申万宏源证券承销保荐有限责任公司
关于深圳市建筑科学研究院股份有限公司
首次公开发行股票并在创业板上市的发行保荐书
申万宏源证券承销保荐有限责任公司（以下简称“本保荐机构”、“申万宏
源”）接受深圳市建筑科学研究院股份有限公司（以下简称“发行人”、“公司”、
“建科院”）的委托，担任其首次公开发行股票并在创业板上市（以下简称“本
次发行”）的保荐机构。
本保荐机构及相关保荐代表人已根据《中华人民共和国公司法》（以下简
称“《公司法》”）、《中华人民共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）、
《证券发行上市保荐业务管理办法》、《保荐人尽职调查工作准则》、《首次公
开发行股票并在创业板上市管理办法》、《关于进一步加强保荐机构内部控制有
关问题的通知》、《关于首次公开发行股票并上市公司招股说明书财务报告审计
截止日后主要财务信息及经营状况信息披露指引》、《关于首次公开发行股票并
上市公司招股说明书中与盈利能力相关的信息披露指引》等有关法律、法规和中
国证监会的有关规定，诚实守信，勤勉尽责，严格按照依法制订的业务规则、行
业执业规范和道德准则出具本发行保荐工作报告，并保证所出具文件的真实性、
准确性、完整性和及时性。
3-1-1-1
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
第一节 本次证券发行基本情况
一、本次具体负责推荐的保荐代表人
申万宏源作为深圳市建筑科学研究院股份有限公司本次发行的保荐机构，指
派具体负责推荐的保荐代表人为陈靖和康翰震。
保荐代表人陈靖的保荐业务执业情况：
申万宏源投资银行部执行总经理，保荐代表人，会计学博士，2007 年开始
从事投资银行业务。曾先后负责或参与中国人保、科士达、维力医疗、兆易创新
等 IPO 项目的改制辅导工作，以及沧州明珠非公开发行等项目。
保荐代表人康翰震的保荐业务执业情况：
申万宏源投资银行部执行总经理，保荐代表人，经济学硕士，2001 年开始
从事投资银行业务。曾先后担任成霖洁具、恒星科技、中石油、兆易创新等 IPO，
以及荣信股份、科力远等非公开发行项目的保荐代表人。
二、本次证券发行项目协办人及其他项目组成员
（一）项目协办人
本次证券发行项目协办人为：郭嵩。
项目协办人郭嵩的保荐业务执业情况：2013 年开始从事投资银行业务，曾
参与了兆易创新 IPO 等项目。
（二）项目组其他成员
本次证券发行项目组其他成员为：李志文、林健晖、陈腾飞
三、发行人情况
发行人名称： 深圳市建筑科学研究院股份有限公司
注册地址： 深圳市福田区梅林梅坳三路 29 号建科大楼
3-1-1-2
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
成立时间： 2007 年 8 月 20 日（2013 年 12 月 25 日整体变更为股份公司）
联系人： 毛洪伟
联系电话： 0755-23931888
传真： 0755-23931800
一般经营项目：城市及建筑科学研究；城市规划编制；工程咨询、
勘察、设计、质量检测与检查、项目管理、监理及相关技术服务；
环境工程检测和咨询；建筑工程性能评估；能耗测评及节能检测
业务范围：
评价；绿色节能改造咨询与施工；绿色建筑运营管理；碳审计与
评估；绿色低碳技术与产品开发、咨询、培训推广及销售贸易，
会议展览。许可经营项目：绿色低碳技术培训推广。
本次证券发行类型： 首次公开发行股票并在创业板上市
四、发行人与保荐机构持股情况及关联关系的说明
发行人与保荐机构之间不存在如下情形：
1、本保荐机构或其控股股东、实际控制人、重要关联方持有发行人或其控
股股东、实际控制人、重要关联方股份的情况；
2、发行人或其控股股东、实际控制人、重要关联方持有保荐机构或其控股
股东、实际控制人、重要关联方股份的情况；
3、本保荐机构的保荐代表人及其配偶，董事、监事、高级管理人员拥有发
行人权益、在发行人任职等情况；
4、本保荐机构的控股股东、实际控制人、重要关联方与发行人控股股东、
实际控制人、重要关联方相互提供担保或者融资等情况；
5、本保荐机构与发行人之间的其他关联关系。
五、保荐机构内部审核程序和内核意见
（一）内部审核程序
本保荐机构内核委员会依据内核工作程序对发行人本次证券发行之申请文
件实施了内核，主要工作程序包括：
3-1-1-3
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
1、本次证券发行之申请文件由项目组按照中国证券监督管理委员会有关文
件的规定准备完毕，并由质量控制部组织现场核查，项目组落实质量控制部现场
核查意见并补充、修改申请文件后，由质量控制部向内核委员会提出内核申请。
2、内核委员会于 2015 年 6 月 12 日在北京市太平桥大街 19 号公司会议室以
会议集中审核方式对发行人本次证券发行之申请文件进行了审核，参加本次会议
的内核委员会委员共 5 人。内核委员会经审议后进行了投票表决，并出具了内核
审核意见。
3、2015 年 9 月 18 日内核委员审阅发行人补充 2015 年半年报之申请文件后，
同意将申请文件上报中国证监会。
（二）内核结论意见
内核会议经审核后同意项目组落实内核审核意见并修改、完善申报文件后将
发行申请文件上报中国证监会。
3-1-1-4
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
第二节 保荐机构承诺事项
一、本保荐机构已按照法律、行政法规和中国证监会的规定，对发行人及其
控股股东、实际控制人进行了尽职调查、审慎核查，同意推荐发行人本次证券发
行上市，并据此出具本发行保荐书。
二、本保荐机构就下列事项做出承诺：
（一）有充分理由确信发行人符合法律法规及中国证监会有关证券发行上市
的相关规定；
（二）有充分理由确信发行人申请文件和信息披露资料不存在虚假记载、误
导性陈述或者重大遗漏；
（三）有充分理由确信发行人及其董事在申请文件和信息披露资料中表达意
见的依据充分合理；
（四）有充分理由确信申请文件和信息披露资料与证券服务机构发表的意见
不存在实质性差异；
（五）保证所指定的保荐代表人及本保荐机构的相关人员已勤勉尽责，对发
行人申请文件和信息披露资料进行了尽职调查、审慎核查；
（六）保证保荐书与履行保荐职责有关的其他文件不存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏；
（七）保证对发行人提供的专业服务和出具的专业意见符合法律、行政法规、
中国证监会的规定和行业规范；
（八）自愿接受中国证监会依照《证券发行上市保荐业务管理办法》采取的
监管措施。
（九）因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的，将依法赔偿投资者损
3-1-1-5
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
失。因本机构为发行人首次公开发行制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者损失。
（十）如因我公司为发行人首次公开发行股票制作、出具的文件有虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，我公司将先行赔偿投资者损失。
如我公司未能履行上述公开承诺事项，将依法承担相应的法律责任。
3-1-1-6
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
第三节 对本次证券发行的推荐意见
一、推荐结论
本保荐机构经过全面的尽职调查和审慎核查，认为发行人的申请理由充分，
发行方案合理，募集资金投向可行，公司具有较好的发展前景，符合《公司法》、
《证券法》、《首次公开发行股票并在创业板上市管理办法》及其他规范性文件所
规定的发行上市条件。为此，本保荐机构同意推荐深圳市建筑科学研究院股份有
限公司首次公开发行股票并在创业板上市。
二、发行人就本次证券发行履行的《公司法》、《证券法》及
中国证监会规定的决策程序
（一）本次发行上市相关议案已获董事会审议通过
2015 年 5 月 16 日，发行人召开第一届董事会第四次会议，审议并通过了《关
于公司首次公开发行股票并在创业板上市的议案》、《关于公司首次公开发行股票
募集资金用途及可行性的议案》、《关于公司首次公开发行股票前滚存利润分配方
案的议案》、《关于公司上市后未来三年股东分红回报规划的议案》、《公司关于填
补被摊薄即期回报的措施及承诺的议案》、《公司关于稳定股价预案的议案》、《关
于公司首次公开发行股票后的〈深圳市建筑科学研究院股份有限公司章程（草
案）〉的议案》、《关于提请股东大会授权董事会办理公司首次公开发行股票并在
创业板上市具体事宜的议案》、《关于召开 2014 年年度股东大会的议案》等上市
相关议案。
（二）本次发行上市相关议案已获股东大会审议通过
2015 年 6 月 1 日，发行人召开 2014 年度股东大会，审议并通过了《关于公
司首次公开发行股票并在创业板上市的议案》、《关于公司首次公开发行股票募集
资金用途及可行性的议案》、《关于公司首次公开发行股票前滚存利润分配方案的
议案》、《关于公司上市后未来三年股东分红回报规划的议案》、《公司关于填补被
3-1-1-7
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
摊薄即期回报的措施及承诺的议案》、《公司关于稳定股价预案的议案》、《关于公
司首次公开发行股票后的〈深圳市建筑科学研究院股份有限公司章程（草案）〉
的议案》、《关于授权董事会办理公司首次公开发行股票并在创业板上市具体事宜
的议案》、等上市相关议案。
综上，本保荐机构认为，发行人已就本次发行履行了公司法》、《证券法》、
《创业板管理办法》等法律、法规规定的必要决策程序。
三、关于本次证券发行符合《证券法》规定的发行条件的说
明
经核查，本次证券发行符合《证券法》规定的发行条件，具体如下：
1、发行人具备健全且运行良好的组织机构。发行人已建立起包括股东大会、
董事会、监事会、独立董事、董事会秘书、董事会专门委员会等在内的较为完整
的公司治理体系，制定并实施了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监
事会议事规则》、《总经理工作细则》、《独立董事工作制度》、《募集资金使用管理
办法》、《关联交易管理制度》、《对外投资管理办法》等制度。发行人设立以来，
股东大会、董事会、监事会能够依法召开，规范运作；股东大会、董事会、监事
会决议能够得到有效执行，故发行人符合《证券法》第十三条第一款（一）的规
定。
2、根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字[2017]第
ZI10026 号《审计报告》（以下简称“《审计报告》”），2014 年、2015 年和 2016
年归属母公司股东的净利润分别 2,244.75 万元、2,333.10 万元和 3,153.96 万元；
扣除非经常性损益后归属母公司股东的净利润分别为 1,077.01 万元、1,498.34 万
元和 2,388.21 万元。发行人财务状况良好，具有持续盈利能力，符合《证券法》
第十三条第（二）款之规定。截至 2016 年 12 月 31 日，发行人资产负债率（母
公司）45.00%，2016 年，发行人应收账款周转率为 1.99 次，存货周转率为 464.26
次，财务状况良好。
3、根据发行人的确认及《审计报告》并经本保荐机构核查，发行人近三年
3-1-1-8
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
财务会计文件无重大虚假记载且无其他重大违法行为，符合《证券法》第十三条
第（三）款之规定。
四、关于本次证券发行符合《首次公开发行股票并在创业板
上市管理办法》（以下简称“《创业板管理办法》”）规定的发行条
件的说明
（一）发行人的主体资格
1、经核查，发行人符合《创业板管理办法》第十一条的规定。具体如下：
（1）经查阅发行人工商档案，确认发行人为成立于 2007 年 8 月 20 日的有
限责任公司，并于 2013 年 12 月 25 日按原账面净资产值折股整体变更为股份有
限公司，发行人依法设立，且持续经营三年以上；
（2）根据审计报告，发行人最近两年连续盈利，最近两年净利润累计不少
于一千万元。其中，净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为计算依据；
（3）根据审计报告，截至 2016 年 12 月 31 日，发行人净资产为 28,656.17
万元，未分配利润为 10,955.07 万元。发行人净资产不少于二千万元，且不存在
未弥补亏损；
（4）截至本发行保荐书出具日，发行人股本 11,000 万元，本次发行新股数
量不超过 3,666.67 万股。本次发行完成后，发行人股本总额不少于人民币三千万
元。
2、经本保荐机构查证确认，发行人的注册资本经历次验资报告验证已足额
缴纳，发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕。发行人的
主要资产不存在重大权属纠纷。发行人符合《创业板管理办法》第十二条的规定。
3、经过对发行人实际从事业务进行的核查，发行人主要经营建筑工程技术
服务，主要产品包括建筑设计、建筑咨询、城市规划及公信服务等。根据发改委
《产业结构调整指导目录(2011 年本)》，发行人所处行业不属于限制类或禁止类，
3-1-1-9
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
该行业受《建筑业发展“十二五”规划》、《关于加快推动我国绿色建筑发展的实
施意见》等国家产业政策鼓励。发行人符合《创业板管理办法》第十三条的规定。
4、经过对发行人历次董事会决议、工商登记资料等文件核查，本保荐机构
认为发行人最近 2 年内主营业务和董事、高级管理人员均没有发生重大变化，
报告期发行人实际控制人始终为深圳市国资委，没有发生变更。发行人符合《创
业板管理办法》第十四条的规定。
5、经过对发行人工商登记资料、股东出资协议等文件的核查，并结合对相
关人员的问询，本保荐机构认为发行人的股权清晰，控股股东和受控股股东、实
际控制人支配的股东所持有的发行人股份不存在重大权属纠纷。发行人符合《创
业板管理办法》第十五条的规定。
（二）发行人的独立性
1、经过对发行人各项资产权属资料的核查并结合现场实地考察，本保荐机
构认为发行人的资产完整。发行人已经具备了与生产经营有关的生产系统、辅助
生产系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关的土地、办公房屋、检测设备以
及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，具有独立的原料采购和产品销
售系统。
2、经过对发行人股东大会、董事会、监事会（以下简称“三会”）资料、内
部组织结构设置、生产经营业务流程等文件的审阅并结合现场实地考察，本保荐
机构认为发行人具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力。
3、经过对发行人“三会”资料的核查，并结合对发行人高级管理人员的访
谈，本保荐机构认为发行人的人员独立。发行人的总经理、副总经理、财务负责
人和董事会秘书等高级管理人员未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
中担任除董事、监事以外的其他职务，未在控股股东、实际控制人及其控制的其
他企业领薪；发行人的财务人员未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
中兼职。
4、经过对发行人财务会计资料、开户凭证、税务登记资料等文件的核查，
3-1-1-10
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
本保荐机构认为发行人的财务独立。发行人建立了独立的财务核算体系，能够独
立的做出财务决策，具有规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度；发行
人未与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户。
5、经过对发行人机构设置情况的核查，本保荐机构认为发行人的机构独立。
发行人建立健全了内部经营管理机构，独立行使经营管理职权，与控股股东、实
际控制人及其控制的其他企业间未有机构混同、合署办公等情形。
6、经过对发行人及其控股股东、实际控制人业务开展情况、财务资料的核
查，并结合发行人控股股东、实际控制人出具的相关承诺，本保荐机构认为发行
人的业务独立。发行人的业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，
与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间未有同业竞争或者显失公平的关
联交易。经过上述核查，本保荐机构认为：发行人资产完整，业务及人员、财务、
机构独立，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，与控股股东、
实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争以及严重影响公司独立性或
者显失公允的关联交易。发行人符合《创业板管理办法》第十六条的规定。
（三）规范运作
1、经本保荐机构查证确认，发行人具有完善的公司治理结构，依法建立健
全股东大会、董事会、监事会以及独立董事、董事会秘书、审计委员会制度，相
关机构和人员能够依法履行职责。发行人已经建立健全股东投票计票制度，建立
发行人与股东之间的多元化纠纷解决机制，切实保障投资者依法行使收益权、知
情权、参与权、监督权、求偿权等股东权利。发行人符合《创业板管理办法》第
十七条的规定。
2、经本保荐机构查证确认，发行人会计基础工作规范，财务报表的编制和
披露符合企业会计准则和和相关信息披露规则的规定，在所有重大方面公允反映
了发行人的财务状况、经营成果和现金流量，并由立信会计师事务所（特殊普通
合伙）出具了信会师报字[2017]第 ZI10026 号标准无保留意见的《审计报告》。发
行人符合《创业板管理办法》第十八条的规定。
3-1-1-11
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
3、经本保荐机构查证确认，发行人的内部控制制度健全且被有效执行，能
够合理保证公司运行效率、合法合规和财务报告的可靠性，并由立信会计师事务
所（特殊普通合伙）出具了信会师报字[2017]第 ZI10022 号无保留意见的《内部
控制鉴证报告》。发行人符合《创业板管理办法》第十九条的规定。
4、经本保荐机构查证确认，发行人的董事、监事和高级管理人员忠实、勤
勉，具备法律、行政法规和规章规定的资格，且不存在下列情形，符合《创业板
管理办法》第二十条的规定：
（1）被中国证监会采取证券市场禁入措施尚在禁入期的；
（2）最近三年受到中国证监会行政处罚，或者最近一年内受到证券交易所
公开谴责；
（3）因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案
调查，尚未有明确结论意见。
5、经本保荐机构核查和有关部门出具的证明，发行人及控股股东、实际控
制人最近三年内不存在损害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法行为。发
行人及其控股股东、实际控制人最近三年内不存在未经法定机关核准，擅自公开
或者变相公开发行证券，或者有关违法行为虽然发生在三年前，但目前仍处于持
续状态的情形。发行人符合《创业板管理办法》第二十一条的规定
（四）募集资金运用
根据发行人 2014 年度股东大会决议，发行人本次募集资金拟投资于低碳建
筑研究及社区级应用服务实验基地项目、上海钢琴厂低碳化升级改造及运营
（DOT）项目、线上运营平台及乐活系统建设项目。本保荐机构认为发行人募集
资金用于主营业务，并有明确的用途。募集资金数额和投资方向与发行人现有生
产经营规模、财务状况、技术水平、管理能力及未来资本支出规划等相适应。发
行人符合《创业板管理办法》第二十二条的规定
综上所述，本保荐机构认为，发行人本次公开发行股票符合《公司法》、《证
3-1-1-12
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
券法》《创业板管理办法》及其他规范性文件所规定的发行上市条件。
五、《关于做好首次公开发行股票公司 2012 年度财务报告
专项检查工作的通知》（发行监管函[2012]551 号文，以下简称
“《通知》”）中涉及 12 个重点核查事项的说明
根据《通知》和近期相关监管要求，保荐机构对照《通知》涉及的 12 个重
点事项，对发行人报告期内相关财务情况进行了逐条核查，对核查结果说明如下：
（一） 以自我交易的方式实现收入、利润的虚假增长。即首先
通过虚构交易（例如，支付往来款项、购买原材料等）将大额资金转
出，再将上述资金设法转入发行人客户，最终以销售交易的方式将资
金转回。
保荐机构履行了如下核查程序：
1、对发行人资金流进行核查，关注资金流异常情况；
2、核查发行人报告期内与主要供应商、主要客户的交易情况，关注交易的
真实性、资金往来与交易的匹配关系、是否存在收付款方与银行进账单不一致的
情形等。
3、核查发行人现金交易的情况，关注现金交易是否能够有效控制；
4、通过财务信息和非财务信息的验证：分析主要客户销售额、主要供应商
采购额的波动情况，分析采购量与生产领用量的匹配性，分析生产量与生产人员
工资、水电能源消耗的匹配性，分析销售额与运费的匹配性，分析销售额与销售
人员工资匹配性；
5、对发行人报告期各期预付账款、其他应收款和其他应付款大额等往来款
发生情况进行核查。
经核查，保荐机构认为，发行人报告期不存在以自我交易方式实现收入、利
3-1-1-13
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
润的虚假增长的情形。
（二） 发行人或关联方与其客户或供应商以私下利益交换等方
法进行恶意串通以实现收入、盈利的虚假增长。如直销模式下，与客
户串通，通过期末集中发货提前确认收入，或放宽信用政策，以更长
的信用周期换取收入增加。经销或加盟商模式下，加大经销商或加盟
商铺货数量，提前确认收入等。
1、发行人或关联方与其客户是否存在以私下利益交换等方法进行恶意串通
以实现收入、盈利的虚假增长。
保荐机构履行了如下核查程序：
（1）在发行人营业收入总体合理性分析的基础上，分析发行人月度间收入
是否存在异常的波动情况，是否存在第四季度或期末集中销售、突然增加销售的
情况；
（2）核查发行人报告期各期期后销售退回的情况，关注是否存在前期期末
集中销售而在第二年期初销售退回的情形；
（3）核查发行人对主要客户信用政策的执行情况，关注发行人是否存在放
宽信用政策，以更长的信用周期换取收入增加的情况；
（4）核查发行人经销商布局及经销商回款情况，关注发行人经销商收入是
否存在提前确认的情形；
（5）重点关注并核查是否存在客户和供应商为同一单位的情况，分析其商
业行为的合理性。
经核查，保荐机构认为，发行人不存在经销商销售模式，报告期内不存在发
行人或关联方与其客户以私下利益交换等方法进行恶意串通实现收入、盈利的虚
假增长的情形。
3-1-1-14
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
2、发行人或关联方与其供应商是否存在以私下利益交换等方法进行恶意串
通以实现收入、盈利的虚假增长。
保荐机构履行了如下核查程序：
（1）采用实地访谈、核对工商资料、获取供应商承诺和网络搜索等方式，
核查供应商与发行人或关联方是否存在关联关系或潜在利益关系；
（2）分析发行人报告期各期主要客户主要产品毛利情况变动情况是否存在
异常；
（3）与同行业上市公司进行毛利率对比，分析发行人的产品成本是否正常。
经核查，保荐机构认为，报告期内不存在发行人或关联方与其供应商以私下
利益交换等方法进行恶意串通以实现收入、盈利的虚假增长。
（三）关联方或其他利益相关方代发行人支付成本、费用或者采用无偿或
不公允的交易价格向发行人提供经济资源。
保荐机构履行了如下核查程序：
（1）履行访谈、现场查看生产场地或者经营场所等核查程序，对发行人是
否存在关联方或其他利益相关方代发行人支付成本、费用或者采用无偿或不公允
的交易价格向发行人提供经济资源的风险进行评估；
（2）结合有关关联方及关联交易和成本费用核查中有关要求，通过对发行
人毛利率、期间费用率的纵向和横向对比分析，以及收入与成本、费用的配比性
分析、主要原材料采购单价和期间费用横向和纵向对比，核查发行人是否存在涉
及成本和费用调节、无偿或者不公平提供资源等可疑情形；
（3）获取报告期发行人实际控制人、高管及关联方银行账户明细和银行账
户对账单、银行流水等，分析是否存在实际控制人及关联方向发行人提供资金或
其他经济资源的可能。
经核查，保荐机构认为，发行人报告期内不存在关联方或其它利益相关方代
发行人支付成本、费用或者采用无偿或不公允的交易价格向发行人提供经济资源
3-1-1-15
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
的情形。
（四）保荐机构及其关联方、PE 投资机构及其关联方、PE 投资机构的股
东或实际控制人控制或投资的其他企业在申报期内最后一年与发行人发生大额
交易从而导致发行人在申报期内最后一年收入、利润出现较大幅度增长。
保荐机构履行了如下核查程序：
（1）取得保荐机构关联方清单，查阅保荐机构的工商档案（追溯至自然人
或国资部门的股权结构），核查其主要关联方及其控制的其他企业情况；关注上
述机构与发行人是否存在大额交易往来；
（2）取得并查阅了发行人股东的工商登记资料、股权信息、工商、银行及
税务经办人信息、PE 机构董监高及其家庭成员名单、开户许可证、银行账户清
单、银行流水、账目明细、对外投资企业清单等资料；并核查了发行人报告期内
的交易情况及资金往来情况；
（3）关注新增销售额 500 万元以上客户的基本工商信息，关注其与发行人
之间的交易是否具有商业实质，申报期最后一年的新增客户是否属于保荐机构及
其关联方、PE 投资机构及其关联方、PE 投资机构的股东或实际控制人控制或投
资的其他企业。
经核查，保荐机构认为，报告期内，发行人不存在保荐机构及其关联方、PE
投资机构及其关联方、PE 投资机构的股东或实际控制人控制或投资的其他企业
在申报期内最后一年与发行人发生大额交易从而导致发行人在申报期内最后一
年收入、利润出现较大幅度增长的情形。
（五）利用体外资金支付货款，少计原材料采购数量及金额，虚减当期成
本，虚构利润。
保荐机构履行了如下核查程序：
1、核查发行人是否存在未在账务系统中记录的银行账户；
2、结合现金交易的核查程序，确认发行人是否存在通过现金交易形成体外
3-1-1-16
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
资金循环的可能；
3、核查发行人“进、销、存”体系核算的有效性。
4、核查发行人报告期主要产品的材料消耗比，分析物料消耗是否与发行人
生产工艺流程匹配、是否存在少计原材料耗用数量的情况；
5、核查报告期内发行人主要原材料和代理产品的采购价格变化情况。
经核查，保荐机构认为，发行人报告期内不存在利用体外资金支付货款，少
计原材料采购数量及金额，虚减当期成本，虚构利润的情形。
（六）采用技术手段或其他方法指使关联方或其他法人、自然人冒充互联
网或移动互联网客户与发行人（即互联网或移动互联网服务企业）进行交易以
实现收入、盈利的虚假增长等。
经核查，发行人不涉及互联网或移动互联网客户。
（七）将本应计入当期成本、费用的支出混入存货、在建工程等资产项目
的归集和分配过程以达到少计当期成本费用的目的。
保荐机构履行了如下核查程序：
1、取得发行人报告期成本、费用的明细表，核查成本、费用明细表中是否
有异常波动的项目，成本、费用占营业收入之比是否异常；分析主要产品单位成
本中原材料、人工、制造费用的变化情况；
2、分析发行人报告期各年毛利率变化，检查其是否出现异常波动，并与同
行业上市公司进行对比，分析成本与收入的匹配性及合理性；
3、分析发行人报告期存货明细表、存货周转率；核查期末存货单价是否存
在异常波动；
4、检查发行人报告期成本、费用归集、分配、摊销计算是否正确；
5、检查预付账款、其他应收款等大额款项性质，排查是否存在费用资产化
情况；
3-1-1-17
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
6、对成本、费用进行截止测试；
7、对固定资产折旧、无形资产摊销、长期待摊费用摊销进行测算。
8、获取发行人内部研发费用资本化的会计政策，分析是否符合会计准则的
规定；
9、获取长期待摊费用、固定资产等科目明细表，检查相关凭证，核查是否
存在应计入当期成本、费用的支出；
10、获取发行人出具的承诺函，承诺不存在应计入当期成本、费用的支出混
入存货、在建工程等资产项目的归集和分配过程，以达到少计当期成本费用情况。
经核查，保荐机构认为，发行人报告期内不存在将本应计入当期成本、费用
的支出混入存货、在建工程等资产项目的归集和分配过程以少计当期成本费用的
情形。
（八）压低员工薪金，阶段性降低人工成本粉饰业绩情形。
保荐机构履行了如下核查程序：
1、核查发行人员工工资明细情况、社会保险及住房公积金缴纳情况；
2、结合行业和地区薪酬情况，核查发行人员工薪酬及其变动是否存在异常；
3、核查发行人应付职工薪酬期后付款情况；
4、抽查发行人与员工的劳动合同、发放工资的依据并对发行人员工进行抽
查访谈，确认是否存在降低工薪以及公司或者控股股东是否承诺现在少发日后补
足差额的情形；
经核查，保荐机构认为，发行人报告期内不存在压低员工薪金，阶段性降低
人工成本粉饰业绩情形。
（九）推迟正常经营管理所需费用开支，通过延迟成本费用发生期间以增
加利润，粉饰报表情形。
保荐机构履行了如下核查程序：
3-1-1-18
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
1、对发行人报告期各期的管理费用、营业费用进行纵向、横向比较分析是
否存在异常情况；
2、结合发行人生产经营特点，核查是否存在推迟生产设备维修支出的情况；
3、结合报告期费用进行截止性测试、期后发生大额费用的核查，核查发
行人是否存在跨期费用情况；
4、核查发行人报告期内市场拓展费、广告费、房租费用，核查是否存在跨
期费用情况。
经核查，保荐机构认为，发行人报告期内不存在推迟正常经营管理所需费用
开支，延迟成本费用发生期间以增加利润，粉饰报表情形。
（十）期末对欠款坏账、存货跌价等资产减值可能估计不足情形。
保荐机构履行了如下核查程序：
1、将发行人坏账计提政策、存货跌价计提政策与同行业上市公司的政策进
行比较，核查合理性；
2、核查发行人坏账计提、存货跌价准备计提政策及执行情况是否保持一贯
性；
3、核查报告期发行人实际发生的坏账金额，分析账面计提的坏账准备计提
是否足够；
4、核查发行人库龄较长存货、残次废品是否足额提取跌价准备。
经核查，保荐机构认为，发行人报告期内不存在期末对欠款坏账、存货跌价
等资产减值可能估计不足情形。
（十一）推迟在建工程转固定资产时间或外购固定资产达到预定使用状态
时间等，延迟固定资产开始计提折旧时间。
1、是否存在推迟在建工程转固定资产时间或外购固定资产达到预定使用状
3-1-1-19
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
态时间等以延迟固定资产开始计提折旧时间情形。
保荐机构履行了如下核查程序：
（1）查阅发行人主要外购固定资产发票、付款依据等入账凭证以及合同、
运输单据、验收资料等，核对发行人外购固定资产的入账时间是否及时、准确；
（2）对发行人报告期已经转固的固定资产，核查结转固定资产的时间、依
据是否正确；
（3）对发行人报告期尚未转固的在建工程，核查账面余额与工程进度金额
是否匹配；
（4）实地查看在建工程进度和关键设备使用情况，核查发行人是否存在调
节计提折旧的情形。
经核查，保荐机构认为，发行人不存在推迟在建工程转固时间或外购固定资
产达到预定使用状态时间等以延迟固定资产开始计提折旧时间情形。
2、主要固定资产、无形资产是否真实存在、记账金额是否正确。
保荐机构履行了如下核查程序：
（1）实地察看固定资产的实际使用情况；
（2）核查发行人主要固定资产和无形资产的权属证明、发票、款项支付依
据，确认其是否真实存在、记账金额是否正确；
经核查，保荐机构认为，发行人主要固定资产、无形资产真实存在，记账金
额能够客观反映公司的资产状况。
（十二）其他可能导致公司财务信息披露失真、粉饰业绩或财务造假的情
况保荐机构核查了资产负债表日后重要事项和其它重要事项等方面的内容。
1、资产负债表日后重要事项
保荐机构履行了如下核查程序：
3-1-1-20
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
（1）对发行人报告期收入利润情况进行纵向分析，并与同行业公司情况进
行了横向比较；
（2）访谈发行人销售与采购部门人员，核查发行人资产负债表日后采购、
销售、成本、费用等情况。
经核查，保荐机构认为，发行人资产负债表日后主要产品服务、原材料的市
场价格未发生重大变化。
2、其它重要事项
保荐机构核查了发行人是否最近一年收入、利润增长主要因逢低囤积原材料
或主要产品价格快速上升等原因及其持续影响。
保荐机构履行了如下核查程序：核查资产负债表日后重新签订的采购、销售
合同以及实际执行的采购、销售交易价格情况等分析发行人资产负债表日后主要
产品服务、原材料的市场价格变化情况。
经核查，保荐机构认为，发行人产品为技术服务，不存在最近一年收入、利
润增长主要因逢低囤积原材料或主要产品价格快速上升等情形。
经逐条核查《通知》中涉及 12 个重点事项，保荐机构认为，发行人报告期
内收入、盈利真实、准确，不存在粉饰业绩或财务造假等重大违规情形。
六、《关于首次公开发行股票并上市公司招股说明书财务报
告审计截止日后主要财务信息及经营状况信息披露指引》中涉及
事项的核查结论
经核查，保荐机构认为，财务报告审计截止日后发行人经营模式、主要原材
料的采购规模及采购价格、主要产品服务的生产、销售规模及销售价格、主要客
户及供应商的构成、税收政策以及其他可能影响投资者判断的重大事项等方面不
存在重大不利变化。
3-1-1-21
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
七、关于发行人私募投资基金股东的备案登记情况
根据《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资
基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等相关法律法规对私募投资基金的登
记备案规定，经核查，发行人股东深圳市创新投资集团有限公司已在中国证券投
资基金业协会登记备案并取得编号为 P1000284 的私募投资基金管理人登记证
书。发行人其余股东深圳市远致投资有限公司、深圳市建科投资股份有限公司、
中关村发展集团股份有限公司、深圳市英龙建安（集团）有限公司并非以非公开
方式向投资者募集资金设立的投资基金，不属于私募投资基金。
八、保荐机构对发行人主要风险及发展前景的简要评价
（一）发行人存在的主要风险
1、全社会固定资产投资增速放缓的风险
建筑工程技术服务行业与国民经济运行状况、全社会固定资产投资规模特别
是基础设施及房地产投资规模等宏观因素密切相关。我国正在实施的区域总体发
展战略，推进“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带建设，以及加快推进
新型城镇化建设,建设美丽中国，将对今后较长一段时间内对我国基础设施建设
及房地产投资具有较大的拉动作用。但同时，我国经济正进入由高速增长转为中
高速增长、经济结构不断优化升级以及从要素驱动、投资驱动转向创新驱动的新
常态。
如果未来我国经济运行出现不利变化或受国家宏观经济政策影响，基础设
施、房地产等固定资产投资规模增速放缓或者甚至下行，将对公司业务发展产生
不利影响。
2、经营业绩不稳定及非经常性损益占净利润比重较大的风险
作为科研机构转制企业，公司在经营主营业务的同时，一直以来承担着多项
各级课题研究工作。报告期公司共承担各级科研课题 73 项。其中，国际（合作）
项目 7 项，国家级课题 13 项，省部级课题 18 项，市级课题 33 项。公司通过承
3-1-1-22
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
担课题研究，在为政府、行业主管部门等制定产业政策、发展规划、标准等贡献
研发力量、提供研究成果支撑的同时，自身的技术创新能力也在不断增强，并能
更好的把握行业发展趋势，提前做好技术预研，引领行业发展。公司长期重视研
发投入，报告期累计研发投入达到累计营业收入的 3.47%。公司已形成了较为完
整的面向绿色建筑、生态城区、城市的综合技术体系，并针对行业发展趋势，通
过重塑业务架构，改变了原来以设计业务为主导的局面，使生态城市规划、绿色
建筑咨询等潜力业务快速发展成为公司另一核心板块。
我国生态城市、绿色建筑尽管已具备快速发展的条件，但要实现全面的、规
模化的发展仍需一个过程。公司积累的研发成果也需随市场的发展而逐步实现产
业化转换。2014 年、2015 年和 2016 年，公司归属于母公司的净利润分别为 2,244.75
万元、2,333.10 万元和 3,153.96 万元，扣除非经常性损益后归属于母公司的净利
润分别为 1,077.01 万元、1,498.34 万元和 2,338.21 万元。报告期公司盈利规模较
低，受房地产行业因国家调控导致投资增速明显放缓、地方财政收紧导致政府投
资减少、公司内部业务深化变革等因素影响，公司 2014 年业绩较 2013 年出现较
大下滑。此外，公司非经常性损益占公司净利润比例较高，报告期分别达 52.02%、
35.78%和 25.86%，主要原因是：一是公司所属的工程技术服务和绿色建筑等行
业受国家鼓励支持，同时公司作为重视自主研发及行业内优势企业，获政府补贴
较多；二是对于报告期内公司承担的包括“十二五”国家科技支撑计划等课题研
究项目，公司投入了大量的研发费用，除取得的课题经费全部用于投入研发外，
同时公司还要自筹部分资金投入，课题经费并不能弥补公司相关课题的研发支
出。按照会计准则相关规定，公司对不属于采购科研服务性质的课题研究经费在
财务上作政府补贴处理，相关的支出作研发费用处理。上述表明现阶段公司存在
经营业绩尚不稳定以及非经常性损益占净利润比重较大的风险。
3、应收账款余额较大的风险
报告期各期末，公司应收账款余额为 13,380.35 万元、18,609.31 万元和
20,765.79 万元，占各期末总资产的比例分别为 35.88%、41.34%和 38.77%，占各
期营业收入的比例分别为 51.53%、66.34%和 59.99%。其中一年以内龄的应收账
3-1-1-23
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
款余额占比分别为 77.34%、66.23%和 60.55%；报告期各期末，公司应收账款余
额较大，其主要原因是根据公司销售确认的会计政策，设计、咨询、规划等业务
主要是按照完工百分比法根据工作进度情况在客户确认公司各阶段提交的劳务
成果后同时进行收入确认，而合同约定客户付款时间通常在相关方案、文件获政
府部门或审查单位通过之后，晚于收入确认时点。尽管公司应收账款账龄主要集
中在一年以内，应收账款单位主要为政府部门及大型企业，其资金实力、信誉较
高，且公司建立了相关内控制度加强对客户、应收账款回收的管理，但是公司应
收账款持续的过高仍会对公司带来可能因回收期过长、客户经营恶化等导致的发
生坏账损失、影响公司正常经营和业绩的风险。
4、税收优惠风险
2011 年 10 月 31 日，公司取得深圳市科技工贸和信息化委员会、深圳市财
政委员会、深圳市国家税务局、深圳市地方税务局联合颁发的《高新技术企业证
书》。根据《中华人民共和国企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》和国家
税 务 总 局《 关于 实 施高 新 技术 企业 所 得税 优 惠有 关问 题 的通 知 》（ 国税 函
[2009]203 号）的相关规定，公司 2011-2013 年度的企业所得税适用税率为 15%。
2014 年 9 月 30 日，本公司被深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳
市国家税务局、深圳市地方税务局继续认定为国家高新技术企业，公司 2014-2016
年度的企业所得税适用税率为 15%。未来如果因国家关于高新技术企业的税收优
惠政策发生变化，或者公司因不能持续满足认定条件从而被取消或无法复审通过
高新技术企业资格将导致公司无法继续享受相关税收优惠政策，从而会对公司经
营业绩带来不利影响。
5、公司对营业外收入存在一定依赖的风险
报告期内，公司营业外收入占利润总额的比例分别为 51.69%、35.18%和
27.49%，呈下降趋势，但整体仍然较高。
公司营业外收入占比较高的原因是公司承担了包括“十二五”国家科技支
撑计划等课题研究项目，该部分研究项目均为事前申报并签订任务书，获得课题
经费后，再开展相关研究任务。公司投入了大量的研发费用，除取得的课题经费
3-1-1-24
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
全部用于投入研发外，公司还要自筹部分资金投入，课题经费并不能弥补公司相
关课题的研发支出，且该部分研发支出列支在“管理费用”项目，减少了企业的
营业利润。
公司承担的课题与公司自有业务紧密关联，有利于提升公司业务能力和行业
品牌影响力；所以这部分课题任务形成的政府补助对于公司而言是有别于其他事
后式的政府补助。按照会计准则相关规定，公司对不属于采购科研服务性质的课
题研究经费在财务上作政府补贴处理，相关的支出作研发费用处理。报告期内，
公司扣除课题研究项目后，营业外收入占利润总额的比例分别为 37.41%、14.49%
和 21.64%。
6、持续保持技术创新能力风险
建筑工程技术服务行业是典型的技术密集型、智力密集型行业。建筑设计咨
询兼具文化创意与工程技术属性，融合了建筑、土木工程、结构力学、机电、材
料、光学、计算机以及历史、社会、艺术设计等多学科、多专业领域技术；绿色
建筑设计咨询与传统建筑设计咨询相比综合技术含量更高，其进一步融合了新能
源利用、资源循环利用、智能化控制、绿色材料、自然通风采光等技术；而绿色
生态城市规划咨询更为复杂，其涉及了城市规划、产业规划、城市管理、水资源
保护和综合利用、能源综合利用、绿色建筑，绿色交通、人文环镜、生态环镜、
废弃物利用等众多领域。
技术水平是本行业企业主要的核心竞争力。公司一直重视技术研发和创新，
是国内较早从事绿色建筑、生态城区、城市研究和经营的专业机构，参与了多项
国家和地方行业标准的制订，在该领域技术实力处于行业领先水平。随着人口、
资源、环境的压力问题日益凸现，国家对绿色建筑相关的技术标准将逐步提升，
同时，各类新技术迅猛发展并被快速投入应用以及各种具有特色的新类型建筑的
层出不穷都会对行业技术要求不断提高。如果未来公司不能始终把握、紧跟绿色
建筑发展的潮流及相关应用技术趋势进行研发创新并实现成果转化，持续保持产
品设计理念和技术的先进性，从而将使公司经营业绩受到不利影响甚至可能会被
市场所淘汰。
3-1-1-25
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
7、人才缺乏或流失风险
作为技术密集型、智力密集型行业，人才对公司的经营发展具有关键作用。
国家对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员如注册建筑师、注册工程师
等实行执业资格注册管理制度，拥有相当数量的上述技术人员不仅是企业申请业
务资质的前提，也是影响企业发展的重要因素。目前，公司已形成集科研、检测、
规划、设计、咨询、管理、运营等涵盖绿色建筑、生态城市全生命周期的多业务
协同的产业链布局，对各专业的复合型人才依赖度很大。目前，公司实行了主要
管理层、核心骨干间接持股，建立了核心团队长效约束激励机制。公司还十分重
视人力资源建设，通过与国内高等院校保持常年合作培养、引进优秀人才，作为
国内较早从事绿色建筑、生态城市领域的先行者，更能提供一个有利于人才培养、
职业发展的平台。此外，公司长期践行绿色理念，倡导建康工作、快乐生活的“乐
活”企业文化，较早在行业内通过环境管理体系认证和职业健康安全管理体系认
证，为员工营造一个以安全、健康、高效为内涵的有利于其集工作、学习、娱乐
和生活的物理空间和氛围。
目前，国内绿色建筑领域有经验的专业人才较为紧缺，随着绿色建筑的强制
推行，行业各企业对相关人才的争夺将愈发激烈。与国有企业相比，外资、民营
企业的工资薪酬、激励机制等通常会更为优越。随着公司业务的不断发展，特别
是上市后募投项目实施，公司对高端人才的需求还将不断增大。如果公司不能保
持良好的人才稳定机制和发展平台，一旦核心人才难以持续引进或出现较大流
失，将给公司经营发展带来不利影响。
8、我国绿色建筑、生态城市的推广普及尚需一定时间过程所带来的风险
公司从 2000 年开始就确定了建筑节能、绿色建筑为研究发展方向，近十多
年来，始终重点围绕绿色建筑、生态城区和城市等进行科研、经营、参与行业标
准制订、传播推广等活动，努力推动绿色理念和绿色建筑在我国的普及、发展与
实践。随着社会对生态环保的日益重视，绿色建筑正逐步上升到国家战略层面。
近年国家和地方陆续出台绿色建筑相关政策，不断建立、完善技术标准体系，促
进了我国绿色建筑加快发展。但总体上目前我国绿色建筑尚处于初步发展阶段，
3-1-1-26
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
存在诸如政策法规及技术标准有待完善、设计等服务单位技术能力不足、项目质
量参差不齐、部分项目投资造价过高、项目运营期间效果不好、专业人才缺乏、
产业链不健全、社会对绿色建筑认识不足、以政府强制推动为主而市场内生动力
不够、政府激励措施还需加强等问题。截至 2015 年末，全国绿色建筑面积达 4.6
亿 m2，与《绿色建筑行动方案》提出的“十二五”期间完成新建绿色建筑 10
亿 m2 要求尚有一定差距。
绿色建筑的发展系一项系统工程，贯穿绿色建材、城市规划、建筑咨询设计、
管理、施工、运营、评价认证、运行监测等环节。需要建设开发商、消费者、建
材供应商、工程技术服务单位、物业管理、废弃资源回收机构、认证机构、政府
部门等各方共同重视并联手推动，绿色建筑才能真正实现绿色效益，行业也才能
深化发展。绿色建筑的全面推广普及，实现从单体到区域性的绿色生态城市规模
化建设仍需一定的时间过程，由此将可能给公司市场开拓、短期内业绩快速提升
带来不利的风险。
9、市场竞争风险
截至 2015 年末，全国共有建筑设计企业 4,856 家，企业数量众多。其中甲
级资质建筑设计企业数量为 2,071 家，较 2014 年增长了 13.36%，企业数量众多。
其中甲级资质建筑设计企业数量为 1,827 家，较 2013 年增长了 11.88%，呈不断
上升的趋势。随着国家加快推进绿色建筑发展，绿色建筑技术服务市场因其前景
被看好导致更多的企业进入参与竞争：大型跨国工程技术咨询顾问公司加大向一
些大型、高星级的绿色建筑项目进行渗透；部分国内大型的传统建筑设计企业力
求改变原主要依靠外部绿色建筑资询机构的情况，通过加大资金投入研发和引进
专业团队提升其绿色建筑设计能力；一批专门针对绿色建筑的专业性咨询服务机
构应运而生。虽然公司在绿色建筑领域与行业内其他企业相比具有技术、业务模
式、品牌、管理等综合优势，但是随着市场竞争的日益激烈，如果在战略规划、
经营管理、市场开拓、技术创新、人才储备等方面不能与时俱进，适应不断变化
的市场形势，公司将会逐渐失去竞争优势及市场份额。
10、毛利率下降的风险
3-1-1-27
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
报告期内，公司综合毛利率分别为 35.28%、38.81%和 35.91%，受营改增、
业务结构变化、人工成本上升等因素影响，呈现出下降趋势，但仍保持在较高水
平。未来随着市场竞争加剧，高端人才成本进一步上升，公司如不能通过持续技
术创新使产品服务具有较高的附加值，则公司综合毛利率将出现下降的风险。
11、关于工程勘察设计、监理等收费政策变化的风险
根据原国家计委、建设部于 2002 年 1 月发布的《工程勘察设计收费管理规
定》（计价格［2002］10 号）以及国家发改委、原建设部于 2007 年 3 月发布的
《建设工程监理与相关服务收费管理规定》 (发改价格[2007]670 号) ，国家对建
设项目总投资估算额 500 万元以上的工程勘察、设计收费以及依法必须实行监理
的建设工程施工阶段的监理收费实行政府指导价，该收费额按照基准价上下 20%
浮动幅度内确定（采用新技术、新工艺、新设备、新材料并有利于提高建设项目
经济效益、环境效益和社会效益的的工程勘察、设计收费浮动幅度为 25%）。根
据 2014 年 7 月国家发改委发布的《关于放开部分建设项目服务收费标准有关问
题的通知》（发改价格[2014]1573 号）和 2015 年 2 月发布的《关于进一步放开建
设项目专业服务价格的通知》（发改价格[2015]299 号） ，国家全面放开建设项
目前期工作咨询、工程勘察设计、招标代理、工程监理和环境影响咨询费等 5 项
服务收费标准，实行市场调节价。
随着政府部门进一步落实深化经济体制改革、简政放权、推进职能转变等要
求，未来国家还将可能进一步放开工程勘察设计服务价格，全面实行市场调节管
理。国家对建筑工程技术服务行业的上述收费政策的变化，虽然会有利于体现“优
质优价”的市场化原则，更好保障服务单位和客户利益，但同时也可能会因此而
出现价格恶性竞争、市场竞争进一步加剧的不利情形从而给发行人经营业绩带来
不利的影响。
12、营业收入各季节不均衡风险
公司主要客户为政府部门和房地产开发企业。受春节假期、房地产开发企业
项目管理、开发计划以及政府财政预算审批等因素影响，公司一季度营业收入一
般会相比其他季度低。因政府通常完成项目审查或结算确认的情况在年底时相对
3-1-1-28
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
会较为集中，导致公司四季度业绩相比其他季度较高。公司营业收入总体上呈现
出下半年要高于上半年的特点。上述营业收入季节不均衡特点将导致公司每一年
度内不同季度以及上、下半年的业绩、现金流等会出现一定波动的风险。
13、技术服务质量控制风险
建筑工程技术服务在建筑工程从投资到最终实现的过程中起着引领性的关
键作用，直接决定了工程项目的投资成本、建设周期、质量、性能和效益等。根
据《建设工程质量管理条例》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监
理单位依法对建设工程质量负责；根据《建设工程质量检测管理办法》，检测机
构应当对其检测数据和检测报告的真实性和准确性负责。尽管公司已经建立并严
格执行有效的质量控制体系，但公司未来仍可能存在因质量控制疏忽导致出现工
程质量瑕疵、隐患或者事故的风险，从而将严重影响公司声誉，使公司承但赔偿
责任，甚至被取消相关经营资质，给公司生产经营带来不利影响。
14、资产、业务、人员等扩张带来的管理风险
近过多年的发展，公司已形成了面向绿色建筑和生态城市的全过程业务体
系，在深圳、北京、上海、杭州、厦门、广州、重庆、成都等地共成立了 15 家
分、子公司，实现了跨地区经营，业务覆盖华北、华东、华南、西南等区域。随
着公司的不断发展特别是本次发行上市后，公司资产、业务、人员等规模还将迅
速扩大，分支机构网点将进一步建设完善，从而将对公司多业务协同、项目实施、
组织架构、人力资源、技术研发、内控等方面提出更高的要求。如果公司综合管
理水平不能与之适应，将会给公司正常经营发展造成不利影响。
15、经营资质不能持续获得的风险
国家对工程技术服务行业实行严格的资质管理，企业需取得相关资质证书
后，方可在资质许可的范围内从事工程技术服务活动。目前，公司已取得城乡规
划编制甲级、工程设计建筑行业(建筑工程)甲级、工程设计市政行业（给水工程、
桥梁工程、道路工程、排水工程）专业乙级、工程设计风景园林工程专项乙级、
工程勘察专业类（岩土工程）乙级、房屋建筑工程监理甲级、工程咨询甲级、建
3-1-1-29
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
设工程质量检测机构等系列完善的与现有业务开展相关的资质证书。如果未来公
司在注册资本、专业技术人员、技术装备和业绩等方面不能持续符合相应业务资
质申请的标准从而导致相关业务资质被降低或不能延续，将对公司经营发展造成
不利影响。
16、因工程技术服务合同期限较长导致不确定性加大的风险
工程技术服务合同一般周期较长。例如一个完整的建筑设计业务合同涵盖方
案设计、初步设计、施工图设计及后期施工配合等多个阶段服务，经历了从工程
建设策划、报批、施工、竣工等过程，周期通常在 3 年以上，一些大型项目或分
期建设项目更可能长达 5 年以上。在合同执行过程当中，可能会出现因国家货币、
财政、投融资等宏观政策发生变化、客户资金不足、项目报批未获通过等各种不
确定性因素导致合同变更、中止、延期或终止等情形。尽管公司通常会在合同中
明确约定客户对我方已提交的技术成果需履行支付义务及承担赔偿责任，但仍然
会存在公司已投入的各种人力、资源等成本无法完全获得弥补，使公司经营遭受
损失的风险。
17、募集资金投资项目实施业绩的风险
公司本次发行募集资金将投向低碳建筑研究及社区级应用服务实验基地项
目、上海钢琴厂低碳化升级改造及运营（DOT）项目以及线上运营平台及乐活系
统建设项目。上述募集资金投向是经过公司充分论证、前期准备而确定，符合行
业发展方向以及公司发展战略和长远利益，有利于提升公司研发水平、业务承接
能力，增强核心竞争力，具有良好的实施基础。由于募投项目需要一定的建设周
期，并不能完全排除项目实施过程中宏观经济、产业政策、市场等发生不利变化
的可能，从而导致项目实施后经济效益低于预期水平以及折旧、摊销的增加对公
司业绩产生不利影响的风险。
18、净资产收益率下降的风险
公司 2014 年、2015 年和 2016 年归属于母公司股东的加权平均净资产收益
率分别为 9.45%、9.20%和 11.51%。公司首次公开发行股票完成后，净资产将大
3-1-1-30
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
幅增加，而由于募投项目从开始实施至产生预期效益需要一定时间，因此存在短
期内公司净资产收益率将会出现一定幅度下降的风险。
19、控股股东控制风险
本次发行前，远致投资持有公司股份的比例为 60%，为公司控股股东。假设
按本次发行上限 366.67 万股进行发行，本次发行及国有股转持完成后，远致投
资将持有公司股份比例为 42.86%，仍将处于控股地位。如果未来控股股东通过
行使表决权或其他方式对公司发展战略、重大经营和财务决策、重大人事任免和
利润分配等方面实施不当控制，将可能会给公司及中小股东带来不利影响。
20、商业秘密泄露的风险
公司向客户提交的产品和服务主要以各类设计咨询文件、资料、图纸等方式
呈现，主要核心技术除形成专利技术、行业标准规范等外，还包括未公开的专有
技术、技术规范、模板、数据模型等。上述为公司重要的商业秘密，对公司经营
发展至为关键。
报告期之前，公司曾发生离职人员侵犯公司商业秘密的事件，具体情况如下：
公司原员工卜增文曾在本公司任职近十年，先后担任过研发、资源、营销、
战略业务、技术文化传播等多个部门的负责人。2011 年 4 月，卜增文离职公司
后，违反与公司签订的《员工保密协议》中的保密义务、离职两年内竞业禁止等
规定，与同行公司筑博设计股份有限公司开展合作并使用了公司的商业秘密。公
司发现上述事实后，遂于 2012 年 9 月 28 日向深圳市公安局经济犯罪侦查局报案
（公司曾于 2012 年 9 月 3 日向深圳市福田区人民法院提交民事起诉状并获得受
理。为更好的维护公司利益，经慎重考虑，公司 9 月 11 日提出撤销民事诉讼并
获准许，改走刑事诉讼程序）。2013 年 5 月 28 日，深圳市公安局侦查结束后认
定卜增文的行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百一十九条，涉嫌侵犯商业
秘密罪，向深圳市人民检察院提交了《起诉意见书》。深圳市人民检察院于 2013
年 6 月 5 日将该案交由福田区人民检察院办理。经依法审查，福田区人民检察院
认定卜增文的行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百一十九条第一款第（三）
3-1-1-31
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
项，造成特别严重的后果，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以侵犯商业秘
密罪追究其刑事责任，并于 2013 年 9 月 27 日向福田区人民法院提起公诉。经过
3 次开庭审理后，2014 年 8 月 7 日，深圳市福田区人民法院作出（2013）深福法
知刑初字第 39 号刑事判决书，认为：被告人卜增文从建科院离职后，在筑博设
计股份有限公司提供的相关项目中使用了建科院的商业秘密，并给建科院造成
59.8 万元的损失。一审判决被告人卜增文犯侵犯商业秘密罪，判处有期徒刑二年，
并处罚金人民币 100,000 元。此后，卜增文曾提起上诉，随后在深圳市中级人民
法院进行审理过程中，卜增文又申请撤回上诉并获准许。
公司很早就制定了《员工保密协议》、《保密控制程序》、《IT 管理办法》、《电
子文档加密管理办法》等保密制度、措施。上述事件发生后，公司对商业秘密保
护体系进一步采取了评估、提升的系列措施，包括加强员工保密教育，优化劳动
合同、科研项目、业务合同中的相应条款内容，要求员工入职、离职签署保密承
诺书等。虽然公司一直重视并不断加强商业秘密保护工作，但是，仍不能确保公
司的商业秘密不被侵犯和泄露。如公司不能对商业秘密实施持续有效的保护，公
司竞争优势将会遭到削弱，并影响公司的经营业绩和核心竞争力。
21、研发费用支出大幅波动导致业绩波动的风险
公司研发支出包括两部分，一部分在主营业务成本中核算，一部分在管理费
用中核算。报告期内，管理费用中的研发费用分别为 1,101.10 万元、1,353.83 万
元和 523.02 万元，2016 年是公司“十三五”科研课题的申请及起步阶段，研发
投入较少。公司存在研发费用支出大幅波动导致业绩波动的风险。
22、上海地铁 18 号线施工影响的风险
因上海地铁 18 号线施工需要征借建科院租赁范围内的土地，杨浦投资与公
司于 2016 年 11 月，针对地铁施工，明确轨道建设期间双方的义务和权利，重新
签订了补充协议，协议约定在地铁施工影响期内，杨浦投资对公司进行租金减免，
减免总额为 520 万，影响期从 2016 年 1 月开始，共 40 期。2023 年 2 月到期后，
公司有权选择是否继续承租至 2029 年。
3-1-1-32
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
由于上述土地涉及本公司募集资金项目上海钢琴厂低碳化升级改造及运营
（DOT）项目的用地，因此公司存在上海钢琴厂低碳化升级改造及运营（DOT）
项目实施业绩低于预期的风险。此外，公司已经对上海钢琴厂低碳化升级改造及
运营（DOT）项目进行了部分装修并对外出租，地铁施工可能影响出租率，因此
公司存在长期待摊费用减值的风险。
23、股价波动风险
股票价格与公司的财务状况、经营业绩和发展前景密切相关。同时，股票价
格也受国家宏观调控的经济周期、经济政策、产业政策、股票供求关系和投资者
心理预期等因素的影响。因此，投资者应充分考虑上述因素带来的股票投资风险。
（二）对发行人发展前景的简要评价
发行人自设立以来一直从事城市和建筑的总体规划、设计、检测、咨询等服
务，以绿色为核心特色，为城市和建筑建设提供全过程解决方案，已成为了中国
绿色建筑和生态低碳城市领域技术的先行者和领导者之一。
在未来三年内，公司以绿色城市技术服务提供者为发展目标，立足“绿色建
筑和生态城市技术权威+全过程技术服务整合平台”战略。深化绿色建筑和生态
城市技术权威的核心竞争力，同时以“生态城市和绿色建筑全过程技术和运营服
务整合平台”为支撑，整合行业的上下游资源，围绕生态绿色的核心优势，优化
商业模式，深化全国化布局，实现国内领先的生态城市和绿色建筑建设运营全过
程解决方案提供商的目标。
在当前国家要求加快推进生态文明建设，大力推进绿色发展、循环发展、低
碳发展，弘扬生态文化，倡导绿色生活，加快建设美丽中国，以及国家新型城镇
化建设的背景下，发展绿色建筑、生态城市被赋予了更重要的意义。绿色建筑、
生态城市建设工程技术服务行业将迎来良好的发展前景。发行人始终坚持围绕绿
色建筑、生态城市打造同一产业链的多元化业务布局，目前各项业务基础扎实，
发展趋势良好，随着各业务板块规模的不断扩大，其相互间的协同、促进效应会
更加显著。本次募投项目实施后，公司业务承做能力、技术创新能力将得到大幅
3-1-1-33
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
提升，核心竞争力得到增强。随着公司发展战略实施的推进，公司将迎来良好的
发展前景。
附 1、申万宏源证券承销保荐有限责任公司保荐代表人专项授权书
附 2、申万宏源证券承销保荐有限责任公司关于深圳市建筑科学研究院股份有限
公司成长性的专项意见
3-1-1-34
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
（此页无正文，为《申万宏源证券承销保荐有限责任公司关于深圳市建筑科
学研究院股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市的发行保荐书》之签字
盖章页）
项目协办人：郭嵩
签名： 年 月 日
保荐代表人：陈靖
签名： 年 月 日
保荐代表人：康翰震
签名： 年 月 日
内核负责人：申克非
签名： 年 月 日
保荐业务负责人：薛军
签名： 年 月 日
保荐机构法定代表人：薛军
签名： 年 月 日
申万宏源证券承销保荐有限责任公司（公章） 年 月 日
3-1-1-35
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
申万宏源证券承销保荐有限责任公司
保荐代表人专项授权书
根据贵会《证券发行上市保荐业务管理办法》及有关文件的规定，本公司现
授权陈靖、康翰震担任深圳市建筑科学研究院股份有限公司首次公开发行股票并
在创业板上市的保荐代表人，具体负责该公司发行上市的尽职推荐及持续督导等
保荐工作；授权郭嵩担任项目协办人，承担相应职责。
陈靖最近 3 年内不存在被贵会采取过监管措施、受到过证券交易所公开谴责
或中国证券业协会自律处分的情况；最近 3 年内担任过已完成项目北京兆易创新
科技股份有限公司的签字保荐代表人。目前，还担任已申报在审企业深圳市广宁
股份有限公司首次公开发行并上市的保荐代表人。
康翰震最近 3 年内不存在被贵会采取过监管措施、受到过证券交易所公开谴
责或中国证券业协会自律处分的情况；最近 3 年内担任过已完成项目北京兆易创
新科技股份有限公司的签字保荐代表人。目前，还未担任其他在审企业的保荐代
表人
陈靖、康翰震在担任深圳市建筑科学研究院股份有限公司首次公开发行股票
并在创业板上市的保荐代表人后，不存在贵会《关于进一步加强保荐业务监管有
关问题的意见》中第六条规定的在主板（含中小企业板）和创业板同时各负责两
家在审企业的情况，具备签署该项目的资格。
特此授权。
保荐代表人：
陈靖 康翰震
法定代表人：
薛军
申万宏源证券承销保荐有限责任公司
年 月 日
3-1-1-36
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
申万宏源证券承销保荐有限责任公司
关于深圳市建筑科学院股份有限公司
成长性的专项意见
根据《中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）、《中华人民
共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）、《首次公开发行股票并在创业板
上市管理办法》（以下简称“《创业板管理办法》”）以及其他法律法规的要求，
申万宏源证券承销保荐有限责任公司作为深圳市建筑科学院股份有限公司（以下
简称“建科院”、“公司”或“发行人”）本次首次公开发行股票并在创业板上
市的保荐机构（主承销商），本着诚实守信、勤勉尽责的原则，对建科院所处行
业发展状况和市场容量、发行人主要产品的市场占有率和竞争优势、发行人的自
主创新能力和成长性等进行了全面、深入和谨慎的核查，现将有关情况说明如下。
一、发行人简介与主营业务概述
（一）发行人简介
发行人名称： 深圳市建筑科学研究院股份有限公司
英文名称： Shenzhen Institute of Building Research Co.,Ltd.
法定代表人： 叶青
注册地址： 深圳市福田区梅林梅坳三路 29 号建科大楼
注册资本： 11,000 万元人民币
成立日期： 2007 年 8 月 20 日（2013 年 12 月 25 日整体变更为股份有限公司）
一般经营项目：城市及建筑科学研究；城市规划编制；工程咨询、勘察、
设计、质量检测与检查、项目管理、监理及相关技术服务；环境工程检测
和咨询；建筑工程性能评估；能耗测评及节能检测评价；绿色节能改造咨
经营范围：
询与施工；绿色建筑运营管理；碳审计与评估；绿色低碳技术与产品开发、
咨询、培训推广及销售贸易，会议展览。许可经营项目：绿色低碳技术培
训推广。
（二）发行人主营业务概述
3-1-1-37
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
公司以“用最富创意的建筑技术为民众实现健康、简约、高效、可持续的绿
色人居环境，为中国人的理想生活提供无限可能”为愿景，较早在我国开展建筑
节能、绿色建筑和生态低碳城市领域的规模化实践，在该领域，先后累计承担了
包括“十五”、“十一五”、“十二五”科技支撑计划和国家科技重大专项在内
的国际、国家和省、市各级课题 100 多项，参与编制包括《绿色建筑评价标准》
（GB-T50378）、《民用建筑绿色设计规范》（JGJ/T229-2010）等国家、地方和行
业各级标准规范 100 多项，完成深圳国际低碳城、深圳光明新区和无锡生态城等
国家级示范工程 100 多个，拥有 92 项专利技术。公司设计的项目曾获得全国绿
色建筑创新奖一等奖、全国优秀工程勘察设计一等奖、全国优秀城乡规划设计奖
一等奖、中国“双十佳”最佳节能技术和实践之“最佳节能实践”、美国“好设
计创造好效益中国奖”之“最佳绿色建筑奖”、欧洲议会欧中友好协会及国际设
计联合会“绿色设计国际大奖”之“绿色建筑类金奖”、“香港环保设计大奖”、
世界绿色建筑委员会“亚太地区绿色建筑先锋奖”、中国国际经济交流中心—美
国保尔森基金会“2014 可持续发展规划项目奖”、中国城市和小城镇改革发展中
心—法国展望与创新基金会“中欧绿色和智慧城市先行奖”等。公司是我国绿色
建筑、生态城市领域相关技术和理念的倡导者、推广者、先行者之一。
公司以绿色、生态、低碳理念为指导，以平民化、低成本、精细、适宜的技
术路线为特色，以全生命周期技术服务为手段，以面向绿色建筑和生态城市建设
为核心提供涵盖科研、规划、设计、咨询、检测、项目管理以及运营等全过程所
需综合解决方案，凭借先进的技术、综合实力和突出的贡献先后获得了“‘十五’
全国建筑节能先进集体”、“中国企业新纪录”、“全国建筑节能技术创新企业”、
“当代中国建筑设计百家名院”、“全国绿色建筑先锋奖” 、“广东省科技服务业
百强机构”、“广东省土木建筑十佳创新企业”、“南方地区绿色建筑基地（全国首
批四家）”等荣誉，已发展成为国内知名、领先的绿色建筑和生态城市综合技术
服务提供商。目前公司主要产品包括建筑设计、绿色建筑咨询、生态城市规划、
公信服务等，此外，公司正在尝试创新发展绿色综合运营（DOT）模式，并培育
开发绿色人居环境 B2C 技术服务（HOME+）等新产品。
公司已取得城乡规划编制甲级、工程设计建筑行业（建筑工程）甲级、工程
3-1-1-38
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
咨询单位甲级、房屋建筑工程监理甲级、工程设计市政行业（给水工程、桥梁工
程、道路工程、排水工程）专业乙级、工程设计风景园林工程专项乙级、工程勘
察专业类（岩土工程）乙级、建设工程质量检测机构等经营业务资质。
公司是高新技术企业，拥有国家级民用建筑能效测评机构、国家可再生能源
建筑应用能效测评机构、建设部建筑门窗节能性能标识实验室、广东省民用建筑
能效测评机构、广东省建筑节能与应用技术重点实验室、广东省绿色建筑工程技
术研发中心、深圳绿色建筑工程技术研发中心、深圳市节能检测评价中心、深圳
市建筑节能检测评价中心、深圳市建筑能耗监测数据中心、深圳市可再生能源示
范基地、深圳市住宅产业化示范基地等绿色技术平台。公司还与清华大学、万科
集团、深圳华大基因研究院、美国劳伦斯－伯克利国家实验室（LBNL）、荷兰应
用科学研究院（TNO）、美国雪城大学等外部机构开展了共建实验室、联合研究
等多方面的技术合作。
公司同时还是中国建筑学会绿色建筑专业委员会成员单位、中国城市科学研
究会生态城市研究专业委员会秘书长单位、中国建筑节能协会副会长单位、全国
科普教育基地、国家博士后科研工作站、深圳市绿色建筑协会会长单位、深圳市
住宅产业化示范基地、深圳市绿色城市建筑技术服务示范企业、深圳市重点文化
企业。
二、发行人核心竞争优势
（一）技术优势
公司作为中国建筑节能、绿色建筑和生态低碳城市领域技术的先行者之一，
十多年来积极推动绿色低碳理念和技术的普及，率先开展规模化的建筑节能、绿
色建筑和低碳生态城市实践，先后累计承担了国家各级课题研究 100 多项，参与
编制各级行业标准规范 100 多项，完成国家级示范工程 100 多个，截至 2016 年
12 月 31 日共拥有授权专利 92 项（其中发明专利 35 项）以及计算机软件著作权
15 项。经过多年的精耕细作，在大量的研发创新、实验、项目实施基础上，公
司掌握了国内领先、系统完整的涵盖绿色建筑、生态城区、生态城市建设、更新
3-1-1-39
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
全过程的绿色集成综合技术体系，能因地制宜的为不同区域、类型的客户提供具
有品质、特色、适宜、实现绿色价值的工程技术服务。
1、建立在高层次研发、实验、数据平台上的技术能力
公司拥有国家级民用建筑能效测评机构、国家可再生能源建筑应用能效测评
机构、建设部建筑门窗节能性能标识实验室、广东省民用建筑能效测评机构、广
东省建筑节能与应用技术重点实验室、广东省绿色建筑工程技术研发中心、深圳
市绿色建筑工程技术中心。公司还与包括美国劳伦斯伯克利国家实验室、美国能
源基金会、耶鲁大学、康奈尔大学、雪城大学、荷兰应用科学研究院、清华大学、
万科等国内外机构开展绿色城市、绿色建筑领域研发的深度合作，建立了 IBR－
LBNL（美国劳伦斯伯克利国家实验室）联合研究中心、IBR－清华大学绿色人
居环境研究中心、IBR－万科集团室内环境联合实验室等。上述研究平台、实验
室为公司绿色城市、绿色建筑技术的研发和应用发挥着重要的支撑作用，确保公
司持续技术创新并保持领先水平。
公司从事建设工程检测业务超过 20 年，检测项目达 235 项，可检参数达 2,000
多个。公司通过多年从事大量的检测、能耗监测等公信以及绿色建筑、生态城市
技术服务业务和研发实验，公司采集了庞大的涉及城市气候、空气质量、水文、
资源、地质、能耗、碳排放、自然植被、交通等城市基底、建筑性能相关的数据
并形成数据库，同时建立了具有自有知识产权的城市评估、热岛、能源、碳排放、
植物生态数据、生态城评估等软件平台，进行比对、评估分析。比如公司在持续
获取的全国五大气候区 287 个城市、259 个生态城区、800 多栋大型公共建筑、
1,000 多住户的城市建设运营相关数据基础上建立生态城市建设动态评估数据
（优地指数），以对生态城市规划实施总体成效进行评估。公司数据库涵盖的范
围广泛，时间跨度也较长，是我国绿色建筑研究领域收集整理较为完备的数据资
料，将为公司未来在全国范围内开展研发、技术服务提供重要的数据支持，将大
大提升公司规划设计水平及进一步优化的能力，形成公司特有的差异化竞争优
势。
2、基于 BIM 技术的先进绿色建筑模拟分析及优化能力
3-1-1-40
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
绿色建筑设计需要进行大量的包括节能、采光、通风、能效测评、热岛效应、
室内外环境等模拟计算分析，模拟分析能力水平将直接影响了建筑工程绿色性能
的实现。
公司是国内较早开展 BIM 研究与设计的用单位，从 2006 年开始，就将 BIM
与绿色建筑的模拟分析优化设计工作紧密结合，用于分析包括影响绿色条件的采
光、能源效率和可持续性材料等建筑性能的各方面，以实现节能、环保等绿色建
筑要求。与目前因设计单位 BIM 平台不普及带来的工程设计与 BIM 咨询分开独
立的模式不同，公司长期以来一直将 BIM 做为各个专业设计人员的设计研究平
台一体化应用，充分发挥公司综合技术优势，绿色建筑及 BIM 研究团队人员多
数既是设计师，同时熟练使用 BIM 平台进行工作。公司一体化 BIM 设计，真正
实现了 BIM 对设计的实时信息化支持，提高了工程效率和设计品质。公司至今
已经采用 BIM 平台完成各个设计阶段工程项目三十余项，获得了包括深圳市首
届 BIM 优秀设计一等奖在内的多个相关奖项，取得了良好的工程实践效果。
3、主编、参编多项国家各级节能、绿色建筑相关标准规范
公司作为建筑节能及绿色建筑领域的优势企业，曾主编、参编了国家、省、
市级标准、规范 100 多项，包括《绿色建筑评价标准》、《公共建筑节能设计标准》、
《节能建筑评价标准》等国家标准。涵盖了近年来相关领域标准半数以上，直接
参与和推动了全国建筑节能强制实施和绿色建筑的普及。
4、承担多个国际、国家各级研究课题
在经营主营业务的同时，公司也积极承担研究课题工作，为政府、社会贡献
研发力量的同时，也能不断磨炼提升自主创新的能力，更好把握行业中长远技术
潮流，战略性、前瞻性的做好基础技术研发，进行梯度化技术储备，持续保持技
术引领性。
报告期公司共承担各级科研课题 73 项。其中，国际（合作）项目 7 项，国
家级课题 13 项，省部级课题 18 项，市级课题 33 项。公司科学的、系统的技术
研发体系和较强的综合研发实力确保了相关科研工作的顺利开展，很好完成了任
3-1-1-41
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
务要求。
（二）业务模式优势
十多年来，公司始终坚持以绿色为发展主线，以公司在绿色建筑、生态城市
领域的核心技术优势为基础逐步形成了涵盖以科研、规划、设计、公信检测、工
程管理、咨询、运营等覆盖工程建设全过程的多业务协同的产业链布局。
一方面，公司能面向包括新建增量及存量改造两个市场的多类型城市、工程
建设类客户根据其不同需求为其提供上述业务中的单个或多个专项技术服务，或
者如代建管理、设计总监顾问等特色业务；还能以DOT创新模式为客户提供规划
设计运营一体化服务，从而使先进的设计理念、技术能有效贯穿至运营阶段，确
保项目质量，同时更系统的以运营思维角度出发融入到项目前项策划、咨询、设
计方案中，并充分依托公司技术、品牌、管理等综合优势以及实验、数据平台作
支撑为客户提供技术服务以外的产业引进聚集、资源聚合、产业和产品孵化、文
化传播等增值服务，全面提升运营效益。公司上述多途径、全生命周期、具有创
新特色的业务模式将更能获得客户认可，增强客户粘性，也有助于提升公司服务
溢价，延伸价值链；另一方面，公司以绿色为核心的各业务条块之间能充分发挥
协同促进作用。比如科研对公司整体业务起着技术支撑引领作用；公信检测、运
营业务能对公司科研、规划、设计、咨询等业务提供数据、信息反馈促进技术、
产品进一步优化升级；生态城市规划位于产业链的最前端对其他整体业务能起到
以点带面铺开的带动作用。
公司还依托公信检测平台以及自主的室内环境控制技术于 2014 年下半年偿
试推出了针对社区和家居的 HOME+创新业务，使公司业务由 B2B 延伸至 B2C，
进一步拓宽了业务服务领域，大大拓展了绿色业务市场空间。
此外，公司倡导“价值共享”理念，积极与产业链上下游包括房地产开发商、
建筑材料商、其他设计咨询机构或个人、检测机构等开展紧密合作，各方共享技
术、知识、经验和资源，共同打造基于提升面向绿色建筑和生态城市建设全生命
周期集成服务能力的产业链和生态系统，提升公司核心竞争力，推动产业发展。
3-1-1-42
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
（三）品牌优势
自 2000 年公司建立第一个节能建筑实验室并确立以绿色为核心的发展路线
以来，公司一直专注于绿色建筑领域技术的研发、创新及工程应用实践，完成了
南方科技大学行政办公楼（绿建公建三星级设计标识、2015 年度全国绿色建筑
创新奖三等奖）、深圳广田绿色产业基地园研发大楼（三星级绿建设计标识证书、
2015 年度全国绿色建筑创新奖三等奖）、龙悦居一期（深圳市保障性住房优秀工
程设计评选一等奖、二星级绿建设计标识证书）、深圳南山区丽湖中学（2013 年
度全国绿色建筑创新奖二等奖）、深圳市梅山苑二期（全国保障性住房优秀设计
专项奖二等奖）、深圳万科中心（获得 LEED-NC 铂金级、国家三星级）、广州保
利总部（获得 LEED-CS 金级、国家三星级）、京基金融中心（获得 LEED-CS 金
级、国家三星级、2015 年度全国绿色建筑创新奖三等奖）等众多优秀项目的设
计咨询工作。公司凭借先进的技术、综合实力和突出的贡献先后获得了“中国企
业新纪录”、“全国建筑节能技术创新企业”、“当代中国建筑设计百家名院”、“全
国绿色建筑先锋奖”等多项荣誉。公司已发展成为我国绿色建筑、生态城市领域
的知名企业，无论是在科研还是市场领域，均具有很强的品牌影响力。
公司还积极承担普及绿色建筑理念和推动技术传播的社会责任，在引导社会
认识、接受和应用绿色建筑的同时，公司品牌也得到进一步推广并获得广泛认可。
公司是全国科普教育基地，建科大楼自 2009 年建成至今前来参观、调研的各级
政府领导、行业专家、客户及市民已超过 5.5 万人次。公司设立了专门文化传播
部门，通过创办发行《建科之声》杂志、出版《共享一座建筑和她的故事》系
列丛书、主办公益性高端学术平台“建科大讲堂”并邀请了美国哈佛大学、美国
国家科学院院士等国内外专家、学者、政府部门领导进行讲课、组织举办“深圳
市百万市民共建最适宜人居住城市”大型活动等多种形式倡导节能、绿色建筑和
绿色文化理念。公司还负责承办由国家发改委与深圳市政府联合主办的旨在凝聚
全球智慧成果，推导低碳发展、低碳生活的“深圳国际低碳城论坛”，其中 2016
年第四届论坛共有来自美国、英国、法国、荷兰等 46 个国家和地区、政府机构、
国际组织机构的代表，以及国内外的专家学者 2700 余位参会，在行业内具有很
3-1-1-43
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
强的影响力。
（四）项目经验优势
在工程技术服务行业，项目经验往往是支撑公司业务拓展的重要因素。目前，
公司已完成的绿色生态实践包括：绿色建筑、节能建筑设计；绿色建筑、节能、
采光、通风、热岛、可再生能源技术咨询；绿色、生态、低碳城区研究与规划设
计。
在设计咨询领域，公司自行完成设计、系统集成、技术咨询、建设、运营的
公司办公大楼——建科大楼已经成为具有特色的符合我国国情的低成本绿色建
筑标杆示范项目。该项目采用了 40 多项绿色建筑技术（其中被动、低成本和管
理技术占 68%），以当地同类建筑 2/3 的建安成本，实现空调能耗降低 50%、照
明能耗降低 70%、非传统水利用率达到 52%、每年减排 CO2 达 1,600 吨，该项目
实际绿色建筑实现效果已在 2009 年建成以来的运营得到了充分的实践检验。该
项目获我国运营阶段绿色建筑三星标识认证，并获得全国首个“百项绿色建筑与
百项低能耗建筑示范工程”、“2011 年国家绿色建筑创新奖一等奖”、“2013 年绿
色设计国际大奖——绿色建筑类金奖”等国内外重要奖项，并入围了“亚太地区
绿色建筑先锋奖”（是目前我国大陆地区唯一一个入围）。此外，公司为客户设计、
咨询的项目中已有近百个已获得国家或美国绿色建筑标识认证，多个项目获得了
行业重要奖项，如南山丽湖中学、中国海油大厦、万科中心（万科总部）获得了
2013 年国家绿色建筑创新奖二等奖等。
在生态城市规划领或，公司基于“绿色、共享”理念，创造性提出“生态诊
断+空间、资源和产业三规合一+运营管理+政策保障”低碳城生态城整体实施路
径，并在深圳国际低碳城、深圳光明新区、无锡太湖新城、长沙大河西先导区等
国内众多知名绿色低碳生态城区付诸实践，其中 2012 年国家首批 8 个绿色生态
城区中由公司承担技术统筹工作的就有 2 个。而深圳国际低碳城项目是中欧可持
续城镇化合作项目，公司全面负责其策划、规划、设计、咨询等整体技术统筹工
作，并承担了其中会展中心等设施的运营。该项目启动区面积为 1 平方公里，拓
展区面积为 5 平方公里，目前公司已帮助其完成了启动区会展中心、丁山河生态
3-1-1-44
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
整治、客家围屋改造（一期）、“宜舍”、“翠坊”等一批示范项目。该项目获得了
由中国国际经济交流中心与美国保尔森基金会颁发的“2014 年可持续规划项目
奖”。2015 年，深圳国际低碳城成为国家发展和改革委员会首批国家低碳城（镇）
试点，并获中国城市和小城镇改革发展中心、法国展望与创新基金会颁发的“中
欧绿色和智慧城市先行奖”。
（五）管理优势
公司在长期发展的过程中，为更好配合整体发展需要，多年来一直努力持续
引进、创新各种先进的管理理念和机制，不断提升管理效能，逐步形成了独特的
管理优势。
公司整体上形成了以客户和市场为导向的业务和质量控制组织模式，实施扁
平化的组织架构，采用端到端的流程式和矩阵式经营管理模式。以项目为核心，
项目主任牵头总负责，质控部门进行全过程质量把控，各部门、专业人员密切配
合，充分实现资源、管理的协同。公司是同行业少数建立起“三合一”管理体系的
企业之一（ISO14001：2004、ISO9001:2008、OHSAS18001:2007）。公司还建立
了规范的监督、评估和升级体系，包括管理审计、技术审计、财务审计、合同与
产品质量的第三方后评估等制度，保障了公司管理体制的有效运行。公司运用平
衡积分卡（BSC）工具进行战略管理，将战略目标进行分解细化，并进行多维度
综合考核评估，注重财务与非财务、长期目标与短期目标、外部和内部、结果和
过程等之间的平衡，确保战略目标的实现。
公司基于“企业与员工共享”、“快乐工作、绿色生活”、“让员工成长和
工作价值最大化”等企业文化理念，于 2013 年自主开发乐活平台系统，构筑了
“乐活工社”的新型组织工作模式。该模式的核心是“员工自主管理、自我承诺，
倡导主人意识；坚持平等，共享企业、强化团队精神”。依靠乐活平台系统，员
工能更多了解公司经营信息，并可参与相关事项的决策，还可通过竞争任务包的
形式自由选择参与项目。公司对中层以上管理干部、核心业务骨干实行关键绩效
指标（KPI）和个人绩效承诺（PBC）相结合方式进行考核，公司其他员工则在
乐活平台上采用以“艾币”进行考核。公司据此逐步建立了一种新型的绩效考核和
3-1-1-45
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
长效激励机制，员工主观能动性以及成本意识、绩效意识进一步提升。
公司一直以来十分重视信息化建设，在建立协同办公系统（OA）、财务管理
系统、科研项目管理系统、档案管理系统、客户资源管理（CRM）系统及“乐活”
系统后，又继续完善和建设了实验室信息管理系统（LIMS）、设计生产管理系统，
并实现各系统之间的有效对接。公司现已基本搭建出一套完整的信息化业务管理
体系，有利于更好实现内部信息及时传递、共享，充分发挥各业务、部门协同效
应，加强内部控制，提升管理效率。目前，公司正不断完善现有线上运营平台，
拟打造全新的乐活系统，实现线上项目管理、资质评价和管理、成果交付、企业
社区等功能。通过打造线上线下一体化运营平台，公司可广聚建筑行业各类社会
资源（包括个体设计师和社会团队、检测机构等），将分散的线下资源通过互联
网系统平台有效对接，极大地增加项目接单能力和项目管理水平。
（六）人才优势
人才是工程技术服务行业的核心竞争力。公司自成立以来就十分重视人力资
源建设，通过实施核心员工持股、与重点高校联合培养、内部培养、致力于给员
工提供更好的个人成长和工作发展平台、加强企业文化建设、创新绩效考核和工
作模式等多种途径，逐步打造出由资深、具有较强行业洞察力、领导力管理团队
领衔的一支团结、敬业、结构完善、年轻而又富有创新活力的优秀人才队伍。2016
年末，公司拥有正高级职称（教授级高级工程师等）11 人，副高级职称（高级
工程师等）104 人，中级职称（建筑师、工程师等）131 人，初级职称（助理工
程师等）82 人。
（七）资质优势
公司在发展的过程中不断积累和壮大，获得了业内的广泛认可，取得了各类
资质，为公司业务发展提供了重要支撑。目前，公司拥有城乡规划编制甲级、工
程设计建筑行业（建筑工程）甲级、工程设计市政行业（给水工程、桥梁工程、
道路工程、排水工程）专业乙级、风景园林工程设计专项乙级、房屋建筑工程监
理甲级、工程咨询单位甲级、工程勘察专业类（岩土工程）乙级、建设工程质量
3-1-1-46
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
检测机构资质、计量认证、地质灾害治理工程设计丙级、地质灾害危险性评估单
位丙级、地质灾害治理工程监理丙级、深圳市环境保护工程技术（废水乙、废气
丙、噪声丙）等资质；还获得了中国合格评定国家认可委员会实验室认可证书
（CNAS）、检查机构认可（CNAS）、检查机构审查认可等证书。
完善的资质和认可体系是企业综合实力的体现，特别是在工程技术服务行业
中，资质往往是业务开展和项目招投标的基本条件，公司资质和认可涵盖了建筑
工程、市政等领域，涉及到设计、咨询、管理和检测等多个环节，且核心业务资
质都是最高级别，这将为公司全面开拓市场提供了强有力的资质保证。
三、发行人成长性说明
（一）行业成长性说明
1、建筑设计行业发展概况
建筑设计行业主要为建筑工程项目建设提供技术和管理服务，是建筑工程从
投资到最终实现过程中承前启后的核心环节，近年来伴随着我国经济快速发展、
城市化进程加快而不断发展壮大，成为国民经济建设的重要行业之一。
（1）我国建筑设计行业正处于快速发展阶段
2008 年-2015 年，我国建筑设计行业营业收入的年均增长率达 32.74%。2015
年建筑设计类企业营业收入持续增长，规模达到 4,947.85 亿元，增速持续上升，
与 2014 年相比高出 21.3 个百分点；同时，建筑设计行业营业收入占行业比例由
去年的 15.0%上升至 18.3%。在建筑设计行业业务构成中，工程施工业务、工程
总承包和工程设计业务占据主要部分，分别为 44.5%、28.9％和 18.7%。
3-1-1-47
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
数据来源：中国勘察设计协会发布的《工程勘察设计行业年度发展研究报告
（2015-2016）》
数据来源：中国勘察设计协会发布的《工程勘察设计行业年度发展研究报告
（2015-2016）》
2015 年建筑设计类企业数量为 4,856 家，除 2010 年外，建筑设计行业企业
规模一直维持在 5,000 家左右，企业数量较多。
3-1-1-48
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
数据来源：中国勘察设计协会发布的《工程勘察设计行业年度发展研究报告
（2015-2016）》
建筑设计行业属于智力密集型产业，人才是企业最主要的资产。技术人才是
行业内企业发展的关键。2015 年建筑设计类从业人员数量为 997,193 人，自 2008
年以来年平均增速达到 20.48%。各级技术职称人员与注册执业人员数量均稳步
增加，人才结构较为稳定。
数据来源：中国勘察设计协会发布的《工程勘察设计行业年度发展研究报告
（2015-2016）》
3-1-1-49
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
数据来源：中国勘察设计协会发布的《工程勘察设计行业年度发展研究报告
（2015-2016）》
2015 年建筑设计行业人均营业收入和人均利税总额分别为 49.6 万元和 3.6
万元，与上年相比均有所下降；产值利润率为 3.7%，较上年下跌 5.2 个百分点。
数据来源：中国勘察设计协会发布的《工程勘察设计行业年度发展研究报告
（2015-2016）》
3-1-1-50
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
数据来源：中国勘察设计协会发布的《工程勘察设计行业年度发展研究报告
（2015-2016）》
（2）我国建筑设计行业呈现区域发展不均衡
2012 年我国建筑设计行业区域收入情况如下：华北地区和华东地区建筑设
计行业发展最好，收入分别为 5,360.64 亿元和 5,074.07 亿元，占总收入比例分别
为 33%和 31%，其次为中南地区，达到 3,363.92 亿元，东北地区、西南地区和
西北地区相对较低，均为 1,000 亿元左右。
2012年建筑行业区域收入情况（单位：亿元）
6000
5360.64
5074.07
5000
4000
3363.92
3000
2000
1053.13
1000 700.85 610.51
0
华北地区 华东地区 中南地区 西南地区 东北地区 西北地区
数据来源：《2012 年中国建筑设计行业研究报告》
3-1-1-51
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
（3）建筑设计行业发展前景
近年，我国经济保持较快速增长。党的十八大报告提出了确保到 2020 年全
面建成小康社会，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番的目
标。据此推测，2010 年至 2020 年，我国 GDP 年均增长率将不低于 7.2%。未
来国民经济持续稳定增长和居民收入水平持续提高将为建筑设计行业的持续发
展提供了有力保障。
2015 年，我国常住人口城镇化率为 56.10%，明显低于发达国家 80%的平均
水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家 60%的平均水平，还有较大的发
展空间。城镇化水平持续提高，会使更多农民通过转移就业提高收入，通过转为
市民享受更好的公共服务，从而使城镇消费群体不断扩大、消费结构不断升级、
消费潜力不断释放，也会带来城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投
资需求，这将为建筑设计行业发展提供持续的动力。
2、绿色建筑及生态城市发展概况
我国建筑节能、绿色建筑和生态城市发展图
（1）绿色建筑发展概况
我国正式启动绿色建筑近 10 年时间，期间我国的绿色建筑从无到有、从少
到多、从地方到全国、从单体向城区、城市规模化发展，特别是 2013 年《绿色
3-1-1-52
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
建筑行动方案》发布以来，各级政府不断出台绿色建筑发展的激励政策，全国范
围内获得绿色标识的建筑数量呈现井喷式增长态势，同时还涌现出一批绿色生态
示范城区，我国绿色建筑了入了新的发展阶段。
截至 2015 年 12 月底，全国累计共评出 3,979 项绿色建筑评价标识项目，总
建筑面积达到 4.6 亿 m2 ，其中，设计标识项目 3,775 项，建筑面积为 4.3 亿 m2 ，
占总数的 94.9%；运行标识 204 项，建筑面积 0.3 亿 m2 ，平均每个绿色建筑的建
筑面积为 11.6 万 m2 。
数据来源：《中国绿色建筑 2016》
数据来源：《中国绿色建筑 2016》
3-1-1-53
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
在全国 3,979 项绿色建筑标识项目中，一星级总计 1,618 项，建筑面积为 2.04
亿 m2 ；二星级总计 1,639 项，建筑面积为 1.90 亿 m2 ；三星级总计 722 项，建筑
面积为 0.66 亿 m2 ，在 2015 年，我国绿色建筑数量及建筑面积继续快速增长，全
国共评出 1,441 项绿色建筑标识项目，较 2014 年增长了 32%，总建筑面积达到
16,549 万 m2 ，较 2014 年增长了 28.1%；其中一星级 652 项，占 45.2%，建筑面
积 7,606 万 m2 ；二星级 585 项，占 40.6%，建筑面积 7,062 万 m2 ；三星级 204
项，占 14.2%，建筑面积 1,881 万 m2 。
数据来源：《中国绿色建筑 2016》
3-1-1-54
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
2008-2015年绿色建筑评价标识项目各星级比例图
100.0%
14.8% 18.7% 14.2%
29.3% 24.2%
32.4%
80.0% 40.0%
50.0%
40.6%
60.0% 47.1% 39.3%
39.6%
20.0% 36.1%
53.6%
40.0%
30.0%
20.0% 40.0% 42.0% 45.2%
36.2% 38.1%
31.5%
20.0% 17.1%
0.0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
一星 二星 三星
数据来源：《中国绿色建筑 2016》
2008-2015年绿色建筑评价标识项目面积逐年发展状况
8000 7606
7062
7000
6000 5455
5222
5000
4127
4000 3692
3000
2119
1881
2000 16971670
1038 870
848 729
1000 637
370
100 50 148 120
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
一星 二星 三星
数据来源：《中国绿色建筑 2016》
从地区分布来看，我国绿色建筑标识项目主要集中在华东、华北和华南地区。
其中，由于经济发展水平，气候条件等因素，江苏、广东、山东、上海、河北等
省市累计数量位居前列。
3-1-1-55
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
数据来源：《中国绿色建筑 2016》
（2）生态城市发展概况
生态城市建设是生态文明的重要载体，中国生态城市建设是伴随着经济的持
续发展、工业化和城市化水平的不断提高带来的城市环境日益恶化和人口、资源
与环境矛盾日益加剧而产生的。从我国生态城市评价和发展历程看，我国对生态
城市的评价标准经历了一个从以环境硬件指标为主发展到同时注重人与环境协
调发展等软指标、从简单到综合的逐步发展完善的过程。
在“以人为本、四化同步、优化步局、生态文明、文化传承”的中国特色新
型城镇化道路背景下，各地对生态城市发展的方向已形成共识，随着国家、地方
不断出台相关政策推动，各地方、不同形式、路径的生态城市发展探索、规划、
示范等实践持续升温。随着不同示范区优秀模式、经验不断被复制、推广，生态
城市规范标准逐步建立，以及绿色建筑规模成群化发展，我国生态城市建设将进
一步加快。
（3）我国绿色建筑咨询及生态城市规划行业发展前景
绿色建筑咨询服务是指导客户将建筑物打造成为具有循环经济、低碳节能乃
至乐活方式特征，追求建筑与自然平衡、人与建筑的平衡、人与自然平衡的示范
载体的咨询活动。绿色建筑咨询服务涉及建筑物的全生命周期，包括新建绿色建
筑咨询和既有建筑节能改造咨询，需要依托绿色技术/产品研发及数据库积累，
为客户提供涵盖绿色建筑方案设计、施工指导（新建或改造）、材料推荐、运营
3-1-1-56
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
管理、数据监测、认证评价等一系列服务。因此，绿色建筑咨询既涉及建筑设计
行业的绿建设计细分领域，更涉及广泛的上下游配套增值服务环节，因而具有较
强的综合性、集成性和专业性特征。
生态城市规划是城市规划的重要细分领域，其根据生态学的原理，综合研究
城市生态系统中人与“住所”的关系，并应用社会工程、系统工程、生态工程、
环境工程等现代科学与技术手段，协调现代城市中经济系统与生物系统的关系，
保护与合理利用一切自然资源与能源，提高资源的再生和综合利用水平，提高人
类对城市生态系统的自我调节、修复、维持和发展的能力，达到既能满足人类生
存、享受和持续发展的需要，又能保护人类自身生存环境的目的。
1）发展前景分析
我国是能源消耗大国，建筑与工业、交通是能源消耗的三大主要领域。据住
房建设部统计信息显示，我国建筑的能耗（包括建材生产、建造能耗、生活能耗、
采暖空调等）约占全社会总能耗 33.3%，而运营过程中的能耗占建筑能耗的 70%，
建筑业的二氧化碳排放占全国总体碳排放的 43.7%。随着镇化进程的加快，建筑
领域的能源消耗量还将持续增长。因此，转变建筑领域发展模式，推广绿色建筑，
建设生态城市，不仅是是节能减排和应对气候变化的重要举措，也将有效改善民
生，对促进新兴产业发展、转变经济发展方式以及生态文明建设具有至关重要的
意义。近年我国绿色建筑发展已驶入快车道，每年以近乎翻番的速度增长，各地
生态城市建设也进行得如火如荼，随着国家政策、技术标准体系逐步建立完善、
国家新型城镇化建设的推进，未来我国绿色建筑、生态城市发展将继续保持迅猛
发展态势，由此将给绿色建筑咨询、生态城市规划等绿色工程技术服务行业带来
巨大的市场需求。
① 政策、技术体系的逐步完善为绿色建筑、生态城市发展提供坚实基础
国家《绿色建筑行动方案》、《“十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》
等政策对我国绿色建筑、生态城市的建设提出了明确的目标和要求。北京、上海、
江苏等超过 20 个省、市也先后出台了地方绿色建筑行动方案，部分地方实行比
国家更严格标准，如北京、深圳要求全部新建建筑必须执行绿色建筑标准；在财
3-1-1-57
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
政奖励方面，北京、上海、江苏、山东、陕西、西安、青岛等多地制定了地方财
政奖励政策；新版《绿色建筑评价标准》已于 2015 年 1 月实施，除该总体标准
外，包括工业建筑、施工、民用建筑、医院建筑、超高层建筑等细类评价标准或
设计规范也先后制定并出台，2014 年 4 月，由中国和英国合作编制的《低碳生
态城市规划方法》正式发布。《既有建筑改造绿色评价标准》、《绿色饭店建筑评
价标准》、《绿色博览建筑评价标准》等正在编制过程中。绿色建筑发展机制、体
系的不断建立完善，将有助于形成完整的绿色建筑产业链，促进行业更好更快发
展。
②国家新型城镇化建设将助推绿色建筑、生态城市发展
2014 年 3 月，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014-2020
年）》。该规划提出要把生态文明理念全面融入城镇化进程和城市发展，着力推进
绿色发展、循环发展、低碳发展，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环
境保护和生态修复，减少对自然的干扰和损害，推动形成绿色低碳的生产生活方
式和城市建设运营模式，加快绿色城市建设。同时，将绿色建筑、绿色建材，建
筑工业化等列入发展重点，并倡导绿色出行。国家新型城镇化建设将为绿色建筑、
生态城市的规模化、快速发展提供重大机遇。
③建筑产业化加速推进将促进绿色建筑市场快速发展
建筑产业化是利用标准化设计、工业化生产、装配式施工和信息化管理等方
法来建造、使用和管理建筑，其优势体现在加快建设速度、降低能源和资源消耗
浪费、减少污染，提升建筑质量等，是建筑工业化发展的趋势。2010 年以来，
北京、沈阳、深圳、上海等不少地方都纷纷出台了相关的技术、经济政策，住宅
产业化进程的正迅速加快。万科集团、长沙远大、中南建设、黑龙江宇辉等一大
批企业积极开展住宅建筑工业化技术的研发和工程实践并取得了一定的科研成
果。目前全国有超过 30 家建筑工业化基地落成。建筑产业化逐步具备规模化推
广发展的条件，未来随着其加速推进应用，将有利于高质量的大规模绿色施工，
加快绿色建筑的推广普及。
④既有建筑绿色化改造市场广阔
3-1-1-58
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
我国既有建筑面积达 500 多亿 m2 ，由于建造标准和年代不同，这些既有建
筑的环境性和节能性普遍较低。截至 2013 年 12 月末，既有建筑改造后获得绿色
建筑标识的总建筑面积仅占总绿色建筑面积大约 1%左右。绝大部分的非绿色既
有建筑都存在资源消耗水平偏高、环境负面影响偏大、工作生活环境亟待改善、
使用功能有待提升等方面的问题。拆除使用年限较短的非绿色存量建筑，不仅是
对资源和能源的极大浪费，而且还会造成环境的二次污染和破坏。因此，在综合
检测和评定的基础上对既有建筑进行绿色化改造是解决我国存量耗能建筑的最
好途径之一，该领域市场空间广阔。
2）市场容量
①绿色建筑咨询
根据《中国绿色地产发展报告》预测，2013 年我国绿色建筑设计咨询业务
产值达到 12.9 亿元。目前，我国绿色建筑数量规模还很小，2013 年我国绿色建
筑标识数量较 2012 年增长 81%，面积较 2012 年增长 112.3%，绿色建筑发展正
处于快速增长阶段，未来我国绿色建筑设计咨询业务市场规模还将有较大幅度提
升。
②生态城市规划
中共十八大报告提出把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建
设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永
续发展。十八届三中全会进一步加强了生态文明建设的论述。2013 年 12 月，中
组部下发的《关于改进地方党政领导班子和领导干部政绩考核工作的通知》明确
指出要完善干部政绩考核评价指标，将生态文明建设、可持续的经济发展和民生
改善等作为考核评价的重要内容。我国各级政府日益重视生态文明建设，越来越
多的地方已要求将生态指标纳入城市规划之中。
目前我国尚未有对全国生态城市规划市场规模的权威统计。根据民政部发布
的《2015 年社会服务发展统计公报》，截至 2015 年底，全国共有省级行政区划
单位 34 个，地级行政区划单位 334 个，县级行政区划单位 2,580 个，乡级行政
3-1-1-59
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
区划单位 39,789 个。除去乡级行政区划单位，仅考虑地级和县级行政区划单位
合计 2,914 个，如果按每个市\县每年平均仅要开展 1 个生态城市（区）规划项目、
每个项目平均 100 万元进行保守预测，我国每年绿色生态城市规划市场规模约
30 亿元。
3、建筑工程检测行业发展概况
随着中国经济的持续快速发展，政府、企业、消费者对检验检测的重视程度
不断提高，市场需求、市场容量不断扩大，我国检验检测行业正在超速发展。据
国家认监委统计和预计，2013 年检验检测市场规模为 1,678 亿元，2014 年为 2,105
亿元，2015 年为 2,574 亿元。
建筑工程检测行业从开始出现发展到今天，一直是作为建筑行业的附属部分
出现，传统的建筑工程检测机构主要包括：建筑施工企业的内部检测实验室；高
校、各类设计院和研究院等科研院所内部的检测部门；各级质量监督管理部门设
立的带有政府色彩的监督检测机构。随着经济社会的发展，第三方检测机构开始
快速发展起来，各类检测单位也开始向规范化、正规化和市场化转型，我国的建
筑工程检测行业获得了快速的发展。
2014 年 2 月，中央编办、质检总局联合下发《关于整合检验检测认证机构
的实施意见》，指出，将推进具备条件的检验检测认证机构与行政部门脱钩、转
企改制，到 2015 年，要基本完成事业单位性质的机构整合，工作基本到位，市
场竞争格局初步形成。检测行业由国有及事业单位垄断的局面有望改变，只要是
国家认证过的检测机构，检测报告都会被认可，符合国家规定的民营的检测机构，
也都可以开展认证业务，第三方检测市场或将迎来重大机会。
除了传统的建筑工程质量检测之外，随着绿色建筑市场的发展，对绿色建筑
的检测业务将迅猛增加，此外，民众对建筑内部环境的关注也日益提升，对室内
空气质量、氡气以及天然石材辐射的检测需求开始逐步释放，形成了庞大的民用
级建筑检测市场。
建筑材料、建筑装饰装修材料及建设工程质量检测与人们生活息息相关，其
3-1-1-60
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
安全和环保性能直接影响人们生活健康，因而成为我国检测市场的重要组成部
分。根据《材料测试服务业发展研究报告》（2013 年），我国建筑材料测试服务
业市场需求主要包括三个方面：建筑施工领域检测、出口建筑材料检测（商检）
及国内流通建筑材料检测。根据全国房屋建筑竣工面积（按每平方米测试费用 5
元计算）、建材及非矿出口商品出口金额（按 1%的检测费用计算）、规模以上建
材工业销售收入（按照 0.3%的检测费用计算）进行合理估算，2014 年，我国建
筑材料测试服务业市场规模达到 378 亿元。
（二）业务成长性说明
1、发行人收入与盈利水平快速提升，业务与资产规模持续扩张
（1）报告期内发行人资产总额整体呈现上升趋势，净资产持续增长
单位：万元
2016/12/31 2015/12/31 2014/12/31
项目
金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率
流动资产 30,111.26 22.04% 24,673.93 -3.96% 25,691.95 -1.26%
非流动资产 23,455.54 15.28% 20,346.28 75.34% 11,603.72 -3.84%
资产 53,566.80 18.98% 45,020.21 20.71% 37,295.67 -2.08%
负债 24,910.63 32.32% 18,825.58 47.47% 12,765.39 -15.10%
净资产 28,656.17 9.40% 26,194.63 6.78% 24,530.28 6.42%
报告期公司净资产稳定增长，从 2014 年末的 24,530.28 万元增长到 2016 年
末的 28,656.17 万元，其中 2014 年至 2016 年年复合增长率为 8.08%，资产在报
告期内的增长主要来自于累积利润。
公司属于技术、知识密集型的智力服务行业，无需大额的生产设备及厂房投
入。报告期各期末，公司流动资产占总资产的比例分别为 68.89%、54.81%和
56.21%。
公司报告期内的资产规模与公司的业务规模、盈利水平总体上是相匹配的。
从资产负债结构来看，公司 2014 年末至 2016 年末的合并报表资产负债率分别为
3-1-1-61
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
34.23%、41.04%和 46.50%，公司的资本结构总体保持在合理水平，负债率稳中
有降。
（2）发行人收入利润指标整体呈现上升趋势，符合成长期企业的特征
单位：万元
2016 年度 2015 年度 2014 年度
项 目
金额 增长率 金额 增长率 金额
营业收入 34,612.60 23.40% 28,050.20 8.03% 25,964.99
利润总额 3,540.49 28.94% 2,745.89 2.75% 2,672.29
净利润 3,165.54 35.54% 2,335.51 4.08% 2,243.96
归属于母公司股东净利
3,153.96 35.18% 2,333.10 3.94% 2,244.75
润
近年，随着国家出台系列政策加快发展绿色建筑，公司品牌影响力的不断扩
大，同时，公司充分发挥综合技术优势，围绕绿色建筑、绿色城市产业链进行多
元化业务布局、拓宽收益链，尽量降低对建筑设计、建筑咨询等单一业务板块比
重，进一步加大投入发展毛利率较高、增长性较好的公信检测服务、生态城市规
划业务，积极培育 HOME+等新产品，创新发展 DOT 模式，不断提升基于整体
产业链的核心竞争力。
公司 2015 年和 2016 年营业收入同比增长分别为 8.03%、23.40%，保持持续
增长趋势，主要原因有：（1）公司生态规划和公信业务的快速增长。公司作为国
内绿色建筑技术和理念的先行者、推动者，多年来一直专注从事生态城市和绿色
建筑领域的研究与实践，在生态城市规划领域已取得了较强的技术领先地位和品
牌影响力，随着我国生态低碳城市建设的发展，公司生态城市规划和绿色园区规
划设计业务也在快速增长。（2）既有建筑存量市场的检测、鉴定和改造的市场需
求逐步增长，特别是建筑质量检测、环境质量检测等需求突增。同时由于各地政
府检测机构逐步从检测-监督职能转向监督职能，公司积极把握政府检测机构的
退出的市场机会通过进一步加大市场开拓力度，从而使得公司公信业务快速增
长。（3）公司加强优化营销体系建设，内部业务信息化平台建设，使得公司营销
效率和业务生产效率有所提升，促进了公司整体营业收入的增长。
3-1-1-62
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
（3）公司抓住市场机遇，主要业务发展稳定增长
报告期内，按业务类别划分，公司营业收入构成情况如下：
单位：万元
2016 年 2015 年度 2014 年度
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例
城市规划 8,551.92 24.71% 7,007.24 24.98% 4,236.66 16.32%
建筑设计 8,494.81 24.54% 7,234.15 25.79% 8,460.85 32.59%
建筑咨询 5,266.76 15.22% 4,693.48 16.73% 6,722.53 25.89%
公信服务 8,616.43 24.89% 6,275.29 22.37% 4,394.51 16.92%
其他 3,682.68 10.64% 2,840.03 10.12% 2,150.44 8.28%
营业收入合计 34,612.60 100.00% 28,050.20 100.00% 25,964.99 100.00%
报告期内，公司主营业务类别主要包括建筑设计、城市规划、建筑咨询、公
信服务等，其他业务主要为运营、课题研究等。
1）城市规划业务是公司快速增长的新兴业务
城市规划业务主要包括生态城市（城区）规划、生态城市建设管理体系咨询、
绿色园区规划设计等服务。生态城市是绿色建筑规模化、区域化发展的结果，做
好生态城市规划有利于更好引领、推动绿色建筑广泛发展。此外，党的十八大报
告提出把生态文明建设融入到经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面
和全过程，生态文明建设已日益被国家各级政府放到更加突出地位。2016 年中
共中央、国务院颁布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，
对生态绿色城市建设提出了明确的要求。因此，地方各级政府都开始着手编制当
地生态专项规划，甚至要求在控制性详细规划中引入生态规划。
公司多年前就开始了生态城市规划的技术体系研究，参与了《绿色生态城区
规划编制导则》、《绿色生态城区试验区建设指南》等编制，承担了发改委首批低
碳城市试点——深圳国际低碳城以及住建部首批绿色生态城区示范——深圳光
明新区、无锡生态城等规划技术统筹工作。
我国生态城市建设方兴未艾，公司凭借在生态城市规划领域已取得了较强的
3-1-1-63
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
技术领先地位和品牌影响力，报告期内，城市规划业务呈现快速增长趋势，营业
收入分别为 4,236.66 万元、7,007.24 万元、和 8,551.92 万元，2014 年至 2016 年
年均复合增长率达到 42.08%；城市规划业务板块收入占公司营业收入比重也呈
现上升趋势，分别为 16.32%、24.98%和 24.71%，成为公司新的盈利增长点。
2）公信服务业务呈现持续快速增长态势
公司公信服务业务主要包括工程测评、产品测评、能效提升和环境提升等服
务。公信服务业务是以检测业务为基础发展起来且现金流较为稳定，随着公司业
务链不断拓展，公信业务对公司全过程的工程技术服务业务各板块支撑作用愈显
重要，逐步形成了检测加技术咨询复合业务，业务类型更为多样化，附加值不断
提升。
自 2015 年深圳光明新区渣土受纳场“1220” 特别重大滑坡事故和“校园
毒跑道”等事件后，市场针对城市安全，特别是生态环境安全、既有建筑结构安
全和建筑幕墙安全愈加重视；同时，公司在一系列安全事件中，利用自身的技术
储备和高效的研究能力，快速地提出了相应的解决方案，如“校园毒跑道”事件
中，公司在 3 个月内主持编制了深圳《合成材料运动场地面质量标准》并成为在
全国率先颁布实施的相关标准，引起广泛关注，并被北京等城市引用实施。由于
长期检测品质口碑和关键事件中的技术实力展现，公司在检测业务的公信力越来
越被客户认可，检测+解决方案咨询的创新业务也逐步获得客户欢迎。随着新增
房地产市场的持续调控，既有建筑存量市场的检测、鉴定和改造的市场需求逐步
增长，特别是建筑质量检测、环境质量检测等需求突增。此外，由于各地政府检
测机构逐步从检测-监督职能转向监督职能，公司积极把握政府检测机构的退出
的市场机会通过进一步加大市场开拓力度，从而使得公司公信业务市场空间进一
步扩大。
同时公司也不断加大对公信服务业务的重视及投入，加强了专门的销售管
理，2015 年在深圳、惠州等地增设了多个服务点，2016 年又在上海、珠海设立
了实验室，加大检测设备、设施购置，并成立了建研检测专门从事公信服务业务，
使公司在公信服务业务方面的营销能力和生产产能得到显著的提升。
3-1-1-64
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
因此报告期内，公信服务业务呈现快速增长趋势，销售收入分别为 4,394.51
万元、6,275.29 万元和 8,616.43 万元，占营业收入的比重分别为 16.92%、22.37%
和 24.89%，其中，2016 年结构工程检测业务较去年同期增长 114.37%，成为公
司最为快速的业务增长点。
3）建筑设计和建筑咨询业务是目前公司收入的重要组成部分
报告期内，公司建筑设计业务收入分别为 8,460.85 万元、7,234.15 万元和
8,494.81 万元，占公司营业收入比重分别为 32.59%、25.79%和 24.54%；建筑咨
询业务收入分别为 6,722.53 万元、4,693.48 万元和 5,266.76 万元，占公司营业收
入比重分别为 25.89%、16.73%和 15.22%。
公司作为国内绿色建筑技术和理念的先行者、推动者，多年来一直专注从事
绿色建筑领域的研究与实践。公司以绿色为理念和核心特色为客户提供建筑设计
服务，同时以自身在绿色建筑领域的技术为依托，为客户工程建设提供专项绿色
建筑咨询服务。公司建筑设计和建筑咨询业务发展良好，一直是公司的主导业务，
占总营业收入比重较高，但随着公司围绕绿色建筑、生态城市主线不断提升全过
程服务能力，实施多业务相互补充、促进、协同发展，报告期内，公司建筑设计、
建筑咨询所占比重呈下降趋势。
近年，我国宏观经济运作总体形势较为严峻，GDP 增速回落，房地产开发
投资增速显著放缓，地方政府投资收缩。公司建筑设计、建筑咨询受到宏观经济
形势、下游房地产开发及政府基础设施投资不利因素的冲击较大，导致 2015 年
上述两业务板块营业收入呈现较大的下降。2016 年由于房地产市场有所回暖，
且市场开始更为关注建筑性能和绿色品质，公司在绿色建筑方面的技术优势为业
务开拓提供了支撑，使得建筑设计、建筑咨询业务有所回升。但与生态规划和公
信服务业务两项新兴和转型业务相比，其增长速度较小，占营业收入比例持续下
降，公司围绕生态城市和复合型业务模式升级转型成效明显。
4）其他业务规模逐步成长，进入蓄势待发阶段
公司其他业务主要是战略性孵化业务，包括生态规划设计+绿色运营服务
3-1-1-65
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
（DOT）、B2C 绿色人居技术服务等业务。其中 DOT 业务是基于公司现有业务
的长尾式整合创新，包括前端策划规划设计、中端建设管理咨询、后端受托绿色
运营管理。主要的客户对象包括：园区开发商、政府新区、开发园等政府机构或
投融资建设的平台公司。该业务通过无缝衔接式的全过程综合服务，可以确保项
目的目标和绿色生态特点的全面实现，实现客户利益的最大化。同时公司涉及从
前端规划设计到后端运营的全阶段业务，可以提升其市场差异化的竞争能力，提
高其抗风险能力，保证公司业务来源的稳定性和综合收益的最大化。目前公司已
成功试点实施了多个项目，如：深圳国际低碳城会展中心设计和绿色运营项目、
上海钢琴厂绿色化改造和运营项目等。报告期内，其他业务已实现收入分别为
2,150.44 万元、2,840.03 万元和 3,682.68 万元，占公司营业收入比重分别为 8.28%、
10.12%和 10.64%，呈现与公司整体业务同步增长的态势，战略孵化业务与成熟
业务的比例构成较为合理。目前公司其他业务还在投入孵化阶段，随着战略业务
逐渐成熟，其他业务将会同生态规划和公信服务业务一起成为公司新的业务增长
点，最终实现公司从单纯的技术服务业务模式向技术、管理、运营的综合服务业
务模式转型。
2、行业地位
目前，我国建筑设计行业的行业集中度较低，行业内企业市场份额均不高，
行业内尚未出现能够主导国内市场格局的规模化企业，形成了以少数大型设计企
业（包括国有、民营和外资）为主导，大量中小型设计企业为辅的市场竞争格局。
公司自 2000 年开始即确定了以绿色为核心理念和特色的发展路径，始终致
力于围绕绿色建筑、生态城市建设打造全产业链的工程技术服务能力，开创出了
一条与传统设计企业不同的发展之路。经过十多年来的专注与坚持，公司已发展
成为具有较强综合竞争优势的绿色建筑、生态城市建设工程技术服务行业的领导
品牌之一。公司曾主、参编 100 多项与绿色、节能建筑相关的国家、行业、地方
等各级标准与规范，还承担包括国家“十五”、“十一五”、“十二五”科技支
撑计划和国家科技重大专项在内的 100 多项国际、国家和省市课题，完成国家级
示范工程 100 多个。公司曾先后获得了“中国企业新纪录”、“全国建筑节能技
3-1-1-66
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
术创新企业”、“当代中国建筑设计百家名院”、“全国绿色建筑先锋奖”等荣
誉，公司实施的多个项目获得了全国绿色建筑创新奖。
由于传统建筑设计与绿色建筑设计在设计理念、技术、流程等方面均存在较
大差别，国内除少数大型建筑设计企业开始通过设立实验室、引进团队着手进行
绿色建筑技术研究外，大部分建筑设计企业均不具备专门的绿色建筑设计团队和
技术能力，无法单独完成绿色建筑设计及认证申报等工作。面对绿色建筑的快速
发展，逐渐培育了一个新兴的绿色建筑评估咨询行业。该类绿色建筑咨询企业由
建设方或建筑设计企业聘请，负责从事开展建筑节能优化、绿色建筑方案设计、
奖项申报认证、LEED 认证咨询、能源审计、能源消耗管理、能源测量和验证以
及节能改造等服务。根据中国城市科学研究会统计数据，截至 2013 年末，市场
上绿色建筑咨询机构数量为 52 家，与未来行业快速发展相比，目前该领域服务
机构数量并不太多。
目前，建筑设计企业对于项目绿色建筑专项设计部分主要通过委托第三方绿
色建筑咨询机构完成，存在设计、咨询相脱节，服务质量难于保证等问题；而第
三方绿色建筑咨询机构则普遍规模较小，其主要是按照绿色建筑评价标准要求以
足满足项目获得绿色建筑标识为目的，项目质量总体水平并不高，同时其仍存在
设计与咨询衔接的问题。一些建筑科研机构，在绿色建筑领域研究启动较早，积
累了较深的技术成果，对推动行业发展起了较大的作用。但由于尚未改制或机制
等原因，市场竞争综合能力并不强，经营业绩较为一般。
目前，我国绿色建筑、生态城市发展尚处于初步发展阶段，市场规模虽然还
不大，但具有十分广阔的发展空间。根据《中国绿色地产发展报告》，2013 年我
国绿色建筑设计咨询业务（含生态规划）产值为 12.9 亿元，根据公司财务报表，
2013 年公司绿色建筑咨询和生态城市规划业务市场份额约为 10%。
3、发行人战略清晰，募集资金项目将提升公司核心竞争力
发行人将以绿色城市技术服务提供者为发展目标，立足“绿色建筑和生态城
市技术权威+全过程技术服务整合平台”战略，深化绿色建筑和生态城市技术权
威的核心竞争力，继续以绿色建筑和生态城市技术研发为引领、生态城市和绿色
3-1-1-67
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
建筑实验和信息中心为支撑，在生态规划、绿色设计咨询和公信检测等业务基础
上发展生态城市和绿色建筑的全过程技术服务业务和绿色运营服务等业务。同时
以“生态城市和绿色建筑全过程技术和运营服务整合平台”为支撑，整合行业的上
下游资源，围绕生态绿色的核心优势，优化商业模式，深化全国化布局，实现国
内领先的生态城市和绿色建筑建设运营全过程解决方案提供商的目标。
围绕发行人的发展规划，发行人本次募集资金拟投资于以下项目：
单位：万元
项目名称 投资总额 募集资金拟投入金额
低碳建筑研究及社区级应用服务实验基地项目 10,446.80 10,446.80
上海钢琴厂低碳化升级改造及运营（DOT）项目 6,032.00 6,032.00
线上运营平台及乐活系统建设项目 4,698.80 4,698.80
合计 21,177.60 21,177.60
募集资金项目实施的主要目标是巩固和扩大公司的技术创新优势，进一步提
升公司核心竞争力，扩大公司市场份额，巩固并提高公司的行业地位。
低碳建筑研究及社区级应用服务实验基地项目和上海钢琴厂低碳化升级改
造及运营（DOT）项目将承担公司生产运营及研发总部、华东地区区域性总部功
能和实验平台的功能，主要开展绿色、低碳技术的研究和生产经营，并进行低碳
社区技术的综合集成示范；同时还将吸引全球各类绿色建筑方面的研发设计机
构、专家团队和个人，整合产业链上下游资源，并开展一系列的交流、培训和协
作，形成低碳建筑与社区研发产业的集聚高地。上述项目的实施，将全面强化和
提升发行人适应南方沿海、东部沿海等不同气候区的面向绿色建筑和低碳社区的
全生命周期集成管理服务能力，有助于公司实现更多的绿色建筑新理念和技术应
用，在全国范围内更好的开拓市场，进一步拓展公司经营发展空间。
通过线上运营平台及乐活系统建设项目的建设，使得发行人业务链上的各个
模块与环节实现无缝对接，上下游产业信息反馈更加通畅，提高各业务模块的运
营效率，促进公司各项业务协同发展，提高公司整体竞争力。
3-1-1-68
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
4、未来持续成长的战略规划
（1）技术发展计划
公司将继续加大力度和更加体系的开展技术研究，力争始终在生态城市、
绿色建筑技术研究方向保持行业的引领地位，同时进一步为公司创新业务的发展
提供技术储备和平台支撑。
1）加强社区和城区级生态技术体系和未来绿色建筑技术体系研究。公司依
托低碳建筑研究及社区级应用服务实验基地（美国劳伦斯－伯克利国家实验室合
作）的建设，开展一系列的社区级、城市区域级以及城市级的生态低碳技术的研
究和实验研究，形成体系的区域级水资源、能源、交通、物理环境、绿地等生态
系统的技术解决方案，同时开展针对未来建筑新技术体系，包括设计方法、核心
技术研究、新型建造技术和绿色运营技术等的实验研究，建立针对中国国情和地
区气候特点的绿色建筑全过程解决方案。
2）完成城市既有社区绿色化改造的技术体系研究。在完成国家“十二五”
科技支撑计划课题——“城市既有社区绿色化改造的技术研究与实践”之后，公
司将进一步加大城市既有社区绿色化改造的技术体系研究和工程实践，加快旧城
绿色更新的技术方法体系完善，形成公司城市绿色更新业务模式。
3）持续开发生态城市规划数据中心。在现有的生态城市指数中心的基础上，
公司将加强与荷兰应用科学研究院的战略合作，持续加大力度开发生态城市规划
数据中心，建立针对国家主要城市的城市生态规划数据中心以及生态规划的诊
断、分析工具平台，促进公司的生态城市规划和城市建设运营决策咨询业务的能
力提升。
4）加大建筑能耗数据平台和碳核审服务中心的建设。公司继续扩大建筑能
耗数据平台和碳核审服务中心的规模，支持公司在能源和碳审计和解决方案方面
的业务创新。
5）提升绿色人居环境研究中心的研发投入。公司继续深化与清华大学、雪
城大学、华大基因等研究团队的合作力度，在室内环境控制方法，环境与人体健
3-1-1-69
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
康影响关系和控制标准等方向研究，支持绿色人居环境技术服务（HOME+）业
务创新和拓展。
（2）业务发展计划
1）持续提升公司绿色技术服务业务。公司继续通过技术提升（如 GIS、BIM
技术应用研究）、信息化项目管理平台和知识管理库的建设加强现有生态规划和
绿色设计、咨询业务增长。
2）积极探索创新发展绿色技术和运营综合服务（DOT）模式。DOT 是公
司探索针对绿色建筑、绿色园区、绿色社区等全方位创新性业务模式。由于绿色
建筑的“绿色”不但体现在设计阶段，更重要体现在运营阶段。公司利用自身在
绿色技术服务的积累为客户提供绿色建筑、绿色园区、绿色社区园设计、运营一
体化服务，实现技术服务和收益的延伸，同时以绿色技术平台为核心，开展面对
产业的技术孵化服务和产业聚集服务（绿色办公、实验平台、数据中心的租赁和
服务，行业交流和交易推广服务，技术和产品的技术认证和测评服务，项目或企
业的综合孵化服务等），实现跨界服务和收益多元性。
公司在上海钢琴厂低碳化升级改造及运营（DOT）项目、深圳国际低碳城
会展中心绿色运营项目、常州职教园科技楼设计建设运营一体化项目等试点项目
的实践和研究基础上，加快 DOT 业务模式的探索和扩展，在全国 9 大重点地区
陆续实现项目落地。
3）加快 B2C 模式的绿色技术服务业务的拓展：HOME+业务。HOME+业
务是基于绿色环保理念的服务模式，针对公众客户开展绿色人居环境技术服务的
B2C 模式，基于第三方测评和技术顾问，把最健康、最环保、最优质的产品和服
务推荐给最需要的客户和消费者。公司以自身技术平台、实验平台、行业资源平
台，构架 B2C 业务运营平台和渠道，建立网络门户平台、客户实时粘性服务系
统（APP）和实体体验店（O2O），为公众客户提供具有第三方公信力的技术服
务，推荐经认证的相关人居环境改善和绿色生活相关的产品。
（3）市场发展计划
3-1-1-70
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
1）公司继续深化营销体系改革强化大客户和区域营销机制，加大经营授权，
逐步推行针对产品和特定客户的事业部机制。
2）公司结合 DOT 业务的拓展和公信服务基地建设，完成全国 9 大区域市
场营销和营运平台建设，提高区域市场属地化生产服务。
（4）人才和激励机制发展计划
1）公司针对业务模式创新，将加大增加综合管理、产业经济、资本运作、
物业服务、计算机、信息化等方面的中高级人才引进，同时提升公司规划、设计、
检测、咨询类人才团队的能力和素质结构。
2）公司全面推行“乐活工社”，在平台上实现项目全过程管理，通过项目
的工作任务分解，员工在乐活平台上公开竞包，自我管理工作时间和薪酬兑现，
激励员工工作积极性。同时通过“乐活工社”平台实现对员工的工作贡献的量化
评价，推行基于员工贡献值的特别激励制度。
四、发行人自主创新能力情况
（一）公司专利以及计算机软件著作权情况
截止 2016 年 12 月 31 日，公司专利及计算机软件著作权情况如下：
1、专利
（1）发明专利
序 取得
专利名称 专利类型 申请日期 专利号 专利权人
号 方式
预应力混凝土管桩
原始
1 与试验装置的连接 发明专利 2005.5.20 ZL200510034833.0 建科院
取得
方法
用于建筑外墙的保
继受 北京艾科
2 温材料及其施工方 发明专利 2006.5.8 ZL200610060483X
取得 城
法
具有隔热功能的外 原始
3 发明专利 2006.11.30 ZL200610157232.3 建科院
墙瓷砖墙面以及施 取得
3-1-1-71
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
序 取得
专利名称 专利类型 申请日期 专利号 专利权人
号 方式
工方法
建筑用隔声楼板及 原始
4 发明专利 2007.8.10 ZL200710075585.3 建科院
其铺设方法 取得
预制建筑采光屋面 继受 北京艾科
5 发明专利 2007.9.6 ZL200710076917.X
及其施工安装方法 取得 城
楼宇自然通风装置 原始
6 发明专利 2007.12.18 ZL200710125215.6 建科院
以及安装方法 取得
便于收集雨水的屋 原始
7 发明专利 2008.5.30 ZL200810067488.4 建科院
顶绿化栽植池 取得
分体式空调的水洗 原始
8 发明专利 2008.6.20 ZL200810067894.0 建科院
式室内机 取得
快速透水的停车坪
原始
9 用透水砖及铺设方 发明专利 2008.11.5 ZL200810217276.X 建科院
取得
法
透水砖透水系数检 原始
10 发明专利 2009.3.18 ZL200910106068.7 建科院
测仪及检测方法 取得
耐火绝热混凝土夹
原始
11 芯墙板及其安装方 发明专利 2009.6.24 ZL200910303596.1 建科院
取得
法
边坡绿化补水器及 原始
12 发明专利 2009.7.17 ZL200910304456.6 建科院
其施工方法 取得
土壤氡析出率测试 原始
13 发明专利 2009.12.30 ZL200910238931.4 建科院
舱 取得
外墙粉刷系统抗裂
原始
14 性试验机及试件的 发明专利 2010.6.25 ZL201010209874.X 建科院
取得
制作方法
原始
15 屏风水景空调 发明专利 2010.9.13 ZL201010281433.0 建科院
取得
节能空调和空调风 原始
16 发明专利 2010.9.30 ZL201010503614.3 建科院
扇联动系统 取得
太阳能瓦板装置及 原始
17 发明专利 2010.12.9 ZL201010581711.4 建科院
其安装方法 取得
原始
18 遮阳系数检测仪 发明专利 2010.12.20 ZL201010599088.5 建科院
取得
半被动式空气采样 原始
19 发明专利 2011.6.22 ZL201110169198.2 建科院
器 取得
原始
20 湿热老化试验装置 发明专利 2011.9.19 ZL201110277610.2 建科院
取得
3-1-1-72
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
序 取得
专利名称 专利类型 申请日期 专利号 专利权人
号 方式
阻氡性能检测装置
原始
21 以及试样的制作方 发明专利 2011.11.9 ZL201110351742.5 建科院
取得
法
原始
22 一种空气净化装置 发明专利 2011.12.27 ZL201110445115.8 建科院
取得
透水铺砖地面的铺
原始
23 设方法以及透水定 发明专利 2011.12.31 ZL201110456416.0 建科院
取得
位器
移动式太阳能淋浴 原始
24 发明专利 2012.6.14 ZL201210195895.X 建科院
系统 取得
一种可定时的被动 原始
25 发明专利 2012.12.19 ZL201210554591.8 建科院
式空气采样器 取得
原始
26 可上人的蓄水屋面 发明专利 2013.3.5 ZL201310069073.1 建科院
取得
便于雨水利用的密 原始
27 发明专利 2013.7.29 ZL201310323012.3 建科院
肋楼盖的施工方法 取得
一种被动式空气采 原始
28 发明专利 2013.8.15 ZL 201310356702.9 建科院
样器 取得
浅草沟及浅草沟的 原始
29 发明专利 2013.12.27 ZL201310740304.7 建科院
制造方法 取得
空气采样器用采样 原始
30 发明专利 2014.4.29 ZL201410178121.5 建科院
芯 取得
道路雨水渗滤装置
原始
31 及道路雨水渗滤装 发明专利 2014.6.24 ZL201410288765.X 建科院
取得
置的制造方法
原始
32 防寒垂直绿化装置 发明专利 2014.7.23 ZL201410352730.8 建科院
取得
原始
33 一种空气采样器 发明专利 2014.8.25 ZL201410422535.8 建科院
取得
节水型容器种植屋 原始
34 发明专利 2014.11.20 ZL201410667810.2 建科院
面 取得
原始
35 自净化景观水池 发明专利 2014.9.2 ZL201410444432.1 建科院
取得
（2）实用新型专利和外观专利
专利 取得
序号 专利名称 申请日期 专利号 专利权人
类型 方式
3-1-1-73
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
专利 取得
序号 专利名称 申请日期 专利号 专利权人
类型 方式
遮阳系数检测 实用 原始
1 2006.12.26 ZL200620145309.0 建科院
装置 新型 取得
家庭中水利用 实用 原始
2 2007.6.26 ZL200720121111.3 建科院
装置 新型 取得
实用 原始
3 百叶遮阳装置 2007.10.16 ZL200720172437.9 建科院
新型 取得
用于外墙瓷砖
实用 原始
4 墙面的隔热定 2007.11.16 ZL200720170841.2 建科院
新型 取得
位网片
阳光板太阳集 实用 原始
5 2007.12.25 ZL200720196420.7 建科院
热器 新型 取得
太阳能溶液再 实用 原始
6 2008.2.29 ZL200820092452.7 建科院
生器 新型 取得
绝热混凝土夹 实用 原始
7 2008.3.24 ZL200820092900.3 建科院
芯墙板 新型 取得
分层加热太阳 实用 原始
8 2008.3.28 ZL200820092966.2 建科院
能水箱 新型 取得
便于收集雨水
实用 原始
9 的屋顶绿化栽 2008.5.30 ZL200820094254.4 建科院
新型 取得
植池
耐台风小型风 实用 原始
10 2008.7.11 ZL200820095503.1 建科院
力发电机 新型 取得
凸窗用自然通 实用 原始
11 2008.7.11 ZL200820095502.7 建科院
风消声器 新型 取得
探头沿弧线摆
实用 原始
12 动的遮阳系数 2008.9.27 ZL200820212319.0 建科院
新型 取得
检测仪
探头沿直线扫
实用 原始
13 描的遮阳系数 2008.9.27 ZL200820212321.8 建科院
新型 取得
检测仪
探头沿螺线运
实用 原始
14 动的遮阳系数 2008.9.27 ZL200820212322.2 建科院
新型 取得
检测仪
粘结强度检测 实用 原始
15 2008.12.17 ZL200820235183.5 建科院
平台 新型 取得
透水砖透水系 实用 原始
16 2009.3.18 ZL200920635686.X 建科院
数检测仪 新型 取得
固态清洁剂投 实用 原始
17 2009.3.26 ZL200920301657.6 建科院
放器 新型 取得
3-1-1-74
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
专利 取得
序号 专利名称 申请日期 专利号 专利权人
类型 方式
液态清洁剂投 实用 原始
18 2009.3.27 ZL200920301711.7 建科院
放器 新型 取得
可提高植树成
实用 原始
19 活率的蓄水容 2009.7.17 ZL200920306353.9 建科院
新型 取得
器
家庭冲厕水收 实用 原始
20 2009.9.27 ZL200920205483.3 建科院
集器 新型 取得
紧凑型气体干 实用 原始
21 2009.12.9 ZL200920261354.6 建科院
燥器 新型 取得
建材氡析出率 实用 原始
22 2009.12.9 ZL200920261353.1 建科院
测试舱 新型 取得
建筑材料氡析 实用 原始
23 2009.12.30 ZL200920262237.1 建科院
出模拟试验房 新型 取得
外墙粉刷系统 实用 原始
24 2010.6.25 ZL201020238034.1 建科院
抗裂性试验机 新型 取得
光电光热一体
化太阳能转换 实用 原始
25 2010.6.28 ZL201020238834.3 建科院
装置和太阳能 新型 取得
利用系统
实用 原始
26 屏风水景空调 2010.9.13 ZL201020528739.7 建科院
新型 取得
气体收集罩和 实用 原始
27 2010.9.29 ZL201020554766.1 建科院
气体分析设备 新型 取得
可实现遮阳反 实用 原始
28 2010.12.30 ZL201020696053.9 建科院
光功能的外窗 新型 取得
微风式空气采 实用 原始
29 2011.6.22 ZL201120212738.6 建科院
样器 新型 取得
瓦板式太阳能 实用 原始
30 2011.12.26 ZL201120551969.X 建科院
集热装置 新型 取得
实用 原始
31 环境试验箱 2011.12.27 ZL201120555860.3 建科院
新型 取得
用于透水铺砖
实用 原始
32 地面的透水定 2011.12.31 ZL201120569827.6 建科院
新型 取得
位器
一种低温拉伸 实用 原始
33 2012.4.27 ZL201220186830.4 建科院
试验装置 新型 取得
一种电气试验
实用 原始
34 用绝缘恒温水 2012.4.28 ZL201220192959.6 建科院
新型 取得
箱
3-1-1-75
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
专利 取得
序号 专利名称 申请日期 专利号 专利权人
类型 方式
用于建筑物墙 实用 原始
35 2012.10.18 ZL201220533183.X 建科院
面绿化的花盆 新型 取得
用于绿化墙面 实用 原始
36 2012.10.18 ZL201220533181.0 建科院
的防水挂件 新型 取得
实用 原始
37 一种绿化屏风 2012.10.31 ZL201220568150.9 建科院
新型 取得
用于坡屋面的 实用 原始
38 2013.3.19 ZL201320126183.2 建科院
轻型绿化容器 新型 取得
生物活化空气 实用 原始
39 2013.3.20 ZL201320130116.8 建科院
净化器 新型 取得
外观 原始
40 空气采样器 2013.7.3 ZL201330304493.4 建科院
设计 取得
用于建筑密肋
实用 原始
41 楼盖的防水模 2013.7.29 ZL201320457856.2 建科院
新型 取得
壳
实用 原始
42 空气过滤器 2013.12.2 ZL201320782567.X 建科院
新型 取得
实用 原始
43 浅草沟 2013.12.27 ZL201320875136.8 建科院
新型 取得
空气采样器用 实用 原始
44 2014.4.29 ZL201420214750.4 建科院
采样芯 新型 取得
道路雨水渗滤 实用 原始
45 2014.6.24 ZL201420342453.8 建科院
装置 新型 取得
防寒垂直绿化 实用 原始
46 2014.7.23 ZL201420410251.2 建科院
装置 新型 取得
自净化景观水 实用 原始
47 2014.9.2 ZL201420504090.3 建科院
池 新型 取得
可长期储存的
实用 原始
48 定时关闭空气 2014.9.26 ZL201420561485.7 建科院
新型 取得
采样器
一种垂直绿化 实用 原始
49 2015.4.2 ZL201520197626.6 建科院
用种植盒 新型 取得
一种被动式污 实用 原始
50 2015.9.16 ZL201520717591.4 建科院
染通量采样器 新型 取得
兼具空气净化
实用 原始
51 功能的鱼缸装 2015.9.29 ZL201520762786.0 建科院
新型 取得
置
实用 原始
52 楼板隔声砖 2015.6.24 ZL201520437538.9 建科院
新型 取得
3-1-1-76
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
专利 取得
序号 专利名称 申请日期 专利号 专利权人
类型 方式
室外热舒适度 实用 原始
53 2015.12.4 ZL 201520996798.X 建科院
监测系统 新型 取得
一种被动式污 实用 原始
54 2015.12.24 ZL201521097230.0 建科院
染通量采样器 新型 取得
一种复合相变
实用 原始
55 材料潜热测定 2015.12.24 ZL201521096533.0 建科院
新型 取得
装置
实用 原始
56 一种护坡砌块 2016.6.22 ZL201620626063.2 建科院
新型 取得
建筑砌块（垂直 外观 原始
57 2016.6.29 ZL201630290868.X 建科院
绿化） 设计 取得
2、计算机软件著作权
序 取得
软件名称 登记号 证书日期 著作权人
号 方式
深圳市紫衡技术有
建筑能耗实时监测软 继受
1 2011SR040860 2011.6.28 限公司（原始取得）、
件 V1.0 取得
建科院
深圳市紫衡技术有
市级建筑能耗监测与 继受
2 2011SR040864 2011.6.28 限公司（原始取得）、
分析软件 V1.0 取得
建科院
深圳市紫衡技术有
省级建筑能耗监测与 继受
3 2011SR040867 2011.6.28 限公司（原始取得）、
分析软件 V1.0 取得
建科院
科研项目信息管理系 公司、上海金慧软件 原始
4 2011SR065696 2011.9.13
统 V1.0 有限公司 取得
室内环境健康管理专 原始
5 2012SR059726 2012.7.5 建科院
家系统 V1.0 取得
单区室内空气质量预 原始
6 2014SR014735 2014.2.8 建科院、杨旭东
评价软件 V1.0 取得
乡土植物树种数据库
原始
7 管理系统（简称： 2014SR147916 2014.10.8 建科院
取得
NPDMS)V1.0
生态园区碳排放评估
软件，英文名：
Ecological-park 原始
8 2013SR163272 2013.12.31 建科院
carbon emission 取得
assessment software，简
称：ECO-PCEAS
生态城市规划评估软
件，英文名：Eco-city 原始
9 2013SR107308 2013.10.11 建科院
planning Assessment 取得
Software，简称：
3-1-1-77
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
序 取得
软件名称 登记号 证书日期 著作权人
号 方式
ECO-PAS
区域建筑能源规划软 原始
10 2014SR15881 2014.12.30 建科院
件 V1.O 取得
城市社区绿色化改造
原始
11 基础信息数字化平台 2015SR003526 2015.1.8 建科院
取得
软件 V1.0
城市区域热环境预测 原始
12 2015SR133150 2015.7.15 建科院
评估软件 V1.0 取得
城市社区运营管理监 原始
13 2015SR245106 2015.12.5 建科院
控平台软件 V1.0 取得
城市建筑能源管理平 原始
14 2016SR303964 2016.10.24 建科院
台应用软件 V3.0 取得
深圳市建筑科学研究
院区域能源系统优化 原始
15 2017SR007976 2017.1.9 建科院
配置软件[简称：DEEP] 取得
1.0
（二）公司主要产品或服务的核心技术
1、生态城市规划业务
生态城市规划的核心是能够充分根据当地的生态特点进行规划，做到因地制
宜，然后通过各种生态节能技术的应用，使得规划的城市达到生态宜居、环保节
能的人居环境。公司建立起基于公司研发平台和数据平台上的完整的生态城市规
划体系，在国内处于领先水平，形成了多项计算机软件著作权，并在项目实践中
进行了应用推广。
（1）生态本底诊断检测和数据分析技术平台
公司掌握的生态本底诊断技术对城市基底背景环境要素分析广泛，利用 IT、
GIS 等信息技术并结合定点检测技术手段，从岩石圈、生物圈、水圈、大气圈、
土壤圈进行分析，将法定规划中的生态战略需求作为自然本底要素分析的前提，
地质、地形、水系、植被、污染物质等基础分析要素引入规划，能为前瞻性城市
规划实践提供科学支撑。
（2）全国主要城市的生态城市指数评估分析技术平台
公司以全国 289 个地级以上城市的为样本对象，通过长期进行数据统计、信
3-1-1-78
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
息收信、问卷调查等建立了针对城市生态建设的数据库，并结合 GIS 进行数据生
态城市建设指数分析和诊断研究平台搭建。
（3）城市社区\园区\城区绿色规划（包括更新）技术平台
公司建立的城市社区\园区\城区绿色化信息更新数字化综合分析平台，可以
综合运用调查、航测、扫描、监测、检测等数据采集技术，实现扫描数据与主流
地理信息系统软件（GIS）的对接，BIM 信息与 GIS 的对接；并应用非空间数据
和空间数据处理相关技术，可实现在平台进行规划分析和系统方案的评估设计
等。
2、绿色建筑设计咨询业务
（1）绿色建筑设计诊断和运营测评技术
公司建立了各类实验和检测平台，如国家级民用建筑能效测评机构（全国
首批六家）、国家可再生能源建筑应用能效测评机构（全国首批三家）、广东省民
用建筑能效测评机构（全省首批四家）、广东省绿色建筑工程技术研发中心、广
东省建筑节能与应用技术重点实验室、深圳市大型公建能耗监测平台（已有 500
栋以上的公建入库，可实时传输运行数据）、绿色人居环境研究中心等。依托实
验和测评平台，建立了绿色建筑能效测评参数、指标体系和测评工具，利用工具
形成了针对绿色建筑集成用能效率、环境舒适和使用评价等多因素的绿色建筑能
源与环境系统一体化模拟测评技术方法；建立了绿色建筑全寿命周期技术经济性
测评方法，在此方法上研究形成绿色建筑数据指标体系；研究开发了绿色建筑关
键部品和设备数据库；研究建立了全寿命周期的绿色建筑能耗、水耗和碳排放数
据信息平台。
（2）掌握绿色建筑成套关键技术和集成应用方法
公司拥有不同类型新建建筑的成套绿色技术集成应用的方法（共享设计方
法）和实验经验：包括绿色住宅和办公楼、较大规模的绿色园区、大型公共建筑、
新型城市综合体等。形成的各类集成设计方法和技术体系已广泛应用到国内绿色
建筑工程实践中。公司作为行业技术的领先机构参与国内一系列绿色建筑设计和
3-1-1-79
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
技术标准的编制研究，主编、参编国家、省、市各级标准、规范超过 100 项，直
接参与和推动了全国建筑节能强制实施和绿色建筑的普及。
公司掌握了一系列绿色建筑关键技术或专利，例如与气候适应性新型围护结
构体系、节材和材料技术；不同地域的可再生能源与建筑一体化设计应用技术；
绿色建筑室内环境健康保障技术（包括室外环境优化设计评价指标体系研究；室
内健康评价与监测技术；开展室内空气污染检测技术、建筑装饰装修产品（如家
具等）中典型及新型污染物散发测定与标识技术等）。
（3）具有绿色建筑的全过程技术统筹服务和综合运营服务方法和技术平台
公司在工程和项目实践的基础上，形成了绿色建筑全过程技术统筹服务的方
法和能力体系，同时在多个绿色建筑运营研究中，形成了绿色建筑运营管理的成
套方法和运营管理平台。
（4）具有 BIM 技术提供绿色建筑优化分析的技术方法
BIM 是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模
型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。BIM 方法可用于
分析包括影响绿色条件的采光、能源效率和可持续性材料等绿色建筑的方方面
面；可分析、实现最低的能耗，并借助通风、采光、气流组织以及视觉对人心理
感受的控制等，实现节能环保。
公司是国内较早开展 BIM 研究与设计的用单位，从 2006 年开始，将 BIM
与绿色建筑咨询，分析优化设计工作紧密结合。
1）综合专业技术平台一体化应用
与目前因设计单位 BIM 平台不普及带来的工程设计与 BIM 咨询两层皮的模
式不同，公司长期以来一直将 BIM 做为各个专业设计人员的设计研究平台一体
化应用，充分发挥公司综合技术优势，绿色建筑及 BIM 研究团队人员多数既是
设计师，同时熟练使用 BIM 平台进行工作。一体化 BIM 设计，真正实现了 BIM
对设计的实时信息化支持，提高了工程效率和设计品质。
3-1-1-80
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
2）完成多个 BIM 实际工程项目
至今已经采用 BIM 平台完成各个设计阶段工程项目三十余项，获得了包括
深圳市首届 BIM 优秀设计一等奖在内的多个相关奖项，取得了良好的工程实践
效果。项目案例有：丽湖中心、建科大楼、龙华扩展区保障性住房、深圳市高级
技工学校（龙岗）新校区建设工程、泉州东海滨城 A-11 地块、深圳市深圳大学
城国际会议中心、无锡生态低碳展示中心、上海钢琴厂改造、深圳养老院等。
3）具有丰富的绿色建筑实践经验和案例数据
公司从 2003 年至今，已完成 300 多个项目建筑的能耗、通风、采光、日照
等模拟和技术咨询，目前已经获得国家、地方及美国绿色建筑标识认证的项目近
百个。
3、公信服务业务
公司在公信服务上具有国家认监委颁发的检查机构审查认可证书，中国合格
评定国家认可委员会颁发的检查机构认可证书、实验室认可证书，广东省质量技
术监督局颁发的计量认证证书，以及拥有多个国家及省市级检测平台及覆盖多项
专业检测项目的核心技术能力。
（1）具有行业先进水平多个国家及省市级检测平台
公司拥有绿色建筑和建筑节能相关的国家级平台 3 个：国家民用建筑能效测
评机构、国家建筑门窗节能性能标识实验室、国家可再生能源建筑应用示范项目
测评机构；省（市）级平台 10 个：广东省节能技术服务单位、广东省民用建筑
能效测评机构、广东省建筑节能与应用技术重点实验室、深圳市绿色建筑技术研
发中心、深圳市建筑节能重点实验室、深圳市节能检测评价中心、深圳市建筑节
能检测评价中心、深圳市建筑能耗监测数据中心、深圳市可再生能源示范基地和
深圳市住宅产业化示范基地。
公司的公信服务涵盖了建筑、工业，环境等相关工程领域，合计 30 类、139
项，1,038 个参数，并通过中国合格评定委员会检查机构和实验室认可与计量认
证，检测/检查报告在美国、德国、日本等 27 个国家和地区得到承认。
3-1-1-81
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
公司拥有完备与配套的绿色建筑与建筑节能技术研究开发、试验、工程检测
与监测、技术辐射与扩散所需的基础设施、仪器与设备。检测/检查仪器设备约
500 多台（套），其中节能检测仪器和设备共 200 多台（套），包括：玻璃幕墙检
测系统、建筑墙体门窗热工和物理性能检测系统、太阳能热水器热性能测试系统、
玻璃性能参数全波段分光光度计、电能质量监测仪、热舒适分析仪、自动热脱附
仪和车载流动检测实验平台等。
（2）具有在建筑设计、建造和运营全过程为客户提供预测、评估、咨询和
解决方案技术和方法
公信业务是公司的主营业务之一，业务活动以检测、检查、监测为基础，以
数据为依托，在建筑设计、建造和运营全过程为客户提供预测、评估、咨询和解
决方案。基于土木工程、建筑材料与部品、建筑节能、室内外环境等四个专业领
域，为城市、建筑、家居等三大服务对象提供各类综合服务，包括工程建设全过
程健康顾问、既有建筑安全体检及诊断、新建建筑质量控制及验收、家居室内环
境全过程解决方案等；也为城市、建筑、家居提供各类专项服务，包括城市安全、
城市环境、城市能源、工程安全、建筑材料、建筑能效、建筑环境、房屋结构安
全、房屋质量、室内空气品质（甲醛、TVOC、苯、氡、氨）、室内舒适性等。
（3）建立了较完备的碳排放的监测和审计的技术和方法
公司负责和参与中美合作课题、美国能源基金会、国家发改委和深圳市多项
碳排放监测和审计相关技术方法研究课题，负责深圳市建筑碳排放交易机制设
计，主编建筑碳排放核查标准，已开展完成深圳市首批 900 余栋建筑的碳核查；
同时，具备对工业企业开展碳核查能力，下属公司深圳艾科城有 18 名核查员通
过深圳市市场监督管理局组织的核查员考试及备案，是深圳市 28 家工业企业碳
排放核查机构之一。
（4）具备新建建筑和既有建筑全生命周期健康监测和诊断的技术能力
以建筑为对象，从地下基础、建筑主体结构、到机电系统和设备和室内环境
的全生命周期监测能力，进行建筑楼宇的安全健康、资源消耗的监测与诊断。
3-1-1-82
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
（三）公司研究开发情况
1、机构设置
公司独立设置研发部门——研创中心。截至 2016 年 12 月 31 日，研创中心
现有在岗研究人员 26 名，其中包含博士 8 人、硕士 13 人，硕博占比 80.77%，
研究领域覆盖生态城市与生态园区规划建设、城市地质（土地开发适宜性）与资
源开发、低碳建筑碳排放测定方法与交易、绿色建筑与建筑节能、建筑结构稳定
性研究、建筑室内污染防治研究、以及相关政策与制度和项目经济分析等。以公
司董事长叶青、副总经理刘俊跃、总工任俊等深圳市高层次人才作为科研学科带
头人，并协同公司技术委员会下属分支“研发与咨询技术委员会”的各专业委员，
指导科研团队开展工作。
经深圳市人力资源和社会保障局批准，公司于 2010 年设立了市级博士后创
新实践基地并于 2011 年经广东省人力资源和社会保障厅批准，升级为省级博士
后创新实践基地。2015 年由人力资源和社会保障部、全国博士后管委会授牌，
省级博士后创新实践基地升级为国家博士后科研工作站。国家博士后科研工作站
由研创中心负责管理，迄今已培养博士后 13 名，其中 8 名已出站。
2、核心技术人员
核心技术人员 简要情况
女，教授级高级工程师，国家一级注册建筑师，作为公司的董事长，担
叶青
任学术委员会副主任职务，是实验室的领军人物
男，教授级高级工程师，国家一级注册结构工程师、注册岩土工程师，
陈泽广
现任建科院总经理
刘俊跃 男，教授级高级工程师，现任公司副总经理，总工程师
任俊 男，教授级高级工程师，现任公司总工程师
王欣 男，一级注册建筑师，注册城市规划师，现任公司总建筑师
南凌 男，副教授，理学博士，现任公司总工程师
3、研发费用
公司最近三年研发投入情况如下：
3-1-1-83
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
单位：万元
年份 研发费用 占营业收入的比例
2014 年 1,201.32 4.63%
2015 年 1,353.83 4.83%
2016 年 523.02 1.51%
注：上述研发费用为管理费用下核算的研发支出，主要包括国家科研课题等政府补助项
目和公司内部立项项目的研发支出，不包括公司研创中心及其他项目的研发支出。
（四）技术储备情况
本公司积极进行建筑设计领域相关的科学研究，有计划地开展领域内科研及
技术开发项目，为公司的持续科技创新提供了充足的动力。截至本意见出具日，
公司正在独立研究的课题情况如下：
序
项目名称 拟达到的目标
号
研制 23、25 和 27℃三种相变温度，不低于 150kj/kg 相
变储能密度，经多次以上吸放热过程仍保持性能稳定，
且不易燃的复合 Bio-PCM 材料并产出样品；使
用于建筑围护结构的生物质 Bio-PCM 复合围护结构与普通围护结构相比在制冷季
1
相变材料的研发 空调能耗降低 30%以上；获得 Bio-PCM 复合围护结构
在夏热冬冷气候下的非稳定能量传递规律，针对不同的
房屋类型得出关于 Bio-PCM 最佳适用种类、厚度、在
围护结构中的位置等的图标结论。以及发表论文。
研究国内外弃土资源化利用方式，针对深圳市本地情况
深圳市弃土资源化利用可行 制定适宜的弃土资源化利用的最佳方法，深入研究弃土
2
性初步研究 在建材中常用的固化剂及陶粒工艺，分析其可行性和经
济效益。
基于未来中心建设余泥渣土 完成《基于未来中心建设余泥渣土的非烧结砖中试实验
3
的非烧结砖 研究》报告，建设非烧结砖中试生产线。
中国城市生态宜居发展指数 旨在多方位评估了解全国 287 个地级以上城市的生态
4 （UELDI）-城市发展路径应 建设力度，从中寻找城市宜居建设的可持续发展路径。
用研究
基于统计年鉴的深圳市年度 制定《中国建筑节能协会建筑能耗数据采集技术导则》，
5 建筑能耗测算、发布及技术 协助中国建筑节能协会发布深圳市 2001-2004 年年度
导则编制 建筑能耗数据
完成城市社会基层安全隐患意识和及时反馈体系模板，
城市社会基层安全隐患识别 完成深圳市南山区沙河街道城市安全隐患意识和反馈
6
与快速反馈体系研究 体系应用案例总结和城市安全隐患识别与管控平台需
求说明书
前 3 年每 3 月为一周期，后 2 年每 6 月为一周期，针对
冷屋顶反射隔热涂料自然老
7 每一款涂料出具一份测试报告，合计 320 个测试报告。
化性能测试研究项目
完成 5 年的测试后和其他建科院共同完成《冷屋顶反射
3-1-1-84
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
隔热涂料自然老化性能测试研究报告》。
研究并撰写中美低碳城（社区）对比研究报告，国际低
8 中美低碳城比较研究 碳城核心区优化规划以及建科大楼改造方案设计咨询
和中美中心低碳绿色技术建议。
完成绿色医院效能调适示范案例 2 个（眼科医院、康宁
绿色医院效能调适实例研究
9 医院）；编制《绿色医院调适技术导则》；输出绿色医
与导则编制
院效能调适技术模板。
总结“中美中心污水就地处理回用综合解决方案研究报
基于中美中心污水就地处理 告”以及“中美中心污水就地处理回用产品信息库及案
10
回用综合解决方案研究 例库”
《基于 LEED-NC 标准的上海钢琴厂改造项目评估报
告》
《基于既有建筑改造绿色评价标准的上海钢琴厂改造
中美既有建筑改造标准对比
11 项目评估报告》
研究
《中美既有建筑改造标准对比研究——政策与条款》
针对上海钢琴厂改造项目完成 LEED-NC 认证及《既有
建筑改造绿色评价标准》认证。
研究并攥写“海绵城市建设综合解决方案研究报告”同
12 海绵城市建设技术综合研究
时建立“海绵城市建设数据信息库”
研究并攥写“流域生态治理综合研究报告”同时建立“流
13 流域生态治理技术综合研究
域生态治理产品信息及案例库”
通过完善单区室内空气质量预评估模型，及对实用性更
多区室内空气质量预评价软
14 广的多区室内空气质量模拟中的关键问题的进一步研
件开发
究，实现单区及多区预评价软件的整合和推广应用。
通过建立室内空气质量在线检测系统，空气质量预测计
人居环境监测和资讯平台开
15 算平台及污染源和控制技术数据库平台，研究开发室内
发
环境监测和咨询平台。
通过介绍每年国外低碳生态城市的国外状况，梳理集成
中国低碳生态城市发展报告 案例，以及持续关注 8 个低碳生态区，来构建中国城市
16
（2016） 生态宜居发展指数体系，并在国内外相关大会上公布成
果。
通过分析辐射空调系统节能效果和研究以辐射为主的
空调环境下不同围护结构对节能效果的影响，总结辐射
空调辐射环境下空调负荷与 空调系统冷负荷计算模型，并以“辐射空调系统的结露
17
围护结构相关性研究 性能研究报告”、辐射空调系统冷负荷分析计算方法”、
“辐射空调系统的节能性能分析报告”在长期产生一定
社会效应。
在经过充分调研后根据需求研发出一套可拆卸的，具有
18 多舱位环境舱开发 耐久性和经济型的，稳定且便于搬运的多舱位环境舱，
并同时产出一篇论文并申请两项专利。
通过第一阶段对深圳科学建筑研究院相关人员进行
绿色社区能源系统规划设计 DER-CAM 培训以及分析开发需求后，于第二阶段研究
19 DER-CAM 软件培训与工具 典型城市社区能源利用现状，研发 DER-CAM 城市社
开发 区能源综合利用评价与优化配置软件，并在研究典型城
市社区案例的基础上总结出评价分析报告。
截至本意见出具日，甲方委托公司合作研发的课题情况如下：
3-1-1-85
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
序
项目名称 拟达到的目标 委托单位
号
深圳市中小学校标 调研分析深圳市中小学校建设与配套设施现状，
1 深圳市教育局
准化建设设计指引 研究提出深圳市中小学校标准化建设设计指引。
中国城市建筑
公共建筑能耗和能 通过对公共建筑信息公开制度特点、原则、管理
节能和可再生
2 效信息披露制度研 框架、运行机制、法律法规基础等进行研究，提
能源应用项目
究技术援助项目 出公共建筑能耗和能效信息公开制度政策建议。
管理办公室
“工程建设标准化 研究区域（村镇、社区、城市）规划、建设中综 住房和城乡建
3 ‘十三五’发展规 合节能标准化有关问题；开展碳交易关联的相关 设部标准定额
划”研究 研究。 研究所
深圳市公共租赁住 对公共租赁住房超小户型进行研究，提出针对单
深圳市住宅发
4 房超小户型平面设 身群体的建筑面积 20m2 左右的户型平面设计方
展事务中心
计研究 案
针对深圳市公共租赁住房部分厨房存在灶台空
间设计不合理、灶台选用材料不统一、存在渗漏
深圳市公共租赁住 深圳市住宅发
5 等现象，调研用户具体使用情况和需求，结合现
房灶台设计研究 展事务中心
有技术及实践经验，对深圳市公共租赁住房厨房
灶台进行设计研究
深圳市现有楼板隔声技术调研；低成本楼板隔声
低成本楼板隔声技 深圳市住房和
6 技术措施研究；低成本隔声材料指标要求；隔声
术与施工方法研究 建设局
楼板工艺与施工方法。
国家标准《智慧城 完成《智慧城市规划模式规范》中智慧城市建设 住房和城乡建
7 市规划模式规范》 和智慧城市运行管理的编制任务，并按照进度要 设部标准定额
制定 求完成规范编制工作 研究所
住房和城乡建
“智慧城市标准体 完成“智慧城市标准体系”中智慧城市建设，智
8 设部标准定额
系”编制 慧城市运行管理模块体系编制工作
研究所
通过调研分析和理论分析，结合镇江市的气候，
镇江市“十三五” 经济等特点，提出镇江市“十三五”能源发展思 镇江市发展与
9
能源发展战略研究 路；完成《镇江市“十三五”能源发展战略研究 改革委员会
报告》
利用市场机制推进
建筑能耗监测平台 了解完整的市场机制，并利用它完成建筑能耗监 广东省住房和
10
运用和既有建筑节 测平台；完成建筑节能改造的制度研究 城乡建设厅
能改造的研究
国内外公共建筑能耗与能效公示研究现状调研；
公共建筑能耗数据 深圳市住房和
11 深圳市公共建筑利益相关者需求和效益调研；完
应用研究 建设局
成公共建筑能耗数据应用研究报告
住宅通风和空气净
研发适合我国建筑节能、经济适用的通风和空气
12 化过滤技术实施及 天津大学
净化和过滤系统，确保室内空气质量。
效果评测
研究编制常州市绿色学校绿色建筑技术导则、绿
常州市绿色学校 色学校室外环境技术导则、绿色学校室内环境技
13 （中小学）体系研 术导则、绿色学校文化策划指引、绿色学校运营 常州市教育局
究项目 管理导则。绿色学校环境安全监测与展示系统方
案。
3-1-1-86
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
夏热冬暖地区围护
材料耐久性分析模 优化组合围护，实现建筑围护结构保温隔热隔声
上海市建筑科
14 型、评价方法及与 安全耐久性能的综合提升，标准化围护设计，使
学研究院
功能性提升关键技 其可以工厂化生产。
术
针对太阳能光热系统，建立典型应用案例数据，
住房和城乡建
太阳能在绿色建筑 研究太阳能光热技术在绿色建筑中的适宜性及
15 设部科技发展
中的综合应用研究 其在绿色建筑节能量中的贡献情况，提出太阳能
促进中心
在绿色建筑中的应用策略。
启动区碳排放实时 确定低碳城的碳排放总体目标及分项目标，进行 深圳市发展改
16
监测公共平台 监控体系建设，并搭建实时监测平台。 革委
深圳市建筑领域温 编制建筑业温室气体排放清单，建筑物运营过程
深圳市城市发
17 室气体清单编制研 温室气体排放清单，分析公共建筑和居住建筑温
展研究中心
究 室气体清单数据
基于 BIM 的绿色施工信息化关键技术研究，以
绿色施工现场信息 国家绿色施工评价标准为导向，编制绿色施工信
中国建筑科学
18 化管理规范研究与 息化管理编码。在施工组织、规划、实施等管理
研究院
平台示范 环节，为场地、人员、设施、质量、安全等要素
的全方位精细化监控监管提供保障。
工业化建筑部品与 调研分析工业化建筑部品配件在生产环节、流通
中国建筑科学
19 构配件认证风险防 环节、装配环节和使用环节的特点，建立认证风
研究院
范技术研究 险防范技术
《荆门市生态环境 结合荆门生态环境质量现状，科学确定荆门是生
荆门市环境保
20 治理工作方案》研 态环境质量工作目标，系统提出生态环境之乐的
护局
究编制 重点领域和工作任务。
通过调研分析、理论分析以及案例剖析等方式，
镇江市“十三五” 镇江市发展与
21 结合镇江市的气候、计算、经济、能用使用特点，
能源发展战略研究 改革委员会
提出镇江市“十三五”能源发展思路。
研究建立健全创建光明新区绿色建筑示范区工
深圳市光明新区建
作推进机制的政策建议；研究建立绿色建筑项目 深圳市住房和
22 设绿色建筑示范区
全过程监控制度和绿色建筑认证制度的政策建 建设局
政策建议调研
议
形成完整的绿色建筑、绿色交通、绿色能源系统、
光明新区门户片区 低冲击和雨水综合利用，碳汇景观、智慧展控平 深圳市光明新
23 绿色低碳城区建设 台等方面的集成技术体系研究报告或技术指引。 区城市建设局
技术集成与示范
复合生物质相变材 获得适用于冬暖夏热地区针对不同房屋类型的
深圳市科技创
24 料建筑围护结构的 生物质相变材料的最佳适用种类、厚度、在围护
新委员会
制备与性能研究 结构中的位置等。
基于需求侧节能的
旧城改造和城市更新中能源系统改造策略研究
综合能源规划实施
报告、需求侧能源规划在城市规划体系中的地
25 路径研究技术援助 同济大学
位、制定规范及审批流程、实施主体及市场化可
项目科研合作合同
行性研究
书
夏热冬暖地区绿色 分析绿色建筑标准执行情况，完成夏热冬暖地区 住房和城乡建
26 建筑施工图审查要 绿色建筑施工图审查要点研究报告。针对强制推 设部建筑节能
点编制方法研究 广的建筑类型，提出绿色建筑基本技术要求。 与科技司
3-1-1-87
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
调研国内外近零碳排放区发展现状和动态，提出
深圳市近零碳排放
近零碳排放区定义和内涵、实施的技术路线。完 深圳市发展和
27 区示范工程实施方
成深圳市近零碳排放区示范工程建设组织实施 改革委员会
案研究
方案。
开发具有自主知识产权、节能经济适用的空气净
节能、经济、适用 化过滤系统或部件。开发具有自主知识产权的住
28 的通风及空气质量 宅通风方式、空气净化过滤方法、冷热源回收设 天津大学
控制方法和技术 施设计软件。提出适用于全国不同地区的空气过
滤、冷热源回收设施的设计及系统运行方法
住宅开窗、通风空 研发适合我国建筑的节能、经济、适用的通过和
29 气净化模式调研和 空气净化和过滤系统，确保室内空气质量，保障 天津大学
室内空气质量测试 居民身体健康。
（五）技术创新机制
1、研发制度
（1）研发机构组织模式创新，项目管理制度运行良好
公司对科研项目采用项目管理制，明确各部门组织的项目责任，制定详细的
项目流程，鼓励公司员工积极申报项目，界定了项目承接类型，形成了《研发管
理制度-科研项目管理办法》等相关文件，定义了科研项目的立项、申报和审批；
项目组的组建与项目实施；项目执行；项目变更与解除；项目成果校审；项目评
审；项目评估；档案管理和成果权益与保密要求等，研发组织模式创新，研发项
目管理流程优化。
公司设立了研创中心、项目组、项目执行中心等部门，明确各部门职责权限，
负责统筹管理所有研创项目，项目组全权负责项目全过程工作，并对项目质量和
进度负有首要责任，项目执行中心则对接项目的执行与实施。
（2）配套科研项目管理系统，项目绩效奖励同步实施
为配套科研项目管理制度，公司组织研发了“科研项目管理系统”（简称
“KY 平台”），在 KY 平台上记录科研项目从立项到结题的全过程，并实现线上审
核科研成果。科研项目管理制度制定以来，伴随着科研项目管理精细化和管理载
体的变化而不断更新，伴随公司绩效考核制度的变化而更新了“项目绩效考核”
规定；为鼓励科研立项和成果，还提出了“项目奖励”规定；并且就重大科研项目
3-1-1-88
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
制定了“重大纵向科研项目专项管理”条文。
2、研发激励制度
公司为为保证企业创新活力，激发员工研发热情，健全激励机制，不断培
养人才，优化人才结构和专业布局。为激发公司各类人才的创新动力，在研发成
果上推陈出新，不断超越前者，公司在现有绩效考核基础上推出员工长期激励计
划、中层及高管继任者计划以及专业技术人员发展规划等。将股权、晋升、奖金
等相结合的激励措施与研发创新成果挂钩，充分激发员工创新热情，使研发创新
真正成为公司发展的动力。具体研发激励制度相关文件如下：
文件名称 奖励制度
该办法包含两类奖励：
a. 规定了科研项目考核，以及对应考核结果实施的
《科研项目管理办法》
绩效奖励；
b. 规定了科研项目立项奖励。
该办法分设科技进步奖、标准奖、专利奖和优秀咨询成果
《科学技术奖评选办法》
奖共 4 类奖项，组织评选并实施奖励。
针对员工提出的需求和解决方案，直至构成专利的，分阶
《专利申请管理规定》
段设置发明构思奖、成功申请奖和创新成就奖等。
对于公开发表的论文，满足一定条件的，予以报销版面费
《学术文章奖励规定》
用或发放文章奖励金。
五、影响发行人未来成长的主要风险
（一）行业政策风险
1、全社会固定资产投资增速放缓的风险
建筑工程技术服务行业与国民经济运行状况、全社会固定资产投资规模特别
是基础设施及房地产投资规模等宏观因素密切相关。我国正在实施的区域总体发
展战略，推进“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带建设，以及加快推进
新型城镇化建设,建设美丽中国，将对今后较长一段时间内对我国基础设施建设
及房地产投资具有较大的拉动作用。但同时，我国经济正进入由高速增长转为中
3-1-1-89
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
高速增长、经济结构不断优化升级以及从要素驱动、投资驱动转向创新驱动的新
常态。2015 年我国全社会固定资产投资 562,000 亿元，比上年增长 9.8%，增速
较上年减少 5.53 个百分点，投资增速放缓。其中房地产开发投资 95,979 亿元，
比上年增长 1.0%，增速较上年减少 9.49 个百分点，投资增速下滑明显。
如果未来我国经济运行出现不利变化或受国家宏观经济政策影响，基础设
施、房地产等固定资产投资规模增速放缓或者甚至下行，将对公司业务发展产生
不利影响。
2、我国绿色建筑、生态城市的推广普及尚需一定时间过程所带来的风险
公司从 2000 年开始就确定了建筑节能、绿色建筑为研究发展方向，近十多
年来，始终重点围绕绿色建筑、生态城区和城市等进行科研、经营、参与行业标
准制订、传播推广等活动，努力推动绿色理念和绿色建筑在我国的普及、发展与
实践。随着社会对生态环保的日益重视，绿色建筑正逐步上升到国家战略层面。
近年国家和地方陆续出台绿色建筑相关政策，不断建立、完善技术标准体系，促
进了我国绿色建筑加快发展。但总体上目前我国绿色建筑尚处于初步发展阶段，
存在诸如政策法规及技术标准有待完善、设计等服务单位技术能力不足、项目质
量参差不齐、部分项目投资造价过高、项目运营期间效果不好、专业人才缺乏、
产业链不健全、社会对绿色建筑认识不足、以政府强制推动为主而市场内生动力
不够、政府激励措施还需加强等问题。截至 2015 年末，全国绿色建筑面积达 4.6
亿 m2，与《绿色建筑行动方案》提出的“十二五”期间完成新建绿色建筑 10
亿 m2 要求尚有一定差距。
绿色建筑的发展系一项系统工程，贯穿绿色建材、城市规划、建筑咨询设计、
管理、施工、运营、评价认证、运行监测等环节。需要建设开发商、消费者、建
材供应商、工程技术服务单位、物业管理、废弃资源回收机构、认证机构、政府
部门等各方共同重视并联手推动，绿色建筑才能真正实现绿色效益，行业也才能
深化发展。绿色建筑的全面推广普及，实现从单体到区域性的绿色生态城市规模
化建设仍需一定的时间过程，由此将可能给公司市场开拓、短期内业绩快速提升
带来不利的风险。
3-1-1-90
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
3、市场竞争风险
截至 2015 年末，全国共有建筑设计企业 4,856 家，企业数量众多。其中甲
级资质建筑设计企业数量为 2,071 家，较 2014 年增长了 13.36%，呈不断上升的
趋势。随着国家加快推进绿色建筑发展，绿色建筑技术服务市场因其前景被看好
导致更多的企业进入参与竞争：大型跨国工程技术咨询顾问公司加大向一些大
型、高星级的绿色建筑项目进行渗透；部分国内大型的传统建筑设计企业力求改
变原主要依靠外部绿色建筑资询机构的情况，通过加大资金投入研发和引进专业
团队提升其绿色建筑设计能力；一批专门针对绿色建筑的专业性咨询服务机构应
运而生。虽然公司在绿色建筑领域与行业内其他企业相比具有技术、业务模式、
品牌、管理等综合优势，但是随着市场竞争的日益激烈，如果在战略规划、经营
管理、市场开拓、技术创新、人才储备等方面不能与时俱进，适应不断变化的市
场形势，公司将会逐渐失去竞争优势及市场份额。
4、关于工程勘察设计、监理等收费政策变化的风险
根据原国家计委、建设部于 2002 年 1 月发布的《工程勘察设计收费管理规
定》（计价格［2002］10 号）以及国家发改委、原建设部于 2007 年 3 月发布的
《建设工程监理与相关服务收费管理规定》 (发改价格[2007]670 号) ，国家对建
设项目总投资估算额 500 万元以上的工程勘察、设计收费以及依法必须实行监理
的建设工程施工阶段的监理收费实行政府指导价，该收费额按照基准价上下 20%
浮动幅度内确定（采用新技术、新工艺、新设备、新材料并有利于提高建设项目
经济效益、环境效益和社会效益的的工程勘察、设计收费浮动幅度为 25%）。根
据 2014 年 7 月国家发改委发布的《关于放开部分建设项目服务收费标准有关问
题的通知》（发改价格[2014]1573 号）和 2015 年 2 月发布的《关于进一步放开建
设项目专业服务价格的通知》（发改价格[2015]299 号），国家全面放开建设项目
前期工作咨询、工程勘察设计、招标代理、工程监理和环境影响咨询费等 5 项服
务收费标准，实行市场调节价。
随着政府部门进一步落实深化经济体制改革、简政放权、推进职能转变等要
求，未来国家还将可能进一步放开工程勘察设计服务价格，全面实行市场调节管
3-1-1-91
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
理。国家对建筑工程技术服务行业的上述收费政策的变化，虽然会有利于体现“优
质优价”的市场化原则，更好保障服务单位和客户利益，但同时也可能会因此而
出现价格恶性竞争、市场竞争进一步加剧的不利情形从而给发行人经营业绩带来
不利的影响。
5、税收优惠风险
2011 年 10 月 31 日，公司取得深圳市科技工贸和信息化委员会、深圳市财
政委员会、深圳市国家税务局、深圳市地方税务局联合颁发的《高新技术企业证
书》。根据《中华人民共和国企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》和国家
税 务 总 局《 关于 实 施高 新 技术 企业 所 得税 优 惠有 关问 题 的通 知 》（ 国税 函
[2009]203 号）的相关规定，公司 2011-2013 年度的企业所得税适用税率为 15%。
2014 年 9 月 30 日，本公司被深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳
市国家税务局、深圳市地方税务局继续认定为国家高新技术企业，公司 2014-2016
年度的企业所得税适用税率为 15%。未来如果因国家关于高新技术企业的税收优
惠政策发生变化，或者公司因不能持续满足认定条件从而被取消或无法复审通过
高新技术企业资格将导致公司无法继续享受相关税收优惠政策，从而会对公司经
营业绩带来不利影响。
（二）企业经营管理风险
1、经营资质不能持续获得的风险
国家对工程技术服务行业实行严格的资质管理，企业需取得相关资质证书
后，方可在资质许可的范围内从事工程技术服务活动。目前，公司已取得城乡规
划编制甲级、工程设计建筑行业(建筑工程)甲级、工程设计市政行业（给水工程、
桥梁工程、道路工程、排水工程）专业乙级、工程设计风景园林工程专项乙级、
工程勘察专业类（岩土工程）乙级、房屋建筑工程监理甲级、工程咨询单位甲级、
建设工程质量检测机构等系列完善的与现有业务开展相关的资质证书。如果未来
公司在注册资本、专业技术人员、技术装备和业绩等方面不能持续符合相应业务
资质申请的标准从而导致相关业务资质被降低或不能延续，将对公司经营发展造
3-1-1-92
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
成不利影响。
2、持续保持技术创新能力风险
建筑工程技术服务行业是典型的技术密集型、智力密集型行业。建筑设计咨
询兼具文化创意与工程技术属性，融合了建筑、土木工程、结构力学、机电、材
料、光学、计算机以及历史、社会、艺术设计等多学科、多专业领域技术；绿色
建筑设计咨询与传统建筑设计咨询相比综合技术含量更高，其进一步融合了新能
源利用、资源循环利用、智能化控制、绿色材料、自然通风采光等技术；而绿色
生态城市规划咨询更为复杂，其涉及了城市规划、产业规划、城市管理、水资源
保护和综合利用、能源综合利用、绿色建筑，绿色交通、人文环镜、生态环镜、
废弃物利用等众多领域。
技术水平是本行业企业主要的核心竞争力。公司一直重视技术研发和创新，
是国内较早从事绿色建筑、生态城区、城市研究和经营的专业机构，参与了多项
国家和地方行业标准的制订，在该领域技术实力处于行业领先水平。随着人口、
资源、环境的压力问题日益凸现，国家对绿色建筑相关的技术标准将逐步提升，
同时，各类新技术迅猛发展并被快速投入应用以及各种具有特色的新类型建筑的
层出不穷都会对行业技术要求不断提高。如果未来公司不能始终把握、紧跟绿色
建筑发展的潮流及相关应用技术趋势进行研发创新并实现成果转化，持续保持产
品设计理念和技术的先进性，从而将使公司经营业绩受到不利影响甚至可能会被
市场所淘汰。
3、人才缺乏或流失风险
作为技术密集型、智力密集型行业，人才对公司的经营发展具有关键作用。
国家对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员如注册建筑师、注册工程师
等实行执业资格注册管理制度，拥有相当数量的上述技术人员不仅是企业申请业
务资质的前提，也是影响企业发展的重要因素。目前，公司已形成集科研、检测、
规划、设计、咨询、管理、运营等涵盖绿色建筑、生态城市全生命周期的多业务
协同的产业链布局，对各专业的复合型人才依赖度很大。目前，公司实行了主要
管理层、核心骨干间接持股，建立了核心团队长效约束激励机制。公司还十分重
3-1-1-93
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
视人力资源建设，通过与国内高等院校保持常年合作培养、引进优秀人才，作为
国内较早从事绿色建筑、生态城市领域的先行者，更能提供一个有利于人才培养、
职业发展的平台。此外，公司长期践行绿色理念，倡导建康工作、快乐生活的“乐
活”企业文化，较早在行业内通过环境管理体系认证和职业健康安全管理体系认
证，为员工营造一个以安全、健康、高效为内涵的有利于其集工作、学习、娱乐
和生活的物理空间和氛围。
目前，国内绿色建筑领域有经验的专业人才较为紧缺，随着绿色建筑的强制
推行，行业各企业对相关人才的争夺将愈发激烈。与国有企业相比，外资、民营
企业的工资薪酬、激励机制等通常会更为优越。随着公司业务的不断发展，特别
是上市后募投项目实施，公司对高端人才的需求还将不断增大。如果公司不能保
持良好的人才稳定机制和发展平台，一旦核心人才难以持续引进或出现较大流
失，将给公司经营发展带来不利影响。
4、技术服务质量控制风险
建筑工程技术服务在建筑工程从投资到最终实现的过程中起着引领性的关
键作用，直接决定了工程项目的投资成本、建设周期、质量、性能和效益等。根
据《建设工程质量管理条例》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监
理单位依法对建设工程质量负责；根据《建设工程质量检测管理办法》，检测机
构应当对其检测数据和检测报告的真实性和准确性负责。尽管公司已经建立并严
格执行有效的质量控制体系，但公司未来仍可能存在因质量控制疏忽导致出现工
程质量瑕疵、隐患或者事故的风险，从而将严重影响公司声誉，使公司承但赔偿
责任，甚至被取消相关经营资质，给公司生产经营带来不利影响。
5、资产、业务、人员等扩张带来的管理风险
近过多年的发展，公司已形成了面向绿色建筑和生态城市的全过程业务体
系，在深圳、北京、上海、杭州、厦门、广州、重庆、成都等地共成立了 15 家
分、子公司，实现了跨地区经营，业务覆盖华北、华东、华南、西南等区域。随
着公司的不断发展特别是本次发行上市后，公司资产、业务、人员等规模还将迅
速扩大，分支机构网点将进一步建设完善，从而将对公司多业务协同、项目实施、
3-1-1-94
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
组织架构、人力资源、技术研发、内控等方面提出更高的要求。如果公司综合管
理水平不能与之适应，将会给公司正常经营发展造成不利影响。
（三）其他因素导致的风险
1、应收账款余额较大的风险
报告期各期末，公司应收账款余额为 13,380.35 万元、18,609.31 万元和
20,765.79 万元，占各期末总资产的比例分别为 35.88%、41.34%和 38.77%，占各
期营业收入的比例分别为 51.53%、66.34%和 59.99%。其中一年以内账龄的应收
账款余额占比分别为 77.34%、66.53%和 60.55%；报告期各期末，公司应收账款
余额较大，其主要原因是根据公司销售确认的会计政策，设计、咨询、规划等业
务主要是在客户确认公司各阶段提交的劳务成果后按进度进行收入确认，而合同
约定客户付款时间通常在相关方案、文件获政府部门或审查单位通过之后，晚于
收入确认时点。尽管公司应收账款账龄主要集中在一年以内，应收账款单位主要
为政府部门及大型企业，其资金实力、信誉较高，且公司建立了相关内控制度加
强对客户、应收账款回收的管理，但是公司应收账款持续的过高仍会对公司带来
可能因回收期过长、客户经营恶化等导致的发生坏账损失、影响公司正常经营和
业绩的风险。
2、因工程技术服务合同期限较长导致不确定性加大的风险
工程技术服务合同一般周期较长。例如一个完整的建筑设计业务合同涵盖方
案设计、初步设计、施工图设计及后期施工配合等多个阶段服务，经历了从工程
建设策划、报批、施工、竣工等过程，周期通常在 3 年以上，一些大型项目或分
期建设项目更可能长达 5 年以上。在合同执行过程当中，可能会出现因国家货币、
财政、投融资等宏观政策发生变化、客户资金不足、项目报批未获通过等各种不
确定性因素导致合同变更、中止、延期或终止等情形。尽管公司通常会在合同中
明确约定客户对我方已提交的技术成果需履行支付义务及承担赔偿责任，但仍然
会存在公司已投入的各种人力、资源等成本无法完全获得弥补，使公司经营遭受
损失的风险。
3-1-1-95
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
3、募集资金投资项目实施业绩的风险
公司本次发行募集资金将投向低碳建筑研究及社区级应用服务实验基地项
目、上海钢琴厂低碳化升级改造及运营（DOT）项目以及线上运营平台及乐活系
统建设项目。上述募集资金投向是经过公司充分论证、前期准备而确定，符合行
业发展方向以及公司发展战略和长远利益，有利于提升公司研发水平、业务承接
能力，增强核心竞争力，具有良好的实施基础。由于募投项目需要一定的建设周
期，并不能完全排除项目实施过程中宏观经济、产业政策、市场等发生不利变化
的可能，从而导致项目实施后经济效益低于预期水平以及折旧、摊销的增加对公
司业绩产生不利影响的风险。
六、保荐人意见
在当前国家要求加快推进生态文明建设，大力推进绿色发展、循环发展、低
碳发展，弘扬生态文化，倡导绿色生活，加快建设美丽中国，以及国家新型城镇
化建设的背景下，发展绿色建筑、生态城市被赋予了更重要的意义。绿色建筑、
生态城市建设工程技术服务行业将迎来良好的发展前景。公司十年多来紧扣我国
“建筑节能——绿色建筑——生态城市”的发展脉搏，进行持续技术创新及业务
布局，在引领、推动行业发展的过程中逐步形成了独特的核心竞争力和业务生态
体系。公司已形成了以公信服务为支撑，涵盖规划、设计、咨询、项目管理以及
运营等全过程、具备面向新建和改造等不同类型的工程技术服务能力，并偿试创
新发展 HOME+业务，以自身公信平台、技术优势为基础向向社区、家庭用户拓
展，使公司经营业务由 B2B 进一步延伸至 B2C。
综上，发行人所属行业市场发展空间广阔，公司始终坚持围绕绿色建筑、生
态城市打造同一产业链的多元化业务布局，目前各项业务基础扎实，发展趋势良
好，随着各业务板块规模的不断扩大，其相互间的协同、促进效应会更加显著。
本次募投项目实施后，公司业务承做能力、技术创新能力将得到大幅提升，核心
竞争力得到增强。发行人具有较为突出的行业地位和明显的核心竞争优势，具有
较强的自主创新能力和良好的成长性，符合《创业板管理办法》等法规的要求。
3-1-1-96
深圳市建筑科学研究院股份有限公司发行保荐书
（此页无正文，为《申万宏源证券承销保荐有限责任公司关于深圳市建筑科
学研究院股份有限公司成长性的专项意见》之签字盖章页）
保荐代表人：
陈靖 康翰震
法定代表人：
薛 军
申万宏源证券承销保荐有限责任公司
年 月 日
3-1-1-97
