厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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厦门创兴置业股份有限公司
2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的说明
董事长 郭恒达
因病未能出席董事会，委托蒲晓东董事代为出席会议并行使
表决权。
董事 魏 原
因故未能出席董事会，委托蒲晓东董事代为出席会议并行使
表决权。
1.3 广东正中珠江会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人郭恒达、主管会计工作负责人郑玉蕊及会计机构负责人（会计主管人员）周清松声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 创兴置业
股票代码 600193
上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 厦门市建业路18 号阳明楼9 层 厦门市建业路18 号阳明楼9 层
邮政编码 361012
电子信箱 dayang@public.xm.fj.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李晓玲 连福汉
联系地址 厦门市建业路18 号阳明楼9 层 厦门市建业路18 号阳明楼9 层
电话 0592-5318020-399 0592-5318020-399
传真 0592-5311821 0592-5311821
电子信箱 prosolar_lee@yahoo.com.cn cxkj_irm@yahoo.com.cn
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上年增
减(%)
2006 年
营业收入 307,835,684.32 39,265,596.81 683.98 53,874,563.20
利润总额 64,852,863.31 121,142,346.47 -46.47 13,336,156.26
归属于上市公司股东的净
利润
52,972,309.44 118,417,453.15 -55.27 16,885,213.79
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润
56,759,834.48 58,885,864.14 -3.61 10,574,167.43
经营活动产生的现金流量
净额
-4,355,316.13 23,688,517.06 -118.39 53,377,343.12厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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2008 年末 2007 年末
本年末比上年
末增减(%)
2006 年末
总资产 614,746,049.30 790,864,837.05 -22.27 698,585,791.39
所有者权益（或股东权益） 442,661,501.05 394,451,590.01 12.22 276,587,336.86
3.2 主要财务指标
2008 年 2007 年 本年比上年增减(%) 2006 年
基本每股收益（元／股） 0.24 0.71 -66.20 0.10
稀释每股收益（元／股） 0.24 0.71 -66.20 0.10
扣除非经常性损益后的基本每股收
益（元／股）
0.26 0.35 -25.71 0.06
全面摊薄净资产收益率（%） 11.97 30.02 减少18.05 个百分点 6.10
加权平均净资产收益率（%） 12.60 35.26 减少22.66 个百分点 6.44
扣除非经常性损益后全面摊薄净资
产收益率（%）
12.82 14.93 减少2.11 个百分点 3.82
扣除非经常性损益后的加权平均净
资产收益率（%）
13.50 17.54 减少4.04 个百分点 4.03
每股经营活动产生的现金流量净额
（元／股）
-0.02 0.07 -128.57 0.32
2008 年末2007 年末 本年末比上年末增减(%) 2006 年末
归属于上市公司股东的每股净资产
（元／股）
2.03 2.35 -13.62 1.65
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
债务重组损益 10,907,000.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 1,756,735.83
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,541,940.96
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -12,097,159.88
少数股东权益影响额 11,906.15
所得税影响额 -1,824,066.18
合计 -3,787,525.04
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送股
公
积
金
转
股
其他 小计 数量
比例
(%)
一、有限售
条件股份
1、国家持股
2、国有法人
持股
3、其他内资
持股
68,350,000 40.73 10,437,000 -33,560,000 -23,123,000 45,227,000 20.73
其中： 境内
非国有法人
持股
68,350,000 40.73 10,437,000 -33,560,000 -23,123,000 45,227,000 20.73
境内
自然人持股
４、外资持
股
其中： 境外
法人持股
境外
自然人持股
有限售条件
股份合计
68,350,000 40.73 10,437,000 -33,560,000 -23,123,000 45,227,000 20.73
二、无限售
条件流通股
份
1、人民币普
通股
99,450,000 59.27 39,903,000 33,560,000 73,463,000 172,913,000 79.27
2、境内上市
的外资股
3、境外上市
的外资股
4、其他
无限售条件
流通股份合
计
99,450,000 59.27 39,903,000 33,560,000 73,463,000 172,913,000 79.27
三、股份总
数
167,800,000 100.00 50,340,000 0 50,340,000 218,140,000 100.00厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限售
股数
本年增加限售
股数
年末限售股
数
限售原
因
解除限售
日期
厦门百汇兴投
资有限公司
19,148,980 8,390,000 3,227,694 13,986,674
股权分
置改革
2008 年3
月4 日
厦门市迈克生
化有限公司
20,413,600 8,390,000 3,607,080 15,630,680
股权分
置改革
2008 年3
月4 日
厦门大洋集团
股份有限公司
17,165,490 8,390,000 2,632,647 11,408,137
股权分
置改革
2008 年3
月4 日
厦门博纳科技
有限公司
11,621,930 8,390,000 969,579 4,201,509
股权分
置改革
2008 年3
月4 日
合计 68,350,000 33,560,000 10,437,000 45,227,000 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 35,110 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比
例(%)
持股总数
报告期内
增减
持有有限售
条件股份数
量
质押或冻
结的股份
数量
厦门百汇兴投
资有限公司
境内非国有法人 14.70 32,072,099 7,401,254 13,986,674
质押
17,749,999
厦门市迈克生
化有限公司
境内非国有法人 11.14 24,310,680 3,697,080 15,630,680 无
厦门大洋集团
股份有限公司
境内非国有法人 10.23 22,315,137 5,149,647 11,408,137
质押
1,820,000
厦门博纳科技
有限公司
境内非国有法人 7.76 16,924,516 3,705,658 4,201,509
质押
649,999
乔晓尉 境内自然人 1.34 2,917,647 2,917,647 0
周爱玲 境内自然人 0.28 615,419 615,419 0
王传飞 境内自然人 0.24 517,660 517,660 0
石磊 境内自然人 0.19 404,033 404,033 0
许晨辉 境内自然人 0.18 390,000 122,200 0
郭淑卿 境内自然人 0.16 350,290 350,290 0
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份的数
量
股份种类
厦门百汇兴投资有限公司 18,085,425 人民币普通股
厦门博纳科技有限公司 12,723,007 人民币普通股
厦门大洋集团股份有限公司 10,907,000 人民币普通股
厦门市迈克生化有限公司 8,680,000 人民币普通股
乔晓尉 2,917,647 人民币普通股
周爱玲 615,419 人民币普通股
王传飞 517,660 人民币普通股
石磊 404,033 人民币普通股
许晨辉 390,000 人民币普通股
郭淑卿 350,290 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 厦门百汇兴投资有限公司、厦门大洋集团股份有限公司和厦门创兴置业股份有限公司 2008 年
年度报告摘要
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厦门博纳科技有限公司为一致行动人，公司未发现其他股东之
间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露
管理办法》中规定的一致行动人的情况。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
单位:元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本成立日期主营业务
厦门百汇兴投资
有限公司
郑玉蕊 2,300 1990
对农业、房地产业、生物工程的投资和电子产
品的开发、生产、销售（涉及专项管理规定的
除外）及饲料加工、生产。
厦门博纳科技有
限公司
陈文华 2,200 1992 高新技术产品的开发、技术咨询、技术服务。
4.3.2.2 自然人实际控制人情况
姓名 国籍
是否取得其他国
家或地区居留权
最近五年内
的职业
最近五年内的职务
陈榕生 中国 是 投资管理
曾任厦门大洋集团股份有限公司董事长、厦门
创兴置业股份有限公司董事长、厦门和生科技有限
公司董事，现任上海厦大房地产开发有限公司董事
长、上海振龙房地产开发有限公司董事长。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
报告期被授予的股权激励
情况
姓
名
职务
性
别
年
龄
任期
起止
日期
年初持
股数
年末持
股数
变动原
因
报告期内从
公司领取的
报酬总额
（元）
可
行
权
股
数
已
行
权
数
量
行权价
（元）
期末股
票市价
（元）
是否
在股
东单
位或
其他
关联
单位
领取
报
酬、
津贴
郭
恒
达
董事
长
男 57
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
160,224 否
蒲
晓
东
董
事、
总裁
男 40
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
902,117.4 否
郑
玉
蕊
董
事、
执行
总裁
兼财
务总
监
女 44
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
155,324 否
魏
原
董
事、
执行
总裁
男 50
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
353,164 否
严
曙
董
事、
执行
总裁
男 43
2008
年6
月6
日～
2011
481,876.71 否厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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年6
月5
日
黄
毅
杰
独立
董事
男 45
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
35,000 否
林
德
俊
独立
董事
男 36
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
35,000 否
雷
震
球
独立
董事
男 33
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
35,000 否
黄
晓
良
独立
董事
男 47
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
18,000 否
陈
文
华
监事
会主
席
女 55
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
20,360 19,851
二级市
场卖出
5,090
股，及
获分配
红股
4,581
股
45,472 是
苏
新
龙
监事 男 44
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
21,600 否厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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王
晓
珊
监事 女 51
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
2,000 是
周
清
松
监事 男 34
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
109,532 否
吴
映
月
监事 女 30
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
31,325 否
易
善
华
副总
裁
男 44
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
300,544 否
朱
伟
副总
裁
男 31
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
45,000 58,500
获分配
红股
13,500
股
241,249.5 否
李
晓
玲
董事
会秘
书兼
副总
裁
女 38
2008
年6
月6
日～
2011
年6
月5
日
143,852 否
王
元
副总
裁
男 60
2008
年6
月6
38,000 否厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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日～
2011
年6
月5
日
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）报告期内整体经营情况的回顾
1、报告期内总体经营情况
2008 年，受国内雨雪、地震等自然灾害，以及美国次贷引发的全球金融危机的影响，国内宏观经
济增长速度放缓。国家的货币政策也呈现前紧后松的现象，上半年宏观政策一直以抑制通货膨胀，严
控信贷规模为主，2008年第四季度随着宏观经济增速放缓，政府的政策导向逐渐发生改变，以实行宽
松的货币政策扩大内需来提升经济增长。
宏观经济环境的波动对公司所在行业的经营环境产生了较大的影响，一方面，受宏观经济波动和
近几年政府部门出台的一系列调控政策和措施对房地产市场的持续影响，2008 年全国房地产成交量萎
缩，价格下降，公司开发或参与开发的房地产开发项目均在上海地区，根据上海市统计局发布的《2008
年上海市国民经济和社会发展统计公报》的统计数据，2008年上海市商品住宅销售面积1,965.86万平
方米，下降40.1%，商品住宅销售额1,608.47亿元，下降40.6%。目前公司控股子公司上海夏宫房地产
开发有限公司开发的“东方夏威夷”别墅项目2008年的预售量同比出现明显下降，预售面积同比减少
76.88%，参股子公司上海振龙房地产开发有限公司开发的“绿洲康城-亲水湾”新盘推出主要在2008
年下半年，该公司根据市场变化采取了灵活的销售措施，加上周边基础设施的不断提高完善，新推出
的E-14地块公寓、E-15地块二期公寓预售良好。另一方面，受国内宏观经济增速放缓、钢铁产能过剩
及短期铁矿石存货积压的影响，2008年下半年国内铁矿石价格出现大幅回落，因采矿许可证尚未完成
办理，该公司尚未投产，目前主要做前期基建工作，报告期内，宏观经济和行业周期波动对其影响较
小。
2008 年，在董事会的指导下，公司经营管理团队坚定信心，克服宏观经济波动的不利影响，认真
落实董事会部署的经营计划，稳步推进各项目的工程进度，紧抓工程质量和安全生产，加强成本控制
和营销力度，基本完成了董事会年初制定的各项经营目标，具体进展情况如下：（1）房地产开发方面，
控股子公司上海夏宫房地产开发有限公司完成了“东方夏威夷”五、六期82 幢别墅的交房。（2）铁
矿石开发方面，控股子公司祁东神龙矿业有限公司的老龙塘铁矿开发项目办证立项工作取得重大进展，
已获得国家环保部关于该项目的环境影响报告书的批复，以及湖南省发改委的立项批复，现该公司正
办理《采矿许可证》；完成了滚动发展建设方案的调整、基础配套辅助设施建设方案确定及优化；加
强了工程技术管理、企业管理及安全技术管理等工作。（3）景观开发方面，控股子公司上海雅华景观
开发有限公司积极开展业务，承接上海振龙房地产开发有限公司“绿洲康城”的部分景观和小区市政
配套工程。（4）公司已履行完毕与高士通中国投资2 有限公司达成的债务和解协议，根据协议约定获
得相应的债务减免，实现债务重组收益1,090.20 万元（未扣减所得税影响数）。（5）为消除公司与
实际控制人之间的同业竞争问题，增加公司土地储备，加强主营业务实力，公司于2008 年6 月11 日
起股票停牌，启动重大资产重组，拟以发行股份方式购买厦门博纳科技有限公司所持有的上海振龙房
地产开发有限公司60.07%的股权。由于本次重大资产重组暨关联交易计划启动后，国内、国际经济形
势发生了重大变化，公司本次发行股份购买资产暨关联交易事项未能获得独立董事的认可，公司于
2008 年11 月10 日召开董事会，决定终止本次收购资产事宜。
报告期内，公司实现营业收入30,783.57 万元，较上年同期增长683.98%，主要来源于“东方夏
威夷”五、六期别墅竣工验收交房、结转收入；实现营业利润5,648.78 万元，同比减少53.61%，主
要系报告期内投资收益同比大幅减少所致；实现归属于母公司所有者的净利润5,297.23 万元，较上年
同期减少55.27%，主要系投资收益同比大幅减少所致。报告期内公司利润主要来源于主营业务收入的
大幅增长，上年同期公司利润则来源于出售厦门大洋房地产开发有限公司股权及参股子公司上海振龙
房地产开发有限公司的“亲水湾”一期交房结转收入实现的投资收益。
此外，截止本报告期末，参股公司上海振龙房地产开发有限公司尚有27,777.34 万元预售房款由
于工程未竣工交付使用，未能结转收入。厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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2、公司目前具备的优势、面临的困难及可持续经营能力的简要分析
公司目前具备的优势：公司拥有一支团结稳定、经验丰富的管理团队；公司没有高价竞拍取得的
土地储备；现有公司及参股子公司开发的房地产项目的定位合理、取得成本相对较低，便于控制风险。
面临的困难：宏观经济波动、宏观调控和产业政策调整的不确定性、市场竞争日趋激烈等外部因
素对公司能否取得预期经营成果产生较大影响；与同行业上市公司相比，公司资产规模偏小，资金实
力和专业化程度还有待进一步提高。
可持续经营能力和盈利能力：目前，公司自营开发和参股开发的房产项目均集中在上海市南汇区，
面临一定的区域性市场风险，目前公司无可开发的土地储备，铁矿开发项目进展缓慢，公司面临未来
两年主营业务收入出现较大幅度的下滑，经营业绩依赖于重要参股子公司上海振龙房地产开发有限公
司的投资收益。
3、公司主营业务的范围及其经营情况
（1）主营业务分行业、分产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或分
产品
营业收入 营业成本
营业利润
率（%）
营业收入
比上年增
减(%)
营业成本比
上年增减(%)
营业利润率比上年增
减(%)
分行业
房地产销售 297,931,356.12 193,007,997.21 35.22 757.66 711.95 增加3.65 个百分点
工程施工 9,892,745.60 6,258,285.02 36.74 295.71 310.73 减少2.31 个百分点
分产品
别墅销售 297,931,356.12 193,007,997.21 35.22 757.66 711.95 增加3.65 个百分点
景观工程 9,892,745.60 6,258,285.02 36.74 295.71 310.73 减少2.31 个百分点
合计 307,824,101.72 199,266,282.23 35.27 726.64 687.78 增加3.20 个百分点
主营业务收入和主营业务成本本年度较上一年度分别增加726.64%和687.78%，主要系“东方夏威
夷”五、六期别墅竣工验收交房和结转收入和成本所致。
（2）主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减(％)
上海地区 307,824,101.72 726.64
合计 307,824,101.72 726.64
（3）公司主要供应商、客户情况
单位:元 币种:人民币
前五名供应商采购金额合计 17,131,078.19 占采购总额比重 52.70%
前五名销售客户销售金额合计 38,508,845.27 占销售总额比重 12.50%
4、报告期末公司资产构成与报告期初相比发生变动的说明
单位:元 币种:人民币
序
号
项目 报告期末 报告期初 增减额 增减比例
1 应收股利 80,876,378.55 - 80,876,378.55 -
2 其他应收款 8,773,023.70 1,419,686.03 7,353,337.67 517.96%
3 存货 138,887,885.77 293,057,526.07 -154,169,640.30 -52.61%
4 长期股权投资 153,261,198.91 251,821,428.12 -98,560,229.21 -39.14%
5 固定资产 33,318,525.43 1,659,148.60 31,659,376.83 1908.17%
6 在建工程 17,270,046.04 39,274,165.58 -22,004,119.54 -56.03%厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 11 页 共 37 页
7 无形资产 10,942,849.00 6,636,459.10 4,306,389.90 64.89%
8 递延所得税资产 27,491,271.75 14,108,647.03 13,382,624.72 94.85%
9 短期借款 25,354,857.37 17,100,000.00 8,254,857.37 48.27%
10 应付账款 2,425,385.64 4,541,231.68 -2,115,846.04 -46.59%
11 预收款项 49,423,212.00 297,942,527.00 -248,519,315.00 -83.41%
12 应交税费 18,904,801.55 -9,397,822.09 28,302,623.64 -
13 应付股利 2,179,371.76 - 2,179,371.76 -
14 其他应付款 25,643,492.54 46,759,426.21 -21,115,933.67 -45.16%
15
一年内到期的非流
动负债
- 12,000,000.00 -12,000,000.00 -100.00%
16 流动负债合计 124,306,591.60 369,332,248.49 -245,025,656.89 -66.34%
17 长期借款 10,000,000.00 - 10,000,000.00 -
18 预计负债 13,823,746.11 2,475,900.67 11,347,845.44 458.33%
19 非流动负债合计 23,823,746.11 2,475,900.67 21,347,845.44 862.23%
20 负债合计 148,130,337.71 371,808,149.16 -223,677,811.45 -60.16%
21 股本 218,140,000.00 167,800,000.00 50,340,000.00 30.00%
变动原因：
（1）应收股利期末比期初增加了80,876,378.55 元，主要系参股子公司上海振龙房地产开发有限
公司分红所致。
（2）其他应收款期末比期初增加了517.96%，主要系业务终止，预付帐款转入所致。
（3）存货期末比期初减少了52.61%，主要系“东方夏威夷”五、六期别墅竣工验收交房和结转
收入所致。
（4）长期股权投资期末比期初减少了39.14%，主要系参股子公司上海振龙房地产开发有限公司
分红95,832,000.00 元以及股权投资差额摊销12,097,159.88 元。
（5）固定资产期末比期初增加了1908.17%，在建工程期末比期初减少了56.03%，主要系控股子
公司祁东神龙矿业有限公司在建工程转入固定资产所致。
（6）无形资产期末比期初增加了64.89%，主要系控股子公司湖南祁东神龙矿业有限公司征用项
目用地所致
（7）递延所得税资产期末比期初增加了94.85%，主要系上海夏宫房地产开发有限公司预提土地
增值税等税金及本公司对上海振龙房地产开发有限公司股权投资差额摊销等因素引起企业纳税所得额
产生暂时性差异所致。
（8）短期借款期末比期初增加了48.27%，主要系控股子公司上海雅华景观开发有限公司增加借
款所致。
（9）应付账款期末比期初减少了46.59%，主要系上海夏宫房地产开发有限公司与上海雅华景观
开发有限公司支付应付工程款增加所致。
（10）预收款项期末比期初减少了83.41%，主要系“东方夏威夷”五、六期别墅竣工验收交房和
结转收入所致。
（11）应交税费期末比期初增加了28,302,623.64 元，主要系控股子公司上海夏宫房地产开发有
限公司当期应交企业所得税额增加，及当期所得税率由15%上调至25%。
（12）应付股利期末比期初增加了2,179,371.76 元，主要系公司于2008 年10 月21 日实施了《公
司2008 年中期利润分配议案》，即以公司总股本167,800,000 股为基数向全体股东每10 股送红股3
股派现金股利0.35 元（含税），截止本报告期末，公司尚未支付应付给公司股东厦门百汇兴投资有限
公司、厦门博纳科技有限公司和厦门大洋集团股份有限公司的含税现金红利。
（13）其他应付款期末比期初减少了45.16%，主要系公司本期依约偿还了高士通中国投资2 有限
公司的债务所致。
（14）一年内到期的非流动负债期末比期初减少了100%，主要系公司本期依约偿还厦门商业银行
贷款所致。
（15）流动负债合计期末比期初减少了66.34%，主要系“东方夏威夷”五、六期别墅竣工验收交
房和结转收入，预收款项同比大幅减少所致。
（16）长期借款期末比期初增加了10,000,000.00，主要系报告期内公司向厦门商业银行筹借长
期贷款所致。厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 12 页 共 37 页
（17）预计负债期末比期初增加了458.33%，主要系上海夏宫房地产开发有限公司根据已售别墅
预提土地增值税所致。
（18）非流动负债合计期末比期初增加了862.23%，主要系长期借款和预计负债期末比期初分别
增加了10,000,000 元、11,347,845.44 元所致。
（19）负债合计期末比期初减少了60.16%，主要系“东方夏威夷”五、六期别墅竣工验收交房和
结转收入，预收款项同比大幅减少所致。
（20）股本期末比期初增加了30%，主要是由于公司于2008 年10 月21 日实施了《公司2008 年
中期利润分配议案》，即以公司总股本167,800,000 股为基数向全体股东每10 股送红股3 股派现金股
利0.35 元（含税）。
5、报告期内利润表项目同比发生重大变动的说明
单位:元 币种:人民币
序
号
项目 报告期 上年同期 增减额 增减比例
1 营业收入 307,835,684.32 39,265,596.81 268,570,087.51 683.98%
2 营业成本 199,266,282.23 28,284,065.95 170,982,216.28 604.52%
3 营业税金及附加 30,714,550.96 11,712,466.49 19,002,084.47 162.24%
4 销售费用 632,576.72 2,011,098.44 -1,378,521.72 -68.55%
5 财务费用 3,499,264.10 7,138,108.31 -3,638,844.21 -50.98%
6 资产减值损失 -668,017.94 7,561,286.88 -8,229,304.82 -108.83%
7 投资收益 -3,327,318.91 155,867,264.86 -159,194,583.77 -102.13%
8
其中：对联营企业
和合营企业的投资
收益
-3,327,318.91 82,975,261.37 -86,302,580.28 -104.01%
9 营业利润 56,487,804.27 121,754,569.28 -65,266,765.01 -53.61%
10 营业外收入 10,938,084.92 82,050.00 10,856,034.92 13231.00%
11 利润总额 64,852,863.31 121,142,346.47 -56,289,483.16 -46.47%
12 所得税费用 12,266,441.21 4,827,916.75 7,438,524.46 154.07%
13 净利润 52,586,422.10 116,314,429.72 -63,728,007.62 -54.79%
14
归属于母公司所有
者的净利润
52,972,309.44 118,417,453.15 -65,445,143.71 -55.27%
变动原因：
（1）营业收入、营业成本、营业税金及附加分别同比增加683.98%、604.52%、162.24%，主要系
“东方夏威夷”五、六期别墅竣工验收交房和结转收入和成本所致。
（2）销售费用同比减少68.55%，主要系本期上海夏宫房地产开发有限公司本年实际销售费用减少
所致。
（3）财务费用同比减少50.98%，主要系本期利息支出减少所致。
（4）资产减值损失同比减少了108.83%，主要系07 年对本部其他流动资产—金龙店面计提了减值
准备，本年未发生。
（5）投资收益同比减少102.13%，主要系上年同期本公司有出售厦门大洋房地产有限公司股权的投资
收益所致。
（6）对联营企业和合营企业的投资收益同比减少104.01%，主要系参股子公司上海振龙房地产开发
有限公司主营收入同比减少所致。
（7）营业利润同比减少53.61%，主要系本期投资收益同比大幅减少所致。
（8）营业外收入同比增加13231.00%，主要系公司报告期内还清高士通中国投资2 有限公司的债
务，获债务减免所致。
（9）利润总额同比减少46.47%，主要系本期投资收益同比大幅减少所致。
（10）所得税费用同比增加154.07%，主要系本年度上海夏宫房地产开发有限公司确认结转的销
售收入大幅增加，以及上海夏宫房地产开发有限公司企业所得税税率由15%提高到25%等因素所致。
（11）净利润、归属于母公司所有者的净利润分别同比减少54.79%、55.27%，主要系投资收益同
比大幅减少所致。厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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6、报告期内公司现金流情况
单位:元 币种:人民币
序
号
项目 报告期 上年同期 增减额 增减比例
1
经营活动产生的现
金流量净额
-4,355,316.13 23,688,517.06 -28,043,833.19 /
2
投资活动产生的现
金流量净额
-5,066,295.57 102,838,359.87 -107,904,655.44 /
3
筹资活动产生的现
金流量净额
6,866,638.53 -119,450,604.02 126,317,242.55 /
变动原因：
（1）经营活动产生的现金流量净额同比减少28,043,833.19 元，主要系本期支付的各项税费和其
他与经营活动有关的现金增加所致。
（2）投资活动产生的现金流量净额同比减少107,904,655.44 元，主要是由于上年同期本公司有出
售厦门大洋房地产有限公司股权，收回投资、取得投资收益，而本报告期无。
（3）筹资活动产生的现金流量净额同比增加126,317,242.55 元，主要系偿还债务的现金支出同比
减少所致。
7、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
（1）主要控股公司的经营情况及业绩
单位:元 币种:人民币
公司名称 业务性质
主要产品
或服务
注册资本 报告期末总资产报告期末净资产营业收入 净利润
上海夏宫房地
产开发有限公
司
房地产开发 商品房 68,000,000 204,612,152.51 129,121,684.75 297,931,356.12 48,111,023.29
湖南祁东神龙
矿业有限公司
矿产品销售 铁矿 50,000,000 169,398,756.32 42,776,011.97 0.00 -3,460,061.39
上海雅华景观
开发有限公司
景观开发
景观工
程、苗木
2,000,000 26,084,465.64 3,468,576.05 12,892,745.60 1,376,157.08
报告期内，上海夏宫房地产开发有限公司实现营业收入297,931,356.12 元、净利润48,111,023.29
元，分别同比增长710.35%、430.23%，主要系“东方夏威夷”五、六期别墅竣工验收交房和结转收入
所致。
（2）主要参股公司的经营情况及业绩
单位:元 币种:人民币
公司名称 业务性质
主要产品
或服务
注册资本 报告期末总资产报告期末净资产营业收入 净利润
上海振龙房地产
开发有限公司
房地产开
发
商品房
103,880,0
00
883,508,238.17 163,228,741.14 129,245,799.95 22,644,763.65
上海振龙房地产开发有限公司（以下简称“上海振龙”）系本公司的重要参股子公司，注册资本
为10,388 万元（本公司所占权益比例为39.93%），从事房地产开发，目前在开发的项目为位于上海
市南汇康桥开发区的绿洲康城项目，该项目分为别墅区“绿洲康城-金帝豪苑”、公寓区“绿洲康城-
亲水湾”两个子项目。
本报告期内，上海振龙实现营业收入12,924.58 万元，同比降低83.42%；实现净利润 2,264.48
万元，同比降低90.35%，本公司相应的投资收益为-3,327,318.91 元（其中股权投资价差摊销为
12,097,159.88 元）。截止本报告期末，上海振龙预收房款余额为27,777.34 万元。
截止本报告期末，上海振龙总资产为88,350.82 万元，净资产为16,322.87 万元，资产负债率为
81.52%。本报告期内，上海振龙期间费用为2,426.69 万元，同比降低6.90%。现金收支保持平衡，其
中经营活动产生的现金流量净额为749.71 万元，筹资活动产生的现金流量净额为310.60 万元，现金
及现金等价物的净增加额为-444.92 万元。厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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上海振龙2009 年度计划实现营业总收入约0.95 亿元，营业总成本费用约为0.72 亿元。上海振龙
预计2009 年度正常经营所需资金约为6.3 亿元，其中“亲水湾”项目滚动开发所需资金为5 亿元，上
海振龙计划通过预售商品房回笼资金6 亿元，不足部分通过债务融资解决。
2009 年，上海振龙计划稳步推进“绿洲康城-亲水湾”的滚动开发，重点做好以下几项工作：E-14
地块公寓和E-15 地块二期公寓等已大部分预售楼盘的竣工验收备案工作；后续滚动开发楼盘的报建、
招标，以及车库、绿化景观的同步施工；力争完成E-14 地块公寓和C 商铺、E-15 地块7 标段公寓及
E-15 地块第51 幢商铺等新盘中约6 万平方米的预售。
（二）公司未来发展的展望
1、新年度经营计划
2008 年11 月9 日，国家出台了总投资为4 万亿元的10 项保增长措施；自2008 年第四季度以来
央行连续多次下调了银行存贷款和准备金利率；财政部出台了房产交易契税税率下调到1%、暂免征收
印花税和土地增值税等政策；各地方政府也陆续出台了鼓励住房消费的新政策，包括提高贷款额度、
降低首付比例、延长贷款期限等措施来提振房地产市场。上述政策有利于刺激需求、提升房地产市场
信心、缓解房地产开发企业的资金压力，其效用将在2009 年逐渐显现，基于房地产行业对国家经济的
重大影响以及国内城市化进程的加速，房地产行业长期向好的趋势仍然可期。另一方面，随着铁路交
通、房地产、汽车行业的稳定和复苏，以及国家钢铁振兴发展规划的出台，相信钢铁行业也会重新回
到正常发展的轨道上来，加上国内铁矿石资源的稀缺，铁矿石的需求和价格将重新回到合理的水平。
2009 年，公司董事会坚定信心，坚持房地产开发和铁矿石开发并重的发展思路，调整发展策略，
适应宏观经济环境的变化，防范风险，力争公司平稳发展。本公司2009 年度计划实现营业收入约为
0.74 亿元，主要来源于上海夏宫房地产开发有限公司“东方夏威夷”别墅尾盘的销售，预计营业成本
和期间费用约为0.51 亿元。为实现经营目标，2009 年公司将重点做好以下几项工作：
（1）争取“东方夏威夷”七期在2009 年6 月30 日前完成交付使用，加强“东方夏威夷”别墅尾
盘营销，加快存货资金的回笼。
（2）办理采矿许可证，完成一期试验厂及其配套设施的建设并于2009 年底实现试投产。
（3）加强对外投资的管理，督促上海振龙房地产开发有限公司稳步做好“绿洲康城-亲水湾”项
目的滚动开发，实现E15 地块5～7 标段、E15 地块8～10 标段、酒店项目于年内做好开工之前的准备
工作，做好部分已售楼房的交房工作。
（4）2009 年公司在资金管理上将继续做好总量控制与调节，平衡房地产开发和铁矿石开发的资
金投入。采取灵活的营销策略，加快存量房的销售，加快资金回笼；与银行保持良好的银企合作关系，
合理利用财务杠杆，根据公司实际情况寻求拓展融资渠道。
（5）根据《企业内部控制基本规范》的有关规定，建立健全公司内控制度体系，规范经营行为和
信息披露，使公司的经营管理水平走上一个新台阶。
2、公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
3、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源：
（1）资金需求和使用
本公司2009 年度正常经营所需资金约为2.1 亿元，均以本公司自有资金及银行贷款或其他融资
途径解决。其中湖南祁东神龙矿业有限公司计划投入约1.8 亿元，主要用于支付采矿权价款、基础工
程建设和设备购置等；上海夏宫房地产开发有限公司及上海雅华计划投入约0.3 亿元，主要用于土地
增值税、偿还借款等。
（2）资金来源
公司将一方面通过加强销售力度、加大资金回笼力度，提高资金的使用效率；另一方面合理利用
财务杠杆，以银行借款弥补项目资金缺口。
4、公司未来面临的主要风险及应对措施
(1)政策风险
政策政府出台的土地、信贷、税收政策都可能会对房地产市场、房地产开发企业的盈利能力和现
金流状况产生重大影响。公司将密切关注政策动向，加深对政策的理解，及时调整公司经营策略。
(2)市场风险厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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公司2009年度主营业务收入仍将主要来自于“东方夏威夷”别墅项目的商品房销售，2008年下半
年以来，国际国内宏观经济的波动对国内房地产销售价格和销售量都很大，未来销售价格和销售周期
存在一定的不确定性。对此，公司将继续采取灵活的营销手段，加快“东方夏威夷”别墅项目存量房
的销售盘活。此外，2009年公司将加快推进湖南祁东神龙矿业有限公司老龙塘矿段铁矿开发项目的开
发进度，以尽早实现多元化收益，保障公司的持续稳步发展。
(3)财务风险
公司目前财务状况稳健，但房地产行业调整拉长了项目开发周期，成交量的萎缩延缓了资金回笼
速度；产业政策、信贷政策和资本市场政策的调整也对公司外部资金筹措产生影响。就此，公司将通
过加大销售回款力度、合理使用财务杠杆等方式拓展资金来源，为公司持续、稳步发展提供资金保障。
(4)经营风险
目前国内基础原材料价格与上年同期出现较大的波动，产品销售价格和周期又存在一定的不确定性，
加大了公司的经营风险。对此，公司将完善项目管理体系，优化项目施工方案，做好成本控制，降低
原材料的周转库存和损耗，力争将经营风险降至可控范围。
与公允价值计量相关的项目
□适用 √不适用
持有外币金融资产、金融负债情况
□适用 √不适用
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述6.1
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
根据广东正中珠江会计师事务所有限公司审计，公司2008 年度实现合并报表净利润
52,586,422.10 元，其中归属于母公司所有者的净利润为52,972,309.44 元，加上年初未分配利润
156,571,719.67 元，扣除提取的法定盈余公积金1,660,488.42 元后，扣除2008 年中期分配的利润分
配56,213,003.03 元，本公司2008 年末可供股东分配的利润为151,670,537.66 元。
公司2008 年度不进行利润分配，也不实施资本公积转增股本。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因未用于分红的资金留存公司的用途
受宏观经济影响，公司商品房预售下滑，加上房
地产行业信贷紧缩，公司现金流不充裕。此外，控股
子公司湖南祁东神龙矿业有限公司尚未投产，资金需
求较大。
补充公司流动资金。厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
□适用 √不适用
7.4 重大关联交易
报告期内，公司无重大关联交易事项
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√适用 □不适用
单位:元 币种：人民币
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额
占同类交易金额的
比例(%)
交易金额
占同类交易金额的
比例(%)
上海振龙房地产开发
有限公司
9,892,745.6 100.00
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额9,892,745.60 元。
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
上海振龙房地产开
发有限公司
0 0 1,350.93 1,377.64
厦门博纳科技有限
公司
0 0 197.24 327.75
厦门纳金工艺品有
限公司
0 0 -100 44.62
厦门大洋集团股份
有限公司
0 0 -149.92 68.56
厦门大洋工艺品有
限公司
0 0 -3.1 0
厦门大洋置业有限
公司
0 0 -7.47 0
厦门福祯贸易有限
公司
0 0 -31 0
厦门瑞启房地产开
发有限公司
0 0 -74.98 0
厦门纳兴工艺品有
限公司
0 0 -17.5 0
厦门百汇兴投资有
限公司
0 0 -5.85 0
厦门象屿保税区太
洋食品有限公司
0 0 -1.93 0
厦门朝日工艺品有
限公司
0 0 -1.1 0
上海祖龙房地产开
发有限公司
0 0 107.18 107.18厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 17 页 共 37 页
关福荣 0 0 210 210
陈榕生 0 0 9.59 9.59
合计 0 0 1,482.09 2,145.34
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0.00 元，余额0.00 元。
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺
自改革方案实施之日起，在十二个月内不上市交易或者转让；
持有上市公司股份总数百分之五以上的原非流通股股东，在
前项规定期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股
股份，出售数量占本公司股份总数的比例在十二个月内不得
超过百分之五，在二十四个月内不得超过百分之十。
报告期内，严格履行了
承诺，无违反相关承诺
事项的情况。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
诉讼(仲裁)基本
情况
诉讼(仲裁)涉及
金额
诉讼(仲裁)进展
诉讼(仲裁)审理
结果及影响
诉讼(仲裁)判决
执行情况
见表后详细说明 10,154.73 见表后详细说明 见表后详细说明 见表后详细说明
公司于2006 年9 月份收到由福建省厦门市中级人民法院转达的高士通中国投资2 有限公司民事诉
状，被请求判令本公司为厦门纳兴工艺品有限公司偿还借款合计1,696.60 万元及其利息152.84 万元（暂
计至2006 年4 月20 日，之后利息按借款合同约定至本息还清之日止）承担连带清偿责任；2006 年11
月份收到福建省高级人民法院转达的高士通中国投资2 有限公司民事诉状，被请求判令本公司偿还借
款7,665 万元及其利息640.29 万元（暂计至2006 年4 月20 日，之后利息按借款合同约定至本息还清
之日止）。详细见公司2006 年9 月20 日、11 月22 日刊载在《上海证券报》的公司公告。
经福建省高级人民法院主持调解，本公司、厦门纳兴工艺品有限公司和其他相关保证人与高士通
中国投资2 有限公司协商一致，于2006 年11 月23 日达成了债务和解协议。2006 年11 月24 日，福
建省高级人民法院下达了《中华人民共和国福建省高级人民法院民事调解书》（[2006]闽民初字第41
号）。高士通中国投资2 有限公司同意在本公司和厦门纳兴工艺品有限公司根据本协议向其支付人民
币9,000 万元时放弃剩余的债权（包括相应的从权利）。详细见公司于2006 年12 月2 日刊载在《上
海证券报》的公司公告。
截止2008 年4 月1 日，高士通中国投资2 有限公司已收到本公司、厦门纳兴工艺品有限公司还款
累计9,014.80 万元，根据（2006）闽民初字第41 号《民事调解书》的规定，高士通中国投资2 有限
公司于2008 年4 月3 日向公司发出了《确认书》，确认该公司与本公司、厦门纳兴工艺品有限公司之厦门创兴置业股份有限公司
2008 年年度报告摘要
第 18 页 共 37 页
间全部债权已经结清，并放弃对本公司和厦门纳兴工艺品有限公司的剩余债权（剩余本金及相应利息）
追偿权。详细见公司于2008 年4 月17 日刊载在《上海证券报》的公司公告。
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联
交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司监事会根据国家有关法律、法规通过参加股东大会、列席董事会会议、日常监督
等方式对公司股东大会、董事会的召开程序，决议事项，董事会对股东大会决议的执行情况，公司高
级管理人员执行职务的情况及公司管理制度等进行了监督。
公司监事会认为： 2008 年度公司董事和高级管理人员能按照《公司法》、《证券法》、《公司
章程》及其他有关法规制度进行规范运作，经营决策科学合理，没有发现损害公司利益和股东利益的
行为发生，公司建立了逐步完善的内部控制制度，信息披露工作合法规范。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
公司监事会对公司的财务制度和财务状况进行了认真、细致的检查，认为公司2008 年度财务报告
能够真实地反映公司的财务状况和经营成果，广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的审计报告能
客观、公正地反映公司的实际情况。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
2008 年度公司无募集资金使用情况。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司发生的收购、出售资产行为依照有关规定履行了决策审批程序和信息披露义务，
不存在违法、违规的情况。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司发生的关联交易依照有关规定履行了决策审批程序和信息披露义务，交易定价符
合市场定价原则，交易公开、公平、公正，没有损害上市公司和股东利益。
8.6 监事会对会计师事务所非标意见的独立意见
会计师事务所对本公司财务报告出具了标准无保留意见。
8.7 监事会对公司利润实现与预测存在较大差异的独立意见
本年度公司利润实现与预测不存在较大差异。厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 19 页 共 37 页
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
广会所审字[2009]第08001100010 号
厦门创兴置业股份有限公司全体股东:
我们审计了后附的厦门创兴置业股份有限公司（以下简称“创兴置业”）的财务报表，包括 2008
年12 月31 日的资产负债表和合并资产负债表、2008 年度的利润表和合并利润表、2008 年度的股东
权益变动表和合并股东权益变动表、2008 年度的现金流量表和合并现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是创兴置业管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、
实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错
报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审
计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取
决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用的会计政策的恰当性和作出会计估计的合理
性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，创兴置业的财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映
了创兴置业2008 年12 月31 日的公司财务状况以及2008 年经营成果和现金流量。
广东正中珠江会计师事务所有限公司
中国注册会计师：杨文蔚、冼宏飞
中国 广州市
2009 年4 月8 日厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 20 页 共 37 页
9.2 财务报表
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:厦门创兴置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1 9,752,919.73 12,307,892.90
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 2 102,091,419.34 142,540,273.62
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 3 80,876,378.55
其他应收款 4 8,773,023.70 1,419,686.03
买入返售金融资产
存货 5 138,887,885.77 293,057,526.07
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 340,381,627.09 449,325,378.62
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 6 153,261,198.91 251,821,428.12
投资性房地产
固定资产 7 33,318,525.43 1,659,148.60
在建工程 8 17,270,046.04 39,274,165.58
工程物资 1,637,295.33 685,325.00
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 9 10,942,849.00 6,636,459.10
开发支出厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 21 页 共 37 页
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 10 27,491,271.75 14,108,647.03
其他非流动资产 11 30,443,235.75 27,354,285.00
非流动资产合计 274,364,422.21 341,539,458.43
资产总计 614,746,049.30 790,864,837.05
流动负债：
短期借款 14 25,354,857.37 17,100,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 15 2,425,385.64 4,541,231.68
预收款项 16 49,423,212.00 297,942,527.00
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 17 375,470.74 386,885.69
应交税费 18 18,904,801.55 -9,397,822.09
应付利息
应付股利 19 2,179,371.76
其他应付款 20 25,643,492.54 46,759,426.21
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
负债
21 12,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 124,306,591.60 369,332,248.49
非流动负债：
长期借款 22 10,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债 23 13,823,746.11 2,475,900.67
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 23,823,746.11 2,475,900.67
负债合计 148,130,337.71 371,808,149.16
股东权益：
股本 24 218,140,000.00 167,800,000.00厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 22 页 共 37 页
资本公积 25 56,356,709.57 55,246,104.94
减：库存股
盈余公积 26 16,494,253.82 14,833,765.40
一般风险准备
未分配利润 27 151,670,537.66 156,571,719.67
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
权益合计
442,661,501.05 394,451,590.01
少数股东权益 23,954,210.54 24,605,097.88
股东权益合计 466,615,711.59 419,056,687.89
负债和股东权益合
计
614,746,049.30 790,864,837.05
公司法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松
母公司资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:厦门创兴置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 242,395.26 131,011.97
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利 80,876,378.55
其他应收款 1 54,725,746.57 66,564,912.30
存货
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 135,844,520.38 66,695,924.27
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2 239,312,318.24 337,872,547.45
投资性房地产
固定资产 49,623.03 62,486.07
在建工程
工程物资厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 23 页 共 37 页
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 10,862,469.45 4,920,715.92
其他非流动资产 27,354,285.00 27,354,285.00
非流动资产合计 277,578,695.72 370,210,034.44
资产总计 413,423,216.10 436,905,958.71
流动负债：
短期借款 10,854,857.37 17,100,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 48,648.14 51,213.45
应交税费 11,209,478.44 13,586,604.31
应付利息
应付股利 1,914,371.76
其他应付款 6,169,941.61 32,784,707.97
一年内到期的非流动
负债
12,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 30,197,297.32 75,522,525.73
非流动负债：
长期借款 10,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 10,000,000.00
负债合计 40,197,297.32 75,522,525.73
股东权益：
股本 218,140,000.00 167,800,000.00
资本公积 47,860,287.16 46,749,682.53
减：库存股
盈余公积 16,494,253.82 14,833,765.40
未分配利润 90,731,377.80 131,999,985.05厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 24 页 共 37 页
外币报表折算差额
股东权益合计 373,225,918.78 361,383,432.98
负债和股东权益合
计
413,423,216.10 436,905,958.71
公司法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松
合并利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 307,835,684.32 39,265,596.81
其中：营业收入 28 307,835,684.32 39,265,596.81
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 248,020,561.14 73,378,292.39
其中：营业成本 28 199,266,282.23 28,284,065.95
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 29 30,714,550.96 11,712,466.49
销售费用 632,576.72 2,011,098.44
管理费用 14,575,905.07 16,671,266.32
财务费用 30 3,499,264.10 7,138,108.31
资产减值损失 31 -668,017.94 7,561,286.88
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
列）
32 -3,327,318.91 155,867,264.86
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
-3,327,318.91 82,975,261.37
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 56,487,804.27 121,754,569.28
加：营业外收入 33 10,938,084.92 82,050.00
减：营业外支出 34 2,573,025.88 694,272.81
其中：非流动资产处置净损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
64,852,863.31 121,142,346.47厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 25 页 共 37 页
减：所得税费用 35 12,266,441.21 4,827,916.75
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 52,586,422.10 116,314,429.72
归属于母公司所有者的净利润 52,972,309.44 118,417,453.15
少数股东损益 -385,887.34 -2,103,023.43
六、每股收益：
（一）基本每股收益 36 0.24 0.71
（二）稀释每股收益 36 0.24 0.71
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：46,027,118.98 元。
公司法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松
母公司利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 2,792,565.42 1,855,883.30
财务费用 2,675,291.70 5,954,791.92
资产减值损失 -11,068.17 7,562,168.56
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
填列）
3 6,407,681.09 173,036,391.19
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
-3,327,318.91 82,975,261.37
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 950,892.14 157,663,547.41
加：营业外收入 10,907,000.00 10,050.00
减：营业外支出 215,039.53 682.73
其中：非流动资产处置净损
失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
11,642,852.61 157,672,914.68
减：所得税费用 -4,962,031.59 9,335,260.68
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 16,604,884.20 148,337,654.00
公司法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 26 页 共 37 页
合并现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
60,213,413.19 190,107,179.73
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还 1,468.21
收到其他与经营活动
有关的现金
37 35,890,992.94 38,682,032.68
经营活动现金流入
小计
96,104,406.13 228,790,680.62
购买商品、接受劳务
支付的现金
15,638,600.57 97,630,737.08
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 27 页 共 37 页
支付给职工以及为职
工支付的现金
8,672,356.89 6,164,029.17
支付的各项税费 23,205,256.67 21,066,257.75
支付其他与经营活动
有关的现金
37 52,943,508.13 80,241,139.56
经营活动现金流出
小计
100,459,722.26 205,102,163.56
经营活动产生的
现金流量净额
-4,355,316.13 23,688,517.06
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的
现金
11,800,000.00 27,420,000.00
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
137,133,943.85
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计
11,800,000.00 164,553,943.85
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
16,866,295.57 61,715,583.98
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
小计
16,866,295.57 61,715,583.98
投资活动产生的
现金流量净额
-5,066,295.57 102,838,359.87
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 39,400,000.00 53,100,000.00
发行债券收到的现金厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 28 页 共 37 页
收到其他与筹资活动
有关的现金
37 12,000,000.00
筹资活动现金流入
小计
51,400,000.00 53,100,000.00
偿还债务支付的现金 39,277,603.67 166,012,671.47
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
3,499,021.97 6,537,932.55
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
37 1,756,735.83
筹资活动现金流出
小计
44,533,361.47 172,550,604.02
筹资活动产生的
现金流量净额
6,866,638.53 -119,450,604.02
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
-2,554,973.17 7,076,272.91
加：期初现金及现金
等价物余额
12,307,892.90 5,231,619.99
六、期末现金及现金等价
物余额
9,752,919.73 12,307,892.90
公司法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松
母公司现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
31,940,610.12 73,880,018.44
经营活动现金流入
小计
31,940,610.12 73,880,018.44
购买商品、接受劳务
支付的现金
支付给职工以及为职
工支付的现金
920,701.31 441,940.90
支付的各项税费 6,476,199.23 1,487,078.11
支付其他与经营活动 28,691,932.99 109,199,432.87厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 29 页 共 37 页
有关的现金
经营活动现金流出
小计
36,088,833.53 111,128,451.88
经营活动产生的
现金流量净额
-4,148,223.41 -37,248,433.44
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 81,115,454.52
取得投资收益收到的
现金
21,535,000.00 50,291,943.85
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计
21,535,000.00 131,407,398.37
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
67,700.00
投资支付的现金 2,000,000.00
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
小计
2,067,700.00
投资活动产生的
现金流量净额
21,535,000.00 129,339,698.37
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 12,400,000.00 53,100,000.00
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
12,400,000.00 53,100,000.00
偿还债务支付的现金 26,777,603.67 140,412,671.47
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
2,624,253.80 5,821,934.53
支付其他与筹资活动 273,535.83厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 30 页 共 37 页
有关的现金
筹资活动现金流出
小计
29,675,393.30 146,234,606.00
筹资活动产生的
现金流量净额
-17,275,393.30 -93,134,606.00
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
111,383.29 -1,043,341.07
加：期初现金及现金
等价物余额
131,011.97 1,174,353.04
六、期末现金及现金等价
物余额
242,395.26 131,011.97
公司法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松
合并所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 本年金额
归属于母公司所有者权益 少数股东权益所有者权益合计
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积
一
般
风
险
准
备
未分配利润
其
他
一、上年年
末余额
167,800,000.00 55,246,104.94 14,833,765.40 156,571,719.67 24,605,097.88 419,056,687.89
加：同
一控制下企
业合并产生
的追溯调整
会计政
策变更
前期差
错更正
其他
二、本年年
初余额
167,800,000.00 55,246,104.94 14,833,765.40 156,571,719.67 24,605,097.88 419,056,687.89
三、本年增
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
50,340,000.00 1,110,604.63 1,660,488.42 -4,901,182.01 -650,887.34 47,559,023.70
（一）净利
润
52,972,309.44 -385,887.34 52,586,422.10
（二）直接
计入所有者
权益的利得
和损失
1,110,604.63 1,110,604.63
1．可供出售
金融资产公厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 31 页 共 37 页
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
1,110,604.63 1,110,604.63
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他
上述（一）
和（二）小
计
1,110,604.63 52,972,309.44 -385,887.34 53,697,026.73
（三）所有
者投入和减
少资本
50,340,000.00 50,340,000.00
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
50,340,000.00 50,340,000.00
3．其他
（四）利润
分配
1,660,488.42 -57,873,491.45 -265,000.00 -56,478,003.03
1．提取盈余
公积
1,660,488.42 -1,660,488.42
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）
的分配
-56,213,003.03 -265,000.00 -56,478,003.03
4．其他
（五）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期
末余额
218,140,000.00 56,356,709.57 16,494,253.82 151,670,537.66 23,954,210.54 466,615,711.59厦门创兴置业股份有限公
司 2008 年年度报告摘要
第 32 页 共 37 页
单位:元 币种:人民币
项目 上年金额
归属于母公司所有者权益 少数股东权益所有者权益合计
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积
一
般
风
险
准
备
未分配利润
其
他
一、上年
年末余额
167,800,000.00 47,302,882.53 52,988,031.92 26,708,121.31 294,799,035.76
加：同一
控制下企
业合并产
生的追溯
调整
会计政策
变更
前期差错
更正
其他
二、本年
年初余额
167,800,000.00 47,302,882.53 52,988,031.92 26,708,121.31 294,799,035.76
三、本年
增减变动
金额（减
少以
“－”号
填列）
7,943,222.41 14,833,765.40 103,583,687.75 -2,103,023.43 124,257,652.13
（一）净
利润
118,417,453.15 -2,103,023.43 116,314,429.72
（二）直
接计入所
有者权益
的利得和
损失
7,943,222.41 7,943,222.41
1．可供出
售金融资
产公允价
值变动净
额
2．权益法
下被投资
单位其他
所有者权
益变动的
影响
3．与计入
所有者权
益项目相
关的所得
税影响
4．其他 7,943,222.41 7,943,222.41
上述（一）
和（二）
小计
7,943,222.41 118,417,453.15 -2,103,023.43 124,257,652.13
（三）所
有者投入
和减少资厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 33 页 共 37 页
本
1．所有者
投入资本
2．股份支
付计入所
有者权益
的金额
3．其他
（四）利
润分配
14,833,765.40 -14,833,765.40
1．提取盈
余公积
14,833,765.40 -14,833,765.40
2．提取一
般风险准
备
3．对所有
者（或股
东）的分
配
4．其他
（五）所
有者权益
内部结转
1．资本公
积转增资
本（或股
本）
2．盈余公
积转增资
本（或股
本）
3．盈余公
积弥补亏
损
4．其他
四、本期
期末余额
167,800,000.00 55,246,104.94 14,833,765.40 156,571,719.67 24,605,097.88 419,056,687.89
公司法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 34 页 共 37 页
母公司所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
项目
股本 资本公积
减：库存
股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余
额
167,800,000.00 46,749,682.53 14,833,765.40 131,999,985.05 361,383,432.98
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年初余
额
167,800,000.00 46,749,682.53 14,833,765.40 131,999,985.05 361,383,432.98
三、本年增减变
动金额（减少以
“－”号填列）
50,340,000.00 1,110,604.63 1,660,488.42 -41,268,607.25 11,842,485.80
（一）净利润 16,604,884.20 16,604,884.20
（二）直接计入
所有者权益的
利得和损失
1,110,604.63 1,110,604.63
1．可供出售金
融资产公允价
值变动净额
2．权益法下被
投资单位其他
所有者权益变
动的影响
1,110,604.63 1,110,604.63
3．与计入所有
者权益项目相
关的所得税影
响
4．其他
上述（一）和
（二）小计
1,110,604.63 16,604,884.20 17,715,488.83
（三）所有者投
入和减少资本
50,340,000.00 50,340,000.00
1．所有者投入
资本
2．股份支付计
入所有者权益
的金额
50,340,000.00 50,340,000.00
3．其他
（四）利润分配 1,660,488.42 -57,873,491.45 -56,213,003.03
1．提取盈余公
积
1,660,488.42 -1,660,488.42
2．对所有者（或
股东）的分配
-56,213,003.03 -56,213,003.03
3．其他厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 35 页 共 37 页
（五）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
四、本期期末余
额
218,140,000.00 47,860,287.16 16,494,253.82 90,731,377.80 373,225,918.78
单位:元 币种:人民币
上年金额
项目
股本 资本公积
减：库存
股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余
额
167,800,000.00 47,302,882.53 15,983,692.96 -38,968,433.75 192,118,141.74
加：会计政
策变更
-15,983,692.96 37,464,530.20 21,480,837.24
前期
差错更正
其他
二、本年年初余
额
167,800,000.00 47,302,882.53 -1,503,903.55 213,598,978.98
三、本年增减变
动金额（减少以
“－”号填列）
-553,200.00 14,833,765.40 133,503,888.60 147,784,454.00
（一）净利润 148,337,654.00 148,337,654.00
（二）直接计入
所有者权益的
利得和损失
-553,200.00 -553,200.00
1．可供出售金
融资产公允价
值变动净额
2．权益法下被
投资单位其他
所有者权益变
动的影响
3．与计入所有
者权益项目相
关的所得税影
响
4．其他 -553,200.00 -553,200.00
上述（一）和
（二）小计
-553,200.00 148,337,654.00 147,784,454.00
（三）所有者投厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 36 页 共 37 页
入和减少资本
1．所有者投入
资本
2．股份支付计
入所有者权益
的金额
3．其他
（四）利润分配 14,833,765.40 -14,833,765.40
1．提取盈余公
积
14,833,765.40 -14,833,765.40
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（五）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
四、本期期末余
额
167,800,000.00 46,749,682.53 14,833,765.40 131,999,985.05 361,383,432.98
公司法定代表人：郭恒达 主管会计工作负责人：郑玉蕊 会计机构负责人：周清松厦门创兴置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 报告期内，公司财务报表合并范围未发生重大变化。
董事长：郭恒达
厦门创兴置业股份有限公司
2009 年4 月10 日
