证券简称：华夏幸福 证券代码：600340 编号：临2018-094
华夏幸福基业股份有限公司
关于2017年年度报告事后审核问询函的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性及完整性承担个别及连带责任。
风险提示：
1、 产业新城应收账款金额大，回收周期长，给企业带来资金压力：
公司2017年度产业新城业务的结算收入是284.6亿元，但应收政府园区结算款项
期末余额为185.33亿元，应收账款周转率较低。因为地方政府信用良好，公司根据
企业会计准则判断其并无坏账风险，故未计提坏账准备。
2、 产业园区业务异地复制不确定性风险：
报告期内，除固安、大厂、怀来、香河四县外，其他区域实现产业新城业务收
入仅88.4亿元，占比仅为31.1%。其他区域实现产业新城业务收入中土地整理、基础
设施建设等资金投入较大、结算周期较长的业务收入占比为47.6%。产业新城业务的
开展存在相关区域政策变化、招商引资不确定性、资金沉淀较多等因素导致的经营
风险。异地复制效果存在不确定性。
3、 公司资金和现金流风险：
报告期内，公司对产业新城业务异地复制加大投入，且主要为土地整理、基础
设施建设等前期业务投入，占用公司较多资金。同时，公司房地产业务受国家宏观
调控、区域政策调整的影响，京津冀区域为重点限购限贷政策的调控区域，该区域
的施工及竣备交房进度延后，导致房地产业务收入下降；该区域的销售进度滞后，
可供出售面积增加，销售额及回款金额下降，导致公司报告期经营性现金流量净额
为负。如后续政府园区结算款项未能及时收回、房地产业务销售未能改善将面临资
金和现金流风险。
公司发行的永续债无支付利息及本金的强制义务，计入权益工具，符合会计准
则等相关规定。目前，公司对所有永续债都选择每年按期付息，2017年度付息约4.06
亿元，列示在合并股东权益变动表的“利润分配-其他”科目中。如2018年公司选择
支付当年永续债利息，预计金额约为5.4亿元（最终以公司定期报告披露数据为准）。
在公司签署的永续债合同中，通常设定利率调整条款，公司一般会在利率调整前选
1
择偿还本金，本金和利息的偿还会增加公司的资金支出和现金流压力。此外，如公
司后续因永续债政策或减少发行永续债，而代之以其他债务工具，将相应的增加公
司的财务费用。
针对上述风险，公司将一方面继续对产业新城业务严格经营管控，加快结算与
回款，另一方面继续加强房地产业务相关政策的跟踪与分析研究，依据政策导向不
断灵活调整战略与策略，聚焦高周转策略，加速去化与回款。此外，公司将根据实
际经营需要偿付永续债的本金和利息，减轻公司的资金和现金流压力。
4、 本公告中的预测数据并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应对此保持
足够的风险认识，并且应当理解预测数据并非业绩承诺。
5、 请投资者注意投资风险。
2018年4月13日，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”、“公司”
或“本公司”）收到上海证券交易所上市公司监管一部下发的《关于对华夏幸福基
业股份有限公司2017年年度报告的事后审核问询函》（上证公函【2018】0301号，
以下简称“《问询函》”）。公司收到《问询函》后高度重视，立即组织相关人员
准备回复工作，现回复如下：
一、关于公司产业新城业务
（一）产业新城业务是公司重要业务，年报显示，公司产业新城业务园区结算
收入额299.12亿元，而报告期末，公司应收账款余额189.1亿元，较上年同期增长
约99.04%，其中约185.33亿为应收政府园区结算款，且相关应收款项未计提减值准
备。请公司补充披露：1、按产业发展服务、基础设施建设服务等业务披露各业务
的收入确认政策、营业收入、已收款项和应收款项；2、结算周期或回款周期超过1
年的项目情况，包括已投资金额、结算或回款周期较长的原因，后续回款安排；3、
结合行业可比公司情况及公司以往情况，说明不计提减值准备的合理性，及是否符
合会计准则的规定。请会计师发表明确意见。
回复：
1、按产业发展服务、基础设施建设服务等业务披露各业务的收入确认政策、
营业收入、已收款项和应收款项
1.1 收入确认政策
（1）产业发展服务收入。在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规
2
划、招商引资、投资服务等产业发展服务，在提供劳务后在公司与委托区域政府机
构共同确认的基础上确认收入。
（2）基础设施建设收入。在委托工业园区内进行道路、供水、供电、供暖、排
水设施、公共项目等基础设施建设，在工程竣工验收后，在公司与委托区域政府机
构共同确认的基础上确认收入。
（3）土地整理收入。在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等，在移交土地部
门后在公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。
（4）园区综合服务收入。在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经
营与维护等业务以及规划设计与咨询等服务。提供服务后，在公司与委托区域政府
机构共同确认的基础上确认收入。
上述产业发展服务、基础设施建设服务等各项业务收入，按照协议双方约定的
方式和时间进行结算。
1.2 公司 2017 年度营业收入、本期回款和年末应收账款余额
单位：人民币亿元
产业新城
年度营业收入 本期回款 年末应收账款余额
业务类别
产业发展服务 230.9
基础设施建设 1.6
204.8 185.3
土地整理 47.9
综合服务 4.2
合计 284.6 204.8 185.3
注：上表中产业新城业务年度营业收入合计数与问询函中产业新城业务园区结算收入额的
差异为增值税影响所致。
公司应收账款的增长是因公司业务特点、模式以及公司规模扩张发展带来的阶
段性差异，属于公司业务开展的正常现象。鉴于公司的业务特点，公司每年与政府
进行结算，政府对结算结果进行审核后纳入最近一年的财政预算予以支付，需要一
定的工作周期，通常为一年以内，在政府纳入预算逐步支付后应收账款逐渐减少。
公司产业新城业务按上述业务类别确认营业收入，产业新城回款以地方政府委
托园区内增量财政收入作为资金来源，总体支付公司已确认的收入，无法对应到明
细类别。
2、结算周期或回款周期超过 1 年的项目情况，包括已投资金额、结算或回款
3
周期较长的原因，后续回款安排
（1）结算周期超过 1 年的情况
公司房地产开发、产业新城业务（包括产业发展服务、基础设施建设和公共设
施建设等）的结算周期通常在一年以上。
由于公司的产业新城业务属于 PPP 业务，而非传统 BT 类业务，公司提供从产业
新城设计规划到建设开发的一体化服务，与当地政府签订产业新城整体合作协议，
而不会就其中某一项建设工程与政府签订具有建设施工要求和验收标准的基建或公
建的建设开发协议，且根据政府的规划政策要求实时调整设计规划方案，最终经当
地政府验收认可并出具确认结算文件后，才能确认收入，且政府认可的成本标准与
实际发生成本会有所不同，因此，出于谨慎性和一贯性原则，公司采用根据政府出
具的结算文件确认收入的方式来确认包括基建在内的产业园区收入。
报告期末存货账面价值 2,297.9 亿元，其中产业新城业务存货 920.7 亿元，剩
余 1,377.2 亿元主要为房地产开发业务存货。产业新城业务存货账龄分布如下表所
示：
单位：人民币亿元
产业新城存货账龄分析
业务类别 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 合计
土地整理 279.6 163.3 83.4 84.0 610.3
基础设施建设 160.9 19.0 14.3 35.1 229.3
综合服务 12.3 5.9 2.0 3.2 23.4
工程施工 20.6 8.2 4.0 0.7 33.5
产业服务成本 21.5 1.8 0.6 0.3 24.2
合计 494.9 198.2 104.3 123.3 920.7
账龄占比 53.8% 21.5% 11.3% 13.4% 100.0%
1、属于正常的经营状况（对比分析：传
统的房地产开发从土地获取、在建工程
到交房通常需要 2 到 3 年时间，而产业
新城业务周期通常比普通房地产开发周
期更长一些，因此 3 年属于正常经营情
仍在建设中或手续办
形成原因 况）。 -
理中，结算相对滞后。
2、产业新城“异地复制”全面突破，新
区域快速布局，部分标杆区域城市建设
加快，目前开展的主要为土地整理、基
础建设等前期业务，对该类业务的投入
大幅增加，因此现阶段 1 年以内存货占
4
比较大。
1、对新发生投资严格
坚持严格执行投资纪律（即对每个项目
执行投资纪律。
约定明确的资金峰值、现金流转正时点、
2、对已发生的投资，
对策 利润转正时点等底线管理要求并严格考 -
加强管理，针对各类
核，锁定风险边界，同时作为制订开发
情况加快、限时完善
节奏与经营计划的底线依据）。
手续，办理结转。
报告期末三年以上的存货 123.3 亿，占存货总额比 13.4%，主要涉及京津冀区
域的固安工业园区、固安新兴示范区、大厂高新技术产业开发区，主要为土地整理
及基础设施建设业务，前期投资金额较大，周期较长，上述区域相关业务的建设周
期一般是两到三年，但由于规划调整、施工政策和手续办理等原因，部分项目建设
周期超过三年，结算相对滞后。
此外，由于公司 2017 年异地复制初见成效，新区域前期投入大幅增加，同时其
他区域产业新城建设加快，因此存货增幅较大，导致存货周转率下降。
针对上述情况，公司将持续优化管理，加快周转速度，尤其针对三年以上的存
货（占比 13.4%），公司将重点加强管理，优化存货结构。
风险提示：针对产业新城相对于普通地产周转期略长的客观情况，敬请投资者
注意相关风险。
（2）回款周期超过 1 年的情况
公司年报披露的 185.33 亿应收政府园区结算款中，98%以上均为一年以内，均
在正常结算期间内，不足 2%为一年以上，为应收沈水生态科技创新城管理委员会款
项，具体金额为 3.65 亿元。截至 2017 年 12 月 31 日，公司在沈水产业新城累计投
资达 26.49 亿元，累计结算收入达 28.12 亿元，回款为 17.45 亿元。由于委托区域
内政府新增财政收入增长缓慢，导致回款周期比其他区域相对较长，出现了一年以
上的应收账款余额。随着委托区域内招商引资企业逐步进入投产期，政府新增财政
收入将会显著改善，政府付款来源增加，公司已与当地政府积极沟通，将陆续收回
结算款。
3、结合行业可比公司情况及公司以往情况，说明不计提减值准备的合理性，
及是否符合会计准则的规定
（1）因公司产业新城业务主要客户是地方政府，信用良好，且绝大部分应收账
款账龄在一年以内（2017 年末占比 98%），公司根据企业会计准则判断其并无坏账风
险，故未计提坏账准备。
（2）部分开展类似业务的其他公司，根据其自身的业务特点，对项目的应收款
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项余额，目前未出现计提坏账的情形。如某公司在 2016 年末对政府的相关应收款项
余额 1,372,922,309.35 元，未计提坏账准备；某公司在 2017 年末对政府的相关应
收款项余额 225,948,843.09 元，未计提坏账准备。
（3）公司产业新城业务结算款通常在一年以内即能收回，报告期末上述 185.33
亿元应收账款余额中 98%以上均为一年以内，均在正常结算期间内。
（4）报告期末公司整体应收账款余额 189.1 亿元，除上述 185.33 亿元以外的
应收账款主要为地产等业务所产生（占比 2%），已按照企业会计准则及公司会计政
策计提了坏账准备。
会计师意见：
1、在2017年度审计中，我们对园区结算收入进行了重点审查，检查了园区开发
协议、园区结算协议、园区结算专项审计报告及园区政府结算结果认定文件，复核
了园区收入确认的及时性和准确性。
经核查，我们确认2017年华夏幸福确认园区产业发展服务、基础设施建设服务
等业务收入按公司收入会计政策一贯执行，华夏幸福公司园区收入确认政策符合企
业会计准则的规定。
2、由于应收政府园区结算款项属于金额重大应收款项，在2017年报审计中，我
们确认应收政府园区结算款可收回性为关键审计事项，对应收政府园区结算款项进
行了逐笔审查，发函确认；同时复核了华夏幸福公司坏账准备测试依据及计算过程，
并对大额应收政府园区结算款向相关园区政府进行访谈，就可回收性进行了询问等
程序。
经核查，我们认为，华夏幸福对应收政府园区结算款185.33亿未计提坏账准备
合理，符合企业会计准则的规定。
3、经核查，我们确认上述华夏幸福公司营业收入、已收款项和应收款项等相关
披露数据准确。
（二）根据公司历年年报显示，公司产业新城业务收入重要集中于固安、大厂
等廊坊市地区。其中，2017年，固安九通新盛园区建设发展有限公司、大厂回族自
治县鼎鸿投资开发有限公司等全资子公司合计净利润91.18亿元，是公司2017年利
润的主要来源区域。请公司补充披露：1、除固安、大厂等廊坊市地区外，其他区
域产业新城业务收入情况；2、考虑到其他区域产业园区未形成主要收入和利润来
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源，请公司说明产业新城模式是否具有可复制性和推广性，并充分提示相关风险。
回复：
1、除固安、大厂等廊坊市地区外，其他区域产业新城业务收入情况
公司 2017 年各区域产业新城业务收入构成如下：
单位：人民币亿元
业务收入分类
产业发展 基础设 合计同比
土地整理 综合服务 合计
服务 施建设 增长
区域
京津冀区域 205.2 12.7 3.5 1.0 222.4 52%
廊坊市固安县 98.9 - - - 98.9 97%
廊坊市大厂县 47.1 - - - 47.1 10%
河北省怀来县 21.0 6.5 3.5 - 31.0 116%
廊坊市香河县 18.3 - - 0.9 19.2 -3%
廊坊市霸州市 8.8 - - - 8.8 -25%
廊坊市永清县 0.6 6.2 - 0.1 6.9
廊坊市文安县 5.7 - - - 5.7 17%
秦皇岛市昌黎县 4.8 - - - 4.8 84%
非京津冀区域 25.7 35.2 0.7 0.6 62.2 134%
嘉兴市嘉善县 14.2 - - - 14.2 23%
无锡市梁溪区 2.5 8.7 0.0 0.6 11.8 5%
滁州市来安县 - 11.0 - - 11.0
沈阳市苏家屯区 7.1 - - - 7.1 89%
南京市溧水区 0.8 4.9 0.0 - 5.7
马鞍山市和县 - 4.1 0.2 - 4.3
六安市舒城县 1.0 3.0 0.2 - 4.2
武汉市新洲问津 - 2.2 - - 2.2
焦作市武陟县 0.1 1.3 0.3 - 1.7
区域合计 230.9 47.9 4.2 1.6 284.6 65%
根据上述内容，廊坊地区（包括固安、大厂、香河、霸州、永清、文安）以外
的区域实现产业新城业务收入98.0亿元。
2、考虑到其他区域产业园区未形成主要收入和利润来源，请公司说明产业新
城模式是否具有可复制性和推广性，并充分提示相关风险。
报告期内，公司产业新城业务异地复制逐步加速。从收入的区域结构来看，非
京津冀区域产业新城收入62.2亿，同比增长134%，占比从2016年的15%进一步提升至
22%。随着公司产业新城业务异地复制战略的进一步落地，公司产业新城模式的可复
制性和推广性有望逐步兑现。
公司的产业园区业务具有投资金额较大、业务周期较长、业务环节较复杂的特
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点，需要公司具备较强的综合开发能力。其中，产业招商受整体宏观经济形势、各
地招商引资政策以及招商环境的影响较大。请投资者注意投资风险。
（三）报告期内，公司新增签约投资额约为1650.6亿元，新增结算为产业发展
服务收入的落地投资额545.2亿元，实现产业发展服务收入约230.9亿元，较去年同
期增加110.4%，且毛利率高达92.25%，是公司2017年利润主要来源业务。请公司按
落地投资额前十大项目，列示投资方、签约时间、签约金额、落地投资额、是否存
在关联关系等情况。请会计师发表明确意见。
回复：
公司产业发展服务业务，是指公司受当地政府委托，依据委托区域经济发展定
位，结合自有资源渠道等多种形式，通过提供产业定位、产业规划、城市规划、投
资服务、招商引资等服务优化委托区域投资环境，吸引优质企业落户委托区域。有
意向的优质企业会与当地政府机构签订入园协议确定意向签约投资额，继而根据经
营需要进行实际落地投资。
公司2017年度按落地投资额前十大项目如下：
政府与入园企 2017 年结算落 入园企业与本
入园企业 政府与入园企
业签约金额（万 地投资额（万 公司是否存在
（投资方） 业签约时间
元） 元） 关联关系
入园企业 1 2006-1-24 785,000.00 779,021.93 否
入园企业 2 2015-6-26 354,792.00 422,589.48 否
入园企业 3 2013-12-9 未约定 163,423.14 否
入园企业 4 2009-5-13 21,600.00 119,250.83 否
入园企业 5 2013-12-18 40,000.00 117,036.70 否
入园企业 6 2010-8-19 5,394.00 100,100.53 否
入园企业 7 2016-6-29 1,000.00 98,527.05 否
入园企业 8 2012-10-26 100,000.00 96,137.70 否
入园企业 9 2016-11-7 186,885.00 93,802.91 是
入园企业 10 2008-9-1 45,000.00 84,541.53 否
合计 - 1,539,671.00 2,074,431.80 -
注1：因上述表格中的入园协议系政府机构与入园企业签署，属于入园企业的商业机密，故
上述表格隐去入园企业名称。
注2：由于入园企业与当地政府签约金额为意向金额，企业入园后根据其经营需要进行实际
落地投资，故而实际结算落地投资额与签约金额并不完全一致。
注3：入园企业9是霸州市云谷电子科技有限公司，其实际控制人与公司实际控制人同为王
文学，因此该入园企业为公司的关联方，但其与政府签署入园协议的行为不属于公司与其之间
的关联交易。
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会计师意见：
我们检查了2017年度园区结算专项审计报告及园区政府结算结果认定文件等资
料，并通过企业信用信息查询系统对前十大入园企业信息进行了查询，关注其是否
为关联方。
经核查，我们认为入园企业9霸州市云谷电子科技有限公司为公司关联方，入园
企业3不符合上市规则的关联方，但为公司的子公司，符合会计准则认定的关联方，
其他8家入园企业均非华夏幸福关联方。
我们确认华夏幸福公司披露的2017年度按落地投资额前十大项目情况属实，相
关数据准确。
（四）近年，公司在海外签订若干产业园区项目。请公司补充披露海外产业园
区项目的进展，包括计划投资金额、已投入金额、开工时间、预计完工时间、是否
已产生收入等。
回复：
公司积极响应国家“一带一路”合作倡议，截至目前已分别在印度哈里亚纳邦
和马哈拉施特拉邦、文莱Jerudong滨水区和Tungku地区、埃及开罗区域、菲律宾八
打雁省签署了谅解备忘录和投资框架协议，在越南同奈省、印尼万丹省唐格朗市和
卡拉旺签署了投资开发合作协议。其中，已正式开展业务的海外产业园区项目进展
如下：
单位：人民币亿元
计划投 已投入 开工时 预计完 是否已产
项目名称 项目进展情况
资金额 金额 间 工时间 生收入
目前正在进行一期主干道和
印尼卡拉
场地平整工作，招商工作同步 2017 年 2025 年
旺工业产 66.43 7.47 否
进行中，目前已与三家公司签 10 月 12 月
业园
订入园相关协议。
目前已完成迎宾大道一期景
印尼唐格 观提升改造工程，正在进行城
2017 年 2021 年
朗工业产 市展馆及产业服务中心的建 19.07 9.97 否
1月 12 月
业园 设;产业规划和招商准备工作
正在稳步推进中。
（五）年报显示，公司综合服务业务收入4.17亿元，毛利率66.35%，较上年增
长10.55个百分点。请公司说明：1、综合服务业务的具体内容、收入确认条件；2、
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毛利率增长较多的原因。
回复：
1、综合服务业务的具体内容、收入确认条件
综合服务收入是指规划设计、咨询类服务收入及城市运营维护等服务收入；就
公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包
含服务成本和服务收益两部分；就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公
司支付服务费用，该等费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按
照政府指导价或经双方商定的市场价确定。
上述综合服务业务的收入确认条件为：公司在提供劳务后，与委托区域政府机
构共同确认的基础上确认收入，最终以双方认可的第三方中介机构审计报告为准，
由地方政府出具结算文件用于确认该类收入。
2、毛利率增长较多的原因
综合服务业务中，规划设计咨询类服务收入毛利率较高，而城市运营维护等收
入毛利率较低，不同年度结算的上述两类业务比例不同，因此各年度间的毛利率存
在差异。
二、关于公司房地产开发业务
（六）年报显示，公司房地产开发业务收入289.31亿元，较上年同期下降18.22%，
此外报告期末公司存货周转率较上年同期下降约45%。请公司补充披露：1、结合公
司房地产开发业务的区域分布、行业可比公司情况，说明房地产开发业务收入下降
的原因；2、结合区域房地产政策及房地产开发业务的预售情况，说明收入下降是
否存在持续性，并充分提示风险。
回复：
1、结合公司房地产开发业务的区域分布、行业可比公司情况，说明房地产开
发业务收入下降的原因
（1）公司2017年房地产开发业务收入的区域分布如下：
单位：人民币亿元
区域 2017 年 2016 年 同比增长
廊坊市霸州市 9.8 7.5 30.7%
北京市 11.0 7.2 52.8%
廊坊市大厂县 55.0 87.8 -37.4%
廊坊市固安县 81.7 137.4 -40.5%
河北省怀来县 23.1 8.6 168.6%
10
廊坊市区 37.6 75.4 -50.1%
廊坊市香河县 29.7 10.9 172.5%
嘉兴市嘉善县 16.1 -
沈阳市苏家屯区 9.1 6.0 51.7%
无锡市梁溪区 10.8 4.4 145.5%
其他 5.4 8.4 -35.7%
合计 289.3 353.6 -18.2%
（2）公司2017年房地产开发业务结转收入多为2014和2015年销售项目，其中京
津冀区域收入占比87%以上。
（3）由于2017年京津冀区域规划政策和环保政策等政策的调整,该区域房地产
公司的业务受到了一定影响。公司部分房地产项目施工进度出现了滞后的情况，项
目实际竣备交付结转时间将延后。
2、结合区域房地产政策及房地产开发业务的预售情况，说明收入下降是否存
在持续性，并充分提示风险
（1）在京津冀区域房地产相关政策调控的背景下，该区域房地产市场呈现平稳
发展局面。公司2016年在该区域实现销售额944亿元,2017年实现销售额916亿元, 保
持基本平稳态势。
（2）公司在非京津冀区域的销售占比迅速提升。随着公司产业新城模式在全国
范围内异地复制效果初显，围绕非京津冀区域产业新城业务开展的房地产业务的销
售和收入在公司占比将明显提升。根据公司2018年一季度经营简报，公司在非京津
冀区域（环南京、环杭州、环武汉、环合肥、环郑州等）房地产销售面积占公司整
体销售面积的比重已超过50%。
（3）报告期末房地产业务存货余额为1,376.3亿元，房地产业务预收账款余额
为1,274.4亿元，基本覆盖存货。2018年公司房地产开发业务预计结转收入超过500
亿元，锁定率（预计结转收入中已实际销售签约锁定的金额/预计结转收入）超过90%，
预计同比增长超过70%。上述预测数据并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应
对此保持足够的风险认识，并且应当理解预测数据并非业绩承诺，敬请投资者注意
投资风险。
基于上述情况，公司的房地产业务收入下降不存在持续性。
受宏观调控政策和环保政策的影响,公司部分房地产项目施工进度可能存在滞
后的风险，实际竣备交房时间可能延后，导致公司存货周转下降。请投资者注意投
资风险。
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（七）年报显示，截至报告期末，在已预售面积与上年基本持平的情况下，公
司房地产项目中可供出售面积约为555.36万平方米，较上年同期增加约133.4%。请
公司补充披露可供出售项目的开盘时间，未完成预售的原因，结合主要可供出售项
目对应的园区建设情况说明是否存在减值问题。请会计师发表明确意见。
回复：
1、可供出售项目的开盘时间
由于大多数可供出售项目开盘频次较多，且开盘时间会因市场情况而有较多调
整，难以一一列示，故下表中所列时间为项目首次开盘时间。
园区 项目名称 首次开盘时间 销售状态
固安 孔雀城 6.3 期 2014 年 9 月 持续销售中
孔雀英国宫（1.2+1.4+1.6-1.9+2.1/2 期+幸福广
固安 2013 年 12 月 持续销售中
场)及孔雀海、孔雀城 8.2、管庄、西玉等项目
孔雀城 7-8 期（孔雀城 7.1 期、孔雀城 7.2 雅园
固安 静园柏园、雅伯园.竹园、孔雀城 7.4 期、孔雀城 2013 年 4 月 持续销售中
7.5 期、孔雀城 8.1 期）
固安 孔雀城 7.3 期 2014 年 10 月 持续销售中
剑桥郡 1-4 期（含人才家园）及 11 期、文创园等
固安 2013 年 12 月 持续销售中
项目
固安 剑桥郡 5/6 期 2014 年 9 月 持续销售中
固安 剑桥郡八期 2014 年 12 月 持续销售中
固安 剑桥郡 7 期 2016 年 11 月 持续销售中
固安 剑桥郡九期 2015 年 5 月 持续销售中
固安 英国宫 2.6 期 2016 年 3 月 持续销售中
固安 英国宫 2.8 期 2015 年 9 月 持续销售中
固安 英国宫 2.7 期 2016 年 2 月 持续销售中
固安 固安西/北相项目 2015 年 12 月 持续销售中
固安 剑桥郡 13 期 2018 年 1 月 持续销售中
固安 剑桥郡 10 期 2017 年 5 月 持续销售中
固安 万利丰 2018 年 1 月 持续销售中
固安 金海悦城 2016 年 11 月 持续销售中
固安 红城 2014 年 12 月 持续销售中
固安 大湖 1.1+1.4 期 2013 年 10 月 持续销售中
固安 悦城广场 1 期 2017 年 6 月 持续销售中
大厂 潮白河孔雀城中央公园-美好家园 2013 年 8 月 持续销售中
大厂 潮白河孔雀城 3-8 期（含辛庄 200 亩） 2014 年 3 月 持续销售中
大厂 孔雀城英国宫 8.1/9-10 期 2015 年 12 月 持续销售中
大厂 潮白馨居 1-4 期 2013 年 6 月 持续销售中
潮白河孔雀英国宫（含 18 期）、大卫城、4-6 期
大厂 及孔雀庄园、田各庄 B1B4、A 等田各庄、北五村 2015 年 12 月 持续销售中
等项目
大厂 孔雀城英国宫 8.2 期/11 期/17 期--西关 50 及湖 2015 年 3 月 持续销售中
12
韵澜湾等项目
大厂 潮白河孔雀城英宫 12/13 期 2015 年 2 月 持续销售中
大厂 潮白家园 4/5 期等项目 2015 年 3 月 持续销售中
大厂 田各庄 E 2015 年 11 月 持续销售中
怀来 八达岭航天五院 1 期 2015 年 11 月 持续销售中
怀来 八达岭孔雀城 2/3/4/5/6 期及董/杨庄子安置等 2015 年 4 月 持续销售中
怀来 八达岭英国宫 2.1 期 2015 年 9 月 持续销售中
怀来 英国宫 2.3、2.4 期 2016 年 6 月 持续销售中
怀来 八达岭孔雀城 7.1 期 2016 年 5 月 持续销售中
怀来 八达岭英国宫 3.1 期 2016 年 8 月 持续销售中
怀来 哈工大研究院孵化中心项目 2017 年 3 月 持续销售中
怀来 英国宫 2.5 期 2017 年 5 月 持续销售中
怀来 英国宫 2.6 期 2017 年 11 月 持续销售中
廊坊 华夏铂宫 2016 年 6 月 持续销售中
廊坊 幸福城润园、城朗园、城雅园、欣园安置等 2012 年 5 月 持续销售中
廊坊 公园海 1.1 期 2013 年 10 月 持续销售中
廊坊 公园海 1.2 期 2013 年 10 月 持续销售中
廊坊 公园海 1.3 期 2013 年 12 月 持续销售中
廊坊 公园海 1.4 期 2015 年 9 月 持续销售中
廊坊 公园海 2.1 期 2014 年 3 月 持续销售中
廊坊 大学里及广阳区万庄镇安置房、廊和坊等项目 2015 年 11 月 持续销售中
廊坊 公园海 1.2 期（二期） 2013 年 10 月 持续销售中
廊坊 公馆 5#地块 2016 年 6 月 持续销售中
廊坊 公园海 1.5/6 期等 2016 年 6 月 持续销售中
廊坊 公园海 1.8 期 2015 年 12 月 持续销售中
廊坊 公园海 1.7 期 2016 年 1 月 持续销售中
廊坊 廊坊精锐 2016 年 3 月 持续销售中
廊坊 高尔夫 2016 年 6 月 持续销售中
霸州孔雀城喜园、霸州孔雀城福园、霸州孔
霸州 2014 年 10 月 持续销售中
雀城沁园
霸州 霸州孔雀城兰园 2015 年 9 月 持续销售中
霸州孔雀城梁园、霸州孔雀城麟园、霸州孔
霸州 2016 年 3 月 持续销售中
雀城桂园、霸州孔雀城荷园等
霸州 霸州孔雀城玺园 2016 年 4 月 持续销售中
霸州 金亨世家小区 2016 年 9 月 持续销售中
霸州 温泉新都孔雀城柏园 2016 年 9 月 持续销售中
霸州 温泉新都孔雀城瑾园 2017 年 3 月 持续销售中
霸州 河北霸州经济开发区产业园配套公寓 2017 年 6 月 持续销售中
霸州 温泉新都孔雀城宜园 2017 年 8 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 1 期项目 2012 年 1 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 3 期 2013 年 5 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 4.1 期项目 2013 年 5 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 7.2 期项目 2015 年 5 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 6.1 期项目 2016 年 4 月 持续销售中
13
牛驼 牛驼温泉孔雀城 6.3 期项目 2017 年 6 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 6.4 期项目 2017 年 5 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 6.5 期项目 2017 年 5 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 6.6 期项目 2017 年 12 月 持续销售中
牛驼 牛驼温泉孔雀城 7.3/4 期及示范区项目 2017 年 12 月 持续销售中
任丘 任丘石油孔雀城 2016 年 11 月 持续销售中
任丘 任丘白洋淀孔雀城 1 期 2016 年 11 月 待定
天津 凤河孔雀城一期、二期 2014 年 7 月 持续销售中
文安 文安孔雀城一期及边王赵村安置房项目等 2017 年 11 月 持续销售中
香河 香河嘉华 33 亩项目 2017 年 2 月 持续销售中
大运河孔雀城大公馆项目及新建大运河 5 期项目
香河 2015 年 10 月 持续销售中
等
大运河孔雀城一到四期、六期及英国宫 1 期/4 期
香河 2015 年 2 月 持续销售中
等项目
香河 大运河孔雀城 7.6 建设项目 2016 年 7 月 持续销售中
香河 大运河孔雀城七期（3/1）(3/2)项目 2016 年 3 月 持续销售中
大运河孔雀城 7.1(1)/7.2 期及第七期（4）建设
香河 2016 年 4 月 持续销售中
项目
大运河孔雀城英国宫五期建设项目（含(4/1)/
香河 2017 年 5 月 持续销售中
（4/2）项目等）
永清孔雀城雅园、畅园、璟园、逸园及北关、益
永清 昌郡、东八里、曹庄、刘家务、大良村等安置房 2015 年 10 月 持续销售中
项目
永清 永清孔雀城畅园一期二期 2016 年 3 月 持续销售中
永清 永清孔雀城璟园一期二期三期 2016 年 3 月 持续销售中
永清 汤林御府 2016 年 5 月 持续销售中
涿州 桃源新都孔雀城 2017 年 5 月 持续销售中
涿州 永济新城 2017 年 8 月 持续销售中
来安 来安孔雀城三期 2017 年 3 月 持续销售中
来安 来安景华 35 亩 2017 年 11 月 持续销售中
来安 来安水口 98 亩 2017 年 12 月 持续销售中
溧水 秦淮源筑 2017 年 11 月 持续销售中
无锡 无锡孔雀城 1/2 期等项目 2017 年 3 月 持续销售中
镇江 镇江凌家湾项目等 2019 年 6 月 待售
舒城 舒城孔雀城 1.1 期 2017 年 11 月 持续销售中
嘉善 嘉善孔雀城三期项目 2016 年 3 月 持续销售中
嘉善 嘉善孔雀城四期项目 2016 年 9 月 持续销售中
嘉善 嘉善孔雀城五期项目 2016 年 6 月 持续销售中
嘉善 嘉善孔雀城六期项目 2016 年 6 月 持续销售中
嘉善 嘉善孔雀城七、八、九期项目 2016 年 11 月 持续销售中
嘉善 新西塘孔雀城域外一期 2017 年 5 月 持续销售中
嘉善 嘉善孔雀城十期项目 2017 年 11 月 持续销售中
嘉善 嘉善孔雀城十一期项目 2017 年 11 月 持续销售中
嘉善 嘉善孔雀城十二期项目 2017 年 8 月 持续销售中
嘉善 新西塘孔雀城罗星 1 期 70 亩项目 2017 年 11 月 持续销售中
14
南浔 新南浔孔雀城 1 期 161 亩项目 2017 年 10 月 持续销售中
沈阳 苏家屯孔雀城 1 期 2013 年 9 月 持续销售中
沈阳 苏家屯孔雀城 3 期 2014 年 6 月 持续销售中
沈阳 苏家屯孔雀城 4 期 2015 年 8 月 持续销售中
沈阳 苏家屯英国宫一期 2015 年 10 月 持续销售中
沈阳 苏家屯智能制造装备产业港 2016 年 12 月 持续销售中
沈阳 苏家屯英国宫三期 2017 年 5 月 持续销售中
2、未完成预售原因
（1）受部分区域规划调整及房地产行业调控的影响，公司部分区域房地产项目
销售进度延缓。报告期内，京津冀等为重点限购限贷政策的调控区域，部分开盘项
目去化率下降，公司放缓项目推盘节奏，将该类存货作为储备供未来发展。
（2）为应对上述政策的影响，公司在2017年已开始努力推动京津冀区域存量房
的去化，加快供货推盘，同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。2018年一季
度非京津冀区域的签约面积为193.04万平方米，占比达56%，超过京津冀区域。
公司2017年末可供出售面积及2018年一季度签约销售面积、金额如下表：
2017 年末可供 2018 年一季度签 2018 年一季
区域 出售面积 约销售面积 同比增长 度签约金额 同比增长
（万平方米） （万平方米） （亿元）
京津冀区域 520.51 152.11 -26.0% 229.82 -26.4%
非京津冀区域 34.85 193.04 437.4% 122.63 338.8%
合计 555.36 345.15 42.9% 352.45 3.6%
3、结合主要可供出售项目对应的园区建设情况说明是否存在减值问题
（1）由于部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎性原则，依据2017年12
月31日单个存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算，对2017年末存在风险的
项目计提存货跌价准备3.94亿元。其中，廊和坊项目计提减值1.68亿元，沈阳英国
宫、剑桥郡等项目计提减值0.63亿元，任丘石油新城项目计提减值0.83亿元，镇江
孔雀城项目计提减值0.8亿元。
（2）公司房地产开发业务主要围绕产业园区开展，主要聚焦精耕核心城市群，
其中京津冀区域房地产市场已呈现平稳态势，非京津冀区域（如环南京、环杭州、
环武汉等）产业新城异地复制成果初显，区域价值提升明显。2018年一季度京津冀
区域项目销售均价1.5万元/㎡, 非京津冀区域项目销售均价0.63万元/㎡，均高于成
本，不存在减值风险。参照2018年一季度已售房源的销售均价，其他待售房源亦不
存在减值风险。
会计师意见：
15
1、经核查，我们确认上述华夏幸福公司披露的可供出售项目等事项属实。
2、在2017年报审计中，我们复核了华夏幸福存货跌价准备测试依据及计算过程，
关注计算结果是否出现重大差异；对管理层的存货可变现净值估计，并将管理层采
用的关键估计进行了重点检查，包括预计销售价格、平均销售价格等，与公司的销
售计划、实际成交数据、市场可获取数据进行比较，同时结合项目所在城市房地产
调控政策，对在售项目的实际销售情况进行分析；对存货项目进行实地观察，结合
项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现
重大变化。
经核查，我们认为华夏幸福上述可供出售房地产项目的存货跌价准备的计提符
合企业会计准则的规定。
三、关于公司的融资与资金情况
（八）年报显示，报告期末公司计入“其他权益-永续债”类别的可续期委托
贷款金额为90亿元，较上年增长近8倍。考虑到可续期委托贷款一般在利率调整期
前，均会予以偿还，具有债务属性，公司后续面临一定偿还压力。请公司补充披露：
1、结合永续债的性质、利率调整约定及后续偿还安排，说明将永续债计入权益、
未计提应付利息是否符合会计准则的规定；2、如考虑永续债部分，公司的资产负
债率水平；3、结合当前金融监管政策及委托贷款资金来源，说明该融资业务是否
具有可持续性。请会计师发表明确意见。
回复：
1、结合永续债的性质、利率调整约定及后续偿还安排，说明将永续债计入权
益、未计提应付利息是否符合会计准则的规定
1.1 企业会计准则及其他有关规定关于权益工具判断的规定
1.1.1 企业会计准则第22号——金融工具确认和计量（2017年3月修订）及金融
负债与权益工具的区分及相关会计处理规定（财政部财会[2014]13 号）相关规定，
权益工具是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同，同
时满足下列条件的，发行方应当将发行的金融工具分类为权益工具：A该金融工具不
包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资
产或金融负债的合同义务；B将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具。
1.1.2 区分永续债是金融负债还是权益工具的原则
（1）是否存在无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务
16
①如果企业不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，
则该合同义务符合金融负债的定义。一般包括：A不能无条件地避免的赎回，即金融
工具发行方不能无条件地避免赎回此金融工具；B强制付息，即金融工具发行方被要
求强制支付利息。
②如果企业能够无条件地避免交付现金或其他金融资产，如能够根据相应的议
事机制自主决定是否支付利息（即无支付利息的义务），同时所发行的金融工具没
有到期日且持有方没有回售权、或虽有固定期限但发行方有权无限期递延（即无支
付本金的义务），则此类交付现金或其他金融资产的结算条款不构成金融负债。如
果发放利息由发行方根据相应的议事机制自主决定，则利息是累积利息还是非累积
利息本身均不会影响该金融工具被分类为权益工具。
（2）是否通过交付固定数量的自身权益工具结算
如果一项金融工具须用或可用企业自身权益工具进行结算，企业需要考虑用于
结算该工具的自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该
工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工
具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。
1.2 公司发行永续债计入权益工具的判断
公司持有的永续债为可续期或无固定期限的债务，不具有交付本金的强制义务，
公司永续债持有者无权要求发行人赎回或者回购该等金融工具，也无权要求发行人
强制付息，符合上述权益工具的特征或规定，应计入所有者权益项下其他权益工具。
作为一项权益工具，（非强制的）付息安排按其性质作为利润分配进行核算。
1.3 永续债的利率调整条款
在永续债合同中，通常设定利率调整条款，约定初始投资期限及初始投资收益
率，每个投资期限届满后次日为重置日，重置日即进入下一个投资期限，且利率须
进行重置上调，通常上调一定的基点，达到一定期限后，利率稳定。如2017年6月公
司与华能贵诚信托有限公司签署的30亿元永续债合同：初始投资期限为2.5年，初始
投资收益率为6%；约定每个重置日上调300基点，最终利率将稳定在初始投资收益率
+12%的幅度，即18%（具体内容详见公司的临2017-157号公告）。
如永续债按照上述利率调整条款重置利率，公司将支付较高利率的利息。截止
目前，公司尚未出现上述情况。请投资者注意投资风险。
2、如考虑永续债部分，公司的资产负债率水平
报告期末公司资产负债率为81.1%，若考虑上述90亿元永续债后，资产负债率为
17
83.5%，仍低于2016年的84.8%。
3、结合当前金融监管政策及委托贷款资金来源，说明该融资业务是否具有可
持续性
永续债业务符合国家监管部门的各项法律规定与制度。目前公司该类融资总体
规模较小，公司会根据自身需要来确定后续该类融资总量。
会计师意见：
1、经核查，我们确认上述华夏幸福公司披露的永续债事项相关情况属实。
2、我们检查了华夏幸福永续债权投资相关合同，华夏幸福持有的永续债为可续
期或无固定期限的债务，不具有交付本金的强制义务，公司永续债持有者无权要求
发行人赎回或者回购该等金融工具，也无权要求发行人强制付息，符合计入权益工
具的特征或规定，应计入所有者权益项下其他权益工具。由于上述永续债作为一项
权益工具，（非强制的）付息安排按其性质作为利润分配进行核算。
经核查，我们认为上述华夏幸福永续债的会计处理符合企业会计准则的规定。
（九）通过下属子公司层面引入金融机构作为股东，为公司相关经营项目提供
资金支持，已经成为公司重要的经营方式和融资途径。其中，报告期内，公司全资
子公司增资扩股引入金融机构作为股东的，合计约19例。请公司补充说明：1、近
三年下属子公司引入金融机构的情况，包括机构名称、引入时间、投资金额、退出
时间、退出金额、年化投资回报率等；2、公司是否承担强制回购、担保、保底收
益等义务；3、结合当前金融监管政策，说明该类融资业务的可持续性。请会计师
发表明确意见。
回复：
1、近三年下属子公司引入金融机构的情况，包括机构名称、引入时间、投资
金额、退出时间、退出金额、年化投资回报率等
单位：人民币万元
序 是否 年化投资
机构名称 投资金额 引入时间 退出时间 退出金额
号 退出 回报率
大成创新资本管理
1 40,000 是 2015 年 3 月 20 日 2016 年 3 月 20 日 0.00% 40,000
有限公司
大成创新资本管理
2 28,000 是 2015 年 11 月 26 日 2016 年 11 月 26 日
有限公司
9.66% 54,829
大成创新资本管理
3 22,000 是 2015 年 12 月 10 日 2016 年 12 月 10 日
有限公司
18
深圳平安大华汇通
4 60,000 是 2015 年 12 月 11 日 2016 年 12 月 10 日 8.89% 65,318
财富管理有限公司
芜湖歌斐资产管理
5 200,000 是 2015 年 12 月 1 日 2016 年 12 月 19 日 6.79% 214,239
有限公司
平安信托有限责任
6 123,000 是 2016 年 8 月 10 日 2017 年 8 月 10 日 6.94% 131,539
公司
上海金元百利资产
7 80,000 是 2015 年 12 月 1 日 2017 年 12 月 1 日 0.00% 80,000
管理有限公司
上海金元百利资产
8 100,000 是 2015 年 12 月 1 日 2017 年 12 月 1 日 0.00% 100,000
管理有限公司
深圳平安大华汇通
9 60,000 是 2015 年 12 月 11 日 2016 年 12 月 10 日 8.89% 65,318
财富管理有限公司
深圳平安大华汇通
10 150,000 是 2016 年 6 月 28 日 2017 年 6 月 27 日 7.11% 160,631
财富管理有限公司
华能贵诚信托有限
11 70,000 是 2016 年 9 月 12 日 2017 年 9 月 11 日 6.91% 74,826
公司
华能贵诚信托有限
12 30,000 是 2016 年 9 月 5 日 2017 年 9 月 4 日 6.91% 32,068
公司
深圳安创投资管理
13 200,000 是 2016 年 10 月 28 日 2017 年 10 月 27 日 6.64% 213,253
有限公司
华福证券有限责任
14 200,000 是 2016 年 10 月 26 日 2017 年 7 月 26 日 6.69% 210,010
公司
华能贵诚信托有限
15 180,000 是 2016 年 11 月 2 日 2017 年 11 月 1 日 6.61% 191,863
公司
深圳平安大华汇通
16 130,000 是 2017 年 2 月 6 日 2017 年 11 月 6 日 7.00% 136,809
财富管理有限公司
中铁信托有限责任
17 100,000 否 2017 年 5 月 17 日 不适用 暂无 不适用
公司
大业信托有限责任
18 250,000 是 2017 年 5 月 23 日 2018 年 3 月 23 日 6.80% 264,152
公司
申万宏源证券有限
19 50,000 是 2017 年 6 月 22 日 2018 年 3 月 22 日 6.28% 52,349
公司
华能贵诚信托有限
20 150,000 否 2017 年 6 月 27 日 不适用 暂无 不适用
公司
珠海东方隆皓投资
21 管理中心（有限合 250,000 否 2017 年 6 月 28 日 不适用 暂无 不适用
伙）
平安信托有限责任
22 300,000 否 2017 年 8 月 22 日 不适用 暂无 不适用
公司
英大国际信托有限
23 60,000 否 2017 年 8 月 23 日 不适用 暂无 不适用
责任公司
深圳平安大华汇通
24 99,976 否 2017 年 9 月 6 日 不适用 暂无 不适用
财富管理有限公司
国通信托有限责任
25 96,000 是 2017 年 9 月 29 日 2018 年 3 月 29 日 7.48% 99,559
公司
19
中信信托有限责任
26 70,560 否 2017 年 9 月 29 日 不适用 暂无 不适用
公司
兴业国际信托有限
27 150,000 否 2017 年 9 月 29 日 不适用 暂无 不适用
责任公司
珠海东方隆皓投资
28 管理中心（有限合 150,000 否 2017 年 9 月 30 日 不适用 暂无 不适用
伙）
新华信托股份有限
29 150,000 否 2017 年 9 月 30 日 不适用 暂无 不适用
责任公司
建信信托有限责任
30 50,000 否 2017 年 10 月 27 日 不适用 暂无 不适用
公司
中信信托有限责任
31 9,800 否 2017 年 12 月 1 日 不适用 暂无 不适用
公司
深圳平安大华汇通
32 99,931 否 2017 年 12 月 6 日 不适用 暂无 不适用
财富管理有限公司
银华财富资本管理
33 500,000 否 2017 年 12 月 7 日 不适用 暂无 不适用
（北京）有限公司
深圳平安大华汇通
34 97,262 否 2017 年 12 月 22 日 不适用 暂无 不适用
财富管理有限公司
中国金谷国际信托
35 95,850 否 2017 年 12 月 22 日 不适用 暂无 不适用
有限公司
合计 4,402,379 - - - - 2,186,763
注：序号1的大成创新资本管理有限公司所投资的项目公司与序号7和8的上海金元百利资产
管理有限公司所投资的项目公司盈利未达预期，经与公司友好协商，大成创新资本管理有限公
司和上海金元百利资产管理有限公司中途原价退出。
2、公司是否承担强制回购、担保、保底收益等义务
如上表所示，各投资人根据投资所属期间、公司经营情况获取的收益率各不相
同，公司不存在强制回购及提供保底收益情况。
合作项目主要通过公司全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京
御地产）及间接全资子公司九通基业投资有限公司（ 以下简称九通投资）与金融机
构合作，公司对京御地产及九通投资及项目公司签订的《增资协议》提供连带责任
担保，京御地产及九通投资以持有的项目公司剩余股权提供质押担保，以保证公司
履约。公司已经充分披露此部分担保义务。
3、结合当前金融监管政策，说明该类融资业务的可持续性
与合作方在项目股权层面的合作，属于共担风险、共享收益的股权合作行为，
符合国家监管部门的各项法律规定与制度，也符合目前的金融监管政策。公司的业
务模式属于国家支持和鼓励的产业新城业务，盈利水平良好，是合作伙伴比较看好
的投资标的。公司按照经营需要及项目需要，与金融机构及同行业企业在项目层面
20
上进行合作。
2018年，公司已与深圳平安大华汇通财富管理有限公司、汇添富资本管理有限
公司等金融机构就三个项目开展项目股权合作，规模18亿元，目前项目正常推进。
同时，根据公司发展战略及2018年经营计划，公司将与优秀的同行业企业全面进行
合作开发，共同发展产业新城及房地产业务。目前已与部分同行业公司签署战略合
作协议，并已开展了如联合竞拍土地等方面的合作。
会计师意见：
我们检查了上述子公司引入金融机构作为股东的相关内部决策流程和决策资料，
查看了公司章程、增资协议、股权转让协议，抽查了股权投入及退出时的账务核算
等资料。
经核查，我们认为上述华夏幸福子公司引入金融机构披露的有关事项与实际情
况相符，相关数据准确。
（十）年报显示，公司其他流动负债余额约100.79亿元，同比增长458.62%，
主要为短期应付债券增加。请公司说明结合公司的现金流状况说明具体的偿还安排。
回复：
报告期末，公司其他流动负债余额约100.79亿元，具体构成为短期应付债券余
额75.84亿元、预提土地增值税24.83亿元和待转销项税额0.12亿元，情况如下：
（1）报告期末的短期应付债券余额75.84亿元包括公司及下属子公司发行的如
下证券：超短期融资券59.96亿元、短期融资券10亿元、固安新型城镇化PPP项目市
政物业服务资产支持票据0.90亿元，以上短期应付债券均已全部按时足额偿付本金
及利息；固安工业园区新型城镇化PPP项目资产支持专项计划4.98亿元，目前尚未到
期，公司将按时偿付。
（2）报告期末的预提土地增值税为24.83亿，较上年5.12亿增加较多，主要是
由于公司本年进行了部分项目的土增税清算。
（3）报告期末的待转销项税额为0.12亿，较上年0.04亿略有增加，主要为计提
的委托贷款利息收入确认的待转销项税。
公司报告期末货币资金余额681亿元，创历史新高且远高于一年内到期的有息负
债338.4亿元。公司有足够的偿还能力。
21
（十一）年报显示，公司全年经营活动产生的现金流净额为-162.28亿元，近
三年首次为负。请公司补充说明：1、各细分业务的现金流情况；2、全年经营活动
现金流为负的主要原因，是否对公司生产经营产生影响，公司有哪些应对措施。
回复：
1、各细分业务的现金流情况
单位：人民币亿元
其他或
分类 产业园区业务 地产业务 合计
未划分
经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 204.8 570.8 4.9 780.5
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 2.6 22.7 10.1 35.4
经营活动现金流入小计 207.4 593.5 15.0 815.9
购买商品、接受劳务支付的现金 320.6 371.9 17.1 709.6
支付给职工以及为职工支付的现金 27.2 39.1 16.5 82.8
支付的各项税费 50.1 58.1 1.9 110.1
支付其他与经营活动有关的现金 4.8 58.5 12.4 75.7
经营活动现金流出小计 402.7 527.6 47.9 978.2
经营活动产生的现金流量净额 -195.3 65.9 -32.9 -162.3
注：由于总部职能相关的工资、招聘培训等支出无法严格的按照业务板块划分，故未做拆
分；同时酒店、物业等其他业务板块收支情况较零散，占总体比重较小，故未一一列示。以上
内容均归在上表“其他或未划分”项里。
2、全年经营活动现金流为负的主要原因，是否对公司生产经营产生影响，公
司有哪些应对措施
（1）2016年至2017年连续八个季度的经营性现金流和回款情况如下表所示：
单元：人民币亿元
项目 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合计
2017 年经营性现金流量净额 -24.1 -18.6 -181.6 62.0 -162.3
2016 年经营性现金流量净额 -37.8 -9.9 45.9 79.4 77.6
2017 年回款 234.5 194.7 123.3 228.0 780.5
2016 年回款 132.0 209.7 240.1 319.5 901.3
2017年第三季度公司聚焦开拓新区域，加快了异地复制的步伐，产业新城业务
支出大幅增加；同时受国家宏观调控及环保政策的影响，地产业务回款同比下降，
因此第三季度整体经营性现金流量净额下降较多；2017全年回款同比下降13.4%，经
营活动现金流为负。
（2）经过聚焦精耕核心区域及经营能力提升，尤其是2017年四季度相关政策逐
22
渐清晰明朗，回款虽同比仍有下降，但回款及经营现金流比三季度已有大幅改善。
截至2017年12月31日，公司货币资金余额681亿，为历史最高，金额在同期港股及A
股房地产上市公司中排名第六（依据乐居财经公布2017年中国上市房企“现金”排
行榜），占总资产比率为18.1%，也属同行业中较高水平，保障了公司正常的生产经
营。
（十二）年报显示，公司应付票据余额84.67亿元，较上年同期增长约553.11%。
请公司补充披露：1、前五大应付票据的交易对方、交易背景；2、结合公司的现金
流情况，说明大量采用应付票据方式结算的原因。
回复：
1、前五大应付票据的交易对方、交易背景
2017年末公司应付票据金额84.67亿元，其中前五大应付票据的交易对方和交易
背景分别为：
（1）中天建设集团有限公司，为公司地产业务的总包单位施工方，对应的期末
应付票据金额为10.70亿元。本公司根据工程进度和产值确认安排付款。
（2）江苏省苏中建设集团股份有限公司，为公司地产业务的总包单位施工方，
对应的期末应付票据金额为2.54亿元。本公司根据工程进度和产值确认安排付款。
（3）中国新兴建筑工程总公司，为公司地产业务的总包单位施工方，对应的期
末应付票据金额为1.87亿元。本公司根据工程进度和产值确认安排付款。
（4）中国建筑一局（集团）有限公司，为公司地产业务的总包单位施工方，对
应的期末应付票据金额为1.48亿元。本公司根据工程进度和产值确认安排付款。
（5）江苏标龙建设集团有限公司，为公司地产业务的总包单位施工方，对应的
期末应付票据金额为1.26亿元。本公司根据工程进度和产值确认安排付款。
2、结合公司的现金流情况，说明大量采用应付票据方式结算的原因
公司报告期末存货余额2，298亿，同比增幅56%，应付账款及应付票据（下称“应
付款项”）合计339亿，同比增幅56%，已付款项及应付款项占比稳定，应付款项增
长主要是由于存货增长所致，其中应付票据均为商业承兑汇票，公司为了合理控制
现金流，采用应付票据等支付方式。
公司目前资金状况良好，报告期末货币资金余额681亿元，而应付票据余额仅
84.67亿元。应付票据是主流房企普遍使用的灵活的支付方式，有助于公司加快项目
进展，提高周转效率。
23
四、其他事项
（十三）年报显示，公司约60亿元自有资金用于信托产品或资产管理计划。请公司说明：1、公司承担的主要权利义务；2、相关
资产管理计划的资金投向。请会计师发表明确意见。
回复：
2017年，公司用自有资金购买的信托产品、资产管理计划的投向主要为园区建设、部分地产项目等，其目的是在依法合规的前提
下采用合理灵活的商业策略，更有效的实现公司的经营目的。上述信托产品、资产管理计划的资金投向及公司在其中承担的主要权利
义务详见下表：
投资份
投资 投资期 产品 是否
签约方 额（亿 投资盈亏（元） 具体情况 公司权利与义务 资金投向
类型 限 类型 涉诉
元）
股权、债权、信托受益
无固定 2015 年 1 月 19 日，嘉兴贰号与大成创新资 公司有获得投资
资 产 大成创新 资产 权及其 他财产权利及
期限，最 本签署《委托财产投资确认书》，嘉兴贰号以自 收益的权利，同
管 理 资本管理 10.00 管理 否 中国证监会认可的其
长不超 66,658,805.04 有资金 10 亿元认购大成创新资本景新 19 号专 时亦须承担相应
计划 有限公司 计划 他资产。2017 年度已收
过2年 项资产管理计划第 2 期，本期委托财产为无固 的投资损失
回
定期限，最长不超过 2 年。2015 年 5 月 7 日，
股权、债权、信托受益
无固定 嘉兴贰号与大成创新资本签署《委托财产投资 公司有获得投资
资 产 大成创新 资产 权及其 他财产权利及
期限，最 确认书》，嘉兴贰号以自有资金 10 亿元认购大 收益的权利，同
管 理 资本管理 10.00 管理 否 中国证监会认可的其
长不超 61,407,232.71 成创新资本景新 19 号专项资产管理计划第 3 时亦须承担相应
计划 有限公司 计划 他资产。2017 年度已收
过2年 期，本期委托财产为无固定期限，最长不超过 的投资损失
回
2 年。2015 年 7 月 1 日，嘉兴贰号与大成创新
股权、债权、信托受益
无固定 资本签署《委托财产投资确认书》，嘉兴贰号以 公司有获得投资
资 产 大成创新 资产 权及其 他财产权利及
期限，最 自有资金 5 亿元认购大成创新资本景新 19 号专 收益的权利，同
管 理 资本管理 5.00 管理 否 中国证监会认可的其
长不超 34,577,437.11 项资产管理计划第 4 期，本期委托财产为无固 时亦须承担相应
计划 有限公司 计划 他资产。2017 年度已收
过2年 定期限，最长不超过 2 年。 的投资损失
回
24
京御地产与昆仑信托有限责任公司、中国民生 贷款给公司间接全资
集合 银行股份有限公司签署《集合资金信托合同》， 公司有获得投资 子公司大厂回族自治
昆仑信托
信 托 资金 京御地产于 2015 年 8 月 20 日签署《信托单位 收益的权利，同 县鼎鸿投资开发建设
有限责任 5.00 2年 - 否
产品 信托 认购风险申明书》，京御地产以自有资金 5 亿元 时亦须承担相应 有限公司运营的大厂
公司
产品 认购昆仑信托鼎鸿公司流动资金贷款集合资 的投资损失 潮白河工业园区建设，
金信托计划，信托计划期限为 24 个月。 2017 年度已收回
公司与鑫沅资产管理有限公司于 2016 年 3 月签 贷款给公司间接全资
公司有获得投资
资 产 鑫沅资产 资产 署《鑫沅资产幸福 1 号专项资产管理计划资产 子公司固安京御幸福
收益的权利，同
管 理 管理有限 2.80 26 个月 管理 - 否 管理合同》，公司以自有资金 2.8 亿元认购鑫沅 房地产开发有限公司
时亦须承担相应
计划 公司 计划 资产幸福 1 号专项资产管理计划，资管计划存 名下的永定河孔雀城
的投资损失
续期为 26 个月 等地产项目建设
2016 年 5 月 20 日，京御地产与深圳平安大华
平安汇通
汇通财富管理有限公司、平安银行股份有限公
平安智富 公司有获得投资 贷款给北京中城辉煌
资 产 资产 司深圳分行签署《平安汇通平安智富定制 146
定 制 146 收益的权利，同 房地产开发有限公司
管 理 4.75 36 个月 管理 否 号二期专项资产管理计划资产管理合同》，京御
号二期专 69,816,895.84 时亦须承担相应 名下的香山四季项目
计划 计划 地产以自有资金 4.749 亿元认购平安智富定制
项资产管 的投资损失 建设
146 号一期资产管理计划份额，资管计划存续
理计划
期 3 年，预期年化收益率 14.5%
公司有获得投资
华夏幸福物业一期资产支持专项计划于 2016 收益的权利，同 贷款给公司间接全资
资 产 华夏幸福 无固定
资产 年 7 月 14 日成立，幸福基业物业服务有限公司 时亦须承担相应 子公司幸福基业物业
支 持 物业一期 期限，最
1.00 管理 - 否 以自有资金 1 亿元认购华夏幸福物业一期资产 的投资损失；同 有限公司进行物业设
专 项 资产支持 长不超
计划 支持专项计划次级份额，预计到期日为 2021 时须承担优先级 施升级、补充流动资金
计划 专项计划 过5年
年 6 月 15 日。 本息无法偿付的 等
补足义务。
贷款给公司间接全资
公司与大业信托有限责任公司于 2016 年 9 月签 公司有获取投资
大业信托 子公司怀来鼎兴园区
信 托 信托 署《次级信托合同》，以自有资金 13,334 万元 收益的权利，同
有限责任 1.33 36 个月 - 否 建设发展有限公司运
产品 产品 认购由大业信托有限责任公司发起设立的信托 时亦须承担相应
公司 营的怀来工业园区建
计划，信托计划存续期限为 3 年 的投资损失。
设
2016 年 9 月 27 日，嘉兴贰号与大成创新资
无固定 公司有获得投资 股权、债权、信托受益
资 产 大成创新 资产 本签署《委托财产投资确认书》，嘉兴贰号以自
期限，最 收益的权利，同 权及其 他财产权利及
管 理 资本管理 15.41 管理 - 否 有资金 154,071.4903 万元认购大成创新资本
长不超 时亦须承担相应 中国证监会认可的其
计划 有限公司 计划 景新 19 号专项资产管理计划第 6 期，本期委托
过2年 的投资损失 他资产
财产为无固定期限，最长不超过 2 年,预计年化
25
收益率为 7.8%。
2016 年 12 月 15 日，嘉兴贰号与大成创新资
本签署《委托财产投资确认书》，嘉兴贰号以自 公司有获得投资 股权、债权、信托受益
资 产 大成创新 资产
有资金 55,067.388873 万元认购大成创新资本 收益的权利，同 权及其 他财产权利及
管 理 资本管理 5.51 33 个月 管理 - 否
景新 19 号专项资产管理计划第 7 期，本期委托 时亦须承担相应 中国证监会认可的其
计划 有限公司 计划
财产预计期限为 33 个月，预计年化收益率为 的投资损失 他资产
7.8%。
华能信托
-幸福 PPP 2017 年 6 月，九通投资与华能贵诚信托有限公
贷款给资金公司间接
系列之嘉 无固定 司签署《华能信托-幸福 PPP 系列之嘉善高铁新 公司有获得投资
控股子公司嘉兴鼎泰
信 托 善高铁新 期限，最 信托 项目集合资金信托计划 A 类份额》，以自有资金 收益的权利，同
1.07 - 否 园区建设发展有限公
产品 项目集合 长不超 产品 1.07 亿元认购由华能贵诚信托有限公司发起 时亦须承担相应
司运营的嘉善高铁新
资金信托 过5年 设立的信托计划，信托计划期限不超过 60 个 的投资损失
城建设
计划 A 类 月。
份额
固安工业 公司有获得投资 认购 PPP 资产证券化资
2017 年 3 月，九通投资与招商证券资产管理有
园区新型 收益的权利，同 金，投向公司间接全资
无固定 限公司签署《华夏幸福固安工业园区新型城镇
城 镇 化 资产 时亦须承担相应 子公司九通基业投资
信 托 期限，最 化 PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划
PPP 项 目 0.36 管理 - 否 的投资损失；同 有限公司旗下 ppp 园区
产品 长不超 资产支持证券认购协议》，以自有资金 3600 万
供热收费 计划 时须承担优先级 建设及补充园区流动
过5年 元认购由招商证券资产管理有限公司设立的专
收益权资 本息无法偿付的 资金、归还园区公司金
项计划。
产支持 补足义务。 融机构借款
资金投向于公司间接
2017 年 9 月 28 日，公司与大业信托有限责任 公司有获取投资
大业信托 全资子公司怀来鼎兴
信 托 无固定 信托 公司签署信托计划合同，以自有资金 0.65 亿元 收益的权利，同
有限责任 0.65 - 否 园区建设发展有限公
产品 期限 产品 认购由大业信托有限责任公司发起设立的信托 时亦须承担相应
公司 司运营的怀来工业园
计划。 的投资损失；
区建设所需资金
资金投向公司间接全
2017 年 11 月，公司与西藏信托有限公司签署 公司有获取投资 资子公司大厂回族自
信 托 西藏信托 无固定 信托 《西藏信托-大厂鼎鸿财产权信托单位认购投 收益的权利，同 治县鼎鸿投资开发建
1.85 - 否
产品 有限公司 期限 产品 资协议》，公司以自有资金 1.85 亿元认购西藏 时亦须承担相应 设有限公司运营的大
信托有限公司发起设立的信托计划。 的投资损失； 厂潮白河工业园区建
设。
26
2017 年 8 月，公司全资子公司幸福基业物业服
务有限公司与华润深国投信托有限公司、中信
公司有获得投资
银行股份有限公司、中信证券股份有限公司签
收益的权利，同 认购 PPP 资产支持票据
署了《华夏幸福固安新型城镇化 PPP 项目市政
华润深国 时亦须承担相应 份额，用于公司间接全
信 托 信托 物业服务 2017 年度第一期资产支持票据之非
投信托有 0.10 24 个月 - 否 的投资损失；同 资子公司幸福基业物
产品 产品 公开定向发行协议》，作为发起机构发行了华夏
限公司 时须承担优先级 业服务有限公司偿还
幸福固安新型城镇化 PPP 项目市政物业服务
本息无法偿付的 借款
2017 年度第一期资产支持票据，其中公司以自
补足义务。
有资金 1000 万元认购了本次项目次级资产支
持票据。
公司有获得投资 认购 PPP 项目资产支持
收益的权利，同 计划份额，投向公司间
资 产 2017 年 12 月，公司与中信证券股份有限公司
中信证券 资产 时亦须承担相应 接全资子公司九通基
支 持 无固定 签署《华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP
股份有限 2.00 管理 否 的投资损失；同 业投资有限公司旗下
专 项 期限 项目资产支持专项计划资产支持证券认购协
公司 计划 时须承担优先级 ppp 园区建设及补充园
计划 议》，公司以自有资金 2 亿元认购劣后份额。
本息无法偿付的 区流动资金、归还园区
补足义务。 公司金融机构借款
会计师意见：
我们检查了上述与信托产品或资产管理计划投资有关内部决策流程和决策资料，查看了投资合同，检查了资金投出以及收回时的
账务核算等资料。
经核查，我们认为上述华夏幸福披露的信托产品及资管计划有关事项与实际情况相符，相关数据准确。
（十四）年报显示，公司实际控制多个有限合伙等结构化主体，请公司补充披露：1、公司承担主要的权利义务；2、结构化主体
的主要资金投向，包括区域、项目、金额、时间等。请会计师发表明确意见。
27
回复：
公司在上述结构化主体承担的主要权利义务以及该等主体的主要资金投向（包括区域、项目、金额、时间等）详见下表。公司在
各结构化主体中均不存在承诺保底、承诺收益率、承诺回购或结构化分层等情形。
是否 金额
序 资金投
名称 纳入 公司承担的权利义务 合伙期限 区域 项目 （亿 时间
号 向
合并 元）
九通投资作为嘉兴壹号的有限合伙人，公司全资子公
司华夏幸福资本管理有限公司（下称“华夏幸福资本”）作
为嘉兴壹号的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的主要
嘉兴华夏幸 权利和义务如下：
福壹号投资 权利：1.九通投资根据合伙协议约定享有嘉兴壹号对 2014 年 4 月 24
1 合 伙 企 业 是 外投资产生的收益并承担亏损。2.华夏幸福资本对于嘉兴 日至 2034 年 4 无 未投资 未投资 不适用
0
（ 有 限 合 壹号具有实际控制权，通过执行事务合伙人全面负责合伙 月 23 日
伙） 企业的各项投资业务及其他业务。
义务：1.九通投资作为有限合伙人对于嘉兴壹号的债
务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福资本作为普通
合伙人对于嘉兴壹号的债务承担无限责任。
公司作为嘉兴贰号的有限合伙人，华夏幸福资本作为
股权、债
嘉兴贰号的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的权利义 股权、债 权、信托
务如下： 权、信托 受益权
嘉兴华夏幸
权利：1.华夏幸福作为有限合伙人对嘉兴贰号的债务 受益权及 及其 他 2016 年 9
福贰号投资 2014 年 4 月 24
以出资为限承担有限责任；2.华夏幸福资本对于嘉兴壹号 其 他财 财产权 月
2 合伙企业 是 日至 2034 年 4 - 20.92
具有实际控制权，通过执行事务合伙人全面负责合伙企业 产权利及 利及中 2016 年
（有限合 月 23 日 中国证监 国证监
的各项投资业务及其他业务。 12 月
伙） 会认可的 会认可
义务：1.华夏幸福作为有限合伙人对于嘉兴贰号的债
其他资产 的其他
务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福资本作为普通
资产
合伙人对于嘉兴贰号的债务承担无限责任。
28
九通投资作为嘉兴叁号的有限合伙人，华夏幸福资本
作为嘉兴叁号的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的主
要权利和义务如下：
产 业 新
权利：1.九通投资根据合伙协议约定与其他有限合伙
城 建 设
嘉兴华夏幸 人按照出资份额比例共同享有嘉兴叁号对外投资产生的收 产业新
2015 年 5 月 28 开 发 业
福叁号投资 益并承担亏损。2.华夏幸福资本对于嘉兴叁号具有实际控 城建设 2017 年
3 是 日至 2023 年 5 务 和 目 固安
合 伙 企 业 制权，通过在嘉兴叁号投资决策委员会中的多数席位能够 开发业 52.50 12 月
月 27 日 标 企 业
(有限合伙） 决定嘉兴叁号的投资经营计划和年度预算、具体投资项目 务
股 权 投
的审议和决策等；
资业务
义务：1.九通投资作为有限合伙人对于嘉兴叁号的债
务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福资本作为普通
合伙人对于嘉兴叁号的债务承担无限责任。
九通投资作为嘉兴肆号的有限合伙人，华夏幸福资本
作为嘉兴肆号的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的主
要权利和义务如下：
投 向 执
嘉兴华夏幸 权利：1.九通投资根据合伙协议约定享有嘉兴肆号对
2015 年 5 月 28 行 合 伙
福肆号投资 外投资产生的收益并承担亏损。2.华夏幸福资本对于嘉兴 尚未投
4 是 日至 2035 年 5 人 选 定 尚未投资 0 不适用
合 伙 企 业 肆号具有实际控制权，通过执行事务合伙人全面负责合伙 资
月 27 日 的 产 业
(有限合伙） 企业的各项投资业务及其他业务。
项目
义务：1.九通投资作为有限合伙人对于嘉兴肆号的债
务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福资本作为普通
合伙人对于嘉善肆号的债务承担无限责任。
九通投资作为嘉兴伍号的有限合伙人，华夏幸福资本
作为嘉兴伍号的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的主
要权利和义务如下： 投 向 执
嘉兴华夏幸
权利：1.九通投资根据合伙协议约定享有嘉兴伍号对 2015 年 5 月 28 行 合 伙
福伍号投资 尚未投
5 是 外投资产生的收益并承担亏损。2.华夏幸福资本对于嘉兴 日至 2035 年 5 人 选 定 尚未投资 0 不适用
合 伙 企 业 资
伍号具有实际控制权，通过执行事务合伙人全面负责合伙 月 27 日 的 产 业
(有限合伙）
企业的各项投资业务及其他业务。 项目
义务：1.九通投资作为有限合伙人对于嘉兴伍号的债
务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福资本作为普通
29
合伙人对于嘉兴伍号的债务承担无限责任。
九通投资作为嘉兴陆号的有限合伙人，华夏幸福资本
作为嘉兴陆号的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的主
要权利和义务如下：
投 向 执
嘉兴华夏幸 权利：1.九通投资根据合伙协议约定享有嘉兴陆号对
2015 年 5 月 28 行 合 伙
福陆号投资 外投资产生的收益并承担亏损。2.华夏幸福资本对于嘉兴 尚未投
6 是 日至 2035 年 5 人 选 定 尚未投资 0 不适用
合 伙 企 业 陆号具有实际控制权，通过执行事务合伙人全面负责合伙 资
月 27 日 的 产 业
(有限合伙） 企业的各项投资业务及其他业务。
项目
义务：1.九通投资作为有限合伙人对于嘉兴陆号的债
务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福资本作为普通
合伙人对于嘉兴陆号的债务承担无限责任。
九通投资作为嘉兴柒号的有限合伙人，华夏幸福资本
作为嘉兴柒号的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的主
要权利和义务如下：
投 向 执
嘉兴华夏幸 权利：1.九通投资根据合伙协议约定享有嘉兴柒号对
2015 年 5 月 28 行 合 伙
福柒号投资 外投资产生的收益并承担亏损。2.华夏幸福资本对于嘉兴 尚未投
7 是 日至 2035 年 5 人 选 定 尚未投资 0 不适用
合 伙 企 业 柒号具有实际控制权，通过执行事务合伙人全面负责合伙 资
月 27 日 的 产 业
(有限合伙） 企业的各项投资业务及其他业务。
项目
义务：1.九通投资作为有限合伙人对于嘉兴柒号的债
务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福资本作为普通
合伙人对于嘉兴柒号的债务承担无限责任。
公司全资子公司华夏幸福产业投资有限公司（下称“华
华 夏 幸 福 夏产投”）作为华夏幸福（廊坊）新兴产业股权投资基金中
投 向 执 固安产
（廊坊）新 心（有限合伙）（下称“廊坊新兴基金”）的有限合伙人，
2014 年 5 月 30 行 合 伙 业园区
兴产业股权 公司全资子公司华夏幸福河北产业投资管理有限公司（下 2015 年
8 是 日至 2044 年 5 人 选 定 固安 入园企 1.00
投资基金中 称“河北产投”）作为廊坊新兴基金的普通合伙人和执行事 12 月
月 29 日 的 产 业 业
心（有限合 务合伙人，承担的主要权利和义务如下：
项目
伙） 权利：1.华夏产投根据合伙协议约定与其他有限合伙
人按照出资份额比例共同享有廊坊新兴基金对外投资产生
30
的收益并承担亏损。2.河北产投对于廊坊新兴基金具有实
际控制权，通过在廊坊新兴基金投资决策委员会中的多数
席位能够决定廊坊新兴基金的投资经营计划和年度预算、
具体投资项目的审议和决策等；
义务：1. 华夏产投作为有限合伙人对于廊坊新兴基金
的债务以出资额为限承担有限责任；2. 河北产投作为普通
合伙人对于廊坊新兴基金的债务承担无限责任。
公司全资子公司华夏幸福（深圳）创业投资管理有限
公司（下称“华夏幸福深圳创投”）作为华夏幸福（深圳）
创业投资基金企业（有限合伙）（下称“深圳创投基金”）
华 夏 幸 福 的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的主要权利和义务
（深圳）创 如下： 2014 年 7 月 18
尚未投
9 业投资基金 是 权利：华夏幸福深圳创投对于深圳创投基金具有实际 日至 2025 年 6 无 尚未投资 0 不适用
资
企业（有限 控制权，通过在深圳创投基金投资决策委员会中的多数席 月 17 日
合伙） 位能够决定深圳创投基金的投资经营计划和年度预算、具
体投资项目的审议和决策等；
义务：华夏幸福深圳创投作为普通合伙人对于深圳创
投基金的债务承担无限责任。
公司全资子公司华夏幸福（上海）产业投资有限公司（下
称“上海产投”）作为华夏幸福（上海）股权投资基金合伙
华 夏 幸 福 企业（有限合伙）（下称“上海基金”）的普通合伙人和执
（上海）股 行事务合伙人，承担的主要权利和义务如下：
2014 年 9 月 29
权投资基金 权利：华夏幸福上海产投对于上海基金具有实际控制 尚未投
10 是 日至 2044 年 9 无 尚未投资 0 不适用
合 伙 企 业 权，通过在上海基金投资决策委员会中的多数席位能够决 资
月 28 日
（ 有 限 合 定上海基金的投资经营计划和年度预算、具体投资项目的
伙） 审议和决策等；
义务：华夏幸福上海产投作为普通合伙人对于上海基
金的债务承担无限责任。
31
公司全资子公司华夏产投作为北京华夏幸福投资基金
管理中心（有限合伙）（下称“产投母基金”）的有限合伙
人，华夏幸福上市公司全资子公司华夏幸福（北京）股权
高 端 装
投资管理有限公司（下称“华夏幸福北京股权”）作为产投
备制造、
母基金的普通合伙人和执行事务合伙人，承担的主要权利
电 子 信 北京华 2016 年 9
北京华夏幸 和义务如下：
息、航空 夏幸福 月
福投资基金 权利：1.华夏产投根据合伙协议约定与其他有限合伙 2015 年 11 月 9
航天、生 产业投 2016 年
11 管 理 中 心 是 人按照出资份额比例共同享有产投母基金对外投资产生的 日至 2035 年 北京 0.95
物医药、 资基金 10 月
（ 有 限 合 收益并承担亏损。2.华夏幸福北京股权对于产投母基金具 11 月 8 日
新材料、 （有限 2016 年
伙） 有实际控制权，通过在产投母基金投资决策委员会中的多
新能源、 合伙） 12 月
数席位能够决定产投母基金的投资经营计划和年度预算、
节 能 环
具体投资项目的审议和决策等；
保等
义务：1.华夏产投作为有限合伙人对于产投母基金的
债务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福北京股权作
为普通合伙人对于产投母基金的债务承担无限责任。
公司全资子公司华夏幸福（北京）股权投资管理有限
公司（下称“华夏幸福北京股权”）管理的上述北京华夏幸
福投资基金管理中心（有限合伙）（下称“产投母基金”）
作为北京华夏幸福产业投资基金（有限合伙）（下称“产投 高 端 装
子基金”）的有限合伙人，华夏幸福上市公司全资子公司华 备制造、 2016 年
香河、
夏幸福（北京）股权投资管理有限公司（下称“华夏幸福 电 子 信 10 月
嘉善、
北京华夏幸 北京股权”）作为产投子基金的普通合伙人和执行事务合伙 息、航空 香河 2016 年
2016 年 1 月 14 固安、
福产业投资 人，承担的主要权利和义务如下： 航天、生 嘉善 12 月
12 是 日至 2036 年 1 溧水产 0.50
基金（有限 权利：1.产投母基金根据合伙协议约定与其他有限合 物医药、 固安 2017 年 1
月 13 日 业园区
合伙） 伙人按照出资份额比例共同享有产投子基金对外投资产生 新材料， 溧水 月
入园企
的收益并承担亏损。2.华夏幸福北京股权对于华夏幸福北 新能源、 2017 年 2
业
京股权具有实际控制权，通过在产投子基金投资决策委员 节 能 环 月
会中的多数席位能够决定产投子基金的投资经营计划和年 保等
度预算、具体投资项目的审议和决策等；
义务：1.产投母基金作为有限合伙人对于产投子基金
的债务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福北京股权
32
作为普通合伙人对于产投子基金的债务承担无限责任。
九通投资作为固安壹号的有限合伙人，华夏幸福上市
公司全资子公司华夏幸福新城（嘉兴）股权投资基金有限
产 业 新
公司（下称“华夏幸福新城”）作为固安壹号的普通合伙人
城 或 小
和执行事务合伙人，承担的主要权利和义务如下：
华夏幸福产 镇 内 入
权利：1.九通投资根据合伙协议约定享有固安壹号对
业新城（固 2017 年 10 月 驻 企 业
外投资产生的收益并承担亏损。2.华夏幸福新城对于固安 尚未投
13 安）壹号投 是 11 日至 2037 股 权 及 尚未投资 0 不适用
壹号具有实际控制权，通过在固安壹号投资决策委员会中 资
资基金（有 年 10 月 10 日 合 伙 人
的多数席位能够决定固安壹号的投资经营计划和年度预
限合伙） 一 致 同
算、具体投资项目的审议和决策等；
意 的 投
义务：1.九通投资作为有限合伙人对于固安壹号的债
资业务
务以出资额为限承担有限责任；2.华夏幸福新城作为普通
合伙人对于固安壹号的债务承担无限责任。
合计 75.87
会计师意见：
我们检查了上述有限合伙等结构化主体的有关的内部决策流程和决策资料，查看了合伙协议、相关会计记录等资料。
经核查，我们认为上述华夏幸福披露的结构化主体的有关事项与实际情况相符，相关数据准确。
33
（十五）年报显示，报告期末，公司向南京东方大唐置业有限公司等关联
方拆出资金约17.16亿元。请公司补充披露：1、拆出方的股东结构，公司与拆
出方具体的关联关系；2、是否履行相应决策程序、其他股东是否按持股比例同
比例予以拆借。请会计师发表明确意见。
回复：
截至2017年末，公司分别向南京东方大唐置业有限公司（简称“南京大唐”）、
河北业茂房地产开发有限公司（简称“河北业茂”）和上海宏士达房地产开发有
限公司（简称“上海宏士达”）拆出资金8亿元、1.20亿元和7.96亿元，合计约
17.16亿元，其目的是为了公司的经营需要。公司对上述资金拆借都约定了利息
费用，没有损害公司及股东的利益。
（1）南京东方大唐置业有限公司
1）拆出方的股东结构，公司与拆出方具体的关联关系
截至目前，南京大唐股权结构如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
廊坊京御房地产开发有限公司 10,000 50%
南京好润实业投资有限公司 4,000 20%
魏启宇 3,000 15%
付凯新 2,000 10%
范雁萍 1,000 5%
合计 20,000 100%
基于为获取资源创造便利条件的需要，公司通过全资子公司京御地产持有南
京大唐50%的股权，南京大唐与公司不存在《上海证券交易所股票上市规则》所
列举的关联关系，但由于南京大唐为公司的合营企业，符合企业会计准则认定的
关联方关系。报告期末，公司已签订股权转让协议，启动南京大唐50%股权的对
外转让手续。
2）是否履行相应决策程序、其他股东是否按持股比例同比例予以拆借
公司于2016年5月31日、2016年9月27日和2017年11月30日通过委托贷款拆借
给南京大唐的5亿元、2亿元和1亿元资金，上述金额未达到董事会审议和披露标
准，已经公司内部投资决策委员会审议通过。南京大唐其他股东未按持股比例同
34
比例予以拆借，但公司就本次拆借收取了利息费用，且要求南京大唐的其他股东
与南京大唐为本次拆借提供了如下担保，风险可控：
南京大唐股东南京好润实业投资有限公司（简称“南京好润”）和付凯新以
其持有的全部南京大唐股权为本拆借资金提供了质押担保；南京好润对本次拆借
提供了不可撤销的连带责任保证担保；南京大唐以其持有的土地使用权为本次拆
借提供了抵押担保。该项目目前运转正常。
（2）河北业茂房地产开发有限公司
1）拆出方的股东结构，公司与拆出方具体的关联关系
截至2017年末，公司通过全资子公司京御地产持有河北业茂60%股权，自然
人何信良持有河北业茂40%的股权。根据河北业茂章程规定，公司对河北业茂不
能实施控制，公司与何信良对河北业茂实施共同控制，河北业茂为本公司的合营
企业。河北业茂与本公司不存在《上海证券交易所股票上市规则》所列举的关联
关系，但由于河北业茂为本公司的合营企业，符合企业会计准则认定的关联方关
系。截至目前公司已退出持股。
2）是否履行相应决策程序、其他股东是否按持股比例同比例予以拆借
截至2017年年末，公司通过委托贷款拆借给河北业茂11,973.34万元。以上
事项未达到董事会审议和披露标准，已经公司内部投资决策委员会审议通过。本
笔拆借款及利息已于2018年3月全部收回。
（3）上海宏士达房地产开发有限公司
1）拆出方的股东结构，公司与拆出方具体的关联关系
截至目前，上海宏士达股权结构如下：
股东名称 出资额度（万元） 出资比例
陶若亮 8,851 46.58%
廊坊京御房地产开发有限公司 5,700 30.00%
宏信置业有限公司 3,878 20.41%
汪仪芳 571 3.01%
合计 19,000 100.00%
基于为获取资源创造便利条件的需要，公司通过全资子公司京御地产持有上
海宏士达30%的股权。上海宏士达与本公司不存在《上海证券交易所股票上市规
35
则》所列举的关联关系，但由于上海宏士达为公司联营企业，符合企业会计准则
认定的关联方关系。
2）是否履行相应决策程序、其他股东是否按持股比例同比例予以拆借
由于连续十二个月发生的委托贷款累计金额将超过公司净资产的50%，经公
司第六届董事会第五次会议及公司2017年第二次临时股东大会审议通过（详见公
司于2017年1月20日发布临2017-038及临2017-045号公告），公司委托中国农业
银行南汇支行向上海宏士达提供委托贷款合计7.96亿。上海宏士达其他股东未提
供同比例拆借，但公司对本次拆借约定了利息费用，且要求上海宏士达以其持有
的土地使用权为本次拆借提供了抵押担保，风险可控。该项目目前运转正常。
会计师意见：
我们检查了上述委托贷款有关的内部审批流程、委托借款合同、抵押担保协
议、股权投资协议、相关会计记录等资料。
经核查，我们认为上述华夏幸福披露的与委托贷款有关事项属实，相关数据
准确，相关决策程序齐全。
（十六）年报显示，报告期末，公司其他应收款中个人借款余额约4141.73
万元。请公司补充披露个人借款的交易背景、是否为关联交易。请会计师发表
明确意见。
回复：
本期其他应收款中的个人借款余额4141.73万元，主要为公司内部员工因出
差、会议安排、出国考察经费、新拓区域拓展经费、品牌推广活动经费等或其他
临时性周转事项发生的预借款，不存在关联交易行为。
公司对于员工预借款的管理及催收，有严格的管理制度，用以规范员工预借
款行为及员工预借款的催收及清理，年初个人借款余额为10,082.98万元，期末
余额为4,141.73万元，降低了58.9%。公司对违反制度规定的行为，给予相应处
罚。
会计师意见：
我们复核了其他应收款-个人借款明细表，检查了是否有关联方交易，抽查
36
了大额借款凭证，检查了与之相关的借款审批单，关注了借款用途。
经核查，我们认为上述华夏幸福披露的个人借款事项与实际情况相符，上述
个人借款均为非关联方交易。
（十七）2015年，公司与廊坊市投资控股集团有限公司等各方投资设立廊
坊空港投资开发有限公司（空港投资），空港投资注册资本100亿元，公司认缴
20亿元，占注册资本的20%。截至报告期末，公司尚未对空港投资出资，同时，
公司于2017年6月取得对空港投资的实际控制权，并纳入合并报表范围。请公司
补充披露：1、取得实际控制权的方式，是否具有稳定性；2、各方的实际出资
情况；3、空港投资是否实际开展业务，如未开展，请说明原因。请会计师发表
明确意见。
回复：
1、取得实际控制权的方式，是否具有稳定性；
廊坊空港投资开发有限公司董事会成员共 9 人，其中廊坊市投资控股集团有
限公司委派 4 人，国开金融有限责任公司委派 2 人，华夏幸福基业股份有限公司
委派 2 人，新奥文化产业发展有限公司委派 1 人。廊坊市投资控股集团有限公司
委托授权华夏幸福的委派董事代为行使廊坊控股委派董事的董事权利，因此公司
对该企业拥有实际控制权，应将其纳入合并。
空港公司成立最初是受廊坊市政府委托进行北京新机场（廊坊区域）的建设
工作，原计划项目规划未获批复，现公司正与廊坊市投资集团有限公司协商其他
合作方式和合作平台。空港公司现无实质业务开展，且各股东并无实际出资，公
司取得空港公司并表权利具有稳定性。
2、各方实际出资情况
空港公司注册资金人民币 100 亿元，为全体股东认缴的并在公司登记机关登
记的出资额之和。根据公司成立五方股东协议约定，因未签订空港公司与政府的
临时经济区委托协议，因此各方股东未注资。认缴情况及各方股东持股比例如下：
股东名称 认缴金额（亿元） 实缴金额（元） 占股比例
廊坊市投资控股集团有限公司 45 0 45%
华夏幸福基业股份有限公司 20 0 20%
37
国开金融有限责任公司 20 0 20%
新奥文化产业发展有限公司 10 0 10%
朗森汽车产业园开发有限公司 5 0 5%
合计 100 0 100%
3、空港投资是否实际开展业务，如未开展，请说明原因
空港公司成立最初是受廊坊市政府委托进行北京新机场（廊坊区域）的建设
工作，原计划项目规划未获批复，现公司正与廊坊市投资集团有限公司协商其他
合作方式和合作平台。空港公司现无实质业务开展。
会计师意见：
我们检查了空港投资的内部决策流程、投资合同、营业执照、公司章程、董
事会表决权授权书、财务账簿记录等资料。
经核查，我们认为上述华夏幸福披露的空港投资事项属实，对空港投资的控
制权及并表程序符合会计准则的规定。
（十八）年报显示，报告期末公司委托贷款发生额147.46亿元，其中3.37
亿元发生逾期。其中受托中国银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行的2.87亿
元，未计提相应的减值准备。请公司补充披露：1、委托贷款的发放对方、是否
存在关联关系、期限、利率等情况；2、剩余5000万元与预逾期委托贷款是否计
提减值准备。请会计师发表明确意见。
回复：
1、委托贷款的发放对方、是否存在关联关系、期限、利率等情况
公司 2017 年度的委托贷款发生额为 1,476,150,000 元。公司在 2017 年年度
报告中披露的委托贷款发生额 147.46 亿元为笔误。其中发生逾期的 3.37 亿元委
托贷款情况如下：
是否存 是否经 未来是否
委贷发放 资金投 委托贷款 委托贷款 期 利
金融机构 在关联 过法定 有委托贷
对方 向 起始日期 终止日期 限 率
关系 程序 款计划
长城重型 偿还贷 12
中国银行 2016 年 7 2017 年 7
机械制造 否 款补充流 个 8% 是 否
燕郊支行 月 15 日 月 14 日
有限公司 动资金 月
38
河北雄威 中国民生
补充流 2017 年 1 2017 年 7 6个
化工股份 银行北京 否 10% 是 否
动资金 月 31 日 月 31 日 月
有限公司 分行
根据公司实际经营需要，为获取资源创造有利条件，公司向长城重型机械
制造有限公司提供委托贷款 2.87 亿元，对方已提供足额土地使用权抵押担保，
不存在债权无法实现的风险，因此未计提坏账准备，公司正在采取积极措施收
回逾期贷款。
2、剩余 5000 万元与预逾期委托贷款是否计提减值准备
剩余 5000 万逾期委贷为河北雄威化工股份有限公司的委托贷款，2017 年对
方提供了足额土地使用权抵押担保，不存在债权无法实现的风险，因此未计提坏
账准备，且该笔委贷已于 2018 年 3 月完成还款。
会计师意见：
我们检查了上述委托贷款有关的内部决策流程、委托借款合同、抵押担保协
议、抵押物权属资料、委托借款方的公司章程、相关会计记录等资料；并通过企
业信用信息查询系统对委托贷款公司信息进行了查询，关注其是否为关联方；复
核了华夏幸福关于逾期委托贷款减值准备判断依据及计算过程，关注公司对抵押
物变现价值的判断。
经核查，我们认为上述华夏幸福披露的与委托贷款有关事项属实，上述华夏
幸福委托贷款为非关联交易，不存在减值风险。
公司指定信息披露媒体为《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》、
《证券时报》及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn），有关信息请以上述指
定媒体刊登的信息为准。敬请投资者注意投资风险。
特此公告。
华夏幸福基业股份有限公司董事会
2018年4月21日
39