新湖中宝股份有限公司 2014 年半年度报告摘要
新湖中宝股份有限公司
2014 年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时
刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 新湖中宝 股票代码 600208
股票上市交易所 上交所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
总资产 61,441,396,777.07 58,579,251,340.62 4.89
归属于上市公司股东的净资产 13,101,151,509.44 12,900,222,266.58 1.56
本报告期比上年同
本报告期 上年同期
期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额 -2,453,815,087.77 2,742,551.37 -89,571.98
营业收入 2,865,915,569.97 3,152,277,345.82 -9.08
归属于上市公司股东的净利润 275,356,956.62 227,158,836.80 21.22
归属于上市公司股东的扣除非经常
-62,615,393.44 102,450,264.05 -161.12
性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 2.12 1.80 增加 0.32 个百分点
基本每股收益（元／股） 0.044 0.036 22.22
稀释每股收益（元／股） 0.044 0.036 22.22
2.2 截止报告期末股东总数及持有公司 5%以上股份的前十名股东情况
单位：股
报告期末股东总数 94,878
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0
前 10 名股东持股情况
1
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持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股数量
(%) 件的股份数量 量
浙江新湖集团股份 境内非国
60.74 3,801,447,297 0 质押 3,730,425,070
有限公司 有法人
宁波嘉源实业发展 境内非国
7.39 462,334,913 0 质押 452,260,000
有限公司 有法人
重庆卓智恒远投资 境内非国
4.5 281,922,150 0 无 0
中心（有限合伙） 有法人
浙江恒兴力控股集 境内非国
3.36 209,991,540 0 质押 165,100,000
团有限公司 有法人
中国工商银行股份
有限公司－富国天
境内非国
惠精选成长混合型 1.2 75,000,000 0 无 0
有法人
证 券 投 资 基 金
（LOF）
交通银行－富国天
境内非国
益价值证券投资基 0.83 52,000,000 0 无 0
有法人
金
中国工商银行－申
境内非国
万菱信新动力股票 0.51 31,668,035 0 无 0
有法人
型证券投资基金
中国工商银行－南
境内非国
方隆元产业主题股 0.48 30,223,179 0 无 0
有法人
票型证券投资基金
中国建设银行－富
境内非国
国天博创新主题股 0.48 30,000,000 0 无 0
有法人
票型证券投资基金
嘉兴市现代服务业
境内非国
发展投资集团有限 0.43 27,008,840 0 无 0
有法人
公司
浙江恒兴力为新湖集团的全资子公司，宁波嘉源为新湖集团的控股
上述股东关联关系或一致行动
子公司。新湖集团、浙江恒兴力、宁波嘉源为一致行动人。
的说明
公司未知其他股东之间是否存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东及持
不适用
股数量的说明
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
1、报告期内总体经营情况
2
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期内，面对复杂的外部环境，公司坚持既定战略，稳健经营，适度扩张。期内，公司实
现营业收入 28.66 亿元，归属于上市公司股东的净利润 2.75 亿元，每股收益 0.044 元，加权
平均净资产收益率 2.12%。
期内，公司管理效率和经营能力持续提升。公司实现营业收入28.66亿元，其中，实现
地产业务收入15.96亿元（不含合作项目），毛利率34.26%。截至2014年6月末，公司总资产
614.41亿元，同比增长6.59%；净资产143.68亿元，同比增长1.42%。
期内，公司继续保持稳健的财务状况。截至2014年6月末，公司货币资金余额86.30亿元，
资产负债率76.61%，剔除预收账款后公司其他负债占总资产的比例为64.25%，总体杠杆比
率处于合理水平，为公司把握市场机遇、发展金融等新兴业务提供稳定支撑。
期内，在地产整体成交量显著下滑的背景下，公司顺应市场需求变化，坚持主流产品定
位和积极的营销策略。实现房地产销售收入34.90亿元，销售面积31.40万平方米；实现结算
收入16.81亿元，结算面积18.83万平方米。坚持审慎的拿地策略，上半年仅新投资了沈阳于
洪区项目，新增土地储备面积15万平方米，规划建筑面积22万平方米。
期内，公司互联网金融平台取得了突破性进展。按照对金融板块的整体布局，公司转让
锦泰财产保险股份有限公司股份，收购新湖控股持有的阳光保险集团股份有限公司 6.26%的
股份，近期公司重要参股公司湘财证券股份有限公司还将与上海大智慧股份有限公司进行重
大资产重组。在此基础上，公司逐步将所投资控股的金融企业整合到移动互联网金融平台上，
形成协同、整合效应，以分享互联网金融的巨大成长空间。
期内，公司积极拓展多元化的融资渠道。公司 2013 年启动的非公开发行计划已于 2014
年 7 月 30 日通过中国证监会发行审核委员会的审核。该计划募集资金总额不超过 550,000
万元，募集资金投向“上海新湖明珠城三期三标段、四标段”和“上海新湖青蓝国际”两
个棚户区项目。上述项目皆是上海市旧城改造的重点项目，符合当前政府政策支持导向。
期内，公司继续强化品牌建设，获得了客户、合作伙伴、员工和股东等利益相关方的高
度认可。公司在内部管理和风险控制、社会责任、建筑节能、物业管理等方面也取得了良好
的成绩，获得了社会的广泛认可。
2014 年 1-6 月主要房地产项目开发情况一览表
面积单位：平方米 金额单位：万元
可供出
序 新开工 新竣工 在建楼 合同销 合同销 结算面 结算收
公司名称 项目名称 类别 售楼面
号 面积 面积 面面积 售面积 售收入 积 入
面积
沈阳新湖房地产开 沈阳北国
1 住宅 0 36,885 157,377 163,678 35,728 33,623 10,051 12,033
发有限公司 之春
沈阳沈北金谷置业 沈阳仙林
2 住宅 0 0 63,289 60,134 1,530 1,546 56 41
有限公司 金谷
沈阳新湖明珠置业 沈阳新湖
3 住宅 13,976 0 13,976 0 0 0 0 0
有限公司 湾
天津新湖凯华投资 天津香格
4 住宅 0 0 25,944 6,269 6,319 2,348 0 0
有限公司 里拉
天津新湖中宝投资 天津新湖
5 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0
有限公司 美丽洲
住宅 0 0 101,744 64,266 9,512 5,263 0 0
义乌北方（天津）国 天津义乌
6 商铺
际商贸城有限公司 商贸城 0 0 420,440 44,506 0 0 0 0
及购
3
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物中
心
滨州新湖房地产开 滨州新湖
7 住宅 0 2,144 14,811 13,307 367 202 0 0
发有限公司 玫瑰园
泰安新湖房地产开 泰安新湖
8 住宅 50,181 0 130,462 7,490 4,084 2,813 0 0
发有限公司 绿园
江苏新湖宝华置业 南京仙林
9 住宅 38,653 0 125,576 9,097 5,985 7,548 6,935 6,288
有限公司 翠谷
苏州新湖置业有限 苏州明珠
10 住宅 375,199 0 634,066 58,328 39,433 30,701 61,718 47,057
公司 城
芜湖长江长置业有 芜湖长江
11 住宅 0 0 0 3,495 1,406 1,243 4,450 1,367
限公司 长现代城
上海新湖房地产开 上海新湖
12 住宅 0 0 55,669 54,919 21,761 54,331 2,131 4,882
发有限公司 明珠城
上海中瀚置业有限 上海青蓝
13 住宅 0 0 153,921 0 0 0 0 0
公司 国际
杭州新湖美丽洲置 杭州香格
14 住宅 0 0 47,085 30,029 480 4,830 543 940
业有限公司 里拉
浙江新兰得置业有 杭州新湖
15 住宅 0 119,181 134,167 41,895 7,496 9,563 62,408 64,113
限公司 果岭
杭州新湖明珠置业 杭州武林
16 住宅 0 0 128,741 41,586 4,236 15,742 0 0
有限公司 国际
嘉兴新湖中房置业 嘉兴新中
17 住宅 62,326 0 228,469 68,706 13,675 10,573 0 0
有限公司 国际
海宁 绿 城新湖房地 海宁百合
18 住宅 0 0 200,052 98,390 11,358 18,605 4,859 8,798
产开发有限公司 新城
桐乡新湖升华置业 桐乡香格
19 住宅 0 0 0 4,126 0 0 2,635 1,083
有限公司 里拉
衢州新湖房地产开 衢州新湖
20 住宅 219,901 0 375,823 29,759 4,518 3,423 2,774 2,140
发有限公司 景城
丽水新湖置业有限 丽水新湖
21 住宅 93,989 158,717 157,532 53,396 19,883 35,846 0 0
公司 国际
乐清新湖置业有限 乐清海德
22 住宅 0 0 199,993 52,721 16,445 37,824 0 0
公司 公园
瑞安市中宝置业有
23 规划中 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0
限公司
浙江澳辰地产发展 兰溪香格
24 住宅 0 18,749 75,101 37,292 502 573 361 280
有限公司 里拉
舟山新湖保亿置业 舟山御景
25 住宅 0 0 242,563 25,472 1,407 2,316 0 0
有限公司 国际
九江新湖远洲置业 九江柴桑
26 住宅 0 0 140,531 85,783 40,621 23,570 16,332 10,386
有限公司 春天
九江新湖中宝置业 九江庐山
27 住宅 0 0 352,194 64,021 40,474 19,428 13,064 8,702
有限公司 国际
4
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28 其他 - 住宅 163,441 0 359,050 55,248 26,784 27,063 0 0
合 计 1,017,666 335,676 4,538,576 1,173,913 314,004 348,974 188,317 168,110
注 1、本表数据未考虑权益比例。
注 2、住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
变动比例 变动说明
科目 本期数 上年同期数
（%）
营业收入 2,865,915,569.97 3,152,277,345.82 -9.08
营业成本 2,240,587,879.38 2,360,346,185.53 -5.07
销售费用 84,221,994.42 62,711,688.62 34.30 本期广告投入增加
管理费用 203,788,638.93 224,112,196.23 -9.07
财务费用 346,072,818.48 225,983,685.56 53.14 本期借款增加所致
经营活动产生的
-2,453,815,087.77 2,742,551.37 -89,571.98 本期房地产投入增加
现金流量净额
投资活动产生的
283,969,141.97 291,073,666.32 -2.44
现金流量净额
筹资活动产生的
119,967,470.79 -268,542,526.89 不适用
现金流量净额
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期，公司出售大智慧股份 89,072,391 股，实现投资收益 320,423,309.50 元。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2013 年 8 月 1 日，公司第八届董事会第十六次会议审议通过了《关于公司非公开发行
A 股股票方案的议案》。公司拟采用非公开发行的方式发行股票，本次发行股票价格不低于
3.07 元/股，发行股份数量不超过 179,100 万股（含 179,100 万股）、每股面值 1.00 元，本次
发行募集资金总额不超过 550,000 万元，在中国证监会核准后六个月内选择适当时机向特定
对象发行股票。该议案已于 2013 年 8 月 19 日经新湖中宝 2013 年度第二次临时股东大会决
议通过。
2014 年 7 月 30 日，中国证监会发行审核委员会审核通过了公司非公开发行股票的申请。
截至报告日，公司尚未收到中国证监会的书面核准文件。
2014 年 8 月 5 日，公司第八届董事会第三十八次会议审议通过了《关于实施 2013 年
度利润分配方案后调整非公开发行股票发行价格和发行数量的议案》。公司 2013 年度利润分
配方案实施完毕后, 本次非公开发行股票的发行价格由不低于 3.07 元/股调整为不低于 3.01
元/股；发行数量由不超过 179,100 万股（含 179,100 万股）调整为不超过 182,700 万股（含
182,700 万股）。
（3）经营计划进展说明
第一，销售计划。公司2014年计划实现153亿销售，但受全国地产市场成交量整体下滑
的影响，上半年公司仅完成全年销售目标的两成。随着限购限贷政策的放松，预计地产市场
销售将逐步有所回升。下半年公司将继续把狠抓营销作为工作的重中之重，坚持以刚性需求
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为主导，坚持以中小户型为主的产品路线，采取各种措施加快成熟项目的销售，提升公司整
体经营规模和周转速度。
第二，资金计划。公司将充分运用银行、信托、金融产品创新、借力合作伙伴等多种渠
道融资，努力寻求与基金、信托、保险公司等的合作。积极争取扩大融资规模，通过逐步加
强项目合作力度，为公司发展争取更多的资源支持。
第三，再融资计划。公司将抓紧做好非公开发行的相关工作，争取在年内完成，并进一
步加快募集资金投向的棚户区改造项目，这将有利于提高公司的竞争能力和综合实力。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 10.75
房地产 1,596,324,044.92 1,049,386,115.11 34.26 20.45 44.00
个百分点
增加 8.85
海涂开发 23,957,513.89 11,105,934.39 53.64 -18.42 -31.50
个百分点
增加 0.38
商业贸易 1,169,963,655.83 1,163,501,734.82 0.55 -26.99 -27.27
个百分点
减少 1.59
其他 57,456,277.86 8,698,533.59 84.86 -12.58 -2.31
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
浙江 1,556,567,103.82 -28.79
辽宁 120,746,645.00 2,227.84
安徽 13,669,848.00 -35.46
江西 190,882,676.00 -20.89
江苏 560,050,467.89 100.94
上海 405,784,751.79 78.13
山东 0.00 -100.00
(三) 核心竞争力分析
公司的核心竞争优势得到了进一步提升。自成立以来，公司以地产为主业，以市场化运
作为依托，经过多年的用心打造，在战略、规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争
力，为公司持续、健康、稳定发展打下坚实基础。
1、发展战略明晰。公司以地产为主业，适度辅以金融、资源的发展战略日益清晰。除
适度介入金融领域，打造互联网金融平台外，在地产行业的战略布局上，公司近年来前瞻性
地配置了大量的大型城镇化综合项目，例如温州西湾城镇化项目，江苏启东长江口圆陀角旅
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游度假区项目等。公司的这些布局，正好与国家新一轮城镇化战略高度吻合，将给公司带来
持续的价值增长。
2、互联网金融平台逐步成型。公司整合金融资源，重要参股公司湘财证券将与大智慧
进行重大资产重组，并逐步将所投资控股的金融企业整合到移动互联网金融平台上，形成协
同、整合效应，以分享互联网金融的巨大成长空间。
3、土地储备优质。公司目前住宅和商业开发土地储备超 1000 万平方米，海涂开发土地
面积约 800 万平方米，可满足公司 5-8 年的开发需求，而且土地成本相对较低。项目均衡分
布在经济相对发达的一二三线城市，购买力水平高，市场空间大，为公司发展提供了良好的
发展空间。在积淀了十几年的地产开发经验之后，公司具备了经营大规模综合型项目的开发
能力和经营实力。
4、财务管理稳健。公司延续了财务稳健的经营风格，始终把控制资金风险放在第一位。
多年来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持合理水平。这为公司未来继续
扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。
5、管理团队优秀。公司核心管理层的长期稳定为企业的持续稳定发展提供了重要支持。
通过长期的业务和经营实践，公司凝聚了一大批业务精英和管理团队。这些管理团队和业务
精英素质高、能力强、诚恳敬业、经验丰富，拥有广泛和稳定的业务网络，能够有效及时地
为客户提供全面细致的服务，促进公司价值的持续提升。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
1) 本期公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司出资设立平阳新湖房地产开发有
限公司，于 2014 年 3 月 11 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330326000099948
的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 1,000 万元，温州新湖房地产开发有限公司出资
1,000 万元占其注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其
纳入合并财务报表范围。
2) 本期公司全资子公司启东新湖投资开发有限公司出资设立启东江海乡村俱乐部有限
公司，于 2014 年 3 月 25 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 320681000320516 的《企
业法人营业执照》。该公司注册资本 100 万元，启东新湖投资开发有限公司出资 100 万元占
其注册资本的 100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务
报表范围。
3) 本期公司出资设立香港新澳投资有限公司，于 2014 年 6 月 18 日办妥 BVI 登记手续，
并取得注册号为 2109887 的《公司注册证书》，同日取得公司以 1 美元/股持有该公司 1 万股
股权的《股权证》。截至 2014 年 6 月 30 日公司尚未实际出资。由于公司拥有对其的实质控
制权，故自该公司出资之日起，将其纳入合并财务报表范围。
董事长：林俊波
新湖中宝股份有限公司
2014 年 8 月 21 日
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