鹏信房估字[2020]第 YFS002 号
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关于安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与
天门大道交叉口西北角 2 宗工业用地及上盖 2
栋建筑物工业房地产抵押估价
报告书
房地产抵押估价报告
估价项目名称：关于安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大
道交叉口西北角 2 宗工业用地及上盖 2 栋建筑物工业房
地产抵押估价
估价委托人：安徽科达洁能股份有限公司
房地产估价机构：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
注册房地产估价师：刘敏杰 注册号: 4420060104
陈 英 注册号: 4420070161
估价报告出具日期： 2020 年 01 月 02 日
估价报告编号：鹏信房估字[2020]第 YFS002 号
致 估 价 委 托 人 函
安徽科达洁能股份有限公司：
承蒙委托，我公司对安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西
北角 2 宗工业用地及上盖 2 栋建筑物工业房地产之市场价值进行评定估算，估价目的
系为委托人拟申请抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价
值。
估价对象 1-4 为安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角 2
宗工业用地土地使用权（土地面积合计为 182,200.21 平方米）及上盖 2 栋建筑物面积
合计为 33,791.44 平方米的房屋所有权，以及房屋内部装修（详见下表《评估结果明细
表》）。
我公司根据国家有关的政策、法规文件、委托人提供的有关资料以及估价人员实地
查勘、查阅掌握的资料，遵循估价原则，按照估价程序，土地价值采用市场比较法、建
筑物价值采用成本法作为主要估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验
和对影响房地产价值因素分析、估算，确定委托估价对象在价值时点二〇一九年十二
月十八日的假定未设立法定优先受偿权利下的评估价值合计为人民币 124,053,400 元
（百位取整），大写人民币壹亿贰仟肆佰零伍万叁仟肆佰元整; 根据委托人提供给我
公司的《法定优先受偿权利证明》，估价对象在拟进行本次抵押行为时，其法定优先受
偿款数额为 0 元, 故估价对象本次抵押价值合计为人民币 124,053,400 元（百位取整），
大写人民币壹亿贰仟肆佰零伍万叁仟肆佰元整，详见下文《评估结果明细表》。
备注：
1）抵押价值=市场价值－法定优先受偿款；
2）本次评估市场价值包含 2 宗国有工业用地土地使用权价值（评估土地面积合计为 182,200.21 ㎡）及上盖 2 栋建
筑物价值（评估建筑面积合计为 33,791.44 ㎡）。
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
法定代表人：
二〇二〇年一月二日
评估结果明细表
鹏信房估字[2020]第 YFS002 号
价值时点：2019 年 12 月 18 日
项目名称：关于安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角 2 宗工业用地及上盖 2 栋建筑物房地产抵押价值评估
委托方：安徽科达洁能股份有限公司
法定优
序 项目类 规划 评估 评估土地面 评估建筑面 评估单价 评估市值 抵押价值
项目地址 权属证号 权属人 总层数 先受偿 备注
号 型 用途 楼层 积（㎡） 积（㎡） （元/㎡） （元） （元）
款（元）
皖（2019）马鞍 安徽科达
开发区南区，常合高速与天 工业 土地价
1 土地 山市不动产权 洁能股份 --- --- 13,919.06 --- 430 5,985,200 0 5,985,200
门大道交叉口西北角 用地 值
第 0013335 号 有限公司
安徽科达
天门大道南段 2611 号 1-2 工业 土地价
2 土地 洁能股份 --- --- 168,281.15 --- 415 69,836,700 0 69,836,700
栋-全部 用地 值
有限公司
皖（2019）马鞍 安徽科达 钢与钢筋
天门大道南段 2611 号 1-2
3 建筑物 山市不动产权 洁能股份 工业 混凝土结 整栋 --- 27,674.22 1,440 39,850,900 0 39,850,900
栋-全部
第 0089163 号 有限公司 构，共 3 层 建筑物
安徽科达 价值
天门大道南段 2611 号 1-2 钢结构，共
4 建筑物 洁能股份 工业 整栋 --- 6,117.22 1,370 8,380,600 0 8,380,600
栋-全部 1层
有限公司
合计
182,200.21 33,791.44 --- 124,053,400 0 124,053,400 -
目 录
估价师声明 ............................................................................................................................. 1
估价假设和限制条件 ............................................................................................................. 2
房地产估价结果报告 ............................................................................................................. 5
（一）估价委托人 .......................................................................................................... 5
（二）房地产估价机构 .................................................................................................. 5
（三）估价目的 .............................................................................................................. 6
（四）估价对象 .............................................................................................................. 6
（五）价值时点 .............................................................................................................. 7
（六）价值类型 .............................................................................................................. 7
（七）估价原则 .............................................................................................................. 8
（八）估价依据 .............................................................................................................. 9
（九）估价方法 ............................................................................................................ 10
（十）估价结果 ............................................................................................................ 11
（十一）注册房地产估价师 ........................................................................................ 11
（十二）实地查勘期 .................................................................................................... 11
（十三）估价作业期 .................................................................................................... 11
房地产估价技术报告 ........................................................................................................... 12
（一）估价对象描述与分析 ........................................................................................ 12
（二）市场背景分析 .................................................................................................... 15
（三）最高最佳利用分析 ............................................................................................ 20
（四）估价方法适用性分析 ........................................................................................ 21
（五）估价测算过程 .................................................................................................... 22
（六）估价结果的确定 ................................................................................................ 43
（七）相关风险提示 .................................................................................................... 46
（八）估价对象变现能力分析 .................................................................................... 48
附件 ....................................................................................................................................... 50
（一）委托人《营业执照》复印件 ............................................................................ 50
（二）《房地产估价委托书》复印件 ........................................................................ 50
（三）《法定优先受偿权利证明》复印件 ................................................................ 50
（四）估价对象位置图 ................................................................................................ 50
（五）估价对象实地查勘情况和相关照片 ................................................................ 50
（六）《不动产权证书》复印件 ................................................................................ 50
（七）估价机构营业执照和估价资质证书复印件 .................................................... 50
（八）注册房地产估价师估价资格证书复印件 ........................................................ 50
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估价师声明
我们郑重声明：
1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导
性陈述和重大遗漏；
2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
3、 我们与本估价报告中的被估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个
人利害关系或偏见。
4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、
《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）和中华人民共和国建设
部《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8 号）进行估价工作，撰写
估价报告。
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估价假设和限制条件
（一）一般假设
1、估价委托人提供了估价对象的《不动产权证书》【证号：皖（2019）马鞍山市
不动产权第 0013335 号、皖（2019）马鞍山市不动产权第 0089163 号】复印件，我们
慎审检查了估价委托人提供的上述资料，但未能核查其资料原件，并未能向政府有关
部门进行核实。在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，本次估
价假定估价委托人提供的资料是合法、真实、准确、完整的。估价人员及估价机构不
对上述资料的合法、真实、准确、完整性负责。本次估价以该权属文件所载的相关内
容作为估价依据。
2、我们未获得估价对象的地块面积、建筑面积的测量专业意见，亦未对其进行专
业测量。本次估价时我们以权属证明复印件所记载数据为准进行相关说明和测算。根
据实地查勘，估价对象的现状用途为整体工业项目，与权属证明的证载用途一致。
3、我们对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使
用状况，并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结构性损害或其他缺
陷；我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注。在无
理由怀疑估价对象存在安全、环境污染隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情
况下，假定估价对象能正常安全使用。
4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的市场交易，即能满足
以下条件：
（1）交易双方是自愿地进行交易的；
（2）交易双方是出于利己动机进行交易的；
（3）交易双方是精明的、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；
（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；
（5）该房地产可以继续使用；
（6）在此期间物业价值将保持稳定；
（7）不考虑特殊买家的额外出价。
5、估价对象位置、评估范围及使用状况等，均以领勘人描述为准，本次估价时以
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此为前提进行评估，估价人员无法确定其是否存在误指或错指的情况，若与实际情况
不符，则估价结果应作相应调整或重新评估，提醒报告使用人注意。
（二）未定事项假设
本次估价的估价对象不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。
（三）背离事实假设
本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故本估价报告无背离事实假设。
（四）不相一致假设
本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。
（五）依据不足假设
1、估价委托人提供了《不动产权证书》【证号：皖（2019）马鞍山市不动产权第
0013335 号、皖（2019）马鞍山市不动产权第 0089163 号】，但无法提供《不动产权
证书》权属证书原件以供查阅，我司亦无法获取权属必要的证明和相关资料。本次估
价假设估价委托人提供的权属资料复印件及其记载信息合法、真实、准确、完整为估
价前提。
2、估价人员实地查勘时，均未发现估价对象门牌号，根据估价人员实地查勘及向
委托人确认，本次估价假设实地查勘中领勘人所指认物业与证载物业为同一物业。
3、根据估价委托人提供的《不动产权证书》复印件未见记载估价对象他项权利登
记情况，本次评估以估价对象未设定他项权利为前提条件进行评估。经询问估价委托
人及实际调查，注册房地产估价师所能知悉的估价对象其他法定优先受偿款为 0 元，
本次评估时假定估价对象法定优先受偿款为 0 元为前提条件，若法定优先受偿款实际
情况与报告所披露数据不一致，应调整评估物抵押价值。
（六）、估价报告使用限制
1、本估价报告仅作为委托人拟向银行申请抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提
供参考，不对其他用途负责。
2、本估价报告的使用者为估价委托人和国家法律、法规规定的估价报告使用者。
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估价机构不承担上述以外的任何单位和个人对本估价报告书的全文或部分内容提出的
任何责任。
3、本估价报告包括致估价委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价
结果报告、估价技术报告、附件共六部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中
部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。
4、使用本报告有关人士，如有疑问，可向本公司咨询，任何其它单位或个人意见
不代表我公司对该物业价值之意见。如报告使用不当引起的任何法律、民事责任等与
估价机构无关，同时，估价机构保留追究因报告使用不当给估价机构造成损失的法律
责任。
5、报告在市场无较大波动情况下的使用期为一年，即从二〇二〇年一月二日至二
〇二一年一月一日止，若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变
化，该估价结果应作相应调整或重新估价。
6、未经本公司同意，任何单位或个人不得将本报告的全部或部分内容在任何公开
的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
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房地产估价结果报告
（一）估价委托人
名 称：安徽科达洁能股份有限公司
《营业执照》统一社会信用代码：91340500661503967A
类 型：其他股份有限公司(非上市)
住 所：安徽省马鞍山经济技术开发区天门大道南段 2611 号
法定代表人：陈新疆
注册资本：人民币肆仟肆佰陆拾万圆整
成立日期：2007 年 04 月 28 日
营业期限：长期
经营范围：节能环保和清洁能源相关机械设备及相关自动化技术及装备的研
制、开发与制造、销售；压力管道的设计及安装；压力容器的设计
及制造与销售；A 级锅炉部件（仅限烟道式余热锅炉水冷壁及集箱）
制造；机电产品零配件销售；煤炭批发经营；自营或代理各类商品
和技术的进出口业务（国家限定企业经营和禁止进出口的商品和技术
除外）；石油化工工程、环保工程、冶金工程、化工石化医药行业设
计与服务；危险废物收集、贮存、处置及综合利用（不含危险化学品
及易制毒品）；清洁煤气、蒸气、蒸汽的制造与销售（限分支机构经
营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）房地产估价机构
名名称：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
住所：深圳市福田区福中路福景大厦中座 14 楼
法人代表：聂竹青
资格等级：一级
估价备案证书编号：粤房估备字壹 0200040
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联系电话：0757-86236445
（三）估价目的
根据《房地产估价委托书》，本次估价目的系为委托人拟申请抵押贷款，确定房
地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值。
（四）估价对象
估价对象 1-4 为安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角 2
宗工业用地（土地面积合计为 182,200.21 平方米）及上盖 2 栋建筑物（建筑面积合计
为 33,791.44 平方米），以及房屋内部装修，估价对象具体情况如下：
估价对象 1：开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角
根据估价委托人提供的《不动产权证书》【证号：皖（2019）马鞍山市不动产权
第 0013335 号】复印件记载：权利人为安徽科达洁能股份有限公司；共有情况：为单
独所有；权利性质：出让；不动产登记日期为：未见记载。
（1）土地基本状况
估价对象土地坐落：安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西
北角，使用权类型：出让；地类（用途）：工业用地；使用权面积：13,919.06 ㎡；终
止日期：2069 年 1 月 7 日；土地形状较规则多边形，开发程度达到“五通一平”；估价
对象宗地四至：东至山深线，西至其他用地，南至其他用地，北至其他用地。
估价对象 2~4：天门大道南段 2611 号 1-2 栋-全部
根据估价委托人提供的《不动产权证书》【证号：皖（2019）马鞍山市不动产权
第 0089163 号】复印件记载：权利人为安徽科达洁能股份有限公司；共有情况：均为
单独所有；房屋所有权来源：均为 2013 年自建；不动产登记日期均为 2019 年 12 月
24 日。
（1）土地基本状况
估价对象 2 土地坐落：天门大道南段 2611 号 1-2 栋-全部，使用权类型：出让；
地类（用途）：工业用地；使用权面积：168,281.15 ㎡；终止日期：2061 年 02 月 28
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日；土地形状较规则多边形，开发程度达到“五通一平”；估价对象宗地四至：东至宁
芜路，西至乙字河，南至大桥北线，北至超山路。
（2）建筑物及附着物基本状况
估价对象位于天门大道南段 2611 号 1-2 栋-全部，宗地已开发建成工业厂区，宗
地内建有 2 栋建筑物，并均已办理产权证，四周建有围墙围蔽。
1）估价对象 3：天门大道南段 2611 号 1-2 栋-全部
天门大道南段 2611 号 2 栋，建筑面积为 27,674.22 平方米，规划用途为工业厂房，
建筑结构为钢与钢筋混凝土结构，层数共 3 层 ，本次评估范围为整栋。建筑外墙为喷
涂及彩钢板，办公楼部分室内为普通装修，墙面为乳胶漆墙面，地面为地砖，天花板
为石棉瓦吊顶及喷涂，层高均约 3 米，水、电、消防等设施齐全，现状用途作办公楼
使用；厂房部分室内为普通装修，墙面为彩钢板，地面为钢筋混凝土地面刷地坪漆，
天花板为彩钢板屋面，层高约 15 米，配备多部天车，水、电、消防等设施齐全，现状
用途作生产厂房使用；2013 年建成，成新度较高，建筑物维护使用情况较好。
2）估价对象 4：天门大道南段 2611 号 1-2 栋-全部
天门大道南段 2611 号 1 栋，建筑面积为 6,117.22 平方米，规划用途为工业，建筑
结构为钢结构，层数共 1 层 ，本次评估范围为整栋。建筑外墙为彩钢板，室内为普通
装修，墙面为彩钢板，地面为钢筋混凝土地面刷地坪漆，天花板为彩钢板屋面，层高
约 15 米，配备多部天车，水、电、消防等设施齐全，现状用途作生产厂房使用；2013
年建成，成新度较高，建筑物维护使用情况较好。
（五）价值时点
根据《房地产估价委托书》，以查勘之日作为本次价值时点，即二〇一九年十二
月十八日。
（六）价值类型
本估价报告出具的市场价值是指估价对象于价值时点二〇一九年十二月十八日，
对应剩余使用年限为《不动产权证书》登记的土地剩余使用年限及符合前述假设和限
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制条件下、最高最佳利用情况下所能体现的市场价值。
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷
款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以
及其他法定优先受偿款。
抵押价值等于假设未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉
的法定优先受偿款。
（七）估价原则
本次估价以独立、客观、公正为工作原则，以合法原则、价值时点原则、最高最
佳利用原则、替代原则、谨慎性原则为操作性原则。
1、独立、客观、公正原则
要求注册房地产估价师和房地产估价机构站在中立的立场上，实事求是、公平正
直地评估出对各方利害关系人均是公平合理的价值或价格。
2、合法原则
要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则
评估价值应是估价对象在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
4、替代原则
评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格差应在合理范围内。
5、最高最佳利用原则
房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大化的合理、可能的
利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
6、谨慎性原则
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，
应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，谨慎考虑其导致估价价值或价格
偏高的一面。具体到抵押估价是指在面对不确定因素的情况下做出判断时，应保持必
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要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损
失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
（八）估价依据
本次估价依据国家、安徽省和马鞍山市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和
政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：
1、法律、法规和政策文件
（1）《中华人民共和国资产评估法》（主席令第 46 号 2016 年 12 月 1 日起实施）；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中
华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）；
（3）《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人
民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）；
（4）《中华人民共和国物权法》（主席令第 62 号 2007 年 10 月 1 日起实施）；
（5）《中华人民共和国担保法》（主席令第 50 号 1995 年 6 月 30 日发布）；
（6）《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第 74 号 2008 年 1 月 1 日起实施）
（7）《城市房地产抵押管理办法》（原建设部令第 56 号，2001 年 8 月 15 日修
订）；
（8）《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建
住房[2006]8 号）；
（9）《房地产抵押估价指导意见》（2006）。
2、技术规程
（1）《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
（2）《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；
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（3）《房地产估价报告评审标准（试行）》（2011 年 6 月起试用）；
（4）《房地产估价技术指引》（编号：SZDB/Z 273-2017）。
3、估价委托人提供的资料
（1）委托人《营业执照》（复印件）；
（2）《房地产估价委托书》；
（3）《法定优先受偿权利证明》；
（4）《不动产权证书》【证号详见评估结果明细表】复印件。
4、其他资料
（1）估价人员现场勘察调查获得的实况和资料；
（2）当地近期房地产市场交易资料及技术参数；
（3）估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。
（九）估价方法
本次估价选择了成本法对估价对象价值进行评估，其中土地的取得成本采用比较
法得出。
成本法是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与待估房地产可以产生同等效用
的房地产所需投入的合理费用，也应当是待估房地产价值的衡量标准。即是以开发或
建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，加上正常的资金
利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
其中土地取得成本采用比较法得出：
比较法，也称市场比较法，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一。
比较法是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时
期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照
该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日
地价的方法。
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（十）估价结果
经过市场调查和实地查勘，根据相关资料和有关政策法规，并遵循房地产估价原
则，土地价值采用市场比较法、建筑物价值采用成本法确定委托估价对象在价值时点
二〇一九年十二月十八日的假定未设立法定优先受偿权利下的评估价值合计为人民币
124,053,400 元（百位取整），大写人民币壹亿贰仟肆佰零伍万叁仟肆佰元整; 根据委
托人提供给我公司的《法定优先受偿权利证明》，估价对象在拟进行本次抵押行为时，
其法定优先受偿款数额为 0 元, 故估价对象本次抵押价值合计为人民币 124,053,400 元
（百位取整），大写人民币壹亿贰仟肆佰零伍万叁仟肆佰元整，详见下文《评估结果
明细表》。
（十一）注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期
刘敏杰 4420060104 2020 年 01 月 02 日
陈 英 4420070161 2020 年 01 月 02 日
参加估价的估价助理：曾依凡
（十二）实地查勘期
二〇一九年十二月十八日
（十三）估价作业期
二〇一九年十二月十八日至二〇二〇年一月二日
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报告编号：鹏信房估字[2020]第 YFS002 号
房地产估价技术报告
（一）估价对象描述与分析
1、估价对象的实物状况描述
根据估价人员实地查勘及估价委托人提供的产权资料复印件得知：估价对象位
于安徽省马鞍山市安徽科达洁能股份有限公司厂区，详细信息见下表：
估价对象 1：开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角
名称 安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角
使用权面积 13,919.06 ㎡
四至 东至山深线，西至其他用地，南至其他用地，北至其他用地
土地 形状 较规则多边形
实物
土壤地质 土壤未受污染，地基承载力和稳定性较好
状况
描述 地类（用途） 工业用地
地形地势 平坦
开发程度 宗地红线外“五通”，红线内场地平整
估价对象 2~4：天门大道南段 2611 号 1-2 栋-全部
名称 天门大道南段 2611 号 1-2 栋-全部
使用权面积 168,281.15 ㎡
四至 东至宁芜路，西至乙字河，南至大桥北线，北至超山路
形状 较规则多边形
土地实物
土壤地质 土壤未受污染，地基承载力和稳定性较好
状况描述
地类（用途） 工业用地
地形地势 平坦
开发程度 宗地红线外“五通”，红线内场地平整
估价对象 3: 天门大道南段 2611 号 估价对象 4: 天门大道南段 2611 号
名称
1-2 栋-全部 1-2 栋-全部
建筑面积 27,674.22 ㎡ 6,117.22 ㎡
建筑结构 钢与钢筋混凝土结构，共 3 层 钢结构共 1 层
房屋现状用途 厂房、办公 厂房
设施设备 水、电、消防栓、消防梯 水、电、消防栓
总层数及评估楼
共 3 层/评估范围为整栋 共 1 层/评估范围为整栋
层
建筑物实
办公部分约 3 米，厂房部分约 15
物状况描 层高（㎡） 约 15 米
米
述
空间布局 独栋多层综合楼、厂房建筑 独栋单层厂房建筑
建成时间 2013 年建成 2013 年建成
建筑功能 通风、采光、隔热、防渗透均较好
维护状况 维护和保养状况均较好
装饰 厂房部分为彩钢板外墙，办公部分
外墙 彩钢板外墙
装修 为喷涂
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厂房部分为彩钢板，办公部分为乳
内墙 彩钢板
胶漆
车间部分地面为地坪漆、水磨石地 车间部分地面为地坪漆、水磨石地
地面
面；办公部分为瓷砖 面
厂房部分为彩钢板；办公部分为铝
天花 彩钢板
扣板吊顶
门窗 卷闸铁门、铝合金窗、木门 卷闸铁门、铝合金窗
卫生间 瓷片墙面、瓷砖地面、铝扣板吊顶 无
其他 无
2、权益状况描述与分析
根据委托人提供的《不动产权证书》【证号：皖（2019）马鞍山市不动产权第
0013335 号、皖（2019）马鞍山市不动产权第 0089163 号】复印件得知：估价对象位
于安徽省马鞍山市安徽科达洁能股份有限公司厂区，详细信息见下表：
估价对象 1：开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角
名称 安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角
权利人 安徽科达洁能股份有限公司
房地产 共有情况 单独所有
权基本
产权证名 《不动产权证书》【证号：皖（2019）马鞍山市不动产权第 0013335
信息
称及证号 号】
登记日期 未见记载
权利类型 国有建设用地使用权
使用权类
出让
型
土地权 地类（用
益状况 工业用地
途）
描述 土地终止
2069 年 01 月 07 日
日期
使用权面
13,919.06
积（㎡）
估价对象 2~4：天门大道南段 2611 号 1-2 栋-全部
安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道
名称
交叉口西北角
权利人 安徽科达洁能股份有限公司
共有情况 单独所有
房地产权基本
信息 《不动产权证书》【证号：皖（2019）马鞍山市不
产权证名称及证号
动产权第 0089163 号】
登记日期 2019 年 12 月 24 日
权利类型 国有建设用地使用权
土地权益状况
使用权类型 出让
描述
地类（用途） 工业用地
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土地终止日期 2061 年 8 月 15 日
使用权面积（㎡） 168,281.15
估价对象 3: 天门大道 估价对象 4: 天门大道
名称
南段 2611 号 1-2 栋-全部 南段 2611 号 1-2 栋-全部
建筑面积（㎡） 27,674.22 ㎡ 6,117.22 ㎡
房屋所有权来源 自建
房屋用途 厂房、办公 厂房
房屋权益状况描 建成时间 2013 年建成 2013 年建成
述
权属状况 产权清晰
出租或占有情况 自用 自用
他项权利情况 未见记载 未见记载
其他 无
3、区位状况描述与分析
3.1、所在区域概况
马鞍山，简称“马”，是安徽省地级市，位于安徽东部、苏皖交汇地区，是合肥都
市圈、南京都市圈核心层城市、长三角城市群成员城市、长江经济带沿线城市、皖江
城市带承接产业转移示范区门户城市；辖 3 区 3 县，总面积 4049 平方公里。2018 年，
常住人口 233.7 万人。
马鞍山横跨长江、接壤南京，自古就有“金陵屏障、建康锁钥”之称。早在六朝时
期，许多名公巨卿、贤达雅士就流连驻足马鞍山，留下众多古迹和文化遗存。先后获
得全国文明城市国家公共文化服务标准化建设试点城市、全国科技兴市试点城市、皖
南国际旅游文化示范区、首批国家信息消费示范城市、中国诗歌之城等殊荣。
2009 年 1 月，马鞍山市获评第二届全国文明城市。2018 年 4 月 2 日，科技部、
国家发展改革委发布支持新一批城市开展创新型城市建设的名单，全国 17 座城市入
选，马鞍山名列其中。2018 年，马鞍山市实现地区生产总值（GDP）1918.10 亿元。
2018 年重新确认国家卫生城市（区）。2019 年 11 月 15 日，被授予“国家森林城市”
称号。
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3.2、所在区位状况描述与分析
估价对象 1~4 作为一个整体工业厂区使用，区域状况基本一致，如下表：
安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角 2 宗工业用
名称
地及上盖 2 栋建筑物
坐落 安徽省马鞍山市安徽科达洁能股份有限公司厂区
方位 安徽省马鞍山市安徽科达洁能股份有限公司厂区
位置状况 与重要场所或设施的距离 距离常合高速出入口约 500 米
临路状况 临天门大道
楼层 总楼层分别为 3、1 层，评估范围均为整栋
有马鞍山市钢晨物流园、马鞍山路桥工程有限公司、马鞍山市智宸科技有限
周边知名物业
公司、安徽鹰唛食品有限公司等
道路状况 天门大道，车流量较大
出入可利用交通工具 有 9129 路公交车频繁经过，公交便捷程度较高
交通状况
交通管制情况 无车辆及交通时间限制
停车方便程度 厂区内部设有停车场，车位充裕
自然环境 周边绿化率一般，自然环境一般
人文环境 周边主要为工业区，人口素质一般，人文环境一般
周边环境
附近多为家用电器加工、塑料制品、玻璃工艺、机械等生产、加工厂房，工
工业环境
业聚集度较高
景观 无特殊景观
基础设施 供水、供电、通信等基础设施完备
外部配套
设施设备 有安徽省马鞍山市烟草专卖局、福达人才公寓、滨江郡、汽车城二手车交易
公共服务设施
市场、仁华超市、中国银行、工商银行等，公共配套设施较完善
（二）市场背景分析
1、2018 年第 1-11 月马鞍山市经济运行情况
1—11 月份，全市经济运行总体平稳。
工业经济较快增长。1—11 月份，全市规模以上工业增加值同比增长 8.3%，增
幅比全省平均水平高 1 个百分点。超七成行业保持增长。全市 36 个工业大类行业
中，有 28 个行业实现增长，行业增长面为 77.8%；28 个行业规模以上工业增加值同
比增长 10.2%，拉动全市规模以上工业增加值增幅 9.3 个百分点。重点工业企业生产
形势良好。全市 1144 户规模以上工业企业增长面为 62%。以马钢废钢（增长
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39.8%）、安徽诚兴金属（增长 44%）和盘景水泥（增长 49.8%）为代表的重点企业
生产增长势头良好。新增企业增势强劲。全市 84 户新增规模以上工业企业增加值同
比增长 4 倍，拉动全市工业增加值增幅 2.4 个百分点。
固定资产投资增速提升。1—11 月份，全市固定资产投资同比增长 8.7%，增幅
比 1—10 月份提升 0.4 个百分点。其中，第一产业投资下降 34.1%，第二产业投资增
长 23.3%，第三产业投资下降 1.7%。工业投资增长强劲。工业投资同比增长 23.3%，
工业投资占全市固定资产投资比重为 50.8%，拉动全市投资增长 10.4 个百分点。民间
投资较快增长。民间投资同比增长 16.5%，民间投资占全市固定资产投资比重为
72.5%，拉动全市投资增长 11.2 个百分点。房地产投资增速较低。房地产开发投资同
比增长 4.9%，增速比全部投资低 3.6 个百分点。
财政收入平稳增长。1—11 月份，全市实现财政收入 273.77 亿元，同比增长
6.4%。其中，税收收入 233.04 亿元，增长 5.5%，税收收入占财政收入比重为
85.1%。增值税（12.6%）、企业所得税（28.8%）、个人所得税（0.3%）等主体税种
保持增长。
限上消费品零售额增幅较快。1—11 月份，全市实现限额以上消费品零售额
134.57 亿元，同比增长 11.8%，增幅比全省平均水平高 3.5 个百分点。城乡市场协调
发展。限上城镇消费品零售额 125.76 亿元，增长 11.7%；乡村零售额 8.81 亿元，增
长 13.8%。商品零售增幅高于餐饮收入。限上商品零售额 127.28 亿元，增长 12%；限
上餐饮收入 7.29 亿元，增长 8.9%。大多数商品消费保持增长。限额以上单位 21 大类
零售商品中，有 19 大类增长。
实际利用外资稳定增长。1—11 月份，全市实际利用外商直接投资 24.63 亿美
元，同比增长 7.7%。
外贸进出口总额较快增长。1—11 月份，全市实现进出口总额 47.78 亿美元，同
比增长 17.8%。其中，出口 23.23 亿美元，增长 30%；进口 24.54 亿美元，增长
8.2%。马钢进出口总额 19.38 亿美元，下降 1.6%。
金融市场运行平稳。11 月末，全市金融机构本外币各项存款余额 2371.25 亿元，
同比增长 4.6%。其中，单位存款 1033.98 亿元，增长 0.6%；个人存款 1289.6 亿元，
增长 12.5%。本外币各项贷款余额 1853.64 亿元，增长 13.8%。
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居民消费价格温和上涨。1—11 月份，全市居民消费价格指数上涨 2.3%。八大
类商品及服务价格指数“七涨一跌”，其中，涨幅靠前的有食品烟酒类（5.8%）、衣着
类（2.8%）、教育文化和娱乐类（2.6%）；交通和通信类（-3.8%）价格下跌。工业
生产者出厂价格指数同比下降 0.7%。在所调查的 25 个大类工业行业中，12 行业产品
价格上涨，13 行业下跌。
中长期贷款、工业用电量和铁路货运量增长。1—11 月份，全市工业用电量
160.01 亿千瓦时，同比增长 1.3%；铁路货运量 259.8 万吨，增长 0.4%。11 月末，金
融机构本外币中长期贷款余额 1088.13 亿元，增长 7.1%。
2、房地产相关政策
（1）“央五条”出台金融机构力保首套房贷需求
2014 年 5 月 12 日，央行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究
落实差别化住房信贷政策。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品
住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的
个人住房贷款”。“央五条”是在房地产贷款市场出现萎靡现象的背景下，我国金融调
控部门首度发声，力保首套房贷需求。
（2）“930”认房不认贷
2014 年 9 月 30 日，央行“房贷新政”出台。对贷款购买首套普通自住房的家庭，
贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍。对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家
庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。
（3）央行降息
中国人民银行决定，自 2015 年 3 月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准
利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%;一年期存款基准利
率下调 0.25 个百分点至 2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率
浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍;其他各档次存贷款基准利率及
个人住房公积金存贷款利率相应调整
（4）“330 新政”
2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会当天联合下发通知，对拥有一套住房
且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%。
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使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付 20%；拥有一套住房并已结清
贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付 30%。此外，国家财政部、税务
局当天发表通知，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将
购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的
价款后的差额征收增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，
免征增值税。
（5）央行 5 月 11 日降息
中国人民银行决定，自 2015 年 5 月 11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准
利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%;一年期存款基准利率
下调 0.25 个百分点至 2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮
动区间的上限由存款基准利率的 1.3 倍调整为 1.5 倍。
（6）央行 9 月 26 日降息
中国人民银行决定，自 2015 年 9 月 26 日起下调存贷款利率各 0.25 个百分点，同
时定向降准。一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.85%；一年期存款基准利率
下调 0.25 个百分点至 2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款
利率相应调整。
（7）央行 8 月 26 日降息
中国人民银行决定，自 2015 年 8 月 26 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基
准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调
0.25 个百分点至 4.6%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.75%；其他各档次
贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以
上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利
率浮动上限不变。
（8）央行 10 月 24 日降息
中国人民银行决定，自 2015 年 10 月 24 日起，下调金融机构人民币贷款和存款
基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调
0.25 个百分点至 4.35%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.5%；其他各档次
贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷
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款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动
上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监
督指导，提高货币政策传导效率。
（9）契税调整
自 2016 年 2 月 22 日起，个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，
减按 1%的税率征收契税;面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税；个人
购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税;
面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。
（10）营改增
5 月 1 日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开。营改增新政下，对于房地
产业的定义与增值税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和
租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业
地产等。房地产业将适用于 11%的增值税税率，较之增值税 5%的税率有大幅上涨。
2019 年 4 月 1 日起，我国制造业等行业增值税税率将由 16%降至 13%，交通运
输和建筑等行业增值税税率将由 10%降至 9%。围绕这项重大部署，今年 3 月 20 日召
开的国务院常务会议推出三项配套措施:一是进一步扩大进项税抵扣范围;二是对政策
实施后纳税人新增的留抵税额，按有关规定予以退还;三是相应调整部分货物服务出
口退税率、购进农产品适用的扣除率等。
3、马鞍山市 2019 年 9 月住宅市场分析
（1）房地产开发投资情况
9 月，全市完成房地产投资 26.4 亿元，同比增长 17.3%。
（2）新建商品房供应情况
9 月份，全市新批准预售商品房上市 2903 套 33.43 万平方米，环比分别增长
54%、52.6%，同比分别增长 34.3%、29.6%。其中：新批准预售商品住房上市 2831
套 32.68 万平方米，环比分别增长 54.7%、53.2%，同比分别增长 34.6%、30.6%。
（3）新建商品房交易情况
9 月份，全市商品房成交 2003 套，成交面积 22.67 万平方米，成交金额 16 亿元，
环比分别增长 9.6%、6.9%、11.5%，同比分别下降 22.5%、17.2%、16.3%。其中：商
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品住房成交 1683 套，成交面积 19.73 万平方米，成交金额 13.92 亿元，环比分别增长
5.1%、2.3%、5.8%，同比分别下降 17.3%、15.1%、13.9%。
（4）新建商品房库存情况
9 月末，全市已取得预售许可在售商品房 30477 套 286.77 平方米，按照近三年月
均销售面积计算，在不增加新房供应的情况下，消化全部商品房库存预计需要 7.4 个
月，较 2018 年末缩短 0.2 个月。其中：全市商品住房库存 18947 套 218.05 万平方米，
消化预计需要 6.2 个月，较 2018 年末增加 0.6 个月。
（5）二手房交易情况
9 月全市二手房成交 2254 套，同比增长 8%，环比下降 4.5%；交易面积 20.17 万
平方米，同比增长 6.7%，环比下降 7.9%；交易金额 9.25 亿元，同比增长 11.9%，环
比下降 7.2%。其中二手住宅成交 2181 套，同比增长 11.3%，环比下降 3.7%；交易面
积 19.6 万平方米，同比增长 9.4%，环比下降 7.4%；交易金额 8.89 亿元，同比增长
14.7%，环比下降 7.6%。
4、总结：
为保持房地产市场稳定运行，预计未来政策调控将以稳为主，整体市场受政策
影响下行趋势不变，但回落空间有限。需求端，销售回暖，得益于前期引进人口购
房需求逐渐兑现，以及马鞍山市内生产和省内吸附的需求成为市场的主要支撑；价
格端，随着价格稳定预期的进一步巩固，价格稳字当头，基于成交量的带动以及政
策的压制，涨幅空间有限；土地方面，地价将在开发商的谨慎博弈中得到控制，全
装修政策将得到完善，房企的利润空间将得到一定的释放，可有效避免开发商一味
降成本影响建设质量，激发不良维权。
（三）最高最佳利用分析
最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最
大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
1、法律上允许：法律上允许是指在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让
合同等允许范围内的最高最佳利用。估价对象土地规划用途为工业用地，房屋现状
用途分别为厂房、办公等，整体为工业物业（含工业配套建筑），在估价对象实际的
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利用中，亦遵循了合法使用原则，估价对象均作为工业物业（含工业配套建筑）使
用，工业用途是其合法原则的体现；
2、技术上可能：对法律上允许的每一种利用方式，要检查其技术上是否具有可
能。估价对象房屋用途分别为厂房、办公等，整体为工业物业（含工业配套建筑），
实际使用中均做工业物业（含工业配套建筑）利用，该种利用方式在技术上可实现。
3、财务上可行：对法律上允许、技术上可能的每一种利用方式，需要从财务上
预测其可行性，只有估价对象未来的收入现值大于支出现值的利用方式，才是财务
上可行的利用方式。估价对象房屋用途分别为厂房、办公等，整体为工业物业（含工
业配套建筑），估价对象均作为工业物业（含工业配套建筑）利用，其收入现值大于
其支出现值，财务上可行。
4、价值最大化：在法律上允许、技术上可能、财务上可行的利用方式中，能使
估价对象的价值达到最大的利用方式。根据分析，估价对象均作为工业物业（含工业
配套建筑）利用，均位于安徽省马鞍山市安徽科达洁能股份有限公司厂区，区域内工
业聚集度较高，工业氛围浓厚，符合片区整体规划，均能在合法前提下实现价值的
最大化。
综上分析，我们认为估价对象的最高最佳利用均为维持现状作工业物业（含工业
配套建筑）利用。
（四）估价方法适用性分析
根据《房地产估价规范》，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较
法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法；估价对象
可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的
同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入
时，应选用成本法；估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除
成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
1、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行实地查勘后，根据估价
对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基
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本术语标准》，经过认真分析、反复研究：
（1）估价人员现场调查此类工业及工业配套设施物业在区域内工业房地产市场
上直接交易案例较少，不满足比较法使用条件，故不适合采用比较法进行测算；
（2）估价人员现场调查此类工业物业在区域内工业房地产市场上租赁案例较少
发生，故不采用收益法进行价格评估测算；
（3）估价对象均为建成后物业，其最高最佳利用方式为维持现状用途，不宜选
用假设开发法进行估价；
（4）估价人员调查区域内类似工业物业权属来源一般为业主从政府一级土地出
让市场上或法院拍卖市场取得工业土地后自行进行规划报建，区域内类似工业土地
政府出让一级市场案例较多，而且建筑物各项重建客观成本可以估算，故本次评估
选用成本法进行测算，其中土地取得成本采用市场比较法求取。
2、技术路线
根据估价目的，本次估价首先对估价对象（土地部分）采用比较法测算土地取得
直接成本，地上建筑物部分采用成本法测算建筑成本，土地及地上建筑物价值合计
即为本次估价对象房地产市场价值；扣除注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款
后的价值，即抵押价值。
抵押价值＝评估价值 － 法定优先受偿款数额
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押
贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数
额，以及其他法定优先受偿款。
（五）估价测算过程
成本法
计算公式为：房地产价值＝土地取得成本+开发建造成本+管理费用+销售税费+
投资利息+开发投资利润—建筑物及设施等折旧
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1、建筑物状况
本次评估厂区内包含建筑物共 2 栋，其主要状况详见下列物业状况明细表
估价对象 3: 天门大道南段 2611 号 估价对象 4: 天门大道南段 2611 号
名称
1-2 栋-全部 1-2 栋-全部
建筑面积 27,674.22 ㎡ 6,117.22 ㎡
建筑结构 钢与钢筋混凝土结构，共 3 层 钢结构共 1 层
房屋现状用途 厂房、办公 厂房
设施设备 水、电、消防栓、消防梯 水、电、消防栓
总层数及评估楼
共 3 层/评估范围为整栋 共 1 层/评估范围为整栋
层
办公部分约 3 米，厂房部分约 15
层高（㎡） 约 15 米
米
空间布局 独栋多层综合楼建筑 独栋单层厂房建筑
建成时间 2013 年建成 2013 年建成
建筑物实 建筑功能 通风、采光、隔热、防渗透均较好
物状况描 维护状况 维护和保养状况均较好
述 厂房部分为彩钢板外墙，办公部分
外墙 彩钢板外墙
为喷涂
厂房部分为彩钢板，办公部分为乳
内墙 彩钢板
胶漆
装饰 车间部分地面为地坪漆、水磨石地 车间部分地面为地坪漆、水磨石地
地面
装修 面；办公部分为瓷砖 面
厂房部分为彩钢板；办公部分为铝
天花 彩钢板
扣板吊顶
门窗 卷闸铁门、铝合金窗、木门 卷闸铁门、铝合金窗
卫生间 瓷片墙面、瓷砖地面、铝扣板吊顶 无
其他 无
2、土地取得成本
（1） 比较法测算土地取得直接成本
本次评估以估价对象 1 开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角为例，采
用比较法测算土地取得直接成本。
1）估价思路
市场比较法，简称比较法，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之
一。市场比较法是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地
与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知
的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估
土地的评估时日地价的方法。其计算公式如下：
V=VB×A×B×C×D 式中：
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V—待估宗地价格
VB—比较实例价格
A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
(1)用途类型相同或相近；
(2)交易类型相同；
(3)属于正常交易，或可修正为正常交易；
(4)区域及个别条件相近；
(5)交易时间与待估宗地的估价期日不能过长，在一个适度的时间范围内，同
时，时间对宗地价值的影响是可以调整的；
(6)交易实例与被评估宗地面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞
争状况和交易条件等；
(7)统一价格基础、统一比准基础。
本次评估，选择三个已发生交易，且用途与待估地块相同或相近的实例，以他
们的价格作比较，结合影响地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。
2）估价过程：
(1)选择交易实例
根据市场比较法的基本理论依据——替代原理，结合上述实例选取要求，对估
价对象近邻区或类似区的工业用地市场进行调查，选择三个已发生交易，三宗实例
具体状况如下：
实例 A：该地块位于经开区南区，金山路与银塘路交叉口东南角，供地方式为
挂牌出让，土地总面积为 30,227.73 ㎡，土地用途为工业用地，于 2019 年 09 月 27 日
成交，土地剩余使用年限为 50 年，成交价为 1068 万元，容积率 1.2≤FAR，地面地价
为 353 元/㎡；
实例 A 成交公示
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实例 A 位置图
案例 A
实例 B：该地块位于磁山路南侧，创新路北侧，供地方式为挂牌出让，土地总面
积为 13,894.52 ㎡，土地用途为工业用地，于 2019 年 12 月 18 日成交，土地剩余使用
年限为 50 年，成交价为 494 万元，容积率 1.2≤FAR，单位面积地价为 356 元/㎡；
实例 B 成交公示
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实例 B 位置图
案例 B
实例 C：该地块位于开发区南区红旗南路与超山路交叉口，供地方式为挂牌出
让，土地总面积为 37,856.67 ㎡，土地用途为工业用地，于 2019 年 12 月 17 日成交，
土地剩余使用年限为 50 年，成交价为 1353 万元，容积率 1.2≤FAR，地面地价为 357
元/㎡；
实例 C 成交公示
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实例 C 位置图
案例 C
待估宗地位置图
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估价对象
(2)比较因素选择
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有
A、交易时间：确定地价指数
B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易
C、区域因素：主要有宗地位置、交通状况【道路通达度、公交便捷度、距高速
公路出入口距离】、基础设施状况、公共设施完备度、商服繁华度、工业聚集度、规
划前景、环境优劣度等
D、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、地形地势、地质基础、规划限制、
开发利用状况、宗地最有效利用等。
E、其他因素：主要指土地用途、土地剩余使用年限、容积率等。
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表1 比较因素条件描述表
比较项目 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
开发区南区，常合高速
经开区南区，金山路与 磁山路南侧，创新路北 开发区南区红旗南路
土地位置 与天门大道交叉口西
银塘路交叉口东南角 侧 与超山路交叉口
北角
交易价格（单位面积地
待估 353 356 357
价，元／m2）
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
交易日期（价值时点） 2019 年 12 月 18 日 2019 年 9 月 27 日 2019 年 12 月 18 日 2019 年 12 月 17 日
交易情况（或方式） 正常 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地剩余使用年限（年） 49.05 50 50 50
道路便捷
宗地临近天门大道，临 宗地临近金山路，临次 宗地临近创新路，临次 宗地临近超山路，临次
度（临路
主干道 干道 干道 干道
状况）
交
通 公交便捷 附近目前有几路公交线路 附近目前有几路公交线路 附近目前有几路公交线路 附近目前有几路公交线路
状 度 停靠，公交较便捷 停靠，公交较便捷 停靠，公交较便捷 停靠，公交较便捷
况 距高速路 宗地高速路口距离较 宗地高速路口距离较 宗地高速路口距离较
宗地高速路口距离近
口距离 近 近 近
基础设施状况 周边设施已达五通 周边设施已达五通 周边设施已达五通 周边设施已达五通
区域 周边有学校、超市、银 周边有学校、超市、银 周边有学校、超市、银 周边有学校、超市、银
公共设施完备
因素 行等，公共设施完备度 行等，公共设施完备度 行等，公共设施完备度 行等，公共设施完备度
度
较完备 较完备 较完备 较完备
周边主要以工业为主， 周边主要以工业为主， 周边主要以工业为主， 周边主要以工业为主，
商服繁华度
商业氛围一般 商业氛围一般 商业氛围一般 商业氛围一般
周边工业物业较多，工 周边工业物业较多，工 周边工业物业较多，工 周边工业物业较多，工
工业聚集度
业聚集度较高 业聚集度较高 业聚集度较高 业聚集度较高
宗地周边已形成工业 宗地周边已形成工业 宗地周边已形成工业 宗地周边已形成工业
规划前景
聚集区，规划前景较好 聚集区，规划前景较好 聚集区，规划前景较好 聚集区，规划前景较好
周边少有污染企业，污 周边少有污染企业，污 周边少有污染企业，污 周边少有污染企业，污
环境优劣度
染较轻 染较轻 染较轻 染较轻
容积率 --- 1.2≤FAR 1.2≤FAR 1.2≤FAR
13,919.06 平方米，面 30,227.73 平方米，面 13,894.52 平方米，面 37,856.67 平方米，面
宗地面积（m2） 积较小，对开发利用有 积较大，对开发利用有 积较小，对开发利用有 积较大，对开发利用有
一定影响 一定影响 一定影响 一定影响
宗地形状为多边形，较 宗地形状为多边形，不 宗地形状为多边形，不 宗地形状为多边形，不
宗地形状
规则 规则 规则 规则
个
别 地形地势 优（平坦） 优（平坦） 优（平坦） 优（平坦）
因 地质较好，地基承载力 地质较好，地基承载力 地质较好，地基承载力 地质较好，地基承载力
素 地质地基
较大 较大 较大 较大
规划限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制
目前开发利用
已部分开发利用 未开发利用 未开发利用 未开发利用
状况
宗地最有效利
是达到有效利用 是达到有效利用 是达到有效利用 是达到有效利用
用
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表2 比较因素条件说明表
比较项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
开发区南区，常合高
经开区南区，金山路与 磁山路南侧，创新路北 开发区南区红旗南路与
土地位置 速与天门大道交叉口
银塘路交叉口东南角 侧 超山路交叉口
西北角
实例价格（地面地价，
待估 353 356 357
元/㎡）
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
交易日期（估价期日） 2019 年 12 月 18 日 2019 年 9 月 27 日 2019 年 12 月 18 日 2019 年 12 月 17 日
交易情况（或方式） 正常 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地剩余使用年期 49.05 50 50 50
交 道路通达度 临主干道 临次干道 临次干道 临次干道
通 公交便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷
状
况 距高速路口
近 较近 较近 较近
距离
区 基础设施完善度 已达五通 已达五通 已达五通 已达五通
域
因 公共设施完备度 较完备 较完备 较完备 较完备
素 商服繁华度 一般 一般 一般 一般
工业聚集度 较高 较高 较高 较高
规划前景 较好 较好 较好 较好
环境优劣度 污染较轻 污染较轻 污染较轻 污染较轻
容积率 --- 1.2≤FAR 1.2≤FAR 1.2≤FAR
面积较小，对开发利 面积较大，对开发利用 面积较小，对开发利用 面积较大，对开发利用有
宗地面积
用有一定影响 有一定影响 有一定影响 一定影响
宗地形状 较规则 不规则 不规则 不规则
个
别 地形地势 优 优 优 优
因
地质基础 较好 较好 较好 较好
素
规划限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制
目前开发利用状况 已部分开发利用 未开发利用 未开发利用 未开发利用
宗地最有效利用 是达到有效利用 是达到有效利用 是达到有效利用 是达到有效利用
(3)编制比较因素条件描述及说明表
根据待估地块与比较实例的比较因素，编制比较因素条件描述及说明表，见上
表 1、2。
(4)编制比较因素条件指数表
根据待估地块与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因
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素说明如下：
①交易情况：三个比较实例的交易情况实例均为公开市场交易(挂牌出让)的正常
市场价格，故修正系数为 100；
②用地类型：三个比较实例的土地用途均为工业用地，本次评估宗地规划用途为
工业用地，根据开发区类似工业用地及土地用地规划建设情况，均开发成工业厂房，
用途一致，故此项不做修正。
③交易日期：本次估价价值时点为 2019 年 12 月 18 日，三个比较实例的交易时
间为 2019 年 09 月 27 日、2019 年 12 月 18 日、2019 年 12 月 17 日，比较案例与估价
对象评估基准日不一致，但交易时间相距较短，期间地价无明显增长，故不需进行期
日修正。
④土地使用年限修正
土地使用年限修正指数公式：K＝[1-1/（1+r）n]/[1-1/（1+r）m]
式中：K---使用年期修正系数
r---土地还原率 6%[采用安全利率加风险调整值的方法确定，一般土地还原
率按价值时点时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率 1.5%，加
上一定的风险因素调整值（估价对象为较大型工业项目，故相应投资风险
较高，风险利率约为 4.5%），经测算分析取确定为 6%计]
n---待估宗地土地使用年期（年），本次待估宗地使用年限为 49.05 年。
m---比较实例宗地土地使用年限（年），本次估价中可比实例的使用年限
均为 50 年。
由此计算所得，待估宗地使用年期修正系数为 0.9967，三个可比案例的年期修正
系数均为 1。
项目 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
使用年限 49.05 50 50 50
修正指数 100 100.33 100.33 100.33
修正系数 -- 0.9967 0.9967 0.9967
⑤容积率：待估宗地现状容积率适中，可比案例容积率分别为 1.2≤r、1.2≤r、1.2≤r，
国家、安徽省和马鞍山市鼓励工业用地集约节约利用以及对工业用地增加容积率不加
收地价的客观情况；结合估价人员调查，马鞍山市出让纯工业用地容积率均为一个区
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间范围，容积率对工业用地价格影响不大；另根据《节约集约利用土地规定》（中华
人民共和国国土资源部令，自 2014 年 9 月 1 日起施行）第 6 号第二十四条 鼓励土地
使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土
地利用率，在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加
容积率的，不再增收土地价款。故不进行修正。
⑥区域因素修正
ⅰ道路便捷度（临路状况）：分为邻街巷、支路、次干道、主干道四个等级，以
待估宗地临路级别为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3；
ⅱ公交便捷度：分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以待估
宗地条件级别为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3；
ⅲ距高速路口距离：分为远、较远、一般、较近、近五个等级，以待估宗地条件
级别为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 4；
ⅳ基础设施状况：基础设施条件每增加或减少“一通”，指数增加或减少 3；
ⅴ公共设施完备度：分为完备、较完备、不完备三个等级，以待估宗地条件级别
为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3；
ⅵ商服繁华度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地条件级别
为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3；
ⅶ工业聚集度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗地条件级别
为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3；
ⅷ规划前景：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地条件级别为
100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3；
ⅸ环境优劣度：分为污染较重、有一定污染、污染较轻、污染轻，无污染五个等
级，以待估宗地环境优劣度为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 3。
⑦个别因素修正：
ⅰ宗地面积：根据宗地面积大小分为面积适中有利于开发利用、面积较小（较大）
对开发利用有一定影响、面积小（大）对开发利用影响较大三个等级，结合区域内土
地市场状况及土地面积变化对宗地地价的影响程度，以待估宗地形状为 100，确定宗
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地面积每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2；
ⅱ宗地形状：分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地形状为 100，每上
升或下降一个等级，指数上升或下降 3；
ⅲ地形地势：分为优（平坦）、较优（坡度＜2%）、一般（2%＜坡度＜5%）、
较劣（5%＜坡度＜10%）、劣（10%＜坡度）五个等级，以待估宗地指数为 100，每
上升或下降一个等级，指数上升或下降 3；
ⅳ地质地基：根据地质、地基承载能力，分为好、较好、一般、较差、差五个
等级，以待估宗地地质地基情况指数为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下
降 3；
ⅴ目前规划限制：分为有较大限制、有一定限制、无限制三个等级，以待估宗地
目前规划限制指数为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 5；
ⅵ目前开发利用状况：分为有已全部开发利用、部分开发利用、未开发利用三个
等级，以待估宗地目前开发利用状况指数为 100，每上升或下降一个等级，指数上升
或下降 5；
vii 宗地最有效利用：分为已达到最有效利用、未达到最有效利用，以待估宗地
条件指数为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 5。
(5) 编制比较因素条件指数表和比较因素修正系数表，见下表 3、表 4。
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表3 比较因素条件指数表
比较项目 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
实例价格（地面单价，元/㎡） 待估 353 356 357
土地用途 100 100 100 100
交易日期（估价期日） 100 100 100 100
交易情况（或方式） 100 100 100 100
土地剩余使用年期 100.00 100.33 100.33 100.33
道路通达度 100 97 97 97
交通状 公交便捷度 100 100 100 100
况 距高速路口
100 96 96 96
距离
区
基础设施完善度 100 100 100 100
域
因 公共设施完备度 100 100 100 100
素 商服繁华度 100 100 100 100
工业聚集度 100 100 100 100
规划前景 100 100 100 100
环境优劣度 100 100 100 100
容积率 100 100 100 100
宗地面积 100 100 100 100
宗地形状 100 97 97 97
个
别 地形地势 100 100 100 100
因 地质基础 100 100 100 100
素
规划限制 100 100 100 100
目前开发利用状况 100 95 95 95
宗地最有效利用 100 100 100 100
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表4 比较因素修正系数表
比较项目 案例 A 案例 B 案例 C
实例价格（地面单价，元/㎡） 353 356 357
土地用途 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期（估价期日） 1.0000 1.0000 1.0000
交易情况（或方式） 1.0000 1.0000 1.0000
土地剩余使用年期 0.9967 0.9967 0.9967
道路通达度 1.0309 1.0309 1.0309
交通状况 公交便捷度 1.0000 1.0000 1.0000
距高速路口距离 1.0417 1.0417 1.0417
基础设施完善度 1.0000 1.0000 1.0000
区域 公共设施完备度 1.0000 1.0000 1.0000
因素 商服繁华度 1.0000 1.0000 1.0000
工业聚集度 1.0000 1.0000 1.0000
规划前景 1.0000 1.0000 1.0000
环境优劣度 1.0000 1.0000 1.0000
区域因素修正系数 1.0739 1.0739 1.0739
容积率 1.0000 1.0000 1.0000
宗地面积 1.0000 1.0000 1.0000
宗地形状 1.0309 1.0309 1.0309
地形地势 1.0000 1.0000 1.0000
个别
地质基础 1.0000 1.0000 1.0000
因素
规划限制 1.0000 1.0000 1.0000
目前开发利用状况 1.0526 1.0526 1.0526
宗地最有效利用 1.0000 1.0000 1.0000
个别因素修正系数 1.0851 1.0851 1.0851
总修正系数 1.1614 1.1614 1.1614
比准价格(元/㎡) 410 413 415
3）最终比准地价的确定
经过比较分析，实例 A、B、C 的比准价格分别为 410 元/平方米、413 元/平方米、
415 元/平方米，三个修正结果差异不大，我们选用简单算术平均法计算最终比准价格，
即得
最终宗地单位面积地价=(410+ 413 +415 )÷3≈413（元/平方米）
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故：采用市场比较法测算宗地单位面积地价为 413 元/平方米。
（2）土地取得相关税费
购买税费包括契税及相关税费（如印花税、交易手续费等），其中契税为地价（不
含税）的 3%，印花税按总地价的 0.05％计算，则有：
附：土地税费相关税费明细表
序号 税费名称 税率
1 契税 土地交易价格（不含税）*3%
2 印花税 土地交易价格*0.05%
土地取得相关税费＝地价 V×3%÷（1+5%）+地价 V×0.05%
＝413×3%÷（1+5%）+413×0.05%
＝12（元/m2，个位取整）
（3）土地取得成本
土地取得成本＝宗地单位面积地价+ 土地取得相关税费
＝413+12＝430（元/m2，十位取整）
本次估价对象 2 工业用地与估价对象 1 工业用地位于同一个厂区，权属、规划用
途、使用状况、物业管理等状况基本一致，主要差别为土地剩余使用年限不一致，估
价对象 1 土地使用年限 50 年，至 2069 年 01 月 07 日止，剩余土地年限为 49.05 年；估
价对象 2 土地使用年限 50 年，至 2061 年 02 月 28 日止，剩余土地年限为 41.19 年；本
次评估以估价对象 1 土地单位面积地价为基准，对土地剩余使用年限进行修正，测算
得出估价对象 2 的单位面积地价。根据土地使用年限修正指数公式：K＝[1-1/（1+r）
n
]/[1-1/（1+r）m]，各个估价对象的年限修正系数及修正过程详见下表：
规划 比准单价 剩余使用年限因 评估单价
项目地址 土地年限
用途 （元/㎡） 素修正 （元/㎡）
开发区南区，常合高速与天 工业 使用年限 50 年，至
430 1.0000 430
门大道交叉口西北角 用地 2069 年 01 月 07 日止
天门大道南段 2611 号 1-2 栋 工业 使用年限 50 年，至
430 0.9646 415
-全部 用地 2061 年 02 月 28 日止
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（4）土地价值
估价对象土地价值=土地取得成本×土地使用权面积
序 规划用 评估土地面积 土地评估单 市场价值
项目地址 土地年限
号 途 （㎡） 价（元/㎡） （元）
开发区南区，常合高速 使用年限 50 年，
工业用
1 与天门大道交叉口西 至 2069 年 01 月 07 13,919.06 430 5,985,200
地
北角 日止
使用年限 50 年，
天门大道南段 2611 号 工业用
2 至 2061 年 02 月 28 168,281.15 415 69,836,700
1-2 栋-全部 地
日止
3、开发建造成本测算
开发建造成本主要包括以下项目，分别予以测算
(1) 建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等，参考
马鞍山市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情
况确定：
（单位：元/㎡）
天门大道南段 2611 天门大道南段 2611
序号 项目名称
号 1-2 栋-全部 号 1-2 栋-全部
一.1 建筑安装工程费[(1)+ (2)] 1,250.00 1,190.00
1 土建工程费[①+②] 1,160.00 1,100.00
① 基础分摊 80.00 80.00
② 上部土建工程（含装修） 1,080.00 1,020.00
2 安装工程费[①+②+③+④+⑤] 90.00 90.00
① 水电安装费 50.00 50.00
② 消防 30.00 30.00
③ 电梯 0.00 0.00
④ 中央空调 0.00 0.00
⑤ 其它 10.00 10.00
(2)勘察设计和前期工程费
此项费用包括可行性研究费、勘察费、设计费、规划报建费用等，以上费用收费
标准为市场调节，根据市场调查，类似工业建筑物收费中间值合计约为 50 元/ ㎡，该
费用以总建筑面积计收。
(3)市政配套费
“市政配套设施建设费”，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热
力等设施建设费用及与市政设施的接口、增容费、其他有关的公共设施建设的统筹费
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用。该费用由马鞍山市政府有关部门定额征收，现征收费率为建筑安装工程费的 5%。
(4)公共配套设施建设费
公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医
院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共厕所)等非营
业性设施的建设费用。本次评估此项费用尚未投入，取值为 0。
(5) 工程监理等其他费用
工程监理等其他费用按建安工程费的 1.5%计取。
(6)不可预见费用
为建设过程中发生的不可预见的费用（如恶劣天气等影响），一般按建安工程费
的 2%-5%计取，本次取建安工程费的 2％。
(7)开发建造成本具体估价测算过程
具体估价测算过程详见“开发建造成本单价估算表”（即下表）
开发建造成本单价估算表
（单位：元/㎡）
天门大道南段 2611 天门大道南段 2611
序号 项目名称
号 1-2 栋-全部 号 1-2 栋-全部
一.1 建筑安装工程费[(1)+ (2)] 1,250.00 1,190.00
1 土建工程费[①+②] 1,160.00 1,100.00
① 基础分摊 80.00 80.00
② 上部土建工程（含装修） 1,080.00 1,020.00
2 安装工程费[①+②+③+④+⑤] 90.00 90.00
① 水电安装费 50.00 50.00
② 消防 30.00 30.00
③ 电梯 0.00 0.00
④ 中央空调 0.00 0.00
⑤ 其它 10.00 10.00
一.2 勘察设计费和前期工程费 50.00 50.00
市政配套费（基础配套设施费）[建筑安装
一.3 62.50 59.50
工程费×5%]
一.4 公共配套设施建设费 0.00 0.00
一.5 工程监理等其他费用[(一.1)×1.5%] 18.75 17.85
一.6 不可预见费[(一.1)×2%] 25.00 23.80
一 开发建造成本合计[(一.1)+(一.6）] 1,406.25 1,341.15
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（8）管理费用
管理费用是为管理和组织待估房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括项目
建设所需的项目管理人员工资及福利费、办公费、差旅费等，根据估价对象所在区域
工程造价概预算的一般标准，建筑物管理费用为开发建造成本的 2%～5%，结合估价
对象特点和投资规模，本次管理费建筑物按开发建造成本的 2%计。则有：
管理费用（建筑物）＝开发建造成本×2%
（9）投资利息
投资无论是借贷资金还是自有资金都应该计算利息，因为借贷资金要支付贷款利
息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。根据待估房地产
状况及区域内类似房地产开发建设历时情况，确定估价对象建成至此在建进度下历时
整个项目约 1 年。开发成本、管理费用在开发建设期内均匀投入，计息周期为 1/2 年
[测算过程备注：开发建设周期÷2]。年利率确定是以中国人民银行公布的 1 年期贷款
利率 4.35%计算，并按复利计息，则有：
投资利息（建筑物）＝（开发建造成本＋管理费用（建筑物））×[（1+4.35%）1/2-1]
（10）开发投资利润
开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润。根据马鞍山市同类工业物
业开发利润水平，参考类似物业并结合估价对象特点，确定投资利润水平。经调查分
析，本次开发利润以投资利润计，即计算基数建筑物投资利润为开发成本、管理费用
之和，根据物业开发状况及市场调查，该区域内同类型物业的投资利润率取为 8%，
则：
投资利润（建筑物）＝（开发建造成本+管理费用（建筑物））×投资利润率 8%
（11）销售税费
销售费用是指房地产进入市场流通领域中发生的销售费用和应交纳的销售税金
及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费等，一般为房
地产销售总价值的 1%；销售税金及附加主要包括增值税、城市建设维护税、教育费
附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税等，根据《营业税改征增值税试点实施
办法》、《中华人民共和国城市建设维护税暂行条例》、《中华人民共和国征收教育
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费附加的暂行规定》及国务院令第 448 号《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行
规定>的决定》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值
税暂行条例实施细则》等法规及当地有关规定，城市建设维护税为增值税的 7%、教
育费附加为增值税的 3%、地方教育费附加为增值税的 2%、印花税为不含税销售额
的 0.05%、土地增值税工业（预征）为不含税销售额的 1.5%。则：
房地产销售税费表
税费名称 征税依据 税率
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)
及《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题
增值税 5％
的通知》财税〔2016〕43 号，增值税为含增值税销
售收入的 5 %[或不含增值税销售收入的 5%/（1+5%）]
根据《中华人民共和国城市建设维护税暂行条例》，城市建设维
城市维护建设税 7％
护税为增值税的 7%，为不含增值税销售收入的 0.35%
有关征收教育费附加的规定，教育费附加为增值税的 3%，为不
教育附加费 3％
含增值税销售收入的 0.15%
根据省政府公布的《印发广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通
地方教育附加费 知》，地方教育附加费为增值税的 2%，为不含增值税 2％
销售收入的 0.1%
广告宣传及代理费 按含增值税销售收入 1％
印花税 按不含增值税销售收入的 0.05% 0.05%
土地增值税 不含增值税销售收入的 1.5% 1.5％
（12）建筑物重新购建价格确定
建筑物重新购建价格 P（建筑物）＝开发建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售税
费＋投资利润
（13）建筑物及设施等的折旧
建筑物及设施等的折旧主要考虑其实体性折旧、功能性折旧及经济性折旧，评估
建筑物状况详见-物业状况明细表。故根据估价对象建筑结构、耐用年限、土地使用年
限、竣工时间及现场勘察评估确定各物业的综合成新率，直接求取建筑物折旧及建筑
物现值。其公式为：
ｑ = [ 1 -（ 1 -Ｒ）×ｔ/Ｎ] ×100% 公式 1
V= Ｃ ×ｑ 公式 2
其中：V—建筑物现值 Ｃ—建筑物价格
ｑ—建筑物的成新率（%） Ｒ—建筑物的残值率
ｔ—建筑物已使用年限
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Ｎ—建筑物的经济寿命
根据委托人提供的资料及估价人员实地查勘，确定建筑物成新率及折旧率如下
表：
建筑物及设施折旧＝建筑物重新购建价格 P（建筑物）×折旧率
（14）估价对象评估单价测算
估价对象评估单价 =建筑物的重新购建价格 P（建筑物）－建筑物的折旧
建筑物折旧率计算表
天门大道南段 2611 号 1-2 栋 天门大道南段 2611 号 1-2 栋
项目名称
-全部 -全部
竣工日期 2013 年 2013 年
已使用年限 6 6
钢与钢筋混凝土结构，共 3
建筑结构 钢结构共 1 层
层
使用性质 生产性用房 生产性用房
经济耐用年限 50 年 50 年
土地剩余使用年限 41.19
残值率 0
观察法成新率
80% 80%
成新率
直线法成新率
（1-6/50） （1-6/50）
综合成新率 84% 84%
综合折旧率 1-84%=16% 1-84%=16%
根据上述测算分析，将各项费用代入上述公式测算得出各估价对象单价，具体测
算过程详见“房地产评估单价测算表”：
房地产评估单价测算表
（单位：元/㎡）
天门大道南段 2611 号 天门大道南段 2611 号
序号 项目名称
1-2 栋-全部 1-2 栋-全部
一.1 建筑安装工程费[(1)+ (2)] 1,250.00 1,190.00
1 土建工程费[①+②] 1,160.00 1,100.00
① 基础分摊 80.00 80.00
② 上部土建工程（含装修） 1,080.00 1,020.00
2 安装工程费[①+②+③+④+⑤] 90.00 90.00
① 水电安装费 50.00 50.00
② 消防 30.00 30.00
③ 电梯 0.00 0.00
④ 中央空调 0.00 0.00
⑤ 其它 10.00 10.00
一.2 勘察设计费和前期工程费 50.00 50.00
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市政配套费（基础配套设施费）[建筑安装工程费
一.3 62.50 59.50
×5%]
一.4 公共配套设施建设费 0.00 0.00
一.5 工程监理等其他费用[(一.1)×1.5%] 18.75 17.85
一.6 不可预见费[(一.1)×2%] 25.00 23.80
一 开发建造成本合计[(一.1)+(一.6）] 1,406.25 1,341.15
二 管理费用 建筑物部分：[(一)]×2% 28.13 26.82
建筑物部分：[(一)＋
三 投资利息 30.87 29.44
（二）]×[（1+4.35%）^1/2-1]
开发投资利 建筑物部分：[(一)＋（二）]×投资
四 114.75 109.44
润 利润率 8%
建筑物部分：建筑物重新购建价格
P 建筑物×（1%+7.15%/ P 建筑物×（1%+7.15%/
五 房地产税费 七 2×房地产综合税费率费（1%+
（1+5%））） （1+5%）））
（7.15%/（1+5%）））
建筑物重新购建价格 P[(一)+（二）
重新购建价
六 +(三）+(四）+]/（1-1%-7.15%/ 1,710 1,630
格V
（1+5%））
综合折旧率（1-综合成新率） 16% 16%
七
折旧总额（建筑物重新购建价格×综合折旧率） 270 260
八 建筑物评估单价[七.2－八）,十位取整] 1,440 1,370
故：上述成本法测算估价对象建筑物评估单价：估价对象 3 厂房为 1,440 元/㎡，
估价对象 4 厂房为 1,370 元/㎡。
（15）估价对象 3~4 建筑物评估总值=各栋建筑物评估单价×各栋建筑面积：
估价对象 3 厂房：1,440 元/㎡×27,674.22 ㎡= 39,850,900 元（百位取整）；
估价对象 4 厂房：1,370 元/㎡×6,117.22 ㎡= 8,380,600 元（百位取整）。
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（六）估价结果的确定
1、评估价值的确定
根据房地产评估技术规程及估价对象的具体情况，估价对象房地产产权完整下的市场价值为土地采用市场比较法测算，地上建
筑物采用成本法测算。经过综合分析，本次评估认为土地采用市场比较法测算，地上建筑物采用成本法测算结果较能反映估价对象
客观市场价值，故本次评估土地采用市场比较法测算，地上建筑物采用成本法测算结果作为估价对象的最终评估价值。本次估价对
象评估价值汇总如下表：
序 项目 规划 评估 评估土地面 评估建筑 评估单价 评估市值
项目地址 权属证号 权属人 总层数 备注
号 类型 用途 楼层 积（㎡） 面积（㎡） （元/㎡） （元）
开发区南区，常合 皖（2019）马鞍 安徽科达
工业 土地价
1 高速与天门大道交 土地 山市不动产权 洁能股份 --- --- 13,919.06 --- 430 5,985,200
用地 值
叉口西北角 第 0013335 号 有限公司
安徽科达
天门大道南段 2611 工业 土地价
2 土地 洁能股份 --- --- 168,281.15 --- 415 69,836,700
号 1-2 栋-全部 用地 值
有限公司
钢与钢筋
皖（2019）马鞍 安徽科达
天门大道南段 2611 建筑 混凝土结
3 山市不动产权 洁能股份 工业 整栋 --- 27,674.22 1,440 39,850,900
号 1-2 栋-全部 物 构，共 3
第 0089163 号 有限公司 建筑物
层
价值
安徽科达
天门大道南段 2611 建筑 钢结构，
4 洁能股份 工业 整栋 --- 6,117.22 1,370 8,380,600
号 1-2 栋-全部 物 共1层
有限公司
合计 182,200.21 33,791.44 --- 124,053,400
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2、抵押价值确定
根据委托人提供给我公司的《法定优先受偿权利证明》，估价对象在拟进行本次
抵押行为时，其法定优先受偿款数额为 0 元，故估价对象抵押价值为 124,053,400 元，
若与实际情况不符，则应调整抵押价值。
抵押价值＝评估价值—法定优先受偿款数额
＝124,053,400-0
＝124,053,400（元）
3、估价结论
经过市场调查和实地查勘，根据相关资料和有关政策法规，并遵循房地产估价原
则，土地价值采用市场比较法、建筑物价值采用成本法确定委托估价对象在价值时点
二〇一九年十二月十八日的假定未设立法定优先受偿权利下的评估价值合计为人民币
124,053,400 元（百位取整），大写人民币壹亿贰仟肆佰零伍万叁仟肆佰元整; 根据委
托人提供给我公司的《法定优先受偿权利证明》，估价对象在拟进行本次抵押行为时，
其法定优先受偿款数额为 0 元, 故估价对象本次抵押价值合计为人民币 124,053,400 元
（百位取整），大写人民币壹亿贰仟肆佰零伍万叁仟肆佰元整，详见下文《评估结果
明细表》。
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评估结果明细表
价值时点：2019 年 12 月 18 日
项目名称：关于安徽省马鞍山市开发区南区，常合高速与天门大道交叉口西北角 2 宗工业用地及上盖 2 栋建筑物房地产抵押价值评估
委托方：安徽科达洁能股份有限公司
法定优
序 项目 规划 评估 评估土地面 评估建筑 评估单价 评估市值 抵押价值
项目地址 权属证号 权属人 总层数 先受偿 备注
号 类型 用途 楼层 积（㎡） 面积（㎡） （元/㎡） （元） （元）
款（元）
开发区南区，常合 皖（2019）马鞍 安徽科达
工业 土地价
1 高速与天门大道交 土地 山市不动产权 洁能股份 --- --- 13,919.06 --- 430 5,985,200 0 5,985,200
用地 值
叉口西北角 第 0013335 号 有限公司
安徽科达
天门大道南段 2611 工业 土地价
2 土地 洁能股份 --- --- 168,281.15 --- 415 69,836,700 0 69,836,700
号 1-2 栋-全部 用地 值
有限公司
钢与钢筋
皖（2019）马鞍 安徽科达
天门大道南段 2611 建筑 混凝土结
3 山市不动产权 洁能股份 工业 整栋 --- 27,674.22 1,440 39,850,900 0 39,850,900
号 1-2 栋-全部 物 构，共 3
第 0089163 号 有限公司 建筑物
层
价值
安徽科达
天门大道南段 2611 建筑 钢结构，
4 洁能股份 工业 整栋 --- 6,117.22 1,370 8,380,600 0 8,380,600
号 1-2 栋-全部 物 共1层
有限公司
合计 182,200.21 33,791.44 --- 124,053,400 0 124,053,400
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（七）相关风险提示
1、抵押期间市场状况变化对估价对象房地产价值可能产生的影响
⑴宏观市场风险影响
房地产市场：房地产市场波动以及房地产价格水平及其变动，从经济学上讲，
是由房地产的供给和需求共同作用的结果。待租售的房地产形成了市场的供给面，
房地产的消费者形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么影
响供给，要么影响需求，要么同时影响供给和需求来实现的。影响房地产的需求量
是由许多因素决定的，主要有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；
③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。影响房地产
供给的因素主要有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种
房地产的开发技术水平 ；④开发商对未来的预期。总的来讲，房地产价格与房地产
需求正相关，与房地产供给负相关。如果市场上出现了某种房地产产品结构性过
剩，这对房地产价格水平的影响是相当大的。
金融市场：社会实际利率长期偏低，容易引起房地产市场出现过热现象；人民
币币值的低估，将无疑导致大量国外资金涌入国内，进一步加剧房价上涨；单靠市
场力量调整人民币币值低估的后果就是国内通货膨胀，尤其是资产价格膨胀，并有
恶化的趋势。
⑵租赁影响
根据最高人民法院关于适用《担保法若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人
将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继
续有效。因此报告使用人应特别关注估价对象租赁关系的变化情况，避免因租赁对
到期抵押物价值产生不利影响。
⑶不可抗力影响
所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
不可抗力影响包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征
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用；社会异常事件，如罢工、骚乱等一系列不可抗力因素对房地产价值产生的影
响。
2、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影
响，如因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素
变化导致抵押价值减损。
3、预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素分析与说明
（1）经济衰退或房地产政策以及区域规划方案的调整，区域范围内房地产市场
价值整体下跌，导致房地产抵押价值下降。
（2）人为使用不当或自然因素加速抵押物物理折旧，导致房地产抵押价值下
降。
（3）市场上出现配套更完善、功能更先进的替代品造成抵押物功能折旧，导致
房地产抵押价值下降。
（4）环境因素或区位条件恶化等情况引起抵押物外部不经济，导致房地产抵押
价值下降。
4、抵押期间可能产生因抵押物原因而引起的房地产信贷风险关注点
因抵押物的原因而引起的房地产信贷风险主要是指在建项目风险及引起或增加
损失发生机会或严重程度的客观条件，如发展商资信风险、发展商回购风险、法律
风险、自然灾害、市场供求状况及各种非人为的事故等,这些因素的发生均非借贷双
方所能左右。
5、合理使用评估抵押价值确定贷款额度
本估价报告估价结果仅提供抵押价值参考，具体用作抵押的房地产范围及可担
保数额最终由抵押当事人协商确定。
6、报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行
再评估。
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（八）估价对象变现能力分析
1、估价对象产权及使用状况
根据委托人介绍及提供的资料，估价对象现已办理《不动产权证书》，产权清晰，
不存在纠纷；估价对象已处于使用状态，使用状况较好。
2、通用性评价
所谓通用性，通俗讲就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差的房
地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力
就越差。估价对象为普通的工业房地产，通用性一般。
3、独立使用性
所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受到限制。本次估价对象均
办理产权证明，作为整体工业项目独立使用，故估价对象独立使用性较好。
4、可分割转让性评价
所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离出来使用。容易分割转
让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力较弱。本次估价对象地上 2 栋建筑
物整体办理产权证，目前作为一个整体工业项目使用产生收益，一般不适宜分割转让，
如需分割转让，需要国土房管等相关部门办理相应分割手续，故项目可分割转让性一
般。
5、变现能力分析
根据上述之分析，结合估价对象区域及个别因素情况，我们认为：估价对象为普通
的工业房地产物业，通用性一般，区域内同类物业权属来源主要为企业从一级市场取得
土地后自建，较少直接购买，市场交易较少，估价对象整体规模大，价值量大，故估价
对象市场整体接受能力一般，整体变现能力一般。
6、变现税费
抵押房地产如进行拍卖，其变现过程中会产生一定的交易成本，报告使用者应
合理确定贷款额度，控制风险。一般会发生以下费用和税金：
1) 增值税 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕
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报告编号：鹏信房估字[2020]第 YFS002 号
36 号)及《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通
知》财税〔2016〕43 号，增值税为不含增值税销售收入的 5 %[或含增值税销售额的
5%/（1+5%）] 。
2) 城市维护建设税 根据《中华人民共和国城市建设维护税暂行条例》，城市建
设维护税为增值税的 7%，为不含增值税销售额的 0.35%。
3) 教育附加费 有关征收教育费附加的规定，教育费附加为增值税的 3%，为不
含增值税销售额的 0.15%。
4) 地方教育附加费 根据省政府公布的《印发安徽省地方教育附加征收使用管理
暂行办法的通知》，地方教育附加费为增值税的 2%，为不含增值税销售额的 0.1%。
5) 广告宣传及代理费 取 1%，按销售额的 1%。
6) 印花税 按不含增值税销售额的 0.05%。
7) 土地增值税 不含增值税销售额的 1.5 %。
8) 交易手续费（3 元/㎡）；
上述费用及税金实际征收种类、数额以有关部门实际征收为准；
7、变卖时最可能实现的价格与评估市场价值的差异程度
估价对象规划用途为工业用地及上盖工业配套建筑物，建筑面积、土地面积大，
总价值量大，故估价对象市场整体接受能力一般，整体变现能力一般，上述物业拍卖
处置价约为市场价值 6 成左右，此数值仅供参考，具体快速变现价值以实际拍卖成交
价值为准。
8、估价对象变现时间长短及抵押房地产拍卖所得价款清偿顺序
1）变现时间长短：根据上述分析及市场调查，估价对象若进行拍卖处置，其整
体变现时间约为 12 个月以上。
2）抵押房地产拍卖所得价款清偿顺序：抵押房地产拍卖所得价款，一般依以下
顺序分配：支付拍卖抵押房地产费用，抵押房地产应缴纳的各种税金，偿还抵押债权
本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余金额交给抵押
人。
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深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
报告编号：鹏信房估字[2020]第 YFS002 号
附件
（一）委托人《营业执照》复印件
（二）《房地产估价委托书》复印件
（三）《法定优先受偿权利证明》复印件
（四）估价对象位置图
（五）估价对象实地查勘情况和相关照片
（六）《不动产权证书》复印件
（七）估价机构营业执照和估价资质证书复印件
（八）注册房地产估价师估价资格证书复印件
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