北 京 亚 超 资 产 评 估 有 限 公 司
Beijing YaChao Assets Appraisal Co.,Ltd.
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
云南景谷林业股份有限公司拟处置
部分实物资产价值项目
资产评估报告
北京亚超评报字（2019）第 A142 号
(共壹册，第壹册)
二零一九年四月十九日
公司地址：北京市海淀区复兴路 47 号天行建商务大厦 20 层 2202 邮编：100036
电话：（010）51716863
云南景谷林业股份有限公司拟处置
部分实物资产价值项目
资产评估报告
目 录
资产评估报告声明........................................................................................................................... 1
资 产 评 估 报 告 摘 要 ............................................................................................................... 3
资 产 评 估 报 告 ......................................................................................................................... 9
一、 绪言............................................................................................................................... 9
二、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况 . 10
三、 评估目的..................................................................................................................... 11
四、 评估对象和评估范围 ................................................................................................. 11
五、 价值类型..................................................................................................................... 14
六、 评估基准日................................................................................................................. 14
七、 评估依据..................................................................................................................... 15
八、 评估方法..................................................................................................................... 18
九、 评估程序实施过程和情况 ......................................................................................... 22
十、 评估假设..................................................................................................................... 24
十一、 评估结论 ................................................................................................................. 26
十二、 特别事项说明 ......................................................................................................... 27
十三、 资产评估报告使用限制说明 ................................................................................. 32
十四、 资产评估报告日 ..................................................................................................... 33
附 件 ...................................................................................................................................... 34
一、 与评估目的相对应的经济行为文件；
二、 委托人和产权持有单位法人营业执照；
三、 评估对象涉及的主要权属证明资料；
四、 委托人和产权持有单位的承诺函；
五、 签名资产评估师的承诺函；
六、 资产评估机构备案文件或者资格证明文件；
七、 资产评估机构法人营业执照副本；
八、 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件；
九、 资产评估委托合同；
十、 资产评估明细表。
云南景谷林业股份有限公司拟处置部分实物资产价值项目资产评估报告声明
云南景谷林业股份有限公司拟处置
部分实物资产价值项目
资产评估报告声明
本资产评估报告是本公司接受云南景谷林业股份有限公司的委
托，资产评估师根据中国资产评估准则的要求，在履行必要评估程序
后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由本公司出
具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下：
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中
国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人
或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本
资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托
人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估
师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
三、 本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评
估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告
依法承担责任。
北京亚超资产评估有限公司 第 1 页
云南景谷林业股份有限公司拟处置部分实物资产价值项目资产评估报告声明
四、 评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经
其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当
事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对
象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的
利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、 资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及
资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况
给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了
查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他
相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
北京亚超资产评估有限公司 第 2 页
云南景谷林业股份有限公司拟处置部分实物资产价值项目资产评估报告摘要
云南景谷林业股份有限公司拟处置
部分实物资产价值项目
资产评估报告摘要
北京亚超资产评估有限公司（简称“亚超评估公司”）接受云南
景谷林业股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和中国资产评估
准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，执行必要的评估程序，
对云南景谷林业股份有限公司拟处置实物资产在 2019 年 02 月 28 日
市场价值进行了评估。
一、 评估目的：
因云南景谷林业股份有限公司拟处置实物资产事宜，委托北京亚
超资产评估公司对该经济行为涉及的机器设备、车辆、外贸大楼房地
产进行了评估；本次资产评估目的是为云南景谷林业股份有限公司拟
处置实物资产提供价值参考依据。
该行为是依据云南景谷林业股份有限公司与北京亚超资产评估
有限公司云南分公司签订的北京亚超评委字（2019）第 A080 号《资
产评估委托合同》实施的。
二、 评估对象和评估范围
评估对象是云南景谷林业股份有限公司持有的部分实物资产价
值。
评估范围是云南景谷林业股份有限公司松节油生产线机器设备共
计 60 项（120 台套），账面原值 27,978,686.70 元，账面净值
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3,131,580.39 元；1 辆东风客车，账面原值 201,238.00 元，账面净
值 91,483.00 元；1 幢房地产，建筑面积 3,625.04 ㎡，土地使用权
面积 712.43 ㎡，账面原值 9,211,972.48 元，账面净值 5,165,274.58
元。
三、 价值类型：市场价值。
四、 评估基准日：2019 年 02 月 28 日。
五、 评估方法：市场法、收益法。
六、 评估结论：
云南景谷林业股份有限公司拟处置部分实物资产评估价值为
1,235.18 万元（大写：壹仟贰佰叁拾伍万壹仟捌佰元正），评估变动
额为 396.35 万元，变动率 47.25 %，具体如下：
金额单位：人民币元
序 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
科目名称
号 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
1 房地产 9,211,972.48 5,165,274.58 9,124,380.00 9,124,380.00 -87,592.48 3,959,105.42 -0.95 76.65
2 机器设备 27,978,686.70 3,131,580.39 3,155,210.61 3,155,210.61 -24,823,476.09 23,630.22 -88.72 0.75
3 车辆 201,238.00 91,483.00 131,200.00 72,200.00 -70,038.00 -19,283.00 -34.80 -21.08
合计 37,391,897.18 8,388,337.97 12,410,790.61 12,351,790.61 -24,981,106.57 3,963,452.64 -66.81 47.25
七、 特别事项说明
(一) 引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当
的相关责任；
本次评估，未引用其他机构出具报告结论的情况。
(二) 权属资料不全面的情形；
1. 申报的机器设备账面原值 27,978,686.70 元，账面净值
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3,131,580.39 元，共 60 项（120 台套），主要为锅炉、储油罐、机床、
分馏塔等，分布于景谷县正兴路 261 号景谷县松香厂内，由于生产线
停止生产申报的机器设备长时间闲置、属专用设备、通用性差且未进
行维护保养，现均已达报废状态。申报的机器设备数量、体积较大，
拆卸困难不具备现场称重的条件，设备的重量为产权持有单位相关技
术人员根据体积较小的设备重量用类比方法来确认大型设备的重量，
本次评估以产权持有单位申报提供的重量为准进行评估，实际重量以
拆卸后称量为准，若实际称重与申报重量不符，评估值应相应进行调
整。
2. 部分机器设备未能提供账面价值，是因为当时财务以账面价
值进行报废处理，但实物资产并未处理，产权持有单位承诺申报的机
器设备产权归其有，评估人员以产权持有单位申报提供的《评估申报
明细表》为准。
3. 大部分的机器设备未能提供对应的购买发票及合同，原因是
设备的购买时间较长，相关工作人员已离职，大部分的凭证已过法定
保管期，产权持有单位承诺申报的机器设备产权归其所有，评估人员
以产权持有单位提供的情况说明为准。
(三) 评估程序受到限制的情形；
本次评估，评估程序未受到限制的情形。
(四) 评估资料不完整的情形；
本次评估，不存在评估资料不完整的情形。
(五) 评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
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截至评估基准日不存在的法律、经济等未决事项。
(六) 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金
额及与评估对象的关系；
1、产权持有单位房地产、机器设备、车辆建成及购置时间较早，
为含税价，本次评估根据“财税[2008]170 号”及“财税[2016]36 号”
文件规定，对于符合增值税抵扣条件的，设备重置全价应该扣除相应
的增值税，因此本次拟处置部分实物资产的评估价值为不含税价。
2、因本次申报的机器设备数量、体积较大，拆卸困难，本次评
估未考虑相关可能发生的处置费用对评估结论的影响。
3、评估人员经现场勘察发现二楼会议室存在漏水情况尚未进行
维修，本次评估未考虑该事项的维修费用对评估值的影响。
4、本次评估采用成本法、市场法所涉及的增值税率以评估基准
日时点税率确定，采用收益法为对未来收益的预测，本次评估采用的
三种方法均未考虑 2019 年 4 月 1 日执行的增值税率变化对本次评估
价值的影响。
(七) 评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影
响的事项；
评估基准日至资产评估报告日之间不存在对评估结论产生影响
的事项。
(八) 本次盘盈的资产。
本次评估，经产权持有单位确认共计 20 项设备（35 台套）为本
次盘盈及以前年度账面报废未做处理的资产，具体明细如下表：
北京亚超资产评估有限公司 第 6 页
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计 资
重量
序 设备名 量 数 材 产 购买时
型号 生产厂家 （吨 存放地点
号 称 单 量 质 状 间
）
位 况
立试浸
纸机 BLM21 常熟市人造 报 六车间（竹 1997 年
1 套 1 铁 0.70
（干燥 14 板器械厂 废 胶板） 10 月
机）
碳 报 80.0 六车间（竹 1997 年
2 热压机 非标 定制 套 1
钢 废 0 胶板） 10 月
常熟市斯派
06PG7 碳 报 六车间（竹 1997 年
3 贮油槽 克能源设备 套 1 0.42
7 钢 废 胶板） 10 月
有限公司
三相异
TYPG6 报 六车间（竹 1997 年
4 步电动 西门子电机 台 2 铁 0.12
0M1-2 废 胶板） 10 月
机
固定炉 DZG4. 泉州超然热
碳 报 29.8 六车间（竹 1997 年
5 牌快装 0-1.2 能设备有限 套 1
钢 废 6 胶板） 10 月
锅炉 5 公司
彩钢大 报 六车间（竹 1997 年
6 自建 自建 个 1 铁 4.00
棚 废 胶板） 10 月
报 六车间（竹 1997 年
7 竹帘机 定制 定制 套 1 钢 3.00
废 胶板） 10 月
不
不锈钢 报 六车间（竹 1997 年
8 定制 定制 个 4 锈 7.00
罐 废 胶板） 10 月
钢
报 六车间（竹 1997 年
9 溶气塔 定制 定制 套 1 铁 2.00
废 胶板） 10 月
报 40.0 六车间（竹 1997 年
10 热压机 定制 定制 套 1 铁
废 0 胶板） 10 月
常熟市斯派
燃煤蒸 Y-G1- 碳 报 六车间（竹 1997 年
11 克能源设备 套 1 6.35
汽锅炉 700MA 钢 废 胶板） 10 月
有限公司
喷气式
1300M 上海龙达机 报 四车间（胶 1997 年
12 辊筒干 套 1 钢 6.00
M 械厂 废 合板） 10 月
燥机
报 四车间（胶 1997 年
13 翻板机 定制 定制 台 1 铁 1.00
废 合板） 10 月
重型剪 报 四车间（胶 1997 年
14 定制 定制 台 1 铁 4.00
切机 废 合板） 10 月
纵横锯 报 四车间（胶 1997 年
15 定制 定制 台 1 铁 6.00
边机 废 合板） 10 月
单板斜 报 四车间（胶 1997 年
16 定制 定制 台 1 铁 2.00
砂机 废 合板） 10 月
报 四车间（胶 1997 年
17 砂光机 定制 定制 台 3 铁 2.00
废 合板） 10 月
窄板热 报 四车间（胶 1997 年
18 定制 定制 台 4 铁 0.40
压机 废 合板） 10 月
19 面刨双 定制 定制 台 1 铁 报 1.00 四车间（胶 1997 年
北京亚超资产评估有限公司 第 7 页
云南景谷林业股份有限公司拟处置部分实物资产价值项目资产评估报告摘要
计 资
重量
序 设备名 量 数 材 产 购买时
型号 生产厂家 （吨 存放地点
号 称 单 量 质 状 间
）
位 况
面锯 废 合板） 10 月
不
报 林化-制炼 1981 年
20 运输罐 定制 定制 台 7 锈 2.00
废 车间 1月
钢
上表中的设备均已报废，本次评估以经实际盘点且与产权持有单
位共同确认的《机器设备评估申报表》申报数据为准，因实体性贬值
按清理变现价值确认评估值。
上述事项是评估人员无法确定的，请评估报告使用者关注上述事
项可能对评估结论、经济行为产生影响。
八、 评估结论有效期：
评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资
产评估报告，即自 2019 年 02 月 28 日至 2020 年 02 月 27 日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情
况和合理理解评估结果，应当阅读资产评估报告正文。
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资产评估报告
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一、 绪言
云南景谷林业股份有限公司：
北京亚超资产评估有限公司（简称“亚超评估公司”）接受云南
景谷林业股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则
的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，对云
南景谷林业股份有限公司拟处置实物资产在 2019 年 02 月 28 日市场
价值进行了评估。委托人及产权持有单位对所提供的评估资料及法律
权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，并保证被评估资产的
安全、完整性。我们的责任是对委托评估资产在 2019 年 02 月 28 日
这一评估基准日的价值进行评定估算，并发表专业意见。
在评估过程中，评估人员对评估范围内的全部资产进行了必要的
勘察核实，对产权持有单位提供的评估资料进行了必要的验证审核，
对法律权属关系进行了必要的关注，实施了必要的资产评估程序。现
将资产评估情况及评估结果报告如下：
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二、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人概况
本次资产评估的委托人与产权持有单位均为云南景谷林业股份有
限公司。
(一) 概况
1. 营业执照登记情况
企业名称：云南景谷林业股份有限公司（简称“景谷林业”）；
注册号：91530000709835283M；
类型：股份有限公司（上市）；
住所：云南省景谷振兴路 83 号；
法定代表人：程霄；
注册资本：壹亿贰仟玖佰捌拾万元整；
成立日期：1999 年 03 月 09 日；
营业期限：自 1999 年 12 月 13 日至长期；
经营范围：经营本企业自产的脂松香、脂松节油、α蒎烯、β蒎
烯等林产化工系列产品及相关技术的出口业务；经营本企业生产科研
所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务，
林产化工产品制造（不含管源培育，木材采运、加工、销售，林业技
术开发研究，畜牧业（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）；
(二) 委托人与产权持有单位的关系
本次资产评估的委托人与产权持有单位均为云南景谷林业股份
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有限公司。
(三) 委托人以外的其他评估报告使用者
本资产评估报告仅供委托人及产权持有单位为实现评估目的使
用，除委托人及产权持有单位外，其他评估报告使用者为：委托人及
产权持有单位上级主管部门、国有资产管理部门以及法律、法规规定
的与评估目的相关的其他报告使用者。
评估人员和评估机构对委托人和其他评估报告使用者不当使用
评估报告所造成的后果不承担责任。
三、 评估目的
因云南景谷林业股份有限公司拟处置实物资产事宜，委托北京亚
超资产评估公司对该经济行为涉及的机器设备、车辆、外贸大楼房地
产进行了评估；本次资产评估目的是为云南景谷林业股份有限公司拟
处置实物资产提供价值参考依据。
该行为是依据云南景谷林业股份有限公司与北京亚超资产评估
有限公司云南分公司签订的北京亚超评委字（2019）第 A080 号《资
产评估委托合同》实施的。
四、 评估对象和评估范围
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评
估范围一致。
(一) 评估对象及评估范围
1. 评估对象
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云南景谷林业股份有限公司持有的部分实物资产价值。
2. 评估范围
评估范围是评估范围是云南景谷林业股份有限公司松节油生产
线机器设备共计 60 项（120 台套），账面原值 27,978,686.70 元，账
面净值 3,131,580.39 元；1 辆东风客车，账面原值 201,238.00 元，
账面净值 91,483.00 元；1 幢房地产，建筑面积 3,625.04 ㎡，土地
使用权面积 712.43 ㎡，账面原值 9,211,972.48 元，账面净值
5,165,274.58 元。
基本情况
云南景谷林业股份有限公司申报评估的实物资产包括房地产、机
器设备、车辆.
1. 房地产
房地产账面原值 9,211,972.48 元，账面净值 5,165,274.58 元，共
1 幢房屋，为外贸公司大楼，分布在景谷县文明路 34 号。
实物状况
房地产位于景谷县文明路 34 号，2016 年 6 月之后闲置至今。
权属状况
云（2017）景谷县不动产权第 0001108 号，权利人：云南景谷林
业股份有限公司，共有情况：单独所有，座落：景谷县文明路 34 号
1 幢 201 室，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性
质：出让/自建房，用途：商服用地/办公，共有宗地面积：988.4 ㎡，
房屋建筑面积 3,625.04 ㎡，使用期限：2017 年 02 月 06 日起 2048
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年 11 月 09 日止，分摊土地使用权面积：712.43 ㎡，房屋结构：钢
筋混凝土结构，房屋总层数：6 层，所在层数：2-6 层，房屋类型：
办公用房，房屋竣工时间：2001 年。
他项权利情况
经清查核实，未发现他项权利状况。
经济情况
产权持有单位所拥有的房地产从 2011 年 6 月-2016 年 6 月 2-6
层整体租赁给景谷供电有限公司，2016 年 6 月之后闲置至今。
2. 机器设备
机器设备账面原值 27,978,686.70 元，账面净值 3,131,580.39
元，共 60 项（113 台套），主要为锅炉、储油罐、机床、分馏塔等，
分布于景谷县正兴路 261 号景谷县松香厂内，由于生产线停止生产申
报的机器设备长时间闲置属专用设备、通用性差并且未进行维护保
养，现均已达报废状态。
3. 车辆
车辆账面原值 201,238.00 元，账面净值 91,483.00 元，共 1 项
（共 1 辆），购于 2014 年 8 月，用于职工上下班交通车，由于员工乘
坐人数减少，于 2016 年 1 月份开始停止使用， 2017 年 8 月车检已
过期，2017 年 8 月年检已过期，期间未进行过维修保养。经长时间
放置，汽车的电瓶已经没电，无法启动汽车。
具体范围以产权持有单位提供给亚超评估公司的“资产评估申报
明细表”为准。
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本次评估范围与委托评估时确立的资产范围一致。
(二) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
本次评估中，未引用其他机构报告内容。
五、 价值类型
根据国有资产管理与评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和
科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对评估范围内的资产进
行了必要的核查及鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认
为必要的其他程序。
在此基础上，根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件
等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等确定资产评估的价
值类型为：市场价值。
市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性
行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平
交易的价值估计数额。
六、 评估基准日
本项目资产评估基准日为 2019 年 02 月 28 日。
该评估基准日距经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资
产状况，符合本次评估目的。该基准日为产权持有单位会计结算日，
能够全面反映评估对象的整体情况，有利于资产的清查。经与委托人
及产权持有单位协商，共同确定该日期为评估基准日。
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本次评估中采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的
价格标准。
七、 评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门
的法律法规，以及在评估中参考的资料主要有：
(一) 评估行为依据
云南景谷林业股份有限公司与北京亚超资产评估有限公司云南
分公司签订的北京亚超评委字（2019）第 A080 号《资产评估委托合
同》。
(二) 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第 12 届全国
人民代表大会常务委员会第 21 次会议通过）；
2. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第 12 届全国人
民代表大会常务委员会第 6 次会议通过）；
3. 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第 10 届全国人
民代表大会第 5 次会议通过）；
4. 《中华人民共和国证券法》（2014 年 8 月 31 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国保险
法〉等五部法律的决定》第三次修正）；
5. 《中华人民共和国企业所得税法》（2017 年 2 月 24 日第十二届
全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改＜中华人民
共和国企业所得税法＞的决定》修正）；
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6. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（2016 年 2 月 6 日《国务
院关于修改部分行政法规的决定》修订）；
7. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（2016 年 3 月
23 日（财税〔2016〕36 号））；
8. 其他与资产评估有关的法律法规。
(三) 准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资（2017）43 号，2017 年 10 月 1
日）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协（2017）30 号，2017 年 10
月 1 日）；
3. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号，
2019 年 1 月 1 日）；
4. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协（2017）
33 号，2017 年 10 月 1 日）；
5. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号，
2019 年 1 月 1 日）；
6. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号，
2019 年 1 月 1 日）；
7. 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协（2017）39 号，2017
年 10 月 1 日）；
8. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协
（2017）35 号，2017 年 10 月 1 日）；
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9. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协（2017）46 号）；
10. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号，2017
年 10 月 1 日）；
11. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号，
2017 年 10 月 1 日）；
12. 《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015，中华人民共和国住
房和城乡建设部公告第 797 号，2015 年 12 月 1 日）；
13. 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014，国土资厅发（2015）
12 号，2015 年 12 月 1 日）；
14. 《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014，国土资厅发
（2015）12 号，2015 年 12 月 1 日）。
(四) 权属依据
1. 不动产权证
2. 设备购置发票；
3. 车辆行驶证；
4. 其他有关产权证明。
(五) 取价依据
1. 评估人员现场勘察记录；
2. 互联网关于设备类资产的市场价格信息资料；
3. 本评估机构掌握的设备类资产相关资料；
4. 与本次评估相关的其他资料。
(六) 其他依据
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1. 产权持有单位提供的企业提供的资产清单和资产评估申报表；
八、 评估方法
(一) 评估基本方法及评估方法选择
一、 评估基本方法
资产评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍
生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、
资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方
法。
(一) 成本法
单项评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产
为基础，确定评估对象价值的评估方法。
(二) 收益法
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的
评估方法。
(三) 市场法
市场法，是指将评估对象与可比交易案例进行比较，确定评估对
象价值的评估方法。
二、 评估方法的选择
本项目三种评估方法适用性分析：
1. 成本法适用性分析
车辆
经过评估人员调查了解，可以询到与之可比的类似的全新价格，
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且使用过程中因自然、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值可以
量化，故具备采用成本法的条件；
2. 收益法适用性分析：
房地产
1、评估对象周边房地产市场交易较少，无法找到类似可比的交
易案例，不具备采用市场法条件。
2、评估对象为云南景谷林业股份有限公司自行建造的外贸大楼，
2012-2016 年处于租赁状态，2016 年 6 月闲置至今，能够找到附近出
租的类似用途房产，适用收益法。
3、因属于办公用途房产为商服用地性质，所在位置处于商业繁
华区，因外贸大楼完工时没有办理竣工验收备案及验收报告无相关的
结算资料，因此不宜选用成本法。
综上所述，本次评估房屋建筑物选用收益法进行评估。
机器设备、车辆为单项设备，不具有独立获利的能力，故不具备
采用收益法评估的条件。
3. 市场法适用性分析：
机器设备
机器设备为已使用的旧设备，原属于松节油生产专用设备、通用
性差、设备长期闲置，未进行过维修保养不可再继续按照其原用途使
用，按照废旧物资处置，在市场上有大量类似废旧物资交易价格，所
以采用市场法进行评估，满足采用市场法评估条件；
综上所述，根据本次评估目的，本次评估选用成本法、收益法、
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市场法进行评估。
本次涉及资产所采用的具体方法的相关公式及过程描述如下：
房地产
收益法
运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益
折算到价值时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。计
算公式如下：
P=a/r×{1-[(1)/(1+r)]n}
其中：P—房地产评估价格；
a—第一年收益;
r—折现率；
n—收益年期。
运用收益法按下列基本步骤进行：
A. 搜集有关收入和费用的资料；
B. 估算潜在毛收入，有租约限制的，租约期内的租金宜采用
租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金；
C. 估算有效毛收入；
D. 估算运营费用；
E. 估算净收益，租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、
押金等的利息收入。是否从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费
和税金应根据租赁合同对费用约定由出租方还是承租方承担来分析
判断。
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F. 选用适当的资本比率；
G. 选用适宜的计算公式求出收益价格。
机器设备
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被
评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬
值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确定被评估资产价值的方
法。重置成本法估算公式如下：
评估净值=重置全价×成新率
即：评估净值＝评估原值×成新率
机器设备为松节油产品生产专用设备，设备长时间闲置，因实体
性损耗确定不能使用的设备，按清理变卖的价值确定其评估值。
（1） 现行回收价格的确定
通过查阅资料，市场询价，确定委估机器设备各材质在近期回收
价格，因设备处于停产前状态，设备分布在生产线的各工序上，且机
器设备数量多、体积较大，拆卸困难不具备现场称重的条件，设备的
重量为产权持有单位相关技术人员根据体积较小的设备重量用类比
方法来确认大型设备的重量，实际重量以拆卸后称量为准，因此本次
评估该回收价格未考虑设备的拆除成本及运杂费。
（2） 数量的确定
根据委托人提供的《机器设备评估申报表》，经评估人员及委托
人、产权持有单位相关陪同人员到现场勘察，对评估对象数量和重量
进行核实确定。
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车辆
1.评估原值
运输车辆评估原值按同型或同类车辆的市场价格（不含增值税）
加计车辆购置税和其他相关费用确定。其计算公式如下：
评估原值＝车辆购置价格/(1+适用增值税税率)+车辆购置税+其
他相关费用
其中，车辆购置税为车辆的市场价格(不含增值税)的 10%；其他
相关费用包括牌照费等。
2.成新率
采用综合成新率的方法 ，其公式：
综合成新率=理论成新率×40%+现勘成新率×60%
理论成新率则是在计算使用年限成新率和行驶里程成新率基础
上，按孰低原则确定。
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/ 经济使用年限
里程成新率=（经济行驶里程-已行驶里程）/ 经济行驶里程
现勘成新率按现场勘察进行打分。
3.评估净值
评估价值=评估原值×成新率
九、 评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和中国资产评估准则的相关规定，本次评估履行
了适当的评估程序。具体实施过程如下：
(一) 明确评估业务基本事项
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与委托人就产权持有单位和委托人以外的其他评估报告使用者、
评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告
使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托
人及其他相关当事人与资产评估机构和评估专业人员工作配合和协
助等重要事项进行商讨，予以明确。
(二) 签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，对资产评估机构和评估专业人员专业胜
任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托方签订资
产评估委托合同。
(三) 编制评估计划
根据资产评估工作的要求，编制评估工作计划，包括确定评估的
具体步骤、时间进度、人员安排，拟定资产评估技术方案等，报公司
相关负责人审核、批准。
(四) 现场调查
1. 指导委托人、产权持有单位等相关当事方清查资产、准备涉及
评估对象和评估范围的详细资料；
2. 根据评估对象的具体情形，选择适当的方式，通过询问、核
对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评
估对象法律权属；对不宜进行逐项调查的，根据重要程度采用抽样等
方式进行调查。
3. 对评估对象收益状况进行调查：评估人员主要通过收集分析
对外租赁合同以及与管理层访谈对评估对象收益进行调查。
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(五) 收集评估资料
收集直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有单
位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他
相关部门获取的资料；对资产评估活动中使用的资料进行核查和验
证，核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、 实地调查、
查询、复核等。
(六) 评定估算
1. 根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分
析资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；
2. 根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计
算和判断，形成评估结论；
3. 对形成评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
(七) 编制和提交评估报告
1. 根据法律、法规和中国资产评估准则的要求编制评估报告，经
公司内部审核形成资产评估报告征求意见稿；
2. 在不影响对最终评估结论独立判断的前提下，与委托人或者委
托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，向委托
人出具资产评估报告。
十、 评估假设
在评估过程中，我们所依据和使用的评估假设是评估报告撰写的
基本前提，同时提请评估报告使用人关注评估假设内容，以正确理解
和使用评估结论。我们遵循以下评估假设条件，如评估报告日后评估
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假设发生重要变化，将对评估结论产生重大影响，评估结果应进行相
应的调整。
(一) 基本假设
1. 交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评
估得以进行的一个最基本的前提假设。
2. 公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易
的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的
机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的
判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础
(二) 一般假设
1. 假设评估基准日后，产权持有单位及其经营环境所处的政治、
经济、社会等宏观环境不发生影响其经营的重大变动；
2. 假设委托人和产权持有单位提供的资料真实、完整、可靠，
不存在应提供而未提供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获
知的其他可能影响评估结论的瑕疵事项、或有事项等；
3. 产权持有单位所处的社会经济环境无重大变化，国家及产权
持有单位所处地区的有关法律、法规、政策无重大变化；
4. 无其它不可抗力及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
(三) 本次评估假设
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1. 产权持有单位所申报的资产不存在产权纠纷及其他经济纠纷
事项。
2. 未来的贷款利率、增值税和附加税率、企业所得税税率等不发
重大变化。
3. 机器设备为松节油产品生产专用设备，设备长时间闲置，因实
体性损耗确定不能使用的设备，按变现可收回金额确定其评估值。
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成
立。当评估报告日后评估假设发生较大变化时，我们将不承担由于评
估假设改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、 评估结论
根据《中国资产评估准则》规定，本着独立、客观、公正的原则，
按照公认的资产评估方法，对纳入评估范围设备类资产进行了评估。
在评估过程中，本公司评估人员对产权持有单位进行了资产清查，对
企业提供的法律性文件、会计记录及其他相关资料进行了验证审核，
期间还进行了必要的专题调查。在此基础上云南景谷林业股份有限公
司拟处置部分实物资产价值在评估基准日所表现的市场价值进行了
评估。本次评估采用的价值类型为市场价值。
云南景谷林业股份有限公司拟处置部分实物资产评估价值为
1,235.18 万元（大写：壹仟贰佰叁拾伍万壹仟捌佰元正），评估变动
额为 396.35 万元，变动率 47.25 %，具体如下：
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金额单位：人民币元
序 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
科目名称
号 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
1 房地产 9,211,972.48 5,165,274.58 9,124,380.00 9,124,380.00 -87,592.48 3,959,105.42 -0.95 76.65
2 机器设备 27,978,686.70 3,131,580.39 3,155,210.61 3,155,210.61 -24,823,476.09 23,630.22 -88.72 0.75
3 车辆 201,238.00 91,483.00 131,200.00 72,200.00 -70,038.00 -19,283.00 -34.80 -21.08
合计 37,391,897.18 8,388,337.97 12,410,790.61 12,351,790.61 -24,981,106.57 3,963,452.64 -66.81 47.25
增减值变动原因：
1.房地产评估增值 395.91 万元，增值率 76.65%，增值原因为外
贸大楼为房地合一的价值，房地产位于景谷县中心区域，周边区域繁
华，人流量聚集，近几年租金的价格随着区域繁华程度影响有所增长，
因此导致了评估增值。
2.机器设备增值额 2.4 万元，增值率为 0.75%，增值原因为机器
设备为专用设备市场通用性差，期间未进行维修保养，已确认报废按
清理变现分材质进行处理，各材质的市场价格不同导致的增值。
3.车辆减值 1.9 万元，减值率 21.08%，减值原因为车辆原用于
员工上下班交通车，由于员工乘坐人数减少，于 2016 年 1 月份开始
停止使用， 2017 年 8 月车检已过期，期间未进行过维修保养。经长
时间放置已产生实体性贬值，汽车的电瓶已经没电，无法启动汽车，
因此导致评估减值。
十二、 特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一) 引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当
的相关责任；
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本次评估，未引用其他机构出具报告结论的情况。
(二) 权属资料不全面的情形；
1. 申报的机器设备账面原值 27,978,686.70 元，账面净值
3,131,580.39 元，共 60 项（113 台套），主要为锅炉、储油罐、机床、
分馏塔等，分布于景谷县正兴路 261 号景谷县松香厂内，由于生产线
停止生产申报的机器设备长时间闲置、属专用设备、通用性差且未进
行维护保养，现均已达报废状态。申报的机器设备数量、体积较大，
拆卸困难不具备现场称重的条件，设备的重量为产权持有单位相关技
术人员根据体积较小的设备重量用类比方法来确认大型设备的重量，
本次评估以产权持有单位申报提供的重量为准进行评估，实际重量以
拆卸后称量为准，若实际称重与申报重量不符，评估值应相应进行调
整。
2. 部分机器设备未能提供账面价值，是因为当时财务以账面价
值进行报废处理，但实物资产并未处理，产权持有单位承诺申报的机
器设备产权归其有，评估人员以产权持有单位申报提供的《评估申报
明细表》为准。
3. 大部分的机器设备未能提供对应的购买发票及合同，原因是
设备的购买时间较长，相关工作人员已离职，大部分的凭证已过法定
保管期，产权持有单位承诺申报的机器设备产权归其所有，评估人员
以产权持有单位提供的情况说明为准。
(三) 评估程序受到限制的情形；
本次评估，评估程序未受到限制的情形。
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(四) 评估资料不完整的情形；
本次评估，不存在评估资料不完整的情形。
(五) 评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
截至评估基准日不存在的法律、经济等未决事项。
(六) 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金
额及与评估对象的关系；
1、产权持有单位房地产、机器设备、车辆建成及购置时间较早，
为含税价，本次评估根据“财税[2008]170 号”及“财税[2016]36 号”
文件规定，对于符合增值税抵扣条件的，设备重置全价应该扣除相应
的增值税，因此本次拟处置部分实物资产的评估价值为不含税价。
2、因本次申报的机器设备数量、体积较大，拆卸困难，本次评
估未考虑相关可能发生的处置费用对评估结论的影响。
3、评估人员经现场勘察发现二楼会议室存在漏水情况尚未进行
维修，本次评估未考虑该事项的维修费用对评估值的影响。
4、本次评估采用成本法、市场法所涉及的增值税率以评估基准
日时点税率确定，采用收益法为对未来收益的预测，本次评估采用的
三种方法均未考虑 2019 年 4 月 1 日执行的增值税率变化对本次评估
价值的影响。
(七) 评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影
响的事项；
评估基准日至资产评估报告日之间不存在对评估结论产生影响
的事项。
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(八) 本次盘盈的资产。
本次评估，经产权持有单位确认共计 20 项设备（35 台套）为本
次盘盈及以前年度账面报废未做处理的资产，具体明细如下表：
计 资
序 设备名 量 数 材 产 重量 存放地 购买
型号 生产厂家
号 称 单 量 质 状 （吨） 点 时间
位 况
立试浸
六车间 1997
纸机 BLM21 常熟市人造板 报
1 套 1 铁 （竹胶 年 10
（干燥 14 器械厂 废 0.70
板） 月
机）
六车间 1997
碳 报
2 热压机 非标 定制 套 1 （竹胶 年 10
钢 废 80.00
板） 月
常熟市斯派克 六车间 1997
06PG7 碳 报
3 贮油槽 能源设备有限 套 1 （竹胶 年 10
7 钢 废 0.42
公司 板） 月
三相异 六车间 1997
TYPG6 报
4 步电动 西门子电机 台 2 铁 （竹胶 年 10
0M1-2 废 0.12
机 板） 月
固定炉 DZG4. 六车间 1997
泉州超然热能 碳 报
5 牌快装 0-1.2 套 1 （竹胶 年 10
设备有限公司 钢 废 29.86
锅炉 5 板） 月
六车间 1997
彩钢大 报
6 自建 自建 个 1 铁 （竹胶 年 10
棚 废 4.00
板） 月
六车间 1997
报
7 竹帘机 定制 定制 套 1 钢 （竹胶 年 10
废 3.00
板） 月
不 六车间 1997
不锈钢 报
8 定制 定制 个 4 锈 （竹胶 年 10
罐 废 7.00
钢 板） 月
六车间 1997
报
9 溶气塔 定制 定制 套 1 铁 （竹胶 年 10
废 2.00
板） 月
六车间 1997
报
热压机 定制 定制 套 1 铁 （竹胶 年 10
10 废 40.00
板） 月
常熟市斯派克 六车间 1997
燃煤蒸 Y-G1- 碳 报
能源设备有限 套 1 （竹胶 年 10
11 汽锅炉 700MA 钢 废 6.35
公司 板） 月
喷气式 四车间 1997
1300M 上海龙达机械 报
辊筒干 套 1 钢 （胶合 年 10
12 M 厂 废 6.00
燥机 板） 月
报 四车间 1997
翻板机 定制 定制 台 1 铁
13 废 1.00 （胶合 年 10
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计 资
序 设备名 量 数 材 产 重量 存放地 购买
型号 生产厂家
号 称 单 量 质 状 （吨） 点 时间
位 况
板） 月
四车间 1997
重型剪 报
定制 定制 台 1 铁 （胶合 年 10
14 切机 废 4.00
板） 月
四车间 1997
纵横锯 报
定制 定制 台 1 铁 （胶合 年 10
15 边机 废 6.00
板） 月
四车间 1997
单板斜 报
定制 定制 台 1 铁 （胶合 年 10
16 砂机 废 2.00
板） 月
四车间 1997
报
17 砂光机 定制 定制 台 3 铁 （胶合 年 10
废 2.00
板） 月
四车间 1997
窄板热 报
18 定制 定制 台 4 铁 （胶合 年 10
压机 废 0.40
板） 月
四车间 1997
面刨双 报
19 定制 定制 台 1 铁 （胶合 年 10
面锯 废 1.00
板） 月
不 1981
报 2.00 林化-制
20 运输罐 定制 定制 台 7 锈 年1
废 炼车间
钢 月
上表中的设备均已报废，本次评估以经实际盘点且与产权持有单
位共同确认的《机器设备评估申报表》申报数据为准，因实体性贬值
按清理变现价值确认评估值。
上述事项是评估人员无法确定的，请评估报告使用者关注上述事
项可能对评估结论、经济行为产生影响。
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十三、 资产评估报告使用限制说明
(一) 使用范围：
1. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人；
2. 本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用
途；
3. 本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露
于公开的媒体，法律、法规规定以及委托人与本次评估机构或与相关
当事方另有约定的除外
4. 评估结论的使用有效期；自评估基准日与经济行为实现日相距
不超过一年时，才可以使用资产评估报告，即从 2019 年 02 月 28 日
至 2020 年 02 月 27 日，超过一年，需重新进行资产评估。
(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估
机构及其资产评估师不承担责任。
(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四) 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等
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