问询函专项说明
天健函〔2020〕577 号
上海证券交易所：
由宋都基业投资股份有限公司（以下简称宋都股份公司或公司）转来的《关
于对宋都基业投资股份有限公司 2019 年年度报告的信息披露监管问询函》（上证
公函〔2020〕0474 号，以下简称问询函）奉悉。我们已对问询函所提及的宋都
股份公司财务事项进行了审慎核查，现汇报说明如下。
一、关于存单质押担保。公司为控股股东宋都控股提供的 36.30 亿元定期
存单质押担保，占公司 2019 年末货币资金的 54.46%。2020 年 5 月 9 日公司再
次披露称，公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司（以下简称宋都集团）
为控股股东宋都控股的 1.49 亿元融资提供存单质押担保。请公司补充说明：1）
列示公司对控股股东提供的包含但不限于存单质押担保的具体时间、金额、方
式、期限、控股股东融资金额、决策程序，同时请公司严格对照《上市公司为
他人提供担保公告》格式指引，说明是否充分履行了信息披露义务；（2）结合
控股股东的生产经营及现金流情况，说明公司使用定期存单等质押品为控股股
东提供质押担保是否存在风险敞口；（3）请结合控股股东对上述担保进行反担
保的具体形式，以及公司的借款资金成本，说明公司使用定期存单为控股股东
提供质押担保，是否涉嫌控股股东侵占上市公司利益。请年审会计师事务所发
表意见（问询函第一条第 1 点）
回复：
(一) 截至 2019 年 12 月 31 日，公司对控股股东提供的关联担保明细情况
单位：万元
担保起始日 主债权到期日 担保类型 存单金额 融资金额
2018/4/28 2021/4/28 信用担保 29,600
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2019/4/24 2020/5/21 信用担保 14,800
2019/5/13 2020/6/11 信用担保 5,200
2019/2/19 2020/2/13 存单质押 15,000 14,400
2019/2/21 2020/2/20 存单质押 10,000 9,620
2019/2/26 2020/2/25 存单质押 11,000 10,580
2019/3/5 2020/3/4 存单质押 10,000 9,500
2019/3/7 2020/3/7 存单质押 12,000 11,448
2019/3/12 2020/3/11 存单质押 11,000 10,580
2019/3/14 2020/3/13 存单质押 13,000 12,500
2019/3/14 2020/3/14 存单质押 13,000 12,402
2019/3/15 2020/3/15 存单质押 13,000 12,402
2019/4/9 2020/4/8 存单质押 4,000 3,800
2019/4/18 2020/4/18 存单质押 10,000 9,620
2019/4/16 2020/4/16 存单质押 10,000 9,500
2019/9/18 2020/9/17 存单质押 9,000 8,660
2019/10/12 2020/10/9 存单质押 10,000 9,500
2019/10/16 2020/10/16 存单质押 10,000 9,500
2019/5/5 2020/5/5 存单质押 7,000 6,678
2019/5/10 2020/5/10 存单质押 16,000 15,264
2019/5/21 2020/5/21 存单质押 20,000 19,000
2019/5/22 2020/5/22 存单质押 25,000 23,850
2019/5/24 2020/5/24 存单质押 25,000 23,850
2019/6/12 2020/6/11 存单质押 10,000 9,500
2019/6/17 2020/6/16 存单质押 20,000 19,000
2019/6/20 2020/6/20 存单质押 20,000 19,000
2019/7/3 2020/7/3 存单质押 6,500 6,175
2019/8/1 2020/7/31 存单质押 8,500 8,075
2019/8/7 2020/8/7 存单质押 5,000 4,750
2019/8/15 2020/8/14 存单质押 10,000 9,500
2019/8/19 2020/8/17 存单质押 9,000 8,550
2019/9/23 2020/9/21 存单质押 10,000 9,500
2019/10/11 2020/10/11 存单质押 10,000 9,540
合 计 363,000 395,844
截至本函回复日，公司为控股股东浙江宋都控股有限公司（以下简称宋都控
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股或控股股东）及其关联方提供的担保余额为 365,100 万元，其中以定期存单（或
结构性存款）质押提供的担保余额为 320,300 万元，以信用形式提供的担保余额
为 44,800 万元。
上述存续的担保，公司已经按照相关法律法规和公司章程规定，经公司董事
会、股东大会等决策程序审议，并由公司审计委员会、独立董事发表意见，具体
情况如下：
1. 公司于 2018 年 2 月 8 日召开第九届董事会审计委员会 2018 年第一次会
议、第九届董事会第二十八次会议、第九届监事会第十三次会议，于 2018 年 3
月 2 日召开 2017 年年度股东大会，审议通过了《关于预计新增相互担保计划暨
关联交易的议案》，同意公司（包括控股子公司）为宋都控股及其关联方新增提
供担保金额不超过人民币 35 亿元（其中向宋都控股担保金额不超过 27.5 亿元），
宋都控股及其关联方为宋都股份公司（包括控股子公司）新增提供担保金额不超
过 35 亿元。担保方式包括保证担保、质押担保、抵押担保等法律所允许的担保
方式。该次相互担保事项的授权有效期为公司 2017 年年度股东大会审议通过该
议案之日起至公司 2018 年年度股东大会召开之日止。公司独立董事、审计委员
会亦就该项担保发表意见，同意该项担保。（详见公司公告临 2018-011、临
2018-019、2018-026）
2. 公司于 2018 年 7 月 13 日召开董事会审计委员会 2018 年第四次会议、第
九届董事会第三十三次会议、第九届监事会第十七次会议，于 2018 年 7 月 30
日召开 2018 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于预计新增对外担保暨关
联交易的议案》，同意公司为宋都控股新增担保金额不超过人民币 30 亿元。担保
方式包括保证担保、质押担保、抵押担保等法律所允许的担保方式。该次对外担
保事项的有效期为公司 2018 年第四次临时股东大会审议通过该议案之日起至公
司 2018 年年度股东大会召开之日止。公司独立董事、审计委员会亦就该项担保
发表意见，同意该项担保。（详见公司公告临 2018-056、临 2018-058、2018-064）
3. 公司于 2019 年 3 月 28 日召开第九届董事会审计委员会 2019 年第一次会
议、第九届董事会第四十二次会议、第九届监事会第二十四次会议，于 2019 年
4 月 23 日召开 2018 年年度股东大会，审议通过了《关于预计新增相互担保计划
暨关联交易的议案》，同意公司方为宋都控股方新增提供担保金额不超过人民币
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49 亿元（其中向宋都控股担保金额不超过 44 亿元），宋都控股为宋都股份公司
新增提供担保金额不超过 50 亿元。担保方式包括保证担保、质押担保、抵押担
保等法律所允许的担保方式。该次相互担保事项的授权有效期为公司 2018 年年
度股东大会审议通过该议案之日起至公司 2019 年年度股东大会召开之日止。公
司独立董事、审计委员会亦就该项担保发表意见，同意该项担保。（详见公司公
告临 2019-010、临 2019-017、2019-023）。
(二) 公司使用定期存单等质押品为控股股东提供质押担保是否存在风险
敞口
根据定期存单质押相应《质押合同》，债权人行使质权以宋都控股未能清偿
相应主合同项下债务或对主合同违约为前提。因此，在宋都控股未违约的情况下，
不存在相应债权人行使质权划转款项的情形。
对控股股东和实际控制人拥有的固定资产及股权类资产进行检查，其拥有的
资产于期末公允价值合计数大于公司为其担保的债务总额，亦足以覆盖其自身的
借款金额，即具备反担保能力。此外，控股股东融资到期日分布在不同的月份，
不存在集中到期偿付风险。根据借款到期情况，控股股东可以有计划地通过资产
变现、变更融资渠道等方式，有效防控风险发生。
(三) 公司使用定期存单为控股股东提供质押担保，是否涉嫌控股股东侵占
上市公司利益
公司使用定期存单为控股股东提供质押担保，控股股东及实际控制人为担保
方提供保证反担保。
公司 2019 年度平均融资成本为 7.35%，公司为控股股东提供质押的定期存
单以结构性存款为主，2019 年平均年化收益率为 3.67%。
公司 2017 年参与杭州市地标性建筑的投资建设，该项目投资金额较高（约
90 亿元），需要在 2022 年杭州亚运会前完工，公司为保证该项目的顺利建设，
账面上留存了部分备用资金。同时，公司近年发展较快，为竞拍土地亦需保持一
定的流动资金储备。公司利用该等流动资金购买短期银行理财（多系安全性高的
结构性存款、定期存款）为控股股东的融资提供质押担保，控股股东同时向宋都
股份公司持续提供免息资金支持，截至 2020 年 4 月 30 日，控股股东提供的支持
资金余额 3 亿元，按照约定宋都股份公司应向控股股东按照 10%的年利率向控股
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股东支付资金占用利息，实际上控股股东均给予了利息豁免。
公司为控股股东担保所质押的定期存单系公司日常经营储备资金，并非房地
产项目开发借款。
综上，公司使用定期存单为控股股东提供质押担保，不涉嫌控股股东侵占上
市公司利益。
(四) 会计师意见
我们执行的主要审计程序包括：1.检查公司关联担保的内控制度，了解公司
关联担保需要履行的程序；2.获取公司为控股股东担保明细表，检查贷款合同、
担保合同、反担保合同的相关条款；3.获取控股股东企业征信报告，并与担保明
细表进行核对；4.检查公司用于担保质押的定期存单，并与担保明细表进行核对；
5.检查历次担保所履行的决策程序及公司公告情况；6.获取控股股东、实际控制
人持有的资产清单，复核资产价值情况，并与控股股东借款金额进行比较；7.
访谈公司董事长、财务总监，了解公司用于质押的定期存单的资金来源、用途等；
8.检查宋都股份公司与控股股东之间的资金往来情况，并获取关于资金拆借利息
方面的协议。
我们认为：公司为控股股东提供担保均按规定履行了必要的决策程序，并及
时披露了相关信息；公司为控股股东提供的质押担保不存在风险敞口，控股股东
未明显侵占上市公司利益。
二、关于担保规模。2019 年末公司除向股东、实控人及其关联方提供 39.58
亿元担保外，直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供担保的金额合
计 79.52 亿元。请公司补充披露：（1）请核实年报中所述，公司担保总额（包
含对子公司的担保）占公司净资产的比例为 2.24%是否有误； 2）除控股股东外，
结合担保对象的资产负债、经营情况、偿债能力和相关反担保措施等，说明公
司为高资产负债率公司提供大额对外担保的必要性以及是否存在风险敞口。请
年审会计师事务所发表意见（问询函第一条第 2 点）
回复：
(一) 公司担保总额（包含对子公司的担保）占公司净资产的比例为 2.24%
是否有误
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经核实，报告期末公司担保余额（包含对子公司的担保）123.65 亿元，占
公司净资产的比例为 223.84%。错误系公司工作人员疏忽所致，宋都股份公司已
作相应修订。
(二) 公司为高资产负债率公司提供大额对外担保的必要性以及是否存在
风险敞口
房地产项目公司因项目开发所需要的资金量较大，除股东投入资金外，按照
行业惯例，项目公司也会以其拥有的土地使用权与在建工程抵押向银行、信托等
金融机构进行融资，根据金融机构要求，项目公司股东需同时为融资提供保证担
保。截至 2019 年末，公司为资产负债率超过 70%的公司提供担保的金额为
795,168.00 万元。其中，对控股子公司提供担保的金额为 603,058.00 万元，对
其他关联方提供的担保为 192,110 万元。对其他关联方提供的担保明细如下：
单位：万元
被担保单位 担保金额 担保期限 其他担保措施
酒店房地产抵押、其他
桐庐大奇山郡酒店有限公司 4,500.00 2017.6.8-2027.6.7
股东保证担保
项目公司土地抵押、其
德清德宁置业有限公司 81,500.00 2017.12.8-2020.11.15
他股东保证担保
厦门禹洲鸿图地产开发有限 项目公司土地抵押、其
22,110.00 2018.12.7-2020.6.21
公司 他股东保证担保
项目公司土地抵押、其
绿地控股集团有限公司 84,000.00 2019.6.21-2027.6.21
他股东保证担保
合 计 192,110.00
公司对合营企业桐庐大奇山郡酒店有限公司、德清德宁置业有限公司的担保
均为被担保企业正常经营需要，除合营企业持有的房地产、土地使用权提供的抵
押担保外，其他股东按各自出资比例提供相应担保。
公司对厦门禹洲鸿图地产开发有限公司、绿地控股集团有限公司的担保均为
反担保，公司与其合作开发的项目公司因项目开发需要向金融机构借款，项目公
司以其持有的土地使用权提供抵押担保，厦门禹洲鸿图地产开发有限公司、绿地
控股集团有限公司分别为项目公司提供全额保证担保，宋都股份公司按持有项目
公司股权比例向合作方提供反担保。
由于上述担保均由房产、土地或定期存单提供抵押或质押，抵押物或质押物
的公允价值可以覆盖融资余额，公司提供的担保或反担保不存在风险敞口。
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(三) 会计师意见
我们执行的主要核查程序包括：1.对报告期末公司担保总额进行复核，并对
担保总额占公司净资产的比例进行重算；2.获取公司对外担保清单，对资产负债
率超过 70%的担保对象的资产负债情况、经营情况、其他担保措施进行了解；3.
检查被担保方提供的抵押资产价值是否能够覆盖其融资余额；4.获取贷款合同、
担保合同、反担保合同等，检查相关的合同条款，并与公司担保清单信息进行核
对；5.访谈公司董事长、执行总裁、财务总监，了解公司对外担保的原因。
公司年报中所披露的担保总额（包含对子公司的担保）占公司净资产的比例
有误，公司已着手修订；公司为高资产负债率公司提供大额对外担保是必要的，
不存在风险敞口。
三、关于资金成本。2019 年度公司平均融资成本 7.35%，同比增加 1.12 个
百分点；与此同时，公司购买的 2024 年到期的 750 万元棚改专项债，期限较长
但利率仅为 3.32%；委托理财金额合计 36.30 亿元，年化收益率为 2.23%-3.95%，
相对较低。请公司进一步说明：（1）列示公司年度新增短期借款、长期借款的
融资渠道和融资成本；结合报告期内债务融资额大幅增长的情况，说明同期利
息费用下降 42.83%的合理性；（2）公司大额委托理财起始日均在 2019 年内，且
期限多为 1 年，请说明公司使用较高成本进行债务融资的同时，使用大量资金
进行低利率委托理财或购买专项债的合理性；（3）公司委托理财是否全部或部
分用于对控股股东融资提供定期存单质押担保；如是，请基于公司融资成本和
委托理财收益，说明控股股东是否涉嫌侵占上市公司利益。请年审会计师事务
所发表意见（问询函第二条第 4 点）
回复：
(一) 公司年度新增短期借款、长期借款的融资渠道和融资成本，以及利息
费用下降 42.83%的合理性
1．2019 年度新增短期借款、长期借款明细情况
公司年度新增短期借款 5.90 亿，新增长期借款 49.25 亿，融资渠道和融资
成本如下：
单位：万元
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贷款单位 新增借款 年利率
杭州联合银行骆家庄支行 3,000.00 7.14%
万向信托股份公司 8,000.00 12.00%
中建投信托股份有限公司 18,000.00 13.50%
杭州工商信托股份有限公司 30,000.00 12.50%
短期借款小计 59,000.00
华夏银行杭州西湖支行 7,000.00 4.75%
民生银行杭州分行 8,000.00 8.55%
建设银行杭州秋涛支行 10,000.00 4.75%
工商银行奉化溪口支行 10,000.00 5.70%
厦门国际银行上海徐汇支行 10,000.00 6.50%
万向信托股份公司 12,000.00 12.00%
平安银行宁波奉化支行 15,000.00 9.00%
安徽省小额再贷款股份有限公司 20,000.00 12.50%
中国银行淮安开发区支行 21,000.00 5.46%
杭州工商信托股份有限公司 21,000.00 13.00%
厦门国际信托有限公司 30,838.00 11.80%
厦门国际银行上海徐汇支行 27,643.50 4.75%
民生银行合肥分行 40,000.00 7.60%
九江银行合肥分行 50,000.00 7.13%
民生银行杭州分行 55,000.00 8.08%
民生银行杭州天目山支行 60,000.00 8.17%
平安银行杭州分行 95,000.00 6.50%
长期借款小计 492,481.50
合 计 551,481.50
2. 利息费用下降 42.83%的合理性分析
公司 2018 年度、2019 年度发生的借款利息分别为 53,115.12 万元、
66,279.90 万元，其中计入财务费用的利息分别为 31,319.14 万元、17,905.30
万元，计入财务费用的利息费用下降 42.83%，主要系：（1）2019 年度新开工项
目增加，在建项目投资额较 2018 年度亦大幅增加，2019 年度公司为所开发的 24
个项目投入 114.87 亿元较 2018 年度投入 62.81 亿元增长了 82.87%，相应资本
化利息增加；（2）2018 年公司向合作项目提供配套开发资金，支付给金融机构
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的利息计入财务费用，随着项目的出售以及项目公司自身融资到位后，公司前期
提供的开发借款逐步收回，相应利息费用降低。
(二) 公司使用较高成本进行债务融资的同时，使用大量资金进行低利率委
托理财或购买专项债的合理性
公司用于理财的资金系公司日常经营积累资金，并非房地产项目开发借款。
公司 2017 年参与杭州市地标性建筑的投资建设，该项目投资金额高（约 90 亿），
需要在 2022 年杭州亚运会前完工，公司为保证该项目的顺利建设，账面上留存
了部分备用资金。同时，公司近年发展较快，为竞拍土地亦需保有一定的流动资
金储备。公司利用该等流动资金购买短期银行理财获取收益（多系安全性高的结
构性存款、定期存款）。
公司 2019 年购买的 750 万元棚改专项债，系为配合与公司存在直接借贷关
系的金融机构拓展业务的需要，截至本函回复日已全部赎回。
(三) 公司委托理财用于对控股股东融资提供定期存单质押担保，控股股东
是否涉嫌侵占上市公司利益
公司委托理财全部用于对控股股东融资提供定期存单质押担保。公司 2019
年度项目开发贷款的平均融资成本为 7.35%，为控股股东提供质押的定期存单以
结构性存款为主，2019 年平均年化收益率为 3.67%。公司利用自有流动资金购买
安全性高的短期银行理财一方面增加了公司收益，另一方面为控股股东的融资提
供质押担保。同期，控股股东既为宋都股份提供债务担保，也持续地提供免息资
金支持。2019 年末，宋都控股为宋都股份 10 亿元的债务提供担保；截至 2020
年 4 月 30 日，控股股东提供的支持资金余额 3 亿元。综合来看，公司使用定期
存单为控股股东提供质押担保，控股股东并未明显侵占上市公司利益。
(四) 会计师意见
我们执行的主要核查程序包括：1.获取公司 2019 年度短期借款、长期借款
明细表，并检查新增借款的融资渠道、借款利率情况；2.对公司 2018 年度、2019
年度利息支出总额、资本化金额、费用化金额变动情况进行分析；3.检查公司与
合作项目之间的资金往来情况；4.访谈公司执行总裁、财务总监，了解 2018 年
度、2019 年度公司房地产项目投资情况，项目新开及完工情况；5.询问公司购
买棚改专项债的原因；6.获取公司委托理财清单，并与质押担保的定期存单清单
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进行核对；7.了解公司委托理财的资金来源、用途；8.检查宋都控股为公司提供
的债务担保情况以及资金支持明细。
我们认为：公司借款利息支出的会计核算符合企业会计准则的相关要求，公
司购买大量的理财或购买专项债是合理的，控股股东未明显侵占上市公司利益。
四、关于受限资金。2019 年末，公司货币资金 66.66 亿元，同比增加 80.86%；
其中 49.49 亿元为受限资金，占比 74.24%，同比增长 83.43%，主要用于按揭保
证金、承兑保证金、贷款备偿保证金和质押担保。与此同时，现金流量表显示，
公司 2019 年度收回和支付的贷款保证金分别为 22.32 亿元以及 44.22 亿元。除
对控股股东提供存单质押担保外，请公司进一步说明，其他受限资金的形成背
景，是否存在交易必要性和合理性。请年审会计师事务所发表意见（问询函第
二条第 5 点）
回复：
(一) 除对控股股东提供存单质押担保外，其他受限资金的形成背景，以及
交易必要性和合理性
2019 年末，除对控股股东提供存单质押担保外，其他受限资金包括按揭贷
款保证金 1,453.90 万元、银行承兑保证金 5,000 万元、贷款备偿保证金
125,335.22 万元。
按揭贷款保证金系银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发
商收取的保证金，开发商承担按揭贷款的连带保证责任，直至购房人的房产证办
理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。与公司合作的
部分银行在为购房人办理按揭贷款时，会要求公司按照贷款总额的比例（通常不
超过 5%）缴纳保证金，故公司各期末均存在一定金额的按揭贷款保证金。
银行承兑保证金系宋都股份公司控股子公司分别于 2019 年 8 月和 9 月在银
行开具的一年期银行承兑汇票 2,000 万元、3,000 万元，用于支付项目工程进度
款。按银行承兑协议约定缴纳的保证金。
贷款备偿保证金系根据贷款合同要求，银行对其他担保方式未覆盖到的风险
敞口，由公司以保证金方式缴存至备偿账户，若公司出现逾期还款，银行可直接
从备偿户扣划相应资金。截至本函回复日贷款备偿保证金余额为 8.99 亿元。
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(二) 会计师意见
我们执行的主要核查程序包括：1.获取 2019 年末受限资金清单；2.获取公
司与银行签订的相关合同，包括一手房贷款业务合作协议、银行承兑协议、贷款
合同，并检查相关的保证金交付条款；3.向银行进行函证，确认已披露受限资金
金额的准确完整；4.访谈公司财务总监，了解公司交付保证金的必要性。
我们认为：除对控股股东提供存单质押担保外，公司期末存在的其他受限资
金具有其交易必要性和合理性。
五、关于应收预付款项。年报显示，2019 年末公司其他应收款余额为 13.29
亿元，多为合作项目配套开发资金。同时公司应收账款 0.96 亿元，同比上升
351.47%；预付账款 0.53 亿元，同比增长 325.34%。请公司进一步披露：（1）公
司其他应收款前四名欠款方为公司合营企业或联营企业，请说明欠款方的其他
股东方与公司是否存在关联关系，有无提供同比例借款；（2）公司采用组合方
式计提坏账准备的其他应收款中，除账龄组合外，其余组合皆未计提坏账准备
的会计处理是否合理。请年审会计师事务所发表意见。（问询函第三条第 7 点）
回复：
(一) 欠款方的其他股东方与公司是否存在关联关系，有无提供同比例借款
1.杭州江悦郡置业有限公司
杭州江悦郡置业有限公司（以下简称江悦郡公司）系杭州宋都房地产集团有
限公司（以下简称宋都集团）与新华园房产集团有限公司（以下简称新华园集团）
通过杭州大奇山郡实业有限公司间接设立的有限责任公司，宋都集团与新华园集
团分别持股 50%。除共同合作开发项目外，公司与新华园集团不存在关联关系。
2019 年末宋都集团向江悦郡公司提供借款本金余额 24,050.00 万元，新华园集
团向江悦郡公司提供借款本金余额 24,050.00 万元。故，各股东向江悦郡公司同
比例提供了借款。
2.宁波奉化源都企业管理有限公司
宁波奉化源都企业管理有限公司（以下简称奉化源都公司）系由宋都股份公
司全资子公司宁波奉化源祺企业管理有限公司（以下简称奉化源祺公司）设立的
有限责任公司。2019 年 11 月，奉化源祺公司与宁波中珲房地产有限责任公司（以
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下简称中珲房产公司）、上海花样年房地产开发有限公司（以下简称花样年公司）
签订的《宁波市奉化区斗门村居住地块合作框架协议》（以下简称合作协议），根
据合作协议，奉化源祺公司将持有的奉化源都公司 67%的股权转让给中珲房产公
司、花样年公司，转让后奉化源祺公司、中珲房产公司、花样年公司分别持有奉
化源都公司 33%、33%、34%的股权。奉化源都公司设立全资子公司宁波奉化花祺
置业有限公司开发宁波市奉化区斗门村居住地块。
除共同合作开发项目外，公司与中珲房产公司、花样年公司不存在关联关系。
2019 年末，奉化源祺公司、中珲房产公司、花样年公司按照各自持股比例
分别向奉化源都公司提供借款 9,578.78 万元、9,578.78 万元、9,868.96 万元。
2019 年末，公司向奉化源都公司提供的借款余额 25,078.78 万元，包括上
述奉化源祺公司按照出资比例提供的 9,578.78 万元借款以及合作协议签订前宋
都集团先行垫付的土地竞拍保证金（后转为土地款）15,500 万元。根据合作协
议的约定，中珲房产公司、花样年公司应按照股权比例偿还宋都集团先行垫付的
款项，后上述两家公司按照约定分别向奉化源祺公司支付了 5,115 万元、5,270
万元，账挂其他应付款。
3.舟山恺融房地产开发有限公司
2019 年末，舟山恺融房地产开发有限公司股权结构及各股东借款余额明细
如下：
单位：万元
股东名称 出资比例 出资额 借款余额
杭州融信恺昇房地产开发有限公司 30.75% 1,537.50 35,957.86
杭州滨辰企业管理有限公司 31.00% 1,550.00 31,652.78
宁波鄞州壹盛商务信息咨询有限公司 20.00% 1,000.00 20,421.15
杭州淞都企业管理有限公司 15.00% 750.00 16,238.78
新余市融憬美企业管理咨询中心（有
3.25% 162.50 109.60
限合伙）[注]
合 计 100.00% 5,000.00 104,380.17
[注]：新余市融憬美企业管理咨询中心（有限合伙）系杭州融信恺昇房地产
开发有限公司关联公司。
杭州淞都企业管理有限公司系宋都股份全资子公司，杭州融信恺昇房地产开
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发有限公司系融信集团子公司，杭州滨辰企业管理有限公司系滨江集团子公司，
宁波鄞州壹盛商务信息咨询有限公司系旭辉集团子公司。宋都股份公司与舟山恺
融房地产开发有限公司其他股东之间不存在关联关系。各股东基本按照出资比例
向舟山恺融房地产开发有限公司提供项目开发借款。
4. 杭州夏宇房地产开发有限公司
2019 年末，杭州夏宇房地产开发有限公司股权结构及各股东借款余额明细
如下：
股东名称 出资比例 出资额 借款余额
杭州淇都企业管理有限公司 50.00% 1,500.00 15,110.50
广宇集团股份有限公司 50.00% 1,500.00 20,220.50
合 计 100.00% 3,000.00 35,331.00
杭州淇都企业管理有限公司系宋都股份公司全资子公司，宋都股份公司与广
宇集团股份有限公司之间不存在关联关系。
由于各股东资金安排，实际打款给项目公司资金时间上略有差异，2019 年
12 月 31 日，杭州淇都企业管理有限公司与广宇集团股份有限公司投入本金差异
5,110 万元，杭州淇都企业管理有限公司已于 2020 年 1 月 2 日支付给合作项目
公司。故，各股东向合作项目杭州夏宇房地产开发有限公司同比例提供了借款。
(二) 公司采用组合方式计提坏账准备的其他应收款中，除账龄组合外，其
余组合皆未计提坏账准备的会计处理是否合理
根据公司会计政策，除账龄组合外，公司其他应收款其余组合主要有合营联
营企业组合、政府单位款组合、其他关联方组合以及代垫物业维修基金组合，该
等组合计量预期信用损失的采用的方法为：参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续
期预期信用损失率，计算预期信用损失。
根据历史信用损失经验，公司应收合营联营企业款项、政府单位款项、其他
关联方款项以及物业维修基金未曾发生过坏账损失。2019 年末，结合合营联营
企业未来盈利预测情况，公司对应收各合营、联营企业款项预期可收回金额进行
测算，除应收杭州绿城申润置业有限公司外，其他合营联营企业应收款不存在坏
账风险。应收杭州绿城申润置业有限公司计提坏账准备 3,863.54 万元已经在年
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报中进行披露。由于政府单位的信用程度较高，违约风险极低，故公司对应收政
府单位款项未计提坏账准备。其他关联方主要系应收公司高管持股公司的股权转
让款，预期信用损失为 0，故未计提坏账准备。物业维修基金的缴纳人是购房者，
公司进行代收代付，在房屋销售时向购房人收回，不存在坏账风险。
(三) 会计师意见
我们执行的主要核查程序包括：1.获取公司其他应收款前四名欠款方清单；
2.通过检索国家企业信用信息公示系统，对欠款方的其他股东方的工商登记信息
进行查询，并判断是否与宋都股份公司存在关联关系；3.对欠款的合营联营企业
进行审阅，检查其他股东有无同比例向合营或联营企业提供借款；4.结合公司制
定的金融工具减值会计政策，对除账龄组合外的其他组合进行逐项分析，了解欠
款方的信用风险、历史收款记录、当前经营状况、未来盈利情况等。5.访谈公司
执行总裁、财务总监，了解公司与前四名欠款方的其他股东方是否存在关联关系。
我们认为：其他应收款前四名欠款方的其他股东方与宋都股份公司不存在关
联关系，其他股东方基本按照持股比例向合营、联营企业提供了借款。公司采用
组合方式计提坏账准备的其他应收款中，除账龄组合外，其余组合皆未计提坏账
准备的会计处理是合理的。
六、关于项目去化。年报显示，公司房地产开发项目主要集中在长三角地
区，2019 年预收款项为 157.23 亿元，同比增长 63.82%。尽管报告期内公司整
体销售增幅较大，但多个竣工时间较早的开发产品去化依旧较慢，如合肥印象
西湖花园、杭州阳光国际、桐庐东门新天地项目等，竣工时间在 2014-2015 年
间，目前仍有较多期末存货，且未计提存货跌价准备。请公司进一步说明：（1）
结合市场需求、政策调控、存货属性等因素，分析公司上述项目去化较慢的原
因；（2）说明公司后续去化和销售的相关安排；（3）结合公司房地产项目去化
及周边市场情况，说明公司未对存货计提跌价准备的合理性。请年审会计师事
务所发表意见（问询函第三条第 9 点）
回复：
(一) 结合市场需求、政策调控、存货属性等因素，分析公司上述项目去化
较慢的原因
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1. 合肥印象西湖项目
该项目目前未售房产主要为 7 万方的商业地产，项目名称为“西湖国际广场”。
项目建成初期，公司欲整体出售该商业楼盘，2018 年公司曾与某意向客户签订
销售合同，且收取了 1,000 万元的定金，由于项目体量太大，销售总价高，该客
户至今未支付合同款，公司就该客户是否继续履行合同正在与其进行协商中。
2. 杭州阳光国际项目
阳光国际项目分三期，目前在售为三期项目，在售户型为面积 270-450 ㎡的
住宅。项目所在地钱江新城作为城市政治金融中心，现项目周边一级土地市场稀
缺，周边二级市场新盘备案价格在 4.20 万元/米 2 左右，市场环境导致阳光国际
项目价值不断攀升，因产品的稀缺属性和预期的升值潜力，公司主动放慢了推盘
进度。
3. 桐庐东门新天地项目
该项目由 5 栋商业用房组成，总建筑面积 6,400 余米 2。根据公司与桐庐县
国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的约定，该项目竣工验收后 5
年内不得出售。项目 2015 年 8 月办理竣工备案，2019 年度仍处于禁售期。
(二) 公司后续去化和销售的相关安排
1. 合肥印象西湖项目
公司目前正在与 2018 年签约的意向客户协商销售安排，如果该客户放弃购
买，公司计划对该项目先招商再销售，公司同时在跟项目公司其他股东策划筹备
商业招商运营方案。
2. 杭州阳光国际项目
因产品的一线江景、大平层、稀缺属性，公司放慢了一线资源型大平层推盘
节奏，优先去化二三线江景产品,按照未售住宅每年 30%左右去化节奏逐步销售。
3. 桐庐东门新天地项目
目前桐庐县政府正在大力推广富春江观光旅游，公司东门新天地项目紧邻游
艇码头，码头已经开始运营，东门新天地 1 号楼即为游客接待中心，公司计划利
用现有的旅游资源将东门新天地项目策划成旅遊观光购物综合体，目前招商工作
已经启动，计划先运营成熟，之后再带租约销售。
(三) 结合公司房地产项目去化及周边市场情况，说明公司未对存货计提跌
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价准备的合理性
合肥印象西湖项目存货类型主要为商业，除此之外还有少量写字楼与地下车
位，商业部分参照 2018 年与客户签订的合同的销售价格，办公楼与车位参照公
司 2019 年销售平均价格，对期末存货跌价准备进行测算，具体如下：
结存面积 平均销售单 预计售价 预计税费 预计可变现 账面成本
项目类型
(㎡) 价(元/㎡) (万元) (万元) 净值(万元) (万元)
一 高层住宅 618.71 20,000.00 1,237.42 61.87 1,175.55 504.93
期 车位 4,970.00 3,773.24 1,875.30 93.77 1,781.54 1,693.81
西办公楼 2,599.71 9,967.16 2,591.17 129.56 2,461.61 1,628.85
东办公楼 6,094.03 9,950.07 6,063.60 303.18 5,760.42 4,212.33
二
期 商铺与地
70,430.33 7,572.50 53,333.33 2,666.67 50,666.67 45,547.27
下商场
车位 13,476.00 3,773.24 5,084.82 254.24 4,830.58 4,688.52
合 计 98,188.78 --- 70,185.65 3,509.28 66,676.36 58,275.71
经过测试，合肥印象西湖项目无需计提存货跌价准备。
杭州阳光国际项目期末存货类型主要系住宅及少量商铺，商铺根据市场情况
用于出租或销售。住宅的单方成本为 7,000-11,800 元/平方米,2019 年平均销售
单价为 31,000-39,000 元/平方米，商铺的单方成本约为 9,000 元/平方米,平均
销售单价约为 27,000 元/平方米。由于售价远高于成本，该项目存货不存在减值
迹象，故未计提存货跌价准备。
桐庐东门新天地项目存货类型均系商业，因富春江 5A 级景区创建的需要，
2017 年经桐庐县人民政府批准，公司将其中的 1 栋销售给了桐庐县旅游投资开
发有限公司，单方售价 28,000 元（含税），该项目单方成本 20,770 元，由于售
价远高于成本，该项目存货不存在减值迹象，故未计提存货跌价准备。
(四) 会计师意见
我们执行的主要核查程序包括：1.访谈公司执行总裁、营销总监，了解公司
部分产品竣工时间较早、去化较慢的原因，以及公司后续销售安排；2.通过互联
网查询，对去化较慢的项目所处区域市场情况、行业政策情况进行了解；3.结合
项目周边市场情况，对公司 2019 年度项目销售情况进行分析，通过签约销售单
价对项目整体可以变现净值进行测算，并与账面成本进行比较，以判断存货是否
跌价。
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