卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
卧龙地产集团股份有限公司
600173
2014 年半年度报告
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内
容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个
别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人陈建成、主管会计工作负责人马亚军及会计机构负责人（会
计主管人员）汤海燕声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 本半年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，
该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
目 录
第一节 释义........................................................ 4
第二节 公司简介.................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要...................................... 6
第四节 董事会报告.................................................. 7
第五节 重要事项................................................... 14
第六节 股份变动及股东情况......................................... 19
第七节 优先股相关情况............................................. 21
第八节 董事、监事、高级管理人员情况............................... 22
第九节 财务报告（未经审计）....................................... 23
第十节 备查文件目录...............................................108
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、卧龙地产 指 卧龙地产集团股份有限公司
卧龙控股 指 卧龙控股集团有限公司
卧龙置业 指 浙江卧龙置业投资有限公司
卧龙电气 指 卧龙电气集团股份有限公司
清远五洲 指 清远市五洲实业投资有限公司
墨水湖置业 指 武汉卧龙墨水湖置业有限公司
卧龙物业 指 绍兴卧龙物业管理有限公司
天香华庭 指 上虞市卧龙天香华庭置业有限公司
天香西园 指 上虞市卧龙天香西园房地产开发有限公司
两湖置业 指 绍兴市卧龙两湖置业有限公司
天香南园 指 上虞市卧龙天香南园房地产开发有限公司
卧龙园林 指 浙江卧龙园林景观工程有限公司
绍兴卧龙 指 绍兴市卧龙房地产开发有限公司
武汉卧龙 指 武汉卧龙房地产开发有限公司
银川卧龙 指 银川卧龙房地产开发有限公司
嵊州卧龙 指 嵊州卧龙绿都置业有限公司
耀江神马 指 耀江神马实业（武汉）有限公司
龙和商贸 指 浙江龙和商贸有限公司
嘉原盛置业 指 青岛嘉原盛置业有限责任公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 卧龙地产集团股份有限公司
公司的中文名称简称 卧龙地产
公司的外文名称 WOLONG REAL ESTATE GROUP CO.，LTD.
公司的外文名称缩写 WOLONG REAL ESTATE
公司的法定代表人 陈建成
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 马亚军 陈斌权
联系地址 浙江省绍兴市上虞区人民西路 1801 号 浙江省绍兴市上虞区人民西路 1801 号
电话 0575-82177017 0575-82176751
传真 0575-82177000 0575-82177000
电子信箱 mayajun@wolong.com chenbinquan@wolong.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 浙江省绍兴市上虞区经济开发区
公司注册地址的邮政编码 312300
公司办公地址 浙江省绍兴市上虞区人民西路 1801 号
公司办公地址的邮政编码 312300
公司网址 http://www.wolong-re.com
电子信箱 wolong600173@wolong.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《证券时报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 上海证券交易所与公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 卧龙地产 600173 ST 卧龙
六、公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
七、其他有关资料
根据公司注册所在地上虞市撤（县）市设区的实际情况，公司召开第六届董事
会第十四次会议审议通过了《关于修改<公司章程>的议案》，公司住所地址拟相应由
“浙江省上虞市经济开发区”变更为“浙江省绍兴市上虞区经济开发区”。该议案尚需
提交公司 2014 年第一次临时股东大会审议。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 553,740,175.48 458,307,029.43 20.82
归属于上市公司股东的净利润 61,202,251.75 57,433,024.69 6.56
归属于上市公司股东的扣除非经常
59,649,980.11 58,134,840.63 2.61
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 98,748,377.41 -78,922,235.82 不适用
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 1,505,407,310.74 1,464,051,048.52 2.82
总资产 3,967,936,383.61 3,522,166,780.53 12.66
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.084 0.079 6.33
稀释每股收益（元／股） 0.084 0.079 6.33
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.082 0.080 2.50
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 4.10 3.92 增加 0.18 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
4.00 3.97 增加 0.03 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -40,657.14
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 3,000.00
补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,718,084.70
少数股东权益影响额 -4,423.45
所得税影响额 -123,732.47
合计 1,552,271.64
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年上半年，房地产行业在调整中发展，行业下行压力较大。上半年全国商
品房销售面积、销售额均同比下降，无论销售数据还是市场信心处于低迷阶段。中
央坚持分类调控，部分地方政府微调政策以稳房市。面对严峻的宏观形势，公司管
理层深刻剖析行业大势，通过改革内部管理机制，激发一线管理组织效率，灵活操
作营销策略，深挖市场消费热点，逆势取得了较好业绩增长。
报告期内主要经营业绩：
上半年公司实现营业收入 5.54 亿元，同比增长 20.82 %，利润总额 8783 万元，
同比增长 11.49 %，归属于上市公司股东的净利润 6120 万元，同比增长 6.56%，实
现每股收益 0.084 元，同比增长 6.33%，归属于上市公司股东的每股净资产 2.08 元，
同比增长 2.97%。
报告期内完成的重点工作：
（1）营销策略推陈出新，经营回款同比增长
上半年，各区域公司统筹本地资源，深挖市场消费潜力，做足营销功课，如武
汉总部保障每月三场大型主题活动，引导客户产品体验，转化成交率，市场反应较
好。清远公司通过紧扣销售时点，适时推出让利大礼，绍兴区域通过老带新及员工
购房优惠等活动，均有成效。上半年，公司累计实现营业收入 5.54 亿元，同比增长
20.82 %，为全年业绩奠定了较好基础。
（2）加强工程质量管理，及时推进项目进度
通过集团管理架构调整，强化区域总部决策权力，极大改善了项目管理效率，
工程质量管理获得良好保障，上半年未发生重大质量事故，竣工验收如期推进。在
项目进度方面，根据年初计划要求，武汉区域的墨水湖一期、二期，清远公司的 9#-16#
楼等重点工程如期推进，为项目销售赢得时机。
（3）顺利通过公司债券发行审核，强化资金收支管控
2013 年 8 月，公司启动公司债券申报工作，公司已收到中国证监会《关于核准
卧龙地产集团股份有限公司公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014] 398 号），
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为顺利推进旗下项目开发建设提供了强有力的保障，将进一步改善公司的资产结构，
降低企业融资成本。同时，公司着力强化资金管控，已经建立较为完善的资金收支
管理流程，提出资金红线管理，强调风险意识，报告期内，公司财务结构稳健。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动原因
主要系本期可结转项目面积
营业收入 553,740,175.48 458,307,029.43 20.82
增加所致
主要系本期可结转项目面积
营业成本 368,282,185.57 297,624,641.11 23.74
增加所致
主要系本期广告投入增加所
销售费用 16,044,594.60 10,959,530.02 46.40
致
管理费用 31,960,852.42 27,644,367.30 15.61 主要系本期工资增加所致
系本期费用化利息支出减少
财务费用 670,393.27 1,238,850.00 -45.89
所致
经营活动产生的现 系本期销售规模增加所致
98,748,377.41 -78,922,235.82 不适用
金流量净额
投资活动产生的现 系收购少数股东权益所致
-5,100,095.07 -224,150.80 2,175.30
金流量净额
筹资活动产生的现 系新增借款
265,416,772.80 -2,451,612.79 不适用
金流量净额
研发支出 0 0 0
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司资产负债类项目大幅度变动原因 单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额 变动比率 变动说明
主要系销售规模增加及收
货币资金 578,155,871.29 272,514,063.58 112.16%
到银行借款
其他应收款 33,471,208.16 53,500,660.50 -37.44% 主要系本期收回保证金
本期销售规模增加计提税
其他流动资产 23,988,943.58 1,688,035.76 1321.12%
费增加
应付票据 522,326.34 2,707,637.20 -80.71% 本期应付票据到期
预收账款 398,668,288.90 154,536,277.43 157.98% 本期销售规模增加
应付利息 9,005,654.91 5,754,778.74 56.49% 借款增加计提利息增加
一年内到期的非流动负债 210,000,000.00 440,000,000.00 -52.27% 归还借款
长期借款 786,200,000.00 267,100,000.00 194.35% 新增借款
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公司利润表项目大幅度变动的原因 单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额 变动比率 变动说明
主要系本期广告投入增加
销售费用 16,044,594.60 10,959,530.02 46.40%
所致
本期费用化利息支出减少
财务费用 670,393.27 1,238,850.00 -45.89%
所致
本期部分减值转销比上期
资产减值损失 4,209,937.98 -10,988.73 38411.42%
减少
成本法核算下长期股权投
投资收益 1,423,076.92 - 100.00%
资现金分红
营业外收入 3,163,777.56 252,282.90 1154.06% 本期子公司注销
所得税费用 30,174,448.35 22,115,293.67 36.44% 本期利润增加所致
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2013 年 8 月 23 日，公司 2013 年第三次临时股东大会审议通过关于公司发行公
司债券等议案。目前公司已收到中国证券监督管理委员会《关于核准卧龙地产集团
股份有限公司公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014] 398 号）。
(3) 经营计划进展说明
公司 2014 年度经营工作按计划推进。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（％） 增减（%）
减(%) 减(%)
下降 1.62 个百
房产销售 543,154,196.02 360,324,230.59 33.66 20.98 24.01
分点
下降 0.99 个百
物业管理 9,170,713.46 7,776,162.68 15.21 8.85 10.15
分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 178,331,599.18 4.08
华中地区 323,289,023.00 93.47
华南地区 50,704,287.30 -56.95
西北地区 0 -100
公司所在西北地区的项目为银川卧龙，已于报告期内注销完毕，该项目报告期
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内无营业收入。
(三) 核心竞争力分析
公司以"诚、和、创"的企业文化精神，以打造"打造精品楼盘、成就完美生活"
为宗旨，在项目成本、管理能力等方面具备一定的核心竞争力 ：（1）公司目前土地
取得成本较低，近些年通过权益收购方式取得的土地，有效规避了高价地的风险，
市场竞争力较强；（2）项目主要分布在经济相对发达的二三线城市，受房地产宏观
调控压力较小，刚性增长需求潜力较大；（3）公司建立了严谨、有效的成本管控体
系，项目总承包、重大物资采购通过公开、公平招投标管理，实施严格的预决算及
过程管理，通过第三方集中采购有效降低甲供材料成本；（4）公司管理架构中侧重
发挥区域总部的积极性，决策下沉，指挥靠前，市场应变能力较强。同时公司拥有
一支年轻且管理经验丰富的管理团队，管理层稳定。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司以 650 万元收购浙江星鹏铜材集团有限公司持有的绍兴卧龙 5%
的少数股权，收购完成后，公司持有绍兴卧龙 100%股权。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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3、 主要子公司、参股公司分析
单位：元 币种：人民币
公司
序号 公司名称 业务性质 持股 注册资本 总资产 净资产 净利润
比例
1 天香华庭 房地产开发经营 100% 350,000,000 502,108,402.36 337,265,800.76 382,870.09
2 墨水湖置业 房地产开发经营 60% 250,000,000 1,094,149,055.90 231,205,578.43 -8,400,824.96
3 清远五洲 房地产开发经营 100% 130,000,000 614,746,497.75 153,717,083.36 9,397,796.32
4 天香西园 房地产开发经营 100% 130,000,000 166,628,086.41 152,086,278.35 -5,734,565.39
5 绍兴卧龙 房地产开发经营 100% 100,000,000 148,805,712.92 124,770,714.87 -5,118,860.83
6 耀江神马 房地产开发经营 100% 49,662,000 986,848,012.17 139,557,665.87 108,276,366.97
房地产开发、酒店
7 青岛嘉原盛 100% 100,000,000 95,580,489.68 95,580,489.68 -466,347.99
经营、物业管理
8 嵊州卧龙 房地产开发经营 100% 99,900,000 68,360,827.40 68,360,827.40 -1,883,530.87
9 卧龙两湖 房地产开发经营 100% 50,000,000 136,210,328.50 49,703,089.62 -68,382.78
10 天香南园 房地产开发经营 100% 50,000,000 206,617,744.03 49,623,911.43 433,745.35
11 浙江园林 园林景观建设 100% 10,000,000 8,953,170.06 8,947,527.62 -76,449.15
12 卧龙物业 物业管理 70% 3,000,000 3,437,249.48 1,748,168.93 -331,221.23
13 龙和商贸 贸易 100% 10,000,000 14,374,163.14 10,225,807.00 354,370.09
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项目概括一览表 单位：平方米
项目总投资（万 权 当期结转面 当期销售面
序号 项目 位置 占地面积 规划建筑面积 未结转面积 累计结转面积 累计销售面积
元） 益% 积 积
浙江省绍兴市上虞
1 天香华庭 200,000.00 100 430,061.00 424,225.00 99,975.38 20,394.05 324,249.62 10,453.60 325,819.83
区
2 绍兴卧龙 浙江省绍兴市 104,897.00 100 139,212.00 310,385.02 23,031.98 2,647.51 287,353.04 2,335.34 287,489.98
3 清远五洲 广东省清远市 317,484.00 100 617,983.00 1,373,100.00 1,205,877.38 9,023.48 167,222.62 8,778.13 168,603.91
浙江省绍兴市上虞
4 天香西园 45,000.00 100 55,403.00 130,095.00 3,397.12 809.46 126,697.88 809.46 126,697.88
区
浙江省绍兴市上虞
5 标准厂房 3,500.00 100 31,911.00 38,372.62 2,553.79 35,818.83 35,818.83
区
湖北省武汉市东西
6 耀江神马 110,000.00 100 361,548.00 692,850.00 399,641.60 28,245.26 293,208.40 34,098.59 311,256.67
湖区
湖北省武汉市汉阳
7 墨水湖置业 280,000.00 60 154,030.00 438,728.00 438,728.00 53,084.11 57,034.11
区
8 青岛嘉原盛 山东省青岛市 50,000.00 100 39,734.00 39,734.00 39,734.00
9 两湖置业 浙江省绍兴市 55,000.00 100 48,605.00 77,768.00 77,768.00
合计 1,165,881.00 1,878,487.00 3,525,257.64 2,290,707.25 61,119.76 1,234,550.39 109,559.23 1,312,721.21
2014 年半年度公司房地产销售情况
期内开工面积（万 期内竣工面积（万 期内销售面积（万 期内销售金额（万 期内销售单价（元
分类
平方米） 平方米） 平方米） 元） /平方米）
住宅 6.88 9.68 76580.84 7911
商铺 - 0.18 1848.4 10073
其他 1.4 1.09 4104.85 3761
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2014 年半年度公司房地产出租情况
期内出租面积（万 期内出租收入（万 投资性房产年租金占公允价值
分类 出租率（%）
平方米） 元） 的比（%）
B 区商铺 1 58.4 100 1.28
沿街商铺 0.12 37.42 3.21 0
4、 非募集资金项目情况
报告期内，公司非募集资金投资项目按计划推进。
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2014 年 5 月 9 日公司召开的 2013 年度股东大会审议通过公司 2013 年度利润分配的
议案，以 2013 年 12 月 31 日公司总股本 725,147,460 股为基数，向全体股东按每 10
股派发现金红利 0.3 元（含税）进行分配，共计分配利润 21,754,423.80 元。2014
年 6 月 17 日公司公告《2013 年度利润分配实施公告》，股权登记日为 2014 年 6 月
23 日，除息日及现金红利发放日为 2014 年 6 月 24 日。
三、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
1、 收购资产情况 单位：元 币种：人民币
自收购日起至报 是否为 所涉及的资
交易对方或最 被收购资产
告期末为上市公 关联交 产产权是否
终控制方 购买日 资产收购价格
司贡献的净利润 易 已全部过户
浙江星鹏铜材 绍兴卧龙 5%
集团有限公司 的少数股权 2014-05-22 6,500,000.00 51,513.85 否 是
四、 公司股权激励情况及其影响
√ 不适用
五、 重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
详见 2014 年 4 月 10 日披露在上海证券交易所
公司租赁卧龙电气的办公楼，年租金为 50 万元。
（www.sse.com.cn）公司 2014-004 公告
公司控股子公司卧龙物业为卧龙控股、卧龙电气
详见 2014 年 4 月 10 日披露在上海证券交易所
及其下属子公司提供物业管理服务，全年收取物
（www.sse.com.cn）公司 2014-004 公告
业管理费用约为 343 万元。
(二) 关联债权债务往来
1、 临时公告未披露的事项
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系 期初 发生 期末
期初余额 发生额 期末余额
余额 额 余额
卧龙控股 间接控股股东 32,608,819.00 896,209.40 33,505,028.40
2012 年 1 月 18 日,浙江五洲建设投资集团有限公司("五洲
关联债权债务形成原因 建设)与卧龙控股、清远五洲签订债权转让协议,五洲建设
将应收清远五洲 32,608,819.00 元债权转让给卧龙控股。
14
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
六、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、托管情况
本报告期公司无托管事项。
2、承包情况
本报告期公司无承包事项。
3、租赁情况
卧龙电气将建筑面积 3502(含地下车库 84 平方米)平方米,土地使用面积 881.25
平方米的房产提供本公司使用,2014 年租赁费 50 万元，于 2014 年 6 月 30 日前已
支付 25 万元。
(二) 担保情况
单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 被 担保发 担 担保是 是否 是否 关
担保 担保
担保 与上市 担 生日期 担保起始 保 否已经 存在 为关 联
担保金额 担保到期日 是否 逾期
方 公司的 保 (协议签 日 类 履行完 反担 联方 关
逾期 金额
关系 方 署日) 型 毕 保 担保 系
本公司为业主办
自业主 妥所购住房的《房
公司 购 与银行 屋所有权证》并办 按
下属 控股子 房 签订的 妥房屋抵押证，将 揭
164,651.90 否 否 0
项目 公司 业 借款合 《房屋所有权证》 担
公司 主 同生效 等房屋权属证明 保
之日起 文件交银行保管
之日止
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 164,651.90
公司对子公司的担保情况
报告期末对子公司担保余额合计（B） 86,620
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 251,271.9
担保总额占公司净资产的比例(%) 166.91
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过 70％的被担保对象提供的债务担保金额（D） 86,620
担保总额超过净资产 50％部分的金额（E） 176,001.53
上述三项担保金额合计（C+D+E） 262,621.53
1、 截止 2014 年 6 月 30 日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的
余额为 164,651.90 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债
权而发生的相关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主
15
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权
证》并办妥房屋抵押登记、将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之
日止。根据行业惯例此项担保是必须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而
发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
2、 报告期内，公司为全资子公司清远市五洲实业投资有限公司 15,000 万元借
款提供担保。
3、 报告期内，公司为全资子公司耀江神马实业（武汉）有限公司 29,620 万元
借款提供担保。
4、 报告期内，公司为控股子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司 40,000 万元借
款提供担保。
5、报告期内，公司为全资子公司上虞市卧龙天香南园房地产开发有限公司 2,000
万元保函提供担保。
(三) 其他重大合同或交易
借款合同
1、2014 年 1 月 10 日，全资子公司耀江神马实业（武汉）有限公司向中建投信
托有限责任公司借款 24,950 万元，期限 24 个月，并由公司及卧龙控股为本次借款
提供连带责任担保。
2、2014 年 1 月 17 日，全资子公司清远市五洲实业投资有限公司向杭州工商信
托股份有限公司借款 20,300 万元，期限为 14 个月至 26 个月。
3、2014 年 2 月 7 日，全资子公司耀江神马实业（武汉）有限公司向万向信托
有限公司借款 20,000 万元，期限 18 个月。以卧龙丽景湾名著 2 号楼/卧龙丽景湾
原墅 1-13#项目中的 33 套排屋进行抵押及卧龙控股担保。
4、2014 年 3 月 17 日，全资子公司清远市五洲实业投资有限公司向杭州工商信
托股份有限公司借款 4,700 万元，期限为 24 个月。
施工合同
1、报告期内，全资子公司清远市五洲实业投资有限公司与山河建设集团有限公
司签署工程合同，合同价格 29500 万元。
2、报告期内，控股子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司与武汉翔龙建筑幕墙工
程集团有限公司签署工程合同，合同价格 909.98 万元。
3、报告期内，全资子公司耀江神马实业（武汉）有限公司与国网湖北省电力公
司武汉供电公司签署工程合同，合同价格 894.77 万元。
16
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
七、 承诺事项履行情况
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持
续到报告期内的承诺事项
承 是 如未能
诺 否 及时履 如未能
承 承 是否
承 时 有 行应说 及时履
诺 诺 及时
诺 承诺内容 间 履 明未完 行应说
背 类 严格
方 及 行 成履行 明下一
景 型 履行
期 期 的具体 步计划
限 限 原因
解
保证现在和将来不经营与卧龙地产及其控股子公司相同的业务；亦
决
陈 不间接经营、参与投资与卧龙地产及其控股子公司业务有竞争或可
同 长
建 能有竞争的企业；保证不利用股东地位损害上市公司及其它股东的 否 是
业 期
成 正当权益。保证本人实际控制的公司（卧龙地产及其下属子公司除
竞
争
外）亦遵守上述承诺，本人将促使相对控股的公司遵守上述承诺。
解 保证现在和将来不经营与卧龙地产及其控股子公司相同的业务；亦
决 卧 不间接经营、参与投资与卧龙地产及其控股子公司业务有竞争或可
与 同 龙 能有竞争的企业；保证不利用股东地位损害卧龙地产及其它股东的 长
否 是
重 业 置 正当权益。保证本公司全资拥有或拥有 50%股权以上子公司（卧龙 期
大 竞 业 地产及其下属子公司除外）亦遵守上述承诺，本公司将促使相对控
资 争 股的下属子公司遵守上述承诺。
产
重
1、将采取措施尽量避免与卧龙地产发生持续性的关联交易；对于无
组 解
相 法避免的关联交易，将按照“等价有偿、平等互利”的原则，依法
决 卧
关 与卧龙地产签订关联交易合同，参照市场通行的标准，公允确定关
关 龙 长
的 联交易的价格；2、严格按相关规定履行必要的关联董事/关联股东 否 是
联 置 期
承 回避表决等义务，遵守批准关联交易的法定程序和信息披露义务；3、
交 业
诺 易
保证不通过关联交易损害卧龙地产或卧龙地产其他股东的合法权
益。
1、将采取措施尽量避免与卧龙地产发生持续性的关联交易；对于无
解
法避免的关联交易，将按照“等价有偿、平等互利”的原则，依法
决 卧
与卧龙地产签订关联交易合同，参照市场通行的标准，公允确定关
关 龙 长
联交易的价格；2、严格按相关规定履行必要的关联董事/关联股东 否 是
联 控 期
回避表决等义务，遵守批准关联交易的法定程序和信息披露义务；3、
交 股
易
保证不通过关联交易损害卧龙地产或卧龙地产其他股东的合法权
益。
17
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控
制人、收购人处罚及整改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实
际控制人、收购人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的
公开谴责。
九、公司治理情况
公司治理实际情况符合《公司法》、《证券法》和中国证监会相关规定的要求，
不存在较大差异。
十、 其他重大事项的说明
（1）2013 年 4 月 12 日，公司第六届董事会第五次会议审议通过关于清算、解
散武汉卧龙、嵊州卧龙两个子公司的议案。目前，上述两家子公司均已注销完毕。
（2）2013 年 8 月 23 日，公司 2013 年第三次临时股东大会审议通过关于公司发
行公司债券等议案。公司已收到中国证券监督管理委员会《关于核准卧龙地产集团
股份有限公司公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014] 398 号）。
（3）2014 年 4 月 28 日，公司第六届董事会第十三次会议审议通过关于清算、
解散上虞市卧龙天香西园房地产开发有限公司的议案。目前，天香西园注销工作正
在办理中。
(4) 报告期内，公司以 650 万元收购浙江星鹏铜材集团有限公司持有的绍兴卧
龙 5%的少数股权，已经完成工商登记。
（5）截止 2014 年 6 月 19 日，王建乔通过上海证券交易所交易系统累计减持公
司 23,819,639 股股份，占公司总股本的 3.28%。减持后，王建乔不再是公司持股 5%
以上的股东。同时，王建乔将持有的公司股份放弃表决权后，王建乔先生与公司控
股股东浙江卧龙置业投资有限公司之间已经不存在一致行动人关系。
（6）截至 2014 年 6 月 30 日，浙江卧龙置业投资有限公司累计质押本公司无限
售流通股 285,000,000 股股份，占公司总股本的 39.30%。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 报告期内，本公司限售股份无变动情况。
二、 股东情况
(一) 截止报告期末股东总数及持有公司 5%以上股份的前十名股东情况
单位：股
报告期末股东总数 48,328
前十名股东持股情况
持有有限售
持股比例 报告期内增 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数 条件股份数
(%) 减 份数量
量
浙江卧龙置业投资 境内非国
43.32 314,104,357 0 0 质押 285,000,000
有限公司 有法人
叶兰芳 未知 1.30 9,450,000 9,450,000 0 未知
范一栋 未知 0.92 6,694,700 6,694,700 0 未知
卧龙控股集团有限 境内非国
0.91 6,634,610 0 0 无
公司 有法人
王建乔 未知 0.86 6,270,076 -46,840,000 0 未知
邱知骁 未知 0.81 5,900,000 5,900,000 0 未知
杨藕珍 未知 0.81 5,860,000 5,860,000 0 未知
沈俊杰 未知 0.64 4,650,000 4,650,000 0 未知
王顺兴 未知 0.61 4,419,579 4,419,579 0 未知
云南国际信托有限
公司－中金云信私
未知 0.46 3,300,000 3,300,000 0 未知
募工场之杠杆精灵
集合资金信托计划
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
浙江卧龙置业投资有限公司 314,104,357 人民币普通股 314,104,357
叶兰芳 9,450,000 人民币普通股 9,450,000
19
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
范一栋 6,694,700 人民币普通股 6,694,700
卧龙控股集团有限公司 6,634,610 人民币普通股 6,634,610
王建乔 6,270,076 人民币普通股 6,270,076
邱知骁 5,900,000 人民币普通股 5,900,000
杨藕珍 5,860,000 人民币普通股 5,860,000
沈俊杰 4,650,000 人民币普通股 4,650,000
王顺兴 4,419,579 人民币普通股 4,419,579
云南国际信托有限公司－中
金云信私募工场之杠杆精灵集 3,300,000 人民币普通股 3,300,000
合资金信托计划
（1）卧龙控股集团有限公司为公司控股股东浙江卧龙置业投资有限公司的一
上述股东关联关系或一致行动
致行动人。（2）除上述情况外，公司未知前十名股东和前十名无限售流通股东
的说明
之间存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
有限售条件股份可上市交易情况
序 有限售条件股东 持有的有限售
可上市交易时 新增可上市交易 限售条件
号 名称 条件股份数量
间 股份数量
需偿还大股东股
黑龙江省鸡西市
1 90,000 权分置改革时垫
轻化建材公司
付的对价。
三、控股股东或实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。
20
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
第七节 优先股相关情况
本报告期公司无优先股事项。
21
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
黄建新 独立董事 离任 辞职
三、 其他说明
2014 年 6 月 20 日，黄建新先生提出辞去公司独立董事职务；2014 年 7 月 29
日，公司第六届董事会第 14 次会议审议通过增补独立董事的议案，提名史习民先生
为公司独立董事。该议案尚需公司 2014 年第一次临时股东大会审议通过。
22
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
第九节 财务报告（未经审计）
一、 财务报表
合并资产负债表
2014 年 6 月 30 日
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 （一） 578,155,871.29 272,514,063.58
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 （二） 74,007,471.19 62,273,015.71
预付款项 （四） 56,457,446.40 51,777,216.29
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 （三） 33,471,208.16 53,500,660.50
买入返售金融资产
存货 （五） 2,930,329,481.90 2,804,471,692.45
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 （六） 23,988,943.58 1,688,035.76
流动资产合计 3,696,410,422.52 3,246,224,684.29
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （七） 145,000,000.00 145,000,000.00
投资性房地产 （八） 45,572,159.26 45,572,159.26
固定资产 （九） 14,476,039.11 16,077,380.82
在建工程
工程物资
23
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 （十） 326,000.00 326,000.00
开发支出
商誉 （十一） 54,461,068.06 59,141,003.27
长期待摊费用 （十二） 2,436,903.16 1,950,046.40
递延所得税资产 （十三） 9,253,791.50 7,875,506.49
其他非流动资产
非流动资产合计 271,525,961.09 275,942,096.24
资产总计 3,967,936,383.61 3,522,166,780.53
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 （十五） 522,326.34 2,707,637.20
应付账款 （十六） 280,030,330.46 386,858,718.76
预收款项 （十七） 398,668,288.90 154,536,277.43
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 （十八） 473,439.56 596,395.36
应交税费 （十九） 80,433,194.80 85,620,569.42
应付利息 （二十） 9,005,654.91 5,754,778.74
应付股利 （二十一） 32,000.00 29,300.00
其他应付款 （二十二） 94,050,148.70 92,899,331.55
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 （二十三） 210,000,000.00 440,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,073,215,383.67 1,169,003,008.46
非流动负债：
长期借款 （二十四） 786,200,000.00 267,100,000.00
应付债券
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
母公司资产负债表
2014 年 6 月 30 日
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 13,977,588.20 11,830,477.22
交易性金融资产
应收票据
应收账款 (一） 2,570,760.00
预付款项 46,524.00
应收利息
应收股利
其他应收款 (二） 355,073,286.11 181,170,253.89
存货 535,187.09 535,187.09
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 369,586,061.40 196,153,202.20
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 (三） 2,318,949,636.02 2,423,767,736.02
投资性房地产 2,316,359.26 2,316,359.26
固定资产 6,158,020.60 2,159,719.27
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 326,000.00 326,000.00
开发支出
商誉
长期待摊费用 360,000.00 504,000.00
递延所得税资产 85,139.91 310,139.91
其他非流动资产
非流动资产合计 2,328,195,155.79 2,429,383,954.46
资产总计 2,697,781,217.19 2,625,537,156.66
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
合并利润表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 553,740,175.48 458,307,029.43
其中：营业收入 （三十） 553,740,175.48 458,307,029.43
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 469,012,720.72 378,628,609.43
其中：营业成本 （三十） 368,282,185.57 297,624,641.11
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 （三十一） 47,844,756.88 41,172,209.73
销售费用 （三十二） 16,044,594.60 10,959,530.02
管理费用 （三十三） 31,960,852.42 27,644,367.30
财务费用 （三十四） 670,393.27 1,238,850.00
资产减值损失 （三十五） 4,209,937.98 -10,988.73
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） （三十六） 1,423,076.92
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 86,150,531.68 79,678,420.00
加：营业外收入 （三十七） 3,163,777.56 252,282.90
减：营业外支出 （三十八） 1,483,350.00 1,150,849.61
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号
87,830,959.24 78,779,853.29
填列）
减：所得税费用 （三十九） 30,174,448.35 22,115,293.67
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 57,656,510.89 56,664,559.62
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
30
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
合并现金流量表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 797,496,874.22 511,067,016.08
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 （四十一） 47,450,003.73 30,780,990.04
经营活动现金流入小计 844,946,877.95 541,848,006.12
购买商品、接受劳务支付的现金 543,289,213.49 491,796,196.60
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 22,220,078.40 18,503,976.62
支付的各项税费 120,978,223.48 58,918,658.34
支付其他与经营活动有关的现金 （四十一） 59,710,985.17 51,551,410.38
经营活动现金流出小计 746,198,500.54 620,770,241.94
经营活动产生的现金流量净额 （四十二） 98,748,377.41 -78,922,235.82
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1,423,076.92
处置固定资产、无形资产和其他长期
387,489.57
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
31
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
32
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
母公司现金流量表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,415,000.00 1,650,000.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 426,564,196.61 57,413,539.82
经营活动现金流入小计 429,979,196.61 59,063,539.82
购买商品、接受劳务支付的现金 80,000.00
支付给职工以及为职工支付的现金 8,066,540.29 6,072,323.16
支付的各项税费 1,739,803.71 1,121,164.38
支付其他与经营活动有关的现金 318,771,528.67 2,346,021.71
经营活动现金流出小计 328,577,872.67 9,619,509.25
经营活动产生的现金流量净额 101,401,323.94 49,444,030.57
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1,953,389.86
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,953,389.86
购建固定资产、无形资产和其他长期
15,500.00
资产支付的现金
投资支付的现金 6,500,000.00 10,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 6,515,500.00 10,000,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -4,562,110.14 -10,000,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
33
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
34
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 减： 一般
实收资本（或 专项 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润
股本） 储备 他
股 准备
一、上年年末余额 725,147,460.00 77,991,772.37 119,934,391.95 540,977,424.20 104,960,857.20 1,569,011,905.72
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 725,147,460.00 77,991,772.37 119,934,391.95 540,977,424.20 104,960,857.20 1,569,011,905.72
三、本期增减变动金额
1,908,434.27 39,447,827.95 -11,954,175.13 29,402,087.09
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 61,202,251.75 -3,545,740.86 57,656,510.89
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小
61,202,251.75 -3,545,740.86 57,656,510.89
计
（三）所有者投入和减
1,908,434.27 -8,408,434.27 -6,500,000.00
少资本
1．所有者投入资本 1,908,434.27 -8,408,434.27 -6,500,000.00
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 -21,754,423.80 -21,754,423.80
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-21,754,423.80 -21,754,423.80
的分配
35
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
4．其他
（五）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 725,147,460.00 79,900,206.64 119,934,391.95 580,425,252.15 93,006,682.07 1,598,413,992.81
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目 减： 所有者权益合
实收资本（或 专项 一般风 其 少数股东权益
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 计
股本） 储备 险准备 他
股
1,542,375,568.0
一、上年年末余额 725,147,460.00 78,125,048.77 93,308,507.38 538,456,411.29 107,338,140.64
8
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
1,542,375,568.0
二、本年年初余额 725,147,460.00 78,125,048.77 93,308,507.38 538,456,411.29 107,338,140.64
8
三、本期增减变动金额
21,175,651.69 -768,465.07 20,407,186.62
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 57,433,024.69 -768,465.07 56,664,559.62
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小 57,433,024.69 -768,465.07 56,664,559.62
36
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
计
37
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2014 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 减：库 专项 一般风
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
存股 储备 险准备
一、上年年末余额 725,147,460.00 459,784,984.15 119,934,391.95 480,767,465.10 1,785,634,301.20
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 725,147,460.00 459,784,984.15 119,934,391.95 480,767,465.10 1,785,634,301.20
三、本期增减变动金额（减
201,601,083.48 201,601,083.48
少以“－”号填列）
（一）净利润 223,355,507.28 223,355,507.28
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 223,355,507.28 223,355,507.28
（三）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权
益的金额
3．其他
（四）利润分配 -21,754,423.80 -21,754,423.80
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的
-21,754,423.80 -21,754,423.80
分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
38
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 725,147,460.00 459,784,984.15 119,934,391.95 682,368,548.58 1,987,235,384.68
上年同期金额
项目 实收资本（或股 减：库 专项 一般风
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本） 存股 储备 险准备
一、上年年末余额 725,147,460.00 459,918,260.55 93,308,507.38 277,391,876.96 1,555,766,104.89
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 725,147,460.00 459,918,260.55 93,308,507.38 277,391,876.96 1,555,766,104.89
三、本期增减变动金额（减
-45,173,037.96 -45,173,037.96
少以“－”号填列）
（一）净利润 -8,915,664.96 -8,915,664.96
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -8,915,664.96 -8,915,664.96
（三）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权
益的金额
3．其他
（四）利润分配 -36,257,373.00 -36,257,373.00
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
3．对所有者（或股东）的
-36,257,373.00 -36,257,373.00
分配
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
二、 公司基本情况
卧龙地产集团股份有限公司，原名黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司，
（以下简称"本公司"或"公司"）是经黑龙江省经济体制改革委员会以黑体改复（1993）
[479]号文批准，由牡丹江水泥集团有限责任公司（"牡丹江水泥"）、黑龙江省达华经
济贸易公司、哈尔滨市建筑材料总公司、黑龙江省交通物资公司及黑龙江省建筑材
料总公司共同发起，采用定向募集方式于 1993 年 7 月设立的股份有限公司，设立时
注册资本 15,000 万元。
经中国证券监督管理委员会批准，1999 年 3 月 18 日本公司发行社会公众股 8,000
万股，每股面值人民币 1 元，注册资本增至 23,000 万元。1999 年 4 月 15 日上述社
会公众股票在上海证券交易所挂牌上市，股票代码：600173，股票简称：牡丹江。
2007 年 1 月 9 日牡丹江水泥将持有的本公司 55,119,641 股国有法人股股权进行公开
司法拍卖,由浙江卧龙置业集团有限公司（公司已更名为浙江卧龙置业投资有限公
司，以下简称"卧龙置业"）竞拍取得。
2007 年 1 月 26 日，牡丹江水泥与卧龙置业签订股权转让协议，牡丹江水泥将
持有本公司的 56,759,526 股国有法人股股权，转让给卧龙置业。
经本公司 2007 年 2 月 14 日召开的 2007 年第一次临时股东大会批准，本公司以
公司全部资产与负债同卧龙置业合法拥有的全部资产与负债进行资产置换。以上重
大资产置换已于 2007 年 7 月 18 日获中国证券监督管理委员会批准，文号为证监公
司字[2007]111 号，并已完成资产交割。本公司与卧龙置业进行了重大资产置换，并
定向发行 10,000 万股人民币普通股用于购买卧龙置业的相关资产，公司注册资本增
加到 33,000 万元。
2007 年 9 月 30 日，本公司更名为"浙江卧龙地产股份有限公司"。
2007 年 10 月 16 日 ， 本 公 司 领 取 了 浙 江 省 工 商 行 政 管 理 局 注 册 号 为
330000000008831 企业法人营业执照。注册资本为人民币 33,000 万元。注册地为浙
江省上虞市经济开发区，公司总部地址在浙江省上虞市经济开发区舜江西路 378 号。
2008 年 1 月 4 日公司更名为"卧龙地产集团股份有限公司"并换领了企业法人营
41
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
业执照。公司股票代码：600173，股票简称：ST 卧龙。公司总部办公地址变更为浙
江省上虞市经济开发区人民西路 1801 号。
2008 年 2 月 28 日上海证券交易所批准本公司股票交易撤销特别处理，公司股
票简称由"ST 卧龙"改为"卧龙地产"，公司股票代码仍为 600173。
2009 年 4 月 30 日，2009 年第一次临时股东大会决议通过，并经中国证券监督
管理委员会《关于核准卧龙地产集团股份有限公司增发股票的批复》（证监许可
[2009]1126 号 文 ） 的 核 准 ， 公 司 公 开 增 发 72,859,700 股 ， 注 册 资 本 变 更 为
402,859,700.00 元。2009 年 12 月 9 日公司办理了工商变更，领取了浙江省工商行政
管理局注册号为 330000000008831 企业法人营业执照。
根据公司 2009 年度股东大会决议，公司以 2009 年 12 月 31 日股份 402,859,700
股 为 基 础 ， 以 资 本 公 积 向 全 体 股 东 每 10 股 转 增 8 股 。 公 司 总 股 本 增 加 至
725,147,460.00 元。2010 年 5 月 21 日公司办理了工商变更，领取了浙江省工商行政
管理局注册号为 330000000008831 企业法人营业执照。
资产置换前本公司属水泥制造行业，主要的经营业务包括：水泥生产与销售及
机械修配，窑尾余热煤矸石补燃发电。货物及技术进出口（国家禁止项目除外，国
营贸易及国家限制项目取得授权或许可后方可经营）。资产置换后本公司的经营范
围：房地产开发与经营。建筑工程、装饰装潢工程设计、施工。物业管理。
本公司 2013 年 6 月 18 日增加经营范围，变更后的经营范围：房地产开发与经
营，技术咨询与服务，建筑工程、装饰装潢工程设计、施工。物业管理。
本公司母公司为卧龙置业，集团最终母公司为卧龙控股集团有限公司（"卧龙控
股"）。最终控制人为陈建成。
三、 公司主要会计政策、会计估计和前期差错：
(一) 财务报表的编制基础：
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2
月 15 日颁布的《企业会计准则--基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业
会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称"企业会计准则")、
42
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号--
财务报告的一般规定》(2010 年修订)的披露规定编制财务报表。
(二) 遵循企业会计准则的声明：
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期
公司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(三) 会计期间：
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(四) 记账本位币：
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、 同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计
量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会
计政策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值
总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支
付的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
2、 非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允
价值计量。公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负
债及或有负债的公允价值。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
43
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的差额，经复核后，计入当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方
原已确认的资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量
的，单独确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为
无形资产并按公允价值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债，履
行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认
并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值能可靠计量的，单独
确认为负债并按照公允价值计量。
本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递
延所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步
的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异
带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不
足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递
延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询
等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并
对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证
券的初始确认金额。
(六) 合并财务报表的编制方法：
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财
务报表。
2、 合并程序
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务
报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业
44
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益
法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对
合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合
并利润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股
东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表
的期初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；
将子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报
表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负
债表期初数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；
该子公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步
实现非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按
照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当
期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的
其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
① 一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处
置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权
投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对
价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开
45
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
② 分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明
应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失
控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在
合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按附注二（六）2、（4）"不丧失控制权的情况下部分处置对子公司
的股权投资"进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司附注二（六）2、（2） ①
"一般处理方法"进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有
子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与
处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，调整合并资产负债表中的
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资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 现金及现金等价物的确定标准：
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为
现金。将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知
现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(八) 外币业务和外币报表折算：
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记
账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费
用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，
仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计
入当期损益或资本公积。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除"未分配利润"项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中
的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财
务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相
关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外
经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
(九) 金融工具：
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价
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值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融
负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期
损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括
在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货
方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始
确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允
价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计
入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整
体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及
转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将
下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为
一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并
同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账
面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，
计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报
价。
6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，
计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素
后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有
者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，
计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(十) 应收款项：
1、 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依
金额超过 100 万元以上或占期末应收款项余额 10%以上款项。
据或金额标准
单项应收款项账面余额超过 100 万元以上的款项或占应收款项余额 10%以
单项金额重大并单项计
上的单独进行减值测试，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来
提坏账准备的计提方法
现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
2、 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据：
组合名称 依据
以信用期和账龄作为风险特征组成类似信用风险特
组合 1
征组合
按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
组合 1 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例说明 其他应收款计提比例说明
1－2 年 10.00 10.00
2－3 年 30.00 30.00
3－4 年 50.00 50.00
4－5 年 80.00 80.00
5 年以上 100.00 100.00
3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
有客观证据表明可能发生了减值，如债务人出现
单项计提坏账准备的理由 撤销、破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，
仍不能收回、现金流量严重不足等情况的。
对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，
坏账准备的计提方法 将其从相关组合中分离出来，单独进行减值测试，
确认减值损失。
(十一) 存货：
1、 存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品、拟开发土地、出租开发产品、库存商品、
低值易耗品、消耗性生物资产等。
2、 发出存货的计价方法
其他
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各类存货的购入和入库按实际成本计价。
库存商品和原材料发出按加权平均法计价。
外购的消耗性生物资产的成本包括购买价款、相关税费、运输费、保险费以及
可直接归属于购买该资产的其他支出。
自行繁殖、营造的消耗性生物资产，其成本确定的一般原则是按照自行繁殖或
营造(即培育)过程中发生的必要支出确定，既包括直接材料、直接人工、其他直接费，
也包括应分摊的间接费用。
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货
跌价准备。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的
存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
期末对消耗性生物资产进行检查，有确凿证据表明上述消耗性生物资产发生减
值的，应当计提消耗性生物资产跌价准备或减值准备。
期末对消耗性生物资产进行检查时，如果消耗性生物资产减值的影响因素已经
消失的，减记金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回的金
额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
永续盘存制
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
其他
（1） 低值易耗品采用一次转销法；
（2）开发用土地的核算方法
本公司开发用土地在"存货--开发成本"科目核算，在购买时所发生的支出列入"
开发成本"，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。
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（3）公共配套设施费用的核算方法
公共配套设施为国土局批准的公共配套项目如道路、球场等，以及由政府部门
收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入"开发成本"，按成本核算对象和成本
项目进行分摊和明细核算。
6、 维修基金的核算方法
本公司未计提维修基金准备，维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项
目尚未销售完毕，则计入该项目的"开发成本"；若需维修的开发项目已经销售完毕，
则计入"管理费用"。
7、 质量保证金的核算方法
质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留,列入"其他应付款"，待工程验收合格
并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位。
(十二) 长期股权投资：
1、 投资成本确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面
价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付
合并对价之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲
减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审
计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发
生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当
期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权
益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制下企
业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
之和，作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业
合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但
尚未发放的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的
除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基
础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满
足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为
换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2、 后续计量及损益确认方法
（1）后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法
进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值
不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投
资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长
期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以
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外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享
有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他
资本公积）。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金
股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本公司采用的会
计政策及会计期间不一致，按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位财务报表
进行调整；以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的
折旧额或摊销额以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响；对本公
司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易予以抵销等事项的适当调整
后，确认应享有或应负担被投资单位的净利润或净亏损。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减
长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减
长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业
仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资
单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺
序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投
资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表
中的净利润和其他权益变动为基础进行核算。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用
权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而
计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当
期损益。
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因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，对于剩余股权，
按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对
原有子公司实施共同控制或重大影响的，首先按处置或收回投资的比例结转应终止
确认的长期股权投资成本。在此基础上，比较剩余的长期股权投资成本与按照剩余
持股比例计算原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，属于投资
作价中体现的商誉部分，不调整长期股权投资的账面价值；属于投资成本小于原投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，在调整长期股权投资成本的
同时调整留存收益。对于原取得投资后至因处置投资导致转变为权益法核算之间被
投资单位实现净损益中应享有的份额，一方面调整长期股权投资的账面价值，同时
对于原取得投资时至处置投资当期期初被投资单位实现的净损益（扣除已发放及已
宣告发放的现金股利和利润）中应享有的份额，调整留存收益，对于处置投资当期
期初至处置投资之日被投资单位实现的净损益中享有的份额，调整当期损益；其他
原因导致被投资单位所有者权益变动中应享有的份额，在调整长期股权投资账面价
值的同时，计入资本公积（其他资本公积）。
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济
活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企
业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大
影响的，被投资单位为其联营企业。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权
投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金
流量折现确定的现值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收
回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额
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确认为减值损失。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
(十三) 投资性房地产：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含
自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于
出租的建筑物）。
本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。选择公允价值模式
计量的依据是类似房地产的市场价格及其他相关信息。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表
日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的
差额计入当期损益。
(十四) 固定资产：
1、 固定资产确认条件、计价和折旧方法：
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超
过一年，单位价值较高的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采
用直线法(年限平均法)提取折旧。
2、 各类固定资产的折旧方法：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 40 5.00 2.375
运输设备 8 5.00 11.875
通用设备 5-18 5.00 5.28-19
专用设备 8-18 5.00 5.28-11.875
办公设备 5 5.00 19
其他设备 5 5.00 19
3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价
值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确
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定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使
该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计
净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收
回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的
资产组为基础确定资产组的可收回金额。
(十五) 在建工程：
1、 在建工程的类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为
固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未
办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实
际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资
产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已
计提的折旧额。
3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发生
减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项在建工程
的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回
金额。
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可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未
来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十六) 借款费用:
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费
用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
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当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本
化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资
本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动
重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出
超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确
定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢
价金额，调整每期利息金额。
(十七) 无形资产：
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，
实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确
定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前
提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形
资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确
定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确
定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务
成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条
件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊
销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年
限内采用直线法进行摊销。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。
（1）专利权法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按 10
年摊销；
（2）商标权法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按 10
年摊销；
（3）非专利技术法律有规定的从法律，合同有规定的从合同，两者都没有规定的按
10 年摊销；
（4）土地使用权按购置使用年限的规定摊销。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据
每期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。
经复核，该类无形资产的使用寿命仍为不确定。
4、 无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能
发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的可
收回金额。
可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未
来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相
应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价
值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
5、 划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、
研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计
划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
62
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
6、 开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的
支出，在发生时计入当期损益。
(十八) 长期待摊费用：
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按 5 年平均摊销。如果某
项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当
期损益。
(十九) 预计负债：
本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工
具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现
金结算的股份支付。
1、 以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值
计量。授予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
增加资本公积；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期
内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的[可行权职工人数变动][、是否达到
规定业绩条件]等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此为基础，按
照授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公
积。权益工具的公允价值采用 Black-Scholes 模型确定。
在满足业绩条件的期间，应确认以权益结算的股份支付的成本或费用，并相应
增加资本公积。可行权日之前，于每个资产负债表日为以权益结算的股份支付确认
的累计金额反映了等待期已届满的部分以及本公司对最终可行权的权益工具数量的
最佳估计。
对于最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用，除非行权条件是市场条件
或非可行权条件，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有可行
权条件中的非市场条件，即视为可行权。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的
服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的
变更，均确认取得服务的增加。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认
尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，
作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益
工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理
原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
(二十) 股份支付及权益工具：
1、 股份支付的种类：
本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工
具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现
金结算的股份支付。
2、 权益工具公允价值的确定方法
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
计量。授予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应增
加资本公积；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内每
个资产负债表日，本公司根据最新取得的[可行权职工人数变动][、是否达到规定业
绩条件]等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此为基础，按照授予日
的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。权益工
具的公允价值采用 Black-Scholes 模型确定。
在满足业绩条件的期间，应确认以权益结算的股份支付的成本或费用，并相应
增加资本公积。可行权日之前，于每个资产负债表日为以权益结算的股份支付确认
的累计金额反映了等待期已届满的部分以及本公司对最终可行权的权益工具数量的
最佳估计。
对于最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用，除非行权条件是市场条件
或非可行权条件，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有可行
权条件中的非市场条件，即视为可行权。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取
得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有
利的变更，均确认取得服务的增加。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认
尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，
作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益
工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理
原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
(二十一) 收入：
本公司收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入，劳务收
入和其他收入，其确认原则为：
1、 房地产销售收入
房地产销售收入：在房产完工并验收合格，签订了不可逆转的销售合同，取得
了买方按销售合同约定交付房产的付款证明确认销售收入的实现。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 物业出租收入
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收
入的实现。
3、 物业管理收入
物业管理收入：本公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济
利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收
入的实现。
4、 劳务销售收入
以劳务的收入、劳务的完工程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，
相关的成本能够可靠计量为前提。
(二十二) 政府补助：
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相
关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴
息等。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2、 会计处理
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限
分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认
为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的
相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(二十三) 递延所得税资产/递延所得税负债：
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时
进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得
税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关
或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债
转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取
得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十四) 经营租赁、融资租赁：
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线
法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当
期费用。资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费
用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线
法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入
当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认
相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(二十五) 主要会计政策、会计估计的变更
1、 会计政策变更
无
2、 会计估计变更
无
(二十六) 前期会计差错更正
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
1、 追溯重述法
无
2、 未来适用法
无
(二十七) 其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得
的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日
起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至
相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，
按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总
额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账
面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的
资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。
再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资
产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相
关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损
失。 商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同
受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控
制而不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、
共同控制的其他企业。
四、 税项：
(一) 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营业税 按应税营业收入计征 5.00%
城市维护建设税* 按实际缴纳的流转税计征 7.00%、5.00%
企业所得税* 按应纳税所得额计征 20.00%、25.00%
教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 3.00%
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 2.00%
按转让房地产所取得的增值额
土地增值税 超率累进税率
和规定的税率计征
地方教育基金 按应税营业收入计征 0.10%
水利基金 按应税营业收入计征 0.10%
农业发展基金 按应税营业收入计征 0.30%
平抑发展基金 按应税营业收入计征 0.10%
*1 本公司之子公司上虞市卧龙天香华庭置业有限公司（以下简称"天香华庭"）城市
维护建设税为 5%，本公司及其他子公司城市维护建设税为 7%。
*2 本公司之子公司绍兴卧龙物业管理有限公司（以下简称"卧龙物业"）为微利企业，
企业所得税税率为 20%，本公司及其他子公司企业所得税率为 25%。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
五、 企业合并及合并财务报表
(一) 子公司情况
1、 通过设立或投资等方式取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有者权
持 表 是
少数股东 益冲减子公司少数
实质上构成 股 决 否
注 权益中用 股东分担的本期亏
子公司 业务性 期末实际 对子公司净 权 合 少数股
子公司全称 册 注册资本 经营范围 于冲减少 损超过少数股东在
类型 质 出资额 投资的其他 比 比 并 东权益
地 数股东损 该子公司期初所有
项目余额 例 例 报
益的金额 者权益中所享有份
(%) (%) 表
额后的余额
上虞市卧龙天 房地产
全资子 上 房地产开发；市政工程；
香西园房地产 开发经 13,000.00 19,451.81 19,451.81 100 100 是
公司 虞 园林绿化工程施工；
开发有限公司 营
武汉卧龙墨水 房地产
控股子 武 房地产开发；商品房销售；
湖置业有限公 开发经 25,000.00 16,370.63 16,370.63 60 60 是 9,248.22
公司 汉 物业管理；
司 营
绍兴市卧龙两 房地产
全资子 绍
湖置业有限公 开发经 5,000.00 房地产开发、销售 5,000.00 5,000.00 100 100 是
公司 兴
司 营
上虞市卧龙天 房地产
全资子 上
香南园房地产 开发经 5,000.00 房地产开发、销售 5,000.00 5,000.00 100 100 是
公司 虞
开发有限公司 营
园林景观工程、园林绿化
浙江卧龙园林
全资子 上 园林景 工程的规划、设计与施工；
景观工程有限 1,000.00 1,000.00 1,000.00 100 100 是
公司 虞 观建设 绿化养护服务 ；市政工程
公司
承接施工。
建筑材料、装饰装潢材料、
浙江龙和商贸 全资子 上
贸易 1,000.00 塑钢及铝合金材料、机电 1,000.00 1,000.00 100 100 是
有限公司 公司 虞
设备等的采购、销售。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
表 是
实质上构 持 少数股东 从母公司所有者权益冲减
决 否
成对子公 股 少数 权益中用 子公司少数股东分担的本
子公司 注册 期末实际 权 合
子公司全称 业务性质 注册资本 经营范围 司净投资 比 股东 于冲减少 期亏损超过少数股东在该
类型 地 出资额 比 并
的其他项 例 权益 数股东损 子公司期初所有者权益中
例 报
目余额 (%) 益的金额 所享有份额后的余额
(%) 表
绍兴市卧龙房地 控股子 房地产开
绍兴 10,000.00 房地产开发、销售 10,150.00 10,150.00 100 100 是
产开发有限公司 公司 发经营
武汉卧龙房地产 全资子 房地产开
武汉 9,809.00 房地产开发、销售 9,931.81 9,931.81 100 100 是
开发有限公司 公司 发经营
银川卧龙房地产 全资子 房地产开
银川 1,200.00 房地产开发、销售 1,200.00 1,200.00 100 100 是
开发有限公司 公司 发经营
绍兴卧龙物业管 控股子 小区物业管理、厂区物业
上虞 物业管理 300.00 210.00 210.00 70 70 是 52.45
理有限公司 公司 管理。
开发、建设、销售面积
嵊州卧龙绿都置 全资子 房地产开
嵊州 9,990.00 10 万平方米普通住宅及 17,137.58 17,137.58 100 100 是
业有限公司 公司 发经营
物业管理服务。
3、 非同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
持 表 是
实质上构 少数股东 从母公司所有者权益冲减
股 决 否
成对子公 少数 权益中用 子公司少数股东分担的本
子公司 注册 期末实际 权 合
子公司全称 业务性质 注册资本 经营范围 司净投资 股东 于冲减少 期亏损超过少数股东在该
类型 地 出资额 比 比 并
的其他项 权益 数股东损 子公司期初所有者权益中
例 例 报
目余额 益的金额 所享有份额后的余额
(%) (%) 表
上虞市卧龙天香华 全资子 房地产开 房地产开发，物业管理，
上虞 35,000.00 38,726.15 38,726.15 100 100 是
庭置业有限公司 公司 发经营 市政工程；
耀江神马实业（武 全资子 房地产开 房地产综合开发、商品房
武汉 4,966.20 55,259.68 55,259.68 100 100 是
汉）有限公司 公司 发经营 销售、物业管理及配套。
房地产开
青岛嘉原盛置业有 全资子 发、酒店 房地产开发、酒店经营、
青岛 10,000.00 12,750.00 12,750 100 100 是
限责任公司 公司 经营、物 物业管理赁。
业管理
房地产投资，建筑材料、
清远市五洲实业投 全资子 房地产开
清远 13,000.00 家具、照明灯饰、金属材 35,339.12 35,339.12 100 100 是
资有限公司 公司 发经营
料销售。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
六、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
单位：元
期末数 期初数
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金： / / / /
人民币 / / 244,559.24 / / 209,942.99
银行存款： / / / /
人民币 / / 577,139,956.99 / / 218,109,518.12
港元 239.59 0.8009 191.89 244.05 0.7862 191.87
其他货币资
/ / / /
金：
人民币 / / 771,163.17 / / 54,194,410.60
合计 / / 578,155,871.29 / / 272,514,063.58
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 年初余额
银行承兑汇票保证金 261,163.17 2,264,218.60
贷款保证金
按揭保证金 510,000.00 510,000.00
贷款备偿资金 - 51,420,192.00
合计 771,163.17 54,194,410.60
(二) 应收账款:
1、 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的应收账款：
组合 1 76,240,657.19 100.00 2,233,186.00 1.92 63,740,497.91 100.00 1,467,482.20 2.30
组合小
76,240,657.19 100.00 2,233,186.00 1.92 63,740,497.91 100.00 1,467,482.20 2.30
计
合计 76,240,657.19 / 2,233,186.00 / 63,740,497.91 / 1,467,482.20 /
期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
72
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组合 1，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 64,376,231.19 84.44 56,659,745.91 88.89
1－2 年 6,680,709.00 8.76 668,070.90 5,133,717.00 8.06 513,371.70
2－3 年 5,133,717.00 6.73 1,540,115.10 97,035.00 0.15 29,110.50
3 年以上 50,000.00 0.07 25,000.00 1,850,000.00 2.90 925,000.00
合计 76,240,657.19 100 2,233,186.00 63,740,497.91 100.00 1,467,482.20
期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
2、 本期转回或收回情况
单位：元 币种：人民币
转回或收回前
转回或收回原 确定原坏账准 转回坏账准备
应收账款内容 累计已计提坏 收回金额
因 备的依据 金额
账准备金额
天香西园房款 收回房款 账龄分析 29,110.50 97,035.00
林立刚、林立
收回房款 账龄分析 1,650,000.00
新
傅燕飞 收回房款 账龄分析 900,000.00 1,800,000.00
合计 / / 929,110.50 / /
3、 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
4、 应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例（％）
王稼锋 第三方 5,100,000.00 2-3 年 6.69
王希全 公司总经理 2,910,000.00 1-2 年 3.82
潘纪黎 第三方 2,497,015.00 1 年以内 3.28
王国钧 第三方 2,367,869.90 1-2 年 3.11
戴建富 第三方 1,402,840.00 1-2 年 1.83
合计 / 14,277,724.90 / 18.73
73
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5、 应收关联方账款情况
单位：元 币种：人民币
占应收账款总额的比例
单位名称 与本公司关系 金额
（％）
王希全 公司总经理 2,910,000.00 3.82
合计 / 2,910,000.00 3.82
(三) 其他应收款：
1、 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单项
计提坏账准备的其他 21,414,345.21 45.05 2,024,345.21 9.45 42,414,345.21 61.65 2,024,345.21 4.77
应收账款
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
组合 1 25,818,200.22 54.32 12,036,992.06 46.62 26,053,353.59 37.87 13,242,693.09 50.83
组合小计 25,818,200.22 54.32 12,036,992.06 46.62 26,053,353.59 37.87 13,242,693.09 50.83
单项金额虽不重大但
单项计提坏账准备的 300,000.00 0.63 330,000.00 0.48 30,000.00 9.09
其他应收账款
合计 47,532,545.43 / 14,061,337.27 / 68,797,698.80 / 15,297,038.30 /
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例（%）计提理由
绍兴住房管理中心嵊
300,000.00 - - 保证金可以收回
州分中心
合计 300,000.00 - - -
单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收账款
单位：元 币种：人民币
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例(%) 理由
清城区洲心街道征地拆迁
15,000,000.00 土地拆迁款可以收回
办公室
上虞市国土资源局 4,390,000.00 保证金可以收回
中山财富服装有限公司 2,024,345.21 2,024,345.21 100.00 预计无法收回
合计 21,414,345.21 2,024,345.21 / /
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组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 8,147,998.27 31.56 4,845,925.42 18.60
1－2 年 3,712,830.91 14.38 371,283.09 4,205,178.67 16.14 420,517.87
2－3 年 1,131,177.77 4.38 339,353.33 3,274,044.43 12.57 982,213.33
3－4 年 1,883,026.27 7.30 941,513.15 2,557,515.22 9.81 1,278,757.63
4－5 年 2,791,622.56 10.81 2,233,298.05 3,047,427.91 11.70 2,437,942.32
5 年以上 8,151,544.44 31.57 8,151,544.44 8,123,261.94 31.18 8,123,261.94
合计 25,818,200.22 100 12,036,992.06 26,053,353.59 100.00 13,242,693.09
2、 本期转回或收回情况
单位：元 币种：人民币
转回或收回前
其他应收账款 转回或收回原 确定原坏账准 转回坏账准备
累计已计提坏 收回金额
内容 因 备的依据 金额
账准备金额
银川卧龙 正常收回 账龄分析 96,638.71 2,229.93
武汉卧龙 正常收回 账龄分析 1,059,757.44 1,500,000.00
合计 / / 1,156,396.15 / /
3、 本报告期实际核销的其他应收款情况
单位：元 币种：人民币
其他应收款项性 是否因关联交易
单位名称 核销金额 核销原因
质 产生
武汉卧龙 往来款 474,640.87 无法收回 否
银川卧龙 往来款 112,527.91 无法收回 否
合计 / 587,168.78 / /
4、 本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的
欠款。
5、 其他应收款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例(%)
清城区洲心街道征地拆
第三方 15,000,000.00 2-3 年 31.56
迁办公室
武汉市协力服务中心 第三方 6,748,930.00 5 年以上 14.2
上虞市国土资源局 第三方 4,390,000.00 5 年以上 9.24
上虞市房地产管理中心 第三方 3,556,458.64 1-5 年 7.48
中山财富服装有限公司 第三方 2,024,345.21 5 年以上 4.26
合计 / 31,719,733.85 / 66.74
75
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(四) 预付款项：
1、 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 13,599,328.98 24.09 9,767,261.87 18.86
1至2年 717,830.06 1.27 177,167.06 0.34
2至3年 40,108,000.00 71.04 40,000,500.00 77.26
3 年以上 2,032,287.36 3.6 1,832,287.36 3.54
合计 56,457,446.40 100.00 51,777,216.29 100.00
账龄超过一年且金额重大的预付款项为 40,000,000.00 元，主要为预付上虞市经济开
发管理委员会的土地拆迁补偿款款项，因相关土地尚未拆迁完毕，故该款项尚未结
清。
2、 预付款项金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
上虞市经济开发管理委
第三方 40,000,000.00 2-3 年 尚未结算
员会
上虞舜兴电力有限公司 第三方 6,098,069.00 1 年以内 尚未结算
浙江东阳建工集团有限
第三方 1,903,827.36 1 年以内 尚未结算
公司
清远市土地交易中心 第三方 1,832,287.36 3 年以上 土地证款
浙江圣大建设集团有限
第三方 1,564,433.00 1 年以内 尚未结算
公司
合计 / 51,398,616.72 / /
3、本报告期预付账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(五) 存货：
1、 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 2,232,699.53 2,232,699.53 4,773,199.38 4,773,199.38
消耗性生物资
1,284,184.24 155,688.89 1,128,495.35 798,351.62 155,688.89 642,662.73
产
开发成本 1,367,636,477.96 1,367,636,477.96 1,158,523,362.40 1,158,523,362.40
开发产品 755,854,480.20 835,612.67 755,018,867.53 879,157,860.27 1,012,199.30 878,145,660.97
拟开发土地 793,413,172.24 793,413,172.24 751,305,245.38 751,305,245.38
出租开发产品 10,899,769.29 10,899,769.29 11,081,561.59 11,081,561.59
合计 2,931,320,783.46 991,301.56 2,930,329,481.90 2,805,639,580.64 1,167,888.19 2,804,471,692.45
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2、 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
消耗性生物
155,688.89 - - - 155,688.89
资产
开发产品 1,012,199.30 - - 176,586.63 835,612.67
合计 1,167,888.19 - - 176,586.63 991,301.56
3、 存货跌价准备情况 单位：元 币种：人民币
计提存货跌价准备的 本期转回存货跌价准备的 本期转回金额占该项存货期
项目
依据 原因 末余额的比例（％）
成本价格高于可变现
开发产品 - -
净值
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
武汉墨水湖一期 2013 年 3 月 2015 年 12 月 55,000 万 691,864,180.21 450,346,491.36
五洲世纪城二期 2013 年 1 月 2017 年 12 月 60,000 万 123,971,401.36 92,471,385.95
天香华庭四期 2013 年 1 月 2014 年 12 月 70,000 万 98,790,779.00 185,727,912.70
大三角工业区 - - - 200,000.00 200,000.00
青岛嘉原盛 2014 年 12 月 2016 年 9 月 50,000 万 7,183,592.09 7,183,592.09
武汉丽景湾六期 2013 年 12 月 2016 年 12 月 40,000 万 284,931,420.20 294,442,000.14
天香南园 2011 年 10 月 2014 年 9 月 24,000 万 157,250,845.10 124,777,720.16
两湖置业 2014 年 12 月 2017 年 5 月 55,000 万 3,444,260.00 3,374,260.00
合计 - - 354,000 万 1,367,636,,477.96 1,158,523,362.40
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
卧龙花园一期 1998 年 90,700.00 90,700.00
卧龙花园二期 1998 年 139,904.00 139,904.00
流星花园一期 2002 年 104,583.09 104,583.09
天香华庭一期 2007 年 3,362,850.55 3,362,850.55
天香华庭二期 2011 年 8,974,986.44 1,289,960.00 7,685,026.44
天香华庭三期 2012 年 63,861,045.81 2,155,135.24 61,705,910.57
天香华庭四期 2013 年 246,322,580.24 96,218,417.50 133,786,086.61 208,754,911.13
五洲世纪城商贸 2009 年至 2010
51,909,842.16 2,400.00 226,358.67 51,685,883.49
城 年
五洲世纪城一期 2012 年 114,372,435.37 23,497,041.21 90,875,394.16
金湖湾一期 2007 年 2,391,588.96 721,989.12 1,669,599.84
77
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金湖湾二期 2008 年 15,094,511.87 5,010,611.21 10,083,900.66
金湖湾三期 2011 年 74,441,473.48 3,000,550.00 15,795,521.28 61,646,502.20
2010 年至 2011
天香西园 18,290,521.16 2,499,385.17 6,097,556.30 14,692,350.03
年
武汉丽景湾一期 2005 年 16,854,800.41 4,264,675.52 12,590,124.89
武汉丽景湾二期 2009 年 4,318,401.84 997,580.63 3,320,821.21
武汉丽景湾三期 2010 年 418,996.31 418,996.31
武汉丽景湾四期 2012 年 34,947,584.24 12,632,444.73 22,315,139.51
武汉丽景湾五期 2013 年 223,261,054.34 135,300,097.85 153,849,270.07 204,711,882.12
合计 - 879,157,860.27 237,020,850.52 360,324,230.59 755,854,480.20
（3）出租开发产品
年初余额 本期 期末余额
出租项目 本期 本期减
竣工时间 增加金
名称 原值 累计摊销 摊销金额 少金额 原值 累计摊销
额
金湖湾三期
2011 年 11,222,949.89 360,094.65 - 180,047.32 - 11,222,949.89 540,141.97
商铺
五洲世纪城
2012 年 219,869.68 1,163.33 - 1,744.98 - 219,869.68 2,908.31
一期商铺
合计 - 11,442,819.57 361,257.98 - 181,792.30 - 11,442,819.57 543,050.28
（4）拟开发土地
项目名称 土地面积 拟开发建筑面积 预计开工时间 期末余额 年初余额
两湖置业 48,605.00 2014 年 12 月 130,500,000.00 130,500,000.00
五洲世纪城 459,612.18 2015 年 1 月 99,062,720.57 56,954,793.71
青岛嘉原盛 39,734.00 130,000.00 2014 年 12 月 91,359,608.37 91,359,608.37
武汉墨水湖 95,510.00 355,923.05 2014 年 9 月 263,144,626.24 263,144,626.24
武汉丽景湾 149,751.80 154,726.62 2014 年 10 月 209,346,217.06 209,346,217.06
合计 - - - 793,413,172.24 751,305,245.38
4、 计入期末存货余额的借款费用资本化金额 单位：元 币种：人民币
本期减少 本期确认资本
存货项目
年初余额 本期增加 期末余额 化金额的资本
名称 本期销售转出 其他减少
化率
天香华庭 28,315,754.83 7,816,438.35 9,885,994.59 26,246,198.59 9.00%
天香西园 16,968.85 14,264.12 2,704.73
清远五洲 19,896,463.51 11,683,872.23 1,453,171.40 30,127,164.34 11.20%
绍兴卧龙 7,438,401.46 1,666,936.90 5,771,464.56
耀江神马 57,049,191.13 32,275,286.71 16,198,467.87 73,126,009.97 11.55%
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
墨水湖置
73,027,342.18 22,208,808.31 95,236,150.49 10.00%
业
天香南园 35,964,444.44 7,933,333.33 43,897,777.77 14.00%
合计 221,708,566.40 81,917,738.93 29,218,834.88 274,407,470.45
存货期末余额中含有借款费用资本化金额的 274,407,470.45 元。
(六) 其他流动资产：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
营业税 9,724,160.59
城建税 1,096,188.52 156,007.93
教育费附加 877,462.30 500,962.22
水利建设费 190,929.33 213,803.49
地方教育费附加 258,568.07
土地增值税 11,338,318.88
堤防工程修建维护管理 218,865.26
土地使用税 10,378.44
增值税 284,450.63 806,883.68
合计 23,988,943.58 1,688,035.76
(七) 长期股权投资情况
按成本法核算：
单位：元 币种：人民币
在被投
在被投
资单位
增减 减值 资单位
被投资单位 投资成本 期初余额 期末余额 表决权
变动 准备 持股比
比例
例（％）
（％）
浙江龙信股权投资合伙企业
(有限合伙)(以下简称“龙信投 35,000,000.00 35,000,000.00 35,000,000.00 11.11 11.11
资”)
昆山歌斐鸿乾股权投资中心
(有限合伙)(以下简称“歌斐鸿 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 6.00 6.00
乾”)
上海歌斐鸿瀚投资中心(有限
50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 19.78 19.78
合伙)(以下简称“歌斐鸿瀚”)
上海歌斐鸿卧投资中心(有限
50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 18.74 18.74
合伙)(以下简称“歌斐鸿卧”)
79
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(八) 投资性房地产:
1、 按公允价值计量的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
期末公允价
项目 期初公允价值 自用房地产 公允价值 转为自用
购置 处置 值
或存货转入 变动损益 房地产
1．成本合计 43,604,740.50 43,604,740.50
（1）房屋、建筑物 43,604,740.50 43,604,740.50
（2）土地使用权
（3）其他
2．公允价值变动合计 1,967,418.76 1,967,418.76
（1）房屋、建筑物 1,967,418.76 1,967,418.76
（2）土地使用权
（3）其他
3．投资性房地产账面
45,572,159.26 45,572,159.26
价值合计
（1）房屋、建筑物 45,572,159.26 45,572,159.26
（2）土地使用权 45,572,159.26 45,572,159.26
（3）其它
上述投资性房地产已办妥产权证书。截止 2014 年 6 月 30 日，无抵押或担保的投资
性房地产。
(九) 固定资产:
1、 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合
30,270,756.24 164,132.00 5,667,293.24 24,767,595.00
计：
其中：房屋及建筑
1,309,735.23 1,309,735.23
物
机器设备
运输工具 22,972,913.20 5,528,210.24 17,444,702.96
通用设备 1,841,366.48 15,500.00 4,300.00 1,852,566.48
其他设备 4,146,741.33 148,632.00 134,783.00 4,160,590.33
本期新增 本期计提
二、累计折旧合
14,193,375.42 1,576,692.26 5,478,511.79 10,291,555.89
计：
其中：房屋及建筑
60,389.92 24,208.80 84,598.72
物
机器设备
运输工具 9,784,697.14 1,279,821.62 5,363,606.41 5,700,912.35
通用设备 1,623,452.90 30,092.51 4,085.00 1,649,460.41
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
其他设备 2,724,835.46 242,569.33 110,820.38 2,856,584.41
三、固定资产账面
16,077,380.82 / / 14,476,039.11
净值合计
其中：房屋及建筑
1,249,345.31 / / 1,225,136.51
物
机器设备 / /
运输工具 13,188,216.06 / / 11,743,790.61
通用设备 217,913.58 / / 203,106.07
其他设备 1,421,905.87 / / 1,304,005.92
四、减值准备合计 / /
其中：房屋及建筑
/ /
物
机器设备 / /
运输工具 / /
五、固定资产账面
16,077,380.82 / / 14,476,039.11
价值合计
其中：房屋及建筑
1,249,345.31 / / 1,225,136.51
物
机器设备 / /
运输工具 13,188,216.06 / / 11,743,790.61
通用设备 217,913.58 / / 203,106.07
其他设备 1,421,905.87 / / 1,304,005.92
本期折旧额：1,576,692.26 元。
本期由在建工程转入固定资产原价为：0 元。
2、期末无暂时闲置的固定资产。
3、无通过融资租赁租入的固定资产。
4、无通过经营租赁租出的固定资产。
5、期末无持有待售的固定资产。
6、期末无未办妥产权证书的固定资产。
(十) 无形资产：
1、 无形资产情况：
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 326,000.00 326,000.00
计算机软件 326,000.00 326,000.00
二、累计摊销合计
三、无形资产账面 326,000.00 326,000.00
81
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
净值合计
计算机软件 326,000.00 326,000.00
四、减值准备合计
五、无形资产账面
326,000.00 326,000.00
价值合计
计算机软件 326,000.00 326,000.00
本期摊销额：0 元。
因公司账面无形资产无明确使用年限，持续期间不予摊销，本公司进行了价值测试，
不存在减值情形。
(十一) 商誉:
单位：元 币种：人民币
被投资单位名
称或形成商誉 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末减值准备
的事项
嵊州卧龙 34,440,170.49 34,440,170.49 34,440,170.49
天香华庭 104,565,290.79 104,565,290.79 67,618,953.18
嘉原盛置业 17,514,730.45 17,514,730.45
合计 156,520,191.73 156,520,191.73 102,059,123.67
（1） 商誉的计算过程
本公司于 2004 年和 2006 年收购嵊州卧龙 100.00%的权益，合并成本超过按比
例获得的嵊州卧龙可辨认资产、负债公允价值的差额确认为与嵊州卧龙相关的商誉。
本公司于 2007 年收购了天香华庭 69.84%的权益；合并成本超过按比例获得的天香
华庭可辨认资产、负债公允价值的差额确认为与天香华庭相关的商誉。
本公司于 2010 年收购了嘉原盛置业 75.00%的权益；合并成本超过按比例获得
的嘉原盛置业可辨认资产、负债公允价值的差额确认为与嘉原盛置业相关的商誉。
（2）商誉减值测试的方法
商誉分摊至各项目公司的项目资产组中。
评估商誉减值时，公司按照项目公司本年已售面积数与总可售面积的比例分摊
商誉。
(十二) 长期待摊费用:
单位：元 币种：人民币
项目 期初额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末额
装修费 1,446,046.40 1,345,543.00 714,686.24 2,076,903.16
培训费 504,000.00 144,000.00 360,000.00
合计 1,950,046.40 1,345,543.00 858,686.24 2,436,903.16
82
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(十三) 递延所得税资产/递延所得税负债：
1、 递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
(1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 2,463,598.55 2,691,259.52
可抵扣亏损 6,577,177.76 4,971,231.78
内部销售损益抵销产生 213,015.19 213,015.19
小计 9,253,791.50 7,875,506.49
递延所得税负债：
按公允价值调整非同一控制子公司存货价值 109,648,471.54 116,593,330.76
根据公允价值变动调整投资性房地产 458,535.59 458,535.59
小计 110,107,007.13 117,051,866.35
(2) 应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位：元 币种：人民币
项目 金额
应纳税差异项目：
按公允价值调整非同一控制子公司存货价值 438,593,886.16
根据公允价值变动调整投资性房地产 1,834,142.36
小计 440,428,028.52
可抵扣差异项目：
资产减值准备 119,344,948.50
可抵扣亏损 26,308,711.04
内部销售损益 852,060.75
小计 146,505,720.29
(十四) 资产减值准备明细:
单位：元 币种：人民币
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 16,764,520.50 1,722,745.63 1,254,167.66 938,575.20 16,294,523.27
二、存货跌价准备 1,167,888.19 176,586.63 991,301.56
三、可供出售金融资产减值
准备
四、持有至到期投资减值准
备
五、长期股权投资减值准备
六、投资性房地产减值准备
七、固定资产减值准备
八、工程物资减值准备
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
九、在建工程减值准备
十、生产性生物资产减值准
备
其中：成熟生产性生物资产
减值准备
十一、油气资产减值准备
十二、无形资产减值准备
十三、商誉减值准备 97,379,188.46 4,679,935.21 102,059,123.67
十四、其他
合计 115,311,597.15 6,402,680.84 1,254,167.66 1,115,161.83 119,344,948.50
(十五) 应付票据：
单位：元 币种：人民币
种类 期末数 期初数
银行承兑汇票 522,326.34 2,707,637.20
合计 522,326.34 2,707,637.20
下一会计期间将到期金额 522,326.34 元
(十六) 应付账款：
1、 应付账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年以内 194,086,218.70 257,475,023.98
1－2 年 77,787,680.25 122,813,757.31
2－3 年 5,891,859.77 1,938,014.99
3 年以上 2,264,571.74 4,631,922.48
合计 280,030,330.46 386,858,718.76
2、 本报告期应付账款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关
联方的款项情况
本报告期应付账款中无应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关
联方的款项。
(十七) 预收账款：
1、 预收账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年以内 384,488,545.90 145,016,586.60
1－2 年 10,629,743.00 6,725,973.83
2－3 年 2,743,717.00
3 年以上 3,550,000.00 50,000.00
合计 398,668,288.90 154,536,277.43
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 账龄超过 1 年的大额预收账款情况的说明
单位：元 币种：人民币
项目名称 年初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
天香华庭（已完工） 10,934,959.00 3,550,000.00 - -
天香华庭（未竣工） 82,807,163.00 9,015,907.00 2014 年 12 月 64.02%
金湖湾 690,000.00 - - -
五洲商贸城 2,406,885.00 1,613,836.00 - -
丽景湾(已完工) 16,998,825.23 - - -
丽景湾(未竣工) 38,557,361.00 - 2014 年 12 月 58.60%
(十八) 应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 569,832.49 17,928,548.13 18,048,303.93 450,076.69
二、职工福利费 973,870.55 973,870.55
三、社会保险费 1,320,683.29 1,320,683.29
其中：医疗保险费 234,235.59 234,235.59
基本养老保险费 984,734.55 984,734.55
失业保险费 33,891.58 33,891.58
工伤保险费 43,404.74 43,404.74
生育保险费 24,416.83 24,416.83
四、住房公积金 364,940.90 364,940.90
五、辞退福利
六、其他
五、工会经费和职工教育经费 26,562.87 17,357.79 20,557.79 23,362.87
合计 596,395.36 20,605,400.66 20,728,356.46 473,439.56
(十九) 应交税费：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
营业税 614,294.68 12,293.75
企业所得税 67,938,351.68 58,159,655.33
个人所得税 793,827.13 114,287.49
城市维护建设税
城建税 263,384.10
土地增值税 10,604,213.74 27,220,569.55
印花税 207.5 741.75
教育费附加 126,406.84
地方教育发展费 62,373.01 85.43
房产税 30,136.12 112,936.12
合计 80,433,194.80 85,620,569.42
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(二十) 应付利息：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
分期付息到期还本的长期借款
9,005,654.91 5,754,778.74
利息
合计 9,005,654.91 5,754,778.74
(二十一) 应付股利：
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末数 期初数 超过 1 年未支付原因
中国工商银行牡丹江分 无法找到该单位账户，
9,000.00 9,000.00
行 以致无法支付
黑龙江省鸡西市轻化建 无法找到该单位账户，
23,000.00 20,300.00
材公司 以致无法支付
合计 32,000.00 29,300.00 /
(二十二) 其他应付款：
1、 其他应付款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年以内（含 1 年） 50,450,907.12 40,227,328.68
1－2 年（含 2 年） 37,849,570.92 45,985,779.68
2－3 年（含 3 年） 2,680,949.74 3,570,002.79
3 年以上 3,068,720.92 3,116,220.40
合计 94,050,148.70 92,899,331.55
2、 本报告期其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末数 期初数
卧龙控股 33,505,028.40 32,608,819.00
歌斐鸿卧 11,992,774.97 2,568,524.98
歌斐鸿瀚 11,181,669.41 2,394,808.31
合计 56,679,472.78 37,572,152.29
(二十三)
1、 1 年内到期的非流动负债情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 210,000,000.00 440,000,000.00
合计 210,000,000.00 440,000,000.00
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 1 年内到期的长期借款
(1) 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
保证借款 170,000,000.00
抵押并担保借款 210,000,000.00 270,000,000.00
合计 210,000,000.00 440,000,000.00
(2) 金额前五名的 1 年内到期的长期借款 单位：元 币种：人民币
借款起始 借款终止 期末数 期初数
贷款单位 币种 利率（％）
日 日 本币金额 本币金额
2014 年
安徽国元信托 2013 年 7
12 月 21 人民币 9.00 100,000,000.00 200,000,000.00
有限责任公司 月 31 日
日
万向信托有限 2014 年 2 2015 年 2
人民币 12.00 100,000,000.00
公司 月7日 月7日
杭州工商信托 2014 年 1 2015 年 3
人民币 12.20 10,000,000.00
股份有限公司 月 17 日 月 15 日
中投信托有限 2012 年 4 2014 年 4
人民币 14.00 170,000,000.00
责任公司 月 26 日 月 26 日
浙商银行股份
2012 年 6 2014 年 6 基准利率
有限公司绍兴 人民币 70,000,000.00
月 21 日 月 21 日 上浮 20%
上虞支行
合计 人民币 210,000,000.00 440,000,000.00
(二十四) 长期借款：
1、 长期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
抵押并担保借款 536,700,000.00 267,100,000.00
质押并担保借款 249,500,000.00
合计 786,200,000.00 267,100,000.00
2、 金额前五名的长期借款：
单位：元 币种：人民币
借款起始 借款终止 期末数 期初数
贷款单位 币种 利率（％）
日 日 本币金额 本币金额
中建投信托有限 2014 年 1 2016 年 1
人民币 11.50% 249,500,000.00
责任公司 月 10 日 月 10 日
杭州工商信托股 2014 年 1 2016 年 3
人民币 12.20% 193,000,000.00
份有限公司 月 17 日 月 15 日
中航信托股份有 2013 年 8 2015 年 8
人民币 12.40% 150,000,000.00 150,000,000.00
限公司 月 26 日 月 25 日
87
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
万向信托有限公 2014 年 2 2015 年 8
人民币 12.00% 100,000,000.00
司 月7日 月7日
杭州工商信托股 2014 年 3 2016 年 3
人民币 12.20% 47,000,000.00
份有限公司 月 17 日 月 15 日
中国农业银行股
2013 年 3 2016 年 3 基准利率
份有限公司武汉 人民币 46,700,000.00 60,000,000.00
月 31 日 月 31 日 上浮 15%
汉阳支行
中国农业银行股
2013 年 3 2016 年 3 基准利率
份有限公司武汉 人民币 57,100,000.00
月 31 日 月 31 日 上浮 15%
汉阳支行
合计 / / / / 786,200,000.00 267,100,000.00
(二十五) 长期应付款：
1、 金额前五名长期应付款情况
单位：元 币种：人民币
单位 期限 初始金额 利率（%） 应计利息 期末余额 借款条件
歌斐鸿卧 2 年 6 个月 207,000,000.00 10.00 10,500,000.00 207,000,000.00 保证借款
歌斐鸿瀚 2 年 6 个月 193,000,000.00 10.00 8,500,000.00 193,000,000.00 保证借款
(二十六) 股本：
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、-）
期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
725,147,460.0
股份总数 725,147,460.00
0
(二十七) 资本公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 62,119,424.70 1,908,434.27 64,027,858.97
其他资本公积 15,872,347.67 15,872,347.67
合计 77,991,772.37 1,908,434.27 79,900,206.64
本 期 公 司 收 购 控 股 子 公 司 绍 兴 卧 龙 5% 少 数 股 权 ， 收 购 日 公 司 净 资 产
168,168,685.52 元，收购对价 6,500,000.00 元， 按收购对价与新增持股比例占子公
司净资产份额之间的差额增加资本公积 1,908,434.27 元。
(二十八) 盈余公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 119,934,391.95 119,934,391.95
合计 119,934,391.95 119,934,391.95
88
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(二十九) 未分配利润：
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例（％）
调整前 上年末未分配利润 540,977,424.20 /
调整后 年初未分配利润 540,977,424.20 /
加：本期归属于母公司所有者的
61,202,251.75 /
净利润
应付普通股股利 21,754,423.80
期末未分配利润 580,425,252.15 /
根据公司 2014 年 5 月 9 日召开的 2013 年度股东大会审议通过，2014 年 6 月发放现
金股利 21,754,423.80 元。
(三十) 营业收入和营业成本：
1、 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 552,324,909.48 457,402,784.43
其他业务收入 1,415,266.00 904,245.00
营业成本 368,282,185.57 297,624,641.11
2、 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 543,154,196.02 360,324,230.59 448,977,760.60 290,564,753.04
物业管理 9,170,713.46 7,776,162.68 8,425,023.83 7,059,888.07
合计 552,324,909.48 368,100,393.27 457,402,784.43 297,624,641.11
3、 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华东地区 178,331,599.18 169,051,801.75 171,342,034.82 129,591,104.91
华中地区 323,289,023.00 171,743,970.95 167,096,978.00 98,910,366.89
华南地区 50,704,287.30 27,304,620.57 117,783,407.61 68,189,327.11
西北地区 1,180,364.00 933,842.20
合计 552,324,909.48 368,100,393.27 457,402,784.43 297,624,641.11
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
4、 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例（％）
购房第一名 3,568,575.00 0.64
购房第二名 3,450,000.00 0.62
购房第三名 3,300,000.00 0.60
购房第四名 3,100,000.00 0.56
购房第五名 3,000,000.00 0.54
合计 16,418,575.00 2.96
(三十一) 营业税金及附加：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 28,015,824.21 22,122,167.46 按应税营业收入计征
按实际缴纳的流转税计
城市维护建设税 1,809,667.68 1,406,953.35
征
教育费附加 1,029,549.44 970,599.97
地方教育发展费 558,473.06 135,508.84
土地增值税 16,345,745.99 16,263,407.27
水利基金 85,496.50 273,415.34
平抑发展基金 157.50
合计 47,844,756.88 41,172,209.73 /
(三十二) 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告费 10,979,251.71 7,202,719.00
策划费 425,930.00 572,509.00
工资及福利费 1,977,886.02 1,472,365.81
展会费
代理费 1,836,073.34 1,016,384.06
维修费用
其他 825,453.53 695,552.15
合计 16,044,594.60 10,959,530.02
(三十三) 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 12,986,509.17 10,598,775.37
招待费 2,554,134.64 2,951,836.90
差旅费 2,007,581.00 1,914,013.49
地方税费 1,666,075.45 1,209,992.60
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水电费 1,360,690.54 1,672,767.25
统筹及养老保险金 1,361,744.25 914,072.01
房租费 365,731.90 375,789.72
办公费 1,103,219.29 940,902.98
车辆费用 513,341.70 332,291.55
咨询及审计 1,843,738.29 1,269,900.00
折旧费 1,576,692.26 1,451,742.49
其他 4,621,393.93 4,012,282.94
合计 31,960,852.42 27,644,367.30
(三十四) 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 2,284,799.99 4,836,941.65
减：利息收入 -1,960,577.47 -3,873,721.54
其他 346,170.75 275,629.89
合计 670,393.27 1,238,850.00
(三十五) 投资收益：
1、 投资收益明细情况：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,423,076.92
合计 1,423,076.92
(三十六) 资产减值损失：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -469,997.23 -4,770,873.23
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失 4,679,935.21 4,759,884.50
十四、其他
合计 4,209,937.98 -10,988.73
91
卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(三十七) 营业外收入：
1、 营业外收入情况
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合
700.00 700.00
计
其中：固定资产处置利
700.00 700.00
得
政府补助 3,000.00 5,000.00 3,000.00
违约金 127,177.00 142,559.00 127,177.00
其他 3,032,900.56 104,723.90 3,032,900.56
合计 3,163,777.56 252,282.90 3,163,777.56
2、 政府补助明细
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 说明
发展提升奖 5,000.00
商贸企业奖 3,000.00
合计 3,000.00 5,000.00 /
2014 年政府补助
绍兴上虞区曹娥街道对新办商贸企业当年销售收入达到 2000 万以上奖励 3000 元。
2013 年政府补助
根据上虞市委、市政府《关于加快现代服务业跨越式发展的若干意见》，对服务业企
业当年销售收入增幅达到 50%-80%的奖励发展提升奖 5000 元。
(三十八) 营业外支出：
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 41,357.14 41,357.14
其中：固定资产处置损失 41,357.14 41,357.14
对外捐赠 40,000.00 40,000.00
罚款及滞纳金 74,581.30 81,981.96 74,581.30
补偿金 143,922.90 1,068,867.65 143,922.90
其他 1,183,488.66 1,183,488.66
合计 1,483,350.00 1,150,849.61 1,483,350.00
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(三十九) 所得税费用：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期
38,497,592.58 25,799,895.05
所得税
递延所得税调整 -8,323,144.23 -3,684,601.38
合计 30,174,448.35 22,115,293.67
(四十) 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程：
1、 基本每股收益
基本每股收益=P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股
东的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股
等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期
月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至
报告期期末的累计月数。
2、 稀释每股收益
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、
可转换债券等增加的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通
股股东的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关
规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属
于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润
和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至
稀释每股收益达到最小值。
计算过程：
（1）基本每股收益
基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
的加权平均数计算：
项目 本期金额 上期金额
归属于本公司普通股股东的合并净利润 61,202,251.75 57,433,024.69
本公司发行在外普通股的加权平均数 725,147,460.00 725,147,460.00
基本每股收益（元/股） 0.084 0.079
普通股的加权平均数计算过程如下：
项目 本期金额 上期金额
期初已发行普通股股数 725,147,460.00 725,147,460.00
加：本期发行的普通股加权数
减：本期回购的普通股加权数
年末发行在外的普通股加权数 725,147,460.00 725,147,460.00
（2）稀释每股收益
稀释每股收益以调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以调整后的本公
司发行在外普通股的加权平均数计算：
项目 本期金额 上期金额
归属于本公司普通股股东的合并净利润（稀释） 61,202,251.75 57,433,024.69
本公司发行在外普通股的加权平均数 （稀释） 725,147,460.00 725,147,460.00
稀释每股收益（元/股） 0.084 0.079
普通股的加权平均数（稀释）计算过程如下：
项目 本期金额 上期金额
计算基本每股收益时年末发行在外的普通股加权平
725,147,460.00 725,147,460.00
均数
年末普通股的加权平均数（稀释） 725,147,460.00 725,147,460.00
(四十一) 现金流量表项目注释：
1、 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
银行利息收入 1,940,763.76
政府补助 3,000.00
押金及保证金 21,349,830.00
往来款项 18,316,721.59
其他 5,839,688.38
合计 47,450,003.73
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
管理费用 16,708,615.65
销售费用 10,895,394.48
押金及保证金 11,986,198.42
往来款项 13,575,465.83
其他 6,545,310.79
合计 59,710,985.17
3、 收到的其他与筹资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
贷款备偿账户 51,420,192.00
票据保证金 443,418.60
合计 51,863,610.60
4、 支付的其他与筹资活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 金额
发行债券费用 1,200,000.00
票据保证金 261,163.17
合计 1,461,163.17
(四十二) 现金流量表补充资料：
1、 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 57,656,510.89 56,664,559.62
加：资产减值准备 4,209,937.98 -10,988.73
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
1,576,692.26 1,467,704.51
折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
858,686.24 714,686.24
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 40,657.14
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 2,284,799.99 4,836,941.65
投资损失（收益以“－”号填列） -1,423,076.92
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -1,378,285.01 -48,646.47
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -6,944,859.22 -3,733,247.85
存货的减少（增加以“－”号填列） -75,264,217.64 -131,704,076.35
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -274,233,114.28 169,583,603.27
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 391,364,645.98 -176,692,771.71
其他
经营活动产生的现金流量净额 98,748,377.41 -78,922,235.82
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 577,384,708.12 391,138,652.13
减：现金的期初余额 218,319,652.98 472,736,651.54
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 359,065,055.14 -81,597,999.41
2、 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一、现金 577,384,708.12 218,319,652.98
其中：库存现金 244,559.24 209,942.99
可随时用于支付的银行存款 577,140,148.88 218,109,709.99
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 577,384,708.12 218,319,652.98
3、 现金流量表补充资料的说明
现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。
七、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
单位:万元 币种:人民币
注 母公司对本 母公司对本 本企业
母公司 企业类 法人代 组织机构
册 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决 最终控
名称 型 表 代码
地 比例(%) 权比例(%) 制方
卧龙置 有限责 上 房地产投资经 14614507
陈建成 21,750.72 43.32 43.32 陈建成
业 任公司 虞 营,对外投资 -7
卧龙控 有限责 上 对外投资、投 14611370-
陈建成 80,800.00 44.23 44.23 陈建成
股 任公司 虞 资经营管理等 2
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(二) 本企业的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
企业类 法人代 业务性 持股比 表决权 组织机构代
子公司全称 注册地 注册资本
型 表 质 例(%) 比例(%) 码
绍兴市卧龙房地 有 限 责
绍兴 王希全 房地产 10,000.00 100.00 100.00 76522780-5
产开发有限公司 任公司
武汉卧龙房地产 有 限 责
武汉 王彩萍 房地产 9,809.00 100.00 100.00 74476976-0
开发有限公司 任公司
银川卧龙房地产 有 限 责
银川 范志龙 房地产 1,200.00 100.00 100.00 77491582-9
开发有限公司 任公司
绍兴卧龙物业管 有 限 责 物 业 管
上虞 郭晓雄 300.00 70.00 70.00 74348267-X
理有限公司 任公司 理
嵊州卧龙绿都置 有 限 责
嵊州 范志龙 房地产 9,990.00 100.00 100.00 74583963-6
业有限公司 任公司
清远市五洲实业 有 限 责
清远 陈建成 房地产 13,000.00 100.00 100.00 77998690-9
投资有限公司 任公司
上虞市卧龙天香
有 限 责
华庭置业有限公 上虞 王希全 房地产 35,000.00 100.00 100.00 77070547-X
任公司
司
耀江神马实业（武 有 限 责
武汉 王彩萍 房地产 4,966.20 100.00 100.00 61643344-5
汉）有限公司 任公司
青岛嘉原盛置业 有 限 责
青岛 王彩萍 房地产 10,000.00 100.00 100.00 55081378-6
有限责任公司 任公司
上虞市卧龙天香
有 限 责
西园房地产开发 上虞 陈建成 房地产 13,000.00 100.00 100.00 68312929-1
任公司
有限公司
武汉卧龙墨水湖 有 限 责
武汉 王彩萍 房地产 25,000.00 60.00 60.00 55199669-2
置业有限公司 任公司
绍兴市卧龙两湖 有 限 责
绍兴 王希全 房地产 5,000.00 100.00 100.00 58165710-6
置业有限公司 任公司
上虞市卧龙天香
有 限 责
南园房地产开发 上虞 王希全 房地产 5,000.00 100.00 100.00 58355290-6
任公司
有限公司
浙江卧龙园林景 有 限 责 园 林 景
上虞 杜秋龙 1,000.00 100.00 100.00 58778689-X
观工程有限公司 任公司 观
浙江龙和商贸有 有 限 责
上虞 王希全 贸易 1,000.00 100.00 100.00 06418332-8
限公司 任公司
(三) 本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
卧龙电气 同受卧龙控股控制 14614635-2
歌斐鸿瀚 本公司子公司的股东 05300086-4
歌斐鸿卧 本公司子公司的股东 05300096-0
王希全 卧龙控股董事、本公司董事、总经理
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(四) 关联交易情况
1、 采购商品/接受劳务情况表
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
关联交 关联交易定价方
关联方 占同类交易金 占同类交易金
易内容 式及决策程序 金额 金额
额的比例（%） 额的比例（%）
卧龙电气 租赁 市场价格 250,000.00 100.00 250,000.00 100.00
出售商品/提供劳务情况表
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
关联交易 关联交易定
占同类交易 占同类交易
关联方 价方式及决
金额 金额的比例 金额 金额的比例
内容 策程序
（%） （%）
卧龙控股 物业服务 市场价格 178,815.00 1.95 190,572.00 2.26
卧龙电气 物业服务 市场价格 1,388,944.00 15.15 1,121,032.00 13.31
王希全 商品房 市场价格 6,116,500.00 1.36
2、 关联租赁情况
公司承租情况表：
单位：元 币种：人民币
年度确认的租
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
赁费
2014 年 1 月 1 2014 年 12 月
卧龙电气 本公司 办公楼 500,000.00
日 31 日
卧龙电气将建筑面积 3502(含地下车库 84 平方米)平方米，土地使用面积 881.25
平方米的房产提供本公司使用，2014 年租赁费 50 万元，于 2014 年 6 月 30 日已支
付租赁费 25 万元。
3、 关联担保情况
单位：元 币种：人民币
担保方 被担保方 担保金额 担保期限 是否履行完毕
2013 年 7 月 31 日～
卧龙控股 天香华庭 100,000,000.00 否
2014 年 12 月 21 日
2012 年 10 月 12 日～
卧龙地产 墨水湖置业 207,000,000.00 否
2017 年 4 月 12 日
2012 年 10 月 12 日～
卧龙地产 墨水湖置业 193,000,000.00 否
2017 年 4 月 12 日
卧龙控股、卧 2013 年 8 月 26 日～
清远五洲 150,000,000.00 否
龙地产 2015 年 8 月 26 日
2013 年 3 月 31 日～
卧龙地产 耀江神马 46,700,000.00 否
2016 年 3 月 31 日
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
卧龙控股、卧 2014 年 1 月 10 日～
耀江神马 249,500,000.00 否
龙地产 2018 年 1 月 10 日
2014 年 2 月 7 日～
卧龙控股 耀江神马 200,000,000.00 否
2017 年 8 月 7 日
2014 年 1 月 17 日～
卧龙控股 清远五洲 250,000,000.00 否
2018 年 3 月 15 日
(五) 关联方应收应付款项
上市公司应收关联方款项:
单位:元 币种:人民币
期末 期初
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
卧龙控股 10,890.00
王希全 2,910,000.00 2,910,000.00
上市公司应付关联方款项:
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款
卧龙控股 33,505,028.40 32,608,819.00
歌斐鸿卧 11,992,774.97 2,568,524.98
歌斐鸿瀚 11,181,669.41 2,394,808.31
八、 股份支付：
无
九、 或有事项：
(一) 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响：
截止 2014 年 6 月 30 日，本公司无重大对外诉讼事项。
(二) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响：
截止 2014 年 6 月 30 日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额
为 164,651.90 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而
发生的相关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银
行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》
并办妥房屋抵押登记、将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
根据行业惯例此项担保是必须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损
失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(三) 其他或有负债及其财务影响：
截止 2014 年 6 月 30 日，本公司将账面价值为 78,864.92 万元的存货用于抵押，
取得的银行借款余额为 74,670.00 万元。抵押明细详见附注十二（四）。
十、 承诺事项：
(一) 重大承诺事项
本期未计入本公司资产负债表的承诺事项如下：
内容 涉及金额 影响 性质
应付工程款 2,037.22 万元 按工程进度结算 合同款
合计 2,037.22 万元
(二) 前期承诺履行情况
前期承诺事项为按工程进度结算的应付工程款涉及金额 2,663.86 万元，截止本
期已支付 2,663.86 万元。
十一、 资产负债表日后事项：
(一) 其他资产负债表日后事项说明
1、本公司于 2014 年 7 月 3 日完成注销子公司嵊州卧龙。
十二、 其他重要事项：
(一) 租赁 单位：人民币元
经营租赁租出
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 年初账面价值
工业厂房 2,316,359.26 2,316,359.26
清远义乌商贸城 B 座 4 楼 43,255,800.00 43,255,800.00
金湖湾三期商铺 10,682,807.92 10,862,855.24
五洲世纪城一期商铺 216,961.37 218,706.35
合计 56,471,928.55 56,653,720.85
(二) 股票质押情况
截止资产负债表日，卧龙置业累计质押本公司无限售流通股 285,000,000 股股
份用于提供借款保证，质押的股份占公司总股本的 39.30%。
(三) 以公允价值计量的资产和负债
单位：人民币元
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
本期年减少的 本期公允价值 计入权益的累计 本期计提
项目 年初金额 期末金额
公允价值 变动损益 公允价值变动 的减值
投资性房地
45,572,159.26 - - - - 45,572,159.26
产
上述合计 45,572,159.26 - - - - 45,572,159.26
(四) 其他需要披露的重要事项
（1）天香华庭以土地使用证号为上虞市国用（2007）第 02712804 号和上虞市国用
（2010）第 06942 号土地使用权中地号为 27-14-563-5 的住宅地块上的住宅项目的
开发建设主体进行抵押，以及卧龙控股担保，取得安徽国元信托有限责任公司通过
兴业银行股份有限公司杭州分行监管的信托资金 20,000 万元，截止 2014 年 6 月 30
日，借款金额为 10,000 万元。
（2） 截止 2014 年 6 月 30 日，清远五洲以土地使用证号为清市府国用（2008）第
00316 号和清市府国用（2010）第 00186 号的土地使用权进行质押，本公司以及卧
龙控股担保，取得中航信托股份有限公司长期借款 15,000 万元。
（3）耀江神马以丽景湾名著 3、4 号楼项目土地使用权及在建工程进行抵押，以及
本公司担保，取得中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行 13,000 万元长期借款，
截止 2014 年 6 月 30 日，借款金额为 4,670 万元。
（4） 截止 2014 年 6 月 30 日，墨水湖置业由本公司担保，取得歌斐鸿卧和歌斐鸿
瀚 40,000 万元长期借款。
（5） 截止 2014 年 6 月 30 日，耀江神马以卧龙丽景湾名著 2 号楼/卧龙丽景湾原
墅 1-13#项目中的 33 套排屋进行抵押，以及卧龙控股担保，取得万向信托有限公司
借款 20,000 万元。
（6）截止 2014 年 6 月 30 日，耀江神马以耀江神马 100%的股权进行质押，以及本
公司及卧龙控股担保，取得中建投信托有限责任公司借款 24,950 万元。
（7）截止 2014 年 6 月 30 日，清远五洲以土地使用证号为清市府国用（2006）第
00742 号、清市府国用（2008）第 00314 号和清市府国用（2008）第 00315 号抵押，
以卧龙控股担保，取得杭州工商信托股份有限公司借款 25,000 万元
（8） 截止 2014 年 6 月 30 日，天香南园由杭州银行股份有限公司绍兴分行向上虞
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
市海纳新农村置业有限公司开具履约保函 2,000 万元，保证金为 20%，期限不超过
二年，公司为该保函提供连带责任保证担保。
（五）、公司拟发行债券情况
公司拟发行公司债券票面总额不超过 6 亿元(含 6 亿元)人民币。公司已收
到中国证券监督管理委员会《关于核准卧龙地产集团股份有限公司公开发行公司
债券的批复》（证监许可[2014] 398 号）。
十三、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收账款：
1、 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例
金额 金额 比例(%) 金额 金额 比例(%)
(%) (%)
按组合计提坏账准备的应收账款：
组合 1 3,470,760.00 100.00 900,000.00 25.93
组合小计 3,470,760.00 100.00 900,000.00 25.93
合计 / / 3,470,760.00 / 900,000.00 /
期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
2、 本期转回或收回情况
单位：元 币种：人民币
转回或收回 确定原坏账 转回或收回前累计已 转回坏账
应收账款内容 收回金额
原因 准备的依据 计提坏账准备金额 准备金额
林立刚、林立新 收回房款 账龄分析 1,650,000.00
傅燕飞 收回房款 账龄分析 900,000.00 1,800,000.00
合计 / / 900,000.00 / /
3、本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
4、 应收关联方账款情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例(%)
天香南园 子公司 154,689,461.05 43.52
墨水湖置业 子公司 110,981,616.98 31.23
两湖置业 子公司 86,441,238.88 24.32
卧龙物业 子公司 276,196.87 0.08
合计 / 352,388,513.78 99.15
5、 不符合终止确认条件的应收账款的转移金额为：0 元。
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
(二) 其他应收款：
1、 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单
项计提坏账准备的 352,388,513.78 99.15 179,381,763.22 98.83
其他应收账款
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
组合 1 2,725,331.94 0.77 340,559.61 12.50 1,829,050.28 1.00 340,559.61 18.62
组合小计 2,725,331.94 0.77 340,559.61 12.50 1,829,050.28 1.00 340,559.61 18.62
单项金额虽不重大
但单项计提坏账准 300,000.00 0.08 300,000.00 0.17
备的其他应收账款
合计 355,413,845.72 / 340,559.61 / 181,510,813.50 / 340,559.61 /
单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收账款
单位：元 币种：人民币
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例(%) 理由
关联方往来不计
天香南园 154,689,461.05
提
关联方往来不计
墨水湖置业 110,981,616.98
提
关联方往来不计
两湖置业 86,441,238.88
提
关联方往来不计
卧龙物业 276,196.87
提
合计 352,388,513.78 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中：
1 年以内 2,192,370.66 80.44 1,296,089.00 70.86
1 年以内小计 2,192,370.66 80.44 1,296,089.00 70.86
3至4年 384,803.34 14.12 192,401.67 384,803.34 21.04 192,401.67
5 年以上 148,157.94 5.44 148,157.94 148,157.94 8.10 148,157.94
合计 2,725,331.94 100.00 340,559.61 1,829,050.28 100.00 340,559.61
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收账款
单位：元 币种：人民币
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
绍兴住房管理中
300,000.00 保证金可以收回
心嵊州分中心
合计 300,000.00 / /
2、 本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的
欠款。
3、 其他应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收账款
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例(%)
天香南园 子公司 154,689,461.05 1 年以内 43.52
墨水湖置业 子公司 110,981,616.98 1-2 年 31.23
两湖置业 子公司 86,441,238.88 1-3 年 24.32
浙商证券股份有
第三方 1,200,000.00 1 年以内 0.34
限公司
工商银行上虞支
第三方 384,803.34 3-4 年 0.11
行
合计 / 353,697,120.25 / 99.52
(三) 长期股权投资
按成本法核算
单位：元 币种：人民币
在被投
减 本期 在被投
资单位
被投资单 值 计提 资单位
投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
位 准 减值 持股比
比例
备 准备 例（％）
（％）
武汉卧龙 5,000,000.00 99,318,100.00 -99,318,100.00
卧龙物业 300,000.00 2,100,000.00 2,100,000.00 70.00 70.00
绍兴卧龙 9,000,000.00 95,000,000.00 6,500,000.00 101,500,000.00 100.00 100.00
嵊州卧龙 66,600,000.00 171,375,766.56 171,375,766.56 100.00 100.00
银川卧龙 9,000,000.00 12,000,000.00 -12,000,000.00
清远五洲 283,391,181.00 353,391,181.00 353,391,181.00 100.00 100.00
天香华庭 202,941,512.00 387,261,512.00 387,261,512.00 100.00 100.00
天香西园 49,924,000.00 194,518,110.00 194,518,110.00 100.00 100.00
耀江神马 346,206,816.46 552,596,816.46 552,596,816.46 100.00 100.00
墨水湖置
172,843,750.00 163,706,250.00 163,706,250.00 60.00 60.00
业
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嘉原盛置
127,500,000.00 127,500,000.00 127,500,000.00 100.00 100.00
业
两湖置业 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00
天香南园 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00
卧龙园林 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00 100.00
龙和商贸 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00 100.00
龙信投资 35,000,000.00 35,000,000.00 35,000,000.00 11.11 11.11
歌斐鸿乾 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 6.00 6.00
歌斐鸿卧 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 19.78 19.78
歌斐鸿瀚 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 18.74 18.74
(四) 营业收入和营业成本：
1、 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 -35,000.00 3,300,000.00
营业成本 1,910,592.45
2、 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 -35,000.00 3,300,000.00 1,910,592.45
合计 -35,000.00 3,300,000.00 1,910,592.45
3、 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华东地区 -35,000.00 3,300,000.00 1,910,592.45
合计 -35,000.00 3,300,000.00 1,910,592.45
(五) 投资收益：
1、 投资收益明细
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 233,090,821.78
合计 233,090,821.78
2、 按成本法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
耀江神马 120,000,000.00 本期分红
清远五洲 40,000,000.00 本期分红
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
绍兴卧龙 40,000,000.00 本期分红
武汉卧龙 26,138,428.64 本期分红
银川卧龙 5,529,316.22 本期分红
歌斐鸿乾 1,423,076.92 本期分红
合计 233,090,821.78 /
(六) 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 223,355,507.28 -8,915,664.96
加：资产减值准备 -900,000.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
140,127.87 177,805.65
折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 144,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 2,284,799.99 3,882,666.65
投资损失（收益以“－”号填列） -233,090,821.78
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 225,000.00
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -80,000.00
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -174,278,319.64 142,816,831.41
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 283,521,030.22 -88,437,608.18
其他
经营活动产生的现金流量净额 101,401,323.94 49,444,030.57
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 13,977,588.20 9,784,184.59
减：现金的期初余额 11,830,477.22 9,525,068.47
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 2,147,110.98 259,116.12
十四、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -40,657.14
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府 3,000.00
补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,718,084.70
少数股东权益影响额 -4,423.45
所得税影响额 -123,732.47
合计 1,552,271.64
(二) 净资产收益率及每股收益 单位：元 币种：人民币
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
4.10 0.084 0.084
利润
扣除非经常性损益后归属于
4.00 0.082 0.082
公司普通股股东的净利润
(三) 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额 变动比率
报表项目 变动原因
（或本期金额） （或上期金额） （%）
主要系销售规模增加及收到银行
货币资金 578,155,871.29 272,514,063.58 112.16
借款
其他应收款 33,471,208.16 53,500,660.50 -37.43 主要系本期收回保证金
其他流动资产 23,988,943.58 1,688,035.76 1321.12 本期销售规模增加计提税费增加
应付票据 522,326.34 2,707,637.20 -80.71 本期应付票据到期
预收账款 398,668,288.90 154,536,277.43 157.98 本期销售规模增加
应付利息 9,005,654.91 5,754,778.74 56.49 借款增加计提利息增加
一年内到期的非流
210,000,000.00 440,000,000.00 -52.27 归还借款
动负债
长期借款 786,200,000.00 267,100,000.00 194.35 新增借款
销售费用 16,044,594.60 10,959,530.02 46.40 本期系广告投入增加所致
财务费用 670,393.27 1,238,850.00 -45.89 本期费用化利息支出减少所致
资产减值损失 4,209,937.98 -10,988.73 38411.42 本期部分减值转销比上期减少
成本法核算下长期股权投资现金
投资收益 1,423,076.92 100.00
分红
营业外收入 3,163,777.56 252,282.90 1154.06 本期子公司注销
所得税费用 30,174,448.35 22,115,293.67 36.44 本期利润增加所致
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卧龙地产集团股份有限公司 2014 年半年度报告
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