厦门创兴置业股份有限公司
2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
(二) 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席董事的说明 被委托人姓名
黄晓良 独立董事
因故未能出席董事会，委托独立董事雷震
球代为出席会议并行使表决权。
雷震球
1.3 广东正中珠江会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人郭恒达、主管会计工作负责人郑玉蕊及会计机构负责人（会计主管人员）周清松声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 创兴置业
股票代码 600193
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 厦门市建业路18 号阳明楼9 层
邮政编码 361012
电子信箱 dayang@public.xm.fj.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李晓玲 连福汉
联系地址 厦门市建业路10 号阳明楼9 层 厦门市建业路10 号阳明楼9 层
电话 0592-5318020-399 0592-5318020-399
传真 0592-5311821 0592-5311821
电子信箱 prosolar_lee@yahoo.com.cn cxkj_irm@yahoo.com.cn
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2009 年 2008 年
本期比上年同期
增减(%)
2007 年
营业收入 89,648,451.51 307,835,684.32 -70.88 39,265,596.81
利润总额 7,471,522.76 64,852,863.31 -88.48 121,142,346.47
归属于上市公司股东的净利润 10,559,605.13 52,972,309.44 -80.07 118,417,453.15归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润
11,626,098.99 56,759,834.48 -79.52 58,885,864.14
经营活动产生的现金流量净额 118,303,931.97 -4,355,316.13 不适用 23,688,517.06
2009 年末 2008 年末
本期末比上年同
期末增减(%)
2007 年末
总资产 721,835,694.64 614,746,049.30 17.42 790,864,837.05
所有者权益（或股东权益） 328,653,502.48 442,661,501.05 -25.76 394,451,590.01
3.2 主要财务指标
2009 年 2008 年
本期比上年同期增减
(%)
2007 年
基本每股收益（元／股） 0.05 0.24 -79.17 0.71
稀释每股收益（元／股） 0.05 0.24 -79.17 0.71
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.05 0.26 -80.77 0.35
加权平均净资产收益率（%） 2.36 12.60 减少10.24 个百分点 35.26
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率
（%）
2.60 13.50 减少10.90 个百分点 17.54
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） 0.54 -0.02 不适用 0.07
2009 年末2008 年末
本期末比上年同期末
增减(%)
2007 年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 1.51 2.03 -25.62 2.35
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,325,069.60
所得税影响额 -36,228.31
少数股东权益影响额（税后） -294,804.05
合计 -1,066,493.86
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送
股
公
积
金
转
股
其他 小计 数量
比例
(%)
一、有限售条件
股份
45,227,000 20.73 -45,227,000 -45,227,000 0 0
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 45,227,000 20.73 -45,227,000 -45,227,000 0 0
其中：境内非国45,227,000 20.73 -45,227,000 -45,227,000 0 0有法人持股
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人
持股
境外自然人持股
二、无限售条件
流通股份
172,913,000 79.27 45,227,000 45,227,000 218,140,000 100.00
1、人民币普通股 172,913,000 79.27 45,227,000 45,227,000 218,140,000 100.00
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
三、股份总数 218,140,000 100.00 218,140,000 100.00
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限
售股数
本年增加
限售股数
年末限售
股数
限售原因 解除限售日期
厦门市迈克生化有限公司 15,630,680 15,630,680 0 0 股权分置改革 2009 年2 月18 日
厦门大洋集团股份有限公司 11,408,137 11,408,137 0 0 股权分置改革 2009 年2 月18 日
厦门百汇兴投资有限公司 13,986,674 13,986,674 0 0 股权分置改革 2009 年2 月18 日
厦门博纳科技有限公司 4,201,509 4,201,509 0 0 股权分置改革 2009 年2 月18 日
合计 45,227,000 45,227,000 0 0 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 26,039 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比
例(%)
持股总数
报告期内增
减
持有有
限售条
件股份
数量
质押或冻结
的股份数量
厦门百汇兴投资有限公司 境内非国有法人14.70 32,072,099 0 0
质押
30,100,000
厦门大洋集团股份有限公司 境内非国有法人10.23 22,315,137 0 0
质押
1,820,000
厦门博纳科技有限公司 境内非国有法人7.76 16,924,516 0 0
质押
16,500,000
厦门市迈克生化有限公司 境内非国有法人5.54 12,086,020
-12,224,66
0
0 未知
中国工商银行－诺安价值增长股票
证券投资基金
其他3.21 7,000,046 7,000,046 0 未知
中国银行－泰信优质生活股票型证
券投资基金
其他2.98 6,500,000 6,500,000 0 未知
卢珍 境内自然人1.14 2,486,801 2,486,801 0 未知
大连华信信托股份有限公司－环球1
号结构化证券投资集合资金信托
其他0.83 1,820,048 1,820,048 0 未知中国工商银行－诺安股票证券投资
基金
其他0.60 1,319,251 1,319,251 0 未知
齐鲁证券－中信－齐鲁金泰山灵活
配置集合资产管理计划
其他0.57 1,243,600 1,243,600 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件
股份的数量
股份种类及数量
厦门百汇兴投资有限公司 32,072,099 人民币普通股 32,072,099
厦门大洋集团股份有限公司 22,315,137 人民币普通股 22,315,137
厦门博纳科技有限公司 16,924,516 人民币普通股 16,924,516
厦门市迈克生化有限公司 12,086,020 人民币普通股 12,086,020
中国工商银行－诺安价值增长股票证券投资基金7,000,046 人民币普通股 7,000,046
中国银行－泰信优质生活股票型证券投资基金 6,500,000 人民币普通股 6,500,000
卢珍 2,486,801 人民币普通股 2,486,801
大连华信信托股份有限公司－环球1 号结构化证
券投资集合资金信托
1,820,048 人民币普通股 1,820,048
中国工商银行－诺安股票证券投资基金 1,319,251 人民币普通股 1,319,251
齐鲁证券－中信－齐鲁金泰山灵活配置集合资产
管理计划
1,243,600 人民币普通股 1,243,600
上述股东关联关系或一致行动的说明
厦门百汇兴投资有限公司、厦门大洋集团股份有限公司和厦门博纳科
技有限公司为一致行动人。中国工商银行－诺安价值增长股票证券投
资基金和中国工商银行－诺安股票证券投资基金同属诺安基金管理
有限公司。公司未发现其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市
公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人的情况。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
√适用 □不适用
新实际控制人名称 陈冠全
新实际控制人变更日期 2009 年4 月3 日
新实际控制人变更情况刊登日期 2009 年4 月14 日
新实际控制人变更情况刊登报刊 《上海证券报》
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司控股股东为厦门百汇兴投资有限公司与厦门博纳科技有限公司，二者合并持有本公司22.46%
的股份。厦门瑞启房地产开发有限公司持有厦门百汇兴投资有限公司和厦门博纳科技有限公司100%的
股权，金地置业有限公司持有厦门瑞启房地产开发有限公司100%的股权，陈冠全先生通过Dragon Wing
Development Ltd.及其本人共持有金地置业有限公司100%的股权,为本公司实际控制人。
此外，本公司实际控制人陈冠全先生的父亲陈榕生先生持有厦门大洋置业有限公司90%的股权，
厦门大洋置业有限公司持有厦门大洋集团股份有限公司39.34%的股权。厦门大洋集团股份有限公司持
有本公司10.23%的股权，与厦门百汇兴投资有限公司、厦门博纳科技有限公司为一致行动人。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
单位：万元 币种：人民币
名称 厦门百汇兴投资有限公司
单位负责人或法定代表人 郑玉蕊
成立日期 1990 年
注册资本 2,300主要经营业务或管理活动
对农业、房地产业、生物工程的投资和电子产品的开发、生
产、销售（涉及专项管理规定的除外）及饲料加工、生产。
名称 厦门博纳科技有限公司
单位负责人或法定代表人 陈文华
成立日期 1992 年
注册资本 2,200
主要经营业务或管理活动 高新技术产品的开发、技术咨询、技术服务。
4.3.2.3 实际控制人情况
○ 自然人
姓名 陈冠全
国籍 美国
是否取得其他国家或地区居留权 是
最近5 年内的职业及职务
2004 年9 月-2009 年5 月，美国德州大学（University of
Texas）攻读建筑学专业。2006 年1 月至今，兼任G and Rong
Company 总经理。
4.3.3 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起始日期 任期终止日期
年初
持股数
年末
持股数
变动
原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税
前）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
报酬、津贴
郭恒达 董事长 男 58 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 20.045 否
蒲晓东 董事、总裁 男 41 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 68 否
陈冠全 董事 男 24 2009 年7 月3 日2011 年6 月5 日 0 是
郑玉蕊
董事、执行总裁、
财务总监
女 45 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 15.255 否
魏原 董事、执行总裁 男 51 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 45.675 否
严曙 董事、执行总裁 男 44 2008 年6 月6 日2010 年1 月22 日 57.2 否
林德俊 独立董事 男 37 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 3.6 否
雷震球 独立董事 男 34 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 3.6 否
黄晓良 独立董事 男 48 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 3.6 否
黄毅杰 独立董事 男 46 2008 年6 月6 日2009 年6 月29 日 1.8 否
陈文华 监事会主席 女 56 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 19,851 14,891
二级
市场
减持
0 是
苏新龙 监事 男 45 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 0 否
王晓珊 监事 男 52 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 0 是
周清松 监事 男 35 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 11.525 否
吴映月 监事 女 31 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 4.575 否
李晓玲
董事会秘书、
副总裁
女 39 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 14.955 否
易善华 副总裁 男 45 2008 年6 月6 日2011 年6 月5 日 36 否
合计 / / / / / 19,851 14,891 / 285.83 /§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
(一) 管理层讨论与分析
1、报告期内总体经营情况
2009 年国内认真贯彻积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实应对国际金融危机的一揽
子计划和政策措施，大规模增加财政支出和实行结构性减税，保持货币信贷快速增长，扩大直接融资
规模，很快扭转了经济增速下滑趋势，国民经济形势总体回升向好，2009 年全国实现国内生产总值
335,353 亿元，比上年增长8.7%。上述经济政策的作用下，国内的经济环境发生了巨大的变化，对本
公司所处的行业经营环境产生了巨大影响，具体为：（1）在适度宽松的货币政策和政府为确保房地产
行业健康、持续发展所出台的一系列政策影响下，2009 年3 月份开始，全国房地产销售开始量增价升，
2009 年全年国内商品房销售面积比上年增长42.1%。公司相关的房地产开发项目均在上海地区，2009
年全年商品住宅销售面积比上年增长48.9%。（2）房地产行业复苏，国家积极财政政策重点投资的“铁
公基”项目上马，国内汽车消费景气，轮船、专用设备制造复苏等刺激了国内的钢材需求，2009 年国
内粗钢、钢材产量分别比上年增长了12.9%、15.2%，铁矿石需求逐步回升，2009 年全年国内进口铁矿
砂及其精矿62778 万吨，同比增长41.6%。（以上数据摘自《2009 年国民经济和社会发展统计公报》、
《2009 年上海国民经济和社会发展统计公报》）
报告期内，公司在董事会的指导下，抓住经济回暖的良好契机，认真落实各项经营计划，紧抓工
程质量和安全管理，稳步推进各项目的工程进展。受宏观经济启稳回暖、上海南汇区并入浦东新区以
及迪斯尼落户南汇区的预期影响，公司在原上海南汇区的房地产项目在报告期内预售良好（详见下表）。
公司名称 项目名称
2009 年内预售面积
（万平方米）
2009 年内预收房
款（万元）
上海夏宫房地产开发有限公司（控股） 东方夏威夷 0.69 12,105.16
上海振龙房地产开发有限公司（参股） 绿洲康城 5.61 76,261.76
在做好现有房地产项目营运的同时，公司综合考虑公司的财力、物力状况，加大了对神龙矿业的
资金倾斜投入，以竞购方式收购了祁东神龙矿业其余48%的股权，实现对其全资控股，并对其增资1
亿元。报告期内，祁东神龙矿业有限公司的老龙塘铁矿开发项目于报告期内取得湖南省发改委的立项
批复和湖南省国土资源厅颁发的《采矿许可证》，该项目建设投产所需要的行政审批手续已经基本完
成。受一期生产规模规划调整及地方基础配套设施的进度等因素的影响，老龙塘铁矿开发未能实现原
计划的本报告期末试投产，现处于一期选矿厂及配套设施的紧张建设阶段。自2009 年第四季度以来，
祁东神龙矿业有限公司全面推进各项建安工程（包括设备的订购安装、采矿系统工程、供水工程、供
电工程、尾矿库工程、生活设施建设），预计可于2010 年上半年实现试车生产。
报告期内，公司实现营业收入89,648,451.51 元，比上年同期减少70.88%，主要系下属子公司上
海夏宫房地产开发有限公司的“东方夏威夷”别墅已进入尾盘销售阶段，当期交房较少。实现投资收
益-7,405,583.68 元，同比减少122.57%，主要系参股子公司上海振龙房地产开发有限公司当期交房和
结转收入同比大幅减少所致。实现营业利润8,796,592.36 元、归属于母公司所有者的净利润
10,559,605.13 元，分别同比减少84.43%和80.07%，主要是由于“东方夏威夷”别墅和“绿洲康城-
亲水湾”大部分的预售楼房尚未交房，本报告期交房和结转收入同比大幅减少，导致主营业务利润和
投资收益均同比大幅减少。此外，截止本报告期末，上海夏宫房地产开发有限公司和上海振龙房地产
开发有限公司的预收房款余额分别为8,286.36 万元、93,289.52 万元。
2、公司目前具备的优势、面临的困难及可持续经营能力的简要分析
公司目前具备的优势：公司拥有一支团结稳定、经验丰富的管理团队，有助于公司的长期稳定发
展；公司全资子公司祁东神龙矿业有限公司持有的老龙塘铁矿矿段开采权，资源储量丰富，可开发周
期较长；公司现有房地产项目及参股子公司开发的房地产项目的定位合理、取得成本相对较低，具有
区域成本优势。
面临的困难：宏观经济波动、宏观调控和产业政策调整的不确定性、市场竞争日趋激烈等外部因
素对公司能否取得预期经营成果产生较大影响；与同行业上市公司相比，公司资产规模偏小，资金实
力和专业化程度还有待进一步提高，尤其是公司刚涉足铁矿石开发。
可持续经营能力和盈利能力：目前，公司控股子公司上海夏宫房地产开发有限公司开发的“东方
夏威夷”项目已经接近收尾，现无土地储备，房地产业务对上市公司主营业务收入的贡献将不断减少。2009 年公司通过收购和增资方式增加了对祁东神龙矿业有限公司的投入，预计可于2010 年上半年实
现试车生产，该项目丰富的铁矿石储量，能够支持公司未来长远发展。此外，公司重要参股子公司上
海振龙房地产开发有限公司经过多年的发展，现在步入良好的滚动开发期，预计未来可为公司贡献较
为丰厚的投资收益。
3、公司主营业务及其经营状况
(1) 主营业务分行业、产品情况
单位:元 币种:人民币
分行业或分
产品
营业收入 营业成本
营业利
润率(%)
营业收入
比上年增
减(%)
营业成本
比上年增
减(%)
营业利润率比上年增
减（%）
分行业
房地产销售 87,800,265.11 38,822,463.16 55.78 -70.53 -79.89 增加20.56 个百分点
工程施工 1,848,186.40 1,002,740.18 45.74 -81.32 -83.98 增加9.00 个百分点
分产品
别墅销售 87,800,265.11 38,822,463.16 55.78 -70.53 -79.89 增加20.56 个百分点
景观工程 1,848,186.40 1,002,740.18 45.74 -81.32 -83.98 增加9.00 个百分点
(2) 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海地区 89,648,451.51 -70.88
（3）公司主要供应商、客户情况
单位:元 币种:人民币
前五名供应商采购金额合计 26,574,000.00 占采购总额比重 39.67%
前五名销售客户销售金额合计 35,741,240.00 占销售总额比重 40.70%
（4）与公允价值计量相关的项目
公司不存在与公允价值计量相关的项目。
4、报告期末公司资产构成与报告期初相比发生变动的说明
单位:元 币种:人民币
序号 项目 报告期末 报告期初 增减额 增减比例
1 预付款项 21,481,743.76 102,091,419.34 -80,609,675.58 -78.96%
2 应收股利 720,591.39 80,876,378.55 -80,155,787.16 -99.11%
3 其他应收款 1,657,386.74 8,773,023.70 -7,115,636.96 -81.11%
4 存货 85,357,627.67 138,887,885.77 -53,530,258.10 -38.54%
5 流动资产合计 117,748,667.39 340,381,627.09 -222,632,959.70 -65.41%
6 在建工程 55,857,233.85 17,270,046.04 38,587,187.81 223.43%
7 工程物资 415,089.56 1,637,295.33 -1,222,205.77 -74.65%
8 无形资产 317,275,849.60 10,942,849.00 306,333,000.60 2799.39%
9 非流动资产合计 604,087,027.25 274,364,422.21 329,722,605.04 120.18%
10 短期借款 - 25,354,857.37 -25,354,857.37 -100.00%
11 应付账款 6,936,491.09 2,425,385.64 4,511,105.45 186.00%
12 预收款项 82,863,552.00 49,423,212.00 33,440,340.00 67.66%
13 其他应付款 50,865,803.37 25,643,492.54 25,222,310.83 98.36%
14
一年内到期的非流
动负债
6,000,000.00 - 6,000,000.00 -15 流动负债合计 164,586,159.28 124,306,591.60 40,279,567.68 32.40%
16 长期借款 - 10,000,000.00 -10,000,000.00 -100.00%
17 长期应付款 199,500,000.00 - 199,500,000.00 -
18 预计负债 24,986,896.19 13,823,746.11 11,163,150.08 80.75%
19 非流动负债合计 224,486,896.19 23,823,746.11 200,663,150.08 842.28%
20 负债合计 389,073,055.47 148,130,337.71 240,942,717.76 162.66%
21 资本公积 1,110,604.63 56,356,709.57 -55,246,104.94 -98.03%
22 盈余公积 4,291,626.64 16,494,253.82 -12,202,627.18 -73.98%
23 未分配利润 105,111,271.21 151,670,537.66 -46,559,266.45 -30.70%
24 少数股东权益 4,109,136.69 23,954,210.54 -19,845,073.85 -82.85%
变动原因：
（1）预付款项期末比期初减少了78.96%，主要系控股子公司祁东神龙矿业有限公司取得采矿权
证，预付的相关采矿权证款项转入了无形资产所致。
（2）应收股利期末比期初减少了99.11%，主要系公司收到应收上海振龙房地产开发有限公司的
红利所致。
（3）其他应收款期末比期初减少了81.11%，主要系原控股子公司上海雅华景观开发有限公司本
期转让后期末无相关往来，往来款余额减少所致。
（4）存货期末比期初减少了38.54%，主要系控股子公司上海夏宫房地产开发有限公司当期实现
部分别墅交房，结转别墅成本所致。
（5）流动资产合计期末比期初减少了65.41%，主要系预付的相关采矿权证款项转入了无形资产
和收回应收上海振龙房地产开发有限公司的红利所致。
（6）在建工程期末比期初增加了223.43%，主要系祁东神龙矿业有限公司老龙塘铁矿开发项目基
础工程投入所致。
（7）工程物资期末比期初减少了74.65%，主要系祁东神龙矿业有限公司老龙塘铁矿开发项目基
础工程建设耗用所致。
（8）无形资产期末比期初增加了2799.39%，主要系祁东神龙公司获得湖南省衡阳市国土局批准
的“老龙塘铁矿”《采矿许可证》，将“老龙塘铁矿”采矿权计入无形资产所致。
（9）非流动资产合计期末比期初增加了120.18%，公司将“老龙塘铁矿”采矿权计入无形资产，
无形资产大幅增加所致。
（10）短期借款期末比期初减少了100.00%，主要系公司偿还贷款所致。
（11）应付账款期末比期初增加了186.00%，主要系控股子公司祁东神龙矿业有限公司应付的工
程款增加所致。
（12）预收款项期末比期初增加了67.66%，主要系控股子公司上海夏宫房地产开发有限公司预售
情况较好，收到售房款所致。
（13）其他应付款期末比期初增加了98.36%，主要系本年度新增应付参股子公司上海振龙房地产
开发有限公司款项，以及预留上海祖龙景观开发有限公司对祁东神龙矿业有限公司未来三年业绩承诺
的保证金所致。
（14）一年内到期的非流动负债期末比期初增加了100.00%，主要系原长期借款一年内到期转入。
（15）流动负债合计期末比期初增加了32.40%，主要系：①本期控股子公司上海夏宫房产房地产
开发有限公司预收售房款增加；②预留上海祖龙景观开发有限公司对祁东神龙矿业有限公司未来三年
业绩的保证金；③参股公司上海振龙房地产开发有限公司向本公司提供资金。
（16）长期借款期末比期初减少了100.00%，主要系转入一年内到期的非流动负债所致。
（17）长期应付款期末比期初增加了19,950 万元，主要系控股子公司祁东神龙矿业有限公司于报
告期内取得《采矿许可证》，将分期付款购买的“老龙塘铁矿”采矿权证全价计入无形资产，将未付
款项计入长期应付款项所致。
（18）预计负债期末比期初增加了80.75%，主要系按当期预售的“东方夏威夷”别墅预计土地增
值税所致。
（19）-（20）非流动负债合计、负债合计期末比期初分别增加了842.28%、162.66%，主要系长
期应付款增加所致。（21）-（23）资本公积、盈余公积、未分配利润期末比期初分别减少了98.03%、73.98%、30.70%，
主要系根据同一控制下控股合并的会计处理相关规定，对公司通过竞拍方式以1.43 亿元收购祁东神龙
矿业有限公司48%股权的溢价部分依次冲减资本公积、盈余公积和未分配利润。
（24）少数股东权益期末比期初减少了82.85%，主要系报告期内本公司收购祁东神龙矿业有限公
司其余48%股权和控股子公司上海夏宫房地产开发有限公司分红所致。
5、报告期内利润表项目同比发生重大变动的说明
单位:元 币种:人民币
序号 项目 报告期 上年同期 增减额 增减比例
1 营业总收入 89,648,451.51 307,835,684.32 -218,187,232.81 -70.88%
2 其中：营业收入 89,648,451.51 307,835,684.32 -218,187,232.81 -70.88%
3 营业总成本 73,446,275.47 248,020,561.14 -174,574,285.67 -70.39%
4 其中：营业成本 39,825,203.34 199,266,282.23 -159,441,078.89 -80.01%
5 营业税金及附加 16,229,303.08 30,714,550.96 -14,485,247.88 -47.16%
6 财务费用 1,986,461.19 3,499,264.10 -1,512,802.91 -43.23%
7 投资收益 -7,405,583.68 -3,327,318.91 -4,078,264.77 -
8
其中：对联营企业和
合营企业的投资收益
-7,344,738.68 -3,327,318.91 -4,017,419.77 -
9 营业利润 8,796,592.36 56,487,804.27 -47,691,211.91 -84.43%
10 营业外收入 148,467.86 10,938,084.92 -10,789,617.06 -98.64%
11 利润总额 7,471,522.76 64,852,863.31 -57,381,340.55 -88.48%
12 所得税费用 -3,715,404.83 12,266,441.21 -15,981,846.04 -130.29%
13 净利润 11,186,927.59 52,586,422.10 -41,399,494.51 -78.73%
14
归属于母公司所有者
的净利润
10,559,605.13 52,972,309.44 -42,412,704.31 -80.07%
变动原因：
（1）-（5）营业收入、营业成本、营业税金及附加均同比大幅度减少，主要系下属子公司上海夏
宫房地产开发有限公司的“东方夏威夷”别墅交房同比大幅减少所致。
（6）财务费用同比减少了43.23%，主要系公司借款减少，相应的利息支出减少所致。
（7）-（8）投资收益、对联营企业和合营企业的投资收益分别同比减少407.83 万元、401.74 万
元，主要系尽管当期参股子公司上海振龙房地产开发有限公司的“亲水湾”楼房预售良好，但尚未交
房，本年度该公司结转收入同比减少所致。
（9）营业利润同比减少了84.43%，主要系主营业务利润和投资收益均同比大幅减少所致。
（10）营业外收入同比减少了98.64%，主要系上年同期公司依约偿还债务获得债务减免收益，而
本期无。
（11）-（14）利润总额、所得税费用、净利润、归属于母公司所有者的净利润均同比大幅减少，
主要系“东方夏威夷”别墅和“绿洲康城-亲水湾”大部分的预售楼房尚未交房，主营业务利润和投资
收益均同比大幅减少所致。
6、报告期内公司现金流情况
单位:元 币种:人民币
序号 项目 报告期 上年同期 增减额 增减比例
1
经营活动产生的现金
流量净额
118,303,931.97 -4,355,316.13 122,659,248.10 /
2
投资活动产生的现金
流量净额
-103,668,265.11 -5,066,295.57 -98,601,969.54 /
3
筹资活动产生的现金
流量净额
-16,441,900.65 6,866,638.53 -23,308,539.18 /
变动原因：（1）经营活动产生的现金流量净额同比增加122,659,248.10 元，主要本期控股子公司上海夏宫
房地产开发有限公司的“东方夏威夷”别墅尾盘预售良好，同时该项目进入收尾阶段，投入较少。
（2）投资活动产生的现金流量净额同比减少98,601,969.54 元，主要系公司收购上海祖龙景观开
发有限公司所持有的祁东神龙矿业股份有限公司48%的股权所致。
（3）筹资活动产生的现金流量净额同比减少23,308,539.18 元，主要系公司偿还借款所致。
7 、公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析
主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
（1）主要控股公司的经营情况及业绩
单位:元 币种:人民币
公司名称 业务性质
主要产品
或服务
注册资本 报告期末总资产报告期末净资产营业收入 净利润
上海夏宫房地产
开发有限公司
房地产开发 商品房 68,000,000 228,384,286.68 102,794,230.43 87,800,265.11 23,672,545.68
湖南祁东神龙
矿业有限公司
矿产品销售 铁矿 150,000,000 440,951,089.97 137,207,122.41 - -5,568,889.56
报告期内，上海夏宫房地产开发有限公司实现营业收入8,780 万元、净利润2,367 万元，分别同
比减少70.53%和50.80，主要系“东方夏威夷”别墅交房同比大幅减少所致。
（2）主要参股公司的经营情况及业绩
单位:元 币种:人民币
公司名称 业务性质
主要产品
或服务
注册资本 报告期末总资产 报告期末净资产营业收入 净利润
上海振龙房地产
开发有限公司
房地产开发 商品房 103,880,000 1,436,876,409.58 173,539,557.49 122,557,200.82 11,031,407.74
上海振龙房地产开发有限公司（以下简称“上海振龙”）系本公司的重要参股子公司，注册资本
为10,388 万元（本公司所占权益比例为39.93%），从事房地产开发，目前在开发的项目为位于上海
市南汇康桥开发区的绿洲康城项目，该项目分为别墅区“绿洲康城-金帝豪苑”、公寓区“绿洲康城-
亲水湾”两个子项目。
本报告期内，上海振龙实现营业收入12,255.72 万元，同比降低5.34%；实现净利润1,103.14 万
元，同比降低51.28%，本公司相应的投资收益为-734.47 万元（其中股权投资价差摊销为1,209.72
万元）。截止本报告期末，上海振龙预收房款余额为93,289.52 万元。
截止本报告期末，上海振龙总资产为143,687.64 万元，净资产为17,353.96 万元，资产负债率为
87.92%。本报告期内，上海振龙期间费用为2,937.53 万元，同比增加21.05%。本期经营活动产生的
现金流量净额为22,327.47 万元，投资活动产生的现金流量净额为-73.30 万元，筹资活动产生的现金
流量净额为-11,190.56 万元，现金及现金等价物的净增加额为11,063.61 万元。
上海振龙2010年度计划实现营业总收入约11.0亿元，预计营业成本和期间费用约为7.6亿元。上海
振龙预计2010年度正常经营所需资金约为4亿元，主要用于支付“亲水湾”项目滚动开发的工程款、偿
还银行借款及上缴税金支出。其资金需求计划主要通过预售商品房回笼资金满足。
2010 年，上海振龙计划稳步推进“绿洲康城-亲水湾”的滚动开发，重点做好以下几项工作：E-14
地块、E-15 地块部分公寓的竣工交房；后续滚动开发楼盘的报建、招标，以及车库、绿化景观的同步
施工；力争完成E-14 地块、E-15 地块新推出的公寓和商铺等约5.28 万平方米的预售。
8 、公司控制的特殊目的主体情况
公司无控制的特殊目的主体情况
（二）对公司未来发展的展望
1、新年度经营计划
现阶段，中国正处在工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化深入发展的重要时期，工业化还
处在中期阶段。2008 年底以来，国家陆续出台国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知、
大力发展轨道交通建设（如高铁、地铁）、鼓励汽车和家电消费、各区域振兴及产业发展规划等政策，
受此影响，国内钢铁等的需求依然强劲，加上国家对铁矿石进口有较高的依赖性及国际铁矿石供应商的垄断性特点，国内铁矿石现货成交量和价格自2009 年以来逐步回升。公司认为铁矿石资源和商品房
的需求前景依然可期。公司自2009 年开始加大了对铁矿石开发项目的投入，重视该方面业务的人才和
经验积累，积极拓展自然资源的投资经营，提升公司未来的盈利水平。
2010年，国家保持政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。公
司经营管理团队将在董事会的领导下，抓住当前经济快速增长的良好机遇，坚定信心，不断完善公司
治理和内控机制，落实董事会的经营策略调整，以神龙矿业的老龙塘铁矿开发项目为重心，兼顾“东
方夏威夷”项目的收尾工作和“绿洲康城”项目的监督管理工作，做好成本控制、风险管理及资金收
支统筹安排。本公司2010年度计划实现营业收入约为2.0亿元，主要来源于“东方夏威夷”七期别墅的
销售和交付使用，以及祁东神龙矿业有限公司一期采选投产所实现的销售收入，预计营业成本和期间
费用约为1.6亿元。为实现经营目标，2010年公司将重点做好以下几项工作：
（1）实现由基建阶段到生产经营阶段的成功转化，力争于2010 年上半年实现一期采选工程投产，
实现采选原矿40 万吨，产铁精粉12 万吨。
（2）完成“东方夏威夷”七期别墅交付使用，加强“东方夏威夷”别墅尾盘营销，加快存货资金
的回笼。
（3）加强对外投资的管理，督促上海振龙房地产开发有限公司稳步做好“绿洲康城-亲水湾”项
目的滚动开发。
（4）2010 年公司在资金管理上将继续做好总量控制与调节，重点保证铁矿石开发的资金投入。
加快“东方夏威夷”别墅尾盘的销售，加快资金回笼；与银行保持良好的银企合作关系，合理利用财
务杠杆，根据公司实际情况积极拓展其他融资渠道。
（5）公司将以《企业内部控制规范》的颁布和执行为契机，对公司的各项内部控制制度进行全面、
系统的梳理，继续建立健全公司的内部控制。
2、公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
3、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源：
（1）资金需求和使用
本公司2010 年度正常经营所需资金约为4.4 亿元，均以本公司自有资金及银行贷款或其他融资
途径解决。其中湖南祁东神龙矿业有限公司计划投入约4 亿元，主要用于支付采矿权价款、基础工程
建设和设备购置等；上海夏宫房地产开发有限公司计划投入约0.3 亿元，主要用于税、费及工程款的
支付；公司本部计划支出0.1 亿元，用于税费支出等。
（2）资金来源
公司将一方面通过加强销售力度、加大资金回笼力度，提高资金的使用效率；另一方面合理利用
财务杠杆，以银行借款弥补项目资金缺口。
4、公司未来面临的主要风险及应对措施
(1)宏观政策风险
政府出台的财政政策、货币政策、产业发展规划、信贷政策、税收政策等都会对钢材市场和房地
产市场产生直接或间接的影响，进而影响到公司开发的铁矿石、商品房的供需和价格。公司将密切关
注政策动向，加深对政策的理解，及时调整公司经营策略。
(2) 市场或业务经营风险
铁矿石作为钢材的基本原材料，供需状况、价格波动互相影响，与钢材市场一样具有周期性。商
品房既有居住功能、又兼有投资增值功能，其市场供需受人口结构、收入水平、国家货币政策、汇率
变动等多方面的影响。对此，公司将充分利用目前铁矿石的市场销售形势持续向好，加快铁矿石项目
开发进度，早投产、早受益；加快“东方夏威夷”别墅项目存量房的销售盘活。
(3)财务风险
公司目前财务状况稳健。虽祁东神龙矿业有限公司100万吨原矿采选的一期工程将于2010年上半年
实现试车生产，该项目一期工程贡献的净现金流较为有限，而其流动资金补充和二期工程规划投入的
资金需求较大。此外，产业政策、信贷政策和资本市场政策的调整也对公司外部资金筹措产生影响。
对此，公司将通过加大“东方夏威夷”别墅销售回款力度、合理使用财务杠杆等方式拓展资金来源，
为公司持续、稳步发展提供资金保障。
6.2 主营业务分行业、产品情况表请见前述6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述6.1
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
根据广东正中珠江会计师事务所有限公司审计，公司2009 年度实现合并报表净利润
11,186,927.59 元，其中归属于母公司所有者的净利润为10,559,605.13 元，加上年初未分配利润
151,670,537.66 元，扣除本期其他减少52,827,244.94 元，扣除提取的法定盈余公积金4,291,626.64
元后，本公司2009 年末可供股东分配的利润为105,111,271.21 元。
公司2009 年度不进行利润分配，也不实施资本公积转增股本。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因 未用于分红的资金留存公司的用途
公司控股子公司祁东神龙矿业有限公司预计将于2010
年上半年实现试车投产，该公司老龙塘铁矿采选工程对资金
有较大的需求。
补充公司流动资金。
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对方或
最终控制方
被收购资
产
购买日
收购价
格
自购买日起至
本年末为公司
贡献的净利润
本年初至本年
末为公司贡献
的净利润（适
用于同一控制
下的企业合
并）
是否为关联交
易（如是，说
明定价原则）
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
上海祖龙景
观开发有限
公司
祁东神龙
矿业有限
公司48%
股权
2009
年7 月
4 日
14,300 -268.33 -556.89
是 以竞拍方
式购得
是 是7.2 出售资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对方
被出售资
产
出售日 出售价格
本年初起
至出售日
该出售资
产为公司
贡献的净
利润
出售产生
的损益
是否为关
联交易（如
是，说明定
价原则）
所涉及的
资产产权
是否已全
部过户
所涉及的
债权债务
是否已全
部转移
上海吉睿
投资咨询
有限公司
上海雅华
景观开发
有限公司
100%股权
2009 年9
月1 日
203.22 -5.56 3.22 否 是 是
7.3 重大担保
□适用 √不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
上海振龙房地产开发有限公司 0 0 10,758,853.48 24,535,299.13
厦门博纳科技有限公司 0 0 1,889,626.97 5,167,087.00
厦门纳金工艺品有限公司 0 0 -17,289.74 428,950.55
厦门大洋集团股份有限公司 0 0 -685,636.24 0
上海祖龙景观开发有限公司 0 0 13,230,500.00 14,302,315.05
关福荣 0 0 -2,100,000.00 0
陈榕生 0 0 -91,000.00 4,868.57
合计 0 0 22,985,054.47 44,438,520.30
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0.00 元，余额0.00 元。
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺
自改革方案实施之日起，在十二个月内不上市交易或者转
让；持有上市公司股份总数百分之五以上的原非流通股股
报告期内，严格履行了承
诺，无违反相关承诺事项东，在前项规定期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非
流通股股份，出售数量占本公司股份总数的比例在十二个月
内不得超过百分之五，在二十四个月内不得超过百分之十。
的情况。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利
预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司监事会根据国家有关法律、法规通过参加股东大会、列席董事会会议、日常监督
等方式对公司股东大会、董事会的召开程序，决议事项，董事会对股东大会决议的执行情况，公司高
级管理人员执行职务的情况及公司管理制度等进行了监督。
公司监事会认为：2009 年度公司董事和高级管理人员能按照《公司法》、《证券法》、《公司章
程》及其他有关法规制度进行规范运作，经营决策科学合理，没有发现损害公司利益和股东利益的行
为发生，公司建立了逐步完善的内部控制制度，信息披露工作合法规范。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
公司监事会对公司的财务制度和财务状况进行了认真、细致的检查，认为公司2009 年度财务报告能够
真实地反映公司的财务状况和经营成果，广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的审计报告能 客
观、公正地反映公司的实际情况。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
2009 年度公司无募集资金使用情况。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司发生的收购、出售资产行为依照有关规定履行了决策审批程序和信息披露义务，不存
在违法、违规的情况。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司发生的关联交易依照有关规定履行了决策审批程序和信息披露义务，交易定价符
合市场定价原则，交易公开、公平、公正，没有损害上市公司和股东利益。8.6 监事会对会计师事务所非标意见的独立意见
广东正中珠江会计师事务所有限公司对本公司财务报告出具了标准无保留意见。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
9.2 财务报表
合并资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:厦门创兴置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1 8,531,317.83 9,752,919.73
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 2 21,481,743.76 102,091,419.34
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 3 720,591.39 80,876,378.55
其他应收款 4 1,657,386.74 8,773,023.70
买入返售金融资产
存货 5 85,357,627.67 138,887,885.77
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 117,748,667.39 340,381,627.09
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 7 123,825,831.93 153,261,198.91
投资性房地产
固定资产 8 39,721,874.16 33,318,525.43
在建工程 9 55,857,233.85 17,270,046.04
工程物资 10 415,089.56 1,637,295.33固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 11 317,275,849.60 10,942,849.00
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 12 34,457,891.14 27,491,271.75
其他非流动资产 13 32,533,257.01 30,443,235.75
非流动资产合计 604,087,027.25 274,364,422.21
资产总计 721,835,694.64 614,746,049.30
流动负债：
短期借款 15 25,354,857.37
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 16 6,936,491.09 2,425,385.64
预收款项 17 82,863,552.00 49,423,212.00
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 18 326,558.95 375,470.74
应交税费 19 15,748,093.84 18,904,801.55
应付利息
应付股利 20 1,845,660.03 2,179,371.76
其他应付款 21 50,865,803.37 25,643,492.54
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 22 6,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 164,586,159.28 124,306,591.60
非流动负债：
长期借款 23 10,000,000.00
应付债券
长期应付款 24 199,500,000.00
专项应付款
预计负债 25 24,986,896.19 13,823,746.11
递延所得税负债
其他非流动负债非流动负债合计 224,486,896.19 23,823,746.11
负债合计 389,073,055.47 148,130,337.71
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 26 218,140,000.00 218,140,000.00
资本公积 27 1,110,604.63 56,356,709.57
减：库存股
专项储备
盈余公积 28 4,291,626.64 16,494,253.82
一般风险准备
未分配利润 29 105,111,271.21 151,670,537.66
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 328,653,502.48 442,661,501.05
少数股东权益 4,109,136.69 23,954,210.54
所有者权益合计 332,762,639.17 466,615,711.59
负债和所有者权益总计 721,835,694.64 614,746,049.30
法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松母公司资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:厦门创兴置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 451,427.34 242,395.26
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 3,815.35
应收利息
应收股利 720,591.39 80,876,378.55
其他应收款 1 5,711,968.32 54,725,746.57
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 6,887,802.40 135,844,520.38
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2 327,024,347.42 239,312,318.24
投资性房地产
固定资产 36,759.99 49,623.03
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 14,757,800.53 10,862,469.45
其他非流动资产 27,354,285.00 27,354,285.00
非流动资产合计 369,173,192.94 277,578,695.72
资产总计 376,060,995.34 413,423,216.10
流动负债：
短期借款 10,854,857.37
交易性金融负债
应付票据
应付账款预收款项
应付职工薪酬 14,894.33 48,648.14
应交税费 8,711,968.58 11,209,478.44
应付利息
应付股利 255,660.03 1,914,371.76
其他应付款 69,503,891.03 6,169,941.61
一年内到期的非流动负债 6,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 84,486,413.97 30,197,297.32
非流动负债：
长期借款 10,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 10,000,000.00
负债合计 84,486,413.97 40,197,297.32
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 218,140,000.00 218,140,000.00
资本公积 1,110,604.63 47,860,287.16
减：库存股
专项储备
盈余公积 4,291,626.64 16,494,253.82
一般风险准备
未分配利润 68,032,350.10 90,731,377.80
所有者权益（或股东权益）合计 291,574,581.37 373,225,918.78
负债和所有者权益（或股东权益）总计 376,060,995.34 413,423,216.10
法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松合并利润表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业总收入 89,648,451.51 307,835,684.32
其中：营业收入 30 89,648,451.51 307,835,684.32
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 73,446,275.47 248,020,561.14
其中：营业成本 30 39,825,203.34 199,266,282.23
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 31 16,229,303.08 30,714,550.96
销售费用 617,961.16 632,576.72
管理费用 15,006,211.99 14,575,905.07
财务费用 1,986,461.19 3,499,264.10
资产减值损失 33 -218,865.29 -668,017.94
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 32 -7,405,583.68 -3,327,318.91
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -7,344,738.68 -3,327,318.91
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 8,796,592.36 56,487,804.27
加：营业外收入 34 148,467.86 10,938,084.92
减：营业外支出 35 1,473,537.46 2,573,025.88
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 7,471,522.76 64,852,863.31
减：所得税费用 36 -3,715,404.83 12,266,441.21
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 11,186,927.59 52,586,422.10
归属于母公司所有者的净利润 10,559,605.13 52,972,309.44
少数股东损益 627,322.46 -385,887.34
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.05 0.24
（二）稀释每股收益 0.05 0.24
七、其他综合收益 11,186,927.59 52,586,422.10
八、综合收益总额 10,559,605.13 52,972,309.44
归属于母公司所有者的综合收益总额 627,322.46 -385,887.34
归属于少数股东的综合收益总额
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元。
法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松母公司利润表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 2,028,200.53 2,792,565.42
财务费用 1,549,387.31 2,675,291.70
资产减值损失 -1,828.75 -11,068.17
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 42,682,416.14 6,407,681.09
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -7,344,738.68 -3,327,318.91
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 39,106,657.05 950,892.14
加：营业外收入 20,000.00 10,907,000.00
减：营业外支出 90,685.97 215,039.53
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 39,035,971.08 11,642,852.61
减：所得税费用 -3,880,295.35 -4,962,031.59
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 42,916,266.43 16,604,884.20
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.20 0.08
（二）稀释每股收益 0.20 0.08
六、其他综合收益
七、综合收益总额
法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松合并现金流量表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 122,277,930.00 60,213,413.19
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 38 120,692,327.81 35,890,992.94
经营活动现金流入小计 242,970,257.81 96,104,406.13
购买商品、接受劳务支付的现金 3,626,803.21 15,638,600.57
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 9,783,187.69 8,672,356.89
支付的各项税费 14,209,009.34 23,205,256.67
支付其他与经营活动有关的现金 38 97,047,325.60 52,943,508.13
经营活动现金流出小计 124,666,325.84 100,459,722.26
经营活动产生的现金流量净额 118,303,931.97 -4,355,316.13
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 21,181,889.77
取得投资收益收到的现金 82,196,378.55 11,800,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 32,154.82
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 103,410,423.14 11,800,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
的现金
63,363,688.25 16,866,295.57
投资支付的现金 143,715,000.00
质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 207,078,688.25 16,866,295.57
投资活动产生的现金流量净额 -103,668,265.11 -5,066,295.57
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,100,000.00 39,400,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 38 90,900,000.00 12,000,000.00
筹资活动现金流入小计 93,000,000.00 51,400,000.00
偿还债务支付的现金 26,954,857.37 39,277,603.67
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 3,987,043.28 3,499,021.97
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 38 78,500,000.00 1,756,735.83
筹资活动现金流出小计 109,441,900.65 44,533,361.47
筹资活动产生的现金流量净额 -16,441,900.65 6,866,638.53
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,806,233.79 -2,554,973.17
加：期初现金及现金等价物余额 9,752,919.73 12,307,892.90
六、期末现金及现金等价物余额 7,946,685.94 9,752,919.73
法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松母公司现金流量表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 159,240,928.20 31,940,610.12
经营活动现金流入小计 159,240,928.20 31,940,610.12
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 2,390,441.44 920,701.31
支付的各项税费 1,056,137.94 6,476,199.23
支付其他与经营活动有关的现金 46,755,928.79 28,691,932.99
经营活动现金流出小计 50,202,508.17 36,088,833.53
经营活动产生的现金流量净额 109,038,420.03 -4,148,223.41
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 23,370,036.91
取得投资收益收到的现金 130,871,378.55 21,535,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 32,154.82
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 154,273,570.28 21,535,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 243,715,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,000,000.00
投资活动现金流出小计 244,715,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -90,441,429.72 21,535,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,100,000.00 12,400,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,100,000.00 12,400,000.00
偿还债务支付的现金 16,954,857.37 26,777,603.67
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 3,533,100.86 2,624,253.80
支付其他与筹资活动有关的现金 273,535.83
筹资活动现金流出小计 20,487,958.23 29,675,393.30
筹资活动产生的现金流量净额 -18,387,958.23 -17,275,393.30
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 209,032.08 111,383.29
加：期初现金及现金等价物余额 242,395.26 131,011.97
六、期末现金及现金等价物余额 451,427.34 242,395.26
法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松合并所有者权益变动表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积
减：
库存
股
专项
储备
盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 218,140,000.00 56,356,709.57 16,494,253.82 151,670,537.66 23,954,210.54 466,615,711.59
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 218,140,000.00 56,356,709.57 16,494,253.82 151,670,537.66 23,954,210.54 466,615,711.59
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填列）
-55,246,104.94 -12,202,627.18 -46,559,266.45 -19,845,073.85 -133,853,072.42
（一）净利润 10,559,605.13 627,322.46 11,186,927.59
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小
计
10,559,605.13 627,322.46 11,186,927.59
（三）所有者投入和减
少资本
-55,246,104.94 -16,494,253.82 -52,827,244.94 -20,472,396.31 -145,040,000.01
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者
权益的金额
3．其他 -55,246,104.94 -16,494,253.82 -52,827,244.94 -20,472,396.31 -145,040,000.01
（四）利润分配 4,291,626.64 -4,291,626.64
1．提取盈余公积 4,291,626.64 -4,291,626.64
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 218,140,000.00 1,110,604.63 4,291,626.64 105,111,271.21 4,109,136.69 332,762,639.17
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积
减：
库存
股
专项
储备
盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 167,800,000.00 55,246,104.94 14,833,765.40 156,571,719.67 24,605,097.88 419,056,687.89
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 167,800,000.00 55,246,104.94 14,833,765.40 156,571,719.67 24,605,097.88 419,056,687.89
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填列）
50,340,000.00 1,110,604.63 1,660,488.42 -4,901,182.01 -650,887.34 47,559,023.70
（一）净利润 52,972,309.44 -385,887.34 52,586,422.10
（二）其他综合收益 1,110,604.63 1,110,604.63
上述（一）和（二）小计1,110,604.63 52,972,309.44 -385,887.34 53,697,026.73
（三）所有者投入和减少
资本
50,340,000.00 50,340,000.00
1．所有者投入资本2．股份支付计入所有者
权益的金额
50,340,000.00 50,340,000.00
3．其他 -290,080,000.02
（四）利润分配 1,660,488.42 -57,873,491.45 -265,000.00 -56,478,003.03
1．提取盈余公积 1,660,488.42 -1,660,488.42
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-56,213,003.03 -265,000.00 -56,478,003.03
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 218,140,000.00 56,356,709.57 16,494,253.82 151,670,537.66 23,954,210.54 466,615,711.59
法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松母公司所有者权益变动表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本
（或股本）
资本公积
减：库
存股
专项储备盈余公积 一般风险准备未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 218,140,000.00 47,860,287.16 16,494,253.82 90,731,377.80 373,225,918.78
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 218,140,000.00 47,860,287.16 16,494,253.82 90,731,377.80 373,225,918.78
三、本期增减变动金额（减少
以“－”号填列）
-46,749,682.53 -12,202,627.18 -22,699,027.70 -81,651,337.41
（一）净利润 42,916,266.43 42,916,266.43
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 42,916,266.43 42,916,266.43
（三）所有者投入和减少资本 -46,749,682.53 -16,494,253.82 -61,323,667.49 -124,567,603.84
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他 -46,749,682.53 -16,494,253.82 -61,323,667.49 -124,567,603.84
（四）利润分配 4,291,626.64 -4,291,626.64
1．提取盈余公积 4,291,626.64 -4,291,626.64
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 218,140,000.00 1,110,604.63 4,291,626.64 68,032,350.10 291,574,581.37
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 实收资本（或股
本）
资本公积
减：库
存股
专项储备盈余公积 一般风险准备未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 167,800,000.00 46,749,682.53 14,833,765.40 131,999,985.05 361,383,432.98
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 167,800,000.00 46,749,682.53 14,833,765.40 131,999,985.05 361,383,432.98
三、本期增减变动金额（减少
以“－”号填列）
50,340,000.00 1,110,604.63 1,660,488.42 -41,268,607.25 11,842,485.80
（一）净利润 16,604,884.20 16,604,884.20
（二）其他综合收益 1,110,604.63 1,110,604.63
上述（一）和（二）小计 1,110,604.63 16,604,884.20 17,715,488.83
（三）所有者投入和减少资本 50,340,000.00 50,340,000.00
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
50,340,000.00 50,340,000.00
3．其他
（四）利润分配 1,660,488.42 -57,873,491.45 -56,213,003.03
1．提取盈余公积 1,660,488.42 -1,660,488.42
2.提取一般风险准备 -56,213,003.03 -56,213,003.03
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 218,140,000.00 47,860,287.16 16,494,253.82 90,731,377.80 373,225,918.78
法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松厦门创兴置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
9.5 企业合并及合并财务报表
9.5.1 合并范围发生变更的说明
--与上年同期相比本报告期减少1 家合并报表范围内公司，原因为：
原子公司上海雅华景观工程开发有限公司当期出让股权
9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
9.5.2.1 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的
经营实体
单位:元 币种:人民币
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润
上海雅华景观开发有限公司 2,092,999.82 -55,576.23
9.5.3 本期出售丧失控制权的股权而减少子公司
子公司 出售日 损益确认方法
上海雅华景观开发有限公司 2009 年9 月1 日 将2009 年1-8 月利润纳入合并范围
董事长：郭恒达
厦门创兴置业股份有限公司
2010 年4 月28 日
