2022 年年度报告
c 公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
2022 年年度报告
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2022 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李岩、主管会计工作负责人容宇及会计机构负责人（会计主管人员）王奥声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2022年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每10股派发现金红利1元（含税），
预计支付现金红利257,956,524.20元。
该预案将在股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论
与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 9
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 14
第四节 公司治理........................................................................................................................... 58
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 77
第六节 重要事项........................................................................................................................... 79
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 89
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 93
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 93
第十节 财务报告......................................................................................................................... 108
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章
的会计报表。
载有致同会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖
备查文件目录
章的审计报告原件。
报告期内在《中国证券报》《证券时报》公开披露过的所有公司文件
的正本及公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司
控股股东、首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司
中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则
报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
天鸿集团、首开天鸿 指 北京首开天鸿集团有限公司
城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司
宝辰饭店 指 北京宝辰饭店有限公司
宝晟住房 指 北京宝晟住房股份有限公司
宝景物业 指 北京宝景物业管理有限公司
宝信实业 指 北京宝信实业发展公司
北方泓泰 指 北京北方泓泰投资集团有限公司
碧和信泰 指 北京碧和信泰置业有限公司
滨湖恒兴 指 北京滨湖恒兴房地产开发有限公司
博睿宏业 指 北京博睿宏业房地产开发有限公司
三瑞门窗 指 北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司
博维信 指 北京博维信物资贸易有限责任公司
昌信硕泰 指 北京昌信硕泰置业有限公司
城安辉泰 指 北京城安辉泰置业有限公司
城志置业 指 北京城志置业有限公司
创世瑞新 指 北京创世瑞新房地产开发有限公司
北京达泰 指 北京达泰置业有限公司
东银燕华 指 北京东银燕华置业有限公司
发展大厦 指 北京发展大厦有限公司
房地集团 指 北京房地集团有限公司
房地钧洋 指 北京房地钧洋房地产开发有限公司
房地置业 指 北京房地置业发展有限公司
房修一 指 北京房修一建筑工程有限公司
北京国家速滑馆 指 北京国家速滑馆经营有限责任公司
合安房地产 指 北京合安房地产开发有限责任公司
和信丰泰 指 北京和信丰泰置业有限公司
和信金泰 指 北京和信金泰房地产开发有限公司
和信仁泰 指 北京和信仁泰置业有限公司
和信兴泰 指 北京和信兴泰房地产开发有限公司
宏基建筑 指 北京宏基建筑装饰工程有限公司
厚泰房地产 指 北京厚泰房地产开发有限公司
北京辉广 指 北京辉广企业管理有限公司
惠信端泰 指 北京惠信端泰商业管理有限公司
北京火炬 指 北京火炬创新科技发展公司
金谷创信 指 北京金谷创信置业有限责任公司
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金开辉泰 指 北京金开辉泰房地产开发有限公司
金开连泰 指 北京金开连泰房地产开发有限公司
金开旭泰 指 北京金开旭泰房地产开发有限公司
金开祯泰 指 北京金开祯泰房地产开发有限公司
金良兴业 指 北京金良兴业房地产开发有限公司
金旭开泰 指 北京金旭开泰房地产开发有限公司
锦泰房地产 指 北京锦泰房地产开发有限公司
京信大厦 指 北京京信大厦
北京俊泰 指 北京俊泰房地产开发有限公司
北京骏泰 指 北京骏泰置业有限公司
开创金润 指 北京开创金润置业有限公司
开新生活 指 北京开新生活商业管理有限公司
朗泰房地产 指 北京朗泰房地产开发有限公司
联宝房地产 指 北京联宝房地产有限公司
龙和信泰 指 北京龙和信泰置业有限公司
龙万华开 指 北京龙万华开房地产开发有限公司
北京平泰 指 北京平泰置业有限公司
北京融泰 指 北京融泰房地产开发有限公司
润和信通 指 北京润和信通房地产开发有限公司
尚泰信华 指 北京尚泰信华房地产开发有限公司
世安住房 指 北京世安住房股份有限公司
复兴商业城 指 北京市复兴商业城有限公司
首城置业 指 北京首城置业有限公司
首开保利仁泰 指 北京首开保利仁泰置业有限公司
城市运营 指 北京首开城市运营服务集团有限公司
寸草养老 指 北京首开寸草养老服务有限公司
德远置业 指 北京首开德远置业有限公司
方庄物业 指 北京首开方庄物业服务有限公司
鸿城实业 指 北京首开鸿城实业有限公司
首开锦程商业 指 北京首开锦程商业管理有限公司
首开立信 指 北京首开立信置业股份有限公司
首开龙湖盈泰 指 北京首开龙湖盈泰置业有限公司
首开美驰 指 北京首开美驰房地产开发有限公司
首开千方科技 指 北京首开千方科技信息服务有限公司
北京荣泰 指 北京首开荣泰置业有限公司
首开瑞泰商业 指 北京首开瑞泰商业管理有限公司
首开商管 指 北京首开商业管理有限公司
首开丝路 指 北京首开丝路企业管理中心（有限合伙）
首开天成 指 北京首开天成房地产开发有限公司
北京首开万科 指 北京首开万科房地产开发有限公司
首开万科和泰 指 北京首开万科和泰置业有限公司
首开万科物业 指 北京首开万科物业服务有限公司
首开万科置业 指 北京首开万科置业有限公司
望京物业 指 北京首开望京物业服务有限公司
新奥置业 指 北京首开新奥置业有限公司
首开新禾 指 北京首开新禾运营管理有限公司
北京旭泰 指 北京首开旭泰房地产开发有限责任公司
首开野村 指 北京首开野村不动产管理有限公司
亿方物业 指 北京首开亿方物业服务有限公司
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盈信投资、首开盈信 指 北京首开盈信投资管理有限公司
首开云锦铂郡 指 北京首开云锦铂郡商业管理有限公司
首开云锦璞瑅 指 北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司
首开中晟 指 北京首开中晟置业有限责任公司
中阳政泰 指 北京首开中阳政泰置业有限公司
首开住总安泰 指 北京首开住总安泰置业有限公司
首开住总房地产 指 北京首开住总房地产开发有限公司
首开卓越盈泰 指 北京首开卓越盈泰置业有限公司
首茂丰和 指 北京首茂丰和企业管理有限公司
潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司
腾泰亿远 指 北京腾泰亿远置业有限公司
天鸿宝地物业 指 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司
烟台天鸿 指 北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任
公司
天岳恒 指 北京天岳恒房屋经营管理有限公司
万城永辉 指 北京万城永辉置业有限公司
万龙华开 指 北京万龙华开房地产开发有限公司
万信房地产 指 北京万信房地产开发有限公司
北京维泰 指 北京维泰置业有限公司
祥晟辉年 指 北京祥晟辉年置业有限公司
北京祥鼎 指 北京祥鼎置业有限公司
北京祥之源 指 北京祥之源置业有限公司
新弘明成 指 北京新弘明成商业管理有限责任公司
新弘明嘉 指 北京新弘明嘉商业管理有限责任公司
兴和航泰 指 北京兴和航泰置业有限公司
修一装饰 指 北京修一装饰工程有限公司
燕华置业 指 北京燕华置业有限公司
燕侨物业 指 北京燕侨物业管理有限公司
北京怡畅 指 北京怡畅置业有限公司
怡城置业 指 北京怡城置业有限公司
北京怡和 指 北京怡和置业有限公司
北京怡璟置业 指 北京怡璟置业有限公司
屹泰房地产 指 北京屹泰房地产开发有限公司
盈富瑞泰 指 北京盈富瑞泰房地产开发有限公司
永安广盈 指 北京永安广盈置业有限公司
永安佑泰 指 北京永安佑泰房地产开发有限公司
友泰房地产 指 北京友泰房地产开发有限公司
祐泰通达 指 北京祐泰通达房地产开发有限公司
北京祐泰 指 北京祐泰置业有限公司
北京毓锦 指 北京毓锦置业有限公司
北京毓秀 指 北京毓秀置业有限公司
远和置业 指 北京远和置业有限公司
岳安实业 指 北京岳安实业股份有限公司
北京跃泰 指 北京跃泰置业有限公司
昭泰房地产 指 北京昭泰房地产开发有限公司
正德丰泽 指 北京正德丰泽房地产开发有限公司
知泰房地产 指 北京知泰房地产开发有限责任公司
北京志茂 指 北京志茂房地产开发有限公司
北京致泰 指 北京致泰房地产开发有限公司
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中海盈璟 指 北京中海盈璟房地产开发有限公司
中开盈泰 指 北京中开盈泰房地产开发有限公司
住总首开 指 北京住总首开置业有限公司
北京卓华 指 北京卓华房地产开发有限公司
卓开旭泰 指 北京卓开旭泰房地产开发有限公司
绿州博园 指 北京绿州博园投资有限公司
保定首开润怡 指 保定首开润怡房地产开发有限公司
新融壹号 指 藏山新融壹号城市发展股权投资基金（天津）合伙
企业（有限合伙）
常熟耀泰 指 常熟耀泰房地产有限公司
常熟虞茂 指 常熟虞茂置业有限公司
常州悦府 指 常州悦府房地产开发有限公司
成都辰华 指 成都辰华置业有限公司
成都辰启 指 成都辰启置业有限公司
成都龙湖锦祥 指 成都龙湖锦祥置业有限公司
成都晟泰 指 成都首开晟泰置业有限公司
成都恒泰 指 成都首开恒泰置业有限公司
成都首开韶泰 指 成都首开韶泰置业有限公司
成都首开宜泰 指 成都首开宜泰置业有限公司
成都旭泰 指 成都旭泰置业有限公司
大连中嘉 指 大连中嘉房地产开发有限公司
大连中美居 指 大连中美居置业有限公司
东莞煜泰 指 东莞市煜泰房地产有限公司
大广汽车城 指 福建省大广汽车城发展有限公司
福州绿榕 指 福州绿榕投资发展有限公司
福州融城 指 福州融城房地产开发有限公司
福州鸿腾 指 福州市鸿腾房地产开发有限公司
福州福泰 指 福州首开福泰投资有限公司
福州首开峻宸 指 福州首开峻宸置业有限公司
福州首融沣泽 指 福州首融沣泽置业有限公司
福州中鼎 指 福州中鼎投资有限公司
福州中泓盛 指 福州中泓盛实业有限公司
福州中泰 指 福州中泰投资有限公司
广州湖品 指 广州市湖品房地产有限公司
广州君梁 指 广州市君梁房地产有限公司
广州君庭 指 广州市君庭房地产有限公司
广州振梁 指 广州市振梁房地产有限公司
广州至泰 指 广州首开至泰置业有限公司
广州穗江 指 广州穗江置业有限公司
贵阳龙泰 指 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司
国奥投资 指 国奥投资发展有限公司
海门锦源 指 海门锦源国际俱乐部有限公司
海南长流 指 海南民生长流油气储运有限公司
海南燕海 指 海南首开燕海房屋建设开发有限公司
绿城浙兴 指 杭州绿城浙兴置业有限公司
首开网谷商业 指 杭州首开网谷商业管理有限公司
杭州浙行 指 杭州浙行企业管理有限公司
葫芦岛宏泰 指 葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司
杭州开茂 指 开茂置业（杭州）有限公司
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2022 年年度报告
廊坊志泰 指 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司
力博国际 指 力博国际建材会展（北京）有限公司
绵阳兴泰 指 绵阳首开兴泰置业有限公司
南京达泰 指 南京达泰筑茂置业有限公司
南京锦泰 指 南京锦泰房地产开发有限公司
南京荣泰 指 南京荣泰置业有限公司
南京首开鸿泰 指 南京首开鸿泰置业有限公司
南京隆泰 指 南京首开隆泰置业有限公司
南京筑浦 指 南京筑浦振业房地产开发有限公司
南通首开泓泰 指 南通首开泓泰置业有限公司
宁波金郡 指 宁波金郡房地产信息咨询有限公司
三亚度假村 指 三亚天鸿度假村有限公司
厦门沧珩 指 厦门沧珩实业有限公司
厦门翔泰 指 厦门首开翔泰置业有限公司
厦门首泰合伙 指 厦门首泰股权投资合伙企业（有限合伙）
厦门煊泰 指 厦门煊泰置业有限公司
厦门莹泰 指 厦门莹泰置业有限公司
厦门跃泰 指 厦门跃泰置业有限公司
厦门兆淳 指 厦门兆淳置业有限公司
厦门琸泰 指 厦门琸泰置业有限公司
上海连泰 指 上海首开连泰置业有限公司
上海众承 指 上海众承房地产开发有限公司
深圳熙梁 指 深圳市熙梁投资发展有限公司
沈阳京泰 指 沈阳首开京泰置业有限公司
沈阳盛泰 指 沈阳首开盛泰置业有限责任公司
首开保利仁泰 指 首开保利仁泰置业有限公司
和信国际 指 首开和信国际有限公司
首开美丽乡村 指 首开隆泰（固安）美丽乡村建设有限公司
首开融达 指 首开融达（天津）投资合伙企业（有限合伙）
首开融信 指 首开融信（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）
首开文投 指 首开文投（北京）文化科技有限公司
首开文投新华 指 首开文投新华(北京)文化发展有限公司
首开中庚 指 首开中庚（福州）房地产开发有限公司
苏州安茂 指 苏州安茂置业有限公司
鸿昌房地产 指 苏州鸿昌房地产开发有限公司
苏州隆泰 指 苏州隆泰置业有限公司
苏州茂泰 指 苏州茂泰置业有限公司
苏州平泰 指 苏州平泰置业有限公司
苏州侨仁 指 苏州侨仁置业有限公司
苏州首开佳泰 指 苏州首开佳泰置业有限公司
苏州龙泰 指 苏州首开龙泰置业有限公司
苏州融泰 指 苏州首开融泰置业有限公司
苏州润泰 指 苏州首开润泰置业有限公司
苏州永泰 指 苏州首开永泰置业有限公司
苏州首龙 指 苏州首龙置业有限公司
苏州屿秀 指 苏州屿秀房地产开发有限公司
台州环茂 指 台州环茂置业有限公司
台州兆汇 指 台州兆汇房地产有限公司
台州兆汇禾 指 台州兆汇禾企业管理有限公司
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2022 年年度报告
台州兆裕 指 台州兆裕房地产有限公司
台州兆裕恒 指 台州兆裕恒企业管理有限公司
太原龙泰 指 太原首开龙泰置业有限责任公司
太原首润 指 太原首润房地产开发有限公司
天津海景 指 天津海景实业有限公司
温州首开曜成 指 温州首开曜成置业有限公司
温州首开中庚 指 温州首开中庚实业有限公司
无锡润泰 指 无锡润泰置业有限公司
无锡泰茂 指 无锡泰茂置业有限公司
首开高和 指 芜湖首开高和投资管理有限公司
武汉明泰 指 武汉明泰置业有限公司
武汉首茂城 指 武汉首茂城置业有限公司
佛山玺泰 指 佛山市玺泰房地产有限公司
杭州兴茂 指 兴茂置业（杭州）有限公司
扬州衡泰 指 扬州首开衡泰置业有限公司
浙江美都 指 浙江美都置业有限公司
珠海润乾 指 珠海市润乾房地产有限公司
珠海卓轩 指 珠海市卓轩房地产有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司
公司的中文简称 首开股份
公司的外文名称 Beijing Capital Development, Co., Ltd
公司的外文名称缩写 BCDC
公司的法定代表人 李岩
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
联系地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层
电话 010-66428156 010-66428113
传真 010-66428061 010-66428061
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
投资者联系电话：010-66428527；010-66428079
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市东城区安定门外大街189号一层103B
公司注册地址的历史变更 2022年12月30日，公司完成公司住所变更登记手续，由“北京市东城
情况 区安定门外大街183号京宝花园二层”变更至“北京市东城区安定门
外大街189号一层103B”。
公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座
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公司办公地址的邮政编码 100031
公司网址 http://www.shoukaigufen.com
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》《证券时报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部、上海证券交易所
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
六、 其他相关资料
名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
师事务所（境内）
签字会计师姓名 李力、张培琴
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
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单位：元 币种：人民币
2021年 本期比上年同期 2020年
主要会计数据 2022年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
营业收入 47,920,858,544.20 67,802,259,765.09 67,802,259,765.09 -29.32 44,226,427,381.80 44,226,427,381.80
归 属于上 市公司股 东
-460,946,491.82 263,691,330.14 692,305,112.91 -274.81 3,108,995,259.81 3,139,603,149.39
的净利润
归 属于上 市公司股 东
的 扣除非 经常性损 益 -2,269,067,156.75 165,544,992.07 594,158,774.84 -1,470.66 2,287,000,241.92 2,317,608,131.50
的净利润
经 营活动 产生的现 金
4,418,636,789.65 7,403,408,176.48 7,403,408,176.48 -40.32 5,589,654,392.03 5,589,654,392.03
流量净额
2021年末 本期末比上年同 2020年末
2022年末
期末增减（%）
调整后 调整前 调整后 调整前
归 属于上 市公司股 东
27,813,942,400.05 30,625,016,991.50 31,084,238,663.85 -9.18 31,563,320,405.41 31,593,928,294.99
的净资产
总资产 278,295,598,180.99 313,858,761,686.64 314,317,983,358.99 -11.33 327,812,308,505.15 327,842,916,394.73
(二) 主要财务指标
2021年 2020年
主要财务指标 2022年 本期比上年同期增减(%)
调整后 调整前 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） -0.2586 0.0209 0.187 -1,337.32 1.1193 1.1311
稀释每股收益（元／股） -0.2586 0.0209 0.187 -1,337.32 1.1193 1.1311
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） -0.9596 -0.0172 0.149 不适用 0.8006 0.8125
加权平均净资产收益率
-2.66 0.21 1.83 减少2.87个百分点 11.31 11.42
（%）
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -9.86 -0.17 1.46 减少9.69个百分点 8.09 8.21
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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东
的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。
永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利
息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注
册资本。
关于基本每股收益计算方式如下：
本报告期
归属于母公司股东的净利润（元） -460,946,491.82
减：其他权益工具股息影响（元） 206,217,534.25
小计 -667,164,026.07
发行在外的普通股加权平均数（股） 2,579,565,242.00
基本每股收益（元/股） -0.2586
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,346,561,136.20 4,756,994,040.15 12,281,534,776.15 28,535,768,591.70
归属于上市公司
-384,016,894.63 -1,040,348,300.87 854,686,502.45 108,732,201.23
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
-387,336,571.16 -1,068,739,550.23 705,089,401.84 -1,518,080,437.20
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-3,356,598,465.35 5,845,703,052.26 1,754,232,141.50 175,300,061.24
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额
适用）
非流动资产处置损益 1,657,898,700.72 147,858,367.11 51,681,613.34
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、减 -- -- --
免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照 12,639,252.24 21,473,574.13 40,099,240.99
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
84,032,637.63 96,677,730.42 157,707,478.95
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
114,265,837.11 4,012,459.61 --
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
丧失控制权后，剩余股权按公
-- -- 682,363,867.07
允价值重新计量产生的利得
非货币性资产交换损益 -- -- --
委托他人投资或管理资产的损
-- -- --
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准 -- -- --
备
债务重组损益 -- -- --
企业重组费用，如安置职工的
-- -- --
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
-- -- --
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损 -- -- --
益
与公司正常经营业务无关的或
-- -- --
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损 -11,202,447.44 -2,285,011.77 20,085,681.20
益，以及处置交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
-- -- --
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 -- -- --
采用公允价值模式进行后续计
-- -- --
量的投资性房地产公允价值变
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动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性 -- -- --
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 1,179,245.28 1,179,245.28 1,179,245.28
除上述各项之外的其他营业外 -
-6,206,859.87 12,996,076.74
收入和支出 255,765,641.80
其他符合非经常性损益定义的
-- -- --
损益项目
减：所得税影响额 21,138,485.00 68,880,539.32 -30,760,365.43
少数股东权益影响额（税
23,347,215.74 114,885,564.13 -93,883,167.43
后）
合计 1,808,120,664.93 98,146,338.07 821,995,017.89
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
非上市权益工 3,960,691,090.67 3,576,956,109.13 -383,734,981.54 -541,907,710.36
具投资
合计 3,960,691,090.67 3,576,956,109.13 -383,734,981.54 -541,907,710.36
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）外部形势
党的二十大报告指出“实现高质量发展”是中国式现代化的本质要求，并将“经济高质量发
展取得新突破”作为未来五年的首要目标任务。中央经济工作会议要求“推动经济运行整体好
转，实现质的有效提升和量的合理增长”。中央关于高质量发展的统筹部署为国民经济各行业的
未来发展提供了根本遵循。
中央经济工作会议明确将“支持住房改善”与“扩大国内需求”紧密挂钩，并在“防风险”
章节将“确保房地产市场平稳发展”放在首位，要求“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工
作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负
债状况”，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。同时中央高层再次定调“房地产是国民经
济支柱产业”，充分体现中央对稳定楼市的高度重视。当前，房地产市场还没有根本性好转，地
产行业“高负债、高杠杆、高周转”的时代已经彻底终结，增量存量协同推进和租购并举的发展
模式逐渐形成。
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2022 年年度报告
（二）2022 年市场回顾
1、2022 年商品房销售面积 13.6 亿平，同比下降 24.3%，为 2016 年以来最低
2022 年，全国商品房销售面积为 13.6 亿平方米，同比下降 24.3%（较 2021 年减少 4.4 亿平
方米）。其中，1-12 月住宅销售面积为 11.5 亿平方米，同比下降 26.8%，办公楼销售面积同比
下降 3.3%，商业营业用房销售面积同比下降 8.9%；全国商品房销售额为 13.3 万亿元，同比下降
26.7%（较 2021 年减少 4.9 万亿元）。其中，1-12 月住宅销售额为 11.7 万亿元，同比下降
28.3%，办公楼销售额同比下降 3.7%，商业营业用房销售额同比下降 16.1%。
2022 年，北京商品房销售面积为 1040.0 万平方米，同比下降 6.1%。其中，住宅销售面积为
741.9 万平方米，下降 15.4%；办公楼为 74.8 万平方米，增长 35.2%；商业营业用房为 64.5 万
平方米，增长 1.4 倍。北京商品房销售额为 3976.9 亿元，同比下降 11.4%，其中，住宅销售额
为 3545.3 亿元，同比下降 13.9%。
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2、百城(全国 100 个重点城市)价格环比下跌 0.08%，同比下跌 0.02%
2022 年 12 月，百城新建住宅平均价格为 16177 元/平方米，环比下跌 0.08%，跌幅较上月扩
大 0.02 个百分点。从涨跌城市个数看，10 个城市环比上涨，68 个城市环比下跌，22 个城市持
平。同比来看百城新建住宅平均价格较去年同期下跌 0.02%。从市场表现来看，市场信心依旧不
足，12 月重点城市成交规模同比降幅仍呈扩大趋势。整体来看，随着社会经济逐渐复苏，叠加
房企信用逐步修复，市场信心或有望修复，2023 年房地产市场预计将逐渐企稳。
2022 年 12 月，北京新建住宅平均价格为 44681 元/平方米，环比下跌 0.04%，同比上涨
0.86%。1-12 月，北京新建住宅价格累计上涨 0.86%。
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3、全年新开工面积 12.1 亿平方米，同比降幅近 40%；全年开发投资额为 13.3 万亿，同比
下降 10%，为 1998 年以来首次年度下降
2022 年，全国房屋新开工面积为 12.1 亿平方米，同比下降 39.4%；12 月，全国房屋新开工
面积约为 0.9 亿平方米，同比下降 44.3%，单月降幅较 11 月收窄 6.5 个百分点。其中，1-12 月
住宅新开工面积为 8.8 亿平方米，同比下降 39.8%；全国房地产开发投资额为 13.3 万亿元，同
比下降 10.0%。其中，1-12 月住宅开发投资额为 10.1 万亿元，同比下降 9.5%，占房地产开发投
资比重为 75.7%。
2022 年，北京房屋新开工面积为 1774.4 万平方米，同比下降 6.4%。其中，住宅新开工面积
为 978.4 万平方米，同比下降 4.6%；办公楼为 64.5 万平方米，下降 13.6%；商业营业用房为
71.8 万平方米，下降 33.3%。北京房地产开发投资额为 4178.5 亿元，同比增长 1.0%。其中，住
宅开发投资额为 2667.3 亿元，同比增长 5.8%，占房地产开发投资比重为 63.8%。
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4、全年房企到位资金降至 2017 年以来最低点，同比下降 25.9%
2022 年，全国房地产开发企业到位资金为 14.9 万亿元，同比下降 25.9%。国内贷款为 1.7
万亿元，同比下降 25.4%，上年同期为同比下降 12.7%；占比为 11.7%，比上年同期增长 0.1 个
百分点；自筹资金为 5.3 万亿元，同比下降 19.1%，上年同期为同比增长 3.2%；占比为 35.5%，
比上年同期增长 3.0 个百分点；定金及预收款为 4.9 万亿元，同比下降 33.3%，上年同期为同比
增长 11.1%；占比为 33.1%，比上年同期下降 3.7 个百分点；个人按揭贷款为 2.4 万亿元，同比
下降 26.5%，上年同期为同比增长 8.0%；占比为 16.0%，比上年同期下降 0.12 个百分点。
2022 年，北京房地产开发企业到位资金为 5631.7 亿元，同比下降 13.7%。其中，定金及预
收款为 2768.7 亿元，下降 11.1%；国内贷款为 1045.8 亿元，增长 13.2%；自筹资金为 1137.3 亿
元，下降 33.7%。
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（数据来源：中国指数研究院）
二、报告期内公司所处行业情况
当前“品质”房企不惧严寒，优势尽显，以稳健的业绩成为行业“压舱石”。具有韧性的示
范企业也更受信贷、债券、股权“三支箭”的青睐。房企“优胜劣汰”节奏明显加速。同时，不
同区域市场差异进一步扩大。不论投资端还是销售端，核心一二线城市的高能级优质区域和项目
都是房企最关键的业绩贡献来源。未来区域结构会更加分化，高能级优质区域将占据更高市场份
额。具备优秀信用、稳健财务、充裕土储、优质产品和服务等多维度优势的“品质”房企，必将
率先进入“扩规模”和“增效益”的良性循环，“强者恒强”竞争格局将更加凸显。
三、报告期内公司从事的业务情况
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、旧城区更新改造业
务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
1、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近
170 个，总建筑面积超 4600 万平方米，其中当期在建近 2000 万平方米，期末未售面积超 1550
万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区
三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目 82 个，总规模近 1900 万平方米；南方片区
目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域
布局，主要项目 77 个，总建筑面积超 2100 万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入
467.79 亿元、结算成本 392.79 亿元。
2、物业经营
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推
进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经
营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变
化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，争取尽快突破市场瓶颈期,
等待市场回暖，确保公司租金水平及出租率跑赢市场。各项目持续加大推广力度，充分利用北交
所平台、自媒体公众号等平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推
广。不断深入挖掘客户，加大招商力度，争取实现出租率提升。
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2022 年，公司酒店企业在充满变动的市场中寻找机遇以求生存，在加强各项安全管理、落
实主体责任的同时，创新思路、不断调整客源结构。通过服务冬奥会、主动寻找长包房住客、签
约长租单位来增加收入。通过引进新的流媒体，持续在市场上保持热度；努力发现热点，以各酒
店现有的优势条件，打造网红打卡点，不断寻求产品组合上的创新。
报告期末，公司实现物业租赁面积 109 万平方米，商业物业管理面积 15.3 万平方米，酒店
客房销售数量 17.4 万间天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入 6.36 亿元、结算成本
4.89 亿元。
3、老旧小区更新改造业务
从房地产行业看，行业环境、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。
老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源
整合、培育新动能等方面提出更高要求。
在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做
标杆、创模式的站位，积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在
城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合
作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作。
报告期内，数个城市更新项目取得阶段性进展；长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌，京内
外各项目不断入市运营，其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租；养老项目再开新店；文投文创
项目运营稳定。
4、房地产金融业务
公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期
间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发
展。
首开盈信自 2015 年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方
合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增
值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，
创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
自首开盈信成立以来，累计投资三十余亿元，经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已
全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基
本形成了比较稳定的业务模式。
报告期内，公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、
加强投后管理，调动自身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内实现回收现
金超过 4 亿元。
5、服务副中心和冬奥等重点工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，市级重
点项目投资建设如期落地：通州新城项目具备初步验收条件，积极推进房源对接；通州潞城商业
项目进入地上主体钢结构施工，实现投资额与形象进度“双落地”。宋庄小堡村基本完成土护降
施工。落实“回天计划”部署，完成回龙观学校医院等配套用地移交，回龙观 G 区（LONG 街）
商业项目完成规划验收，并开展品牌发布推广。
冬奥服务保障高规格完成，速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”
称号；北京丽亭华苑酒店成为冬奥签约酒店，荣获 2022 年北京市“工人先锋号”称号。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括
一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在
诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
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（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司
践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较
高的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获
取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”
策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、
科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全
国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的
保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
（二）立足北京市场
作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北
京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领军地位；另一方面，经过多年
业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项
目一直是结算收入的重要组成部分。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战
略，不断巩固和扩大北京根据地优势。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立
了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利
用了多种渠道、多种类融资工具。
面对融资端的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。把握债券窗口期，
债券发行成本均处于较低水平。报告期累计发行各类债券产品近 244 亿元（含中期票据 129 亿，
公司债 90 亿，资产支持票据 CMBN 25 亿），发行供应链保理融资 16.62 亿元。在保障资金安全
的前提下，有息负债规模稳步降低。公司报告期继续保持最高的 AAA 级企业主体评级，代表着公
司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。
（四）专业运作能力
公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住
区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。
公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领
先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司
根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认
可。
同时，公司与时俱进，根据形势变化，适时修订《组织管理优化提升总体方案》，研究完善
总部定岗定编方案，不断增强公司管理体制机制的系统创新。
五、报告期内主要经营情况
2022 年是公司管理层团结带领全体员工，在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，
坚定信心、稳中求进、主动作为，聚焦“突破效率瓶颈，挖掘盈利空间”的中心目标，深入落实
“管理创效”主题，守住了不发生系统性风险的安全底线，主要经济指标保持在合理区间，各项
工作取得积极成效，为实现公司高质量发展夯实了韧性基础。
——销售排名逆境提升。按全口径统计公司全年完成销售面积 318 万平方米，签约金额 870
亿元，销售回款 1047 亿元。签约额在多家第三方销售排行榜上，名次实现较大提升。
——开发规模保持稳定。开复工面积 1928 万平方米，新开工面积 368 万平方米，竣工面积
492 万平方米。全年“保交楼”目标如期实现。
——物业经营稳步发展。实现物业租赁面积 109 万平方米，商业物业管理面积 15.3 万平方
米，酒店客房销售数量 17.4 万间天。
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——后续项目审慎优选。通过竞拍或股权收购方式新增北京、福州后续项目 4 个，地上建筑
面积 37.6 万平方米，详见下表：
土地面 规划计容
开工
序号 项目位置 积(平方 建筑面积
状态
米) (平方米)
北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项
1 44,618 93,514 已开工
目 29-319、320 地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地
北京市丰台区地铁九号线花乡站造甲村土地一级开发
2 项目 FT00-1516-6031、FT00-1514-6039 地块 R2 二类 23,125 55,500 未开工
居住用地
北京市顺义区顺义新城第 19 街区 19-85 地块二类居住
3 157,752 187,262 已开工
用地、19-86 地块托幼用地项目
福州 2021-41 号，晋安区福马路南侧，原汇侨实业有
4 14,165 39,662 已开工
限公司地块
——有息负债规模稳步下降。全年累计新增债务融资约 416.77 亿元，其中开发贷 123.77 亿
元，信托 38 亿元，保债计划 7.6 亿元，发行债券 244 亿元，并购贷 3.4 亿元；累计归还到期负
债约 515.37 亿元，合并范围减少融资 22.94 亿元，公司带息负债规模较年初降低 121.54 亿元。
——报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 70.50%，净负债率为 147.28%，现金短
债比为 1.03 倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金
监管办法受监管的预售房款共 49.69 亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金
138.67 亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款 33 亿元；在计算剔除预收
账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）相关指标较去年
末均有所改善。
——品牌信誉继续增强。公司年度信息披露工作连续三年获最高“A”级，荣获 2022 年沪深
上市房地产公司“综合实力 TOP10”暨“财富创造能力 TOP10”“投资价值 TOP10”“上市公司
治理 TOP10”“ESG 发展优秀企业”“2022 北京上市公司 100 强”等荣誉。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 47,920,858,544.20 67,802,259,765.09 -29.32%
营业成本 39,957,811,719.45 54,368,150,568.62 -26.51%
销售费用 1,380,835,003.70 1,741,001,538.42 -20.69%
管理费用 1,118,038,062.72 1,152,562,641.68 -3.00%
财务费用 2,771,767,569.21 2,788,152,284.81 -0.59%
研发费用 9,694,008.98 6,430,816.74 50.74%
经营活动产生的现金流量净额 4,418,636,789.65 7,403,408,176.48 -40.32%
投资活动产生的现金流量净额 374,292,313.14 -4,076,269,893.61 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -15,181,195,160.45 -7,730,656,275.12 不适用
营业收入变动原因说明：2022 年竣工面积及销售规模较 2021 年下滑，导致营业收入下降
营业成本变动原因说明：2022 年竣工面积及销售规模较 2021 年下滑，导致营业成本下降
销售费用变动原因说明：随营业收入降低，本期结转的销售佣金及服务费降低
管理费用变动原因说明：公司降费初见成效，管理费用有所降低
财务费用变动原因说明：总带息负债规模减少，利息支出总额下降，叠加利息资本化金额下降及
向联合营单位收取的利息降低，导致财务费用两期持平
研发费用变动原因说明：公司研发投入力度增加
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：受行业整体下行影响 ，本期销售回款减少
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2022 年年度报告
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要因本期处置发展大厦股权。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期公司控制借款规模，积极归还金融负债。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
本期营业收入本期比上期减少 198.81 亿元、营业成本比上期减少 144.10 亿元，主要是本期
房地产项目实现集中交付减少。
营业成本同营业收入同向变化、均比上期有所下降，但本期结利项目获取土地主要集中在地
产市场高点时期的高溢价地块，土地成本较高，故营业成本下降幅度小于营业收入、营业毛利率
有所降低。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率比上
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 年增减
（%） 年增减 年增减
（%）
（%） （%）
房地产开 47,415,250,441.39 39,767,924,927.87 16.13% -29.81 -26.72 减少 3.54
发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率比上
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 年增减
（%） 年增减 年增减
（%）
（%） （%）
房产销售 46,779,169,289.82 39,279,222,192.31 16.03% -30.03 -27.02 减少 3.45
个百分点
酒店物业 636,081,151.57 488,702,735.56 23.17% -9.87 10.36 减少 14.08
经营等 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率比上
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 年增减
（%） 年增减 年增减
（%）
（%） （%）
北京地区 27,544,604,770.88 22,770,738,181.26 17.33 -0.20 5.85 减少 4.73
个百分点
京外地区 19,870,645,670.51 16,997,186,746.61 14.46 -50.27 -48.11 减少 3.56
个百分点
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额 情
成本构成 总成本 期占总 较上年同 况
分行业 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 期变动比 说
(%) 例(%) 例(%) 明
房地产开 土地成 39,767,924,927.87 99.52 54,268,393,829.47 99.82 -26.72 -
发 本、建安
成本等
分产品情况
本期占 上年同 本期金额 情
成本构成 总成本 期占总 较上年同 况
分产品 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 期变动比 说
(%) 例(%) 例(%) 明
房产销售 土地成 39,005,537,359.54 97.62 53,825,580,442.75 99.00 -27.53 -
本、建安
成本等
酒店物业 租赁成本 488,702,735.56 1.22 442,813,386.72 0.81 10.36 -
经营等
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 94,293.40 万元，占年度销售总额 1.99%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 421,014.60 万元，占年度采购总额 28.55%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
公司严控费用支出，积极降低债务规模、降低融资费用，力争维持费用与经营规模相当。本
期公司费用 52.81 亿元，比去年同期减少 4.07 亿元。
其中：本期销售费用比上期减少 3.6 亿元，主要是本期房屋销售收入减少，相应结转的合同
取得成本减少形成。
本期管理费用比上期减少 0.35 亿元，公司严控费用、管理创效初见成效。
本期财务费用比上年同期减少 0.16 亿元，本期带息负债规模有所降低，利息支出总额比去
年同期降低，资本化利息降低较大，公司费用化利息比去年同期有所降低，同时联合营企业利息
收入有所降低。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元
本期费用化研发投入 9,694,008.98
本期资本化研发投入 -
研发投入合计 9,694,008.98
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.02
研发投入资本化的比重（%） 0
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
报告期内公司经营活动现金净流量 44.19 亿元，比去年同期减少 29.84 亿元。其中：本期经
营活动现金流入比去年同期减少 334.06 亿元，主要是以下原因形成：（1）受房屋销售回款增加
的影响，本期销售商品、提供劳务收到的现金比去年减少 243.92 亿元；（2）收到的往来款比去
年同期减少 101.45 亿元。本期经营活动现金流出比去年同期减少 304.21 亿元，主要由以下原因
形成：（1）本期土地成本支出减少，造成购买商品、接受劳务支付的现金比去年减少 120.33 亿
元，（2）本期支付的往来款比去年同期减少 187.16 亿元。综合结果导致本期现金流量净额流入
比同期有所降低。
报告期内投资活动产生现金流量 3.74 亿元，投资活动现金流入比去年同期增加 28.44 亿
元，主要是收回投资收到的现金和处置子公司及其他营业单位收到的现金增加所致。投资活动现
金流出比去年同期减少 16.07 亿元，主要是投资支出减少。以上造成投资活动产生的净流出比去
年同期有所提高。
报告期内筹资活动净流出-151.81 亿元，比去年同期降低 74.5 亿元。其中：本期筹资活动
现金流入比上期降低 37.73 亿元，主要是取得借款比去年同期降低 33.87 亿元，吸收少数股东投
资降低 4.2 亿元。本期筹资活动现金流出金额比上期增加 36.78 亿元，主要原因为偿还债务比去
年增加 35.93 亿元，其中本年归还永续债 20 亿元。
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2022 年年度报告
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 20,534,717,249.87 7.38 31,400,338,581.28 10.00 -34.60 公司融资规模有所
降低，偿还借款，货
币资金减少
应收账款 767,832,574.60 0.28 448,911,323.11 0.14 71.04 西丰乐项目本期交
付形成应收款
合同资产 56,041,313.00 0.02 35,202,011.96 0.01 59.20 代建项目款项增加
长期应收 177,976,000.00 0.06 905,030,970.64 0.29 -80.33 应收关联企业往来
款 款减少
其他非流 170,918,191.26 0.06 12,868,397.62 0.00 1228.20 本期增加了宋庄小
动资产 堡项目固定资产预
付款
应付票据 52,641,664.07 0.02 242,014,541.54 0.08 -78.25 本期票据到期结算
导致减少
应交税费 1,547,395,560.80 0.56 5,005,174,546.10 1.59 -69.08 应交土增税和企业
所得税减少所致
应付股利 167,024,937.29 0.06 7,871,769.05 0.00 2021.82 增加金额为尚未支
付的大股东股利
长期应付 3,687,426,661.91 1.33 12,463,042,075.16 3.97 -70.41 应付少数股东和关
款 联企业往来款降低
永续债 3,000,000,000.00 1.08 5,000,000,000.00 1.59 -40.00 本期偿还了部分永
续产品
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值（元） 受限原因
货币资金 348,084,708.27 保证金及项目资本金
存货 33,817,574,858.54 贷款抵押
应收账款 10,109,343.52 贷款抵押
固定资产 994,263,092.22 贷款抵押
长期股权投资 5,527,281,086.18 股权质押
投资性房地产 1,748,131,980.82 贷款抵押
合计 42,445,445,069.55 /
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2022 年年度报告
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
2022 年，TOP100 房企销售总额同比下降 41.3%，销售额超千亿房企 20 家，较 2021 年同期
减少 21 家；超百亿房企 130 家，较 2021 年同期减少 28 家。各阵营房企销售额增速均有所下
滑。其中，TOP10 房企销售额均值约为 3107.7 亿元，较 2021 年下降 33.1%；TOP11-20 房企销售
额均值为 1035 亿元，较 2021 年下降 45.5%；TOP31-50 房企及 TOP51-100 房企销售额均值分别为
519.4 亿元和 276.1 亿元，同比分别下降 50.2%和 42.6%。
随着行业由规模化向更加质量化发展，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，
转而通过主动管控规模，追求更加平稳的发展。
（数据来源：中国指数研究院）
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
详见《报告期内房地产开发投资情况》
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
单位：亿元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
北京市 住宅、商
1 熙悦观湖 在建项目 55,221 84,310 159,765 159,765 116,166 116,166 0 26.88 2.06
房山区 业、酒店
北京市
2 熙悦宸著 住宅 竣工项目 45,082 94,672 148,612 0 0 148,612 0 57.08 1.72
大兴区
北京市
3 熙悦丽博 住宅 在建项目 44,316 92,680 141,124 141,124 0 0 0 19.97 2.38
房山区
北京市
4 熙悦晴翠 住宅 在建项目 74,400 171,121 274,426 266,612 0 0 0 90.52 3.08
丰台区
北京市 住宅、商
5 璞瑅公馆 在建项目 68,870 119,565 187,315 0 0 170,252 0 21.91 0.31
丰台区 业
北京市
6 大绿地 住宅 在建项目 447,243 360,000 439,133 145,367 0 167,026 0 111.20 5.96
丰台区
北京市 住宅、商
7 四季怡园 竣工项目 188,842 238,274 329,141 0 0 329,141 0 52.42 0.05
门头沟区 业、办公
北京市 住宅、商
8 建国里 9 号 在建项目 20,514 54,970 94,060 94,060 0 0 0 71.31 1.00
朝阳区 业、办公
北京市
9 公园十七区 住宅 竣工项目 66,475 132,950 222,172 0 0 222,172 0 76.32 0.88
顺义区
北京市
10 金禧璞瑅 住宅 在建项目 96,885 145,327 258,687 258,687 252,113 252,113 0 72.56 3.84
顺义区
北京市
11 香溪郡 住宅 竣工项目 197,300 204,375 282,342 0 0 282,342 0 48.69 0.02
通州区
北京市
12 棠颂 住宅 竣工项目 67,576 126,042 195,995 0 0 195,995 0 32.20 0.57
大兴区
北京市
13 城市之光 住宅 竣工项目 140,268 210,738 281,365 0 0 281,365 0 42.22 1.19
通州区
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
北京市
14 和悦华锦 住宅 竣工项目 92,065 165,717 282,253 0 0 282,253 0 89.46 1.09
大兴区
北京市
15 和悦华玺 住宅 竣工项目 30,891 67,960 109,020 0 0 109,020 0 32.99 0.35
昌平区
北京市
16 国风尚城 住宅 在建项目 71,341 163,790 255,955 255,955 0 0 0 42.49 4.58
通州区
北京市
17 端礼著 住宅等 新开工项目 43,632 101,601 163,096 163,096 0 0 163,096 71.05 3.15
丰台区
北京市 回龙观 G05
18 商业 新开工项目 7,881 11,822 20,827 13,779 0 0 20,827 2.89 0.01
昌平区 －1 项目
北京市
19 中晟新城 住宅 竣工项目 383,220 493,800 634,046 0 0 611,247 0 44.83 0.06
顺义区
北京市
20 中晟景苑 住宅 竣工项目 74,800 124,689 195,780 0 0 195,780 0 24.36 0.53
顺义区
北京市 密云南菜园
21 住宅 在建项目 100,880 196,621 341,629 96,868 96,868 96,868 0 33.05 0.52
密云区 棚改回迁房
北京市
22 国樾天晟 住宅 竣工项目 26,414 36,548 67,222 67,222 67,222 67,222 0 9.13 1.24
密云区
北京市 住宅、教
23 幸福里 竣工项目 48,727 107,538 175,605 175,605 175,605 175,605 0 81.61 8.83
海淀区 育
北京市 顺义牛栏山
24 住宅 竣工项目 11,779 25,915 35,980 35,980 35,980 35,980 0 2.55 0.24
顺义区 租赁房
北京市 西丰乐棚改
25 住宅 在建项目 31,527 63,054 99,838 99,838 0 0 0 46.59 0.77
顺义区 回迁房
北京市 延庆大榆树镇
26 住宅 在建项目 93,815 168,868 248,909 248,909 0 0 89,722 41.92 1.21
延庆区 棚改回迁房
北京市 住宅、商
27 缇香郡 在建项目 181,265 355,254 470,549 3,736 0 466,813 0 48.23 1.34
通州区 业、办公
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
北京市
28 景粼原著 住宅 竣工项目 121,096 140,685 261,861 0 0 261,861 0 97.47 0.15
朝阳区
北京市 住宅、商
29 和锦薇棠 竣工项目 41,964 117,498 188,925 0 0 188,925 0 52.74 0.92
朝阳区 业、办公
北京市 住宅、教
30 金悦郡 竣工项目 73,241 153,989 259,232 259,232 259,232 259,232 0 56.47 4.16
通州区 育
北京市 住宅、教
31 望京樾 新开工项目 44,618 93,514 142,923 142,923 0 0 142,923 64.08 42.50
朝阳区 育
北京市 华樾国际二
32 住宅 在建项目 26,610 74,507 113,225 113,225 0 0 0 29.75 2.13
朝阳区 期
北京市 住宅、教
33 华樾国际 竣工项目 20,189 48,528 73,856 73,856 73,856 73,856 0 29.75 1.49
朝阳区 育
北京市
34 华樾北京 住宅 竣工项目 19,201 57,602 95,194 95,194 95,194 95,194 0 36.60 1.07
朝阳区
北京市
35 华樾北京(*) 住宅 竣工项目 22,975 68,925 115,735 0 0 115,735 0 41.20 0.93
朝阳区
北京市 住宅、商
36 和光尘樾(*) 竣工项目 63,913 159,783 238,941 0 0 238,941 0 66.42 0.31
朝阳区 业、办公
北京市 城志畅悦园 住宅、办
37 竣工项目 60,374 102,636 187,602 0 0 187,602 0 48.34 0.75
朝阳区 (*) 公
北京市
38 锦安家园(*) 住宅 竣工项目 77,973 194,934 312,098 0 0 312,098 0 74.76 1.56
朝阳区
北京市 住宅、教
39 拾光里(*) 竣工项目 80,893 112,042 182,160 108,844 108,844 182,160 0 74.37 3.39
朝阳区 育等
北京市
40 青云上府(*) 住宅 在建项目 57,008 74,111 133,219 133,219 0 0 0 55.86 2.74
朝阳区
北京市
41 熙悦天街(*) 商业 在建项目 85,709 179,122 301,467 33,180 26,210 294,496 0 84.84 0.55
房山区
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
北京市 熙悦林语 住宅、教
42 竣工项目 85,957 182,033 290,117 13,508 13,508 290,117 0 206.18 1.71
大兴区 (南)(*) 育
北京市 住宅、办
43 金悦府(*) 竣工项目 28,212 70,531 127,118 0 0 127,118 0 38.37 0.56
大兴区 公
北京市 住宅、商
44 金樾和著(*) 在建项目 75,691 133,361 218,623 17,506 0 201,117 0 39.08 0.33
房山区 业、办公
北京市 住宅、教
45 熙湖悦著(*) 在建项目 133,033 210,450 441,591 441,591 365,640 365,640 0 87.59 5.90
房山区 育
北京市 四季盛景园
46 住宅 在建项目 95,947 211,083 302,824 302,824 0 0 0 61.91 0.01
大兴区 (*)
北京市
47 煕悦天寰(*) 住宅 竣工项目 74,642 82,107 120,117 120,117 120,117 120,117 0 40.55 1.95
丰台区
北京市 住宅、商
48 熙悦云上(*) 在建项目 38,598 82,574 120,488 120,488 0 0 27,326 26.92 2.13
大兴区 业
北京市 潭柘寺项目 住宅、商
49 新开工项目 180,851 238,650 438,073 71,653 0 0 71,653 106.72 0.00
门头沟区 (*) 业
北京市 住宅、办
50 永定府(*) 在建项目 42,458 73,598 118,747 64,640 0 0 0 59.41 0.66
东城区 公
北京市 首开富力十 商业、办
51 在建项目 170,200 255,301 372,476 336,089 0 36,387 0 65.50 4.25
顺义区 号国际(*) 公
北京市 观承大家
52 住宅 在建项目 155,133 156,684 412,234 173,030 0 239,203 0 127.48 3.61
顺义区 (*)
北京市 观承望溪
53 住宅 竣工项目 43,326 64,988 106,459 50,427 50,427 106,459 0 36.87 0.97
顺义区 (*)
北京市 住宅、商
54 公园都会(*) 在建项目 122,244 206,085 237,715 237,715 0 0 0 52.72 4.95
顺义区 业等
北京市
55 和悦璞云(*) 住宅 在建项目 48,408 96,815 148,331 148,331 0 0 79,598 24.42 2.56
大兴区
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
北京市 住宅、教
56 湖光玖里(*) 新开工项目 157,752 187,262 311,391 311,390 0 0 311,390 97.10 58.39
顺义区 育
北京市
57 国风金海(*) 住宅 在建项目 58,643 59,230 119,612 119,612 0 0 0 16.22 0.80
平谷区
北京市
58 国悦居(*) 住宅 在建项目 91,559 109,550 168,748 9,145 0 159,603 0 36.56 0.11
大兴区
北京市 住宅、商
59 云创天地(*) 在建项目 80,131 144,158 215,119 61,126 0 153,993 0 29.18 0.86
通州区 业、办公
北京市
60 和棠瑞著(*) 住宅 在建项目 151,600 153,116 346,911 186,598 0 160,312 0 41.08 1.53
平谷区
北京市 丽泽金融商 商业、办
61 在建项目 73,911 160,000 222,912 222,912 0 0 0 82.45 3.63
丰台区 务区(*) 公
北京市 住宅、商
62 万橡悦府(*) 竣工项目 121,730 327,948 526,611 526,611 526,611 526,611 0 109.40 13.37
昌平区 业
北京市
63 奥森 ONE(*) 住宅 在建项目 77,022 207,262 327,537 327,537 0 0 0 116.70 8.23
昌平区
北京市
64 硅谷 ONE(*) 住宅 新开工项目 79,675 178,406 286,771 248,816 0 0 248,816 63.75 2.06
昌平区
潞城镇 FZX-
0901-0162 地
北京市
65 块 F3 其他类 商业 新开工项目 28,003 70,008 148,230 148,230 0 0 148,230 22.30 1.81
通州区
多功能用地
(*)
北京市 住宅、商
66 悦和嘉园(*) 在建项目 81,664 97,997 146,933 146,933 0 0 0 23.00 1.17
通州区 业
北京市 住宅、教
67 国祥府(*) 在建项目 64,531 124,382 177,523 177,523 173,926 173,926 0 30.11 3.69
密云区 育
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
北京市
68 国祥云著(*) 住宅 在建项目 58,352 116,703 178,321 178,321 0 0 0 31.39 3.80
密云区
北京市 幸福里润
69 住宅 新开工项目 55,613 83,420 143,555 143,555 0 0 143,555 66.56 3.93
海淀区 园(*)
北京市
70 国祥源境(*) 住宅 新开工项目 103,326 200,222 285,416 285,416 0 0 285,416 50.02 18.27
密云区
北京市
71 汇景湾(*) 住宅 竣工项目 416,709 348,576 467,258 0 0 467,258 0 35.91 0.68
平谷区
北京市
72 东郡汇(*) 住宅 竣工项目 48,517 91,883 139,743 0 0 139,743 0 25.84 0.52
朝阳区
宋庄镇 TZ00-
0302-6002 地
块 R2 二类居
住用地、
北京市 TZ00-0302-
73 住宅 拟建项目 42,634 111,776 141,357 0 0 0 0 20.30 0.00
通州区 6001 地块
A33 基础教育
用地（限价
商品住房项
目）
地铁九号线
花乡站造甲
村土地一级
北京市
74 开发项目 住宅 拟建项目 23,125 55,500 88,742 0 0 0 0 56.78 0.88
丰台区
FT00-1516-
6031、FT00-
1514-6039 地
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
块 R2 二类居
住用地
京内合计 6,616,191 10,587,736 16,618,887 8,377,920 2,557,519 9,683,676 1,732,552 4,035.45 262.94
保定市
75 熙悦九里 住宅 竣工项目 69,185 152,205 226,558 226,558 226,558 226,558 0 17.84 2.15
竞秀区
廊坊市
76 国风悦都 住宅 在建项目 185,946 334,704 426,107 2,162 0 423,946 0 25.86 0.94
安次区
廊坊市 廊坊国风上
77 住宅 在建项目 47,084 86,283 124,800 124,800 0 0 0 18.28 0.25
安次区 观
沈阳市 首开国风润 住宅、商
78 竣工项目 284,357 413,274 457,672 95,547 95,547 457,672 0 24.19 0.55
沈北新区 城 业
沈阳市 住宅、商
79 首开如院 竣工项目 73,546 147,442 193,672 50,733 50,733 193,672 0 15.01 0.86
沈北新区 业
沈阳市 首开国风尚 住宅、商
80 在建项目 161,364 329,368 441,664 295,641 0 0 0 26.97 1.90
沈北新区 城 业
葫芦岛市 葫芦岛国风 住宅、商
81 在建项目 1,368,068 1,485,241 1,790,425 138,337 4,280 392,227 59,149 88.25 1.63
连山区 海岸 业、酒店
太原市 太原国风上 住宅、商
82 竣工项目 531,067 1,077,255 1,453,147 0 0 1,453,147 0 90.75 0.40
小店区 观 业、教育
住宅、商
太原市
83 紫云府 业、办 在建项目 144,161 571,809 701,079 620,416 0 0 897 59.00 5.05
小店区
公、教育
大连市
84 大连铂郡 住宅 竣工项目 51,100 124,110 177,636 0 0 0 0 25.04 0.08
中山区
大连市 大连市中山 商业、办
85 在建项目 43,900 219,500 286,666 286,666 0 0 0 48.90 2.53
中山区 区 H10 地块 公、酒店
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
苏州市
86 棠前如院 住宅 在建项目 110,096 226,760 282,326 172,062 131,432 241,696 0 39.06 2.71
高新区
苏州市 璀璨平江如
87 住宅 在建项目 66,207 172,138 244,357 244,357 0 0 0 55.94 3.57
姑苏区 苑
苏州市 首开金茂熙
88 住宅 竣工项目 92,435 230,400 277,527 0 0 277,527 0 55.05 1.39
高新区 悦
无锡市 无锡蠡湖金
89 住宅 在建项目 124,337 306,220 469,039 0 0 415,353 0 103.70 4.29
滨湖区 茂府
杭州市 首开杭州金
90 住宅 竣工项目 78,429 193,623 299,611 0 0 299,611 0 105.19 2.23
拱墅区 茂府
杭州市
91 天青里 住宅 竣工项目 33,541 50,312 86,093 0 0 86,093 0 18.82 0.96
拱墅区
杭州市 首开东城金
92 住宅 竣工项目 38,447 92,273 140,248 0 0 140,248 0 47.77 0.88
江干区 茂府
扬州市 扬州中央都 住宅、商
93 在建项目 160,832 242,116 390,554 0 0 269,697 0 27.82 0.82
邗江区 会 业
首开金茂
南京市
94 阳光城 东城 住宅 竣工项目 33,192 82,981 111,137 0 0 111,137 0 20.24 0.32
江宁区
金茂悦二期
南京市
95 雨花台 南岸潮鸣 住宅 新开工项目 29,505 35,407 50,767 50,767 0 0 50,767 12.16 1.31
区
南京市
96 江悦光年 住宅 在建项目 23,193 50,076 70,368 70,368 0 0 0 17.37 1.37
浦口区
南京市
97 都会澜岸 住宅 竣工项目 49,829 139,524 192,880 192,880 192,880 192,880 0 40.65 2.96
雨花台区
南通市 住宅、商
98 海门紫郡 在建项目 711,926 817,369 1,071,740 534,966 132,924 512,922 182,907 70.04 3.60
海门区 业
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
南通市 南通市
99 住宅 新开工项目 47,143 64,270 103,627 103,626 0 0 103,626 14.62 0.93
崇川区 R21013
10 厦门市 厦门领翔上 住宅、商
竣工项目 130,552 336,050 442,023 0 0 442,023 0 64.93 0.14
0 翔安区 郡 业
10 厦门市
九珑岸 住宅 竣工项目 31,664 75,280 108,847 108,847 108,847 108,847 0 32.18 1.23
1 同安区
厦门市 商业、办
102 时代上城 在建项目 192,607 520,400 673,070 0 0 118,190 0 97.70 0.13
翔安区 公、酒店
武汉市 住宅、商
103 东湖金茂府 在建项目 111,571 507,661 687,881 286,434 0 322,647 167,015 149.07 3.14
洪山区 业、办公
绵阳市 绵阳仙海龙 住宅、商
104 在建项目 1,211,574 613,105 673,000 0 0 126,446 0 97.70 0.36
游仙区 湾 业、酒店
住宅、商
贵阳市 贵阳首开紫
105 业、办 在建项目 1,082,900 1,333,706 1,854,939 564,464 72,694 1,104,353 93,450 109.73 3.67
南明区 郡
公、酒店
福州市 香开连天广 商业、办
106 竣工项目 19,059 83,860 116,112 0 0 116,112 0 17.07 0.15
晋安区 场 公
福州市 住宅、酒
107 紫樾花园 在建项目 25,014 160,951 229,522 54,330 0 166,177 0 50.89 1.46
仓山区 店
住宅、商
福州市
108 榕心映月 业、办 在建项目 49,489 157,414 224,700 224,700 104,441 104,441 0 37.15 1.77
仓山区
公、酒店
福州市
109 花满庭 住宅 在建项目 9,965 28,899 42,802 42,802 0 0 3,041 7.39 0.26
鼓楼区
福州市 住宅、商
110 白马映书台 竣工项目 13,054 31,154 43,366 43,366 43,366 43,366 0 11.99 0.42
鼓楼区 业
福州市
111 香颂花园 住宅 在建项目 37,795 90,708 120,784 120,784 0 0 0 22.10 1.18
晋安区
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
福州市
112 云洲郡 住宅 在建项目 191,900 287,850 404,625 205,744 0 0 107,781 64.67 1.48
仓山区
福州市
113 香悦 住宅 在建项目 18,069 43,366 55,821 55,821 0 0 0 10.67 0.94
晋安区
福州市 住宅、商
114 端礼著 新开工项目 14,165 39,662 52,410 52,410 0 0 52,410 10.75 6.75
晋安区 业
住宅、商
温州市
115 香开万里 业、办 在建项目 137,686 463,110 675,146 675,146 0 0 0 78.99 6.04
瓯海区
公、酒店
温州市中央
温州市 住宅、办
116 绿轴区域 G- 新开工项目 48,612 150,696 214,111 210,094 0 0 210,094 43.26 15.22
瓯海区 公
42a 地块
广州市
117 天宸原著 住宅 竣工项目 113,289 131,626 373,798 0 0 373,798 0 84.07 0.08
天河区
广州市
118 白云天奕 住宅 竣工项目 34,980 101,030 151,663 0 0 151,663 0 58.81 0.94
白云区
广州市
119 白云湖 住宅 在建项目 82,549 142,179 201,533 201,533 0 0 0 45.78 2.48
白云区
珠海市 首开龙湖天 住宅、商
120 在建项目 11,141 33,422 43,984 1,301 0 42,683 0 7.63 0.20
香洲区 鉅 业
珠海市
121 天钜三期 住宅 竣工项目 15,286 45,858 64,710 0 0 64,710 0 9.72 0.39
香洲区
东莞市
122 熙江玥庭 住宅 新开工项目 17,899 54,409 70,274 70,274 0 0 70,274 10.78 0.08
佛山市
123 平湖如院 住宅 新开工项目 82,841 214,745 282,475 282,475 0 0 282,475 40.18 1.33
顺德区
海口市 住宅、商
124 美墅湾 在建项目 241,036 298,104 354,070 36,329 34,466 211,225 0 35.55 1.33
秀英区 业、办公
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
成都市
125 成都金茂府 住宅 在建项目 108,204 270,509 424,092 146,357 0 277,735 0 91.82 3.33
武侯区
成都市
住宅、商
126 天府新 首开云著 在建项目 96,823 290,400 454,462 247,445 82,121 289,138 0 71.77 4.75
业
区
成都市 首开天府
127 住宅 在建项目 46,091 92,181 172,600 172,600 0 0 0 22.66 1.77
双流区 琅樾
成都市
128 鹭鸣北湖 住宅 新开工项目 82,467 128,385 187,946 180,757 0 0 180,757 28.64 9.15
成华区
成都市 中环云樾名
129 住宅等 新开工项目 82,313 166,270 233,148 233,148 0 0 233,148 33.40 8.77
成华区 邸
住宅、商
天津市
130 天津湾(*) 业、办 在建项目 301,660 926,072 1,223,894 453,601 0 703,591 0 138.40 3.90
河西区
公、酒店
天津市
131 誉东苑(*) 住宅 在建项目 62,372 54,695 79,960 79,960 0 0 0 20.67 0.44
东丽区
苏州市
132 苏悦湾(*) 住宅 竣工项目 43,335 86,671 116,483 0 0 116,483 0 19.31 0.36
高新区
苏州市
133 湖西星辰(*) 住宅 竣工项目 103,319 227,984 320,097 4,082 4,082 320,097 0 72.82 3.68
吴中区
苏州市 住宅、商
134 胥江天街(*) 在建项目 40,894 101,169 157,536 122,861 0 34,675 0 41.16 2.14
姑苏区 业
苏州市 科技城金茂 住宅、商
135 竣工项目 194,396 389,063 559,597 4,841 4,840 559,597 0 137.33 3.17
高新区 府(*) 业
无锡市
136 太湖如院(*) 住宅 竣工项目 173,782 210,592 354,731 60,159 60,159 354,731 0 64.01 1.33
滨湖区
苏州市
137 云璟花园(*) 住宅 在建项目 102,603 184,685 273,329 273,329 0 0 0 37.97 1.31
常熟市
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
苏州市 常熟智慧科 住宅、商
138 在建项目 236,908 580,346 845,107 505,327 274,131 274,131 0 106.38 8.80
常熟市 学城(*) 业
苏州市
139 桃溪澜园(*) 住宅等 在建项目 39,945 76,295 109,838 109,838 0 0 0 29.97 1.28
姑苏区
常州市 春秋祥云如
140 住宅 在建项目 38,513 76,996 101,643 101,643 0 0 0 18.35 1.22
武进区 院(*)
南京市
141 新悦光年(*) 住宅 在建项目 23,706 36,727 51,815 51,815 0 0 0 12.50 1.29
浦口区
杭州市
142 山澜桂语(*) 住宅 在建项目 45,154 103,854 146,834 146,834 0 0 0 31.28 2.48
萧山区
杭州市 金茂首开国
143 住宅 竣工项目 36,456 91,140 136,097 0 0 136,097 0 48.81 0.37
拱墅区 樾(*)
台州市 玖珑和玺琅
144 住宅 在建项目 51,804 124,330 167,969 167,969 0 0 0 39.47 1.74
温岭市 樾府(*)
台州市 玖珑和玺雅
145 住宅等 在建项目 16,309 39,142 52,628 52,628 0 0 0 9.50 0.83
温岭市 珺苑(*)
台州市
146 金玉上城(*) 住宅 在建项目 62,710 141,355 189,586 189,586 0 0 0 23.25 2.51
玉环市
厦门市 首开万科白 住宅、商
147 竣工项目 58,986 88,500 153,648 0 0 153,648 0 32.94 0.72
翔安区 鹭郡(*) 业
厦门市 龙湖首开景 住宅、商
148 竣工项目 50,943 92,612 150,509 0 0 150,509 0 34.78 0.14
集美区 粼原著(*) 业
厦门市 住宅、商
149 璟宸府(*) 竣工项目 63,722 163,333 258,358 0 0 258,358 0 57.46 1.22
翔安区 业
厦门市 保利首开
150 住宅等 在建项目 68,783 179,500 250,100 160,320 0 0 73,040 70.63 1.76
海沧区 云禧(*)
武汉市 武汉国风上
151 住宅 在建项目 45,232 122,125 160,859 79,000 77,040 158,899 0 17.02 0.72
东西湖区 观(*)
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
福州市
152 天空之城(*) 住宅 竣工项目 111,444 334,331 466,983 0 0 466,983 0 80.59 1.06
晋安区
福州市 住宅、商
153 熙悦府(*) 竣工项目 105,422 231,902 332,814 332,814 332,814 332,814 0 55.07 1.81
晋安区 业
福州市
154 天悦二期(*) 住宅 竣工项目 62,687 147,547 187,540 187,540 187,540 187,540 0 58.54 2.46
鼓楼区
福州市
155 中泰广场(*) 办公 新开工项目 11,570 30,082 43,103 41,902 0 0 41,902 58.54 0.00
鼓楼区
广州市
156 云峰原著(*) 住宅 竣工项目 135,173 296,836 486,610 0 0 486,610 0 68.61 2.06
开发区
珠海市 住宅、商
157 湖城大境(*) 竣工项目 22,888 45,776 65,661 0 0 65,661 0 10.56 0.28
金湾区 业
珠海市 住宅、商
158 天钜二期(*) 竣工项目 15,936 47,807 64,448 0 0 64,448 0 10.53 0.43
香洲区 业
成都市
159 景粼玖序(*) 住宅 在建项目 95,536 191,071 315,431 36,417 0 279,014 0 40.98 1.42
龙泉驿区
成都市
160 紫云赋(*) 住宅 竣工项目 62,169 155,422 241,418 0 0 241,418 0 23.61 0.76
郫都区
上海市
161 央玺(*) 住宅 竣工项目 70,210 126,379 205,377 0 0 205,377 0 100.98 0.00
宝山区
深圳市
162 天琅楼(*) 商业 竣工项目 3,862 13,480 19,999 0 0 19,999 0 8.03 0.19
盐田区
天津市
163 澜湖庭苑(*) 住宅 竣工项目 58,536 87,803 145,266 145,266 145,266 145,266 0 12.60 2.70
武清区
天津市
164 珑玺家苑(*) 住宅 在建项目 25,277 37,915 54,329 54,329 0 0 0 25.84 0.59
武清区
天津市
165 星尚广场(*) 商业 新开工项目 14,565 26,217 36,179 36,179 0 0 36,179 2.50 0.30
武清区
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2022 年年度报告
在建项目/ 项目规划计 在建建筑 已竣工面 总累计已竣 新开工面 报告期
序 项目用地面 总建筑面积
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 面积(平方 积(平方 工面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 积(平方米) (平方米)
/竣工项目 (平方米) 米) 米) 方米) 米) 资额
重庆市 重庆国奥村 住宅、商
166 竣工项目 413,989 652,182 824,340 0 0 824,340 0 63.11 0.14
江北区 (*) 业
桂林市 桂林国奥城 住宅、商
167 在建项目 196,605 356,840 475,500 78,503 0 380,298 0 32.50 0.34
叠彩区 (*) 业
京外合计 12,166,882 21,416,424 29,529,230 10,903,790 2,366,161 16,678,524 1,948,912 4,232.17 178.57
总计 18,783,074 32,004,160 46,148,117 19,281,710 4,923,680 26,362,200 3,681,464 8,267.62 441.50
注：
1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计已竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。
4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已 截止目前累 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 预售）面积 计销售面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (万平方米) (平方米)
1 北京市房山区 熙悦观湖 住宅、商业、 136,660 1,659 7.37 62,763 169,748 73,897
酒店
2 北京市大兴区 熙悦宸著 住宅 132,392 21,552 12.33 89,970 508,502 42,422
3 北京市房山区 熙悦丽博 住宅 116,916 60,665 8.84 0 0 116,916
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2022 年年度报告
已售（含已 截止目前累 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 预售）面积 计销售面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (万平方米) (平方米)
4 北京市丰台区 熙悦晴翠 住宅 225,541 16,925 1.69 0 0 225,541
5 北京市丰台区 璞瑅公馆 住宅、商业 166,684 4,520 14.01 4,739 32,072 16,241
6 北京市门头沟区 四季怡园 住宅、商业、 260,331 7,397 22.84 4,064 5,518 16,053
办公
7 北京市顺义区 公园十七区 住宅 196,162 14,628 15.47 45,402 122,185 26,673
8 北京市顺义区 金禧璞瑅 住宅 239,790 50,452 11.52 0 0 238,239
9 北京市通州区 香溪郡 住宅 238,390 12,137 23.57 13,159 33,267 9,899
10 北京市大兴区 棠颂 住宅 142,614 4,863 13.22 5,605 32,046 12,134
11 北京市通州区 城市之光 住宅 239,291 5,819 23.79 17,673 22,363 8,871
12 北京市大兴区 和悦华锦 住宅 249,492 11,572 21.31 11,791 10,536 37,899
13 北京市昌平区 和悦华玺 住宅 88,502 1,846 7.41 4,697 14,970 14,546
14 北京市丰台区 端礼著 住宅等 138,621 63,296 6.33 0 0 138,621
15 北京市顺义区 中晟新城 住宅 526,806 652 44.74 2,116 3,926 71,216
16 北京市密云区 国樾天晟 住宅 58,173 1,758 4.07 36,765 75,358 21,408
17 北京市海淀区 幸福里 住宅、教育 151,336 27,384 11.29 0 0 131,212
18 北京市通州区 缇香郡 住宅、商业、 404,073 15,363 34.62 27,299.66 53,662.83 84,580
办公
19 北京市朝阳区 景粼原著 住宅 196,411 4,144 18.83 3,702 19,153 8,550
20 北京市朝阳区 和锦薇棠 住宅、商业、 148,956 24,111 12.11 10,805 40,014 60,779
办公
21 北京市通州区 金悦郡 住宅、教育 217,200 50,377 10.65 57,279 197,981 159,921
22 北京市朝阳区 望京樾 住宅、教育 89,758 36,422 3.64 0 0 89,758
23 北京市朝阳区 华樾国际二期 住宅 94,791 46,543 7.64 0 0 94,791
24 北京市朝阳区 华樾国际 住宅、教育 61,200 4,150 5.28 45,170 284,228 16,030
25 北京市朝阳区 华樾北京 住宅 83,257 1,469 5.25 52,517 308,279 30,740
26 北京市朝阳区 华樾北京(*) 住宅 90,444 14,216 6.13 - - -
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2022 年年度报告
已售（含已 截止目前累 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 预售）面积 计销售面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (万平方米) (平方米)
27 北京市朝阳区 和光尘樾(*) 住宅、商业、 209,014 7,789 13.01 - - -
办公
28 北京市朝阳区 城志畅悦园(*) 住宅、办公 169,616 15,175 9.01 - - -
29 北京市朝阳区 锦安家园(*) 住宅 273,804 6,608 21.29 - - -
30 北京市朝阳区 拾光里(*) 住宅、教育等 142,900 52,241 12.31 - - -
31 北京市朝阳区 青云上府(*) 住宅 125,302 8,808 0.94 - - -
32 北京市大兴区 熙悦林语(南)(*) 住宅、教育 63,143 1,686 6.11 - - -
33 北京市大兴区 金悦府(*) 住宅、办公 110,290 3,423 7.19 - - -
34 北京市房山区 金樾和著(*) 住宅、商业、 176,957 35,036 9.22 - - -
办公
35 北京市房山区 熙湖悦著(*) 住宅、教育 381,976 24,950 16.83 - - -
36 北京市丰台区 煕悦天寰(*) 住宅 96,110 4,396 9.24 - - -
37 北京市大兴区 熙悦云上(*) 住宅、商业 90,973 14,523 1.57 - - -
38 北京市东城区 永定府(*) 住宅、办公 78,508 44,189 4.42 - - -
39 北京市顺义区 观承大家(*) 住宅 321,908 33,087 26.40 - - -
40 北京市顺义区 观承望溪(*) 住宅 95,337 1,982 9.02 - - -
41 北京市顺义区 公园都会(*) 住宅、商业等 217,012 68,143 13.30 - - -
42 北京市大兴区 和悦璞云(*) 住宅 126,653 32,935 3.29 - - -
43 北京市顺义区 湖光玖里(*) 住宅、教育 236,822 37,773 3.78 - - -
44 北京市大兴区 国悦居(*) 住宅 140,487 1,933 12.31 - - -
45 北京市通州区 云创天地(*) 住宅、商业、 182,566 6,323 7.88 - - -
办公
46 北京市平谷区 和棠瑞著(*) 住宅 198,294 10,491 15.91 - - -
47 北京市昌平区 万橡悦府(*) 住宅、商业 400,860 130,361 35.99 - - -
48 北京市昌平区 奥森 ONE(*) 住宅 284,174 39,671 23.34 - - -
49 北京市昌平区 硅谷 ONE(*) 住宅 246,723 74,606 7.46 - - -
50 北京市密云区 国祥府(*) 住宅、教育 140,678 26,275 8.93 - - -
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2022 年年度报告
已售（含已 截止目前累 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 预售）面积 计销售面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (万平方米) (平方米)
51 北京市密云区 国祥云著(*) 住宅 155,656 8,987 1.65 - - -
52 北京市海淀区 幸福里润园(*) 住宅 121,040 81,566 8.16 - - -
53 北京市密云区 国祥源境(*) 住宅 205,852 29,793 2.98 - - -
54 北京市平谷区 汇景湾(*) 住宅 404,260 9,893 35.85 - - -
55 北京市朝阳区 东郡汇(*) 住宅 105,673 9,381 8.85 - - -
京内其他 68,750 131,624 765,792 628,484
京内其他非并表(*) 23,377 - - -
京内合计 10,196,379 1,418,071 690.22 627,138 2,699,600 2,375,422
56 保定市竞秀区 熙悦九里 住宅 209,793 32,853 15.25 134,896 130,327 74,897
57 廊坊市安次区 国风悦都 住宅 323,474 36,893 28.58 44,460 39,008 39,204
58 沈阳市沈北新区 首开国风润城 住宅、商业 429,487 19,376 37.29 55,479 28,765 58,882
59 沈阳市沈北新区 首开如院 住宅、商业 191,001 6,680 12.47 38,178 25,564 62,477
60 沈阳市沈北新区 首开国风尚城 住宅、商业 402,688 15,976 7.12 0 0 402,688
61 太原市小店区 太原国风上观 住宅、商业、 1,096,200 29,657 109.36 50,760 45,976 152,916
教育
62 太原市小店区 紫云府 住宅、商业、 481,469 94,153 37.73 0 0 481,469
办公、教育
63 大连市中山区 大连铂郡 住宅 166,533 5,223 14.68 1,769 2,024 91,652
64 大连市中山区 大连市中山区 H10 商业、办公、 153,193 2,644 14.68 0 0 153,193
地块 酒店
65 苏州市高新区 棠前如院 住宅 210,417 1,735 15.76 92,804 196,169 46,752
66 苏州市姑苏区 璀璨平江如苑 住宅 211,534 82,876 13.59 0 0 211,534
67 苏州市高新区 首开金茂熙悦 住宅 242,584 24,997 15.04 24,172 49,880 92,031
68 无锡市滨湖区 无锡蠡湖金茂府 住宅 394,483 5,051 32.75 8,781 27,141 73,421
69 杭州市拱墅区 首开杭州金茂府 住宅 258,915 13,473 25.80 1,770 5,068 12,468
70 杭州市拱墅区 天青里 住宅 35,441 2,795 2.44 16,661 72,139 18,780
45 / 254
2022 年年度报告
已售（含已 截止目前累 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 预售）面积 计销售面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (万平方米) (平方米)
71 杭州市江干区 首开东城金茂府 住宅 122,078 800 10.76 73 486 15,212
72 扬州市邗江区 扬州中央都会 住宅、商业 302,073 7,516 15.98 16,632 20,349 147,416
73 南京市江宁区 首开金茂阳光城 住宅 111,603 2,106 8.07 2,346 3,044 30,874
东城金茂悦二期
74 南京市雨花台区 南岸潮鸣 住宅 34,582 2,881 0.29 0 0 34,582
75 南京市雨花台区 都会澜岸 住宅 154,955 14,089 15.14 137,310 388,054 17,645
76 南通市海门区 海门紫郡 住宅、商业 934,364 8,667 43.62 50,077 50,012 565,342
77 南通市崇川区 南通市 R21013 住宅 92,151 1,593 0.16 0 0 92,151
78 厦门市翔安区 厦门领翔上郡 住宅、商业 425,900 12,654 41.77 4,807 5,951 31,296
79 厦门市同安区 九珑岸 住宅 88,500 11,083 1.11 6,218 15,020 82,282
80 厦门市翔安区 时代上城 商业、办公、 404,200 14,933 4.92 8,120 8,800 396,080
酒店
81 武汉市洪山区 东湖金茂府 住宅、商业、 505,913 44,264 20.32 20,343 37,938 438,022
办公
82 绵阳市游仙区 绵阳仙海龙湾 住宅、商业、 561,654 4,536 5.10 6,038 8,114 530,926
酒店
83 贵阳市南明区 贵阳首开紫郡 住宅、商业、 984,710 32,609 41.13 32,162 26,684 997,177
办公、酒店
84 福州市晋安区 香开连天广场 商业、办公 103,823 6,435 8.14 4,068 9,014 42,476
85 福州市仓山区 紫樾花园 住宅、酒店 174,915 8,892 7.62 29,579 64,805 96,974
86 福州市仓山区 榕心映月 住宅、商业、 192,685 23,898 14.87 72,118 182,709 119,260
办公、酒店
87 福州市鼓楼区 花满庭 住宅 36,279 2,280 2.77 0 0 36,375
88 福州市鼓楼区 白马映书台 住宅、商业 35,254 6,782 4.04 1,233 5,000 33,869
89 福州市晋安区 香颂花园 住宅 111,764 14,369 5.66 0 0 111,764
90 福州市仓山区 云洲郡 住宅 322,858 27,901 2.79 0 0 322,858
91 福州市晋安区 香悦 住宅 32,572 1,425 0.29 0 0 32,572
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2022 年年度报告
已售（含已 截止目前累 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 预售）面积 计销售面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (万平方米) (平方米)
92 温州市瓯海区 香开万里 住宅、商业、 386,951 11,608 30.37 0 0 386,868
办公、酒店
93 温州市瓯海区 温州市中央绿轴区 住宅、办公 182,098 11,509 1.15 0 0 182,098
域 G-42a 地块
94 广州市天河区 天宸原著 住宅 338,523 1,319 31.95 1,112 468 18,375
95 广州市白云区 白云天奕 住宅 97,525 1,573 7.32 11,605 48,843 23,880
96 广州市白云区 白云湖 住宅 136,180 26,037 4.56 0 0 136,180
97 珠海市香洲区 首开龙湖天鉅 住宅、商业 39,102 4,346 3.18 8,604 12,884 5,868
98 珠海市香洲区 天钜三期 住宅 59,024 1,899 4.65 0 0 15,919
99 佛山市顺德区 平湖如院 住宅 263,963 9,193 0.92 0 0 263,963
100 海口市秀英区 美墅湾 住宅、商业、 289,400 8,697 16.25 30,932 48,129 129,050
办公
101 成都市武侯区 成都金茂府 住宅 366,688 55,271 27.05 87,490 223,891 189,331
102 成都市天府新区 首开云著 住宅、商业 409,761 20,020 29.88 202,151 148,274 69,171
103 成都市双流区 首开天府琅樾 住宅 127,724 50,443 5.51 0 0 127,724
104 成都市成华区 鹭鸣北湖 住宅 169,838 50,574 5.06 0 0 169,838
105 成都市成华区 中环云樾名邸 住宅等 215,584 34,084 3.41 0 0 215,584
108 天津市河西区 天津湾(*) 住宅、商业、 816,600 20,199 62.14 - - -
办公、酒店
109 天津市东丽区 誉东苑(*) 住宅 67,100 4,947 0.49 - - -
110 苏州市高新区 苏悦湾(*) 住宅 97,978 6,019 8.38 - - -
111 苏州市吴中区 湖西星辰(*) 住宅 287,260 54,651 28.03 - - -
112 苏州市高新区 科技城金茂府(*) 住宅、商业 447,004 30,664 43.42 - - -
113 无锡市滨湖区 太湖如院(*) 住宅 236,187 53,943 13.83 - - -
114 苏州市常熟市 云璟花园(*) 住宅 210,300 18,163 2.58 - - -
115 苏州市常熟市 常熟智慧科学城(*) 住宅、商业 677,510 43,745 9.17 - - -
116 苏州市姑苏区 桃溪澜园(*) 住宅等 91,467 29,861 2.99 - - -
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2022 年年度报告
已售（含已 截止目前累 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 预售）面积 计销售面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (万平方米) (平方米)
117 常州市武进区 春秋祥云如院(*) 住宅 75,319 4,078 0.41 - - -
118 南京市浦口区 新悦光年(*) 住宅 40,368 34,935 3.49 - - -
119 杭州市萧山区 山澜桂语(*) 住宅 127,639 40,535 5.09 - - -
120 杭州市拱墅区 金茂首开国樾(*) 住宅 102,344 2,044 8.54 - - -
121 台州市温岭市 玖珑和玺琅樾府(*) 住宅 117,624 34,593 3.46 - - -
122 台州市温岭市 玖珑和玺雅珺苑(*) 住宅等 41,501 27,417 2.74 - - -
123 台州市玉环市 金玉上城(*) 住宅 126,797 42,174 4.22 - - -
124 厦门市翔安区 首开万科白鹭郡(*) 住宅、商业 145,600 7,562 3.33 - - -
125 厦门市集美区 龙湖首开景粼原著 住宅、商业 115,600 13,748 9.21 - - -
(*)
126 厦门市翔安区 璟宸府(*) 住宅、商业 191,300 41,201 8.30 - - -
127 厦门市海沧区 保利首开云禧(*) 住宅等 238,800 9,329 0.93 - - -
128 武汉市东西湖区 武汉国风上观(*) 住宅 156,897 23,978 6.50 - - -
129 福州市晋安区 天空之城(*) 住宅 427,310 60,102 38.23 - - -
130 福州市晋安区 熙悦府(*) 住宅、商业 297,593 34,608 16.80 - - -
131 福州市鼓楼区 天悦二期(*) 住宅 165,807 37,491 13.36 - - -
132 广州市开发区 云峰原著(*) 住宅 267,953 26,452 19.35 - - -
133 珠海市金湾区 湖城大境(*) 住宅、商业 49,542 4,608 3.60 - - -
134 珠海市香洲区 天钜二期(*) 住宅、商业 52,249 15,840 4.53 - - -
135 成都市郫都区 紫云赋(*) 住宅 198,966 7,306 17.01 - - -
136 上海市宝山区 央玺(*) 住宅 155,359 38,407 13.73 - - -
137 深圳市盐田区 天琅楼(*) 商业 12,965 8,950 1.23 - - -
138 天津市武清区 澜湖庭苑(*) 住宅 88,429 2,812 1.70 - - -
139 重庆市江北区 重庆国奥村(*) 住宅、商业 796,697 3,944 68.55 - - -
140 桂林市叠彩区 桂林国奥城(*) 住宅、商业 375,038 4,947 30.15 - - -
京外其他 23,419 56,355 47,783 1,301,403
京外其他非并表(*) 36,663 - - -
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2022 年年度报告
已售（含已 截止目前累 报告期末待
序 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 经营业态 预售）面积 计销售面积 结转面积
号 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (万平方米) (平方米)
京外合计 20,921,510 1,760,003 1,263.81 1,259,102 1,978,317 9,382,770
总计 31,117,889 3,178,074 1,954.03 1,886,240 4,677,917 11,758,193
注：
1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
6、报告期末待结转面积，含未售部分。
报告期内，公司共计实现销售金额 8,696,298 万元，销售面积 3,178,074 平方米，实现结转收入金额 4,677,917 万元，结转面积 1,847,622 平方
米，报告期末主要在售项目待结转面积 11,758,193 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
11,377,352.33 4.52 291,396.99
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2022 年年度报告
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
1、公司投资情况
报告期内投资总额（万元） 1,172,313.10
投资额增减变动数（万元） 27,777.65
上年同期投资额（万元） 1,144,535.45
投资额增减幅度（%） 2.43%
2、被投资的公司情况
股权取 报告期内出资
被投资的公司名称 主要经营活动 出资方式
得比例 额（万元）
祐泰通达 房地产开发经营 14,500.00 货币出资
碧和信泰 房地产开发经营 17.00% 12,345.52 货币出资
台州兆汇禾 房地产开发经营 12.33% 3,562.92 货币出资
北京毓锦 房地产开发经营 22,475.00 货币出资
厦门沧珩 房地产开发经营 122,500.00 货币出资
南京筑浦 房地产开发经营 16,000.00 货币出资
首开文投新华 房地产开发经营 480.00 货币出资
北京祥之源 房地产开发经营 12,000.00 货币出资
中海盈璟 房地产开发经营 30.00% 30,001.53 货币出资
新融壹号 投资管理 40.18% 94,155.00 货币出资
台州兆裕恒 房地产开发经营 11.83% 13,332.37 货币出资
首开融信 企业管理咨询 60,000.00 货币出资
成都宜泰 房地产开发经营 27,921.50 货币出资
北京首信林语商业管理有限公司 商业综合体管理 1,000.00 货币出资
开新生活 房地产开发经营 500.00 货币出资
南京隆泰 房地产开发经营 36,000.00 货币出资
北京怡璟置业 房地产开发经营 4,180.27 货币出资
北京志茂 房地产开发经营 102,000.00 货币出资
福州首融沣泽 房地产开发经营 100.00% 24,984.00 货币出资
北京跃泰 房地产开发经营 191,475.00 货币出资
苏州茂泰 房地产开发经营 102,000.00 货币出资
成都韶泰 房地产开发经营 114,000.00 货币出资
成都宜泰 房地产开发经营 27,900.00 货币出资
贵阳龙泰 房地产开发经营 40,000.00 货币出资
温州曜成 房地产开发经营 99,000.00 货币出资
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入权益的
本期公允价值变动 本期计提 本期出售/赎回
资产类别 期初数 累计公允价 本期购买金额 其他变动 期末数
损益 的减值 金额
值变动
私募基金 3,634,529,027.54 -530,705,262.92 0.00 0.00 448,562,500.00 290,389,771.18 0.00 3,261,996,493.44
其他 326,162,063.13 -11,202,447.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 314,959,615.69
合计 3,960,691,090.67 -541,907,710.36 0.00 0.00 448,562,500.00 290,389,771.18 0.00 3,576,956,109.13
证券投资情况
□适用 √不适用
私募基金投资情况
√适用 □不适用
计入权益的 本期计
本期公允价值变 本期出售/赎回 其他
资产类别 期初数 累计公允价 提的减 本期购买金额 期末数
动损益 金额 变动
值变动 值
中信并购投资基金（深圳）
781,757,620.31 -88,038,190.17 0.00 0.00 0.00 145,900,045.07 0.00 547,819,385.07
合伙企业（有限合伙）
深圳市信中龙成投资合伙企
696,864,354.49 -202,653,363.23 0.00 0.00 0.00 55,658,016.61 0.00 438,552,974.65
业（有限合伙）
芜湖融德高和投资中心（有
70,229,276.90 -27,988,410.97 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 42,240,865.93
限合伙）
芜湖新街慧投资中心（有限
319,948,228.10 -3,029,163.39 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 316,919,064.71
合伙）
芜湖远翔天祥投资管理中心
580,693,096.22 -32,834,941.65 0.00 0.00 0.00 88,831,709.50 0.00 459,026,445.07
（有限合伙）
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2022 年年度报告
芜湖美和城市更新投资中心
321,539,205.32 852,890.91 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 322,392,096.23
合伙企业（有限合伙）
中粮高和（天津）并购基金
116,554,344.04 -79,987,300.68 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 36,567,043.36
一号合伙企业（有限合伙）
芜湖远澈琅宸股权投资合伙
240,988,200.00 -53,608,253.84 0.00 0.00 48,562,500.00 0.00 0.00 235,942,446.16
企业（有限合伙）
芜湖首茂悦和股权投资合伙
505,954,702.16 -43,418,529.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 462,536,172.26
企业（有限合伙）
芜湖和美股权投资合伙企业
0.00 0.00 0.00 0.00 400,000,000.00 0.00 0.00 400,000,000.00
（有限合伙）
合计 3,634,529,027.54 -530,705,262.92 0.00 0.00 448,562,500.00 290,389,771.18 0.00 3,261,996,493.44
衍生品投资情况
□适用 √不适用
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
公司第九届董事会第九十四次会议及 2022 年第七次临时股东大会审议通过关于公司拟挂牌转让北京发展大厦有限公司 100%股权及债权的议案》，
同意公司通过在北京产权交易所公开挂牌的方式转让发展大厦公司 100%股权及公司对发展大厦公司债权，其中债权本金为 15,660.00 万元。公司于报
告期完成了该项目出售。
公司第九届董事会第九十六次会议审议通过《关于公司拟挂牌转让北京市朝阳区广渠路部分商业用途房地产的议案》，董事会同意公司通过在北京
产权交易所公开挂牌的方式转让北京市朝阳区广渠路部分商业用途房地产（以下简称“首城商街”）。公司于报告期完成了该项目出售。
公司第九届董事会第九十九次会议及 2022 年第九次临时股东大会审议通过《关于公司拟转让北京市复兴商业城项目的议案》，同意公司全资子公
司北京城市开发集团有限责任公司将其持有的北京市西城区复兴门外大街 8 号及迤北房地产（复兴商业城项目）转让给北京首开城市运营服务集团有限
公司。公司于报告期完成了该项目出售。
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2022 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要控股子公司情况表
序 持股 注册资本 资产总计 股东权益合计 净利润（万 营业收入 营业利润
公司名称 经营范围 主要产品或服务
号 比例% （万元） （万元） （万元） 元） （万元） （万元）
璞瑅公馆、璞瑅墅、
1 城开集团 房地产开发 国风华府、德胜上 100 300,000.00 2,753,855.58 1,271,791.62 -8,781.81 604,561.36 -4,509.33
郡、望宸府等项目
2 金开祯泰 房地产开发 华樾北京 55 100,000.00 163,560.68 141,057.75 43,910.34 308,278.97 58,547.51
3 北京毓秀 房地产开发 幸福里 35 200,000.00 997,212.08 192,987.17 -1,500.89 13.21 -1,993.86
4 龙和信泰 房地产开发 熙悦宸著 50 200,000.00 361,248.41 269,233.40 74,608.88 508,728.38 99,593.54
5 金开旭泰 房地产开发 华樾国际 25 136,000.00 210,024.36 177,327.83 43,576.57 284,318.49 58,793.61
6 南京锦泰 房地产开发 都会澜岸 34 100,000.00 191,059.28 152,538.58 56,076.31 388,053.97 76,456.30
2、主要参股子公司情况表
序 主要产品或 持股 注册资本 资产总计（万 股东权益合计 净利润（万 营业收入 营业利润
公司名称 经营范围
号 服务 比例% （万元） 元） （万元） 元） （万元） （万元）
1 中开盈泰 房地产开发 拾光里 20 10,000.00 189,484.71 92,836.79 87,161.56 702,738.76 116,026.16
2 厦门莹泰 房地产开发 璟宸府 49 216,918.00 323,195.92 34,484.26 -80,948.27 68,459.64 -81,005.94
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2022 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
二十大报告已为房地产市场定调，后续监管部门与各级政府将继续坚持“房住不炒”定位不
变，持续健全住房市场体系和保障体系，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。短期来看，
未来行业发展将保持宽松态势。
需求端，2023 年行业优化力度有望进一步加强，降低购房成本和购房门槛，核心一二线城
市进入优化行列。信贷支持力度持续加大，符合条件的城市将进一步下调商贷利率下限，另有部
分城市或将通过下调利率加点的方式降低购房者置业成本。
2023 年“保交楼”仍然是重要节点，专项借款及配套资金持续落位，各方亦有望通过定向
回购的方式支持“保交楼”，推动项目快复工、早交付。“保交楼”工作有望取得更多实质性进
展，从而带动购房置业预期好转。
企业端，金融支持有望延续，通过拓宽融资渠道、延长融资期限、扩大融资规模等方面为企
业提供资金支持。当前，金融机构继续鼓励对受困企业及项目进行收并购，发挥对不良资产的处
置作用。预售资金监管、预售条件等方面预期有所变化，在保障购房者合法权益的同时，提高预
售资金使用效率。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，
服务新发展格局，坚持稳中求进工作总基调，坚持以首都发展为统领，以推动高质量发展为主
题，以改革创新为根本动力，以深化落实市委四项要求为重点，秉持“发展美好生活，致力城市
复兴”理念，立足集团新定位，围绕“四个中心”功能建设，着力“四个服务”水平提升，加强
党的全面领导，统筹改革发展稳定，加快转型创新升级努力，在“率先探索构建新发展格局的有
效路径”中完善“首开做法”，深化“首开经验”，为北京加快建成“国际一流的和谐宜居之
都”贡献首开力量。
优化市场空间布局。立足北京，加大城市副中心、“三城一区”及 5 个平原地区新城布局。
拓展全国，坚持审慎原则，以服务京津冀协同发展等国家战略为导向，聚焦重点城市群，培育
3-5 个百亿级销售额、8-10 个 50 亿级销售额的城市市场。
优化产品供给结构。紧跟行业转型升级和消费品质提升趋势，把握“完善多主体供给、多渠
道保障、租购并举住房保障体系”导向，针对人口、家庭结构变化和美好生活需要带来的差异化
需求，找准细分市场，设计特色产品，优化住宅与非住宅产品、保障性住房、普通住宅和中高档
住宅产品结构，稳步提升市场占有率。
提升项目运营能力。强化精准投资能力，加强研究、项目前期研究，优化项目筛选模型，围
绕战略、经营、市场、财务等方面对项目投资决策方法进行优化；提高自主开发比例，提升项目
开发运营效率；优选合作伙伴，加强合作项目管控，提升品牌价值和行业地位。
加快转型发展升级。优化业务发展模式，探索从增量市场转入存量市场的路径，积极参与老
旧小区改造、城市更新等，探索多元化商业模式和市场化运营机制，拓展发展空间，形成新的盈
利模式。
强化物业经营。存量聚焦，以利润贡献、盘活资产、强化专业、打造品牌为导向，做精做专
存量资源。完善商业模式，打造首开独特的商业品牌。创新模式，盘活在手存量资源。
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2022 年年度报告
(三)经营计划
√适用 □不适用
2023 年总体工作思路是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落
实党的二十大精神，牢牢把握高质量发展这一首要任务，以新时代首都发展为统领，坚持“稳中
求进”工作总基调，坚持“去化为先、现金为王、利润为本”的商业逻辑，坚持“稳字当头、安
全第一、合规合法”的常态底线，坚持“守正创新、甄选合作、行稳致远”的经验之道，坚守公
司现金流生命线，预警防范各类风险，统筹好发展和安全，持续深入推进全员“管理创效”，奋
力开创公司高质量发展新局面。
2022 年，公司全年完成销售面积 318 万平方米，签约金额 870 亿元，分别完成内部计划的
84%、81%。
2023 年，公司项目计划销售面积 369 万平方米，签约金额 880 亿元。
2023 年公司主要项目开复工目标如下（单位：平方米）：
序 公司所 计划复工面 计划新开 计划竣工
项目 地区
号 占权益 积 工面积 面积
1 熙悦观湖 北京市房山区 100 43,599 0 43,599
2 熙悦丽博 北京市房山区 100 141,124 0 0
3 熙悦晴翠 北京市丰台区 40 266,612 7,814 266,612
4 璞瑅公馆 北京市丰台区 96.88 0 17,063 0
5 大绿地 北京市丰台区 96.88 145,367 100,727 0
6 建国里 9 号 北京市朝阳区 40.6568 94,060 0 0
7 金禧璞瑅 北京市顺义区 50 6,574 0 6,574
8 国风尚城 北京市通州区 50 255,955 0 255,955
9 端礼著 北京市丰台区 41 163,096 0 0
10 回龙观 G05－1 项目 北京市昌平区 100 20,827 0 0
地铁九号线花乡站造
甲村土地一级开发项
11 目 FT00-1516-6031、 北京市丰台区 100 0 88,500 0
FT00-1514-6039 地块
R2 二类居住用地
12 西丰乐棚改回迁房 北京市顺义区 100 99,838 0 0
延庆大榆树镇棚改回
13 北京市延庆区 100 248,909 0 0
迁房
宋庄镇小堡村印象街
14 北京市通州区 70 0 57,673 0
项目
15 缇香郡 北京市通州区 100 3,736 0 3,736
16 望京樾 北京市朝阳区 51 142,923 0 0
17 华樾国际二期 北京市朝阳区 25 113,225 0 113,225
18 青云上府(*) 北京市朝阳区 33 133,219 0 63,663
19 熙悦天街(*) 北京市房山区 50 6,970 0 6,970
20 金樾和著(*) 北京市房山区 20 17,506 0 0
21 熙湖悦著(*) 北京市房山区 20 75,950 0 75,950
22 四季盛景园(*) 北京市大兴区 33 302,824 0 0
23 熙悦云上(*) 北京市大兴区 33 120,488 0 93,162
24 潭柘寺项目(*) 北京市门头沟区 10 71,653 0 0
25 永定府(*) 北京市东城区 16.6 64,640 0 0
26 首开富力十号国际(*) 北京市顺义区 50 336,089 0 271,335
27 观承大家(*) 北京市顺义区 20 173,030 0 0
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2022 年年度报告
28 公园都会(*) 北京市顺义区 20 237,715 0 237,715
29 和悦璞云(*) 北京市大兴区 40 148,331 0 0
30 湖光玖里(*) 北京市顺义区 30 311,390 0 0
31 国风金海(*) 北京市平谷区 33 119,612 0 0
32 国悦居(*) 北京市大兴区 50 9,145 0 9,145
33 云创天地(*) 北京市通州区 50 61,126 0 0
34 和棠瑞著(*) 北京市平谷区 25 186,598 0 186,598
35 丽泽金融商务区(*) 北京市丰台区 20 222,912 0 103,310
36 奥森 ONE(*) 北京市昌平区 30 327,537 0 327,537
37 硅谷 ONE(*) 北京市昌平区 20 248,816 0 0
潞城镇 FZX-0901-0162
38 地块 F3 其他类多功能 北京市通州区 50 148,230 0 0
用地(*)
39 悦和嘉园(*) 北京市通州区 25 146,933 0 0
40 国祥府(*) 北京市密云区 15 3,598 0 3,598
41 国祥云著(*) 北京市密云区 15 178,321 0 0
42 幸福里润园(*) 北京市海淀区 10 143,555 0 0
43 国祥源境(*) 北京市密云区 10 285,416 0 0
京内项目合计 5,827,449 271,777 2,068,684
44 国风悦都 廊坊市安次区 100 2,162 0 0
45 廊坊国风上观 廊坊市安次区 100 124,800 0 0
46 首开国风尚城 沈阳市沈北新区 100 295,641 0 191,085
47 葫芦岛国风海岸 葫芦岛市连山区 100 134,057 0 0
48 紫云府 太原市小店区 50 620,416 2,105 409,302
大连市中山区 H10 地
49 大连市中山区 95 286,666 0 0
块
50 棠前如院 苏州市高新区 100 37,989 0 37,989
51 璀璨平江如苑 苏州市姑苏区 70 244,357 0 244,357
52 无锡蠡湖金茂府 无锡市滨湖区 51 0 50,645 0
53 南岸潮鸣 南京市雨花台区 100 50,767 0 50,767
54 江悦光年 南京市浦口区 51 70,368 0 70,368
55 海门紫郡 南通市海门区 100 402,728 0 0
56 南通市 R21013 南通市崇川区 100 103,627 0 0
57 东湖金茂府 武汉市洪山区 34 286,434 0 119,419
58 贵阳首开紫郡 贵阳市南明区 100 493,017 0 0
59 紫樾花园 福州市仓山区 40 54,330 0 54,330
60 榕心映月 福州市仓山区 28 120,232 0 120,232
61 花满庭 福州市鼓楼区 34 42,802 0 39,762
62 香颂花园 福州市晋安区 100 120,784 0 120,784
63 云洲郡 福州市仓山区 58 205,744 199,266 0
64 香悦 福州市晋安区 100 55,821 0 55,821
65 端礼著 福州市晋安区 100 52,410 0 0
66 香开万里 温州市瓯海区 51 675,146 0 523,348
温州市中央绿轴区域
67 温州市瓯海区 100 210,094 0 0
G-42a 地块
68 白云湖 广州市白云区 50 201,533 0 92,815
69 首开龙湖天鉅 珠海市香洲区 50 1,301 0 0
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2022 年年度报告
70 熙江玥庭 东莞市 100 70,274 0 0
71 平湖如院 佛山市顺德区 100 282,475 0 0
72 美墅湾 海口市秀英区 100 1,811 0 0
73 成都金茂府 成都市武侯区 51 146,357 0 146,357
74 首开云著 成都市天府新区 50 165,299 0 165,299
75 首开天府琅樾 成都市双流区 100 173,461 0 173,461
76 鹭鸣北湖 成都市成华区 60 180,757 0 80,346
77 中环云樾名邸 成都市成华区 100 233,148 0 113,337
78 天津湾(*) 天津市河西区 50 453,601 0 50,206
79 誉东苑(*) 天津市东丽区 50 79,960 0 73,100
80 胥江天街(*) 苏州市姑苏区 49 122,861 0 122,861
81 云璟花园(*) 苏州市常熟市 33 273,329 0 147,193
82 常熟智慧科学城(*) 苏州市常熟市 45.9 230,999 0 36,220
83 桃溪澜园(*) 苏州市姑苏区 16.5 109,838 0 0
84 春秋祥云如院(*) 常州市武进区东 49 101,643 0 0
85 新悦光年(*) 南京市浦口区 40 51,815 0 51,815
86 山澜桂语(*) 杭州市萧山区 45 146,834 0 146,834
87 玖珑和玺琅樾府(*) 台州市温岭市 47.825 167,969 0 0
88 玖珑和玺雅珺苑(*) 台州市温岭市 32.325 52,628 0 52,628
89 金玉上城(*) 台州市玉环市 45 189,586 0 189,586
90 保利首开云禧(*) 厦门市海沧区 49 160,320 0 0
91 中泰广场(*) 福州市鼓楼区 40 41,902 0 0
92 景粼玖序(*) 成都市龙泉驿区 50 36,417 0 0
93 珑玺家苑(*) 天津市武清区 50 54,329 0 0
94 星尚广场(*) 天津市武清区 50 36,179 0 0
95 桂林国奥城(*) 桂林市叠彩区 20.9447 78,503 0 0
京外项目合计 8,535,521 252,016 3,679,622
计划新增土地 0 526,237 0
总计 14,362,970 1,050,030 5,748,306
注：标*号项目，为公司非并表合作项目。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、市场风险
行业竞争不断加剧，一二线城市土地获取难度加大。年初以来，销售端表现有所回暖，但有
效购房需求还需要持续加以释放。未来，土地获取情况以及在手产品的销售去化情况将直接影响
公司未来发展和业绩。
针对上述风险，公司一方面密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参
与土地竞拍，在保证合理利润的前提下，争取一定规模的新增土地储备。同时，深刻理会项目所
在城市房地产行业管理思路，及时把握各地出台的“地产友好”规则，灵活调整项目营销方案，
提升项目周转速度。
2.经营风险
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2022 年年度报告
受行业周期影响，传统开发投资业务增长受到制约。公司历史高价地块、低利润项目结转影
响仍然存在。公司开发项目成本控制和产品溢价能力需要强化；自持项目盈利模式需要进一步探
索。
针对上述风险，公司将努力创新提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现
企业存量去化与增量投资的良性循环。“项目运作增效”“历史存量盘活”与“管理服务增
值”，同样重要而紧迫。
3.资金管理考验
虽然公司“现金短债比”保持达标，但偿债总额仍然较大。公司净负债率和剔除预收后的资
产负债率虽有改善，融资创新拓展仍需进一步探索。公司资金高效利用的“节流”与融资创新拓
展的“开源”任重而道远。
针对上述风险，公司将统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金
成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保公司现金流安全和盈利能力增长。
4.管理风险
公司中长期规划目标需要进一步明确；投资领域对高能级区域和城市的聚焦意识需要更加强
化，体系化的判断指标和土地投资模型需要动态完善；城市发展周期和销售板块轮动的专题研究
亟待深化，结合行业运行规律和区域形势变化的精准研判与调度能力需要不断提升；合作项目风
险防控与紧急应对机制有待健全，对于子公司的公司治理与费用管控需要细化落实；开发项目自
主操盘和持有运营的专业能力需要强化，公司管理体制与激励约束机制需要持续深化完善。
针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信息化的高效运营体
系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和发展潜力。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
（一）三会召开情况
公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规
则》和中国证监会、上海证券交易所有关法律法规的要求，结合公司实际情况，加强信息披露工
作，不断完善公司的法人治理结构建设，规范公司运作，切实维护公司及全体股东的利益。公司
股东大会、董事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、
监事能够积极参加公司股东大会、董事会和监事会并能认真履行职责，关联董事能够主动对相关
关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续发展。公司治理的实际情况与
法律法规和中国证监会相关规定不存在重大差异。公司年度信息披露工作连续三年荣获上交所最
高评级“A”级（优秀）；公司董事会秘书王怡先生在中国上市公司协会董事会秘书履职评价中
获得 AA 评级；公司董事会办公室（证券部）荣获中国上市公司协会“2022 年度董办优秀实践
奖”。
1、股东和股东大会
公司严格按照中国证监会《上市公司股东大会规则（2022 年修订）》以及公司《章程》
《股东大会议事规则》的要求，规范股东大会的召集、召开和表决程序，并聘请律师见证会议的
合法性和合规性，出具法律意见书，保证了股东大会的合法有效；公司能够平等对待所有股东，
特别是中小股东能和大股东享有平等地位，确保所有股东能够充分行使自己的权利。报告期内，
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2022 年年度报告
公司组织召开临时股东大会 9 次、年度股东大会 1 次，审议通过议题 43 项，主要集中在融资担
保、定期报告等事项。
2、董事和董事会
公司董事会会议严格按照公司《章程》《董事会议事规则》的规定召集、召开、表决。报告
期内，召开董事会 30 次，审议通过议题 139 项，主要集中在融资担保、对外投资、定期报告等
事项。
3、监事和监事会
公司监事会成员能够严格按照公司《章程》《监事会议事规则》的规定，认真出席监事会会
议和列席董事会会议，认真履行自己的职责，对公司财务情况以及公司董事、高管人员履行职责
的合法、合规性进行了监督，对公司的治理结构提出了意见和建议，并发表了相关意见，维护了
公司及股东的合法权益。报告期内，召开监事会 5 次，审议通过议题 9 项，主要集中在定期报告
等事项。
（二）2022 年董事会工作重点
2022 年，公司面临日益严峻的行业形势，公司紧紧围绕董事会“定战略、作决策、防风
险”的职责定位，始终秉承规范运作的公司治理理念，坚持科学决策、不断完善公司治理结构，
为公司高质量可持续发展奠定基础。
公司按照最新规定，及时修订完善公司《章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》
《对外担保管理办法》《对外捐赠管理办法》等，不断夯实公司治理的制度基础。
公司不断提升董事会议题的合规性；不断为董事履职提供便利性，督促董事按期参加证券监
管部门的合规培训，提高自身履职合规水平；同时，邀请董事对公司重要项目进行实地调研，创
造董事和公司管理层、中层管理人员以及基层员工多方交流的机会。
报告期内，白涛女士因任期已满六年，辞去其担任的独立董事及相关专门委员会委员职务，
其辞职于 2023 年 3 月 31 日正式生效。王奥女士因工作岗位变动原因，辞去公司监事职务。田萌
女士因个人原因卸任公司副总经理职务；
为进一步提高决策效率，公司积极探索、不断完善公司治理的决策授权体系。对于发生频率
较高事项，如新设项目公司、项目公司同比增减资、融资担保、财务资助等日常事项，在合规与
可控风险的前提下，适度优化了相关事项的决策流程，提升了日常事项的审批效率，也使董事会
的决策事项更集中在重大投融资决策和监管要求的事项。
（三）信息披露和投资者关系工作情况
公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司股票上市规则》《上市公司自律监管指引》
等相关规定制定了《信息披露制度》《重大信息内部报告制度》《内幕信息知情人登记备案制
度》《年报信息披露重大差错责任追究制度》等制度。报告期内，在规定媒体上共披露定期报告
4 篇、临时公告 114 篇，准确、真实、完整、及时的披露有关信息，充分履行上市公司信息披露
义务，确保所有股东平等地获得信息，正确地做出投资决策，最大限度地保障其合法权益。
报告期内，公司继续加强与资本市场沟通，及时了解关注资本市场及行业信息，保持与机构
分析师的沟通，采取多种形式，传递公司经营动态，解读公司信息。为便于广大投资者更全面深
入地了解公司经营成果、财务状况，2022 年 4 月 28 日和 10 月 31 日，公司分别举行 2021 年度
业绩说明会和 2022 年半年度及三季度业绩说明会，与投资者进行交流。
（四）内幕知情人登记管理工作情况
公司严格按照中国证监会关于加强内幕信息知情人登记管理的相关规定，制定了《内幕信息
知情人登记管理制度》，在公司发布定期报告等重大事件之前做好内幕信息的保密管理工作，并
对内幕信息知情相关人员进行了登记并报送监管部门备案。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
公司控股股东、实际控制人严格按照相关法律、法规的要求规范运作，与公司资产、人员、
财务、机构、业务等方面完全独立，公司具有独立完整的自主经营能力。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
√适用 □不适用
公司控股股东首开集团承诺：
在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及下属子公司（不含首开股份）在中国境
内（不含中国香港、澳门和台湾地区）将不以任何方式（包括但不限于其单独经营、控股、控制
或可施加重大影响）新增商品房开发项目。
原项目处于收尾阶段的海南燕海，其原开发的“富颐花园小区”项目于 2007 年 9 月竣工，
但“富颐花园小区”项目尚余部分住宅没有销售完毕，对于海南燕海，首开集团承诺该公司不再
以任何形式新增房地产开发业务。
在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及首开集团全资、控股子公司不以任何形
式（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新增以经营为目的的持有型商业
物业。首开集团及首开集团全资、控股子公司原拥有的以经营为目的的持有型物业若进行处置，
在同等条件下，首开股份有优先受让权。
上述承诺长期有效，且严格履行。
目前海南燕海公司已经注销。
首开集团与房地集团根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会要求合并重组后，房地集
团全资子公司房地置业（主营业务为房地产开发、非经营性资产处置）成为首开集团三级非上市
子企业。因房地置业主营业务与股份公司形成同业竞争，为履行避免同业竞争承诺，首开集团将
房地置业及所属企业托管至股份公司。
房地集团另一全资子公司北京天运房地产综合开发经营有限责任公司，自 2002 年改制成立
以来一直专注于保障性住房市场的运作开发，现有开发项目两个：赤城项目将于近期实现竣工交
付、天成家园已全部销售完毕。后续，该公司不再以任何形式新增商品房开发项目。
三、股东大会情况简介
决议刊登
决议刊登的指定
会议届次 召开日期 的披露日 会议决议
网站的查询索引
期
2022 年 第 一 2022 年 1 月 http://www.sse 2022 年 1 1、审议《关于公司符合面向专业投
次临时股东大 21 日 .com.cn/ 月 22 日 资者公开发行公司债券条件的议
会 案》；2、审议《关于公司拟面向专业
投资者公开发行公司债券方案的议
案》；3、审议《关于提请股东大会授
权董事会全权办理本次面向专业投
资者公开发行公司债券的相关事宜
的议案》；4、审议《关于公司为台州
兆汇房地产有限公司申请贷款提供
担保的议案》。
2022 年 第 二 2022 年 3 月 http://www.sse 2022 年 3 1、审议《关于调整独立董事津贴标
次临时股东大 25 日 .com.cn/ 月 26 日 准的议案》；2、审议《关于控股股东
会 北京首都开发控股（集团）有限公司
向公司提供财务资助续期的议案》；
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3、审议《关于公司为北京金旭开泰
房地产开发有限公司购房尾款资产
证券化项目融资提供流动性支持的
议案》；4、审议《关于公司发行供应
链财产权信托的议案》。
2022 年 第 三 2022 年 4 月 http://www.sse 2022 年 4 1、审议《关于公司为北京润和信通
次临时股东大 22 日 .com.cn/ 月 23 日 房地产开发有限公司申请融资提供
会 担保的议案》。
2021 年 年 度 2022 年 5 月 http://www.sse 2022 年 5 1、审议《公司 2021 年度财务决算报
股东大会 11 日 .com.cn/ 月 12 日 告》；2、审议《公司 2021 年度董事
会工作报告》；3、审议《公司 2021
年度监事会工作报告》；4、审议《公
司 2021 年年度报告及摘要》；5、审
议《公司 2021 年度利润分配预案》；
6、审议《公司 2021 年度内部控制评
价报告》；7、审议《公司 2021 年度
内部控制审计报告》；8、审议《公司
2021 年度社会责任报告》；9、审议
《关于续聘致同会计师事务所（特殊
普通合伙）为公司 2022 年度审计机
构的议案》；10、审议《关于公司 2022
年拟向北京首都开发控股（集团）有
限公司支付担保费的议案》；11、审
议《关于公司预计 2022 年度日常关
联交易的议案》；12、审议《关于提
请股东大会对公司担保事项进行授
权的议案》；13、审议《关于提请股
东大会对公司债务融资事项进行授
权的议案》；14、审议《关于提请股
东大会对公司 2022 年度预计新增财
务资助额度进行授权的议案》。
2022 年 第 四 2022 年 6 月 http://www.sse 2022 年 6 1、审议《关于公司补充审议对外提
次临时股东大 28 日 .com.cn/ 月 29 日 供财务资助的议案》；2、审议《关于
会 公司符合面向专业投资者公开发行
公司债券条件的议案》；3、审议《关
于公司拟面向专业投资者公开发行
公司债券方案的议案》；4、审议《关
于提请股东大会授权董事会全权办
理本次面向专业投资者公开发行公
司债券的相关事宜的议案》。
2022 年 第 五 2022 年 9 月 http://www.sse 2022 年 9 1、审议《关于购买董监高责任险的
次临时股东大 20 日 .com.cn/ 月 21 日 议案》；2、审议《关于修订<北京首
会 都开发股份有限公司对外捐赠管理
办法>的议案》；3、审议《关于北京
首开宋庄商业管理有限公司向北京
市通州区宋庄镇小堡村经济合作社
提供借款的议案》。
2022 年 第 六 2022 年 10 http://www.sse 2022 年 1、审议《关于公司向天津海景实业
次临时股东大 月 28 日 .com.cn/ 10 月 29 有限公司提供财务资助的议案》。
会 日
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2022 年 第 七 2022 年 11 http://www.sse 2022 年 1、审议《关于控股股东北京首都开
次临时股东大 月9日 .com.cn/ 11 月 10 发控股（集团）有限公司向公司提供
会 日 财务资助续期的议案》；2、审议《关
于公司申请债权投资计划的议案》；
3、审议《关于提请股东大会授权公
司经营层申请本次债权投资计划的
议案》；4、审议《关于变更公司住所
并修订<公司章程>的议案》；5、审议
《关于修订<公司股东大会议事规
则>的议案》；6、审议《关于修订<公
司董事会议事规则>的议案》；7、审
议《关于公司符合面向专业投资者公
开发行公司债券条件的议案》；8、审
议《关于公司拟面向专业投资者公开
发行公司债券方案的议案》；9、审议
《关于提请股东大会授权董事会全
权办理本次面向专业投资者公开发
行公司债券的相关事宜的议案》；10、
审议《关于公司拟挂牌转让北京发展
大厦有限公司 100%股权及债权的议
案》。
2022 年 第 八 2022 年 12 http://www.sse 2022 年 1、审议《关于公司为北京和信金泰
次临时股东大 月 14 日 .com.cn/ 12 月 15 房地产开发有限公司申请贷款提供
会 日 担保的议案》。
2022 年 第 九 2022 年 12 http://www.sse 2022 年 1、审议《关于公司拟转让北京市复
次临时股东大 月 30 日 .com.cn/ 12 月 31 兴商业城项目的议案》。
会 日
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
年度内 报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止 年初持股 年末持股 股份增 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 日期 数 数 减变动 原因 税前报酬总 报酬
量 额（万元）
李岩 董事长 男 53 2019-8-2 至今 0 0 0 -- -- 是
潘文 董事 男 59 2019-8-1 至今 0 0 0 -- -- 是
阮庆革 董事 男 53 2012-11-22 至今 0 0 0 -- -- 是
赵龙节 董事 男 52 2021-8-5 至今 0 0 0 172.93 否
--
总经理 2021-5-21 至今 否
李灝 董事 男 40 2021-8-5 至今 0 0 0 -- -- 否
王立川 董事 男 41 2020-3-18 2023-1-17 0 0 0 -- -- 否
蒋翔宇 董事 男 36 2020-12-9 至今 0 0 0 -- -- 否
孙茂竹 独立董事 男 63 2018-5-10 至今 0 0 0 -- 19.50 否
邱晓华 独立董事 男 64 2017-8-9 至今 0 0 0 -- 19.50 否
白涛 独立董事 女 57 2016-12-16 2023-3-31 0 0 0 -- 19.50 否
秦虹 独立董事 女 59 2020-12-9 至今 0 0 0 -- 19.50 否
咸秀玲 监事会主席 女 57 2020-12-11 至今 0 0 0 -- -- 是
张国宏 监事 男 54 2019-8-1 至今 0 0 0 -- 143.11 否
陈刚 监事 男 50 2019-8-1 至今 0 0 0 -- 128.15 否
裴艳 监事 女 41 2015-12-30 至今 0 0 0 -- -- 是
王奥 监事 女 38 2021-8-5 2022-4-18 0 0 0 -- -- 否
王宏伟 总经济师 男 56 2008-2-20 至今 0 0 0 -- 134.06 否
胡瑞深 总工程师 男 57 2008-2-20 至今 0 0 0 -- 134.06 否
刘安 副总经理 男 57 2012-11-22 至今 0 0 0 -- 138.58 否
王枥新 副总经理 男 54 2021-5-21 至今 0 0 0 -- 126.76 否
田萌 副总经理 女 54 2011-6-21 2022-11-1 0 0 0 -- 45.39 否
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2022 年年度报告
容宇 总会计师 女 54 2019-8-2 至今 0 0 0 -- 143.55 否
李捷 副总经理 男 52 2021-5-21 至今 0 0 0 -- 132.54 否
张绍辉 总经理助理 男 52 2021-5-21 2023-1-31 0 0 0 -- 130.27 否
王怡 董事会秘书 男 55 2008-2-20 至今 14,449 14,449 0 -- 138.58 否
周兵 总经理助理 女 54 2021-5-21 至今 0 0 0 -- 126.07 否
高士尧 总法律顾问 女 40 2021-5-21 至今 0 0 0 -- 116.35 否
合计 / / / / / 14,449 14,449 0 / 1,888.40 /
姓名 主要工作经历
李岩 1969 年 4 月出生，大学本科学历，正高级经济师。2010 年 8 月至 2016 年 8 月，任北京市西城区人民政府副区长，2016 年 8 月起，任
首开集团董事、总经理。2016 年 12 月起，任首开股份副董事长。2019 年 8 月起，任首开股份董事长。
潘文 1963 年 4 月出生，工商管理硕士，高级工程师。2011 年 9 月起，任首开集团副总经理。2012 年 11 月至 2016 年 11 月，任首开股份董
事。2016 年 12 月起，任首开股份监事。2019 年 8 月起，任首开股份董事。
阮庆革 1969 年 10 月出生，研究生学历，高级经济师。2011 年 9 月-2016 年 6 月，任首开集团总经济师，2016 年 6 月起，任首开集团副总经
理。2015 年 1 月起，任首开集团总法律顾问。2012 年 11 月起，任首开股份董事。
赵龙节 1970 年 9 月出生，博士研究生学历，正高级经济师。2008 年 2 月至 2021 年 5 月，任首开股份副总经理。2021 年 5 月起，任首开股份
总经理。2021 年 6 月起，任首开股份党委副书记。2021 年 8 月起，任首开股份董事。
李灝 1982 年 12 月出生，经济学硕士，金融风险管理师。2016 年 3 月加入君康人寿保险股份有限公司，先后担任资产管理中心另类投资部副
总经理、总经理，现任君康人寿保险股份有限公司资产管理中心副总经理。2021 年 8 月起，任首开股份董事。
王立川 1981 年 9 月出生，大学本科学历，2016 年 8 月起，历任横琴人寿保险有限公司办公室总经理、行政总监和投资总监、风控总监等职，
现任横琴人寿保险有限公司职工监事、投资总监、资产管理事业部总经理。2020 年 3 月至 2023 年 1 月，任首开股份董事。
蒋翔宇 1986 年 1 月出生，研究生学历，中国注册会计师，特许金融分析师。2014 年 6 月至 2016 年 9 月，任百年人寿保险股份有限公司资产管
理中心高级投资经理。2017 年 1 月起，任百年保险资产管理有限责任公司权益投资部副总经理。2020 年 12 月起，任首开股份董事。
孙茂竹 1959 年 2 月出生，研究生学历，注册会计师。中国人民大学商学院财务与金融系教授，博士生导师，中国会计学会管理会计专业委员
会委员。曾任中国人民大学会计系党总支副书记和系副主任、中国人民大学商学院党委副书记。现任西藏天路股份有限公司独立董事、
上海卓然技术股份有限公司独立董事、华润双鹤药业股份有限公司独立董事、华电新能源集团股份公司独立董事。2018 年 5 月起，任
首开股份独立董事。
邱晓华 1958 年 1 月出生，经济学博士。曾任民生证券首席经济学家，广东华兴银行首席经济学家等。2018 年 5 月至今，任阳光资产管理股份
有限公司首席战略官；2017 年 9 月至今，任金砖（厦门）股权投资基金有限公司董事长；2019 年 10 月至今，任阳光保险集团股份有限
公司首席经济学家；2022 年 3 月至今，任易联众信息技术股份有限公司首席经济学家。现任龙洲集团股份有限公司独立董事、广东宏
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2022 年年度报告
川智慧物流股份有限公司独立董事。2017 年 8 月起，任首开股份独立董事。
白涛 1965 年 3 月出生，法学博士。2002 年 4 月至今，任北京市君合律师事务所合伙人，律师。任国信证券独立董事。2016 年 12 月至 2023
年 3 月，任首开股份独立董事。
秦虹 1963 年 1 月出生，经济学硕士。曾任住房和城乡建设部政策研究中心副主任、主任；2019 年 5 月至今任中国人民大学国家发展与战略
研究院高级研究员；2019 年 11 月至 2020 年 6 月任房天下独立董事；现任红星美凯龙家居集团股份有限公司独立董事、华润万家生活
（港股 01209）独立董事。2020 年 12 月起，任首开股份独立董事。
咸秀玲 1965 年 3 月出生，会计学硕士，正高级会计师。2015 年 12 月至 2020 年 04 月，任北京祥龙资产经营有限责任公司财务总监；2020 年
5 月起，任首开集团总会计师。2020 年 12 月起，任首开股份监事、监事会主席。
张国宏 1968 年 9 月出生，研究生学历，2010 年 2 月至 2019 年 5 月，任首开集团总经理助理；2019 年 6 月起，任首开股份党委副书记。2019
年 8 月起，任首开股份职工监事。
陈刚 1972 年 11 月出生，研究生学历，高级工程师、高级政工师。2017 年 9 月至 2021 年 4 月，任首开股份纪委副书记。2021 年 4 月起，任
首开股份纪委书记。2019 年 8 月起，任首开股份监事。
裴艳 1981 年 12 月出生，博士研究生学历。2014 年 8 月至 2018 年 11 月在首开股份纪检监察部任职，2018 年 11 月至 2020 年 1 月，任首开
股份纪检监察部副部长。2020 年 1 月起，任首开集团纪委审查调查室主任。2015 年 12 月起，任首开股份职工监事。
王奥 1984 年 7 月出生，大学本科学历，注册会计师，英国特许公认会计师。2017 年 4 月至 2020 年 9 月，任首开控股（国际）有限公司财务
部经理。2020 年 9 月至 2022 年 4 月，任首开集团财务部副部长（主持工作）。2022 年 4 月起，任首开股份财务部部长。2021 年 8 月
至 2022 年 4 月，任首开股份监事。
王宏伟 1966 年 11 月出生，1966 年 11 月出生，博士研究生学历，教授级高级工程师、正高级经济师。曾任城开集团副总经理、总建筑师、前
期开发部主任，首开集团总规划师，2008 年 2 月起首开股份总经济师。
胡瑞深 1965 年 3 月出生，研究生学历，教授级高级工程师。2008 年 2 月起首开股份总工程师。
刘安 1965 年 11 月出生，研究生学历，高级工程师。2010 年 9 月起首开股份副总经理。
王枥新 1968 年 6 月出生，研究生学历，正高级会计师。曾任首开集团副总会计师兼财务部经理。2019 年 8 月至 2021 年 5 月，任首开股份监
事。2021 年 5 月起，任首开股份副总经理。
田萌 1968 年 9 月出生，大学本科学历，高级工程师。2011 年 6 月至 2022 年 11 月，任首开股份副总经理。
容宇 1968 年 5 月出生，大学本科学历，正高级会计师。曾任首开集团财务部副经理，首开股份财务部部长。2019 年 8 月起任首开股份总会
计师。
李捷 1970 年 9 月出生，大学本科学历，房地产经纪人。2010 年 9 月至 2021 年 8 月，任北京首开仁信置业有限公司总经理。2021 年 5 月起，
任首开股份副总经理。
张绍辉 1970 年 4 月出生，大学本科学历，正高级工程师。2011 年 1 月至 2018 年 3 月任首开股份项目管理三部部长；2018 年 2 月起任北京国
家速滑馆党委副书记、董事、总经理。2021 年 5 月至 2023 年 1 月，任首开股份总经理助理。2023 年 1 月起，任首开股份副总经理。
王怡 1967 年 2 月出生，工商管理硕士，正高级经济师。曾任首开集团投行业务部经理，2008 年 2 月起任首开股份董事会秘书，现兼任首开
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2022 年年度报告
盈信司董事长、总经理。
周兵 1968 年 5 月出生，大学本科学历，高级工程师。2009 年 4 月至 2022 年 1 月，任首开股份首开志信分公司总经理。2021 年 5 月起，任
首开股份总经理助理。
高士尧 1982 年 6 月出生，大学本科学历，经济学硕士，具有法律职业资格、非执业注册会计师。2013 年 2 月至 2018 年 10 月，任首开股份法
务审计部副部长；2018 年 10 月至 2021 年 12 月，任首开股份审计部部长。2021 年 5 月起，任首开股份总法律顾问。2021 年 12 月起，
兼任首开股份法律合规部部长。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
李岩 首开集团 董事、总经理 2016 年 8 月
潘文 首开集团 董事、副总经理 2011 年 9 月
阮庆革 首开集团 副总经理、总法律顾问 2016 年 6 月
阮庆革 天鸿集团 董事长 2011 年 11 月
李灝 君康人寿保险股份有限公司 资产管理中心副总经理 2020 年 3 月
王立川 横琴人寿保险有限公司 职工监事、投资总监、资产管理事业部总经理 2020 年 8 月
蒋翔宇 百年保险资产管理有限责任公司 权益投资部副总经理 2017 年 1 月
咸秀玲 首开集团 总会计师 2020 年 5 月
裴艳 首开集团 纪委审查调查室主任 2020 年 1 月
王奥 首开集团 财务部副部长 2020 年 9 月 2022 年 4 月
在股东单位任职情况的说明 -
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2022 年年度报告
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
潘文 房地集团 董事 2020 年 9 月
阮庆革 国奥投资 董事长、法定代表人 2016 年 5 月
孙茂竹 中国人民大学商学院 财务与金融系教授，博士生 1987 年 6 月
导师
孙茂竹 中国会计学会 管理会计专业委员会委员
孙茂竹 西藏天路股份有限公 独立董事 2021 年 3 月 2024 年 3 月
司独立董事
孙茂竹 上海卓然技术股份有 独立董事 2017 年 11 月
限公司
孙茂竹 华润双鹤药业股份有 独立董事 2021 年 7 月
限公司
孙茂竹 华电新能源集团股份 独立董事 2022 年 5 月
公司
邱晓华 阳光资产管理股份有 首席战略官 2018 年 5 月
限公司
邱晓华 阳光保险集团股份有 首席经济学家 2019 年 10 月
限公司
邱晓华 金砖（厦门）股权投资 董事长 2017 年 9 月
基金有限公司
邱晓华 龙洲集团股份有限公 独立董事 2018 年 8 月 2021 年 8 月
司
邱晓华 广东宏川智慧物流股 独立董事 2021 年 6 月
份有限公司
邱晓华 易联众信息技术股份 首席经济学家 2022 年 3 月
有限公司
白涛 北京市君合律师事务 合伙人，律师 2002 年 4 月
所
白涛 国信证券股份有限公 独立董事 2016 年 12 月
司
秦虹 红星美凯龙家居集团 独立董事 2020 年 11 月 至今
股份有限公司
秦虹 华润万家生活 独立董事 2020 年 12 月
王奥 北京首开资产管理有 董事 2020 年 12 月 2022 年 11 月
限公司
王奥 首开控股（国际）有限 董事 2020 年 12 月 2022 年 9 月
公司
王枥新 三亚椰林滩大酒店有 执行董事、法定代表人 2020 年 3 月
限责任公司
赵龙节 首开野村 董事长、法定代表人 2021 年 3 月
赵龙节 首开文投 董事长、法定代表人 2021 年 8 月
赵龙节 首开文投新华（北京） 董事长 2021 年 9 月
文化发展有限公司
赵龙节 海南蜈支洲旅游开发 董事长、法定代表人 2018 年 10 月
股份有限公司
胡瑞深 北京市住宅产业化集 董事 2018 年 8 月
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2022 年年度报告
团股份有限公司
王怡 首茂丰和 董事 2021 年 3 月
在其他单位任职情况的说明 -
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 公司高管薪酬由董事会决定，公司不向董事、监事（职工监事除
酬的决策程序 外）单独支付报酬。独立董事津贴标准经公司 2019 年第三次临
时股东大会及 2022 年第二次临时股东大会审议后通过。
董事、监事、高级管理人员报 公司高级管理人员报酬确定依据为《北京首都开发股份有限公司
酬确定依据 高管薪酬管理制度》，该办法已经公司 6 届 9 次董事会审议通
过，2012 年 7 月薪酬委员会进行了进一步的修订完善。2021 年
公司 9 届 65 次董事会及 2022 年公司 9 届 74 次董事会修订了
《北京首都开发股份有限公司高管薪酬管理制度》。
董事、监事和高级管理人员 详见董事、监事、高级管理人员相关情况表
报酬的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和 报告期内，公司董事、监事和高级管理人员从公司实际获得的报
高级管理人员实际获得的报 酬合计 1,888.40 万元（税前）。
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王立川 董事 离任 个人原因
白涛 独立董事 离任 任期届满
王奥 监事 离任 工作原因
田萌 副总经理 离任 个人原因
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第九届董事会第 2022 年 1 月 1、审议《关于公司拟终止收购北京宝信实业发展公司所持有的都
七十二次会议 14 日 江堰中盛宝信置业有限公司 20%股权及 2.95 亿元债权的议案》；
2、审议《关于公司拟发行不超过 45 亿元定向债务融资工具的议
案》；3、审议《关于公司为福州首开峻宸置业有限公司申请贷款
提供担保的议案》。
第九届董事会第 2022 年 2 月 1、审议《关于公司与控股股东北京首都开发控股（集团）有限公
七十三次会议 10 日 司签署<托管协议>的议案》；2、审议《关于公司为南通首开泓泰
置业有限公司申请贷款提供担保的议案》；3、审议《关于公司为
海门源泰置业有限公司申请贷款提供担保的议案》；4、审议《关
于公司为广州穗江置业有限公司申请贷款提供担保的议案》。
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2022 年年度报告
第九届董事会第 2022 年 3 月 1、审议《关于调整独立董事津贴标准的议案》；2、审议《关于
七十四次会议 4日 控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供财务资
助续期的议案》；3、审议《关于公司为北京金旭开泰房地产开发
有限公司购房尾款资产证券化项目融资提供流动性支持的议
案》；4、审议《关于公司为佛山市玺泰房地产有限公司向中国光
大银行股份有限公司申请贷款提供担保的议案》；5、审议《关于
公司为佛山市玺泰房地产有限公司向中国邮政储蓄银行股份有限
公司申请贷款提供担保的议案》；6、审议《关于公司发行供应链
财产权信托的议案》；7、审议《关于召开公司 2022 年第二次临
时股东大会的议案》。
第九届董事会第 2022 年 3 月 1、审议《关于公司为南京首开隆泰置业有限公司申请贷款提供担
七十五次会议 15 日 保的议案》。
第九届董事会第 2022 年 3 月 1、审议《关于公司为杭州首开润泰置业有限公司申请贷款提供担
七十六次会议 18 日 保的议案》。
第九届董事会第 2022 年 4 月 1、审议《关于公司为北京怡璟置业有限公司申请现金保函业务提
七十七次会议 1日 供担保的议案》；2、审议《关于公司为北京润和信通房地产开发
有限公司申请融资提供担保的议案》3、审议《关于召开公司
2022 年第三次临时股东大会的议案》。
第九届董事会第 2022 年 4 月 1、审议《公司 2021 年度财务决算报告》；2、审议《公司 2021
七十九次会议 14 日 年度董事会工作报告》；3、审议《公司 2021 年年度报告及摘
要》；4、审议《公司 2021 年度利润分配预案》；5、审议《公司
2021 年度内部控制评价报告》；6、审议《公司 2021 年度内部控
制审计报告》；7、审议《公司 2021 年度社会责任报告》；8、审
议《关于续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2022 年
度审计机构的议案》；9、审议《关于公司 2021 年度计提资产减
值准备的议案》；10、审议《关于公司 2022 年拟向北京首都开发
控股（集团）有限公司支付担保费的议案》；11、审议《关于预
计公司 2022 年度日常关联交易的议案》；12、审议《关于提请股
东大会对公司担保事项进行授权的议案》；13、审议《关于提请
股东大会对公司债务融资事项进行授权的议案》；14、审议《关
于提请股东大会对公司 2022 年度预计新增财务资助额度进行授权
的议案》；15、审议《关于公司董事会对公司对外投资事项进行
授权的议案》；16、审议《关于召开公司 2021 年年度股东大会的
议案》。
第九届董事会第 2022 年 4 月 1、审议《公司 2022 年第一季度报告》。
八十次会议 28 日
第九届董事会第 2022 年 5 月 1、审议《关于公司补充审议对外提供财务资助的议案》；2、审
八十一次会议 27 日 议《关于公司支持服务业小微企业和个体工商户抗击疫情减免租
金的议案》；3、审议《关于公司向重庆龙湖企业拓展有限公司提
供反担保的议案》；4、审议《关于公司拟作为发起机构发行
2022 年度第一期资产支持票据的议案》；5、审议《关于公司拟
发行中期票据的议案》。
第九届董事会第 2022 年 6 月 1、审议《关于公司开展购房尾款资产支持专项计划的议案》；
八十二次会议 9日 2、审议《关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条件的
议案》；3、审议《关于公司拟面向专业投资者公开发行公司债券
方案的议案》；4、审议《关于提请股东大会授权董事会全权办理
本次面向专业投资者公开发行公司债券的相关事宜的议案》；5、
审议《关于召开公司 2022 年第四次临时股东大会的议案》。
第九届董事会第 2022 年 7 月 1、审议《关于购买董监高责任险的议案》；2、审议《关于公司
八十五次会议 28 日 为东莞市煜泰房地产有限公司申请贷款提供担保的议案》；3、审
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2022 年年度报告
议《关于公司为成都首开韶泰置业有限公司申请贷款提供担保的
议案》。
第九届董事会第 2022 年 8 月 1、审议《北京首都开发股份有限公司董事会授权管理办法》；
八十六次会议 11 日 2、审议《北京首都开发股份有限公司内部审计管理规定》；3、
审议《北京首都开发股份有限公司总经理办公会议事规则》。
第九届董事会第 2022 年 9 月 1、审议《关于修订〈北京首都开发股份有限公司对外担保管理办
八十九次会议 1日 法〉的议案》；2、审议《关于修订〈北京首都开发股份有限公司
对外捐赠管理办法〉的议案》；3、审议《关于北京首开宋庄商业
管理有限公司向北京市通州区宋庄镇小堡村经济合作社提供借款
的议案》；4、审议《关于召开公司 2022 年第五次临时股东大会
的议案》。
第九届董事会第 2022 年 9 月 1、审议《关于公司拟向中国建设银行股份有限公司申请城镇化建
九十一次会议 29 日 设贷款的议案》；2、审议《关于公司向重庆龙湖企业拓展有限公
司提供反担保的议案》；3、审议《关于台州兆裕房地产有限公司
贷款条件变更的议案》。
第九届董事会第 2022 年 10 1、审议《关于公司向天津海景实业有限公司提供财务资助的议
九十二次会议 月 12 日 案》；2、审议《关于召开公司 2022 年第六次临时股东大会的议
案》。
第九届董事会第 2022 年 10 1、审议《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公
九十三次会议 月 20 日 司提供财务资助续期的议案》；2、审议《关于召开公司 2022 年
第七次临时股东大会的议案》。
第九届董事会第 2022 年 10 1、审议《公司 2022 年第三季度报告》；2、审议《关于公司申请
九十四次会议 月 27 日 债权投资计划的议案》；3、审议《关于提请股东大会授权公司经
营层申请本次债权投资计划的议案》；4、审议《关于变更公司住
所并修订<公司章程>的议案》5、审议《关于修订〈北京首都开发
股份有限公司股东大会议事规则〉的议案》6、审议《关于修订
〈北京首都开发股份有限公司董事会议事规则〉的议案》；7、审
议《关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条件的议
案》；8、审议《关于公司拟面向专业投资者公开发行公司债券方
案的议案》；9、审议《关于提请股东大会授权董事会全权办理本
次面向专业投资者公开发行公司债券的相关事宜的议案》；10、
审议《关于公司拟挂牌转让北京发展大厦有限公司 100%股权及债
权的议案》。
第九届董事会第 2022 年 11 1、审议《关于公司投资藏山新融壹号城市发展股权投资基金（天
九十七次会议 月 25 日 津）合伙企业（有限合伙）（暂定名）的议案》；2、审议《关于
召开公司 2022 年第八次临时股东大会的议案》。
第九届董事会第 2022 年 12 1、审议《关于公司拟转让北京市复兴商业城项目的议案》；2、
九十九次会议 月 14 日 审议《关于召开公司 2022 年第九次临时股东大会的议案》。
第九届董事会第 2022 年 12 1、审议《关于公司董事会对公司对外投资事项进行 2023 年度授
一百零一次会议 月 30 日 权的议案》；2、审议《关于公司开展供应链保理业务的议案》；
3、审议《关于召开公司 2023 年第一次临时股东大会的议案》。
根据上海证券交易所《股票上市规则》等相关规定，董事会审议的部分议题未达到披露标准，未
在本表中显示。
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
董事 是否 参加股东
参加董事会情况
姓名 独立 大会情况
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2022 年年度报告
董事 本年应参 亲自 以通讯 是否连续两 出席股东
委托出 缺席
加董事会 出席 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 次数
次数 次数 加次数 加会议 数
李岩 否 30 30 21 0 0 否 5
潘文 否 30 30 18 0 0 否 10
阮庆革 否 30 30 20 0 0 否 8
赵龙节 否 30 30 18 0 0 否 9
李灝 否 30 30 27 0 0 否 10
王立川 否 30 30 29 0 0 否 10
蒋翔宇 否 30 30 22 0 0 否 10
孙茂竹 是 30 30 18 0 0 否 10
邱晓华 是 30 30 18 0 0 否 9
白涛 是 30 30 17 0 0 否 10
秦虹 是 30 30 18 0 0 否 10
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 30
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 17
现场结合通讯方式召开会议次数 13
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 孙茂竹、邱晓华、阮庆革
战略委员会 李岩、潘文、阮庆革、赵龙节、白涛
提名、薪酬与考核委员会 白涛、孙茂竹、邱晓华
(2).报告期内战略与投资委员会委员会召开 8 次会议
重要意 其他履
召开日期 会议内容 见和建 行职责
议 情况
2022 年 1 1、审议《北京市大兴区旧宫镇绿化隔离地区建设旧村二期 1 号地土地 同意 -
月 27 日 一级开发项目 A2-2 地块 R2 二类居住用地竞买》；2、审议《北京市房
山区拱辰街道办事处 FS00-LX05-0045 地块 R2 二类居住用地竞买》；
3、审议《北京市石景山区刘娘府综合改造土地一级开发项目 1604-
654-1、654-2、696、728-1 地块 R2 二类居住用地、B4 综合性商业金融
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服务业用地、A334 基础教育用地竞买》；4、审议《北京市朝阳区崔各
庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目 30-L03-01、03、04、05 地块竞
买》；5、审议《北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期 1304-
L04 地块 R2 二类居住用地竞买》；6、审议《北京市丰台区玉泉营街道
纪家庙村 JJM-007 地块 R2 二类居住用地、JJM-012 地块 A33 基础教育
用地竞买》；7、审议《北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四
村”棚户区改造土地开发 A 地块 CP02-0101-6006 地块竞买》。
2022 年 4 1、审议《北京市朝阳区太阳宫新区 D 区 0210-029 地块 R2 二类居住用 同意 -
月 28 日 地 2、审议《北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目
29-318 地块 R2 二类居住用地竞买》；3、审议《北京市朝阳区崔各庄
乡奶西村棚户区改造土地开发项目 29-319、320 地块 R2 二类居住用
地、A334 托幼用地竞买》；4、审议《北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团
棚户区改造土地开发项目 003 地块 R2 二类居住用地竞买》；5、审议
《北京市朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目 1303-685、694
地块 R2 二类居住用地竞买》；6、审议《北京市丰台区北宫镇东河沿村
棚户区改造项目 FT00-0202-0003 地块 R2 二类居住用地、FT00-0202-
0005 地块 A33 基础教育用地竞买》；7、审议《北京市丰台区北宫镇东
河沿村棚户区改造项目 FT00-0202-0011 地块 R2 二类居住用地竞买》；
8、审议《北京市丰台区右安门街道亚林西土地一级开发 0501-644、
645、646、647 等地块 R2 二类居住用地、B4 综合性商业金融服务业用
地、A334 托幼用地竞买》；9、审议《北京市丰台区城乡一体化小瓦窑
村旧村改造项目 XWY-13 地块 R2 二类居住用地竞买》；10、审议《北京
市顺义区顺义新城第 19 街区 19-85 地块二类居住用地、19-86 地块托
幼用地竞买》；11、审议《北京市顺义区薛大人庄村剩余 2 号地块
SY00-0025-6001 地块 R2 二类居住用地、SY00-0025-6003 地块 A334 托
幼用地竞买》；12、审议《北京市昌平区北七家镇平西府土地一级开发
项目 B-02 地块（CP-121101044009-012 地块）R2 二类居住用地竞
买》；13、审议《北京市昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目 PF-
10 地块 R2 二类居住用地、PF-09 地块 A33 基础教育用地竞买》。
2022 年 6 1、审议《关于收购福州市 2021-41 号地块项目公司 100%股权及债权的 同意 -
月 29 日 议案》。
2022 年 8 1、审议《北京市丰台区南苑街道城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造 同意 -
月 12 日 项目 NY-011B 地块 R2 二类居住用地竞买》；2、审议《北京市丰台区南
苑街道城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造 NY-010、011A B4 综合性商
业金融用地、R2 二类居住用地竞买》。
2022 年 9 1、审议《北京市海淀区西北旺镇 HD00-0403 街区永丰产业基地（新） 同意 -
月1日 F2 地块 HD00-0403-0013 地块 R2 二类居住用地竞买》；2、审议《北京
市海淀区西北旺镇 HD00-0403 街区永丰产业基地（新）F2 地块 HD00-
0403-0015、0016 地块 R2 二类居住用地、A33 基础教育用地竞买》；
3、审议《北京市丰台区南苑街道城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造
项目 NY-011B 地块 R2 二类居住用地竞买》；4、审议《北京市丰台区大
红门街道大红门一期 A 区棚户区改造项目 FT00-0516-0008 地块 R2 二类
居住用地竞买》；5、审议《北京市丰台区大红门街道大红门一期 A 区
棚户区改造项目 FT00-0516-0004 地块 R2 二类居住用地竞买》；6、审
议《北京市密云区水源路南侧 B 地块土地一级开发项目 MY00-0104-
6054 地块 R2 二类居住用地竞买》；7、审议《北京市顺义区顺义新城
第 1 街区 SY00-0001-0320 地块 R2 二类居住用地竞买》；8、审议《北
京市丰台区地铁九号线花乡站造甲村土地一级开发项目 FT00-1516-
6031、FT00-1514-6039 地块 R2 二类居住用地竞买》；9、审议《北京
市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发 A 地
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块 CP02-0101-6004、6005 地块 R2 二类居住用地竞买》；10、审议《北
京经济技术开发区亦庄新城 0510 街区 YZ00-0510-0033 地块 R2 二类居
住用地竞买》。
2022 年 9 1、审议《广州市番禺区番禺客运站北侧地块竞买》；2、审议《广州市 同意 -
月 22 日 白云区嘉禾望岗东北侧 AB2108014 地块竞买》；3、审议《苏州工业园
区松涛街东、淞江路北苏地 2022-WG-44 号地块竞买》；4、审议《福州
市 2022-38 号鼓楼区福沁路西侧地块竞买》。
2022 年 10 1、审议《北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目 29- 同意 -
月 24 日 321 地块竞买》。
2022 年 11 1、审议《北京市朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF- 同意 -
月9日 44 地块竞买》；2、审议《北京市朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治
项目（一期）PF-45 地块竞买》；3、审议《北京市朝阳区崔各庄乡奶
西村棚户区改造土地开发项目 29-321 地块竞买》；4、审议《北京市石
景山区老古城 1608-626 地块竞买》。
2022 年 12 1、审议《北京市朝阳区小红门乡剩余土地一级开发项目 11 号地（XHM- 同意 -
月 26 日 15）R2 二类居住用地竞买》。
(3).报告期内审计委员会召开 6 次会议
重要 其他
意见 履行
召开日期 会议内容
和建 职责
议 情况
2022 年 2 1、听取《2021 年公司利润指标说明》的汇报；2、听取《关于公司 同意 -
月 15 日 2021 年年报总体审计情况》的汇报。
2022 年 3 1、审议《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司 同意 -
月4日 提供财务资助续期的议案》。
2022 年 3 同意 -
1、审议《公司 2021 年内部审计工作情况汇报》。
月 25 日
2022 年 4 1、审议《公司 2021 年度审计报告初稿》；2、审议《公司 2021 年度 同意 -
月7日 内部控制审计报告》；3、审议《公司 2021 年度内部控制评价报
告》；4、审议《公司 2022 年内部审计工作计划》；5、审议《关于
续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2022 年度审计机构
的议案》；6、审议《关于公司 2021 年度计提资产减值准备的议
案》；7、审议《关于公司 2022 年拟向北京首都开发控股（集团）有
限公司支付担保费的议案》；8、审议《关于预计公司 2022 年度日常
关联交易的议案》；9、审议《关于提请股东大会对公司担保事项进
行授权的议案》；10、审议《关于提请股东大会对公司债务融资事项
进行授权的议案》；11、审议《关于提请股东大会对公司 2022 年度
预计新增财务资助额度进行授权的议案》；12、听取《独立董事 2021
年度述职报告》；13、听取《审计委员会 2021 年度述职报告》。
2022 年 10 1、审议《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司 同意 -
月 20 日 提供财务资助续期的议案》。
2022 年 12 同意 -
1、审议《关于公司拟转让北京市复兴商业城项目的议案》
月 14 日
(4).报告期内提名、薪酬与考核委员会召开 3 次会议
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重要意
其他履行
召开日期 会议内容 见和建
职责情况
议
2022 年 3 1、审议《关于提高独立董事津贴标准的议案》；2、审 同意 -
月4日 议《北京首都开发股份有限公司高管薪酬管理制度》。
2022 年 4 1、审议《关于确认公司董事（非独立董事）及高级管理 同意 -
月7日 人员应付报酬总额的议案》。
2022 年 9 1、审议《关于审查公司高级管理人员及各级员工履行职 同意 -
月1日 责情况并审核 2021 年年薪实际发放的议案》。
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
公司并表企业年平均职工人数为 2,867 人，其中主要子公司人数如下：
母公司在职员工的数量 162
主要子公司在职员工的数量 2,489
在职员工的数量合计 2,651
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 485
销售人员 306
技术人员 1,152
财务人员 291
行政人员 417
合计 2,651
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 530
大学本科 1,512
大学专科 294
中专及以下 315
合计 2,651
注：包括非主要子公司在内，并表企业年平均职工人数为 2,867 人。
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
为满足北京首都开发股份有限公司战略发展和市场竞争的需要，充分发挥绩效、薪酬对公司
经营业绩提升的促进作用，完善制度化、市场化的激励约束机制，促进公司战略目标的实现，
2022 年公司进一步对岗位、绩效、薪酬办法进行了改革与完善，修订了《岗位管理办法》《员
工绩效管理办法》《薪酬管理办法》，制定了《经营层薪酬管理办法》，薪酬与经济效益紧密挂
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钩，进一步优化以绩效为导向的薪酬体系，提升薪酬的市场竞争力。在薪酬分配方面，本着“效
益升、薪酬增；效益降、薪酬减”的原则，继续按照“团队协作，风险共担”的绩效理念和“高
风险，高绩效、高收益”的薪酬理念，结合所属各公司的实际贡献度和年度经营业绩考核结果分
配绩效奖金，持续提升激励效果，促进公司“十四五”战略目标的实现和长远发展。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
根据公司“十四五”战略规划及公司发展、转型对人才的要求，进一步深入开展培训需求调
研，优化课程、师资、供应商选择，提升员工综合素质和能力。2022 年，公司修订并出台《员
工培训管理实施细则》，组织创新转型特训班系列培训。在培训方式上，线上与线下、理论与实
操相结合。在培训内容上，课程日益丰富且紧贴工作实际，涉及城市更新、数字化转型、全员营
销、资产盘活等方面。整体而言，公司通过完善培训制度，组织各层级培训，不断优化人才队伍
结构，更好盘活现有人才，加快优秀人才内部培养，为各类人才搭建内部学习平台，为公司发展
提供人才支持。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 82.6 万小时
劳务外包支付的报酬总额 5469 万元
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37
号）及《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红（2022 年修订》（证监会公告[2022]3
号）的要求，公司结合自身发展需要，在保持健康发展的前提下，进一步强化回报股东的意识，
健全分红政策相关机制，对《公司章程》部分内容进行了修改。在符合利润分配原则、满足现金
分红的条件的前提下，公司原则上每年度进行一次现金分红，现金方式分配的利润应不低于当年
实现的可分配利润的 20%。不满足条件时，公司该年度可以不进行现金分红，但公司最近三年以
现金方式累计分配的利润不得少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
2022 年 5 月 11 日召开的公司 2021 年年度股东大会审议通过《公司 2021 年度利润分配预
案》。公司 2021 年度利润分配预案为：以 2021 年 12 月 31 日公司 2,579,565,242 股总股本为基
数，每 10 股派发现金红利 1 元(含税)，支付现金红利 257,956,524.20 元，占公司 2021 年度已
实现的归属于上市公司股东的净利润的 37.26%，达到《公司章程》的规定。
2023 年 4 月 27 日，公司第九届董事会第一百一十次会议审议通过《公司 2022 年度利润分
配预案》。公司 2022 年度利润分配预案为：拟以 2022 年 12 月 31 日公司 2,579,565,242 股总股
本为基数，每 10 股派发现金红利 1 元(含税)，预计派发现金红利 257,956,524.20 元。
该利润分配预案尚需提交公司年度股东大会审议通过方可实施，公司将在审议本次利润分配
预案的股东大会上为投资者提供现场及网络投票方式，为广大投资者特别是中小投资者参与决策
提供便利。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
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分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
2022 年，本公司调整高管薪酬管理制度及考核机制，在考核上更加突出对公司战略目标的
承接和对核心经营指标的贡献。同时，高管团队结算薪酬与公司整体经营业绩绑定，充分体现
“团队协作，风险共担，利润共享”的团队绩效理念和“高绩效，高回报”的薪酬理念，发挥绩
效、薪酬在经营管理中的激励作用。在激励约束方面，通过年度绩效与任期激励配套的激励约束
机制，将高管薪酬与公司的短期和中长期绩效相结合，确保个人价值与公司价值、激励作用与约
束作用、短期效益与中长期效益的统一。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
详见公司披露的《2022 年度内部控制自我评价报告》
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
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基于首开股份现有业务板块的功能定位、业务特点和管理需求，本着战略导向、分类施策、
渐进适配、扁平高效、定位清晰的原则，总部对多元业务采取分类管控：
股份总部对房地产开发（含一级开发和棚改、公共设施建设）、商业地产（含租赁）、城市
更新和老旧城区改造等业务采取运营管控型，通过明战略、定指标（目标）、管业务、强监控、
严考核进行管控，股份总部强化专业管理职能。
股份总部对房地产金融、养老、文创和物业管理等业务，采取战略管控型，通过管战略、定
指标、做监控、强考核进行管控，股份总部强化资源统筹、经营监控职能。
本年度合并财务报表范围除本公司外，包括 102 家二级子公司、33 家三级子公司、4 家四级
子公司，其中本年度增加 8 家二级子公司，减少 5 家二级子公司，4 家三级子公司，1 家四级公
司。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见公司披露的《2022 年度内部控制审计报告》
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
经自查，公司治理内部规章制度基本完善，公司治理组织架构健全，三会运作规范。报告期
内，公司继续与时俱进提升治理水平、完善内部制度建设。
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） -
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
√适用 □不适用
我公司严格按照环境保护相关法律法规，强化项目各节点及相关单位管控。
多年来，公司在绿色低碳项目开发上表现卓越，连续上榜“绿色 TOP”指数。2022 年公司完
成了第一阶段“碳盘查”工作，对在建和运营的不同业态物业进行碳排放量核查及碳减排量核
算，摸清企业“碳家底”，计算碳排放总量和碳排放强度，形成企业碳排放核算报告，年内通过
中国建筑节能协会组织的专家验收，成为北京市首家完成企业级碳盘查的房地产企业。
详见公司《2022 年度社会责任报告》。
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3. 未披露其他环境信息的原因
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
详见公司《2022 年度社会责任报告》。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） -
减碳措施类型（如使用清洁能源发 完成公司《超低能耗建筑技术实施指引》编制，在科学阐
电、在生产过程中使用减碳技术、 述超低能耗技术体系同时，重点加强对各开发环节的应用
研发生产助于减碳的新产品等） 指导，使科研成果能更好的指导公司项目的开发实践。
2022 年取得装配式建筑等 12 项专利技术、预认证 95 万
平方米绿建规模；太原被动房示范项目取得德国 PHI 认证。
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
详见公司《2022 年度社会责任报告》。
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
√适用 □不适用
详见公司《2022 年度社会责任报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 641.51
其中：资金（万元） 640.11
物资折款（万元） 1.40
惠及人数（人） 7626
帮扶形式（如产业扶贫、就业 消费帮扶，产 除直接采购外，公司通过购买、种植、认养
扶贫、教育扶贫等） 业帮扶、党建 果树和中草药等方式发展林下经济；通过建
帮扶 设光伏发电等基础设施项目、派驻第一书记
等形式带动当地帮扶工作。
具体说明
□适用 √不适用
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否 如未能及时履
是否及 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间 有履 行应说明未完
承诺背景 承诺方 时严格 履行应说明
类型 内容 及期限 行期 成履行的具体
履行 下一步计划
限 原因
解决同业 首开集团 在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集 长期有效 否 是 - -
与重大资 竞争 团及下属子公司（不含首开股份）在中国境内
产重组相 （不含中国香港、澳门和台湾地区）将不以任何
关的承诺 方式（包括但不限于其单独经营、控股、控制或
可施加重大影响）新增商品房开发项目。
解决同业 首开集团 原项目处于收尾阶段的海南燕海，其原开发的 长期有效 否 是 - -
竞争 “富颐花园小区”项目于 2007 年 9 月竣工，但
“富颐花园小区”项目尚余部分住宅没有销售完
毕，对于海南燕海，首开集团承诺该公司不再以
任何形式新增房地产开发业务。
与重大资
解决同业 首开集团 在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集 长期有效 否 是 - -
产重组相
竞争 团及首开集团全资、控股子公司不以任何形式
关的承诺
（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施
加重大影响）新增以经营为目的的持有型商业物
业。首开集团及首开集团全资、控股子公司原拥
有的以经营为目的的持有型物业若进行处置，在
同等条件下，首开股份有优先受让权。
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(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
单位: 元 币种： 人民币
受影响的各个比
会计差错更正的内容 处理程序 较期间报表项目 累积影响数
名称
下属全资子公司厦门同珵置 采用追溯重述法补提存货
存货、资产减值
业有限公司，2021 年末未准 跌价准备，调减 2022 年 -405,000,000.00
损失
确估算存货的预期未来售价 初存货和未分配利润。
本公司联营企业碧和信泰将 长期股权投资、
本公司按持股比例采用追
以前年度停工期间的借款利 投资收益、期初 -54,221,672.35
溯重述法进行更正。
息费用化处理 未分配利润
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 430
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2022 年年度报告
境内会计师事务所审计年限 16 年
境内会计师事务所注册会计师姓名 李力、张培琴
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 李力第 1 年，张培琴第 4 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 70
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）经公司第九届董事会第七十九次会议及 2021 年年度股东大会批准，2022 年公司预计
日常关联交易的金额为不超过 16,000 万元人民币，实际发生额为 14,992.11 万元。未超过董事
会及股东大会批准的额度。
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交易类型 2022 年度预计额（万元） 2022 年度实际发生额（万元）
采购商品接受劳务 5,500.00 4,006.82
出售商品提供劳务 200.00 769.16
出租房屋 8,500.00 7,937.66
承租房屋 1,800.00 2,278.47
合计 16,000.00 14,992.11
（2）经公司第九届董事会第七十九次会议及 2021 年年度股东大会批准，2022 年公司拟向
控股股东首开集团支付的担保费用总额为不超过 1,250 万元。2022 年度，公司实际支付的担保
费总额为 256.64 万元，未超过董事会及股东大会批准的额度。
（3）经公司第九届董事会第十六次会议及 2020 年第一次临时股东大会批准，公司全资子公
司首开商管与控股股东首开集团及其全资子公司天鸿集团签署房屋租赁合同，承租房产四处，租
期十年；四处房产承租期间租金总额为 83,811.19 万元。2022 年度，公司实际支付 5,692.05 万
元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2022 年 3 月 4 日召开第九届董事会第七十四次会议，审议通过了《关于控股股东北京首都
开发控股（集团）有限公司向公司提供财务资助续期的议案》，该资助已续期。
2022 年 10 月 20 日召开第九届董事会第九十三次会议，审议通过了《关于控股股东北京首
都开发控股（集团）有限公司向公司提供财务资助续期的议案》，该资助已续期。
2022 年 12 月 14 日召开第九届董事会第九十九次会议，审议通过了《关于公司拟转让北京
市复兴商业城项目的议案》，该转让已完成。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
发生额 发生额
首开集团 控股股东 6,827,429,882.06 7,500,000,000.00
常熟虞茂 联营公司 1,098,000,000.00 1,098,000,000.00
厦门沧珩 联营公司 23,030,000.00 955,500,000.00
首开龙湖盈泰 联营公司 50,000,000.00 775,000,000.00
厦门莹泰 联营公司 -- 628,155,386.43
润和信通 合营公司 32,000,000.00 534,021,210.51
福州中泰 联营公司 -- 532,817,850.30
北京毓锦 联营公司 10,842,723.54 439,696,157.55
金旭开泰 联营公司 -- 417,495,238.97
和信仁泰 联营公司 219,153,500.00 369,253,500.00
永安佑泰 其他 -- 368,406,612.41
兴和航泰 联营公司 -- 359,377,225.06
中开盈泰 联营公司 -- 347,594,004.67
怡城置业 联营公司 75,000,000.00 333,000,000.00
金开连泰 联营公司 137,326,888.00 315,000,000.00
南京筑浦 联营公司 -- 303,731,256.64
北京祥之源 联营公司 29,250,118.06 295,000,000.00
北京怡畅 联营公司 42,850,000.00 297,600,000.00
和信金泰 联营公司 435,000,000.00 250,000,000.00
武汉首茂城 联营公司 272,000,000.00 238,000,000.00
北京俊泰 合营公司 -- 224,760,000.00
中海盈璟 联营公司 -- 210,000,000.00
台州环茂 联营公司 -- 196,875,000.00
城安辉泰 联营公司 -- 174,529,492.54
苏州侨仁 联营公司 -- 173,827,500.00
卓开旭泰 联营公司 16,500,000.00 167,698,464.48
龙万华开 联营公司 -- 156,000,000.00
滨湖恒兴 联营公司 -- 146,000,000.00
上海众承 联营公司 -- 142,500,000.00
无锡润泰 联营公司 150,486.79 139,452,535.25
台州兆裕 联营公司 -- 132,546,987.50
城志置业 联营公司 -- 132,300,000.00
和信丰泰 联营公司 -- 132,000,000.00
万龙华开 联营公司 380,000,000.00 129,124,034.61
天津海景 联营公司 696,000,000.00 113,456,944.44
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2022 年年度报告
金良兴业 联营公司 -- 112,000,000.00
绿城浙兴 其他 -- 111,328,921.35
远和置业 联营公司 -- 110,000,000.00
深圳熙梁 联营公司 -- 108,000,000.00
广州君庭 联营公司 100,000,000.00 100,500,000.00
厦门跃泰 联营公司 -- 98,138,030.43
台州兆汇 其他 5,400,000.00 92,407,818.96
福州鸿腾 其他 -- 87,568,800.00
成都辰华 联营公司 20,000,000.00 70,000,000.00
北京旭泰 联营公司 55,000,000.00 65,000,000.00
厦门兆淳 联营公司 -- 57,750,000.00
成都辰启 联营公司 80,000,000.00 57,500,000.00
尚泰信华 联营公司 -- 50,000,000.00
友泰房地产 联营公司 -- 50,000,000.00
首开万科置业 联营公司 35,000,000.00 46,500,000.00
知泰房地产 联营公司 -- 46,063,250.00
首茂丰和 参股股东 -- 43,200,000.00
潭柘兴业 联营公司 46,202,066.67 38,702,066.67
住总首开 合营公司 15,000,000.00 35,000,000.00
珠海卓轩 联营公司 -- 35,000,000.00
北京怡和 联营公司 445,500,000.00 33,000,000.00
祥晟辉年 联营公司 -- 33,000,000.00
杭州开茂 联营公司 -- 30,390,019.84
武汉明泰 联营公司 80,000,000.00 30,000,000.00
金谷创信 联营公司 17,127,000.00 29,700,000.00
苏州屿秀 联营公司 -- 26,400,000.00
北京祥鼎 联营公司 -- 21,558,079.29
宁波金郡 联营公司 67,200,000.00 17,500,000.00
苏州隆泰 联营公司 68,600,000.00 6,988,833.25
发展大厦 其他 -- 3,070,746.11
昌信硕泰 联营公司 44,400,000.00 1,900,000.00
厦门煊泰 联营公司 -- 808,122.53
常州悦府 联营公司 -- 154,923.72
厦门琸泰 联营公司 115,640,000.00 138,030.43
首开万科和泰 联营公司 12,710,000.00 --
腾泰亿远 联营公司 10,000,000.00 --
祐泰通达 联营公司 675,000,000.00 --
厚泰房地产 联营公司 8,851,850.00 --
碧和信泰 联营公司 340,000,000.00 --
大广汽车城 联营公司 27,200,000.00 --
珠海润乾 联营公司 24,500,000.00 --
和信兴泰 联营公司 40,000,000.00 --
合计 12,677,864,515.12 20,377,987,043.94
关联债权债务形成原因 1）报告期内，首开集团为支持公司经营，将其取得的
部分贷款提供给公司使用；同时公司也向首开集团偿还
了部分往年的贷款。2）公司以股东借款方式，按照持
股比例与合作企业向合作开发项目共同进行投资。
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2022 年年度报告
关联债权债务对公司的影响 公司关联债权债务规模较大，增加了应收应付款项余
额。公司向合作项目提供股东借款，收取一定的资金占
用费，减少了财务费用。
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
√适用 □不适用
关联方支付的利息情况
关联方 本期发生额（元）
首开集团 198,173,773.99
苏州安茂 21,070,766.05
首开丝路 15,098,006.94
杭州开茂 9,855,048.98
北京怡和 8,751,050.00
绿城浙兴 2,001,978.89
润和信通 1,482,100.28
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 担保发生 担保物 担保是否 是否为
担保 担保 担保类 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 日期(协议 （如 已经履行 关联方
起始日 到期日 型 否逾期 金额 情况 关系
的关系 签署日) 有） 完毕 担保
城开集 全资子公 寸草养老 20,000,000.00 2022-12- 2022- 2023- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
团 司 26 12-26 12-25 证 公司
首开股 公司本部 润和信通 622,000,000.00 2022-6-29 2022-6- 2024-6- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 29 28 证 公司
首开股 公司本部 武汉首茂城 51,000,000.00 2021-3-17 2021-3- 2023-3- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 17 17 证 公司
首开股 公司本部 和信金泰 1,000,000,000.00 2022-12- 2022- 2055-9- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 18 12-18 15 证 公司
首开股 公司本部 祐泰通达 1,800,000,000.00 2020-1-19 2020-1- 2023-1- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 19 18 证 公司
首开股 公司本部 无锡润泰 66,000,000.00 2021-7-9 2021-7- 2023-7- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 9 25 证 公司
首开股 公司本部 苏州首龙 177,346,200.00 2020-11- 2020- 2023- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 20 11-20 11-20 证 公司
首开股 公司本部 常熟耀泰 285,668,400.00 2020-12- 2020- 2023- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 23 12-23 12-22 证 公司
首开股 公司本部 金谷创信 203,280,000.00 2021-5-10 2021-5- 2026-5- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 10 9 证 公司
首开股 公司本部 台州兆裕 468,685,000.00 2022-1-5 2022-1- 2024-5- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 5 27 证 公司
首开股 公司本部 台州兆裕 68,868,000.00 2022-10- 2022- 2024-5- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 31 10-31 27 证 公司
首开股 公司本部 台州兆裕 103,302,000.00 2022-10- 2022- 2024-5- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 28 10-28 27 证 公司
首开股 公司本部 广州君庭 10,241,412.05 2022-6-30 2022-6- 2023-6- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 30 30 证 公司
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2022 年年度报告
首开股 公司本部 首开龙湖盈 1,944,146.00 2022-6-13 2022-6- 2023-6- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 泰 13 14 证 公司
首开股 公司本部 首开龙湖盈 985,346.02 2022-5-23 2022-5- 2023-5- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 泰 23 23 证 公司
首开股 公司本部 首开龙湖盈 3,870,782.85 2022-1-14 2022-1- 2023-1- 一般保 无 否 否 0 - 是 参股子
份 泰 14 16 证 公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 2,299,896,686.92
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 4,883,191,286.92
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 6,882,607,190.50
报告期末对子公司担保余额合计（B） 25,423,692,900.36
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 30,306,884,187.28
担保总额占公司净资产的比例(%) 108.96
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 11,353,565,109.86
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 16,399,912,987.26
上述三项担保金额合计（C+D+E） 27,753,478,097.12
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 -
担保情况说明 -
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
股东借款 自有资金 27,900,000.00 - -
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
预期收 是否 未来是 减值准
委托 报酬确 年化
委托贷款 委托贷款 资金 资金 益 实际 实际收 经过 否有委 备计提
受托人 贷款 委托贷款金额 定 收益率
起始日期 终止日期 来源 投向 (如有) 收益或损失 回情况 法定 托贷款 金额
类型 方式
程序 计划 (如有)
北京银行 股东 22,400,000.00 2017-11- 2022-8- 自有 公司项目 到期还 8% - 8,696,177.78 已收回 是 否 -
燕京支行 借款 10 23 资金 开发建设 本付息 本息
北京银行 股东 5,500,000.00 2017-12- 2022-8- 自有 公司项目 到期还 8% - 2,105,888.89 已收回 是 否 -
燕京支行 借款 4 23 资金 开发建设 本付息 本息
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2022 年年度报告
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利
息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注
册资本。
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、
金融负债或权益工具。
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日
计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基
础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支
出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融
负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利
得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本
计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东
的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具的基本情况：
单位：亿元 币种：人民币
发行在外的金融工具 发行时间 会计分类 股利率或利息率 金额 到期日或续期情况
永续债 2020.2.28 权益工具 3.88% 30 无
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
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2022 年年度报告
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
详见第九节《债券相关情况》。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 34,395
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 36,549
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或
股东名称 报告期内增 比例 限售条 冻结情况
期末持股数量 股东性质
（全称） 减 (%) 件股份 股份状 数
数量 态 量
北京首都开发控股（集
0 1,215,584,048 47.12 0 无 0 国有法人
团）有限公司
北京首开天鸿集团有限
0 142,714,290 5.53 0 无 0 国有法人
公司
君康人寿保险股份有限
0 84,697,445 3.28 0 无 0 其他
公司－万能保险产品
苏州信托有限公司－苏
信财富富诚 K1602 单 0 67,508,253 2.62 0 无 0 其他
一资金信托
90 / 254
2022 年年度报告
百年人寿保险股份有限
0 62,660,150 2.43 0 无 0 其他
公司－分红保险产品
陕西省国际信托股份有
限公司－陕国投汇祥
0 61,233,681 2.37 0 无 0 其他
11 号定向投资集合资
金信托计划
招商银行股份有限公司
－上证红利交易型开放 -31,881,864 41,828,504 1.62 0 无 0 其他
式指数证券投资基金
中央汇金资产管理有限
0 38,410,600 1.49 0 无 0 国有法人
责任公司
君康人寿保险股份有限
0 38,310,642 1.49 0 无 0 其他
公司－自有资金
百年人寿保险股份有限
0 37,569,763 1.46 0 无 0 其他
公司－传统保险产品
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
人民币普
北京首都开发控股（集团）有限公司 1,215,584,048 1,215,584,048
通股
人民币普
北京首开天鸿集团有限公司 142,714,290 142,714,290
通股
君康人寿保险股份有限公司－万能保 人民币普
84,697,445 84,697,445
险产品 通股
苏州信托有限公司－苏信财富富诚 人民币普
67,508,253 67,508,253
K1602 单一资金信托 通股
百年人寿保险股份有限公司－分红保 人民币普
62,660,150 62,660,150
险产品 通股
陕西省国际信托股份有限公司－陕国
人民币普
投汇祥 11 号定向投资集合资金信 61,233,681 61,233,681
通股
托计划
招商银行股份有限公司－上证红利交 人民币普
41,828,504 41,828,504
易型开放式指数证券投资基金 通股
人民币普
中央汇金资产管理有限责任公司 38,410,600 38,410,600
通股
君康人寿保险股份有限公司－自有资 人民币普
38,310,642 38,310,642
金 通股
百年人寿保险股份有限公司－传统保 人民币普
37,569,763 37,569,763
险产品 通股
前十名股东中回购专户情况说明 -
上述股东委托表决权、受托表决权、
-
放弃表决权的说明
以上股东中，首开集团持有天鸿集团 100%股权；君康人寿保险股份
有限公司－万能保险产品、君康人寿保险股份有限公司－自有资金，
上述股东关联关系或一致行动的说明 是一致行动人；百年人寿保险股份有限公司－分红保险产品、百年人
寿保险股份有限公司－传统保险产品，是一致行动人。除此以外，本
公司未知上述股东是否存在其他关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
-
的说明
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2022 年年度报告
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京首都开发控股（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 潘利群
成立日期 2005 年 11 月 22 日
主要经营业务 房地产开发与经营
报告期内控股和参股的其他 截至报告期末，持有北京银行（601169.SH）股份数量：3,551.18
境内外上市公司的股权情况 万股；交通银行（601328.SH）股份数量：2180 万股。
其他情况说明 -
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
交 是否存在
投资者适
债券 利率 易 终止上市
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 还本付息方式 当性安排 交易机制
余额 （%） 场 交易的风
（如有）
所 险
点击成交、询
北京首都开发股份有限公 按年付息，最 上
20 首 2020-9- 2020-9- 2025-9- 专业投资 价成交、竞买
司非公开发行 2020 年公 167845.SH 19.05 4.27 后一期利息随 交 否
股 03 28 29 29 者 成交和协商成
司债券（第三期） 本金一起兑付 所
交
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司面向专业投资者公开发 21 首 2021-8- 2021-8- 2026-8- 专业投资 击成交、询价
188587.SH 34.20 3.45 后一期利息随 交 否
行 2021 年公司债券(第一 股 01 16 18 18 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
期) 交和协商成交
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司 2022 年面向专业投资 22 首 2022-4- 2022-4- 2027-4- 专业投资 击成交、询价
185704.SH 23.20 3.59 后一期利息随 交 否
者公开发行公司债券（第 股 01 19 21 21 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
一期） 交和协商成交
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司 2022 年面向专业投资 22 首 2022-5- 2022-5- 2027-5- 专业投资 击成交、询价
185769.SH 20.00 3.46 后一期利息随 交 否
者公开发行公司债券（第 股 02 11 13 13 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
二期） 交和协商成交
94 / 254
2022 年年度报告
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司 2022 年面向专业投资 22 首 2022-6- 2022-6- 2027-6- 专业投资 击成交、询价
185910.SH 16.80 3.40 后一期利息随 交 否
者公开发行公司债券（第 股 03 13 15 15 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
三期） 交和协商成交
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司 2022 年面向专业投资 22 首 专业投资 击成交、询价
137728.SH 2022-9-2 2022-9-5 2027-9-5 22.00 3.70 后一期利息随 交 否
者公开发行司债券 （第 股 04 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
四期） 交和协商成交
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司 2022 年面向专业投资 22 首 2022-10- 2022-11- 2027-11- 专业投资 击成交、询价
137873.SH 8.00 3.90 后一期利息随 交 否
者公开发行公司债券（第 股 05 31 2 2 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
五期） 交和协商成交
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司 2023 年面向专业投资 23 首 2023-2- 2023-2- 2028-2- 专业投资 击成交、询价
138929.SH 25.00 5.00% 后一期利息随 交 否
者公开发行公司债券（第 股 01 17 21 21 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
一期）（品种一） 交和协商成交
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司 2023 年面向专业投资 23 首 2023-2- 2023-2- 2026-2- 专业投资 击成交、询价
138930.SH 14.00 4.00% 后一期利息随 交 否
者公开发行公司债券（第 股 02 17 21 21 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
一期）（品种二） 交和协商成交
北京首都开发股份有限公 匹配成交、点
按年付息，最 上
司 2023 年面向专业投资 23 首 2023-3- 2023-3- 2028-3- 专业投资 击成交、询价
115062.SH 11.00 4.10% 后一期利息随 交 否
者公开发行公司债券（第 股 03 13 15 15 者 成交、竞买成
本金一起兑付 所
二期）（品种一） 交和协商成交
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2022 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
北京首都开发股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券 2022 年 5 月 23 日，公司按时足
（第一期） 额付息兑付
北京首都开发股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券 2022 年 8 月 29 日，公司按时足
（第二期） 额付息兑付
北京首都开发股份有限公司非公开发行 2020 年公司债券 2022 年 2 月 28 日，公司按时足
（第一期） 额付息
北京首都开发股份有限公司非公开发行 2020 年公司债券 2022 年 3 月 7 日，公司按时足
（第二期） 额付息
北京首都开发股份有限公司非公开发行 2020 年公司债券 2022 年 9 月 29 日，公司按时足
（第三期） 额付息
北京首都开发股份有限公司面向专业投资者公开发行 2021 2022 年 8 月 18 日，公司按时足
年公司债券(第一期) 额付息
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
19 首股 01 于 2022 年 5 月 23 日进行回售，投资者回售规模 20 亿元，已按时足额支付利息
及回售部分本金。
19 首股 02 于 2022 年 8 月 29 日进行回售，投资者回售规模 16.8 亿元，已按时足额支付利
息及回售部分本金。
20 首股 01 于 2023 年 2 月 27 日进行回售，投资者回售规模 27 亿元，已按时足额支付利息
及回售部分本金。
20 首股 02 于 2023 年 3 月 6 日进行回售，投资者回售规模 12 亿元，已按时足额支付利息及
回售部分本金。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
签字会
中介机构名称 办公地址 计师姓 联系人 联系电话
名
致同会计师事务所 北京市朝阳区建国门外大街 李力、 张培琴 010-85665168
（特殊普通合伙） 22 号赛特广场五层 张培琴
中信证券股份有限公 北京市朝阳区亮马桥路 48 - 王艳艳 010-60833551
司 号中信证券大厦
招商证券股份有限公 深圳市福田区福华街道福华 - 梁鹏 0755-82943666
司 一路 111 号
华泰联合证券有限责 北京市西城区丰盛胡同 22 - 刘晓宁、 010-57615900
任公司 号丰铭国际大厦 A 座 6 层 杨金林
中国国际金融股份有 北京建国门外大街 1 号国贸 - 王露、武 010-65051166
限公司 写字楼 2 座 28 层 韬
96 / 254
2022 年年度报告
中德证券有限责任公 北京市朝阳区建国路 81 号 - 辛志军 010-59026649
司 华贸中心 1 号写字楼 22 层
北京海润天睿律师事 北京市朝阳区建外大街甲 - 吴团结 010-65219696
务所 14 号广播大厦 17 层
联合资信评估股份有 北京市朝阳区建国门外大街 - 曹梦茹 010-85679696
限公司 2 号中国人保财险大厦 17 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
募集资金 是否与募集
募集资金
募集资 违规使用 说明书承诺
已使用 未使用 专项账户
债券名称 金总金 的整改情 的用途、使
金额 金额 运作情况
额 况（如 用计划及其
（如有）
有） 他约定一致
北京首都开发股份有限公司
非公开发行 2019 年公司债 20 20 0 - - 是
券（第一期）
北京首都开发股份有限公司
非公开发行 2019 年公司债 16.8 16.8 0 - - 是
券（第二期）
北京首都开发股份有限公司
非公开发行 2020 年公司债 27 27 0 - - 是
券（第一期）
北京首都开发股份有限公司
非公开发行 2020 年公司债 12 12 0 - - 是
券（第二期）
北京首都开发股份有限公司
非公开发行 2020 年公司债 19.05 19.05 0 - - 是
券（第三期）
北京首都开发股份有限公司
面向专业投资者公开发行 34.2 34.2 0 - - 是
2021 年公司债券(第一期)
北京首都开发股份有限公司
2022 年面向专业投资者公 23.2 23.2 0 - - 是
开发行公司债券（第一期）
北京首都开发股份有限公司
2022 年面向专业投资者公 20 20 0 - - 是
开发行公司债券（第二期）
北京首都开发股份有限公司
2022 年面向专业投资者公 16.8 16.8 0 - - 是
开发行公司债券（第三期）
北京首都开发股份有限公司
2022 年面向专业投资者公 22 22 0 - - 是
开发行司债券 （第四期）
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2022 年年度报告
北京首都开发股份有限公司
2022 年面向专业投资者公 8 3.97 4.03 - - 是
开发行公司债券（第五期）
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
√适用 □不适用
“22 首股 03”涉及调整募集资金偿还债务明细，将原计划用于偿还“2020 第一期债权融资
计划”的募集资金 7.50 亿元，调整为偿还“2020 第二期债权融资计划”；“22 首股 04”将募
集资金 5.20 亿元由补充流动资金调整为偿还其他有息债务。上述募集资金用途调整符合《募集
说明书》中关于调整募集资金使用计划的相关约定，不会对债券持有人权益产生重大影响，不涉
及触发召开债券持有人会议的情形。公司就上述事项已履行内部程序并进行信息披露，相关程序
合法合规。
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
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2022 年年度报告
单位：亿元 币种：人民币
是否存在
投资者适
债券余 利率 还本付息方 交易场 终止上市
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 当性安排 交易机制
额 （%） 式 所 交易的风
（如有）
险
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2022 22 首开 2022-12- 2022-12- 2025-12- 最后一期利 易、报价
102282721.IB 10.00 5.00 债券市 债券市场机 否
年度第七期中期 MTN007 14 16 16 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2022 22 首开 2022-10- 2022-10- 2025-10- 最后一期利 易、报价
102282343.IB 20.93 3.88 债券市 债券市场机 否
年度第六期中期 MTN006 20 24 24 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2022 22 首开 2022-09- 2022-09- 2027-09- 最后一期利 易、报价
102282128.IB 12.80 3.76 债券市 债券市场机 否
年度第五期中期 MTN005 20 22 22 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 专项机构投
银行间 协商交
份有限公司 2022 22 首开 2022-07- 2022-07- 2027-07- 最后一期利 资人和经遴
032280616.IB 10.00 3.63 债券市 易、报价 否
年度第二期定向 PPN002 05 07 07 息随本金一 选的特定机
场 交易
债务融资工具 起兑付 构投资人
北京首都开发股 按年付息， 专项机构投
银行间 协商交
份有限公司 2022 22 首开 2022-06- 2022-06- 2027-06- 最后一期利 资人和经遴
032280522.IB 7.50 3.68 债券市 易、报价 否
年度第一期定向 PPN001 06 08 08 息随本金一 选的特定机
场 交易
债务融资工具 起兑付 构投资人
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2022 22 首开 2022-03- 2022-03- 2027-03- 最后一期利 易、报价
102280612.IB 17.20 3.85 债券市 债券市场机 否
年度第四期中期 MTN004 23 25 25 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
99 / 254
2022 年年度报告
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2022 22 首开 2022-03- 2022-03- 2027-03- 最后一期利 易、报价
102280524.IB 15.00 3.78 债券市 债券市场机 否
年度第三期中期 MTN003 14 16 16 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2022 22 首开 2022-03- 2022-03- 2027-03- 最后一期利 易、报价
102280423.IB 25.50 3.56 债券市 债券市场机 否
年度第二期中期 MTN002 02 04 04 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2022 22 首开 2022-02- 2022-02- 2027-02- 最后一期利 易、报价
102280266.IB 10.00 3.39 债券市 债券市场机 否
年度第一期中期 MTN001 14 16 16 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2021 21 首开 2021-11- 2021-11- 2026-11- 最后一期利 易、报价
102103087.IB 27.00 3.65 债券市 债券市场机 否
年度第五期中期 MTN005 23 25 25 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2021 21 首开 2021-09- 2021-09- 2026-09- 最后一期利 易、报价
102101963.IB 11.50 3.64 债券市 债券市场机 否
年度第四期中期 MTN004 23 27 27 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2021 21 首开 2021-08- 2021-08- 2026-08- 最后一期利 易、报价
102101496.IB 16.80 3.44 债券市 债券市场机 否
年度第三期中期 MTN003 09 11 11 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 专项机构投
银行间 协商交
份有限公司 2021 21 首开 2021-06- 2021-06- 2026-06- 最后一期利 资人和经遴
032100658.IB 32.00 4.15 债券市 易、报价 否
年度第三期定向 PPN003 16 18 18 息随本金一 选的特定机
场 交易
债务融资工具 起兑付 构投资人
银行间 全国银行间
北京首都开发股 21 首开 2021-04- 2021-04- 2026-04- 按年付息， 协商交
102100804.IB 5.40 3.78 债券市 债券市场机 否
份有限公司 2021 MTN002 22 26 26 最后一期利 易、报价
场 构投资者
100 / 254
2022 年年度报告
年度第二期中期 息随本金一 交易、订
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 专项机构投
银行间 协商交
份有限公司 2021 21 首开 2021-04- 2021-04- 2026-04- 最后一期利 资人和经遴
032100423.IB 10.00 3.98 债券市 易、报价 否
年度第二期定向 PPN002 07 09 09 息随本金一 选的特定机
场 交易
债务融资工具 起兑付 构投资人
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2021 21 首开 2021-03- 2021-03- 2026-03- 最后一期利 易、报价
102100432.IB 22.60 3.98 债券市 债券市场机 否
年度第一期中期 MTN001 11 15 15 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 专项机构投
银行间 协商交
份有限公司 2021 21 首开 2021-01- 2021-01- 2026-01- 最后一期利 资人和经遴
032100158.IB 13.00 4.18 债券市 易、报价 否
年度第一期定向 PPN001 26 28 28 息随本金一 选的特定机
场 交易
债务融资工具 起兑付 构投资人
北京首都开发股 按年付息， 专项机构投
银行间 协商交
份有限公司 2020 20 首开 2020-09- 2020-09- 2025-09- 最后一期利 资人和经遴
032000797.IB 10.00 4.15 债券市 易、报价 否
年度第三期定向 PPN003 09 11 11 息随本金一 选的特定机
场 交易
债务融资工具 起兑付 构投资人
北京首都开发股 按年付息， 专项机构投
银行间 协商交
份有限公司 2020 20 首开 2020-05- 2020-05- 2025-05- 最后一期利 资人和经遴
032000478.IB 10.00 3.50 债券市 易、报价 否
年度第二期定向 PPN002 19 21 21 息随本金一 选的特定机
场 交易
债务融资工具 起兑付 构投资人
北京首都开发股 按年付息， 专项机构投
银行间 协商交
份有限公司 2020 20 首开 2020-04- 2020-04- 2025-04- 最后一期利 资人和经遴
032000206.IB 1.10 3.50 债券市 易、报价 否
年度第一期定向 PPN001 14 16 16 息随本金一 选的特定机
场 交易
债务融资工具 起兑付 构投资人
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2023 23 首开 2023-04- 2023-04- 2028-04- 最后一期利 易、报价
102381025.IB 12.00 3.60 债券市 债券市场机 否
年度第五期中期 MTN005 20 24 24 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
101 / 254
2022 年年度报告
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2023 23 首开 2023-04- 2023-04- 2028-04- 最后一期利 易、报价
102380833.IB 15.00 3.74 债券市 债券市场机 否
年度第四期中期 MTN004 10 12 12 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2023 23 首开 2023-03- 2023-03- 2028-03- 最后一期利 易、报价
102380729.IB 15.00 3.93 债券市 债券市场机 否
年度第三期中期 MTN003 27 29 29 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2023 23 首开 2023-03- 2023-03- 2026-03- 最后一期利 易、报价
102380461.IB 20.00 4.40 债券市 债券市场机 否
年度第二期中期 MTN002 08 10 10 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股 按年付息， 协商交
银行间 全国银行间
份有限公司 2023 23 首开 2023-01- 2023-01- 2026-01- 最后一期利 易、报价
102380141.IB 21.00 5.40 债券市 债券市场机 否
年度第一期中期 MTN001 30 31 31 息随本金一 交易、订
场 构投资者
票据 起兑付 单交易
北京首都开发股
22 首开 按半年付息, 银行间 全国银行间 协商交
份有限公司 2022 2022-08- 2022-08- 2040-06-
ABN001 优 082280712.IB 24.92 3.47 本金按半年 债券市 债券市场机 易、报价 否
年度第一期资产 04 08 26
先 固定摊还 场 构投资者 交易
支持票据优先级
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2022 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
21 首开 MTN005 2022 年 11 月 25 日，公司按时足额付息
21 首开 MTN004 2022 年 9 月 27 日，公司按时足额付息
21 首开 MTN003 2022 年 8 月 11 日，公司按时足额付息
21 首开 PPN003 2022 年 6 月 20 日，公司按时足额付息
21 首开 MTN002 2022 年 4 月 26 日，公司按时足额付息
21 首开 PPN002 2022 年 4 月 10 日，公司按时足额付息
21 首开 MTN001 2022 年 3 月 15 日，公司按时足额付息
21 首开 PPN001 2022 年 1 月 28 日，公司按时足额付息
20 首开 PPN003 2022 年 9 月 13 日，公司按时足额付息
20 首开 PPN002 2022 年 5 月 23 日，公司按时足额付息
20 首开 MTN002 2022 年 4 月 27 日，公司按时足额付息
20 首开 PPN001 2022 年 4 月 17 日，公司按时足额付息
20 首开 MTN001 2022 年 2 月 28 日，公司按时足额付息
19 首开 MTN002 2022 年 12 月 19 日，公司按时足额付息兑付
19 首开 PPN002 2022 年 10 月 17 日，公司按时足额付息兑付
19 首开 MTN001 2022 年 4 月 6 日，公司按时足额付息，回售部分足额兑付；2022 年 6
月 8 日，剩余部分提前兑付
19 首开 PPN001 2022 年 3 月 8 日，公司按时足额付息兑付
18 首开 MTN001 2022 年 3 月 22 日，公司按时足额付息
22 首开 ABN001 优先 2022 年 12 月 26 日，公司按时足额付息兑付
20 首开 ABN001A 2022 年 7 月 21 日，公司按时足额付息兑付
20 首开 ABN001B 2022 年 7 月 21 日，公司按时足额付息兑付
20 首开 ABN001 次 2022 年 7 月 21 日，公司按时足额付息兑付
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
19 首开 PPN001 于 2022 年 3 月 8 日进行回售，投资者回售规模 30 亿元，已按时足额支付利
息及回售部分本金。
19 首开 MTN001 于 2022 年 4 月 6 日进行回售，投资者回售规模 24.9 亿元，已按时足额支付
利息及回售部分本金；剩余部分 0.1 亿元经持有人会议同意，于 2022 年 6 月 8 日提前兑付。
19 首开 PPN002 于 2022 年 10 月 17 日进行回售，投资者回售规模 10 亿元，已按时足额支付
利息及回售部分本金。
19 首开 MTN002 于 2022 年 12 月 18 日行使发行人赎回选择权，赎回规模 20 亿元，已按时足
额支付利息及本金。
20 首开 PPN001 于 2023 年 4 月 16 日进行回售，投资者回售规模 8.9 亿元，已按时足额支付
利息及回售部分本金。
20 首开 MTN002 于 2023 年 4 月 27 日进行回售，投资者回售规模 42 亿元，已按时足额支付
利息及回售部分本金。
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2022 年年度报告
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
签字会计
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
师姓名
致同会计师事务所 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特 李力、 张培琴 010-85665138
（特殊普通合伙） 广场五层 张培琴
北京海润天睿律师 北京市朝阳区建外大街甲 14 号广播大 吴团结 010-65219696
事务所 厦 17 层
中信银行股份有限 北京市朝阳区光华路 10 号院 1 号楼 李炫成 010-66635911
公司
交通银行股份有限 上海市浦东新区银城中路 188 号交通 陈俊霖 021-38579250
公司 银行
华夏银行股份有限 北京市东城区建国门内大街 22 号 杨冀 010-85238996
公司
平安银行股份有限 北京市西城区复兴门内大街 158 号远 周汉超 010-56432761
公司 洋大厦
杭州银行股份有限 浙江省杭州市下城区庆春路 46 号 平沐川 010-64088414
公司
中信建投证券股份 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 李振 010-86451099
有限公司 B 座二层
中国光大银行股份 北京市西城区太平桥大街 25 号 邓若冰 010-63639770
有限公司
广发银行股份有限 广州市越秀区东风东路 713 号 赵秋霞 010-82481076
公司
浙商银行股份有限 浙江省杭州市萧山区鸿宁路 1788 号 刘启峰 010-86600129
公司
宁波银行股份有限 浙江省宁波市鄞州区宁东路 345 号 马沁雪 0574-87861421
公司
民生银行股份有限 北京市西城区复兴门内大街 2 号 赵康同 010-86603047
公司
大公国际资信评估 北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 郝志刚 010-51087768
有限公司
中诚信国际信用评 北京市东城区朝阳门内大街南竹竿胡 郑思卓 010-66428877
级有限责任公司 同 2 号银河 SOHO6 号楼
联合资信评估股份 北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国 曹梦茹 010-85679696
有限公司 人保财险大厦 17 层
中国国际金融股份 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸 胡玥、谈 010-65051166
有限公司 大厦 2 座 27 层及 28 层 缘
渤海银行股份有限 天津市河东区海河东路 218 号渤海银 赖力为、 022-58563383
公司 行大厦 刘楠
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
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2022 年年度报告
募集资金专 募集资金违 是否与募集说明
募集资
已使用 未使用 项账户运作 规使用的整 书承诺的用途、
债券名称 金总金
金额 金额 情况（如 改情况（如 使用计划及其他
额
有） 有） 约定一致
北京首都开发股份有限公司
10.00 0.00 10.00 - - 是
2022 年度第七期中期票据
北京首都开发股份有限公司
20.93 20.93 0.00 - - 是
2022 年度第六期中期票据
北京首都开发股份有限公司
12.80 12.80 0.00 - - 是
2022 年度第五期中期票据
北京首都开发股份有限公司
2022 年度第二期定向债务融 10.00 10.00 0.00 - - 是
资工具
北京首都开发股份有限公司
2022 年度第一期定向债务融 7.50 7.50 0.00 - - 是
资工具
北京首都开发股份有限公司
17.20 17.20 0.00 - - 是
2022 年度第四期中期票据
北京首都开发股份有限公司
15.00 15.00 0.00 - - 是
2022 年度第三期中期票据
北京首都开发股份有限公司
25.50 25.50 0.00 - - 是
2022 年度第二期中期票据
北京首都开发股份有限公司
10.00 9.19 0.81 - - 是
2022 年度第一期中期票据
北京首都开发股份有限公司
27.00 23.11 3.89 - - 是
2021 年度第五期中期票据
北京首都开发股份有限公司
11.50 11.50 0.00 - - 是
2021 年度第四期中期票据
北京首都开发股份有限公司
16.80 16.80 0.00 - - 是
2021 年度第三期中期票据
北京首都开发股份有限公司
2021 年度第三期定向债务融 32.00 32.00 0.00 - - 是
资工具
北京首都开发股份有限公司
5.40 5.40 0.00 - - 是
2021 年度第二期中期票据
北京首都开发股份有限公司
2021 年度第二期定向债务融 10.00 10.00 0.00 - - 是
资工具
北京首都开发股份有限公司
22.60 22.60 0.00 - - 是
2021 年度第一期中期票据
北京首都开发股份有限公司
2021 年度第一期定向债务融 13.00 13.00 0.00 - - 是
资工具
北京首都开发股份有限公司
2020 年度第三期定向债务融 10.00 10.00 0.00 - - 是
资工具
北京首都开发股份有限公司
2020 年度第二期定向债务融 10.00 10.00 0.00 - - 是
资工具
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2022 年年度报告
北京首都开发股份有限公司
42.00 42.00 0.00 - - 是
2020 年度第二期中期票据
北京首都开发股份有限公司
2020 年度第一期定向债务融 10.00 10.00 0.00 - - 是
资工具
北京首都开发股份有限公司
30.00 30.00 0.00 - - 是
2020 年度第一期中期票据
北京首都开发股份有限公司
25.00 25.00 0.00 - - 是
2018 年度第一期中期票据
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
√适用 □不适用
22 首开 MTN001 募集资金 10 亿元，其中 7 亿元拟用于普通商品房项目建设。截至报告期
末，相关项目均按项目进度建设中，项目进展正常。
22 首开 PPN002 募集资金 10 亿元，拟全部用于普通商品房项目建设。截至报告期末，相关
项目均按项目进度建设中，项目进展正常。
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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2022 年年度报告
本期比上年同
主要指标 2022 年 2021 年 变动原因
期增减（%）
归属于上市公司股 -2,269,067,156.75 165,544,992.07 -1,470.66 本期利润总额降
东的扣除非经常性 低，非经常性损益
损益的净利润 增加
流动比率 2.17 2.06 5.34 本期流动负债降低
幅度大于流动资产
降低幅度
速动比率 0.76 0.73 4.11 本期剔除存货的流
动资产降低幅度小
于流动负债降低幅
度
资产负债率（%） 75.91 78.79 -3.66 本期负债规模降低
幅度大于资产总额
降低幅度
EBITDA 全部债务比 0.05 0.06 -23.88 本期息税前利润降
低
利息保障倍数 0.83 1.06 -21.55 本期利润总额降低
现金利息保障倍数 0.68 0.98 -30.53 本期经营活动产生
的净流入降低
EBITDA 利息保障 0.89 1.10 -19.07
本期利润总额降低
倍数
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 --
利息偿付率（%） 100.00 100.00 --
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
致同审字（2023）第 110A016510 号
北京首都开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了北京首都开发股份有限公司（以下简称首开股份）财务报表，包括 2022
年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2022 年度的合并及公司利润表、合并及公司
现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了首开股份 2022 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2022 年度的合并及公
司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册
会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照
中国注册会计师职业道德守则，我们独立于首开股份，并履行了职业道德方面的其
他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了
基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些
事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三、26 和附注五、42。
1、事项描述
2022 年度首开股份房地产开发项目的收入占营业收入总额的 97.62% 。首开股
份在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向
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2022 年年度报告
购买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。由于房地产开发项目的收入对首开
股份的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上可能的个别差错汇总起来
对首开股份的利润产生重大影响，因此，我们将首开股份房地产开发项目的收入确
认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和
运行有效性；
（2）检查公司的房产销售合同条款，以评价公司有关房地产开发项目的收入
确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查销售合同的网签情况
及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按
照公司的收入确认政策确认；
（4）对本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公开信
息获取的单方售价进行比较；
（5）获取销售部门销售台账，检查已办理交付手续的房产账面收入确认情况，
以评价房地产销售收入被完整记录；
（6）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证
明房产已向购买方办理交付手续的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰
当的期间确认。
（二）存货可变现净值的评估
相关信息披露详见财务报表附注三、12、附注三、34 和附注五、5。
1、事项描述
首开股份存货按照成本与可变现净值孰低计量。首开股份管理层（以下简称 管
理层）在确定存货可变现净值过程中，需对每个开发产品和在建开发产品达到完工
状态时将要发生的建造成本作出估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价和未
来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。由于存货
对首开股份资产的重要性，2022 年末首开股份的存货占总资产的 53.82%，且估计存
货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，我们将存
货可变现净值的评估作为关键审计事项。
2、审计应对
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2022 年年度报告
我们对存货可变现净值的评估实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其
他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）选取样本，对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进
度和各项目总开发成本预算；
（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设与市
场可获取数据和公司的销售预算计划进行比较；
（4）选取样本，就首开股份以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进
行比较，并评价管理层存货跌价准备估计的准确性；
（5）对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售价与
预计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估；
（6）获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的金额。
（三）土地增值税的计提
相关信息披露详见财务报表附注三、34、附注四和附注五、26、附注五、29、
附注五、43。
1、事项描述
首开股份销售开发的房地产项目需要就土地增值额按照超率累进税率缴纳土
地增值税。在每个资产负债表日，管理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，
在作出估算时，主要考虑的要素包括相关税务法律、法规的规定和解释，预计的销
售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开
发费用等，实际应付税金可能与首开股份预估的金额存在差异。由于土地增值税的
计提对首开股份的重要性，且管理层需要作出重大估计和判断，因此，我们将首开
股份土地增值税的计提作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对土地增值税的计提实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价管理层与计提土地增值税相关的关键内部控制的设计和运行
有效性；
（2）评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评
估管理层的假设和判断；
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2022 年年度报告
（3）检查首开股份土地增值税汇算清缴报告及缴款书，与管理层已计提的土
地增值税金额进行比较；
（4）重新计算土地增值税，并与管理层已计提的土地增值税金额进行比较。
四、其他信息
首开股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括首开股份
2022 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任
何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑
其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者
似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告
该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
首开股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反
映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估首开股份的持续经营能力，披露与持续经
营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算首开股份、
终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督首开股份的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不
能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞
弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财
务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
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2022 年年度报告
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基
础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报
的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计
证据，就可能导致对首开股份的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在
重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求
我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，
我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致首开股份不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
（6）就首开股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担
全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层
沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施
（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开
披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的
负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
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2022 年年度报告
致同会计师事务所 中国注册会计师 李力
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师 张培琴
中国北京 二〇二三年四月二十七日
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2022 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位: 北京首都开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 20,534,717,249.87 31,400,338,581.28
结算备付金 -- --
拆出资金 -- --
交易性金融资产 -- --
衍生金融资产 -- --
应收票据 -- --
应收账款 767,832,574.60 448,911,323.11
应收款项融资 -- --
预付款项 387,329,561.25 360,766,780.30
应收保费 -- --
应收分保账款 -- --
应收分保合同准备金 -- --
其他应收款 52,936,396,499.18 54,323,376,535.41
其中：应收利息 -- --
应收股利 448,276,724.90 448,276,724.90
买入返售金融资产 -- --
存货 149,788,039,761.39 170,115,832,005.60
合同资产 56,041,313.00 35,202,011.96
持有待售资产 -- --
一年内到期的非流动资产 --
其他流动资产 5,291,977,321.92 6,633,651,259.31
流动资产合计 229,762,334,281.21 263,318,078,496.97
非流动资产：
发放贷款和垫款 -- --
债权投资 -- --
其他债权投资 -- --
长期应收款 177,976,000.00 905,030,970.64
长期股权投资 30,728,491,984.08 31,074,936,052.45
其他权益工具投资 -- --
其他非流动金融资产 3,576,956,109.13 3,960,691,090.67
投资性房地产 8,244,938,263.81 8,394,607,035.27
固定资产 1,634,439,973.72 1,767,084,359.24
在建工程 40,597,968.54 6,715,745.07
生产性生物资产 --
油气资产 --
使用权资产 604,535,481.12 639,929,318.14
无形资产 16,808,656.87 19,957,173.01
开发支出 --
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2022 年年度报告
商誉 18,620,669.81 18,736,622.33
长期待摊费用 350,475,551.00 430,269,431.93
递延所得税资产 2,968,505,050.44 3,309,856,993.30
其他非流动资产 170,918,191.26 12,868,397.62
非流动资产合计 48,533,263,899.78 50,540,683,189.67
资产总计 278,295,598,180.99 313,858,761,686.64
流动负债：
短期借款 20,000,000.00 20,000,000.00
向中央银行借款 -- --
拆入资金 -- --
交易性金融负债 --
衍生金融负债 --
应付票据 52,641,664.07 242,014,541.54
应付账款 11,628,056,252.74 11,091,676,946.74
预收款项 63,892,432.80 68,200,536.71
合同负债 47,279,297,255.83 55,796,330,446.21
卖出回购金融资产款 -- --
吸收存款及同业存放 -- --
代理买卖证券款 -- --
代理承销证券款 -- --
应付职工薪酬 37,012,677.72 52,596,976.45
应交税费 1,547,395,560.80 5,005,174,546.10
其他应付款 18,456,096,015.88 23,879,809,472.29
其中：应付利息 -- --
应付股利 167,024,937.29 7,871,769.05
应付手续费及佣金 -- --
应付分保账款 -- --
持有待售负债 -- --
一年内到期的非流动负债 17,861,071,478.83 21,397,771,593.70
其他流动负债 8,889,440,914.89 10,493,922,378.85
流动负债合计 105,834,904,253.56 128,047,497,438.59
非流动负债：
保险合同准备金 -- --
长期借款 49,151,704,026.57 59,918,005,971.24
应付债券 51,536,996,302.21 45,750,804,831.71
其中：优先股 -- --
永续债 -- --
租赁负债 513,487,858.33 573,706,701.97
长期应付款 3,687,426,661.91 12,463,042,075.16
长期应付职工薪酬 75,870.39 164,502.44
预计负债 --
递延收益 69,530,448.75 71,499,566.04
递延所得税负债 469,621,871.86 466,036,067.40
其他非流动负债 -- --
非流动负债合计 105,428,843,040.02 119,243,259,715.96
负债合计 211,263,747,293.58 247,290,757,154.55
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,579,565,242.00 2,579,565,242.00
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2022 年年度报告
其他权益工具 3,000,000,000.00 5,000,000,000.00
其中：优先股 -- --
永续债 3,000,000,000.00 5,000,000,000.00
资本公积 7,645,920,122.02 7,540,387,465.28
减：库存股 -- --
其他综合收益 1,253,597.66 -3,549,715.46
专项储备 -- --
盈余公积 1,934,746,046.42 1,934,746,046.42
一般风险准备 -- --
未分配利润 12,652,457,391.95 13,573,867,953.26
归属于母公司所有者权益
27,813,942,400.05 30,625,016,991.50
（或股东权益）合计
少数股东权益 39,217,908,487.36 35,942,987,540.59
所有者权益（或股东权
67,031,850,887.41 66,568,004,532.09
益）合计
负债和所有者权益
278,295,598,180.99 313,858,761,686.64
（或股东权益）总计
公司负责人：李岩 主管会计工作负责人：容宇 会计机构负责人：王奥
母公司资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位:北京首都开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 6,135,411,696.53 9,272,070,627.46
交易性金融资产 -- --
衍生金融资产 -- --
应收票据 -- --
应收账款 7,596,931.42 118,407,126.13
应收款项融资 -- --
预付款项 -- --
其他应收款 72,214,904,996.99 78,176,141,213.85
其中：应收利息 -- --
应收股利 117,472,663.07 117,472,663.07
存货 1,679,359,173.66 3,715,378,232.23
合同资产 -- --
持有待售资产 -- --
一年内到期的非流动资产 -- --
其他流动资产 15,183,558.94 1,401,491,536.58
流动资产合计 80,052,456,357.54 92,683,488,736.25
非流动资产：
债权投资 -- --
其他债权投资 -- --
长期应收款 1,308,922,096.52 3,720,844,771.52
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2022 年年度报告
长期股权投资 74,909,194,490.12 68,716,061,135.71
其他权益工具投资 -- --
其他非流动金融资产 1,500,000.00 1,500,000.00
投资性房地产 3,093,148,577.55 2,780,962,173.00
固定资产 5,253,530.98 5,675,783.55
在建工程 -- --
生产性生物资产 -- --
油气资产 -- --
使用权资产 13,058,513.76 29,493,698.53
无形资产 815,423.91 1,366,247.59
开发支出 -- --
商誉 -- --
长期待摊费用 202,800.00 121,151.63
递延所得税资产 -- --
其他非流动资产 12,418,191.26 12,868,397.62
非流动资产合计 79,344,513,624.10 75,268,893,359.15
资产总计 159,396,969,981.64 167,952,382,095.40
流动负债：
短期借款 -- --
交易性金融负债 -- --
衍生金融负债 -- --
应付票据 -- --
应付账款 1,985,684,632.69 2,144,426,201.64
预收款项 3,010,128.52 2,375,766.45
合同负债 132,285,821.09 1,683,708,498.25
应付职工薪酬 7,586,464.10 3,406,801.21
应交税费 41,303,960.20 38,562,430.51
其他应付款 49,447,761,929.17 49,852,889,508.60
其中：应付利息 -- --
应付股利 140,593,602.85 4,763,769.05
持有待售负债 -- --
一年内到期的非流动负债 10,791,525,093.63 13,167,809,276.76
其他流动负债 188,417,857.92 868,372,572.37
流动负债合计 62,597,575,887.32 67,761,551,055.79
非流动负债：
长期借款 19,630,321,440.35 24,475,310,710.65
应付债券 51,536,996,302.21 45,750,804,831.71
其中：优先股 -- --
永续债 -- --
租赁负债 7,166,265.70 22,541,693.43
长期应付款 3,300,000,000.00 5,706,978,851.65
长期应付职工薪酬 -- --
预计负债 -- --
递延收益 -- --
递延所得税负债 -- --
其他非流动负债 -- --
非流动负债合计 74,474,484,008.26 75,955,636,087.44
负债合计 137,072,059,895.58 143,717,187,143.23
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2022 年年度报告
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,579,565,242.00 2,579,565,242.00
其他权益工具 3,000,000,000.00 5,000,000,000.00
其中：优先股 -- --
永续债 3,000,000,000.00 5,000,000,000.00
资本公积 9,890,606,466.68 9,798,926,802.37
减：库存股 -- --
其他综合收益 -- --
专项储备 -- --
盈余公积 1,385,592,329.80 1,385,592,329.80
未分配利润 5,469,146,047.58 5,471,110,578.00
所有者权益（或股东权
22,324,910,086.06 24,235,194,952.17
益）合计
负债和所有者权益
159,396,969,981.64 167,952,382,095.40
（或股东权益）总计
公司负责人：李岩 主管会计工作负责人：容宇 会计机构负责人：王奥
合并利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 47,920,858,544.20 67,802,259,765.09
其中：营业收入 47,920,858,544.20 67,802,259,765.09
利息收入 -- --
已赚保费 -- --
手续费及佣金收入 -- --
二、营业总成本 46,073,621,183.35 63,069,400,684.31
其中：营业成本 39,957,811,719.45 54,368,150,568.62
利息支出 -- --
手续费及佣金支出 -- --
退保金 -- --
赔付支出净额 -- --
提取保险责任准备金净额 -- --
保单红利支出 -- --
分保费用 -- --
税金及附加 835,474,819.29 3,013,102,834.04
销售费用 1,380,835,003.70 1,741,001,538.42
管理费用 1,118,038,062.72 1,152,562,641.68
研发费用 9,694,008.98 6,430,816.74
财务费用 2,771,767,569.21 2,788,152,284.81
其中：利息费用 3,576,052,394.81 3,920,502,065.53
利息收入 828,069,690.04 1,169,063,896.59
加：其他收益 12,639,252.24 21,473,574.13
投资收益（损失以“－”号填列） 900,321,694.68 50,279,806.73
其中：对联营企业和合营企业的投
-689,263,105.48 -11,297,957.68
资收益
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2022 年年度报告
以摊余成本计量的金融资产终
-- --
止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列） -- --
净敞口套期收益（损失以“-”号填
-- --
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
-541,907,710.36 318,090,210.02
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-488,841,662.94 -137,921,360.72
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
-50,091,738.66 -1,489,179,530.75
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
36,193,670.87 151,076,081.84
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,715,550,866.68 3,646,677,862.03
加：营业外收入 148,290,913.71 36,784,727.76
减：营业外支出 40,886,851.04 21,249,256.79
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
1,822,954,929.35 3,662,213,333.00
列）
减：所得税费用 903,969,369.72 1,994,975,056.19
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 918,985,559.63 1,667,238,276.81
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
918,985,559.63 1,667,238,276.81
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
-- --
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏
-460,946,491.82 263,691,330.14
损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填
1,379,932,051.45 1,403,546,946.67
列）
六、其他综合收益的税后净额 4,812,490.25 -3,000,148.57
（一）归属母公司所有者的其他综合收
4,803,313.12 -2,952,652.98
益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益 284,491.04 -1,472,363.27
（1）重新计量设定受益计划变动额 -- --
（2）权益法下不能转损益的其他综合收
-- --
益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 284,491.04 -1,472,363.27
（4）企业自身信用风险公允价值变动 -- --
2．将重分类进损益的其他综合收益 4,518,822.08 -1,480,289.71
（1）权益法下可转损益的其他综合收益 -- --
（2）其他债权投资公允价值变动 -- --
（3）金融资产重分类计入其他综合收益
-- --
的金额
（4）其他债权投资信用减值准备 -- --
（5）现金流量套期储备 -- --
（6）外币财务报表折算差额 4,518,822.08 -1,480,289.71
（7）其他 -- --
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2022 年年度报告
（二）归属于少数股东的其他综合收益
9,177.13 -47,495.59
的税后净额
七、综合收益总额 923,798,049.88 1,664,238,128.24
（一）归属于母公司所有者的综合收益
-456,143,178.70 260,738,677.16
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 1,379,941,228.58 1,403,499,451.08
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.2586 0.0209
（二）稀释每股收益(元/股) -0.2586 0.0209
公司负责人：李岩 主管会计工作负责人：容宇 会计机构负责人：王奥
母公司利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 2,742,428,777.87 2,452,121,151.37
减：营业成本 2,305,333,540.41 1,342,046,930.42
税金及附加 488,789.35 202,990,206.68
销售费用 71,287,205.13 107,415,495.45
管理费用 267,404,559.73 217,027,041.87
研发费用 6,477,533.43 6,430,816.74
财务费用 2,119,502,927.35 2,346,989,356.99
其中：利息费用 3,305,689,709.78 3,296,153,298.37
利息收入 1,203,437,685.98 980,648,741.11
加：其他收益 790,648.11 3,445,691.47
投资收益（损失以“－”号填列） 2,452,107,154.34 1,960,668,225.77
其中：对联营企业和合营企业的投资
122,639,341.69 870,530,554.52
收益
以摊余成本计量的金融资产终
-- --
止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填
-- --
列）
公允价值变动收益（损失以“－”号
- -
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-50,129,019.00 -6,687,098.97
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
-25,141,689.53 -
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
459,945.91 -
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 350,021,262.30 186,648,121.49
加：营业外收入 115,772,168.51 4,274,225.33
减：营业外支出 1,437.03 2,813.11
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 465,791,993.78 190,919,533.71
减：所得税费用 -- --
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 465,791,993.78 190,919,533.71
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”
465,791,993.78 190,919,533.71
号填列）
120 / 254
2022 年年度报告
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
-- --
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1.重新计量设定受益计划变动额 -- --
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 -- --
3.其他权益工具投资公允价值变动 -- --
4.企业自身信用风险公允价值变动 -- --
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1.权益法下可转损益的其他综合收益 -- --
2.其他债权投资公允价值变动 -- --
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
-- --
金额
4.其他债权投资信用减值准备 -- --
5.现金流量套期储备 -- --
6.外币财务报表折算差额 -- --
7.其他 -- --
六、综合收益总额 465,791,993.78 190,919,533.71
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -- --
（二）稀释每股收益(元/股) -- --
公司负责人：李岩 主管会计工作负责人：容宇 会计机构负责人：王奥
合并现金流量表
2022 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 39,445,468,432.75 63,837,083,234.88
客户存款和同业存放款项净增加额 -- --
向中央银行借款净增加额 -- --
向其他金融机构拆入资金净增加额 -- --
收到原保险合同保费取得的现金 -- --
收到再保业务现金净额 -- --
保户储金及投资款净增加额 -- --
收取利息、手续费及佣金的现金 -- --
拆入资金净增加额 -- --
回购业务资金净增加额 -- --
代理买卖证券收到的现金净额 -- --
收到的税费返还 1,744,186,429.66 270,022,997.70
收到其他与经营活动有关的现金 31,644,069,900.65 42,132,605,941.98
经营活动现金流入小计 72,833,724,763.06 106,239,712,174.56
购买商品、接受劳务支付的现金 25,004,153,976.15 37,036,564,432.08
客户贷款及垫款净增加额 -- --
存放中央银行和同业款项净增加额 -- --
支付原保险合同赔付款项的现金 -- --
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2022 年年度报告
拆出资金净增加额 -- --
支付利息、手续费及佣金的现金 -- --
支付保单红利的现金 -- --
支付给职工及为职工支付的现金 1,119,848,828.15 1,168,198,852.83
支付的各项税费 6,905,705,241.17 6,530,852,087.89
支付其他与经营活动有关的现金 35,385,379,927.94 54,100,688,625.28
经营活动现金流出小计 68,415,087,973.41 98,836,303,998.08
经营活动产生的现金流量净额 4,418,636,789.65 7,403,408,176.48
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 994,039,771.18 385,680,711.57
取得投资收益收到的现金 361,245,807.76 189,936,260.68
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
480,757,747.15 215,345,455.40
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
1,788,595,261.74 --
额
收到其他与投资活动有关的现金 10,000,000.00 --
投资活动现金流入小计 3,634,638,587.83 790,962,427.65
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
580,680,363.94 773,076,375.60
支付的现金
投资支付的现金 1,917,477,496.97 3,800,307,847.50
质押贷款净增加额 -- --
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
248,771,356.83 --
额
支付其他与投资活动有关的现金 513,417,056.95 293,848,098.16
投资活动现金流出小计 3,260,346,274.69 4,867,232,321.26
投资活动产生的现金流量净额 374,292,313.14 -4,076,269,893.61
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,112,120,551.54 3,532,248,026.50
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现 3,112,120,551.54 3,532,248,026.50
金
取得借款收到的现金 17,331,832,332.85 23,220,624,394.34
发行债券收到的现金 24,345,180,000.00 21,843,340,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 153,288,978.66 118,976,982.22
筹资活动现金流入小计 44,942,421,863.05 48,715,189,403.06
偿还债务支付的现金 51,536,845,420.96 47,944,095,017.23
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 6,404,989,952.42 8,274,455,505.31
其中：子公司支付给少数股东的股利、利 338,654,073.27 235,675,758.93
润
支付其他与筹资活动有关的现金 2,181,781,650.12 227,295,155.64
筹资活动现金流出小计 60,123,617,023.50 56,445,845,678.18
筹资活动产生的现金流量净额 -15,181,195,160.45 -7,730,656,275.12
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 4,971,650.12 -1,629,138.39
五、现金及现金等价物净增加额 -10,383,294,407.54 -4,405,147,130.64
加：期初现金及现金等价物余额 30,569,926,949.14 34,975,074,079.78
六、期末现金及现金等价物余额 20,186,632,541.60 30,569,926,949.14
公司负责人：李岩 主管会计工作负责人：容宇 会计机构负责人：王奥
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2022 年年度报告
母公司现金流量表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,170,170,889.85 3,264,041,063.50
收到的税费返还 12,553,342.14 73,390,862.09
收到其他与经营活动有关的现金 63,755,938,526.85 112,853,996,112.55
经营活动现金流入小计 64,938,662,758.84 116,191,428,038.14
购买商品、接受劳务支付的现金 6,720,241,275.42 11,043,423,900.67
支付给职工及为职工支付的现金 207,102,313.98 196,840,752.82
支付的各项税费 598,425,922.35 541,251,333.27
支付其他与经营活动有关的现金 48,071,224,438.94 100,563,022,765.71
经营活动现金流出小计 55,596,993,950.69 112,344,538,752.47
经营活动产生的现金流量净额 9,341,668,808.15 3,846,889,285.67
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 4,086,271,969.00 306,490,128.74
取得投资收益收到的现金 337,943,916.86 83,242,747.86
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
290,063,466.79 -
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
- -
额
收到其他与投资活动有关的现金 10,000,000.00 -
投资活动现金流入小计 4,724,279,352.65 389,732,876.60
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
264,357,107.56 2,105,916.09
支付的现金
投资支付的现金 6,152,115,124.13 6,705,823,720.50
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
- -
额
支付其他与投资活动有关的现金 10,000,000.00 -
投资活动现金流出小计 6,426,472,231.69 6,707,929,636.59
投资活动产生的现金流量净额 -1,702,192,879.04 -6,318,196,759.99
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 28,639,012,731.20 33,999,340,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 117,595,000.00 72,463,600.42
筹资活动现金流入小计 28,756,607,731.20 34,071,803,600.42
偿还债务支付的现金 33,617,712,001.50 30,581,972,001.50
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 3,830,450,859.55 5,140,917,967.78
支付其他与筹资活动有关的现金 2,087,768,777.50 139,002,919.50
筹资活动现金流出小计 39,535,931,638.55 35,861,892,888.78
筹资活动产生的现金流量净额 -10,779,323,907.35 -1,790,089,288.36
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -- --
五、现金及现金等价物净增加额 -3,139,847,978.24 -4,261,396,762.68
加：期初现金及现金等价物余额 9,225,518,135.39 13,486,914,898.07
六、期末现金及现金等价物余额 6,085,670,157.15 9,225,518,135.39
公司负责人：李岩 主管会计工作负责人：容宇 会计机构负责人：王奥
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2022 年年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
优 项 风 其
实收资本(或股本) 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 储 险 他
先 永续债 股
他 备 准
股
备
一、上年年
2,579,565,242.00 -- 5,000,000,000.00 -- 7,540,387,465.28 -- -3,549,715.46 -- 1,934,746,046.42 -- 13,573,867,953.26 -- 30,625,016,991.50 35,942,987,540.59 66,568,004,532.09
末余额
加：会计政
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
策变更
前期差
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
错更正
同一控
制下企业合 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
并
其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、本年期
2,579,565,242.00 -- 5,000,000,000.00 -- 7,540,387,465.28 -- -3,549,715.46 -- 1,934,746,046.42 -- 13,573,867,953.26 -- 30,625,016,991.50 35,942,987,540.59 66,568,004,532.09
初余额
三、本期增
减变动金额
（减少以 -- -- -2,000,000,000.00 -- 105,532,656.74 -- 4,803,313.12 -- -- -- -921,410,561.31 -- -2,811,074,591.45 3,274,920,946.77 463,846,355.32
“－”号填
列）
（一）综合
-- -- -- -- -- -- 4,803,313.12 -- -- -- -460,946,491.82 -- -456,143,178.70 1,379,941,228.58 923,798,049.88
收益总额
（二）所有
者投入和减 -- -- -2,000,000,000.00 -- 105,532,656.74 -- -- -- -- -- -- -- -1,894,467,343.26 2,533,377,125.90 638,909,782.64
少资本
1．所有者投
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 4,638,120,551.54 4,638,120,551.54
入的普通股
2．其他权益
工具持有者 -- -- -2,000,000,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -2,000,000,000.00 -- -2,000,000,000.00
投入资本
124 / 254
2022 年年度报告
3．股份支付
计入所有者 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
权益的金额
4．其他 -- -- -- -- 105,532,656.74 -- -- -- -- -- -- -- 105,532,656.74 -2,104,743,425.64 -1,999,210,768.90
（三）利润
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -460,464,069.49 -- -460,464,069.49 -638,397,407.71 -1,098,861,477.20
分配
1．提取盈余
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公积
2．提取一般
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
风险准备
3．对所有者
（或股东） -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -257,956,524.20 -- -257,956,524.20 -638,397,407.71 -896,353,931.91
的分配
4．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -202,507,545.29 -- -202,507,545.29 -- -202,507,545.29
（四）所有
者权益内部 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
结转
1．资本公积
转增资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（或股本）
2．盈余公积
转增资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（或股本）
3．盈余公积
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
存收益
6．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（五）专项
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
储备
1．本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2．本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（六）其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
四、本期期
2,579,565,242.00 -- 3,000,000,000.00 -- 7,645,920,122.02 -- 1,253,597.66 -- 1,934,746,046.42 -- 12,652,457,391.95 -- 27,813,942,400.05 39,217,908,487.36 67,031,850,887.41
末余额
125 / 254
2022 年年度报告
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风 其
资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 优先 其 储 险 他
永续债 股
股 他
备 准
备
一、上年年
2,579,565,242.00 -- 5,000,000,000.00 -- 7,496,440,746.68 -- -597,062.48 -- 1,934,746,046.42 -- 14,583,773,322.37 -- 31,593,928,294.99 32,582,126,530.62 64,176,054,825.61
末余额
加：会计政
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
策变更
前期差
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -30,607,889.58 -- -30,607,889.58 -- -30,607,889.58
错更正
同一控
制下企业合 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
并
其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、本年期
2,579,565,242.00 0.00 5,000,000,000.00 -- 7,496,440,746.68 -- -597,062.48 -- 1,934,746,046.42 -- 14,553,165,432.79 -- 31,563,320,405.41 32,582,126,530.62 64,145,446,936.03
初余额
三、本期增
减变动金额
-
（减少以 -- -- -- -- 43,946,718.60 -- -- -- -- -979,297,479.53 -- -938,303,413.91 3,360,861,009.97 2,422,557,596.06
2,952,652.98
“－”号填
列）
（一）综合 -
-- -- -- -- -- -- -- -- -- 263,691,330.14 -- 260,738,677.16 1,403,499,451.08 1,664,238,128.24
收益总额 2,952,652.98
（二）所有
者投入和减 -- -- -- -- 43,946,718.60 -- -- -- -- -- -- -- 43,946,718.60 2,601,658,114.75 2,645,604,833.35
少资本
1．所有者投
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 4,717,228,026.50 4,717,228,026.50
入的普通股
2．其他权益
工具持有者 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
投入资本
3．股份支付
计入所有者 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
权益的金额
4．其他 -- -- -- -- 43,946,718.60 -- -- -- -- -- -- -- 43,946,718.60 -2,115,569,911.75 -2,071,623,193.15
（三）利润
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -1,242,988,809.67 -- -1,242,988,809.67 -644,296,555.86 -1,887,285,365.53
分配
126 / 254
2022 年年度报告
1．提取盈余
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公积
2．提取一般
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
风险准备
3．对所有者
（或股东） -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -1,031,826,096.80 -- -1,031,826,096.80 -644,296,555.86 -1,676,122,652.66
的分配
4．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -211,162,712.87 -- -211,162,712.87 -- -211,162,712.87
（四）所有
者权益内部 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
结转
1．资本公积
转增资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（或股本）
2．盈余公积
转增资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（或股本）
3．盈余公积
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
存收益
6．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（五）专项
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
储备
1．本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2．本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（六）其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
四、本期期
2,579,565,242.00 -- 5,000,000,000.00 -- 7,540,387,465.28 -- -3,549,715.46 -- 1,934,746,046.42 -- 13,573,867,953.26 -- 30,625,016,991.50 35,942,987,540.59 66,568,004,532.09
末余额
公司负责人：李岩 主管会计工作负责人：容宇 会计机构负责人：王奥
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2022 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
其他权益工具 专
减： 其他
项目 实收资本 (或股 优 项
其 资本公积 库存 综合 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 先 永续债 储
他 股 收益
股 备
一、上年年末余额 2,579,565,242.00 -- 5,000,000,000.00 -- 9,798,926,802.37 -- -- -- 1,385,592,329.80 5,471,110,578.00 24,235,194,952.17
加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、本年期初余额 2,579,565,242.00 -- 5,000,000,000.00 -- 9,798,926,802.37 -- -- -- 1,385,592,329.80 5,471,110,578.00 24,235,194,952.17
三、本期增减变动金额 -- --
-- -2,000,000,000.00 91,679,664.31 -- -- -- -- -1,964,530.42 -1,910,284,866.11
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 465,791,993.78 465,791,993.78
（二）所有者投入和减 --
-- -- -2,000,000,000.00 91,679,664.31 -- -- -- -- -- -1,908,320,335.69
少资本
1．所有者投入的普通股 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2．其他权益工具持有者
-- -- -2,000,000,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -2,000,000,000.00
投入资本
3．股份支付计入所有者
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
权益的金额
4．其他 -- -- -- -- 91,679,664.31 -- -- -- -- -- 91,679,664.31
（三）利润分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -467,756,524.20 -467,756,524.20
1．提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2．对所有者（或股东）
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -257,956,524.20 -257,956,524.20
的分配
3．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -209,800,000.00 -209,800,000.00
（四）所有者权益内部
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
结转
1．资本公积转增资本
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（或股本）
2．盈余公积转增资本
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（或股本）
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2022 年年度报告
3．盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
4．设定受益计划变动额
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
存收益
6．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（五）专项储备 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1．本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2．本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（六）其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
四、本期期末余额 2,579,565,242.00 -- 3,000,000,000.00 -- 9,890,606,466.68 -- -- -- 1,385,592,329.80 5,469,146,047.58 22,324,910,086.06
2021 年度
其他权益工具 专
减： 其他
项目 实收资本 (或股 项
优先 资本公积 库存 综合 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 永续债 其他 储
股 股 收益
备
一、上年年末余额 2,579,565,242.00 -- 5,000,000,000.00 -- 9,798,926,802.37 -- -- -- 1,385,592,329.80 6,552,425,030.67 25,316,509,404.84
加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -30,607,889.58 -30,607,889.58
其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、本年期初余额 2,579,565,242.00 0.00 5,000,000,000.00 0.00 9,798,926,802.37 -- -- -- 1,385,592,329.80 6,521,817,141.09 25,285,901,515.26
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -1,050,706,563.09 -1,050,706,563.09
填列）
（一）综合收益总额 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 190,919,533.71 190,919,533.71
（二）所有者投入和
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
减少资本
1．所有者投入的普
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
通股
2．其他权益工具持
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
有者投入资本
3．股份支付计入所
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
有者权益的金额
4．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
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2022 年年度报告
（三）利润分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -1,241,626,096.80 -1,241,626,096.80
1．提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2．对所有者（或股
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -1,031,826,096.80 -1,031,826,096.80
东）的分配
3．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -209,800,000.00 -209,800,000.00
（四）所有者权益内
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
部结转
1．资本公积转增资
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
本（或股本）
2．盈余公积转增资
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
损
4．设定受益计划变
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
转留存收益
6．其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（五）专项储备 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1．本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2．本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（六）其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
四、本期期末余额 2,579,565,242.00 -- 5,000,000,000.00 -- 9,798,926,802.37 -- -- -- 1,385,592,329.80 5,471,110,578.00 24,235,194,952.17
公司负责人：李岩 主管会计工作负责人：容宇 会计机构负责人：王奥
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2022 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
北京首都开发股份有限公司（以下简称公司或本公司），曾用名北京天鸿宝业房地产股份有
限公司，成立于 1993 年 12 月 29 日，是经北京市经济体制改革委员会京体改字（93）第 128 号
文件和京体改委字（1993）第 152 号文件批准，以定向募集方式设立的股份有限公司。公司设立
时股本总额为 6,825 万股，出资方式全部为现金出资。
1996 年 12 月 24 日，经北京市人民政府办公厅京政办函〔1996〕145 号批准，将原以定向募
集方式设立的股份有限公司重新确定为以发起方式设立的股份有限公司，并于 1996 年 12 月 31
日在北京市工商行政管理局办理重新登记手续。
2001 年 1 月 15 日，本公司在上交所上网定价发行 4,000 万 A 股股票，2001 年 3 月 12 日在
上海交易所挂牌上市。
2002 年 4 月 25 日，根据公司 2001 年度股东大会审议通过的《股份公司 2001 年度利润分配
预案》，以 10,825 万股为基数，每 10 股送 6 股股票股利，每股面值 1 元，共分配 6,495 万元。
2006 年 1 月 19 日，根据公司股东大会通过的公司股权分置改革方案，公司流通股股东每 10
股获得股票 3 股。
2006 年 6 月 14 日，根据公司 2005 年度股东大会审议通过的《股份公司 2005 年度利润分配
及资本公积金转增股本方案》，以 17,320 万股为基数，每 10 股转增 5 股，每股面值 1 元，共分
配 8,660 万元。
根据公司 2007 年第二次临时股东大会决议，并经过 2007 年 12 月 27 日中国证券监督管理委
员会下发的证监公司字［2007］229 号《关于核准北京天鸿宝业房地产股份有限公司向北京首都
开发控股（集团）有限公司发行新股购买资产的批复》批准，公司向实际控制人北京首都开发控
股（集团）有限公司（以下简称首开集团）非公开发行股票 55,000 万股购买其持有的 16 家下属
公司股权，发行后的股本总额为 80,980 万股，变更后的注册资本为人民币 80,980 万元，业经北
京京都会计师事务所有限公司京都验字（2007）第 075 号验资报告予以验证，并于 2007 年 12 月
29 日办理了企业法人营业执照变更手续。
2008 年 4 月 11 日，本公司名称由北京天鸿宝业房地产股份有限公司更名为北京首都开发股
份有限公司。
根据公司 2008 年第三次临时股东大会决议，并经过 2009 年 5 月 31 日中国证券监督管理委
员会下发的证监许可［2009］450 号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批
复》批准，本公司非公开发行股票 33,995 万股，发行后的股本总额为 114,975 万股，变更后的
注册资本为人民币 114,975 万元，业经北京京都天华会计师事务所有限责任公司京都天华验字
（2009）第 032 号验资报告予以验证，并于 2009 年 9 月 10 日办理了企业法人营业执照变更手
续。
根据公司 2010 年年度股东大会决议，本公司以资本公积金转增股本，以 114,975.00 万股为
基数，每 10 股转增 3 股，变更后的注册资本为人民币 149,467.50 万元，业经京都天华会计师事
务所有限公司出具的京都天华验字（2011）第 0073 号报告验资报告予以验证，并于 2011 年 5 月
30 日办理了企业法人营业执照变更手续。
根据公司 2012 年年度股东大会决议，本公司以资本公积金转增股本，以 149,467.50 万股为
基数，每 10 股转增 5 股，变更后的注册资本为人民币 224,201.25 万元，业经致同会计师事务所
（特殊普通合伙）出具的致同验字（2013）第 110ZC0143 号验资报告予以验证，并于 2013 年 10
月 9 日办理了企业法人营业执照变更手续。
根据公司 2015 年第五次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会下发的证监许可
［2015］3028 号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批复》批准，本公司
非公开发行股票不超过 33,756 万股，发行后的股本总额为 257,956.52 万股，变更后的注册资本
为人民币 257,956.52 万元，业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）于 2016 年 6 月 22 日出具
致同验字（2016）第 110ZC0382 号验资报告予以验证，并于 2017 年 2 月 20 日办理营业执照变更
手续。
公司企业法人营业执照注册号：110000005020731。
2016 年 3 月 10 日本公司变更统一社会信用代码：91110000101309074C。
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2022 年年度报告
公司注册地址：北京市东城区安定门外大街 189 号一层 103B。
公司法定代表人：李岩。
本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发及持有物业经营。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第九届董事会第一百一十次会议于 2023 年 4 月 27 日
批准。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度合并财务报表范围包括本公司及 102 家二级子公司、33 家三级子公司、4 家四级子公
司，其中本年度增加 8 家二级子公司，减少 5 家二级子公司，4 家三级子公司，1 家四级公司。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企
业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量
基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化条件以
及收入确认政策，具体会计政策见五、23、附注五、29、附注五、29（2）和附注五、38。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2022 年 12 月 31 日的合
并及公司财务状况以及 2022 年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司的营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经
济环境中的货币确定港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
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2022 年年度报告
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日被合
并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产
账面价值的差额调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积（股本溢价/资本溢价）不足冲
减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资
的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日在最终控制方
合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值
之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公
积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得
原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损
益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损
益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、
负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按
成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损
益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动
在改按成本法核算时转入留存收益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的
公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经
持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投
资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权
力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响
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2022 年年度报告
其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化
主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在
编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易
和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股
东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项
目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期
初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子
公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价/资本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制
权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差
额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投
资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（5）分步处置股权直至丧失控制权的处理
通过多次交易分步处置股权直至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下
一种或多种情况的，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
在个别财务报表中，分步处置股权直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，结
转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之
间的差额计入当期投资收益；属于“一揽子交易”的，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处
置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再
一并转入丧失控制权的当期损益。
在合并财务报表中，分步处置股权直至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损
益的核算比照前述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资
对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，分别进行如下处
理：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期
的损益。
②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧
失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
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2022 年年度报告
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期
汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外
币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位
币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，
采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的
即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似
的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的汇率
折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现
金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反
映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关
的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债
务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存
金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融
资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认
时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和
股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发
行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，
其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累
计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管
理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
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在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流
量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变
更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本公司按照
预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后
续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损
益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损
失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付
可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工
具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义
务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本
公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行
方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后
者，该工具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注五、45（1）。
（5）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条
件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
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预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损
失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现
金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后
信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准
备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司
按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值
的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金融工
具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信
用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包
括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
应收账款和合同资产
对于应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应
收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收账款
应收账款组合 1：关联方组合
应收账款组合 2：信用风险组合
B、合同资产
合同资产组合 1：房地产销售
合同资产组合 2：项目管理
合同资产组合 3：物业服务
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收押金、保证金及备用金
其他应收款组合 2：应收关联公司款项
其他应收款组合 3：应收少数股东款项
其他应收款组合 4：其他信用风险组合
对于划分为组合的应收账款、合同资产、其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合
当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信
用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类
型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
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本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力产
生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著
增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 1 年，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项
或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证
据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准
备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期
款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负
债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列
示，不予相互抵销。
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2022 年年度报告
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
见附注五、10
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
见附注五、10
15. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、原材料、低值易耗品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。
存货主要包括库存材料、在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品
等。存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、
建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产
品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存
货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存
货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价
准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
详见附注五、38
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(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、38
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去
出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合
同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类
资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即
已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公
司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟
出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分
为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允
价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损
失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比
重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金
额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处
置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或
部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类
别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使
用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件
的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有
待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能
够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联
计划的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有
待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售
的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的
减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
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拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日
起作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作
为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务
报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位
施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取
得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制
下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价
款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业
的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期
损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损
益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单
位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换
日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股
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2022 年年度报告
权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，与其相关的原
计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核算时转入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行会
计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权
益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按
《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公
司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属
于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与
方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制
该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合
能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权
利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投
资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权
在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权
证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股
份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单
位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份
时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单
位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附
注五、17。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件
的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、30。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
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投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地
产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规
定，按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注五、30。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，在发
生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价
值。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-50 3-10 4.85-1.80
机器设备 10 3-10 9.70-9.00
运输设备 5-6 3-10 19.40-15.00
其他设备 5-10 3-10 19.40-9.00
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确
认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类
别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如上表。
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定
折旧率。
固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、30。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先
估计数有差异的，调整预计净残值。
固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损
益。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
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24. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注五、30。
25. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借
款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
（1）使用权资产确认条件
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金
额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金
额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租
赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按
照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债
的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
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本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所
有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、30。
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本公司无形资产包括土地使用权、软件等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有
限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方
法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定
的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法 备注
土地使用权 40-70 年 直线法 --
软件 10 年 直线法 --
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账
面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注五、30。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够
使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济
利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形
资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该
无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠
地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。
本公司研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项
后，进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之日转
为无形资产。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地
产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式计量的投资
性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
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于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其
可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资
产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本
公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面
价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
详见附注五、38
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年
金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本公司并无其他重大职工社会保障承
诺。
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在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位
法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，
是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益
计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务
的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计入当
期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时
在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公
司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供
服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。
正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存
计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处
理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当
期损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并
对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
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36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
（1）金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、
金融负债或权益工具。
（2）永续债的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日
计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基
础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支
出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融
负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利
得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本
计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行
履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注五、10（5）。本
公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
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同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同
资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或
“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
本公司房地产开发业务收入确认的具体方法如下：
本公司在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向购买
方办理交付手续为时点，确认收入的实现。
本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后，由土地储备中心收储并进行公开挂牌交
易，比照销售商品确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该
成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生
的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。 摊销期
限不超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存
货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项
目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其
他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动
资产”项目中列示。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助
部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补
助整体作为与收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期
计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益或
冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用
或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损
益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日
常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况
的，直接计入当期损益。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有
者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产
负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转
回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的
递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条
件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得
用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、42、（3）
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、42、（3）
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
（1）租赁的识别
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在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因
使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。如果
合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则本公司认
定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低
价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注五、28。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行初始计
量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：固定付款额及
实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款
额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支
付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值
预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并
计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁除
外。
本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本
或当期损益。
低价值资产租赁
低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资
产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处
理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租
赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后
合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量
租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将
部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融
资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁
投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之
和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司
作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
和《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
经营租赁
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经营租
赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期
计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计
入当期损益。
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2022 年年度报告
租赁变更
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前
租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处
理：①该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范
围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租
赁进行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更
生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁
资产的账面价值；②假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照
《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处
理。
（4）转租赁
本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。原租赁为短期
租赁，且本公司对原租赁进行简化处理的，将该转租赁分类为经营租赁。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的
重要会计估计和关键假设列示如下：
存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的存
货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定
存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等
因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的
账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延
所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税
筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税，考虑到土地增值税有可能受到各地税务
局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计额的任何增减变动都
会影响以后年度的损益。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
审批 备注(受重要影响的报表
会计政策变更的内容和原因
程序 项目名称和金额)
①本公司自 2022 年 1 月 1 日采用《企业会计准则解释第 15 - 上述会计政策变更对本公
号》（财会〔2021〕35 号）中“关于亏损合同的判断”相关规 司财务报表无重大影响。
定。
②本公司自 2022 年 1 月 1 日起采用《企业会计准则解释第 16 - 上述会计政策变更对本公
号》（财会〔2022〕31 号）中“关于发行方分类为权益工具的金 司财务报表无重大影响。
融工具相关股利的所得税影响的会计处理”相关规定。
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(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
√适用 □不适用
公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产
或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场
进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与
者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
维修基金
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规定将
收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
资产证券化业务
本公司将基础资产对应的收款权、债权等证券化，一般将这些资产出售给特定目的实体，然
后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他剩余权益
（保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以公允价值入账。证券化的利得或
损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让
当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程
度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
①当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金融资
产；
②当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融资
产；
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③如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对该金
融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，并把在转移
中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的
继续涉入程度确认金融资产。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 5、6、9、13
城市维护建设税 应纳流转税额 5、7
企业所得税 应纳税所得额 16.5、25
教育费附加 应纳流转税额 3
地方教育费附加 应纳流转税额 2
土地增值税 土地增值税 按土地增值额的超率累进税率 30-60
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
和信国际 16.5
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 942,284.67 1,049,618.70
银行存款 20,507,764,937.35 31,368,410,204.17
其他货币资金 26,010,027.85 30,878,758.41
合计 20,534,717,249.87 31,400,338,581.28
其中：存放在境外的款项总额 -- --
存放财务公司存款 -- --
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
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4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 553,781,731.05
1 年以内小计 553,781,731.05
1至2年 7,984,606.06
2至3年 216,619,341.95
3 年以上 125,368,732.74
减：坏账准备 -135,921,837.20
合计 767,832,574.60
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2022 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账准备 17,089,075.94 1.89 17,089,075.94 100.00 -- 17,089,075.94 3.18 17,089,075.94 100.00 --
按组合计提坏账准备 886,665,335.86 98.11 118,832,761.26 13.40 767,832,574.60 520,555,843.41 96.82 71,644,520.30 13.76 448,911,323.11
其中：
信用风险组合 880,133,848.19 97.39 118,832,761.26 13.50 761,301,086.93 384,902,637.82 71.59 71,644,520.30 18.61 313,258,117.52
关联方组合 6,531,487.67 0.72 -- -- 6,531,487.67 135,653,205.59 25.23 -- -- 135,653,205.59
合计 903,754,411.80 / 135,921,837.20 / 767,832,574.60 537,644,919.35 / 88,733,596.24 / 448,911,323.11
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
北京欧典投资管理有限公司 9,025,040.00 9,025,040.00 100.00 无法收回
北京市西城区机关事务服务中心 3,985,105.00 3,985,105.00 100.00 无法收回
北京恒昌吉利物业管理有限公司 1,892,623.50 1,892,623.50 100.00 无法收回
个人 1,184,770.00 1,184,770.00 100.00 无法收回
云南城投众和建设集团有限公司 562,429.30 562,429.30 100.00 无法收回
杭州锦衣玉食餐饮科技有限公司 186,598.21 186,598.21 100.00 无法收回
北京宇鹏投资管理有限公司 167,059.63 167,059.63 100.00 无法收回
新兴工程公司 32,035.00 32,035.00 100.00 无法收回
其他小额款项 53,415.30 53,415.30 100.00 无法收回
合计 17,089,075.94 17,089,075.94 100.00
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2022 年年度报告
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：信用风险组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 551,039,010.05 -- --
1至2年 7,984,206.06 798,420.61 10.00
2至3年 212,604,877.07 63,781,463.13 30.00
3 年以上 108,505,755.01 54,252,877.52 50.00
合计 880,133,848.19 118,832,761.26 13.50
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转销
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 或核
变动
销
坏账准 88,733,596.24 52,641,229.79 5,452,988.83 - - 135,921,837.20
备金额
合计 88,733,596.24 52,641,229.79 5,452,988.83 - - 135,921,837.20
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
单位 1 251,529,753.61 27.83 --
单位 2 209,033,149.14 23.13 62,709,944.74
单位 3 123,837,804.00 13.70 --
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单位 4 105,242,148.00 11.64 --
单位 5 31,259,663.98 3.46 15,629,831.99
合计 720,902,518.73 79.79 78,339,776.73
其他说明
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 720,902,518.73 元，占应收账款期
末余额合计数的比例 79.76%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 78,339,776.73 元。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 37,032,567.23 9.56 30,304,852.62 8.40
1至2年 21,609,395.56 5.58 1,948,482.03 0.54
2至3年 478,569.53 0.12 71,429,746.09 19.80
3 年以上 328,209,028.93 84.74 257,083,699.56 71.26
合计 387,329,561.25 100.00 360,766,780.30 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数的
单位名称 期末余额
比例(%)
北京市密云区密云镇人民政府 338,972,127.39 87.52
温州市瓯海区财政局梧田财政所-梧田 10,000,000.00 2.58
街道办事处
葫芦岛打渔山经济开发区管理委员会 5,900,000.00 1.52
鸿城实业 3,958,863.33 1.02
国网浙江省电力有限公司杭州供电公司 3,089,240.14 0.80
合计 361,920,230.86 93.44
其他说明
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2022 年年度报告
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 361,920,230.86 元，占预付款项
期末余额合计数的比例 93.44%。
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 -- --
应收股利 448,276,724.90 448,276,724.90
其他应收款 52,488,119,774.28 53,875,099,810.51
合计 52,936,396,499.18 54,323,376,535.41
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
国奥投资 430,098,428.79 430,098,428.79
首开万科置业 115,000,000.00 115,000,000.00
首开文投 2,472,663.07 2,472,663.07
减：坏账准备 -99,294,366.96 -99,294,366.96
合计 448,276,724.90 448,276,724.90
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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未收回的原 是否发生减值及其判
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄
因 断依据
国奥投资 430,098,428.79 3年以上 尚未支付 是
合计 430,098,428.79 / / /
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余
-- -- 99,294,366.96 99,294,366.96
额
2022年1月1日余
-- -- 99,294,366.96 99,294,366.96
额在本期
--转入第二阶段 -- -- -- --
--转入第三阶段 -- -- -- --
--转回第二阶段 -- -- -- --
--转回第一阶段 -- -- -- --
本期计提 -- -- -- --
本期转回 -- -- -- --
本期转销 -- -- -- --
本期核销 -- -- -- --
其他变动 -- -- -- --
2022年12月31日
-- -- 99,294,366.96 99,294,366.96
余额
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 12,251,973,811.97
1 年以内小计 12,251,973,811.97
1至2年 14,571,477,332.19
2至3年 7,839,348,150.06
3 年以上 18,636,612,819.35
减：坏账准备 -811,292,339.29
合计 52,488,119,774.28
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2022 年年度报告
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 51,769,571,617.63 52,439,580,119.72
代收代付款 228,425,306.42 246,863,550.87
押金保证金、备用金 1,254,828,265.82 1,462,592,285.21
应收业务款 33,304,716.41 38,021,358.12
其他 13,282,207.29 11,322,807.48
合计 53,299,412,113.57 54,198,380,121.40
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
2022年1月1日余额 140,226,557.12 -- 183,053,753.77 323,280,310.89
2022年1月1日余额
140,226,557.12 -- 183,053,753.77 323,280,310.89
在本期
--转入第二阶段 -- -- -- --
--转入第三阶段 -205,354.25 -- 205,354.25 --
--转回第二阶段 -- -- -- --
--转回第一阶段 -- -- -- --
本期计提 24,773,122.50 -- 420,891,490.19 445,664,612.69
本期转回 4,011,190.71 -- -- 4,011,190.71
本期转销 -- -- -- --
本期核销 471,077.30 -- -- 471,077.30
其他变动 -- -- 46,829,683.72 46,829,683.72
2022年12月31日余
160,312,057.36 -- 650,980,281.93 811,292,339.29
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例(%)
常熟虞茂 往来款 2,762,972,519.56 3 年以内 5.18 --
深圳联新投资管理 往来款 2,118,400,217.51 3 年以上 3.97 --
有限公司
北京龙湖中佰置业 往来款 1,771,670,217.52 3 年以上 3.32 --
有限公司
北京保利营房地产 往来款 1,674,550,217.52 3 年以上 3.14 --
开发有限公司
祐泰通达 往来款 1,496,279,476.12 4 年以内 2.81 --
合计 / 9,823,872,648.23 / 18.42 --
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2022 年年度报告
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同履 存货跌价准备/合同履
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
约成本减值准备 约成本减值准备
开发成本 121,570,543,527.14 400,609,800.00 121,169,933,727.14 140,672,723,233.94 1,563,905,404.27 139,108,817,829.67
开发产品 30,165,439,516.30 1,554,086,561.63 28,611,352,954.67 31,914,012,603.45 913,786,558.14 31,000,226,045.31
其他商品及耗材 6,753,079.58 -- 6,753,079.58 6,788,130.62 -- 6,788,130.62
合计 151,742,736,123.02 1,954,696,361.63 149,788,039,761.39 172,593,523,968.01 2,477,691,962.41 170,115,832,005.60
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本-东港 H10 地块 210,669,800.00 -- -- -- -- 210,669,800.00
开发成本-廊坊悦康花园 189,940,000.00 -- -- -- -- 189,940,000.00
开发成本-首开紫樾花园 338,457,926.70 -- -338,457,926.70 -- -- --
开发成本-九珑岸 804,153,397.57 -- -804,153,397.57 -- -- --
开发成本-国风润城 20,684,280.00 -- -20,684,280.00 -- -- --
开发产品-首开香溪郡（北区） -- 25,141,689.53 -- -- -- 25,141,689.53
开发产品-望京 A4 区 21,930,639.90 -- -- -- -- 21,930,639.90
开发产品-东湖金茂府 231,100,203.50 -- -- -- 231,100,203.50 --
开发产品-国风华府 64,356.37 -- -- -- -- 64,356.37
开发产品-润雅苑 757,333.33 -- -- 75,733.34 -- 681,599.99
开发产品-钰公馆 1,670,091.74 -- -- 66,803.66 -- 1,603,288.08
开发产品-水印西堤 9,544,017.45 -- -- 1,235,384.44 -- 8,308,633.01
开发产品-国风润城 11,104,501.00 9,839,573.01 20,684,280.00 15,099,020.73 -- 26,529,333.28
开发产品-九珑岸 -- -- 804,153,397.57 -- -- 804,153,397.57
开发产品-中寰花园 43,274,829.96 -- -- 6,131,513.01 -- 37,143,316.95
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2022 年年度报告
开发产品-香开连天花园 19,466,002.90 -- -- 15,011,658.02 -- 4,454,344.88
开发产品-香开新城 23,997,463.03 -- -- 84,544.88 -- 23,912,918.15
开发产品-国风海岸 27,698,038.46 -- -- 991,462.40 -- 26,706,576.06
开发产品-首开保利欢乐大都汇 -- 67,011,176.46 -- -- -- 67,011,176.46
开发产品-首开紫樾花园 19,478,902.19 338,457,926.70 82,195,281.94 -- 275,741,546.95
开发产品-首融锦江花园 11,297,592.24 -- -- 2,892,833.50 -- 8,404,758.74
开发产品-棠颂 552,213.57 -- -- 552,213.57 -- --
开发产品-首开成都金茂府 75,189,796.52 -- -- 75,189,796.52 -- --
开发产品-天钜院 82,908,135.00 -- -- 81,372,860.99 -- 1,535,274.01
开发产品-丰茂悦园 1,106,548.63 -- -- 1,106,548.63 -- --
开发产品-熙和悦花园 230,177,541.71 -- -- 87,669,105.06 -- 142,508,436.65
开发产品-晟品景园 94,243,402.86 -- -- 24,213,075.59 -- 70,030,327.27
开发产品-首开紫宸江湾 8,224,947.78 -- -- -- -- 8,224,947.78
合计 2,477,691,962.41 101,992,439.00 -- 393,887,836.28 231,100,203.50 1,954,696,361.63
存货跌价准备（续）
项目 确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具体依据 本期转回或转销存货跌价准备的原因
开发产品 预计未来现金流净值与成本孰低 价格上涨或实现销售
可变现净值是依据该项目的估计总收入减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
开发成本 --
相关税费后的金额确定
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
存货中当期借款费用资本化金额为 2,838,888,329.52 元。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他说明
√适用 □不适用
开发成本（单位：元 币种：人民币）
开工 预计竣 预计总
项目名称 期末余额 上年年末余额 期末跌价准备
时间 工时间 投资
分钟寺桥西北侧
2013 年 -- -- 8,132,561,678.41 7,961,920,298.82 --
拆迁安置房项目
毓润嘉园 2020 年 2023 年 75.78 亿元 7,355,794,859.62 6,434,078,927.17
熙悦晴翠 2021 年 2023 年 90.52 亿元 7,249,039,483.55 6,661,538,724.19 --
盈瑞家园 2020 年 2023 年 65.86 亿元 5,812,917,669.77 5,361,849,559.23 --
万泉寺村棚改项
2016 年 -- -- 5,223,817,282.56 8,034,589,135.95 --
目
紫雲府 2020 年 2023 年 66.04 亿元 4,998,019,878.58 4,295,276,861.52 --
端礼著 2022 年 2025 年 64.43 亿元 4,643,177,018.32 4,212,618,408.34 --
璀璨平江如苑 2020 年 2023 年 54.91 亿元 4,348,507,181.04 4,027,065,082.98 --
志茂嘉园 2022 年 2024 年 57.83 亿元 4,333,310,928.92 -- --
湖尚逸品花园 2020 年 2023 年 54.87 亿元 4,089,603,155.16 3,748,039,891.20 --
香开万里 2019 年 2023 年 58.75 亿元 4,012,024,478.83 3,386,386,711.34 --
君礼家园 2022 年 2025 年 49.28 亿元 3,966,493,775.21 -- --
云洲郡 2021 年 2025 年 60.60 亿元 3,522,662,682.40 3,279,511,847.81 --
尚城家园 2019 年 2023 年 41.69 亿元 3,513,992,394.57 3,180,463,874.67 --
首开第五大道 2021 年 2024 年 40.24 亿元 3,026,420,665.81 1,324,141,486.45 --
平湖如院 2021 年 2025 年 52.48 亿元 3,017,673,178.42 2,550,746,183.78 --
首开中环云樾 2022 年 2024 年 35.62 亿元 2,589,686,707.72 1,473,381,121.73 --
延庆下屯棚改项
2019 年 2024 年 37 亿元 2,337,336,049.06 1,896,421,689.91 --
目
华侨村二期 2018 年 2024 年 52.48 亿元 2,333,829,004.76 2,131,164,473.47 --
贵阳紫郡 2011 年 2023 年 83.22 亿元 2,325,186,682.35 2,047,136,111.02 --
东港 H10 地块 2021 年 2025 年 48.90 亿元 2,258,698,359.43 1,881,548,068.96 210,669,800.00
首开成都金茂府
2021 年 2024 年 32.32 亿元 2,253,785,565.71 1,948,027,832.01 --
三期
鹭鸣北湖名邸 2022 年 2023 年 28.67 亿元 1,989,822,258.54 1,198,640,845.95 --
首开天府琅樾 2021 年 2023 年 24.43 亿元 1,740,610,130.54 1,528,352,245.85 --
首开香颂花园 2021 年 2024 年 22 亿元 1,708,606,503.19 1,545,306,519.68 --
江悦光年花园 2020 年 2023 年 17.65 亿元 1,571,099,786.11 1,392,825,400.34 --
厦门时代上城 2018 年 2025 年 65.12 亿元 1,484,420,131.00 1,483,347,801.50 --
国风海岸 2010 年 2028 年 88.04 亿元 1,466,777,874.90 1,372,504,055.62 --
首开龙湖云著二
2020 年 2023 年 32.71 亿元 1,381,509,250.08 1,954,144,010.45 --
期、三期
福州榕心映月 2019 年 2023 年 35.58 亿元 1,301,913,701.85 2,574,978,190.95 --
熙悦丽博 2021 年 2024 年 16.55 亿元 1,156,902,627.86 915,209,887.50 --
廊坊悦康花园 2020 年 2026 年 15 亿元 1,093,475,184.44 1,080,048,690.04 189,940,000.00
首开紫樾花园 2016 年 2023 年 34.87 亿元 1,036,654,480.22 3,216,492,117.64 --
时代紫芳 2011 年 2023 年 40.63 亿 994,918,060.21 984,212,360.98 --
安澜如院 2022 年 2024 年 13.48 亿 909,794,743.00 758,290,748.35 --
首开国风尚城 2020 年 2027 年 27 亿元 897,796,719.10 699,069,509.46 --
蠡湖金茂府 2016 年 2023 年 80 亿元 935,039,994.48 841,080,663.62 --
166 / 254
2022 年年度报告
南岸潮鸣花园 2022 年 2023 年 12.16 亿 891,505,332.38 755,064,258.16 --
白马映书台 2020 年 2023 年 9.31 亿元 889,728,705.98 891,932,044.84 --
香悦嘉园 2021 年 2023 年 10.82 亿元 884,703,022.69 744,537,647.34 --
通州区宋庄镇保
-- -- 16.58 亿 804,534,866.10 804,534,866.10 --
障房项目
美墅湾 2016 年 2023 年 35.13 亿 788,180,133.82 878,555,284.04 --
首开熙江玥庭 2022 年 2024 年 12.50 亿元 753,040,252.64 705,263,049.42 --
首开紫郡项目 2020 年 2024 年 30.84 亿元 672,523,917.45 685,198,771.54 --
福州端礼著 2022 年 2024 年 11.70 亿元 651,620,472.27 -- --
首开仙海龙湾 2012 年 -- 40 亿元 557,398,514.40 555,497,622.77 --
花满庭 2020 年 2023 年 -- 549,427,208.05 513,900,243.41 --
棠前如苑 2019 年 2023 年 41.03 亿元 540,489,711.50 2,199,557,278.28 --
密云区长安新村
和南菜园新村旧 2016 年 2023 年 35.89 亿元 513,975,925.34 455,667,382.39 --
城改建
回龙观项目 2006 年 -- 66.35 亿元 427,755,235.85 423,904,486.85 --
熙悦观湖 2019 年 2023 年 -- 410,991,374.01 2,011,472,235.60 --
洼子村 2012 年 -- -- 277,351,116.85 272,611,968.72 --
回龙观 G 区商业 -- -- -- 212,411,496.56 211,861,236.11 --
其他项目 -- -- -- 731,026,115.53 31,182,755,519.89 --
合 计 -- -- -- 121,570,543,527.14 140,672,723,233.94 400,609,800.00
开发产品（单位：元 币种：人民币）
竣工
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末跌价准备
时间
金悦郡 2022 -- 5,265,740,764.42 1,919,394,952.23 3,346,345,812.19 --
九珑岸 2022 -- 2,876,762,811.37 218,805,736.73 2,657,957,074.64 804,153,397.57
和锦园 2021 2,411,455,017.03 -- 381,825,000.23 2,029,630,016.80 --
2014-
贵阳紫郡 2,107,200,740.06 48,319,805.62 252,579,157.93 1,902,941,387.75 --
2020
熙和悦项目 2021 2,376,946,817.98 -5,278,501.69 630,531,863.66 1,741,136,452.63 142,508,436.65
首开紫樾花园 2021 130,405,032.33 2,321,310,245.97 750,282,719.81 1,701,432,558.49 275,741,546.95
国风海岸 2019 960,730,562.59 9,653,660.21 9,443,669.78 960,940,553.02 26,706,576.06
中晟新城 2019 849,265,889.82 ---- 35,878,670.24 813,387,219.58 --
华樾东园 2022 -- 3,312,965,315.83 2,526,925,189.10 786,040,126.73 --
熙悦宸著 2021 -- 4,861,913,748.70 4,165,564,294.04 696,349,454.66 --
缇香郡 2021 1,064,292,593.07 -- 426,124,630.85 638,167,962.22 --
晟品景园 2020 866,910,703.56 -- 300,063,139.32 566,847,564.24 70,030,327.27
厦门时代上城 2020 610,379,213.64 1,233,504.47 69,005,058.46 542,607,659.65 --
北京和悦华玺 2021 661,718,343.45 -- 138,882,061.10 522,836,282.35 --
首开紫郡项目 2022 62,729,153.05 673,065,638.26 234,291,017.01 501,503,774.30 --
首开成都金茂府 2020 2,630,981,206.91 91,700,694.34 2,231,785,639.71 490,896,261.54 --
首开天青里 2021 1,167,395,856.03 -25,031,468.92 705,715,267.55 436,649,119.56 --
华润家园 2018 585,603,632.06 -- 170,470,102.84 415,133,529.22 --
太原首开国风琅 2019-
417,266,278.17 104,156,005.19 166,317,849.94 355,104,433.42 --
樾 2021
棠前如苑 2022 207,744,832.74 1,781,103,895.38 1,646,097,799.62 342,750,928.50 --
首开仙海龙湾 2020 399,665,289.83 -- 64,342,348.68 335,322,941.15 --
庆峪嘉园 2020 1,347,626,167.50 -- 1,012,620,198.43 335,005,969.07 --
首开.如院 2021 211,112,116.00 340,389,314.00 222,671,851.00 328,829,579.00 --
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2022 年年度报告
首开龙湖云著一
2021 476,546,992.45 1,008,871,118.27 1,172,287,035.82 313,131,074.90 --
期
香开连天广场 2020 362,834,837.10 -- 55,170,737.50 307,664,099.60 --
和悦华锦 2020 531,358,764.21 33,066,075.68 264,083,851.22 300,340,988.67 --
熙悦观湖 2022 -- 1,948,310,392.29 1,648,755,934.67 299,554,457.62 --
国风悦都、国风 2016-
746,590,304.97 752,859.57 451,428,267.83 295,914,896.71 --
悦府 2021
2019-
棠颂 554,967,543.60 2,628,558.07 262,139,239.74 295,456,861.93 --
2020
熙悦广场 2017 448,958,108.03 11,782,790.95 180,368,192.01 280,372,706.97 --
典尚家园 2019 431,577,383.45 -- 160,175,087.48 271,402,295.97 --
熙悦坊 2021 343,238,199.64 100,137,114.52 177,889,108.74 265,486,205.42 --
国樾天晟府 2022 -- 820,831,690.36 566,219,992.72 254,611,697.64 --
2017-
领翔上郡 287,981,671.91 1,579,566.49 35,283,680.15 254,277,558.25 --
2018
首开保利欢乐大
2019 331,417,190.26 -- 84,661,464.83 246,755,725.43 67,011,176.46
都汇
国风润城 2021 102,459,412.35 437,726,083.00 300,452,301.00 239,733,194.35 26,529,333.28
首开紫宸江湾 2021 275,765,631.22 8,541,125.60 47,304,465.24 237,002,291.58 8,224,947.78
中寰花园 2020 237,411,853.49 -- 13,558,951.19 223,852,902.30 37,143,316.95
2007-
回龙观 359,036,134.09 -- 145,195,381.57 213,840,752.52 --
2016
华樾嘉园 2022 -- 2,587,251,010.47 2,382,391,883.17 204,859,127.30 --
熙悦九里 2022 -- 1,401,914,401.82 1,201,792,533.31 200,121,868.51 --
白云天奕项目 2020 551,435,524.04 -3,121,791.83 366,392,231.73 181,921,500.48 --
蠡湖金茂府 2019 419,833,588.70 317,348,368.46 568,852,974.80 168,328,982.36 --
2011-
时代紫芳-璞瑅 264,656,702.33 -- 106,268,335.40 158,388,366.93 --
2016
太原首开国风上
2016 300,209,057.66 -- 149,103,980.52 151,105,077.14 --
观
畅颐园项目 2018 133,250,719.06 -- 6,681,287.21 126,569,431.85 --
首开铂郡 2017 136,109,761.30 62,678,241.22 85,668,938.64 113,119,063.88 --
都会澜岸花园 2022 -- 3,380,705,392.98 3,278,687,987.84 102,017,405.14 --
首融锦江花园 2020 139,666,106.13 -- 38,057,579.03 101,608,527.10 8,404,758.74
其他项目 -- 5,409,277,671.64 2,053,787,644.27 5,552,879,520.87 1,910,185,795.04 87,632,743.92
合 计 -- 31,914,012,603.45 35,832,796,075.34 37,581,369,162.49 30,165,439,516.30 1,554,086,561.63
10、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产 58,947,746.30 2,906,433.30 56,041,313.00 36,170,823.06 968,811.10 35,202,011.96
合计 58,947,746.30 2,906,433.30 56,041,313.00 36,170,823.06 968,811.10 35,202,011.96
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(3).本期合同资产计提减值准备情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
北京博大新元房地产开发有限公司 1,937,622.20 -- -- --
合计 1,937,622.20 -- -- /
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 429,744,011.98 496,888,520.30
预交税费 2,139,499,614.92 2,530,594,393.14
多交或预缴的增值税额 1,741,371,271.20 2,060,462,005.63
进项税额 972,931,248.21 1,508,103,752.16
预付保险费、维护费、修缮费等 1,146,632.09 1,386,425.64
委托贷款 -- 27,900,000.00
其他 7,284,543.52 8,316,162.44
合计 5,291,977,321.92 6,633,651,259.31
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折
坏 坏 现
项目 账 账 率
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准 区
备 备 间
往来款 177,976,000.00 -- 177,976,000.00 905,030,970.64 -- 905,030,970.64 --
合计 177,976,000.00 -- 177,976,000.00 905,030,970.64 -- 905,030,970.64 --
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
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17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值
被投资单 期初 计提 期末 准备
权益法下确认的 其他综合收 宣告发放现金股
位 余额 追加投资 减少投资 其他权益变动 减值 其他 余额 期末
投资损益 益调整 利或利润
准备 余额
一、合营企业
住总首开 671,417,470.87 -- -- 1,797,555.87 -- -- -- -- -- 673,215,026.74 --
首开野村 42,963,949.31 -- -- 9,321,128.70 -- -- 10,697,686.94 -- -- 41,587,391.07 --
润和信通 276,593,348.23 -- -- -353,072.34 -- -- -- -- -- 276,240,275.89 --
首开美驰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
北京俊泰 20,843,217.01 -- -- -614,617.50 -- -- -- -- -- 20,228,599.51 --
小计 1,011,817,985.42 -- -- 10,150,994.73 -- -- 10,697,686.94 -- -- 1,011,271,293.21 --
二、联营企业
天津海景 183,945,043.05 -- -- -75,327,009.84 -- -- -- -- -- 108,618,033.21 --
首开万科和 215,817,194.38 -- -- 4,885,738.85 -- -- -- -- -- 220,702,933.23 --
泰
朗泰房地产 833,276,792.57 -- -- 5,562,552.87 -- -- 100,000,000.00 -- -- 738,839,345.44 --
尚泰信华 794,735,168.09 -- -- -4,577,330.20 -- -- -- -- -- 790,157,837.89 --
知泰房地产 1,008,266,878.59 -- -- -2,437,564.74 -- -- -- -- -- 1,005,829,313.85 --
友泰房地产 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
首开万科置 321,795,737.93 -- -- 38,787,817.35 -- -- -- -- -- 360,583,555.28 --
业
寸草养老 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
首开文投 9,707,403.92 -- -- 1,162,494.59 -- -- -- -- -- 10,869,898.51 --
首开龙湖盈 980,962,342.72 -- -- -10,811,686.20 -- -- -- -- -- 970,150,656.52 --
泰
苏州首龙 464,973,708.43 -- -- 16,307,980.64 -- -- -- -- -- 481,281,689.07 --
苏州安茂 1,223,143,829.17 -- -- 5,624,717.04 -- -- 19,600,000.00 1,209,168,546.21 --
成都龙湖锦 4,478,978.27 -- -- -2,177,814.10 -- -- -- -- -- 2,301,164.17 --
祥
广州君庭 1,150,855,926.30 -- 775,000,000.00 68,269,264.58 -- -- -- -- -- 444,125,190.88 --
金良兴业 166,738,975.90 -- -- 70,421.45 -- -- -- -- -- 166,809,397.35 --
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2022 年年度报告
潭柘兴业 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
和信金泰 1,754,044,444.28 -- -- -250,610,865.10 -- -- -- -- -- 1,503,433,579.18 --
深圳熙梁 86,196,668.88 -- -- -86,196,668.88 -- -- -- -- -- -- --
城志置业 464,150,476.17 -- -- -12,926,209.68 -- -- -- -- -- 451,224,266.49 --
首开丝路 566,664,755.34 -- 566,250,000.00 9,711,564.79 -- -- 10,059,475.70 -- -- 66,844.43 --
腾泰亿远 193,729,008.50 -- -- 19,955,587.54 -- -- -- -- -- 213,684,596.04 --
祐泰通达 -- 145,000,000.00 -57,115,066.64 -- -- -- -- -- 87,884,933.36 --
首开万科物 2,483,314.86 235,643.99 -- -- 81,804.85 -- -- 2,637,154.00 --
业
滨湖恒兴 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
厚泰房地产 126,271,269.13 -- -- -3,028,348.65 -- -- -- -- -- 123,242,920.48 --
首开高和 4,883,479.95 -- -- -1,731.21 -- -- -- -- -- 4,881,748.74 --
碧和信泰 497,573,125.41 123,455,159.71 -- -94,687,485.73 -- 91,536,550.00 -- -- -- 617,877,349.39 --
北京国家速 121,816,702.98 -- -- -15,546,333.59 -- -- -- -- -- 106,270,369.39 --
滑馆
房地钧洋 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
苏州屿秀 68,930,281.46 -- -- -3,472,228.59 -- -- -- -- -- 65,458,052.87 --
昌信硕泰 10,423,608.73 -- -- -10,423,608.73 -- -- -- -- -- -- --
杭州开茂 1,049,829,067.08 -- -- 7,131,993.91 -- -- -- -- -- 1,056,961,060.99 --
厦门兆淳 104,946,075.71 -- -- 12,664,173.50 -- -- -- -- -- 117,610,249.21 --
远和置业 38,923,929.99 -- -- -11,284,826.03 -- -- -- -- -- 27,639,103.96 --
苏州隆泰 1,145,730,183.75 -- -- 53,686,016.88 -- -- 168,560,000.00 -- -- 1,030,856,200.63 --
北京怡和 803,182,764.57 -- -- 102,389,828.20 -- -- -- -- -- 905,572,592.77 --
龙万华开 -- -- -- 63,884,867.96 -- -- -- -- -- 63,884,867.96 --
宁波金郡 286,356,764.91 -- 245,000,000.00 19,455,014.15 -- -- -- -- -- 60,811,779.06 --
成都辰启 599,838,430.43 -- 485,000,000.00 152,477,945.07 -- -- 200,000,000.00 -- -- 67,316,375.50 --
成都辰华 371,510,686.93 -- 235,000,000.00 -24,983,211.73 -- -- 105,000,000.00 -- -- 6,527,475.20 --
北京骏泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
开创金润 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
北京辉广 23,269,619.15 -- -- -23,269,619.15 -- -- -- -- -- -- --
万龙华开 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
金谷创信 49,128,624.67 -- -- -990,290.52 -- -- -- -- -- 48,138,334.15 --
和信丰泰 394,445,803.18 -- -- 151,921,642.98 -- -- -- -- -- 546,367,446.16 --
怡城置业 710,871,100.78 -- -- 867,105.35 -- -- -- -- -- 711,738,206.13 --
福州中泰 852,265,247.36 -- -- -4,953,026.66 -- -- -- -- -- 847,312,220.70 --
常熟耀泰 320,943,000.98 -- -- -3,784,651.90 -- -- -- -- -- 317,158,349.08 --
173 / 254
2022 年年度报告
中开盈泰 365,831,643.65 -- 360,000,000.00 179,711,835.26 -- -- -- -- -- 185,543,478.91 --
祥晟辉年 116,597,742.75 -- -- 15,248,163.54 -- -- -- -- -- 131,845,906.29 --
城安辉泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
金旭开泰 291,340,852.69 -- -- -3,289,813.46 -- -- -- -- -- 288,051,039.23 --
北京旭泰 1,455,364,555.87 -- -- -26,130,242.09 -- -- -- -- -- 1,429,234,313.78 --
金开连泰 767,302,953.91 -- -- -28,674,759.33 -- -- 112,500,000.00 -- -- 626,128,194.58 --
和信仁泰 390,391,014.04 -- 128,519,088.76 -6,520,776.37 -- -- -- -- -- 255,351,148.91 --
杭州浙行 532,897,263.61 -- -- -4,518,688.76 -- -- -- -- -- 528,378,574.85 --
北京祥鼎 119,013,345.63 -- -- -1,130,071.16 -- -- -- -- -- 117,883,274.47 --
兴和航泰 284,597,220.97 -- -- -2,790,247.82 -- -- -- -- -- 281,806,973.15 --
常州悦府 266,619,041.10 -- -- -8,464,843.41 -- -- -- -- -- 258,154,197.69 --
台州环茂 402,128,870.13 -- -- -7,613,397.41 -- -- -- -- -- 394,515,472.72 --
台州兆汇禾 58,247,691.47 35,629,154.99 -- -840,719.24 -- -- -- -- -- 93,036,127.22 --
北京怡畅 435,737,487.47 -- 73,201,247.50 -1,669,223.51 -- 143,114.31 -- -- -- 361,010,130.77 --
北京卓华 483,137,463.52 -- -- -4,479,001.07 -- -- -- -- -- 478,658,462.45 --
苏州侨仁 179,687,911.98 -- -- -2,961.41 -- -- -- -- -- 179,684,950.57 --
北京毓锦 -- 224,750,000.00 -- -5,987,967.62 -- -- -- -- -- 218,762,032.38 --
厦门沧珩 128,517.20 1,225,000,000.00 -- -1,811,573.48 -- -- -- -- -- 1,223,316,943.72 --
南京筑浦 182,215.22 160,000,000.00 -- -2,065,281.69 -- -- -- -- -- 158,116,933.53 --
首开文投新 -- 4,800,000.00 -- -1,171,238.24 -- -- -- -- -- 3,628,761.76 --
华
北京祥之源 -- 120,000,000.00 -- -602,068.98 -- -- -- -- -- 119,397,931.02 --
和信兴泰 2,055,386,726.11 -- -- 4,230,617.27 -- -- -- -- -- 2,059,617,343.38 --
永安广盈 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
首开新禾 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
中海盈璟 -- 300,015,300.00 -- 69,783.53 -- -- -- -- -- 300,085,083.53 --
新融壹号 -- 941,550,000.00 -- -65,633,542.67 -- -- -- -- -- 875,916,457.33 --
台州兆裕恒 -- 133,323,719.38 -- -593,976.82 -- -- -- -- 405,890,393.05 538,620,135.61 --
首城置业 888,646,941.73 -- -- -37,109,933.12 -- -- 8,885,022.33 -- -- 842,651,986.28 --
国奥投资 157,144,531.15 -- -- -26,796,343.44 -- -- -- -- -- 130,348,187.71 --
方庄物业 3,123,254.22 -- -- 1,172.76 293,668.17 -- -- -- -- 3,418,095.15 --
万城永辉 92,423,983.38 -- -- 532,656.51 -- -- -- -- -- 92,956,639.89 --
上海众承 401,004,212.20 -- -- -10,328,619.92 -- -- -- -- -- 390,675,592.28 --
厦门琸泰 198,739,830.86 -- -- -9,525,118.74 -- -- 103,433,089.94 -- -- 85,781,622.18 --
厦门煊泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
厦门莹泰 565,619,371.85 -- -- -396,646,521.12 -- -- -- -- -- 168,972,850.73 --
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2022 年年度报告
厦门跃泰 351,307,854.28 -- 404,250,000.00 -- -- -- -- -- 52,942,145.72 -- --
无锡润泰 465,871,885.87 -- -- -83,102,467.47 -- -- -- -- -- 382,769,418.40 --
大广汽车城 203,162,746.34 -- -- 5,280,946.06 -- -- -- -- -- 208,443,692.40 --
珠海卓轩 320,389,858.20 -- 150,000,000.00 -8,902,009.87 -- -- -- -- -- 161,487,848.33 --
珠海润乾 127,710,569.82 -- -- -54,880,586.61 -- -- -- -- -- 72,829,983.21 --
福州中泓盛 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
武汉明泰 76,274,095.31 -- -- -55,580,153.40 -- -- -- -- -- 20,693,941.91 --
武汉首茂城 -- -- -- -94,458,067.69 -- -- -- -- 649,911,394.76 555,453,327.07
常熟虞茂 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
小计 30,063,118,067.03 3,413,523,334.08 3,422,220,336.26 -709,798,247.17 293,668.17 91,679,664.31 828,119,392.82 -- 1,108,743,933.53 29,717,220,690.87 --
合计 31,074,936,052.45 3,413,523,334.08 3,422,220,336.26 -699,647,252.44 293,668.17 91,679,664.31 838,817,079.76 -- 1,108,743,933.53 30,728,491,984.08 --
其他说明
开创金润、北京骏泰、万龙华开、北京辉广、城安辉泰、永安广盈、首开新禾截至期末尚未实际出资。
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非上市权益工具投资 3,576,956,109.13 3,960,691,090.67
合计 3,576,956,109.13 3,960,691,090.67
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2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,541,989,632.68 403,615,020.29 3,385,242,013.59 9,330,846,666.56
2.本期增加金额 538,715,008.54 -- 180,361,901.20 719,076,909.74
（1）外购 82,427,504.85 -- 180,361,901.20 262,789,406.05
（2）存货\固定资 456,287,503.69 -- -- 456,287,503.69
产\在建工程转入
3.本期减少金额 742,018,238.56 403,615,020.29 -- 1,145,633,258.85
（1）处置 201,811,988.36 -- -- 201,811,988.36
（2）其他转出 76,293,908.32 -- -- 76,293,908.32
（3）企业合并减 463,912,341.88 403,615,020.29 -- 867,527,362.17
少
4.期末余额 5,338,686,402.66 -- 3,565,603,914.79 8,904,290,317.45
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 928,085,624.65 7,449,270.44 -- 935,534,895.09
2.本期增加金额 140,023,532.33 8,039,095.45 -- 148,062,627.78
（1）计提或摊销 140,023,532.33 8,039,095.45 -- 148,062,627.78
3.本期减少金额 409,375,199.85 15,488,365.89 -- 424,863,565.74
（1）处置 68,685,154.23 -- -- 68,685,154.23
（2）其他转出 44,347,213.41 -- -- 44,347,213.41
（3）企业合并减 296,342,832.21 15,488,365.89 -- 311,831,198.10
少
4.期末余额 658,733,957.13 -- -- 658,733,957.13
三、减值准备
1.期初余额 704,736.20 -- -- 704,736.20
2.本期增加金额 -- -- -- --
3、本期减少金额 86,639.69 -- -- 86,639.69
（1）处置 86,639.69 -- -- 86,639.69
4.期末余额 618,096.51 -- -- 618,096.51
四、账面价值
1.期末账面价值 4,679,334,349.02 -- 3,565,603,914.79 8,244,938,263.81
2.期初账面价值 4,613,199,271.83 396,165,749.85 3,385,242,013.59 8,394,607,035.27
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
21、 固定资产
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 2,353,627,321.37 66,496,714.11 39,980,231.54 197,331,246.96 2,657,435,513.98
2.本期增加金额 -- 28,321.68 1,552,627.15 7,983,526.21 9,564,475.04
（1）购置 -- 28,321.68 1,552,627.15 7,983,526.21 9,564,475.04
3.本期减少金额 39,925,195.67 174,054.25 4,259,348.30 22,022,456.57 66,381,054.79
（1）处置或
36,842,561.97 174,054.25 3,682,033.76 11,830,854.63 52,529,504.61
报废
（2）其他减少 3,082,633.70 -- 577,314.54 10,191,601.94 13,851,550.18
4.期末余额 2,313,702,125.70 66,350,981.54 37,273,510.39 183,292,316.60 2,600,618,934.23
二、累计折旧
1.期初余额 686,148,718.81 26,667,980.05 32,867,193.71 135,521,784.41 881,205,676.98
2.本期增加金额 74,001,370.61 4,132,343.44 1,960,329.28 16,297,788.26 96,391,831.59
（1）计提 74,001,370.61 4,132,343.44 1,960,329.28 16,297,788.26 96,391,831.59
3.本期减少金额 3,943,190.20 157,645.32 3,733,744.25 12,729,446.05 20,564,025.82
（1）处置或
3,943,190.20 157,645.32 3,390,594.08 10,627,497.44 18,118,927.04
报废
（2）其他减少 -- -- 343,150.17 2,101,948.61 2,445,098.78
4.期末余额 756,206,899.22 30,642,678.17 31,093,778.74 139,090,126.62 957,033,482.75
三、减值准备
1.期初余额 8,578,612.39 566,865.37 -- -- 9,145,477.76
2.本期增加金额 -- -- -- -- --
3.本期减少金额 -- -- -- -- --
4.期末余额 8,578,612.39 566,865.37 -- -- 9,145,477.76
四、账面价值
1.期末账面价值 1,548,916,614.09 35,141,438.00 6,179,731.65 44,202,189.98 1,634,439,973.72
2.期初账面价值 1,658,899,990.17 39,261,868.69 7,113,037.83 61,809,462.55 1,767,084,359.24
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 40,597,968.54 6,715,745.07
合计 40,597,968.54 6,715,745.07
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
京宝大厦装 28,382,694.59 -- 28,382,694.59 2,323,384.29 -- 2,323,384.29
修改造
售楼处 12,215,273.95 -- 12,215,273.95 -- -- --
风雅园装修 -- -- -- 4,392,360.78 -- 4,392,360.78
改造
合计 40,597,968.54 -- 40,597,968.54 6,715,745.07 -- 6,715,745.07
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 利息 本期
其中：
转入 资本 利息
项目名 期初 本期其他减 期末 本期利
本期增加金额 固定 化累 资本
称 余额 少金额 余额 息资本
资产 计金 化率
化金额
金额 额 (%)
京宝大厦
2,323,384.29 26,059,310.30 -- -- 28,382,694.59 -- -- --
装修改造
售楼处 -- 12,215,273.95 -- -- 12,215,273.95 -- -- --
风雅园装
4,392,360.78 -- -- 4,392,360.78 -- -- -- --
修改造
合计 6,715,745.07 38,274,584.25 -- 4,392,360.78 40,597,968.54 -- -- --
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2022 年年度报告
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 732,219,420.13 732,219,420.13
2.本期增加金额 158,299,027.64 158,299,027.64
租入 158,299,027.64 158,299,027.64
3.本期减少金额 117,235,095.02 117,235,095.02
其他减少 117,235,095.02 117,235,095.02
4.期末余额 773,283,352.75 773,283,352.75
二、累计折旧
1.期初余额 92,290,101.99 92,290,101.99
2.本期增加金额 100,641,952.58 100,641,952.58
(1)计提 100,641,952.58 100,641,952.58
3.本期减少金额 24,184,182.94 24,184,182.94
其他减少 24,184,182.94 24,184,182.94
4.期末余额 168,747,871.63 168,747,871.63
三、减值准备
1.期初余额 -- --
2.本期增加金额 -- --
3.本期减少金额 -- --
4.期末余额 -- --
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2022 年年度报告
四、账面价值
1.期末账面价值 604,535,481.12 604,535,481.12
2.期初账面价值 639,929,318.14 639,929,318.14
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 18,785,694.36 19,510,503.10 38,296,197.46
2.本期增加金额 -- 140,799.80 140,799.80
(1)购置 -- 140,799.80 140,799.80
3.本期减少金额 -- 2,716,975.00 2,716,975.00
(1)处置 -- 2,716,975.00 2,716,975.00
4.期末余额 18,785,694.36 16,934,327.90 35,720,022.26
二、累计摊销
1.期初余额 5,631,035.78 12,707,988.67 18,339,024.45
2.本期增加金额 430,643.56 2,813,726.27 3,244,369.83
（1）计提 430,643.56 2,813,726.27 3,244,369.83
3.本期减少金额 -- 2,672,028.89 2,672,028.89
(1)处置 -- 2,672,028.89 2,672,028.89
4.期末余额 6,061,679.34 12,849,686.05 18,911,365.39
三、减值准备
1.期初余额 -- -- --
2.本期增加金额 -- -- --
3.本期减少金额 -- -- --
4.期末余额 -- -- --
四、账面价值
1.期末账面价值 12,724,015.02 4,084,641.85 16,808,656.87
2.期初账面价值 13,154,658.58 6,802,514.43 19,957,173.01
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形
期初余额 企业合并 其 其 期末余额
成商誉的事项 处置
形成的 他 他
广州湖品 9,181,088.60 -- -- -- -- 9,181,088.60
杭州兴茂 8,714,022.17 -- -- -- -- 8,714,022.17
福州融城 444,064.63 -- -- -- -- 444,064.63
苏州茂泰 281,494.41 -- -- -- -- 281,494.41
力博国际 115,952.52 -- -- 115,952.52 -- --
合计 18,736,622.33 -- -- 115,952.52 -- 18,620,669.81
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
装修改造费 330,017,916.76 58,772,472.02 93,163,501.87 -- 295,626,886.91
临时设施 84,152,089.31 8,266,900.94 49,978,545.66 305,840.72 42,134,603.87
其他 16,099,425.86 1,070,525.51 4,455,891.15 -- 12,714,060.22
合计 430,269,431.93 68,109,898.47 147,597,938.68 305,840.72 350,475,551.00
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
181 / 254
2022 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
预收账款预计利润 4,172,792,237.36 1,043,198,059.35 5,102,787,868.83 1,275,696,967.19
应付未付款项 4,007,672,028.99 1,001,918,007.28 5,252,818,138.21 1,313,204,534.54
完工清算成本差异 2,328,384,049.30 582,096,012.33 2,289,602,157.95 572,400,539.48
可弥补亏损 1,049,622,678.01 262,405,669.51 381,639,465.73 95,409,866.43
三项费用 119,967,965.07 29,991,991.27 45,500,200.01 11,375,050.03
坏账准备 99,895,860.77 24,973,965.18 95,310,851.93 23,827,712.97
递延收益 17,308,000.00 4,327,000.00 8,654,000.00 2,163,500.00
长期资产摊销税会差 59,947,578.48 14,986,894.65 20,697,031.53 5,174,257.90
异
长期待摊费用摊销 11,150,471.12 2,787,617.79 3,560,247.41 890,061.85
存货跌价准备 4,454,344.88 1,113,586.22 30,763,595.15 7,690,898.79
其他 2,824,987.45 706,246.86 8,094,416.48 2,023,604.12
合计 11,874,020,201.43 2,968,505,050.44 13,239,427,973.23 3,309,856,993.30
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
公允价值计量 832,323,959.33 208,080,989.83 1,376,516,681.46 344,129,170.36
收益
存货税会差异 331,660,094.64 82,915,023.66 120,823,655.95 30,205,913.99
合同取得成本 164,674,192.74 41,168,548.19 63,090,840.79 15,772,710.21
视同处置联营 105,084,920.00 26,271,230.00 214,377,131.76 53,594,282.94
企业收益
固定资产原值 74,024,451.55 18,506,112.89 76,339,250.32 19,084,812.58
税会差异
固定资产折旧 394,953.32 98,738.32 12,996,709.31 3,249,177.32
其他 370,324,915.89 92,581,228.97 -- --
合计 1,878,487,487.47 469,621,871.86 1,864,144,269.59 466,036,067.40
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 7,585,897,805.28 7,330,498,706.29
可抵扣亏损 9,484,306,787.66 8,583,982,474.41
合计 17,070,204,592.94 15,914,481,180.70
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2022 年年度报告
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 年 —— 548,692,552.73 --
2023 年 892,649,400.09 704,963,090.99 --
2024 年 1,974,734,088.02 2,076,990,289.00 --
2025 年 2,064,450,404.47 2,377,854,405.24 --
2026 年 2,534,178,102.61 2,875,482,136.45 --
2027 年 2,018,294,792.47 —— --
合计 9,484,306,787.66 8,583,982,474.41 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
曙光花
145,648,079.35 133,229,888.09 12,418,191.26 146,098,285.71 133,229,888.09 12,868,397.62
园车位
固定资 - - -
产预付 158,500,000.00 -- 158,500,000.00
款
合计 304,148,079.35 133,229,888.09 170,918,191.26 146,098,285.71 133,229,888.09 12,868,397.62
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 -- --
抵押借款 -- --
保证借款 -- --
信用借款 20,000,000.00 20,000,000.00
合计 20,000,000.00 20,000,000.00
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 52,641,664.07 242,014,541.54
合计 52,641,664.07 242,014,541.54
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
货款、工程款 11,264,250,054.07 10,726,879,135.03
销售代理及服务费 360,774,788.75 362,736,334.43
其他 3,031,409.92 2,061,477.28
合计 11,628,056,252.74 11,091,676,946.74
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
物业租金等 63,892,432.80 68,200,536.71
合计 63,892,432.80 68,200,536.71
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
售房款 47,186,803,420.11 55,725,288,949.29
酒店预收款 5,764,587.36 13,946,396.84
工程装修款 83,807,926.22 55,942,981.58
其他 2,921,322.14 1,152,118.50
合计 47,279,297,255.83 55,796,330,446.21
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
合同负债中期末大额预售房款情况列示如下：
单位：元 币种：人民币
项目名称 期末余额 期初余额 预计竣工时间
毓润嘉园 7,200,632,498.64 5,638,455,034.26 2023 年
紫雲府 5,113,683,296.60 3,714,915,322.77 2023 年
璀璨平江如苑 3,763,541,698.17 1,796,856,195.78 2023 年
盈瑞家园 3,213,293,363.30 1,653,493,477.06 2023 年
香开万里 2,318,993,347.12 1,659,152,802.25 2023 年
首开成都金茂府 2,243,689,844.95 2,558,215,397.21 2024 年
尚城家园 2,068,121,176.86 1,603,457,738.14 2023 年
志茂嘉园 2,031,592,455.97 -- 2024 年
首开龙湖云著 1,872,508,492.66 2,962,148,855.05 2023 年
合计 29,826,056,174.27 21,586,694,822.52
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 47,843,685.86 1,018,820,793.73 1,034,611,886.77 32,052,592.82
二、离职后福利-设定提存计划 4,087,210.79 108,679,183.65 108,253,278.81 4,513,115.63
三、辞退福利 666,079.80 4,026,606.94 4,245,717.47 446,969.27
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 52,596,976.45 1,131,526,584.32 1,147,110,883.05 37,012,677.72
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴 24,434,810.87 724,068,450.63 730,805,740.35 17,697,521.15
和补贴
二、职工福利费 12,349,589.73 38,951,545.49 51,282,936.22 18,199.00
三、社会保险费 2,815,293.20 55,596,309.56 52,295,016.64 6,116,586.12
其中：医疗保险费 2,712,521.61 52,791,900.86 49,471,494.67 6,032,927.80
工伤保险费 64,231.21 1,862,381.97 1,859,593.49 67,019.69
生育保险费 38,540.38 942,026.73 963,928.48 16,638.63
四、住房公积金 160,354.88 61,129,888.58 61,102,946.58 187,296.88
五、工会经费和职工教 4,505,874.17 12,233,409.24 12,543,718.79 4,195,564.62
育经费
其他短期薪酬 3,577,763.01 126,841,190.23 126,581,528.19 3,837,425.05
合计 47,843,685.86 1,018,820,793.73 1,034,611,886.77 32,052,592.82
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 3,526,947.58 81,518,145.28 81,102,361.89 3,942,730.97
2、失业保险费 260,078.82 2,642,542.68 2,632,421.23 270,200.27
3、企业年金缴费 300,184.39 24,518,495.69 24,518,495.69 300,184.39
合计 4,087,210.79 108,679,183.65 108,253,278.81 4,513,115.63
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 309,836,340.24 738,259,945.28
企业所得税 886,985,088.61 1,416,111,704.55
个人所得税 15,826,136.16 15,890,926.51
城市维护建设税 12,487,539.05 12,977,074.30
土地增值税 288,713,339.98 2,792,236,162.53
教育费附加 10,922,621.15 10,646,675.02
土地使用税 4,755,428.70 4,035,677.06
房产税 4,118,707.54 5,141,367.80
其他 13,750,359.37 9,875,013.05
合计 1,547,395,560.80 5,005,174,546.10
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2022 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - -
应付股利 167,024,937.29 7,871,769.05
其他应付款 18,289,071,078.59 23,871,937,703.24
合计 18,456,096,015.88 23,879,809,472.29
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付股利-首开集团 126,322,173.85 4,763,769.05
应付股利-香港皓年有限公司 23,887,334.44 --
应付股利-天鸿集团 14,271,429.00 --
应付股利-北京北辰实业集团公司 1,890,000.00 2,268,000.00
应付股利-北京住总集团有限责任公司 654,000.00 654,000.00
应付股利-清华同方股份有限公司 -- 186,000.00
合计 167,024,937.29 7,871,769.05
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
资金往来款 16,178,074,916.99 22,054,562,033.67
购房定金 1,054,389,869.54 747,771,886.74
押金保证金 414,744,216.25 388,840,597.60
代收代付款 349,507,417.95 519,998,966.67
其他 292,354,657.86 160,764,218.56
合计 18,289,071,078.59 23,871,937,703.24
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
苏州隆泰 965,541,202.30 -
北京怡和 835,428,000.00 -
保利（北京）房地产开发有限公司 805,142,633.16 -
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2022 年年度报告
北京城市副中心投资建设集团有限公司 805,000,000.00 -
宁德融熙置业有限公司 799,986,171.35 -
合计 4,211,098,006.81 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 7,697,568,723.12 15,447,330,883.85
1 年内到期的应付债券 6,458,663,034.80 5,865,031,757.01
1 年内到期的长期应付款 3,564,244,468.80 --
1 年内到期的租赁负债 140,595,252.11 85,408,952.84
合计 17,861,071,478.83 21,397,771,593.70
其他说明：
（1）一年内到期的长期借款
项目 期末余额 上年年末余额
质押借款 228,301,041.67 20,000,000.00
抵押借款 2,966,292,181.38 511,821,656.24
保证借款 2,672,975,500.07 14,113,666,727.61
信用借款 1,830,000,000.00 801,842,500.00
合计 7,697,568,723.12 15,447,330,883.85
说明：公司用于抵押、质押的财产见附注七、81。
（2）一年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
2018 年度第一期中期票据
2,500,000,000.00 2018/3/22 3+2 年 2,500,000,000.00
（18 首开 MNT001）
非公开发行 2020 年公司债
2,700,000,000.00 2020/2/26 3+2 年 2,700,000,000.00
券（第一期）
非公开发行 2020 年公司债
1,200,000,000.00 2020/3/6 3+2 年 1,200,000,000.00
券（第二期）
2020 年度第一期定向债务
融资工具（20 首开 1,000,000,000.00 2020/4/16 3+2 年 1,000,000,000.00
PPN001）
小计 7,400,000,000.00 -- -- 7,400,000,000.00
一年内到期的应付债券（续）
188 / 254
2022 年年度报告
债券名称 期初余额 按面值计提利息 计提未付利息 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
2018 年度
第一期中
期票据 617,683,296.25 18,150,000.00 14,171,917.80 1,219,650.17 18,150,000.00 618,902,946.42
（18 首开
MNT001）
非公开发
行 2020
年公司债 2,781,561,838.12 100,980,000.00 85,529,508.20 3,456,118.71 100,980,000.00 2,785,017,956.83
券（第一
期）
非公开发
行 2020
年公司债 1,234,615,291.64 44,279,999.99 36,416,065.55 1,536,603.30 44,280,000.00 1,236,151,894.93
券（第二
期）
2020 年度
第一期定
向债务融
912,928,871.69 35,100,000.00 24,934,426.23 1,551,465.68 35,100,000.00 914,480,337.37
资工具
（20 首开
PPN001）
合计 5,546,789,297.70 198,509,999.99 161,051,917.78 7,763,837.86 198,510,000.00 5,554,553,135.55
说明：一年内到期的应付债券中包括已计提未支付的利息 1,065,161,817.03 元，其中一年
内到期的应付债券已计提未支付的利息 161,051,917.78 元，非一年内到期的应付债券已计提未
支付的利息 904,109,899.25 元。
一年内到期的长期应付款
项 目 期末余额 上年年末余额
往来款 3,564,244,468.80 --
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预提项目土地增值税 4,033,346,412.49 4,654,121,252.67
待转销项税 3,695,396,006.24 4,586,813,825.06
预提工程成本 673,036,858.99 952,463,853.25
预提展销费、推广费、维护费 331,769,637.17 101,911,447.87
预计补偿款 147,882,000.00 186,088,552.13
预计损失 8,010,000.00 8,612,000.00
其他 -- 3,911,447.87
合计 8,889,440,914.89 10,493,922,378.85
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 3,725,801,041.67 4,566,000,000.00
抵押借款 11,244,229,867.60 9,710,934,416.83
保证借款 25,440,441,840.42 42,078,532,438.26
信用借款 16,438,800,000.00 19,009,870,000.00
减：一年内到期的长期借款 -7,697,568,723.12 -15,447,330,883.85
合计 49,151,704,026.57 59,918,005,971.24
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
长期借款的利率区间为 3.20%-7.00%
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
2018 年度第一期中期票据（18 首开 MNT001） -- 603,511,378.45
2019 年度第一期定向债务融资工具（19 首开 -- 2,999,217,216.90
PPN001）
2019 年度第二期定向债务融资工具（19 首开 -- 998,813,598.68
PPN002）
2019 年度第一期中期票据（首开 MTN001） -- 2,498,725,747.06
非公开发行 2019 公司债券（第一期）（19 首股 -- 1,998,778,153.48
01）
非公开发行 2019 公司债券（第二期）（19 首股 -- 1,678,580,963.46
02）
2020 年度第一期资产支持票据（20 首开 ABN001） -- 2,973,651,444.99
中金-首开丽亭宝辰端泰资产支持专项计划 1,780,516,275.45 1,815,652,759.79
非公开发行 2020 年公司债券（第一期） -- 2,696,032,329.92
非公开发行 2020 年公司债券（第二期） -- 1,198,199,226.08
非公开发行 2020 年公司债券（第三期） 1,903,161,434.26 1,900,571,343.47
2020 年度第一期定向债务融资工具（20 首开 110,000,000.00 997,994,445.46
PPN001）
2020 年度第二期定向债务融资工具（20 首开 999,394,929.99 997,852,456.72
PPN002）
2020 年度第三期定向债务融资工具（20 首开 999,297,017.66 998,283,227.37
PPN003）
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2022 年年度报告
2020 年度第二期中期票据（20 首开 MTN002） 4,197,977,335.89 4,191,615,602.62
2021 年度第一期定向债务融资工具（21 首开 1,298,582,137.50 1,297,269,285.53
PPN001）
2021 年度第二期债务融资工具（21 首开 PPN002） 998,721,331.91 997,714,901.64
2021 年度第三期定向债务融资工具（21 首开 3,195,261,316.05 3,192,079,109.26
PPN003）
2021 年第一期中期票据（21 首开 MTN001） 2,255,686,748.40 2,252,385,969.60
2021 年第二期中期票据（21 首开 MTN002） 538,885,111.37 538,096,204.10
2021 年第三期中期票据（21 首开 MTN003） 1,677,893,223.04 1,676,504,610.44
2021 年第四期中期票据（21 首开 MTN004） 1,148,426,338.38 1,147,485,142.45
2021 年第五期中期票据（21 首开 MTN005） 2,695,937,703.46 2,693,741,761.58
2021 年公司债券第一期（21 首股 01） 3,412,747,679.06 3,408,047,952.66
2022 年度第一期资产支持票据（22 首开 ABN001） 2,485,492,600.00 --
2022 年公司债券第一期（22 首股 01） 2,312,908,757.91 --
2022 年公司债券第二期（22 首股 02） 1,993,730,711.24 --
2022 年公司债券第三期（22 首股 03） 1,674,530,104.11 --
2022 年公司债券第四期（22 首股 04） 2,192,754,674.06 --
2022 年公司债券第五期（22 首股 05） 797,191,349.92 --
2022 年度第一期定向债务融资工具（22 首开 748,544,323.24 --
PPN001）
2022 年度第二期定向债务融资工具（22 首开 997,995,364.82 --
PPN002）
2022 年度第一期中期票据（22 首开 MTN001) 998,313,581.16 --
2022 年度第二期中期票据（22 首开 MTN002) 2,545,599,728.37 --
2022 年度第三期中期票据（22 首开 MTN003) 1,497,365,227.07 --
2022 年度第四期中期票据（22 首开 MTN004) 1,716,942,330.61 --
2022 年度第五期中期票据（22 首开 MTN005) 1,277,214,045.28 --
2022 年度第六期中期票据（22 首开 MTN006) 2,088,295,197.95 --
2022 年度第七期中期票据（22 首开 MTN007) 997,629,724.05 --
合计 51,536,996,302.21 45,750,804,831.71
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2022 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 面 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
按面值计提利息 计提未付利息 溢折价摊销
名称 值 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
2018 年度第一期中期票 2018- 3+2 年 2,500,000,000.00 617,683,296.25 -- 18,150,000.00 14,171,917.80 1,219,650.17 18,150,000.00 618,902,946.42
100
据（18 首开 MNT001） 3-22
2019 年度第一期定向债 2019- 3+2 年 3,000,000,000.00 3,107,710,369.60 -- 23,506,847.30 -- 782,783.10 3,132,000,000.00 --
务融资工具（19 首开 100 3-8
PPN001）
2019 年度第二期定向债 2019- 3+2 年 1,000,000,000.00 1,007,361,543.89 -- 31,452,054.79 -- 1,186,401.32 1,040,000,000.00 --
务融资工具（19 首开 100 10-15
PPN002）
2019 年度第一期中期票 2019- 3+2 年 2,500,000,000.00 2,573,146,295.00 -- 25,133,698.64 -- 1,274,252.94 2,599,554,246.58 --
100
据（首开 MTN001） 4-3
非公开发行 2019 公司 2019- 3+2 年 2,000,000,000.00 2,052,660,893.21 -- 33,917,260.27 -- 1,221,846.52 2,087,800,000.00 --
债券（第一期）（19 首 100 5-22
股 01）
非公开发行 2019 公司 2019- 3+2 年 1,680,000,000.00 1,702,590,694.97 -- 45,542,268.49 -- 1,419,036.54 1,749,552,000.00 --
债券（第二期）（19 首 100 8-28
股 02）
2020 年度第一期资产支 2020- 3+3+3+3+3 3,000,000,000.00 3,017,174,523.98 -- 96,674,873.15 -- 3,238,555.01 3,117,087,952.14 --
持票据（20 首开 100 1-21 +3+2 年
ABN001）
中金-首开丽亭宝辰端 2020- 3+3+3 年 1,840,000,000.00 1,828,223,369.22 -- 84,366,106.88 15,325,200.00 1,863,515.66 118,611,516.31 1,795,841,475.45
100
泰资产支持专项计划 10-16
非公开发行 2020 年公 2020- 3+2 年 2,700,000,000.00 2,781,561,838.12 -- 100,980,000.00 85,529,508.20 3,456,118.71 100,980,000.00 2,785,017,956.83
100
司债券（第一期） 2-26
非公开发行 2020 年公 2020- 3+2 年 1,200,000,000.00 1,234,615,291.64 -- 44,279,999.99 36,416,065.55 1,536,603.30 44,280,000.00 1,236,151,894.93
100
司债券（第二期） 3-6
非公开发行 2020 年公 2020- 3+2 年 1,905,000,000.00 1,921,240,593.47 -- 81,343,500.00 20,669,250.00 2,590,090.79 81,343,500.00 1,923,830,684.26
100
司债券（第三期） 9-29
2020 年度第一期定向债 2020- 3+2 年 1,000,000,000.00 1,022,928,871.69 -- 35,100,000.00 24,934,426.23 1,551,465.68 35,100,000.00 1,024,480,337.37
务融资工具（20 首开 100 4-16
PPN001）
2020 年度第二期定向债 2020- 3+2 年 1,000,000,000.00 1,019,368,850.17 -- 35,000,000.01 21,516,393.46 1,542,473.27 35,000,000.00 1,020,911,323.45
务融资工具（20 首开 100 5-21
PPN002）
192 / 254
2022 年年度报告
2020 年度第三期定向债 2020- 3+2 年 1,000,000,000.00 1,010,982,680.91 -- 41,499,999.99 12,699,453.53 1,013,790.29 41,500,000.00 1,011,996,471.19
务融资工具（20 首开 100 9-11
PPN003）
2020 年度第二期中期票 2020- 3+2 年 4,200,000,000.00 4,268,764,782.96 -- 113,400,000.01 77,149,180.35 6,361,733.27 113,400,000.00 4,275,126,516.24
100
据（20 首开 MTN002） 4-27
2020 年度第一期债权融 2020- 2年 750,000,000.00 769,227,832.32 -- 17,280,942.63 -- 916,225.05 787,425,000.00 --
资计划（20 京首开 100 6-18
ZR001）
2020 年度第二期债权融 2020- 2年 2,000,000,000.00 2,050,523,803.80 -- 48,961,748.63 -- 2,914,447.57 2,102,400,000.00 --
资计划（20 京首开 100 6-24
ZR002）
2020 年度第三期债权融 2020- 2年 500,000,000.00 502,371,271.13 -- 16,392,759.56 -- 495,558.35 519,259,589.04 --
资计划（20 京首开 100 8-21
ZR003）
招商创融-首开股份 2020- 2年 1,600,000,000.00 1,599,720,761.46 -- 58,828,170.49 -- 3,843,068.05 1,662,392,000.00 --
2020 年购房尾款资产支 100 12-9
持专项计划
2021 年度第一期定向债 2021- 3+2 年 1,300,000,000.00 1,347,589,614.29 -- 54,339,999.99 50,320,328.75 1,312,851.97 54,340,000.00 1,348,902,466.25
务融资工具（21 首开 100 1-28
PPN001）
2021 年度第二期债务融 2021- 3+2 年 1,000,000,000.00 1,026,828,874.24 -- 39,800,000.00 29,113,972.60 1,006,430.27 39,800,000.00 1,027,835,304.51
资工具（21 首开 100 4-9
PPN002）
2021 年度第三期定向债 2021- 3+2 年 3,200,000,000.00 3,263,754,725.69 -- 132,800,000.00 71,675,616.43 3,182,206.79 132,800,000.00 3,266,936,932.48
务融资工具（21 首开 100 6-18
PPN003）
2021 年第一期中期票据 2021- 3+2 年 2,260,000,000.00 2,324,344,369.60 -- 89,948,000.00 71,958,400.00 3,300,778.80 89,948,000.00 2,327,645,148.40
100
（21 首开 MTN001） 3-15
2021 年第二期中期票据 2021- 3+2 年 540,000,000.00 552,077,026.03 -- 20,412,000.01 13,980,821.94 788,907.27 20,412,000.00 552,865,933.31
100
（21 首开 MTN002） 4-26
2021 年第三期中期票据 2021- 3+2 年 1,680,000,000.00 1,699,146,407.70 -- 57,791,999.99 22,641,797.25 1,388,612.60 57,792,000.00 1,700,535,020.29
100
（21 首开 MTN003） 8-11
2021 年第四期中期票据 2021- 3+2 年 1,150,000,000.00 1,158,494,895.88 -- 41,860,000.01 11,009,753.44 941,195.93 41,860,000.00 1,159,436,091.82
100
（21 首开 MTN004） 9-27
2021 年第五期中期票据 2021- 3+2 年 2,700,000,000.00 2,703,731,761.58 -- 98,550,000.00 9,990,000.00 2,195,941.88 98,550,000.00 2,705,927,703.46
100
（21 首开 MTN005） 11-25
2021 年公司债券第一期 2021- 3+2 年 3,420,000,000.00 3,452,011,349.92 -- 117,990,000.01 43,963,397.27 4,699,726.40 117,990,000.00 3,456,711,076.33
100
（21 首股 01） 8-18
2022 年度第一期资产支 2022- 3+3+3+3+3 2,500,000,000.00 -- 2,492,500,000.00 36,469,971.78 1,421,464.11 992,600.00 43,048,507.67 2,486,914,064.11
持票据（22 首开 100 8-8 +3 年
ABN001）
2022 年公司债券第一期 2022- 3+2 年 2,320,000,000.00 -- 2,310,720,000.00 58,187,506.86 58,187,506.86 2,188,757.91 -- 2,371,096,264.77
100
（22 首股 01） 4-21
193 / 254
2022 年年度报告
2022 年公司债券第二期 2022- 3+2 年 2,000,000,000.00 -- 1,992,000,000.00 44,174,246.58 44,174,246.58 1,730,711.24 -- 2,037,904,957.82
100
（22 首股 02） 5-13
2022 年公司债券第三期 2022- 3+2 年 1,680,000,000.00 -- 1,673,280,000.00 31,298,630.13 31,298,630.13 1,250,104.11 -- 1,705,828,734.24
100
（22 首股 03） 6-15
2022 年公司债券第四期 2022- 3+2 年 2,200,000,000.00 -- 2,191,860,000.00 26,315,616.43 26,315,616.43 894,674.06 -- 2,219,070,290.49
100
（22 首股 04） 9-5
2022 年公司债券第五期 2022- 3+2 年 800,000,000.00 -- 797,040,000.00 5,128,767.12 5,128,767.12 151,349.92 -- 802,320,117.04
100
（22 首股 05） 11-2
2022 年度第一期定向债 2022- 3+2 年 750,000,000.00 -- 748,200,000.00 15,652,602.74 15,652,602.74 344,323.24 -- 764,196,925.98
务融资工具（22 首开 100 6-8
PPN001）
2022 年度第二期定向债 2022- 3+2 年 1,000,000,000.00 -- 997,600,000.00 17,702,465.75 17,702,465.75 395,364.82 -- 1,015,697,830.57
务融资工具（22 首开 100 7-7
PPN002）
2022 年度第一期中期票 2022- 3+2 年 1,000,000,000.00 -- 997,600,000.00 29,627,671.22 29,627,671.22 713,581.16 -- 1,027,941,252.38
100
据（22 首开 MTN001) 2-16
2022 年度第二期中期票 2022- 3+2 年 2,550,000,000.00 -- 2,543,880,000.00 75,359,835.63 75,359,835.63 1,719,728.37 -- 2,620,959,564.00
100
据（22 首开 MTN002) 3-4
2022 年度第三期中期票 2022- 3+2 年 1,500,000,000.00 -- 1,496,400,000.00 45,204,657.53 45,204,657.53 965,227.07 -- 1,542,569,884.60
100
据（22 首开 MTN003) 3-16
2022 年度第四期中期票 2022- 3+2 年 1,720,000,000.00 -- 1,715,872,000.00 51,161,753.42 51,161,753.42 1,070,330.61 -- 1,768,104,084.03
100
据（22 首开 MTN004) 3-25
2022 年度第五期中期票 2022- 3+2 年 1,280,000,000.00 -- 1,276,928,000.00 13,317,610.96 13,317,610.96 286,045.28 -- 1,290,531,656.24
100
据（22 首开 MTN005) 9-22
2022 年度第六期中期票 2022- 3年 2,093,000,000.00 -- 2,087,976,800.00 15,351,724.93 15,351,724.93 318,397.95 -- 2,103,646,922.88
100
据（22 首开 MTN006) 10-24
2022 年度第七期中期票 2022- 3年 1,000,000,000.00 -- 997,600,000.00 2,191,780.82 2,191,780.82 29,724.05 -- 999,821,504.87
100
据（22 首开 MTN007) 12-16
减：一年内到期的应付 -- -- -- -- -5,865,031,757.01 -- -- -- -- -- -6,458,663,034.80
债券
合计 / / / 77,018,000,000.00 45,750,804,831.71 24,319,456,800.00 2,072,447,072.74 1,065,161,817.03 70,295,187.29 20,082,376,311.74 51,536,996,302.21
（1）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第一期资产支持票据，期限 3+3+3+3+3+3 年，采用固定利率方式付息。
（2）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）23.2 亿元，期限为 3+2 年，采用固定
利率方式付息。
（3）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）20 亿元，期限为 3+2 年，采用固定利
率方式付息。
（4）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）16.8 亿元，期限为 3+2 年，采用固定
利率方式付息。
194 / 254
2022 年年度报告
（5）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公
司债券（第四期）22 亿元，期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
（6）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公
司债券（第五期）8 亿元，期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
（7）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第一期中期票据 10 亿元，
期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
（8）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第二期中期票据 25.5 亿
元，期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
（9）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第三期中期票据 15 亿元，
期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
（10）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第四期中期票据 17.2 亿
元，期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
（11）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第五期中期票据 12.8 亿
元，期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
（12）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第六期中期票据 20.93 亿
元，期限为 3 年，采用固定利率方式付息。
（13）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第七期中期票据 10 亿
元，期限为 3 年，采用固定利率方式付息。
（14）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第一期定向债务融资工具
7.5 亿元，期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
（15）本公司于 2022 年发行北京首都开发股份有限公司 2022 年度第二期定向债务融资工具
10 亿元，期限为 3+2 年，采用固定利率方式付息。
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 776,541,695.56 806,764,816.25
减：未确认的融资费用 -122,458,585.12 -147,649,161.44
减：一年内到期的租赁负债 -140,595,252.11 -85,408,952.84
合计 513,487,858.33 573,706,701.97
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2022 年年度报告
其他说明：
2022 年计提的租赁负债利息费用金额为人民币 2,731.74 万元，计入财务费用-利息支出中。
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 3,687,426,661.91 12,463,042,075.16
专项应付款 -- --
合计 3,687,426,661.91 12,463,042,075.16
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 7,251,671,130.71 12,463,042,075.16
减：一年内到期长期应付款 3,564,244,468.80 -
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 □不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 - -
二、辞退福利 161,941.66 830,582.24
三、其他长期福利 - -
减：一年内到期的长期应付职工薪酬 -86,071.27 -666,079.80
合计 75,870.39 164,502.44
(2).设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
计划资产：
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
□适用 √不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
租赁型住房项目补贴 48,839,566.04 8,654,000.00 10,397,767.29 47,095,798.75 --
超低能耗奖励资金 22,500,000.00 -- 225,350.00 22,274,650.00 --
旅游厕所补助款 160,000.00 -- -- 160,000.00 --
合计 71,499,566.04 8,654,000.00 10,623,117.29 69,530,448.75 /
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,579,565,242.00 -- -- -- -- -- 2,579,565,242.00
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2022 年年度报告
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
发行在外 股利率 到期日
发行 会计 发行 数 转股 转换
的金融工 或利息 金额(元) 或续期情
时间 分类 价格 量 条件 情况
具 率 况
权益
永续债 2020.2.28 3.88% -- -- 3,000,000,000.00 无 -- --
工具
说明：公司发行的永续债为无固定期限中期票据，于发行人依照发行条款的约定赎回之前长期存
续，利息在未发生强制付息情形（向股东分配利润或者减少注册资本）时可以递延且不受递延次
数的限制。
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
发行在 期初 本期增加 本期减少 期末
外的金 数 数 账面 数 数
融工具 账面价值 账面价值 账面价值
量 量 价值 量 量
永续债 -- 5,000,000,000.00 -- -- -- 2,000,000,000.00 -- 3,000,000,000.00
合计 -- 5,000,000,000.00 -- -- -- 2,000,000,000.00 -- 3,000,000,000.00
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
7,506,300,889.08 105,532,656.74 -- 7,611,833,545.82
本溢价）
其他资本公积 34,086,576.20 -- -- 34,086,576.20
合计 7,540,387,465.28 105,532,656.74 -- 7,645,920,122.02
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本期股本溢价增加 13,852,992.43 元，系本公司之子公司北京怡璟置业、北京志茂、
首开卓越盈泰、成都首开宜泰的其他股东对其增资导致本公司持股比例变动形成。
（2）本期股本溢价增加 91,536,550.00 元，系本公司权益法单位碧和信泰原股东北京碧桂
园凤凰置业发展有限公司放弃对其的债权形成。
（3）本期股本溢价增加 143,114.31 元，系本公司之权益法单位北京怡畅的其他股东对其增
资导致本公司持股比例变动形成。
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2022 年年度报告
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：
减：
前期
前期
计入
计入
其他 减：
期初 其他 税后归属 期末
项目 本期所得税前 综合 所得 税后归属于母
余额 综合 于少数股 余额
发生额 收益 税费 公司
收益 东
当期 用
当期
转入
转入
留存
损益
收益
一、不能重
分类进损益
-1,472,363.27 293,668.17 -- -- -- 284,491.04 9,177.13 -1,187,872.23
的其他综合
收益
权益法下
不能转损益
-1,472,363.27 293,668.17 -- -- -- 284,491.04 9,177.13 -1,187,872.23
的其他综合
收益
二、将重分
类进损益的
-2,077,352.19 4,518,822.08 -- -- -- 4,518,822.08 -- 2,441,469.89
其他综合收
益
外币财务
报表折算差 -2,077,352.19 4,518,822.08 -- -- -- 4,518,822.08 -- 2,441,469.89
额
其他综合收
-3,549,715.46 4,812,490.25 -- -- -- 4,803,313.12 9,177.13 1,253,597.66
益合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
其他综合收益的税后净额本期发生额为 4,812,490.25 元。其中，归属于母公司股东的其他
综合收益的税后净额本期发生额为 4,803,313.12 元；归属于少数股东的其他综合收益的税后净
额的本期发生额为 9,177.13 元。
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2022 年年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,934,746,046.42 -- -- 1,934,746,046.42
合计 1,934,746,046.42 -- -- 1,934,746,046.42
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 13,573,867,953.26 14,583,773,322.37
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） -- -30,607,889.58
调整后期初未分配利润 13,573,867,953.26 14,553,165,432.79
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -460,946,491.82 263,691,330.14
减：提取法定盈余公积 -- --
提取任意盈余公积 -- --
提取一般风险准备 -- --
应付普通股股利 257,956,524.20 1,031,826,096.80
转作股本的普通股股利 -- --
减：应付其他权益持有者的股利 209,800,000.00 209,800,000.00
减：其他 -7,292,454.71 1,362,712.87
期末未分配利润 12,652,457,391.95 13,573,867,953.26
其中：子公司当年提取的盈余公积归属于母公司
177,362,051.03 173,442,587.06
的金额
（1）根据本公司之子公司北京联宝房地产有限公司（以下简称联宝房地产）董事会决议，
同意将联宝房地产以前年度税后提取的职工奖励及福利基金不再用于支付，转回至未分配利润，
将该归属于本公司金额列示在其他项。
（2）前期差错更正对期初未分配利润的影响参见附注十六。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 47,415,250,441.39 39,767,924,927.87 67,557,009,248.08 54,268,393,829.47
其他业务 505,608,102.81 189,886,791.58 245,250,517.01 99,756,739.15
合计 47,920,858,544.20 39,957,811,719.45 67,802,259,765.09 54,368,150,568.62
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
营业收入、营业成本按行业（或产品类型）划分
单位：元 币种：人民币
主要产品类 本期发生额 上期发生额
型 收入 成本 收入 成本
房产销售 46,779,169,289.82 39,279,222,192.31 66,851,280,893.56 53,825,580,442.75
酒店物业经
636,081,151.57 488,702,735.56 705,728,354.52 442,813,386.72
营等
合计 47,415,250,441.39 39,767,924,927.87 67,557,009,248.08 54,268,393,829.47
主营业务收入、主营业务成本按地区划分
本期发生额 上期发生额
主要经营地区
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京地区 27,544,604,770.88 22,770,738,181.26 27,600,853,236.26 21,511,349,968.11
京外地区 19,870,645,670.51 16,997,186,746.61 39,956,156,011.82 32,757,043,861.36
小 计 47,415,250,441.39 39,767,924,927.87 67,557,009,248.08 54,268,393,829.47
营业收入分解信息
本期发生额
主营业务收入
其中：在某一时点确认 46,580,202,920.69
在某一时段确认 384,350,558.86
租赁收入 450,696,961.84
其他业务收入
租赁收入 24,421,462.47
其他 481,186,640.34
合计 47,920,858,544.20
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 -- 395,432.93
城市维护建设税 58,307,405.94 109,047,212.02
教育费附加 51,324,618.78 86,336,849.32
土地增值税 554,030,418.61 2,623,121,813.95
其他税费 171,812,375.96 194,201,525.82
合计 835,474,819.29 3,013,102,834.04
其他说明：
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
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2022 年年度报告
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售代理及策划费 698,590,280.56 1,047,209,993.73
售楼处费用 253,718,902.74 189,388,017.93
广告宣传费 181,722,769.26 249,411,462.48
人员费用 134,943,159.32 141,780,574.51
办公费用 88,700,097.44 69,970,796.40
酒店经营费用 9,922,179.26 10,075,130.75
其他 13,237,615.12 33,165,562.62
合计 1,380,835,003.70 1,741,001,538.42
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员管理 746,918,123.70 699,288,465.22
服务费 182,057,950.25 218,318,247.55
折旧及摊销 67,594,233.09 70,907,939.40
办公费用 59,592,380.28 73,345,952.89
办公用房费用 48,736,780.60 51,008,220.76
其他 13,138,594.80 39,693,815.86
合计 1,118,038,062.72 1,152,562,641.68
65、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
产品标准化研究等 9,694,008.98 6,430,816.74
合计 9,694,008.98 6,430,816.74
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 6,490,022,255.83 7,554,600,281.55
减：利息资本化 -2,913,969,861.02 -3,634,098,216.02
减：利息收入 -828,069,690.04 -1,169,063,896.59
汇兑损益 -452,828.04 148,848.68
手续费及其他 13,845,336.88 15,735,120.22
担保及财务顾问费 10,180,310.25 20,704,049.89
未确认融资费用摊销 212,045.35 126,097.08
合计 2,771,767,569.21 2,788,152,284.81
202 / 254
2022 年年度报告
其他说明：
利息资本化金额已计入存货和在建工程。本期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率
为 5.18%（上期：5.21%）
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
产业扶持资金 7,167,353.00 6,649,998.11
纳税、节能等奖励款 2,513,497.94 11,614,150.00
个税返还款 1,227,271.38 1,006,544.56
进项税加计扣除 964,355.58 804,471.10
残疾人岗位补贴 646,774.34 829,248.91
其他补贴 120,000.00 569,161.45
合计 12,639,252.24 21,473,574.13
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 1,390,162,982.22 830,842.65
权益法核算的长期股权投资收益 -689,263,105.48 -11,297,957.68
其他非流动金融资产持有期间的投资收益 199,421,817.94 60,746,921.76
合计 900,321,694.68 50,279,806.73
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他非流动金融资产 -541,907,710.36 318,090,210.02
合计 -541,907,710.36 318,090,210.02
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -47,188,240.96 -37,603,481.86
其他应收款坏账损失 -441,653,421.98 -100,317,878.86
203 / 254
2022 年年度报告
合计 -488,841,662.94 -137,921,360.72
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 - -
二、存货跌价损失及合同履约成
-48,154,116.46 -1,487,505,983.45
本减值损失
三、长期股权投资减值损失 - -
四、投资性房地产减值损失 - -
五、固定资产减值损失 - -
六、工程物资减值损失 - -
七、在建工程减值损失 - -
八、生产性生物资产减值损失 - -
九、油气资产减值损失 - -
十、无形资产减值损失 - -
十一、商誉减值损失 - -
十二、其他 - -
合同资产减值损失 -1,937,622.20 -968,811.10
投资性房地产减值损失 -- -704,736.20
合计 -50,091,738.66 -1,489,179,530.75
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） 35,139,031.74 343,609.28
无形资产处置利得（损失以“-”填列） -- 150,732,472.56
其他 1,054,639.13 --
合计 36,193,670.87 151,076,081.84
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
取得成本小于应享有被投资单位 114,265,837.11 4,012,459.61 114,265,837.11
净资产份额形成的利得
违约金收入 28,333,975.58 30,591,108.77 28,333,975.58
无法支付的款项 5,177,226.75 902,193.82 5,177,226.75
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2022 年年度报告
其他 513,874.27 1,278,965.56 513,874.27
合计 148,290,913.71 36,784,727.76 148,290,913.71
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
对外捐赠 -- 500,000.00 --
滞纳金、罚款 31,886,889.54 1,349,774.16 31,886,889.54
违约赔偿款 6,811,806.84 14,309,511.75 6,811,806.84
其他 2,188,154.66 5,089,970.88 2,188,154.66
合计 40,886,851.04 21,249,256.79 40,886,851.04
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 558,675,048.12 1,860,199,615.13
递延所得税费用 345,294,321.60 134,775,441.06
合计 903,969,369.72 1,994,975,056.19
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 1,822,954,929.35 3,662,213,333.00
按法定/适用税率计算的所得税费用 455,738,732.33 915,553,333.25
子公司适用不同税率的影响 -403,990.79 -342,623.57
调整以前期间所得税的影响 -89,498,341.92 -61,103,427.80
非应税收入的影响 -28,595,916.21 -2,940,681.10
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 13,079,213.20 22,335,365.56
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影
-346,182,748.75 -199,457,531.15
响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或
642,753,730.69 1,283,224,262.93
可抵扣亏损的影响
权益法核算的合营企业和联营企业损益 239,092,556.21 5,348,948.61
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2022 年年度报告
其他 17,986,134.96 32,357,409.46
所得税费用 903,969,369.72 1,994,975,056.19
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项 30,280,219,764.98 40,424,927,235.02
收回受限货币资金 602,260,030.00 206,577,714.43
利息收入 309,031,127.09 406,289,180.42
保证金、押金 421,844,753.81 535,922,486.64
留抵退税款 -- 437,462,229.21
其他 30,714,224.77 121,427,096.26
合计 31,644,069,900.65 42,132,605,941.98
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项 33,109,322,470.07 51,241,839,540.06
期间费用、支出 1,411,630,716.61 1,829,634,161.39
保证金、押金支出 565,885,419.97 464,363,441.69
支付受限货币资金 210,377,095.21 449,036,877.87
其他 88,164,226.08 115,814,604.27
合计 35,385,379,927.94 54,100,688,625.28
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
资产支持票据次级投资款 10,000,000.00 --
合计 10,000,000.00 --
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2022 年年度报告
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司现金净额 503,417,056.95 293,848,098.16
资产支持票据次级投资款 10,000,000.00 --
合计 513,417,056.95 293,848,098.16
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
信托退保障基金 145,845,000.00 118,976,982.22
借款保证金 7,288,000.00 --
租赁保证金 155,978.66 --
合计 153,288,978.66 118,976,982.22
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付永续债 2,000,000,000.00 --
支付租赁负债及租赁保证金 85,228,298.29 79,204,843.40
信托业保障基金 41,500,000.00 78,800,000.00
支付的筹资手续费 33,418,200.00 34,660,600.29
融资费用 12,181,192.86 18,878,994.02
财务顾问费 4,942,132.00 10,403,283.89
贷款担保费 2,566,329.67 2,500,000.00
购买少数股东股权 -- 1,020,000.00
其他 1,945,497.30 1,827,434.04
合计 2,181,781,650.12 227,295,155.64
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 918,985,559.63 1,667,238,276.81
加：资产减值准备 50,091,738.66 1,489,179,530.75
信用减值损失 488,841,662.94 137,921,360.72
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2022 年年度报告
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
244,904,665.73 229,085,024.55
产折旧
使用权资产摊销 100,641,952.58 92,290,101.99
无形资产摊销 3,244,369.83 3,354,109.21
长期待摊费用摊销 147,597,938.68 90,843,612.16
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
-268,385,129.03 -148,355,508.08
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 649,410.53 1,327,983.62
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 541,907,710.36 -318,090,210.02
财务费用（收益以“－”号填列） 3,275,507,480.41 3,464,133,553.23
投资损失（收益以“－”号填列） -900,321,694.68 -50,279,806.73
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 341,708,517.14 158,609,329.36
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 3,585,804.46 -23,833,888.30
存货的减少（增加以“－”号填列） 13,877,542,269.35 15,413,361,482.63
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 2,347,460,284.61 -9,093,161,357.72
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -16,755,325,751.55 -5,710,215,417.70
其他 -- --
经营活动产生的现金流量净额 4,418,636,789.65 7,403,408,176.48
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 20,186,632,541.60 30,569,926,949.14
减：现金的期初余额 30,569,926,949.14 34,975,074,079.78
加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 -10,383,294,407.54 -4,405,147,130.64
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 249,840,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 1,068,643.17
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 -
取得子公司支付的现金净额 248,771,356.83
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 1,882,621,969.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 94,026,707.26
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 -
处置子公司收到的现金净额 1,788,595,261.74
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2022 年年度报告
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 20,186,632,541.60 30,569,926,949.14
其中：库存现金 942,284.67 1,049,618.70
可随时用于支付的银行存款 20,180,650,298.05 30,568,873,290.28
可随时用于支付的其他货币资金 5,039,958.88 4,040.16
二、现金等价物 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 20,186,632,541.60 30,569,926,949.14
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
-- --
和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 348,084,708.27 保证金及项目资本金
存货 33,817,574,858.54 贷款抵押
固定资产 994,263,092.22 贷款抵押
应收账款 10,109,343.52 贷款抵押
长期股权投资 5,527,281,086.18 股权质押
投资性房地产 1,748,131,980.82 贷款抵押
合计 42,445,445,069.55 /
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - -
其中：美元 205,046.25 6.96460 1,428,065.11
港币 60,212,585.29 0.89327 53,786,096.06
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2022 年年度报告
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
购买日
购买
股权取 股权 至期末 购买日至期末
被购买 股权取得 日的
股权取得成本 得比例 取得 购买日 被购买 被购买方的净
方名称 时点 确定
（%） 方式 方的收 利润
依据
入
福州首 2022.9.30 249,840,000.00 100.00 收购 2022.9.30 工商 -- -2,274,877.80
融沣泽 股权 变更
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 福州首融沣泽
--现金 249,840,000.00
--非现金资产的公允价值 --
--发行或承担的债务的公允价值 --
--发行的权益性证券的公允价值 --
--或有对价的公允价值 --
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 --
--其他 --
合并成本合计 249,840,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 249,840,000.00
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2022 年年度报告
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允 --
价值份额的金额
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
福州首融沣泽
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 706,367,934.25 627,373,210.09
货币资金 1,068,643.17 1,068,643.17
其他应收款 263,273.36 263,273.36
应收款项 - -
存货 701,712,523.12 622,717,798.96
固定资产 - -
无形资产 - -
其他流动资产 703,087.86 703,087.86
使用权资产 237,215.58 237,215.58
长期待摊费用 2,026,616.88 2,026,616.88
递延所得税资产 356,574.28 356,574.28
负债： 377,533,210.09 377,533,210.09
借款 - -
应付款项 4,176,553.30 4,176,553.30
递延所得税负债 - -
应交税费 4,429.26 4,429.26
其他应付款 372,976,818.00 372,976,818.00
一年内到期的非流动负债 375,409.53 375,409.53
净资产 328,834,724.16 249,840,000.00
减：少数股东权益 - -
取得的净资产 328,834,724.16 249,840,000.00
其他说明：
根据《企业会计准则解释第 13 号》“集中度测试”结果，公司购买福州首融沣泽股权实质为购
买资产，不涉及商誉确认。
(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关
说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(6).其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
丧失控制
丧失控 丧失控 丧失控 按照公允 与原子公司
处置价款与处置 权之日剩
股权 丧失控 制权之 制权之 制权之 价值重新 股权投资相
股权 投资对应的合并 余股权公
处置 丧失控制 制权时 日剩余 日剩余 日剩余 计量剩余 关的其他综
子公司名称 股权处置价款 处置 财务报表层面享 允价值的
比例 权的时点 点的确 股权的 股权的 股权的 股权产生 合收益转入
方式 有该子公司净资 确定方法
（%） 定依据 比例 账面价 公允价 的利得或 投资损益的
产份额的差额 及主要假
（%） 值 值 损失 金额
设
发展大厦 1,882,621,969.00 100.00 转让 2022.12.27 股 权 转 1,388,398,023.49 -- -- -- -- -- --
让协议
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本期新增子公司 8 家，减少 10 家。其中：新设子公司包括开新生活，南京首开鸿泰、北京志茂、首开云锦璞瑅、首开瑞泰商业、首开云锦铂郡、
北京跃泰，新增子公司福州首融沣泽。减少子公司包括：力博国际、苏州龙泰、台州兆裕恒、发展大厦、北京融尚恒泰置业有限公司；减少孙公司包
括：北京中顺德房地产开发有限公司、杭州首开龙泰房地产开发有限公司、南京祐泰装饰有限公司、台州兆裕、武汉首茂城。
6、 其他
□适用 √不适用
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九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
首开天成 北京 北京 房地产开发 60.00 40.00 投资设立
城开集团 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 同一控制下
企业合并
烟台天鸿 烟台 烟台 房地产开发 100.00 -- 同一控制下
企业合并
首开立信 北京 北京 房地产开发 76.39 8.00 同一控制下
企业合并
三亚度假村 三亚 三亚 酒店 95.89 -- 同一控制下
企业合并
宝辰饭店 北京 北京 酒店 100.00 -- 同一控制下
企业合并
燕华置业 北京 北京 房地产开发 75.00 -- 同一控制下
企业合并
首开商管 北京 北京 商业地产 100.00 -- 同一控制下
企业合并
联宝房地产 北京 北京 房地产开发 61.50 -- 同一控制下
企业合并
苏州永泰 苏州 苏州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
扬州衡泰 扬州 扬州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
太原龙泰 太原 太原 房地产开发 85.00 -- 投资设立
沈阳盛泰 沈阳 沈阳 房地产开发 100.00 -- 投资设立
厦门翔泰 厦门 厦门 房地产开发 100.00 -- 投资设立
贵阳龙泰 贵阳 贵阳 房地产开发 100.00 -- 投资设立
绵阳兴泰 绵阳 绵阳 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京荣泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
首开中庚 福州 福州 房地产开发 51.00 -- 投资设立
廊坊志泰 廊坊 廊坊 房地产开发 100.00 -- 投资设立
葫芦岛宏泰 葫芦岛 葫芦岛 房地产开发 100.00 -- 投资设立
福州中鼎 福州 福州 房地产开发 40.00 -- 投资设立
海门锦源 海门 海门 房地产开发 100.00 -- 同一控制下
企业合并
苏州融泰 苏州 苏州 房地产开发 75.00 -- 投资设立
沈阳京泰 沈阳 沈阳 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京首开万科 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
首开保利仁泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
大连中嘉 大连 大连 房地产开发 60.00 -- 非同一控制
下企业合并
大连中美居 大连 大连 房地产开发 95.00 -- 非同一控制
下企业合并
海南长流 海口 海口 房地产开发 100.00 -- 非同一控制
下企业合并
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浙江美都 杭州 杭州 房地产开发 51.00 -- 非同一控制
下企业合并
东银燕华 北京 北京 房地产开发 -- 51.00 非同一控制
下企业合并
锦泰房地产 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
广州湖品 广州 广州 房地产开发 50.00 -- 非同一控制
下企业合并
广州君梁 广州 广州 房地产开发 50.00 -- 非同一控制
下企业合并
昭泰房地产 北京 北京 房地产开发 25.00 -- 投资设立
盈信投资 北京 北京 投资管理 62.74 -- 投资设立
万信房地产 北京 北京 房地产开发 34.00 -- 投资设立
屹泰房地产 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
福州福泰 福州 福州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
福州融城 福州 福州 房地产开发 51.00 -- 非同一控制
下企业合并
和信国际 香港 香港 融资 100.00 -- 投资设立
北京致泰 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
首开住总安泰 北京 北京 房地产开发 60.00 -- 投资设立
苏州润泰 苏州 苏州 房地产开发 75.00 -- 投资设立
首开住总房地产 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
北京达泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
成都恒泰 成都 成都 房地产开发 100.00 -- 投资设立
广州至泰 广州 广州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
南京达泰 南京 南京 房地产开发 40.00 -- 投资设立
北京祐泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京维泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京平泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
上海连泰 上海 上海 房地产开发 100.00 -- 投资设立
德远置业 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
广州振梁 广州 广州 房地产开发 50.00 -- 投资设立
厦门首泰合伙 厦门 厦门 投资 55.00 -- 投资设立
创世瑞新 北京 北京 房地产开发 34.00 -- 投资设立
博睿宏业 北京 北京 房地产开发 34.00 -- 投资设立
首开美丽乡村 廊坊 廊坊 房地产开发 60.00 -- 投资设立
新奥置业 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
金开祯泰 北京 北京 房地产开发 55.00 -- 投资设立
太原首润 太原 太原 房地产开发 50.00 -- 投资设立
苏州茂泰 苏州 苏州 房地产开发 51.00 -- 非同一控制
下企业合并
无锡泰茂 无锡 无锡 房地产开发 51.00 -- 非同一控制
下企业合并
杭州兴茂 杭州 杭州 房地产开发 50.00 -- 非同一控制
下企业合并
首开中晟 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 同一控制下
企业合并
金开辉泰 北京 北京 房地产开发 34.00 -- 投资设立
成都晟泰 成都 成都 房地产开发 50.00 -- 投资设立
首开网谷商业 杭州 杭州 出租经营 65.00 -- 投资设立
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温州首开中庚 温州 温州 房地产开发 51.00 -- 投资设立
苏州首开佳泰 苏州 苏州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
保定首开润怡 保定 保定 房地产开发 50.00 -- 投资设立
北京融泰 北京 北京 房地产开发 46.00 -- 投资设立
盈富瑞泰 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
福州绿榕 福州 福州 房地产开发 35.00 -- 非同一控制
下企业合并
惠信端泰 北京 北京 出租经营 60.00 -- 非同一控制
下企业合并
金开旭泰 北京 北京 房地产开发 25.00 -- 投资设立
南京隆泰 南京 南京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京毓秀 北京 北京 房地产开发 35.00 -- 投资设立
龙和信泰 北京 北京 房地产开发 50.00 -- 投资设立
苏州平泰 苏州 苏州 房地产开发 70.00 -- 投资设立
南京荣泰 南京 南京 房地产开发 51.00 -- 投资设立
广州穗江 广州 广州 房地产开发 50.00 -- 非同一控制
下企业合并
南京锦泰 南京 南京 房地产开发 34.00 -- 投资设立
首开卓越盈泰 北京 北京 房地产开发 40.00 -- 投资设立
成都首开宜泰 成都 成都 房地产开发 60.00 -- 投资设立
成都首开韶泰 成都 成都 房地产开发 100.00 -- 投资设立
南通首开泓泰 南通 南通 房地产开发 100.00 -- 投资设立
东莞煜泰 东莞 东莞 房地产开发 100.00 -- 投资设立
温州首开曜成 温州 温州 房地产开发 100.00 -- 投资设立
首开锦程商业 北京 北京 企业管理 100.00 -- 投资设立
北京怡璟置业 北京 北京 房地产开发 41.00 -- 投资设立
首开融信 天津 天津 企业管理咨 39.97 0.07 投资设立
询
首开融达 天津 天津 企业管理咨 100.00 投资设立
--
询
开新生活 北京 北京 商业综合体 100.00 投资设立
--
管理服务
南京首开鸿泰 南京 南京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
北京志茂 北京 北京 房地产开发 51.00 -- 投资设立
首开云锦璞瑅 北京 北京 企业管理 100.00 -- 投资设立
首开瑞泰商业 北京 北京 企业管理 100.00 -- 投资设立
首开云锦铂郡 北京 北京 企业管理 100.00 -- 投资设立
福州首融沣泽 福州 福州 房地产开发 100.00 非同一控制
--
下企业合并
北京跃泰 北京 北京 房地产开发 100.00 -- 投资设立
其他说明：
①本公司对联宝房地产的持股比例为 61.50%，表决权比例为 80%，持股比例和表决权比例的
差异原因为联宝房地产为外商投资企业，其最高权力机构为董事会，本公司董事会成员占比为
80%。
②根据本公司与中庚实业就福州中鼎的委托经营所签订的股权委托管理协议书，中庚实业就
其持有的福州中鼎 20.00%股权所对应的除股权处置权、收益权以外的全部股权权利和义务委托
本公司行使及承担。
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③根据章程约定，本公司在杭州兴茂董事会决议的表决权为 51%，在昭泰房地产董事会决议
的表决权为 57.14%，在锦泰房地产、广州湖品、广州君梁、屹泰房地产、北京致泰、北京首开
万科、首开住总房地产、万信房地产、创世瑞新、博睿宏业、太原首润、北京融泰、盈富瑞泰、
福州绿榕、广州穗江董事会决议的表决权为 60%，在广州振梁、新奥置业、温州首开中庚、保定
首开润怡、成都晟泰、龙和信泰、北京怡璟置业董事会决议的表决权为 66.67%，在南京达泰董
事会决议的表决权为 70%，在北京毓秀、金开旭泰董事会决议的表决权为 57.14%，能够通过董事
会对该等公司实施控制。
④本公司与鸿昌房地产签订一致行动人协议书，鸿昌房地产同意就南京达泰股东会和董事会
中涉及减损鸿昌房地产所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致。
⑤南京市金裕企业管理咨询有限公司向本公司出具一致行动人承诺函，承诺同意就南京锦泰
股东会中涉及减损南京市金裕企业管理咨询有限公司所享有的公司股东权益事项外的表决事项与
本公司保持一致。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权益
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 余额
金开祯泰 45.00 197,596,511.22 -- 634,759,882.96
北京毓秀 65.00 -9,755,764.33 -- 1,254,416,617.43
龙和信泰 50.00 373,044,390.86 -- 1,346,166,985.76
金开旭泰 75.00 326,824,252.38 -- 1,329,958,723.82
南京锦泰 66.00 370,103,678.19 -- 1,006,754,637.76
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
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单位:元 币种:人民币
子公 期末余额 期初余额
司名
称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
金开 1,563,310,375.45 72,296,440.27 1,635,606,815.72 225,029,298.04 -- 225,029,298.04 4,740,905,624.02 97,943,315.19 4,838,848,939.21 3,567,374,779.79 300,000,000.00 3,867,374,779.79
祯泰
北京 9,740,306,729.92 231,814,069.80 9,972,120,799.72 8,042,249,080.60 -- 8,042,249,080.60 8,737,464,226.17 183,018,468.02 8,920,482,694.19 6,105,602,106.87 870,000,000.00 6,975,602,106.87
毓秀
龙和 3,577,368,941.75 35,115,159.45 3,612,484,101.20 920,150,129.68 - 920,150,129.68 8,007,685,142.53 261,025,267.25 8,268,710,409.78 5,145,975,580.70 1,176,489,639.28 6,322,465,219.98
信泰
金开 2,097,490,516.95 2,753,098.44 2,100,243,615.39 326,965,316.96 -- 326,965,316.96 4,010,692,141.02 79,820,150.32 4,090,512,291.34 2,752,999,662.75 -- 2,752,999,662.75
旭泰
南京 1,910,559,351.40 33,487.96 1,910,592,839.36 364,036,066.38 21,170,958.19 385,207,024.57 5,167,764,769.87 125,324,137.81 5,293,088,907.68 4,328,466,241.66 -- 4,328,466,241.66
锦泰
子公司名 本期发生额 上期发生额
称 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
金开祯泰 3,082,789,705.77 439,103,358.26 439,103,358.26 438,453,696.91 -- -4,140,050.17 -4,140,050.17 1,114,776,497.68
北京毓秀 132,075.48 -15,008,868.20 -15,008,868.20 562,797,121.40 -- -41,589,727.18 -41,589,727.18 -177,408,561.88
龙和信泰 5,087,283,804.33 746,088,781.72 746,088,781.72 422,752,292.76 -- -38,152,685.04 -38,152,685.04 802,826,868.48
金开旭泰 2,843,184,901.87 435,765,669.84 435,765,669.84 -179,732,259.98 -- -17,066,477.05 -17,066,477.05 318,518,112.53
南京锦泰 3,880,539,679.82 560,763,148.77 560,763,148.77 -245,341,052.41 -- -6,261,098.94 -6,261,098.94 420,395,441.39
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
中开盈泰 北京 北京 房地产开发 20.00 -- 权益法
厦门莹泰 厦门 厦门 房地产开发 -- 49.00 权益法
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
中开盈泰 厦门莹泰 中开盈泰 厦门莹泰
流动资产 1,893,693,487.82 3,231,945,547.62 7,819,116,763.34 2,315,327,289.22
非流动资产 1,153,607.63 13,616.16 15,531,806.00 45,704.10
资产合计 1,894,847,095.45 3,231,959,163.78 7,834,648,569.34 2,315,372,993.32
流动负债 930,350,680.57 2,887,116,611.29 5,977,896,346.41 1,161,047,744.67
非流动负债 36,128,563.27 -- -- --
负债合计 966,479,243.84 2,887,116,611.29 5,977,896,346.41 1,161,047,744.67
少数股东权益 -- -- -- --
归属于母公司股
928,367,851.61 344,842,552.49 1,856,752,222.93 1,154,325,248.65
东权益
按持股比例计算
185,673,570.32 168,972,850.73 371,350,444.58 565,619,371.85
的净资产份额
调整事项 -130,091.41 -- -5,518,800.93 --
--商誉 -- -- -- --
--内部交易未实
-130,091.41 -- -5,518,800.93 --
现利润
--其他 -- -- -- --
对联营企业权益
185,543,478.91 168,972,850.73 365,831,643.65 565,619,371.85
投资的账面价值
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2022 年年度报告
存在公开报价的
联营企业权益投 -- -- -- --
资的公允价值
营业收入 7,027,387,564.22 684,596,430.95 -- 4,806.31
净利润 871,615,628.68 -809,482,696.16 -35,681,762.02 -443,871,348.07
终止经营的净利
-- -- -- --
润
其他综合收益 -- -- -- --
综合收益总额 871,615,628.68 -809,482,696.16 -35,681,762.02 -443,871,348.07
本年度收到的来
自联营企业的股 -- -- -- --
利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 1,011,271,293.21 1,011,817,985.42
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 10,150,994.73 88,411,619.52
--其他综合收益 -- --
--综合收益总额 10,150,994.73 88,411,619.52
联营企业：
投资账面价值合计 29,362,704,361.23 29,131,667,051.53
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -492,863,561.31 136,508,551.18
--其他综合收益 293,668.17 -1,519,858.86
--综合收益总额 -492,569,893.14 134,988,692.32
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
其他流动资产、其他流动资产中的委托贷款、其他非流动金融资产、长期应收款、应付票据、应
付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债及
长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及
本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理
和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公
司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司
所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水
平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活
动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政
策。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司
的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状
况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户
的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作
并在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风
险。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面
催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还因提
供财务担保而面临信用风险，详见附注十二、5 中披露。
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2022 年年度报告
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 79.76%（2021 年：
77.49%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的
18.42%（2021 年：20.05%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风
险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并
确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资
金需求。
本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于 2022 年 12 月 31
日，本公司尚未使用的银行借款额度为 1,244.95 亿元（2021 年 12 月 31 日：963.13 亿元）。
期末，本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民
币万元）：
期末余额
项目
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合计
金融负债：
短期借款 2,000 -- -- -- 2,000
应付票据 5,264 -- -- -- 5,264
应付账款 1,162,806 -- -- -- 1,162,806
其他应付款 1,845,610 -- -- -- 1,845,610
一年内到期的非流动负债 1,786,107 -- -- -- 1,786,107
其他流动负债 888,944 -- -- -- 888,944
长期借款 -- 765,334 1,935,682 2,214,154 4,915,170
应付债券 -- -- 1,129,576 4,024,124 5,153,700
租赁负债 -- 8,783 8,108 34,458 51,349
长期应付款 -- 330,000 12,577 26,166 368,743
金融负债合计 5,690,731 1,104,117 3,085,943 6,298,902 16,179,693
上年年末，本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：
人民币万元）：
上年年末余额
项目
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合计
金融负债：
短期借款 2,000 -- -- -- 2,000
应付票据 24,201 -- -- -- 24,201
应付账款 1,109,168 -- -- -- 1,109,168
其他应付款 2,387,981 -- -- -- 2,387,981
一年内到期的非流动负债 2,139,777 -- -- -- 2,139,777
其他流动负债 1,049,392 -- -- -- 1,049,392
长期借款 -- 1,582,684 806,137 3,602,980 5,991,801
应付债券 -- 60,351 1,017,412 3,497,318 4,575,081
租赁负债 -- 8,819 7,421 41,131 57,371
长期应付款 -- 1,127,605 -- 118,699 1,246,304
金融负债合计 7,142,519 2,779,459 1,830,970 7,260,128 18,583,076
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
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2022 年年度报告
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利
率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持
适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但
管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务
的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对本公司的财务业绩产
生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 本期数 上期数
固定利率金融工具
金融负债 9,290,588 10,721,929
其中：短期借款 -- 2,000
浮动利率金融工具
金融负债 2,087,052 1,871,236
其中：短期借款 2,000 --
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇
率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。本公司持有的外币资
产及负债占整体的资产及负债比例很小，因此本公司认为面临的汇率风险也小。
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股
东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2022 年 12 月
31 日，本公司的资产负债率为 75.91%（2021 年 12 月 31 日：78.79%）。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允价值
合计
允价值计量 允价值计量 计量
一、持续的公允价值
-- -- 3,576,956,109.13 3,576,956,109.13
计量
其他非流动金融资产 -- -- 3,576,956,109.13 3,576,956,109.13
持续以公允价值计量
-- -- 3,576,956,109.13 3,576,956,109.13
的资产总额
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2022 年年度报告
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之
外的可观察输入值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用 □不适用
（1）第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息
内 容 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值
权益工具投资：
非上市股权投资 3,576,956,109.13 净资产价值 不适用
（2）归入公允价值层级第三层次的公允价值计量的调节表（单位:元 币种:人民币）
项 目 其他非流动金融资产
期初余额 3,960,691,090.67
转入第三层次 --
转出第三层次 --
当期利得或损失总额 -541,907,710.36
其中：计入损益 -541,907,710.36
计入其他综合收益
购入 448,562,500.00
结算 290,389,771.18
期末余额 3,576,956,109.13
对于在报告期末持有的资产，计入损益的当期未实现利得或损失的变动 -541,907,710.36
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据及应收账款、
其他应收款、其他非流动资产中的委托贷款、短期借款、应付票据及应付账款、其他应付款、一
年内到期的长期借款、其他流动负债中的短期融资券、长期借款和应付债券等。
本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 的表决权比例(%)
首开集团 北京 房地产 222,210.00 52.66 52.66
本企业最终控制方是首开集团
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
子公司情况详见附注九、1。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
重要的合营和联营企业情况详见附注七、17 及附注九、3
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
首开天鸿 股东的子公司
亿方物业 股东的子公司
望京物业 股东的子公司
北京市城市建设开发材料设备公司 股东的子公司
博维信 股东的子公司
三瑞门窗 股东的子公司
宏基建筑 股东的子公司
世安住房 股东的子公司
岳安实业 股东的子公司
宝晟住房 股东的子公司
鸿城实业 股东的子公司
房地置业 股东的子公司
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2022 年年度报告
房地集团 股东的子公司
房修一 股东的子公司
修一装饰 股东的子公司
城市运营 股东的子公司
天岳恒 股东的子公司
京信大厦 股东的子公司
宝信实业 其他
福州鸿腾 其他
正德丰泽 其他
绿城浙兴 其他
台州兆裕 其他
台州兆汇 其他
成都旭泰 其他
新弘明成 其他
新弘明嘉 其他
永安佑泰 其他
卓开旭泰 其他
燕侨物业 股东的子公司
宝景物业 股东的子公司
复兴商业城 股东的子公司
首开千方科技 股东的子公司
天鸿宝地物业 股东的子公司
北京火炬 其他
首茂丰和 其他
其他说明
宝信实业为股东代管公司；福州鸿腾、正德丰泽、绿城浙兴、台州兆裕、台州兆汇、成都旭
泰、新弘明成、新弘明嘉、永安佑泰、卓开旭泰为公司联营企业之子公司；北京火炬、首茂丰和
为公司参股公司。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
房修一 接受服务 4,344.79 6,273.29
首开万科物业 接受服务 1,859.22 943.18
方庄物业 接受服务 1,563.76 1,408.21
望京物业 接受服务 892.75 1,027.93
亿方物业 接受服务 740.02 838.13
修一装饰 接受服务 572.15 913.21
天鸿宝地物业 接受服务 577.36 215.35
首开千方科技 接受服务 91.02 30.27
燕侨物业 接受服务 69.33 42.19
房地集团 接受服务 54.16 291.74
天岳恒 接受服务 15.03 15.03
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2022 年年度报告
首开天鸿 接受服务 3.40 1.61
祐泰通达 接受服务 -- 125.61
宝景物业 接受服务 -- 33.21
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
新弘明嘉 出售发展大厦股权 188,262.20 --
新弘明成 出售投资性房地产 28,378.02 --
城市运营 出售投资性房地产 17,061.68 --
北京怡和 提供劳务 2,838.34 3,706.78
永安佑泰 提供劳务 960.00 --
成都旭泰 提供劳务 658.90 1,095.57
南京筑浦 提供劳务 396.62 --
天岳恒 提供劳务 386.25 --
无锡润泰 提供劳务 369.94 436.95
福州中泰 提供劳务 336.57 --
天津海景 提供劳务 305.65 214.37
首开万科和泰 提供劳务 279.32 501.07
祥晟辉年 提供劳务 243.33 96.10
滨湖恒兴 提供劳务 169.81 169.81
首开千方科技 提供劳务 153.66 29.29
中开盈泰 提供劳务 141.24 35.01
首开集团 提供劳务 117.92 117.92
金旭开泰 提供劳务 113.21 1,124.53
宝景物业 提供劳务 111.32 59.10
首开高和 提供劳务 80.06 656.71
知泰房地产 提供劳务 69.17 69.17
正德丰泽 提供劳务 67.23 91.28
北京火炬 提供劳务 65.34 17.00
昌信硕泰 提供劳务 64.97 --
万城永辉 提供劳务 49.97 99.94
卓开旭泰 提供劳务 25.47 --
常熟耀泰 提供劳务 15.62 19.05
厦门莹泰 提供劳务 15.57 15.57
厦门跃泰 提供劳务 15.57 15.57
厦门琸泰 提供劳务 11.32 11.32
厦门煊泰 提供劳务 6.17 81.67
苏州隆泰 提供劳务 -- 1,845.26
龙万华开 提供劳务 -- 1,716.35
厚泰房地产 提供劳务 -- 902.88
苏州安茂 提供劳务 -- 318.38
成都辰启 提供劳务 -- 245.28
住总首开 提供劳务 -- 133.96
远和置业 提供劳务 -- 110.47
望京物业 提供劳务 -- 65.28
北京俊泰 提供劳务 -- 8.02
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2022 年年度报告
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
首开野村 房产 6,493.55 6,674.20
复兴商业城 房产 668.63 642.91
方庄物业 房产 368.15 345.87
亿方物业 房产 127.99 127.99
北京怡畅 房产 124.00 --
望京物业 房产 117.76 593.95
首开文投 房产 112.66 297.20
怡城置业 房产 58.27 17.28
首开千方科技 场地 28.30 28.30
燕侨物业 房产 10.85 26.04
宝景物业 房产 9.77 16.22
和信兴泰 汽车 3.19 5.84
北京怡和 房产 -- 66.74
首开龙湖盈泰 汽车 -- 7.72
杭州开茂 房产 -- 2.84
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租方名 租赁资产 支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
称 种类 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
首开集团 商业办公 3,769.53 5,993.08 1,903.28 1,985.89 11,015.20 43,580.38
首开天鸿 商业办公 325.88 915.77 74.96 409.72 -- 9,201.19
岳安实业 商业办公 299.89 299.89 53.06 36.93 -- 1,301.24
世安住房 商业办公 189.85 185.22 34.71 41.41
京信大厦 商业办公 94.94 -- 4.23 -- 215.58 --
燕侨物业 商业办公 74.26 68.13
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2022 年年度报告
祐泰通达 商业办公 -- 211.01
望京物业 商业办公 -- 56.74 -- 935.04
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
中阳政泰 1,246,995,160.00 2017/7/13 2027/7/12 否
中阳政泰 100,000.00 2017/9/8 2027/7/12 否
中阳政泰 186,704,840.00 2018/3/29 2027/7/12 否
城开集团 3,900,000,000.00 2018/3/20 2025/3/19 否
城开集团 2,000,000,000.00 2018/4/27 2025/3/19 否
城开集团 150,000,000.00 2020/12/30 2025/12/30 否
城开集团 200,000,000.00 2021/1/22 2026/1/22 否
城开集团 300,000,000.00 2021/1/26 2026/1/26 否
城开集团 100,000,000.00 2021/2/26 2026/2/26 否
寸草养老 20,000,000.00 2022/12/26 2023/12/25 否
杭州首开润泰置 225,000,000.00 2022/4/8 2047/4/7 否
业有限公司
杭州首开润泰置 30,000,000.00 2022/7/8 2047/4/7 否
业有限公司
贵阳龙泰 360,000,000.00 2021/11/25 2025/12/24 否
贵阳龙泰 90,000,000.00 2022/1/21 2025/12/24 否
东银燕华 1,998,000,000.00 2020/2/24 2025/2/23 否
南通首开源泰置 500,000,000.00 2022/2/25 2025/2/23 否
业有限公司
南通首开源泰置 500,000,000.00 2022/3/28 2025/2/23 否
业有限公司
盈信投资 675,000,000.00 2020/3/27 2023/4/3 否
屹泰房地产 100,000,000.00 2021/1/1 2040/12/9 否
福州福泰 1,000,000,000.00 2021/5/28 2023/5/28 否
福州融侨和众房 24,048,209.86 2021/12/31 2023/6/30 否
地产开发有限公
司
福州福泰 275,500,000.00 2022/1/18 2025/1/18 否
福州福泰 124,500,000.00 2022/2/10 2025/1/18 否
福州福泰 150,000,000.00 2022/2/24 2025/2/24 否
福州首开峻宸 90,000,000.00 2022/3/29 2044/3/29 否
福州首开峻宸 39,600,000.00 2022/4/13 2025/4/13 否
福州首开峻宸 11,880,000.00 2022/4/28 2025/4/13 否
福州首开峻宸 7,920,000.00 2022/5/31 2025/4/13 否
福州首开峻宸 8,712,000.00 2022/6/23 2025/4/13 否
福州首开峻宸 7,533,900.00 2022/8/9 2025/4/13 否
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2022 年年度报告
福州首开峻宸 8,563,500.00 2022/8/29 2025/4/13 否
福州首开峻宸 75,000,000.00 2022/3/25 2025/3/22 否
佛山玺泰 296,000,000.00 2022/3/30 2025/3/29 否
佛山玺泰 260,000,000.00 2022/6/10 2025/3/29 否
佛山玺泰 700,000,000.00 2022/3/28 2025/3/27 否
佛山玺泰 300,000,000.00 2022/5/31 2025/3/27 否
德远置业 57,987,500.00 2021/11/25 2024/11/10 否
德远置业 3,500,000.00 2022/1/14 2024/11/10 否
德远置业 350,000.00 2022/1/21 2024/11/10 否
德远置业 60,000,000.00 2022/1/21 2024/11/10 否
德远置业 1,700,000.00 2022/1/27 2024/11/10 否
德远置业 2,500,000.00 2022/3/11 2024/11/10 否
德远置业 3,565,000.00 2022/4/13 2024/11/10 否
德远置业 6,325,000.00 2022/5/26 2024/11/10 否
德远置业 7,900,000.00 2022/6/29 2024/11/10 否
德远置业 16,950,000.00 2022/8/26 2024/11/10 否
首开中晟 1,500,000,000.00 2019/11/29 2026/11/29 否
首开中晟 1,150,000,000.00 2020/7/24 2027/7/24 否
首开中晟 1,150,000,000.00 2020/7/30 2027/7/30 否
合安房地产 85,000,000.00 2021/10/29 2041/10/28 否
合安房地产 30,000,000.00 2022/1/4 2041/10/28 否
绿州博园 420,000,000.00 2021/7/30 2028/7/28 否
绿州博园 20,000,000.00 2022/1/18 2028/7/28 否
绿州博园 3,660,000.00 2022/5/5 2028/7/28 否
绿州博园 5,000,000.00 2022/6/17 2028/7/28 否
绿州博园 5,240,000.00 2022/9/16 2028/7/28 否
绿州博园 5,270,000.00 2022/12/20 2028/7/28 否
温州首开中庚 135,000,000.00 2020/10/1 2023/3/8 否
温州首开中庚 90,000,000.00 2020/10/12 2023/3/8 否
温州首开中庚 90,000,000.00 2020/10/13 2023/3/8 否
温州首开中庚 135,000,000.00 2020/11/4 2023/3/8 否
温州首开中庚 225,000,000.00 2020/12/25 2023/3/8 否
温州首开中庚 117,000,000.00 2020/12/28 2023/3/8 否
温州首开中庚 610,000,000.00 2022/1/14 2024/1/14 否
南京隆泰 350,000,000.00 2022/3/25 2025/3/24 否
南京隆泰 100,000,000.00 2022/4/15 2025/3/24 否
苏州平泰 392,000,000.00 2021/3/1 2023/12/20 否
苏州平泰 131,250,000.00 2021/3/15 2023/12/20 否
广州穗江 407,000,000.00 2021/4/25 2024/4/24 否
广州穗江 215,000,000.00 2021/6/2 2024/4/12 否
广州穗江 175,750,000.00 2022/3/18 2025/3/17 否
成都首开韶泰 600,000,000.00 2022/8/5 2025/8/4 否
成都首开韶泰 200,000,000.00 2022/9/29 2025/8/4 否
南通首开泓泰 580,000,000.00 2022/2/24 2025/2/23 否
东莞煜泰 250,000,000.00 2022/8/31 2025/8/28 否
北京怡璟置业 144,687,790.50 2022/5/31 2025/5/30 否
润和信通 622,000,000.00 2022/6/29 2024/6/28 否
武汉首茂城 51,000,000.00 2021/3/17 2023/3/17 否
和信金泰 1,000,000,000.00 2022/12/18 2055/9/15 否
230 / 254
2022 年年度报告
祐泰通达 1,800,000,000.00 2020/1/19 2023/1/18 否
无锡润泰 66,000,000.00 2021/7/9 2023/7/25 否
苏州首龙 177,346,200.00 2020/11/20 2023/11/20 否
常熟耀泰 285,668,400.00 2020/12/23 2023/12/22 否
金谷创信 203,280,000.00 2021/5/10 2026/5/9 否
台州兆裕 468,685,000.00 2022/1/5 2024/5/27 否
台州兆裕 68,868,000.00 2022/10/31 2024/5/27 否
台州兆裕 103,302,000.00 2022/10/28 2024/5/27 否
广州君庭 10,241,412.05 2022/6/30 2023/6/30 否
首开龙湖盈泰 1,944,146.00 2022/6/13 2023/6/14 否
首开龙湖盈泰 985,346.02 2022/5/23 2023/5/23 否
首开龙湖盈泰 3,870,782.85 2022/1/14 2023/1/16 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
城开集团 314,244,000.00 2019/7/29 2024/6/24 否
城开集团 7,997,994.20 2019/12/25 2024/6/24 否
城开集团 48,367,997.00 2020/2/19 2024/6/24 否
城开集团 3,414,027.59 2019/12/3 2024/6/24 否
城开集团 8,785,489.09 2020/1/21 2024/6/24 否
城开集团 151,214,510.31 2020/1/20 2024/6/24 否
城开集团 623,500,000.00 2019/6/25 2024/6/24 否
城开集团 1,164,690.96 2019/10/29 2024/6/24 否
首开集团 400,000,000.00 2019/3/21 2024/3/21 否
首开集团 100,000,000.00 2019/3/27 2024/3/27 否
首开集团 120,332,731.20 2022/10/27 2030/10/26 否
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额
拆入
首开集团 7,500,000,000.00
常熟虞茂 1,098,000,000.00
厦门沧珩 955,500,000.00
首开龙湖盈泰 775,000,000.00
厦门莹泰 628,155,386.43
润和信通 534,021,210.51
福州中泰 532,817,850.30
北京毓锦 439,696,157.55
金旭开泰 417,495,238.97
和信仁泰 369,253,500.00
永安佑泰 368,406,612.41
231 / 254
2022 年年度报告
兴和航泰 359,377,225.06
中开盈泰 347,594,004.67
怡城置业 333,000,000.00
金开连泰 315,000,000.00
南京筑浦 303,731,256.64
北京祥之源 295,000,000.00
北京怡畅 297,600,000.00
和信金泰 250,000,000.00
武汉首茂城 238,000,000.00
北京俊泰 224,760,000.00
中海盈璟 210,000,000.00
台州环茂 196,875,000.00
城安辉泰 174,529,492.54
苏州侨仁 173,827,500.00
卓开旭泰 167,698,464.48
龙万华开 156,000,000.00
滨湖恒兴 146,000,000.00
上海众承 142,500,000.00
无锡润泰 139,452,535.25
台州兆裕 132,546,987.50
城志置业 132,300,000.00
和信丰泰 132,000,000.00
万龙华开 129,124,034.61
天津海景 113,456,944.44
金良兴业 112,000,000.00
绿城浙兴 111,328,921.35
远和置业 110,000,000.00
深圳熙梁 108,000,000.00
广州君庭 100,500,000.00
厦门跃泰 98,138,030.43
台州兆汇 92,407,818.96
福州鸿腾 87,568,800.00
成都辰华 70,000,000.00
北京旭泰 65,000,000.00
厦门兆淳 57,750,000.00
成都辰启 57,500,000.00
尚泰信华 50,000,000.00
友泰房地产 50,000,000.00
首开万科置业 46,500,000.00
知泰房地产 46,063,250.00
首茂丰和 43,200,000.00
潭柘兴业 38,702,066.67
住总首开 35,000,000.00
珠海卓轩 35,000,000.00
北京怡和 33,000,000.00
祥晟辉年 33,000,000.00
杭州开茂 30,390,019.84
武汉明泰 30,000,000.00
金谷创信 29,700,000.00
232 / 254
2022 年年度报告
苏州屿秀 26,400,000.00
北京祥鼎 21,558,079.29
宁波金郡 17,500,000.00
苏州隆泰 6,988,833.25
发展大厦 3,070,746.11
昌信硕泰 1,900,000.00
厦门煊泰 808,122.53
常州悦府 154,923.72
厦门琸泰 138,030.43
关联方 拆借金额
拆出
首开集团 6,827,429,882.06
常熟虞茂 1,098,000,000.00
天津海景 696,000,000.00
祐泰通达 675,000,000.00
北京怡和 445,500,000.00
和信金泰 435,000,000.00
万龙华开 380,000,000.00
碧和信泰 340,000,000.00
武汉首茂城 272,000,000.00
和信仁泰 219,153,500.00
金开连泰 137,326,888.00
厦门琸泰 115,640,000.00
广州君庭 100,000,000.00
成都辰启 80,000,000.00
武汉明泰 80,000,000.00
怡城置业 75,000,000.00
苏州隆泰 68,600,000.00
宁波金郡 67,200,000.00
北京旭泰 55,000,000.00
首开龙湖盈泰 50,000,000.00
潭柘兴业 46,202,066.67
昌信硕泰 44,400,000.00
北京怡畅 42,850,000.00
和信兴泰 40,000,000.00
首开万科置业 35,000,000.00
润和信通 32,000,000.00
北京祥之源 29,250,118.06
大广汽车城 27,200,000.00
珠海润乾 24,500,000.00
厦门沧珩 23,030,000.00
成都辰华 20,000,000.00
金谷创信 17,127,000.00
卓开旭泰 16,500,000.00
住总首开 15,000,000.00
首开万科和泰 12,710,000.00
北京毓锦 10,842,723.54
233 / 254
2022 年年度报告
腾泰亿远 10,000,000.00
厚泰房地产 8,851,850.00
台州兆汇 5,400,000.00
无锡润泰 150,486.79
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,888.40 2,162.54
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
向联营合营企业收取利息情况
关联方 2022 年收取资金占用费(元)
开创金润 52,242,685.92
厦门沧珩 52,751,688.93
中海盈璟 41,244,690.85
北京怡畅 39,607,171.12
首开美驰 34,675,000.00
祐泰通达 31,728,114.59
卓开旭泰 27,383,086.61
潭柘兴业 27,047,866.67
天津海景 24,363,541.66
北京毓锦 20,393,684.01
房地钧洋 17,051,551.66
常州悦府 15,573,687.93
友泰房地产 15,551,954.77
远和置业 15,049,647.55
首城置业 14,787,648.56
北京骏泰 13,806,900.00
台州兆裕 11,976,078.41
昌信硕泰 9,595,122.73
苏州侨仁 7,096,294.37
和信仁泰 6,309,279.16
常熟耀泰 3,796,173.45
北京祥鼎 3,679,996.29
润和信通 3,550,823.56
台州兆汇 3,431,698.59
兴和航泰 3,203,559.86
北京祥之源 2,122,530.13
武汉首茂城 2,263,833.34
金谷创信 1,721,041.67
金旭开泰 1,309,144.61
234 / 254
2022 年年度报告
寸草养老 350,949.64
关联方支付的利息情况
关联方 本期发生额（元）
首开集团 198,173,773.99
苏州安茂 21,070,766.05
首开丝路 15,098,006.94
杭州开茂 9,855,048.98
北京怡和 8,751,050.00
绿城浙兴 2,001,978.89
润和信通 1,482,100.28
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 昌信硕泰 3,786,666.67 -- 115,545,131.38 --
应收账款 福州中泰 3,224,279.71 -- 4,734,634.21 --
应收账款 方庄物业 1,681,444.00 -- 373,440.00 --
应收账款 金旭开泰 600,000.00 -- -- --
应收账款 成都旭泰 463,377.00 -- -- --
应收账款 望京物业 -- -- 15,000,000.00 --
预付账款 鸿城实业 3,958,863.33 -- 3,150,579.06 --
其他应收款 常熟虞茂 2,762,972,519.56 -- 2,762,972,519.56 --
其他应收款 祐泰通达 1,496,279,476.12 -- 934,324,909.07 --
其他应收款 碧和信泰 1,341,131,782.17 -- 1,001,131,782.17 --
其他应收款 滨湖恒兴 1,258,881,227.00 -- 1,404,881,227.00 --
其他应收款 厦门煊泰 1,206,328,081.91 247,758,946.24 1,206,918,381.14 --
其他应收款 中海盈璟 1,280,308,191.94 -- -- --
其他应收款 武汉首茂城 1,296,668,104.93 -- -- --
其他应收款 开创金润 1,130,468,595.53 -- 1,078,225,909.61 --
其他应收款 天津海景 1,009,276,459.75 -- 402,369,862.53 --
其他应收款 首开龙湖盈泰 859,950,000.00 -- 1,584,950,000.00 --
其他应收款 厦门沧珩 426,532,529.35 -- 2,531,250,840.42 --
其他应收款 厦门莹泰 707,518,972.32 -- 1,335,642,364.91 --
其他应收款 厦门跃泰 137,799,120.29 82,399,084.33 -- --
其他应收款 潭柘兴业 955,905,929.40 -- 893,458,062.73 --
其他应收款 首开美驰 881,125,860.63 -- 846,450,860.63 --
其他应收款 卓开旭泰 597,347,492.95 -- 721,162,870.82 --
其他应收款 城志置业 578,905,844.44 -- 711,205,844.44 --
其他应收款 首开万科和泰 670,360,619.90 -- 654,689,821.19 --
其他应收款 无锡润泰 455,875,571.59 -- 595,267,456.36 --
其他应收款 友泰房地产 527,542,018.38 -- 561,990,063.61 --
其他应收款 万龙华开 775,138,769.60 -- 524,262,804.22 --
其他应收款 福州中泓盛 466,272,000.00 185,423,546.70 466,272,000.00 85,294,984.64
235 / 254
2022 年年度报告
其他应收款 永安佑泰 445,360,707.23 -- -- --
其他应收款 远和置业 302,861,479.48 -- 397,811,831.93 --
其他应收款 房地钧洋 409,342,539.94 -- 392,290,988.28 --
其他应收款 首城置业 379,692,609.78 -- 364,904,961.22 --
其他应收款 北京骏泰 366,159,161.92 -- 352,352,261.92 --
其他应收款 武汉明泰 282,994,658.07 -- 232,994,658.07 --
其他应收款 苏州首龙 278,335,081.02 -- 277,412,651.54 --
其他应收款 常州悦府 276,226,982.84 -- 260,651,822.26 --
其他应收款 上海众承 185,524,304.71 -- 328,024,304.71 --
其他应收款 昌信硕泰 165,899,334.61 -- 157,407,985.46 --
其他应收款 金良兴业 140,988,430.54 -- 252,988,430.54 --
其他应收款 腾泰亿远 111,000,000.00 -- 101,000,000.00 --
其他应收款 正德丰泽 98,590,283.23 -- 97,977,600.06 --
其他应收款 常熟耀泰 97,587,168.42 -- 93,992,878.61 --
其他应收款 北京祥鼎 72,855,166.67 -- 90,362,037.63 --
其他应收款 深圳熙梁 65,128,112.30 27,627,179.40 266,075,841.80 --
其他应收款 北京辉广 61,236,000.00 -- 61,236,000.00 --
其他应收款 苏州侨仁 44,705,647.63 -- 211,436,853.26 --
其他应收款 金谷创信 41,386,755.31 -- 52,238,713.64 --
其他应收款 珠海润乾 38,390,584.97 -- 13,890,584.97 --
其他应收款 台州兆裕 38,223,385.33 -- -- --
其他应收款 和信仁泰 35,508,553.84 -- 179,299,274.68 --
其他应收款 福州鸿腾 35,475,000.00 -- 123,043,800.00 --
其他应收款 厦门琸泰 22,233,882.00 -- 19,600,000.00 --
其他应收款 北京怡畅 24,484,160.04 -- -- --
其他应收款 北京俊泰 11,359,000.00 -- 236,119,000.00 --
其他应收款 寸草养老 6,297,863.49 -- 5,946,913.85 --
其他应收款 南京筑浦 3,384,746.46 -- 353,731,256.64 --
其他应收款 万城永辉 2,118,644.00 -- 1,588,983.00 --
其他应收款 知泰房地产 1,536,703.26 -- 70,288.00 --
其他应收款 望京物业 1,174,656.00 -- -- --
其他应收款 苏州隆泰 791,319.84 -- 492,284.66 --
其他应收款 首开天鸿 741,510.00 -- -- --
其他应收款 京信大厦 316,455.00 -- -- --
其他应收款 和信金泰 165,434.08 -- -- --
其他应收款 珠海卓轩 178,446.00 -- -- --
其他应收款 和信兴泰 3,394.17 -- -- --
其他应收款 北京毓锦 -- -- 463,209,750.00 --
其他应收款 兴和航泰 -- -- 336,391,791.92 --
其他应收款 润和信通 -- -- 266,346,733.51 --
其他应收款 台州环茂 -- -- 174,375,000.00 --
其他应收款 城安辉泰 -- -- 133,540,924.53 --
其他应收款 金旭开泰 -- -- 110,107,545.87 --
其他应收款 首茂丰和 -- -- 43,200,000.00 --
长期应收款 北京怡畅 133,576,000.00 -- 833,574,278.70 --
长期应收款 昌信硕泰 44,400,000.00 -- -- --
长期应收款 台州兆汇 -- -- 71,456,691.94 --
应收股利 国奥投资 430,098,428.79 99,294,366.96 430,098,428.79 99,294,366.96
应收股利 首开万科置业 115,000,000.00 -- 115,000,000.00 --
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2022 年年度报告
应收股利 首开文投 2,472,663.07 -- 2,472,663.07 --
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 望京物业 5,517,898.33 --
应付账款 方庄物业 3,437,239.41 3,298,298.79
应付账款 博维信 2,829,433.00 2,829,433.00
应付账款 首开万科物业 2,506,628.74 --
应付账款 房地集团 1,400,000.00 1,400,000.00
应付账款 修一装饰 935,456.90 935,456.90
应付账款 亿方物业 886,245.28 1,031,606.20
应付账款 天鸿宝地物业 354,067.60 --
应付账款 宏基建筑 192,707.00 192,707.00
应付账款 三瑞门窗 124,618.50 256,311.78
应付账款 世安住房 -- 2,550,000.00
其他应付款 首开集团 1,222,510,184.75 195,989,972.84
其他应付款 北京怡和 835,428,000.00 1,239,176,950.00
其他应付款 苏州隆泰 965,541,202.30 1,202,701,202.30
其他应付款 广州君庭 300,475,600.00 1,074,975,600.00
其他应付款 成都辰启 230,134,837.90 937,634,837.90
其他应付款 朗泰房地产 760,002,810.00 860,000,000.00
其他应付款 首开万科置业 744,368,949.46 732,816,096.11
其他应付款 尚泰信华 775,000,000.00 725,000,000.00
其他应付款 怡城置业 750,467,582.99 492,000,000.00
其他应付款 住总首开 505,728,513.94 485,728,513.94
其他应付款 和信丰泰 560,360,181.22 428,476,754.62
其他应付款 福州中泰 553,496,000.00 20,678,149.70
其他应付款 金开连泰 409,822,399.59 232,116,349.59
其他应付款 金旭开泰 305,999,999.81 --
其他应付款 和信兴泰 297,643,874.27 337,643,874.27
其他应付款 北京旭泰 296,289,264.83 286,289,264.83
其他应付款 润和信通 230,982,100.28 --
其他应付款 大广汽车城 213,070,000.00 240,270,000.00
其他应付款 知泰房地产 188,147,089.54 138,204,483.45
其他应付款 绿城浙兴 186,565,679.92 73,234,779.68
其他应付款 北京毓锦 170,000,000.00 --
其他应付款 和信金泰 162,067,613.35 347,067,613.35
其他应付款 龙万华开 156,000,000.00 --
其他应付款 万城永辉 154,925,327.78 154,925,327.78
其他应付款 中开盈泰 120,000,000.00 132,405,995.33
其他应付款 祥晟辉年 120,000,000.00 87,000,000.00
其他应付款 南京筑浦 110,000,000.00 --
其他应付款 珠海卓轩 95,065,000.00 210,065,000.00
其他应付款 厦门兆淳 93,225,000.00 35,475,000.00
其他应付款 苏州屿秀 62,700,000.00 36,300,000.00
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2022 年年度报告
其他应付款 北京祥之源 56,500,000.00 --
其他应付款 厚泰房地产 53,548,150.00 62,400,000.00
其他应付款 成都龙湖锦祥 46,107,888.32 46,107,888.32
其他应付款 厦门琸泰 41,802,910.06 260,737,810.31
其他应付款 宁波金郡 40,361,477.76 335,061,477.76
其他应付款 城安辉泰 40,000,000.00 --
其他应付款 成都辰华 36,235,255.07 326,235,255.07
其他应付款 台州环茂 22,500,000.00 --
其他应付款 兴和航泰 19,364,294.50 --
其他应付款 世安住房 12,552,703.39 12,552,703.39
其他应付款 首开高和 4,091,500.00 4,091,500.00
其他应付款 天鸿宝地物业 3,721,888.37 --
其他应付款 北京怡畅 1,175,431.93 --
其他应付款 宝晟住房 1,048,238.90 1,573,546.48
其他应付款 燕侨物业 742,644.00 681,324.78
其他应付款 首开万科和泰 485,199.97 485,199.97
其他应付款 厦门跃泰 -- 168,929,760.31
其他应付款 首开天鸿 -- 8,981,083.34
其他应付款 望京物业 -- 567,447.62
长期应付款 首开集团 3,300,000,000.00 4,300,000,000.00
长期应付款 苏州安茂 -- 987,646,425.11
长期应付款 杭州开茂 -- 419,332,426.54
一年内到期的非流动负债 首开集团 800,000,000.00 --
一年内到期的非流动负债 苏州安茂 1,008,717,191.16 --
一年内到期的非流动负债 杭州开茂 459,577,495.36 --
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司为关联方提供债务担保形成的或有负债见附注十二、5（3）。
此外，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保。
截至 2022 年 12 月 31 日止，本公司不存在其他应披露的或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 257,956,524.20
经审议批准宣告发放的利润或股利 -
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
截至 2023 年 4 月 27 日，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
√适用 □不适用
单位:元 币种：人民币
受影响的各个比
会计差错更正的内容 处理程序 较期间报表项目 累积影响数
名称
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2022 年年度报告
下属全资子公司厦门同珵置 采用追溯重述法补提存货 存货、资产减值 -
业有限公司，2021 年末未准 跌价准备，调减 2022 年 损失 405,000,000.00
确估算存货的预期未来售价 初存货和未分配利润。
本公司联营企业碧和信泰将 本公司按持股比例采用追 长期股权投资、 -54,221,672.35
以前年度停工期间的借款利 溯重述法进行更正。 投资收益、期初
息费用化处理 未分配利润
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 3,034,931.50
1 年以内小计 3,034,931.50
2至3年 3,786,666.67
3 年以上 1,550,666.50
减：坏账准备 -775,333.25
合计 7,596,931.42
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按组合计提坏
8,372,264.67 / 775,333.25 / 7,596,931.42 119,793,077.38 / 1,385,951.25 / 118,407,126.13
账准备
其中：
信用风险组合 3,985,598.00 47.60 775,333.25 19.45 3,210,264.75 4,247,946.00 3.55 1,385,951.25 32.63 2,861,994.75
关联方组合 4,386,666.67 52.40 -- -- 4,386,666.67 115,545,131.38 96.45 -- -- 115,545,131.38
合计 8,372,264.67 / 775,333.25 / 7,596,931.42 119,793,077.38 / 1,385,951.25 / 118,407,126.13
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2022 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：信用风险组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 2,434,931.50 -- --
1至2年 -- -- --
2至3年 -- -- --
3 年以上 1,550,666.50 775,333.25 50.00
合计 3,985,598.00 775,333.25 19.45
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备金额 1,385,951.25 - 610,618.00 - - 775,333.25
合计 1,385,951.25 - 610,618.00 - - 775,333.25
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
昌信硕泰 3,786,666.67 45.23 -
合计 3,786,666.67 45.23 -
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2022 年年度报告
其他说明
本期按欠款方归集的期末余额大额应收账款金额 3,786,666.67 元，占应收账款期末余额合
计数的比例 45.23%。除上述大额应收款项外，其他为应收业主购房面积补差款，金额较小。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 117,472,663.07 117,472,663.07
其他应收款 72,097,432,333.92 78,058,668,550.78
合计 72,214,904,996.99 78,176,141,213.85
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
首开万科置业 115,000,000.00 115,000,000.00
首开文投 2,472,663.07 2,472,663.07
合计 117,472,663.07 117,472,663.07
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2022 年年度报告
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判断依据
首开万科置业 115,000,000.00 1-2年 尚未收回 否
首开文投 2,472,663.07 3-4年 尚未收回 否
合计 117,472,663.07 / / /
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
期末，本公司不存在处于第一阶段、第二阶段、第三阶段的应收股利。
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 58,923,644,443.01
1 年以内小计 58,923,644,443.01
1至2年 4,301,819,902.78
2至3年 1,821,775,148.63
3 年以上 7,119,237,995.07
减：坏账准备 -69,045,155.57
合计 72,097,432,333.92
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 71,769,969,340.09 77,365,952,881.62
代收代付款 6,284,137.80 3,586,158.05
押金保证金、备用金 356,986,081.01 671,607,402.01
应收业务款 32,772,086.22 35,362,779.46
其他 465,844.37 464,848.21
合计 72,166,477,489.49 78,076,974,069.35
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2022 年年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余
17,840,670.36 -- 464,848.21 18,305,518.57
额
2022年1月1日余
17,840,670.36 -- 464,848.21 18,305,518.57
额在本期
本期计提 8,790,194.25 -- 42,306,903.45 51,097,097.70
本期转回 357,460.70 -- -- 357,460.70
2022年12月31日
26,273,403.91 -- 42,771,751.66 69,045,155.57
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项的 占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 额合计数的比例(%) 期末余额
北京首开亿信置业 往来款 9,145,632,793.28 1 年以内 12.67 --
股份有限公司
厦门翔泰 往来款 3,132,808,661.79 1 年以内 4.34 --
贵阳龙泰 往来款 2,981,286,725.00 1 年以内 4.13 --
福州首开瑞泰房地 往来款 2,797,277,625.34 1 年以内 3.88 --
产开发有限公司
葫芦岛宏泰 往来款 2,277,485,938.88 1 年以内 3.16 --
合计 / 20,334,491,744.29 / 28.18
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投 49,316,462,465.71 -- 49,316,462,465.71 41,697,910,518.63 -- 41,697,910,518.63
资
对联营、合 25,592,732,024.41 -- 25,592,732,024.41 27,018,150,617.08 -- 27,018,150,617.08
营企业投资
合计 74,909,194,490.12 -- 74,909,194,490.12 68,716,061,135.71 -- 68,716,061,135.71
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
首开天成 60,000,000.00 -- -- 60,000,000.00 -- --
城开集团 4,674,525,289.44 -- -- 4,674,525,289.44 -- --
烟台天鸿 123,182,758.12 -- -- 123,182,758.12 -- --
首开立信 108,290,105.64 -- -- 108,290,105.64 -- --
三亚度假村 19,494,508.93 -- -- 19,494,508.93 -- --
宝辰饭店 5,812,677.64 -- -- 5,812,677.64 -- --
燕华置业 116,627,270.86 -- -- 116,627,270.86 -- --
首开商管 882,468,308.90 -- -- 882,468,308.90 -- --
联宝房地产 85,429,187.33 -- -- 85,429,187.33 -- --
苏州永泰 100,000,000.00 -- -- 100,000,000.00 -- --
扬州衡泰 200,000,000.00 -- -- 200,000,000.00 -- --
太原龙泰 255,000,000.00 -- -- 255,000,000.00 -- --
沈阳盛泰 301,200,000.00 -- -- 301,200,000.00 -- --
厦门翔泰 300,000,000.00 -- -- 300,000,000.00 -- --
贵阳龙泰 222,500,000.00 400,000,000.00 -- 622,500,000.00 -- --
北京荣泰 200,000,000.00 -- -- 200,000,000.00 -- --
绵阳兴泰 200,000,000.00 -- -- 200,000,000.00 -- --
福州中鼎 36,096,622.97 -- -- 36,096,622.97 -- --
首开中庚 153,000,000.00 -- -- 153,000,000.00 -- --
廊坊志泰 500,000,000.00 -- -- 500,000,000.00 -- --
葫芦岛宏泰 645,329,400.00 -- -- 645,329,400.00 -- --
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2022 年年度报告
东银燕华 -- -- -- -- -- --
海门锦源 916,656,066.21 -- -- 916,656,066.21 -- --
苏州融泰 75,000,000.00 -- -- 75,000,000.00 -- --
沈阳京泰 300,000,000.00 -- -- 300,000,000.00 -- --
苏州龙泰 70,000,000.00 -- 70,000,000.00 -- -- --
大连中嘉 150,000,000.00 -- -- 150,000,000.00 -- --
大连中美居 389,559,200.00 -- -- 389,559,200.00 -- --
首开保利仁泰 523,650,340.00 -- -- 523,650,340.00 -- --
北京首开万科 50,000,000.00 -- -- 50,000,000.00 -- --
海南长流 718,000,000.00 -- -- 718,000,000.00 -- --
浙江美都 102,052,951.65 -- -- 102,052,951.65 -- --
锦泰房地产 45,000,000.00 -- -- 45,000,000.00 -- --
广州湖品 107,470,443.74 -- -- 107,470,443.74 -- --
广州君梁 88,481,895.70 -- -- 88,481,895.70 -- --
昭泰房地产 1,250,000,000.00 -- -- 1,250,000,000.00 -- --
首开盈信投资 600,000,000.00 -- -- 600,000,000.00 -- --
万信房地产 68,000,000.00 -- -- 68,000,000.00 -- --
屹泰房地产 43,175,016.65 -- -- 43,175,016.65 -- --
福州福泰 1,000,000,000.00 -- -- 1,000,000,000.00 -- --
福州融城 102,000,000.00 -- -- 102,000,000.00 -- --
和信国际 48,940,752.00 -- -- 48,940,752.00 -- --
北京致泰 600,000,000.00 -- -- 600,000,000.00 -- --
力博国际 6,999,887.19 -- 6,999,887.19 -- -- --
首开住总安泰 288,773,439.36 -- -- 288,773,439.36 -- --
苏州润泰 75,000,000.00 -- -- 75,000,000.00 -- --
首开住总房地 405,204,472.28 -- -- 405,204,472.28 -- --
产
北京达泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
成都恒泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
广州至泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
和信兴泰 -- -- -- -- -- --
南京达泰 160,000,000.00 -- -- 160,000,000.00 -- --
北京祐泰 -- -- -- -- -- --
北京维泰 -- -- -- -- -- --
北京平泰 -- -- -- -- -- --
上海连泰 -- -- -- -- -- --
德远置业 402,400,690.00 -- -- 402,400,690.00 -- --
广州振梁 850,000,000.00 -- -- 850,000,000.00 -- --
创世瑞新 340,000,000.00 -- -- 340,000,000.00 -- --
厦门首泰合伙 500,000,000.00 -- -- 500,000,000.00 -- --
发展大厦 293,255,792.89 -- 293,255,792.89 -- -- --
博睿宏业 510,000,000.00 -- -- 510,000,000.00 -- --
新奥置业 25,000,000.00 -- -- 25,000,000.00 -- --
苏州茂泰 945,611,465.96 1,020,000,000.00 -- 1,965,611,465.96 -- --
首开中晟 5,132,897,971.91 -- -- 5,132,897,971.91 -- --
首开美丽乡村 18,000,000.00 -- -- 18,000,000.00 -- --
杭州兴茂 1,075,000,000.00 -- -- 1,075,000,000.00 -- --
无锡泰茂 926,532,747.17 -- -- 926,532,747.17 -- --
太原首润 500,000,000.00 -- -- 500,000,000.00 -- --
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2022 年年度报告
金开祯泰 550,000,000.00 -- -- 550,000,000.00 -- --
金开辉泰 693,600,000.00 -- -- 693,600,000.00 -- --
成都晟泰 750,000,000.00 -- -- 750,000,000.00 -- --
首开网谷商业 32,500,000.00 -- -- 32,500,000.00 -- --
温州首开中庚 612,000,000.00 -- -- 612,000,000.00 -- --
苏州首开佳泰 1,350,000,000.00 -- -- 1,350,000,000.00 -- --
福州绿榕 224,000,000.00 -- -- 224,000,000.00 -- --
保定首开润怡 335,000,000.00 -- -- 335,000,000.00 -- --
北京融泰 230,000,000.00 -- -- 230,000,000.00 -- --
盈富瑞泰 900,000,000.00 -- -- 900,000,000.00 -- --
惠信端泰 12,762,403.00 -- -- 12,762,403.00 -- --
南京首开隆泰 10,000,000.00 360,000,000.00 -- 370,000,000.00 -- --
北京毓秀 700,000,000.00 -- -- 700,000,000.00 -- --
龙和信泰 1,000,000,000.00 -- -- 1,000,000,000.00 -- --
苏州平泰 1,193,428,373.00 -- -- 1,193,428,373.00 -- --
金开旭泰 340,000,000.00 -- -- 340,000,000.00 -- --
南京荣泰 306,000,000.00 -- -- 306,000,000.00 -- --
广州穗江 800,000,000.00 -- -- 800,000,000.00 -- --
南京锦泰 330,100,480.09 -- -- 330,100,480.09 -- --
首开卓越盈泰 1,240,000,000.00 -- -- 1,240,000,000.00 -- --
成都宜泰 10,000,000.00 279,214,960.00 -- 289,214,960.00 -- --
成都韶泰 10,000,000.00 1,140,000,000.00 -- 1,150,000,000.00 -- --
南通泓泰 270,000,000.00 -- -- 270,000,000.00 -- --
东莞煜泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
温州首开曜成 10,000,000.00 990,000,000.00 1,000,000,000.00 -- --
台州兆裕恒 -- -- -- -- -- --
首开锦程商业 -- -- -- -- -- --
北京怡璟置业 856,900,000.00 41,802,667.16 41,800,000.00 856,902,667.16 -- --
首开融信 -- 600,000,000.00 -- 600,000,000.00 -- --
北京首信林语 -- 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 -- --
商业管理有限
公司
福州首融沣泽 -- 249,840,000.00 -- 249,840,000.00 -- --
开新生活 -- 5,000,000.00 -- 5,000,000.00 -- --
北京志茂 -- 1,020,000,000.00 -- 1,020,000,000.00 -- --
北京跃泰 -- 1,914,750,000.00 -- 1,914,750,000.00 -- --
合计 41,697,910,518.63 8,030,607,627.16 412,055,680.08 49,316,462,465.71 -- --
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2022 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
其他
投资 期初 计提 期末 准备
权益法下确认的 综合 宣告发放现金股 其
单位 余额 追加投资 减少投资 其他权益变动 减值 余额 期末
投资损益 收益 利或利润 他
准备 余额
调整
一、合营企业
住总首开 671,417,470.87 -- -- 1,797,555.87 -- -- -- -- -- 673,215,026.74 --
首开野村 42,963,949.31 -- -- 9,321,128.70 -- -- 10,697,686.94 -- -- 41,587,391.07 --
润和信通 276,593,348.23 -- -- -353,072.34 -- -- -- -- -- 276,240,275.89 --
小计 990,974,768.41 -- -- 10,765,612.23 -- -- 10,697,686.94 -- -- 991,042,693.70 --
二、联营企业
天津海景 183,945,043.05 -- -- -75,327,009.84 -- -- -- -- -- 108,618,033.21 --
首开万科和泰 215,817,194.38 -- -- 4,885,738.85 -- -- -- -- -- 220,702,933.23 --
朗泰房地产 833,276,792.57 -- -- 5,562,552.87 -- -- 100,000,000.00 738,839,345.44 --
尚泰信华 794,735,168.09 -- -- -4,577,330.20 -- -- -- -- -- 790,157,837.89 --
知泰房地产 1,008,266,878.59 -- -- -2,437,564.74 -- -- -- -- -- 1,005,829,313.85 --
友泰房地产 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
首开万科置业 321,795,737.93 -- -- 38,787,817.35 -- -- -- -- -- 360,583,555.28 --
寸草养老 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
首开文投 9,707,403.92 -- -- 1,162,494.59 -- -- -- -- -- 10,869,898.51 --
首开龙湖盈泰 980,962,342.72 -- -- -10,811,686.20 -- -- -- -- -- 970,150,656.52 --
苏州首龙 464,973,708.43 -- -- 16,307,980.64 -- -- -- -- -- 481,281,689.07 --
苏州安茂 1,223,143,829.17 -- -- 5,624,717.04 -- -- 19,600,000.00 -- -- 1,209,168,546.21 --
成都龙湖锦祥 4,478,978.27 -- -- -2,177,814.10 -- -- -- -- -- 2,301,164.17 --
广州君庭 1,150,855,926.30 -- 775,000,000.00 68,269,264.58 -- -- -- -- -- 444,125,190.88 --
金良兴业 166,738,975.90 -- -- 70,421.45 -- -- -- -- -- 166,809,397.35 --
潭柘兴业 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
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2022 年年度报告
和信金泰 1,754,044,444.28 -- 1,523,650,326.43 -230,394,117.85 -- -- -- -- -- -- --
深圳熙梁 86,196,668.88 -- -- -86,196,668.88 -- -- -- -- -- -- --
城志置业 464,150,476.17 -- -- -12,926,209.68 -- -- -- -- -- 451,224,266.49 --
首开丝路 566,664,755.34 -- 566,250,000.00 9,711,564.79 -- -- 10,059,475.70 -- -- 66,844.43 --
腾泰亿远 193,729,008.50 -- -- 19,955,587.54 -- -- -- -- -- 213,684,596.04 --
祐泰通达 -- 145,000,000.00 -- -57,115,066.64 -- -- -- -- -- 87,884,933.36 --
首开万科物业 2,483,314.86 -- -- 235,643.99 -- -- 81,804.85 -- -- 2,637,154.00 --
滨湖恒兴 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
厚泰房地产 126,271,269.13 -- -- -3,028,348.65 -- -- -- -- -- 123,242,920.48 --
首开高和 4,883,479.95 -- -- -1,731.21 -- -- -- -- -- 4,881,748.74 --
碧和信泰 497,573,125.41 123,455,159.71 -- -94,687,485.73 -- 91,536,550.00 -- -- -- 617,877,349.39 --
北京国家速滑 121,816,702.98 -- -- -15,546,333.59 -- -- -- -- -- 106,270,369.39 --
馆
房地钧洋 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
苏州屿秀 68,930,281.46 -- -- -3,472,228.59 -- -- -- -- -- 65,458,052.87 --
昌信硕泰 10,423,608.73 -- -- -10,423,608.73 -- -- -- -- -- -- --
杭州开茂 1,049,829,067.08 -- -- 7,131,993.91 -- -- -- -- -- 1,056,961,060.99 --
厦门兆淳 104,946,075.71 -- -- 12,664,173.50 -- -- -- -- -- 117,610,249.21 --
远和置业 38,923,929.99 -- -- -11,284,826.03 -- -- -- -- -- 27,639,103.96 --
苏州隆泰 1,145,730,183.75 -- -- 53,686,016.88 -- -- 168,560,000.00 -- -- 1,030,856,200.63 --
北京怡和 803,182,764.57 -- -- 102,389,828.20 -- -- -- -- -- 905,572,592.77 --
龙万华开 -- -- -- 63,884,867.96 -- -- -- -- -- 63,884,867.96 --
宁波金郡 286,356,764.91 -- 245,000,000.00 19,455,014.15 -- -- -- -- -- 60,811,779.06 --
成都辰启 599,838,430.43 -- 485,000,000.00 152,477,945.07 -- -- 200,000,000.00 -- -- 67,316,375.50 --
成都辰华 371,510,686.93 -- 235,000,000.00 -24,983,211.73 -- -- 105,000,000.00 -- -- 6,527,475.20 --
北京骏泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
开创金润 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
北京辉广 23,269,619.15 -- -- -23,269,619.15 -- -- -- -- -- -- --
万龙华开 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
金谷创信 49,128,624.67 -- -- -990,290.52 -- -- -- -- -- 48,138,334.15 --
和信丰泰 394,445,803.18 -- -- 151,921,642.98 -- -- -- -- -- 546,367,446.16 --
怡城置业 710,871,100.78 -- -- 867,105.35 -- -- -- -- -- 711,738,206.13 --
250 / 254
2022 年年度报告
福州中泰 852,265,247.36 -- -- -4,953,026.66 -- -- -- -- -- 847,312,220.70 --
常熟耀泰 320,943,000.98 -- -- -3,784,651.90 -- -- -- -- -- 317,158,349.08 --
中开盈泰 365,831,643.65 -- 360,000,000.00 179,711,835.26 -- -- -- -- -- 185,543,478.91 --
祥晟辉年 116,597,742.75 -- -- 15,248,163.54 -- -- -- -- -- 131,845,906.29 --
城安辉泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
金旭开泰 291,340,852.69 -- -- -3,289,813.46 -- -- -- -- -- 288,051,039.23 --
北京旭泰 857,917,081.15 -- -- 10,262,497.49 -- -- -- -- -- 868,179,578.64 --
金开连泰 767,302,953.91 -- -- -28,674,759.33 -- -- 112,500,000.00 -- -- 626,128,194.58 --
和信仁泰 390,391,014.04 -- 128,519,088.76 -6,520,776.37 -- -- -- -- -- 255,351,148.91 --
杭州浙行 532,897,263.61 -- -- -4,518,688.76 -- -- -- -- -- 528,378,574.85 --
北京祥鼎 119,013,345.63 -- -- -1,130,071.16 -- -- -- -- -- 117,883,274.47 --
兴和航泰 284,597,220.97 -- -- -2,790,247.82 -- -- -- -- -- 281,806,973.15 --
常州悦府 266,619,041.10 -- -- -8,464,843.41 -- -- -- -- -- 258,154,197.69 --
台州环茂 402,128,870.13 -- -- -7,613,397.41 -- -- -- -- -- 394,515,472.72 --
台州兆汇禾 58,247,691.47 35,629,154.99 -- -840,719.24 -- -- -- -- -- 93,036,127.22 --
北京怡畅 435,737,487.47 -- 73,201,247.50 -1,669,223.51 -- 143,114.31 -- -- -- 361,010,130.77 --
北京卓华 483,137,463.52 -- -- -4,479,001.07 -- -- -- -- -- 478,658,462.45 --
苏州侨仁 179,687,911.98 -- -- -2,961.41 -- -- -- -- -- 179,684,950.57 --
北京毓锦 -- 224,750,000.00 -- -5,987,967.62 -- -- -- -- -- 218,762,032.38 --
厦门沧珩 128,517.20 1,225,000,000.00 -- -1,811,573.48 -- -- -- -- -- 1,223,316,943.72 --
南京筑浦 182,215.22 160,000,000.00 -- -2,065,281.69 -- -- -- -- -- 158,116,933.53 --
首开文投新华 -- 4,800,000.00 -- -1,171,238.24 -- -- -- -- -- 3,628,761.76 --
北京祥之源 -- 120,000,000.00 -- -602,068.98 -- -- -- -- -- 119,397,931.02 --
和信兴泰 2,055,386,726.11 -- -- 4,230,617.27 -- -- -- -- -- 2,059,617,343.38 --
永安广盈 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
首开新禾 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
中海盈璟 -- 300,015,300.00 -- 69,783.53 -- -- -- -- -- 300,085,083.53 --
新融壹号 -- 941,550,000.00 -- -193,402.97 -- -- -- -- -- 941,356,597.03 --
台州兆裕恒 412,924,391.57 133,323,719.38 -- -7,627,975.34 -- -- -- -- -- 538,620,135.61 --
小计 26,027,175,848.67 3,413,523,334.08 4,391,620,662.69 176,732,426.89 -- 91,679,664.31 715,801,280.55 -- -- 24,601,689,330.71 --
合计 27,018,150,617.08 3,413,523,334.08 4,391,620,662.69 187,498,039.12 -- 91,679,664.31 726,498,967.49 -- -- 25,592,732,024.41 --
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2022 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,633,966,317.64 2,296,041,148.82 2,321,154,904.76 1,331,168,021.09
其他业务 108,462,460.23 9,292,391.59 130,966,246.61 10,878,909.33
合计 2,742,428,777.87 2,305,333,540.41 2,452,121,151.37 1,342,046,930.42
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 672,197,711.08 1,078,286,413.89
权益法核算的长期股权投资收益 122,639,341.69 870,530,554.52
处置长期股权投资产生的投资收益 1,657,270,101.57 11,851,257.36
合计 2,452,107,154.34 1,960,668,225.77
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 1,657,898,700.72
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 --
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国
12,639,252.24
家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 84,032,637.63
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企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的 114,265,837.11
收益
非货币性资产交换损益 --
委托他人投资或管理资产的损益 --
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
--
准备
债务重组损益 --
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 --
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 --
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
--
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融 -11,202,447.44
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 --
对外委托贷款取得的损益 --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
--
变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
--
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 1,179,245.28
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,206,859.87
其他符合非经常性损益定义的损益项目 --
减：所得税影响额 21,138,485.00
少数股东权益影响额 23,347,215.74
合计 1,808,120,664.93
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
-2.66 -0.2586 -0.2586
利润
扣除非经常性损益后归属于
-9.86 -0.9596 -0.9596
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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4、 其他
□适用 √不适用
董事长：李岩
董事会批准报送日期：2023 年 4 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
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