的公允价值进行了评估，合同权益的公允价值为 10,486.00 万元，其中上地店租赁合同
权益公允价值为 5,196.00 万元，回龙观店租赁合同权益公允价值为 5,290.00 万元。

①评估方法：合同权益的公允价值确定的评估方法为超额收益法，即用归属于目标无
形资产所创造的收益的折现值来确定该项无形资产价值的评估方法。回龙观店租赁合
同以及上地店租赁合同的承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益价值，即
出租人与承租人在其双方签订的《租赁合同》中所约定的每期合同租金与一般市场上
类似房屋（指房屋用途一致，建筑面积、区位等类似的房屋，即估价房地产的状况一
致）的正常每期市场租金的差额，每期租金的差额部分在剩余租约期内的折现值之
和，即为承租人合同权益价值。具体计算公式如下：


         n
P     i [R i
         1
                     (1  r )i ]

其中：

P—无形资产评估价值

Ri—第 i 年的无形资产预期超额收益

r—折现率或资本化率

n—收益年限

超额收益法常用于企业合并对价分摊、商誉减值测试、可辨认无形资产减值测试等以
财务报告为目的的无形资产评估。

②主要参数的选取：

I、上地店市场租金的确定：本次待估对象上地店所处区域内，相似物业一楼市场平均
租金在 6.5-8.5 元/平方米/天，上地店一层租金经市场法修正后单价为 7.018 元/平方米/
天，并通过楼层系数对各层单价进行调整，最终本次待估上地店平均租金为 4.247 元/
平方米/天。具体过程如下：

比较因素条件说明表（上地）
     楼盘名称                   上地               案例 A      案例 B         案例 C

   均价(元/㎡/天)                待估               7.00        7.00           8.00

  建筑面积（㎡）              14746.00          2000.00        676.00         350.00

     项目位置            朝阳区东五环平房桥   西三旗桥东    清河强佑新城   清河强佑新城




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