2018 年年度报告
公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人潘利群、主管会计工作负责人邢宝华及会计机构负责人（会计主管人员）容宇声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2018年12月31日公司2,579,565,242股总股本为基数，每10股派发现金红利4元（含
税），预计支付现金红利1,031,826,096.80元。
该预案将在股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论
与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 8
第三节 公司业务概要................................................................................................................... 12
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 13
第五节 重要事项........................................................................................................................... 44
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 55
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 58
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 59
第九节 公司治理........................................................................................................................... 65
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 68
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 72
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 196
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司
控股股东、首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司
中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则
报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
天鸿集团 指 北京首开天鸿集团有限公司
城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司
宝辰饭店 指 北京宝辰饭店有限公司
宝晟股份 指 北京宝晟住房股份有限公司
保利首开兴泰 指 北京保利首开兴泰置业有限公司
北京保利营 指 北京保利营房地产开发有限公司
碧和信泰 指 北京碧和信泰置业有限公司
滨湖恒兴 指 北京滨湖恒兴房地产开发有限公司
博睿宏业 指 北京博睿宏业房地产开发有限公司
三瑞门窗 指 北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司
博维信 指 北京博维信物资贸易有限责任公司
昌信硕泰 指 北京昌信硕泰置业有限公司
北京城建 指 北京城建集团有限责任公司
城志置业 指 北京城志置业有限公司
创世瑞新 指 北京创世瑞新房地产开发有限公司
北京达泰 指 北京达泰置业有限公司
东银燕华 指 北京东银燕华置业有限公司
发展大厦 指 北京发展大厦有限公司
方庄物业 指 北京方庄物业管理有限责任公司
房地钧洋 指 北京房地钧洋房地产开发有限公司
北京国家速滑馆 指 北京国家速滑馆经营有限责任公司
和信金泰 指 北京和信金泰房地产开发有限公司
和信兴泰 指 北京和信兴泰房地产开发有限公司
宏基建筑 指 北京宏基建筑装饰工程有限公司
厚泰房地产 指 北京厚泰房地产开发有限公司
北京辉广 指 北京辉广企业管理有限公司
惠信端泰 指 北京惠信端泰商业地产有限公司
金开连泰 指 北京金开连泰房地产开发有限公司
金开祯泰 指 北京金开祯泰房地产开发有限公司
金良兴业 指 北京金良兴业房地产开发有限公司
锦泰房地产 指 北京锦泰房地产开发有限公司
北京俊泰 指 北京俊泰房地产开发有限公司
北京骏泰 指 北京骏泰置业有限公司
开创金润 指 北京开创金润置业有限公司
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朗泰房地产 指 北京朗泰房地产开发有限公司
联宝房地产 指 北京联宝房地产有限公司
龙湖中佰 指 北京龙湖中佰置业有限公司
北京平泰 指 北京平泰置业有限公司
千方置业 指 北京千方置业有限公司
融尚恒泰 指 北京融尚恒泰置业有限公司
尚泰信华 指 北京尚泰信华房地产开发有限公司
世安股份 指 北京世安住房股份有限公司
城开材料 指 北京市城市建设开发材料设备公司
望京实业 指 北京首开望京物业服务有限公司
首城置业 指 北京首城置业有限公司
首开保利仁泰 指 北京首开保利仁泰置业有限公司
寸草养老 指 北京首开寸草养老服务有限公司
首开立信 指 北京首开立信置业股份有限公司
首开龙湖盈泰 指 北京首开龙湖盈泰置业有限公司
首开美驰 指 北京首开美驰房地产开发有限公司
北京荣泰 指 北京首开荣泰置业有限公司
商业地产 指 北京首开商业地产有限公司
首开丝路 指 北京首开丝路企业管理中心（有限合伙）
首开天成 指 北京首开天成房地产开发有限公司
首开天恒 指 北京首开天恒文化发展有限公司
北京首开万科 指 北京首开万科房地产开发有限公司
首开万科和泰 指 北京首开万科和泰置业有限公司
首开万科物业 指 北京首开万科物业服务有限公司
首开万科置业 指 北京首开万科置业有限公司
新奥置业 指 北京首开新奥置业有限公司
新城置业 指 北京首开新城置业有限公司
北京旭泰 指 北京首开旭泰房地产开发有限责任公司
首开野村 指 北京首开野村不动产管理有限公司
首开亿信 指 北京首开亿信置业股份有限公司
首开盈信投资 指 北京首开盈信投资管理有限公司
首开中晟 指 北京首开中晟置业有限责任公司
中阳政泰 指 北京首开中阳政泰置业有限公司
首开住总安泰 指 北京首开住总安泰置业有限公司
首开住总房地产 指 北京首开住总房地产开发有限公司
苏江聚富 指 北京苏江聚富房地产开发有限公司
潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司
腾泰亿远 指 北京腾泰亿远置业有限公司
天鸿宝威 指 北京天鸿宝威土地开发有限责任公司
天鸿宝业 指 北京天鸿宝业房地产股份有限公司
天鸿嘉诚 指 北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司
万城永辉 指 北京万城永辉置业有限公司
万龙华开 指 北京万龙华开房地产开发有限公司
万信房地产 指 北京万信房地产开发有限公司
北京维泰 指 北京维泰置业有限公司
北京兴茂 指 北京兴茂置业有限公司
燕华置业 指 北京燕华置业有限公司
亿方物业 指 北京亿方物业管理有限责任公司
屹泰房地产 指 北京屹泰房地产开发有限公司
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友泰房地产 指 北京友泰房地产开发有限公司
祐泰通达 指 北京祐泰通达房地产开发有限公司
北京祐泰 指 北京祐泰置业有限公司
远和置业 指 北京远和置业有限公司
岳安实业 指 北京岳安实业股份有限公司
昭泰房地产 指 北京昭泰房地产开发有限公司
正德丰泽 指 北京正德丰泽房地产开发有限公司
知泰房地产 指 北京知泰房地产开发有限责任公司
北京致泰 指 北京致泰房地产开发有限公司
住总首开 指 北京住总首开置业有限公司
成都佳逊 指 成都佳逊投资有限公司
成都龙湖锦祥 指 成都龙湖锦祥置业有限公司
成都隆中策 指 成都隆中策置业有限公司
成都恒泰 指 成都首开恒泰置业有限公司
成都旭泰 指 成都旭泰置业有限公司
大连中嘉 指 大连中嘉房地产开发有限公司
大连中美居 指 大连中美居置业有限公司
大广汽车城 指 福建省大广汽车城发展有限公司
福州融城 指 福州融城房地产开发有限公司
福州鸿腾 指 福州市鸿腾房地产开发有限公司
福州福泰 指 福州首开福泰投资有限公司
福州榕泰 指 福州首开榕泰置业有限公司
福州瑞泰 指 福州首开瑞泰房地产开发有限公司
首开中庚投资 指 福州首开中庚投资有限公司
首开中庚置业 指 福州首开中庚置业有限公司
福州中鼎 指 福州中鼎投资有限公司
福州中庚 指 福州中庚房地产开发有限公司
福州中环 指 福州中环房地产开发有限公司
广州湖品 指 广州市湖品房地产有限公司
广州君梁 指 广州市君梁房地产有限公司
广州君庭 指 广州市君庭房地产有限公司
广州茂梁 指 广州市茂梁房地产有限公司
广州铭岳城 指 广州市铭岳城房地产有限公司
广州振梁 指 广州市振梁房地产有限公司
广州至泰 指 广州首开至泰置业有限公司
贵阳龙泰 指 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司
国奥投资 指 国奥投资发展有限公司
海门锦源 指 海门锦源国际俱乐部有限公司
海门源泰 指 海门源泰置业有限公司
海南长流 指 海南民生长流油气储运有限公司
海南燕海 指 海南首开燕海房屋建设开发有限公司
海南天鸿 指 海南天鸿投资控股有限公司
杭州龙泰 指 杭州首开龙泰房地产开发有限公司
杭州旭泰 指 杭州首开旭泰房地产开发有限公司
葫芦岛宏泰 指 葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司
杭州开茂 指 开茂置业（杭州）有限公司
廊坊伟图 指 廊坊市首开伟图房地产开发有限公司
廊坊志泰 指 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司
力博国际 指 力博国际建材会展（北京）有限公司
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美都能源 指 美都能源股份有限公司
绵阳兴泰 指 绵阳首开兴泰置业有限公司
南京达泰 指 南京达泰筑茂置业有限公司
三亚度假村 指 三亚天鸿度假村有限公司
厦门宸轶 指 厦门宸轶置业有限公司
厦门翔泰 指 厦门首开翔泰置业有限公司
厦门首泰合伙 指 厦门首泰股权投资合伙企业（有限合伙）
厦门煊泰 指 厦门煊泰置业有限公司
厦门莹泰 指 厦门莹泰置业有限公司
厦门跃泰 指 厦门跃泰置业有限公司
厦门兆淳 指 厦门兆淳置业有限公司
厦门琸泰 指 厦门琸泰置业有限公司
上海连泰 指 上海首开连泰置业有限公司
深圳联新 指 深圳联新投资管理有限公司
深圳熙梁 指 深圳市熙梁投资发展有限公司
沈阳首开国盛 指 沈阳首开国盛投资有限公司
沈阳京泰 指 沈阳首开京泰置业有限公司
沈阳盛泰 指 沈阳首开盛泰置业有限责任公司
和信国际 指 首开和信国际有限公司
首开金茂 指 首开金茂置业（杭州）有限公司
首开美丽乡村 指 首开隆泰（固安）美丽乡村建设有限公司
首开文投 指 首开文投（北京）文化科技有限公司
盈泰国际 指 首开盈泰国际有限公司
首开中庚 指 首开中庚（福州）房地产开发有限公司
苏州安茂 指 苏州安茂置业有限公司
苏州合本 指 苏州合本投资管理有限公司
鸿昌房地产 指 苏州鸿昌房地产开发有限公司
苏州茂泰 指 苏州茂泰置业有限公司
苏州嘉泰 指 苏州首开嘉泰置业有限公司
苏州龙泰 指 苏州首开龙泰置业有限公司
苏州融泰 指 苏州首开融泰置业有限公司
苏州润泰 指 苏州首开润泰置业有限公司
苏州永泰 指 苏州首开永泰置业有限公司
苏州首龙 指 苏州首龙置业有限公司
苏州宝京 指 苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司
苏州依湖 指 苏州依湖置业有限公司
苏州屿秀 指 苏州屿秀房地产开发有限公司
太原龙泰 指 太原首开龙泰置业有限责任公司
太原首润房地产 指 太原首润房地产开发有限公司
天津海景 指 天津海景实业有限公司
天津全泰 指 天津首开全泰房地产开发有限公司
无锡润泰 指 无锡润泰置业有限公司
无锡泰茂 指 无锡泰茂置业有限公司
芜湖高和 指 芜湖首开高和投资管理有限公司
武汉强华 指 武汉强华房地产开发有限公司
武汉首茂城 指 武汉首茂城置业有限公司
杭州兴茂 指 兴茂置业（杭州）有限公司
烟台天鸿 指 烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司
扬州衡泰 指 扬州首开衡泰置业有限公司
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扬州正兴 指 扬州首开正兴城市开发投资有限公司
浙江美都 指 浙江美都置业有限公司
中诚信 指 中诚信证券评估有限公司
珠海润梁 指 珠海市润梁房地产有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司
公司的中文简称 首开股份
公司的外文名称 Beijing Capital Development, Co., Ltd
公司的外文名称缩写 BCDC
公司的法定代表人 潘利群
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
联系地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层
电话 010-66428156 010-66428113
传真 010-66428061 010-66428061
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层
公司注册地址的邮政编码 100011
公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座
公司办公地址的邮政编码 100031
公司网址 http://www.shoukaigufen.com
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部、上海证券交易所
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
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六、 其他相关资料
公司聘请的会 名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
计师事务所 办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
（境内） 签字会计师姓名 郭丽娟、孙鸥
名称 中信证券股份有限公司
报告期内履行 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
持续督导职责 签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁
的保荐机构 持续督导的期间 2016 年 6 月 28 日-至非公开发行股份募集资金使用完
毕之日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2018年 2017年 年同期增 2016年
减(%)
营业收入 39,736,005,663.82 36,686,028,556.17 8.31 30,030,511,906.90
归属于上市公司股 3,166,560,617.16 2,315,581,887.45 36.75 1,978,726,021.53
东的净利润
归属于上市公司股 2,806,055,038.88 1,000,821,948.35 180.38 1,558,712,795.41
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 11,643,204,842.61 -20,736,030,910.65 156.15 -9,602,354,453.90
金流量净额
本期末比上
2018年末 2017年末 年同期末增 2016年末
减（%）
归属于上市公司股 30,886,304,187.27 30,715,149,557.89 0.56 28,251,977,797.62
东的净资产
总资产 291,410,700,324.76 245,708,463,581.01 18.60 185,313,184,596.77
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年
基本每股收益（元／股） 1.0662 0.7124 49.66 0.6114
稀释每股收益（元／股） 1.0662 0.7124 49.66 0.6114
扣除非经常性损益后的基本每 0.9264 0.2027 357.03 0.4372
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 11.87 8.87 增加3个百分点 7.76
扣除非经常性损益后的加权平 10.31 2.46 增加7.85个百分点 5.55
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东
的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。
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永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利
息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注
册资本。
关于基本每股收益计算方式如下：
本报告期
归属于母公司股东的净利润（元） 3,166,560,617.16
减：其他权益工具股息影响（元） 416,291,666.67
小计 2,750,268,950.49
发行在外的普通股加权平均数（股） 2,579,565,242.00
基本每股收益（元/股） 1.0662
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 6,149,580,532.67 11,395,854,787.51 3,743,067,316.44 18,447,503,027.20
归属于上市公司股东的净利润 329,194,799.91 1,009,671,037.56 509,488,853.25 1,318,205,926.44
归属于上市公司股东的扣除非
156,619,242.60 915,639,441.80 292,703,665.67 1,441,092,688.81
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -871,191,023.81 -1,648,164,361.11 4,064,613,710.89 10,097,946,516.64
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用 □不适用
因此本期合并的首开中晟，原为首开集团全资子公司。根据相关会计准则，首开中晟的经营
成果、现金流量分别纳入本公司合并利润表、合并现金流量表中，使得季度数据与已披露定期报
告数据存在差异。
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -4,563,203.27 939,372,674.99 -98,680.24
越权审批，或无正式批准文件，或偶发 -- -- --
性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正 17,307,766.19 4,765,463.87 37,505,560.86
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常经营业务密切相关，符合国家政策规
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资 62,842,094.62 715,835,527.41 278,173,284.51
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业 118,448,686.32 -- --
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益 -- -- --
委托他人投资或管理资产的损益 -- -- --
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计 -- -- --
提的各项资产减值准备
债务重组损益 -- -- --
企业重组费用，如安置职工的支出、整 -- -- --
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公 -- -- --
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初 171,597,364.17 -47,195,930.66 77,309,052.08
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产 -- -- --
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期 -- -- 54,656,734.72
保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损
益，以及处置交易性金融资产、交易性
金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备 -- -- --
转回
对外委托贷款取得的损益 -- -- --
采用公允价值模式进行后续计量的投资 -- -- --
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对 -- -- --
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入 1,179,245.28 1,179,245.28 1,179,245.28
除上述各项之外的其他营业外收入和支 2,995,287.58 -41,281,549.54 -2,515,770.08
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -- -- --
少数股东权益影响额 -3,246,910.45 -3,272,235.77 -1,347,735.19
所得税影响额 -6,054,752.16 -254,643,256.48 -24,848,465.82
合计 360,505,578.28 1,314,759,939.10 420,013,226.12
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发及持有物业经营，经营模式
以自主开发销售为主。公司始终如一坚持“践行责任、构筑美好”的品牌理念，并以“做城市复
兴官”为己任，目前公司房地产业务已遍布国内多个主要城市。
2018 年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，在金融财政政策定向“宽松”的同
时，房地产调控政策依然“从紧”。2018 年 3 月份的政府工作报告、7 月份的中央政治局会议确
定了全年房地产调控的政策基调，中央楼市控的定力较强。在此基调下，地方控政策体现出稳中
偏紧、节奏及时、协同性强的特点，全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性，
政策取得阶段性效果。
2018 年，全国商品房销售面积 171,654 万平方米，比上年增长 1.3%。其中，住宅销售面积增
长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%，商业营业用房销售面积下降 6.8%。商品房销售额 149,973
亿元，增长 12.2%。其中，住宅销售额增长 14.7%，办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用房销售
额增长 0.7%。
2018 年，全国房地产开发投资 120,264 亿元，比上年增长 9.5%。其中，住宅投资 85,192 亿
元，增长 13.4%，比上年提高 4 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.8%。
2018 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 822,300 万平方米，比上年增长 5.2%。其中，住
宅施工面积 569,987 万平方米，增长 6.3%。房屋新开工面积 209,342 万平方米，增长 17.2%。其
中，住宅新开工面积 153,353 万平方米，增长 19.7%。房屋竣工面积 93,550 万平方米，下降 7.8%。
其中，住宅竣工面积 66,016 万平方米，下降 8.1%。
2018 年，全国房地产开发企业土地购置面积 29,142 万平方米，比上年增长 14.2%；土地成交
价款 16,102 亿元，增长 18.0%。
（数据来源：国家统计局、中国指数研究院）
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括
一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在
诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司
践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较
高的认知度和美誉度。2018 年，公司在主流媒体刊发专题专版，推广“城市复兴”理念；北京电
视台《档案》专题节目《一部首开史，半座北京城》播出，回顾首开集团在北京城市建设中的责
任和贡献。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获
取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可，通过双方、多方联合体拿地
或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发
掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。公司优质品牌
的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
（二）立足北京市场
公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想。凭借着在北京市场的历史和地位，公司京内
项目是结算收入的重要组成部分。多年来，公司继续保持北京市场销售领军地位。
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2018 年年度报告
2018 年，公司积极参与北京市副中心建设：大力推进通州副中心共有产权房开发项目、做好
副中心办公区项目物业服务接管工作，同时也保持高度关注城市副中心新业务资源。
2018 年，公司全力推进冬奥会速滑馆“冰丝带”项目建设，克服了诸多技术难题，按计划完
成了主体结构施工、环桁架安装和屋面索网提升等关键工作，实现了“编织天幕”的节点目标。
同年，公司积极推进世园会首开展园建设，完成主体工程和部分内装、园林景观施工。
公司持续通过各种形式新增北京区域土地储备，2018 年在京内获得土地数量、金额及面积均
居于前列。深耕北京市场，是公司一贯坚持的发展战略。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立
了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力。同时，公
司有效的利用了多渠道、多种类融资工具；公司 2018 年继续保持最高的 AAA 级企业主体评级，代
表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得认可。除充分发挥传统的银行融资
潜能外，2018 年公司以较低的成本发行多种类型债券融资产品；同时加强与国内龙头保险公司的
战略合作，发挥险资融资成本较低的优势；此外，在保理融资、并购贷款等方面，都有新的突破，
保证了公司的资金稳定。
（四）专业运作能力
公司从事房地产行业超过三十五年，积累了大量的工程管理经验、知识和人才，具有开发大
型居住区的超强能力。人才规模总量合理，人才队伍结构优化，为公司核心业务的快速发展提供
了高层次、高技能及复合型应用人力资源保障。
2018 年，公司产品标准化与创新实践扎实推进，基础管理得到继续强化；管理运作形成了具
有公司自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。项目建设开发
中，合作项目多数项目实行联合操盘，公司根据不同的合作方，在自己优势的节点发挥专长，获
得了业内多方的认可。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2018 年，全国城市之间成交热度呈分化态势，多数房企加快推盘节奏，热点城市推盘数量继
续维持高位，全国整体销售面积和销售额同比继续提升，但增速明显放缓。三四线城市明显降温，
全国市场热度随之下降。重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定，三四季度房企供应放量增
长，短期供不应求态势缓解，近几个月可售面积同比持续回升，更趋向合理区间。多数城市各层
次产品价格小幅提升，重点城市各类楼盘价格涨势得到控制。
（一）商品房销售面积同比增幅持续收窄，销售额同比增速稳中有升
2018 年公司进驻城市（在我公司进驻的主要城市中，选取北京、上海、天津、广州、深圳、
沈阳、大连、太原、苏州、杭州、福州、厦门、贵阳、武汉、成都、海口、廊坊、扬州、无锡和
南京进行分析）商品房销售面积 2.63 亿平方米，同比下滑 8.48%，占全国比重达到 15.32%，商品
房销售额 4.4 万亿元，同比增加 15.38%，占全国比重为 29.34%。具体来看，厦门、杭州、海口和
天津成交量较 2017 年均下滑，且海口同比下降幅度最大达 21%，其次是天津同比下降 12%。
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（二）百城价格环比涨幅持续回落
2018 年，百城价格指数已连续 44 个月上涨，上涨周期为史上最长。整体来看，2018 年楼市
调控政策以稳为主，百城住宅均价保持平稳，但涨幅持续收窄。其中一线城市房价环比涨幅小幅
回落，二线和部分强三线城市刚性需求旺盛对楼市支撑度较高，受调控政策影响较小，整体房价
环比涨幅略有扩大，三四线城市购买力透支，市场观望情绪浓厚，成交量有所回落，房价涨幅回
落。具体来看，2018 年 12 月，百城新建住宅均价 14678 元/平方米，环比上涨 0.25%，涨幅较上
月收窄 0.02 个百分点。2018 年，公司进驻重点城市（包括：上海、北京、广州、杭州、成都、
武汉、深圳、苏州、天津和南京）商品房销售价格较去年同期均有所增加，其中，南京销售价格
同比增幅较大，达 42.98%，其次是杭州，增幅 17.51%。
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（三）商品房开发投资额同比增速持续回落，新开工同比增幅继续扩大
2018 年全国房屋新开工面积为 20.93 亿平方米，同比增长 17.18%。公司进驻城市房屋新开工
面积为 3.51 亿平方米，占全国比重为 16.75%，同比上升 9.61%。
2018 年全国房地产开发投资额为 12.03 万亿元，同比增长 9.53%；公司进驻城市房地产开发
投资额为 3.7 万亿元，同比增长 5.83%，占全国比重为 30.75%。其中，扬州、深圳和沈阳同比增
速分别为 40%、23.64%和 22.41%，增长显著。
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（四）房企到位资金同比增幅继续收窄，国内贷款同比降幅扩大
2018 年全国房地产开发企业到位资金 16.6 万亿，同比增长 6.4%，增幅较 1-11 月收窄 1.2
个百分点。在开发企业各类资金来源中，国内贷款和自筹资金占比分别为 14.46%和 33.64%，其他
资金来源占比再次超过五成。具体来看，国内贷款为 24005 亿元，同比下降 4.9%，降幅较 1-11
月扩大 1.2 个百分点；利用外资为 108 亿元，同比下降 35.8%；自筹资金为 55831 亿元，同比增
长 9.7%，增幅较 1-11 月收窄 0.3 个百分点。
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（数据来源：中国指数研究院）
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 397.36 亿元，比上一年增长 8.31%；实现归属于母公司所有者
的净利润 31.66 亿元，比上一年增长 36.75%。截至报告期末，公司总资产 2,914.11 亿元，归属
于母公司所有者权益 308.86 亿元，分别比上一年增长 18.60%、0.56%。全年结转各类房地产项目
面积 182.52 万平方米，同比增长 9.39%。
报告期内，公司共实现签约面积 377.56 万平方米，同比上升 27.97%；签约金额 1,007.27 亿
元，同比上升 45.58%。
报告期内，公司主要项目实现开复工面积 1,903.73 万平方米，新开工面积 738.33 万平方米，
竣工 342.44 万平方米，分别比上一年增长 34.12%、31.77%、6.72%。其中，公司及控股子公司，
开复工面积 1,069.30 万平方米，同比增加 6.18%；新开工面积 252.18 万平方米，同比下降 30.99%；
竣工 243.46 万平方米，同比下降 2.12%。具体情况详见报告期内房地产开发投资情况表。
全年共新增项目（不含土地一级开发项目）23 个，地上建筑规模共计约 269 万平方米，其中，
北京区域 10 个，地上建筑规模 105 万平方米；北方区域 3 个，地上建筑规模 26 万平方米；南方
区域 10 个，地上建筑规模 138 万平方米。除公开市场获得土地储备外，2018 年公司同时加大了
项目股权收购力度，还获得了多个棚改、土地一级开发项目。具体情况详见公司相关公告。
报告期内，公司累计新增融资共计约 417 亿元，其中银行贷款 162 亿元，信托贷款 27 亿元，
债权融资计划 40 亿元，公司债 30 亿元，中期票据 25 亿元，短期票据 15 亿元，超短期票据 20
亿元，资产支持专项计划（ABS）14 亿元，保险债权投资计划 76 亿元，应付账款保理（ABS）7
亿元，累计归还各类筹资 241 亿元。当期净增融资规模 176 亿元。
年末，公司资产负债率为 81.58%，较上期增加 0.97 个百分点。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 39,736,005,663.82 36,686,028,556.17 8.31%
营业成本 26,724,894,791.05 24,686,657,288.92 8.26%
销售费用 1,333,650,323.10 1,107,153,717.20 20.46%
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管理费用 1,104,881,783.58 818,506,070.57 34.99%
财务费用 1,838,219,580.11 1,653,052,003.28 11.20%
经营活动产生的现金流量净额 11,643,204,842.61 -20,736,030,910.65 156.15%
投资活动产生的现金流量净额 -7,482,504,882.10 -7,018,268,755.68 6.61%
筹资活动产生的现金流量净额 5,723,225,530.73 22,490,486,371.96 -74.55%
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内公司主营业务收入 397.36 亿元，同比增长 8.18%，主要原因是本期房屋销售收入增
加、达到 389.42 亿元，同比增长 8.05%。
报告期内公司主营业务成本 266.75 亿元，同比增长 8.15%，主要原因是本期房屋销售成本增
加、达到 264.25 亿元，同比增长 8.14%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产开发 39,564,023,940.22 26,679,924,768.14 32.58% 8.18% 8.17% 增加 0.02 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房产销售 38,941,906,466.25 26,425,108,606.70 32.14% 8.05% 8.14% 减少 0.07 个百分点
酒店物业经 622,117,473.97 254,816,161.44 59.80% 17.01% 10.88% 增加 3.02 个百分点
营等
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
北京地区 21,844,866,736.94 15,782,341,211.21 27.75% 21.45% 41.02% 减少 10.03 个百分点
京外地区 17,719,157,203.28 10,897,583,556.93 38.50% -4.66% -19.12% 增加 10.99 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
成本构成项 总成本 期占总 较上年同 情况
分行业 本期金额 上年同期金额
目 比例 成本比 期变动比 说明
(%) 例(%) 例(%)
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房地产开 土地成本、 26,679,924,768.14 100 24,665,425,032.36 100 8.17 本期房屋销售
发 建安成本等 成本增加
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
成本构成项 总成本 期占总 较上年同 情况
分产品 本期金额 上年同期金额
目 比例 成本比 期变动比 说明
(%) 例(%) 例(%)
房产销售 土地成本、 26,425,108,606.70 99.06 24,435,622,148.10 99.07 8.14 本期房屋销售
建安成本等 成本增加
酒店物业 租赁成本 254,816,161.44 0.94 229,802,884.26 0.93 10.88 -
经营等
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 35,333.35 万元，占年度销售总额 0.89%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 222,225.91 万元，占年度采购总额 14.94%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
本期期间费用 42.77 亿元，比去年同期增加 6.98 亿元。其中：本期销售费用 13.34 亿元，比
去年同期增加 2.26 亿元，主要由本期销售广告费及人工成本增加形成；本期管理费用 11.05 亿元
比去年同期增加 2.86 亿元，主要是人员费用和服务费增加形成；本期财务费用 18.38 亿元，比去
年同期增加 1.85 亿元，主要是融资规模增加形成。
4. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
报告期内公司经营活动现金净流量 116.43 亿元，比去年同期增加 323.79 亿元。其中：随着
推盘进度的加快，在宏观政策调控下，本期销售商品、提供劳务收到的现金比去年持平，收到的
往来款比去年同期增长 6.33%，造成收到的其他与经营活动有关的现金提高 4.03%；本期支付地价
款大幅降低，造成购买商品、接受劳务支付的现金比去年降低 33.61%，此外，受本期支付的往来
款和支付的保证金降低的影响，支付其他与经营活动有关的现金比去年同期降低 25.40%；综合结
果导致本期现金流量净额比去年大幅提高。
报告期内投资活动产生现金流量-74.83 亿元，比去年同期降低 4.64 亿元，其中：本期支付
的投资比去年降低 26.83 亿元，但本期收购子企业形成净流出比去年增加 16.59 亿元；造成本期
投资活动产生的净流量变动不大。
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报告期内筹资活动产生的净流量 57.23 亿元，比去年同期降低 167.67 亿元。主要是以下原因
形成：本期吸收投资收到的现金比去年去年同期降低 50.18 亿元。取得借款比去年同期降低 182.60
亿元；本期发行债券收到的现金比去年同期增加 121.40 亿元，综上所述，本期筹资活动流入比去
年同期降低 111.26 亿元；本期偿还债务比去年增加 59.29 亿元；分配股利、利润或偿付利息支付
的现金比去年同期增加 16.46 亿元；本期支付其他与筹资活动有关的现金比去年同期降低 19.37
亿元，综上所述，本期筹资活动现金流出比去年同期增加 56.41 亿元；以上原因造成本期筹资活
动产生的净流入大幅降低。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末
本期期末金额
数占总资 数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 较上期期末变 情况说明
产的比例 产的比例
动比例（%）
（%） （%）
货币资金 32,738,886,629.44 11.23% 22,649,004,221.42 9.22% 44.55% 本期经营活动和筹
资活动产生的净流
入形成
应收账款 156,905,269.17 0.05% 421,860,618.97 0.17% -62.81% 本期收回应收款项
其他流动资产 4,614,024,182.17 1.58% 3,283,132,720.79 1.34% 40.54% 本期预交增值税和
待抵扣进项税增加
形成
可供出售金融 1,208,954,261.43 0.41% 677,344,602.92 0.28% 78.48% 子公司投资芜湖新
资产 街慧投资中心（有
限合伙）、芜湖远翔
天祥投资管理中心
（有限合伙）形成
长期股权投资 20,176,495,435.41 6.92% 14,809,222,008.77 6.03% 36.24% 对联合营企业投资
和权益法确认投资
收益形成
投资性房地产 9,361,877,818.33 3.21% 1,867,468,649.49 0.76% 401.31% 自持性在建工程转
入形成
在建工程 127,142,477.01 0.04% 2,042,697.29 0.00% 6,124.24% 子企业绵阳兴泰在
建酒店形成
其他非流动资 42,538,024.44 0.01% 160,448,292.37 0.07% -73.49% 期初投资款转入长
产 期股权投资形成
应付票据及应 8,746,547,796.53 3.00% 5,998,342,434.21 2.44% 45.82% 本期应付工程款增
付账款 加形成
其他应付款 31,289,854,271.45 10.74% 22,605,758,198.62 9.20% 38.42% 子公司对少数股东
应付往来款增加形
成
应付利息 727,306,463.85 0.25% 524,032,163.41 0.21% 38.79% 本期计提应付债券
利息增加形成
应付股利 7,913,702.14 0.00% 110,653,507.00 0.05% -92.85% 子公司中晟归还首
开集团股利
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一年内到期的 35,114,839,486.99 12.05% 19,251,972,494.00 7.84% 82.40% 一年内到期长期借
非流动负债 款增加形成
其他流动负债 11,056,342,844.86 3.79% 8,138,418,732.81 3.31% 35.85% 本期发行短期融资
券和超短期融资券
形成
应付债券 29,811,236,390.59 10.23% 21,727,703,851.51 8.84% 37.20% 本期发行资产支持
计划、债权计划和
公司债形成
少数股东权益 22,767,295,140.51 7.81% 16,922,029,008.24 6.89% 34.54% 本期少数股东投入
和合并范围增加形
成
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项 目 期末账面价值（元） 受限原因
货币资金 364,048,448.85 保证金及项目资本金
存货 54,931,364,140.56 贷款抵押
长期股权投资 949,000,000.00 贷款抵押
投资性房地产 61,215,069.04 贷款抵押
合 计 56,305,627,658.45
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
2018 年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中 TOP100 房企全年的销售金额进一
步同比增长 35%。但随着调控持续，多数房企去化不及预期。特别是下半年以来，市场转冷迹象
明显，部分企业业绩增速下滑。在这样的市场背景下，短期内越来越多的规模房企为应对市场变
局、防范市场风险，调整总体战略方向。以放缓扩张进程、谨慎投资、加紧去化为主基调。
2018 年，品牌房企销售业绩保持增长，百亿房企扩容至 156 家，市场份额超 75%。三家企业
销售额超过 5000 亿元，龙头企业规模效应突出。拿地方面，企业拿地补仓节奏放缓，品牌房企拿
地金额占同期商品房销售金额的比重接近三成。融资方面，房地产金融监管从严，行业融资通道
收缩，企业资金承压，大型房企融资优势依然突出。策略方面，随着调控政策持续深化，企业随
行就市加快推盘、积极营销，通过多元化布局确保自身现金安全与稳健经营。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发 一级土地 规划计容 是/否涉 合作开发项 合作开发
序
持有待开发土地的区域 土地的面积 整理面积 建筑面积 及合作开 目涉及的面 项目的权
号
(平方米) (平方米) (平方米) 发项目 积(平方米) 益占比(%)
1 北京市房山区青龙湖镇 FS16-0201-0005 地块 55,221 0 84,310 否 - 100
R2 二类居住用地、FS16-0201-0004 地块 B4
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综合性商业金融服务业用地、
FS16-0201-0003 地块 S4 社会停车场用地
2 北京市房山区长阳镇 04 街区东侧工业地块 51,172 51,172 103,375 是 51,172 51
3 北京市通州区宋庄镇 TZ00-0302-6002 地块 R2 42,634 0 111,776 是 42,634 85
二类居住用地、TZ00-0302-6001 地块 A33 基
础教育用地（限价商品住房项目）
4 北京市通州区通州新城 0204 街区 TZ00- 71,341 0 163,790 是 71,341 50
0024-0006、0007 地块 R2 二类居住用地
5 北京市顺义区后沙峪镇顺义新城第 19 街区 66,475 0 132,950 是 66,475 50
SY00-0019-0075 地块 R2 二类居住用地
6 北京市朝阳区崔各庄乡 2909-0603 地块 F1 住 19,201 0 57,602 是 19,201 55
宅混合公建用地
7 北京市朝阳区崔各庄乡 2909-0604 地块 F1 住 22,975 0 68,925 是 22,975 55
宅混合公建用地
8 北京市顺义区西丰乐棚改项目 44,800 44,800 63,046 否 0 100
9 北京市密云区南菜园棚改项目（回迁及南北 118,300 118,300 226,569 否 0 100
区商品房）
10 北京市密云区南菜园 45 亩商品房 26,414 0 39,341 否 0 100
11 北京市延庆区大榆树镇棚项目 730,200 730,200 375,900 否 0 100
12 北京市门头沟区潭柘寺镇 MC01-0003-6009、 180,851 0 238,650 是 180,851 10
6008、0057、0086、0120、6016、6015 地块
社会停车场用地、综合性商业金融服务业用
地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公
建用地（*）
13 北京市顺义区高丽营 02-08-01、02-08-02 地 170,200 0 255,301 是 170,200 50
块 F3 其他类多功能用地（*）
14 北京市顺义区高丽营镇于庄 SY02-0103- 43,326 0 64,988 是 43,326 26
6004、SY02-0103-6007 地块 R2 二类居住用地
15 北京市丰台区丽泽金融商务区南区 D-07、 73,911 0 160,000 是 73,911 25
D-08 地块 F3 其他类多功能用地国有建设用
（*）
16 北京市通州区西集镇西集村 81,664 0 97,997 是 81,664 25
TZ07-0103-0019、0029 地块 R2 二类居住用地、
TZ07-0103-0020 地块 B1 商业用地（*）
17 北京市昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级 121,730 0 327,948 是 121,730 33
开发项目 CP00-1600-0015 等地块 R2 二类居
住用地、B4 综合性商业金融服务业用地（*）
京内项目合计 1,920,415 944,472 2,572,468 945,480 -
18 廊坊市安次区龙河高新产业区廊安土 2017-4 47,084 0 86,283 否 - 100
地块
19 沈阳市沈北新区道义 3#地块 161,300 0 322,175 否 - 100
20 沈北 2018-019 73,546 0 147,092 否 - 100
21 武汉市 P（2018）095 号 45,232 0 122,125 否 - 100
22 杭州市拱墅区半山田园 R21-06 地块 33,541 0 50,312 否 - 100
23 苏州市苏地 2010-G-33 号 27,264 0 8,179 是 27,264 70
24 厦门市同安区同安新城 12-14 片区通福路与 31,664 0 73,000 否 - 100
滨海旅游路交叉口西南侧(B 地块)
25 天府新区正兴街道田家寺村四、五组（天府 96,823 0 290,400 否 - 100
中心天府大道以西范围内，武汉路南侧，杭
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2018 年年度报告
州路北侧，嘉州路西侧）
26 深圳市盐田区沙头角 J213-0302 地块(*) 3,862 0 13,480 是 3,862 40
27 天津市津武（挂）2017-031 号地块（*） 14,565 0 26,217 是 14,565 50
28 天津市津武（挂）2018-047 号地块（*） 58,536 0 87,803 是 58,536 50
京外项目合计 593,416 0 1,227,066 104,227 -
总计 2,513,831 944,472 3,799,534 1,049,707 -
注：
1、上述土地储备项目，为公司报告期内未开工项目。
2、持有待开发土地的面积为包括项目代征用地的项目总土地面积。
3、规划计容建筑面积为项目地上建筑规模面积。
4、合作开发项目涉及的面积为合作项目土地面积。
5、公司权益土地面积=合作开发项目涉及的面积×合作开发项目的权益占比。
6、标*号项目，为公司非并表合作项目。
公司棚户区改造及土地一级开发项目情况
项目 序 项目位 总用地（万 计划总投
项目名称 实施进度
分类 号 置 平方米） 资（亿元）
万泉寺村棚户区改造和环 北京市 剩余待腾退户正在处
1 101.70 118.74
境整治项目 丰台区 理中
北京市 剩余待腾退户正在处
2 幸福西街棚户区改造项目 6.31 15.30
顺义区 理中
南关村、南房村、小周各 北京市 各项工作正在积极开
3 224.20 174.40
庄村棚户区改造项目 怀柔区 展中
马坡镇西丰乐村棚户区改 北京市 回迁房建设工作已经
实 4 59.72 42.34
造土地开发项目 顺义区 启动
施
剩余待腾退户正在处
项 长安新村和南菜园新村旧 北京市
5 11.83 21.91 理中，回迁房及商品房
目 城改建棚户区改造项目 密云区
建设工作已经启动
大榆树镇下屯村棚户区改 北京市 剩余待腾退户正在处
6 73.02 46.12
造和环境整治项目 延庆区 理中
固安县大韩寨村旧城改造 河北省 拆迁收储工作已经启
7 497.67 28.52
项目 廊坊市 动
小计 974.45 447.33
顺义区李桥镇头二营、三 北京市
1 158.84
四营及英各庄村棚改项目 顺义区
昌平区东小口镇小辛庄组 北京市
2 265.40
团棚户区改造项目 昌平区
后 北京市
3 东城区建内二期棚改项目 14.36
续 东城区 -
项 北京市
4 西城区复内项目 34.90
目 西城区
顺义新城仁和镇庄头、太
北京市
5 平村、南彩镇棚户区改造 141.17
顺义区
项目
小计 614.67
合计 1589.12
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2018 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划计 报告期
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 新开工面积 本期竣工面 已竣工面积(平
地区 项目 经营业态 新开工项目/竣 容建筑面积 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 方米)
工项目 (平方米) 资额
北京市
1 熙悦睿府 住宅 竣工项目 135,612 221,321 260,330 0 0 0 260,330 31.19 0.42
房山区
北京市
2 熙悦尚郡 住宅 竣工项目 83,053 131,349 180,076 0 0 0 180,076 26.79 0.70
朝阳区
北京市
3 熙悦诚郡 住宅 在建项目 59,618 67,937 92,812 699 0 0 92,113 21.58 0.65
大兴区
北京市
4 熙悦安郡 住宅 在建项目 61,467 146,551 234,739 234,739 0 135,767 135,767 35.87 3.35
朝阳区
北京市 住宅、商业、办
5 熙兆嘉园 竣工项目 256,691 379,449 528,924 0 0 0 528,924 60.31 2.11
房山区 公
北京市
6 熙悦林语 住宅、教育 新开工项目 85,957 182,033 290,971 290,117 290,117 0 0 95.00 2.50
大兴区
北京市
7 璞瑅公馆 住宅、商业 在建项目 68,870 119,565 187,315 0 0 0 170,252 40.40 0.45
丰台区
北京市
8 璞瑅墅 住宅、商业 竣工项目 178,811 73,035 117,168 0 0 0 117,168 13.06 0.07
大兴区
北京市
9 大绿地 住宅 在建项目 447,243 360,000 439,133 250,753 0 0 0 127.35 2.44
丰台区
北京市 住宅、商业、办
10 华侨村二期 新开工项目 20,514 54,970 94,060 94,060 94,060 0 0 70.46 0.47
朝阳区 公
北京市 住宅、商业、办
11 四季怡园 在建项目 188,842 238,274 329,141 316,233 0 210,128 223,036 59.18 9.35
门头沟区 公
北京市
12 首开华润城 住宅、商业 竣工项目 147,000 418,693 574,585 366,142 0 366,142 574,585 143.11 5.18
丰台区
北京市
13 琅樾 住宅 竣工项目 173,078 103,859 171,253 0 0 0 171,253 55.38 1.91
朝阳区
北京市 住宅、商业、办
14 缇香郡 在建项目 181,265 355,254 470,549 210,373 0 46,057 306,233 39.21 2.60
通州区 公
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2018 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 报告期
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 新开工面积 本期竣工面 已竣工面积(平
地区 项目 经营业态 新开工项目/竣 容建筑面积 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 方米)
工项目 (平方米) 资额
北京市
15 首开尚樾 住宅 在建项目 14,321 48,508 74,917 63,764 0 24,309 24,309 17.28 2.64
朝阳区
北京市
16 常青藤 住宅 在建项目 502,900 448,371 590,298 5,449 0 0 575,934 59.85 0.07
朝阳区
北京市
17 首开畅颐园 住宅 竣工项目 30,527 76,319 94,118 94,118 0 94,118 94,118 13.57 0.23
朝阳区
北京市
18 景粼原著 住宅 在建项目 203,529 143,685 261,860 185,999 4,200 120,987 196,848 115.94 4.83
朝阳区
北京市 住宅、商业、办
19 和锦薇棠 在建项目 41,964 117,498 188,925 188,925 33,011 0 0 59.84 2.04
朝阳区 公
北京市
20 香溪郡 住宅 竣工项目 232,246 204,408 282,342 0 0 0 282,342 41.21 0.94
通州区
北京市
21 国风美唐朗观 住宅 在建项目 203,845 391,018 551,572 4,422 0 0 547,150 49.36 1.23
昌平区
北京市
22 回龙观 G 区商业 商业 在建项目 63,615 95,423 154,003 154,003 0 0 0 34.91 0.48
昌平区
北京市
23 城市之光 住宅 在建项目 140,268 210,738 281,365 66,516 66,516 0 214,849 34.92 0.82
通州区
北京市
24 棠颂 住宅 在建项目 67,576 126,042 195,995 195,995 0 0 0 29.56 3.38
大兴区
北京市
25 和悦华锦 住宅 新开工项目 92,065 165,717 282,253 282,253 282,253 0 0 96.07 4.39
大兴区
北京市
26 和悦华玺 住宅 新开工项目 30,891 67,960 109,020 109,020 109,020 0 0 35.86 20.16
昌平区
北京市
27 中晟新城 住宅 在建项目 383,220 493,800 634,046 51,165 0 15,767 576,952 46.32 1.31
顺义区
北京市
28 中晟景苑 住宅 在建项目 74,800 124,689 195,780 195,786 12,728 0 0 25.20 2.15
顺义区
北京市 商业、办公、酒
29 首开万科中心（*） 在建项目 95,983 126,996 212,061 137,891 0 137,891 209,179 34.08 3.72
大兴区 店
北京市
30 熙悦天街（*） 商业 新开工项目 85,709 179,122 299,898 158,953 158,953 0 0 65.00 3.42
房山区
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2018 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 报告期
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 新开工面积 本期竣工面 已竣工面积(平
地区 项目 经营业态 新开工项目/竣 容建筑面积 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 方米)
工项目 (平方米) 资额
北京市
31 万科天地（*） 商业、办公 竣工项目 117,101 94,797 144,385 0 0 0 144,385 27.56 2.80
大兴区
北京市
32 熙悦林语(*) 住宅 新开工项目 66,380 146,035 229,685 229,685 229,685 0 0 76.00 1.67
大兴区
北京市 住宅、商业、办
33 金樾和著（*） 在建项目 75,691 133,361 218,623 218,623 72,791 0 0 40.00 4.25
房山区 公
北京市
34 熙湖悦著（*） 住宅、教育 新开工项目 133,033 210,450 210,450 345,147 345,147 0 0 82.00 1.99
房山区
北京市
35 首开保利碧桂园（*）住宅 新开工项目 95,947 211,083 302,824 302,824 302,824 0 0 61.91 12.15
大兴区
北京市
36 金悦府(*) 住宅、办公 新开工项目 28,212 70,531 70,531 127,118 127,118 0 0 45.00 1.54
大兴区
北京市
37 观承大家（*） 住宅 新开工项目 155,133 156,684 412,234 239,204 239,204 0 0 100.00 13.98
顺义区
北京市
38 天誉（*） 住宅 竣工项目 111,089 93,534 130,653 0 0 0 130,653 28.00 0.72
朝阳区
北京市 住宅、商业、办
39 和光尘樾(*) 在建项目 63,913 159,783 238,446 238,941 70,303 0 0 66.42 1.80
朝阳区 公
北京市
40 城志畅悦园（*） 住宅、办公 新开工项目 60,374 102,636 187,602 170,532 170,532 0 0 53.94 5.31
朝阳区
北京市
41 锦安家园（*） 住宅 新开工项目 77,973 194,934 310,235 312,098 312,098 0 0 74.76 3.81
朝阳区
北京市
42 瑞悦府(*) 住宅、办公 新开工项目 59,511 59,511 181,374 181,374 181,374 0 0 66.27 3.78
朝阳区
北京市
43 国悦居（*） 住宅 在建项目 91,559 109,550 168,748 168,748 0 159,603 159,603 35.94 2.00
大兴区
北京市 住宅、商业、办
44 云创天地（*） 在建项目 144,005 218,623 219,619 88,143 23,308 0 0 53.58 0.24
通州区 公
北京市 住宅、商业、办
45 城市之光（*） 在建项目 89,348 123,434 170,994 136,570 0 66,430 100,854 31.39 2.40
通州区 公
北京市
46 天琅（*） 住宅 竣工项目 61,031 164,326 222,731 101,912 0 101,912 222,731 50.35 1.24
大兴区
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2018 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 报告期
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 新开工面积 本期竣工面 已竣工面积(平
地区 项目 经营业态 新开工项目/竣 容建筑面积 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 方米)
工项目 (平方米) 资额
北京市
47 回龙观 G06-2（*） 办公 新开工项目 7,553 22,659 31,552 31,552 31,552 0 0.00 11.59 0.09
昌平区
北京市
48 平谷和棠瑞著(*) 住宅 新开工项目 151,600 153,116 346,911 346,910 346,910 0 0 47.33 2.39
平谷区
北京市
49 汇景湾（*） 住宅 竣工项目 416,709 348,576 467,258 68,582 0 68,582 467,258 35.91 1.52
平谷区
北京市
50 东郡汇（*） 住宅 在建项目 48,500 91,883 139,742 37,056 0 12,203 114,889 33.09 1.70
朝阳区
北京市
51 保利桃源香谷（*） 住宅 新开工项目 20,764 45,680 68,673 68,673 68,673 0 0 7.89 3.78
平谷区
京内项目合计 6,426,905 8,783,770 12,852,779 7,071,067 3,572,377 1,559,896 6,821,791 2,606.77 153.16
廊坊市
52 国风悦都 住宅 在建项目 185,946 334,704 426,107 348,114 0 100,382 178,375 25.86 1.32
安次区
沈阳市
53 首开国风润城 住宅、商业 在建项目 417,420 409,980 441,375 187,752 0 29,063 284,616 19.03 1.04
沈北新区
葫芦岛市 住宅、商业、酒
54 葫芦岛国风海岸 在建项目 1,368,068 1,485,241 1,790,425 120,214 0 120,214 361,662 100.52 2.45
连山区 店
太原市 住宅、商业、教
55 太原国风上观 在建项目 531,067 939,600 1,453,146 756,752 0 0 696,394 87.90 6.72
小店区 育
大连市 住宅、商业、办
56 大连东港项目 在建项目 95,000 343,110 455,636 2,144 0 2,144 176,547 66.72 0.61
中山区 公、酒店
苏州市
57 首开国风华府 住宅、商业 竣工项目 90,434 172,210 219,318 0 0 0 219,318 14.05 0.08
吴中区
苏州市
58 苏州常青藤 住宅 竣工项目 120,654 187,649 262,933 0 0 0 262,933 25.82 0.50
吴中区
苏州市
59 玖珑花园 住宅 竣工项目 163,740 441,138 551,896 152,126 0 152,126 551,896 39.30 3.27
吴江区
苏州市
60 山湖一号 住宅 竣工项目 197,856 454,393 569,980 0 0 0 569,980 39.79 0.33
吴中区
苏州市
61 狮山原著 住宅 竣工项目 241,000 175,970 239,710 0 0 0 239,710 39.40 1.20
高新区
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2018 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 报告期
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 新开工面积 本期竣工面 已竣工面积(平
地区 项目 经营业态 新开工项目/竣 容建筑面积 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 方米)
工项目 (平方米) 资额
苏州市
62 如院 住宅 竣工项目 41,011 81,703 107,388 107,388 0 107,388 107,388 23.13 1.57
吴中区
苏州市
63 首开金茂熙悦 住宅 在建项目 92,435 230,400 277,589 277,589 69,500 109,198 109,198 65.00 3.96
高新区
无锡市
64 无锡蠡湖金茂府 住宅 在建项目 124,337 310,842 461,190 414,569 227,018 0 0 111.01 3.71
滨湖区
杭州市
65 德胜上郡 住宅 竣工项目 52,909 105,810 152,305 0 0 0 152,305 21.11 0.29
下城区
杭州市
66 望宸府 住宅 竣工项目 41,065 65,695 102,510 0 0 0 102,510 15.20 0.33
拱墅区
杭州市
67 国风美域 住宅 竣工项目 29,442 85,517 113,289 0 0 0 113,289 17.00 0.31
西湖区
杭州市
68 首开东城金茂府 住宅 新开工项目 38,447 92,278 144,372 140,248 140,248 0 0 50.01 18.98
江干区
杭州市
69 首开杭州金茂府 住宅 在建项目 78,429 198,635 299,611 299,611 0 0 0 104.00 6.86
拱墅区
扬州市
70 水印西堤 住宅 竣工项目 181,643 306,326 397,153 0 0 0 397,153 20.42 0.18
邗江区
扬州市
71 扬州中央都会 住宅、商业 在建项目 160,832 242,116 323,360 80,992 0 0 68,838 22.80 1.27
邗江区
南京市 首开金茂阳光城
72 住宅 新开工项目 33,192 82,981 111,480 107,991 107,991 0.00 0.00 21.56 0.73
江宁区 东城金茂悦二期
海门市
73 海门紫郡 住宅、商业 在建项目 822,264 817,369 1,010,746 239,623 50,651 15,188 15,188 53.71 1.98
海门港
厦门市
74 厦门领翔上郡 住宅、商业 竣工项目 130,552 336,050 442,023 154,522 0 154,522 442,023 50.15 2.29
翔安区
厦门市 商业、办公、酒
75 时代上城 新开工项目 192,607 520,400 673,070 119,419 119,419 0.00 0.00 55.45 1.72
翔安区 店
武汉市 住宅、商业、办
76 东湖金茂府 在建项目 111,571 507,661 694,300 326,406 180,818 0 0 126.36 6.73
洪山区 公
绵阳市 住宅、商业、酒
77 绵阳仙海龙湾 在建项目 298,722 775,910 776,510 105,193 0 0 17,677 53.94 1.42
游仙区 店
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2018 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 报告期
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 新开工面积 本期竣工面 已竣工面积(平
地区 项目 经营业态 新开工项目/竣 容建筑面积 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 方米)
工项目 (平方米) 资额
贵阳市 住宅、商业、办
78 贵阳首开紫郡 在建项目 1,082,900 1,336,200 1,783,706 487,738 334,025 121,622 588,323 66.55 4.02
南明区 公、酒店
福州市
79 香槟国际 住宅、商业 竣工项目 24,909 703,124 893,767 227,720 0 227,720 893,767 90.47 3.25
晋安区
福州市
80 乌山九巷 住宅、商业 在建项目 52,167 223,952 290,454 290,454 46,119 0 0 53.81 2.22
鼓楼区
福州市
81 香开新城 住宅、商业 竣工项目 120,700 350,850 448,478 0 0 0 448,478 50.32 0.58
晋安区
福州市
82 香开连天广场 商业、办公 在建项目 19,059 85,817 116,112 116,112 0 0 0 13.02 0.71
晋安区
福州市
83 香开连天花园 住宅、商业 在建项目 18,310 82,960 106,236 106,236 0 0 0 17.13 0.96
晋安区
福州市
84 香开观海广场 办公、酒店 竣工项目 18,523 74,092 98,343 98,343 0 98,343 98,343 15.97 1.31
鼓楼区
福州市
85 首开融侨首融府 住宅、商业 在建项目 41,615 132,763 161,333 161,333 0 0 0 39.90 1.27
晋安区
福州市
86 熙悦美地 住宅、商业 在建项目 10,552 21,107 27,637 27,637 0 0 0 5.36 0.42
鼓楼区
福州市
87 熙悦花园 住宅 在建项目 24,622 42,826 51,210 51,210 0 0 0 9.48 0.51
晋安区
福州市
88 熙悦锦城 住宅 在建项目 16,482 70,208 93,730 93,730 0 0 0 11.86 0.51
晋安区
福州市
89 紫樾花园 住宅、酒店 新开工项目 25,014 160,969 229,523 229,523 229,523 0.00 0 45.58 1.87
仓山区
广州市
90 天宸原著 住宅 在建项目 185,588 256,191 377,279 184,845 0 183,394 370,905 58.60 3.92
天河区
广州市
91 白云天奕 住宅 在建项目 34,980 132,267 150,689 150,280 0 0 0 49.11 2.02
白云区
珠海市
92 首开龙湖天鉅 住宅、商业 新开工项目 11,141 34,833 43,013 43,013 43,013 0 0 9.40 6.06
香洲区
海口市 住宅、商业、办
93 美墅湾 在建项目 241,036 297,513 354,070 213,693 81,612 0 0 40.51 2.02
秀英区 公
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2018 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 报告期
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 新开工面积 本期竣工面 已竣工面积(平
地区 项目 经营业态 新开工项目/竣 容建筑面积 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 方米)
工项目 (平方米) 资额
成都市 住宅、商业、办
94 花照紫宸 在建项目 117,996 667,517 909,811 704,936 0 0 203,010 47.75 23.56
金牛区 公
上海市
95 央玺 住宅 在建项目 70,210 126,379 205,008 205,008 0 0 0 103.07 10.20
宝山区
成都市
96 成都金茂府（*） 住宅 新开工项目 108,204 270,509 432,446 168,263 168,263 0 0 107.73 2.25
武侯区
天津市 住宅、商业、办
97 天津湾（*） 在建项目 301,660 925,669 1,223,894 599,083 0 0 557,204 93.54 1.35
河西区 公、酒店
天津市
98 东丽项目(*) 住宅 新开工项目 21,630 54,774 80,800 79,960 79,960 0.00 0.00 26.66 0.48
东丽区
苏州市
99 胥江天街（*） 住宅、商业 在建项目 40,894 101,169 157,453 34,593 0 0 0 41.16 1.06
姑苏区
苏州市
100 科技城金茂府（*） 住宅、商业 在建项目 194,396 389,063 557,920 332,066 87,799 83,048 83,048 121.07 5.48
高新区
苏州市
101 苏悦湾(*) 住宅 新开工项目 43,335 86,671 116,320 116,320 116,320 0 0 20.24 12.63
高新区
无锡市
102 太湖如院（*） 住宅 新开工项目 173,782 208,538 354,912 355,172 355,172 0.00 0 57.81 1.59
滨湖区
杭州市
103 金茂首开国樾（*） 住宅 新开工项目 36,456 91,140 138,917 136,097 136,097 0 0 50.81 18.15
拱墅区
厦门市 首开龙湖春江彼岸
104 住宅、商业 在建项目 122,960 287,000 392,296 173,776 0 121,679 340,199 81.70 4.33
海沧区 （*）
厦门市
105 首开万科白鹭郡(*) 住宅、商业 在建项目 58,986 88,500 151,832 151,832 0 0 0 33.59 1.97
翔安区
厦门市 龙湖首开景粼原著
106 住宅、商业 在建项目 50,943 92,612 152,752 152,752 0 0 0 33.83 2.51
集美区 (*)
厦门市
107 翔安新店项目(*) 住宅、商业 在建项目 63,722 205,246 260,271 260,271 0 0 0 61.31 2.58
翔安区
福州市
108 天宸原著(*) 商业 新开工项目 98,817 187,752 260,869 260,869 260,869 0 0 22.77 2.03
长乐区
福州市
109 天空之城(*) 住宅 新开工项目 111,444 334,331 462,779 466,983 466,983 0 0 90.00 27.19
晋安区
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2018 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 报告期
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 新开工面积 本期竣工面 已竣工面积(平
地区 项目 经营业态 新开工项目/竣 容建筑面积 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 方米)
工项目 (平方米) 资额
福州市
110 香开长龙(*) 住宅 在建项目 31,902 77,105 101,601 101,601 0 0 0 24.85 1.13
台江区
广州市
111 云峰原著(*) 住宅 在建项目 135,173 323,987 435,358 344,192 313,880 20,061.00 20,061 76.46 7.30
开发区
珠海市
112 湖城大境（*） 住宅、商业 新开工项目 22,888 50,928 65,332 65,332 65,332 0 0 12.50 8.29
金湾区
成都市
113 天璞项目(*) 住宅、办公 在建项目 25,494 114,724 154,366 154,366 0 0 0 11.20 2.53
锦江区
深圳市
114 深圳盐田项目(*) 商业 新开工项目 3,862 13,480 19,896 19,896 19,896 0.00 0.00 7.13 0.51
盐田区
天津市
115 南湖一号（*） 住宅 竣工项目 216,000 325,000 309,290 73,935 0 73,935 309,290 17.12 0.75
武清区
天津市
116 珑玺家苑（*） 住宅 新开工项目 25,277 37,915 54,329 54,329 54,329 0 0 25.84 0.30
武清区
成都市
117 成都国奥村（*） 住宅 竣工项目 132,668 234,020 314,519 0 0 0 313,078 22.19 0.26
双流区
重庆市
118 重庆国奥村（*） 住宅 在建项目 413,989 652,182 828,596 204,631 0 84,455 676,933 60.38 2.86
江北区
桂林市
119 桂林国奥城（*） 住宅 在建项目 196,605 356,840 475,500 327,404 56,042 59,997 163,447 31.14 2.48
叠彩区
京外项目合计 10,587,532 20,012,410 26,340,069 11,966,187 3,810,879 1,864,479 10,133,086 3,128.19 245.28
总计 17,014,437 28,796,180 39,192,848 19,037,254 7,383,256 3,424,375 16,954,877 5,734.96 398.43
注：
1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。累计已竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。
4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
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2018 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积 已预售面积 截止目前累计销售
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米) 面积(万平方米)
1 北京市房山区 熙悦睿府 住宅 231,287 19,272 23.08
2 北京市朝阳区 熙悦尚郡 住宅 148,758 11,547 14.82
3 北京市大兴区 熙悦诚郡 住宅 77,128 5,474 7.66
4 北京市朝阳区 熙悦安郡 住宅 207,825 46,295 17.33
5 北京市大兴区 熙悦林语 住宅、教育 102,674 35,183 3.52
6 北京市房山区 熙兆嘉园 住宅、商业、办公 458,913 75,266 41.49
7 北京市丰台区 璞瑅公馆 住宅、商业 162,802 6,654 10.46
8 北京市丰台区 大绿地 住宅 369,923 47,747 14.04
9 北京市门头沟区 四季怡园 住宅、商业、办公 258,892 10,253 19.07
10 北京市丰台区 首开华润城 住宅、商业 465,286 79,943 40.63
11 北京市朝阳区 琅樾 住宅 162,078 8,746 13.08
12 北京市通州区 缇香郡 住宅、商业、办公 420,055 36,323 22.08
13 北京市朝阳区 景粼原著 住宅 199,532 66,104 12.60
14 北京市朝阳区 和锦薇棠 住宅、商业、办公 137,766 9,002 4.61
15 北京市通州区 香溪郡 住宅 237,833 13,162 11.80
16 北京市昌平区 国风美唐朗观 住宅 435,261 28,652 41.43
17 北京市通州区 城市之光 住宅 221,881 36,783 19.80
18 北京市大兴区 棠颂 住宅 146,745 85,790 8.58
19 北京市大兴区 和悦华锦 住宅 162,403 70,919 7.09
20 北京市昌平区 和悦华玺 住宅 57,766 26,559 2.66
21 北京市大兴区 熙悦春天（*） 住宅、商业 187,941 13,295 19.83
22 北京市大兴区 首开万科中心（*） 商业、办公、酒店 70,307 23,565 5.06
23 北京市大兴区 万科天地（*） 商业、办公 127,449 18,606 9.21
24 北京市大兴区 熙悦林语(*) 住宅 74,767 22,701 2.27
25 北京市房山区 金樾和著（*） 住宅、商业、办公 181,133 28,657 2.87
26 北京市大兴区 金悦府(*) 住宅、办公 70,531 8,528 0.85
27 北京市顺义区 观承大家（*） 住宅 99,285 60,535 6.05
28 北京市朝阳区 天誉（*） 住宅 107,632 10,466 8.64
29 北京市朝阳区 和光尘樾(*) 住宅、商业、办公 172,626 18,943 10.20
30 北京市朝阳区 瑞悦府(*) 住宅、办公 140,271 110,926 11.09
31 北京市通州区 城市之光（*） 住宅、商业、办公 135,633 43,587 11.91
32 北京市大兴区 天琅（*） 住宅 181,299 31,276 14.51
33 北京市平谷区 平谷和棠瑞著(*) 住宅 45,935 31,360 3.14
34 北京市平谷区 汇景湾（*） 住宅 359,766 15,317 29.99
35 北京市朝阳区 东郡汇（*） 住宅 86,127 5,059 5.84
36 北京市平谷区 保利桃源香谷（*） 住宅 46,839 46,839 4.68
京内其他项目 23,504
京内其他项目（*） 3,655
京内项目合计 6,752,349 1,236,493 481.98
37 廊坊市安次区 国风悦都 住宅 315,962 17,870 17.91
38 沈阳市沈北新区 首开国风润城 住宅、商业 379,612 97,638 22.85
39 葫芦岛市连山区 葫芦岛国风海岸 住宅、商业、酒店 1,392,655 62,968 15.25
40 太原市小店区 太原国风上观 住宅、商业、教育 1,309,959 94,206 92.76
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2018 年年度报告
41 大连市中山区 大连东港项目 住宅、商业、办公、 436,033 40,524 10.22
酒店
42 苏州市吴中区 首开国风华府 住宅、商业 172,406 10,003 15.38
43 苏州市吴中区 苏州常青藤 住宅 244,350 34,196 19.96
44 苏州市吴江区 玖珑花园 住宅 508,785 73,517 47.87
45 苏州市吴中区 山湖一号 住宅 471,901 7,488 47.06
46 苏州市高新区 狮山原著 住宅 217,229 9,536 21.04
47 苏州市吴中区 如院 住宅 96,046 33,809 3.38
48 苏州市高新区 首开金茂熙悦 住宅 240,419 18,568 1.86
49 无锡市滨湖区 无锡蠡湖金茂府 住宅 374,171 92,905 13.20
50 杭州市下城区 德胜上郡 住宅 136,177 25,912 10.59
51 杭州市拱墅区 望宸府 住宅 89,290 15,164 6.48
52 杭州市西湖区 国风美域 住宅 110,191 9,603 8.90
53 杭州市江干区 首开东城金茂府 住宅 89,090 8,909 0.89
54 杭州市拱墅区 首开杭州金茂府 住宅 190,638 93,597 13.03
55 扬州市邗江区 水印西堤 住宅 349,982 36,025 32.86
56 扬州市邗江区 扬州中央都会 住宅、商业 155,718 69,469 14.08
57 南京市江宁区 首开金茂阳光城 住宅 108,012 26,766 2.68
东城金茂悦二期
58 海门市海门港 海门紫郡 住宅、商业 915,712 72,048 17.93
59 厦门市翔安区 厦门领翔上郡 住宅、商业 429,759 48,482 32.53
60 厦门市翔安区 时代上城 商业、办公、酒店 548,842 17,786 1.78
61 武汉市洪山区 东湖金茂府 住宅、商业、办公 677,218 89,826 8.98
62 绵阳市游仙区 绵阳仙海龙湾 住宅、商业、酒店 545,603 8,336 2.53
63 贵阳市南明区 贵阳首开紫郡 住宅、商业、办公、 984,710 102,090 46.37
酒店
64 福州市晋安区 香槟国际 住宅、商业 812,963 39,543 76.94
65 福州市鼓楼区 乌山九巷 住宅、商业 283,330 70,029 12.43
66 福州市晋安区 香开新城 住宅、商业 406,544 9,145 38.90
67 福州市晋安区 香开连天广场 商业、办公 107,679 24,631 2.79
68 福州市晋安区 香开连天花园 住宅、商业 94,371 45,263 4.53
69 福州市鼓楼区 香开观海广场 办公、酒店 71,382 19,158 6.65
70 福州市晋安区 首开融侨首融府 住宅、商业 151,467 48,632 4.86
71 福州市晋安区 熙悦花园 住宅 43,378 37,827 3.78
72 广州市天河区 天宸原著 住宅 337,432 79,722 29.54
73 广州市白云区 白云天奕 住宅 97,000 13,281 1.33
74 珠海市香洲区 首开龙湖天鉅 住宅、商业 38,800 12,653 1.27
75 海口市秀英区 美墅湾 住宅、商业、办公 289,041 34,591 6.25
76 成都市金牛区 花照紫宸 住宅、商业、办公 563,666 182,750 53.09
77 苏州市姑苏区 胥江天街（*） 住宅、商业 28,924 16,200 1.62
78 苏州市高新区 科技城金茂府（*） 住宅、商业 498,529 34,301 3.43
79 苏州市高新区 苏悦湾(*) 住宅 98,913 10,546 1.05
80 厦门市海沧区 首开龙湖春江彼岸 住宅、商业 377,853 68,687 35.58
（*）
81 厦门市集美区 龙湖首开景粼原著 住宅、商业 136,070 19,665 1.97
(*)
82 福州市长乐区 天宸原著(*) 商业 185,330 139,684 13.97
83 福州市晋安区 天空之城(*) 住宅 323,000 50,577 5.06
84 福州市台江区 香开长龙(*) 住宅 92,024 42,413 4.24
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2018 年年度报告
85 广州市开发区 云峰原著(*) 住宅 291,432 35,915 3.59
86 珠海市金湾区 湖城大境（*） 住宅、商业 49,885 5,680 0.57
87 成都市锦江区 天璞项目(*) 住宅、办公 140,593 82,774 12.65
88 天津市武清区 南湖一号（*） 住宅 39,089 39,089 27.21
89 成都市双流区 成都国奥村（*） 住宅 291,120 6,195 23.62
90 重庆市江北区 重庆国奥村（*） 住宅 799,838 54,663 5.47
91 桂林市叠彩区 桂林国奥城（*） 住宅 374,569 72,385 24.73
京外其他项目 14,308
京外其他项目（*） 11,500
京外项目合计 18,514,692 2,539,048 935.48
总计 25,267,041 3,775,541 1,417.46
注：
1、已预售面积为报告期当期销售面积。
2、标*号项目，为公司非并表合作项目。
3、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
12,146,698.00 5.36 327,469.52
6. 其他说明
√适用 □不适用
公司 2018 年结利面积情况如下：
单位：万平方米
序号 项目名称 本期结利面积
1 畅颐园 7.11
2 城市之光 0.52
3 国风美唐 1.84
4 景粼原著 0.77
5 琅樾 1.26
6 首开华润城 28.93
7 四季怡园 15.17
8 缇香郡 6.16
9 天璞 2.15
10 望京 B20 地块 4.64
11 熙悦诚郡 1.52
12 熙悦睿府 1.77
13 熙悦尚郡 2.38
14 熙兆嘉园 1.15
15 香溪郡 1.12
16 中晟新城 3.02
京内其他项目 0.96
京内项目合计 80.47
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2018 年年度报告
17 大连东港项目 4.42
18 成都花照紫宸 7.54
19 福州香槟国际 3.33
20 福州香开观海广场 3.18
21 福州香开新城 0.95
22 广州天宸原著 11.20
23 贵阳首开紫郡 12.05
24 杭州德胜上郡 3.52
25 杭州望宸府 2.74
26 葫芦岛国风海岸 2.89
27 廊坊国风悦都 8.67
28 厦门首开领翔上郡 9.85
29 沈阳国风润城 6.99
30 苏州常青藤 2.02
31 苏州玖珑花园 15.79
32 苏州狮山原著 1.19
33 苏州首开国风华府 0.64
34 扬州水印西堤 3.00
35 扬州中央都会 0.59
京外其他项目 1.51
京外项目合计 102.05
总计 182.52
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
1、公司投资情况
报告期内投资总额（万元） 1,617,631.56
投资额增减变动数（万元） 66,349.25
上年同期投资额（万元） 1,551,282.31
投资额增减幅度（%） 4.28
2、被投资的公司情况
股权取得比 报告期内出资
被投资的公司名称 主要经营活动 出资方式
例（%） 额（万元）
南京达泰 房地产开发经营 - 15,810.00 货币资金
苏州茂泰 房地产开发经营 - 97,200.00 货币资金
首开丝路企业管理中心（有限合伙） 投资基金 - 30,000.00 货币资金
贵阳龙泰 房地产开发经营 - 2,250.00 货币资金
发展大厦 房屋租赁 50 13,607.00 货币资金
住总首开 房地产开发经营 - 20,000.00 货币资金
无锡泰茂 房地产开发经营 - 96,691.84 货币资金
首开万科置业 房地产开发经营 - 14,400.00 货币资金
首开住总房地产 房地产开发经营 - 20,000.00 货币资金
厦门兆淳 房地产开发经营 50 5.00 货币资金
杭州开茂 房地产开发经营 50 107,500.00 货币资金
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2018 年年度报告
昌信硕泰 房地产开发经营 40 2,000.00 货币资金
苏州屿秀 房地产开发经营 16.5 176.40 货币资金
房地钧洋 房地产开发经营 25 750.00 货币资金
北京国家速滑馆 房地产开发经营 16.83 5,147.00 货币资金
碧和信泰 房地产开发经营 33 3,307.25 货币资金
芜湖高和 房地产开发经营 49 122.50 货币资金
厚泰房地产 房地产开发经营 10 13,000.00 货币资金
滨湖恒兴 房地产开发经营 20 2,000.00 货币资金
腾泰亿远 房地产开发经营 25 21,600.00 货币资金
城志置业 房地产开发经营 49 44,100.00 货币资金
深圳熙梁 房地产开发经营 40 9,600.00 货币资金
杭州兴茂 房地产开发经营 50 107,500.00 货币资金
首开中晟 房地产开发经营 100 509,020.36 货币资金
创世瑞新 房地产开发经营 34 34,000.00 货币资金
博睿宏业 房地产开发经营 34 51,000.00 货币资金
新奥置业 房地产开发经营 50 2,500.00 货币资金
金开祯泰 房地产开发经营 55 55,000.00 货币资金
金开连泰 房地产开发经营 55 60,500.00 货币资金
北京达泰 房地产开发经营 100 1,000.00 货币资金
新城置业 房地产开发经营 70 2,100.00 货币资金
祐泰通达 房地产开发经营 50 500.00 货币资金
首开野村 房地产开发经营 50 3,000.00 货币资金
远和置业 房地产开发经营 25 20,250.00 货币资金
杭州首开润泰置业有限公司 房地产开发经营 100 10,000.00 货币资金
大广汽车城 房地产开发经营 34 12,642.22 货币资金
成都隆中策 房地产开发经营 51 120,362.00 货币资金
珠海润梁 房地产开发经营 50 26,000.00 货币资金
珠海卓轩 房地产开发经营 50 33,500.00 货币资金
北京合安房地产开发有限责任公司 房地产开发经营 49 490.00 货币资金
芜湖新街慧投资中心（有限合伙） 投资基金 19,000.00 货币资金
芜湖远翔天祥投资管理中心（有限合伙） 投资基金 30,000.00 货币资金
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
公司于 2017 年 11 月 10 日召开第八届董事会第五十一次会议，审议通过了《关于公司拟收购
日本野村中国投资株式会社所持有的北京发展大厦有限公司 50%股权的议案》，公司收购日本
野村中国投资株式会社所持有的发展大厦 50%股权，收购完成后，发展大厦成为本公司全资子
公司。公司于报告期内完成本次投资。
公司于 2018 年 1 月 16 日召开第八届董事会第五十七次会议，审议通过了《关于公司参与北
京城志置业有限公司增资项目公开市场摘牌交易的议案》，城志置业 49%股权增资项目已于 2017
年 12 月 22 日在北京产权交易所挂牌，公司参与城志置业增资项目公开市场摘牌交易。公司于报
告期内完成本次投资。
公司于 2018 年 3 月 20 日召开第八届董事会第五十九次会议，审议通过了《关于公司拟收购
北京远和置业有限公司 25%股权的议案》，于 2018 年 10 月 29 日召开第八届董事会第六十九次会
议审议通过了《关于公司对北京远和置业有限公司增资的议案》，公司收购远和置业 25%股权并
进行增资。公司于报告期内完成本次投资。
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2018 年年度报告
公司于 2018 年 4 月 12 日召开第八届董事会第六十次会议，审议通过了《关于公司对苏州茂
泰置业有限公司增资的议案》，公司增资后占苏州茂泰 51%股权。公司于报告期内完成本次投资。
公司于 2018 年 4 月 12 日召开第八届董事会第六十次会议，审议通过了《关于公司对北京碧
和信泰房地产开发有限公司增资的议》，公司增资后占北京碧和信泰房地产开发有限公司 33%股
权。公司于报告期内完成本次投资。
公司于 2018 年 11 月 12 日召开第八届董事会第七十次会议，审议通过了《关于公司拟参与开
茂置业（杭州）有限公司增资项目公开市场摘牌交易的议案》，公司参与杭州开茂增资项目公开市
场摘牌交易，取得开茂公司增资 50%的入股资格。公司于报告期内完成本次投资。
公司于 2018 年 5 月 24 日召开第八届董事会第七十次会议，审议通过了《关于公司拟收购北
京首开中晟置业有限责任公司 100%股权的议案》，于 2018 年 11 月 12 日召开第八届董事会第七十
次会议，审议通过了《关于公司对北京首开中晟置业有限责任公司增资的议案》，公司现金收购控
股股东首开集团所持有的首开中晟 100%股权，并进行增资。公司于报告期内完成本次投资。
公司于 2018 年 4 月 12 日召开第八届董事会第六十次会议，审议通过了《关于公司投资芜湖
新街慧投资中心（有限合伙）的议案》，公司通过全资子公司首开盈信投资出资不超过 2 亿元人民
币，投资芜湖新街慧投资中心（有限合伙），成为芜湖新街慧投资中心（有限合伙）的有限合伙人。
公司于报告期内完成实缴投资 1.9 亿元。
公司于 2018 年 11 月 28 日召开第八届董事会第七十一次会议，审议通过了《关于公司投资芜
湖远翔天祥投资管理中心（有限合伙）的议案》，公司通过全资子公司首开盈信投资出资不超过 6
亿元，投资芜湖远翔天祥投资管理中心（有限合伙），成为该基金的有限合伙人。公司于报告期内
完成实缴投资 3 亿元。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位： 元 币种： 人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具
权益工具的成本/债务工具的摊余成本 1,008,458,880.14
公允价值 1,083,596,231.33
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 75,137,351.19
已计提减值金额 --
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要控股子公司情况表
持股比 注册资本 资产总计 股东权益合 归属于母公司所有
序号 公司名称 经营范围 主要产品或服务
例 （万元） （万元） 计（万元） 者的净利润（万元）
璞瑅公馆、璞瑅树、国风华府、
1 城开集团 房地产开发与经营 100.00 300,000.00 6,699,976.55 713,032.68 39,405.78
德胜上郡、望宸府等项目
2 北京旭泰 房地产开发与经营 紫宸项目 51.00 270,000.00 1,291,046.13 299,255.34 25,101.65
3 厦门翔泰 房地产开发与经营 厦门领翔上郡、厦门领翔国际 100.00 30,000.00 1,190,989.39 122,201.93 87,210.86
4 首开中晟 房地产开发与经营 中晟新城、中晟景苑 100.00 490,000.00 998,633.66 509,966.95 13,836.89
5 福州中鼎 房地产开发与经营 香槟国际 40.00 10,000.00 860,409.85 99,440.46 -14,756.16
6 万信房地产 房地产开发与经营 花香四季 34.00 20,000.00 701,671.95 70,489.42 57,624.77
7 广州君梁 房地产开发与经营 天辰原著 50.00 10,000.00 442,335.39 119,954.49 115,216.17
8 贵阳龙泰 房地产开发与经营 贵阳首开紫郡 100.00 22,058.00 308,827.00 3,842.88 7,031.56
9 苏州龙泰 房地产开发与经营 太湖一号 70.00 10,000.00 167,661.48 70,760.09 59,148.69
10 北京荣泰 房地产开发与经营 熙悦广场、熙兆嘉园 100.00 20,000.00 141,518.29 38,032.41 8,659.48
11 苏州永泰 房地产开发与经营 苏州班芙春天 100.00 10,000.00 134,896.43 66,925.89 9,536.92
12 和信兴泰 房地产开发与经营 熙悦林语 49.93 350,000.00 790,154.14 346,374.38 -2,857.24
13 博睿宏业 房地产开发与经营 和悦华锦 34.00 150,000.00 816,422.19 146,212.50 -3,787.50
14 昭泰房地产 房地产开发与经营 景粼原著 25.00 500,000.00 1,709,424.17 508,452.62 6,286.14
2、主要参股子公司情况表
序 持股 归属于母公司所有者的净利润（万
公司名称 经营范围 主要产品或服务 注册资本（万元） 资产总计（万元） 股东权益合计（万元）
号 比例 元）
1 首开万科置业 房地产开发经营 城市之光 50 160,000.00 341,322.85 90,366.90 50,813.88
2 厦门琸泰 房地产开发经营 首开万科白鹭郡 49 30,000.00 819,971.22 351,421.13 126,630.74
3 尚泰信华 房地产开发经营 天琅 50 5,000.00 252,559.12 181,732.68 55,993.63
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2018 年年度报告
3、对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况表
序号 公司名称 营业收入（万元） 营业利润（万元）
1 厦门翔泰 204,191.02 96,138.54
2 广州君梁 420,328.13 142,887.03
3 苏州龙泰 265,273.05 79,874.19
4 城开集团 420,794.44 40,810.04
(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
2018 年 1 月 16 日本公司设立平安首开丽亭宝辰信托受益权资产支持专项计划，募集资金
14.69 亿元，其中，优先级资产支持证券募集规模为人民币 14.40 亿元，次级资产支持证券由本
公司认购，募集规模为人民币 0.29 亿元。
2017 年 9 月 27 日本公司设立招商创融-首开股份购房尾款资产支持专项计划，募集资金 30.00
亿元，其中，优先级资产支持证券募集规模为人民币 29.10 亿元，次级资产支持证券由本公司认
购，募集规模为人民币 0.90 亿元。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
展望 2019 年，楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。在大的政策方向引导下，住
房回归居住属性的进程不会停止，这将是长期坚持的政策导向。地方将积极落实主体责任，需求
端坚持因城施策精准化调控，持续推进楼市乱象整治，强化市场监管。供应端继续围绕增加短期
供应量、调整住房及土地供应结构，继续保障“有效供给”。需求方面，全国销售规模将高位回
落，三四线市场面临较大调整压力。房地产市场调控主基调不会改变，同时预计长效机制将稳步
推进，进一步稳固房价预期，全国商品房销售规模将高位回落。供应方面，销售降速叠加资金承
压，预计 2019 年新开工和投资增速回落至中低位水平。受商品房销售面积下行调整影响，房企开
工、投资也将更加谨慎，两者增速均将回归中低位水平。价格方面，预计 2019 年随着价格稳定的
预期进一步巩固，商品房价格稳中或有微幅调整。2019 年，各级城市商品房价格涨幅均将面临不
同程度的调整压力：一线城市受“有效供给”影响，中低端项目规模占比提升，产品结构重心的
下移将带动销售价格涨幅明显回落；二线城市内部市场行情虽有所分化，但因市场预期的转向，
各类城市涨幅回落是必然趋势；而三四线城市市场经历过去两年的过度繁荣，房价上涨空间有所
透支，2019 年商品房价格下行调整压力较大。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
坚持以公司“十三五”规划为统领，顺应科学发展新常态，坚持稳中求进的总基调，以现金
安全为底线、以去化盘活为要务，坚持锐意创新与深化合作“双向联动”，全力推进项目运作、
管理创新、业务布局、区域拓展、资本运营、文化建设等“六维一体”的转型和升级：
1、在项目运作上，统筹提升定位、设计、考核三大环节；着力‘去库存’，抓住市场分化下
的区域性机遇，紧抓不同产品、不同消费主体间的结构性机遇，加快销售去化，加速项目周转。
2、在管理创新上，统筹优化人力、财力、物力三大资源，着力在凝聚智慧、发掘潜能、提高
效率等方面实现新突破。
3、在业务布局上，统筹协调住宅、商业等业务，着力在推进棚改危改旧改、打造科技智慧社
区、持有型物业合作提升等方面实现新突破。
4、在区域拓展上，紧紧围绕“京津冀协同发展”、“长江经济带”、“粤港澳大湾区”、“海
峡西岸经济区”等国家战略，积极推动相关区域的战略布局；坚持审慎理性和合作共赢原则，深
入推进与行业领先、市属国企的战略合作，多渠道、多途径，拓展后续项目资源。
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2018 年年度报告
5、在资本运营上，统筹落实融资和多元化投资，着力在拓展融资渠道、优化融资结构、降低
资产负债率方面实现新突破。
6、在文化建设上，统筹发动党、工、团三大组织，着力在践行责任、激发创新、促进和谐方
面实现新突破。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
在宏观调控政策收紧的大背景下，公司根据市场形势、政策环境不断变化，采取了不少积极
的应对措施，包括灵活的销售策略和手段、审慎的后续资源储备、积极的融资方式和渠道等。在
2018 年、尤其是四季度，公司采取了强力措施，在全体员工的共同努力下，在保证公司生产经营
各项工作正常运转的基础上，实现了合同销售过千亿的历史性突破。
2019 年，公司将继续坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真落实市国资委
和集团工作会部署，紧紧围绕“突破周转去化困境、挖潜项目盈利空间”这一中心课题，牢固树
立“创新制胜、合作共赢、稳中求进”的经营管理理念，把握时代发展新机遇，遵循行业发展新
要求，攻坚企业发展新难题，发掘转型升级新路径，实现管理提升新成效，科学统筹、群策群力，
紧扣以下工作主线，扎实推进股份公司持续稳定健康发展。
1.立足国企担当，深入践行“城市复兴”。作为扎根京城的首都房企，公司应该进一步提高
政治站位，充分发挥党的领导作用与核心作用，在北京新的城市总体规划中找准定位，责无旁贷
地服从服务于首都城市发展战略。
2.立足客户需求，精心构筑“美好生活”。精准客户定位、强化产品研发，用匠心打造精品
工程，坚持“科技赋能、服务提质”，加大智能、绿色和科技类住宅产品的开发力度，打造契合
市场发展和居民需求的主流产品。
3.立足创新合作，持续推进转型升级。坚持以创新变革作为公司持续发展的内生动力。以思
路创新为根本，推进公司管理体制机制的创新变革，不断激发广大干部员工的潜力、动力和活力，
推进公司产品和服务的创新、转型和升级，从而带动公司核心竞争力不断提升。
4.立足现金安全，稳健提升投资运营。遵循“现金为王、利润为本”的企业基本逻辑，加强
和规范投资经营管理，严格预算编制与控制，强化项目可研的严谨科学、准确可信，严控拿地决
策风险；强化资金成本意识，全力提高项目周转速度，增强自我造血机能、提高资金使用效率，
实现公司投资经营良性循环。
2019 年公司主要发展目标如下：
2019 年复 2019 年新 2019 年竣
序 公司所占
项目 地区 工面积（平 开工面积 工面积（平
号 权益（%）
方米） （平方米） 方米）
1 熙悦诚郡 北京市大兴区 51 699 0 699
2 熙悦安郡 北京市朝阳区 60 98,972 0 97,970
3 熙悦林语 北京市大兴区 49.93 290,117 0 0
4 大绿地 北京市丰台区 96.88 250,753 0 0
5 华侨村二期 北京市朝阳区 51 94,060 0 0
6 四季怡园 北京市门头沟区 50 106,105 0 106,105
7 缇香郡 北京市通州区 100 164,316 0 89,094
8 首开尚樾 北京市朝阳区 100 39,455 0 39,455
9 常青藤 北京市朝阳区 100 5,449 0 5,449
10 景粼原著 北京市朝阳区 25 65,013 0 65,013
11 和锦薇棠 北京市朝阳区 50 188,925 0 0
12 国风美唐朗观 北京市昌平区 100 4,422 0 0
13 回龙观 G 区商业 北京市昌平区 100 154,003 0 155,301
14 城市之光 北京市通州区 50 66,516 0 0
15 棠颂 北京市大兴区 50 195,995 0 0
40 / 196
2018 年年度报告
16 和悦华锦 北京市大兴区 34 282,253 0 0
17 和悦华玺 北京市昌平区 34 109,020 0 0
18 中晟新城 北京市顺义区 100 34,296 0 34,296
19 中晟景苑 北京市顺义区 100 195,780 0 195,780
20 熙悦观湖 北京市房山区 100 0 84,310 0
力博国际建材设备交易基地
21 北京市房山区 51 0 92,000 0
棚改定向安置房项目
22 顺义新城项目 北京市顺义区 50 0 132,950 0
23 崔各庄项目 北京市朝阳区 55 0 128,569 0
24 通州新城项目 北京市通州区 50 0 252,099 0
25 大榆树镇下屯村棚改项目 北京市延庆区 100 0 169,000 0
26 西丰乐棚改项目 北京市顺义区 100 0 59,681 0
南菜园棚改项目（回迁及南
27 北京市密云区 100 0 149,724 0
北区商品房）
28 首开万科中心（*） 北京市大兴区 50 158,953 142,514 0
29 熙悦林语(*) 北京市大兴区 49.92 229,685 0 0
30 金樾和著（*） 北京市房山区 20 218,623 0 0
31 熙湖悦著（*） 北京市房山区 20 361,514 80,456 0
32 首开保利碧桂园（*） 北京市大兴区 33 302,824 0 0
33 金悦府(*) 北京市大兴区 25 127,118 0 0
34 观承大家（*） 北京市顺义区 20 239,204 86,515 0
35 和光尘樾(*) 北京市朝阳区 33 238,941 0 127,342
36 城志畅悦园（*） 北京市朝阳区 49 170,532 0 0
37 锦安家园（*） 北京市朝阳区 26 312,098 0 0
38 瑞悦府(*) 北京市朝阳区 12.274 181,374 0 0
39 国悦居（*） 北京市大兴区 50 9,145 0 0
40 云创天地（*） 北京市通州区 34 88,143 126,976 0
41 城市之光（*） 北京市通州区 50 70,140 0 70,140
42 回龙观 G06-2（*） 北京市昌平区 40 31,552 0 0
43 平谷和棠瑞著(*) 北京市平谷区 25 346,910 0 0
44 东郡汇（*） 北京市朝阳区 50 19,077 0 0
45 保利桃源香谷（*） 北京市平谷区 20 68,673 0 0
46 首开富力十号国际(*) 北京市顺义区 50 0 133,958 0
47 高丽营镇于庄项目(*) 北京市顺义区 34 0 32,494 0
48 丽泽金融商务区（*） 北京市丰台区 25 0 208,000 0
49 七里渠项目（*） 北京市昌平区 33 0 327,948 0
京内项目合计 5,520,655 2,207,194 986,644
50 国风悦都 廊坊市安次区 100 247,731 0 27,765
51 首开国风润城 沈阳市沈北新区 100 158,689 0 50,019
52 葫芦岛国风海岸 葫芦岛市连山区 100 0 44,500 0
53 太原国风上观 太原市小店区 85 756,752 0 500,627
54 首开金茂熙悦 苏州市高新区 51 166,447 0 96,947
55 无锡蠡湖金茂府 无锡市滨湖区 51 414,569 0 168,758
56 首开东城金茂府 杭州市江干区 50 140,248 0 0
57 首开杭州金茂府 杭州市拱墅区 51 299,611 0 157,980
58 扬州中央都会 扬州市邗江区 60 80,992 34,019 80,992
首开金茂阳光城 东城金
59 南京市江宁区 40 107,991 3,612 0
茂悦二期
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2018 年年度报告
60 海门紫郡 海门市海门港 100 224,456 82,890 124,632
61 时代上城 厦门市翔安区 55 119,419 239,903 119,419
62 东湖金茂府 武汉市洪山区 34 326,406 119,419 145,588
63 绵阳仙海龙湾 绵阳市游仙区 100 105,193 0 0
64 贵阳首开紫郡 贵阳市南明区 100 366,116 139,603 32,091
65 乌山九巷 福州市鼓楼区 40 290,454 0 0
66 香开连天广场 福州市晋安区 51 116,112 0 0
67 香开连天花园 福州市晋安区 51 106,236 0 0
68 首开融侨首融府 福州市晋安区 51 161,333 0 0
69 熙悦美地 福州市鼓楼区 51 27,637 0 27,637
70 熙悦花园 福州市晋安区 51 51,210 0 51,210
71 熙悦锦城 福州市晋安区 51 93,730 0 93,730
72 紫樾花园 福州市仓山区 40 229,523 0 0
73 天宸原著 广州市天河区 50 2,912 0 2,912
74 白云天奕 广州市白云区 50 150,280 0 72,361
75 首开龙湖天鉅 珠海市香洲区 50 43,013 0 43,013
76 美墅湾 海口市秀英区 100 213,693 0 0
77 花照紫宸 成都市金牛区 51 704,936 0 527,920
78 央玺 上海市宝山区 37.5 205,008 0 0
廊坊市安次区龙河高新产业
79 廊坊市安次区 100 0 112,197 0
区廊安土 2017-4 地块
80 沈北 2018-019 地块 沈阳市沈北新区 100 0 80,000 0
81 武汉市 P（2018）095 号地块 武汉市东西湖区 100 0 160,862 0
82 半山田园 R21-06 地块 杭州市拱墅区 100 0 84,865 0
同安新城 12-14 片区通福路
83 与滨海旅游路交叉口西南侧 厦门市同安区 100 0 106,488 0
(B 地块)
84 正兴街道田家寺村四、五组 成都市天府新区 100 0 191,725 0
85 天津湾（*） 天津市河西区 50 599,083 0 0
86 东丽项目(*) 天津市东丽区 50 79,960 0 0
87 胥江天街（*） 苏州市姑苏区 49 34,593 122,861 34,593
88 科技城金茂府（*） 苏州市高新区 24.5 249,004 146,865 215,079
89 苏悦湾(*) 苏州市高新区 9.8 116,320 0 0
90 太湖如院（*） 无锡市滨湖区 33 355,172 0 162,891
91 金茂首开国樾（*） 杭州市拱墅区 35 136,097 0 0
92 首开龙湖春江彼岸（*） 厦门市海沧区 49 52,119 0 52,119
93 首开万科白鹭郡(*) 厦门市翔安区 49 151,832 0 151,832
94 龙湖首开景粼原著(*) 厦门市集美区 49 152,752 0 152,752
95 翔安新店项目(*) 厦门市翔安区 49 260,271 0 0
96 天宸原著(*) 福州市长乐区 34 260,869 0 0
97 天空之城(*) 福州市晋安区 16.5 466,983 0 0
98 香开长龙(*) 福州市台江区 50 101,601 0 101,601
99 云峰原著(*) 广州市开发区 50 324,697 141,023 116,937
100 湖城大境（*） 珠海市金湾区 50 65,332 0 0
101 成都金茂府(*) 成都武侯区 51 168,263 115,329 0
102 天璞项目(*) 成都市锦江区 49 154,366 0 154,366
103 深圳盐田项目(*) 深圳市盐田区 40 19,896 0 19,896
104 珑玺家苑（*） 天津市武清区 50 54,329 0 0
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2018 年年度报告
105 重庆国奥村（*） 重庆市江北区 46 121,257 0 77,823
106 桂林国奥城（*） 桂林市叠彩区 21 267,407 44,646 102,978
津武（挂）2017-031 号地块
107 天津市武清区 50 0 36,144 0
（*）
津武（挂）2018-047 号地块
108 天津市武清区 50 0 137,803 0
（*）
京外项目合计 10,102,900 2,144,754 3,666,468
总计 15,623,555 4,351,948 4,653,112
2019 年公司全部项目计划销售面积 357.42 万平方米，销售签约金额 1,010.15 亿元，销售回
款 795.59 亿元，其中：控股子公司项目计划销售面积 186.77 万平方米，销售签约金额 519.24
亿元，销售回款 441.95 亿元；合作公司项目计划销售面积 170.65 万平方米，销售签约金额 490.91
亿元，销售回款 353.64 亿元。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1. 市场风险
房地产行业与宏观经济发展之间存在着较大的关联性，同时受调控政策、信贷政策、资本市
场运行情况等诸多因素影响。目前在房地产政策的宏观调控、因城施策、一城一策的主基调下，
可能对公司经营业绩产生影响。
针对上述风险，公司将积极应对市场变化，及时调整观念意识和管理方式。遵循“现金为王、
利润为本”的企业基本逻辑，加强和规范投资经营管理，严格预算编制与控制，强化项目可研的
严谨科学、准确可信，严控拿地决策风险；强化资金成本意识，以“狠抓存量去化、加速销售回
款”为牛鼻子，全力提高项目周转速度，增强自我造血机能、提高资金使用效率，实现公司投资
经营良性循环。
2.融资风险
随着融资政策收紧，权益性融资受到限制。同时，受调控政策影响，部分地产项目周转速度
放缓，公司依靠增加杠杆实现规模扩张的方式不可持续。因此，如何进一步创新融资方式、拓展
融资渠道、降低资产负债率、加强资金的集中管理、提高资金利用效率、确保公司现金流安全，
这是公司需要解决的课题。
针对上述风险，公司继续围绕“降负债”的任务目标，提升公司闲置资金使用效率，降低负
债水平。严控融资成本，使公司平均融资成本在较低区间。建立项目亏损预警制度，合理预算，
协助经营决策。继续加强合作公司财务管理，完善资金收支基础信息管理，及时签订股东借款协
议，以维护公司权益。
3.管理风险
近年来，公司经营规模不断扩大，基于公司未来发展要求和现实竞争的压力，公司既要继续
保持较好的发展趋势，也要对企业的管理能力、治理结构、决策制度、风险识别控制能力方面不
断完善优化。
针对上述风险，公司将进一步调整并完善组织管控模式、管理制度和流程、岗位编制和职责
等管理工作，亟待建立健全与时俱进的高效管理体系。同时，随着战略合作的广泛深入推进，合
作公司有效管理与风险管控机制也需在实践中不断创新完善。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37 号）
及《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》（证监会公告[2013]43 号）的要求，公司
结合自身发展需要，在保持健康发展的前提下，进一步强化回报股东的意识，健全分红政策相关
机制，对《公司章程》部分内容进行了修改，公司制订并披露了《北京首都开发股份有限公司未
来三年（2015 年-2017 年）股东回报规划》。着眼于长远和可持续的发展，在综合考虑公司的战
略规划、实际经营发展情况、行业发展趋势、股东要求和意愿、社会资金成本和外部融资环境等
因素的基础上，建立对投资者持续、稳定、科学的回报机制，并对利润分配做出制度性安排，以
保证利润分配政策的连续性和稳定性。在符合利润分配原则、满足现金分红的条件的前提下，公
司原则上每年度进行一次现金分红，现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的 20%。
不满足条件时，公司该年度可以不进行现金分红，但公司最近三年以现金方式累计分配的利润不
得少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
经公司第八届董事会第十三次会议审议，决定修订公司《未来三年（2015 年-2017 年）股东
回报规划》，3.4 款，修订后条款如下：在符合利润分配原则、满足现金分红的条件的前提下，
公司原则上每年度进行一次现金分红；董事会可以根据公司盈利情况及资金状况提议进行中期利
润分配。在符合利润分配原则、满足现金分红的条件的前提下，公司每年度以现金方式分配的利
润应不低于当年实现的可分配利润的 20%。公司承诺：在符合利润分配原则、满足现金分红的条
件的前提下，对 2016 年至 2017 年每年度的利润分配按每股不低于 0.60 元进行现金分红。
2018 年 5 月 10 日公司召开的 2017 年年度股东大会审议通过《公司 2017 年度利润分配预案》。
公司 2017 年度利润分配预案为：以 2017 年 12 月 31 日公司 2,579,565,242 股总股本为基数，每
10 股派发现金红利 6 元(含税)，共计派发现金红利 1,547,739,145.20 元，占公司 2017 年度已实
现的归属于母公司股东的净利润的 65.51%,达到公司《未来三年（2015 年-2017 年）股东回报规
划》承诺。
2019 年 4 月 11 日，公司第八届董事会第八十次会议审议通过《公司 2018 年度利润分配预案》。
公司 2018 年度利润分配预案为：以 2018 年 12 月 31 日公司 2,579,565,242 股总股本为基数，每
10 股派发现金红利 4 元(含税)，共计派发现金红利 1,031,826,096.80 元，占公司 2018 年度已实
现的归属于母公司股东的净利润的 32.59%。
该利润分配预案尚需提交公司年度股东大会审议通过方可实施，公司将在审议本次利润分配
预案的股东大会上为投资者提供现场及网络投票方式，为广大投资者特别是中小投资者参与决策
提供便利。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：万元 币种：人民币
分红年度合并报 占合并报表中归
每 10 股 每 10 股派 每 10 股 现金分红的
分红 表中归属于上市 属于上市公司普
送红股数 息数(元) 转增数 数额
年度 公司普通股股东 通股股东的净利
（股） （含税） （股） （含税）
的净利润 润的比率(%)
2018 年 0 4 0 103,182.61 316,656.06 32.59
2017 年 0 6 0 154,773.91 236,277.78 65.51
2016 年 0 3.5 0 90,284.78 191,229.82 47.21
2016 年中期 0 2.5 0 64,489.13 93,761.67 68.78
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2018 年年度报告
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺 承诺时间 有履 及时
承诺背景 说明未完 行应说
类型 方 内容 及期限 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
解决 首开 在首开集团作为首开股份控股股东 长期有效 否 是 - -
同业 集团 期间，首开集团及下属子公司（不含
与重大资 竞争 首开股份）在中国境内（不含中国香
产重组相 港、澳门和台湾地区）将不以任何方
关的承诺 式（包括但不限于其单独经营、控股、
控制或可施加重大影响）新增商品房
开发项目。
解决 首开 原项目处于收尾阶段的海南燕海，其 长期有效 否 是 - -
同业 集团 原开发的“富颐花园小区”项目于
竞争 2007 年 9 月竣工，但“富颐花园小
区”项目尚余部分住宅没有销售完
毕，对于海南燕海，首开集团承诺该
公司不再以任何形式新增房地产开
发业务。
与重大资
解决 首开 在首开集团作为首开股份控股股东 长期有效 否 是 - -
产重组相
同业 集团 期间，首开集团及首开集团全资、控
关的承诺
竞争 股子公司不以任何形式（包括但不限
于其单独经营、控股、控制或可施加
重大影响）新增以经营为目的的持有
型商业物业。首开集团及首开集团全
资、控股子公司原拥有的以经营为目
的的持有型物业若进行处置，在同等
条件下，首开股份有优先受让权。
其他 首开 首开股份在其《关于房地产业务是否 长期有效 否 是 - -
股份 存在闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄
董事、 抬房价等问题的专项自查报告》中对
监事、 首开股份及其实际从事房地产开发
与再融资 高级 业务的子公司在报告期内（2012 年 1
相关的承 管理 月 1 日至 2015 年 3 月 31 日）的商品
诺 人员 房开发项目是否存在闲置土地、炒
及控 地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规
股股 行为、是否存在因上述违法违规行为
东首 被行政处罚或正在被（立案）调查的
开集 情况进行了专项自查并进行了信息
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2018 年年度报告
团 披露。如首开股份存在未披露的因闲
置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价
等违法违规行为被行政处罚或正在
被（立案）调查的情形，并因此给首
开股份和投资者造成损失的，本人/
本公司将按照有关法律、行政法规的
规定及证券监管部门的要求承担赔
偿责任。
股份 首开 自 2016 年 6 月 28 日起限售 36 个月 2016 年 6 是 是 - -
限售 集团 的相应股份。 月 28 日
-2019 年 6
月 28 日
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
①根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），
本公司对财务报表格式进行了以下修订：
A、资产负债表
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”；
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”；
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
B、利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目；
C、股东权益变动表
在“股东权益内部结转”行项目下，将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产
生的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。
本公司对可比期间的比较数据按照财会[2018]15 号文进行调整。
财务报表格式的修订对本公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。
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2018 年年度报告
②根据财政部《关于 2018 年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》，本公司作为个人所
得税的扣缴义务人，根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费在“其他收益”
中填列，对可比期间的比较数据进行调整，调增 2017 年度其他收益 298,250.52 元，调减 2017
年度营业外收入 298,250.52 元。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 380
境内会计师事务所审计年限 12 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 55
保荐人 中信证券股份有限公司 0
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）经公司第八届董事会第五十九次会议及 2017 年年度股东大会批准，2018 年公司预计日
常关联交易的金额为不超过 6,500 万元人民币，实际发生额为 5,969.86 万元。
2018 年预计金额 2018 年实际发生金
关联交易类别 关联人
(万元) 额(万元)
向关联人采购商品接受劳务 天鸿集团、首开集团下属
3,500.00 3,961.36
(支付物业管理费) 物业管理公司等
首开集团、方庄物业公
出售商品、提供劳务 500.00 117.92
司、望京实业公司
向关联人出租房产 望京实业公司 1,000.00 581.48
向关联人承租房产 首开集团 1,500.00 1,309.10
合计 6,500.00 5,969.86
（2）经公司第八届董事会第五十九次会议及 2017 年年度股东大会批准，2018 年公司拟向首
开集团支付的担保费用总额为不超过 9,500 万元。2018 年度，首开集团为公司提供担保的其中五
笔融资未收取担保费，最终，公司实际支付的担保费总额为 2,000 万元，未超过董事会及股东大
会批准的额度。
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2018 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2018 年 5 月 24 日召开的第八届董事会第六十三次会议审议通过了《关于公司拟收购
北京首开中晟置业有限责任公司 100%股权的议案》，公司现金收购控股股东首开集团所持有的首
开中晟 100%股权，收购价格经双方协商，确定为以资产基础法确定的评估值 109,020.3551 万元
人民币。该股权收购已于报告期完成。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
发生额 发生额
首开集团 控股股东 1,266,683,067.47 1,500,984,114.00
保利首开兴泰 联营公司 68,600,000.00 19,600,000.00
北京骏泰 联营公司 0 13,806,900.00
碧和信泰 联营公司 96,025,000.00 455,659,464.00
滨湖恒兴 联营公司 23,000,000.00 0.00
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2018 年年度报告
昌信硕泰 联营公司 0.00 20,000,000.00
成都龙湖锦祥 联营公司 0.00 490,000,000.00
成都隆中策 联营公司 1,392,300,000.00 275,400,000.00
城志置业 联营公司 0.00 490,000,000.00
大广汽车城 联营公司 0.00 158,670,000.00
房地钧洋 联营公司 9,375,000.00 0.00
福州鸿腾 联营公司 449,955,000.00 0.00
福州中庚 联营公司 345,000,000.00 94,250,000.00
广州君庭 联营公司 50,000,000.00 0.00
杭州开茂 联营公司 1,124,941,325.00 1,570,000,000.00
和信金泰 联营公司 324,967,076.60 1,796,000,000.00
厚泰房地产 联营公司 97,031,400.00 702,053,082.55
惠信端泰 联营公司 82,064,609.17 3,138,843.96
金良兴业 联营公司 26,000,000.00 8,000,000.00
开创金润 联营公司 38,000,000.00 0.00
朗泰房地产 联营公司 310,000,000.00 0.00
厦门煊泰 联营公司 4,900,000.00 98,000,000.00
厦门莹泰 联营公司 71,400,000.00 459,000,000.00
厦门跃泰 联营公司 0.00 220,500,000.00
厦门琸泰 联营公司 0.00 553,700,000.00
尚泰信华 联营公司 0.00 225,000,000.00
深圳熙梁 联营公司 21,974,400.00 96,000,000.00
首开龙湖盈泰 联营公司 1,330,150,000.00 1,200,000,000.00
首开万科和泰 联营公司 188,000,000.00 0.00
首开万科置业 联营公司 0.00 585,000,000.00
首开野村 合营公司 40,524,984.01 926,503.73
苏州安茂 联营公司 0.00 183,750,000.00
苏州茂泰 联营公司 365,191,934.80 233,400,000.00
苏州首龙 联营公司 14,700,000.00 14,700,000.00
苏州屿秀 联营公司 210,855,862.52 70,950,000.00
腾泰亿远 联营公司 0.00 246,000,000.00
天津海景 联营公司 809,446,666.66 650,000,000.00
万城永辉 联营公司 75,000,000.00 66,000,000.00
万龙华开 联营公司 169,652,675.13 110,000,000.00
无锡润泰 联营公司 158,581,600.00 175,900,000.00
友泰房地产 联营公司 32,300,000.00 0.00
祐泰通达 联营公司 65,000,000.00 0.00
远和置业 联营公司 57,337,500.00 202,500,000.00
岳安实业 股东的子公司 0.00 170,600,000.00
正德丰泽 联营公司 426,758,276.69 0.00
知泰房地产 联营公司 0.00 257,400,000.00
珠海卓轩 联营公司 32,575,000.00 12,640,000.00
住总首开 合营公司 0.00 250,000,000.00
合计 9,778,291,378.05 13,679,528,908.24
关联债权债务形成原因 1）报告期内，首开集团为支持公司经营，将其取得的部分贷款提供
给公司使用；同时公司也向首开集团偿还了部分往年的贷款。
2）公司以股东借款方式，按照持股比例与合作企业向合作开发项目
共同进行投资。
关联债权债务对公司的影响 公司关联债权债务规模较大，增加了应收应付款项余额。公司向合
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2018 年年度报告
作项目提供股东借款，收取一定的资金占用费，减少了财务费用。
(五) 其他
√适用 □不适用
①首开丝路以前年度为本公司提供委托贷款 500,000 万元，本期新增委托贷款 300,000 万元，
截至期末首开丝路累计为本公司提供委托贷款 800,000 万元。
②本公司以前年度为潭柘兴业提供委托贷款 2,790 万元，本期无新增，截至期末本公司累计
为潭柘兴业提供委托贷款 2,790 万元。
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保是 是否 是否
担保发生日 担保 担保
担保 与上市 被担 担保 担保 担保类 否已经 存在 为关 关联
担保金额 期(协议签署 是否 逾期
方 公司的 保方 起始日 到期日 型 履行完 反担 联方 关系
日) 逾期 金额
关系 毕 保 担保
城开 全资子 北京 850,000,000.00 2017/9/17 2017/9/17 2025/9/17 连带责 否 否 0 否 是 联营
集团 公司 俊泰 任担保 公司
城开 全资子 寸草 400,000.00 2017/9/1 2017/9/1 2027/8/31 连带责 否 否 0 否 是 联营
集团 公司 养老 任担保 公司
城开 全资子 寸草 6,800,000.00 2018/2/6 2018/2/6 2019/2/5 连带责 否 否 0 否 是 联营
集团 公司 养老 任担保 公司
城开 全资子 寸草 7,091,638.61 2018/10/23 2018/10/23 2019/12/12 连带责 否 否 0 否 是 联营
集团 公司 养老 任担保 公司
首开 公司本 福州 140,000,000.00 2017/2/10 2017/2/10 2020/2/10 连带责 否 否 0 否 是 联营
股份 部 中庚 任担保 公司
首开 公司本 福州 25,000,000.00 2017/8/23 2017/8/23 2020/2/10 连带责 否 否 0 否 是 联营
股份 部 中庚 任担保 公司
首开 公司本 福州 111,500,000.00 2017/9/28 2017/9/28 2020/2/10 连带责 否 否 0 否 是 联营
股份 部 中庚 任担保 公司
首开 公司本 天津 1,000,000,000.00 2018/8/31 2018/8/31 2021/8/30 连带责 否 否 0 否 是 联营
股份 部 海景 任担保 公司
首开 公司本 天津 500,000,000.00 2018/12/19 2018/12/19 2021/12/18 连带责 否 否 0 否 是 联营
股份 部 海景 任担保 公司
首开 公司本 和信 312,500,000.00 2018/5/17 2018/5/17 2022/5/16 连带责 否 否 0 否 是 联营
股份 部 金泰 任担保 公司
首开 公司本 和信 68,750,000.00 2018/5/17 2018/5/17 2043/5/16 连带责 否 否 0 否 是 联营
股份 部 金泰 任担保 公司
首开 公司本 城志 529,200,000.00 2018/5/31 2018/5/31 2021/5/31 连带责 否 否 0 否 是 联营
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2018 年年度报告
股份 部 置业 任担保 公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 2,424,341,638.61
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 3,551,241,638.61
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 11,589,300,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 28,140,055,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 31,691,296,638.61
担保总额占公司净资产的比例(%) 102.61%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担 30,391,046,638.61
保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 16,248,144,544.98
上述三项担保金额合计（C+D+E） 46,639,191,183.59
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 -
担保情况说明 -
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
股东借款 自有资金 27,900,000.00 27,900,000.00 0.00
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
委托 委托 资 年化 是否 减值准
受 委托 报酬 预期收益 实际 未来是否
贷款 贷款 金 资金 收益 实际 经过 备计提
托 贷款 委托贷款金额 确定 (如有) 收回 有委托贷
起始 终止 来 投向 率 收益或损失 法定 金额
人 类型 方式 情况 款计划
日期 日期 源 程序 (如有)
北 京 股 东 22,400,000.00 2017 年2019 年自 有 公司项 到 期 8% 3,584,000.00 3,584,000.00 尚未 是 是 -
银 行 借款 11 月 10 11 月 10资金 目开发 还 本 收回
燕 京 日 日 建设 付息
支行
北 京 股 东 5,500,000.00 2017 年2020 年自 有 公司项 到 期 8% 1,320,000.00 1,320,000.00 尚未 是 是 -
银 行 借款 12 月 4 12 月 4资金 目开发 还 本 收回
燕 京 日 日 建设 付息
支行
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利
息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注
册资本。
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、
金融负债或权益工具。
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日
计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，
确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或
股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债
的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或
损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本
计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东
的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具的基本情况：
单位：亿元 币种：人民币
发行在外的金融工具 发行时间 会计分类 股利率或利息率 金额 到期日或续期情况
永续债 2016.5.20 权益工具 5.50% 30.00 无
永续债 2016.12.30 权益工具 4.80% 20.00 无
永续债 2017.3.14 权益工具 5.10% 30.00 无
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2018 年年度报告
合计 80.00
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见公司披露的《2018 年度社会责任报告》。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
我公司严格按照环境保护相关法律法规，强化项目各节点及相关单位管控。同时大力推进绿
色建筑、被动式超低能耗建筑的推广，以科技手段促进节能减排、践行社会责任，详见公司《2018
年度社会责任报告》。
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限售股 本年解除 本年增加 年末限售股 解除限售日
股东名称 限售原因
数 限售股数 限售股数 数 期
北京首都开发控股 33,755,274 0 0 33,755,274 非 公 开 发 行 2019 年 6 月
（集团）有限公司 限售 36 个月 28 日
合计 33,755,274 0 0 33,755,274 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 46,267
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 45,676
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
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2018 年年度报告
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结情
持有有限售
股东名称 报告期内增 比例 况 股东
期末持股数量 条件股份数
（全称） 减 (%) 股份 性质
量 数量
状态
北京首都开发控股（集团）有限公 0 1,188,809,331 46.09 33,755,274 0 国有法人
无
司
北京首开天鸿集团有限公司 0 142,714,290 5.53 0 无 0 国有法人
安邦人寿保险股份有限公司－保守 0 118,140,895 4.58 0 0 其他
无
型投资组合
中国证券金融股份有限公司 4,700,374 89,397,819 3.47 0 无 0 其他
君康人寿保险股份有限公司－万能 1,422,057 84,697,445 3.28 0 0 其他
无
保险产品
建信基金－工商银行－陕西国际信 0 67,513,755 2.62 0 0 其他
托－陕国投汇祥 11 号定向投资 无
集合资金信托计划
苏州信托有限公司－苏信财富富 0 67,508,253 2.62 0 0 其他
无
诚 K1602 单一资金信托
国寿安保基金－广发银行－国寿安 0 50,634,565 1.96 0 0 其他
无
保－鑫源定增 5 号资产管理计划
中央汇金资产管理有限责任公司 0 39,229,700 1.52 0 无 0 其他
君康人寿保险股份有限公司－自有 0 38,310,642 1.49 0 0 其他
无
资金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
北京首都开发控股（集团）有限公司 1,155,054,057 人民币普通股 1,155,054,057
北京首开天鸿集团有限公司 142,714,290 人民币普通股 142,714,290
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合 118,140,895 人民币普通股 118,140,895
中国证券金融股份有限公司 89,397,819 人民币普通股 84,697,445
君康人寿保险股份有限公司－万能保险产品 84,697,445 人民币普通股 83,275,388
建信基金－工商银行－陕西国际信托－陕国 67,513,755 67,513,755
人民币普通股
投汇祥 11 号定向投资集合资金信托计划
苏州信托有限公司－苏信财富富诚 K1602 单一 67,508,253 67,508,253
人民币普通股
资金信托
国寿安保基金－广发银行－国寿安保－鑫源定增 50,634,565 50,634,565
人民币普通股
5 号资产管理计划
中央汇金资产管理有限责任公司 39,229,700 人民币普通股 39,229,700
君康人寿保险股份有限公司－自有资金 38,310,642 人民币普通股 38,310,642
上述股东关联关系或一致行动的说明 以上股东中，首开集团持有天鸿集团 100%股权；君康人寿保险股
份有限公司－万能保险产品、君康人寿保险股份有限公司－自有资
金，是一致行动人。除此以外，本公司未知上述股东是否存在其他
关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无
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2018 年年度报告
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
持有的有限 有限售条件股份可上市交易情况
序号 有限售条件股东名称 售条件股份 可上市交 新增可上市交易股份 限售条件
数量 易时间 数量
1 北京首都开发控股（集 33,755,274 2019 年 6 0 定向增发锁
团）有限公司 月 28 日 定期三年
上述股东关联关系或一致行动的说明 -
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京首都开发控股（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 潘利群
成立日期 2005 年 11 月 22 日
主要经营业务 房地产开发与经营
报告期内控股和参股的其他境内外 截至报告期末，持有美都能源（600175）股份数量：58,365,535
上市公司的股权情况 股；北京银行（601169）股份数量：35,511,754 股。
其他情况说明 -
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
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2018 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公司 是否在公
任期起始日 任期终止日 年初持 年末持 年度内股份 增减变
姓名 职务(注) 性别 年龄 获得的税前报酬 司关联方
期 期 股数 股数 增减变动量 动原因
总额（万元） 获取报酬
潘利群 董事长、代总经理 男 55 2015/12/29 0 0 0 -- 0 是
李岩 副董事长 男 49 2016/12/16 0 0 0 -- 0 是
阮庆革 董事 男 49 2015/12/29 0 0 0 -- 0 是
上官清 董事 女 45 2016/12/16 2018/7/3 0 0 0 -- 0 否
符飞 董事 男 47 2018/8/8 0 0 0 -- 0 否
王洪斌 董事 男 39 2017/5/4 0 0 0 -- 0 否
戴德明 独立董事 男 56 2015/12/29 2018/5/10 0 0 0 -- 4 否
孙茂竹 独立董事 男 59 2018/5/10 0 0 0 -- 6.6 否
白涛 独立董事 女 54 2016/12/16 0 0 0 -- 10 否
邱晓华 独立董事 男 60 2017/8/9 0 0 0 -- 10 否
秘勇 监事会主席 男 48 2016/11/30 0 0 0 -- 0 是
潘文 监事 男 55 2016/12/16 0 0 0 -- 0 是
杨昕 监事 男 52 2015/12/29 0 0 0 -- 0 否
郭士友 监事 男 60 2015/12/30 0 0 0 -- 13 否
裴艳 监事 女 37 2015/12/30 0 0 0 -- 33 否
潘刚升 副总经理 男 58 2015/12/30 0 0 0 -- 151 否
赵龙节 副总经理 男 48 2015/12/30 0 0 0 -- 162 否
刘安 副总经理 男 53 2015/12/30 0 0 0 -- 152 否
田萌 副总经理 女 50 2015/12/30 0 0 0 -- 166 否
胡瑞深 总工程师 男 53 2015/12/30 0 0 0 -- 151 否
王宏伟 总经济师 男 52 2015/12/30 0 0 0 -- 151 否
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2018 年年度报告
邢宝华 财务总监 男 54 2015/12/30 0 0 0 -- 157 否
王怡 董事会秘书 男 51 2015/12/30 14,449 14,449 0 -- 151 否
合计 / / / / / 14,449 14,449 / 1,317.6 /
姓名 主要工作经历
潘利群 1963 年 9 月出生，中共党员，研究生学历。2005 年 2 月至 2010 年 4 月，先后任北京城建副总经理、北京市经济管理职业学院院长、北京市国
资委党校校长。2010 年 4 月至 2010 年 8 月任首开集团党委副书记、董事、总经理，2010 年 8 月起任首开集团党委副书记、副董事长、总经理。
2015 年 6 月起任首开集团党委书记、董事长、总经理。2010 年 8 月起，任首开股份董事，2012 年 10 月起，兼任首开股份党委书记。2012 年 11
月至 2015 年 4 月，任首开股份副董事长、党委书记。2015 年 4 月起，任首开股份董事长、党委书记。2017 年 11 月起，代理首开股份总经理职
务。
李岩 1969 年 4 月出生，大学本科学历。2010 年 8 月至 2016 年 8 月，任北京市西城区人民政府副区长，2016 年 8 月至今，任首开集团副董事长、总
经理。2016 年 12 月起，任首开股份副董事长。
阮庆革 1969 年 10 月出生，中共党员，研究生学历，高级经济师。2006 年 4 月起，任首开集团资产管理部经理。2008 年 3 月起，任首开集团副总经济
师兼资产管理部经理。2011 年 9 月-2016 年 6 月，任首开集团总经济师，2016 年 6 月起，任首开集团副总经理。2012 年 11 月起，任首开股份
董事。
上官清 1973 年 4 月出生，研究生学历。2011 年至 2012 年 2 月，任安邦人寿保险股份有限公司北京分公司总经理、总公司副总经理；2012 年 3 月至今，
任和谐健康保险股份有限公司董事长。任金融街控股股份有限公司董事及远洋集团控股有限公司董事。2016 年 12 月至 2018 年 7 月，任首开股
份董事。
符飞 1971 年 7 月出生，中共党员，博士研究生学历。现任中国保险保障基金有限责任公司风险处置与法律事务部总监、安邦保险集团股份有限公司
接管工作组副组长、中华联合人寿保险股份有限公司董事，远洋集团控股有限公司董事。2018 年 8 月起，任首开股份董事。
王洪斌 1979 年 8 月出生，经济学博士。2012 年至 2013 年，任中原证券股份有限公司投资银行部董事总经理；2014 年至 2016 年，任财达证券有限责任
公司董事总经理，2017 年 3 月至今，任君康人寿保险股份有限公司投资总监、资产管理中心总经理。
戴德明 1962 年 10 月出生，中共党员，会计学博士。中国人民大学会计系教授，博士生导师，中国会计学会副会长。任青岛海尔股份有限公司独立董事、
浙商银行股份有限公司独立董事、中信建投证券股份有限公司独立董事及中国电力建设股份有限公司独立董事。2015 年 11 月至 2018 年 5 月，
任首开股份独立董事。
孙茂竹 男，1959 年 2 月出生，中共党员，研究生学历，注册会计师。中国人民大学商学院财务与金融系教授，博士生导师，中国会计学会管理会计专
业委员会委员。曾任中国人民大学会计系党总支副书记和系副主任、中国人民大学商学院党委副书记。现任北京城建设计发展集团股份有限公
司独立董事。
白涛 1965 年 3 月出生，法学博士学历。2002 年 4 月至今，任北京市君合律师事务所合伙人，律师。任中科金财、博彦科技、国信证券独立董事。2016
年 12 月起，任首开股份独立董事。
邱晓华 1958 年 1 月出生，经济学博士学历。曾任民生证券首席经济学家，广东华兴银行首席经济学家，泛海控股董事、研究院院长等；2018 年 5 月至
60 / 196
2018 年年度报告
今，任阳光资产管理股份有限公司首席战略官；2017 年 5 月至今，任云南白药集团股份有限公司董事；2017 年 9 月至今，任金砖（厦门）股权
投资基金有限公司理事长；任福建纳川管材科技股份有限公司、龙洲集团股份有限公司、海洋石油工程股份有限公司、易联众信息技术股份有
限公司独立董事。2017 年 8 月起，任首开股份独立董事。
秘勇 1970 年 9 月出生，中共党员，研究生学历，高级会计师。2009 年 3 月至 2010 年 4 月，任北京市国有企业监事会主席助理（挂职）。2010 年 6
月至今，任首开集团财务总监。2010 年 8 月至 2016 年 11 月，任首开股份监事。2016 年 11 月 30 日起，任首开股份监事会主席
潘文 1963 年 4 月出生，中共党员，工商管理硕士，高级工程师。2006 年 1 月至 2008 年 3 月，任首开集团总经理助理，2008 年 3 月至 2011 年 9 月，
任首开股份副总经理。2011 年 9 月起，任首开集团副总经理。2012 年 11 月至 2016 年 11 月，任首开股份董事。2016 年 12 月起，任首开股份监
事。
杨昕 1966 年 4 月出生，中共党员，大学本科，在职研究生学历，高级经济师。2002 年 10 月至 2010 年 6 月，任财政部驻北京市财政监察专员办事处
主任科员、副处长、处长。2010 年 6 月至今任北京市国有企业监事会专职监事。
郭士友 1958 年 7 月出生，中共党员，大学本科学历，政工师。2008 年 3 月至 2016 年 8 月，任首开股份纪检监察部副部长。2008 年 6 月起任首开股份
职工监事。
裴艳 1981 年 12 月出生，中共党员，博士研究生学历。2007 年 9 月至 2014 年 8 月在北京市公安局工作，2014 年 8 月至今在首开股份纪检监察部任职，
2018 年 11 月起，任首开股份纪检监察部副部长。
潘刚升 1960 年 10 月出生，中共党员，硕士研究生学历，国际注册商业房地产投资师。曾任天鸿集团副总经理，首开集团副总经理，现任首开股份副总
经理。
赵龙节 1970 年 9 月出生，中共党员，经济学博士学位，高级经济师。曾任天鸿集团人力资源部经理，首开集团人力资源部经理，现任首开股份副总经
理。
刘安 1965 年 11 月出生，中共党员，研究生学历，高级工程师。曾任首开亿信党总支书记、董事长、总经理。现任首开股份副总经理。
田萌 1968 年 9 月出生，中共党员，大学本科学历，高级工程师。曾任首开股份成本合约部经理、项目管理部经理、同信分公司总经理。现任首开股
份副总经理。
胡瑞深 1965 年 3 月出生，中共党员，研究生学历，硕士学位，教授级高级工程师。曾任天鸿集团总工程师，首开集团总工程师，现任首开股份总工程
师。
王宏伟 1966 年 11 月出生，中共党员，博士研究生学历，博士学位，教授级高级工程师、高级经济师。曾任城开集团副总经理、总建筑师，首开集团总
规划师，现任首开股份总经济师。
邢宝华 1964 年 11 月出生，中共党员，博士研究生学历，高级会计师。曾任天鸿宝业公司财务总监、渤海分公司财务总监。现任首开股份财务总监。
王怡 1967 年 2 月出生，工商管理硕士，高级经济师。曾任天鸿集团计划财务部经理，首开集团投行业务部经理，现任首开股份董事会秘书。
其它情况说明
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
公司第八届董事会、监事会任期已满，根据公司《章程》，董、监事任期届满未及时改选，
在改选出的董、监事就任前，原董、监事仍应当履行董、监事职务。
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
潘利群 首开集团 党委书记、董事长、法 2015 年 6 月 16 日
定代表人
李岩 首开集团 董事、总经理 2016 年 8 月 3 日
潘文 首开集团 副总经理 2011 年 8 月 4 日
阮庆革 首开集团 副总经理 2016 年 5 月 20 日
阮庆革 天鸿集团 董事长 2011 年 11 月
秘勇 首开集团 财务总监 2010 年 6 月 10 日
潘刚升 美都能源 副董事长 2014 年 5 月 19 日 2018 年 5 月
上官清 安邦人寿保险股份有 董事长 2012 年 3 月
限公司子公司和谐健
康保险股份有限公司
符飞 安邦保险集团股份有 接管工作组副组长
限公司
王洪斌 君康人寿保险股份有 投资总监、资产管理中 2017 年 5 月 4 日
限公司 心总经理
在股东单位任职情况的说明 --
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
阮庆革 国奥投资 董事长 2015 年 11 月
潘刚升 国奥投资 董事 2016 年 3 月
潘刚升 首开野村 董事长 2018 年 3 月
潘刚升 首开文投 董事长 2016 年 6 月
赵龙节 海南蜈支洲旅游开发股份有 董事长、法定代表人 2018 年 10 月
限公司
胡瑞深 北京市住宅产业化集团股份 董事 2017 年 12 月
有限公司
符飞 远洋集团控股有限公司 董事
符飞 中国保险保障基金有限责任 风险处置与法律事务部总
公司 监
符飞 中华联合人寿保险股份有限 董事
公司
白涛 北京市君合律师事务所 合伙人，律师 2002 年 4 月
白涛 国信证券股份有限公司 独立董事 2016 年 12 月
白涛 博彦科技股份有限公司 独立董事 2017 年 4 月
白涛 北京中科金财科技股份有限 独立董事 2013 年 7 月
公司
邱晓华 阳光资产管理股份有限公司 首席战略官 2018 年 5 月
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2018 年年度报告
邱晓华 云南白药集团股份有限公司 董事 2017 年 5 月
邱晓华 金砖（厦门）股权投资基金 董事长 2017 年 9 月
有限公司
邱晓华 福建纳川管材科技股份有限 独立董事 2015 年 1 月
公司
邱晓华 龙洲集团股份有限公司 独立董事 2018 年 8 月
邱晓华 海洋石油工程股份有限公司 独立董事 2016 年 11 月
邱晓华 易联众信息技术股份有限公 独立董事 2017 年 6 月
司
孙茂竹 中国人民大学商学院 财务与金融系教授，博士 1987 年 6 月
生导师
孙茂竹 中国会计学会 管理会计专业委员会委员
孙茂竹 北京城建设计发展集团股份 独立董事 2013 年 12 月
有限公司
在其他单位任职情况的说明 --
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬 公司高管薪酬由董事会决定，公司不向董事、监事（职工监事
的决策程序 除外）单独支付报酬；独立董事津贴标准经公司 2015 年第九
次临时股东大会审议后通过。
董事、监事、高级管理人员报酬 公司高级管理人员报酬确定依据为《北京首都开发股份有限公
确定依据 司高管薪酬管理办法》，该办法已经公司 6 届 9 次董事会审议
通过，2012 年 7 月薪酬委员会进行了进一步的修订完善。
董事、监事和高级管理人员报酬 详见董事、监事、高级管理人员相关情况表。
的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和高级 报告期内，公司董事、监事和高级管理人员从公司实际获得的
管理人员实际获得的报酬合计 报酬合计 1,317.6 万元（税前）。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
上官清 董事 离任 个人原因
符飞 董事 选举
戴德明 独立董事 离任 个人原因
孙茂竹 独立董事 选举
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 131
主要子公司在职员工的数量 1,044
在职员工的数量合计 1,866
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
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2018 年年度报告
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 425
销售人员 232
技术人员 821
财务人员 184
行政人员 204
合计 1,866
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 282
大学本科 912
大学专科 260
中专及以下 412
合计 1,866
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
为促进公司战略目标的实现，适应市场竞争的需要，公司本着坚持激励与约束机制相结合的
原则，本着有效激励、市场竞争、内部公平、动态调整的理念，不断完善以绩效为导向的薪酬激
励制度。在明确付薪理念和薪酬定位的基础上，进一步强化薪酬管理机制。通过实施岗位年薪制
强化了员工薪酬与岗位价值、公司业绩和个人绩效之间的关系。在薪酬分配方面，继续遵行绩效
导向原则，充分体现“团队协作，风险共担”的绩效理念和“高绩效，高回报”的薪酬理念。此
外，公司努力建立多层次的激励约束机制，通过绩效、薪酬与激励约束机制的有效结合，确保个
人价值与公司价值、股东价值的统一。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2018 年度，根据公司“十三五”规划目标及年初工作会要求，我们结合各部门和各二层级公
司培训需求调研情况，编制了《股份公司 2018 年培训计划》。明确了 2018 年培训工作总体思路，
即：重点推进高中层管理人员“职业经理人制度”和“引擎工程”房地产项目经理系列培训，发
挥各业务部门及二层级公司的特长，开展更深入的学习与交流。在未来的培训中，我们将更加注
重改革创新培训管理工作，充分挖掘内部资源潜力，提高培训资源利用效率。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 32.78 万小时
劳务外包支付的报酬总额 1,419 万元
七、其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
（一）三会召开情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交
易所股票上市规则》和中国证监员会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，加强信息披露工
作，不断完善公司的法人治理结构建设，规范公司运作，切实维护公司及全体股东的利益。公司
股东大会、董事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、
监事能够积极参加公司股东大会，董事会和监事会并能认真履行职责，关联董事能够主动对相关
关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续发展。公司治理的实际情况与
《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
1、股东和股东大会
公司严格按照中国证监会《上市公司股东大会规范意见》以及公司《章程》、《股东大会议
事规则》的要求，规范股东大会的召集、召开和表决程序，并聘请律师见证会议的合法性和合规
性，出具法律意见书，保证了股东大会的合法有效；公司能够平等对待所有股东，特别是中小股
东能和大股东享有平等地位，确保所有股东能够充分行使自己的权利。报告期内，公司组织召开
临时股东大会 5 次、年度股东大会 1 次，审议通过议题 48 项，主要集中在融资担保、定期报告、
修订章程等事项。
2、董事和董事会
公司董事会会议严格按照《董事会议事规则》的规定召集、召开、表决。报告期内，召开董
事会 17 次，审议通过议题 149 项，主要集中在对外投资、融资担保、项目合作等事项。
3、监事和监事会
公司监事会成员能够严格按照《公司章程》、《监事会议事规则》的规定，认真出席监事会
会议和列席董事会会议，认真履行自己的职责，对公司财务情况以及公司董事、高管人员履行职
责的合法、合规性进行了监督，对公司的治理结构提出了意见和建议，并发表了独立意见，较好
地完成了《公司法》和《公司章程》赋予的职责，维护了公司及股东的合法权益。报告期内，召
开监事会 5 次，审议通过议题 9 项，主要集中在定期报告、募集资金使用等事项。
（二）2018 年董事会工作重点
2018 年公司持续完善公司章程和公司治理，依据公司法修订案和证券监管部门的意见，对章
程进行了两次修订。一是党建入章，把党建工作总体要求纳入公司章程，把党的领导融入到公司
治理的各个环节。二是增加了股份回购的适用情形以及相应的回购方式，适当简化了股份回购的
决策流程。三是进一步明确了在具备现金分红的条件下，公司优先采用现金分红的利润分配方式。
2018 年公司董事会董事人选还进行了两次调整。一是公司独立董事、董事会审计委员会主任
委员以及董事会提名、薪酬与考核委员会委员由戴德明调整为孙茂竹。二是公司董事人选由上官
清调整为符飞。目前公司第八届董事会、监事会、高管等人员任期届满，公司已经启动了各项换
届准备工作
报告期内，公司继续积极探索多种途径提高决策效率。一是利用现场会议，针对重点事项，
加强与外部董事、监事沟通汇报，使外部董事、监事更多了解和熟悉公司重点工作的开展情况和
总体安排。二是加强与法律、会计和审计等专业机构沟通协调，为规范、科学决策提供专业意见
的支持保障。三是完善担保授权，优化决策流程。
（三）信息披露和投资者关系工作情况
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、《上市公司股票
上市规则》等相关规定制定了《信息披露制度》，《重大信息内部报告制度》、《内幕信息知情
人登记备案制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《董事会提案管理细则》等制度，
报告期内，在规定媒体上共披露定期报告 4 篇、临时公告 91 篇，准确、真实、完整、及时的披露
有关信息，充分履行上市公司信息披露义务，确保所有股东平等地获得信息，正确地做出投资决
策，最大限度地保障其合法权益。
包括参加 “2018 年北京辖区上市公司投资者集体接待日”活动在内，2018 年公司组织了多
场机构交流活动，就现有主要项目的开发、公司战略、国企改革、房地产金融投资、财务资金情
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2018 年年度报告
况、融资渠道、保障性住房、销售情况、棚改项目以及项目储备、长租公寓等诸多热点问题与机
构代表们进行了深入的沟通与交流，获得了机构投资者与媒体的广泛关注与认可。
（四）内幕知情人登记管理工作情况
公司严格按照中国证监会关于加强内幕信息知情人登记管理的相关规定，制定了《内幕信息
知情人登记管理制度》，在公司发布定期报告等重大事件之前做好内幕信息的保密管理工作，并
对内幕信息知情相关人员进行了登记并报送监管部门备案。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的查
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
询索引
2018 年第一次临时股东大会 2018/2/6 www.sse.com.cn 2018/2/7
2017 年年度股东大会 2018/5/10 www.sse.com.cn 2018/5/11
2018 年第二次临时股东大会 2018/6/12 www.sse.com.cn 2018/6/13
2018 年第三次临时股东大会 2018/8/8 www.sse.com.cn 2018/8/9
2018 年第四次临时股东大会 2018/9/11 www.sse.com.cn 2018/9/12
2018 年第五次临时股东大会 2018/12/14 www.sse.com.cn 2018/12/15
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
潘利群 否 17 10 7 0 0 否 1
李岩 否 17 7 10 0 0 否 3
阮庆革 否 17 8 9 0 0 否 3
上官清 否 8 0 8 0 0 否 0
符飞 否 8 1 7 0 0 否 0
王洪斌 否 17 2 15 0 0 否 0
戴德明 是 5 5 0 0 0 否 0
孙茂竹 是 12 5 7 0 0 否 0
邱晓华 是 17 4 13 0 0 否 0
白涛 是 17 9 8 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 17
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 7
现场结合通讯方式召开会议次数 10
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2018 年年度报告
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
报告期内，召开战略与投资委员会会议 1 次，听取汇报议题 2 项；召开提名、薪酬与考核委
员会会议 4 次，审议通过议题 4 项；召开审计委员会 6 次，审议通过议题 10 项。各专门委员会均
能够严格履行前置审议程序，切实发挥专业指导作用，重点针对公司年度审计及财务报告、对外
投资、对外担保事项授权、董事选举等事项进行审议并发表了意见，且不存在异议事项。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司高级管理人员的绩效考核建立在公司中长期发展战略目标基础上，根据年度工作计划等
确定整体绩效标准，结合高管个人岗位职责及分工确定个人年度绩效目标。公司总经理的绩效考
核由董事会下设的提名、薪酬与考核委员会进行，其他高管由提名、薪酬与考核委员会及总经理
共同考核。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
详见公司披露的《2018 年度内部控制自我评价报告》
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见公司披露的《2018 年度内部控制自我评价报告》
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 交易
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 还本付息方式
余额 （%） 场所
北京首都开发股份 14 首开 122377.SH 2015-06-03 2022-06-03 40.00 4.80 按年付息，最后 上交所
有限公司 2014 年公 债 一期利息随本
司债券 金一期兑付
北京首都开发股份 15 首股 125766.SH 2015-10-27 2020-10-27 21.24 5.50 按年付息，最后 上交所
有限公司 2015 年公 01 一期利息随本
司债券(第一期) 金一期兑付
北京首都开发股份 16 首股 135052.SH 2016-01-11 2021-01-11 20.00 4.39 按年付息，最后 上交所
有限公司 2016 年公 01 一期利息随本
司债券(第一期) 金一期兑付
北京首都开发股份 16 首股 135812.SH 2016-09-05 2021-09-05 30.00 3.59 按年付息，最后 上交所
有限公司非公开发 02 一期利息随本
行 2016 年公司债券 金一期兑付
(第二期)
北京首都开发股份 16 首股 145042.SH 2016-10-27 2021-10-27 10.00 3.57 按年付息，最后 上交所
有限公司非公开发 03 一期利息随本
行 2016 年公司债券 金一期兑付
(第三期)
北京首都开发股份 18 首股 150654.SH 2018-8-29 2023-8-29 30.00 5.70 按年付息，最后 上交所
有限公司非公开发 01 一期利息随本
行 2018 年公司债券 金一期兑付
（第一期）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2018 年 1 月 11 日，公司按时足额完成 16 首股 01 的 2017 年度的利息兑付。
2018 年 6 月 4 日，公司按时足额完成 14 首开债的 2017 年度的利息兑付。
2018 年 9 月 5 日，公司按时足额完成 16 首股 02 的 2017 年度的利息兑付。
2018 年 10 月 29 日，公司按时足额完成 15 首股 01 回售部分的本金和 2018 年度的利息支付。
2018 年 10 月 29 日，公司按时足额完成 16 首股 03 的 2018 年度的利息兑付。
除上述事项外，本年度无其他公司债券付息兑付情况。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
2018 年 10 月 29 日公司完成“15 首股 01”公司债券回售，票面利率由 4.80%调整为 5.50%，
回售数量为 8,760,000 张，回售金额为人民币 876,000,000 元。本次回售实施完毕后，“15 首股
01”债券在上海证券交易所挂牌并交易的数量为 21,240,000 张。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信证券股份有限公司
债券受托管理人 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
联系人 王艳艳、蔡林峰
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2018 年年度报告
联系电话 010-6083 3551、010-6083 7491
名称 中德证券有限责任公司
办公地址 北京市朝阳区建国路 81 号华贸中心 1 号写字楼 22 层
债券受托管理人
联系人 杨汝睿
联系电话 010-59026649
名称 中诚信
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司发行的公司债券募集资金使用情况如下：
14 首开债在扣除相关发行费用后，主要用于调整公司债务结构以及补充公司的流动资金。截
至报告期末，14 首开债的募集资金已使用完毕。
15 首股 01 在扣除相关发行费用后，主要用于偿还贷款以及补充流动资金。截至报告期末，
15 首股 01 的募集资金已使用完毕。
16 首股 01 在扣除相关发行费用后，全部用于补充流动资金。截至报告期末，16 首股 01 的
募集资金已使用完毕。
16 首股 02 在扣除相关发行费用后，主要用于偿还银行贷款以及补充流动资金。截至报告期
末，16 首股 02 的募集资金已使用完毕。
16 首股 03 在扣除相关发行费用后，全部用于补充流动资金。截至报告期末，16 首股 03 的
募集资金已使用完毕。
18 首股 01 在扣除相关发行费用后，全部按照募集说明书的约定使用。截至报告期末，18 首
股 01 的募集资金已使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
2014 年 11 月，中诚信对公司主体长期信用状况和拟公开发行的 2014 年公司债券进行综合分
析和评估，确认公司主体长期信用等级为 AA+，评级展望为“稳定”；公司拟公开发行的 2015 年不
超过 40 亿元公司债券信用等级为 AA+。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，自首次评级报告出
具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信将在本次债券信用等级有效期内或者本次债券
存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债
保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信将于发行主体及担保主体年度报告公布后两个月内完成该年度的
定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告；在此期限内，如发行主体、担保主体（如有）
发生可能影响本次债券信用等级的重大事件，应及时通知中诚信，并提供相关资料，中诚信将就
该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过中诚信网站（www.ccxr.com.cn）予以
公告。公司亦将通过上交所网站（www.sse.com.cn）将上述跟踪评级结果及报告予以公告备查，
投资者可以在上交所网站查询上述跟踪评级结果及报告。
2016 年 12 月，中诚信发布《中诚信证评关于“14 首开债”级别调整的公告》，上调公司主体级
别为 AAA，评级展望为稳定，上调“14 首开债”信用级别为 AAA。
2017 年 5 月，中诚信发布跟踪评级报告，维持公司 AAA 的主体信用级别以及 AAA 的 14 首开
债信用级别。
2018 年 6 月，中诚信发布跟踪评级报告，维持公司 AAA 的主体信用级别以及 AAA 的 14 首开
债信用级别。
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2018 年年度报告
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内，公司的公司债券未采取增信措施。公司发行的公司债券的偿债资金主要来源于公
司日常经营所产生的现金流。
报告期内，公司主营业务经营良好，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保
障。
报告期内，14 首开债、15 首股 01、16 首股 01、16 首股 02 和 16 首股 03 按时足额完成了付
息。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
公司发行 14 首开债、15 首股 01、16 首股 01、16 首股 02 和 16 首股 03 的受托管理人均为中
信证券股份有限公司。公司发行 18 首股 01 的受托管理人为中德证券有限责任公司。
报告期内，中信证券股份有限公司、中德证券有限责任公司严格按照《债券受托管理人协议》
约定履行受托管理人职责。
2018 年 4 月，受托管理人中信证券股份有限公司通过上交所的网站和《证券时报》按时披露
了 2017 年度公司债券受托管理人报告。
目前受托管理人尚未披露 2018 年度受托管理事务报告，预计将通过上交所的网站和中国证监
会指定的报刊披露受托管理事务报告，请投资者关注。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同
主要指标 2018 年 2017 年 变动原因
期增减（%）
息税折旧摊销前利润 9,181,441,574.47 7,803,024,697.49 17.67 本期利息支出增加
流动比率 1.65 1.96 -15.82 流动负债增幅大于
流动资产增幅
速动比率 0.59 0.69 -14.49 本期流动负债增长
较快
资产负债率（%） 81.58 80.61 1.20 本期负债增幅大于
资产增长
EBITDA 全部债务比 0.08 0.07 1.36
利息保障倍数 1.39 1.76 -20.91 本期利息费用增加
现金利息保障倍数 1.80 -4.77 137.66 本期经营活动产生
的净额增加
EBITDA 利息保障倍数 1.42 1.80 -21.08 本期利息费用增加
幅度大于息税前利
润增长幅度
贷款偿还率（%） 100 100 0.00
利息偿付率（%） 100 100 0.00
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
报告期内，涉及付息事项的其他债券和债务融资工具包括 2015 年度第一期中期票据、2017
首开 3 号中期票据、2016 年非公开发行公司债券、2016 年度资产支持票据、2017 年首开购房尾
款资产支持证券、2017 年度债权融资计划、收益权支持计划、2018 年度第一期超短期融资券、2018
年度第一期债权融资计划、2018 年度第二期债权融资计划、2018 年度第三期债权融资计划。
报告期内，涉及兑付事项的其他债券和债务融资工具为 2015 年度第一期中期票据，偿付的本
金金额为 24 亿元；2016 年度资产支持票据，偿付的本金金额为 0.835 亿元；2018 丽亭宝辰收益
权资产支持计划，偿付的本金金额为 0.4896 亿元；2018 首开第一期超短期融资券，偿付的本金
金额为 10 亿元，均按时兑付完成。
报告期内，对应按期总共还本付息 42.62 亿元。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
本公司及合并范围内各下属公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，间接债务
融资能力强，银行授信额度较为充裕。截至 2018 年 12 月 31 日，公司及下属公司合计获得各银行
金融机构授信总额人民币 1500.60 亿元，已使用银行授信总额为人民币 661.82 亿元，尚剩余授信
额度 838.78 亿元。报告期内，公司均已按期归还或支付借款本金及利息。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司严格执行公司债券募集说明书相关预定，履行相关承诺。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
截止报告期末，公司当年累计新增借款超过上年末净资产 40%，上述事项不会对公司的正常
生产经营和偿债能力产生重大不利影响。除上述事项外，截至报告期末公司未发生《公司债券发
行与交易管理办法》第四十五条列示的其他可能影响公司经营情况和偿债能力的重大事项。
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2018 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
致同审字（2019）第 110ZA2169 号
北京首都开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了北京首都开发股份有限公司（以下简称首开股份）财务报表，包括 2018
年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、合并及公司
现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了首开股份 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公
司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册
会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照
中国注册会计师职业道德守则，我们独立于首开股份，并履行了职业道德方面的其
他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了
基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些
事项单独发表意见。
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2018 年年度报告
（一）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三、26 和附注五、35。
1、事项描述
2018 年度首开股份房地产开发项目的收入占营业收入总额的 98.00% 。首开股
份在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向
购买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。由于房地产开发项目的收入对首开
股份的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上可能的个别差错汇总起来
对首开股份的利润产生重大影响，因此，我们将首开股份房地产开发项目的收入确
认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和
运行有效性；
（2）检查公司的房产销售合同条款，以评价公司有关房地产开发项目的收入
确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查销售合同的网签情况
及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按
照公司的收入确认政策确认；
（4）对本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公开信
息获取的单方售价进行比较；
（5）获取销售部门销售台账，检查已办理交付手续的房产账面收入确认情况，
以评价房地产销售收入被完整记录；
（6）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证
明房产已向购买方办理交付手续的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰
当的期间确认。
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2018 年年度报告
（二）存货可变现净值的评估
相关信息披露详见财务报表附注三、13、附注三、32 和附注五、5。
1、事项描述
首开股份存货按照成本与可变现净值孰低计量。首开股份管理层（以下简称 管
理层）在确定存货可变现净值过程中，需对每个开发产品和在建开发产品达到完工
状态时将要发生的建造成本作出估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价和未
来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。由于存货
对首开股份资产的重要性，2018 年末首开股份的存货占总资产的 56.30%，且估计
存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，我们将
存货可变现净值的评估作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的评估实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其
他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）选取样本，对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进
度和各项目总开发成本预算；
（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设与市
场可获取数据和公司的销售预算计划进行比较；
（4）选取样本，就首开股份以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进
行比较，并评价管理层存货跌价准备估计的准确性；
（5）对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售价与
预计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估；
（6）获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的金额。
（三）土地增值税的计提
相关信息披露详见财务报表附注三、32、附注四和附注五、21、附注五、24、
附注五、36。
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2018 年年度报告
1、事项描述
首开股份销售开发的房地产项目需要就土地增值额按照超率累进税率缴纳土
地增值税。在每个资产负债表日，管理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，
在作出估算时，主要考虑的要素包括相关税务法律、法规的规定和解释，预计的销
售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开
发费用等，实际应付税金可能与首开股份预估的金额存在差异。由于土地增值税的
计提对首开股份的重要性，且管理层需要作出重大估计和判断，因此，我们将首开
股份土地增值税的计提作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对土地增值税的计提实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价管理层与计提土地增值税相关的关键内部控制的设计和运行
有效性；
（2）评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评
估管理层的假设和判断；
（3）检查首开股份土地增值税汇算清缴报告及缴款书，与管理层已计提的土
地增值税金额进行比较；
（4）重新计算土地增值税，并与管理层已计提的土地增值税金额进行比较。
四、其他信息
首开股份管理层对其他信息负责。其他信息包括首开股份 2018 年年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。
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2018 年年度报告
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该
事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
首开股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反
映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估首开股份的持续经营能力，披露与持续经
营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算首开股份、
终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督首开股份的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不
能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞
弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财
务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基
础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报
的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
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2018 年年度报告
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计
证据，就可能导致对首开股份的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在
重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求
我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，
我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致首开股份不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表
是否公允反映相关交易和事项。
（6）就首开股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担
全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层
沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施
（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开
披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的
负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师
中国〃北京 二Ｏ一九年 四月十一日
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2018 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位: 北京首都开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 32,738,886,629.44 22,649,004,221.42
结算备付金 - -
拆出资金 - -
以公允价值计量且其变动计入当期 - -
损益的金融资产
衍生金融资产 - -
应收票据及应收账款 156,905,269.17 421,860,618.97
其中：应收票据 - -
应收账款 156,905,269.17 421,860,618.97
预付款项 5,731,891,815.82 5,274,351,331.48
应收保费 - -
应收分保账款 - -
应收分保合同准备金 - -
其他应收款 47,257,922,468.72 46,921,241,826.46
其中：应收利息 - -
应收股利 1,060,042,328.79 937,083,225.04
买入返售金融资产 - -
存货 164,062,053,579.67 144,463,499,797.22
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 4,614,024,182.17 3,283,132,720.79
流动资产合计 254,561,683,944.99 223,013,090,516.34
非流动资产：
发放贷款和垫款 - -
可供出售金融资产 1,208,954,261.43 677,344,602.92
持有至到期投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 20,176,495,435.41 14,809,222,008.77
投资性房地产 9,361,877,818.33 1,867,468,649.49
固定资产 830,259,118.30 820,288,454.67
在建工程 127,142,477.01 2,042,697.29
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
无形资产 86,261,684.68 78,799,363.35
开发支出 - -
商誉 18,736,622.33 9,741,105.75
长期待摊费用 95,406,915.75 70,375,445.51
递延所得税资产 4,901,344,022.09 4,199,642,444.55
其他非流动资产 42,538,024.44 160,448,292.37
非流动资产合计 36,849,016,379.77 22,695,373,064.67
资产总计 291,410,700,324.76 245,708,463,581.01
流动负债：
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2018 年年度报告
短期借款 888,359,000.00 962,939,000.00
向中央银行借款 - -
吸收存款及同业存放 - -
拆入资金 - -
以公允价值计量且其变动计入当期 - -
损益的金融负债
衍生金融负债 - -
应付票据及应付账款 8,746,547,796.53 5,998,342,434.21
预收款项 63,143,575,433.99 52,819,362,518.94
卖出回购金融资产款 - -
应付手续费及佣金 - -
应付职工薪酬 361,744,649.91 299,133,184.66
应交税费 4,054,874,010.92 3,511,120,342.00
其他应付款 31,289,854,271.45 22,605,758,198.62
其中：应付利息 727,306,463.85 524,032,163.41
应付股利 7,913,702.14 110,653,507.00
应付分保账款 - -
保险合同准备金 - -
代理买卖证券款 - -
代理承销证券款 - -
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 35,114,839,486.99 19,251,972,494.00
其他流动负债 11,056,342,844.86 8,138,418,732.81
流动负债合计 154,656,137,494.65 113,587,046,905.24
非流动负债：
长期借款 53,154,519,387.26 62,692,011,422.48
应付债券 29,811,236,390.59 21,727,703,851.51
其中：优先股 - -
永续债 - -
长期应付款 - -
长期应付职工薪酬 1,824,147.91 1,789,557.72
预计负债 - -
递延收益 13,424,000.00 -
递延所得税负债 105,779,996.47 62,733,277.93
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 83,086,783,922.23 84,484,238,109.64
负债合计 237,742,921,416.88 198,071,285,014.88
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,579,565,242.00 2,579,565,242.00
其他权益工具 7,985,000,000.00 7,985,000,000.00
其中：优先股 - -
永续债 7,985,000,000.00 7,985,000,000.00
资本公积 7,474,209,635.52 8,563,127,977.54
减：库存股 - -
其他综合收益 56,690,572.47 -852,593.64
专项储备 - -
盈余公积 1,934,746,046.42 1,934,746,046.42
一般风险准备 - -
未分配利润 10,856,092,690.86 9,653,562,885.57
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2018 年年度报告
归属于母公司所有者权益合计 30,886,304,187.27 30,715,149,557.89
少数股东权益 22,781,474,720.61 16,922,029,008.24
所有者权益（或股东权益）合计 53,667,778,907.88 47,637,178,566.13
负债和所有者权益（或股东权 291,410,700,324.76 245,708,463,581.01
益）总计
法定代表人：潘利群 主管会计工作负责人：邢宝华 会计机构负责人：容宇
母公司资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位:北京首都开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 3,903,635,280.41 5,125,005,151.30
以公允价值计量且其变动计入当期损 - -
益的金融资产
衍生金融资产 - -
应收票据及应收账款 4,291,847.60 9,262,578.76
其中：应收票据 - -
应收账款 4,291,847.60 9,262,578.76
预付款项 5,411,233,248.59 5,247,871,148.03
其他应收款 68,383,426,988.67 61,291,354,953.24
其中：应收利息 - -
应收股利 529,409,603.53 535,285,599.78
存货 8,908,867,636.84 8,811,471,556.97
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 694,732,370.04 810,416,460.24
流动资产合计 87,306,187,372.15 81,295,381,848.54
非流动资产：
可供出售金融资产 1,500,000.00 1,500,000.00
持有至到期投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 43,678,901,670.53 29,770,631,718.99
投资性房地产 77,497,465.52 79,942,790.28
固定资产 5,773,958.71 6,422,320.20
在建工程 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
无形资产 3,628,449.69 4,580,910.66
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 - -
递延所得税资产 - -
其他非流动资产 2,039,119,016.70 42,569,223.06
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2018 年年度报告
非流动资产合计 45,806,420,561.15 29,905,646,963.19
资产总计 133,112,607,933.30 111,201,028,811.73
流动负债：
短期借款 - -
以公允价值计量且其变动计入当期损 - -
益的金融负债
衍生金融负债 - -
应付票据及应付账款 1,824,977,285.71 1,223,500,159.98
预收款项 832,187,906.39 1,911,120,608.44
应付职工薪酬 55,713,776.46 52,656,441.49
应交税费 50,791,703.39 31,671,814.39
其他应付款 40,053,389,071.16 24,198,573,545.37
其中：应付利息 696,330,606.14 501,138,871.67
应付股利 4,763,769.05 4,763,769.05
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 10,204,259,530.00 11,562,901,494.00
其他流动负债 3,255,887,963.33 617,341,524.34
流动负债合计 56,277,207,236.44 39,597,765,588.01
非流动负债：
长期借款 18,897,000,000.00 21,060,000,000.00
应付债券 29,811,236,390.59 21,727,703,851.51
其中：优先股 - -
永续债 - -
长期应付款 - -
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 - -
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 48,708,236,390.59 42,787,703,851.51
负债合计 104,985,443,627.03 82,385,469,439.52
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,579,565,242.00 2,579,565,242.00
其他权益工具 7,985,000,000.00 7,985,000,000.00
其中：优先股 - -
永续债 7,985,000,000.00 7,985,000,000.00
资本公积 9,798,926,802.37 9,756,232,381.46
减：库存股 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 1,385,592,329.80 1,385,592,329.80
未分配利润 6,378,079,932.10 7,109,169,418.95
所有者权益（或股东权益）合计 28,127,164,306.27 28,815,559,372.21
负债和所有者权益（或股东权益） 133,112,607,933.30 111,201,028,811.73
总计
法定代表人：潘利群 主管会计工作负责人：邢宝华 会计机构负责人：容宇
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2018 年年度报告
合并利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 39,736,005,663.82 36,686,028,556.17
其中：营业收入 39,736,005,663.82 36,686,028,556.17
利息收入 - -
已赚保费 - -
手续费及佣金收入 - -
二、营业总成本 35,453,714,017.85 32,482,840,107.01
其中：营业成本 26,724,894,791.05 24,686,657,288.92
利息支出 - -
手续费及佣金支出 - -
退保金 - -
赔付支出净额 - -
提取保险合同准备金净额 - -
保单红利支出 - -
分保费用 - -
税金及附加 3,807,055,656.38 4,305,819,394.48
销售费用 1,333,650,323.10 1,107,153,717.20
管理费用 1,104,881,783.58 818,506,070.57
研发费用 - -
财务费用 1,838,219,580.11 1,653,052,003.28
其中：利息费用 3,202,791,437.17 2,437,091,991.36
利息收入 1,439,481,510.76 874,999,321.81
资产减值损失 645,011,883.63 -88,348,367.44
加：其他收益 17,297,766.19 4,897,714.39
投资收益（损失以“－”号填列） 1,416,280,713.82 1,050,082,567.97
其中：对联营企业和合营企业的投资 1,388,983,649.22 87,446,131.77
收益
公允价值变动收益（损失以“－”号 - -
填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） 201,558.35 404,763.89
汇兑收益（损失以“－”号填列） - -
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 5,716,071,684.33 5,258,573,495.41
加：营业外收入 129,465,935.76 17,524,944.57
减：营业外支出 25,099,693.83 61,332,960.87
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 5,820,437,926.26 5,214,765,479.11
减：所得税费用 1,836,526,743.71 1,648,455,658.59
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 3,983,911,182.55 3,566,309,820.52
（一）按经营持续性分类 - -
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号 3,983,911,182.55 3,566,309,820.52
填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号 - -
填列）
（二）按所有权归属分类 - -
1.归属于母公司股东的净利润 3,166,560,617.16 2,315,581,887.45
2.少数股东损益 817,350,565.39 1,250,727,933.07
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2018 年年度报告
六、其他综合收益的税后净额 57,543,166.11 -92,416,401.51
归属母公司所有者的其他综合收益的税后 57,543,166.11 -92,416,401.51
净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收 - -
益
1.重新计量设定受益计划变动额 - -
2.权益法下不能转损益的其他综合收 - -
益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 57,543,166.11 -92,416,401.51
1.权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2.可供出售金融资产公允价值变动损 53,061,039.16 -89,050,000.00
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售 - -
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分 - -
5.外币财务报表折算差额 4,482,126.95 -3,366,401.51
6.其他 - -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净 - -
额
七、综合收益总额 4,041,454,348.66 3,473,893,419.01
归属于母公司所有者的综合收益总额 3,224,103,783.27 2,223,165,485.94
归属于少数股东的综合收益总额 817,350,565.39 1,250,727,933.07
八、每股收益： - -
（一）基本每股收益(元/股) 1.0662 0.7124
（二）稀释每股收益(元/股) 1.0662 0.7124
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：171,597,364.17 元,上期被
合并方实现的净利润为：-47,195,930.66 元。
法定代表人：潘利群 主管会计工作负责人：邢宝华 会计机构负责人：容宇
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2018 年年度报告
母公司利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 3,162,839,568.59 5,035,522,037.64
减：营业成本 1,790,571,566.69 3,931,083,016.77
税金及附加 253,554,137.79 429,968,034.10
销售费用 74,959,221.63 84,622,298.19
管理费用 152,236,604.13 137,807,454.74
研发费用 - -
财务费用 1,209,749,957.69 1,022,165,816.21
其中：利息费用 2,446,665,908.51 1,722,060,243.58
利息收入 1,297,952,817.95 778,336,634.57
资产减值损失 2,214,020.38 -591,067.31
加：其他收益 5,663,847.33 452,830.19
投资收益（损失以“－”号填列） 1,547,207,589.26 2,488,464,401.44
其中：对联营企业和合营企业的投资 558,336,973.83 -43,814,976.03
收益
公允价值变动收益（损失以“－”号 - -
填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） - 126,683.75
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,232,425,496.87 1,919,510,400.32
加：营业外收入 631,583.89 262,590.19
减：营业外支出 115,755.74 294,822.40
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,232,941,325.02 1,919,478,168.11
减：所得税费用 - -
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,232,941,325.02 1,919,478,168.11
（一）持续经营净利润（净亏损以“－” 1,232,941,325.02 1,919,478,168.11
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－” - -
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 - -89,050,000.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1.重新计量设定受益计划变动额 - -
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -89,050,000.00
1.权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2.可供出售金融资产公允价值变动损益 - -89,050,000.00
3.持有至到期投资重分类为可供出售金 - -
融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分 - -
5.外币财务报表折算差额 - -
6.其他 - -
六、综合收益总额 1,232,941,325.02 1,830,428,168.11
七、每股收益： 1,232,941,325.02 1,830,428,168.11
（一）基本每股收益(元/股) - -
（二）稀释每股收益(元/股) - -
法定代表人：潘利群 主管会计工作负责人：邢宝华 会计机构负责人：容宇
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2018 年年度报告
合并现金流量表
2018 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 49,954,380,195.44 50,045,069,084.62
客户存款和同业存放款项净增加额 - -
向中央银行借款净增加额 - -
向其他金融机构拆入资金净增加额 - -
收到原保险合同保费取得的现金 - -
收到再保险业务现金净额 - -
保户储金及投资款净增加额 - -
处置以公允价值计量且其变动计入当 - -
期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 - -
拆入资金净增加额 - -
回购业务资金净增加额 - -
收到的税费返还 257,982,226.60 79,669,591.41
收到其他与经营活动有关的现金 39,399,359,209.11 36,009,812,349.06
经营活动现金流入小计 89,611,721,631.15 86,134,551,025.09
购买商品、接受劳务支付的现金 28,946,368,510.72 43,599,499,533.67
客户贷款及垫款净增加额 - -
存放中央银行和同业款项净增加额 - -
支付原保险合同赔付款项的现金 - -
支付利息、手续费及佣金的现金 - -
支付保单红利的现金 - -
支付给职工以及为职工支付的现金 1,076,408,612.58 944,216,002.96
支付的各项税费 7,467,185,260.42 5,672,535,459.47
支付其他与经营活动有关的现金 40,478,554,404.82 56,654,330,939.64
经营活动现金流出小计 77,968,516,788.54 106,870,581,935.74
经营活动产生的现金流量净额 11,643,204,842.61 -20,736,030,910.65
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 240,675,258.49 13,352,427.18
取得投资收益收到的现金 51,269,230.73 246,526,580.88
处置固定资产、无形资产和其他长期 1,594,871.97 1,965,045.77
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现 - 1,163,011,629.22
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - 440,793,478.06
投资活动现金流入小计 293,539,361.19 1,865,649,161.11
购建固定资产、无形资产和其他长期 478,651,842.92 95,124,781.31
资产支付的现金
投资支付的现金 6,077,674,277.08 8,760,893,135.48
质押贷款净增加额 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现 1,218,316,846.64 -
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,401,276.65 27,900,000.00
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2018 年年度报告
投资活动现金流出小计 7,776,044,243.29 8,883,917,916.79
投资活动产生的现金流量净额 -7,482,504,882.10 -7,018,268,755.68
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,060,900,000.00 8,078,600,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到 3,060,900,000.00 4,478,600,000.00
的现金
取得借款收到的现金 26,882,566,601.07 45,142,182,342.48
发行债券收到的现金 19,847,948,096.73 7,707,840,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 10,949,521.99 -
筹资活动现金流入小计 49,802,364,219.79 60,928,622,342.48
偿还债务支付的现金 36,326,198,503.63 30,396,890,920.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现 7,575,351,855.42 5,926,814,469.70
金
其中：子公司支付给少数股东的股利、 16,696,620.92 104,630,000.00
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 177,588,330.01 2,114,430,580.82
筹资活动现金流出小计 44,079,138,689.06 38,438,135,970.52
筹资活动产生的现金流量净额 5,723,225,530.73 22,490,486,371.96
四、汇率变动对现金及现金等价物的影 4,972,870.45 -3,470,843.90
响
五、现金及现金等价物净增加额 9,888,898,361.69 -5,267,284,138.27
加：期初现金及现金等价物余额 22,485,939,818.90 27,753,223,957.17
六、期末现金及现金等价物余额 32,374,838,180.59 22,485,939,818.90
法定代表人：潘利群 主管会计工作负责人：邢宝华 会计机构负责人：容宇
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2018 年年度报告
母公司现金流量表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,160,315,891.50 2,998,315,601.85
收到的税费返还 17,752,696.67 26,950,634.51
收到其他与经营活动有关的现金 68,299,820,021.75 80,855,328,136.71
经营活动现金流入小计 70,477,888,609.92 83,880,594,373.07
购买商品、接受劳务支付的现金 11,169,081,566.22 12,969,630,361.38
支付给职工以及为职工支付的现金 167,030,518.94 160,403,639.20
支付的各项税费 207,970,180.32 355,745,052.16
支付其他与经营活动有关的现金 48,090,226,724.30 80,780,092,408.77
经营活动现金流出小计 59,634,308,989.78 94,265,871,461.51
经营活动产生的现金流量净额 10,843,579,620.14 -10,385,277,088.44
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 15,609,366.00 -
取得投资收益收到的现金 127,021,998.24 176,397,673.79
处置固定资产、无形资产和其他长期资 - 151,391.92
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现 - -
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 368,406,014.15 -
投资活动现金流入小计 511,037,378.39 176,549,065.71
购建固定资产、无形资产和其他长期资 603,554.00 1,270,567.46
产支付的现金
投资支付的现金 12,584,473,428.08 7,618,993,885.48
取得子公司及其他营业单位支付的现 - -
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 2,332,286,320.00 749,039,000.00
投资活动现金流出小计 14,917,363,302.08 8,369,303,452.94
投资活动产生的现金流量净额 -14,406,325,923.69 -8,192,754,387.23
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 3,000,000,000.00
取得借款收到的现金 6,898,350,000.00 20,200,600,000.00
发行债券收到的现金 19,876,948,096.73 7,707,840,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 10,949,521.99 -
筹资活动现金流入小计 26,786,247,618.72 30,908,440,000.00
偿还债务支付的现金 19,804,361,925.13 14,477,600,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 4,467,754,554.37 3,570,726,349.31
支付其他与筹资活动有关的现金 172,754,706.56 2,111,285,380.82
筹资活动现金流出小计 24,444,871,186.06 20,159,611,730.13
筹资活动产生的现金流量净额 2,341,376,432.66 10,748,828,269.87
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,221,369,870.89 -7,829,203,205.80
加：期初现金及现金等价物余额 5,125,005,151.30 12,954,208,357.10
六、期末现金及现金等价物余额 3,903,635,280.41 5,125,005,151.30
法定代表人：潘利群 主管会计工作负责人：邢宝华 会计机构负责人：容宇
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2018 年年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目
减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
其他权益工具 专项
股本 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
永续债 储备
股 准备
一、上年期末余额 2,579,565,242.00 7,985,000,000.00 8,563,127,977.54 - -852,593.64 - 1,934,746,046.42 - 9,653,562,885.57 16,922,029,008.24 47,637,178,566.13
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合 - - - - - - - - - - -
并
其他 - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 2,579,565,242.00 7,985,000,000.00 8,563,127,977.54 - -852,593.64 - 1,934,746,046.42 - 9,653,562,885.57 16,922,029,008.24 47,637,178,566.13
三、本期增减变动金额 - - -1,088,918,342.02 - 57,543,166.11 - - - 1,202,529,805.29 5,859,445,712.37 6,030,600,341.75
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - 57,543,166.11 - - - 3,166,560,617.16 817,350,565.39 4,041,454,348.66
（二）所有者投入和减少 - - -1,088,918,342.02 - - - - - - 6,338,833,079.09 5,249,914,737.07
资本
1．所有者投入的普通股 - - -900,000,000.00 - - - - - - 6,354,900,000.00 5,454,900,000.00
2．其他权益工具持有者 - - - - - - - - - - -
投入资本
3．股份支付计入所有者 - - - - - - - - - - -
权益的金额
4．其他 - - -188,918,342.02 - - - - - - -16,066,920.91 -204,985,262.93
（三）利润分配 - - - - - - - - -1,964,030,811.87 -1,296,737,932.11 -3,260,768,743.98
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - -
2．提取一般风险准备 - - - - - - - - - - -
3．对所有者（或股东） - - - - - - - - -1,547,739,145.20 -1,296,737,932.11 -2,844,477,077.31
的分配
4．其他 - - - - - - - - -416,291,666.67 - -416,291,666.67
（四）所有者权益内部结 - - - - - - - - - - -
转
1．资本公积转增资本（或 - - - - - - - - - - -
股本）
2．盈余公积转增资本（或 - - - - - - - - - - -
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2018 年年度报告
股本）
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额 - - - - - - - - - - -
结转留存收益
5．其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 2,579,565,242.00 7,985,000,000.00 7,474,209,635.52 - 56,690,572.47 - 1,934,746,046.42 - 10,856,092,690.86 22,781,474,720.61 53,667,778,907.88
上期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
专项
股本 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
永续债 储备
股 准备
一、上年期末余额 2,579,565,242.00 7,000,000,000.00 7,663,127,977.54 - 91,563,807.87 - 1,729,545,322.22 - 8,692,689,104.73 8,691,227,743.99 36,447,719,198.35
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
同一控制下企业 - - 300,000,000.00 - - - 13,252,907.39 - 182,233,435.87 - 495,486,343.26
合并
其他 - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 2,579,565,242.00 7,000,000,000.00 7,963,127,977.54 - 91,563,807.87 - 1,742,798,229.61 - 8,874,922,540.60 8,691,227,743.99 36,943,205,541.61
三、本期增减变动金额 - 985,000,000.00 600,000,000.00 - -92,416,401.51 - 191,947,816.81 - 778,640,344.97 8,230,801,264.25 10,693,973,024.52
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - -92,416,401.51 - - - 2,315,581,887.45 1,250,727,933.07 3,473,893,419.01
（二）所有者投入和减 - 985,000,000.00 600,000,000.00 - - - - - - 7,292,692,708.65 8,877,692,708.65
少资本
1．所有者投入的普通 - - 600,000,000.00 - - - - - - 7,193,100,000.00 7,793,100,000.00
股
2．其他权益工具持有 - 985,000,000.00 - - - - - - - - 985,000,000.00
者投入资本
3．股份支付计入所有 - - - - - - - - - - -
者权益的金额
4．其他 - - - - - - - - - 99,592,708.65 99,592,708.65
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2018 年年度报告
（三）利润分配 - - - - - - 191,947,816.81 - -1,536,941,542.48 -312,619,377.47 -1,657,613,103.14
1．提取盈余公积 - - - - - - 191,947,816.81 - -191,947,816.81 - -
2．提取一般风险准备 - - - - - - - - - - -
3．对所有者（或股东） - - - - - - - - -989,837,639.56 -312,619,377.47 -1,302,457,017.03
的分配
4．其他 - - - - - - - - -355,156,086.11 - -355,156,086.11
（四）所有者权益内部 - - - - - - - - - - -
结转
1．资本公积转增资本 - - - - - - - - - - -
（或股本）
2．盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - -
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动 - - - - - - - - - - -
额结转留存收益
5．其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 2,579,565,242.00 7,985,000,000.00 8,563,127,977.54 - -852,593.64 - 1,934,746,046.42 - 9,653,562,885.57 16,922,029,008.24 47,637,178,566.13
法定代表人：潘利群 主管会计工作负责人：邢宝华 会计机构负责人：容宇
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2018 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
项目 其他权益工具 减：库 其他综 专项
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
永续债 存股 合收益 储备
一、上年期末余额 2,579,565,242.00 7,985,000,000.00 9,756,232,381.46 - - - 1,385,592,329.80 7,109,169,418.95 28,815,559,372.21
加：会计政策变更 - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - -
二、本年期初余额 2,579,565,242.00 7,985,000,000.00 9,756,232,381.46 - - - 1,385,592,329.80 7,109,169,418.95 28,815,559,372.21
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） - - 42,694,420.91 - - - - -731,089,486.85 -688,395,065.94
（一）综合收益总额 - - - - - - - 1,232,941,325.02 1,232,941,325.02
（二）所有者投入和减少资本 - - 42,694,420.91 - - - - - 42,694,420.91
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - -
4．其他 - - 42,694,420.91 - - - - - 42,694,420.91
（三）利润分配 - - - - - - - -1,964,030,811.87 -1,964,030,811.87
1．提取盈余公积 - - - - - - - - -
2．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - -1,547,739,145.20 -1,547,739,145.20
3．其他 - - - - - - - -416,291,666.67 -416,291,666.67
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - -
5．其他 - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - -
四、本期期末余额 2,579,565,242.00 7,985,000,000.00 9,798,926,802.37 - - - 1,385,592,329.80 6,378,079,932.10 28,127,164,306.27
项目 上期
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2018 年年度报告
其他权益工具 减：库 专项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
永续债 存股 储备
一、上年期末余额 2,579,565,242.00 7,000,000,000.00 9,756,232,381.46 - 89,050,000.00 - 1,193,644,512.99 6,639,642,988.46 27,258,135,124.91
加：会计政策变更 - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - -
二、本年期初余额 2,579,565,242.00 7,000,000,000.00 9,756,232,381.46 - 89,050,000.00 - 1,193,644,512.99 6,639,642,988.46 27,258,135,124.91
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） - 985,000,000.00 - - -89,050,000.00 - 191,947,816.81 469,526,430.49 1,557,424,247.30
（一）综合收益总额 - - - - -89,050,000.00 - - 1,919,478,168.11 1,830,428,168.11
（二）所有者投入和减少资本 - 985,000,000.00 - - - - - - 985,000,000.00
1．所有者投入的普通股 - 985,000,000.00 - - - - - - 985,000,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - 191,947,816.81 -1,449,951,737.62 -1,258,003,920.81
1．提取盈余公积 - - - - - - 191,947,816.81 -191,947,816.81 -
2．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - -902,847,834.70 -902,847,834.70
3．其他 - - - - - - - -355,156,086.11 -355,156,086.11
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - -
5．其他 - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - -
四、本期期末余额 2,579,565,242.00 7,985,000,000.00 9,756,232,381.46 - - - 1,385,592,329.80 7,109,169,418.95 28,815,559,372.21
法定代表人：潘利群 主管会计工作负责人：邢宝华 会计机构负责人：容宇
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2018 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
北京首都开发股份有限公司（以下简称公司或本公司），曾用名天鸿宝业，成立于 1993 年 12 月
29 日，是经北京市经济体制改革委员会京体改字（93）第 128 号文件和京体改委字（1993）第 152
号文件批准，以定向募集方式设立的股份有限公司。公司设立时股本总额为 6,825 万股，出资方式
全部为现金出资。
1996 年 12 月 24 日，经北京市人民政府办公厅京政办函〔1996〕145 号批准，将原以定向募集
方式设立的股份有限公司重新确定为以发起方式设立的股份有限公司，并于 1996 年 12 月 31 日在北
京市工商行政管理局办理重新登记手续。
2001 年 1 月 15 日，本公司在上交所上网定价发行 4,000 万 A 股股票，2001 年 3 月 12 日在上海
交易所挂牌上市。
2002 年 4 月 25 日，根据公司 2001 年度股东大会审议通过的《股份公司 2001 年度利润分配预
案》，以 10,825 万股为基数，每 10 股送 6 股股票股利，每股面值 1 元，共分配 6,495 万元。
2006 年 1 月 19 日，根据公司股东大会通过的公司股权分置改革方案，公司流通股股东每 10 股
获得股票 3 股。
2006 年 6 月 14 日，根据公司 2005 年度股东大会审议通过的《股份公司 2005 年度利润分配及
资本公积金转增股本方案》，以 17,320 万股为基数，每 10 股转增 5 股，每股面值 1 元，共分配 8,660
万元。
根据公司 2007 年第二次临时股东大会决议，并经过 2007 年 12 月 27 日中国证券监督管理委员
会下发的证监公司字［2007］229 号《关于核准北京天鸿宝业房地产股份有限公司向北京首都开发
控股（集团）有限公司发行新股购买资产的批复》批准，公司向实际控制人北京首都开发控股（集
团）有限公司（以下简称 首开集团）非公开发行股票 55,000 万股购买其持有的 16 家下属公司股权，
发行后的股本总额为 80,980 万股，变更后的注册资本为人民币 80,980 万元，业经北京京都会计师事
务所有限公司京都验字（2007）第 075 号验资报告予以验证，并于 2007 年 12 月 29 日办理了企业法
人营业执照变更手续。
2008 年 4 月 11 日，本公司名称由北京天鸿宝业房地产股份有限公司更名为北京首都开发股份
有限公司。
根据公司 2008 年第三次临时股东大会决议，并经过 2009 年 5 月 31 日中国证券监督管理委员会
下发的证监许可［2009］450 号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批复》批
准，本公司非公开发行股票 33,995 万股，发行后的股本总额为 114,975 万股，变更后的注册资本为
人民币 114,975 万元，业经北京京都天华会计师事务所有限责任公司京都天华验字（2009）第 032
号验资报告予以验证，并于 2009 年 9 月 10 日办理了企业法人营业执照变更手续。
根据公司 2010 年年度股东大会决议，本公司以资本公积金转增股本，以 114,975.00 万股为基数，
每 10 股转增 3 股，变更后的注册资本为人民币 149,467.50 万元，业经京都天华会计师事务所有限公
司出具的京都天华验字（2011）第 0073 号报告验资报告予以验证，并于 2011 年 5 月 30 日办理了企
业法人营业执照变更手续。
根据公司 2012 年年度股东大会决议，本公司以资本公积金转增股本，以 149,467.50 万股为基数，
每 10 股转增 5 股，变更后的注册资本为人民币 224,201.25 万元，业经致同会计师事务所（特殊普通
合伙）出具的致同验字（2013）第 110ZC0143 号验资报告予以验证，并于 2013 年 10 月 9 日办理了
企业法人营业执照变更手续。
根据公司 2015 年第五次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会下发的证监许可
［2015］3028 号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批复》批准，本公司非公
开发行股票不超过 33,756 万股，发行后的股本总额为 257,956.52 万股，变更后的注册资本为人民币
257,956.52 万元，业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）于 2016 年 6 月 22 日出具致同验字（2016）
第 110ZC0382 号验资报告予以验证，并于 2017 年 2 月 20 日办理营业执照变更手续。
公司企业法人营业执照注册号：110000005020731。
2016 年 3 月 10 日本公司变更统一社会信用代码：91110000101309074C。
公司注册地址：北京市东城区安定门外大街 183 号京宝花园二层。
公司法定代表人：潘利群。
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2018 年年度报告
本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发及持有物业经营。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第八十次会议于 2019 年 4 月 11 日批准。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度合并财务报表范围包括本公司及 77 家二级子公司、27 家三级子公司、6 家四级子公司，
其中本年度增加 12 家二级子公司，2 家三级子公司，1 家四级子公司，具体情况详见附注八、合并
范围的变动和附注九、在其他主体中的权益。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业
会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体会计政策见附注五、28。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018 年 12 月 31 日的合并及
公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司的营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济
环境中的货币确定港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不
同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价
的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股本溢
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2018 年年度报告
价/资本溢价），资本公积（股本溢价/资本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账
面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行
的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值
加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股
本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有
的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合
并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初
留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及
或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成
本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本
之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的
其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之
前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核
算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在
购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允
价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有的被购
买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量
设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，
通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报
金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编
制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往
来余额予以抵销。
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2018 年年度报告
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终
控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流
量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至
报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东
权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下
以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有
者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司
的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权
日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计
算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入
丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资
方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（5）分步处置股权直至丧失控制权的处理
通过多次交易分步处置股权直至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一
种或多种情况的，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
在个别财务报表中，分步处置股权直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，结转
每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的
差额计入当期投资收益；属于“一揽子交易”的，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股
权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入
丧失控制权的当期损益。
在合并财务报表中，分步处置股权直至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益
的核算比照前述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的
享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，分别进行如下处理：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制权
时不得转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经
营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
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B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与
初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本
计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性
项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，
计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采
用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的即期
汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近
似的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的汇率折
算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等
价物的影响” 项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表
折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务
人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融
负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。
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金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计
量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有
至到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其终止
确认、发生减值或摊销产生的利得或损失，均计入当期损益。
应收款项
应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应收
票据、应收账款和其他应收款等（附注五、11）。应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计
量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资
产类别以外的金融资产。可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，其折溢价采用实际利率法
摊销并确认为利息收入。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出
售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂
钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成本计量。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用
计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计
量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结
算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续
计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可
变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具
交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务
符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公
司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣
除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后者，该工
具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
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金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注五、34。。
（5）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对其他金融
资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产
发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有
影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的情形：
①发行方或债务人发生严重财务困难；
②债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
③本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；
⑤因发行方发生重大财务困难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；
⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行
总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，包括：
- 该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化；
- 债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；
⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可
能无法收回投资成本；
⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌，如权益工具投资于资产负债表日的公允
价值低于其初始投资成本超过 50%（含 50%）或低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月（含 12
个月）。
低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）是指，权益工具投资公允价值月度均
值连续 12 个月均低于其初始投资成本。
⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流
量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按
照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损
失，计入当期损益；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险
特征的金融资产组合中进行减值测试。
单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信
用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试；已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，
该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的
累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣
除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认
原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益
工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
以成本计量的金融资产
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融
资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
发生的减值损失一经确认，不得转回。
（6）金融资产转移
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金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产
控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时
本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵
销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予
相互抵销。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判 单项金额重大的判断依据或金额标准：期末余额达到 4,000.00 万元（含
断依据或金额标准 4,000.00 万元）以上的应收款项为单项金额重大的应收款项。
单项金额重大并单 单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对于单项金额重大的应收款
项计提坏账准备的 项单独进行减值测试，有客观证据表明发生了减值，根据其未来现金流量现
计提方法 值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
单项金额重大经单独测试未发生减值的应收款项，再按组合计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
确定组合的依据 按组合计提坏账准备的计提方法
账龄状态(账龄组合) 账龄分析法
信用风险（关联方组合） 不计提坏账准备
款项性质（押金、保证金、备用金组合） 不计提坏账准备
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 0 0
1－2 年 10 10
2－3 年 30 30
3 年以上 50 50
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
√适用 □不适用
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
关联方组合 0 0
押金、保证金、备用金组合 0 0
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(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
□适用 √不适用
12. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、原材料、低值易耗品和库存商品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
存货主要包括库存材料、开发产品等。存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包
括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开
发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的
目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货
项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备
在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品的摊销方法
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
13. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产
或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出
售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产
生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类资
产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经
就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的投
资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟出售的对
子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售
类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允价
值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金
额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比
例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以
前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计
入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置
组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分
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投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继
续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，
本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待
售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能够
单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有待
售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的
非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值
损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起
作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为
可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表
中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企
业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款
作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始
投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的
投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未
发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派
的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、
其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
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积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨
认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，
按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于转
换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权
益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权
在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行会计处理，
公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；
原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法
核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业
会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值
与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控
制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产
的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；
然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司
的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所
转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享
控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或
参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排
的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则
认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控
制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或
者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方
直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定
转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份
期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份时，
一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产
经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认
为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决
策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附注
五、13。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，
从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、23。
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15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产
包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物、正在建造或开
发过程中将来用于出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，
按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注五、22。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损
益。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固
定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-50 3-10 1.80-4.85
机器设备 年限平均法 10 3-10 9.00-9.70
运输设备 年限平均法 5-6 3-10 15.00-19.40
其他设备 年限平均法 5-10 3-10 9.00-19.40
公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时
或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预
计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如上表。
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数
有差异的，调整预计净残值。
大修理费用：本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资
产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定
期大修理间隔期间，照提折旧。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允
价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
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④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较
低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税
等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分
摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期
届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届
满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
17. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到
预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注五、22。
18. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用
同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止
资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的
加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期
损益。
19. 生物资产
□适用 √不适用
20. 油气资产
□适用 √不适用
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21. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限
的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，
在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形
资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法 备注
土地使用权 40-70 年 直线法 --
软件 10 年 直线法 --
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前
估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面
价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注五、22。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、
固定资产、在建工程、无形资产、商誉等（存货、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，
按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可
收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可
使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主
要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减
记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法
分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组
或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确
定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资
产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资
产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，
确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计
期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
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24. 职工薪酬
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、
受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”
项目。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职
工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不
能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金
缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），
员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本公司并无其他重大职工社会保障承诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司无设定受益计划。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确
认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服
务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。正式
退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计
划的有关规定进行处理。
25. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项
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有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面
价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在
基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
（1）金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资
产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融
负债或权益工具。
（2）永续债的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日计
提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，确
定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利
分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融
工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计
入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本计
量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
28. 收入
√适用 □不适用
（1）一般原则
①销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续
管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流
入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
②提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司于资产负债表日按完工百分比法确认
收入。
劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地计量；B、相关的
经济利益很可能流入企业；C、交易的完工程度能够可靠地确定；D、交易中已发生和将发生的成本
能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额
确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到
补偿的，则不确认收入。
③让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本公司确认收入。
（2）收入确认的具体方法
本公司房地产开发业务收入确认的具体方法如下：
本公司在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向购买方
办理交付手续为时点，确认收入的实现。
本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后，由土地储备中心收储并进行公开挂牌交易,
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比照销售商品确认收入。
29. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按
照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；
除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部
分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整
体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计
入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；用于
补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当
期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，
采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，
计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存
在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，
直接计入当期损益。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者
权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负
债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易
中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延
所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该
负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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31. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司作为出租人，经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。
发生的初始直接费用，计入当期损益。
本公司作为承租人，经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产
成本或当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司作为出租人，融资租赁中，在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之
和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未
担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采
用实际利率法计算确认当期的融资收入。
本公司作为承租人，融资租赁中，在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款
额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间
采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁
资产折旧。
32. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键假设进行持续的评价。
很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设
列示如下：
存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的存货，
计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减
值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基
础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及
存货跌价准备的计提或转回。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划
策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税，考虑到土地增值税有可能受到各地税务局的
影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计额的任何增减变动都会影响
以后年度的损益。
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
审批
会计政策变更的内容和原因 备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
程序
根据财政部《关于修订印发 2018 年 A、资产负债表
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度一般企业财务报表格式的通知》 将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应
（财会[2018]15 号），本公司对财务 收票据及应收账款”；
报表格式进行了修订： 将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其
他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应
付票据及应付账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其
他应付款”；
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
B、利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利
息收入”明细项目；
C、股东权益变动表
在“股东权益内部结转”行项目下，将原“结转重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”改
为“设定受益计划变动额结转留存收益”。
根据财政部《关于 2018 年度一般企 调增 2017 年度其他收益 298,250.52 元，调减 2017 年
业财务报表格式有关问题的解读》， 度营业外收入 298,250.52 元。
本公司作为个人所得税的扣缴义务
人，根据《中华人民共和国个人所
得税法》收到的扣缴税款手续费在
“其他收益”中填列，对可比期间
的比较数据进行调整。
其他说明：
本公司对可比期间的比较数据按照财会[2018]15 号文进行调整。
财务报表格式的修订对本公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
√适用 □不适用
公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或
负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。
主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与者在对该
资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工
具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相
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关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入
值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意
义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资
产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债
直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新
评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
维修基金：
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规定将收
取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
资产证券化业务：
本公司将基础资产对应的收款权、债权等资产证券化，一般将这些资产出售给特定目的实体，
然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他剩余权益
（保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以公允价值入账。证券化的利得或损
失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日
的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程度，
以及本公司对该实体行使控制权的程度：
①当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金融资产；
②当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融资产；
③如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对该金融
资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，并把在转移中产
生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的继续涉
入程度确认金融资产。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 5、6、10、11、16、17
城市维护建设税 应纳流转税额 5、7
企业所得税 应纳税所得额 16.5、25
教育费附加 应纳流转税额 3
地方教育费附加 应纳流转税额 2
土地增值税 土地增值额 按土地增值额的超率累进税率 30-60
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
和信国际 16.5
说明：本公司子公司和信国际经营地点在香港，适用的所得税税率为 16.5%。
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
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七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 1,373,886.55 1,530,957.91
银行存款 32,682,608,747.40 22,647,472,942.45
其他货币资金 54,903,995.49 321.06
合计 32,738,886,629.44 22,649,004,221.42
其中：存放在境外的款项总额 52,462,293.09 48,016,752.00
其他说明
本公司期末受限资金包括按揭贷款保证金、履约保证金、项目资本金等 364,048,448.85 元。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据 -- --
应收账款 156,905,269.17 421,860,618.97
合计 156,905,269.17 421,860,618.97
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 价值 账面
比例 计提比 比例 计提比 价值
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
按信用风险特征组合计提 181,303,050.53 82.32 37,072,831.36 20.45 144,230,219.17 506,736,244.76 94.48 97,550,675.79 19.25 409,185,568.97
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计 38,937,813.34 17.68 26,262,763.34 67.45 12,675,050.00 29,608,558.14 5.52 16,933,508.14 57.19 12,675,050.00
提坏账准备的应收账款
合计 220,240,863.87 100.00 63,335,594.70 28.76 156,905,269.17 536,344,802.90 100.00 114,484,183.93 21.35 421,860,618.97
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 40,781,598.37 -- --
1至2年 79,329,073.81 7,932,907.39 10.00
2至3年 7,281,326.06 2,184,397.82 30.00
3 年以上 53,911,052.29 26,955,526.15 50.00
合计 181,303,050.53 37,072,831.36 20.45
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
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组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 14,702,703.49 元；本期收回或转回坏账准备金额 65,623,472.92 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 应收账款期末余 占应收账款期末余 坏账准备期末余
额 额合计数的比例% 额
北京市保障性住房建设投资中心 69,598,241.70 31.60 8,659,146.81
北京市土地整理储备中心昌平区分中心 27,604,400.00 12.53 13,802,200.00
北京顺义新城地产开发有限公司 25,350,100.00 11.51 12,675,050.00
福州市国有房产管理中心 18,012,000.00 8.18 --
国土储备海淀分中心 15,000,000.00 6.81 7,500,000.00
合计 155,564,741.70 70.63 42,636,396.81
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 5,720,383,966.54 99.80 5,273,070,078.93 99.97
1至2年 11,347,361.28 0.20 479,252.55 0.01
2至3年 160,488.00 0.00 190,000.00 0.01
3 年以上 -- -- 612,000.00 0.01
合计 5,731,891,815.82 100.00 5,274,351,331.48 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
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单位名称 预付款项期末余额 占预付款项期末余额合计数的比例%
北京市规划和国土资源管理委员会 2,751,070,000.00 48.00
太原市小店区坞城街道办事处 1,500,000,000.00 26.17
成都市公共资源交易服务中心 1,160,000,000.00 20.24
北京市密云区密云镇人民政府 285,000,000.00 4.97
葫芦岛打渔山泵业产业园区财政局 10,000,000.00 0.17
合计 5,706,070,000.00 99.55
其他说明
□适用 √不适用
6、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 -- --
应收股利 1,060,042,328.79 937,083,225.04
其他应收款 46,197,880,139.93 45,984,158,601.42
合计 47,257,922,468.72 46,921,241,826.46
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
□适用 √不适用
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
国奥投资 430,098,428.79 430,098,428.79
首城置业 229,943,900.00 100,000,000.00
方庄物业 -- 1,108,800.00
天津海景 400,000,000.00 400,000,000.00
首开丝路 -- 5,875,996.25
合计 1,060,042,328.79 937,083,225.04
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(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判断依据
国奥投资 430,098,428.79 3年以上 尚未支付 否
首城置业 100,000,000.00 3年以上 尚未支付 否
天津海景 400,000,000.00 1-2年 尚未支付 否
合计 930,098,428.79 / /
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(6).其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重大并单独计提 20,759,153,011.06 44.77 57,825,299.19 0.28 20,701,327,711.87 14,442,883,547.78 31.30 57,825,299.19 0.40 14,385,058,248.59
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提 25,581,798,289.88 55.16 85,245,861.82 0.33 25,496,552,428.06 31,666,536,823.26 68.63 67,436,470.43 0.21 31,599,100,352.83
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计 31,093,394.05 0.07 31,093,394.05 100.00 -- 30,455,109.42 0.07 30,455,109.42 100.00 --
提坏账准备的其他应收款
合计 46,372,044,694.99 100.00 174,164,555.06 0.38 46,197,880,139.93 46,139,875,480.46 100.00 155,716,879.04 0.34 45,984,158,601.42
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2018 年年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款 计提比例
其他应收款 坏账准备 计提理由
（按单位） （%）
成都佳逊 2,947,145,439.53 -- -- 无减值迹像
深圳联新 2,174,294,022.62 -- -- 无减值迹像
龙湖中佰 1,924,814,022.63 -- -- 无减值迹像
广州铭岳城 1,784,488,600.00 -- -- 无减值迹像
北京保利营 1,778,694,022.63 -- -- 无减值迹像
北京万科企业有限公司 1,062,157,994.35 -- -- 无减值迹像
中庚地产实业集团有限公司 785,499,600.00 -- -- 无减值迹像
北京永安佑泰房地产开发有限公司 716,346,878.55 -- -- 无减值迹像
福州中泓盛实业有限公司 687,272,000.00 -- -- 无减值迹像
福建保利投资发展有限公司 640,000,000.00 -- -- 无减值迹像
北京兴茂 612,500,000.00 -- -- 无减值迹像
北京住总集团有限责任公司 600,000,000.00 -- -- 无减值迹像
广州越茂置业有限公司 490,000,000.00 -- -- 无减值迹像
保利（北京）房地产开发有限公司 470,400,000.00 -- -- 无减值迹像
上海旌茂置业有限公司 454,787,014.73 -- -- 无减值迹像
广州茂梁 400,000,000.00 -- -- 无减值迹像
北京华润曙光房地产开发有限公司 395,600,000.00 -- -- 无减值迹像
北京千方集团有限公司 382,506,688.88 -- -- 无减值迹像
珠海市润乾房地产有限公司 362,045,565.00 -- -- 无减值迹像
苏州龙吟投资有限公司 338,269,888.20 -- -- 无减值迹像
北京建工地产有限责任公司 318,000,000.00 -- -- 无减值迹像
珠海市润诚房地产有限公司 298,721,794.78 -- -- 无减值迹像
福州绿榕投资发展有限公司 283,005,626.55 -- -- 无减值迹像
北京国门金桥置业股份有限公司 250,000,000.00 -- -- 无减值迹像
重庆龙湖企业拓展有限公司 190,000,000.00 -- -- 无减值迹像
融侨集团股份有限公司 107,038,553.42 -- -- 无减值迹像
厦门宸轶 84,240,000.00 -- -- 无减值迹像
美都能源 73,500,000.00 -- -- 无减值迹像
中国建筑第五工程局 50,000,000.00 -- -- 无减值迹像
北京浩雍控股集团有限公司 40,000,000.00 -- -- 无减值迹像
京澳有限公司 57,825,299.19 57,825,299.19 100.00 破产债权
合计 20,759,153,011.06 57,825,299.19 / /
说明：单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款主要是项目公司与参股股东的往来款，不存
在减值迹象
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
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2018 年年度报告
1 年以内小计 166,453,373.30 -- --
1至2年 143,987,618.41 14,398,761.88 10.00
2至3年 21,065,085.98 6,319,525.80 30.00
3 年以上 129,055,148.25 64,527,574.14 50.00
合计 460,561,225.94 85,245,861.82 18.51
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
(7).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 45,038,118,563.70 44,482,459,244.79
代收代付款 200,994,475.69 178,658,951.68
押金、保证金、备用金 1,102,508,493.31 1,453,741,671.65
股权收购款 17,217,434.00 17,217,434.00
应收业务款 8,879,755.80 1,844,100.00
其他 4,325,972.49 5,954,078.34
合计 46,372,044,694.99 46,139,875,480.46
(8).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 19,225,440.71 元；本期收回或转回坏账准备金额 777,764.69 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(9).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(10). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
额合计数的比例(%) 期末余额
成都佳逊 往来款 2,947,145,439.53 2 年以内 6.36 --
深圳联新 往来款 2,174,294,022.62 3 年以内 4.69 --
龙湖中佰 往来款 1,924,814,022.63 2 年以内 4.15 --
北京保利营 往来款 1,778,694,022.63 3 年以内 3.84 --
广州铭岳城 往来款 1,784,488,600.00 3 年以内 3.85 --
合计 10,609,436,107.41 22.89
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2018 年年度报告
(11). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(12). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(13). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发 134,165,843,454.62 778,838,307.59 133,387,005,147.03 125,657,021,575.44 237,263,932.49 125,419,757,642.95
成本
开发 30,930,689,610.79 258,873,242.41 30,671,816,368.38 19,307,451,289.95 266,448,049.03 19,041,003,240.92
产品
其他商 3,232,064.26 -- 3,232,064.26 2,738,913.35 -- 2,738,913.35
品及耗
材
合计 165,099,765,129.67 1,037,711,550.00 164,062,053,579.67 144,967,211,778.74 503,711,981.52 144,463,499,797.22
(2).存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品
葫芦岛国风海岸 128,344,421.34 -- -- 37,141,391.80 -- 91,203,029.54
沈阳国风润城 64,923,017.45 22,093,419.49 -- 57,261,733.75 -- 29,754,703.19
扬州水印西堤 20,698,977.82 -- -- 20,698,977.82 -- --
贵阳紫郡 17,604,801.56 -- -- 8,632,978.87 -- 8,971,822.69
苏州国风华府 3,617,746.29 -- -- -- -- 3,617,746.29
望京住宅及商业 21,930,639.90 -- -- -- -- 21,930,639.90
海门紫郡 8,582,771.14 -- -- 357,823.36 -- 8,224,947.78
绵阳仙海龙湾 745,673.53 -- -- 745,673.53 -- --
首开金茂熙悦 -- 95,170,353.02 -- -- -- 95,170,353.02
开发成本
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2018 年年度报告
大连东港 H10 项目 210,669,800.00 -- -- -- -- 210,669,800.00
沈阳国风润城 22,093,419.49 -22,093,419.49 -- -- -- --
绵阳仙海龙湾 4,500,713.00 -- -- -- -- 4,500,713.00
武汉东湖金茂府 -- 200,318,387.89 -- -- -- 200,318,387.89
上海央玺 -- 363,349,406.70 -- -- -- 363,349,406.70
合计 503,711,981.52 658,838,147.61 -- 124,838,579.13 1,037,711,550.00
（续）
存货种类 确定可变现净值的具体依据 本期转回或转销存货
跌价准备的原因
开发产品 预计未来现金流净值与成本孰低 价格上涨或实现销售
开发成本 可变现净值是依据该项目的估计总收入减去至完工时估计将 --
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
存货中当期借款费用资本化金额为 3,274,695,203.71 元。
开发成本
项目名称 开工 预计竣 预计总投 期末数（元） 期初数（元） 期末跌价准备
时间 工时间 资（亿元） （元）
武汉东湖金茂府 2017 2022 129.63 8,754,975,543.07 8,099,760,640.03 200,318,387.89
上海央玺 2017 2019 98.58 8,331,494,214.13 7,799,631,652.30 363,349,406.70
首开杭州金茂府 2016 2019 97.00 8,104,672,957.85 7,270,007,133.56 --
和悦华锦 2018 2020 90.53 7,075,988,699.51 -- --
无锡蠡湖金茂府 2016 2021 80.00 6,540,594,797.83 -- --
万泉寺村 B、C 地块棚 2017 2019 132.81 4,202,608,607.68 2,790,751,824.27 --
户区改造项目
锦都家园 2016 2020 53.07 4,003,244,352.47 3,772,103,446.16 --
方庄大绿地 2013 2019 113.00 3,966,612,197.00 3,117,705,216.37 --
首开东城金茂府 2018 2020 51.14 3,854,730,045.54 -- --
广州白云天奕 2017 2019 43.72 3,836,842,372.83 3,519,464,485.30 --
乌山九巷 2017 2020 48.71 3,662,091,748.12 3,417,965,294.69 --
首开融侨首融府 2016 2020 32.00 2,934,547,390.71 2,700,836,860.51 --
首开金茂熙悦 2017 2019 31.87 2,736,844,325.84 -- --
崔各庄 0604 项目 2019 2021 42.87 2,645,446,825.86 -- --
和悦华玺 2018 2020 28.26 2,641,482,760.81 -- --
首开通州一号项目 2019 2022 41.80 2,480,020,947.55 -- --
太原国风樃樾 2010 2021 71.88 2,466,593,778.74 1,807,026,552.02 --
回龙观 G 区商业 -- -- -- 2,454,663,097.58 2,354,249,322.86 --
首开紫樾花园 2016 2021 32.50 2,393,888,228.95 2,106,693,573.12 --
崔各庄 0603 项目 2019 2021 39.63 2,344,853,519.44 -- --
贵阳紫郡 2011 2019 83.22 2,294,912,817.72 2,058,836,582.77 --
2017TP05 2018 2021 40.00 2,264,180,952.73 2,190,000,000.00 --
熙悦安郡 2015 2019 31.08 2,251,170,296.58 1,845,863,278.42 --
棠颂 2015 2019 33.38 2,217,609,294.83 1,881,498,900.80 --
熙悦林语 2018 2021 101.80 2,232,299,546.98 7,190,631,550.28 --
121 / 196
2018 年年度报告
香开连天广场 2016 2020 14.60 2,185,136,079.40 1,960,979,541.87 --
成都花照紫宸 2016 2020 62.70 2,157,919,710.48 2,162,258,876.26 --
厦门时代上城 2015 2022 94.77 1,882,169,639.99 1,623,885,975.98 --
如院 2016 2019 20.48 1,826,025,115.96 1,538,457,364.09 --
四季怡园 2015 2019 53.00 1,755,713,028.91 4,516,143,746.26 --
中晟景苑 2016 2019 25.20 1,665,689,724.21 1,474,833,239.88 --
葫芦岛国风海岸 2010 2024 84.04 1,638,129,765.22 1,392,492,485.87 --
建国门外华侨村二期 5 2019 2023 69.00 1,608,994,214.36 1,561,981,395.29 --
号地
海口美墅湾 2016 2020 35.13 1,482,503,511.97 1,259,390,105.07 --
大连东港 H10 项目 2019 2022 40.00 1,687,566,256.18 1,684,465,912.90 210,669,800.00
东城金茂悦 2018 2020 25.00 1,469,982,996.14 1,267,885,792.67 --
熙悦观湖 2019 2021 20.61 1,198,761,617.74 -- --
望京土地、住宅及商业 2006 2019 9.74 1,184,524,041.47 758,143,118.63 --
缇香郡 2013 2020 35.35 1,152,245,866.94 1,878,045,430.55 --
顺义区西丰乐棚改项 2018 2021 46.59 1,000,998,188.91 -- --
目
海门紫郡 2011 2019 16.20 986,053,292.17 702,625,600.97 --
沈阳国风润城 2010 2019 18.60 955,674,204.68 482,540,954.96 --
廊安土 2017-4 地块 2018 2022 15.00 953,975,610.31 952,280,603.19 --
城市之光 2017 2020 14.54 878,339,268.43 871,900,203.89 --
福州熙悦锦城 2016 2019 9.01 854,361,555.79 776,336,831.51 --
通州区宋庄镇保障房 2016 2019 16.58 804,534,866.10 804,230,924.87 --
项目
东西湖 095 地块 2019 2021 17.46 787,228,301.89 -- --
福州熙悦花园 2016 2019 7.77 719,816,494.95 673,257,767.55 --
绵阳仙海龙湾 2012 2019 40.00 718,340,571.20 699,408,596.23 4,500,713.00
首开龙湖天钜院 2018 2019 9.45 680,966,156.26 -- --
中晟新城 2013 2019 46.32 652,833,345.99 1,220,518,468.31 --
时代紫芳璞瑅 2011 2021 40.63 645,525,710.07 496,087,169.04 --
廊坊国风悦都 2011 2021 20.00 641,011,690.42 1,049,038,199.84 --
景粼原著 2016 2019 6.50 548,820,433.41 6,487,658,705.08 --
杭州半山田园 R21-06 2019 2021 7.96 427,717,575.86 463,445,000.00 --
地块
福州熙悦美地 2016 2019 3.87 401,197,468.54 360,777,714.63 --
首开国风尚城 2016 2021 18.00 348,571,192.80 346,876,870.80 --
畅顺园 2012 2019 5.84 259,619,996.36 320,096,111.36 --
回龙观项目 2006 2019 66.35 231,386,065.84 232,648,138.84 --
钰公馆 2017 2020 6.00 220,978,519.52 -- --
扬州中央都会 2011 2020 24.00 201,550,287.83 329,327,220.83 --
南菜园及 45 亩资金平 2020 2022 4.21 120,962,534.61 120,785,746.37 --
衡地块商品房
密云区长安新村和南 2019 2022 24.09 60,673,394.70 47,262,163.36 --
菜园新村旧城改建
首开华润城 2015 2018 135.00 -- 11,101,420,673.43 --
厦门领翔上郡 2013 2018 64.93 -- 2,794,782,394.92 --
广州天宸原著二期 2015 2018 25.67 -- 2,230,295,369.33 --
122 / 196
2018 年年度报告
福州香槟国际 2015 2018 19.82 -- 1,397,081,387.07 --
苏州玖珑花园 2013 2018 43.92 -- 1,287,471,070.52 --
畅颐园 2015 2018 10.67 -- 1,128,086,062.08 --
福州香开观海广场 2015 2018 -- -- 839,989,154.39 --
其他 -- -- -- 476,975,838.66 438,803,173.29 --
合计 134,165,843,454.62 125,657,021,575.44 778,838,307.59
开发产品
单位：元 币种：人民币
项目名称 竣工 期初数 本期增加 本期减少 期末数 期末跌价准
时间 备
景粼原著 2018 801,616,008.82 6,934,225,611.41 408,964,316.31 7,326,877,303.92 --
首开华润城 2018 -- 12,297,622,425.87 7,878,345,497.17 4,419,276,928.70 --
厦门领翔上郡 2018 227,970,598.67 3,140,214,429.98 1,327,022,229.64 2,041,162,799.01 --
首开金茂熙悦 2018 -- 1,863,797,214.13 - 1,863,797,214.13 95,170,353.02
香溪郡 2016 2,025,197,699.42 -15,807,734.12 201,773,589.99 1,807,616,375.31 --
福州香槟国际 2018 189,037,761.65 1,737,934,849.65 318,141,718.91 1,608,830,892.39 --
首开琅樾 2017 1,715,372,031.45 -- 580,045,454.57 1,135,326,576.88 --
方 庄 住 宅 及 商 2000- 968,597,624.92 -- 53,413,438.58 915,184,186.34 --
业项目 2016
缇香郡 2018 292,903,371.54 1,378,196,657.86 829,024,618.73 842,075,410.67 --
香开观海广场 2018 -- 1,185,813,786.61 462,937,373.90 722,876,412.71 --
熙悦广场 2017 1,099,132,351.75 -- 420,660,721.83 678,471,629.92 --
广 州 天 宸 原 著 2018 -- 2,680,748,550.60 2,079,541,853.83 601,206,696.77 --
二期
大连首开铂郡 2017 1,286,697,600.98 12,743,428.52 724,967,281.23 574,473,748.27 --
中晟新城 2018 67,658,961.05 778,457,496.79 317,483,056.56 528,633,401.28 --
回 龙 观 住 宅 项 2007- 666,808,159.68 -- 208,170,666.51 458,637,493.17 --
目 2016
葫 芦 岛 国 风 海 2017 512,976,243.79 2,761,796.73 130,852,137.52 384,885,903.00 91,203,029.54
岸
苏州常青藤 2016 648,605,275.91 -- 276,229,383.42 372,375,892.49 --
苏州玖珑花园 2018 230,658,611.51 1,714,469,373.87 1,583,876,765.22 361,251,220.16 --
贵阳紫郡 2015- 736,669,110.90 355,401,104.99 738,149,062.68 353,921,153.21 8,971,822.69
2017
太原国风上观 2014 334,789,373.04 -- 8,740,410.47 326,048,962.57 --
沈阳国风润城 2018 548,995,561.27 102,963,179.00 346,764,158.51 305,194,581.76 29,754,703.19
睿府家园 2013 503,233,810.01 -3,355,675.81 217,796,896.06 282,081,238.14 --
望 京 住 宅 及 商 -- 249,492,117.82 1,684,386.00 1,911,751.59 249,264,752.23 21,930,639.90
业
首信祥和苑 2013- 236,563,435.03 -- 9,109,041.36 227,454,393.67 --
2014
厦门领翔国际 2017 227,646,786.48 771,346.71 7,663,357.62 220,754,775.57 --
畅颐园 2018 -- 1,180,028,966.30 969,176,364.27 210,852,602.03 --
苏州国风华府 2015 247,703,385.18 -313,032.36 70,953,307.24 176,437,045.58 3,617,746.29
杭州望宸府 2017 716,666,202.95 -1,149,621.02 570,284,136.63 145,232,445.30 --
扬州水印西堤 2015 394,543,386.26 5,836,401.40 262,004,865.38 138,374,922.28 --
123 / 196
2018 年年度报告
四季怡园 2018 -- 3,287,221,456.66 3,151,722,131.56 135,499,325.10 --
小屯馨城 2011- 117,241,221.82 -- - 117,241,221.82 --
2015
杭州德胜上郡 2017 841,068,937.82 -16,350,081.65 709,936,351.77 114,782,504.40 --
福州香开新城 2016 153,945,113.63 -- 50,711,131.26 103,233,982.37 --
熙兆嘉园 2014 163,844,639.15 -- 65,601,886.21 98,242,752.94 --
熙悦诚郡 2017 509,652,507.80 -- 420,601,008.56 89,051,499.24 --
海门紫郡 2014 133,817,835.37 6,795,034.24 59,528,835.24 81,084,034.37 8,224,947.78
广州天宸原著 2017 147,379,920.16 20,087,379.19 95,995,318.60 71,471,980.75 --
一期
熙悦尚郡 2017 126,193,517.70 -- 65,119,857.45 61,073,660.25 --
杭州国风美域 2016 110,300,523.56 4,693,913.98 65,860,336.00 49,134,101.54 --
成都花照紫宸 2017 431,000,827.92 -16,157,550.89 373,131,362.87 41,711,914.16 --
苏州狮山原著 2017 291,699,162.67 -- 260,240,426.94 31,458,735.73 --
城市之光 2016 127,669,690.75 -- 119,993,385.59 7,676,305.16 --
天璞家园 2017 446,123,117.65 -- 445,837,464.05 285,653.60 --
其他 -- 777,978,803.87 597,746,405.21 725,560,227.18 650,164,981.90 --
合计 19,307,451,289.95 39,237,081,499.85 27,613,843,179.01 30,930,689,610.79 258,873,242.41
(4).期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
8、 持有待售资产
□适用 √不适用
9、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
10、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
进项税额 1,379,448,293.40 519,578,236.53
多交或预缴的增值税额 1,367,814,420.11 1,164,838,115.52
待认证进项税额 6,664,971.33 4,079,259.84
预交税费 1,856,009,540.73 1,591,343,215.47
预付保险费、维护费、修缮费等 1,494,332.24 1,786,498.25
其他 2,592,624.36 1,507,395.18
合计 4,614,024,182.17 3,283,132,720.79
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2018 年年度报告
11、 可供出售金融资产
(1).可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具： 1,258,333,861.43 49,379,600.00 1,208,954,261.43 726,224,202.92 48,879,600.00 677,344,602.92
按公允价值计量的 1,083,596,231.33 -- 1,083,596,231.33 -- -- --
按成本计量的 174,737,630.10 49,379,600.00 125,358,030.10 726,224,202.92 48,879,600.00 677,344,602.92
合计 1,258,333,861.43 49,379,600.00 1,208,954,261.43 726,224,202.92 48,879,600.00 677,344,602.92
(2).期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具
权益工具的成本/债务工具的摊余成本 1,008,458,880.14
公允价值 1,083,596,231.33
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 75,137,351.19
已计提减值金额 --
(3).期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账面余额 减值准备 在被投
被投资
本期 本期 本期 本期 资单位 本期现金红利
单位 期初 期末 期初 期末
增加 减少 增加 减少 持股比
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2018 年年度报告
例(%)
天鸿宝威 1,500,000.00 -- -- 1,500,000.00 -- -- -- -- 15.00 1,835,741.57
北京科技园建设 108,000,000.00 -- -- 108,000,000.00 -- -- -- -- 5.12 6,149,253.72
（集团）股份有限
公司
北京天鸿房地产有 15,858,030.10 -- -- 15,858,030.10 -- -- -- -- 5.00 2,105,275.80
限公司
绵阳洪源澳达旅游 500,000.00 -- -- 500,000.00 -- 500,000.00 -- 500,000.00 -- --
投资有限公司
南方证券 48,879,600.00 -- -- 48,879,600.00 48,879,600.00 -- -- 48,879,600.00 -- --
中信并购投资基金 381,486,572.82 -- 381,486,572.82
（深圳）合伙企业
（有限合伙）
深圳市信中龙成投 60,000,000.00 -- 60,000,000.00
资合伙企业（有限
合伙）
芜湖高和融德投资 110,000,000.00 -- 110,000,000.00
中心（有限合伙）
合计 726,224,202.92 -- 551,486,572.82 174,737,630.10 48,879,600.00 500,000.00 -- 49,379,600.00 -- 10,090,271.09
本公司将中信并购投资基金（深圳）合伙企业（有限合伙）、深圳市信中龙成投资合伙企业（有限合伙）、芜湖高和融德投资中心（有限合伙）按照公
允价值计量。
(4).报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
期初已计提减值余额 48,879,600.00 48,879,600.00
本期计提 500,000.00 500,000.00
其中：从其他综合收益转入 -- --
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2018 年年度报告
本期减少 -- --
其中：期后公允价值回升转回 -- --
期末已计提减值金余额 49,379,600.00 49,379,600.00
(5).可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
12、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
13、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
14、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
期初 其他综 期末
被投资单位 权益法下确认的 宣告发放现金股 计提减 备期末
余额 追加投资 减少投资 合收益 其他权益变动 其他 余额
投资损益 利或利润 值准备 余额
调整
一、合营企业
发展大厦 155,007,356.28 -- -- 2,178,436.61 -- -- -- -- -157,185,792.89 -- --
住总首开 151,961,867.11 200,000,000.00 -- 150,920,592.43 -- -- -- -- -- 502,882,459.54 --
首开野村 -- 30,000,000.00 -- 5,474,183.10 -- -- -- -- -- 35,474,183.10 --
首开美驰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
北京俊泰 25,692,959.56 -- -- -3,185,098.79 -- -- -- -- -- 22,507,860.77 --
小计 332,662,182.95 230,000,000.00 -- 155,388,113.35 -- -- -- -- -157,185,792.89 560,864,503.41 --
二、联营企业
天津海景 474,619,419.74 -- -- -31,703,019.48 -- -- -- -- -- 442,916,400.26 --
朗泰房地产 644,146,322.03 -- -- 33,372,860.58 -- -- -- -- -- 677,519,182.61 --
保利首开兴泰 505,587,923.87 -- -- 74,284,808.93 -- -- 301,004,141.35 -- -- 278,868,591.45 --
首开万科和泰 205,878,388.46 -- -- -32,982,825.81 -- -- -- -- -- 172,895,562.65 --
首开万科置业 -- 144,000,000.00 -- 279,525,539.81 -- -- -- -- -- 423,525,539.81 --
苏江聚富 18,820,469.51 -- 18,820,469.51 -- -- -- -- -- -- -- --
首城置业 986,098,222.74 -- -- 102,471,951.74 -- -- 129,943,900.00 -- -- 958,626,274.48 --
国奥投资 359,738,989.41 -- -- -88,996,714.15 -- -- -- -- -- 270,742,275.26 --
方庄物业 3,230,162.27 -- -- 477,076.91 -- -- -- -- -- 3,707,239.18 --
万城永辉 -- -- 234,203,774.24 -- -- -- -- -- 234,203,774.24 --
惠信端泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
沈阳首开国盛 298,439,981.08 -- -- -262,289.29 -- -- -- -- -- 298,177,691.79 --
尚泰信华 628,695,239.02 -- -- 279,968,137.46 -- -- -- -- -- 908,663,376.48 --
知泰房地产 957,776,266.61 -- -- -12,848,653.94 -- -- -- -- -- 944,927,612.67 --
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2018 年年度报告
厦门琸泰 1,101,472,931.65 -- -- 620,490,608.76 -- -- -- -- -- 1,721,963,540.41 --
福州中庚 16,813,374.18 -- -- -12,470,856.28 -- -- -- -- -- 4,342,517.90 --
友泰房地产 22,371,562.02 -- -- -8,757,347.08 -- -- -- -- -- 13,614,214.94 --
寸草养老 3,542,316.21 -- -- -3,542,316.21 -- -- -- -- -- -- --
无锡泰茂 561,113.72 966,918,367.00 -- -40,946,733.55 -- -- -- -- -926,532,747.17 -- --
首开文投 11,159,845.61 -- -- 1,310,997.10 -- -- -- -- -- 12,470,842.71 --
广州君庭 1,120,043,860.05 -- -- -12,611,434.14 -- -- -- -- -- 1,107,432,425.91 --
苏州首龙 439,506,765.87 -- -- -7,472,459.03 -- -- -- -- -- 432,034,306.84 --
首开龙湖盈泰 998,585,071.89 -- -- -1,718,676.28 -- -- -- -- -- 996,866,395.61 --
成都龙湖锦祥 141,925,512.98 -- -- 63,853,776.44 -- -- -- -- -- 205,779,289.42 --
苏州茂泰 845,270.04 972,000,000.00 -- -27,233,804.08 -- -- -- -- -945,611,465.96 -- --
厦门煊泰 39,338,308.41 -- -- -5,368,505.28 -- -- -- -- -- 33,969,803.13 --
厦门莹泰 1,059,257,534.16 -- -- -2,359,439.67 -- -- -- -- -- 1,056,898,094.49 --
厦门跃泰 620,217,129.38 -- -- -11,958,933.36 -- -- -- -- -- 608,258,196.02 --
无锡润泰 480,439,899.08 -- -- -13,241,380.23 -- 1,285,208.98 -- -- -- 468,483,727.83 --
和信金泰 1,496,389,955.39 -- -- -5,597,549.10 -- -- -- -- -- 1,490,792,406.29 --
首开万科物业 1,249,979.17 -- -- 43,792.73 -- -- -- -- -- 1,293,771.90 --
苏州安茂 1,084,645,204.54 -- -- -17,787,528.49 -- -- -- -- -- 1,066,857,676.05 --
金良兴业 155,804,000.53 -- -- -9,387,543.58 -- -- -- -- -- 146,416,456.95 --
潭柘兴业 100,139.36 -- -- -100,139.36 -- -- -- -- -- -- --
首开丝路 566,266,873.58 300,000,000.00 -- 29,346,586.53 -- -- 29,310,260.42 -- -- 866,303,199.69 --
首开天恒 32,991,793.26 -- -- -22,261.18 -- -- -- -- -- 32,969,532.08 --
成都隆中策 -- 1,203,620,000.00 -- -115,697,317.03 -- -- -- -- -- 1,087,922,682.97 --
大广汽车城 -- 126,422,200.00 -- -4,626,783.87 -- -- -- -- 20,274,584.88 142,070,001.01 --
芜湖高和 -- 1,225,000.00 -- 5,564.47 -- -- -- -- -- 1,230,564.47 --
厦门兆淳 -- 50,000.00 -- -50,000.00 -- -- -- -- -- -- --
昌信硕泰 -- 20,000,000.00 -- -105,749.13 -- -- -- -- -- 19,894,250.87 --
北京国家速滑馆 -- 51,470,046.08 -- -609,212.59 -- -- -- -- -- 50,860,833.49 --
滨湖恒兴 -- 20,000,000.00 -- -697,791.48 -- -- -- -- -- 19,302,208.52 --
城志置业 -- 441,000,000.00 -- -1,346,118.24 -- -- -- -- -- 439,653,881.76 --
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2018 年年度报告
苏州屿秀 -- 1,764,000.00 -- -1,764,000.00 -- -- -- -- -- -- --
深圳熙梁 -- 96,000,000.00 -- -4,408,873.84 -- -- -- -- -- 91,591,126.16 --
祐泰通达 -- 5,000,000.00 -- -5,000,000.00 -- -- -- -- -- -- --
房地钧洋 -- 7,500,000.00 -- -7,500,000.00 -- -- -- -- -- -- --
腾泰亿远 -- 216,000,000.00 -- -8,166,954.19 -- -- -- -- -- 207,833,045.81 --
远和置业 -- 202,500,000.00 -- -18,564,687.28 -- -- -- -- -- 183,935,312.72 --
厚泰房地产 -- 130,000,000.00 -- -24,458,407.51 -- -- -- -- -- 105,541,592.49 --
碧和信泰 -- 33,072,464.00 -- -33,072,464.00 -- -- -- -- -- -- --
杭州开茂 -- 1,075,000,000.00 -- -43,514,013.97 -- -- -- -- -- 1,031,485,986.03 --
珠海市卓轩房 -- 335,000,000.00 -- -- -- -- -- -- 12,932,266.98 347,932,266.98 --
地产有限公司
北京合安房地 -- 4,900,000.00 -- -42,740.33 -- -- -- -- -- 4,857,259.67 --
产开发有限责
任公司
小计 14,476,559,825.82 6,353,442,077.08 18,820,469.51 1,102,359,952.67 -- 1,285,208.98 460,258,301.77 -- -1,838,937,361.27 19,615,630,932.00 --
合计 14,809,222,008.77 6,583,442,077.08 18,820,469.51 1,257,748,066.02 -- 1,285,208.98 460,258,301.77 -- -1,996,123,154.16 20,176,495,435.41 --
其他说明
（1）被投资权益法单位千方置业、廊坊伟图、北京骏泰、开创金润、万龙华开、北京辉广截至期末尚未实际出资。
（2）本期本公司追加对发展大厦、无锡泰茂、苏州茂泰的投资，并对其实现控制，本期纳入合并范围。
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2018 年年度报告
15、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,314,426,508.81 -- 2,314,426,508.81
2.本期增加金额 1,362,626,216.36 6,217,299,113.29 7,579,925,329.65
（1）外购 -- 430,151,607.77 430,151,607.77
（2）存货\固定资产\在建工 1,326,493,869.40 5,787,147,505.52 7,113,641,374.92
程转入
（3）企业合并增加 36,132,346.96 -- 36,132,346.96
3.本期减少金额 -- -- --
4.期末余额 3,677,052,725.17 6,217,299,113.29 9,894,351,838.46
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 446,957,859.32 -- 446,957,859.32
2.本期增加金额 65,206,379.09 -- 65,206,379.09
（1）计提或摊销 51,274,181.97 -- 51,274,181.97
（2）固定资产转入增加 13,932,197.12 -- 13,932,197.12
3.本期减少金额 -- -- --
4.期末余额 512,164,238.41 -- 512,164,238.41
三、减值准备
1.期初余额 -- -- --
2.本期增加金额 20,309,781.72 -- 20,309,781.72
（1）计提 20,309,781.72 -- 20,309,781.72
3、本期减少金额 -- -- --
4.期末余额 20,309,781.72 -- 20,309,781.72
四、账面价值
1.期末账面价值 3,144,578,705.04 6,217,299,113.29 9,361,877,818.33
2.期初账面价值 1,867,468,649.49 -- 1,867,468,649.49
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
16、 固定资产
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 830,259,118.30 820,288,454.67
固定资产清理 -- --
合计 830,259,118.30 820,288,454.67
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2018 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(2).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 1,251,153,285.88 30,032,867.34 39,216,439.76 148,762,156.00 1,469,164,748.98
2.本期增加金额 33,704,231.02 16,340,620.24 3,117,354.09 22,026,206.99 75,188,412.34
（1）购置 1,674,617.94 168,963.96 1,847,080.71 14,494,760.45 18,185,423.06
（2）存货转入 30,136,585.04 -- -- -- 30,136,585.04
（3）企业合并
1,893,028.04 16,171,656.28 1,270,273.38 7,531,446.54 26,866,404.24
增加
3.本期减少金额 1,893,028.04 60,414.72 2,763,064.00 5,649,591.53 10,366,098.29
（1）处置或报
-- 60,414.72 2,763,064.00 5,649,591.53 8,473,070.25
废
（2）其他减少 1,893,028.04 -- -- -- 1,893,028.04
4.期末余额 1,282,964,488.86 46,313,072.86 39,570,729.85 165,138,771.46 1,533,987,063.03
二、累计折旧
1.期初余额 477,186,530.88 24,375,259.15 26,944,192.48 111,224,834.04 639,730,816.55
2.本期增加金额 42,101,418.05 2,888,685.52 3,533,246.79 13,947,004.23 62,470,354.59
（1）计提 42,101,418.05 2,888,685.52 3,533,246.79 13,947,004.23 62,470,354.59
3.本期减少金额 8,674.56 56,225.25 2,588,823.30 4,964,981.06 7,618,704.17
（1）处置或报
-- 56,225.25 2,588,823.30 4,964,981.06 7,610,029.61
废
（2）其他 8,674.56 -- -- -- 8,674.56
4.期末余额 519,279,274.37 27,207,719.42 27,888,615.97 120,206,857.21 694,582,466.97
三、减值准备
1.期初余额 8,578,612.39 566,865.37 -- -- 9,145,477.76
2.本期增加金额 -- -- -- -- --
3.本期减少金额 -- -- -- -- --
4.期末余额 8,578,612.39 566,865.37 -- -- 9,145,477.76
四、账面价值
1.期末账面价值 755,106,602.10 18,538,488.07 11,682,113.88 44,931,914.25 830,259,118.30
2.期初账面价值 765,388,142.61 5,090,742.82 12,272,247.28 37,537,321.96 820,288,454.67
(3).暂时闲置的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
机器设备 6,298,504.01 5,101,788.24 566,865.37 629,850.40 溜冰场设备
(4).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(5).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(6).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
17、 在建工程
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 127,142,477.01 2,042,697.29
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(2).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
华侨村商业改造工程 5,687,971.00 -- 5,687,971.00 2,042,697.29 -- 2,042,697.29
酒店 121,454,506.01 -- 121,454,506.01 -- -- --
合计 127,142,477.01 -- 127,142,477.01 2,042,697.29 -- 2,042,697.29
(3).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(4).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(5).工程物资情况
□适用 √不适用
18、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 油气资产
□适用 √不适用
20、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 80,584,185.89 16,373,269.36 96,957,455.25
2.本期增加金额 10,968,770.47 490,231.90 11,459,002.37
(1)购置 -- 398,763.97 398,763.97
(2)内部研发 -- -- --
(3)企业合并增加 -- 91,467.93 91,467.93
(4)其他增加 10,968,770.47 -- 10,968,770.47
3.本期减少金额 -- -- --
4.期末余额 91,552,956.36 16,863,501.26 108,416,457.62
二、累计摊销
1.期初余额 8,011,880.37 10,146,211.53 18,158,091.90
2.本期增加金额 2,081,878.27 1,914,802.77 3,996,681.04
（1）计提 2,081,878.27 1,914,802.77 3,996,681.04
3.本期减少金额 -- -- --
4.期末余额 10,093,758.64 12,061,014.30 22,154,772.94
三、减值准备
1.期初余额 -- -- --
2.本期增加金额 -- -- --
3.本期减少金额 -- -- --
4.期末余额 -- -- --
四、账面价值
1.期末账面价值 81,459,197.72 4,802,486.96 86,261,684.68
2.期初账面价值 72,572,305.52 6,227,057.83 78,799,363.35
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
21、 开发支出
□适用 √不适用
22、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并形 期末余额
形成商誉的事项 其他 处置 其他
成的
广州湖品 9,181,088.60 -- -- -- -- 9,181,088.60
福州融城 444,064.63 -- -- -- -- 444,064.63
力博国际 115,952.52 -- -- -- -- 115,952.52
苏州茂泰 -- 281,494.41 -- -- -- 281,494.41
杭州兴茂 -- 8,714,022.17 -- -- -- 8,714,022.17
合计 9,741,105.75 8,995,516.58 -- -- -- 18,736,622.33
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
23、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修改造费 45,438,512.37 27,691,086.14 20,063,238.88 -- 53,066,359.63
临时设施 24,936,933.14 35,710,765.42 19,404,361.60 -- 41,243,336.96
其他 -- 1,500,445.56 403,226.40 -- 1,097,219.16
合计 70,375,445.51 64,902,297.12 39,870,826.88 -- 95,406,915.75
24、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 -- -- -- --
内部交易未实现利润 33,973,307.32 8,493,326.83 34,653,481.85 8,663,370.46
可抵扣亏损 1,677,643,428.13 419,410,857.03 490,181,935.63 122,545,483.92
三项费用 111,514,153.74 27,878,538.45 80,240,947.68 20,060,236.96
坏账准备 86,382,532.81 21,595,633.21 66,410,170.98 16,602,542.79
固定资产减值准备 270,000.00 67,500.00 270,000.00 67,500.00
预收账款预计利润 9,869,118,692.03 2,467,279,672.97 6,878,372,354.59 1,719,593,088.67
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2018 年年度报告
存货跌价准备 231,220,850.48 57,805,212.61 39,535,441.46 9,883,860.36
应付未付款项 6,002,151,451.13 1,500,537,862.76 7,274,579,376.06 1,818,644,843.96
完工清算成本差异 1,573,729,683.48 393,432,420.85 1,934,326,069.71 483,581,517.43
长期待摊费用摊销 19,371,989.52 4,842,997.38 -- --
合计 19,605,376,088.64 4,901,344,022.09 16,798,569,777.96 4,199,642,444.55
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并资 -- -- -- --
产评估增值
可供出售金融资产公允 88,305,248.12 22,076,312.03 -- --
价值变动
固定资产折旧 9,512.03 2,378.01 23,758.88 5,939.72
视同处置联营企业收益 214,377,131.76 53,594,282.94 105,084,920.00 26,271,230.00
存货税会差异 120,428,093.97 30,107,023.49 145,824,432.85 36,456,108.21
合计 423,119,985.88 105,779,996.47 250,933,111.73 62,733,277.93
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 5,795,761,768.16 3,098,738,142.48
可抵扣亏损 2,440,572,385.40 3,021,368,151.47
合计 8,236,334,153.56 6,120,106,293.95
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 年 -- 316,632,335.83
2019 年 244,200,500.65 503,166,202.70
2020 年 319,610,481.63 370,415,631.60
2021 年 665,710,707.50 697,998,295.06
2022 年 510,649,234.75 1,133,155,686.28
2023 年 700,401,460.87 --
合计 2,440,572,385.40 3,021,368,151.47 /
其他说明：
□适用 √不适用
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25、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
曙光花园车位 147,448,904.79 147,899,111.15
曙光花园车位减值准备 -133,229,888.09 -133,229,888.09
股权收购款 -- 117,457,800.00
委托贷款 27,900,000.00 27,900,000.00
其他 419,007.74 421,269.31
合计 42,538,024.44 160,448,292.37
26、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 888,359,000.00 962,939,000.00
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
27、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
28、 衍生金融负债
□适用 √不适用
29、 应付票据及应付账款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付票据 422,834,053.31 179,998,612.00
应付账款 8,323,713,743.22 5,818,343,822.21
合计 8,746,547,796.53 5,998,342,434.21
其他说明：
□适用 √不适用
应付票据
(2).应付票据列示
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 404,914,053.31 179,998,612.00
银行承兑汇票 17,920,000.00 --
合计 422,834,053.31 179,998,612.00
应付账款
(3).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
货款、工程款 8,050,073,724.73 5,690,969,389.00
销售代理及服务费 273,571,508.49 126,356,567.38
其他 68,510.00 1,017,865.83
合计 8,323,713,743.22 5,818,343,822.21
(4).账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
30、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
售房款 63,070,493,938.87 52,766,328,100.63
物业租金等 73,081,495.12 53,034,418.31
合计 63,143,575,433.99 52,819,362,518.94
预收款项中预售房产收款情况列示如下：
项目名称 2018.12.31 2017.12.31 预计竣工时间 预售比例
景粼原著 8,021,838,083.79 4,199,904,552.76 2019 年 86.00%
首开杭州金茂府 5,355,724,978.00 2,196,831,505.00 2019 年 69.00%
首开华润城 4,701,397,333.00 11,562,099,829.71 2018 年 62.06%
成都花照紫宸 4,489,770,652.09 3,176,235,336.79 2020 年 97.03%
太原国风樃樾 4,194,747,488.81 2,924,382,604.81 2021 年 58.26%
福州香槟国际 3,585,226,593.30 3,144,037,470.88 2018 年 94.82%
无锡蠡湖金茂府 2,639,925,933.60 -- 2021 年 42.42%
熙悦安郡 2,585,376,429.10 785,871,024.00 2019 年 93.79%
厦门领翔上郡 2,393,026,667.90 3,471,653,412.99 2018 年 72.73%
武汉东湖金茂府 1,885,669,227.00 -- 2022 年 32.00%
首开尚樾 1,386,588,989.00 -- 2019 年 19.00%
和悦华锦 1,364,526,725.70 -- 2020 年 42.82%
首开融侨首融府 1,232,326,165.00 4,268,700.00 2020 年 33.77%
城市之光 1,229,348,631.88 172,192,891.00 2020 年 99.65%
和锦薇棠 1,134,988,809.70 373,318,606.00 2020 年 60.46%
中晟景苑 1,115,377,190.48 656,481,264.26 2019 年 70.51%
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2018 年年度报告
福州熙悦花园 1,086,783,418.00 8,940,051.00 2019 年 88.79%
福州熙悦美地 1,081,885,762.00 916,912,891.00 2019 年 80.87%
乌山九巷 1,069,843,561.01 604,161,315.00 2020 年 30.65%
四季怡园 1,010,863,347.98 3,495,771,600.15 2019 年 71.31%
香开观海广场 957,431,596.00 1,605,980,297.00 2018 年 90.95%
香开连天花园 863,862,670.00 -- 2020 年 50.94%
海口美墅湾 796,997,497.30 145,914,149.20 2020 年 32.44%
广州白云天奕 667,565,619.90 -- 2019 年 13.69%
福州熙悦锦城 636,413,209.00 492,550,263.00 2019 年 99.67%
海门紫郡 611,151,374.00 72,692,558.76 2019 年 67.37%
扬州中央都会 576,246,339.00 -- 2020 年 86.00%
广州天宸原著二期 435,209,552.00 -- 2018 年 66.43%
首开琅樾 397,234,866.87 682,678,406.79 2017 年 72.91%
和悦华玺 392,013,554.00 -- 2020 年 26.88%
香开连天广场 388,296,056.00 84,246,279.00 2020 年 34.61%
如苑 335,327,262.00 -- 2019 年 29.12%
缇香郡 313,683,909.36 971,629,749.94 2020 年 59.55%
东城金茂悦 309,258,863.00 -- 2020 年 29.75%
廊坊国风悦都 302,503,324.86 888,354,643.86 2021 年 47.06%
熙悦林语 261,907,519.60 -- 2021 年 42.13%
首开东城金茂府 245,976,612.00 -- 2020 年 10.00%
棠颂 218,281,632.00 -- 2019 年 9.60%
紫芳园五区 214,958,133.89 58,001,541.93 2021 年 48.14%
中晟新城 210,225,520.39 565,590,508.23 2019 年 77.26%
苏州玖珑花园 194,851,633.00 1,712,800,517.00 2018 年 96.28%
望京 D 区综合体育馆 189,284,200.00 189,284,200.00 -- --
贵阳紫郡 183,593,516.01 759,629,482.24 2019 年 35.90%
厦门时代上城 167,996,509.42 -- 2022 年 2.61%
葫芦岛国风海岸 163,208,545.54 53,702,930.00 2019 年 25.94%
首开金茂熙悦 146,421,868.00 -- 2019 年 9.37%
苏州常青藤 145,613,204.00 47,705,318.00 2016 年 88.07%
沈阳国风润城 140,896,178.00 2,476,471.00 2019 年 13.45%
畅顺园 117,298,373.54 117,298,373.54 2019 年 33.04%
畅颐园 53,631,469.75 1,065,897,590.13 2018 年 98.88%
熙悦诚郡 8,152,342.26 678,842,919.78 2017 年 96.00%
杭州望宸府 19,680,353.62 517,149,196.50 2017 年 94.00%
杭州德胜上郡 24,804,250.97 503,486,771.28 2017 年 97.00%
天璞家园 -- 465,453,150.71 2017 年 99.00%
苏州狮山原著 9,758,341.00 159,384,768.86 2017 年 100.00%
熙悦睿府 38,299,597.00 146,441,443.75 2013 年 92.00%
熙悦尚郡 28,136,100.00 120,267,400.33 2017 年 86.47%
首开香溪郡 77,970,084.78 103,759,171.65 2016 年 52.46%
其他项目 921,548,812.85 6,622,729,355.79
合计 63,070,493,938.87 52,766,328,100.63
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
31、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 294,120,780.77 1,063,592,275.44 1,003,165,692.79 354,547,363.42
二、离职后福利-设定提存计划 3,875,734.60 97,778,099.50 96,335,508.60 5,318,325.50
三、辞退福利 1,136,669.29 1,973,022.43 1,230,730.73 1,878,960.99
合计 299,133,184.66 1,163,343,397.37 1,100,731,932.12 361,744,649.91
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 271,184,060.31 895,808,451.89 842,839,862.80 324,152,649.40
二、职工福利费 11,857,649.94 41,021,424.23 34,432,012.59 18,447,061.58
三、社会保险费 4,452,607.34 45,489,360.42 45,404,166.98 4,537,800.78
其中：医疗保险费 4,140,740.56 40,470,682.78 40,386,565.21 4,224,858.13
工伤保险费 123,214.48 1,444,898.32 1,442,871.59 125,241.21
生育保险费 188,652.30 3,458,279.78 3,459,230.64 187,701.44
其他 -- 115,499.54 115,499.54 --
四、住房公积金 747,320.72 52,056,559.85 52,035,757.64 768,122.93
五、工会经费和职工教育经费 4,319,466.15 12,015,600.87 11,477,898.40 4,857,168.62
六、其他短期薪酬 1,559,676.31 17,200,878.18 16,975,994.38 1,784,560.11
合计 294,120,780.77 1,063,592,275.44 1,003,165,692.79 354,547,363.42
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 3,252,868.87 75,646,351.72 74,681,476.08 4,217,744.51
2、失业保险费 375,496.43 2,874,078.21 2,861,593.80 387,980.84
3、企业年金缴费 247,369.30 19,257,669.57 18,792,438.72 712,600.15
合计 3,875,734.60 97,778,099.50 96,335,508.60 5,318,325.50
其他说明：
□适用 √不适用
32、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 574,685,580.82 648,541,571.24
140 / 196
2018 年年度报告
企业所得税 2,222,666,765.83 2,284,834,363.40
个人所得税 14,990,976.24 12,507,077.07
城市维护建设税 44,625,650.06 34,688,174.83
教育费附加 32,059,681.88 25,524,548.48
房产税 1,352,761.61 1,342,504.59
土地增值税 1,158,335,781.27 497,954,116.08
土地使用税 3,504,247.03 3,296,282.79
其他 2,652,566.18 2,431,703.52
合计 4,054,874,010.92 3,511,120,342.00
33、 其他应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 727,306,463.85 524,032,163.41
应付股利 7,913,702.14 110,653,507.00
其他应付款 30,554,634,105.46 21,971,072,528.21
合计 31,289,854,271.45 22,605,758,198.62
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 37,293,357.71 22,893,291.74
企业债券利息 557,840,501.14 451,924,121.67
资产支持票据利息 65,480,025.00 49,214,750.00
短期融资券利息 66,692,580.00 --
合计 727,306,463.85 524,032,163.41
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(3).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
亿方物业 1,250,884.31 1,250,884.31
北京城建 9,048.78 4,369,048.78
141 / 196
2018 年年度报告
首开集团 4,763,769.05 91,753,573.91
北京住总集团有限责任公司 -- 7,630,000.00
北京北辰实业集团公司 1,890,000.00 4,410,000.00
清华同方股份有限公司 -- 1,240,000.00
合计 7,913,702.14 110,653,507.00
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
资金往来款 27,609,813,182.70 19,388,338,430.05
购房定金 1,152,145,197.90 1,672,043,227.71
收款权转让款 704,763,898.65 --
押金保证金 409,307,181.22 201,358,585.71
代收代付款 573,179,156.78 460,970,708.43
代建项目工程款 28,504,446.50 48,811,541.26
债券承销费 37,800,000.00 18,240,000.00
其他 39,121,041.71 181,310,035.05
合计 30,554,634,105.46 21,971,072,528.21
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
保利（北京）房地产开发有限公司 1,849,700,000.00 资金往来款尚未结算
建发房地产集团有限公司 1,496,604,266.83 资金往来款尚未结算
广州市龙梁房地产有限公司 1,215,459,483.80 资金往来款尚未结算
中粮地产（集团）股份有限公司 997,655,422.61 资金往来款尚未结算
华鑫国际信托有限公司 720,000,000.00 资金往来款尚未结算
广州铭岳城 330,146,400.00 资金往来款尚未结算
融侨集团股份有限公司 287,524,552.49 资金往来款尚未结算
北京五和万科置业有限公司 250,000,000.01 资金往来款尚未结算
北京世博宏业房地产开发有限公司 230,188,885.75 资金往来款尚未结算
中庚地产实业集团有限公司 208,610,396.70 资金往来款尚未结算
北京城乡建设集团有限责任公司 151,139,877.77 资金往来款尚未结算
福建福晟集团有限公司 128,866,117.81 资金往来款尚未结算
扬州市业恒城市建设投资管理有限公司 106,760,119.54 资金往来款尚未结算
合计 7,972,655,523.31 /
其他说明：
□适用 √不适用
34、 持有待售负债
□适用 √不适用
142 / 196
2018 年年度报告
35、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 33,282,529,956.99 16,854,671,000.00
1 年内到期的应付债券 1,832,309,530.00 2,397,301,494.00
合计 35,114,839,486.99 19,251,972,494.00
（1） 一年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项 目 期末数 期初数
质押借款 6,093,032,120.00 1,700,000,000.00
抵押借款 11,226,547,836.99 2,849,071,000.00
保证借款 10,619,000,000.00 10,020,000,000.00
信用借款 5,343,950,000.00 2,285,600,000.00
合计 33,282,529,956.99 16,854,671,000.00
说明：公司用于抵押、质押的财产见附注七、70。
（2） 一年内到期的应付债券
单位：元 币种：人民币
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
16 首开 ABN001 1,200,000,000.00 2016/10/21 3年 1,200,000,000.00
2017 年度第一期债权融资计划 800,000,000.00 2017/10/20 2年 800,000,000.00
合计 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00
一年内到期的应付债券（续）
债券名称 期初余额 本期 按面值计提 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
发行 利息
16 首开 ABN001 1,114,020,000.00 -- 41,040,000.00 3,600,000.00 83,500,000.00 1,034,120,000.00
2017 年度第一期债 798,257,096.00 -- 46,400,000.00 -67,566.00 -- 798,189,530.00
权融资计划
合计 1,912,277,096.00 -- 87,440,000.00 3,532,434.00 83,500,000.00 1,832,309,530.00
36、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预提工程成本 1,581,159,051.34 1,845,827,963.70
预提项目土地增值税 6,947,111,746.07 6,282,675,350.60
短期融资券 2,498,020,319.00 --
预提展销费、推广费、维护费 25,731,728.45 9,805,418.51
其他 4,320,000.00 110,000.00
合计 11,056,342,844.86 8,138,418,732.81
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2018 年年度报告
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
2018 年度第一期 100 2018/3/14 270 1,000,000,000.00 -- 998,500,000.00 38,169,863.01 1,500,000.00 1,000,000,000.00 --
超短期融资券（18 天
首开 SCP001）
2018 年度第一期 100 2018/3/16 1年 1,500,000,000.00 -- 1,497,000,000.00 63,158,333.00 2,383,333.00 -- 1,499,383,333.00
短期融资券（18 首
开 CP001）
2018 年度第二期 100 2018/12/5 270 1,000,000,000.00 -- 998,500,000.00 3,534,247.00 136,986.00 -- 998,636,986.00
超短期融资券（18 天
首开 SCP002）
合计 / / / 3,500,000,000.00 -- 3,494,000,000.00 104,862,443.01 4,020,319.00 1,000,000,000.00 2,498,020,319.00
其他说明：
□适用 √不适用
37、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 7,005,032,120.00 3,893,038,080.00
抵押借款 22,804,297,224.25 20,614,544,342.48
保证借款 45,223,770,000.00 48,193,500,000.00
信用借款 11,403,950,000.00 6,845,600,000.00
减：一年内到期的长期借款 -33,282,529,956.99 -16,854,671,000.00
合计 53,154,519,387.26 62,692,011,422.48
144 / 196
2018 年年度报告
长期借款分类的说明：
长期借款的利率期间为4.00%-7.80%；公司用于抵押、质押的财产详见附注七、70。
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
38、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
2014 年公开发行公司债 3,986,502,645.50 3,977,440,686.00
2015 年公司债券（第一期） 2,114,249,823.00 2,985,790,618.00
2016 年公司债券（第一期） 1,993,465,250.00 1,990,136,882.00
2016 年公司债券（第二期） 2,996,366,086.21 2,989,340,002.21
2016 年公司债券（第三期） 998,177,224.41 995,953,501.41
16 首开 ABN001 -- 1,114,020,000.00
2017 首开 MTN003 号中期票据 3,986,031,270.50 3,979,473,991.00
2017 首开购房尾款资产支持证券 2,901,084,296.89 2,897,291,074.89
2017 年度第一期债权融资计划 -- 798,257,096.00
2018 丽亭宝辰收益权资产支持计划 1,387,398,376.50 --
2018 年度第一期中期票据（18 首开 MNT001） 2,488,228,556.00 --
非公开发行 2018 公司债券（第一期） 2,987,188,731.58
2018 年度第一期债权融资计划（18 京首开 ZR001） 497,721,050.00 --
2018 年度第二期债权融资计划（18 京首开 ZR002） 497,384,231.00 --
2018 年度第三期债券融资计划（18 京首开 ZR003） 2,977,438,849.00 --
合计 29,811,236,390.59 21,727,703,851.51
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
145 / 196
2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
债券 面 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
按面值计提利息 溢折价摊销
名称 值 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
2014 年公开发行公 100 2015/6/3 5年 4,000,000,000.00 3,977,440,686.00 -- 192,000,000.00 9,061,959.50 -- 3,986,502,645.50
司债
2015 年第一期中期 100 2015/6/24 3年 2,400,000,000.00 2,397,301,494.00 -- 55,360,000.00 2,698,506.00 2,400,000,000.00 --
票据
2015 年公司债券 100 2015/10/27 5年 3,000,000,000.00 2,985,790,618.00 -- 139,923,616.00 4,459,205.00 876,000,000.00 2,114,249,823.00
（第一期）
2016 年公司债券 100 2016/1/11 5年 2,000,000,000.00 1,990,136,882.00 -- 87,800,000.00 3,328,368.00 -- 1,993,465,250.00
（第一期）
2016 年公司债券 100 2016/9/5 5年 3,000,000,000.00 2,989,340,002.21 -- 107,700,000.00 7,026,084.00 -- 2,996,366,086.21
（第二期）
2016 年公司债券 100 2016/10/27 5年 1,000,000,000.00 995,953,501.41 -- 35,700,000.00 2,223,723.00 -- 998,177,224.41
（第三期）
16 首开 ABN001 100 2016/10/21 3年 1,200,000,000.00 1,114,020,000.00 -- 41,040,000.00 3,600,000.00 83,500,000.00 1,034,120,000.00
2017 首开 MTN003 100 2017/6/15 3年 4,000,000,000.00 3,979,473,991.00 -- 195,600,000.00 6,557,279.50 -- 3,986,031,270.50
号中期票据
2017 首开购房尾款 100 2017/9/28 3年 2,910,000,000.00 2,897,291,074.89 -- 155,394,000.00 3,793,222.00 -- 2,901,084,296.89
资产支持证券
2017 年度第一期债 100 2017/10/20 2年 800,000,000.00 798,257,096.00 -- 46,400,000.00 -67,566.00 -- 798,189,530.00
权融资计划
2018 丽亭宝辰收益 100 2018/1/17 3年 1,469,000,000.00 -- 1,435,248,000.00 82,284,800.00 1,110,376.50 48,960,000.00 1,387,398,376.50
权资产支持计划
2018 年度第一期中 100 2018/3/22 3+2 年 2,500,000,000.00 -- 2,485,000,000.00 106,166,667.00 3,228,556.00 -- 2,488,228,556.00
期票据（18 首开
MNT001）
非公开发行 2018 100 2018/8/29 3年 3,000,000,000.00 -- 2,985,849,056.58 58,425,000.00 1,339,675.00 -- 2,987,188,731.58
公司债券（第一期）
2018 年度第一期债 100 2018/7/2 2年 500,000,000.00 -- 497,000,000.00 16,500,000.00 721,050.00 -- 497,721,050.00
权融资计划（18 京
首开 ZR001）
2018 年度第二期债 100 2018/9/25 2年 500,000,000.00 -- 497,000,000.00 8,772,466.00 384,231.00 -- 497,384,231.00
权融资计划（18 京
首开 ZR002）
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2018 年年度报告
2018 年度第三期债 100 2018/8/31 3年 3,000,000,000.00 -- 2,974,800,000.00 66,751,667.00 2,638,849.00 -- 2,977,438,849.00
券融资计划（18 京
首开 ZR003）
合计 -- -- -- 35,279,000,000.00 24,125,005,345.51 10,874,897,056.58 1,395,818,216.00 52,103,518.50 3,408,460,000.00 31,643,545,920.59
说明：
（1）本公司于 2018 年以物业资产的运营收入发行平安首开丽亭宝辰信托收益权支持专项计划，募集金额 14.69 亿元，产品存续期 12 年，每三年向
优先级投资者提供回售选择权。
（2）本公司于 2018 年向中国银行间交易商协会申请发行北京首都开发股份有限公司 2018 年度第一期中期票据 25 亿元，发行期限 3+2 年，采用固
定利率方式付息，本期中期票据不设担保。
（3）本公司于 2018 年面向合格投资者非公开发行 30 亿元公司债券，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
（4）本公司于 2018 年在北京金融资产交易所有限公司发行以非公开方式挂牌募集资金的债权性固定收益类产品，2018 年度第一期债权融资计划挂
牌金额为 5 亿元，期限为 2 年，债权融资计划通过挂牌定价、集中配售的结果确定发行利率。
（5）本公司于 2018 年在北京金融资产交易所有限公司发行以非公开方式挂牌募集资金的债权性固定收益类产品，2018 年度第二期债权融资计划挂
牌金额为 5 亿元，期限为 2 年，债权融资计划通过挂牌定价、集中配售的结果确定发行利率。
（6）本公司于 2018 年在北京金融资产交易所有限公司发行以非公开方式挂牌募集资金的债权性固定收益类产品，2018 年度第三期债权融资计划挂
牌金额为 30 亿元，期限为 3 年，债权融资计划通过挂牌定价、集中配售的结果确定发行利率。
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
39、 长期应付款
总表情况
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(2).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(3).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
40、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 -- --
二、辞退福利 3,703,108.90 2,926,227.01
三、其他长期福利 -- --
减：一年内到期的长期应付职工薪酬 -1,878,960.99 -1,136,669.29
合计 1,824,147.91 1,789,557.72
(2).设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
□适用 √不适用
计划资产：
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
□适用 √不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
41、 预计负债
□适用 √不适用
42、 递延收益
递延收益情况
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2018 年年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
超低能耗奖励资金 -- 12,500,000.00 -- 12,500,000.00
废水处理奖励 -- 540,000.00 216,000.00 324,000.00
建筑产业现代化专项 -- 600,000.00 -- 600,000.00
引导资金补助
合计 -- 13,640,000.00 216,000.00 13,424,000.00 /
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
43、 其他非流动负债
□适用 √不适用
44、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,579,565,242.00 -- -- -- -- -- 2,579,565,242.00
45、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
发行在 股利率 到期日
发行 转股 转换
外的金 发行时间 会计分类 或利息 数量 金额（元） 或续期
价格 条件 情况
融工具 率 情况
永续债 2016.5.20 权益工具 5.5% -- -- 3,000,000,000.00 无 -- --
永续债 2016.12.30 权益工具 4.8% -- -- 2,000,000,000.00 无 -- --
永续债 2017.3.14 权益工具 5.10% -- -- 3,000,000,000.00 无 -- --
合计 -- -- -- -- -- 8,000,000,000.00 -- -- --
说明：永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本
金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者
减少注册资本。
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
期初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的
金融工具 数 账面 数 账面 数
数量 账面价值 账面价值
量 价值 量 价值 量
永续债 7,985,000,000.00 -- -- 7,985,000,000.00
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
46、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 8,530,064,204.02 1,285,208.98 1,090,203,551.00 7,441,145,862.00
其他资本公积 33,063,773.52 -- -- 33,063,773.52
合计 8,563,127,977.54 1,285,208.98 1,090,203,551.00 7,474,209,635.52
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本期资本公积增加 1,285,208.98 元，是本公司权益法单位无锡润泰的其他股东对其增资导
致本公司持股比例变动形成。
（2）本期资本公积减少 1,090,203,551.00 元，是本公司同一控制企业合并首开中晟形成的。
47、 库存股
□适用 √不适用
48、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计
期初 税后归 期末
项目 本期所得税前 入其他综合 税后归属于母
余额 减：所得税费用 属于少 余额
发生额 收益当期转 公司
数股东
入损益
一、不能重分 -- -- -- -- -- -- --
类进损益的其
他综合收益
二、将重分类 -852,593.64 79,619,478.14 -- 22,076,312.03 57,543,166.11 -- 56,690,572.47
进损益的其他
综合收益
其中：权益法 -- -- -- -- -- -- --
下可转损益的
其他综合收益
可供出售金 -- 75,137,351.19 -- 22,076,312.03 53,061,039.16 -- 53,061,039.16
融资产公允价
值变动损益
外币财务报 -852,593.64 4,482,126.95 -- -- 4,482,126.95 -- 3,629,533.31
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2018 年年度报告
表折算差额
其他综合收益 -852,593.64 79,619,478.14 -- 22,076,312.03 57,543,166.11 -- 56,690,572.47
合计
49、 专项储备
□适用 √不适用
50、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,934,746,046.42 -- -- 1,934,746,046.42
51、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 9,653,562,885.57 8,692,689,104.73
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） -- 182,233,435.87
调整后期初未分配利润 9,653,562,885.57 8,874,922,540.60
加：本期归属于母公司所有者的净利润 3,166,560,617.16 2,315,581,887.45
减：提取法定盈余公积 -- 191,947,816.81
应付普通股股利 1,547,739,145.20 989,837,639.56
应付其他权益持有者的股利 416,291,666.67 355,156,086.11
期末未分配利润 10,856,092,690.86 9,653,562,885.57
其中：子公司当年提取的盈余公积归属于母公司的金 239,915,861.53 86,766,464.98
额
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 48,047,700.35 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
52、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 39,564,023,940.22 26,679,924,768.14 36,573,366,686.96 24,665,425,032.36
其他业务 171,981,723.60 44,970,022.91 112,661,869.21 21,232,256.56
合计 39,736,005,663.82 26,724,894,791.05 36,686,028,556.17 24,686,657,288.92
（1） 主营业务（分产品）
产品名称 本期发生额 上期发生额
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2018 年年度报告
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 38,941,906,466.25 26,425,108,606.70 36,041,671,349.11 24,435,622,148.10
酒店物业经营等 622,117,473.97 254,816,161.44 531,695,337.85 229,802,884.26
合 计 39,564,023,940.22 26,679,924,768.14 36,573,366,686.96 24,665,425,032.36
（2） 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
北京地区 21,844,866,736.94 15,782,341,211.21 17,987,305,067.21 11,191,750,664.14
京外地区 17,719,157,203.28 10,897,583,556.93 18,586,061,619.75 13,473,674,368.22
合 计 39,564,023,940.22 26,679,924,768.14 36,573,366,686.96 24,665,425,032.36
53、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 237,572,283.48 433,577,530.72
城市维护建设税 177,315,779.77 166,997,763.82
教育费附加 130,330,273.86 122,310,366.89
土地增值税 3,114,987,984.12 3,453,825,694.85
其他税费 146,849,335.15 129,108,038.20
合计 3,807,055,656.38 4,305,819,394.48
其他说明：
各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
54、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售代理及策划费 433,587,561.88 493,073,089.91
广告宣传费 386,962,348.67 226,305,311.22
售楼处费用 188,270,396.34 134,843,447.76
人员费用 161,010,127.16 130,218,974.09
办公费用 76,010,745.19 52,612,719.49
酒店经营费用 10,462,392.93 10,406,896.14
促销费 -- 3,710,599.62
其他 77,346,750.93 55,982,678.97
合计 1,333,650,323.10 1,107,153,717.20
55、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员管理 600,028,770.20 500,825,437.84
服务费 224,611,234.87 68,479,129.05
152 / 196
2018 年年度报告
办公费用 140,954,464.26 115,975,662.83
办公用房费用 65,009,394.85 57,122,853.90
折旧及摊销 54,635,490.92 57,814,161.09
其他 19,642,428.48 18,288,825.86
合计 1,104,881,783.58 818,506,070.57
56、 研发费用
□适用 √不适用
57、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用总额 6,477,486,640.88 4,344,335,900.26
减：利息资本化 -3,274,695,203.71 -1,907,243,908.90
减：利息收入 -1,439,481,510.76 -874,999,321.81
承兑汇票贴息 579,562.23 --
汇兑损益 -490,743.50 111,270.98
手续费及其他 17,324,268.99 16,995,903.77
担保及财务顾问费 57,279,861.91 73,623,734.32
未确认融资费用摊销 216,704.07 228,424.66
合计 1,838,219,580.11 1,653,052,003.28
其他说明：
利息资本化金额已计入存货。本期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为 4.97%（上
期：5.82%）
58、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -32,473,093.41 47,672,665.13
二、存货跌价损失 656,675,195.32 -136,021,032.57
三、可供出售金融资产减值损失 500,000.00 --
四、投资性房地产减值损失 20,309,781.72 --
合计 645,011,883.63 -88,348,367.44
59、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
纳税、节能等奖励款 8,450,695.84 4,432,830.19
政府奖励汽车 -- 33,633.68
产业扶持资金 4,720,000.00 126,000.00
残疾人岗位补贴 106,324.60 7,000.00
个税返还款 4,020,745.75 298,250.52
合计 17,297,766.19 4,897,714.39
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2018 年年度报告
60、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 1,388,983,649.22 87,446,131.77
处置长期股权投资产生的投资收益 -4,526,060.16 941,242,979.11
可供出售金融资产持有期间取得的投资收益 14,974,174.06 21,393,457.09
取得控制权时原持有股权按公允价值重新计量产生的利得 16,848,950.70 --
合计 1,416,280,713.82 1,050,082,567.97
61、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
62、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 201,558.35 404,763.89
63、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
取得成本小于应享有被投资单位 101,599,735.62 -- 101,599,735.62
净资产份额形成的利得
违约金收入 18,365,539.20 15,253,121.47 18,365,539.20
无法支付的款项 7,104,663.72 140,941.75 7,104,663.72
其他 2,395,997.22 2,130,881.35 2,395,997.22
合计 129,465,935.76 17,524,944.57 129,465,935.76
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
老旧汽车政府补贴 10,000.00 166,000.00 与收益相关
其他说明：
□适用 √不适用
64、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
154 / 196
2018 年年度报告
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
对外捐赠 7,734,218.18 1,710,000.00 7,734,218.18
违约赔偿款 12,537,832.00 3,038,930.98 12,537,832.00
滞纳金、罚款 3,408,233.91 52,201,684.86 3,408,233.91
其他 1,419,409.74 4,382,345.03 1,419,409.74
合计 25,099,693.83 61,332,960.87 25,099,693.83
65、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 2,413,994,423.58 3,123,458,014.92
递延所得税费用 -577,467,679.87 -1,475,002,356.33
合计 1,836,526,743.71 1,648,455,658.59
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 5,820,437,926.26
按法定（或适用）税率计算的所得税费用（利润总额*25%） 1,455,109,481.57
某些子公司适用不同税率的影响 -12,696.68
对以前期间当期所得税的调整 67,249,813.63
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -347,245,912.31
无须纳税的收入（以“-”填列） -33,355,715.10
不可抵扣的成本、费用和损失 31,073,102.84
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响（以“-” -113,978,067.57
填列）
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 775,088,356.57
其他 2,598,380.76
所得税费用 1,836,526,743.71
其他说明：
□适用 √不适用
66、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、48。
67、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项 38,024,458,691.93 35,617,155,859.73
利息收入 156,108,833.07 159,079,665.33
保证金、押金 1,163,490,516.17 167,712,132.24
收回受限货币资金 38,873,753.72 47,454,285.86
其他 16,427,414.22 18,410,405.90
合计 39,399,359,209.11 36,009,812,349.06
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项 37,761,139,579.96 50,619,633,547.66
期间费用、支出 1,400,106,914.92 1,058,389,681.99
保证金、押金支出 815,662,000.35 4,905,819,675.98
支付受限货币资金 203,969,353.36 1,284,941.32
其他 297,676,556.23 69,203,092.69
合计 40,478,554,404.82 56,654,330,939.64
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收购子公司现金净额 -- 440,793,478.06
合计 -- 440,793,478.06
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
发放委托贷款 -- 27,900,000.00
发放委托贷款的手续费 1,401,276.65 --
合计 1,401,276.65 27,900,000.00
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
信托退保障基金 10,949,521.99 --
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
156 / 196
2018 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
财务顾问费 11,193,754.83 18,070,610.82
贷款担保费 20,000,000.00 55,950,000.00
支付的筹资手续费 61,499,851.73 40,409,970.00
支付永续债 -- 2,000,000,000.00
信托业保障基金 84,894,723.45 --
合计 177,588,330.01 2,114,430,580.82
68、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 3,983,911,182.55 3,566,309,820.52
加：资产减值准备 645,011,883.63 -88,348,367.44
固定资产折旧、投资性房地产折旧 114,344,703.12 116,613,221.12
无形资产摊销 3,996,681.04 3,995,050.59
长期待摊费用摊销 39,870,826.88 30,558,955.31
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收 -160,219.94 -404,763.89
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 188,509.22 2,394,216.24
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --
财务费用（收益以“－”号填列） 1,399,753,901.81 1,054,163,722.17
投资损失（收益以“－”号填列） -1,416,280,713.82 -1,050,082,567.97
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -701,701,577.54 -1,477,845,771.23
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 43,046,718.54 2,843,414.90
存货的减少（增加以“－”号填列） -10,242,006,316.62 -11,362,718,720.66
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -1,595,661,770.77 -28,074,093,110.24
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 19,470,490,770.13 16,540,583,989.93
其他 -101,599,735.62 --
经营活动产生的现金流量净额 11,643,204,842.61 -20,736,030,910.65
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 32,374,838,180.59 22,485,939,818.90
减：现金的期初余额 22,485,939,818.90 27,753,223,957.17
加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 9,888,898,361.69 -5,267,284,138.27
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 2,621,273,551.00
157 / 196
2018 年年度报告
其中：杭州兴茂 1,075,000,000.00
苏州茂泰 60,000,000.00
无锡泰茂 --
珠海润梁 260,000,000.00
发展大厦 136,070,000.00
首开中晟 1,090,203,551.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 1,402,956,704.36
其中：杭州兴茂 243,616,838.31
苏州茂泰 281,726,826.42
无锡泰茂 683,545,258.34
珠海润梁 16,740,450.57
发展大厦 177,327,330.72
取得子公司支付的现金净额 1,218,316,846.64
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 32,374,838,180.59 22,485,939,818.90
其中：库存现金 1,373,886.55 1,530,957.91
可随时用于支付的银行存款 32,373,460,298.55 22,484,408,539.93
可随时用于支付的其他货币资金 3,995.49 321.06
二、现金等价物 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 32,374,838,180.59 22,485,939,818.90
其他说明：
□适用 √不适用
69、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
70、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 364,048,448.85 保证金及项目资本金
存货 54,931,364,140.56 贷款抵押
长期股权投资 949,000,000.00 贷款抵押
投资性房地产 61,215,069.04 贷款抵押
合计 56,305,627,658.45 /
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2018 年年度报告
71、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 967,835.44 6.8632 6,642,448.19
港币 60,282,651.43 0.8762 52,819,659.18
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
72、 套期
□适用 √不适用
73、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
纳税奖励款 6,369,320.93 其他收益 6,369,320.93
节水减排款 25,000.00 其他收益 25,000.00
政府奖励汽车 10,000.00 营业外收入 10,000.00
产业扶持资金 4,720,000.00 其他收益 4,720,000.00
绩效考评奖 470,000.00 其他收益 470,000.00
残疾人岗位补贴 7,000.00 其他收益 7,000.00
个税返还款 4,020,745.75 其他收益 4,020,745.75
项目奖励款 1,685,699.51 其他收益 1,685,699.51
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
74、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权取 股权
被购买方 股权取得 购买日的 购买日至期末被 购买日至期末被
股权取得成本 得比例 取得 购买日
名称 时点 确定依据 购买方的收入 购买方的净利润
（%） 方式
159 / 196
2018 年年度报告
杭州兴茂 2018.12.11 1,075,000,000.00 50 收购 2018.12.11 营业执照工商 -- --
股权 变更日
苏州茂泰 2018.6.12 1,015,496,089.53 51 收购 2018.6.12 营业执照工商 -- -130,077,057.32
股权 变更日
无锡泰茂 2018.12.18 986,993,001.02 51 收购 2018.12.18 章程修改日期 -- --
股权
珠海润梁 2018.12.11 260,000,000.00 50 收购 2018.12.11 股权转让协议 -- --
股权
发展大厦 2018.3.5 310,628,812.77 50 收购 2018.3.5 营业执照工商 71,757,180.90 23,257,425.73
股权 变更日
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 杭州兴茂 苏州茂泰 无锡泰茂 珠海润梁 发展大厦
--现金 1,075,000,000.00 60,000,000.00 -- 260,000,000.00 136,070,000.00
--非现金资产的 -- -- -- -- --
公允价值
--购买日之前持 -- 955,496,089.53 986,993,001.02 -- 174,558,812.77
有的股权于购买
日的公允价值
合并成本合计 1,075,000,000.00 1,015,496,089.53 986,993,001.02 260,000,000.00 310,628,812.77
减：取得的可辨认 1,066,285,977.83 1,015,214,595.12 986,993,001.02 289,904,070.99 349,117,625.54
净资产公允价值
份额
商誉/合并成本小 8,714,022.17 281,494.41 -- -29,904,070.99 -38,488,812.77
于取得的可辨认
净资产公允价值
份额的金额
160 / 196
2018 年年度报告
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
杭州兴茂 苏州茂泰 无锡泰茂
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 4,131,718,899.05 4,131,010,499.05 4,439,598,563.77 4,439,598,563.77 8,440,594,784.14 8,442,544,784.14
流动资产 4,125,654,902.80 4,124,946,502.80 4,438,039,122.13 4,438,039,122.13 8,353,061,256.27 8,355,011,256.27
非流动资产 6,063,996.25 6,063,996.25 1,559,441.64 1,559,441.64 87,533,527.87 87,533,527.87
负债： 1,999,146,943.38 1,999,146,943.38 2,449,981,710.59 2,449,981,710.59 6,505,314,389.99 6,505,314,389.99
流动负债 1,145,194,772.18 1,999,146,943.38 2,449,981,710.59 2,449,981,710.59 6,505,314,389.99 6,505,314,389.99
非流动负债 853,952,171.20 -- -- -- -- --
净资产 2,132,571,955.67 2,131,863,555.67 1,989,616,853.18 1,989,616,853.18 1,935,280,394.15 1,937,230,394.15
减：少数股东权益 1,066,285,977.84 1,065,931,777.83 974,402,258.06 955,016,089.53 948,287,393.13 948,930,539.95
取得的净资产 1,066,285,977.83 1,065,931,777.84 1,015,214,595.12 1,034,600,763.65 986,993,001.02 988,299,854.20
珠海润梁 发展大厦
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 1,031,969,789.38 947,670,850.77 403,299,077.62 254,523,735.62
流动资产 1,020,733,823.26 936,434,884.65 186,159,685.27 186,159,685.27
非流动资产 11,235,966.12 11,235,966.12 217,139,392.35 68,364,050.35
负债： 452,161,647.41 452,161,647.41 54,181,452.08 54,181,452.08
流动负债 452,161,647.41 452,161,647.41 54,181,452.08 54,181,452.08
非流动负债 -- -- -- --
净资产 579,808,141.97 495,509,203.36 349,117,625.54 200,342,283.54
减：少数股东权益 289,904,070.98 247,754,601.68 -- --
取得的净资产 289,904,070.99 247,754,601.68 349,117,625.54 200,342,283.54
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2018 年年度报告
(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
购买日之前原 购买日之前原 购买日之前原持 购买日之前原持有 购买日之前与原持
被购买方 持有股权在购 持有股权在购 有股权按照公允 股权在购买日的公 有股权相关的其他
名称 买日的账面价 买日的公允价 价值重新计量产 允价值的确定方法 综合收益转入投资
值 值 生的利得或损失 及主要假设 收益的金额
苏州茂泰 954,713,305.53 955,496,089.53 782,784.00 资产评估 --
无锡泰茂 988,299,854.20 986,993,001.02 -1,306,853.18 资产评估 --
发展大厦 157,185,792.89 174,558,812.77 17,373,019.88 资产评估 --
(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关
说明
□适用 √不适用
(6).其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
被合 企业合并 构成同一控 合并日 合并当期期初 合并当期期初 比较期间被
比较期间被合
并方 中取得的 制下企业合 合并日 的确定 至合并日被合 至合并日被合 合并方的收
并方的净利润
名称 权益比例 并的依据 依据 并方的收入 并方的净利润 入
首开 100.00 受 同 一 最 终 2018 年 股权转 598,372,685.06 171,597,364.17 8,386,705.43 -47,195,930.66
中晟 % 控制方控制 10 月 让协议
(2).合并成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 首开中晟
--现金 1,090,203,551.00
(3).合并日被合并方资产、负债的账面价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
首开中晟
合并日 上期期末
资产: 6,495,652,373.35 5,245,076,960.93
流动资产 6,437,025,437.63 5,186,224,232.97
非流动资产.. 58,626,935.72 58,852,727.96
负债: 5,362,754,401.44 4,283,776,353.19
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流动负债 3,270,147,377.95 2,214,169,329.70
非流动负债 2,092,607,023.49 2,069,607,023.49
净资产 1,132,897,971.91 961,300,607.74
减：少数股东权益 -- --
取得的净资产 1,132,897,971.91 961,300,607.74
合并成本 1,090,203,551.00 --
合并差额（计入权益） 42,694,420.91 --
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
（1）本期新设子公司包括博睿宏业、融尚恒泰、首开美丽乡村、新奥置业、金开连泰、金开
祯泰、太原首润房地产；新设孙公司包括北京庆泰置业有限公司、武汉明泰置业有限公司。
（2）本期同一控制企业合并首开中晟，首开中晟原子公司北京绿洲博园投资有限公司纳入合
并范围。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
天鸿嘉诚 北京 北京 房地产开发 51.00 -- 投资设立
首开天成 北京 北京 房地产开发 60.00 40.00 投资设立
城开集团 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 同一控制下企业合并
烟台天鸿 烟台 烟台 房地产开发 100.00 -- 同一控制下企业合并
首开立信 北京 北京 房地产开发 76.39 8.00 同一控制下企业合并
三亚度假村 三亚 三亚 酒店 95.89 -- 同一控制下企业合并
宝辰饭店 北京 北京 酒店 100.00 -- 同一控制下企业合并
燕华置业 北京 北京 房地产开发 75.00 -- 同一控制下企业合并
商业地产 北京 北京 商业地产 100.00 -- 同一控制下企业合并
联宝房地产 北京 北京 房地产开发 61.50 -- 同一控制下企业合并
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2018 年年度报告
苏州嘉泰 苏州 苏州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
苏州永泰 苏州 苏州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
扬州衡泰 扬州 扬州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
太原龙泰 太原 太原 房地产开发 85.00 -- 投资设立
沈阳盛泰 沈阳 沈阳 房地产开发 100.00 -- 投资设立
厦门翔泰 厦门 厦门 房地产开发 100.00 -- 投资设立
贵阳龙泰 贵阳 贵阳 房地产开发 100.00 -- 投资设立
绵阳兴泰 绵阳 绵阳 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京荣泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
首开中庚 福州 福州 房地产开发 51.00 -- 投资设立
廊坊志泰 廊坊 廊坊 房地产开发 100.00 -- 投资设立
葫芦岛宏泰 葫芦岛 葫芦岛 房地产开发 100.00 -- 投资设立
福州中鼎 福州 福州 房地产开发 40.00 -- 投资设立
海门锦源 海门 海门 房地产开发 100.00 -- 同一控制下企业合并
苏州融泰 苏州 苏州 房地产开发 75.00 -- 投资设立
沈阳京泰 沈阳 沈阳 房地产开发 100.00 -- 投资设立
苏州龙泰 苏州 苏州 房地产开发 70.00 -- 投资设立
北京首开万科 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
苏州依湖 苏州 苏州 房地产开发 50.00 -- 投资设立
首开保利仁泰 北京 北京 房地产开发 51.00 -- 投资设立
大连中嘉 大连 大连 房地产开发 60.00 -- 非同一控制下企业合并
大连中美居 大连 大连 房地产开发 95.00 -- 非同一控制下企业合并
海南长流 海口 海口 房地产开发 100.00 -- 非同一控制下企业合并
浙江美都 杭州 杭州 房地产开发 51.00 -- 非同一控制下企业合并
东银燕华 北京 北京 房地产开发 -- 51.00 非同一控制下企业合并
锦泰房地产 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
广州湖品 广州 广州 房地产开发 50.00 -- 非同一控制下企业合并
广州君梁 广州 广州 房地产开发 50.00 -- 非同一控制下企业合并
昭泰房地产 北京 北京 房地产开发 25.00 -- 投资设立
首开盈信投资 北京 北京 投资管理 100.00 -- 投资设立
万信房地产 北京 北京 房地产开发 34.00 -- 投资设立
屹泰房地产 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
福州福泰 福州 福州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
福州融城 福州 福州 房地产开发 51.00 -- 非同一控制下企业合并
和信国际 香港 香港 融资 100.00 -- 投资设立
北京旭泰 北京 北京 房地产开发 51.00 -- 投资设立
北京致泰 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
力博国际 北京 北京 房地产开发 51.00 -- 非同一控制下企业合并
首开住总安泰 北京 北京 房地产开发 60.00 -- 投资设立
苏州润泰 苏州 苏州 房地产开发 75.00 -- 投资设立
首开住总房地产 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
天津全泰 天津 天津 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京达泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
成都恒泰 成都 成都 房地产开发 100.00 -- 投资设立
广州至泰 广州 广州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
和信兴泰 北京 北京 房地产开发 49.93 -- 投资设立
南京达泰 南京 南京 房地产开发 40.00 -- 投资设立
北京祐泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京维泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
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2018 年年度报告
北京平泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
上海连泰 上海 上海 房地产开发 100.00 -- 投资设立
新城置业 北京 北京 房地产开发 70.00 -- 投资设立
广州振梁 广州 广州 房地产开发 50.00 -- 投资设立
厦门首泰合伙 厦门 厦门 投资 55.00 -- 投资设立
创世瑞新 北京 北京 房地产开发 34.00 -- 投资设立
博睿宏业 北京 北京 房地产开发 34.00 -- 投资设立
融尚恒泰 北京 北京 房地产开发 55.00 -- 投资设立
首开美丽乡村 廊坊 廊坊 房地产开发 60.00 -- 投资设立
新奥置业 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
金开连泰 北京 北京 房地产开发 55.00 -- 投资设立
金开祯泰 北京 北京 房地产开发 55.00 -- 投资设立
太原首润房地产 太原 太原 房地产开发 50.00 -- 投资设立
苏州茂泰 苏州 苏州 房地产开发 51.00 -- 非同一控制下企业合并
无锡泰茂 无锡 无锡 房地产开发 51.00 -- 非同一控制下企业合并
杭州兴茂 杭州 杭州 房地产开发 50.00 -- 非同一控制下企业合并
发展大厦 北京 北京 出租经营 100.00 -- 非同一控制下企业合并
首开中晟 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 同一控制下企业合并
其他说明：
A、本公司对联宝房地产的持股比例为 61.50%，表决权比例为 80%，持股比例和表决权比例
的差异原因为联宝房地产为外商投资企业，其最高权力机构为董事会，本公司董事会成员占比为
80%。
B、根据本公司与中庚实业就福州中鼎的委托经营所签订的股权委托管理协议书，中庚实业
就其持有的福州中鼎 20.00%股权所对应的除股权处置权、收益权以外的全部股权权利和义务委托
本公司行使及承担。
C、根据章程约定，本公司在杭州兴茂董事会决议的表决权为 51%，在昭泰房地产董事会决
议的表决权为 57.14%，在锦泰房地产、广州湖品、广州君梁、屹泰房地产、北京致泰、苏州依湖、
北京首开万科、首开住总房地产、和信兴泰、万信房地产、创世瑞新、博睿宏业董事会决议的表
决权为 60%，在广州振梁董事会决议的表决权为 66.67%，能够通过董事会对该等公司实施控制。
D、本公司与鸿昌房地产签订一致行动人协议书，鸿昌房地产同意就南京达泰股东会和董事
会中涉及减损鸿昌房地产所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致，本公司在
南京达泰董事会决议的表决权为 70%。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 余额
昭泰房地产 75.00 47,146,017.03 146,237,932.11 3,813,394,676.17
北京旭泰 49.00 122,998,103.79 171,500,000.00 1,466,351,180.54
福州中鼎 40.00 -88,536,945.46 -- 596,642,735.21
博睿宏业 66.00 -24,997,516.07 -- 965,002,483.93
和信兴泰 50.07 -14,306,181.93 1,731,850,004.82
万信房地产 66.00 380,323,505.71 -- 465,230,200.10
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公司 期末余额 期初余额
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
昭泰房地产 16,538,066,550.97 556,175,169.20 17,094,241,720.17 12,009,715,485.28 -- 12,009,715,485.28 12,637,057,508.07 112,040,230.57 12,749,097,738.64 4,512,448,950.31 3,020,000,000.00 7,532,448,950.31
北京旭泰 11,388,790,268.69 1,521,671,062.52 12,910,461,331.21 8,489,241,201.52 1,428,666,700.00 9,917,907,901.52 9,949,291,076.62 133,256,462.84 10,082,547,539.46 5,501,010,648.12 1,490,000,000.00 6,991,010,648.12
福州中鼎 8,260,435,424.13 343,663,064.87 8,604,098,489.00 7,209,693,930.34 400,000,000.00 7,609,693,930.34 7,438,551,186.59 287,001,469.12 7,725,552,655.71 4,433,586,521.29 2,150,000,000.00 6,583,586,521.29
博睿宏业 8,123,758,054.27 40,463,864.86 8,164,221,919.13 5,302,096,943.48 1,400,000,000.00 6,702,096,943.48 -- -- -- -- -- --
和信兴泰 2,677,721,308.01 5,223,820,068.80 7,901,541,376.81 4,237,797,608.46 200,000,000.00 4,437,797,608.46 7,191,084,704.47 946,426.44 7,192,031,130.91 3,699,715,000.00 -- 3,699,715,000.00
万信房地产 6,772,015,924.92 244,703,541.33 7,016,719,466.25 6,311,825,223.66 -- 6,311,825,223.66 12,811,265,674.44 280,862,887.03 13,092,128,561.47 12,963,482,054.81 -- 12,963,482,054.81
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
昭泰房地产 618,462,840.29 62,861,356.04 62,861,356.04 989,011,870.39 1,152,822,546.02 257,784,419.92 257,784,419.92 57,782,436.87
北京旭泰 976,181,736.28 251,016,538.35 251,016,538.35 -170,687,117.92 1,562,740,727.70 399,445,104.78 399,445,104.78 -3,383,386,857.33
福州中鼎 204,087,904.28 -147,561,575.76 -147,561,575.76 198,065,665.97 395,929,480.66 -40,169,028.32 -40,169,028.32 224,159,478.37
博睿宏业 -- -37,875,024.35 -37,875,024.35 -1,943,847,072.09 -- -- -- --
和信兴泰 -- -28,572,362.56 -28,572,362.56 406,048,931.10 -- -2,683,869.09 -2,683,869.09 -3,494,541,756.30
万信房地产 9,199,774,728.29 576,247,735.93 576,247,735.93 -79,122,266.15 -- -33,029,626.60 -33,029,626.60 4,348,907,536.74
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2018 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
营企业名称 直接 间接 计处理方法
尚泰信华 北京 北京 房地产 50.00 -- 权益法
厦门琸泰 厦门 厦门 房地产 -- 49.00 权益法
首开万科置业 北京 北京 房地产 50.00 -- 权益法
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
尚泰信华 厦门琸泰 首开万科置业 尚泰信华 厦门琸泰 首开万科置业
流动资产 2,525,450,194.83 8,198,145,911.60 3,413,221,967.16 4,699,087,878.97 11,301,184,758.35 4,299,842,961.65
其中：现金 425,114,539.32 383,215,634.31 471,536,713.66 306,107,922.15 1,141,299,223.93 329,923,755.69
和现金等价
物
非流动资产 141,009.52 1,566,283.45 6,497.75 208,623.36 24,921,949.04 1,161.76
资产合计 2,525,591,204.35 8,199,712,195.05 3,413,228,464.91 4,699,296,502.33 11,326,106,707.39 4,299,844,123.41
流动负债 708,264,451.40 4,685,500,888.09 2,509,559,419.93 3,441,906,024.30 9,078,202,765.24 4,192,313,925.24
负债合计 708,264,451.40 4,685,500,888.09 2,509,559,419.93 3,441,906,024.30 9,078,202,765.24 4,192,313,925.24
归属于母公 1,817,326,752.95 3,514,211,306.96 903,669,044.98 1,257,390,478.03 2,247,903,942.15 107,530,198.17
司股东权益
按持股比例 908,663,376.48 1,721,963,540.41 451,834,522.49 628,695,239.02 1,101,472,931.65 53,765,099.09
计算的净资
产份额
对联营企业 908,663,376.48 1,721,963,540.41 423,525,539.81 628,695,239.02 1,101,472,931.65 --
权益投资的
账面价值
营业收入 3,841,099,938.18 5,561,692,581.24 1,817,505,562.16 -- 70,546.97 672,901,751.96
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2018 年年度报告
财务费用 -2,090,573.13 -1,344,332.73 -1,044,663.35 15,214,165.94 -1,416,632.81 466,145.22
所得税费用 186,645,424.98 421,560,921.67 169,683,549.10 -- -16,816,992.58 23,850,131.44
净利润 559,936,274.92 1,266,307,364.81 508,138,846.81 -74,516,757.37 -52,075,577.53 52,847,123.19
综合收益总 559,936,274.92 1,266,307,364.81 508,138,846.81 -74,516,757.37 -52,075,577.53 52,847,123.19
额
本年度收到 -- -- -- -- -- --
的来自联营
企业的股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 560,864,503.41 332,662,182.95
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 155,388,113.35 -7,606,009.66
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 155,388,113.35 -7,606,009.66
联营企业：
投资账面价值合计 16,561,478,475.30 12,713,399,861.89
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -77,624,333.36 156,982,613.12
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 -77,624,333.36 156,982,613.12
其他说明
由于本期重要合营企业、联营企业发生了变化，上期披露的不重要的合营企业和联营企业的
汇总财务信息相应发生了变化。
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、可供出售金融资
产、其他非流动资产中的委托贷款、短期借款、应付票据及应付账款、其他应付款、其他流动负
债中的短期融资券、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券。各项金融工具的详细情况
已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管
理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的
范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公
司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司
所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水
平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活
动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了信用风险、流动性风险和市场风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理按照董事会批准的政策开展。本公司内部审计部门就风险管理控制及
程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于任何单一行业、特定地区或特定交易对手方的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、
外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的
信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并
在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。
本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还因提
供财务担保而面临信用风险，详见附注十四、2 中披露。
本公司应收账款中，欠款金额前五名的应收账款占本公司应收账款总额的 70.63%（2017 年：
53.68%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五名的其他应收款占本公司其他应收款总额的 22.89%
（2017 年：22.19%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短
缺的风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
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2018 年年度报告
本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并
确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资
金需求。
本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于 2018 年 12 月 31 日，
本公司尚未使用的银行借款额度为 839 亿元（2017 年 12 月 31 日：621 亿元）。
期末，本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民
币万元）：
期末数
项 目
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债：
短期借款 88,836 -- -- -- 88,836
应付票据 42,283 -- -- -- 42,283
应付账款 832,371 -- -- -- 832,371
应付利息 72,731 -- -- -- 72,731
应付股利 791 -- -- -- 791
其他应付款 3,055,463 -- -- -- 3,055,463
一年内到期的非流动负债 3,511,484 -- -- -- 3,511,484
其他流动负债 1,105,634 -- -- -- 1,105,634
长期借款 -- 1,734,995 721,912 2,858,545 5,315,452
应付债券 -- 1,398,297 1,582,827 -- 2,981,124
金融负债和或有负债合计 8,709,593 3,133,292 2,304,739 2,858,545 17,006,169
期初，本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民
币万元）：
期初数
项 目
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债：
短期借款 96,294 -- -- -- 96,294
应付票据 18,000 -- -- -- 18,000
应付账款 581,834 -- -- -- 581,834
应付利息 52,403 -- -- -- 52,403
应付股利 11,065 -- -- -- 11,065
其他应付款 2,197,107 -- -- -- 2,197,107
一年内到期的非流动负债 1,925,197 -- -- -- 1,925,197
其他流动负债 813,842 -- -- -- 813,842
长期借款 -- 3,206,237 1,157,114 1,905,850 6,269,201
应付债券 -- 589,757 1,384,000 199,013 2,172,770
金融负债和或有负债合计 5,695,742 3,795,994 2,541,114 2,104,863 14,137,713
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利
率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持
适当的固定和浮动利率工具组合。
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2018 年年度报告
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但
管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短期存款，故
银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债 7,205,138 5,178,402
其中：短期借款/短期融资券 338,638 96,294
浮动利率金融工具
金融负债 4,941,560 5,285,060
其中：短期借款 -- --
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇
率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。本公司持有的外币资
产及负债占整体的资产及负债比例很小。因此本公司认为面临的汇率风险并不重大。
于 2018 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列
示如下（单位：人民币万元）：
外币负债 外币资产
项 目
期末数 期初数 期末数 期初数
美元 -- -- 664 131
港币 -- -- 5,282 4,836
合 计 -- -- 5,946 4,967
本公司外币资产金额较小，目前未采取措施规避汇率风险，但管理层负责监控汇率风险，并
将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2018 年 12 月
31 日，本公司的资产负债率为 81.58%（2017 年 12 月 31 日：80.61%）。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
□适用 √不适用
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的
市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
本公司以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度，本公司
的其他金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之间的转换，亦无转入或
转出第三层次的情况。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活
跃市场上交易的金融工具，本公司采用成本确定其公允价值。
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2018 年年度报告
（2）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、
短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的长期借款、长期借款和应付债券等。
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 可供出售金融资产-权益工具
本期期初数 677,344,602.92
本期增加 490,000,000.00
本期减少 33,027,692.68
利得和损失总额 74,637,351.19
其中：计入其他综合收益 75,137,351.19
本期期末数 1,208,954,261.43
上期期初数 618,733,333.34
利得和损失总额 --
其中：计入其他综合收益 --
上期期末数 618,733,333.34
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据及应收账款、
其他应收款、其他非流动资产中的委托贷款、短期借款、应付票据及应付账款、其他应付款、一
年内到期的长期借款、其他流动负债中的短期融资券、长期借款和应付债券等。
本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：万元 币种：人民币
母公司名 注册 业务性 母公司对本企业的持股 母公司对本企业的表决权
注册资本
称 地 质 比例(%) 比例(%)
首开集团 北京 房地产 133,000.00 51.62 51.62
企业最终控制方是首开集团
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司情况详见附注九、1。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的孙公司有：武汉
首茂城、福州中环、成都旭泰、首开中庚投资、福州榕泰、福州瑞泰、中阳政泰、首开亿信。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
附注七、14。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天鸿集团 同一最终控制方
亿方物业 同一最终控制方
望京实业 同一最终控制方
城开材料 同一最终控制方
博维信 同一最终控制方
三瑞门窗 同一最终控制方
宏基建筑 同一最终控制方
世安股份 同一最终控制方
方庄物业 同一最终控制方
岳安实业 同一最终控制方
海南天鸿 同一最终控制方
宝晟股份 同一最终控制方
福州鸿腾 联营企业之子公司
正德丰泽 联营企业之子公司
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
亿方物业 接受劳务 520.09 406.40
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2018 年年度报告
方庄物业 接受劳务 2,242.28 1,895.58
望京实业 接受劳务 1,151.94 405.35
首开文投 接受劳务 44.43 60.66
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
首开集团 提供劳务 117.92 117.92
首开万科和泰 提供劳务 225.04 210.48
住总首开 提供劳务 336.84 365.29
万城永辉 提供劳务 49.97 50.00
首开万科置业 提供劳务 225.04 --
天津海景 提供劳务 360.51 --
厦门琸泰 提供劳务 5,750.55 --
尚泰信华 提供劳务 950.17 --
北京骏泰 提供劳务 132.10 --
成都龙湖锦祥 提供劳务 580.47 --
成都隆中策 提供劳务 301.89 --
首开龙湖盈泰 提供劳务 622.64 --
滨湖恒兴 提供劳务 169.81 --
碧和信泰 提供劳务 349.06 --
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
望京实业 房产 581.48 476.19
方庄物业 车库 -- 23.99
方庄物业 房产 -- 33.93
尚泰信华 房产 171.43 --
首开野村 房产 3,888.08 --
首开文投 房产 171.97 --
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2018 年年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
首开集团 办公楼 215.94 215.94
岳安实业 办公楼 102.10 102.10
首开集团 办公楼 480.48 480.48
首开集团 办公楼 221.32 221.32
天鸿集团 办公楼 246.77 217.01
天鸿集团 办公楼 49.96 6.08
世安股份 办公楼 180.81 --
惠信端泰 办公楼 970.11 --
惠信端泰 办公楼 9,620.59 --
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
武汉首茂城 1,836,000,000.00 2016/11/29 2019/11/29 否
商业地产 213,000,000.00 2014/7/24 2023/12/31 否
广州振梁 50,000,000.00 2017/9/30 2022/9/24 否
广州振梁 250,000,000.00 2017/10/17 2022/9/24 否
广州振梁 30,000,000.00 2017/11/30 2022/9/24 否
广州振梁 20,000,000.00 2017/12/1 2022/9/24 否
广州振梁 150,000,000.00 2017/12/6 2022/9/24 否
广州君梁 240,000,000.00 2017/1/6 2020/1/3 否
广州君梁 245,000,000.00 2017/1/13 2020/1/3 否
广州君梁 10,000,000.00 2017/1/26 2020/1/3 否
广州君梁 4,950,000.00 2017/2/22 2020/1/3 否
福州中环 80,000,000.00 2018/10/30 2021/10/29 否
福州中环 12,000,000.00 2018/10/31 2021/10/29 否
福州中环 68,000,000.00 2018/11/1 2021/10/29 否
福州中鼎 160,000,000.00 2016/6/28 2019/6/27 否
福州中鼎 240,000,000.00 2016/10/12 2019/10/11 否
首开中庚投资 139,230,000.00 2017/1/6 2020/1/6 否
首开中庚投资 260,355,000.00 2017/10/30 2020/10/30 否
福州榕泰 51,000,000.00 2016/12/16 2019/12/13 否
福州榕泰 42,075,000.00 2016/12/22 2019/12/15 否
福州榕泰 19,125,000.00 2017/1/20 2019/12/15 否
福州榕泰 5,100,000.00 2017/1/20 2019/12/13 否
福州福泰 1,166,000,000.00 2017/11/2 2019/11/1 否
福州福泰 139,000,000.00 2017/11/16 2019/11/1 否
福州瑞泰 710,000,000.00 2018/9/12 2024/9/17 否
城开集团 1,200,000,000.00 2017/6/29 2019/6/29 否
175 / 196
2018 年年度报告
城开集团 850,000,000.00 2018/1/12 2021/1/12 否
城开集团 1,347,000,000.00 2018/1/15 2030/1/15 否
城开集团 650,000,000.00 2018/2/7 2021/2/7 否
城开集团 200,000,000.00 2018/2/8 2021/2/8 否
城开集团 3,900,000,000.00 2018/3/20 2025/3/19 否
城开集团 2,000,000,000.00 2018/4/27 2025/3/19 否
城开集团 1,000,000,000.00 2018/10/25 2020/4/25 否
成都旭泰 607,920,000.00 2017/5/17 2027/5/16 否
成都旭泰 372,300,000.00 2018/3/12 2020/9/11 否
首开住总房地产 106,000,000.00 2016/4/26 2019/5/11 否
首开住总房地产 50,000,000.00 2017/1/11 2019/1/11 否
首开住总房地产 50,000,000.00 2017/3/9 2019/3/9 否
首开住总安泰 900,000,000.00 2016/8/3 2019/8/2 否
中阳政泰 1,600,000,000.00 2017/7/13 2027/7/13 否
中阳政泰 2,400,000,000.00 2017/7/13 2027/7/13 否
中阳政泰 200,000,000.00 2017/9/8 2027/7/13 否
中阳政泰 400,000,000.00 2018/3/29 2028/3/28 否
首开亿信 500,000,000.00 2016/6/27 2021/6/27 否
首开亿信 1,500,000,000.00 2017/4/13 2020/4/12 否
首开亿信 70,000,000.00 2017/5/2 2022/5/2 否
首开亿信 80,000,000.00 2017/7/5 2022/7/5 否
首开亿信 80,000,000.00 2017/8/7 2022/8/7 否
首开亿信 100,000,000.00 2017/8/29 2022/8/29 否
首开亿信 170,000,000.00 2017/9/19 2022/9/19 否
北京俊泰 850,000,000.00 2017/9/17 2025/9/17 否
寸草养老 400,000.00 2017/9/1 2027/8/31 否
寸草养老 6,800,000.00 2018/2/6 2019/2/5 否
寸草养老 7,091,638.61 2018/10/23 2019/12/12 否
广州君庭 300,000,000.00 -- -- 否
福州中庚 140,000,000.00 2017/2/10 2020/2/10 否
福州中庚 25,000,000.00 2017/8/23 2020/2/10 否
福州中庚 111,500,000.00 2017/9/28 2020/2/10 否
无锡泰茂 1,666,000,000.00 2016/11/14 2019/11/14 否
天津海景 1,000,000,000.00 2018/08/31 2021/08/30 否
天津海景 500,000,000.00 2018/12/19 2021/12/18 否
和信金泰 312,500,000.00 2018/5/17 2022/5/16 否
和信金泰 68,750,000.00 2018/5/17 2043/5/16 否
城志置业 529,200,000.00 2018/5/31 2021/5/31 否
说明：上述关联担保中，本公司为商业地产提供的担保系因商业地产承购合并范围内其他公司的
商业物业而提供的贷款阶段性保证，本公司对商业地产取得所购房屋的所有权证并向贷款银行办
妥抵押登记之前所产生的所有应付款项提供阶段性连带责任保证。其余关联担保均为贷款担保。
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
首开集团 125,000,000.00 2016/2/25 2019/2/25 否
176 / 196
2018 年年度报告
首开集团 700,000,000.00 2016/4/29 2019/4/29 否
首开集团 560,000,000.00 2016/7/5 2019/7/4 否
首开集团 5,000,000,000.00 2017/5/25 2022/4/25 否
首开集团 637,000,000.00 2017/6/20 2019/9/13 否
首开集团 662,500,000.00 2017/11/27 2022/4/27 否
首开集团 400,000,000.00 2017/12/31 2027/12/31 否
首开集团 270,000,000.00 2018/6/22 2021/6/21 否
首开集团 255,000,000.00 2018/6/22 2021/6/21 否
首开集团 1,000,000,000.00 2018/6/28 2027/12/31 否
首开集团 700,000,000.00 2018/12/14 2023/12/14 否
首开集团 700,000,000.00 2018/12/18 2021/12/18 否
首开集团 500,000,000.00 2018/12/19 2023/12/14 否
首开集团 3,000,000,000.00 2018/12/21 2020/12/31 否
城开集团 1,500,000,000.00 2017/1/20 2022/1/19 否
城开集团 600,000,000.00 2017/5/31 2019/5/31 否
城开集团 200,000,000.00 2017/6/16 2019/6/16 否
城开集团 500,000,000.00 2017/6/29 2019/6/16 否
城开集团 600,000,000.00 2017/7/7 2019/7/7 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
说明：本期本公司支付首开集团担保费 2,000 万元。
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额
拆入
和信金泰 1,796,000,000.00
杭州开茂 1,570,000,000.00
首开集团 1,500,984,114.00
首开龙湖盈泰 1,200,000,000.00
厚泰房地产 702,053,082.55
天津海景 650,000,000.00
首开万科置业 585,000,000.00
厦门琸泰 553,700,000.00
城志置业 490,000,000.00
成都龙湖锦祥 490,000,000.00
厦门莹泰 459,000,000.00
碧和信泰 455,659,464.00
成都隆中策 275,400,000.00
知泰房地产 257,400,000.00
住总首开 250,000,000.00
腾泰亿远 246,000,000.00
苏州茂泰 233,400,000.00
尚泰信华 225,000,000.00
厦门跃泰 220,500,000.00
远和置业 202,500,000.00
苏州安茂 183,750,000.00
177 / 196
2018 年年度报告
无锡润泰 175,900,000.00
岳安实业 170,600,000.00
大广汽车城 158,670,000.00
万龙华开 110,000,000.00
厦门煊泰 98,000,000.00
深圳熙梁 96,000,000.00
福州中庚 94,250,000.00
苏州屿秀 70,950,000.00
万城永辉 66,000,000.00
昌信硕泰 20,000,000.00
保利首开兴泰 19,600,000.00
苏州首龙 14,700,000.00
北京骏泰 13,806,900.00
珠海卓轩 12,640,000.00
金良兴业 8,000,000.00
惠信端泰 3,138,843.96
首开野村 926,503.73
拆出
成都隆中策 1,392,300,000.00
首开龙湖盈泰 1,330,150,000.00
首开集团 1,266,683,067.47
杭州开茂 1,124,941,325.00
天津海景 809,446,666.66
福州鸿腾 449,955,000.00
正德丰泽 426,758,276.69
苏州茂泰 365,191,934.80
福州中庚 345,000,000.00
和信金泰 324,967,076.60
朗泰房地产 310,000,000.00
苏州屿秀 210,855,862.52
首开万科和泰 188,000,000.00
万龙华开 169,652,675.13
无锡润泰 158,581,600.00
厚泰房地产 97,031,400.00
碧和信泰 96,025,000.00
惠信端泰 82,064,609.17
万城永辉 75,000,000.00
厦门莹泰 71,400,000.00
保利首开兴泰 68,600,000.00
祐泰通达 65,000,000.00
远和置业 57,337,500.00
广州君庭 50,000,000.00
首开野村 40,524,984.01
开创金润 38,000,000.00
珠海卓轩 32,575,000.00
友泰房地产 32,300,000.00
金良兴业 26,000,000.00
滨湖恒兴 23,000,000.00
深圳熙梁 21,974,400.00
178 / 196
2018 年年度报告
苏州首龙 14,700,000.00
房地钧洋 9,375,000.00
厦门煊泰 4,900,000.00
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,317.60 1,325.13
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
向联营合营企业收取利息情况
关联方 2018 年收取资金占用费
无锡润泰 44,774,280.13
友泰房地产 21,540,865.60
远和置业 48,667,580.22
祐泰通达 92,814,780.51
万龙华开 122,564,889.21
正德丰泽 30,514,199.58
苏州安茂 44,728,557.51
杭州开茂 68,104,030.53
首开万科和泰 25,709,469.18
潭柘兴业 53,606,333.33
惠信端泰 15,126,765.42
金良兴业 17,431,546.97
北京骏泰 13,025,377.35
成都隆中策 49,891,569.19
房地钧洋 29,184,471.34
厚泰房地产 89,530,737.42
苏州屿秀 11,692,786.71
城志置业 234,858.38
开创金润 137,883,978.22
碧和信泰 108,743,911.81
福州中庚 14,891,510.28
苏州茂泰 54,706,945.00
杭州兴茂 84,078,065.12
无锡泰茂 41,102,564.00
首开美驰 34,675,000.00
首城置业 933,333.33
向关联方支付的利息情况
关联方 支付利息
首开集团 13,542,326.39
丝路基金 303,972,975.59
179 / 196
2018 年年度报告
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 万龙华开 1,598,443,979.48 -- 1,410,000,000.00 --
其他应收款 祐泰通达 1,455,314,780.51 -- 1,297,500,000.00 --
其他应收款 广州君庭 1,265,024,400.00 -- 1,215,024,400.00 --
其他应收款 开创金润 1,260,883,978.22 -- 1,085,000,000.00 --
其他应收款 城志置业 1,206,105,844.44 -- -- --
其他应收款 滨湖恒兴 1,146,800,000.00 -- 1,122,000,000.00 --
其他应收款 首开龙湖盈泰 1,146,750,000.00 -- 990,000,000.00 --
其他应收款 成都隆中策 1,068,157,569.19 -- -- --
其他应收款 碧和信泰 952,924,947.81 -- -- --
其他应收款 厦门煊泰 924,537,718.28 -- 1,017,614,920.32 --
其他应收款 福州鸿腾 907,618,800.00 -- -- --
其他应收款 首开美驰 742,281,866.81 -- 707,335,658.34 --
其他应收款 潭柘兴业 732,492,196.07 -- 678,885,862.74 --
其他应收款 厦门莹泰 711,606,592.63 -- 1,148,187,051.22 --
其他应收款 首开万科和泰 703,646,021.37 -- 489,469,351.99 --
其他应收款 无锡润泰 666,410,012.51 -- 638,392,686.49 --
其他应收款 厚泰房地产 651,909,054.87 -- 1,294,800,000.00 --
其他应收款 远和置业 591,852,870.20 -- -- --
其他应收款 苏州安茂 586,846,240.36 -- 725,867,682.85 --
其他应收款 友泰房地产 583,669,052.36 -- 529,828,186.76 --
其他应收款 厦门跃泰 520,215,742.63 -- 740,696,201.22 --
其他应收款 苏州首龙 492,513,565.00 -- 492,513,565.00 --
其他应收款 福州中庚 482,880,893.84 -- 217,239,383.56 --
其他应收款 正德丰泽 426,758,276.69 -- -- --
其他应收款 金良兴业 407,340,151.67 -- 363,908,604.70 --
其他应收款 惠信端泰 362,403,603.73 -- 374,386,101.37 --
其他应收款 房地钧洋 351,059,471.34 -- -- --
其他应收款 北京骏泰 326,049,907.67 -- 324,662,807.67 --
其他应收款 杭州开茂 313,332,359.72 -- -- --
其他应收款 首城置业 282,808,733.33 -- -- --
其他应收款 腾泰亿远 246,000,000.00 -- 492,000,000.00 --
其他应收款 北京俊泰 230,119,000.00 -- 230,119,000.00 --
其他应收款 苏州屿秀 151,598,649.23 -- -- --
其他应收款 深圳熙梁 128,128,112.30 -- -- --
其他应收款 千方置业 126,458,815.00 -- 126,458,815.00 --
其他应收款 住总首开 112,300,355.21 -- 157,777,438.54 --
其他应收款 万城永辉 75,529,661.00 -- 529,961.00 --
其他应收款 珠海卓轩 19,935,000.00 -- -- --
其他应收款 天津海景 14,647,709.76 -- -- --
其他应收款 和信金泰 12,932,386.65 -- 1,483,965,310.05 --
其他应收款 尚泰信华 11,859,959.75 -- -- --
180 / 196
2018 年年度报告
其他应收款 首开万科置业 2,385,403.00 -- 115,551,540.55 --
其他应收款 知泰房地产 70,288.00 -- -- --
其他应收款 成都龙湖锦祥 -- -- 73,942,111.68 --
其他应收款 无锡泰茂 -- -- 964,922,822.44 --
其他应收款 苏州茂泰 -- -- 1,796,358,177.73 --
应收股利 国奥投资 430,098,428.79 -- 430,098,428.79 --
应收股利 首城置业 229,943,900.00 -- 100,000,000.00 --
应收股利 天津海景 400,000,000.00 -- 400,000,000.00 --
应收股利 方庄物业 -- -- 1,108,800.00 --
应收股利 首开丝路 -- -- 5,875,996.25 --
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 望京实业 5,147,465.00 10,278,847.00
应付账款 博维信 3,602,430.80 2,637,860.80
应付账款 世安股份 2,550,000.00 2,550,000.00
应付账款 亿方物业 1,031,606.20 20,550,213.20
应付账款 城开材料 599,999.62 3,603,474.00
应付账款 三瑞门窗 256,311.78 131,693.28
应付账款 宏基建筑 150,000.00 150,000.00
其他应付款 海南天鸿 -- 68,532,393.52
其他应付款 首城置业 -- 18,124,600.00
其他应付款 万城永辉 -- 373,625,327.78
其他应付款 首开万科和泰 -- 500,000.00
其他应付款 厦门琸泰 2,456,565,307.37 1,902,884,848.78
其他应付款 首开集团 1,658,184,043.17 1,373,268,858.45
其他应付款 尚泰信华 750,000,000.00 525,000,000.00
其他应付款 首开万科置业 471,679,559.45 567,574,100.00
其他应付款 朗泰房地产 420,000,000.00 700,213,168.49
其他应付款 成都龙湖锦祥 416,057,888.32 --
其他应付款 保利首开兴泰 336,120,632.37 617,287,848.44
其他应付款 知泰房地产 299,767,733.45 42,367,733.45
其他应付款 住总首开 226,456,666.69 163,657,361.12
其他应付款 天津海景 150,000,000.00 285,352,290.24
其他应付款 大广汽车城 138,270,000.00 --
其他应付款 昌信硕泰 19,600,000.00 --
其他应付款 世安股份 12,552,703.39 12,552,703.39
其他应付款 和信金泰 1,169,680.00 --
其他应付款 宝晟股份 1,049,036.80 --
其他应付款 惠信端泰 238,949.82 --
其他应付款 城志置业 20,936.42 --
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
8、 其他
√适用 □不适用
①本期本公司向首开集团收购首开中晟 100%股权。
②首开丝路以前年度为本公司提供委托贷款 500,000 万元，本期新增委托贷款 300,000 万元，
截至期末首开丝路累计为本公司提供委托贷款 800,000 万元。
③本公司以前年度为潭柘兴业提供委托贷款 2,790 万元，本期无新增，截至期末本公司累计
为潭柘兴业提供委托贷款 2,790 万元。
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司已竞得土地项目中有部分尚未支付全部地价款，相关合同
内容及执行情况如下表（单位:元 币种:人民币）：
宗地编号 宗地位置 总价款 已支付额 尚未支付额
TF （ 07/05 ）： 四 川 省 成 都
2,875,649,040.00 1,160,000,000.00 1,715,649,040.00
2018-30 市天府新区
北京市顺义
区后沙峪镇
SY00-0019-0075 4,500,000,000.00 2,250,000,000.00 2,250,000,000.00
顺义新城第
19 街区
北京市顺义
SY02-0103-6004、
区 高 丽 营 镇 2,040,000,000.00 98,800,000.00 1,941,200,000.00
SY02-0103-6007
于庄
北京市昌平
CP00-1600-0015 区 沙 河 镇 七 6,900,000,000.00 402,270,000.00 6,497,730,000.00
里渠南北村
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司不存在其他应披露的承诺事项。
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2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司为关联方提供债务担保形成的或有负债见附注十二、5（4）。
此外，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保。
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司不存在其他应披露的或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 1,031,826,096.80
经审议批准宣告发放的利润或股利 -
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
2019 年 4 月 11 日本公司董事会通过利润分配预案：拟以 2018 年 12 月 31 日公司 2,579,565,242
股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 4 元（含税），预计支付现金红利 1,031,826,096.80 元。该
预案将在股东大会审议通过后实施。
截至 2019 年 4 月 11 日（董事会批准报告日），本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事
项。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
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3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据 -- --
应收账款 4,291,847.60 9,262,578.76
合计 4,291,847.60 9,262,578.76
其他说明：
□适用 √不适用
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应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按信用风险 4,883,580.00 100 591,732.40 12.12 4,291,847.60 10,960,734.31 100 1,698,155.55 15.49 9,262,578.76
特征组合计
提坏账准备
的应收账款
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 984,222.00 -- --
1至2年 3,390,285.00 339,028.50 10.00
2至3年 9,163.00 2,748.90 30.00
3 年以上 499,910.00 249,955.00 50.00
合计 4,883,580.00 591,732.40 12.12
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 336,269.60 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,442,692.75 元。
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其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
应收账款期末余 占应收账款期末余额 坏账准备期
单位名称
额 合计数的比例% 末余额
北京市通州区住房保障事务中心 3,224,496.00 66.03 --
北京燕侨物业管理有限公司 712,500.00 14.59 --
个人 499,910.00 10.24 249,955.00
个人 170,000.00 3.48 --
北京市均豪物业管理股份有限公司 100,000.00 2.05 --
合 计 4,706,906.00 96.39 249,955.00
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 -- --
应收股利 529,409,603.53 535,285,599.78
其他应收款 67,854,017,385.14 60,756,069,353.46
合计 68,383,426,988.67 61,291,354,953.24
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
□适用 √不适用
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(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
首开丝路 -- 5,875,996.25
天津海景 400,000,000.00 400,000,000.00
商业地产 129,409,603.53 129,409,603.53
合计 529,409,603.53 535,285,599.78
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
天津海景 400,000,000.00 1-2年 尚未支付 否
商业地产 129,409,603.53 3年以上 尚未支付 否
合计 529,409,603.53 / / /
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大并单独计提坏 1,381,859,193.98 2.04 -- -- 1,381,859,193.98 378,018,672.80 0.62 -- -- 378,018,672.80
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏 66,477,478,976.70 97.96 5,320,785.54 0.01 66,472,158,191.16 60,380,051,022.67 99.38 2,000,342.01 0.00 60,378,050,680.66
账准备的其他应收款
合计 67,859,338,170.68 / 5,320,785.54 / 67,854,017,385.14 60,758,069,695.47 / 2,000,342.01 / 60,756,069,353.46
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 9,191,538.63 -- --
1至2年 30,921,395.32 3,092,139.53 10
2至3年 841,520.00 252,456.00 30
3 年以上 3,952,380.01 1,976,190.01 50
合计 44,906,833.96 5,320,785.54 11.58
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 67,438,186,490.56 60,378,150,569.81
代收代付款 15,092,387.43 30,924,966.09
押金、保证金、备用金 405,526,444.48 348,506,253.05
其他 532,848.21 487,906.52
合计 67,859,338,170.68 60,758,069,695.47
(3). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 3,320,443.53 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
厦门翔泰 往来款 5,143,275,165.71 3 年以内 7.58 --
首开亿信 往来款 3,411,575,201.64 3 年以内 5.03 --
中阳政泰 往来款 3,000,000,000.00 1 年以内 4.42 --
北京旭泰 往来款 2,114,145,439.53 2 年以内 3.12 --
东银燕华 往来款 1,979,187,078.68 3 年以内 2.92 --
合计 / 15,648,182,885.56 / 23.07 --
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 30,800,038,973.33 30,800,038,973.33 19,985,140,995.40 19,985,140,995.40
对联营、合营 12,878,862,697.20 -- 12,878,862,697.20 9,785,490,723.59 -- 9,785,490,723.59
企业投资
合计 43,678,901,670.53 43,678,901,670.53 29,770,631,718.99 29,770,631,718.99
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值 备期末
减少
准备 余额
首开天成 60,000,000.00 -- -- 60,000,000.00 -- --
天鸿嘉诚 15,300,000.00 -- -- 15,300,000.00 -- --
城开集团 4,674,525,289.44 -- -- 4,674,525,289.44 -- --
烟台天鸿 123,182,758.12 -- -- 123,182,758.12 -- --
首开立信 108,290,105.64 -- -- 108,290,105.64 -- --
三亚度假村 19,494,508.93 -- -- 19,494,508.93 -- --
宝辰饭店 5,812,677.64 -- -- 5,812,677.64 -- --
燕华置业 116,627,270.86 -- -- 116,627,270.86 -- --
商业地产 882,468,308.90 -- -- 882,468,308.90 -- --
联宝房地产 85,429,187.33 -- -- 85,429,187.33 -- --
苏州嘉泰 220,000,000.00 -- -- 220,000,000.00 -- --
苏州永泰 100,000,000.00 -- -- 100,000,000.00 -- --
扬州衡泰 703,965,800.00 -- -- 703,965,800.00 -- --
太原龙泰 255,000,000.00 -- -- 255,000,000.00 -- --
沈阳盛泰 301,200,000.00 -- -- 301,200,000.00 -- --
厦门翔泰 300,000,000.00 -- -- 300,000,000.00 -- --
贵阳龙泰 200,000,000.00 22,500,000.00 -- 222,500,000.00 -- --
北京荣泰 200,000,000.00 -- -- 200,000,000.00 -- --
绵阳兴泰 200,000,000.00 -- -- 200,000,000.00 -- --
福州中鼎 36,096,622.97 -- -- 36,096,622.97 -- --
首开中庚 153,000,000.00 -- -- 153,000,000.00 -- --
廊坊志泰 500,000,000.00 -- -- 500,000,000.00 -- --
葫芦岛宏泰 645,329,400.00 -- -- 645,329,400.00 -- --
海门锦源 647,678,700.00 -- -- 647,678,700.00 -- --
苏州融泰 75,000,000.00 -- -- 75,000,000.00 -- --
沈阳京泰 50,000,000.00 -- -- 50,000,000.00 -- --
苏州龙泰 70,000,000.00 -- -- 70,000,000.00 -- --
苏州依湖 26,682,307.00 -- -- 26,682,307.00 -- --
大连中嘉 150,000,000.00 -- -- 150,000,000.00 -- --
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大连中美居 389,559,200.00 -- -- 389,559,200.00 -- --
首开保利仁泰 255,000,000.00 -- -- 255,000,000.00 -- --
北京首开万科 50,000,000.00 -- -- 50,000,000.00 -- --
海南长流 718,000,000.00 -- -- 718,000,000.00 -- --
浙江美都 102,052,951.65 -- -- 102,052,951.65 -- --
锦泰房地产 45,000,000.00 -- -- 45,000,000.00 -- --
广州湖品 107,470,443.74 -- -- 107,470,443.74 -- --
广州君梁 88,481,895.70 -- -- 88,481,895.70 -- --
昭泰房地产 1,250,000,000.00 -- -- 1,250,000,000.00 -- --
首开盈信投资 100,000,000.00 -- -- 100,000,000.00 -- --
万信房地产 68,000,000.00 -- -- 68,000,000.00 -- --
屹泰房地产 43,175,016.65 -- -- 43,175,016.65 -- --
福州融城 102,000,000.00 -- -- 102,000,000.00 -- --
福州福泰 20,000,000.00 -- -- 20,000,000.00 -- --
和信国际 48,940,752.00 -- -- 48,940,752.00 -- --
北京旭泰 1,377,000,000.00 -- -- 1,377,000,000.00 -- --
北京致泰 600,000,000.00 -- -- 600,000,000.00 -- --
力博国际 6,999,887.19 -- -- 6,999,887.19 -- --
首开住总安泰 288,773,439.36 -- -- 288,773,439.36 -- --
苏州润泰 75,000,000.00 -- -- 75,000,000.00 -- --
首开住总房地 205,204,472.28 200,000,000.00 -- 405,204,472.28 -- --
产
北京达泰 -- 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 -- --
成都恒泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
广州至泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
和信兴泰 1,747,500,000.00 -- -- 1,747,500,000.00 -- --
南京达泰 1,900,000.00 158,100,000.00 -- 160,000,000.00 -- --
广州振梁 850,000,000.00 -- -- 850,000,000.00 -- --
厦门首泰合伙 500,000,000.00 -- -- 500,000,000.00 -- --
博睿宏业 -- 510,000,000.00 -- 510,000,000.00 -- --
创世瑞新 -- 340,000,000.00 -- 340,000,000.00 -- --
金开连泰 -- 605,000,000.00 -- 605,000,000.00 -- --
金开祯泰 -- 550,000,000.00 -- 550,000,000.00 -- --
新城置业 -- 21,000,000.00 -- 21,000,000.00 -- --
新奥置业 -- 25,000,000.00 -- 25,000,000.00 -- --
首开中晟 -- 5,132,897,971.91 -- 5,132,897,971.91 -- --
杭州兴茂 -- 1,075,000,000.00 -- 1,075,000,000.00 -- --
发展大厦 -- 293,255,792.89 -- 293,255,792.89 -- --
无锡泰茂 -- 926,532,747.17 -- 926,532,747.17 -- --
苏州茂泰 -- 945,611,465.96 -- 945,611,465.96 -- --
合计 19,985,140,995.40 10,814,897,977.93 -- 30,800,038,973.33 -- --
说明：被投资子公司天津全泰、北京祐泰、北京维泰、北京平泰、上海连泰、融尚恒泰、首
开美丽乡村、太原首润房地产截至期末尚未实际出资。
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2018 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值
投资 期初 其他综 其他 计提 期末 准备
权益法下确认 宣告发放现金股
单位 余额 追加投资 减少投资 合收益 权益 减值 其他 余额 期末
的投资损益 利或利润
调整 变动 准备 余额
一、合营企业
发展大厦 155,007,356.28 -- -- 2,178,436.61 -- -- -- -- -157,185,792.89 -- --
住总首开 151,961,867.11 200,000,000.00 -- 150,920,592.43 -- -- -- -- -- 502,882,459.54 --
首开野村 -- 30,000,000.00 -- 5,474,183.10 -- -- -- -- -- 35,474,183.10 --
小计 306,969,223.39 230,000,000.00 -- 158,573,212.14 -- -- -- -- -157,185,792.89 538,356,642.64 --
二、联营企业
无锡泰茂 561,113.72 966,918,367.00 -- -40,946,733.55 -- -- -- -- -926,532,747.17 -- --
苏州茂泰 845,270.04 972,000,000.00 -- -27,233,804.08 -- -- -- -- -945,611,465.96 -- --
苏江聚富 18,820,469.51 -- 18,820,469.51 -- -- -- -- -- -- --
和信金泰 1,496,389,955.39 -- -- -5,597,549.10 -- -- -- -- -- 1,490,792,406.29 --
朗泰房地产 644,146,322.03 -- -- 33,372,860.58 -- -- -- -- -- 677,519,182.61 --
尚泰信华 628,695,239.02 -- -- 279,968,137.46 -- -- -- -- -- 908,663,376.48 --
首开龙湖盈泰 998,585,071.89 -- -- -1,718,676.28 -- -- -- -- -- 996,866,395.61 --
首开万科和泰 205,878,388.46 -- -- -32,982,825.81 -- -- -- -- -- 172,895,562.65 --
首开万科置业 -- 144,000,000.00 -- 279,525,539.81 -- -- -- -- -- 423,525,539.81 --
祐泰通达 -- 5,000,000.00 -- -5,000,000.00 -- -- -- -- -- -- --
广州君庭 1,120,043,860.05 -- -- -12,611,434.14 -- -- -- -- -- 1,107,432,425.91 --
天津海景 474,619,419.74 -- -- -31,703,019.48 -- -- -- -- -- 442,916,400.26 --
杭州开茂 -- 1,075,000,000.00 -- -43,514,013.97 -- -- -- -- -- 1,031,485,986.03 --
厦门兆淳 -- 50,000.00 -- -50,000.00 -- -- -- -- -- -- --
保利首开兴泰 505,587,923.87 -- -- 74,284,808.93 -- -- 301,004,141.35 -- -- 278,868,591.45 --
成都龙湖锦祥 141,925,512.98 -- -- 63,853,776.44 -- -- -- -- -- 205,779,289.42 --
苏州首龙 439,506,765.87 -- -- -7,472,459.03 -- -- -- -- -- 432,034,306.84 --
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2018 年年度报告
城志置业 -- 441,000,000.00 -- -1,346,118.24 -- -- -- -- -- 439,653,881.76 --
芜湖高和 -- 1,225,000.00 -- 5,564.47 -- -- -- -- -- 1,230,564.47 --
昌信硕泰 -- 20,000,000.00 -- -105,749.13 -- -- -- -- -- 19,894,250.87 --
寸草养老 3,542,316.21 -- -- -3,542,316.21 -- -- -- -- -- -- --
深圳熙梁 -- 96,000,000.00 -- -4,408,873.84 -- -- -- -- -- 91,591,126.16 --
首开文投 11,159,845.61 -- -- 1,310,997.10 -- -- -- -- -- 12,470,842.71 --
友泰房地产 22,371,562.02 -- -- -8,757,347.08 -- -- -- -- -- 13,614,214.94 --
碧和信泰 -- 33,072,464.00 -- -33,072,464.00 -- -- -- -- -- -- --
知泰房地产 957,776,266.61 -- -- -12,848,653.94 -- -- -- -- -- 944,927,612.67 --
惠信端泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
厚泰房地产 -- 130,000,000.00 -- -24,458,407.51 -- -- -- -- -- 105,541,592.49 --
首开万科物业 1,249,979.17 -- -- 43,792.73 -- -- -- -- -- 1,293,771.90 --
腾泰亿远 -- 216,000,000.00 -- -8,166,954.19 -- -- -- -- -- 207,833,045.81 --
房地钧洋 -- 7,500,000.00 -- -7,500,000.00 -- -- -- -- -- -- --
远和置业 -- 202,500,000.00 -- -18,564,687.28 -- -- -- -- -- 183,935,312.72 --
苏州安茂 1,084,645,204.54 -- -- -17,787,528.49 -- -- -- -- -- 1,066,857,676.05 --
滨湖恒兴 -- 20,000,000.00 -- -697,791.48 -- -- -- -- -- 19,302,208.52 --
金良兴业 155,804,000.53 -- -- -9,387,543.58 -- -- -- -- -- 146,416,456.95 --
北京国家速滑 -- 51,470,046.08 -- -609,212.59 -- -- -- -- -- 50,860,833.49 --
馆
苏州屿秀 -- 1,764,000.00 -- -1,764,000.00 -- -- -- -- -- -- --
首开丝路 566,266,873.58 300,000,000.00 -- 29,346,586.53 -- -- 29,310,260.42 -- -- 866,303,199.69 --
潭柘兴业 100,139.36 -- -- -100,139.36 -- -- -- -- -- -- --
小计 9,478,521,500.20 4,683,499,877.08 18,820,469.51 399,763,761.69 330,314,401.77 -1,872,144,213.13 12,340,506,054.56
合计 9,785,490,723.59 4,913,499,877.08 18,820,469.51 558,336,973.83 330,314,401.77 -2,029,330,006.02 12,878,862,697.20
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,000,285,664.30 1,781,627,059.13 4,945,603,653.85 3,918,412,729.92
其他业务 162,553,904.29 8,944,507.56 89,918,383.79 12,670,286.85
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 990,245,977.37 2,532,279,377.47
权益法核算的长期股权投资收益 558,336,973.83 -43,814,976.03
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 1,835,741.57 --
处置长期股权投资产生的投资收益 -3,211,103.51 --
合计 1,547,207,589.26 2,488,464,401.44
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -4,563,203.27
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 --
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标 17,307,766.19
准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 62,842,094.62
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时 118,448,686.32
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 --
委托他人投资或管理资产的损益 --
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 --
债务重组损益 --
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 --
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 --
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 171,597,364.17
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金 --
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 --
对外委托贷款取得的损益 --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生 --
的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对 --
当期损益的影响
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2018 年年度报告
受托经营取得的托管费收入 1,179,245.28
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,995,287.58
其他符合非经常性损益定义的损益项目 --
所得税影响额 -6,054,752.16
少数股东权益影响额 -3,246,910.45
合计 360,505,578.28
说明：经本公司管理层决定，自 2018 年度起，将本公司向联营、合营项目公司收取的资金占
用费认定为经常性损益。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 涉及金额 原因
对非金融企业收 1,256,158,406.34 公司根据项目合作协议按持股比例向部分联营合营公司
取的资金占用费 提供资金支持并收取一定的资金占用费，该业务与正常经
营相关，且随着合作项目增多不再具有偶发性，因此不再
满足公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号对非
经常性损益的定义。故管理层决定，自 2018 年度起，将
向联营合营项目公司收取的资金占用费认定为经常性损
益。
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 11.87 1.0662 1.0662
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股 10.31 0.9264 0.9264
东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第十二节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
备查文件目录
会计报表。
载有致同会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章
备查文件目录
的审计报告原件。
报告期内在《中国证券报》、《证券时报》公开披露过的所有公司文件
备查文件目录
的正本及公告的原稿。
董事长：潘利群
董事会批准报送日期：2019 年 4 月 11 日
修订信息
□适用 √不适用
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