上海港政置业有限公司
审计报告
天职业字[2017]847 号
目 录
审计报告 1
财务报表 3
财务报表附注 8
资产负债表
2016年12月31日
编制单位：上海港政置业有限公司 金额单位：元
项 目 行次 年末余额 年初余额 项 目 行次 年末余额 年初余额
流动资产： 1 流动负债： 73
货币资金 2 41,015,603.08 20,280,646.86 短期借款 74
△结算备付金 3 △向中央银行借款 75
△拆出资金 4 △吸收存款及同业存放 76
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 5 △拆入资金 77
衍生金融资产 6 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 78
应收票据 7 衍生金融负债 79
应收账款 8 应付票据 80
预付款项 9 应付账款 81 160,450.00 450.00
△应收保费 10 预收款项 82
△应收分保账款 11 △卖出回购金融资产款 83
△应收分保合同准备金 12 △应付手续费及佣金 84
应收利息 13 应付职工薪酬 85 88,219.42 93,073.49
应收股利 14 其中：应付工资 86
其他应收款 15 1,421,595.88 应付福利费 87
△买入返售金融资产 16 #其中：职工奖励及福利基金 88
存货 17 127,328,482.24 81,589,598.34 应交税费 89 70,982.47 73,920.22
其中:原材料 18 其中：应交税金 90 70,982.47 73,920.22
库存商品(产成品) 19 应付利息 91
划分为持有待售的资产 20 应付股利 92
一年内到期的非流动资产 21 其他应付款 93 70,707,257.58 70,702,801.49
其他流动资产 22 2,065,356.60 △应付分保账款 94
流动资产合计 23 171,831,037.80 101,870,245.20 △保险合同准备金 95
非流动资产： 24 △代理买卖证券款 96
△发放贷款及垫款 25 △代理承销证券款 97
可供出售金融资产 26 划分为持有待售的负债 98
持有至到期投资 27 一年内到期的非流动负债 99
长期应收款 28 其他流动负债 100
长期股权投资 29 流动负债合计 101 71,026,909.47 70,870,245.20
投资性房地产 30 非流动负债： 102
固定资产原价 31 224,436.73 长期借款 103 95,000,000.00 25,000,000.00
减：累计折旧 32 28,565.06 应付债券 104
固定资产净值 33 195,871.67 长期应付款 105
减：固定资产减值准备 34 长期应付职工薪酬 106
固定资产净额 35 195,871.67 专项应付款 107
在建工程 36 预计负债 108
工程物资 37 递延收益 109
固定资产清理 38 递延所得税负债 110
生产性生物资产 39 其他非流动负债 111
油气资产 40 其中：特准储备基金 112
无形资产 41 非流动负债合计 113 95,000,000.00 25,000,000.00
开发支出 42 负 债 合 计 114 166,026,909.47 95,870,245.20
商誉 43 所有者权益（或股东权益）： 115
长期待摊费用 44 实收资本（股本） 116 6,000,000.00 6,000,000.00
递延所得税资产 45 国有资本 117 6,000,000.00 6,000,000.00
其他非流动资产 46 其中：国有法人资本 118 6,000,000.00 6,000,000.00
其中：特准储备物资 47 集体资本 119
非流动资产合计 48 195,871.67 民营资本 120
49 其中： 个人资本 121
50 外商资本 122
51 #减：已归还投资 123
52 实收资本（或股本）净额 124 6,000,000.00 6,000,000.00
53 其他权益工具 125
54 其中：优先股 126
55 永续债 127
56 资本公积 128
57 减：库存股 129
58 其他综合收益 130
59 其中：外币报表折算差额 131
60 专项储备 132
61 盈余公积 133
62 其中：法定公积金 134
63 任意公积金 135
64 #储备基金 136
65 #企业发展基金 137
66 #利润归还投资 138
67 △一般风险准备 139
68 未分配利润 140
69 归属于母公司所有者权益合计 141
70 *少数股东权益 142
71 所有者权益（或股东权益）合计 143 6,000,000.00 6,000,000.00
资 产 总 计 72 172,026,909.47 101,870,245.20 负债和所有者权益（或股东权益）总计 144 172,026,909.47 101,870,245.20
法定代表人：彭冠军 主管会计工作负责人：彭冠军 会计机构负责人：邹园园
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利润表
编制单位：上海港政置业有限公司 2016年度 金额单位：元
项 目 行次 本年金额 上年金额 项 目 行次 本年金额 上年金额
一、营业总收入 1 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 29
其中：营业收入 2 加：营业外收入 30
△利息收入 3 其中：非流动资产处置利得 31
△已赚保费 4 非货币性资产交换利得 32
△手续费及佣金收入 5 政府补助 33
二、营业总成本 6 债务重组利得 34
其中：营业成本 7 减：营业外支出 35
△利息支出 8 其中：非流动资产处置损失 36
△手续费及佣金支出 9 非货币性资产交换损失 37
△退保金 10 债务重组损失 38
△赔付支出净额 11 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 39
△提取保险合同准备金净额 12 减：所得税费用 40
△保单红利支出 13 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 41
△分保费用 14 归属于母公司所有者的净利润 42
税金及附加 15 *少数股东损益 43
销售费用 16 六、其他综合收益的税后净额 44
管理费用 17 （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 45
其中:研究与开发费 18 其中：1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动 46
财务费用 19 2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额 47
其中：利息支出 20 （二）以后将重分类进损益的其他综合收益 48
利息收入 21 其中：1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额 49
汇兑净损失（净收益以“-”号填列） 22 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 50
资产减值损失 23 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 51
其他 24 4.现金流量套期损益的有效部分 52
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 25 5.外币报表折算差额 53
投资收益（损失以“-”号填列） 26 七、综合收益总额 54
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 27 归属于母公司所有者的综合收益总额 55
△汇兑收益（损失以“-”号填列） 28 *归属于少数股东的综合收益总额 56
八、每股收益 57
基本每股收益 58
稀释每股收益 59
法定代表人：彭冠军 主管会计工作负责人：彭冠军 会计机构负责人：邹园园
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现金流量表
编制单位：上海港政置业有限公司 2016年度 金额单位：元
项 目 行次 本年金额 上年金额 项 目 行次 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量： 1 二、投资活动产生的现金流量： 27
销售商品、提供劳务收到的现金 2 收回投资收到的现金 28
△客户存款和同业存放款项净增加额 3 取得投资收益收到的现金 29
△向中央银行借款净增加额 4 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 30
△向其他金融机构拆入资金净增加额 5 处置子公司及其他营业单位收回的现金净额 31
△收到原保险合同保费取得的现金 6 收到其他与投资活动有关的现金 32
△收到再保险业务现金净额 7 投资活动现金流入小计 33
△保户储金及投资款净增加额 8 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 34 224,436.73
△处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额 9 投资支付的现金 35
△收取利息、手续费及佣金的现金 10 △质押贷款净增加额 36
△拆入资金净增加额 11 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 37
△回购业务资金净增加额 12 支付其他与投资活动有关的现金 38
收到的税费返还 13 投资活动现金流出小计 39 224,436.73
收到其他与经营活动有关的现金 14 375,006.27 46,549.36 投资活动产生的现金流量净额 40 -224,436.73
经营活动现金流入小计 15 375,006.27 46,549.36 三、筹资活动产生的现金流量： 41
购买商品、接收劳务支付的现金 16 41,272,708.90 5,312,214.79 吸收投资收到的现金 42
△客户贷款及垫款净增加额 17 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 43
△存放中央银行和同业款项净增加额 18 取得借款所收到的现金 44 70,000,000.00 25,000,000.00
△支付原保险合同赔付款项的现金 19 △发行债券收到的现金 45
△支付利息、手续费及佣金的现金 20 收到其他与筹资活动有关的现金 46
△支付保单红利的现金 21 筹资活动现金流入小计 47 70,000,000.00 25,000,000.00
支付给职工以及为职工支付的现金 22 3,767,329.61 4,119,678.73 偿还债务所支付的现金 48
支付的各项税费 23 51,574.80 180,511.80 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 49 4,324,000.01 194,000.00
支付其他与经营活动有关的现金 24 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 50
经营活动现金流出小计 25 45,091,613.31 9,612,405.32 支付其他与筹资活动有关的现金 51
经营活动产生的现金流量净额 26 -44,716,607.04 -9,565,855.96 筹资活动现金流出小计 52 4,324,000.01 194,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 53 65,675,999.99 24,806,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 54
五、现金及现金等价物净增加额 55 20,734,956.22 15,240,144.04
加：期初现金及现金等价物余额 56 20,280,646.86 5,040,502.82
六、期末现金及现金等价物余额 57 41,015,603.08 20,280,646.86
法定代表人：彭冠军 主管会计工作负责人：彭冠军 会计机构负责人：邹园园
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所有者权益变动表
编制单位：上海港政置业有限公司 2016年度 金额单位：元
本 年 金 额
项 目 行次 实收资本
其他权益工具 资本公积 减:库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 其他 所有者权益合计
（或股本）
栏 次 — 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
一、上年年末余额 1 6,000,000.00 6,000,000.00
加：会计政策变更 2
前期差错更正 3
其他 4
二、本年年初余额 5 6,000,000.00 6,000,000.00
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列) 6
（一）综合收益总额 7
（二）所有者投入和减少资本 8
1.所有者投入的普通股 9
2.其他权益工具持有者投入资本 10
3.股份支付计入所有者权益的金额 11
4.其他 12
（三）专项储备提取和使用 13 -
1.提取专项储备 14
2.使用专项储备 15
（四）利润分配 16 - - -
1.提取盈余公积 17
其中：法定公积金 18
任意公积金 19
#储备基金 20
#企业发展基金 21
#利润归还投资 22
2.提取一般风险准备 23
3.对所有者（或股东）的分配 24
4.其他 25
（五）所有者权益内部结转 26
1.资本公积转增资本（或股本） 27
2.盈余公积转增资本（或股本） 28
3.盈余公积弥补亏损 29
4.结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动 30
5.其他 31
四、本年年末余额 32 6,000,000.00 6,000,000.00
法定代表人：彭冠军 主管会计工作负责人：彭冠军 会计机构负责人：邹园园
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所有者权益变动表(续）
编制单位：上海港政置业有限公司 2016年度 金额单位：元
上 年 金 额
项 目 行次 实收资本
其他权益工具 资本公积 减:库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 其他 所有者权益合计
（或股本）
栏 次 — 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
一、上年年末余额 1 6,000,000.00 6,000,000.00
加：会计政策变更 2
前期差错更正 3
其他 4
二、本年年初余额 5 6,000,000.00 6,000,000.00
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列) 6
（一）综合收益总额 7
（二）所有者投入和减少资本 8
1.所有者投入的普通股 9
2.其他权益工具持有者投入资本 10
3.股份支付计入所有者权益的金额 11
4.其他 12
（三）专项储备提取和使用 13 -
1.提取专项储备 14
2.使用专项储备 15
（四）利润分配 16
1.提取盈余公积 17
其中：法定公积金 18
任意公积金 19
#储备基金 20
#企业发展基金 21
#利润归还投资 22
2.提取一般风险准备 23
3.对所有者（或股东）的分配 24
4.其他 25
（五）所有者权益内部结转 26
1.资本公积转增资本（或股本） 27
2.盈余公积转增资本（或股本） 28
3.盈余公积弥补亏损 29
4.结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动 30
5.其他 31
四、本年年末余额 32 6,000,000.00 6,000,000.00
法定代表人：彭冠军 主管会计工作负责人：彭冠军 会计机构负责人：邹园园
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上海港政置业有限公司
2015 年 1 月 1 日-2016 年 12 月 31 日
财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
一、企业的基本情况
上海港政置业有限公司(以下简称“本公司”)系经上海市工商行政管理局浦东新区分局批
准，由上海同盛投资（集团）有限公司投资的一人有限责任公司（法人独资），于 2012 年 2 月
14 日成立，取得上海市浦东新区市场监督管理局核发的 15000000201610270878 号营业执照。
注册资本人民币 600 万元，经营期自 2012 年 2 月 14 日至不约定期限。本公司法定代表人为彭
冠军,注册地址上海市浦东新区南汇新城镇环湖西一路 99 号 6 号楼 A207-9 室。
本公司母公司是：上海同盛投资(集团)有限公司；注册地：上海市浦东新区福山路 458 号
25 楼。
本公司所处房地开发经营行业。
经营范围主要包括：房地产开发经营，物业管理及咨询服务（除经纪），停车场（库）经
营。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
组织结构：总经理负责制。
本年度财务报表于 2017 年 1 月 25 日经公司管理层批准。
二、财务报表的编制基础
本财务报表以企业持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照财政部最新颁布
的《企业会计准则》及其应用指南的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行
编制。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部最新颁布的《企业会计准则》的要求，
真实完整地反映了企业的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
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四、重要会计政策和会计估计
（一）会计期间和经营周期
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
正常营业周期，是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金及现金等价物的期间。本公
司以 12 个月作为正常营业周期，并以其作为资产与负债流动性划分的标准。
（二）记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
（三）记账基础和计价原则
本公司以权责发生制为记账基础，一般以历史成本为计价原则。对于采用重置成本、可变
现净值、现值、公允价值计量的，以所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量为基础。
（四）现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款，现金等价物是指本公
司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资列作现金等
价物。
（五）金融工具
1、金融资产和金融负债的分类、确认依据（包括指定标准）、计量方法
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持
有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其
他金融负债。
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：（1） 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
按摊余成本计量；（2） 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：（1） 以
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公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金
融负债时可能发生的交易费用；（2） 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；（3） 不属于指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下
列两项金额之中的较高者进行后续计量：1） 按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确
定的金额；2） 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积
摊销额后的余额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下
方法处理：（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动
形成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确
认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同
时调整公允价值变动损益。（2） 可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有
期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投
资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
2、金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账
面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单
独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测
试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风
险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与
预计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能
可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资
产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市
场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。
可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期
这种下降趋势属于非暂时性的，确认其减值损失，并将原值接计入其他综合收益的公允价值
累计损失一并转出计入减值损失。
3、金融资产和金融负债的利得和损失的计量基础
金融资产和金融负债的利得和损失计量基础主要包括：历史成本、现行市价、重置成本、
可变现净值、未来现金流量现值等。
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4、金融资产和金融负债终止确认条件
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终
止确认该金融负债或其一部分。
（六）应收款项
1、应收账款及其他应收款坏账准备
于资产负债表日对其中单项金额重大的应收账款和其他应收款进行减值损失的测试，对于
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值
损失，单项计提坏账准备。若存在客观证据表明单项金额不重大的应收账款和其他应收款发生
了减值的，也可根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，单项计提坏
账准备。对于经单独测试后未减值的重大的应收账款和其他应收款、未减值的不重大的应收账
款和其他应收款以及其他部分应收账款和其他应收款，除了将其中属于上海同盛投资(集团)有
限公司合并报表范围内的关联企业之间的应收账款和其他应收款划分到组合 2 按不计提坏账准
备外，其余均划分到组合 1 按个别认定法计提坏账准备。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款和其他应收款：
单项金额重大的判断依据或金额标准：人民币 100 万元。单项金额重大并单项计提坏账准
备的计提方法：根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。
（2）按组合计提坏账准备应收账款和其他应收款：
① 确定组合的依据：
组合 1：所有第三方客户和上海同盛投资（集团）有限公司合并范围外的关联方客户；
组合 2：所有上海同盛投资(集团)有限公司合并范围内关联方客户。
② 按组合计提坏账准备的计提方法：
组合 1：个别认定法计提坏账准备；组合 2：不计提坏账准备。
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款和其他应收款：
单项计提坏账准备的理由：有客观证据表明其发生了减值；
坏账准备的计提方法：根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。
本公司确认坏账的标准为：当债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然
无法收回时；或当债务人逾期未履行其清偿责任，且具有明显特征表明无法收回时，经本公司
管理层批准确认为坏账损失，冲销原提取的坏账准备；坏账准备不足冲销的差额，计入当期损
益。
2、对于其他应收款项的坏账准备计提方法
11
对于应收票据、预付款项、应收利息、应收股利、长期应收款应当按个别认定法进行减值
测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确
认减值损失，计提坏账准备。
（七）固定资产
1、固定资产是指使用期限超过 1 年，单位价值较高，为生产商品、提供劳务、出租或经
营管理而持有的有形资产。固定资产以取得时的实际成本为原价入账，以年限平均法计提折旧。
在不考虑减值准备的情况下，按固定资产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值，分别
确定折旧年限和年折旧率如下：
固定资产类别 预计净残值率（%） 预计使用年限 年折旧率（%）
办公及电子设备 4.00 5年 19.20
2、期末对固定资产按账面价值与可收回金额孰低计量，对单项资产由于市价持续下跌、
技术陈旧、损坏或长期闲置等原因，导致其可收回金额低于账面价值的差额，分项提取固定资
产减值准备，并计入当期损益。
3、固定资产后续支出的会计处理方法
如果其可能流入本公司的经济利益超过了原先的估计，则计入该固定资产账面价值，但其
增计金额不超过该固定资产的可收回金额，否则该项后续支出在发生时确认为费用。
4、在考虑减值准备的情况下，按单项固定资产扣除减值准备后的账面净额和剩余折旧年
限，分项确定并计提各期折旧。
5、期末对固定资产按账面价值与可收回金额孰低计量，对单项资产由于市价持续下跌、
技术陈旧、损坏或长期闲置等原因，导致其可收回金额低于账面价值的差额，分项提取固定资
产减值准备，并计入当期损益。对长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价
值的；或由于技术进步原因，已不可使用的固定资产；或已遭毁损，不再具有使用价值或转让
价值及其它实质上不能再给企业带来经济利益的固定资产全额计提减值准备。
（八）存货
1、存货主要是开发成本。存货购建时按实际成本入账，发出时根据不同存货类型分别以
加权平均法或个别计价等方法计价，包装物、低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。
2、期末对存货按成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的可变现净值低于成本的
差额，分项计提存货跌价准备，并计入当期损益。
（九）借款费用
1、借款费用指因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而
发生的汇兑差额。除为土地或房产开发所发生的借款费用外，其它借款费用均应于发生当期确
认为费用，直接计入当期财务费用。
12
2、因土地或房产开发而借入的款项发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额以及辅助
费用，在同时具备资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必
要的购建活动已经开始三个条件时予以资本化，计入该项土地或房产的成本；当所开发的土地
或房产达到预定可使用状态时，应停止其借款费用的资本化；以后发生的借款费用，于发生当
期确认为费用。
3、每一会计期间借款费用资本化金额为至当期末止购建固定资产累计支出加权平均数与
资本化率的乘积数。以及借款手续费等辅助费用。属于发生的与固定资产购建有关的专门借款
的借款费用，在固定资产达到预定可使用状态前按规定应予以资本化的，计入固定资产成本；
固定资产达到预定可使用状态后发生的专门借款费用以及其它按规定不能予以资本化的各种
借款的借款费用，属于筹建期间的，计入长期待摊费用，并于本公司开始正常生产经营的当月
一次计入损益；属于生产经营期间的，计入财务费用，列作当期损益。
（十）职工薪酬
职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外的
各种形式的报酬或补偿。本公司的职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他
长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福
利，也属于职工薪酬。
1、短期薪酬
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：
（1）本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
（2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。如果本公司在职工
为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利润分享计划产生的应
付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根据经营业绩或职工
贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划进行处理。
2、离职后福利
（1）设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二
个月内支付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职
工薪酬。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工
13
提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设
定受益计划福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确
认于职工提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致
该福利义务显著增加的期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定
受益计划义务显著增加的情况。
报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失；
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义
务的利息费用以及资产上限影响的利息；
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项计入当期
损益；第③项计入其他综合收益。
3、辞退福利
辞退福利主要包括：
（1）在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，本公司决定解除与职工的劳
动关系而给予的补偿。
（2）在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，职工有权利
选择继续在职或接受补偿离职。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：
①公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关
规定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利
的有关规定。
4、其他长期职工福利
向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进
行处理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工
福利净负债或净资产。
（十一）租赁
租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协定。承租
14
人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
1、融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。具体认定
依据为符合下列一项或数项条件：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承
租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允
价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种选择权；③即使资产的所有权不转
移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，
几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；⑤租赁资产性质特殊，如不作较大改造只有承租人
才能使用。本公司租赁业务的会计处理按照《企业会计准则--租赁》的规定进行处理。
2、经营租赁，是指除融资租赁以外的其它租赁。对于经营租赁的租金，承租人应当在租
赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；承租人发生的初始直接费用，应当
计入当期损益。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。对于经营租赁的租金，出租人应当
在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益，出租人发生的初始直接费用，应当计入当期
损益，对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧，或有
租金应当在实际发生时计入当期损益。
五、会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
(一) 会计政策变更
本公司本期未发生会计政策变更事项。
(二) 会计估计变更
本公司本期未发生会计估计变更事项。
(三) 重大前期差错更正
本公司本期未发生重大前期差错更正事项。
六、税项
主要税种 计税基础 税率 基准税率/税收优惠及相关批文
土地使用税 土地面积 3 元/平方米/年 基准税率
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七、财务报表重要项目的说明
说明：期初指2016年1月1日，期末指2016年12月31日，上期指2015年度，本期指2016年度。
（一）货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 21,317.72
银行存款 40,994,285.36 20,280,646.86
合计 41,015,603.08 20,280,646.86
其中：存放在境外的款项总额
注：年末无因抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项。
（二）其他应收款
期末数
类别
账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款 1,421,595.88 100.00
组合 1-第三方客户和集团合并范围外的关联方 1,421,595.88 100.00
组合 2-集团合并范围内的关联方
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应
收款
合计 1,421,595.88 100.00
续上表
期初数
类别 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
组合 1-第三方客户和集团合并范围外的关联方
组合 2-集团合并范围内的关联方
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收
款
合计
16
1、按信用风险组合计提坏账准备的其他应收款
采用其他组合方法计提坏账准备的其他应收款
期末数 期初数
组合名称 计提比 坏账 计提比 坏账
账面余额 账面余额
例(%) 准备 例(%) 准备
组合 1-第三方客户和集团合
1,421,595.88
并范围外的关联方客户
组合 2-集团合并范围内的关
联方客户
合计 1,421,595.88
2、按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应
债务人名称 款项性质 账面余额 账龄 收款合计 坏账准备
的比例（%）
新型墙体材料 654,775.00 1 年以内 46.06
上海市财政局监督检查局
专项基金
上海浦港市政绿化养护管理有 400,000.00 1 年以内 28.14
保证金
限公司
上海海港新城房地产有限公司 办公用房押金 115,826.00 1 年以内 8.15
国家电网国网上海市电力公司 临时用电费 244,884.88 1 年以内 17.23
合 计 1,415,485.88 99.58
（三）固定资产
1、固定资产分类
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值合计： 224,436.73 224,436.73
其中：办公及电子设备 224,436.73 224,436.73
二、累计折旧合计： 28,565.06 28,565.06
其中：办公及电子设备 28,565.06 28,565.06
三、固定资产账面净值合
195,871.67
计
其中：办公及电子设备 195,871.67
四、固定资产减值准备合
计
其中：办公及电子设备
17
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
五、固定资产账面价值合
195,871.67
计
其中：办公及电子设备 195,871.67
2、期末无未办妥产权证书的固定资产。
3、期末无暂时闲置的固定资产。
（四）存货
1、存货分类
期末数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 127,328,482.24 127,328,482.24
合计 127,328,482.24 127,328,482.24
续上表
期初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 81,589,598.34 81,589,598.34
合计 81,589,598.34 81,589,598.34
注：期末开发成本系待开发的港政大厦房产项目，根据初步规划方案，该项目用地面积
17,191.60 平方米，总建筑面积 65,477.50 平方米，其中：地下建筑面积 30,179.01 平方米。
地上建筑面积 35,298.49 平方米。目前项目处于围护工程建设阶段。
2、房地产企业资产情况
期末余额 期初余额
项 目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 127,328,482.24 127,328,482.24 81,589,598.34 81,589,598.34
合 计 127,328,482.24 127,328,482.24 81,589,598.34 81,589,598.34
存货期末余额中含有借款费用资本化金额合计 4,518,000.01 元，其中本期借款费用资本
化金额 4,324,000.01 元。
项目 期末账面价值 期初账面价值
港政大厦房产项目 127,328,482.24 81,589,598.34
合计 127,328,482.24 81,589,598.34
18
（五）其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
待认证进项税额 403,349.78
增值税留抵税额 1,662,006.82
合 计 2,065,356.60
（六）应付账款
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 160,000.00
1-2 年（含 2 年） 450.00
2-3 年（含 3 年） 450.00
合计 160,450.00 450.00
（七）应付职工薪酬
1、应付职工薪酬列示
本期 本期
项目 期初余额 期末余额
增加额 减少额
一、短期薪酬 93,073.49 3,159,224.36 3,164,078.43 88,219.42
二、离职后福利—设定提存计划 603,847.50 603,847.50
合计 93,073.49 3,763,071.86 3,767,925.93 88,219.42
2、短期薪酬列示
本期 本期
项目 期初余额 期末余额
增加额 减少额
一、工资、奖金、津贴和补贴 2,352,998.70 2,352,998.70
二、职工福利费 173,662.17 173,662.17
三、社会保险费 274,320.50 274,320.50
其中：医疗保险费 211,289.30 211,289.30
工伤保险费 6,069.40 6,069.40
生育保险费 20,686.10 20,686.10
残疾人保障金 36,275.70 36,275.70
四、住房公积金 146,439.00 146,439.00
五、补充住房公积金 164,753.00 164,753.00
六、工会经费 50,585.06 47,050.99 50,585.06 47,050.99
七、职工教育经费 42,488.43 1,320.00 41,168.43
合 计 93,073.49 3,159,224.36 3,164,078.43 88,219.42
3、设定提存计划列示
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本期缴费金
项目 期初余额 本期增加 期末应付未付金额
额
一、基本养老保险 424,372.40 424,372.40
二、失业保险费 21,590.10 21,590.10
三、企业年金缴费 157,885.00 157,885.00
合计 603,847.50 603,847.50
（八）应交税费
项目 期初余额 本期应交 本期已交 期末余额
土地使用税 51,574.80 51,574.80
个人所得税 73,920.22 181,532.13 184,469.88 70,982.47
合计 73,920.22 233,106.93 236,044.68 70,982.47
（九）其他应付款
1、按照款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 期初余额
集团内部往来款 70,700,600.00 70,700,600.00
代扣工会会费 615.00 693.00
个税手续费返还 6,042.58 1,508.49
合计 70,707,257.58 70,702,801.49
2、账龄超过 1 年的重要其他应付款情况
债权单位名称 期末余额 未偿还原因
上海同盛投资（集团）有限公司 70,700,600.00 集团内部往来款
合计 70,700,600.00
（十）长期借款
项目 期末余额 期初余额 期末利率区间
信用借款 95,000,000.00 25,000,000.00 8%
合计 95,000,000.00 25,000,000.00
注：有 2 笔借款系上海国际港务(集团)股份有限公司委托上海浦东发展银行股份有限公司
贷款给本公司用于港政大楼项目资金，其中贷款本金为 25,000,000.00 元的还款日为 2018 年 8
月 25 日，贷款本金为 70,000,000.00 元的还款日为 2019 年 5 月 8 日。
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（十一）实收资本
期初余额 本期 本期 期末余额
投资者名称
投资金额 所占比例（%） 增加 减少 投资金额 所占比例（%）
合计 6,000,000.00 100.00 6,000,000.00 100.00
上海同盛投资(集
6,000,000.00 100.00 6,000,000.00 100.00
团)有限公司
（十二）借款费用
1、当期资本化的借款费用金额 4,324,000.01 元；
2、当期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率 8%。
（十三）现金流量表
1、企业净利润调节为经营活动现金流量
补充资料 本期发生额 上期发生额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 28,565.06
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 370,472.18 44,347.87
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -41,785,356.07 -9,625,652.04
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -3,330,288.21 15,448.21
其他
经营活动产生的现金流量净额 -44,716,607.04 -9,565,855.96
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
3．现金及现金等价物净变动情况：
21
补充资料 本期发生额 上期发生额
现金的期末余额 41,015,603.08 20,280,646.86
减：现金的年初余额 20,280,646.86 5,040,502.82
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 20,734,956.22 15,240,144.04
2、现金和现金等价物的有关信息构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 41,015,603.08 20,280,646.86
其中：库存现金 21,317.72
可随时用于支付的银行存款 40,994,285.36 20,280,646.86
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 41,015,603.08 20,280,646.86
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现
金等价物
八、或有事项
截至 2016 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大或有事项。
九、资产负债表日后事项
截至 2017 年 1 月 25 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大资产负债表日后
事项中的非调整事项。
22
十、关联方关系及其交易
（一）本公司的母公司
母公司
对本公 母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 司的持 司的表决权比
股比例 例（%）
（%）
洋山深水港区工程建
福山路 458 号 25 设及综合；开发经营的
上海同盛投资（集
投资，港口航道工程的 110 亿元 100.00 100.00
团）有限公司 楼 投资，现代物流投资经
营等
（二）关联方交易
（1）关联交易情况
交易金额 未结算
占公司同 项目金
关联方关 未结算项 定价
交易类型 企业名称 交易金额 类交易总 额坏账
系性质 目金额 政策
额的比例 准备金
（%） 额
房屋及车 上海同盛投资集团房地产有 受同一母 135,698.00 19.46 市场
位租赁费 限公司 公司控制 定价
（三）应收、应付关联方款项情况
占该项目总额
项目 单位 年末余额
的比例（%）
其他应付款 上海同盛投资（集团）有限公司 70,700,600.00 99.99
十一、按照有关财务会计制度应披露的其他内容
本公司在本报告期内未发生其他需披露的内容。
十二、财务报表的批准
本年度财务报表于 2017 年 1 月 25 日已经公司管理层批准。
23