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公司公告

昆药集团:房屋征收补偿价值评估报告书2020-01-16  

						                                                               志成评估




           房屋征收补偿价值评估报告书



估价项目名称:湘西州吉首市文峰楼片区棚户区改造项目范围内房屋所有权

             人湘西华方制药有限公司所有的房屋、土地、建筑物、构筑物、

             房屋装饰装修及机器设备现值或设备搬迁费用等被征收价值评

             估
 估价委托人:吉首市房地产管理局
 房地产估价机构:湖南志成房地产评估有限公司
 注册房地产估价师:成鹏(注册号:4320150018)肖先胜(注册号:4320060153)
 报告出具日期: 2019年11月12号
 估价报告编号:志成估字(2019)第1112UL01号




                                  1
                                                                           志成评估




                            致估价委托人函

吉首市房地产管理局:

    承蒙委托,我公司秉着客观、公正、独立的原则,对位于湘西吉首市的湘西
华方制药有限公司的房屋、土地、建筑物、构筑物、房屋装饰装修及机器设备现

值或设备搬迁费用进行了评估。
    价值时点:征收公告发布日期为 2019 年 6 月 28 日,根据《吉首市人民政府

关于乾州街道兔岩社区文峰楼片区棚改项目国有土地上房屋征收的决定》(吉政

发[2019]18 号)相关规定,设定价值时点为 2019 年 6 月 28 日。
    估价目的:为房屋征收部门与被征收人确定被征收方的房地产及其他资产的
价值提供参考依据,评估被征收的方的房屋、土地、建筑物、构筑物、房屋装饰
装修及机器设备现值或设备搬迁费用等被征收价值。

    估价对象:湘西华方制药有限公司所涉及的位于吉首市市乾州办事处建新路
路的一宗土地及地上房屋、土地、建筑物、构筑物、房屋装饰装修及机器设备现
值 或 设备 搬迁 费用 等 ,土 地使 用权 面 积 为 42835.50 ㎡ (其 中 工 业用地 面 积
42835.50 ㎡),房屋建筑总面积为 22868.34 ㎡(其中已登记办证房屋建筑面积
16442.08 ㎡,未办证房屋建筑面积 6426.26 ㎡),详见附件。
    价值类型:评估被征收方的房屋、土地、建筑物、构筑物、房屋装饰装修及
机器设备现值或设备搬迁费用在正常交易的情况下,由熟悉情况的交易双方以公
平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

    估价方法:估价对象为湘西华方制药有限公司所有的房屋、土地、建筑物、
构筑物、房屋装饰装修及机器设备现值或设备搬迁费用,测算估价对象的房屋、




                                         2
                                                                                       志成评估


建筑物、构筑物时折旧并计算房屋、建筑物、构筑物价值适宜采用重置成本法进
行评估;测算估价对象土地时,该土地为工业用地宜使用基准地价法;测算估价
对象房屋装饰装修价值宜采用市场比较法进行评估;测算估价对象的机器设备现
值时需折旧,测算机械设备运输费用宜采用市场比较法进行评估。
    估价结果:我公司专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程
序,采用科学合理的估价方法,并在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关
市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,
经过测算,确定估价对象在价值时点的市场价值为¥76181685 元(人民币柒仟陆
佰壹拾捌万壹仟陆佰捌拾伍元整)。评估详细过程及有关说明见评估报告正文。

详细情况如下:
                                                                                    单位:元
                                湘西华方制药有限公司评估汇总表

  序号       项目     单位     数量     评估单价(元) 评估总金额(元)         备注

             土地      ㎡    42835.50       527.8          22608577       出让-工业(三级)

           有证建筑    ㎡    16442.08                      20071689       附房屋主体明细表

           无证建筑    ㎡    6426.26          /            4049717        附房屋主体明细表

实物评估结 装饰装修    /        /             /            3440232        附装饰装修明细表
    果     机械设备    /        /             /            15089776         附设备明细表

            附属物     /        /             /            10859557        附附属物明细表

            迁移费     /        /             /             62137           附迁移费细表

             合计                                          76181685




                                                  3
                                                                                                 志成评估



                                 估价结果明细表
有证建筑明细表:
                                     湘西华方制药有限公司有证建筑
序号 房产证证号 办证日期 房屋结构        用途    层数 建筑面积(㎡) 评估单价(元) 评估总价(元)
       吉房权证乾
           字第                         工厂厂
 1                2012.7.30   钢混                1         1588.88           1200           1906656
       712003490                          房
           号
       吉房权证乾
           字第                         工厂厂
 2                2012.7.30   钢混                1          368.44           1200            442128
       712003493                          房
           号
       吉房权证乾
           字第
 3                2012.7.30   钢混       仓库     4         8363.86           1200           10036632
       712003494
           号
       吉房权证乾
           字第                         工厂厂
 4                2012.7.30   钢混                3         4069.76           1400           5697664
       712003496                          房
           号
       吉房权证乾
           字第
 5                2012.7.30   钢混       办公     3         2051.14           1400           2871596
       712003495
           号
          合计                                              16442.08                         20954676

无证建筑明细表:
                                     湘西华方制药有限公司无证建筑

序号             名称         数量(面积)平方米          评估单价(元)   评估总价(元)   备注(结构)
 1           危险品库棚               830.62                   215            178583
 2        锅炉旁左边的铁棚             173.7                   200             34740
 3        锅炉房前面的铁棚             113.3                   400             45320
 4        锅炉房后面的铁棚             78.4                    200             15680
 5        配电房左边的铁棚             99.2                    200             19840
 6        配电房后面的铁棚              18                     200             3600
 7        配电房前面的铁棚             23.52                   200             4704
 8        配电房右边的铁棚            105.78                   200             21156




                                                      4
                                                                                      志成评估


 9     中试试验生产线              144.84               300         43452
10   双稀配电房旁边的铁棚           55.8                200         11160
11   双稀配电房旁边的铁棚          187.85               200         37570
12   双稀车间左边的铁棚            191.06               200         38212
13   双稀车间后面的铁棚            140.25               200         28050
14   双稀车间右边的铁棚             74.88               200         14976
15    污泥池旁边的铁棚             121.52               200         24304
16    2 号仓库前的铁棚 1            59.4                200         11880
17    2 号仓库前的铁棚 2            25.2                200         5040
18   双稀配电房后面的铁棚           19.76               200         3952
19       双稀配电房                 30.72               600         18432
20   双稀配电房旁边的铁棚           255.2               200         51040
21      真空泵区铁棚                54.9                200         10980
22   真空泵区旁边的铁棚             46.5                200         9300
23   锅炉房旁边的集料室              16                 600         9600
24      大门口传达室                36.3               1850         67155         带工艺门柱
25    锅炉房旁的门卫室              31.2                600         18720
32    危险品库旁的砖房              22.08               400         8832
33        危险品库                 789.96               500        394980
34    锅炉房旁边的仓库              435.6               400        174240
35        双稀车间                 354.96               600        212976
36     双稀车间旁板房               72.16               300         21648
37         2 号仓库                4314.75              550        2373113          高 9m
38      2 号仓库内板房             327.61               300         98283
39     屋顶棚房(铝)                3.6                350         1260
40     屋顶棚房(铝)                3.6                350         1260
41     屋顶棚房(铝)                3.6                350         1260
42     屋顶棚房(铝)                3.6                350         1260
43     屋顶棚房(铝)               16.34               350         5719
44     屋顶棚房(铝)               78.4                350         27440
            合计                   6426.26                         4049717




装饰装修明细表:

                                     无证建筑装饰装修
                                             配电房
         名称               单位      面积/体积       单价(元)   评估值(元)       备注




                                                  5
                                                                            志成评估


      铝窗           平方米    11.73              200          2346
      铝窗           平方米     5.75              200          1150
      铁门             个        3               1000          3000
      合计                                                     6496
                                      工具室
      名称            单位    面积/体积        单价(元)   评估值(元)    备注
      铝窗           平方米     5.6               200          1120
      铝窗           平方米    11.73              200          2346
 排风机(小)          个        2                50            100
 排风机(大)          个        2               1000          2000        带电机
防盗网(不锈钢)     平方米    21.39              150          3209
      铁门             个        1               1000          1000
      合计                                                     9775
                                  后门值班室
      名称            单位    面积/体积        单价(元)   评估值(元)    备注
  自动推拉门           米       6.8               400          2720
      铁门             个        1               1000          1000
      木门             个        2                600          1200
      铝窗           平方米     9.72              200          1944
    地板砖           平方米    28.34              120          3401
    扫脚线             米        37               15            555
      合计                                                     10820
                                      锅炉楼
      名称            单位    面积/体积        单价(元)   评估值(元)    备注
操作间(活动板房)   平方米    58.76              200          11752
 工作牌(塑料)        个        8                50            400
 操作间木扣板        平方米     12.9              90           1161
      木门             个        2                600          1200
  瓷砖工作台         立方米    1.404             2000          2808
     铝窗 1          平方米     1.44              200           288
     铝窗 2          平方米      28               200          5600
     铝窗 3          平方米     28.8              200          5760
     铝窗 4          平方米      4                200           800
 洗澡室地板砖        平方米     10.8              120          1296
 洗澡室墙面砖        平方米     40.2              105          4221
  洗澡室扣板         平方米     10.8              90            972
 男厕所地板砖        平方米     10.8              120          1296
 男厕所墙面砖        平方米     40.2              105          4221
  男厕所扣板         平方米     10.8              90            972




                                          6
                                                                                            志成评估


   女厕所地板砖              平方米           10.8              120            1296
   女厕所墙面砖              平方米           40.2              105            4221
    女厕所扣板               平方米           10.8              90              972
         便池                  个              2                150             300
         尿池                  个              2                200             400
        洗手池                 个              2                300             600
         铝门                  个              4                400            1600
         合计                                                                  52136
                                                    硅胶房
         名称                 单位          面积/体积        单价(元)     评估值(元)    备注
        铝窗 1               平方米            12               200            2400
        铝窗 2               平方米           1.2               200             240
        铝窗 3               平方米            16               200            3200
        地面砖               平方米           108               120            12960
        扫脚线                 米              48               15              720
         合计                                                                  19520
                                                枳实粉碎间
         名称                 单位          面积/体积        单价(元)     评估值(元)    备注
        地面砖               平方米           378               120            45360
         水池                立方米           8.1               120             972
         合计                                                                  46332
         总计                                                                 145078



                   项目              单位            数量    单价(元)   评估价(元)     备注
                 铝合金窗             ㎡             6.65        200         1330
                铝制玻璃门            个             1.00       1500         1500
 磅房
                  防爆灯              个             1.00         50          50
                 彩钢雨棚             ㎡             8.00        200         1600
                 铁防盗网             ㎡             4.84        120          581
                 铝合金窗             ㎡             4.84        200          968
危险库            防火门              个             2.00       1300         2600
                  防爆灯              个             1.00         50          50
                 防爆开关             个             1.00         50          50
                 铁防盗网             ㎡             4.84        120          581
                 铝合金窗             ㎡             4.84        200          968
危险库 2          防火门              个             2.00       1300         2600
                  墙面砖              ㎡            27.31        105         2868
                   开关               个             1.00         15          15




                                                        7
                                                                 志成评估


   油库          防爆灯       个   18.00     50     900
                不锈钢门栏    m     6.00    200     1200
                 防爆灯       个    9.00     50     450
中试试验生产    防爆开关      个    4.00     50     200
    线            木门        个    2.00    600     1200
                夹芯板门      个    4.00    630     2520
                铝合金窗      ㎡    5.01    200     1002
                铝合金窗      ㎡   42.00    200     8400       14 个
               铝合金防盗网   ㎡   12.00    150     1800        4个
                 防爆灯       个   22.00     50     1100
                 小水池       个    1.00    400     400
                  木门        个    4.00    600     2400
                夹心板门      个    1.00    1300    1300
 合成车间       铝合金窗      ㎡    1.80    200     360
                防爆开关      个    7.00     50     350
                 地面砖       ㎡   122.92   120    14750
                彩钢雨棚      ㎡    5.25    200     1050
                 墙面砖       ㎡   12.22    105     1283
                 排气扇       个    5.00     50     250         小
                 排气扇       个    2.00    500     1000    大(带电机)
                铝合金窗      ㎡   11.40    200     2280
                 防盗门       个    6.00    2000   12000
 污水处理站      防爆灯       个    7.00     50     350
                开关插座      个   15.00     15     225
                防爆开关      个    5.00     50     250
                 小水池       个    6.00    400     2400
                  铁门        ㎡   46.84     30     1405
                  木门        个    5.00    600     3000
                铝合金窗      ㎡   13.77    200     2754
                  木窗        ㎡   92.25    100     9225
                 防爆灯       个   72.00     50     3600
  2 号仓库        木窗        ㎡   80.00    100     8000
                  大灯        个    7.00    200     1400
                 夹心门       个   29.00    1300   37700
                 玻璃门       个    2.00    1000    2000
                防爆开关      个   10.00     50     500
                  水池        m     8.00    200     1600        2个
                 地面砖       ㎡   327.61   120    39313
   合计                                            185678




                                      8
                                                                          志成评估




           吉首市华方制药厂有限公司装饰装修(厂房)
  房间          项目       单位     数量      单价(元)   总价(元)     备注
                888        ㎡     43172.82       15         215864      所有厂房
  整体          水电       ㎡     14390.94       15         215864      所有厂房
              外墙面砖     ㎡     15110.487      50         755524
                木门       个        4           600         2400
               地面砖      ㎡       55.2         120         6624
                大门       个        2           600         1200
                扣板       ㎡       55.2         200         11040
人流入口        灯套       个        4           50           200
               扫脚线       m        34          15           510
              铝合金窗     ㎡       1.92         200          384         3个
               铝隔板      ㎡       1.2          120          144
              防爆开关     个        5           70           350
                木门       个        8           600         4800
                铝窗       ㎡       2.4          200          480
            环氧树脂流平   ㎡      458.46        50          22923
                扣板       ㎡      458.46        200         91692
              瓷扫脚线      m       122          15          1830
安全出口        灯套       个        5           50           250
              铝合金窗     ㎡        18          200         3600
               塑钢门      个        2          1000         2000
              铝合金窗     ㎡        18          200         3600
               铝挡板      ㎡       1.92         120          230
              开关插座     个        10          15           150
               地面砖      ㎡       8.1          120          972
                扣板       ㎡       8.1          200         1620
               墙面砖      ㎡       30.78        105         3232
               塑钢门      个        3          1000         3000
 女厕所
               洗手盆      个        1           400          400
                灯套       个        1           50           50
                便池       个        2           200          400
              铝隔挡板     ㎡       11.55        120         1386
               地面砖      ㎡       8.4          120         1008
 男厕所         扣板       ㎡       8.4          200         1680
               墙面砖      ㎡       31.32        105         3289




                                     9
                                                 志成评估


        塑钢门      个     1      1000   1000
         便槽       个     2      200     400
         灯套       个     1       50     50
         便池       个     1      200     200
       铝隔挡板     ㎡    4.6     120     552
         木门       个    14      600    8400
        地面砖      ㎡    52.5    120    6300
         扣板       ㎡    52.5    200    10500
        扫脚线      m     33.4     15     501
       铝合金窗     ㎡    5.46    200    1092
        防火门      个     6      800    4800
一楼    木大门      个     2      600    1200
        卷闸门      ㎡   51.84    150    7776
        排风扇      个    121      50    6050
       铁防盗门     ㎡    2.73    2000   5460
       防爆开关     个     3       70     210
        扫脚线      m     35.4     15     531
       开关插座     个    10       15     150
       铝合金窗     ㎡   168.99   200    33798
        扫脚线      m    210.9     15    3164
         木门       个    11      600    6600
二楼
        防火门      个     4      800    3200
         水池       m     3.6     120     432
         开关       个    10       15     150
        防火门      个     4      800    3200
         木门       个     7      600    4200
       开关插座     个    10       15     150
       铝合金窗     ㎡   125.75   200    25150
三楼
        扫脚线      m    136.6     15    2049
        地面砖      ㎡   205.74   120    24689
         水池       m    0.686    120     82
       瓷砖放物台   ㎡    4.16    600    2496
       铝合金窗     ㎡   24.38    200    4876
         木门       个     4      600    2400
        小水池      个     1      300     300
四楼
        墙面砖      ㎡    6.6     105     693
        扫脚线      m    136.6     15    2049
         开关       个    10       15     150
顶楼   铝合金窗     ㎡    7.68    200    1536




                          10
                                                                           志成评估


                  木门           个          1         600      600
                铝合金窗         ㎡       3.84         200      768
                 扫脚线          m        20.8          15      312
               不锈钢雨棚        ㎡       6.75         150     1013
                  铁门           个          1         1000    1000
                 地面砖          ㎡      100.2         120     12024
                  木门           个          4         600     2400
 楼道          铝合金扶手        m       113.4         150     17010
                铝合金窗         ㎡       43.7         200     8740
                 扫脚线          m       170.4          15     2556
 合计                                                         1581655



           装饰装修及附属生产生活设施补偿分户统计表(华方制药厂)
  项目         单位       数量        单价(元)    总价(元)          备注
                                        综合
  水电          ㎡    2051.14           15         30767
  888           ㎡    6153.42           15         92301
内外墙漆        ㎡    6153.42           30        184603
  合计                                            307671
                               办公室(3 楼质控部)
  地面砖        ㎡       23.76           120      2851
瓷扫脚线        m           21            15       315
扣板吊顶        ㎡       23.76           200      4752
白炽灯套        个           2           150       300
铝合金窗        ㎡         4.2           200       840
开关插座        个           3            15        45
雕花木窗        ㎡         4.2           300      1260
  木包门        个           1           800       800
  窗套          个           2           100       200
  合计                                           11363
                                     3 楼留样室
  地面砖        ㎡       25.92           120      3110
扣板吊顶        ㎡       25.92           200      5184
铝合金窗        ㎡         4.2           200       840
雕花木窗        ㎡         4.2           300      1260
开关插座        个           3            15        45
瓷扫脚线        m         21.6            15       324
白炽灯套        个           2           150       300



                                             11
                                                 志成评估


  窗套       个     2         100        200
  合计                                  11263
                           3 楼空调室
 开关插座    个      3          15         45
 铝合金窗    ㎡     4.2        200        840
   地漆      ㎡   26.011        28        728
 雕花木窗    ㎡     4.2        300       1260
   木包门    个      1         800        800
   合计                                  3673
                         3 楼走廊+外阳台
   地面砖    ㎡   166.32         120     19958
 扣板吊顶    ㎡   116.55         200     23310
 铝合金窗    ㎡     6.76         200      1352
 雕花木窗    ㎡     6.76         300      2028
   吸顶灯    个       2          300       600
 白炽灯套    个       7          150      1050
   木护栏    m     13.61         240      3266
   吸顶灯    个       4          300      1200
 瓷扫脚线    m     125.9          15      1889
   合计                                  54653
                             3 楼质保部
    地面砖   ㎡   29.526         120      3543
  扣板吊顶   ㎡   29.526         200      5905
  瓷扫脚线   m     15.43          15       231
  铝合金窗   ㎡      4.2         200       840
  雕花木窗   ㎡      4.2         300      1260
    窗套     个       2          100       200
    木包门   个       1          800       800
  白炽灯套   个       2          150       300
  开关插座   个       3           15        45
木电门??   个       1        1000       1000
    合计                                 14125
                             3 楼资料室
   地面砖    ㎡   21.793         120      2615
 扣板吊顶    ㎡   21.793         200      4359
 铝合金窗    ㎡      4.2         200       840
 雕花木窗    ㎡      4.2         300      1260
   窗套      个       2          100       200
 白炽灯套    个       2          150       300



                                 12
                                                  志成评估


  开关插座   个     3          15           45
空调出风口   个     3          50          150
    合计                                  9769
                          3 楼微生物检测室
 铝合金窗    ㎡     7.28          200      1456
 白炽灯套    个        8          150      1200
 雕花木窗    ㎡     7.28          300      2184
   合计                                    4840
                              3 楼测试室
    木包门   个        1          800       800
    地面砖   ㎡    26.27          120      3152
  扣板吊顶   ㎡    26.27          200      5254
  瓷扫脚线   m      21.6           15       324
  铝合金窗   ㎡      4.2          200       840
  雕花木窗   ㎡      4.2          300      1260
  开关插座   个        5           15        75
    窗套     个        2          100       200
  白炽灯套   个        2          150       300
空调出风口   个        3           50       150
    合计                                  12355
                         3 楼标化室+天平室
    木包门   个        2          800      1600
    地面砖   ㎡    26.27          120      3152
  扣板吊顶   ㎡    26.27          200      5254
  瓷扫脚线   m        29           15       435
空调出风口   个        3           50       150
  开关插座   个        5           15        75
  铝合金窗   ㎡      4.2          200       840
  雕花木窗   ㎡      4.2          300      1260
    窗套     个        2          100       200
  白炽灯套   个        3          150       450
    合计                                  13416
                              3 楼准备室
   木包门    个        1          800       800
   地面砖    ㎡   26.048          120      3126
 扣板吊顶    ㎡   26.048          200      5210
 瓷扫脚线    m     21.48           15       322
 铝合金窗    ㎡      4.2          200       840
 雕花木窗    ㎡      4.2          300      1260



                                    13
                                                    志成评估


  白炽灯套   个     2           150          300
空调出风口   个     3            50          150
    窗套     个     2           100          200
  开关插座   个     5            15           75
    合计                                    12283
                           3 楼精密仪器室
    木包门   个       1          800          800
    地面砖   ㎡   26.048         120         3126
  扣板吊顶   ㎡   26.048         200         5210
  瓷扫脚线   m     21.48          15          322
  铝合金窗   ㎡      4.2         200          840
  雕花木窗   ㎡      4.2         300         1260
  白炽灯套   个       2          150          300
空调出风口   个       3           50          150
    铝隔断   ㎡     9.99         280         2797
    塑钢门   个       1        1200          1200
    窗套     个       2          100          200
  开关插座   个       5           15           75
    合计                                    16280
                           3 楼一般仪器室
    木包门   个       1          800          800
    地面砖   ㎡   26.048         120         3126
  扣板吊顶   ㎡   26.048         200         5210
  瓷扫脚线   m     21.48          15          322
  铝合金窗   ㎡      4.2         200          840
  雕花木窗   ㎡      4.2         300         1260
    铝隔断   ㎡     9.99         280         2797
    塑钢门   个       1        1200          1200
    窗套     个       2          100          200
  白炽灯套   个       2          150          300
空调出风口   个       3           50          150
  开关插座   个       5           15           75
    合计                                    16280
                             3 楼理化室
   木包门    个      2           800         1600
   地面砖    ㎡    53.2          120         6384
 扣板吊顶    ㎡    53.2          200        10640
 瓷扫脚线    m     29.2           15          438
 铝合金窗    ㎡     8.4          200         1680



                                  14
                                                志成评估


  雕花木窗   ㎡    8.4        300        2520
    墙面砖   ㎡   30.24       105        3175
空调出风口   个      3         50         150
  白炽灯套   个      2        150         300
    窗套     个      4        100         400
  开关插座   个     10         15         150
    合计                                27437
                           3 楼高温室
   木包门    个       1        800        800
   地面砖    ㎡    53.2        120       6384
 扣板吊顶    ㎡    53.2        200      10640
 瓷扫脚线    m     29.2         15        438
 铝合金窗    ㎡     4.2        200        840
 雕花木窗    ㎡     4.2        300       1260
 白炽灯套    个       2        150        300
   窗套      个       2        100        200
 开关插座    个      13         15        195
   合计                                 21057
                           3 楼气相室
    木包门   个       1        800        800
    地面砖   ㎡   30.272       120       3633
  扣板吊顶   ㎡   30.272       200       6054
  瓷扫脚线   m     22.68        15        340
  开关插座   个      15         15        225
  铝合金窗   ㎡     3.68       200        736
  雕花木窗   ㎡     3.68       300       1104
    窗套     个       2        100        200
  白炽灯套   个       2        150        300
空调出风口   个       3         50        150
    合计                                13542
                           3 楼杂物间
   地面砖    ㎡   16.34        120      1961
 扣板吊顶    ㎡   16.34        200      3268
 瓷扫脚线    m     16.2         15       243
   木包门    个      1         800       800
 开关插座    个      5          15        75
 铝合金窗    ㎡    3.52        200       704
 雕花木窗    ㎡    3.52        300      1056
   窗套      个      2         100       200



                                15
                                                            志成评估


   白炽灯套    个     1        150          150
 空调出风口    个     2         50          100
     合计                                  8557
                             3 楼厕所
    木门       个      1       600           600
    地面砖     ㎡   19.88      120          2386
  扣板吊顶     ㎡   19.88      200          3976
    墙面砖     ㎡    83.7      105          8789
大理石洗手台   m       2       800          1600   带镜子
    洗手池     个      1       300           300
    便池       个      2       200           400
    铝隔板     ㎡    6.08      280          1702
    吸顶灯     个      3       300           900
  铝合金窗     ㎡    1.32      200           264
  雕花木窗     ㎡    1.32      300           396
    排气扇     个      1        50            50
  白炽灯套     个      3       150           450
  开关插座     个      5        15            75
    合计                                   21888
                            2 楼 01-2-01
     木包门    个      1        800          800
     地面砖    ㎡   22.94       120         2753
   扣板吊顶    ㎡   22.94       200         4588
   瓷扫脚线    m     19.8        15          297
   白炽灯套    个      2        150          300
   铝合金窗    ㎡     4.2       200          840
   雕花木窗    ㎡     4.2       300         1260
 空调出风口    个      2         50          100
     窗套      个      2        100          200
   开关插座    个      5         15           75
     合计                                  11213
                            2 楼会议室
    木包门     个       1       800          800
  复合地板     ㎡   47.12       220        10366
  木扫脚线     m     27.6        15          414
  铝合金窗     ㎡     8.4       200         1680
  木质吊顶     ㎡   47.12       280        13194
    射灯       个      12        50          600
  雕花木窗     ㎡     8.4       300         2520



                                  16
                                                             志成评估


     窗套      个     4          100         400
   白炽灯套    个     4          150         600
 空调出风口    个     2           50         100
   开关插座    个     5           15          75
 木质墙??    ㎡   12.04        300        3612
     合计                                  34361
                            2 楼董事长室
     木包门    个       1       800           800
   复合地板    ㎡    34.1       220          7502
   木扫脚线    m     23.4        15           351
   木质吊顶    ㎡    34.1       280          9548
     吊灯      个       1       200           200
     射灯      个      16        50           800
   木电视墙    ㎡      11       300          3300
   铝合金窗    ㎡     6.3       200          1260
   雕花木窗    ㎡     6.3       300          1890
     窗套      个       3       100           300
 空调出风口    个       2        50           100
   白炽灯套    个       2       150           300
   开关插座    个       5        15            75
     合计                                   26426
                           2 楼资财部+销售部
    铝合金窗   ㎡      8.4         200       1680
    雕花木窗   ㎡      8.4         300       2520
      地面砖   ㎡       62         120       7440
    瓷扫脚线   m      32.4          15        486
    扣板吊顶   ㎡       62         200      12400
      窗套     个        4         100        400
    白炽灯套   个        4         150        600
不锈钢防盗网   ㎡      2.1         150        315
  空调出风口   个        2          50        100
    开关插座   个       10         150       1500
      合计                                  27441
                                 2 楼厕所
    大门套     个        1         800        800
    地面砖     ㎡    41.18         120       4942
  扣板吊顶     ㎡    41.18         200       8236
    墙面砖     ㎡   165.36         105      17363
大理石洗手台   m       2.2         800       1760   带镜子



                                   17
                                                  志成评估


    洗手池     个     1        300         300
    吸顶灯     个     6        300        1800
    木门       个     2        600        1200
大理石洗手台   m     2.2       800        1760
  铝合金窗     ㎡   2.64       200         528
  雕花木窗     ㎡   2.64       300         792
  磨砂隔断     ㎡   15.6       180        2808
    便池       个     6        300        1800
    小便池     个     3        150         450
    合计                                 44538
                            2 楼综合办
      地面砖   ㎡   52.5        120        6300
    扣板吊顶   ㎡   52.5        200       10500
      木包门   个     2         800        1600
    开关插座   个     4          15          60
    铝合金窗   ㎡   9.15        200        1830
铝合金工作牌   ㎡   2.88         50         144
      窗套     个     4         100         400
  空调出风口   个     3          50         150
      合计                                20984
                        2 楼房间编号:1-2-04
    地面砖     ㎡   80.5        120        9660
  扣板吊顶     ㎡   80.5        200       16100
  白炽灯套     个     6         150         900
  开关插座     个     4          15          60
  铝合金窗     ㎡   12.6        200        2520
    窗套       个     6         100         600
    木包门     个     1         800         800
    合计                                  30640
                        2 楼房间编号:1-2-06
   复合地板    ㎡   25.9        220        5698
   扣板吊顶    ㎡   25.9        200        5180
   开关插座    个     4          15          60
     窗套      个     2         100         200
   铝合金窗    ㎡    4.2        200         840
   白炽灯套    个     2         150         300
 空调出风口    个     3          50         150
     木包门    个     1         800         800
     合计                                 13228



                                  18
                                                    志成评估


                        2 楼房间编号:1-2-08
  复合地板   ㎡     25.9          220        5698
  扣板吊顶   ㎡     25.9          200        5180
  铝合金窗   ㎡      4.2          200         840
  开关插座   个       4            15          60
  白炽灯套   个       2           150         300
空调出风口   个       3            50         150
    窗套     个       2           100         200
    木包门   个       1           800         800
    合计                                    13228
                     2 楼房间编号:1-2-08 副总
  复合地板   ㎡     25.9          220        5698
  扣板吊顶   ㎡     25.9          200        5180
  铝合金窗   ㎡      4.2          200         840
    窗套     个       2           100         200
  白炽灯套   个       2           150         300
空调出风口   个       3            50         150
  铝工作板   ㎡      2.4           50         120
塑料工作板   ㎡      2.4           30          72
    木包门   个       1           800         800
  开关插座   个       4            15          60
    合计                                    13420
                        2 楼房间编号:1-2-09
    地面砖   ㎡     30.1          120        3612
  扣板吊顶   ㎡     30.1          200        6020
  铝合金窗   ㎡      4.2          200         840
    窗套     个       2           100         200
  白炽灯套   个       2           150         300
空调出风口   个       3            50         150
    木包门   个       1           800         800
  开关插座   个       4            15          60
    合计                                    11982
                              整栋楼梯间
不锈钢扶手   m      35.4          150        5310
  铝合金窗   ㎡    10.08          200        2016
  瓷扫脚线   m      36.8           15         552
    地面砖   ㎡   112.992         120       13559
    合计                                    21437
                            2 楼走廊+外阳台



                                   19
                                                                         志成评估


     地面砖      ㎡   166.32        120         19958
   扣板吊顶      ㎡   116.55        200         23310
   瓷扫脚线      m     125.9         15          1889
      木柜       ㎡     1.32        300           396
LED 电子显示屏   个       1        4000          4000   长 7.6 米,高 0.9 米
     木护栏      m       38         190          7220
   铝合金窗      ㎡     3.38        200           676
     吸顶灯      个       4         300          1200
   雕花木窗      ㎡     3.38        300          1014
   白炽灯套      个       2         150           300
      合计                                      59963
                               2 楼副总经理室
     木包门      个      1           800         800
     地面砖      ㎡   15.96          120        1915
   扣板吊顶      ㎡   15.96          200        3192
   瓷扫脚线      m      16            15         240
   铝合金窗      ㎡    3.52          200         704
   雕花木窗      ㎡    3.52          300        1056
     窗套        个      2           100         200
   开关插座      个      5            15          75
 空调出风口      个      3            50         150
   白炽灯套      个      1           150         150
     合计                                       8482
                            1 楼进门口及门外+过道
      木柜       ㎡     1.32          300        396
    铝合金窗     ㎡     19.7          200       3940
      地面砖     ㎡   211.03          120      25324
    瓷扫脚线     m       190           15       2850
    工艺木门     ㎡     9.72          290       2819
    扣板吊顶     ㎡   116.55          200      23310
      射灯       个       10           50        500
    雕花木窗     ㎡      1.3          300        390
  空调出风口     个        6           50        300
    白炽灯套     个        4          150        600
    开关插座     个       10           15        150
铝塑板装饰墙     ㎡    18.26          188       3433
      合计                                     64011
                                  1 楼活动室
   木包门        个        2          800       1600



                                      20
                                               志成评估


    地面砖   ㎡    67.2      120        8064
  扣板吊顶   ㎡    67.2      200       13440
  瓷扫脚线   m     35.2       15         528
    墙面砖   ㎡   12.65      105        1328
  开关插座   个     10        15         150
  铝合金窗   ㎡    12.6      200        2520
  雕花木窗   ㎡    12.6      300        3780
    窗套     个      6       100         600
    壁扇     个      6        50         300
空调出风口   个      9        50         450
  白炽灯套   个      6       150         900
    合计                               33660
                          1 楼培训室
    木包门   个     2         800       1600
    地面砖   ㎡   64.4        120       7728
  扣板吊顶   ㎡   64.4        200      12880
  瓷扫脚线   m    34.2         15        513
  铝合金窗   ㎡   12.6        200       2520
  雕花木窗   ㎡   12.6        300       3780
    壁扇     个     1          50         50
空调出风口   个     6          50        300
  开关插座   个    10          15        150
    窗套     个     6         100        600
    合计                               30121
                          1 楼实验室
    地面砖   ㎡   24.64       120       2957
  扣板吊顶   ㎡   24.64       200       4928
  瓷扫脚线   m      20         15        300
  铝合金窗   ㎡    3.68       200        736
  雕花木窗   ㎡    3.68       300       1104
    窗套     个      2        100        200
  白炽灯套   个      2        150        300
空调出风口   个      3         50        150
  开关插座   个      5         15         75
    合计                               10750
                        1 楼工艺研究室
   木包门    个     1         800       800
   地面砖    ㎡   15.96       120      1915
 扣板吊顶    ㎡   15.96       200      3192



                               21
                                                              志成评估


   瓷扫脚线    m      16          15          240
   铝合金窗    ㎡    3.52        200          704
   雕花木窗    ㎡    3.52        300         1056
     窗套      个      2         100          200
 空调出风口    个      3          50          150
   开关插座    个      5          15           75
   白炽灯套    个      1         150          150
     合计                                    8482
                           房间编号:01-1-03
     地面砖    ㎡     35.1         120       4212
   扣板吊顶    ㎡     35.1         200       7020
   铝合金窗    ㎡      8.4         200       1680
     窗套      个        4         100        400
   白炽灯套    个        4         150        600
 空调出风口    个        3          50        150
 玻璃展示台    ㎡      9.9         300       2970   宽 0.25
   木展示台    ㎡     28.6         250       7150
   开关插座    个        5          15         75
     射灯      个       12          50        600
     合计                                   24857
                             1 楼化学实验室
     地面砖    ㎡    54.05         120       6486
   扣板吊顶    ㎡    54.05         200      10810
   铝合金窗    ㎡     10.5         200       2100
   开关插座    个        4          15         60
 瓷砖工作台    m     9.344         200       1869
     合计                                   21325
                                 1 楼厕所
    大门套     个        1         800        800
    地面砖     ㎡    41.18         120       4942
  扣板吊顶     ㎡    41.18         200       8236
    墙面砖     ㎡   165.36         105      17363
大理石洗手台   m       2.2         600       1320   带镜子
    洗手池     个        1         300        300
    吸顶灯     个        6         300       1800
    木门       个        2         600       1200
大理石洗手台   m       2.2         600       1320
  铝合金窗     ㎡     2.64         200        528
  雕花木窗     ㎡     2.64         300        792



                                   22
                                                                       志成评估


    磨砂隔断       ㎡   15.6        180        2808
      便池         个     6         300        1800
      小便池       个     3         150         450
      合计                                    43658
                               1 楼阳台+后阳台
     地面砖        ㎡   81.31         120       9757
     吸顶灯        个      4          300       1200
     木包门        个      1          800        800
     合计                                      11757
                             房间编号:01-1-02
    简易包门       个      1          600        600
      地面砖       ㎡   10.81         120       1297
    木质隔断       ㎡   15.98         220       3516
    瓷扫脚线       m      14           15        210
    开关插座       个      2           15         30
      合计                                      5653
                             房间编号:01-1-01
    简易包门       个      1          600        600
    铝合金窗       ㎡    2.1          200        420
    雕花木窗       ㎡    2.1          300        630
    开关插座       个      5           15         75
      吸顶灯       个      2          300        600
      墙面砖       ㎡     54          105       5670
      合计                                      7995
                                     室外
  不锈钢宣传栏     个      2          400        800   长 3.3 高 2.7
      路灯         个     14         2000      28000     高约 6 米
        树         棵     38          300      11400
    不锈钢门栏     m    31.76         150       4764
      合计                                     44964
                                   正门处

不锈钢自动推拉门   m    12.3        380        4674

     不锈钢门      ㎡     4.6       330        1518
       木包门      个       3       800        2400
     开关插座      个       5        15          75
     铝合金窗      ㎡    5.79       200        1158
       地面砖      ㎡   36.24       120        4349
   塑料工作牌      个      16        25         400



                                       23
                                                                        志成评估


 水池       个          1           300         300
 合计                                          14874
 总计                                         1239903


         吉首市华方制药厂有限公司装饰装修(仓库)
 房间         项目          单位    数量      单价(元)   总价(元)   备注
              木门           个      2           400          800
            卷闸门           ㎡     14.7         200         2940
            简易铁门         ㎡     4.8          300         1440
            简易铁门         个      2           600         1200
 一楼       铝合金窗         ㎡     3.06         200          612
           铁丝防盗网        ㎡     4.37         30           131
            防火门           个      4          1300         5200
            塑钢门           个      2           600         1200
           不锈钢雨棚        ㎡    45.88         120         5506
              木门           个      1           400          400
            铝合金窗         ㎡     3.8          200          760
            地面砖           ㎡    102.69        120         12323
            地面砖           ㎡    146.4         120         17568
            防火门           个      1          1300         1300
            铝合金窗         ㎡     2.72         200          544
            排风扇           个      2           50           100
            简易铁门         个      4           600         2400
            开关插座         个      8           15           120
            地面砖           ㎡     2.55         120          306
            塑钢门           个     12           600         7200
            简易铁门         个      2           600         1200
过磅房
            防火门           个      4          1300         5200
            卷闸门           ㎡     14.7         200         2940
            扫脚线           m      6.4          15           96
            防火门           个      4          1300         5200
            铝合金窗         ㎡     3.06         200          612
            铁防盗网         ㎡     4.37         150          656
              木门           个      2           400          800
              木门           个      8           400         3200
            地面砖           ㎡     35.1         120         4212
            简易铁门         ㎡     2.52         600         1512
            扫脚线           m      44           15           660




                                         24
                                                          志成评估


                  小洗手池   个    1        100    100
                  复合地板   ㎡   34.2      150    5130
                    木门     个    4        400    1600
                  铝合金窗   ㎡   11.34     200    2268
    退货库
                    窗套     个    2        100    200
                  双层铁网   ㎡   11.34     180    2041
                    开关     个    10        15    150
                  复合地板   ㎡    42       150    6300
                  扫脚线     m     26        20    520
                    木门     个    2        400    800
                  铁防盗门   个    1        1200   1200
  成品暂存间
                  铝合金窗   ㎡   5.67      200    1134
                  开关插座   个    5         15     75
                  双层铁网   ㎡   11.34     180    2041
                    窗套     个    1        100    100
                  复合地板   ㎡    43       150    6450
                  扫脚线     m     26        20    520
                    木门     个    2        400    800
                  铁防盗门   个    1        1200   1200
    成品库
                  铝合金窗   ㎡   5.67      200    1134
                  开关插座   个    5         15     75
                  双层铁网   ㎡   11.34     180    2041
                    窗套     个    1        100    100
                    木门     个    2        400    800
                    窗套     个    1        100    100
    零配库
                  铝合金窗   ㎡   3.6       200    720
                    铁网     ㎡   3.6        30    108
                    木门     个    2        400    800
闲置材料 1 号库
                  开关插座   个    5         15     75
                  地面砖     ㎡   16.52     120    1982
                    木门     个    2        400    800
                  开关插座   个    5         15     75
    管理室        铝合金窗   ㎡   3.6       200    720
                    铁网     ㎡   3.6        30    108
                    窗套     个    1        100    100
                  扫脚线     m    17.4       15    261
                    木门     个    2        400    800
 零配件 2 号库    铝合金窗   ㎡   3.6       200    720
                    铁网     ㎡   3.6        30    108




                                       25
                                                       志成评估


                  窗套     个    1        100   100
                开关插座   个    5        15     75
                  木门     个    2        400   800
                铝合金窗   ㎡   3.6       200   720
  工用具库        铁网     ㎡   3.6       30    108
                  窗套     个    1        100   100
                开关插座   个    5        15     75
                  木门     个    2        400   800
                铝合金窗   ㎡   3.6       200   720
  包材库 1        铁网     ㎡   3.6       30    108
                  窗套     个    1        100   100
                开关插座   个    5        15     75
                  木门     个    2        400   800
                铝合金窗   ㎡   3.6       200   720
  包材库 2        铁网     ㎡   3.6       30    108
                  窗套     个    1        100   100
                开关插座   个    5        15     75
   硅胶库         木门     个    2        400   800
                  木门     个    2        400   800
                铝合金窗   ㎡   3.6       200   720
                  铁网     ㎡   3.6       30    108
外包材 2 号库     窗套     个    1        100   100
                开关插座   个    2        15     30
                地面砖     ㎡   23.56     120   2827
                  隔板     ㎡   22.04     200   4408
                  木门     个    2        400   800
    过道        洗手池     个    1        150   150
                简易铁门   ㎡    3        600   1800
                铝合金窗   ㎡   7.48      200   1496
  一楼梯间        铁网     ㎡   7.48      30    224
                开关插座   个    5        15     75
  二楼梯间      铝合金窗   ㎡   7.48      200   1496
                铝合金窗   ㎡   28.56     200   5712
                  木门     个    8        400   3200
    二楼        排气扇     个    16       50    800
                地面砖     ㎡   63.25     120   7590
                开关插座   个    10       15    150
  三楼梯间      铝合金窗   ㎡   7.48      200   1496
    三楼        铝合金窗   ㎡   28.56     200   5712




                                     26
                                                                                              志成评估


                              木门     个     8               400              3200
                             排气扇    个    16                50              800
                            开关插座   个    10                15              150
      四楼梯间              铝合金窗   ㎡    7.48             200              1496
                            铝合金窗   ㎡   28.56             200              5712
                              木门     个     8               400              3200
        四楼
                             排气扇    个    16                50              800
                            开关插座   个    10                15              150
                              木门     个     2               400              800
      五楼机房              铝合金窗   ㎡    5.88             200              1176
                            开关插座   个     3                15               45
                             铁扶手    m     60               150              9000
                              板房     ㎡   413.58            200             82716
        合计                                                                 287918



所有建筑装饰装修总计为:


    项目              厂房装修(元)        办公楼装修(元)            仓库装修(元)    总计(元)
  装修总计                  1912411                1239903                 287918          3440232

特别提示:

     ⑴室内装修项目名称、工程量等数据均以委托方和被征收单位确认为依据,

详见附件。

     ⑵以上评估结果依据《吉首市人民政府关于乾州街道兔岩社区文峰楼片区棚

改项目国有土地上房屋征收的决定》(吉政发[2019]18 号)、《吉首市国有土地

上房屋征收与补偿条例》(吉政发〔2017〕9 号)以及《吉首市 2019 棚改区房屋

征收与补偿方案》(吉政办法[2019]20 号)中相关标准测算,文件中未列出的项

目依据市场行情确定。


机械设备明细表:
                 设备名称              设备原值(元)        购买日期    评估价值(元)      备注




                                                  27
                                                          志成评估

青蒿素车间设备安装   3093924.65   2011/3/31    928177    旧设备


 双烯车间设备安装    1286377.33                385913    旧设备
                                  2012/12/31


       锅炉          1148484.4                 344545    旧设备
                                  2011/8/13


单郊外置循环浓缩器   538461.54                 161538    旧设备
                                  2012/7/31


  工艺设备(一)     4186119.71                1255836   旧设备
                                  2005/12/31


    锅炉除尘器        423931.6                 127179    旧设备
                                  2012/1/19
   皂素设备安装      371842.04    2011/12/31   111553    旧设备
    气动隔膜泵        190204      2005/12/31    57061    旧设备
    双烯生产线       273513.91    2012/12/31    82054    旧设备
    液相色谱仪        335000      2011/8/31    100500    旧设备
 SS304 板框冷凝器    198290.59    2012/6/30     59487    旧设备
 单效外循环浓缩器    188888.89    2011/6/27     56667    旧设备
     卧式储罐        149572.64    2014/12/31    44872    旧设备
    皂素生产线       386776.67    2008/12/31   116033    旧设备
    酒精回收塔       144930.68     2014/1/1     43479    旧设备
      冷凝器         181196.58    2011/3/31     54359    旧设备
  岛津液相色谱仪     129914.52    2013/6/20     38974    旧设备
    气相色谱仪       147863.24    2011/6/29     44359    旧设备
  搪瓷釜(F 型)     120512.82    2012/6/30     36154    旧设备
    搪瓷结晶罐        92307.69     2013/4/6     27692    旧设备
   硅胶液化电炉       108837.6    2012/7/31     32651    旧设备
 水冷式螺杆冷水机     109824.4    2012/6/30     32947    旧设备
    油水分离器        71794.87    2014/12/31    21538    旧设备
 单效外循环浓缩器    101196.58    2011/4/30     30359    旧设备
   玻璃钢冷却塔       101290.6    2013/6/20     30387    旧设备
    设备(三)       929287.82    2005/12/31   278786    旧设备




                            28
                                                             志成评估

   SS304 板框冷凝器       94444.45    2012/6/30    28333    旧设备
      洁净区设备           114560     2011/3/31    34368    旧设备
        开环罐            78303.36    2014/3/28    23491    旧设备
     岩康转运设备         82996.17    2013/12/1    24899    旧设备
   冷冻尾气回收装置       41880.34    2011/12/31   12564    旧设备
   钢制焊接压力容器       801659.42   2005/12/31   240498   旧设备
      纯化水系统          64102.56    2014/6/27    19231    旧设备
    平板密闭离心机        64957.27    2014/3/29    19487    旧设备
         电梯              704241     2005/12/31   211272   旧设备
     岩康转运设备         66622.22    2013/12/1    19987    旧设备
      槽形混合机          55555.56     2014/1/1    16667    旧设备
         烘房              29440      2014/12/31    8832    旧设备
    双锥真空干燥器        56410.26    2013/11/5     16923   旧设备
  双锥回转真空干燥机      575653.68   2005/12/31   172696   旧设备
      锥体搪瓷罐          46153.85    2014/10/18   13846    旧设备
     立式锥形缺罐         56410.26    2012/7/31    16923    旧设备
      搪瓷反应釜          51282.05     2014/2/1     15385   旧设备
        配电柜             527680     2005/12/31   158304   旧设备
     干燥机输送机          49400      2011/10/26   14820    旧设备
      箱式沉淀箱          49572.65    2012/7/31    14872    旧设备
    搪瓷釜(F 型)        49572.65    2012/6/30    14872    旧设备
0.5 吨/H 纯化水制水设备    451550     2005/12/31   135465   旧设备
     岩康转运设备         42853.89    2013/12/1     12856   旧设备
      螺旋输送机           22400      2014/12/31     6720   旧设备
         电缆             445451.97   2005/12/31   133636   旧设备
      板框冷凝器          33247.87    2013/5/28     9974    旧设备
      搪瓷反应釜           21900      2014/12/31    6570    旧设备
     水膜除尘系统         41538.46    2013/10/29   12462    旧设备
      玻璃钢贮罐           44273.5    2013/6/20    13282    旧设备
     螺旋板散热器         34188.03    2014/9/26    10256    旧设备
        省煤器            32478.63    2014/10/22    9744    旧设备
      硅胶活化炉          384261.3    2005/12/31   115278   旧设备
    螺旋输送干燥机         38000      2012/9/14    11400    旧设备
        搪瓷罐            31623.93    2014/10/18    9487    旧设备
      板框冷凝器          29743.59    2013/1/11     8923    旧设备
      板框冷凝器          27264.95    2013/5/28     8179    旧设备
 可燃气体报警系统装置     339597.43   2005/12/31   101879   旧设备
      搪瓷反应釜          33144.26    2013/10/12    9943    旧设备
  一体化空调冷水机组       330000     2005/12/31   99000    旧设备




                                29
                                                       志成评估

   岩康转运设备      31282.05    2013/12/1    9385    旧设备
    搪瓷反应釜       24786.32    2014/12/13   7436    旧设备
 洗姜机铰笼输送器     14920      2014/12/31   4476    旧设备
    板式换热器       25384.61    2014/3/29    7615    旧设备
    三足离心机       22649.57    2013/1/25    6795    旧设备
   醋酸钠结晶槽      21367.52    2014/3/12    6410    旧设备
     电磁阀门        260682.24   2005/12/31   78205   旧设备
  水喷射真空机组     24358.97     2014/1/1    7308    旧设备
  椭圆封头搪瓷罐     21367.52    2014/10/18   6410    旧设备
      结晶罐          24145.3    2012/10/17   7244    旧设备
    真空泵机组       23931.62    2012/10/17   7179    旧设备
      配电箱          236602     2005/12/31   70981   旧设备
       红外           192000     2004/11/30   57600   旧设备
    锅炉引风机       20940.17    2011/12/31    6282   旧设备
       阀门          186640.2    2005/12/31   55992   旧设备
英格索兰气动隔膜泵    182687     2005/12/31   54806   旧设备
   开环罐(F 型)      17948.72    2012/6/30    5385    旧设备
    搪瓷反应釜       15811.97     2014/2/1    4744    旧设备
       阀门          170416.8    2005/12/31   51125   旧设备
       灯具           165641     2005/12/31   49692   旧设备
    搪瓷反应釜       16217.62    2013/10/12    4865   旧设备
   柴油发电机组       156000     2005/12/31   46800   旧设备
      消防泵          153578     2005/12/31   46073   旧设备
    摇摆颗粒机       13675.21     2014/1/1     4103   旧设备
    实验室设备       13675.21    2013/12/6     4103   旧设备
玻璃钢冷却塔及水箱    140300     2005/12/31   42090   旧设备
     仓库地架         43036      2006/8/31    12911   旧设备
    挤压制粒机       17094.02    2011/6/27    5128    旧设备
    玻璃反应釜       11965.81    2012/9/28    3590    旧设备
      离心机         25641.03    2009/7/31    7692    旧设备
     监控系统        130261.8    2005/12/31   39079   旧设备
    气动隔膜泵       11965.82    2012/2/17     3590   旧设备
    板式换热器       11623.93    2014/3/29    3487    旧设备
    板框冷凝器       11111.11    2014/6/17     3333   旧设备
      变压器          124800     2005/12/31   37440   旧设备
    低压配电柜       10683.76    2014/7/10     3205   旧设备
   污水处理设备       35000      2006/10/31   10500   旧设备
订压缩机(空压机)    120530     2005/12/31   36159   旧设备
    板框冷凝器       11880.34     2013/9/5    3564    旧设备




                           30
                                                                   志成评估

         万向抽气罩            11166.67       2014/1/1    3350    旧设备
       8 路温度记录仪          10649.58      2014/3/25    3195    旧设备
         轴流式风机            116261.08     2005/12/31   34878   旧设备
         板框冷凝器            23247.86      2014/12/22   6974    旧设备
         地中衡设备            110506.16     2005/12/31   33152   旧设备
         不锈钢旗杆             10400        2013/12/1    3120    旧设备
       1 路温度记录仪           9743.59      2014/3/25    2923    旧设备
          真空机组             10683.76      2013/6/27    3205    旧设备
         气动隔膜泵             9401.71       2014/1/1    2821    旧设备
           离心机              16239.32       2010/3/9    4872    旧设备
         振动分级筛            12393.16      2011/5/31    3718    旧设备
       岛晶液相色谱仪           94500        2005/5/31    28350   旧设备
水喷射真空泵机组(电机防爆)    7521.37      2014/8/23    2256    旧设备
         自动旋光仪             7589.74      2014/6/17    2277    旧设备
         板框冷凝器             6239.32      2013/5/28    1872    旧设备
         实验室设备            84838.83      2005/12/31   25452   旧设备
         搪瓷反应釜            82051.28      2012/11/29   24615   旧设备
         气动隔膜泵             6837.61      2014/7/10     2051   旧设备
            电线               30996.47      2006/1/31    9299    旧设备
    浮游空气尘菌采样器          6666.67       2014/1/1    2000    旧设备
           振动筛              10940.17      2010/5/27    3282    旧设备
           计量罐               5982.91      2014/3/28    1795    旧设备
钢丝绳防爆电动葫芦()固定式)     5982.91       2014/1/1    1795    旧设备
        酒精塔填料筒            5982.91      2013/1/25    1795    旧设备
         吸尘粉碎机            12393.16      2009/7/31    3718    旧设备
           真空泵               7350.43      2010/7/31    2205    旧设备
         平板离心机             6111.11       2013/8/1    1833    旧设备
         板框冷凝器            12478.63      2014/12/22   3744    旧设备
        微生物检测仪            5982.91      2013/7/23    1795    旧设备
         气动隔膜泵             4957.26      2014/7/10    1487    旧设备
         不锈钢洁具             57455        2005/12/31   17237   旧设备
    自力式蒸汽压力调节阀        57000.2      2005/12/31   17100   旧设备
      不锈钢重蒸馏水器          5811.97      2013/6/18    1744    旧设备
         椭圆型展台              5172        2013/11/8     1552   旧设备
           压力表               52000        2005/12/31   15600   旧设备
      机封及不锈钢搅拌          5299.14      2012/6/30     1590   旧设备
    综合药品稳定性实险箱        50000        2004/5/30    15000   旧设备
    紫外可见分光光度计          50000        2006/3/31    15000   旧设备
        目视熔点率仪            6239.32      2010/10/22   1872    旧设备




                                        31
                                                        志成评估

  办公楼风管制作     43769.88     2005/12/31   13131   旧设备
      空压机         43589.74     2012/8/29    13077   旧设备
    制冷压缩机        3868.8       2014/3/1    1161    旧设备
      中转罐          4273.5      2012/7/31    1282    旧设备
      熔点仪         3833.33       2014/3/1    1150    旧设备
      自动门          17550       2006/1/31    5265    旧设备
   岩康转运设备      39599.14     2013/12/1    11880   旧设备
      离心机          8170        2009/5/31    2451    旧设备
防爆型热风循环烘箱    38650       2006/9/27    11595   旧设备
      试剂柜          3418.8       2014/1/1    1026    旧设备
  二路温度记录仪     3333.34       2014/1/1    1000    旧设备
 全焊型板框冷凝器    13675.21     2014/5/26    4103    旧设备
  恒温恒湿培养箱      5726.5      2010/3/16     1718   旧设备
  防爆皮带输送机      34000       2005/12/31   10200   旧设备
  微波闭式消解仪      4280        2011/2/28    1284    旧设备
    行星减速机       2735.04      2014/4/21     821    旧设备
      洗晶机          24000       2007/2/28    7200    旧设备
      减速机          5400        2009/10/22   1620    旧设备
      减速机          2750        2013/12/1     825    旧设备
       砂机           5080        2009/11/11   1524    旧设备
     电导率仪        3931.62      2010/10/22   1179    旧设备
    耐腐离心泵       5940.17      2014/11/17   1782    旧设备
    行星减速机       3247.86       2012/9/9     974    旧设备
    低温反应浴       7094.02      2014/8/13    2128    旧设备
      引风机         2991.45      2011/6/27     897    旧设备
     保温材料         24000       2005/12/31   7200    旧设备
    空气发生器       2393.16      2012/12/29    718    旧设备
  板式热交换机组      23500       2005/12/31   7050    旧设备
      冷水塔         22866.4      2005/12/31   6860    旧设备
 全焊型板式冷凝器    18803.42     2013/4/16    5641    旧设备
       烘箱          1965.81      2014/3/27     590    旧设备
  可燃气体控制器     20444.44     2013/5/15    6133    旧设备
    板柜冷凝器       20256.41     2012/11/6    6077    旧设备
    低温反应浴       4102.56      2014/12/13   1231    旧设备
过滤器(PGRF_5B)    19658.12     2012/3/29    5897    旧设备
  摆线针轮减速器      1800         2014/2/1     540    旧设备
    臭氧发生器       19148.2      2005/12/31   5744    旧设备
 循环水多用真空泵     1709.4       2014/2/1     513    旧设备
    防爆对讲机        17250       2005/12/31   5175    旧设备




                             32
                                                             志成评估

      防爆减速机            6600        2014/5/17    1980   旧设备
     电子精密天平           17000       2004/3/31    5100   旧设备
       消防设备            16493.7      2005/12/31   4948   旧设备
       防爆烘箱            15811.97     2012/10/26   4744   旧设备
        磁力泵              2564.1      2010/3/23    769    旧设备
        减速机              5200        2014/6/26    1560   旧设备
   数字电视监控系统         19735       2004/11/30   5921   旧设备
        真空泵             14945.71     2012/12/29   4484   旧设备
        管道泵             3247.86      2014/11/17   974    旧设备
        密码锁              3000        2014/12/31   900    旧设备
        实验台             3846.15      2014/8/23    1154   旧设备
        减速机             1256.41      2012/10/9    377    旧设备
     超声波清洗器          1188.03       2014/1/1    356    旧设备
      真空干燥箱            2564.1      2014/12/13   769    旧设备
        色谱拄             2222.22      2009/10/22   667    旧设备
        通风柜              11600       2004/3/31    3480   旧设备
      低压开关柜           11111.11     2012/5/30    3333   旧设备
      旋转蒸发器           2136.75      2014/12/13    641   旧设备
      水环真空泵           10256.41     2012/4/16    3077   旧设备
    尘埃粒子计数器          9500        2004/7/31    2850   旧设备
硅藻土过滤器(XSK500-B)    9401.7      2012/3/29    2821   旧设备
     气体报警探头          8888.89      2012/5/19    2667   旧设备
        水槽台             3303.42      2014/5/14     991   旧设备
       电动葫芦             8200        2006/8/14    2460   旧设备
      气动隔膜泵           2820.51      2014/6/20    846    旧设备
       海宝冷柜             2500        2014/7/26    750    旧设备
    单人洁净工作台          7890        2006/6/27    2367   旧设备
       LED 电子屏           7800        2012/10/9    2340   旧设备
     紫外线消毒器          1965.81      2014/9/17    590    旧设备
      气动隔膜泵           7521.37      2012/8/29    2256   旧设备
        除湿机              2480        2014/6/13     744   旧设备
 二级反渗透纯化制水 Ro      7000        2005/12/31   2100   旧设备
      液晶显示器            666.67      2011/6/30    200    旧设备
    恒温恒湿培养箱          6500        2004/5/31    1950   旧设备
       防爆电机             2500        2014/5/17     750   旧设备
      板框冷凝器           6410.26      2012/11/6    1923   旧设备
      真空泵泵头           6239.32      2012/12/11   1872   旧设备
        除湿机             1708.55       2014/8/5     513   旧设备
         冰柜               1230        2009/8/31    369    旧设备




                                   33
                                                       志成评估

    洁净采样车        5000        2004/7/31    1500   旧设备
     搅拌系统        4957.26      2012/12/20   1487   旧设备
      螺旋轴         4871.79      2013/3/29    1462   旧设备
     导油热泵        1794.87      2014/5/27    538    旧设备
      空压机          4590        2001/10/31   1377   旧设备
   超声波清洗器      4527.6       2004/9/30    1358   旧设备
    管道增压泵        4100        2012/5/20    1230   旧设备
     防爆电机         4050        2012/5/17    1215   旧设备
       烘箱          3931.62      2013/3/29    1179   旧设备
    防爆管道泵       1111.11      2014/8/13    333    旧设备
    涡街流量计       3846.15      2013/4/25    1154   旧设备
    管道加压泵        3700        2013/4/10    1110   旧设备
      试剂柜         1042.74      2014/8/23     313   旧设备
    气动隔膜泵        3650        2006/3/31    1095   旧设备
    防爆管道泵       1025.64      2014/8/13    308    旧设备
    无油真空泵       1025.64      2014/7/12    308    旧设备
    耐腐耐磨泵        3296        2013/4/27    989    旧设备
 不锈钢磁力泵泵头    3247.86      2012/11/29   974    旧设备
卡尔费休水份测定仪   3162.39      2012/7/31    949    旧设备
   温湿度记录仪      3076.92      2012/8/29    923    旧设备
     防爆电机         1350        2014/4/29    405    旧设备
    税控专用机       2948.72      2009/2/20    885    旧设备
       油泵          2735.04      2011/7/31    821    旧设备
      多级泵         2735.04       2013/7/5    821    旧设备
      除湿机          2680        2013/4/24    804    旧设备
    涡轮流量计        2490        2007/4/27    747    旧设备
       水泵          2435.9       2010/8/31    731    旧设备
      真空泵         2400.6       2002/3/31    720    旧设备
    箱式电阻炉        2300        2006/10/31   690    旧设备
  隔水恒温培养箱     2263.8       2004/9/30    679    旧设备
   澄明度检测仪       2200        2004/3/30    660    旧设备
    管道加压泵        2200        2012/4/30    660    旧设备
      减速器          2100        2013/4/10    630    旧设备
      冷藏柜          2060        2004/11/30   618    旧设备
      风速表          1300        2005/4/30    390    旧设备
    空气呼吸阀        1200        2005/12/31   360    旧设备
    管道加压泵        1100        2012/6/30     330   旧设备
    防爆冷风机       4273.5        2012/8/9    1282   旧设备
    行星减速机       2564.1       2013/2/28    769    旧设备




                             34
                                                                                 志成评估

           锅炉                305882.49        2005/12/31         91765       旧设备
          合计                                                    7809533



      设备名称         设备原值(元)         购买日期       评估价值(元)    备注
   橙皮苷生产线          1318942.35          2015/12/31         791365        半新设备


   醇双效浓缩罐           238290.6           2015/12/23         142974        半新设备




  蒸发光散射检测器       170940.17           2017/7/26          136752        半新设备




    橙皮苷烘房           184742.75           2015/12/31         110846        半新设备




      压滤机             182905.98           2015/12/23         109744        半新设备




  半封闭乙二醇机组       135042.74           2018/8/21          121538        半新设备


  叠螺式污泥脱水机       111282.06           2017/11/17          89026        半新设备
      污水站              116200.6           2017/11/10          92960        半新设备
    中和结晶罐           119487.18           2015/8/26           71692        半新设备
  远红外加热开环罐        93162.39           2015/12/28          55897        半新设备
综合药品稳定性试验箱      70689.66           2018/12/25          63621        半新设备
  无轴螺旋输送机          69487.18           2018/11/27          62538        半新设备
  液压隔膜压滤机          81196.58           2016/6/29           56838        半新设备
       水井                70000             2017/11/10          56000        半新设备
      精致罐              59692.31           2015/12/28          35815        半新设备
      搅拌罐              53625.64           2016/6/27           37538        半新设备
   双螺旋混合机            64754             2015/10/22          38852        半新设备
    双锥干燥机            51867.52           2016/5/19           36307        半新设备
    隔膜压滤机            45726.5            2018/1/25           41154        半新设备
      管道安装            50758.97           2015/12/23          30455        半新设备
  无轴螺旋输送机          45438.97           2016/5/25           31807        半新设备




                                        35
                                                             志成评估

     粉料斗          36538.46        2018/6/25    32885   半新设备
   气动隔膜泵        38589.74        2017/6/29    30872   半新设备
  螺旋板换热器       56410.26        2016/9/29    39487   半新设备
      雨棚            34147          2017/11/9    27318   半新设备
 无轴螺旋输送机      28803.42        2018/11/27   25923   半新设备
   精密过滤器        29914.53        2018/5/28    26923   半新设备
新可燃气体报警系统   30582.52        2017/6/29    24466   半新设备
   精密过滤器        30769.23        2016/5/17    21538   半新设备
   软水处理器        25862.07        2018/8/16    23276   半新设备
   宽式粉碎机        29464.96        2016/5/19    20625   半新设备
   精密过滤器        23706.9         2018/10/29   21336   半新设备
   宽式粉碎机         29388          2016/4/27    20572   半新设备
  自清洗过滤器       22222.22        2018/5/28    20000   半新设备
    卧式储罐          24032          2016/5/19    16822   半新设备
 不锈钢精密过滤器    23931.62        2016/12/29   16752   半新设备
     冷凝器          22882.91        2016/5/19    16018   半新设备
  螺旋板换热器       28205.13         2015/4/6    16923   半新设备
   气动隔膜泵        23153.85        2017/5/24    18523   半新设备
      PE 桶          18803.42        2016/5/18    13162   半新设备
   柚皮苷烘架         15440          2017/10/17   12352   半新设备
  列管式冷凝器       23076.92        2016/9/29    16154   半新设备
  热风循环烤箱       14414.53        2016/5/19    10090   半新设备
 真空减压浓缩罐      14307.69        2016/5/19    10015   半新设备
    粉碎机组         15302.22        2015/12/23   9181    半新设备
     反应釜          15213.68        2015/9/25    9128    半新设备
   快快过滤器        11868.38        2016/5/19    8308    半新设备
  公路大棚护栏       12564.1         2016/6/30    8795    半新设备
      PE 罐          21367.52        2015/12/28   12821   半新设备
     粉碎机          13675.21        2017/2/28    10940   半新设备
   气动隔膜泵        20512.82        2015/12/31   12308   半新设备
   精密过滤器        11538.46        2015/8/31    6923    半新设备
COD 氨氮总磷测定仪   11965.81        2017/4/18    9573    半新设备
     电动机          7762.93         2018/11/14   6987    半新设备
 压滤机料液收集车     8400           2017/10/17   6720    半新设备
     离心机           9150           2016/5/19    6405    半新设备
    防爆空调         11538.46        2017/1/24    9231    半新设备
   板框冷凝器        12478.63        2016/9/29    8735    半新设备
   精密过滤器        7327.59         2018/8/16    6595    半新设备
   气动隔膜泵        9829.06         2017/5/24    7863    半新设备




                                36
                                                           志成评估

    变频器         6982.76         2018/11/14   6284    半新设备
    离心泵         17948.72        2015/8/31    10769   半新设备
 氟塑料离心泵      8290.6          2016/5/13    5803    半新设备
  涡街流量计       6581.2          2018/4/17    5923    半新设备
   304 结晶罐      6939.32         2016/5/19    4858    半新设备
  潜水搅拌机       5641.03         2018/11/14   5077    半新设备
  涡街流量计       6324.79         2018/4/17    5692    半新设备
  摇摆制粒机        7347           2016/4/25    5143    半新设备
     PE 桶         5811.97         2018/2/23    5231    半新设备
    脱水罐         6483.76         2016/5/19    4539    半新设备
多功能热值测定仪   5982.91         2017/7/26    4786    半新设备
    除尘器         5598.29         2018/2/25    5038    半新设备
    管道泵         5042.74         2018/11/19   4538    半新设备
 超声波清洗机      5538.46         2017/7/26    4431    半新设备
  橙皮苷烘架        5200           2017/11/9    4160    半新设备
   调速电机        5128.21         2018/2/23    4615    半新设备
单层纯化水储罐      5684           2016/5/19    3979    半新设备
  立式暂存罐        5647           2016/5/19    3953    半新设备
    管道泵         4444.45         2018/11/19   4000    半新设备
    高温台         5340.17         2017/12/29   4272    半新设备
   粗结晶罐         5207           2016/5/19    3645    半新设备
    减速机          6200           2015/8/29    3720    半新设备
    耐腐泵         4273.5          2018/11/19   3846    半新设备
    静置罐          5045           2016/5/19    3532    半新设备
  气动隔膜泵       3974.36         2018/6/22    3577    半新设备
     PE 罐         5128.21         2015/8/26    3077    半新设备
    离心泵         4273.51         2017/12/29   3419    半新设备
 空压机换热器      3676.07         2018/2/23    3308    半新设备
    多级泵         3846.15         2017/12/29   3077    半新设备
  气动隔膜泵       7179.49         2015/12/31   4308    半新设备
     PE 罐         3760.68         2016/8/12    2632    半新设备
医用冷藏冷冻箱     3384.62         2017/6/29    2708    半新设备
  不锈钢罐子       3106.8          2017/11/9    2485    半新设备
联想笔记本电脑     4017.09         2017/4/25    3214    半新设备
  霉菌培养箱       3179.49         2017/6/29    2544    半新设备
    耐腐泵         3846.15         2017/4/18    3077    半新设备
   平底 PE 罐      2586.21         2018/12/21   2328    半新设备
    变频器         2564.1          2018/6/25    2308    半新设备
    离心泵         5555.56         2015/11/11   3333    半新设备




                              37
                                                           志成评估

  枳实上料机        3000           2015/12/31   1800    半新设备
    层析柱          2755           2016/5/19    1929    半新设备
    扫描仪         2863.25         2018/4/26    2577    半新设备
  卧式管道泵       2991.45         2016/5/13    2094    半新设备
  气动隔膜泵       2457.26         2017/12/29   1966    半新设备
   电动葫芦         5500           2015/10/30   3300    半新设备
    变频器         2393.16         2018/6/25    2154    半新设备
便携式氧气检测仪   2393.16         2017/12/29   1915    半新设备
     水泵          2198.28         2018/11/16   1978    半新设备
  管道离心泵       2232.76          2018/9/7    2009    半新设备
  管道离心泵       2232.76          2018/9/7    2009    半新设备
  气体检测仪       2068.97         2018/8/20    1862    半新设备
   液晶电视        2649.57         2017/8/11    2120    半新设备
真空减压浓缩罐     2384.62         2016/5/19    1669    半新设备
  气动隔膜泵       2393.16         2016/1/27    1675    半新设备
在线式溶解氧仪     1982.76         2018/8/20    1784    半新设备
    管道泵         2735.05         2017/4/18    2188    半新设备
    离心泵         4427.35         2015/11/30   2656    半新设备
  精密过滤器       2478.63         2015/8/31    1487    半新设备
    溶解罐          2149           2016/5/19    1504    半新设备
     烘箱          2564.1          2017/4/18    2051    半新设备
    盐度计         2564.1          2017/4/18    2051    半新设备
锅炉给水多级泵     4017.09         2015/12/17   2410    半新设备
 超声波清洗器      3401.71         2016/4/29    2381    半新设备
     空调           4400           2015/8/13    2640    半新设备
  气动隔膜泵       4017.09         2015/10/30   2410    半新设备
  显微熔点仪       4529.91         2015/7/31    2718    半新设备
    打标机          2550           2016/11/22   1785    半新设备
    离心泵         4145.3          2015/8/31    2487    半新设备
 溶解氧分析仪      2222.22         2017/4/18    1778    半新设备
    结晶罐          1825           2016/5/19    1278    半新设备
   分析天平        28205.13        2015/12/29   16923   半新设备
立式管道离心泵     1581.2          2015/5/13    949     半新设备
  球型反应釜       1645.3          2016/5/19    1152    半新设备
  结晶浓缩罐       1589.74         2016/5/19    1113    半新设备
 超声波清洗器      2307.69         2016/6/27    1615    半新设备
 超声波清洗器      2307.69         2016/4/29    1615    半新设备
 超声波清洗器      2307.69         2015/12/29   1385    半新设备
  中药粉碎机       1965.81         2016/4/29    1376    半新设备




                              38
                                                                                             志成评估

             层析柱              1153.85           2016/5/19              808            半新设备
             除湿机              2820.51           2015/6/22              1692           半新设备
          惠普笔记本电脑         5940.17           2016/4/25              4158           半新设备
             搅拌机              2350.43           2015/9/26              1410           半新设备
            电磁流量计           2051.28           2015/10/22             1231           半新设备
            旋转蒸发器           2136.75           2015/6/22              1282           半新设备
          有机玻璃交换柱         4145.3            2016/4/27              2902           半新设备
             碳钢储罐            641.03            2016/5/19              449            半新设备
            凭证装订机           1282.05           2015/8/15              769            半新设备
             防爆电机            2468.38           2015/9/19              1481           半新设备
             搬运车              2051.28           2015/9/19              1231           半新设备
             储气桶              1581.2            2015/1/20              949            半新设备
             粉碎机               1150              2015/9/8              695            半新设备
              合计                                                      3109343


            设备名称        设备原值(元)         购买日期       评估价值(元)          备注
             包装机            170000             2017.05.27            153000           较新设备
       静态提取罐及搅拌桶      330000             2017.11.16            264000           较新设备
          逆流提取机组         2050000            2018.01.26            1845000          较新设备
        316 不锈钢结晶罐       1410000            2018.03.09            1269000          较新设备
             压滤机            525000             2018.03.10            472500           较新设备
             精制罐             90000             2018.03.12            81000            较新设备
             配液罐             96000             2018.03.12            86400            较新设备
              合计                                                      4170900

       特别提示:
       ⑴机器设备拆装、搬迁的名称、数量等数据均以被征收单位确认为依据。
       ⑵根据《湖南省住房和城乡建设厅关于调整补充增值税条件下建设工程计价
依据的通知》(湘建价[2016]160 号)等相关文件要求,结合设备类型大小进行测算。
专业设备通过咨询相关专业人士结合估价人员市场调查结果确定。

附属物明细表:
                                 湘西华方制药有限公司
序号            类型        长/米 宽/米 高/米        数量      单价(元) 总价(元)        备注
 1            硬化路面                               3912         100           391200
 2             水泥坪                              7660.25        80            612820




                                             39
                                                                                  志成评估


3          贴瓷砖地坪                                 792.4    120    95088
4             绿化                                    497.5    300    149250
5             草坪                                    6200     40     248000
6         马路边铁栅栏         235.4                  235.4    220    51788
7         大门口铁栅栏         27.7                   27.7     220    6094
8       办公楼旁边铁栅栏       4.8                     4.8     220    1056
9      配电房旁边的铁栅栏       5                      5       220    1100
10       危险品库铁栅栏        100.8                  100.8    80     8064
11   往 2 号仓库上坡路边围墙    70     0.4     2       140     100    14000
12      大圆盘前机器脚墩       15.77          2.2    34.694    1200   41633
13      一号仓库后保坎一        20     0.8    2.2     52.8     260    13728
14      一号仓库后保坎二        38     0.8     3      136.8    260    35568
15      一号仓库后保坎三        15     0.8    1.9     34.2     260    8892
16      一号仓库后保坎四        26     0.8     2      62.4     260    16224
17        水电厂旁水池         7.6     3.1    0.6    14.136    400    5654
18       污泥池旁小水池        4.5      1     0.55    2.475    400     990
19           药水池            14.1    11.5   5.5    891.825   400    356730
20     二号仓库门口水池一      3.6     1.6    0.5     2.88     400    1152
21     二号仓库门口水池二      8.1     8.1     ?     32.805    400    13122
22      真空泵区中的水池       3.4     3.4    1.7    19.652    400    7861
23      二号仓库旁小水池       1.6     1.5     1       2.4     400     960
24        危险品库池子          35      23    2.7    2173.5    400    869400
25      大门口草坪中水池       3.4     3.2     3      32.64    400    13056
26       大门口消防池一         1       1     1.8      1.8     400     720
27       大门口消防池二         2       1     1.5      3       400    1200
28        草坪上化粪池         1.6     1.6     2      1个             27316    有工程结算
29           排污井            1.2     1.2     3      1个      2400   10000       3个
30       锅炉房冷凝水池         8      1.5     2       24      600    14400
31        锅炉房后水池          2       5      2       20      600    12000
32        锅炉房旁水池          2       5     1.5      15      600    45000       5个
33           硅胶池            2.3     4.3    0.8     7.912    400    3165
34        皂内公益池一         2.4      4     0.6     5.76     400    2304
35        皂内公益池二         2.6     3.6    0.6     5.616    400    2246
36          环形小池           5.8      12    4.6    320.16    400    128064
37     双烯配电房后面小池       3      6.5    2.2     42.9     400    17160
38      双烯车间旁过滤池       1.4     3.9     1      5.46     400    2184
39    2 号仓库旁毒品预埋池     2.8     2.4     2      13.44    400    5376
40      双烯车间后挡土墙       12.6    0.4    1.4    10.584    260    2752
41    配电房旁棚子内自建墙     27.2    0.4     1      27.2     80     2176




                                                40
                                                                                    志成评估


42      配电房旁边自建墙       20.3    0.4    3.5     71.05     80      5684
43      污泥池旁自建墙         14.2    0.4    1.1     15.62     80      1250
44           围墙 1            135     0.4    2.8      378      80     30240
45           围墙 2            420     0.4    2.3      966      80     77280
46      办公楼后面挡土墙       62.8    0.48   1.3    58.7808    260    15283
47      办公楼前面挡土墙       32.5    0.22 0.45     4.82625    260     1255
48   大门口铁栅栏下挡土墙一    62.4    0.35   0.8    26.208     260     6814
49   大门口铁栅栏下挡土墙二   145.5    0.35   1.3   99.30375    260    25819
50   大门口铁栅栏下挡土墙三    49.5    0.35 0.65 16.891875      260     4392
51    青蒿素车间门口挡土墙      12     0.45 1.28     10.368     260     2696
52      办公楼前后明沟         66.4    0.5    0.5     66.4      90      5976       有盖
53     青蒿素车间旁边明沟      71.8    0.5    0.3     71.8      90      6462       有盖
54      危险品库周边明沟       75.9    0.5    0.3     75.9      90      6831       有盖
55      一号仓库周边明沟      102.5    0.5    0.3     102.5     90      9225       有盖
56      一号仓库周边明沟       32.3    0.5    0.8     32.3      90      2907       有盖
57    一号仓库旁配电房明沟     54.1    0.5    0.3     54.1      90      4869       有盖
58     中试生产线门口明沟       21     0.25 0.25       21       60      1260       无盖
59      中试生产线后明沟       12.4    0.5    0.4     12.4      90      1116       有盖
60      中试生产线后明沟        17     0.5    0.6      17       60      1020       无盖
61      双烯车间周边明沟       75.5    0.4    0.4     75.5      60      4530       无盖
62      双烯车间周边明沟       55.5    0.4    0.4     55.5      90      4995       有盖
63       污泥池旁明沟          17.8    0.5    0.3     17.8      60      1068       无盖
64      二号仓库旁明沟         24.5    0.3    0.3     24.5      60      1470       无盖
65     二号仓库靠围墙明沟       13     0.5    0.5      13       90      1170       有盖
66     二号仓库靠围墙明沟      39.1    0.5    0.6     39.1      60      2346       无盖
67     二号仓库靠围墙明沟       34     0.5    1.2      34       60      2040       无盖
68     二号仓库靠围墙明沟       37     0.4    0.4      37       60      2220       无盖
69       办公楼后明沟          9.2     0.9    1.3      9.2      90      828        有盖
70       办公楼后明沟           10      2     1.3      10       90      900        有盖
71       锅炉房后明沟          28.6    0.5    0.5     28.6      90      2574       有盖
72           线沟             177.3    1.1    1.2     177.3     12      2128
73          给水沟            1517.6   1.1    1.2    1517.6     200    303520
74          排水沟            1112.16 1.1     1.2    1112.16    200    222432
75          工艺管沟            98     3.7     2      725.2     1600   1160320   有工程结算
76          消防管             271                     271      30      8130      110 钢管
77          观察井             0.95    0.95   3.5    3.15875    400    32851       26 个
78       大圆盘蓄水池         19.06 19.06      6    2179.7016   600    1307821
79          广场瓷砖                                                   87804
80     净化洁净区(厂房)                                              447250




                                               41
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81      净化洁净区(综合楼)                                              89946
82    消防报警系统(提取车间)                                            148720
83    消防报警系统(青篙车间)                                            187623
84             污水工程                                                  3355000      有工程结算
85         带电子锁栅栏门                                                 32000         有合同
                  合计                                                  10859557

      特别提示:
     1、室外地上构建物及附属物等项目名称及工程量等均以委托方和测绘单位确
认为依据,详见附件。
迁移费明细:
                                              华方制药迁移费
     迁移物名称      单位       数量      单价(元) 评估总价(元)
        空调             台      1           300           300           1 楼培训室
        空调             台      1           300           300         2 楼副总经理室
        空调             台      1           300           300          2 楼董事长室
        空调             台      1           300           300           2 楼会议室
        空调             台      1           300           300          2 楼 01-2-01
        空调             台      1           300           300           3 楼杂物间
        空调             台      1           300           300           3 楼气相室
        空调             台      1           300           300         3 楼一般仪器室
        空调             台      1           300           300         3 楼精密仪器室
        空调             台      1           300           300           3 楼准备室
        空调             台      1           300           300        3 楼标化室+天平室
        空调             台      1           300           300           3 楼留样室
        盆景             盆      36          300          10800
        樟树             棵      38          300          11400
        空调             台      5           300          1500            仓库合计
     自然生成树          棵      5           300          1500
        合计                     13                       29100
        存货             吨   165.18362      200          33037
        总计                                              62137

    特别提示:
    1、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设和限制
条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!




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    2、估价的详细结果、过程及有关说明,请见附后的《估价结果报告》。评估
详细过程及有关说明见评估报告正文。
    3、以上评估结果依据《吉首市人民政府关于乾州街道兔岩社区文峰楼片区棚
改项目国有土地上房屋征收的决定》(吉政发[2019]18号)、《吉首市国有土地
上房屋征收与补偿条例》(吉政发〔2017〕9号)以及《吉首市2019棚改区房屋征
收与补偿方案》(吉政办法[2019]20号)中相关标准测算,文件中未列出的项目
依据市场行情确定。
    4、被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到估价报告之
日起10日内,向我公司申请复核评估。申请复核评估的,应当向我公司提出书面
复核评估申请,并指出估价报告存在的问题。我公司自收到书面复核评估申请之
日起10日内对评估结果进行复核。被征收人或者房屋征收部门对我公司的复核结
果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家
委员会申请鉴定。征收当事人逾期不提出者,估价报告书生效。


                                湖南志成房地产评估有限公司

                                法定代表人:


                                 二O一九年十一月十二日
                温馨提示:请凭报告编号 1112UL01 号查询本报告真伪
                查询网址:http://www.cszcpg.con




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                                                                       目              录
致估价委托人函 ............................................................................................................... 2

注册房地产估价师声明................................................................................................. 45

估价的假设和限制条件................................................................................................. 46

估价结果报告 ................................................................................................................. 49
     (一)估价委托人 .............................................................................................................................................. 49
     (二)房地产估价机构 ...................................................................................................................................... 49
     (三)估价目的 .................................................................................................................................................. 49
     (四)估价对象 .................................................................................................................................................. 49
     (五) 价值时点 ................................................................................................................................................ 51
     (六)价值类型 .................................................................................................................................................. 51
     (七)估价依据 .................................................................................................................................................. 52
     (八)估价原则 .................................................................................................................................................. 52
     (九)估价方法 .................................................................................................................................................. 54
     (十)估价结果 .................................................................................................................................................. 55
     (十一)注册房地产估价师 .............................................................................................................................. 56
     (十二)实地查勘期 .......................................................................................................................................... 57
     (十三)估价作业日期 ...................................................................................................................................... 57
     (十四)估价报告应用的有效期..................................................................................................57

附     件 ............................................................................................................................. 58




                                                                                    44
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                     注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:
    (1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导
性陈述和重大遗漏。
    (2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
    (3)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及
估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没
有偏见。
    (4)我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、
《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)以及相关房地产估价专项标准
进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
    (5)我公司已派专业估价人员于 2019 年 5 月 30 日对本估价报告中的估价对象
进行了实地查勘,将估价对象现状与产权证等相关权属证明文件上记载的内容进
行了逐一对照,全面、仔细地了解了估价对象相关情况,并做好了实地查勘记录,
拍摄了能够反映估价对象外观、内部状况及周边环境、景观的照片。我们对查勘
的客观性、真实性、公正性承担责任,但对估价对象的现实查勘仅限于其外观和
使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据估价委托人提供的资料
进行评估,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。




                                     45
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   (6)本估价报告依据了估价委托人提供的相关资料,估价委托人对资料的真
实性、合法性和完整性负责,因上述原因造成估价结果有误的,评估公司和估价
人员不承担相应的法律责任。
   (7)本估价报告系我公司对估价对象进行实地查看的房地产估价专业人员独
立撰写,未邀请其它专家提供重要专业帮助。


                   估价的假设和限制条件
    一、一般假设

   1.注册房地产估价师已对估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等
资料进行检查,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实
的情况下,假定估价委托人提供的估价依据资料合法、真实、准确和完整,可在
公开市场上自由转让。
   2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的
重大因素给予关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进
行鉴定、检测的情况下,假定估价对象无安全隐患。
   3.买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益,在适当的期间完成谈判
和交易,洽谈交易期间物业价值将保持稳定。
   4.交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识,不考虑
特殊买家的附加出价。
   5.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
    二、未定事项假设
   1.本次估价对象由委托方有关人员现场指认,若与实际不符,应重新估价。
   估价人员现场勘察时,未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验,本
次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
   2.本次估价足以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利




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为假设前提。
    三、背离事实假设
    1.估价结果是为委托方了解房地产及附属物的市场价值,估价时没有考虑国
家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其
他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约
责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响;当上述条
件发生变化时,估价结果一般亦会发生变化。
    2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决
策失误或市场运作失当对其价值的影响。
    四、不相一致假设
    我公司估价人员于2019年5月30日对估价对象进行了实地查勘,与价值时点不
一致,本次估价假定估价对象在价值时点的状况与查勘之日的状况一致。
    五、依据不足假设
    依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的
资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该
资料及对应的估价对象状况的合理假定。
    1、室外地上构建物及附属物、地上其他构筑物、厂房内其他构筑物等项目名
称及工程量等均以测绘公司和被征收单位确认为依据。
    2、机器设备原值、拆装、搬迁的名称、数量等数据均以被征收单位提供的固
定资产清单确认为依据。
    六、本报告使用的限制条件
    1.本估价报告的用途仅为房屋征收部门与被征收人确定被征收方的房地产及
其他资产价值的补偿提供依据。
    2.本估价报告的使用者为征收当事人。
    3.本估价报告的使用期限为:自估价报告出具之日起,至该征收项目征收补
偿结束时止。




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   4.本次房地产评估价值包含室内装饰装修及构筑物价值,未包括因征收房屋
造成的搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失的补偿费用。
   5.我公司已安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,并请求被征
收人协助实地查勘和在实地查勘记录上签字确认。
   6.本报告由全部文字表格及相关附件构成完整整体,报告使用者应完整使用
或引用本报告,对于报告使用者部分使用或引用本报告导致的理解偏差,估价机
构和房地产估价师不承担相应的责任。
   7.征收当事人如对估价结果有异议,自收到估价报告之日起10日内,可以向
本公司书面申请复核评估,并指出评估报告存在的问题。申请复核估价的,本公
司自收到书面复核估价申请之日起10日内给予答复。征收当事人对复核结果有异
议的,应当根据国家有关规定在收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地
的国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。




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                           估价结果报告

   (一)估价委托人
   估价委托人:吉首市房地产管理局
   (二)房地产估价机构
   估价机构:湖南志成房地产评估有限公司
   住    所:长沙市雨花区井莲路397号红星紫金国际2栋1701房
   法定代表人:徐志革
   资质等级:原一级资质
   证书编号:湘建房估(长)字第0510265号
   有效期限:2017年10月13日至2020年10月12日
   联系电话:13707430808
   (三)估价目的
   为房屋征收部门与被征收人确定被征收方的房屋、土地、建筑物、构筑物、
房屋装饰装修及机器设备现值或设备搬迁费用等价值提供参考依据,评估被征收
的房屋、土地、建筑物、构筑物、房屋装饰装修及机器设备现值或设备搬迁费用
的征收价值。
   (四)估价对象
   1.估价对象范围




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                                                                                               志成评估


     估价对象位于吉首市乾州办事处建新路,国有土地使用权面积为42835.5㎡,
房屋所有权人为湘西华方制药有限公司,经过测量,地上建筑总面积为22868.34
㎡,其中有证建筑面积为16442.08㎡,无证建筑面积为6426.26㎡。本次评估的范
围为被征收方的房屋、土地、建筑物、构筑物、房屋装饰装修及机器设备现值或
设备搬迁费用等价值。
    2、估价对象权益状况
     根据被征收方提供的《国有土地使用证》以及《房屋所有权证》,估价
对象的权益状况具体如下:
     《房屋所有权证》:
                              共有                                                 建筑面积
         房产证号                        房屋坐落          规划用途 登记时间                    结构
                              情况                                                   (㎡)
                              单独                                                 钢筋混凝
吉房权证乾字第 712003490 号        乾州办事处建新路全部 工厂厂房 2012.7.30 1588.88
                              共有                                                     土
                              单独                                                            钢筋混凝
吉房权证乾字第 712003493 号        乾州办事处建新路全部 工厂厂房 2012.7.30          368.44
                              共有                                                                土
                              单独                                                            钢筋混凝
吉房权证乾字第 712003494 号        乾州办事处建新路全部        仓库   2012.7.30 8363.86
                              共有                                                                土
                              单独                                                            钢筋混凝
吉房权证乾字第 712003495 号        乾州办事处建新路全部        办公   2012.7.30 2051.14
                              共有                                                                土
                              单独                                                 钢筋混凝
吉房权证乾字第 712003496 号        乾州办事处建新路全部 工厂厂房 2012.7.30 4069.76
                              共有                                                     土
           合计                                                                    16442.08



     《国有土地使用证》:
                                                    地类(用 使用权                 使用权面
 国有土地使用证号 土地使用权人 地号         图号                    终止日期                 登记日期
                                                      途)     类型                 积(㎡)
 吉国有(2012)第 湘西华方制药        26.55-42                 国有出
                               4-26-7                   工业          2054.12.31     42835.5 2012.8.14
     4-26-7 号      有限公司             .40                     让



     4、估价对象实物状况
     (1)建筑物实物状况




                                                   50
                                                                   志成评估


    ①建筑规模:
    根据估价委托人提供的资料,估价对象位于乾州办事处建新路全部的房产建
筑面积为22868.34㎡,其中有证建筑面积为16442.08㎡,无证建筑面积为6426.26
㎡(面积依据为第三方测绘公司提供的测绘报告)。
    ②基础设施完备程度与土地平整程度:估价对象基础设施较完善,土地已达
到“五通”(通路、供水、排水、供电、通讯),土地平整。
   (2)土地实物状况:
    估价对象土地形状规则,地形、地势平坦,没有被洪水淹没的威胁,地质状
况良好,开发程度为红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯)和
红线内“场地平整”。估价对象所处区域内周边环境较好。
    (3)机械设备状况:
    根据被征收方提供的《固定资产明细表(清单)》,估价对象机械设备大多
数为 2015 年之前购入的设备,一些已不能继续使用,折旧严重,少部分为 2015
年之后购入并在使用中,还有极少的设备为 2017 年之后购入的新设备。
    (4)装饰装修状况:
   估价对象的装饰装修近几年翻新过,办公楼装修较新,厂房仓库有贴外墙砖。
    (5)附属物状况:
   估价对象范围内均有水泥地面、绿化等。

    (五)价值时点

    征收公告发布日期为 2019 年 6 月 28 日,根据《吉首市人民政府关于乾州街

道兔岩社区文峰楼片区棚改项目国有土地上房屋征收的决定》(吉政发[2019]18

号)相关规定,设定价值时点为 2019 年 6 月 28 日。
    (六)价值类型




                                      51
                                                                 志成评估


   本次评估被征收对象价值是指被征收方的房屋、土地、建筑物、构筑物、房
屋装饰装修及机器设备现值或设备搬迁费用在正常交易情况下,由熟悉情况的交
易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。
   (七)估价依据
   ①《中华人民共和国房地产管理法》(主席令[2007]第72号);
   ②《中华人民共和国土地管理法》(主席令[2004]第28号);
   ③《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年国务院令第256号);
   ④《中华人民共和国物权法》(主席令[2007]第62号);
   ⑤《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);
   ⑥《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]年第77号);
   ⑦《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》(湖南省人民政
府令第268号);
   ⑧《吉首市国有土地征收与补偿实施办法》(吉政发[2017]9号);
   ⑨《中华人民共和国资产评估法》(主席令[2016]第46号);
   2.技术标准、规程、规范
   ①《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);
   ②《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);
   ③《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013);
   (八)估价原则

   本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下,结合估价目的对估价对

象进行估价。具体依据如下估价原则:

   1、独立、客观、公正原则

 独立:房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害




                                     52
                                                                 志成评估


关系,在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响,凭自己的专

业知识、实践经验和职业道德进行估价;

 客观:注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带自己的情感、好恶和偏

见,按照事物的本来面目、实事求是地进行估价;

    公正:注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价厉害关系人

中的任何一方,坚持原则、公平正直地进行估价。

    2.合法原则

    房地产估价必须以房地产的合法产权、合法使用和合法处分为前提。不仅要

依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释,

还要依据估价对象所在地的有关地方性法规(民族自治地方应同时依据有关自治

条例和单行条例),国务院所属部门颁布的有关部门规章和政策,估价对象所在

地人民政府颁布的有关地方政府规章和政策,以及估价对象的不动产登记薄、权

属证书、有关批文和合同等。

    3、价值时点原则
    房地产估价实际上是求取估价对象房地产在具体某一时点的客观合理的价值
或价格。价值时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具
有很强的时间性。在不同时点,同一宗房地产往往会有不同的价格。
    4、替代原则

    同一个市场中的具有相近效用的房地产,其价格应当相近。在同一市场供需

圈内,可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格

和条件,通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。




                                       53
                                                                   志成评估


    5、最高最佳利用原则

    房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是指法律上允

许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,能够使估价对象的价值达

到最大化的一种最可能的使用。房地产估价应是估价对象房地产在合法使用方式

下,各种可能的使用方式中,能获得最大收益的使用方式的估价结果。
    (九)估价方法

    房地产评估应当采用科学的房地产估价方法进行严谨的测算,常用的房地产估
价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等,对同一估价对象宜选用两种以
上的房地产估价方法进行评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产

估价规范》,被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用比较法评估;被征收房
屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程
的,应当选用假设开发法评估;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、

收益法、假设开发法进行评估的情况下,可采用成本法作为主要的房地产估价方法。
    1.   比较法的技术路线为:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房
地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的

客观合理价格或价值的方法。即选取一定数量的估价对象的类似房地产交易实例作
为可比实例,建立估价对象与可比实例的价格可比基础,对影响房地产价值的各
项因素及其影响程度进行分析,并分别进行交易情况修正、市场状况调整、房地

产状况调整,求取估价对象房地产的比准价格。
    2.   收益法的技术路线为:预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本
化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

即先求取估价对象的客观租金和区域内同类型房地产的资本化率,然后求取估价




                                     54
                                                                  志成评估



对象的客观费用,用客观租金减去客观费用即得到估价对象的年净收益;再运用
所求取的资本化率将其未来各年的净收益折算到估价时点上,计算出估价对象房
地产收益价格。

    3.   成本法的技术路线为:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,
扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即先调查了解估价对
象开发过程中所需支出的各项成本,根据成本项目求取估价对象在估价时点的重

新购建价格,然后根据引起建筑物价值损失的原因,求取建筑物折旧;将重新购
建价格减去建筑物折旧,计算出估价对象的积算价格。
    4.假设开发法的技术路线为:预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正

常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即
分析估价对象未来的最高最佳利用方式,预测其开发完成后的房地产价值,然后
计算后续开发所需投入的必要支出和应得利润,将开发完成后的价值减去后续开

发建设的必要支出和应得利润,计算出估价对象的价格。
    注册房地产估价师根据估价对象的特点及估价目的,在认真分析所掌握的资
料并且进行了实地勘察和调查的基础上,确定合理的房地产估价方法。

    估价对象为湘西华方制药有限公司所有的房屋、土地、建筑物、构筑物、房
屋装饰装修及机器设备现值或设备搬迁费用,测算估价对象的房屋、建筑物、构
筑物时折旧并计算房屋、建筑物、构筑物价值适宜采用重置成本法进行评估;测
算估价对象土地时,该土地为工业用地宜使用基准地价法;测算估价对象房屋装
饰装修价值宜采用市场比较法进行评估;测算估价对象的机器设备现值时需折旧,
测算机械设备运输费用宜采用市场比较法进行评估。
    (十)估价结果
    我公司专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科




                                    55
                                                                                     志成评估


学合理的估价方法,并在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和
估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,经过测算,
确定估价对象在价值时点的市场价值为¥76181685 元(人民币柒仟陆佰壹拾捌万
壹仟陆佰捌拾伍元整)。评估详细过程及有关说明见评估报告正文。

详细情况如下:
                                                                                  单位:元
                                  湘西华方制药有限公司评估汇总表

  序号        项目     单位      数量      单价(元)      总价(元)         备注

              土地     ㎡     42835.5000     527.8          22608577    出让-工业(三级)

            有证建筑   ㎡      16442.08        /            20071689    附房屋主体明细表

            无证建筑   ㎡      6426.26         /            4049717     附房屋主体明细表

实物评估结 装饰装修     /         /            /            3440232     附装饰装修明细表
    果     机械设备     /         /            /            15089776      附设备明细表

             附属物     /         /            /            10859557     附附属物明细表

             迁移费     /         /            /               62137

              合计                                          76181685




     (十一)注册房地产估价师
     姓名                         注册号                签名               签字日期


     成鹏                      4320150018                               2019年11月12日


     肖先胜                    4320060153                               2019年11月12日




                                                   56
                                                                 志成评估




   (十二)实地查勘期
   二O一九年五月三十日。
   (十三)估价作业日期
   二O一九年五月三十日至二O一九年十一月十二日。


    (十四)估价报告应用的有效期

     本估价报告的使用期限为:自估价报告出具之日起,至该征收项目征收补偿

结束时止。




                                    57
                                        志成评估




                        附    件

1、估价对象位置示意图
2、估价对象现场照片
3、《吉首市人民政府文件》(征收决定)
4、评估委托书
5、实物量确认表及其他资料
6、房地产估价机构营业执照(复印件)
7、房地产估价机构备案证书(复印件)
8、房地产估价师执业资格证书(复印件)




                             58
                 志成评估



估价对象位置图




     估价对象
                         志成评估



估价对象外部及周围照片
                             志成评估




拍摄于 2019 年 5 月 30 日

位于吉首市乾州办事处建新路
                     志成评估



吉首市人民政府文件
志成评估