北京万通地产股份有限公司
财务报表及审计报告
二零一八年十二月三十一日止年度
北京万通地产股份有限公司
财务报表及审计报告
二零一八年十二月三十一日止年度
目录 页次
审计报告 1-4
合并及公司资产负债表 5-8
合并及公司利润表 9 - 10
合并及公司现金流量表 11- 12
合并及公司股东权益变动表 13 - 14
财务报表附注 15 – 98
审计报告
德师报(审)字(19)第 P01526 号
(第 1 页，共 4 页)
北京万通地产股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了后附的北京万通地产股份有限公司(以下简称“万通地产”)的财务报表，包
括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表、2018 年度的合并及公司利润表、合并及公
司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
万通地产 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和
合并及公司现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师
对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计
师职业道德守则，我们独立于万通地产，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，
我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些
事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发
表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
商誉的减值
1、事项描述
如财务报表附注(六)11 所示，截至 2018 年 12 月 31 日，万通地产商誉账面原值为人民
币 517,229,603.60 元，累计计提减值准备人民币 35,144,127.79 元，计提减值后余额为人民币
482,085,475.81 元，对财务报表整体具有重要性。如财务报表附注(三)18、附注(四)所述，
企业合并形成的商誉，万通地产管理层须至少在每年年度终了进行减值测试。在进行减值
测试时，万通地产管理层需要预测相关资产组未来现金流并合理确定恰当的折现率，这涉
及管理层运用重大会计估计和判断。考虑上述因素，我们将商誉的减值识别为关键审计事
项。
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审计报告 - 续
德师报(审)字(19)第 P01526 号
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三、关键审计事项 - 续
商誉的减值 - 续
2、审计应对
我们针对商誉的减值关键审计事项执行的主要审计程序包括：
(1) 了解、评价和测试与商誉减值相关内部控制的有效性；
(2) 了解和评价管理层减值测试方法的适当性及是否一贯应用；
(3) 通过对以前预测实际实现情况的追溯复核，以及与管理层讨论经审批的财务预算和
商业计划，并考虑同行业的数据，评价管理层预计未来现金流量所使用关键假设，
包括预测年度及以后期间的增长率的合理性；
(4) 利用内部估值专家的工作评价管理层采用的减值测试模型及折现率的合理性；
(5) 与管理层讨论关键假设相关变动的可能性，以评估管理层如何处理增长率和折现率
等关键假设的不确定性；
(6) 执行重新计算程序，检查商誉减值测试模型的计算准确性。
四、其他信息
万通地产管理层对其他信息负责。其他信息包括万通地产 2018 年年度报告中涵盖的信
息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式
的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信
息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错
报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
万通地产管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
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审计报告 - 续
德师报(审)字(19)第 P01526 号
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五、管理层和治理层对财务报表的责任 - 续
在编制财务报表时，管理层负责评估万通地产的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算万通地产、终止运营或别无其他现
实的选择。
治理层负责监督万通地产的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执
行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错
报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
(1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可
能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊
导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对万通地产持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出
结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提
请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留
意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能
导致万通地产不能持续经营。
(5) 评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
(6) 就万通地产中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
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审计报告 - 续
德师报(审)字(19)第 P01526 号
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六、注册会计师对财务报表审计的责任 - 续
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟
通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可
能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而
构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事
项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公
众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：解彦峰
中国上海 (项目合伙人)
中国注册会计师：高天福
2019 年 3 月 25 日
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日
合并资产负债表
人民币元
项目 附注 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 (六)1 1,910,498,546.60 3,022,973,432.17
应收票据及应收账款 (六)2 22,943,808.31 58,191,655.30
其中：应收账款 (六)2.2 22,943,808.31 58,191,655.30
预付款项 (六)3 414,146,998.86 419,045,401.00
其他应收款 (六)4 390,645,054.83 131,805,710.44
其中：应收股利 (六)4.2 4,910,287.24 -
存货 (六)5 4,297,195,247.34 5,589,919,282.29
其他流动资产 (六)6 170,995,250.44 141,222,924.46
流动资产合计 7,206,424,906.38 9,363,158,405.66
非流动资产：
可供出售金融资产 (六)7 131,000,000.00 131,000,000.00
长期应收款 (六)14 23,416,960.20 12,000,000.00
长期股权投资 (六)8 801,418,955.63 909,909,807.12
投资性房地产 (六)9 3,981,910,543.71 2,200,820,119.71
固定资产 (六)10 155,921,223.34 55,654,875.63
无形资产 474,799.14 705,172.19
商誉 (六)11 482,085,475.81 482,085,475.81
长期待摊费用 (六)12 6,744,764.25 3,841,498.97
递延所得税资产 (六)13 250,073,967.02 200,817,862.20
非流动资产合计 5,833,046,689.10 3,996,834,811.63
资产总计 13,039,471,595.48 13,359,993,217.29
附注为财务报表的组成部分
第 5 页至第 98 页的财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日
合并资产负债表 - 续
人民币元
项目 附注 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
流动负债：
应付票据及应付账款 (六)17 894,053,254.51 994,274,753.99
预收款项 (六)18 337,394,310.10 480,350,580.33
应付职工薪酬 (六)19 90,175,153.50 86,444,385.95
应交税费 (六)20 1,122,282,270.66 767,857,908.31
其他应付款 (六)21 272,286,686.18 202,165,718.33
一年内到期的非流动负债 (六)22 200,000,000.00 2,440,362,005.59
流动负债合计 2,916,191,674.95 4,971,455,352.50
非流动负债：
长期借款 (六)23 2,333,000,000.00 1,131,000,000.00
应付债券 (六)24 - -
递延所得税负债 (六)13 110,156,709.21 59,937,154.47
非流动负债合计 2,443,156,709.21 1,190,937,154.47
负债合计 5,359,348,384.16 6,162,392,506.97
股东权益：
股本 (六)25 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
资本公积 (六)26 3,525,128,789.60 3,547,437,251.44
其他综合收益 (六)27 6,074,897.82 (295,315.72)
盈余公积 (六)28 244,577,834.66 191,608,679.07
未分配利润 (六)29 1,373,334,764.80 1,154,487,880.93
归属于母公司股东权益合计 7,203,125,588.88 6,947,247,797.72
少数股东权益 476,997,622.44 250,352,912.60
股东权益合计 7,680,123,211.32 7,197,600,710.32
负债和股东权益总计 13,039,471,595.48 13,359,993,217.29
附注为财务报表的组成部分
第 5 页至第 98 页的财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日
公司资产负债表
人民币元
项目 附注 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 (十五)1 668,508,016.96 1,443,416,227.28
应收票据及应收账款 386.65 386.65
其中：应收账款 386.65 386.65
其他应收款 (十五)2 3,002,874,492.38 3,184,412,496.80
其中：应收股利 4,910,287.24 -
其他流动资产 4,900,326.03 4,359,790.08
流动资产合计 3,676,283,222.02 4,632,188,900.81
可供出售金融资产 (十五)3 125,000,000.00 125,000,000.00
长期股权投资 (十五)4 5,877,173,635.26 5,696,646,933.47
固定资产 1,021,484.30 1,554,277.34
无形资产 415,948.82 634,737.43
非流动资产合计 6,003,611,068.38 5,823,835,948.24
资产总计 9,679,894,290.40 10,456,024,849.05
附注为财务报表的组成部分
第 5 页至第 98 页的财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
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北京万通地产股份有限公司
2017 年 12 月 31 日
公司资产负债表 - 续
人民币元
项目 附注 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
流动负债：
应付票据及应付账款 1,223,222.56 1,223,222.56
应付职工薪酬 25,850,747.17 40,981,022.15
应交税费 793,803.03 958,106.01
其他应付款 2,992,399,348.03 2,716,106,627.83
一年内到期的非流动负债 - 1,511,362,005.59
流动负债合计 3,020,267,120.79 4,270,630,984.14
非流动负债合计 - -
负债合计 3,020,267,120.79 4,270,630,984.14
股东权益：
股本 (六)25 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
资本公积 3,708,593,731.55 3,708,593,731.55
盈余公积 244,009,246.56 191,040,090.97
未分配利润 653,014,889.50 231,750,740.39
股东权益合计 6,659,627,169.61 6,185,393,864.91
负债和股东权益总计 9,679,894,290.40 10,456,024,849.05
附注为财务报表的组成部分
第 5 页至第 98 页的财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
合并利润表
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、营业总收入 (六)30 3,644,769,338.52 3,294,957,299.48
其中：营业收入 (六)30 3,644,769,338.52 3,294,957,299.48
减：营业总成本 3,309,349,809.83 2,788,179,479.00
其中：营业成本 (六)30 2,403,526,984.37 2,151,856,339.73
税金及附加 (六)31 456,261,860.75 229,057,688.58
销售费用 (六)32 121,791,875.89 155,339,578.31
管理费用 (六)33 130,488,728.40 136,382,292.76
财务费用 (六)34 181,746,341.55 146,118,946.32
其中：利息费用 210,217,933.38 162,887,861.94
利息收入 28,710,889.07 20,297,147.41
资产减值损失 (六)35 15,534,018.87 (30,575,366.70)
加：其他收益 - 100,913.00
投资收益 (六)36 222,577,790.12 37,340,001.83
其中：对联营企业和合营企业的投资损失 (10,365,652.15) (15,040,921.33)
资产处置损失 (332.50) (26,009.33)
二、营业利润 557,996,986.31 544,192,725.98
加：营业外收入 (六)37 14,458,952.00 7,335,740.72
减：营业外支出 (六)38 1,609,238.48 1,464,611.30
三、利润总额 570,846,699.83 550,063,855.40
减：所得税费用 (六)39 139,970,413.95 201,156,909.10
四、净利润 430,876,285.88 348,906,946.30
(一)按经营持续性分类：
1.持续经营净利润 430,876,285.88 348,906,946.30
2.终止经营净利润 - -
(二)按所有权归属分类：
1.归属于母公司所有者的净利润 327,274,290.61 356,142,317.35
2.少数股东损益 103,601,995.27 (7,235,371.05)
五、其他综合收益的税后净额 (六)27 6,370,213.54 (4,584,463.92)
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 6,370,213.54 (4,584,463.92)
(一)以后将重分类进损益的其他综合收益
外币财务报表折算差额 6,370,213.54 (4,584,463.92)
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 437,246,499.42 344,322,482.38
归属于母公司所有者的综合收益总额 333,644,504.15 351,557,853.43
归属于少数股东的综合收益总额 103,601,995.27 (7,235,371.05)
七、每股收益：
(一)基本每股收益 (六)40 0.1593 0.1734
(二)稀释每股收益 不适用 不适用
附注为财务报表的组成部分
第 5 页至第 98 页的财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
公司利润表
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、营业收入 496,551.70 4,526,124.82
减：营业成本 - -
税金及附加 40,575.30 508,581.30
管理费用 40,832,708.96 60,866,944.60
财务费用 86,311,457.95 113,215,564.24
其中：利息费用 115,454,432.77 116,518,119.34
利息收入 21,197,642.24 13,116,162.85
资产减值损失 7,971,669.75 61,823,660.90
加：其他收益 - -
投资收益 (十五)5 664,503,467.39 447,383,958.43
其中：对联营企业和合营企业的投资收益(损失) 202,220,405.12 (15,040,363.74)
资产处置损失 - -
二、营业利润 529,843,607.13 215,495,332.21
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 152,051.28 75,449.89
三、利润总额 529,691,555.85 215,419,882.32
减：所得税费用 - -
四、净利润 529,691,555.85 215,419,882.32
(一)持续经营净利润 529,691,555.85 215,419,882.32
(二)终止经营净利润 - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 529,691,555.85 215,419,882.32
附注为财务报表的组成部分
第 5 页至第 98 页的财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
合并现金流量表
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,586,942,928.48 2,422,947,182.43
收到的税费返还 - 100,913.00
收到其他与经营活动有关的现金 (六)41、(1) 471,710,155.19 528,124,372.20
经营活动现金流入小计 2,058,653,083.67 2,951,172,467.63
购买商品、接受劳务支付的现金 740,137,817.06 668,475,805.59
支付给职工以及为职工支付的现金 138,082,310.58 126,555,088.99
支付的各项税费 416,618,605.80 481,850,467.76
支付其他与经营活动有关的现金 (六)41、(2) 433,293,991.04 692,273,245.87
经营活动现金流出小计 1,728,132,724.48 1,969,154,608.21
经营活动产生的现金流量净额 (六)42、(1) 330,520,359.19 982,017,859.42
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 108,589,548.57 18,000,000.00
取得投资收益收到的现金 4,128,670.72 36,262,137.31
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - 27,929.23
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 30,024,809.68
收到其他与投资活动有关的现金 (六)42、(2) 391,336,767.06 -
投资活动现金流入小计 504,054,986.35 84,314,876.22
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 417,315.71 2,041,830.43
投资支付的现金 305,000,000.00 630,825,663.17
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 (六)42、(2) 1,561,613.58 491,714,213.11
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 306,978,929.29 1,124,581,706.71
投资活动产生的现金流量净额 197,076,057.06 (1,040,266,830.49)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,960,000.00 -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 2,960,000.00 -
取得借款收到的现金 1,683,000,000.00 -
发行债券收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 1,685,960,000.00 -
偿还债务支付的现金 2,730,000,000.00 204,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 437,111,652.89 227,416,786.23
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 169,238,545.74 -
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 3,167,111,652.89 431,416,786.23
筹资活动产生的现金流量净额 (1,481,151,652.89) (431,416,786.23)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 6,370,213.54 (4,584,463.92)
五、现金及现金等价物净减少额 (947,185,023.10) (494,250,221.22)
加：年初现金及现金等价物余额 (六)42、(3) 2,674,234,752.39 3,168,484,973.61
六、年末现金及现金等价物余额 (六)42、(3) 1,727,049,729.29 2,674,234,752.39
附注为财务报表的组成部分
第 5 页至第 98 页的财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
公司现金流量表
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 576,000.00 4,526,124.82
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 3,683,145,390.41 2,049,464,191.10
经营活动现金流入小计 3,683,721,390.41 2,053,990,315.92
购买商品、接受劳务支付的现金 - -
支付给职工以及为职工支付的现金 42,781,708.28 45,350,400.16
支付的各项税费 616,832.69 537,966.63
支付其他与经营活动有关的现金 3,003,955,288.15 1,508,781,636.99
经营活动现金流出小计 3,047,353,829.12 1,554,670,003.78
经营活动产生的现金流量净额 (十五)6 636,367,561.29 499,320,312.14
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 100,000,000.00 -
取得投资收益所收到的现金 621,266,478.36 46,305,536.32
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - 4,660.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 30,024,809.68
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 721,266,478.36 76,335,006.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付现金 57,108.92 33,475.00
投资支付的现金 300,000,000.00 629,825,663.17
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 142,200,000.00 500,615,900.00
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 442,257,108.92 1,130,475,038.17
投资活动产生的现金流量净额 279,009,369.44 (1,054,140,032.17)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 - -
发行债券收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金 1,520,000,000.00 -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 169,458,251.15 114,000,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 1,689,458,251.15 114,000,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 (1,689,458,251.15) (114,000,000.00)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净(减少)增加额 (774,081,320.42) (668,819,720.03)
加：年初现金及现金等价物余额 (十五)6 1,442,589,337.38 2,111,409,057.41
六、年末现金及现金等价物余额 (十五)6 668,508,016.96 1,442,589,337.38
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表
人民币元
本年金额
项目 归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,547,437,251.44 (295,315.72) 191,608,679.07 1,154,487,880.93 250,352,912.60 7,197,600,710.32
二、本年增减变动金额 - (22,308,461.84) 6,370,213.54 52,969,155.59 218,846,883.87 226,644,709.84 482,522,501.00
(一)综合收益总额 - - 6,370,213.54 - 327,274,290.61 103,601,995.27 437,246,499.42
(二)所有者投入和减少资本 - (22,308,461.84) - - - 292,281,260.31 269,972,798.47
1．所有者投入资本 - - - - - 2,960,000.00 2,960,000.00
2．非同一控制下企业合并(附注(七)1、(3)) - - - - - 267,012,798.47 267,012,798.47
3. 其他 - (22,308,461.84) - - - 22,308,461.84 -
(三)利润分配 - - - 52,969,155.59 (108,427,406.74) (169,238,545.74) (224,696,796.89)
1．提取盈余公积 - - - 52,969,155.59 (52,969,155.59) - -
2．对股东的分配 - - - - (55,458,251.15) (169,238,545.74) (224,696,796.89)
三、本年年末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 6,074,897.82 244,577,834.66 1,373,334,764.80 476,997,622.44 7,680,123,211.32
人民币元
上年金额
项目 归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,547,437,251.44 4,289,148.20 170,066,690.84 819,887,551.81 257,588,283.65 6,853,278,227.94
二、本年增减变动金额 - - (4,584,463.92) 21,541,988.23 334,600,329.12 (7,235,371.05) 344,322,482.38
(一)综合收益总额 - - (4,584,463.92) - 356,142,317.35 (7,235,371.05) 344,322,482.38
(二)所有者投入和减少资本 - - - - - - -
1．所有者投入资本 - - - - - - -
(三)利润分配 - - - 21,541,988.23 (21,541,988.23) - -
1．提取盈余公积 - - - 21,541,988.23 (21,541,988.23) - -
2．对股东的分配 - - - - - - -
三、本年年末余额 2,054,009,302.00 3,547,437,251.44 (295,315.72) 191,608,679.07 1,154,487,880.93 250,352,912.60 7,197,600,710.32
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北京万通地产股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
公司股东权益变动表
人民币元
本年金额
项目
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 191,040,090.97 231,750,740.39 6,185,393,864.91
二、本年增减变动金额 - - 52,969,155.59 421,264,149.11 474,233,304.70
(一)综合收益总额 - - - 529,691,555.85 529,691,555.85
(二)所有者投入和减少资本 - - - - -
1．所有者投入资本 - - - - -
(三)利润分配 - - 52,969,155.59 (108,427,406.74) (55,458,251.15)
1．提取盈余公积 - - 52,969,155.59 (52,969,155.59) -
2．对股东的分配 - - - (55,458,251.15) (55,458,251.15)
三、本年年末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 244,009,246.56 653,014,889.50 6,659,627,169.61
人民币元
上年金额
项目
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 169,498,102.74 37,872,846.30 5,969,973,982.59
二、本年增减变动金额 - - 21,541,988.23 193,877,894.09 215,419,882.32
(一)综合收益总额 - - - 215,419,882.32 215,419,882.32
(二)所有者投入和减少资本 - - - - -
1．所有者投入资本 - - - - -
(三)利润分配 - - 21,541,988.23 (21,541,988.23) -
1．提取盈余公积 - - 21,541,988.23 (21,541,988.23) -
2．对股东的分配 - - - - -
三、本年年末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 191,040,090.97 231,750,740.39 6,185,393,864.91
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北京万通地产股份有限公司
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(一) 公司基本情况
北京万通地产股份有限公司(原名为北京万通先锋置业股份有限公司，以下简称“公司”、
“本公司”或“万通地产”)是经北京市人民政府批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮
油实业公司、山东邹平西王实业有限公司、延吉吉辰经济发展有限公司、中国建筑第一工
程局第五建筑公司共同发起，于 1998 年 12 月 30 日在北京设立的股份有限公司，设立时本
公司注册资本为人民币 6,200 万元，注册地和总部地址均为中华人民共和国北京市。经中
国证券监督管理委员会批准，本公司于 2000 年 9 月 4 日公开发行人民币普通股 3,000 万股
(发行后，本公司注册资本变更为人民币 9,200 万元)，并于同年 9 月 22 日在上海证券交易
所挂牌上市交易。
后经有关部门批准，本公司原股东北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平
西王实业有限公司、延吉吉辰经济发展有限公司和中国建筑第一工程局第五建筑公司分别
将其所持本公司的全部股权转让给北京万通星河实业有限公司、北京裕天投资有限公司、
北京恒通恒技术发展有限公司、嘉华东方控股(集团)有限公司(原名北京嘉华筑业实业有限
公司，以下简称“嘉华控股”)和北京星河房地产综合开发经营有限责任公司。
2006 年 6 月 2 日，根据协议，北京裕天投资有限公司和嘉华控股分别将其持有的本公司股
份 368 万股法人股、1,065 万股法人股转让给北京万通星河实业有限公司。同年 7 月 24 日，
经本公司股东会议审议，本公司非流通股股东对流通股股东每 10 股送 3.3 股，共计送股 990
万股。
2006 年度，本公司向北京万通星河实业有限公司非公开发行 5,200 万股人民币普通股(A 股)。
发行完成后，北京万通星河实业有限公司共持有本公司股份 86,453,225 股，占本公司股份
比例为 60.04%，本公司注册资本变更为人民币 14,400 万元。
2007 年度，根据本公司 2006 年度股东大会的决议，本公司名称由北京万通先锋置业股份
有限公司变更为北京万通地产股份有限公司。
2007 年 3 月 19 日，根据本公司股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10 股转增
10 股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 14,400 万股，变更后的注册资本为人民
币 28,800 万元。2007 年 9 月 13 日，本公司非公开发行人民币普通股(A 股)5,000 万股，变
更后的注册资本为人民币 33,800 万元。
2007 年 10 月 31 日，根据本公司 2007 年度第三次临时股东大会决议和修改后章程的规定，
本公司按每 10 股转增 5 股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 16,900 万股，变更
后的注册资本为人民币 50,700 万元。
2009 年 3 月 20 日，根据本公司 2008 年度股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每
10 股转增 10 股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 50,700 万股，变更后的注册
资本为人民币 101,400 万元。
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北京万通地产股份有限公司
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(一) 公司基本情况 - 续
2009 年度，北京万通实业股份有限公司(现更名为“万通投资控股股份有限公司”，以下简
称“万通控股”)完成对北京万通星河实业有限公司的吸收合并。吸收合并后，万通控股直
接持有本公司 51,871.9350 万股股份(持本公司总股本的 51.16%)。
2010 年 4 月 8 日，根据本公司 2009 年度股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每
10 股转增 2 股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 20,280 万股，变更后的注册资
本为人民币 121,680 万元。本次变更已经北京兴华会计师事务所有限责任公司出具的(2010)
京会兴验字第 1-6 号验资报告验证。
2016 年 8 月 3 日，经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]876 号文《关于核准北京万通
地产股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司获准向嘉华控股、富城海富通-福瑞
通达 1 号专项资产管理计划非公开发行 837,209,302 股人民币普通股(A 股)，每股发行价格
为人民币 4.30 元。本次非公开发行后，公司股份总数为 2,054,009,302 股，嘉华控股持有公
司 732,558,141 股股份，占本次发行后股份总数的 35.66%，成为公司第一大股东。上述资
金实收情况已经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)出具的普华永道中天验字(2016)
第 338 号验资报告验证。
2017 年 1 月，嘉华控股通过陆续收购天津泰达集团有限公司、北京博远汇明投资管理有限
公司等 27 家公司和自然人持有的万通控股的股份，直接及间接持有万通控股 76.48%的股
份，成为万通控股的母公司。收购完成后，嘉华控股直接及间接持有本公司 65.96%的股份，
成为本公司的控股股东。
2017 年度及 2018 年度，嘉华控股收购及转让了万通控股的部分股权，截止 2018 年 12 月 31
日，嘉华控股直接和间接持有万通控股 85.39%(2017 年 12 月 31 日：51.27%)股权，嘉华控
股仍为万通控股的控股股东，嘉华控股直接及间接持有本公司 65.96%的股权，为本公司的
控股股东。
于 2018 年 12 月 31 日，公司的总股本为人民币 2,054,009,302 元，每股面值为人民币 1 元。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发与销售、自有商品房的租赁以及
相关的咨询服务等。
本公司的合并及公司财务报表于 2019 年 3 月 25 日已经本公司董事会批准。
本年度纳入合并财务报表范围的子公司详细情况参见附注(八)“在其他主体中的权益”。本
年度合并财务报表范围变化主要为收购子公司，详细情况参见附注(七)“合并范围的变更”。
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北京万通地产股份有限公司
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(二) 财务报表的编制基础
编制基础
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定(2014 年修订)》披露有关财务信息。
记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如
果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报
表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
持续经营
本集团对自 2018 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营
能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
(三) 重要会计政策和会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注
(三)12)、收入的确认时点(附注(三)23)等。
本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注(四)。
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北京万通地产股份有限公司
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(三) 重要会计政策和会计估计 - 续
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2018 年 12
月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流
量。
2、会计期间
本集团的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。公司之从事
房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负
债的流动性划分依据。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以
人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
美元为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本
溢价不足冲减的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合
并。
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(三) 重要会计政策和会计估计 - 续
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 - 续
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉 - 续
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权
益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购
买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买
方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日
以公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确
认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金
额计量。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其
回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本
集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的
控制权时。
对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经
营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
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6、合并财务报表的编制方法 - 续
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权
益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在
合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，
其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作
为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在
子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7、合营安排分类
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条
款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。合营企业是指合营方仅
对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)“13.3.2. 按权益法核算的长
期股权投资”。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
9.1 外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为人民币，因该日的即期汇率与
初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除符合资本化条件的
外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本外，均计入当期损
益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。
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9、外币业务和外币报表折算 - 续
9.2 外币财务报表折算
为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债
表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目除“未分配
利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分
配发生额的项目按交易发生日的即期汇率折算；年初未分配利润为上一年折算后的年末未
分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示。折算后资产类项目与负
债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变
动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及
现金等价物的影响”单独列示。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
10、金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债
在初始确认时以公允价值计量。对于不以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
10.1 实际利率法
实际利率法是指按照金融资产或金融负债(含一组金融资产或金融负债)的实际利率计算其
摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续
期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所
使用的利率。
在计算实际利率时，本集团在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现
金流量(不考虑未来的信用损失)，同时还考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收
取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
10.2 金融资产的分类、确认和计量
金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至
到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。以常规方式买卖金融资产，按交易日
会计进行确认和终止确认。本集团的金融资产主要为贷款和应收款项及可供出售金融资产。
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10、金融工具 - 续
10.2 金融资产的分类、确认和计量 - 续
10.2.1 贷款和应收款项
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
本集团划分为贷款和应收款项的金融资产包括货币资金、应收账款、其他应收款及长期应
收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。在终止确认、发生减值或摊
销时产生的利得或损失，计入当期损益。
10.2.2 可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的
金融资产。
可供出售金融资产持有期间取得被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量。
10.3 金融资产减值
本集团在每个资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发
生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据是指金融资产初始确认后实
际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量
的事项。
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10.3 金融资产减值 - 续
金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的各项事项：
(1) 发行方或债务人发生严重财务困难；
(2) 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
(3) 本集团出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
(4) 债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；
(5) 无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据
对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已
减少且可计量，包括：
- 该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化；
- 债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；
(6) 权益工具发行人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使
权益工具投资人可能无法收回投资成本；
(7) 其他表明金融资产发生减值的客观证据。
以摊余成本计量的金融资产减值
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，将其账面价值减记至按照该金融资产的原实际利
率折现确定的预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额确认为
减值损失，计入当期损益。金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值
已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，但金融
资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的
摊余成本。
本集团对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单
独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测
试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用
风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
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10.3 金融资产减值 - 续
以成本计量的金融资产减值
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生减值时，将其账面
价值减记至与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值，减记金
额确认为减值损失，计入当期损益。此类金融资产的减值损失一经确认不予转回。
10.4 金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的
对价的差额计入当期损益。
10.5 金融负债的分类、确认及计量
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
融负债。本集团持有的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款、应付债券及
其他非流动负债等。
10.5.1 其他金融负债
除财务担保合同负债外的其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止
确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
10.5.2 财务担保合同
财务担保合同是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债
务或者承担责任的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
的财务担保合同，以公允价值减直接归属的交易费用进行初始确认，在初始确认后按照
《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则
第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
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10、金融工具 - 续
10.6 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(债
务人)与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与
现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
10.7 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融
负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负
债表内分别列示，不予相互抵销。
10.8 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发
行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具
的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
11、应收款项
11.1 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据 本集团将金额为人民币 100 万元以上(含 100 万元)的
或金额标准 应收款项确认定为单项金额重大的应收款项。
本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独
测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征
单项金额重大并单项计提
的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失
坏账准备的计提方法
的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项
组合中进行减值测试。
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11、应收款项 - 续
11.2 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
本集团对单项金额不重大，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划分为
若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险的应收款项组合的实际损失率为基础，结
合现实情况确定应计提的坏账准备。
确定组合的依据
高风险组合 判定存在较高减值风险的应收款项
低风险组合 判定存在较低减值风险或不存在减值风险的应收款项
按组合计提坏账准备的计提方法
高风险组合 余额百分比法
低风险组合 余额百分比法
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
高风险组合 5 5
低风险组合 - -
11.3 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的
单项计提坏账准备的理由
原有条款收回款项。
根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其
坏账准备的计提方法
账面价值的差额进行计提。
12、存货
12.1 存货的分类
本集团的存货主要包括开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成
本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的
借款费用及开发过程中的其他相关费用。
12.2 发出存货的计价方法
存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
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12、存货 - 续
12.3 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得
的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净
值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
12.4 存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
12.5 低值易耗品和包装物的摊销方法
包装物和低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
13、长期股权投资
13.1 共同控制、重大影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安
排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影
响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权
证等潜在表决权因素。
13.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
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13、长期股权投资 - 续
13.2 初始投资成本的确定 - 续
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权
投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按
成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他
综合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
13.3 后续计量及损益确认方法
13.3.1 按成本法核算的长期股权投资
公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施
控制的被投资主体。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
13.3.2 按权益法核算的长期股权投资
本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加
重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权
投资的成本。
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13、长期股权投资 - 续
13.3 后续计量及损益确认方法 - 续
13.3.2 按权益法核算的长期股权投资 - 续
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益 ，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取
得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成
业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基
础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产
减值损失的，不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后
期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
13.4 处置长期股权投资
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的建
筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物一致的政策进行
折旧或摊销。本集团在有确凿证据表明作为存货的房地产开发产品改为出租时，存货以转
换前的账面价值转换为投资性房地产。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核
并作适当调整。
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14、投资性房地产- 续
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
15、固定资产
15.1 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可
靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
15.2 折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 20-40 5-10 2.25-4.75
运输工具 4-5 5-10 18-23.75
其他设备 3-5 5-10 18-31.67
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集
团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
15.3 其他说明
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
改变则作为会计估计变更处理。
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16、借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经
开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中
断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活
动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
17、无形资产
无形资产包括计算机软件、商标使用权等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去
预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
18、长期资产减值
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定
资产、使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹
象，则估计其可收回金额。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组
的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产或资产组的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提减值准备，并计入当期损
益。
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18、长期资产减值-续
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组
或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到
该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其
他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，
包括装修费等。长期待摊费用在预计受益期间内分期平均摊销。
20、职工薪酬
20.1 短期薪酬的会计处理方法
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期
损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，
以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，
根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
20.2 离职后福利的会计处理方法
本集团离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
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20、职工薪酬 - 续
20.3 辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
21、股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
22、预计负债
当与产品质量保证、亏损合同等或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该
义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，
则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。
23、收入
23.1 商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利
益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入
的实现。
对于房地产开发产品销售收入，同时满足以下条件时确认收入：
(1) 开发产品完工并验收合格；
(2) 签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；
(3) 价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；
(4) 已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若
买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规
定的时限结束后的次日，按合同约定视同已将商品房所有权上的主要风险和报酬转
移给购买方。
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23、收入 - 续
23.2 提供劳务收入
在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，交易的完工
程度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认提供劳务收
入的实现。本集团于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完
工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本
金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如
预计不能得到补偿的，则不确认收入。
23.3 利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
24、政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政
府补助所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助中的财政补贴款及奖励基金等，由于用于补偿已经发生的相关费用和损
失，该等政府补助为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活
动无关的政府补助，计入营业外收入。
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25、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
25.1 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计
算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。
25.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，
不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得
税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只
有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余
当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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25、递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
25.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递
延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
26、租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其
他租赁为经营租赁。
26.1 经营租赁的会计处理方法
本集团作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始
直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始
直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计
入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生
时计入当期损益。
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27、重要会计政策和会计估计变更
27.1 会计政策变更
本集团从编制 2018 年度财务报表起执行财政部于 2018 年 6 月 15 日颁布的《关于修订印发
2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会(2018)15 号，以下简称“财会 15 号文件”)。
财会 15 号文件对资产负债表和利润表的列报项目进行了修订，新增了“应收票据及应收账
款”、“应付票据及应付账款”、“研发费用”行项目，修订了“其他应收款”、“固定资产”、
“在建工程”、“其他应付款”和“长期应付款”、“管理费用”行项目的列报内容，减少了
“应收票据”、“应收账款”、“应收股利”、“应收利息”、“固定资产清理”、“工程物资”、
“应付票据”、“应付账款”、“应付利息”、“应付股利”及“专项应付款”行项目，在“财
务费用”项目下增加“其中：利息费用”和“利息收入”行项目进行列报，调整了利润表
部分项目的列报位置。对于上述列报项目的变更，本集团采用追溯调整法进行会计处理，
并对上年比较数据进行了追溯调整。
(四) 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本集团在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要
对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果
可能与本集团的估计存在差异。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
运用会计政策过程中所作的重要判断
本集团在运用会计政策过程中作出了以下重要判断，并对财务报表中确认的金额产生了重
大 影响：
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(四) 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素 - 续
运用会计政策过程中所作的重要判断-续
收入确认
在本集团与购房客户签订房屋销售合同时，如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付
房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户需
支付至少购房款总额的 30%-80%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷
款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责
任保证担保责任在购房客户办妥房产抵押登记手续或预抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款
部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间
内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团
可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房
客户不予偿还的情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方
式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。
会计估计中采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键
假设和不确定性主要有：
房地产开发成本
房地产开发成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工
之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
因与施工方结算时点晚于项目竣工验收时点，本集团在确认拟转入开发产品成本时需要对
开发项目已发生的成本作出估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和原估计成本
不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
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(四) 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素 - 续
会计估计中采用的关键假设和不确定因素 - 续
存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利
用假设和估计，其中包括对建造标准及所处地区具有可比性之物业进行现行市价分析，并
根据现有资产结构及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际
可变现净值因市场状况变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期，将对计提的存货
跌价准备产生影响。
商誉减值准备
本集团根据自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效
应中受益的资产组的可收回金额为判断基础确认减值准备。当包含分摊的商誉的资产组的
可收回金额低于其账面价值时需要确认减值准备。在进行减值测试时，管理层需要预测相
关资产组未来现金流并合理确定恰当的折现率，这涉及管理层运用重大会计估计和判断，
如重新估计结果与现有估计存在差异，该差异将会影响估计改变期间的商誉的账面价值。
税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终
税务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本集团需要作出重要估计。
如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终
认定期间计提的税金金额产生影响。
(五) 税项
本集团主要税种及税率
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额
增值税 5%、6%、10%、11%
乘以适用税率简易征收计算)
城市维护建设税 应交流转税 5%、7%
教育费附加 应交流转税 3%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税(注) 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 房产的计税余值或租金收入 1.2%、12%
注： 结转收入前的预缴土地增值税按照预售收入的 2%-3%计征。
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(六) 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
人民币元
项目 年末余额 年初余额
库存现金：
人民币 518,739.66 443,220.64
银行存款：
人民币 1,668,288,628.35 2,685,456,673.98
美元 77,909,545.76 74,211,466.76
其他货币资金：
人民币 163,781,632.83 262,862,070.79
合计 1,910,498,546.60 3,022,973,432.17
其中：存放在境外的款项总额 77,909,545.76 74,211,466.76
于 2018 年 12 月 31 日，受到限制的货币资金共计人民币 183,448,817.31 元(2017 年 12 月 31
日：人民币 348,738,679.78 元)，其中包括：
(1) 计入其他货币资金的因房屋所有权证未办妥抵押登记而暂时无法提用的按揭贷款保证
金人民币 12,295,742.79 元(2017 年 12 月 31 日：人民币 96,226,557.08 元)。
(2) 计入其他货币资金的农民工保证金人民币 151,485,890.04 元(2017 年 12 月 31 日：人民币
166,635,513.71 元)。
(3) 根据北京、天津等地区相关监管机构颁布的预售资金监管办法的规定，商品房预售资
金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实
行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。用款计划应按照基础完工、主体结构
封顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点
的用款额度。于 2018 年 12 月 31 日，本集团账面共有人民币 19,667,184.48 元(2017 年
12 月 31 日：人民币 85,876,608.99 元)的银行存款根据上述规定预计无法于近期内申请
使用该款项，于现金流量表中将其作为受限资金列示。
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
2、 应收票据及应收账款
2.1 分类列示
人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收账款 22,943,808.31 58,191,655.30
合计 22,943,808.31 58,191,655.30
2.2 应收账款
(1) 应收账款分类披露
人民币元
年末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
种类
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 金额 金额 比例(%) 金额 金额
(%) (%)
单项金额重大并单独计提
1,267,627.10 5.16 (1,267,627.10) 100.00 - - - - - -
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
23,299,638.75 94.84 (355,830.44) 1.53 22,943,808.31 58,231,678.05 100.00 (40,022.75) 0.07 58,191,655.30
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计提
- - - - - - - - - -
坏账准备的应收账款
合计 24,567,265.85 100.00 (1,623,457.54) 6.61 22,943,808.31 58,231,678.05 100.00 (40,022.75) 0.07 58,191,655.30
年末单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款：
人民币元
年末余额
应收账款(按单位)
应收账款 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
成都欧城酒店管理有限公司 1,267,627.10 (1,267,627.10) 100.00 注1
合计 1,267,627.10 (1,267,627.10) 100.00
注：于 2018 年 12 月 31 日，本集团应收成都欧城酒店管理有限公司房屋租金余额人民币
1,267,627.10 元，因该公司经营业务不善，管理层预计该应收款项难以收回，因此本年度对
其全额计提坏账准备。
应收账款账龄分析如下：
人民币元
账龄 年末账面余额 年初账面余额
1 年以内(含 1 年) 22,284,229.89 56,348,756.25
1至2年(含2年) 1,873,331.33 1,377,101.65
2至3年(含3年) 15,437.00 416,840.63
3年以上 394,267.63 88,979.52
合计 24,567,265.85 58,231,678.05
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2、 应收票据及应收账款 - 续
2.2 应收账款-续
(1) 应收账款分类披露-续
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
人民币元
年末余额 年初余额
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
低风险组合 16,183,029.95 - - 57,431,223.05 - -
高风险组合 7,116,608.80 (355,830.44) 5.00 800,455.00 (40,022.75) 5.00
合计 23,299,638.75 (355,830.44) 1.53 58,231,678.05 (40,022.75) 0.07
(2) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况：
2018 年度计提坏账准备金额人民币 1,583,434.79 元(2017 年度：人民币 21,698.53 元)，无收
回或转回坏账准备金额(2017 年度：无)。
(3) 2018 年度，本集团无实际核销的应收账款(2017 年度：无)。
(4) 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况：
人民币元
单位名称 金额 计提的坏账准备年末余额 占应收账款余额总额比例(%)
余额前五名的应收账款总额 14,510,289.62 - 59.06
(5) 2018 年度，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2017 年度：无)。
3、 预付款项
(1) 预付款项按账龄列示：
人民币元
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内(含 1 年) 5,717,907.13 1.38 30,979,609.62 7.39
1至2年(含2年) 25,783,247.77 6.23 4,517,956.18 1.08
2至3年(含3年) 2,319,731.69 0.56 4,935,913.95 1.18
3年以上 380,326,112.27 91.83 378,611,921.25 90.35
合计 414,146,998.86 100.00 419,045,401.00 100.00
账龄超过一年的预付款项主要为预付征地补偿款、拆迁款，由于相关项目进度尚未达到结
转节点，该款项尚未结转。
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
3、 预付款项 - 续
(2) 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款项汇总分析如下：
人民币元
单位名称 金额 占预付款项总额的比例(%)
余额前五名的预付款项总额 295,730,131.84 71.41
(3)年末预付款项中预付关联方款项情况详见附注(十一)6、(1)。
4、 其他应收款
4.1 分类列示
人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收股利 4,910,287.24 -
其他应收款 385,734,767.59 131,805,710.44
合计 390,645,054.83 131,805,710.44
4.2 应收股利
人民币元
被投资单位 年末余额 年初余额
东方万通(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)
4,910,287.24 -
(以下简称“东方天津合伙”)
合计 4,910,287.24 -
4.3 其他应收款
(1) 其他应收款分类披露
人民币元
年末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 金额 金额 比例(%) 金额 金额
(%) (%)
单项金额重大并单项计提
71,407,816.97 16.09 (52,829,525.09) 73.98 18,578,291.88 62,303,240.61 35.41 (40,135,416.17) 64.42 22,167,824.44
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
372,404,933.36 83.91 (5,248,457.65) 1.41 367,156,475.71 113,629,868.49 64.59 (3,991,982.49) 3.51 109,637,886.00
坏账准备的其他应收款
单项金额虽不重大但单项
- - - - - - - - - -
计提坏账准备的其他应收款
合计 443,812,750.33 100.00 (58,077,982.74) 13.09 385,734,767.59 175,933,109.10 100.00 (44,127,398.66) 25.08 131,805,710.44
其他应收款账龄分析如下：
人民币元
账龄 年末账面余额 年初账面余额
1 年以内(含 1 年) 289,037,056.09 5,339,563.62
1至2年(含2年) 3,746,866.81 33,169,510.99
2至3年(含3年) 22,573,434.83 19,363,373.16
3年以上 128,455,392.60 118,060,661.33
合计 443,812,750.33 175,933,109.10
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2018 年 12 月 31 日止年度
(六) 合并财务报表项目注释 - 续
4、 其他应收款 - 续
4.3 其他应收款-续
(1) 其他应收款分类披露- 续：
年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款：
人民币元
年末余额
其他应收款(按单位)
其他应收款 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
三亚中体万通奥林匹克置业有限公司 10,009,187.00 (10,009,187.00) 100.00 注1
Vantone Capital Pte. Ltd.(以下简称"Vantone Capital") 54,927,083.46 (36,348,791.58) 66.18 注2
其他自然人 6,471,546.51 (6,471,546.51) 100.00 注3
合计 71,407,816.97 (52,829,525.09)
注 1： 于 2018 年 12 月 31 日 ， 应 收 三 亚 中 体 万 通 奥 林 匹 克 置 业 有 限 公 司 人 民 币
10,009,187.00 元，因该公司经营业务长期处于停滞状态，管理层认为该项其他应收
款难以收回，因此已于以前年度对其全额计提坏账准备。
注 2： 于 2018 年 12 月 31 日，应收关联方 Vantone Capital 余额为人民币 54,927,083.46 元，
管 理 层 根据 预 计未 来 款 项 收 回情 况 ， 截 至本 年 末 已累 计 计提 减值 准 备 人民 币
36,348,791.58 元。
注 3：于 2018 年 12 月 31 日，因自然人客户银行按揭贷款还款违约，本集团为其垫付银行
贷款余额人民币 6,471,546.51 元。该自然人涉及多笔债务违约诉讼，管理层认为该
项其他应收款难以收回，因此本年度全额计提坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
人民币
年末余额 年初余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例(%) 其他应收款 坏账准备 计提比例(%)
低风险组合 267,435,780.36 - - 33,790,218.69 - -
高风险组合 104,969,153.00 (5,248,457.65) 5.00 79,839,649.80 (3,991,982.49) 5.00
合计 372,404,933.36 (5,248,457.65) 1.41 113,629,868.49 (3,991,982.49) 3.51
(2) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况：
2018 年度计提坏账准备金额人民币 13,950,584.08 元(2017 年度：人民币 30,126,229.17 元)，
无收回或转回坏账准备(2017 年度：人民币 850,002.50 元)。
(3) 2018 年度本集团无实际核销的其他应收款(2017 年度：无)。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(六) 合并财务报表项目注释 - 续
4、其他应收款 - 续
4.3 其他应收款-续
(4) 本年坏账准备其他减少：
2018 年度无因处置子公司而减少坏账准备金额 (2017 年度：无)。
(5) 按款项性质列示其他应收款：
人民币元
其他应收款性质 年末账面余额 年初账面余额
押金保证金 222,032,892.69 18,983,069.43
应收其他公司往来款 96,063,065.95 75,520,401.73
应收关联公司往来款 109,577,686.72 77,922,000.61
代扣代缴项目 14,449,835.20 1,595,554.51
备用金 1,689,269.77 1,912,082.82
合计 443,812,750.33 175,933,109.10
(6) 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况：
人民币元
占其他应收款 坏账准备
单位名称 性质 金额 年限
总额的比例(%) 年末余额
单位一 (注) 第三方 100,000,000.00 1 年以内 22.53 -
自然人一(注) 第三方 100,000,000.00 1 年以内 22.53 -
单位二 关联方 54,927,083.46 3 年以上 12.38 (36,348,791.58)
1 年以内，1 至 2 年，
单位三 关联方 54,650,603.26 12.31 -
2 至 3 年，3 年以上
1 年以内，1 至 2 年，
单位四 第三方 34,949,043.06 7.87 (1,747,452.15)
3 年以上
合计 344,526,729.78 77.62 (38,096,243.73)
注：于 2018 年 7 月 29 日，本公司第七届董事会第六次会议审议通过《关于收购星恒电源
股份有限公司 78.284%股权的议案》，并与交易对手方签署了股权转让协议，本集团支
付保证金人民币 30,000 万元。于 2018 年 12 月 14 日，经本公司第七届董事会第十一次
临时会议审议通过《关于终止收购星恒电源股份有限公司 78.284%股份的议案》，本公
司终止上述收购事项，并与交易对手方签署了解除协议。根据解除协议，交易对手方
应全额返还本集团已支付的保证金。截至本年末，本集团尚有人民币 20,000 万元款项
尚未收回。
(7) 年末其他应收款中应收关联方款项情况详见附注(十一)6、(1)。
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
5、 存货
(1) 存货分类
人民币元
年末余额 年初余额
项目
成本 跌价准备 账面价值 成本 跌价准备 账面价值
房地产开发成本 1,225,401,412.71 - 1,225,401,412.71 959,063,976.51 - 959,063,976.51
房地产开发产品 3,150,596,057.87 (78,802,223.24) 3,071,793,834.63 4,710,783,320.88 (79,928,015.10) 4,630,855,305.78
合计 4,375,997,470.58 (78,802,223.24) 4,297,195,247.34 5,669,847,297.39 (79,928,015.10) 5,589,919,282.29
(2) 存货跌价准备
人民币元
年初余额 本年增加金额 本年减少金额 年末余额
项目
账面价值 计提 转回 转销 账面价值
房地产开发成本 - - - - -
房地产开发产品 79,928,015.10 - - (1,125,791.86) 78,802,223.24
合计 79,928,015.10 - - (1,125,791.86) 78,802,223.24
(3) 房地产开发成本列示如下：
人民币元
项目名称 开工时间 竣工时间 预计总投资额(千元) 年末余额 年初余额
香河运河国际生态城 2013 年 5 月 2020 年 9 月 1,640,343.00 837,900,476.61 637,785,743.42
天津万通新新逸墅二期 2013 年 11 月 2019 年 12 月 705,583.00 387,500,936.10 321,278,233.09
合计 1,225,401,412.71 959,063,976.51
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
5、存货 - 续
(4) 房地产开发产品列示如下：
人民币元
本年减少
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 年末余额
本年减少 其中：转入投资性房地产 其中：转入固定资产
杭州万通中心 2014 年 9 月 970,156,485.53 - (311,856,495.31) - - 658,299,990.22
北京天竺新新家园 2015 年 12 月 358,606,689.91 5,493,578.99 (202,201,754.65) - (101,830,105.52) 161,898,514.25
天津万通新新逸墅一期 2015 年 11 月 12,590,536.36 - (3,056,558.61) - - 9,533,977.75
天津万通金府国际 2014 年 11 月 205,737,468.16 - (9,785,564.68) - - 195,951,903.48
香河运河国际生态城 2014 年 9 月 212,650,529.45 6,915,227.15 (17,292,354.55) - (2,406,056.42) 202,273,402.05
天津万通华府 2015 年 11 月 25,384,467.83 889,786.36 (6,605,913.94) - - 19,668,340.25
成都金牛新都会 2013 年 9 月 88,546,488.03 42,792.92 (35,344,033.16) - - 53,245,247.79
天津新城国际 2010 年 9 月 44,645,325.06 - (3,723,123.67) - - 40,922,201.39
天津上游国际 2011 年 10 月 52,198,807.04 - (6,580,943.97) - - 45,617,863.07
北京新城国际 2008 年 3 月 143,290,697.07 - (2,675,565.44) - - 140,615,131.63
怀柔万通新新家园 2017 年 12 月 642,271,691.14 - (67,866,969.59) - - 574,404,721.55
成都红墙国际 2012 年 10 月 10,929,487.15 - - - - 10,929,487.15
北京万通中心地下车库 2009 年 1 月 18,008,520.00 - - - - 18,008,520.00
新新小镇 2008 年 8 月 13,810,879.00 - - - - 13,810,879.00
新新小镇逸墅 2013 年 12 月 5,328,726.35 - - - - 5,328,726.35
上海万通中心(注 1) 2017 年 12 月 1,906,626,522.80 - (1,906,626,522.80) (1,906,626,522.80) - -
杭州万通时尚公馆 2017 年 12 月 - 2,721,571,225.17 (1,721,484,073.23) - - 1,000,087,151.94
合计 4,710,783,320.88 2,734,912,610.59 (4,295,099,873.60) (1,906,626,522.80) (104,236,161.94) 3,150,596,057.87
注 1： 2018 年 9 月 9 日，根据董事会决议，本集团将上海万通中心整体用于经营出租，本集团于该日将其转入投资性房地产。
注 2： 2018 年度，本集团开发产品本年减少中包含随收入确认而结转至主营业务成本的成本和随着项目工程结算而调整的成本、以及转入投
资性房地产和自用的固定资产的项目。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(六) 合并财务报表项目注释 - 续
5、存货 - 续
(5) 其他说明
于 2018 年 12 月 31 日，存货余额中包含借款费用资本化金额为人民币 225,951,052.92 元
(2017 年 12 月 31 日：人民币 499,218,221.13 元)。2018 年度，本集团无资本化的借款费用。
6、 其他流动资产
人民币元
项目 年末余额 年初余额
预缴税金 170,995,250.44 141,222,924.46
合计 170,995,250.44 141,222,924.46
7、 可供出售金融资产
(1) 可供出售金融资产情况
人民币元
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具
按成本计量 144,965,828.03 (13,965,828.03) 131,000,000.00 144,965,828.03 (13,965,828.03) 131,000,000.00
合计 144,965,828.03 (13,965,828.03) 131,000,000.00 144,965,828.03 (13,965,828.03) 131,000,000.00
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
7、可供出售金融资产 - 续
(2) 年末按成本计量的可供出售金融资产
人民币元
账面余额 减值准备 在被投资
被投资单位 因收购子公司 单位持股 本年现金红利
年初 本年增加 本年减少 年末 年初 本年增加 本年减少 年末
而增加 比例(%)
三亚中体万通奥林匹克置业
13,965,828.03 - - - 13,965,828.03 (13,965,828.03) - - (13,965,828.03) 4.90 -
有限公司
中证信用增进股份有限公司 125,000,000.00 - - - 125,000,000.00 - - - - 1.09 2,000,000.00
泰融汉新(天津)投资管理
5,000,000.00 - - - 5,000,000.00 - - - - 1.10 -
合伙企业(有限合伙)
宁波梅山保税港区国富衡诚
- - 5,000,000.00 (5,000,000.00) - - - - - - -
投资合伙企业(有限合伙)
国富汇兴(天津)投资管理
1,000,000.00 - - - 1,000,000.00 - - - - 0.39 -
合伙企业(有限合伙)
合计 144,965,828.03 - 5,000,000.00 (5,000,000.00) 144,965,828.03 (13,965,828.03) - - (13,965,828.03) - 2,000,000.00
注： 以成本计量的可供出售权益工具主要为本集团持有的非上市股权投资，这些投资没有活跃市场报价，其公允价值合理估计数的变动区
间较大，且各种用于确定公允价值估计数的概率不能合理地确定，因此其公允价值不能可靠计量。
(3) 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
年初已计提减值余额 (13,965,828.03) (13,965,828.03)
本年计提 - -
本年减少 - -
年末已计提减值余额 (13,965,828.03) (13,965,828.03)
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
8、 长期股权投资
长期股权投资明细如下：
人民币元
减值准备
本年增减变动 年末余额
年末余额
被投资单位 年初余额
权益法下确认的 其他综合收益 其他权益 宣告发放 计提
追加投资 减少投资 其他
投资收益(损失) 调整 变动 现金股利或利润 减值准备
一、合营企业
万通深国投股权投资基金管理有限公司 4,419,587.86 - (4,419,587.86) - - - - - - - -
北京阳光正奇投资管理有限公司
12,390,842.39 - - - - - - - (12,390,842.39) - -
(以下简称 “阳光正奇”) (注1)
北京正奇尚诚投资中心(有限合伙) (注2) 18,301,490.97 - - (13,715.69) - - - - 2,690,800.00 20,978,575.28 -
北京正奇尚信投资中心(有限合伙) (注2) 18,228,101.05 - - (13,682.11) - - - - 2,680,000.00 20,894,418.94 -
北京正奇尚德投资中心(有限合伙) (注2) 18,044,488.16 - - (13,599.06) - - - - 2,653,000.00 20,683,889.10 -
北京正奇尚惠投资中心(有限合伙) (注 2) 18,339,471.01 - - (13,731.70) - - - - 2,696,200.00 21,021,939.31 -
北京正奇尚予投资中心(有限合伙) (注 2) 191,017,838.14 - - (4,736,199.84) - - - - 2,470,000.00 188,751,638.30 -
东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司 4,202,013.38 - - 3,116.12 - - - - - 4,205,129.50 -
北京东方万通成长投资中心(有限合伙)
89,948,942.90 - - (4,448,745.34) - - - - (85,500,197.56) - -
(以下简称“万通成长合伙”) (注 3)
东方天津合伙(注 3) 9,004,633.70 - - (62.17) - - - - (9,004,571.53) - -
杭州万通邦信置业有限公司
- - - - - - - - -
(以下简称“杭州邦信”)(注 3)
小计 383,897,409.56 - (4,419,587.86) (9,236,619.79) - - - - (93,705,611.48) 276,535,590.43 -
二、联营企业
北京金通港房地产开发有限公司(以下简称“金通 19,330,017.45
20,915,721.39 - - (1,585,703.94) - - - - - -
港”)(注 4)
北京金万置管理咨询有限公司
364,961.42 - - 2,901.53 - - - - - 367,862.95 -
(以下简称 "金万置")
中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙) 504,731,714.75 - - 453,770.05 - - - - - 505,185,484.80 -
Vantone Capital(注 5) - - - - - - - - - - -
小计 526,012,397.56 - - (1,129,032.36) - - - - - 524,883,365.20 -
合计 909,909,807.12 - (4,419,587.86) (10,365,652.15) - - - - (93,705,611.48) 801,418,955.63 -
在合营企业、联营企业中的权益相关信息见附注八(2)。
注 1： 2018 年 3 月，本公司之子公司中融国富投资管理有限公司(以下简称“中融国富”)收购了阳光正奇 30%的股权，收购完成后，本公司直
接及间接持有阳光正奇 100%股权，并将其纳入合并财务报表范围，详见附注(七)1。
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
8、长期股权投资 - 续
长期股权投资明细如下 - 续：
注 2： 其他增加主要为阳光正奇直接持有北京正奇尚诚投资中心(有限合伙)、北京正奇尚信投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚德投资中心(有
限合伙)、北京正奇尚惠投资中心(有限合伙)、北京正奇尚予投资中心(有限合伙)五家合伙企业的股权部分。该五家合伙企业主要系对金
通港房地产开发项目投资，目前项目土地尚未开发。
注 3： 杭州邦信原为本公司之合营企业，本公司持有其 49.35%股权。2018 年 6 月，本公司收购其 10%股权，交易完成后，本公司合计持有其
59.35%的股权，其中本公司直接持有 20%股权，通过结构化主体万通成长合伙和东方天津合伙间接持有 39.35%股权；杭州邦信修改了
公司章程，本公司能够对其实现控制，将其纳入合并财务报表范围。
万通成长合伙和东方天津合伙为本公司之合营企业，本公司分别持有其 49.81%及 44.78%股权。该等合伙企业唯一投资项目均为杭州邦
信。2018 年 6 月，本公司收购杭州邦信股权，并将其纳入合并财务报表范围，合并对价包括本公司通过合伙企业对杭州邦信的间接投
资部分。
注 4： 于 2018 年 10 月 30 日，本公司第七届董事会第十次临时会议审议通过《关于公司与普洛斯投资(上海)有限公司签署关于北京金通港房
地产开发有限公司之合作框架协议的议案》，并于次日与交易对手方签署了合作框架协议。根据合作框架协议，本公司拟转让本集团持
有的阳光正奇 100%股权、本公司直接持有的金通港 1%股权、本公司持有的北京正奇尚诚投资中心(有限合伙)等五家合伙企业份额，转让
总对价暂定为人民币 757,598,400 元，具体以最终签订股权转让协议为准。
注 5： Vantone Capital 因连续亏损导致净资产为负，本集团对其不负有承担额外损失义务，因此在以前年度确认其发生的净亏损应由本集团承
担的份额时，仅将长期股权投资的账面价值减记为零。本集团本年度应分担而未确认的 Vantone Capital 的综合损失总额为人民币
1,027,107.69 元(2017 年度：收益人民币 19,478,236.31 元)，并相应记入累计未确认的投资损失。于 2018 年 12 月 31 日，累计未确认的投
资损失额为人民币 6,164,285.44 元(2017 年 12 月 31 日：人民币 5,137,177.75 元)。
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
9、 投资性房地产
按成本计量的投资性房地产
人民币元
项目 房屋、建筑物
一、账面原值合计
1.年初余额 2,432,263,749.70
2.本年增加金额 1,906,626,522.80
(1)开发产品转入 1,906,626,522.80
3.本年减少金额 (37,080,781.53)
4.年末余额 4,301,809,490.97
二、累计折旧和累计摊销合计
1.年初余额 (231,443,629.99)
2.本年增加金额 (88,455,317.27)
(1) 计提和摊销 (88,455,317.27)
3.本年减少金额 -
4.年末余额 (319,898,947.26)
三、减值准备
1.年初余额 -
2.年末余额 -
四、投资性房地产账面价值合计
1.年末余额 3,981,910,543.71
2.年初余额 2,200,820,119.71
(1) 于 2018 年 12 月 31 日，已用作银行借款抵押的投资性房地产净额详见附注(六)16。
(2) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书的投资性房地产(2017 年 12 月 31 日：
无)。
(3) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团的投资性房地产的可收回金额不低于其账面价值，故未
对其计提减值准备(2017 年 12 月 31 日：无)。
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10、固定资产
(1) 固定资产情况
人民币元
项目 房屋及建筑物 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值
1.年初余额 63,144,873.45 15,215,569.83 16,463,846.59 94,824,289.87
2.本年增加金额 104,236,161.94 84,929.08 406,104.50 104,727,195.52
(1)购置 - 84,929.08 124,148.17 209,077.25
(2)开发产品转入 104,236,161.94 - - 104,236,161.94
(3)企业合并增加 - - 281,956.33 281,956.33
3.本年减少金额 - - (6,650.00) (6,650.00)
(1)处置或报废 - - (6,650.00) (6,650.00)
4.年末余额 167,381,035.39 15,300,498.91 16,863,301.09 199,544,835.39
二、累计折旧
1.年初余额 (12,142,932.45) (12,561,616.13) (14,464,865.66) (39,169,414.24)
2.本年增加金额 (2,935,445.16) (405,071.28) (1,119,998.87) (4,460,515.31)
(1)计提 (2,935,445.16) (405,071.28) (1,000,687.24) (4,341,203.68)
(2)企业合并增加 - - (119,311.63) (119,311.63)
3.本年减少金额 - - 6,317.50 6,317.50
(1)处置或报废 - - 6,317.50 6,317.50
4.年末余额 (15,078,377.61) (12,966,687.41) (15,578,547.03) (43,623,612.05)
三、减值准备
1.年初余额 - - - -
2.年末余额 - - - -
四、账面价值
1.年末余额 152,302,657.78 2,333,811.50 1,284,754.06 155,921,223.34
2.年初余额 51,001,941.00 2,653,953.70 1,998,980.93 55,654,875.63
(2) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2017 年 12 月 31 日：无)。
(3) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团无融资租入的固定资产(2017 年 12 月 31 日：无)。
(4) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团无经营租出的固定资产(2017 年 12 月 31 日：无)。
(5) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书的固定资产(2017 年 12 月 31 日：无)。
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11、商誉
(1) 商誉账面原值
人民币元
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
北京万置房地产开发有限公司(注2) 35,144,127.79 - - 35,144,127.79
中融国富投资管理有限公司(注3)
482,085,475.81 - - 482,085,475.81
(以下简称“中融国富”)
合计 517,229,603.60 - - 517,229,603.60
(2) 商誉减值准备
人民币元
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
北京万置房地产开发有限公司 (35,144,127.79) - - (35,144,127.79)
合计 (35,144,127.79) - - (35,144,127.79)
注 1： 本年末，根据减值测试结果，本集团管理层认为本年度商誉无进一步减值。
注 2： 本集团在 2001 年度因非同一控制下企业合并形成的对子公司北京万置房地产开发有
限 公 司 投 资 相 关 的 股 权 投 资 借 方 差 额 于 2006 年 12 月 31 日 余 额 为 人 民 币
35,144,127.79 元，在企业会计准则的首次执行日，依企业会计准则的相关规定，在
编制合并资产负债表时将其列为商誉。
2008 年度，本集团对北京万置房地产开发有限公司的资产组进行减值测试后，因预
期资产组的可收回金额低于其账面价值，故对该商誉全额计提减值准备。
注 3： 中融国富的可回收金额按照该资产组预计未来现金流量现值确定。未来现金流量基
于管理层批准的中融国富 2019 年至 2023 年的财务预算确定，并采用 13.60%的折现
率(2017 年 12 月 31 日：14.72%)。该资产组超过 5 年的现金流量采用稳定的永续现
金流。在预计未来现金流量时使用的其他关键假设还有：基于该资产组过去的业绩、
行业的发展趋势和管理层对市场发展的预期估计预计营业收入、毛利率、费用、折
旧摊销和长期资产投资增加。管理层认为上述假设发生的任何合理变化均不会导致
中融国富资产组的账面价值超过其可收回金额。
12、长期待摊费用
人民币元
项目 年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 年末余额
办公室装修 634,123.53 - (105,687.36) 528,436.17
人防设施 1,050,000.00 - (150,000.00) 900,000.00
住宅维修基金 - 4,300,332.12 (430,033.20) 3,870,298.92
其他 2,157,375.44 216,212.56 (927,558.84) 1,446,029.16
合计 3,841,498.97 4,516,544.68 (1,613,279.40) 6,744,764.25
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13、递延所得税资产/递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
人民币元
年末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 6,936,163.32 1,734,040.87 5,917,510.06 1,479,377.55
预提成本及费用 947,589,834.92 236,897,458.73 770,297,571.68 192,574,393.05
预收房款 6,233,270.37 1,558,317.58 8,493,402.63 2,123,350.66
可抵扣亏损 21,280,184.48 5,320,046.12 4,547,133.08 1,136,783.27
应付职工薪酬 18,256,414.88 4,564,103.72 14,015,830.66 3,503,957.67
合计 1,000,295,867.97 250,073,967.02 803,271,448.11 200,817,862.20
(2) 未经抵销的递延所得税负债
人民币元
年末余额 年初余额
项目 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制下企业合并 411,610,939.28 102,902,734.82 210,295,067.24 52,573,766.81
资本化利息 29,015,897.56 7,253,974.39 29,453,550.64 7,363,387.66
合计 440,626,836.84 110,156,709.21 239,748,617.88 59,937,154.47
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
人民币元
年末余额 年初余额
项目 递延所得税资产和 抵销后递延所得税 递延所得税资产和 抵销后递延所得税
负债年末互抵金额 资产或负债年末余额 负债年初互抵金额 资产或负债年初余额
递延所得税资产 - 250,073,967.02 - 200,817,862.20
递延所得税负债 - 110,156,709.21 - 59,937,154.47
(4) 未确认递延所得税资产明细
人民币元
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 147,175,996.24 132,143,754.48
可抵扣亏损 1,056,749,937.28 859,269,653.84
合计 1,203,925,933.52 991,413,408.32
根据各子公司对未来的盈利预测结果，未来期间部分子公司预计不能获得足够的应纳税所
得额，所以未相应确认递延所得税资产。
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
13、递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
(4) 未确认递延所得税资产明细-续
年份 年末金额 年初金额 备注
2018 年度 - 32,270,556.00
2019 年度 112,540,074.47 117,710,856.00
2020 年度 142,735,846.03 143,072,951.28
2021 年度 337,381,843.40 340,133,958.22
2022 年度 214,928,195.70 226,081,332.34
2023 年度 249,163,977.68 -
合计 1,056,749,937.28 859,269,653.84
14、长期应收款
人民币元
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
应收物业维修基金保证金 23,416,960.20 - 23,416,960.20 12,000,000.00 - 12,000,000.00
合计 23,416,960.20 - 23,416,960.20 12,000,000.00 - 12,000,000.00
15、资产减值准备
人民币元
本年减少
项目 年初余额 本年增加 年末余额
转回 转销
一、坏账准备 44,167,421.41 15,534,018.87 - - 59,701,440.28
其中：应收账款 40,022.75 1,583,434.79 - - 1,623,457.54
其他应收款 44,127,398.66 13,950,584.08 - - 58,077,982.74
二、存货跌价准备 79,928,015.10 - - (1,125,791.86) 78,802,223.24
三、商誉减值准备 35,144,127.79 - - - 35,144,127.79
四、可供出售金融资产减值准备 13,965,828.03 - - - 13,965,828.03
合计 173,205,392.33 15,534,018.87 - (1,125,791.86) 187,613,619.34
16、所有权受限制的资产
人民币元
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 183,448,817.31 附注(六)1
投资性房地产 3,760,421,728.84 用于抵押取得借款
合计 3,943,870,546.15
上述所有权受限制的资产用作抵押取得的借款情况详见附注(六)23。
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17、应付票据及应付账款
17.1 分类列示
人民币元
项目 年末余额 年初余额
应付账款 894,053,254.51 994,274,753.99
合计 894,053,254.51 994,274,753.99
17.2 应付账款
(1) 应付账款列示
人民币元
性质 年末余额 年初余额
应付工程款 868,600,992.82 979,324,077.45
其他 25,452,261.69 14,950,676.54
合计 894,053,254.51 994,274,753.99
(2) 账龄超过 1 年的重要应付账款
于 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为人民币 405,337,276.15 元(2017 年 12 月
31 日：人民币 598,581,339.28 元)，主要为未付及暂估的项目工程款，该等款项尚未进行最
后结算。
18、预收款项
(1) 预收款项明细如下：
人民币元
项目 年末余额 年初余额
预收售楼款 311,017,815.30 453,558,849.03
预收租金 24,301,960.03 21,616,175.60
预收管理费 2,074,534.77 5,175,555.70
合计 337,394,310.10 480,350,580.33
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18、预收款项 - 续
(2) 预收款项账龄分析如下：
人民币元
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内(含 1 年) 306,257,340.15 90.77 460,651,181.55 95.90
1 至 2 年(含 2 年) 22,136,271.39 6.56 10,619,602.17 2.21
2 至 3 年(含 3 年) 2,271,425.79 0.67 3,458,459.68 0.72
3 年以上 6,729,272.77 2.00 5,621,336.93 1.17
合计 337,394,310.10 100.00 480,350,580.33 100.00
(3) 账龄超过 1 年的重要预收款项情况：
账龄超过 1 年的预收款项主要为房款尚未收齐或尚未达到交付或视同交付条件，未达到结
转时点。
(4) 主要预收售楼款列示如下：
人民币元
项目名称 年末余额 年初余额 竣工时间 预售比例
天津万通金府国际 1,729,418.00 4,220,142.00 2014 年 11 月 现房销售
天津万通华府 4,106,140.86 4,106,140.86 2015 年 11 月 现房销售
香河运河国际生态城 3,922,878.47 10,849,848.95 2014 年 9 月 现房销售
北京天竺新新家园 1,730,813.75 38,932,504.38 2015 年 12 月 现房销售
成都金牛新都会 20,445,402.00 9,671,154.00 2013 年 9 月 现房销售
天津万通新新逸墅一期 12,328,588.00 1,310,000.00 2015 年 11 月 现房销售
杭州万通中心 30,226,888.65 144,800,090.49 2014 年 9 月 现房销售
杭州万通时尚公馆 22,386,713.00 - 2017 年 12 月 现房销售
怀柔万通新新家园 212,156,449.72 236,784,280.72 2017 年 12 月 现房销售
其他物业开发项目 1,984,522.85 2,884,687.63 均已竣工
合计 311,017,815.30 453,558,849.03
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19、应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示
人民币元
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、短期薪酬 84,130,993.05 129,756,612.76 (126,978,033.01) 86,909,572.80
2、离职后福利-设定提存计划 420,537.15 10,684,360.37 (10,688,705.57) 416,191.95
3、辞退福利 1,892,855.75 1,723,676.31 (767,143.31) 2,849,388.75
合计 86,444,385.95 142,164,649.44 (138,433,881.89) 90,175,153.50
(2) 短期薪酬列示
人民币元
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 72,097,425.49 111,832,073.06 (109,129,385.84) 74,800,112.71
2、职工福利费 110,836.80 2,758,051.99 (2,778,051.99) 90,836.80
3、社会保险费 237,530.63 6,527,112.27 (6,523,514.26) 241,128.64
其中：基本医疗保险费 211,617.20 5,925,374.01 (5,921,897.64) 215,093.57
工伤保险费 9,484.97 210,993.41 (211,093.84) 9,384.54
生育保险费 16,428.46 390,744.85 (390,522.78) 16,650.53
4、住房公积金 514,985.00 6,612,477.43 (6,806,491.02) 320,971.41
5、工会经费和职工教育经费 11,145,189.31 1,993,218.49 (1,706,910.38) 11,431,497.42
6、其他 25,025.82 33,679.52 (33,679.52) 25,025.82
合计 84,130,993.05 129,756,612.76 (126,978,033.01) 86,909,572.80
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2018 年 12 月 31 日止年度
(六) 合并财务报表项目注释 - 续
19、应付职工薪酬 - 续
(3) 设定提存计划
人民币
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 398,002.94 10,292,488.97 (10,297,022.54) 393,469.37
2、失业保险费 22,534.21 391,871.40 (391,683.03) 22,722.58
合计 420,537.15 10,684,360.37 (10,688,705.57) 416,191.95
注： 本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本
集团分别按员工基本工资的 19%、0.8%每月向该等计划缴存费用。除上述每月缴存
费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相
关资产的成本。
本集团本年应分别向养老保险、失业保险计划缴存费用人民币 10,292,488.97 元及人
民币 391,871.40 元(2017 年度：人民币 9,789,089.72 元及人民币 391,469.13 元)。于
2018 年 12 月 31 日，本集团尚有人民币 393,469.37 元及人民币 22,722.58 元(2017 年
12 月 31 日：人民币 398,002.94 元及人民币 22,534.21 元)的应缴存费用是于本报告期
间到期而未支付给养老保险及失业保险计划的。
20、应交税费
人民币元
项目 年末余额 年初余额
增值税 14,789,773.44 8,975,532.27
企业所得税 143,316,582.21 98,659,200.41
城市维护建设税 700,029.60 481,440.83
教育费附加 209,857.82 265,931.38
土地增值税 954,661,214.70 657,990,292.43
其他 8,604,812.89 1,485,510.99
合计 1,122,282,270.66 767,857,908.31
21、其他应付款
21.1 分类列示
人民币元
项目 年末余额 年初余额
应付利息 4,308,597.25 10,233,227.04
其他应付款 267,978,088.93 191,932,491.29
合计 272,286,686.18 202,165,718.33
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
21、其他应付款 - 续
21.2 应付利息
人民币元
项目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 4,308,597.25 3,049,665.40
中期票据利息 - 7,183,561.64
合计 4,308,597.25 10,233,227.04
21.3 其他应付款
(1) 按款项性质列示其他应付款：
人民币元
项目 年末余额 年初余额
收取的定金、押金、保证金 113,007,223.35 69,360,847.24
代扣、代收款项 35,774,870.69 48,884,457.48
应付关联方往来款 72,626,655.04 3,722,537.02
应付非关联方往来款 31,320,897.21 30,355,775.13
其他 15,248,442.64 39,608,874.42
合计 267,978,088.93 191,932,491.29
(2) 年末其他应付款中应付关联方款项情况见附注(十一)6、(2)。
(3) 账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明：
于 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为人民币 190,551,677.25 元(2017 年 12
月 31 日：人民币 71,863,617.92 元)，主要为项目履约保证金、房屋押金、待退客户交房违
约金等，由于尚未达到合同约定的结算条件或项目尚未竣工，该款项尚未结清。
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22、一年内到期的非流动负债
人民币元
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款(附注(六)23) 200,000,000.00 929,000,000.00
一年内到期的应付债券(附注(六)24) - 1,511,362,005.59
合计 200,000,000.00 2,440,362,005.59
23、长期借款
(1) 长期借款分类
人民币元
项目 年末余额 年初余额
抵押借款(注) 2,533,000,000.00 2,060,000,000.00
减：一年内到期的长期借款(附注(六)22) 200,000,000.00 929,000,000.00
合计 2,333,000,000.00 1,131,000,000.00
于 2018 年 12 月 31 日，长期借款的执行利率区间 4.9%至 6.9%(2017 年 12 月 31 日：4.9%至
7.0%)。
注： 于 2018 年 12 月 31 日，抵押借款系本集团以投资性房地产用作抵押取得的借款。除
该抵押资产外，另以万通中心 D 座租赁业务未来产生的应收账款质押。
上述抵押资产情况详见附注(六)16。
24、应付债券
(1) 应付债券
人民币元
单位 年末余额 年初余额
中期票据 - 1,511,362,005.59
减：一年内到期的应付债券(附注(六)22) - 1,511,362,005.59
合计 - -
(2) 应付债券的增减变动
人民币元
发行 债券 发行 年初 本年 本年 年末
债券名称 面值 按面值计提利息 溢折价摊销
日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
2015 年 12 月
中期票据 100.00 5 年 1,520,000,000.00 1,511,362,005.59 - (106,816,438.36) 115,454,432.77 (1,520,000,000.00) -
7 日-8 日
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24、应付债券 - 续
(2) 应付债券的增减变动 - 续
根据中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》(中市协注[2015]MTN586 号)，
本公司于 2015 年 12 月 7 日-8 日发行了 2015 年度第一期中期票据，发行总额人民币 15.2 亿
元，票面利率为 7.50%，期限为 5 年，采用单利按年计息。每年付息一次，到期一次偿还
本金，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
在中期票据存续的第 3 年末，本公司有权选择调整票面利率并于存续期后 2 年固定不变，
本公司作出关于是否调整中期票据票面利率及调整幅度的公告后，投资人有权将其持有的
中期票据全部或部分按面值回售给本公司。于 2018 年 12 月 31 日，本公司已全部偿清中期
票据。
25、股本
截至 2018 年 12 月 31 日，本公司注册资本为人民币 2,054,009,302.00 元，实收股本为人民
币 2,054,009,302.00 元，每股面值人民币 1.00 元，股份种类及其结构如下：
人民币元
本年变动
年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
2018 年度：
人民币普通股 2,054,009,302.00 - - - - - 2,054,009,302.00
2017 年度：
人民币普通股 2,054,009,302.00 - - - - - 2,054,009,302.00
26、资本公积
人民币元
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
2018 年度：
资本溢价 3,518,771,121.44 - - 3,518,771,121.44
其他资本公积 28,666,130.00 - 22,308,461.84 6,357,668.16
合计 3,547,437,251.44 - 22,308,461.84 3,525,128,789.60
2017 年度：
资本溢价 3,518,771,121.44 - - 3,518,771,121.44
其他资本公积 28,666,130.00 - - 28,666,130.00
合计 3,547,437,251.44 - - 3,547,437,251.44
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27、其他综合收益
人民币元
本年发生额
减：以前年度
项目 年初余额 本年所得税前 税后归属 税后归属于 年末余额
计入其他综合 减：所得税费用
发生额 母公司所有者 少数股东
收益本年转入损益
2018 年度
以后将重分类至损益的其他综合收益
其中：外币财务报表折算差额 (295,315.72) 6,370,213.54 - - 6,370,213.54 - 6,074,897.82
其他综合收益合计 (295,315.72) 6,370,213.54 - - 6,370,213.54 - 6,074,897.82
2017 年度
以后将重分类至损益的其他综合收益
其中：外币财务报表折算差额 4,289,148.20 (4,584,463.92) - - (4,584,463.92) - (295,315.72)
其他综合收益合计 4,289,148.20 (4,584,463.92) - - (4,584,463.92) - (295,315.72)
28、盈余公积
人民币元
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
2018 年度：
法定盈余公积 191,608,679.07 52,969,155.59 - 244,577,834.66
2017 年度：
法定盈余公积 170,066,690.84 21,541,988.23 - 191,608,679.07
注： 根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法
定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上时，可不再提
取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。
29、未分配利润
人民币元
项目 本年度 上年度
年初未分配利润 1,154,487,880.93 819,887,551.81
加：本年归属于母公司所有者的净利润 327,274,290.61 356,142,317.35
减：提取法定盈余公积 52,969,155.59 21,541,988.23
减：对股东的分配 55,458,251.15 -
年末未分配利润 1,373,334,764.80 1,154,487,880.93
(1) 提取法定盈余公积
截至 2018 年 12 月 31 日，本集团未分配利润余额中包含子公司已提取的盈余公积人民币
377,967,355.16 元(2017 年 12 月 31 日：人民币 308,707,319.32 元)。
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30、营业收入、营业成本
(1) 营业收入、营业成本
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,639,457,492.86 2,395,334,122.39 3,285,333,524.96 2,146,222,342.84
其他业务 5,311,845.66 8,192,861.98 9,623,774.52 5,633,996.89
合计 3,644,769,338.52 2,403,526,984.37 3,294,957,299.48 2,151,856,339.73
(2) 主营业务(分行业)
人民币元
本年发生额 上年发生额
行业名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 3,205,883,546.01 2,270,378,682.42 3,044,024,257.50 2,061,634,143.59
房屋租赁 239,301,900.07 99,903,268.77 159,708,372.92 79,495,630.18
资产管理 194,272,046.78 25,052,171.20 81,600,894.54 5,092,569.07
合计 3,639,457,492.86 2,395,334,122.39 3,285,333,524.96 2,146,222,342.84
(3) 主营业务(分地区)
人民币元
本年发生额 上年发生额
项目名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京区域(含香河) 816,420,937.97 240,275,601.09 2,553,781,186.61 1,623,383,509.98
天津区域 78,569,188.37 71,231,277.60 251,701,760.23 219,670,711.74
川渝地区 37,814,071.22 35,344,033.16 21,861,619.43 15,485,016.56
华东区域 2,706,653,295.30 2,048,483,210.54 457,988,958.69 287,683,104.56
合计 3,639,457,492.86 2,395,334,122.39 3,285,333,524.96 2,146,222,342.84
(4) 其他业务收入和其他业务成本
人民币元
本年发生额 上年发生额
行业名称
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
其他 5,311,845.66 8,192,861.98 9,623,774.52 5,633,996.89
合计 5,311,845.66 8,192,861.98 9,623,774.52 5,633,996.89
31、税金及附加
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
土地增值税 376,422,217.49 171,554,434.53
营业税 15,066,464.12 9,398,639.86
房产税 38,988,732.80 27,443,285.83
城市维护建设税 11,863,658.02 8,847,108.35
教育税附加 8,935,635.20 8,007,824.06
其他 4,985,153.12 3,806,395.95
合计 456,261,860.75 229,057,688.58
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32、销售费用
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 23,555,576.67 24,741,233.36
物业租赁费 25,572,996.63 26,881,675.46
市场营销费用 3,145,483.86 65,263,157.88
办公费用 17,246,002.92 11,204,340.34
中介服务费 46,006,490.97 25,217,038.91
折旧与摊销 351,491.64 710,770.45
其他 5,913,833.20 1,321,361.91
合计 121,791,875.89 155,339,578.31
33、管理费用
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 87,803,247.18 99,648,805.24
办公费用 16,408,054.72 16,488,438.97
中介服务费 14,098,914.74 9,877,827.40
物业租赁费 2,376,595.32 3,396,165.94
折旧与摊销 4,838,528.01 4,226,328.12
基金管理费 4,854,765.05 2,580,074.94
其他 108,623.38 164,652.15
合计 130,488,728.40 136,382,292.76
34、财务费用
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
利息支出 210,217,933.38 230,858,917.06
减﹕已资本化的利息费用 - 67,971,055.12
净利息支出 210,217,933.38 162,887,861.94
减﹕利息收入 28,710,889.07 20,297,147.41
汇兑损益及其他 239,297.24 3,528,231.79
合计 181,746,341.55 146,118,946.32
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35、资产减值损失
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
坏账损失(附注(六)15) 15,534,018.87 29,297,925.20
存货跌价损失 - (59,873,291.90)
合计 15,534,018.87 (30,575,366.70)
36、投资收益
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资损失 (10,365,652.15) (15,040,921.33)
处置子公司/合营企业产生投资收益(损失) (830,039.29) 32,424,322.17
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,000,000.00 3,856,627.95
原持有的合营企业股权投资按照公允价值重新
229,644,810.84 -
计量产生的收益(附注(七)1、(4))
基金投资收益 2,128,670.72 16,099,973.04
合计 222,577,790.12 37,340,001.83
本集团投资收益的汇回不存在重大限制。
37、营业外收入
营业外收入明细如下：
人民币元
计入本年非经常性
项目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
违约金收入 7,124,488.32 6,454,901.01 7,124,488.32
政府补助 - 25,000.00 -
无法支付的款项 4,086,290.97 - 4,086,290.97
合并成本小于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额 1,486,069.18 - 1,486,069.18
(附注(七)1、(2))
其他 1,762,103.53 855,839.71 1,762,103.53
合计 14,458,952.00 7,335,740.72 14,458,952.00
38、营业外支出
人民币元
计入本年非经常性
项目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
违约金及赔偿金 775,920.05 1,110,676.12 775,920.05
滞纳金 731,055.27 41,263.19 731,055.27
固定资产报废 - 288,039.56 -
其他 102,263.16 24,632.43 102,263.16
合计 1,609,238.48 1,464,611.30 1,609,238.48
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39、所得税费用
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 252,994,739.78 215,264,155.36
递延所得税费用 (113,024,325.83) (14,107,246.26)
合计 139,970,413.95 201,156,909.10
所得税费用与会计利润的调节表如下：
人民币元
本年发生额 上年发生额
会计利润 570,846,699.83 550,063,855.40
按 25%的税率计算的所得税费用(上年度：25%) 142,711,674.96 137,515,963.85
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 8,760,911.05 25,613,978.55
非应税收入的影响 2,091,413.04 3,760,230.33
本年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 62,290,994.42 56,520,333.09
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异
4,045,439.06 7,538,903.71
的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和
(22,893,028.93) (48,977,982.98)
可抵扣暂时性差异的影响
其他 (57,036,989.65) 19,185,482.55
合计 139,970,413.95 201,156,909.10
40、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
计算基本每股收益时，归属于普通股股东的当期净利润为：
人民币元
本年发生额 上年发生额
归属于普通股股东的当年净利润 327,274,290.61 356,142,317.35
其中：归属于持续经营的净利润 327,274,290.61 356,142,317.35
计算基本每股收益时，分母为发行在外普通股加权平均数，计算过程如下：
本年发生额 上年发生额
年初发行在外的普通股股数 2,054,009,302 2,054,009,302
加：本年发行的普通股加权数 - -
减：本年回购的普通股加权数 - -
年末发行在外的普通股加权数 2,054,009,302 2,054,009,302
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
40、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程 - 续
每股收益
人民币元
本年发生额 上年发生额
按归属于母公司股东的净利润计算： 327,274,290.61 356,142,317.35
基本每股收益 0.1593 0.1734
稀释每股收益 不适用 不适用
按归属于母公司股东的
327,274,290.61 356,142,317.35
持续经营净利润计算：
基本每股收益 0.1593 0.1734
稀释每股收益 不适用 不适用
41、现金流量表项目注释
(1) 收到其他与经营活动有关的现金
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
收到公司往来款项 268,822,811.80 500,491,484.07
收回受限资金 165,289,862.47 -
银行存款利息收入 28,710,889.07 20,297,147.41
政府补助 - 25,000.00
违约金 7,124,488.32 6,454,901.01
其他 1,762,103.53 855,839.71
合计 471,710,155.19 528,124,372.20
(2) 支付其他与经营活动有关的现金
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
支付公司往来款 267,146,493.21 329,291,467.25
销售推广和相关经营费用 97,884,807.58 120,286,620.74
行政办公和相关管理费用 37,846,953.21 40,820,068.75
代扣代缴款及押金保证金 28,567,201.32 66,732,346.98
营业外支出 1,609,238.48 1,176,571.74
手续费及其他 239,297.24 3,528,231.79
支付受限资金 - 130,437,938.62
合计 433,293,991.04 692,273,245.87
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
42、现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
人民币元
补充资料 本年发生额 上年发生额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 430,876,285.88 348,906,946.30
加：资产减值损失 15,534,018.87 (30,575,366.70)
投资性房地产摊销 88,455,317.27 70,739,698.37
固定资产折旧 4,341,203.68 4,578,058.46
无形资产摊销 230,373.05 231,917.43
长期待摊费用摊销 1,613,279.40 1,063,865.60
资产处置损失 332.50 26,009.33
固定资产报废损失 - 288,039.56
财务费用 210,217,933.38 162,887,861.94
投资收益 (222,577,790.12) (37,340,001.83)
递延所得税资产减少(增加) (743,880.57) 72,298,824.64
递延所得税负债减少 (112,280,445.26) (86,406,070.90)
存货的减少 1,689,882,529.12 1,496,773,864.57
经营性应收项目的减少(增加) (42,354,315.29) 86,374,092.90
经营性应付项目的减少 (1,896,478,276.01) (977,391,941.63)
受限制的资金的减少(增加) 165,289,862.47 (130,437,938.62)
其他 (1,486,069.18) -
经营活动产生的现金流量净额 330,520,359.19 982,017,859.42
2．现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 1,727,049,729.29 2,674,234,752.39
减：现金的年初余额 2,674,234,752.39 3,168,484,973.61
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净减少额 (947,185,023.10) (494,250,221.22)
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(六) 合并财务报表项目注释 - 续
42、现金流量表补充资料 - 续
(2) 本年取得子公司支付的现金净额
人民币元
项目 阳光正奇 杭州邦信
本年发生的企业合并于本年支付的现金或现金
4,509,000.00 65,000,000.00
等价物
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 2,947,386.42 456,336,767.06
取得子公司支付(收到)的现金净额 1,561,613.58 (391,336,767.06)
(3) 现金和现金等价物的构成
人民币元
项目 年末余额 年初余额
一、现金 1,727,049,729.29 2,674,234,752.39
其中：库存现金 518,739.66 443,220.64
可随时用于支付的银行存款 1,726,530,989.63 2,673,791,531.75
二、年末现金及现金等价物余额 1,727,049,729.29 2,674,234,752.39
43、外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 11,351,781.35 6.8632 77,909,545.76
44、政府补助
人民币元
政府补助项目 与资产相关/与收益相关 列报项目 本年累计数 上年累计数
税费返还 与收益相关 其他收益 - 100,913.00
企业发展资金 与收益相关 营业外收入 - 1,000.00
财政补贴款 与收益相关 营业外收入 - 24,000.00
合计 - 125,913.00
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(七) 合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
(1) 本期发生的非同一控制下企业合并
人民币元
被购买方 股权取得比例 股权取 购买日至期末被 购买日至期末被
股权取得时点 股权取得成本 购买日 购买日的确定依据
名称 (%) 得方式 购买方的收入 购买方的净利润
截至 2018 年 3 月 7 日止，参与交易各方已
阳光正奇 办理了必要的财产权交接手续且产权交易
2018 年 3 月 7 日 4,509,000.00 30.00 购买 2018 年 3 月 7 日 34,630,000.00 23,821,922.37
(注 1) 合同已通过处置方内部审批，本公司已实
际上取得了对阳光正奇的控制权。
截至 2018 年 6 月 6 日止，参与交易各方已
杭州邦信 办理了必要的财产权交接手续且产权交易
2018 年 6 月 6 日 65,000,000.00 10.00 购买 2018 年 6 月 6 日 2,308,403,716.10 235,806,099.96
(注 2) 合同已通过处置方内部审批，本公司已实
际上取得了对杭州邦信的控制权。
注 1：阳光正奇原为本集团之合营企业，本集团 2018 年收购了阳光正奇 30%的股权，收购完成后，本公司直接及间接持有阳光正奇 100%股
权，并将其纳入合并财务报表范围，详见附注(六)8。
注 2：杭州邦信原为本集团之合营企业，本集团 2018年 6月收购了杭州邦信 10%的股权，收购完成后，本公司直接及间接持有杭州邦信 59.35%
的股权，将其纳入合并财务报表范围，详见附注(六)8。
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(七) 合并范围的变更 - 续
1、非同一控制下企业合并 - 续
(2) 合并成本及商誉
人民币元
合并成本 阳光正奇 杭州邦信
现金 4,509,000.00 65,000,000.00
购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 12,390,842.39 324,149,579.93
合并成本合计 16,899,842.39 389,149,579.93
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 17,701,202.86 389,834,288.64
合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 (801,360.47) (684,708.71)
(3)被购买方于购买日可辨认资产、负债
人民币元
阳光正奇 杭州邦信
购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值
资产： 18,043,202.86 18,043,202.86 2,316,138,160.12 2,966,138,160.12
流动资产 4,853,202.86 4,853,202.86 2,267,463,291.17 2,917,463,291.17
其中：存货 - - 1,720,940,397.38 2,370,940,397.38
非流动资产 13,190,000.00 13,190,000.00 48,674,868.95 48,674,868.95
负债： 342,000.00 342,000.00 2,146,791,073.01 2,309,291,073.01
流动负债 342,000.00 342,000.00 2,146,791,073.01 2,146,791,073.01
非流动负债 - - - 162,500,000.00
其中：递延所得税负债 - - - 162,500,000.00
净资产 17,701,202.86 17,701,202.86 169,347,087.11 656,847,087.11
减：少数股东权益 - - - 267,012,798.47
取得的净资产 17,701,202.86 17,701,202.86 169,347,087.11 389,834,288.64
(4) 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
人民币元
购买日之前原持有股权 购买日之前原持有股权 购买日之前原持有股权按照公允 购买日之前原持有股权在购
被购买方名称
在购买日的账面价值 在购买日的公允价值 价值重新计量产生的利得或损失 买日的公允价值的确定方法
以被购买方可辨认净资产评
阳光正奇 12,390,842.39 12,390,842.39 -
估价值确定。
以被购买方可辨认净资产评
杭州邦信(注) 94,504,769.09 324,149,579.93 229,644,810.84
估价值确定。
注：如财务报表附注(六)8 所述，本公司于购买日之前原持有的杭州邦信股权在购买日的账
面价值及公允价值均包括本公司通过万通成长合伙和东方天津合伙间接投资部分。
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(八) 在其他主体中的权益
1、 在子公司的权益
(1) 企业集团的构成
持股比例(%)
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
北京万通龙山置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 同一控制下的企业合并取得
天津万通时尚置业有限责任公司 天津 天津 房地产开发 82.00 - 同一控制下的企业合并取得
天津泰达万通房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 65.00 - 同一控制下的企业合并取得
北京广厦富城置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 非同一控制下的企业合并取得
北京万置房地产开发有限公司 北京 北京 房地产开发 60.00 - 非同一控制下的企业合并取得
天津万华置业有限公司 天津 天津 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
天津富铭置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 非同一控制下的企业合并取得
杭州万通时尚置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 - 非同一控制下的企业合并取得
上海万通新地置业有限公司 上海 上海 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
北京万通时尚置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通龙山天地置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通英睿投资管理有限公司 北京 北京 投融资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京睿通宁远投资中心(有限合伙) 北京 北京 投资管理 - 100.00 设立、投资或其他方式取得
北京正远慧奇投资管理有限公司 北京 北京 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通正远置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津万通正奇投资管理有限公司 天津 天津 投融资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津和信发展有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津中新生态城万通正奇实业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津万通宁远置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津生态城万拓置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
Vantone Investment(注) 新加坡 新加坡 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
杭州万慧时尚投资管理有限公司 杭州 杭州 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
山东万通商业运营管理有限公司 山东 山东 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
山东万通中融房地产开发有限公司 山东 山东 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
昆山英睿股权投资管理有限公司 昆山 昆山 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
香河万通房地产开发有限公司 香河 香河 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(八) 在其他主体中的权益 - 续
1、在子公司的权益 - 续
(1) 企业集团的构成 - 续
持股比例(%)
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
香河万通物业服务有限公司 香河 香河 物业管理 - 100.00 设立、投资或其他方式取得
成都万通时尚置业有限公司 成都 成都 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
成都万新新创投资管理有限公司 成都 成都 投资管理 60.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通新新文化传媒有限公司 北京 北京 文化传媒 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通新新教育科技有限公司 北京 北京 技术开发与咨询 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京绿品雅筑装饰工程有限公司 北京 北京 建筑装修 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
中融国富投资管理有限公司 深圳 深圳 投资管理 100.00 - 非同一控制下的企业合并取得
中融国晟(天津)投资管理有限公司 天津 天津 投资管理 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
北京盈石正奇投资管理有限公司 北京 北京 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
昆山博远万智投资中心(有限合伙) 昆山 昆山 投资管理 - 100.00 设立、投资或其他方式取得
北京阳光正奇投资管理有限公司 北京 北京 投资管理 70.00 30.00 非同一控制下的企业合并取得
杭州万通邦信置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 20.00 39.35 非同一控制下的企业合并取得
注： 本集团设立在新加坡的子公司需要遵循当地外汇管理政策，根据该等政策，在新加坡的子公司必须经过当地外汇管理局的批准才能向
本公司及其他投资方支付现金股利。在新加坡的各子公司 2018 年 12 月 31 日现金余额合计人民币 77,909,545.76 元(2017 年 12 月 31 日：
人民币 74,211,466.76 元)。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(八) 在其他主体中的权益 - 续
1、在子公司的权益 - 续
(2) 重要的非全资子公司
人民币元
子公司名称 少数股东持股比例(%) 本年归属于少数股东的损益 本年向少数股东宣告分派的股利 年末少数股东权益余额
北京万置房地产开发有限公司 40.00 9,560,144.32 - 99,915,787.84
天津万通时尚置业有限责任公司 18.00 (2,877,397.41) - 75,121,306.98
天津泰达万通房地产开发有限公司 35.00 1,115,715.84 - 80,652,548.40
杭州万通邦信置业有限公司 40.65 95,819,675.65 169,238,545.74 218,862,390.21
(3) 重要非全资子公司的重要财务信息
人民币元
年末余额 年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京万置房地产开发有限公司 244,657,941.29 32,297,756.17 276,955,697.46 27,166,227.85 - 27,166,227.85 226,392,563.11 35,829,904.89 262,222,468.00 36,333,359.18 - 36,333,359.18
天津万通时尚置业有限责任公司 485,686,700.08 865,242.36 486,551,942.44 69,211,348.09 - 69,211,348.09 501,461,219.82 686,719.07 502,147,938.89 68,821,803.38 - 68,821,803.38
天津泰达万通房地产开发有限公司 324,710,584.19 40,391.87 324,750,976.06 94,315,123.48 - 94,315,123.48 335,410,287.06 40,242.55 335,450,529.61 108,202,436.57 - 108,202,436.57
杭州万通邦信置业有限公司 1,202,969,736.37 29,409,960.53 1,232,379,696.90 629,844,522.32 64,137,298.85 693,981,821.17 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
人民币元
本年发生额 上年发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
北京万置房地产开发有限公司 55,201,733.00 23,900,360.79 23,900,360.79 19,175,402.11 21,705,483.49 (16,495,993.17) (16,495,993.17) 2,674,366.00
天津万通时尚置业有限责任公司 3,409,581.02 (15,985,541.16) (15,985,541.16) (1,945,652.62) 29,411,707.46 (334,886.44) (334,886.44) (29,429,345.01)
天津泰达万通房地产开发有限公司 10,953,509.79 3,187,759.54 3,187,759.54 (409,436.84) 13,072,405.56 (1,591,969.65) (1,591,969.65) 12,582,809.44
杭州万通邦信置业有限公司 2,308,403,716.10 235,806,099.96 235,806,099.96 78,083,605.85 不适用 不适用 不适用 不适用
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2018 年 12 月 31 日止年度
(八) 在其他主体中的权益 - 续
2、 在合营和联营企业中的权益
(1) 重要的联营企业
2018 年 12 月 31 日持
公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 股比例(%) 会计处理方法
直接 间接
一、联营企业
Vantone Capital 新加坡 新加坡 投资管理 - 29.00 权益法
金通港(注) 北京 北京 房地产开发 1.00 18.17 权益法
注： 本集团对金通港的持股比例虽然低于 20%，但是金通港董事会 9 名董事中的 3 名由
本集团委派，从而本集团能够对金通港施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团通过合营企业北京正奇尚诚投资中心(有限合伙)、北
京正奇尚信投资中心(有限合伙)、北京正奇尚德投资中心(有限合伙)、北京正奇尚惠
投资中心(有限合伙)、北京正奇尚予投资中心(有限合伙)及联营企业中金佳业(天津)
商业房地产投资中心(有限合伙)间接持有金通港 18.17%(2017 年 12 月 31 日：18.07%)
的投资。
(2) 重要联营企业的主要财务信息
人民币元
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
金通港 Vantone Capital 金通港 Vantone Capital
流动资产 2,894,082,036.68 316,594,762.36 2,821,917,888.19 375,942,794.08
非流动资产 510,927.39 4,220,121.84 830,102.79 24,209,731.73
资产合计 2,894,592,964.07 320,814,884.20 2,822,747,990.98 400,152,525.81
流动负债 172,251,623.58 225,067,881.33 92,124,224.47 252,042,823.16
非流动负债 - 117,003,159.55 - 165,824,108.69
负债合计 172,251,623.58 342,071,040.88 92,124,224.47 417,866,931.85
少数股东权益 - - - -
归属于联营企业母公司所有者权益 2,722,341,340.49 (21,256,156.68) 2,730,623,766.51 (17,714,406.04)
按直接持股比例计算的净资产份额(注 1) 27,223,413.40 (6,164,285.44) 27,306,237.67 (5,137,177.75)
--其他(注 2) (7,893,395.95) 6,164,285.44 (6,390,516.28) 5,137,177.75
对联营企业权益投资的账面价值 19,330,017.45 - 20,915,721.39 -
存在公开报价的联营企业权益投资的公
不适用 不适用 不适用 不适用
允价值(注 3)
营业收入 112,547.17 84,486,798.61 442,867.92 230,046,735.56
净利润 (8,282,426.02) 2,567,357.11 (19,105,679.17) 62,307,331.39
终止经营的净利润 - - - -
其他综合收益 - (6,109,107.74) - 4,859,000.69
综合收益总额 (8,282,426.02) (3,541,750.64) (19,105,679.17) 67,166,332.08
本年度收到的来自联营企业的股利 - - - -
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2018 年 12 月 31 日止年度
(八) 在其他主体中的权益 - 续
2、 在合营和联营企业中的权益 - 续
(2) 重要联营企业的主要财务信息 - 续
注 1： 本集团以联营企业合并财务报表中归属于其母公司的金额为基础，按持股比例计算
享有的份额。联营企业合并财务报表考虑了本集团取得投资时联营企业可辨认资产
和负债的公允价值调整以及统一会计政策的影响。
注 2： 其他调整事项包括：通过其他合、联营公司间接持股确认的投资损益、未确认的超
额亏损等。
注 3： 于 2018 年 12 月 31 日及 2017 年 12 月 31 日，本集团持有的上述联营企业投资为非
上市股权投资，这些投资不存在公开市场报价。
(3) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
人民币元
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
合营企业：
投资账面价值合计 276,535,590.43 371,506,567.17
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润(注 1) (9,236,619.79) (11,710,677.92)
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 (9,236,619.79) (11,710,677.92)
联营企业：
投资账面价值合计 505,553,347.75 505,096,676.17
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 (456,671.58) (95,540.79)
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 (456,671.58) (95,540.79)
注 1： 净利润/(亏损)已考虑顺流交易的影响，净利润/(亏损)和其他综合收益均已考虑取得
投资时可辨认资产和负债的公允价值调整以及统一会计政策的影响。
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(八) 在其他主体中的权益 - 续
2、 在合营和联营企业中的权益 - 续
(3) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息- 续
注 2： 不重要的合联营企业主要包括北京正奇尚诚投资中心(有限合伙)、北京正奇尚信投
资中心(有限合伙)、北京正奇尚德投资中心(有限合伙)、北京正奇尚惠投资中心(有
限合伙)、北京正奇尚予投资中心(有限合伙)、北京金万置管理咨询有限公司和中金
佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙)等，其中北京正奇尚诚投资中心(有限合
伙)、北京正奇尚信投资中心(有限合伙)、北京正奇尚德投资中心(有限合伙)、北京
正奇尚惠投资中心(有限合伙)、北京正奇尚予投资中心(有限合伙)和中金佳业(天津)
商业房地产投资中心(有限合伙)于 2018 年度的主要业务为对金通港的股权投资。
(九) 与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、可供出售金融资产、长期
应收款、长期借款、应付利息、应付账款、其他应付款、应付债券等，各项金融工具的详
细情况说明见附注(六)。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取
的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风
险控制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产
生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在
独立的情况下进行的。
9.1 风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业
绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理
目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风
险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范
围之内。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(九) 与金融工具相关的风险 - 续
9.1 风险管理目标和政策 - 续
9.1.1 市场风险
9.1.1.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与美元有关，除本公司
之个别子公司以美元进行交易外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。除本公
司之子公司 Vantone Investment 以美元作为记账本位币外，公司及其他子公司均以人民币作
为记账本位币。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团无重大的外币资产及负债余额，外汇风险可能对本集团的经
营业绩产生的影响较小。
9.1.1.2 利率风险-现金流量变动风险
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率借款(详见附注(六)23)
有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率的公允价值变动风险。
利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于市场利率变化影响可变利率金融负债的利息费用的假设。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和
股东权益的税前影响如下：
人民币元
2018 年 2017 年
项目 利率变动 对股东 对股东
对利润的影响 对利润的影响
权益的影响 权益的影响
一年内到期的其他非流动负债 上升50个基点 (1,000,000.00) (1,000,000.00) (4,645,000.00) (4,645,000.00)
长期借款 上升50个基点 (11,665,000.00) (11,665,000.00) (5,655,000.00) (5,655,000.00)
一年内到期的其他非流动负债 下降50个基点 1,000,000.00 1,000,000.00 4,645,000.00 4,645,000.00
长期借款 下降50个基点 11,665,000.00 11,665,000.00 5,655,000.00 5,655,000.00
9.1.2 信用风险
2018 年 12 月 31 日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方
未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
(1) 合并资产负债表中已确认的金融资产的账面价值；
(2) 本附注(十二)2 中披露的财务担保合同金额。
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(九) 与金融工具相关的风险 - 续
9.1 风险管理目标和政策 - 续
9.1.2 信用风险 - 续
本集团所面临的信用集中风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收款和长期应收款
等。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
此外，对于应收账款、其他应收款和长期应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞
口。应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此
信用风险较小。对于其他应收款中应收联营及合营企业的款项，本集团持续监测联营及合
营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。其他应收款及长期应
收款中应收第三方的款项主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团根据相关业务
的发展需要对该类款项实施管理。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风
险。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如
果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房
客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团可以根据相关购房合
同的约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信
用风险已大幅降低。
9.1.3 流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满
足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进
行监控并确保遵守借款协议。
本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
人民币元
2018 年 12 月 31 日
1 年以内 1至2年 2至5年 5 年以上 合计
应付账款 894,053,254.51 - - - 894,053,254.51
其他应付款 267,978,088.93 - - - 267,978,088.93
应付利息 4,308,597.25 - - - 4,308,597.25
长期借款 338,996,095.00 127,057,000.00 381,171,000.00 3,086,039,894.44 3,933,263,989.44
合计 1,505,336,035.69 127,057,000.00 381,171,000.00 3,086,039,894.44 5,099,603,930.13
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2018 年 12 月 31 日止年度
(九) 与金融工具相关的风险 - 续
9.1 风险管理目标和政策 - 续
9.1.3 流动风险 - 续
人民币元
2017 年 12 月 31 日
1 年以内 1至2年 2至5年 5 年以上 合计
应付账款 994,274,753.99 - - - 994,274,753.99
其他应付款 191,932,491.29 - - - 191,932,491.29
应付利息 10,233,227.04 - - - 10,233,227.04
长期借款 1,010,345,032.22 57,208,970.00 411,568,516.94 1,017,641,250.00 2,496,763,769.16
应付债券 1,862,000,000.00 - - - 1,862,000,000.00
合计 4,068,785,504.54 57,208,970.00 411,568,516.94 1,017,641,250.00 5,555,204,241.48
注： 本集团为购房客户向银行抵押借款提供阶段性担保，截止 2018 日 12 月 31 日，尚未
结 清 的 担 保 金 额 为 人 民 币 692,446,002.82 元(2017 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
1,937,597,586.29 元)， 详 见 附 注(十 二)2， 本 集 团 承 担 的 最 大 风 险 敞 口 为 人 民 币
692,446,002.82 元(2017 年 12 月 31 日：人民币 1,937,597,586.29 元)。
(十) 公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
于 2018 年 12 月 31 日及 2017 年 12 月 31 日，本集团无以公允价值计量的资产和负债。
2、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本集团管理层认为，财务报表中的按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近
该等资产及负债的公允价值。
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(十一) 关联方及关联方交易
1、本企业的控股股东情况
人民币万元
2018 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
控股股东名称 注册地 业务性质 注册资本 控股股东对本企业的 控股股东对本企业的
持股比例(注) 表决权比例
项目投资、投资
嘉华控股 北京 19,257.49 65.96% 65.96%
管理及企业
注：截至 2018 年 12 月 31 日，嘉华控股直接持有本公司 35.66%的股权，并通过其子公司
万通控股间接持有本公司 30.30%股权。
2、本企业的子公司情况
本公司的子公司情况详见附注(八)1。
3、本企业的合营和联营企业情况
本公司主要的合营和联营企业情况详见附注(六)8 及附注(八)2。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
万通控股 对本公司具有重大影响的股东
万通国际开发股份有限公司 本公司联营公司之全资子公司
北京合力万盛国际体育发展有限公司 嘉华控股之子公司
万泉花园物业开发有限公司 万通控股之子公司
天津生态城投资开发有限公司 注1
注 1： 对本公司重要子公司具有重大影响的公司之子公司。
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(十一) 关联方及关联方交易 - 续
5、 关联交易情况
(1) 关联租赁情况
本集团作为出租方：
人民币元
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁收入 上年确认的租赁收入
一通万通商务服务(北京)有限公司(注 1) 办公用房 不适用 1,805,813.00
新氧置业发展有限公司(注 2) 办公用房 不适用 494,267.40
北京合力万盛国际体育发展有限公司 办公用房 1,222,308.00 1,222,308.00
合计 1,222,308.00 3,522,388.40
注 1：一通万通商务服务(北京)有限公司原为万通控股之子公司，因其股权发生变动本年
度不再属于本集团的关联方。
注 2：新氧置业发展有限公司原名为四方万通投资控股有限公司，该公司原为万通控股实
际控制人控制之子公司，因其股权发生变动本年度不再属于本集团的关联方。
(2) 关联方资金拆借
人民币元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
25,550,000.00 26/06/2018 26/06/2019
金通港
27,300,000.00 28/08/2018 28/08/2019
小计 52,850,000.00
上述拆出资金利率以双方协商确定，执行年利率为 7.5%，本年度拆借利息为人民币
1,722,656.26 元。
于 2018 年 12 月 31 日，本公司之子公司杭州邦信应付关联方万通成长合伙资金拆借余额为
人民币 71,160,000.00 元。
(3) 关键管理人员报酬
人民币千元
项目名称 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 7,498 7,145
注： 关键管理人员指有权利并负责进行计划、指挥和控制企业活动的人员。包括董事、
总经理、财务总监、主管各项事务的副总经理、董事会秘书，以及行使类似政策职
能的人员。
支付给关键管理人员的报酬包括采用货币、实物形式和其他形式的工资、福利、奖
金、特殊待遇及有价证券等。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十一) 关联方及关联方交易 - 续
6、 关联方应收应付款项
(1) 应收关联方款项
人民币元
年末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
Vantone Capital 54,927,083.46 (36,348,791.58) 52,294,053.61 (30,126,229.17)
其他应收款
金通港 54,650,603.26 - 25,627,947.00 -
小计 109,577,686.72 (36,348,791.58) 77,922,000.61 (30,126,229.17)
预付款项 万通控股 32,840,373.84 - 32,840,373.84 -
小计 32,840,373.84 - 32,840,373.84 -
(2) 应付关联方款项
人民币元
项目 关联方 年末余额 年初余额
万通控股 266,380.26 266,380.26
北京合力万盛国际体育发展有限公司 427,388.64 427,388.64
其他应付款 万泉花园物业开发有限公司 66,213.18 66,213.18
北京金通港房地产开发有限公司 706,672.96 706,672.96
新氧置业发展有限公司 不适用 2,255,881.98
万通成长合伙 71,160,000.00 不适用
小计 72,626,655.04 3,722,537.02
7、 关联方承诺
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承
诺事项：
资产租出
人民币元
年末余额 年初余额
北京合力万盛国际体育发展有限公司 1,833,462.00 3,055,770.00
合计 1,833,462.00 3,055,770.00
8、 对合营企业认缴出资
对合营企业的认缴出资承诺事项见附注(十二)1、(3)。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十二) 承诺及或有事项
1、重要承诺事项
(1) 开发项目承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的承诺：
人民币千元
年末余额 年初余额
房地产开发项目支出 759,294 911,123
(2) 经营租赁承诺
至资产负债表日止，本集团无对外签订的不可撤销的经营租赁合约。
(3) 对外投资承诺
根据本集团合营企业东方天津合伙的合伙协议，本公司认缴的出资额为人民币
90,000,000.00 元，将于收到普通合伙人送达的募集函 5 个工作日内，按照该募集函列明的
应缴出资金额将其足额支付至普通合伙人指定的银行监管账户。于 2018 年 12 月 31 日，本
公司尚未支付认缴出资额为人民币 81,000,000.00 元。
2、或有事项
于 2018 年 12 月 31 日，本集团的或有负债主要为本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款
提供阶段性连带责任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房时，根据银行发
放个人购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连
带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办妥房产抵押登记手续或预抵押登记手续后解
除。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证
担保如下：
人民币元
项目名称 按揭款担保余额
北京天竺新新家园 329,851,147.60
新新小镇 53,294,682.93
新新小镇逸墅 36,744,960.42
怀柔万通新新家园 207,952,162.15
香河运河国际生态城 14,660,000.00
北京新城国际 3,245,087.09
杭州万通中心 46,697,962.63
合计 692,446,002.82
本集团认为上述担保不会对本集团的财务状况产生重大影响。
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(十三) 资产负债表日后事项
1、股利分配
2019 年 3 月 25 日，公司召开的第七届董事会第一次会议审议通过公司 2018 年度利润分配
预案：以公司 2018 年 12 月 31 日总股本 2,054,009,302 股为基数，拟向全体股东每 10 股派
发现金红利 0.48 元(含税)，合计分配现金红利 98,592,446.50 元。本年度不进行资本公积转
增股本。
该议案尚需提交公司股东大会审议。
2、GLP Capital Investment 4 (HK) Limited(以下简称“GLP”)以协议转让方式对本公司投资
于 2019 年 2 月 18 日，本公司第七届董事会第十三次临时会议审议通过《关于 GLP Capital
Investment 4 (HK) Limited 以协议转让方式对公司进行战略投资的议案》，万通控股与 GLP
于该日签订了股份转让协议，根据该协议，GLP 拟受让万通控股所持的本公司 205,400,931
股股份，占本公司已发行股份总数的 10%。股权转让完成后，嘉华控股直接及间接持有本
公司 55.96%股份，GLP 持有本公司 10%股份，为本公司第三大股东。
3、金通港项目出售
本公司于 2018 年 10 月 31 日与普洛斯投资(上海)有限公司签署了关于金通港项目合作之框
架协议，详见附注(六)8。于 2019 年 3 月 6 月，本公司第七届董事会第十五次临时会议审议
通过《关于出售资产暨关联交易的议案》，本集团于该日与 GH Investment 1 Limited(以下
简称“GHI”)签署了股权转让及合伙份额转让协议。根据合伙份额转让协议，本公司持有
的北京正奇尚诚投资中心(有限合伙)等五家合伙企业份额转让对价为人民币 656,840,091.28
元，根据股权转让协议，本集团持有的阳光正奇股权转让对价为人民币 24,234,066.00 元，
本 公 司 直 接 持 有 的 金 通 港 股 权 转 让 对 价 为 人 民 币 69,694,501.37 元 ， 合 计 人 民 币
750,768,658.65 元。由于 GHI 与 GLP 受同一最终控制方 GLP China Holdings Limited 控制，
因此上述交易构成本公司的关联交易。
上述议案尚需提交股东大会审议，并需经过境外投资备案或相关政府主管部门审批。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十四) 其他重要事项
1、借款费用
人民币元
项目 当年资本化的借款费用金额 资本化率
存货 - -
当年资本化借款费用小计 -
计入当年损益的借款费用 210,217,933.38
当年借款费用合计 210,217,933.38
2、分部报告
本集团主要在中国大陆经营房地产开发及销售业务，其主要资产位于中国境内。本集团管
理层根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度来划分经营分部，本集团管理
层定期评价这些分部的经营成果以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上
本集团确定了两个报告分部，分别为：房地产业务分部、资产管理业务分部。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础
与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
报告分部的财务信息：
人民币元
项目 房地产业务 资产管理业务 分部间抵销 合计
2018 年度
分部营业收入 3,450,813,940.20 194,368,501.97 (413,103.65) 3,644,769,338.52
分部营业成本 2,378,474,813.17 25,052,171.20 - 2,403,526,984.37
分部利润 412,728,811.54 158,117,888.29 - 570,846,699.83
其中：投资收益 220,449,119.40 2,128,670.72 - 222,577,790.12
资产减值损失 15,534,018.87 - - 15,534,018.87
所得税费用 102,386,657.48 37,583,756.47 - 139,970,413.95
净利润 310,342,154.06 120,534,131.82 - 430,876,285.88
分部资产总额(注) 12,589,664,119.04 199,733,509.42 - 12,789,397,628.46
分部负债总额(注) 5,198,596,993.11 50,594,681.84 - 5,249,191,674.95
补充信息：
折旧和摊销费用 94,602,555.36 37,618.04 - 94,640,173.40
利息收入 27,083,418.39 1,627,470.68 - 28,710,889.07
利息费用 210,212,239.99 5,693.39 - 210,217,933.38
当期确认的减值损失 15,534,018.87 - - 15,534,018.87
采用权益法核算的长期股权投
10,365,652.15 - - 10,365,652.15
资确认的投资损失
采用权益法核算的长期股权投
788,228,955.63 13,190,000.00 - 801,418,955.63
资年末余额
长期股权投资及递延所得税资
4,775,468,553.61 6,085,212.84 - 4,781,553,766.45
产以外的非流动资产
于 2018 年度，本集团无来自其他国家的收入，以及来自单一重要客户的交易收入(2017 年
度：无)。
注：分部资产总额及分部负债总额中不包括递延所得税资产和递延所得税负债。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十四) 其他重要事项 - 续
3、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使
其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、
发行新股或出售资产以减少债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制性资本
要求，本集团内部资本管理利用资产负债比率监控资本。
于 2018 年 12 月 31 日及 2017 年 12 月 31 日，本集团的资产负债比率列示如下﹕
年末余额 年初余额
资产负债比率 41% 46%
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(十五) 公司财务报表主要项目注释
1、货币资金
人民币元
项目 年末余额 年初余额
库存现金：
人民币 23,505.46 7,480.46
银行存款：
人民币 668,484,511.50 1,442,581,856.92
其他货币资金：
人民币 - 826,889.90
合计 668,508,016.96 1,443,416,227.28
于 2018 年 12 月 31 日，本公司无受到限制的货币资金(2017 年 12 月 31 日：人民币 826,889.90
元)。
2、其他应收款
2.1 分类列示
人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收股利 4,910,287.24 -
其他应收款 2,997,964,205.14 3,184,412,496.80
合计 3,002,874,492.38 3,184,412,496.80
2.2 其他应收款
(1) 其他应收款分类披露
人民币元
年末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 金额 比例(%) 金额 金额
例(%) 例(%)
单项金额重大并单独计提
176,304,517.65 5.73 (79,804,517.65) 45.27 96,500,000.00 168,332,847.90 5.17 (71,832,847.90) 42.67 96,500,000.00
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
2,901,468,601.86 94.27 (4,396.72) 0.00 2,901,464,205.14 3,087,916,893.52 94.83 (4,396.72) 0.00 3,087,912,496.80
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独
计提坏账准备的 - - - - - - - - - -
其他应收款
合计 3,077,773,119.51 100.00 (79,808,914.37) 2.59 2,997,964,205.14 3,256,249,741.42 100.00 (71,837,244.62) 2.21 3,184,412,496.80
其他应收款账龄分析如下：
人民币元
账龄 年末账面余额 年初账面余额
1 年以内(含 1 年) 1,262,314,709.20 1,101,365,361.80
1至2年(含2年) 622,604,434.15 1,416,220,685.26
2至3年(含3年) 454,199,831.76 707,628,766.43
3年以上 738,654,144.40 31,034,927.93
合计 3,077,773,119.51 3,256,249,741.42
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(十五) 公司财务报表主要项目注释 - 续
2、其他应收款 - 续
2.2 其他应收款-续
(1) 其他应收款分类披露- 续
年末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款：
人民币元
年末余额
其他应收款(按单位)
其他应收款 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
三亚中体万通奥林匹克置业有限公司 10,009,187.00 (10,009,187.00) 100.00 (六)4.3(1)
Vantone Investment 166,295,330.65 (69,795,330.65) 41.97 注
合计 176,304,517.65 (79,804,517.65) 45.27
注：于 2018 年 12 月 31 日，应收子公司 Vantone Investment 余额为人民币 166,295,330.65
元，管理层根据预计未来款项收回情况，截至本年末已累计对其计提减值准备人民
币 69,795,330.65 元。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
人民币元
年末余额 年初余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例(%) 其他应收款 坏账准备 计提比例(%)
低风险组合 2,901,380,667.46 - - 3,087,828,959.12 -
高风险组合 87,934.40 (4,396.72) 5.00 87,934.40 (4,396.72) 5.00
合计 2,901,468,601.86 (4,396.72) - 3,087,916,893.52 (4,396.72) 0.00
(2) 2018 年度计提坏账准备金额人民币 7,971,669.75 元(2017 年度：人民币 61,823,660.90
元)、无收回或转回的坏账准备(2017 年度：无)。
(3) 2018 年度本公司无实际核销的其他应收款(2017 年度：无)。
(4) 年末其他应收款中应收关联方款项情况详见附注(十五)8、(1)。
3、可供出售金融资产
(1) 可供出售金融资产情况
人民币元
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具
按成本计量 138,965,828.03 (13,965,828.03) 125,000,000.00 138,965,828.03 (13,965,828.03) 125,000,000.00
合计 138,965,828.03 (13,965,828.03) 125,000,000.00 138,965,828.03 (13,965,828.03) 125,000,000.00
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(十五) 公司财务报表主要项目注释 - 续
3、可供出售金融资产 - 续
(2) 年末按成本计量的可供出售金融资产
人民币元
账面余额 减值准备 在被投资单
被投资单位 本年现金红利
年初 本年增加 本年减少 年末 年初 本年增加 本年减少 年末 位持股比例(%)
三亚中体万通奥林匹克置业有限公司 13,965,828.03 - - 13,965,828.03 (13,965,828.03) - - (13,965,828.03) 4.90 -
中证信用增进股份有限公司 125,000,000.00 - - 125,000,000.00 - - - - 1.09 2,000,000.00
合计 138,965,828.03 - - 138,965,828.03 (13,965,828.03) - - (13,965,828.03) - 2,000,000.00
注： 以成本计量的可供出售权益工具主要为本公司持有的非上市股权投资，这些投资没有活跃市场报价，其公允价值合理估计数的变动区
间较大，且各种用于确定公允价值估计数的概率不能合理地确定，因此其公允价值不能可靠计量。
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(十五) 公司财务报表主要项目注释 - 续
3、可供出售金融资产 - 续
(3) 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
人民币元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
年初已计提减值余额 (13,965,828.03) (13,965,828.03)
本年计提 - -
本年减少 - -
年末已计提减值余额 (13,965,828.03) (13,965,828.03)
4、长期股权投资
被投资单位 年末余额 年初余额
子公司 4,980,891,684.39 4,826,300,842.00
合营企业 406,542,713.46 379,477,821.70
联营企业 524,883,365.20 526,012,397.56
小计 5,912,317,763.05 5,731,791,061.26
减：长期股权投资减值准备 (35,144,127.79) (35,144,127.79)
合计 5,877,173,635.26 5,696,646,933.47
本公司不存在长期股权投资变现的重大限制。
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(十五) 公司财务报表主要项目注释 - 续
4、长期股权投资 - 续
(1) 子公司
人民币元
本增减变动 减值准备年末 本年宣告发放
被投资单位 核算方法 年初余额 年末余额
追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 余额 现金股利
北京万置房地产开发有限公司 成本法 89,249,229.00 - - - - 89,249,229.00 35,144,127.79 -
北京广厦富城置业有限公司 成本法 477,250,000.00 - - - - 477,250,000.00 - 200,000,000.00
北京万通龙山置业有限公司 成本法 145,125,682.00 - - - - 145,125,682.00 - -
天津万通时尚置业有限责任公司 成本法 166,985,673.00 - - - - 166,985,673.00 - -
天津泰达万通房地产开发有限公司 成本法 117,492,703.00 - - - - 117,492,703.00 - -
天津富铭置业有限公司 成本法 374,971,598.00 - - - - 374,971,598.00 - 40,000,000.00
北京万通时尚置业有限公司 成本法 50,000,000.00 - - - - 50,000,000.00 - 49,000,000.00
香河万通房地产开发有限公司 成本法 150,000,000.00 - - - - 150,000,000.00 - -
成都万通时尚置业有限公司 成本法 365,205,923.00 - - - - 365,205,923.00 - -
天津生态城万拓置业有限公司 成本法 154,271,900.00 - - - - 154,271,900.00 - -
天津和信发展有限公司 成本法 848,100,000.00 - - - - 848,100,000.00 - -
北京万通龙山天地置业有限公司 成本法 200,000,000.00 - - - - 200,000,000.00 - -
天津万通正奇投资管理有限公司 成本法 5,300,000.00 - - - - 5,300,000.00 - -
北京万通英睿投资管理有限公司 成本法 100,000,000.00 - - - - 100,000,000.00 - -
成都万新新创投资管理有限公司 成本法 12,000,000.00 - - - - 12,000,000.00 - -
Vantone Investment 成本法 5.00 - - - - 5.00 - -
昆山英睿股权投资管理有限公司 成本法 5,000,000.00 - - - - 5,000,000.00 - -
天津中新生态城万通正奇实业有限公司 成本法 50,000,000.00 - - - - 50,000,000.00 - -
北京正远慧奇投资管理有限公司 成本法 5,000,000.00 - - - - 5,000,000.00 - -
北京万通正远置业有限公司 成本法 602,000,000.00 - - - - 602,000,000.00 - -
杭州万慧时尚投资管理有限公司 成本法 10,000,000.00 - - - - 10,000,000.00 - -
天津万通宁远置业有限公司 成本法 30,000,000.00 - - - - 30,000,000.00 - -
杭州万通时尚置业有限公司 成本法 366,731,531.00 - - - - 366,731,531.00 - -
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4、长期股权投资 - 续
(1) 子公司 - 续
人民币元
本增减变动
减值准备年末 本年宣告发放
被投资单位 核算方法 年初余额 追加投资 减少投资 计提减值准 其他 年末余额
余额 现金股利
备
山东万通中融房地产开发有限公司 成本法 - - - - - - - -
山东万通商业运营管理有限公司 成本法 - - - - - - - -
北京绿品雅筑装饰工程有限公司 成本法 1,000,698.00 - - - - 1,000,698.00 - -
北京万通新新文化传媒有限公司 成本法 - - - - - - - -
北京万通新新教育科技有限公司 成本法 - - - - - - - -
北京盈石正奇投资管理有限公司 成本法 - - - - - - - -
中融国富投资管理有限公司 成本法 500,615,900.00 18,000,000.00 - - - 518,615,900.00 - 88,000,000.00
阳光正奇 成本法 - - - - 12,390,842.39 12,390,842.39 - -
杭州邦信 成本法 - 124,200,000.00 - - - 124,200,000.00 - 83,283,062.27
小计 4,826,300,842.00 142,200,000.00 - - 12,390,842.39 4,980,891,684.39 35,144,127.79 460,283,062.27
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4、长期股权投资 - 续
(2)合营、联营公司
人民币元
减值准备年
本年增减变动 年末余额
核算 末余额
被投资单位 年初余额
方法 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金股 计提减
其他
投资 投资 的投资收益 收益调整 益变动 利或利润 值准备
一、合营企业
阳光正奇 权益法 12,390,842.39 - - - - - - - (12,390,842.39) - -
北京正奇尚诚投资中心(有限合伙) 权益法 18,301,490.97 - - (13,715.69) - - - - - 18,287,775.28 -
北京正奇尚信投资中心(有限合伙) 权益法 18,228,101.05 - - (13,682.11) - - - - - 18,214,418.94 -
北京正奇尚德投资中心(有限合伙) 权益法 18,044,488.16 - - (13,599.06) - - - - - 18,030,889.10 -
北京正奇尚惠投资中心(有限合伙) 权益法 18,339,471.01 - - (13,731.70) - - - - - 18,325,739.31 -
北京正奇尚予投资中心(有限合伙) 权益法 191,017,838.14 - - (4,736,199.84) - - - - - 186,281,638.30 -
东方万通(天津)股权投资基金管理
权益法 4,202,013.38 - - 96,637.83 - - - - - 4,298,651.21 -
有限公司
万通成长合伙 权益法 89,948,942.90 - - 201,827,408.65 - - (158,983,416.09) - 132,792,935.46 -
东方天津合伙 权益法 9,004,633.70 - - 6,216,319.40 - - (4,910,287.24) - 10,310,665.86 -
杭州邦信 权益法 - - - - - - - - - -
小计 379,477,821.70 - - 203,349,437.48 - - (163,893,703.33) - (12,390,842.39) 406,542,713.46 -
二、联营企业 -
金通港 权益法 20,915,721.39 - - (1,585,703.94) - - - - - 19,330,017.45 -
北京金万置管理咨询有限公司 权益法 364,961.42 - - 2,901.53 - - - - - 367,862.95 -
中金佳业(天津)商业房地产
权益法 - - 453,770.05 - - - - - 505,185,484.80 -
投资中心(有限合伙) 504,731,714.75
小计 526,012,397.56 - - (1,129,032.36) - - - - - 524,883,365.20 -
合计 905,490,219.26 - - 202,220,405.12 - - (163,893,703.33) - (12,390,842.39) 931,426,078.66 -
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(十五) 公司财务报表主要项目注释 - 续
5、投资收益
人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 460,283,062.27 430,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益(损失) 202,220,405.12 (15,040,363.74)
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,000,000.00 -
处置长期股权投资产生的投资收益 - 32,424,322.17
合计 664,503,467.39 447,383,958.43
6、现金流量表补充资料
人民币元
补充资料 本年发生额 上年发生额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 529,691,555.85 215,419,882.32
加：资产减值准备 7,971,669.75 61,823,660.90
固定资产折旧 581,872.12 640,613.95
无形资产摊销 218,788.61 221,853.24
资产处置损失 - -
固定资产报废损失 - 75,449.89
财务费用 115,454,432.77 116,518,119.34
投资收益 (664,503,467.39) (447,383,958.43)
经营性应收项目的减少(增加) 378,762,975.86 (187,524,140.54)
经营性应付项目的增加 268,189,733.72 739,528,831.47
经营活动产生的现金流量净额 636,367,561.29 499,320,312.14
2．现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 668,508,016.96 1,442,589,337.38
减：现金的年初余额 1,442,589,337.38 2,111,409,057.41
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净减少额 (774,081,320.42) (668,819,720.03)
7、重大关联交易情况
(1) 提供劳务的关联方交易
人民币元
关联方 关联方交易内容 本年发生额 上年发生额
香河万通房地产开发有限公司 租赁服务 496,551.70 984,615.38
小计 496,551.70 984,615.38
- 97 -
北京万通地产股份有限公司
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(十五) 公司财务报表主要项目注释 - 续
9、 重大关联交易情况-续
(2) 资金拆借
公司统一管理与调度集团内资金。各子公司根据开发项目进展情况，向公司拆借项目开发
所需资金，本年度公司向其子公司拆出的资金为人民币 301,395.23 万元，本年度子公司偿
还的资金为人民币 339,424.06 万元。
8、关联方应收应付款项
(1) 应收关联方款项
人民币元
年末金额 年初金额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
杭州万通时尚置业有限公司 146,858,613.11 - 394,261,941.41 -
北京万通英睿投资管理有限公司 703,338,000.00 - 703,338,000.00 -
香河万通房地产开发有限公司 986,164,216.43 - 918,826,396.83 -
天津中新生态城万通正奇实业有限公司 287,611,592.82 - 212,232,661.30 -
天津和信发展有限公司 72,310,488.09 - 513,411,568.84 -
Vantone Investment 166,295,330.65 (69,795,330.65) 158,323,660.90 (61,823,660.90)
北京万通龙山置业有限公司 171,793,985.65 - 164,268,247.83 -
金通港 27,434,453.26 - 25,627,947.00 -
其他应收款
成都万新新创投资管理有限公司 1,086,939.61 - 1,086,939.61 -
北京万通新新教育科技有限公司 537,672.45 - 537,672.45 -
山东万通中融房地产开发有限公司 100,000.00 - 100,000.00 -
山东万通商业运营管理有限公司 100,000.00 - 100,000.00 -
北京万通新新文化传媒有限公司 20,000.00 - 20,000.00 -
昆山英睿股权投资管理有限公司 2,000.00 - 2,000.00 -
上海万通新地置业有限公司 190,845,832.85 - 154,020,790.39 -
北京正远慧奇投资管理有限公司 113,176,869.00 - - -
小计 2,867,675,993.92 (69,795,330.65) 3,246,157,826.56 (61,823,660.90)
应收股利 东方天津合伙 4,910,287.24 - - -
小计 4,910,287.24 - - -
(2) 应付关联方款项
人民币元
项目名称 关联方 年末金额 年初金额
北京广厦富城置业有限公司 811,996,055.21 624,191,403.09
北京万通时尚置业有限公司 363,155,309.93 456,957,196.18
北京万通龙山天地置业有限公司 315,341,787.95 318,601,716.35
天津泰达万通房地产开发有限公司 261,293,850.84 264,856,288.28
成都万通时尚置业有限公司 306,020,010.28 242,210,140.38
天津万通时尚置业有限责任公司 169,205,046.01 178,577,247.98
天津富铭置业有限公司 107,585,633.54 144,585,633.54
北京万通正远置业有限公司 201,847,163.06 100,487,318.49
其他应付款 天津生态城万拓置业有限公司 219,272,867.28 181,483,576.99
天津万华置业有限公司 140,022,513.30 137,343,820.05
天津万通宁远置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
杭州万慧时尚投资管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
北京正远慧奇投资管理有限公司 - 5,000,000.00
昆山博远万智投资中心(有限合伙) 4,200,000.00 4,200,000.00
北京睿通宁远投资中心(有限合伙) 3,900,000.00 3,900,000.00
北京金通港房地产开发有限公司 77,947.00 77,947.00
中融国富投资管理有限公司 41,360,000.00 -
新氧置业发展有限公司 不适用 2,164,800.00
小计 2,975,278,184.40 2,694,637,088.33
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北京万通地产股份有限公司
补充资料
2018 年 12 月 31 日止年度
补充资料
1、非经常性损益明细表
人民币元
项目 本年金额 上年金额
非流动资产处置及报废损失 (332.50) (314,048.89)
处置长期股权投资产生的投资损失 (830,039.29) -
计入当期损益的政府补助 - 125,913.00
原持有的合营公司股权投资按照公允价值重新计量产生的
229,644,810.84 -
收益
合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产
1,486,069.18 -
公允价值份额的差额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 11,363,644.34 6,134,168.98
小计 241,664,152.57 5,946,033.09
所得税影响额 (2,784,859.98) (1,458,186.84)
少数股东权益影响额(税后) (1,508,932.91) 75,891.59
合计 237,370,359.68 4,563,737.84
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号-
非经常性损益(2008)》的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
本净资产收益率和每股收益计算表是北京万通地产股份有限公司按照中国证券监督管理委
员会颁布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第 09 号-净资产收益率和每股收益的计
算及披露》(2010 年修订)的有关规定而编制的。
加权平均净资产 每股收益
本年发生额
收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.64 0.1593 不适用
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 1.27 0.0438 不适用
加权平均净资产 每股收益
上年发生额
收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 5.26 0.1734 不适用
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 5.19 0.1712 不适用
补充资料由北京万通地产股份有限公司下列负责人签署：
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
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