卧龙地产集团股份有限公司
600173
2009 年半年度报告卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
1
目 录
一、重要提示............................................................... 2
二、公司基本情况........................................................... 2
三、股本变动及股东情况………………………………………………………………………3
四、董事、监事和高级管理人员情况........................................... 6
五、董事会报告............................................................. 6
六、重要事项............................................................... 9
七、财务报告（未经审计） .................................................. 16
八、备查文件目录…………………………………………………………………………… 77卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度
报告
2
一、重要提示
(一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在
任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担
个别及连带责任。
(二) 公司全体董事出席董事会会议。
(三) 公司半年度财务报告未经审计。
(四) 本公司不存在被控股股东及其关联方非经常性占用资金情况。
(五) 本公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
(六) 公司负责人陈建成、主管会计工作负责人严剑民及会计机构负责人（会计主管人
员）汤海燕声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况
(一) 公司基本情况简介
1、 公司法定中文名称：卧龙地产集团股份有限公司
公司法定中文名称缩写：卧龙地产
公司英文名称：WOLONG REAL ESTATE GROUP CO.，LTD.
公司英文名称缩写：WOLONG REAL ESTATE
2、 公司A 股上市交易所：上海证券交易所
公司A 股简称：卧龙地产
公司A 股代码：600173
3、 公司注册地址：浙江省上虞市经济开发区
公司办公地址：浙江省上虞市经济开发区人民西路1801 号
邮政编码：312300
公司国际互联网网址：http://www.wolong-re.com
公司电子信箱：wldc82176751@163.com
4、 法定代表人：陈建成
5、 公司董事会秘书： 马亚军
电话： 0575-82177017
传真： 0575-82177000
E-mail：wldc82176751@163.com
联系地址： 浙江省上虞市经济开发区人民西路1801 号卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
3
公司证券事务代表：陈斌权
电话：0575-82176751
传真：0575-82177000
E-mail：wldc82176751@163.com
联系地址：浙江省上虞市经济开发区人民西路1801 号
6、 公司信息披露报纸名称：《证券时报》、《上海证券报》
登载公司半年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点：上海证券交易所与公司办公室
(二) 主要财务数据和指标
1、主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末 上年度期末
本报告期末比上年度
期末增减（％）
总资产 2,184,155,781.39 2,108,778,965.87 3.57
所有者权益（或股东权益） 490,925,686.73 504,582,131.60 -2.71
每股净资产(元) 1.49 1.53 -2.61
报告期（1－6 月） 上年同期
本报告期比上年同期
增减（％）
营业利润 147,384,747.19 118,952,091.06 23.90
利润总额 143,334,206.62 118,280,497.99 21.18
净利润 77,362,346.23 77,114,125.12 0.32
扣除非经常性损益后的净
利润
80,412,318.35 77,402,667.49 3.89
基本每股收益(元) 0.234 0.234
扣除非经常性损益后的基
本每股收益(元)
0.244 0.235 3.83
稀释每股收益(元) 0.234 0.234
净资产收益率(%) 15.76 16.09 减少0.33 个百分点
经营活动产生的现金流量
净额
132,928,049.75 -66,875,881.34 298.77
每股经营活动产生的现金
流量净额（元）
0.40 -0.20 300.00
2、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,050,540.57
少数股东权益影响额 -12,066.69
所得税影响额 1,012,635.14
合计 -3,049,972.12卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
4
三、股本变动及股东情况
(一) 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发行
新股
送股
公积
金转
股
其他 小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股 2,142,224 0.65 -2,142,224 -2,142,224
3、其他内资持股 207,908,028 63 -292,099 -292,099 207,615,929 62.91
其中： 境内非国有法人持
股
境内自然人持股
4、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 210,050,252 63.65 -2,434,323 -2,434,323 207,615,929 62.91
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 119,949,748 36.35 2,434,323 2,434,323 122,384,071 37.09
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计 119,949,748 36.35 2,434,323 2,434,323 122,384,071 37.09
三、股份总数 330,000,000 100 330,000,000 100
股份变动的过户情况
①2009 年4 月22 日牡丹江市昭宇实业有限公司向浙江卧龙置业投资有限公司偿还在
股权分改革中垫付的7,901 股股份。
②2009 年1 月12 日中国建筑材料集团公司持有的2,142,224 股股份获得上市流通。
③2009 年5 月22 日牡丹江市昭宇实业有限公司和中国工商银行股份有限公司牡丹江
分行持有的共计292,099 股股份获得上市流通。
(二) 股东和实际控制人情况
1、股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 28,367 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股
比例
(%)
持股总数
报告期内
增减
持有有限售条件
股份数量
质押或冻结的股
份数量
浙江卧龙置业投
资有限公司
境内非国
有法人
62.85 207,415,929 7,901 207,415,929 无
中国建筑材料集
团公司
国有法人 0.65 2,142,224 0 0 未知
绍兴宏扬工程项
目管理有限公司
其他 0.47 1,536,246 0 0 未知
卧龙控股集团有
限公司
其他 0.40 1,330,460 0 0 无卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
5
邓文伟 其他 0.40 1,312,530 1,312,530 0 未知
邓淑琴 其他 0.36 1,200,900 1,200,900 0 未知
王杰林 其他 0.27 900,000 0 0 未知
中投信托有限责
任公司－(信托)
建投理财
其他 0.23 759,980 759,980 0 未知
姚一清 其他 0.21 707,530 0 0 未知
罗明 其他 0.21 702,900 40,000 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类
中国建筑材料集团公司 2,142,224 人民币普通股
绍兴宏扬工程项目管理有限公
司
1,536,246 人民币普通股
卧龙控股集团有限公司 1,330,460 人民币普通股
邓文伟 1,312,530 人民币普通股
邓淑琴 1,200,900 人民币普通股
王杰林 900,000 人民币普通股
中投信托有限责任公司－(信
托)建投理财
759,980 人民币普通股
姚一清 707,530 人民币普通股
罗明 702,900 人民币普通股
绍兴县越乔苗木专业合作社 691,414 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行
动的说明
（1）公司控股股东浙江卧龙置业投资有限公司的一致行动人卧龙控股集
团有限公司分别于2008 年9 月11 日、9 月26 日通过二级市场共计增持
公司1,330,460 股股份,具体详见公司2008 年9 月12 日、9 月27 日公告。
（2）公司控股股东卧龙置业与其他限售流通股东之间（除卧龙控股集团
有限公司外）不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管
理办法》规定的一致行动人。
（2）公司未知前十名无限售条件股东之间存在关联关系或属于《上市公
司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
（3）公司未知前十名无限售条件股东和前十名股东之间存在关联关系或
属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 单位:股
有限售条件股份可上市交易情况
序
号
有限售条件股
东名称
持有的有限售
条件股份数量 可上市交易时间
新增可上市交
易股份数量
限售条件
1.
浙江卧龙置业
投资有限公司
207,415,929 2010 年10 月8 日
注：卧龙置业承诺持有
股份自股权分置改革
实施股票复牌日起三
十六个月内不得出售
或转让。
2.
齐齐哈尔市车
建物资经销站
100,000
需偿还大股东股权分
置改革时垫付的对价。
3.
黑龙江省鸡西
市轻化建材公
司
50,000
需偿还大股东股权分
置改革时垫付的对价。
4.
七台河市建材
有限责任公司
50,000
需偿还大股东股权分
置改革时垫付的对价。
2、控股股东及实际控制人变更情况卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
6
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
四、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 董事、监事和高级管理人员持股变动
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
(二) 新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况
2009 年1 月7 日公司第四届董事会第二十五次会议审议通过范志龙先生担任公司副
董事长、王彩萍女士担任公司总经理。
2009 年3 月3 日公司第四届董事会第二十七次会议审议通过滕百欣女士辞去公司董
事、常务副总经理、董事会秘书职务，同时聘任郭晓雄先生担任公司常务副总经理、严剑
民先生代行董事会秘书职责；2009 年3 月25 日公司2008 年年度股东大会审议通过郭晓
雄先生担任公司董事职务。
2009 年6 月1 日公司第四届董事会第二十九次会议审议通过马亚军先生担任公司董
事会秘书职务，同时，严剑民先生不再代行董事会秘书职责。
五、董事会报告
(一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析
报告期内，房地产市场摆脱了2008 年以来持续的量价齐跌的低迷态势，多数城市不
仅交易量相对2008 年大幅攀升，个别城市的价格也有所上升。为抓住市场刚性需求集中
释放有利时机，公司在董事会的正确领导下，重点做好了以下工作：
一、完善公司规章制度，提高公司的治理水平：公司新的管控体系及业务流程于2009
年3 月5 日全面实施；另外，公司根据上交所发布的上市公司募集资金管理规定重新修
订公司的募集资金管理办法，使公司管理水平更趋于规范化与专业化。
二、拓展融资渠道，加大土地储备：公司积极拓展融资渠道，报告期内已完成上虞
市卧龙天香华庭置业有限公司、绍兴市卧龙房地产开发有限公司向杭州工商信托股份有
限公司的贷款工作；同时，2009 年1 月12 日公司下属子公司上虞市卧龙天香西园房地产
开发有限公司通过挂牌方式竞得上虞市经济开发区舜江西路西侧改造一号地块，土地性
质为商住用地；2009 年4 月15 日，公司受让浙江正元集团有限公司持有上虞市卧龙天香
华庭置业有限公司30.16%的股权，受让后公司拥有上虞市卧龙天香华庭置业有限公司
100%的股权。
三、加强营销力度，加快公司资金回笼：对外公司通过媒体、公司期刊等手段加大
楼盘的推广力度，对内通过开展“全员营销”、推行积极的营销激励政策、提升售后服
务水平等方法，促进了公司各楼盘可售房源的销售和资金回笼，提高了公司资金使用效卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报
告
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率。
四、加强设计与工程管理，提升楼盘的整体品位：公司通过严把楼盘景观设计与户
型设计关，使楼盘整体布局更具人性化与舒适性；同时通过完善招投标管理制度，引入
资质好、实力强的施工单位，确保公司施工进程与工程质量，另外通过“三位一体”的
监管，即通过施工队伍的自控、监理公司的质监及公司的监管，进一步提升了公司产品
质量与品位。
五、公司2009 年第一次临时股东大会审议通过了公开发行股票的事宜，目前材料已
报中国证监会审批。
通过全体员工的共同努力，公司经营状况保持了稳定发展的态势。报告期内,公司实
现营业收入 534,068,885.89 元，利润总额为143,334,206.62 元，归属于母公司所有者
的净利润为77,362,346.23 元，结算面积 100,781.22 平方米。
(二) 公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表 单位:元 币种:人民币
分行业或分产
品
营业收入 营业成本
营业利润
率(%)
营业收入
比上年增
减(%)
营业成本
比上年增
减(%)
营业利润率比上
年同期增减(%)
分产品
商品房销售 533,056,442.50 307,840,223.49 27.72 -7.74 -21.59
增加35.22 个百
分点
物业管理 972,718.39 1,087,659.05 -40.72 -24.19
减少388.18 个
百分点
2、主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年同期增减（％）
华东地区 297,870,438.89 -40.81
华中地区 84,990,933.00 20.27
华南地区 151,167,789.00
3、房地产公司和项目概况一览表 单位面积：平方米 金额单位：万元
序到2009 年6 月30 日止
号
公司 项目名称 权益
%
占地面积 权益占地面积 规划建筑面积
累计结算面积累计结算收入
1 上虞市卧龙天香华庭置业有限公司 天香华庭 100 430,061 430,061 420,884.92 134,583.32 75,982.36
2 绍兴市卧龙房地产开发有限公司 金湖湾 95 139,212 132,251.4 310,385.02 124,368.72 56,078.53
3 嵊州卧龙绿都置业有限公司 山水绿都 100 111,334 111,334 216,746.45 181,861.10 70,133.84
4 武汉卧龙房地产开发有限公司 剑桥春天 100 99,667 99,667 253,167.20 217,458.87 88,335.36
5 银川卧龙房地产开发有限公司 清雅园 100 20,981 20,981 35,807 29,380.64 8,647.53
6 清远市五洲实业投资有限公司 世纪城 50.1 617,983 309,609.48 1,373,100 29,372.97 15,916.78
7 上虞市卧龙天香西园房地产开发有
限公司
天香西园 38.40
31
55,403 21,276.47 130,095 —— ——
8 宁波信和置业有限公司 富士居 68.50 130238 89213.03 212,860 —— ——
9 工业厂房 100 31,911 31,911 38,372.62 11,463.51 1,144.77
合
计
1,636,790 1,246,304.38 2,991,418.21 728,489.13 316,239.17卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
8
4、主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
资产负债类
项目 本报告期未 上年期未 增减变动变动说明
货币资金
227,390,647.70 154,814,688.05 46.88%
销售回款增加所致
应收账款
58,893,862.00 27,827,363.00 111.64% 期末公积金及按揭贷款下放
时间差所致
预付款项
13,156,884.34 9,427,451.54 39.56% 预付天香华庭G 区给水工程
及绍兴电力工程款所致
其他流动资产
9,553,714.66 18,504,098.17 -48.37%
本期结转收入所致
长期待摊费用
10,000.00 40,000.00 -75.00%
本期摊销所致
应付职工薪酬 1,427,826.81 635,390.45 124.72%
人员增加计提工资所致
一年内到期的非流动负
债
290,000,000.00 90,000,000.00 222.22% 天香华庭，绍兴长期借款转
入
长期借款 200,000,000.00 360,000,000.00 -44.44% 天香华庭，绍兴长期借款转
入一年内长期借款
资本公积 44,145,714.53 -100.00%
盈余公积 35,675,653.22 52,848,729.79 -32.49%
收购天香华庭少数股东股
权，与收购日净资产所享有
份额的差，先冲减资本公积，
不足部份冲减留存收益
未分配利润 125,266,135.04 77,587,687.28 61.45% 结转清远、天香华庭、绍兴
收入所致
利润项目
项目 本期数 上期数
增减变
动
变动说明
销售费用
13,060,153.55 4,557,094.31 186.59%
公司加大推广和广告宣传
投入及清远五洲商贸城招
商费用
财务费用
-173,059.14 -313,013.51 -44.71%
本期利息净收入减少所致
资产减值损失
5,301,186.41 8,698,626.27 -39.06%
本期天香华庭、嵊州结转
面积比去年同期减少，导
致商誉摊销减少
营业外收入
79,895.46 190,285.68 -58.01%
去年同期是收到控股利润承
诺款所致
营业外支出
4,130,436.03 861,878.75 379.24%
补偿金支出增加所致卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
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(三) 公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
上虞市卧龙天香华庭置业
有限公司
11,650 万元股权收购已经完成
收购后到本报告期为公
司贡献的利润为
2,926,207.01 元
(四) 公司财务状况、经营成果分析
1、完成盈利预测的情况
报告期本公司无盈利预测
2、完成经营计划情况
报告期内本公司按照年度经营计划完成各项经营业务。
六、重要事项
(一) 公司治理的情况
本报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、上海
证券交易所《股票上市规则》等法律法规的要求，不断完善公司法人治理结构，加强信息
披露工作，规范公司运作。公司股东会、董事会、监事会和经营层权责明确，公司法人治
理结构符合《上市公司治理准则》的要求。
1、公司根据中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保
若干问题的通知》(证监发［2003］56 号)、中国证监会浙江监管局《关于做好防范大股
东资金占用问题的通知》(浙证监上市字[2008]85 号)的要求，公司对截止 2009 年 6 月
30 日控股股东及其关联方占用资金等的事项进行了自查，公司不存在控股股东及其关联
方违规占用资金的情况。
2、建立和健全了《公司董事会审计委员会年报工作规程》，在2008 年年报审计期间，
审计委员会两次审阅财务报表，出具审阅意见，并督促审计机构严格按照审计计划安排审
计工作，确保2008 年年报审计工作顺利完成。
3、2009 年3 月3 日公司第四届董事会第二十七次会议审议通过了《关于公司管控体
系及业务流程的议案》，公司的管控体系及业务流程于2009 年3 月5 日全面实施，使公
司业务流程更加完善。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
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4、2009 年4 月30 日公司2009 年第一次临时股东大会审议通过了《关于修订<募集
资金管理制度>的议案》。
(二) 报告期实施的利润分配方案执行情况
公司2009 年3 月25 日召开的2008 年年度股东大会审议通过了公司2008 年利润分配
方案,该次分配以总股本330,000,000 股为基数,向全体股东按每10 股派发现金红利0.9
元（含税）进行分配，扣税后每10 股派发现金红利0.81 元，共计派发现金红利29,700,000
元。公司于2009 年4 月3 日发布2008 年年度分红派息实施公告，以2009 年4 月9 日为
股权登记日，2009 年4 月10 日为除权（除息）日，2009 年4 月16 日为现金红利发放日。
目前，公司2008 年利润分配方案已经实施完毕。
(三) 报告期内现金分红政策的执行情况
公司利润分配政策为：
（1）公司的利润分配应重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保持连续性和稳
定性，最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分
之三十；
（2）公司可以进行中期现金分红，可以采取现金或者股票方式分配股利；
（3）年度公司盈利但董事会未做出现金利润分配预案的，应当在年度报告中披露未分红
的原因及未用于分红的资金留存公司的用途，独立董事应当对此发表独立意见。
公司2006 年、2007 年、2008 年累计实现归属于母公司的净利润为231,648,116.73
元。公司2009 年3 月25 日召开的2008 年年度股东大会审议通过了公司2008 年利润分配
方案,该次分配以总股本330,000,000 股为基数,向全体股东按每10 股派发现金红利0.9
元（含税）进行分配，扣税后每10 股派发现金红利0.81 元，共计派发现金红利29,700,000
元。公司于2009 年4 月3 日发布2008 年年度分红派息实施公告，以2009 年4 月9 日为
股权登记日，2009 年4 月10 日为除权（除息）日，2009 年4 月16 日为现金红利发放日。
目前，公司2008 年利润分配方案已经实施完毕。
(四) 重大诉讼仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
(五) 公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
本报告期公司无持有其他上市公司股权、参股金融企业股权的情况。
(六) 资产交易事项卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
11
1、收购资产情况
单位:元 币种:人民币
交易对
方或最
终控制
方
被收购
资产
购买日 资产收购价格
自收购日起至
报告期末为上
市公司贡献的
净利润
自本年初至本期
末为上市公司贡
献的净利润（适用
于同一控制下的
企业合并）
是否为关
联交易（如
是，说明定
价原则）
资产收购
定价原则
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及的
债权债务
是否已全
部转移
该资产为上
市公司贡献
的净利润占
利润总额的
比例(%)
关联
关系
浙江正
元集团
有限公
司
上虞市
卧龙天
香华庭
置业有
限公司
30.16%
的股权
2009-4-
15
116,500,000 2,926,207.01 否
以经评估
的净资产
值为依据，
最终定价
由双方商
业谈判确
定
是 是 2.04
(七) 报告期内公司重大关联交易事项
1、与日常经营相关的关联交易
单位:元 币种:人民币
关联交易方 关联关系
关联
交易
类型
关联交易内容
关联交易定价原
则
关联
交易
价格
关联交易金额
占同类交
易金额的
比例(%)
关联交
易结算
方式
市场
价格
交易价格与市
场参考价格差
异较大的原因
卧龙控股 间接控股股东 接受本公司劳务 合同协议 137,819.00 14.17
卧龙电气集团股份
有限公司
其他关联人 接受本公司劳务 合同协议 412,967.00 42.45
卧龙电气集团股份
有限公司
其他关联人 租赁 合同协议 500,000.00 100
陈永苗及其配偶 其他关联人 购买本公司商品房商品房买卖合同 4,018,179.00 0.75
陈体引及其配偶 其他关联人 购买本公司商品房商品房买卖合同 3,810,582.00 0.71卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报
告
12
2、其他重大关联交易
①卧龙控股为本公司下属子公司天香华庭取得杭州工商信托股份有限公司4,999 万
元贷款和绍兴卧龙取得杭州工商信托股份有限公司5,000 万元贷款提供担保,并为此贷款
卧龙控股将所其持有的卧龙电气集团股份有限公司的1480 万股的无限售流通股股票作为
质押。
②本公司于2009 年4 月归还浙江卧龙电工设备有限公司提供资金4,000 万元。
③卧龙控股本期提供资金8,000 万元。
(八) 重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项
(1) 托管情况
本报告期公司无托管事项。
(2) 承包情况
本报告期公司无承包事项。
(3) 租赁情况
2009 年1 月23 日，公司与关联方卧龙电气集团股份有限公司签订房地产租赁合同，
公司租赁房地产用于办公场所，位于浙江省上虞市经济开发区1801 号，建筑面积3502
平方米（含地下车库84 平方米），年租金为50 万元。
2、担保情况 单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担
保）
60,469.82
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司
的担保）
60,469.82
公司对子公司的担保情况
报告期末对子公司担保余额合计（B） 6,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 66,469.82
截止2009 年6 月30 日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为
60469.82 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有
关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合
同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，
将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必
须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司
的财务状况无重大影响。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
13
3、委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
4、其他重大合同
本报告期公司无其他重大合同。
(九) 承诺事项履行情况
1、公司、持股5%以上股东及其实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承诺及其履行
情况
（1）关于避免同业竞争的承诺：
公司控股股东卧龙置业承诺：“保证现在和将来不经营与卧龙地产及其控股子公司相
同的业务；亦不间接经营、参与投资与卧龙地产及其控股子公司业务有竞争或可能有竞争
的企业；保证不利用股东地位损害卧龙地产及其它股东的正当权益。保证本公司全资拥有
或拥有50%股权以上子公司（卧龙地产及其下属子公司除外）亦遵守上述承诺，本公司将
促使相对控股的下属子公司遵守上述承诺。”
公司实际控制人陈建成先生承诺：“保证现在和将来不经营与卧龙地产及其控股子公
司相同的业务；亦不间接经营、参与投资与卧龙地产及其控股子公司业务有竞争或可能有
竞争的企业；保证不利用股东地位损害上市公司及其它股东的正当权益。保证本人实际控
制的公司（卧龙地产及其下属子公司除外）亦遵守上述承诺，本人将促使相对控股的公司
遵守上述承诺。”
2、股权分置改革股东或实际控制人关于公司经营业绩的承诺：
卧龙置业控股股东卧龙控股承诺：公司自2007 年7 月31 日起至2007 年12 月31 日
的净利润不低于12,000 万元；否则，卧龙控股将以现金方式补足该期间实际实现的净利
润与12,000 万元之间的差额部分；公司自2007 年7 月31 日起至2009 年12 月31 日期间
的净利润不低于30,000 万元；否则，卧龙控股将以现金方式补足该期间实际实现的净利
润与30,000 万元之间的差额部分。
公司自2007 年7 月31 日起至2009 年6 月30 日期间已实现净利润34，391.78 万元。
3、卧龙置业持有公司股权锁定期安排
卧龙置业持有公司股份，自股权分置改革实施股票复牌日起三十六个月内不得出售或
转让。报告期内，公司控股股东卧龙置业未对公司股份进行出售或转让。
报告期内公司实际控制人及控股股东均已履行上述承诺。
(1) 截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的业绩承诺：否卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
14
(2) 截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的注入资产、资产整合承诺：否
(十) 聘任、解聘会计师事务所情况
单位:元 币种:人民币
是否改聘会计师事务所： 否
(十一) 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情
况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证
监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
(十二) 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
1、2009 年1 月12 日公司下属子公司上虞市卧龙天香西园房地产开发有限公司通过
挂牌方式竞得上虞市经济开发区舜江西路西侧改造一号地块，土地性质为商住用地。土地
面积为55,403 平方米，土地使用权出让总金额为人民币15,180 万元。
2、2009 年4 月30 日公司2009 年第一次临时股东大会审议通过了公司增发A 股股票
的相关事宜，目前上述事项正在办理之中。
3、2009 年4 月30 日公司2009 年第一次临时股东大会审议通过了关于受让控股子公
司上虞市卧龙天香华庭置业有限公司（以下简称“天香华庭”）少数股权的议案，同意以
11,650 万元的价格收购浙江正元集团有限公司持有的天香华庭30.16%的股权，本次收购
完成后本公司持有天香华庭100%的股权。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
15
(十三) 信息披露索引
事项
刊载的报刊名称
及版面
刊载日期
刊载的互联网网站及
检索路径
公司有限售条件的流通股上市公告
《证券时报》B9
《上海证券报C11
2009 年1 月7 日 www.sse.com.cn
公司第四届董事会第二十五次会议决议公告
《证券时报》B1
《上海证券报C11
2009 年1 月8 日 www.sse.com.cn
公司2008 年度业绩快报、关于子公司以挂牌
方式取得土地的公告
《证券时报》B4
《上海证券报C10
2009 年1 月13 日 www.sse.com.cn
公司第四届董事会第二十六次会议决议公告、
关于下属子公司对外提供担保的公告
《证券时报》B4
《上海证券报》C7
2009 年1 月15 日 www.sse.com.cn
公司第四届董事会第二十七次会议决议公告
暨关于召开2008 年年度股东大会的通知、公
司第四届监事会第十二次会议决议公告、公司
2008 年度报告摘要
《证券时报》D8
《上海证券报C11
2009 年3 月5 日 www.sse.com.cn
公司2008 年度报告及摘要的更正公告、公司
2008 年度股东大会决议公告
《证券时报》D8
《上海证券报C95
2009 年3 月26 日 www.sse.com.cn
公司2008 年年度分红派息实施公告
《证券时报》D20
《上海证券报》C8
2009 年4 月3 日 www.sse.com.cn
公司2009 年第一季度业绩预告
《证券时报》D9
《上海证券报C67
2009 年4 月10 日 www.sse.com.cn
公司第四届董事会第二十八次会议决议公告
暨关于召开2009 年第一次临时股东大会的通
知、公司第四届监事会第十三次会议决议公
告、公司2009 年第一季度报告摘要、公司日
常关联交易的公告、关于前次募集资金使用情
况的说明
《证券时报》D24
《上海证券报C45
2009 年4 月15 日 www.sse.com.cn
关于召开2009 年第一次临时股东大会的第二
次通知公告
《证券时报》B4
《上海证券报141
2009 年4 月25 日 www.sse.com.cn
公司2009 年第一次临时股东大会决议公告
《证券时报》C16
《上海证券报A23
2009 年5 月4 日 www.sse.com.cn
公司有限售条件的流通股上市公告
《证券时报》B12
《上海证券报C22
2009 年5 月19 日 www.sse.com.cn
公司第四届董事会第二十九次会议决议公告
《证券时报》B9
《上海证券报C23
2009 年6 月2 日 www.sse.com.cn
公司第四届董事会第三十次会议决议公告
《证券时报》D4
《上海证券报》C7
2009 年6 月10 日 www.sse.com.cn
公司第四届董事会第三十次会议决议公告
《证券时报》B5
《上海证券报C15
2009 年6 月25 日 www.sse.com.cn卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
16
七、财务报告（未经审计）
(一) 财务报表
合并资产负债表
2009 年6 月30 日
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1 227,390,647.70 154,814,688.05
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 2 58,893,862.00 27,761,276.90
预付款项 3 13,156,884.34 9,427,451.54
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 4 48,203,973.33 102,063,154.31
买入返售金融资产
存货 5 1,517,950,483.01 1,479,002,846.03
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6 9,553,714.66 18,504,098.17
流动资产合计 1,875,149,565.04 1,791,573,515.00
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 7
投资性房地产 8 5,990,876.00 5,990,876.00
固定资产 9 5,399,348.47 5,354,857.64
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 10 165,000.00 165,000.00
开发支出卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
17
商誉 11 241,707,710.31 248,080,900.75
长期待摊费用 12 10,000.00 40,000.00
递延所得税资产 13 55,733,281.57 57,573,816.48
其他非流动资产
非流动资产合计 309,006,216.35 317,205,450.87
资产总计 2,184,155,781.39 2,108,778,965.87
流动负债：
短期借款 14 59,990,000.00 70,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 15 134,563,263.97 119,310,934.45
预收款项 16 116,200,445.29 142,691,004.99
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 17 1,427,826.81 635,390.45
应交税费 18 99,383,243.65 99,861,297.78
应付利息
应付股利 19 33,227,700.00 34,681,623.44
其他应付款 20 530,409,192.50 429,809,863.13
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
负债
21 290,000,000.00 90,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,265,201,672.22 986,990,114.24
非流动负债：
长期借款 22 200,000,000.00 360,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 23 26,491,327.25 27,548,215.61
其他非流动负债
非流动负债合计 226,491,327.25 387,548,215.61
负债合计 1,491,692,999.47 1,374,538,329.85
股东权益：
股本 24 330,000,000.00 330,000,000.00卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
18
资本公积 25 44,145,714.53
减：库存股
盈余公积 26 35,675,653.22 52,848,729.79
一般风险准备
未分配利润 27 125,250,033.51 77,587,687.28
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
权益合计
490,925,686.73 504,582,131.60
少数股东权益 201,537,095.19 229,658,504.42
股东权益合计 692,462,781.92 734,240,636.02
负债和股东权益合
计
2,184,155,781.39 2,108,778,965.87
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
19
母公司资产负债表
2009 年6 月30 日
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 13,347,597.51 640,579.43
交易性金融资产
应收票据
应收账款 2
预付款项 65,000.02 188,400.00
应收利息
应收股利
其他应收款 4 10,174,486.30 10,035,394.57
存货 9,983,547.23 10,001,277.23
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 33,570,631.06 20,865,651.23
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 7 1,080,094,551.89 895,774,551.89
投资性房地产 8 5,990,876.00 5,990,876.00
固定资产 1,401,950.45 1,536,695.87
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 165,000.00 165,000.00
开发支出
商誉
长期待摊费用 10,000.00 40,000.00
递延所得税资产 1,140,862.16 1,341,072.29
其他非流动资产
非流动资产合计 1,088,803,240.50 904,848,196.05
资产总计 1,122,373,871.56 925,713,847.28
流动负债：
短期借款 70,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 121,950.00 191,668.00卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
20
预收款项
应付职工薪酬 526,198.05
应交税费 41,884.16 17,874.90
应付利息
应付股利 31,727,700.00 33,181,623.44
其他应付款 634,722,523.33 331,903,195.04
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 667,140,255.54 435,294,361.38
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 64,785.15 64,785.15
其他非流动负债
非流动负债合计 64,785.15 64,785.15
负债合计 667,205,040.69 435,359,146.53
股东权益：
股本 330,000,000.00 330,000,000.00
资本公积 73,505,800.02 73,505,800.02
减：库存股
盈余公积 52,848,729.79 52,848,729.79
未分配利润 -1,185,698.94 34,000,170.94
外币报表折算差额
股东权益合计 455,168,830.87 490,354,700.75
负债和股东权益合
计
1,122,373,871.56 925,713,847.28
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
21
合并利润表
2009 年1—6 月
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司 单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业总收入 534,068,885.89 579,298,632.99
其中：营业收入 28 534,068,885.89 579,298,632.99
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 386,684,138.70 460,346,541.93
其中：营业成本 28 308,927,882.54 392,582,529.75
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 29 41,813,109.61 40,015,926.01
销售费用 30 13,060,153.55 4,557,094.31
管理费用 31 17,820,951.83 14,805,379.10
财务费用 32 -173,059.14 -313,013.51
资产减值损失 33 5,235,100.31 8,698,626.27
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
投资收益（损失以“－”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 147,384,747.19 118,952,091.06
加：营业外收入 34 79,895.46 190,285.68
减：营业外支出 34 4,130,436.03 861,878.75
其中：非流动资产处置净损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 143,334,206.62 118,280,497.99
减：所得税费用 35 38,912,060.73 30,821,822.02
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 104,422,145.89 87,458,675.97
归属于母公司所有者的净利润 77,362,346.23 77,114,125.12
少数股东损益 27,059,799.66 10,344,550.85
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.234 0.234
（二）稀释每股收益 0.234 0.234
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元。
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
22
母公司利润表
2009 年1—6 月
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 28 409,725.00 11,653,180.80
减：营业成本 28 217,730.00 8,445,682.13
营业税金及附加 29,826.04 664,231.30
销售费用
管理费用 6,240,557.08 3,752,503.67
财务费用 26,284.55 -112,683.06
资产减值损失 -800,840.53 -55,149.38
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -5,303,832.14 -1,041,403.86
加：营业外收入 18,172.39 177,064.90
减：营业外支出 7,249.79
其中：非流动资产处置净损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
-5,285,659.75 -871,588.75
减：所得税费用 200,210.13
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -5,485,869.88 -871,588.75
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
23
合并现金流量表
2009 年1—6 月
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
477,387,336.32 267,677,288.96
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
36 82,742,609.30 59,315,288.14
经营活动现金流入小计 560,129,945.62 326,992,577.10
购买商品、接受劳务
支付的现金
312,954,209.24 322,679,002.56
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
工支付的现金
7,363,849.15 6,953,645.24卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
24
支付的各项税费 74,958,789.55 40,768,287.54
支付其他与经营活动
有关的现金
36 31,925,047.93 23,467,523.10
经营活动现金流出小计 427,201,895.87 393,868,458.44
经营活动产生的现金流量
净额
132,928,049.75 -66,875,881.34
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
11,251.59
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入小计 11,251.59
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
890,430.25 244,794.39
投资支付的现金 42,500,000.00 40,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计 43,390,430.25 40,244,794.39
投资活动产生的现金流量
净额
-43,390,430.25 -40,233,542.80
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 119,990,000.00 60,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入小计 119,990,000.00 60,000,000.00
偿还债务支付的现金 90,000,000.00 55,000,000.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
46,951,659.85 26,162,267.51卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
25
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出小计 136,951,659.85 81,162,267.51
筹资活动产生的现金流量
净额
-16,961,659.85 -21,162,267.51
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
72,575,959.65 -128,271,691.65
加：期初现金及现金
等价物余额
154,814,688.05 230,240,976.23
六、期末现金及现金等价
物余额
37 227,390,647.70 101,969,284.58
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
26
母公司现金流量表
2009 年1—6 月
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
409,725.00 653,180.80
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
240,047,871.63 155,923,039.40
经营活动现金流入小计 240,457,596.63 156,576,220.20
购买商品、接受劳务
支付的现金
269,718.00 409,197.76
支付给职工以及为职
工支付的现金
1,770,374.07 1,980,234.13
支付的各项税费 1,497,378.47 1,061,417.96
支付其他与经营活动有关
的现金
8,164,559.51 71,896,738.93
经营活动现金流出小计 11,702,030.05 75,347,588.78
经营活动产生的现金流量
净额
228,755,566.58 81,228,631.42
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
4,196.89
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入小计 4,196.89
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
345,125.30 106,875.39
投资支付的现金 110,320,000.00 110,000,000.00
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
27
投资活动现金流出小计 110,665,125.30 110,106,875.39
投资活动产生的现金流量
净额
-110,665,125.30 -110,102,678.50
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 70,000,000.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
35,383,423.20 3,131,063.28
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出小计 105,383,423.20 3,131,063.28
筹资活动产生的现金流量
净额
-105,383,423.20 -3,131,063.28
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
12,707,018.08 -32,005,110.36
加：期初现金及现金
等价物余额
640,579.43 37,886,991.63
六、期末现金及现金等价
物余额
13,347,597.51 5,881,881.27
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
28
合并所有者权益变动表
2009 年1—6 月
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 330,000,000.00 44,145,714.53 52,848,729.79 77,587,687.28 229,658,504.42 734,240,636.02
加：同一控制下企
业合并产生的追溯调整
会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 330,000,000.00 44,145,714.53 52,848,729.79 77,587,687.28 229,658,504.42 734,240,636.02
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填列）
-44,145,714.53 -17,173,076.57 47,662,346.23 -28,121,409.23 -41,777,854.10
（一）净利润 77,362,346.23 27,059,799.66 104,422,145.89
（二）直接计入所有者
权益的利得和损失
-44,145,714.53 -17,173,076.57 -61,318,791.10
1．可供出售金融资产公
允价值变动净额
2．权益法下被投资单位
其他所有者权益变动的
影响
3．与计入所有者权益项
目相关的所得税影响
4．其他 -44,145,714.53 -17,173,076.57 -61,318,791.10卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
29
上述（一）和（二）小
计
-44,145,714.53 -17,173,076.57 77,362,346.23 27,059,799.66 43,103,354.79
（三）所有者投入和减
少资本
-55,181,208.89 -55,181,208.89
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者
权益的金额
3．其他 -55,181,208.89 -55,181,208.89
（四）利润分配 -29,700,000.00 -29,700,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-29,700,000.00 -29,700,000.00
4．其他
（五）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 330,000,000.00 35,675,653.22 125,250,033.51 201,537,095.19 692,462,781.92卧龙地产集团股份有限
公司 2009 年半年度报告
30
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：库
存股
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -21,067,536.33 109,504,857.44 541,014,054.15
加：同一控制下企
业合并产生的追溯调整
会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -21,067,536.33 109,504,857.44 541,014,054.15
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填列）
-29,360,085.49 76,971,358.82 34,484,584.26 82,095,857.59
（一）净利润 77,114,125.12 10,344,550.85 87,458,675.97
（二）直接计入所有者
权益的利得和损失
-29,360,085.49 -142,766.30 -198,052.02 -29,700,903.81
1．可供出售金融资产公
允价值变动净额
2．权益法下被投资单位
其他所有者权益变动的
影响
3．与计入所有者权益项
目相关的所得税影响
4．其他 -29,360,085.49 -142,766.30 -198,052.02 -29,700,903.81
上述（一）和（二）小
计
-29,360,085.49 76,971,358.82 10,146,498.83 57,757,772.16
（三）所有者投入和减
少资本
24,338,085.43 24,338,085.43
1．所有者投入资本 24,338,085.43 24,338,085.43
2．股份支付计入所有者卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
31
权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 330,000,000.00 44,145,714.53 49,070,933.02 55,903,822.49 143,989,441.70 623,109,911.74
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
32
母公司所有者权益变动表
2009 年1—6 月
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目
股本 资本公积 减：库存股盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 52,848,729.79 34,000,170.94 490,354,700.75
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 330,000,000.00 73,505,800.02 52,848,729.79 34,000,170.94 490,354,700.75
三、本期增减变动金额（减
少以“－”号填列）
-35,185,869.88 -35,185,869.88
（一）净利润 -5,485,869.88 -5,485,869.88
（二）直接计入所有者权
益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允
价值变动净额
2．权益法下被投资单位其
他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目
相关的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计 -5,485,869.88 -5,485,869.88
（三）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权
益的金额
3．其他
（四）利润分配 -29,700,000.00 -29,700,000.00卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
33
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
分配
-29,700,000.00 -29,700,000.00
3．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 52,848,729.79 -1,185,698.94 455,168,830.87
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目
股本 资本公积 减：库存股盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -283,297,669.95 169,279,063.09
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -283,297,669.95 169,279,063.09
三、本期增减变动金额（减
少以“－”号填列）
-555,735.85 -555,735.85
（一）净利润 -871,588.75 -871,588.75
（二）直接计入所有者权
益的利得和损失
315,852.90 315,852.90
1．可供出售金融资产公允
价值变动净额
2．权益法下被投资单位其
他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目
相关的所得税影响卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
34
4．其他 315,852.90 315,852.90
上述（一）和（二）小计 -555,735.85 -555,735.85
（三）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权
益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
分配
3．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -283,853,405.80 168,723,327.24
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
35
(二) 公司基本情况
卧龙地产集团股份有限公司，原名黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司，（以下
简称“本公司”）是经黑龙江省经济体制改革委员会以黑体改复（1993）479 号文批准，
由牡丹江水泥集团有限责任公司（“牡丹江水泥”）、黑龙江省达华经济贸易公司、哈尔
滨市建筑材料总公司、黑龙江省交通物资公司及黑龙江省建筑材料总公司共同发起，采用
定向募集方式于1993 年7 月设立的股份有限公司，设立时注册资本15,000 万元。
经中国证券监督管理委员会批准，1999 年3 月18 日本公司发行社会公众股8,000 万股，
每股面值人民币1 元，注册资本增至23,000 万元。1999 年4 月15 日上述社会公众股票
在上海证券交易所挂牌上市，股票代码：600173，股票简称：牡丹江。
2007 年1 月9 日牡丹江水泥将持有的本公司55,119,641 股国有法人股股权进行公开司法
拍卖,由浙江卧龙置业集团有限公司（公司已更名为浙江卧龙置业投资有限公司，以下简
称“卧龙置业”）竞拍取得。
2007 年1 月26 日，牡丹江水泥与卧龙置业签订股权转让协议，牡丹江水泥将持有本
公司的56,759,526 股国有法人股股权，转让给卧龙置业。
经本公司2007 年2 月14 日召开的2007 年第一次临时股东大会批准，本公司以公司
全部资产与负债同卧龙置业合法拥有的全部资产与负债进行资产置换。以上重大资产置换
已于2007 年7 月18 日获中国证券监督管理委员会批准，文号为证监公司字[2007]111 号，
并已完成资产交割。本公司与卧龙置业进行了重大资产置换，并定向发行10,000 万股人
民币普通股用于购买卧龙置业的相关资产，公司注册资本增加到33,000 万元。
2007 年9 月30 日，本公司更名为“浙江卧龙地产股份有限公司”。
2007 年10 月16 日，本公司领取了浙江省工商行政管理局注册号为330000000008831
企业法人营业执照。注册资本为人民币33,000 万元。注册地为浙江省上虞市经济开发区，
公司总部地址在浙江省上虞市经济开发区舜江西路378 号。
2008 年1 月4 日公司更名为“卧龙地产集团股份有限公司”并换领了企业法人营业
执照。公司股票代码：600173，股票简称：ST 卧龙。公司总部办公地址变更为浙江省上
虞市经济开发区人民西路1801 号。
2008 年2 月28 日上海证券交易所批准本公司股票交易撤销特别处理，公司股票简称
由“ST 卧龙”改为“卧龙地产”，公司股票代码仍为600173。
资产置换前本公司属水泥制造行业，主要的经营业务包括：水泥生产与销售及机械修配，
窑尾余热煤矸石补燃发电。货物及技术进出口（国家禁止项目除外，国营贸易及国家限制卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度
报告
36
项目取得授权或许可后方可经营）。本公司是东北地区较大的水泥生产企业，主导产品牡
丹江牌、镜泊湖牌水泥均为国家免检产品和黑龙江省名牌产品。
资产置换后本公司的经营范围：房地产开发与经营。建筑工程、装饰装潢工程设计、
施工。物业管理。
本公司母公司为卧龙置业，集团最终母公司为卧龙控股集团有限公司（“卧龙控股”）。
最终控制人为陈建成。
(三) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务
状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
3、会计年度
本公司会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
4、记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5、计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
(1) 计量属性
报告期内无计量属性发生变化的报表项目。
(2) 本期报表项目的计量属性未发生变化。
6、现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7、外币业务核算方法
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率（或即期汇率的近似汇率）将外
币金额折算为记账本位币金额。在资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日
即期汇率折算，因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不
同而产生的汇兑差额，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易
发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
37
目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算（或即期汇率的近似
汇率），折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。
对处于恶性通货膨胀经济中的境外经营的财务报表，对资产负债表项目运用一般物价指数
予以重述，对利润表项目运用一般物价指数变动予以重述，再按照最近资产负债表日的即
期汇率进行折算。在境外经营不再处于恶性通货膨胀经济中时，停止重述，按照停止之日
的价格水平重述的财务报表进行折算。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率（或即期
汇率的近似汇率）折算。
8、金融资产和金融负债的核算方法
交易性金融资产分为交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
交易性金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时
计入当期损益。
在资产负债表日，交易性金融资产按照公允价值进行后续计量且不扣除将来处置该金
融资产时可能发生的交易费用，交易性金融资产的公允价值变动计入当期损益。
9、应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
(1) 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
单项金额重大的应收款项坏账准备的确认
标准
应收款项期末余额（包含受非关联方同一实际控制人控
制的债务单位的应收款项余额合并计算）超过100 万元
或占应收款项余额 10%以上的非关联方款项；
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提
方法
估计的损失比率如下：
账 龄 计
提比例
一年以上至二年以内（含二年） 10%
二年以上至三年以内（含三年） 30%
三年以上至四年以内（含四年） 50%
四年以上至五年以内（含五年） 80%
五年以
上 100%卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
38
(2) 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的
确定依据、计提方法
计提坏账准备的说明
应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记
账。本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。坏账准备在
对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提，本公司对回收有
困难的单项金额重大的应收款项，结合实际情况和经验进行减值
测试，确定减值损失，相应计提坏账准备。除此之外，期末应收
款项按账龄分析法提取坏账准备。
应收款项分类标准说明：
A 关联方应收款项是指与本公司构成关联方关系的单位所欠的款
项；
B 单项金额重大的非关联方欠款是指：应收款项期末余额（包含
受非关联方同一实际控制人控制的债务单位的应收款项余额合并
计算）超过100 万元或占应收款项余额 10%以上的非关联方款项；
C 单项金额不重大但按账龄特征进行组合后该组合的风险较大的
非关联方应收款项的是指：单项金额不重大但账龄超过三年的非
关联方应收款项；
D 其他不重大的应收款项：除已包括在范围“B、C”以外的非关
联方的应收款项。
E、采用账龄分析法计提坏账准备的比例：根据以往的经验、债务
单位的实际财务状况和现金流量情况和其他相关信息,确定按以
下账龄计提坏账准备的具体比例。
估计的损失比率如下：
账 龄 计提比例
一年以上至二年以内（含二年） 10%
二年以上至三年以内（含三年） 30%
三年以上至四年以内（含四年） 50%
四年以上至五年以内（含五年） 80%
五年以上 100%
本公司确认坏账的标准是：
a．因债务人破产，在以其破产财产清偿后，仍然不能收回的。
b．因债务人死亡，在以其遗产偿还后，仍然不能收回的。
c．因债务人逾期未履行偿债义务已超过5 年，且有明显特征表明
无法收回的。
10、存货核算方法
(1) 存货的分类
本公司存货主要包括: 开发成本、开发产品、原材料、包装物及低值易耗品、材料成
本差异等。
(2) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末，存货按成本与可变现净值孰低计价。如果由于存货毁损、全部或部分陈旧过时
或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值的，按单个存货项目可变现净值卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度
报告
39
低于成本的差额计提存货跌价损失准备。可变现净值按正常经营过程中，以估计售价减去
估计至完工成本及销售所必须的估计费用的价值确定。为执行销售合同或者劳务合同而持
有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。本公司持有的多于销售合同订购数量的
存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算.
(3) 低值易耗品和包装物的摊销方法
一次摊销法
11、长期股权投资的核算方法
(1) 初始计量
反向收购及同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方
所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。其与支付的现金、转让的
非现金资产及所承担债务帐面价值之间的差额，调整资本公积之股本溢价，不足则调留存
收益。合并过程中发生的各项直接相关费用，计入当期损益。
非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值以及为企业合
并发生的各项直接相关费用之和。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，和对被投资单位不具有共同控制
或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成
本法核算。
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。确
认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股
权投资的成本。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产
等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
年末对长期投资进行逐项检查，如果被投资单位的市价持续下跌或被投资单位经营状况恶
化等原因导致其可收回金额低于投资的帐面价值，按其可收回金额低于帐面价值的差额单
项计提减值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度
报告
40
现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
本公司本期无需计提长期股权投资减值准备。
12、投资性房地产的核算方法
本公司将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的且能单独计量和出售房地产，
确认为投资性房地产，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和
已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出相关的经济利
益很可能流入企业且成本能够可靠地计量的，计入投资性房地产成本。
本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。选择公允价值模式计量的依据
是类似房地产的市场价格及其他相关信息。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日
投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入
当期损益。
13、固定资产计价和折旧方法的计提方法
(1) 固定资产计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，
单位价值较高的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线
法(年限平均法)提取折旧。
各类固定资产的估计残值率、折旧年限和年折旧率如下
类别 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 40 5% 2.375%
运输设备 ８ 5% 11.875%
通用设备 5-18 5% 5.28%-19%
专用设备 ８-18 5% 5.28%-11.875%
办公设备 ５ 5% 19%
其他设备 ５ 5% 19%
a. 本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的资产确认为固定资产。
b. 固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计
弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支
付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度
报告
41
价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计
入当期损益。
期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由
于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金
额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值
准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。若固定资产处于处置状态，并且
通过使用或处置不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。
本公司本期无需计提固定资产减值准备。
14、在建工程核算方法
在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款项的实际承担的利息支
出、汇兑损益核算反映工程成本。本年度已将相关工程应承担的利息资本化（详见附注
6.注释），以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。
期末，对在建工程进行全面检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值
准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。
本公司本期无需计提在建工程减值准备。
15、生物资产的核算方法
本公司对于消耗性生物资产按照成本进行初始计量。本公司采用加权平均法结转消耗
性生物资产成本。
期末，消耗性生物资产按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值低于成本部分提
取生物资产跌价准备，计入当期损益。消耗性生物资产减值的影响因素已经消失的在原已
计提的跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
16、无形资产的核算方法
无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。购买无形资产的价款超过正常信用条
件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实
际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用
期间内计入当期损益。
使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采
用直线法进行摊销。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。
a.专利权法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按10 年摊
销；卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
42
b.商标权法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按10 年摊
销；
c.非专利技术法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按10
年摊销；
d.土地使用权按购置使用年限的规定摊销。
在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等的支出为开发阶段支出。除同时满足下列
条件的开发阶段支出确认为无形资产外，其余确认为费用：
a. 完成该无形资产以使其能够使用或出售，并在技术上具有可行性；
b. 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
c. 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
d. 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
e. 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
研究阶段的支出在发生时计入当期费用。
期末，逐项检查无形资产，对于已被其他新技术所代替，使其为企业创造经济利益受
到更大不利影响的或因市值大幅度下跌，在剩余摊销期内不会恢复的无形资产，按单项预
计可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期
间不转回。本报告期未计提无形资产减值准备。
17、长期待摊费用的摊销方法及摊销年限
长期待摊费用，有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按5 年平均
摊销。如果某项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部
转入当期损益。
18、借款费用资本化的核算方法
借款初始取得时按成本入账，取得后采用实际利率法，以摊余成本计量。借款费用应
同时满足在资产支出已经发生、借款费用已经发生以及为使资产达到预定可使用状态所必
要的购建活动已经开始的条件下才允许资本化。除此之外，借款费用确认为当期费用。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生
的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度
报告
43
的投资收益后的金额确定为应予以资本化的费用。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定
一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。按
照至当期末止购建符合资本化条件资产的累计支出加权平均数与资本化率的乘积并以不
超过实际发生的利息进行计算。
19、股份支付及权益工具的处理方法
(1) 股份支付的种类
以权益结算的股份支付;以现金结算的股份支付
(2) 权益工具公允价值的确定方法
授予后立即可行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应
增加资本公积。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内的期（年）末，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工
具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。后续信息表明
可行权权益工具的数量与以前估计不同的，应当进行调整，并在可行权日调整至实际可行
权的权益工具数量。在行权日，根据实际行权的权益工具数量，计算确定应转入实收资本
或股本的金额，将其转入实收资本或股本。
20、收入确认原则
本公司收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入，劳务收入和其
他收入，其确认原则为：
房地产销售收入：在房产完工并验收入合格，签订了不可逆转的销售合同，取得了买
方按销售合同约定交付房产的付款证明确认销售收入的实现。
劳务销售收入：以劳务的收入、劳务的完工程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够
流入，相关的成本能够可靠地计量为前提。
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实
现。
物业管理收入：本公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能
够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现；卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报
告
44
让渡资产使用权收入：相关的经济利益很可能流入企业；收入的金额能够可靠地计量。
补贴收入：获得政府有关批准文件并实际收到补贴款项时，确认为补贴收入。
21、确认递延所得税资产的依据
本公司的所得税采用资产负债表债务法核算。资产、负债的账面价值与其计税基础存
在差异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产和递延所得税负债。在资产负债表日，
对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规定计算的期应交纳（或
返还）的所得税金额计量；对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照
预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。递延所得税资产的确认以本公司很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。对子公
司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，予以确认，
但同时满足能够控制应纳税暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可
能不会转回的，不予确认；对子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异
产生的递延所得税资产，该可抵扣暂时性差异同时满足在可预见的未来很可能转回即在可
预见的将来有处置该项投资的明确计划，且预计在处置该项投资时，除了有足够的应纳税
所得以外，还有足够的投资收益用以抵扣可抵扣暂时性差异时，予以确认。
22、合并报表合并范围发生变更的理由
无
23、主要会计政策、会计估计的变更以及重大会计差错更正及其影响
(1) 会计政策变更
无
(2) 会计估计变更
无
(3) 会计差错更正
无卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
45
(四) 税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营业税 预收房款、应税收入 5%
土地增值税 土地增值额或预征 *1 超率累进税率
城市维护建设税 应交流转税 *2 7% 、5%
教育费附加 应交流转税 3%
地方教育费附加 应交流转税 ２%
所得税 应纳税所得额 *3 25%、20%
地方教育基金 应税收入 0.1%
水利基金 应税收入 0.1%
农业发展基金 应税收入 0.３%
平抑发展基金 应税收入 0.1%
2、其他说明
*1 土地增值税按预收房款一定比例预缴。武汉卧龙普通住宅140 平方米以下、销售
单价5700 元/平方米以下、总价在80 万元以下按1%预征，非普通住宅、商铺、车库和储
藏间按3%预征；嵊州卧龙1%，住宅面积超过144 平米的按2%；绍兴卧龙住宅1%，其他
2%；银川卧龙面积超过130 平米且单方售价大于2934 元的，超过部分计提土地增值税，
住房0.5%,商铺1%；天香华庭土地增值税预征比率为2%。
*2 天香华庭5%，其他公司为7%。
*3 卧龙物业认定为微利企业，企业所得税税率为20%。
(五) 企业合并及合并财务报表
1、公司所控制的境内外重要子公司的情况
单位:元 币种:人民币
子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质注册资本 经营范围
绍兴市卧龙房
地产开发有限
公司
控股子公司
绍兴袍江
工业区育
贤路
房地产开
发、销售
100,000,000 房地产开发、销售
武汉卧龙房地
产开发有限公
司
全资子公司
武汉东湖
开发区珞
瑜东路76
号卧龙.
剑桥春天
房地产开
发、销售
98,090,000
房地产开发和商品房销售；
建筑材料销售
银川卧龙房地
产开发有限公
司
全资子公司
银川市兴
庆区清和
北街12
号
房地产开
发、销售
10,000,000 房地产开发与经营
绍兴卧龙物业
管理有限公司
控股子公司
上虞经济
开发区舜
江西路
小区物业
管理、厂区
物业管理；
3,000,000
小区物业管理、厂区物业管
理；五金制品、建筑材料、
日用百货销售卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
46
378 号
宁波信和置业
有限公司
控股子公司
宁波市鄞
州区钟公
庙镇飞虹
新村
房地产开
发、销售
USD 360 万
普通住宅的开发、装饰及相
关的物业管理服务
嵊州卧龙绿都
置业有限公司
全资子公司
嵊州市城
南新区官
河南路东
首
房地产开
发、销售
99,900,000
开发、建设、销售面积10
万平方米普通住宅及物业
管理服务
清远市五洲实
业投资有限公
司
控股子公司
广东省清
远市清城
区洲心街
道办事处
房地产开
发、销售
130,000,000
房地产开发与经营，建筑材
料、家具、照明灯饰、金属
材料销售；
上虞市卧龙天
香华庭置业有
限公司
全资子公司
上虞市梁
湖镇华东
村
房地产开
发、销售
350,000,000
房地产开发，物业管理，五
金建材销售；市政工程；园
林绿化工程施工、房屋租赁
上虞市卧龙天
香西园房地产
开发有限公司
参股子公司
上虞市曹
娥街道经
济开发区
房地产开
发、销售
130,000,000
房地产开发;市政工程;园
林绿化工程施工;五金、建
筑材料销售；物业管理、房
屋租赁
单位:元 币种:人民币
子公司全称 期末实际投资额
实质上构成对子公
司的净投资的余额
（资不抵债子公司
适用）
持股比例（%）
表决权比
例
（%）
是否合并报表
绍兴市卧龙房
地产开发有限
公司
95,000,000 95,000,000 95 95 是
武汉卧龙房地
产开发有限公
司
99,318,100 99,318,100 100 100 是
银川卧龙房地
产开发有限公
司
10,000,000 10,000,000 100 100 是
绍兴卧龙物业
管理有限公司
2,100,000 2,100,000 70 70 是
宁波信和置业
有限公司
167,855,000 145,115,200 68.5 68.5 是
嵊州卧龙绿都
置业有限公司
99,900,000 171,375,800 100 100 是
清远市五洲实
业投资有限公
司
120,000,000 120,000,000 50.1 50.1 是
上虞市卧龙天
香华庭置业有
限公司
387,261,500 387,261,500 100 100 是
上虞市卧龙天
香西园房地产
开发有限公司
49,924,000 49,924,000 38.4031 71.4031 是卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
47
*1 绍兴卧龙由卧龙控股与浙江星鹏铜材集团有限公司(“浙江星鹏”)于2004 年8 月
5 日共同出资设立,原注册资金1,000 万元,其中:卧龙控股出资900 万元,占注册资本90%；
浙江星鹏出资100 万元，占10%。2004 年8 月25 日，卧龙控股将持有90%的股权全部转
让给卧龙置业。2005 年4 月16 日增加注册资本,由1,000 万元增加到10,000 万元,其中：
卧龙置业增加出资8,100 万元，仍占注册资本的90%；浙江星鹏增加出资900 万元，占10%。
2006 年10 月23 日，浙江星鹏将其持股的5%转让给卧龙置业，转让后卧龙置业出资9,500
万元，占注册资本95%；浙江星鹏出资500 万元，占5%。从2007 年7 月31 日起，本公司
拥有95%的股权。
*2 武汉卧龙于2002 年12 月24 日由卧龙控股、卧龙控股工会委员会、卧龙置业及李
凤仙等33 名自然人共同出资成立，原注册资金4,809 万元，其中：卧龙置业出资500 万
元，占10.397%；卧龙控股出资2,500 万元，占51.986%；卧龙控股工会委员会出资284
万元，占5.906%;李凤仙等33 名自然人出资1,525 万元,占31.711%。2004 年8 月，卧龙
控股将其出资2,500 万元全部转让给卧龙置业，转让后卧龙置业出资3,000 万元，占
62.383%。2005 年6 月，卧龙置业转让180 万元给自然人李释星，转让后卧龙置业出资2,820
万元，占58.64%。2005 年12 月8 日，增加注册资本5,000 万元，增加后的注册资金为
9,809 万元，其中：卧龙置业出资5,752 万元，占58.64%；卧龙控股工会委员会579.27
万元,占5.904%；李凤仙等34 名自然人3,477.73 万元,占35.456%。2005 年12 月23 日，
卧龙控股工会委员会及30 名自然人股东将其持有的33.75%股权转让给卧龙置业。2007
年4 月30 日，李释星将持有武汉卧龙3.74%股权转让给卧龙置业。转让后卧龙置业出资
9,429.61 万元,占96.13%,李凤仙等4 名自然人股东出资379.39 万元,占3.87%。于2007
年12 月31 日，本公司拥有96.13%的股权。2008 年6 月25 日,李凤仙等4 名自然人股东
将持有的3.87%股权全部转让给本公司，本公司拥有武汉卧龙100%的股权。
*3 银川卧龙2005 年10 月8 日成立，由卧龙置业及卧龙控股出资组建，注册资本1000
万元。卧龙置业出资900 万元，占比例90%。2006 年11 月9 日，卧龙置业与卧龙控股签
定股权转让协议，卧龙置业受让卧龙控股10%的股权，转让后卧龙置业持有100%的股权。
从2007 年7 月31 日起，本公司拥有100%的股权。
*4 卧龙物业2002 年9 月29 日成立，由卧龙置业与卧龙控股出资组建，注册资本100
万元，卧龙置业出资30 万元，占注册资本的30%，卧龙控股占注册资本的70%。2004 年8
月23 日，卧龙控股将其出资的40 万元转让给卧龙置业，转让后卧龙置业持有70%股权。
2005 年5 月，增加注册资本200 万元，变更后注册资本为300 万元,卧龙置业出资210 万卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年
度报告
48
元，占注册资本的70%,卧龙控股出资90 万元，占注册资本的30%。从2007 年7 月31 日
起，本公司拥有70%的股权。
*5 宁波信和原由自然人徐春元、法人英属世界信和投资有限公司（“世界信和”）
2002 年4 月23 日共同出资组建，公司注册资本为120 万美元，其中徐春元出资30 万美
元，占注册资本的25%；世界信和出资90 万美元，占注册资本的75%。2003 年4 月28 日，
徐春元将所持25%股权转让给张杏娟，同时张杏娟增加出资240 万美元，变更后注册资本
360 万美元，其中张杏娟出资270 万美元，占注册资本75%；世界信和出资90 万美元，占
注册资本的25%。
2003 年12 月25 日，张杏娟将其出资的270 万美元转让给卧龙控股；原股东世界信
和将其出资的90 万美元转让给维尔京群岛中国财富控股有限公司（“中国财富”）。变
更后，卧龙控股占75%；中国财富占25%。2004 年8 月28 日，卧龙控股将其50%股权转让
给卧龙置业。
2006 年11 月,卧龙控股将6.5%股份转让给张杏娟, 中国财富将25%股份转让给世界
信和。2006 年12 月, 卧龙控股将其18.5%股权转让给卧龙置业。转让后的股东和股权比
例为: 卧龙置业出资246.6 万美元,占68.5%；世界信和出资90 万美元,占25%；张杏娟出
资23.4 万美元,占6.5%。从2007 年7 月31 日起，本公司拥有68.5%的股权。
*6 嵊州卧龙2002 年12 月26 日成立，由嵊州市绿都置业有限公司(后更名为浙江绿
都建设集团有限公司“浙江绿都”)、中国财富及1 名自然人出资组建，注册资本9,990
万元。其中:浙江绿都出资1,000 万元,占10.01%；中国财富出资6,660 万元,占66.67%；
韩春君出资2,330 万元,占23.32%。2004 年3 月28 日,中国财富将其持有的全部股份转让
给卧龙置业，转让后卧龙置业持有66.67%的股份。
2006 年12 月20 日，韩春君和浙江绿都，分别将其持有嵊州卧龙10.01%、23.32%的
股权转让给卧龙置业，转让后，卧龙置业对嵊州卧龙持有100%股权。从2007 年7 月31
日起，本公司拥有100%的股权。
*7 清远五洲于2005 年9 月19 日成立，由浙江五洲控股集团有限公司（“浙江五洲”）
及陈杏菊出资组建，注册资本13,000 万元。后来，浙江五洲将注册资本6,513 万元，占
注册资本的50.1%转让给卧龙置业。陈杏菊认缴注册资本300 万元，占注册资本的2.3%。
2007 年5 月8 日，陈杏菊将所持有的2.3%转让给浙江五洲。从2007 年7 月31 日起，本
公司拥有50.1%的股权。清远五洲2008 年11 月出资50 万元设立全资子公司清远义乌商
贸城经营管理有限公司。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
49
*8 天香华庭于2005 年1 月6 日成立，注册资本为35,000 万元，浙江金科房地产开
发有限公司持股69.84%，浙江正元集团有限公司持股30.16%。2007 年8 月，浙江金科房
地产开发有限公司将所持股份69.84%全部转让给本公司。2009 年4 月15 日，浙江正元
集团有限公司将所持有的30.16%股权转让给本公司，从2009 年4 月15 日起，本公司拥
有100%的股权。
*9 天香西园于2008 年12 月22 日成立,注册资本13,000 万元,本公司出资4,992.40
万元, 占注册资本的38.4031%。上虞富士针织有限公司出资4,290.00 万元，占注册资本
的33%，绍兴三马袜业有限公司出资717.60 万元，占注册资本的5.52%，杭州工商信托股
份有限公司出资3,000.00 万元,占注册资本的23.0769%。2009 年5 月19 日，上虞市富士
针织有限公司将持有天香西园33%的股权全部转让给浙江正元袜业有限公司（“正元袜
业”）。
本公司与正元袜业2009 年5 月19 日签署确认书，正元袜业同意继承原股东上虞市
富士针织有限公司在《一致行动协议》及《补充协议》项下的全部权利和义务，并与本公
司一致约定，双方在天香西园的所有决策上，为一致行动人，正元袜业跟随本公司的表决
意见表决，与本公司保持一致,本公司持有表决权比例71.4031%。
*1、*2、*3、*4、*5、*6、*7 收购为本公司的子公司以前，均受卧龙控股同一方控
制，同一控制的最终控制人为陈建成先生。根据中国证监会的意见，上述合并属于同一控
制下的企业合并,以2007 年7 月31 日为合并日。由于获得该等公司的股份的对价是将本
公司的资产置换，所以没有考虑本公司已置换出资产的公允价值调账问题。
2、各重要子公司中少数股东权益情况
单位:元 币种:人民币
子公司全称 少数股东权益
少数股东权益中用于冲
减少数股东损益的金额
从归属母公司当期损益中扣减
少数股东承担的超额亏损
绍兴市卧龙房地产
开发有限公司
8,631,788.80
绍兴卧龙物业管理
有限公司
724,852.06 114,113.36
宁波信和置业有限
公司
9,310,120.50 25,335.20
清远市五洲实业投
资有限公司
103,647,610.64
上虞市卧龙天香西
园房地产开发有限
公司
79,222,723.19 903,056.28卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
50
3、通过同一控制下的企业合并取得的子公司情况
报告期内，无上述情况。
4、合并报表范围发生变更的内容和原因
报告期内，公司财务报表合并范围未发生重大变化。
(六) 合并会计报表附注
1、货币资金
单位：元
期末数 期初数
项目
人民币金额 人民币金额
现金： 167,141.65 183,939.59
人民币 167,141.65 183,939.59
银行存款： 227,223,506.05 154,630,748.46
合计 227,390,647.70 154,814,688.05
1. 期末公司为业主购房提供的购房按揭贷款保证金2,565,136.00 元，在使用前需要
征得银行同意外，期末无抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外有潜在回收风险的款项。
2.期末数较期初数增加72,575,959.65 元，增长46.88%，主要是由于09 年上半年销
售回暖，销售回款增加所致。
2、应收账款
(1) 应收账款按种类披露
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备账面余额 坏账准备
种类
金额
比例
(%)
金
额
比例
(%)
金额
比例
(%)
金额
比例
(%)
单项金额重大的应收
账款
5,386,214.00 9.15 11,582,576.00 41.62
单项金额不重大但按
信用风险特征组合后
该组合的风险较大的
应收账款
其他不重大应收账款 53,507,648.00 90.85 16,244,787.00 58.38 66,086.10 100
合计 58,893,862.00 / / 27,827,363.00 / 66,086.10 /卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
51
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，为按账龄
分三年以上的款项。
(2) 本报告期应收账款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款情况
本报告期应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(3) 金额较大的应收账款的性质或内容
欠款单位名称 金额 坏账金额 计提比例原因
高宝萍 1,807,540.00 --- 0% 购房款账龄1年以内
上虞市舜华真空涂装有限公司 1,345,500.00 --- 0%
购房款账龄1 年以内
朱小兰 1,233,174.00 --- 0%
购房款账龄1 年以内
沈小英 1,000,000.00 --- 0%
购房款账龄1 年以内
合计 5,386,214.00 ---
(4) 应收账款前五名欠款情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 欠款金额 欠款年限
占应收账款总额
的比例（％）
高宝萍 无关联 1,807,540.00 2008 年 3.07
上虞市舜华真空
涂装有限公司
无关联 1,345,500.00 2008 年 2.28
朱小兰 无关联 1,233,174.00 2008 年 2.09
沈小英 无关联 1,000,000.00 2008 年 1.70
蒋芸 无关联 969,555.00 2008 年 1.65
合计 / 6,355,769.00 / 10.79卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
52
3、其他应收款
(1) 其他应收账款按种类披露
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
金额
比例
(%)
金额
比例
(%)
金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大的
其他应收款项
244,046,410.23 94.11 209,042,094.62 99.02 282,534,330.73 89.91 209,629,395.29 98.80
单项金额不重大
但按信用风险特
征组合后该组合
的风险较大的其
他应收款项
2,350,805.61 0.91 785,050.05 0.37 2,958,356.50 0.94 1,860,778.25 0.88
其他不重大的其
他应收款项
12,910,657.62 4.98 1,276,755.46 0.61 28,746,371.24 9.15 685,730.62 0.32
合计 259,307,873.46 / 211,103,900.13 / 314,239,058.47 / 212,175,904.16 /
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收账款
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
金额 比例(%)
坏账准备
金额 比例(%)
坏账准备
三年以上 2,350,805.61 100 785,050.05 2,958,356.50 100 1,860,778.25
合计 2,350,805.61 100 785,050.05 2,958,356.50 100 1,860,778.25
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款项，确定该组合的依据为按账龄分三年以上。卧龙地产集团
股份有限公司 2009 年半年度报告
53
(2) 本报告期其他应收款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款情况
本报告期其他应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(3) 金额较大的其他的其他应收款项的性质或内容
欠款单位名称 金额 坏账金额 计提比例 原因
上虞绿地房地产开发有限公司 203,803,708.01 203,803,708.01 100% 收购前已作坏账
浙江绿都建设集团有限公司 13,098,866.72 --- --- 往来款
上虞市国土资源局 8,780,000.00 --- --- 保证金
代收物业维修专项资金* 6,338,915.50 113,466.61 0%、10% 代收款
上虞市震旦新合纤有限公司 5,024,920.00 5,024,920.00 100% 收购前已作坏账
申银万国证券股份有限公司 3,000,000.00 --- --- 财务顾问费
浙江五洲建设投资有限公司 3,000,000.00 --- --- 往来款
姚一峰 * 1,000,000.00 100,000.00 10% 个人借款
合计 244,046,410.23 209,042,094.62
*按账龄计提。
(4) 其他应收账款前五名欠款情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 欠款金额 欠款年限
占其他应收账款
总额的比例（％）
上虞绿地房地产
开发有限公司
无关联 203,803,708.01 2007 年 78.60
浙江绿都建设集
团有限公司
无关联 13,098,866.72 2008 年 5.05
上虞市国土资源
局
无关联 8,780,000.00 2005 年/2007 年 3.39
代收物业维修专
项资金
无关联 6,338,915.50 2008 年 2.44
上虞市震旦新合
纤有限公司
无关联 5,024,920.00 2007 年 1.94
合计 / 237,046,410.23 / 91.42
4、预付账款
(1) 预付账款账龄
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 9,687,117.86 73.63 6,457,067.06 68.49
一至二年 3,469,766.48 26.37 2,970,384.48 31.51
合计 13,156,884.34 100 9,427,451.54 100卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
54
(2) 预付账款前五名欠款情况
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
金额 比例(%) 金额 比例(%)
前五名欠款单位合
计及比例
12,299,386.00 93.48 6,891,878.00 73.10
(3) 预付账款主要单位
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 欠款金额 欠款时间 欠款原因
绍兴大明建设有
限公司
无关联 6,271,083.00 2007/2009 年 工程款
上虞市舜龙电力
电器有限责任公
司
无关联 2,767,838.00 2008 年 工程款
绍兴水联供水服
务有限公司
无关联 1,522,265.00 2008 年 工程款
上虞市自来水公
司
无关联 1,100,000.00 2008 年 工程款
湖北省电力公司
武汉供电公司
无关联 638,200.00 2008 年 工程款
合计 / 12,299,386.00 / /
(4) 本报告期预付账款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款情况
本报告期预付账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(5) 预付账款的说明
期末比期初余额增加3,729,432.80 元，增长39.56%，主要原因是预付天香华庭G 区给水
工程及绍兴电力工程款所致。
5、存货
(1) 存货分类 单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
项目 账面余额
跌价
准备
账面价值 账面余额
跌价
准备
账面价值
原材料 67,520.00 67,520.00 67,520.00 67,520.00
低值易
耗品
75,837.17 75,837.17 75,837.17 75,837.17
开发成
本
1,197,941,857.91 1,197,941,857.91 1,207,644,340.28 1,207,644,340.28
开发产
品
319,865,267.93 319,865,267.93 271,215,148.58 271,215,148.58
合计 1,517,950,483.01 1,517,950,483.01 1,479,002,846.03 1,479,002,846.03卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度
报告
55
(2)开发成本
项目名称 开工时间 竣工（预计）时间预计投资额（万元） 2009.6.30 2008.12.31
上虞工业厂房 2006 年04 月 2007 年10 月1500.00 --- ---
金湖湾
2006 年08 月 2010 年12 月
104,897.00 197,993,118.27 286,036,129.71
清雅园 2006 年05 月
2009 年12 月
2007 年11 月
2010 年12 月
8,363.54 4,718,011.95 4,198,524.45
山水绿都
2004 年03 月 2006 年10 月48,823.54
--- ---
宁波信和*
--- --- 85,691.70
268,318,792.32
268,318,792.32
剑桥春天
2004 年03 月 2009 年12 月54,262.46
24,539,716.50
55,793,111.74
五洲世纪城
2007 年10 月 2017 年12 月31,7484.00
144,387,937.83
181,697,569.05
天香华庭
2005 年10 月 2011 年12 月144,000.00
447,898,140.05
411,190,213.01
长春卧龙地产 --- --- --- 160,000.00
160,000.00
清远凤凰山 --- --- --- 250,000.00
250,000.00
大三角工业区 200,000.00
天香西园 109,476,140.99
合计
1,197,941,857.91 1,207,644,340.28
*宁波市政府对宁波信和地块所在区域整体规划调整，尚无法进行开发，存在政府以
土地置换或现金方式对其进行补偿的可能。
(3)开发产品
项目名称 2008.12.31 本期增加 本期减少 2009.6.30
望江楼 125,327.00 --- --- 125,327.00
中医院商住楼 321,862.00 --- 217,730.00 104,132.00
卧龙花园一期 90,700.00 --- --- 90,700.00
卧龙花园二期 139,904.00 --- --- 139,904.00
流星花园一期 104,583.09 --- --- 104,583.09
工业厂房 8,788,540.97 --- --- 8,788,540.97
清雅园 --- --- --- ---
天香华庭 82,807,719.90 --- 63,200,781.90 19,606,938.00
山水绿都 58,731,003.69 14,523,393.20 2,270,403.17 70,983,993.72
剑桥春天 32,505,515.34 40,473,716.90 42,526,018.41 30,453,213.83
金湖湾 87,599,992.59 204,589,837.86 129,445,400.64 162,744,429.81
五洲世纪城 96,903,394.88 70,179,889.37 26,723,505.51
合 计 271,215,148.58 356,490,342.84 307,840,223.49 319,865,267.93卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
56
（4）资本化利息
项目名称 2008.12.31 本期增加 本期减少 2009.6.30
金湖湾 21,346,707.77 6,238,680.00 11,012,689.28 16,572,698.49
山水绿都 1,498,957.96 --- 52,737.56 1,446,220.40
宁波信和 43,570,698.45 --- 43,570,698.45
天香华庭 8,655,620.71 13,379,556.65 858,892.95 21,176,284.41
剑桥春天 9,527,380.90 --- 1,031,023.49 8,496,357.41
清雅园 1,274,617.02 --- 1,274,617.02
合 计 85,873,982.81 19,618,236.65 12,955,343.28 92,536,876.18
（5）存货跌价准备
期末存货以房地产开发产品为主，由于该等产品不存在减值迹象，本期未计提减值准
备。
6、其他流动资产
类别 2009.6.30 2008.12.31 备注
营业税 4,696,460.71 7,134,550.25 按预收售楼款预征税金
城建税 268,107.96 467,789.63 按预收售楼款预征税金
教育费附加 201,538.13 245,665.41 按预收售楼款预征税金
水利建设费 62,065.88 106,690.30 按预收售楼款预征税金
地方教育基金 33,284.92 111,062.12 按预收售楼款预征税金
土地增值税 2,183,001.64 5,000,755.00 按预收售楼款预征税金
平抑副食品价格基金 31,863.33 36,000.70 按预收售楼款预征税金
所得税 2,045,528.76 5,365,584.06 按预收售楼款预征税金
堤防工程修建维护管理 31,863.33 36,000.70 按预收售楼款预征税金
合 计 9,553,714.66 18,504,098.17
1、形成原因主要是按房地产预收房款的规定比例预计与结转收入为基数计算的差异。
2、期末较期初减少8,950,383.51 元，下降48.37%，原因为本期结转收入所致。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
57
7、投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 期初公允价值 本期增加额 本期减少额
公允价值变动
损益
期末公允价值
1、房屋、建筑
物
5,990,876.00 5,990,876.00
2、土地使用权
3、其它
8、固定资产
(1) 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、原价合计 7,690,710.41 591,409.95 8,282,120.36
其中：房屋及建筑
物
机器设备
运输工具
通用设备 2,700,320.71 322,624.45 3,022,945.16
专用设备 14,000.00 14,000.00
运输设备 4,521,535.10 244,900.00 4,766,435.10
其他设备 454,854.60 23,885.50 478,740.10
二、累计折旧合计 2,335,852.77 546,919.12 2,882,771.89
其中：房屋及建筑
物
机器设备
运输工具
通用设备 637,344.38 263,945.16 897,372.69
专用设备 7,963.20 1,327.20 9,290.40
运输设备 1,305,534.16 261,854.88 1,567,389.04
其他设备 385,011.03 19,791.88 408,719.76
三、固定资产净值
合计
5,354,857.64 44,490.83 5,399,348.47
其中：房屋及建筑
物
机器设备
运输工具
通用设备 2,062,976.33 62,596.14 2,125,572.47
专用设备 6,036.80 -1,327.20 4,709.60
运输设备 3,216,000.94 -16,954.88 3,199,046.06
其他设备 69,843.57 176.77 70,020.34
四、减值准备合计
其中：房屋及建筑
物
机器设备
运输工具卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
58
通用设备
专用设备
运输设备
其他设备
五、固定资产净额
合计
5,354,857.64 44,490.83 5,399,348.47
其中：房屋及建筑
物
机器设备
运输工具
通用设备 2,062,976.33 62,596.14 2,125,572.47
专用设备 6,036.80 -1,327.20 4,709.60
运输设备 3,216,000.94 -16,954.88 3,199,046.06
其他设备 69,843.57 176.77 70,020.34
本期折旧额：539,200.22 元。
1.期末固定资产未出现可变现净值低于账面成本的情形，因此未计提减值准备。
2.本期固定资产中未有资产用于抵押或担保。
9、无形资产
(1) 无形资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、原价合计 165,000.00 165,000.00
明源销售软件
二、累计摊销合计
明源销售软件
三、无形资产净值
合计
明源销售软件
四、减值准备合计
明源销售软件
五、无形资产净额
合计
165,000.00 165,000.00
因该项无形资产无明确使用年限，持续期间不予摊销。本公司进行了减值测试，不存
在减值情形。
10、商誉
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
宁波信和 124,704,091.33 124,704,091.33
嵊州卧龙 21,498,076.58 22,282,020.82
天香华庭 95,505,542.40 101,094,788.60
合计 241,707,710.31 248,080,900.75
本期减少数是根据已售面积占项目总可售面积的比例分摊。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
59
11、长期待摊费用
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
人才引进费 10,000.00 40,000.00
合计 10,000.00 40,000.00
12、递延所得税资产
(1) 明细情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
坏帐准备 52,775,975.03 53,060,077.57
可弥补亏损 2,284,320.50 3,840,752.87
开办费 672,986.04 672,986.04
合计 55,733,281.57 57,573,816.48
(2) 引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
单位：元 币种：人民币
项目 暂时性差异金额
坏账准备 211,103,900.13
可弥补亏损 9,137,282.00
开办费 2,691,944.16
合计 222,933,126.29
13、资产减值准备明细
单位：元 币种：人民币
本期减少额
项目 年初账面余额 本期计提额
转回 转销 合计
期末账面余额
一、坏账准备 212,241,990.26 -1,138,090.13 211,103,900.13
二、存货跌价准
备
三、可供出售金
融资产减值准
备
四、持有至到期
投资减值准备
五、长期股权投
资减值准备
六、投资性房地
产减值准备
七、固定资产减
值准备
八、工程物资减
值准备
九、在建工程减
值准备
十、生产性生物
资产减值准备
其中：成熟生产
性生物资产减
值准备卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
60
十一、油气资产
减值准备
十二、无形资产
减值准备
十三、商誉减值
准备
十四、其他
合计 212,241,990.26 -1,138,090.13 211,103,900.13
14、短期借款
(1) 短期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
质押借款 49,990,000.00
抵押借款 10,000,000.00
信用借款 70,000,000.00
合计 59,990,000.00 70,000,000.00
1.有关期末资产抵押借款情况详见附注。
2. 向中国银行股份有限公司上虞分行支行借款1,000 万元, 利率5.3631%,借款期限2009
年1 月21 日至2009 年11 月21 日。
3.向杭州工商信托股份有限公司借款4,999 万元, 利率9%,借款期限2009 年6 月15 日至
2010 年6 月15 日。
15、应付账款
(1) 本报告期应付账款中应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的
款项情况
本报告期应付账款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方
的款项。
(2) 账龄超过1 年的大额应付账款情况的说明
2009.6.30 2008.12.31
帐龄 金 额 占总额比例 金额 占总额比例
RMB % RMB %
一年以内 112,486,115.76 83.59% 84,245,829.57 70.61
一年以上至二年以内 21,811,550.86 16.21% 34,653,067.53 29.04
二年以上至三年以内 195,877.35 0.15% 377,782.00 0.32
三年以上者 69,720.00 0.05% 34,255.35 0.03
合计 134,563,263.97 100.00% 119,310,934.45 100.00
1.本公司不存在欠持有5%以上（含5%）表决权股东的款项。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
61
2. 账龄超过两年的大额应付款主要未到期的质量保证金。
3.期末余额占应付账款总额较大的项目明细内容如下：
类别 金 额 欠款时间 欠款原因
预提工程款 136,978,547.93 2007年到2009年6月按工程进度预估的工程款
武汉广厦新型节能技术有限公司 2,200,000.00 2009年 按合同付款
浙江中成幕墙装饰有限公司 1,171,324.00 2009年 按合同付款
合计 140,349,871.93
16、预收账款
(1) 本报告期预收账款中预收持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的
款项情况
本报告期预收账款中无预收持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方
的款项。
(2) 账龄超过1 年的大额预收账款情况的说明
2009.6.30 2008.12.31
账 龄 金额 占总额比例 金额 占总额比例
RMB % RMB %
一年以内 116,200,445.29 100.00% 138,165,037.99 96.83
一年至二年以内 --- --- 4,525,967.00 3.17
合 计 116,200,445.29 100.00% 142,691,004.99 100.00
其中:预收账款明细列示如下:
项目名称 2009.6.30 2008.12.31
清雅园小区 --- ---
剑桥春天 31,863,326.00 36,000,695.70
山水绿都 1,221,590.29 1,421,590.29
天香华庭 60,644,298.00 31,628,893.00
金湖湾 21,975,259.00 73,639,826.00
五洲世纪城
495,972.00
---
合 计 116,200,445.29 142,691,004.99卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
62
17、应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额本期增加额 本期支付额 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 533,832.33 5,920,301.97 5,059,646.80 1,394,487.50
二、职工福利费 395,165.26 424,404.86 -29,239.60
三、社会保险费 301,296.38 340,275.59 -38,979.21
四、住房公积金 36,833.00 36,833.00
五、其他
工会经费和职工教育经费 101,558.12 101,558.12
合计 635,390.45 6,653,596.61 5,861,160.25 1,427,826.81
18、应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数 计缴标准
营业税 9,980,983.29 2,349,149.95 5%
个人所得税 68,244.31 117,731.92
城建税 640,574.99 181,896.39
土地增值税 796,624.61 2,521,048.88
企业所得税 87,903,050.89 94,575,772.02
土地使用税 -186,707.33 311,238.75
印花税 -21,246.94 3,991.31
教育费附加 32,753.31 -306,734.95
水利基金 146,060.91 59,657.30
地方教育发展费 -21,836.37 38,936.57
平抑基金 22,370.99 8,609.64
堤防工程修建维管费 22,370.99
合计 99,383,243.65 99,861,297.78 /
19、应付股利
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
卧龙控股集团有限公司 31,682,700.00 31,682,700.00
浙江星鹏铜材集团有限公司 1,500,000.00 1,500,000.00
范志龙 0 493,200.00
王彩萍 0 331,750.00
王希全 0 161,450.00
杜秋龙 0 161,450.00
郭晓雄 0 161,450.00
谢俊虎 0 161,450.00
王建乔 0 7,400.88
滕百欣 0 1,900.00
邱跃 0 10,308.44
陈永苗 0 8,564.12
牡丹江市昭宁实业有限公司 18,000.00 0
中国工商银行牡丹江分行 9,000.00 0
齐齐哈尔市车建物质经销站 9,000.00 0
七台河市建筑有限责任公司 4,500.00 0
黑龙江省鸡西市轻化建材公司 4,500.00 0
合计 33,227,700.00 34,681,623.44卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
63
20、其他应付款
(1) 本报告期其他应付款中应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方
的款项情况
本报告期其他应付款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联
方的款项。
(2) 账龄超过1 年的大额其他应付款情况的说明
2009.6.30 2008.12.31
帐龄 金额 占总额比例 金额 占总额比例
RMB % RMB %
一年以内 129,635,267.23 24.44 73,992,217.80 17.22
一年以上至二年以内 121,745,049.21 22.95 72,577,903.90 16.88
二年以上至三年以内 45,460,652.02 8.57 49,892,117.39 11.60
三年以上 233,568,224.04 44.04 233,347,624.04 54.30
合计 530,409,192.50 100.00 429,809,863.13 100.00
占其他应付款总额10%以上（含10%）项目的具体内容如下：
欠款单位 金额 性 质
卧龙控股 323,829,934.41 借款和代付费用款
浙江正元集团有限公司 74,000,000.00 股权款
浙江亚厦房产集团有限公司 60,500,000.00 往来款
合计
458,329,934.41
21、一年到期的长期负债
(1) 一年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
抵押借款 290,000,000.00 90,000,000.00
合计 290,000,000.00 90,000,000.00
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
贷款单位
借款起始
日
借款终止
日
利率
（％）
本币金额
利率
（％）
本币金额
上虞农村合作银行
梁湖支行
2007-7-25 2009-7-1- 8.0748 30,000,000.00 8.0748 50,000,000.00
中国工商银行绍兴
城东支行
2006-8-3 2009-7-20 6.63 40,000,000.00 6.63 40,000,000.00
中国工商银行绍兴2007-7-6 2010-4-10 6.75 50,000,000.00卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
64
城东支行
中国工商银行绍兴
城东支行
2007-6-14 2010-5-10 6.75 70,000,000.00
中国工商银行股份
有限公司新建支行
2008-2-29 2010-4-15 7.56 50,000,000.00
中国工商银行股份
有限公司新建支行
2008-4-11 2010-1-15 8.316 10,000,000.00
中国工商银行股份
有限公司上虞支行
2008-12-2 2010-1-15 5.67 40,000,000.00
合计 / / / 290,000,000.00 / 90,000,000.00
1、有关期末资产抵押借款情况详见附注。
2、期末余额比期初余额增加200,000,000.00 元，增长222.22%，主要原因为长期借款转
入一年内到期的长期借款。
22、长期借款
(1) 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
质押借款 50,000,000.00
抵押借款 150,000,000.00 360,000,000.00
合计 200,000,000.00 360,000,000.00
(2) 长期借款情况
1.有关期末资产抵押借款情况详见附注。
2.本期减少160,000,000.00 元，下降为44.44%，主要原因是长期借款转入一年内到期的
长期借款。
3.借款期限及利率情况：
*1 向中国工商银行股份有限公司新建支行借款10,000 万元, 利率7.20%,其中5000 万元
借款期限2007 年8 月28 日至2010 年7 月15 日；5000 万元借款期限2007 年8 月28 日
至2010 年8 月10 日；
*2 向中国银行股份有限公司上虞分行借款2,000 万元, 利率6.8175%,借款期限2008 年
11 月25 日-2010 年9 月26 日；
*3 向中国银行股份有限公司上虞分行借款2,000 万元, 利率6.8175%,借款期限2008 年
10 月30 日-2010 年9 月26 日；
*4 向中国银行股份有限公司上虞分行借款1,000 万元, 利率5.454%,借款期限2009 年
2 月26 日-2010 年9 月26 日
*5 向杭州工商信托股份有限公司借款5,000 万元, 利率9.5%,借款期限2009 年6 月25
日-2011 年6 月25 日。
23、递延所得税负债
(1) 明细情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
按公允价值调整非同一控制子
公司存货价值
26,426,542.10 27,483,430.46
根据公允价值变动调整投资性
房地产
64,785.15
64,785.15卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
65
合计 26,491,327.25 27,548,215.61
(2) 引起暂时性差异的负债项目对应的暂时性差异金额
单位：元 币种：人民币
项目 暂时性差异金额
按公允价值调整非同一控制子公司存货价值 105,706,168.40
根据公允价值变动调整投资性房地产 259,140.60
合计 105,965,309.00
根据《企业会计准则第20 号-企业合并》的规定，企业合并形成母子公司关系的，母
公司应当编制购买日的合并资产负债表，因企业合并取得的被购买方各项可辨认资产、负
债及或有负债应当以公允价值列示。天香华庭及清远五洲的存货在合并报表中按公允价值
列示，与账面成本形成差异，故确认为递延所得税负债。
24、少数股东权益
期初余额： 229,658,504.42 元
期末余额： 201,537,095.19 元
25、股本
2008 年10 月8 日，公司有限售条件流通股上市流通后，公司股本总额仍为33000
万股，其中有限售条件流通股为207,615,929 股，无限售条件流通股为122,384,071 股。
26、资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 44,145,714.53 44,145,714.53
合计 44,145,714.53 44,145,714.53
本期减少数44,145,714.53 元，原因是本公司于2009 年4 月15 日收购天香华庭少数
股东30.16%的股权，应调整所有者权益61,318,791.10 元，其中冲减资本公积
44,145,714.53 元，其余冲减盈余公积。按照《企业会计准则解释第2 号》第二点解释，
母公司在编制合并财务报表时因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当
调整所有者权益（资本公积），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
27、盈余公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 52,848,729.79 17,173,076.57 35,675,653.22
合计 52,848,729.79 17,173,076.57 35,675,653.22
本期减少数17,173,076.57 元，原因是本公司于2009 年4 月15 日收购天香华庭少数
股东30.16%的股权，应调整所有者权益61,318,791.10 元，其中冲减资本公积
44,145,714.53 元，冲减盈余公积17,173,076.57 元。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
66
28、未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例（％）
调整前 上年末未分配利润
（2008 年期末数）
77,587,687.28 /
调整后 年初未分配利润 77,587,687.28 /
加：本期净利润 77,362,346.23 /
应付普通股股利 -29,700,000.00
期末未分配利润 125,250,033.51 /
2008 年度现金分红以总股本330,000,000 股为基数，向全体股东按每10 股派发现
金红利0.9 元（含税）进行分配，扣税后每10 股派发现金红利0.81 元，共计派发红利
29,700,000.00 元。
29、营业收入
(1) 营业收入
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 534,029,160.89 579,087,132.99
其他业务收入 39,725.00 211,500.00
合计 534,068,885.89 579,298,632.99
(2) 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期数 上年同期数
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 533,056,442.50 307,840,223.49 577,804,034.90 392,582,529.75
物业管理 972,718.39 1,087,659.05 1,283,098.09
合计 534,029,160.89 308,927,882.54 579,087,132.99 392,582,529.75
(3) 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期数 上年同期数
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华东地区 297,870,438.89 196,221,974.76 503,277,685.39 357,299,132.54
华中地区 84,990,933.00 42,526,018.41 70,665,428.60 31,673,060.58
华南地区 151,167,789.00 70,179,889.37
西北地区 5,144,019.00 3,610,336.63
合计 534,029,160.89 308,927,882.54 579,087,132.99 392,582,529.75
(4) 公司前五名客户的销售收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 销售收入总额 占公司全部销售收入的比例（％）
谢创烽 5,706,861.00 1.07
汪城威 4,483,789.00 0.84
阮张峰 4,433,808.00 0.83卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
67
严柏夫 4,351,650.00 0.81
陈继锋 4,106,125.00 0.77
合计 23,082,233.00 4.32
30、营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
项目 本期数 上年同期数 计缴标准
营业税 26,713,444.31 28,964,931.65 5%
教育费附加 907,513.69 1,409,224.73
城市维护建设税 1,763,830.76 2,011,275.57
地方教育发展费 383,101.09
土地增值税 11,848,413.26 7,150,873.19
水利基金 191,999.80 479,620.87
房产税 4,767.00
印花税 39.70
合计 41,813,109.61 40,015,926.01 /
31、资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -1,138,090.13 -55,149.38
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失 6,373,190.44 8,753,775.65
十四、其他
合计 5,235,100.31 8,698,626.27
32、营业外收入
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
罚款收入 9,362.20 5,550.00
股权承诺补差价收入 176,876.13
其他 70,533.26 7,859.55
合计 79,895.46 190,285.68
33、营业外支出
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置损失合计 34,841.96
其中：固定资产处置损失 34,841.96
税收滞纳金 71,917.32
捐赠 19,868.00
其他 1,874.03 116,889.47卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
68
补偿款 4,128,562.00 618,362.00
合计 4,130,436.03 861,878.75
本期比上年同期增加3,268,577.28 元，增加379.24%。主要原因是补偿款支出增加所致。
34、所得税费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
按《企业所得税法》等规定的当
期所得税
37,071,525.82 30,821,822.02
递延所得税调整 1,840,534.91
合计 38,912,060.73 30,821,822.02
35、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
基本每股收益=归属于母公司普通股股东的损益/当期外发普通股的加权平均数
稀释每股收益=（归属于母公司普通股股东的损益+与稀释潜在普通股相关的股利和利息+
因稀释性潜在普通股转换引起的收益或费用上的变化）/（当期外发普通股的加权平均数+
所有稀释性潜在普通股转换成普通股时的加权平均数）
36、现金流量表项目注释
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
单位往来款 58,000,000.00
银行利息收入 337,378.26
保证金、押金，维修金及代收费用 24,204,484.96
其他 200,746.08
合计 82,742,609.30
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
期间费用 20,578,035.48
往来款项 6,833,069.13
押金、保证金、维修金支出 2,545,012.32
其他 1,968,931.00
合计 31,925,047.93卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
69
37、现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 104,422,145.89 87,458,675.97
加：资产减值准备 5,235,100.31 8,698,626.27
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
折旧
539,200.22 393,939.21
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 30,000.00 30,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
32,438.36
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 4,063.15 9,011.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 36,796.02
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 1,840,534.91 1,373,335.28
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -1,056,888.36
存货的减少（增加以“－”号填列） -21,859,879.82 -57,326,239.38
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -146,485,863.73 -233,847,753.46
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 190,259,637.18 126,265,289.39
其他
经营活动产生的现金流量净额 132,928,049.75 -66,875,881.34
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 227,390,647.70 101,969,284.58
减：现金的期初余额 154,814,688.05 230,240,976.23
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 72,575,959.65 -128,271,691.65卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
70
(七) 母公司会计报表附注
1、应收账款
(1) 本报告期应收账款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款情况
本报告期应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
2、其他应收款
(1) 其他应收账款按种类披露
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大的其他应收款项 9,210,621.30 88.04 9,131,542.48 82.09
单项金额不重大但按信用风险特
征组合后该组合的风险较大的其
他应收款项
427,611.10 4.09 280,602.50 97.70 1,422,656.50 12.79 1,020,178.25 93.76
其他不重大的其他应收款项 823,456.40 7.87 6,600.00 2.30 569,238.62 5.12 67,864.78 6.24
合计 10,461,688.80 / 287,202.50 / 11,123,437.60 / 1,088,043.03 /
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收账款
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款项，确定该组合的依据为按账龄分三年以上。
(2) 本报告期其他应收款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款情况
本报告期其他应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
71
(3) 其他应收账款前五名欠款情况 单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 欠款金额 欠款年限
占其他应收账款总
额的比例(%)
宁波信和 子公司 3,210,621.30 2007 年、2008 年 30.69
申银万国证券股份有限公司 无关联 3,000,000.00 2008 年 28.68
浙江五洲建设投资有限公司 无关联 3,000,000.00 2008 年 28.68
上虞便民中心 无关联 204,954.60 2006 年 1.96
绍兴散装水泥办公室 无关联 193,156.50 2005 年 1.85
合计 / 9,608,732.40 / 91.86
(4) 其他应收关联方款项情况 单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 欠款金额 占其他应收账款总额的比例(%)
宁波信和 子公司 3,210,621.30 30.69
天香西园 子公司 66,341.48 0.63
合计 / 3,276,962.78 31.32
3、长期股权投资 按成本法核算 单位：元 币种：人民币
被投资单
位
初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
其中：
本期减
值准备
减
值
准
备
在被投资
单位持股
比例（％）
在被投资
单位表决
权比例
（％）
在被投资单位持股比例与表决权比例不一致的说明
武汉卧龙 5,000,000.00 99,318,100.00 99,318,100.00 100 100
宁波信和 112,355,000.00 145,115,173.33 145,115,173.33 68.5 68.5
卧龙物业 300,000.00 2,100,000.00 2,100,000.00 70 70
绍兴卧龙 9,000,000.00 95,000,000.00 95,000,000.00 95 95
嵊州卧龙 66,600,000.00 171,375,766.56 171,375,766.56 100 100
银川卧龙 9,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 100 100
清远五洲 50,000,000.00 120,000,000.00 120,000,000.00 50.1 50.1
天香华庭 202,941,512.00 202,941,512.00 184,320,000.00 387,261,512.00 100 100
天香西园 49,924,000.00 49,924,000.00 49,924,000.00 38.4031 71.4031
本公司与正元袜业2009 年5 月19 日签署确认书，正
元袜业同意继承原股东富士针织在《一致行动协议》
及《补充协议》项下的全部权利和义务，并与本公司
一致约定，双方在天香西园的所有决策上，为一致行
动人，正元袜业跟随本公司的表决意见表决，与本公
司保持一致,本公司持有表决权比例71.4031%。
1.上述长期投资截止2009 年6 月30 日不存在可收回金额低于账面价值的情形，故未计提减值准备。
2.本公司的投资变现及投资收益收回没有重大限制。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
72
4、营业收入
(1) 营业收入
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 370,000.00 11,441,680.80
其他业务收入 39,725.00 211,500.00
合计 409,725.00 11,653,180.80
(2) 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期数 上年同期数
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 370,000.00 217,730.00 11,441,680.80 8,445,682.13
合计 370,000.00 217,730.00 11,441,680.80 8,445,682.13
(3) 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期数 上年同期数
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华东地区 370,000.00 217,730.00 11,441,680.80 8,445,682.13
合计 370,000.00 217,730.00 11,441,680.80 8,445,682.13
(4) 公司前五名客户的销售收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 销售收入总额
占公司全部销售收入的比例
（％）
王国钟 170,000.00 45.95
丁锡芬 200,000.00 54.05
合计 370,000.00 100
5、现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -5,485,869.88 -871,588.75
加：资产减值准备 -800,840.53 -55,149.38
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
折旧
165,006.67 43,289.60
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 30,000.00 30,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
7,249.79
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列）
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 200,210.13
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 17,730.00 3,693,893.37卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
73
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 785,148.78 -29,928,681.87
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 233,844,181.41 108,309,618.66
其他
经营活动产生的现金流量净额 228,755,566.58 81,228,631.42
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 13,347,597.51 5,881,881.27
减：现金的期初余额 640,579.43 37,886,991.63
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 12,707,018.08 -32,005,110.36
(八) 关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
单位:万元 币种:人民币
母公司名
称
企业
类型
注册地
法人代
表
业务
性质
注册资本
母公司对
本企业的
持股比例
(%)
母公司对
本企业的
表决权比
例(%)
本企业最
终控制方
组织机构代
码
浙江卧龙
置业投资
有限公司
民营
企业
浙江省上
虞市经济
开发区舜
江西路
378 号
陈建成
房地
产投
资
25,853.2 62.85 62.85
卧龙控股
集团有限
公司
14611370-2
母公司不是本公司最终控制方，卧龙控股是本公司最终控制方。本公司母公司和最终
控制方均不对外提供财务报表，也不存在其他与本公司母公司之上与最相近的对外提供财
务报表的母公司。
2、本企业的子公司情况
单位:元 币种:人民币
子公司全称
企业类
型
注册地 法人代表业务性质注册资本
持股比
例(%)
表决权
比例(%)
组织机构代
码
绍兴市卧龙房
地产开发有限
公司
有限责
任公司
绍兴袍江
工业区育
贤路
范志龙
房地产开
发、销售
100,000,000 95 95 76522780-5
武汉卧龙房地
产开发有限公
司
有限责
任公司
武汉东湖
开发区珞
瑜东路
76 号
范志龙
房地产开
发、销售
98,090,000 100 100 74476976-0
银川卧龙房地
产开发有限公
司
有限责
任公司
银川市兴
庆区清和
北街12
号
范志龙
房地产开
发、销售
10,000,000 100 100 77491582-9
绍兴卧龙物业
管理有限公司
有限责
任公司
上虞经济
开发区舜
江西路
郭晓雄
小区物业
管理、厂
区物业管
3,000,000 70 70 74348267-X卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
74
378 号 理；
宁波信和置业
有限公司
有限责
任公司
宁波市鄞
州区钟公
庙镇飞虹
新村
范志龙
普通住宅
的开发
USD 360 万68.5 68.5 73697964-5
嵊州卧龙绿都
置业有限公司
有限责
任公司
嵊州市城
南新区官
河南路东
首
范志龙
房地产开
发、销售
99,900,000 100 100 74583963-6
清远市五洲实
业投资有限公
司
有限责
任公司
广东省清
远市清城
区洲心街
道办事处
陈建成
房地产开
发、销售
130,000,000 50.1 50.1 77998690-9
上虞市卧龙天
香华庭置业有
限公司
有限责
任公司
上虞市梁
湖镇华东
村
王彩萍
房地产开
发、销售
350,000,000 100 100 77070547-X
上虞市卧龙天
香西园房地产
开发有限公司
有限责
任公司
上虞市曹
娥街道经
济开发区
陈建成
房地产开
发、销售
130,000,000 38.4031 71.4031 68312929-1
3、本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
卧龙控股 关联人（与公司同一董事长） 14611370-2
卧龙电气集团股份有限公司 其他 14614635-2
浙江卧龙电工设备有限公司 其他 74204951-6
陈永苗 其他
陈体引 其他
1、陈永苗先生：为公司控股股东浙江卧龙置业投资有限公司董事，公司最终母公司卧龙
控股集团有限公司董事、副董事长。
2、陈体引先生：为本公司的监事会主席，公司最终母公司卧龙控股集团有限公司监事长。
4、关联交易情况
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
单位：元 币种：人民币
本期数 上年同期数
关联方
关联
交易
类型
关联交易
内容
关联交易
定价原则 金额
占同类交
易金额的
比例（%）
金额
占同类交
易金额的
比例（%）
卧龙控股 物业管理 合同协议 137,819.00 59.09 279,796.00 38.25
卧龙电气
集团股份
有限公司
物业管理 合同协议 412,967.00 42.45 441,775.00 40.09
卧龙电气
集团股份
有限公司
租赁 合同协议 500,000.00 100 500,000.00 100
陈永苗
商品房买
卖
商品房买
卖合同
4,018,179.00 0.75
陈体引
商品房买
卖
商品房买
卖合同
3,810,582.00 0.71卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
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(2) 关联租赁情况
2009 年1 月23 日，公司与关联方卧龙电气集团股份有限公司签订房地产租赁合同，
公司租赁房地产用于办公场所，位于浙江省上虞市经济开发区1801 号，建筑面积3502
平方米（含地下车库84 平方米），年租金为50 万元。
(3) 关联担保情况
单位：元 币种：人民币
担保方 被担保方 担保金额 担保期限 是否履行完毕
卧龙控股 天香华庭 49,990,000.00
2009 年6 月15 日～
2010 年6 月15 日
否
卧龙控股 绍兴卧龙 50,000,000.00
2009 年6 月25 日～
2011 年6 月25 日
否
(九) 股份支付
无
(十) 或有事项
1、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截止2009 年6 月30 日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为
60469.82 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有
关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合
同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，
将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必
须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司
的财务状况无重大影响。
（十一）资产抵押说明
（1）截止2009 年6 月30 日止，天香华庭以土地使用证号为2005 第02700360 号出让
的土地使用权进行抵押，对取得的浙江上虞农村合作银行梁湖支行长期借款5,000 万元展
期，本期已归还2000 万元，剩余3000 万元于2009 年7 月1 日归还。
（2）截止2009 年6 月30 日止，天香华庭以土地使用证号为上虞市国用（2007）第
02712803 号、上虞市国用（2007）第02712805 号、上虞市国用（2007）第02712804 号
的土地使用权进行抵押，取得中国工商银行股份有限公司新建支行长期借款16,000 万元。
（3）截止2009 年6 月30 日止，天香华庭以土地使用证号为上虞市国用（2008）第
02702076 号、上虞市国用（2008）第02702077 号的土地使用权进行抵押，取得中国银行
股份有限公司上虞分行长期借款5,000 万元、短期借款1,000 万元。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
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（4）截止2009 年6 月30 日止，天香华庭以土地使用证号为上虞市国用（2007）第
02712803 号、上虞市国用（2007）第02712805 号、上虞市国用（2007）第02712804 号
的土地使用权进行抵押，取得中国工商银行股份有限公司上虞支行长期借款4,000 万元。
（5）截止2009 年6 月30 日止，绍兴卧龙以土地使用证号为绍市国用2004 第1-10901
号、绍市国用2006 第17626 号的土地使用权进行抵押，取得中国工商银行绍兴市城东支
行长期借款16,000 万元。
(十二) 承诺事项
在报告日，未计入本公司资产负债表的承诺事项如下：
内容 涉及金额 影响 性质
应付工程款 188,874,713.30 按工程进度结算 合同
合 计 188,874,713.30
(十三) 资产负债表日后事项
报告期内无资产负债表日后非调整事项
(十四) 其他重要事项
1、2009 年1 月12 日，天香西园与上虞市国土资源局签订《国有建设用地使用权出
让合同》，以挂牌方式受让位于上虞经济开发区舜江路以西土地面积55,403 平方米的宗
地，土地出让金15,180 万元。2009 年2 月已缴纳3,036 万元，2009 年4 月已缴纳7,590
万元，剩余4,554 万元于2010 年1 月12 日前缴纳。
2、2009 年4 月15 日，本公司与浙江正元集团有限公司签署上虞市卧龙天香华庭置
业有限公司股权转让协议，本公司受让浙江正元集团有限公司持有的天香华庭30.16%股
权，股权转让款为11,650 万元。股权转让款分三次支付，2009 年4 月已支付第一笔股权
转让款4,250 万元，于2009 年12 月31 日前支付第二笔股权转让款4,000 万元，于2010
年3 月31 日前支付第三笔股权转让款3,400 万元。
3、2009 年4 月17 日，上虞市卧龙天香华庭置业有限公司收到实收资本6,782 万元。
(十五) 补充资料
1、按中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露规范问答第1 号-非经常性损益》
第1 号的规定，本公司当期非经常性损益的发生金额列示如下
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,050,540.57
少数股东权益影响额 -12,066.69
所得税影响额 1,012,635.14
合计 -3,049,972.12卧龙地产集团股份有限公司 2009 年半年度报告
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2、按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9 号的要求计算的净
资产收益率及每股收益
净资产收益率（%） 每股收益
报告期利润
全面摊薄 加权平均 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股
东的净利润
15.76 15.95 0.234 0.234
扣除非经常性损益后
归属于公司普通股股
东的净利润
16.38 16.16 0.244 0.244
3、境内外会计准则差异
单位：元 币种:人民币
净利润 净资产
本期数 上期数 期初数 期末数
按中国会计准则 77,362,346.23 77,114,125.12 504,582,131.60 490,925,686.73
八、备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正文及公告的原件。
董事长：陈建成
卧龙地产集团股份有限公司
2009 年7 月24 日
