上海家化联合股份有限公司
2015 年第一次临时股东大会资料
2015 年 2 月 26 日
上海家化联合股份有限公司
2015 年第一次临时股东大会议程
一、审议关于聘请公司 2014 年度财务报告相关内部控制审计机构的议案；
二、审议关于投资青浦基地迁建项目的议案。
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上海家化联合股份有限公司
关于聘请公司 2014 年度财务报告相关的内部控制审计机构的议案
按照财政部、证监会等监管机构规定，公司从 2013 年开始，在披露年报的同
时，披露董事会对公司内部控制的自我评价报告以及注册会计师出具的财务报告
相关内部控制审计报告。
公司通过定向邀请招投标，经过开标和评标确定，2014 年度财务报告相关内
部控制审计中标单位为普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙），服务费价格
为人民币 130 万元（不包括税费及会计师前往各地子公司现场审计的差旅费）。
本公司拟聘普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）担当本公司 2014 年
度财务报告相关的内部控制审计机构。
请审议。
上海家化联合股份有限公司
2015 年 2 月 26 日
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上海家化联合股份有限公司
关于投资青浦基地迁建项目的议案
一、投资项目概述
（一）投资项目的基本情况: 2014 年 2 月，上海家化联合股份有限公司（以
下简称：上海家化）收到青浦区徐泾镇人民政府文件《徐泾镇人民政府关于启动
虹桥商务区规划区域房屋土地征收补偿工作的函》，原位于青浦区徐泾镇盈港东
路 1118 号的厂房需要搬迁。 为配合政府的搬迁工作，上海家化结合公司中长期
战略规划、供应链优化项目有关生产布局的关键结论，形成新工厂建设初步规划，
化挑战为机遇，积极实现生产能力的整体跨跃与生产制造经济效益的提高。
为使新工厂产品布局更加科学合理，上海家化聘请国际领先咨询公司开展供
应链优化咨询项目，结合公司未来 5 年发展战略，从政策/生产环境限制、技术/
安全/品质风险、是否存在合格并稳定的供应商、自制是否有经济效益以及是否可
利用已有产能或提高生产效率等多个维度，对公司现有品牌（涉及 16 大品类）的
总体生产布局进行评估分析，提出建议并提交公司管理层讨论形成关键结论。
依据上述供应链优化咨询项目生产布局结论，从公司发展战略、技术质量、
政策、环保等方面综合考量，公司高端细分化品牌建议安排在新工厂生产，同时
为最大限度提高生产制造经济效益，将自制效益更高的液洗产品放入新工厂生产，
以实现投资效益最大化。上海家化新工厂搬迁地址已完成初步考察评估，拟定青
浦工业园区约 216 亩的土地，投资规模(包括土地、厂房、设备)约 13.5 亿元。
（二）董事会审议情况：公司五届二十二次董事会审议通过了该项目，尚需
提交股东大会审议批准。
（三）本项目不属于关联交易和重大资产重组事项。
二、投资标的基本情况
（一）项目名称
上海家化联合股份有限公司青浦基地迁建项目
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（二）项目建设单位
上海家化联合股份有限公司
（三）项目基地概况
本项目基地位置位于青浦工业园区 E-01-02 地块，北盈路与青赵公路路口西
北角，占地约 216 亩。该土地尚需经招拍挂程序取得。
（四）项目建设内容和规模
本项目建设范围包括新厂建设及原厂部分旧设备搬迁。
新建部分：基地占地面积约 216 亩，拟建总建筑面积约 93,800 平方米，其中
地上约 83,800 平方米，地下车库约 10,000 平方米。建设内容主要是：生产车间
面积约 36,350 平方米；包材仓库约 11,600 平方米；成品仓库约 9,200 平方米;原
料仓库约 2,750 平方米;办公楼约 9,600 平方米；辅助用房约 1,950 平方米；能源
中心约 2,200 平方米；污水处理站约 1,050 平方米；及生物科技约 8,600 平方米；
门卫约 500 平方米。地下车库约 10,000 平方米。
原厂拆迁部分：部分旧设备搬迁。
（五）项目实施进度
本项目计划 2015 年 4 月 1 日起至 2017 年 12 月 31 日止，共计 33 个月。其中
2017 年 12 月全部工程内容竣工验收结束并达到交付使用标准，并完成试运行。
（六）投资估算和资金筹措
经估算，本项目总投资约 135,483 万元（包含原厂可搬迁设备账面净值）。
其中建安费用 76,488 万元，工程建设其他费用 5,129 万元，预备费 12,243 万元，
新工艺设备 19,500 万元，原厂可搬迁设备账面净值约 523 万元，土地费用 21,600
万元。
项目所需资金部分来自于现有工厂 6.66 亿人民币征收补偿款，其余部分由上
海家化以自有资金投入。
三、本投资项目对上市公司的影响
从公司整体营运贡献角度测算，本项目自 2018 年正式运营后，运营期 20 年
内运营净现金流入合计 5,510,776 万元；运营期 20 年项目投资内部收益率为
55.30%，大于上海家化加权平均资本成本，项目盈利；在参考上海家化加权平均
资本成本 12%的条件下，项目投资财务净现值 996,032 万元，大于零，按预定的收
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益率获利，在其经济发展周期内有投资净收益，财务效果较好，本项目财务可行。
本项目的建设期为 3 年，不含建设期的静态投资回收期为 1.6 年，动态投资
回收期 2.0 年。
基于供应链优化咨询项目高端细分化产品建议自制的结论基础上，部分大众
消费品产品从外协改为自制，额外增加投资 58,960 万元，在 20 年的运营期内，
由成本节约带来的净现金流入合计 165,322 万元，运营期 20 年项目投资内部收益
率为 12.29%。
为配合徐泾镇政府拆迁工作，满足上海家化自身发展需要以及供应链生产布
局的优化需求，实现生产能力的整体跨跃与生产制造经济效益的提高，本项目的
建设是必要的，且迫在眉睫。本项目建设规划方案及工艺流程可以满足未来上海
家化的产能需求，建设方案可行。经过对本项目的财务分析，项目建成投入运营
后，能顺应上海家化的自身发展要求，投资效益较好，财务可行。
综上，本项目具有较好的财务效益，且符合上海家化中长期发展的战略需求，
本项目可行。
四、投资项目的风险分析
下阶段在根据建设单位整体投资和管理规划要求下进行详细规划、设计，要
充分考虑工艺流程的便利。同时，施工要紧密配合和科学安排，对于施工过程中
出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在规划、施工、运营中，
吸取国内外同类项目的建设经验，采用合理、可行、高效的运作和管理模式，提
升项目整体效益。
本项目是新建工程，因此要特别注意工程的安全。建设单位应实行全过程全
方位管理，加强工程监理，合理安排工期，确保工程质量。
本项目属于迁建厂房项目，应首先考虑落实好资金，保证建设期建设资金到
位，运营期内现金流正常。
产能是否能按计划完成，且能按计划实现销售，是本项目财务效益实现的关
键。
5
附：《可行性研究报告》
请审议。
上海家化联合股份有限公司
2015 年 2 月 26 日
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上海家化联合股份有限公司青浦基地迁建项目
可行性研究报告
共 1 册/第 1 册
卷号：沪财瑞建业（2014）213–Z01
上海财瑞建设咨询有限公司
SHANGHAI CAI RUI CONSTRUCTION CONSULTING
CO.,LTD
本报告仅供委托方为本次项目使用，使用权归委托方所有
未经委托方许可不得向他人提供和公开其中部分或全部信息
2014 年 12 月 2 日
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上海家化联合股份有限公司青浦基地迁建项目
可行性研究报告
沪财瑞建业（2014）213-Z01
建设单位：上海家化联合股份有限公司
编制单位：上海财瑞建设咨询有限公司
编制负责人： 王军华 注册咨询工程师
主要编制人： 王军华 注册咨询工程师
刘秀红 副教授
谢 晶 工程师
复核人： 王小红 注册造价工程师
审核人： 林 华 注册咨询工程师
审定人： 虞建华 高级经济师
编制日期： 2014 年 12 月
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上海财瑞建设咨询有限公司
目 录
前 言 .......................................................................................................................................... 11
一、项目概况 ............................................................................................................................ 12
二、主要技术经济指标............................................................................................................. 16
三、可行性研究结论................................................................................................................. 17
四、存在问题及建议................................................................................................................. 19
附表：
1、 表 1 项目投资估算
2、 表 2 投资计划及资金筹措表
3、 表 3 资金使用计划表
4、 表 4 项目投资使用计划表
5、 表 5 项目投资现金流量表
附件：
1、 建设单位企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证
2、 关于土地意向的资料（青浦工业园区发展（集团）有限公司招商部发送
家化的土地方位及面积图）
3、 建设方案设想（截至 2014 年 11 月底）
4、 面积示意图
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上海财瑞建设咨询有限公司
前 言
2014 年 2 月，上海家化联合股份有限公司（以下简称：上海家化）收到青浦
区徐泾镇人民政府文件《徐泾镇人民政府关于启动虹桥商务区规划区域房屋土地
征收补偿工作的函》，原位于青浦区徐泾镇盈港东路 1118 号的厂房需要搬迁。
为配合政府的搬迁工作，上海家化结合公司中长期战略规划、供应链优化咨
询项目有关生产布局的关键结论，形成新工厂建设初步规划，化挑战为机遇，积
极实现生产能力的整体跨跃与生产制造经济效益的提高。2014 年 8 月，上海家化
新工厂搬迁地址已完成初步考察评估，拟定青浦工业园区约 216 亩的土地，投资
规模(包括土地、厂房、设备)约 13.5 亿元，由于该项目投资规模超过上海家化销售
收入的 10%，超过最近一期经审计净资产的 10%，根据《上海证券交易所股票上
市规则》的规定，需按照重大事项披露。
在此背景下，我公司受上海家化联合股份有限公司的委托，在对项目情况作了
充分调研分析后，编制了本项目工程可行性研究报告。
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一、项目概况
（一） 项目名称
上海家化联合股份有限公司青浦基地迁建项目
（二） 项目建设单位
上海家化联合股份有限公司
（三） 股权结构
上海家化（集团）有限公司（以下简称：家化集团）占股 27.14%，家化集团
控股 90%的子公司上海惠盛实业有限公司占股 0.81%，上海久事公司占股 3.08%，
其余为基金占股或其他。
（四） 项目基地概况
1、四至范围
本项目基地位置位于青浦工业园区 E-01-02 地块，北盈路与青赵公路路口西
北角，占地约 216 亩。
四至范围：东至规划中（拟建）的新厍路，西至青赵公路，南至在建的北盈
路，北侧为河道。（见下图）
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2、基地现状
本地块现状为原始地貌，地块平均标高约为吴淞高程 3.2 米（具体待详细的
测绘数据），场地内有一些地表水塘。南侧新建北盈路标高约为吴淞高程 3.9 米。
政府承诺交地条件为七通一平。（见下图）。
（五） 项目产出能力
2013 年上海家化销售收入 44.69 亿元，配制总产量约 7 万吨，灌装总产量约
4.5 亿件；其中自制产品销售收入占比约 46%，自制配制产量占比约 15%，自制灌
装产量占比约 24%。
新工厂拟建总建筑面积约 93,800 平方米，其中地上约 83,800 平方米，地下车
库约 10,000 平方米；到 2024 年，新工厂预计可承担约 13 万吨配置产量及 6 亿件
灌装产量。
配合徐泾镇政府搬迁需求，2015-2017 年为新工厂建设期，原中央工厂继续
运行，2018 年新厂正式投产运行，力求做到新工厂与原中央工厂顺利衔接。
（六） 项目周边概况
1、周边市政配套
本项目基地位于青浦工业园区内，园区内自来水日供水能力 28 万吨，供水主
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干道口径 1,600mm，出口压力 3kg；电力有 22 万伏变电站 5 座，11 万伏和 3.5 万
伏变电站共 36 座；天然气目前日供气能力达到 12 万立方米，主供气管道 300mm，
主管道压力 0.2Mpa；通讯有自动交换机总容量为 12 万门，汇接局与终端局均为光
缆数字传输，开通 IDD、DDD、ADSL 及 FTTB 数据通信；污水有污水厂日处理
能力达到 23 万立方米，主管道 1,200mm；供热每小时可提供工业蒸汽 225 吨；环
卫上提供垃圾和工业固体废弃物处理服务；工业用气可提供氧、氮、氢、二氧化
碳等特种工业气体。
园区市政配套基本齐全，可满足本项目需要。
2、 周边物流环境
青浦工业园区位于上海西郊，距市中心人民广场 36 公里，地处上海市和江苏
省浙江省交界，是上海通往江苏、浙江的必由之路。园区由四条公路合围而成，
由东向北顺时针分别为东面的同三国道，南面的盈港路，西面的青赵公路和北面
的北青公路。园区内采用棋盘式网络道路系统，道路宽度分别为 50 米、40 米、32
米和 24 米。主干道均与 A5、A8、A9、A11、A15、A30 等高速公路通车。
本地块距离上海家化现有仓库也较近，物流配套较好。
（七） 项目建设内容和规模
新建部分：基地占地面积约 216 亩，拟建总建筑面积约 93,800 平方米，其中
地上约 83,800 平方米，地下车库约 10,000 平方米。建设内容主要是：生产车间面
积约 36,350 平方米；包材仓库约 11,600 平方米；成品仓库约 9,200 平方米;原料仓
库约 2,750 平方米;办公楼约 9,600 平方米；辅助用房约 1,950 平方米；能源中心约
2,200 平方米；污水处理站约 1,050 平方米；及生物科技约 8,600 平方米；门卫约
500 平方米。地下车库约 10,000 平方米。
原厂拆迁部分：部分旧设备搬迁。
（八） 研究工作依据
1、 家化青浦基地拆迁重建项目（跨跃）方案呈报（2014 年 4 月）
2、 新厂选址工作进展呈报（2014 年 8 月 27 日）
3、 供应链组织架构（工厂现状）
4、 新中央工厂建设主要节点
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5、 国家现行财税制度和市场价格信息
6、 甲方提供其他资料
1) 上海家化供应链优化咨询项目生产布局相关资料
2) 上海家化跨跃项目建安投资匡算等系列资料
7、 网络及媒体等其他资料
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二、主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号 项目 单位 数值
1 基地面积 m2 144,267
2 总建筑面积 m2 93,800
3 地上总建筑面积 m2 83,800
生产车间 m2 36,350
包材仓库 m2 11,600
成品仓库 m2 9,200
原料仓库 m2 2,750
办公楼（含餐厅、淋浴） m2 9,600
能源中心 m2 2,200
辅房（维修中心） m2 1,950
污水处理站 m2 1,050
门卫 m2 500
生物科技 m2 8,600
4 地下车库 m2 10,000
5 建筑占地面积 m2 69,248
6 容积率 1.20
7 建筑密度 48.0%
8 绿地率 15%
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三、可行性研究结论
（一） 项目建设必要性
为配合徐泾镇政府拆迁工作，满足上海家化自身发展需要以及供应链生产布
局的优化需求，实现生产能力的整体跨跃与生产制造经济效益的提高，本项目的
建设是必要的。
（二） 项目建设规模
本项目提供总建筑面积约 93,800 平方米，其中地上约 83,800 平方米，主要有
生产车间面积约 36,350 平方米；包材仓库约 11,600 平方米；成品仓库约 9,200 平
方米;原料仓库约 2,750 平方米;办公楼约 9,600 平方米等。地下车库 10,000 平方米。
（三） 项目实施进度
本项目计划 2015 年 4 月 1 日起至 2017 年 12 月 31 日止，共计 33 个月。其中
2017 年 12 月全部工程内容竣工验收结束并达到交付使用标准，并完成试运行。
（四） 投资估算和资金筹措
经估算本项目总投资约 135,483 万元（包含原厂可搬迁设备账面净值）。其中
建安费用 76,488 万元，工程建设其他费用 5,129 万元，预备费 12,243 万元，新工
艺设备 19,500 万元，原厂可搬迁设备账面净值约 523 万元，土地费用 21,600 万元。
项目所需投资部分来自于现有工厂 6.66 亿征收补偿款，其余部分由上海家化
以自有资金投入。根据上海家化目前财务状况，资金来源有保障。
（五） 项目财务评价
从公司整体营运贡献角度测算，本项目自 2018 年正式运营后，运营期 20 年
内运营净现金流入合计 5,510,776 万元；运营期 20 年项目投资内部收益率为 55.30%，
大于上海家化加权平均资本成本，项目盈利；在参考上海家化加权平均资本成本
12%的条件下，项目投资财务净现值 996,032 万元，大于零，按预定的收益率获利，
在其经济发展周期内有投资净收益，财务效果较好，本项目财务可行。
本项目的建设期为 3 年，不含建设期的静态投资回收期为 1.6 年，动态投资
回收期 2.0 年。
（六） 项目综合评价结论
为配合徐泾镇政府拆迁工作，满足上海家化自身发展需要以及供应链生产布
17
局的优化需求，实现生产能力的整体跨跃与生产制造经济效益的提高，本项目的
建设是必要的，且迫在眉睫。本项目建设规划方案及工艺流程可以满足未来上海
家化的产能需求，建设方案可行。经过对本项目的财务分析，项目建成投入运营
后，能顺应上海家化的自身发展要求，投资效益较好，财务可行。
综上，本项目具有较好的财务效益，且符合上海家化中长期发展的战略需求，
本项目可行。
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四、存在问题及建议
1、 下阶段在根据建设单位整体投资和管理规划要求下进行详细规划、设计，
要充分考虑工艺流程的便利。同时，施工要紧密配合和科学安排，对于施工过程
中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在规划、施工、运营中，
吸取国内外同类项目的建设经验，采用合理、可行、高效的运作和管理模式，提
升项目整体效益。
2、 本项目是新建工程，因此要特别注意工程的安全。建议建设单位实行全
过程全方位管理，加强工程监理，合理安排工期，确保工程质量。
3、 本项目属于迁建厂房项目，应首先考虑落实好资金，保证建设期建设资
金到位，运营期内现金流正常。
4、 产能是否能按计划完成，且能按计划实现销售，是本项目财务效益实现
的关键。
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附表
表1 项目投资估算
单 单位造价 合计
序号 项目或费用名称 工程量 备注
位 （元/m2） (万元）
第一部分 建筑安装工程费 m2 93,800 8,154 76,488
一 生产车间 m2 36,350 10,788 39,215
1 土建工程 m2 36,350 3,500 12,723
2 装饰工程 m2 1,600 2,000 320
3 安装工程 m2 36,350 2,000 7,270
4 洁净区域 m2 36,350 3,200 11,632
5 工艺系统 m2 36,350 2,000 7,270
二 包材仓库 m2 11,600 4,525 5,249
1 土建工程 m2 11,600 3,500 4,060
2 装饰工程 m2 900 2,000 180 办公室
2
3 安装工程 m 11,600 870 1,009
三 原料仓库 m2 2,750 4,588 1,262
1 土建工程 m2 2,750 3,500 963
2 装饰工程 m2 300 2,000 60 办公室
2
3 安装工程 m 2,750 870 239
四 成品仓库 m2 9,200 4,544 4,180
1 土建工程 m2 9,200 3,500 3,220
2 装饰工程 m2 800 2,000 160 办公室
2
3 安装工程 m 9,200 870 800
五 办公楼 m2 9,600 6,800 6,528 含餐厅、淋浴
1 土建工程 m2 9,600 3,100 2,976
2 装饰工程 m2 9,600 2,000 1,920
3 安装工程 m2 9,600 1,700 1,632
六 能源中心 m2 2,200 10,382 2,284
去离子水制备/消毒/
1 m2 315 14,000 441
循环间
2 工艺热水制备间 m2 105 9,000 95
20
单 单位造价 合计
序号 项目或费用名称 工程量 备注
位 （元/m2） (万元）
3 冷冻机房 m2 840 12,000 1,008
4 空压机房 m2 315 7,000 221
5 冷干机房 m2 16 10,000 16
6 变电房 m2 315 9,000 284
消防水泵房、消防水
7 m2 315 7,000 221
池
七 辅房（维修车间） m2 1,950 3,503 683
1 工厂维修间 m2 1,600 3,500 560
2 危险品库 m2 100 4,500 45
3 垃圾房 m2 260 3,000 78
八 污水处理站 m2 1,050 8,100 851
九 门卫 m2 500 6,000 300
十 生物科技厂 m2 8,600 9,500 8,170
十一 地下车库 m2 10,000 4,500 4,500 含消防水池
十二 室外总体 m2 93,800 348 3,267
1 绿化 m2 21,640 150 325
2 道路广场 m2 30,008 400 1,200
3 停车场 m2 2,500 300 75
4 自行车棚 m2 500 1,000 50
5 室外雨污水管道 m2 75,019 100 750
6 室外路灯照明 项 1 420
7 现有临设拆除 项 1 20
8 大门+电子围栏 项 1 65
9 围墙 m2 1,750 580 102
10 化粪池 项 1 20
11 柴油发动机 项 1 240
第二部分 工程建设其他费用 m2 93,800 547 5,129
1 勘察费 项 1 67
2 设计费 项 1 1,096
3 项目管理费 项 1 808
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单 单位造价 合计
序号 项目或费用名称 工程量 备注
位 （元/m2） (万元）
安评、能评等报建费
4 项 1 180
用
5 GMPC 认证 项 1 155
6 施工图审图费 项 1 25
7 保险费 项 1 120
包括可研费、监理费
8 其他费用 项 1 149
等
9 大市政配套费 项 1 2,529 暂估，具体按实结算
按一、二的 15%暂估，
第三部分 预备费 m2 93,800 1,305 12,243 考虑了新工艺、新技
术
10
小计 建安投资 m2 93,800 93,860
,006
含建设期投入 10200
第四部分 工艺设备 项 1 19,500 万元，2024 年 9300
万元
截至 2017 年底账面
第五部分 原厂可搬迁设备 项 1 523
净值
小计 不含土地的建设投资 m2 93,800 12,141 113,883
第六部分 土地费用 m2 144,267 1,497 21,600
合计 建设投资 m2 93,800 14,444 135,483
22
表2 投资计划及资金筹措表（单位：万元）
建设期 营运期
项目 年份 合计
第1年 第2年 第3年 第3年 第6年
总投资 135,483 46,600 45,000 34,583 4,650 4,650
固定资产投资 135,483 46,600 45,000 34,583 4,650 4,650
资金筹措 135,483 46,600 45,000 34,583 4,650 4,650
自有资金 135,483 46,600 45,000 34,583 4,650 4,650
注：本表的总投资未考虑流动资金。
表3 资金使用计划表
建设期 营运期
项目 年份 合计
第1年 第2年 第3年 第3年 第6年
总投资使用计划 100.0% 34.4% 33.2% 25.6% 3.4% 3.4%
自有资金使用计划 100.0% 34.4% 33.2% 25.6% 3.4% 3.4%
自有资金占总投资比例 100.0% 34.4% 33.2% 25.6% 3.4% 3.4%
表4 项目投资使用计划表（单位：万元）
建设期 营运期
项目 年份 合计
第1年 第2年 第3年 第3年 第6年
在建工程投资 135,483 46,600 45,000 34,583 4,650 4,650
自有资金 135,483 46,600 45,000 34,583 4,650 4,650
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表5 项目投资现金流量表（单位：万元）
建设期 运营期
序号 项目 合计
第1年 第2年 第3年 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第 20 年
一 运营净现金流入 5,510,776 - - - 43,829* 136,870 150,015 164,363 180,108 197,443 216,407 233,675 708,652
二 固定资产投资 (135,483) (46,600) (45,000) (34,583) - - (4,650) - - (4,650) - - -
回收固定资产余
三 24,348 - - - - - - - - - - - 24,348
值
四 净现金流量 5,399,641 (46,600) (45,000) (34,583) 43,829* 136,870 145,365 164,363 180,108 192,793 216,407 233,675 733,000
累计净现金流量 (46,600) (91,600) (126,183) (82,354) 54,516 199,881 364,244 544,352 737,145 953,552 1,187,227 5,399,641
五 净现值(NPV) 996,032 (41,607) (35,874) (24,615) 27,854 77,664 73,646 74,349 72,743 69,523 69,677 67,176 54,087
累计净现值 (41,607) (77,481) (102,096) (74,242) 3,421 77,068 151,417 224,160 293,683 363,360 430,536 996,032
五 内部收益率(IRR) 55.30%
注释：*运营期第 1 年考虑了 88,847 万元流动资金投入需求。
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附件
附件 1：建设单位企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证
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附件 2：关于土地意向的资料
青浦工业园区发展（集团）有限公司招商部发送家化的土地方位及面积图：
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附件 3：建设方案设想（截止至 2014 年 11 月底）
注：项目尚处于设计供应商选择阶段，尚未进入具体的规划设计方案阶段。本
建设方案设想将作为未来规划设计的指导原则。
一、总体描述
本项目须按照 GMPC 认证要求进行设计，在满足基本工艺及建筑使用功能
的前提下，要考虑到整个工厂的领先性，无论在工艺上还是建筑上都要考虑到化
妆品行业的领先性，不局限于以下方面：
1、工艺平面布局的合理性、前瞻性，从各工艺方案布局的世界领先性以及
化工原材料、包装材料及成品的合理周期及库存面积考虑；
2、总平面规划合理性，从节约土地以及合理的人流、物流考虑；
3、新材料、新技术、新工艺的应用；
4、建筑规划方面考虑；
5、节能环保绿色建筑及可持续性发展方面考虑；
6、生产及物流的自动化、信息化应用；
7、DIY 体验区、参观通道等关键元素的体现；
8、主要设计理念如下（仅作为参考）：
设计以先进的工厂配套，时尚的办公楼以及整体的绿色节能为出发点，创造
出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、节能化的示范现代工业区，
充分考虑现代人的生产、生活方式，形成一种绿意盎然、自然和谐、高端时尚的
生产，办公，生活环境，既满足整个厂区对于生态时尚科技的要求，也满足员工
的归属感与舒适感。全方位营造高品质生产、办公空间，妥善处理建筑与生产、
办公环境、节能之间的关系，让建筑融于环境，使景观衬托建筑，满足人们的可
参与性的要求。
二、整体规划
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本规划提出一个大景观的思想，将整个地块通过一个大景观进行串联。通过
“以人为本”的指导思想，具体以“天人合一”的生态理念作为景观环境的整体
宗旨，充分融洽到厂区的环境中，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗意的工
作环境。
在具体的环境规划处理中，结合整体规划结构布局，着重以厂房中心与空间
绿化为重点，强调点线面多样空间形式的组合，每个景观点有一个富于特色的绿
化环境，形成符合家化企业文化的自然意境（详见家化官网）。使工人在厂区中
能享受自然的气息，亲近自然，以缓解城市生活的紧张喧嚣。合理的人车相对分
流，避免造成时段性消极空间，确保车行系统与步行系统的利用率。针对不同出
行设置道路及出入口，避免交叉干扰。
地面上还应规划有停车系统。该停车系统主要为临时性停车服务，它有方便、
有效等特点。地面停车位分散设计，有自行车停车棚、汽车停车位、卡车货运车
停车位，以方便为原则，与景观环境结合，把停车位融入与环境之中，使其成为
厂区内部的点缀，避免将其它完全暴露于厂区之中。
绿色建筑遵循可持续发展原则，真正意义的绿色建筑应全方位体现“节约能
源、节省资源、保护环境、以人为本”的基本设计理念。在电气设计中建筑节能
应该贯穿于工程建设全过程。采用暖通空调技术，既满足节约能源，又满足室内
良好的空气品质。
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附件 4：面积示意图
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