卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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卧龙地产集团股份有限公司
2009 年年度报告摘要
一、重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全
文。
2、董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实性、准确性和完整性。
3、公司全体董事出席董事会会议。
4、立信大华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、公司负责人陈建成、主管会计工作负责人严剑民及会计机构负责人（会计主管人员）汤
海燕声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
6、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否。
7、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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2、公司基本情况
（一）公司信息
公司的法定中文名称 卧龙地产集团股份有限公司
公司的法定中文名称缩写 卧龙地产
公司的法定英文名称 WOLONG REAL ESTATE GROUP CO.，LTD.
公司的法定英文名称缩写 WOLONG REAL ESTATE
公司法定代表人 陈建成
（二）联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 马亚军 陈斌权
联系地址 浙江省上虞市经济开发区人民西路1801 号 浙江省上虞市经济开发区人民西路1801 号
电话 0575-82177017 0575-82176751
传真 0575-82177000 0575-82177000
电子信箱 wldc82176751@163.com wldc82176751@163.com
（三）基本情况简介
注册地址 浙江省上虞市经济开发区
注册地址的邮政编码 312300
办公地址 浙江省上虞市经济开发区人民西路1801 号
办公地址的邮政编码 312300
公司国际互联网网址 http://www.wolong-re.com
电子信箱 wldc82176751@163.com
（四）信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海证券交易所与公司办公室
（五）公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A 股 上海证券交易所 卧龙地产 600173 ST 卧龙
（六）其他有关资料
公司首次注册登记日期 1993 年7 月17 日
公司首次注册登记地点 黑龙江省
公司变更注册登记日期 2009 年12 月9 日
公司变更注册登记地点
企业法人营业执照注册号 330000000008831
税务登记号码 浙税联字330682668325921 号
最近变更
组织机构代码 66832592—1
公司聘请的会计师事务所名称 立信大华会计师事务所有限公司
公司聘请的会计师事务所办公地址 中国北京海淀区西四环中路16 号院7 号楼12 层卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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3、会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2009 年 2008 年 本期比上年同期增减
(%)
2007 年
营业收入 1,043,960,407.31 831,993,556.83 25.48 764,829,580.84
利润总额 232,018,476.36 169,041,603.53 37.26 188,333,531.19
归属于上市公司股东
的净利润
136,511,326.19 102,433,020.38 33.27 120,109,464.07
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润
145,768,661.17 104,360,425.82 39.68 79,221,422.68
经营活动产生的现金
流量净额
502,553,435.06 -192,285,147.27 118,332,075.85
2009 年末 2008 年末 本期末比上年同期末增
减(%)
2007 年末
总资产 3,163,059,030.06 2,108,778,965.87 49.99 2,211,738,780.55
所有者权益（或股东
权益）
1,256,905,497.08 504,582,131.60 149.10 431,509,196.71
3.2 主要财务指标
2009 年 2008 年 本期比上年同期增减
(%)
2007 年
基本每股收益（元／股） 0.41 0.31 32.26 0.36
稀释每股收益（元／股） 0.41 0.31 32.26 0.36
扣除非经常性损益后的基本每股
收益（元／股）
0.43 0.32 34.38 0.24
加权平均净资产收益率（%） 24.67 21.89 增加2.78 个百分点 18.17
扣除非经常性损益后的加权平均
净资产收益率（%）
26.34 22.30 增加4.04 个百分点 12.24
每股经营活动产生的现金流量净
额（元／股）
1.25 -0.58 0.36
2009 年 2008 年 本期末比上年同期末
增减(%)
2007 年
归属于上市公司股东的每股净资
产（元／股）
3.12 1.53 103.92 1.31卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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扣除非经常性损益项目和金额：
√ 适用 □ 不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
1．非流动资产处置损益 -6,894.73
2．计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受
的政府补助除外） 244,443.00
3．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 23,619.00
4．除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -10,832,583.89
5．少数股东权益影响额 -88,711.58
6．所得税影响额 1,402,793.22
合计 -9,257,334.98
采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
投资性房地产 599,0876.00 6,014,495.00 23,619.00 23,619.00
合计 599,0876.00 6,014,495.00 23,619.00 23,619.00卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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4、股本变动及股东情况
（一）股本变动情况
4.1、股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比
例
(%)
发行新股
送
股
公积
金转
股
其他 小计 数量
比
例
(%)
一、有限售条件股份 210,050,252 63.65 -2,434,323 -2,434,323 207,615,929 51.54
1、国家持股
2、国有法人持股 2,142,224 0.65 -2,142,224 -2,142,224
3、其他内资持股 207,908,028 63 -292,099 -292,099 207,615,929 51.54
其中：境内法人持股 207,908,028 63 -292,099 -292,099 207,615,929 51.54
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股
份
119,949,748 36.35 72,859,700 2,434,323 75,294,023 195,243,771 48.46
1、人民币普通股 119,949,748 36.35 72,859,700 2,434,323 75,294,023 195,243,771 48.46
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 330,000,000 100 72,859,700 72,859,700 402,859,700 100
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称 年初限售股
数
本年解除限
售股数
本年增加
限售股数
年末限售股
数
限售原因 解除限售日
期
浙江卧龙置
业投资有限
公司
207,408,028 7,901 207,415,929
注：卧龙置业承诺持
有股份自股权分置改
革实施股票复牌日起
三十六个月内不得出
售或转让。
2010-10-8
中国建筑材
料集团公司
2,142,224 2,142,224 2009-1-12
牡丹江市昭
宇实业有限
公司
200000 192,099 2009-5-22
中国工商银
行股份有限
公司牡丹江
分行
100,000 100,000 2009-5-22卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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齐齐哈尔市
车建物资经
销站
100,000 100,000 需偿还大股东股权分
置改革时垫付的对
价。
黑龙江省鸡
西市轻化建
材公司
50,000 50,000 需偿还大股东股权分
置改革时垫付的对
价。
黑龙江省永
新煤炭化工
有限责任公
司
50,000 50,000 需偿还大股东股权分
置改革时垫付的对
价。
合计 209,950,252 2,434,323 7,901 207,615,929 / /
注：限售流通股股东七台河市建材有限责任公司现已更名为黑龙江省永新煤炭化工有限责任公司。
4.2 股东数量和持股情况
单位: 股
报告期末股东总数 34,293 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比例
(%)
持股总数
持有有限售条件股
份数量
质押或冻结的股
份数量
浙江卧龙置业投资有限公司
境内非国
有法人
51.49 207,415,929 207,415,929
13,270,000
中国银行－嘉实稳健开放式
证券投资基金
未知
3.48 13,999,825
中国工商银行－广发大盘成
长混合型证券投资基金
未知
2.53 10,173,020
中国工商银行－广发聚丰股
票型证券投资基金
未知
1.38 5,562,346
中国工商银行－嘉实策略增
长混合型证券投资基金
未知
1.28 5,147,015
中国工商银行－天弘精选混
合型证券投资基金
未知
0.99 4,000,000
中国建设银行－工银瑞信红
利股票型证券投资基金
未知
0.76 3,081,114
中国工商银行－中银持续增
长股票型证券投资基金
未知
0.76 3,048,912
中国工商银行－中银动态策
略股票型证券投资基金
未知
0.63 2,526,514
北京世达祺祥贸易有限公司 未知 0.57 2,290,000
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
中国银行－嘉实稳健开放式证券投资基金 13,999,825 人民币普通股
中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金 10,173,020 人民币普通股
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 5,562,346 人民币普通股
中国工商银行－嘉实策略增长混合型证券投资基金 5,147,015 人民币普通股卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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中国工商银行－天弘精选混合型证券投资基金 4,000,000 人民币普通股
中国建设银行－工银瑞信红利股票型证券投资基金 3,081,114 人民币普通股
中国工商银行－中银持续增长股票型证券投资基金 3,048,912 人民币普通股
中国工商银行－中银动态策略股票型证券投资基金 2,526,514 人民币普通股
北京世达祺祥贸易有限公司 2,290,000 人民币普通股
黄燕 2,204,193 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动关系的说明
(1)公司控股股东卧龙置业与上述其他9 大流通股东
之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变
动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
(2)公司未知上述前十名股东之间存在关联关系或
属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》
规定的一致行动人。
(3)公司未知前十名无限售条件股东之间存在关联
关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理
办法》规定的一致行动人。
股份变动情况说明：
①2009 年4 月22 日牡丹江市昭宇实业有限公司向浙江卧龙置业投资有限公司偿还在股权
分置改革中垫付的7,901 股股份。
②2009 年1 月12 日中国建筑材料集团公司持有的2,142,224 股股份获得上市流通。
③2009 年5 月22 日牡丹江市昭宇实业有限公司和中国工商银行股份有限公司牡丹江分行
持有的共计292,099 股股份获得上市流通。
④2009 年11 月12 日公司公开增发股票申购，2009 年12 月2 日公司公开增发共计
72,859,700 股股份在上海登记结算有限责任公司上海分公司完成登记，发行完成后公司总股本
变更为402,859,700 股。公开增发新股于2009 年12 月8 日上市交易。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人情况的说明
陈建成通过其控制的卧龙控股集团有限公司（以下简称“卧龙控股”）控制卧龙置业，
对公司达到实际控制。即陈建成持有卧龙控股48.93％的股权，陈建成先生的女儿陈嫣妮女士
持有卧龙控股38.73％的股权。卧龙控股持有公司控股股东卧龙置业的65％股权。卧龙置业持
有公司51.49%的股权，卧龙控股通过二级市场持有公司股票1,813,417 股，占公司总股本的
0.45%，公司控股股东及其一致行动人合计持有公司股份209,229,346 股，占公司总股本
51.94%。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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4.3.2.2 控股股东情况
名称 浙江卧龙置业投资有限公司
单位负责人或法定代表人 陈建成
成立日期 2000 年7 月4 日
注册资本 25,853.2 万元
主要经营业务或管理活动 房地产投资经营，对外投资
4.3.2.3 实际控制人情况
姓名 陈建成
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
最近5 年内的职业及职务
现任卧龙控股集团有限公司董事长、浙江卧龙置业投
资有限公司董事长、绍兴欧力—卧龙振动机械有限公
司董事长、浙江卧龙国际贸易有限公司董事长、公司
董事长。
最近5 年内的职业及职务
曾先后荣获“浙江省优秀企业家”、“全国明星青年企
业家”、“全国新长征突击手”、“全国乡镇企业家”、“中
国十大创业英才”、“浙江省改革开放三十年创业创新
优秀企业家”等称号，现为中共浙江省第十一届人大
代表，中共绍兴市人大代表，中共上虞市人大常委，
并担任中国企业管理研究会副会长、中国房地产行业
协会副会长、中国微电机行业协会副理事长、中国分
马力电机行业协会副理事长、浙江省企业家联合会副
会长、浙江省电机行业协会会长。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
卧龙控股集团有限公司
陈建成与陈嫣妮（父女）
87．66%
卧龙电气（600580）
3．04%
29．67%
韩礼钧等12 名自然
浙江卧龙置业投资有限公司
0.77%-2.41%不等 19.15%
卧龙地产集团股份有限公司(600173)
51.49%
0.45%
65%卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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5、董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起始
日期
任期终止
日期
年初
持股
数
年末
持股
数
变
动
原
因
报告期内从公
司领取的报酬
总额(万元)
（税前）
是否在股东
单位或其他
关联单位领
取薪酬
陈建成 董事长 男 50 2009-10-25 2012-10-25 0 0 是
范志龙
董事、副
董事长
男 49 2009-10-25
2012-10-25
0 0
42
否
王彩萍 董事 女 44 2009-10-25 2012-10-25 0 0 42 否
王希全 董事 男 35 2009-10-25 2012-10-25 0 0 是
郭晓雄
董事、常
务副总
男 38 2009-10-25
2012-10-25
0 0 36 否
严剑民
董事、财
务总监
男 43 2009-10-25
2012-10-25
0 0 24 否
汪祥耀 独立董事 男 52 2009-10-25 2012-10-25 0 0 6 否
何大安 独立董事 男 52 2009-10-25 2012-10-25 0 0 6 否
赵杭生 独立董事 男 52 2009-10-25 2012-10-25 0 0 6 否
陈体引
监事会主
席
男 52 2009-10-25
2012-10-25
0 0 是
方君仙 监事 女 44 2009-10-25 2012-10-25 0 0 是
孙慧芳 监事 女 27 2009-12-16 2012-10-25 0 0 4.16 否
杜秋龙 副总经理 男 44 2009-10-25 2012-10-25 0 0 33 否
谢俊虎 副总经理 男 46 2009-10-25 2012-10-25 0 0 33 否
马亚军 董秘 男 36 2009-10-25 2012-10-25 0 0 18 否卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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6、董事会报告
(一) 管理层讨论与分析
一、报告期内经营情况回顾
1、报告期内总体经营情况
2009年，公司在董事会正确领导下，通过全体员工齐心协力的努力，管理层紧紧抓住房地
产市场量价齐升、供不应求的有利时机，全年实现开工面积33.34万平方米，竣工面积16.84
万平方米，结转面积17.94万平方米；实现营业收入104396.04万元，比上年增长25.48%，完成
年度计划的104.48%；实现营业利润24261.35万元，比上年增长40.48%，归属于上市公司股东
的净利润为13651.13万元，比上年增长33.27%，完成年度计划的112.28%，为公司持续稳定发
展奠定了扎实的基础。
2、公司存在的主要优势分析
2009年，是公司持续、稳定发展的关键之年，各项经济指标都取得了显著的增长，取得这
一成绩与我们正确的市场定位、良好的品牌形象、完善的管理制度等方面紧密相关，主要体现
在以下几个方面：
（1）明确的市场定位：公司立足于长三角、珠三角及经济发展潜力大、人口增加稳定、
现在房价相对较低、发展潜力较强的二、三线城市及经济欠发展的省会城市。目前二、三线城
市房价总体不高，需求结构总体表现良好，在城市化进展、城际地铁轻轨建设提速和居民生活
水平不断提高等有利因素驱动下，从中长期来看，二、三线城市量价上涨潜力较大。截止2009
年12月31日，公司在这些城市的土地储备建筑面积约218.75万平方米，保障了公司业绩的稳定
增长。
（2）良好的品牌影响力：公司通过加强品牌建设、人性化的产品设计及严格的品质控制
等方面的管理，公司获得了“2009年浙江房地产开发企业20强”、天香华庭获得了“2009年浙
江十佳别墅排屋”、武汉剑桥春天获得了“武汉市建筑工程黄鹤楼银奖”等荣誉，公司产品的
客户认可度与满意度越来越高，加快了各项目楼盘的销售。
（3）较强的成本控制能力：首先，公司主要是通过收购兼并的方式取得价格较低的土地
资源；其次公司通过项目经理责任考核制、招投标管理制度、目标成本管理制度、大宗物料集
中采购等制度的实施，严格控制各环节的成本；最后，进一步完善CRM系统，使用公司能够正
确、及时了解项目公司销售进度、工程进度及财务状况，更好地进行管理与控制。
（4）良好的激励机制：公司大部份管理人员通过持有卧龙置业的股份间接持有公司的股
权，使公司的发展和管理层的利益一致，提高管理层凝聚力与向心力，极大地调动管理层工作
的积极性与创造性，使得公司经营业绩得到实实在在的提高。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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3、报告期内主营业务及其经营情况
(1) 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或分
产品
营业收入 营业成本
营业利润率
(%)
营业收入比
上年同期增
减（％）
营业成本比
上年同期增
减（％）
营业利润率
比上年同期
增减（%）
分行业
房地产业 1,040,816,797.30 624,531,223.46 40 25.58 17.98
增加3.87
个百分点
其他业务 2,582,766.01 1,873,878.80 27.45 0.98
(2) 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 700,765,643.31 -3.7
华中地区 190,313,626.00 109.79
华南地区 152,320,294.00
（3）房地产公司和项目概况一览表 单位面积：平方米 金额单位：万元
到2009 年12 月31 日止
序
号
公司
权益
%
占地面积 权益占地面积规划建筑面积
累计结转面
积
累计结转收
入
1
上虞市卧龙
天香华庭置
业有限公司
100 430,061 430,061.00 424,225.00 152,485.18 92,652.08
2
绍兴市卧龙
房地产开发
有限公司
95 139,212 132,251.00 310,385.02 163,461.33 78,223.92
3
嵊州卧龙绿
都置业有限
公司
100 111,334 111,334.00 216,746.45 184,519.15 71,402.82
4
武汉卧龙房
地产开发有
限
100 99,667 99,667.00 253,167.20 236,308.91 98,829.91
5
银川卧龙房
地产开发有
限公司
100 20,981 20,981.00 35,807.00 29,380.64 8,647.53
6
清远市五洲
实业投资有
限公司
50.1 617,983 309,609.48 1,373,100.00 29,372.97 15,294.08
7
上虞市卧龙
天香西园房
地产开发有
限公司
100 55,403 55,403 130,095.00卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
12
8
宁波信和置
业有限公司
68.5 130,238 89,213.03 212,860.00
9 标准厂房 100 31,911 31,911.00 38,372.62 11,762.40 1,251.33
合计 1,636,790 1,280,430.91 2,994,758.29 807,290.58 366,301.67
（4）、报告期内公司资产构成同比发生重大变动的说明
资产负债类：
项目 期末余额 年初余额
变动比
率
变动原因
货币资金 977,244,214.36 154,814,688.05 531.23%
主要是预售房款和发行新股募集资金增加所
致
其他应收款 339,149,540.33 102,063,154.31 232.29% 主要是本期与公司间的往来款项增加所致
其他流动资产 47,560,405.43 18,504,098.17 157.03% 原因为期末预收房款余额增加
固定资产 14,104,019.57 5,354,857.64 163.39% 原因为运输设备增加
长期待摊费用 40,000.00 原因为上年已摊销完
短期借款 174,990,000.00 70,000,000.00 149.99% 增加原因为保证借款增加
预收款项 481,872,889.97 142,691,004.99 237.70%
原因为天香西园、天香华庭项目预售增加导
致期末预收账款余额增加
应付职工薪酬 2,065,041.49 635,390.45 225.00%
增加原因为本期营业收入增加，相应提高工
资所致
应交税费 165,382,728.94 99,861,297.78 65.61%
主要原因为本期营业收入及预收账款较上年
大额增加，相应增加企业所得税、营业税等
税金
应付股利 3,240,947.30 34,681,623.44 -90.66% 减少原因为支付了股利
一年内到期的非
流动负债
370,000,000.00 90,000,000.00 311.11%
主要原因为本期增加了一年内到期的长期借
款
长期借款 150,000,000.00 360,000,000.00 -58.33% 减少原因为转入了一年以内到期的长期借款
资本公积 616,798,053.82 44,145,714.53 1297.19%
增加原因为：1、发行新股股本溢价
699,465,320.53 元；2、因购买少数股权新取
得的长期股权投资与按照新增持股比例计算
应享有子公司自购买日（或合并日）开始持
续计算的净资产份额之间的差额，调减资本
公积126,812,981.24 元，其中，因收购天香
华庭少数股东股权调减61,318,791.10 元；
因收购天香西园少数股东股权调减
65,494,190.14 元。
未分配利润 179,034,632.54 77,587,687.28 130.75% 增加原因是本期结转收入增加所致
少数股东权益 116,355,081.26 229,658,504.42 -49.34% 收购天香华庭、天香西园少数股东股权所致
利润表：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
13
项目 本期金额 上期金额 变动比率 变动原因
营业税金及附加 90,848,384.39 58,472,413.44 55.37%
增加原因为本期营业收入增加及土地增值税
清算所致
销售费用 29,157,927.05 13,610,914.06 114.22%
主要原因是广告费及销售代理费大幅增加所
致
管理费用 37,632,188.80 27,102,767.97 38.85%
主要原因是经营规模扩大相应工资、差旅费、
人才引进费等增加所致
财务费用 663,632.87 -841,520.93 178.86% 主要原因为母公司借款利息支出增加
资产减值损失 16,604,972.52 31,316,220.25 -46.98% 主要原因为本期减少了商誉的摊销
公允价值变动收益 23,619.00 59,226.00 -60.12%
主要原因是本年度投资性房地产评估增值率
比上年度降低
营业外收入 2,996,769.65 573,343.18 422.68%
增加原因主要为天香西园拆除旧房取得收
入。
营业外支出 13,591,805.27 4,234,369.27 220.99%
增加主要原因为本期未按合同期交房及
办理产权证补偿给业主的补偿款及嵊州
公司因超面积补交行政罚款。
所得税费用 72,806,497.27 49,369,021.65 47.47% 主要原因是本年度利润比上年度增加所致
现金流量表：
项 目 本期金额 上期金额 变动比率 变动原因
销售商品、提供
劳务收到的现金
1,379,885,900.29 420,796,322.71 227.92% 增加原因是预售收入比上期增加所致
收到其他与经
营活动有关的现金
51,478,233.16 98,399,507.09 -47.68% 减少原因主要是公司往来款减少
支付其他与经
营活动有关的现金
198,203,956.35 89,341,434.37 121.85% 增加原因主要是支付了公司往来款
处置固定资产、无形
资产和其他长期资
产收回的现金净额
4,190.04 11,251.59 -62.76% 处置固定资产损益比上期减少
购建固定资产、
无形资产和其他长
期资产支付的现金
10,234,087.25 968,528.05 956.66% 主要原因是增加购入运输设备
投资支付的现金 527,094,110.00 45,022,000.00 1070.75%
主要原因收购天香华庭、天香西园少数股东
股权及支付耀江房产股权锁定款
取得借款收到的现
金
344,990,000.00 210,000,000.00 64.28%
主要原因增加取得杭工信贷款及浙商银行并
购贷款
偿还债务支付的现
金
170,000,000.00 85,000,000.00 100.00% 主要原因是归还银行到期借款
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
95,389,421.37 39,237,864.45 143.11% 主要原因是支付现金股利及控股股利所致
收到其他与筹资活
动有关的现金
704,739,819.83 原因为发行新股股本溢价卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
14
二、对公司未来发展的展望
1、行业发展趋势：
2009 年，在宽松的货币政策及积极的财政政策等多种有利因素的刺激下，房地产市场出
现了量价齐升、供不应求的局面，房价经历了一个从低谷到高峰的V 型反转，现在的房价已
经到了历史最高位置；而且土地市场的成交价格不断刷新，在部份城市频现“地王”。
房地产作为国民经济的重要支柱产业，对拉动钢铁、建材及家电等产业发展举足轻重，
对金融业的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要意义，国
家为了促使房地产市场健康发展，重申、强调并出台了一系列的政策措施：
银监会在2009 年第四次经济金融形势通报分析会上重申严格执行“二套房贷”的政策。
2009 年11 月18 日，国土资源部等五部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的
通知》，其中规定分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，经当地土地出让协调
决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴纳比例不得低于全部土地
出让价款的50%，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得
分期缴纳。
2009 年12 月14 日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投
机、加强监管、推进保障房建设等四大举措；
2009 年12 月22 日，财政部、国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策
的通知》，其中规定自2010 年1 月1 日起，个人将购买不足5 年的非普通住房对外销售的，
全额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房或者不足5 年的普通住房对
外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年
（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
从短期看，上述政策的实施，在一定程度上抑制了投资需求，也给刚性需求增加了交易
成本，在总体上会影响需求；但是，随着上述政策的有效实施，能促使房地产市场回归理性
发展，有利于房地产市场长期健康发展。
从中长期看，随着中国经济的高速发展，在政府扩大内需、城市化进程、城际地铁轻轨
建设提速、居民消费水平提高等的带动下，中国房地产市场在未来相当长时间将保持增长态
势。
2、公司发展的机遇：
公司项目所处的二、三线城市需求结构总体表现良好，在城市化进展、城际地铁轻轨建
设提速和居民生活水平不断提高等有利因素驱动下，二、三线城市量价上涨潜力较大，为公卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
15
司平稳快速发展提供了广阔的空间，公司将紧紧把握市场机遇，提高公司产品质量与服务水
平，巩固并扩大公司所在城市的市场占有率，确立公司的品牌优势，同时公司将择机并购合
适的项目，为公司持续发展储备土地资源。
3、公司面临的主要困难：
目前公司收入主要来源于住宅开发项目的销售，房地产行业的调整会给公司的销售带来
一些的压力，同时，公司的快速发展带来专业人员的欠缺，给公司的发展带来一定的困扰。
三、公司未来发展战略所需资金及使用计划、以及资金来源情况
1、坚持稳健的财务管理，加快销售速度与销售资金的回笼。
2、加强银行与非银行金融机构的良好合作，开展多样化的融资方式，来补充公司项目开
发资金。
3、加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致，提
高公司资金的使用效率。
四、公司未来面临的主要风险
1、宏观调控政策风险
近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土
地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。从未来发展趋势来
看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变
化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
2、房地产市场波动的风险
随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异
化。 2009 年，公司项目所在地的商品房销售量相当好，但如果房地产市场再掉头走低，楼价
下降，成交量萎缩，将对公司的收益产生较大的影响，公司面临收益波动的风险。
3、公司业务快速拓展所引致的风险
近三年，公司发展速度较快，营业收入由2007 年度的61191.68 万元增长到2009 年度的
104396.04 万元；归属于母公司股东的净利润由2007 年度11779.91 万元增长到2009 年度的
13651.13 万元。未来几年，公司仍将继续保持快速发展的趋势。公司经营规模的扩大和业务
范围的拓宽对企业的管理能力、治理结构、决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出
了更高的要求。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
16
五、新年度的工作计划
2010年是公司快速发展的关键之年，面对复杂多变的经济形势和房地产市场环境，公司将
进一步夯实发展基础、坚定发展信心，全力推进卧龙地产平稳较快发展。
1、全年预计营业收入16.3亿元（不含税）、预计营业成本费用总计为11.77亿元。
2、收购1-2个项目，增加公司土地储备。
3、进一步完善制度流程建设，子公司流程得到全面固化。
4、全面推行供方准入制度，引进战略合作供方，完善供方体系。
5、全面推行目标成本管理，完善成本管理体系。
6、引进营销、设计、工程管理等方面的中高端人才，为公司长远发展奠定基础。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
17
6.4 募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位: 币种:
募集资金总额 772,325,020.53 本年度已使用募集资金总额 176,757,356.04
已累计使用募集资金总额 260,838,406.69
承诺项目 是否变
更项目
拟投入金额 实际投入金
额
是否符合计
划进度
预计收益 产生收益情
况
卧龙?天香华庭
二期
否
520,000,000.00 158,542,439.53
是
38,792,491.05 38,792,491.05
卧龙?五洲世纪
城一期
否
252,325,020.53 102,295,967.16
是
35,282,342.74 35,282,342.74
合计 / 772,325,020.53 260,838,406.69 / 74,074,833.79 74,074,833.79
未达到计划进度
和预计收益的说
明（分具体项目）
公司按计划进行，达到预计收益。
变更原因及变更
程序说明（分具
体项目）
报告期内，公司无变更募集资金项目的情况。
尚未使用的募集
资金用途及去向
存于募集资金专用帐户或暂时补充流动资金。
6.5 非募集资金项目情况
报告期内,公司非募集资金项目按照计划推进。
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
√适用 □不适用
经立信大华会计师事务所有限公司审计，截止2009 年12 月31 日母公司可供分配的利润
为人民币 52,579,599.26 元。
经公司第五届董事会第五次会议审议通过,公司拟以2009 年12 月31 日公司总股本
402,859,700 股为基数，向全体股东按每10 股派发现金红利1.00 元（含税）进行分配，共计
分配利润40,285,970.00 元，剩余未分配利润转入2010 年度；拟以2009 年12 月31 日公司
总股本402,859,700 股为基数，以资本公积向全体股东每10 股转增8 股，转增后公司总股本
为725,147,460 股。
以上预案需经公司2009 年年度股东大会审议通过。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
18
7、重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对方或最
终控制方
被收购资产 购买日 收购价格自收购日
起至本年
末为上市
公司贡献
的净利润
自本年初至本
年末为上市公
司贡献的净利
润（适用于同一
控制下的企业
合并）
是否为关
联交易
（如是，
说明定价
原则）
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及的
债权债务
是否已全
部转移
浙江正元集
团有限公司
上虞市卧龙天香华庭置
业有限公司30.16%股权
2009-4-30 11,650 1,971.07 否 是 是
浙江正元袜
业有限公司
上虞市卧龙天香西园房
地产开发有限公司33%
股权
2009-7-24 8,866 -45.27 否 是 是
绍兴三马袜
业有限公司
上虞市卧龙天香西园房
地产开发有限公司
5.52%股权
2009-7-24 1,483 -7.57 否 是 是
杭州工商信
托股份有限
公司
上虞市卧龙天香西园房
地产开发有限公司
23.0769%股权
2009-9-4 4,110.411 -13.13 否 是 是
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称 发生日期
（协议签
署日）
担保金额 担保类型 担保期 是否履
行完毕
是否为关联
方担保（是或
否）
公司下属项目公
司
89,205.87 按揭担保 自业主与银行签订的借款合同生效之日起
到本公司为业主办妥所购住房的《房屋所
有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋
所有权证》等房屋权属证明文件交银行保
管之日止。
否
天香西园 1,036.88 存款质押担保2009.1.14 至2009.3.25 是 否
报告期内担保发生额合计
报告期末担保余额合计 89,205.87
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计 5,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 94,205.87卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
19
担保总额占公司净资产的比例 74.95%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额
担保总额超过净资产50％部分的金额 31,360.60
上述三项担保金额合计 31,360.60
（1）截止2009 年12 月31 日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为89,205.87 万元，
担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期
还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房
屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行
业惯例此项担保是必须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本
公司的财务状况无重大影响。
（2）天香西园为上虞富士针织有限公司提供存款质押担保，存款金额2700 万元，存款时间自2009 年
1 月14 日起至2009 年3 月25 日止。上虞富士针织有限公司用持有天香西园的19%（股本金2470 万元）的
股份为本次质押提供反担保（上虞富士针织有限公司共持有天香西园33%的股份）。担保责任范围为存款本
金、利息和实现债权的费用。
（3）截止2009 年12 月31 日，公司为全资子公司上虞市卧龙天香华庭置业有限公司向中国银行上虞支行
借款5000 万元，提供了连带责任担保。
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√适用 □不适用
单位: 元 币种：人民币
关联方 向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
交易金额 占同类交易金额的比例（%） 交易金额 占同类交易金额的比例（%）
卧龙控股 251,471.00 8.26
卧龙电气集团股份有
限公司
1,200,282.50 39.40
卧龙电气集团股份有
限公司
500,000.00 100
陈永苗 4,018,179.00 0.39
陈体引 3,810,582.00 0.37
刘红旗 3,447,000.00 0.33
韩丽美 952,000.00 0.09
邱跃 1,122,474.00 0.11
严剑民 1,075,041.00 0.10
马亚军 1,081,162.00 0.10
方君仙 718,250.00 0.07
合计 17,676,441.50 500,000.00
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额1,451,753.50 元。
卧龙电气集团股份有限公司将建筑面积3502(含地下车库84 平方米)平方米,土地使用面卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
20
积881.25 平方米的房产提供本公司使用，2009 年租赁费50 万元。
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
卧龙控股 160,802,076.52
合计 160,802,076.52
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方
案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
（1）关于避免同业竞争的承诺：
公司控股股东卧龙置业承诺：“保证现在和将来不经营与卧龙地产及其控股子公司相同
的业务；亦不间接经营、参与投资与卧龙地产及其控股子公司业务有竞争或可能有竞争的企
业；保证不利用股东地位损害卧龙地产及其它股东的正当权益。保证本公司全资拥有或拥有
50%股权以上子公司（卧龙地产及其下属子公司除外）亦遵守上述承诺，本公司将促使相对
控股的下属子公司遵守上述承诺。”
公司实际控制人陈建成先生承诺：“保证现在和将来不经营与卧龙地产及其控股子公司
相同的业务；亦不间接经营、参与投资与卧龙地产及其控股子公司业务有竞争或可能有竞争
的企业；保证不利用股东地位损害上市公司及其它股东的正当权益。保证本人实际控制的公
司（卧龙地产及其下属子公司除外）亦遵守上述承诺，本人将促使相对控股的公司遵守上述
承诺。”
报告期内公司实际控制人及控股股东均已履行上述承诺。
（2）股权分置改革股东或实际控制人关于公司经营业绩的承诺：
卧龙置业控股股东卧龙控股承诺：公司自2007 年7 月31 日起至2007 年12 月31 日的
净利润不低于12,000 万元；否则，卧龙控股将以现金方式补足该期间实际实现的净利润与卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
21
12,000 万元之间的差额部分；公司自2007 年7 月31 日起至2009 年12 月31 日期间的净利
润不低于30,000 万元；否则，卧龙控股将以现金方式补足该期间实际实现的净利润与30,000
万元之间的差额部分。
公司业绩完成情况：
自2007 年7 月31 日起至2007 年12 月31 日期间的净利润119,823,123.87 元，低于12,000
万元，卧龙控股以现金方式已补足其差额176,876.13 元。
自2007 年7 月31 日起至2009 年12 月31 日期间的净利润398,530,808.71 元，卧龙控股
已实现不低于30,000 万元的承诺。
同时，立信大华会计师事务所有限公司为本公司出具了《实际控股股东承诺实际完成情
况的专项说明》。
（3）卧龙置业持有公司股权锁定期安排
卧龙置业持有公司股份，自股权分置改革实施股票复牌日起三十六个月内不得出售或转
让。
报告期内，公司控股股东卧龙置业未对公司股份进行出售或转让。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到
原盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4、买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
本年度公司无持有其他上市公司股权、参股金融企业股权的情况。
公司是否披露履行社会责任的报告： 是
7.9 公司披露了履行社会责任报告，详见年报全文。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
22
8、监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司股东大会、董事会严格依照国家有关法律、法规和《公司章程》行使职
权，履行义务。公司历次股东大会、董事会的召集、召开、表决、决议等决策程序均符合法
律法规的等相关规定。报告期内，公司健全了内部控制制度，保证了资产的安全和有效使用,
董事会决策程序科学、合法、有效，决策科学化和民主化水平进一步提高。公司董事、经理
及高级管理人员执行公司职务时能够勤勉尽责，没有发现违反法律、法规和公司章程的行为，
也没有损害公司利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
本年度监事会检查了公司业务和财务情况，审核了公司的季度、半年度、年度财务报告
及其它文件。监事会认为，立信大华会计师事务所有限公司为本公司年度财务报告出具的审
计意见是客观的，公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司严格按照《公司募集资金管理办法》的规定，规范和合理地使用募集资金。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
公司在报告期内，收购资产行为能够按照《公司章程》和相关规章制度办理，决策科学、
程序合法，没有发现内幕交易和损害部分股东的权益或造成公司资产流失的行为。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
公司在报告期内，公司下属子公司绍兴卧龙物业管理有限公司对卧龙控股集团有限公司、
卧龙电气集团股份有限公司范围内的工厂及生活区提供物业管理服务，收费价格合理公允，
协议执行情况良好，没有损害非关联股东的权益。本年度公司与关联自然人发生的日常关联
交易，价格合理公允，协议执行情况良好，没有损害非关联股东的权益。卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
23
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 标准无保留意见卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
24
9.2 财务报表
合并资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位：卧龙地产集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 (一) 977,244,214.36 154,814,688.05
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 (二) 32,779,769.00 27,761,276.90
预付款项
(三) 9,988,795.54 9,427,451.54
收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 (四) 339,149,540.33 102,063,154.31
买入返售金融资产
存货 (五) 1,449,228,335.97 1,479,002,846.03
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 (六) 47,560,405.43 18,504,098.17
流动资产合计 2,855,951,060.63 1,791,573,515.00
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 (七) 6,014,495.00 5,990,876.00
固定资产 (八) 14,104,019.57 5,354,857.64卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
25
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 (九) 165,000.00 165,000.00
开发支出
商誉 (十) 231,449,972.64 248,080,900.75
长期待摊费用 (十一) 40,000.00
递延所得税资产 (十二) 55,374,482.22 57,573,816.48
其他非流动资产
非流动资产合计 307,107,969.43 317,205,450.87
资产总计 3,163,059,030.06 2,108,778,965.87
流动负债:
短期借款 (十四) 174,990,000.00 70,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 (十五) 90,308,990.50 119,310,934.45
预收款项 (十六) 481,872,889.97 142,691,004.99
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 (十七) 2,065,041.49 635,390.45
应交税费 (十八) 165,382,728.94 99,861,297.78
应付利息
应付股利 (十九) 3,240,947.30 34,681,623.44
其他应付款 (二十) 326,226,004.40 429,809,863.13
应付分保账款
保险合同准备金卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
26
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 (二十一) 370,000,000.00 90,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,614,086,602.60 986,990,114.24
非流动负债：
长期借款 (二十二) 150,000,000.00 360,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 (十二) 25,711,849.12 27,548,215.61
其他非流动负债
非流动负债合计 175,711,849.12 387,548,215.61
负债合计 1,789,798,451.72 1,374,538,329.85
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） (二十三) 402,859,700.00 330,000,000.00
资本公积 (二十四) 616,798,053.82 44,145,714.53
减：库存股
专项储备
盈余公积 (二十五) 58,213,110.72 52,848,729.79
一般风险准备
未分配利润 (二十六) 179,034,632.54 77,587,687.28
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 1,256,905,497.08 504,582,131.60
少数股东权益 116,355,081.26 229,658,504.42
所有者权益合计 1,373,260,578.34 734,240,636.02
负债和所有者权益总计 3,163,059,030.06 2,108,778,965.87
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
27
母公司资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位：卧龙地产集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金
53,984,050.45 640,579.43
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
17,391.80 188,400.00
应收利息
应收股利
其他应收款 (一)
321,362,922.50 10,035,394.57
存货
9,733,728.06 10,001,277.23
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 385,098,092.81 20,865,651.23
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 (二) 1,224,688,661.89 895,774,551.89
投资性房地产 6,014,495.00 5,990,876.00
固定资产 1,315,071.61 1,536,695.87
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 165,000.00 165,000.00
开发支出
商誉卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
28
长期待摊费用 - 40,000.00
递延所得税资产 807,973.43 1,341,072.29
其他非流动资产 (三) 772,325,020.53
非流动资产合计 2,005,316,222.46 904,848,196.05
资产总计 2,390,414,315.27 925,713,847.28
流动负债：
短期借款 125,000,000.00 70,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 121,950.00 191,668.00
预收款项
应付职工薪酬 618,583.69
应交税费 46,670.91 17,874.90
应付利息
应付股利 18,000.00 33,181,623.44
其他应付款 977,914,890.24 331,903,195.04
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,103,720,094.84 435,294,361.38
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 70,689.90 64,785.15
其他非流动负债
非流动负债合计 70,689.90 64,785.15
负债合计 1,103,790,784.74 435,359,146.53
所有者权益（或股东权益）：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
29
实收资本（或股本） 402,859,700.00 330,000,000.00
资本公积 772,971,120.55 73,505,800.02
减：库存股
专项储备
盈余公积 58,213,110.72 52,848,729.79
一般风险准备
未分配利润 52,579,599.26 34,000,170.94
所有者权益（或股东权益）合计 1,286,623,530.53 490,354,700.75
负债和所有者权益（或股东权益）
总计
2,390,414,315.27 925,713,847.28
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
30
合并利润表
2009 年度
编制单位：卧龙地产集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,043,960,407.31 831,993,556.83
其中：营业收入 （二十七） 1,043,960,407.31 831,993,556.83
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 801,370,514.33 659,350,153.21
其中：营业成本 （二十七） 626,463,408.70 529,689,358.42
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 （二十八） 90,848,384.39 58,472,413.44
销售费用 （二十九） 29,157,927.05 13,610,914.06
管理费用 （二十九） 37,632,188.80 27,102,767.97
财务费用 （二十九） 663,632.87 -841,520.93
资产减值损失 （三十） 16,604,972.52 31,316,220.25
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） （三十一） 23,619.00 59,226.00
投资收益（损失以“－”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 242,613,511.98 172,702,629.62
加：营业外收入 （三十二） 2,996,769.65 573,343.18
减：营业外支出 （三十三） 13,591,805.27 4,234,369.27
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 232,018,476.36 169,041,603.53卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
31
减：所得税费用 （三十四） 72,806,497.27 49,369,021.65
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 159,211,979.09 119,672,581.88
归属于母公司所有者的净利润 136,511,326.19 102,433,020.38
少数股东损益 22,700,652.90 17,239,561.50
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.41 0.31
（二）稀释每股收益 0.41 0.31
七、其他综合收益
八、综合收益总额 159,211,979.09 119,672,581.88
归属于母公司所有者的综合收益总额 136,511,326.19 102,433,020.38
归属于少数股东的综合收益总额 22,700,652.90 17,239,561.50
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
32
母公司利润表
2009 年度
编制单位：卧龙地产集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 （四）
1,065,564.00 11,803,060.60
减：营业成本 （四）
505,495.44 9,602,634.48
营业税金及附加
53,828.43 652,175.80
销售费用
315,000.00
管理费用
10,619,695.07 6,627,893.10
财务费用
1,332,336.80 -316,303.66
资产减值损失
-956,065.73 283,481.92
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
23,619.00 59,226.00
投资收益（损失以“－”号填列）
64,850,661.82 324,708,749.35
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 54,069,554.81 319,721,154.31
加：营业外收入 115,805.05 481,261.90
减：营业外支出 2,547.00 7,429.79
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 54,182,812.86 320,194,986.42
减：所得税费用 539,003.61 -880,651.24
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 53,643,809.25 321,075,637.66
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.16 0.80
（二）稀释每股收益 0.16 0.80
六、其他综合收益
七、综合收益总额 53,643,809.25 321,075,637.66
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
33
合并现金流量表
2009 年度
编制单位：卧龙地产集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,379,885,900.29 420,796,322.71
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 （三十六）1 51,478,233.16 98,399,507.09
经营活动现金流入小计 1,431,364,133.45 519,195,829.80
购买商品、接受劳务支付的现金 583,768,871.76 505,570,255.80
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 15,876,673.17 12,902,875.19
支付的各项税费 130,961,197.11 103,666,411.71
支付其他与经营活动有关的现金 （三十六）2 198,203,956.35 89,341,434.37
经营活动现金流出小计 928,810,698.39 711,480,977.07
经营活动产生的现金流量净额 502,553,435.06 -192,285,147.27
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
34
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
金净额
4,190.04 11,251.59
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 4,190.04 11,251.59
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
金
10,234,087.25 968,528.05
投资支付的现金 527,094,110.00 45,022,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 537,328,197.25 45,990,528.05
投资活动产生的现金流量净额 -537,324,007.21 -45,979,276.46
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 777,599,519.83 80,076,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 344,990,000.00 210,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,122,589,519.83 290,076,000.00
偿还债务支付的现金 170,000,000.00 85,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 95,389,421.37 39,237,864.45
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 3,000,000.00
筹资活动现金流出小计 265,389,421.37 127,237,864.45
筹资活动产生的现金流量净额 857,200,098.46 162,838,135.55
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 822,429,526.31 -75,426,288.18
加：期初现金及现金等价物余额 154,814,688.05 230,240,976.23
六、期末现金及现金等价物余额 （三十六）4 977,244,214.36 154,814,688.05
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
35
母公司现金流量表
2009 年度
编制单位：卧龙地产集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
1,065,564.00 3,703,060.60
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金
766,410,615.54 191,189,276.11
经营活动现金流入小计
767,476,179.54 194,892,336.71
购买商品、接受劳务支付的现金
269,718.00 422,327.76
支付给职工以及为职工支付的现金
3,422,477.64 3,192,783.12
支付的各项税费
1,944,167.70 1,691,329.70
支付其他与经营活动有关的现金
107,753,561.71 125,339,984.22
经营活动现金流出小计
113,389,925.05 130,646,424.80
经营活动产生的现金流量净额
654,086,254.49 64,245,911.91
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
2,850,238.94
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
净额
4,190.04 4,196.89
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
2,854,428.98 4,196.89
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
789,572.30 732,564.05
投资支付的现金
594,914,110.00 164,946,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
772,325,020.53
投资活动现金流出小计
1,368,028,702.83 165,678,564.05
投资活动产生的现金流量净额
-1,365,174,273.85 -165,674,367.16
三、筹资活动产生的现金流量：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
36
吸收投资收到的现金
777,599,519.83 -
取得借款收到的现金
125,000,000.00 70,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
-
筹资活动现金流入小计
902,599,519.83 70,000,000.00
偿还债务支付的现金
70,000,000.00 -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
68,168,029.45 2,817,956.95
支付其他与筹资活动有关的现金
3,000,000.00
筹资活动现金流出小计
138,168,029.45 5,817,956.95
筹资活动产生的现金流量净额
764,431,490.38 64,182,043.05
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额
53,343,471.02 -37,246,412.20
加：期初现金及现金等价物余额
640,579.43 37,886,991.63
六、期末现金及现金等价物余额
53,984,050.45 640,579.43
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
37
合并所有者权益变动表
2009 年度
编制单位：卧龙地产集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积 减：
库存
股
专项
储备
盈余公积 一般
风险
准备
未分配利润 其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 330,000,000.00 44,145,714.53 52,848,729.79 77,587,687.28 229,658,504.42 734,240,636.02
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 330,000,000.00 44,145,714.53
52,848,729.79
77,587,687.28
229,658,504.42 734,240,636.02
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 72,859,700.00 572,652,339.29 5,364,380.93 101,446,945.26 -113,303,423.16 639,019,942.32
（一）净利润 136,511,326.19 22,700,652.90 159,211,979.09
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 136,511,326.19 22,700,652.90 159,211,979.09
（三）所有者投入和减少资本 72,859,700.00 572,652,339.29 -136,004,076.06 509,507,963.23
1．所有者投入资本 72,859,700.00 572,652,339.29 -136,004,076.06 509,507,963.23
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 5,364,380.93 -35,064,380.93 -29,700,000.00
1．提取盈余公积 5,364,380.93 -5,364,380.93
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -29,700,000.00 -29,700,000.00
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 402,859,700.00 616,798,053.82 58,213,110.72
179,034,632.54
116,355,081.26
1,373,260,578.34卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
38
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积 减：
库存
股
专项
储备
盈余公积 一般
风险
准备
未分配利润 其
他
少数股东权益 所有者权益合
计
一、上年年末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -21,067,536.33 109,504,857.44 541,014,054.15
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -21,067,536.33 109,504,857.44 541,014,054.15
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -29,360,085.49 3,777,796.77 98,655,223.61 120,153,646.98 193,226,581.87
（一）净利润 102,433,020.38 17,239,561.50 119,672,581.88
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 102,433,020.38 17,239,561.50 119,672,581.88
（三）所有者投入和减少资本 -29,360,085.49 102,914,085.48 73,553,999.99
1．所有者投入资本 -29,360,085.49 102,914,085.48 73,553,999.99
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 3,777,796.77 -3,777,796.77
1．提取盈余公积 3,777,796.77 -3,777,796.77
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 330,000,000.00 44,145,714.53 52,848,729.79 77,587,687.28 229,658,504.42 734,240,636.02
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
母公司所有者权益变动表卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
39
2009 年度
编制单位：卧龙地产集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 本期金额
实收资本
（或股本）
资本公积 减：库存股
专项
储备
盈余公积
一般风险
准备
未分配利润
所有者权益合计
一、上年年末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 52,848,729.79 34,000,170.94 490,354,700.75
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 330,000,000.00 73,505,800.02 52,848,729.79 34,000,170.94 490,354,700.75
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 72,859,700.00 699,465,320.53 5,364,380.93 18,579,428.32 796,268,829.78
（一）净利润 53,643,809.25 53,643,809.25
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 53,643,809.25 53,643,809.25
（三）所有者投入和减少资本 72,859,700.00 699,465,320.53 772,325,020.53
1．所有者投入资本 72,859,700.00 699,465,320.53 772,325,020.53
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 5,364,380.93 -35,064,380.93 -29,700,000.00
1．提取盈余公积 5,364,380.93 -5,364,380.93 -
2.提取一般风险准备 -29,700,000.00 -29,700,000.00
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 402,859,700.00 772,971,120.55 58,213,110.72 52,579,599.26 1,286,623,530.53卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
40
项目 上年同期金额
实收资本（或股
本）
资本公积 减：库存股
专项
储备
盈余公积
一般风险准
备
未分配利润
所有者权益合计
一、上年年末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -283,297,669.95 169,279,063.09
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 330,000,000.00 73,505,800.02 49,070,933.02 -283,297,669.95 169,279,063.09
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 3,777,796.77 317,297,840.89 321,075,637.66
（一）净利润 321,075,637.66 321,075,637.66
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 321,075,637.66 321,075,637.66
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 3,777,796.77 -3,777,796.77
1．提取盈余公积 3,777,796.77 -3,777,796.77
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 330,000,000.00 73,505,800.02 52,848,729.79 34,000,170.94 490,354,700.75
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
41
9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 企业合并及合并财务报表。
9.5.1 子公司情况
9.5.1.1 通过设立或投资等方式取得的子公司 单位:万元 币种:人民币
子公司名称
子公司
类型
注册地 业务性质
注册
资本
经营范围
年末实际
投资额
实质上构成对子公
司的净投资的余额
本公司合计
持股比例
合计享有的
表决权比例
是否合
并报表
上虞市卧龙天香西园房
地产开发有限公司
全资子
公司
上虞市曹娥街
道经济开发区
房地产开发经营13,000
房地产开发;市政工程;园林绿
化工程施工;五金、建筑材料
销售；物业管理、房屋租赁
13,000 19,451.81 100% 100% 是
9.5.1.2 同一控制下企业合并取得的子公司
子公司名称
子公司
类型
注册地
业务性
质
注册资
本(万元)
经营范围
期末实际
投资额
(万元)
实质上构成对子
公司的净投资的
余额(万元)
本公司
合计持
股比例
合计享有
的表决权
比例
是否合并
报表
少数股东权
益(元)
少数股东权益中
用于冲减少数股
东损益的金额(元)
绍兴市卧龙房地
产开发有限公司
控股子
公司
绍兴袍江工
业区育贤路
房地产开
发经营 10,000 房地产开发、销售9,500 9,500 95% 95% 是
9,215,756.89
武汉卧龙房地产
开发有限公司
全资子
公司
武汉东湖开
发区珞瑜东
路76号卧龙.
剑桥春天
房地产开
发经营 9,809 房地产开发、销售9,931.81 9,931.81 100% 100% 是
银川卧龙房地产
开发有限公司
全资子
公司
银川市兴庆
区清和北街
12号
房地产开
发经营 1,000 房地产开发 1,000 1,000 100% 100% 是
绍兴卧龙物业
管理有限公司
控股子
公司
上虞经济开
发区
物业管理 300
小区物业管理、厂
区物业管理；五金
制品、建筑材料、
日用百货销售
210 210 70% 70% 是
737,259.92 17,470.21卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
42
宁波信和置业
有限公司
控股子
公司
宁波市鄞州
区钟公庙镇
飞虹新村
房地产开
发经营 USD360
普通住宅的开发、
装饰及相关的物业
管理服务
16,785.50 14,511.52 68.5% 68.5% 是
9,293,952.16 92,165.84
嵊州卧龙绿都
置业有限公司
全资子
公司
嵊州市城南
新区官河南
路东首
房地产开
发经营 9,990
开发、建设、销售
面积10万平方米普
通住宅及物业管理
服务
9,990 17,137.58 100% 100% 是
清远市五洲实业
投资有限公司
控股子
公司
广东省清远
市清城区洲
心街道办事
处
房地产开
发经营 13,000
房地产投资，建筑材
料、家具、照明灯饰、
金属材料销售；
12,000 12,000 50.1% 50.1% 是
97,108,112.29
9.5.1.3 非同一控制下企业合并取得的子公司
单位: 万元 币种:人民币
子公司名称
子公司
类型
注册地
业务
性质
注册资
本
经营范围
年末实际
投资额
实质上构成对
子公司的净投
资的余额
本公司合计
持股比例
合计享有的表
决权比例
是否合并报表
上虞市卧龙天香华庭
置业有限公司
全资子
公司
上虞市梁
湖镇华东
村
房地产
开发经
营
35,000
房地产开发，物业管理，五金建材销
售；市政工程；园林绿化工程施工、
房屋租赁
35,000 38,726.15 100% 100% 是卧龙地产集团股份有限公司 2009 年年度报告摘要
43
9.5.2 特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
□适用 √不适用
9.5.3 合并范围发生变更的说明
□适用 √不适用
9.5.4 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
□适用 √不适用
9.5.5 本期发生的同一控制下企业合并
□适用 √不适用
9.5.6 本期发生的非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
9.5.7 本期发生的反向购买
□适用 √不适用
9.5.8 本期发生的吸收合并
□适用 √不适用
9.5.9 境外经营实体主要报表项目的折算汇率
□适用 √不适用
