小商品城：及其发行的16小商01与16小商02跟踪评级报告2018-06-13
浙江中 国小商品城集团 股份有限公司
及 其 发 行 的 16 小 商 0 1 与 16 小 商 02
跟 踪评级 报告
上海新世纪资信评估投资服务有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.
新世纪评级
Brilliance Ratings
跟踪评级概述
编号：【新世纪跟踪(2018)100151】
评级对象： 浙江中国小商品城集团股份有限公司
及其发行的 16 小商 01 与 16 小商 02
16 小商 01 16 小商 02
主体/展望/债项/评级时间 主体/展望/债项/评级时间
本次跟踪： AA+/稳定/AA+/2018 年 6 月 11 日 AA+/稳定/AA+/2018 年 6 月 11 日
前次跟踪： AA+/稳定/AA+/2017 年 5 月 22 日 AA+/稳定/AA+/2017 年 5 月 22 日
+ +
首次评级： AA /稳定/AA /2016 年 2 月 29 日 AA+/稳定/AA+/2016 年 7 月 20 日
主要财务数据及指标 跟踪评级观点
2018 年 上海新世纪资信评估投资服务有限公司（简称本
项 目 2015 年 2016 年 2017 年
第一季度
评级机构）对浙江中国小商品城集团股份有限公
金额单位：人民币亿元
母公司口径数据： 司（简称小商品城、发行人、该公司或公司）及
货币资金 8.70 4.70 20.21 19.93 其发行的 16 小商 01 与 16 小商 02 的跟踪评级反
刚性债务 53.52 46.23 65.83 81.13 映了 2017 年以来小商品城在区域环境、品牌及协
所有者权益 99.24 104.61 116.39 117.66 同发展、主业获现等方面所取得的积极变化，同
经营性现金净流入量 66.37 17.53 6.90 10.83 时也反映了公司在租金、产业、酒店业务等方面
合并口径数据及指标： 继续面临压力。
总资产 296.28 271.40 238.61 250.63
总负债 197.17 165.93 123.15 130.85 主要优势：
刚性债务 61.49 46.23 65.83 81.13
所有者权益 99.11 105.47 115.47 119.78 区域发展环境好。小商品城所在的义乌市以
营业收入 56.98 70.38 100.17 8.07 “兴商建市”为发展战略，小商品市场建设贯
净利润 6.63 10.03 13.96 7.20 穿于义乌经济发展的始终。
经营性现金净流入量 68.26 10.97 2.74 -6.62
EBITDA 21.18 22.81 31.49 －
品牌优势。小商品城经营的义乌中国小商品城
资产负债率[%] 66.55 61.14 51.61 52.21 是我国最大的小商品出口基地，拥有很高的知
权益资本与刚性债务
161.19 228.12 175.41 147.64 名度、显著的品牌优势和市场地位。
比率[%]
流动比率[%] 76.09 82.29 82.58 89.38 协同发展优势。小商品城协同发展市场经营及
现金比率[%] 7.05 5.97 22.44 20.18 相关的贸易、宾馆酒店、房地产、广告会展等
利息保障倍数[倍] 2.89 7.48 9.75 － 产业，综合竞争力强。
净资产收益率[%] 6.91 9.81 12.64 －
市场经营业务现金获取能力强。小商品城经营
经营性现金净流入量与流动
41.15 7.02 2.33 － 的商品市场采取预收租金的经营方式，现金获
负债比率[%]
非筹资性现金净流入量与负 取能力强。
22.45 9.59 -0.31 －
债总额比率[%]
EBITDA/利息支出[倍] 4.59 11.47 13.29 －
EBITDA/刚性债务[倍] 0.25 0.42 0.56 －
主要风险：
注：根据小商品城经审计的 2015～2017 年财务数据及未经审
计的 2018 年第一季度财务数据整理、计算。 租金下调压力。国际贸易环境的变化或导致义
乌小商品市场的整体繁荣度下滑，使商位出租
业务租金面临下调压力。
产业优势减弱。随着劳动密集型产业成本增
分析师 加，制造业转移，支撑义乌市场的周边制造业
价格优势在减弱。
吴晓丽 wxl@shxsj.com
周文哲 zwz@shxsj.com 酒店业务疲软。受三公消费限制、酒店同行业
Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872
竞争加剧的影响，小商品城旗下经营的酒店入
上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F 住率表现疲弱，酒店业务的盈利状况下滑。
http://www.shxsj.com
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房地产去化压力。小商品城房地产业务受区域调
控影响较大，需关注在建及拟建项目去化情况。
海城项目经营风险。海城小商品城是小商品城首
个异地项目，海城地区市场面临繁荣度下降风险，
海城小商品城可能不能按预期引进优质客户，经
营风险较大。
未来展望
通过对小商品城及其发行的上述公司债券主要信
用风险要素的分析，本评级机构维持公司 AA+主
体信用等级，评级展望为稳定；认为上述公司债
券还本付息安全性很强，并维持上述公司债券
AA+信用等级。
上海新世纪资信评估投资服务有限公司
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浙江中国小商品城集团股份有限公司
及其发行的 16 小商 01 与 16 小商 02
跟踪评级报告
跟踪评级原因
按照浙江中国小商品城集团股份有限公司 2016 年公司债券（第一期）、（第
二期）（分别简称 16 小商 01 及 16 小商 02）信用评级的跟踪评级安排，本评
级机构根据小商品城提供的经审计的 2017 年财务报表、未经审计的 2018 年第
1 季度财务报表及相关经营数据，对小商品城的财务状况、经营状况、现金流
量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，
进行了定期跟踪评级。
根据中国证券监督管理委员会证监许可[2016]822 号文，该公司分别于 2016
年 5 月和 2016 年 8 月向社会公开发行面值为 8.00 亿元和 7.00 亿元的公司债券，
债券简称分别为“16 小商 01”和“16 小商 02”，票面利率分别为 3.8%和
3.1%，期限均为 3 年期。
截至 2018 年 5 月末，该公司待偿还债券本金余额共计 15.00 亿元，付息情
况正常。
图表 1. 截至 2018 年 5 月末公司存续债券概况
发行金额 期限 发行利率
债项名称 发行时间 注册额度/注册时间 本息兑付情况
（亿元） （年） （%）
16 小商 01 8.00 3 3.8 2016-04-26 正常
15 亿元 / 2016-04-15
16 小商 02 7.00 3 3.1 2016-07-26 正常
资料来源：小商品城
业务
1. 外部环境
（1） 宏观因素
2018 年一季度全球经济景气度自高位略有回落，增长前景依然向好，美联
储货币政策持续收紧或带来全球性信用收缩，主要经济体间关税政策将加剧贸
易摩擦，热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。我国宏观
经济继续呈现稳中向好态势，在以供给侧结构性改革为主的各类改革措施不断
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推进落实下，经济发展质量和效率有望进一步提升。随着我国对外开放范围和
层次的不断拓展，稳增长、促改革、调结构、惠民生和防风险各项工作稳步落
实，我国经济有望长期保持中高速增长态势。
2018 年一季度全球经济景气度自高位略有回落，增长前景依然向好，美联
储货币政策持续收紧或带来全球性信用收缩，主要经济体间关税政策将加剧贸
易摩擦，热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。在主要发
达经济体中，美国经济、就业表现依然强劲，美联储换届后年内首次加息、缩
表规模按期扩大，税改计划落地，特朗普的关税政策将加剧全球贸易摩擦，房
地产和资本市场仍存在泡沫风险；欧盟经济复苏势头向好，通胀改善相对滞后，
以意大利大选为代表的内部政治风险不容忽视，欧洲央行量化宽松规模减半，
将继美联储之后第二个退出量化宽松；日本经济温和复苏，通胀回升有所加快，
而增长基础仍不稳固，超宽松货币政策持续。在除中国外的主要新兴经济体中，
经济景气度整体上要略弱于主要发达经济体；印度经济仍保持中高速增长，前
期的增速放缓态势在“废钞令”影响褪去及税务改革积极作用逐步显现后得到
扭转；俄罗斯经济在原油价格上涨带动下复苏向好，巴西经济已进入复苏，两
国央行均降息一次以刺激经济；南非经济仍低速增长，新任总统对经济改革的
促进作用有待观察。
2018 年一季度我国宏观经济继续呈现稳中向好态势，在以供给侧结构性改
革为主的各类改革措施不断推进落实下，经济发展质量和效率有望进一步提
升。国内消费物价水平温和上涨、生产价格水平因基数效应涨幅回落，就业形
势总体较好；居民收入增长与经济增长基本同步，消费稳定增长，消费升级需
求持续释放、消费新业态快速发展的态势不变；房地产投资带动的固定资产投
资回升，在基建投资增速回落、制造业投资未改善情况下可持续性不强，而经
济提质增效下的投资结构优化趋势不变；进出口增长强劲，受美对华贸易政策
影响或面临一定压力；工业企业生产增长加快，产业结构升级，产能过剩行业
经营效益提升明显，高端制造业和战略性新兴产业对经济增长的支撑作用持续
增强。房地产的调控政策持续、制度建设加快、区域表现分化，促进房地产市
场平稳健康发展的长效机制正在形成。“京津冀协同发展”、“长江经济带发展”、
雄安新区建设及粤港澳大湾区建设等国内区域发展政策持续推进，新的增长
极、增长带正在形成。
在经济稳中向好、财政增收有基础条件下，我国积极财政政策取向不变，
赤字率下调，财政支出聚力增效，更多向创新驱动、“三农”、民生等领域倾斜；
防范化解地方政府债务风险持续，地方政府举债融资机制日益规范化、透明化，
地方政府债务风险总体可控。货币政策维持稳健中性，更加注重结构性引导，
公开市场操作利率上调，流动性管理的灵活性和有效性提升；作为双支柱调控
框架之一的宏观审慎政策不断健全完善，金融监管更加深化、细化，能够有效
应对系统性金融风险。人民币汇率形成机制市场化改革有序推进，以市场供求
为基础、参考一篮子货币进行调节，人民币汇率双向波动明显增强。
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在“开放、包容、普惠、平衡、共赢”理念下，以“一带一路”建设为依
托，我国的对外开放范围和层次不断拓展，开放型经济新体制逐步健全同时对
全球经济发展的促进作用不断增强。人民币作为全球储备货币，人民币资产的
国际配置需求不断提升、国际地位持续提高，人民币国际化和金融业双向开放
不断向前推进。
我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段，正处在转变
发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。2018 年作为推动高质量
发展的第一年，供给侧结构性改革将继续深入推进，强化创新驱动，统筹推进
稳增长、促改革、调结构、惠民生和防风险各项工作，打好三大攻坚战，经济
将继续保持稳中有进的态势。从中长期看，随着我国对外开放水平的不断提高、
经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐步深化，我国经济的
基本面有望长期向好和保持中高速增长趋势。同时，在主要经济体货币政策调
整、地缘政治、国际经济金融仍面临较大的不确定性及国内防范金融风险和去
杠杆任务仍艰巨的背景下，我国的经济增长和发展依然会伴随着区域结构性风
险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以及国际不确定性因
素的冲击性风险。
（2） 行业因素
A. 商品交易市场行业
经过多年的培育和发展，我国商品交易市场规模不断扩大。义乌小商品城
凭借地理位置优势和产业先发优势，已发展成为全球最大的日用消费品流通中
心。
经过多年的培育和发展，我国商品交易市场规模不断扩大，商品集散功能
日益增强，各地商品交易市场已经成为我国商品流通的重要集散地。根据国家
统计局数据，至 2016 年末我国交易额在亿元以上的商品交易市场有 4861 家，
其中小商品市场数量为 33 家；2016 年亿元以上商品交易市场成交额为 10.21
万亿元，其中小商品市场成交额为 464.28 亿元。大型商品交易市场中，批发
市场占据绝大多数，2016 年我国亿元以上商品交易批发市场成交额为 8.79 万
亿元，其中小商品批发市场成交额为 433.05 亿元。
义乌市自 1982 年起实施“兴商建市”的发展战略，在全国率先创办小商
品市场。目前，义乌已发展成为全球最大的日用消费品流通中心和我国重要的
商品出口基地。2017 年义乌中国小商品城实现成交额 1226 亿元，同比增长
10.87%，已连续 27 年位居全国各大专业市场首位。
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图表 2. 义乌中国小商品指数（2006 年 7 月=1000）
资料来源：商务部
目前，义乌市场上 60%的产品来自义乌以外的国内其他地区，而与义乌市
场对接的国际小商品集散地也已扩大到巴拿马的科隆、阿联酋的迪拜和智利等
地，有来自 180 多个国家和地区的 1 万多名外商常驻义乌。2014 年 11 月，义
乌至西班牙马德里的“义新欧”国际货运铁路通车，该铁路横贯欧亚大陆，途
径哈萨克斯坦、俄罗斯、白俄罗斯、波兰、德国、法国和西班牙等国。目前，
“义新欧”已经实现每周一列常态化运营，运送至欧洲的货物包括主板、纺织
布料、服装、工艺品和日用百货等。截至 2017 年 8 月，“义新欧”已往返运行
228 次，18478 个标箱。2017 年 1~8 月，班列往返运行 93 次，8194 个标箱，
同比增长 126.4%。
B. 房地产开发行业
受宏观经济周期及政策调控等因素影响，我国房地产市场景气度存在一定
波动。2017 年以来，主要热点城市的住宅销售面积因调控政策收紧而出现涨
幅显著收窄的现象，重点城市成交规模持续回落。在此背景下，房地产行业平
均营业收入及净利润增速下滑，未来行业盈利能力提升承压。短期内，地方政
府对房地产销售节奏与价格的干预以及非传统融资渠道严监管背景下，房地产
行业面临的资金链风险或将显著加大。部分中小型开发商以及前期高价储备土
地量较大的大型开发商，其信用风险暴露可能性明显上升。
行业概况
房地产是我国经济支柱产业之一。在工业化、城镇化、居民收入增长、消
费需求升级以及信贷政策支持的强劲推动下，2000 年以来行业整体发展速度
快。2004-2016 年，我国房地产行业年完成投资额从 1.32 万亿元升至 10.26 万
亿元；住宅年完成投资额从 0.88 万亿元升至 6.87 万亿元。2017 年度我国房地
产行业完成投资额为 10.98 万亿元，较上年同期增长 7.00%；住宅年完成投资
额为 7.51 万亿元，较上年同期增长 9.40%，增速较上年同期放缓。根据国家统
计局数据显示，2017 年度我国人口城镇化率为 58.52%，较上年提升了 1.17 个
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百分点，未来仍有较大的发展空间。
图表 3. 2006-2017 年度房地产投资情况（单位：亿元）
资料来源：Wind 资讯及国家统计局
2017 年我国商品房新房销售面积为 16.94 亿平方米，累计同比增长 7.70%，
较上年同期涨幅收窄 14.80 个百分点；其中住宅销售面积为 14.48 亿平方米，
累计同比增长 5.30%，较上年同期收窄 17.10 个百分点。根据 CREIS 中指数据
的资料显示，2017 年度楼市总体成交量较 2016 年下降 16.17%，其中一线城市
下降幅度达 37%，成交规模降到 2011 年以来同期新低。
图表 4. 2006-2017 年度我国主要类型商品房的销售面积（单位：万平方米）
资料来源：Wind 资讯
政策环境
在房地产行业快速发展的过程中，我国房地产市场出现波动并暴露出诸多
问题，政府的宏观调控与管理伴随行业的发展始终没有放松。为化解房地产市
场库存压力，中央政府自 2014 年下半年陆续出台降准、降息、调低首付比例
及放松限购等政策，在此背景下我国房地产市场整体回暖。
2016 年以来，随着房地产市场区域差异化程度加剧，楼市调控政策逐步由
整体宽松转向为以热点城市政策收紧、非热点城市保持宽松为特征的因城施
策。以北京“930 新政”为标志，2016 年 22 个城市集中出台房产市场调控政
策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节。2017 年度，各地
政府调控政策持续收紧，多城市楼市政策密集出台且不断升级。此前调控力度
较弱的二线城市相应加码，如西安、石家庄、兰州、长沙等城市均在原有基础
上进一步升级调控力度；多城市在限购、限贷之后采取“限售”模式且范围不
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断扩大。截至 2017 年末，全国已有超过 40 个城市实行“限售”措施。此外，
自“930 调控”以来，三四线城市承接市场外溢需求，再加上城市棚改力度大，
需求集中释放，房价上涨明显，此次调控也向中心城市周边的热点三四线城市
蔓延，且主要集中于东部沿海城市群。根据 CREIS 中指数据显示，截至 2017
年 9 月末，74 个地级以上城市和 32 个县市出台调控，其中海南、河北从省级
层面全面调控。随着相关政策的持续推进，国内主要热点城市商品房成交面积
显著减少，调控效果显现。
图表 5. 2016 年至 2017 年 10 月我国 30 大中城市商品房日均成交面积1
资料来源：Wind 资讯
2017 年 4 月，住房城乡建设部及国土资源部下发的《关于加强近期住房及
用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80 号）明确，建立健全购
租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场；在租赁住房供需矛盾突出的超
大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。总体而言，我国房地
产市场在深化调控的同时，不断发展住房租赁市场、推进长效机制，有利于未
来房地产市场的平稳运行。但同时也需关注到，导致目前房价高企与风险过度
积聚的根源在于市场资金供给过剩，以及财政分配体制，持续的政策干预能否
带来房地产市场真正的平稳运行，尚待观察。
竞争格局/态势
房地产开发企业的营业成本主要集中于前期土地购买，后续开发阶段所需
的建材原料、劳动力等成本占比相对较小。由于房地产开发周期较长，因此行
业普遍具有较大的债务融资需求。大型房地产开发企业在土地获取、融资能力、
成本控制等方面具有显著优势，抗风险能力较强；而中小房地产开发企业自身
实力有限，未来将面临较高的经营和财务风险。
房地产开发行业集中度近年来呈逐年上升趋势。CREIS 中指数据显示，
2011-2017 年，Top10/Top20/Top50 该比值逐年提高。
1
30 大中城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、
长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。
其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴 10 城市为商品房数据，其它城市为商品
住宅数据。
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图表 6. 规模房企市场占有率
资料来源：CREIS 中指数据、新世纪评级整理
自 2016 年下半年开始，房企融资渠道陆续受限，银行开发贷、公司债、
信托、私募等均已收紧。在融资渠道收紧的同时，房企偿债高峰期的到来也加
剧了其资金压力。根据 Wind 数据显示，2018 及 2019 年为房企公司债券集中
兑付高峰期，考虑回售后需要兑付规模分别为 5,001 亿元和 6,350 亿元，结合
流动性收紧和市场交易下滑的预期，房企资金链压力凸显。
风险关注
政策调控深化，楼市成交热度回落。2017 年起，调控政策由一二线热点城
市向城市群扩围。根据中指数据显示，2017 年上半年，长三角、珠三角和京
津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策；下半年，三四线
城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西
部地区。加之近期多地限售政策加码，供需双限，各线城市整体成交面积回落。
在地方政府对房地产销售节奏及价格持续干预的背景下，房企资金回笼速度及
规模进一步承压。
市场需求受限，房企资金回笼承压。2017 年我国房地产行业的金融监管及
信贷政策进一步收紧：地方政府加强商品房价格管控；银监会严厉打击“首付
贷”、“消费贷”；多家商业银行上调首套房贷款利率，房地产金融端持续收紧。
此外，短期政策调控与长期住房制度建设相结合，一方面限售限购限贷政策持
续加码抑制市场需求，一方面共有产权住房及长租公寓快速发展，促进购房需
求向租房转化。在此背景下，有效购房需求显著受限，房企资金回笼承压。
融资渠道收窄，房企资金链压力显著加大。自 2016 年下半年开始，房企
融资渠道陆续受限，银行开发贷、公司债、信托、私募等均已收紧。2016 年
10 月，上交所及深交所下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类
监管的函》，对房地产企业公司债券发行审核试行分类监管；2017 年 2 月，中
国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号
-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，禁止私募资管产品通过明股
实债、委托贷款等方式投资热点城市普通住宅项目；2017 年 12 月，中国银监
会发布《关于规范银信类业务的通知》，要求不得将信托资金违规投向房地产
等限制或禁止领域，信托作为房地产融资的重要渠道面临收缩。在融资渠道收
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紧的同时，房企偿债高峰期的到来也加剧了其资金压力。根据 Wind 数据显示，
2018 年及 2019 年为房企债券集中兑付高峰期，考虑回售后需要兑付规模分别
为 5,001 亿元和 6,350 亿元，结合流动性收紧和市场交易下滑的预期，房企资
金链压力凸显。
区域市场因素
该公司房地产项目主要集中在杭州、浦江和义乌三地。
2017 年 1-11 月，杭州房地产开发投资额为 2412.1 亿元，同比增长 6.20%，
其中住宅开发投资额为 1511.4 亿元，同比增长 10.1%，增速均较上年同期有所
下滑。2017 年，杭州限购、限售政策持续收紧。当年批准预售新建商品住房
99,376 套，面积 1,121.4 万平方米，同比分别下降 3.3%和 1.5%；同期，二手住
房成交 118,557 套，成交面积 1,177.4 万平方米，同比分别下降 1.8%和 3.3%。
2017 年杭州商品房成交均价 23455 元/平方米，同比上涨 32.8%。杭州有持续
的人口导入优势，未来库存去化主要受政策影响。
2017 年，义乌市房地产开发投资 86.7 亿元，同比下降 28%；2017 年总预
售面积为 45.54 万平方米，同比减少 6.18%；其中住宅面积 36.31 万平方米，
同比增长 90.6%。2017 年商品房和商品住房备案均价分别为 16705 元/平方米
和 18366 元/平方米，分别同比上升 4.96%和 32.77%。
2. 业务运营
该公司经营的“义乌中国小商品城”在国内具有显著的品牌优势以及较高
的市场地位。近年来公司依托当地优越的商业环境及市场资源，发展市场经营
主业及相关的贸易、酒店服务及会展广告等产业，业务之间能够形成协同效应。
但需关注国际贸易环境的变化或导致市场经营繁荣度下降，商位租金面临下调
压力；公司房地产项目库存去化较好，但需关注后续浦江、义乌项目去化情况；
受宏观经济下行、三公消费限制及行业竞争影响，公司酒店业务经营持续承压。
该公司以小商品市场经营为主要业务，以义乌中国小商品城为主要运营载
体，自 2002 年以来不断建设、维护市场，促进市场繁荣，并主要通过收取商
位租金获得收入。同时，公司围绕小商品市场经营业务发展全方位服务，包括
会展、酒店、电子商务和金融服务等，使经营业务协调发展。公司举办的 8 项
品牌会展中 4 项被国家部委列为重点支持展会，以中国义乌国际小商品博览会
为代表的会展提升了义乌品牌价值。公司旗下酒店围绕市场、会展、旅游发展，
在当地具备一定的市场声誉。“义乌购”于 2012 年成功上线并入选浙江省电子
商务提升发展试点平台，实现在线购买、3D 实景视频等功能。公司通过与国
家商务部合作编制发布义乌中国小商品城指数、编制并实施《小商品分类与代
码》标准，在一定程度上取得了全球小商品贸易定价、定标话语权。
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新世纪评级
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图表 7. 公司主业基本情况
主营业务 市场覆盖范围/核心客户 基础运营模式 业务的核心驱动因素
市场经营 国内 横向规模化 规模/ 品牌
房地产开发 杭州、义乌、浦江 横向规模化 规模/ 资本
酒店 义乌 横向规模化 成本/ 管理
资料来源：小商品城
（1） 主业运营状况/竞争地位
2015-2017 年，该公司营业收入分别为 56.98 亿元、70.38 亿元和 100.17 亿
元，以市场经营和房地产业务为主要收入来源。2015 年以来，公司房地产项
目进入销售回款阶段，收入占比大幅提升；2016 年市场经营业务受益于一区
东扩收入有所增加；公司酒店服务业务受三公消费限制、竞争加剧等因素影响，
酒店经营业务表现疲弱。2017 年，公司营业收入较上年增长 42.33%，主要系
钱塘印象、浦江绿谷一期集中交付，使得房地产业务收入较上年增长 94.36%
所致。2015-2017 年，公司综合毛利率水平分别为 40.99%、43.42%和 32.56%，
2017 年毛利率下滑主要系租金下调及房地产项目结转的毛利率较低所致。
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图表 8. 公司核心业务收入及变化情况
2018 年 2017 年
主导产品或服务 2015 年度 2016 年度 2017 年度
第一季度 第一季度
营业收入合计 56.98 70.38 100.17 8.07 47.07
其中：核心业务营业收入（亿元） 52.22 65.40 94.87 7.91 46.91
在营业收入中所占比重（%） 91.64 92.92 94.71 97.99 99.67
其中：（1）市场经营 20.06 22.68 20.82 5.74 5.64
在核心业务收入中所占比重（%） 38.41 34.68 21.95 72.57 12.02
（2）房地产 23.91 34.57 67.18 1.42 39.60
在核心业务收入中所占比重（%） 45.79 52.86 70.82 17.95 84.42
（3）商品销售 4.97 4.95 3.62 0.03 1.03
在核心业务收入中所占比重（%） 9.52 7.57 3.82 0.38 2.20
（4）酒店服务 2.28 2.10 2.14 0.60 0.55
在核心业务收入中所占比重（%） 4.37 3.21 2.26 7.59 1.17
（5）展览广告 1.00 1.10 1.10 0.12 0.09
在核心业务收入中所占比重（%） 1.91 1.68 1.16 1.52 0.19
毛利率（%） 40.99 43.42 32.56 50.32 27.25
其中：市场经营（%） 58.03 63.50 61.42 60.81 55.68
房地产（%） 30.93 34.37 24.81 34.44 23.74
商品销售（%） 2.12 2.37 2.41 -0.58 2.39
酒店服务（%） -2.26 -4.72 -2.29 -3.98 -10.96
展览广告（%） -2.87 -1.96 4.18 -8.33 -109.90
资料来源：小商品城
A. 市场经营业务
该公司经营的义乌中国小商品城主要由国际商贸城（一区至五区）、篁园
市场和生产资料市场等市场组成，租金平均 3-5 年收取，支付方式为根据合同
一次性缴纳及分期缴纳。
目前，该公司国际商贸城由一至五区市场组成，其中，一区市场（国际商
贸城一期工程）于 2002 年 9 月建成并投入使用，市场总面积 34.2 万平方米，
设有仓储和餐饮区域，主要经营花类（仿真花）、玩具和饰品配件等；二区市
场（国际商贸城二期一阶段工程）于 2004 年 10 月开业，市场总面积 56 万平
方米，主要经营五金、电子、钟表等六大类商品；三区市场（国际商贸城二期
二阶段工程）于 2005 年 10 月开业，市场总面积 46.2 万平方米，主要经营文
化用品、办公学习、体育休闲用品和服装辅料等商品；四区市场（国际商贸城
三期一阶段工程）于 2008 年 10 月开业，市场总面积 108 万平方米，主要经营
袜类、日用百货、手套、帽类等 14 类商品；五区市场（国际商贸城三期二阶
段工程）于 2011 年 4 月开业，市场总面积 64 万平方米，主营进口商品、床上
用品、纺织品、针织原材料、汽车用品及配件等商品。
生产资料市场（一期一阶段工程）于 2013 年 11 月投入使用，主要经营商
业物流设备、工业电气设备、印刷包装原材料、动力和发电设备、食品加工机
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械、印刷包装机械、织带机及注塑机、灯具和皮革原辅材料等。该项目用地面
积约 29.6 万平方米，总建筑面积约 75 万平方米，预算总投资 22.81 亿元2（包
括土地成本 3.63 亿元），实际投入 24.18 亿元。根据义乌市委办出台的《关于
国际生产资料市场一期一阶段招商政策的实施意见》，市场培育期为 5 年，前
3 年按租金基准价格的四分之一收取，后 2 年按基准价格的二分之一收取。2018
年 3 月末生产资料市场平均租金为每年 271.78 元/平方米，明显低于成熟市场。
2018 年 3 月末，生产资料市场的出租率为 73.41%，较 2016 年末增加 23.1 个
百分点，但平均租金有所下降。2016-2017 年及 2018 年第一季度，生产资料市
场租金收入分别为 0.40 亿元、0.41 元和 0.12 亿元。
篁园市场包括主体市场与配套星级酒店两个部分，总面积为 36 余万平方
米，其中主体市场于 2011 年 4 月开业。篁园市场的主体市场定位为专业服装
市场，由地上 8 层和地下 1 层组成，总商位数 5,428 个。2018 年 3 月末，篁园
市场出租率较 2016 年末下降 5.43 个百分点，主要为计划价商位，计划价降低
14.57%。2016-2017 年及 2018 年第一季度，篁园市场分别取得租金收入 1.50
亿元、1.31 亿元和 0.31 亿元。
该公司的市场经营业务包括商铺出租、物业管理及其他配套服务，业务收
入主要为商位使用费。公司的商位出租分为定向安排、定向招商和招投标三种
模式，针对的商户和收取的商位费均不相同。定向安排类主要是为从老市场和
当地自营商铺自愿搬迁进入小商品城的商户而安排，合同期一般为 5 年，其商
位使用费以政府指导价（计划价）为准，价格远低于市场价格；定向招商针对
名、特、优产品及优势企业，主要是设立企业直销中心，合同期一般为 1 年；
招投标类针对的商户没有特别要求，合同期一般为 2 年或 5 年（3+2）。
宾王市场始建于 1995 年 11 月 29 日，主营服装、针织内衣、皮革、纺织
品、床上用品、衬衫、出版物和数码产品等 8 大类商品。由于公司计划将宾王
市场改建为城市商业综合体，原有的经营户已于 2017 年搬迁至国际商贸城五
区和篁园市场内。
2
因 2011 年 5 月义乌国际贸易综合改革试点获批，应义乌市政府试点要求和义乌市场转型升级
需要，对义西国际生产资料市场的建设方案进行调整，建设规模由原来的 50 万平米调整至 73.94
万平米，项目总投资由原来的 19 亿元，调整至 22.8 亿元，增加 3.8 亿元。
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图表 9. 公司商铺出租情况（单位：%、元/平方米/年）
出租率 计划价平均商位租金 市场价平均商位租金
市场名称 2016 2017 2018 年 3 2018 年 2016 年 2017 年 2018 年 3
2016 年末 2017 年末
年末 年末 月末 3 月末 末 末 月末
数码城 59.35 64.39 59.71 - 552.60 567.37 - -
篁园市场 98.60 91.97 92.94 1784.60 1545.80 1524.58 4051.20 1681.00 1545.57
国际商贸城一区 99.96 99.98 99.14 2452.10 2343.86 2344.96 4085.91 4040.00 4028.73
一区东扩 94.41 89.41 89.20 3104.30 2510.61 2363.11 2617.54 2612.00 2594.73
国际商贸城二区 99.92 99.77 98.50 1596.70 1602.71 1607.63 3789.00 3533.00 3547.00
国际商贸城三区 98.20 96.61 96.32 1594.30 1592.54 1594.00 2781.51 2793.51 2800.19
国际商贸城四区 97.37 95.41 98.21 2316.20 2230.89 2191.85 2699.45 2701.00 2702.74
国际商贸城五区 82.74 91.12 92.26 1215.20 886.70 888.91 3771.53 2177.96 2177.96
进口馆 92.02 92.02 88.26 228.10 382.00 382.00 -- -
生产资料市场 85.17 74.84 73.41 280.70 256.27 271.78 -- -
资料来源：小商品城（截至 2018 年 3 月末）
2015-2017 年，该公司市场经营业务收入分别为 20.06 亿元、22.68 亿元和
20.82 亿元；毛利率分别为 58.03%、63.50%和 61.42%。近三年市场经营业务
收入基本保持平稳。公司除对新引进的行业有优惠政策外，租金基本保持平稳。
但需关注国际贸易环境的变化可能导致市场经营整体繁荣度下滑，使得商位租
金面临下调压力。
图表 10. 公司商铺租金收入情况（单位：亿元）
市场名称 2016 年 2017 年 2018 年第一季度
数码城 0.06 0.07 0.01
篁园市场 1.50 1.31 0.31
国际商贸城一区 2.49 2.56 0.63
一区东扩 3.51 3.64 0.75
国际商贸城二区 3.19 3.12 0.78
国际商贸城三区 2.50 2.46 0.58
国际商贸城四区 7.24 5.85 1.45
国际商贸城五区 1.60 1.13 0.26
进口馆 0.03 0.14 0.00
生产资料市场 0.40 0.41 0.12
3
合计 22.52 20.69 4.89
资料来源：小商品城（截至 2018 年 3 月末）
目前该公司在建的市场类项目主要为海城义乌中国小商品城（一期）项目。
该项目位于辽宁海城，项目总投资 28.6 亿元。2015 年，该项目修改了建设方
案，拆分了项目的市场部分与商业街部分，市场部分为公司自持，总投资 17.5
亿元，已竣工验收，共有四层，目前尚未开业；商业街部分计划对外出售，但
目前尚无计划，累计投资 9.19 亿元，已竣工验收，但尚未对外出售。海城义
乌小商品城项目是公司首次在义乌以外建设小商品市场，投资运营风险需持续
3 未计算辅房、停车费等收入
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关注。
此外，该公司的外商中心项目位于义乌市银海路，总用地面积 2.48 万平方
米，总建筑面积 12.37 万平方米，由一幢 25 层办公楼与五层裙房组成，地下
三层车库。该项目于 2013 年 3 月开工，总投资 4.49 亿元。项目建成后将用于
商务出租及对外商提供服务等，已于 2016 年 10 月开始对外出租，2017 年和
2018 年一季度分别取得租金收入 2,139.29 万元和 673.90 万元，同期末出租率
分别为 96.34%和 87.60%。
B. 房产开发业务
该公司的房地产业务主要由子公司义乌中国小商品城房地产开发有限公
司（简称“商城房产”）以及各项目公司负责经营，商城房产拥有国家一级房
地产开发资质。
2015-2016 年，该公司加速房地产项目销售力度，同期预售金额分别为 67.11
亿元和 54.91 亿元，2017 年销售回落，预售金额为 3.84 亿元。受房地产项目
开发周期及推盘力度影响，公司房地产业务收入结算呈现一定的波动。
2015-2017 年，公司房地产业务收入分别为 23.91 亿元、 34.57 亿元和 67.18 亿
元。2017 年公司房地产业务收入增长主要系钱塘印象、浦江绿谷一期及荷塘
月色交付面积较大，带动当年房地产业务收入显著增加。
截至 2018 年 3 月末，该公司在开发的房地产项目浦江绿谷云溪二期，位
于浙江省浦江县内，以低密度住宅为主，计划总投资合计 9.26 亿元，截至 2018
年 3 月末累计投入 4.10 亿元。绿谷云溪三期计划总投资额 12.26 亿元，目前尚
无建设方案。欧美中心位于义乌市稠州北路，业态为商业、写字楼及酒店式公
寓，该项目计划总投资 6.57 亿元，截至 2018 年 3 月末已投入 4.16 亿元。
该公司于 2017 年获取义乌北苑黄杨梅地块，土地面积为 2.84 万平方米，
土地出让金 9.92 亿元，已全部缴纳完毕，权益比例 100%，拟建项目为嘉美广
场。2017 年末的土地储备中南昌银三角 58 号地块、61#地块、60#地块及南昌
茵梦湖地块合计 70.52 万平方米的土地已随茵梦湖产权包转让。
图表 11. 公司房地产开发业务在建及拟建项目概况（单位：亿元，万平方米）
规划建筑面积 至 2018 年 3 月
项目名称 物业类型 建设起止年限 计划总投资*
（万平方米） 末已投入
绿谷云溪二期 住宅、商业 2017.4-2020.9 12.73 9.26 4.10
欧美中心 住宅、商业 2016.5-2019.3 8.85 6.57 4.16
在建合计 - - 21.58 15.83 8.26
绿谷云溪三期 住宅、商业 - - - -
嘉美广场 住宅、商业 2018.05-2020.03 6.54 14.31 9.93
拟建合计 - - 6.54 14.31 9.93
合计 - - 28.12 30.14 18.19
资料来源：小商品城
*全部为自有资金
截至 2018 年 3 月末，该公司在售项目可售面积合计为 88.29 万平方米，已
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累计销售 83.47 万平方米，累计回笼资金 135.98 亿元。公司在售的房地产项目
分布于杭州、义乌、浦江及南昌，目前去化情况良好。
图表 12. 公司房地产项目销售情况（单位：亿元、万平方米、万元/平方米）
至 2018 年 3 至 2018 年 3 2018 年
地理位 可销售 总投资 2017 年 累计
项目名称 月末累计销售 月末累回笼资 销售均价 第一季度
置 面积 金额 结算收入 结算收入
面积（含预售） 金（含预售） 结算收入
杭州东城印象公寓 杭州 3.55 3.07 5.53 8.41 2.65 0.08 0.00 8.41
杭州钱塘印象 杭州 8.99 8.99 35.16 40.08 4.21 37.70 0.00 39.84
荷塘月色 义乌 39.59 38.90 43.12 55.15 1.34 13.92 0.69 53.39
浙江
绿谷云溪一期 19.21 17.95 15.47 17.30 0.96 14.39 0.51 14.89
浦江
南昌凤凰印象 南昌 16.95 14.56 16.32 15.04 1.02 1.09 0.15 14.13
合计 - 88.29 83.47 115.60 135.98 - 67.18 1.35 130.66
资料来源：小商品城（截至 2018 年 3 月末）
该公司房地产业务占用资金规模较大，在三线城市房地产市场仍面临较大
库存压力的情况下，房地产项目投资回报仍存在不确定因素，需关注浦江、义
乌项目未来去化情况。
C. 酒店服务业务
该公司现有海洋酒店、银都酒店、义乌博览皇冠假日酒店（简称“皇冠假
日酒店”）和新篁园市场配套酒店（即“新商城宾馆”）4 家酒店，其中海洋酒
店及银都酒店为四星级，皇冠假日酒店和新商城宾馆目前未评定星级。
图表 13. 公司酒店服务业务经营状况（单位：元/间、%）
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年第一季度
酒店名称
平均房价 平均入住率 平均房价 平均入住率 平均房价 平均入住率 平均房价 平均入住率
海洋酒店 467.96 55.79 400.72 59.66 374.95 62.28 375.08 57.52
银都酒店 419.75 68.37 379.50 65.49 362.27 71.02 378.82 60.21
皇冠假日酒店 527.73 34.92 465.75 33.36 425.27 34.17 432.88 28.56
新商城宾馆 426.07 38.60 403.58 51.16 383.46 59.68 385.28 63.58
资料来源：小商品城
2015-2017 年度，该公司酒店业务实现收入 2.28 亿元、2.10 亿元和 2.33 亿
元，但持续亏损，同期毛利率分别为-2.26%、-4.72%和-2.29%。皇冠假日酒店
采用委托管理方式交由假日酒店（中国）有限公司运营，其所在的幸福湖国际
会展中心周边的基础设施尚未完全成熟，何时能实现盈亏平衡具有较大不确定
性。另外，公司与股东市场发展集团签订了委托协议，代为管理市场发展集团
持有的幸福湖国际会议中心，2017 年收取管理费 101.80 万元，运营情况较为
稳定。2018 年第一季度，公司酒店业务实现收入 0.60 亿元，毛利率为-3.98%。
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图表 14. 公司酒店服务业务经营状况（单位：亿元）
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年第一季度
酒店名称 营业 营业 营业 营业 营业 营业 营业 营业
收入 净利润 收入 净利润 收入 净利润 收入 净利润
海洋酒店 0.55 0.03 0.50 0.12 0.52 0.04 0.13 0.01
银都酒店 0.73 0.11 0.68 0.09 0.77 0.12 0.20 0.03
皇冠假日酒店 0.62 -0.58 0.52 -0.56 0.56 -0.56 0.14 -0.15
新商城宾馆 0.43 -0.48 0.49 -0.40 0.52 -0.37 0.14 -0.09
资料来源：小商品城
近年来，由于政府消费限制、区域酒店业竞争加剧等因素对酒店客流造成
一定的不利影响，该公司酒店业务经营持续承压。
D. 其他业务
该公司其他业务包括商品贸易、电子商务和征信等，经营规模不大，对公
司整体盈利状况影响有限。
该公司的商品销售业务由子公司浙江义乌中国小商品城贸易有限责任公
司（简称“商城贸易”）经营。商城贸易成立于 2002 年，是义乌市规模最大的
专业外贸公司之一，其经营业务以代理为主，客户网络已遍布全球 130 多个国
家和地区，其中以亚洲的业务量最大。2015-2017 年及 2018 年第一季度，公司
分别实现商品销售收入 4.97 亿元、4.95 亿元、3.62 亿元和 0.03 亿元；但代理
业务毛利率很低，同期分别为 2.12%、2.37%、2.41%和-0.58%，对公司整体利
润的贡献很小。2018 年 3 月末，公司已出售持有的商城贸易 35.8%的股权，不
再纳入合并范围。
该公司征信业务由义乌中国小商品城征信有限公司（简称“商城征信”）
负责运营。商城征信于 2014 年 12 月底取得征信牌照，2015 年初步形成了以
政府数据、小商品城市场数据以及电商数据为核心的数据体系，以及以企业信
用记录、电商信用档案为雏形的信用产品。商城征信经营规模很小，但作为商
城管理、服务的一部分，有利于小商品城的品牌化和信息化。
该公司控股的义乌购网站（www.yiwugou.com）是依托小商品市场实体店
铺搭建的线上线下 B2R 电商平台。截至目前，该平台上线商品总数已达到 320
万种，日访问量达到 350 万 PV。2017 年，义乌购入驻商户 5.3 万家，发布商
品 300 余万种，日独立用户 20 万人，2017 年平台实现扭亏为盈，实现盈利 500
万元。公司电商平台目前仍处于培育期，对公司短期业绩的影响有限。
该公司全资子公司商城金控依托大数据平台，开展贸易金融服务，对小商
品全产业链提供金融支持。目前商城金控已投资的项目主要为存量项目，2017
年取得净利润 1097.14 万元。2017 年，公司对商城金控增加投资 10.60 亿元，
且拟继续增资 30 亿元。
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（2） 盈利能力
图表 15. 公司盈利来源结构
资料来源：根据小商品城所提供数据绘制。
注：经营收益=营业利润-其他经营收益
该公司盈利主要来自营业毛利，2015-2017 年，公司综合毛利率水平分别
为 40.99%、43.42%和 32.56%。2016-2017 年，公司营业收入分别同比增长 23.51%
和 42.33%，主要系 2015 年销售的房地产项目较多，当期结转收入所致。
2015 年，该公司因酒店业务盈利水平弱化及房地产收入占比大幅增加致综
合毛利率有所下降。2016 年，得益于一区东扩，市场经营业务收入有所增长；
随着房地产项目的陆续交付，公司房地产业务收入、毛利均大幅增加；但酒店
业务受市场需求下降影响，盈利能力较弱。2016 年，公司计提了 2.79 亿元的
资产减值损失，其中 2.75 亿元为计提欧风置业长期股权投资减值损失。
2017 年，公司毛利较上年增加 2.06 亿元，但毛利率较上年大幅减少 10.86
个百分点，毛利率下滑主要系钱塘印象、浦江绿谷一期集中交付及荷塘月色等
房地产项目结转的毛利率较低所致。
图表 16. 公司营业利润结构分析
2018 年 2017 年
公司营业利润结构 2015 年度 2016 年度 2017 年度
第一季度 第一季度
营业收入合计（亿元） 56.98 70.38 100.17 8.07 47.07
毛利（亿元） 23.36 30.56 32.62 4.06 12.83
期间费用率（%） 17.26 8.12 6.55 19.04 2.95
其中：财务费用率（%） 6.33 1.62 1.94 8.80 1.01
全年利息支出总额（亿元） 4.61 1.99 2.37 - -
其中：资本化利息数额（亿元） - -
0.80 0.65 0.07
资料来源：根据小商品城所提供数据整理。
得益于各项费用的良好控制和房地产业务结转带来收入的大幅增加，
2015-2017 年，该公司期间费用率整体呈下降趋势，2017 年期间费用率为
6.56%，费用控制能力有一定提高。同期，公司营业税金及附加分别为 3.85 亿
元、5.24 亿元和 5.60 亿元，主要为营业税、房产税及土地增值税。随着公司
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业务规模的扩大，2015-2017 年经营收益逐年增长，分别为 9.49 亿元、16.81
亿元和 20.14 亿元，公司主业盈利能力显著增强。
2018 年第一季度，该公司实现毛利 4.06 亿元，同比减少 68.33%，主要系
上年同期钱塘印象交付结转收入 36.57 亿元体现为同比减少；期间费用为 1.54
亿元，同比增长 10.83%；经营收益 2.00 亿元，同比减少 77.15%。
图表 17. 影响公司盈利的其他因素分析
2018 年 2017 年
影响公司盈利的其他因素 2015 年度 2016 年度 2017 年度
第一季度 第一季度
投资净收益（亿元） 0.20 -0.69 2.25 6.33 0.04
营业外收入（亿元） 0.19 0.24 0.07 0.49 0.04
其中：政府补助（亿元） 0.15 0.22 0.00 0.00 0.03
资料来源：根据小商品城所提供数据整理。
2015-2017 年，该公司投资净收益分别为 0.20 亿元、-0.69 亿元和 2.25 亿元。
2016 年公司投资净收益亏损，主要系参股公司滨江商博和惠商小贷亏损所致。
2017 年公司投资收益主要来自于长期股权投资产生的投资收益 1.90 亿元，理
财产品到期取得投资收益 0.37 亿元，以及可供出售金融资产亏损 0.27 亿元，
投资电视剧《鸡毛飞上天》亏损 0.41 亿元。2015-2017 年，公司营业外收入分
别为 0.19 亿元、0.24 亿元和 0.07 亿元，同期营业外支出分别为 0.38 亿元、2.83
亿元和 1.65 亿元。2016 年，营业外净支出 2.59 亿元，主要是公司因涉及诉讼
4当年计提了
2.77 亿元的预计损失。2017 年，公司计提信用证预计损失 1.54 亿
元，计提未决诉讼损失 0.08 亿元。
2018 年第一季度，该公司投资净收益 6.33 亿元，主要系处置茵梦湖产权
包5收益；营业外净收益 0.49 亿元，主要系茵梦湖产权包转让收取的违约金与
利息。整体看，因公司涉诉使得 2016-2017 年投资净收益和营业外净收益对公
司主业的盈利影响较大，其余年份影响较小。
2015-2017 年，该公司净利润分别为 6.63 亿元、10.03 亿元和 13.96 亿元，
总资产报酬率分别为 4.58%、5.24%和 9.06%，净资产收益率分别为 6.91%、
9.81%和 12.64%。2018 年第一季度，公司实现净利润 7.20 亿元，同比增长
34.97%。近年来，公司房地产业务收入大幅提高，对盈利贡献度提升，带动整
体盈利能力逐年回升，但需关注非经常性损益对盈利的影响。
（3） 运营规划/经营战略
该公司提出了“数据+金融+贸易”三大战略，构建五大业务板块，促进实
体市场向全球中小微企业贸易服务平台转变，公司从市场管理者向商业运营商
4 2016 年末，该公司涉及多起诉讼。其中 2015 年 3 月，赖伦长因民间借贷纠纷起诉吕泽亮、
江西康庄投资控股（集团）有限公司（简称“康庄公司”）、南昌欧风置业有限公司（简称“欧
风置业”）、南昌茵梦湖置业有限公司（简称“茵梦湖置业”），要求吕泽亮偿还借款本金，欧
风置业、茵梦湖置业等承担连带保证责任。
5 2017 年 11 月，该公司转让了南昌茵梦湖项目产权，成交价格 189,800 万元。
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转变。五大平台包括：（1）文创平台，按照“国际设计+新材料新技术+义乌产
能+义乌市场”产融模式规划布局；（2）大数据平台，强化对市场运营、贸易
服务的数据支撑，完善“拨浪鼓”综合服务平台，此外，公司拟对全资子公司
义乌中国小商品城信息技术有限公司（以下简称“商城信息”）增资 8,000 万
元，增资后商城信息注册资本将由 1.2 亿元增至 2 亿元；（3）“一站式”金控
平台，依托大数据平台，开展贸易金融服务，做大做强金融板块，公司拟以自
有资金对全资子公司义乌中国小商品城金融控股有限公司（以下简称“商城金
控”）增资 30 亿元，增资完成后，公司仍持有 100%股权；公司拟与福州市投
资管理有限公司等 8 家公司发起设立诚志健康保险股份有限公司（暂定名，简
称“诚志健康保险”。诚志健康保险注册资本拟定为人民币 100,000 万元，其
中公司以自有资金出资人民币 15,000 万元，占诚志健康保险注册资本的 15%；
（4）全网供应链平台；（5）会展平台。
管理
1. 产权关系与公司治理
该公司为国有控股上市公司，实际控制人为义乌市国资委。公司根据自身
经营特点设置了较合理的组织机构，各部门间职责较清晰；公司在财务管理、
市场管理和工程管理等方面建立了一套相应的运行管理体制，经营管理运作较
为规范；公司从业人员素质较高，管理团队稳定，能够满足现阶段的经营管理
需要。
（1）产权关系
2012 年 2 月 11 日，义乌市国有资本运营有限公司与义乌财务公司将所持
有的该公司全部股权无偿转让给义乌恒大公司后，公司控股股东由义乌国资
公司变更为义乌恒大公司。2014 年 2 月，义乌恒大公司更名为义乌市市场发
展集团有限公司（简称“市场发展集团”）。义乌国资公司及市场发展集团均
是由义乌市国资委设立的国有独资企业。截至 2018 年 3 月末，市场发展集团
持有公司 55.82%股权，实际控制人为义乌市国资委。公司产权状况详见附录
一。
该公司是市场发展集团的核心子公司。2017 年，公司营业收入占市场发
展集团的 93.10%；截至 2017 年末，公司资产总额占市场发展集团资产总额
的 79.02%。
（2）主要关联方及关联交易
2017 年，该公司与关联方存在购买安保服务、出租办公场所的关联交易，
合计金额分别为 35.37 万元和 199.62 万元，金额较小。公司与股东市场发展
20
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集团之间存在资产托管关系，公司受托管理幸福湖国际会议中心酒店，2017
年收取的酒店管理费为 101.80 万元。
2017 年，该公司存在关联租赁。同期公司作为出租方向市场发展集团、
惠商小贷和紫荆管理公司提供办公场所，收取租赁收入 319.51 万元。
截至 2017 年末，该公司存在关联担保。接受担保方面，股东市场发展集
团为公司的 7.60 亿元银行借款提供全额连带责任保证担保。对外担保方面，
公司为合营公司义乌商旅投资发展有限公司（简称“义乌商旅”）提供银行
3.16 亿元的借款担保，义乌国有资本运营有限公司为本次担保提供反担保。
2017 年末，义乌商旅净资产为 7.59 亿元，2017 年净利润亏损 3,200.41 万元，
存在一定的担保损失风险。
截至 2017 年末，该公司以全额收回向合营公司义乌商旅和联营公司杭州
滨江商博房地产开发有限公司（简称“滨江商博”）6提供的财务资助款，期
末应收义乌商旅资金占用费 0.48 亿元。
截至 2017 年末，该公司应收关联公司款项中应收利息 0.48 亿元和长期应
收款 1.66 亿元，欠款方为义乌商旅；预收关联方款项合计 30.03 万元。
（3）公司治理
作为上市公司，该公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》
等法律、法规及规范性文件的要求，以及《浙江中国小商品城集团股份有限
公司章程》（简称“《公司章程》”），独立开展生产经营活动，控股股东依照相
关法律法规和《公司章程》的约定实现对公司的管理和控制。董事会由 8 名
董事组成（含 3 名独立董事），对股东大会负责，监事会由 5 名监事组成（其
中 2 名为职工监事）。公司董事、监事由股东大会选举产生，高级管理人员由
董事会聘任。
信息披露方面，该公司近年来财务报表披露符合有关机构规定，并未出现
延期及重大差错。官方网站信息内容较丰富，更新较为及时。
2016 年该公司涉及多起诉讼，2017 年公司子公司涉及信用证违约，公司
风险管控方面存在一定问题。
2. 运营管理
（1）管理架构/模式
该公司根据自身的经营特点设置相关职能部门以及分公司与子公司。公
司各部门之间职责划分明确，在业务开展中能够做到既保持应有的独立性，
同时也能保持协作顺畅，机构设置基本满足现阶段的经营管理需要。公司组
织架构详见附录二。公司高级管理人员普遍具有多年的商贸行业的从业经历，
6 根据 2018 年 5 月 29 日董事会决议，该公司对滨江商博进行减资，由原出资额 2.45 亿元减至
2,450 万元，同时保持持股比例不变，仍为 49%。
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经营管理经验较丰富。近年来公司高级管理层基本保持稳定，有利于公司经
营战略和业务发展的持续性。
（2）经营决策机制与风险控制
该公司目前建立了较为健全的内部管理制度，明确了各部门和岗位在内
部管理和风险控制方面的职责和权限，以控制经营管理风险和保障资产的安
全完整。公司主要采取选派高级管理人员和财务负责人等方式对下属公司进
行管理和控制。同时，公司还制定了较完善的规章制度，在财务管理、市场
管理、工程管理及内部审计等方面实行较为规范的制度化管理。
在财务管理方面，该公司实行集中统一与分级管理相结合的管理制度。
公司本部是投资中心，资金筹措中心，实行四“统一”:统一对外投资的决策
权、统一各项资金的调配权、统一利润的分配使用权和统一交纳企业所得税。
下属分公司根据集团公司的总体目标，实行指标分解，层层落实，在公司的
授权范围内，自主对外办理原材料（商品）采购、产（商）品销售、货款结
算和各项收支活动，核算产品成本及经营成果。
在市场管理方面，该公司建立了《义乌国际商贸城商位使用权转让、转
租管理规定》，建立并完善商位转让、转租流转机制，限制高价转租，维护市
场的良性健康发展。根据有关政策规定，公司把商位分成三种类型：定向安
排的商位、招投标的商位、定向招商的商位。公司按不同类型商位进行相应
的转让、转租管理，其中，定向招商的商位不得转让、转租，以维持商贸城
的品牌定位。
在工程管理方面，该公司从建设项目立项，到工程招标、合同管理、项
目施工、建设资金和工程预决算、项目竣工验收等各个环节，均建立了相应
的管理制度，并严格按制度执行。公司按项目投资额设立不同的管理机构，
确保建设项目的顺利完成。
在内部审计方面，该公司建立了由董事会监管的两级审核机制。公司董
事会下设审计委员会，公司财务部则负责公司内部审计工作。审计的内容包
括集团公司和控股子公司年度经营业绩审计、财务管理及会计制度执行情况
审计、公司或控股子公司高级管理者的离任审计和其他专项审计等。通过实
施规范的内部审计，在一定程度上降低了公司内部管理风险。
（4）公司履约记录
根据该公司提供的《企业信用报告》，截至 2018 年 5 月 10 日的公司本部
不存在借款违约及欠息情况。
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财务
该公司财务杠杆水平处于适中水平，权益资本对刚性债务的覆盖程度较
好；剔除预收账款后的债务期限结构较为合理；经营性现金流持续净流入，
EBITDA 对刚性债务和利息支出的覆盖程度有所提升；公司资产流动性较高、
资产质量较好，存货占比降低，但仍需关注去库存压力。
1. 数据与调整
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对该公司的 2015-2017 年财务
报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行《企业会
计准则——基本准则》及其补充规定，执行 2017 年财务部发布的《企业会计
准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》、《企业会计准
则第 16 号——政府补助》和《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的
通知》。公司 2015-2017 年报无重大调整。
2017 年，该公司出资设立子公司浙江义乌小商品城旅游发展有限公司、
浙江义乌中国小商品城进出口有限公司、义乌中国小商品城供应链管理有限
公司和义乌中国小商品城金融控股有限公司。子公司义乌中国小商品城房地
产开发有限公司出资设立子公司南昌安晟置业有限公司。2017 年，公司以人
民币 448.96 万元自独立第三方北京紫荆华信投资管理中心(有限合伙)收购互
联网金融公司 45%的股权，本次收购前，公司持有互联网金融公司 55%股权，
本次收购完成后，公司持有互联网金融公司 100%股权。收购完成后，互联
网金融公司更名为义乌中国小商品城互联网金融信息服务有限公司。截至
2017 年末，公司纳入合并范围的二级子公司共 29 家。
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2. 资本结构
（1） 财务杠杆
图表 18. 公司财务杠杆水平变动趋势
资料来源：根据小商品城所提供数据绘制。
随着房地产项目的结转，2015-2017 年该公司资产及负债规模有所收缩，
同期末公司资产总额分别为 296.28 亿元、271.40 亿元和 238.61 亿元；负债总
额分别为 197.17 亿元、165.93 亿元和 123.15 亿元。公司负债水平总体呈下降
趋势，2015-2017 年末资产负债率分别为 66.55%、61.14%和 51.61%，剔除预
收账款的资产负债率 46.26%、41.69%和 43.79%。总体看，公司财务杠杆水
平有所下降，处于适中水平。
2015-2017 年，该公司所有者权益分别为 99.11 亿元、105.47 亿元和 115.47
亿元，其中少数股东权益分别为 4.38 亿元、4.06 亿元和 3.56 亿元，占比较低。
2015-2017 年，公司现金分红金额分别为 2.72 亿元、3.27 亿元和 4.41 亿元，
占同期归属于母公司净利润的 40%、31%和 30%，剩余利润留存使得公司未
分配利润相应增长，同期末分别为 14.58 亿元、21.53 亿元和 31.27 亿元。
2015-2017 年末，公司股本和资本公积均为 54.43 亿元和 14.68 亿元。整体看，
公司资本实力逐年提升。
2015-2017 年，该公司权益对刚性债务比率分别为 1.61、2.28 和 1.75，公
司权益资本对刚性债务的覆盖能力较强。
2018 年 3 月末，该公司负债总额为 130.85 亿元，较年初增加 7.70 亿元；
资产负债率为 52.21%，较年初上升 0.6 个百分点；权益资本与刚性债务比率
为 1.68。
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（2） 债务结构
图表 19. 公司债务结构及核心债务
2018 年第
核心债务 2013 年末 2014 年末 2015 年末 2016 年末 2017 年末
一季度末
刚性债务（亿元） 72.22 105.58 61.49 46.23 65.83 71.13
应付账款（亿元） 9.75 13.63 10.96 13.94 7.87 6.33
预收账款（亿元） 56.27 61.53 111.84 90.53 33.21 32.16
其他应付款（亿元） 8.04 8.45 8.75 10.94 7.83 7.69
刚性债务占比（%） 48.23% 54.94% 31.19% 27.86% 53.45% 54.36%
应付账款占比（%） 6.51% 7.09% 5.56% 8.40% 6.39% 4.83%
预收账款占比（%） 37.58% 32.02% 56.72% 54.56% 26.97% 24.58%
其他应付款占比（%） 5.37% 4.39% 4.44% 6.59% 6.36% 5.88%
资料来源：根据小商品城所提供数据绘制。
债务构成方面，该公司负债以刚性债务和预收账款为主，其余为应付账
款和其他应付款。应付账款主要为房地产项目应付款和市场及配套工程项目
应付款，2017 年末分别为 4.58 亿元和 2.82 亿元；账龄主要集中于一年以内，
2017 年末占比为 82%。预收账款主要为商位使用费和预收购房款，2017 年
末分别为 27.94 亿元和 3.84 亿元，预收商位使用费按照商位使用权让渡合同
或协议约定的收费时间和方法计算确认为收入。2017 年末，其他应付款中 6.03
亿元为商户的押金及保证金。其他流动负债较上年末增加 5.00 亿元，主要系
新增超短融“17 浙小商 SCP001”7，发行金额为 10 亿元，同期归还超短融
“16 浙小商 CP001”5 亿元。此外，2016 和 2017 年，公司子公司因承担连
带担保责任涉及多起诉讼，2017 年末确认的预计负债为 3.09 亿元；2017 年，
公司因子公司信用证违约，计提预计负债 1.37 亿元。2017 年末，预计负债合
计为 4.45 亿元。
从债务期限结构来看，该公司以短期债务为主，2015-2017 年末公司短期
债务占负债总额比分别为 87.93%、84.03%和 77.31%，期限结构趋于长期主
要系预收账款结转所致。
2018 年 3 月末，该公司应付账款、预收账款及其他应付款较年初变化不
7
“17 浙小商 SCP001”已于 2018 年 4 月 10 日到期。
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大；刚性债务较年初增加 5.30 亿元；预计负债较年初减少 3.39 亿元，主要系
茵梦湖产权包处置减少 3.09 亿元；短期债务占负债总额比上升至 79.79%，
主要系短期银行借款较 2017 年末增加 13.01 亿元。
总体而言，该公司债务构成与其核心业务相关性高，剔除预收账款后，
债务期限结构较为合理。
（3） 刚性债务
图表 20. 公司刚性债务构成
2018 年第
刚性债务种类 2013 年末 2014 年末 2015 年末 2016 年末 2017 年末
一季度末
短期刚性债务合计 42.89 72.28 39.33 23.69 43.06 46.36
其中：短期借款 42.31 20.12 7.43 12.05 31.49 44.49
一年内到期的长期借款 - 2.30 1.15 1.20 1.20 1.20
应付短期债券 - 41.96 16.98 4.99 10.00 -
其他短期刚性债务 0.58 7.53 13.77 5.45 0.38 0.67
中长期刚性债务合计 29.33 33.30 22.16 22.54 22.77 24.77
其中：长期借款 10.42 15.36 17.17 7.60 7.80 9.80
应付债券 18.91 17.94 4.99 14.94 14.97 14.97
综合融资成本（年化，%） - 5.53 4.83 3.91 4.09 -
资料来源：根据小商品城所提供数据整理，其中综合融资成本系公司提供。
2015-2017 年末，该公司刚性债务分别为 61.49 亿元、46.23 亿元和 65.83
亿元，2017 年末短期刚性债务占比升至 65.83%。融资模式方面，公司刚性
债务以银行借款等为主；2015-2017 年公司使用银行借款偿还了部分短期融
资券，2017 年末短期银行借款增至 31.49 亿元；2016 年公司发行了两期公司
债券“16 小商 01”和“16 小商 02”共计 15.00 亿元，2017 年末应付债券余
额 14.97 亿元。融资成本方面，根据公司提供的数据显示，2017-2017 年末公
司银行借款综合融资成本分别为 4.83%、3.91%和 4.09%。2018 年 3 月末，公
司刚性债务总额较年初增加 5.30 亿元至 71.13 亿元，主要系银行借款增加。
图表 21. 公司 2017 年末刚性债务综合融资成本/利率区间与期限结构（单位：亿元）
1~2 年（不 2~3 年（不 3~5 年（不
综合融资成本或利率区间\到期年份 1 年以内 5 年及以上
含 2 年） 含 3 年） 含 5 年）
3%以内 0.50 - - - -
3%~4%（不含 4%） 20.98 17.60 2.20 2.00 -
4%~5%（不含 5%） 11.20 - 0.50 0.50 -
5%~6%（不含 6%） 10.00 - - - -
6%~7%（不含 7%） - - - - -
7%及以上 - - - - -
合计 42.69 17.60 2.70 2.50 -
资料来源：小商品城
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3. 现金流量
（1） 经营环节
图表 22. 公司经营环节现金流量状况
2017Q2
主要数据及指标 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
~2018Q1
营业收入现金率（%） 131.12 111.52 187.90 71.60 45.54 70.77
业务现金收支净额（亿元） 0.81 13.91 71.84 12.82 7.61 11.18
其他因素现金收支净额（亿元） -4.07 -2.59 -3.58 -1.85 -4.87 -6.63
经营环节产生的现金流量净额（亿元） -3.26 11.32 68.26 10.97 2.74 4.55
EBITDA（亿元） 17.73 17.54 21.18 22.81 31.49 -
EBITDA/刚性债务（倍） 0.25 0.17 0.34 0.49 0.48 -
EBITDA/全部利息支出（倍） 6.27 3.55 4.59 11.47 13.29 -
资料来源：根据小商品城所提供数据整理。
注：业务收支现金净额指的是剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额；
其他因素现金收支净额指的是经营环节现金流量中“其他”因素所形成的收支净
额。
2015-2017 年，该公司营业收入现金率分别为 187.90%、71.60%和 45.54%，
同期公司业务现金收入净额分别为 71.84 亿元、12.82 亿元和 7.61 亿元。2017
年业务现金收入较上年减少 5.21 亿元，主要系房地产销售收到的现金较上年
减少 2.5 亿元，2016 年市场一区东扩入场资格费 13.9 亿元，2017 年无资格费，
2017 年整体大规模续租不多使得市场收取现金减少 4 亿元。
由于 2015 年预售房地产项目，资金回笼大幅增加，使得该公司当年营业
收入现金率大幅提升，2017 年房地产项目大幅结转收入，同时销售商品、提
供劳务收到的现金减少，导致营业收入现金率降幅较大。近年来经营性现金
流中其他因素收支净额持续为负，2017 年公司其他与经营活动有关的现金流
净流出 4.87 亿元，主要系支付义乌北苑黄杨梅地块的土地出让金所致。
2015-2017 年，该公司 EBITDA 逐年增长，分别为 21.18 亿元、22.81 亿
元和 31.49 亿元，主要由利润总额构成。2016-2017 年，EBITDA 对刚性债务
的覆盖能力有所增强，同时 EBITDA 对全部利息支出的覆盖倍数逐年提升。
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（2） 投资环节
图表 23. 公司投资环节现金流量状况（亿元）
主要数据及指标 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
回收投资与投资支付净流入额 -5.14 -1.06 -20.65 11.71 -3.45
购建与处置固定资产、无形资产及其他长
-15.85 -15.00 -15.92 -7.81 -5.28
期资产形成的净流入额
其他因素对投资环节现金流量影响净额 -8.29 -13.46 12.01 2.53 5.54
投资环节产生的现金流量净额 -29.28 -29.51 -24.55 6.44 -3.19
资料来源：根据小商品城所提供数据整理。
2015-2017 年，该公司回收投资与投资支付净流入额分别为-20.65 亿元、
11.71 亿元和-3.45 亿元，2017 年净流出主要系公司购买理财产品及商城金控
对外投资 10.60 亿元8所致。2015-2017 年，公司购建与处置固定资产、无形
资产及其他长期资产形成的净流出额逐年缩减，主要系在建项目交付后支付
的工程款减少所致。2017 年公司其他因素对投资环节现金流量影响净额为
5.54 亿元，较上年增加 3.01 亿元，主要系滨江商博和义乌商旅财务资助款收
回增加。2015-2017 年，公司投资性现金净流量分别为-24.55 亿元、6.44 亿元
和-3.19 亿元。
（3） 筹资环节
图表 24. 公司筹资环节现金流量状况（亿元）
主要数据及指标 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
权益类净融资额 -2.22 -2.21 -3.27 -2.47 -3.27
其中：永续债及优先股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
债务类净融资额 31.18 27.97 -48.43 -17.33 17.19
其中：现金利息支出 2.71 3.98 5.36 2.34 2.44
筹资环节产生的现金流量净额 28.96 25.75 -51.7 -19.8 13.93
资料来源：根据小商品城所提供数据整理。
2015-2017 年，该公司筹资性现金流量净额分别为-51.70 亿元、-19.80 亿
元和 13.93 亿元。2015-2016 年，由于商位使用费及房地产项目预售回笼资金
大幅增长，公司偿还了较大规模的银行借款及应付债券，使得当期筹资性现
金净流出；2017 年公司取得借款收到的现金大幅增加，筹资性现金呈净流入
状态。
8 其中对义乌商阜创智投资中心投资 6.18 亿元，对南通紫荆华通股权投资合伙企业投资 2.00
亿元。
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4. 资产质量
图表 25. 公司主要资产的分布情况
2018 年第
主要数据及指标 2013 年末 2014 年末 2015 年末 2016 年末 2017 年末 一季度末
104.42 121.77 131.91 114.74 78.62 93.32
流动资产（亿元，在总资产中占比%）
43.38 42.73 44.52 42.28 32.95 37.23
其中：现金类资产（亿元） 10.12 17.17 12.20 8.33 21.37 21.07
应收款项（亿元） 0.87 1.18 1.68 2.01 0.45 0.36
其他应收款（亿元） 0.89 1.05 1.10 5.99 1.21 5.45
存货（亿元） 88.68 99.27 96.83 88.90 51.47 33.60
其他流动资产（亿元） 3.75 2.03 18.07 9.03 3.39 32.09
136.29 163.21 164.37 156.66 159.99 157.31
非流动资产（亿元，在总资产中占比%）
56.62 57.27 55.48 57.72 67.05 62.77
其中：可供出售金融资产（亿元） 0.00 7.96 13.12 12.16 13.59 13.02
长期股权投资（亿元） 15.17 7.70 10.12 8.91 12.12 12.29
其中：所持非控股上市公司股权
15.17 7.70 10.12 8.91 12.12 12.29
（亿元）
投资性房地产（亿元） 6.16 5.94 5.73 16.46 15.55 15.38
固定资产（亿元） 57.06 55.32 50.60 64.46 59.75 58.54
在建工程（亿元） 2.71 13.20 23.40 1.62 6.06 7.17
无形资产（亿元） 41.43 41.42 42.73 40.31 39.17 38.85
其他非流动资产（亿元） 0.00 3.70 1.38 1.38 7.56 7.56
期末全部受限资产账面金额（亿元） 6.03 5.98 28.88 10.91 10.21 1.11
期末抵质押融资余额（亿元） 8.50 5.36 7.97 0.00 0.00 0.00
受限资产账面余额/总资产（%） 2.50 2.10 9.75 4.02 4.28 0.44
资料来源：根据小商品城所提供数据整理。
2015-2017 年末，该公司资产总额分别为 296.28 亿元、271.40 亿元和 238.61
亿元；同期末流动资产占比分别为 44.52%、42.28%和 32.95%；2017 年末公
司受限资产合计 10.21 亿元，其中受限货币资金 1.42 亿元，因诉讼被法院司
法查封南昌茵梦湖存货 8.78 亿元。
截至 2017 年末，该公司流动资产为 78.62 亿元，较上年末减少 31.48%。
流动资产主要包括存货和货币资金，上述合计 72.84 亿元，占流动资产总额
的 92.65%。其中，存货 51.47 亿元，较上年末减少 42.10%，存货主要为房地
产项目，2017 年结转 50.40 亿元，同期末开发成本 22.34 亿元，开发产品 16.82
亿元；货币资金 21.37 亿元，较上年末增长 156.64%；其他流动资产 3.39 亿
元，较上年末减少 62.45%，主要为银行理财产品减少 6.25 亿元，期末银行
理财产品 1.95 亿元；其他应收款 1.21 亿元，较上年末减少 4.84 亿元，主要
系收回对滨江商博财务资助款。
截至 2017 年末，该公司非流动资产 159.99 亿元，较上年末增长 2.13%。
主要包括可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在
建工程、无形资产和其他非流动资产。2017 年末，可供出售金融资产为 13.59
亿元，较上年末增加 1.43 亿元，其中，2017 年公司持有的申万宏源集团股份
有限公司公允价值减少 1.10 亿元；长期股权投资均为持有的非上市公司股份，
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同期末余额为 12.12 亿元，较上年末增加 3.21 亿元，主要系增加投资 1.36 亿
元，权益法下确认投资收益 1.90 亿元；长期应收款较上年末减少 0.70 亿元，
主要系收回义乌商旅财务资助款 0.70 亿元；固定资产净额为 59.75 亿元，主
要由房屋建筑物和通用设备构成；在建工程较上年末增加 4..44 亿元，主要系
义西国际生产资料市场配套项目及义乌商博工程成本增加；无形资产净额为
39.17 亿元，主要为土地使用权；长期待摊费用 2.77 亿元，主要为房屋建筑
物装饰；其他非流动资产 7.56 亿元，包括预付土地出让金 1.38 亿元和公司子
公司的固定收益投资96.18 亿元。
2018 年 3 月末，该公司流动资产为 93.32 亿元，较上年末增长 18.70%，
其中，其他应收款增加 4.24 亿元，主要系公司支付土地出让保证金 4.38 亿元；
存货减少 17.88 亿元，主要系茵梦湖产权包处置后存货减少 16.83 亿元；其他
流动资产增加 28.70 亿元，主要系理财产品规模增加。同期末，公司非流动
资产为 157.31 亿元，较 2017 年末无显著变化。
整体上，该公司资产流动性较高，资产质量较好，存货占比降低，但仍
需关注去库存压力。
5. 流动性/短期因素
图表 26. 公司资产流动性指标
2018 年第一
主要数据及指标 2013 年末 2014 年末 2015 年末 2016 年末 2017 年末
季度末
流动比率（%） 87.12 76.87 76.09 82.29 82.58 89.38
现金比率（%） 8.45 10.85 7.05 5.97 22.44 20.18
资料来源：根据小商品城所提供数据整理。
2015-2017 年末，该公司流动比率分别为 76.09%、82.29%和 82.58%，同
期末现金比率分别为 7.05%、5.97%和 22.44%，由于公司流动负债中预收账
款余额大，其实际资产流动性优于账面指标反映的水平。2017 年流动性指标
改善主要系预收账款结转收入所致。2018 年 3 月末，公司流动比率、现金比
率分别为 89.38%和 20.18%，其中流动比率较 2017 年末增加 6.8 个百分点，
主要系公司购买的理财产品增加。总体来看，公司资产流动性表现较好。
6. 表外事项
截至 2017 年末，该公司尚未结清的对外担保金额为人民币 31.08 亿元，
其中 27.93 亿元系为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，公司历史上未
发生过与此类担保有关的损失。其余主要为向关联方义乌商旅银行借款提供
担保 3.16 亿元，存在一定的担保损失风险。
2017 年 12 月，商城贸易发生信用证逾期情况。目前商城贸易 5 笔信用证
9 公司子公司义乌中国小商品城金融控股有限公司投资于私募基金义乌商阜创智投资中心(有
限合伙)，该基金投资于湖北省资产管理有限公司，公司每年可获取 7%的固定资金收益，不足
部分由上海阜兴金融控股(集团)有限公司补足。
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业务 1.745 亿元，保证金 3,491 万元，逾期金额 1.096 亿元，业务经办人王某
某提供了评估价为 2,605 万元的房产抵押；还有 2 笔信用证业务将于 2018 年
1 月 15 日到期，金额为 2,991.42 万元，保证金 3,000 万元。2018 年 1 月 22
日，中国银行股份有限公司义乌市分行向金华市中级人民法院提起诉讼，要
求商城贸易偿付信用证逾期垫款、利息以及律师费用人民币合计 11,368 万元，
并要求本公司就对此承担共同还款责任。金华市中级人民法院于 2018 年 2
月 11 日作出的民事裁定（（2018）浙 07 民初 18 号），将冻结商城贸易所有的
存款 11,368 万元或查封相应财产，于 2018 年 2 月 23 日，商城贸易银行存款
306 万元已被冻结。目前案件正在调查中。小商品城未对商城贸易信用证业
务提供担保。
该公司为贸易公司的控股股东，股权占比为 71.6%。2018 年 3 月末，公
司将持有的商城贸易 35.8%的股权转让给义乌市优昇贸易有限责任公司10，转
让价款为 179 万元。转让完成后，商城贸易将不再纳入公司合并报表范围。
7. 母公司/集团本部财务质量
该公司本部是市场运营的主体，并承担投融资及管理职能。2015-2017 年，
公司本部营业收入分别为 27.41 亿元、29.52 亿元和 27.64 亿元，收入较为稳
定；营业利润分别为 17.74 亿元、12.18 亿元和 18.70 亿元，利润贡献占合并
口径 75%以上。2017 年末，公司本部总资产 228.39 亿元。其中，货币资金
为 20.21 亿元；其他流动资产为 31.94 亿元，主要为银行理财产品 1.00 亿元；
可供出售金融资产为 9.64 亿元。银行理财产品和可供出售金融资产变现能力
较强，可为债务偿还提供支持。2017 年末，公司本部负债总额 112.00 亿元，
刚性债务 65.83 亿元，其中短期刚性债务 55.83 亿元，货币资金对短期刚性债
务覆盖比为 36.20%，经营性现金净流入对流动负债覆盖比率为 7.81%。整体
看，公司本部面临一定即期偿债压力。
外部支持因素
跟踪期内，该公司与商业银行等金融机构保持良好的合作关系，截至 2018
年 3 月末，公司及其所属公司获得银行授信总额为 107.60 亿元，已用授信
55.49 亿元。
10 义乌市优昇贸易有限责任公司为市场发展集团的孙公司
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图表 27. 来自大型国有金融机构的信贷支持
其中： 放贷规模 附加条件/增
机构类别 综合授信 利率区间
贷款授信 /余额 信措施
全部（亿元） 107.60 107.60 55.49 2.60-4.79% 担保+信用
其中：国家政策性金融机构（亿元） 39.60 39.60 25.60 3.35-4.70% 担保+信用
工农中建交五大商业银行（亿元） 36.00 36.00 22.64 3.92-4.79% 信用
其中：大型国有金融机构占比（%） 70.26 70.26 86.93 - -
资料来源：根据小商品城所提供数据整理（截至 2018 年 3 月 31 日）。
跟踪评级结论
该公司经营的“义乌中国小商品城”在国内具有显著的品牌优势以及较
高的市场地位。近年来公司依托当地优越的商业环境及市场资源，发展市场
经营主业及相关的贸易、酒店服务及会展广告等产业，业务之间能够形成协
同效应。但需关注国际贸易环境的变化或导致市场经营繁荣度下降，商位租
金面临下调压力；公司房地产项目库存去化较好，但需关注后续浦江、义乌
项目去化情况；受宏观经济下行、三公消费限制及行业竞争影响，公司酒店
业务经营持续承压。
跟踪期内，该公司财务杠杆水平处于适中水平，权益资本对刚性债务的
覆盖程度较好；剔除预收账款后的债务期限结构较为合理；经营性现金流持
续净流入，EBITDA 对刚性债务和利息支出的覆盖程度有所提升；公司资产
流动性较高、资产质量较好，存货占比降低，但仍需关注去库存压力。
同时，我们仍将持续关注：（1）租金下调风险；（2）产业优势减弱风险；
（3）酒店业务疲软；（4）房地产去化压力；（5）海城项目经营风险。
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附录一：
公司与实际控制人关系图
义乌市国有资产监督管理委员会
100%
义乌市国有资本运营中心
100%
义乌市市场发展集团有限公司
55.82%
浙江中国小商品城集团股份有限公司
注：根据小商品城提供的资料绘制（截至 2018 年 3 月末）。
附录二：
公司组织结构图
注：根据小商品城提供的资料绘制（截至 2018 年 3 末）。
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附录三：
相关实体主要数据概览
2017 年（末）主要财务数据（亿元）
母公司
与公司关 经营环节现
全称 简称 持股比 主营业务 刚性债务余 所有者权益 营业收入 净利润 EBITDA 备注
系 金净流入量
例（%） 额（亿元） （亿元） （亿元） （亿元） （亿元）
（亿元）
市场发展集 公司之控
义乌市市场发展集团有限公司 —— 投资、市场经营 98.59 133.41 107.59 12.59 10.12 32.36
团 股股东
市场经营、酒店\展览广
浙江中国小商品城集团股份有限公司 小商品城 本级 —— 55.83 116.39 27.64 15.87 6.90 31.69
告
义乌中国小商品城房地产开发有限公 核心子公
商城房产 100.00 房地产 0.00 27.43 13.96 2.70 -0.13 3.58
司 司
核心子公
浦江绿谷置业有限公司 浦江绿谷 100.00 房地产 0.00 7.99 14.39 1.25 -0.46 1.67
司
海城义乌中国小商品城投资发展有限 核心子公
海城公司 95.00 房地产、市场经营 0.00 2.98 0.00 -0.25 -1.40 1.64
公司 司
核心子公
义乌中国小商品城金融控股有限公司 商城金控 100.00 投资 0.00 12.03 0.00 0.11 0.13 0.14
司
核心孙公
浙江商博置业有限公司 商博置业 100.00 房地产 0.00 0.96 0.09 -0.04 -0.01 -0.06
司
核心子公
义乌中国小商品城信息技术有限公司 信息公司 100.00 信息技术 0.00 1.25 0.27 0.00 -0.19 0.04
司
核心子公
浙江义乌购电子商务有限公司 义乌购 51.00% 电子商务 0.00 0.75 0.46 0.04 -0.59 0.06
司
注：根据小商品城 2017 年度审计报告附注及所提供的其他资料整理。
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附录四：
主要数据及指标
2018 年
主要财务数据与指标[合并口径] 2015 年 2016 年 2017 年
第一季度
资产总额［亿元] 296.28 271.40 238.61 250.63
货币资金［亿元] 12.20 8.33 21.37 21.07
刚性债务[亿元] 61.49 46.23 65.83 81.13
所有者权益 [亿元] 99.11 105.47 115.47 119.78
营业收入[亿元] 56.98 70.38 100.17 8.07
净利润 [亿元] 6.63 10.03 13.96 7.20
EBITDA[亿元] 21.18 22.81 31.49 －
经营性现金净流入量[亿元] 68.26 10.97 2.74 -6.62
投资性现金净流入量[亿元] -24.55 6.44 -3.19 -7.71
资产负债率[%] 66.55 61.14 51.61 52.21
权益资本与刚性债务比率[%] 161.19 228.12 175.41 147.64
流动比率[%] 76.09 82.29 82.58 89.38
现金比率[%] 7.05 5.97 22.44 20.18
利息保障倍数[倍] 2.89 7.48 9.75 －
担保比率[%] 38.04 35.09 26.92 27.46
营业周期[天] 1069.97 855.62 381.41 -
毛利率[%] 40.99 43.42 32.56 50.32
营业利润率[%] 17.00 22.90 22.35 103.26
总资产报酬率[%] 4.58 5.24 9.06 －
净资产收益率[%] 6.91 9.81 12.64 －
净资产收益率*[%] 7.53 10.81 13.57 －
营业收入现金率[%] 187.90 71.60 45.54 51.12
经营性现金净流入量与流动负债比率[%] 41.15 7.02 2.33 －
非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] 22.45 9.59 -0.31 －
EBITDA/利息支出[倍] 4.59 11.47 13.29 －
EBITDA/刚性债务[倍] 0.25 0.42 0.56 －
注：表中数据依据小商品城经审计的 2015～2017 年度及未经审计的 2018 年第一季度财务数据整理、计算。
指标计算公式
资产负债率(%)=期末负债合计/期末资产总计×100%
权益资本与刚性债务比率(%)=期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%
流动比率(%)=期末流动资产合计/期末流动负债合计×100%
现金比率(%)=[期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末流动负债合计×100%
利息保障倍数(倍)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息支出）
担保比率(%)=期末未清担保余额/期末所有者权益合计×100%
营业周期(天)=365/{报告期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]} +365/{报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余
额)/2] }
毛利率(%)=1－报告期营业成本/报告期营业收入×100%
营业利润率(%)=报告期营业利润/报告期营业收入×100%
总资产报酬率(%)= (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期末资产总计)/2]×100%
净资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%
净资产收益率*(%)=报告期归属于母公司所有者的净利润/ [(期初归属母公司所有者权益合计+期末归属母公司所有者权益合计)/2]×100%
营业收入现金率(%)=报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%
经营性现金净流入量与流动负债比率(%)=报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%
非筹资性现金净流入量与负债总额比率(%)=(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期初负债合
计+期末负债合计)/2]×100%
EBITDA/利息支出[倍]=报告期 EBITDA/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息）
EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2]
注1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。
注2. 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务
注3. EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销
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附录五：
评级结果释义
本评级机构主体信用等级划分及释义如下：
等 级 含 义
AAA 级 发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
投 AA 级 发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低
资
级 A级 发行人偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 级 发行人偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 级 发行人偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高
B级 发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
投
机 CCC 级 发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
级
CC 级 发行人在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C级 发行人不能偿还债务
注：除 AAA、CCC 及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：
等 级 含 义
AAA 级 债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
投 AA 级 债券的偿付安全性很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
资
级 A级 债券的偿付安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 级 债券的偿付安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 级 债券的偿付安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B级 债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
投
机 CCC 级 债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
级
CC 级 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债券本息。
C级 不能偿还债券本息。
注：除 AAA 级，CCC 级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
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评级声明
除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不
存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
本评级机构与评级人员履行了评级调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、
客观、公正的原则。
本跟踪评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未
因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。
本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的
合法性、真实性、完整性、正确性负责。
本跟踪评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。
本次跟踪评级结论是对前次信用等级结果的确认或调整。在评级有效期内，新世纪评级将根据《跟
踪评级安排》，定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对
象信用等级。
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本次评级所依据的评级技术文件
《新世纪评级方法总论》（发布于 2014 年 6 月）
《房地产开发行业信用评级方法（2015 版）》（发布于 2015 年 12 月）
上述评级技术文件可于新世纪评级官方网站查阅。
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