声 明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不
包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所
网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投
资决定的依据。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书
相同。
目 录
声 明 .............................................................................................................................................. 1
第一节 发行概况 ............................................................................................................................ 1
一、本次发行的基本情况...................................................................................................... 1
二、本次发行的有关机构...................................................................................................... 5
三、认购人承诺 ................................................................................................................... 11
四、发行人与本次发行有关的中介机构、相关人员的股权关系和其他利害关系 ........ 11
第二节 发行人及本期债券的资信状况....................................................................................... 13
一、本期债券的信用评级情况............................................................................................ 13
二、信用评级报告的内容摘要及揭示的主要风险 ............................................................ 13
三、发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况 ............................................................ 17
四、报告期内与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象 ................................ 18
五、发行人已发行的债券、其他债务融资工具及偿还情况 ............................................ 18
六、本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例 .................... 27
七、近三年偿债能力财务指标............................................................................................ 27
第三节 发行人基本情况............................................................................................................... 29
一、发行人概况 ................................................................................................................... 29
二、发行人历史沿革及股本变化情况................................................................................ 29
三、报告期内发行人实际控制人变化情况及重大资产重组情况 .................................... 36
四、发行人股本结构及前十名股东持股情况 .................................................................... 36
五、发行人重要权益投资情况............................................................................................ 37
六、发行人控股股东及实际控制人情况 ............................................................................ 92
七、发行人员工情况............................................................................................................ 97
八、发行人董事、监事和高级管理人员情况 .................................................................... 97
九、发行人经营范围及主营业务情况.............................................................................. 102
十、发行人所处行业情况.................................................................................................. 128
十一、发行人内部组织机构情况...................................................................................... 163
十二、发行人合法合规情况.............................................................................................. 170
十三、发行人独立性.......................................................................................................... 170
十四、关联方及关联交易情况.......................................................................................... 171
十五、信息披露事务.......................................................................................................... 179
第四节 发行人财务情况............................................................................................................. 181
一、发行人财务报表的编制情况...................................................................................... 181
二、发行人合并报表范围.................................................................................................. 181
三、发行人财务报表.......................................................................................................... 191
四、管理层讨论与分析...................................................................................................... 199
五、发行人最近一年末有息债务情况.............................................................................. 253
六、本期发行公司债后公司资产负债结构的变化 .......................................................... 254
七、发行人资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 ...................................... 255
第五节 募集资金运用 ................................................................................................................ 259
一、本次债券募集资金金额.............................................................................................. 259
二、募集资金规模合理性分析.......................................................................................... 259
三、本次债券募集资金运用计划...................................................................................... 260
四、本期债券募集资金运用计划...................................................................................... 260
五、本期债券募集资金对发行人财务状况的影响 .......................................................... 262
六、本期债券募集资金专项账户管理安排 ...................................................................... 263
七、募集资金使用情况披露.............................................................................................. 263
八、本期债券募集资金使用的监管隔离机制 .................................................................. 264
3、发行人承诺，本期债券募集资金仅用于已披露的用途，不转借他人使用。 ........ 264
第六节 备查文件 ........................................................................................................................ 265
一、备查文件内容.............................................................................................................. 265
二、备查文件查阅时间、地点.......................................................................................... 265
第一节 发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况
公司名称：华夏幸福基业股份有限公司
法定代表人：王文学
设立日期：1993 年 5 月 28 日
注册资本：2,954,946,709 元人民币
住所：河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号
办公地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18 号佳程广场 A 座 7 层
邮编：100027
信息披露事务负责人：林成红
联系方式：010-56982988
所属证监会行业：房地产业
公司类型：其他股份有限公司（上市公司）
经营范围：对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提
供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务
注册号/统一社会信用代码：911310006096709523
（二）核准情况及核准规模
2017 年 11 月 10 日，发行人第六届董事会第二十七次会议审议通过了《关
于公开发行公司债券方案的议案》。
2017 年 11 月 28 日，发行人 2017 年第十四次临时股东大会审议通过了《关
于公开发行公司债券方案的议案》，计划公开发行总规模不超过人民币 100 亿元
1-2-1
（含 100 亿元）的公司债券。经发行人结合目前实际资金需求，本次公司债券拟
申请公开发行不超过 50 亿元（含 50 亿元）。
经中国证监会 2018 年 2 月 9 日签发的“证监许可[2018]323 号”文件核准，
公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过 50 亿元的公司债券。
（三）本期债券基本条款
发行主体：华夏幸福基业股份有限公司。
债券名称：华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第二期）。
债券期限：本期债券为 4 年期，附第 2 年末、第 3 年末发行人调整票面利率
选择权和投资者回售选择权。
发行规模：本次债券计划发行总规模不超过人民币 50 亿元（含 50 亿元），
本期债券是本次债券的第二期发行，基础发行规模为人民币 5 亿元，可超额配售
不超过人民币 15 亿元（含 15 亿元）。
超额配售选择权：发行人和主承销商将根据网下申购情况，决定是否行使超
额配售选择权，即在基础发行规模 5 亿元的基础上，可追加不超过 15 亿元（含
15 亿元）的发行额度。
发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在本期债券存续期的第 2 年末
调整本期债券后 2 年的票面利率；发行人有权决定在本期债券存续期的第 3 年末
调整本期债券后 1 年的票面利率。发行人将于第 2 个和第 3 个计息年度付息日前
的第 20 个交易日，在中国证监会指定的上市公司信息披露媒体上发布关于是否
调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使本期债券票面利率
调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度
的公告后，投资者有权选择在本期债券的第 2 个和第 3 个计息年度付息日将持有
的本期债券全部或部分回售给发行人。发行人将按照上交所和证券登记机构相关
业务规则完成回售支付工作。
回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公
告之日起 3 个交易日内，本期债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券
1-2-2
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；
回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上
述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
债券利率及其确定方式：本期债券票面利率将由发行人和主承销商根据网下
利率询价结果在预设利率区间内协商确定。本期债券的票面利率在存续期内前 2
年固定不变；在存续期的第 2 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回
售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加调整基点，在存续期后 2
年固定不变。在存续期的第 3 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回
售部分的债券票面利率为存续期内第 3 年票面利率加调整基点，在存续期后 1
年固定不变。
债券票面金额：本期债券票面金额为 100 元。
发行价格：本期债券按面值平价发行。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立
的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让、质押等操作。
发行对象及向公司股东配售安排：本期债券面向《公司债券发行与交易管理
办法》规定的合格投资者公开发行，不向公司股东优先配售。
起息日：本期债券的起息日为 2018 年 6 月 20 日。
付息债权登记日：本期债券的付息债权登记日将按照上交所和中国证券登记
公司的相关规定办理。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有
人，均有权就其所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。
付息日期：本期债券的付息日期为 2019 年至 2022 年每年的 6 月 20 日，若
投资者于第 2 年末行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2019 年至 2020
年每年的 6 月 20 日；若投资者于第 3 年末行使回售选择权，则回售部分债券的
付息日为 2019 年至 2021 年每年的 6 月 20 日。如遇法定节假日或休息日，则顺
延至其后的第 1 个工作日；每次付息款项不另计利息。
兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日将按照上交所和中国证券登记
公司的相关规定办理。
1-2-3
兑付日期：本期债券的兑付日为 2022 年 6 月 20 日，如投资者于第 2 年末行
使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2020 年 6 月 20 日；如投资者于第 3
年末行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2021 年 6 月 20 日。如遇法定
节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息。
计息期限：本期债券的计息期限为 2018 年 6 月 20 日至 2022 年 6 月 19 日，
若投资者于第 2 年末行使回售选择权，则回售部分债券的计息期限为 2018 年 6
月 20 日至 2020 年 6 月 19 日；若投资者于第 3 年末行使回售选择权，则回售部
分债券的计息期限为 2018 年 6 月 20 日至 2021 年 6 月 19 日。
还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付
息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年
的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有
的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金
额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持
有的债券票面总额的本金。
付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债
券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办
理。
担保情况：本期债券无担保。
信用级别及资信评级机构：经东方金诚综合评定，发行人的主体信用等级为
AAA，本期债券的信用等级为 AAA。经中诚信证评综合评定，发行人的主体信
用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。
牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司。
联席主承销商：光大证券股份有限公司、招商证券股份有限公司、中泰证券
股份有限公司。
发行方式：本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发行
人与主承销商/簿记管理人根据询价簿记建档情况进行配售。
配售规则：主承销商/簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配
售，机构投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依
1-2-4
照以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率
从低向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对
应的最高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）
的投资者按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例原则进行
配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。
承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式
承销。本期债券发行最终认购不足 5 亿元部分全部由主承销商组织承销团余额包
销，各承销方应足额划付各自承担余额包销责任比例对应的募集款项。
拟上市交易场所：上海证券交易所。
上市安排：本次发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本期债券上市
交易的申请，具体上市时间将另行公告。
质押式回购：发行人主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本
期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按上海证券交
易所及证券登记机构的相关规定执行。
募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还有息债
务。
募集资金专项账户：
账户名称：华夏幸福基业股份有限公司
开户银行：中信银行廊坊分行营业部
银行账户：8111801013000507155
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应
缴纳的税款由投资者承担。
二、本次发行的有关机构
（一）发行人
公司名称：华夏幸福基业股份有限公司
法定代表人：王文学
1-2-5
住所：河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号
办公地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18 号佳程广场 A 座 7 层
联系人：赵刚、王文康
联系电话：010-56982988
传真：010-56982989
邮政编码：100027
（二）牵头主承销商/簿记管理人/受托管理人
公司名称：中信证券股份有限公司
法定代表人：张佑君
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
联系人：蒋昱辰、石衡、王艳艳、黄晨源、朱军、康培勇、蔡林峰、路瑶
电话：010-60838956
传真：010-60833504
邮编：100026
（三）联席主承销商
公司名称：光大证券股份有限公司
法定代表人：周健男
住所：上海市静安区新闸路 1508 号
地址：北京市西城区复兴门外大街 6 号光大大厦 16 层
联系人：杜雄飞、冯伟、洪渤、杨奔、赵妤、王磊、尚林哲
电话：010-56513142
传真：010-56513103
邮编：100045
1-2-6
公司名称：招商证券股份有限公司
法定代表人：霍达
住所：广东省深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38 至 45 层
地址：深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38-45 层
联系人：马国栋、周巍巍、董尧
电话：010-60840902
传真：010-57601990
邮编：518034
公司名称：中泰证券股份有限公司
法定代表人：李玮
住所：山东省济南市市中区经七路 86 号
地址：北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 28 号太平洋保险大厦五层
联系人：李玲、邬欢、张哲源、刘倩、崔志净、何超信
联系电话：010-59013951
传真：010-59013945
邮政编码：100032
（四）分销商
1、公司名称：东海证券股份有限公司
法定代表人：赵俊
住所：常州延陵西路 23 号投资广场 18 层
地址：上海市浦东新区东方路 1928 号东海大厦 3 楼债券发行部
联系人：高芳
联系电话：021-20333395
1-2-7
传真：021-50783656
邮政编码：200125
2、公司名称：国信证券股份有限公司
法定代表人：何如
住所：广东省深圳市罗湖区红岭中路 1012 号国信证券大厦十六层至二十六
层
地址：广东省深圳市罗湖区红岭中路 1012 号国信证券大厦 2105 室
联系人：龙琦梵
联系电话：0755-81982147
传真：010-88005419
邮政编码：518000
（五）律师事务所
事务所名称：北京大成律师事务所
负责人：彭雪峰
办公地址：北京市朝阳区东大桥路 9 号侨福芳草地 D 座 7 层
经办律师：郭庆、王云松
联系电话：0532-89070866
传真：0532-89070877
邮政编码：266071
（六）审计机构
事务所名称：中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
负责人：姚庚春
办公地址：北京市西城区阜成门外大街 2 号万通大厦 A 座 24 层
签字注册会计师：张猛勇、李秀华
联系电话：010-52805600
1-2-8
传真：010-52805601
邮政编码：100037
（七）资信评级机构
公司名称：东方金诚国际信用评估有限公司
住所：北京市西城区德胜门外大街 83 号 701 室（德胜园区）
法定代表人：罗光
联系地址：北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B 座 7 层
经办人：高阳
电话：010-62299800
传真：010-65660988
公司名称：中诚信证券评估有限公司
住所：上海市青浦区工业园区郏一工业区 7 号 3 幢 1 层 C 区 113 室
法定代表人：闫衍
联系地址：上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 8 楼
经办人：陈曦
电话：（021）60330988
传真：（021）60330991
（八）簿记管理人收款银行
账户名称：中信证券股份有限公司
银行账户：7116810187000000121
汇入行人行支付系统号：302100011681
联系人：蒋昱辰、石衡、王艳艳、黄晨源、朱军、康培勇、蔡林峰、路瑶
1-2-9
电话：010-60838956
传真：010-60833504
（九）本期债券募集资金专项账户开户银行
账户名称：华夏幸福基业股份有限公司
开户银行：中信银行廊坊分行营业部
银行账号：8111801013000507155
联系人：张荣
电话：0316-5218922
传真：0316-5218911
（十）申请上市的证券交易所
名称：上海证券交易所
总经理：黄红元
住所：上海市浦东南路 528 号
办公地址：上海市浦东南路 528 号
电话：021-68808888
传真：021-68807813
邮政编码：200120
（十一）本期债券登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
总经理：聂燕
住所：上海市陆家嘴东路 166 号
办公地址：上海市陆家嘴东路 166 号中国保险大厦
电话：021-38874800
传真：021-58754185
1-2-10
邮政编码：200120
三、认购人承诺
凡认购、购买或以其他合法方式取得并持有本期债券的投资者（包括本期债
券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书摘要对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约
束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变
更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上海证券交易所上市
交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
四、发行人与本次发行有关的中介机构、相关人员的股权关系和其他
利害关系
经核查，截至 2017 年 12 月 31 日，本次发行的牵头主承销商、簿记管理人、
债券受托管理人中信证券自营业务股票账户累计持有华夏幸福 3,669,082 股股
票；信用融券专户不持有华夏幸福股票；资产管理业务股票账户累计持有华夏幸
福 5,686,446 股股票。
经核查，截至 2017 年 12 月 31 日，本次发行的联席主承销商光大证券自营
业务股票账户及融券专户均不持有华夏幸福股票，子公司上海光大证券资产管理
有限公司所辖股票账户持有华夏幸福 6,500 股股票，子公司光大富尊投资有限公
司所辖股票账户不持有华夏幸福股票，子公司光大保德信基金管理有限公司所辖
股票账户持有华夏幸福 9,300 股股票。
经核查，截至 2017 年 12 月 31 日，本次发行的联席主承销商招商证券衍生
投资部持有华夏幸福 235,500 股股票，全部为融资融券券源持仓。
经核查，截至 2017 年 12 月 31 日，本次发行的联席主承销商中泰证券自营
业务股票账户累计持有华夏幸福 941,000 股股票。
1-2-11
除上述事项外，截至 2017 年 12 月 31 日，发行人与本次发行有关的中介机
构及其法定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系
或其他重大利害关系。
1-2-12
第二节 发行人及本期债券的资信状况
一、本期债券的信用评级情况
经东方金诚综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，
本期债券的信用等级为 AAA。
经中诚信证评综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，
本期债券的信用等级为 AAA。
二、信用评级报告的内容摘要及揭示的主要风险
东方金诚信用评级报告
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
发行人的主体信用等级为 AAA，评级展望稳定，表示发行人偿还债务的能
力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
本期债券的信用等级为 AAA，反映了本期债券具备极强的偿还保障，到期
不能偿还的风险极低。
（二）优势
1、公司产业新城及配套住宅开发建设业务具有很强的区域专营性和协同效
应，业务区域从京津冀地区扩张至长三角等区域，近年签约园区数量、签约入园
企业数量和投资金额增长较快，市场竞争优势明显；
2、近年公司产业新城园区配套住宅项目合同销售面积和合同销售金额逐年
增加，盈利水平较高；
3、受益于较强的招商引资能力和园区投资建设能力，公司产业发展服务等
业务收入及利润逐年快速增长；
4、公司可供开发园区配套住宅的土地较为充足，在获取土地资源上有较大
优势，对未来持续发展形成了有力支撑。
1-2-13
（三）关注
1、公司产业园区开发经营模式易受国家及地方政府相关政策、地方投融资
环境的影响，从京津冀地区扩张至长三角等区域的过程中，面临一定复制难度；
2、公司 2017 年末应收账款随园区结算收入增加而大幅增长，未来回款主要
来自地方政府土地出让收入，回款稳定性受区域房地产市场波动影响较大；
3、公司产业新城园区配套住宅及城市地产业务主要分布在环京地区，当前
环京区域限购限贷政策对公司未来住宅销售的稳定性构成不利影响；
4、公司产业新城开发建设投资规模大、业务及回款周期较长，近年随着产
业园区拓展加快，有息债务规模持续增加，叠加 2017 年经营性净现金流转负，
债务负担有所加重；
5、公司对外委托贷款、对结构性项目的股权投资规模较大，存在或有负债
及流动性风险。
（四）跟踪评级的有关安排
根据监管部门有关规定和东方金诚国际信用评估有限公司的评级业务管理
制度，东方金诚将在“华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第
二期）”的存续期内密切关注华夏幸福基业股份有限公司的经营管理状况、财务
状况及可能影响信用质量的重大事项，实施定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
定期跟踪评级每年进行一次，在华夏幸福基业股份有限公司公布年报后的两
个月内出具定期跟踪评级报告；不定期跟踪评级在东方金诚认为可能存在对受评
主体或债券信用质量产生重大影响的事项时启动，并在启动日后 10 个工作日内
出具不定期跟踪评级报告。
跟踪评级期间，东方金诚将向华夏幸福基业股份有限公司发送跟踪评级联络
函并在必要时实施现场尽职调查，华夏幸福基业股份有限公司应按照联络函所附
资料清单及时提供财务报告等跟踪评级资料。如华夏幸福基业股份有限公司未能
提供相关资料导致跟踪评级无法进行时，东方金诚将有权宣布信用等级暂时失效
或终止评级。
1-2-14
东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务
实施细则》等相关规定，同时在交易所网站、东方金诚网站
(http://www.dfratings.com)和监管部门指定的其他媒体上予以公告，且在交易所网
站公告的时间不晚于在其他交易场所、媒体或其他场合公开披露的时间。东方金
诚还将根据监管要求向相关部门报送。
中诚信证评信用评级报告
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
发行人的主体信用等级为 AAA，评级展望稳定，表示发行人偿还债务的能
力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
本期债券的信用等级为 AAA，反映了本期债券信用质量极高，信用风险极
低。
（二）优势
1、全国领先的产业新城运营商。自 2002 年投资开发运营固安工业园区以来，
华夏幸福在产业园区开发方面积累了较为成熟的经验和标准化运作方式，其产业
新城 PPP 模式受到政府认可和推广；同时公司已具备显著的规模优势，截至 2017
年末，公司在全国范围内共布局产业新城 70 余处和产业小镇 20 余处，覆盖全国
12 个省、45 个城市的 81 个区域。
2、成熟的园区招商经验。公司拥有强大的产业发展团队，以龙头企业为引
领不断推动产业链上下游企业集群集聚，产业服务能力不断提升，入园企业数量
和签约投资额不断增长。截至 2017 年末，公司产业园区累计签约入园企业 1,901
个，累计签约投资金额 4,965.23 亿元。
3、“园区+地产”协同效应推动房地产签约销售额位于行业前列，同时异地
复制初见成效。依托园区运营与房地产开发的协同效应，近年来公司销售业绩持
续增长，2017 年实现整体销售额 1,522.12 亿元，位于全国房地产企业前列；同
期公司位于环上海区域销售额占比由上年的 7%大幅提升至 23%，异地复制取得
一定进展。
1-2-15
（三）关注
1、房地产项目区域集中度较高，后续销售回款情况值得关注。公司房地产
在建项目及可供出售项目主要集中在京津冀等重点限购限贷政策的调控区域，后
续销售回款具有不确定性，需持续保持关注。
2、有息债务规模增长较快。随着拓展园区数量的增多，公司有息债务规模
持续快速增长，截至 2017 年末公司总债务上升至 1,190.30 亿元，同期末，公司
永续债金额为 90 亿元。未来随着园区建设进度加快，公司债务水平或将继续承
压。
3、少数股东权益占比较高。近年来多家信托公司及资产管理公司向公司子
公司增资并取得少数股权，使得公司少数股东权益快速上升，2017 年末少数股
东权益为 339.38 亿元，占所有者权益合计的比重为 47.78%，未来公司或面临较
大的股权回购压力。
4、公司应收账款和其他应收款资金回收时间值得关注。2017 年末公司应收
账款同比大幅增长 99.04%至 189.10 亿元，主要系应收政府园区结算款，其回收
进度较大程度依赖于区域内政府收入；同期末其他应收款账面余额 105.87 亿元，
大部分为土地保证金和信托业保障基金，上述资金回收时间均存在一定的不确定
性。
（四）跟踪评级的有关安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规
定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将
在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人
外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以
对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信证评将于本期债券发行主体及担保主体（如有）
年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本次评级报告出
具之日起，中诚信证评将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券
有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通
1-2-16
知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪
评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约
定在中诚信证评网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网
站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评
将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别
暂时失效。
三、发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，
具有较强的间接融资能力。截至 2017 年 12 月 31 日，发行人的银行授信总额约
为 2,946 亿元，其中已使用授信额度约为 817 亿元，未使用授信额度约为 2,129
亿元。详细情况如下表所示：
单位：万元
序号 银行名称 授信额度 已使用 结余额度
1 招商银行 1,077,500 1,077,500 -
2 中国工商银行 1,400,000 991,600 408,400
3 渤海银行 2,000,000 978,000 1,022,000
4 中国建设银行 1,400,000 662,999 737,001
5 恒丰银行 599,400 599,400 -
6 平安银行 1,500,000 502,000 998,000
7 中信银行（国际） 491,162 491,162 -
8 光大银行 1,000,000 320,000 680,000
9 江苏银行 300,000 300,000 -
10 兴业银行 300,000 300,000 -
11 中信银行 1,650,000 237,350 1,412,650
12 北京银行 215,000 215,000 -
13 天津银行 200,000 200,000 -
14 南京银行 150,000 150,000 -
15 上海银行 142,000 142,000 -
16 中国农业银行 600,000 134,800 465,200
1-2-17
17 广发银行 120,000 120,000 -
18 九江银行 100,000 100,000 -
19 北京农商行 260,000 93,338 166,662
20 大连银行 90,000 90,000 -
21 河北银行 88,000 88,000 -
22 华夏银行 270,000 80,000 190,000
23 中国农业发展银行 90,000 60,000 30,000
24 唐山银行 50,000 50,000 -
25 邯郸银行 50,000 50,000 -
26 南洋商业银行 38,000 38,000 -
27 沧州银行 20,000 20,000 -
28 温州银行 19,900 19,900 -
29 农村信用社 18,500 18,500 -
30 汇丰银行 14,963 14,963 -
31 国家开发银行 2,000,000 13,200 1,986,800
32 广州农商行 10,000 10,000 -
33 交通银行 2,000,000 - 2,000,000
34 中国银行 2,000,000 - 2,000,000
35 华润银行 200,000 - 200,000
36 邮政储蓄银行 5,000,000 - 5,000,000
37 民生银行 2,000,000 - 2,000,000
38 浦发银行 2,000,000 - 2,000,000
合计 29,464,425 8,167,712 21,296,713
四、报告期内与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
报告期内，发行人与主要客户发生业务往来时，均遵守合同约定，未发生过
严重违约现象。
五、发行人已发行的债券、其他债务融资工具及偿还情况
（一）已发行公司债券及偿还情况
截至2018年3月31日，发行人累计公开发行公司债券75亿元，累计非公开发
行公司债券230亿元。发行人已发行公司债券募集资金已全部使用完毕。
报告期内，发行人按照每期债券募集说明书约定使用募集资金。发行人于
2016年接受河北证监局的现场检查，河北证监局未认定发行人存在违规使用募集
1-2-18
资金问题。
发行人各期债券募集资金具体使用情况如下：
1-2-19
单位：亿元
与自有资金
是否 补充流 偿还金融 偿还借款相
无异议函/ 发行
简称 代码 起息时间 受托管理人 募集资金约定用途 发行 动资金 机构借款 余额 对应被置换
批文情况 规模
完毕 金额 金额 用于补充流
动资金金额
上证函
兴业证券股 本次债券募集资金在扣除发行费用
15 华夏债 125912 [2015]1096 10 2015.7.29 是 10.00 0 0 -
份有限公司 后，拟将全部用于补充流动资金。
号
本次债券募集资金在扣除发行费用
15 华夏 02 125848 10 2015.8.31 是 10.00 0 0 -
上证函 后，拟将全部用于补充流动资金。
兴业证券股
[2015]1482
份有限公司
号 本次债券募集资金在扣除发行费用
15 华夏 03 125837 10 2015.9.9 是 10.00 0 0 -
后，拟将全部用于补充流动资金。
上证函
招商证券股 本次债券募集资金在扣除发行费用
15 华夏 04 125799 [2015]1726 10 2015.9.28 是 10.00 0 0 -
份有限公司 后，拟将全部用于补充流动资金。
号
本次债券募集资金在扣除发行费用
15 华夏 05 122494 40 2015.10.22 后，拟将 20 亿元用于偿还金融机构 是 20.00 20.00 0 -
证监许可
中信证券股 借款，剩余部分用于补充流动资金。
[2015]2184
份有限公司 本次债券募集资金在扣除发行费用
号
16 华夏债 136167 15 2016.1.20 后，拟将 5 亿元用于偿还金融机构 是 10.00 5.00 0 -
借款，剩余部分用于补充流动资金。
1-2-20
与自有资金
是否 补充流 偿还金融 偿还借款相
无异议函/ 发行
简称 代码 起息时间 受托管理人 募集资金约定用途 发行 动资金 机构借款 余额 对应被置换
批文情况 规模
完毕 金额 金额 用于补充流
动资金金额
本次债券募集资金在扣除发行费用
16 华夏 02 136244 20 2016.3.3 是 20.00 0.00 0 -
后，拟全部用于补充流动资金。
本次债券募集资金在扣除发行费用
16 华夏 01 135082 28 2016.3.9 是 16.84 11.16 0 16.84
后，拟全部用于偿还借款。
本次债券募集资金在扣除发行费用
16 华夏 04 135302 30 2016.3.24 是 17.61 12.39 0 17.61
后，拟全部用于偿还借款。
本次债券募集资金在扣除发行费用
16 华夏 05 135391 20 2016.4.18 是 13.64 6.36 0 13.64
上证函 后，拟全部用于偿还借款。
兴业证券股
[2015]
份有限公司 本次债券募集资金在扣除发行费用
16 华夏 06 135465 2055 号 40 2016.5.12 是 0.20 39.80 0 0.20
后，拟全部用于偿还借款。
本次债券募集资金在扣除发行费用
16 华夏 07 135507 10 2016.6.1 是 0.05 9.95 0 0.05
后，拟全部用于偿还借款。
本次债券募集资金在扣除发行费用
16 华夏 08 135557 52 2016.6.21 后，22 亿元拟用于偿还借款，剩余 是 30.00 22.00 0 0
部分拟用于补充流动资金。
1-2-21
与自有资金
是否 补充流 偿还金融 偿还借款相
无异议函/ 发行
简称 代码 起息时间 受托管理人 募集资金约定用途 发行 动资金 机构借款 余额 对应被置换
批文情况 规模
完毕 金额 金额 用于补充流
动资金金额
上证函
兴业证券股 本次债券募集资金在扣除发行费用
16 华夏 09 135724 [2016]267 10 2016.8.10 是 10.00 0 0 -
份有限公司 后，拟全部用于补充流动资金。
号
合计 305 178.34 126.66 48.34
1-2-22
注：1.上述每期债券发行费用已计入补充流动资金用途。
2.根据上海证券交易所于 2015 年 11 月 5 日出具的《关于对华夏幸福基业股份有限公司
非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函[2015]2055 号），该次债券采取分期发
行方式，总发行规模为 180 亿元，募集资金在扣除发行费用后，150 亿元用于偿还借款，剩
余部分用于补充公司流动资金。该次债券共发行六期非公开公司债券，分别为：“16 华夏
01”、“16 华夏 04”、“16 华夏 05”、“16 华夏 06”、“16 华夏 07”、“16 华夏 08”。
根据上述各期公司债券募集说明书的约定，“如本次债券募集资金实际到位时间与发行人预
计不符，发行人将运用自有资金偿还已到期的借款，募集资金到位后与自有资金偿还借款相
对应金额的募集资金将用于补充流动资金”。在各期公司债券发行前，发行人已运用自有资
金 48.34 亿元偿还已到期的借款，债券募集资金到位后，与自有资金偿还借款相对应金额的
募集资金即 48.34 亿元被置换用于补充公司流动资金。
经主承销商核查，截至2018年3月31日，发行人上述已发行公司债券募集资
金使用情况与该次债券募集说明书约定的用途一致。
截至 2018 年 3 月 31 日，发行人不存在逾期兑付的情形，亦不存在重大债务
违约情形，发行人合并口径已发行公司债券及偿还情况如下：
票面 期限结构 债券余额
债券简称 发行方式 起息时间 是否到期
利率 （年） （亿元）
已按时兑息，
15 华夏债 非公开发行 5.99% 2015.07.29 1+1+1 9.20 尚未兑付，回
售 0.8 亿元
前两年利率
已按时兑息回
5.70%，未被回售
15 华夏 02 非公开发行 2015.08.31 2+2 4.75 售，回售 5.25
部分后两年利率
亿元
为 6.0%
前两年利率
已按时兑息回
5.58%，未被回售
15 华夏 03 非公开发行 2015.09.09 2+2 3.90 售，回售 6.10
部分后两年利率
亿元
为 6.0%
已按时兑息，
15 华夏 04 非公开发行 5.69% 2015.09.28 3+2 10.00
尚未兑付
面向合格投
已按时兑息，
15 华夏 05 资者公开发 5.10% 2015.10.22 5+2 40.00
尚未兑付
行
面向合格投
已按时兑息，
16 华夏债 资者公开发 4.88% 2016.01.20 5+2 15.00
尚未兑付
行
1-2-23
票面 期限结构 债券余额
债券简称 发行方式 起息时间 是否到期
利率 （年） （亿元）
已按时兑息，
16 华夏 01 非公开发行 5.40% 2016.03.09 3+2 28.00
尚未兑付
面向合格投
已按时兑息，
16 华夏 02 资者公开发 4.04% 2016.03.03 3+2 20.00
尚未兑付
行
已按时兑息，
16 华夏 04 非公开发行 5.19% 2016.03.24 3+2 30.00
尚未兑付
已按时兑息，
16 华夏 05 非公开发行 5.30% 2016.04.18 3+2 20.00
尚未兑付
已按时兑息，
16 华夏 06 非公开发行 5.38% 2016.05.12 3+2 40.00
尚未兑付
已按时兑息，
16 华夏 07 非公开发行 5.19% 2016.06.01 2+2 10.00
尚未兑付
已按时兑息，
16 华夏 08 非公开发行 5.20% 2016.06.21 2+2 52.00
尚未兑付
已按时兑息兑
16 华夏 09 非公开发行 3.85% 2016.08.10 360 天 0.00
付，余额为 0
17 九通 01 非公开发行 6.20% 2017.08.17 2+2 10.00 尚未兑付兑息
17 九通 03 非公开发行 6.60% 2017.10.27 3+2 6.00 尚未兑付兑息
18 九通 01 非公开发行 7.40% 2018.3.12 2+2+1 10.9 尚未兑付兑息
总计 309.75
（二）其他债务融资工具及偿还情况
1、资产证券化发行及偿还情况
发行人全资子公司幸福基业物业服务有限公司于 2016 年 7 月 14 日成立了华
夏幸福物业一期资产支持专项计划，管理人为上海富诚海富通资产管理有限公
司。2016 年 7 月 14 日，该专项计划实际收到认购资金 23 亿元，其中次级资产
支持证券由幸福基业物业服务有限公司持有，具体情况如下：
发行规模
债券简称 信用级别 利率 预期到期日
（亿元）
16 幸福 A1 AAA 2.90 3.64% 2017 年 6 月 15 日
16 幸福 A2 AAA 4.30 4.29% 2018 年 6 月 15 日
16 幸福 A3 AAA 4.60 5.30% 2019 年 6 月 17 日
16 幸福 A4 AAA 4.90 5.00% 2020 年 6 月 15 日
16 幸福 A5 AAA 5.30 5.60% 2021 年 6 月 15 日
1-2-24
发行规模
债券简称 信用级别 利率 预期到期日
（亿元）
16 幸福次 AAA 1.00 - 2021 年 6 月 15 日
总计 23.00 -
发行人间接全资子公司固安九通基业公用事业有限公司于 2017 年 3 月 15
日成立了华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目供热收费收益权资产支持
专项计划。2017 年 3 月 15 日，该项专项计划实际收到认购资金 7.06 亿元，其中
次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有，具体情况如下：
发行规模
债券简称 信用级别 利率 预期到期日
（亿元）
17 九通 A1 AAA 0.58 3.90% 2018 年 4 月 24 日
17 九通 A2 AAA 0.80 5.00% 2019 年 4 月 24 日
17 九通 A3 AAA 1.02 5.20% 2020 年 4 月 24 日
17 九通 A4 AAA 1.28 5.20% 2021 年 4 月 23 日
17 九通 A5 AAA 1.43 5.20% 2022 年 4 月 22 日
17 九通 A6 AAA 1.59 5.20% 2023 年 4 月 24 日
17 九通次 - 0.36 - 2023 年 4 月 24 日
总计 7.06 -
发行人间接全资子公司幸福基业物业服务有限公司于 2017 年 8 月 11 日成立
了华夏幸福固安新型城镇化 PPP 项目市政物业服务 2017 年度第一期资产支持票
据。发行载体管理机构为华润深国投信托有限公司。2017 年 8 月 12 日，该项专
项计划实际收到认购资金 2.00 亿元，本次资产支持票据项下的优先级资产支持
票据已经得到全额认购，次级资产支持票据全部由幸福基业物业服务有限公司认
购，具体情况如下：
发行规模
债券简称 信用级别 利率 预期到期日
（亿元）
17 幸 福 固 安
AAA 0.90 4.80% 2018 年 7 月 26 日
ABN001 优先 1
17 幸 福 固 安
AAA 1.00 4.80% 2019 年 7 月 26 日
ABN001 优先 2
17 幸 福 固 安
- 0.10 - 2019 年 7 月 26 日
ABN001 次
总计 2.00
发行人间接全资子公司九通基业投资有限公司于 2017 年 12 月 19 日成立了
华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划。2017 年 12 月
1-2-25
19 日，该项专项计划实际收到认购资金 32.00 亿元，其中次级资产支持证券由九
通基业投资有限公司持有，具体情况如下：
发行规模
债券简称 信用级别 利率 预期到期日
（亿元）
17 华夏 A1 AAA 5.00 6.00% 2018 年 6 月 30 日
17 华夏 A2 AAA 5.00 6.20% 2019 年 6 月 30 日
17 华夏 A3 AAA 5.00 6.60% 2020 年 6 月 30 日
17 华夏 A4 AAA 5.00 6.60% 2021 年 6 月 30 日
17 华夏 A5 AAA 5.00 6.60% 2022 年 6 月 30 日
17 华夏 A6 AAA 5.00 6.60% 2023 年 6 月 30 日
17 华夏次 - 2.00 - 2023 年 6 月 30 日
总计 32.00
截至 2018 年 3 月 31 日，发行人存在 611,600.00 万元的已发行未兑付的资产
支持证券。2016 年 7 月 14 日成立的华夏幸福物业一期资产支持专项计划中，16
幸福 A1 已于 2017 年 6 月 15 日按时足额偿还本金分配收益。除上述专项计划外，
其他专项计划尚未到兑付日。发行人不存在逾期兑付的情形，亦不存在重大债务
违约情形。
2、其他融资工具发行及偿还情况
截至 2018 年 3 月 31 日，发行人合并口径超短期融资券、短期融资券和中期
票据融资余额合计为 44 亿元，具体情况如下：
票面 期限 债券余额
债券简称 类型 起息时间 是否到期
利率 结构 （亿元）
17 九通基业 CP001 短期融资券 4.50% 2017.01.18 1年 0 已到期兑付
17 幸福基业 SCP001 超短期融资券 4.82% 2017.04.27 270 天 0 已到期兑付
17 幸福基业 SCP002 超短期融资券 5.07% 2017.05.15 270 天 0 已到期兑付
17 幸 福 基 业
中期票据 5.80% 2017.05.23 5年 19.00 尚未兑付兑息
MTN001
17 华夏幸福 SCP003 超短期融资券 4.99% 2017.06.21 270 天 0 已到期兑付
17 华夏幸福 SCP004 超短期融资券 4.96% 2017.06.29 270 天 0 已到期兑付
17 华夏幸福 SCP005 超短期融资券 4.80% 2017.07.12 270 天 0 已到期兑付
18 华夏幸福 SCP001 超短期融资券 6.20% 2018.3.13 180 天 15.00 尚未兑付兑息
18 华夏幸福 SCP002 超短期融资券 6.20% 2018.3.29 196 天 10.00 尚未兑付兑息
1-2-26
票面 期限 债券余额
债券简称 类型 起息时间 是否到期
利率 结构 （亿元）
合计 44.00
发行人境外间接全资子公司 CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.分别于
2017 年 12 月 21 日、2017 年 12 月 22 日和 2017 年 12 月 28 日完成境外发行 5
亿美元的高级无抵押定息债券、3.5 亿美元的次级担保永久证券和 1.5 亿美元的
高级无抵押定息债券。
根据中国人民银行征信中心《企业信用报告》相关记录，截至 2017 年 11
月 8 日，发行人不存在逃废债信息，不存在被起诉信息，不存在欠息信息，不存
在违规信息，不存在不良负债信息，不存在未结清信用证信息。
六、本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比
例
截至 2018 年 3 月 31 日，公司累计公开发行的公司债券余额为 75 亿元，累
计非公开发行的公司债券余额为 234.75 亿元。如公司本次申请的公司债券经中
国证监会核准并全部发行完毕后，公司累计公开发行的公司债券余额为 125 亿
元，占公司 2017 年 12 月 31 日合并财务报表所有者权益 710.32 亿元的比例为
17.60%，未超过 40%。
七、近三年偿债能力财务指标
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 2015 年 12 月 31
指标
/2017 年度 日/2016 年度 日/2015 年度
流动比率 1.53 1.40 1.35
速动比率 0.52 0.48 0.47
资产负债率（%） 81.10 84.78 84.80
EBITDA 利息倍数（倍） 2.69 2.01 1.99
贷款偿还率（%） 100 100 100
利息偿付率（%） 100 100 100
经营活动产生的现金流量净
-1,622,772.90 776,306.42 744,972.27
额(万元)
注：1、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧、油气资产折耗、
生产性生物资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
1-2-27
2、EBITDA 利息倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）
3、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
4、利息偿付率=实际支付利息/应付利息
1-2-28
第三节 发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：华夏幸福基业股份有限公司
法定代表人：王文学
设立日期：1993 年 5 月 28 日
注册资本：2,954,946,709 元人民币
实缴资本：2,954,946,709 元人民币
住所：河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号
办公地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18 号佳程广场 A 座 7 层
邮编：100027
信息披露事务负责人：林成红
联系方式：010-56982988
所属证监会行业：房地产业
公司类型：其他股份有限公司（上市公司）
经营范围：对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提
供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务
注册号/统一社会信用代码：911310006096709523
二、发行人历史沿革及股本变化情况
（一）历史沿革
1993 年 5 月 28 日，经外经贸浙府资字[1993]第 6225 号批准证书批准，由台
湾国祥冷冻机械股份有限公司和绍兴市制冷设备厂合资组建的中外合资经营企
业浙江国祥制冷工业有限公司依法成立。浙江国祥制冷工业有限公司是发行人的
前身。
1-2-29
2000 年 12 月 12 日，浙江国祥制冷工业有限公司董事会通过决议，同意国
祥冷冻机械股份有限公司将其在合资公司中注册资本的 25%的股权转让给浙江
上风实业股份有限公司；5%的股权转让给上虞市上峰压力容器厂；5%的股权转
让给上虞市上浦金属加工厂；2000 年 12 月 22 日，浙江国祥制冷工业有限公司
董事会通过决议，同意绍兴市制冷设备厂将其在合资公司中注册资本的 20%的股
权全部转让给浙江春晖集团有限公司。股权转让完成后，国祥冷冻机械股份有限
公司持有合资公司 45%的股权，浙江上风实业股份有限公司持有合资公司 25%
的股权，上虞市上峰压力容器厂持有合资公司 5%的股权，上虞市上浦金属加工
厂持有合资公司 5%的股权，浙江春晖集团有限公司持有合资公司 20%的股权。
上虞市对外贸易经济合作局虞经贸.资[2000]字第 71 号文件批复同意公司转让股
权及重新修订合同、章程，并核发了变更后的批准证书。
2001 年 6 月 20 日，经浙江省人民政府企业上市工作领导小组浙上市（2001）
24 号文件和原国家对外贸易经济合作部外经贸资二函（2001）550 号文批准，同
意发行人前身浙江国祥制冷工业有限公司发起设立外商投资股份有限公司并更
名为“浙江国祥制冷工业股份有限公司”。
2001 年 7 月 19 日，浙江省工商行政管理局核准了本次整体变更为股份有限
公司的工商变更登记，并颁发注册号为企股浙总字第 002210 号的《企业法人营
业执照》，注册资本 6000 万元，折为 6000 万股，每股面值 1 元。
2003 年 4 月 21 日浙江省人民政府企业上市工作领导小组浙上市[2003]26 号
文和 2003 年 5 月 13 日商务部商资二函[2003]138 号文批复，同意浙江国祥外方
股东台湾国祥冷冻机械股份有限公司变更为台湾省籍自然人陈和贵，商务部同意
浙江国祥 2003 年 4 月签署的公司章程（2003 年 4 月修正案）。
2003 年 5 月 18 日，浙江国祥 2002 年度股东大会通过决议，同意将原章程
（修正案）第十八条“国祥冷冻机械股份有限公司”更改为“陈和贵”；将“外
资法人股”更改为“外资股”。
2003 年 12 月 5 日，中国证券监督管理委员会证监发行字[2003]144 号文《关
于核准浙江国祥制冷工业股份有限公司公开发行股票的通知》核准同意，浙江国
祥向社会公开发行人民币普通股 4,000 万股。2003 年 12 月，商务部商资二批
1-2-30
[2003]1272 号文《商务部关于同意浙江国祥制冷工业股份有限公司增资的批复》，
同意公司的注册资本由 6,000 万元人民币增至 10,000 万元人民币，同意公司投资
者 2003 年 12 月 19 日修正的公司章程。同意增资后，公司股本结构变更如下：
国内法人股 3,300 万股，占公司股本总额的 33%；外资自然人股 2,700 万股，占
公司股本总额的 27%；社会公众股 4,000 万股，占公司股本总额的 40%。
2003 年 12 月 30 日，浙江国祥股票在上海证券交易所挂牌交易，股票代码
“600340”。
2004 年 1 月 9 日，经浙江省工商行政管理局核准了本次增资的工商变更登
记并颁发注册号为企股浙总字第 002210 号《企业法人营业执照》，注册资本壹
亿元人民币（实收壹亿元人民币），法定代表人陈天麟，住所为浙江省上虞市百
官镇中塘，企业类型为上市的中外合资股份有限公司。
2006 年 3 月 29 日，浙江国祥 2006 年第一次临时股东大会通过决议，同意
陈天麟受让陈和贵持有的全部浙江国祥股份 2,700 万股，占总股本的 27%；同意
《股权分置改革方案》，股权分置对价安排为全体非流通股股东向流通股股东每
10 股送 3 股，全体非流通股股东向流通股股东执行对价安排的股份总数额为
1,200 万股。
2006 年 5 月 29 日，浙江国祥 2005 年度股东大会通过决议，同意《2005 年
资本公积转增股本的议案》，同意公司以股权分置改革后的股本 95,324,675 股为
基数，向全体股东以资本公积金按每 10 股转增 5.24523 股的比例转增股本
50,000,000 股，每股面值 1 元，共计增加股本人民币 50,000,000.00 元。转增后，
公司注册资本为人民币 145,324,675.00 元，每股面值 1 元，折股份总数 145,324,675
股。
2009 年 9 月 7 日，浙江省工商行政管理局核准了本次股东、资本公积转增
股本的工商变更登记并颁发注册号为 330000400002350 的《企业法人营业执照》，
注册资本和实收资本为壹亿肆仟伍佰叁拾贰万肆仟陆佰柒拾伍元人民币。
2010 年 1 月 5 日，浙江省商务厅浙商务外资函[2010]6 号文《浙江省商务厅
关于浙江国祥制冷工业股份有限公司要求股份转让的批复》，同意陈天麟将其在
公司所持有的 21.31%的股份计 3,096.5465 万股转让给华夏幸福基业股份有限公
1-2-31
司（其后更名为华夏幸福基业控股股份公司即华夏控股），股份转让后，公司转
为内资企业。同时撤销台港澳侨投资企业批准证书（商外资浙府资字[2001]01775
号），并到工商行政管理部门办理相关手续。
2010 年 1 月 28 日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具《过户
登记确认书》，确认陈天麟持有的浙江国祥无限售流通股 30,965,465 股已过户至
华夏控股名下。华夏控股持有公司股份 30,965,465 股，占公司已发行总股本的
21.31%，成为公司的第一大股东，华夏控股及其关联方合计持有浙江国祥 23.27%
的股份。
2011 年 8 月 19 日，浙江国祥 2011 年第一次临时股东大会通过决议，同意
以 2010 年 12 月 31 日总股份 145,324,675 股为基数，按每 10 股转增 6 股的比例，
以资本公积 87,194,805 元向全体股东转增股份总额 87,194,805 股，每股面值 1
元，计增加实收资本 87,194,805 元。本次增资后注册资本为 232,519,480 元。并
同意相应修订公司章程。
2011 年 8 月 26 日，中国证券监督管理委员会证监许可[2011]1355 号《关于
核准浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产重组及向华夏幸福基业股份有限
公司发行股份购买资产的批复》，核准浙江国祥本次重大资产重组及向华夏幸福
基业股份有限公司发行 355,427,060 股股份购买相关资产。
2012 年 3 月 21 日，发行人 2011 年度股东大会通过决议，同意《2011 年度
利润分配及资本公积转增股本的预案》，同意以 2011 年 12 月 31 日公司总股本
587,946,540 股为基数，向全体股东每 10 股送红股 3 股（每股面值 1 元），同时
派发现金股利 2.00 元（含税）；同意公司以 2011 年 12 月 31 日公司总股本
587,946,540 股为基数，实施公积金转增股本，向全体股东每 10 股转增 2 股。本
次送转完成后，共计增加 293,973,270 股，公司总股本增加至 881,919,810 股。
2012 年 7 月 4 日，浙江省工商行政管理局核准了本次利润转增股本、资本
公积转增股本的变更登记并颁发《企业法人营业执照》，注册资本及实收资本为
捌亿捌仟壹佰玖拾壹万玖仟捌佰壹拾元。2012 年 8 月 21 日，廊坊市工商行政管
理局核准了本次住所变更的工商变更登记并颁发注册号 131000000030087 号《企
业法人营业执照》，住所为河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号。
1-2-32
2013 年 1 月 11 日，廊坊市工商行政管理局核准了本次名称经营范围变更的
工商变更登记并颁发《企业法人营业执照》，公司名称为华夏幸福基业股份有限
公司，住所为河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号，法定代表人为王文学，
注册资本及实收资本为捌亿捌仟壹佰玖拾壹万玖仟捌佰壹拾元，经营范围为：对
房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；
企业管理咨询；生物医药研发，科技技术推广、服务。
2013 年 9 月 17 日，发行人 2013 年第六次临时股东大会通过决议，同意《2013
年半年度利润分配预案》，以 2013 年 6 月 30 日公司总股本 881,919,810 股为基
数，向全体股东每 10 股送红股 5 股（含税），同时向全体股东每 10 股派发现金
股利 1.50 元（含税），共计送红股 440,959,905 股，共计派发现金股利 132,287,971.5
元。本次送股完成后，发行人总股本增加至 1,322,879,715 股。2013 年 12 月 9
日，廊坊市工商行政管理局核准了本次利润转增股本的变更登记并颁发《企业法
人营业执照》，注册资本及实收资本为壹拾叁亿贰仟贰佰捌拾柒万玖仟柒佰壹拾
伍元。
2015 年 3 月 3 日，廊坊市工商行政管理局为发行人重新换发现行有效的《营
业执照》，注册号为 131000000030087。
2015 年 4 月 16 日，发行人 2014 年度股东大会通过决议，同意《2014 年度
利润分配预案》，本次送股完成后，发行人总股本增加至 2,645,759,430 股。2015
年 6 月 1 日，廊坊市工商行政管理局核准了本次变更登记并颁发《企业法人营业
执照》，注册资本及实收资本为贰拾陆亿肆仟伍佰柒拾伍万玖仟肆佰叁拾元整。
2015 年 3 月 4 日，发行人 2015 年第三次临时股东大会通过决议，同意《华
夏幸福基业股份有限公司非公开发行 A 股股票预案》。本次非公开发行股票后，
发行人股本变更为 2,954,946,709 股。2016 年 7 月 29 日，廊坊市工商行政管理局
核准了本次增资的变更登记并颁发《营业执照》，注册资本为贰拾玖亿伍仟肆佰
玖拾肆万陆仟柒佰零玖元整。
2015 年 12 月 10 日，经中国证监会证监许可[2015]2889 号文《关于核准华
夏幸福基业股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，发行人非公开发行
309,187,279 股人民币普通股，每股面值人民币 1.00 元，发行价格为每股人民币
1-2-33
22.64 元，募集资金总额 6,999,999,996.56 元。发行人于 2016 年 1 月完成本次非
公开发行 A 股股票，并于 2016 年 1 月 21 日完成新增股份登记托管手续，新增
有限售条件流通股 309,187,279 股，总股本增加至 2,954,946,709 股。2017 年 1
月 23 日，新增 309,187,279 股股票解除锁定，正式上市流通。
（二）历次股本变化情况
1、利润分配及资本公积金转增
经 2006 年度发行人股权分置改革及资本公积转增股本后，发行人注册资本
变更为 145,324,675.00 元，折合股份总数 145,324,675 股，发行人已取得变更后
批准证书，并取得变更后注册号为 330000400002350 的《企业法人营业执照》。
发 行人 根据 2011 年度股东大会决议和修改后章程的规定， 发行人 以
145,324,675 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 6 股，共计转增
87,194,805 股。转增前发行人总股本为 145,324,675 股，此次转增实施完成后总
股本增至 232,519,480 股，即发行人的注册资本增加至 232,519,480 元。此次增资
已经天健会计师事务所有限公司审验，并于 2011 年 8 月 24 日出具天健验
(2011)357 号验资报告。2011 年 9 月 2 日，浙江省工商行政管理局核准了本次增
资的变更登记并颁发《企业法人营业执照》，注册资本及实收资本为贰亿叁仟贰
佰伍拾壹万玖仟肆佰捌拾元。
2、向法人单位发售新股
2011 年 9 月，经发行人 2009 年第二次临时股东大会、2010 年第三次临时股
东大会决议通过，并经中国证券监督管理委员会证监发行字（2011）1355 号《关
于核准浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产重组及向华夏幸福基业股份有
限公司发行股份购买资产的批复》核准，同意发行人向华夏控股增发人民币普通
股（A 股）355,427,060.00 股，控股合并廊坊京御房地产开发有限公司。此次发
行股份后公司的股本总数为 587,946,540 股。
3、公积金转增股本及分红送转
根据发行人第四届董事会第十一次会议及 2011 年度股东大会审议通过的公
司 2011 年度利润分配及资本公积金转增股本方案：以发行人 2011 年度末总股本
587,946,540 股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 2 股，同时向全体
1-2-34
股东每 10 股送红股 3 股（每股面值 1 元）。本次送转完成后，共计增加 293,973,270
股，总股本将增至 881,919,810 股。截至 2012 年 12 月 31 日，发行人总股本
881,919,810 股。2012 年 7 月 4 日，浙江省工商行政管理局核准了本次利润转增
股本、资本公积转增股本的变更登记并颁发《企业法人营业执照》，注册资本及
实收资本为捌亿捌仟壹佰玖拾壹万玖仟捌佰壹拾元。
4、分红送股
2013 年 8 月 26 日，发行人召开第四届董事会第三十四次会议，决定以 2013
年 6 月 30 日其总股本 881,919,810 股为基数，向全体股东每 10 股送红股 5 股（含
税），同时向全体股东每 10 股派发现金股利 1.50 元（含税），共计送红股
440,959,909 股，共计派发现金股利 132,287,971.50 元。送股完成后，发行人股本
增至 1,322,879,715 股。2013 年 12 月 9 日，廊坊市工商行政管理局核准了本次利
润转增股本的变更登记并颁发《企业法人营业执照》，注册资本及实收资本为壹
拾叁亿贰仟贰佰捌拾柒万玖仟柒佰壹拾伍元。
2015 年 4 月 16 日，发行人 2014 年度股东大会通过决议，同意《2014 年度
利润分配预案》，本次分配以 2014 年 12 月 31 日其总股本 1,322,879,715 股为基
数，向全体股东每 10 股送红股 10 股（含税），共计送红股 1,322,879,715 股；
同时向全体股东每股派发现金股利 0.8 元（含税），扣税后每股派发现金分别为
0.71 元（自然人股东和证券投资基金）、0.62 元（QFII、香港市场投资者）、0.8
元（自行缴纳所得税的股东），共计派发股利 1,058,303,772.00 元。本次送股完
成后，发行人总股本增加至 2,645,759,430 股。2015 年 6 月 1 日，廊坊市工商行
政管理局核准了本次送股的变更登记并颁发《企业法人营业执照》，注册资本及
实收资本为贰拾陆亿肆仟伍佰柒拾伍万玖仟肆佰叁拾元整。
5、非公开发行 A 股股票
2015 年 3 月 4 日，发行人 2015 年第三次临时股东大会通过决议，同意《华
夏幸福基业股份有限公司非公开发行 A 股股票预案》。2015 年 12 月 10 日,中国
证监会证监许可[2015]2889 号文《关于核准华夏幸福基业股份有限公司非公开发
行股票的批复》，核准公司非公开发行不超过 34,180 万股新股。2016 年 1 月 19
日，中兴财光华出具中兴财光华审验字（2016）第 103002 号《验资报告》，截
1-2-35
至 2016 年 1 月 8 日，发行人已收到上述募集资金总额 6,999,999,996.56 元，扣除
各项发行费用 106,364,187.24 元，实际募集资金净额 6,893,635809.32 元，其中新
增 股 本 309,187,279 股 ， 增 加 资 本 公 积 6,584,448,530.32 元 ， 变 更 后 股 本
2,954,946,709 股。2016 年 1 月 21 日，新增股份在中国证券登记结算有限责任公
司上海分公司办理了登记托管手续。2017 年 1 月 23 日新增 309,187,279 股股票
解除锁定，正式上市流通。
三、报告期内发行人实际控制人变化情况及重大资产重组情况
报告期内，发行人不存在实际控制人发生变化的情况及重大资产重组情况。
四、发行人股本结构及前十名股东持股情况
（一）发行人股本结构
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人股本结构如下表：
单位：股
数量 比例（%）
一、有限售条件股份 0 0
1、国家持股 0 0
2、国有法人持股 0 0
3、其他内资持股 0 0
其中：
境内非国有法人持股 0 0
境内自然人持股 0 0
4、外资持股 0 0
其中：
境外法人持股 0 0
境外自然人持股 0 0
二、无限售条件股份 2,954,946,709 100.00
1、人民币普通股 2,954,946,709 100.00
2、境内上市的外资股 0 0
3、境外上市的外资股 0 0
三、股份总数 2,954,946,709 100.00
（二）发行人前十大股东情况
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人前十大股东持股情况如下：
1-2-36
排 股东 持股数量 占总股本
股东名称
名 性质 (股) 比例
境内非
1 华夏幸福基业控股股份公司 国 有 法 1,702,373,118 57.61%
人
华夏幸福基业控股股份公司-华夏幸福基业控股股份公
2 司非公开发行 2017 年可交换公司债券（第一期）质押 其他 120,000,000 4.06%
专户
国有法
3 中国证券金融股份有限公司 52,303,404 1.77%
人
4 全国社保基金一一三组合 其他 39,142,084 1.32%
国有法
5 青岛城投金融控股集团有限公司 30,922,946 1.05%
人
国有法
6 中央汇金资产管理有限责任公司 25,465,700 0.86%
人
境内非
7 浙江春晖集团有限公司 国有法 21,850,385 0.74%
人
境内非
8 鼎基资本管理有限公司 国有法 20,520,000 0.69%
人
境内非
9 盈峰环境科技集团股份有限公司 国有法 13,171,306 0.45%
人
陕西省国际信托股份有限公司－陕国投毅赢 6 号证券
10 其他 11,595,360 0.39%
投资集合资金信托计划
注：华夏控股通过账户“华夏幸福基业控股股份公司”和“华夏幸福基业控股股份公司
-华夏幸福基业控股股份公司非公开发行 2017 年可交换公司债券（第一期）质押专户”合计
持有发行人股票 1,822,373,118 股，占发行人总股本的 61.67%。
五、发行人重要权益投资情况
（一）发行人子公司情况
1、截至 2017 年 12 月 31 日，发行人子公司情况如下：
序 主 要 经营 持股比例（%） 取得方
子公司名称 注册地 业务性质
号 地 直接 间接 式
廊坊京御房地产开 河北省固 房地产开发、 投资设
1 河北省固安县 100
发有限公司 安县 销售与经营 立
2 廊坊市京御幸福房 河北省廊 河北省廊坊市 房地产开发、 100 投资设
1-2-37
地产开发有限公司 坊市 销售与经营 立
固安京御幸福房地 河北省固 房地产开发、 投资设
3 河北省固安县 100
产开发有限公司 安县 销售与经营 立
固安华夏幸福基业
河北省固 房地产开发、 投资设
4 房地产开发有限公 河北省固安县 100
安县 销售与经营 立
司
香河京御房地产开 河北省香 房地产开发、 投资设
5 河北省香河县 100
发有限公司 河县 销售与经营 立
河北省大
大厂京御房地产开 河北省大厂回族自治 房地产开发、 投资设
6 厂回族自 100
发有限公司 县 销售与经营 立
治县
河北省大
大厂京御幸福房地 河北省大厂回族自治 房地产开发、 投资设
7 厂回族自 100
产开发有限公司 县 销售与经营 立
治县
大厂华夏幸福基业 河北省大
河北省大厂回族自治 房地产开发、 投资设
8 房地产开发有限公 厂回族自 100
县 销售与经营 立
司 治县
怀来京御房地产开 河北省怀 房地产开发、 投资设
9 河北省怀来县 100
发有限公司 来县 销售与经营 立
永定河房地产开发 河北省固 房地产开发、 投资设
10 河北省固安县 100
有限公司 安县 销售与经营 立
京御南海置业有限 山东省文 房地产开发、 投资设
11 山东省文登市 100
公司 登市 销售与经营 立
廊坊市幸福基业房 河北省廊 房地产开发、 投资设
12 河北省廊坊市 100
地产开发有限公司 坊市 销售与经营 立
怀来京御幸福房地 河北省怀 房地产开发、 投资设
13 河北省怀来县 100
产开发有限公司 来县 销售与经营 立
秦皇岛京御房地产 河北省秦 房地产开发、 投资设
14 河北省秦皇岛市 100
开发有限公司 皇岛市 销售与经营 立
沈阳京御幸福房地 辽宁省沈 房地产开发、 投资设
15 辽宁省沈阳市 100
产开发有限公司 阳市 销售与经营 立
天津幸福基业房地 天津市武 房地产开发、 投资设
16 天津市武清区 100
产投资有限公司 清区 销售与经营 立
沈阳幸福基业房地 辽宁省沈 房地产开发、 投资设
17 辽宁省沈阳市 100
产开发有限公司 阳市 销售与经营 立
沈阳孔雀城房地产 辽宁省沈 房地产开发、 投资设
18 辽宁省沈阳市 100
开发有限公司 阳市 销售与经营 立
镇江幸福基业房地 江苏省镇 房地产开发、 投资设
19 江苏省镇江市 100
产开发有限公司 江市 销售与经营 立
香河幸福基业物业 河北省香 投资设
20 河北省香河县 物业 100
服务有限公司 河县 立
1-2-38
固安县华御温泉度
河北省固 投资设
21 假酒店服务有限公 河北省固安县 酒店服务 100
安县 立
司
固安幸福基业资产 河北省固 园区配套建 投资设
22 河北省固安县 100
管理有限公司 安县 设 立
园林绿化，苗
河北省大
大厂回族自治县常 河北省大厂回族自治 木、花卉、草 投资设
23 厂回族自 100
青藤苗圃有限公司 县 坪的培育、生 立
治县
产与销售
三浦威特园区建设 河北省固 园区投资开 投资设
24 河北省固安县 100
发展有限公司 安县 发与管理 立
大厂回族自治县鼎 河北省大
河北省大厂回族自治 园区投资开 投资设
25 鸿投资开发有限公 厂回族自 100
县 发与管理 立
司 治县
怀来鼎兴投资开发 河北省怀 园区投资开 投资设
26 河北省怀来县 100
有限公司 来县 发与管理 立
文安鼎泰园区建设 河北省文 园区投资开 投资设
27 河北省文安县 100
发展有限公司 安县 发与管理 立
沈阳鼎盛园区建设 辽宁省沈 园区投资开 投资设
28 辽宁省沈阳市 100
发展有限公司 阳市 发与管理 立
沈阳鼎通园区建设 辽宁省沈 园区投资开 投资设
29 辽宁省沈阳市 100
发展有限公司 阳市 发与管理 立
沈阳鼎凯园区建设 辽宁省沈 园区投资开 投资设
30 辽宁省沈阳市 100
发展有限公司 阳市 发与管理 立
天津鼎达基业投资 天津市武 园区投资开 投资设
31 天津市武清区 100
有限公司 清区 发与管理 立
固安鼎凯园区建设 河北省固 园区投资开 投资设
32 河北省固安县 100
发展有限公司 安县 发与管理 立
无锡鼎鸿园区建设 江苏省无 园区投资开 投资设
33 江苏省无锡市 100
发展有限公司 锡市 发与管理 立
镇江鼎达园区建设 江苏省镇 园区投资开 投资设
34 江苏省镇江市 100
发展有限公司 江市 发与管理 立
香河鼎泰园区建设 河北省香 园区投资开 投资设
35 河北省香河县 100
发展有限公司 河县 发与管理 立
固安九通基业公用 河北省固 公共事业管 投资设
36 河北省固安县 100
事业有限公司 安县 理 立
固安九通基业园区 河北省固 园区投资开 投资设
37 河北省固安县 100
建设发展有限公司 安县 发与管理 立
沈阳华夏新城建设 辽宁省沈 市政公用工 投资设
38 辽宁省沈阳市 100
发展有限公司 阳市 程施工承包 立
河北省大
大厂九通基业投资 河北省大厂回族自治 投资咨询管 投资设
39 厂回族自 100
顾问有限公司 县 理 立
治县
1-2-39
固安肽谷药业科技 河北省固 生物医药研 投资设
40 河北省固安县 100
有限公司 安县 发 立
商业、酒店、
教育、医疗项
幸福基业投资有限 河北省固 投资设
41 河北省固安县 目进行投资 100
公司 安县 立
及投资管理；
投资咨询
教育产业进
廊坊幸福基业教育 河北省固 投资设
42 河北省固安县 行投资及资 100
投资有限公司 安县 立
产管理。
医疗产业进
廊坊幸福基业医疗 河北省固 投资设
43 河北省固安县 行投资及资 100
投资有限公司 安县 立
产管理。
廊坊幸福港湾资产 河北省固 投资设
44 河北省固安县 资产管理 100
管理有限公司 安县 立
无锡幸福基业房地 江苏省无 房地产开发 投资设
45 江苏省无锡市 100
产开发有限公司 锡市 与经营 立
房地产信息
咨询；房屋买
廊坊市幸福基业房 河北省廊 投资设
46 河北省廊坊市 卖居间、代 100
地产经纪有限公司 坊市 立
理，房屋租赁
居间、代理
嘉兴鼎泰园区建设 浙江省嘉 园区投资开 投资设
47 浙江省嘉善县 89.96
发展有限公司 善县 发与管理 立
固安九通新盛园区 河北省固 园区投资开 投资设
48 河北省固安县 100
建设发展有限公司 安县 发与管理 立
旅游资源开
廊坊幸福农庄旅游 河北省固 发、农业观 投资设
49 河北省固安县 100
开发有限公司 安县 光、旅游资产 立
管理
霸州鼎兴园区建设 河北省霸 园区投资开 投资设
50 河北省霸州县 94.34
发展有限公司 州县 发与管理 立
霸州孔雀城房地产 河北省霸 房地产开发 投资设
51 河北省霸州县 100
开发有限公司 州县 销售 立
嘉兴京御房地产开 浙江省嘉 房地产开发 投资设
52 浙江省嘉善县 100
发有限公司 善县 与经营 立
香河孔雀城房地产 河北省香 投资设
53 河北省香河县 房地产开发 100
开发有限公司 河县 立
永清鼎泰园区建设 河北省永 园区投资开 投资设
54 河北省永清县 100
发展有限公司 清县 发与管理 立
永清孔雀城房地产 河北省永 房地产开发 投资设
55 河北省永清县 100
开发有限公司 清县 与经营 立
1-2-40
环球产业投资有限
公 司 GLOBAL
投资设
56 INDUSTRIAL 中国香港 中国香港 投资 100
立
INVESTMENT
LIMITED
华夏幸福产业投资 北京市丰 投资咨询管 投资设
57 北京市丰台区 100
有限公司 台区 理 立
华夏幸福河北产业 河北固安 投资设
58 河北固安县 产业投资 100
投资管理有限公司 县 立
环宇产业（廊坊） 河北固安 企业管理咨 投资设
59 河北固安县 100
企业管理有限公司 县 询 立
CFLD(US)Incubato 投资设
60 美国 美国 多种经营 100
r Services,Inc 立
华夏幸福资本管理 北京市丰 企业管理咨 投资设
61 北京市丰台区 100
有限公司 台区 询 立
河北固安 投资设
62 孔雀城有限公司 河北固安县 建材销售 100
县 立
嘉兴华夏幸福壹号
浙江省嘉 投资设
63 投资合伙企业（有 浙江省嘉兴市 实业投资
兴市 立
限合伙）
嘉兴华夏幸福贰号
浙江省嘉 投资设
64 投资合伙企业（有 浙江省嘉兴市 实业投资
兴市 立
限合伙）
固安幸福基业仓储 河北固安 货物仓储服 投资设
65 河北固安县 100
服务有限公司 县 务 立
河北省大
大厂孔雀郡房地产 河北省大厂回族自治 投资设
66 厂回族自 房地产开发 100
开发有限公司 县 立
治县
河北省大
大厂孔雀宫房地产 河北省大厂回族自治 投资设
67 厂回族自 房地产开发 100
开发有限公司 县 立
治县
河北省大
大厂孔雀海房地产 河北省大厂回族自治 投资设
68 厂回族自 房地产开发 100
开发有限公司 县 立
治县
河北省大
大厂九通基业产业 河北省大厂回族自治 招商代理业 投资设
69 厂回族自 100
服务有限公司 县 务 立
治县
固安孔雀宫房地产 河北固安 投资设
70 河北固安县 房地产开发 100
开发有限公司 县 立
固安孔雀郡房地产 河北固安 投资设
71 河北固安县 房地产开发 100
开发有限公司 县 立
固安温泉孔雀城房 河北固安 投资设
72 河北固安县 房地产开发 100
地产开发有限公司 县 立
1-2-41
华夏幸福（上海） 上海自贸 投资咨询管 投资设
73 上海自贸区 100
产业投资有限公司 区 理 立
华夏幸福（深圳） 深圳市前
深圳市前海深港合作 投资咨询管 投资设
74 创业投资管理有限 海深港合 100
区 理 立
公司 作区
廊坊市孔雀城房地 河北省廊 投资设
75 河北省廊坊市 房地产开发 100
产开发有限公司 坊市 立
华夏幸福（廊坊）
新兴产业股权投资 河北固安 投资设
76 河北固安县 咨询服务
基金中心（有限合 县 立
伙）
北京鼎鸿投资开发 北京市房 投资设
77 北京市房山区 项目投资 100
有限公司 山区 立
华夏幸福（深圳） 深圳市前
深圳市前海深港合作 受托管理股 投资设
78 创业投资基金企业 海深港合
区 权基建 立
（有限合伙） 作区
任丘鼎兴园区建设 园区建设投 投资设
79 河北任丘 河北任丘 100
发展有限公司 资 立
霸州市九通基业水 河北省霸 房地产开发 投资设
80 河北省霸州县 100
务有限公司 州县 与经营 立
投资设
81 CFLD (US) Inc. 美国 美国 多种经营 100
立
无锡孔雀郡房地产 江苏省无 房地产开发 投资设
82 江苏省无锡市 100
开发有限公司 锡市 与经营 立
华夏幸福航空产业 河北固安 投资设
83 河北固安工业园 100
投资有限公司 工业园 立
华夏幸福（固安） 河北固安
河北固安县新兴产业 产业园项目 投资设
84 产业港投资有限公 县新兴产 100
示范区 的投资管理 立
司 业示范区
华夏幸福（上海）
上海自贸 企业管理咨 投资设
85 股权投资基金合伙 上海自贸区
区 询 立
企业（有限合伙）
固安县新
廊坊幸福基业体育 固安县新兴产业示范 体育文化活 投资设
86 兴产业示 100
发展有限公司 区 动 立
范区
廊坊华夏新城建设 河北省固 市政公用工 投资设
87 河北省固安县 100
发展有限公司 安县 程施工承包 立
涿鹿鼎泰园区建设 河北省涿 园区投资开 投资设
88 河北省涿鹿县 100
发展有限公司 鹿县 发与管理 立
幸福港湾商业管理 河北省固 商业设施管 投资设
89 河北省固安县 100
有限公司 安县 理 立
1-2-42
任丘孔雀城房地产 河北省任 房地产开发 投资设
90 河北省任丘市 54.55
开发有限公司 丘市 与经营 立
华夏幸福（固安） 河北省固 投资设
91 河北省固安县 100
企业管理有限公司 安县 立
华夏幸福（大厂） 河北省大
河北省大厂回族自治 投资设
92 文化影视产业园投 厂回族自 资产管理 100
县 立
资有限公司 治县
固安弘兴商贸有限 河北省固 投资设
93 河北省固安县 销售 100
公司 安县 立
华夏幸福（香港）
体育产业发展有限
公 司 CHINA
FORTUNE(HONG 投资设
94 中国香港 中国香港 100
KONG)SPORTS 立
INDUSTRY
DEVELOPMENT
CO.,LIMITED
供热、污水处
香河九通基业公用 河北省香 投资设
95 河北省香河县 理及公用设 100
事业有限公司 河县 立
施养护
河北省大
大厂回族自治县弘 河北省大厂回族自治 投资设
96 厂回族自 销售 100
通商贸有限公司 县 立
治县
华夏幸福（香河）
河北省香 园区建设与 投资设
97 机器人产业投资管 河北省香河县 100
河县 管理 立
理有限公司
嘉兴华夏幸福叁号
浙江省嘉 投资设
98 投资合伙企业(有 浙江省嘉兴市 实业投资
兴市 立
限合伙）
嘉兴华夏幸福肆号
浙江省嘉 投资设
99 投资合伙企业(有 浙江省嘉兴市 实业投资
兴市 立
限合伙）
嘉兴华夏幸福伍号
浙江省嘉 投资设
100 投资合伙企业(有 浙江省嘉兴市 实业投资
兴市 立
限合伙）
嘉兴华夏幸福陆号
浙江省嘉 投资设
101 投资合伙企业(有 浙江省嘉兴市 实业投资
兴市 立
限合伙）
嘉兴华夏幸福柒号
浙江省嘉 投资设
102 投资合伙企业(有 浙江省嘉兴市 实业投资
兴市 立
限合伙）
沈阳鼎凯基础建设 辽宁省沈 供热管网建 投资设
103 辽宁省沈阳市 100
开发有限公司 阳市 设开发与运 立
1-2-43
营
廊坊孔雀海房地产 河北省廊 投资设
104 河北省廊坊市 房地产开发 100
开发有限公司 坊市 立
孔雀城保定房地产 河北省保 房地产开发 投资设
105 河北省保定市 100
开发有限公司 定市 经营 立
华夏幸福（北京）
北京市丰 投资设
106 股权投资管理有限 北京市丰台区 投资管理 100
台区 立
公司
白洋淀科技城投资 河北省保 园区建设与 投资设
107 河北省保定市 100
有限公司 定市 管理 立
秦皇岛鼎兴园区建 河北省秦 园区建设与 投资设
108 河北省秦皇岛市 100
设发展有限公司 皇岛市 管理 立
和县鼎兴园区建设 安徽省马 园区建设与 投资设
109 安徽省马鞍山市 100
发展有限公司 鞍山市 管理 立
来安鼎兴园区建设 安徽省滁 园区建设与 投资设
110 安徽省滁州市 100
发展有限公司 州市 管理 立
沈阳市永益基础设 基础设施建 投资设
111 沈阳市 沈阳市 90
施发展有限公司 设开发 立
园区基础设
沈阳鼎兴园区建设 投资设
112 沈阳市 沈阳市 施建设与管 100
发展有限公司 立
理
华夏幸福（永清） 河北省廊 产业港及自
投资设
113 产业港投资有限公 坊市永清 河北省廊坊市永清县 建类项目建 100
立
司 县 设
华夏幸福（北京）
北京市房 体育运动项 投资设
114 国际赛车谷有限公 北京市房山区 100
山区 目经营 立
司
河北省廊
华夏幸福（霸州） 项目投资、管 投资设
115 坊市霸州 河北省廊坊市霸州市 100
产业投资有限公司 理 立
市
北京华夏幸福投资
北京市丰 投资管理；资 投资设
116 基金管理中心（有 北京市丰台区 100
台区 产管理 立
限合伙）
华夏幸福通用航空
对机场项目 投资设
117 机场（香河）投资 香河县 香河县 100
的投资 立
管理有限公司
对教育产业
嘉善幸福基业教育 投资设
118 嘉善县 嘉善县 进行投资及 100
投资有限公司 立
资产管理
对住宿和餐
怀来幸福基业资产 投资设
119 怀来县 怀来县 饮业、教育业 100
管理有限公司 立
的投资
1-2-44
河北省廊
固安孔雀海房地产 房地产开发， 投资设
120 坊市固安 河北省廊坊市固安县 100
开发有限公司 销售 立
县
河北省廊
固安孔雀洲房地产 房地产开发， 投资设
121 坊市固安 河北省廊坊市固安县 100
开发有限公司 销售 立
县
河北省廊
固安孔雀湖房地产 房地产开发， 投资设
122 坊市固安 河北省廊坊市固安县 100
开发有限公司 销售 立
县
河北省廊
大厂孔雀湖房地产 坊市大厂 河北省廊坊市大厂回 房地产开发、 投资设
123 100
开发有限公司 回族自治 族自治县 销售与经营 立
县
河北省廊
大厂孔雀洲房地产 坊市大厂 河北省廊坊市大厂回 房地产开发、 投资设
124 100
开发有限公司 回族自治 族自治县 销售与经营 立
县
沈阳孔雀郡房地产 辽宁省沈 房地产开发、 投资设
125 辽宁省沈阳市 100
开发有限公司 阳市 销售与经营 立
廊坊市孔雀湖房地 廊坊市广 房地产开发、 投资设
126 廊坊市广阳区 100
产开发有限公司 阳区 楼房销售 立
UNIT 1102-1103,
华夏幸福国际控股 11/F., WING TUCK
有限公司 CFLD COMMERCIAL CENTRE 投资设
127 香港 投资控股 100
International 177-183 WING LOK 立
Holding Limited STREET SHEUNG WAN,
HONG KONG
华夏幸福（新加坡）
9 Battery Road
投资有限公司 CFLD 项目投资及
#15-01,Straits 投资设
128 (SINGAPORE) 新加坡 投资管理；投 100
Trading Building, 立
INVESTMENT PTE. 资咨询
Singapore
LTD.
华夏幸福投资 1 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
129 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT I PTE. Trading Building, 立
资咨询
LTD. Singapore
华夏幸福投资 2 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,StraitsTrad 投资设
130 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT II ing Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
1-2-45
华夏幸福投资 3 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
131 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT III Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 4 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
132 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT IV Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 6 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
133 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT VI Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 7 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
134 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT VII Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 8 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
135 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT VIII Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 9 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
136 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT IX Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 10 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
137 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT X PTE. Trading Building, 立
资咨询
LTD. Singapore
华夏幸福投资 11 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
138 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT XI Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 12 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
139 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT XII Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
1-2-46
华夏幸福投资 13 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
140 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT XIII Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 14 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
141 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT XIV Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 15 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
142 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT XV Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 16 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
143 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT XVI Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 17 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
144 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT XVII Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 18 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
145 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 18 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 19 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
146 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 19 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 20 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
147 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 20 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
1-2-47
华夏幸福投资 21 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
148 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 21 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
华夏幸福投资 22 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
149 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 22 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore
印度尼西亚产业新
城唐格朗投资公司 real estate
投资设
150 PT.INDONIC 印尼 印尼 and industry 100
立
TANGERANG park
INVESTMENT
华夏幸福唐格朗产
业新城发展有限公
real estate
司 PT.CFLD 投资设
151 印尼 印尼 and industry 99.97
TANGERANG NEW 立
park
INDUSTRY CITY
DEVELOPMENT
华夏幸福唐格朗投
real estate
资公司 PT.CFCITY 投资设
152 印尼 印尼 and industry 100
TANGERANG 立
park
INVESTMENT
华夏幸福卡拉旺投
real estate
资公司 PT.CFCITY 投资设
153 印尼 印尼 and industry 100
KARAWANG 立
park
INVESTMENT
华夏幸福卡拉旺产
业新城发展有限公
real estate
司 PT CFLD 投资设
154 印尼 印尼 and industry 100
KARAWANG NEW 立
park
INDUSTRY CITY
DEVELOPMENT
华夏幸福（印度）
产业新城有限公司 real estate
投资设
155 CFLD INDIA 印度 印度 and industry 100
立
INVESTMENT park
PRIVATE LIMITED
1-2-48
华夏幸福越南房地
产开发公司 CFLD
real estate
VIETNAM REAL 投资设
156 越南 越南 and industry 100
ESTATE 立
park
DEVELOPMENT
COMPANY LIMITED
华夏幸福缅甸产业
新城公司 CF City real estate
投资设
157 Myanmar New 缅甸 缅甸 and industry 100
立
Industry City park
Limited
华夏幸福（马来西
亚）产业新城有限 real estate
投资设
158 公司 CF CITY NEW 马来西亚 马来西亚 and industry 100
立
INDUSTRY TOWNSHIP park
MALAYSIA SDN.BHD.
CFLD (UK) 项目投资及
投资设
159 INVESTMENT 英国 英国 投资管理；投 100
立
LIMITED. 资咨询
廊坊市广阳区新世纪
廊坊市孔雀郡房地 河北省廊 房地产开发、 投资设
160 商贸步行街新华路至 60
产开发有限公司 坊市 销售 立
银河大街段
霸州市温泉孔雀城
河北省廊 河北省廊坊市霸州孔 房地产开发 投资设
161 房地产开发有限公 100
坊市 雀城兰园 S3 楼 与销售 立
司
霸州市金源房地产 河北省廊 河北省廊坊市霸州市 房地产开发 投资设
162 100
开发有限公司 坊市 孔雀城兰园 S3 与销售 立
嘉兴孔雀城房地产 浙江省嘉 嘉善县大云镇创业路 房地产开发 投资设
163 52.94
开发有限公司 善县 555 号 1 幢 1103 室 与经营 立
香河县永清路西侧新
香河孔雀郡房地产 河北省香 房地产开发 投资设
164 华大街北侧（华夏城 100
开发有限公司 河县 与销售 立
市规划展览中心）
涿州市鑫震瀛房地 河北省涿 涿州市开发区平安北 房地产开发 投资设
165 51
产开发有限公司 州市 街 109 号 A 座 与经营 立
来安孔雀城房地产 安徽省滁 来安县汊河经济开发 房地产开发 投资设
166 100
开发有限公司 州市 区管委会二楼 与销售 立
来安京御房地产开 安徽省滁 来安县汊河镇管委会 房地产开发 投资设
167 100
发有限公司 州市 二楼 与销售 立
和县孔雀城房地产 安徽省马 安徽省马鞍山市和县 房地产开发 投资设
168 100
开发有限公司 鞍山市 乌江镇七星路 1 号 与经营 立
1-2-49
武汉新洲孔雀城房 湖北省武 武汉市新洲区邾城街 房地产开发 投资设
169 100
地产开发有限公司 汉市 余姚村一组 与销售 立
武汉孔雀海房地产 湖北省武 武汉市江夏区郑店街 房地产开发 投资设
170 100
开发有限公司 汉市 办事处 2 楼 208 室 与销售 立
湖州市南浔区南浔镇
湖州孔雀城房地产 浙江省湖 房地产开发 投资设
171 向阳路 601 号城市展 100
开发有限公司 州市 与经营 立
览馆 2 楼-1
武陟县产业集聚区标
武陟孔雀城房地产 河南省焦 房地产开发 投资设
172 准厂房区 9 号综合服 100
开发有限公司 作市 与销售 立
务楼第二层
舒城孔雀城房地产 安徽省六 舒城县杭埠镇经济开 房地产开发 投资设
173 100
开发有限公司 安市 发区 与房销售 立
南京市江宁区东山街
南京孔雀海房地产 江苏省南 房地产开发 投资设
174 道东山总部商务园 100
开发有限公司 京市 与经营 立
A2 栋
文安孔雀城房地产 河北省廊 河北省廊坊市文安县 房地产开发 投资设
175 54.55
开发有限公司 坊市 县委党校院内 与销售 立
酒店管理、会
固安幸福汇商业管 河北省廊 河北省廊坊市固安县 投资设
176 务管理；住宿 100
理有限公司 坊市 新兴产业示范区 立
服务
酒店管理、会
大厂回族自治县幸 河北省廊坊市大厂回
河北省大 务及展览服 投资设
177 福汇商业管理有限 族自治县蒋谭南路 100
厂县 务；经济信息 立
公司 200 号
咨询
酒店管理、会
霸州市幸福基业商 河北省霸 河北省廊坊市霸州市 投资设
178 务管理；住宿 100
业管理有限公司 州市 孔雀城兰园 S3 楼 立
服务
河北省廊坊市大厂回
廊坊京御装饰工程 河北省大 建筑装饰装 投资设
179 族自治县蒋谭南路 100
有限公司 厂县 修工程 立
200 号
园区产业服
霸州市幸福港湾商 河北省廊 河北省廊坊市霸州市 务；园区基础 投资设
180 100
业管理有限公司 坊市 孔雀城兰园 S3 楼 设施建设管 立
理
嘉善县大云镇创业路 旅游资源开
嘉兴幸福水街文化 浙江省嘉 投资设
181 555 号 1 幢 1 单元 发、旅游资产 100
旅游发展有限公司 善县 立
1202 室 管理
香河县永清路西侧新 文化艺术交
廊坊幸福基业文化 河北省香 投资设
182 华大街北侧（华夏城 流活动、艺术 100
发展有限公司 河县 立
市规划展览中心） 推广服务
1-2-50
文化艺术交
华夏幸福（嘉善） 嘉善县大云镇创业路
浙江省嘉 流；资产管 投资设
183 文化影视产业园投 555 号 1 幢 1 单元 100
善县 理；企业管理 立
资有限公司 1203 室
咨询
北京华夏幸福产业
北京市丰 北京市丰台区楼果园 投资设
184 投资基金（有限合
台区 6 号楼 18 层 2132 立
伙）
新型平板显
示产品及设
华夏幸福光电科技 河北省霸 河北省廊坊市霸州孔 备的研发、生 投资设
185 100
（霸州）有限公司 州市 雀城兰园 S3 楼 产、销售、技 立
术咨询、技术
服务
华夏幸福创新（北 北京市丰台区花乡四 企业管理咨
北京市丰 投资设
186 京）企业管理有限 合庄 1516-25、27 地 询、经济信息 100
台区 立
公司 块(园区) 咨询
深圳市前海深港合作
区前湾一路 1 号 A 栋 企业管理咨
华夏幸福产业管理 广东省深 投资设
187 201 室（入驻深圳市 询、经济信息 100
有限公司 圳市 立
前海商务秘书有限公 咨询
司）
大厂回族自治县鼎 河北省廊坊市大厂回
河北省廊 园区投资开 投资设
188 达投资开发有限公 族自治县蒋谭南路 95
坊市 发与管理 立
司 200 号
浙江省嘉兴市南湖区
嘉兴鼎鸿园区建设 浙江省嘉 凌公塘路 3339 号（嘉 园区投资开 投资设
189 100
发展有限公司 兴市 兴科技城） 号楼 359 发与管理 立
室
雄县鼎兴园区建设 河北省保 河北省保定市雄县经 园区投资开 投资设
190 100
发展有限公司 定市 济开发区东区 发与管理 立
武汉鼎鸿园区建设 湖北省武 武汉市新洲区双柳街 园区投资开 投资设
191 51.02
发展有限公司 汉市 刘镇街 发与管理 立
武汉鼎凯园区建设 湖北省武 武汉市江夏区郑店街 园区投资开 投资设
192 100
发展有限公司 汉市 办事处 2 楼 203 室 发与管理 立
武汉鼎实园区建设 湖北省武 武汉市新洲区双柳街 园区投资开 投资设
193 52.38
发展有限公司 汉市 学林路 发与管理 立
嘉鱼鼎通园区建设 湖北省咸 湖北省咸宁市嘉鱼县 园区投资开 投资设
194 100
发展有限公司 宁市 潘家湾镇苍梧岭村 发与管理 立
1-2-51
安徽省六安市舒城县
舒城鼎兴园区建设 安徽省六 园区投资开 投资设
195 杭埠经济开发区管委 60
发展有限公司 安市 发与管理 立
会
南京鼎通园区建设 江苏省南 南京市溧水经济开发 园区投资开 投资设
196 64.01
发展有限公司 京市 区 发与管理 立
武陟县产业集聚区标
武陟鼎兴园区建设 河南省武 园区投资开 投资设
197 准厂房区 9 号综合服 51
发展有限公司 陟县 发与管理 立
务楼二层
眉山市彭山区彭溪镇
眉山鼎兴园区建设 四川省眉 园区投资开 投资设
198 鹏利街 29 号成眉石 100
发展有限公司 山市 发与管理 立
化园区管委会
湖州市南浔区南浔镇
湖州鼎泰园区建设 浙江省湖 园区投资开 投资设
199 向阳路 601 号城市展 54.55
发展有限公司 州市 发与管理 立
览馆 2 楼
河北省邢台经济开发
邢台鼎兴园区建设 河北省邢 园区投资开 投资设
200 区祝村镇西孙才村民 52
发展有限公司 台市 发与管理 立
委员会
长葛鼎鸿园区建设 河南省长 长葛市大周镇岚川府 园区投资开 投资设
201 52.38
发展有限公司 葛市 村 358 号 发与管理 立
江门市鼎兴园区建 广东省江 江门市江海区外海街 园区投资开 投资设
202 51
设发展有限公司 门市 道龙溪路 388 号 发与管理 立
河北省邯郸市丛台区
邯郸鼎兴园区建设 河北省邯 园区投资开 投资设
203 中华北大街 702 号天 54.55
发展有限公司 郸市 发与管理 立
琴大厦四层
保定白洋淀科技城 河北省保 保定市莲池区焦庄乡 园区投资开 投资设
204 100
建设有限公司 定市 王庄村 发与管理 立
大厂回族自治县九 河北省廊坊市大厂回
河北省廊 投资设
205 通基业水务有限公 族自治县蒋谭南路 水利工程 95
坊市 立
司 200 号
新郑市人民路与神州
新郑鼎泰园区建设 河南省新 路交叉口新郑市新港 园区投资开 投资成
206 100
发展有限公司 郑市 产业集聚区管委会办 发与管理 立
公楼四楼
南京鼎达建设发展 江苏省南 南京市溧水经济开发 园区投资开 投资设
207 100
有限公司 京市 区紫金科创中心 发与管理 立
房地产经纪；
深圳市南山区南山街
深圳市华诚实业投 广东省深 房地产信息 投资设
208 道西海明珠大厦 F 座 100
资有限公司 圳市 咨询；自有物 立
1401
业租赁
1-2-52
房地产经纪；
深圳市南山区南山街
深圳市华智产业园 广东省深 房地产信息 投资设
209 道西海明珠大厦 F 座 100
运营有限公司 圳市 咨询；自有物 立
1401 室
业租赁
河北省廊坊市霸州经
霸州市孔雀湖房地 河北省霸 房地产开发 投资设
210 济技术开发区孔雀城 67
产开发有限公司 州市 与经营 立
兰园 S3 号楼
河北省廊坊市霸州经
霸州市孔雀海房地 河北省霸 房地产开发 投资设
211 济技术开发区孔雀城 67
产开发有限公司 州市 与经营 立
兰园 S3 号楼
怀来孔雀城房地产 河北省怀 怀来县东花园镇京北 房地产开发 投资设
212 60
开发有限公司 来县 生态新城规划馆 与经营 立
房地产开发
南京京御幸福房地 江苏省南 南京市溧水区经济开 投资设
213 经营，自由房 100
产开发有限公司 京市 发区资金科创中心 立
屋租赁服务
马鞍山市博望区博望 房地产开发
马鞍山孔雀城房地 安徽省马 投资设
214 镇永新路宁博置业总 与销售，自有 100
产开发有限公司 鞍山市 立
部大楼三号楼 房屋租赁
房地产开发、
武汉孔雀洲房地产 湖北省武 武汉市新洲区双柳街 商品房销售； 投资设
215 100
开发有限公司 汉市 学林路 房租租赁，物 立
业服务。
房地产开发；
南京孔雀城房地产 江苏省南 南京市溧水经济开发 商品房销售； 投资设
216 100
开发有限公司 京市 区紫金科创中心 自有房屋租 立
赁服务。
房地产开发
江门孔雀城房地产 广东省江 江门市江海区外海街 投资设
217 及销售；房屋 100
开发有限公司 门市 道龙溪路 388 号首层 立
租赁
河北省邯郸市丛台区
邯郸孔雀城房地产 河北省邯 房地产开发 投资设
218 中华北大街 702 号天 100
开发有限公司 郸市 与经营 立
琴大厦四层
房地产开发、
邢台孔雀城房地产 河北省邢 河北省邢台经济开发 投资设
219 自有房屋租 100
开发有限公司 台市 区祝村镇西孙才村 立
赁
房地产开发
经营；住宿和
舒城幸福基业开发 安徽省六 舒城县杭埠镇经济开 投资设
220 餐饮服务；物 100
管理有限公司 安市 发区 立
业管理；会议
会展服务。
1-2-53
河北省廊坊市广阳区
企业管理；企
廊坊市安盛峰企业 河北省廊 新世纪步行街第五大 投资设
221 业管理咨 100
管理有限公司 坊市 街西侧商业街坊（乡 立
询。
村酒店）
园区投资建
设与运营管
理；市场营销
策划；企业管
理咨询；房地
产开发经营；
房地产中介
服务；自有房
屋租赁；企业
惠州仲恺高新区陈江
惠州华夏幸福产业 孵化服务；投
广东省惠 街道五一大道 2 号骏 投资设
222 小镇投资运营有限 资管理及咨 100
州市 豪国际商住楼 9 层 19 立
公司 询；会务服
号房（仅限办公）
务；广告设
计、制作、代
理及发布；酒
店管理；企业
管理服务；商
务信息咨询；
仓储服务（不
含危险
品）。
非证券类业
务的投资、投
华夏幸福新城（嘉 浙江省嘉兴市南湖区
浙江省嘉 资管理、资产 投资设
223 兴）股权投资基金 竹园路 100 号东方大 100
兴市 管理，投资咨 立
有限公司 厦 112 室-27
询；企业管理
咨询。
深圳市龙岗区龙城街
华夏幸福资产管理 广东省深 投资及资产 投资设
224 道黄阁路天安数码新 100
有限公司 圳市 管理 立
城 3 栋 4 楼 38 室
1-2-54
从事城市生
活垃圾经营
性清扫、收
集、运输；绿
化养护服务；
园林环境景
观设计；园林
固安幸福基业城市 河北省廊 河北省廊坊市固安县 投资设
225 绿化工程、园 100
服务有限公司 坊市 新兴产业示范区 立
林维护；城市
环境保洁；市
政管网设计；
公共设施管
理服务；工程
勘察设计；工
程技术咨询
园区基础设
施建设与管
理，土地整
嘉兴鼎兴园区建设 浙江省嘉 嘉善县天凝镇天凝大 投资设
226 理，园区产业 100
发展有限公司 善县 道 341 号 524 室 立
服务，招商代
理服务，企业
管理咨询。
园区基础设
施建设与管
博望区博望镇永新路
马鞍山鼎兴园区建 安徽省马 理，土地整理 投资设
227 宁博置业商务总部大 100
设发展有限公司 鞍山市 服务，园区产 立
楼 3#楼 6 层
业服务，招商
代理服务。
园区寄出设
施建设与管
理；土地整理
南京鼎实园区建设 江苏省南 南京市江宁区湖熟街 投资设
228 服务；园区产 90
发展有限公司 京市 道瑞泽路 7 号 立
业招商服务
及管理；招商
代理服务。
园区及基础
设施建设与
郑州市上街区峡窝镇 管理、土地整
郑州鼎盛园区建设 河南省郑 投资设
229 玉发大道与丹江南路 理服务、园区 100
发展有限公司 州市 立
交叉口西南角 产业服务、招
商代理服
务。
1-2-55
园区基础设
施投资管理、
建设与管理，
土地整理服
务，园区产业
服务，招商代
湖州鼎鸿园区建设 浙江省湖 德清县雷甸镇新大街 理服务，旅游 投资设
230 100
发展有限公司 州市 45 号 及商贸项目 立
投资开发，文
化创意设计，
科技信息、电
子商务信息
咨询服务，物
业管理。
园区基础设
施建设与管
定兴县鼎泰园区建 河北省保 河北省保定市定兴县 投资设
231 理；土地整 100
设发展有限公司 定市 金台路中汇广场 立
理；园区招商
代理与服务
园区基础设
施建设与管
成都市浦江县寿安镇
蒲江县鼎兴园区建 四川省成 理；园区产业 投资设
232 迎宾大道 88 号 1 栋 54.55
设发展有限公司 都市 服务；招商代 立
1-4 层
理服务；土地
整理
园区投资建
设与运营管
理；市场营销
策划；企业管
理咨询；房地
产开发经营；
房地产中介
服务；自有房
华夏幸福产业新城 惠州市惠阳区镇隆镇 屋租赁；企业
广东省惠 投资设
233 （惠州）投资运营 楼寨村镇隆商业广场 孵化服务；投 100
州市 立
有限公司 2 楼 A3A4A5 资管理及咨
询；会务服
务；广告设
计、制作、代
理及发布；酒
店管理；商务
信息咨询；仓
储服务（不含
危险品）。
1-2-56
土地整理投
资、基础设施
建设，公共设
广东省清远市新城静 施投资建设；
华夏幸福（清远）
广东省清 福路 23 号优信商务 产业发展服 投资设
234 产业新城发展有限 100
远市 中心二号楼 7 层办公 务、规划设计 立
公司
03 号 服务；物业管
理；公共项目
维护及公用
事业。
园区基础设
施建设与管
华夏幸福（武汉） 武汉市黄陂区前川接
湖北省武 理，土地整理 投资设
235 产业新城发展有限 到沙畈村任家沙畈 100
汉市 服务，园区产 立
公司 43 号
业服务，招商
代理服务。
华夏幸福投资 23 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CF CITY #15-01,Straits 投资设
236 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 23 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 26 有
9 Battery Road
限公司 NEW 项目投资及
#15-01,Straits 投资设
237 INDUSTRY CITY 新加坡 投资管理；投 100
Trading Building, 立
INVESTMENT 26 资咨询
Singapore 049910
PTE. LTD.
华夏幸福投资 27 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
238 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 27 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 28 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
239 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 28 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
1-2-57
华夏幸福投资 29 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
240 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 29 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 30 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
241 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 30 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 31 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
242 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 31 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 32 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
243 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 32 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 33 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
244 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 33 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 34 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
245 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 34 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 35 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
246 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 35 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
1-2-58
9 Battery Road
华夏幸福投资 36 有 项目投资及
#15-01,Straits 投资设
247 限公司 VNIC 2 新加坡 投资管理；投 100
Trading Building, 立
PTE. LTD. 资咨询
Singapore 049910
9 Battery Road
VNIC 投资有限公司 项目投资及
#15-01,Straits 投资设
248 VNIC Investment 新加坡 投资管理；投 100
Trading Building, 立
Pte.Ltd 资咨询
Singapore 049910
Rooms No.2218 and
华夏幸福埃及产业 2219 of the 22nd
新城股份有限公司 floor,North real estate
投资设
249 CF City Egypt New 埃及 Tower,Nile City and industry 100
立
Integrated City Tower,Ramlet park
S.A.E Beaulac,Cournich
EI NiL,Cairo
华夏幸福日本产业
新城股份有限公司
日：CF City Japan real estate
投资设
250 New Industry City 日本 日本 and industry 100
立
株式会社 英：CF park
City Japan New
Industry City KK
华夏幸福（菲律宾）
产业新城股份有限
real estate
公司 CF CITY 投资设
251 菲律宾 菲律宾 and industry 100
PHILIPPINES NEW 立
park
INDUSTRY CITY
CORPORATION
房地产开发，
销售自行开
北京市丰台汽车博物
华夏幸福丽泽（北 北京市丰 发的商品房； 投资设
252 馆西路 8 号院 3 号楼 100
京）置业有限公司 台区 出租商业用 立
3 层 301 室
房；会议服
务，企业管理
企业管理咨
河北省廊坊市大厂回
廊坊华夏幸福创新 河北省廊 询、招商代理 投资设
253 族自治县蒋谭南路 100
产业服务有限公司 坊市 服务、产业咨 立
200 号
询服务、创新
1-2-59
产业服务
实业投资、物
东莞市中堂镇三涌工
东莞市华昊实业投 广东省东 业管理、物业 投资设
254 业区 4 路华昊物流园 51
资有限公司 莞市 咨询服务、物 立
A 栋 101 室
业租赁
廊坊市广阳区新世纪
廊坊市京御盛和房 河北省廊 步行街第五大街西侧 房地产开发 投资设
255 70
地产开发有限公司 坊市 商业街（乡村酒店） 与销售 立
H207
河北省廊坊市安次区 房地产开发
廊坊市京御翔发房 河北省廊 投资设
256 龙河经济开发区王常 及销售；物业 65
地产开发有限公司 坊市 立
甫村 服务
房地产开发
固安孔雀轩房地产 河北省廊 河北省廊坊市固安县 投资设
257 与销售；自有 100
开发有限公司 坊市 新兴产业示范区 立
房屋租赁.
房地产开发；
昌黎工业园区规划饮
昌黎孔雀城房地产 河北省昌 商品房销售； 投资设
258 马河大街北侧、侍郎 100
开发有限公司 黎县 自有房屋租 立
山路东侧
赁。
房地产开发
和县孔雀湖房地产 安徽省马 安徽省马鞍山市和县 投资设
259 与销售，自有 100
开发有限公司 鞍山市 乌江镇七星路 1 号 立
房屋租赁。
河北省廊坊市安次区
廊坊市孔雀洲房地 河北省廊 杨税务乡杨光大道 房地产开发 投资设
260 100
产开发有限公司 坊市 26 号办公综合楼 202 与经营。 立
室
河北省廊坊市安次区
廊坊市孔雀轩房地 河北省廊 杨税务乡杨光大道 房地产开 投资设
261 100
产开发有限公司 坊市 26 号办公综合楼 203 发与经营。 立
室（办公场所）
秦皇岛北戴河新区抚 房地产开发
秦皇岛孔雀城房地 河北省秦 投资设
262 昌黄公路北侧（昌黄 与销售、自有 100
产开发有限公司 皇岛市 立
公路 1 号） 房屋租赁.
河北省廊坊市霸州市
霸州市裕景轩房地 河北省廊 房地产开发 投资设
263 开发区泰山路东侧商 100
产开发有限公司 坊市 销售。 立
业3
房地产开发
涿州裕泰房地产开 河北省保 河北省保定市涿州市 投资设
264 与经营；房屋 100
发有限公司 定市 开发区大吴村 立
租赁。
1-2-60
房地产开发
与销售；工业
来安孔雀湖房地产 安徽省来 来安县汊河经济开发 投资设
265 厂房开发与 100
开发有限公司 安县 区高新路 8 号 立
经营；自有房
屋租赁。
房地产开发
与销售；工业
来安孔雀郡房地产 安徽省滁 安徽省滁州市来安县 投资设
266 厂房开发与 100
开发有限公司 州市 水口镇镇政府 4 楼 立
经营；房屋租
赁。
安徽省滁州市来安县 房地产开发
来安裕泰房地产开 安徽省滁 投资设
267 来安县汊河经济开发 与销售；自有 100
发有限公司 州市 立
区高新路 8 号 房屋租赁。
新郑市人民路与神州
房地产开发
新郑市孔雀城房地 河南省新 路交叉口新郑市新港 投资设
268 与销售；自有 100
产开发有限公司 郑市 产业集聚区管委会办 立
房屋租赁。
公楼四楼
房地产开发；
嘉鱼孔雀城房地产 湖北省咸 嘉鱼县潘家湾镇苍梧 商品房销售； 投资设
269 100
开发有限公司 宁市 岭村 房屋租赁服 立
务。
浙江省嘉兴市南湖区
房地产开发
嘉兴孔雀海房地产 浙江省嘉 凌公塘路 3339 号（嘉 投资设
270 与经营；自有 100
开发有限公司 兴市 兴科技城） 号楼 255 立
房屋租赁。
室
房地产开发
眉山孔雀城房地产 四川省眉 四川省眉山市彭山区 投资设
271 与经营；房屋 100
开发有限公司 山市 鵬利街 141 号 立
租赁。
成都市蒲江县寿安镇 房地产开发
蒲江县孔雀城房地 四川省成 投资设
272 迎宾大道 88 号 1 栋 3 与经营；房屋 100
产开发有限公司 都市 立
层 租赁。
房地产开发
德清孔雀海房地产 浙江省湖 浙江省湖州市德清县 投资设
273 经营；自有房 100
开发有限公司 州市 雷甸镇新大街 立
屋租赁。
房地产开发
长葛孔雀城房地产 河南省长 长葛市佛耳湖镇舒庄 投资设
274 与销售；自有 100
开发有限公司 葛市 村 立
房屋租赁。
房地产开发
固安孔雀亭房地产 河北省廊 河北省廊坊市固安温 投资设
275 与销售；自有 100
开发有限公司 坊市 泉休闲商务产业园区 立
房屋租赁。
1-2-61
房地产开发、
商品房销售，
河北省张家口市涿鹿 工业厂房开
涿鹿孔雀城房地产 河北省张 投资设
276 县涿鹿镇轩辕西路古 发与经营（按 100
开发有限公司 家口市 立
郡写字楼 资质证经
营），自有房
屋租赁。
资产管理；项
目投资及投
资管理；投资
咨询；经济信
息咨询；酒店
管理服务；住
浙江省嘉兴市嘉善县 宿服务；餐饮
嘉善幸福基业资产 浙江省嘉 投资设
277 大云镇创业路 555 号 服务；人工室 100
管理有限公司 兴市 立
1 幢 1 单元 1205 室 内游泳池；零
售：酒、卷烟、
雪茄烟；会务
服务；组织文
化艺术交流
活动；自有房
屋租赁。
酒店投资管
理；房地产开
发经营；商品
房销售；自有
南京空港会展投资 江苏省南 南京市溧水经济开发 投资设
278 房屋租赁服 100
管理有限公司 京市 区紫金科创中心 立
务；展览展
示、会议会
务、酒店管理
服务。
机器设备研
发、软件开
发、技术服
务；机械零部
件加工；金属
固安航天振邦科技 河北省廊 河北省廊坊市固安县 投资设
279 结构、模具制 100
有限公司 坊市 新兴产业示范区 立
造、机械设备
制造；电器设
备、仪器仪
表、钢材销
售。
1-2-62
土地资源开
发、利用与管
理；基础设施
建设、公共设
施建设；城市
规划设计；企
佛山市高明区荷城街
佛山华夏幸福产业 广东省佛 业管理咨询 投资设
280 道文昌路 83 号兴业 100
小镇发展有限公司 山市 服务，技术开 立
大厦 1203 室
发服务，贸易
咨询服务，科
技企业孵化
器管理服务，
会议及展览
服务。
园区基础设
施建设与管
理；土地整理
肥东华夏幸福产业 安徽省合 安徽省合肥市肥东县 投资设
281 服务、园区产 100
小镇投资有限公司 肥市 店埠镇老街商品城 立
业服务、招商
代理服务；企
业管理咨询。
文艺创造与
表演；组织文
化艺术交流、
承办展览展
示；会议服
务；筹备、策
划、组织电影
节、赛事活动
河北省廊坊市大厂回
河北省廊 策划、影视设 投资设
282 大鱼文创有限公司 族自治县蒋谭南路 100
坊市 备租赁、从事 立
200 号
文化经纪服
务；产业园运
营管理；企业
管理咨询、经
济贸易咨询；
科技企业孵
化；招商代理
服务。
华夏幸福产业新城 股权投资、项
河北省廊 河北省廊坊市固安县 投资设
283 （固安）壹号投资 目投资；投资 100
坊市 新兴产业示范区 立
基金（有限合伙） 咨询。
1-2-63
房屋建筑工
程、市政公用
工程、园林绿
化工程、土石
方工程、公路
工程、水利水
电工程、桥梁
工程、隧道工
程、内河港口
工程、架线及
武汉鼎志达产业园 湖北省为 武汉市新洲区双柳 设备工程、管 投资设
284 100
发展有限公司 武汉市 街学林路 2 号 道工程、其他 立
土木工程施
工，土地整
理，城乡规划
服务，房屋土
地征收代理，
策划创意服
务，会议及展
览服务，企业
管理咨询服
务。
园区基础设
施建设投资
与资产管理；
华夏幸福产业新城 河北省廊 河北省廊坊市固安县 投资设
285 土地整理服 100
投资有限公司 坊市 新兴产业示范区 立
务、园区产业
服务、招商代
理服务。
园区及基础
设施建设与
华夏幸福产业新城 河南省开 开封市祥符区西姜寨 管理；土地整 投资设
286 55.56
（开封）有限公司 封市 乡贾岗村村委会 1 号 理服务；园区 立
产业服务；招
商代理服务。
园区基础设
施建设与管
理；提地整理
四会市大沙镇新圩广
华夏幸福产业新城 广东省四 服务；企业管 投资设
287 海东路景怡楼三楼 3 100
（肇庆）有限公司 会市 理咨询服务； 立
号室
企业管理服
务；招商代理
服务。
1-2-64
园区基础设
施建设与管
南京经济技术开发区
华夏幸福产业新城 理；土地整理
江苏省南 龙潭街道平港路 1 号 投资设
288 （南京）建设发展 服务；企业管 100
京市 龙潭物流基地 A 区 2 立
有限公司 理咨询；企业
楼
管理服务；招
商代理服务。
产业新城项
目投资，园区
投资建设与
运营管理，市
场营销策划，
企业管理咨
询，房地产开
发，房地产中
华夏幸福（中山） 介，自由房屋
广东省中 中山市民众镇民众大 投资设
289 产业新城投资有限 租赁，企业孵 100
山市 道 71 号首层之五 立
公司 化服务，广告
设计、制作、
代理及发布，
酒店管理，企
业管理信息
咨询，商务信
息咨询，仓储
服务（不含危
险品）。
基础设施投
资，园区基础
设施建设与
管理，土地整
理投资，园区
华夏幸福产业新城 马鞍山市含山县褒禅 产业服务，招
安徽省马 投资设
290 （含山）投资有限 山经济园区东 200 商代理服务。 100
鞍山市 立
公司 米 （依法须经
批准的项目，
经相关部门
批准后方可
开展经营活
动）
1-2-65
园区基础设
施建设与管
华夏幸福产业新城 浙江省杭州市桐庐县 理；土地整理
浙江省杭 投资设
291 （桐庐）建设发展 城大奇山路 937 号 服务；园区产 100
州市 立
有限公司 303 室 业服务；招商
代理服务；健
康管理服务。
区产业服务、
招商代理、咨
询服务、园区
团风县团风镇花园铺 运营维护服
华夏幸福产业新城 湖北省黄 投资设
292 村村民委员会办公楼 务；自有房屋 100
（团风）有限公司 冈市 立
二楼 租赁；园区基
础设施建设
与管理；土地
整理。
园区基础设
施建设与管
华夏幸福（嘉善） 浙江省嘉兴市嘉善县
浙江省嘉 理、土地整理 投资设
293 产业新城发展有限 惠民街道泾渭路 168 100
兴市 服务、园区产 立
公司 号 401 室
业服务、招商
代理服务。
园区产业服
务、招商代理
华夏幸福产业新城 服务、企业管
安徽省合 投资设
294 （长丰）发展有限 长丰县下塘镇 理咨询、园区 100
肥市 立
公司 基础设施建
设与管理、土
地整理。
园区基础设
施建设与管
山东省德州市齐河县
华夏幸福产业新城 理；土地整理
山东省德 城区黄河大道 10 号 投资设
295 （齐河）投资有限 服务、园区产 100
州市 金融中心 A 栋 2 单元 立
公司 业服务、园区
1302、1303
招商代理服
务。
园区基础设
施建设与管
华夏幸福（石家庄 河北省石家庄市长安
河北省石 理，土地整理 投资设
296 长安区）产业新城 区和平东路 362 号筑 100
家庄市 服务，园区产 立
建设发展有限公司 境家园 1-3-203
业服务，招商
代理服务。
1-2-66
园区基础设
施建设与管
湖南省株洲市云龙示
华夏幸福产业新城 湖南省株 理；土地整理 投资设
297 范区云龙大道 88 号 100
（株洲）有限公司 洲市 服务；园区产 立
1113 室
业服务；招商
代理服务。
园区基础设
施建设与管
安徽省巢湖市柘皋镇
华夏幸福产业新城 安徽省巢 理、土地整理 投资设
298 金巢大道东侧“创客 100
（巢湖）有限公司 湖市 服务，园区产 立
乐园”
业服务、招商
代理服务。
园区及基础
设施建设与
管理；土地整
华夏幸福产业新城 河南省获 河南省获嘉县亢村镇 投资设
299 理服务；园区 100
（获嘉）有限公司 嘉县 人民政府院内 立
产业服务；招
商代理服
务。
园区基础设
南京市高淳区经济开 施建设与管
华夏幸福产业新城
江苏省南 发区双湖路 101 号紫 理；土地整理 投资设
300 南京高淳建设发展 100
京市 荆花园酒店西侧 7 服务；园区产 立
有限公司
楼 业服务；招商
代理服务。
园区基础设
安徽省六安经济技术 施建设与管
华夏幸福产业新城 安徽省六 开发区文翁路中科智 理；土地整理 投资设
301 100
（六安）有限公司 安市 能创业园科研综合楼 服务；园区产 立
8楼 业服务；招商
代理服务。
园区基础设
施建设和管
湘潭市雨湖区鹤岭镇
华夏幸福产业新城 湖南省湘 理；土地整理 投资设
302 雨湖工业集中区院 100
（湘潭）有限公司 潭市 服务；园区产 立
内
业服务；招商
代理服务。
园区基础设
施建设与管
华夏幸福（承德县） 河北省承德市承德六
河北省承 理；土地整理 投资设
303 产业新城建设发展 沟新兴产业聚集区管 100
德市 服务；园区产 立
有限公司 理委员会院内
业服务；招商
代理服务。
1-2-67
扶贫项目开
发及基础配
华夏幸福（涞源） 河北省保 河北省保定市涞源县 套设施，土地 投资设
304 100
扶贫发展有限公司 定市 广平大街 91 号 整理，农田整 立
治，扶贫项目
管理与经营。
东莞市大朗镇长塘社 实业投资，物
区长塘第三工业区 业租赁、物业
东莞市华州实业投 广东省东 投资设
305 31 号松湖云谷现代 管理、房地产 51
资有限公司 莞市 立
企业加速器屯溪楼 2 中介、物业信
楼 息咨询服务。
计算机软件
技术开发、技
廊坊市广阳区新世纪 术咨询、技术
廊坊市京御创亿科 河北省廊 步行街第五大街西侧 服务、技术转 投资设
306 70
技有限公司 坊市 商业街坊（乡村酒店） 让；企业管理 立
H207 咨询；电脑图
文设计；工艺
美术设计。
华夏幸福投资 37 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
307 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 37 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 38 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 CFLD #15-01,Straits 投资设
308 新加坡 投资管理；投 100
INVESTMENT 38 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 39 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 New #15-01,Straits 投资设
309 新加坡 投资管理；投 100
Industry Park 39 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
华夏幸福投资 40 有 9 Battery Road
项目投资及
限公司 New #15-01,Straits 投资设
310 新加坡 投资管理；投 100
Industry Park 40 Trading Building, 立
资咨询
PTE. LTD. Singapore 049910
1-2-68
Constructio
n of
buildings;C
onstruction
of other
civil
Road No. 7, Eastern
engineering
仁泽产业新城有限 SaigonUrban Area,
projects;Re
公司 Nhon Trac Long Tan 投资设
311 越南 al estate 80
New Industry City Commune,Nhon Trach 立
activities
Company Limited District, Dong
with own or
NaiProvince
leased
property;
Real estate
agent,
consultant
activities;
(1)
marketing of
new industry
city
projects;
(2)
CFLD Korea New 4th Floor, 207 investment
Industry City Tehran-ro, in new
投资设
312 Co.,Ltd 华夏幸福 韩国 Gangnam-gu, Seoul industry 100
立
韩国产业新城股份 (Yeoksam-dong, city
有限公司 Agabang Bldg.) projects;
and (3) any
and all
businesses
incidental
to the
above.
Ogier Global
华夏幸福开曼投资 (Cayman)Limited,
一切不被开
公司 CFLD 89 Nexus Way, 投资设
313 英国开曼 曼法律禁止 100
（Cayman) Camana Bay, Grand 立
的商业活动
Investment Ltd. Cayman, KY1-9009,
Cayman Islands
1-2-69
（1）
collaborate
with the
Government
of His
Majesty The
Sultan and
Yang
Di-Pertuan
of Brunei
Darussalam
through the
various
relevant
Ministries
and
government
department
and agencies
Unit Nos.
for the
405A-410A, 4th
CFLD New Industry establishme
Floor, Wisma Jaya,
City（B) Sdn.Bhd nt and 投资设
314 文莱 Jalan Pemancha, 100
华夏幸福文莱产业 development 立
Bandar Seri Begawan
新城有限公司 of new
BS8811, Brunei
industry
Darussalam
city
projects in
Brunei
Darussalam
and to
promote,
facilitate,
support and
encourage
investment
in the
commercial,
industrial
and social
undertaking
s and
activities
as well in
all the
1-2-70
relevant and
necessary
property and
infrastruct
ure in the
said
projects;
(2)engage in
the
development
,constructi
on,
management,
marketing,
investment,
holding,
leasing,
administrat
ion,
commerciali
sation,
trading,
sale,
purchase,
provision of
consultancy
services, or
otherwise
dealing in,
all kinds of
industrial,
residential
,commercial
,
office(incl
ude land)
properties
or
combination
s
thereof(inc
luding their
amenities,f
acilities
1-2-71
and
infrastruct
ures)such
as, without
limitation,
buildings,s
hopping
centres,ent
ertainment
centres,
factories,
warehouses,
and other
kinds of
real
property and
improvement
s
thereof(whe
ther owned
or leased);
(3)purchase
,acquire
owm, hold,
sell,
assign,tran
sfer,
mortgage,
pledge,
exchange, or
otherwise
dispose of
real
estate-rela
ted
assets,secu
rities and
other forms
of
investments
(including
land);
(4)recieve,
collect, and
1-2-72
undertake
any other
business or
activity
which is not
prohibited
under any
law for the
time being
in force in
Brunei
Darussalam
with full
rights,powe
rs and
privileges
without
restriction
and such
other
powers,acts
,activities
and
transaction
s as may be
deemed
necessary,c
onvenient,
or
incidental
to, or
implied
from, the
objects and
activities
set out
herein
实业投资、物
幸福基业物业服务 河北省廊 业管理、物业 同一控
315 河北省廊坊市 100
有限公司 坊市 咨询服务、物 制合并
业租赁
九通基业投资有限 河北省廊 工业园区投 同一控
316 河北省廊坊市 100
公司 坊市 资及管理 制合并
1-2-73
河北省大 非同一
大厂回族自治县弘 河北省大厂回族自治
317 厂回族自 商贸 100 控制合
润商贸有限公司 县
治县 并
非同一
滦平瑞祥投资开发 河北省滦 园区投资开
318 河北省滦平县 100 控制合
有限公司 平县 发与管理
并
非同一
昌黎瑞祥投资开发 河北省昌 园区投资开
319 河北省昌黎县 100 控制合
有限公司 黎县 发与管理
并
非同一
廊坊市瑞祥基业投 河北省廊 园区投资开
320 河北省廊坊市 100 控制合
资有限公司 坊市 发与管理
并
非同一
廊坊市云天楼房地 河北省廊 房地产开发、
321 河北省廊坊市 100 控制合
产开发有限公司 坊市 销售与经营
并
非同一
北京丰科建房地产 北京市丰 房地产开发、
322 北京市丰台区 100 控制合
开发有限公司 台区 销售与经营
并
非同一
大厂孔雀城房地产 河北省廊 房地产开发、
323 河北省廊坊市 100 控制合
开发有限公司 坊市 销售与经营
并
非同一
廊坊泰土房地产开 河北省廊 房地产开发、
324 河北省廊坊市 100 控制合
发有限公司 坊市 销售与经营
并
非同一
香河昊鑫房地产开 河北省香 房地产开发、
325 河北省香河县 100 控制合
发有限公司 河县 销售
并
非同一
廊坊市圣斌房地产 河北省廊 房地产开发、
326 河北省廊坊市 100 控制合
开发有限公司 坊市 销售
并
大厂回族自治县誉 河北省大 非同一
河北省大厂回族自治 房地产开发、
327 昌房地产开发有限 厂回族自 100 控制合
县 销售
公司 治县 并
非同一
香河京盛房地产开 河北省香 房地产开发
328 河北省香河县 90 控制合
发有限公司 河县 与经营
并
非同一
香河县胜强房地产 河北省香 房地产开发
329 河北省香河县 100 控制合
开发有限公司 河县 与经营
并
非同一
河北华夏幸福足球 河北省石 体育产业开
330 河北省石家庄市 100 控制合
俱乐部有限公司 家庄市 发
并
331 霸州青旅房地产开 河北省霸 河北省霸州市 房地产开发 100 非同一
1-2-74
发有限公司 州市 控制合
并
非同一
固安县新都温泉房 河北省固 温泉旅游开
332 河北省固安县 100 控制合
地产开发有限公司 安县 发
并
河北省廊
非同一
河北嘉蓝房地产开 坊市大厂 河北省廊坊市大厂回 房地产开发、
333 100 控制合
发有限公司 回族自治 族自治县 楼房销售
并
县
非同一
北京丰科新元科技 房地产开发、
334 北京丰台 北京丰台 49 控制合
有限公司 销售与经营
并
非同一
永清县瑞轩房地产 河北省永 房地产开发
335 河北省永清县 100 控制合
开发有限公司 清县 与经营
并
房地产开发 非同一
廊坊市精锐房地产 河北省廊 廊坊市广阳区第五大
336 及销售；房地 100 控制合
开发有限公司 坊市 街商业街坊 HB118 号
产项目策划 并
房地产综合
开发、销售、
大厂回族自治县盛 非同一
河北省大 建筑装潢、建
337 基恒宇房地产开发 大厂县夏垫镇京哈南 100 控制合
厂县 筑材料、五金
有限公司 并
交电销售、物
业管理
城市房地产
综合开发和 非同一
三河银燕房地产开 河北省三 三河市黄土庄镇二百
338 经营及基础 100 控制合
发有限公司 河县 户
设施配套建 并
设
房地产开发、
大厂回族自治县嘉 河北省廊 河北省廊坊市大厂回 非同一
商品房销售、
339 宏房地产开发有限 坊市大厂 族自治县华安路东侧 100 控制合
房地产咨询、
公司 县 公路站段北侧 并
物业管理
非同一
固安县晨晖房地产 河北省固
340 固安县工业园区 房地产开发 90 控制合
开发有限公司 安县
并
非同一
固安县悦城房地产 河北省固 河北省廊坊市固安县 房地产开发、
341 100 控制合
开发有限公司 安县 工业园区 销售
并
对温泉旅游
非同一
霸州市银华投资有 河北省霸 霸州市开发区翠竹道 及酒店、房地
342 100 控制合
限公司 州市 瑞阳综合楼 产项目的投
并
资与咨询
1-2-75
骏豪凯星（香河） 香河县永清路西侧新 非同一
河北省香 房地产开发
343 房地产开发有限公 华大街北侧（华夏城 100 控制合
河县 与经营
司 市规划展览中心） 并
房地产开发
与经营、室内
河北省廊坊市永清县 非同一
永清县盛宝尚城房 河北省永 外装饰装修、
344 廊霸路东侧、金雀大 100 控制合
地产开发有限公司 清县 五金、电料、
街南侧 并
建筑材料的
销售
房地产开发
与经营；房地 非同一
河北叠彩城房地产 河北省永 永清县曹家务乡何麻
345 产信息咨询、 90 控制合
开发有限公司 清县 营村西
销售建筑材 并
料
房地产开发 非同一
涿州致远房地产开 河北省涿 涿州市东城坊镇（农
346 与销售；物业 51.61 控制合
发有限公司 州市 大教学实验场）
管理 并
非同一
香河嘉华房地产开 河北省香 房地产开发
347 河北省廊坊市香河县 70 控制合
发有限公司 河县 与经营
并
廊坊开发区宏宇广 非同一
河北省廊 河北省廊坊市经济技
348 通房地产开发有限 房地产开发 100 控制合
坊市 术开发区耀华道南
公司 并
河北省廊坊市经济技 非同一
廊坊融科房地产开 河北省廊 房地产开发
349 术开发区华祥路 28 100 控制合
发有限公司 坊市 与经营
号 0057-4 丘 1 幢 并
非同一
固安县鼎晖房地产 河北省廊 河北省廊坊市固安县
350 房地产开发 100 控制合
开发有限公司 坊市 工业园区
并
非同一
固安永发房地产开 河北省廊 河北省廊坊市固安县 房地产开发
351 100 控制合
发有限公司 坊市 工业园区 与销售
并
非同一
固安玉中房地产开 河北省廊 河北省廊坊市固安县 房地产开发、
352 100 控制合
发有限公司 坊市 工业园区南区 销售
并
非同一
廊坊炽盛房地产开 河北省廊 河北省廊坊市固安县 房地产开发、
353 100 控制合
发有限公司 坊市 工业园区 经营
并
北省廊坊市霸州市开 非同一
霸州市中锐辰房地 河北省霸 房地产开发
354 发区燕山路与长江道 100 控制合
产开发有限公司 州市 与经营
交口西北侧 并
1-2-76
河北省廊坊市霸州市 非同一
霸州市前华房地产 河北省霸 房地产开发
355 胜芳镇原开发区中心 60 控制合
开发有限公司 州市 与销售
路南 并
河北省廊坊市霸州市 非同一
霸州市世昌房地产 河北省廊 房地产开发
356 开发区燕山路与长江 100 控制合
开发有限公司 坊市 销售
道交口西北侧 并
河北省廊坊市永清县 非同一
廊坊景丰房地产开 河北省永 房地产开发
357 廊霸路东侧、金雀大 60 控制合
发有限公司 清县 与经营
街南侧 并
河北省廊坊市永清县 非同一
廊坊喜乐嘉房地产 河北省永 房地产开发、
358 廊霸路东侧、金雀大 55 控制合
开发有限公司 清县 销售
街南侧 并
非同一
廊坊丰景房地产开 河北省廊 河北省廊坊市永清工 房地产开发
359 100 控制合
发有限公司 坊市 业园区百合路 19 号 与经营
并
非同一
涿州市鹏华房地产 河北省保 河北省保定市涿州市 房地产开发
360 100 控制合
开发有限公司 定市 刁窝乡徐里营二村 与经营
并
香河县永清路西侧新 非同一
香河龙御房地产开 河北省香 房地产开发
361 华大街北侧（华夏城 100 控制合
发有限公司 河县 与销售
市规划展览中心） 并
香河县永清路西侧新 非同一
香河维远房地产开 河北省香 房地产开发
362 华大街北侧（华夏城 51 控制合
发有限公司 河县 与经营
市规划展览中心） 并
河北省廊坊市新世纪
非同一
廊坊市锦域房地产 河北省廊 步行街第五大街西侧 房地产开发、
363 100 控制合
开发有限公司 坊市 商业街坊（乡村酒店） 销售
并
H109 号
北京市海淀区杏石口 非同一
北京永济恒业房地 房地产开发
364 北京市 路 99 号 5 幢三层 302 70 控制合
产开发有限公司 与销售
室 并
廊坊市安次区安次工 非同一
廊坊市老奶奶食品 河北省廊 农副产品的
365 业园区安锦道 12 号 100 控制合
有限公司 坊市 收购
（办公场所） 并
非同一
廊坊明道房地产开 河北省廊 永清工业园区百合路 房地产开发
366 90 控制合
发有限公司 坊市 19 号 与经营
并
1-2-77
房地产开发、
非同一
霸州市中上房地产 河北省霸 霸州市泰山路东侧龙 物业管理咨
367 100 控制合
开发有限公司 州市 江湖东道南侧 询、酒店管理
并
咨询
大厂回族自治县恒 河北省大 河北省廊坊市大厂回 非同一
房地产开发、
368 通房地产开发有限 厂回族自 族自治县蒋谭南路 100 控制合
销售
公司 治县 200 号 并
非同一
河北精锐房地产开 河北省霸 霸州市开发区泰山路 房地产开发
369 100 控制合
发有限公司 州市 519 号 及销售
并
袜子、布匹、 非同一
永清县奥顺制袜有 河北省永
370 永清县玉麟街 57 号 服装生产、销 100 控制合
限公司 清县
售 并
加工、销售、
河北省大 非同一
大厂民族工艺品实 进出口相关
371 厂回族自 大厂县陈府乡陈府村 100 控制合
业有限责任公司 的民族工艺
治县 并
品
科技谷项目
一级土地开 非同一
中科廊坊科技谷有 河北省廊 廊坊开发区青果路
372 发及相关基 90 控制合
限公司 坊市 111 号
础设施建设 并
和经营管理
通信技术的
开发、咨询、
服务；通信设
备、传输设
备、交换设
非同一
河北固瑞德科技开 河北省廊 备、终端设备
373 廊坊开发区科技谷 100 控制合
发有限公司 坊市 的研发；销售
并
通信类产品、
计算机及配
件、电子产
品；自有房屋
及设施租赁
河北省廊坊市霸州市 非同一
霸州市惠昌商贸有 河北省廊
374 开发区燕山路与长江 商贸 100 控制合
限公司 坊市
道交口西北侧 并
房地产经纪、
深圳市南山区桃园路 房地产代理 非同一
深圳市伙伴产业服 广东省深
375 1 号西海明珠大厦 F 策划、房地产 60 控制合
务有限公司 圳市
座 1401 室 投资咨询、经 并
济信息咨询
1-2-78
网络技术开
发；从事广告
深圳市南山区南油大 业务；计算机 非同一
深圳市伙伴行网络 广东省深
376 道西桃园路南西海明 技术咨询；国 60 控制合
科技有限公司 圳市
珠花园 F 座 1402 内贸易；经营 并
进出口业务；
信息咨询
河北省廊坊市经济技
非同一
河北澳福房地产开 河北省廊 术开发区科技谷园区 房地产开发
377 100 控制合
发有限公司 坊市 青果路 111 号 2 幢 经营
并
1101
生产销售单
一饲料（产朊
假丝酵母蛋
非同一
廊坊东信生物科技 河北省廊 白）；生产销
378 廊坊开发区华祥路 100 控制合
有限公司 坊市 售金氮素、饲
并
料添加剂；粮
食收购；货物
进出口
销售建材、装
饰装潢材料、
钢材、办公用
品、日用百
河北省廊坊市经济技 货、工艺美术 非同一
廊坊市德杰林卡商 河北省廊
379 术开发区华祥路 85S 品、皮革制 100 控制合
贸有限公司 坊市
号5幢 品、陶瓷制 并
品、床上用
品；云计算及
物联网技术
服务
一般经营项
非同一
廊坊市安次区众祥 河北省廊 廊坊市安次区杨税务 目：工艺品的
380 100 控制合
工艺制品有限公司 坊市 乡建设村廊霸路北侧 销售及工艺
并
品的进出口
销售：彩钢
板，机电设
三河市燕郊开发区神 备，电力材 非同一
三河市鹿晖商贸有 河北省三
381 威北路南侧、水厂路 料；汽车配 100 控制合
限公司 河市
东侧办公楼 件，小五金， 并
办公用品，建
筑材料
1-2-79
房地产开发
河北省廊坊市大厂回 经营、物业管 非同一
河北福疆房地产开 河北省廊
382 族自治县蒋谭南路 理、房地产中 100 控制合
发有限公司 坊市
200 号 介服务、其他 并
房地产活动
房地产开发、
自行开发的
商品房销售，
物业管理、城
市园林绿化
服务，工程勘
察设计，施工
总承包、专业
承包，劳务分
包；项目投
资、投资管
理、资产管
理；组织文化
艺术交流活
动；技术推
广，技术服
务，经纪信息
非同一
固安东涵房地产开 河北省固 固安县新兴产业示范 咨询，电脑动
383 51 控制合
发有限公司 安县 区 画设计、制
并
作，代理、发
布广告，承办
展览展示活
动、市场调
查，营销策
划，会议服
务，租赁建筑
工程机械设
备；销售工艺
品、计算机软
件及辅助设
备、电子产
品、机械设
备、通信设
备、五金交
电、建筑材
料、装饰材料
非同一
霸州市泰和房地产 河北省廊 河北省廊坊市霸州市 房地产开发、
384 100 控制合
开发有限公司 坊市 孔雀城兰园 S3 号楼 销售
并
1-2-80
非同一
涿州市奇利房地产 河北省涿 涿州市双塔办事处华 房地产开发
385 100 控制合
开发有限公司 州市 阳西路 63-2 号 与销售
并
安徽来安汊河经济开 房地产开发 非同一
来安县兴汇广通房 安徽省来
386 发区黄文路南侧、104 与销售、企业 100 控制合
地产开发有限公司 安县
国道东侧 管理咨询 并
房地产开发
与销售；企业
管理咨询服 非同一
南京风盛房地产开 江苏省南 南京市丽水经济开发
387 务；工业厂房 100 控制合
发有限公司 京市 区紫金科创中心
开发与经营； 并
房屋租赁服
务
销售：金属材
料（限金银）、
河北省廊坊市经济技 建筑材料、木 非同一
廊坊合瑞成商贸有 河北省廊
388 术开发区三号路 8 号 材、五金交 100 控制合
限公司 坊市
10 幢 电；技术咨 并
询、服务；经
济信息咨询
生态城基础
设施建设、运
营、管理；企
河北省廊坊市广阳区 业管理咨询、
廊坊中冶寰泰生态 非同一
河北省廊 新世纪步行街五大街 服务；机构商
389 城建设发展有限公 100 控制合
坊市 西侧商业街坊（乡村 务代理服务；
司 并
酒店）201 室 土地整理；物
业管理；厂房
租赁；污水处
理
1-2-81
项目投资；投
资管理；资产
管理；房地产
开发；施工总
承包；投资咨
询、经济信息
咨询；技术开
发、技术服
务；销售机械
北京市海淀区羊坊店 设备、矿产 非同一
华宝庆丰投资有限
390 北京市 茂林居 12 号楼雅地 品、五金交 100 控制合
公司
得招待所 102 室 电、电子产 并
品、化工产
品、金属材
料、建筑材
料、仪器仪
表、针纺织
品、服装；货
物进出口；技
术进出口；代
理进出口
经济信息咨
询、经营决策
深圳市城市空间规 深圳市福田区华富街 非同一
广东省深 咨询、企业管
391 划建筑设计有限公 道振华西路田面设计 80 控制合
圳市 理咨询；城市
司 之都 11 栋 6 楼 并
规划编制；项
目管理
建筑规划设
计，企业管理 非同一
上海汇荷建筑设计 上海市闵行区莘朱路
392 上海市 咨询，商务咨 100 控制合
有限公司 1111 号 6 幢 1079 室
询，市场信息 并
咨询与调查
1-2-82
对土地开发、
房地产开发、
产业园区及
基础设施建
设、村庄改造
开发建设、旧
城改造开发
河北省廊坊市广阳区 建设的投资； 非同一
廊坊空港投资开发 河北省廊
393 白家务办事处义和场 土地开发建 20 控制合
有限公司 坊市
村村南 设项目的研 并
究及信息咨
询；房地产中
介服务；企业
管理咨询；公
共设施的建
设；厂房及办
公用房租赁
房地产开发、
任丘市会战道东侧 建筑工程机 非同一
任丘市中森房地产
394 任丘市 （渤海新宫酒店三 械与设备租 51 控制合
开发有限公司
楼） 赁、土石方工 并
程服务。
销售：汽车及 非同一
廊坊金汇颐贸易有 河北省廊 廊坊开发区金源道
395 配件；汽车装 80 控制合
限公司 坊市 100 号 2-201
潢。 并
电子产品、通
信设备、家用
电器及配件
的研发、生
产、销售、维
河北省廊坊市安次区
修、技术咨询 非同一
廊坊市瑞驰通信技 河北省廊 新兴产业示范区龙脊
396 服务；通信工 100 控制合
术有限公司 坊市 大道南侧、通仁路东
程施工及维 并
侧
护；软件开
发；建筑材料
的销售；商品
及技术进出
口业务。
香河县永清路西侧新 非同一
香河鼎恒房地产开 河北省香 房地产开发
397 华大街北侧（华夏城 60 控制合
发有限公司 河县 与经营。
市规划展览中心） 并
1-2-83
非同一
霸州市千紫万辉房 河北省廊 河北省廊坊市霸州市 房地产开发
398 100 控制合
地产开发有限公司 坊市 泰山路东侧商业 3 与销售。
并
河北省廊坊市永清县 非同一
廊坊麒峰房地产开 河北省廊 房地产开发
399 贾八里庄村北、朱庄 67 控制合
发有限公司 坊市 与经营。
村东南 并
河北省廊坊市永清县 非同一
廊坊鑫悦和房地产 河北省廊 房地产开发
400 贾八里村北、朱庄村 67 控制合
开发有限公司 坊市 与经营。
东南 并
河北省廊坊市香河县 房地产开发
非同一
香河经纬房地产开 河北省廊 家具大道 63 号经纬 与销售，自有
401 60 控制合
发有限公司 坊市 家居城 A（1 号）馆一 房屋租赁，物
并
层 业服务。
对工业园区
建设项目、工
程建设项目、
非同一
廊坊津港投资有限 河北省霸 霸州津港经济开发区 土地整理项
402 100 控制合
公司 州市 （许家堡村南） 目、房地产项
并
目、物流产业
项目、物业项
目进行投资。
制造、销售、
调试、修理输
送机、输送机
配件、建筑机
河北省大 械、矿山机 非同一
河北约基输送机械 大厂回族自治县邵府
403 厂回族自 械、机械式停 100 控制合
制造有限公司 乡政府南路东
治县 车设备及配 并
件，厂房仓库
料场出租，工
业地产开发、
销售、租赁。、
1-2-84
Implementat
ion of a
secondary
project,
including:
investment,
constructio
n of
apartments,
villas and
trade
centers,
together
with
property
hi-tech
infrastruct
ures for
lease or
sale Real
estate
越南大福莲花项目 非同一
business
404 公司 VINA DAI 越南 越南 92 控制合
activities,
PHUOC CORPORATION 并
including:
investment,
constructio
n,
management,
consultatio
n services,
business and
development
of
apartments,
villas,
trade
centers for
lease or
sale
Providing
food and
beverage
services at
restaurants
1-2-85
within the
project site
非同一
VINACAPITAL
405 新加坡 新加坡 对外投资 100 控制合
PACIFIC LIMITED
并
非同一
ALLRIGHT ASSETS
406 新加坡 新加坡 对外投资 100 控制合
LIMITED
并
2、截至 2017 年 12 月 31 日，发行人拥有其半数或半数以下表决权的纳入
合并范围内的子公司及原因
持股
公司名称 比例 纳入合并范围的原因
（%）
北京丰科 发行人子公司九通基业持股 49%，其余为北京丰台科技园孵化器有限
新元科技 49.00 公司占 45.455%股权、北京丰科世纪科技孵化器有限公司占 5.545%
有限公司 股权。公司董事会成员共 5 名，其中九通基业提名 3 名，同时总经理
1-2-86
和财务负责人也由九通基业提名。因此，九通基业对该企业拥有实际
控制权，应将该企业纳入合并。
发行人持股 20%，其余为廊坊市投资控股集团有限公司占 45%股权、
国开金融有限责任公司占 20%股权、新奥文化产业发展有限公司占
廊坊空港
10%股权、朗森汽车产业园开发有限公司占 5%股权。公司董事会成
投资开发 20.00
员共 9 人，其中发行人提名 2 人，廊坊市投资控股集团有限公司提名
有限公司
4 人，委托授权给发行人。因此，发行人对该企业拥有实际控制权，
应将其纳入合并。
3、截至 2017 年 12 月 31 日，发行人持有半数以上表决权但未纳入合并范
围的子公司及原因
持股比例 持有半数以上表决权但不控制被投资单位未
公司名称
(%) 纳入合并范围的原因
根据章程规定，公司对被投资单位不能实施
河北业茂房地产开发有限公司 60
控制，与其他股东共同控制被投资单位
根据章程规定，公司对被投资单位不能实施
廊坊市银华房地产开发有限公司 51
控制，与其他股东共同控制被投资单位
北京中城辉煌房地产开发有限公 根据章程规定，公司对被投资单位不能实施
51
司 控制，与其他股东共同控制被投资单位
根据章程规定，公司对被投资单位不能实施
固安翌光科技有限公司 70
控制，与其他股东共同控制被投资单位
苏州火炬创新创业孵化管理有限 根据章程规定，公司对被投资单位不能实施
51
公司 控制，与其他股东共同控制被投资单位
三浦科创固安科技股权投资基金 50.24 根据合伙协议，公司对被投资单位不能实施
中心（有限合伙） 控制，与其他合伙人共同控制被投资单位
4、2017 年末/2017 年度，发行人主要控股子公司财务数据
单位：万元
公司名称 权益比例 注册资本 营业收入 净利润 总资产 净资产
廊坊京御房地
产开发有限公 100 70,000.00 26,354.51 310,021.35 10,688,607.65 156,663.73
司
大厂回族自治
县鼎鸿投资开 100 196,000.00 471,915.78 257,552.29 1,754,331.47 594,220.32
发有限公司
三浦威特园区
建设发展有限 100 50,000.00 662,660.51 352,672.44 3,456,461.04 614,940.49
公司
固安九通新盛
园区建设发展 100 6,000.00 326,169.30 192,820.54 1,079,405.68 220,346.59
有限公司
1-2-87
公司名称 权益比例 注册资本 营业收入 净利润 总资产 净资产
怀来鼎兴投资
100 52,000.00 309,392.18 156,734.50 479,065.62 273,221.56
开发有限公司
香河鼎泰园区
建设发展有限 100 10,000.00 192,931.18 103,693.78 410,797.31 161,364.81
公司
嘉兴鼎泰园区
建设发展有限 100 66,700.00 142,412.90 72,074.38 582,560.53 178,428.73
公司
（二）发行人合营或联营企业情况
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人重要的合营企业或联营企业情况如下：
合营企业或联营企 持股比例(%)
主要经营地 注册地 业务性质
业名称
直接 间接
固安翌光科技有限 河北省廊坊市 有机发光半导体照明
河北省廊坊市固安县 70
公司（注 1） 固安县 器件
河北业茂房地产开 河北省廊坊市
廊坊市大厂县 房地产开发、销售 60
发有限公司 大厂县
苏州火炬创新创业 苏州高新区泰山路 2 为科技创业企业孵化
江苏省苏州市 51
孵化管理有限公司 号 提供策划、咨询
北京中城辉煌房地 北京市大兴区采育镇
北京市 房地产开发、销售 51
产开发有限公司 大街 8 号 1104 室
轨道交通建设管理、
华夏幸福东润（霸 轨道交通运营管理、
河北省廊坊市霸州孔
州）轨道交通建设 河北省廊坊市 企业管理及咨询、经 50
雀城兰园 S3 楼
管理有限公司 济贸易咨询、财务咨
询
产业园运营管理、产
业园投资、物业管理、
自有物业租赁；投资
兴办实业（具体项目
深圳市龙岗区吉华街
另行申报）；投资咨
深圳伙伴华侨城产 道甘坑社区甘李路
深圳市 询（不含限制项目）； 50
业运营有限公司 18 号甘坑客家小镇 8
投资顾问（不含限制
号楼 A 栋
项目）；文化产业投
资（具体项目另行申
报）；创意服务，公
关活动组织策划，经
1-2-88
合营企业或联营企 持股比例(%)
主要经营地 注册地 业务性质
业名称
直接 间接
营电子商务；市场信
息咨询与调查；商务
咨询，企业管理咨询，
企业营销策划，会务
服务，展览展示服务，
广告设计；为创业企
业提供创业管理服务
业务；；信息服务业
务（仅限互联网信息
服务业务）。
深圳市南山区深圳湾 市场营销策划、企业
深圳湾双创科技服
深圳市 科技生态园 5 栋 A 座 管理咨询、投资咨询； 50
务有限公司
1314 房屋租赁；物业管理。
廊坊市凯创九通投
河北省廊坊市 廊坊市 园区基础设施建设 49
资有限公司
北京鼎材科技有限 技术开发、推广、转
北京市 北京市 33.33
公司 让、咨询、服务
廊坊惠佳房地产开 河北省廊坊市 廊坊市广阳区和平路
房地产开发与经营 20
发有限公司 广阳区 59 号
廊坊市庞大翼龙汽 河北省廊坊市 廊坊市安次区工业园 机动车销售、汽车租
25
车销售有限公司 安次区 区西环环南延路 4 号 赁等
廊坊市方寓房地产 河北省廊坊市 廊坊市广阳区建国道
房地产开发销售 20
开发有限公司 广阳区 418 号
房地产开发及经营，
上海宏士达房地产 上海市浦东新区惠南
上海市 室内装潢，服务，建 30
开发有限公司 镇拱极路 2321 号
筑材料，销售
河北新型显示产业
河北省廊坊市固安县
发展基金（有限合 河北省廊坊市 股权投资、项目投资
新兴产业示范区
伙）
三河市东风房地产 河北省廊坊市 河北省廊坊市三河市 房地产开发经营、自
12
开发有限公司 三河市 区京哈公路南侧 有房屋租赁
7, Eastern Saigon
Urban Area, Long
Real Estate –
Tan Commune, Nhon
NIC 越南 Township 20
Trach District, Dong
development
Nai Province,
Vietnam
1-2-89
合营企业或联营企 持股比例(%)
主要经营地 注册地 业务性质
业名称
直接 间接
产业园运营、顾问策
深圳市坪山新区坑梓
深圳市华深阳实业 划、管理咨询、企业
深圳市 街道梓兴路 150 号三 20
发展有限公司 孵化、物业租赁、物
楼
业管理
科技产业园开发、科
技企业孵化、科技技
术推广、科技信息咨
询服务、为孵化企业
东莞市厚街镇厚街社
东莞市华谷科技产 提供孵化场所和共享
广东省东莞市 区南环路新后街产业 20
业园有限公司 设施、物业投资、物
创新园 D 栋 506 号
业租赁、市场经营管
理、企业管理咨询、
会议服务、展览服务、
研发、五金电子
投资咨询（不含证券、
深圳市光明新区光明 保险、期货、金融等
深圳华安达投资有 街道新羌社区北岗村 需前置审批的项目）、
深圳市 20
限公司 光侨北路青年创业工 物业管理、自有物业
业园综合楼 2F 租赁、建筑工程施工、
装饰、装修
深圳市宝安区沙井街
深圳市智鼎物业管
深圳市 道上星社区河滨南路 物业租赁 20
理有限公司
24 号 3 楼 303 单元
深圳市龙华新区龙华
深圳市立创投资发 投资兴办实业、物业
深圳市 街道三联社区建辉路 20
展有限公司 管理、自有物业租赁
概念空间 A 栋 201
物业管理；自有物业
深圳市龙华区龙华街
深圳市华庆扬实业 租赁；建筑工程施工；
深圳市 道建辉富联工业区 A 20
有限公司 装饰、装修工程；商
栋 202 南
务信息咨询。
科技产业园开发、科
技企业孵化、科技技
术推广、科技信息咨
东莞市厚街镇厚街社 询服务、为孵化企业
东莞市中城物业管
广东省东莞市 区南环路新后街产业 提供孵化场所和共享 20
理有限公司
创新园 A 栋 301 室 设施、物业租赁、市
场经营管理、企业管
理咨询、会议服务、
展览服务、研发、五
1-2-90
合营企业或联营企 持股比例(%)
主要经营地 注册地 业务性质
业名称
直接 间接
金电子
东莞市常平镇环城南
东莞市鼎徽实业投 实业投资、咨询、物
广东省东莞市 路袁山贝路段 8 号 4 20
资有限公司 业管理、物业租赁
楼东区
东莞市鼎博实业投 东莞市茶山镇卢边村 实业投资、物业投资、
广东省东莞市 20
资有限公司 黄岭工业区 物业管理
深圳市万粤城物业 深圳市龙华区观澜街 自有物业租赁；物业
深圳市 20
管理有限公司 道观光路 1510 号 管理；经济信息咨询。
产业园运营、顾问策
划、咨询管理、企业
深圳市坪山新区坪山
深圳市华庆安实业 孵化、物业租赁、国
深圳市 街道六和社区新强路 20
有限公司 内贸易、物业管理、
埔桥工业区 E 栋
电子产品的生产、加
工
东莞市黄江镇宝山社
东莞市华宸物业管 物业管理、物业租赁、
广东省东莞市 区袁屋围村永昌街 1 20
理有限公司 物业咨询、实业投资。
号南康百货南面 3 楼
实业投资；物业管理；
物业投资；物业租赁；
东莞市东城街道温塘
东莞鼎星实业投资 房地产经纪服务；室
广东省东莞市 社区祠下工业园一路 20
有限公司 内水电工程安装；智
69 号 A 栋一楼
能化系统工程；装饰
工程。
1-2-91
合营企业或联营企 持股比例(%)
主要经营地 注册地 业务性质
业名称
直接 间接
投资兴办实业，国内
贸易；物业管理；清
洁服务；房屋租赁；
深圳市宝安区沙井街
深圳市华威实业投 自有物业租赁；商务
深圳市 道广深路沙井段 363 20
资有限公司 信息咨询；锌铝压铸、
号 6 楼 601 室
五金塑胶模具的研发
与制造；园林绿化管
理。
东莞市黄江镇宝山社
东莞市华粤创投资 区袁屋围村永昌街 1 实业投资、物业管理、
广东省东莞市 20
发展有限公司 号南康百货南面 3 楼 物业租赁。
303
物业投资；房地产经
纪；经济信息咨询；
科技型中小企业孵
化；为孵化企业提供
东莞市道滘镇南丫村 孵化场所和共享设
东莞市华迈投资发
广东省东莞市 南阁卡德城智创园 8 施、提供技术支持和 20
展有限公司
号楼 101 号 专业顾问服务；企业
管理咨询；股权投资；
自有物业租赁；物业
管理；停车场服务；
会议展览服务。
六、发行人控股股东及实际控制人情况
（一）发行人控股股东情况
发行人为上海证券交易所上市公司，截至 2017 年 12 月 31 日，华夏幸福基
业控股股份公司通过直接和“华夏幸福基业控股股份公司-华夏幸福基业控股股
份公司非公开发行 2017 年可交换公司债券（第一期）质押专户”合计持有发行
人股票 1,822,373,118 股，占发行人总股本的 61.67%。其中质押股票 1,131,700,000
股，占发行人总股本的 38.30%。华夏幸福基业控股股份公司是发行人的绝对控
股股东，截至本募集说明书摘要签署之日，其持有的发行人股权不存在争议。
名称 华夏幸福基业控股股份公司
1-2-92
单位负责人或法定代表人 王文学
成立日期 1998-07-10
注册号/统一社会信用代码 91131000700769064N
注册资本（元） 1,050,000,000
主要经营业务 对商业、制造业的投资；企业管理咨询
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的
无
股权情况
发行人控股股东 2017 年末经审计合并报表主要财务数据如下：
单位：万元
经营活动产生的
公司名称 总资产 总负债 净资产 营业收入 净利润
现金流量净额
华夏幸福基
业 控 股 股 份 40,548,007.73 33,742,623.70 6,805,384.03 5,963,766.13 727,295.33 -2,958,230.93
公司
（二）发行人实际控制人情况
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人董事长、法人代表王文学先生通过直接和
间接持有华夏幸福基业控股股份公司和鼎基资本管理有限公司股权，持有了发行
人 52.67%的股权，并担任发行人的董事长，为发行人的实际控制人。
发行人股权结构图如下：
1-2-93
注：华夏幸福基业控股股份公司通过账户“华夏幸福基业控股股份公司”和“华夏幸福
基业控股股份公司－华夏幸福基业控股股份公司非公开发行 2017 年可交换公司债券（第一
期）质押专户”合计持有发行人 1,822,373,118 股人民币普通股，持股比例为 61.67%。
实际控制人情况如下：
王文学，男，1967 年 5 月出生，中专学历。历任全国第十二届政协委员、
河北省第十一届及第十二届人大代表、华夏幸福基业控股股份公司董事长兼总裁
及华夏幸福基业股份有限公司董事长、华夏幸福基业控股股份公司董事长及华夏
幸福基业股份有限公司董事长兼总裁。现任华夏幸福基业控股股份公司董事长、
华夏幸福基业股份有限公司董事长。王文学无境外永久居留权。
（三）发行人控股股东及实际控制人对其他企业的投资情况
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人控股股东及实际控制人控制的企业情况如
下表：
所属母公司或
序号 公司名称 与发行人关系
实际控制人
1 东方银联 华夏控股 发行人控股股东
同一实际控制人下的关联方，
2 东方银联 鼎基资本管理有限公司
参股股东
3 王文学 东方银联 同一实际控制人下的关联方
4 王文学 廊坊幸福基业投资有限公司 同一实际控制人下的关联方
天下云仓（北京）企业管理有限公
5 王文学 同一实际控制人下的关联方
司
6 王文学 天下云仓(北京)企业管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
7 知合资本 西藏知合资本管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
西藏知合（壹号）资本投资中心（有
8 知合资本 同一实际控制人下的关联方
限合伙）
9 知合资本 深圳知合资本管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
10 知合资本 拉萨知合企业管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
11 知合资本 拉萨市知合科技发展有限公司 同一实际控制人下的关联方
知合上银（固安）股权投资基金合
12 知合资本 同一实际控制人下的关联方
伙企业（有限合伙）
13 知合资本 知合环境发展有限公司 同一实际控制人下的关联方
14 知合控股 知合控股（香港）有限公司 同一实际控制人下的关联方
1-2-94
所属母公司或
序号 公司名称 与发行人关系
实际控制人
15 知合控股 知合资本 同一实际控制人下的关联方
16 知合控股 知合产业 同一实际控制人下的关联方
17 知合控股 知合资产管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
18 知合控股 知合金控管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
19 知合控股 知合创新科技有限公司 同一实际控制人下的关联方
20 知合控股 知合出行科技有限公司 同一实际控制人下的关联方
21 知合控股 知合（香港）创新科技有限公司 同一实际控制人下的关联方
知合（香港）产业发展基金有限公
22 知合产业 同一实际控制人下的关联方
司
23 知合产业 北京京翔仿真技术有限公司 同一实际控制人下的关联方
24 知合产业 知信互联（北京）科技有限公司 同一实际控制人下的关联方
25 知合产业 太库科技创业发展有限公司 同一实际控制人下的关联方
26 知合产业 空间家有限公司 同一实际控制人下的关联方
27 知合产业 西藏知合环境科技有限公司 同一实际控制人下的关联方
西藏知合资本
28 黑牛食品股份有限公司 同一实际控制人下的关联方
管理有限公司
太库科技创业
29 太库南京企业孵化器管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
发展有限公司
30 太库科技 太库（深圳）科技孵化器有限公司 同一实际控制人下的关联方
31 太库科技 太库（上海）企业发展有限公司 同一实际控制人下的关联方
32 太库科技 太库（北京）科技孵化器有限公司 同一实际控制人下的关联方
太库（香港）科技创业服务有限公
33 太库科技 同一实际控制人下的关联方
司
34 太库科技 太库河北科技孵化器有限公司 同一实际控制人下的关联方
太库加速器（固安）企业服务有限
35 太库科技 同一实际控制人下的关联方
公司
36 太库科技 太库（香河）科技孵化器有限公司 同一实际控制人下的关联方
37 太库科技 太库（嘉善）科技孵化器有限公司 同一实际控制人下的关联方
太库创业投资管理（横琴）有限公
38 太库科技 同一实际控制人下的关联方
司
39 太库科技 太库成都企业孵化器管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
太库创新（固安）基金管理中心（有
40 太库科技 同一实际控制人下的关联方
限合伙）
41 太库科技 太库（广州）科技孵化器有限公司 同一实际控制人下的关联方
42 太库科技 太库（廊坊）科技孵化有限公司 同一实际控制人下的关联方
1-2-95
所属母公司或
序号 公司名称 与发行人关系
实际控制人
43 太库科技 太库(武汉)科技孵化器有限公司 同一实际控制人下的关联方
44 太库科技 太库创业投资管理(横琴)有限公司 同一实际控制人下的关联方
45 太库科技 太库(上海)企业发展有限公司 同一实际控制人下的关联方
46 太库科技 太库(北京)科技孵化器有限公司 同一实际控制人下的关联方
太库加速器
47 （固安）企业 太库加速韩国有限公司 同一实际控制人下的关联方
服务有限公司
太库加速器
48 （固安）企业 太库加速德国有限公司 同一实际控制人下的关联方
服务有限公司
太库加速器
49 （固安）企业 太库加速以色列有限公司 同一实际控制人下的关联方
服务有限公司
太库（香港）
50 科技创业服务 太库加速美国有限公司 同一实际控制人下的关联方
有限公司
廊坊幸福基业
51 知合控股 同一实际控制人下的关联方
投资有限公司
空间家有限公
52 上海企久房地产经纪有限公司 同一实际控制人下的关联方
司
华夏云联科技
53 华夏云联智慧城市有限公司 同一实际控制人下的关联方
有限公司
54 华夏控股 华夏幸福创业投资有限公司 同一实际控制人下的关联方
华夏幸福（嘉兴）投资管理有限公
55 华夏控股 同一实际控制人下的关联方
司
56 华夏控股 华夏云联科技有限公司 同一实际控制人下的关联方
57 华夏控股 固安华夏瑞安信用担保有限公司 同一实际控制人下的关联方
知合财富（北京）企业管理有限公
58 华夏控股 同一实际控制人下的关联方
司
知合汇富（北京）企业管理有限公
59 华夏控股 同一实际控制人下的关联方
司
华夏幸福（廊坊）生物医药创业股
60 华夏控股 同一实际控制人下的关联方
权投资基金中心（有限合伙）
华夏幸福（上海)股权投资基金合伙
61 华夏控股 同一实际控制人下的关联方
企业（有限合伙）
62 华夏控股 华夏幸福(嘉兴)投资管理有限公司 同一实际控制人下的关联方
华夏幸福(深圳)创业投资基金企业
63 华夏控股 同一实际控制人下的关联方
(有限合伙)
1-2-96
所属母公司或
序号 公司名称 与发行人关系
实际控制人
64 华夏控股 三亚睿泽商旅有限公司 同一实际控制人下的关联方
七、发行人员工情况
（一）发行人和主要子公司员工基本情况
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人及其主要子公司现有员工 27,956 名，硕士
及以上学历近 3,500 人，高管团队有多位来自世界 500 强企业，具体如下表：
发行人母公司在职员工的数量 1,173
主要子公司在职员工的数量 13,202
在职员工的数量合计 27,956
发行人及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 10
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 2,460
销售人员 1,928
技术人员 1,757
财务人员 1,270
行政人员 443
物业及其他人员 20,098
合计 27,956
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 161
研究生 3,296
本科 9,732
大专及以下 14,767
合计 27,956
八、发行人董事、监事和高级管理人员情况
1-2-97
（一）发行人董事、监事和高级管理人员基本情况
发行人的董事、监事及高级管理人员均按照《公司法》、《公司章程》的有
关规定由股东大会、董事会、职工代表大会选举或聘任产生，上述人员的任职都
已履行合法程序。截至 2018 年 3 月 31 日，发行人董事、监事和高级管理人员情
况如下：
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期
王文学 董事长 男 50 2016-12-19 2019-12-18
郭绍增 董事 男 54 2016-12-19 2019-12-18
孟惊 董事、总裁 男 50 2016-12-19 2019-12-18
胡学文 董事 男 58 2016-12-19 2019-12-18
赵鸿靖 董事、副总裁 男 39 2016-12-19 2019-12-18
朱武祥 独立董事 男 52 2016-12-19 2019-12-18
张奇峰 独立董事 男 44 2016-12-19 2019-12-18
王京伟 独立董事 男 39 2017-12-19 2019-12-18
常冬娟 监事会主席 女 37 2016-12-19 2019-12-18
张燚 监事 男 40 2016-12-19 2019-12-18
郑彦丽 职工监事 女 42 2017-5-26 2019-12-18
张书峰 副总裁 男 46 2016-12-19 2019-12-18
袁刚 副总裁 男 46 2016-12-19 2019-12-18
陈怀洲 副总裁 男 41 2016-12-19 2019-12-18
副总裁兼财务
吴中兵 男 41 2016-12-19 2019-12-18
总监
林成红 董事会秘书 男 29 2016-12-19 2019-12-18
董事、监事、高级管理成员简历：
（1）王文学：男，1967 年 5 月出生，中专。历任全国第十二届政协委员、
河北省第十一届及第十二届人大代表、华夏控股董事长兼总裁及华夏幸福董事
长、华夏控股董事长及华夏幸福董事长兼总裁。现任华夏控股董事长、华夏幸福
董事长。
（2）郭绍增：男，1963 年 2 月出生，工商管理硕士。历任华夏控股董事兼
副总裁、华夏幸福董事。现任华夏控股及华夏幸福董事。
1-2-98
（3）孟惊：男，1967 年 10 月出生，本科。历任华夏控股人力资源部经理、
分公司总经理、副总裁、华夏控股监事会主席。现任华夏控股董事、华夏幸福董
事兼总裁。
（4）胡学文：男，1959 年 12 月出生，大专。历任华夏控股工程副总经理、
分公司总经理、副总裁、董事。现任华夏控股监事会主席、华夏幸福董事兼副总
裁。
（5）赵鸿靖：男，1978 年 1 月出生，硕士。历任山东省经济开发投资总公
司投资分析师；正大置地（有限）公司城市开发二部副总经理；资深副总裁助理；
路劲地产集团北京区总经理助理；华夏控股区域事业部运营管理总监、研发中心
总经理；华夏幸福总裁助理。现任华夏幸福董事兼副总裁。
（6）朱武祥：男，1965 年 5 月出生，博士。历任清华大学经济管理学院经
济系助教、经济系讲师、金融系副教授。现任金融系教授，同时兼任华夏幸福独
立董事、中兴通讯股份有限公司独立董事、东兴证券股份有限公司独立董事、中
国信达股份有限公司独立董事、北京建设（控股）有限公司独立董事、光大证券
股份有限公司监事及紫光股份有限公司监事。
（7）张奇峰：男，1973 年 1 月出生，博士。历任中国工商银行湖南省衡东
县支行，会计与电脑主机员。上海立信会计学院会计与财务学院副院长，现任上
海立信会计金融学院会计学教授，同时兼任华夏幸福独立董事、新疆天富能源股
份有限公司独立董事。
（8）王京伟，男，1978 年 9 月出生,香港中文大学金融 MBA.曾任清华大学
经济管理学院 EMBA 教育中心总监.现任清华大学五道口金融学院院长助理,金
融 EMBA 和高管教育中心主任;兼任新疆浩源天然气股份有限公司(002700)独立
董事,新疆准东石油技术股份有限公司(002207)独立董事,清控三联创业投资(北京)
有限公司董事,总经理,清控紫荆(北京)教育科技股份有限公司董事,清控道口教育
科技(北京)股份有限公司董事以及清控道口财富科技(北京)股份有限公司董事。
（9）常冬娟：女，1980 年 1 月出生，本科。历任华夏控股资金管理高级经
理、三浦威特园区建设发展有限公司主管会计。现任华夏控股监事、华夏幸福监
事会主席、财务管理专业总监。
1-2-99
（10）张燚：男，1977 年 1 月出生，本科。2003 年 9 月-2007 年 5 月，任北
京市中天辰建筑装饰工程有限公司法务顾问兼总裁秘书。2007 年 5 月至今，历
任华夏控股法务经理、法人事务部高级经理。现任华夏幸福监事、法务高级专业
总监。
（11）郑彦丽：女，1975 年出生，本科。历任华夏幸福会计、会计主管、
财务经理、预算管理总监、分公司财务负责人、区域财务负责人、事业部财务负
责人，现任华夏幸福职工监事、事业部财务负责人。
（12）张书峰：男，1971 年 8 月出生，本科。历任中国农村发展信托投资
公司海南代表处金融部副经理、办公室副主任、海南公司副总经理；国务院发展
研究中心小城镇改革发展中心邯郸办事处主任；卓达集团北京公司执行总裁；华
夏幸福副总经理、分公司总经理、总裁助理兼区域事业部副总经理及企业发展中
心总经理。现任华夏幸福副总裁。
（13）袁刚，男，1971 年出生，硕士。1997 年 5 月至 2012 年 5 月，任职于
华为技术有限公司，先后任拉美片区干部部长，公司人力资源综合管理部部长，
公司人力资源委员会执行秘书等；2013 年 1 月至 2015 年 9 月任深圳市中青大成
管理咨询有限公司总经理。现任华夏幸福副总裁。
（14）陈怀洲：男，1976 年 11 月出生，大专。历任华夏控股营销总监、廊
分事业部研发副总经理；华夏幸福廊分事业部总经理。现任华夏幸福副总裁。
（15）吴中兵，男，1976 年出生，博士后。2003 年 6 月至 2009 年 3 月，任
职于金融街控股股份有限公司，先后在总部财务部任职、担任子公司财务总监；
2009 年 3 月至 2013 年 1 月，任职于万达集团，先后担任万达武汉公司副总经理、
万达长沙公司副总经理等职务；2013 年 1 月至 2015 年 5 月，任职于万科集团，
担任集团财务内控管理部总经理。现任华夏幸福副总裁兼财务总监。
（16）林成红：男，1988 年 7 月出生，硕士。本科及研究生均毕业于清华
大学，获得法学学士和法学硕士学位。历任华夏幸福董事长办公室秘书、董事会
办公室证券事务经理，证券事务总监。于 2016 年 5 月开始担任华夏幸福董事会
秘书。
（二）董事、监事、高级管理人员持有发行人股份及债券情况
1-2-100
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人董事、监事、高级管理人员中除董事长王
文学间接持有公司股份外，其余人员持有发行人股份及债券情况如下：
姓名 职务 期末持股数
孟惊 董事、总裁 883,400
（三）发行人董事、监事、高级管理人员兼职情况
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人董事、监事和高级管理人员兼职情况如下：
1、在股东单位任职情况
姓名 股东单位名称 担任的职务
华夏幸福基业控股股份公司 董事长
王文学
鼎基资本管理有限公司 执行董事
郭绍增 华夏幸福基业控股股份公司 董事
胡学文 华夏幸福基业控股股份公司 监事会主席
孟惊 华夏幸福基业控股股份公司 董事
2、在主要其他单位任职情况
姓名 其他单位名称 担任的职务
北京东方银联投资管理有限公司 执行董事
廊坊幸福基业投资有限公司 执行董事
九通基业科技发展有限公司 执行董事
廊坊银行股份有限公司 董事
王文学 知合控股有限公司 执行董事、总经理
浙江合众新能源汽车有限公司 执行董事
知合产业投资有限公司 执行董事
知合出行科技有限公司 执行董事
燕赵财产保险股份有限公司 董事
华夏幸福创业投资有限公司 执行董事
郭绍增 廊坊银行股份有限公司 董事
融通资本（固安）投资管理有限公司 执行董事
廊坊市凯创九通投资有限公司 副董事长
胡学文
固安华夏瑞安信用担保有限公司 董事长
孟惊 廊坊市凯创九通投资有限公司 董事
朱武祥 清华大学金融系 教授
1-2-101
姓名 其他单位名称 担任的职务
北京建设（控股）有限公司 独立董事
中国信达资产管理股份有限公司 独立董事
中兴通讯股份有限公司 独立董事
东兴证券股份有限公司 独立董事
光大证券股份有限公司 监事
紫光股份有限公司 监事
院长助理、金融 EMBA
清华大学五道口金融学院
和高管教育中心主任
新疆浩源天然气股份有限公司 独立董事
新疆准东石油技术股份有限公司 独立董事
王京伟
清控三联创业投资（北京）有限公司 董事、总经理
清控紫荆（北京）教育科技股份有限公司 董事
清控道口教育科技（北京）股份有限公司 董事
清控道口财富科技（北京）股份有限公司 董事
上海立信会计学院 会计学教授
张奇峰
新疆天富能源股份有限公司 独立董事
董事、党委委员、总经
北京首旅酒店（集团）股份有限公司
段中鹏 理助理、董事会秘书
北京市京伦饭店有限责任公司 董事长
九、发行人经营范围及主营业务情况
（一）发行人经营范围
发行人经营范围为：对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介
服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。
（二）发行人主营业务简介
近年来，国家推行新型城镇化建设、全力培育特色小镇，PPP 模式也得到了
社会各界的广泛参与，传统房地产企业、园区开发及运营企业、产业龙头企业、
大型央企、地方性城建国企等纷纷将产业新城和特色小镇视为新兴蓝海市场进
入。公司作为国内领先的产业新城运营商和 PPP 模式的实践者和创新者，秉持
“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，应用基于产业新城
1-2-102
一体化解决方案的创新升级版 PPP 运作模式，在京津冀、长江经济带、珠三角等
热点经济区域深入布局产业新城和产业小镇，得到了政府和市场的一致认可，具
有较高的品牌知名度。
发行人作为中国领先的产业新城运营商，一直致力于成为“全球产业新城的
引领者”，主要开展产业新城及产业小镇业务、房地产开发业务两大业务板块，
其中产业新城及产业小镇业务主要包括土地整理、基础设施建设、产业发展服务、
公用事业服务以及园区住宅配套开发等业务。
1、产业新城及产业小镇业务
发行人产业新城及产业小镇业务（以下简称“产业新城业务”）主要是从事
园区及产业小镇的开发与运营。发行人目前在建的产业新城项目均是以 PPP
（Public-Private-Partnership）模式开展。
发行人依托“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作机制，
接受政府委托，从事城市定位和规划、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、
产业发展服务和综合运营服务的一体化全价值链业务，为所在区域提供可持续发
展的全流程综合解决方案，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”
的产业新城。产业新城板块主要由产业发展服务、基础设施和公共配套建设、城
市运营服务等业务构成。
发行人产业小镇与产业新城一脉相承，发行人发挥 PPP 模式领先的优势，利
用深厚的城镇建设经验，在产业小镇委托规划区域内开展产业园区投资、开发、
建设、招商和运营等工作，并在区域土地整理、基础设施建设、公共设施建设、
规划设计、综合运营管理、生活配套建设等方面，为政府提供高效的一站式解决
方案。发行人长期坚持“产业优先”战略，推动产业发展的能力优势愈发突显，
并凭借多年积累的产业资源和丰富经验，聚焦科技智造、现代服务、文化旅游三
大类别的九个产业主题，打造特色产业鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、兼
具旅游与社区功能的产业小镇发展平台，树立区域新经济的创新标杆。
截至目前，发行人已成功打造出一系列产业小镇。大厂影视小镇、香河机器
人小镇、嘉善人才创业小镇等已初具规模并广受认可。2017 年 1 月，在中国传
媒大学、新华社新媒体中心、人民网、新华网共同主办的“中国文化产业年度盘
1-2-103
点网络直播跨年盛典”上，公布了“2016 中国最具文化价值特色小镇”榜单，
大厂影视小镇荣登榜首。
2、房地产开发业务
发行人以构筑“幸福城市”为宗旨，依托产业新城开展园区配套住宅业务，
为所在区域提供各类型高品质的住宅和生活配套设施。发行人全力打造“孔雀城”
住宅品牌和产品，近几年孔雀城品牌价值及销售排名均处于全国房地产企业较前
列。发行人深耕京津冀区域，并积极开拓全国市场，已完成了京津冀、长三角、
珠三角等地区的战略布局，落子全国 23 座城市。目前，发行人房地产业务仍以
京津冀地区为主，长三角区域快速发展，嘉善区域和来安区域签约销售增长较为
迅速。发行人未来将持续依托产业新城打造城市级、社区级生活配套产品和服务。
（三）发行人主营业务流程
1、前期开发建设阶段
发行人首先对拟进入的区域进行调研；如果该区域符合发行人的投资相关规
定，则发行人会与当地政府进一步接触，就委托区域、委托年限、服务费情况等
达成一致后签署委托开发协议；政府就某一园区的规划、开发招商等工作与发行
人或其子公司签订整体（一揽子）委托协议，全权委托发行人或其子公司对园区
内的土地进行规划整理、基础设施建设、招商引资、物业管理等服务。
发行人通常会就每个新投资的区域设立单独的园区开发公司进行运营管理，
或由原有的园区开发公司对在该区域新设立的园区进行管理，即一个园区开发公
司来管理两个园区。各区域园区建设公司负责本区域内的土地整理投资、基础设
施建设、产业发展服务和综合服务等板块的运行。发行人对园区进行规划，在获
得相关部门的批准后即开始土地整理及基础设施建设工作，并同时启动招商工
作，为园区储备客户。建设过程中由发行人垫付资金成本，个别区域政府也会提
供一定的资金作为支持，该部分资金将抵减政府之后应支付给发行人的收入。
2、 项目后期结算阶段
每年政府会就发行人在园区所进行的工作聘请独立第三方进行审计，出具专
项审定报告。根据专项审定报告，地方政府或园区管委会和发行人或其子公司就
1-2-104
单个项目经审计的基础设施建设费（含税，以审计结算为准）、上一年度土地整
理费（含税，以审计结算为准）、上一年度园区综合服务费（含税，以审计结算
为准），加成10%-15%（各园区略有不同，早期园区为10%，后期园区多为15%）
作为委托结算费用，并签署结算和支付确认函。对于产业发展服务业务，按照上
一年度新增落地投资额（主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无
形资产（土地使用权）、房屋租赁投资等可测算的投资额）的45%作为委托结算
费用，并签署结算和支付确认函。该结算和支付确认函为发行人会计确认收入的
依据。
对于土地整理业务、基础设施建设项目、园区综合服务业务的委托结算费用，
政府可以选择一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不超过3年。对于产业
发展服务业务的委托结算费用，政府可以选择一次性支付，也可以选择分期支付，
但分期不超过5年。
从发行人运作模式整体分析，发行人主营业务收入与园区建设紧密相关，该
模式确保每年公司能够形成稳定可持续收入来源。发行人具体业务流程图如下：
（四）发行人主要业务模式
1、发行人主要业务盈利模式
1-2-105
业务 盈利模式
基础设施建设、 政府按协议规定向发行人支付建设费用，具体包括建设成本和建
公共设施建设项目 设利润两部分，建设收益按建设项目成本的 10%-15%计算
政府按协议规定向发行人支付土地整理费用，具体包括土地整理
土地整理投资业务 成本和土地整理收益两部分，土地整理收益按土地整理成本的
10%-15%计算
发行人应收当年产业发展服务费用的总额按照委托区域内当年
产业发展服务业务
入区项目新增落地投资额的 45%计算（不含销售类住宅项目）
规划设计、咨询服务费业
由政企双方按照成本的 110%-115%计算，具体以审计报告为准
务
物业管理、公共项目维护 按照国家定价执行，无国家定价的情况按照政府指导价或经政府
及公用事业服务等业务 审计的市场价确定
以上费用结算时间视协议规定执行，一般基础设施建设及公共设
施建设费用在具体建设项目竣工交付后一定期限内结算；其他费
备注
用于每年约定时间之前进行结算。上述费用政府可以进行分期支
付，分期期限一般不超过 3-5 年
2、主流园区地产开发运营模式对比分析
目前，我国的各类园区开发主要有园区开发模式、主体企业引导模式、产业
地产商模式、综合运作模式这几个主流运营模式，现就上述几种模式简单的分析
比较如下：
园区开发模式 主体企业引导模式 产业地产商模式 综合运作模式
模 政府主导，平台公司 在特定行业处于强 开发商获取自用土地 综合以上三种模式
式 执行，通过一级开 势地位，拥有绝对 或者产业园区内的特 的混合开发模式。
简 发、招商引资等方式 市场影响力的企业 定地块之后，建设基 政府提供土地、税
介 引进符合相关条件 在获取足够的自用 础设施及厂房、仓库、 收等优惠政策，并
的产业发展项目，以 土地之后根据产业 研发楼等，以租赁、 成立管委会负责行
一二级联动开发为 发展需要建立独立 转让或合资等方式进 政管理事务，开发
载体，产业项目为依 的工业园区，并且 行项目经营和管理， 商投资开发建设并
托，实现城市功能建 在率先入住的基础 最终获取开发利润和 提供相应的园区服
设的开发模式 之上凭借强大的市 经营收益的传统地产 务，通过招商引资
场号召力吸引同类 开发商模式 吸引企业入驻，多
企业聚集，以扩大 方合力推荐园区的
产业的规模效用 经营及产业的发展
模 以政府主导园区规 在满足企业自身的 对开发商专业的产业 充分发挥政府的指
式 划和开发为基础，为 战略发展需要同 运营能力要求较低， 导性，同时充分利
特 园区提供政策支持 时，能够获得当地 资金回笼较快 用市场的灵活性，
点 和税收优惠政策，因 政府的政策支持， 权责明确，有利于
此产业园区具备集 并且实现同行企业 引入多元投资主体
中统一、权威性高、 的联动效应 实施综合性、大规
规划性强、形成周期 模成片开发项目
1-2-106
短等优势
模 缺乏灵活性、创造性 定位专一，规模一 开发商缺乏对产业园 对政企关系协调要
式 以及市场敏感度和 般较小，难以适应 区后期的运营和管 求较高，前期企业
缺 专业度 跨行政区划的综合 理，产业形态过分强 资金垫付导致财务
点 开发 调地产的载体属性， 压力较大
忽略产业发展能力的
培育和引导
代 国内某些经开区/高 汽车产业园/海尔工 招商局地产控股股份 华夏幸福基业股份
表 新区 业园等 有 限 公 司 /北京 万 通 有限公司
地产股份有限公司
当前我国的经济发展现状及产业发展要求对于产业地产的需求不仅仅存在
于产业聚集区的纯载体属性，更多的是在当前土地、能源相对集约的情况下，尽
可能聚集优质的人才、信息、技术、资金等生产要素资源，通过提供全方位的强
大产业服务功能发挥产业园区最大的价值和能量，同时满足政府招商引资，拉动
当地经济发展，提高财政收入的诉求，摆脱传统工业地产开发商对园区租售收入
的依赖，实现政企双赢的局面。结合当前更具开放性的市场和政策形势，发行人
所代表的市场化的新型产业地产开发运作模式具有较强的市场竞争力和良好的
市场前景。
（五）发行人主营业务情况
2015 年度、2016 年度及 2017 年度，发行人分别实现营业收入 3,833,468.97
万元、5,382,058.75 万元和 5,963,542.03 万元，2015 年发行人营业收入较 2014
年增加 1,144,914.12 万元，同比增长 42.58%，2016 年发行人营业收入较上年增
加 1,548,589.78 万元，同比增加 40.40%。2017 年营业收入为 5,963,542.03 万元，
相比上年同期增长 10.08%。2015 年度、2016 年度及 2017 年度，发行人分别实
现净利润 498,709.13 万元、616,811.83 万元和 880,657.10 万元，2015 年较上年同
期增长 31.19%，2016 年较上年同期增长 23.68%，2017 年实现的净利润较 2016
年增长 42.78%。
发行人 2015 年、2016 年及 2017 年营业收入的构成情况如下表：
单位：万元，%
2017 年 2016 年 2015 年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
1-2-107
2017 年 2016 年 2015 年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 5,929,976.20 99.44 5,345,629.01 99.32 3,809,076.65 99.36
其他业务收入 33,565.83 0.56 36,429.74 0.68 24,392.31 0.64
合计 5,963,542.03 100.00 5,382,058.75 100.00 3,833,468.97 100.00
发行人主营业务突出，2015 年、2016 年和 2017 年主营业务收入分别为
3,809,076.65 万元、5,345,629.01 万元和 5,963,542.03 万元，占营业收入比例分别
为 99.36%、99.32%和 99.44%，其他业务收入占比较低。
发行人 2015 年、2016 年及 2017 年主营业务收入的构成情况如下表：
单位：万元，%
2017 年 2016 年 2015 年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
产业发展服务 2,308,569.92 38.93 1,097,203.66 20.53 634,308.67 16.65
基础设施建设 16,202.17 0.27 74,683.63 1.40 3,780.93 0.10
土地整理 479,078.82 8.08 516,495.12 9.66 300,927.25 7.90
综合服务 41,749.82 0.70 40,650.82 0.76 38,380.26 1.01
物业管理服务 46,208.45 0.78 28,390.88 0.53 11,598.66 0.30
园区住宅配套 2,353,715.50 39.69 2,668,802.69 49.92 2,030,692.55 53.31
城市地产开发 539,376.18 9.10 868,666.28 16.25 766,144.69 20.11
酒店、俱乐部
145,075.34 2.45 50,735.94 0.95 23,243.62 0.61
及其他
合计 5,929,976.20 100.00 5,345,629.01 100.00 3,809,076.65 100.00
发行人主营业务收入包括产业发展服务收入、基础设施建设收入、土地整理
收入、综合服务收入、物业管理服务收入、园区住宅配套收入、城市地产开发收
入和酒店、俱乐部及其他收入，其中园区住宅配套收入和产业发展服务收入占比
较大，2015 年、2016 年和 2017 年园区住宅配套收入分别占主营业务收入的
53.31%、49.92%和 39.69% ； 产业发展服务收入分别占主营业务收入总额的
16.65%、20.53%和 38.93%。
发行人作为国内领先的产业新城运营商，产业新城业务是发行人最主要的营
业板块，是发行人生产运营的核心业务。发行人 2015 年、2016 年和 2017 年产
业新城业务收入（包括产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物
业管理服务、园区住宅配套业务收入）分别为 301.97 亿元、442.62 亿元和 524.55
1-2-108
亿元，2015 年较 2014 年同比增长 27.55%，2016 年较 2015 年同比增长 46.58%，
2017 年较 2016 年同比增长 18.51%，发行人产业新城业务发展较为迅猛。
由于发行人在产业发展服务、基础设施建设、土地整理等收入占比较大，收
入对手方均来源于与各园区所在地园区财政局、管委会等政府机构，而房地产业
务客户主要为个人，较为分散，因此报告期内，发行人按营业收入来看前五大客
户均为各地区政府机构，收入及占比等具体情况如下：
发行人 2017 年前五大客户收入及占比情况如下：
客户名称 营业收入（万元） 占营业收入的比例（%）
固安县财政局固安工业区财政分局 662,441.18 11.11
大厂回族自治县财政局 471,915.78 7.91
河北固安新兴产业示范区财政分局 326,169.30 5.47
河北沙城经济开发区管理委员会 309,371.66 5.19
河北香河经济开发区管理委员会财政局 192,931.18 3.24
合计 1,962,829.11 32.91
发行人 2016 年前五大客户收入及占比情况如下：
客户名称 营业收入（万元） 占营业收入的比例（%）
大厂回族自治县财政局 429,535.28 7.98
固安县财政局工业区财政分局 286,643.39 5.33
固安县财政局河北新兴产业示范区财政分局 214,564.52 3.99
河北香河经济开发区管理委员会财政局 198,430.76 3.69
河北沙城经济开发区管理委员会 143,334.26 2.66
合计 1,272,508.21 23.64
发行人 2015 年前五大客户均为各政府机构，收入及占比情况如下：
客户名称 营业收入（万元） 占营业收入的比例（%）
固安工业区财政分局 409,675.74 10.69
固安县财政局河北固安新兴产业示范区财
133,250.35 3.48
政分局
嘉善长三角科技商务服务区管理委员会 126,090.38 3.29
大厂潮白河工业区管理委员会 99,069.72 2.58
1-2-109
客户名称 营业收入（万元） 占营业收入的比例（%）
沈水生态科技创新城管理委员会 46,978.11 1.23
合计 815,064.30 21.27
报告期内，发行人主营业务按地区划分情况如下：
单位：万元、%
2017 年 2016 年
地区
金额 占比 金额 占比 金额 占比
环北京 4,985,335.99 84.07 4,975,238.85 93.07 3,511,051.68 92.18
环上海 753,914.66 12.71 292,873.19 5.48 298,024.97 7.82
北京丰台区 109,864.56 1.85 71,963.18 1.35 - -
华南区域 80,860.99 1.36 5,553.79 0.10 - -
合计 5,929,976.20 100.00 5,345,629.01 100.00 3,809,076.65 100.00
注：报告期内，发行人产业新城开发建设业务主要集中于河北省廊坊市、张家口市、秦
皇岛市、沈阳市等环北京区域，故收入主要来源为该区域。同时发行人已拓展业务至北京丰
台区、沈阳以及无锡、镇江、嘉善等环上海区域、华南区域。
截至 2017 年末，发行人已正式签订 50 余个园区委托开发协议，受托开发区
域超过 4,000 平方公里。发行人签订的园区委托开发协议主要位于京津冀地区（如
固安、大厂、怀来、香河、霸州等）和长江经济带（如无锡、嘉善、镇江等），
均位于国家战略核心区域，市场前景较为广阔，发行人各园区具体发展阶段情况
如下：
开发阶段 园区举例
固安区域、大厂区域、香河区域、怀来区域、苏家屯区域、霸州区
相对成熟阶段园区
域、永清区域、无锡区域、嘉善区域、来安区域、溧水区域、和县
（13 个）
区域、舒城区域
文安园区、邢台区域、邯郸区域、北戴河区域、昌黎园区、江宁区
建设起步阶段园区 域、南浔区域、长葛区域、武陟区域、新洲问津区域、嘉鱼区域、
（19 个） 新洲双柳区域、江门区域、彭山区域、蒲江区域、南湖区域、德清
区域、涿鹿区域、新郑区域
江夏区域、清远区域、璧山区域、含山区域、南京经济开发区、博
望区域、肇庆四会区域、巢湖区域、高淳区域、郫都团结犀浦区域
规划定位阶段园区 （原郫县）、佛山高明区域、黄陂区域、中山区域、宜兴区域、仁
（28 个） 寿清水里仁区域、仁寿中岗向家区域、昆山区域、合川区域、团风
县区域、惠阳区域、长丰区域、六安经开区域、云龙区域、祥符区
域、获嘉区域、新密区域、雨湖区域
截至 2017 年末，发行人下设多家园区开发公司，主要包括三浦威特、大厂
1-2-110
鼎鸿、怀来鼎兴、固安九通新盛、霸州鼎兴盛、任丘鼎兴、文安鼎泰、沈阳鼎凯、
无锡鼎鸿、香河鼎泰等，负责以上园区的规划和建设事宜。
截至 2017 年末，发行人主要园区业务布局、委托期限情况如下：
单位：年
项目 委托期限 项目 委托期限
固安工业园区 50 南京溧水园区 20
固安新兴产业示范区 50 北京房山张坊园区 30
固安马庄牛坨区域 50 安徽省舒城县 35
大厂潮白河工业区 50 河北任丘园区 50
大厂新兴产业示范区 50 河北涿鹿园区 50
怀来工业区 50 保定白洋淀科技城 50
昌黎园区 - 河北任丘南部 30
滦平金山岭园区 25 河南省武陟新城 -
文安园区 30 河北邢台市新城 30
沈阳苏家屯园区 30 河北丛台区新城 30
沈阳沈北新区项目 20 武汉新洲新城 30
丰台区域 - 江门、江海新城 30
无锡园区 15 四川省眉山市 30
镇江园区 15 安徽来安区域 50
河南长葛新城 40 河北雄县区域 50
嘉善园区 18 安徽省和县 50
霸州园区 50 秦皇岛北戴河新区 -
永清园区 20 湖州南浔区新城 35
香河园区 30 蒲江区域 30
南京市江宁区域 15 湖北省嘉鱼区域 -
郑州新郑区域 40 长丰区域 25
六安经开区域 25 六安市金安区 20
云龙产业新城 25 祥符区域 40
获嘉区域 50 新密区域 30
雨湖区域 38
发行人营业收入主要来自于产业新城业务以及城市地产开发业务两大板块，
其中产业新城业务可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服
务以及园区住宅配套开发等业务，报告期内各业务板块具体经营情况如下：
1、发行人产业发展服务业务
（1）产业发展服务业务基本情况
1-2-111
从业务构成来看，产业发展服务是发行人收入和利润的主要来源，报告期内，
产业发展服务收入和毛利润均维持较高水平，收入占主营业务收入比重保持在
40%以上，毛利润占主营业务毛利润比例保持在 80%以上。
产业发展服务业务模式简单概述如下：
发行人与政府签订委托协议，获得某一园区的开发权；发行人在委托园区内
进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；政
府聘请第三方机构对落地投资额进行验收；验收合格后，在双方共同确认的基础
上确认收入；政府会给予发行人企业落地投资额的 45%作为回报，相关的土地出
让金、厂房建设费用、购买机器设备等费用被算为企业的落地投资额。入园企业
在园区内经营，可能会持续时间较长，政府每年聘请第三方机构对企业的落地投
资额（所有固定资产类的落地投资额及可量化的无形资产，如知识产权等）进行
审定，加成 45%作为发行人产业发展服务的服务费，支付给发行人。
2015 年、2016 年和 2017 年，发行人产业发展服务收入分别为 634,308.67
万元、1,097,203.66 万元和 2,308,569.92 万元，分别占主营业务收入的 16.65%、
20.53%和 38.93%。2016 年和 2017 年，发行人产业发展服务收入相较上年分别
增加 462,894.99 万元和 1,211,366.26 万元，同比增长分别为 72.98%和 110.40%。
报告期内，发行人产业发展服务收入大幅增长的原因主要为受益于京津冀一体化
战略等政策，发行人园区布局速度加快、招商引资能力不断提高，固安、大厂、
怀来、霸州、苏家屯、无锡、嘉善等较为成熟园区开发和招商引资业务开展情况
较好，园区内新签约企业数量和新增签约投资额增长较快，每年新增落地投资额
增长较快，因此相对应确认的产业发展服务收入增长较快。
（2）主要园区招商引资情况
受益于较强的招商引资能力和园区投资建设能力，近年来发行人园区新增签
约入园企业和新增签约投资金额均增长较快。2015 年、2016 年和 2017 年，发行
人投资运营的园区新增签约入园企业分别为 173 家、436 家和 635 家，新增签约
投资额分别为 536.70 亿元、1,122.40 亿元和 1,650.60 亿元。
2015 年、2016 年和 2017 年，发行人投资运营的产业园区实现产业发展服务
收入分别为 63.43 亿元、109.72 亿元和 230.86 亿元。随着发行人产业发展服务进
1-2-112
入大规模结算期，其收入规模将持续增长。2015 年、2016 年及 2017 年发行人园
区业务主要运营数据如下：
项目 2017 年 2016 年 2015 年
新拓展园区（个） 24 11 4
新增签约入园企业（家） 635 436 173
新增签约投资金额（亿元） 1,650.60 1,122.40 536.70
园区结算回款额（亿元） 299.12 177.59 98.30
注：发行人自 2016 年起将园区结算金额计算口径，由“当期收到政府支付的结算款”
调整为“政府已确认的结算收入金额”。
发行人在持续深耕京津冀的同时，积极开拓长江经济带、布局“一带一路”
等热点区域。
2015 年度，发行人新拓展 4 个园区进行产业新城的开发建设，分别位于安
徽省滁州市来安县、安徽省马鞍山市和县、河北省雄县及秦皇岛北戴河新区。发
行人与固安县人民政府、霸州市人民政府、任丘市人民政府签署相关合作协议，
将固安、霸州、任丘委托区域进行扩区，就合作开发建设经营上海市金山区枫泾
镇约定区域、四川省眉山市仁寿县约定区域、辽宁省沈阳市铁西区约定区域、江
苏省南京市溧水区约定区域与当地政府签署了合作框架协议。发行人还与印度尼
西亚共和国 PT Alam Sutera Realty Tbk 公司签署备忘录，共同设立合资公司，合
作开发位于印度尼西亚万丹省的目标区域，建设产业新城，发行人产业新城业务
首次涉足海外市场。
2016 年，发行人新增 11 个园区进行产业新城的开发建设，分别位于安徽省
六安市舒城县、南京市溧水区、河南省焦作市武陟县、河北省邢台市、河北省邯
郸市丛台区、江门高新技术产业开发区及江海区、武汉市新洲区、河南省长葛市、
浙江省湖州市南浔区、南京市江宁区湖熟街道新市镇开发项目，大规模的签约园
区新增，表明发行人实现运营模式的跨区域复制，可复制能力较强。此外，2016
年，发行人已签署 4 个海外产业新城合作备忘录，分别位于印度哈里亚纳邦、印
度马哈拉施特拉邦、越南（包括东西贡城区和同奈省）及埃及新行政首都，并与
印度尼西亚共和国知名企业马龙佳集团旗下企业签署正式合作协议启动项目建
设，发行人产业新城模式获得广泛的国际影响力。
1-2-113
2017 年，发行人新拓展园区 24 个，分别位于河北省秦皇岛市昌黎县、河南
省郑州市上街区、四川省成都市郫县、安徽省合肥市庐江县、广东省佛山市高明
区、江苏省宜兴市、湖北省武汉市黄陂区、四川省眉山市仁寿县清水里仁片区、
四川省眉山市仁寿县中岗向家片区、河北省承德市、河北省承德市承德县、河南
省开封市祥符区、重庆市合川区、河北省涿鹿县、江苏省昆山市、湖北省团风县
区域、浙江省德清县。、广东省惠阳市惠阳区、安徽省合肥市长丰产业新城、安
徽省六安市、湖南省株洲市云龙产业新城、河南省新乡市获嘉县、河南省郑州市
新密市、湖南省湘潭市雨湖区
发行人主要产业园区定位情况和 2015 年、2016 年和 2017 年企业招商情况
如下：
2017 年招商 2016 年招商 2015 年招商
区域 园区 产业定位
引资概况 引资概况 引资概况
电子信息、汽车零部
固安工业 新增签约企 新增签约企 新增签约企
件、高端装备制造、航
区、固安新 业 99 家，新 业 130 家，新 业 37 家，新
固安 天产业、生物医药、节
兴产业示范 增签约投资 增签约投资 增签约投资
能环保、现代服务、临
区 额 128.8 亿元 额 202.3 亿元 额 127.6 亿元
空经济
新增签约企 新增签约入
大厂潮白河 新增签约企
文化创意、生产性服务 业 79 家，新 园企业 26
工业区、大 业 21 家，新
大厂 和互联网、智能装备、 增签约投资 家，新增签约
厂新兴产业 增签约投资
新型节能、能源装备 额 143.9 亿元 投资额 82.8
示范区 额 33.1 亿元
亿元
新增签约入
新增签约企 新增签约企
航天产业、总部经济、 园企业 8 家，
业 15 家，新 业 8 家，新增
怀来 怀来工业区 智能制造、节能环保、 新增签约投
增签约投资 签约投资额
电子信息 资额 31.4 亿
额 72.7 亿元 56.1 亿元
元
新增签约入
新增签约企 新增签约企
园企业 14
苏家 业 8 家，新增 业 10 家，新
苏家屯园区 汽车及智能装备 家，新增签约
屯 签约投资额 增签约投资
投资额 58.6
6.6 亿元 额 131.3 亿元
亿元
新增签约入
智能机器人、通用航空 新增签约企 新增签约企
园企业 17
产业、家居跨境电商、 业 25 家，新 业 44 家，新
香河 香河园区 家，新增签约
高新企业电子商务、新 增签约投资 增签约投资
投资额 43 亿
能源节能汽车装备 额 52.8 亿元 额 77.7 亿元
元
霸州 霸州园区 高端制造 新增签约企 新增签约企 新增签约入
1-2-114
2017 年招商 2016 年招商 2015 年招商
区域 园区 产业定位
引资概况 引资概况 引资概况
业 15 家，新 业 9 家，新增 园企业 8 家，
增签约投资 签约投资额 新增签约投
额 63.9 亿元 43.3 亿元 资额 96.8 亿
元
新增签约企 新增签约企 签约企业 5
业 8 家，新增 业 11 家，新 家，累计签约
永清 永清园区 智能控制产业
签约投资额 增签约投资 投资额 1.4 亿
60.2 亿元 额 11.5 亿元 元
新增签约入
新增签约企 新增签约企
智慧物联应用、智慧高 园企业 13
无锡南长滨 业 1 家，新增 业 11 家，新
无锡 端制造、智慧物流服务 家，新增签约
河新城 签约投资额 增签约投资
业、智能生产服务业 投资额 8.2 亿
23.3 亿元 额 12.4 亿元
元
新增签约入
新增签约企 新增签约企
园企业 30
嘉善 业 46 家，新 业 60 家，新
嘉善园区 信息经济和智能制造 家，新增签约
区域 增签约投资 增签约投资
投资额 12.8
额 60.6 亿元 额 42.7 亿元
亿元
（3）发行人主要园区具体发展情况介绍
发行人结合当地的特点形成了各主题产业园，各园区产业定位覆盖电子信
息、航天产业、生物医药、影视文化、家居电商等多个产业，有效分散了工业产
业的系统风险。发行人各个主要业务区域具体发展情况如下：
1）固安区域
固安区域位于河北省廊坊市，包括固安工业区、固安新兴产业示范区、马庄
新区。固安工业区于 2006 年 3 月经河北省政府批准成为省级开发区。2015 年，
固安新兴产业示范区被工信部授予“国家新型工业化产业示范基地”称号。同年，
国务院办公厅通报表扬固安 PPP 模式，国家发展和改革委员会推出 13 个 PPP 示
范案例，固安工业园区新型城镇化项目再次榜上有名，成为河北唯一入选项目。
2016 年，“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发 PPP 项目”入选第三批政
府和社会资本合作示范项目名单。
产业发展方面，固安区域积极构建“313 产业体系”：重点发展新型显示、
航空航天、生物医药三大主导产业，先导培育智能网联汽车产业，同步发展临空
1-2-115
服务、文体康养和都市农业三大特色产业。截至目前，固安工业区内的特色产业
园有：
a.固安肽谷生物医药孵化港
固安肽谷生物医药孵化港位于固安新兴产业示范区，是 2013 年河北省科技
厅认定的省级科技企业孵化器。园区秉承科学、生态的规划理念，全面植入“英
国花园小镇”的理念，打造绿色低碳、工作商务一体化的花园式科技园区。固安
肽谷生物医药孵化港是以治疗性疫苗、抗体、多肽蛋白质药物、体外诊断试剂、
高端医疗器械为发展重点的专业科技企业孵化器。未来将建设成为一座创新要素
聚集、配套设施完善、服务功能一流的生物医药科技成果转化基地。
目前肽谷已与美国华人生物医药科技协会、北大分子所、美中生物医学和制
药专业协会等 7 家著名研究所、行业协会建立战略合作关系，与 36 家企业单位
签署了项目合作协议，其中德阳生物技术（固安）有限责任公司等 34 个企业已
正式注册入驻，并顺利开展研发工作，引入科研项目 30 多项（其中 863 项目 1
项，院士科研项目 1 项），引进专利技术 20 多项，并将启动生物医药加速器建
设，引进国家级生物医药联合研究中心，进一步健全科技成果产业化链条，加速
项目市场化应用。
b.固安航天产业基地
固安航天产业基地位于固安新兴产业示范区内，依托中国顶级航天技术研发
机构，以航天技术研发试制产业为先导，大力发展航天技术配套产业、航天技术
应用产业以及综合配套产业。固安航天产业基地已引入中国航天科技集团、中国
航天科工集团两大航天科技研发龙头企业，在运载火箭与卫星应用的研发、试验
等方面的科技创新能力不断增强，聚集了一批以航天技术民用化、航天技术配套
为方向的行业知名企业；在信息安全、安防安保、软件、物联网技术及应用、新
能源、装备制造、新材料等领域聚集了一批产业化项目。固安航天产业基地将成
为推进航天产业军民融合、科技成果转化的重要战略高地，中国顶级的航天技术
应用产业基地。
c.固安卫星导航产业港
1-2-116
卫星导航产业港，基于北斗导航系统的卫星导航用户终端产业方向，聚焦北
斗导航基础产品和终端设备两大产业环节，重点吸引行业内高科技、高成长中小
企业，打造产业聚集。在基础产品、终端设备进一步发展下，继续吸引导航系统
集成和运营服务企业，形成相对完整的地球空间信息及应用服务产业链。同时发
挥军用导航的技术优势为民用服务，推动军民融合型空间信息产业，促进军转民
产品的实现。卫星导航产业港占地 171 亩，总建筑面积 14.4 万平方米，建设可
以承载集卫星导航领域中试孵化、生产、办公于一体的产业载体。预期项目全部
建成后可容纳入园企业 90 家左右，截至 2017 年 6 月末已引进 80 余家卫星导航
领域相关企业。
d.清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地
清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地（以下简称“中试基地”），
是结合国家“创新驱动”的发展战略、面向河北省社会经济发展定位和市场实际
需求，以清华学科齐全、高水平专家聚集为依托，以固安现有产业集群为基础，
以华夏幸福丰富的园区运营服务经验为支撑，以导入太库全球创新资源为手段，
构建以企业为主体、市场为导向、高校研究成果为基础的“产学研”结合创新体
系，并重点打造集“自主培育、资本干预、成果转移、支撑服务”四位一体的产
学研协同创新平台，形成高层次人才、高科技成果、高新技术企业和资本的聚集
高地。
中试基地已建成 3.5 万平方米，包括 1 栋办公楼、2 栋服务配套楼、8 栋中
试孵化厂房。截至目前，园区已完成签约项目 14 家，其中投产项目 5 个，分别
为：荷塘智能科技（固安）有限公司、氢电能源科技（固安）有限公司、恩力能
源科技有限公司、太库河北科技孵化器有限公司、河北清望环保科技有限公司。
未来将继续引入储能技术、绿色节能技术、高端装备制造、新材料应用、医疗健
康和军民融合等国内领先的高端科技项目，持续打造政产学研重大孵化平台。
e.电子商务产业港
电子商务产业港定位为环渤海地区知名电商创新发展战略新高地，优先发展
龙头电商平台、仓储物流、客户服务、数据服务等电子商务关键环节，着力培育
1-2-117
垂直中小电商、移动电商、电商数字内容、金融后台、传统企业电商、专业市场
电商等六大产业方向，重点吸引垂直电商、移动电商、O2O 等企业集聚。
目前已成功实现京东华北订单处理中心项目签约落地。京东未来将在固安规
划建设含区域总部、定制物流中心、分类库房、分拨中心、转运中心、备件库等
多项功能为一体的综合性区域中心。随着与国内最大的电商运营平台牵手成功，
固安电子商务产业已进入快速发展的上行通道，产业聚集效应逐渐显现。
f.固安新型显示产业园
固安率先布局新型显示产业集群，打造从材料、器件到终端的全链条产业集
群，目前已引入鼎材 OLED 有机发光材料产业化项目、京东方“触控一体化显
示模组项目”等代表性项目入驻园区。与此同时，固安成功引入具有自主知识产
权的云谷第 6 代 AMOLED 项目，预计 2018 年 6 月实现产品点亮。项目投产后
可满足 9000 万部智能手机屏幕需求，并兼顾可穿戴产品的应用。
2）大厂区域
大厂区域位于河北廊坊市，包括大厂潮白河经济开发区、大厂新兴产业示范
区。大厂潮白河经济开发区于 2008 年被批准为省级产业聚集区。
产业发展方面，大厂区域以打造“全球创意商业化中心”为目标，实施“文
化创意商业化”和“科技创意商业化”双轮驱动战略，2017 年重点发展影视文
化、总部商务、智能制造三大产业集群。截至目前，大厂区域发展情况如下：
a 影视文化产业集群初具规模
影视创意孵化产业园、影视制作产业园、电视传媒产业园共 12 万平方米载
体实现整体运营，已引入大疆文化、纪中文化、万恒凯业（北京）影视文化有限
责任公司、北京银博国际影业有限公司、水木烙印（大厂）文化传播有限公司、
北京电影学院、北京觉拾壹文化有限公司、世纪相对论影视培训有限公司、河北
倍飞视国际视觉艺术交流有限公司、金海岸影业有限公司、世纪汉唐影视策划有
限公司、华汇蓝海数字技术有限责任公司等行业龙头企业，签约项目共 73 个。
《魅力中国城（央视）》、《挑战不可能》、《逃学之王》、《高能少年团》等
12 部大型节目开机录制。目前，产业园已挂牌河北省新闻出版广电局驻北三县
办事处、市级众创空间、河北省“十大文化产业项目”。2017 年上半年，发行
1-2-118
人参与的河北省首支县级产业专项发展基金“京津冀华夏冀财大厂影视产业发展
基金”投入运营，以资本加速文创产业发展，完成版权转移 13 个，目前域内可
用版权达 17 个。影视文化产业集群作为大厂潮白河经济开发区的产业名片，致
力于创建国家级文化产业示范区。
b.总部商务产业集群持续加速打造
主动承接北京产业东扩转移，聚焦科技、金融、研发等领域，主抓区域型总
部、企业职能总部，高标准建载体塑造产业核心。
创新中心（I-Park）已签约太库科技创业发展有限公司（以下简称“太库科
技”），精准医疗孵化器米仓十一（北京）科技有限公司，智能汽车孵化器上海
汽车创业投资有限公司，签约杭州吉利易云科技有限公司、中智云游(北京)科技
股份有限公司、神来应对(北京)影视文化有限公司等 9 家高科技企业，其中太库
科技在孵企业 14 家，园区一期 1.6 万平方米已投入运营。
c.智能制造产业集群招商实现突破，运营成果凸显
聚焦“三智”产业，发力智能硬件、智能汽车、智能装备三大方向，打造智
能制造“京东智谷”。2017 年上半年，智能制造、检验认证产业园签约普若泰
克科技发展（北京）有限公司、东莞精准通检验认证股份有限公司等五家企业入
园。完成 4.4 万平米闲置资源盘活，签约北京一机床股份有限公司、廊坊合腾汽
车零部件有限公司等 5 家企业，实现老工业区产业提档升级。大厂从交通、生态、
公共服务三大方面精准协同国际城市标准，打造京津冀协同发展示范区。
大厂区域全面对接北京，引入高品质公共服务，形成商业、文体、教育、医
疗、魅力、商务六大体系，通过打造规划展馆、创业大厦、喜
来登酒店、幸福学校、幸福港湾、幸福医院、生态展馆等重点工程，建成北
京城市副中心文化商务核心。
3）香河区域
香河位于河北廊坊市，香河产业新城以建设“智慧产业新城，水岸休闲都市”
为发展目标。
1-2-119
产业发展方面，香河区域聚焦机器人、通航两大产业集群，打造北运河新经
济高地。
机器人产业园以北方机器人智造标杆为发展愿景，重点发展研发、核心零部
件制造、本体制造、系统集成等关键环节，已颇具规模，截至 2017 年末，招商
企业数已突破 80 家，投产率达到 89%。2017 年 2 月，以机器人产业园为主要产
业内涵的机器人小镇荣获河北省第一批特色小镇称号，2017 年上半年机器人产
业集群不断壮大。招商方面，ATI、尼玛克焊接技术（北京）有限公司（三期）、
天津曼科科技有限公司、北京天鹏钨钼科技有限公司、北京华林嘉业科技有限公
司（华林嘉业二期）等 5 家国内外龙头企业已签约入驻机器人产业园。载体方面，
机器人产业园一期运营良好，2017 年上半年新竣工并投入运营机器人核心零部
件产业园一期（建筑面积 0.77 万平方米），目前正在建设机器人产业园三期（建
筑面积 2.93 万平方米），并有包含机器人研发大厦在内的四园一大厦正在立项
中。
2017 年，太库香河智能硬件垂直加速器通过优化创新环境、完善创新平台
等，创新成果显著。目前在孵企业 22 家，其中智能硬件及 AI 占比达到 70%，
与机器人产业集群形成良好互动；在孵企业潮盟科技获“十三五”重点培育示范
企业、新芽榜 50 强；太库孵出项目微蜘蛛机器人已落地机器人产业园，月销售
额突破 80 万元。
香河区域通航产业集群，以通航运营为核心，以高端制造、通航研发为支撑，
以通航培训、通航商务、通航休闲为特色，将构建“1+2+3”的通航全产业体系。
通过高标准建设通航机场、超前谋划布局产业载体、打造航空产学研与技术孵化
平台等多元途径，构建环首都通航运营标杆。目前正进行机场概念方案设计，截
至 2017 年 8 月，已储备龙头项目 8 个，预计总投资 89 亿元，包括俄罗斯联合航
空集团公司制造维修项目、北汽通航飞机运营制造项目、京东无人机项目等。
4）怀来区域
怀来区域指怀来新兴产业示范区，位于河北省张家口市。怀来新兴产业示范
区是 2011 年 3 月省政府批准建立的省级产业区。怀来将抢抓三大（京津冀协同
发展、冬奥会、京张高铁）战略机遇，坚持生态第一、创新引领，加速怀来产业
1-2-120
新城建设、促进园区产业转型升级，努力将怀来产业新城建设成为“京西北产城
融合示范城镇带,冬奥会国际形象展示门户区”。
产业发展方面，怀来区域重点打造航天航空、人工智能、信息技术、文旅健
康 4 大产业集群。航空航天产业集群 2017 年上半年开工航天五院 501 所等一批
重点项目，中卫通卫星地面站一期项目顺利投产；信息技术产业集群是怀来重点
发展的产业之一，将重点发展大数据应用和服务外包产业，加快推进大数据中心
项目落地，2017 年上半年先后签约落地秦淮数据据中心项目、互联港湾数据中
心项目、亿安天下数据中心项目等；人工智能产业集群上半年启动建设现代化的
人工智能产业港，截至目前已有中兴西山飞机和卓翼无人机等一批企业入住。
5）沈阳苏家屯区域
苏家屯区域位于辽宁省沈阳市，北邻浑河，南靠四环，是苏家屯区向西发展
的未来城市核心，未来将成为集产业、商贸、文化、体育、生活居住等功能为一
体的综合发展区、沈阳经济区 2,400 万人口“一小时经济圈”重要节点和新型城
镇化发展的示范样板。目前，围绕葵松路两侧打造城市功能核心区，搭建生态景
观、见学教育、文化艺术、健康医疗四大学园都市体系；城市展馆、文化中心、
五星酒店、创业大厦及幸福港湾、幸福学校等重要城市功能公共设施已建成。以
四环路为产业区主入口，形成东北智能制造产业高地。苏家屯区域将成为一个规
划总面积 29 平方公里，容纳 19 万人的现代化生态产业新城。
产业发展方面，苏家屯区域重点打造汽车制造与智能制造两大主导产业，坚
持依靠龙头项目引领，带动产业链上下游集聚，打造全方位产业服务体系，积极
打造宜商宜业、优质的营商环境。形成了以富士康、德国凯格、德国易马、日本
三樱、裕通石化为龙头的智能装备制造产业集群，以奥钢联、钢宝利为龙头的汽
车零部件产业集群。
6）霸州区域
霸州区域位于河北省廊坊市，愿景定位为先进制造中枢、温泉活力都会。2017
年上半年，霸州城市建设、基础设施建设、招商引资取得较大进展，霸州区域进
入全面发展阶段。
1-2-121
产业发展方面，霸州区域依托优越的区位条件，对接京津高端要素，已经初
步形成以食品、智能制造、电子信息为主导的产业集群。海底捞、稻香村、新辣
道等知名企业已入驻食品产业园，智能测控产业港 1 期建成投入运营，电子信息
园区龙头企业霸州云谷项目正在快速建设，为霸州区域发展高端产业奠定良好基
础。
7）永清区域
永清园区位于河北省廊坊市，区域定位于“空港新都市，健康森林城”，致
力于打造以森林生态为基底，以同步北京城市功能为支点，以临空经济为依托，
以人为本的幸福城市样板。
产业发展方面，永清区域围绕高端制造产业，打造智能控制产业港及智能终
端产业港，智能控制产业港已于 2017 年建成运营并开展招商工作。
8）无锡区域
无锡梁溪滨河新城位于江苏省，以打造“苏南都市型“小精全”产业新城样
板”为发展愿景，以“城市复兴与产业升级双轮驱动融合实践区”为城市定位。
产业发展方面，无锡区域瞄准传感设备、大数据、智慧医疗三大物联网支撑
产业，打造以传感设备产业为“一体”，以大数据产业和智慧医疗、医药产业为
“两翼”的“一体两翼”物联网产业集群。传感园设备产业园（港类）总占地
44 亩，建筑面积 4.45 万平方米，截至 2017 年末，已经签约入驻企业近 30 家，
签约面积已达总面积的 78%。重点目标企业 20 家，主要领域涉及电子标签、软
件研发、各类传感器、电子元器件等。新型电子产业园有效盘活政府存量载体，
总建筑面积 0.95 万平方米，累计签约 6 家企业，签约投资额 0.98 亿元，签约面
积 0.6 万平米，占产业园面积 66%。
9）嘉善区域
嘉善区域位于浙江省嘉兴市，以“全球创新城市，宜游魅力水乡”为发展愿
景，以“全球科技创新成果转化中心”为城市定位。区域聚焦楼宇经济，以打造
“长三角科技创新成果战略支点”为目标，全力引入世界一流企业，推动新经济
崛起。
1-2-122
产业发展方面，嘉善区域近期将重点打造软件信息、影视传媒、科技研发、
电子商务四大产业集群，快速做大规模，形成集聚效应，助力城市产业升级。此
外，嘉善区域将全面整合核心区魅力项目，有机串联西塘景区等周边旅游资源，
创建开放式旅游休闲景区，大力发展休闲经济，打造全球知名的魅力新水乡。
10）溧水区域
溧水区域位于江苏省南京市，发展愿景为“空港智慧中枢，科技山水新城”，
定位为“国家级 PPP 示范项目标杆”。
产业发展方面，溧水区域以打造下一代汽车、智能制造、现代服务业三大主
导产业集群为定位，东区打造聚集智能网联汽车研发设计、核心零部件研发制造、
高端服务和前沿消费体验的智能网联汽车小镇；西区以智能制造装备为导向，加
强高投入高产出龙头项目引入，形成东西两区合作、交融的智能网联汽车生态体
系。我乐智能家居、中原内配、瑞珑汽车等重点产业项目已进场施工，智能制造
产业集群初具规模。
2、土地整理业务
（1）土地整理业务基本情况
发行人土地整理业务作为园区开发的重要组成部分，收益率较为稳定。根据
委托开发协议，发行人应就委托区域内土地出让事宜向地方政府提供专业顾问服
务，协助地方政府拟定土地出让方案（草案），在该方案报当地政府或者有权批
准的上级主管部门批准实施后，协助地方政府组织土地出让工作。发行人与地方
政府将协力进行委托区域内土地流转、征收、科研、环评、立项、申报、审批、
批文及用地指标、规范指标、耕地（基本农田）占补平衡指标的获取工作。政府
委托发行人开展园区土地整理投资，发行人筹措资金，实施拆迁、“九通一平”
等。土地不属发行人所有，土地出让由土地行政主管部门采取招拍挂模式实施。
发行人土地整理板块的一般业务模式如下：发行人与政府签订委托协议，发
行人垫资，对土地进行拆迁、九通一平整理工作；发行人土地整理结束后，政府
聘请第三方机构对土地整理情况进行验收，政府按协议规定向发行人支付土地整
理投资费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分；土地整理
投资收益按土地整理投资成本的 15%计算；土地整理完成后，通过政府组织的招
1-2-123
拍挂形式进入二级市场交易，土地二级市场交易情况与发行人土地整理投资服务
不再相关。
（2）土地整理业务经营情况
2015 年、2016 年和 2017 年发行人土地整理业务收入分别为 300,927.25 万元、
516,495.12 万元和 479,078.82 万元，分别占发行人主营业务收入的 7.90%、9.66%
和 8.08%。2016 年发行人土地整理收入增长较多，主要由于 2016 年，发行人在
香河、无锡、嘉兴、霸州、沈阳等区域的土地整理业务陆续竣工验收并移交政府，
达到确认收入的条件，各地方政府确认的土地整理费用结算规模相应增长，因此
发行人确认的土地整理收入相应有所增长。
2015 年、2016 年和 2017 年，发行人土地整理具体情况如下：
单位：万平方米
区域 园区 2017 年 2016 年 2015 年
固安工业区、固安新
固安区域 兴产业示范区、马庄 117.77 14.61 202.66
新区
怀来新兴产业示范
怀来区域 10.72 76.05
区
霸州区域 霸州园区 41.94 - 47.07
永清区域 永清园区 18.40 28.00
涿州区域 涿州园区 13.40 31.20 -
文安区域 文安园区 39.87 36.47 -
香河区域 香河园区 9.13 27.24
昌黎区域 昌黎园区 2.70 40.12 -
舒城区域 舒城园区 10.36 -
嘉善园区、无锡园
环上海大区 55.60 48.47
区、南浔区域
潮白河经济开发区、
大厂区域 77.20 73.23
新兴产业示范区
沈阳区域 苏家屯园区 - 68.07
空港新区、北部新
廊坊大区 54.40 70.73 47.87
区、广阳区、开发区
和县区域 和县园区 4.46 - -
武陟区域 武陟园区
北戴河新区区域 - 3.56
南浔区域 - 6.64
1-2-124
区域 园区 2017 年 2016 年 2015 年
来安区域 - 24.26
江门区域 - 10.30
合计 319.28 374.54 618.66
3、基础设施建设业务
发行人基础设施建设业务模式主要为：发行人与政府签订委托协议，获得某
一园区基础设施建设的开发权；发行人筹措资金，在委托工业园区内进行道路、
供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设；政府聘请第三方机构
对基础设施建设情况进行验收；验收合格后，在双方共同确认的基础上确认收入；
根据发行人与当地政府签署的委托开发协议，按核定成本加成 10%-15%支付发
行人成本及服务费。2015 年、2016 年和 2017 年发行人确认的基础设施建设业务
收入分别为 3,780.93 万元、74,683.63 万元和 16,202.17 万元，分别占主营业务收
入的 0.10%、1.40%和 0.27%，占比较小。根据发行人与当地政府签署的委托开
发协议，工程完工并确认收入后，政府可以选择一次性或者分期支付给公司，分
期支付的，不超过三年。
4、综合服务业务和物业管理服务
发行人在进行土地整理及基础设施建设的同时，发行人及下属子公司对委托
区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的洽谈，吸引企业落户园区，
并且对入园企业提供定位、规划、物业管理等服务，协助企业快速实现生产运营。
2016 年和 2017 年，发行人的综合服务业务收入分别为 38,380.26 万元、
40,650.82 万元和 41,749.82 万元，分别占主营业务收入的 1.01%、0.76%和 0.70%；
发行人的物业管理服务收入分别为 11,598.66 万元、28,390.88 万元和 46,208.45
万元，分别占主营业务收入的 0.30%、0.53%和 0.78%，占比相对较小。
5、园区住宅配套业务
发行人园区住宅配套业务以产业新城为依托，为园区提供高品质的住宅及配
套服务设施。发行人塑造“孔雀城”住宅品牌，深耕环北京区域，并积极布局环
上海、环南京等全国热点经济地区，以“为产业新城、产业小镇提供宜居生活”
的使命及愿景作为驱动，致力于从智慧、生态、文化三方面为客户构建幸福社区
1-2-125
体系，配备全系生活配套设施。未来发行人将贯彻“以客户为核心”的经营理念，
实现差异化定制产品，提升服务品质，打造“幸福小镇”，提供标准化宜居社区
配置，提升市场竞争力。
2015 年、2016 年和 2017 年，发行人的园区住宅配套业务收入分别为
2,030,692.55 万元、2,668,802.69 万元和 2,353,715.50 万元，分别占主营业务收入
的 53.31%、49.92%和 39.69，为发行人主营业务的重要来源之一。
截至 2017 年末，发行人房地产储备情况如下：
合作开发项 合作开发项
序 持有待开发 持有待开发土地的 新增一级土地整理 规划计容建筑 是/否涉及合
目涉及的面 目的权益占
号 土地的区域 面积(平方米) 面积(平方米) 面积(平方米) 作开发项目
积（平方米） 比（%）
1 固安区域 781,601.00 1,152,078.00 1,531,466.00 否 - -
2 永清区域 401,346.00 - 827,960.00 是 124,000.00 55
4 固安区域 599,290 1,177,685 1,198,580 否 15,333.00 90
3 任丘区域 60,030.00 - 120,060.00 是 60,030.00 51
4 霸州区域 1,179,672.00 342,668.00 1,596,231.00 否 - -
5 文安区域 158,008.00 256,013.00 316,016.00 否 - -
6 涿州区域 47,333.00 384,799.00 794,655.00 否 - -
7 大厂区域 443,486.49 - 917,914.46 否 - -
8 香河区域 232,667.83 - 700,576.84 是 101,333.84 60
9 安次区域 71,333.69 - 142,667.38 否 - -
廊坊开发区 否
10 99,999.00 423,329.00 179,998.20 - -
区域
空港新区区 否
11 44,000.00 - 45,320.00 - -
域
12 广阳区域 - 200,001.00 - 否 - -
13 怀来区域 600,666.70 - 901,000.00 否 - -
14 涿鹿区域 34,746.70 - 23,280.30 否 - -
15 和县区域 - 215,334.41 - 否 - -
16 江宁区域 - 124,001.00 - 否 - -
17 来安区域 17,990.20 1,080,600.00 35,980.00 否 - -
18 溧水区域 - 92,000.00 - 否 - -
19 嘉善区域 88,428.80 33,431.80 203,635.10 否 - -
20 南浔区域 - 147,008.00 - 否 - -
21 德清区域 - 63,976.00 - 否 - -
22 舒城区域 147,521.09 - 295,042.18 否 - -
23 新洲区域 89,166.70 143,186.00 249,666.00 否 - -
24 嘉鱼区域 13,667.00 214,667.00 63,030.00 否 - -
25 团风区域 - 49,334.00 - 否 - -
26 江门区域 69,005.46 - 172,570.00 否 - -
1-2-126
合作开发项 合作开发项
序 持有待开发 持有待开发土地的 新增一级土地整理 规划计容建筑 是/否涉及合
目涉及的面 目的权益占
号 土地的区域 面积(平方米) 面积(平方米) 面积(平方米) 作开发项目
积（平方米） 比（%）
27 蒲江区域 - 122,777.00 - 否 - -
28 邯郸区域 - 74,000.00 - 否 - -
29 邢台区域 - 133,334.00 - 否 - -
30 北戴河新区 126,559.40 35,562.05 139,215.34 否 - -
31 昌黎区域 518,873.70 - 349,581.10 否 - -
32 苏家屯区域 83,333.00 336,027.00 276,876.00 否 - -
合计 5,309,435.76 5,624,126.26 9,882,740.90 是 300,696.84 -
发行人 2017 年末房地产去库存情况及 2017 年销售情况如下：
截至 2017 年末可
2017 年预售面积
地区 经营业态 供出售面积(平方 占比 占比
(平方米)
米)
霸州 住宅及配套 135,651.75 2.44% 461,755.38 4.85%
北戴河
新区区 住宅及配套 - 0.00% 98,980.02 1.04%
域
大厂 住宅及配套 1,631,448.63 29.38% 366,763.61 3.86%
固安 住宅及配套 1,989,042.67 35.82% 1,367,529.44 14.38%
怀来 住宅及配套 109,025.47 1.96% 351,247.88 3.69%
廊坊 住宅及配套 734,625.19 13.23% 1,247,570.03 13.12%
牛驼 住宅及配套 35,589.26 0.64% 82,867.69 0.87%
任丘 住宅及配套 7,204.35 0.13% 173,397.77 1.82%
天津 住宅及配套 3,893.83 0.07% 8,751.86 0.09%
文安 住宅及配套 202.54 0.00% 126,103.82 1.33%
香河 住宅及配套 454,338.82 8.18% 342,765.91 3.60%
永清 住宅及配套 102,163.02 1.84% 827,424.23 8.70%
涿州 住宅及配套 1,951.63 0.04% 902,701.73 9.49%
和县 住宅及配套 - 0.00% 190,399.92 2.00%
湖南路
商业项 独立商业 - 0.00% 10,098.09 0.11%
目
来安 住宅及配套 3,270.02 0.06% 760,435.87 7.99%
溧水 住宅及配套 1,346.48 0.02% 39,073.46 0.41%
无锡 住宅及配套 7,893.51 0.14% 32,736.05 0.34%
镇江 住宅及配套 65,910.15 1.19% 2,028.65 0.02%
舒城 住宅及配套 518.18 0.01% 246,032.60 2.59%
嘉善 住宅及配套 86,689.57 1.56% 749,887.18 7.88%
南浔 住宅及配套 545.34 0.01% 186,277.66 1.96%
1-2-127
住宅及配套\工
沈阳 114,172.15 2.06% 343,288.50 3.61%
业厂房
国际 住宅及配套 68,129.81 1.23% 340,944.51 3.58%
武陟 住宅及配套 - 0.00% 230,800.33 2.43%
武汉 住宅及配套 - 0.00% 21,937.96 0.23%
合计 5,553,612.37 100.00% 9,511,800.15 100.00%
6、城市地产业务
发行人最早致力于河北省内的城市地产开发，城市地产是其传统业务，并拥
有房地产开发一级资质，在多年销售推广中积累了丰富的经验。发行人城市地产
开发业务目前主要包括北京市丰台区、河北省廊坊市、天津武清、山东文登等地
区的地产开发。2015 年、2016 年和 2017 年，发行人的城市地产开发业务收入分
别为 766,144.69 万元、868,666.28 万元和 539,376.18 万元，分别占主营业务收入
的 20.11%、16.25%和 9.10%，占比呈下降趋势，主要系发行人由传统的房地产
企业向产业新城运营商转型，目前发行人地产业务主要依托产业园区而发展，因
此园区配套住宅业务将不断扩大，传统城市地产业务收入将有所下降。
十、发行人所处行业情况
（一）行业概述
1、PPP 项目现状及前景
（1）全国 PPP 项目现状及前景
PPP（Public-Private Partnership）即公私合作制，政府和社会资本合作，是
公共基础设施中的一种项目运作模式。该模式鼓励私营企业、民营资本与政府进
行合作，参与公共基础设施的建设。在该模式下，政府采取竞争性方式选择具有
投资、运营管理能力的社会资本，双方按照平等协商原则订立合同，由社会资本
提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付对价。PPP 模式
是以市场竞争的方式提供服务，主要集中在纯公共领域、准公共领域。PPP 不仅
是一种融资手段，而且是一次体制机制变革，涉及我国行政体制改革、财政体制
改革和投融资体制改革。
①我国 PPP 模式的分类方式及细分流程
1-2-128
PPP 项目模式有三种主要的分类方式。按照社会经济发展不同方面，可分为
经济类、社会类和政府类。按照收入方式的不同，可分为使用者付费类、政府付
费类及可行性缺口补助类，其中可行性缺口补助是指使用者付费不足以满足社会
资本或项目公司成本回收和合理回报，由政府以财政补贴、股本投入、优惠贷款
和其他优惠政策的形式，给予社会资本或项目公司的经济补助，即在项目运营补
贴期间，政府承担部分直接付费责任。按经营模式不同，可分为外包类、特许经
营类和股权产权转让类。PPP 项目流程包括项目识别、项目准备、项目采购、项
目执行和项目移交 5 个阶段。
②PPP 项目的基本交易结构
PPP 项目的基本交易结构一般如下：
③我国 PPP 项目发展现状
2016 年，我国 PPP 全部入库项目自年初的 6,997 个项目，8.1 万亿元，增长
至年末的 11,260 个项目，13.5 万亿元，项目数及投资额都有大幅提高，分别增
长 61%、66%。截至 2017 年 3 月末，全国入库项目 12287 个，总投资额 14.6 万
亿元。项目数和投资额较去年年末相比，净增项目 1027 个、投资额 1.06 万亿元，
增长率分别为 9.12%、7.93%；比去年同期相比，净增项目 4566 个、投资额 5.78
万亿元，增长率分别为 59.14%、66.13%。整体来看，项目数与投资额自 2016 年
以来实现稳固增长，预计未来将迎来稳定发展时期。目前，我国 PPP 项目所处
1-2-129
行业主要包括能源、交通运输、水利建设、生态建设和环境保护、市政工程、片
区开发、农业、林业、科技、保障性安居工程、旅游、医疗卫生、养老、教育、
文化、体育、社会保障、政府基础设施和其他。其中，市政工程、交通运输、城
镇综合开发 3 个行业项目数和投资额均居前 3 名，合计分别占入库项目总数、总
投资的 54%、68%。
④我国 PPP 有关政策法规
近年来，国家大力支持和推广 PPP 模式和项目的发展，中共中央、国务院、
财政部、国家发改委等部门均下发有关推进 PPP 项目发展的通知、意见等，住
建部、水利部、交通运输部、环境保护部、文化部等部门相应对公共租赁住房、
水利工程、收费公路、水污染防治、文化等领域下发相应文件，鼓励社会资本和
民间资本参与公共领域项目建设。我国出台的主要的 PPP 有关政策法规情况如
下：
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
2013 年 11 关于全面深化改革若 “决定”中明确指出:允许社会资本通过特许经营参
中共中央
月9日 干重大问题的决定 与城市基础设施投资和运营。
2014 年 9 月 关于加强地方政府性 国发〔2014〕 “决定”中明确指出:允许社会资本通过特许经营参
国务院
21 日 债务管理的意见 43 号 与城市基础设施投资和运营。
“通知”要求地方财政部门充分认识推广运用政府
关于推广运用政府和 和社会资本合作模式的重要意义,积极稳妥开展示范
2014 年 9 月 财金〔2014〕
财政部 社会资本合作模式有 工作,通过试点项目总结经验，切实有效履行财政管
23 日 76 号
关问题的通知 理职能，加强对 PPP 项目的财政管理监督，加强财
政部门组织和能力建设，推动 PPP 模式的应用。
“意见”要求政府需在基础设施领域发挥社会资本
特别是民间资本的积极作用,要求政府创新生态环保
投资运营机制,鼓励社会资本投资运营农业和水利工
关于创新重点领域投
2014 年 11 国发〔2014〕 程，推进市政基础设施投资运营市场化，改革完善
国务院 融资机制鼓励社会投
月 16 日 60 号 交通投融资机制，鼓励社会资本加强能源设施投资，
资的指导意见
建立健全政府和社会资本合作(PPP)机制，充分发挥
政府投资的引导带动作用，创新融投资方式拓宽融
资渠道。
“通知”是财政部制定的实施 PPP 项目的操作指南,
关于印发政府和社会 涵盖 PPP 项目的整个过程，包括项目识别、项目准
2014 年 11 财金〔2014〕
财政部 资本合作模式操作指 备、项目采购、项目执行、项目移交、各环节的操
月 29 日 113 号
南（试行）的通知 作流程，对于 PPP 项目的实践操作具有重要的指导
作用。
2014 年 11 关于政府和社会资本 财金〔2014〕 “通知”要求财政部门积极推动 PPP 项目试点工作，
财政部
月 30 日 合作示范项目实施有 112 号 切实承担工作，加强组织领导,认真履行财政管理职
1-2-130
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
关问题的通知 能，为 PPP 项目的应用提供支持，发布示范项目，
为 PPP 模式应用提供指导。
“意见”要求地方发展改革委员会充分认识政府和
社会资本合作的重要意义，合理确定 PPP 项目范围，
发改投资 建立健全 PPP 工作机制，加强 PPP 项目规范管理，
2014 年 12 关于开展政府和社会
发改委 [2014]2724 积极推进 PPP 项目工作，强化 PPP 模式政策保障机
月2日 资本合作的指导意见
号 制，制定《政府和社会资本合作项目通用合同指南》
涵盖 PPP 项目合同基本内容，是政府制定 PPP 项目
合同的主要参考依据。
“通知”首次明确了 PPP 模式与特许经营的关系，
财政部、 关于在公共服务领域
国办发 要求政府在开展 PPP 模式时重诺履约、公开透明,强
2015 年 5 月 发展改革 推广政府和社会资本
〔2015〕42 调建立制度体系的重要性，要求建立保障 PPP 模式
19 日 委、人民 合作模式指导意见的
号 发展的制度体系，规范 PPP 项目的实施，加强政策
银行 通知
保障和组织实施建设。
关于进一步做好政府 财金 “通知”为加快推进政府和社会资本合作(PPP)项目
2015 年 6 月
财政部 和社会资本合作项目 [2015]57 号 示范工作,尽早形成一批可复制、可推广的实施范例,
25 日
示范工作的通知 助推更多项目落地实施。
关于公布第二批政府 财金 206 个项目入选作为第二批政府和社会资本合作示
2015 年 9 月
财政部 和社会资本合作示范 [2015]109 范项目,总投资金额 6,589 亿元，并移出了首批 30 个
25 日
项目的通知 号 示范项目中未符合 PPP 项目模式的项目。
对中央财政 PPP 示范项目中的新建项目，,财政部将
关于实施政府和社会 财金 在项目完成采购确定社会资本合作方后，按照项目
2015 年 12
财政部 资本合作项目以奖代 [2015]158 投资规模给予一定奖励。奖励资金由财政部门统筹
月8日
补政策的通知 号 用于项目全生命周期过程中的各项财政支出，主要
包括项目前期费用补助、运营补贴等。
强调深化投融资体制改革,要确立企业投资主体地
位，平等对待各类投资主体,放宽放活社会投资。要
2016 年 3 月 关于深化投融资体制 2016 年第
国务院 完善政府投资体制，发挥好政府投资的引导作用和
22 日 改革的意见 22 号
放大效应，完善政府和社会资本合作(PPP)模式。要
拓宽投资项目资金来源,充分挖掘社会资金潜力。
为进一步做好 PPP 有关工作，现通知如下：1.稳妥
有序推进 PPP 工作；2.进一步加强协调配合；
3.扎实做好 PPP 项目前期工作；4.建立完善合理的投
关于进一步共同做好 资回报机制；5.着力提高 PPP 项目融资效率；6.强化
2016 年 5 月 财政部、 政府和社会资本合作 财金 监督管理；7.加强 PPP 项目信息公开。2016 年 5 月
30 日 发改委 (PPP)有关工作的通 [2016]32 号 31 日，国务院发布土壤污染防治行动计划发挥市场
知 作用。通过政府和社会资本合作（PPP）模式，发挥
财政资金撬动功能,带动更多社会资本参与土壤污染
防治。加大政府购买服务力度，推动受污染耕地和
以政府为责任主体的污染地块治理与修复。
财政部、 关于组织开展第三批 财政部、教育部、国土资源部、住房城乡建设部等
2016 年 6 月 财金
教育部、 政府和社会资本合作 二十部委联合发布了《关于组织开展第三批政府和
12 日 [2016]47 号
国土资源 示范项目申报筛选工 社会资本合作示范项目申报筛选工作的通知》，联
1-2-131
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
部、住房 作的通知 合启动第三批 PPP 示范项目申报筛选工作。项目申
城乡建设 报筛选注重与我国“十三五”期间重大问题、重点
部 项目有机衔接，鼓励行业破冰、区域集群和模式创
新，推动实现行业引领、区域带动和创新示范效应。
为进一步做好传统基础设施领域政府和社会资本合
作（PPP）相关工作、积极鼓励和引导民间投资提出
关于切实做好传统基 以下要求：1.充分认识做好基础设施领域 PPP 工作
发改投资
2016 年 8 月 础设施领域政府和社 的重要意义；2.加强项目储备；3.推行项目联审；4.
发改委 [2016]1744
30 日 会资本合作有关工作 做好项目决策；5.建立合理投资回报机制；6.规范项
号
的通知 目实施；7.构建多元化退出机制；8.积极发挥金融机
构作用；9.鼓励引导民间投资和外商投资；10.优化
信用环境。
“通知”就推进传统基础设施领域 PPP 项目资产证
券化工作通知如下：1、充分认识 PPP 项目资产证券
化的重要意义；2、各省级发展改革部门应大力推动
传统基础设施领域 PPP 项目资产证券化；3、证券监
推进传统基础设施领
管部门及自律组织应积极支持 PPP 项目资产证券
域政府和社会资本合 发改投资
2016 年 12 发改委和 化；4、营造良好的政策环境。请各省级发展改革委
作（PPP）项目资产 [2016]2698
月 21 日 证监会 于 2017 年 2 月 17 日前，推荐 1－3 个首批拟进行证
证券化相关工作的通 号
券化融资的传统基础设施领域 PPP 项目，正式行文
知
报送国家发展改革委。国家发展改革委将从中选取
符合条件的 PPP 项目，加强支持辅导，力争尽快发
行 PPP 项目证券化产品，并及时总结经验、交流推
广。
“通知”主要内容如下：第一，分类稳妥地推动 PPP
项目资产证券化，具体包括 1、鼓励项目公司开展资
关于规范开展政府和 产证券化优化融资安排；2、探索项目公司股东开展
2017 年 6 月 社会资本合作项目资 财金 资产证券化盘活存量资产；3、支持项目公司其他相
财政部
7日 产证券化有关事宜的 [2017]55 号 关主体开展资产证券化。第二，严格筛选开展资产
通知 证券化的 PPP 项目；第三，完善 PPP 项目资产证券
化工作程序；第四，着力加强 PPP 项目资产证券化
监督管理。
通知如下：一、充分认识运用 PPP 模式盘活基础设
国家发展改革委关于 发改投资 施存量资产的重要意义；二、分类实施，规范有序
2017 年 7 月 加快运用 PPP 模式 〔2017〕 盘活基础设施存量资产；三、规范管理，实现投资
发改委
7日 盘活基础设施存量资 1266 号 良性循环；四、加强协同合作，保障基础设施存量
产有关工作的通知 资产盘活工作顺利实施；五、总结经验，发挥示范
项目的引领带动作用。
基础设施和公共服务 征求意见稿主要内容如下：1、就政府与社会资本合
2017 年 7 月 国务院法 领域政府和社会资本 作进行了性质定位；2、初步明确了 PPP 项目的发起
21 日 制办 合作条例（征求意见 程序和发起条件；3、初步明确了 PPP 项目的实施规
稿） 范；4、明确了 PPP 项目的监管责任；
2017 年 9 月 国务院办 国务院办公厅关于进 国办发 指导意见主要内容如下：一、深入推进“放管服”
1-2-132
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
1日 公厅 一步激发民间有效投 〔2017〕79 改革，不断优化营商环境；二、开展民间投资项目
资活力促进经济持续 号 报建审批情况清理核查，提高审批服务水平；三、
健康发展的指导意见 推动产业转型升级，支持民间投资创新发展；四、
鼓励民间资本参与政府和社会资本合作（PPP）项目，
促进基础设施和公用事业建设；五、降低企业经营
成本，增强民间投资动力；六、努力破解融资难题，
为民间资本提供多样化融资服务；七、加强政务诚
信建设，确保政府诚信履约；八、加强政策统筹协
调，稳定市场预期和投资信心；九、构建“亲”“清”
新型政商关系，增强政府服务意识和能力；十、狠
抓各项政策措施落地见效，增强民营企业获得感
⑤PPP 模式发展前景
截至目前，投资仍然是拉动我国经济增长的重要引擎。目前我国消费和出口
方面，仍然处于较为低迷的状态，短期来看难有大的改变。而投资作为拉动经济
增长的“三驾马车”之一，具有动力大、见效快的特点，是传统体制拉动经济增
长的主要方式。
PPP 模式具转换政府职能、缓解和减轻财政负担、促进了投资主体的多元化、
发挥政府公共机构和民营机构各自优势、提高公共服务质量和效率等多种优点和
功能。目前，国家出台政策大力支持和推广 PPP 模式，未来我国 PPP 项目发展
将进一步加速，并且愈加规范化。
（2）廊坊市 PPP 项目发展现状及前景
为激发社会投资活力，鼓励和引导社会资本进入交通、能源、市政和公共服
务等领域，推进投资主体多元化，通过项目示范促进国家和省有关政策落实，廊
坊市政府在 2015 年 5 月 20 日决定向社会推出廊坊市首批交通能源市政公共服务
等领域鼓励社会投资项目清单。投资项目清单涉及城际铁路、高速公路、一般公
路，供电，城市供热、污水垃圾处理，以及教育、医疗、养老、文化、体育、旅
游设施等方面，共 24 项，总投资 243.2 亿元。廊坊市政府要求各县（市、区）
人民政府，廊坊开发区管委会，市直有关部门按照国家和河北省推进国家重大工
程建设、推广政府与社会资本合作模式、创新重大领域投融资体制等方面的要求，
加快推进体制机制和管理方式改革，使社会投资发挥重要作用。
1-2-133
截至 2016 年，廊坊市政规划 40 项城建工程项目，估算总投资 56 亿元，2016
年需完成财政投资 6.26 亿元。计划 2016 年底前完成 24 项，跨年度实施 16 项。
截至 2017 年 6 月 30 日，2 项工程已完工，14 项工程正在施工中，开工率 40%。
其余 24 项工程正在办理前期手续。
随着廊坊市政府对 PPP 项目的大力支持，预计未来廊坊市 PPP 项目发展环
境和前景良好。
2、园区开发行业现状及前景
（1）园区开发行业发展现状
自 20 世纪 70 年代末蛇口工业园区建立以来，我国园区已经历了近 40 年的
发展。开发区已经从最开始的沿海地区扩展到内地，逐渐遍布我国各主要工业城
市。园区开发为在一定的产业政策和区域政策背景下，政府通过行政或市场化等
多种方式，以土地为载体，划出一块区域，制定从短期到长期的发展规划及政策，
通过提供园区内基础设施、配套设施和服务，逐渐聚集大量特定类型的、特定产
业的企业，从而使之成为产业高度集约的现代化产业分工协作区和实施工业化的
特殊区域。
近年来，我国各级开发区特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及
先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等
诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。
资源优势和产业集群优势成为吸引资金的主要因素，国家级高新技术产业园区充
分发挥政府和市场的两方面作用，实现了我国高新技术产业飞速发展。高科技园
区发展有利地促进了我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、培育科技
企业的主要基地，成为人才等创新要素的聚合中心。
（2）园区开发行业的管理体系与发展模式
产业园区的设立与运营需要考虑土地、规划、招商、税收等多方面问题，受
发改委、国土资源部门、住建部门、财政税收部门等多方面监管。我国开发区建
设与运营单位最初的运营模式普遍以基础设施建设、土地批租为主，在开发区土
地资源不断减少的情况下，逐渐转向土地深度开发、自建物业出租、商品房开发
1-2-134
销售、物业管理等行业价值链下游，以及开发区内高新技术产业和新兴行业的培
育和投资。
目前，我国主要存在如下两种园区开发模式：一是以政府作为园区开发主体，
在这种模式下，因为园区开发的投资额极大，涉及业务五花八门，随着园区开发
的不断进展，地方政府将会面临人力、物力和财力的巨大压力，从而迫使政府逐
步让出主导地位。二是在政府让出主导地位后，由园区开发企业为开发主体，承
担园区开发损益。企业通过与地方政府签订长期合作协议，取得在土地开发整理、
招商引资、工程建设施工、基础设施建设等多方面的来自地方政府的政策优惠。
因此，园区开发的行业壁垒较高，行业准入较为困难。
（3）园区开发行业的政策法规
2003 年 7 月，国务院办公厅颁发《关于暂停审批各类开发区的晋级通知》
（国办发明电[2003]30 号），开始对开发区的过快发展进行反思。
2003 年 8 月，国务院及国务院办公厅相继颁布《国务院办公厅关于清理整
顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70 号）与《国务院关于
加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》（国发明电[2003]7 号），
开始了对开发区的全面清理整顿。对国家级开发区未经国务院批准擅自扩建的部
分，予以核减，依法收回所占用的土地；对符合土地管理法律法规、土地利用总
体规划、城镇体系规划和城市总体规划，且原批准规划面积已充分利用，确有扩
建需要的，要求按照规定上报国务院审批，未获批准的，一律予以核减。对省级
开发区中布局不合理、功能重复、占用土地过多的进行整合；对长期得不到开发、
项目资金不落实的予以撤销，收回占用土地；对省级开发区未经省级政府批准擅
自进行扩建的部分，凡不符合土地管理法律法规、土地利用总体规划、城镇体系
规划和城市总体规划的予以核减，依法收回所占用的土地；符合土地管理法律法
规、土地利用总体规划、城镇体系规划和城市总体规划，且原批准规划面积已充
分利用，确有扩建需要的，要按照规定程序上报省级政府审批，未获批准的，一
律予以核减。对省级及以下各级政府擅自批准设立的各类开发区按照“撤销、核
减、整合”的要求统一进行整改。
2003 年 12 月 30 日，国家发展和改革委员会、国土资源部、建设部、商务
部联合印发了《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》 发
1-2-135
改外资[2003]2343 号），《通知中》规范了开发区由国务院和省、自治区、直辖
市政府（以下称“省级政府”）两级审批的制度，指导各类开发区进行整改，纠
正违规擅自设立开发区、盲目扩大开发区规模的现象，解决开发区过多过滥、违
规用地等突出问题。
2004 年底，根据国土资源部建议，经国务院领导批准，由国家发改委牵头
会同有关部门，按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的要求，对开发区进行
了设立审核。通过设立审核的开发区，落实开发区“四至范围”（东、南、西、
北四周边界），设置界桩，将开发区清理整顿成果落到了实地。
2005 年，商务部颁布《国家级经济技术开发区扩建审批原则和审批程序》，
规范了国家级开发区扩建的审批制度。同年，国家发展和改革委员会、国土资源
部、建设部联合颁布《清理整顿开发区的审核原则和标准》（发改外资[2005]1521
号），规范了省级及以下开发区的审核制度。
2007 年一季度末，国家发展改革委会同国土资源部、建设部上报国务院《全
国各类开发区清理整顿工作总结报告》。报告中指出经过清理整顿，全国开发区
数量由 6,866 家减少到 1,568 家，减少 77.2%，规划面积由 3.86 万平方公里压缩
到 9,949 平方公里，减少 74.0%。其中，国务院批准的国家级开发区 222 家（包
括经济技术开发区 49 家、高新技术产业开发区 53 家、保税区 15 家、出口加工
区 58 家、边境经济合作区 14 家、其他类型开发区 33 家），总面积 2,323.42 平
方公里；各省级人民政府批准的省级开发区 1,346 家，核准面积 7,625.85 平方公
里。目前，国家只保留三类开发区，即综合性经济开发区、高新技术产业区和特
色产业园区。在每个县、县级市和城市远郊区原则上只保留一家开发区。
2014 年 10 月 30 日，国务院办公厅颁发《国务院办公厅关于促进国家级经
济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》（国办发[2014]54 号），以国家级
经济技术开发区为试验田、排头兵，对开发区转型升级、创新发展进行探索。
根据商务部发布的《国家级经济技术开发区和边境经济合作区“十二五”发
展规划（2011-2015 年）》（以下简称“规划”），“十二五”期间，国家级开
发区发展的总体目标为：地区生产总值年均增长 15%。2015 年末达到 53,000 亿
元；实际利用外资年均增长 9%，达到 480 亿美元；税收收入年均增长 18%，达
到 10,600 亿元；服务业增加值占生产总值比重达到 30%；高新技术企业产值占
1-2-136
工业总产值比重达到 49%；人均地区生产总值达到 40 万元；单位面积土地地区
生产总值贡献值 16 亿元/平方公里。单位地区生产总值能耗降低 15%，降至 0.41
吨标准煤/万元。规划指出，东部沿海地区的国家级开发区要率先转变经济发展
方式，坚持高端发展的战略取向，进一步提高对外开放水平，着力提升科技创新
能力，着力发展战略性新兴产业，打造若干规模和水平居世界前列的先进制造业
基地，建设一批主体功能突出、辐射带动能力强的现代服务业集聚区。
“十二五”期间，国家级开发区发展的重点任务为：营造优良投资发展环境；
提高先进制造业竞争力；大力发展战略性新兴产业；壮大提升高新技术产业；推
动现代服务业发展；着力构建区域创新体系；提升要素资源集聚整合能力；优化
开放型经济格局；强化生态环境保护管理；全面促进区域协调发展。
根据 2016 年《关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展
的指导意见》国办发〔2016〕14 号，政府加大政策支持力度，提高政策精准度，
充分调动国家级经开区加快转型升级、实现创新驱动发展的积极性，继续把国家
级经开区建设成为带动地区经济发展和实施区域发展战略的重要载体，对标国际
产业发展趋势，以推动产业转型升级为核心，引领新产业、新业态发展方向，提
高支柱产业对区域发展的贡献率。商务部牵头负责组织考核评价工作，会同相关
部门加强对国家级经开区的宏观指导和管理。对发展好的国家级经开区一方面在
金融、土地、人才等方面给予激励政策。
（4）我国园区开发行业发展历程
自 1979 年 7 月 8 日，蛇口五湾顺岸码头正式动工开始，我国园区开发已经
经历了近 40 年的发展。发展区域从最开始的沿海开放城市到沿江城市再到内陆
城市，最后辐射到西部地区，形成了全面发展的格局。
① 1979 年-1983 年，探索时期
1979 年初，凭借党的十一届三中全会作出的“以经济建设为中心”与改革
开放的重大契机，招商局的一批创业者来到蛇口，开始了大胆的探索。按照国际
惯例与初创的社会主义市场经济运作机制，创立了中国第一个对外开放的工业园
区，扮演了先行者的角色。在探索过程中，他们更新价值观念、时间观念、人才
1-2-137
观念；成功地建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社
会保险制、工程招标制及企业股份制，进行了很多影响深远的探索和创新。
② 1984 年-1991 年，艰难创业和摸索发展时期
1984 年开始，以大连经济技术开发区建立为起点，国务院批准兴建了大连、
秦皇岛等 14 个国家级经济技术开发区，标志着中国开发区的正式诞生。在这一
阶段，国家级开发区白手起家，发展基础薄弱，建设资金短缺，外资进入中国还
很谨慎。在此客观背景下，1991 年，14 个开发区总共实现工业产值 145.94 亿元，
税收 7.9 亿元，出口 11.4 亿美元，合同利用外资 3.61 亿美元。
③1992 年-2002 年，国家级开发区高速发展时期
1992 年，邓小平同志第二次南巡并发表重要谈话，掀起了对外开放和引进
外资的新一轮高潮，我国园区发展进入快车道。在这一阶段，国家开发区高速发
展。从 1992 年到 1994 年，国务院第二批批准了营口、长春等 18 个经济技术开
发区。2000 年至 2002 年，国务院第三批批准了合肥、郑州等 17 个国家经济技
术开发区。同时，各省市也都在建立各自的开发区，全国范围掀起了设立开发区
的热潮，各种类型、各种级别的开发区建设呈现迅猛发展之势。这是中国开发区
历史上大规模扩张的时期，中国的对外开放区由东部沿海向沿江、中西部内陆城
市发展，多层次、全方位的开放格局基本形成。
在这一阶段，开发区以吸引大型跨国公司为主，大规模、成批量的引进外资，
项目的档次明显提升，而且带来了先进的技术、设备和管理理念，这直接推动了
中国工业现代化的进程。中国的产业结构也由单一转向多元化，实现工业规模和
工业实力的积累，同时使老工业基地得以复苏。但同时，也出现了一些问题，很
多地方盲目建立开发区，开发区过多、过滥，盲目占地、开而不发的现象比较严
重。
④2003 年至今，稳步发展时期
2003 年 7 月，国务院办公厅颁发《关于暂停审批各类开发区的晋级通知》
（国办发明电[2003]30 号），开始对开发区采取大规模的整顿和清理，净化开发
区环境，国务院办公厅于 2003 年 8 月份下发了《关于清理整顿各类开发区加强
建设用地管理的通知》（国办发[2003]70 号），同年底，国家发改委、国土资源
1-2-138
部、建设部以及商务部又共同发出了《关于清理整顿各类开发区的具体标准和政
策界限的通知》（国发明电[2003]7 号），对国内存在的各类开发区进行了整顿
和清理，对国家级的开发区的用地也加强了管理，并取得了显著成效。园区发展
进入了稳步发展阶段。
（5）廊坊市园区规划与发展
廊坊市政府对未来园区规划与发展具体情况如下：
①积极发展创新驱动型园区。
廊坊市政府积极实施高新区提档升级工程，发挥廊坊开发区、燕郊高新区等
国家级园区的创新主力军作用，聚集高端创新要素，强化“大孵化”功能，加快
科技成果转化，提高产业技术创新能力；支持京南固安高新区、龙河高新区等
符合条件的省级高新区升级为国家级高新技术产业开发区，推动省市级园区创新
发展，完善研发、中试、检验检测、标准化、信息服务等公共服务平台，发挥“集
群创新”效应，引导科技型中小企业向园区聚集，实现“扎堆”发展，打造一批
创新型产业集群；鼓励各级各类园区建设科技孵化器、标准化厂房等，为个人和
团队创新创业、中小微企业发展搭建基础平台。发展目标为：到 2020 年，省级
以上高新区达到 7 家，争取每个省级以上园区至少建设一个 2 万平方米以上孵化
器或 10 万平方米以上的标准化厂房。
②共建一批产业园区。
创新体制机制，争取政策共享，加强园区共建，与京津合作搭建一批产业合
作平台，实现精准承接。
北京新机场临空经济区。按照国家北京新机场临空经济区规划，坚持“统一
规划、统一建设、统一管理、统一招商”的原则，京冀共同推进临空经济区改革
试点，实现利益共享、责任共担。结合北京非首都功能疏解和区域产业结构升级，
重点发展航空物流产业和综合保税区，适当承接北京非首都功能转移，有序发展
科技研发、跨境电子商务、金融服务等知识密集型、资本密集型的现代服务业，
打造国际化、高端化临空经济区。
北京亦庄永清高新技术产业开发区。创新园区建管体制和运作模式，以大
力培育互联网＋智能制造和电子商务两大主导产业为重点，探索产城融合发展新
1-2-139
模式，打造承接北京产业外溢的重要平台，努力建成京津冀协同发展综合改革示
范区，在京津冀区域产业合作中发挥引领示范作用。
中关村国家自主创新示范区固安高新技术产业园。以固安大清河经济开发区
为平台，延伸中关村政策，创新管理模式，合作共建中关村国家自主创新示范区
固安高新技术产业园，打造京冀园区合作示范区。
三河与平谷共建通航产业基地。充分发挥两地在招商、创新、人才、土地、
空间等方面的优势，集聚发展通用航空研发、制造、运营、会展销售和教育培训
等通用航空产业，共同打造通航全产业链，加快培育新兴产业集群。
永清与西城区共建金融商贸产业园。坚持市场化运作，引入平安银行、金融
街控股等多家投资开发主体，重点发展服装、金融服务、现代物流、商品贸易、
健康休闲、商务会展等产业，打造包括北京动物园服装和其他小商品市场等多项
内容的综合性物流商贸区。
中国正处于工业化升级、城镇化提速的关键时期，随着京津冀一体化、长江
经济带上升为国家战略，和新型城镇化政策的大力扶持，发行人迎来了难得的历
史性机遇。发行人坚持布局高增长潜力片区的园区模式顺应了这种历史性机遇，
顺应了国家产业政策，市场前景较为广阔。
3、房地产行业现状及前景
（1）房地产行业发展现状
房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，是我国的
支柱性产业，也是具有基础性和先导性、增强国民经济和改善人民生活的重要产
业。房地产业的重要性具体体现在以下几个方面：第一，房地产业直接推动经济
的增长。第二，房地产业具有带动性，由于房地产业在国民经济链中处于中间环
节，因此能够产生很强的关联效应。它能通过前向效应带动建材、冶金、机械制
造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业，
房地产业的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的发展。第三，房地产业对财政收
入的贡献不断加大。
改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着
城镇化的快速发展，我国的房地产行业得到了快速发展。2002 年-2016 年，全国
1-2-140
房地产开发投资完成额从 7,790.92 亿元提高到 102,580.61 亿元，2016 年较上年
名义增长 6.9%（扣除价格因素实际增长 7.5%）；同期，全国商品房竣工面积从
32,522.81 万平方米增加至 106,128 万平方米，2016 年较上年增长 6.1%；全国商
品房销售面积从 24,969.27 万平方米上升至 157,349.00 万平方米，2016 年较上年
增长 22.5%。
近年房地产市场的相关统计数据情况
2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年
房地产投资
3,624 4,826 6,180 7,180 8,601 9,504 9,598 10,258
（人民币十亿元）
住宅开发投资
2,561 3,403 4,432 4,937 5,895 6,435 6,460 6,870
（人民币十亿元）
商品房竣工建筑面
596 634 743 790 787 809 1,000 1,061
积（百万平方米）
已售住宅物业建筑
862 934 965 985 1,157 1052 1,124 1,375
面积（百万平方米）
已售商品房总销售
3,843 4,412 4,862 5,347 8,143 7,629 8,728 11,763
额（人民币十亿元）
商品房平均售价（每
4,459 4,725 4,993 5,430 6,237 6,324 6,793 7,476
平方米人民币元）
资料来源：国家统计局
全国房地产近期开发投资情况
1-2-141
数据来源：wind 资讯
（2）我国房地产行业有关政策法规
近年来，为促进国家房地产市场平稳健康发展，财政部、住建部、中国人民
银行以及银监会等部门均下发有关房地产市场调控的通知、意见等。同时，结合
国家“分类调控、因城施策”的总要求，各级地方政府也相应制定各类通知及指
导意见。截至目前，我国出台的主要的房地产有关政策法规情况如下：
①全国性政策法规
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
“通知”为进一步促进房地产市场持续健康发展，
中国人民 关于进一步做好住 要求各级金融机构增强个人住房贷款投放能力，积
2014 年 9 月
银行、银 房金融服务工作的 极支持居民家庭合理的住房需求，加大对保障性安
30 日
监会 通知 居工程建设的支持，同时继续支持房地产开发企业
的合理融资需求。
“通知”要求各级住房城乡建设主管部门科学编制
关于优化 2015 年住 住房建设规划及年度实施计划；各位国土资源主管
住建部、
2015 年 3 月 房及用地供应结构 国土资发 部门加强住房用地年度年度供应计划编制，强化住
国土资源
27 日 促进房地产市场平 [2015]37 号 宅用地供应管理。同时优化住房及用地供应结构，
部
稳健康发展的通知 统筹保障性安居工程建设，加大市场秩序和供应实
施监督力度。
2015 年 3 月 中国人民 关于个人住房贷款 “通知”鼓励银行业各金融机构继续继续做好住房
30 日 银行、住 政策有关问题的通 金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求；对
1-2-142
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
房城乡建 知 拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，
设部、银 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买
监会 普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%。
同时进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持
作用，对于缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款
购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%。
“通知”规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成
员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），
面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契
财政部、
税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收
2016 年 2 月 国家税务 关于调整房地产交 财税[2016]2
契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 9
17 日 总局、住 易环节契税营业税 3号
0 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积
房与城乡 优惠政策的通知
为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。同
建设部
时，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额
征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住
房对外销售的，免征营业税。
“通知”敦促各级房地产主管部门积极引导房地产
开发企业规范经营，推进简政放权、放管结合、优
关于进一步规范房
建房 化服务改革，加强监管创新，加快构建事中事后监
2016 年 10 住房城乡 地产开发企业经营
[2016]223 管体系，依法保护合法经营房地产开发企业的正当
月 17 日 建设部 行为维护房地产市
号 利益，严肃查处房地产开发企业发布虚假房源信息、
场秩序的通知
捏造或散布涨价信息等恶意炒作、哄抬房价及捂盘
惜售变相囤积房源等不正当经营行为。
“通知”为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工
作的决策部署，要求各地市合理安排住宅用地供应，
强化住宅用地供应“五类”调控目标，尽快编制编
住房与城 关于加强近期住房
制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划，保
2017 年 4 月 乡建设 及用地供应管理和 建房
证住宅用地供应平稳有序，同时加快在建商品住房
1日 部、国土 调控有关工作的通 [2017]80 号
项目建设进度，加强商品住房项目预售管理，增加
资源部 知
租赁住房有效供应，继续扎实推进棚户区改造，发
展公租房、共有产权房，多渠道解决中低收入家庭、
新就业职工等外来务工人员的住房问题。
关于在人口净流入 “通知”指出：（一）培育机构化、规模化住房租
2017 年 7 月 的大中城市加快发 建房 赁企业；（二）建设政府住房租赁交易服务平台；
住建部
20 日 展住房租赁市场的 [2017]153 号 （三）增加租赁住房有效供应；（四）创新住房租
通知 赁管理和服务体制
关于印发《利用集体 “通知”确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、
国土资发
2017 年 8 月 国土部、 建设用地建设租赁 杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇
〔2017〕100
28 日 住建部 住房试点方案》的通 庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租
号
知 赁住房试点
2017 年 9 月 住建部 住房城乡建设部关 建标 “意见”的主要内容如下：一、深化工程造价咨询
1-2-143
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
20 日 于加强和改善工程 [2017]209 号 业监管改革，营造良好市场环境；二、共编共享计
造价监管的意见 价依据，搭建公平市场平台；三、明确工程质量安
全措施费用，突出服务市场关键环节；四、强化工
程价款结算纠纷调解，营造竞争有序的市场环境；
五、加强工程造价制度有效实施，完善市场监管手
段
②地方性政策法规
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
北京市住 “通知”为促进北京市房地产市场的平稳健康发展，
房城乡建 提出加快住宅用地供应力度，合理调整土地供应结
设委、北 关于促进本地房地 京政办发 构，强化“控地价，限房价”的交易方式，进一步
2016 年 9 月
京市规划 产市场平稳健康发 [2016]46 号 完善差别化住房信贷政策等一系列措施，同时敦促
30 日
和国土资 展的通知 各部门加强对房地产开发企业及其销售行为与房地
源管理委 产经纪机构及其经纪活动的管理，严肃查处房地产
员会等 市场违法违规行为。
“通知”要求商品住房销售和居民家庭申请商业性
个人住房贷款执行以下规定：居民家庭名下在本市
无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款
北京市住
记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，
房城乡建
关于完善商品住房 即首付款比例不低于 35%，购买非普通自住房的首
2017 年 3 月 设委、中 京建法
销售和差别化信贷 付款比例不低于 40%；居民家庭名下在本市已拥有 1
17 日 国人民银 [2017]3 号
政策的通知 套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记
行营业管
录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首
理部等
付款比例不低于 60%，购买非普通自住房的首付款
比例不低于 80%。同时，暂停发放贷款期限 25 年（不
含 25 年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
“意见”明确，对已拥有 1 套住房的当地户籍居民
家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险
缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；
对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥
关于进一步促进全
有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提
2017 年 5 月 河北省人 省房地产市场平稳 冀政办字
供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非
10 日 民政府 健康发展的实施意 [2017]45 号
当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
见
环雄安新区和环首都重点地区要在上述要求的基础
上进一步提高门槛：对能够提供当地 3 年及以上纳
税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家
庭，限购 1 套住房。
1-2-144
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
“意见”明确，非本市户籍居民家庭在申请购买
首套住房时，须提供近 2 年内连续缴纳 12 个月及
2017 年 3 月 石家庄市 关于加强房地产市 石政发 以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，
17 日 人民政府 场的调控意见 [2017]10 号 限购 1 套住房(含新建商品住房和二手房)；对在
市区范围内已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍
居民家庭，暂不得在本市购买住房。
“通知”要求各县市人民政府要切实承担起促进房
地产市场平稳健康发展的主题责任，从严调整住房
关于进一步促进全 限购措施，在包括廊坊市主城区（含广阳区、安次
廊政办
2017 年 6 月 廊坊市人 市房地产市场平稳 区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香
[2017]27 号
2日 民政府 健康发展的实施意 河县、固安县、永清县、霸州市和文安县的区域内
见 实施限购措施，同时，实行差别化住房公积金贷款
政策，严格规范商品房销售，持续开展市场整顿与
规范行动，做好市场监测分析与舆论指导。
“通知”要求辖区内各级政府切实承担起住房保障
和供应体系建设，促进房地产市场平稳健康发展的
责任主体，强化规划引领和管控作用，统筹规划土
地供给，合理安商品住房的上市节奏，加大保障性
住房供应，严格区域性商品住房限购限售措施：对
关于加快住房保障 在中心城区已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭，
2017 年 5 月 张家口市 和供应体系建设促 张政发 以及在中心城区没有住房的非本市户籍居民家庭，
24 日 人民政府 进房地产市场平稳 [2017]7 号 限购 1 套住房（含二手住房）。中心城区新购住房 3
健康发展的意见 年后方可上市交易（以契税缴纳或不动产证取得时
间为准）。对在中心城区已拥有 2 套及以上住房的
本市户籍居民家庭，以及已拥有 1 套及以上住房的
非本市户籍居民家庭，暂不得在中心城区购买住房。
同时继续完善差别化信贷政策，调整住房公积金政
策，并做好监测分析以及舆论指导。
“意见”要求各级部门积极增加住宅用地供应规模，
优化土地出让条件，设定土地出让最高限价，加强
市政府办公室关于
商品住宅价格管理，增加商品住房的有效供给。同
进一步促进房地产
2016 年 10 无锡市人 锡政办发 时继续完善差别化住房信贷政策，调整新建商品住
市场
月2日 民政府 [2016]160 号 宅购房政策：暂停对已拥有 1 套及以上住房的非本
健康稳定发展的意
市户籍居民家庭出售新建商品住房，加大住房保障
见
力度，培育发展租赁市场，加强市场监管与舆论引
导，确保房地产市场的健康稳定发展。
“通知”为进一步加强无锡市房地产市场调控，要
关于进一步加强市 求继续严格执行《市政府办公室关于进一步促进房
2017 年 5 月 无锡市人 锡政办发
区房地产市场调控 地产市场健康稳定发展的意见》(锡政办发[2016]160
20 日 民政府 [2017]82 号
工作的通知 号)，并暂停对已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍
居民家庭出售二手住房。购买住房(含二手住房)在取
1-2-145
时间 发行部委 文件名称 文号 主要内容
得不动产权证 2 年内不可转让；法人单位购买住房
(含二手住房)，在取得不动产权证 3 年内不可转让。
同时，进一步规范房地产经纪行为，加强二手房网
签管理，全面开展存量房交易资金监管工作。
嘉兴市城
乡规划建 “通知”为进一步规范房地产市场秩序，要求各级
设管理委 关于进一步规范商 机构严格执行商品房销售的相关规定，加强商品房
2016 年 10 嘉 建 [2016]6
员会、嘉 品房销售管理的通 预售行为监管、商品房预售资金监管、商品房交易
月 13 日 号
兴市发展 知 价格监管、房地产广告监管以及销售代理和房地产
和改革委 经纪监管。
员会等
嘉善县住
“限购政策”明确，在本县中心城区内暂停向拥有
2016 年 12 房和城乡 嘉善县中心城区实
一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商
月 21 日 规划建设 施限购政策
品住房。
局
“通知”明确，自 2017 年 3 月 14 日起，在全县范
嘉善县住
围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户
2017 年 3 月 房和城乡 关于进一步调整限
籍居民家庭出售新建商品住房；自 2017 年 3 月 15
13 日 规划建设 购政策的通知
日起，在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上
局
住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。
“通知”指出要：1、制定完善综合防灾减灾、公共
服务设施、地下空间开发利用、海绵城市、停车设
关于印发河北省“城 冀 建 城
2017 年 6 月 河北省住 施、地下综合管廊等专项规划，年内全部完成并报
市双修”工作实施方 〔 2017 〕 10
30 日 建厅 批；2、加强城市老旧小区改造力度，开展老旧住宅
案的通知 号
改造，做好房屋维修、抗震加固、节能改造、加装
电梯等改造工作；
“通知”指出要通过在产业园区、集体建设用地上
北京市住
关于加快发展和规 京 建 法 按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应，同
2017 年 9 月 建部、北
范管理本市住房租 〔 2017 〕 21 时加强对租赁住房项目的信贷支持力度；建立住房
29 日 京市发改
赁市场的通知 号 租赁监管平台，提供便捷公共服务，明确住房租赁
委等
行为规范，维护当事人合法权益。
（3）影响房地产发展业务的因素
房地产开发业务主要受到地价、基准借款利率、建筑材料价格和政策的影响，
具体如下：
①地价
根据 wind 数据，2008 年至 2011 年期间，我国 100 大中城市成交土地占地
面积以 6.50%的年复合增长率不断增长。2012 年至 2016 年呈现略微下降趋势，
1-2-146
100 大中城市成交土地楼面均价以复合年增长率 13.47%增长。从 2008 年的每平
方米人民币 1,005 元上升至 2016 年每平方米人民币 2,479.11 元。其中住宅类用
地的土地楼面均价以复合年增长率 17.56%增长，由 2008 年的每平方米人民币
1,302 元上升至 2016 年的每平方米人民币 4,269.30 元。整体而言，预期日后土地
成本将会继续攀升，对房地产开发商产生更大压力。下表所示为全国 100 大中城
市成交土地占地面积和不同类型楼盘成交土地楼面均价情况：
全国 100 大中城市成交土地占地面积及楼面均价
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年
100 大中城市:
成交土地 占地
93,563.05 92,951.18 85,664.80 86,750.47 65,585.71 58,387.35 51,705.86
面积（万 平方
米）
100 大中城市:
成交土地 楼面
1,315.17 1,165.07 1,072.56 1,538.72 1,661.42 1,851.64 2,479.11
均价（每 平方
米人民币元）
住宅类用地
（每平方 米人 1,765.39 1,589.51 1,613.54 2,117.75 2,648.55 3,028.61 4,269.30
民币元）
商服用地 （每
平方米人 民币 1,703.36 1,817.82 1,403.65 1,861.70 1,847.05 2,444.57 2,437.22
元）
工业用地 （每
平方米人 民币 303.71 335.06 283.09 320.70 297.57 299.53 300.47
元）
资料来源：wind 资讯
③ 基准贷款利率
2008 年 12 月，基准贷款利率创下历史新低，一至三年的贷款年利率为 5.4%。
随着国内自 2010 年下半年开始采用紧缩货币政策，基准贷款利率开始上升，至
2012 年 7 月，一至三年的贷款年利率为 6.15%。从 2014 年开始国内开始采用宽
松的货币政策，至 2015 年 10 月基准贷款利率下降至 4.75%，相比 2008 年 12 月
的基准利率水平更低，有利于降低房地产业的成本。下表所示为近年的基准贷款
利率：
近年的基准贷款利率（一至三年）情况
1-2-147
单位：%
2008 年 2010 年 2010 年 2011 年 2011 年 2011 年 2012 年
时点
12 月 10 月 12 月 2月 4月 7月 6月
基准贷
5.4 5.6 5.85 6.1 6.4 6.65 6.4
款利率
2012 年 2014 年 2015 年 2015 年 2015 年 2015 年 2015 年
时点
7月 11 月 3月 5月 6月 8月 10 月
基准贷
6.15 6.0 5.75 5.5 5.25 5.0 4.75
款利率
资料来源：中国人民银行
③建筑材料的过往价格趋势
a. 原材料
原材料、燃料和动力采购价格指数（PPIRM）是预测建筑成本常用的风向标，
对房地产开发商而言尤为重要。国家统计局数据显示，PPIRM 的建筑原材料自
2008 年至 2015 年期间发生波动。峰值出现于 2008 年，指数值为 109.5，紧随其
后的指数值为 2011 年的 108.4。然而，建筑原材料价格于 2012 年大幅下降至 99.7
的指数值。至 2015 年，指数值继续下降至 88.66，2016 年回升至 95.60。总体而
言，原材料的价格会随著经济、政治和社会的变化而按年波动。
b. 钢材价格
根据国内钢材价格指数（中钢协），2008 年至 2016 年期间，钢材价格出现
波动。钢材产品的价格指数由 2008 年的 137.47 下降至 2009 年的 103.11 后，便
逐渐开始上升，至 2011 年达 131.42，随后开始逐年下降，至 2015 年底降至
66.83,2016 年回升至 75.37。
c. 水泥价格
2008 年至 2016 年期间，水泥价格出现波动。根据全国水泥价格指数，虽然
指数在 2013 年末有所反弹，但仍不改整体的下降趋势。自 2011 年以来，水泥价
格指数由 130.97 下降至 2015 年末的 79.25，2016 年末回升至 102.43。
（4）房地产市场竞争形势及发行人面临的竞争状况
随着近年来调控政策的逐渐加强，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整
体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。
1-2-148
进入2015年，行业集中度进一步提升。2016年房地产行业前10名企业和前20
名企业销售额占比分别提高到18.81%和25.33%，较2015年分别提高了7.55个百分
点和7.83个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别达到12.19%和
15.94%，较2014年分别提高18.81%，17.99%，具体情况见下表：
2011-2016年前20名房地产企业销售额和销售面积占比情况
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年
前 10 大企业销售额占比 10.43% 12.76% 13.27% 16.92% 17.49% 18.81%
前 20 大企业销售额占比 14.54% 17.62% 18.25% 22.79% 23.49% 25.33%
前 10 大企业销售面积占
5.73% 7.72% 8.37% 8.79% 10.26% 12.19%
比
前 20 大企业销售面积占
6.72% 10.38% 11.12% 13.65% 13.51% 15.94%
比
资料来源：wind资讯
房地产行业中，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头公司
在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备丰富，现金流稳定
充裕，较为广泛的区域分布可以平衡和对冲政策风险；大型房地产公司的融资手
段和渠道丰富，融资成本低；由于地价的上涨，一二线优质地块角逐逐渐只能在
大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企
业的先发优势明显，万科、恒大等传统优势房企，稳居行业前列，领先规模进一
步扩大。
2016年中国房地产开发公司测评前10强企业
排名 企业名称 排名 企业名称
1 万科企业股份有限公司 6 碧桂园控股有限公司
2 恒大地产集团 7 融创中国控股有限公司
3 绿地控股集团有限公司 8 龙湖地产有限公司
4 保利房地产（集团）股份有限公司 9 华夏幸福基业股份有限公司
5 中国海外发展有限公司 10 广州富力地产股份有限公司
资料来源：中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布
总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房
1-2-149
地产企业在竞争中占据优势。
国内房地产市场百花齐放，发行人现时及潜在竞争对手主要为国内开发商，
其次为来自亚洲的境外开发商（包括香港主要房地产开发商）。发行人在土地收
购、品牌知名度、财务资源、价格、产品品质、服务品质及其他因素上与竞争对
手展开竞争。上述部分竞争对手可能具备更佳的销售记录，并拥有更雄厚的财务、
人力及其他资源，更大的销售网络及更高的品牌知名度。
为在激烈竞争中争夺市场份额，开发商已建立不同类型的产品和品牌，以将
其市场地位区分，以吸引不同目标客户群体。另外，交通便利、配套设施及品质
声誉也是影响住宅项目吸引力的主要因素。此外，国内房地产开发市场设有若干
准入门槛。房地产开发需要大量的资金投入和各种专业知识。房地产开发商必须
拥有规划和设计能力、深厚的行业知识及广泛的优质客户基础，深入了解有关房
地产开发的政府政策和各城市当地居民的需求，并具备经营不同类别物业所需的
专业知识。此外，房地产开发商还必须与当地政府建立良好关系以发展新项目。
因此，早期涉足房地产开发的大型开发商已在整个地区赢得了经验和市场声誉，
比新进入者拥有竞争优势。
（5）发行人主要经营区域市场情况
①北京区域市场情况
土地供给方面，2011 年以来，国务院陆续发布多项楼市调控举措，北京市
随之出台相关细则法规。2011 年，北京市颁布限购政策，土地市场成交热度骤
降，同年北京市土地购置面积为 507.04 万平方米，同比下降 46%；2012 年度土
地购置面积进一步降低至 305.99 万平方米；2013 年，受自住型商品房政策影响，
北京市土地供应明显增加，土地购置面积回升至 906.17 万平方米；2014 年开始，
受北京市落实国家严格控制新增建设用地精神，适度调减土地供应量，受供应量
和房企拿地意愿下降等因素的影响，北京市土地购置面积下降幅度较大。2014
年，北京市土地购置面积下降至 580.76 万平方米，同比下降 35.91%。2015 年，
北京市土地购置面积为 390.96 万平方米，同比下降 32.68%。2016 年，北京市土
地购置面积下降至 260.50 万平方米，同比下降 31.32%。
房地产开发投资方面， 2011-2016年，北京市房地产开发投资额分别为
1-2-150
3,036.31亿元、3,153.44亿元、3,483.40亿元、3,715.33亿元、4,177.05亿元和4,4045.40
亿元，同比分别增长4.66%、3.86%、10.46%、6.66%、12.43%和-3.15%。由于宏
观调控因素，房地产开发投资资金来源增长受到抑制，导致2011-2012年度北京
市房地产开发投资的增速有所回落。2013年，受益于土地供应增加及房地产市场
回暖态势，北京市房地产开发投资增速得以恢复。2014年以来，在前期限购、限
贷调控政策整体不放松情况下，随着土地供应的紧缩，北京市房地产开发投资增
速再次放缓，2015年，增速有所反弹，2016年首次出现负增长。
需求端方面，2011年-2016年，北京市商品房销售额分别为2,425.34亿元、
3,308.56亿元、3,530.82亿元、2,738.74亿元、3,517.65亿元和4,561.60亿元，分别
同比增长-16.81%、36.42%、6.72%、-22.40%、28.40%和29.68%。其中住宅销售
额分别为1,606.04亿元、2,455.50亿元、2,434.71亿元、2,102.46亿元、2,512.89亿
元和2,795.81亿元，同比分别增长-22.10%、52.89%、-0.85%、-13.60%、19.50%
和11.26%。2013年北京市地区住宅销售同比增速出现小幅下调，尤其在2014年上
半年，由于房价下调速度较快，购房者观望态度浓厚，北京市楼市出现成交回落，
市场逐渐出现滞涨态势。2015年，随着央行多次降息降准，对楼市调控有所减弱，
2015-2016年销售情况回暖。
2015年初北京房地产市场开局遇冷，但进入二季度以来，北京楼市成交量价
都接连攀升，多个月份成交持续破纪录。受益于降准降息等多项楼市政策利好，
2015年北京市全年商品房销量和成交均价都比2014年也有所上涨。根据网易房产
数据研究中心数据显示，2014年北京市纯商品住宅销售43,878套，成交总金额超
1,527亿元，成交均价28,364元/平米，2015年北京住宅网上签约49,891套，成交面
积为657.18万平米，成交总金额约2,103亿元，成交均价为32,008元/平米,成交套
数同比上涨13.7%，成交均价上涨12.8%。2016年北京纯商品住宅网上签约39,528
套，成交面积为623万平米，成交总金额约2,480亿元，成交均价为39.812元/平米，
成交套数同比下滑26.22%，均价环比上涨月24.38%，量跌价涨是2016年纯商品
房成交的主基调。2014-2016年北京市房地产成交区域基本维持稳定。2014年，
大兴、房山、通州、昌平、顺义、门头沟6个近郊板块占总成交量的64%；2015
年通州、大兴等近郊区仍为北京房地产市场成交主力，占总成交量的68.43%。2016
年楼市主力成交区域并未发生变化，但排名出现了些微的调整，区域套数排行前
1-2-151
5名分别为房山、大兴、通州、平谷和顺义。
去库存化方面，2011-2016年，北京市房地产竣工房屋面积分别为2,245.24万
平方米、2,390.86万平方米、2,666.35万平方米、3,054.12万平方米、2,631.45万平
方米和2,369.95万平方米，2012-2016年同比分别增长6.49%、11.52%、14.54%、
-13.84%和-99.4%。2011-2016年，商品房销售面积分别为1,439.20万平方米、
1,943.74万平方米、1,903.11万平方米、1,454.19万平方米、1,554.25万平方米和
1,658.93万平方米，2012-2016年同比分别增长35.06%、-2.09%、-23.59%、6.88%
和6.74%。2011年-2016年，北京市商品房待售面积分别为1,792.60万平方米、
1,911.80万平方米、1,861.40万平方米、2,065.70万平方米、2,168.10万平方米和
2,160.80万平方米，2012-2016年同比分别增长20.90%、6.60%、-2.60%、11.00%、
500%和-0.30%。2011年-2016年，北京市住宅待售面积分别为699.80万平方米、
789.50万平方米、829.30万平方米、864.80万平方米、867.70万平方米和845.80万
平方米，2012-2016年同比分别增长36.70%、12.80%、5.00%、4.30%、0.34%和
-2.50%。
2015年至2016年住宅待售面积增长放缓，一线城市人口增长和对住宅需求的
增长，北京市去库存压力相比二三线城市较小。2017年3月到至今，受317新政和
后续时间内连续出台多项从严限购、限贷的执行细则和标准等一系列措施下，使
得整个季度内北京市存量住宅市场呈下降趋势，全市存量住宅签约套数和住宅签
约套数逐月递减。
房地产开发企业盈利方面，2016年度，北京房地产开发企业经营总收入为
4,611.70亿元，其中商品房屋销售收入为3,672.43亿元，房地产开发企业营业利润
为794.31亿元，房地产开发企业营业毛利率为17.22%。毛利率水平相比2015年上
升2.5%。
②河北区域市场情况
土地供给方面，2011年1月26日，国务院出台“新国八条”，2月19日，石家
庄市政府即发出《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，
开始实行“限购”政策。2011年开始，河北省土地市场成交量大幅下滑，房地产
开发企业拿地意愿急剧减弱。2011-2016年，河北省当年购置土地面积分别为
1-2-152
2,799.59万平方米、1,760.99万平方米、1,127.34万平方米、1,081.72万平方米、
756.86万平方米和929.93万平方米，分别下降7.43%、37.10%、35.98%、4.05%和
30.03%和增长22.87%。2011年至2015年河北省房地产购置土地面积逐年递减，
开发商拿地意愿较弱，2016年出现回升迹象。
房地产开发投资方面，2011-2016年，河北省房地产开发本年完成投资额分
别为3,054.59亿元、3,086.52亿元、3,445.42亿元、4,059.72亿元、4,285.27亿元和
4,695.63亿元；2012-2016年同比分别增长34.86%、1.05%、11.63%、17.83%、5.56%
和9.58%。2012年受宏观调控的影响，河北省房地产开发投资额增长几乎停滞，
2014年，除了北京、上海、广州、深圳仍执行限购政策，包括石家庄等全国大多
数城市相继取消或者放松了当地的限购政策，以维护房地产市场的稳定健康发
展，因此河北省房地产开发投资情况总体有所好转。2015年至2016年，房地产市
场监管趋严，河北省房地产开发投资额增速放缓。
需求端方面，商品房市场方面，2011-2016年，河北省商品房销售额分别为
2,345.23亿元、2,303.90亿元、2,779.69亿元、2,928.00亿元、3,371.59亿元和4,301.83
亿元，2012-2016年同比分别增长42.14%、-1.76%、20.65%、5.34%、15.10%和
27.59%。其中，2011-2016年住宅销售额分别为1,993.81亿元、1,914.61亿元、
2,329.12亿元、2,501.62亿元、2,854.21亿元和3,710.88亿元，2012-2016年同比分
别增长33.92%、-3.97%、21.65%、7.41%、14.10%和30.01%。河北省商品房销售
额呈波动状态，但随着限购政策的放开，近三年销售额总体增长较快，房地产市
场需求相比2012年明显好转。
去库存化方面，2011-2016年，河北省房地产竣工房屋面积分别为5,180.51万
平方米、4,894.56万平方米、4,437.02万平方米、4,037.56万平方米、4,039.31万平
方米和4,287.78万平方米，2012-2015年同比分别下降5.52%、9.35%、9.00%、
0.04%，2016年同比增长6.15%。2011-2016年，商品房销售面积分别为5,888.33
万平方米、5,144.92万平方米、5,675.95万平方米、5,706.19万平方米、5,854.65
万平方米和6,682.29万平方米，2012-2016年同比分别增长-12.63%、10.32%、
0.53%、2.60%和14.14%。2011-2016年，河北省商品房待售面积分别为1,283.44
万平方米、1,051.55万平方米、1,590.09万平方米、2,042.98万平方米、2,180.05
万平方米和1,582.40万平方米，2012-2015年同比分别增长-18.70%、51.20%、
1-2-153
28.50%和6.70%，2016年较上年同比下降27.4%。2011-2016年，河北省住宅待售
面积分别为1,020.30万平方米、830.77万平方米、1,236.72万平方米、1,607.06万
平 方 米、 1,681.52 万平方米和 1,133.05 万平方米 ，2011-2015年同比分别增长
-24.80%、48.90%、29.90%和4.60%，2016年较上年同比下降32.60%。可以看出，
2011年-2015年河北省商品房待售面积基本呈较大幅增长趋势，去库存压力仍然
较大，2016年河北省商品房待售面积减少，去库存效果显著。
根据中国指数研究院2016年12月11日发布的《2016年11月中国房地产指数系
统百城价格指数报告》，2016年11月，河北省廊坊市新建住宅均价为10,852元/
平方米，同比增长1.46%；石家庄新建住宅均价为8,511元/平方米，同比增长
1.56%。总体来看，随着中央逐渐放开部分城市限购等抑制楼市需求政策，河北
省2016年房地场市场逐渐回暖。
房地产开发企业盈利方面，2016年度，河北房地产开发企业经营总收入为
2,856.33亿元，其中商品房屋销售收入为2,799.20亿元，房地产开发企业营业利润
为353.46亿元，房地产开发企业营业毛利率为12.37%，毛利率水平相比2015年上
升105.8%。
2017年上半年，廊坊市出台了一系列房地产市场调控相关政策，廊坊市政府
于3月21日出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，6月2日出台《关于
进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从严调整住房限购措施
和差别化住房信贷政策。调控政策出台后，廊坊市2017年6月新建商品房成交面
积8.25万平方米，其中住宅成交面积6.92万平方米，与2016年10月相比分别下降
70.92%和72.5%，存量房成交232套，同比下降78.9%，环比下降77.6%。
发行人积极在河北固安、大厂、霸州、香河及天津等环北京区域战略布局，
随着国家“京津冀一体化”战略的推进，河北、天津等北京周边地区将越来越多
地承接北京的部分产业转移，北京周边区域对住房或商业地产项目的需求将不断
提升，而相比北京等一线城市，河北、天津等二线城市的大型房地产企业相对较
少，竞争形势较为优越，将有利于发行人业务的可持续性发展。
4、土地整理行业现状及前景
（1）我国土地整理行业现状及前景
1-2-154
土地是社会经济发展的基础和保障，土地的获取与利用状况是确定投资方向
和规模的一个重要因素。土地整理是指在一定区域内，按照土地利用总体规划的
要求，结合土地利用现状，采取行政、经济、工程、技术、法律等手段，通过对
土地利用结构进行调整，对土地资源进行重新分配，以达到协调人地关系，提高
土地利用率和产出率，改善和保护生态环境，促进土地资源可持续利用与社会经
济可持续发展的过程。
土地整理是盘活存量土地、强化集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的
重要手段。在我国将土地整治与农村发展，特别是与新农村建设相结合，是保障
发展、保护耕地、统筹城乡土地配置的重大战略。土地整理是基础建设项目开工
的前提条件，有助于提高土地的使用效率。因此，土地整理开发行业是具有高度
垄断性的行业，国家政策对该行业的发展起主导作用。
我国实行城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一管理
制度，政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途等措施来抑制或鼓
励市场需求，从而有效引导投资方向和水平，实现调控经济运行的目的。目前，
我国城市房地产市场经过十几年的发展，竞争日趋激烈，在居民购买力不断提高、
国家对土地使用实行严格管控的市场环境下，日益增长的市场需求将有力提升土
地价值，加速土地整理开发成本的回收。随着我国城市化进程的加快和城市人口
积聚，未来几年土地整理开发业务将呈现良好发展态势。
（2）廊坊市土地整理行业现状及前景
根据《廊坊市土地利用总体规划（2006-2020)年）》（以下简称“规划”），
2006-2020 年期间，廊坊市将以科学发展观为指导，落实“五个统筹”与建设“和
谐社会”的要求，坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持最严格的节约用地
制度，紧紧抓住京津冀都市圈一体化和渤海地区崛起带来的历史性发展机遇，以
“科学发展、进位争先、和谐安定，富民强市”为主题，以经济结构的战略性调
整为主线，统筹安排各区域各业各类用地，创建经济高效，资源集约、环境友好
的土地利用格局。
土地整理行业的发展受两方面因素的影响和制约，一方面是可供整理的储备
土地数量，另一方面是市场对土地的需求。在 2015 年，廊坊市着力破解土地制
约，闲置土地处置完成率达 94%，违法占地处置土地到位达 99.9%。这归功于两
1-2-155
个方面，其一是整体行业发展较快，前景较好。全国各地积极响应国家政策，增
强土地有效利用意识，促使有效使用土地已成为不可逆转的趋势。截至 2015 年
土地整理及城市开发边界划定的总体思路、技术要点，成果表达、实施管理等方
面已有较成功的探索和实践。借着这些成功经验，发行人未来的土地整理业务推
进将更加迅速。
另一方面，廊坊市土地整理行业的发展得到政府政策的大力支持。2016 年，
廊坊市将配合国家宏观经济供给侧结构性改革，减少无效供给，扩大有效供给，
提高供给结构的适应性和灵活性。未来廊坊市土地供应的方向为补短，并实行保
障创新驱动发展战略，大力推进大众创业万重心，支持培育发展新产业、新业态
发展用地。廊坊市土地供应的重心将放在调控区域经济平衡、持续引导土地利用
结构优化、促进土地用途混合布局等方面。
5、城市基础设施建设行业现状及前景
（1）我国城市基础设施建设行业现状及前景
城市基础设施是国民经济可持续发展的重要物质基础，对于促进地区经济快
速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作有积
极的作用。城市基础设施建设行业具有典型的“乘数效应”，即基础设施建设投
资能带来几倍于投资额的社会总需求和国民收入。近年来随着我国城市基础设施
现代化程度的显著提高，新技术、新手段得以大量应用，基础设施功能日益增加，
承载能力、系统性和效率都有了显著提高，大大推动了城市经济发展和改善了居
民生活条件，城市基础设施的稳步发展的同时也促进了我国城镇化进程。
随着改革开放三十多年来我国国民经济持续、快速的发展，城镇化进程一直
保持着飞速发展的态势。同时，我国城镇体系模式逐步完善，以大城市为中心、
中小城市为骨干、小城镇为基础的多层次的城镇体系已形成。截至 2015 年末，
我国城镇化率已经达到 56.10%。目前，我国城市基础设施水平仍然比较低，具
体表现为：大城市交通拥挤、居民居住条件差、环境和噪声污染严重、水资源短
缺等；中小城市自来水、天然气普及率和硬化道路比重低、污水、废物处理设施
缺乏等，这些问题在一定程度上影响着中心城市综合服务功能的发挥。随着城市
化进程的推进和经济的快速增长，我国城市基础设施规模将不断扩大，发展速度
1-2-156
将不断加快。总体来看，城市基础设施建设行业面临较好的发展空间和发展机遇，
城市基础设施建设及其相关的城建资源性资产开发业务的需求会持续增加。
近年来，国家在保持财政资金对基础设施建设大力扶持的基础上，相继出台
了一系列优惠和引导政策，改革投融资体制，引入竞争机制，有效促进了城市建
设的快速发展。我国作为发展中国家，伴随经济的增长，政府投资工程项目将逐
年猛增。2004 年 7 月，国务院发布了《关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20
号），其重要内容之一就是在全国范围内推行政府投资工程项目的市场化运作模
式。
“十二五”期间，国家将更加积极稳妥推进城镇化建设，继续加强基础设施
建设，不断提升城镇化的质量和水平，进一步夯实经济社会发展基础。国家将完
善城市化布局和形态，按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，
遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作
用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展，规划城市群内各城市功能定
位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城
镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施
一体化建设和网络化发展。未来 10-15 年，我国仍将处于城镇化快速发展阶段。
总体来看，城市基础设施建设行业面临着良好的发展前景。
（2）廊坊市基础设施建设行业现状及前景
廊坊市地处京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际都市之间，下辖
10 个县（市、区）全部与京津冀接壤。过去几年中，廊坊市致力于统筹城乡发
展，加快新型城镇化进程，城乡面貌发生较大的改变。城镇化比率在过去五年增
加了 5.2%，达 54%。并且根据《廊坊市十三五规划》，2020 年廊坊市城镇化比
率将达 62%，比现在上升 8%。
根据《廊坊十三五规划》，廊坊市致力推动协同发展开创新局面。协同发展
是实现生态优先、绿色发展的核心抓手。廊坊市将紧紧围绕“三区一地”发展定
位，精准打造承载平台，构筑北中南三大协同发展功能区，构建对接京津区域新
格局。到 2020 年，基本建成与京津内外连通、便捷高效的现代立体交通网络，
承接北京非首都功能疏解和产业转移取得重大突破，“京津研发、廊坊转化”的
产业协同模式和共建共享、联防联控的生态建设格局基本形成，经济社会发展和
1-2-157
公共服务接近或达到京津平均水平。由此可见，在政府的大力支持下，未来几年
廊坊市基础设施建设行业仍将保持快速发展势头。
（二）发行人的行业地位及竞争优势
1、发行人的行业地位
发行人是国内领先的产业新城运营商，系统推进产业新城经济发展，通过
“创新孵化+投资干预”模式推动产业升级，以行业为主线的产业促进模式，打
造有明确行业属性的产业园。
发行人以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，秉持
“坚持以绿色生态为底板，坚持以幸福城市为载体，坚持以创新驱动为内核，坚
持以产业集群集聚为抓手”的产业新城系统化发展理念，通过创新升级“政府主
导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，探索并实现所在区域的经
济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。发行人夯实巩固
京津冀区域，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”，事业版图遍布北京、
河北、上海、广东、辽宁、江苏、浙江、湖北、四川、安徽、印度尼西亚等全球
40 余个区域，并聚焦 12 大重点行业，形成了近百个区域级产业集群。
过去数十年，权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰发行人的成就。发行人在
中国众多主要城市占据强势市场地位。2014 年发行人在由国务院发展研究中心
企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的
《2014 年中国地产百强研究成果》中，荣膺 2014 中国房地产百强开发企业榜单
第 17 名，成长性 TOP10 榜单第 2 位，位列融资能力 TOP10 榜单第 7，及产业园
区运营优秀企业榜单第 2 名。荣膺 2016 年《福布斯》2016 亚太最佳上市公司 50
强，“中国产业地产 30 强”首冠；2015 年 7 月，国务院办公厅发布《关于对全
国第二次大督查发现的典型经验做法给予表扬的通报》。其中，河北省固安县与
发行人积极探索 PPP（政府和社会资本合作）模式的好经验、好做法得到通报表
扬，供各省（区、市）和国务院各部门学习借鉴。2015 年 7 月，发行人固安园
区新型城镇化项目入选国家发改委推出的 13 个 PPP 示范案例，成为河北省唯一
入选项目，旗下无锡南长滨河新城、嘉善高铁新城，也入选江苏省、浙江省推广
1-2-158
PPP 模式的示范项目。这也标志着该园区开发运营模式成为全国样本，有利于该
模式的推广及落地，发行人竞争优势突出。
2016 年 10 月 13 日，发行人固安高新区综合开发 PPP 项目及南京市溧水区
产业新城项目作为城镇综合开发类示范项目入选财政部《第三批政府和社会资本
合作示范项目名单》，发行人以“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 模
式得到从国家到地方各级政府的全面认可和肯定。
2016 年 10 月，发行人固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选财政部《第
三批政府和社会资本合作示范项目名单》，再获国家认可。2016 年《福布斯》
杂志亚洲最有活力私营企业 50 强排名中位列 17 名。发行人 2016 年度入选中国
工商联发布的中国民营企业 500 强百强名单、入选沪上深上市房地产公司投资价
值 TOP10 第一名；荣获“2016 中国产业新城运营商综合实力第一名”。
2017 年 5 月，发行人“汊河新区新型城镇化 PPP 建设项目（安徽省滁州市
来安产业新城项目）”成功入选国家发改委第二批 PPP 项目典型案例名单。
以固安为起点，发行人所有新签约的产业新城全部进入财政部 PPP 综合信
息平台，纳入统一管理，获得国家有关部门和社会各界的广泛认可。
2、发行人竞争优势
（1）以产业新城为核心产品，推动开发区域的产业升级和城市发展
发行人独特的综合开发模式可以概括为“产业新城”模式。其中“产业”是
指地方政府通过与发行人签订整体合作开发经营园区的合作协议委托发行人进
行园区的规划设计、基础设施建设、招商引资、后期运营管理等工作，委托管理
期满之后再转由政府相关部门经营和管理，政府可以向发行人分期支付相关收
益。而“新城”是指发行人通过合作开发经营过程中的深入介入，充分利用园区规
划阶段的深度参与优势在园区及其周边以先于市场反应的速度获取园区以及园
区周边的优质土地，并进行园区开发。
该种模式的核心优势在于解决了地方政府前期缺乏资金和专业能力的不足，
满足了政府对于拉动地方经济、吸引外来投资、创造就业岗位、提高财政收入、
改善城市居住环境的诉求。同时也满足了开发企业深入政企合作、吸收地方政策
优惠、多元盈利的经营需求。
1-2-159
2015 年 7 月，发行人固安园区新型城镇化项目入选国家发改委 PPP 项目库，
标志着该产业新城运营模式成为全国样本，有利于该模式的推广及落地，竞争优
势突显。此外，江苏省财政厅在其官方网站发布了《关于公布 2015 年度政府和
社会资本合作（PPP）入库项目的通知》，南长区政府与发行人以 PPP 模式合作
开发的无锡市南长滨河新城项目作为唯一产业新城案例入选该项目库。发行人的
业务模式得到从国家到地方各级政府的全面认可和肯定。
（2）强大的招商能力
发行人“产业新城”模式的核心在于园区的发展潜力和经济带动作用，而园
区成长的前提在于招商引资，这也是地方政府为拉动区域经济，创造就业的核心
诉求所在。发行人拥有专业招商团队 800 余人，包括平台体系、支持体系、团队
体系、产品体系和服务体系在内的完整招商引资体系链。发行人战略合作伙伴包
括北方导航科技集团、北京京东世纪贸易有限公司、北京通用航空有限公司、中
国航天科工飞航技术研究院等，发行人近三年的众多成功招商案例有力地证明了
其区域经济研究和产业招商能力。
（3）主营业务具有广阔的增长空间
发行人承担园区内的基础设施建设、土地整理、招商引资等重大任务，其在
城市建设开发投资领域的竞争力明显，业务外部竞争压力较小，在区域内具有一
定的行业垄断优势，具有较强的持续经营能力。另外，发行人紧跟国家战略，继
续深耕京津冀、积极布局长江经济带，业务模式具有较强的可复制性。随着我国
经济迅速发展，人口不断聚集，城镇化进程加快，预计未来发行人土地整理业务、
基础设施建设业务和产业发展服务业务收入将不断提升，发行人的主营业务收入
具有较为广阔的增长空间。
（4）国家对 PPP 模式的大力支持
近年来，国家大力支持和推广 PPP 模式和项目的发展，中共中央、国务院、
财政部、国家发改委等部门均下发有关推进 PPP 项目发展的通知、意见等。国
家发改委于 2016 年 8 月 30 日下发《关于切实做好传统基础设施领域政府和社会
资本合作有关工作的通知》（发改投资[2016]1744 号），鼓励社会资本参与传统
基础设施领域项目建设。国家发改委和中国证监会于 2016 年 12 月 21 日下发《推
1-2-160
进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通
知》，提出各省级发展改革部门应大力推动传统基础设施领域 PPP 项目资产证
券化，证券监管部门及自律组织应积极支持 PPP 项目资产证券化。财政部于 2017
年 6 月 7 日下发《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的
通知》，指出应分类稳妥地推动 PPP 项目资产证券化，鼓励项目公司开展资产
证券化优化融资安排，探索项目公司股东开展资产证券化盘活存量资产，支持项
目公司其他相关主体开展资产证券化。
报告期内，发行人固安工业区、固安高新区、溧水汊河新区主要从事 PPP
模式下的园区开发业务，发展模式受到政府大力支持和鼓励，业务模式竞争优势
明显。
（三）发行人 3-5 年发展策略
为应对市场以及发行人自身发展的变化，2016 年，发行人重新制定了五年
战略规划，以“打造产业新城，建设幸福城市，使所开发的区域经济发展、社会
和谐、人民幸福”为使命，明确了“成为全球产业新城引领者，推动区域经济高
质量、可持续发展”的愿景。
1、紧跟国家发展战略，加快布局拓紧
在拓展布局方面，发行人将继续紧跟国家京津冀协同发展、长江经济带发展、
“一带一路”建设三大战略，国内重点布局环渤海、长三角以及珠三角三大地区，
同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市。对于海
外业务，发行人子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓展，以东南亚现有业
务为核心，围绕大型核心城市快速布局，以产业新城模式推动当地的经济发展与
城市建设。另外发行人还计划将在硅谷等产业发展成熟地区开发科技园项目，打
造高新科技产业园标杆，通过合作对接优质产业资源。发行人将采取多样化的手
段确保拓展及资源获取的顺利进行，加大资源获取特别是环京区域的投资，并通
过基金、收并购等方式加快环京及其他区域的拓展取地步伐，以合理的成本获取
优质资源，有效掌控开发节奏。
2、促进已有区域快速发展
1-2-161
发行人同样重视已拓产业新城的内源式增长，2016 年发行人在布局上已经实
现了快速突破，目前已拓展产业新城 30 余座。针对产业新城发展的不同阶段，
发行人已根据其特点制定了标准化开发投资流程，使得未来发行人能够有针对性
的通过团队建设、激励等保障机制，持续跟踪、推动新开发区域的建设，确保产
业新城能够按时达成规划目标，实现区域产业繁荣发展。对于新区域，推广关键
事项标准流程操作，推动新拓区域迅速步入正轨；推动“一城一策”规划发展策
略，设立区域突破专项资金，用于突破重点事项，确保区域顺利发展。
3、不断开拓新产品，应对市场环境变化
除了保持原有的产业新城开发业务之外，发行人积极拓展不同的产品以适应
城市经济发展和布局的需要。为应对政府规划及各级城市新型城镇化发展的需
要，发行人积极在各城市开展具有不同产业背景的产业小镇开发业务。同时，积
极进行康养、楼宇经济、城市更新、科技园等不同特色的产品体系的探索。
4、建立富有华夏特色的产业竞争优势
经过十余年在产业新城领域的积累，发行人已经逐渐形成了产业新城发展城
市发展体系化的规划与建设标准，未来公司将致力于发展华夏幸福宜居城市体
系，打造标杆城市，使产业新城开发流程标准化、可应用，引领产业新城及产业
小镇发展的方向。
产业发展是产业新城及产业小镇开发的重中之重，发行人将大力推动产业集
群建设，通过完善的市场分析、具有针对性的产业发展解决方案以及专业的产业
发展团队落实产业集群建设，打造千亿级别的产业集群。在产业发展模式上，发
行人不断推陈出新，挖掘资本驱动、产业服务等招商手段的新潜力，试点其他创
新招商手段，使发行人的产业发展能力保持在业内领先的水平。
5、提升经营投资能力，完善内部机制建设
业务的快速发展对于经营能力也提出了新的要求，发行人将从投资能力、资
产管理能力、风险管理体系完善等方面建立经营投资体系，把控风险底线，提升
公司投资质量。在决策流程上，打造战略经营投资体系，加强战略与具体业务联
动，并建立外部预警机制以便及时捕捉市场变化。高度重视资产经营能力，广泛
1-2-162
利用资产证券化、基金等模式盘活资产，提升资产利用效率。同时，加强内部组
织及流程机制的建设，对公司的迅速发展提供支持。
6、推动“全面质量管理”项目，提升管理水平
发行人高度重视内部管理质量，将通过“全面质量管理项目”全面改进发行
人业务和管理，形成以客户为中心的业务管理模式。全面质量管理项目于 2016
年度开始推行，目前已经形成覆盖全公司各经营单元的组织，并形成全面质量管
理项目清单。发行人将通过业务流程的标准化、质量标准化体系的建立与推广，
全面提升产品品质与客户满意度。
十一、发行人内部组织机构情况
（一）公司治理的情况
发行人已根据《公司法》和《公司章程》的相关规定，建立健全了公司法人
治理组织机构，建立了股东大会、董事会、监事会，聘任了总裁，制定了《股东
大会议事规则》、《董事会议事规则》和《监事会议事规则》。截至 2018 年 3
月 31 日，发行人董事会由 8 名董事组成，其中独立董事 3 名，设董事长 1 名；
发行人监事会由 3 名监事组成，其中职工监事 1 名；发行人设总裁 1 名，对董事
会负责，主持发行人的生产经营管理工作，总裁、副总裁、财务负责人及董事会
秘书由董事会任免。发行人组织结构图如下所示：
1-2-163
公司治理情况具体如下：
1、股东和股东大会
发行人严格按照有关规定召开股东大会，确保股东能够依法行使表决权。发
行人关联交易公平、规范，关联交易信息及时、充分披露，控股股东没有利用其
控股地位在商业交易中损害公司及中小股东利益。发行人的公司治理结构确保所
有股东，特别是中小股东享有平等的权利，并承担相应的义务。历次股东大会均
经律师现场见证并对其合法性出具了法律意见书，各次会议均符合《公司法》、
《公司章程》、《股东大会议事规则》的规定。
2、控股股东与上市公司
发行人控股股东认真履行诚信义务，行为合法规范，没有利用其特殊的地位
谋取额外的利益。发行人关联交易公平合理，对关联交易的定价依据、协议的订
立以及履行情况予以及时充分的披露。发行人董事会、监事会及其他公司治理机
构依法独立运作。发行人与控股股东在人员、资产、财务、机构和业务上做到了
“五分开”，具有独立完整的业务及自主经营能力。
3、董事与董事会
1-2-164
发行人董事严格遵守其公开做出的承诺，对公司负有忠实义务和勤勉义务。
发行人董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。发行人董事会向股
东大会负责，按照法定程序召开定期会议和临时会议，并严格按照法律、法规及
《公司章程》、《董事会议事规则》、《独立董事年报工作制度》的规定行使职
权，注重维护公司和全体股东的利益。公司董事会下设的战略、审计、提名、薪
酬与考核委员会充分发挥专业优势，利用各自的专长在重大事项方面提出科学合
理建议，加强了董事会集体决策的民主性、科学性、正确性，确保了公司的健康
发展。
4、监事与监事会
发行人监事会能够本着对股东负责的精神，严格按照法律、法规及《公司章
程》的规定认真履行自己的职责，规范运作，按照法定程序召开定期会议和临时
会议，对依法运作、财务、募集资金、资产收购、出售以及关联交易、公司董事、
总经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的
合法权益。
5、利益相关者
发行人鼓励员工通过与董事会、监事会和管理人员的直接沟通和交流，反映
员工对公司经营、财务状况以及涉及员工利益的重大决策的意见。发行人尊重和
维护银行以及其他债权人、客户、员工等利益相关者的合法权利，以共同推动公
司持续、健康地发展。
6、信息披露及透明度
发行人严格按照有关法律、法规和《公司章程》的规定，真实、准确、完整、
及时地披露信息。
7、投资者关系管理
发行人建立了《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》，在日常经
营管理过程中，严格遵守相关法律、法规规定，认真对待股东来电和咨询，确保
所有股东有平等的机会获得信息；积极与投资者沟通，处理好投资者关系，听取
广大投资者对公司的生产经营及战略发展的意见和建议，形成服务投资者、尊重
投资者的企业文化，建立了良好的企业投资者关系。
1-2-165
8、关联交易及同业竞争
发行人坚持严格按《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规
则》、《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》等的相关规定，完善内
控制度，规范关联交易。发行人与控股股东不存在同业竞争情况。
（二）公司治理机制
按照发行人《公司章程》的有关规定，发行人建立了由股东大会、董事会、
监事会、总裁及其他高级管理人员的较为健全的公司治理结构。
1、股东大会
发行人依据证券登记机构提供的凭证建立股东名册，股东名册是证明股东持
有公司股份的充分证据。股东按其所持有股份的种类享有权利，承担义务；持有
同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同种义务。
股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
（1）决定公司经营方针和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的
报酬事项；
（3）审议批准董事会的报告；
（4）审议批准监事会的报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（8）对发行公司债券作出决议；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
（10）修改《公司章程》；
（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
（12）审议批准《公司章程》中第四十一条规定的担保事项；
1-2-166
（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资
产 30%的事项；
（14）审议批准变更募集资金用途事项；
（15）审议股权激励计划；
（16）审议法律、行政法规、部门规章或《公司章程》规定应当由股东大会
决定的其他事项。
上述股东大会的职权不得通过授权的形式由董事会或其他机构和个人代为
行使。
2、董事会
发行人设董事会，对股东大会负责。董事会由八名董事组成，其中独立董事
三人。设董事长一人。
董事会行使下列职权：
（1）召集股东大会，并向股东大会报告工作；
（2）执行股东大会的决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散和变更公
司形式方案；
（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产
抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；
（9）决定公司内部管理机构的设置；
（10）聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解
聘公司副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
（11）制订公司的基本管理制度；
1-2-167
（12）制订《公司章程》的修改方案；
（13）管理公司信息披露事项；
（14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
（15）听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；
（16）法律、行政法规、部门规章或《公司章程》授予的其他职权。
超过股东大会授权范围的事项，应当提交股东大会审议。
3、监事会
发行人设监事会。监事会由三名监事组成，其中股东代表监事二名，职工代
表监事一名。监事会设主席 1 人。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事
会主席召集和主持监事会会议；监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由
半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。
监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例
为 1/3 即 1 名。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或
者其他形式民主选举产生。
监事会行使下列职权：
（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；
（2）检查公司财务；
（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、
行政法规、《公司章程》或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建
议；
（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管
理人员予以纠正；
（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主
持股东大会职责时召集和主持股东大会；
（6）向股东大会会议提出提案；
1-2-168
（7）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对董事、高级管理人员提起
诉讼；
（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事
务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。
4、总裁及其他高级管理人员
发行人设总裁 1 名，由董事会聘任或解聘。发行人根据需要可设副总裁若干
名，由董事会聘任或解聘。副总裁在总裁的领导下进行工作，向总裁负责。发行
人总裁、副总裁、财务负责人、董事会秘书以及其他由公司董事会聘请并确认的、
对公司经营及投资有重大影响的管理人员为公司高级管理人员。
总裁对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报
告工作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请董事会聘任或者解聘公司执行副总裁、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人
员；
（8）《公司章程》或董事会授予的其他职权。
总裁列席董事会会议。
（三）公司的内部控制制度
发行人已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到
各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管
理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
1-2-169
发行人坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、各子公司及各业务部
门的三级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业部门及各子
公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。纳入公司内部控制评价范围的
主要单位包括：公司总部管理职能、产业新城业务单位、地产业务单位、产业发
展业务单位、城市发展业务单位；纳入评价范围的主要业务和事项按照《企业内
控制度应用指引》要求规范的业务内容，包括组织架构、发展战略、人力资源、
社会责任、企业文化、资金活动、采购业务、资产管理、销售业务、研究与开发、
工程项目、担保业务、业务外包、财务报告、全面预算、合同管理、内部信息传
递、信息系统、招商管理、项目成本管理等；重点关注的高风险领域主要包括：
公司治理、销售与收款、采购与付款、重大投资、对外担保、关联交易、信息披
露、期末关账和财务报告。
董事会对公司 2016 年 12 月 31 日（内部控制评价报告基准日）的内部控制
有效性进行了评估。根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控
制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按
照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务
报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评
价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报告
基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的
因素。
十二、发行人合法合规情况
最近三年，发行人依法纳税，不存在重大违法、违规行为。
十三、发行人独立性
发行人相对于控股股东、实际控制人在业务、人员、资产、机构、财务等方
面的独立完整情况：
是否独立
情况说明
完整
业务方面独立 发行人具有独立、完整的业务结构及自主经营能力。发行人的
是
完整情况 研发、经营、销售完全独立于控股股东，并且不存在同业竞争。
1-2-170
发行人在劳动、人事及工资管理等方面完全独立。截至 2017 年
人员方面独立
是 12 月末，除董事郭绍增外，其他董事、监事和高级管理人员均
完整情况
在发行人处领取报酬，未在发行人关联方获取报酬。
资产方面独立 发行人拥有独立、完整的资产。不存在被控股股东及其关联方
是
完整情况 非经营性占用资金情况。
发行人机构设置独立、完整，设置了董事会、监事会及董事长
机构方面独立 负责的管理层，组成完整的法人治理结构；建立了适应公司发
是
完整情况 展需要及市场竞争需要的职能部门；行政、管理机构完全独立
运作，不受控股股东及其他股东公司的制约。
财务方面独立 发行人具有健全的财务会计核算体系，实行独立核算，制订了
是
完整情况 完整的财务管理制度，在银行开设独立的账户。
十四、关联方及关联交易情况
发行人《公司章程》对发行人股东大会、董事会审议关联交易事项的权限、
审计程序、关联董事回避、关联股东回避等均作了明确的规定。
发行人不存在被控股股东、实际控制人及其关联方占用、转移公司资金、资
产及其它资源的情况，发行人关联方及关联交易事项符合诚实守信、平等、自愿、
公平、公开、公允的原则，并按照信息披露规定履行了信息披露义务，在年度报
告中作了详细披露，未发生损害发行人和其它股东利益的情形。
（一）关联方
1、股东情况
截至2017年12月31日，发行人控股股东详细情况如下：
注册资本 对发行人的持 对发行人的表
股东名称 注册地 业务性质
（万元） 股比例（%） 决权比例（%）
华夏幸福基业
河北固安 投资 105,000.00 61.67 61.67
控股股份公司
注：发行人最终控制方是王文学先生
2、子公司情况
详见本募集说明书摘要“第三节、五（一）发行人子公司情况”。
3、合营或联营企业情况
详见本募集说明书摘要“第三节、五（二）发行人合营或联营企业情况”。
4、其他关联方
1-2-171
截至2017年12月末，发行人其他关联方包括：
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
重庆金点园林股份有限公司 其他
知合产业投资有限公司 关联人（与公司同一董事长）
和泰银龄（北京）科技发展有限公司 其他
知合控股有限公司 关联人（与公司同一董事长）
廊坊银行股份有限公司 其他
华夏云联智慧城市有限公司 其他
空间家有限公司 其他
太库科技创业发展有限公司 其他
TechCode Accelerator (Israel) Ltd. 其他
TechCode Accelerator (Germany) TCAC GmbH. 其他
TechCode Accelerator (US),Inc. 其他
TechCode Accelerator Korea Co.Ltd. 其他
上海企久房地产经纪有限公司 其他
云谷（固安）科技有限公司 其他
河北新型显示产业发展基金（有限合伙） 其他
（二）关联交易
关于发行人最近三年的关联交易情况，详见发行人于 2015 年 3 月 26 日公告
的 2014 年年度报告之“第五节 重要事项/五、重大关联交易”和“第十节 财务
报告/ 十一、关联方及关联交易”、发行人于 2016 年 3 月 30 日公告的 2015 年
年度报告之“第五节 重要事项/七、重大关联交易”和“第十节 财务报告/十一、
关联方及关联交易”、发行人于 2017 年 3 月 30 日公告的 2016 年年度报告之“第
五节 重要事项/十四、重大关联交易”和“第十节 财务报告/十二、关联方及关
联交易”、发行人于 2018 年 3 月 30 日公告的 2017 年年度报告之“第五节 重要
事项/十四、重大关联交易”和“第十一节 财务报告/十二、关联方及关联交易”。
（三）关联交易决策机制
根据发行人于 2014 年 5 月公告《关联交易管理制度》，发行人关联交易决
策权限、决策程序和定价机制具体如下：
1、决策权限
1-2-172
（1）发行人与关联自然人拟发生的交易金额在 30 万元以上的关联交易（发
行人提供担保除外）、发行人与关联法人拟发生的交易金额在人民币 300 万元以
上且占发行人最近一期经审计净资产绝对值 0.5%以上的关联交易（发行人提供
担保除外），应当及时披露并提交董事会审议。
（2）发行人与关联人拟发生的交易（发行人提供担保、受赠现金资产、单
纯减免公司义务的债务除外）金额在人民币 3000 万元以上，且占发行人最近一
期经审计净资产绝对值 5%以上的关联交易，除应当及时披露外，还应当提供具
有执行证券、期货相关业务资格的证券服务机构，对交易标的出具的审计或者评
估报告，并将该交易提交股东大会审议。
（3）除上述（1）、（2）规定外，发行人其他关联交易由公司董事长决定。
（4）发行人为关联人提供担保的，不论数额大小，均应当在董事会审议通
过后及时披露，并提交股东大会审议。发行人为持有公司 5%以下股份的股东提
供担保的，参照前款的规定执行，有 24 关股东应当在股东大会上回避表决。
（5）发行人与关联人共同出资设立公司，应当以公司的出资额作为交易金
额，适用第（1）、（2）和（3）的规定。
（6）发行人拟放弃向与关联人共同投资的公司同比例增资或优先受让权的，
应当以发行人放弃增资权或优先受让权所涉及的金额为交易金额，适用第（1）、
（2）和（3）的规定。发行人因放弃增资权或优先受让权将导致公司合并报表范
围发生变更的，应当以发行人拟放弃增资权或优先受让权所对应的公司的最近一
期末全部净资产为交易金额，适用第（1）、（2）和（3）的规定。
（7）发行人进行“提供财务资助”、“委托理财”等关联交易时，应当以
发生额作为披露的计算标准，并按交易类别在连续十二个月内累计计算，经累计
计算的发生额达到《关联交易管理制度》第（1）、（2）和（3）规定标准的，
分别适用以上各条的规定。已经按照第（1）、（2）和（3）履行相关义务的，
不再纳入相关的累计计算范围。发行人进行前条之外的其他关联交易时，应当按
照以下标准，并按照连续十二个月内累计计算的原则，分别适用第（1）、（2）
和（3）的规定：①与同一关联人进行的交易；②与不同关联人进行的交易标的
类别相关的交易。
1-2-173
上述同一关联人，包括与该关联人受同一法人或其他组织或者自然人直接或
间接控制的，或相互存在股权控制关系；以及由同一关联自然人担任董事或高级
管理人员的法人或其他组织。按照累计计算原则履行相关决策程序的，不再纳入
相关的累计计算范围。
（8）发行人拟与关联人发生第（1）、（2）规定的关联交易，应当在独立
董事发表事前认可意见后，提交董事会审议。独立董事作出判断前，可以聘请独
立财务顾问出具报告，作为其判断的依据。发行人审计委员会应当同时对该关联
交易事项进行审核，形成书面意见，提交董事会审议，并报告监事会。审计委员
会可以聘请独立财务顾问出具报告，作为其判断的依据。
发行人与关联人发生的《关联交易管理制度》第四条第（十一）项至第（十
五）项与日常经营相关的关联交易所涉及的交易标的可以不进行审计或者评估，
但应视具体情况分别履行相应的决策程序和披露义务。
（9）发行人与关联人进行《关联交易管理制度》第四条第（十一）项至第
（十五）项所列的与日常经营相关的关联交易事项，应当按照下述规定进行披露
并履行相应审议程序：
①已经发行人董事会或者股东大会审议通过且正在执行的日常关联交易协
议，如果执行过程中主要条款未发生重大变化的，发行人应当在年度报告和中期
报告中按要求披露各协议的实际履行情况，并说明是否符合协议的规定；如果协
议在执行过程中主要条款发生重大变化或者协议期满需要续签的，发行人应当将
新修订或者续签的日常关联交易协议，根据协议涉及的交易金额提交董事会或者
股东大会审议；协议没有具体总交易金额的，应当提交股东大会审议；
②对于首次发生的日常关联交易，发行人应当与关联人订立书面协议并及时
披露，根据协议涉及的总交易金额分别适用第十五条、第十六条的规定提交董事
会或者股东大会审议；协议没有具体总交易金额的，应当提交股东大会审议；该
协议经审议通过并披露后，根据其进行的日常关联交易按照前款规定办理；
③对于每年新发生的各类日常关联交易数量较多，需要经常订立新的日常关
联交易协议而难以按照前项规定将每份协议提交董事会或者股东大会审议的，发
行人可以在披露上一年度报告之前，按类别对公司当年度将发生的日常关联交易
1-2-174
总金额进行合理预计，根据预计结果提交董事会或者股东大会审议并披露；对于
预计范围内的日常关联交易，发行人应当在年度报告和中期报告中予以披露。如
果在实际执行中日常关联交易金额超过预计总金额的，发行人应当根据超出金额
重新提交董事会或者股东大会审议并披露。
（10）日常关联交易协议的内容至少应包括：①定价政策和依据；②交易价
格；③交易总量区间或者交易总量的确定方法；④付款时间和方式；⑤与前三年
同类日常关联交易实际发生金额的比较；⑥其他应当披露的主要条款。
协议未确定具体交易价格而仅说明参考市场价格的，发行人在按照前条规定
履行披露义务时，应当同时披露实际交易价格、市场价格及其确定方法、两种价
格存在差异的原因。发行人与关联人签订的日常关联交易协议期限超过三年的，
应当每三年根据《关联交易管理制度》的规定重新履行相关审议程序和披露义务。
（11）发行人监事会应当对关联交易的审议、表决、披露、履行等情况进行
监督并在年度报告中发表意见。
2、决策程序
（1）关联交易的董事会表决程序
发行人股东大会审议关联交易事项时，关联股东应当回避表决，也不得代理
其他股东行使表决权。前款所称关联股东，指具有下列情形之一的股东：①为交
易对方；②为交易对方的直接或者间接控制人；③被交易对方直接或者间接控制；
④与交易对方受同一法人或其他组织或者自然人直接或间接控制；⑤因与交易对
方或者其关联人存在尚未履行完毕的股权转让协议或者其他协议而使其表决权
受到限制和影响的股东；⑥中国证监会或者上海证券交易所认定的可能造成发行
人利益对其倾斜的股东。
股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东的回避和表决程序如下：①在
股东大会审议前，关联股东应主动提出回避申请，否则其他知情股东有权向股东
大会提出关联股东回避申请；②当出现是否为关联股东的争议时，由董事会全体
董事过半数决定该股东是否属关联股东，并决定其是否回避；③股东大会对有关
关联交易事项表决时，在扣除关联股东所代表的有表决权的股份数后，由出席股
东大会的非关联股东按公司章程的规定表决。
1-2-175
（2）关联交易的董事会表决程序
对于不需要提交股东大会审议而需提交董事会审议的议案，由董事会依据
《上市规则》的规定进行审查。对被认为是关联交易的议案，董事会应在会议通
知及公告中予以注明。
发行人董事会审议关联交易事项时，关联董事应当回避表决，也不得代理其
他董事行使表决权。该董事会会议由过半数的非关联董事出席即可举行，董事会
会议所作决议须经非关联董事过半数通过。出席董事会会议的非关联董事人数不
足三人的，发行人应当将交易提交股东大会审议。
前款所称关联董事，指具有下列情形之一的董事：①为交易对方；②为交易
对方的直接或者间接控制人；③在交易对方任职，或者在能直接或间接控制该交
易对方的法人或其他组织、该交易对方直接或间接控制的法人或其他组织任职；
④为交易对方或者其直接或间接控制人的关系密切的家庭成员（具体范围参见关
联交易管理制度第七条第（四）项的规定，下同）；⑤为交易对方或者其直接或
间接控制人的董事、监事或高级管理人员的关系密切的家庭成员；⑥中国证监会、
上海证券交易所或者公司基于实质重于形式原则认定的，其独立商业判断可能受
到影响的董事。
关联董事的回避和表决程序为：①关联董事应主动提出回避申请，否则其他
知情董事有权要求其回避；②当出现是否为关联董事的争议时，由董事会全体董
事过半数通过决议决定该董事是否属关联董事，并决定其是否回避；③关联董事
不得参与有关关联交易事项的表决；④对有关关联交易事项，由出席董事会的非
关联董事按章程的有关规定表决。
董事个人或者其所任职的其他企业直接或者间接与发行人已有的或者计划
中的合同、交易、安排有关联关系时（聘任合同除外），不论有关事项在一般情
况下是否需要董事会批准同意，均应当尽快向董事会披露其关联关系的性质和程
度。除非该董事按照本条前款的要求向董事会作了披露，并且董事会在不将其计
入法定人数，该董事亦未参加表决的会议上批准了该事项，发行人有权撤销该合
同、交易或者安排，但在对方是善意第三人的情况下除外。
1-2-176
如果发行人董事在公司首次考虑订立有关合同、交易、安排前以书面形式通
知董事会，声明由于通知所列的内容，发行人日后达成的合同、交易、安排与其
有利益关系，则在通知阐明的范围内，有关董事视为作了前条所规定的披露。
3、定价机制
发行人进行关联交易应当签订书面协议，明确关联交易的定价政策。关联交
易执行过程中，协议中交易价格等主要条款发生重大变化的，发行人应当按变更
后的交易金额重新履行相应的审批程序。发行人应将关联交易协议的订立、变更、
终止及履行情况等事项按照有关规定予以披露，并对关联交易的定价依据予以充
分披露。
关联交易定价应当公允。关联交易价格的确定参照如下原则：（1）交易事
项实行政府定价的，可以直接适用该价格；（2）交易事项实行政府指导价的，
可以在政府指导价的范围内合理确定交易价格；（3）除实行政府定价或政府指
导价外，交易事项有可比的独立第三方的市场价格或收费标准的，可以优先参考
该价格或标准确定交易价格；（4）关联事项无可比的独立第三方市场价格的，
交易定价可以参考关联方与独立于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；
（5）既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，可
以合理的构成价格作为定价的依据，构成价格为合理成本费用加合理利润。
发行人按上述第（1）、（2）、（3）项确定关联交易价格时，可以视不同
的关联交易情形采用下列定价方法：
（1）成本加成法，以关联交易发生的合理成本加上可比非关联交易的毛利
定价。适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供、资金融通等关联
交易；
（2）再销售价格法，以关联方购进商品再销售给非关联方的价格减去可比
非关联交易毛利后的金额作为关联方购进商品的公平成交价格。适用于再销售者
未对商品进行改变外型、性能、结构或更换商标等实质性增值加工的简单加工或
单纯的购销业务；
（3）可比非受控价格法，以非关联方之间进行的与关联交易相同或类似业
务活动所收取的价格定价。适用于所有类型的关联交易；
1-2-177
（4）交易净利润法，以可比非关联交易的利润水平指标确定关联交易的净
利润。适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供等关联交易；
（5）利润分割法，根据上市公司与其关联方对关联交易合并利润的贡献计
算各自应该分配的利润额。适用于各参与方关联交易高度整合且难以单独评估各
方交易结果的情况。
发行人关联交易无法按上述原则和方法定价的，应当披露该关联交易价格的
确定原则及其方法，并对该定价的公允性作出说明。
（四）控股股东对关联交易的承诺
发行人的控股股东已经做出下列长期有效的承诺，尽量避免和规范与发行人
的关联交易：
1、控股股东将善意履行作为上市公司股东的义务，充分尊重上市公司的独
立法人地位，保障上市公司独立经营、自主决策。本公司将严格按照中国《公司
法》以及上市公司《公司章程》的规定，促使经本公司提名的上市公司董事依法
履行其应尽的诚信和勤勉责任。
2、保证控股股东及控股股东关联企业原则上不与上市公司发生关联交易。
3、如将发生不可避免的关联交易，控股股东将促使此等交易严格按照法律
法规、公司章程和公司有关规定履行有关程序；与上市公司依法签订协议，及时
进行信息披露；保证按照正常商业条件进行，不会要求或接受上市公司给予比在
任何一项市场公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害上市公
司及其他股东的合法权益。
4、控股股东及控股股东关联企业将严格和善意履行与上市公司签订的各种
关联交易协议，不会谋求任何超过上述协议规定以外的利益或收益。
（五）实际控制人对关联交易的承诺
发行人的实际控制人已经做出下列长期有效的承诺，尽量避免和规范与发行
人的关联交易：
1、实际控制人将依法行使有关权利，促使华夏控股善意履行作为上市公司
股东的义务，尊重上市公司的独立法人地位，保障上市公司独立经营、自主决策。
1-2-178
2、保证实际控制人及实际控制人的关联企业原则上不与上市公司发生关联
交易。
3、如将发生不可避免的关联交易，实际控制人将促使此等交易严格按照法
律法规、公司章程和公司有关规定履行有关程序；与上市公司依法签订协议，及
时进行信息披露；保证按照正常商业条件进行，不会要求或接受上市公司给予比
在任何一项市场公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害上市
公司及其他股东的合法权益。
4、实际控制人及实际控制人关联企业将严格和善意履行与上市公司签订的
各种关联交易协议，不会谋求任何超过上述协议规定以外的利益或收益。
十五、信息披露事务
根据《公司债券发行与交易管理办法》关于信息披露的相关规定，发行人将
指定专人负责信息披露事务，主承销商将指定专人辅导、督促和检查发行人的信
息披露情况。相关信息披露义务人将通过上交所网站或者以上交所认可的方式在
本期债券存续期进行相关信息披露，包括但不限于：
（一）临时报告
债券存续期间，发生可能影响发行人偿债能力或者债券价格的重大事项，或
者存在对发行人及其发行的债券重大市场传闻的，发行人将及时向上交所提交并
披露临时报告，说明事件的起因、目前的状态和可能产生的后果。发行人应当在
临时报告中披露公司债券募集资金的使用情况。重大事项包括：
（1）发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；
（2）债券信用评级发生变化；
（3）发行人主要资产被查封、扣押、冻结；
（4）发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；
（5）发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的 20%；
（6）发行人放弃债权或者财产，超过上年末净资产的 10%；
（7）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
1-2-179
（8）发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定；
（9）发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行政处罚；
（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券挂牌条件；
（12）发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理
人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；
（13）其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项；
（14）法律、行政法规、规章规定或中国证监会、上交所规定的其他事项。
（二）定期报告
发行人将在每一会计年度结束之日起 4 个月内和每一会计年度的 1-6 月结束
之日起 2 个月内，分别向上交所提交并披露上一年度经具有从事证券服务业务资
格的会计师事务所审计的年度报告和本年度未经审计的中期报告。发行人应当在
定期报告中披露公司债券募集资金的使用情况。
（三）发行人将在债权登记日前，按照上交所相关要求披露付息
或本金兑付等有关事宜。
（四）发行人将在利率调整日前，按照上交所相关要求及时披露
利率调整相关事宜。
（五）发行人将在满足债券回售条件后按照上交所相关要求及时
发布回售公告。
1-2-180
第四节 发行人财务情况
一、发行人财务报表的编制情况
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人 2015 年、2016 年、2017
年的财务报告进行审计，并分别出具了中兴财光华审会字（2016）第 103019 号、
中兴财光华审会字（2017）第 103011 号、中兴财光华审会字（2018）第 111010
号、审计报告。上述审计报告均为标准无保留意见审计报告。本章及本文所引用
的 2015 年、2016 年、2017 年财务数据均来自于上述经审计的财务报表。
因执行新企业会计准则，根据 2014 年财政部发布的《企业会计准则第 41
号—在其他主体中权益的披露》的规定，公司对子公司、合营安排、联营企业和
未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益进行披露，并对可比年度财务报
表的附注进行了相应调整。
除上述情形之外，公司最近三年不存在会计政策变更、重要会计估计变更及
重大会计差错更正之情形。
二、发行人合并报表范围
2015 年，发行人纳入合并范围的子公司共 148 家，发行人合并范围较 2014
年变化如下：新纳入合并范围内的企业家数共 47 家，不再纳入合并范围内的企
业家数 2 家。其中：通过设立或投资等方式新纳入合并范围内的公司 40 家，通
过非同一控制下合并纳入合并报表的 7 家。明细情况如下表：
新纳入合并范围 持股比
序号 公司名称
原因 例(%)
1 涿鹿鼎泰园区建设发展有限公司 新设 100
2 幸福港湾商业管理有限公司 新设 100
3 任丘孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
4 华夏幸福（固安）企业管理有限公司 新设 100
5 华夏幸福（大厂）文化影视产业园投资有限公司 新设 100
6 固安弘兴商贸有限公司 新设 100
7 华夏幸福（香港）体育产业发展有限公司 新设 100
8 香河九通基业公用事业有限公司 新设 100
1-2-181
新纳入合并范围 持股比
序号 公司名称
原因 例(%)
9 大厂回族自治县弘通商贸有限公司 新设 100
10 华夏幸福（香河）机器人产业投资管理有限公司 新设 100
11 嘉兴华夏幸福叁号投资合伙企业(有限合伙） 新设 -
12 嘉兴华夏幸福肆号投资合伙企业(有限合伙） 新设 -
13 嘉兴华夏幸福伍号投资合伙企业(有限合伙） 新设 -
14 嘉兴华夏幸福陆号投资合伙企业(有限合伙） 新设 -
15 嘉兴华夏幸福柒号投资合伙企业(有限合伙） 新设 -
16 沈阳鼎凯基础建设开发有限公司 新设 100
17 廊坊孔雀海房地产开发有限公司 新设 100
18 孔雀城保定房地产开发有限公司 新设 100
19 华夏幸福（北京）股权投资管理有限公司 新设 100
20 白洋淀科技城投资有限公司 新设 -
21 秦皇岛鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
22 和县鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
23 来安鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
24 沈阳市永益基础设施发展有限公司 新设 90
25 沈阳鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
26 华夏幸福（永清）产业港投资有限公司 新设 100
27 华夏幸福（北京）国际赛车谷有限公司 新设 100
28 华夏幸福（霸州）产业投资有限公司 新设 100
29 北京华夏幸福投资基金管理中心（有限合伙） 新设 100
30 华夏幸福通用航空机场（香河）投资管理有限公司 新设 100
31 嘉善幸福基业教育投资有限公司 新设 100
32 怀来幸福基业资产管理有限公司 新设 100
33 固安孔雀海房地产开发有限公司 新设 100
34 固安孔雀洲房地产开发有限公司 新设 100
35 固安孔雀湖房地产开发有限公司 新设 100
36 大厂孔雀湖房地产开发有限公司 新设 100
37 大厂孔雀洲房地产开发有限公司 新设 100
38 大厂孔雀亭房地产开发有限公司 新设 100
39 沈阳孔雀郡房地产开发有限公司 新设 100
40 廊坊市孔雀湖房地产开发有限公司 新设 70
41 香河县胜强房地产开发有限公司 非同一控制合并 66.67
42 河北华夏幸福足球俱乐部有限公司 非同一控制合并 100
43 霸州青旅房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
44 固安县新都温泉旅游发展有限公司 非同一控制合并 100
45 永清县瑞轩房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
1-2-182
新纳入合并范围 持股比
序号 公司名称
原因 例(%)
46 河北嘉蓝房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
47 北京丰科新元科技有限公司 非同一控制合并 49
2015 年，发行人因处置太库科技创业发展有限公司（原华夏幸福河北创业
投资管理有限公司）、华夏幸福（廊坊）生物医药创业股权投资基金中心（有限
合伙）合并范围减少 2 家。
2016 年，发行人纳入合并范围的子公司共 277 家，发行人合并报表范围较
2015 年变化如下：新纳入合并范围内的企业家数为 129 家，其中通过设立或投
资等方式新纳入合并范围内的公司 87 家，通过非同一控制下合并纳入合并报表
的有 42 家。明细情况如下：
序 持股比例
公司名称 新纳入合并范围原因
号 （%）
华夏幸福国际控股有限公司
1 新设 100
CFLD International Holding Limited
华夏幸福（新加坡）投资有限公司
2 新设 100
CFLD (SINGAPORE) INVESTMENT PTE. LTD.
华夏幸福投资 1 有限公司
3 新设 100
CFLD INVESTMENT I PTE. LTD.
华夏幸福投资 2 有限公司
4 新设 100
CFLD INVESTMENT II PTE. LTD.
华夏幸福投资 3 有限公司
5 新设 100
CFLD INVESTMENT III PTE. LTD.
华夏幸福投资 4 有限公司
6 新设 100
CFLD INVESTMENT IV PTE. LTD.
华夏幸福投资 6 有限公司
7 新设 100
CFLD INVESTMENT VI PTE. LTD.
华夏幸福投资 7 有限公司
8 新设 100
CFLD INVESTMENT VII PTE. LTD.
华夏幸福投资 8 有限公司
9 新设 100
CF CITY INVESTMENT VIII PTE. LTD.
华夏幸福投资 9 有限公司
10 新设 100
CF CITY INVESTMENT IX PTE. LTD.
华夏幸福投资 10 有限公司
11 新设 100
CF CITY INVESTMENT X PTE. LTD.
华夏幸福投资 11 有限公司
12 新设 100
CFLD INVESTMENT XI PTE. LTD.
1-2-183
序 持股比例
公司名称 新纳入合并范围原因
号 （%）
华夏幸福投资 12 有限公司
13 新设 100
CFLD INVESTMENT XII PTE. LTD.
华夏幸福投资 13 有限公司
14 新设 100
CFLD INVESTMENT XIII PTE. LTD.
华夏幸福投资 14 有限公司
15 新设 100
CFLD INVESTMENT XIV PTE. LTD.
华夏幸福投资 15 有限公司
16 新设 100
CFLD INVESTMENT XV PTE. LTD.
华夏幸福投资 16 有限公司
17 新设 100
CFLD INVESTMENT XVI PTE. LTD.
华夏幸福投资 17 有限公司
18 新设 100
CFLD INVESTMENT XVII PTE. LTD.
华夏幸福投资 18 有限公司
19 新设 100
CF CITY INVESTMENT 18 PTE. LTD.
华夏幸福投资 19 有限公司
20 新设 100
CF CITY INVESTMENT 19 PTE. LTD.
华夏幸福投资 20 有限公司
21 新设 100
CF CITY INVESTMENT 20 PTE. LTD.
华夏幸福投资 21 有限公司
22 新设 100
CF CITY INVESTMENT 21 PTE. LTD.
华夏幸福投资 22 有限公司
23 新设 100
CF CITY INVESTMENT 22 PTE. LTD.
华夏幸福印度尼西亚投资公司
24 新设 100
PT.CFLD Indonesia Investment
华夏幸福印度尼西亚房地产开发公司
25 新设 99.97
PT.CFLD Indonesia Real Estate Development
华夏幸福唐格朗投资公司
26 新设 100
PT.CFCITY TANGERANG INVESTMENT
华夏幸福卡拉旺投资公司
27 新设 100
PT.CFCITY KARAWANG INVESTMENT
华夏幸福卡拉旺房地产开发公司
28 PT.CFCITY KARAWANG REAL ESTATE 新设 100
DEVELOPMENT
华夏幸福（印度）产业新城有限公司
29 CFLD INDIA INVESTMENT PRIVATE 新设 100
LIMITED
华夏幸福越南房地产开发公司
30 CFLD VIETNAM REAL ESTATE 新设 100
DEVELOPMENT COMPANY LIMITED
1-2-184
序 持股比例
公司名称 新纳入合并范围原因
号 （%）
华夏幸福缅甸产业新城公司
31 新设 100
CF City Myanmar New Industry City Limited
华夏幸福（马来西亚）产业新城有限公司
32 CF CITY NEW INDUSTRY TOWNSHIP 新设 100
MALAYSIA SDN.BHD.
33 CFLD (UK) INVESTMENT LIMITED. 新设 100
34 拓宇（南京）产业投资有限公司 新设 100
35 廊坊市孔雀郡房地产开发有限公司 新设 60
36 霸州市温泉孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
37 霸州市金源房地产开发有限公司 新设 67
38 嘉兴孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
39 香河孔雀郡房地产开发有限公司 新设 100
40 涿州市鑫震瀛房地产开发有限公司 新设 51
41 来安孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
42 来安京御房地产开发有限公司 新设 100
43 和县孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
44 武汉新洲孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
45 武汉孔雀海房地产开发有限公司 新设 100
46 湖州孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
47 武陟孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
48 舒城孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
49 南京孔雀海房地产开发有限公司 新设 100
50 文安孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
51 固安幸福汇商业管理有限公司 新设 100
52 大厂回族自治县幸福汇商业管理有限公司 新设 100
53 霸州市幸福基业商业管理有限公司 新设 100
54 廊坊京御装饰工程有限公司 新设 100
55 霸州市幸福港湾商业管理有限公司 新设 100
56 嘉兴幸福水街文化旅游发展有限公司 新设 100
57 廊坊幸福基业文化发展有限公司 新设 100
华夏幸福（嘉善）文化影视产业园投资有限公
58 新设 100
司
59 北京华夏幸福产业投资基金（有限合伙） 新设 -
60 维华显示科技（固安）有限公司 新设 100
61 华夏幸福光电科技（霸州）有限公司 新设 100
62 华夏幸福创新（北京）企业管理有限公司 新设 100
63 华夏幸福产业管理有限公司 新设 100
64 大厂回族自治县鼎达投资开发有限公司 新设 95
1-2-185
序 持股比例
公司名称 新纳入合并范围原因
号 （%）
65 嘉兴鼎鸿园区建设发展有限公司 新设 100
66 雄县鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
67 武汉鼎鸿园区建设发展有限公司 新设 100
68 武汉鼎凯园区建设发展有限公司 新设 100
69 武汉鼎实园区建设发展有限公司 新设 100
70 嘉鱼鼎通园区建设发展有限公司 新设 100
71 舒城鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
72 南京鼎通园区建设发展有限公司 新设 100
73 武陟鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
74 眉山鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
75 湖州鼎泰园区建设发展有限公司 新设 100
76 邢台鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
77 长葛鼎鸿园区建设发展有限公司 新设 100
78 江门市鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
79 邯郸鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
80 保定白洋淀科技城建设有限公司 新设 100
81 大厂回族自治县九通基业水务有限公司 新设 95
82 新郑鼎泰园区建设发展有限公司 新设 100
83 南京鼎达建设发展有限公司 新设 100
84 深圳市华诚实业投资有限公司 新设 100
85 深圳市华智产业园运营有限公司 新设 100
86 霸州市孔雀湖房地产开发有限公司 新设 67
87 霸州市孔雀海房地产开发有限公司 新设 67
88 廊坊市精锐房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
89 大厂回族自治县盛基恒宇房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
90 三河银燕房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
91 大厂回族自治县嘉宏房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
92 固安县晨晖房地产开发有限公司 非同一控制合并 90
93 固安县悦城房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
94 霸州市银华投资有限公司 非同一控制合并 100
95 骏豪凯星（香河）房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
96 永清县盛宝尚城房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
97 河北叠彩城房地产开发有限公司 非同一控制合并 90
98 涿州致远房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
99 香河嘉华房地产开发有限公司 非同一控制合并 70
100 廊坊开发区宏宇广通房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
101 廊坊融科房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
1-2-186
序 持股比例
公司名称 新纳入合并范围原因
号 （%）
102 固安县鼎晖房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
103 固安永发房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
104 固安玉中房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
105 廊坊炽盛房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
106 霸州市中锐辰房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
107 霸州市前华房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
108 霸州市世昌房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
109 廊坊景丰房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
110 廊坊喜乐嘉房地产开发有限公司 非同一控制合并 55
111 廊坊丰景房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
112 涿州市鹏华房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
113 香河龙御房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
114 香河维远房地产开发有限公司 非同一控制合并 51
115 廊坊市国利房地产开发有限公司 非同一控制合并 50
116 廊坊市锦域房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
117 北京永济恒业房地产开发有限公司 非同一控制合并 70
118 廊坊市老奶奶食品有限公司 非同一控制合并 100
119 廊坊明道房地产开发有限公司 非同一控制合并 90
120 霸州市中上房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
121 大厂回族自治县恒通房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
122 河北精锐房地产开发有限公司 非同一控制合并 70
123 永清县奥顺制袜有限公司 非同一控制合并 100
124 大厂民族工艺品实业有限责任公司 非同一控制合并 100
125 中科廊坊科技谷有限公司 非同一控制合并 90
126 河北固瑞德科技开发有限公司 非同一控制合并 100
127 霸州市惠昌商贸有限公司 非同一控制合并 100
128 深圳市伙伴产业服务有限公司 非同一控制合并 60
129 深圳市伙伴行网络科技有限公司 非同一控制合并 60
2017 年，发行人纳入合并范围的子公司共 406 家，发行人合并报表范围较
2016 年变化如下：新纳入合并范围内的企业共 133 家，其中通过设立或投资等
方式新纳入合并范围内的企业 103 家，通过非同一控制下合并纳入合并报表的企
业 30 家，转让 2 家，注销 2 家，具体明细如下：
新纳入合并范围原 持股比例
序号 公司名称
因 （%）
1 怀来孔雀城房地产开发有限公司 新设 60
1-2-187
新纳入合并范围原 持股比例
序号 公司名称
因 （%）
2 南京京御幸福房地产开发有限公司 新设 100
3 马鞍山孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
4 武汉孔雀洲房地产开发有限公司 新设 100
5 南京孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
6 江门孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
7 邯郸孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
8 邢台孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
9 舒城幸福基业开发管理有限公司 新设 100
10 廊坊市安盛峰企业管理有限公司 新设 100
11 惠州华夏幸福产业小镇投资运营有限公司 新设 100
12 华夏幸福新城（嘉兴）股权投资基金有限公司 新设 100
13 华夏幸福资产管理有限公司 新设 100
14 固安幸福基业城市服务有限公司 新设 100
15 嘉兴鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
16 马鞍山鼎兴园区建设发展有限公司 新设 100
17 南京鼎实园区建设发展有限公司 新设 90
18 郑州鼎盛园区建设发展有限公司 新设 100
19 湖州鼎鸿园区建设发展有限公司 新设 100
20 定兴县鼎泰园区建设发展有限公司 新设 100
21 蒲江县鼎兴园区建设发展有限公司 新设 54.55
22 华夏幸福产业新城（惠州）投资运营有限公司 新设 100
23 华夏幸福（清远）产业新城发展有限公司 新设 100
24 华夏幸福（武汉）产业新城发展有限公司 新设 100
华夏幸福投资 23 有限公司
25 新设 100
CF CITY INVESTMENT 23 PTE. LTD.
华夏幸福投资 26 有限公司
26 NEW INDUSTRY CITY INVESTMENT 26 PTE. 新设 100
LTD.
华夏幸福投资 27 有限公司
27 新设 100
CFLD INVESTMENT 27 PTE. LTD.
华夏幸福投资 28 有限公司
28 新设 100
CFLD INVESTMENT 28 PTE. LTD.
华夏幸福投资 29 有限公司
29 新设 100
CFLD INVESTMENT 29 PTE. LTD.
华夏幸福投资 30 有限公司
30 新设 100
CFLD INVESTMENT 30 PTE. LTD.
华夏幸福投资 31 有限公司
31 新设 100
CFLD INVESTMENT 31 PTE. LTD.
华夏幸福投资 32 有限公司
32 新设 100
CFLD INVESTMENT 32 PTE. LTD.
1-2-188
新纳入合并范围原 持股比例
序号 公司名称
因 （%）
华夏幸福投资 33 有限公司
33 新设 100
CFLD INVESTMENT 33 PTE. LTD.
华夏幸福投资 34 有限公司
34 新设 100
CFLD INVESTMENT 34 PTE. LTD.
华夏幸福投资 35 有限公司
35 新设 100
CFLD INVESTMENT 35 PTE. LTD.
华夏幸福投资 36 有限公司
36 新设 100
VNIC 2 PTE. LTD.
VNIC 投资有限公司
37 新设 100
VNIC Investment Pte.Ltd
华夏幸福埃及产业新城股份有限公司
38 新设 100
CF City Egypt New Integrated City S.A.E
华夏幸福日本产业新城股份有限公司
39 日：CF City Japan New Industry City 株式会社 新设 100
英：CF City Japan New Industry City KK
华夏幸福（菲律宾）产业新城股份有限公司
40 CF CITY PHILIPPINES NEW INDUSTRY CITY 新设 100
CORPORATION
41 华夏幸福丽泽（北京）置业有限公司 新设 100
42 廊坊华夏幸福创新产业服务有限公司 新设 100
43 东莞市华昊实业投资有限公司 新设 51
44 廊坊市京御盛和房地产开发有限公司 新设 70
45 廊坊市京御翔发房地产开发有限公司 新设 65
46 固安孔雀轩房地产开发有限公司 新设 100
47 昌黎孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
48 和县孔雀湖房地产开发有限公司 新设 100
49 廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司 新设 100
50 廊坊市孔雀轩房地产开发有限公司 新设 100
51 秦皇岛孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
52 霸州市裕景轩房地产开发有限公司 新设 100
53 涿州裕泰房地产开发有限公司 新设 100
54 来安孔雀湖房地产开发有限公司 新设 100
55 来安孔雀郡房地产开发有限公司 新设 100
56 来安裕泰房地产开发有限公司 新设 100
57 新郑市孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
58 嘉鱼孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
59 嘉兴孔雀海房地产开发有限公司 新设 100
60 眉山孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
61 蒲江县孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
62 德清孔雀海房地产开发有限公司 新设 100
1-2-189
新纳入合并范围原 持股比例
序号 公司名称
因 （%）
63 长葛孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
64 固安孔雀亭房地产开发有限公司 新设 100
65 涿鹿孔雀城房地产开发有限公司 新设 100
66 嘉善幸福基业资产管理有限公司 新设 100
67 南京空港会展投资管理有限公司 新设 100
68 固安航天振邦科技有限公司 新设 100
69 佛山华夏幸福产业小镇发展有限公司 新设 100
70 肥东华夏幸福产业小镇投资有限公司 新设 100
71 大鱼文创有限公司 新设 100
华夏幸福产业新城（固安）壹号投资基金（有限合
72 新设 100
伙）
73 武汉鼎志达产业园发展有限公司 新设 100
74 华夏幸福产业新城投资有限公司 新设 100
75 华夏幸福产业新城（开封）有限公司 新设 55.56
76 华夏幸福产业新城（肇庆）有限公司 新设 100
77 华夏幸福产业新城（南京）建设发展有限公司 新设 100
78 华夏幸福（中山）产业新城投资有限公司 新设 100
79 华夏幸福产业新城（含山）投资有限公司 新设 100
80 华夏幸福产业新城（桐庐）建设发展有限公司 新设 100
81 华夏幸福产业新城（团风）有限公司 新设 100
82 华夏幸福（嘉善）产业新城发展有限公司 新设 100
83 华夏幸福产业新城（长丰）发展有限公司 新设 100
华夏幸福（石家庄长安区）产业新城建设发展有限
85 新设 100
公司
86 华夏幸福产业新城（株洲）有限公司 新设 100
87 华夏幸福产业新城（巢湖）有限公司 新设 100
88 华夏幸福产业新城（获嘉）有限公司 新设 100
89 华夏幸福产业新城南京高淳建设发展有限公司 新设 100
90 华夏幸福产业新城（六安）有限公司 新设 100
91 华夏幸福产业新城（湘潭）有限公司 新设 100
92 华夏幸福（承德县）产业新城建设发展有限公司 新设 100
93 华夏幸福（涞源）扶贫发展有限公司 新设 100
94 东莞市华州实业投资有限公司 新设 51
95 廊坊市京御创亿科技有限公司 新设 70
华夏幸福投资 37 有限公司
96 新设 100
CFLD INVESTMENT 37 PTE. LTD.
华夏幸福投资 38 有限公司
97 新设 100
CFLD INVESTMENT 38 PTE. LTD.
华夏幸福投资 39 有限公司
98 新设 100
New Industry Park 39 PTE. LTD.
1-2-190
新纳入合并范围原 持股比例
序号 公司名称
因 （%）
华夏幸福投资 40 有限公司
99 新设 100
New Industry Park 40 PTE. LTD.
仁泽产业新城有限公司
100 新设 80
Nhon Trac New Industry City Company Limited
华夏幸福韩国产业新城股份有限公司
101 新设 100
CFLD Korea New Industry City Co.,Ltd
华夏幸福开曼投资公司
102 新设 100
CFLD（Cayman) Investment Ltd.
104 河北澳福房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
105 廊坊东信生物科技有限公司 非同一控制合并 100
106 廊坊市德杰林卡商贸有限公司 非同一控制合并 100
107 廊坊市安次区众祥工艺制品有限公司 非同一控制合并 100
108 三河市鹿晖商贸有限公司 非同一控制合并 100
109 河北福疆房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
110 固安东涵房地产开发有限公司 非同一控制合并 51
111 霸州市泰和房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
112 涿州市奇利房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
113 来安县兴汇广通房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
114 南京风盛房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
115 廊坊合瑞成商贸有限公司 非同一控制合并 100
116 华宝庆丰投资有限公司 非同一控制合并 100
117 廊坊中冶寰泰生态城建设发展有限公司 非同一控制合并 100
118 深圳市城市空间规划建筑设计有限公司 非同一控制合并 80
119 上海汇荷建筑设计有限公司 非同一控制合并 100
120 任丘市中森房地产开发有限公司 非同一控制合并 51
121 廊坊空港投资开发有限公司 非同一控制合并 20
122 廊坊金汇颐贸易有限公司 非同一控制合并 80
123 廊坊市瑞驰通信技术有限公司 非同一控制合并 100
124 香河鼎恒房地产开发有限公司 非同一控制合并 60
125 霸州市千紫万辉房地产开发有限公司 非同一控制合并 100
126 廊坊麒峰房地产开发有限公司 非同一控制合并 67
127 廊坊鑫悦和房地产开发有限公司 非同一控制合并 67
128 香河经纬房地产开发有限公司 非同一控制合并 60
129 廊坊津港投资有限公司 非同一控制合并 100
130 河北约基输送机械制造有限公司 非同一控制合并 100
131 VINA DAI PHUOC CORPORATION 非同一控制合并 92
132 VINACAPITAL PACIFIC LIMITED 非同一控制合并 100
133 ALLRIGHT ASSETS LIMITED 非同一控制合并 100
三、发行人财务报表
1-2-191
（一）合并财务报表
1、发行人 2015 年末、2016 年末及 2017 年末合并资产负债表
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 6,810,488.49 4,550,308.81 3,680,167.43
应收票据 - 6.00 189.20
应收账款 1,891,031.77 950,077.53 717,747.73
预付款项 162,044.82 355,132.99 253,935.84
应收利息 52,199.32 19,215.93 -
其他应收款 1,058,730.13 693,674.25 201,278.14
存货 22,979,438.54 14,734,474.93 10,062,119.82
一年内到期的非流动资产 624,044.83 300,000.00 70,239.00
其他流动资产 1,270,650.52 753,226.86 390,834.60
流动资产合计 34,848,628.42 22,356,117.31 15,376,511.77
非流动资产：
可供出售金融资产 59,530.15 68,383.22 52,804.44
长期股权投资 403,843.28 118,214.64 13,096.25
投资性房地产 287,420.86 137,326.81 80,739.97
固定资产 284,216.65 267,012.97 237,902.50
在建工程 426,676.53 333,848.62 221,878.47
无形资产 519,304.36 614,002.63 451,207.70
商誉 54,161.69 32,510.76 3,997.67
长期待摊费用 179,027.90 140,481.26 7,403.08
递延所得税资产 236,267.47 127,305.05 58,393.36
其他非流动资产 287,394.06 795,129.61 358,400.00
非流动资产合计 2,737,842.97 2,634,215.57 1,485,823.44
资产总计 37,586,471.39 24,990,332.88 16,862,335.21
流动负债：
短期借款 684,578.15 30,000.00 700,840.46
应付票据 846,702.84 129,641.65 182,063.39
应付账款 2,542,204.06 2,042,543.02 1,602,691.37
预收款项 13,247,632.13 10,254,839.54 6,725,450.88
应付职工薪酬 218,584.08 94,983.70 51,498.32
应交税费 525,169.63 361,813.11 198,972.93
应付利息 127,622.83 98,063.84 13,100.13
1-2-192
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
其他应付款 1,663,407.66 1,055,512.36 640,804.56
一年内到期的非流动负债 1,942,526.53 1,722,094.74 1,222,665.54
其他流动负债 1,007,940.99 180,433.15 45,852.16
流动负债合计 22,806,368.90 15,969,925.12 11,383,939.74
非流动负债： -
长期借款 3,707,397.80 2,029,137.80 2,059,458.58
应付债券 3,896,706.03 3,134,166.39 793,746.06
长期应付款 66,693.24 47,277.69 55,107.21
专项应付款 4,187.28 4,507.28 5,869.31
递延所得税负债 691.13 719.20 903.11
递延收益 1,171.68 589.80 237.91
其他非流动负债 - 839.07 73.28
非流动负债合计 7,676,847.15 5,217,237.23 2,915,395.46
负债合计 30,483,216.05 21,187,162.35 14,299,335.20
所有者权益（或股东权益）：
股本 295,494.67 295,494.67 264,575.94
其他权益工具 900,000.00 100,000.00 -
资本公积 343,730.62 588,225.88 45,914.31
其他综合收益 -110.60 24,461.42 3,429.20
盈余公积 150,514.24 110,285.42 97,295.78
未分配利润 2,019,873.06 1,417,623.88 941,463.29
归属于母公司股东权益合
3,709,502.00 2,536,091.26 1,352,678.52
计
少数股东权益 3,393,753.34 1,267,079.27 1,210,321.49
所有者权益合计 7,103,255.33 3,803,170.53 2,563,000.01
负债及所有者权益总计 37,586,471.39 24,990,332.88 16,862,335.21
2、发行人 2015 年度、2016 年度及 2017 年度合并利润表
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
营业总收入 5,963,542.03 5,382,058.75 3,833,468.97
营业收入 5,963,542.03 5,382,058.75 3,833,468.97
营业总成本 4,749,831.40 4,541,728.26 3,173,543.52
其中：营业成本 3,105,180.30 3,604,515.42 2,510,336.30
营业税金及附加 518,380.14 313,477.05 270,902.46
销售费用 196,292.93 187,521.98 123,644.39
管理费用 748,750.26 362,275.69 255,161.58
1-2-193
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
财务费用 98,002.61 56,301.81 130.57
资产减值损失 83,225.15 17,636.31 13,368.22
加：投资收益 73,447.96 41,497.01 30,378.86
其中：对联营企业和合营企业的
-759.50 -5,931.80 -241.42
投资益
资产处置收益 11.46
其他收益 609.78 - -
营业利润 1,287,779.82 881,827.50 690,304.31
加：营业外收入 7,114.54 19,809.05 8,452.07
其中：非流动资产处置利得 - 427.76 14.56
减：营业外支出 14,986.33 4,084.77 3,900.28
其中：非流动资产处置损失 - 9.45 3.02
利润总额 1,279,908.03 897,551.78 694,856.10
减：所得税费用 399,250.93 280,739.95 196,146.97
净利润 880,657.10 616,811.83 498,709.13
归属于母公司所有者的净利润 878,080.60 649,157.91 480,077.30
少数股东损益 2,576.50 -32,346.08 18,631.83
其他综合收益税后净额 -24,819.90 21,032.22 3,310.04
归属于母公司的其他综合收益税
-24,572.02 21,032.22 3,310.04
后净额
综合收益总额 855,837.20 637,844.04 502,019.17
归属于母公司所有者的综合收益
853,508.58 670,190.13 483,387.35
总额
归属于少数股东的综合收益总额 2,328.62 -32,346.08 18,631.83
3、发行人 2015 年度、2016 年度及 2017 年度合并现金流量表
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,804,939.66 9,013,207.19 7,621,446.97
收到其他与经营活动有关的现金 354,312.58 372,570.38 900,396.62
经营活动现金流入小计 8,159,252.24 9,385,777.57 8,521,843.59
购买商品、接收劳务支付的现金 7,096,249.61 6,616,087.82 6,136,225.42
支付给职工以及为职工支付的现金 827,778.31 463,435.07 306,442.85
支付的各项税费 1,101,211.12 880,539.01 636,703.39
支付其他与经营活动有关的现金 756,786.10 649,409.25 697,499.67
经营活动现金流出小计 9,782,025.14 8,609,471.15 7,776,871.32
经营活动产生的现金流量净额 -1,622,772.90 776,306.42 744,972.27
1-2-194
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 610,312.00 1,200,680.00 1,226,123.52
取得投资收益收到的现金 41,224.08 30,984.74 30,614.16
处置固定资产、无形资产投资性房地
2,999.82 9,746.12 8,278.44
产和其他长期资产所收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收回的现
3,053.46 - 2,993.66
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 155,946.21 175,100.00 60,000.00
投资活动现金流入小计 813,535.57 1,416,510.86 1,328,009.79
购建固定资产、无形资产和其他长期
493,214.90 382,001.53 118,215.34
资产所支付的现金
投资支付的现金 652,370.06 1,558,003.03 1,606,142.97
取得子公司及其他营业单位支付的现
1,472,246.28 1,269,990.02 13,856.16
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 198,695.70 712,748.25 169,350.00
投资活动现金流出小计 2,816,526.93 3,922,742.82 1,907,564.47
投资活动产生的现金流量净额 -2,002,991.36 -2,506,231.96 -579,554.68
筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,007,084.83 1,752,924.82 790,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
3,207,084.83 963,550.73 790,000.00
的现金
取得借款所收到的现金 4,226,827.89 2,788,627.80 3,920,812.01
发行债券收到的现金 1,869,612.63 2,466,896.50 794,200.00
收到其他与筹资活动有关的现金 52,695.08 108,110.11 151,221.78
筹资活动现金流入小计 10,156,220.43 7,116,559.22 5,656,233.79
偿还债务所支付的现金 2,052,786.39 2,988,522.83 3,053,907.33
分配股利、利润或偿付利息所支付的
751,249.63 604,960.46 512,560.62
现金
其中：子公司支付给少数股东的股利、
- 60,720.03 48,063.88
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,642,352.13 983,700.85 160,181.75
筹资活动现金流出小计 4,446,388.15 4,577,184.14 3,726,649.71
筹资活动产生的现金流量净额 5,709,832.28 2,539,375.09 1,929,584.09
汇率变动对现金及现金等价物的影响 3,952.71 3,417.50 606.60
现金及现金等价物净增加额 2,088,020.72 812,867.04 2,095,608.28
期初现金及现金等价物余额 4,332,466.74 3,519,599.70 1,423,991.42
期末现金及现金等价物余额 6,420,487.47 4,332,466.74 3,519,599.70
（二）母公司财务报表
1-2-195
1、母公司 2015 年末、2016 年末及 2017 年末资产负债表
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,480,239.45 521,859.20 788,067.94
预付款项 9,013.53 4,394.52 2,055.99
应收利息 36,000.00 12,000.00 -
应收股利 901,993.12 501,993.12 500,000.00
其他应收款 6,077,313.32 9,190,194.94 4,773,404.23
一年内到期的其他非流动
582,071.49 250,000.00 100.00
资产
其他流动资产 7,258.69 619.02 51,810.96
流动资产合计 9,093,889.61 10,481,060.79 6,115,439.13
非流动资产：
可供出售金融资产 2,200.00 2,200.00 -
长期股权投资 1,048,488.60 591,195.91 232,364.80
固定资产 1,348.58 1,700.72 2,299.18
无形资产 13,344.98 8,697.54 5,684.57
长期待摊费用 385.88 694.58 909.77
递延所得税资产 10,751.57 13,889.59 7,412.74
其他非流动性资产 133,375.96 696,895.49 250,000.00
非流动资产合计 1,209,895.55 1,315,273.82 498,671.07
资产总计 10,303,785.16 11,796,334.62 6,614,110.20
流动负债：
短期借款 - - 50,000.00
应付账款 - 778.17 58.24
应付职工薪酬 55,712.67 22,029.32 16,216.33
应交税费 13,901.57 5,731.91 1,344.72
应付利息 109,033.23 92,643.08 11,618.16
其他应付款 3,664,647.85 6,774,010.78 4,834,908.70
一年内到期的非流动负债 389,613.09 37,500.00 25,000.00
其他流动负债 599,671.38 99,846.99 -
流动负债合计 4,832,579.79 7,032,540.23 4,939,146.15
非流动负债： -
长期借款 74,075.00 213,500.00 25,000.00
应付债券 2,814,841.38 2,934,047.82 793,746.06
其他非流动负债 195.90 839.07 73.28
1-2-196
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
非流动负债合计 2,889,112.28 3,148,386.89 818,819.35
负债合计 7,721,692.07 10,180,927.12 5,757,965.50
所有者权益（或股东权益）： -
股本 295,494.67 295,494.67 264,575.94
其他权益工具 900,000.00 100,000.00 -
资本公积 758,074.94 758,074.94 99,619.59
盈余公积 140,044.51 99,815.69 86,826.05
未分配利润 488,478.97 362,022.19 405,123.11
所有者权益合计 2,582,093.09 1,615,407.50 856,144.70
负债及所有者权益总计 10,303,785.16 11,796,334.62 6,614,110.20
2、母公司 2015 年度、2016 年度及 2017 年度利润表
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
营业总收入 319,409.95 136,626.91 34,716.98
营业收入 319,409.95 136,626.91 34,716.98
营业总成本 356,035.86 202,346.01 92,304.31
营业成本 - - -
营业税金及附加 1,737.35 351.79 68.74
销售费用 64,070.45 34,797.47 12,366.85
管理费用 247,488.97 141,528.36 83,409.81
财务费用 42,739.09 25,917.09 -4,361.29
资产减值损失 1,471.31 -248.70 820.20
投资收益 451,109.73 187,725.82 477,769.72
其他收益 300.00
营业利润 413,315.53 122,006.73 420,182.40
加：营业外收入 0.19 2,000.85 4,041.62
减：营业外支出 6,292.98 588.02 0.09
利润总额 407,022.74 123,419.55 424,223.92
减：所得税费用 4,734.56 -6,476.85 -5,928.17
净利润 402,288.19 129,896.40 430,152.08
综合收益总额 402,288.19 129,896.40 430,152.08
3、母公司 2015 年度、2016 年度及 2017 年度现金流量表
单位：万元
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
经营活动产生的现金流量：
1-2-197
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
销售商品、提供劳务收到的现金 338,574.55 144,824.53 35,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 16,211,058.38 19,665,611.51 13,502,347.35
经营活动现金流入小计 16,549,632.92 19,810,436.04 13,537,347.35
购买商品、接受劳务支付的现金 - - -
支付给职工以及为职工支付的现金 150,161.38 79,243.99 39,261.93
支付的各项税费 8,541.15 909.39 184.29
支付其他与经营活动有关的现金 16,182,673.06 22,118,382.11 13,664,463.97
经营活动现金流出小计 16,341,375.58 22,198,535.48 13,703,910.20
经营活动产生的现金流量净额 208,257.34 -2,388,099.45 -166,562.85
投资活动产生的现金流量： -
收回投资收到的现金 556,585.85 900,780.00 960,800.00
取得投资收益收到的现金 25,887.52 174,022.03 27,843.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
14.28 6.84 2.88
资产收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - - -
投资活动现金流入小计 582,487.66 1,074,808.88 988,645.88
购建固定资产、无形资产和其他长期
4,463.78 4,211.25 5,773.42
资产支付的现金
投资支付的现金 786,068.57 1,811,339.49 996,460.00
取得子公司及其他营业单位支付的 -
- 87,500.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 - - 58,350.00
投资活动现金流出小计 790,532.35 1,903,050.74 1,060,583.42
投资活动产生的现金流量净额 -208,044.69 -828,241.86 -71,937.54
筹资活动产生的现金流量： -
吸收投资收到的现金 800,000.00 789,363.58 -
取得借款收到的现金 95,500.00 226,000.00 110,000.00
发行债券收到的现金 787,854.03 2,237,901.50 794,200.00
筹资活动现金流入小计 1,683,354.03 3,253,265.08 904,200.00
偿还债务支付的现金 297,951.15 75,000.00 10,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
414,339.75 215,213.66 105,830.38
金
支付其他与筹资活动有关的现金 11,895.52 13,918.85 3,600.00
筹资活动现金流出小计 724,186.42 304,132.51 119,430.38
筹资活动产生的现金流量净额 959,167.61 2,949,132.57 784,769.62
汇率变动对现金的影响 - - -79.20
现金及现金等价物净增加额 959,380.26 -267,208.74 546,190.03
期初现金及现金等价物余额 520,859.20 788,067.94 241,877.91
1-2-198
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
期末现金及现金等价物余额 1,480,239.45 520,859.20 788,067.94
四、管理层讨论与分析
为完整反映发行人的经营情况和财务状况，在本节中，发行人以合并财务报
表的数据为主来进行财务分析以作出简明结论性意见。发行人管理层结合最近三
年的财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力的可持续
性以及未来业务的发展目标分析如下：
（一）发行人 2015 年度、2016 年度及 2017 年度合并报表主要
财务数据和财务指标如下表所示：
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
/2017 年度 /2016 年度 /2015 年度
总资产（亿元） 3,758.65 2,499.03 1,686.23
总负债（亿元） 3,048.32 2,118.72 1,429.93
全部债务（亿元） 1,183.63 717.38 495.88
所有者权益（亿元） 710.33 380.32 256.30
营业总收入（亿元） 596.35 538.21 383.35
利润总额（亿元） 127.99 89.76 69.49
净利润（亿元） 88.07 61.68 49.87
归属于上市公司股东 的
扣除非经常性损益后 净 82.72 59.99 45.40
利润（亿元）
归属于母公司的净利 润
87.81 64.92 48.01
（亿元）
经营活动产生现金流 量
-162.28 77.63 74.50
净额（亿元）
投资活动产生现金流 量
-200.30 -250.62 -57.96
净额（亿元）
筹资活动产生现金流 量
570.98 253.94 192.96
净额（亿元）
流动比率（倍） 1.53 1.40 1.35
速动比率（倍） 0.52 0.48 0.47
资产负债率（%） 81.10 84.78 84.80
债务资本比率（%） 62.50 65.35 65.93
营业毛利率（%） 47.93 33.03 34.52
平均总资产回报率（%） 5.93 4.66 5.05
加权平均净资产收益 率 31.40 29.54 42.07
1-2-199
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
/2017 年度 /2016 年度 /2015 年度
（%）
扣除非经常性损益后 加
29.50 27.30 39.79
权平均净资产收益率（%）
EBITDA（亿元） 154.90 105.37 74.54
EBITDA 全部债务比（%） 13.09 14.69 15.03
EBITDA 利息倍数（倍） 2.69 2.17 2.08
应收账款周转率 4.20 6.45 6.23
存货周转率 0.16 0.29 0.28
总资产周转率 0.19 0.26 0.27
注：1.全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期
债券+一年内到期的非流动负债
2.流动比率=流动资产/流动负债
3.速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
4.资产负债率=负债总额/资产总额
5.债务资本比率=全部债务/(全部债务+所有者权益总额)
6.营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
7.平均总资产回报率=（利润总额+利息支出）/平均总资产
8.加权平均净资产收益率及扣除非经常性损益的加权平均净资产收益率均根据中国证
监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及
披露》（2010 年修订）计算
9.EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧、油气资产折耗、生产
性生物资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
10.EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务
11.EBITDA 利息倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）
12.应收账款周转率=营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]
13.存货周转率=营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]
14.总资产周转率=营业收入/[(资产总额期初数+资产总额期末数)/2]
（二）资产结构分析
发行人 2015 年末、2016 年末及 2017 年末资产结构摘要
单位：万元、%
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产 34,848,628.42 92.72 22,356,117.31 89.46 15,376,511.77 91.19
非流动资产 2,737,842.97 7.28 2,634,215.57 10.54 1,485,823.44 8.81
1-2-200
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
总资产 37,586,471.39 100.00 24,990,332.88 100.00 16,862,335.21 100.00
截至 2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人资产总额分别为 16,862,335.21
万元、24,990,332.88 万元和 34,848,628.42 万元。2015 年末资产总额较上年末增
加 5,465,916.30 万元，同比增长 47.96%。2016 年末资产总额较 2015 年末增加
8,127,997.67 万元，同比增长 48.20%。2017 年末资产总额较 2016 年末增加
12,596,138.51 万元，相较 2016 年末增加 50.40%。发行人资产总额大幅增长，主
要原因系发行人产业新城开发规模不断扩大，业务发展迅速，相应货币资金、存
货、应收账款等科目大幅增加所致。
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人流动资产占比分别为 91.19%、
89.46%和 92.72%，流动资产在资产总额占比较高，符合发行人存货规模较大的
业务特点。
1、流动资产结构分析
发行人 2015 年末、2016 年末及 2017 年末流动资产结构摘要
单位：万元、%
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 6,810,488.49 19.54 4,550,308.81 20.35 3,680,167.43 23.93
应收票据 - - 6.00 0.00 189.2 0.00
应收账款 1,891,031.77 5.43 950,077.53 4.25 717,747.73 4.67
预付款项 162,044.82 0.46 355,132.99 1.59 253,935.84 1.65
应收利息 52,199.32 0.15 19,215.93 0.09 - -
其他应收款 1,058,730.13 3.04 693,674.25 3.10 201,278.14 1.31
存货 22,979,438.54 65.94 14,734,474.93 65.91 10,062,119.82 65.44
一年内到期的
624,044.83 1.79 300,000.00 1.34 70,239.00 0.46
非流动资产
其他流动资产 1,270,650.52 3.65 753,226.86 3.37 390,834.60 2.54
流动资产合计 34,848,628.42 100.00 22,356,117.31 100.00 15,376,511.77 100.00
2015 年末、2016 年末和 2017 年末发行人流动资产总额分别为 15,376,511.77
万元、22,356,117.31 万元和 34,848,628.42 万元，呈逐年增长趋势。2015 年末较
2014 年末增加 4,609,283.25 万元，同比增长 42.81%，2016 年末较 2015 年末增加
6,979,605.54 万元，同比增长 45.39%，2017 年末较 2016 年末增加 12,492,511.10
1-2-201
万元，同比增长 55.88%。发行人流动资产主要由存货、货币资金和应收账款构
成，符合发行人产业新城业务和房地产业务的经营模式特点。发行人主营业务产
品建设周期长、资金投入大，一方面要求发行人拥有与业务开拓进度相匹配的货
币资金储备及现金流，另一方面，随着发行人业务的不断拓展，计入存货的投资
规模增加较为明显。
（1）货币资金
发行人 2015 年末、2016 年末和 2017 年末货币资金分别为 3,680,167.43 万元、
4,550,308.81 万元和 6,810,488.49 万元，在发行人流动资产中的占比分别为
23.93%、20.35%和 19.54%。发行人货币资金规模逐年增大，2015 年末较上年末
增加 2,060,775.19 万元，同比增长 127.26%；2016 年末较 2015 年末增加 870,141.38
万元，同比增加 23.64%。2017 年末较 2016 年末增加 2,260,179.68 万元，同比增
长 49.67%。报告期内，发行人货币资金增长较快主要系发行人业务现金回流及
筹资获得的资金增加。截至 2017 年 12 月 31 日，发行人货币资金情况如下表所
示：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日
库存现金 35.25
银行存款 6,642,885.63
其他货币资金 167,567.61
合计 6,810,488.49
截 至 2017 年 12 月 31 日 ， 其 他 货 币 资 金 为 购 房 按 揭 担 保 保 证 金
1,659,327,426.07 元，履约保证金 1,267,460.79 元，POS 机结算款 5,081,241.20 元，
保函保证金余额 10,000,000.00 元。
（2）存货
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人存货账面价值分别为 10,062,119.82
万元、14,734,474.93 万元和 22,979,438.54 万元，在发行人流动资产中占比分别
为 65.44%、65.91%和 65.94%。2015 年末较 2014 年末增加 2,230,516.53 万元，
同比增长 28.48%；2016 年末较 2015 年末增加 8,244,963.61 万元，同比增长
1-2-202
46.44%。2017 年末，发行人存货余额较 2016 年末增加 5,339,761.83 万元，同比
增长 55.96%。其中开发成本为尚未建成、以出售为目的的产品，完工开发成本
为已建成、待出售的产品。报告期内，存货规模逐年增长主要是由于发行人产业
新城业务扩张较快，开发成本、土地整理成本增长较快所致。2015 年末、2016
年末和 2017 年末发行人存货明细如下表所示：
单位：万元、%
占当期 占当期 占当期
2017 年 12 月 31 2016 年 12 月 2015 年 12 月
项目 末存货 末存货 末存货
日 31 日 31 日
比率 比率 比率
基础设施建设 2,293,183.32 9.96 790,719.13 5.37 701,845.73 6.98
土地整理 6,103,292.66 26.51 3,572,696.20 24.25 2,244,110.57 22.30
产业服务成本 241,541.84 1.05 143,963.91 0.98 49,347.90 0.49
综合服务 233,864.49 1.02 152,212.93 1.03 85,199.00 0.85
工程施工 334,620.62 1.45 1,068,161.90 7.25 842,328.82 8.37
开发成本 13,154,935.77 57.14 8,359,179.32 56.73 5,421,214.86 53.88
完工开发产品 651,319.05 2.83 637,146.37 4.32 715,767.94 7.11
原材料 77.45 0.00 66.12 0.00 68.62 0.00
周转材料 447.65 0.00 255.49 0.00 86.23 0.00
库存商品 7,547.11 0.03 8,096.78 0.05 162.55 0.00
消耗性生物资产 2,010.24 0.01 1,976.78 0.01 1,987.61 0.02
合计 23,022,840.19 100.00 14,734,474.93 100.00 10,062,119.82 100.00
截至 2017 年末，发行人存货中开发成本账面价值明细如下：
序 预计总投资 期末账面余
项目名称 （计划）开工时间 预计首批竣工时间
号 额（万元） 额（万元）
1 丰台商务综合体 2013 年 5 月 2016 年 11 月 295,000.28 239,973.08
2 潮白河孔雀城六、七期 2012 年 5 月 2014 年 4 月 174,549.00 2,566.67
3 涧桥新城一期 2011 年 5 月 2014 年 5 月 137,154.00
4 潮白馨居 2011 年 6 月 2014 年 9 月 471,678.00 26,184.98
5 八达岭孔雀城一至三期 2010 年 9 月 2012 年 7 月 159,573.00 3,870.81
6 华夏铂宫 2010 年 10 月 2012 年 12 月 115,145.00 2,032.33
7 幸福城 2011 年 5 月 2012 年 12 月 735,882.00
8 威海孔雀城（威海孔雀湾） 2012 年 5 月 2014 年 12 月 248,000.00 75,020.74
9 孔雀公馆（铂宫北） 2012 年 12 月 2015 年 1 月 322,513.00
10 固安人才家园项目 2011 年 2 月 2013 年 10 月 129,624.00 30,928.25
11 苏家屯项目 2013 年 4 月 2015 年 4 月 192,781.00 43,402.85
12 广阳天村项目 2015 年 6 月 2018 年 8 月 29,029.30 8,050.20
1-2-203
序 预计总投资 期末账面余
项目名称 （计划）开工时间 预计首批竣工时间
号 额（万元） 额（万元）
13 潮白河创意办公和商业项目 2012 年 6 月 2014 年 5 月 57,094.00 8,574.39
14 沈北项目 2014 年 5 月 2015 年 12 月 58,000.00
15 牛驼温泉孔雀城 2013 年 3 月 2015 年 4 月 985,676.43 136,826.29
16 北横新村商业 2010 年 10 月 2011 年 11 月 17,000.00 2,509.30
17 镇江孔雀城英国宫 2013 年 6 月 2015 年 9 月 206,049.00 65,293.46
18 武清凤河孔雀城二期 2013 年 11 月 2016 年 5 月 234,907.00
19 廊坊孔雀城-公园海 1.3 期 2013 年 8 月 2015 年 10 月 192,216.00 12,739.61
20 廊坊大学里（学府郡） 2013 年 9 月 2015 年 5 月 497,200.00 17,898.32
21 无锡孔雀城 1 期 2013 年 11 月 2015 年 12 月 226,975.80 55,398.82
22 八达岭孔雀城四期 2014 年 5 月 2016 年 6 月 66,800.00
23 大运河孔雀城英国宫一期 2014 年 2 月 2016 年 6 月 45,400.00
大厂孔雀城英国宫 1 期（原通达项
24 2015 年 6 月 2018 年 9 月 300,000.00 126,030.20
目）
25 潮白河孔雀郡 1 期 2014 年 3 月 2016 年 7 月 207,391.00 105,612.49
26 潮白河英国宫 9 期 2014 年 4 月 2016 年 8 月 108,174.00 40,931.35
27 八达岭孔雀城 5.1 期 2014 年 9 月 2017 年 5 月 89,158.91 3,260.87
28 八达岭孔雀城 6.1 期 2014 年 4 月 2016 年 6 月 69,408.18
29 苏家屯片区-孔雀城 2 期项目 2014 年 4 月 2016 年 7 月 132,732.00 4,575.45
孔雀城英国宫 10 期（窝陀 140 亩、
30 2014 年 6 月 2016 年 6 月 412,031.00
100 亩）
31 新孔雀城项目 6.1 期 2014 年 4 月 2016 年 10 月 265,621.00
32 公园海 2.1 期 2014 年 3 月 2016 年 8 月 112,088.00
33 公园海 1.4 期 2014 年 9 月 2016 年 11 月 88,833.00
34 嘉善电子商务产业园 2014 年 5 月 2015 年 12 月 40,954.00
35 大厂检验认证产业港 2014 年 3 月 2015 年 5 月 4,548.00 1,877.90
36 英国宫 2.1.2 期 2014 年 3 月 2016 年 10 月 188,878.00
37 怀来总部经济商务港 1.1 期 2017 年 1 月 2018 年 12 月 21,934.00 8,114.46
38 大运河孔雀城六期(英国宫三期) 2014 年 3 月 2015 年 11 月 243,306.00 8,015.44
39 嘉善颐和家园安置房项目 2014 年 4 月 2016 年 6 月 54,262.00 169.85
40 三泉井、八达岭孔雀城 7.1 期 2013 年 4 月 2017 年 12 月 50,820.00 33,452.76
41 大厂中集产业港 2013 年 10 月 2015 年 4 月 70,194.00 18,966.35
42 苏家屯智能设备产业园 2013 年 11 月 2015 年 8 月 30,512.00 26,778.11
43 大厂南夏垫温泉地块项目 2014 年 10 月 2016 年 12 月 98,000.00 28,367.16
44 大厂影视孵化港 2014 年 12 月 2018 年 7 月 55,770.59 28,682.39
45 香河机器人产业港 2014 年 5 月 2015 年 12 月 29,137.00
46 邵府新民居二期 2014 年 3 月 2016 年 6 月 54,093.80 44,007.76
47 孔雀城剑桥郡 8 期 2014 年 8 月 2017 年 4 月 137,873.00 64,298.10
48 霸州孔雀城一期 2014 年 7 月 2015 年 10 月 142,670.00
49 镇江凌家湾项目 2014 年 6 月 2017 年 6 月 52,891.00 17,915.73
50 无锡孔雀城 2 期 2015 年 1 月 2017 年 12 月 148,042.31 4,210.35
51 沈阳孔雀城剑桥郡 3 期 2014 年 7 月 2016 年 11 月 88,760.00 26,212.64
1-2-204
序 预计总投资 期末账面余
项目名称 （计划）开工时间 预计首批竣工时间
号 额（万元） 额（万元）
52 镇江汽车电子产业港 2014 年 3 月 2017 年 6 月 13,577.00 6,502.52
53 大厂桥头堡项目 2014 年 3 月 2016 年 6 月 38,405.86 4,546.33
54 固安孔雀城剑桥郡 7 期 2015 年 6 月 2017 年 8 月 302,832.00 102,136.81
55 新西塘商业街项目 2015 年 7 月 2017 年 3 月 57,677.00
56 无锡富阳项目 2015 年 11 月 2018 年 11 月 63,180.00 23,427.21
57 嘉善孔雀城一期 2015 年 5 月 2017 年 5 月 88,517.00
58 八达岭孔雀城 6.2 期 2015 年 5 月 2017 年 10 月 40,041.00
59 八达岭航天五院 1 期 2015 年 9 月 2018 年 3 月 74,568.00 50,203.49
60 八达岭英国宫 2 期 2015 年 9 月 2017 年 11 月 88,343.00 15,353.36
61 潮白河孔雀城英国宫 13 期 2015 年 6 月 2017 年 6 月 58,640.06
62 大厂阳光新城 100 亩 2015 年 1 月 2017 年 5 月 56,737.00 25,754.56
63 田各庄 A 地块(178 亩) 2015 年 3 月 2017 年 5 月 118,726.00 36,108.34
64 大厂英国宫 15 期 2015 年 3 月 2017 年 5 月 163,415.00 36,706.00
65 永定河孔雀英国宫 2.7 期 2015 年 4 月 2019 年 5 月 198,197.83 92,275.21
66 固安孔雀城剑桥郡 9 期 2015 年 4 月 2017 年 9 月 147,511.32 102,087.72
67 永定河孔雀城 8.2 期 2015 年 8 月 2017 年 12 月 252,804.00 13,791.58
68 香河英国宫四期 2015 年 6 月 2017 年 5 月 8,254,162.00
69 沈阳孔雀城 4 期 2015 年 4 月 2017 年 7 月 118,762.00 11,105.72
70 永清孔雀城 1.1 期 2015 年 8 月 2018 年 4 月 101,306.00 44,533.06
71 京东方公寓二期 2013 年 4 月 2014 年 9 月 7,877.00 6,211.11
72 固安英国宫 2.8 期 2015 年 7 月 2018 年 4 月 50,184.00 37,653.36
73 固安剑桥郡 13 期 2015 年 12 月 2018 年 9 月 131,049.00 116,259.73
74 固安剑桥郡 12 期 2015 年 12 月 2018 年 9 月 160,765.00 59,115.67
75 固安孔雀城英国宫 2.6 期 2015 年 7 月 2018 年 4 月 281,181.00 179,711.82
76 潮白河孔雀城英国宫 17 期 2015 年 12 月 2017 年 5 月 34,465.00
77 潮白河孔雀城海桐园和翠景园 2015 年 7 月 2017 年 4 月 113,300.00
78 廊坊大营销中心 2015 年 8 月 2018 年 5 月 149,371.00
79 公园海 1.5 期 2015 年 7 月 2017 年 10 月 199,427.00 158,373.82
80 公园海 1.6 期 2015 年 7 月 2017 年 12 月 196,735.00 90,045.15
81 孔雀公馆二期 2015 年 8 月 2018 年 5 月 107,575.00 61,978.40
82 大运河孔雀城 7.3 期 2015 年 11 月 2018 年 10 月 105,437.00 59,477.01
83 大运河孔雀城 7.1 期 2016 年 5 月 2018 年 12 月 354,318.08 184,140.57
84 大运河孔雀城 7.4 期 2016 年 4 月 2018 年 10 月 40,970.31 24,854.74
85 香河英国宫 5 期 2016 年 4 月 2018 年 8 月 158,456.00 82,947.32
86 霸州温泉孔雀城 2.1 期(2 栋) 2015 年 8 月 2018 年 5 月 10,937.00 6,800.57
87 霸州温泉孔雀城 3 期 2015 年 10 月 2017 年 12 月 161,272.00 14,936.06
88 永清智能控制产业园 1.1 期 2015 年 9 月 2016 年 8 月 10,720.00 391.71
89 沈阳英国宫一期 2015 年 10 月 2017 年 11 月 108,449.00 24,629.20
90 嘉善孔雀城荷院 2016 年 2 月 2017 年 12 月 73,704.00 2,211.15
91 大厂嘉蓝项目综合 2016 年 12 月 2019 年 12 月 100,000.00 32,520.09
92 人才家园二期保障房 2016 年 1 月 2019 年 5 月 61,116.00 45,687.83
1-2-205
序 预计总投资 期末账面余
项目名称 （计划）开工时间 预计首批竣工时间
号 额（万元） 额（万元）
93 人才家园二期限价房 2016 年 1 月 2019 年 5 月 33,707.00 27,558.38
94 剑桥郡 10 期 2016 年 4 月 2019 年 5 月 159,856.00 98,291.79
95 剑桥郡 11 期 2016 年 4 月 2019 年 5 月 172,914.00 100,014.70
96 万利丰项目 2016 年 7 月 2019 年 4 月 204,148.25 119,412.88
97 孔雀城剑桥郡 7.2.1 期 2016 年 4 月 2018 年 10 月 81,154.00 9,462.09
98 任丘白洋淀孔雀城 1 期 2016 年 12 月 2018 年 9 月 118,812.00 21,416.68
任丘玻纤复合材料产业园(一期)项
99 2015 年 9 月 2017 年 10 月 4,496.00 538.28
目
100 大运河孔雀城 7.2 2016 年 10 月 2018 年 12 月 160,208.18 62,045.79
101 嘉善孔雀城三期 2016 年 4 月 2018 年 5 月 72,517.40 45,981.22
102 嘉善孔雀城四期 2016 年 5 月 2018 年 8 月 68,185.99 31,720.67
103 嘉善孔雀城五期 2016 年 4 月 2018 年 7 月 44,322.16 28,196.65
104 嘉善孔雀城六期 2016 年 5 月 2018 年 7 月 67,497.00 34,581.53
105 高尔夫项目 2016 年 8 月 2018 年 8 月 189,729.00 91,924.09
106 A34 香溪园 2016 年 3 月 2016 年 6 月 64,616.00 23,290.01
107 A6 香堤园 2016 年 3 月 2016 年 6 月 162,558.00 57,634.03
霸州温泉新都孔雀城 2 期(原霸州孔
108 2016 年 8 月 2018 年 6 月 197,440.68 107,346.13
雀城二期)
109 霸州温泉新都孔雀城 5 期 2016 年 7 月 2018 年 10 月 67,625.00 43,018.86
110 永清孔雀城 1.3 期 2016 年 9 月 2018 年 11 月 103,530.00 213.04
111 永清孔雀城 2.1 期 2016 年 8 月 2018 年 9 月 62,726.00 26,343.96
112 怀来片区通信设备产业港项目 2015 年 5 月 2017 年 4 月 15,409.00 5,209.94
113 八达岭英国宫 4.1.1 期 2016 年 10 月 2019 年 3 月 81,956.00 3,021.26
114 八达岭英国宫 3.1 期 2016 年 9 月 2018 年 10 月 137,549.00 63,191.02
115 八达岭英国宫 3.4 期 2016 年 10 月 2018 年 5 月 48,972.00 10,967.72
116 八达岭英国宫 2.3、2.4 期 2016 年 4 月 2018 年 10 月 62,508.84 50,170.95
117 田各庄 B1B4 地块 2016 年 9 月 2019 年 3 月 160,912.47 46,942.38
118 田各庄 40 亩 2016 年 12 月 2019 年 9 月 80,000.00 54,274.90
119 田各庄 A 地块 2016 年 2 月 2018 年 5 月 174,080.00 31,819.87
120 廊坊一中 300 亩含示范区 2016 年 4 月 2018 年 12 月 269,508.00 122,754.03
121 固安大湖花园天地 2016 年 4 月 2017 年 5 月 28,014.22 14,347.85
122 香河龙御项目 2016 年 12 月 2019 年 6 月 144,316.08 47,492.39
123 下庄头项目 2016 年 9 月 2019 年 6 月 400,000.00 107,269.07
124 昌悦 320 亩项目 2016 年 10 月 2018 年 10 月 334,926.00 129,269.62
125 精锐项目 2016 年 7 月 2018 年 11 月 63,608.00 24,346.27
126 一城南项目 2016 年 12 月 2018 年 9 月 88,431.00 54,747.14
127 来安孔雀城 2016 年 12 月 2018 年 3 月 223,472.00 187,353.96
128 任丘石油新城项目 2016 年 10 月 2018 年 10 月 275,027.00 112,301.28
129 南京孔雀海 2016 年 12 月 2019 年 7 月 250,000.00 157,595.88
130 哈工大研究院孵化中心项目 2016 年 10 月 2018 年 11 月 81,405.00 34,373.22
131 嘉善孔雀城示范区 2015 年 4 月 2015 年 9 月 13,600.00
1-2-206
序 预计总投资 期末账面余
项目名称 （计划）开工时间 预计首批竣工时间
号 额（万元） 额（万元）
132 田各庄 E 地块 2016 年 2 月 2019 年 5 月 59,443.00 15,508.44
133 圣龙项目 2016 年 12 月 2019 年 5 月 190,652.00 65,665.59
134 霸州温泉孔雀城示范区改造升级 2016 年 3 月 2016 年 6 月 341.77
135 温泉新都孔雀城 2016 年样板房 2016 年 4 月 2018 年 12 月 1,155.00 818.31
136 帝中海 80 亩 2016 年 5 月 2018 年 4 月 58,891.00 33,704.58
137 永清孔雀城 2.2 期 2016 年 9 月 2018 年 8 月 161,761.00 50,420.84
138 汤林御府 792 亩 2016 年 5 月 2018 年 12 月 612,851.00 213,738.20
139 涿州孔雀城示范区 2016 年 10 月 2016 年 12 月 2,000.00 1,076.16
140 涿州孔雀城 1 期 2016 年 12 月 2017 年 12 月 459,984.00 75,003.27
141 辛立村安置 2014 年 8 月 2017 年 7 月 86,504.00 36,426.48
142 东徐村安置 2016 年 12 月 2019 年 12 月 128,916.00 86,739.33
143 农泉湾庄园 2016 年 12 月 2019 年 6 月 216,151.00
144 金海悦城 2016 年 9 月 2019 年 11 月 93,660.00 73,159.57
145 晨辉福邸 2016 年 9 月 2019 年 11 月 112,577.00 37,857.72
146 红城小区 2013 年 10 月 2015 年 10 月 36,300.00
147 东庄项目 2016 年 12 月 2019 年 5 月 41,169.00 28,143.63
148 大湖 1.3+1.5 2016 年 8 月 2019 年 12 月 145,487.00 106,917.12
149 西玉村安置 2016 年 2 月 2018 年 5 月 57,346.00 46,597.89
150 香河县城接待中心 2016 年 3 月 2016 年 4 月 1,039.00
151 大运河孔雀城 7_6_1 期 2016 年 12 月 2019 年 6 月 466,762.00 127,715.81
香河机器人产业港厂房配套设施项
152 2016 年 7 月 2016 年 11 月 920.57
目
153 香河机器人核心零部件产业园项目 2016 年 10 月 2018 年 6 月 25,247.07 2,274.60
154 香河电商综合产业园 2016 年 4 月 2017 年 1 月 4,180.40 1,987.20
155 潮白河孔雀城雅琴园(窝坨 82 亩) 2015 年 5 月 2017 年 4 月 60,753.81
156 潮白河孔雀城雅宸园(西关 85 亩) 2015 年 5 月 2017 年 4 月 65,509.20
157 香河嘉华项目 2016 年 12 月 2018 年 12 月 89,112.00 22,756.17
158 德清雅颂府 2017 年 12 月 2020 年 6 月 83,072.42 5,230.69
159 武陟孔雀城 1.1 期 2017 年 6 月 2019 年 12 月 57,490.47 20,679.34
160 武陟孔雀城 1.2 期 2017 年 11 月 2020 年 1 月 60,433.78 13,357.52
161 江门孔雀城一期 2017 年 10 月 2019 年 6 月 148,716.06 97,348.04
162 沈阳英国宫 3 期 2017 年 4 月 2019 年 6 月 43,200.00 15,416.74
163 沈阳英国宫 2 期 2017 年 9 月 2019 年 9 月 47,109.00 13,440.68
164 江澜赋一期 2017 年 11 月 2019 年 5 月 36,846.99 6,451.46
165 问津一期 2017 年 11 月 2019 年 11 月 134,169.52 66,117.77
166 双柳一期 2017 年 12 月 2020 年 4 月 102,402.04 39,042.11
167 舒城孔雀城项目 1.1 期 2017 年 3 月 2018 年 12 月 72,904.97 27,328.21
168 舒城孔雀城项目 1.2 期 2017 年 4 月 2019 年 11 月 34,306.86 11,263.86
169 舒城孔雀城项目 2.1 期 2017 年 11 月 2019 年 11 月 46,777.30 16,174.39
170 舒城孔雀城项目 2.2 期 2017 年 12 月 2020 年 2 月 78,862.81 23,775.53
1-2-207
序 预计总投资 期末账面余
项目名称 （计划）开工时间 预计首批竣工时间
号 额（万元） 额（万元）
171 舒城孔雀城项目 3.1 期 2017 年 12 月 2020 年 2 月 83,029.00 24,246.82
172 杭埠镇幸福新村住宅小区 2017 年 7 月 2018 年 12 月 43,245.69 1,569.55
173 和县孔雀城一期 2017 年 7 月 2019 年 11 月 108,514.00 32,794.03
174 来安孔雀城 3 期 63 亩项目 2017 年 2 月 2019 年 3 月 64,689.44 33,217.87
175 溧水马场路项目 2017 年 9 月 2019 年 4 月 164,618.80 97,700.45
176 来安孔雀城 5 期 88 亩项目 2017 年 11 月 2019 年 6 月 76,769.94 34,681.22
177 来安香樟佳苑 100 亩项目 2017 年 11 月 2019 年 2 月 95,991.62 34,424.00
178 来安水口 98 亩项目 2017 年 12 月 2019 年 10 月 69,238.38 14,246.65
179 浦泰北项目（112 亩） 2017 年 12 月 2019 年 12 月 200,000.00 62,300.00
180 人才公寓（一期）项目 2016 年 12 月 2018 年 5 月 39,601.00 3,680.92
181 邯郸孔雀城 1.1 期 2017 年 12 月 2020 年 8 月 130,217.85 1,693.00
182 国际公寓项目(180 亩) 2017 年 5 月 2019 年 9 月 94,291.00 23,505.32
183 霸州商务会馆 83 亩 2017 年 4 月 2019 年 9 月 49,711.00 15,882.39
184 恒源项目（122 亩） 2017 年 7 月 2020 年 4 月 123,100.00 27,132.38
185 霸州五分 2017 年一砖北 196 亩 2017 年 6 月 2020 年 6 月 211,706.00 27,030.41
186 砖南项目 1 期 2017 年 12 月 2020 年 12 月 260,000.00 1,831.52
187 东八里庄项目 1.3 期 2017 年 6 月 2020 年 11 月 42,557.64 14,376.49
188 东八里庄项目 1.2 期 2017 年 6 月 2020 年 5 月 53,533.00 17,876.79
189 永清贾八里 77 亩 2017 年 12 月 2021 年 12 月 73,070.00 22,332.17
190 文安孔雀城项目 1 期 2017 年 8 月 2020 年 7 月 198,632.65 96,989.77
191 大厂河西营银盛项目 2017 年 12 月 2020 年 9 月 174,587.00 53,368.54
192 宏特项目（53 亩） 2017 年 12 月 2020 年 9 月 117,326.00 27,964.50
193 尚世嘉华项目 2017 年 12 月 2020 年 9 月 91,416.91 51,441.19
194 廊和坊项目 2011 年 3 月 2018 年 8 月 136,741.00 109,095.26
195 大运河孔雀城英国宫 5.2 期 2017 年 6 月 2019 年 8 月 84,895.00 34,695.24
196 运河大道首开项目 2017 年 12 月 2020 年 9 月 38,072.00 9,410.47
197 北戴河新区项目 2017 年 9 月 2019 年 7 月 61,581.38 19,229.98
198 文创园 1 期 2017 年 5 月 2020 年 5 月 222,393.88 11,575.93
199 悦城广场 1 期 2017 年 3 月 2020 年 9 月 152,515.92 94,317.72
200 永济新城 2017 年 8 月 2020 年 5 月 258,133.48 68,303.16
201 长洋村项目（90 亩） 2016 年 7 月 2018 年 9 月 93,330.98 10,900.09
202 怡园项目（福星家园） 2017 年 10 月 2022 年 12 月 40,994.00 18,254.21
203 AMOLED 生活配套区 2017 年 2 月 2018 年 12 月 27,423.00 11,639.41
204 嘉善孔雀城 7 期 2016 年 9 月 2018 年 11 月 86,508.06 29,967.07
205 嘉善孔雀城 8 期 2017 年 1 月 2019 年 1 月 57,610.29 24,840.06
206 嘉善孔雀城 9 期 2016 年 9 月 2018 年 11 月 137,536.29 40,241.27
207 嘉善孔雀城十期 2017 年 11 月 2019 年 12 月 120,429.31 55,373.92
208 嘉善孔雀城十一期 2017 年 11 月 2020 年 8 月 105,986.13 45,555.50
209 嘉善孔雀城十二期 2017 年 7 月 2019 年 10 月 111,444.60 48,041.35
210 新西塘孔雀城 1 期 2017 年 5 月 2019 年 7 月 171,528.66 114,914.75
211 新西塘孔雀城罗星 1 期 2017 年 5 月 2020 年 4 月 103,307.22 35,126.68
1-2-208
序 预计总投资 期末账面余
项目名称 （计划）开工时间 预计首批竣工时间
号 额（万元） 额（万元）
212 新西塘孔雀城罗星 2 期 2017 年 8 月 2020 年 6 月 102,824.57 36,235.22
213 新西塘孔雀城 13 期 2017 年 12 月 2020 年 9 月 91,999.00 52,912.69
214 新西塘孔雀城 14 期 2017 年 12 月 2020 年 9 月 189,802.00 90,470.71
215 南浔孔雀城一期 2017 年 8 月 2019 年 9 月 144,444.56 127,450.34
216 南浔孔雀城二期 2018 年 5 月 2020 年 5 月 145,442.00 4.21
217 华夏 ACE 嘉善国际幼儿园 2017 年 5 月 2018 年 8 月 6,676.00 679.39
218 嘉善电商产业园项目一期 2017 年 5 月 2018 年 8 月 40,954.00 6,097.25
孔雀城九期翠岚园、涵碧园、棠墅
219 2015 年 5 月 2016 年 12 月 181,405.06 96,173.05
园
220 田各庄 74 亩 2017 年 3 月 2021 年 4 月 105,435.00 707.12
221 田各庄 78 亩项目 2017 年 2 月 2020 年 11 月 114,834.96 6,531.19
222 田各庄 97 亩 2017 年 2 月 2020 年 11 月 114,835.00 5,283.13
223 田各庄 10 亩 2017 年 2 月 2020 年 11 月 139,533.00 664.40
224 大厂窄坡 37 亩项目 2017 年 12 月 2020 年 6 月 46,646.00 21,913.32
225 职中 50 亩 2017 年 12 月 2020 年 6 月 57,941.65 28,077.67
226 阳光佳苑 2013 年 3 月 2014 年 10 月 35,979.00 2,063.72
227 田各庄新民居 2014 年 3 月 2016 年 7 月 227,391.00 49,989.00
228 中关村科技园区丰台园产业基地 2016 年 8 月 2019 年 6 月 800,961.00 395,038.37
229 来安区域电子信息产业园 2017 年 6 月 2018 年 6 月 11,726.00 3,029.38
230 香武新村安置房 2017 年 12 月 2020 年 10 月 110,000.00 23,073.96
231 大厂辛杜项目 2017 年 3 月 2019 年 5 月 855,700.00 6,458.76
232 孔雀大公馆 5#地 2016 年 3 月 2018 年 7 月 10,000.00 3,787.66
233 来安金融商务广场 2017 年 2 月 2018 年 9 月 16,974.90 7,460.19
234 文景园 2017 年 1 月 2021 年 12 月 970,036.76 77,866.21
235 印尼卡拉旺项目 2017 年 10 月 2020 年 12 月 664,273.26 74,692.68
236 逸景园项目 2017 年 4 月 2019 年 5 月 487,176.26 69,186.36
237 东西贡项目一期 2017 年 12 月 2020 年 3 月 46,948.00 1,057.82
238 固安生物医药加速产业园 2017 年 6 月 2018 年 6 月 11,726.00 3,719.34
239 怀来土地储备 - 183,607.46
240 嘉兴土地储备 - 47,150.61
241 无锡土地储备 - 9,267.76
242 涿州土地储备 - 334,720.17
243 固安土地储备 - 768,293.02
244 昌黎土地储备 - 97,374.29
245 大厂土地储备 - 298,666.00
246 廊坊土地储备 - 572,140.55
247 永清土地储备 - 342,942.77
248 香河土地储备 - 363,779.63
249 霸州土地储备 - 698,329.40
250 北戴河土地储备 - 18,277.07
251 其他 - 50,098.84
1-2-209
序 预计总投资 期末账面余
项目名称 （计划）开工时间 预计首批竣工时间
号 额（万元） 额（万元）
合计 41,153,725.49 13,120,842.18
截至 2017 年末，发行人存货中完工产品账面价值明细如下：
序
项目名称 首批竣工时间 期末金额（万元）
号
1 永定河孔雀城一至五期 2009 年 5 月 9,686.12
2 潮白河孔雀城一至四期 2010 年 6 月 5,535.05
3 八达岭孔雀城一期 2012 年 7 月 3,154.38
4 大运河孔雀城一、二期 2012 年 6 月 2,012.73
5 香槟花园 2004 年 7 月 1,503.05
6 固安大卫城一期(固安孔雀大卫城一期) 2012 年 7 月 3,224.95
7 固安孔雀英国宫一期 2012 年 12 月
8 第九园兰亭 2012 年 6 月 2,367.76
9 幸福城润园 2012 年 12 月 4,197.75
10 华夏铂宫 2012 年 12 月 3,928.68
11 潮白河孔雀城三期 2013 年 5 月 512.35
12 潮白河孔雀城四期 2013 年 5 月 4,301.57
13 固安大卫城二期(固安孔雀大卫城二期) 2013 年 4 月 1,430.28
14 大运河孔雀城三期 2012 年 5 月 810.83
15 廊坊八大街 2008 年 3 月 456.35
16 廊坊第五大街 2007 年 12 月 2,015.15
17 华夏经典 2003 年 6 月 351.09
18 廊坊壹号 2011 年 1 月 2,606.14
19 六大街 2009 年 12 月 485.64
20 七大街 2008 年 12 月 3,171.94
21 胜芳中心广场 2007 年 3 月 4,359.08
22 香槟花城 2008 年 11 月
23 幸福城朗园 2013 年 12 月 3,580.89
24 大运河孔雀城四期 2013 年 10 月 241.82
25 潮白河大卫城 1 期 2013 年 8 月 1,221.15
26 固安大卫城二到四期 2013 年 4 月 6,335.02
27 永定河孔雀城七期 2013 年 6 月 4,634.25
28 固安孔雀湖 1.1 项目 2013 年 11 月 808.67
29 八达岭孔雀城二期(2.1) 2014 年 4 月 1,089.74
30 孔雀湖 1.2 期 2014 年 6 月 313.18
31 潮白河大卫城 2 期 2014 年 4 月 2,814.42
32 固安孔雀英国宫 1.2 期 2013 年 10 月 4,102.98
33 永定河孔雀城 8.1 期 2014 年 10 月 1,637.41
34 固安孔雀大卫城五期 2014 年 5 月 2,094.01
1-2-210
35 永定河孔雀城七期(7.2) 2014 年 6 月 3,240.49
36 幸福城雅园 2013 年 12 月 5,614.87
37 孔雀丹枫园 2014 年 11 月 10,448.50
38 潮白河孔雀城六期(6.1) 2014 年 7 月 333.25
39 潮白河孔雀城六期(6.2) 2014 年 7 月 1,515.94
40 邵府社区项目 2014 年 11 月 7,418.02
41 潮白河大卫城 3 期 2014 年 9 月 2,326.40
42 潮白河孔雀城七期(7.1) 2014 年 8 月 2,246.82
43 潮白河孔雀城七期(7.2) 2014 年 10 月 2,197.34
44 潮白河孔雀庄园一期 2014 年 9 月 4,264.23
45 大运河孔雀城五期 2014 年 12 月 4,627.59
46 牛驼温泉孔雀城一期 2014 年 12 月 3,059.32
47 官庄村安置 2014 年 12 月 63,585.08
48 固安幸福广场(北关商业综合体) 2014 年 12 月 13,091.39
49 固安孔雀大卫城（GAJY）六期 2014 年 9 月 1,056.14
50 永定河孔雀英国宫 1.7 地块 2014 年 12 月 1,952.96
51 永定河孔雀英国宫 1.8 期 2014 年 12 月 1,114.28
52 八达岭孔雀城二期(2.2) 2014 年 9 月 884.39
53 永定河孔雀城剑桥郡 1 期 2014 年 12 月 11,898.27
54 固安开发项目（GAHX）二期(1.4 1.6) 2015 年 1 月 2,933.33
55 孔雀庄园二期 2015 年 6 月 5,002.38
56 幸福城欣园 2015 年 1 月 12,880.10
57 八达岭孔雀城二期(2.3) 2015 年 5 月 5,585.05
58 无锡孔雀城 1 期 2015 年 12 月 12,897.66
59 镇江孔雀城英国宫 2015 年 9 月 1,033.27
60 大运河孔雀城一期高层 2015 年 12 月 11,423.55
61 潮白河英国宫六期 2015 年 9 月 3,704.31
62 潮白河孔雀城八期 2015 年 9 月 8,217.96
63 新孔雀城项目 2 期(2.1)(剑桥郡 2 期) 2015 年 10 月
64 新孔雀城项目 3 期(2.2、2.3)(剑桥郡 3 期) 2015 年 10 月 54.39
65 固安人才家园 2015 年 9 月 8,358.06
66 新孔雀城项目综合 2015 年 4 月 14,237.91
67 英国宫 1.9 期 2015 年 7 月 4,205.59
68 牛驼温泉孔雀城 3.1 期 2015 年 7 月 2,017.65
69 牛驼温泉孔雀城 5.1 期 2015 年 7 月 426.78
70 北五里安置项目 2015 年 12 月 46,188.45
71 孔雀湖 1.4 期 2015 年 11 月 18,577.50
72 永定河孔雀城六期(固安孔雀城六期) 2015 年 7 月 2,908.45
73 孔雀公馆 2015 年 12 月 2,541.16
74 廊坊孔雀城-公园海 1.3 期 2015 年 10 月 12,296.54
75 武清凤河孔雀城一期 2015 年 7 月 226.34
76 八达岭孔雀城三期(3.1) 2015 年 7 月 4,213.96
77 苏家屯项目 2015 年 7 月 23,865.44
1-2-211
78 苗圃工程项目 2016 年 6 月 3,941.58
79 大学里项目综合 2015 年 11 月 11,356.56
窝坨 240（140 亩）-潮白河孔雀城襄颖园一、
80 2016 年 6 月 399.57
二标段
81 潮白河英国宫 4.1 期 2016 年 6 月
82 潮白河孔雀城 7.3 期 2016 年 6 月 99.74
83 潮白河英国宫 4.2 期 2016 年 6 月 4,301.57
84 牛驼温泉孔雀城 4.1 期 2016 年 5 月 3,351.10
85 孔雀城 6.3 期听涛苑 2016 年 5 月 2,588.82
86 八达岭孔雀城 4 期 2015 年 6 月 875.84
87 八达岭孔雀城 6.1 期 2016 年 7 月
88 霸州孔雀城 1 期 2016 年 12 月 549.07
89 公园海 1.4 期悦秀园 2016 年 9 月 11,618.17
90 京华佳苑 2016 年 12 月 2,614.70
91 凤河孔雀城 2.1 期 2016 年 12 月 3,121.58
92 英国宫 2.1.1 期 2016 年 12 月 454.39
93 孔雀城 7.3 期 2016 年 12 月 678.16
94 英国宫 2.1.2 期 2016 年 11 月 188.54
95 大湖 1.1+1.4 期 2016 年 12 月 1,848.05
96 剑桥郡 4 期 2016 年 12 月 4,471.80
97 剑桥郡 5 期 2016 年 10 月 5,850.98
98 辛立村安置 2016 年 9 月 56.00
99 大运河孔雀城六期 2016 年 12 月 559.21
100 窝坨 95 亩-潮白河孔雀城榕枫园、玉兰园 2016 年 12 月
101 窄坡 377 南区-潮白河孔雀城 10 期 2016 年 9 月 3,191.92
102 潮白河孔雀城 5.2 期牡丹园 2016 年 9 月 100.82
103 沈阳孔雀城剑桥郡 2 期 2016 年 6 月 2,554.35
104 沈阳孔雀城剑桥郡 3 期 2016 年 8 月 205.18
105 牛驼温泉孔雀城 2.1 期 2016 年 11 月
106 牛驼温泉孔雀城 7.2 期 2016 年 12 月 694.20
107 红城小区 2014 年 12 月
108 英国宫 1.1，1.3+1.5 期 2016 年 12 月 9,859.01
109 孔雀城 6.1.1 期 2016 年 12 月
110 孔雀城 6.1.2 期 2016 年 12 月
111 温泉孔雀城 6.1 期 2016 年 12 月 37,514.27
112 沈阳孔雀城剑桥郡 4 期 2017 年 7 月 3,044.24
113 沈阳孔雀城英国宫 1 期 2017 年 10 月 5,813.34
114 无锡孔雀城 2 期 2017 年 5 月 8,167.98
115 霸州温泉孔雀城 3 期 2017 年 11 月 430.24
116 霸州孔雀城示范区一期 2017 年 12 月 9,734.62
117 孔雀城公园海 1.6 期 2017 年 11 月 526.92
118 大运河孔雀城英国宫四期 2017 年 12 月 1,281.37
119 孔雀城 8.2 期 2017 年 12 月 401.08
1-2-212
120 牛驼温泉孔雀城 6.4 期 2017 年 12 月 1,999.30
121 剑桥郡 6 期 2017 年 5 月 71.17
122 剑桥郡 2、3 期 2015 年 9 月 1,009.46
123 孔雀城剑桥郡 8 期 2017 年 5 月 141.50
124 嘉善颐和家园安置房项目 2016 年 6 月 17,452.51
125 嘉善孔雀城一期 2017 年 11 月 2,743.77
126 嘉善孔雀城荷院 2017 年 12 月 2,560.33
127 潮白河孔雀城 4.2 期 2012 年 10 月 7.56
窝坨 240（100 亩）-潮白河孔雀城襄颖园三、
128 2016 年 9 月
四标段
129 潮白河孔雀城雅琴园（窝坨 82 亩） 2016 年 12 月 238.74
130 潮白河孔雀城雅宸园（西关 85 亩） 2016 年 12 月 87.39
131 潮白馨居项目（一期） 2015 年 3 月
132 燕郊孔雀城英国宫 1 期（夏垫温泉项目） 2017 年 9 月 833.61
133 潮白河孔雀城海桐园和翠景园 2017 年 11 月 16,865.99
134 阳光新城 100 亩 2017 年 10 月 2,194.61
135 潮白河孔雀城英国宫 17 期 2016 年 3 月 11,860.18
136 田各庄 68 亩 2017 年 10 月 555.81
137 八达岭孔雀城 6.2 期 2017 年 10 月 99.74
138 八达岭英国宫 2 期 2017 年 11 月
139 八达岭孔雀城 5 期 2017 年 5 月
140 逸景园 2017 年 6 月 4,835.23
141 其他 6,353.58
总计 642,011.00
（3）应收账款
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人应收账款账面价值分别为
717,747.73 万元、950,077.53 万元和 1,891,031.77 万元，占流动资产的比例分别
为 4.67%、4.25%和 5.43%。2015 年末发行人应收账款较上年末增加 203,999.86
万元，同比增长 39.71%；2016 年末发行人应收账款较 2015 年末增加 232,329.80
万元，同比增长 32.37%；2017 年末应收账款较 2016 年末增加 940,954.24 万元，
同比增长 99.04%。报告期内，发行人应收账款增长较快主要系园区结算收入大
幅增长，对应应收政府园区结算款增加所致。截至 2017 年末，发行人应收账款
坏账准备计提情况如下：
单位：万元
类别 2017 年 12 月 31 日
1-2-213
账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
(%) (%)
单项金额重大并单
独计提坏账准备的 - - - - -
应收账款
按信用风险特征组
合计提坏账准备的 1,901,132.40 99.99 10,100.63 0.53 1,891,031.77
应收账款
其中：组合一 47,860.58 2.51 10,100.63 21.10 37,759.95
组合二 1,853,271.82 97.48 - - 1,853,271.82
单项金额不重大但
单独计提坏账准备 101.47 0.01 101.47 100.00 -
的应收账款
合计 1,901,233.87 100.00 10,202.10 / 1,891,031.77
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
单位：万元
2017 年 12 月 31 日
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 20,402.08 1,020.10 5
1至2年 2,663.07 266.31 10
2至3年 17,917.49 5,375.25 30
3 年以上 6,877.94 3,438.97 50
合计 47,860.58 10,100.63 21.1
确定该组合依据的说明：发行人对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值
的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反
映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金
流量测算相关。不同组合的确定依据：组合一：本组合为除组合二及单项计提坏账准备的应
收款项之外的应收款项，发行人结合历史经验，按账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账
准备；组合二：本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收
款项（包括单项金额重大和不重大的应收发行人关联方、政府部门及合作方、保证金、定金
等类别的款项），此类款项发生坏账损失的可能性极小，故不计提坏账准备。
组合中，不计提坏账准备应收账款如下：
单位：万元
应收账款（按单位） 期末余额 不计提理由
固安工业区财政分局 521,485.56 与政府结算款项，预计能够全额收回
大厂回族自治县财政局 411,459.60 与政府结算款项，预计能够全额收回
1-2-214
应收账款（按单位） 期末余额 不计提理由
河北沙城经济开发区管理委员会 266,345.75 与政府结算款项，预计能够全额收回
固安新兴产业示范区财政分局 252,000.50 与政府结算款项，预计能够全额收回
沈水生态科技创新城管理委员会 112,201.24 与政府结算款项，预计能够全额收回
河北霸州经济开发区管理委员会 93,137.70 与政府结算款项，预计能够全额收回
河北香河经济开发区管理委员会财政局 90,104.72 与政府结算款项，预计能够全额收回
溧水经济技术开发总公司 56,099.02 与政府结算款项，预计能够全额收回
和县和州新城现代产业园区管委会 29,935.17 与政府结算款项，预计能够全额收回
河北文安经济开发区管理委员会 14,628.60 与政府结算款项，预计能够全额收回
长三角嘉善科技商务服务区管理委员会 5,873.96 与政府结算款项，预计能够全额收回
合计 1,853,271.82
截至 2017 年 12 月末，按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额
1,563,492.66 万元，占应收账款期末余额的 86.83%，应收账款集中度较高，具体
情况如下：
占应收账款总
单位名称 金额（万元） 账龄
额的比例（%）
固安工业区财政分局 521,485.56 1 年以内 27.43
大厂回族自治县财政局 411,459.60 1 年以内 21.64
河北沙城经济开发区管理委员会 266,345.75 1 年以内 14.01
固安新兴产业示范区财政分局 252,000.50 1 年以内 13.26
1 年以内：756,998,800.00
沈水生态科技创新城管理委员会 112,201.24 元；1-2 年以内： 5.90
365,013,627.75 元
合计 1,563,492.66 82.24
（4）其他应收款
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人其他应收款账面价值分别为
201,278.14 万元、693,674.25 万元和 1,058,730.13 万元，占流动资产的比例分别
为 1.31%、3.10%和 3.04%。2015 年末发行人其他应收款较 2014 年末增加
106,614.21 万元，同比增长 112.62%；2016 年末发行人其他应收款较 2015 年末
增加 492,396.11 万元，同比增长 244.63%；2017 年末其他应收款较 2016 年末增
加 365,055.88 万元，相较 2016 年末增长 52.63%。报告期内，发行人其他应收款
增长较快主要原因为发行人产业新城业务和房地产业务规模持续扩大，履约保证
金、拍地保证金、合作保证金及股权收购保证金等保证金相应增加所致。截至
2017 年末，发行人其他应收款分类披露情况如下：
单位：万元
1-2-215
期末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 金额 计提比例
单项金额重大并单独计提
500.00 0.05 500.00 100.00 -
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
1,118,185.49 99.95 59,455.36 5.32 1,058,730.13
坏账准备的其他应收款
其中：组合一 697,477.18 62.34% 59,455.36 8.52% 638,021.81
组合二 420,708.32 37.6%1 - - 420,708.32
单项金额不重大但单独计
53.25 - 53.25 100.00% -
提坏账准备的其他应收款
合计 1,118,738.75 100.00% 60,008.62 / 1,058,730.13
截至 2017 年末，单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款如下：
单位：万元
其他应收款 2017 年 12 月 31 日
（按单位） 其他应收款金额 坏账准备 计提比例 计提理由
霸州市胜芳财政
500.00 500.00 100.00% 已逾期，预计无法收回
分局
合计 500.00 500.00 / /
截至 2017 年末，组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款如下：
2017 年 12 月 31 日
账龄
其他应收款（万元） 坏账准备（万元） 计提比例
1 年以内 548,709.88 27,435.49 5%
1至2年 87,984.13 8,798.41 10%
2至3年 35,850.63 10,755.19 30%
3 年以上 24,932.54 12,466.27 50%
合计 697,477.18 59,455.36 8.52%
确定该组合依据的说明：发行人对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值
的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反
映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金
流量测算相关。发行人结合历史经验，按账龄分析法对本组合的其他应收账款计提坏账准备。
截至 2017 年末，组合中，不计提坏账准备的其他应收款如下：
单位：万元
2017 年 12 月 31 日
其他应收款（按单位）
其他应收款 不计提理由
1-2-216
2017 年 12 月 31 日
其他应收款（按单位）
其他应收款 不计提理由
文安县国土资源局 57,977.00 信托保障基金，预计能全额收回
PT. Delta Mega Persada 56,401.38 信托保障基金，预计能全额收回
上海富诚海富通资产管理有限公司 52,930.93 信托保障基金，预计能全额收回
霸州市新利钢铁有限公司 51,000.00 土地保证金，预计能够全额收回
来安县土地储备中心 40,200.00 履约保证金，预计能够全额收回
河北香河经济开发区管理委员会财政局 33,416.04 资金归集，预计能够全额收回
大厂回族自治县公共资源交易中心 24,000.00 合作意向保证金，预计能够全额收回
华能贵诚信托有限公司 14,563.33 土地保证金，预计能够全额收回
和县土地储备中心 13,673.00 园区建设垫付款，预计能够全额收回
珠海东方隆昇投资管理中心（有限合伙） 9,520.17 土地保证金，预计能够全额收回
廊坊市广阳区南尖塔镇财政集中收付中
6,900.00 信托业保障基金，预计能够全额收回
心
湖州市公共资源交易中心国土资源和产
5,880.00 土地保证金，预计能够全额收回
权分中心
中铁信托有限责任公司 4,392.61 信托业保障基金，预计能够全额收回
新华信托股份有限公司 4,343.75 拆迁保证金，预计能够全额收回
天津市武清区大王古庄镇财政所 4,000.00 土地保证金，预计能够全额收回
大业信托有限责任公司 4,014.14 信托业保障基金，预计能够全额收回
武汉市公共资源交易管理办公室 3,333.00 信托业保障基金，预计能够全额收回
嘉善县公共资源交易中心 3,111.00 履约保证金，预计能够全额收回
平安信托有限责任公司 3,000.00
固安县牛驼镇财政所 3,000.00 拆迁保证金，预计能够全额收回
英大国际信托有限责任公司 3,069.17 土地保证金，预计能够全额收回
廊坊市广阳区建设局 2,000.00 信托业保障基金，预计能够全额收回
滦平县发展改革局 2,000.00 土地保证金，预计能够全额收回
交银国际信托有限公司 1,852.52 信托业保障基金，预计能够全额收回
中信信托有限责任公司 2,695.03 拆迁保证金，预计能够全额收回
渤海国际信托股份有限公司 1,500.00 开工保证金，预计能够全额收回
中国外贸金融租赁有限公司 1,500.00 信托业保障基金，预计能够全额收回
申万宏源证券有限公司 1,474.22 信托业保障基金，预计能够全额收回
兴业国际信托有限公司 1,075.72 信托业保障基金，预计能够全额收回
北京东富厚德投资管理中心（有限合伙） 1,070.07 信托业保障基金，预计能够全额收回
安徽正奇融资租赁有限公司 1,000.00 信托业保障基金，预计能够全额收回
中国民生信托有限公司 1,500.00 信托业保障基金，预计能够全额收回
国通信托有限责任公司 960.00 信托业保障基金，预计能够全额收回
吉林省信托有限责任公司 800.00 履约保证金，预计能够全额收回
瑞凯达实业有限公司 715.93 信托业保障基金，预计能够全额收回
1-2-217
2017 年 12 月 31 日
其他应收款（按单位）
其他应收款 不计提理由
银华财富资本管理（北京）有限公司 642.04 信托业保障基金，预计能够全额收回
中原信托有限公司 524.00 信托业保障基金，预计能够全额收回
建信信托有限责任公司 500.00 收购保证金，预计能够全额收回
北京市财政局 121.58 信托业保障基金，预计能够全额收回
廊坊市国土资源局科技谷分局 51.70 信托业保障基金，预计能够全额收回
小计 420,708.32
截至 2017 年末，单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款如下：
2017 年 12 月 31 日
其他应收款
其他应收款金额
（按单位） 坏账准备 计提比例 计提理由
（万元）
北京城建八建设工程有限公司 26.80 26.80 100.00% 已逾期，预计无法收回
廊坊石油华通工程公司 26.45 26.45 100.00% 已逾期，预计无法收回
合计 53.25 53.25 100.00%
截至 2017 年末，按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款余额总额占
发行人其他应收款余额总额的 23.11%，具体情况如下：
坏账准备
占其他应收款
期末余额（万 期末余额
单位名称 款项的性质 账龄 期末余额合计
元） （万元）
数的比例（%）
文安县国土资源局 土地保证金 57,977.00 1年以内 5.18
PT.Delta Mega Persada 履约保证金 56,401.38 1年以内 5.04
上海富诚海富通资产管理有
资金归集款 52,930.93 1年以内 4.73
限公司
霸州市新利钢铁有限公司 合作意向金 51,000.00 1年以内 4.56
来安县土地储备中心 土地保证金 40,200.00 1年以内 3.60
合计 258,509.31 23.11
截至 2017 年末，发行人其他应收款按款项性质分类情况如下：
2017 年 12 月 31 日
款项性质
金额（万元） 占比
押金 26,767.05 2.39%
代垫款 106,155.42 9.49%
个人借款 4,141.73 0.37%
保证金 947,210.20 84.67%
其他 34,464.34 3.08%
1-2-218
2017 年 12 月 31 日
款项性质
金额（万元） 占比
合计 1,118,738.75 100.00%
截至 2017 年末，发行人其他应收账款主要包括保证金、代垫款、押金、个
人借款和其他。其中保证金包括合作保证金、收购保证金、拍地保证金、协议保
证金等、押金和园区代垫款均为发行人因园区开发业务而与对手方产生的经营性
其他应收款；个人借款主要为发行人预支给员工等个人的借款，为非经营性。截
至 2017 年末，发行人其他应收款全部按照经营性、非经营性分类如下表：
类型 主要构成 金额（万元） 占比
经营性其他应收款 保证金、押金、代垫款 1,080,132.68 96.55%
非经营性其他应收款 个人借款、其他等 38,606.07 3.45%
合计 1,118,738.75 100.00%
截至 2017 年末，发行人经营性其他应收款为 1,080,132.68 万元，占比 96.55%；
非经营性其他应收款为 38,606.07 万元，占比 3.45%，发行人非经营性其他应收
账款金额较小，对发行人影响较小。
（5）其他流动资产
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人其他流动资产余额分别为
390,834.60 万元、753,226.86 万元和 1,270,650.52 万元，占流动资产总额的比例
分别为 2.54%、3.37%和 3.65%。2015 年末较上年末相比增加 71,945.75 万元，同
比增长 22.56%，主要是由于预缴税金较上年大幅增加，且 2015 年公司与汇添富
资本管理有限公司、杭州银行签署三份《专项资产管理计划资产管理合同》，并
以自有资金 5 亿元认购“汇添富资本-幸福 5 号-华夏基业专项资产管理计划”、
“汇添富资本-幸福 6 号-华夏基业专项资产管理计划”、“汇添富资本-幸福 8 号
-华夏基业专项资产管理计划”劣后份额 2016 年末发行人其他流动资产相比 2015
年末增加 362,392.26 万元，同比增长 92.72%，增幅较大，系发行人 2016 年度新
增委托贷款及预缴税费增加所致；2016 年末发行人其他流动资产较 2015 年末增
加 362,392.26 万元，同比增长 92.72%，系本期预缴税金大幅增加及理财投资增
加所致；2017 年末发行人其他流动资产较 2016 年末增加 517,423.66 万元，同比
增长 68.89%，主要是因为发行人 2017 年预交税费和待抵扣进项税大幅增加，发
1-2-219
行人购买了天津银行、河北银行等银行理财产品、且委托三河蒙银村镇银行、民
生银行北京分行等进行委托贷款所致。
截至 2017 年末，发行人其他流动资产明细如下：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日
预交税费 643,177.22
待抵扣进项税 457,283.30
理财产品 6,500.00
委托贷款 163,690.00
合计 1,270,650.52
2、非流动资产结构分析
发行人 2015 年末、2016 年末及 2017 年末非流动资产结构摘要
单位：万元、%
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
可供出售金融资产 59,530.15 2.17 68,383.22 2.60 52,804.44 3.55
长期股权投资 403,843.28 14.75 118,214.64 4.49 13,096.25 0.88
投资性房地产 287,420.86 10.50 137,326.81 5.21 80,739.97 5.43
固定资产 284,216.65 10.38 267,012.97 10.14 237,902.50 16.01
在建工程 426,676.53 15.58 333,848.62 12.67 221,878.47 14.93
无形资产 519,304.36 18.97 614,002.63 23.31 451,207.70 30.37
商誉 54,161.69 1.98 32,510.76 1.23 3,997.67 0.27
长期待摊费用 179,027.90 6.54 140,481.26 5.33 7,403.08 0.50
递延所得税资产 236,267.47 8.63 127,305.05 4.83 58,393.36 3.93
其他非流动资产 287,394.06 10.50 795,129.61 30.18 358,400.00 24.12
非流动资产合计 2,737,842.97 100.00 2,634,215.57 100.00 1,485,823.44 100.00
2015 年 末 、 2016 年末 及 2017 年 末 ， 发行 人 非 流 动 资 产 总 额分 别 为
1,485,823.44 万元、2,634,215.57 万元和 2,737,842.97 万元，分别占资产总额的
8.81%、10.54%和 7.28%。发行人非流动资产主要由长期股权投资、固定资产、
无形资产、在建工程和其他非流动资产等构成。2015 年末发行人非流动资产总
额较上年末增加 856,633.05 万元，同比增长 136.15%；2016 年末较 2015 年末增
加 1,148,392.13 万元，同比增长 77.29%，主要系长期股权投资、投资性房地产、
1-2-220
在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产和其他非流动资产增加所
致。2017 年末较 2016 年末增加 103,627.40 万元，增幅 3.93%
（1）固定资产
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人固定资产账面价值分别为
237,902.50 万元、267,012.97 万元和 284,216.65 万元，在发行人非流动资产中占
比分别为 16.01%、10.14%和 10.38%。发行人固定资产包括房屋及建筑物、机器
设备、运输工具、电子设备及其他等。发行人固定资产 2015 年末较上年末增加
73,326.79 万元，较上年末增长 44.56%，主要原因系在建的房屋及建筑物完工转
入固定资产所致发行人固定资产账面价值；2016 年末增加 29,110.47 万元，较 2015
年末增长 12.24%；2017 年较 2016 年末增加 17,203.68 万元，同比增长 6.44%。
报告期内，发行人固定资产基本保持稳定。
截至 2017 年末，发行人固定资产明细如下：
2017 年 12 月 31 日
项目
金额（万元） 占比
房屋及建筑物 315,994.82 84.58%
机器设备 12,690.57 3.40%
运输工具 10,997.53 2.94%
电子设备及其他 33,941.55 9.08%
合计 373,624.47 100.00%
（2）在建工程
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人在建工程分别为 221,878.47 万元、
333,848.62 万元和 426,676.53 万元，在发行人非流动资产中占比分别为 14.93%、
12.67%和 15.58%。发行人在建工程 2015 年末较上年末增加 75,611.07 万元，同
比增长 51.69%，主要系报告期内固安电子商务产业港二期项目、牛驼极品酒店
项目、大厂民族宫项目、固安幸福港湾项目等项目支出增加所致；2016 年末，
发行人在建工程较上年末增加 111,970.15 万元，同比增长 50.46%，主要系固安
电子商务产业港二期项目、无锡传感产业港、金亨世家项目等项目投入增加。2017
年末，发行人在建工程较 2016 年末增加 92,827.91 万元，同比增长 27.81%，主
要是怀来酒店和固安电子商务产业港项目支出增加所致。
截至 2017 年末，发行人在建工程明细如下：
1-2-221
单位：万元
项目 账面余额 减值准备 账面价值
固安自行车公园 5,279.38 - 5,279.38
清华中试孵化港 6,337.08 - 6,337.08
丰台商业项目 - - -
怀来工业厂房 6,364.98 - 6,364.98
大厂创业大厦 14,857.30 - 14,857.30
怀来酒店 38,242.24 - 38,242.24
大厂书画院 1 期 5,735.44 - 5,735.44
大厂管委会大楼 7,159.53 - 7,159.53
大厂民族宫 68,295.75 - 68,295.75
牛驼极品酒店项目 14,857.82 - 14,857.82
固安航天（卫星导航）产业港 8,280.60 - 8,280.60
固安新材料产业园 2.1 期 3,801.82 - 3,801.82
环保产业港一期 3,771.42 - 3,771.42
来安研发示范区 5,498.44 - 5,498.44
新西塘水街一期项目 44,802.46 - 44,802.46
大厂电视传媒科技港 12,749.63 - 12,749.63
大厂影视制作科技港 12,059.50 - 12,059.50
肽谷生物医药孵化产业园 14,907.89 - 14,907.89
嘉善学校 11,113.69 - 11,113.69
固安电子商务产业港 41,435.45 - 41,435.45
固安幸福医院 34,607.89 - 34,607.89
廊坊幸福农庄（知子营一期） 19,172.10 - 19,172.10
舒城规划展览馆 - - -
检验认证科技港 - - -
永清智能制造装备产业港 1.1 期 - - -
香河机器人产业港一期 - - -
其他 47,346.12 - 47,346.12
合计 426,676.53 - 426,676.53
（3）无形资产
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人无形资产分别为 451,207.70 万元、
614,002.63 万元和 519,304.36 万元，在发行人非流动资产中占比分别为 30.37%、
23.31%和 18.97%。发行人无形资产主要为土地使用权和软件，土地使用权为发
行人自持的房产对应的土地，具体为各园区的规划展馆用地、公用设施用地以及
丰台科技园项目的土地使用权。2015 年末，发行人无形资产较 2014 年末增加
405,705.30 万元，同比增长 891.61%，主要系取得拟自持物业土地使用权及俱乐
部引进球员技术所致；2016 年末，发行人无形资产较 2015 年末增加 162,794.93
1-2-222
万元，同比增长 36.08%，主要原因系 2016 年土地使用权及俱乐部引进球员技术
资产等增加所致。2017 年末，发行人无形资产较 2016 年末减少 94,698.26 万元，
相较减少 15.42%。截至 2017 年末，发行人无形资产情况如下：
2017 年 12 月 31 日
项目
金额（万元） 占比
土地使用权 424,754.00 70.72%
软件 157,902.99 26.29%
球员技术 17,970.27 2.99%
合计 600,627.26 100.00%
（5）投资性房地产
发行人投资性房地产包括持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建
筑物及土地使用权。2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人投资性房地产分
别为 80,739.97 万元、137,326.81 万元和 287,420.86 万元，在发行人非流动资产
中占比分别为 5.43%、5.21%和 10.50%。2015 年末，发行人投资性房地产较 2014
年末增加 38,591.90 万元，同比增长 91.56%，主要原因为公司部分房产项目持有
目的发生变化，由出售变为自持出租。2016 年末，发行人投资性房地产较 2015
年末增加 56,586.84 万元，同比增长 70.09%，主要为发行人部分房产项目持有目
的发生变化，由在建工程转入。2017 年末，发行人投资性房地产较 2016 年末增
加 150,094.06 万元，同比增长 109.30%，主要原因系发行人部分存货转入投资性
房地产中的房屋、建筑物所致。
（6）其他非流动资产
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行其他非流动资产分别为 358,400.00
万元、795,129.61 万元和 287,394.06 万元，在发行人非流动资产中占比分别为
24.12%、30.18%和 10.50%。发行人其他非流动资产主要为发行人委托贷款、信
托、资管、基金计划等。
2015 年末，发行人其他非流动资产较 2014 年末增加 171,330.63 万元，同比
增长 91.59%，主要因为发行人认购大成创新资本景新 19 号专项资产管理计划 25
亿元。2016 年末，发行人其他非流动资产较 2015 年末增加 436,729.61 万元，同
比增长 121.86%，主要原因系发行人与廊坊银行股份有限公司康庄道支行、中国
铁路物资股份有限公司于 2016 年 6 月 29 日签订委托贷款合同，贷款金额 40 亿
1-2-223
元；发行人与大成创新资本、兴业银行股份有限公司长春分行曾于 2014 年 10
月 15 日签署《大成创新资本景新 19 号专项资产管理计划资产管理合同》，2016
年 9 月发行人以自有资金 15.41 亿元认购大成创新资本景新 19 号专项资管计划
第 6 期。
2017 年末，发行人其他非流动资产较 2016 年末减少 507,735.55 万元，相较
2016 年末减少 63.86%，主要系发行人与廊坊银行股份有限公司康庄道支行、中
国铁路物资股份有限公司于 2016 年 6 月 29 日签订委托贷款合同，贷款金额 40
亿元，贷款期限 24 个月，因此该笔委托贷款将于 2018 年 6 月到期，转至一年内
到期的非流动资产科目。截至 2017 年末，发行人其他非流动资产明细如下：
单位：万元
2017 年 12 月 31 2016 年 12 月 31
项目
日 日
大成创新资本景新 19 号专项资产管理计划 55,067.39 55,067.39
平安汇通平安智富定制 146 号二期专项资产管理计划 47,490.00 47,490.00
委托中国农业银行对上海宏士达房地产开发有限公司
35,115.00 -
的委托贷款
北京塔赫通用航空科技有限公司 - 30,000.00
委托中国农业银行对上海宏士达房地产开发有限公司
23,000.00 -
的委托贷款
预付土地出让金 18,488.23 8,574.14
委托中国农业银行对上海宏士达房地产开发有限公司
21,500.00 -
的委托贷款
固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持 20,000.00 -
西藏信托-大厂鼎鸿财产权认购 18,500.00 -
大业信托.华夏幸福投资集合资金信托计划 13,334.00 13,334.00
三浦科创固安科技股权投资基金中心（有限合伙） 10,100.00 10,100.00
华夏幸福物业一期资产支持专项计划 10,000.00 10,000.00
华夏幸福足球俱乐部球员技术 5,440.63 20,758.49
京津冀华夏冀财大厂影视产业发展基金（有限合伙） 4,200.00 -
固安工业园区新型城镇化 PPP 项目供热收费收益权资
3,600.00 -
产支持
华夏幸福固安新型城镇化 PPP 项目市政物业服务资产
1,000.00 -
支持
预付资产购置款 550.82 -
中超有限责任公司 8.00 8.00
中铁物资委托贷款 - 400,000.00
大成创新资本景新 19 号专项资产管理计划 - 154,071.49
鑫沅资产幸福 1 号专项资产管理计划 - 28,000.00
1-2-224
委托廊坊银行对河北业茂房地产开发有限公司的委托
- 17,726.10
贷款
合计 287,394.06 795,129.61
（三）负债结构分析
发行人 2015 年末、2016 年末及 2017 年末负债结构摘要
单位：万元、%
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债 22,806,368.90 74.82 15,969,925.12 75.38 11,383,939.74 79.61
非流动负
7,676,847.15 25.18 5,217,237.23 24.62 2,915,395.46 20.39
债
负债总计 30,483,216.05 100.00 21,187,162.35 100.00 14,299,335.20 100.00
发行人 2015 年末、2016 年末及 2017 年末负债总额分别为 14,299,335.20 万
元、21,187,162.35 万元和 30,483,216.05 万元。发行人负债规模增长较快，2015
年末较上年末增加 4,642,543.87 万元，同比增长 48.08%。2016 年末较 2015 年末
增加 6,887,827.15 万元，同比增长 48.17%。2017 年末较 2016 年末增加 9,296,053.71
万元，同比增长 43.88%。发行人负债以流动负债为主， 2015 年末、2016 年末
及 2017 年末发行人流动负债在总负债中占比分别为 79.61%、75.38%和 74.82%。
发行人负债主要由预收账款、应付账款、一年内到期的非流动负债、长期借款和
应付债券构成。
1、流动负债结构分析
发行人 2015 年末、2016 年末及 2017 年末流动负债结构摘要
单位：万元、%
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 684,578.15 3.00 30,000.00 0.19 700,840.46 6.16
应付票据 846,702.84 3.71 129,641.65 0.81 182,063.39 1.60
应付账款 2,542,204.06 11.15 2,042,543.02 12.79 1,602,691.37 14.08
预收款项 13,247,632.13 58.09 10,254,839.54 64.21 6,725,450.88 59.08
应付职工薪酬 218,584.08 0.96 94,983.70 0.59 51,498.32 0.45
应交税费 525,169.63 2.30 361,813.11 2.27 198,972.93 1.75
应付利息 127,622.83 0.56 98,063.84 0.61 13,100.13 0.12
1-2-225
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
其他应付款 1,663,407.66 7.29 1,055,512.36 6.61 640,804.56 5.63
一年内到期的
1,942,526.53 8.52 1,722,094.74 10.78 1,222,665.54 10.74
非流动负债
其他流动负债 1,007,940.99 4.42 180,433.15 1.13 45,852.16 0.40
流动负债合计 22,806,368.90 100.00 15,969,925.12 100.00 11,383,939.74 100.00
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人流动负债规模分别为 11,383,939.74
万元、15,969,925.12 万元和 22,806,368.90 万元。2015 年末流动负债相比 2014
年末增加 2,905,590.23 万元，同比增长 34.27%。2016 年末流动负债相比 2015 年
末增加 4,585,985.38 万元，同比增长 40.28%。2017 年末流动负债相比 2016 年末
增加 6,836,443.78 万元，同比增长 42.81%。报告期内，发行人流动负债增长较快
主要由于发行人为房地产企业，随着业务发展预收账款和其他流动负债增长较
快。发行人流动负债主要由预收款项、应付账款、一年内到期的非流动负债、其
他应付款和其他流动负债构成。
（1）短期借款
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人短期借款余额分别为 700,840.46
万元、30,000.00 万元及 684,578.15 万元，在发行人流动负债中占比分别为 6.16%、
0.19%和 3.00%。发行人报告期内短期借款规模有所波动，2015 年末较上年末减
少 92,959.54 万元，同比下降 11.71%，2016 年末发行人短期借款余额较 2015 年
末下降 95.72%，主要是因为发行人结合资本市场情况及项目融资计划，2016 年
偿还大部分到期短期借款，并采取公司债券等长期债务融资方式进行融资，优化
债务结构。发行人短期借款 2017 年末较 2016 年末增加 654,578.15 亿元，同比增
长 2181.93%，主要系 2017 年新增短期保证借款、质押借款和抵押借款所致。发
行人 2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人短期借款结构如下表所示：
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
质押借款（万元） 86,578.15 - 450,000.00
抵押借款（万元） 42,000.00 - 20,000.00
保证借款（万元） 256,000.00 30,000.00 230,840.46
信用借款（万元） 300,000.00 - -
合计 684,578.15 30,000.00 700,840.46
注：发行人保证借款主要由发行人控股股东、实际控制人提供保证担保。
1-2-226
（2）应付账款
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人应付账款余额分别为 1,602,691.37
万元、2,042,543.02 万元和 2,542,204.06 万元，在发行人流动负债中占比分别为
14.08%、12.79%和 11.15%。发行人应付账款 2015 年末与上年末相比增加
423,593.36 万元，同比增长 35.93%。发行人应付账款 2016 年末较 2015 年末增加
439,851.65 万元，同比增长 27.44%，主要系随着业务发展应付的工程款相应增加
所致。2017 年末应付账款余额较 2016 年末增加 499,661.04 万元，同比增长
24.46%。2015 年末、2016 年末和 2017 年末发行人应付账款及账龄情况如下表：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
1 年以内 2,187,013.07 1,562,972.67 1,336,213.29
1-2 年 333,627.78 366,881.63 227,206.29
2-3 年 13,062.84 89,720.50 28,466.08
3 年以上 8,500.37 22,968.21 10,805.71
合计 2,542,204.06 2,042,543.02 1,602,691.37
截至 2017 年末，发行人账龄超过 1 年的重要应付账款明细如下：
项目 2017 年 12 月 31 日 未偿还或结转的原因
固安剑桥郡 2、3 期 37,517.99 工程款未决算
固安官庄安置房项目 32,281.87 工程款未决算
固安辛立村安置房项目 29,207.66 工程款未决算
永定河孔雀城剑桥郡 1 期 18,662.36 工程款未决算
沈阳孔雀城剑桥郡 1 期 17,750.54 工程款未决算
合计 135,420.43
（3）预收款项
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人预收款项分别为 6,725,450.88 万
元、10,254,839.54 万元和 13,247,632.13 万元，在发行人流动负债中占比分别为
59.08% 、 64.21% 和 58.09% 。 2015 年 末 发 行 人 预 收 账 款 较 2014 年 末 增 加
2,327,484.17 万元，同比增加 52.92%；2016 年末发行人预收账款较 2015 年末增
加 3,529,388.66 万元，同比增加 52.48%；2017 年末发行人预收账款较 2016 年末
增加 2,992,792.59 万元，同比增长 29.18%。报告期内，预收款项大幅增长主要系
1-2-227
随着发行人业务规模扩大，预收购房款相应增加所致。发行人预收款项以 1 年内
和 1-2 年为主，2015 年末、2016 年末和 2017 年末预收账款账龄情况如下：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
1 年以内 6,583,115.71 7,019,843.41 5,026,249.70
1-2 年 5,239,715.73 2,895,990.45 1,404,020.73
2-3 年 1,232,237.10 208,134.07 268,994.80
3 年以上 192,563.59 130,871.62 26,185.66
合计 13,247,632.13 10,254,839.54 6,725,450.88
其中，截至 2017 年末账龄超过 1 年的重要预收款项如下：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 未偿还或结转的原因
在建房地产项目 6,428,965.85 未达到交房条件
合计 6,428,965.85
（4）一年内到期的非流动负债
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人一年内到期的非流动负债分别为
1,222,665.54 万元、1,722,094.74 万元和 1,942,526.53 万元，在发行人流动负债中
占比分别为 10.74%、10.78%和 8.52%。发行人一年内到期的非流动负债 2015 年
末相比上年末下降 7.93%，发行人一年内到期的非流动负债 2016 年末相比 2015
年末增加 499,429.20 万元，同比增长 40.85%，主要系发行人一年内需到期偿还
的银行、信托、融资租赁借款增加。2017 年末相比 2016 年末增加 220,431.79 万
元，同比增长 12.80%。发行人 2015 年末、2016 年末、2017 年末一年内到期的
非流动负债构成情况如下表所示：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款 1,634,592.73 1,668,276.12 1,174,422.57
一年内到期的长期应付款 65,566.67 53,818.62 48,242.97
一年内到期的应付债券 240,329.40 - -
一年内到期的待转销项税 2,037.74 - -
合计 1,942,526.53 1,722,094.74 1,222,665.54
1-2-228
（5）其他应付款
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人其他应付款分别为 640,804.56
万元、1,055,512.36 万元和 1,663,407.66 万元，在发行人流动负债中占比分别为
5.63%、6.61%和 7.29%。发行人其他应付款 2015 年末相比 2014 年末增加
318,811.56 万元，同比增长 99.01%，增加原因系承债收购未偿还原股东借款增加
以及由于园区开发业务的增长，导致代收代付入园企业的土地款等增加所致。发
行人其他应付款 2016 年末相比 2015 年末增加 414,707.80 万元，同比增长 64.72%，
主要系发行人代收代缴款、其他暂收款、股权收购款等增加。2017 年末相比 2016
年末增加 607,89530 万元，同比增长 57.59%，系代收代缴款增加以及其他暂收款
增加。报告期内，发行人其他应付款按款项性质构成情况如下表所示：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
股权收购款 319,814.07 310,723.55 -
代收代缴款 339,127.39 302,544.30 251,588.70
其他暂收款 388,287.10 144,609.91 46,112.53
承债收购未偿还负债 143,829.56 104,239.12 237,600.98
预提费用 109,672.93 80,939.02 22,575.19
保证金 299,480.89 88,037.66 79,148.51
押金 63,195.71 24,418.78 3,778.63
合计 1,663,407.66 1,055,512.36 640,804.56
其中，截至 2017 年末，发行人账龄超过 1 年的的重要其他应付款如下：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 未偿还或结转的原因
北京丰台科技园孵化器有限公司 98,220.00 未达到协议履约条件
北京丰台科技园建设发展有限公司 11,314.81 未达到协议履约条件
北京航天动力研究所 3,920.00 未达到协议履约条件
北京华创融智装饰工程有限公司 2,360.92 未达到协议履约条件
航天特种材料及工艺技术研究所 2,193.12 未达到协议履约条件
合计 118,008.86 未达到协议履约条件
（6）其他流动负债
2015 年末、2016 年末和 2017 年末，发行人其他流动负债分别为 45,852.16
万元、180,433.15 万元和 1,007,940.99 万元，在发行人流动负债中占比分别为
1-2-229
0.40%、1.13%和 4.42%。发行人其他流动负债 2015 年末相比 2014 年末增加
6,263.03 万元，同比增长 15.82%。发行人其他流动负债 2016 年末相比 2015 年末
增加 134,580.99 万元，同比增长 293.51%。2017 年末相比 2016 年末增加 827,507.85
万元，同比增长 458.62%。报告期内，发行人其他流动负债大幅增长，主要受与
委托贷款对应应收利息计提的销项税金重分类及廊坊空港核算方法发生变化的
影响。报告期内，发行人其他流动负债构成情况如下表所示：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
预提土地增值税 248,258.36 51,249.34 45,852.16
短期应付债券 758,424.04 128,773.17 0.00
待转销项税 1,258.60 410.64 0.00
合计 1,007,940.99 180,433.15 45,852.16
发行人短期应付债券构成情况如下表所示：
单位：万元
2016 年 12 月 2017 年 12 月
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
31 日 31 日
17 幸福基业 100.00 2017-4-27 270 天
99,843.20 - 99,984.00
SCP001
17 幸福基业 100.00 2017-5-15 270 天
99,843.20 - 99,971.58
SCP002
17 华夏幸福 100.00 2017-6-23 270 天
149,764.80 - 149,928.77
SCP003
17 华夏幸福 100.00 2017-6-29 270 天
149,764.80 - 149,924.12
SCP004
17 华夏幸福 100.00 2017-7-12 270 天
99,613.20 - 99,862.91
SCP005
17 幸福固安 100.00 2017-8-14 1年
ABN001 优先 8,946.00 - 8,970.80
1
九通基业投 100.00 2017-1-18 1年
资有限公司
2017 年度第 99,600.00 99,993.15
一期短期融
资券
17 华夏 A1- 100.00 2017-12-19 195 天
49,775.00 - 49,788.70
固安 PPP
1-2-230
2016 年 12 月 2017 年 12 月
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
31 日 31 日
16 华夏 100.00 2016-8-8 1年
99,800.00 99,846.99 -
09-135724
16 幸福 A1 100.00 2016-7-14 1年 28,874.00 28,926.18 -
合计 885,824.20 128,773.17 758,424.04
2、非流动负债结构分析
发行人 2015 年末、2016 年末及 2017 年末非流动负债结构摘要
单位：万元、%
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
长期借款 3,707,397.80 48.29 2,029,137.80 38.89 2,059,458.58 70.64
应付债券 3,896,706.03 50.76 3,134,166.39 60.07 793,746.06 27.23
长期应付款 66,693.24 0.87 47,277.69 0.91 55,107.21 1.89
专项应付款 4,187.28 0.05 4,507.28 0.09 5,869.31 0.20
递延收益 691.13 0.01 589.8 0.01 237.91 0.01
递延所得税负债 1,171.68 0.02 719.2 0.01 903.11 0.03
其他非流动负债 - - 839.07 0.02 73.28 0.00
非流动负债合计 7,676,847.15 100.00 5,217,237.23 100.00 2,915,395.46 100.00
2015 年 末 、 2016 年末 及 2017 年 末 ， 发行 人 非 流 动 负 债 总 额分 别 为
2,915,395.46 万元、5,217,237.23 万元和 7,676,847.15 万元。2015 年末非流动负债
相比 2014 年末增加 1,736,953.64 万元，同比增长 147.39%。2016 年末非流动负
债相比 2015 年末增加 2,301,841.77 万元，同比增长 78.95%。2017 年末非流动负
债相比 2016 年末增加 2,459,609.92 万元，同比增长 47.14%。报告期内，发行人
非流动负债增长较快主要由于随着发行人产业新城业务的迅速发展，资金需求量
较大，长期借款和应付债券相应增长较快。发行人非流动负债主要由长期借款、
应付债券、专项应付款和长期应付款构成。
（1）长期借款
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人长期借款分别为 2,059,458.58 万
元、2,029,137.80 万元和 3,707,397.80 万元，在发行人非流动负债中占比分别为
70.64%、38.89%和 48.29%。发行人 2015 年末长期借款余额较上年末增加
1-2-231
1,110,597.55 万元，同比增长 117.05%。发行人 2016 年末长期借款较 2015 年末
减少 30,320.78 万元，同比减少 1.47%，变动较小。发行人 2017 年末长期借款较
2016 年末增加 1,678,260.00 万元，相较增加 82.71%，主要系发行人因业务发展
较快新增保证借款增加所致。报告期内，发行人长期借款构成情况如下表所示：
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
信用借款 - - -
抵押借款 1,324,412.88 1,306,300.00 934,673.46
保证借款 2,276,628.65 1,432,171.13 663,666.67
质押借款 1,740,949.00 958,942.79 1,635,541.03
减：一年内到期的长期借款 1,634,592.73 1,668,276.12 1,174,422.57
合计 3,707,397.80 2,029,137.80 2,059,458.58
（2）应付债券
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人应付债券分别为 793,746.06 万元、
3,134,166.39 万元和 3,896,706.03 万元，在发行人非流动负债中占比分别 27.23%、
60.07%和 50.76%。2015 年末应付债券余额较 2014 年末增加 793,746.06 万元。
2016 年末应付债券余额较 2015 年末增加 2,340,420.33 万元，同比增长 294.86%，
2017 年末应付债券余额较 2016 年末增加 762,539.64 万元，同比增长 24.33%。报
告期内，发行人应付债券规模大幅增长主要由于发行人为满足业务资金需求，拓
宽融资渠道，调整债务结构，自 2015 年下半年至 2017 年末发行公司债券、中期
票据和 ABS 产品金额较大。截至 2017 年末，发行人应付债券明细如下：
项目 金额（万元）
15 华夏 125912 91,847.41
15 华夏 02-125848 47,224.04
15 华夏 03-125837 38,749.24
15 华夏 04-125799 99,754.09
15 华夏 05-122494 397,939.53
16 华夏 136167 149,032.48
16 华夏 02-136244 198,950.68
16 华夏 01-135082 278,999.61
16 华夏 04-135302 298,921.12
16 华夏 05-135391 199,291.41
16 华夏 06-135465 398,560.25
16 华夏 07-135507 99,715.04
1-2-232
项目 金额（万元）
16 华夏 08-135557 518,369.41
16 幸福 A2-131919 42,934.43
16 幸福 A3-131920 45,870.19
16 幸福 A4-131921 48,830.71
16 幸福 A5-131922 52,789.72
16 幸福次-131923 9,968.98
17 幸福基业 MTN001-101780003 189,088.56
17 幸福固安 ABN001 优先 2 9,951.13
17 幸福固安 ABN001 次 1,000.00
17 九通 03-非公开债 59,650.84
17 九通 01-非公开债 99,449.63
17 华夏 A2-固安 PPP 49,779.65
17 华夏 A3-固安 PPP 49,777.71
17 华夏 A4-固安 PPP 49,779.26
17 华夏 A5-固安 PPP 49,776.42
17 固安九通 A1-142796 5,793.46
17 固安九通 A2-142797 7,967.88
17 固安九通 A3-142798 10,148.40
17 固安九通 A4-142799 12,728.38
17 固安九通 A5-142800 14,215.36
17 固安九通 A6-142801 15,802.44
17 固安九通次-142802 3,578.43
17 华夏 A6-固安 PPP 49,776.12
5 亿美元优先票据 323,187.71
1.5 亿美元优先票据 97,835.70
17 华夏次级债-固安 PPP 20,000.00
减：一年内到期的部分 -240,329.40
合计 3,896,706.03
（3）专项应付款
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人专项应付款余额分别为 5,869.31
万元、4,507.28 万元和 4,187.28 万元，在发行人非流动负债中占比分别为 0.20%、
0.09%和 0.05%，报告期内发行人专项应付款全部为项目专项资金，变化幅度较
小，2015 年末与上年末相比减少 162,692.05 万元，同比下降 96.52%，2016 年末
专项应付款相较 2015 年末减少 1,362.03 万元，主要系翟各庄拆迁安置项目已基
本完成，相应的专项应付款已部分结转。2017 年末专项应付款相较 2016 年末减
少 320.00 万元，变化较小。报告期内，发行人专项应付款具体情况如下表所示：
单位：万元
1-2-233
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
翟各庄拆迁建设专项资金 1,057.28 1,057.28 2,669.31
三河三湖防治专项资金 1,000.00 1,000.00 1,000.00
重点流域水污染治理项目 800.00 800.00 800.00
“三北”地区和西部地区供热及
500.00 500.00 500.00
供气等基础设施建设
孔雀城污水处理厂 430.00 750.00 750.00
东花园污水处理厂 400.00 400.00 150.00
固安肽谷生命科学园建设
- - -
项目
欣园 -
合计 4,187.28 4,507.28 5,869.31
（4）长期应付款
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人长期应付款余额分别为 55,107.21
万元、47,277.69 万元和 66,693.24 万元，在发行人非流动负债中占比分别为 1.89%、
0.91%和 0.87%。发行人 2015 年末长期应付款相较 2014 年末减少 4,977.60 万元，
同比减少 8.28%，发行人 2016 年末长期应付款相较 2015 年末减少 7,829.52 万元，
同比减少 14.21%；发行人 2017 年末长期应付款相较 2016 年末增加 19,415.55 万
元，同比增加 41.07%，系本期增加融资租赁所致。发行人长期应付款主要系融
资租赁款，报告期内呈下降趋势主要系一方面部分融资租赁款到期，另一方面，
2016 年和 2017 年发行人主要以银行借款、发行中票、超短融等融资方式为主进
行融资，减少了融资租赁融资计划。报告期内，发行人长期应付款具体情况如下
表所示：
单位：万元
2017 年 12 月 2016 年 12 月 2015 年 12
项目
31 日 31 日 月 31 日
霸州市城市建设开发有限公司 400.00 1,050.00 1,700.00
北京天地方中资产管理有限公司
广州越秀融资租赁有限公司 0.00 9,666.53
中国外贸金融租赁有限公司 45,833.33 0.00 8,580.00
正光国际租赁有限公司北京分公司 30,000.00 30,000.00
中航国际租赁有限公司 24,046.31 36,903.65
长城国兴金融租赁有限公司 0.00 16,500.00
浦银金融租赁股份有限公司 36,000.00 46,000.00
1-2-234
2017 年 12 月 2016 年 12 月 2015 年 12
项目
31 日 31 日 月 31 日
易汇资本（中国）融资租赁有限公司北京分公司 10.24
平安银行总行营业部 16.33
信达外贸金融租赁游侠农公司 50,000.00
减：一年内到期部分 65,566.67 53,818.62 48,242.97
合计 66,693.24 47,277.69 55,107.21
（四）主要财务指标分析
1、营运能力分析
发行人 2015 年、2016 年及 2017 年主要营运能力指标
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
/2017 年度 /2016 年度 /2015 年度
资产总额（万元） 37,586,471.39 24,990,332.88 16,862,335.21
存货（万元） 22,979,438.54 14,734,474.93 10,062,119.82
应收账款（万元） 1,891,031.77 950,077.53 717,747.73
营业收入（万元） 5,963,542.03 5,382,058.75 3,833,468.97
营业总成本（万元） 4,749,831.40 4,541,728.26 3,173,543.52
存货周转率 0.16 0.29 0.28
应收账款周转率 4.20 6.45 6.23
总资产周转率 0.19 0.26 0.27
（1）应收账款周转率
发行人 2015 年、2016 年和 2017 年应收账款周转率分别为 6.23 次/年、6.45
次/年和 4.20 次/年，发行人营业收入稳定增长且规模较大，使得发行人应收账款
周转率较高。2017 年应收账款周转率下降幅度较大主要系随着发行人产业新城
业务的发展，应收园区结算款增加较快，导致应收账款周转率下降明显。
（2）存货周转率
发行人 2015 年、2016 年和 2017 年存货周转率分别为 0.28 次/年、0.29 次/
年和 0.16 次/年。2015 年、2016 年和 2017 年发行人存货周转率维持在较低水平，
主要系随着发行人业务扩张，发行人的产业园区业务开发成本及土地规模同步扩
大，存货规模大幅度增加所致。
（3）总资产周转率
1-2-235
发行人 2015 年、2016 年和 2017 年总资产周转率分别为 0.27 次/年、0.26 次
/年和 0.19 次/年。2015 年度和 2016 年度发行人总资产周转率较为稳定，主要由
于发行人总资产及营业收入伴随其业务扩张共同增长。2017 年度，发行人总资
产周转率较 2016 年度有所下降，主要原因是发行人产业新城开发规模不断扩大，
总资产规模快速增长所致。
2、偿债能力分析
发行人 2015 年、2016 年及 2017 年主要偿债能力指标
单位：万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
资产总额 37,586,471.39 24,990,332.88 16,862,335.21
流动资产 34,848,628.42 22,356,117.31 15,376,511.77
货币资金 6,810,488.49 4,550,308.81 3,680,167.43
存货 22,979,438.54 14,734,474.93 10,062,119.82
短期借款 684,578.15 30,000.00 700,840.46
长期借款 3,707,397.80 2,029,137.80 2,059,458.58
一年内到期的长期借款 1,942,526.53 1,668,276.12 1,174,422.57
负债合计 30,483,216.05 21,187,162.35 14,299,335.20
流动负债 22,806,368.90 15,969,925.12 11,383,939.74
预收账款 13,247,632.13 10,254,839.54 6,725,450.88
流动比率（倍） 1.53 1.40 1.35
速动比率（倍） 0.52 0.48 0.47
资产负债率（%） 81.10 84.78 84.80
（1）短期偿债能力分析
从短期偿债能力来看，发行人 2015 年末、2016 年末和 2017 年末的流动比
率分别为 1.35 倍、1.40 倍和 1.53 倍，速动比率分别为 0.47 倍、0.48 倍和 0.52
倍。发行人流动比率、速动比率较为稳定，短期偿债能力较为稳定。此外，预收
账款主要为发行人的房地产开发与销售业务而产生大量的预售房款，无需发行人
进行实际偿付，在剔除预收账款影响后，2015 年末、2016 年末和 2017 年末发行
人的速动比率分别为 1.14 倍、1.33 倍和 1.24 倍。
2015 年末、2016 年末和 2017 年末发行人短期有息负债总额分别为 192.35
亿元、188.09 亿元和 338.35 亿元，同时 2015 年末、2016 年末和 2017 年末发行
1-2-236
人货币资金分别为 368.02 亿元、455.03 亿元和 681.05 亿元。发行人的货币资金
对短期有息负债有较为良好的覆盖。
（2）长期偿债能力分析
从长期偿债能力指标分析，发行人 2015 年末、2016 年末和 2017 年末资产
负债率分别为 84.80%、84.78%和 81.10%。发行人整体资产负债水平较高，主要
由于近年来公司积极拓展业务规模，所需资金量较大，长期借款和应付债券相应
增长较快。发行人负债中房屋预售形成的预收账款占比较高， 2015 年末、2016
年末和 2017 年末，发行人预收账款分别为 672.55 亿元、1,025.48 亿元和 1,324.76
亿元，扣除预收账款后的资产负债率分别为 44.92%、43.75%和 45.86%，较为合
理。
2015 年末、2016 年末及 2017 年末，发行人有息负债分别为 483.18 亿元、
709.14 亿元和 1,105.43 亿元，占总资产比例分别为 28.65%、28.38%和 30.61%。
发行人有息负债余额占总资产比例较低，且较为稳定，有息债务处于较为合理水
平。
发行人 2015 年、2016 年和 2017 年平均归属母公司净利润为 48.01 亿元、64.92
亿元和 87.81 亿元，对其每年需偿付的有息债务本息有良好覆盖，一定程度上保
障了债务的偿付。
3、盈利能力分析
发行人 2015 年、2016 年及 2017 年主要盈利能力指标
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
/2017 年度 /2016 年度 /2015 年度
资产总额 37,586,471.39 24,990,332.88 16,862,335.21
所有者权益合计 7,103,255.33 3,803,170.53 2,563,000.01
营业收入 5,963,542.03 5,382,058.75 3,833,468.97
财务费用 98,002.61 56,301.81 130.57
营业利润 1,287,779.82 881,827.50 690,304.31
利润总额 1,279,908.03 897,551.78 694,856.10
净利润 880,657.10 616,811.83 498,709.13
营业利润率（%） 21.59 16.38 18.01
平均总资产回报率(%) 5.93 4.66 5.05
1-2-237
2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
项目
/2017 年度 /2016 年度 /2015 年度
加权平均净资产收益(%) 31.40 29.54 42.07
注：营业利润率=营业利润/营业收入
2015 年、2016 年和 2017 年，发行人通过“产业新城模式”的独特盈利模式
实现了较高的资产收益率，加权平均净资产收益率分别为 42.07%、29.54%和
31.40%。2015 年、2016 年及 2017 年，发行人营业利润率分别为 18.01%、16.38%
和 21.59%。
发行人利润主要来自于其主营业务，2015 年营业收入较上年增长 42.58%，
而营业利润较上年增长 36.32%，2016 年营业收入较上年增长 40.40%，而营业利
润较上年增长 27.74%，2017 年发行人营业收入较 2016 年增长 10.80%，而营业
利润 2016 年增长 45.97%。
由于发行人独特的经营模式，其净利润率较高，盈利能力较强。目前发行人
储备土地较多且新签大量产业园区，项目储备丰富，盈利能力具有较强的可持续
性。
4、营业收入分析
利润表及现金流量表相关科目变动情况
单位：万元
2016 年-2017 2015 年-2016
科目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
年变动比例 年变动比例
营业收入 5,963,542.03 5,382,058.75 3,833,468.97 10.80% 40.40%
营业成本 3,105,180.30 3,604,515.42 2,510,336.30 -13.85% 43.59%
营业税金及附加 518,380.14 313,477.05 270,902.46 65.36% 15.72%
销售费用 196,292.93 187,521.98 123,644.39 4.68% 51.66%
管理费用 748,750.26 362,275.69 255,161.58 106.68% 41.98%
财务费用 98,002.61 56,301.81 130.57 74.07% 43020.02%
资产减值损失 83,225.15 17,636.31 13,368.22 371.90% 31.93%
投资收益 73,447.96 41,497.01 30,378.86 77.00% 36.60%
营业外支出 14,986.33 4,084.77 3,900.28 266.88% 4.73%
所得税费用 399,250.93 280,739.95 196,146.97 42.21% 43.13%
经营活动产生的现
-1,622,772.90 776,306.42 744,972.27 -309.04% 4.21%
金流量净额
1-2-238
2016 年-2017 2015 年-2016
科目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
年变动比例 年变动比例
投资活动产生的现
-2,002,991.36 -2,506,231.96 -579,554.68 20.08% -332.44%
金流量净额
筹资活动产生的现
5,709,832.28 2,539,375.09 1,929,584.09 124.85% 31.60%
金流量净额
（1）营业收入构成分析
发行人 2015 年、2016 年及 2017 年营业收入构成摘要
2017 年度 2016 年度 2015 年度
金额（万元） 占比 金额（万元） 占比 金额（万元） 占比
主营业务 5,929,976.20 99.44% 5,345,629.01 99.32% 3,809,076.65 99.36%
其他业务 33,565.83 0.56% 36,429.74 0.68% 24,392.31 0.64%
合计 5,963,542.03 100.00% 5,382,058.75 100% 3,833,468.97 100%
近三年随着发行人业务规模的不断扩张，营业收入逐年增加。2015 年发行
人营业收入较 2014 增加 1,144,914.12 万元，同比增长 42.58%，2016 年发行人营
业收入较 2015 年增加 1,548,589.78 万元，同比增长 40.40%。2017 年营业收入为
5,963,542.03 万元，相比 2016 年增长 10.08%。发行人的营业收入主要来自于产
业新城及产业小镇业务、城市地产开发业务， 2015 年、2016 年及 2017 年主营
业务收入占营业收入比重分别为 99.36%、99.32%和 99.44%。主营业务收入分行
业构成情况如下表所示：
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比
（万元） （%） （万元） （%） (万元） （%）
产业发展
2,308,569.92 38.93 1,097,203.66 20.53 634,308.67 16.65
服务
基础设施
16,202.17 0.27 74,683.63 1.40 3,780.93 0.10
产业 建设
新城 土地整理 479,078.82 8.08 516,495.12 9.66 300,927.25 7.90
开发 综合服务 41,749.82 0.70 40,650.82 0.76 38,380.26 1.01
建设 物业管理
46,208.45 0.78 28,390.88 0.53 11,598.66 0.30
服务
园区住宅
2,353,715.50 39.69 2,668,802.69 49.92 2,030,692.55 53.31
配套
城市 城市地产
539,376.18 9.10 868,666.28 16.25 766,144.69 20.11
地产 开发
及其 其他主营 145,075.34 2.45 50,735.94 0.95 23,243.62 0.61
1-2-239
他 业务收入
合计 5,929,976.20 100.00 5,345,629.01 100.00 3,809,076.65 100.00
报告期内，发行人主营业务收入主要来源于产业发展服务收入、土地整理收
入、园区住宅配套收入及城市地产开发收入。2015 年、2016 年及 2017 年以上四
项收入合计占主营业务收入比例分别为 97.97%、96.36%和 95.80%。2015 年发行
人主营业务收入较上年期相比增长 43.82%，2016 年发行人主营业务收入较上年
期相比增长 40.34%，主要原因系产业发展服务收入、土地整理收入和园区住宅
配套收入增加规模较大所致。2017 年发行人产业发展服务收入占比提高幅度较
大。
（2）营业收入变动因素分析
① 驱动业务收入变化的因素分析
发行人的营业收入主要来自于产业新城开发建设以及城市地产开发，其中产
业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、综合服务、
物业管理服务以及园区住宅配套开发。土地整理、基础设施建设、产业发展服务、
综合服务及物业管理服务服务按照当期发行人与政府结算额确认收入，园区住宅
配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。因此，驱
动业务收入变化的因素主要是政府结算和交房。
② 订单分析
发行人的房地产开发业务接受客户预购。截至 2017 年 12 月 31 日，发行人
和客户预收购房款项余额 1,274.44 亿元。
（3）营业收入前五大销售客户的情况分析
2017 年前五大客户收入及占比情况如下：
客户名称 营业收入（万元） 占营业收入的比例
固安县财政局固安工业区财政分局 662,441.18 11.11%
大厂回族自治县财政局 471,915.78 7.91%
河北固安新兴产业示范区财政分局 326,169.30 5.47%
河北沙城经济开发区管理委员会 309,371.66 5.19%
河北香河经济开发区管理委员会财政局 192,931.18 3.24%
合计 1,962,829.11 32.91%
1-2-240
2016 年前五大客户收入及占比情况如下：
客户名称 营业收入 （万元） 占营业收入的比例
大厂回族自治县财政局 429,535.28 7.98%
固安县财政局工业区财政分局 286,643.39 5.33%
固安县财政局河北新兴产业示范区财政分局 214,564.52 3.99%
河北香河经济开发区管理委员会财政局 198,430.76 3.69%
河北沙城经济开发区管理委员会 143,334.26 2.66%
合计 1,272,508.21 23.64%
2015 年前五大客户收入及占比情况如下：
客户名称 营业收入（万元） 占营业收入的比例
固安工业区财政分局 409,675.74 10.69%
固安县财政局河北固安新兴产业示范区财
133,250.35 3.48%
政分局
嘉善长三角科技商务服务区管理委员会 126,090.38 3.29%
大厂潮白河工业区管理委员会 99,069.72 2.58%
沈水生态科技创新城管理委员会 46,978.11 1.23%
合计 815,064.30 21.27%
发行人前五大客户均为地方政府，主要原因是发行人的产业新城开发与建设
业务包含了土地整理、基础设施建设、产业服务及公用事业服务，这些细分业务
与地方政府高度相关，具有一定的集中度。而发行人主营业务占比较高的园区住
宅配套和城市地产开发板块的客户为不特定的公众，单笔金额较小，不具有集中
度。
5、营业成本及营业毛利分析
（1）营业成本构成情况分析
发行人 2015 年、2016 年及 2017 年营业成本构成摘要
单位：万元
2017 年度 2016 年度 2015 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业成本 3,105,180.30 65.37% 3,604,515.42 79.36% 2,510,336.30 79.10%
营业税金及附加 518,380.14 10.91% 313,477.05 6.90% 270,902.46 8.54%
三项费用 1,043,045.80 21.96% 606,099.48 13.35% 378,936.54 11.94%
1-2-241
资产减值损失 83,225.15 1.75% 17,636.31 0.39% 13,368.22 0.42%
营业总成本 4,749,831.40 100.00% 4,541,728.26 100.00% 3,173,543.52 100.00%
2015 年、2016 年及 2017 年发行人营业总成本分别为 3,173,543.52 万元、
4,541,728.26 万元和 4,749,831.40 万元。2015 年营业总成本较上年增长 45.36%，
2016 年营业总成本较上年增长 43.11%，2017 年营业总成本较上年增长 4.58%，
主要原因为发行人规模扩张，营业收入增加，营业成本相应增加所致，营业成本
增长幅度与营业收入涨幅基本保持一致。2015 年、2016 年及 2017 年发行人营业
总成本中营业成本及三项费用合计占比较大，合计分别占比 91.04%、92.71%和
87.33%。
2015 年、2016 年、2017 年发行人主营业务成本分别为 2,488,348.88 万元、
3,571,335.51 万元和 3,077,669.45 万元，占营业成本的 99.12%、99.08%和 99.44%。
报告期内，发行人主营业务成本主要由产业发展服务成本、园区住宅配套业务成
本和城市地产开发业务成本组成。报告期内，发行人主营业务成本分行业构成情
况分析如下表所示：
单位：万元，%
2017 年度 2016 年度 2015 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
产业发展
178,861.50 5.81 46,585.12 1.30 31,651.96 1.27
服务
基础设施
14,184.98 0.46 64,441.44 1.80 2,238.82 0.09
建设
产业新
土地整理 416,821.73 13.54 434,307.38 12.16 262,318.68 10.54
城开发
综合服务 14,048.71 0.46 17,968.08 0.50 23,847.38 0.96
建设
物业管理
39,623.29 1.29 24,386.80 0.68 9,865.97 0.4
服务
园区住宅
1,766,510.95 57.40 2,119,113.56 59.34 1,412,198.96 56.75
配套
城市地 城市地产
482,298.13 15.67 797,871.45 22.34 696,245.50 27.98
产开发 开发
及其他 其他主营
165,320.16 5.37 66,661.68 1.87 49,981.61 2.01
业务 业务
合计 3,077,669.45 100.00 3,571,335.51 100.00 2,488,348.88 100.00
（2）主营业务毛利及毛利率分析
报告期内，发行人主营业务毛利润及毛利率分行业具体情况如下表所示：
1-2-242
单位：万元，%
2017 年度 2016 年度 2015 年度
项目
金额 毛利率 金额 毛利率 金额 毛利率
产业发展
2,129,708.42 92.25 1,050,618.54 95.75 602,656.71 95.01
服务
基础设施
2,017.19 12.45 10,242.19 13.71 1,542.11 40.79
建设
产业新
土地整理 62,257.09 13.00 82,187.74 15.91 38,608.57 12.83
城开发
综合服务 27,701.11 66.35 22,682.74 55.80 14,532.88 37.87
建设
物业管理
6,585.16 14.25 4,004.08 14.10 1,732.69 14.94
服务
园区住宅
587,204.55 24.95 549,689.14 20.60 618,493.59 30.46
配套
城市地产
城市地 57,078.05 10.58 70,794.83 8.15 69,899.19 9.12
开发
产及其
其他主营
他 -20,244.82 -13.95 -15,925.74 -31.39 -26,737.99 -115.03
业务
合计 2,852,306.75 48.10 1,774,293.50 33.19 1,320,727.77 34.67
注：营业毛利=（营业收入-营业成本）/营业收入
2015 年、2016 年和 2017 年，发行人主营业务毛利率分别为 34.67%、33.19%
和 48.10%。2015 年-2016 年，发行人主营业务毛利率基本维持稳定，其中，产
业发展服务业务、基础设施建设业务、园区住宅配套业务和综合服务业务毛利率
较高。2017 年发行人主营业务毛利率显著提升，主要由于毛利率最高的产业发
展服务业务毛利占发行人主营业务毛利总额比例较高，拉升了发行人整体主营业
务毛利率。
（3）费用分析
发行人 2015 年、2016 年及 2017 年三项费用构成摘要
单位：万元，%
2017 年度 2016 年度 2015 年度
项目名称 占收入 占收入 占收入
金额 金额 金额
比例 比例 比例
销售费用 196,292.93 3.29 187,521.98 3.48 123,644.39 3.23
管理费用 748,750.26 12.56 362,275.69 6.73 255,161.58 6.66
财务费用 98,002.61 1.64 56,301.81 1.05 130.57 0.00
三项费用合计 1,043,045.80 17.49 606,099.48 11.26 378,936.54 9.88
1-2-243
报告期内，发行人三项费用总额同比有所增加，2015 年较上年同比增加
38.54%，2016 年较上年同比增加 59.95%，2017 年较上年同比增加 72.09%。2015
年、2016 年及 2017 年发行人销售费用分别为 123,644.39 万元、187,521.98 万元
及 196,292.93 万元，2015 年销售费用较上年同比增长 29.67%，主要原因是公司
销售规模扩大，销售费用增长；2016 年销售费用较上年同比增长 51.66%，主要
是因发行人规模增长，导致销售费用中各项费用增长较快，尤其职工薪酬、营销
推广费、销售代理费等增长幅度较大。2017 年销售费用较上年同比增长 4.68%，
增幅较小。2015 年、2016 年及 2017 年发行人管理费用分别为 255,161.58 万元、
362,275.69 万元及 748,750.26 万元，2015 年发行人管理费用较上年同比增长
45.51%，主要原因是公司规模增长，人工薪酬等费用增加；2016 年发行人管理
费用较上年同比增长 41.98%，主要原因系发行人规模增长，导致各项费用增长
较快，尤其职工薪酬、办公事务费、中介咨询费、折旧费及摊销等增长幅度较大
所致。2017 年，因发行人规模快速增长，导致各项管理费用增长较快，发行人
2017 年管理费用较上年增长 106.68%。2015 年、2016 年及 2017 年发行人财务费
用分别为 130.57 万元、56,301.81 万元及 98,002.61 万元，2015 年发行人财务费
用较上年同比下降 95.35%，主要原因是利息收入增加；2016 年发行人财务费用
较上年同比增长 43,020.47%，主要原因系债券利息支出增加所致。2017 年财务
费用较上年增加 74.07%，主要原因系发行人有息债务增加，导致利息费用增加。
6、近三年重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
（1）投资收益构成情况
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
处置长期股权投资产生的投资收益（万元） 2,250.04 - 6.12
权益法核算的长期股权投资收益（万元） -759.50 -5,931.80 -241.42
理财产品收益（万元） 2,888.04 7,602.98 5,552.01
处置可供出售金融资产产生的投资收益（万元） - 176.48
委托他人投资或管理资产的损益（万元） 23,246.04 20,854.97 24,885.68
对外委托贷款取得的损益（万元） 45,823.34 18,970.85
投资收益合计（万元） 73,447.96 41,497.01 30,378.86
2015 年投资收益较 2014 年同比增长 236.95%，主要为本期委托他人投资或
管理资产的损益较上期增加所致，委托他人投资或管理资产的损益分别为嘉兴丰
1-2-244
韬股权投资合伙企业（有限合伙）投资收益 154,156,385.22 元，大成创新资本景
新 19 号专项资产管理计划 55,942,371.00 元，国投瑞银资本嘉兴华夏幸福 1 号专
项资产管理计划 38,755,902.78 元，金元惠理共赢 4 号专项资产管理计划 2,125.35
元。2016 年投资收益较 2015 年同比增长 36.60%，主要由于发行人对外委托贷款
取得的收益较上年末增加所致。2017 年发行人投资收益主要来源于委托他人投
资或管理资产的收益和对外委托贷款取得的收益。
（2）计入当期损益的政府补助情况
发行人 2015 年、2016 年和 2017 年计入当期损益的政府补助分别为 4,174.09
万元、2,774.50 万元和 609.78 万元，具体情况如下：
单位：万元
2017 年度 2016 年度 2015 年度
河北固安高端人才奖励奖金 2,000.00 4,000.00
保定市生产力促进中心奖励 - 97.00
廊坊市市级文化产业发展引导资金 - 75.00
固安肽谷生物医药研发基地实验公用服务平台 7.54 52.50 2.09
2015 年度河北省农转资金项目 30.00 -
2016 年支持市县科技创新专项资金 12.00 -
省级农业科技园奖励 100.00 -
固安航天（卫星导航）产业港 1.1 期（重点军民结
36.00 36.00 -
合项目补助款）
清华大学（固安）重大科技项目中试孵化基地*省
50.00 -
级科技孵化器奖励
固安创业大厦市级众创空间政府奖励 90.00 -
2016 年市级旅游发展专项资金 15.00 -
无锡工业发展扶持资金 6.00 -
无锡 2016 年科技发展（创新能力）项目资金 20.00 -
无锡 2014-2015 年优秀企业表彰 7.00 -
2016 年浙江省发展与改革专项资金 100.00 -
廊坊市科技奖励资金--市级众创空间 - 50.00 -
2016 年沈阳市新兴产业发展专项基金 144.00 -
2015 年廊坊市优秀民营企业家 20.00 -
2015 年度市级研发平台奖励 2.00 -
河北省高层次创新创业人才支持项目资金 40.00 -
退伍军人补助款 38.60
河北省资产证券化奖励款 200.00
廊坊市国际科技合作基地奖励款 100.00
深圳市福田区高新企业认定支持金 105.30
1-2-245
2017 年度 2016 年度 2015 年度
深圳市原创文化创意企业贷款贴息资助 72.99
无锡 2016 年现代产业发展扶持资金 25.00
2016 市级科技企业孵化器奖励款 22.00
2016 年市级乡村旅游建设资金 12.09
乡村旅游建设资金 10.00
2017 年嘉善县创业孵化基地补贴款 10.00
2016 年度河北省支持市县发展引导资金 5.00
合计（万元） 609.78 2,774.50 4,174.09
7、少数股东权益分析
发行人下属子公司引入金融机构的情况如下表所示：
单位：人民币万元
序 是否 年化投资
机构名称 投资金额 引入时间 退出时间 退出金额
号 退出 回报率
大成创新资本管理
1 40,000 是 2015 年 3 月 20 日 2016 年 3 月 20 日 0.00% 40,000
有限公司
大成创新资本管理
2 28,000 是 2015 年 11 月 26 日 2016 年 11 月 26 日
有限公司
9.66% 54,829
大成创新资本管理
3 22,000 是 2015 年 12 月 10 日 2016 年 12 月 10 日
有限公司
深圳平安大华汇通
4 60,000 是 2015 年 12 月 11 日 2016 年 12 月 10 日 8.89% 65,318
财富管理有限公司
芜湖歌斐资产管理
5 200,000 是 2015 年 12 月 1 日 2016 年 12 月 19 日 6.79% 214,239
有限公司
平安信托有限责任
6 123,000 是 2016 年 8 月 10 日 2017 年 8 月 10 日 6.94% 131,539
公司
上海金元百利资产
7 80,000 是 2015 年 12 月 1 日 2017 年 12 月 1 日 0.00% 80,000
管理有限公司
上海金元百利资产
8 100,000 是 2015 年 12 月 1 日 2017 年 12 月 1 日 0.00% 100,000
管理有限公司
深圳平安大华汇通
9 60,000 是 2015 年 12 月 11 日 2016 年 12 月 10 日 8.89% 65,318
财富管理有限公司
深圳平安大华汇通
10 150,000 是 2016 年 6 月 28 日 2017 年 6 月 27 日 7.11% 160,631
财富管理有限公司
华能贵诚信托有限
11 70,000 是 2016 年 9 月 12 日 2017 年 9 月 11 日 6.91% 74,826
公司
华能贵诚信托有限
12 30,000 是 2016 年 9 月 5 日 2017 年 9 月 4 日 6.91% 32,068
公司
深圳安创投资管理
13 200,000 是 2016 年 10 月 28 日 2017 年 10 月 27 日 6.64% 213,253
有限公司
华福证券有限责任
14 200,000 是 2016 年 10 月 26 日 2017 年 7 月 26 日 6.69% 210,010
公司
1-2-246
序 是否 年化投资
机构名称 投资金额 引入时间 退出时间 退出金额
号 退出 回报率
华能贵诚信托有限
15 180,000 是 2016 年 11 月 2 日 2017 年 11 月 1 日 6.61% 191,863
公司
深圳平安大华汇通
16 130,000 是 2017 年 2 月 6 日 2017 年 11 月 6 日 7.00% 136,809
财富管理有限公司
中铁信托有限责任
17 100,000 否 2017 年 5 月 17 日 不适用 暂无 不适用
公司
大业信托有限责任
18 250,000 是 2017 年 5 月 23 日 2018 年 3 月 23 日 6.80% 264,152
公司
申万宏源证券有限
19 50,000 是 2017 年 6 月 22 日 2018 年 3 月 22 日 6.28% 52,349
公司
华能贵诚信托有限
20 150,000 否 2017 年 6 月 27 日 不适用 暂无 不适用
公司
珠海东方隆皓投资
21 管理中心（有限合 250,000 否 2017 年 6 月 28 日 不适用 暂无 不适用
伙）
平安信托有限责任
22 300,000 否 2017 年 8 月 22 日 不适用 暂无 不适用
公司
英大国际信托有限
23 60,000 否 2017 年 8 月 23 日 不适用 暂无 不适用
责任公司
深圳平安大华汇通
24 99,976 否 2017 年 9 月 6 日 不适用 暂无 不适用
财富管理有限公司
国通信托有限责任
25 96,000 是 2017 年 9 月 29 日 2018 年 3 月 29 日 7.48% 99,559
公司
中信信托有限责任
26 70,560 否 2017 年 9 月 29 日 不适用 暂无 不适用
公司
兴业国际信托有限
27 150,000 否 2017 年 9 月 29 日 不适用 暂无 不适用
责任公司
珠海东方隆皓投资
28 管理中心（有限合 150,000 否 2017 年 9 月 30 日 不适用 暂无 不适用
伙）
新华信托股份有限
29 150,000 否 2017 年 9 月 30 日 不适用 暂无 不适用
责任公司
建信信托有限责任
30 50,000 否 2017 年 10 月 27 日 不适用 暂无 不适用
公司
中信信托有限责任
31 9,800 否 2017 年 12 月 1 日 不适用 暂无 不适用
公司
深圳平安大华汇通
32 99,931 否 2017 年 12 月 6 日 不适用 暂无 不适用
财富管理有限公司
银华财富资本管理
33 500,000 否 2017 年 12 月 7 日 不适用 暂无 不适用
（北京）有限公司
34 深圳平安大华汇通 97,262 否 2017 年 12 月 22 日 不适用 暂无 不适用
1-2-247
序 是否 年化投资
机构名称 投资金额 引入时间 退出时间 退出金额
号 退出 回报率
财富管理有限公司
中国金谷国际信托
35 95,850 否 2017 年 12 月 22 日 不适用 暂无 不适用
有限公司
合计 4,402,379 - - - - 2,186,763
注：序号 1 的大成创新资本管理有限公司所投资的项目公司与序号 7 和 8 的上海金元百
利资产管理有限公司所投资的项目公司盈利未达预期，经与公司友好协商，大成创新资本管
理有限公司和上海金元百利资产管理有限公司中途原价退出。
如上表所示，各投资人根据投资所属期间、公司经营情况获取的收益率各不
相同，发行人不存在强制回购及提供保底收益情况。
合作项目主要通过发行人全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司及间接
全资子公司九通基业投资有限公司与金融机构合作，发行人对京御地产及九通投
资及项目公司签订的《增资协议》提供连带责任担保，京御地产及九通投资以持
有的项目公司剩余股权提供质押担保，以保证公司履约。发行人已经充分披露此
部分担保义务。
与合作方在项目股权层面的合作，属于共担风险、共享收益的股权合作行为，
符合国家监管部门的各项法律规定与制度，也符合目前的金融监管政策。公司的
业务模式属于国家支持和鼓励的产业新城业务，盈利水平良好，是合作伙伴比较
看好的投资标的。发行人按照经营需要及项目需要，与金融机构及同行业企业在
项目层面上进行合作。
2018 年，发行人已与深圳平安大华汇通财富管理有限公司、汇添富资本管
理有限公司等金融机构就三个项目开展项目股权合作，规模 18 亿元，目前项目
正常推进。同时，根据发行人发展战略及 2018 年经营计划，发行人将与优秀的
同行业企业全面进行合作开发，共同发展产业新城及房地产业务。目前已与部分
同行业公司签署战略合作协议，并已开展了如联合竞拍土地等方面的合作。
（五）现金流量表分析
发行人 2015 年度、2016 年度及 2017 年现金流量表摘要
单位：万元
1-2-248
项目 2017 年度 2016 年度 2015 年度
经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计 8,159,252.24 9,385,777.57 8,521,843.59
经营活动现金流出小计 9,782,025.14 8,609,471.15 7,776,871.32
经营活动产生的现金流量净额 -1,622,772.90 776,306.42 744,972.27
投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 813,535.57 1,416,510.86 1,328,009.79
投资活动现金流出小计 2,816,526.93 3,922,742.82 1,907,564.47
投资活动产生的现金流量净额 -2,002,991.359 -2,506,231.96 -579,554.68
筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 10,156,220.43 7,116,559.22 5,656,233.79
筹资活动现金流出小计 4,446,388.153 4,577,184.14 3,726,649.71
筹资活动产生的现金流量净额 5,709,832.281 2,539,375.09 1,929,584.09
汇率变动对现金的影响 3,952.71 3,417.50 606.60
现金及现金等价物净增加额 2,088,020.72 812,867.04 2,095,608.28
期初现金及现金等价物余额 4,332,466.74 3,519,599.70 1,423,991.42
期末现金及现金等价物余额 6,420,487.47 4,332,466.74 3,519,599.70
1、经营活动现金流量
2015 年、2016 年及 2017 年，发行人经营性现金流净额分别为 74.50 亿元、
77.63 亿元及-162.28 亿元，2015 年经营性现金流净额较 2014 年增加 124.04 亿元，
2016 年经营性现金流净额较 2015 年增加 3.13 亿元，2017 年经营性现金流净额
较 2016 年减少 239.91 亿元，主要系支付的工程款、职工薪酬、预交税金等经营
性现金流出增加所致。
2014 年经营性现金流受园区开发支出影响较大，对债务保障程度较弱。发
行人主要业务板块产业新城建设，投入较大，回款周期相对较长，导致发行人伴
随业务扩张而产生较大额负向的经营活动现金流净额。
2015 年，发行人销售规模有所扩大，同时京津冀一体化利好政策带动环北
京区域销售额增加，回款增幅较大，另外发行人整体回款涨幅大于支出涨幅，经
营性现金流由负转正。2016 年，发行人销售规模有所扩大，同时京津冀一体化
利好政策带动环北京区域销售额增加，回款增幅较大，发行人整体回款涨幅大于
支出涨幅，经营现金流持续为正。
1-2-249
2017 年，发行人经营性现金流净额为-126.28 亿元，与 2016 年 77.63 亿元相
比均呈现大额净流出。2017 年，发行人经营活动产生的现金流入为 815.93 亿元，
基本均来自于销售商品、提供劳务收到的现金；发行人经营活动产生的现金流出
为 978.20 亿元，主要包括购买商品、接受劳务支付的现金、支付给职工以及为
职工支付的现金、支付的各项税费和支付其他与经营活动有关的现金。2017 年，
发行人经营活动现金流为大额流出的原因主要为发行人产业新城业务扩张较快，
园区开发支出现金流支出较大，业务回款受支付时点影响较大，短期内回款速度
较慢，导致 2017 年发行人因业务扩张和园区开发而产生较大额负向的经营活动
现金流净额。
2、投资活动现金流量
2015 年、2016 年及 2017 年发行人投资活动现金流净额分别为-57.96 亿元、
-250.62 亿元及-200.30 亿元，2015 年投资活动现金流净额下降 30.68 亿元，主要
是因为 2015 年发行人大规模进行资产管理计划投资、基金投资等理财产品投资；
2016 年投资活动现金流净额下降 192.67 亿元，主要是因为 2016 年发行人取得子
公司及其他营业单位支付的现金较多和投资支付的金额较大所致。2017 年发行
人投资活动现金净流量为负值的主要原因是取得子公司及其他营业单位支付的
现金较多所致。2015 年、2016 年及 2017 年发行人投资活动现金流流入分别为
132.80 亿元、141.65 亿元及 81.35 亿元，投资活动现金流流入情况良好。
3、筹资活动现金流量
2015 年、2016 年及 2017 年发行人筹资活动净现金流净额分别为 192.96 亿
元、253.94 亿元及 570.98 亿元，2015 年筹资性净现金流大幅增长主要是公司规
模扩大，通过多种融资渠道筹资，银行借款规模和债券融资大幅增长所致，2016
年筹资活动净现金流增加主要是发行人取得借款及发行债券所致。2017 年发行
人筹资活动净现金流相比去年增长较多主要系吸收少数股东投资增加和新增借
款所致。
（六）未来业务目标
公司预计 2018 年的销售额为 2100 亿元。预计施工面积合计约 4,354 万平方
米，其中，预计新开工面积合计约 1988.4 万平方米；预计竣工面积合计约 1,010.6
1-2-250
万平方米（详见下表）。为保障公司旗下项目在 2018 年的顺利推进，公司将继
续依法合规地综合运用银行、保险、资产管理公司、信托等多种渠道融资，维护
与国内各大商业银行、股份制银行、国家开发银行等政策性银行和保险公司、资
产管理公司、信托公司的信贷合作关系，通过发行发行公司债、中票、短期融资
券、PPP 资产证券化产品等拓宽公司融资渠道，降低融资成本，保障公司旗下项
目顺利推进。
发行人 2017 年度项目开发计划情况一览表
预计竣工面积（万平
序号 区域 预计施工面积（万平方米）
方米）
1 固安区域 549.0 159.6
2 大厂区域 288.5 108.7
3 香河区域 291.3 134.4
4 广阳区域 115 86.0
5 廊坊开发区区域 92.6 47.3
6 安次区域 65.3 49.2
7 空港区域 55.0 55.0
8 霸州区域 238.9 59.6
9 永清区域 158.8 62.3
10 涿州区域 194 -
11 文安区域 22.9 -
12 任丘区域 81.7 -
13 怀来区域 176.9 84.2
14 涿鹿区域 27.4 -
15 邢台区域 34.3 -
16 邯郸区域 47.8 -
17 北戴河新区区域 63.1 -
18 昌黎区域 34.9 -
19 舒城区域 184.5 -
20 来安区域 206.6 10.8
21 溧水区域 111.2 4.2
22 和县区域 61.7 -
23 无锡区域 17.1 17.1
24 博望区域 20.5 -
25 高淳区域 16.7 -
26 江宁区域 8.3 4.0
27 嘉善区域 275.6 91.5
1-2-251
预计竣工面积（万平
序号 区域 预计施工面积（万平方米）
方米）
28 南浔区域 78.5 -
29 德清区域 88.1 -
30 团风区域 11 -
31 问津新城区域 88.5 1.0
32 嘉鱼区域 57.8 9.7
33 江夏区域 25 -
34 双柳区域 19.4 -
35 江门区域 33.6 -
36 南湖区域 44.8 -
37 苏家屯区域 112.2 26.0
38 武陟区域 93.0 -
39 新郑区域 129.7 -
40 长葛区域 41.7 -
41 彭山区域 58.2 -
42 蒲江区域 33.0 -
合计 4,354.1 1,010.60
针对发行人的 2017 年经营计划，发行人计划做以下几个方面的工作：
1、持续丰富产品。（1）持续优化产业新城产品。固化产业新城各发展阶段
标准；推动产品升级，积极探索科技园模式创新，加快推动模式落地。（2）研
发产业小镇产品。发挥自身优势、围绕产业主题，打造小镇特色。
2、加强拓展布局。（1）加强国内拓展。基于 PPP 模式全力拓展，分级分
类匹配产业新城、产业小镇等产品。（2）加速国际布局。根据人口、国家安全、
经济风险等因素形成国家和城市选址策略；确定“一国一策”的拓展模式，支持
快速落地。
3、打造竞争优势。（1）打造产业集群，促进区域经济发展。研究产业集群
发展方向，制定区域招商政策，创新招商模式，落地龙头项目；推进产业链能力
并购，快速整合资源。（2）打造宜居城市。建立城市规划方法论，构建统筹生
产、生活、生态空间的城市可持续发展体系；建立城市公建设施的产品、质量及
运营标准体系，加强合作资源导入。（3）打造产业新城、产业小镇等各类标杆。
4、提升经营水平。（1）提升经营效益。推动成熟区域上档升级，发展区域
快速成熟，启动区域迅速达产。（2）商业模式升级。持续升级产业新城模式，
1-2-252
推动新业务商业模式落地。（3）完善风险管理体系。建立风险预警指标并持续
监控，全方位把控财务与经营风险；加强风险管理组织，完善风险管理制度。
5、推动全面质量管理。（1）推动业务质量提升。推进产业新城专项质量管
理计划落地，提升产业招商质量，提升孔雀城产品品质。（2）全面提升管理水
平。建立流程框架体系及精益管理体系、知识管理体系和信息安全防范体系。
（七）盈利能力的可持续性分析
未来盈利能力取决于国内宏观经济走势、房地产行业整体情况及发行人自身
竞争力水平。过去数十年，权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰公司的成就。发
行人在中国众多主要城市占据强势市场地位，有利于保障公司未来的可持续性发
展。
总体而言，国内总体经济有逐步向好的趋势，在此大环境下，发行人继续保
持其产业发展战略，持续保持其具有市场竞争优势的“产业新城模式”主营业务
模式，深化业务链体系发展，防控相关风险，发行人未来盈利能力具有可持续性。
五、发行人最近一年末有息债务情况
（一）发行人最近一年末有息债务总额
1、发行人最近一年末有息负债
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人有息债务金额为 1,105.43 万元，其中一年
以内有息负债金额为 338.35 万元，占比 30.61%，一年以上有息负债金额为 767.08
万元，占比 69.39%，具体情况如下：
有息债务分类
2017 年 12 月 31 日
项目
金额（万元） 占比
流动负债
短期借款 684,578.15 6.19%
一年内到期的非流动负债有息部分 1,940,488.79 17.55%
其他流动负债-应付短期债券 758,424.04 6.86%
非流动负债
长期借款 3,707,397.80 33.54%
1-2-253
有息债务分类
2017 年 12 月 31 日
项目
金额（万元） 占比
长期应付款 66,693.24 0.60%
应付债券 3,896,706.03 35.25%
合计 11,054,288.04 100.00%
有息债务期限结构 -
一年以内 3,383,490.98 30.61%
一年以上 7,670,797.07 69.39%
合计 11,054,288.04 100.00%
（二）信用融资和担保融资情况
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人短期借款、长期借款及一年内到期的长期
借款余额情况如下表：
项目 短期借款 一年内到期的长期借款 长期借款
质押借款（万元） 86,578.15 573,561.00 1,740,949.00
抵押借款（万元） 42,000.00 419,382.88 1,324,412.88
保证借款（万元） 256,000.00 641,648.85 2,276,628.65
信用借款（万元） 300,000.00 - -
合计（万元） 684,578.15 1,634,592.73 3,707,397.80
六、本期发行公司债后公司资产负债结构的变化
本期债券发行完成后将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产
负债结构在以下假设基础上产生变动：
（一）相关财务数据模拟基准日为 2017 年 12 月 31 日；
（二）假设本期债券的募集资金净额为 200,000.00 万元，即不考虑融资过程
中所产生费用；
（三）假设本期债券募集资金净额全部计入发行人 2017 年 12 月 31 日的资
产负债表；
（四）假设本期募集资金 200,000.00 万元，全部用于偿还有息债务。
（五）假设本期债券于 2017 年 12 月 31 日完成发行；
基于上述假设，本期债券发行对发行人资产负债结构影响如下表所示：
1-2-254
模拟合并资产负债表
单位：万元
项目 债券发行前 占比 债券发行后 占比 模拟变动额
流动资产 34,848,628.42 92.72% 34,848,628.42 92.72% -
非流动资产 2,737,842.97 7.28% 2,737,842.97 7.28%
资产总计 37,586,471.39 100.00% 37,586,471.39 100.00% -
流动负债 22,806,368.90 74.82% 22,606,368.90 74.16% -200,000.00
非流动负债 7,676,847.15 25.18% 7,876,847.15 25.84% 200,000.00
负债总计 30,483,216.05 100% 30,483,216.05 100.00% -
资产负债率 81.10% 81.10%
流动比率 1.53 1.54
七、发行人资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项
（一）资产负债表日后事项
1.2018 年 3 月，公司间接控股子公司九通基业投资有限公司非公开发行公司
债券（第一期），简称“18 九通 01”，债券代码“150170”，发行规模为 10.9 亿元，
期限为 5 年，在第 2 年末和第 4 年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权，票面利率为 7.4%。募集资金已于 2018 年 3 月 12 日划入九通投资本期
债券募集资金专项账户。
2.2018 年 3 月，公司发行了 2018 年度第一期超短期融资券，简称“18 华夏
幸福 SCP001”，起息日为 2018 年 3 月 13 日，期限 180 天，发行总额 15 亿元人
民币，发行价格 100 元/佰元面值，票面年利率 6.2%。
（二）担保情况
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人担保总额 677.93 亿元，占期末净资产比例
为 95.44%，其中 676.43 亿元为对控股子公司担保，1.5 亿元为对合营企业固安翌
光科技有限公司提供的担保。发行人因经营房地产业务，为商品房购买人提供的
按揭贷款阶段性担保金额为 616.09 亿元，占其期末净资产比例为 86.73%。发行
人担保总额具体情况如下表：
单位：亿元
1-2-255
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公
1.5
司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 463.91
报告期末对子公司担保余额合计（B） 676.43
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 677.93
担保总额占公司净资产的比例(%) 95.44
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金
额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对
494.40
象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 494.40
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保总额超过净资产50%部分的金额319.94
亿元，与“直接或间接为资产负债率超过70%
担保情况说明
的被担保对象提供的债务担保金额”重合，估
上表填列时予以扣除。
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人对外担保情况如下：
担保金额
被担保方 担保期限 担保类型 关联关系
（亿元）
固安翌光科技 连带责任担
1.5 5年 合营企业
有限公司 保
合计 1.5
（三）承诺及或有事项
1、重要承诺事项
（1）资本承诺
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人资本承诺情况，如下表所示：
单位：万元
项目 期末余额
重要对外投资承诺： -
已签约但尚未确认投资承诺 173,397.61
合计 173,397.61
1-2-256
（2）经营租赁承诺
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况
如下：
单位：万元
项目 期末余额 期初余额
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额： - 23,562.08
资产负债表日后第 1 年 15,742.85 10,683.52
资产负债表日后第 2 年 10,679.10 2,305.11
资产负债表日后第 3 年 3,253.30 193.93
以后年度 2,493.23 1.10
合计 32,168.48 36,745.74
（3）其他承诺事项
截至 2017 年 12 月 31 日，发行人已签订合同（主要为土地合同和工程施工
合同）未付的约定资本项目支出共计 273.58 亿元，须在合同他方履行合同规定
的责任和义务的同时，若干年内支付。
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
发行人按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，该担保为阶
段性连带担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之
日起，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将
《他项权利证书》交予按揭银行之日止。截至 2017 年 12 月 31 日，发行人为商
品房购买人提供的阶段性担保额为 616.09 亿元。由于截至目前承购人未发生违
约，且该等房产目前的市场价格高于售价，发行人认为与提供该等担保相关的风
险较小。
（2）截至 2017 年 12 月 31 日，公司对控股子公司提供担保金额约 676.43
亿元。
（四）其他重要事项
1、报告分部的确定依据与会计政策
1-2-257
发行人根据组织结构及内部管理要求，确定了“产业新城开发建设业务”和
“城市地产及其他”两大业务分部。“产业新城开发建设业务”包括基础设施建设、
产业发展服务、土地整理、园区综合服务及园区住宅配套服务。“城市地产开发
及其他”包括城市地产开发（含北京市丰台区、河北省廊坊市、天津武清、山东
文登等地区的地产开发）、物业服务及酒店经营等业务。
2、报告分部的财务信息
截至 2017 年 12 月 31 日/2017 年 1-12 月，发行人报告分部的财务信息如下
表所示：
单位：万元
项目 产业新城开发建设 城市地产及其他 分部间抵销 合计
营业总收入 3,840,971.91 3,084,375.47 961,805.34 5,963,542.03
其中：对外取得收入 2,879,166.57 3,084,375.47 - 5,963,542.03
分部间收入 961,805.34 - 961,805.34 -
营业总成本 1,585,722.26 2,881,400.00 -282,709.15 4,749,831.40
营业利润 1,293,444.31 202,975.47 282,709.15 1,213,710.63
分部资产 13,956,200.09 29,580,490.15 5,950,218.86 37,586,471.39
分部负债 10,470,899.19 22,148,171.46 2,135,854.59 30,483,216.05
（五）所有权或使用权受到限制的资产
截至 2017 年 12 月末，发行人所有权受到限制的资产情况，如下表所示：
单位：万元
项目 期末账面价值 受限原因
银行存款 388,874.28 农民工工资预储金
其他货币资金 1,126.75 保函保证金 1000 万，履约保证金 1,267,460.79 元
存货 1,045,858.02 用于长短期借款及一年内到期的非流动负债抵押
固定资产 9,107.29 用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押
无形资产 10,681.12 用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押
合计 1,455,647.45
截至 2017 年 12 月 31 日，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有
可对抗第三人的优先偿付负债的情况。
1-2-258
第五节 募集资金运用
一、本次债券募集资金金额
经中国证监会 2018 年 2 月 9 日签发的“证监许可[2018]323 号”文件核准，
公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过 50 亿元的公司债券。
本次债券计划发行总规模不超过人民币 50 亿元（含 50 亿元），本期债券是
本次债券的第二期发行，发行总规模不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）。
二、募集资金规模合理性分析
发行人本期申请公开发行公司债券募集资金不超过人民币 20 亿元（含 20
亿元），扣除发行费用后拟全部用于偿还有息债务。
截至 2017 年末，发行人有息债务规模为 1,105.43 亿元，其中一年到期的金
额为 338.35 亿元，偿还期主要集中于 2018-2021 年。本期公开发行公司债券募集
资金扣除发行费用后拟全部用于偿还有息债务。
发行人截至 2017 年末的债务结构情况及本期债券全部发行后的债务结构情
况如下：
单位：万元
项目 债券发行前 占比 债券发行后 占比 模拟变动额
流动资产 34,848,628.42 92.72% 34,848,628.42 92.72% -
非流动资产 2,737,842.97 7.28% 2,737,842.97 7.28%
资产总计 37,586,471.39 100.00% 37,586,471.39 100.00% -
流动负债 22,806,368.90 74.82% 22,606,368.90 74.16% -200,000.00
非流动负债 7,676,847.15 25.18% 7,876,847.15 25.84% 200,000.00
负债总计 30,483,216.05 100% 30,483,216.05 100.00% -
资产负债率 81.10% 81.10%
流动比率 1.53 1.54
一方面，发行人目前负债结构以流动负债为主，截至 2017 年末，发行人流
动负债占负债总额的 74.82%，比例偏高，短期偿债压力较大。以 2017 年末数据
1-2-259
作为基准测算，本期债券发行后，发行人流动负债比例将明显降低，流动比率有
所提升，短期偿债压力进一步缓解。
另一方面，发行人目前融资方式以银行借款、信托借款和融资租赁借款等间
接融资为主，综合融资成本较高。通过发行成本较低的公司债券，发行人可以偿
还成本相对较高的信托及租赁等借款。借款的置换将有效降低发行人的综合融资
成本，提高发行人利润水平。
三、本次债券募集资金运用计划
本次债券募集资金金额不超过 50 亿元（含 50 亿元），扣除发行费用后拟全
部用于偿还有息债务。
为了改善发行人债务结构，本次债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿
还有息债务。因本次债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，以及发行人可能
面临上表中借款的提前偿还，发行人将根据债务实际偿还时间和募集资金预计到
位时间，本着有利于优化公司债务结构及尽可能节省利息费用支付的原则，灵活
安排偿还部分债务。
四、本期债券募集资金运用计划
本期债券是本次债券的第二期发行，发行规模不超过人民币 20 亿元（含 20
亿元），扣除发行费用后拟全部用于偿还有息债务。
公司拟偿还的有息债务具体明细如下：
单位：万元
发行人对
借款余额
序 借款方的
贷款方/债券名称 借款方/发行主体 /债券余 还款日期
号 持股比例
额
（%）
1 平安银行股份有限公司北京分行 香河县胜强房地产开发有限公司 100 2018-6-19 55
廊坊开发区宏宇广通房地产开发有
2 中信信托有限责任公司 10,000.00 2018-6-19 100
限公司
中国建设银行股份有限公司廊坊住
3 廊坊市孔雀湖房地产开发有限公司 100 2018-6-19 70
房城建支行
4 霸州市城市建设投资开发有限公司 廊坊京御房地产开发有限公司 400 2018-6-20 100
5 中国工商银行股份有限公司廊坊万 廊坊京御房地产开发有限公司 1,710.00 2018-6-22 100
1-2-260
发行人对
借款余额
序 借款方的
贷款方/债券名称 借款方/发行主体 /债券余 还款日期
号 持股比例
额
（%）
庄支行
6 渤海银行股份有限公司石家庄分行 香河县胜强房地产开发有限公司 17,000.00 2018-6-23 55
7 渤海银行股份有限公司石家庄分行 香河京御房地产开发有限公司 9,000.00 2018-6-23 100
中国工商银行股份有限公司廊坊万
8 廊坊京御房地产开发有限公司 3,990.00 2018-6-24 100
庄支行
9 渤海银行股份有限公司石家庄分行 涿州致远房地产开发有限公司 10,000.00 2018-6-27 52
10 中国民生信托有限公司 嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司 1,000.00 2018-6-28 90
11 温州银行股份有限公司上海分行 三浦威特园区建设发展有限公司 100 2018-6-28 100
北京农村商业银行股份有限公司延
12 怀来京御房地产开发有限公司 3,000.00 2018-6-30 51
庆支行
中国工商银行股份有限公司怀来支
13 怀来京御房地产开发有限公司 5,000.00 2018-6-30 51
行
中国工商银行股份有限公司霸州支
14 霸州孔雀城房地产开发有限公司 10,000.00 2018-7-1 100
行
中国工商银行股份有限公司固安支
15 固安京御幸福房地产开发有限公司 10,000.00 2018-7-1 100
行
中国工商银行股份有限公司廊坊新 廊坊市京御幸福房地产开发有限公
16 11,000.00 2018-7-10 100
华支行 司
17 渤海银行股份有限公司石家庄分行 固安京御幸福房地产开发有限公司 15,000.00 2018-7-15 100
18 渤海银行股份有限公司石家庄分行 固安京御幸福房地产开发有限公司 40,000.00 2018-7-18 100
大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限
19 北京银行股份有限公司石家庄分行 30,000.00 2018-7-20 100
公司
华夏幸福基业股份有限公司 2015 年
20 华夏幸福基业股份有限公司 92,000.00 2018-7-29 -
非公开发行公司债券
大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限
21 沧州银行股份有限公司廊坊分行 500 2018-7-30 100
公司
中国工商银行股份有限公司廊坊光
22 廊坊市圣斌房地产开发有限公司 2,400.00 2018-8-8 51
明支行
23 中信银行股份有限公司总行营业部 华夏幸福基业股份有限公司 4,725.00 2018-8-19 -
24 渤海国际信托股份有限公司 嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司 20,000.00 2018-8-29 90
广东农村商业银行股份有限公司华
25 九通基业投资有限公司 10,000.00 2018-8-30 100
夏支行
26 吉林省信托有限责任公司 三浦威特园区建设发展有限公司 80,000.00 2018-8-31 100
27 华能贵诚信托有限公司 嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司 150,000.00 2018-12-29 90
合计 537,025.00
因本期债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，以及发行人可能面临上表
中借款的提前偿还，发行人将根据债务实际偿还时间和募集资金预计到位时间，
1-2-261
本着有利于优化公司债务结构及尽可能节省利息费用支付的原则，对具体债务偿
还计划进行灵活调整。
发行人承诺不会将本期债券募集资金用于购置土地。
五、本期债券募集资金对发行人财务状况的影响
本期债券的发行对于促进发行人主营业务板块快速健康发展具有重要的战
略意义。同时，通过本期债券的发行，发行人可以充分利用我国日益完善的资本
市场，改善融资体系，拓宽融资渠道，降低财务成本，优化债务结构，提高发行
人综合竞争力，为发行人进一步做大做强奠定坚实的基础。
（一）有利于拓宽发行人融资渠道，降低资金链风险
随着发行人业务规模的扩大，发行人存在较大的资金需求，而宏观、金融调
控政策的变化会增加资金来源的不确定性，提高资金的使用成本。发行人充分利
用我国日益完善的资本市场，通过不断地拓宽融资渠道，降低对单一融资品种的
依赖度，从而有效防范资金链风险，降低系统性风险对发行人的影响。
（二）有利于优化发行人债务结构，降低财务风险
本期债券发行将改善发行人的负债结构，有利于发行人中长期资金需求的配
置和战略目标的稳步实施。
以 2017 年 12 月 31 日为模拟基准日，200,000.00 万元公开发行的公司债券
发行完毕后，发行人合并财务报表的资产负债率水平将保持不变；合并财务报表
的非流动负债占负债总额的比例将由发行前的 25.18%增至发行后的 25.84%，发
行人中长期债务占比有所上升，负债结构得到良好调整。
（三）提升公司短期偿债能力
以 2017 年 12 月 31 日发行人财务数据为基准日，200,000.00 万元公开发行
的公司债券发行完毕后，发行人合并财务报表的流动比率由发行前的 1.53 增加
至发行后的 1.54，发行人流动比率将有一定的提高，流动资产对于流动负债的覆
盖能力得到提升，短期偿债能力增强。
1-2-262
综上所述，本期债券募集资金将全部用于偿还有息债务，可以优化债务期限
结构，降低财务风险，满足不断增长的营运资金需求，拓宽中长期融资渠道。同
时，在保持合理资产负债率水平的情况下，通过债务融资，将提高财务杠杆比率，
提升发行人的盈利水平，提高资产负债管理水平和资金运营效率。
六、本期债券募集资金专项账户管理安排
发行人将为本期债券中单独每期债券分别单独设立由受托管理人监管的偿
债保障金专户和募集资金专户，两者可为同一账户，均独立于发行人其他账户，
分别用于兑息、兑付资金归集和募集资金接收、存储及划转，不得挪作他用。
本期公司债券发行人将在中国工商银行廊坊朝阳支行设立由受托管理人监
管的偿债保障金专户和募集资金专户。
七、募集资金使用情况披露
发行人建立了募集资金监管机制，具体来看，发行人已建立《募集资金管理
制度》，对募集资金存储、使用、管理与监督等事项从制度层面进行了详细规范。
发行人将为本期债券设立由受托管理人监督的偿债保障金专户和募集资金
专户，两者为同一账户，独立于发行人其他账户，分别用于兑息、兑付资金归集
和募集资金接收、存储及划转，不得挪作他用。
发行人按照《管理办法》聘请中信证券股份有限公司担任本期债券的受托管
理人，签订了《受托管理协议》。根据《受托管理协议》的约定，受托管理人将
对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。
发行人募集资金使用情况披露机制如下：
（1）发行人定期报告披露
发行人将在每一会计年度结束之日起 4 个月内和每一会计年度的 1-6 月结束
之日起 2 个月内，分别向上交所提交并披露上一年度年度报告和本年度中期报
告。发行人将在定期报告中对募集资金使用情况进行披露。
（2）受托管理事务报告披露
1-2-263
受托管理人将依据与发行人签署的《受托管理协议》中关于受托管理事务
报告的约定，于每年六月三十日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告。
受托管理人将根据《公司债券受托管理人执业行为准则》在受托管理事务报告
中对发行人本期债券募集资金情况进行披露。
八、本期债券募集资金使用的监管隔离机制
1、通过建立现代法人治理结构，使发行人及其子公司各方面独立于控股股
东和实际控制人，将有效隔离本期债券募集资金的使用。发行人及其子公司根据
《公司法》等相关法律法规的规定建立了现代法人治理结构。发行人及其子公司
在业务、资产、人员、财务、机构等方面独立于控股股东、实际控制人。
2、设立独立于其他账户的募集资金专户和偿债保障金专户，有效隔离本期
债券募集资金与发行人的其他资金。发行人将为本期债券发行设立由受托管理人
和监管银行共同监管的募集资金专户和偿债保障金专户，此账户均独立于发行人
其他账户，分别用于兑息、兑付资金归集和募集资金接收、存储及划转，不得挪
作他用。
3、发行人承诺，本期债券募集资金仅用于已披露的用途，不转借他人使用。
1-2-264
第六节 备查文件
一、备查文件内容
1、华夏幸福基业股份有限公司 2014 年度、2015 年度、2016 年度及 2107
年度经审计的财务报告；
2、中信证券股份有限公司关于华夏幸福基业股份有限公司 2017 年公开发行
公司债券之核查意见；光大证券股份有限公司关于华夏幸福基业股份有限公司
2017 年公开发行公司债券之核查意见；招商证券股份有限公司关于华夏幸福基
业股份有限公司 2017 年公开发行公司债券之核查意见；中泰证券股份有限公司
关于华夏幸福基业股份有限公司 2017 年公开发行公司债券之核查意见；
3、北京大成律师事务所关于华夏幸福基业股份有限公司 2017 年公开发行公
司债券的法律意见书；
4、华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第二期）信用评
级报告（东方金诚）；
5、华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第二期）信用评
级报告（中诚信证评）；
6、华夏幸福基业股份有限公司 2017 年公开发行公司债券债券持有人会议规
则；
7、华夏幸福基业股份有限公司 2017 年公开发行公司债券受托管理协议；
8、中国证监会核准本次发行的文件。
在本期债券发行期内，投资者可以至发行人及联席主承销商处查阅募集说明
书全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）
查阅募集说明书及摘要。
如对本期债券募集说明书或上述备查文件有任何疑问，可以咨询发行人或主
承销商。
二、备查文件查阅时间、地点
（一）查阅时间
在本期债券发行期内，每日 9:00-11:30，14:00-17:00（非交易日除外），投
资者可至公司及主承销商处查阅本期债券募集说明书及上述备查文件，或访问上
交所的（http://www.sse.com.cn）查阅本期债券募集说明书。
（二）查阅地点
发行人：华夏幸福基业股份有限公司
办公地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18 号佳程广场 A 座 7 层
法定代表人：王文学
联系人：赵刚、王文康
联系电话：010-56982988
传真：010-56982989
邮政编码：100027
主承销商：中信证券股份有限公司
法定代表人：张佑君
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
联系人：蒋昱辰、石衡、王艳艳、黄晨源、康培勇
电话：010-60838956
传真：010-60833504
邮编：100026
主承销商：光大证券股份有限公司
法定代表人：周健男
住所：上海市静安区新闸路 1508 号
地址：北京市西城区复兴门外大街 6 号光大大厦 16 层
联系人：杜雄飞、冯伟、洪渤、杨奔、赵妤、王磊、尚林哲
电话：010-56513142
传真：010-56513103
邮编：100045
主承销商：招商证券股份有限公司
法定代表人：霍达
住所：广东省深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38 至 45 层
地址：深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38-45 层
联系人：马国栋、周巍巍、董尧
电话：010-60840902
传真：010-57601990
邮编：518034
主承销商：中泰证券股份有限公司
法定代表人：李玮
住所：山东省济南市市中区经七路 86 号
地址：北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 28 号太平洋保险大厦五层
联系人：李玲、邬欢、张哲源、刘倩、崔志净、何超信
联系电话：010-59013951
传真：010-59013945
邮政编码：100032