卧龙地产 2021 年年度报告
公司代码：600173 公司简称：卧龙地产
卧龙地产集团股份有限公司
2021 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王希全、主管会计工作负责人赵钢及会计机构负责人（会计主管人员）陈群芬声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截止2021年12月31日，归属于母公司所有者的
净利润476,940,147.66元，母公司可供分配的利润为人民币1,986,334,809.50元。根据《公司法》及
《公司章程》的有关规定，公司拟以2021年度实施权益分派的股权登记日的公司总股本为基数，
总股本为700,506,244股，拟向全体股东按每10股派发现金红利1.50元（含税）分配，分配利润总金
额105,075,936.60元，剩余未分配利润转入以后年度。
该预案需提交公司2021年年度股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，请查阅第三节管理层讨论与分析中的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
第四节 公司治理........................................................................................................................... 25
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 42
第六节 重要事项........................................................................................................................... 43
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 55
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 63
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 64
第十节 财务报告........................................................................................................................... 65
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表
备查文件
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
目录
报告期内在中国证监局指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原件
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、卧龙地产 指 卧龙地产集团股份有限公司
卧龙控股 指 卧龙控股集团有限公司
卧龙置业 指 浙江卧龙置业投资有限公司
卧龙电驱 指 卧龙电气驱动集团股份有限公司
清远五洲 指 清远市五洲实业投资有限公司
墨水湖置业 指 武汉卧龙墨水湖置业有限公司
卧龙物业 指 绍兴卧龙物业管理有限公司
两湖置业 指 绍兴市卧龙两湖置业有限公司
天香南园 指 绍兴市上虞区卧龙天香南园房地产开发有限公司
耀江神马 指 耀江神马实业（武汉）有限公司
卧龙资管 指 上海卧龙资产管理有限公司
君海网络 指 广州君海网络科技有限公司
尼福电气 指 南防集团上海尼福电气有限公司
卧龙酒店管理 指 绍兴市上虞区卧龙酒店管理有限公司
海南行云 指 海南行云至简企业管理合伙企业（有限合伙）
浙江龙盛 指 浙江龙盛集团股份有限公司
本激励计划、股权激励计划 指 卧龙地产 2018 年股票期权与限制性股票激励计划
交通银行 指 交通银行股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 卧龙地产集团股份有限公司
公司的中文简称 卧龙地产
公司的外文名称 WOLONG REAL ESTATE GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 WOLONG REAL ESTATE
公司的法定代表人 王希全
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海龙 吴慧铭
联系地址 浙江省绍兴市上虞区人民西路 1801 号 浙江省绍兴市上虞区人民西路 1801 号
电话 0575-82177017 0575-89289212
传真 0575-82177000 0575-82177000
电子信箱 wolong600173@wolong.com wolong600173@wolong.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 浙江省绍兴市上虞区经济开发区
公司注册地址的历史变更情况 变更前为：黑龙江省牡丹江市温春镇
公司办公地址 浙江省绍兴市上虞区经济开发区人民西路1801号
公司办公地址的邮政编码 312300
公司网址 http://www.wolong-re.com
电子信箱 wolong600173@wolong.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》、《上海证券报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海证券交易所
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 卧龙地产 600173 ST卧龙
六、 其他相关资料
公司聘请的会 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
计师事务所 办公地址 中国深圳福田区香梅路 1061 号中投国际商务中心 A 栋 16 楼
（境内） 签字会计师姓名 李敏、林燕娜
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期增减
主要会计数据 2021年 2020年 2019年
(%)
营业收入 2,503,287,910.04 2,281,298,897.23 9.73 1,920,775,403.43
归属于上市公司股东的净利润 476,940,147.66 484,277,881.13 -1.52 510,458,617.30
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 465,598,540.97 485,405,948.71 -4.08 509,928,707.81
经营活动产生的现金流量净额 198,895,697.44 -93,060,728.48 不适用 1,642,740,712.18
本期末比上年同期末
2021年末 2020年末 2019年末
增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 3,528,788,280.62 3,156,549,840.80 11.79 2,762,208,257.52
总资产 7,376,892,696.54 7,865,149,583.15 -6.21 7,692,091,131.54
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.6802 0.6917 -1.66 0.7297
稀释每股收益（元／股） 0.6802 0.6907 -1.52 0.7293
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.6640 0.6933 -4.23 0.7289
加权平均净资产收益率（%） 14.05 16.30 减少2.25个百分点 20.09
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 13.71 16.34 减少2.63个百分点 20.07
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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司
股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司
股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 483,250,330.96 1,491,336,458.81 209,329,732.50 319,371,387.77
归属于上市公司股
124,209,476.93 223,473,974.40 71,033,759.13 58,222,937.20
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 124,202,496.91 213,608,441.37 70,920,514.09 56,867,088.60
损益后的净利润
经营活动产生的现
-300,817,987.58 405,157,923.24 156,211,085.01 -61,655,323.23
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额
适用）
非流动资产处置损益 737,917.69 -3,750.18 -2,088,882.21
越权审批，或无正式批准文件，或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公 261,443.39
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司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债产生的公允价
9,820,101.33 350,000.00 1,475,443.75
值变动损益，以及处置交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投
资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的 413,800.00 299,500.00 307,000.00
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
235,564.26 -2,183,873.29 1,074,378.30
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
76,134.85
项目
减：所得税影响额 132,403.52 -410,024.82 307,063.27
少数股东权益影响额（税后） -5,183.54 -31.07 7,101.93
合计 11,341,606.69 -1,128,067.58 529,909.49
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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
投资性房地产 45,452,200.00 45,866,000.00 413,800.00 413,800.00
交易性金融资产 500,854,224.81 0.00 -500,854,224.81 9,820,101.33
其他非流动金融资产 23,360,009.36 43,360,009.36 20,000,000.00 0.00
合计 569,666,434.17 89,226,009.36 -480,440,424.81 10,233,901.33
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年，我国经济总体保持恢复态势，全年 GDP 增速 8.1%，但是受需求收缩、供给冲击和
预期减弱等方面的影响，下半年经济复苏进程放缓，经济发展的不稳定性、不均衡性和不确定性
在加大，投资领域出现明显分化。
房地产行业总体保持稳定，全年行业销售和投资规模继续保持增长，根据国家统计局数据显
示，2021 年，全国商品房销售面积为 179,433 万平方米，同比增长 1.9%；全国商品房销售额为
181,930 亿元，同比增长 4.8%；房地产土地购置面积 21,590 万平方米，同比下降 15.5%；房屋新
开工面积为 198,895 万平方米，同比下降 11.4%；房地产施工面积 975,387 万平方米，同比增长
5.2%；房地产竣工面积 101,412 万平方米，同比增长 11.2%。但基于市场需求透支、政策用力过猛
和企业过度追求规模内外因素叠加，尤其是融资“三条红线”、房地产贷款“两个上限”、土地
供应“两集中”等政策监管落地，城市土地市场成交和房企销售遇冷，部分企业债务违约频发，
整体走势呈现上半年高、下半年低的态势。
为此，公司董事会牢牢把握经济发展主旋律，面对错综复杂的国内外经济环境，沉着应对，
围绕年初经营目标，加快工程开发进度、把控营销节奏、盘活存量资源、加快资金回笼、加强成
本和费用管控，保持公司健康平稳发展。
公司经营情况回顾
2021 年，公司实现营业收入 25.03 亿元，营业利润 6.24 亿元，归属于上市公司股东的净利润
4.77 亿元，归属于上市公司所有者权益 35.29 亿元。
公司经营情况分析
1、加快工程开发进度、把控营销节奏
报告期内，公司加快推进上虞万诚府、清远博学苑等楼盘的开发进度，全年实现房屋施工面
积 40.39 万平方米、房屋新开工面积 18.83 万平方米、房屋竣工面积 14.26 万平方米。受上半年全
国楼市强劲增长的良好局面，公司加快房屋推售，上半年房屋销售面积即完成全年目标 55.60%。
下半年，随着在行业降杠杆与城市分化的大背景下，行业进入较为深度调整期，投资开发意愿下
降，成交量转弱，公司在进一步加快工程开发的同时，更加注重存量资源的盘活与去化，保持经
营稳健。
2、推动经营资金加速回流，注重经营风险
报告期内，受国家和地方调控政策影响，房地产行业整体增长动力不断转弱，购房资金来源、
房贷利率和融资渠道等成为房地产市场调控的发力点。为此，公司加快推动经营资金加速回流，
持续推出回款激励机制，缩短各项目公司平均回款周期，并对应收款进行重点监控和清理，优化
应收款结构，报告期内公司实现资金回笼 19.46 亿元。
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3、加强精细化管理，深化管理机制改革
报告期内，公司进一步强化成本管理组织，加强对项目公司的业务管控，健全完善业务流程，
强化管控措施。编制并执行科学、合理的预决算方案，加强对下属子公司及项目公司预决算管理
审核；加强目标成本的执行，每月进行动态成本分析。建立和完善大宗材料的集团统一招标采购
平台，降低公司建造成本；从严从紧控制“两项”费用的支出，对代理、合作等费用支出进行梳理
和评估，有效降低营销费用支出；建立和完善法务管理体系，加强法务监管实效，在现有制度基
础上，结合公司实际，以合同评审制度为主，日常法律风险监督制度为辅，增强合同法条的合法
性和有效性，防范法律风险。
4、加快经营多元化布局，分散单一业务风险
报告期内，房地产市场面临高压调控措施，房企生存环境趋紧，行业进入深度调整期，市场
存量竞争不断加剧，头部房企利用资金实力及规模化经营优势，市场份额不断扩大。公司结合自
身实际，实现经营业务上的多元化布局，拓展公司业务收入来源，分散风险，增强企业经营稳健
性。截止当前，公司完成了对卧龙矿业（上海）有限公司 100%股权的收购，公司经营业务增加了
新的板块。
5、加强人才队伍建设，为公司提供人才支撑
报告期内，公司加强人才队伍建设，加大措施引进和培养人才，快速完成战略业务人才和核
心业务线人才梯队建设，优化人才队伍培养机制，打造多种形式的高层次人才培养平台。加强后
备人才培养力度，尤其是具有行业丰富经验人才的引进和培养，为企业发展提供更加充分的人才
支撑。
6、建立多层次考核激励机制，激发公司内生动力
报告期内，根据公司战略规划要求，建立并完善以注重效率优先、兼顾公平、既有公司特色
又具市场竞争力的多层次激励机制，将行业特色与公司考核制度结合起来，激发员工的竞争意识；
深化和完善薪酬管理制度，形成适合企业自身实际的薪酬绩效体系，强化激励机制，让职工与企
业形成利益共同体，充分挖掘员工潜能。
二、报告期内公司所处行业情况
2022 年，我国经济或延续稳步恢复态势，但国内外环境中不稳定不确定因素增多，我国经济
仍面临新的挑战和下行压力。货币政策或将持续发力稳经济，强化对“六稳”、“六保”的支持力度，
货币信贷总量保持稳定增长，房地产金融监管力度不放松，房地产金融审慎管理将进一步完善。
房地产行业调控总基调将保持不变，金融监管力度不会放松，企业端“三道红线”、银行端
“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期
的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。
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中国房地产开发市场进入存量调整期，行业头部企业凭借自身较强的实力，在维持基本业务
稳健发展的同时，积极拓展业务，进行行业并购，实现行业整合，市场集中度将进一步提高。房
地产市场供给端更加谨慎，需求端部分购房需求延缓，房地产市场未来不确定性因素增加。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司主要从事房地产的开发与销售业务，房地产业务经营模式为房地产开发与销
售自行开发的商品房，房产主要项目集中在清远、绍兴、武汉三个区域，目前主要在售楼盘有：
清远博学苑、上虞万诚府和武汉东方郡。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司秉承“诚、和、创”的企业文化，以“质量是制造出来的”、“客户至上、服务第一”
为经营宗旨，在以下方面具备一定的核心竞争力。
1、良好的品牌影响力：公司通过人性化的产品设计、严格的品质控制、开发城市优质楼盘，
树立了良好的企业形象。
2、成熟的成本控制能力：公司通过各项目公司经营责任制考核、招投标管理、目标成本管理
等制度实施，全面提升企业整体营运质量，多措并举实施降本增效。
3、有效的管控模式：公司将项目获取、开发建设、销售管理等核心职能下放项目公司，激发
了决策机制活力，提升了市场应变能力；OA 及 CRM 系统成熟运行，信息共享，使项目销售进度、
工程进度、财务状况、内部信息能够有效运作与管控。
4、精干的管理团队：公司拥有一支行业经验丰富且专业能力强的管理团队，大部分管理层在
卧龙工作较长年限，公司也为其提供了优厚的待遇和中长期激励机制。整体管理团队人员稳定且
工作协作能力强，能够引领公司健康、可持续发展。
五、报告期内主要经营情况
详见一、经营情况讨论与分析
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,503,287,910.04 2,281,298,897.23 9.73
营业成本 1,655,359,372.34 1,165,062,186.68 42.08
销售费用 37,193,549.98 63,669,227.28 -41.58
管理费用 45,713,611.91 48,233,080.07 -5.22
财务费用 -57,469,007.65 -56,410,860.35 不适用
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投资收益 20,430,982.82 -86,231,030.96 不适用
信用减值损失 -2,046,667.00 -14,555,028.28 不适用
资产减值损失 0 -10,303,150.80 不适用
经营活动产生的现金流量净额 198,895,697.44 -93,060,728.48 不适用
投资活动产生的现金流量净额 499,430,436.13 -469,295,280.28 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -106,420,644.60 -105,521,886.60 不适用
营业收入变动原因说明：主要系房产可结转收入增加所致；
营业成本变动原因说明：主要系房产可结转收入增加所致；
销售费用变动原因说明：主要系广告费和代理费减少所致；
管理费用变动原因说明：主要系其他管理费用减少所致；
财务费用变动原因说明：主要系利息收入增加所致；
投资收益变动原因说明：主要系本期君海网络盈利及理财产品投资收益所致；
信用减值损失变动原因说明：主要系本期计提坏账减少所致；
资产减值损失变动原因说明：上年计提联营企业君海网络长期股权投资减值所致；
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系销售回款增加，且上年支付大额土地款
所致；
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期赎回大额银行理财产品所致；
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：股利分配支出所致。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
主营业务分行业、分产品、分地区情况
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
减少 15.17
房产销售 2,491,643,808.51 1,647,117,315.70 33.89 9.71 42.37
个百分点
减少 4.19
物业管理 7,963,484.85 7,214,927.60 9.40 10.03 15.36
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
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减少 15.17
房产销售 2,491,643,808.51 1,647,117,315.70 33.89 9.71 42.37
个百分点
减少 4.19
物业管理 7,963,484.85 7,214,927.60 9.40 10.03 15.36
个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
减少 18.07
华东地区 1,565,739,868.41 1,240,073,080.55 20.80 78.97 131.87
个百分点
增加 4.39
华中地区 440,042,831.63 191,092,970.15 56.57 11.97 1.70
个百分点
减少 1.60
华南地区 493,824,593.32 223,166,192.60 54.81 -51.14 -49.34
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
2021 年度公司房产销售营业成本同比增加 42.37%，毛利率减少 15.17 个百分点，主要系销售
结转土地成本上升所致；主营业务收入构成按地区分华东地区占比 62.64%，华中地区占比 17.60%，
华南地区占比 19.76%。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占 额较上
期占总 情况
分行业 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
房产销售 房产及土地 1,647,117,315.70 99.56 1,156,938,087.77 99.46 42.37
物业管理 物业服务 7,214,927.60 0.44 6,254,093.74 0.54 15.36
分产品情况
本期金
上年同
本期占 额较上
期占总 情况
分产品 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
房产销售 房产销售 1,647,117,315.70 99.56 1,156,938,087.77 99.46 42.37
物业管理 物业管理收入 7,214,927.60 0.44 6,254,093.74 0.54 15.36
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卧龙地产 2021 年年度报告
2021 年度公司房产销售营业成本同比增加 42.37%，主要系销售结转土地成本上升所致。
成本分析其他情况说明
主营业务成本构成分析
单位：元 币种：人民币
费用类型 金额 占本年度主营业务成本比例
土地 733,902,252.45 44.36%
前期费用 54,402,220.48 3.29%
建筑安装费 741,213,100.36 44.80%
基础设施费 76,567,615.38 4.63%
配套设施费 21,397,943.83 1.29%
开发间接费 19,634,183.20 1.19%
其他 7,214,927.60 0.44%
合计 1,654,332,243.30 100.00%
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 2,836.78 万元，占年度销售总额 1.13%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0.00 万元，占年度销售总额 0.00 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于
少数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 86,507.62 万元，占年度采购总额 67.63%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0.00 万元，占年度采购总额 0.00%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重
依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
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3. 费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 增减比例 原因说明
销售费用 37,193,549.98 63,669,227.28 -41.58 主要系广告费和代理费减少所致
管理费用 45,713,611.91 48,233,080.07 -5.22 主要系其他管理费用减少所致
财务费用 -57,469,007.65 -56,410,860.35 不适用 主要系利息收入增加所致
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 增减比例 原因说明
经营活动产生的 主要系销售回款增加，且
198,895,697.44 -93,060,728.48 不适用
现金流量净额 上年支付大额土地款所致
投资活动产生的 主要系本期赎回大额银行
499,430,436.13 -469,295,280.28 不适用
现金流量净额 理财产品所致
筹资活动产生的
-106,420,644.60 -105,521,886.60 不适用 主要系股利分配支出所致
现金流量净额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
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1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
主要系赎回理财
货币资金 2,617,039,275.62 35.48 2,051,367,978.58 26.08 27.58 产品及销售回款
增加所致
主要系本期赎回
交易性金融资产 0.00 0.00 500,854,224.81 6.37 -100.00
理财产品所致
主要系上年预付
预付款项 5,222,604.26 0.07 13,216,376.51 0.17 -60.48 大额水电工程款
所致
主要系本期收回
其他应收款 25,427,160.38 0.34 45,779,743.12 0.58 -44.46
保证金
主要系预缴企业
其他流动资产 305,706,141.70 4.14 230,424,809.09 2.93 32.67 所得税及合同取
得成本增加所致
主要系本期权益
其他非流动金融资产 43,360,009.36 0.59 23,360,009.36 0.30 85.62 工具投资增加所
致
主要系本期工程
在建工程 68,755,215.97 0.93 3,522,233.08 0.04 1,852.03
投入增加所致
主要系合同取得
其他非流动资产 0.00 0.00 10,830,188.68 0.14 -100.00
成本减少所致
主要系应付保证
其他应付款 65,738,846.31 0.89 44,053,112.39 0.56 49.23
金增加所致
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
房地产行业经营性信息分析
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卧龙地产 2021 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土地的 持有待开发土地 一级土地整理 规划计容建筑面 是/否涉及合作 合作开发项目涉及 合作开发项目的
序号
区域 的面积(平方米) 面积(平方米) 积(平方米) 开发项目 的面积(平方米) 权益占比(%)
1 清远 91,393.94 169,801.84 否
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/
项目用地 项目规划计
新开工项 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实
序号 地区 项目 经营业态 面积(平方 容建筑面积 总投资额
目/竣工项 (平方米) 积(平方米) (平方米) 际投资额
米) (平方米)
目
1 绍兴 天香南园 住宅、商业 竣工项目 80,743.00 201,857.00 259,798.00 0 259,798.00 120,000 4,072.93
2 绍兴 东方郡 住宅、商业 竣工项目 57,291.70 103,125.06 142,619.07 0 142,619.07 127,000 8,255.28
3 绍兴 万诚府 住宅、商业 在建项目 63,636.20 135,409.40 188,214.74 188,214.74 0 111,000 16,709.12
4 武汉 耀江神马 住宅、商业 竣工项目 236,375.00 457,953.00 530,357.00 0 530,357.00 110,000 6,773.96
5 武汉 万诚府 住宅、商业 在建项目 36,635.72 102,271.98 145,835.50 71,483.00 0 148,000 58,067.73
6 武汉 墨水湖 住宅、商业 竣工项目 154,030.00 438,727.00 528,248.00 0 528,248.00 280,000 619.61
7 清远 清远五洲 住宅、商业 在建项目 517,427.00 1,410,339.00 1,679,035.00 393,453.87 878,952.00 317,484 32,236.43
8 绍兴 两湖置业 住宅、商业 竣工项目 48,605.00 77,607.00 98,474.00 0 98,474.00 55,000 1,176.10
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3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含 报告期末
可供出 结转面
已预售） 结转收入 待结转面
序号 地区 项目 经营业态 售面积 积(平方
面积 金额 积(平方
(平方米) 米)
(平方米) 米)
1 绍兴 天香南园 商业 4,712 913.89 1,688.51 1,447.60 0
2 绍兴 东方郡 住宅、商业 0 691.18 99,188.65 152,250.52 470.53
3 绍兴 万诚府 住宅 0 44,785.65 0 0 88,294.65
4 绍兴 天香华庭 商业 4,819 3,237.19 3,002.62 2,063.92 234.57
5 清远 清远五洲 住宅、商业 46,646 69,601.01 47,702.22 49,382.46 108,582.56
6 武汉 墨水湖边 住宅、商业 4,898 2,613.46 2,668.93 5,146.42 1,363.59
7 武汉 耀江神马 住宅、商业 9,233 20,554.24 24,256.46 38,857.87 12,635.39
注：可供出售面积指截止 2021 年 12 月 31 日已取得预售许可证但未出售的面积，已预售面积
指 2021 年签约销售面积。
报告期内，公司共计实现销售金额 186,952.92 万元，销售面积 142,396.62 平方米，实现结转
收入金额 249,164.38 万元，结转面积 178,507.39 平方米，报告期末待结转面积 211,581.29 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地
出租房地 是否采用 租金收入/
产的建筑 权益比
序号 地区 项目 经营业态 产的租金 公允价值 房地产公
面积(平方 例（%）
收入 计量模式 允价值(%)
米)
1 清远 B 区商铺 商业 9,741.35 120.60 是 3.48
2 清远 A 区商铺 商业 5,234.49 90.40 否
3 华庭 沿街商铺 商业 2,902.61 61.04 否
5. 报告期内公司财务融资情况
□适用 √不适用
6. 其他说明
□适用 √不适用
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(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
2021 年 1 月 25 日，经公司召开第八届董事会第二十三次会议审议通过，公司与海南行云签
署《卧龙地产集团股份有限公司与海南行云至简企业管理合伙企业（有限合伙）、陈金海关于广
州君海网络科技有限公司之股权转让协议》，以人民币 5,351.87 万元现金向海南行云出售持有的
君海网络 3%股权。截止报告期末，公司持有君海网络 46%的股权。
本次股权出售有利于公司进一步集中精力与资源做精做强现有主营业务，提升公司长期发展
能力，保护全体股东尤其是中小股东的利益；同时促使陈金海团队进一步做大君海网络的业务，
提升君海网络的持续盈利能力。截止报告期末，君海网络已完成相应工商变更备案手续。
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(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
序号 公司名称 业务性质 实收资本 资产规模 净资产 主营业务收入 主营业务成本 主营业务利润 净利润
1 墨水湖置业 房地产开发经营 250,000,000.00 838,729,487.35 341,794,530.16 51,464,178.30 25,986,155.16 15,779,512.71 12,131,863.00
2 清远五洲 房地产开发经营 130,000,000.00 2,006,151,669.45 353,660,828.89 495,934,630.00 236,210,781.97 183,466,854.18 127,270,185.94
3 耀江神马 房地产开发经营 49,530,000.00 1,348,815,234.73 239,813,419.04 389,067,105.99 175,504,426.31 143,131,055.38 94,279,987.10
4 天香南园 房地产开发经营 50,000,000.00 2,100,781,023.97 460,520,867.65 1,558,230,849.38 1,236,129,509.64 283,293,662.15 221,592,506.74
5 卧龙物业 物业管理 3,000,000.00 8,026,069.61 4,835,328.98 8,287,158.77 7,255,225.00 981,869.90 201,253.45
6 卧龙资管 资产管理 50,000,000.00 102,145,654.85 -4,624,038.92 2,891,622.73 2,309,733.65 438,457.68 -4,677,528.89
主要业绩波动分析：
1、 清远五洲净利润比去年同期下降 50.48%，主要系 2021 年可结转收入面积减少；
2、 墨水湖置业净利润比去年同期下降 48.74%，主要系 2021 年可结转收入面积减少；
3、 耀江神马净利润比去年同期上升 61.36%，主要系 2021 年可结转收入面积增加；
4、 天香南园净利润比去年同期上升 80.49%，主要系 2021 年可结转收入面积增加。
净利润影响达到 10%以上的子公司情况分析：
序号 公司名称 主营业务收入 主营业务利润 净利润
1 耀江神马 389,067,105.99 143,131,055.38 94,279,987.10
2 清远五洲 495,934,630.00 183,466,854.18 127,270,185.94
3 天香南园 1,558,230,849.38 283,293,662.15 221,592,506.74
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联营企业君海网络经营情况分析：
报告期内，联营企业君海网络实现营业收入 8.57 亿元，净利润 0.19 亿元，与上年相比，营业收入增长 59.59%，利润扭亏为盈，经营情况有较大改
善。
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2022 年，在国内外疫情反复、不确定因素增多的不利影响下，我国经济仍面临新的挑战和下
行压力。预计“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，
货币政策或将持续发力稳经济，强化对“六稳”、“六保”的支持力度，货币信贷总量保持稳定增长。
房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的
特点。
在需求端，房地产调控政策在保持稳定基础上存在一定改善预期，需求入市动力偏弱，叠加
房地产税试点带来的短期冲击，预计 2022 年全年商品房销售面积将有一定下降，销售均价在土
地价格上涨、一、二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将保持平稳运行。
在供应端，土地缩量仍将拖累房企新开工规模，市场活跃度不足、资金压力亦降低了部分房
企开工意愿，整体市场可售存量处于近几年相对低位。
在投资端，鉴于地方政府保交楼监管力度不断强化，建筑工程投资仍对开发投资额形成支撑，
但考虑到土地购置费存在较大调整压力，全年开发投资额增速或收窄至低速区间。
在融资端，预计房地产行业调控总基调将保持不变，金融监管力度不会放松，企业端“三道
红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行，企业资金回笼压力不减，
叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。
随着房地产行业集中度持续提高，房企分化继续加剧，在行业调控与市场变化等多重压力下，
一些资金链紧张的房企将寻求项目合作转让，行业并购重组趋势还将继续显现。
随着房地产长效机制的完善，房地产行业将从土地红利、金融红利、人口红利时代转变为模
式红利、管理红利、科技红利时代，房地产企业从“高负债、高杠杆、高扩张”的数量型增长模
式，转向“高质量、高效率、高效益”发展模式，不断提高集约化经营和精细化管理水平，降本
增效，向管理要效益；主动拥抱信息科技，全面提高信息化水平，走科技赋能之路。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
2022 年，公司房地产业务在整体上控规模、调节奏；加速销售回款，确保现金流安全；量入
为出，优化城市布局，聚焦主流城市；提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。抓好项目开发进
度，不断推进精细化管理，建立更加完善的“成本、质量、进度、招标”等管理深化机制，贯穿设
计、施工、销售、售后全过程。继续加快和推进经营业务多元化布局，拓展企业业务收入来源，
防范单一业务带来的经营风险，增强企业经营稳健性和持续发展能力。
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卧龙地产 2021 年年度报告
(三)经营计划
√适用 □不适用
（1）全年预计营业收入 31.80 亿元，预计营业成本费用 26.38 亿元；
（2）新开工面积 11.16 万平方米，竣工面积 34.19 万平方米，保障业绩稳定增长；
（3）继续做好经营业务多元化布局，新增板块收入 14.92 亿元；
（4）全面完善管理制度，提升公司精细化、标准化管理水平。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、宏观调控政策风险
政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金
融政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。如果公
司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
2、房地产市场波动的风险
随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异化，
公司项目集中在武汉、清远、绍兴等个别城市，项目所在地房市行情的变化，对公司经营收益波
动影响较大。
3、项目开发风险
房地产项目开发具有环节多、周期长和投资大的特点。项目开发周期一般在两年以上，开发
流程涉及多重环节和合作单位，同时项目开发过程中须获得的政府许可与审批，任何环节的不利
变化，都将可能导致公司项目开发周期延长、成本上升等风险，造成项目预期经营目标难以如期
实现。
4、市场供求风险
市场价格受供求关系影响，去化率和项目周转进度对房地产去库存极为重要，而当前房地产
库存压力依然存在，部分地区商品房结构性过剩，销售不畅，房地产投资将面临积压或空置的风
险。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》等法律法规及中国证监会相关规定，完善
法人治理结构，健全公司制度体系，促进公司规范治理。根据中国证监会关于公司治理的要求，
公司已经建立起一套比较完整且有效的内部控制体系。报告期内，公司持续完善内部控制体系和
相应的监督制度。目前公司治理现状符合《公司法》、中国证监会的相关规定。具体如下：
1、关于股东与股东大会：公司按照《公司法》、《公司章程》以及《公司股东大会议事规则》
的规定召集、召开股东大会，报告期内共召开 1 次年度股东大会和 1 次临时股东大会，公司严格
遵守股东大会议事和表决程序，律师现场出席并见证股东大会，公司能切实保护全体股东尤其是
中小股东的权益。
2、关于董事和董事会：公司按照《公司法》、《公司章程》以及《公司董事会议事规则》的
规定规范运作董事会。报告期内，董事会召开 9 次会议，全体董事均全部出席会议并对全部议案
投票同意。董事会下设审计、提名、薪酬与考核和战略决策四个专门委员会，报告期内运行正常，
全体委员勤勉尽责为董事会决策提供了科学依据。
3、关于监事和监事会：公司按照《公司法》、《公司章程》以及《公司监事会议事规则》的
规定推进监事会规范运作。监事会有 3 名监事组成，其中 1 名为职工代表监事。报告期内监事会
召开 7 次会议，本着对股东负责的态度，监事会检查了公司财务状况，董事会、管理层及公司制
度执行等情况，并对重大事项发表了独立意见，维护了股东利益。
4、关于控股股东与上市公司的关系：公司具有独立的业务及自主经营能力，公司与控股股东
在业务、人员、资产、机构、财务等方面保持独立。公司董事会、监事会及内部机构均独立运作。
报告期内未发现控股股东及其关联方违规占用公司资金和资产的情况，公司不存在违规对外担保
的情况。
5、关于利益相关者：公司积极维护股东及债权人的合法权益，持续分红回报股东，诚信履约；
给客户提供品质的房屋和满意的售后服务；为员工提供职业发展机会；与商业伙伴共赢合作；参
与社区共建，热衷社会公益，在谋求发展的同时，重视环境保护，努力做到企业与环境、社会可
持续发展。报告期内，公司持续发布了《卧龙地产社会责任报告》。
6、关于信息披露与透明度：公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询，
指定《证券时报》、《上海证券报》为公司信息披露的报纸，指定上海证券交易所网站为公司信
息披露的网站。报告期内，公司能够严格按照法律、法规及《上海证券交易所股票上市规则》的
相关规定，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，使所有股东有平等的机会获得信息，促使
公司和投资者之间建立长期、稳定的良好关系。
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卧龙地产 2021 年年度报告
7、董事会秘书和投资者关系管理：公司已经制定了《公司董事会秘书工作制度》、《公司投
资者关系管理规定》等制度加强董事会秘书和投资者关系事务的管理。董事会秘书作为公司与上
交所之间的指定联络人，负责公司信息披露事务及投资者关系管理等，公司通过现场接待投资者
来访、公司邮箱、热线电话、公司网站互动等多种途径，认真听取广大投资者关于公司各种意见
和建议。
8、关于风险控制：公司建立了《公司财务制度》、《公司子公司管理办法》、《卧龙地产内
部控制监督制度》、《公司应急管理制度》、《公司信息披露事务管理制度》、《公司年报信息
披露重大差错责任追究制度》、《公司关于对外投资、资产处置与资金借贷的审查与决策程序》
等一系列制度，搭建了较为完善的公司风险控制体系，对公司运行过程中的政策性风险、管理风
险、业务经营风险、市场竞争风险、财务风险等风险予以合理评估及有效管理。报告期内，公司
各项制度、业务流程及其执行情况已基本达到了内控规范及其配套指引的要求，也进一步巩固了
公司管理的基础，提高了经营管理水平和风险防范能力。
9、关于绩效评价与激励约束机制：公司已建立基本公正、透明的绩效评价标准与激励约束机
制；公司高级管理人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。
10、关联交易与同业竞争：公司严格按照法律法规及规范性文件的要求完善公司内控体系，
规范关联交易，督促控股股东及实际控制人履行各项承诺。报告期内，公司关联人与公司发生的
关联交易履行了相应的程序，独立董事发表了客观、公正的独立意见，保证关联交易公正、公允，
没有损害其他股东的利益。
11、关于内幕知情人管理：公司依据《公司法》、《证券法》、《公司章程》、《上海证券
交易所股票上市规则》、《上市公司治理准则》、《上市公司信息披露管理办法》、《公司内幕
信息及知情人管理制度》等规定加强对内幕信息及内幕知情人的管理与备案。报告期内，公司修
订《卧龙地产内幕信息及知情人管理制度》，并严格按照规则，在重大事项谋划及定期报告编制
期间对内幕知情人进行了登记，要求相关人员做好保密工作，内幕登记及时上报监管部门。
报告期内，公司不存在内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息
买卖公司股份的情况。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业
竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决
计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 披露日期
上海证券交易所
本次会议共审议了 8 项议
2020 年年度股 www.sse.com.cn
2021.4.28 2021.4.29 案，各项议案均审议通过，
东大会 披露的公司 2021-
不存在否决议案情况。
011 号公告
上海证券交易所
本次会议共审议了 3 项议
2021 年第一次 www.sse.com.cn
2021.10.27 2021.10.28 案，各项议案均审议通过，
临时股东大会 披露的公司 2021-
不存在否决议案情况。
011 号公告
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从
是否在公
性 年 任期起始 任期终止 年初持 年末持 年度内股份 公司获得的
姓名 职务(注) 增减变动原因 司关联方
别 龄 日期 日期 股数 股数 增减变动量 税前报酬总
获取报酬
额（万元）
陈嫣妮 离任董事 女 40 2015-10-22 2022-01-11 100,000 100,000 0 是
董事长，离任总 员工持股计划
王希全 男 48 2007-08-15 2024-10-26 50,000 264,800 214,800 104 否
经理 非交易过户
娄燕儿 董事、总裁 女 50 2021-11-30 2024-10-26 20,000 20,000 6 是
董事、常务副总 员工持股计划
郭晓雄 男 52 2009-03-25 2024-10-26 70,000 198,900 128,900 80 否
裁 非交易过户
董事、副总裁、董
王海龙 男 46 2021-03-24 2024-10-26 0 0 43 否
事会秘书
离任董事、离任
限制性股票回
马亚军 董事会秘书、离 男 47 2015-10-22 2022-01-11 180,000 126,000 -54,000 67 否
购注销
任财务总监
限制性股票回
秦 铭 董事、副总裁 男 43 2020-09-04 2024-10-26 108,000 54,000 -54,000 55 否
购注销
姚建芳 董事 男 39 2021-10-27 2024-10-26 0 0 0 是
陈林林 独立董事 男 48 2018-10-22 2024-10-26 0 0 12 否
何圣东 独立董事 男 61 2021-10-27 2024-10-26 0 0 0 否
杜兴强 独立董事 男 48 2018-10-22 2024-10-26 0 0 12 否
何大安 离任独立董事 男 62 2016-10-21 2021-10-26 0 0 11 否
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卧龙地产 2021 年年度报告
员工持股计划
杜秋龙 监事会主席 男 60 2020-09-04 2024-10-26 0 85,900 85,900 80 否
非交易过户
孙慧芳 监事 女 40 2021-10-27 2024-10-26 0 0 0 否
陈群芬 职工监事 女 47 2015-09-29 2024-10-26 0 0 25 否
方君仙 离任监事 女 55 2009-10-25 2021-10-26 0 0 0 是
赵 钢 财务总监 男 47 2021-11-30 2024-10-26 0 0 3 是
合计 / / / / / 528,000 849,600 321,600 / 498 /
2021 年 10 月 27 日，公司召开 2021 年第一次临时股东大会，选举陈嫣妮女士、王希全先生、郭晓雄先生、秦铭先生、马亚军先生、姚建芳先生为
公司第九届董事；选举杜兴强先生、陈林林先生、何圣东先生为公司第九届独立董事；选举杜秋龙先生、孙慧芳女士为公司第九届监事。
2021 年 11 月 30 日，公司召开第九届董事会第三次会议，选举娄燕儿女士为公司总裁、赵钢先生为公司财务总监。
姓 名 主要工作经历
1982 年出生，硕士研究生，历任上海卧龙国际商务股份有限公司财务总监、副总经理，卧龙电气驱动集团股份有限公司董事；奥地利
陈嫣妮
ATB 监事；卧龙地产法定代表人、董事长、非独立董事；现任卧龙控股集团有限公司副董事长、总裁。
1974 年出生，硕士研究生，中共党员。历任卧龙控股集团有限公司总裁助理、投资部部长，卧龙控股集团有限公司兼财务总监。现任
王希全
卧龙控股集团有限公司董事，卧龙地产董事长。
1972 年出生，本科，历任上海卧龙国际商务有限公司总经理、浙江卧龙矿业有限公司董事长、卧龙控股副总裁兼财务总监，现任卧龙
娄燕儿
控股董事、卧龙地产董事、总裁。
1970 年出生，本科，中共党员，高级工程师、一级注册建造师、注册造价师、注册咨询师，曾任绍兴市经济开发区开发建设公司副总
郭晓雄
经理，浙江卧龙置业投资有限公司副总经理。现任卧龙地产董事、常务总裁。
1976 年出生，硕士研究生。历任卧龙控股总裁助理，卧龙控股金融投资事业本部总经理，浙江龙信股权投资管理公司董事总经理，浙
王海龙 江卧龙创业投资有限责任公司董事总经理，上海卧龙融资租赁有限公司董事总经理，卧龙电气驱动集团股份有限公司副总经理兼董事会
秘书，奥地利 ATB 集团董事。现任卧龙地产集团股份有限公司董事、副总裁、董事会秘书。
1975 年出生，本科，中共党员。曾在卧龙控股及其下属子公司财务部工作，曾任卧龙地产集团股份有限公司董事、董事会秘书、财务
马亚军
总监。现任卧龙控股集团有限公司财务总监。
1979 年出生，本科，历任绍兴市上虞区卧龙天香南园房地产开发有限公司副总经理，公司总经理助理，现任卧龙地产集团股份有限公
秦 铭
司董事、副总裁。
姚建芳 1983 年出生，本科。2006 年 7 月至 2008 年 5 月就职于精功集团有限公司投资部；2008 年 5 月至 2013 年 5 月在浙江龙盛集团股份有限
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卧龙地产 2021 年年度报告
公司董事会秘书处工作，负责对外投资管理；2013 年 5 月起任浙江龙盛集团股份有限公司第六届董事会秘书兼任投资部部长，第七届
董事会董事、副总经理、董事会秘书。现任浙江龙盛集团股份有限公司第八届董事会董事、副总经理、董事会秘书。
1974 年出生，现为中南财经政法大学特聘教授、浙江工商大学法学院学术委员会主任，入选国家百千万人才工程和教育部新世纪人才、
陈林林
长江学者等人才计划，获国家有突出贡献中青年专家荣誉称号、国务院特殊政府津贴。现任卧龙地产独立董事。
何圣东 1961 年出生，硕士研究生。曾任中共浙江省委党校教授；担任传化智联股份有限公司独立董事。
1974 年出生, 博士研究生。现为厦门大学会计系教授、博士生导师、系主任，美国哥伦比亚大学访问学者；入选“国家百千万人才工程”
与“教育部首届新世纪优秀人才计划”，被授予“国家有突出贡献中青年专家”等称号；曾获教育部人文社会科学优秀成果一等奖、教育部
杜兴强 霍英东高等院校青年教师奖一等奖、福建省社科优秀成果一等奖等，教学成果曾获得国家级教学成果二等奖及福建省教学成果一等奖；
曾任全国青联委员与福建省青联常委；现担任宋都基业投资股份有限公司独立董事、福建圣农发展股份有限公司独立董事、麦克奥迪
（厦门）电气股份有限公司独立董事。现任卧龙地产独立董事。
1957 年出生，浙江工商大学人文社会科学资深教授，浙江工商大学应用经济学一级学科博士点学术委员会主任，浙江工商大学学术委
何大安 员会副主任，享受国务院特殊津贴，浙江省有突出贡献中青年专家。担任浙江亚太药业股份有限公司独立董事、浙富控股集团股份有限
公司独立董事、浙江浙能电力股份有限公司独立董事、浙江松原汽车安全系统股份有限公司独立董事。离任卧龙地产独立董事。
1962 年出生，毕业于杭州商学院，高级经济师，中共党员。历任浙江卧龙置业投资有限公司副总经理，公司董事、副总经理。现任卧
杜秋龙
龙地产监事会主席。
1982 年出生，本科，中共党员。历任卧龙地产集团股份有限公司人力行政部部长；2016 年 2 月至 2019 年 11 月，任卧龙地产集团
孙慧芳
股份有限公司运营管理部部长；2019 年 11 月至今，任卧龙控股集团有限公司稽查审计部部长，现任卧龙地产监事。
1975 年生，大学学历，高级会计师。曾就职于浙江华章制衣有限公司，2006 年进入浙江卧龙置业集团有限公司。现任卧龙地产财务部
陈群芬
部长，职工监事。
1965 年出生，本科，中共党员，会计师。曾任浙江卧龙集团公司企管部副部长、财务部副部长、审计室主任，浙江卧龙特种电机有限
方君仙
公司财务部经理，浙江卧龙集团公司监察审计部经理，卧龙控股稽查审计部部长、总监，卧龙电驱监事；卧龙地产监事。
1975 年出生，硕士研究生。历任浙江卧龙灯塔电源有限公司财务总监、绍兴欧力振动机械有限公司总经理、卧龙电气淮安清江电机有
赵 钢
限公司总经理。现任卧龙地产财务总监。
其它情况说明
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
陈嫣妮 卧龙控股 副董事长、总裁 2020-09 2023-09
陈嫣妮 卧龙置业 董事 2020-06 2023-06
王希全 卧龙控股 董事 2020-09 2023-09
王希全 卧龙置业 董事 2020-06 2023-06
娄燕儿 卧龙控股 董事 2020-09 2023-09
方君仙 卧龙控股 监事 2020-09 2023-09
董事、副总经
姚建芳 浙江龙盛 2019-05 2022-04
理、董事会秘书
在股东单位任职
无
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
任的职务
广州君海网络科技有限
陈嫣妮 董事 2020-10 2023-10
公司
浙江曼托瓦尼机械有限
陈嫣妮 董事 2021-01 2024-01
公司
绍兴欧力-卧龙振动机
陈嫣妮 董事 2020-12 2023-12
械有限公司
浙江卧龙舜禹投资有限
陈嫣妮 董事 2020-05 2023-05
公司
浙江欧龙搅拌技术有限
陈嫣妮 董事 2021-01 2024-01
公司
广州君海网络科技有限
王希全 董事 2020-10 2023-10
公司
上海卧龙融资租赁有限
娄燕儿 董事长 2020-11 2023-11
公司
娄燕儿 浙江卧龙矿业有限公司 董事 2020-08 2023-08
浙江欧龙搅拌技术有限
娄燕儿 董事 2021-01 2021-01
公司
重庆百能达普什汽车零
姚建芳 副董事长 2013-04-15 至今
部件有限责任公司
上海华燕房盟网络科技
姚建芳 董事 2017-09-05 至今
股份有限公司
浙江吉泰新材料股份有
姚建芳 董事 2016-04-04 至今
限公司
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卧龙地产 2021 年年度报告
重庆鑫普什汽车冲压件
姚建芳 副董事长 2015-05-10 至今
制造有限公司
杜兴强 兴通海运股份有限公司 独立董事 2020-01 2023-01
宋都基业投资股份有限
杜兴强 独立董事 2019-04 2022-04
公司
福建圣农发展股份有限
杜兴强 独立董事 2021-07 2024-07
公司
教授、博士生
杜兴强 厦门大学 2001 至今
导师
教授、博士生
陈林林 浙江工商大学法学院 2017 至今
导师
浙富控股集团股份有限
何大安 独立董事 2020-04 2023-04
公司
浙江亚太药业股份有限
何大安 独立董事 2017-05 至今
公司
浙江松原汽车安全系统
何大安 独立董事 2019-12 2022-12
股份有限公司
浙江希尔机器人股份有
孙慧芳 监事会主席 2020-12 2023-12
限公司
绍兴上虞龙和企业咨询
孙慧芳 监事 2021-07 2024-07
有限公司
浙江舜云互联技术有限
孙慧芳 监事 2021-09 2024-09
公司
浙江欧力驱动系统有限
孙慧芳 监事 2020-09 2023-09
公司
卧龙电气驱动集团股份
孙慧芳 监事会主席 2020-09 2023-09
有限公司
浙江卧龙伺服技术有限
孙慧芳 监事 2021-03 2024-03
公司
卧龙采埃孚汽车电机有
孙慧芳 监事 2020-12 2023-12
限公司
卧龙电气集团浙江灯塔
孙慧芳 监事 2022-02 2025-02
电源有限公司
浙江龙创电机技术创新
孙慧芳 监事 2020-03 2023-03
有限公司
浙江卧龙电动门业有限
马亚军 董事长、经理 2022-03 至今
公司
绍兴市上虞信融小额贷
马亚军 董事长 2022-03 至今
款股份有限公司
在其他单位任
无
职情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
独立董事津贴的标准应当由董事会制定预案，由股东大会审
董事、监事、高级管理人员报酬
议通过。公司董事、监事的薪酬计划由薪酬与考核委员会提
的决策程序
出，经董事会批准后，提交股东大会审议通过，其他高级管
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卧龙地产 2021 年年度报告
理人员的薪酬分配方案需报董事会批准后实施。根据公司的
实际经营业绩和具体岗位及个人贡献进行考评。考核以后支
付。
董事、监事、高级管理人员报酬
根据公司的实际经营业绩和具体岗位及个人贡献进行考评。
确定依据
董事、监事和高级管理人员报酬
考核以后支付
的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和高级
498 万元
管理人员实际获得的报酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王希全 董事长 选举 2021 年 11 月新任
王希全 总经理 离任 工作变动原因
娄燕儿 总裁 聘任 2021 年 11 月新任
娄燕儿 董事 选举 增补董事，2022 年 1 月新任
王海龙 董事 选举 增补董事，2022 年 1 月新任
王海龙 副总裁 聘任 2021 年 3 月新任
王海龙 董事会秘书 聘任 2021 年 11 月新任
陈嫣妮 董事长 离任 工作变动原因
马亚军 董事 离任 工作变动原因
马亚军 财务总监 离任 工作变动原因
马亚军 董事会秘书 离任 工作变动原因
姚建芳 董事 选举 董事会换届，2021 年 10 月新任
赵 钢 财务总监 聘任 2021 年 11 月新任
何圣东 独立董事 选举 董事会换届，2021 年 10 月新任
何大安 独立董事 离任 董事会换届，2021 年 10 月离任
方君仙 监事 离任 监事会换届，2021 年 10 月离任
孙慧芳 监事 选举 监事会换届，2021 年 10 月新任
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
√适用 □不适用
公司离任独立董事何大安先生担任浙江亚太药业股份有限公司独立董事，亚太药业与何大安
先生于 2021 年 4 月 21 日收到中国证券监督管理委员会浙江监管局下发的《行政处罚决定书》
（【2021】4 号），《行政处罚决定书》其中决定：对何大安给予警告，并处以 3 万元罚款。
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卧龙地产 2021 年年度报告
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
八届二十三次 2021-01-25 议案 1、关于转让广州君海网络科技有限公司 3%股权的议案
议案 1、《公司 2020 年度董事会工作报告》
议案 2、《公司 2020 年度总经理工作报告》
议案 3、《公司 2020 年度财务决算报告》
议案 4、《公司 2021 年度财务预算报告》
议案 5、《公司 2020 年年度报告全文及摘要》
议案 6、《公司 2020 年度利润分配的预案》
议案 7、《关于 2020 年度审计机构费用及聘任公司 2021 年度财务
报告审计机构和内部控制审计机构的议案》
八届二十四次 2021-03-24 议案 8、《公司 2020 年度社会责任报告》
议案 9、《公司 2020 年度内部控制评价报告》
议案 10、《公司控股股东及其关联方占用资金的情况专项说明的议
案》
议案 11、《关于公司董事、监事、高级管理人员 2020 年度薪酬的
议案》
议案 12、《关于公司 2021 年度日常关联交易预测的议案》
议案 13、《关于选举王海龙先生为公司副总经理的议案》
议案 14、《关于召开公司 2020 年年度股东大会的议案》
八届二十五次 2021-04-28 议案 1、《公司 2021 年第一季度报告全文及报告正文》
议案 1、审议《关于调整 2018 年股票期权与限制性股票激励计划限
制性股票回购价格的议案》
议案 2、审议《关于回购注销已授予未解锁限制性股票的议案》
议案 3、审议《关于注销已授予未行权股票期权的议案》
八届二十六次 2021-05-27 议案 4、审议《关于公司 2018 年员工持股计划第三期与 2019 年员
工持股计划第二期业绩考核指标未达成的议案》
议案 5、审议《关于修订<卧龙地产内幕信息及知情人管理制度>的
议案》
议案 6、审议《关于修订<卧龙地产信息披露管理办法>的议案》
议案 1、审议《公司 2021 年半年度报告及报告摘要》
议案 2、审议《关于变更公司注册资本暨修订<公司章程>的议案》
八届二十七次 2021-08-18
议案 3、审议《关于授权公司使用闲置自有资金进行委托理财的议
案》
议案 1、《关于董事会换届选举的议案》
八届二十八次 2021-10-11
议案 2、《关于召开公司 2021 年第一次临时股东大会的议案》
议案 1、《关于选举陈嫣妮女士为公司董事长的议案》
议案 2、《关于聘任王希全先生为公司总经理的议案》
议案 3、《关于聘任郭晓雄先生为公司常务副总经理的议案》
九届一次 2021-10-27 议案 4、《关于聘任马亚军先生为公司财务总监兼董事会秘书的议
案》
议案 5、《关于聘任秦铭先生为公司副总经理的议案》
议案 6、《关于聘任王海龙先生为公司副总经理的议案》
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卧龙地产 2021 年年度报告
议案 7、《关于选举董事会专门委员会成员的议案》
议案 8、《关于聘任吴慧铭女士为公司证券事务代表的议案》
议案 9、《公司 2020 年第三季度报告》
议案 10、《关于全资子公司向关联法人出售商品房的议案》
九届二次 2021-11-18 议案 1、《关于公司 2018 年员工持股计划提前终止的议案》
议案 1、《关于修订<公司章程>的议案》
议案 2、《关于修订<股东大会议事规则>的议案》
议案 3、《关于修订<董事会议事规则>的议案》
议案 4、《关于选举王希全先生为公司董事长的议案》
议案 5、《关于选举娄燕儿女士为公司董事的议案》
九届三次 2021-11-30 议案 6、《关于选举王海龙先生为公司董事的议案》
议案 7、《关于聘任娄燕儿女士为公司总裁的议案》
议案 8、《关于聘任王海龙先生为公司董事会秘书的议案》
议案 9、《关于聘任赵钢先生为公司财务总监的议案》
议案 10、《关于公司董事会专门委员会委员调整的议案》
议案 11、《关于召开 2021 年第二次临时股东大会的议案》
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
是否 会情况
董事
独立 本年应参 亲自 以通讯 是否连续两
姓名 委托出 缺席 出席股东大
董事 加董事会 出席 方式参 次未亲自参
席次数 次数 会的次数
次数 次数 加次数 加会议
陈嫣妮 否 9 9 5 0 0 否 2
王希全 否 9 9 5 0 0 否 2
娄燕儿 否 6 6 3 0 0 否 1
郭晓雄 否 9 9 5 0 0 否 2
马亚军 否 9 9 5 0 0 否 2
秦 铭 否 9 9 5 0 0 否 2
姚建芳 否 3 3 2 0 0 否 1
陈林林 是 9 9 5 0 0 否 2
何圣东 是 3 3 2 0 0 否 1
杜兴强 是 9 9 6 0 0 否 2
何大安 是 6 6 3 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 9
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 5
现场结合通讯方式召开会议次数 2
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卧龙地产 2021 年年度报告
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 主任杜兴强，成员杜兴强、陈林林、娄燕儿
提名委员会 主任何圣东，成员何圣东、杜兴强、秦铭
薪酬与考核委员会 主任陈林林，成员陈林林、何圣东、王海龙
战略委员会 主任王希全，成员王希全、娄燕儿、陈林林、郭晓雄、姚建芳
(2).报告期内审计委员会召开 6 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
认为公司编制的财务会计报表
的有关数据基本反映了公司截
止 2020 年 12 月 31 日的资产
审议了公司 2020 年度财务会计报表及相关
2021-01-13 负债情况和 2020 年度的生产
说明
经营成果，同意以此财务报表
为基础开展 2020 年度的财务
审计工作。
听取了会计师关于审计工作安
排以及初步审计意见，同意以
2021-03-12 审阅了出具初步意见后的审计报告
此为基础制作公司 2020 年年
度报告及年度报告摘要。
审议通过了《2020 年度报告全文及摘
要》、《2020 年度审计报告》、《2020 年
度财务决算报告》、《2021 年度财务预算
报告》、《关于立信会计师事务所（特殊
普通合伙）2020 年度审计工作总结》、
《关于 2020 年度审计机构费用及聘任公司
2021-03-24
2021 年度财务报告审计机构和内部控制审
计机构的议案》、《公司控股股东及其关
联方占用资金的情况专项说明的议案》、
《公司审计部 2020 年度总结及 2021 年度
工作计划》的议案、《关于会计政策变更
的议案》
审议通过了《公司 2021 年第一季度报告全
2021-04-28
文及报告正文》
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卧龙地产 2021 年年度报告
议审议通过了《公司 2021 年半年度报告及
2021-08-18
报告摘要》
2021-10-27 审议通过了《公司 2021 年第三季度报告》
(3).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 32
主要子公司在职员工的数量 201
在职员工的数量合计 233
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
销售人员 40
技术人员 42
财务人员 23
行政人员 128
合计 233
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士 4
本科 76
大专 55
其他 98
合计 233
(二)薪酬政策
√适用 □不适用
建立基于市场价值、业绩贡献与能力素质的薪酬体系，以激活现有人员的积极性，更好的引
进、留住核心人才；加大基于业绩考核的绩效工资额度，强调价值贡献，拉大收入差距，充分与
市场接轨；按市场人才价值，对不同岗位实行差异化，提高人均工资水平，重点提高重要岗位及
核心人才的薪酬水平，以增加吸引人才的竞争力。
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卧龙地产 2021 年年度报告
(三)培训计划
√适用 □不适用
公司十分重视员工培训，在每年年初制定全年的并覆盖全员的培训计划，采用内部培训和外
部培训相结合的方式开展员工培训。内部主要通过邀请公司领导和各业务线主要骨干开展培训，
外部主要通过邀请一些行业内知名专家和同行业公司的专家开展培训，培训形式一般可分为普通
员工培训、新进大学生入职培训、新晋管理干部培训、特殊岗位培训、专业技能培训等等。
培训要求：
1、公司为全体员工提供培训机会，员工也有义务积极参加公司组织的各项培训。
2、员工培训以提高自身业务水平和技能为目标，须有益于公司的权益和企业发展需要；培训
必须围绕生产经营的中心工作来开展，以促进解决实际问题，克服薄弱环节为出发点。
3、注重培训实效，讲究系统性、针对性，关键是要落实培训项目，有计划有步骤地进行。
4、必须认真履行训前调研，找准需求，充分准备；训后必须进行跟踪、固化、分析和考核。
5、为了真正达到实效，应做到培训和项目咨询相结合、培训和实践相结合。
(四)劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
1、报告期内，公司未发生现金分红政策的制定、执行或调整情况。
2、报告期内现金分红政策执行情况
报告期内，根据公司 2020 年年度股东大会审议通过的 2020 年度利润分配方案，公司向全体
股东每 10 股派发现金红利 1.5 元（含税），派发现金红利总额为 105,148,386.60 元，该利润分配
事项已于 2021 年 5 月 19 日实施完毕。
公司严格按照法律法规、《公司章程》及股东大会决议的要求实行利润分配，决策程序和机
制完备，分红标准和比例明确，独立董事对公司利润分配情况发表客观、公正的独立意见，能够
充分保护中小投资者的合法权益。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
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卧龙地产 2021 年年度报告
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2021 年 5 月 27 日，公司第八届董事会第二十六次会议和第八届 详见 2021 年 5 月 28 日披露
监事会第十九次会议审议通过了《关于调整 2018 年股票期权与 在 上 海 证 券 交 易 所
限制性股票激励计划限制性股票回购价格的议案》，同意调整股 （www.sse.com.cn）公司临
权激励计划限制性股票回购价格至 2.70 元/股。 2021-015 号公告
2021 年 5 月 27 日，公司第八届董事会第二十六次会议和第八届
详见 2021 年 5 月 28 日披露
监事会第十九次会议审议通过了《关于回购注销已授予未解锁限
在 上 海 证 券 交 易 所
制性股票的议案》，鉴于股权激励计划限制性股票第三期关于公
（www.sse.com.cn）公司临
司 2020 年业绩考核指标未完成，同意回购注销股权激励计划限
2021-016 号公告
制性股票第三期已授予未解锁的 48.30 万股限制性股票。
2021 年 5 月 27 日，公司第八届董事会第二十六次会议和第八届
监事会第十九次会议审议通过了《关于注销已授予未行权股票期
权的议案》，鉴于股权激励计划首次授予的股票期权第二期与预
详见 2021 年 5 月 28 日披露
留授予的股票期权第一期股票期权激励对象均未在行权期内行
在 上 海 证 券 交 易 所
权，放弃行权期对应的未行权股票期权的行权条件，且股权激励
（www.sse.com.cn）公司临
计划首次授予的股票期权第三期和预留收益的股票期权第二期
2021-017 号公告
关于公司 2020 年业绩考核指标未完成，同意注销首次授予的股
票期权第二期、第三期和预留授予的股票期权第一期、第二期共
计 247 万份。
2021 年 5 月 27 日，公司第八届董事会第二十六次会议和第八届
监事会第十九次会议审议通过了《关于公司 2018 年员工持股计
详见 2021 年 5 月 28 日披露
划第三期与 2019 年员工持股计划第二期业绩考核指标未达成的
在 上 海 证 券 交 易 所
议 案》，鉴于公司 2020 年业绩考核指标未完成，2018 年员工持
（www.sse.com.cn）公司临
股计划第三期共计 62.52 万股与 2019 年员工持股计划第二期共
2021-013 号公告
计 64.44 万股公司股票权益将由持股计划管理委员会无偿收回，
并在各期持股计划期满前择机售出，售出收益返还给公司。
详见 2021 年 7 月 23 日披露
2021 年 7 月 27 日，公司回购注销限制性股票 48.30 万股，注销
在 上 海 证 券 交 易 所
完成后，公司股份总数由 700,989,244 股变更为 700,506,244 股，
（www.sse.com.cn）公司临
注册资本由目前的 700,989,244 元变更为 700,506,244 元。
2021-023 号公告
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卧龙地产 2021 年年度报告
详见 2021 年 11 月 19 日披
2021 年 11 月 18 日，公司召开第九届董事会第二次会议，审议
露 在上海证券交易所
通过了《关于公司 2018 年员工持股计划提前终止的议案》，同
（www.sse.com.cn）公司临
意公司 2018 年员工持股计划提前终止并进行清算。
2021-037 号公告
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司按照《公司法》、《上市公司治理准则》及《上市公司章程指引》等法律法规的文件要
求，建立起比较有效的高管考评机制和激励机制，公司董事会根据年度经营指标的完成情况，实
施公司绩效考核管理办法，对高管进行考评。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
详见公司与本报告同日披露在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的《卧龙地产 2021 年
度内部控制自我评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
报告期内，公司严格按照《中华人民共和国公司法》、子公司章程和公司各项内控制度的要
求，指导子公司规范经营，加强内部管理，维护各投资人的合法权益，促进子公司持续、健康发
展。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司出具了标准无保留意见的内部控制审计报告。详
见公司与本报告同日披露在上海证券交易所网站（ www.sse.com.cn）的《卧龙地产 2021 年度内
部控制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
存在的问题：公司与间接控股股东卧龙控股共用 logo（已注册商标），logo 为卧龙控股所有。
整改情况：公司间接控股股东卧龙控股已于 2021 年 4 月 30 日将拥有的 WOLONG 企业标识
（logo）授权予公司无偿使用。
十六、 其他
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用
3. 未披露其他环境信息的原因
√适用 □不适用
公司及下属子公司不属于重点排污单位。经核查，报告期内，公司及下属子公司严格执行国
家有关环境保护的法律法规，不存在违反环保法律法规的行为和污染事故纠纷，未因环境违法受
到环保部门的行政处罚。
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司在保护生态和可持续发展方面不断努力探索和实践，关注每一个业务环节对环境的影响，
不断提升旗下物业和项目的环境效益，严格奉行国家和地方绿色建筑标准。公司投资建设的项目
符合国家和地方环境质量控制标准和污物排放标准。在项目开发中，注重绿色建筑的整体规划和
应用，力求建筑在全生命周期内尽可能的节约资源，保护环境和减少污染。通过积极采用节能环
保材料，进行节能环保设计，努力打造“绿色房地产”。在日常施工中，加强对施工单位环保措
施的管理，确保施工中无扬尘、不扰民，文明施工。公司通过打造精装修产品，避免因二次装修
带来建材资源浪费，噪音、粉尘等污染。不断推动绿色建筑节能技术及应用，加强植被保育，践
行绿色运营，为创造健康生活环境，提升绿色生活品质贡献力量。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见同日刊登于上海证券交易所网站的《卧龙地产 2021 年度社会责任报告》
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时 如未能及
是否及
承诺 承诺 承诺时间 是否有履 履行应说明 时履行应
承诺方 承诺内容 时严格
背景 类型 及期限 行期限 未完成履行 说明下一
履行
的具体原因 步计划
保证现在和将来不经营与卧龙地产及其控股子公司相同的业
务；亦不间接经营、参与投资与卧龙地产及其控股子公司业
解决同 务有竞争或可能有竞争的企业；保证不利用股东地位损害上
陈建成 长期 否 是 不适用 不适用
业竞争 市公司及其它股东的正当权益。保证本人实际控制的公司
（卧龙地产及其下属子公司除外）亦遵守上述承诺，本人将
促使相对控股的公司遵守上述承诺。
保证现在和将来不经营与卧龙地产及其控股子公司相同的业
与重 务；亦不间接经营、参与投资与卧龙地产及其控股子公司业
大资 务有竞争或可能有竞争的企业；保证不利用股东地位损害卧
解决同
产重 卧龙置业 龙地产及其它股东的正当权益。保证本公司全资拥有或拥有 长期 否 是 不适用 不适用
业竞争
组相 50%股权以上子公司（卧龙地产及其下属子公司除外）亦遵
关的 守上述承诺，本公司将促使相对控股的下属子公司遵守上述
承诺 承诺。
1、将采取措施尽量避免与卧龙地产发生持续性的关联交
易；对于无法避免的关联交易，将按照“等价有偿、平等互
利”的原则，依法与卧龙地产签订关联交易合同，参照市场
解决关
卧龙置业 通行的标准，公允确定关联交易的价格；2、严格按相关规 长期 否 是 不适用 不适用
联交易
定履行必要的关联董事/关联股东回避表决等义务，遵守批
准关联交易的法定程序和信息披露义务；3、保证不通过关
联交易损害卧龙地产或卧龙地产其他股东的合法权益。
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卧龙地产 2021 年年度报告
1、将采取措施尽量避免与卧龙地产发生持续性的关联交
易；对于无法避免的关联交易，将按照“等价有偿、平等互
利”的原则，依法与卧龙地产签订关联交易合同，参照市场
解决关
卧龙控股 通行的标准，公允确定关联交易的价格；2、严格按相关规 长期 否 是 不适用 不适用
联交易
定履行必要的关联董事/关联股东回避表决等义务，遵守批
准关联交易的法定程序和信息披露义务；3、保证不通过关
联交易损害卧龙地产或卧龙地产其他股东的合法权益。
自 2020 年 7 月 18 日起 12 个月内，通过包括但不限于
2020 年 7
其他 上海证券交易所交易系统集中竞价交易、大宗交易等方式，
其他 浙江龙盛 月 18 日； 是 是 不适用 不适用
承诺 以自有资金增持公司股份比例不低于 3%，不超过 5%（含
12 个月
5%）
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卧龙地产 2021 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 90
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卧龙地产 2021 年年度报告
境内会计师事务所审计年限 11
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 20
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2021 年 4 月 28 日，公司 2020 年年度股东大会审议通过《关于 2020 年度审计机构费用及聘
任公司 2021 年度财务报告审计机构和内部控制审计机构的议案》，聘任立信会计师事务所（特
殊普通合伙）为本公司 2021 年度财务报告审计机构和内部控制审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
√适用 □不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
公司离任独立董事何大安先生担任浙江亚太药业股份有限公司独立董事，亚太药业与何大安
先生于 2021 年 4 月 21 日收到中国证券监督管理委员会浙江监管局下发的《行政处罚决定书》
（【2021】4 号），《行政处罚决定书》其中决定：对何大安给予警告，并处以 3 万元罚款。
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所
负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
详见 2021 年 3 月 26 日披露在上海证券交易所
公司租赁卧龙电驱的办公楼，年租金为 50 万元。
（www.sse.com.cn）公司临 2021-007 公告。
公司控股子公司卧龙物业为卧龙控股、卧龙电驱
详见 2021 年 3 月 26 日披露在上海证券交易所
及其下属子公司等提供物业管理服务，全年实际
（www.sse.com.cn）公司临 2021-007 公告。
收取物业管理费用为 810.08 万元。
公司接受卧龙电驱委托代为管理卧龙电驱及其下
详见 2021 年 3 月 26 日披露在上海证券交易所
属子公司的所有基建项目及零星维修工程，全年
（www.sse.com.cn）公司临 2021-007 公告。
收取技术咨询费 50 万元。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保发生 担保是
担保物 是否为
与上市 日期(协 担保 担保 担保 否已经 担保是 担保逾 反担保 关联
担保方 被担保方 担保金额 （如 关联方
公司的 议签署 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 期金额 情况 关系
有） 担保
关系 日) 毕
公司下
控股子
属项目 购房业主 213,067.20 否 否 0 否 否 其他
公司
公司
公司本 间接控
本公司 卧龙控股 10,000.00 2020/1/9 2020/1/9 2021/1/16 是 否 0 是 是
部 股股东
公司本 间接控
本公司 卧龙控股 5,000.00 2020/1/14 2020/1/14 2021/1/22 是 否 0 是 是
部 股股东
公司本 间接控
本公司 卧龙控股 10,000.00 2021/2/26 2021/2/26 2022/2/18 否 否 0 是 是
部 股股东
公司本 间接控
本公司 卧龙控股 10,000.00 2020/4/10 2020/4/10 2022/4/10 否 否 0 是 是
部 股股东
公司本 间接控
本公司 卧龙控股 30,000.00 2021/1/4 2021/1/4 2023/1/3 否 否 0 是 是
部 股股东
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 263,067.20
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B）
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
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卧龙地产 2021 年年度报告
担保总额（A+B） 263,067.20
担保总额占公司净资产的比例(%) 74.52
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 50,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 86,555.26
上述三项担保金额合计（C+D+E） 136,555.26
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
公司于2020年8月13日召开第八届董事会第十八次会议审议通过了《公
司为间接控股股东提供担保的议案》，同意公司为卧龙控股提供总额
不超过7亿元人民币的连带责任保证担保，期限为三年，自股东大会通
过之日起计算，上述事项已经2020年9月4日召开的公司 2020年第一次
担保情况说明
临时股东大会审议通过。具体详见公司于2020年8月14日披露的《卧龙
地产关于为间接控股股东提供担保的公告》（公告编号：临2020-
037）以及2020年9月5日披露的《卧龙地产2020年第一次临时股东大会
决议公告》（公告编号：临2020-041）。
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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财 自由资金 50,000 0 0
2021 年 6 月 29 日赎回银行理财产品 5 亿元。
其他情况
□适用 √不适用
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(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
委托 委托 资 减值准
受 委托 报酬确 年化 预期收 实际 未来是否
委托理 理财 理财 金 资金 实际收 是否经过 备计提
托 理财 定 收益率 益 收益或 有委托理
财金额 起始 终止 来 投向 回情况 法定程序 金额
人 类型 方式 (如有) 损失 财计划
日期 日期 源 (如有)
直接或通过资产管
理产品投资债权类
资产占产品资产 总
值 的 投 资 比 例
交 2020 2021 自
银行 为 80%-100%；直接
通 年 12 年 6 由 浮动收 到期收
理财 50,000 或通过资产管理产 3.90% 999.0411 1,005.00 是 否 0
银 月 25 月 29 资 益 回
产品 品投资权益类资产
行 日 日 金
和商品及金融衍生
品类资产占产品资
产总值的投资比例
为 0%-20%。
上述委托理财产品资金投向情况说明：
1、直接或通过资产管理产品投资债权类资产，包括但不限于银行存款、同业存款、债券回购等货币市场工具；同业存单、国债、政策性金融债、地
方政府债、短期融资券、超短期融资券、中期票据（包括永续中票）、企业债、公司债（包含可续期公司债）、非公开定向债务融资工具、资产支持证
券、次级债（包括二级资本债）、可转换公司债券和可交换公司债券等银行间市场、证券交易所市场及经国务院同意设立的其他交易市场的债券及债务
融资工具；同业借款；符合监管要求的非标准化债权类资产；境外发行的货币市场工具、债券、资产支持证券、票据；境内外发行的货币型公募证券投
资基金、债券型公募证券投资基金等。
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卧龙地产 2021 年年度报告
2、直接或通过资产管理产品投资权益类资产和商品及金融衍生品类资产，包括但不限于境内外发行的优先股；期货、期权、远期、互换、风险缓释
工具、商品基金等。
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
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2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公
发
积
比例 行 送 比例
数量 金 其他 小计 数量
(%) 新 股 (%)
转
股
股
一、有限售条件
573,000 0.08 -483,000 -483,000 90,000 0.01
股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 573,000 0.08 -483,000 -483,000 90,000 0.01
其中：境内非国
90,000 0.01 90,000 0.01
有法人持股
境内自然
483,000 0.07 -483,000 -483,000 0.00 0.00
人持股
4、外资持股
其中：境外法人
持股
境外自然
人持股
二、无限售条件
700,416,244 99.92 700,416,244 99.99
流通股份
1、人民币普通股 700,416,244 99.92 700,416,244 99.99
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
三、股份总数 700,989,244 100.00 -483,000 -483,000 700,506,244 100.00
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2、 股份变动情况说明
√适用 □不适用
公司股权激励计划限制性股票第三期解锁条件中关于公司业绩考核指标未达成，未达到解锁
条件，根据《上市公司股权激励管理办法》、《股权激励计划》的相关规定，公司董事会决定回
购注销股权激励计划限制性股票第三期已授予未解锁的 48.30 万股限制性股票，本次限制性股票
于 2021 年 7 月 27 日完成注销。注销完成后，公司股份总数由 700,989,244 股变更为 700,506,244
股。
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
单位：元
2020 年 12 月 31 日 2021 年 9 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
基本每股收益 0.69 0.60 0.68
每股净资产 4.51 4.95 5.04
本报告期，普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产财务指标的影响不
大。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 万股
年初限 本年解除 本年增加 年末限 解除限售
股东名称 限售原因
售股数 限售股数 限售股数 售股数 日期
需偿还大股东
黑龙江省鸡西市
9.00 0.00 0.00 9.00 股权分置改革
轻化建材公司
时垫付的对价
限制性股票回 2021 年 7 月
马亚军 5.40 -5.40 0.00 0.00
购注销 27 日
限制性股票回 2021 年 7 月
秦 铭 5.40 -5.40 0.00 0.00
购注销 27 日
核心人员（管理、 限制性股票回 2021 年 7 月
37.50 -37.50 0.00 0.00
技术、业务） 购注销 27 日
合计 57.30 -48.30 0.00 9.00 / /
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二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
公司股权激励计划限制性股票第三期解锁条件中关于公司业绩考核指标未达成，未达到解锁
条件，根据《上市公司股权激励管理办法》、《股权激励计划》的相关规定，公司董事会决定回
购注销股权激励计划限制性股票第三期已授予未解锁的 48.30 万股限制性股票，本次限制性股票
于 2021 年 7 月 27 日完成注销。注销完成后，公司股份总数预计由 700,989,244 股变更为 700,506,244
股，注册资本由 700,989,244 元变更为 700,506,244 元。本次限制性股票的回购注销对公司资产及
负债结构造成的影响不大。
卧龙置业仍为公司控股股东，卧龙置业及其一致行动人持股比例自 46.02%变更为 46.05%。
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一)股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 18,245
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 20,234
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
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(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
股东名称 比例 售条 股东性
报告期内增减 期末持股数量
（全称） (%) 件股 股份状 质
数量
份数 态
量
境内非
浙江卧龙置业
0 314,104,357 44.84 0 质押 30,000,000 国有法
投资有限公司
人
境内非
浙江龙盛集团
631,500 97,595,278 13.93 0 无 0 国有法
股份有限公司
人
王 杰 1,424,300 13,818,400 1.97 0 无 0 未知
应丹丹 11,000 9,334,582 1.33 0 无 0 未知
境内非
卧龙控股集团
0 8,184,610 1.17 0 无 0 国有法
有限公司
人
朱 伟 402,000 8,086,697 1.15 0 无 0 未知
刘卫凯 -500,700 7,559,000 1.08 0 无 0 未知
叶兰芳 0 5,631,512 0.80 0 无 0 未知
范一栋 0 5,494,700 0.78 0 无 0 未知
杨藕珍 47,000 4,300,000 0.61 0 无 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
浙江卧龙置业投资有限公司 314,104,357 人民币普通股 314,104,357
浙江龙盛集团股份有限公司 97,595,278 人民币普通股 97,595,278
王 杰 13,818,400 人民币普通股 13,818,400
应丹丹 9,334,582 人民币普通股 9,334,582
卧龙控股集团有限公司 8,184,610 人民币普通股 8,184,610
朱 伟 8,086,697 人民币普通股 8,086,697
刘卫凯 7,559,000 人民币普通股 7,559,000
叶兰芳 5,631,512 人民币普通股 5,631,512
范一栋 5,494,700 人民币普通股 5,494,700
杨藕珍 4,300,000 人民币普通股 4,300,000
前十名股东中回购专户情况说
无
明
上述股东委托表决权、受托表
无
决权、放弃表决权的说明
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（1）卧龙控股集团有限公司为公司控股股东浙江卧龙置业投资有
限公司的一致行动人；（2）公司控股股东浙江卧龙置业投资有限
公司与其他股东之间（除卧龙控股集团有限公司外）不存在关联关
上述股东关联关系或一致行动
系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；（3）除
的说明
上述情况外，公司未知前十名股东和前十名无限售流通股东之间
存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动
人。
表决权恢复的优先股股东及持
无
股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：万股
有限售条件股份可上市交易情况
序 有限售条件股东 持有的有限售条
可上市交易 新增可上市交易 限售条件
号 名称 件股份数量
时间 股份数量
需偿还大股东
黑龙江省鸡西市
1 9.00 股权分置改革
轻化建材公司
时垫付的对价
上述股东关联关系或
无
一致行动的说明
(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 浙江卧龙置业投资有限公司
单位负责人或法定代表人 陈建成
成立日期 2000 年 7 月 4 日
主要经营业务 房地产投资经营，对外投资
报告期内控股和参股的其他境内
无
外上市公司的股权情况
其他情况说明 无
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2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
√适用 □不适用
姓名 陈建成
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
最近 5 年内任卧龙控股集团有限公司董事长、浙
江卧龙置业投资有限公司董事长、卧龙电气驱动
主要职业及职务 集团股份有限公司董事长、浙江卧龙舜禹投资有
限公司董事长、ATB Austria Antriebstechnik AG 监
事会主席、浙江卧龙国际贸易有限公司董事长。
2002 年，陈建成先生控制的卧龙电驱在上海证券
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 证券交易所挂牌上市，股票代码 600580；2007 年，
卧龙置业通过重大资产置换控制本公司，本公司
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股票代码 600173；2011 年，通过并购实现对 ATB
驱动股份和 Brook Crompton 的控制，ATB 驱动股
份为奥地利维也纳上市公司（该公司已于 2015 年
10 月退市），BrookCrompton 为新加坡上市公司。
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
√适用 □不适用
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陈建成通过其控制的卧龙控股控制卧龙置业，对公司达到实际控制。即陈建成持有卧龙控股
48.93％的股权，陈建成先生的女儿陈嫣妮女士持有卧龙控股 38.73%的股权。卧龙控股持有公司控
股股东卧龙置业的 77.245％股权。卧龙置业持有公司 44.84%的股权，卧龙控股持有公司 1.17%的
股权，陈建成和陈嫣妮合计直接持有公司 0.043%的股权，公司控股股东及其一致行动人合计持有
公司 46.05%的股权。
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责人 主要经营业
法人股东名 组织机构
或法定代表 成立日期 注册资本 务或管理活
称 代码
人 动等情况
主营染料行
业，目前以
染料、助剂
浙江龙盛集 为主的纺织
团股份有限 阮伟祥 1998.3.23 91330000704202137E 3,253,331,860 用化学品业
公司 务和以间苯
二胺、间苯
二酚为主的
中间体业务
情况说明 无
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审 计 报 告
信会师报字[2022] 第 ZI10102 号
卧龙地产集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了卧龙地产集团股份有限公司（以下简称卧龙地产）财务报表，包括 2021 年 12 月
31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、
合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了卧
龙地产 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德
守则，我们独立于卧龙地产，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证
据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）房地产开发项目的收入确认
如合并财务报表附注五、38 和七、61 所述， ①测试和评价与收入确认相关的关键内部控制
2021 年度卧龙地产实现营业收入 250,328.79 设计和运行的有效性，复核相关会计政策是否正
万元，其中房地产开发项目产生的销售收入 确且一贯运用；
占营业收入总额的 99.53%。
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卧龙地产 2021 年年度报告
由于房地产开发收入的重要性，销售收入涉 ②检查公司房产标准买卖合同条款，以评价公司
及的交易量大，客户数量众多，单个房地产开 有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合
发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来 相关会计准则的要求；
可能对卧龙地产的利润产生重大影响。因此， ③根据公司收入确认政策，选取样本，对收入进
我们将卧龙地产房地产开发项目的销售收入 行细节测试，包括检查楼盘竣工验收报告、业主
确认识别为关键审计事项。 验收表、销售合同及网签备案情况、收款凭证等
原始单据，以评价相关房产销售收入是否已按照
公司的收入确认政策确认；
④就资产负债表日前后确认销售收入的项目，选
取样本，检查可以证明收入确认条件的支持性文
件，以评价相关收入是否在恰当的期间确认。
（二）房地产业务的成本预估
如合并财务报表附注七、61 所述，2021 年度 ①测试和评价与成本相关的关键内部控制设计
卧龙地产房地产销售业务结转主营业务成本 和运行的有效性，复核相关会计政策是否正确且
164,711.73 万元。 一贯运用；
房产开发业务成本结转需要根据开发项目的 ②评价公司于 2021 年 12 月 31 日的开发成本的
预算成本来估计。公司按照资产负债表日的 预估，包括基于我们的经验、知识和对现场工程
项目状况和市场情况对将来可能发生的开发 进度勘察、监理报告的了解，评估公司的假设和
成本，包括土地征用及拆迁补偿费、建造成 判断；
本、基础设施费和配套设施费等进行估计。由 ③结合工程项目预算，抽查大额施工合同、检查
于工程预算成本受市场价格波动和政府宏观 合同执行情况和结算情况，了解工程进度，对重
政策的影响，具有不确定性，这需要管理层运 大合同的施工单位进行询证等，核实存货成本的
用大量的判断来估计将来可能发生的成本。 真实性、完整性；
当开发项目的最终决算成本和预算成本不一 ④取得各地产公司成本计算表，复核成本计算表
致时，其差额将影响尚未结转的开发产品成 中土地、公共配套、资本化利息、建筑总包合同
本。因此，我们将房地产业务的成本预估和销 （同一个合同涉及多个成本分摊对象）及其他大
售成本的确认识别为关键审计事项。 额公共费用等的分摊方法和计算过程；根据规划
面积，测试单位成本的计算的准确性，对照已销
售房产的面积测试成本的配比结转情况；
⑤获取存货跌价准备计算表，复核管理层存货可
变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算
结果是否出现重大差异。检查以前年度计提的存
货跌价本期的变化情况等，分析存货跌价准备计
提是否充分。
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卧龙地产 2021 年年度报告
四、其他信息
卧龙地产管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括卧龙地产 2021 年年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估卧龙地产的持续经营能力，披露与持续经营相关的事
项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督卧龙地产的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的
审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或
汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风
险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对卧龙地产持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务
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卧龙地产 2021 年年度报告
报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报
告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致卧龙地产不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
（六）就卧龙地产中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极
少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的
益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师：李敏
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师：林燕娜
中国上海 2022 年 4 月 11 日
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卧龙地产 2021 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 2,617,039,275.62 2,051,367,978.58
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 500,854,224.81
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 2,013,026.43 1,358,141.56
应收款项融资
预付款项 七、7 5,222,604.26 13,216,376.51
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 25,427,160.38 45,779,743.12
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 3,429,150,840.71 4,062,771,070.58
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 305,706,141.70 230,424,809.09
流动资产合计 6,384,559,049.10 6,905,772,344.25
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 812,108,660.25 854,569,800.00
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 43,360,009.36 23,360,009.36
投资性房地产 七、20 45,866,000.00 45,452,200.00
固定资产 七、21 2,906,000.50 3,694,963.42
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卧龙地产 2021 年年度报告
在建工程 七、22 68,755,215.97 3,522,233.08
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、26 2,901,294.82 2,976,760.42
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 871,732.69 1,388,030.63
递延所得税资产 七、30 15,564,733.85 13,583,053.31
其他非流动资产 七、31 10,830,188.68
非流动资产合计 992,333,647.44 959,377,238.90
资产总计 7,376,892,696.54 7,865,149,583.15
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 534,762,016.30 677,044,978.90
预收款项 七、37 2,829,498.45 179,455.13
合同负债 七、38 2,203,573,318.56 2,909,117,866.47
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 11,203,582.82 11,031,607.97
应交税费 七、40 813,752,661.88 787,690,234.35
其他应付款 七、41 65,738,846.31 44,053,112.39
其中：应付利息
应付股利 90,500.00 77,000.00
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 七、44 197,567,950.44 261,555,426.52
流动负债合计 3,829,427,874.76 4,690,672,681.73
非流动负债：
保险合同准备金
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卧龙地产 2021 年年度报告
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、30 17,225,942.47 16,536,837.96
其他非流动负债
非流动负债合计 17,225,942.47 16,536,837.96
负债合计 3,846,653,817.23 4,707,209,519.69
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 700,506,244.00 700,989,244.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 10,301,914.62 10,917,835.86
减：库存股 七、56 1,545,600.00
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、59 260,252,197.22 219,392,984.74
一般风险准备
未分配利润 七、60 2,557,727,924.78 2,226,795,376.20
归属于母公司所有者权益
3,528,788,280.62 3,156,549,840.80
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,450,598.69 1,390,222.66
所有者权益（或股东权
3,530,238,879.31 3,157,940,063.46
益）合计
负债和所有者权益（或
7,376,892,696.54 7,865,149,583.15
股东权益）总计
公司负责人：王希全 主管会计工作负责人：赵钢 会计机构负责人：陈群芬
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卧龙地产 2021 年年度报告
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:卧龙地产集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 386,883,362.43 37,808,220.31
交易性金融资产 500,854,224.81
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 2,627,115.04 164,194.69
其他应收款 十七、2 751,010,174.07 1,010,785,808.30
其中：应收利息 1,833,333.33
应收股利
存货 1,740,782.32 1,385,280.00
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 7,702,204.66 5,935,790.27
流动资产合计 1,149,963,638.52 1,556,933,518.38
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 2,110,752,350.29 2,145,964,540.64
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 18,343,832.89 18,343,832.89
投资性房地产
固定资产 2,096,816.22 2,153,620.44
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 561,862.08 561,862.08
开发支出
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卧龙地产 2021 年年度报告
商誉
长期待摊费用 871,732.69 726,666.64
递延所得税资产
其他非流动资产 500,000,000.00
非流动资产合计 2,632,626,594.17 2,167,750,522.69
资产总计 3,782,590,232.69 3,724,684,041.07
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 383,077.00
预收款项
合同负债 4,391,072.37 197,035.40
应付职工薪酬 2,857,403.84 2,446,968.32
应交税费 133,632.19 1,061,687.51
其他应付款 370,121,198.63 620,164,918.11
其中：应付利息
应付股利 90,500.00 77,000.00
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 377,886,384.03 623,870,609.34
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
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卧龙地产 2021 年年度报告
负债合计 377,886,384.03 623,870,609.34
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 700,506,244.00 700,989,244.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 374,491,476.34 375,107,397.58
减：库存股 1,545,600.00
其他综合收益
专项储备
盈余公积 343,371,318.82 302,512,106.34
未分配利润 1,986,334,809.50 1,723,750,283.81
所有者权益（或股东权
3,404,703,848.66 3,100,813,431.73
益）合计
负债和所有者权益（或
3,782,590,232.69 3,724,684,041.07
股东权益）总计
公司负责人：王希全 主管会计工作负责人：赵钢 会计机构负责人：陈群芬
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卧龙地产 2021 年年度报告
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 2,503,287,910.04 2,281,298,897.23
其中：营业收入 七、61 2,503,287,910.04 2,281,298,897.23
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,898,796,417.15 1,502,040,691.08
其中：营业成本 七、61 1,655,359,372.34 1,165,062,186.68
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 217,998,890.57 281,487,057.40
销售费用 七、63 37,193,549.98 63,669,227.28
管理费用 七、64 45,713,611.91 48,233,080.07
研发费用
财务费用 七、66 -57,469,007.65 -56,410,860.35
其中：利息费用
利息收入 57,678,901.96 56,828,986.63
加：其他收益 七、67 311,237.64 156,255.60
投资收益（损失以“－”号填列） 七、68 20,430,982.82 -86,231,030.96
其中：对联营企业和合营企业的
9,911,525.76 -86,231,030.96
投资收益
以摊余成本计量的金融资
产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
七、70 413,800.00 649,500.00
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
七、71 -2,046,667.00 -14,555,028.28
列）
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卧龙地产 2021 年年度报告
资产减值损失（损失以“-”号填
七、72 -10,303,150.80
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
七、73 50,974.00
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 623,651,820.35 668,974,751.71
加：营业外收入 七、74 282,553.47 1,627,725.07
减：营业外支出 七、75 109,195.50 3,815,348.54
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 623,825,178.32 666,787,128.24
减：所得税费用 七、76 146,824,654.63 182,411,822.47
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 477,000,523.69 484,375,305.77
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号
477,000,523.69 484,375,305.77
填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净
476,940,147.66 484,277,881.13
亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填
60,376.03 97,424.64
列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合
收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收
益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合
收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收
益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
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卧龙地产 2021 年年度报告
（二）归属于少数股东的其他综合收
益的税后净额
七、综合收益总额 477,000,523.69 484,375,305.77
（一）归属于母公司所有者的综合收
476,940,147.66 484,277,881.13
益总额
（二）归属于少数股东的综合收益总
60,376.03 97,424.64
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.68 0.69
（二）稀释每股收益(元/股) 0.68 0.69
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：王希全 主管会计工作负责人：赵钢 会计机构负责人：陈群芬
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卧龙地产 2021 年年度报告
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 十七、4 39,487,875.69 32,534,740.66
减：营业成本 十七、4 12,853,069.53
税金及附加 225,237.52 165,753.55
销售费用
管理费用 11,972,732.11 7,872,052.20
研发费用
财务费用 -8,501,869.52 -11,024,168.27
其中：利息费用
利息收入 8,547,084.04 11,043,437.13
加：其他收益 285,320.83 79,817.51
投资收益（损失以“－”号填
十七、5 385,246,598.89 130,496,596.24
列）
其中：对联营企业和合营企
9,911,525.76 -86,231,030.96
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
350,000.00
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-6,000.00 -3,000.00
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-10,303,150.80
填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 408,464,625.77 156,141,366.13
加：营业外收入 127,499.00 871,573.60
减：营业外支出 439.27
三、利润总额（亏损总额以“－”号
408,592,124.77 157,012,500.46
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 408,592,124.77 157,012,500.46
（一）持续经营净利润（净亏损以
408,592,124.77 157,012,500.46
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
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卧龙地产 2021 年年度报告
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 408,592,124.77 157,012,500.46
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：王希全 主管会计工作负责人：赵钢 会计机构负责人：陈群芬
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卧龙地产 2021 年年度报告
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,950,344,670.35 2,104,442,260.62
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 1,796,644.36 2,160.00
收到其他与经营活动有关的现金 七、78 422,513,055.03 294,183,456.03
经营活动现金流入小计 2,374,654,369.74 2,398,627,876.65
购买商品、接受劳务支付的现金 1,240,759,500.30 1,895,944,951.71
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 41,141,161.64 38,466,818.33
支付的各项税费 534,655,650.70 420,608,244.67
支付其他与经营活动有关的现金 七、78 359,202,359.66 136,668,590.42
经营活动现金流出小计 2,175,758,672.30 2,491,688,605.13
经营活动产生的现金流量净
198,895,697.44 -93,060,728.48
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 544,088,401.39
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卧龙地产 2021 年年度报告
取得投资收益收到的现金 20,104,624.75 39,200,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长
124,256.72 12,800.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、78 4,759,255.84
投资活动现金流入小计 569,076,538.70 39,212,800.00
购建固定资产、无形资产和其他长
49,646,102.57 3,491,903.81
期资产支付的现金
投资支付的现金 20,000,000.00 505,016,176.47
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 69,646,102.57 508,508,080.28
投资活动产生的现金流量净
499,430,436.13 -469,295,280.28
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
105,134,886.60 105,154,236.60
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、78 1,285,758.00 367,650.00
筹资活动现金流出小计 106,420,644.60 105,521,886.60
筹资活动产生的现金流量净
-106,420,644.60 -105,521,886.60
额
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-6.06 -13.19
影响
五、现金及现金等价物净增加额 591,905,482.91 -667,877,908.55
加：期初现金及现金等价物余额 2,025,133,792.71 2,693,011,701.26
六、期末现金及现金等价物余额 2,617,039,275.62 2,025,133,792.71
公司负责人：王希全 主管会计工作负责人：赵钢 会计机构负责人：陈群芬
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卧龙地产 2021 年年度报告
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 34,647,914.59 34,708,835.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,758,270,447.14 98,450,898.67
经营活动现金流入小计 2,792,918,361.73 133,159,733.67
购买商品、接受劳务支付的现金 17,388,601.32 461,453.19
支付给职工及为职工支付的现金 10,319,668.38 8,620,841.28
支付的各项税费 6,698,467.22 359,768.82
支付其他与经营活动有关的现金 2,687,693,433.41 395,428,458.11
经营活动现金流出小计 2,722,100,170.33 404,870,521.40
经营活动产生的现金流量净额 70,818,191.40 -271,710,787.73
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 544,088,401.39 1,613,723.06
取得投资收益收到的现金 335,837,958.09 259,200,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 4,759,255.84
投资活动现金流入小计 884,685,615.32 260,813,723.06
购建固定资产、无形资产和其他长
8,020.00 9,359.00
期资产支付的现金
投资支付的现金 500,000,000.00 500,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 500,008,020.00 500,009,359.00
投资活动产生的现金流量净
384,677,595.32 -239,195,635.94
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
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偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
105,134,886.60 105,154,236.60
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,285,758.00 367,650.00
筹资活动现金流出小计 106,420,644.60 105,521,886.60
筹资活动产生的现金流量净
-106,420,644.60 -105,521,886.60
额
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 349,075,142.12 -616,428,310.27
加：期初现金及现金等价物余额 37,808,220.31 654,236,530.58
六、期末现金及现金等价物余额 386,883,362.43 37,808,220.31
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合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 其
项目 具 他 专 少数股东权
一般 所有者权益合计
实收资本(或 综 项 其 益
优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 风险 未分配利润 小计
股本) 其 合 储 他
先 续 准备
他 收 备
股 债
益
一、上年
700,989,244.00 10,917,835.86 1,545,600.00 219,392,984.74 2,226,795,376.20 3,156,549,840.80 1,390,222.66 3,157,940,063.46
年末余额
加：会计
政策变更
前
期差错更
正
同
一控制下
企业合并
其
他
二、本年
700,989,244.00 10,917,835.86 1,545,600.00 219,392,984.74 2,226,795,376.20 3,156,549,840.80 1,390,222.66 3,157,940,063.46
期初余额
三、本期
增减变动
金额（减 -483,000.00 -615,921.24 -1,545,600.00 40,859,212.48 330,932,548.58 372,238,439.82 60,376.03 372,298,815.85
少以“－”
号填列）
（一）综
合收益总 476,940,147.66 476,940,147.66 60,376.03 477,000,523.69
额
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（二）所
有者投入
-483,000.00 -1,062,600.00 -1,545,600.00
和减少资
本
1．所有者
投入的普
通股
2．其他权
益工具持
有者投入
资本
3．股份支
付计入所
-483,000.00 -1,062,600.00 -1,545,600.00
有者权益
的金额
4．其他
（三）利
40,859,212.48 -146,007,599.08 -105,148,386.60 -105,148,386.60
润分配
1．提取盈
40,859,212.48 -40,859,212.48
余公积
2．提取一
般风险准
备
3．对所有
者（或股
-105,148,386.60 -105,148,386.60 -105,148,386.60
东）的分
配
4．其他
（四）所
有者权益
内部结转
1．资本公
积转增资
本（或股
本）
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2．盈余公
积转增资
本（或股
本）
3．盈余公
积弥补亏
损
4．设定受
益计划变
动额结转
留存收益
5．其他综
合收益结
转留存收
益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其
446,678.76 446,678.76 446,678.76
他
四、本期
700,506,244.00 10,301,914.62 260,252,197.22 2,557,727,924.78 3,528,788,280.62 1,450,598.69 3,530,238,879.31
期末余额
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工
项目 专 少数股东权
具 其他 一般 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 其 益
优 永 资本公积 减：库存股 综合 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 储 他
先 续 收益 准备
他 备
股 债
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一、上年年
701,118,244.00 19,448,121.96 3,916,800.00 203,975,534.70 1,841,583,156.86 2,762,208,257.52 1,292,798.02 2,763,501,055.54
末余额
加：会计政
21,803,324.85 21,803,324.85 21,803,324.85
策变更
前 期
差错更正
同 一
控制下企业
合并
其他
二、本年期
701,118,244.00 19,448,121.96 3,916,800.00 203,975,534.70 1,863,386,481.71 2,784,011,582.37 1,292,798.02 2,785,304,380.39
初余额
三、本期增
减变动金额
（ 减 少 以 -129,000.00 -8,530,286.10 -2,371,200.00 15,417,450.04 363,408,894.49 372,538,258.43 97,424.64 372,635,683.07
“－”号填
列）
（一）综合
484,277,881.13 484,277,881.13 97,424.64 484,375,305.77
收益总额
（二）所有
者投入和减 -129,000.00 -1,234,532.94 -2,371,200.00 -283,800.00 723,867.06 723,867.06
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者 -129,000.00 -1,518,332.94 -2,371,200.00 723,867.06 723,867.06
权益的金额
4．其他 283,800.00 -283,800.00
（三）利润
15,701,250.04 -120,868,986.64 -105,167,736.60 -105,167,736.60
分配
1．提取盈余
15,701,250.04 -15,701,250.04
公积
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2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东） -105,167,736.60 -105,167,736.60 -105,167,736.60
的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转 增 资 本
（或股本）
2．盈余公积
转 增 资 本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -7,295,753.16 -7,295,753.16 -7,295,753.16
四、本期期
700,989,244.00 10,917,835.86 1,545,600.00 219,392,984.74 2,226,795,376.20 3,156,549,840.80 1,390,222.66 3,157,940,063.46
末余额
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母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或 其他综合
优先 永续 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 其他 收益
股 债
一、上年年末余额 700,989,244.00 375,107,397.58 1,545,600.00 302,512,106.34 1,723,750,283.81 3,100,813,431.73
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 700,989,244.00 375,107,397.58 1,545,600.00 302,512,106.34 1,723,750,283.81 3,100,813,431.73
三、本期增减变动金额（减少
-483,000.00 -615,921.24 -1,545,600.00 40,859,212.48 262,584,525.69 303,890,416.93
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 408,592,124.77 408,592,124.77
（二）所有者投入和减少资
-483,000.00 -1,062,600.00 -1,545,600.00
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
-483,000.00 -1,062,600.00 -1,545,600.00
的金额
4．其他
（三）利润分配 40,859,212.48 -146,007,599.08 -105,148,386.60
1．提取盈余公积 40,859,212.48 -40,859,212.48
2．对所有者（或股东）的分
-105,148,386.60 -105,148,386.60
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
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1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 446,678.76 446,678.76
四、本期期末余额 700,506,244.00 374,491,476.34 343,371,318.82 1,986,334,809.50 3,404,703,848.66
2020 年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或 其他综合
优先 永续 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 其他 收益
股 债
一、上年年末余额 701,118,244.00 383,921,483.68 3,916,800.00 286,810,856.30 1,687,606,769.99 3,055,540,553.97
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 701,118,244.00 383,921,483.68 3,916,800.00 286,810,856.30 1,687,606,769.99 3,055,540,553.97
三、本期增减变动金额（减少
-129,000.00 -8,814,086.10 -2,371,200.00 15,701,250.04 36,143,513.82 45,272,877.76
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 157,012,500.46 157,012,500.46
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（二）所有者投入和减少资
-129,000.00 -1,518,332.94 -2,371,200.00 723,867.06
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
-129,000.00 -1,518,332.94 -2,371,200.00 723,867.06
的金额
4．其他
（三）利润分配 15,701,250.04 -120,868,986.64 -105,167,736.60
1．提取盈余公积 15,701,250.04 -15,701,250.04
2．对所有者（或股东）的分
-105,167,736.60 -105,167,736.60
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -7,295,753.16 -7,295,753.16
四、本期期末余额 700,989,244.00 375,107,397.58 1,545,600.00 302,512,106.34 1,723,750,283.81 3,100,813,431.73
公司负责人：王希全 主管会计工作负责人：赵钢 会计机构负责人：陈群芬
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三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
卧龙地产集团股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”），原名黑龙江省牡丹江新材
料科技股份有限公司，是经黑龙江省经济体制改革委员会以黑体改复（1993）[479]号文批准，
由牡丹江水泥集团有限责任公司（以下简称“牡丹江水泥”）、黑龙江省达华经济贸易公司、哈尔
滨市建筑材料总公司、黑龙江省交通物资公司及黑龙江省建筑材料总公司共同发起，采用定向募
集方式于 1993 年 7 月设立的股份有限公司。1999 年 4 月 15 日在上海证券交易所挂牌上市，所
属行业为房地产行业。
截至 2021 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 700,506,244 股，注册资本为
700,506,244.00 元。注册地：浙江省绍兴市上虞区经济开发区。本公司的经营范围：许可项目：
房地产开发经营；各类工程建设活动；建设工程设计；住宅室内装饰装修(依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。一般项目：工程管
理服务；物业管理；建筑材料销售；高性能有色金属及合金材料销售；建筑装饰材料销售；机械
设备销售(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。统一社会信用代码为
91330000668325921R。
本公司母公司为浙江卧龙置业投资有限公司（以下简称“卧龙置业”），最终母公司为卧龙
控股集团有限公司（以下简称“卧龙控股”）。最终控制人为陈建成。
本财务报表业经公司董事会于 2022 年 4 月 11 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2021 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子、孙公司如下：
公司名称 简称
武汉卧龙墨水湖置业有限公司 墨水湖置业
绍兴市卧龙两湖置业有限公司 两湖置业
绍兴市上虞区卧龙天香南园房地产开发有限公司 天香南园
清远市五洲实业投资有限公司 清远五洲
绍兴卧龙物业管理有限公司 卧龙物业
耀江神马实业（武汉）有限公司 耀江神马
上海卧龙资产管理有限公司 卧龙资管
南防集团上海尼福电气有限公司 上海尼福
上海卧龙医药发展有限公司 卧龙医药
绍兴市上虞区卧龙酒店管理有限公司 卧龙酒店
本公司子公司的相关信息详见本附注“九、在其他主体中的权益”。
本报告期合并范围变化情况详见本附注“八、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会
计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
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证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规
定》的相关规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司无影响持续经营能力的事项，预计未来十二个月内具备持续经营的能力，本财务报表
以持续经营为基础编制。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2021 年 12
月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并
方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为
基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）
的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认
资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债
务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是
指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对被投资方的权力影响其回报金额。
2、 合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本
企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交
易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采
用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会
计期间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
（1） 增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至
报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持
有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之
间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益
或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资
产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入
当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、
权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
（2） 处置子公司
① 一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与
商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类
进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收
益。
② 分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交
易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
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ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计
处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在
合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子
公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3） 购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合
并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4） 不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份
额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲
减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“五、（21）长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。资产负债
表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符
合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均
计入当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
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本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
1、 金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认
时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
－ 业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－ 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相
关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认
时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为摊余成本计量或以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
按照上述条件，本公司不存在指定的这类金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余
成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合
或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报
告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
按照上述条件，本公司不存在指定的这类金融负债。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账
款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其
他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允
价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之
外，均计入其他综合收益。
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终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损
益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后
续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收
益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其
他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公
允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，
公允价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、
应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、 金融资产终止确认和金融资产转移
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－ 收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－ 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－ 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认
该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认
条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的
金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当
期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
（债务工具）的情形）之和。
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金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
4、 金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若
与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价
值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或
取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形
成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非
有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始
确认后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产
计提减值准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无
论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失
准备。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失
准备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的
账面余额。
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应收款项坏账准备：
① 单项金额计提坏账准备的应收款项：
单项金额计提坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面
价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合
计提坏账准备。
② 按信用风险组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
合并内关联方组合 其他方法
账龄组合 账龄分析法
账龄分析法：本公司将应收款项按类似信用风险特征（账龄）进行组合，并基于所有合理且
有依据的信息，包括前瞻性信息，对该应收款项坏账准备的计提比例进行估计如下：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年）
1－2 年（含 2 年） 10.00 10.00
2－3 年（含 3 年） 30.00 30.00
3－4 年（含 4 年） 50.00 50.00
4－5 年（含 5 年） 80.00 80.00
5 年以上 100.00 100.00
其他方法：如有客观证据表明其发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，确认减值损失，计提坏账准备。如经测试未发生减值的，则不计提坏账准备。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
1、 存货的分类和成本
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存货分类为：开发成本、开发产品、拟开发土地、出租开发产品、库存商品、低值易耗品等
等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法计价。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值
的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品、开发用地和公共配套设施费的核算方法
（1）低值易耗品采用一次转销法。
（2）开发用土地的核算方法
本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算，在购买时所发生的支出列入“开发成
本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。
（3）公共配套设施费用的核算方法
公共配套设施为国土局批准的公共配套项目如道路、球场等，以及由政府部门收取的公共配
套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核
算。
16. 合同资产
(1). 合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条
件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“10 金融工具”之“6、金
融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处
置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
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（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预
计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已
经获得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、采用公允价值模式进行
后续计量的投资性房地产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售
费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值
损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为
本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公
积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位
实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面
价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不
足冲减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本
作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
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以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投
资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整
长期股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资
收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现
金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投
资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资
单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公
司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投
资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的
账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业
或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分
享额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有
者权益变动按比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权
益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损
益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股
权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得
时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权
益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确
认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投
资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。
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通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一
项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与
所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合
收益，到丧失控制权时再一并转人丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易
分别进行会计处理。
22. 投资性房地产
(1). 如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后
用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
本公司对现有投资性房地产采用公允价值模式计量，以资产负债表日该投资性房地产的公允
价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
23. 固定资产
(1). 确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，
计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入
当期损益。
(2). 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 40 5.00 2.38
通用及办公设备 年限平均法 3-5 5.00 19.00-31.67
运输工具 年限平均法 5-8 5.00 11.88-19.00
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率
确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据
尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经
济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如上表。
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
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24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可
使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的
借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益
后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损
益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
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27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为
企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 50 年以内 按法律规定所享有的剩余使用期限及未来经营情况的需要
软件使用权 5-10 年 依据合同规定以及未来经营情况的需要
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊
销。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等
长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金
额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减
去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资
产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确
定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资
产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
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本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的
资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额
首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商
誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按不超过 5 年的期限平均摊销。如
果某项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
32. 合同负债
(1). 合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1). 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经
费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工
薪酬金额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其
中，非货币性福利按照公允价值计量。
(2). 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服
务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基
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金。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期
损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定
受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限
两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付
的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相
关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后
续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分
全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，
确认结算利得或损失。
(3). 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确
认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4). 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，应当按照有关设定提存
计划的规定进行处理；除此外，根据设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净
负债或净资产。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
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所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该
范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反
映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
36. 股份支付
√适用 □不适用
本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为
基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支
付。
1、 以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。对于授
予后立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应
增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允
价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此
外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务
的增加。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行
权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予
新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具
的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
2、 以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的
公允价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计
入相关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
权的股份支付交易，在等待期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基
础，按照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负
债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计
入当期损益。
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1). 收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
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1、 收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得
相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履
约义务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方
收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交
易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付
客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客
户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际
利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义
务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履
约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进
度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的
成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
2、 收入确认的具体原则
（1）房地产销售收入
房地产销售收入：在房产完工并业主验收合格，签订了不可逆转的销售合同，取得了买方按
销售合同约定交付房产的付款证明确认销售收入的实现。
（2）物业出租收入
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
（3）物业管理收入
物业管理收入：本公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入
企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
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39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围
的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是
对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已
计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下
该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1、类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：政府文件有明确规定款项使用用途，并
且该款项预计使用方向预计将形成相关的资产。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：政府文件未规定使用用途，并且该款项
预计使用方向为补充流动资金。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关
的判断依据为：除公司将其用途指定为与资产相关外，将其计入当期损益。
2、确认时点
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
3、会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入
其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公
司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
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本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款
的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算
相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合
收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时
性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用
来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或
事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关
资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得
税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
42. 租赁
(1). 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
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（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣
除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额
较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收
益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣
除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配
(2). 融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为
未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财
务费用。公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的
差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交
易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开
始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项
或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，
同时满足下列条件的，本公司对所有租赁选择采用简化方法，不评估是否发生租赁变更，也不重
新评估租赁分类：
减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率
折现均可；
减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款
额增加不影响满足该条件，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额减少不满足该条件；
综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
1、本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用
权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
本公司发生的初始直接费用；
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本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产
所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩
余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负
债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司
的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益
或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资
产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损
益：
当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行
权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计
量租赁负债；
当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额
的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负
债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付
款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开
始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产
为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租
赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合
同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租
赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将
部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量
的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（5）新冠肺炎疫情相关的租金减让
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对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的，本公司不评估是否发生租赁变更，继续按
照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方
法对使用权资产进行计提折旧。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在
达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或
费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负
债。
对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相
关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲
减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款
项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
2、本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是
否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指
除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁
进行分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法（提示：采用其他合理方法的，请说
明）确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内
按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际
发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计
处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司
对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资
净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的
终止确认和减值按照本附注“五、（10）金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁
进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日
开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的
账面价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、
（10）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
（3）新冠肺炎疫情相关的租金减让
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的
方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应
收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
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对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的
折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的
租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本
公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1、终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置
或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相
关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营
损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，
将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
2、回购本公司股份
因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，如注销回购的股份，则按照注销的限
制性股票数量相对应的库存股的账面价值与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资
本公积不足冲减的，冲减留存收益。
3、分部报告
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在日常活动中产
生收入、发生费用；(2) 本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资
源、评价其业绩；(3) 本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计
信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分
部。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
执行新租赁准则 按财政部规定执行 不影响报表项目名称和金额
其他说明
（1）执行《企业会计准则第 21 号——租赁》（2018 年修订）
财政部于 2018 年度修订了《企业会计准则第 21 号——租赁》（简称“新租赁准则”）。本公
司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。根据修订后的准则，对于首次执行日前已存在的合
同，公司选择在首次执行日不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
本公司作为承租人
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本公司选择根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则当年年初留存
收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
对于首次执行日前已存在的经营租赁，本公司在首次执行日为短期租赁和低价值资产租赁不
确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损
益或相关资产成本。
执行新租赁准则进行会计处理未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
本公司作为出租人
对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，本公司在首次执行日
基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照新租赁准则的规定进行分类。
重分类为融资租赁的，本公司将其作为一项新的融资租赁进行会计处理。
除转租赁外，本公司无需对其作为出租人的租赁按照新租赁准则进行调整。本公司自首次执
行日起按照新租赁准则进行会计处理。
（2）执行《企业会计准则解释第 14 号》
财政部于 2021 年 2 月 2 日发布了《企业会计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕1 号，以下
简称“解释第 14 号”），自公布之日起施行。2021 年 1 月 1 日至施行日新增的有关业务，根据解
释第 14 号进行调整。
① 政府和社会资本合作（PPP）项目合同
解释第 14 号适用于同时符合该解释所述“双特征”和“双控制”的 PPP 项目合同，对于 2020 年
12 月 31 日前开始实施且至施行日尚未完成的有关 PPP 项目合同应进行追溯调整，追溯调整不切
实可行的，从可追溯调整的最早期间期初开始应用，累计影响数调整施行日当年年年初留存收益
以及财务报表其他相关项目，对可比期间信息不予调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营
成果产生重大影响。
② 基准利率改革
解释第 14 号对基准利率改革导致金融工具合同和租赁合同相关现金流量的确定基础发生变
更的情形作出了简化会计处理规定。
根据该解释的规定，2020 年 12 月 31 日前发生的基准利率改革相关业务，应当进行追溯调
整，追溯调整不切实可行的除外，无需调整前期比较财务报表数据。在该解释施行日，金融资
产、金融负债等原账面价值与新账面价值之间的差额，计入该解释施行日所在年度报告期间的期
初留存收益或其他综合收益。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（3）执行《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的通知》
财政部于 2020 年 6 月 19 日发布了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会
〔2020〕10 号），对于满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金
减让，企业可以选择采用简化方法进行会计处理。
财政部于 2021 年 5 月 26 日发布了《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>
适用范围的通知》（财会〔2021〕9 号），自 2021 年 5 月 26 日起施行，将《新冠肺炎疫情相关
租金减让会计处理规定》允许采用简化方法的新冠肺炎疫情相关租金减让的适用范围由“减让仅
针对 2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额”调整为“减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁
付款额”，其他适用条件不变。
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已全部选择采用简化方法进行会计处理，对适
用范围调整后符合条件的类似租赁合同也全部采用简化方法进行会计处理，并对通知发布前已采
用租赁变更进行会计处理的相关租赁合同进行追溯调整，但不调整前期比较财务报表数据；对
2021 年 1 月 1 日至该通知施行日之间发生的未按照该通知规定进行会计处理的相关租金减让，
根据该通知进行调整。
（4）执行《企业会计准则解释第 15 号》关于资金集中管理相关列报
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财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号，
以下简称“解释第 15 号”），“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行，可比期间的
财务报表数据相应调整。
解释第 15 号就企业通过内部结算中心、财务公司等对母公司及成员单位资金实行集中统一
管理涉及的余额应如何在资产负债表中进行列报与披露作出了明确规定。执行该规定未对本公司
财务状况和经营成果产生重大影响。
(2). 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3). 2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
□适用 √不适用
(4). 2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础
增值税 计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额 13% 、9%、6%、5%
后，差额部分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 5%、7%
教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 3%
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 2%、1.5%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴 超率累进税率
企业所得税 按应纳税所得额计缴 2.5%、25%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
本公司 25%
墨水湖置业 25%
两湖置业 25%
天香南园 25%
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清远五洲 25%
卧龙物业 2.5%
耀江神马 25%
卧龙资管 25%
上海尼福 25%
卧龙医药 25%
卧龙酒店 25%
2. 税收优惠
√适用 □不适用
公司根据财政部、国家税务总局发布的《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的
公告》（2021 年第 12 号），绍兴卧龙物业管理有限公司属于符合条件的小微企业。2021 年 4 月
1 日起执行，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所
得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
本报告期，卧龙物业实际执行的所得税税率为 2.5%。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 11,668.15 54,234.43
银行存款 2,617,015,162.19 2,025,079,558.28
其他货币资金 12,445.28 26,234,185.87
合计 2,617,039,275.62 2,051,367,978.58
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
对使用有限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 上年年末余额
履约保证金 16,234,185.87
保函保证金 10,000,000.00
合计 26,234,185.87
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当
500,854,224.81
期损益的金融资产
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其中：
权益工具投资 504,224.81
其他 500,350,000.00
合计 500,854,224.81
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 1,386,832.26
1至2年
2至3年 790,444.00
3 年以上
3至4年 145,766.74
4至5年
5 年以上 23,784,730.97
合计 26,107,773.97
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
比例 计提比 比例
金额 金额 价值 金额 金额 比例 价值
(%) 例(%) (%)
(%)
按单项计提坏账准备 23,784,730.97 91.10 23,784,730.97 100.00 23,784,730.97 93.99 23,784,730.97 100.00
按组合计提坏账准备 2,323,043.00 8.90 310,016.57 13.35 2,013,026.43 1,519,881.42 6.01 161,739.86 10.64 1,358,141.56
合计 26,107,773.97 / 24,094,747.54 / 2,013,026.43 25,304,612.39 / 23,946,470.83 / 1,358,141.56
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按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
客户一 23,784,730.97 23,784,730.97 100.00 预计无法收回
合计 23,784,730.97 23,784,730.97 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,386,832.26
1至2年
2至3年 790,444.00 237,133.20 30.00
3至4年 145,766.74 72,883.37 50.00
合计 2,323,043.00 310,016.57 13.35
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
单项金额重大并单独
计提坏账准备的应收 23,784,730.97 23,784,730.97
账款
按组合计提坏账准备
161,739.86 148,276.71 310,016.57
的应收账款
合计 23,946,470.83 148,276.71 24,094,747.54
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
客户一 23,784,730.97 91.10 23,784,730.97
客户二 936,210.74 3.59 310,016.57
合计 24,720,941.71 94.69 24,094,747.54
其他说明
无
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 4,533,156.29 86.80 12,438,568.89 94.12
1至2年 689,447.97 13.20 709,809.03 5.37
2至3年
3 年以上 67,998.59 0.51
合计 5,222,604.26 100.00 13,216,376.51 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
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占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
供应商一 2,627,115.04 50.30
供应商二 2,000,000.00 38.30
合计 4,627,115.04 88.60
其他说明
无
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 25,427,160.38 45,779,743.12
合计 25,427,160.38 45,779,743.12
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
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(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 15,033,384.35
1至2年 6,176,099.37
2至3年 4,902,135.62
3 年以上
3至4年 2,496,686.25
4至5年 777,242.74
5 年以上 7,984,804.42
合计 37,370,352.75
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 26,233,569.14 44,627,384.34
往来款 6,805,272.00 7,429,430.00
代扣代缴 2,413,486.27 2,819,394.77
员工借款 112,400.00 109,500.00
其他 1,805,625.34 955,488.09
合计 37,370,352.75 55,941,197.20
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
未来12个月 整个存续期预
坏账准备 期信用损失 合计
预期信用损 期信用损失(已
(未发生信用
失 发生信用减值)
减值)
2021年1月1日余额 3,412,524.08 6,748,930.00 10,161,454.08
2021年1月1日余额在本期
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--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,898,390.29 1,898,390.29
本期转回
本期转销
本期核销 116,652.00 116,652.00
其他变动
2021年12月31日余额 5,194,262.37 6,748,930.00 11,943,192.37
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
按单项计提
6,748,930.00 6,748,930.00
坏账准备
按组合计提
3,412,524.08 1,898,390.29 116,652.00 5,194,262.37
坏账准备
合计 10,161,454.08 1,898,390.29 116,652.00 11,943,192.37
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 116,652.00
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
√适用 □不适用
本期核销的其他应收款系其他零星非关联方往来。
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(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例(%)
1 年以
绍兴市上虞区房地 内、1-2
押金及
产管理中心住宅物 15,984,985.36 年、2-3 42.77 1,748,679.63
保证金
业保修金专户 年、3-4
年
武汉市协力服务中
往来款 6,748,930.00 5 年以上 18.06 6,748,930.00
心
1 年以
广州龙海建设集团 押金及
3,379,571.02 内、1-2 9.04 319,202.52
有限公司 保证金
年
绍兴市越城区房地 押金及
2,592,351.34 1－2 年 6.94 259,235.13
产管理处 保证金
广东湘远建设有限 押金及
2,121,582.48 1 年以内 5.68
公司 保证金
合计 / 30,827,420.20 / 82.49 9,076,047.28
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
开发成本 2,554,575,322.61 2,554,575,322.61 2,408,373,932.93 2,408,373,932.93
开发产品 655,710,167.95 655,710,167.95 865,222,788.52 865,222,788.52
拟开发土地 162,475,826.11 162,475,826.11 726,875,359.43 726,875,359.43
出租开发产品 55,410,471.19 55,410,471.19 61,841,754.75 61,841,754.75
库存商品 979,052.85 979,052.85 457,234.95 457,234.95
合计 3,429,150,840.71 3,429,150,840.71 4,062,771,070.58 4,062,771,070.58
其中：
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额（万元） 期末余额 上年年末余额
清远博仕苑 规划期 4,127,714.27 3,221,422.35
清远博学苑 2020 年 1 月 2022 年 10 月 68,000.00 558,074,714.06 366,764,972.37
清远博睿苑 2021 年 12 月 2025 年 3 月 127,000.00 117,713,656.08 105,905.35
上虞东方郡 2018 年 7 月 2021 年 4 月 127,000.00 1,207,240,676.79
上虞万诚府 2020 年 4 月 2022 年 12 月 111,000.00 783,620,099.89 662,307,024.90
武汉东方郡 2016 年 9 月 2021 年 11 月 60,000.00 168,733,931.17
武汉万诚府 2021 年 6 月 2023 年 9 月 148,000.00 1,091,039,138.31
合计 2,554,575,322.61 2,408,373,932.93
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（2）开发产品
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
天香南园（华庭商铺） 2007 年至 2013 年 21,612,301.45 8,768,281.64 12,844,019.81
天香南园一期 2018 年 9,880,210.64 9,880,210.64
天香南园二期 2019 年 3,250,758.84 40,914.22 3,209,844.62
天香南园三期 2020 年 25,985,485.30 8,670,901.77 17,314,583.53
武汉丽景湾一期 2005 年 7,728,233.92 59,758.37 7,668,475.55
武汉丽景湾二期 2009 年 770,892.68 210,778.56 560,114.12
武汉丽景湾四期 2012 年 192,020.75 192,020.75
武汉丽景湾六期 2014 年 381,531.78 109,008.92 272,522.86
武汉东方郡 2020 年至 2021 年 133,482,124.83 214,191,867.99 174,955,195.48 172,718,797.34
墨水湖边 2014 年至 2018 年 136,309,257.10 31,428,732.05 104,880,525.05
五洲世纪城一期 2012 年 8,481,863.89 333,574.32 8,148,289.57
五洲世纪城二期 2015 年 55,668,517.84 5,741,747.37 49,926,770.47
清远万商豪苑一期 2018 年 172,402,141.27 172,402,141.27
清远万商豪苑二期 2018 年 33,103,089.84 2,065,210.76 31,037,879.08
清远博文苑 2020 年 255,974,358.39 216,877,886.24 39,096,472.15
上虞东方郡 2021 年 1,224,674,201.31 1,199,116,700.17 25,557,501.14
合计 865,222,788.52 1,438,866,069.30 1,648,378,689.87 655,710,167.95
（3）拟开发土地
土地面积（平方 拟开发建筑面积（平
项目名称 预计开工时间 期末余额 上年年末余额
米） 方米）
清远未开发地块 91,393.94 169,801.84 2022 年及以后 162,475,826.11 262,976,815.74
武汉未开发地块 36,635.72 102,580.00 463,898,543.69
合计 162,475,826.11 726,875,359.43
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（4）出租开发产品
期初余额 期末余额
出租项目名称 竣工时间 本期增加 本期摊销 本期减少
原值 累计摊销 原值 累计摊销
清远义乌商贸城 2009 年 43,719,962.49 5,947,271.68 1,027,129.04 43,719,962.49 6,974,400.72
天香南园（华庭商铺） 2013 年 26,019,308.90 1,950,244.96 2,375,975.27 12,167.08 7,767,962.71 20,627,321.46 1,962,412.04
合计 69,739,271.39 7,897,516.64 2,375,975.27 1,039,296.12 7,767,962.71 64,347,283.95 8,936,812.76
说明：天香南园（华庭商铺）本期摊销包含本期新增摊销 1,121,524.35 元，本期销售减少的摊销 1,109,357.27；本期减少系本期已出售。
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(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本期减少 本期确认
资本化金
本期
存货项目 期初余额 本期销售转 其他 期末余额 额的资本
增加
出 减少 化率
（%）
天香南园（华庭商
6,386,930.41 2,189,700.11 4,197,230.30
铺）
五洲世纪城 4,075,386.91 500,866.84 3,574,520.07
耀江神马 373,886.32 16,662.25 357,224.07
墨水湖边 9,441,461.51 3,379,842.22 6,061,619.29
天香南园 2,664,318.83 888,850.31 1,775,468.52
合计 22,941,983.98 6,975,921.73 15,966,062.25
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1). 合同资产情况
□适用 √不适用
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3). 本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
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12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 125,446,167.72 124,176,129.01
土地增值税 42,478,006.32 67,113,401.93
企业所得税 88,723,056.20 9,494,811.09
城建税 4,796,884.92 6,087,533.94
合同取得成本 31,817,948.76 10,186,592.45
教育费附加 2,641,426.00 4,203,680.62
预缴其他税金 2,103,357.02 3,216,705.14
其他 7,699,294.76 5,945,954.91
合计 305,706,141.70 230,424,809.09
其他说明
与合同取得成本有关的资产相关的信息如下：
减值准备
本 本
上年年末余 摊销
类别 本期增加 本期摊销 期 期 期末余额
额 方法
计 转
提 回
为取得合 按合
同发生的 21,016,781.13 24,606,563.88 13,805,396.25 31,817,948.76 同结
佣金支出 转
合计 21,016,781.13 24,606,563.88 13,805,396.25 31,817,948.76
注：上年年末余额包含其他非流动资产中合同取得成本 10,830,188.68。
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
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卧龙地产 2021 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
追 其他 宣告发
被投资单 期初 权益法下确 期末 减值准备期末
加 综合 其他权益 放现金 计提减值准
位 余额 减少投资 认的投资损 其他 余额 余额
投 收益 变动 股利或 备
益
资 调整 利润
一、联营企业
广州君海 854,569,800.00 53,450,149.42 9,911,525.76 446,678.76 -630,805.15 812,108,660.25 9,672,345.65
小计 854,569,800.00 53,450,149.42 9,911,525.76 446,678.76 -630,805.15 812,108,660.25 9,672,345.65
合计 854,569,800.00 53,450,149.42 9,911,525.76 446,678.76 -630,805.15 812,108,660.25 9,672,345.65
其他说明
根据本公司第八届董事会第二十三次会议决议，本公司以人民币 5,351.87 万元现金向海南行云至简企业管理合伙企业（有限合伙）出售持有的广州
君海网络科技有限公司（以下简称“广州君海”）3%股权。本公司根据准则相关规定，结转对广州君海 3%股权对应的投资成本、损益调整、其他权益变
动以及原已计提的减值准备。
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卧龙地产 2021 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
其中：权益工具投资 43,360,009.36 23,360,009.36
合计 43,360,009.36 23,360,009.36
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1)采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、期初余额 45,452,200.00 45,452,200.00
二、本期变动 413,800.00 413,800.00
加：外购
减：处置
公允价值变动 413,800.00 413,800.00
三、期末余额 45,866,000.00 45,866,000.00
(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
截至 2021 年 12 月 31 日止，无抵押或担保的投资性房地产。本公司的投资性房地产主要为
房产与建筑物，并以经营租赁的形式租给第三方。
由于本公司的投资性房地产（清远义乌商贸城）所在地有活跃的房地产交易市场，公允价值
能够持续可靠取得，管理层决定采用公允价值模型对投资性房地产进行计量，并由具备证券专业
资格之独立评估师定期进行评估。
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卧龙地产 2021 年年度报告
期末投资性房地产公允价值由银信资产评估有限公司出具《银信评报字[2021]沪第 3463
号》评估报告确认。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 2,906,000.50 3,694,963.42
固定资产清理
合计 2,906,000.50 3,694,963.42
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 合计
一、账面原值：
1.期初余额 1,309,735.23 5,234,072.97 13,631,693.32 20,175,501.52
2.本期增加金额 54,176.48 54,176.48
（1）购置 54,176.48 54,176.48
3.本期减少金额 142,025.66 160,142.50 302,168.16
（1）处置或报废 142,025.66 160,142.50 302,168.16
4.期末余额 1,309,735.23 5,146,223.79 13,471,550.82 19,927,509.84
二、累计折旧
1.期初余额 271,754.76 4,568,198.30 11,640,585.04 16,480,538.10
2.本期增加金额 30,194.96 212,150.77 529,359.43 771,705.16
（1）计提 30,194.96 212,150.77 529,359.43 771,705.16
3.本期减少金额 88,181.42 142,552.50 230,733.92
（1）处置或报废 88,181.42 142,552.50 230,733.92
4.期末余额 301,949.72 4,692,167.65 12,027,391.97 17,021,509.34
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,007,785.51 454,056.14 1,444,158.85 2,906,000.50
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2.期初账面价值 1,037,980.47 665,874.67 1,991,108.28 3,694,963.42
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值
天香西园单身公寓 1,007,785.51
合计 1,007,785.51
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 68,755,215.97 3,522,233.08
工程物资
合计 68,755,215.97 3,522,233.08
其他说明：
□适用 √不适用
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在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
尼福电气项目 68,755,215.97 68,755,215.97 3,522,233.08 3,522,233.08
合计 68,755,215.97 68,755,215.97 3,522,233.08 3,522,233.08
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 工程累
本期 其中： 本期利
转入 计投入 利息资
项目名 期初 本期增加金 其他 期末 工程进 本期利 息资本 资金来
预算数 固定 占预算 本化累
称 余额 额 减少 余额 度 息资本 化率 源
资产 比例 计金额
金额 化金额 (%)
金额 (%)
尼福电 自有资
363,000,000.00 3,522,233.08 65,232,982.89 68,755,215.97 18.94 18.94%
气项目 金
合计 363,000,000.00 3,522,233.08 65,232,982.89 68,755,215.97 / / / /
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,773,277.00 561,862.08 4,335,139.08
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 3,773,277.00 561,862.08 4,335,139.08
二、累计摊销
1.期初余额 1,358,378.66 1,358,378.66
2.本期增加金额 75,465.60 75,465.60
（1）计提 75,465.60 75,465.60
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,433,844.26 1,433,844.26
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
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4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,339,432.74 561,862.08 2,901,294.82
2.期初账面价值 2,414,898.34 561,862.08 2,976,760.42
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
培训费 726,666.64 987,849.06 842,783.01 871,732.69
办公室装修 661,363.99 661,363.99
合计 1,388,030.63 987,849.06 1,504,147.00 871,732.69
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 34,975,506.64 8,741,696.90 33,294,308.96 8,321,916.28
内部交易未实现利润 27,474,374.17 6,823,036.95 21,044,548.06 5,261,137.03
合计 62,449,880.81 15,564,733.85 54,338,857.02 13,583,053.31
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
按公允价值调整非同一控制子公司
32,914,011.20 8,228,502.78 41,372,560.74 10,343,140.17
存货价值
根据公允价值变动调整投资性房地
4,171,810.00 1,042,952.50 3,758,010.00 939,502.50
产
为取得合同发生的销售佣金 31,817,948.76 7,954,487.19 21,016,781.13 5,254,195.29
合计 68,903,769.96 17,225,942.47 66,147,351.87 16,536,837.96
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资 抵销后递延所
项目 产和负债期末 得税资产或负 产和负债期初 得税资产或负
互抵金额 债期末余额 互抵金额 债期初余额
递延所得税资产 15,564,733.85 13,583,053.31
递延所得税负债 17,225,942.47 16,536,837.96
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,062,433.27 813,615.95
可抵扣亏损 185,786,383.20 206,021,591.64
合计 186,848,816.47 206,835,207.59
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 4,315,724.94
2022 2,549,554.96 2,549,554.96
2023 122,956,206.11 178,469,454.18
2024 20,004,597.12 20,004,597.12
2025 682,260.44 682,260.44
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2026 39,593,764.57
合计 185,786,383.20 206,021,591.64 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面 减值
账面余额 减值准备 账面余额 账面价值
价值 准备
合同取得成本 10,830,188.68 10,830,188.68
合计 10,830,188.68 10,830,188.68
其他说明：
无
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 260,988,248.05 372,117,618.59
1-2 年（含 2 年） 132,338,845.87 141,903,819.69
2-3 年（含 3 年） 57,492,941.74 62,366,168.40
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3 年以上 83,941,980.64 100,657,372.22
合计 534,762,016.30 677,044,978.90
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商一 5,221,852.00 工程未完成决算
供应商二 4,988,970.00 工程未完成决算
供应商三 3,180,000.00 工程未完成决算
供应商四 1,699,700.00 工程未完成决算
供应商五 1,177,809.12 工程未完成决算
合计 16,268,331.12 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内(含 1 年) 2,829,498.45 179,455.13
合计 2,829,498.45 179,455.13
按照开发项目列示预收账款：
项目名称 期末余额 上年年末余额
预收租金 167,411.45 179,455.13
天香南园（华庭商铺） 2,662,087.00
合计 2,829,498.45 179,455.13
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 2,203,573,318.56 2,909,117,866.47
合计 2,203,573,318.56 2,909,117,866.47
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
其中：
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（1）按照开发项目列示合同负债
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例（%）
天香南园三期 3,803,351.38 已竣工
上虞东方郡 6,778,046.77 1,496,510,767.10 已竣工
上虞万诚府 1,105,745,406.25 554,396,319.91 2022 年 12 月 98.76
武汉东方郡 183,073,308.25 232,148,348.62 已竣工
墨水湖边 23,022,424.26 16,480,675.68 已竣工
五洲世纪城一期 769,350.46 114,725.71 已竣工
五洲世纪城二期 1,876,146.79 183,486.24 已竣工
清远万商豪苑二
22,935.78 806,592.74 已竣工
期
清远博文苑 9,174,564.22 384,425,432.06 已竣工
清远博学苑 873,111,135.78 220,248,167.03 2022 年 10 月 76.44
合计 2,203,573,318.56 2,909,117,866.47
（2）账龄超过一年的重要合同负债
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上虞东方郡 5,035,801.82 尚未交房
上虞万诚府 554,396,319.91 尚未交房
武汉东方郡 62,652,447.70 尚未交房
墨水湖边 5,957,876.14 尚未交房
清远博文苑 4,867,200.00 尚未交房
清远博学苑 220,248,167.03 尚未交房
合计 853,157,812.60
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 10,789,234.87 39,689,218.83 39,534,942.06 10,943,511.64
二、离职后福利-设定提存
242,373.10 1,579,817.66 1,562,119.58 260,071.18
计划
三、辞退福利 44,100.00 44,100.00
合计 11,031,607.97 41,313,136.49 41,141,161.64 11,203,582.82
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和
10,617,988.78 35,909,763.32 35,737,206.60 10,790,545.50
补贴
二、职工福利费 56,150.00 945,623.16 983,823.16 17,950.00
三、社会保险费 104,046.09 1,132,683.15 1,113,613.10 123,116.14
其中：医疗保险费 82,327.92 1,110,575.90 1,092,411.82 100,492.00
工伤保险费 12,525.21 21,304.46 20,702.98 13,126.69
生育保险费 9,192.96 802.79 498.30 9,497.45
四、住房公积金 11,050.00 1,543,381.00 1,542,531.00 11,900.00
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五、工会经费和职工教育
157,768.20 157,768.20
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 10,789,234.87 39,689,218.83 39,534,942.06 10,943,511.64
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 234,830.54 1,520,726.13 1,503,898.05 251,658.62
2、失业保险费 7,542.56 59,091.53 58,221.53 8,412.56
合计 242,373.10 1,579,817.66 1,562,119.58 260,071.18
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地增值税 668,762,007.01 670,905,707.03
企业所得税 131,573,441.83 102,043,812.60
增值税 9,470,099.56 8,416,585.40
城建税 1,355,689.26 2,517,620.44
教育费附加 579,293.88 1,020,157.28
地方教育费附加 1,107,421.32 1,011,093.90
土地使用税 258,226.52 637,418.50
房产税 139,854.33 606,845.38
营业税 329,406.81 329,406.81
个人所得税 136,717.73 189,925.45
印花税 39,888.57 11,046.50
水利建设费 615.06 615.06
合计 813,752,661.88 787,690,234.35
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 90,500.00 77,000.00
其他应付款 65,648,346.31 43,976,112.39
合计 65,738,846.31 44,053,112.39
其他说明：
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□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 90,500.00 77,000.00
合计 90,500.00 77,000.00
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
无
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证金 55,964,773.44 33,003,431.14
押金 5,045,898.52 3,449,956.52
限制性股票 1,545,600.00
往来款 530,921.68 1,095,118.74
代收代付 940,685.71 625,749.48
其他 3,166,066.96 4,256,256.51
合计 65,648,346.31 43,976,112.39
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海瑞喆建设工程有限公司 10,000,000.00 未结算
嘉兴升利房地产经纪有限公司 1,500,000.00 未结算
合计 11,500,000.00 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
□适用 √不适用
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44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 197,567,950.44 261,555,426.52
合计 197,567,950.44 261,555,426.52
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
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48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公积
期初余额 发行 期末余额
送股 金 其他 小计
新股
转股
股份
700,989,244.00 -483,000.00 -483,000.00 700,506,244.00
总数
其他说明：
其他系本年度回购限制性股票予以注销形成。
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54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
本溢价）
其他资本公积 10,917,835.86 446,678.76 1,062,600.00 10,301,914.62
合计 10,917,835.86 446,678.76 1,062,600.00 10,301,914.62
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期回购限制性股票引起资本公积减少 1,062,600.00 元，本期出售持有的广州君海 3%股权
增加资本公积 446,678.76 元。
56、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
因限制性股票
不能解锁时承 1,545,600.00 1,545,600.00
担回购义务
合计 1,545,600.00 1,545,600.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期减少系回购限制性股票。
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 219,392,984.74 40,859,212.48 260,252,197.22
合计 219,392,984.74 40,859,212.48 260,252,197.22
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盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,226,795,376.20 1,841,583,156.86
调整期初未分配利润合计数（调增
21,803,324.85
+，调减－）
调整后期初未分配利润 2,226,795,376.20 1,863,386,481.71
加：本期归属于母公司所有者的净
476,940,147.66 484,277,881.13
利润
减：提取法定盈余公积 40,859,212.48 15,701,250.04
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 105,148,386.60 105,167,736.60
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 2,557,727,924.78 2,226,795,376.20
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,499,607,293.36 1,654,332,243.30 2,278,438,526.47 1,163,192,181.51
其他业务 3,680,616.68 1,027,129.04 2,860,370.76 1,870,005.17
合计 2,503,287,910.04 1,655,359,372.34 2,281,298,897.23 1,165,062,186.68
其中：房地产开发项目产生的销售收入：
项目 本期金额 上期金额
收入 2,491,643,808.51 2,271,161,298.60
成本 1,647,117,315.70 1,156,938,087.77
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
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(4).分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
2,203,573,318.56 元，预计将于 2022 年至 2023 年期间确认收入。
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 203,906,158.72 262,589,052.71
城市维护建设税 5,363,583.06 7,470,866.87
教育费附加 2,306,983.81 3,204,576.60
房产税 1,759,339.70 2,608,249.04
土地使用税 1,860,405.82 2,070,810.50
地方教育费附加 1,513,588.24 2,045,049.62
其他 1,288,831.22 1,498,452.06
合计 217,998,890.57 281,487,057.40
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代理费 13,805,396.25 40,806,803.73
工资及福利费 7,828,409.78 7,632,773.44
广告费 3,879,796.11 6,750,443.05
策划费 4,578,746.67 3,190,137.19
资产摊销 1,556,149.44 1,556,149.44
其他 5,545,051.73 3,732,920.43
合计 37,193,549.98 63,669,227.28
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 22,386,371.15 20,722,035.29
招待费 7,034,734.81 6,874,013.58
差旅费 1,804,183.12 1,833,297.07
期权成本 -5,159,786.67 -7,170,323.21
统筹及养老保险金 2,578,209.97 2,356,136.95
房租费 974,461.11 2,469,441.79
办公费 1,518,451.76 2,115,017.15
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车辆费用 347,566.78 1,035,280.75
中介机构费用 2,733,181.48 3,978,622.86
折旧及摊销 2,351,317.76 2,625,983.14
保安服务费 5,165,186.12 4,844,929.56
其他 3,979,734.52 6,548,645.14
合计 45,713,611.91 48,233,080.07
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用
其中：租赁负债利息费用
减：利息收入 -57,678,901.96 -56,828,986.63
汇兑损益 6.06 13.19
其他 209,888.25 418,113.09
合计 -57,469,007.65 -56,410,860.35
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
进项税加计抵减 250,829.46 65,648.80
代扣个人所得税手续费 49,794.25 64,824.62
其他 10,613.93 25,782.18
合计 311,237.64 156,255.60
其他说明：
无
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 9,911,525.76 -86,231,030.96
处置长期股权投资产生的投资收益 699,355.73
处置交易性金融资产取得的投资收益 9,820,101.33
合计 20,430,982.82 -86,231,030.96
其他说明：
无
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69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 350,000.00
按公允价值计量的投资性房地产 413,800.00 299,500.00
合计 413,800.00 649,500.00
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 148,276.71 15,116,523.44
其他应收款坏账损失 1,898,390.29 -561,495.16
合计 2,046,667.00 14,555,028.28
其他说明：
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、长期股权投资减值损失 10,303,150.80
合计 10,303,150.80
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
资产处置利得 53,206.46
减：资产处置损失 -2,232.46
合计 50,974.00
其他说明：
无
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
违约金 100,000.00 1,367.10 100,000.00
罚款收入 2,600.00 56,680.00 2,600.00
其他 179,953.47 1,569,677.97 179,953.47
合计 282,553.47 1,627,725.07 282,553.47
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产毁损报
12,712.04 3,750.18 12,712.04
废损失
罚款 6,350.00 15,570.00 6,350.00
滞纳金 90,133.46 99,617.54 90,133.46
补偿金 3,666,193.98
其他 30,216.84
合计 109,195.50 3,815,348.54 109,195.50
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 148,117,230.67 189,229,949.49
递延所得税费用 -1,292,576.04 -6,818,127.02
合计 146,824,654.63 182,411,822.47
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 623,825,178.32
按法定/适用税率计算的所得税费用 155,956,294.58
子公司适用不同税率的影响 -40,906.17
调整以前期间所得税的影响 -1,112.18
非应税收入的影响 -2,477,881.44
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不可抵扣的成本、费用和损失的影响 340,066.99
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-14,781,705.62
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
7,829,898.47
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 146,824,654.63
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
银行利息收入 57,678,901.96 56,828,986.63
政府补助 60,408.18 90,606.80
押金及保证金 358,267,591.39 225,630,292.59
往来款项
其他 6,506,153.50 11,633,570.01
合计 422,513,055.03 294,183,456.03
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现管理费用 23,742,948.46 28,047,563.40
付现销售费用 27,808,990.76 54,841,002.09
往来款项 591,121.53 2,170,442.81
押金及保证金 289,123,913.33 45,080,795.16
其他 17,935,385.58 6,528,786.96
合计 359,202,359.66 136,668,590.42
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
出售员工持股计划股票 4,759,255.84
合计 4,759,255.84
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收到的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
回购本公司股票支付的现金 1,285,758.00 367,650.00
合计 1,285,758.00 367,650.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 477,000,523.69 484,375,305.77
加：资产减值准备 10,303,150.80
信用减值损失 2,046,667.00 14,555,028.28
固定资产折旧、油气资产折耗、生
771,705.16 961,292.74
产性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 75,465.60 75,465.60
长期待摊费用摊销 1,504,147.00 1,589,224.80
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 -50,974.00
列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
12,712.04 3,750.18
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
-413,800.00 -649,500.00
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 6.06 13.19
投资损失（收益以“－”号填列） -20,430,982.82 86,231,030.96
递延所得税资产减少（增加以“－”
-1,981,680.54 -2,351,071.35
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
689,104.51 -4,467,055.67
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 633,620,229.87 -665,489,445.73
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卧龙地产 2021 年年度报告
经营性应收项目的减少（增加以
-47,589,862.49 -62,536,337.44
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-841,197,776.97 51,508,742.60
“－”号填列）
其他 -5,159,786.67 -7,170,323.21
经营活动产生的现金流量净额 198,895,697.44 -93,060,728.48
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,617,039,275.62 2,025,133,792.71
减：现金的期初余额 2,025,133,792.71 2,693,011,701.26
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 591,905,482.91 -667,877,908.55
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,617,039,275.62 2,025,133,792.71
其中：库存现金 11,668.15 54,234.43
可随时用于支付的银行存款 2,617,015,162.19 2,025,079,558.28
可随时用于支付的其他货币
12,445.28
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,617,039,275.62 2,025,133,792.71
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
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卧龙地产 2021 年年度报告
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
□适用 √不适用
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - - 199.80
其中：港币 244.37 0.8176 199.80
其他说明：
无
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
经公司董事会决议通过，2021 年 3 月 2 日新设绍兴市上虞区卧龙酒店管理有限公司，2021
年 4 月 29 日新设上海卧龙医药发展有限公司。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
墨水湖置业
武汉 武汉 房地产开发经营 100 设立
*1
两湖置业*2 绍兴 绍兴 房地产开发经营 100 设立
天香南园*3 上虞 上虞 房地产开发经营 100 设立
非同一控制
清远五洲*4 清远 清远 房地产开发经营 100
下企业合并
同一控制下
卧龙物业*5 上虞 上虞 物业管理 70
企业合并
非同一控制
耀江神马*6 武汉 武汉 房地产开发经营 100
下企业合并
卧龙资管*7 上海 上海 资产管理 100 设立
同一控制下
上海尼福*8 上海 上海 电气技术开发 100
企业合并
卧龙医药*9 上海 上海 医药制造业 100 设立
卧龙酒店*10 上虞 上虞 住宿业 100 设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
不适用
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
不适用
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
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卧龙地产 2021 年年度报告
其他说明：
*1 墨水湖置业成立于 2010 年 4 月 27 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 25,000
万元，本公司出资 25,000 万元，持股 100%。
*2 两湖置业成立于 2011 年 8 月 17 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 5,000 万
元，本公司出资 5,000 万元，持股 100%。
*3 天香南园成立于 2011 年 9 月 26 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 5,000 万
元，本公司出资 5,000 万元，持股 100%。
*4 清远五洲成立于 2005 年 9 月 19 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 13,000 万
元，本公司出资 13,000 万元，持股 100%。
*5 卧龙物业成立于 2002 年 9 月 29 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 300 万
元，本公司出资 210 万元，持股 70%。
*6 耀江神马成立于 1996 年 12 月 25 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 4,953.00
万元，本公司出资 4,953.00 万元，持股 100%。
*7 卧龙资管成立于 2017 年 6 月 27 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 10,000 万
元，本公司已出资 5,000 万元，未到位注册资本 5,000 万元，持股 100%。
*8 上海尼福成立于 2001 年 12 月 28 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 10,000
万元，本公司已出资 500 万元，持股 100%。
*9 卧龙医药成立于 2021 年 4 月 29 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 1000 万
元，本公司尚未出资，持股 100%。
*10 卧龙酒店成立于 2021 年 3 月 2 日，截至 2021 年 12 月 31 日止，注册资本为人民币 1000 万
元，本公司尚未出资，持股 100%。
(2).重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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卧龙地产 2021 年年度报告
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
广州君海 广州市 广州市 网络游戏 46 权益法核算
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
不适用
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
不适用
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
流动资产 293,539,802.16 338,626,828.69
非流动资产 147,304,167.33 108,837,180.61
资产合计 440,843,969.49 447,464,009.30
流动负债 197,212,313.01 214,246,081.51
非流动负债 322,466.51 9,166,666.67
负债合计 197,534,779.52 223,412,748.18
少数股东权益 10,416,025.70 14,825,475.75
归属于母公司股东权益 232,893,164.27 209,225,785.37
按持股比例计算的净资产份额 107,130,855.56 102,520,634.83
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 812,108,660.25 854,569,800.00
存在公开报价的联营企业权益投资的公
允价值
营业收入 856,958,013.62 537,282,537.17
净利润 19,257,928.85 -176,041,063.34
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 19,257,928.85 -176,041,063.34
本年度收到的来自联营企业的股利 39,200,000.00
其他说明
无
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
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(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风
险、利率风险和其他价格风险）。董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的
风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和
分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信
用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定
是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政
策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。
本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委
员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（一）信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。
本公司信用风险主要产生于货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、
债权投资、其他债权投资和财务担保合同等，以及未纳入减值评估范围的以公允价值计量且其变
动计入当期损益的债务工具投资和衍生金融资产等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面价
值已代表其最大信用风险敞口；资产负债表表外的最大信用风险敞口为履行财务担保所需支付的
最大金额 500,000,000.00 元。
本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银
行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损
失。
此外，对于应收账款、其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基
于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评
估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不
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卧龙地产 2021 年年度报告
良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用
风险在可控的范围内。
（二）流动性风险
流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。
本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中
控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动
预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。同时持续监控公司是否符合
借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需
求。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额
项目
即时偿还 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 合计
应 付 账
56,353,038.10 204,635,209.95 132,338,845.87 57,492,941.74 83,941,980.64 534,762,016.30
款
应 付 股
90,500.00 90,500.00
利
其 他 应
21,143,748.01 4,013,897.01 32,475,514.69 1,172,388.64 6,842,797.96 65,648,346.31
付款
合计 77,587,286.11 208,649,106.96 164,814,360.56 58,665,330.38 90,784,778.60 600,500,862.61
上年年末余额
项目
即时偿还 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 合计
应付账
231,471,907.06 219,830,570.85 74,444,376.93 27,566,430.08 123,731,693.98 677,044,978.90
款
应付股
77,000.00 77,000.00
利
其他应
13,207,184.87 21,192,487.62 5,227,723.66 1,304,778.24 3,043,938.00 43,976,112.39
付款
合计 244,756,091.93 241,023,058.47 79,672,100.59 28,871,208.32 126,775,631.98 721,098,091.29
（三）市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的
风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1、利率风险
利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
固定利率和浮动利率的带息金融工具分别使本公司面临公允价值利率风险及现金流量利率风
险。本公司面临利率风险较小。
2、汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司持续监控外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险。此
外，公司还可能签署远期外汇合约或货币互换合约以达到规避汇率风险的目的。于本期及上期，
本公司未签署任何远期外汇合约或货币互换合约。
本公司外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额较小。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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卧龙地产 2021 年年度报告
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）其他非流动金融
43,360,009.36 43,360,009.36
资产
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融 43,360,009.36 43,360,009.36
资产
（1）权益工具投资 43,360,009.36 43,360,009.36
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
资
（四）投资性房地产 45,866,000.00 45,866,000.00
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 45,866,000.00 45,866,000.00
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的
89,226,009.36 89,226,009.36
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
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3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
房地产投资
卧龙置业 上虞 经营，对外 21,750.72 44.84 44.84
投资
对外投资，
卧龙控股 上虞 投资经营管 80,800.00 1.17 1.17
理等
企业最终控制方是陈建成
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“在其他主体中的权益”。
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卧龙地产 2021 年年度报告
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
卧龙电气驱动集团股份有限公司（卧龙电驱） 其他
浙江龙信股权投资管理有限公司（浙江龙信） 其他
王希全 其他
郭晓雄 其他
秦铭 其他
姚建芳 其他
陈林林 其他
杜兴强 其他
何圣东 其他
杜秋龙 其他
孙慧芳 其他
陈群芬 其他
娄燕儿 其他
王海龙 其他
赵钢 其他
陈嫣妮 其他
马亚军 其他
何大安 其他
方君仙 其他
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
卧龙电驱 咨询费 448.85
卧龙电驱 车辆使用费 172,976.74
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
卧龙电驱 物业服务 7,129,857.19 6,498,089.98
卧龙电驱 咨询服务 500,000.00 500,000.00
卧龙控股 物业服务 970,930.18 822,166.84
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购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
公司全资子公司天香南园与卧龙电驱签订《商品房买卖合同》，将天香南园的办公用房 1 幢
（建筑面积 13,810.66 m')，地下车库 135 个车位，以总价人民币 12,764.00 万元出售给卧龙电
驱，截止 2021 年 12 月 31 日已收到 6,000.00 万元，该办公用房尚未交付。
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
卧龙控股 住宅 19,200.00
卧龙电驱 住宅 48,000.00
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
卧龙电驱 办公楼 500,000.00 500,000.00
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
卧龙控股集团有限公司 100,000,000.00 2020/1/9 2021/1/16 是
卧龙控股集团有限公司 50,000,000.00 2020/1/14 2021/1/22 是
卧龙控股集团有限公司 100,000,000.00 2021/2/26 2022/2/18 否
卧龙控股集团有限公司 100,000,000.00 2020/4/10 2022/4/10 否
卧龙控股集团有限公司 300,000,000.00 2021/1/4 2023/1/3 否
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
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√适用 □不适用
本公司为卧龙控股提供的每笔担保事项，卧龙控股都为本公司提供相应的反担保。
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 498.21 473.20
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
卧龙电驱 1,006,400.31 194,016.40
卧龙控股 145,545.87
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
合同负债
卧龙电驱 55,045,871.56
其他流动负债
卧龙电驱 4,954,128.44
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
公司本期授予的各项权益工具总额
公司本期行权的各项权益工具总额
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公司本期失效的各项权益工具总额 2,953,000.00
公司期末发行在外的股票期权行权价格的范围
和合同剩余期限
公司期末发行在外的其他权益工具行权价格的
范围和合同剩余期限
其他说明
2021 年 5 月 27 日召开了公司第八届董事会第二十六次会议，会议审议通过了《关于注销已
授予未行权股票期权的议案》，同意公司注销 2018 年股票期权与限制性股票激励计划首次授予
股票期权第二期已授予但尚未行权的 99.00 万份股票期权，预留授予股票期权第一期已授予但尚
未行权的 24.50 万份股票期权，首次授予股票期权第三期已授予未行权的 99.00 万份股票期权和
预留授予股票期权第二期已授予未行权的 24.50 万份股票期权，共计 247.00 万份股票期权。2021
年 5 月 27 日经第八届董事会第二十六次会议审议通过，公司回购注销已授予未解锁的限制性股
票 48.30 万股。
2、 以权益结算的股份支付情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
公司采用 B-S 模型作为定价模型，并合理估
授予日权益工具公允价值的确定方法 计 模型所需的各项参数，确定授予日股票期
权和限制性股票的公允价值
可行权权益工具数量的确定依据 资产负债表日股权激励股份实际持有数
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金
2,495,507.76
额
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 -1,062,600.00
其他说明
经本公司股东大会 2018 年 2 月 6 日审议批准，本公司于 2018 年 2 月 6 日起实行一项股份期
权计划。据此，本公司董事会获授权酌情授予本公司高级管理人员及其他职工以行权价格为人民
币 6.39 元的每股对价获得股票期权，以认购本公司股份。其中关键管理人员共获得股票期权
444 万份。在满足行权条件的前提下，股票期权的权利中的 40%在授予日起一年后可行权，30%
在授予日起两年后可行权，30%在授予日起三年后可行权，并自可行权日起一年内可以行权以认
购本公司股份。每项股票期权赋予持有人认购一股本公司普通股的权利。
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
√适用 □不适用
2021 年 5 月 27 日召开了公司第八届董事会第二十六次会议，会议审议通过了《关于调整
2018 年股票期权与限制性股票激励计划限制性股票回购价格的议案》，将限制性股票回购价格
调整为 2.70 元/股。
5、 其他
□适用 √不适用
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十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
本期未计入本公司资产负债表的承诺事项如下：
单位：万元 币种：人民币
内容 涉及金额 影响 性质
应付工程款 42,867.50 按工程进度结算 已签订尚未履行的合同款
合计 42,867.50
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
（1）或有负债
截至 2021 年 12 月 31 日止，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为
213,067.20 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的相关费
用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日
起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记、将《房屋所有权
证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必须的，本公司历年没有
发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
本公司为关联方提供的担保详见本附注“十二、（5）关联交易情况”。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对财务状况和经 无法估计影
项目 内容
营成果的影响数 响数的原因
2022 年 1 月 11 日，公司与卧龙电驱于浙
江上虞签署《卧龙地产集团股份有限公司
与卧龙电气驱动集团股份有限公司关于上
重要的对外投资
海卧龙矿业有限公司之股权收购协议》，
以人民币 6,800 万元现金购买卧龙电驱持
有的标的公司 100%股权。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 105,075,936.60
经审议批准宣告发放的利润或股利 105,075,936.60
3、 销售退回
□适用 √不适用
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4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
（一）租赁
经营租赁租出
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
清远义乌商贸城 B 座 4 楼 45,866,000.00 45,452,200.00
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清远义乌商贸城 A 座商铺 36,745,561.77 37,772,690.81
天香南园（华庭商铺） 18,664,909.42 24,069,063.94
合计 101,276,471.19 107,293,954.75
（二）股票质押情况
截至 2021 年 12 月 31 日止，卧龙置业累计质押本公司无限售流通股 30,000,000 股用于提供
借款保证，质押的股份占公司总股本的 4.28%，占卧龙置业持有本公司股份的 9.55%。
（三）持股 5%以上股东增持股份情况
2020 年 7 月 18 日至 2021 年 7 月 17 日，浙江龙盛集团股份有限公司（以下简称浙江龙盛）
通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式增持了公司股份 27,483,419 股，占公司总股本
的比例为 3.92%。截至 2021 年 12 月 31 日止，浙江龙盛持公司股份 97,595,278 股，占公司总股
本的 13.93%。浙江龙盛本次增持计划已到期，并已完成本次增持计划下限即增持公司股份比例
不低于 3%，本次增持计划已实施完成。
（四）终止经营
1、归属于母公司所有者的持续经营净利润和终止经营净利润
项目 本期金额 上期金额
归属于母公司所有者的持续经营净利润 476,940,147.66 484,277,881.13
归属于母公司所有者的终止经营净利润
2、终止经营净利润
无
3、终止经营处置损益的调整
无
4、终止经营现金流量
无
5、终止经营不再满足持有待售类别划分条件的说明
无
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,833,333.33
应收股利
其他应收款 749,176,840.74 1,010,785,808.30
合计 751,010,174.07 1,010,785,808.30
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 1,833,333.33
合计 1,833,333.33
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 735,155,840.74
1至2年 14,000,000.00
2至3年 30,000.00
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 774,657.94
合计 749,960,498.68
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并内关联方 749,005,245.46 1,010,633,442.80
往来款 626,500.00
代扣代缴 74,393.50
其他 955,253.22 229,129.94
合计 749,960,498.68 1,011,563,466.24
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余 777,657.94 777,657.94
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额
2021年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 6,000.00 6,000.00
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
783,657.94 783,657.94
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按组合计提
777,657.94 6,000.00 783,657.94
坏账准备
合计 777,657.94 6,000.00 783,657.94
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
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(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
耀江神马 内部往来款 653,562,773.44 1 年以内 87.15
1 年以内、
卧龙资管 内部往来款 82,200,000.00 10.96
1-2 年
天香南园 内部往来款 7,689,110.60 1 年以内 1.03
清远五洲 内部往来款 5,370,064.94 1 年以内 0.72
客户一 其他/往来款 626,500.00 1 年以内 0.08
合计 / 749,448,448.98 / 99.94
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,409,794,247.46 1,409,794,247.46 1,409,794,247.46 1,409,794,247.46
对联营、合营企业投资 710,630,448.48 9,672,345.65 700,958,102.83 746,473,443.98 10,303,150.80 736,170,293.18
合计 2,120,424,695.94 9,672,345.65 2,110,752,350.29 2,156,267,691.44 10,303,150.80 2,145,964,540.64
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
卧龙物业 2,100,000.00 2,100,000.00
清远五洲 353,391,181.00 353,391,181.00
耀江神马 552,596,816.46 552,596,816.46
墨水湖置业 351,706,250.00 351,706,250.00
两湖置业 50,000,000.00 50,000,000.00
天香南园 50,000,000.00 50,000,000.00
卧龙资管 50,000,000.00 50,000,000.00
合计 1,409,794,247.46 1,409,794,247.46
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(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
追 其他 发放
投资 期初 权益法下确 期末 减值准备期
加 综合 其他权益 现金 计提减值准 其
单位 余额 减少投资 认的投资损 余额 末余额
投 收益 变动 股利 备 他
益
资 调整 或利
润
一、联营企业
广州君海网络
736,170,293.18 46,201,200.02 9,911,525.76 446,678.76 -630,805.15 700,958,102.83 9,672,345.65
科技有限公司
小计 736,170,293.18 46,201,200.02 9,911,525.76 446,678.76 -630,805.15 700,958,102.83 9,672,345.65
合计 736,170,293.18 46,201,200.02 9,911,525.76 446,678.76 -630,805.15 700,958,102.83 9,672,345.65
其他说明：
无
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4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 16,752,026.54 12,853,069.53
其他业务 22,735,849.15 32,534,740.66
合计 39,487,875.69 12,853,069.53 32,534,740.66
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 340,000,000.00 220,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 9,911,525.76 -86,231,030.96
处置长期股权投资产生的投资收益 7,948,305.13 -3,272,372.80
债权投资在持有期间取得的利息收入 17,566,666.67
处置交易性金融资产取得的投资收益 9,820,101.33
合计 385,246,598.89 130,496,596.24
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
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十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 737,917.69
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 261,443.39
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易 9,820,101.33
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
413,800.00
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 235,564.26
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 132,403.52
少数股东权益影响额 -5,183.54
合计 11,341,606.69
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
14.05 0.68 0.68
利润
扣除非经常性损益后归属于
13.71 0.66 0.66
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：王希全
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 11 日
修订信息
□适用 √不适用
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