、备查文件............................................................................................ 225
二、备查地点............................................................................................ 225
3
释 义
在独立财务顾问意见中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定含义：
释义项 释义内容
公司、上市公司、飞力
指 江苏飞力达国际物流股份有限公司
达
独立财务顾问、东吴证
指 东吴证券股份有限公司
券
东吴证券关于飞力达发行股份购买资产并募集配套资金暨
本报告书 指
关联交易之独立财务顾问报告书
巴巴多斯普洛斯、业绩 CHINA LOGISTICS HOLDING XXXVIII SRL，本次发行股
指
承诺方 份购买资产交易对方之一
宁波颢成股权投资合伙企业（有限合伙），本次发行股份购
颢成投资 指
买资产交易对方之一
飞力达向巴巴多斯普洛斯、颢成投资发行股份购买其持有的
本次交易、本次重组 指
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 100%股权
望亭普洛斯、标的公司 指 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
GLP、普洛斯、普洛斯 Global Logistic Properties Limited，全球领先物流解决方案提
指
集团 供商和服务商
上海普洛斯 指 普洛斯投资（上海）有限公司
公证天业 指 江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）
中天评估 指 江苏中企华中天资产评估有限公司
江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）出具的苏公
审计报告 指
W[2018]A397 号《审计报告》
江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）出具的苏公
备考审阅报告 指
W[2018]E1150 号《审阅报告》
江苏中企华中天资产评估有限公司出具的苏中资评报字
（2018）第 6010 号《江苏飞力达国际物流股份有限公司拟
评估报告 指
发行股份购买资产涉及的苏州普洛斯望亭物流园开发有限
公司股东全部权益价值项目资产评估报告》
益友天元 指 江苏益友天元律师事务所
亚通汽修 指 昆山亚通汽车维修服务有限公司，原昆山市汽车大修厂
飞达投资 指 昆山飞达投资管理有限公司
吉立达投资 指 昆山吉立达投资咨询有限公司
创业控股 指 昆山市创业控股集团有限公司
1
国嘉创投 指 苏州国嘉创业投资有限公司，原苏州东吴投资有限公司
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《重大资产重组管理办
指 《上市公司重大资产重组管理办法（2016 修订）》
法》、《重组办法》
《证券发行管理办法》 指 《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》
《上市规则》 指 《深圳证券交易所创业板股票上市规则》
报告期/最近三年 指 2015 年度、2016 年度和 2017 年度
最近两年 指 2016 年度和 2017 年度
如标的资产在 2018 年度完成交割，则业绩承诺期为 2018 年、
2019 年、2020 年；如标的资产未能在 2018 年完成交割，则
业绩承诺期 指
利润承诺年度相应顺延一年，即业绩承诺期为 2019 年、2020
年、2021 年
拥有自主品牌的 IT 厂商，负责向制造商下代工订单，要求制
品牌商 指
造商贴牌生产指定产品，并支付代工费
负责按品牌商要求进行代工生产，在最终成品上贴上品牌商
制造商 指
的品牌，并收取代工费的厂商
供应商 指 负责向品牌商、制造商提供零部件的 IT 厂商
VMI 模式 指 Vendor Managed Inventory 模式，即供应商管理库存模式
DC 模式 Define Dcontribution 模式，即缴费确定型模式
FTL Faster-Than-Light ，整车运输
CKD Completely Knokc Down ，全散装件
接受进出货物收货人、发货人或其代理人委托，以委托人或
货运代理 指
自己名义办理有关业务，收取代理费或佣金的行为
快进快出 指 境内货物通过保税物流园区出口复进口业务
公司为存在关务需求企业提供的关务代理或业务咨询服务
关务外包 指
模式
第三方物流服务商提供的，实现品牌商良品与坏品服务备件
备品备件管理 指
的仓储管理、物流配送和检测维修的服务模式
国际房地产顾问“五大行”之一，凭借驻各地专业人员组成的
戴德梁行 指 跨国网络及其对当地市场的透彻认识，为客户提供一站式房
地产咨询及顾问服务。
2
重大事项提示
一、本次交易方案概述
飞力达拟发行股份购买巴巴多斯普洛斯、颢成投资合计持有的望亭普洛斯
100%的股权。同时，飞力达拟向不超过 5 名符合条件的其他特定投资者募集配
套资金。本次交易包括发行股份购买资产和募集配套资金两部分：
（一）发行股份购买资产
飞力达拟向交易对方发行股份购买其持有的望亭普洛斯 100%股权。本次交
易完成后，望亭普洛斯将成为飞力达的全资子公司。
本次交易标的资产的交易价格参考望亭普洛斯资产评估结果，经交易双方协
商确定交易价格为 43,100 万元，上市公司预计向望亭普洛斯全体股东支付的对
价股份为 47,103,824 股。本次交易预计向交易对方支付的股份对价及发行股份数
量如下表所示：
交易对方名称 股份对价（万元） 发行股份数量（股）
巴巴多斯普洛斯 38,100.00 41,639,344
颢成投资 5,000.00 5,464,480
合计 43,100.00 47,103,824
本次发行股份购买资产的定价基准日为上市公司第四届董事会第八次会议
决议公告日，每股发行价格为 9.15 元，不低于该定价基准日前 120 个交易日飞
力达 A 股股票交易均价的 90%，最终发行价格尚需公司股东大会批准。
在本次发行股份购买资产的定价基准日至发行日（本次发行股份购买资产的
新增股份登记至交易对方名下之日）期间，飞力达如有派发股利、送红股、转增
股本、增发新股或配股等除权、除息行为的，将按照深圳证券交易所的相关规则
对发行价格进行相应调整。
（二）募集配套资金
本次交易中，上市公司拟向不超过 5 名特定投资者非公开发行股份募集不超
1
过 1,200 万元配套资金，不超过拟以发行股份方式购买资产交易价格的 100%，
具体发行数量将由股东大会授权董事会在取得中国证监会核准后，根据申购报价
的情况与独立财务顾问（主承销商）协商确定；本次募集配套资金最终发行数量
为不超过 120 万股，不超过本次发行前公司总股本的 20%，最终价格确定后，如
前述配套融资认购方认购股份数量的总和超过 120 万股，公司本次非公开发行股
份的数量为 120 万股，即两者孰低原则。募集配套资金拟用于支付本次交易相关
中介机构服务费用和交易税费。
本次发行股份购买资产不以配套募集资金的成功实施为前提，最终配套融资
发行成功与否不影响本次发行股份购买资产行为的实施。如果募集配套资金出现
未能实施或融资金额低于预期的情形，不足部分由公司自筹解决。
二、本次交易标的评估值
根据公证天业出具的《审计报告》（W[2018]A028 号）和中天评估出具的《资
产评估报告》（苏中资评报字(2018)第 6010 号），截至评估基准日 2017 年 9 月 30
日，标的公司 100%股权价值的评估值为 39,500 万元，标的公司经审计的股东持
有所有者权益合计 22,858.26 万元，增值 16,641.74 万元，评估增值率为 72.80%。
本次评估结果采用收益法，收益法是通过将标的资产未来预期收益折现而确定评
估价值的方法，其评估结果取决于标的资产的未来预期收益情况。
同时，结合望亭普洛斯于审计、评估基准日后已收增资金额 3,600 万元，经
飞力达和交易对方共同协商，各方一致同意，标的股权的交易价格为 43,100 万
元。
三、本次发行股份的价格、数量及锁定期安排
本次交易涉及的股份发行包括发行股份购买资产和发行股份募集配套资金
两部分。
（一）发行价格
1、发行股份购买资产所涉发行股份的定价及其依据
根据《重组办法》相关规定，上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价
的 90%；市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前 20 个交易
2
日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。本次向交易对方
发行股份购买资产的定价以公司第四届董事会第八次会议决议公告日前 120 个
交易日的交易均价为市场参考价，上市公司向交易对方发行股票价格不低于市场
参考价的 90%。
市场参考价：董事会决议公告日前 120 个交易日公司股票交易均价=决议公
告日前 120 个交易日公司股票交易总额/决议公告日前 120 个交易日公司股票交
易总量。
据此计算，飞力达本次向交易对方发行股份购买资产的发行价格为 9.15 元/
股，不低于市场参考价的 90%。
在定价基准日至发行日期间，如飞力达出现派息、送股、资本公积金转增股
本等除权除息事项，发行价格亦将作相应调整。
2、募集配套资金所涉发行股份的定价及其依据
本次向不超过 5 名特定投资者非公开发行股份募集配套资金的定价基准日
为发行期的首日，上市公司股东大会授权董事会在取得中国证监会核准后，根据
届时市场情况择机确定下列任一定价原则：
（1）发行价格不低于发行期首日前一个交易日公司股票均价；
（2）发行价格低于发行期首日前二十个交易日公司股票均价但不低于百分
之九十，或发行价格低于发行期首日前一个交易日公司股票均价但不低于百分之
九十。
若上市公司股票在发行股份募集配套资金的定价基准日至发行日期间有派
息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项的，发行底价将按照中国证监
会及深交所的相关规则进行相应调整。
最终发行价格将在公司取得中国证监会关于本次发行的核准批文后，根据询
价结果由公司董事会根据股东大会的授权与本次交易的独立财务顾问）协商确定。
（二）发行数量
1、发行股份购买资产所涉及发行股份的数量
根据中天评估出具的评估报告并经各方协商，本次望亭普洛斯 100%股权的
交易价格确定为 43,100 万元，全部由上市公司发行股份作为对价股份支付，上
3
市公司购买标的公司需发行股份总数量为 47,103,824 股。由于计算发行股份数量
时取整造成的本次发行的股份数量乘以发行价格的金额低于对应的标的公司价
格的差额部分，转让方同意免除支付义务。
最终发行数量将以中国证监会核准的发行数量及上述约定的计算方法而确
定。在定价基准日至发行日期间，上市公司如出现派息、送股、转增股本等除权、
除息事项，本次发行数量将作相应调整。
本次发行股份购买资产的具体发行股份情况如下：
序号 交易对方名称 发行数量（股）
1 巴巴多斯普洛斯 41,639,344
2 颢成投资 5,464,480
合计 47,103,824
2、募集配套资金所涉发行股份的数量
本次募集配套资金以非公开的方式向不超过 5 名特定对象发行股份，募集资
金总额上限为 1,200 万元，不超过本次拟购买资产交易价格的 100%；本次募集
配套资金最终发行数量为不超过 120 万股，不超过本次发行前公司总股本的 20%，
最终价格确定后，如前述配套融资认购方认购股份数量的总和超过 120 万股，公
司本次非公开发行股份的数量为 120 万股，即两者孰低原则。在该范围内，最终
发行数量将以上市公司股东大会审议通过的并经中国证监会核准的发行方案为
准，具体数量由董事会根据股东大会的授权与本次交易的主承销商协商确定。
在定价基准日至发行日期间，上市公司如出现派息、送股、转增股本等除权、
除息事项，本次发行数量将作相应调整。最终募集的配套资金总额及股份发行数
量以中国证监会最终核准的结果为准。
（三）锁定期
1、发行股份购买资产所涉及发行股份的锁定期
本次发行股份购买资产的交易对方承诺：通过本次交易取得的上市公司新增
股份自该等新增股份上市之日起至 36 个月届满之前不以任何方式进行转让。
如在上述锁定期满之时，上市公司利润承诺期届满之年度的财务报表尚未披
露，则承诺锁定期自动延续至上市公司年度的财务报表披露之日。
4
股份锁定期限内，其通过本次交易取得的上市公司新增股份因上市公司发生
送股、转增股本或配股等除权、除息事项而增加的部分，亦遵守上述股份锁定安
排。
2、募集配套资金所涉发行股份的锁定期
本次发行完成后，募集配套资金认购方通过本次交易取得的上市公司股份自
新股上市之日起 12 个月内不得转让。股份锁定期限内，募集配套资金认购方通
过本次交易取得的公司新增股份因公司发生送股、转增股本或配股等除权、除息
事项而增加的部分，亦遵守上述股份锁定安排。
（四）标的公司过渡期期间损益安排
评估基准日至标的公司股权交割日为本次股权收购的过渡期。
过渡期间，因望亭普洛斯生产经营所产生的所有者权益增值将由飞力达享有，
因望亭普洛斯生产经营所产生的所有者权益减值将由原望亭普洛斯股东承担。资
产交割日后，上市公司和望亭普洛斯将聘请审计机构对望亭普洛斯进行审计并出
具过渡期损益专项审计报告，如所有者权益于资产交割日的审计值小于其于评估
基准日的审计值，则就其对应的差额部分，原望亭普洛斯股东应以现金方式向上
市公司全额补足。
四、本次交易构成关联交易，不构成重大资产重组和重组上市
本次交易中发行股份购买资产部分的交易对方为标的公司股东巴巴多斯普
洛斯和颢成投资。本次交易完成后，在不考虑配套募集资金的情况下，巴巴多斯
普洛斯持有飞力达 10.09%的股份；在考虑配套募集资金的情况下（假设募集配
套资金部分按照上限 120 万股募集，配套融资金额不高于本次拟购买资产交易价
格的 100%，且发行股份数量不超过本次发行前上市公司总股本的 20%），巴巴
多斯普洛斯持有飞力达 10.06%的股份，均超过 5%；根据上市公司第四届董事会
第八次会议决议，公司聘任耿昊先生为公司联席总裁，耿昊先生为颢成投资有限
合伙人。根据《创业板上市规则》的相关规定，巴巴多斯普洛斯和颢成投资成为
上市公司关联方。
因此，本次交易中发行股份购买资产部分构成关联交易。
5
（二）本次交易不构成重大资产重组
本次交易中上市公司拟购买望亭普洛斯 100%股权。根据飞力达及望亭普洛
斯 2017 年度经审计财务数据以及交易作价情况，相关比例计算如下：
单位：万元
望亭普洛斯
项目 飞力达 重组管理办法规定 财务指标占比
财务数据 交易对价
的孰高值
资产总额 225,411.03 24,721.41 43,100.00 19.12%
营业收入 306,518.70 3,135.19 43,100.00 - 1.02%
资产净额 124,126.44 23,164.10 43,100.00 34.72%
根据《重组办法》的规定，本次交易不构成中国证监会规定的上市公司重大
资产重组行为。但是，本次交易涉及发行股份购买资产，需提交中国证监会并购
重组委审核。
（三）本次交易不构成重组上市
自公司首次公开发行股票并上市以来，上市公司控制权未发生变更；本次交
易完成后，上市公司共同实际控制人仍然系沈黎明先生、姚勤先生和吴有毅先生，
控制权不会发生变更，因此本次重组不属于《重组办法》第十三条规定的重组上
市的情形。
五、业绩承诺及补偿安排
（一）业绩承诺
巴巴多斯普洛斯承诺本次交易完成后望亭普洛斯未来三年的净利润数如下：
承诺年度 2018 年、2019 年、2020 年扣除非经常性损益前后孰低的净利润分别不
低于人民币 1,004 万元、1,103 万元、1,201 万元。
如标的资产未能在 2018 年完成交割，则利润承诺年度相应顺延一年，即承
诺年度 2019 年、2020 年、2021 年扣除非经常性损益前后孰低的净利润分别不低
于人民币 1,103 万元、1,201 万元、1,363 万元。
6
（二）补偿措施
利润承诺期内，在每个会计年度结束后 4 个月内由上市公司聘请并经业绩承
诺方认可的具有证券从业资格的会计师事务所对标的公司的净利润实现情况出
具审计报告，并以经审计的标的公司扣除非经常性损益后孰低的净利润数额作为
标的公司的实际实现的净利润数额。
本次交易经中国证监会审核通过并实施完毕后，若标的公司在利润承诺期内
实现净利润未达到下述承诺净利润条件的，巴巴多斯普洛斯同意在业绩承诺期内
前两年就标的公司实际净利润不足承诺净利润的部分以人民币现金方式向上市
公司进行补偿、在业绩承诺期届满后根据上市公司要求对实际净利润不足承诺净
利润的部分进行现金补偿或回购。
1、利润承诺期第一年结束后，经具有证券期货相关业务资格的会计师事务
所审计并出具无保留意见的审计报告、业绩承诺实现情况专项审核报告后计算出
当年应补偿金额。
如果截至当期期末标的公司实际净利润数小于截至当期期末承诺净利润数
的 80%，则第一年应补偿金额的计算公式如下：
第一年应补偿的金额＝（截至当期期末累计承诺的净利润数－截至当期期末
累计实现的净利润数）÷利润承诺期内各年承诺净利润数总和×标的资产交易总
价
2、利润承诺期第二年结束后，经具有证券期货相关业务资格的会计师事务
所审计并出具无保留意见的审计报告、业绩承诺实现情况专项审核报告后计算出
当年应补偿金额。
如果截至当期期末标的公司两年累计实际净利润数小于截至当期期末两年
累计承诺净利润数的 90%，则第二年应补偿金额的计算公式如下：
第二年应补偿的金额＝（截至当期期末累计承诺的净利润数－截至当期期末
累计实现的净利润数）÷利润承诺期内各年承诺净利润数总和×标的资产交易总
价－累计已补偿金额
利润承诺期间，如经计算业绩承诺方需履行补偿义务，则上市公司有权在前
述《审计报告》和《业绩承诺实现情况专项审核报告》出具后十日内，以书面方
式通知业绩承诺方，要求其履行补偿义务。
7
3、盈利预测期间届满，即望亭普洛斯利润承诺期第三年结束后经上市公司
聘请并经业绩承诺方认可的具有证券期货相关业务资格的会计师事务所审计并
出具无保留意见的审计报告、业绩承诺实现情况专项审核报告、资产减值测试报
告，若：①望亭普洛斯三年累计实现的净利润未达到承诺利润总和的 100%；或
者②经减值测试，标的公司期末减值额大于业绩承诺方累计已补偿的金额；则上
市公司有权要求业绩承诺方以现金进行补偿或者要求其对标的公司进行回购。
如上市公司选择要求业绩承诺方进行现金补偿，则补偿金额计算公式为：
第三年应补偿的金额＝（截至当期期末累计承诺的净利润数－截至当期期末
累计实现的净利润数）÷利润承诺期内各年承诺净利润数总和×标的资产交易总
价－累计已补偿金额
如上市公司选择要求业绩承诺方对标的公司进行回购，则回购价格计算公式
为：
回购价格＝标的资产本次交易价格＋以标的公司本次交易价格为基数按照
同期银行贷款利率计算的利息－已经支付的现金补偿金额
如上述回购行为触发重大资产重组标准的，则由各方按照届时的法律法规及
公司章程规定履行相应的重大资产重组程序后实施回购。
（三）业绩补偿上限
业绩承诺方因未实现利润承诺而承担的补偿金额合计不超过本次标的资产
的交易总价格。
如利润承诺期届满后业绩承诺方需履行回购义务，则回购之前标的公司自
2017 年 9 月 30 日至承诺期届满日所产生的可分配利润归上市公司所有，应在利
润分配实施完毕后方可实施回购。
（四）超出业绩承诺的奖励
盈利预测期间届满，即望亭普洛斯利润承诺期第三年结束后经上市公司聘请
并经业绩承诺方认可的具有证券期货相关业务资格的会计师事务所审计并出具
无保留意见的审计报告、业绩承诺实现情况专项审核报告，若：①望亭普洛斯三
年累计实现的净利润达到承诺利润总和的 100%；且②经减值测试，标的公司期
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末未发生减值，上市公司同意将承诺期内累计实现的净利润超过累计承诺净利润
部分的 50%奖励给业绩承诺方。
六、本次交易对上市公司的影响
（一）对上市公司主营业务的影响
飞力达的主营业务为设计并提供一体化供应链管理解决方案，通过市场定位
与业务规划设计、业务流程设计、信息系统设计、组织设计、硬件规划等方面，
为客户提供一站式物流解决方案。近几年我国消费类电子产品的市场格局发生明
显变化，以 PC 为代表的传统电子产品市场萎缩、毛利水平持续下降，以平板电
脑、智能手机为代表的高端消费电子产品在经历快速增长后增速也逐渐回落；同
时，随着国内人力成本的上升，中国大陆电子制造业已慢慢失去竞争优势，随着
IT 产业景气度降温，公司原有的 IT 供应链物流服务业务发展空间缩小。因此近
年来上市公司凭借原有业务优势延伸，加大业务的开拓力度，并积极尝试服务创
新和新的业务模式，2016 年公司投资 1.99 亿元在重庆建立西南供应链基地，完
善和拓展西南地区业务，通过资源整合、优化运营模式，提升公司在西南地区的
竞争能力，同时与华东、华南地区带来协同效应。
标的公司望亭普洛斯主要从事通过提供标准化设施以在较短的周期内满足
客户对物业的需求，根据顾客的需求，选择合适的地点，开发建设、与管理专用
物流设施。凭借在市场多年积累的丰富经验，普洛斯致力于进行高质量的通用型
仓储物流设施的设计、施工和管理。普洛斯选择战略性的物流配送地点，在规格、
标准等各方面建造满足客户要求的通用型仓储物流中心，为不同客户提供便捷、
高性价比的仓储物流设施。作为专业的仓储物流设施开发商，望亭普洛斯与客户
建立密切的合作关系，为其在合适的时间合适地点提供合适的仓储物流设施。
本次的交易完成将有助于丰富公司在华东地区的仓储物流资源、完善网络布
局、优化业务和产品结构、探索综合智慧仓储业务，进一步提升公司在区域市场
的竞争能力。
（二）对上市公司股权结构的影响
截至本报告书签署日，上市公司的总股本为 365,559,750 股。通过本次交易，
9
上市公司将向本次资产重组交易对方发行股份 47,103,824 股，本次交易完成后，
上市公司总股本为 412,663,574 股；假设募集配套资金部分按照上限 120 万股募
集，本次交易后上市公司总股本为 413,863,574 股。
不考虑募集配套资金的情况下，本次交易前后，公司股本结构变化如下：
本次交易前 本次交易后
股东类别 股东名称
持股数量 持股比例 持股数量 持股比例
昆山亚通汽车维修服务有限公司 53,210,000 14.56% 53,210,000 12.89%
控股股东
/一致行 昆山飞达投资管理有限公司 53,210,000 14.56% 53,210,000 12.89%
动人
昆山吉立达投资咨询有限公司 47,443,625 12.98% 47,443,625 11.50%
巴巴多斯普洛斯 - - 41,639,344 10.09%
交易对方
颢成投资 - - 5,464,480 1.32%
其他非公
高管及其一致行动人 699,594 0.19% 699,594 0.17%
众股东
公众股东 其他股东 210,996,531 57.72% 210,996,531 51.13%
本次交易完成后，沈黎明先生、姚勤先生和吴有毅先生仍为上市公司共同实
际控制人，本次交易不会导致公司控制权的变化。同时，本次交易完成后，社会
公众股占公司总股本的比例不低于 25%，不会导致飞力达不符合股票上市条件的
情形。
（三）对上市公司经营和法人治理结构的影响
飞力达已按照相关法律法规的要求建立了以法人治理结构为核心的现代企
业管理制度，形成了较为规范的公司运作体系，做到了业务、资产、财务、机构
和人员独立。本次交易完成后，飞力达将依据相关法律、法规和公司章程的要求
继续完善公司法人治理结构及独立运营的公司管理体制，继续保持公司独立性，
切实保护全体股东的利益。同时，上市公司将指导、协助公司加强自身制度建设
及执行，完善法人治理结构，加强规范化管理。
（四）对上市公司主要财务指标的影响
根据公证天业审阅的公司备考财务报告，本次收购完成后，公司主要财务指
标变动情况如下：
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2017 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
项目 变动
/2017 年度 /2017 年度（备考）
总资产（万元） 225,411.03 /2017 年 1～9 月（备考） 19.92%
总负债（万元） 101,284.59 106,987.68 5.63%
股东权益（万元） 124,126.44 163,327.90 31.58%
营业收入（万元） 306,518.70 309,682.14 1.03%
利润总额（万元） 11,454.74 12,245.14 6.90%
净利润（万元） 8,403.82 8,996.61 7.05%
归属母公司所有者的
7,163.48 7,756.27 8.28%
净利润（万元）
资产负债率（合并） 44.93% 39.58% -5.35%
（%）
流动比率 1.46 1.53 5.33%
速动比率 1.34 1.24 -7.06%
应收账款周转率 6.10 6.05 -0.88%
存货周转率 74.94 75.38 0.59%
毛利率（%） 12.48% 12.75% 0.26%
净利润率（%） 2.74% 2.91% 0.17%
基本每股收益（元/股） 0.20 0.19 -5.00%
扣除非经常性损益后
0.09 0.10 11.11%
基本每股收益（元/股）
注：1）备考数据假设 2016 年 1 月 1 日起望亭普洛斯系公司全资子公司，下同；
2）财务指标变动分析中资产负债率、毛利率、净利润率的变动以备考数据减去上市公司原始数据分析，其
他指标均以备考数据相对原始数据的变动百分比分析。
七、本次交易履行的审批程序
（一）本次交易已履行的程序
1、2017 年 10 月 26 日，飞力达因正在筹划重大事项，鉴于相关事项存在不
确定性，为避免公司股价异常波动，维护投资者利益，经公司申请与深交所批准，
公司股票自 2017 年 10 月 26 日开市起停牌。
2、2018 年 4 月 10 日，望亭普洛斯召开董事会，决议同意与飞力达的发行
股份购买资产方案；望亭普洛斯全体股东同意以持有的望亭普洛斯股权参与本次
交易；同意签署相关协议及出具相关承诺和声明。
3、2018 年 4 月 12 日，飞力达第四届董事会第八次会议审议通过了《关于
公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》等议案。同日，
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公司与交易相关方分别签署了《发行股份购买资产协议》、《委托经营管理协议》
和《商标及商号使用许可协议》。
（二）本次交易尚需履行的程序
本次交易方案尚需上市公司股东大会的批准，以及尚需取得国家商务部门关
于本次交易的批准和中国证监会的核准。
本次交易能否获得上述核准，以及最终获得核准的时间均存在不确定性，提
请广大投资者注意投资风险。
八、本次交易相关方做出的重要承诺
（一）交易对方作出的承诺
1、关于提供信息真实性、准确性、完整性的承诺
（1）本公司/本企业已按照相关法律、法规及其他规范性文件的规定，对本
次发行股份收购资产涉及交易相关内容，包括但不限签署的协议、合同及其他安
排等全部交易内容，进行了详尽的信息披露，不存在应当披露而未披露的合同、
协议、安排或其他事项。
（2）本公司/本企业为本次交易所提供或披露的信息真实、完整、准确，保
证不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，同时向参与本次交易的各中介机
构所提供的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，副本资料或
复印件与其原始资料或原件一致，所有文件的签名、印章均是真实的，并就本次
交易所提供或披露信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法律责任。
（3）在参与本次交易期间，本公司/本企业将严格按照相关法律、法规、规
章、中国证监会和证券交易所的有关规定，及时向飞力达披露有关本次交易的信
息，并保证该等信息的真实性、准确性和完整性，保证该等信息不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏。
（4）如本次交易所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，被司法机关立案侦查或被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，不
转让在普洛斯拥有权益的股份，并应于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停
转让的书面申请和股票账户提交公司董事会，由董事会代其向证券交易所和登记
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结算公司申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接
向证券交易所和登记结算公司报送本公司主体信息和账户信息并申请锁定；董事
会未向证券交易所和登记结算公司报送本公司的主体信息和账户信息的，授权证
券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，
本公司/本企业承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
2、关于拥有标的资产完整权利的承诺
（1）本公司/本企业持有的望亭普洛斯股权系通过合法方式取得，该等股权
的出资已以现金足额缴纳，不存在任何虚假出资、出资不实、抽逃出资等股东应
当承担的义务或责任的行为。
（2）本公司/本企业对望亭普洛斯的股权拥有合法、完整的权利，权属清晰
且真实、有效，不存在或潜在任何股权纠纷、争议、诉讼、仲裁等情形；本公司
/本企业是望亭普洛斯的实际股东、公司股权最终持有人，不存在委托持股、信
托持股等情形，也不存在其他利益安排；不存在质押、冻结、查封等被采取强制、
保全措施的情形；不存在任何禁止转让、限制转让、其他任何权利限制的合同、
约定或其他安排；不存在任何可能导致上述股份被有关司法机关或行政机关查封、
冻结或限制转让的已决、未决或潜在的诉讼、仲裁及任何其他司法或行政程序。
（3）望亭普洛斯合法享有其资产的所有权和使用权，且具有独立和完整的
资产及业务体系。
（4）本公司/本企业将保证上述状况持续至上述股权登记至飞力达名下。
3、关于交易对方之间不存在关联关系承诺函
本次交易对方巴巴多斯普洛斯与颢成投资承诺其不存在任何关联关系及一
致行动关系；除已经披露的股权转让及增资等协议外，不存在其他协议或利益安
排。
4、关于股份锁定期的承诺
（1）交易对方承诺对本次交易项下取得的对价股份自新增股份上市之日起
36 个月内不进行转让。
（2）如在上述锁定期满之时，上市公司利润承诺期届满之年度的财务报表
尚未披露，承诺锁定期自动延续至上市公司年度的财务报表披露之日。
（3）上述锁定期届满后，交易对方承诺拟减持本次交易项下取得的对价股
13
份还需遵守《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》、《股份减持实施细则》等法
律法规、规范性文件、交易所相关规则以及上市公司章程的相关规定。
（4）交易对方承诺如有关法律法规对其本次交易项下取得的对价股份的限
售另有规定或中国证监会另有要求的，从其规定或要求。
5、关于业绩及补偿承诺
交易对方巴巴多斯普洛斯承诺本次交易完成后望亭普洛斯未来三年的净利
润数如下：承诺年度 2018 年、2019 年、2020 年扣除非经常性损益前后孰低的净
利润分别不低于人民币 1,004 万元、1,103 万元、1,201 万元。
如标的资产未能在 2018 年完成交割，则利润承诺年度相应顺延一年，即承
诺年度 2019 年、2020 年、2021 年扣除非经常性损益前后孰低的净利润分别不低
于人民币 1,103 万元、1,201 万元、1,363 万元。
本次交易经中国证监会审核通过并实施完毕后，若标的公司在利润承诺期内
实现净利润未达到上述承诺净利润条件的，巴巴多斯普洛斯承诺同意根据《盈利
预测补偿协议》的约定，在业绩承诺期内前两年就标的公司实际净利润不足承诺
净利润的部分以人民币现金方式向上市公司进行补偿、在业绩承诺期届满后根据
上市公司要求对实际净利润不足承诺净利润的部分进行现金补偿或对标的公司
100%股权实施回购。
6、关于规范资金占用行为的承诺
（1）除正常经营性往来外，本公司及本公司的关联方目前不存在违规占用
标的公司的资金，或采用预收款、应付款等形式违规变相占用标的公司资金的情
况；
（2）本次交易完成后，本公司及本公司的关联方将严格遵守国家有关法律、
法规、规范性文件以及标的公司、飞力达相关规章制度的规定，坚决预防和杜绝
本公司和公司所控制的其他企业对标的公司的非经常性占用资金情况发生，不以
任何方式违规占用或使用标的公司的资金或其他资产、资源，不以任何直接或者
间接的方式从事损害或可能损害标的公司、飞力达及其他股东利益的行为；
（3）本公司及本公司关联方将利用对所控制的其他的控制权，促使该等企
业按照同样的标准遵守上述承诺。若违反上述承诺，将承担因此给标的公司、飞
力达造成的一切损失。
14
7、关于规范和减少关联交易的承诺
（1）除正常性往来外，本公司及本公司关联方将不会通过借款、代偿债务、
代垫款项或者其他方式占用飞力达及其子公司之资金；
（2）本公司及本公司所控制的其他企业将不通过与上市公司的关联交易取
得任何不正当的利益或使上市公司承担任何不正当的义务，不会利用关联交易损
害上市公司利益，不会通过影响上市公司的经营决策来损害上市公司及其他股东
的合法权益；
（3）本公司及本公司关联方将采取措施尽量减少与飞力达及其子公司发生
关联交易；若发生必要且不可避免的关联交易，本公司及本公司关联方将严格按
照法律法规、规范性文件及飞力达公司制度的规定履行信息披露义务及相关内部
决策程序和回避制度，保证交易条件和价格公正公允，确保不损害飞力达及其他
股东的合法权益；
（4）如违反上述承诺与上市公司进行交易而给上市公司造成损失，由本公
司承担赔偿责任。
（二）上市公司作出的承诺
1、关于信息披露及申请文件真实性、准确性、完整性的承诺
（1）本公司为本次交易所提供或披露的信息真实、完整、准确，不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对本次交易所提供或披露的信息的真实性、
准确性和完整性承担个别和连带的法律责任。
（2）如本次交易所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，给投资者造成损失的，本公司将依法承担赔偿责任。
2、飞力达董事会关于本次重组相关主体是否存在依据《关于加强与上市公
司重大资产重组相关股票异常交易监管的暂行规定》第十三条不得参与任何上
市公司重大资产重组情形的说明
根据《关于加强与上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管的暂行规
定》（以下简称“《暂行规定》”）第十三条的规定，公司董事会对本次重组相关主
体是否存在不得参与任何上市公司重大资产重组情形的说明如下：
（一）上市公司不存在《暂行规定》第十三条规定中不得参与任何上市公
15
司重大资产重组的情形
上市公司作为本次重大资产重组的资产购买方，上市公司及其董事、监事、
高级管理人员，上市公司控股股东、实际控制人及其控制的机构不存在因涉嫌重大
资产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查，最近 36 个月不存在被中国
证监会作出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情况。因此，上市公司不
存在《暂行规定》第十三条规定中不得参与任何上市公司重大资产重组情形。
（二）交易对方不存在《暂行规定》第十三条规定中不得参与任何上市公司
重大资产重组的情形
经全体交易对方确认，各交易对方及其主体控制的机构，不存在因涉嫌重大
资产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查，最近 36 个月不存在被中国
证监会作出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情况。因此，全体交易对
方不存在《暂行规定》第十三条规定中不得参与任何上市公司重大资产重组情形。
（三）其他参与方不存在《暂行规定》第十三条规定中不得参与任何上市
公司重大资产重组的情形
经独立财务顾问东吴证券股份有限公司、法律顾问江苏益友天元律师事务
所、审计机构江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）、评估机构江苏中企华
中天资产评估有限公司等参与方确认，各参与方及其经办人员，不存在因涉嫌重
大资产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查，最近 36 个月不存在被中
国证监会作出行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情况，也未涉及任何与
经济纠纷有关的重大民事诉讼或仲裁，因此，上述各参与方及其经办人员不存在
《暂行规定》第十三条规定中不得参与任何上市公司重大资产重组情形。
3、关于符合发行股份购买资产并募集配套资金条件的承诺
（1）本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法（2016 年修订）》第
十一条的规定
①本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和
行政法规的规定；
②本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件；
③本次资产重组所涉及的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权
益的情形；
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④本次资产重组所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，
相关债权债务处理合法；
⑤有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司重组后主要
资产为现金或者无具体经营业务的情形；
⑥有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及
其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定；
⑦有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构。
（2）本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法（2016 年修订）》第
四十三条的规定
①本次交易有利于提高上市公司资产质量、改善财务状况和增强持续盈利能
力，有利于上市公司减少关联交易、避免同业竞争、增强独立性；
②上市公司最近一年及一期财务会计报告被注册会计师出具无保留意见审
计报告；
③上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立
案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形；
④上市公司发行股份所购买的资产为权属清晰的经营性资产，并能在约定期
限内办理完毕权属转移手续；
⑤中国证监会规定的其他条件；
⑥本次交易系为促进行业或产业整合、转型升级，在公司控制权不发生变更
的情况下，向公司控股股东、实际控制人及其控制的关联人之外的特定对象发行
股份购买资产，所购买资产与现有主营业务具有显著协同效应，且能够增强与现
有业务的协同效应。
（3）本公司符合《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》第九条规定的
条件
①最近二年盈利，净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为计算依据；
②会计基础工作规范，经营成果真实。内部控制制度健全且被有效执行，能
够合理保证公司财务报告的可靠性、生产经营的合法性，以及营运的效率与效果；
③最近二年按照公司章程的规定实施现金分红；
④最近三年及一期财务报表未被注册会计师出具否定意见或者无法表示意
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见的审计报告；
⑤最近一期末资产负债率高于百分之四十五，但上市公司非公开发行股票的
除外；
⑥上市公司与控股股东或者实际控制人的人员、资产、财务分开，机构、业
务独立，能够自主经营管理。上市公司最近十二个月内不存在违规对外提供担保
或者资金被上市公司控股股东、实际控制人及其控制的其他企业以借款、代偿债
务、代垫款项或者其他方式占用的情形。
（4）本公司不存在《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》第十条规定
的不得发行证券的情形
①本次发行申请文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
②最近十二个月内未履行向投资者作出的公开承诺；
③最近三十六个月内因违反法律、行政法规、规章受到行政处罚且情节严重，
或者受到刑事处罚，或者因违反证券法律、行政法规、规章受到中国证监会的行
政处罚；最近十二个月内受到证券交易所的公开谴责；因涉嫌犯罪被司法机关立
案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查；
④上市公司控股股东或者实际控制人最近十二个月内因违反证券法律、行政
法规、规章，受到中国证监会的行政处罚，或者受到刑事处罚；
⑤现任董事、监事和高级管理人员存在违反《公司法》第一百四十七条、第
一百四十八条规定的行为，或者最近三十六个月内受到中国证监会的行政处罚、
最近十二个月内受到证券交易所的公开谴责；因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或
者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查；
⑥严重损害投资者的合法权益和社会公共利益的其他情形。
（5）本公司募集资金使用符合《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》
第十一条规定的条件
①前次募集资金基本使用完毕，且使用进度和效果与披露情况基本一致；
②本次募集资金用途符合国家产业政策和法律、行政法规的规定；
③本次募集资金使用未持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他
人、委托理财等财务性投资，未直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务
的公司；
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④本次募集资金投资实施后，不会与控股股东、实际控制人产生同业竞争或
者影响本公司生产经营的独立性。
（6）本公司本次发行股份购买资产符合现行有关法律、法规、规章、规范
性文件规定的其他关于上市公司重大资产重组的条件。
（三）上市公司控股股东、实际控制人作出的承诺
1、关于保持上市公司独立性的承诺
本次发行前，飞力达一直在业务、资产、机构、人员、财务等方面与本人控
制的其他企业完全分开，飞力达的业务、资产、人员、财务和机构独立。本次发
行不存在可能导致飞力达在业务、资产、机构、人员、财务等方面丧失独立性的
潜在风险，本次发行完成后，作为飞力达控股股东/实际控制人，本公司/本人将
继续保证飞力达在业务、资产、机构、人员、财务的独立性。
2、关于不存在内幕交易的承诺
（1）本公司/本人不存在泄露本次交易的相关内幕信息及利用该内幕信息进
行内幕交易的情形。
（2）本公司/本人不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被中国证监会立案
调查或被司法机关立案侦查的情形。
（3）本公司/本人在最近 36 个月内不存在因内幕交易被中国证监会作出行
政处罚或被司法机关依法追究刑事责任的情形。
（4）本公司/本人若违反上述承诺，将承担因此而给飞力达及其股东造成的
一切损失。
3、关于避免同业竞争的承诺函
上市公司共同实际控制人沈黎明、姚勤、吴有毅及其直接控制的持有上市公
司股份的持股公司出具承诺：
（1）本人/本公司及本人/本公司控制或施以重大影响的企业目前没有、且将
来也不直接或间接持有、投资、收购任何与飞力达及其子公司、普洛斯存在相同
或类似业务的公司、企业或其他经营实体（以下简称“竞争企业”）的任何股份、
股权或其他任何权益；
（2）本人/本公司及本人/本公司控制或施以重大影响的企业目前没有、且将
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来也不直接或间接从事与飞力达及其子公司、望亭普洛斯相同或类似的业务构成
同类竞争的任何活动；
（3）本人/本公司及本人/本公司控制或施以重大影响的企业从任何第三方获
得的任何商业机会与飞力达及其子公司、望亭普洛斯可能构成实质性竞争的，本
人将立即通知飞力达及其子公司、望亭普洛斯，并将该等商业机会让与飞力达及
其子公司、望亭普洛斯；
（4）本人/本公司承诺不利用本人作为实际控制人的地位和对飞力达的实际
控制，损害飞力达及其股东的权益；
（5）本人/本公司愿意承担由于违反上述承诺给公司造成的直接、间接的经
济损失、索赔责任及额外的费用支出，本人违反上述承诺所取得的收益归飞力达
所有。
4、关于规范和减少关联交易的承诺
（1）本公司/本人承诺不利用在公司的控股股东或实际控制人的地位影响飞
力达的独立性，并将保持飞力达在资产、人员、财务、业务和机构等方面的独立。
截至本承诺函出具之日，除已经披露的情形外，本公司/本人以及投资或控制的
企业与飞力达不存在其他重大关联交易。
（2）本公司/本人将尽可能减少、避免与飞力达及其控股子公司之间的关联
交易。
（3）对于生产经营活动中无法避免或者因合理原因发生的关联交易、其他
持续经营所发生的必要的关联交易，本公司/本人将严格遵守有关法律、法规、《上
市规则》等相关交易规则，以及《公司章程》及《关联交易管理制度》的规定，
遵循公正、公平、公开交易的原则，履行合法程序并订立相关协议或合同，及时
协助公司充分、切实履行所必需的披露义务和相关的报批程序，保证关联交易的
公允性。
（4）本公司/本人承诺不利用自身及所控制企业在与公司关联交易中谋取不
正当利益，不通过关联交易损害飞力达及其他股东的合法权益。
（5）本公司/本人将严格按照《公司法》、《上市公司治理准则》等法律、法
规及《公司章程》的有关规定行使股东权利；在股东大会对有关涉及本公司/本
人事项的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务。本公司/本人承诺杜绝一
20
切非法占用公司资金、资产的行为，在任何情况下，不要求公司向本公司/本人
提供任何形式的担保。
（6）本人上述关联交易承诺将同样适用于本公司/本人直接或间控制的其他
企业（飞力达及其子公司除外），本公司/本人将在合法权限内促使本公司/本人直
接或间接控制的其他企业履行上述关联交易承诺。
（7）如因本公司/本人未履行本承诺函所作的承诺而给飞力达造成的一切损
失和后果，本公司/本人承担赔偿责任。
5、关于即期回报被摊薄的填补措施的承诺
就飞力达发行股份购买资产并募集配套资金导致摊薄即期回报相关措施的
切实履行，公司控股股东、实际控制人承诺：
（1）承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用
其他方式损害飞力达利益；
（2）承诺对董事和高级管理人员的职务消费行为进行约束；
（3）承诺不动用飞力达资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动；
（4）承诺未来由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与飞力达填补回报措
施的执行情况相挂钩；
（5）如飞力达实施股权激励，承诺拟公布的飞力达股权激励的行权条件与
公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
若本公司/本人违反或不履行上述承诺，则本公司/本人：
（1）将在飞力达股东大会及中国证券监督管理委员会指定报刊上公开就未
履行上述承诺向飞力达股东和社会公众投资者道歉；
（2）在确认违反上述承诺之日起 5 个工作日内，停止在飞力达处领取薪酬、
津贴（如有）及股东分红（如有），同时本公司/本人持有的飞力达股份（如有）
不得转让，直至本公司/本人实际履行承诺或违反承诺事项消除；
（3）若因非不可抗力原因致使本公司/本人未履行上述承诺，且又无法提供
正当合理说明的，则本公司/本人因此而获得的收益均归飞力达所有，飞力达有
权要求本公司/本人于取得收益之日起 10 个工作日内将违反承诺所得收益归至飞
力达指定账户。
21
（四）上市公司董事、监事和高级管理人员作出的承诺
1、关于信息披露及申请文件真实性、准确性、完整性的承诺
（1）本人为本次交易所提供或披露的信息真实、完整、准确，不存在虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对本次交易所提供或披露的信息的真实性、
准确性和完整性承担个别和连带的法律责任。
（2）如本次交易所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，被司法机关立案侦查或被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，不
转让在飞力达拥有权益的股份，并应于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停
转让的书面申请和股票账户提交公司董事会，由董事会代其向证券交易所和登记
结算公司申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接
向证券交易所和登记结算公司报送本人身份信息和账户信息并申请锁定；董事会
未向证券交易所和登记结算公司报送本人的身份信息和账户信息的，授权证券交
易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本
人承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
2、关于不存在内幕交易的承诺
（1）本人不存在泄露本次交易的相关内幕信息及利用该内幕信息进行内幕
交易的情形。
（2）本人不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被中国证监会立案调查或
被司法机关立案侦查的情形。
（3）本人在最近 36 个月内不存在因内幕交易被中国证监会作出行政处罚或
被司法机关依法追究刑事责任的情形。
（4）本人若违反上述承诺，将承担因此而给飞力达及其股东造成的一切损
失。
3、关于填补公司股票发性摊薄即期回报采取措施的承诺
就飞力达发行股份购买资产并募集配套资金导致摊薄即期回报相关措施的
切实履行，公司全体董事、高级管理人员承诺：
（1）承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用
其他方式损害飞力达利益；
（2）承诺对董事和高级管理人员的职务消费行为进行约束；
22
（3）承诺不动用飞力达资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动；
（4）承诺未来由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与飞力达填补回报措
施的执行情况相挂钩；
（5）如飞力达实施股权激励，承诺拟公布的飞力达股权激励的行权条件与
公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
若本人违反或不履行上述承诺，则本人：
（1）将在飞力达股东大会及中国证券监督管理委员会指定报刊上公开就未
履行上述承诺向飞力达股东和社会公众投资者道歉；
（2）在确认违反上述承诺之日起 5 个工作日内，停止在飞力达处领取薪酬、
津贴（如有）及股东分红（如有），同时本人持有的飞力达股份（如有）不得转
让，直至本人实际履行承诺或违反承诺事项消除；
（3）若因非不可抗力原因致使本人未履行上述承诺，且又无法提供正当合
理说明的，则本人因此而获得的收益均归飞力达所有，飞力达有权要求本人于取
得收益之日起 10 个工作日内将违反承诺所得收益归至飞力达指定账户。
4、关于合法合规的承诺
（1）本人在最近五年内没有受过与证券市场相关的行政处罚、刑事处罚或
者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁；
（2）本人在最近五年内不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国
证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分的情况，最近十二个月内未
受到上交所的公开谴责，亦不存在正在进行中的或潜在的被中国证监会或司法机
关针对本人的违法违规行为进行立案调查或侦查的行政或司法程序；
（3）本人在最近五年内不存在任何潜在、可预见的或/和尚未了结的任何类
型的重大诉讼、仲裁、刑事诉讼及其他司法或行政处罚案件；
5、关于符合发行股份购买资产并募集配套资金条件的承诺
（1）本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法（2016 年修订）》第
十一条的规定
①本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和
行政法规的规定；
②本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件；
23
③本次资产重组所涉及的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权
益的情形；
④本次资产重组所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，
相关债权债务处理合法；
⑤有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司重组后主要
资产为现金或者无具体经营业务的情形；
⑥有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人及
其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定；
⑦有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构。
（2）本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法（2016 年修订）》第
四十三条的规定
①本次交易有利于提高上市公司资产质量、改善财务状况和增强持续盈利能
力，有利于上市公司减少关联交易、避免同业竞争、增强独立性；
②上市公司最近一年财务会计报告被注册会计师出具无保留意见审计报告；
③上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立
案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形；
④上市公司发行股份所购买的资产为权属清晰的经营性资产，并能在约定期
限内办理完毕权属转移手续；
⑤中国证监会规定的其他条件；
⑥本次交易系为促进行业或产业整合、转型升级，在公司控制权不发生变更
的情况下，向公司控股股东、实际控制人及其控制的关联人之外的特定对象发行
股份购买资产，所购买资产与现有主营业务具有显著协同效应，且能够增强与现
有业务的协同效应。
（3）本公司符合《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》第九条规定的
条件
①最近二年盈利，净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为计算依据；
②会计基础工作规范，经营成果真实。内部控制制度健全且被有效执行，能
够合理保证公司财务报告的可靠性、生产经营的合法性，以及营运的效率与效果；
③最近二年按照公司章程的规定实施现金分红；
24
④最近三年及一期财务报表未被注册会计师出具否定意见或者无法表示意
见的审计报告；
⑤最近一期末资产负债率高于百分之四十五，但上市公司非公开发行股票的
除外；
⑥上市公司与控股股东或者实际控制人的人员、资产、财务分开，机构、业
务独立，能够自主经营管理。上市公司最近十二个月内不存在违规对外提供担保
或者资金被上市公司控股股东、实际控制人及其控制的其他企业以借款、代偿债
务、代垫款项或者其他方式占用的情形。
（4）本公司不存在《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》第十条规定
的不得发行证券的情形
①本次发行申请文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
②最近十二个月内未履行向投资者作出的公开承诺；
③最近三十六个月内因违反法律、行政法规、规章受到行政处罚且情节严重，
或者受到刑事处罚，或者因违反证券法律、行政法规、规章受到中国证监会的行
政处罚；最近十二个月内受到证券交易所的公开谴责；因涉嫌犯罪被司法机关立
案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查；
④上市公司控股股东或者实际控制人最近十二个月内因违反证券法律、行政
法规、规章，受到中国证监会的行政处罚，或者受到刑事处罚；
⑤现任董事、监事和高级管理人员存在违反《公司法》第一百四十七条、第
一百四十八条规定的行为，或者最近三十六个月内受到中国证监会的行政处罚、
最近十二个月内受到证券交易所的公开谴责；因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或
者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查；
⑥严重损害投资者的合法权益和社会公共利益的其他情形。
（5）本公司募集资金使用符合《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》
第十一条规定的条件
①前次募集资金基本使用完毕，且使用进度和效果与披露情况基本一致；
②本次募集资金用途符合国家产业政策和法律、行政法规的规定；
③本次募集资金使用未持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他
人、委托理财等财务性投资，未直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务
25
的公司；
④本次募集资金投资实施后，不会与控股股东、实际控制人产生同业竞争或
者影响本公司生产经营的独立性。
（6）本公司本次发行股份购买资产符合现行有关法律、法规、规章、规范
性文件规定的其他关于上市公司重大资产重组的条件。
九、本次交易对中小投资者权益保护的安排
（一）严格履行上市公司信息披露义务
公司已切实按照《证券法》、《重组办法》、《上市公司信息披露管理办法》、
《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》等相关法律法规的要求履
行了信息披露义务，公平地向所有投资者披露可能对上市公司股票价格产生重大
影响的信息。
本报告书已按有关规定对本次交易的相关信息作了如实披露，公司将继续严
格遵守信息披露规则，使广大投资者及时、公平地知悉本次交易相关信息。
（二）严格履行上市公司决策程序
公司在本次交易过程中严格按照相关规定履行法定程序进行表决和披露。本
次交易事项在提交董事会讨论前，独立董事对本次交易事项予以事前认可并发表
独立意见。公司董事会在审议本次交易方案的股东大会召开前发布提示性公告，
提醒所有股东参加审议本次交易方案的股东大会。
（三）股东大会及网络投票安排
本次交易相关议案已提交股东大会予以表决，公司通过交易所交易系统和互
联网投票系统向参加本次股东大会的股东提供网络形式的投票平台，以切实保护
广大股东特别是中小股东的合法权益。
（四）锁定期安排
根据《重组管理办法》和中国证监会的相关规定，本次交易中交易对方认购
的股份需进行锁定安排，交易对方已对所认购的股份锁定出具了相关承诺。
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（五）确保本次交易标的资产定价公允
上市公司已聘请具有证券期货业务资格的审计机构、评估机构对标的资产进
行审计和评估，并聘请独立财务顾问和法律顾问对本次交易所涉及的资产定价和
股份定价、标的资产的权属状况等情况进行核查，并将对实施过程、相关协议及
承诺的履行情况和相关后续事项的合规性及风险进行核查，发表明确意见，确保
本次交易标的资产定价公允、公平，定价过程合法合规，不损害上市公司的股东
利益。
（六）本次交易摊薄即期回报情况及相关填补措施
本次交易前，飞力达 2017 年实际实现的归属于上市公司股东净利润为
7,163.48 万元，按此计算的基本每股收益为 0.20 元/股。根据江苏公证天业会计
师事务所（特殊普通合伙）出具的苏公 W[2018]E1151 号《备考审阅报告》，假
定交易于 2016 年 1 月 1 日完成，交易完成前后飞力达实现 2017 年归属于上市公
司股东净利润为 7,756.27 万元，按此计算的基本每股收益为 0.19 元/股，与 2017
年实际的基本每股收益 0.20 元/股相比，本次交易完成后对即期回报有所摊薄；
同期备考扣除非经常性损益后基本每股收益为 0.10 元/股，较上市公司扣除非经
常性损益后基本每股收益 0.09 元/股有所提高。
通过本次交易，飞力达既立足现实、更布局未来，交易完成后，双方在业务、
资源、管理等层面将开展协同与整合，有助于上市公司扩大市场及提升管理，进
而持续提高盈利能力，交易对上市公司盈利层面的正面作用将逐步显现。
同时，为使公司填补回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员
承诺如下：不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他
方式损害公司利益；承诺对董事和高级管理人员的职务消费行为进行约束；不动
用公司资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动；承诺由董事会或薪酬委员
会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；如公司未来实施股权
激励方案，承诺未来股权激励方案的行权条件将与公司填补回报措施的执行情况
相挂钩。
27
十、独立财务顾问的主承销商资格
上市公司聘请东吴证券股份有限公司担任本次重组的独立财务顾问，本财务
顾问经中国证监会批准依法设立，具有保荐业务资格。
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重大风险提示
一、本次交易可能被暂停、中止或取消的风险
1、尽管上市公司已经按照相关规定制定了保密措施，但在本次交易实施过
程中，仍存在因公司股价的异常波动或异常交易可能涉嫌内幕交易而导致本次笔
交易被暂停、中止或取消的风险。
2、上市公司审议本次交易相关事项的首次董事会决议公告后 6 个月内需发
出召开股东大会通知，若无法按时发出股东大会召开通知，则本次重组将被取消。
3、在本次交易审核过程中，交易各方可能需根据监管机构的要求或因市场
政策环境发生变化等原因不断完善交易方案，如交易各方无法就完善交易方案的
措施达成一致，则本次交易存在终止或取消的可能。在方案实施过程中，如交易
各方不能按照协议约定，在履约期限内履行其相关义务，则本次交易存在解约风
险。
4、如果本次拟注入资产出现无法预见的重大业绩下滑，本次资产重组存在
被暂停、中止或取消的风险。
若本次重组因上述某种原因或其他原因被暂停、中止或取消，而上市公司又
计划重新启动重组，则交易定价及其他交易条件都可能较本报告书中披露的重组
方案发生重大变化，提请投资者注意投资风险。
二、审批风险
本次交易尚需履行以下审批程序：
1、上市公司股东大会审议通过本次交易方案。
2、中国证监会核准本次交易。
3、商务部等其他相关部门审批通过。
截至本报告书签署日，前述审批事项尚未完成，能否获得相关批准或核准以
及获得相关批准或核准的时间均存在不确定性。因此，本次交易能否最终成功实
施存在不确定性，提请投资者关注上述风险。
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三、标的资产评估增值较大的风险
本次交易采用资产基础法与收益法对望亭普洛斯 100%股权进行评估，基于
收益法评估结果作为望亭普洛斯 100%股权的评估结论。本次交易的评估基准日
为 2017 年 9 月 30 日。根据公证天业出具的《审计报告》（W[2018]A028 号）和
中天评估出具的《资产评估报告》（苏中资评报字(2018)第 6010 号），截至评估
基准日，望亭普洛斯净资产账面值为 22,858.26 万元，经评估的股东全部权益资
本价值评估增值 16,641.74 万元，增值率为 72.80%。虽然对标的资产价值评估的
各项假设遵循了谨慎性原则，但敬请投资者注意相关风险。
四、业绩无法达到预期的风险
根据《发行股份购买资产协议》，交易对方巴巴多斯普洛斯承诺本次交易完
成后望亭普洛斯未来三年的净利润数如下：承诺年度 2018 年、2019 年、2020
年扣除非经常性损益前后孰低的净利润分别不低于人民币 1,004 万元、1,103 万
元、1,201 万元。
如标的资产未能在 2018 年完成交割，则利润承诺年度相应顺延一年，即承
诺年度 2019 年、2020 年、2021 年扣除非经常性损益前后孰低的净利润分别不低
于人民币 1,103 万元、1,201 万元、1,363 万元。
若由于宏观经济环境发生重大变化、资产运营管理不当等原因导致标的公司
资产运营及业务开发未达预期，标的公司未来实际经营业绩可能无法达到预计业
绩，存在业绩承诺无法实现的风险。
五、业绩补偿承诺实施的违约风险
根据《发行股份购买资产协议》，若望亭普洛斯在业绩承诺期内实现净利润
未达到承诺净利润，巴巴多斯普洛斯同意在业绩承诺期内前两年就标的公司实际
净利润不足承诺净利润的部分以人民币现金方式向上市公司进行补偿、在业绩承
诺期届满后，在双方充分协商后，对实际净利润不足承诺净利润的部分进行现金
补偿或回购。
尽管上市公司已与业绩承诺方约定了明确可行的补偿安排，但如标的公司在
承诺期内无法实现业绩承诺，仍存在补偿义务人现金、资产补偿不足的违约风险，
30
提请投资者注意。
六、产业政策变化风险
标的资产所处的仓储物流行业已得到国家相关产业政策的大力扶持。国务院、
国家发改委、商务部等多部门均出台有相关产业扶持政策。如果国家相关产业政
策发生不利变化，可能会对标的资产的经营造成不利影响。
七、市场竞争加剧的风险
本次交易的标的资产属于仓储物流行业，影响该行业发展的主要因素包括土
地价格、宏观经济形势、劳动力成本、资金成本等。上述因素的变化均可能对标
的资产的发展产生影响。如若标的资产不能利用已具备的市场优势，积极进行业
务创新，大力开拓市场，巩固和提升行业地位，则可能因行业竞争加剧，面临盈
利水平下降的风险。
八、股价波动风险
股票市场投资收益与投资风险并存。股票价格的波动不仅受上市公司盈利水
平和发展前景的影响，而且受国家宏观经济政策调整、金融政策的调控、股票市
场的投机行为、投资者的心理预期等诸多因素的影响。本次交易需要有关部门审
批且需要一定的时间周期方能完成，在此期间股票市场价格可能出现波动。
股票的价格波动是股票市场的正常现象。为此，上市公司提醒投资者应当具
有风险意识，以便作出正确的投资决策。本次交易完成后，上市公司将继续严格
按照《上市规则》的规定，及时、充分、准确地进行信息披露，以利于投资者做
出正确的投资决策。提请投资者注意股票市场价格波动带来的投资风险。
九、其他风险
公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素带来不利影响的可能
性。本报告书披露后，公司将继续按照相关法规的要求，及时、准确地披露公司
重组的进展情况，敬请广大投资者注意投资风险。
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第一节 本次交易概况
一、本次交易的背景和目的
（一）本次交易的背景
1、仓储物流行业发展迅速，国家产业政策支持
近年来我国物流业保持较快增长，服务能力显著提升，政策环境明显改善，
现代产业体系初步形成，物流业已成为国民经济的重要组成部分。传统运输业、
仓储业正加速向现代物流业转型，制造业物流、商贸物流、电子商务物流和国际
物流等领域专业化、社会化服务能力显著增强，服务水平不断提升，现代物流服
务体系初步建立。
国家统计局统计数据表明，随着国内生产总值的逐年递增，物流产业增加值
也逐年递增，表明经济增长对物流需求越来越大，物流总值持续增加。
当前，经济全球化趋势深入发展，物流业发展面临的机遇与挑战并存，政府
密集出台了促进现代物流业发展的政策，有助于物流企业的快速、良性发展，帮
助物流企业实现产业的转型升级，对我国物流行业的现代化建设起到良好的促进
作用。“十三五”规划纲要明确提出“推动现代物流加快发展”，国务院印发的《物
流业发展中长期规划（2014-2020）》，指出：加大土地等政策支持力度，着力降
低物流成本。落实和完善支持物流业发展的用地政策，依法供应物流用地，积极
支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或者提供物流服务。
32
有关部门和地方政府出台了一系列专项规划和配套措施。社会物流统计制度日趋
完善，标准化工作有序推进，人才培养工作进一步加强，物流科技、学术理论研
究及产学研合作不断深入。
2、长三角成熟仓储物流资源稀缺性
从资源上看，资源竞争是物流企业竞争的重要方面，而土地资源的竞争尤为
激烈。土地不仅可以作为仓储等基本物流服务场所使用，同时还可以进行物流园
区的建设，而物流园区以其独特的聚集能力吸引着各种客户，能为物流公司带来
巨大的效益。
由于土地本身具有独特的稀缺性、排他性，而目前我国城镇化造成物流用地
急剧下降，用地成本大量增加。随着近年来经济的快速增加，长三角区域对土地
资源的供应日益减少，使得仓储用地的资源需大于供，造成很多仓库的稀缺；且
由于区域内经济发展的不均衡，已建设仓库之前布局不尽合理，与现代物流业务
和发展的配合度存在一定的差距。
3、上市公司主营业务发展稳定，待发掘新的业务增长点
近年来飞力达综合物流业务发展稳定，未来除了巩固原有的核心业务优势领
域和特色服务外，在行业领域、服务地域、技术方式等方面有待进一步提升，力
争在物流精细化和特色化服务领域形成较强的核心竞争力，在继续巩固自身在保
税仓储、国际货代、报关报检及物流解决方案设计等业务优势基础上，逐步开发
具有差异性的高端综合物流服务产品。
目前国内大型的物流龙头企业无一例外地都将在未来几年加大对区域性和
全国性物流基地、配送中心、分拨中心等的投资、建设和改造。飞力达物流根据
地区经济水平及目标客户、潜在客户的区域集中度等要素，通过投资新建、改造、
收购等方式在全国重点区域增加投资布局物流节点网络，包括物流基地、保税仓
库和分拨中心等，以扩大运营网点布局，增强企业竞争实力。
飞力达除了提供传统的仓储服务、货物包装等业务外，未来将重点拓展集订
单管理、库存管理、物流成本控制、物流信息服务、物流解决方案设计优化，以
及供应链协同管理、金融保险服务等一体化的增值服务。在现有物流服务的基础
上，通过向两端延伸，从供应链角度为客户增加销售、回收、逆向等物流增值服
务，满足客户对高层次物流服务的需求。
33
4、标的资产所处地理位置符合上市公司业务区域规划
望亭普洛斯是位于苏州市相城区物流园的资产，位于望亭镇，交通便利，园
区内物流企业比较集中；同时标的公司处于长三角中心区域，业务区域可辐射长
三角，对未来战略布局及业务的拓展有着深刻的意义。
5、普洛斯拥有成熟的仓储物流资产运营管理经验
普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商、服务商，通过其
优越地理位置的物业网络和生态体系合作伙伴，为客户提供空间和综合解决方案，
驱动客户的价值创造。普洛斯通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活
的解决方案，为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应
链效率，达成战略拓展目标。
望亭普洛斯作为普洛斯所开发的成熟仓储资源之一，公司通过收购望亭普洛
斯可以学习普洛斯先进的仓储资源运营管理经验，结合自身在现代化智慧仓储领
域的探索，籍此与普洛斯达成战略合作，实现优势互补、相互协同，进一步提升
上市公司在高端综合物流服务领域的能力。
（二）本次交易的目的
飞力达的主营业务为设计并提供一体化供应链管理解决方案，通过市场定位
与业务规划设计、业务流程设计、信息系统设计、组织设计、硬件规划等方面，
为客户提供一站式物流解决方案。近几年上市公司凭借原有 IT 产业供应链服务
业务优势向外延伸，加大业务的开拓力度，并积极尝试服务创新和新的业务模式，
2016 年公司投资 1.99 亿元在重庆建立西南供应链基地，完善和拓展西南地区业
务，通过资源整合、优化运营模式，提升公司在西南地区的竞争能力，同时与华
东、华南地区带来协同效应。
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本次交易完成后，通过与普洛斯的战略合作，实现优势互补、相互协同，有
助于丰富公司在华东地区的仓储物流资源、完善网络布局、优化业务和产品结构、
探索综合智能仓储业务，进一步提升公司在高端综合物流服务领域的能力和区域
市场的竞争能力。同时，公司仍将继续借助资本市场持续对物流相关行业资源进
行整合，择机并购具有业务优势且有协同效应的相关公司，不断延长产业链，扩
展价值链，提高公司可持续发展能力。
二、本次交易的决策和批准过程
（一）本次交易实施已履行的批准程序
1、2017 年 10 月 26 日，飞力达因正在筹划重大事项，鉴于相关事项存在不
确定性，为避免公司股价异常波动，维护投资者利益，经公司申请与深交所批准，
公司股票自 2017 年 10 月 26 日开市起停牌。
2、2018 年 4 月 10 日，望亭普洛斯召开董事会，决议同意与飞力达的发行
股份购买资产方案；望亭普洛斯全体股东同意以持有的望亭普洛斯股权参与本次
交易；同意签署相关协议及出具相关承诺和声明。
3、2018 年 4 月 12 日，飞力达第四届董事会第八次会议审议通过了《关于
公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》等议案。同日，
公司与交易对方分别签署了《发行股份购买资产协议》、《委托经营管理协议》和
《商标及商号使用许可协议》。
（二）本次交易尚需获得的授权、批准和核准
本次交易方案尚需上市公司股东大会的批准，以及尚需取得国家商务部门关
于本次交易的批准和中国证监会的核准。
三、本次交易具体方案
（一）交易概述
飞力达拟发行股份购买巴巴多斯普洛斯、颢成投资合计持有的望亭普洛斯
100%的股权。同时，飞力达拟向不超过 5 名符合条件的其他特定投资者募集配
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套资金不超过 1,200 万元。
（二）发行股份购买资产
1、发行股份的种类和面值
本次交易发行股份的种类为人民币普通股（A 股），面值为人民币 1.00 元。
2、发行对象及发行方式
公司本次拟发行股份购买资产所涉及的发行对象为望亭普洛斯的股东巴巴
多斯普洛斯和颢成投资。
3、发行价格的定价方式及其合理性
根据《重组办法》相关规定，上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价
的 90%；市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前 20 个交易
日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。本次向交易对方
发行股份购买资产的定价以公司第四届董事会第八次会议决议公告日前 120 个
交易日的交易均价为市场参考价，上市公司向交易对方发行股票价格不低于市场
参考价的 90%。
市场参考价：董事会决议公告日前 120 个交易日公司股票交易均价=决议公
告日前 120 个交易日公司股票交易总额/决议公告日前 120 个交易日公司股票交
易总量。
据此计算，飞力达本次向交易对方发行股份购买资产的发行价格为 9.15 元/
股，不低于市场参考价的 90%。
在定价基准日至发行日期间，如飞力达出现派息、送股、资本公积金转增股
本等除权除息事项，本次发行价格将根据深交所的相关规则按照下述公式进行相
应调整：
假设调整前发行底价为P0，每股派送股票股利或转增股本数为N，每股增发
新股或配股数为K，增发新股价格或配股价格为A，每股派发现金股利为D，调
整后发行底价为P1，且调整后的发行底价不低于调整时公司最近一期末每股净资
产，则：
派发现金股利：P1＝P0－D
派送股票股利或转增股本：P1＝P0/（1＋N）
36
增发新股或配股：P1＝（P0＋AK）/（1＋K）
三项同时进行：P1＝（P0－D＋AK）/（1＋K＋N）
同时，本次发行股份购买资产的发行数量上限将参照经上述公式计算的除权、
除息调整后的发行底价进行相应调整。
4、发行规模及发行数量
根据中天评估出具的评估报告，并考虑评估基准日后颢成投资以人民币
3,600 万元认购标的公司增资事项，经各方协商标的公司 100%股权整体作价
43,100 万元，全部由上市公司发行股份作为对价股份支付，上市公司购买标的公
司需发行股份总数量为 47,103,824 股。由于计算发行股份数量时取整造成的本次
发行的股份数量乘以发行价格的金额低于对应的标的公司价格的差额部分，转让
方同意免除支付义务。
最终发行数量将以中国证监会核准的发行数量及上述约定的计算方法而确
定。在定价基准日至发行日期间，上市公司如出现派息、送股、转增股本等除权、
除息事项，本次发行数量将作相应调整。
5、锁定期
本次发行股份购买资产的交易对方承诺：通过本次交易取得的上市公司新增
股份自该等新增股份上市之日起至 36 个月届满之前不以任何方式进行转让。
如在上述锁定期满之时，上市公司利润承诺期届满之年度的财务报表尚未披
露，则承诺锁定期自动延续至上市公司年度的财务报表披露之日。
股份锁定期限内，其通过本次交易取得的上市公司新增股份因上市公司发生
送股、转增股本或配股等除权、除息事项而增加的部分，亦遵守上述股份锁定安
排。
6、标的资产过渡期损益安排
评估基准日至目标股权交割日为本次股权收购的过渡期。
过渡期间，标的资产的期间收益或因其他原因而增加的净资产部分由上市公
司享有，标的资产的期间亏损或其他原因而减少的净资产部分由原望亭普洛斯股
东承担。
过渡期内的损益经各方认可的具有证券期货业务资格的审计机构审计，并出
具专项审计报告予以确定。
37
7、上市地点
本次发行的新增股份将依据有关规定在深圳证券交易所上市交易。
（三）募集配套资金
1、发行股份的种类和面值
本次交易发行股份的种类为人民币普通股（A 股），面值为人民币 1.00 元。
2、发行对象及发行方式
本次募集配套资金拟采用询价方式非公开发行 A 股股票，发行对象为符合
中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、
保险机构投资者、其他境内法人投资者和自然人等不超过 5 名合格投资者。
3、发行价格的定价方式
本次配套募集资金发行股票的定价基准日为发行期首日。
上市公司股东大会授权董事会在取得中国证监会核准后，根据届时市场情况
择机确定下列任一定价原则：
（1）发行价格不低于发行期首日前一个交易日公司股票均价；
（2）发行价格低于发行期首日前二十个交易日公司股票均价但不低于百分
之九十，或发行价格低于发行期首日前一个交易日公司股票均价但不低于百分之
九十。
若上市公司股票在发行股份募集配套资金的定价基准日至发行日期间有派
息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项的，发行底价将按照中国证监
会及深交所的相关规则进行相应调整。
最终发行价格将在公司取得中国证监会关于本次发行的核准批文后，根据询
价结果由公司董事会根据股东大会的授权与本次交易的独立财务顾问（主承销商）
协商确定。
4、发行规模及发行数量
为提高重组整合绩效，公司拟募集配套资金不超过 1,200 万元，不超过拟以
发行股份方式购买资产交易价格的 100%，募集配套资金拟用于支付本次交易中
介机构服务费用以及本次交易涉及的相关税费。若配套资金募集未能完成或不足
的，由上市公司以自有资金或通过其他融资方式解决，具体募集配套资金数额将
38
由中国证监会最终核准确定。
公司拟募集配套资金总额不超过 1,200 万元，不超过拟以发行股份方式购买
资产交易价格的 100%，具体股份发行数量将由股东大会授权董事会在取得中国
证监会核准后，根据申购报价的情况与独立财务顾问（主承销商）协商确定。最
终价格确定后，如前述配套融资认购方认购股份数量的总和超过 120 万股，公司
本次非公开发行股份的数量为 120 万股，即两者孰低原则。
若上市公司股票在发行股份募集配套资金的定价基准日至发行日期间有派
息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项的，上述发行数量将按照中国
证监会及深交所的相关规则进行相应调整。
5、募集配套资金用途
本次募集配套资金不超过 1,200 万元，不超过拟以发行股份方式购买资产交
易价格的 100%，募集配套资金拟用于支付本次交易中介机构服务费用和交易相
关的税费。
本次交易不以本次配套融资的成功实施为前提，本次配套融资成功与否不影
响本次重组的实施。若本次募集配套资金未被中国证监会核准或募集配套资金发
行失败或募集配套资金不足，本次重组的实施将由上市公司以自有资金或通过其
他融资方式解决。具体募集配套资金数额将由中国证监会最终核准确定。
6、锁定期
本次发行完成后，募集配套资金认购方通过本次交易取得的上市公司股份自
新股上市之日起 12 个月内不得转让。股份锁定期限内，募集配套资金认购方通
过本次交易取得的公司新增股份因公司发生送股、转增股本或配股等除权除息事
项而增加的部分，亦遵守上述股份锁定安排。
7、上市地点
本次发行的新增股份将依据有关规定在深圳证券交易所上市交易。
（四）本次发行前的滚存未分配利润安排
截至本次交易完成日飞力达滚存的未分配利润，由本次交易完成后的全体新
老股东按照在本次交易完成后的持股比例共享。
39
四、交易标的评估及作价
本次重组的标的资产为交易对方合计持有的标的公司 100%的股权。根据中
天评估出具的《资产评估报告》（苏中资评报字（2018）第 6010 号），截至评估
基准日 2017 年 9 月 30 日，标的公司 100%股权的评估值为 39,500 万元。
2018 年 4 月 2 日，颢成投资出资人民币 3,600 万元对标的公司增资，参考上
述评估价值及考虑增资规模，经交易各方协商确定，标的资产的交易价格为
43,100 万元，本次交易对价全部以非公开发行股份方式支付。
五、本次交易构成关联交易
本次交易中发行股份购买资产部分的交易对方为标的公司股东巴巴多斯普
洛斯和颢成投资。本次交易完成后，在不考虑配套募集资金的情况下，巴巴多斯
普洛斯持有飞力达 10.09%的股份；在考虑配套募集资金的情况下（假设募集配
套资金部分按照上限 120 万股募集，配套融资金额不高于本次拟购买资产交易价
格的 100%，且发行股份数量不超过本次发行前上市公司总股本的 20%），巴巴
多斯普洛斯持有飞力达 10.06%的股份，均超过 5%；根据上市公司第四届董事会
第八次会议决议，公司聘任耿昊先生为公司联席总裁，耿昊先生为颢成投资有限
合伙人。根据《创业板上市规则》的相关规定，巴巴多斯普洛斯和颢成投资成为
上市公司关联方。
因此，本次交易中发行股份购买资产部分构成关联交易。
六、本次交易不构成重大资产重组
本次交易中上市公司拟购买望亭普洛斯 100%股权。根据飞力达及望亭普洛
斯 2017 年度经审计财务数据以及交易作价情况，相关比例计算如下：
单位：万元
望亭普洛斯
项目 飞力达 重组管理办法规定 财务指标占比
财务数据 交易对价
的孰高值
资产总额 225,411.03 24,721.41 43,100.00 19.12%
营业收入 306,518.70 3,135.19 43,100.00 - 1.02%
资产净额 124,126.44 23,164.10 43,100.00 34.72%
40
根据《重组办法》的规定，本次交易不构成中国证监会规定的上市公司重大
资产重组行为。但是，本次交易涉及发行股份购买资产，需提交中国证监会并购
重组委审核。
七、本次交易对上市公司的影响
（一）对上市公司主营业务的影响
飞力达的主营业务为设计并提供一体化供应链管理解决方案，通过市场定位
与业务规划设计、业务流程设计、信息系统设计、组织设计、硬件规划等方面，
为客户提供一站式物流解决方案。近几年我国消费类电子产品的市场格局发生明
显变化，以 PC 为代表的传统电子产品市场萎缩、毛利水平持续下降，以平板电
脑、智能手机为代表的高端消费电子产品在经历快速增长后增速也逐渐回落；同
时，随着国内人力成本的上升，中国大陆电子制造业已慢慢失去竞争优势，随着
IT 产业景气度降温，公司原有的 IT 供应链物流服务业务发展空间缩小。因此近
年来上市公司凭借原有业务优势延伸，加大业务的开拓力度，并积极尝试服务创
新和新的业务模式，2016 年公司投资 1.99 亿元在重庆建立西南供应链基地，完
善和拓展西南地区业务，通过资源整合、优化运营模式，提升公司在西南地区的
竞争能力，同时与华东、华南地区带来协同效应。
标的公司望亭普洛斯隶属于普洛斯集团。普洛斯是全球领先的现代物流设施
和工业基础设施提供商、服务商，通过其优越地理位置的物业网络和生态体系合
作伙伴，为客户提供空间和综合解决方案，驱动客户的价值创造。普洛斯通过标
准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，为全球最具活力的制造
商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。
本次的交易完成将有助于丰富公司在华东地区的仓储物流资源、完善网络布
局、优化业务和产品结构、探索综合智慧仓储业务，进一步提升公司在区域市场
的竞争能力。
（二）对上市公司股权结构的影响
截至本报告书签署日，上市公司的总股本为 365,559,750 股。通过本次交易，
上市公司将向本次资产重组交易对方发行股份 47,103,824 股，本次交易完成后，
41
上市公司总股本为 412,663,574 股；假设募集配套资金部分按照上限 120 万股募
集，本次交易后上市公司总股本为 413,863,574 股。
不考虑募集配套资金的情况下，本次交易前后，公司股本结构变化如下：
本次交易前 本次交易后
股东类别 股东名称 持股比
持股数量 持股数量 持股比例
例
昆山亚通汽车维修服务有限公司 53,210,000 14.56% 53,210,000 12.89%
控股股东/
昆山飞达投资管理有限公司 53,210,000 14.56% 53,210,000 12.89%
一致行动人
昆山吉立达投资咨询有限公司 47,443,625 12.98% 47,443,625 11.50%
CHINALOGISTICSHOLDINGXXXVIII
- - 41,639,344 10.09%
SRL
交易对方
宁波颢成股权投资合伙企业（有限合
- - 5,464,480 1.32%
伙）
其他非公众
高管及其一致行动人 699,594 0.19% 699,594 0.17%
股东
210,996,53
公众股东 其他股东 210,996,531 57.72% 51.13%
1
本次交易完成后，沈黎明先生、姚勤先生和吴有毅先生仍为上市公司共同实
际控制人，本次交易不会导致公司控制权的变化。同时，本次交易完成后，社会
公众股占公司总股本的比例不低于 25%，不会导致飞力达不符合股票上市条件的
情形。
（三）对上市公司经营和法人治理结构的影响
飞力达已按照相关法律法规的要求建立了以法人治理结构为核心的现代企
业管理制度，形成了较为规范的公司运作体系，做到了业务、资产、财务、机构
和人员独立。本次交易完成后，飞力达将依据相关法律、法规和公司章程的要求
继续完善公司法人治理结构及独立运营的公司管理体制，继续保持公司独立性，
切实保护全体股东的利益。
（四）对上市公司主要财务指标的影响
根据公证天业审阅的公司备考财务报告，本次收购完成后，公司主要财务指
标变动情况如下：
42
2017 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
项目 变动
/2017 年度 /2017 年度（备考）
总资产（万元） 225,411.03 /2017 年 1～9 月（备考） 19.92%
总负债（万元） 101,284.59 106,987.68 5.63%
股东权益（万元） 124,126.44 163,327.90 31.58%
营业收入（万元） 306,518.70 309,682.14 1.03%
利润总额（万元） 11,454.74 12,245.14 6.90%
净利润（万元） 8,403.82 8,996.61 7.05%
归属母公司所有者的
7,163.48 7,756.27 8.28%
净利润（万元）
资产负债率（合并）
44.93% 39.58% -5.35%
（%）
流动比率 1.46 1.53 5.33%
速动比率 1.34 1.24 -7.06%
应收账款周转率 6.10 6.05 -0.88%
存货周转率 74.94 75.38 0.59%
毛利率（%） 12.48% 12.75% 0.26%
净利润率（%） 2.74% 2.91% 0.17%
基本每股收益（元/股） 0.20 0.19 -5.00%
扣除非经常性损益后
0.09 0.10 11.11%
基本每股收益（元/股）
注：1）备考数据假设 2016 年 1 月 1 日起望亭普洛斯系公司全资子公司，下同；
2）财务指标变动分析中资产负债率、毛利率、净利润率的变动以备考数据减去上市公司原始数据分析，其
他指标均以备考数据相对原始数据的变动百分比分析。
43
第二节 本次交易各方基本情况
一、上市公司基本情况
（一）公司概况
公司名称 江苏飞力达国际物流股份有限公司
公司英文名称 Jiangsu Feiliks International Logistics Inc.
股票上市地 深圳证券交易所
证券代码 300240
证券简称 飞力达
企业性质 股份有限公司（上市）
注册地址 江苏昆山开发区
办公地址 江苏省昆山开发区玫瑰路 999 号
注册资本 365,559,750 万元
法定代表人 沈黎明
统一社会信用代码 91320500608273920M
邮政编码 215301
联系电话 0512-55278563
传真 0512-55278558
公司网站 www.feiliks.com
综合货运站（场）（仓储）、货物专用运输（集装箱）、普通货运；
承办空运、海运进出口货物的国际运输代理业务（包括揽货、
订仓、仓储、中转、集装箱拼装、拆箱、结算运杂费、报关、
报验及咨询业务）；自营和代理各类商品及技术的进出口业务；
代签提单、运输合同，代办接受订舱业务；办理船舶、集装箱
经营范围
以及货物的报关手续；承揽货物、组织货载，办理货物、集装
箱的托运和中转；代收运费，代办结算及其他相关业务、货运
代理（代办）。（涉及许可证、资格证的凭许可证、资格证生产
经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
设计并提供一体化供应链管理解决方案，通过市场定位与业务
主营业务 规划设计、业务流程设计、信息系统设计、组织设计、硬件规
划等方面，为客户提供一站式物流解决方案。
44
（二）公司最近六十个月年控制权变动及重大资产重组情况
1、最近六十个月控制权变动情况
最近六十个月，沈黎明、姚勤、吴有毅三人为飞力达的共同实际控制人，公
司控制权未发生变动。
2、最近三年重大资产重组情况
最近三年，飞力达无《重组办法》规定的重大资产重组情况。
（三）主营业务发展情况
报告期内公司从事的主营业务为设计并提供一体化供应链管理解决方案，通
过市场定位与业务规划设计、业务流程设计、信息系统设计、组织设计、硬件规
划等方面，为客户提供一站式物流解决方案。
根据业务功能的不同，公司的物流服务划分为基础物流、综合物流和特色物
流。公司从三方面共同打造一体化供应链管理的现代物流，基础物流作为综合物
流必要的支持和保障，主要包括货运代理、国内运输以及相关延伸增值服务，其
中，打造国际货运代理业务中的精品航线有利于保持和提升基础物流服务整体竞
争力，是基础物流服务重点拓展的业务；综合物流主要包括原材料入厂物流、生
产物流、成品物流、售后物流，其操作模式主要为制造商 VMI 模式、品牌商 VMI
模式、DC 模式、产品配送 FTL、组装出货 CKD、流通加工、仓库外包与备品备
件分拨中心；特色物流包括关务外包、贸易执行、会展物流、循环取货与技术维
修等。
近年来上市公司凭借原有业务优势延伸，加大业务的开拓力度，并积极尝试
服务创新和新的业务模式，2016 年公司投资 1.99 亿元在重庆建立西南供应链基
地，完善和拓展西南地区业务，通过资源整合、优化运营模式，提升公司在西南
地区的竞争能力，同时与华东、华南地区带来协同效应。
报告期内，根据中国国际货运代理协会组织的排名，公司位列 2016 年中国
国际货代物流百强排名民营企业第 10 名、2016 年中国国际货代物流百强排名仓
储企业第 4 名、2016 年中国国际货代物流百强排名空运企业第 36 名、2016 年中
国国际货代物流海运企业 50 强榜、2016 年中国国际货代物流百强企业排名第 28
45
名。2016 年，公司被评为昆山市十大进出口企业、交通运输部第一批无车承运
人试点企业及全国先进物流企业。
（四）主要财务数据和财务指标
公司 2015 年度、2016 年度、2017 年度财务报表已经江苏公证天业会计师事
务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
公司最近三年的简要财务数据和财务指标情况如下：
1、合并资产负债表主要数据
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
流动资产 138,437.03 127,191.20 102,510.07
非流动资产 86,974.00 75,555.88 66,045.32
资产总计 225,411.03 202,747.08 168,555.39
流动负债 95,061.32 69,252.12 40,196.79
非流动负债 6,223.27 7,411.12 9,421.85
负债合计 101,284.59 76,663.24 49,618.64
股本 36,555.98 36,555.98 24,370.65
资本公积 21,185.48 24,540.07 36,711.65
未分配利润 46,157.92 41,216.72 34,905.43
股东权益 124,126.44 126,083.84 118,936.75
归属母公司股东的权益 106,873.85 104,307.33 97,657.39
2、合并利润表主要数据
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
营业收入 306,518.70 238,498.34 222,938.15
营业利润 11,962.62 6,104.62 5,558.11
利润总额 11,454.74 10,182.60 8,418.78
净利润 8,403.82 7,934.31 5,900.45
归属母公司股东的净利润 7,163.48 6,612.59 4,310.20
46
3、合并现金流量表主要数据
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
经营活动现金流入小计 329,070.33 264,230.11 248,328.45
经营活动现金流出小计 335,393.94 251,792.83 229,105.52
经营活动产生的现金流量净额 -6,323.61 12,437.28 19,222.93
投资活动现金流入小计 36,831.61 23,789.13 1,398.01
投资活动现金流出小计 52,133.18 38,822.78 9,356.87
投资活动产生的现金流量净额 -15,301.58 -15,033.65 -7,958.86
筹资活动现金流入小计 84,593.91 29,031.35 16,595.94
筹资活动现金流出小计 22,991.61 23,575.91 19,138.45
筹资活动产生的现金流量净额 22,991.61 5,455.44 -2,542.50
4、合并主要财务指标
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
/2017 年 /2016 年 /2015 年
流动比率 1.46 1.84 2.55
速动比率 1.34 1.53 2.28
资产负债率（母公司）（%） 50.05% 44.80% 35.51%
资产负债率（合并）（%） 44.93% 37.81% 29.44%
每股净资产（元/股） 2.92 2.85 4.01
毛利率（%） 12.48% 16.15% 17.07%
销售净利率（%） 2.74% 3.33% 2.65%
应收账款周转率 6.10 5.89 6.13
存货周转率 74.94 66.45 92.94
总资产周转率 1.36 1.28 1.36
基本每股收益（元/股） 0.20 0.18 0.12
稀释每股收益（元/股） 0.20 0.18 0.12
扣除非经常性损益后的基本
0.09 0.11 0.10
每股收益（元/股）
扣除非经常性损益前加权平
6.89% 6.55% 4.48%
均净资产收益率（%）
扣除非经常性损益后加权平
3.25% 3.93% 2.65%
均净资产收益率（%）
47
（五）控股股东及实际控制人情况
1、前十大股东情况
截至 2017 年 12 月 31 日，飞力达前十名股东情况如下：
单位：股
股东名称 股东性质 持股数量 持股比例
昆山亚通汽车维修服务有限公司 境内非国有法人 53,210,000 14.56%
昆山飞达投资管理有限公司 境内非国有法人 53,210,000 14.56%
昆山吉立达投资咨询有限公司 境内非国有法人 47,443,625 12.98%
昆山创业控股集团有限公司 国有法人 39,028,478 10.68%
中央汇金资产管理有限责任公司 国有法人 8,549,250 2.34%
昆山市创业投资有限公司 国有法人 2,763,017 0.76%
中国国际金融股份有限公司 境内非国有法人 2,158,394 0.59%
汪海敏 境内自然人 2,020,000 0.55%
张旭 境内自然人 1,760,000 0.48%
王圣俊 境内自然人 1,744,598 0.48%
2、产权及控制关系
截至 2017 年 12 月 31 日，飞力达的控制权结构如下：
48
3、实际控制人情况
报告期内至今，沈黎明先生、姚勤先生、吴有毅先生签署《一致行动协议》，
各方一致同意在协议存续期间自愿结为一致行动人，三人为飞力达的共同实际控
制人。
截至 2017 年 12 月 31 日，沈黎明先生为昆山飞达投资管理有限公司（持有
飞力达 14.56%股权）之第一大股东；姚勤先生为昆山飞达投资管理有限公司（持
有飞力达 14.56%股权）之第二大股东、为昆山亚通汽车维修服务有限公司（持
有飞力达 14.56%股权）之控股股东；吴有毅先生为昆山飞达投资管理有限公司
（持有飞力达 14.56%股权）之第三大股东、为昆山吉立达投资咨询有限公司（持
有飞力达 12.98%股权）之控股股东；此外，沈黎明先生和姚勤先生分别直接持
有上市公司 0.06%的股份，三人合计控制上市公司 42.20%的股份。
（六）上市公司因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证
监会立案调查的情况
截至本报告书签署日，飞力达不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌
违法违规被中国证监会立案调查的情形。
（七）上市公司最近三年及一期受到行政处罚或者刑事处罚的情况
截至本报告书签署日，飞力达最近三年及一期内未受到行政处罚（与证券市
场明显无关的除外）或者刑事处罚的情况。
（八）上市公司及其控股股东、实际控制人最近十二个月内受到证券交易
所公开谴责及其他重大失信情况
截至本报告书签署日，飞力达及其控股股东、实际控制人最近十二个月内未
受证券交易所公开谴责，亦无其他重大失信行为。
49
二、交易对方情况
本次发行股份购买资产的交易对方为巴巴多斯普洛斯和颢成投资。
（一）CHINA LOGISTICS HOLDING XXXVIII SRL
1、基本情况
公司名称 CHINA LOGISTICS HOLDING XXXVIII SRL
公司类型 有限公司
注册地址 Chancery House, High Street, Bridgetown, Barbados
成立时间 2006 年 4 月 13 日
授权代表 TAN Mark Hai Nern
2、历史沿革
巴巴多斯普洛斯于 2006 年 4 月 13 日在巴巴多斯注册，并取得《国际商业公
司许可证》（NO：582），授权其开展国际业务。
根据境外律师（Chancery chambers attorneys at law）于 2018 年 4 月 3 日出具
的法律意见书，就巴巴多斯普洛斯相关情况发表意见如下：
CHINA LOGISTICS HOLDING XXXVIII SRL 是根据《巴巴多斯有限责任公
司法案》第 318B 条法律于 2006 年 4 月 13 日成立的有限责任公司，公司编号为
582，注册的办事处位于“Ground Floor, One Welches, Welches, St. Thomas
BB22025, Barbados”。
巴巴多斯普洛斯有限公司有效存续，持有人 1 名，为 GLP HK Holding Limited。
巴巴多斯普洛斯有限公司不存在任何针对其提起的诉讼。其设立及存续情况
均符合当地法律法规要求。
50
3、股权结构及控制关系
Nesta Investment Holdings L.P.
100%
Nesta Investment Holdings TopCo Limited
100%
Nesta Investment Holdings MidCo Limited
100%
Nesta Investment Holdings Limited
100%
GLP Pte. Ltd.
100%
CLH Limited
100%
Iowa China OffshoreHoldings(Hong Kong)Limited
66.21%
Iowa China Assets Holdings(Hong Kong)Limited
100%
GLP HK Holding Limited
100%
China Logistics Holding XXXVIII Srl
China Logistics Holding XXXVIII Srl
4、主要股东情况
根据万科 A（SZ000002）及普洛斯相关公告，Nesta Investment Holdings L.P.
系根据开曼群岛法律组建的获豁免有限合伙企业，其普通合伙人为 Nesta
Investment Holdings GenPar Limited，其有限合伙人为厚朴、高瓴资本、SMG、
51
中银投及万科地产（香港）所控制或持有的主体。
5、最近三年主营业务发展情况
巴巴多斯普洛斯为持股型企业，除持有标的公司 88.40%股权外，截至本报
告书签署日，无实质性经营业务。
6、最近两年主要财务指标
单位：万元
项目 2017 年 3 月 31 日 2016 年 3 月 31 日
资产总额 21,283.28 21,283.24
负债总额 569.92 560.90
净资产 20,713.36 20,722.35
注：上述财务数据经普华永道会计师事务所审计，会计期间为每年 4 月 1 日至次年 3 月 31 日。
7、主要对外投资情况
巴巴多斯普洛斯为持股型企业，除持有标的公司 88.40%股权外，截至本报
告书签署日，不存在其他对外投资情形。
（二）颢成投资
1、基本情况
公司名称 宁波颢成股权投资合伙企业（有限合伙）
公司类型 有限合伙企业
主要经营场所 浙江省宁波象保合作区邻里中心商住楼 2 号楼 102 室
成立时间 2018 年 1 月 17 日
统一社会信用代码 91330201MA2AGW8PXB
执行事务合伙人 陈莹
2、历史沿革
颢成投资于 2018 年 1 月 17 日成立，并取得宁波市市场监督管理局保税区（出
口加工区）分局颁发的统一社会信用代码为 91330201MA2AGW8PXB 的《营业
52
执照》。
3、股权结构及控制关系
颢成投资的出资人为自然人耿昊和陈莹，执行事务合伙人为陈莹。耿昊和陈
莹为夫妻关系，因此颢成投资系耿昊及陈莹共同控制的合伙企业。
4、主要股东情况
耿昊先生，1974 年 3 月出生，中国国籍，无境外永久居留权。耿昊先生拥
有十多年的大型物流企业管理经验。曾任嘉里物流（中国）投资有限公司执行董
事，同时担任嘉里大通物流有限公司副董事总经理，全面负责嘉里物流中国的综
合物流及国际货代业务。耿昊先生为上海国际货运代理协会副会长、上海市交通
运输行业协会副会长、上海市报关协会常务理事、上海口岸联合会理事、上海市
物流协会理事。
陈莹女士，系耿昊先生妻子。1973 年 2 月出生，中国国籍，无境外永久居
留权。目前任职于诺华制药有限公司。
5、主要业务发展情况
颢成投资除持有标的公司 11.60%股权外，截至本报告书签署日，无实质性
经营业务。
6、最近两年主要财务指标
颢成投资为新设立合伙企业，尚未形成财务数据。
7、主要对外投资情况
颢成投资除持有标的公司 11.60%股权外，截至本报告书签署日，不存在其
他对外投资情形。
三、其他事项说明
（一）本次交易对方之间的关联关系或一致行动关系
本次交易对方为巴巴多斯普洛斯和颢成投资，双方不存在关联关系或者一致
53
行动关系。
（二）本次交易对方与上市公司的关联关系说明
本次发行股份购买资产的交易对方颢成投资有限合伙人耿昊担任上市公司
高级管理人员。
（三）交易对方向公司推荐的董事、监事及高级管理人员情况
截至本报告书签署日，交易对方未向上市公司推荐董事或者高级管理人员。
（四）交易对方及其主要管理人员最近五年内是否受到行政处罚、刑事处
罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况说明
根据交易对方出具的承诺，交易对方最近五年内未受到行政处罚（与证券市
场明显无关的除外）、刑事处罚，目前没有涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼
或者仲裁。
（五）交易对方及其主要管理人员最近五年的诚信情况
根据交易对方出具的承诺，交易对方最近五年不存在未按期偿还大额债务、
未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分的情况。
（六）交易对方及其主要管理人员不存在泄露本次资产重组内幕信息以及
利用本次重大资产重组信息进行内幕交易的情形
根据交易对方自查报告，交易对方不存在泄露本次重组内幕信息及利用该内
幕信息进行内幕交易的情形，不存在因涉嫌重大资产重组内幕交易被立案调查或
者立案侦查的情形，不存在因涉嫌重大资产重组内幕交易被中国证监会作出行政
处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形，不存在《关于加强与上市公司重
大资产重组相关股票异常交易监管的暂行规定》第十三条规定的不得参与上市公
司重大资产重组的情形。
54
第三节 交易标的基本情况
一、基本情况
公司名称 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
公司住所 苏州市相城区望亭镇海盛路 68 号
成立日期 2007 年 06 月 13 日
法定代表人 崔绍华
企业性质 有限责任公司（中外合资）
注册资本 3,251.7059 万美元
统一社会信用代码 91320500661771291P
仓储设施的建设、经营（道路货物运输除外），并提供相关的咨询服务
经营范围 和物业管理服务（涉及许可经营的项目凭许可证经营）。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
股权结构 巴巴多斯普洛斯持有 88.40%股权；颢成投资持有 11.60%股权
二、历史沿革
（一）公司设立
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司是由在巴巴多斯注册的巴巴多斯普洛
斯（原 PROLOGIS CHINAHOLDING XXXVIII SRL）和苏州物流中心有限公司
在中华人民共和国苏州市相城区成立的有限责任公司。标的公司于 2007 年 6 月
4 日经江苏省对外贸易经济合作厅下发《关于同意设立中外合资企业苏州普洛斯
望亭物流园开发有限公司的批复》（苏外经贸部委资审[2007]第 05033 号）设立。
2007 年 6 月 7 日经江苏省人民政府批准，标的公司取得商外资苏府资字
[2007]69993 号《外商投资企业批准证书》，并于 2007 年 6 月 13 日领取了江苏省
苏州市工商行政管理局颁发的企合苏苏总字第 017384 号企业法人营业执照，公
司注册资本为 2,980 万美元。
望亭普洛斯设立时的股权结构如下：
55
股东 认缴出资（万美元） 实缴出资（万美元） 出资比例
PROLOGIS CHINA HOLDING XXXVIII
1,490 - 50.00%
SRL
苏州物流中心有限公司 1,490 - 50.00%
合计 2,980 - 100.00%
（二）2007 年第一次变更实收资本
2007 年 9 月 18 日，江苏华星会计师事务所有限公司出具华星会验字[2007]
第 0313 号《验资报告》：截至 2007 年 8 月 30 日，望亭普洛斯已收到苏州物流中
心有限公司缴纳的第 1 期注册资本（实收资本）合计 523.5 万美元，全部以货币
出资，占注册资本总额 17.57%，收到 PROLOGIS CHINAHOLDING XXXVIII SRL
缴纳的第 1 期注册资本（实收资本）合计 523.5 万美元，全部以货币出资，占注
册资本总额 17.57%，总计收到 1,047 万美元，占注册资本总额 35.14%。
望亭普洛斯于 2007 年 11 月 12 日领取了更新的江苏省苏州市工商行政管理
局颁发企合苏苏总字第 017384 号企业法人营业执照。
本次实收资本变更后，望亭普洛斯股权结构为：
股东 认缴出资（万美元） 实缴出资（万美元） 出资比例
PROLOGIS CHINA HOLDING XXXVIII
1,490 523.5 50.00%
SRL
苏州物流中心有限公司 1,490 523.5 50.00%
合计 2,980 1,047 100.00%
（三）2009 年第二次变更实收资本
2008年6月30日，江苏华星会计师事务所有限公司出具华星会验字[2008]第
0177号《验资报告》：截至2008年4月11日，望亭普洛斯已收到苏州物流中心有
限公司缴纳的第2期注册资本（实收资本）合计150万美元，全部以货币出资，占
注册资本总额5.03%，收到PROLOGIS CHINAHOLDING XXXVIII SRL缴纳的第
2期注册资本（实收资本）合计150万美元，全部以货币出资，占注册资本总额5.03%，
总计收到300万美元，占注册资本总额10.06%。连同前期出资，望亭普洛斯累计
实收注册资本1,347万美元，占注册资本总额的45.20%。
56
2008年12月16日，江苏华星会计师事务所有限公司出具华星会验字[2008]第
0336号《验资报告》：截至2008年9月19日，望亭普洛斯已收到苏州物流中心有
限公司缴纳的第3期注册资本（实收资本）合计100万美元，全部以货币出资，占
注册资本总额3.36%，收到PROLOGIS CHINAHOLDING XXXVIII SRL缴纳的第
3期注册资本（实收资本）合计100万美元，全部以货币出资，占注册资本总额3.36%，
总计收到200万美元，占注册资本总额6.72%。连同前期出资，望亭普洛斯累计实
收注册资本1,547万美元，占注册资本总额的51.92%。
望亭普洛斯于2009年5月5日领取了更新的江苏省苏州市工商行政管理局颁
发320500400032392号企业法人营业执照。
本次实收资本变更后，望亭普洛斯股权结构为：
股东 认缴出资（万美元） 实缴出资（万美元） 出资比例
PROLOGIS CHINA HOLDING
1,490 773.5 50.00%
XXXVIII SRL
苏州物流中心有限公司 1,490 773.5 50.00%
合计 2,980 1,547 100.00%
（四）股东名称变更
2011 年 8 月 8 日，标的公司取得江苏省苏州工商行政管理局核准的外商投
资公司准予变更登记通知书。标的公司股东 PROLOGIS CHINA HOLDING
XXXVIII SRL 将名称变更为 CHINA LOGISTICS HOLDING XXXVIII SRL。
（五）2011 年第三次变更实收资本
2011年8月24日，江苏华星会计师事务所有限公司出具华星会验字[2011]第
0090号《验资报告》：截至2011年4月29日，望亭普洛斯已收到苏州物流中心有
限公司和CHINA LOGISTICS HOLDING XXXVIII SRL缴纳的第4期注册资本（实
收资本）合计1,433万美元，全部以货币出资，占注册资本总额48.08%，连同前
期出资，望亭普洛斯累计实收注册资本2,980万美元，占注册资本总额的100.00%。
望亭普洛斯于2011年9月8日领取了更新的江苏省苏州市工商行政管理局颁
发320500400032392号企业法人营业执照。
本次实收资本变更后，望亭普洛斯股权结构为：
57
股东 认缴出资（万美元） 实缴出资（万美元） 出资比例
CHINA LOGISTICS HOLDING
1,490 1,490 50.00%
XXXVIII SRL
苏州物流中心有限公司 1,490 1,490 50.00%
合计 2,980 2,980 100.00%
根据当时有效的《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》（国务院令
第 648 号）第四条规定：“合营各方应当在合营合同中订明出资期限，并且应当
按照合营合同规定的期限缴清各自的出资。合营企业依照有关规定发给的出资证
明书应当报送原审批机关和工商行政管理机关备案。合营合同中规定一次缴清出
资的，合营各方应当从营业执照签发之日起六个月内缴清。合营合同中规定分期
缴付出资的，合营各方第一期出资，不得低于各自认缴出资额的 15%，并且应当
在营业执照签发之日起三个月内缴清。”第五条规定：“合营各方未能在第四条
规定的期限内缴付出资的，视同合营企业自动解散，合营企业批准证书自动失效。
合营企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注
销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公
告。”第六条规定：“合营各方缴付第一期出资后，超过合营合同规定的其他任
何一期出资期限三个月，仍未出资或者出资不足时，工商行政管理机关应当会同
原审批机关发出通知，要求合营各方在一个月内缴请出资。未按照前款规定的通
知期限缴清出资的，原审批机关有权撤销对该合营企业的批准证书。批准证书撤
销后，合营企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照、并
清理债权债务；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，工商行政管理机关有权
吊销其营业执照，并予以公告。”以及《公司章程》第十条规定：“公司应缴出
资额在领取营业执照后三个月内缴清认缴出资 15%。”截至 2007 年 9 月 18 日，
望亭普洛斯的两位股东的第一期出资均高于认缴出资额的 15%，且是在营业执照
签发之日起三个月内缴清的，符合法律规定。截至 2011 年 8 月 24 日，望亭普洛
斯已全额缴纳注册资本 2,980 万美元，缴费期限超过两年，不符合江苏省对外贸
易经济合作厅下发的《关于同意设立中外合资企业苏州普洛斯望亭物流园开发有
限公司的批复》中全部出资额在两年内出资完毕的要求，存在瑕疵，但公司已取
得江苏省人民政府核发的《中华人民共和国外商投资企业批准证书》并且通过了
历次工商年检，苏州市工商行政管理局也向公司核发了历次工商变更的《企业法
58
人营业执照》，同时苏州市相城区市场监督管理局于 2018 年 3 月 5 日出具《证明》，
公司自 2014 年 1 月 1 日至 2017 年 11 月 28 日期间，在本辖区内没有受到工商行
政管理的行政处罚。
综上，望亭普洛斯存在未在两年内完成全部出资的情形，但截至 2011 年 8
月，公司注册资本已全部缴足，前述瑕疵未对公司和债权人利益造成损害，且后
续变更已取得主管部门、工商部门的审核与批准，苏州市相城区市场监督管理局
亦出具相应证明，故前述瑕疵不会对重组构成实质性影响。
（六）2013 年股权转让
2012 年 7 月 4 日，苏州工业园区国有资产控股发展有限公司出具《关于物
流中心转让普洛斯物流园和普洛斯望亭股权的决策意见》（苏园国控投资复
[2012]47 号），同意苏州物流中心有限公司在产权交易所公开挂牌转让望亭普洛
斯 50%股权，转让以资产评估价值为基准。
2013 年 1 月 17 日，望亭普洛斯通过董事会决议，同意苏州物流中心有限公
司 50%的股权以 12,227.04 万元的价格转让给巴巴多斯普洛斯，公司由中外合资
企业变更为外商独资企业。同日，苏州物流中心有限公司与巴巴多斯普洛斯签订
股权转让协议。
2013 年 2 月 5 日，江苏省商务厅下发《关于同意苏州普洛斯望亭物流园开
发有限公司股权转让及修订公司章程的批复》（苏商资审字[2013]第 05011 号），
同意苏州物流中心有限公司 50%的股权以 12,227.04 万元的价格转让给巴巴多斯
普洛斯，公司由中外合资企业变更为外商独资企业；2013 年 2 月 28 日，经江苏
省人民政府批准，望亭普洛斯领取了更新的商外资苏府资字[2007]69993 号外商
投资企业批准证书，并于 2013 年 3 月 8 日领取了更新的江苏省苏州市工商行政
管理局颁发的 320500400032392 号企业法人营业执照。
本次股权转让后，望亭普洛斯的股权结构如下：
股东 认缴出资（万美元） 实缴出资（万美元） 出资比例
CHINA LOGISTICS HOLDING
2,980 2,980 100.00%
XXXVIII SRL
合计 2,980 2,980 100.00%
59
（七）2018 年股权转让及增资
2018 年 3 月 25 日，望亭普洛斯通过董事会决议，同意进行股权转让与增资。
颢成投资分别与巴巴多斯普洛斯及望亭普洛斯签署股权转让协议及增资协议，约
定参照中天评估出具的苏中资评报字（2018）第 6010 号《资产评估报告》，巴巴
多斯普洛斯将其持有的望亭普洛斯 3.54%股权作价 1,400 万元转让给颢成投资，
同时，颢成投资向望亭普洛斯增资 3,600 万元，本次股权转让和增资完成后，巴
巴多斯普洛斯和颢成投资持有望亭普洛斯的股权比例分别为 88.40%和 11.60%。
本次股权转让及增资完成后，标的公司股权结构如下：
股东 投资额（万元） 持股比例
巴巴多斯普洛斯 38,100.00 88.40%
颢成投资 5,000.00 11.60%
合计 43,100.00 100.00%
2018 年 3 月 28 日，望亭普洛斯领取了更新的江苏省苏州市工商行政管理局
颁发的统一社会信用代码为 91320500661771291P 的企业法人营业执照。
三、产权控制关系及组织结构
（一）股权比例
颢成投资 CHINALOGISTICS HOLDING XXXVIII SRL
11.60% 88.40%
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
（二）其他情况
标的公司与上海普洛斯签署《委托经营管理协议》，详见“本报告书”之“第六
节本次交易合同的主要内容”之“二、《委托经营管理协议》主要内容”。
60
四、主要资产权属、对外担保、主要负债及或有负债情况
（一）主要资产情况
1、固定资产及投资性房地产
截至 2017 年 12 月 31 日，望亭普洛斯的主要固定资产情况如下：
单位：万元
类别 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 成新率
电子设备及其他 2.83 1.75 1.08 38.27%
截至 2017 年 12 月 31 日，望亭普洛斯的投资性房地产情况如下：
单位：万元
类别 原值 累计折旧 减值准备 净值
房屋、建筑物 15,975.88 4,499.95 11,475.92
土地使用权 7,895.60 1,025.21 6,870.39
在建工程 - - - -
截至本报告书出具日，望亭普洛斯拥有房产共 13 处，具体情况如下：
序 建筑面积 土地使用
权利人 权证号 坐落 用途 他项权利
号 （㎡） 权证号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
1 望亭普洛斯 镇海盛路 68 23,146.24 非居住 （2012）第 无
第 30150473 号
号 0700357 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
2 望亭普洛斯 镇海盛路 68 16,708.68 非居住 （2012）第 无
第 30150472 号
号 0700357 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
3 望亭普洛斯 镇海盛路 68 3,600.48 非居住 （2012）第 无
第 30150471 号
号 0700357 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
4 望亭普洛斯 镇海盛路 68 14.28 非居住 （2012）第 无
第 30150470 号
号 0700357 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
5 望亭普洛斯 镇海盛路 68 14.28 非居住 （2012）第 无
第 30150469 号
号 0700357 号
苏房权证相城字 相城区望亭 相 国 用
6 望亭普洛斯 289.32 非居住 无
第 30150266 号 镇海盛路 68 （2012）第
61
序 建筑面积 土地使用
权利人 权证号 坐落 用途 他项权利
号 （㎡） 权证号
号 0700357 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
7 望亭普洛斯 镇海盛路 75 11,195.94 非居住 （2012）第 无
第 301677803 号
号 0700356 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
8 望亭普洛斯 镇海盛路 75 12,281.34 非居住 （2012）第 无
第 301677804 号
号 0700356 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
9 望亭普洛斯 镇海盛路 75 10,110.54 非居住 （2012）第 无
第 301677806 号
号 0700356 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
10 望亭普洛斯 镇海盛路 75 880.41 非居住 （2012）第 无
第 301677801 号
号 0700356 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
11 望亭普洛斯 镇海盛路 75 56.60 非居住 （2012）第 无
第 301677802 号
号 0700356 号
相城区望亭 相 国 用
苏房权证相城字
12 望亭普洛斯 镇海盛路 75 16.40 非居住 （2012）第 无
第 301677812 号
号 0700356 号
相城区望亭 相 国 用
13 望亭普洛斯 - 镇海盛路 75 14,592.56 非居住 （2012）第 无
号 0700356 号
注：截至本报告书签署日，望亭普洛斯坐落于相国用（2012）第 0700356 号地块上的 A3 库（第 13 处房产）
的房屋所有权证正在办理中。
2、土地使用权
截至本报告书签署日，望亭普洛斯共拥有 2 宗土地使用权，具体情况如下：
序 取得
权利人 权证号 坐落 面积（㎡） 用途 终止日期 他项权利
号 方式
相国用
望亭普 苏州市相城区望亭 仓储 2057 年 10
1 （2012）第 出让 113,270.0 无
洛斯 镇海盛路 68 号 用地 月7日
0700357 号
相国用 2057 年 10
望亭普 苏州市相城区望亭 仓储
2 （2012）第 出让 72,634.0 月7日 无
洛斯 镇海盛路 75 号 用地
0700356 号
截至本报告书签署日，上述土地使用权权属清晰，不存在权属争议。
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（二）资产抵押、质押及对外担保情况
截至本报告书签署日，标的公司资产不存在抵押、质押及对外担保情况。
（三）主要负债情况
根据公证天业出具《审计报告》，截至 2017 年 12 月 31 日，望亭普洛斯负债
总额为 1,557.30 万元，主要负债情况如下：
单位：万元
项目 金额 占比（%）
应付账款 1,238.36 79.52
预收款项 0.93 0.06
应交税费 191.47 12.29
其他应付款 45.04 2.89
其他流动负债 28.40 1.82
流动负债合计 1,504.19 96.59
递延所得税负债 53.11 3.41
非流动负债合计 53.11 3.41
负债合计 1,557.30 100.00
（四）或有负债情况
截至本报告书签署日，望亭普洛斯不存在重大或有负债情况。
（五）诉讼、仲裁及处罚情况
1、诉讼、仲裁
截至本报告书签署日，望亭普洛斯不存在对本次交易构成实质性影响的尚未
了结的重大诉讼、仲裁案件。
2、行政处罚
报告期内，望亭普洛斯存在一项行政处罚，具体情况如下：
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2017 年 6 月 6 日，望亭普洛斯收到苏州市规划局出具的《行政处罚决定书》
（苏规罚字(2017)第 0054 号），决定对望亭普洛斯处以 2.4 万元的罚款。
根据上述《行政处罚决定书》，上述处罚系由于在望亭普洛斯物流园区 A3
仓库的建造过程中，建设承包方应仓库使用方德邦物流订制要求新增雨棚，双方
考虑到工期有限，施工承包商在实际建造过程中采取了规划变更手续和施工同时
进行的方式，因此在申领变更后的规划许可证时，苏州市规划局以建房与规划批
准不符为由对公司进行了处罚。由于办理规划等手续属于施工承包商合同范围，
因此该罚款由承包商承担缴纳。
该行政处罚事项对本次交易无重大影响。
五、主营业务发展情况
（一）所处行业的主管部门、监管体制、主要法律法规及政策
望亭普洛斯主要从事仓储、物流设施的建设、运营业务，并向客户提供仓储
物流相关的咨询和物业管理服务，根据《上市公司行业分类指引（2012 年修订）》，
标的公司属于“G59 仓储业”，根据《国民经济行业分类（2017 年修订）》，标的
公司属于“G5920 通用仓储”。从标的公司业务资产构成和业务性质来看，其业
务内容主要是提供可以满足物流企业短期仓储、快速分拣、高效转运需求的仓储
设施及物流服务，因此，标的公司从业务属性来看可以归属于仓储及物流行业。
1、行业监管体系
仓储物流行业宏观管理涉及的主管部门包括国土资源部、国家发改委、住房
与城乡建设部、商务部、交通运输部、国家安监总局和环境保护部。其中，国土
资源部主要负责制定国家土地政策以及土地出让制度相关的政策规定，各地国土
资源主管部门主要负责地方国土资源法规、规章草案和政策措施的起草和实施，
并承担规范地方国土资源管理秩序和优化配置地方国土资源的责任。国家及地方
各级发改委负责固定资产投资建设工程的规划、核准审批等职能；交通运输部及
地方各级交通主管部门负责管理公路、水路的建设市场，在公路、水路工程建设
项目上，实行统一领导、分级管理等职能，并参与拟订物流业发展战略和规划，
拟订有关政策和标准并监督实施；国家安监总局及地方各级安全生产监督管理部
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门负责对全国建设工程安全生产工作实施监督管理等职能；环境保护部及地方各
级环境保护主管部门负责建设项目的环境保护管理工作，包括建设项目环境影响
评价文件的审批、建设项目环境影响评价单位的资质审查、建设项目环境保护设
施的验收等职能。
2、行业主要法律法规及产业政策
（1）法律法规
仓储物流行业的业务环节主要包括了土地获取、规划设计、开发建设、招租
及物流服务提供等，其涉及的主要法律法规如下：
对土地获取环节的主要法律法规包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华
人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城
镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条
例》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《建设项目用地预审管理办
法》、《闲置土地处置办法》、《节约集约利用土地规定》等。
针对物流园区规划设计环节的主要法律法规包括《中华人民共和国城乡规划
法》、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》、《城市国有土地使用权出让转
让规划管理办法》、《建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》
等。
针对物流园区开发建设环节的主要法律法规包括《中华人民共和国建筑法》、
《城市房地产开发经营管理条例》、《建设用地审查报批管理办法》、《建设工程质
量管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《建筑工程施工许可管理办法》、《建筑
工程施工发包与承包计价管理办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验
收备案管理暂行办法》等。
（2）产业政策
鉴于仓储物流行业对于国民经济发展的重要作用，国家近年来陆续出台了多
项鼓励和支持行业发展的政策，行业发展环境逐渐改善。
2009 年 2 月，国务院审议通过了物流业调整振兴规划，正式将物流行业纳
入国家十大产业振兴规划。
2011 年 3 月，国家正式发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二
个五年规划纲要》，提出在“十二五”期间，要加快建立社会化、专业化、信息
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化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，
加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。优化物流业发
展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。
2011 年 6 月 8 日，国务院常务会议研究部署了推动物流业发展的 8 项配套
措施，业内称为“国八条”，包括切实减轻物流企业税收负担、加大对物流业的
土地政策支持力度、促进物流车辆便利通行、改进对物流企业的管理、鼓励整合
物流设施资源、推进物流技术创新和应用、加大对物流业的投入、促进农产品物
流业发展等。其中特别指出要科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园
区用地给予重点保障。
2011 年 8 月 2 日，国务院发布了《国务院办公厅关于促进物流业健康发展
政策措施的意见》（国办发〔2011〕38 号），业内称之为物流业“国九条”。“国
九条”在“国八条”基础上进一步进行了扩充，是对其进一步的加强，主要涉及
税收、土地资源、公路收费、物流管理体制、行业资源整合、技术创新应用、资
金扶持以及农产品物流等九大方面。
2012 年 12 月 18 日，商务部发布了《商务部关于促进仓储业转型升级的指
导意见》（商流通发［2012］435 号），提出了促进我国仓储业转型升级的六大主
要任务，其中包括了支持仓储企业创新经营模式、引导仓储企业推广应用新技术、
加强仓储企业信息化建设、提高仓储企业标准化应用水平、鼓励仓储资源利用社
会化等。
2013 年 9 月，国家发改委等 12 个部门出台我国第一个物流园区专项规划
——《全国物流园区发展规划》，指出科学规划、合理布局物流园区，充分发挥
物流园区的集聚优势和基础平台作用，构建与区域经济、产业体系和居民消费水
平相适应的物流服务体系，是促进物流业发展方式转变、带动其他产业结构调整
以及建设资源节约型和环境友好型社会的必然选择。到 2020 年，基本形成布局
合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系，对推动经济结
构调整和转变经济发展方式发挥更加重要的作用。
2014 年 10 月 4 日，国务院正式印发《物流业发展中长期规划（2014-2020）
年》，规划提出到 2020 年，要基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环
保、安全有序的现代物流服务体系，物流的社会化、专业化水平进一步提升，物
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流企业竞争力显著增强，物流基础设施及运作方式衔接更加顺畅，物流整体运行
效率显著提高等目标。此外，还把“物流园区工程”列入 12 项重点工程，指出
要在重要的物流节点城市加快整合与合理布局物流园区，推进物流园区水、电、
路、通讯设施和多式联运设施建设，加快现代化立体仓库和信息平台建设，完善
周边公路、铁路配套，推广使用甩挂运输等先进运输方式和智能化管理技术，完
善物流园区管理体制，提升管理和服务水平。同时，结合区位特点和物流需求，
发展货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型物流园区，
以及农产品、农资、钢铁、煤炭、汽车、医药、出版物、冷链、危险货物运输、
快递等专业类物流园区，发挥物流园区的示范带动作用。
在此基础上，国家发改委于 2014 年 12 月制定了《促进物流业发展三年行动
计划（2014—2016 年）》，提出了今后一段时期物流业的发展目标、发展重点、
主要任务、重点工程和保障措施，对《物流业发展中长期规划（2014-2020）年》
中涉及的主要内容作了进一步细化和分工。
2015 年 5 月，国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部联合发出《关
于开展物流园区示范工作的通知》，委托中国物流与采购联合会具体组织评选工
作，以引导我国物流园区健康有序发展，提高物流整体服务水平。
2015 年 7 月，国务院发布《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，
提出要打造“互联网+”高效物流，加快建设跨行业、跨区域的物流信息服务平
台，提高物流供需信息对接和使用效率。鼓励大数据、云计算在物流领域的应用，
建设智能仓储体系，优化物流运作流程，提升物流仓储的自动化、智能化水平和
运转效率，降低物流成本。同时，要加快推进货运车联网与物流园区、仓储设施、
配送网点等信息互联，促进人员、货源、车源等信息高效匹配，有效降低货车空
驶率，提高配送效率。
2015 年 8 月，国家发改委发布了《关于加快实施现代物流重大工程的通知》，
提出了重点加强多式联运工程、物流园区工程、农产品物流工程、制造业物流与
供应链管理工程、城乡物流配送工程、物流标准化工程、物流信息平台工程等
10 大领域项目建设。
2016 年 3 月，全国人大审议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第
十三个五年规划纲要》，提出要深化流通体制改革，促进流通信息化、标准化、
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集约化，推动传统商业加速向现代流通转型升级。加强物流基础设施建设，大力
发展第三方物流和绿色物流、冷链物流、城乡配送等。
此外，各个地方政府也针对物流园区发展制定了一系列的计划和政策。目前，
天津、重庆、黑龙江、浙江、河南、湖南、广西等省区市均出台了物流业发展三
年行动计划；江苏、江西、四川等省均制定了全省物流园区发展专项规划；江苏、
浙江、湖南、湖北、河南等省均开展了省级示范物流园区评定工作；河北省也设
立了省级物流产业聚集区。未来，物流园区将成为各级政府推动物流业和地方经
济发展的重要抓手。
3、行业概况
（1）行业整体快速发展
物流行业是国民经济的基础性行业，物流行业的发展与该国的经济总量和经
济发展水平密切相关。近年来，随着我国国民经济的快速发展，尤其是高端制造
业、批发及零售业及电子商务业等下游行业的需求增加影响，物流行业也进入了
快速发展周期。根据国家发改委、国家统计局及中国物流与采购联合会统计的数
据，2011 年至 2016 年期间，我国社会物流总额由 158 万亿元增长至 229.7 万亿
元，年复合增长率为 7.77%，2011 年至 2016 年间，我国社会物流总费用由 2011
年的 8.4 万亿元增长至 2016 年的 11.1 万亿元，年复合增长率为 5.73%。
2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改革的深化之
年，更是《物流业发展中长期规划（2014-2020》的承上启下之年。物流业作为
支撑国民经济发展的基础性、战略性产业，面临诸多发展机遇。综合各方面因素
初步判断，我国物流业 2017 年仍将保持缓中趋稳、稳中向好的基本态势。预计
全年全国社会物流总额增速在 6%左右，社会物流总费用增速在 4%左右，社会
物流总费用与 GDP 的比率继续保持稳中有降态势。
（2）行业综合化、专业化水平不断提高，新兴业态不断涌现
在市场对物流行业效率不断提升的需求的驱动下，再加上政府部门的引导与
支持，除了传统的仓储服务及设备租赁等业务外，为满足客户及市场的需求，物
流园区运营商提供的服务也向多元化和综合化方向发展。如，对于部分门店较多
的零售企业，在为客户提供集中仓储服务的同时，物流园区运营商还可利用公司
现有仓储网络和物流运输资源，为客户在全国范围内提供仓到仓、仓到店的“仓
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储+配送”一条龙服务，有效地提升了物流效率。此外，对于电商类客户及开通线
上业务的其他传统行业客户，物流园区运营商还可通过信息系统对接，为其提供
全面的线上订单处理、发货处理等服务和线下的仓库、配送、库存管理及售后服
务，实现线上线下的全面贯通。最后，物流园区运营商还可依靠信息系统，根据
不同种类货品仓储需求具有季节性和周期性的特点，推出仓储共享和共同租赁服
务，从而实现了资源优化配置并有效降低了物流成本。
此外，随着经济的发展和国民消费能力的提升，物流园区中仓库设施类型也
呈多样化趋势，专业性较强的特殊仓储设施不断出现。如为满足生鲜食品和医药
品储存要求而兴建的冷链仓储设施，为满足企业数据存储和管理而兴建的数据仓
库，以及其他为满足企业和个人消费者特殊需求的金融仓储设施、私人仓储设施
和文档仓储设施等。上述特殊仓储需求一方面为物流园区运营商提供了广阔的市
场和盈利性较强的业务机会，另一方面也对物流园区运营商的专业性和技术性提
出了更高的要求。
（3）仓储设施需求快速增长，高标准设施供给不足
物流费用一般主要包括三个方面：运输费用、储存费用和管理费用。根据国
家发改委、国家统计局及中国物流与采购联合会统计的数据，2005 年至 2015 年
期间，我国社会物流总费用中储存费用由 10,600 亿元增长至 37,000 亿元，年复
合增长率为 13.32%。
物流费用中的储存费用一项与物流园区行业的发展密切相关。随着物流行业
的整体发展，我国的物流仓储设施供给量也不断增加。根据中国仓储协会的统计，
截至 2015 年底，我国物流仓储设施的总建筑面积达 1,260 百万平方米，2010 年
至 2015 年年增长率为 20.3%。
目前我国现有的物流仓储设施还面临着库龄较长且设施老化、落后的情况。
根据戴德梁行统计，我国现有的物流仓储设施约 70%建于 90 年代之前，且上述
物流仓储设施有约 75%难以满足现代企业的需求。随着国民经济的发展，我国物
流仓储设施，尤其是高标准的物流仓储设施仍将处于持续短缺状态。未来仓储企
业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转变显得尤为重要。
4、影响行业发展的有利和不利因素
（1）有利因素
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①国民经济持续发展带动仓储物流行业快速发展
随着我国经济持续增长，居民消费能力逐步增强，消费结构不断改善，国民
经济的全新增长点不断涌现，将推动仓储物流行业的整体快速发展。宏观经济的
持续稳定增长为行业的发展奠定了基础。
②政府支持政策频繁出台
国家及各地政府不断出台政策和优惠措施促进行业快速发展。2013 年 9 月，
我国第一个物流园区专项规划——《全国物流园区发展规划》正式出台。提出到
2020 年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区
网络体系，对推动经济结构调整和转变经济发展方式发挥更加重要的作用。2014
年 10 月 4 日，国务院正式印发的《物流业发展中长期规划（2014-2020）年》，
把“物流园区工程”列入 12 项重点工程，指出要在重要的物流节点城市加快整合
与合理布局物流园区。并应结合区位特点和物流需求，发展货运枢纽型、生产服
务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型物流园区，以及农产品、农资、钢
铁、煤炭、汽车、医药、出版物、冷链、危险货物运输、快递等专业类物流园区，
发挥物流园区的示范带动作用。此外，各地政府也先后出台了多项政策和物流园
区发展规划，促进当地的物流园区发展壮大。
③我国人均仓储物流设施面积依旧偏低，行业发展潜力巨大
近年来，随着物流园区的快速发展，各类通用和高标准仓储设施不断增加。
然而，由于我国仓储物流行业起步较晚且早期发展速度较慢，我国的仓储设施数
量和质量方面均仍低于同行水平。截至 2015 年第二季度，我国人均通用仓储物
流仓储设施面积为 0.9 平方米，远低于美国的 5.4 平方米。长期来看，我国物流
仓储设施仍将处于持续短缺的状态。
（2）不利因素
①土地获取难度加大，优质土地资源稀缺
仓储物流行业对土地的规模和区位有着较高的要求。近年来，随着我国各地
土地出让和开发的增加，物流土地的供给难度和门槛越来越高。我国主要城市可
供出让的优质土地资源逐渐减少，规模较大且周边交通便利的土地更为稀缺；土
地出让价格不断上升，仓储物流企业获取土地成本不断增加。
②行业竞争激烈
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随着行业的逐渐成熟和快速发展，行业竞争明显加剧。一方面，行业内企业
通过多种方式引入资金，加大了物流园区开发建设力度；另一方面，其他行业企
业如中国平安、菜鸟物流等也逐渐进入该行业，并积极在全国范围内布局。上述
企业往往具备较强的资金实力和执行能力，在土地及客户获取方面均对行业内其
他企业构成了一定挑战。
5、行业上下游
仓储物流行业的上游企业主要包括园区建设的施工方、各类园区设备和工具
的提供商等。上游行业的企业数量众多，市场竞争相对充分。上游产业的竞争格
局有利于本行业企业在众多供应商中进行充分比价、择优采购，降低对于上游供
应商的依赖度。
行业下游企业主要包括电子商务企业、第三方物流企业、制造业企业及零售
企业等。该类企业对仓储物流设施的交通便利性、仓储设施面积、空间和专业设
备，以及运营方的服务和管理能力有较高要求。上述客户对仓储物流设施多样化
的需求也是仓储物流企业能够持续完善旗下资源网络布局和优化配套服务，不断
进行服务体系提升以及管理和服务创新的源动力。
（二）主要服务及报告期内的变化情况
报告期内，望亭普洛斯从事主要服务系为普洛斯望亭物流园区内企业提供仓
储、配送、库内管理、供应链管理等多元化及物流一体化综合服务。
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（三）主要业务流程
资料来源：普洛斯
（四）主要业务模式
1、采购模式
望亭普洛斯的采购主要发生于物流园的建设阶段，采用工程外包模式。日常
主要采购涉及物流园运营服务及物业服务的采购。物流园运营服务通过采购关联
方上海普洛斯咨询服务实现；物业服务的采购通过向市场集中招标的方式实现。
2、定价及销售模式
望亭普洛斯通过上海普洛斯进行市场调研确定园区服务价格，并以此为基础
进行招商谈判。在合同签订之后，客户入驻园区，当地营运团队开展客户服务并
回收仓储设施租赁费。
3、盈利模式
望亭普洛斯主要依靠物流园区日常营运获取长期稳定的仓储设施租赁服务
收入，扣除日常营运成本费用及税金支出，获取稳定现金盈余。
（五）安全生产与环境保护情况
望亭普洛斯严格遵守《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国环境
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保护法》等法律法规，报告期内未因违反相关法律法规而受到安全生产主管部门
及环境保护主管部门的处罚，无重大安全事故及重大环保事故。
六、最近两年财务指标情况
（一）主要财务数据
望亭普洛斯最近两年经审计的主要财务情况如下：
1、资产负债表主要数据
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产总计 24,721.41 24,304.99
负债总计 1,557.30 1,990.19
所有者权益合计 23,164.10 22,314.81
2、利润表主要数据
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度
营业收入 3,135.19 2,820.27
营业利润 1,132.41 1,035.15
利润总额 1,132.40 1,040.36
净利润 849.29 780.31
3、现金流量表
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度
经营活动产生的现金流量净额 2,329.86 1,090.85
投资活动产生的现金流量净额 1,051.78 -2,299.04
筹资活动产生的现金流量净额 - -
现金及现金等价物净增加额 3,381.64 -1,208.19
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4、主要财务指标
2017 年度/ 2016 年度/
项目
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
资产负债率 6.30% 8.19%
毛利率 63.88% 52.88%
净利率 27.09% 27.67%
净资产收益率 3.73% 3.56%
（二）非经常性损益说明
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度
非流动资产处置损益 - -
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补 5.21
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 43.49 41.59
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
其他营业外收入 -
其他营业外支出 0.01 -
非经常性损益合计 43.48 46.80
减：所得税影响金额 10.87 11.70
扣除所得税影响后的非经常性损益 32.61 35.10
报告期内，望亭普洛斯非经常性损益发生额较小，对盈利的影响较小。2016
年和 2017 年，扣除所得税影响后的非经常性损益分别为 35.10 万元和 32.61 万元，
主要是政府补助和计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费。
七、最近三年进行与交易、增资或改制相关的评估或估值的情况
最近三年，标的公司进行的股权转让、增资情况如下：
交易价格与本次评
时间及交易类型 交易情况 交易对方及关联关系
估值是否存在差异
原股东巴巴多斯普洛斯向颢成
2018 年股权转让 颢成投资，不存在关联关系 无差异
投资转让股权
2018 年增资 颢成投资向标的公司增资 3,600 颢成投资，不存在关联关系 无差异
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交易价格与本次评
时间及交易类型 交易情况 交易对方及关联关系
估值是否存在差异
万元
八、子公司情况
标的公司报告期内不存在参、控股子公司，亦未设立分公司。
九、环保、土地等许可证书及批复文件获取情况
截至本报告书签署日，望亭普洛斯已取得物流园区建设、运营所需的建设工
程规划许可证、建筑工程施工许可证、环境影响批复、消防验收备案等许可证书
及相应主管部门的批复文件。
十、报告期内会计政策和相关会计处理
（一）会计政策和会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的
财务状况及经营成果和现金流量等有关信息。
2、会计期间
公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报
告期间。公司会计年度采用公历年度，自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
正常营业周期，是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物
的期间。公司以一年（12 个月）作为正常营业周期。
4、记账本位币
公司以人民币为记账本位币。
5、现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流
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动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
6、外币业务和外币报表折算
对发生的外币交易，以交易发生日中国人民银行公布的市场汇率中间价折算
为记账本位币记账。其中，对发生的外币兑换或涉及外币兑换的交易，按照交易
实际采用的汇率进行折算。
资产负债表日，将外币货币性资产和负债账户余额，按资产负债表日中国人
民银行公布的市场汇率中间价折算为记账本位币金额。按照资产负债表日折算汇
率折算的记账本位币金额与原账面记账本位币金额的差额，作为汇兑损益处理。
其中，与购建固定资产有关的外币借款产生的汇兑损益，按借款费用资本化的原
则处理；属开办期间发生的汇兑损益计入开办费；其余计入当期的财务费用。
资产负债表日，对以历史成本计量的外币非货币项目，仍按交易发生日中国
人民银行公布的市场汇率中间价折算，不改变其原记账本位币金额；对以公允价
值计量的外币非货币性项目，按公允价值确定日中国人民银行公布的市场汇率中
间价折算，由此产生的汇兑损益作为公允价值变动损益，计入当期损益。
对于境外经营，公司在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币：对资
产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项
目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收
入和费用项目，采用交易发生当期平均汇率折算。按照上述折算产生的外币财务
报表折算差额，确认为其他综合收益并在资产负债表中股东权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置当期损益，部分
处置的按处置比例计算。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生当期平均汇率
折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
7、金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权
益工具的合同。
（1）金融资产和金融负债的分类与计量
公司按投资目的和经济实质将拥有的金融资产分为以公允价值计量且其变
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动计入当期损益的金融资产、可供出售金融资产、应收款项、持有至到期投资四
类。其中：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值计量，
公允价值变动计入当期损益；可供出售金融资产以公允价值计量，公允价值变动
计入公允价值变动计入其他综合收益，但是，在活跃市场中没有报价且其公允价
值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量；应收款项及持有至到期投资以
摊余成本计量。
公司按经济实质将承担的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债和以摊余成本计量的其他金融负债两类。
（2）金融资产和金融负债公允价值的确定
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能
收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，公司采用活
跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经
纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生
的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定其公允
价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用
的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期
权定价模型等。
公司持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响（即在重大影响
以下），并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资，将
其划分为可供出售金融资产，并以成本计量。
（3）金融资产转移的确认与计量
公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方为金融资产
转移，转移金融资产可以是金融资产的全部，也可以是一部分。金融资产转移包
括两种形式：
①将收取金融资产现金流量的权利转移给另一方；
②将金融资产转移给另一方，但保留收取金融资产现金流量的权利，并承担
将收取的现金流量支付给最终收款方的义务。
公司已将全部或一部分金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转
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入方时，终止确认该全部或部分金融资产，收到的对价与所转移金融资产账面价
值的差额确认为损益，同时将原在所有者权益中确认的金融资产累计利得或损失
转入损益；保留了所有权上几乎所有的风险和报酬时，继续确认该全部或部分金
融资产，收到的对价确认为金融负债。
对于公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关
金融资产，并相应确认有关负债。
（4）金融资产和金融负债终止确认
满足下列条件之一的公司金融资产将被终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
②该金融资产已转移，且符合《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》
规定的金融资产终止确认条件。
公司金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债
或其一部分。
（5）金融资产减值
公司在资产负债表日对除交易性金融资产以外的金融资产账面价值进行检
查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。对单项重大的金融资
产需单独进行减值测试，如有客观证据证明其已发生了减值，确认减值损失，计
入当期损益。对于单项金额不重大的和单独测试未发生减值的金融资产，公司根
据客户的信用程度及历年发生坏账的实际情况，按信用组合进行减值测试，以确
认减值损失。
金融资产发生减值的客观证据是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金
融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
金融资产发生减值的客观证据，包括下列各项：
①发行方或债务人发生严重财务困难；
②债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
③债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人发生
让步；
④债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
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⑤因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公
开的数据对其进行总体评价后发现，该金融资产自初始确认以来的预计未来现金
流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人
所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的的价格明显下降、所处行业
不景气等；
⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使
权益工具投资人可能无法收回投资成本；
⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，减值损失按账面价值与按原实际利
率折现的预计未来现金流量的现值之间的差额计算。
对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资
产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予
以转回，计入当期损益。但是转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产减值：当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价
值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中
“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计超过 50%；“非暂时性下跌”是指公允价值
连续下跌时间超过 12 个月。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形
成的累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成
本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的
余额。在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客
观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权
益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失
转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该
权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转
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回。
8、应收款项
（1）单项金额重大并单项计提坏账的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额 余额超过 300 万元（含）应收账款，余额超过 100 万元（含）其他应
标准 收款
单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的
单项金额重大并单项计提坏账准
差额，计提坏账准备。经减值测试后，预计未来现金流量净值不低于
备的计提方法
其账面价值的，则按账龄分析法计提坏账准备
（2）按组合计提坏账准备应收款项
确定组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄为信用风险特征划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 按账龄分析法计提坏账准备
账龄分析法计提坏账准备比例如下：
应收款项账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内（含 1 年，以下同） 5% 5%
1-2 年 20% 20%
2-3 年 50% 50%
3 年以上 100% 100%
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大且按照账龄分析法计提坏账准备不能反映其风险
单项计提坏账准备的理由
特征的应收款项
坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备。
（4）公司对纳入合并报表范围的母公司与子公司之间、子公司与子公司之
间的应收款项，以及其他明显不存在坏账可能的应收款项，不计提坏账准备。
9、投资性房地产
（1）投资性房地产计量模式
公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房
地产。公司采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧、摊销及减值
准备在资产负债表内列示。
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投资性房地产按其成本作为入账价值。其中，外购投资性房地产的成本，包
括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地
产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用和使该项
资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出；投资者投入的投资性房地产，按
投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公
允价值入账。
在建投资性房地产以成本减减值准备在资产负债表内列示，土地使用权于投
资性房地产开始建造之时转入投资性房地产核算。
（2）投资性房地产折旧或摊销方法
公司将投资性房地产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在使用寿命
内按年限平均法计提折旧或进行摊销，在建投资性房地产不计提折旧。
投资性房地产的使用寿命、残值率和折旧率为：
类别 折旧 折旧年限 估计残值率 年折旧率
土地使用权及土地开发成 方法
直线 50（年）
年 0%（%） 2%（%）
本
仓库及建筑物 法直线 20 年 10% 4.5%
法
（3）投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 3、3-14“长
期资产减值”。
10、固定资产
（1）确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限
超过一年，单位价值较高的有形资产。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 估计残值率（%） 年折旧率（%）
电子、办公设备及其他 直线法 5年 0% 20%
11、在建工程
公司建造的固定资产在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或
工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧。待办理了
竣工决算手续后再对固定资产原值差异作调整。
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在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 3、3-14“长期资产减
值”。
12、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因
外币借款而发生的汇兑差额。公司发生的借款费用，属于需要经过 1 年以上（含
1 年）时间购建的固定资产、开发投资性房地产或存货所占用的专门借款或一般
借款所产生的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认
为费用，计入当期损益。相关借款费用当同时具备以下三个条件时开始资本化：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
（2）借款费用资本化的期间
为购建固定资产、投资性房地产、存货所发生的借款费用，满足上述资本化
条件的，在该资产达到预定可使用状态或可销售状态前所发生的，计入资产成本；
若固定资产、投资性房地产、存货的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建
活动重新开始；在达到预定可使用状态或可销售状态时，停止借款费用的资本化，
之后发生的借款费用于发生当期直接计入财务费用。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产开发符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款
当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产开发符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计
资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
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13、无形资产
（1）无形资产的计价方法
公司的无形资产包括土地使用权、专利技术和非专利技术等。
购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本。
投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合
同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。
通过非货币资产交换取得的无形资产，具有商业实质的，按换出资产的公允
价值入账；不具有商业实质的，按换出资产的账面价值入账。
通过债务重组取得的无形资产，按公允价值确认。
（2）无形资产摊销方法和期限
公司的土地使用权从出让起始日（获得土地使用权日）起，按其出让年限平
均摊销；公司专利技术、非专利技术和其他无形资产按预计使用年限、合同规定
的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受
益对象计入相关资产成本和当期损益。
公司商标等受益年限不确定的无形资产不摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 3、3-14“长期资产减
值”。
（3）内部研究开发支出会计政策
自行研究开发的无形资产，其研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益；
其开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产（专利技术和非专利
技术）：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并
有能力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量；
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损
益的开发支出不在以后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债
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表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产。
14、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投
资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资
产，公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其
可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使
用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值
准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资
产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中
销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资
产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息
为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金
流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资
产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产
所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊
至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含
分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的
减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，
再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，
按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
15、长期待摊费用
长期待摊费用，是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在
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一年以上的各项费用。长期待摊费用发生时按实际成本计量，并按预计受益期限
采用年限平均法进行摊销，计入当期损益。有明确受益期的，按受益期限平均摊
销；无受益期的按 3 年平均摊销。
16、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，
并计入当期损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外；发生的职工福
利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费
为非货币性福利的，按照公允价值计量；企业为职工缴纳的医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职
工教育经费，在职工为其提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例
计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利计
划，是指企业与职工就离职后福利达成的协议，或者企业为向职工提供离职后福
利制定的规章或办法等。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用
后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
（3）辞退福利的会计处理方法
公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿
接受裁减而提出给予补偿，在公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议
时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除
与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。职工内部退休计
划采用上述辞退福利相同的原则处理。公司将自职工停止提供服务日至正常退休
日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条
件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
公司亦向满足一定条件的职工提供国家规定的保险制度外的补充退休福利，
该等补充退休福利属于设定受益计划，资产负债表上确认的设定受益负债为设定
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受益义务的现值减去计划资产的公允价值。设定受益义务每年由独立精算师采用
与义务期限和币种相似的国债利率、以预期累积福利单位法计算。与补充退休福
利相关的服务费用(包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失)和利息
净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产
生的变动计入其他综合收益。
17、预计负债
（1）确认原则
当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重
组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，公司将
其确认为负债：
①该义务是公司承担的现时义务；
②该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）计量方法：按清偿该或有事项所需支出的最佳估计数计量。
18、收入
（1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与
所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额
能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成
本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
（2）确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分
别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①租赁收入：在出租合同（或协议）规定日期收取租金后，确认收入实现。
如果虽然在合同或协议规定的日期没有收到租金，但是租金能够收回，并且收入
金额能够可靠计量的，也确认为收入。
②利息收入金额：按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
③使用费收入金额：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
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（3）公司主营业务主要由租赁收入构成，其收入确认原则如下：
公司与承租人签订房屋租赁合同后，在出租合同（或协议）规定日期收取租
金或取得收取租金的权利后，确认收入实现，房产租赁收入按照租赁合同在租赁
期内投直线法确认。
19、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产
相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递
延收益。确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用
寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额
转入资产处置当期的损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。与
收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相
关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
（3）与企业日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益
或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
（4）政策性优惠贷款贴息的会计处理方法
①财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提
供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策
性优惠利率计算相关借款费用。
②财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
20、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和
负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之
间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所
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得税资产或递延所得税负债。
（2）确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳
税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税
资产。
（3）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间
很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递
延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金
额。
（4）公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但
不包括下列情况产生的所得税：
①企业合并；
②直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
（5）资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件
时以抵销后的净额列示：
①纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
②并且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税
主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性
的递延所得税资产及负债转固的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所
得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
21、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法
进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当
期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用
从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法
进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入
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当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确
认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租
金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
（2）融资租赁的会计处理方法
融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额
现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款
的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融
资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费用，计
入租入资产价值。
融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与
其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收
入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计
量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
22、主要会计政策、会计估计的变更
会计政策变更的内容和原因 备注（受重要影响的报表项目名称和金额）
财政部于 2016 年 12 月发布了《增值税会计处理规定》（财会
〔2016〕22 号），2016 年 5 月 1 日之后发生的与增值税相关交 涉及利润表“税金及附加”及其“管理费用”
易，影响资产、负债和损益等财务报表列报项目金额的，上市 项目。
公司按该规定调整。
2017 年 4 月，财政部发布了《企业会计准则第 42 号——持有待
涉及利润表“持续经营净利润”和“终止经
售的非流动资产、处置组和终止经营》，上市公司在编制财务报
营净利润”。
表时，执行了该会计准则，并按照有关的衔接规定进行了处理。
注 1：2016 年 5 月前，上市公司将房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等税费计入管理费用。2016
年 12 月财政部发布《增值税会计处理规定》，根据规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科
目名称调整为“税金及附加”科目，房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等原计入管理费用的相关税费，
自 2016 年 5 月 1 日起调整计入“税金及附加”。上市公司已根据该规定，对于 2016 年 5 月 1 日至该规定施行之
间发生的交易由于该规定而影响的资产、负债和损益等财务报表列报项目金额进行了调整，对于 2016 年 1 月
1 日至 4 月 30 日期间发生的交易，不予追溯调整，对于财务报表中可比期间的财务报表也不予追溯调整。
注 2：2017 年 4 月，财政部发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经
营》，自 2017 年 5 月 28 日起施行，对于施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经营，要求采用
未来适用法处理。根据该规定，上市公司在利润表中新增的“持续经营损益”和“终止经营损益”项目，对可比期
间的比较数据进行相应调整。
89
23、重大会计判断和估计
上市公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，上市公司
需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、
估计和假设是基于上市公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基
础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额
以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结
果可能与上市公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或
负债的账面金额进行重大调整。
上市公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计
估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期
又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，上市公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的
重要领域如下：
（1）坏账准备计提
上市公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减
值是基于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。
实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及
应收账款坏账准备的计提或转回。
（2）非金融非流动资产减值准备
上市公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能
发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当
其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存
在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的
净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格
或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相
关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。上市公司在估计可收
90
回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出
有关产量、售价和相关经营成本的预测。
上市公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或
者资产组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计
时，上市公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰
当的折现率确定未来现金流量的现值。
（3）折旧和摊销
上市公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿
命内按直线法计提折旧和摊销。上市公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个
报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是上市公司根据对同类资产的以往经验
并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期
间对折旧和摊销费用进行调整。
（4）所得税
上市公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一
定的不确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这
些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认
定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
（二）会计政策与会计估计与同行业可比上市公司的差异
望亭普洛斯的重大会计政策、会计估计与同行业上市公司执行的会计政策、
会计估计不存在明显差异，亦不存在按规定将要进行变更并对望亭普洛斯的利润
产生重大影响的情况。
（三）财务报表的编制基础
1、编制基础
望亭普洛斯执行财政部颁布的企业会计准则（包括于 2014 年颁布的新的和
修订的企业会计准则）及相关规定。此外，望亭普洛斯还按照《公开发行证券的
公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财
务信息。
91
2、记账基础和计价原则
望亭普洛斯的会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价
值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相
关规定计提相应的减值准备。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或
者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。
负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时
义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金
等价物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技
术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公
允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经
调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察
的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
3、持续经营
望亭普洛斯的财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
（四）重大会计政策或会计估计与本次交易完成后的上市公司不
存在重大差异
望亭普洛斯重大会计政策和会计估计与本次交易完成后的上市公司不存在
重大差异。
92
十一、其他重要事项
（一）债权人同意
本次交易不涉及债权债务的转移。
（二）章程等是否存在限制交易情形
交易标的不存在出资瑕疵或其他影响合法存续的情况。本次交易为标的公司
全部股权，已取得全体股东同意且符合公司章程规定。
（三）报告期资金占用处理及承诺
截至本报告出具日，交易标的不存在资金占用的情况。
为避免未来发生交易对方及其关联方占用标的公司资金，本次交易对方及其
控股股东出具《避免资金占用的承诺函》，承诺：
“1、除正常经营性往来外，本公司及上市公司的关联方目前不存在违规占用
标的公司的资金，或采用预收款、应付款等形式违规变相占用标的公司资金的情
况；
2、本次交易完成后，上市公司及本公司的关联方将严格遵守国家有关法律、
法规、规范性文件以及标的公司、飞力达相关规章制度的规定，坚决预防和杜绝
本人及人所控制的其他企业对标的公司的非经营性占用资金情况发生，不以任何
方式违规占用或使用标的公司的资金或其他资产、资源，不以任何直接或者间接
的方式从事损害或可能损害标的公司、飞力达及其他股东利益的行为。
3、本公司及本公司关联方将利用对所控制的其他企业的控制权，促使该等
企业按照同样的标准遵守上述承诺。”
（四）被许可使用资产情况
标的公司主要从事仓储物流设施的租赁业务，其性质属于有偿许可他人使用
公司的资产，因此报告期内标的公司的主营业务均属于许可他人使用资产的情形，
具体情况参见《发行股份购买资产报告书（草案）》“第五节交易标的情况”之“四、
主要资产权属、对外担保、主要负债及或有负债情况”之“（一）主要资产情况”，
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截至本报告书签署日，标的公司除正常的经营性对外租赁仓储设施外不存在其他
许可他人使用资产的情形。
根据《委托经营管理协议》，本次交易完成后，标的公司继续无偿非排他、
非独占使用“普洛斯”商号以及其经营过程中所需的“普洛斯”品牌、标识等无形资
产的使用。
94
第四节 本次发行股份情况
一、本次交易方案的主要内容
本次交易包括发行股份购买资产、募集配套资金两部分，即上市公司拟通过
发行股份的方式购买巴巴多斯普洛斯、颢成投资所持有的望亭普洛斯 100.00%股
权，收购完成后标的公司将成为上市公司全资子公司；同时上市公司拟向不超过
5 名特定投资者非公开发行股票募集配套资金不超过 1,200 万元，募集配套资金
总额不超过本次交易购买标的资产交易价格的 100%。
本次交易中望亭普洛斯采用收益法评估，评估基准日为 2017 年 9 月 30 日，
其 100.00%股权的评估值为 39,500 万元。2018 年 4 月 2 日，颢成投资出资人民
币 3,600 万元对标的公司增资，参考上述评估价值及考虑增资规模，经交易双方
友好协商，望亭普洛斯 100.00%股权的交易价格为 43,100 万元，均以发行股份方
式支付，发行股份数为 47,103,824 股。
同时，上市公司拟向不超过 5 名特定投资者非公开发行股份募集不超过
1,200 万元配套资金，不超过拟以发行股份方式购买资产交易价格的 100%，具体
发行数量将由股东大会授权董事会在取得中国证监会核准后，根据申购报价的情
况与独立财务顾问（主承销商）协商确定。本次募集配套资金最终发行数量为不
超过 120 万股，不超过本次发行前公司股本总额的 20%。最终价格确定后，如前
述配套融资认购方认购股份数量的总和超过 120 股，公司本次非公开发行股份的
数量为 120 股，即两者孰低原则。募集配套资金拟用于支付本次中介机构服务费
用和交易相关税费。
本次发行股份购买资产不以募集配套资金的成功实施为前提，最终配套融资
发行成功与否不影响发行股份购买资产的实施。
二、发行股份购买资产基本情况以及定价的合理性分析
（一）发行股份的种类和面值
本次交易发行股份的种类为人民币普通股（A 股），面值为人民币 1.00 元。
95
（二）发行对象及发行方式
公司本次拟发行股份购买资产所涉及的发行对象为望亭普洛斯的股东
CHINA LOGISTICS HOLDING XXXVIII SRL 和宁波颢成股权投资合伙企业（有
限合伙）。
（三）发行价格的定价方式及其合理性
根据《重组办法》相关规定，上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价
的 90%；市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前 20 个交易
日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。本次向交易对方
发行股份购买资产的定价以公司第四届董事会第八次会议决议公告日前 120 个
交易日的交易均价为市场参考价，上市公司向交易对方发行股票价格不低于市场
参考价的 90%。
市场参考价：董事会决议公告日前 120 个交易日公司股票交易均价=决议公
告日前 120 个交易日公司股票交易总额/决议公告日前 120 个交易日公司股票交
易总量。
据此计算，飞力达本次向交易对方发行股份购买资产的发行价格为 9.15 元/
股，不低于市场参考价的 90%。
在定价基准日至发行日期间，如飞力达出现派息、送股、资本公积金转增股
本等除权、除息事项，本次发行价格将根据深交所的相关规则按照下述公式进行
相应调整：
假设调整前发行底价为P0，每股派送股票股利或转增股本数为N，每股增发
新股或配股数为K，增发新股价格或配股价格为A，每股派发现金股利为D，调
整后发行底价为P1，且调整后的发行底价不低于调整时公司最近一期末每股净资
产，则：
派发现金股利：P1＝P0－D
派送股票股利或转增股本：P1＝P0/（1＋N）
增发新股或配股：P1＝（P0＋AK）/（1＋K）
三项同时进行：P1＝（P0－D＋AK）/（1＋K＋N）
同时，本次发行股份购买资产的发行数量上限将参照经上述公式计算的除权、
96
除息调整后的发行底价进行相应调整。
（四）标的资产定价依据及其合理性
本次重组的标的资产为交易对方合计持有的标的公司 100%的股权。根据中
天评估出具的《资产评估报告》（苏中资评报字（2018）第 6010 号），截至评估
基准日 2017 年 9 月 30 日，标的公司 100%股权的评估值为 39,500 万元。
2018 年 4 月 2 日，颢成投资出资人民币 3,600 万元对标的公司增资，参考上
述评估价值及考虑增资规模，经交易各方协商确定，标的资产的交易价格为
43,100 万元，不高于标的资产评估价值，本次交易对价全部以非公开发行股份方
式支付。
（五）发行规模及发行数量
根据中天评估出具的评估报告，并考虑评估基准日后颢成投资以人民币
3,600 万元认购标的公司增资事项，经各方协商标的公司 100%股权整体作价
43,100 万元，全部由上市公司发行股份作为对价股份支付，上市公司购买标的公
司需发行股份总数量为 47,103,824 股。由于计算发行股份数量时取整造成的本次
发行的股份数量乘以发行价格的金额低于对应的标的公司价格的差额部分，转让
方同意免除支付义务。
最终发行数量将以中国证监会核准的发行数量及上述约定的计算方法而确
定。在定价基准日至发行日期间，上市公司如出现派息、送股、转增股本等除权、
除息事项，本次发行数量将作相应调整。
（六）锁定期
本次发行股份购买资产的交易对方承诺：通过本次交易取得的上市公司新增
股份自该等新增股份上市之日起至 36 个月届满之前不以任何方式进行转让。
如在上述锁定期满之时，上市公司利润承诺期届满之年度的财务报表尚未披
露，业绩承诺方承诺锁定期自动延续至利润承诺期届满之年度上市公司年度财务
报表披露之日。
上述锁定期届满后，交易对方拟减持本次交易项下取得的对价股份还需遵守
97
《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》、《股份减持细则》等法律法规、规范性
文件、交易所相关规则以及上市公司章程的相关规定。
有关法律法规对交易对方本次交易项下取得的对价股份的限售另有规定或
中国证监会另有要求的，从其规定或要求。
（七）过渡期损益安排
评估基准日至目标股权交割日为本次股权收购的过渡期。
过渡期间，标的资产的期间收益或因其他原因而增加的净资产部分由上市公
司享有，标的资产的期间亏损或其他原因而减少的净资产部分由原望亭普洛斯股
东承担。
过渡期内的损益经各方认可的具有证券从业资格的审计机构审计，并出具专
项审计报告予以确定。
（八）上市地点
本次发行的新增股份将依据有关规定在深圳证券交易所上市交易。
（九）标的资产的权属转移
在本次交易取得中国证监会书面核准和国家商务部门批准的情况下，交易各
方将尽快完成标的资产的权属变更登记手续。
三、配套募集资金基本情况
（一）发行股份的种类和面值
本次交易发行股份的种类为人民币普通股（A 股），面值为人民币 1.00 元。
（二）发行对象及发行方式
本次募集配套资金拟采用询价方式非公开发行 A 股股票，发行对象为符合
中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、
保险机构投资者、其他境内法人投资者和自然人等不超过 5 名合格投资者。
98
（三）发行价格的定价方式及其合理性
本次配套募集资金发行股票的定价基准日为发行期首日。
上市公司股东大会授权董事会在取得中国证监会核准后，根据届时市场情况
择机确定下列任一定价原则：
1、发行价格不低于发行期首日前一个交易日公司股票均价；
2、发行价格低于发行期首日前二十个交易日公司股票均价但不低于百分之
九十，或发行价格低于发行期首日前一个交易日公司股票均价但不低于百分之九
十。
若上市公司股票在发行股份募集配套资金的定价基准日至发行日期间有派
息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项的，发行底价将按照中国证监
会及深交所的相关规则进行相应调整。
最终发行价格将在公司取得中国证监会关于本次发行的核准批文后，根据询
价结果由公司董事会根据股东大会的授权与本次交易的独立财务顾问（主承销商）
协商确定。
（四）发行规模及发行数量
为提高重组整合绩效，公司拟募集配套资金不超过 1,200 万元，不超过拟以
发行股份方式购买资产交易价格的 100%，募集配套资金拟用于支付本次交易中
介机构服务费用以及本次交易涉及的相关税费。若配套资金募集未能完成或不足
的，由上市公司以自有资金或通过其他融资方式解决，具体募集配套资金数额将
由中国证监会最终核准确定。
公司拟募集配套资金总额不超过 1,200 万元，不超过拟以发行股份方式购买
资产交易价格的 100%，具体股份发行数量将由股东大会授权董事会在取得中国
证监会核准后，根据申购报价的情况与独立财务顾问（主承销商）协商确定。最
终价格确定后，如前述配套融资认购方认购股份数量的总和超过 120 万股，公司
本次非公开发行股份的数量为 120 万股，即两者孰低原则。
若上市公司股票在发行股份募集配套资金的定价基准日至发行日期间有派
息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项的，上述发行数量将按照中国
证监会及深交所的相关规则进行相应调整。
99
（五）募集配套资金用途
本次募集配套资金不超过 1,200 万元，不超过拟以发行股份方式购买资产交
易价格的 100%，募集配套资金拟用于支付本次交易中介机构服务费用和交易相
关的税费。
本次交易不以本次配套融资的成功实施为前提，本次配套融资成功与否不影
响本次重组的实施。若本次募集配套资金未被中国证监会核准或募集配套资金发
行失败或募集配套资金不足，本次重组的实施将由上市公司以自有资金或通过其
他融资方式解决。具体募集配套资金数额将由中国证监会最终核准确定。
（六）锁定期
本次发行完成后，募集配套资金认购方通过本次交易取得的上市公司股份自
新股上市之日起 12 个月内不得转让。股份锁定期限内，募集配套资金认购方通
过本次交易取得的公司新增股份因公司发生送股、转增股本或配股等除权除息事
项而增加的部分，亦遵守上述股份锁定安排。
（七）上市地点
本次发行的新增股份将依据有关规定在深圳证券交易所上市交易。
四、本次募集配套资金的相关说明
（一）前次募集资金的使用情况、使用效率及目前剩余情况
1、实际募集资金金额、资金到位情况
经中国证监会《关于核准江苏飞力达国际物流股份有限公司首次公开发行股
票并在创业板上市的批复》（证监许可[2011]950 号）核准，由主承销商东吴证券
股份有限公司于 2011 年 6 月 27 日采用网下询价配售与网上资金申购定价发行相
结合的方式，发行了普通股（A 股）股票 2,700 万股，每股面值 1.00 元，发行价
格为每股人民币 20.00 元，公司共募集资金 540,000,000.00 元，扣除发行费用
60,893,700.00 元后，实际募集资金净额为 479,106,300.00 元。该募集资金已于 2011
年 6 月 30 日全部到位。
100
以上新股发行的募集资金业经江苏公证天业会计师事务所有限公司出具的
苏公 W[2011]B060 号验资报告审验。
截至 2017 年 12 月 31 日，募集资金专项账户的余额如下：
单位：万元
募集资金存储银行名称 银行账号 期末余额 存储方式
中国工商银行昆山经济技术开发区支行 1102023529005439082 11,060.70 活期存款
中国建设银行昆山支行 32201986436051515518 1,312.65 活期存款
中国农业银行昆山城中支行 10-532101040028931 4.99 活期存款
中国银行昆山经济技术开发区支行 527458324431 354.51 活期存款
中信银行昆山经济技术开发区支行 732361082600431556 2,065.71 活期存款
合计 14,798.55
2、前次募集资金使用情况
（1）前次募集资金使用及余额情况
截至 2017 年 12 月 31 日，公司募集资金使用情况及余额如下：
单位：万元
项目 金额
募集资金净额 47,910.63
减：累计使用募集资金金额 36,455.61
其中：以前年度金额 36,263.61
2017 年度金额 192.00
等于：尚未使用的募集资金金额 11,455.02
加：累计收到利息收入扣减手续费净额 3,343.53
其中：以前年度金额 1,318.35
2017 年度金额 2,025.18
等于：募集资金账户余额 14,798.55
101
（2）前次募集资金使用情况对照表
单位：万元
募集资金总额 47,910.63
报告期内变更用途的募集资金总额 -
已累计投入募集资金总额 36,455.61
累计变更用途的募集资金总额 -
累计变更用途的募集资金总额比例 -
募集资金 截至期末投资
是否已变 调整后投资 截至期末累计 项目达到预定可 是否达到 项目可行性是否发
承诺投资项目和超募资金投向 承诺投资 进度（%）（3） 累计实现的效益
更项目 总额（1） 投入金额（2） 使用状态日期 预计效益 生重大变化
总额 ＝（2）/（1）
承诺投资项目
昆山综合保税区物流园项目 否 14,603.5 14,603.5 13,636.87 93.38% 2013 年 09 月 30 日 807.29 否 否
昆山现代物流中心项目 否 9,258.63 9,258.63 9,323.8 100.70% 2012 年 06 月 30 日 2,719.91 否 否
现代物流运营网点拓展项目 否 1,727.67 1,727.67 1,400 81.03% 2013 年 12 月 31 日 1,203.90 否 否
物流智能化资讯项目 否 3,588.61 3,588.61 3,582.78 99.84% 2014 年 12 月 31 日 - - 否
承诺投资项目小计 - 29,178.41 29,178.41 27,943.45 - 4,731.10 - -
超募资金投向
昆山现代物流中心项目 1,960.91 1,960.91 1,312.16 66.92% - - -
华南供应链基地项目 10,289.85 10,289.85 0.00% - - - 否
归还银行贷款（如有） - 2,000.00 2,000.00 2,000.00 100% - - - -
补充流动资金（如有） - 5,200.00 5,200.00 5,200.00 100% - - - -
102
超募资金投向小计 - 19,450.76 19,450.76 8,512.16 - - - - -
合计 - 48,629.17 48,629.17 36,455.61 - - 4,731.10 - -
截至报告期末，以上募集资金投资项目均已建设完成，按照合同约定尚有部分款项未支付。昆山现代物流中心项目和昆山综合保税区物流园项目
均为建造仓库项目，已分别于 2012 年底和 2013 年 9 月建成并逐步投入生产。近年受 IT 产业下行及产业西迁的影响，昆山地区通过深挖客户潜在需
未达到计划进度或预计收益的情 求、加大销售力度，使仓储利用率和仓储业务毛利率得到有效提升，业务下降趋势有所控制。但截至报告期，公司募投项目仓库仍未能达到预计产能
况和原因（分具体项目） 和效益。现代物流运营网点拓展项目主要包括泰州运营网点、吴中运营网点和重庆运营网点建设。其中，泰州运营网点于 2013 年年底成立，业务仍
处于拓展阶段，拓展速度缓慢。吴中运营网点新客户引进略有提升，效益较去年同期基本持平。重庆运营网点因主要客户富士康华南线运输业务量的
稳步增长，服务客户的能力不断提升，报告期内效益有所提升。
项目可行性发生重大变化的情况
未发生重大变化
说明
超募资金金额为 18,732.22 万元，用于与主营业务相关的营运资金项目。2011 年 7 月 18 日，公司第二届董事会第二次会议审议通过了《关于使用
部分超募资金偿还银行贷款和永久性补充流动资金的议案》，同意公司使用部分超募资金 2000 万元用于提前偿还银行贷款，使用 1600 万元永久性补
充公司流动资金。2013 年 3 月 6 日，公司第二届董事会第十七次会议审议通过了《关于使用部分超募资金补充募投项目资金缺口的议案》，同意公司
将募投项目“昆山现代物流中心项目”的仓库建筑面积由 30,000 平方米调整至 37,918 平方米，并使用超募资金 1,960.91 万元补充该项目因物价上涨、
超募资金的金额、用途及使用进
增加项目仓库建筑面积而形成的资金缺口。2013 年 8 月 5 日，公司第二届董事会第二十一次会议审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动
展情况
资金的议案》，同意公司使用部分超募资金 3600 万元永久性补充公司流动资金，并经 2013 年第一次临时股东大会审议通过。2015 年 8 月 10 日，公司
第三届董事会第六次会议审议通过了《关于使用剩余超募资金及自有资金投资华南供应链基地项目的议案》，同意公司使用募投资金 10,289.85 万元和
自有资金共计 14,407.65 万元投资华南供应链基地项目，并经 2015 年第一次临时股东大会审议通过。该项目土地挂牌手续尚未完备，报告期内尚未使
用剩余超募资金。
募集资金投资项目实施地点变更
不适用
情况
募集资金投资项目实施方式调整
不适用
情况
103
募集资金投资项目先期投入及置 2011 年 7 月 18 日，公司第二届董事会第二次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金的议案》，同意
换情况 公司用募集资金 6,216.51 万元置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。
用闲置募集资金暂时补充流动资
不适用
金情况
项目实施出现募集资金结余的金
不适用
额及原因
尚未使用的募集资金用途及去向 截止报告期末，公司尚未使用的募集资金均存放于募集资金使用专户管理，将用于募投项目的建设。
募集资金使用及披露中存在的问
公司已及时、准确、真实、完整披露了募集资金的存放和使用情况。
题或其他情况
104
（二）募集配套资金用途必要性和合理性分析
鉴于上市公司正常业务开展需要保持一定的货币资金存量、防止流动性风险，
公司未来业务开拓亦需要资金支持，如果本次交易的中介机构费用及交易相关税
费全部使用自有资金支付，将对上市公司的流动资金产生一定压力。为了增强重
组绩效，减轻上市公司支付现金的资金压力，本次交易使用募集配套资金支付中
介机构服务费用和交易相关税费具有必要性，符合上市公司的整体利益。
（三）本次募集资金的具体投向
本次募集配套资金拟用于支付本次交易中介机构服务费用和交易相关税费。
（四）本次募集配套资金管理和使用的内部控制制度
为了加强上市公司募集资金行为的管理，规范募集资金的使用，切实保护广
大投资者的利益，根据《公司法》、《证券法》等相关法律、法规和《上市规则》
及公司章程的有关规定，上市公司制定了《募集资金管理办法》，对募集资金专
户存储、使用、投向变更、管理与监督进行了明确规定；明确募集资金使用的审
批权限、决策程序、风险控制措施及信息披露程序；对募集资金存储、使用、变
更、监督和责任追究等内容进行了明确规定。本次募集的配套资金将按规定存放
于公司董事会指定的专项账户并严格按照上市公司的相关内部控制制度执行。
（五）募集配套资金失败的补救措施
本次发行股份购买资产不以募集配套资金的成功实施为前提，最终募集配套
资金发行成功与否不影响本次发行股份购买资产行为的实施。
若本次募集配套资金未能实施或募集资金金额不足，上市公司将以自有资金
或通过其他融资方式解决。
（六）募集配套资金对标的公司预测现金流影响
本次交易对交易标的采取收益法评估时，预测现金流中未包含募集配套资金
投入带来的收益。
105
第五节 标的资产评估情况
一、标的资产评估的基本情况
（一）评估机构情况、评估对象和评估范围
本次交易聘请的评估机构为江苏中企华中天资产评估有限公司，中天评估具
备证券期货相关业务评估资格。评估对象是苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
的股东全部权益，由此而涉及的评估范围为苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
在 2017 年 9 月 30 日的全部资产及相关负债。
（二）交易标的评估结果及最终评估结论的选取
1、评估方法的选择
对股东全部权益价值进行评估的基本方法主要包括市场法、收益法和资产基
础法。
本次评估为飞力达拟收购望亭普洛斯股权之经济行为提供价值参考意见。本
次评估不考虑采用市场法，主要是因为望亭普洛斯的股权与上市公司流通股比较
起来相对封闭无法获得可比且有效的市场参照对象；通过对国内同类上市公司非
流通股交易进行调研分析，结果均与本次评估目的、交易情况等方面存在较大的
差异，无法获得可比且有效的市场参照对象；同时，在非上市类公司中，由于其
市场，公开资料较为缺乏，亦无法获得可比且有效的市场参照对象，故本次评估
无法采用市场法。
望亭普洛斯主要从事仓储设施的建设、经营（道路货物运输除外），并提供
相关的咨询服务和物业管理服务，2015 年度、2016 年度及 2017 年 1-9 月净利润
分别为 640.18 万元、780.31 万元、543.45 万元，具有稳定的收益能力。本次评
估结合望亭普洛斯所在的行业特征、经营环境以及企业自身的持续经营能力、获
利能力、资产质量，且被评估企业提供了未来一定期间的收益预测，其收益具有
连续可预测性，因此具备了采用收益现值法评估的条件。
望亭普洛斯各项资产负债的内容权属较清晰，已经过清查盘点，与账面记录
106
能够核对，对各项资产负债的物理状况、权属状况等可以勘察辨别，符合采用资
产基础法评估的基本条件。
综上所述，根据本次评估目的并结合委估资产特点和收益情况分析，望亭普
洛斯具备了采用收益现值法和资产基础法进行评估的基本条件，故本次对望亭普
洛斯股权价值评估时分别采用了资产基础法和收益现值法。
2、评估结果和交易作价
采用资产基础法评估，在评估基准日 2017 年 9 月 30 日，望亭普洛斯经审计
后净资产 22,858.26 万元，评估后的净资产为 39,540.27 万元，增值 16,682.01 万
元，增值率 72.98%。
采用收益法评估，在评估基准日 2017 年 9 月 30 日，在标的公司持续经营及
本报告所列假设和限定条件下，望亭普洛斯账面净资产 22,858.26 万元，评估后
股东全部权益价值为 39,500.00 万元，评估增值 16,641.74 万元，增值率 72.80%。
本次交易的标的资产为望亭普洛斯的 100.00%的股权，参考收益法评估结果，
并考虑评估基准日后颢成投资对标的公司增资 3,600 万元事项，标的公司 100%
股权整体作价 43,100 万元，即本次交易作价为 43,100 万元。
3、两种评估方法的差异分析及最终评估结论的选取
望亭普洛斯的股东全部权益价值采用收益法评估结果为 39,500.00 万元，采
用资产基础法评估结果 39,540.27 万元，差异 40.27 万元，差异率 0.10%。
资产基础法评估结果针对被评估企业账面反映的资产和负债，通常是从重置
的角度反映企业各项资产、负债的现行价值，与企业经营收益能力关系较小。而
收益法则将企业视作一个整体，是从企业经营的角度综合分析企业价值，收益法
更侧重于被评估企业未来预期收益能力，而这点从股权交易角度更受投资者认可。
本次评估，资产基础法中对于主要资产投资性房地产采用收益法评估，因此
资产基础法评估结果与收益法评估结果接近。
基于上述差异原因，综合考虑了各项对获利能力产生重大影响因素的的收益
法更能体现标的公司为股东带来的价值，因此，本次评估最终选取收益法作为评
估结论，望亭普洛斯股东全部权益价值确定为 39,500.00 万元。
107
二、本次评估基本假设
（一）一般假设
1、假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2、假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境
无重大变化；
3、假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大
变化；
4、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费
用等评估基准日后不发生重大变化；
5、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的、且有能力担
当其职务；
6、假设被评估单位完全尊守所有相关的法律法规；
7、假设评估基准日后无不可抗力对评估单位造成重大不利影响。
（二）特殊假设
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写资产评估报告时所
采用的会计政策在重要方面保持一致；
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经
营范围、方式与目前保持一致；
3、假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均
流出。
4、资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述
假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及评估机构将不承担由于假设条件改
变而推导出不同评估结论的责任。
108
三、收益法评估情况
（一）收益法的概述、适用条件及评估思路
1、收益法的概述
本次采用收益法对望亭普洛斯股东全部权益价值进行评估，即以未来若干年
度内的企业权益现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性
资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值得出股东全部权益价值。
①评估模型：本次收益法评估模型选用企业股东现金流折现模型。
②计算公式
股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余资产+非经营性资产价值
其中：经营性资产价值按以下公式确定
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业权益现金流量；
Fn：预测期末年预期的可回收资产价值；
r：折现率（此处为权益资本）；
n：预测期；
i：预测期第 i 年。
在采用收益法评估中，要求被评估企业价值内涵和运用的收益类型以及折现
率的口径必须是一致的。
A.关于收益类型
因被评估企业基准日无负息债务，故本次评估采用的收益类型为企业权益资
本所产生的经营性权益现金流，权益现金流量是指属于公司权益所有者的现金流
量,其计算公式为：
企业权益现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销－资本性支出－净营运资金
变动＋有息债务增加额
B.关于折现率
本次评估采用企业权益资本成本作为权益现金流量的折现率。权益资本成本
109
采用资本资产定价模型(CAPM)计算，计算公式为：
Ke＝Rf＋Rpm×βL＋a
式中：
Rf：无风险收益率；
Rpm：市场风险溢价；
βL：被评估企业权益资本的预期市场风险系数；
a：企业特定风险调整系数。
C.关于收益期
本次评估收益期为有限期，为 2017 年 10 月至投资性房地产—土地使用权终
止日期（2057 年 10 月 7 日）。
本次评估通过将权益现金流量折现还原为基准日的净现值，确定出评估基准
日的企业经营经营性资产价值，并加计溢余资产评估值、非经营性资产负债评估
值，得出委估企业的股东全部权益价值。
2、收益法适用条件
运用收益法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，
对企业价值的评估。评估基础是对企业资产未来收益的预测和折现率的取值，因
此被评估资产必须具备以下前提条件：
① 委估资产持续经营并能产生经营收益，且经营收益可以用货币计量；
② 委估资产在未来经营中面临的风险可以计量。
3、收益法评估思路
本次评估按照如下基本思路进行：
① 对苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司主营业务、收益现状以及市场、
行业、竞争等环境因素和经营、管理、成本等内部条件进行分析；
②对苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的财务报表中对评估过程和评估
结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整；
A.调整被评估企业财务报表的编制基础；
B.调整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；
110
C.调整非经营性资产、负债和溢余资产及与其相关的收入和支出；
D.认为需要调整的其他事项。
根据对苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的资产配置和使用情况分析，结
合企业提供的有关资产配置说明判断其溢余资产、非经营性资产负债；
③对溢余资产、非经营性资产负债选用合理的评估方法单独进行评估；
④对苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司主营业务未来收益进行合理的预
测，未来收益趋势进行判断和估算；
A、营业收入的测算：在调查了解企业基本情况的基础上，分析企业近年来
的经营状况，结合对未来行业整体发展状况、市场前景、企业客观运营能力、企
业投资计划等因素的分析，预测企业未来一段时期的营业收入；
B、有关营业税金、成本、费用的测算：分析企业近年来的成本费用的实际
状况，结合对有关税金、成本、费用具体项目未来发展、变化趋势的分析，预测
企业未来一段时期的有关税金、成本、费用；
C、按照上述营业收入及相关成本费用的预测数据及对企业非经营费用的估
算，计算得出企业利润总额；
D、分析、测算未来相关年度的企业所得税，计算得出企业的净利润；
E、根据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司提供的营运资本财务计划、预
算资料，分析历史营运资本与主营业务收入的关系，预测企业未来一段时期的营
运资本变动额；
F、根据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司提供的有关投资计划，区别更
新现有经营性资产的资本性支出和扩大经营规模增加的资本性支出，预测企业未
来一段时期的资本性支出；
G、预测计算企业的权益现金流量量；
H、确定本次评估适用的折现率—权益资本成本(CAPM)；
I、根据评估模型和确定的相关参数估算企业的经营性资产价值，并加计单
独评估的溢余资产价值、非经营性资产负债价值，得出委估企业的股东全部权益
价值。
111
（二）评估假设和限制条件
1、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司在 2017 年 9 月 30 日后持续经营、
现有资产不改变现有用途原地续用；
2、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司完全是遵守有关的法律和法规合法
经营的；
3、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司提供的财务报表和其他各项基础资
料均真实可靠；
4、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司历年财务资料所采取的会计政策和
编写此报告时所采用的会计政策在重要方面是一致的；
5、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、
政策和经济环境无重大改变；
6、现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化；
7、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的各项业务、经营计划的实施无重
大失误；
8、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的市场渠道和客户不发生重大变化；
9、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的经营者是负责的，且管理层有能
力担当其职务；
10、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司对存量资产进行合理改进和重组改
善获利能力，应收应付款项在合理期限内收取或支付不影响经营；
11、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司各年现金流均匀流入；
12、本次评估结果基于苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司充分利用其现有
资产，未考虑增加投资扩大生产规模可能形成的收益；
13、考虑到权益现金流量全年都在发生，而不是只在年终发生，因此权益现
金流量折现时间均按年中折现考虑。
14、无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
（三）宏观经济发展状况分析
1、宏观经济发展现状分析
2017 年 10 月，在党的十九大胜利召开鼓舞下，各地区各部门认真贯彻落实
112
党中央国务院决策部署，统筹推进改革开放和经济社会发展各项工作，经济运行
总体平稳，结构调整深入推进，新旧动能加快转换，质量效益不断提高，人民生
活继续改善，国民经济稳中有进、稳中提质，继续保持稳中向好的发展态势。
① 工业生产总体平稳，企业效益持续改善
2017 年 10 月，全国规模以上工业增加值同比实际增长 6.2%，增速比上月回
落 0.4 个百分点，比上年同月加快 0.1 个百分点。分经济类型看，国有控股企业
增加值同比增长 6.6%，集体企业增长 3.6%，股份制企业增长 6.1%，外商及港澳
台商投资企业增长 6.5%。分三大门类看，采矿业增加值同比下降 1.3%，制造业
增长 6.7%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 9.2%。规模以上工业企业
产销率达到 97.8%。1-10 月份，全国规模以上工业增加值同比增长 6.7%，增速
与 1-9 月份持平，比上年同期加快 0.7 个百分点。
2017 年 1-9 月，全国规模以上工业企业实现利润总额 55,846 亿元，同比增
长 22.8%，增速比 1-8 月份加快 1.2 个百分点，比上年同期加快 14.4 个百分点。
规模以上工业企业主营业务收入利润率为 6.17%，比上年同期提高 0.51 个百分点。
② 服务业保持较快增长，商务活动景气持续扩张
2017 年 10 月，全国服务业生产指数同比增长 8.0%，增速比上月回落 0.3 个
百分点，比上年同月加快 0.2 个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务
业，租赁和商务服务业保持两位数增长。1-10 月份，全国服务业生产指数同比增
长 8.2%，比上年同期加快 0.1 个百分点。1-9 月份，规模以上服务业企业营业收
入同比增长 13.6%，比 1-8 月份加快 0.1 个百分点；规模以上服务业企业营业利
润同比增长 31.4%，比 1-8 月份加快 8.6 个百分点。
2017 年 10 月，服务业商务活动指数为 53.5%，持续处于景气区间。其中，
住宿业、零售业、航空运输业、邮政快递业、电信广播电视和卫星传输服务、互
联网及软件信息技术服务等行业商务活动指数均位于 55.0%以上的较高景气区
间。从市场需求看，服务业新订单指数为 50.5%，连续 6 个月位于景气区间。
③ 固定资产投资总体稳定，投资结构继续优化
2017 年 10 月，全国固定资产投资（不含农户）517,818 亿元，同比增长 7.3%，
增速比 1-9 月份回落 0.2 个百分点。其中，国有控股投资 189,881 亿元，增长 10.9%；
民间投资 313,734 亿元，增长 5.8%，占全部投资的比重为 60.6%。分产业看，第
113
一产业投资 17,096 亿元，同比增长 13.1%；第二产业投资 193,533 亿元，增长 2.7%，
其中制造业投资 158,856 亿元，增长 4.1%；第三产业投资 307,189 亿元，增长 10%。
投资结构调整优化。基础设施投资 113,103 亿元，同比增长 19.6%。高技术制造
业投资增长 16.8%，增速快于全部投资 9.5 个百分点。高耗能制造业投资同比下
降 2.2%。固定资产投资到位资金 514,597 亿元，同比增长 3.6%，比 1-9 月份加
快 0.3 个百分点。新开工项目计划总投资 426,541 亿元，同比增长 3.8%，比 1-9
月份加快 1.4 个百分点。
④ 房地产开发投资增速略有回落，商品房待售面积持续减少
2017 年 10 月，全国房地产开发投资 90,544 亿元，同比增长 7.8%，增速比
1-9 月份回落 0.3 个百分点，其中住宅投资增长 9.9%。房屋新开工面积 145,127
万平方米，同比增长 5.6%，其中住宅新开工面积增长 9.6%。全国商品房销售面
积 130,254 万平方米，同比增长 8.2%，其中住宅销售面积增长 5.6%。全国商品
房销售额 102,990 亿元，同比增长 12.6%，其中住宅销售额增长 9.6%。房地产开
发企业土地购置面积 19,048 万平方米，同比增长 12.9%。10 月末，全国商品房
待售面积 60,258 万平方米，比 9 月末减少 882 万平方米。1-10 月份，房地产开
发企业到位资金 125,941 亿元，同比增长 7.4%。
⑤ 市场销售平稳较快增长，网上零售增势强劲
2017 年 10 月，社会消费品零售总额 34,241 亿元，同比增长 10.0%，增速比
上月回落 0.3 个百分点，与上年同月持平。按经营单位所在地分，城镇消费品零
售额 29,537 亿元，同比增长 9.8%；乡村消费品零售额 4,704 亿元，增长 11.3%。
按消费类型分，餐饮收入 3,852 亿元，增长 10.3%；商品零售 30,389 亿元，增长
10.0%。消费升级类商品快速增长，10 月份，限额以上单位体育娱乐用品类、化
妆品类商品零售额同比分别增长 19.6%和 16.1%。1-10 月份，社会消费品零售总
额同比增长 10.3%，增速与上年同期持平。
2017 年 1-10 月，全国网上零售额 55,350 亿元，同比增长 34.0%，比上年同
期加快 8.3 个百分点。其中，实物商品网上零售额 41,782 亿元，增长 28.8%，占
社会消费品零售总额的比重为 14.0%，比上年同期提高 2.2 个百分点；非实物商
品网上零售额 13,568 亿元，增长 52.7%。
⑥ 居民消费价格温和上涨，工业生产价格涨势稳定
114
2017 年 10 月，全国居民消费价格同比上涨 1.9%，涨幅比上月扩大 0.3 个百
分点。分类别看，食品烟酒价格同比上涨 0.3%，衣着上涨 1.2%，居住上涨 2.8%，
生活用品及服务上涨 1.5%，交通和通信上涨 0.8%，教育文化和娱乐上涨 2.3%，
医疗保健上涨 7.2%，其他用品和服务上涨 1.8%。在食品烟酒价格中，粮食价格
上涨 1.6%，猪肉价格下降 10.1%，鲜菜价格上涨 0.3%。10 月份，全国居民消费
价格环比上涨 0.1%。1-10 月份，全国居民消费价格同比上涨 1.5%。
2017 年 10 月，全国工业生产者出厂价格同比上涨 6.9%，涨幅与上月持平，
环比上涨 0.7%。1-10 月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨 6.5%。10 月份，
全国工业生产者购进价格同比上涨 8.4%，环比上涨 0.9%。1-10 月份，全国工业
生产者购进价格同比上涨 8.4%。
⑦ 进出口较快增长，一般贸易和机电产品出口比重提高
2017 年 10 月，进出口总额 22,425 亿元，同比增长 10.2%。其中，出口 12,485
亿元，增长 6.1%；进口 9,940 亿元，增长 15.9%。进出口相抵，贸易顺差 2,545
亿元。1-10 月份，进出口总额 225,225 亿元，同比增长 15.9%。其中，出口 124,085
亿元，增长 11.7%；进口 101,140 亿元，增长 21.5%。1-10 月份，一般贸易进出
口增长 18.0%，占进出口总额的 56.5%，比上年同期提高 1.0 个百分点。机电产
品出口增长 12.4%，占出口总额的 57.7%，比上年同期提高 0.4 个百分点。
2017 年 10 月，规模以上工业企业实现出口交货值 11,181 亿元，同比增长
7.5%。1-10 月份，规模以上工业企业实现出口交货值 105,018 亿元，同比增长
10.5%。
⑧ 供给侧结构性改革不断深化，转型升级成效突出
“三去一降一补”取得新进展。去产能、去库存成效突出。钢铁、煤炭去产能
年度目标已超额完成，1.4 亿吨“地条钢”产能出清。10 月末，商品房待售面积同
比下降 13.3%，降幅比上月末扩大 1.1 个百分点。去杠杆、降成本稳步推进。9
月末，规模以上工业企业资产负债率为 55.7%，比上年同期下降 0.6 个百分点。
前三季度，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为 85.56 元，比上年
同期减少 0.23 元。短板领域得到加强。1-10 月份，生态保护和环境治理业、公
共设施管理业、农业投资同比分别增长 24.1%、23.4%和 17.6%，分别快于全部
投资 16.8、16.1 和 10.3 个百分点。
115
新兴动能持续快速成长。1-10 月份，高技术产业和装备制造业增加值同比分
别增长 13.4%和 11.5%，分别比规模以上工业快 6.7 和 4.8 个百分点，工业机器
人产量同比增长 68.9%，新能源汽车增长 36.7%，运动型多用途乘用车（SUV）
增长 14.1%；前三季度，战略性新兴服务业、生产性服务业和科技服务业营业收
入同比分别增长 17.5%、14.8%和 14.6%。
总的来看，国民经济稳中有进、稳中提质，稳中向好的态势持续发展，为更
好地实现全年经济发展预期目标奠定了扎实基础。但也要看到，我国正处在转变
发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济发展不平衡不充分问题
依然突出。下阶段，要以党的十九大精神为统领，以习近平新时代中国特色社会
主义思想为指导，牢固树立“四个意识”和“四个自信”，贯彻落实新发展理念，建
设现代化经济体系，坚持质量第一、效益优先，以供给侧结构性改革为主线，深
化创新驱动，推动质量变革、效率变革、动力变革，打好抓重点补短板强弱项攻
坚战，努力实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展。
2、宏观经济形势未来展望
IMF 发布的最新《世界经济展望》，上调中国 2017 年 GDP 增速预期至 6.8%，
此前预期 6.7%；上调 2018 年预期至 6.5%，此前预期 6.4%。
而对 2017 年和 2018 年全球 GDP 增速预期，IMF 预计 2017 年和 2018 年全
球 GDP 分别增长 3.6%、3.7%，此前预期增长 3.5%和 3.6%，这一预期显著高于
2016 年 3.2%的全球增长率（全球金融危机以来的最低水平）。
IMF 经济顾问兼研究部门主任奥伯斯法尔德(Maurice?Obstfeld)表示，全球经
济复苏持续加速，复苏尚未结束。各国决策者应抓住本次经济复苏的机会。鼓励
各国利用当前的良好环境来提高增长潜能，并为下一次经济下滑提供缓冲。
人民币下行压力已经缓解，IMF 称此次上调中国 GDP 增速是因为在过去宽
松政策和供给侧结构性改革的支持下，中国今年第一季度的增长表现强于预期。
《世界经济展望》报告认为，中国经济的外部需求也较预期更强劲。
IMF 对中国经济增长预期上调延续至 2022 年，并表示这种预期是在中国保
持宽松政策的基础上。
在国新办于 10 月 10 日举行的发布会上，国家发展改革委副主任、国家统计
局局长宁吉喆表示，今年上半年，中国国民经济运行稳中有进、稳中向好，国内
116
生产总值同比增长 6.9%，增速连续 8 个季度稳定在 6.7%-6.9%的区间。
与此同时，IMF 还对人民币汇率发表评论称：“人民币下行压力已经缓解，
因中国经济增长强劲且采取了资本管控，中国应该重启迈向市场驱动、灵活的汇
率制度的努力。”
全球周期性经济回升加快，在中国增速得到上调的同时，美、日、印度等国
家预期也得到上调。
上调美国 2017 年 GDP 增速预期至 2.2%，此前预期 2.1%；上调 2018 年预
期至 2.3%，此前预期 2.1%。
IMF 在报告中表示，因为“政策的不确定性很大”，IMF 不指望美国国会和总
统能够通过税改方案。
美国商务部的数据显示，美国第二季度经济增速略有上修，国内生产总值环
比折年率增长 3.1%（市场预估为 3%）；为 2015 年第一季以来最快。
美国之外的发达地区经济体，日本、欧元区均得到了上调。上调欧元区 2017
年 GDP 增速预期至 2.1%，此前预期 1.9%；上调 2018 年预期至 1.9%，此前预期
1.7%。
上调日本 2017 年和 2018 年 GDP 增长预期，分别至增长 1.5%和 0.7%，此
前预期 1.3%和 0.6%。
《世界经济展望》称：“目前的情况与去年初显著不同，当时世界经济增长
徘徊不前，金融市场动荡不定。我们现在看到，欧洲、中国、日本和美国以及亚
洲新兴经济体的周期性经济回升正在加快。”
但奥伯斯法尔德表示，全球复苏可能不可持续。即便目前的利率上涨的情况
下，全球经济增长仍然在增加，但并非所有国家都参与了增长。同是，通胀低于
目标、工资增长缓慢，因此中期的预测来看并不特别乐观。
（四）行业发展分析
望亭普洛斯经营范围为仓储设施的建设、经营（道路货物运输除外），并提
供相关的咨询服务和物业管理服务（涉及许可经营的项目凭许可证经营），根据
上市公司行业分类指引（2012 年修订）属于 G59 仓储业。
117
1、仓储行业现状
2016 年，实现了“十三五”时期良好开局，国内经济企稳态势逐渐巩固，市
场需求稳步回升，供需矛盾有所缓解、商品价格快速回升，库存周转加快。受此
影响，仓储业经济活动呈现逐步回升走势，下半年增速明显加快。从中国仓储指
数来看，全年该指数平均水平保持在 51.3%的较高水平，高于 2015 年 1.2 个百分
点。从全年走势看，下半年达到 52.5%，较上半年提升 2.4 个百分点。
从各细分指数走势看，行业运行呈现出如下亮点：
一是行业需求持续增长。2016 年，新订单指数一直保持在较高的水平，特
别是从 3 月份开始该指数持续保持在 50%的荣枯线以上，7 月份高达 58.3%，为
自数据调查以来的第二高点。全年该指数均值达到 52.1%的较高水平，高于 2015
年同期 1.1 个百分点，意味着仓储行业订单良好，客户需求充足。从全年变化看，
下半年新订单指数平均水平高达 54.0%，高于上半年 3.8 个百分点，显示随着稳
增长政策措施不断落地，制造业企业信心回升，生产经营活动全面恢复，对仓储
行业的需求持续增加。
二是库存周转明显加快。2016 年，受需求回暖的拉动，货物周转效率明显
加快。全年平均库存周转次数指数均值为 53.8%，较 2015 年同期增长 6.5 个百分
点。该指数自 3 月份起，连续十个月位于 50%以上的扩张区间内，特别是下半年
以来，有四个月指数保持在 54%以上的高位水平，表明货物周转速度明显加快，
市场终端需求回升明显。
118
三是业务总量增长、设施利用充分。2016 年，业务量指数平均水平为 50.3%，
较 2015 年同期增长 0.2 个百分点，显示全年仓储行业业务总量保持稳中有涨的
态势。受其提振，设施利用较为充分，全年设施利用率指数均值为 50.3%，特别
是进入下半年，设施利用率指数增势明显，平均水平达到 51.0%，较上半年上升
1.5 个百分点。
四是就业活动趋于稳定。2016 年，企业员工指数除一季度受春节因素影响
整体均值较低外，从二季度开始该指数基本保持在 50%以上的扩张区间内运行，
全年均值为 50.1%，高于 2015 年 0.4 个百分点，反映出仓储行业吸纳就业的能力
较强。从各季度走势来看，一到四季度均值分别为 48.5%、50.4%、50.6%、51.0%，
反映出随着订单的持续增加，全年仓储行业从业人员呈现持续增加的态势。
存在一些值得关注的问题：
一是运输成本上升与周转效率加快导致企业补库不足。2016 年，期末库存
指数均值为 49.9%，较 2015 年同期下降 2.5 个百分点，显示企业备货略显不足，
但我们认为企业备货有限，主要是受运输成本增长等因素所致，特别是在“9.21”
运输新规开始实行以后，市场运力紧张，货车司机不足，甚至出现一车难求的现
象，汽运费用大幅上涨，公路运输成本大幅提高，市场到货明显减少。受此影响，
9 月份期末库存指数低至 43.3%，是在数据调查以来的最低点，10 月份虽有所回
升，但也处 46.9%的低位。
二是成本支出继续增加。2016 年，主营业务成本指数平均水平为 52.3%，较
2015 年同期增长 0.6 个百分点，显示 2016 年仓储行业在延续 2015 年的成本上涨
的基础上，还有所增加。特别是进入下半年，主营业务成本指数增势明显，平均
水平达到 54.9%，较上半年上升 5.1 个百分点。
三是价格与成本制约利润增长空间。2016 年，收费价格指数均值为 49.6%，
低于 2015 年 1.0 个百分点，显示全年仓储行业对外服务价格持续处于低位。与
此同时，成本高企问题仍困扰着仓储行业，人工成本、用地成本等持续增加。服
务价格水平偏低和成本高企对行业利润空间形成了双重挤压，2016 年，业务利
润指数平均水平为 48.1%，虽较 2015 年同期回升 0.1 个百分点，但仍处低位，意
味着 2016 年仓储行业延续了 2015 年的利润下滑的局面。
总体来看，中国仓储业的变化情况体现了我国经济环境和政策的变化给实体
119
经济带来的影响，体现了我国仓储行业仍保持在较快的发展水平，也体现了仓储
行业对我国经济社会发展所产生的积极贡献，特别是增加就业机会不仅有助于改
善民生,同时也有助于和谐社会的建设。
2、未来展望
2017 年，国内经济继续企稳向好发，新旧动能转换仍在持续、基础设施建
设潜力依然较大、消费的基础性作用仍将继续体现、改革红利逐步释放，行业总
体企稳向好的态势尚未改变。具体分析如下：
中央经济工作会议定调明年经济“维稳”
2016 年 12 月召开的中央政治局会议对 2017 年中国经济工作进行定调。中
央明确了 2017 年将是实施“十三五”规划重要一年和推进供给侧结构性改革的深
化之年，同 2017 年将召开十九大，“稳定”将是明年的关键词，表现为经济增长、
金融、民生三大方面的定。而为了达到经济维稳效果，明年的固定资产投资仍将
是拉动经济增长的主要动力之一。围绕“一带一路”建设，我国境外施工项目增多，
将带动我国固定资产投资的增速，2017 年全国固定资产投资增速或保持 8%-10%
左右，2016 年实现 8.1%的增速，其中由于房地产调控政策将逐步显现，2017 年
房市投资增速或放缓，而稳增长的主要手段将落在基建投资上。2017 年全国基
础建设投资增速或高达 20%左右，高于 2016 年为 17.4%。基建资金的来源除了
政府直接投资外，专项建设基金、PPP 模式等创新手段将发挥重要重要。因为中
国工业制造行业是全球基本金属消费的主要行业，因此中国工业生产企稳回升，
将在一定程度上拉动钢材、有色金属等生产资料的消费，进而带动仓储行业的需
求。短期领先指标来看，2016 年 12 月份中国官方制造业 PMI 为 51.4%，连续五
个月处于 50%的荣枯分界线之上，显示中国制造业进一步扩张，经济企稳态势巩
固。
电子商务整体物流仓储租赁需求仍将继续增加。电子商务是电商时代下中国
现代物流设施市场最重要的两个需求来源之一，而在线零售行业的不断成熟正令
电商在是否自营物流的策略选择上逐渐产生分化。一方面自建物流已具备规模效
应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略，从而削弱电商对公共型现代物流
仓储设施的租赁需求；另一方面自营物流越来越高的进入壁垒令多数电子商务企
业，尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升，
120
从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。
国家统计局数据显示，2016 年，全国网上零售额 51,555.7 亿元，比上年增
长 26.2%，其中实物商品网上零售额 41,944.5 亿元，增长 25.6%，增速高于社会
消费品零售总额增速 15.2 个百分点，拉动社会消费品零售总额增速 3 个百分点
左右；在社会消费品零售总额中所占比重为 12.6%，比上年提升 1.8 个百分点。
经过十几年的市场培育和发展，网络零售市场成熟度越来越高，线上线下加速融
合。据国际电子商务中心的数据显示，自 2014 年以来反映线上线下融合程度的
我国网络零售渗透指数逐步攀升，尤其是 2016 年二季度大幅提高到 148.5，三季
度保持在 146。预计 2017 年，国内网上零售额超过 6 万亿的可能性极大，甚至
更高，在社会消费品零售总额中所占比重将进一步加大。同时，2017 年快递业
务量或将达 423 亿件，同比增长高达 35%。
综合来看，仓储行业运行环境将继续向好，特别是随着国内经济企稳回升和
需求的恢复，行业仍有较好的上行基础。不过，当前行业整体运行成本偏高、经
济效益偏低等问题仍需引起关注。
（五）被评估企业竞争力分析
1、被评估企业业务介绍
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司主要从事仓储设施的建设、经营（道路
货物运输除外），并提供相关的咨询服务和物业管理服务业务，现有物业主要坐
落在苏州相城区望亭镇海盛路 68 号及 75 号。物业类型物流配送仓库和定制仓库，
评估基准日房屋建筑面积可出租面积为 94,434.39 ㎡，出租率 100%。2017 年 9
月出租情况如下表所示：
终 基准日租赁情况
止 剩余 房产证面 租赁面积
物业 权证编号
日 日期 积（㎡） （㎡） 租赁客户 租期
期
苏房权证相 苏州万隆华
2057
B1 库 城字第 11,195.94 11,196.00 宇物流有限 2017/9/1-2020/8/31
年
30167803 号 40.02 公司
10
苏房权证相 年 苏州万隆华
月7
B2 库 城字第 12,281.34 12,281.34 宇物流有限 2017/9/1-2020/8/31
日
30167804 号 公司
121
终 基准日租赁情况
止 剩余 房产证面 租赁面积
物业 权证编号
日 日期 积（㎡） （㎡） 租赁客户 租期
期
远成快运
苏房权证相
（上海）有
B3 库 城字第 10,110.54 10,110.54 2015/12/1/1-2020/11/30
限公司苏州
30167806 号
分公司
办公楼 苏房权证相
（75 城字第 880.41
号） 30167801 号
门卫 苏房权证相
（75 城字第 56.60
号） 30167802 号
门卫 苏房权证相
（75 城字第 16.04
号） 30167812 号
苏房权证相
A1 库 城字第 23,146.24 24,933.19 2013/1/1-2022/2/15
30150473 号
苏房权证相
A2 库 城字第 16,708.68 17,720.28 江苏德邦物 2013/11/1-2018/9/30
30150472 号 流有限公司
A3 库 14,592.56 2017/9/1-2022/9/30
苏房权证相
A4 库 城字第 3,600.48 3,600.48 2013/1/1-2022/2/15
30150471 号
苏房权证相
A5（68
城字第 289.32
号）
30150266 号
苏房权证相
A6（68
城字第 14.28
号）
30150470 号
苏房权证相
A7（68
城字第 14.28
号）
30150469 号
2、被评估企业历史财务报表
被评估单位二年一期资产负债表
单位：万元
项目 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 9 月 30 日
流动资产 5,357.36 5,603.05 5,796.70
122
项目 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 9 月 30 日
投资性房地产 17,107.38 18,657.71 18,596.75
固定资产 0.33 0.17 1.14
无形资产 22.26 44.07 35.80
资产总计 22,487.33 24,304.99 24,430.40
流动负债 899.53 1,944.44 1,523.46
非流动负债 53.30 45.74 48.67
负债合计 952.83 1,990.19 1,572.13
所有者权益 21,534.50 22,314.81 22,858.26
被评估单位二年一期利润表：
单位：万元
项目 2015 年度 2016 年度 2017 年 1-9 月
一、营业收入 2,635.50 2,820.27 2,194.41
减：营业成本 1,201.62 1,329.04 1,178.08
营业税金及附加 427.20 337.73 242.18
管理费用 147.52 102.57 85.70
财务费用 -1.42 -4.73 -1.61
资产减值损失 8.23 20.50 -29.56
加：投资收益
二、营业利润 852.35 1,035.15 719.63
加：营业外收入 1.00 5.21 5.00
减：营业外支出 0.04 - 0.01
三、利润总额 853.31 1,040.36 724.62
减:所得税费用 213.13 260.05 181.17
四、净利润 640.18 780.31 543.45
（六）评估过程
1、被评估企业经营状况分析
①历史数据－营业收入分析
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司所有的物业主要竣工于 2009 年度，
2017 年新增物业面积 14,592.56 平方米，评估基准日苏州普洛斯望亭物流园开发
有限公司无存量土地。
123
依据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司提供的财务数据，2015 年至 2017
年 9 月，公司营业收入数据如下表所示：
单位：万元
历史发生数
市场及产品分类
2015 年 2016 年 2017 年 1-9 月
收入合计-分类 2,635.50 2,820.27 2,194.41
租赁收入 1,714.67 1,783.46 1,306.79
管理费收入 750.03 797.73 615.95
其他收入 170.80 239.07 271.68
②历史数据－营业成本分析
依据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司提供的财务数据，2015 年至 2017
年 9 月，公司营业成本数据如下表所示：
单位：万元
历史发生数
市场及产品分类
2015 年 2016 年 2017 年 1-9 月
物业总包合同项目 137.85 164.32 128.78
建筑结构维护 20.48 10.50 9.84
维护-综合预算 1.99 -
财产一切险 2.46 2.87 2.21
公众责任险 4.34 4.24 2.77
合同印花税 3.68 1.08 3.80
内部物业管理费 73.74 80.78 62.61
土地使用权摊销（完工） 118.41 118.41 101.04
房屋建筑屋折旧 686.90 701.08 606.76
第三方租赁佣金摊销 5.94 33.28 8.26
营业成本合计 1,069.27 1,131.43 934.10
历史年度苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的营业成本主要由物业总包
费、消防费用、工程维护费、内部物业管理费、公用事业费、房屋土地折旧摊销
等组成。其中物业总包费为出租物业总包的物业管理费用，苏州普洛斯望亭物流
园开发有限公司向各租户收取的租金中包含物业管理费，然后苏州普洛斯望亭物
流园开发有限公司向第三方物业管理公司统一缴纳物业管理费。房屋维护费包含
124
物业的常规年检、维护费用和非经常性维修支出等。房屋按照 20 年直线折旧，
土地在剩余使用年限直线摊销。
③历史数据－税金及附加分析
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司税金及附加包括城建税、教育费附加、
房产税、土地使用税和印花税。其中城建税税率 5%、教育费附加税率 5%，计
税基础为增值税（营业税）税额；房产税税率 12%和 1.2%，其中从租部分税率
12%，计税基础为租金，从价部分税率 1.2%，计税基础为房屋账面原值的 70%；
土地使用税税率为 4 元/平方米。
依据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司提供的财务数据，2015 年至 2017
年 9 月，税金及附加数据如下表所示：
单位：万元
历史发生数
项目
2015 年 2016 年 2017 年 1-9 月
税金及附加 427.20 337.73 242.18
④历史数据－管理费用分析
依据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司提供的财务数据，2015 年至 2017
年 9 月，公司管理费用数据如下表所示：
单位：万元
历史发生数
项目
2015 年 2016 年 2017 年 1-9 月
土地使用权摊销（未开工） 22.42 - -
土地使用税（未开工） 11.69 - -
审计费用 6.86 6.32 4.94
其他会计服务费 0.10 0.10 -
对外法务费 9.59 1.31 -
资产管理费用 94.42 94.67 80.62
办公用品-名片 0.07 -
其他办公费 0.04 0.02
许可证 0.01 -
印花税 0.02
125
历史发生数
项目
2015 年 2016 年 2017 年 1-9 月
委贷利息营业税 2.12
折旧费 0.18 0.17 0.12
合计 147.52 102.57 85.70
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司历史年度管理费用主要由资产管理费
构成，是苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的资产管理费，与出租的资产规模
正相关。
⑤历史数据—财务费用分析
单位：万元
历史发生数
项目
2015 年 2016 年 2017 年 1-9 月
收入
利息收入-银行 5.17 6.64 1.86
利息收入-集团内部 38.46 41.59 29.57
收入小计 43.63 48.22 29.57
支出
手续费 3.75 1.91 0.26
支出小计 3.75 1.91 0.26
合计 -1.42 -4.73 -1.61
⑥历史数据—营业外收入分析
依据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司提供的历史数据，2015 年度至
2017 年 9 月度营业外收入主要包括政府补贴收入，营业外支出主要包括罚款支
出等，均为非经常性收入、支出，故本次评估未来年度不单独预测营业外收支。
2、被评估企业未来收益预测
①营业收入的预测
高力国际报告指出，2016 年，全国经营性仓库总量约 10 亿平方米；甲级仓
储占所有经营性仓库之比仅为 3%，为 3,000 万平方米；截至 2017 年底，甲级仓
储总量预计达到 4,400 万平方米。中国主要物流板块：华北为环渤海区域，如北
126
京、天津、廊坊等；华东为长三角区域，如上海、昆山、嘉兴等；中西部主要物
流节点，如成都、武汉、重庆等；华南为珠三角区域，如广州、深圳、东莞等。
中短期内土地供应仍为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈，供应短缺在经
济发达区域尤为突出。土地瓶颈抑制一线城市供应，部分二线城市短期供应较大。
鉴于一线城市土地有限，开发商和租户将逐渐将目光转移到其周边区域，如上海
周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等。
展望 2018 年，电子商务将保持高速发展的势头，电商在加紧自建仓库之余，
亦将继续租赁仓库或将物流外包给第三方。世邦魏理仕预计电商对于优质物流设
施市场的需求将直接提振达 10-15%。人口基数及消费体量都更胜一筹的一线城
市仍将在 2018 年引领仓储需求的增长。
近年来物流设施一直是资本追逐的热点领域，然而包括供应短缺在内的诸多
瓶颈抑制了实际投资，导致市场流动性依然匮乏。潜在的投资门槛包括：地方政
府对于土地资源的控制、物流开发人才的特殊性以及合适投资标的稀缺等。
评估人员分析了苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司历史年度的收入情况，
并结合 2017 年度实际情况作出预测，具体如下：
本次评估对租赁合同期内的租赁收入评估人员依据物业签订的租赁及物业
服务租金确定收入，租赁满后并根据合同年租金增长情况结合同一片区出租物业
租金水平及出租面积，结合该片区的同类型物业的单位租金和预计出租率对其进
行修正，以此确定租金单价。
同时，评估人员调查了近几年的国内 CPI 指数，得到下列数据：
年份 CPI
2010 年 103.30
2011 年 105.40
2012 年 102.60
127
年份 CPI
2013 年 102.60
2014 年 102.00
2015 年 101.40
2016 年 102.00
资料来源：万得资讯
由上表可见 CPI 自 2011 年起有所下降，但每年的增幅基本徘徊在 2%以上，
仅 2015 年稍有下降，但 2016 年又回升至 2%。同时评估人员对被评估企业长期
租赁合同的增长率进行了测算，租赁合同的环比增长率在 4%-5%，因此，本次
评估预测租赁合同期满后至 2033 年的租金增长率按 3%年增长，2034 至预测期
末租金年增长率为 2.5%，考虑到租赁市场的竞争等原因，空置率确定为 3.5%。
对于其他收入，由于历史年度金额较小，且基本无利润，故本次评估不做预
测。
具体的收入预测数据详见收入预测表。
②营业成本的预测
评估人员分析了苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司历史成本情况，并结合
2017 年 1-9 月份实际情况作出预测，具体方法如下：
物业总包费用、财产一切险、公众责任险、水电费：根据其历史年度成本水
平结合 CPI 增长率预测；
消防、消防年检并入非常规-建筑结构维护项目根据预测期的销售收入乘以
一定比例进行预测；
合同印花税并入销售税金及附加中预测；
内部物业管理费：根据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司与普洛斯投资
（上海）有限公司签订的管理咨询协议，苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的
运营由普洛斯投资（上海）有限公司负责，苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
根据协议按业务收入的 3%向普洛斯投资（上海）有限公司支付内部物业管理费，
2016 年 5 月 1 日营改增后，上交的内部物业管理费的增值税也有苏州普洛斯望
亭物流园开发有限公司承担，故企业实际负担的内部物业管理费率为 3.18%。评
估人员审核了苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司与普洛斯投资（上海）有限公
司签订的管理咨询协议，并向委托方及被评估单位了解到公司股权变动后，仍维
128
持原有的经营方式，故内部物业管理费按照按业务收入的 3.18%确定。
房屋折旧和土地摊销、第三方佣金摊销，根据企业的折旧和摊销政策进行预
测；
具体预测详见营业成本预测表。
③税金及附加的预测
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司税金及附加包括城建税、教育费附加、
房产税、土地使用税和印花税。其中城建税税率 5%、教育费附加税率 5%，计
税基础为增值税额；房产税税率 12%和 1.2%，其中从租部分税率 12%，计税基
础为租金，从价部分税率 1.2%，计税基础为房屋账面原值的 70%；土地使用税
税率为 4 元/平方米，至土地使用权终止日期为止。
具体预测详见税金及附加预测表。
④管理费用的预测
管理费用的预测过程如下：
资产管理费：根据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司与普洛斯投资（上海）
有限公司签订的管理咨询协议，苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的运营由普
洛斯投资（上海）有限公司负责，苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司根据协议
按照投资性房地产的历史成本的 0.5%向普洛斯投资（上海）有限公司支付资产
管理费。评估人员审核了苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司与普洛斯投资（上
海）有限公司签订的管理咨询协议，并向委托方及被评估单位了解到公司股权变
动后，仍维持原有的经营方式，故资产管理费按照投资性房地产的历史成本的
0.5%确定。
折旧：根据企业现有固定资产及预测期内更新固定资产金额计算确定。
其他管理费用：根据公司的未来经营规划、成本控制目标并结合历史支出情
况确定。
具体预测详见管理费用预测表。
⑤财务费用的预测
本次评估未预测财务费用。
⑥企业所得税的预测
所得税税率为 25%。
129
⑦折旧、摊销费用及资本性支出的预测
折旧和摊销按评估基准日投资性房地产清单及固定资产按企业会计政策逐
项计算，具体金额与营业成本及管理费用中的折旧及摊销相等。
资本性支出是指被评估企业为维持正常经营或扩大经营规模在设备、建筑物
等长期资产方面的再投入，具体地讲，包括在固定资产、无形资产及其他长期资
产上的新增支出。
因本次评估为有限期，且公司无扩大再生产计划，故本次评估不考虑固定资
产及其他资产的新增资产资本性支出；投资性房地产的日常维护费也通过营业成
本—建筑结构维护预测。固定资产折旧包括现有存量未更新固定资产折旧、存量
更新固定资产折旧二部分，根据现有固定资产规模、现有固定资产状况、更新固
定资产投资规模以及企业执行的折旧政策预测固定资产折旧计提。
⑧营运资本增加额的预测
评估人以公司评估基准日账面的营运资金数额为基础，经向公司财务部门有
关人员咨询了解，根据预测期主营业务收入、成本变化情况计算营运资金的追加
额。
追加营运资金系指企业在不改变当前主营业务条件下，为扩大再生产而新增
投入的用于经营的现金，即为保持企业持续经营能力的规模扩产所需的新增营运
资金，如正常经营所需保持的现金、代客户垫付购货款(应收账款)等所需的资金
以及应付的产品货款等。通常，企业在不增加营运资金的前提下，只能维持简单
的再生产。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用
而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供
商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常应收利息、其他应收款、其他流
动资产、其他应付款、其他流动负债核算内容绝大多数为非正常的经营性往来；
应交税金和应付职工薪酬等项目因周转快，拖欠时间较短，且金额相对较小，预
测时根据企业预计经营情况估算。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常
经营所需保持的应收账款、预付账款和应付账款以及预收账款等主要因素。
企业未来年度营运资金的预测详见营运资金估算表。
⑨期末资产回收额
根据预测期资产负债表中各项资产负债的预测确定，明细如下：
130
科目 金额（万元）
货币资金 108.80
应收帐款 713.31
投资性房地产补偿价值 7,609.15
资产小计 8,431.26
应付账款 144.95
应交税费 482.09
其他应付款 45.04
负债小计 672.08
期末可回收资产净值 7,759.18
⑩根据上述各项预测，则未来各年度企业权益现金流量预测如下：
单位：万元
2017 年
科 目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年
10-12 月
一、营业收入 839.47 3,434.13 3,600.39 3,762.64 3,965.47 4,169.10
其中:主营业务收入 839.47 3,434.13 3,600.39 3,762.64 3,965.47 4,169.10
其他业务收入 - - - - - -
减:营业成本 394.52 1,583.16 1,600.03 1,616.80 1,584.29 1,557.20
其中：主营业务成本 394.52 1,583.16 1,600.03 1,616.80 1,584.29 1,557.20
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 90.77 381.39 398.14 412.77 431.41 450.09
营业费用 - - - - - -
管理费用 33.23 131.89 132.28 132.66 133.11 133.56
财务费用 - - - - - -
减:资产减值损失 - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - -
投资收益 - - - - - -
其他 - - - - - -
二、营业利润 320.94 1,337.68 1,469.94 1,600.40 1,816.66 2,028.26
加：营业外收入 - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - -
三、利润总额 320.94 1,337.68 1,469.94 1,600.40 1,816.66 2,028.26
所得税税率 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
减：所得税费用 80.23 334.42 367.49 400.10 454.16 507.07
净利润 240.70 1,003.26 1,102.46 1,200.30 1,362.49 1,521.20
+财务费用(税后) - - - - - -
息前税后营业利润 240.70 1,003.26 1,102.46 1,200.30 1,362.49 1,521.20
+折旧 0.14 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
131
+摊销 278.46 1,112.32 1,111.79 1,111.41 1,058.36 1,010.57
-资本支出 0.14 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
-营运资本变动 175.88 40.43 -13.54 -110.76 -109.32 -43.83
-递延所得税负债 -4.44 -10.37 4.47 28.76 27.76 11.48
权益现金流量 347.72 2,085.52 2,223.31 2,393.71 2,502.41 2,564.11
科 目 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年
一、营业收入 4,330.58 4,460.50 4,594.31 4,732.14 4,874.11 5,020.33
其中:主营业务收入 4,330.58 4,460.50 4,594.31 4,732.14 4,874.11 5,020.33
其他业务收入 - - - - - -
减:营业成本 1,555.70 1,545.95 1,553.27 1,568.91 1,584.98 1,601.48
其中：主营业务成本 1,555.70 1,545.95 1,553.27 1,568.91 1,584.98 1,601.48
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 464.73 476.45 488.53 500.97 513.78 526.97
营业费用 - - - - - -
管理费用 133.95 134.29 134.65 135.01 135.38 135.77
财务费用 - - - - - -
减:资产减值损失 - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - -
投资收益 - - - - - -
其他 - - - - - -
二、营业利润 2,176.21 2,303.80 2,417.86 2,527.25 2,639.97 2,756.12
加：营业外收入 - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - -
三、利润总额 2,176.21 2,303.80 2,417.86 2,527.25 2,639.97 2,756.12
所得税税率 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
减：所得税费用 544.05 575.95 604.47 631.81 659.99 689.03
净利润 1,632.16 1,727.85 1,813.40 1,895.44 1,979.98 2,067.09
+财务费用(税后) - - - - - -
息前税后营业利润 1,632.16 1,727.85 1,813.40 1,895.44 1,979.98 2,067.09
+折旧 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
+摊销 991.75 967.18 959.28 959.28 959.28 959.28
-资本支出 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
-营运资本变动 3.02 1.84 3.09 3.73 3.84 3.95
-递延所得税负债 - - - - - -
权益现金流量 2,620.88 2,693.19 2,769.59 2,850.99 2,935.42 3,022.42
科 目 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年
一、营业收入 5,170.94 5,326.07 5,485.85 5,650.43 5,819.94 5,965.44
其中:主营业务收入 5,170.94 5,326.07 5,485.85 5,650.43 5,819.94 5,965.44
其他业务收入 - - - - - -
减:营业成本 1,618.43 1,415.82 1,359.88 1,343.37 1,053.80 1,071.54
其中：主营业务成本 1,618.43 1,415.82 1,359.88 1,343.37 1,053.80 1,071.54
132
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 540.56 554.56 568.98 583.80 599.10 612.22
营业费用 - - - - - -
管理费用 136.16 136.56 136.97 137.40 137.83 138.23
财务费用 - - - - - -
减:资产减值损失 - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - -
投资收益 - - - - - -
其他 - - - - - -
二、营业利润 2,875.79 3,219.12 3,420.02 3,585.86 4,029.21 4,143.44
加：营业外收入 - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - -
三、利润总额 2,875.79 3,219.12 3,420.02 3,585.86 4,029.21 4,143.44
所得税税率 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
减：所得税费用 718.95 804.78 855.00 896.46 1,007.30 1,035.86
净利润 2,156.84 2,414.34 2,565.01 2,689.39 3,021.91 3,107.58
+财务费用(税后) - - - - - -
息前税后营业利润 2,156.84 2,414.34 2,565.01 2,689.39 3,021.91 3,107.58
+折旧 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
+摊销 959.28 739.27 665.44 602.30 293.00 293.00
-资本支出 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
-营运资本变动 4.07 -10.87 -0.74 2.08 -16.55 4.03
-递延所得税负债 - - - - - -
权益现金流量 3,112.06 3,164.48 3,231.19 3,289.62 3,331.46 3,396.55
科 目 2035 年 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年
一、营业收入 6,114.57 6,267.44 6,424.12 6,584.73 6,749.35 6,918.08
其中:主营业务收入 6,114.57 6,267.44 6,424.12 6,584.73 6,749.35 6,918.08
其他业务收入 - - - - - -
减:营业成本 1,089.70 1,108.29 1,022.49 997.03 1,016.97 1,037.37
其中：主营业务成本 1,089.70 1,108.29 1,022.49 997.03 1,016.97 1,037.37
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 625.67 639.46 653.60 668.09 682.94 698.16
营业费用 - - - - - -
管理费用 138.64 139.06 139.49 139.93 140.38 140.84
财务费用 - - - - - -
减:资产减值损失 - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - -
投资收益 - - - - - -
其他 - - - - - -
二、营业利润 4,260.56 4,380.62 4,608.54 4,779.67 4,909.06 5,041.71
加：营业外收入 - - - - - -
133
减：营业外支出 - - - - - -
三、利润总额 4,260.56 4,380.62 4,608.54 4,779.67 4,909.06 5,041.71
所得税税率 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
减：所得税费用 1,065.14 1,095.16 1,152.14 1,194.92 1,227.26 1,260.43
净利润 3,195.42 3,285.47 3,456.41 3,584.76 3,681.79 3,781.28
+财务费用(税后) - - - - - -
息前税后营业利润 3,195.42 3,285.47 3,456.41 3,584.76 3,681.79 3,781.28
+折旧 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
+摊销 293.00 293.00 188.18 143.25 143.25 143.25
-资本支出 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
-营运资本变动 4.13 4.23 -2.84 1.37 4.55 4.66
-递延所得税负债 - - - - - -
权益现金流量 3,484.29 3,574.24 3,647.42 3,726.64 3,820.49 3,919.86
科 目 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 2046 年
一、营业收入 7,091.03 7,268.31 7,450.02 7,636.27 7,827.17 8,022.85
其中:主营业务收入 7,091.03 7,268.31 7,450.02 7,636.27 7,827.17 8,022.85
其他业务收入 - - - - - -
减:营业成本 1,058.26 1,079.63 1,101.51 1,123.91 1,146.84 1,170.31
其中：主营业务成本 1,058.26 1,079.63 1,101.51 1,123.91 1,146.84 1,170.31
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 713.77 729.76 746.15 762.96 780.18 797.83
营业费用 - - - - - -
管理费用 141.31 141.79 142.28 142.79 143.30 143.83
财务费用 - - - - - -
减:资产减值损失 - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - -
投资收益 - - - - - -
其他 - - - - - -
二、营业利润 5,177.70 5,317.12 5,460.06 5,606.61 5,756.85 5,910.88
加：营业外收入 - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - -
三、利润总额 5,177.70 5,317.12 5,460.06 5,606.61 5,756.85 5,910.88
所得税税率 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
减：所得税费用 1,294.42 1,329.28 1,365.02 1,401.65 1,439.21 1,477.72
净利润 3,883.27 3,987.84 4,095.05 4,204.96 4,317.64 4,433.16
+财务费用(税后) - - - - - -
息前税后营业利润 3,883.27 3,987.84 4,095.05 4,204.96 4,317.64 4,433.16
+折旧 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
+摊销 143.25 143.25 143.25 143.25 143.25 143.25
-资本支出 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
-营运资本变动 4.78 4.89 5.01 5.14 5.26 5.39
134
-递延所得税负债 - - - - - -
权益现金流量 4,021.74 4,126.20 4,233.28 4,343.07 4,455.62 4,571.01
科 目 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年 2051 年 2052 年
一、营业收入 8,223.42 8,429.01 8,639.73 8,855.73 9,077.12 9,304.05
其中:主营业务收入 8,223.42 8,429.01 8,639.73 8,855.73 9,077.12 9,304.05
其他业务收入 - - - - - -
减:营业成本 1,194.33 1,218.92 1,244.10 1,269.86 1,296.24 1,323.24
其中：主营业务成本 1,194.33 1,218.92 1,244.10 1,269.86 1,296.24 1,323.24
其他业务成本 - - - - - -
税金及附加 815.93 834.48 853.49 872.98 892.95 913.43
营业费用 - - - - - -
管理费用 144.37 144.92 145.48 146.06 146.65 147.25
财务费用 - - - - - -
减:资产减值损失 - - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - - -
投资收益 - - - - - -
其他 - - - - - -
二、营业利润 6,068.79 6,230.69 6,396.67 6,566.83 6,741.28 6,920.13
加：营业外收入 - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - -
三、利润总额 6,068.79 6,230.69 6,396.67 6,566.83 6,741.28 6,920.13
所得税税率 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
减：所得税费用 1,517.20 1,557.67 1,599.17 1,641.71 1,685.32 1,730.03
净利润 4,551.59 4,673.02 4,797.50 4,925.12 5,055.96 5,190.10
+财务费用(税后) - - - - - -
息前税后营业利润 4,551.59 4,673.02 4,797.50 4,925.12 5,055.96 5,190.10
+折旧 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
+摊销 143.25 143.25 143.25 143.25 143.25 143.25
-资本支出 0.57 0.57 0.57 0.57 - -
-营运资本变动 5.52 5.66 5.80 5.94 6.09 6.24
-递延所得税负债 - - - - - -
权益现金流量 4,689.32 4,810.60 4,934.95 5,062.43 5,193.69 5,327.68
科 目 2053 年 2054 年 2055 年 2056 年 2057 年 10 月 7 日
一、营业收入 9,536.65 9,775.07 10,019.44 10,269.93 8,075.26
其中:主营业务收入 9,536.65 9,775.07 10,019.44 10,269.93 8,075.26
其他业务收入 - - - - -
减:营业成本 1,350.88 1,379.17 1,408.13 1,437.77 1,122.76
其中：主营业务成本 1,350.88 1,379.17 1,408.13 1,437.77 1,122.76
其他业务成本 - - - - -
税金及附加 934.42 955.93 977.98 1,000.58 785.34
营业费用 - - - - -
135
管理费用 147.31 147.93 148.57 149.23 115.00
财务费用 - - - - -
减:资产减值损失 - - - - -
加:公允价值变动净收益 - - - - -
投资收益 - - - - -
其他 - - - - -
二、营业利润 7,104.05 7,292.04 7,484.76 7,682.34 6,052.16
加：营业外收入 - - - - -
减：营业外支出 - - - - -
三、利润总额 7,104.05 7,292.04 7,484.76 7,682.34 6,052.16
所得税税率 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
减：所得税费用 1,776.01 1,823.01 1,871.19 1,920.59 1,513.04
净利润 5,328.04 5,469.03 5,613.57 5,761.76 4,539.12
+财务费用(税后) - - - - -
息前税后营业利润 5,328.04 5,469.03 5,613.57 5,761.76 4,539.12
+折旧 0.57 0.57 0.57 0.57 0.57
+摊销 143.25 143.25 143.25 143.25 105.45
-资本支出 - - - - -
-营运资本变动 6.35 6.54 6.71 6.87 -71.62
-递延所得税负债 - - - - -
+期末资产回收额 - - - - 7,759.18
权益现金流量 5,465.50 5,606.30 5,750.68 5,898.70 12,475.93
（3）折现率的确定
本次评估采用企业权益资本成本作为权益现金流量的折现率，权益资本成本
采用资本资产定价模型（CAPM）计算，计算公式为：
Ke=Rf+Rpm×βL+a
式中：
Rf：无风险收益率；
Rpm：市场风险溢价；
βL：被评估企业权益资本的预期市场风险系数；
a：企业特定风险调整系数。
折现率参数的确定
A、Rf 无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很
小，可以忽略不计。本次估值采用同花顺 iFind 资讯系统所披露的债券市场评估
136
基准日中长期(距到期日 10 年以上)国债的平均到期收益率 3.62%作为无风险报
酬率。
B、βL 系统风险系数的确定
被评估单位的系统风险系数计算公式如下：
＝
式中：
βL：有财务杠杆的权益的系统风险系数；
βμ：无财务杠杆的权益的系统风险系数；
t：被评估企业的所得税税率；
D/E：被评估企业所在行业的目标资本结构。
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过同花顺 iFind 资讯系统查询了 8
家可比上市公司的 βu 值(起始交易日期：2016 年 10 月 1 日；截止交易日期：2017
年 9 月 30 日；收益率计算方法：对数收益率；标的指数：沪深 300)，具体数据
见下表：
板块名称 仓储业
证券数量 8
标的指数 沪深 300
计算周期 周
时间范围 从 2016-10-1 至 2017-9-30
收益率计算方法 对数收益率
加权方式 按总市值加权
加权原始 Beta 0.6157
加权调整 Beta 0.7425
加权剔除财务杠杆原始 Beta 0.5155
加权剔除财务杠杆调整 Beta 0.6754
基准日被评估企业付息债务，因此被评估单位 D/E=0，则
被评估单位的系统风险系数 βL=0.6754×［1+（1-25%）×0］=0.6754。
C、Rpm 市场风险溢价
市场风险溢价是指对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的
高于无风险报酬率的回报率。参考行业惯例，采用金融学家 AswathDamodaran
137
有关风险溢价研究作为参考。市场风险溢价包括两方面，即成熟的金融市场风险
溢价加上由于国别的不同所产生的国家风险溢价。
其计算公式为：
市场风险溢价＝成熟股票市场的基本补偿额＋国家风险补偿额
其中：成熟股票市场的基本补偿额取成熟市场美国 S&P500 指数与国债的算
术平均收益差 5.69%确定(2016 年度）。
国家风险补偿额＝国家违约补偿额×(σ 股票/σ 国债)
国家违约补偿额：根据穆迪投资者服务公司 Moody'sInvestorsService 的国家
主权信用评级（Moody'srating）(2017 年 1 月），中国信用评级 Aa3 与最高主权信
用评级 Aaa 的基点违约价差为 0.70%。
σ 股票/σ 国债：根据 IbbbotsonAssociates 的统计结果，新兴市场国家证券市
场股票的波动幅度平均是债券市场的 1.23 倍。
则：RPm＝5.69%＋0.70%×1.23
＝6.55%
D、a：为企业特定风险调整系数
企业特定风险调整系数指的是企业相对于同行业企业的特定风险，影响因素
主要有：(1)企业所处经营阶段；(2)历史经营状况；(3)主要产品所处发展阶段；
(4)企业经营业务、产品和地区的分布；(5)公司内部管理及控制机制；(6)管理人
员的经验和资历；(7)企业经营规模；(8)对主要客户及供应商的依赖；(9)财务风
险；(10)法律、环保等方面的风险。
被评估企业目前经营稳定，历史经营状况较优，主要经营性资产品质较优，
企业所处的长三角地区为经济发展较快地区，公司内部管理及控制机制健全，管
理人员专业水平较高，对客户及供应商的依赖性较低，基准日无付息债务，经综
合分析，待估企业特有风险系数取 0.8%。
根据上述已知数据，计算 Ke 结果为
Ke＝Rf+Rpm×βL+a
＝3.62%＋6.55%×0.6754＋0.5%
＝8.54%
4、收益年期的确定
138
本次评估收益期为有限期，为 2017 年 9 月至投资性房地产—土地使用权终
止日期（2057 年 10 月 7 日）。
5、被评估企业股东全部权益价值计算过程
（1）经营性资产的确定
单位:万元
2017 年
科 目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年
10-12 月
+期末资产回收额
权益现金流量 347.72 2,085.52 2,223.31 2,393.71 2,502.41 2,564.11
折现率 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
折现期(年) 0.13 0.75 1.75 2.75 3.75 4.75
折现系数 0.99 0.91 0.84 0.77 0.71 0.66
各年折现值 344.18 1,901.85 1,867.98 1,852.91 1,784.64 1,684.76
科 目 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年
权益现金流量 2,620.88 2,693.19 2,769.59 2,850.99 2,935.42 3,022.42
折现率 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
折现期(年) 5.75 6.75 7.75 8.75 9.75 10.75
折现系数 0.62 0.58 0.53 0.49 0.45 0.41
各年折现值 1,636.09 1,548.94 1,467.56 1,391.83 1,320.29 1,252.46
科 目 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年
权益现金流量 3,112.06 3,164.48 3,231.19 3,289.62 3,331.46 3,396.55
折现率 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
折现期(年) 11.75 12.75 13.75 14.75 15.75 16.75
折现系数 0.38 0.35 0.32 0.30 0.28 0.25
各年折现值 1,188.14 1,113.10 1,047.14 982.19 916.42 860.81
科 目 2035 年 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年
权益现金流量 3,484.29 3,574.24 3,647.42 3,726.64 3,820.49 3,919.86
折现率 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
折现期(年) 17.75 18.75 19.75 20.75 21.75 22.75
折现系数 0.23 0.22 0.20 0.18 0.17 0.15
各年折现值 813.57 768.91 722.92 680.50 642.75 607.58
科 目 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 2046 年
权益现金流量 4,021.74 4,126.20 4,233.28 4,343.07 4,455.62 4,571.01
折现率 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
折现期(年) 23.75 24.75 25.75 26.75 27.75 28.75
折现系数 0.14 0.13 0.12 0.11 0.10 0.09
各年折现值 574.32 542.88 513.14 485.03 458.45 433.32
科 目 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年 2051 年 2052 年
139
权益现金流量 4,689.32 4,810.60 4,934.95 5,062.43 5,193.69 5,327.68
折现率 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
折现期(年) 29.75 30.75 31.75 32.75 33.75 34.75
折现系数 0.09 0.08 0.07 0.07 0.06 0.06
各年折现值 409.56 387.09 365.85 345.77 326.83 308.88
科 目 2053 年 2054 年 2055 年 2056 年 2057 年 10 月 7 日
权益现金流量 5,465.50 5,606.30 5,750.68 5,898.70 12,475.93
折现率 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
折现期(年) 35.75 36.75 37.75 38.75 39.52
折现系数 0.05 0.05 0.05 0.04 0.04
各年折现值 291.94 275.90 260.74 246.41 489.40
经营性资产价值=344.18+1,901.85+……+489.40
= 35,396.75 (万元)
（2）非经营性资产负债价值的确定
非经营性资产负债是指与生产经营活动无直接关系的资产负债，如供股东自
己居住的房产汽车等固定资产、非金融企业的短期股票债券投资、与主营业务无
关的关联公司往来款项、与本次评估目的无关待剥离的资产负债等。
经核查和分析，被评估企业非经营性资产负债评估值如下：
单位:万元
序号 科目 结算对象 内容 账面价值
一 非经营性资产
1 应收利息 普洛斯投资(上海)有限公司 11.82
2 应收利息 昆山川石光电科技有限公司 7.19
3 其他流动资产 昆山川石光电科技有限公司 委托贷款本金 500.00
4 其他流动资产 普洛斯投资（上海）有限公司 委托贷款本金 4,000.00
5 递延所得税资产 坏账准备 8.99
7 非经营性资产合计 4,527.99
二 非经营性负债
1 应付账款 合同尾款（完工项目暂估） 工程预提 1,082.33
2 应付账款 苏州恒基机电工程有限公司 质保金 0.09
道路硬化，修复，墙
3 应付账款 苏州市政园林工程集团有限公司 体 粉 刷 等 工 程 36.61
CAPEX
140
序号 科目 结算对象 内容 账面价值
一期入口道路拓宽工
4 应付账款 江苏南通二建集团有限公司
程 CAPEX 13.92
道路硬化及电动门更
5 应付账款 江苏中润建设集团有限公司 9.93
换 CAPEX
园 区 标 识 工 程
6 应付账款 上海隽安标识有限公司 2.08
CAPEX
7 应付账款 苏州苏农园艺景观有限公司 二期绿化 CAPEX 1.38
上海华晖消防机电工程有限公司苏州
8 应付账款 B1 消防工程 CAPEX 1.23
分公司
一 期 围 网 工 程
9 应付账款 苏州庆晓园林工程有限公司 0.45
CAPEX
A1 消 防 电 力 维 修
10 应付账款 苏州川本机电技术有限公司 0.75
CAPEX
园 区 标 识 工 程
11 应付账款 苏州工业园区嘉美国际广告有限公司 0.56
CAPEX
预提外墙粉刷及防撞
12 其他非流动负债 苏州庆晓园林工程有限公司 0.78
柱等
13 其他非流动负债 江苏中润建设集团有限公司 道路硬化尾款 0.26
14 其他非流动负债 苏州雨凡企业服务有限公司 C1 屋顶维修工程 0.01
15 非经营性负债合计 1,150.37
16 非经营性资产净值 3,377.62
上述非经营性资产负债涉及科目的评估方法详见资产基础法评估说明。
（3）企业溢余资产价值的确定
溢余资产指的是与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，
经核查和分析，评估基准日，被评估企业溢余资产主要为溢余现金，本次评估将
评估基准日货币资金余额与最低货币资金保有量的差额作于溢余资产。
最低货币资金保有量＝年付现成本÷现金周转次数
付现成本＝营业成本＋营业税金及附加＋管理费用＋所得税费用－折旧及
摊销
通过以上公式计算得出最低现金保有量约为 108.80 万元。
评估基准日，苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司货币资金余额为 867.98
万元，因此确认的溢余资产为 759.18 万元。
（4）被评估企业股东全部权益价值的确定
被评估企业股东全部权益价值＝经营性资产价值＋非经营性资产负债评估
141
值价值＋溢余资产价值
＝35,396.75＋3,377.62＋759.18
≈39,500.00 万元（取整到百万元）
在评估基准日 2017 年 9 月 30 日，在企业持续经营及本报告所列假设条件下，
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司采用收益法评估的股东全部权益价值为
39,500.00 万元（取整到百万元）。
四、资产基础法评估情况
是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评
估方法。现分项说明如下：
（一）流动资产评估技术说明
1、概况
纳入本次评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、应收
利息、其他应收款和其他流动资产。
上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
单位：元
科目名称 账面价值
货币资金 8,679,787.86
应收帐款 1,389,947.97
预付帐款 41,729.16
应收利息 190,025.67
其他应收款 3,782.80
其他流动资产 47,661,738.96
流动资产合计 57,967,012.42
2、核实过程
核对账目：根据被评估企业提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估
单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明
细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭
证等。
142
资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了
评估基准日的银行对账单、采购合同与发票、销售合同与发票以及部分记账凭证
等评估相关资料。
现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的现金进
行了盘点，填写了“现金盘点表”。
现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了租金收入信用政策、客户
构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
3、评估方法
（1）货币资金
评估基准日货币资金账面价值 8,679,787.86 元，均为银行存款，基准日存放
于工行苏州市相城区望亭支行和宁波银行上海黄浦支行的人民币存款。
评估人员对每户银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银行对账
单，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项进行核实。经了解未达账项的形成原
因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存
款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评
估值。
经上述评定估算程序，银行存款评估值为 8,679,787.86 元。
（2）应收账款
评估基准日应收账款账面余额 1,463,103.13 元，计提坏账准备 73,155.16 元，
账面净额 1,389,947.97 元。核算内容为因出租仓库应收取的水电费,租金及管理费。
评估人员向被评估单位调查了解了企业销售信用政策、客户构成及资信情况、
历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的
应收账款进行了发生额测试，并对相应的合同进行了抽查。
应收账款在核实无误的基础上根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
经上述评定估算程序，应收账款评估值为 1,389,947.97 元。
（3）预付账款
评估基准日预付账款账面价值 41,729.16 元，主要为预交的水电费。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、并对相应
的合同进行了抽查，并对相关计算过程进行了复核。在核实无误的基础上，按照
143
账面价值确定评估值。
经上述评定估算程序，预付账款评估值为 41,729.16 元。
（4）应收利息
本次应收利息账面净值为 190,025.67 元，主要业务内容为应收的利息款。评
估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，核实结果账、
表、单相符；其次，核实应收利息计提明细、计算过程，核实结果无误。
经上述评定估算程序，应收利息的评估值为 190,025.67 元。
（5）其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额 9,213.06 元，计提坏账准备 5,430.26 元，账
面净额 3,782.80 元。核算内容主要为应代垫水电费等。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人
的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账
龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。
其他应收款在核实无误的基础上根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
经上述评定估算程序，其他应收款评估值为 3,782.80 元。
（6）其他流动资产
评估基准日其他流动资产账面价值 47,661,738.96 元，核算内容为按税法与
按权责发生制核算的会计利润所形成的租金平摊、保险费摊销余额、苏州普洛斯
望亭物流园开发有限公司委托宁波银行股份有限公司上海黄浦支行及上海分行
给昆山川石光电科技有限公司和普洛斯投资（上海）有限公司的贷款本金及待抵
扣进项税等。
评估人员核对申报明细表与总账、明细账、报表是否相符，收集各项费用的
原始入账凭证，了解其摊销情况，已核实账面金额的真实性和准确性，经核实，
其他流动资产账实相符。
具体评估如下：
租金平摊：为会计核算与税法确认收入的时间性差异，因对未来经营不能形
成实质性的收益，故评估为零。
保险费摊销余额及待抵扣进项税：以核实无误的账面值确认评估值。
贷款本金：核实了委托贷款协议及相关记账凭证，未发现无法收回的证据，
144
按照账面值确认评估值。
经上述评定估算程序，其他流动资产评估值为 45,355,288.09 元。
（二）投资性房地产评估说明
1、概况
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司所申报房屋建筑物总建筑面积
95,097.94 ㎡，已取得房屋所有权证面积 78,314.15 ㎡，可供出租面积 94,434.39
㎡，由库房 B1、库房 B2、库房 B3、库房 A1、库房 A2、库房 A3、库房 A4、
办公楼、配电房及 5 个门卫室组成；申报的土地使用权面积合计 185,904.00 ㎡，
已办理土地使用权证。评估基准日投资性房地产账面价值 185,967,494.21 元。
房屋主要为钢结构仓库、办公楼、门卫等。其中单层厂房，钢结构，独立基
础，工字钢柱及梁,厂房高度在 10 米，均高出地坪 1.3 米平台，外墙采用轻质混
凝土板及彩钢板，屋顶采用彩钢板，跨度 20 米。办公区二层，钢混结构，层高
3.5 米左右。门卫一层，混合结构，砖墙，现浇屋顶；动力、照明、消防、生活
用水、围墙、道路等设施齐全。房屋保养维护情况较好，目前成新率也比较高。
2、核实过程
评估人员获取投资性房地产评估申报明细表，并核查其准确性。了解资产占
有单位房产的具体用途，维护保养状况，制定现场核实、勘察工作计划。对评估
范围内的投资性房地产进行逐项核实，向基建科及实地使用人员调查房产的使用、
维修、大修情况，并作相应的记录。同时收集房屋权属文件，核对房屋产权，确
定房屋产权归属，并关注对应土地使用权的权属状况。
3、评估方法
本次评估的投资性房产已全部签订租约，考虑到租约影响，故采用收益法来
进行评估以确定委估资产在评估基准日的市场价值。
收益法是通过预测待估房地产的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化
率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取评估对象价值的方法。该方法基本
公式如下：
145
公式中：
V……房地产价格
……评估基准日后第 t 年预期的房地产年纯收益
i……折现率
n……收益期
t：收益期第 t 年
Fn……收益期末年投资性房地产残值
具体过程如下：
（1）调查收集资料
现场调查记录委估房产的现状资料，搜集评估对象未来预期收益有关的数据
资料，包括市场租金、实际租金、经营状况、财务资料、市场形势以及经营风险
等；
（2）确定总收益
通过调查分析，确定确定委估房地产的总收益。实际总收益包括租赁租金收
入和其他收入等。其中影响实际总收益最核心的是租赁租金的收入，一般采用市
场法确定，同时注意长期租约对总收入的影响。
（3）确定总费用
在房地产出租或经营的过程中，产权所有者为取得总收益而必须支付的全部
费用总和为总费用。主要包括管理费、维修费、税费、保险费等。
（4）确定资本化率
房地产的价格是由收益率决定的，理论上讲，租售比根据市场经济发达国家
或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个
较为固定的比例关系，租金越低，报酬率也应该越低，反之亦然，但根据相关规
范，报酬率(报酬率)不应低于五年期存款利率，从市场规律和投资追逐利润的本
性来看，也不应低于一年期贷款利率。
委评的投资性房地产为为被评估单位主要经营资产，投资性房地产账面净值
146
占资产总额的 76.12%，占净资产总额的 81.36%，通过出租投资性房地产取得租
赁收入为被评估单位主要经营方式，因此，被评估单位投资性房地产收益率即为
被评估单位收益率，故本次评估，投资性房地产的资本化率等同于收益法中的折
现率。
（5）求取收益价格
分析资本化率、总收益、总费用的合理性，代入计算公式，求取收益价格。
4、评估过程
（1）影响因素分析
①一般因素：
苏州市相城区设立于 2001 年 2 月，是苏州市最新的市辖区之一，处于苏州
大市中心位置，东邻苏州工业园区和昆山，南接姑苏区，西连苏州高新区和无锡
高新区，北接常熟市。下辖 4 个镇、7 个街道、1 个国家级经济技术开发区、1
个省级高新区（筹）、1 个高铁新城和 1 个省级旅游度假区，总面积 490 平方公
里，总人口约 100 万。2016 年，全区实现地区生产总值 633.8 亿元、一般公共预
算收入 80.1 亿元、工业总产值 1485 亿元，固定资产投资 476 亿元。目前，全区
拥有上市和新三板挂牌企业 30 家、规上工业企业 743 家、省级以上高新技术企
业 215 家、年销售超亿元企业 209 家，高新技术企业占规上工业总产值 48.7%。
当前，相城区正结合“2035 城市规划修编”规划五大功能片区：一是以高铁新城
为核心，规划建设 130 平方公里的阳澄新区，将成为相城城市核心区域，并逐步
打造成苏州新中心。二是以全面深化苏相合作为基础的国家级经济技术开发区片
区，聚力发展高端智能装备制造。三是以省级高新区、望亭镇为基础的高新区片
区，对照国家级高新区标准进行规划建设，聚力发展高新技术产业。四是以目前
主城区为主的元和片区，聚力发展城市经济，向省级高新区迈进。五是依托阳澄
湖三分之二水域，打造阳澄湖生态休闲旅游度假片区。通过五大功能片区建设，
引领相城真正实现产业与城市融合发展，加快向国际化迈进。
相城，一座宜居宜行的幸福之城。相城历史文化底蕴深厚。这里孕育了吴门
画派代表人物沈周、小说家冯梦龙等，是兵圣孙武的终老归隐地；相城是中国“民
间工艺之乡”“曲艺之乡”和“阳澄湖清水大闸蟹之乡”，御窑金砖等“相城十绝”源远
流长。作为典型江南水乡，相城西濒太湖，东依阳澄湖（阳澄湖三分之二的水面
147
在相城），盛泽湖、漕湖、京杭大运河等湖泊河流交相辉映，自然景色优美。相
城是国家级生态区，全区绿化覆盖率达 40%，人均公共绿地面积 18 平方米，占
地 22 平方公里的城市绿肺—中央公园、阳澄湖畔的原生态休闲旅游度假区、虎
丘湿地公园等正加快建设，车水马龙的繁华与葱茏绿意的宁静仅咫尺之遥。相城
交通优势十分明显，是苏州对外重要的交通枢纽，也是人流、物流、信息流、资
金流的集聚地。京沪高铁苏州北站、规划建设中的通苏嘉城际高铁站就设在相城
区，两条高铁交汇形成的“金十字”枢纽，是苏州乃至华东地区的重要交通节点。
沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速贯穿相城，区内有 14 个高速公路道口，
任意地点 10 分钟左右可上高速；苏州地铁 2 号、4 号线及人民路、广济路、227
省道、228 省道实现了相城与苏州古城的无缝对接。区域内，连接各个板块的道
路正在推进快速化改造。相城拥有完善的功能配套。教育卫生、文化体育和商业
配套体系日益成熟，各类酒店商场、餐饮购物、娱乐健身等生活配套设施不断完
善。繁花中心、圆融广场、天虹百货等大型商业综合体，与社区商业错位互补，
构建了相城商业“繁华图”。南师大实验学校、苏大实验学校、华师大漕湖学校、
苏州外国语学校相城分校等优质教育资源相继落户；苏州市第二图书馆、第二工
人文化宫正加快建设。相城区先后荣获国家公共文化服务体系示范区、全国义务
教育发展基本均衡区、全国法治县（市、区）创建工作先进单位、省级和谐社区
建设示范区等称号。
相城与苏州工业园区合作共建的苏相合作区，以及苏州高铁新城，是引领相
城产业转型和城市建设的两大重要引擎。苏相合作区通过借鉴“园区经验”，已成
为海内外客商投资的热土，楼氏电子、泰连连接器、赛峰集团等一批世界 500
强企业项目，福耀玻璃等国内知名企业集团先后落户。苏州高铁新城加快集聚大
数据、文化创意、电子商务、影视制作、高端非银金融等新兴产业，新经济势头
迅猛，新动能加速集聚，目前已引进各类企业 500 多家，中兴、紫光、电影频道
苏州制作中心等相关旗舰型项目先后落户，其中已落户大数据产业 100 多家，成
为与苏州工业园区、苏州高新区三足鼎立的大数据产业集聚区。省级相城高新区
重点发展光电信息、新材料、生物医药、智能装备等新兴产业，现已集聚欧菲光
等内外资企业 1000 余家。全区各类特色产业基地已初具规模，形成了渭塘汽车
零部件、阳澄湖新材料、太平精密制造、元和文化创意及商务商贸、望亭和黄桥
148
的智能制造等产业基地。
相城区致力为各类创新创业人才提供载体、政策、金融、安居等各类服务支
持，努力营造温暖的投资环境。极力推进与大院大所对接，先后打造了西交大漕
湖科技园、新门户创客空间等 4 个国家级科技孵化器。分别与清华大学、中科
院过程所、清华控股、苏州大学合作共建了清华大学汽车研究院、国家生化工程
技术研究中心苏州产业基地、阳澄湖国际科创园、相城机器人与智能装备研究院
等科技载体。共有省级以上企业研发载体、创新平台 150 多个。近期，紫光云引
擎科技、苏州同济金融科技研究院、新松机器人研发基地、京东智谷等创新创业
载体也已相继落户相城。围绕“十三五”后三年发展，相城区正加快出台 16 个专
项行动计划，更大力度推进创新载体建设、扶持重点产业发展、完善服务产业发
展的生态环境，在人才培育引进、创新成果奖励、重大项目建设、扶持科技型中
小企业发展等方面，不断优化扶持政策。同时，全区已设立产业发展基金超 800
亿元，建成人才公寓达 8 万多平方米。
②区域因素：
A、位置：委估的投资性房地产位于相城区望亭镇海盛路 68 号。
望亭，古名御亭，曾名鹤溪。唐代设望亭市，宋代设望亭镇，镇以亭名，一
直沿用至今，是一座具有近二千年的历史的古镇。
望亭镇位于苏州市相城区西北部，南接苏州高新区，北靠无锡高新技术开发
区，西邻太湖，东临黄埭镇。望亭镇地处交通要道，水陆空交通网络俱全。东部
沪宁高速、苏州环城高速公路近在咫尺，北距无锡硕放国际机场约 5 公里。京沪
铁路、312 国道、京杭大运河、太阳路穿镇而过。全镇总面积 42.8 平方公里，现
有 7 个行政村，3 个居委会，常住总人口 7 万余人。
经过多年发展，望亭镇经济实力明显增强。2015 年，全镇完成地区生产总
值 43.94 亿元；公共财政预算 4.09 亿元；完成全社会固定资产投入 11.68 亿元。
新增私营企业 324 家，注册资金 8.13 亿元。工业经济加快转型。全年实现工业
总产值 89.5 亿元，工业产品销售收入 89.7 亿元，工业利税总额 8.36 亿元。完成
7 家工业企业技术改造，全年技改投入累计 1.34 亿元。扎实开展“关停不达标企
业，淘汰落后企业，改善生态环境”三年专项行动计划，关闭落后企业 28 家。新
兴产业产值占规上工业产值的 26%。创新创业取得成效。申请专利 330 件，申报
149
高新技术企业 4 家，高新技术产品 13 项，省级科技计划项目 1 项，省“双创博士”
计划项目 2 个，市级科技计划项目 7 个。顺利完成国际精英创业周、阳澄湖创客
年会望亭分会场活动，合计签约项目 6 只。完成人才公寓建设 12 套。现代农业
优化发展。院校合作更上台阶，与南京农业大学合作共建教学基地，与苏州农科
院共建农业科技创新中心。农业设施更为完善，新建智能大棚 7800 平方米，完
成育苗中心建设。御亭现代农业产业园获评江苏省智能农业示范园区、江苏省科
普惠农服务站、苏州市“智慧农业”示范基地。结合农业，启动文化旅游发展规划
编制。物流产业持续发展。成功引进顺风速递、通禾仓储等 15 只物流项目，完
成韵必达、超炜物流竣工验收，实现统业物流顺利开业。物流园实现销售 17.31
亿元，上缴税收 9692 万元。村级经济稳步增长。2015 年实现村级稳定性收入 1.1
亿元，增长 8%，村均达 1569 万元。完成集体资产交易服务平台建设，完成股份
合作社股权固化改革与“一村两楼宇”建设规划。
B、交通
望亭镇是苏州水陆客运交通枢纽，立体交通特色鲜明，交通多样便捷。
312 国道、沪宁高速公路、京杭大运河、沪宁铁路、苏州环城高速公路、望
蠡路等穿镇而过。
水运：三级航道京杭大运河、五级航道望虞河。
铁路：沪宁铁路及开工建设中的京沪高速铁路近在咫尺，宁沪杭城际铁路在
园区内经过并设有站点。
公路：G42 沪蓉高速（原沪宁高速）、绕城高速、苏锡绕城连接线多个高速
入口，园区出发五分钟内均可到达；G312 国道、S230 省道、太阳路（规划为新
G312 国道）、机场路（物流园直通苏南国际机场）。
C、市场背景分析：
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司毗邻望亭国际物流园。
望亭国际物流园总规划面积 16.6 平方公里，一期启动区 8.3 平方公里。2006
年启动建设以来，园区各项建设全面推进，物流园整体框架已基本成型。
目前已投入 10 亿元完成三横三纵道路建设，拆迁农户 850 户，水电、通信、
管网、绿化等配套设施同步到位，引进 18 家国际国内知名大型物流企业，总投
资 55 亿元，注册资本 14.8 亿元，其中总投资超 10 亿元项目 4 只。盛丰、通联
150
等 8 只项目已投入运营，越海全球、盐云实业等 5 只项目在建，华鹏飞、远方物
流等 5 只项目即将开工。普洛斯、越海全球、大田物流三大项目向省争取到点供
土地 444.7 亩。
一批国内外知名物流企业纷纷前来考察，目前意向项目 8 家，预计项目总投
资 58 亿元，注册资本 17.7 亿元。望亭国际物流园已被评为中国最具发展潜力的
综合物流园区、中国物流园区 50 强之 20 强，已列为江苏省“十二五”规划交通物
流园区、江苏省现代服务业集聚区、苏州市服务业发展重点集聚区。望亭国际物
流园正以此为新的起点，加快园区建设步伐，加大招商引资力度，力求把望亭国
际物流园建设成为苏州市乃至长三角的区域物流黄金中转站。
（2）评估原则
独立、客观、公正原则;合法原则;估价时点原则;替代原则;最高最佳利用原
则;谨慎原则。
（3）举例说明
建筑物概况
建筑名称：A2 库（序号 6）
房屋所有权证：苏房权证相城字第 30150472 号
建筑结构：钢结构库房
建筑面积：16,708.68 ㎡
租赁面积：17,720.28 ㎡（含搭建）
建造时间：2012 年
房屋概况：钢结构，独立基础，工字钢梁柱，10.4 米檐高，外墙采用彩钢板，
屋顶 C 型檩条及彩钢板，整个库房地坪高出室外场地 1.3 米。照明及动力用电、
消防、用水等设施齐全。
评估测算过程：
a、年租赁收入确定
普洛斯望亭物流园，可出租面积为 94,434.39 ㎡，基准日出租率为 100%，租
赁合同最晚到期日为 2022 年 8 月 31 日。
本次评估对租赁合同期内的租赁收入评估人员依据物业签订的租赁及物业
服务租金确定收入，租赁满后并根据合同年租金增长情况结合同一片区出租物业
151
租金水平及出租面积，结合该片区的同类型物业的单位租金和预计出租率对其进
行修正，以此确定租金单价。
同时，评估人员调查了近几年的国内 CPI 指数，得到下列数据：
年份 CPI
2010 年 103.30
2011 年 105.40
2012 年 102.60
2013 年 102.60
2014 年 102.00
2015 年 101.40
2016 年 102.00
资料来源：万得资讯
由上表可见 CPI 自 2011 年起有所下降，但每年的增幅基本徘徊在 2%以上，
仅 2015 年稍有下降，但 2016 年又回升至 2%。同时评估人员对被评估企业长期
租赁合同的增长率进行了测算，租赁合同的环比增长率在 4%—5%，因此，本次
评估预测租赁合同期满后至 2033 年的租金增长率按 3%年增长，2034 至预测期
末租金年增长率为 2.5%，考虑到租赁市场的竞争等原因，空置率确定为 3.5%。
b、年运营费用确定
年费用主要包括房产税、税金附加、物业外包服务费、维修费、管理费、土
地使用税、保险费、印花税、所得税。
（a）房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，本次房产税按不含
税租赁收入的 12%计；应纳税额=不含税租赁收入×12﹪
（b）税金附加：按照增值税额的 10%（城建税 5%、教育费附加 3%、地方
教育费附加 2%）。
（c）物业服务费：2017 年 9-12 月根据现有的物业外包合同确定物业服务费，
考虑至物价上涨因素，2018 年起在 2017 年物业服务费的基础上每年按 2%递增。
（d）维修费：考虑到物业的老化所增加的维护成本，维修费采用分段进行
预测，基准日至 2031 年以预测收入的 5%计算，2032 年至预测期终以预测收入
的 5.5%计算。
（e）管理费：根据苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司与普洛斯投资（上
152
海）有限公司签订的管理咨询协议，苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司的运营
由普洛斯投资（上海）有限公司负责，苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司根据
协议按照投资性房地产的历史成本的 0.5%及按业务收入的 3%向普洛斯投资（上
海）有限公司支付管理费，2016 年 5 月 1 日营改增后，上交的管理费的增值税
也有苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司承担，故企业实际负担的管理费率分别
为 0.50%和 3.18%。评估人员审核了苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司与普洛
斯投资（上海）有限公司签订的管理咨询协议，并向委托方及被评估单位了解到
公司股权变动后，仍维持原有的经营方式，故管理费按照投资性房地产的历史成
本的 0.50%及按业务收入的 3.18%确定。
（f）保险费：维修费以重置成本(不含土地重置成本)为基数计算，根据同类
物业租赁正常的保险费费率的一般水平，经调查约为 0.05%。
（g）印花税：适用税率为收入的 0.05%计算。
（h）土地税：适用税额为每年 4 元/平方米(土地面积)。
（i）其他支出：根据企业历史数据，按预测收入的 0.4%计算。
折现率：见收益法折现率说明。
收益年限的确定：评估对象建筑物建成日期自 2009 年至 2013 年，钢混结构
非生产用房经济寿命年限为 50 年，截止本次价值时点(2017 年 09 月 30 日)，分
别已使用约 0.75 年至 8.85 年，尚可使用年限为 44.25 至 49.25 年；评估对象土地
使用权终止日期为 2057 年 10 月 7 日，截止评估基准日，评估对象土地使用权剩
余使用年限为 40.02 年，根据《房地产估价规范》熟短原则，本次委估建筑物收
益年限为从评估基准日至评估对象土地使用权终止日期结束，即 2017 年 10 月 1
日至 2057 年 10 月 7 日，共计约 40.02 年。
收益期末投资性房地产残值：
评估对象土地使用权终止日期为 2057 年 10 月 7 日，根据苏相地让合（2007）
第 5 号国有土地使用权出让合同的规定，土地使用者依该合同取得的土地使用权
即终止，土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者。土地使用权出让合同
约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年
提出续期申请。土地使用者提出续期申请后，土地管理部门应在合理期限内，尽
快作出答复，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，均应予以批准。土地使
153
用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限
申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权
由国家无偿收回。同时约定，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的
残余价值给予受让人相应的补偿。
类似房地产在价值时点的房屋重置成本约为 2,000 元/平方米，且考虑该基数
逐年有一定的增长，本次测算造价每年增长 2%确定收益期终止时的重置价值，
根据物业的新旧程度、维修费投入情况、租赁客户的业务性质，确定物业的补偿
率约为重置成本的 25%左右。
A2 投资性房地产残值计算如下：
到期重置价＝基准日重置单价×（建筑面积＋分摊面积）×（1＋增长率）^
收益期
＝2,000×（16,708.68＋235.93）×（1＋2%）^40.02
＝74,858,392.19 元
到期预计补偿金额＝到期重置价×预计补偿率
＝74,858,392.19×25%
＝18,714,598.05 元
需缴纳的增值税＝到期预计补偿金额×增值税税率
＝18,714,598.05×5%
＝891,171.34 元
需缴纳的税金及附加＝需缴纳的增值税×税金及附加税率
＝891,171.34×10%
＝89,117.13 元
需缴纳的所得税＝（到期预计补偿金额－税金及附加）×所得税税率
＝（18,714,598.05－89,117.13）×25%
＝4,656,370.23 元
A2 投资性房地产净残值＝到期预计补偿金额-税金及附加-所得税
＝18,714,598.05－89,117.13－4,656,370.23
＝13,969,110.68 元
评估值计算表如下:
154
单位：元
科目 科目明细 2017/10/1-12/31 2018 年 2019 年
租金 1,195,982.73 4,899,651.37 5,430,783.14
物业费 516,457.12 2,310,458.70 2,327,151.21
收入
收入小计 1,712,439.85 7,210,110.07 7,757,934.35
收入合计 1,712,439.85 7,210,110.07 7,757,934.35
房产税 143,517.93 587,958.16 651,693.98
税金及附加 9,078.66 38,361.01 41,116.82
物业服务费 81,930.89 331,552.95 338,184.01
维修费 85,621.99 360,505.50 387,896.72
资产管理费 56,452.98 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 54,455.59 229,281.50 246,702.31
保险费 4,096.70 16,578.26 16,909.83
印花税 856.22 3,605.06 3,878.97
土地税 35,170.86 139,536.57 139,536.57
其他支出 6,849.76 28,840.44 31,031.74
支出合计 478,031.58 1,960,190.53 2,080,922.03
净收入 1,234,408.27 5,249,919.54 5,677,012.32
所得税率 13.34% 13.66% 14.24%
所得税 164,614.09 716,886.45 808,281.28
税后净收益 1,069,794.18 4,533,033.09 4,868,731.04
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 0.13 0.75 1.75
现值系数 0.9898 0.9404 0.8664
各年折现值 1,058,882.28 4,262,864.32 4,218,268.57
科目 科目明细 2020 年 2021 年 2022 年
租金 5,663,987.50 5,872,461.95 5,892,000.19
物业费 2,426,919.93 2,517,307.54 2,527,817.88
收入
收入小计 8,090,907.44 8,389,769.49 8,419,818.07
收入合计 8,090,907.44 8,389,769.49 8,419,818.07
房产税 679,678.50 704,695.43 707,040.02
支出 税金及附加 42,881.46 44,466.15 44,626.91
物业服务费 344,947.69 351,846.64 358,883.57
155
维修费 404,545.37 419,488.47 420,990.90
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
内部物业管理费 257,290.86 266,794.67 267,750.21
保险费 17,248.03 17,592.99 17,944.85
印花税 4,045.45 4,194.88 4,209.91
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 32,363.63 33,559.08 33,679.27
支出合计 2,146,508.64 2,206,145.96 2,218,633.30
净收入 5,944,398.80 6,183,623.53 6,201,184.77
所得税率 14.76% 15.80% 16.69%
所得税 877,178.11 976,860.33 1,034,696.70
税后净收益 5,067,220.69 5,206,763.20 5,166,488.07
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 2.75 3.75 4.75
现值系数 0.7982 0.7354 0.6776
各年折现值 4,044,655.56 3,829,053.66 3,500,812.32
科目 科目明细 2023 年 2024 年 2025 年
租金 6,068,760.19 6,250,823.00 6,438,347.69
物业费 2,603,652.41 2,681,761.99 2,762,214.85
收入
收入小计 8,672,412.61 8,932,584.99 9,200,562.54
收入合计 8,672,412.61 8,932,584.99 9,200,562.54
房产税 728,251.22 750,098.76 772,601.72
税金及附加 45,965.72 47,344.69 48,765.03
物业服务费 366,061.24 373,382.46 380,850.11
维修费 433,620.63 446,629.25 460,028.13
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 275,782.72 284,056.20 292,577.89
保险费 18,303.75 18,669.83 19,043.23
印花税 4,336.21 4,466.29 4,600.28
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 34,689.65 35,730.34 36,802.25
支出合计 2,270,518.79 2,323,885.47 2,378,776.29
净收入 6,401,893.82 6,608,699.52 6,821,786.25
156
所得税率 17.17% 17.61% 17.90%
所得税 1,099,348.51 1,163,538.92 1,220,879.58
税后净收益 5,302,545.31 5,445,160.60 5,600,906.68
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 5.75 6.75 7.75
现值系数 0.6242 0.5751 0.5299
各年折现值 3,309,848.78 3,131,511.86 2,967,920.45
科目 科目明细 2026 年 2027 年 2028 年
租金 6,631,498.12 6,830,443.06 7,035,356.35
物业费 2,845,081.30 2,930,433.74 3,018,346.75
收入
收入小计 9,476,579.42 9,760,876.80 10,053,703.10
收入合计 9,476,579.42 9,760,876.80 10,053,703.10
房产税 795,779.77 819,653.17 844,242.76
税金及附加 50,227.98 51,734.82 53,286.86
物业服务费 388,467.11 396,236.45 404,161.18
维修费 473,828.97 488,043.84 502,685.16
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 301,355.23 310,395.88 319,707.76
保险费 19,424.09 19,812.57 20,208.82
印花税 4,738.29 4,880.44 5,026.85
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 37,906.32 39,043.51 40,214.81
支出合计 2,435,235.40 2,493,308.33 2,553,041.85
净收入 7,041,344.02 7,267,568.47 7,500,661.25
所得税率 18.12% 18.33% 18.54%
所得税 1,275,846.84 1,332,478.57 1,390,825.25
税后净收益 5,765,497.18 5,935,089.90 6,109,836.00
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 8.75 9.75 10.75
现值系数 0.4882 0.4498 0.4144
各年折现值 2,814,715.72 2,669,603.44 2,531,916.04
科目 科目明细 2029 年 2030 年 2031 年
收入 租金 7,246,417.04 7,463,809.55 7,687,723.84
157
物业费 3,108,897.15 3,202,164.06 3,298,228.98
收入小计 10,355,314.19 10,665,973.61 10,985,952.82
收入合计 10,355,314.19 10,665,973.61 10,985,952.82
房产税 869,570.04 895,657.15 922,526.86
税金及附加 54,885.47 56,532.03 58,227.99
物业服务费 412,244.40 420,489.29 428,899.08
维修费 517,765.71 533,298.68 549,297.64
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 329,298.99 339,177.96 349,353.30
保险费 20,613.00 21,025.26 21,445.77
印花税 5,177.66 5,332.99 5,492.98
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 41,421.26 42,663.89 43,943.81
支出合计 2,614,484.18 2,677,684.91 2,742,695.08
净收入 7,740,830.01 7,988,288.70 8,243,257.74
所得税率 18.74% 20.33% 20.92%
所得税 1,450,938.87 1,623,861.40 1,724,894.24
税后净收益 6,289,891.14 6,364,427.31 6,518,363.50
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 11.75 12.75 13.75
现值系数 0.3818 0.3517 0.3241
各年折现值 2,401,480.44 2,238,369.08 2,112,601.61
科目 科目明细 2032 年 2033 年 2034 年
租金 7,918,355.56 8,155,906.23 8,359,803.89
物业费 3,397,175.85 3,499,091.13 3,586,568.41
收入
收入小计 11,315,531.41 11,654,997.36 11,946,372.30
收入合计 11,315,531.41 11,654,997.36 11,946,372.30
房产税 950,202.67 978,708.75 1,003,176.47
税金及附加 59,974.83 61,774.08 63,318.43
物业服务费 437,477.06 446,226.60 455,151.13
支出
维修费 622,354.23 641,024.85 657,050.48
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
内部物业管理费 359,833.90 370,628.92 379,894.64
158
保险费 21,874.69 22,312.18 22,758.42
印花税 5,657.77 5,827.50 5,973.19
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 45,262.13 46,619.99 47,785.49
支出合计 2,866,144.92 2,936,630.52 2,998,615.89
净收入 8,449,386.49 8,718,366.84 8,947,756.41
所得税率 21.40% 23.30% 23.35%
所得税 1,808,300.55 2,031,555.29 2,088,916.82
税后净收益 6,641,085.94 6,686,811.55 6,858,839.59
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 14.75 15.75 16.75
现值系数 0.2986 0.2751 0.2534
各年折现值 1,983,028.26 1,839,541.86 1,738,029.95
科目 科目明细 2035 年 2036 年 2037 年
租金 8,568,798.99 8,783,018.96 9,002,594.43
物业费 3,676,232.62 3,768,138.44 3,862,341.90
收入 1.00 1.00 1.00
收入小计 12,245,031.61 12,551,157.40 12,864,936.33
收入合计 12,245,031.61 12,551,157.40 12,864,936.33
房产税 1,028,255.88 1,053,962.28 1,080,311.33
税金及附加 64,901.39 66,523.93 68,187.02
物业服务费 464,254.15 473,539.23 483,010.01
维修费 673,476.74 690,313.66 707,571.50
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 389,392.01 399,126.81 409,104.98
保险费 23,213.59 23,677.86 24,151.42
印花税 6,122.52 6,275.58 6,432.47
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 48,980.13 50,204.63 51,459.75
支出合计 3,062,104.05 3,127,131.62 3,193,736.12
净收入 9,182,927.56 9,424,025.78 9,671,200.21
所得税率 23.39% 23.43% 24.02%
所得税 2,147,723.41 2,208,011.45 2,322,659.16
159
税后净收益 7,035,204.15 7,216,014.33 7,348,541.05
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 17.75 18.75 19.75
现值系数 0.2335 0.2151 0.1982
各年折现值 1,642,720.17 1,552,164.68 1,456,480.84
科目 科目明细 2038 年 2039 年 2040 年
租金 9,227,659.29 9,458,350.77 9,694,809.54
物业费 3,958,900.45 4,057,872.96 4,159,319.78
收入
收入小计 13,186,559.74 13,516,223.73 13,854,129.32
收入合计 13,186,559.74 13,516,223.73 13,854,129.32
房产税 1,107,319.11 1,135,002.09 1,163,377.14
税金及附加 69,891.70 71,638.99 73,429.97
物业服务费 492,670.21 502,523.61 512,574.08
维修费 725,260.79 743,392.31 761,977.11
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 419,332.60 429,815.91 440,561.31
保险费 24,634.45 25,127.14 25,629.68
印花税 6,593.28 6,758.11 6,927.06
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 52,746.24 54,064.89 55,416.52
支出合计 3,261,956.02 3,331,830.70 3,403,400.52
净收入 9,924,603.72 10,184,393.03 10,450,728.80
所得税率 24.27% 24.29% 24.31%
所得税 2,408,664.62 2,473,618.12 2,540,208.09
税后净收益 7,515,939.09 7,710,774.91 7,910,520.71
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 20.75 21.75 22.75
现值系数 0.1826 0.1682 0.1550
各年折现值 1,372,410.48 1,296,952.34 1,226,130.71
科目 科目明细 2041 年 2042 年 2043 年
租金 9,937,179.78 10,185,609.27 10,440,249.50
收入 物业费 4,263,302.77 4,369,885.34 4,479,132.47
收入小计 14,200,482.55 14,555,494.61 14,919,381.97
160
收入合计 14,200,482.55 14,555,494.61 14,919,381.97
房产税 1,192,461.57 1,222,273.11 1,252,829.94
税金及附加 75,265.72 77,147.36 79,076.04
物业服务费 522,825.56 533,282.07 543,947.71
维修费 781,026.54 800,552.20 820,566.01
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 451,575.35 462,864.73 474,436.35
保险费 26,142.27 26,665.12 27,198.42
印花税 7,100.24 7,277.75 7,459.69
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 56,801.93 58,221.98 59,677.53
支出合计 3,476,706.83 3,551,791.97 3,628,699.33
净收入 10,723,775.72 11,003,702.64 11,290,682.64
所得税率 24.32% 24.34% 24.36%
所得税 2,608,475.71 2,678,463.20 2,750,213.84
税后净收益 8,115,300.01 8,325,239.44 8,540,468.80
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 23.75 24.75 25.75
现值系数 0.1428 0.1316 0.1212
各年折现值 1,158,864.84 1,095,601.51 1,035,104.82
科目 科目明细 2044 年 2045 年 2046 年
租金 10,701,255.74 10,968,787.13 11,243,006.81
物业费 4,591,110.78 4,705,888.55 4,823,535.76
收入
收入小计 15,292,366.52 15,674,675.68 16,066,542.57
收入合计 15,292,366.52 15,674,675.68 16,066,542.57
房产税 1,284,150.69 1,316,254.46 1,349,160.82
税金及附加 81,052.94 83,079.27 85,156.25
物业服务费 554,826.66 565,923.19 577,241.65
维修费 841,080.16 862,107.16 883,659.84
支出
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
内部物业管理费 486,297.26 498,454.69 510,916.05
保险费 27,742.39 28,297.24 28,863.18
印花税 7,646.18 7,837.34 8,033.27
161
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 61,169.47 62,698.70 64,266.17
支出合计 3,707,473.39 3,788,159.70 3,870,804.89
净收入 11,584,893.13 11,886,515.98 12,195,737.68
所得税率 24.37% 24.39% 24.41%
所得税 2,823,771.97 2,899,183.07 2,976,493.77
税后净收益 8,761,121.16 8,987,332.91 9,219,243.91
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 26.75 27.75 28.75
现值系数 0.1117 0.1029 0.0948
各年折现值 978,617.23 924,796.56 873,984.32
科目 科目明细 2047 年 2048 年 2049 年
租金 11,524,081.98 11,812,184.03 12,107,488.63
物业费 4,944,124.15 5,067,727.25 5,194,420.43
收入
收入小计 16,468,206.13 16,879,911.28 17,301,909.06
收入合计 16,468,206.13 16,879,911.28 17,301,909.06
房产税 1,382,889.84 1,417,462.08 1,452,898.64
税金及附加 87,285.15 89,467.28 91,703.97
物业服务费 588,786.48 600,562.21 612,573.45
维修费 905,751.34 928,395.12 951,605.00
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 523,688.95 536,781.18 550,200.71
保险费 29,440.44 30,029.25 30,629.84
印花税 8,234.10 8,439.96 8,650.95
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 65,872.82 67,519.65 69,207.64
支出合计 3,955,456.78 4,042,164.37 4,130,977.84
净收入 12,512,749.35 12,837,746.91 13,170,931.22
所得税率 24.42% 24.44% 24.45%
所得税 3,055,751.85 3,137,006.28 3,220,307.30
税后净收益 9,456,997.51 9,700,740.63 9,950,623.92
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 29.75 30.75 31.75
162
现值系数 0.0873 0.0805 0.0741
各年折现值 825,595.88 780,909.62 737,341.23
科目 科目明细 2050 年 2051 年 2052 年
租金 12,410,175.85 12,720,430.25 13,038,441.01
物业费 5,324,280.94 5,457,387.96 5,593,822.66
收入
收入小计 17,734,456.79 18,177,818.21 18,632,263.67
收入合计 17,734,456.79 18,177,818.21 18,632,263.67
房产税 1,489,221.10 1,526,451.63 1,564,612.92
税金及附加 93,996.56 96,346.48 98,755.14
物业服务费 624,824.92 637,321.42 650,067.85
维修费 975,395.12 999,780.00 1,024,774.50
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
支出 内部物业管理费 563,955.73 578,054.62 592,505.98
保险费 31,242.44 31,867.29 32,504.64
印花税 8,867.23 9,088.91 9,316.13
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 70,937.83 72,711.27 74,529.05
支出合计 4,221,948.58 4,315,129.27 4,410,573.87
净收入 13,512,508.21 13,862,688.94 14,221,689.80
所得税率 24.46% 24.48% 24.49%
所得税 3,305,706.38 3,393,256.29 3,483,011.13
税后净收益 10,206,801.84 10,469,432.65 10,738,678.66
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 32.75 33.75 34.75
现值系数 0.0683 0.0629 0.0580
各年折现值 697,124.57 658,527.31 622,843.36
科目 科目明细 2053 年 2054 年 2055 年
租金 13,364,402.04 13,698,512.09 14,040,974.89
物业费 5,733,668.23 5,877,009.94 6,023,935.19
收入
收入小计 19,098,070.27 19,575,522.03 20,064,910.08
收入合计 19,098,070.27 19,575,522.03 20,064,910.08
房产税 1,603,728.24 1,643,821.45 1,684,916.99
支出
税金及附加 101,224.02 103,754.62 106,348.49
163
物业服务费 663,069.21 676,330.59 689,857.20
维修费 1,050,393.86 1,076,653.71 1,103,570.05
资产管理费 223,971.08 223,971.08 223,971.08
内部物业管理费 607,318.63 622,501.60 638,064.14
保险费 33,154.73 33,817.82 34,494.18
印花税 9,549.04 9,787.76 10,032.46
土地税 139,536.57 139,536.57 139,536.57
其他支出 76,392.28 78,302.09 80,259.64
支出合计 4,508,337.67 4,608,477.29 4,711,050.81
净收入 14,589,732.60 14,967,044.74 15,353,859.27
所得税率 24.51% 24.52% 24.53%
所得税 3,575,306.65 3,669,644.14 3,766,352.10
税后净收益 11,014,425.95 11,297,400.60 11,587,507.17
折现率 8.54% 8.54% 8.54%
折现期 35.75 36.75 37.75
现值系数 0.0534 0.0492 0.0453
各年折现值 588,170.35 555,832.11 524,914.07
科目 科目明细 2056 年 57,625.00
租金 14,391,999.26 11,316,448.73
物业费 6,174,533.57 4,855,044.20
收入
收入小计 20,566,532.83 16,171,492.94
收入合计 20,566,532.83 16,171,492.94
房产税 1,727,039.91 1,357,973.85
税金及附加 109,007.20 85,712.51
物业服务费 703,654.34 550,585.42
维修费 1,131,159.31 889,432.11
资产管理费 223,971.08 171,813.43
支出 内部物业管理费 654,015.74 514,253.48
保险费 35,184.06 27,530.32
印花税 10,283.27 8,085.75
土地税 139,536.57 107,041.75
其他支出 82,266.13 64,685.97
支出合计 4,816,117.61 3,777,114.59
164
净收入 15,750,415.22 12,394,378.35
所得税率 24.54% 24.57%
所得税 3,865,495.33 3,045,515.81
税后净收益 11,884,919.89 9,348,862.54
建筑物期末残值 - 13,969,110.68
折现率 8.54% 8.54%
折现期 38.75 39.52
现值系数 0.0418 0.0392
各年折现值 496,789.65 914,064.55
A2 库 评 估 值 ＝ 1,058,882.28+4,262,864.32 +……+ 914,064.55 ＝
72,669,000.00 元（取百元整数）
根据上述方法，投资性房地产评估值明细如下：
单位：元
序号 项目名称 租赁面积 单价 总价 备注
1 A3 14,592.56 4,136.01 59,360,900.00
2 A1 24,933.19 4,033.88 98,871,100.00
3 A4 3,600.48 4,033.88 14,277,500.00
4 A2 17,720.28 4,169.33 72,669,000.00
5 B3 10,110.54 3,714.28 36,914,600.00
6 B1 11,196.00 2,953.82 34,537,000.00
7 B2 12,281.34 2,953.83 37,885,000.00
8 办公楼（75 号） 并入 B1～B3 库
9 门卫（75 号） 并入 B1～B3 库
10 门卫（75 号） 并入 B1～B3 库
11 A5（68 号） 并入 A1～A4 库
12 A6（68 号） 并入 A1～A4 库
13 A7（68 号） 并入 A1～A4 库
14 A8（68 号） 并入 A1～A4 库
合计 94,434.39 354,515,100.00
注：办公楼、配电房及 5 个门卫室为投资性房地产的配套建筑，不能单独产生收益，因此，出租物业的评
估值包含了办公楼配电房及 5 个门卫室评估价值。
经上述评定估算程序，投资性房地产评估值为 354,515,100.00 元。
165
（三）固定资产评估说明
1、概况
本次评估苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司申报设备计 5 项。申报设备的
账面原值为 28,334.41 元，账面净值为 11,412.08 元。申报的设备主要包括；空调、
防伪税控机器、传真机、投影仪、会议桌等设备，分布于苏州普洛斯望亭物流园
开发有限公司的办公室、财务部等地。本次评估申报的设备均为 2007 年及以后
购置投入使用，设备维护保养一般，总体成色一般。
2、核实方法
评估人员 获取机器设备清查评估明细表，核对其账面金额是否已报表一致，
然后会同企业设备管理人员对申报的重要设备进行盘点，了解设备的账面构成、
使用状况。
3、评估方法
本次评估采用重置成本法，以确定委估资产在评估基准日的评估价值。
重置成本法：指用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需
的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，
得到的差额作为被评估资产的评估值，从中确定委估对象价值的方法。现分项说
明如下：
4、重置全价的确定
重置全价由现行市场购置价、运杂费及安装调试等费用构成，（其中符合《中
华人民共和国增值税暂行条例（2008 年）》规定其增值税进项税额可抵扣的设备，
其重置全价中不包含可抵扣的增值税）。
（1）凡能查询评估基准日市场购买价的国产设备以国内市场购置价加上运
杂费和安装调试费等确定设备的重置全价，不需安装调试的设备，其安装调试费
率为零。
（2）对无现行价格可询的设备，依据其性能、特点及技术参数在与其类似
的物品比较的基础上进行修正，用类比法确定其确定评估原值或直接以二手价作
为其评估值。
5、成新率的确定
166
采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济使
用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察设备运行状况，
同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、原始制造质量、外观及完整性、所处
环境等确定勘察成新率。
设备成新率的计算公式如下：
年限成新率＝（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
综合成新率＝年限成新率×40%＋勘察成新率×60%
6、评估净值的确定
评估净值的计算公式为：
评估净值＝重置全价×综合成新率
7、、固定资产评估结果
经上述评定估算程序，固定资产评估值为 13,780.00 元。
（四）长期待摊费用评估说明
评估基准日长期待摊费用账面价值 358,034.43 元，主要内容为第三方租赁佣
金。
评估人员取得租赁合同，核对其摊销情况，经核实，佣金入账准确，摊销合
理，本次评估以核实无误的账面值确认评估值。
经上述评定估算程序，长期待摊费用评估值为 358,034.43 元。
（五）流动负债评估说明
1、概况
评估基准日流动负债账面价值 15,234,597.51 元，具体包括应付账款、预收
账款、应交税费、其他应付款，各科目账面价值如下表所示：
单位：元
科目名称 账面价值
应付账款 12,942,683.53
预收款项 9,271.59
167
科目名称 账面价值
应交税费 1,545,910.68
其他应付款 450,424.56
其他流动负债 286,307.15
流动负债合计 15,234,597.51
2、核实过程
（1）核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首先与
被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动
负债明细账核对，使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额流动负
债核对了原始记账凭证等。
（2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征
收集了评估基准日的采购合同与发票、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关
资料。
（3）现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了企业供应商的
商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况等。
3、评估方法
各项流动负债的评估技术说明如下：
（1）应付账款
评估基准日应付账款账面价值 12,942,683.53 元，主要为工程尾款、工程质
保金、应上交的管理费、中介佣金、物业费、小型工程款、绿化费用及保险费等。
评估人员核实后确认其真实性和完整性，经核实应付账款均为评估目的实现后的
被评估企业实际需要承担的负债。评估时，以清查核实后的账面值确认评估值。
经上述评定估算程序，应付账款评估值为 12,942,683.53 元。
（2）预收账款
评估基准日预收账款账面价值 9,271.59 元，主要为预收的水电费，评估人员
核实后确认其真实性和完整性，经核实预收账款均为评估目的实现后的被评估企
业实际需要承担的负债。评估时，以清查核实后的账面值确认评估值。
经上述评定估算程序，预收账款评估值为 9,271.59 元。
（3）应交税费
168
评估基准日应交税费账面价值 1,545,910.68 元，包括应交未交的土地使用税、
房产税、企业所得税等。评估人员核实后确认其真实性和完整性，经核实，应交
税费均为评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债。评估时，以清查核
实后的账面值确认评估值。
经上述评定估算程序，应交税费评估值为 1,545,910.68 元。
（4）其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值 450,424.56 元，主要为暂收的租赁押金。评
估人员核实后确认其真实性和完整性，经核实，其他应付款均为评估目的实现后
被评估企业实际需要承担的负债。评估时，以清查核实后的账面值确认评估值。
经上述评定估算程序，其他应付款评估值为 450,424.56 元。
（5）其他流动负债
评估基准日其他流动负债账面价值 286,307.15 元，核算内容为根据合同计提
的物业管理费、审计费、工程款等。评估人员核实后确认其真实性和完整性，经
核实，其他应付款均为评估目的实现后被评估企业实际需要承担的负债。评估时，
以清查核实后的账面值确认评估值。
经上述评定估算程序，其他流动负债评估值为 286,307.15 元。
（六）非流动负债评估说明
1、概况
评估基准日非流动负债账面价值 486,747.15 元，为递延所得税负债。
2、核实过程
（1）核对账目：根据被评估单位提供的非流动负债评估申报明细表，首先
与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的非
流动负债明细账核对，使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对核对了
原始记账凭证等。
（2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类非流动负债的典型特
征收集了评估基准日的部分记账凭证等评估相关资料。
（3）现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解非流动负债形成
情况。
169
3、评估方法
递延所得税负债账面价值 486,747.15 元，主要为按会计准则确认的会计利润
与按税法确认的计税所得形成的应纳税暂时性差异，评估人员核实递延所得税负
债形成的原因，查阅了相关的会计规定，与其他流动资产中的租金平摊所对应的
递延所得税负债评估为零所致，其余以核实无误的账面值确认评估值。
经上述评定估算程序，递延所得税负债评估值为-89,865.58 元。
五、公司董事会对本次交易标的评估合理性以及定价公允性的分析
（一）董事会对本次交易评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评
估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性意见
董事会根据相关法律、法规和规范性文件的规定，在详细核查了有关评估事
项后，审议通过了《关于评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法
与评估目的的相关性以及评估定价的公允性的议案》，议案内容如下：
1.本次评估机构具备独立性
公司聘请中天评估承担本次交易的评估工作，并签署了相关协议，选聘程序
合规。中天评估作为本次交易的评估机构，具有有关部门颁发的评估资格证书，
具有从事评估工作的专业资质和丰富的业务经验，能胜任本次评估工作。除作为
本次交易的评估机构外，中天评估及其评估人员与公司、交易对方及标的资产不
存在关联关系，具有独立性。
2.本次评估假设前提合理
本次评估假设的前提均按照国家有关法规与规定进行，遵循了市场的通用惯
例或准则，符合评估对象的实际情况，未发现与评估假设前提相悖的事实存在，
评估假设前提合理。
3.评估方法与评估目的的相关性一致
根据评估方法的适用性及评估对象的具体情况，本次评估中，本次交易采用
资产基础法和收益法对望亭普洛斯 100%股权进行评估，并以收益法评估结果作
为评估结论。鉴于本次评估的目的系确定标的资产于评估基准日的公允价值，为
公司本次交易提供价值参考依据，本次评估机构所选评估方法恰当，评估结果客
观、公正地反映了评估基准日评估对象的实际状况，评估方法与评估目的的相关
170
性一致。
4.本次评估定价具备公允性
本次评估实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性
等原则，评估结果客观、公正地反映了评估基准日评估对象的实际状况，各类资
产的评估方法适当，本次评估结论具有公允性。本次拟交易标的资产以评估值作
为定价的基础，交易价格公平、合理，不会损害公司及广大中小股东利益。
综上所述，上市公司本次交易所选聘的评估机构独立、评估假设前提合理、
评估方法与评估目的的相关性一致，评估结果公允；本次交易为市场化收购，交
易定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形。
（二）标的资产估值依据的合理性分析
依据中天评估出具的苏中资评报字(2018)第 6010 号《评估报告》，本次收益
法评估对望亭普洛斯 2017 年 10 月到 2057 年期间的营业收入、成本费用等财务
数据进行了分析及预测，预测结果以及相关估值依据的合理性分析详见本节“三、
收益法评估情况”。
未来各项财务数据均基于市场实际情况、历史发生额、比率或增长率进行测
算，总体预测较为稳健和合理。
（三）后续经营环境变化对评估结果的影响
截至本报告书签署日，标的公司在后续经营过程中所涉及到的行业政策、宏
观环境、行业技术等影响本次评估结果的因素预计不会发生重大不利影响。但仍
不排除评估假设出现预期之外的重大不利变化，提请投资者关注本报告书“第十
二节本次交易的报批事项及风险提示”中列示的与宏观经济、国家政策、市场等
相关的风险因素。
（四）现有经营模式下评估结果的敏感性分析
综合考虑望亭普洛斯的业务经营模式及报告期内财务指标变动的影响程度，
评估机构认为营业收入增长率和折现率的的变动对本次估值有较大影响，上述指
标对估值结果的影响测算分析如下：
171
1、营业收入增长率的变动敏感性分析
单位：万元
增长率变动率 估值 变化值 比率（%）
增长率上升 2%时 40,300.00 800.00 2.03%
增长率上升 1%时 39,900.00 400.00 1.01%
基准 39,500.00 - 0%
增长率下降 1%时 39,200.00 -300.00 -0.76%
增长率下降 2%时 38,800.00 -700.00 -1.77%
由上述分析可见，营业收入增长率与股东全部权益价值存在正相关变动情况，
假设除营业收入变动以外，并考虑相关联动效应，则营业收入增长率每波动 1%，
股东全部权益价值将同向变动约 1%。
2、折现率变动的敏感性分析
单位：万元
折现率变动率 估值 变化值 比率
折现率上升 0.2%时 38,700.00 -800.00 -2.03%
折现率上升 0.1%时 39,100.00 -400.00 -1.01%
基准 39,500.00 - 0%
折现率下降 0.1%时 40,000.00 500.00 1.27%
折现率下降 2%时 40,400.00 900.00 2.28%
由上述分析可见，折现率与股东全部权益价值存在正相关变动情况，假设除
折现率变动以外，并考虑相关联动效应，则折现率每波动 0.1%，股东全部权益
价值将反向变动约 1%。
（五）交易标的与上市公司现有业务是否存在显著可量化的协同效应分析
公司从事的主营业务为设计并提供一体化供应链管理解决方案，通过市场定
位与业务规划设计、业务流程设计、信息系统设计、组织设计、硬件规划等方面，
为客户提供一站式物流解决方案。根据业务功能的不同，公司的物流服务划分为
基础物流、综合物流和特色物流。从三方面共同打造一体化供应链管理的现代物
流。一是基础物流作为综合物流必要的支持和保障，主要包括货运代理、国内运
172
输以及相关延伸增值服务，其中，打造国际货运代理业务中的精品航线有利于保
持和提升基础物流服务整体竞争力，是基础物流服务重点拓展的业务；二是综合
物流主要包括原材料入厂物流、生产物流、成品物流、售后物流。其操作模式主
要为制造商 VMI 模式、品牌商 VMI 模式、DC 模式、产品配送 FTL、组装出货
CKD、流通加工、仓库外包与备品备件分拨中心；三是特色物流包括关务外包、
贸易执行、会展物流、循环取货与技术维修。
标的公司望亭普洛斯主要从事通过提供标准化设施以在较短的周期内满足
客户对物业的需求，根据顾客的需求，选择合适的地点，开发建设、与管理专用
物流设施。凭借在市场多年积累的丰富经验，普洛斯致力于进行高质量的通用型
物流仓储设施的设计、施工和管理。普洛斯选择战略性的物流配送地点，在规格、
标准等各方面建造满足客户要求的通用型物流仓储中心，为不同客户提供便捷、
高性价比的物流配送设施。作为专业的物流配送设施开发商，望亭普洛斯与客户
建立密切的合作关系，为其在合适的时间合适地点提供合适的设施。
本次交易标的望亭普洛斯与上市公司在业务领域和商业模式等方面具有较
强的互补空间。未来上市公司将拓宽市场经营领域，优化产品结构，完善业务链
条，抢占发展先机，进一步巩固和加强公司在物流行业的竞争优势。上市公司还
将通过此次交易注入智慧仓储建设业务，为上市公司的业务发展注入新的活力，
加快产业升级，增强公司竞争优势，稳步推进公司长期发展战略。
综上，标的公司业务与上市公司现有业务具备明显协同效应，但无法进行具
体的量化评估，因此本次交易的协同效应在评估及交易定价中未作考虑。
（六）交易定价的公允性分析
1、交易标的的估值水平
截至评估基准日 2017 年 9 月 30 日，望亭普洛斯采用收益法评估，评估值为
39,500.00 万元，考虑评估基准日后交易对方对标的公司增资（3,600 万元）事项，
标的公司 100%股权整体作价 43,100.00 万元。其估值水平具体如下：
项目 金额
本次标的公司交易作价（万元） 43,100.00
标的公司 2018 年承诺净利润（万元） 1,004.00
173
项目 金额
标的公司 2018 年市盈率（倍） 42.93
标的公司未来三年（2018 年、2019 年 2020 年）承
1102.67
诺平均净利润（万元）
标的公司未来三年（2018 年、2019 年 2020 年）平
39.09
均预测市盈率（倍）
以望亭普洛斯 2018 年承诺净利润 1,004.00 万元测算，本次交易定价对应的
市盈率为 42.93 倍；以望亭普洛斯 2018 年-2020 年承诺平均净利润 1,102.67 万元
测算，本次交易定价对应的市盈率为 39.09 倍。
2、可比上市公司比较
本次交易标的公司望亭普洛斯报告期内收入主要来自于仓储物流租赁收入,
因此本次选取了截至 2017 年 9 月 30 日的 A 股市场物流行业的上市公司作为比
对，具体情况如下：
序号 股票代码 股票简称 动态市盈率（倍）
1 002492.SZ 恒基达鑫 64.43
2 002711.SZ 欧浦智网 37.39
3 300013.SZ 新宁物流 58.25
4 300240.SZ 飞力达 50.02
5 600787.SH 中储股份 46.29
6 603066.SH 音飞储存 50.31
7 603535.SH 嘉诚国际 40.98
平均值 49.66
本次交易 42.93
数据来源：万得资讯
注：保税科技（600794.SH）与标的公司所处行业相同，考虑其截止 2017 年 9 月 30 日的动态市
盈率为负数，故未纳入可比公司范围。
从上表可见，本次重组的市盈率与市场的可比上市公司市盈率水平相持平，
未出现较大偏差，评估值较为公允。
（七）评估基准日至重组报告书披露交易日标的发生的重要变化事项分析
2018 年 3 月 25 日，巴巴多斯普洛斯与颢成投资签署股权转让及增资协议，
174
约定参照中天评估出具的苏中资评报字（2018）第 6010 号《资产评估报告》，巴
巴多斯普洛斯将其持有的标的企业 3.54%股权作价 1,400 万元转让给颢成投资，
同时，颢成投资向标的企业增资 3,600 万元。本次股权转让和增资完成后，巴巴
多斯普洛斯和颢成投资分别持有标的企业股权 88.40%和 11.60%。
本次股权转让及增资完成后，标的企业股权结构如下：
股东 认缴出资（万美元） 实缴出资（万美元） 出资比例
巴巴多斯普洛斯 2,874.5080 2,874.5080 88.40%
颢成投资 377.1979 377.1979 11.60%
合计 3,251.7059 3,251.7059 100%
2018 年 3 月 28 日，望亭普洛斯取得了苏州市工商行政管理局颁发的统一社
会信用代码为 91320500661771291P 的企业法人营业执照。
（八）交易作价与评估结果的差异分析
本次交易的标的资产为望亭普洛斯 100.00%的股权，采用收益法和资产基础
法评估，评估机构采用收益法评估结果作为望亭普洛斯 100.00%股权价值的评估
结果。以 2017 年 9 月 30 日为评估基准日，标的公司全部股权在评估基准日的价
值为 39,500 万元。考虑评估基准日后交易对方对标的公司增资（3,600 万元）事
项，标的公司 100%股权整体作价 43,100 万元，与评估价值无差异。
（九）评估增值率较高的原因及与最近三年标的公司历次股权交易价格的
比较分析
截至评估基准日 2017 年 9 月 30 日，望亭普洛斯的账面净资产为 22,858.26
万元，采用收益法评估，评估值约为 39,500.00 万元，较望亭普洛斯经审计后的
股东全部东权益评估增值 16,641.74 万元，增值率为 72.80%。
1、本次评估增值率较高的原因
本次交易中，上市公司向标的公司股东收购望亭普洛斯 100.00%的股权，交
易各方约定最终作价以收益法的评估结果为基础，经双方协商确定。收益法评估
是以资产的预期为价值标准，反映的是资产为未来产出、获利能力的大小，不仅
反映了企业的各项有形资产和可以确指的无形资产对未来收益的贡献，还包括诸
175
多不可确指为无形资产，特别是企业在经营过程中存在某些未在财务账上反映的
包括企业的客户关系在内的无形资产价值。因此本次按照收益法评估，望亭普洛
斯的整体价值评估增值率较高。而上述因素在标的公司的账面净资产中并未得以
体现，所以，收益法评估下标的资产评估值较其账面净资产的增值比例较高。
2、最近三年标的公司历次股权交易价格的比较分析
标的公司 2014 年 9 月 30 日至本报告书出具之日，进行过一次股权转让和一
次增资，股权转让的价格参照本次评估基准日的评估估值 39,500 万元进行，与
本次交易价格一致，具体情况见本报告书“第四节标的公司基本情况”之“二、交
易标的历史沿革”。
六、独立董事对评估机构或者估值机构的独立性、评估假设前提的合
理性和交易定价的公允性发表的独立意见
公司针对本次交易所聘请的评估机构具备独立性，评估假设前提具有合理性，
评估方法与评估目的具有较强的相关性，本次评估采取了必要的评估程序，遵循
了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，评估结果客观、公正反映了评估基
准日 2017 年 9 月 30 日评估对象的实际情况，各项资产的评估方法适当，本次评
估结果具有公允性，具体如下：
（一）本次评估机构具备独立性
公司聘请中天评估承担本次交易的评估工作，并签署了相关协议，选聘程序
合规。中天评估作为本次交易的评估机构，具有有关部门颁发的评估资格证书，
具有从事评估工作的专业资质和丰富的业务经验，能胜任本次评估工作。除作为
本次交易的评估机构外，中天评估及其评估人员与公司、交易对方及标的资产不
存在关联关系，具有独立性。
（二）本次评估假设前提合理
本次评估假设的前提均按照国家有关法规与规定进行，遵循了市场的通用惯
例或准则，符合评估对象的实际情况，未发现与评估假设前提相悖的事实存在，
176
评估假设前提合理。
（三）评估方法与评估目的的相关性一致
根据评估方法的适用性及评估对象的具体情况，本次评估中，本次交易采用
资产基础法和收益法对望亭普洛斯100%股权进行评估，并以收益法评估结果作
为评估结论。鉴于本次评估的目的系确定标的资产于评估基准日的公允价值，为
公司本次交易提供价值参考依据，本次评估机构所选评估方法恰当，评估结果客
观、公正地反映了评估基准日评估对象的实际状况，评估方法与评估目的的相关
性一致。
（四）本次评估定价具备公允性
本次评估实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性
等原则，评估结果客观、公正地反映了评估基准日评估对象的实际状况，各类资
产的评估方法适当，本次评估结论具有公允性。本次拟交易标的资产以评估值作
为定价的基础，交易价格公平、合理，不会损害公司及广大中小股东利益。综上
所述，公司本次交易所选聘的评估机构独立、评估假设前提合理、评估方法与评
估目的的相关性一致、评估结果公允；本次交易为市场化收购，交易定价公允，
不存在损害上市公司和股东合法权益的情形。
177
第六节 本次交易的主要合同
一、《发行股份购买资产协议》的主要内容
（一）合同主体、签订时间
2018 年 4 月 12 日，上市公司（甲方）与望亭普洛斯全体股东：巴巴多斯普
洛斯（乙方一）和颢成投资（乙方二）签署了《发行股份购买资产协议》。
（二）发行股份购买资产方案
各方同意，本次交易的方案为：上市公司向乙方非公开发行股份以购买其持
有的标的公司 100%股权。
（三）交易价格及定价依据
各方同意，标的资产的交易价格由各方在具有证券从业资格的资产评估机构
出具的正式资产评估报告载明的标的资产截至评估基准日的评估价值的基础上，
综合考虑评估基准日后标的公司股东增资事项，经交易各方协商确定。
根据《评估报告》，标的公司全部股权在评估基准日的价值为 39,500 万元。
考虑评估基准日后乙方二对标的公司增资（3,600 万元）事项，标的公司 100%
股权整体作价 43,100 万元。
参考上述评估结果及评估基准日后的股东增资事项并经各方充分协商后一
致同意，甲方就购买标的资产需向乙方支付的交易总对价为 43,100 万元，其中，
乙方一转让其所持标的公司 88.40%股权的转让价格为 38,100 万元；乙方二转让
其所持标的公司 11.60%股权的转让价格为 5,000 万元。
（四）支付方式
作为支付收购标的资产之对价，甲方将按约定向乙方一定向发行不超过
41,639,344 股、向乙方二定向发行不超过 5,464,480 股。由于计算发行股份数量
时取整造成的本次发行的股份数量乘以发行价格的金额低于对应的标的公司价
178
格的差额部分，乙方同意免除甲方的支付义务。
最终发行数量将以经股东大会批准并经中国证监会核准的数量为准。
（五）对价股份的发行及认购
本次交易项下甲方非公开发行股份及乙方认购甲方相关新增股份的具体方
案如下：
1、发行方式
甲方向特定对象，即乙方一、乙方二非公开发行股份。
2、发行股票种类和面值
人民币普通股（A 股），每股面值 1.00 元。
3、发行对象和认购方式
发行对象为乙方一、乙方二，其分别以各自所持标的公司全部股权为对价认
购对价股份。
4、发行价格
本次发行的发行价格为本次交易定价基准日前 120 个交易日上市公司股票
交易均价（交易均价的计算公式为：定价基准日前 120 个交易日上市公司股票交
易均价＝定价基准日前 120 个交易日股票交易总额÷定价基准日前 120 个交易日
股票交易总量）的 90%，即 9.15 元/股。
在定价基准日至发行日期间，甲方如实施派息、送股、资本公积金转增股本
等除权除息事项，发行价格将根据深交所的相关规则按照下述公式进行相应调整，
调整公式如下：
假设调整前发行底价为P0，每股派送股票股利或转增股本数为N，每股增发
新股或配股数为K，增发新股价格或配股价格为A，每股派发现金股利为D，调
整后发行底价为P1，则：
派发现金股利：P1＝P0－D
派送股票股利或转增股本：P1＝P0/（1＋N）
增发新股或配股：P1＝（P0＋AK）/（1＋K）
三项同时进行：P1＝（P0－D＋AK）/（1＋K＋N）
179
同时，本次发行股份购买资产的发行数量上限将参照经上述公式计算的除权、
除息调整后的发行底价进行相应调整。
5、发行数量
甲方在本次交易项下收购标的资产向乙方发行的股份数量按如下公式计算：
向乙方一发行股份数量＝乙方一转让价格÷发行价格；
向乙方二发行股份数量＝乙方二转让价格÷发行价格。
计算结果不足一股的尾数舍去取整。
各方确认，该等发行的股份总数为不超过 47,103,824 股。其中，向乙方一发
行不超过 41,639,344 股、向乙方二发行不超过 5,464,480 股。最终发行数量将以
经股东大会批准并经中国证监会核准的数量为准。
在定价基准日至发行日期间，甲方如实施派息、送股、资本公积金转增股本
等除权除息事项而调整发行价格的，发行数量也将根据发行价格的调整进行相应
调整。
如最终经中国证监会核准的对价股份对应的对价金额少于前述交易对价总
金额，导致乙方就本次收购应取得的收购价款与实际取得的股份对应的对价金额
之间的差额部分应由甲方通过现金方式予以补足。
（六）锁定期
1、乙方一和乙方二承诺对本次交易项下取得的对价股份自对价股份上市之
日起 36 个月内不进行转让。
2、如在上述锁定期满之时，上市公司利润承诺期届满之年度的财务报表尚
未披露，乙方一和乙方二承诺锁定期自动延续至利润承诺期届满之年度上市公司
年度财务报表披露之日。
3、上述锁定期届满后，乙方拟减持本次交易项下取得的对价股份还需遵守
《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》、《股份减持细则》等法律法规、规范性
文件、交易所相关规则以及甲方公司章程的相关规定。
4、有关法律法规对乙方本次交易项下取得的对价股份的限售另有规定或中
国证监会另有要求的，从其规定或要求。
180
（七）利润承诺、业绩补偿和奖励
1、利润承诺
交易对方巴巴多斯普洛斯（乙方一）承诺标的公司净利润数如下：承诺年度
2018 年、2019 年、2020 年扣除非经常性损益前后孰低的净利润分别不低于人民
币 1,004 万元、1,103 万元、1,201 万元。
各方同意，如标的资产未能在 2018 年完成交割，则利润承诺年度相应顺延
一年，即承诺年度 2019 年、2020 年、2021 年扣除非经常性损益前后孰低的净利
润分别不低于人民币 1,103 万元、1,201 万元、1,363 万元。
2、业绩补偿
各方同意，受限于协议关于补偿上限的约定，本次交易经中国证监会审核通
过并实施完毕后，若标的公司在利润承诺期内第一年或第二年的实际净利润未达
到承诺净利润的 80%或 90%的，乙方一同意按照协议约定计算应补偿金额，并
以人民币现金方式向甲方进行补偿；利润承诺期届满后，如按照协议约定应当由
乙方一进行补偿或回购的，应在双方充分协商后，按照本协议约定的进行补偿或
回购。
（1）利润承诺期第一年结束后，经净利润审计机构审计并出具无保留意见
的审计报告、业绩承诺实现情况专项审核报告后计算出当年应补偿金额。
受限于协议关于补偿上限的约定，如果截至该承诺年度期末标的公司实际净
利润数小于截至该承诺年度期末承诺净利润数的 80%，则第一年应补偿金额的计
算公式如下：
第一年应补偿的金额＝（截至该承诺年度期末承诺的净利润数－截至该承诺
年度期末实现的净利润数）÷利润承诺期内各年承诺净利润数总和×标的资产交
易总价
（2）利润承诺期第二年结束后，经净利润审计机构审计并出具无保留意见
的审计报告、业绩承诺实现情况专项审核报告后计算出当年应补偿金额。
受限于本协议关于补偿上限的约定，如果截至当期期末标的公司两年累计实
际净利润数小于截至当期期末两年累计承诺净利润数的 90%，则第二年应补偿金
额的计算公式如下：
第二年应补偿的金额＝（截至该承诺年度期末累计承诺的净利润数－截至该
181
承诺年度期末累计实现的净利润数）÷利润承诺期内各年承诺净利润数总和×标
的资产交易总价－累计已补偿金额
利润承诺期间，如经计算乙方一需履行补偿义务，则甲方有权在前述《审计
报告》和《业绩承诺实现情况专项审核报告》出具后十日内，以书面方式通知乙
方一，要求乙方一履行补偿义务。
（3）利润承诺期届满，即望亭普洛斯利润承诺期第三年结束后经净利润审
计机构审计并出具无保留意见的审计报告、业绩承诺实现情况专项审核报告、资
产减值测试报告，若：①望亭普洛斯三年累计实现的实际净利润未达到承诺利润
总和的 100%；或者②经减值测试，标的公司期末减值额大于乙方一累计已补偿
的金额；则乙方一应以现金方式对甲方进行补偿或按本协议的约定将标的公司
100%股权进行回购，补偿或回购两种方式的选择届时由甲方和乙方一协商确定，
协商不成的，乙方一同意最终以甲方董事会或股东大会审议通过的方式为准。
受限于本协议关于补偿上限的约定，如双方协商确定或甲方董事会或股东大
会决定要求乙方一进行现金补偿，则补偿金额计算公式为：
第三年应补偿的金额＝（截至该承诺年度期末累计承诺的净利润数－截至该
承诺年度期末累计实现的净利润数）÷利润承诺期内各年承诺净利润数总和×标
的资产交易总价－累计已补偿金额
如双方协商确定或甲方董事会或股东大会决定要求乙方一对标的公司进行
回购，则回购价格计算公式为：
回购价格＝标的资产本次交易价格＋以标的资产本次交易价格为基数按照
同期银行贷款利率自向乙方一发行的对价股份登记至乙方一名下之日起至回购
价格实际支付之日期间计算的利息－乙方一已经支付的现金补偿金额
如上述回购行为触发重大资产重组标准的，则由各方按照届时的法律法规及
公司章程规定履行相应的重大资产重组程序后回购。
3、补偿上限
各方一致同意，乙方一因未实现利润承诺而承担的补偿金额合计不超过本次
标的资产的交易总价格。
如利润承诺期届满后乙方一需履行回购义务，则回购之前标的公司自 2017
年 9 月 30 日至承诺期届满日所产生的可分配利润归上市公司所有，应在利润分
182
配实施完毕后方可实施回购。
4、超额业绩奖励
各方同意，盈利预测期间届满，即望亭普洛斯利润承诺期第三年结束后净利
润审计机构审计并出具无保留意见的审计报告、业绩承诺实现情况专项审核报告，
若：①望亭普洛斯三年累计实现的净利润达到承诺利润总和的 100%；且②经减
值测试，标的公司期末未发生减值，甲方同意将利润承诺期内累计实现的实际净
利润超过累计承诺净利润部分的 50%以人民币现金的方式一次性奖励给乙方一。
（八）交割
在本协议生效条件得以全部满足之日起 60 个工作日内，乙方应负责完成标
的资产的交割，甲方应负责将对价股份登记至乙方名下。
（九）期间损益
各方同意，自评估基准日之日起至标的资产交割完成之日期间（以下称“过
渡期”），标的资产的期间收益或因其他原因而增加的净资产部分由甲方享有；标
的资产的期间亏损或其他原因而减少的净资产部分，由乙方一和乙方二在交割完
成后 30 日内，按其各自持有标的资产的比例以现金方式向标的公司补足。
过渡期内的损益需经各方认可的具有证券期货业务资格的审计机构审计，并
出具专项审计报告予以确定。
（十）滚存未分配利润的安排
1、标的公司留存的滚存未分配利润，由本次交易完成后标的公司的股东甲
方享有。乙方承诺本次交易完成或终止前标的公司不进行任何形式的利润分配。
2、本次交易完成后，甲方累计的滚存未分配利润将由本次交易完成后的新
老股东按照持股比例共同享有。
（十一）标的公司的经营管理
各方一致同意，利润承诺期内标的公司继续由普洛斯投资（上海）有限公司
进行管理，具体管理事宜由乙方一、普洛斯投资（上海）有限公司以及标的公司
183
另行签订《管理协议》予以约定。
承诺期后标的公司经营管理事宜由承诺期满后双方另行协商确定。
（十二）生效条件
各方同意，以下全部条件成就之日起，协议生效:
1、本协议经各方法定代表人或授权代表签字，并加盖各自公章；
2、甲方、乙方一、乙方二就本协议项下标的资产转让分别取得各自内部审
批机构的批准；
3、中国证监会核准本次重组；
4、商务部批准本次战略投资；
5、其他政府部门的批准（如适用）。
（十三）协议的变更和终止
未经另一方书面同意，任何一方不得擅自变更本协议及其任何部分，否则，
变更部分无效。如本协议因变更事项需取得相关主管机关批准的，其变更部分于
取得批准后生效。
出现下列情形之一的，协议一方或双方可书面通知对方解除本协议，并列明
解除所依据的条款：
1、因不可抗力致使协议目的无法实现，本协议依据不可抗力条款约定解除；
2、一方违约致使合同目的无法实现，守约方有权单方解除本协议；
3、一方因破产、解散、被依法撤销等原因丧失履约能力致使合同目的无法
实现，守约方有权解除本协议；
4、本协议约定出现的其他解除情形。
本协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，守约方可根据履行情
况要求违约方承担违约和赔偿责任。本协议终止，不影响本协议保密条款、违约
责任条款和争议解决条款的效力。
双方同意，自本协议签署之日起，如超过 12 个月，本协议生效条件未能得
以全部满足，且双方未就延期达成一致的，本协议述及交易不再进行。
184
（十四）违约责任
1、任何一方违反本合同的任何条款均应视为该方在本合同项下的违约。如
果一方的违约行为给另一方造成损失的，则违约方应向非违约方赔偿损失。
2、就乙方一和乙方二而言，乙方一和乙方二应分别就其各自在本协议项下
义务承担责任，任何一方对另一方不负有连带责任。
3、本协议述及损失包括违约方因违约行为使守约方遭受的全部直接损失以
及守约方为处理争议而合理负担的仲裁费用、诉讼费用、律师费、公证费等费用。
（十五）适用法律和争议解决
1、协议的签订、效力、履行、解释和争议的解决均适用中华人民共和国法
律。
2、凡因本协议所发生的或与本协议有关的任何争议，双方应争取以友好协
商方式迅速解决。若协商未成，任何一方可向标的公司所在地人民法院提起诉讼。
二、《委托经营管理协议》主要内容
（一）合同主体、签订时间
2018 年 4 月 12 日，望亭普洛斯（甲方）与普洛斯投资（上海）有限公司（乙
方）巴巴多斯普洛斯（丙方）签署了《委托经营管理协议》。
（二）委托经营管理相关权利义务人
甲方委托乙方按照本协议的约定为甲方提供经营管理服务，乙方同意接受该
委托。
（三）经营管理服务内容
1、总则
（1）乙方应遵守甲方就经营管理服务所提出的合理要求。
（2）乙方应提供同等级别和标准的业务的管理人所惯常提供的服务。
（3）在协议有效期内，甲方不可撤销地委托乙方进行经营管理。甲方应确
185
保乙方在本协议约定的服务范围内独立自主地提供经营管理服务，而不干涉、妨
碍或阻止乙方在服务范围内采取任何合法合理的行动。
（4）甲方应并应确保飞力达同意甲方的日常经营管理由乙方负责，高级管
理人员（包括但不限于总经理、财务负责人/财务总监和公司章程规定的其他人
员）由乙方提名，并经甲方执行董事或乙方提名的总经理聘任（聘任权限根据甲
方章程确定）。
（5）甲方同意在切实可行的情况下尽快批准或决定任何根据本协议应当由
甲方或甲方的公司权力机构批准或作出决定的事项，并根据乙方的合理要求为乙
方开展服务范围内的服务提供必要的协助，并将及时告知乙方或向乙方披露据甲
方所知已发生的或可能发生的与甲方、甲方的业务和/物业相关的重大事件。
2、资产咨询服务
（1）乙方应就服务范围内涉及的事项尽所有合理的努力告知甲方作为业主
所应遵守的相关法律、法令、条例、法规或对甲方适用的方针，视情况而定。
（2）乙方应就服务范围内涉及的事项尽所有合理的努力告知甲方应采取的
行动或作出的决定。在不违反相关法律法规的规定及本协议约定的前提下，甲方
在任何时候都执行并遵守与服务范围内涉及事项相关的所有文件的规定，包括甲
方对本协议项下义务的履行。
（3）本协议有效期内，乙方可代表甲方寻求出租甲方持有的物业并就租约
进行谈判。乙方应根据本协议约定的经批准的预算中载明的（或经甲方另行批准
的）租金标准和租赁政策将物业租给租户，并提供与有效率地出租物业相关的、
且其可能不时认为必要和合适的其他服务。所有由甲方和租户达成的关于物业的
租赁安排均应规定该等安排下应付的所有租金和其他金额应直接支付到甲方的
银行账户。
（4）乙方在每个会计年度结束后 1 个月内编制上一年度与物业的经营相关
的会计报告与经营报告以及下一年度的经营预算报告并将其提交给甲方，经甲方
股东批准后执行。其中，经营预算报告应包括业务、营销和财务的计划和预算，
并应包括租金标准和租赁政策等内容。在经营预算报告获得批准之前，乙方可继
续按照最近一份经批准的预算管理业务和物业（但可在最近一份经批准的预算的
基础上上浮 5%），以及作相应调整以涵盖年度及非常规费用，如保险费和税费等
186
（以前一个财政年度内该等收费的金额为基准））并支付（或促使得以支付）本
协议中规定的任何费用（与税收、保险和公用事业相关的上涨费用除外，该等费
用应在现有的基础上支付）。但是，若在乙方所提交的预算草稿中出现的某特定
项目已得到批准但整个预算草稿尚未被批准的情况下，最近一份经批准的预算将
视为进行了相应的修改以包括该已批准的特定项目；此外，就未经批准的特定项
目而言，乙方应继续按照最近一份经批准预算的 105%开展与该等项目有关的运
营。
（5）在甲方经批准的预算范围内，乙方可就单笔不超过人民币 300 万元（含
本数）的对外支出自主决定使用甲方印章和 U 盾并划付该等支出；或在单笔支
出或向某一方累计支出超过人民币 300 万元（不含本数）的情形下要求甲方批准
该等支出的支付。甲方应并应确保甲方的公司权力机构对此予以必要的配合，如
无正当理由，甲方不得拒绝给予该等批准。为免疑义，甲方超出经批准的预算范
围的任何支出应由甲方和乙方共同协商决定。
（6）甲方负责保管甲方印章、营业执照、银行账户资料，其他与服务范围
和物业相关的所有文档、记录、账册和会计资料由乙方保管，甲方可在不妨碍乙
方履行服务范围项下事项的前提下查看和复制该等文件。
（7）乙方应与物业的租户保持沟通，促使甲方根据与物业的租户签订的租
约与协议履行其职责与义务。若乙方收到第三方提起的对物业经营产生严重不利
影响的任何投诉，其应在经过合理的调查后向甲方报告，并就该等投诉的解决提
供相应的建议。
（8）乙方应尽所有合理的努力代表甲方催收所有租金、服务费及物业的租
户应支付的其他款项与费用。为免疑义，甲方无权就租户欠付甲方的任何款项向
乙方提出任何权利主张或赔偿责任。
（9）乙方应以甲方的名义编制，或责成编制、签署与提交国家或地方法律
法规要求甲方就包括失业保险、工伤保险在内的社会保险及住房公积金以及当前
有效或日后实施的其它类似税款编制的所有表格、报告与单据以及其它要求等。
为免疑义，聘请税务代理的相关费用由甲方承担。
（10）乙方应以甲方的名义编制，并在法律法规或政府机关要求的期限内向
政府机关提交要求甲方提交的纳税申报单与相关报告。为免疑义，聘请税务代理
187
的相关费用由甲方承担。
（11）乙方应及时向甲方报告不履行或实质性违反任何与物业相关的租约、
合同或协议的情况，或任何抵押权人或保险公司要求的情况，或政府机关或机构
要求的与乙方提供服务范围内事项相关的重大情况，并提供相应建议。
（12）乙方为全部或部分物业市场价值的确定以及将物业的任何部分转让或
出售于第三方，提供合理所需的所有文件与其它信息，并在该信息的准备与分析
上提供帮助，包括但不限于向潜在买方与代理展示物业。
（13）乙方在收到物业内发生实质性财产损害或人员伤害的通知后，或在了
解到物业内发生实质性财产损害或人员伤害后及时告知甲方，并向甲方与保险商
转交其所受到的与物业内的人员伤害或财产破坏相关的任何传票、传唤或其它法
律文件。
（14）在不损害乙方在本协议项下权利和权益的情形下，甲方在物业内的全
部或部分利益发生任何转让、出售、抵押、处理或转移时，乙方应给予必要且充
分的配合。
3、物业管理咨询服务
（1）乙方应以管理与经营同等物业、设备与机械的方式管理与经营物业。
（2）乙方应根据本协议的规定以商业合理的方式监督物业的维护并促成对
物业的维护。为避免疑义，对物业的任何维护费用均由甲方承担。
（3）乙方在任何情况下合理维持使其能根据本协议执行其职责、义务与职
能的组织、系统与人员。
（4）在甲方承担费用的情况下，为向甲方提供所需的公共设施服务、暖气
与空调维护服务、虫害防治以及物业的维护与运营合理所需的任何其它服务与优
惠，乙方应以甲方的名义并以其认为能获得优良质量、优良工艺与优良服务标准
的最低成本签订合同。
（5）在经批准的预算范围内，乙方应以甲方的名义采购合理必要的服务/
劳务与货物/产品，以对物业进行恰当维护。为避免疑义，该等采购费用均由甲
方承担。
（6）乙方应尽所有合理的努力获得中标时或签发订单时可享有的任何合法
折扣、佣金或优惠。
188
（7）乙方应尽所有合理的努力以其认为能获得优良质量、工艺与服务标准
的最低成本采购并接受为必要的人力与材料进行的投标。
（8）由甲方承担费用的情况下，乙方应根据一般物业经理在经营本协议项
下物业具有同样类型、规模与质量的物业时所采取的行动，在物业内或对物业进
行或责成进行所有必要的或可取的修理、维护、保卫、清洁、油漆与装饰、变更、
替换与改进。
4、开发管理咨询服务
乙方应根据本协议的规定向甲方提供适用的开发管理咨询服务，包括下文所
列的咨询服务（和/或甲方与乙方不时约定的任何其它开发管理咨询服务）；
（1）执行并提供必要的施工前与施工后服务，包括：
① 安排进行可行性研究与调查；
② 就从任何政府部门（包括当地规划部门）获得开发工程所需的所有必要
的允许、许可证与批准进行谈判并促使取得该等允许、许可证与批准；
③ 获得对空地的占有和/或就物业组合采取必要的行动；
④ 尽合理的努力促使以安全的方式在物业周围安装开发工程的临时围板，
并确保已采取防止损害、伤害与滋扰的合理措施；
⑤ 指定专业团队与承包商；
⑥ 编制清楚标明关键日期的开发工程方案/计划，足够详细的费用计划（以
对开发工程的成本与将进行的建筑调硏监督与控制）以及甲方认为必要的任何其
它报告，在必要时不时进行修订与更新；
⑦ 执行所有其它相关服务。
（2）在施工期间（且若必要，包括施工后）提供包括以下服务在内的服务：
① 在开发工程施工阶段提供开发施工管理团队，帮助甲方与专业团队进行
与物业相关的活动的管理、对物业进行检查并对工程进行监督；
② 与建筑承包商及专业团队一起制定详细的施工方案，以对施工的所有主
要阶段、设备安装、运营前/开放前活动以及商业运营进行时间安排；
③ 在开发工程施工期间进行总体管理与定期监督，以对建筑承包商进行施
工作业的计划、程序与方案的监督与管理；
④ 促使所有支出均在经批准预算、经批准的超额支出与经批准物业计划内
189
发生；
⑤ 与专业团队、建筑承包商与其它承包商保持联络，以促使设备与设施可
根据开发工程方案取得，并在安装完成后正常使用；
⑥ 就是否符合合同文件与质量标准的情况安排必要的监督与检查程序；
⑦ 对专业团队、建筑承包商与其它承包商履行其各自职责时的表现进行审
核与指导，并在向甲方提交的项目进度月度报告中对其表现进行说明；
⑧ 与政府主管部门进行协商，以获得施工相关的必需的任何许可、批准与
登记；
⑨ 确保在施工期内与政府主管部门保持必要的联络。
（3）就该等开发工程提供服务，包括：
① 工程竣工时的基本服务；
② 对缺陷、整改措施与纠正措施进行检查与监视；
③ 对建筑合同与其它合同进行最终确定。
（4）开发工程期限内乙方应根据本协议执行的其它服务包括：
① 管理相关经批准开发预算与开发工程方案，并就相关经批准开发预算与
开发工程方案的持续控制提供建议与帮助；
② 审核专业团队就所有合同与方案变更所作的报告与估算，按月就变更可
能造成的影响向甲方作报告；
③ 监督专业团队并与专业团队保持联系，以促使专业团队将决算、缺陷责
任保证金与开发工程成本简要报告提交甲方。与专业团队和建筑承包商及其它承
包商就决算进行协商；
④ 就必要的价值工程研究向甲方提出建议，该价值工程应可为达到开发工
程设计的资金价值目的而执行；
⑤ 向甲方提交开发总成本报告与现金流量表，包括就必要的报告要求与预
算控制提出的建议，并将开发总成本报告与现金流量表中的任何偏离或可能发生
的偏离告知甲方；
⑥ 若专业团队与建筑承包商或该方的分包商或其各自的代理人以及建筑物
开发过程中不时需要雇用的员工在对开发工程文件进行解释时要求提供帮助，则
向专业团队与建筑商提供此类帮助；
190
⑦ 在开发计划、行动计划与相关审批时间表的编制过程中进行协调，并确
保在必要的时候对该等开发计划、行动计划与相关审批时间表进行更新；
⑧ 在全套开发文件的整理过程中进行协调；
⑨ 与甲方联系，并将建筑物开发过程中的变更或开发工程文件中的变更（视
情况而定）告知甲方；
⑩ 审批专业团队服务费与其它开发工程开支并就此提出建议；确保专业团
队已取得相关资质/证书；
○11 就需得到的审批以及得到的该项审批的期限与甲方保持联系；
○12 与建筑承包商与专业团队进行合作，与物业和建筑物各种服务与设施的供
应商进行合同条款的谈判；若相邻物业业主与占有人在道路、照明、空气或其它
方面相关的权利或与物业相关的利益将受到建筑物开发作业的侵犯，或将阻碍开
发工程的执行或进度，或对开发工程的使用与享受造成任何限制，则乙方应在需
要时与相邻物业的业主与占有人就排除该等妨碍进行谈判；
○13 在开发期间对工程进行监督与监管；
○14 对根据与建筑物相关的开发工程文件完成工程的情况进行监视与监督；
○15 代表甲方监督、监管、审核并处理专业团队与开发工程的建筑承包商提出
的付款申请（仅对于符合经批准预算、经批准的超额支出或经批准物业计划的申
请），针对专业团队与开发工程的建筑承包商进行现金流量表审核，并将应进行
的任何扣除或保留告知甲方；
○16 在保留金根据建筑合同到期时，提醒甲方对保留金进行付款；
○17 在建筑承包商或其它承包商对保修期内的缺陷、缩水或其它不合格情况进
行纠正之时对其进行监视与监督；
○18 确保在完工时进行所有必要的研究；在必要时针对建筑物投保隐蔽缺陷保
险并告知甲方。
5、其他服务
本协议有效期内，乙方还可向甲方提供包括收购咨询服务等其他服务，该类
服务的内容及收费等由届时根据实际情况由各方另行签署协议约定。
191
（四）费用结算
1、资产咨询服务费
（1）对于资产管理服务，甲方应向乙方支付资产管理服务费；该费用按照
甲方所拥有的物业的历史成本×每年 0.5%计算。对于尚在开发的物业，甲方不应
就该等物业支付资产管理服务费。
“历史成本”对于任何物业而言，系指购买该物业时支付的购买成本；
但：
① 若在取得该物业之时历史成本中的任何部分分摊至闲置土地(“闲置土地
金额”)和/或尚在开发的土地，则上述购买成本的金额中应扣除相应的分摊金额；
②上述购买成本的金额在以下情况应作以下增加：
A. 若某建筑物在任何闲置土地和区域或开发土地上竣工，则应加上该物业
历史成本中分摊至上述第①项相关土地的金额，以及实际发生的该建筑物的总开
发费用；
B.若完成任何建筑物的大型工程而该等大型工程的总开发费用大于该等大
型工程完成之前建筑物价值的 50%，则应加上实际发生的相当于该等大型工程总
开发费用的金额；
（2）资产管理服务费应在每一季度结束之时支付，直至本协议终止或因自
然灾害、意外或出售等致使物业灭失或不再属于甲方为止。
（3）若应就物业某部分的大型工程支付开发管理咨询服务费，不应就该物
业部分支付资产管理服务费。
2、物业管理咨询服务费
（1）对于物业管理咨询服务，甲方应向乙方支付物业管理咨询服务费，该
费用（不含税金额）应按照相关租约每一租金付款期总租金（不含税金额）的
3%计算，甲方应承担的增值税的税率为 6%。就此而言，“总租金”系指甲方在相
关租期内因物业的运营实际应计的各种类与各性质的所有收入，包括但不限于租
金、租金变动额、预付租金（、公共事业费、停车费、服务费、租期中断保险的
保险费、租户分摊的经营费用、税款与保险以及因相关租约的提前终止而由租户
支付的赔偿金和/或终止费；但“总租金”不包括：
① 保证金（仅指不适用于拖欠租金的保证金）与其它可退换保证金；
192
② 因物业的运营获得的银行账户利息；
③ 因物业或其中任何部分的出售或再筹资获得的收益；
④ 因对物业或其中任何部分的物质损失或损害投保的保险而获得的保险费
（但不包括租期中断保险的保险费）；
⑤ 因对物业或其中任何部分的征用获得的征用补偿金或征用补偿款；
⑥ 因私人财产的收购获得的任何商业折扣与回扣；
⑦ 租户为分摊租赁物业的改进费用进行的付款，但若租户的付款在租赁期
或其中一段时期摊销且租户应支付的租金相应增加，则该摊销付款的金额应计作
总租金的一部分；
⑧ 超额付款的退款，包括但不限于税款与保险费的退款；
⑨ 因任何诉讼或其它法律程序的裁决、和解或任何其它处理而无需向任何
租户或第三方退还的任何收益，但在为得到该收益支付相关费用与开支（包括乙
方的咨询服务费）后，该等收益的净额不应包含在总租金的定义中；
⑩ 甲方的附属机构对甲方进行的出资或为甲方取得的贷款，无论乙方或租
户是否在本协议生效日期前持有该出资额或贷款额。
（2）每一笔物业管理咨询服务费都应在每一季度末支付。
3、开发管理咨询服务费
（1）对于乙方就空地块、现有结构的扩充或重新开发、拆毁的现有结构的
重新修建（统称为“大型工程”）提供的开发管理咨询服务，甲方应向乙方支付开
发管理咨询服务费；该费用的金额等于甲方在每一日历季度就大型工程发生的总
开发费用之 5%（为含税金额）。
（2）对于翻新和/或类似改造工程（统称为“重要工程”），甲方应向乙方支
付的开发管理咨询服务费应等于甲方在每一日历季度就重要工程发生的总开发
费用之 5%（为含税金额）。
（3）任何日历季度应支付的开发管理咨询服务费均应根据该日历季度发生
的开发费用支付，且不应包含之前日历季度发生的开发费用，除非之前日历季度
内发生的开发费用未被用作计算相应开发管理咨询服务费的依据。对于①被用作
计算相应开发管理咨询服务费之依据的开发费用或其中的部分；或②已在本协议
生效前后已根据其支付了费用的开发费用或其中的部分，不应支付开发管理咨询
193
服务费。
（4）任何日历季度应支付的开发管理咨询服务费均应在该季度结束之时支
付直至所有工程都已完成。
乙方应于每次付款前 10 日，将相应的付款通知单（包含付款金额和计算方
式）及相关凭证发送甲方审核，甲方应在收到付款通知单后 5 日内审核完毕，并
通知乙方开具相应金额的发票，甲方在收到发票后 2 日内付清相应的费用。
（六）协议生效时间及有效期
本协议自甲方 100%股权变更登记至飞力达名下之日起生效。
协议有效期为自生效之日起至丙方于《发行股份购买资产协议》中约定的利
润承诺期届满之日。如本协议任何一方未在本协议有效期届满前 15 日内向其他
各方提出书面异议的，本协议按照现有的条款和条件自动续延；如本协议任何一
方在本协议有效期届满前 15 日内向其他各方提出书面异议的，各方应另行协商
并就本协议约定的委托经营管理事宜签署补充协议。为免疑义，各方明确，在补
充协议签署前，乙方继续按照本协议约定的条款和条件为甲方提供经营管理服务。
（七）协议终止
出现下列情形之一的，协议一方或双方可书面通知对方解除本协议，并列明
解除所依据的条款：
1、因不可抗力致使协议目的无法实现；
2、一方违约致使合同目的无法实现，守约方有权单方解除本协议；
3、一方因破产、解散、被依法撤销等原因丧失履约能力致使合同目的无法
实现，守约方有权解除本协议；
4、本协议约定出现的其他解除情形。
（八）违约责任
1、一方因不当行为、过失或违反本协议的约定而导致某一方或多方损失的，
则该方应向损失方赔偿相应的损失。
2、本协议述及损失包括违约方因违约行为使守约方遭受的全部直接损失以
194
及守约方为处理争议而合理负担的仲裁费用、诉讼费用、律师费、公证费等费用。
（九）适用法律和争议解决
1、本协议的签订、效力、履行、解释和争议的解决均适用中华人民共和国
法律。
2、凡因本协议所发生的或与本协议有关的任何争议,各方应争取以友好协商
方式迅速解决。若协商未成，任何一方可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
195
第七节 独立财务顾问核查意见
独立财务顾问认真审阅了本次交易所涉及的资产评估报告、审计报告和有关
协议、公告等资料，并在独立财务顾问报告所依据的假设前提成立以及基本原则
遵循的前提下，在专业判断的基础上，出具了独立财务顾问报告。
一、基本假设
独立财务顾问报告就飞力达发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易
发表的意见，主要依据如下假设：
（一）本次交易各方均遵循诚实信用的原则，均按照有关协议条款全面履行
其应承担的责任；
（二）独立财务顾问报告依据的资料真实、准确、完整及合法；
（三）有关中介机构对本次交易所出具的审计报告、备考审阅报告、资产评
估报告、法律意见书等文件真实可靠；
（四）国家现行法律、法规、政策无重大变化，宏观经济形势不会出现恶化；
（五）本次交易各方所处地区的社会、经济环境未发生重大变化；
（六）交易各方所属行业的国家政策及市场环境无重大的不可预见的变化；
（七）无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响发生。
二、本次交易的合规性分析
（一）本次交易符合《重组办法》第十一条的要求
1、本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律
和行政法规的规定
（1）本次交易符合国家产业政策
本次交易的拟购买资产为望亭普洛斯 100%股权。望亭普洛斯属于物流园区
行业，符合国家相关产业政策。根据国务院发布的《物流业发展中长期规划
（2014—2020 年）》，本次交易标的符合“降低物流成本，提升物流企业规模化、
集约化水平，加强物流基础设施网络建设的”发展重点。本次交易符合国家有关
196
产业政策。
（2）本次交易符合有关环境保护的法律和行政法规的规定
本次交易标的资产不属于高能耗、高污染的行业，不涉及环境保护问题，不
存在违反国家环境保护相关法规的情形。
（3）本次交易不涉及土地管理相关问题
本次交易标的资产为望亭普洛斯 100%股权，望亭普洛斯合法取得土地使用
权，不存在违反土地管理方面有个法律法规的情形。
本次交易不存在违反国家关于土地管理方面有关法律和行政法规规定的情
形。
（4）本次交易不存在违反反垄断法规规定的情形
本次交易完成后，未来上市公司的市场份额仍未达到《中华人民共和国反垄
断法》中对于市场支配地位的认定条件。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易符合国家相关产业政策，不涉及环
境保护、土地管理问题，亦不违反《中华人民共和国反垄断法》的规定。
2、本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件
《上市规则》规定如下：“股权分布发生变化不具备上市条件：指社会公众
持有的股份连续二十个交易日低于公司股份总数的 25%，公司股本总额超过人民
币四亿元的，社会公众持有的股份连续二十个交易日低于公司股份总数的 10%。
上述社会公众是指除了以下股东之外的上市公司其他股东：1、持有上市公司 10%
以上股份的股东及其一致行动人；2、上市公司的董事、监事、高级管理人员及
其关联人。”
本次交易完成后，不考虑募集配套资金，飞力达总股本约为 412,663,574 股，
除持有上市公司 10%以上股份的股东及其一致行动人和上市公司的董事、监事、
高级管理人员及其关联人外的社会公众股股数将不低于本次交易后上市公司总
股本的 25%，本次交易不会导致上市公司股权分布连续二十个交易日不具备上市
条件。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易完成后，上市公司股份分布情况仍
符合股票上市条件，本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件。
197
3、本次交易的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形
本次交易所涉及的标的资产的交易价格以标的资产的评估价值为依据由交
易双方协商确定。
本次交易中发行股份的定价基准日为飞力达审议本次发行股份购买资产并
募集配套资金事宜的首次董事会决议公告日，发行价格 9.15 元/股，不低于定价
基准日前 120 个交易日公司股票的均价 10.16 元/股的 90%。若飞力达在定价基
准日至作为对价的股份发行之日的期间内发生派息、送股、资本公积转增股本等
除权、除息等事项，则发行价格和发行数量将作相应调整。本次发行股份的定价
水平符合《重组办法》的相关要求。
本次向不超过 5 名特定投资者非公开发行股份募集配套资金的定价基准日
为发行期的首日，上市公司股东大会授权董事会在取得中国证监会核准后，根据
届时市场情况择机确定下列任一定价原则：
（1）发行价格不低于发行期首日前一个交易日公司股票均价；
（2）发行价格低于发行期首日前二十个交易日公司股票均价但不低于百分
之九十，或发行价格低于发行期首日前一个交易日公司股票均价但不低于百分之
九十。
最终发行价格将在公司取得中国证监会关于本次发行的核准批文后，根据询
价结果由公司董事会根据股东大会的授权与本次交易的独立财务顾问（主承销商）
协商确定。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易涉及资产的定价原则和飞力达本次股
份发行价格符合有关法律法规规定，不存在损害上市公司和全体股东合法权益的
情形。
4、本次重大资产重组所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法
律障碍，相关债权债务处理合法
经核查望亭普洛斯的工商档案、验资报告，巴巴多斯普洛斯和颢成投资 2
名股东合法持有标的公司的股权。交易对方均已分别出具承诺函，承诺：
（1）合法持有望亭普洛斯的股份，该股权不存在信托安排、不存在股份代
持，不代表其他方的利益，且该股权未设定任何抵押、质押等他项权利，亦不存
在被执法部门实施扣押、查封、司法冻结等使其权利受到限制的任何情形。同时，
198
保证此种状况持续至相关股权登记至飞力达名下。
（2）持有的望亭普洛斯股权权属清晰，不存在权属纠纷、质押、抵押、其
他担保或第三方权益或类似限制情形，也不存在法院或其他有权机关冻结、查封、
拍卖本公司/本人持有望亭普洛斯股份之情形。
（3）已经依法对望亭普洛斯履行出资义务，不存在任何虚假出资、延期出
资、抽逃出资等违反其作为股东所应当承担的义务及责任的行为。
（4）对违反上述任一承诺承担连带法律责任，本承诺自出具之日起至本次
交易完成之日具有不可撤销之效力。
本次发行股份购买资产的标的资产为股权，不涉及债权、债务的处置或变更。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易所涉及的资产权属清晰，资产过户
或者转移不存在法律障碍，本次交易不涉及债权债务处理或变更事项。
5、本次重大资产重组有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致
上市公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形
本次交易完成后，望亭普洛斯将成为上市公司的控股子公司，望亭普洛斯的
盈利能力和发展前景良好，上市公司的业务结构将更加优化，资产和业务规模均
得到大幅提高，盈利能力将进一步增强。
经核查，独立财务顾问认为，本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，
不存在违反法律、法规而导致公司无法持续经营的行为，也不存在可能导致公
司重组后主要资产为现金或无具体经营业务的情形。
6、本次重大资产重组有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等
方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性
的相关规定
本次交易前，上市公司已经按照有关法律法规的规定建立规范的法人治理结
构和独立运营的公司管理体制，做到业务独立、资产独立、财务独立、人员独立
和机构独立。本次交易对公司实际控制人的控制权不会产生重大影响，不会对现
有的公司治理结构产生不利影响。本次交易对方为独立于上市公司及其实际控制
人的第三方，在本次交易前与上市公司及上市公司关联方之间不存在关联关系。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易完成后上市公司仍将在业务、资产、
199
财务、人员、机构等方面与实际控制人及关联方继续保持独立，符合中国证监
会关于上市公司独立性的相关规定。
7、本次重大资产重组有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结
构
经核查，独立财务顾问认为：本次交易前，飞力达已经严格按照《公司法》、
《证券法》及中国证监会相关要求建立了完善的法人治理结构，本次交易完成
后，望亭普洛斯亦将加强自身制度建设，依据上市公司要求，进一步建立和完
善已有的管理制度，上市公司仍将保持健全有效的法人治理结构。本次交易有
利于上市公司保持健全有效的法人治理结构。
（二）本次交易的整体方案符合《重组办法》第四十三条的各项要求
1、本次交易有利于提高上市公司资产质量、改善上市公司财务状况和增强
持续盈利能力。
根据上市公司 2016 年度和 2017 年度审计报告和本次交易的模拟备考财务报
表，本次交易前后上市公司 2016 年及 2017 年度的盈利指标情况对比如下：
2017 年度 2016 年度
项目
实际数 备考数 实际数 备考数
毛利率 12.48% 12.75% 16.15% 16.39%
净利润率 2.74% 2.91% 3.33% 3.47%
基本每股收益(元/股) 0.20 0.19 0.18 0.17
扣除非经常性损益后基本每股收益(元/股) 0.09 0.10 0.11 0.11
上市公司与标的公司 2016 年度及 2017 年度的销售毛利率、销售净利率指标
对比情况如下表所示：
2017 年度 2016 年度
项目
上市公司 标的公司 上市公司 标的公司
毛利率 12.48% 49.59% 16.15% 52.88%
净利润率 2.74% 27.09% 3.33% 27.67%
根据本次模拟备考财务报表，本次交易完成后，上市公司 2016 年度的销售
200
毛利率由 16.15%上升至 16.39%，提高 0.24 个百分点，2017 年销售毛利率由 12.48%
上升至 12.75%，提高 0.27 个百分点；2016 年度销售净利润率由 3.33%上升至
3.47%，提高 0.14 个百分点，2017 年销售净利润率由 2.74%上升至 2.91%，提高
0.17 个百分点，因此本次交易完成后可以提高上市公司资产质量，有利于提升上
市公司整体的盈利能力。本次交易完成后上市公司的基本每股收益有所下降，主
要是因为备考利润的增加幅度小于本次新增发行股份数量的增长比率，本次交易
旨在推进交易双方业务协同和资源整合，将在业务发展层面持续发挥积极作用，
未来随着双方基于标的资产在智慧仓储方面探索合作的推进，上市公司持续盈利
能力将有望进一步增强。
标的公司与上市公司同属于物流行业，但业务类型和业务结构存在一定差异。
标的公司的隶属于全球知名的物流设施提供商和服务商，其主要经营业务为仓储
物流资产的出租服务，现金流量较好，而上市公司的业务主要为综合物流供应链
服务，两者处于产业链上下游关系。上市公司通过收购标的公司，可以向上游拓
展业务链条，学习、引进并吸收普洛斯先进的物流资产运营管理经验，充分发挥
双方业务协同优势，提升自身资产管理能力。从双方盈利水平对比可以看出标的
公司报最近两年的销售毛利率、销售净利率均高于上市公司，交易完成后的上市
公司销售毛利率、销售净利率均小幅上升。
同时，虽然基本每股收益略有下降，主要是由于利润增长幅度小于本次发行
股份数的增长比例，但“扣除非经常性损益后基本每股收益”提高，反映上市公
司实际盈利能力得到提升。
此外，本次交易对方巴巴多斯普洛斯承诺：2018 年、2019 年、2020 年扣除
非经常性损益前后孰低的净利润分别不低于人民币 1,004 万元、1,103 万元、1,201
万元；如标的资产未能在 2018 年完成交割，则利润承诺年度相应顺延一年，即
承诺年度 2019 年、2020 年、2021 年扣除非经常性损益前后孰低的净利润分别不
低于人民币 1,103 万元、1,201 万元、1,363 万元。
综上所述，本次交易将有利于提高上市公司的资产质量，充实上市公司资产
规模，改善上市公司整体财务状况，进一步增强上市公司的盈利能力和持续发展
能力，符合《重组办法》第四十三条第（一）项的规定。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易有利于提高上市公司资产质量，改
201
善上市公司财务状况、增强上市公司持续盈利能力。
2、本次交易有利于上市公司减少关联交易和避免同业竞争，增强独立性
（1）本次交易对上市公司同业竞争的影响
本次交易前，上市公司实际控制人为沈黎明、姚勤、吴有毅，三人合计控制
公司 154,280,923 股股份，占公司总股本 42.20%。本次交易完成后，在不考虑配
套募集资金发行股份的情况下，沈黎明、姚勤、吴有毅直接控制上市公司股权比
例为 37.39%；在考虑配套募集资金发行股份的情况下，沈黎明、姚勤、吴有毅
直接控制上市公司股权比例为 37.28%，仍为上市公司的实际控制人，本次交易
不会导致上市公司控制权的变化。
本次交易完成前，上市公司与实际控制人及其关联方不存在同业竞争情况，
本次交易完成后，望亭普洛斯将成为上市公司的全资子公司，上市公司实际控制
人未发生变化，本次交易不会导致上市公司与实际控制人及其关联方之间产生同
业竞争情况。
（2）本次交易前后上市公司关联交易变动情况
① 关联交易变动概况
本次交易前，上市公司与普洛斯集团不存在关联关系，本次交易完成后，巴
巴多斯普洛斯实现对上司公司的战略投资，持有上市公司股份超过 10%，根据《深
圳证券交易所创业板上市规则》，巴巴多斯普洛斯及普洛斯成为上市公司关联方。
本次交易完成后，上市公司关联交易金额有所增长，新增的关联交易主要由
以下三部分构成：1）与普洛斯及其控制的企业发生物流设施租赁业务而被动增
加的关联交易；2）因标的公司原有资金管理业务而被动增加的关联交易；3）委
托上海普洛斯经营管理所产生的关联交易。
根据公证天业出具的苏公 W[2018]E1151 号《审阅报告》，本次交易完成后
因本次交易将增加的关联交易情况如下：
单位：万元
增加关联交易金额
关联方 关联关系 交易内容
2017 年度 2016 年度
巴巴多斯 接受资产管理服务 238.94 283.80
普洛斯投资（上海）有
普洛斯一
限公司 资金拆借 7,250.00 1,800.00
致行动人
202
增加关联交易金额
关联方 关联关系 交易内容
2017 年度 2016 年度
巴巴多斯
昆山高新普洛斯仓储有
普洛斯一 租赁仓库 113.50 76.82
限公司
致行动人
巴巴多斯
东莞市虎门港普洛斯现
普洛斯一 租赁仓库 736.03 -
代物流有限公司
致行动人
巴巴多斯
中宝物流（深圳）有限
普洛斯一 租赁仓库 1,576.48 1,420.22
公司
致行动人
巴巴多斯
昆山川石光电科技有限
普洛斯一 资金拆借 - 1,500.00
公司
致行动人
② 本次交易增加关联交易情况分析
1）与普洛斯及其控制的企业的被动增加的关联交易
普洛斯作为全球知名的现代物流设施提供商，在中国乃至全球范围内拥有大
量的仓储物流设施，为全球范围内众多物流企业提供仓储物流设施租赁服务，飞
力达在华东、华中等地均有承租普洛斯的仓储设施。本次交易前，上市公司与普
洛斯不存在关联关系，上市公司承租普洛斯仓储设施不构成关联交易；本次交易
完成后，普洛斯将成为上市公司战略投资者，持有上市公司约 10.06%的股份，
根据《深圳证券交易所创业板上市规则》的规定，上市公司与普洛斯及其旗下公
司成为关联方，上市公司与其交易成为关联交易。
单位：万元
交易金额
关联方 交易内容 定价依据
2017 年度 2016 年度
昆山高新普洛斯仓储有限公司 租赁仓库 市场价格 113.50 76.82
东莞市虎门港普洛斯现代物流有
租赁仓库 市场价格 736.03 -
限公司
中宝物流（深圳）有限公司 租赁仓库 市场价格 1,576.48 1,420.22
合计 2,426.01 1,497.04
交易后模拟上市公司营业成本 270,205.14 234,951.19
因本次交易被动增加关联交易占比 0.90% 0.64%
本次交易前上市公司承租普洛斯旗下仓储设施主要包括承租普洛斯旗下昆
203
山高新普洛斯仓储有限公司（以下简称“昆山普洛斯”）、东莞市虎门港普洛斯现
代物流有限公司（以下简称“东莞普洛斯”）、中宝物流（深圳）有限公司（以下
简称“中宝物流”）的三处物流仓库，2016 年度交易金额合计 1,497.04 万元、2017
年度交易金额合计 2,426.01 万元，占交易后模拟上市公司营业成本的比例分别为
0.64%和 0.90%，整体比例较小，且交易定价均参照市场交易价格确定，本次交
易完成后双方承诺对于原有和新增交易均按照市场公允价格公平交易，不存在利
益输送或利用关联关系损害中小股东利益情形。
因此，上市公司与普洛斯及其下仓储物流设施出租公司的交易是源于各自经
营业务的需要，该等交易均有必要性和合理性，且整体规模占上市公司营业成本
比例较小，本次交易前后上市公司与普洛斯及其下仓储物流设施出租公司的交易
均参考市价，不存在利益输送情形，不会影响上市公司独立性。
2）因标的公司原有资金管理业务而被动增加的关联交易
本次交易前，标的公司属于普洛斯旗下众多仓储物流设施运营主体之一，按
照普洛斯的经营管理模式，经营管理均由上海普洛斯统一负责，根据普洛斯下属
各公司资金需求情况统一管理和调配各公司的资金使用。报告期内，标的公司通
过委托贷款、资金拆借等方式向上海普洛斯、昆山川石光电科技有限公司（以下
简称“川石光电”）拆借资金所产成的关联交易情况如下：
单位：万元
交易金额
关联方 交易内容 期末余额
2017 年度 2016 年度
上海普洛斯 拆借资金 7,250.00 1,800.00 4,000.00
川石光电 拆借资金 - 1,500.00 500.00
合计 7,250.00 3,300.00 4,500.00
报告期内，标的公司关联资金拆借行为属于普洛斯内部资金管理的日常性管
理模式之一。根据公证天业关于上市公司最近一年模拟合并财务报告出具的《审
阅报告》，本次交易完成后，标的公司成为上市公司的全资子公司，其报告期内
发生的该等关联资金拆借行为被动成为上市公司的关联交易。
针对该等关联交易，上海普洛斯和川石光电已经于 2017 年 12 月 31 日之前
全部归还相关资金，交易对方出具《避免资金占用的承诺函》，承诺未来其将严
格遵守国家有关法律、法规、规范性文件以及标的公司、飞力达相关规章制度的
204
规定，坚决预防和杜绝对标的公司的非经营性占用资金情况发生，不以任何方式
违规占用或使用标的公司的资金或其他资产、资源，不以任何直接或者间接的方
式从事损害或可能损害标的公司、飞力达及其他股东利益的行为。
3）标的公司委托上海普洛斯经营管理所产生的关联交易
根据普洛斯运营管理模式，报告期内，标的公司的运营全部委托普洛斯在中
国的经营管理平台上海普洛斯统一负责，交易定价按照同区域内上海普洛斯收取
一般价格确定，2016 年度和 2017 年度发生的该等交易金额分别为 283.80 万元和
238.94 万元。根据公证天业关于上市公司最近一年模拟合并财务报告出具的《审
阅报告》，本次交易完成后，标的公司成为上市公司的全资子公司，其报告期内
发生的该等委托经营管理交易被动成为上市公司的关联交易。
此外，根据上市公司与交易对方签订的附条件生效的《发行股份购买资产》
和标的公司与上海普洛斯签订的《委托经营管理协议》，本次交易完成后，标的
公司将继续委托上海普洛斯运营管理，构成关联交易，是上市公司对标的公司经
营管理的过渡期安排，主要是为保持标的公司业务和经营管理的一致持续性，保
证标的公司承诺业绩的公平实现，不会对上市公司独立性造成不利影响；在此基
础上上市公司通过充分发挥标的公司的战略区位优势、学习和吸收普洛斯先进的
物流设施运营管理经验、积极探索智慧物流的升级和应用、提升上市公司资产质
量、增强上市公司盈利能力，从而实现本次交易的战略目标。
因此，本次交易完成后，上市公司关联交易金额虽有所增加，增加的关联交
易大部分来自于与重组后新增参股股东及其控制的企业的交易，该等交易在重组
前即因市场需求而发生并持续存在。上市公司与关联方之间的交易均遵循平等、
自愿、公平交易、价格公允的原则，不存在通过关联交易进行利益输送或者损害
上市公司及其无关联关系股东的合法权益的情形，本次交易完成后上市公司关联
交易的增加对上市公司经营独立性不会产生影响。
3、上市公司最近一年财务报告被注册会计师出具标准无保留意见审计报告
经核查，江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）对飞力达 2017 年度
财务状况进行了审计，并出具了苏公 W[2018]A130 号标准无保留意见的《审计
报告》。上市公司不存在最近一年财务会计报告被注册会计师出具非标准无保留
意见的情形，符合《重组办法》第四十三条第（二）项的规定。
205
4、上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关
立案侦查或涉嫌违规正被中国证监会立案调查的情形
经核查，上市公司及其现任董事、高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法
机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形。
5、上市公司发行股份所购买的资产，为权属清晰的经营性资产，不存在权
利瑕疵和其他影响过户的情况，并能在约定期限内办理完毕权属转移手续
本次交易的标的资产权属情况请参见独立财务顾问报告之“第七节 独立财
务顾问核查意见”之“二、本次交易的合规性分析”之“（一）本次交易符合《重组
办法》第十一条的要求”之“4、本次重大资产重组所涉及的资产权属清晰，资产
过户或者转移不存在法律障碍，相关债权债务处理合法”。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易所涉及的资产，为权属清晰的经营
性资产，不存在权利瑕疵和其他影响过户的情况，并能在约定期限内办理完毕
权属转移手续，符合《重组办法》第四十三条第（三）项的规定。
（三）本次交易符合《重组办法》第四十四条及其适用意见要求的说明
根据《重组办法》第四十四条及其适用意见，上市公司发行股份购买资产的，
可以同时募集部分配套资金，其定价方式按照现行相关规定办理；上市公司发行
股份购买资产同时募集部分配套资金，所配套资金比例不超过拟购买资产交易价
格 100%的，一并由并购重组审核委员会予以审核；超过 100%的，一并由发行
审核委员会予以审核。
本次交易方案中，上市公司拟募集配套资金总额将不超过本次发行股份购买
资产的交易总额的 100%，将提交并购重组审核委员会审核。
综上，本次交易符合《重组办法》第四十四条及其适用意见。
（四）本次交易配套融资符合《创业板证券发行管理办法》相关规定
1、本次交易配套融资符合《创业板证券发行管理办法》第九条的规定
根据《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》第九条，上市公司发行证券，
应当符合《证券法》规定的条件，并且符合以下规定：
206
（1）最近二年盈利，净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为计算依据；
（2）会计基础工作规范，经营成果真实。内部控制制度健全且被有效执行，
能够合理保证公司财务报告的可靠性、生产经营的合法性，以及营运的效率与效
果；
（3）最近二年按照上市公司章程的规定实施现金分红；
（4）最近三年及一期财务报表未被注册会计师出具否定意见或者无法表示
意见的审计报告；被注册会计师出具保留意见或者带强调事项段的无保留意见审
计报告的，所涉及的事项对上市公司无重大不利影响或者在发行前重大不利影响
已经消除；
（5）最近一期末资产负债率高于百分之四十五，但上市公司非公开发行股
票的除外；
（6）上市公司与控股股东或者实际控制人的人员、资产、财务分开，机构、
业务独立，能够自主经营管理。上市公司最近十二个月内不存在违规对外提供担
保或者资金被上市公司控股股东、实际控制人及其控制的其他企业以借款、代偿
债务、代垫款项或者其他方式占用的情形。
《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》第十七条规定，上市公司非公开
发行股票募集资金用于收购兼并的，免于适用该办法第九条第（一）项的规定，
也即免除“最近二年盈利，净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为计算依据”
的要求。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易配套融资符合《创业证券发行管理
办法》第九条的规定。
2、本次交易配套融资符合《创业板证券发行管理办法》第十条的规定
根据《创业板发行管理办法》第十条规定，上市公司存在下列情形之一的，
不得发行证券：
（1）本次重组申请文件存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
（2）最近 12 个月内未履行向投资者作出的公开承诺。
（3）最近 36 个月内因违反法律、行政法规、规章受到行政处罚且情节严重，
或者受到刑事处罚，或者因违反证券法律、行政法规、规章受到中国证监会的行
政处罚；最近 12 个月内受到证券交易所的公开谴责；因涉嫌犯罪被司法机关立
207
案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查。
（4）上市公司控股股东或者实际控制人最近 12 个月内因违反证券法律、行
政法规、规章，受到中国证监会的行政处罚，或者受到刑事处罚。
（5）现任董事、监事和高级管理人员存在违反《公司法》第一百四十七条、
第一百四十八条规定的行为，或者最近 36 个月内受到中国证监会的行政处罚、
最近 12 个月内受到证券交易所的公开谴责；因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或
者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查。
（6）严重损害投资者的合法权益和社会公共利益的其他情形。
经核查，独立财务顾问认为：飞力达本次交易募集配套资金不存在《创业
板证券发行管理办法》第十条规定的不得非公开发行股票情形。
3、本次交易配套融资符合《创业板证券发行管理办法》第十一条的规定
根据《创业板证券发行管理办法》第十一条规定，上市公司募集资金使用应
当符合下列规定：
（1）前次募集资金基本使用完毕，且使用进度和效果与披露情况基本一致；
上市公司前次募集资金基本使用完毕，且使用进度和效果与披露情况基本一
致，具体情况详见独立财务顾问报告“第四节 本次发行股份情况”之“四、本
次募集配套资金的相关说明”。
（2）本次募集资金用途符合国家产业政策和法律、行政法规的规定；
本次发行股份募集配套资金拟用于支付中介机构费用和交易相关税费，符合
国家产业政策和法律、行政法规的规定。
（3）除金融类企业外，本次募集资金使用不得为持有交易性金融资产和可
供出售的金融资产、借予他人、委托理财等财务性投资，不得直接或者间接投资
于以买卖有价证券为主要业务的公司；
上市公司本次募集配套资金具有明确的用途，不会用于持有交易性金融资产
和可供出售的金融资产、借与他人、委托理财等财务性投资，不直接或间接投资
于以买卖有价证券为主要业务的公司。
（4）本次募集资金投资实施后，不会与控股股东、实际控制人产生同业竞
争或者影响公司生产经营的独立性。
上市公司本次募集配套资金拟用于支付本次交易中介机构服务费用和交易
208
相关税费，不会与控股股东、实际控制人产生同业竞争或者影响公司生产经营的
独立性。
综上，独立财务顾问认为：本次交易配套融资符合《创业板上市公司证券
发行管理暂行办法》第九条、第十条、第十一条的规定。
三、本次交易不构成《重组办法》第十三条规定的交易情形
本次交易前后上市公司实际控制人未发生变更，不构成《重组办法》第十三
条所规定的重组上市的情形。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易不构成《重组办法》第十三条规定
的交易情形。
四、本次交易定价依据及合理性分析
（一）本次交易的定价依据
1、本次交易发行股份的定价依据
根据《重组办法》的相关规定，上市公司购买资产部分股票发行价格不得低
于市场参考价的 90%；市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日
前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。董事
会决议公告日前若干个交易日公司股票交易均价＝决议公告日前若干个交易日
公司股票交易总额/决议公告日前若干个交易日公司股票交易总量。
本次发行股份购买资产的定价基准日为飞力达第四届董事会第八次会议决
议公告日。飞力达向交易对方发行股份购买资产的发行价格为上市公司董事会决
议公告日前 120 个交易日股票交易均价的 90%，即发行价格为 9.15 元/股，符合
中国证监会的相关规定。
本次发行股份购买资产的发行价格符合《重组办法》等法规的相关规定，作
价公允、程序合规，不存在损害上市公司和全体股东合法权益的情形。
2、本次交易标的资产定价依据
本次发行股份购买资产的标的资产为巴巴多斯普洛斯和颢成投资合计持有
的望亭普洛斯 100%的股权。根据中天评估出具的《资产评估报告》（苏中资评报
209
字（2018）第 6010 号），截至评估基准日 2017 年 9 月 30 日，标的公司 100%股
权的评估值为 39,500 万元。
2018 年 4 月 2 日，颢成投资出资人民币 3,600 万元对标的公司增资，参考上
述评估价值及考虑增资规模，经交易各方协商确定，标的资产的交易价格为
43,100 万元，不高于标的资产评估价值，本次交易对价全部以非公开发行股份方
式支付。
本次交易标的资产的交易价格是以评估机构的评估结果为依据，由交易各方
共同协商确定，定价过程合规，定价依据公允，符合上市公司和股东合法的利益。
（二）本次交易定价合理性分析
1、本次交易发行股份的定价合理性分析
根据《重组办法》的相关规定，上市公司购买资产部分股票发行价格不得低
于市场参考价的 90%；市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日
前 20 个交易日、60 个交易日或者 120 个交易日的公司股票交易均价之一。董事
会决议公告日前若干个交易日公司股票交易均价＝决议公告日前若干个交易日
公司股票交易总额/决议公告日前若干个交易日公司股票交易总量。
本次发行股份购买资产的定价基准日为飞力达第四届董事会第八次会议决
议公告日。飞力达向交易对方发行股份购买资产的发行价格为上市公司董事会决
议公告日前 120 个交易日股票交易均价的 90%，即发行价格为 9.15 元/股，符合
中国证监会的相关规定。
本次发行股份购买资产的发行价格符合《重组办法》等法规的相关规定，作
价公允、程序合规，不存在损害上市公司和全体股东合法权益的情形。
经核查，独立财务顾问认为：本次发行股份的定价原则符合《重组办法》
等法规的相关规定，作价公允、程序合规，不存在损害股东利益，尤其是中小
股东利益的情形。
2、本次交易标的资产的定价合理性分析
（1）本次交易标的的估值水平
标的公司采用收益法评估，截至评估基准日 2017 年 9 月 30 日，评估价值为
39,500.00 万元，评估基准日后目标公司增资 3,600 万元，目标企业 100%股权整
210
体作价 43,100.00 万元。估值水平情况如下：
项目 金额
本次标的公司交易作价（万元） 43,100.00
标的公司 2018 年承诺净利润（万元） 1,004.00
标的公司 2018 年市盈率（倍） 42.93
标的公司未来三年（2018 年、2019 年 2020 年）承
1,102.67
诺平均净利润（万元）
标的公司未来三年（2018 年、2019 年 2020 年）平
39.09
均预测市盈率（倍）
从标的公司市盈率看，以 2018 年承诺净利润 1,004.00 万元测算，本次交易
上述估值对应的市盈率为 42.93 倍；以标的公司 2018 年-2020 年承诺平均净利润
1,102.67 万元测算，本次交易上述估值对应的市盈率为 39.09 倍。
（2）可比上市公司估值比较
报告期内，本次交易标的公司收入主要来自于仓储物流租赁业务,筛选国内 A
股市场主要从事物流行业的 7 家上市公司作为可比对象，截至 2017 年 9 月 30
日，上述上市公司的市盈率情况如下：
序号 股票代码 股票简称 动态市盈率（倍）
1 002492.SZ 恒基达鑫 64.43
2 002711.SZ 欧浦智网 37.39
3 300013.SZ 新宁物流 58.25
4 300240.SZ 飞力达 50.02
5 600787.SH 中储股份 46.29
6 603066.SH 音飞储存 50.31
7 603535.SH 嘉诚国际 40.98
平均值 49.66
本次交易 42.93
数据来源：万得资讯。
注：保税科技（600794.SH）与标的公司所处行业相同，考虑其截止 2017 年 9 月 30 日的动态市盈率
为负数，故未纳入可比公司范围。
由上表可见，按照交易对手的盈利承诺，标的公司 2018 年动态市盈率为
211
42.93 倍，低于 A 股市场可比上市公司平均市盈率，未出现较大偏差，因此评估
值相对公允，定价合理。
经核查，独立财务顾问认为：本次标的资产定价，在参考资产评估结果的
基础上由各方协商确定，定价方式公允；从标的资产的相对估值等角度分析，
标的资产作价具备合理性，符合公平原则本次交易标的资产定价公允，充分保
护了上市公司全体股东，尤其是中小股东的合法权益。
五、本次交易的评估合理性分析
（一）评估方法的适当性
本次交易的评估机构中天评估对标的资产进行了资产评估，根据中天评估出
具的《资产评估报告》（苏中资评报字（2018）第 6010 号），本次评估分别采用
资产基础法和收益法两种方法对望亭普洛斯 100%股权进行了评估，截至评估基
准日 2017 年 9 月 30 日。
在综合考虑了不同评估方法和价值结论合理性的基础上，并结合本次评估对
象和评估目的，综合考虑了各项对获利能力产生重大影响因素的的收益法更能体
现标的公司为股东带来的价值，因此，本次评估最终选取收益法作为评估结论，
望亭普洛斯股东全部权益价值确定为 39,500.00 万元。
评估机构在评估过程中遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运
用了合规且符合目标资产实际情况的评估方法，评估方法与评估目的相关性一致。
（二）评估假设前提的合理性
本次交易拟购买资产的评估报告的假设前提均能按照国家有关法规和规定
执行，遵循了市场通用的惯例或准则，符合评估对象的实际情况，评估假设前提
具有合理性。
（三）重要评估参数的合理性
重要评估参数取值的合理性分析请参见本财务顾问报告“第五节 标的资产
评估情况”中相关的数据。
本次评估实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性
212
等原则，评估结果客观、公正地反映了评估基准日评估对象的实际状况，各类资
产的评估方法适当，本次评估结论具有公允性。本次交易标的资产均以评估值作
为定价的基础，交易价格公平、合理，不会损害公司及广大中小股东利益。
经核查，独立财务顾问认为：中天评估根据被评估单位所处行业和经营特点，
根据交易标的的特点采用不同的方法进行评估，在评估方法选取上具备适用性，
评估过程中涉及评估假设前提合理，与评估对象历史情况及独立财务顾问尽职调
查了解的其他相关信息不存在明显矛盾；重要评估参数取值依托市场数据，具备
合理性。
六、本次交易对上市公司影响分析
（一）对上市公司主营业务的影响
飞力达的主营业务为设计并提供一体化供应链管理解决方案，通过市场定位
与业务规划设计、业务流程设计、信息系统设计、组织设计、硬件规划等方面，
为客户提供一站式物流解决方案。近几年我国消费类电子产品的市场格局发生明
显变化，以 PC 为代表的传统电子产品市场萎缩、毛利水平持续下降，以平板电
脑、智能手机为代表的高端消费电子产品在经历快速增长后增速也逐渐回落；同
时，随着国内人力成本的上升，中国大陆电子制造业已慢慢失去竞争优势，随着
IT 产业景气度降温，公司原有的 IT 供应链物流服务业务发展空间缩小。因此近
年来上市公司凭借原有业务优势延伸，加大业务的开拓力度，并积极尝试服务创
新和新的业务模式，2016 年公司投资 1.99 亿元在重庆建立西南供应链基地，完
善和拓展西南地区业务，通过资源整合、优化运营模式，提升公司在西南地区的
竞争能力，同时与华东、华南地区带来协同效应。
本次交易完成后，将有助于丰富公司在华东地区的仓储物流资源、完善网络
布局、优化业务和产品结构、探索综合智能仓储业务，进一步提升公司在区域市
场的竞争能力。同时，公司仍将继续借助资本市场持续对物流相关行业资源进行
整合，择机并购具有业务优势且有协同效应的相关公司，不断延长产业链，扩展
价值链。
213
（二）对上市公司股权结构的影响
截至本报告书签署日，上市公司的总股本为 365,559,750 股。通过本次交易，
上市公司将向本次资产重组交易对方发行股份 47,103,824 股，本次交易完成后，
上市公司总股本为 412,663,574 股；假设募集配套资金部分按照上限 120 万股募
集，本次交易后上市公司总股本为 413,863,574 股。
不考虑募集配套资金的情况下，本次交易前后，公司股本结构变化如下：
单位：股
本次交易前 本次交易后
股东类别 股东名称 持股比
持股数量 持股数量 持股比例
例
昆山亚通汽车维修服务有限公司 53,210,000 14.56% 53,210,000 12.89%
控股股东/
昆山飞达投资管理有限公司 53,210,000 14.56% 53,210,000 12.89%
一致行动人
昆山吉立达投资咨询有限公司 47,443,625 12.98% 47,443,625 11.50%
CHINALOGISTICSHOLDINGXXXVIII
- - 41,639,344 10.09%
SRL
交易对方
宁波颢成股权投资合伙企业（有限合
- - 5,464,480 1.32%
伙）
其他非公众
高管及其一致行动人 699,594 0.19% 699,594 0.17%
股东
210,996,53
公众股东 其他股东 210,996,531 57.72% 51.13%
1
本次交易完成后，沈黎明先生、姚勤先生和吴有毅先生仍为上市公司共同实
际控制人，本次交易不会导致公司控制权的变化。同时，本次交易完成后，社会
公众股占公司总股本的比例不低于 25%，不会导致飞力达不符合股票上市条件的
情形。
（三）对上市公司经营和法人治理结构的影响
飞力达已按照相关法律法规的要求建立了以法人治理结构为核心的现代企
业管理制度，形成了较为规范的公司运作体系，做到了业务、资产、财务、机构
和人员独立。本次交易完成后，飞力达将依据相关法律、法规和公司章程的要求
继续完善公司法人治理结构及独立运营的公司管理体制，继续保持公司独立性，
切实保护全体股东的利益。同时，上市公司将指导、协助公司加强自身制度建设
214
及执行，完善法人治理结构，加强规范化管理。
（四）对上市公司主要财务指标的影响
根据公证天业审阅的公司备考财务报告，本次收购完成后，公司主要财务指
标变动情况如下：
2017 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
项目 变动
/2017 年度 /2017 年度（备考）
总资产（万元） 225,411.03 /2017 年 1～9 月（备考） 19.92%
总负债（万元） 101,284.59 106,987.68 5.63%
股东权益（万元） 124,126.44 163,327.90 31.58%
营业收入（万元） 306,518.70 309,682.14 1.03%
利润总额（万元） 11,454.74 12,245.14 6.90%
净利润（万元） 8,403.82 8,996.61 7.05%
归属母公司所有者的
7,163.48 7,756.27 8.28%
净利润（万元）
资产负债率（合并）
44.93% 39.58% -5.35%
（%）
流动比率 1.46 1.53 5.33%
速动比率 1.34 1.24 -7.06%
应收账款周转率 6.10 6.05 -0.88%
存货周转率 74.94 75.38 0.59%
毛利率（%） 12.48% 12.75% 0.26%
净利润率（%） 2.74% 2.91% 0.17%
基本每股收益（元/股） 0.20 0.19 -5.00%
扣除非经常性损益后
0.09 0.10 11.11%
基本每股收益（元/股）
注：1）备考数据假设 2016 年 1 月 1 日起望亭普洛斯系公司全资子公司，下同；
2）财务指标变动分析中资产负债率、毛利率、净利润率的变动以备考数据减去上市公司原始数据分析，
其他指标均以备考数据相对原始数据的变动百分比分析。
（五）对上市公司未来发展前景的影响
标的公司与上市公司同属于物流行业，但业务类型和业务结构存在一定差异。
标的公司的隶属于全球知名的物流设施提供商和服务商，其主要经营业务为仓储
物流资产的出租服务，现金流量较好，而上市公司的业务主要为综合物流供应链
215
服务，两者处于产业链上下游关系。上市公司通过收购标的公司，可以向上游拓
展业务链条，学习、引进并吸收普洛斯先进的物流资产运营管理经验，充分发挥
双方业务协同优势，提升自身资产管理能力。
本次交易完成后，上市公司通过与普洛斯的战略合作，实现优势互补、相互
协同，有助于丰富公司在华东地区的仓储物流资源、完善网络布局、优化业务和
产品结构、探索综合智能仓储业务，进一步提升公司在高端综合物流服务领域的
能力和区域市场的竞争能力。同时，公司仍将继续借助资本市场持续对物流相关
行业资源进行整合，择机并购具有业务优势且有协同效应的相关公司，不断延长
产业链，扩展价值链，提高公司可持续发展能力。
七、本次交易资产交割安排的有效性
本次交易收购资产为望亭普洛斯 100%股权，望亭普洛斯是依法设立和有效
存续的公司，注册资本已全部缴足，不存在出资不实或影响其合法存续的情况。
交易对方所拥有的望亭普洛斯股权权属清晰、完整，不存在质押、查封、扣押、
冻结或其他权利受限制或禁止转让的情形。
上市公司与交易对方签订的《发行股份购买资产协议》对本次交易价格、支
付安排、生效条件、违约责任等进行了明确规定，参见本报告“第六节 本次交易
的主要合同”之“一、《发行股份购买资产协议》的主要内容”。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易约定的资产交付安排不会导致上市
公司在本次交易后无法及时获得标的资产的风险，标的资产交付安排相关的违
约责任切实有效。
八、本次交易是否构成关联交易核查
本次交易中发行股份购买资产部分的交易对方为标的公司股东巴巴多斯普
洛斯和颢成投资。本次交易完成后，在不考虑配套募集资金的情况下，巴巴多斯
普洛斯持有飞力达 10.09%的股份；在考虑配套募集资金的情况下（假设募集配
套资金部分按照上限 120 万股募集，配套融资金额不高于本次拟购买资产交易价
格的 100%，且发行股份数量不超过本次发行前上市公司总股本的 20%），巴巴
多斯普洛斯持有飞力达 10.06%的股份，均超过 5%；根据上市公司第四届董事会
第八次会议决议，公司聘任耿昊先生为公司联席总裁，耿昊先生为颢成投资有限
216
合伙人。根据《创业板上市规则》的相关规定，巴巴多斯普洛斯和颢成投资成为
上市公司关联方。
本次交易标的资产的价值由具有证券期货相关业务评估资格的评估机构进
行评估，标的资产的定价以该评估机构出具的《评估报告》的评估结果为依据，
并经双方协商后确定。
上市公司就本次交易召开了董事会和股东大会进行了审议。独立董事对评估
机构独立性、评估假设前提合理性和交易定价公允性发表了独立意见，认为本次
交易的评估机构独立，评估假设前提合理，本次交易的交易价格合理、公允，不
存在损害公司或股东特别是中小股东利益的情形。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易构成关联交易，关联交易程序履行
符合相关规定，不存在损害上市公司和非关联股东合法权益的情形。
九、本次交易涉及利润补偿安排及填补每股收益安排
（一）本次交易涉及的利润补偿安排
本次交易，交易对方巴巴多斯普洛斯对标的公司的相关盈利情况进行了承诺，
上市公司与承诺主体签署了《发行股份购买资产协议》，主要内容见独立财务顾
问报告“第六节 本次交易的主要合同”之“一、《发行股份购买资产》主要内容”。
经核查，独立财务顾问认为：飞力达就本次交易与业绩承诺主体签署了《发
行股份购买资产》，协议就各业绩承诺主体与上市公司关于实际利润未达到承诺
利润数以及补偿期限届满时标的公司发生减值情形的相关补偿安排进行了约定；
同时也对补偿义务、履约方式、违约责任等做了明确约定。本次交易的业绩补
偿安排符合中国证监会的有关规定，协议约定的具体措施具有可行性、合理性，
不会损害上市公司股东的利益。
（二）本次交易涉及的填补每股收益安排
本次交易完成后，上市公司总股本规模较发行前有所扩大，虽然本次交易中
注入的资产将提升公司未来的持续盈利能力，但在短期内上市公司每股收益可能
面临一定程度下降的风险。为降低本次交易实施后导致的对即期回报的摊薄，公
司拟采取多种措施提高对股东的即期回报，具体如下：
217
1、加快标的资产整合，提升合并后上市公司的盈利能力
本次交易完成后，公司将实现在苏州仓储物流产业的新布局，苏州是全国排
名前列的工业制造城市，对仓储物流服务的需求稳步增长，公司将以此次交易为
契机，加快扩大市场占有率。本次重组交易后，上市公司将在产业、区域等方面
进行重新布局、优化结构，推动上市公司资源与标的企业业务在各个层面协同、
整合，以此扩大业务收入规模，提高上市公司的盈利能力，增加股东回报。
2、积极提升公司核心竞争力，规范内部控制
本次交易后，上市公司将持续发挥其区位、品牌、多业态协同、管理经验、
低成本资金引入、人才技术等综合竞争优势，推动产业资源的全国性推广及产业
载体价值的深度挖掘，提升市场影响力，实现战略的不断迭代升级。
同时，合并后上市公司将进一步加强成本控制，对发生在业务营销和管理环
节的各项营业成本、管理费用、财务费用进行全面的管控，覆盖事前、事中、事
后等全部环节。通过合理使用各种融资工具和渠道，提高对标的公司富余资金的
使用效率，以达到控制资金成本、优化财务结构、降低财务费用的目的。
3、完善公司治理结构，为公司发展提供制度保障
上市公司将严格遵循《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法
规规范性文件，不断完善公司治理结构，确保股东能够充分行使权利，确保董事
会能够按照法律、法规和公司章程的规定行使职权，作出科学、迅速和谨慎的决
策，确保独立董事能够认真履行职责，维护公司整体利益，尤其是中小股东的合
法权益，为公司发展提供制度保障。
4、进一步完善利润分配制度，强化投资者回报体制
合并后上市公司持续重视对股东的合理投资回报，同时兼顾公司的可持续发
展，制定了持续、稳定、科学的分红政策。上市公司将根据中国证监会《关于进
一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》、《上市公司监管指引第 3 号-上市
公司现金分红》等规定持续修改和完善《公司章程》并相应制定股东回报规划。
公司的利润分配政策重视对投资者尤其是中小投资者的合理投资回报，将充分听
取投资者和独立董事的意见，切实维护股东依法享有投资收益的权利，体现合并
后上市公司积极回报股东的长期发展理念。
5、公司控股股东、实际控制人、董事、高级管理人员关于保证公司填补即
218
期回报措施切实履行的承诺
根据中国证监会《关于首发及再融资、重大资产重组摊薄即期回报有关事项
的指导意见》（证监会公告【2015】31 号）的相关要求，上市公司实际控制人、
全体董事、高级管理人员，就飞力达资产重组摊薄即期回报相关措施的切实履行
作出以下承诺：
“本人就飞力达资产重组摊薄即期回报相关措施的切实履行作出以下承诺：
（1）承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用
其他方式损害飞力达利益；
（2）承诺对董事和高级管理人员的职务消费行为进行约束；
（3）承诺不动用飞力达资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动；
（4）承诺未来由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与飞力达填补回报措
施的执行情况相挂钩；
（5）如飞力达实施股权激励，承诺拟公布的飞力达股权激励的行权条件与
公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
若本人违反或不履行上述承诺，则本人：
（1）将在飞力达股东大会及中国证券监督管理委员会指定报刊上公开就未
履行上述承诺向飞力达股东和社会公众投资者道歉；
（2）在确认违反上述承诺之日起 5 个工作日内，停止在飞力达处领取薪酬、
津贴（如有）及股东分红（如有），同时本人持有的飞力达股份（如有）不得转
让，直至本人实际履行承诺或违反承诺事项消除；
（3）若因非不可抗力原因致使本人未履行上述承诺，且又无法提供正当合
理说明的，则本人因此而获得的收益均归飞力达所有，飞力达有权要求本人于取
得收益之日起 10 个工作日内将违反承诺所得收益归至飞力达指定账户。”
经核查，独立财务顾问认为：飞力达对于本次重组摊薄即期回报的分析具
有合理性，公司拟采取的填补回报的措施切实可行，且公司董事、高级管理人
员对公司填补回报措施能够得到切实履行作出了相关承诺，符合有关规定，有
利于保护中小投资者的合法权益。
219
十、关于上市公司重大资产重组报告书披露前股票价格波动是否达到
《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》（证监公司字
[2007]128 号）第五条相关标准之核查意见
按照中国证监会《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》及深
交所有关规定的要求，公司对停牌前股票价格波动的情况进行了自查。
飞力达于 2017 年 10 月 26 日开市起因筹划重大事项申请停牌，2017 年 10
月 27 日披露了《关于筹划重大事项的停牌公告》，上市公司股票自 2017 年 10
月 26 日开市时起继续停牌。上市公司股票在停牌前最后一个交易日即 2017 年
10 月 25 日的收盘价为 10.96 元/股，停牌前第 21 个交易日即 2017 年 9 月 20 日
的收盘价为 10.22 元/股，该 20 个交易日内上市公司股票收盘价格累计涨幅为
7.24%；同期创业板综合指数（399102）累计涨幅为-0.56%，运输行业（399237）
行业指数累计涨幅为 0.70%。上市公司股价涨跌幅与大盘指数、行业指数涨跌幅
对比如下：
单位：元/股
停牌前第21个交易日 停牌前最后1个交易日
项目 涨幅
（2017-9-20） （2017-10-25）
飞力达（300240）收盘价 10.22 10.96 7.24%
创业板（399102）综合指数 2,463.82 2,450.03 -0.56%
运输行业（399237）指数 1,534.79 1,545.48 0.70%
飞力达相对于大盘涨幅 7.80%
飞力达相对于行业板块涨幅 6.54%
上市公司股价在上述期间内涨幅为 7.24%，扣除同期创业板综合指数下跌
0.56%因素后，上涨幅度为 7.80%；扣除同期运输行业板块指数上涨 0.70%因素
后，上涨幅度为 6.54%。
据此，剔除大盘因素及同行业板块因素影响，上市公司股价在本次停牌前
20 个交易日内累计涨幅未超过 20%，未达到《关于规范上市公司信息披露及相
关各方行为的通知》（证监公司字[2007]128 号）第五条规定的相关标准。
经充分核查相关内幕信息知情人买卖上市公司股票的自查报告、证券登记结
算机构就相关内幕信息知情人二级市场交易情况出具的查询结果，本次交易不存
220
在内幕交易的行为，不存在违反《上市公司信息披露管理办法》、《关于规范上市
公司信息披露及相关各方行为的通知》等相关法律规定的情况。
经核查，独立财务顾问认为：本次核查意见出具前，飞力达股票价格波动
未超过 20%，无异常波动情况，本次交易不存在内幕交易的行为，不存在违反
《上市公司信息披露管理办法》、《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为
的通知》等相关法律规定的情况。
十一、关于本次重大资产重组相关人员买卖上市公司股票情况的核查
飞力达股票自 2017 年 10 月 26 日起停牌。根据《重组办法》、《关于规范上
市公司信息披露及相关各方行为的通知》及《26 号准则》等相关法律法规的规
定，飞力达和标的企业对本次交易所涉及的飞力达、望亭普洛斯、巴巴多斯普洛
斯、颢成投资、普洛斯上海及其各自的董事、监事、高级管理人员、项目知情人
员，为本次交易提供服务的相关中介机构及其参与本项目的中介机构人员，以及
上述人员的直系亲属在飞力达停牌之日前六个月（2017 年 4 月 26 日至 2017 年
10 月 25 日）（简称“自查期间”）买卖飞力达股票的情况进行了自查，并在中国
登记结算深圳分公司进行了查询。
经核查，自查期间，上述自查主体中东吴证券项目组部分成员亲属、颢成投
资合伙人耿昊、以及中信证券自营账户存在买卖飞力达股票的情况，具体情况如
下：
自查人员 交易日期 交易股数（股） 价格（元/股） 交易方向
2017-06-26 1,000 9.21 买入
楼光霞 2017-07-19 1,000 8.84 买入
2017-07-26 1,000 9.00 卖出
耿昊 2017-05-08 10,000 9.60 卖出
针对交易情况，交易人已提交情况说明：“本人在飞力达 2017 年 10 月 26 日
停牌前 6 个月交易飞力达股票的行为，系基于飞力达已公开披露的信息以及自身
对证券市场、行业发展趋势和飞力达股票投资价值的分析和判断，出于合理安排
和筹划个人资产、个人资金的需要而进行，其从未知悉、探知、获取或利用任何
有关本次重组事宜的内幕信息，也从未有任何人员向其泄漏相关信息或建议其买
卖飞力达股票。本人的股票交易行为与飞力达本次重组不存在任何关系，不构成
221
内幕交易行为。”
自查期间，中信证券自营业务股票账户累计买入飞力达（300240）股票 16,300
股，累计卖出 16,300 股，截至查询期末累计持有 0 股。中信证券买入飞力达股
票的自营业务账户，为通过自营交易账户进行 ETF、LOF、组合投资、避险投资、
量化投资，以及依法通过自营交易账户进行的事先约定性质的交易及做市交易，
根据证券业协会《证券公司信息隔离墙制度指引》的规定，该类自营业务账户可
以不受到限制清单的限制。上述账户已经批准成为自营业务限制清单豁免账户。
除上述股票买卖情况以外，其他自查范围内的单位及人员在核查期间均不存
在买卖飞力达股票的情形。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易内幕信息知情人没有利用飞力达本
次交易内幕信息进行交易，没有泄露本次交易内幕信息或者委托、建议他人利
用本次交易内幕信息进行交易。
十二、独立财务顾问内核意见及结论性意见
（一）独立财务顾问内核程序及内核意见
1、独立财务顾问内核程序
独立财务顾问依据《财务顾问业务办法》、《重组办法》以及《东吴证券股份
有限公司承销保荐及财务顾问业务内核小组议事规则》等相关规定的要求成立内
核小组，对飞力达本次重组事项实施了必要的内部审核程序。在进入内核程序之
前，申请内核的项目组应向独立财务顾问投资银行总部提出书面内核申请。对拟
提交内核会议讨论的事项，应按要求备齐有关审核材料，并按《东吴证券股份有
限公司投资银行总部项目质量控制管理办法》相关要求经投资银行总部质量控制
部审核通过，并经投资银行总部负责人审批同意后方可举行内核小组会议。
进入内核程序后，内核小组会议程序依次为：项目组介绍基本情况、存在问
题和解决情况、质量控制部和质量控制专家小组成员介绍现场检查情况和提请关
注的风险、内核小组对项目组进行问询、项目组接受询问并进行解释说明、内核
小组成员逐一发表个人审核意见、内核小组组长总结会议情况，组织进行表决并
最终形成审核意见。项目审核通过后，项目组必须按照内核小组的意见进行整改，
投资银行总部质量控制部对整改情况进行核查。项目组将书面反馈报告报送内核
222
小组成员，经审核同意后，方能将有关材料报独立财务顾问领导审批并最终出具
独立财务顾问核查意见。
2、独立财务顾问内核意见
江苏飞力达国际物流股份有限公司拟发行股份购买资产并募集配套资金，东
吴证券股份有限公司为飞力达本次重大资产重组之独立财务顾问。东吴证券内核
工作小组成员在认真审阅飞力达出具的《江苏飞力达国际物流股份有限公司发行
股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》及独立财务顾问报告
的基础上，讨论认为：
（1）飞力达本次发行股份购买资产并募集配套资金符合《公司法》、《证券
法》、《重组办法》、《重组规定》及《准则第 26 号》等法律法规关于重大资产重
组的基本条件，同时也符合非公开发行股票的相关条件；重组报告书等信息披露
文件的编制符合相关法律法规及规范性文件的要求，未发现存在虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏的情况；
（2）本次发行股份购买资产过程中，标的资产的定价按照相关法律、法规
规定的程序和要求依法进行；向特定对象发行股份的价格符合中国证监会的相关
规定，不存在损害上市公司及股东合法权益的情形；
（3）本次发行股份购买资产并募集配套资金的实施将有利于提高上市公司
资产质量和盈利能力，改善上市公司财务状况，增强上市公司持续经营能力，符
合上市公司全体股东的利益；同意就重组报告书（草案）出具独立财务顾问核查
报告并报送有关证券监管部门审核。
（二）独立财务顾问结论性意见
独立财务顾问参照《公司法》、《证券法》、《重组办法》和《财务顾问业务指
引》等法律、法规和相关规定，通过尽职调查和对重组报告书等信息披露文件进
行审慎核查，并与上市公司及其聘请的专项法律顾问、审计机构及评估机构经过
充分沟通后认为：
1、飞力达本次发行股份购买资产并募集配套资金符合《公司法》、《证券法》、
《重组办法》、《重组若干规定》及《准则第 26 号》等法律法规关于重大资产重
组的基本条件，同时也符合非公开发行股票的相关条件；重组报告书等信息披露
223
文件的编制符合相关法律法规及规范性文件的要求，未发现存在虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏的情况；
2、本次发行股份购买资产过程中，标的资产的定价按照相关法律、法规规
定的程序和要求依法进行；向特定对象发行股份的价格符合中国证监会的相关规
定，不存在损害上市公司及股东合法权益的情形；补偿承诺人对望亭普洛斯未来
3 年业绩予以承诺，并制定了详细的业绩补偿方案，补偿方案可行、合理，不会
损害上市公司股东利益，尤其是中小股东利益；
3、本次发行股份购买资产并募集配套资金的实施将有利于提高上市公司资
产质量和盈利能力，改善上市公司财务状况，增强上市公司持续经营能力，符合
上市公司全体股东的利益；
4、本次交易重组报告书（草案）及相关信息披露文件符合法律、法规和中
国证监会、深交所的相关规定，所披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏。
224
第八节 备查文件
一、备查文件
1、飞力达第四届董事会第八次会议决议
2、飞力达第四届监事会第六次会议决议
3、飞力达独立董事关于公司发行股份购买资产相关事项的事前认可意见
4、飞力达独立董事关于公司发行股份购买资产相关事项的独立意见
5、飞力达与交易对方及其关联方签署的《发行股份购买资产协议》、《盈利
预测补偿协议》、《委托经营管理协议》
6、东吴证券出具的《独立财务顾问报告》
7、江苏益友天元律师事务所出具的《法律意见书》
8、江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）出具的苏公 W[2018]A397
号《审计报告》
9、江苏中企华中天资产评估有限公司出具的苏中资评报字（2018）第 6010
号《苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告》
10、江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）出具的苏公 W[2018]E1151
号《审阅报告》
二、备查地点
江苏飞力达国际物流股份有限公司
地址：江苏省昆山开发区玫瑰路 999 号
联系人：李镭
电话：0512-55278563
225
（此页无正文，为《东吴证券股份有限公司关于江苏飞力达国际物流股份有
限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书之独立财务顾问报
告书》之签字盖章页）
项目主办人（签字）：
齐 磊 曾 亮
项目协办人（签字）：
陈 玲 黄逸文
项目组成员（签字）：
张崇军 刘志尧 高鸿飞
部门负责人（签字）：
杨 伟
内核负责人（签字）：
孙中心
法定代表人（签字）：
范 力
东吴证券股份有限公司
年 月 日
226
