上海九龙山旅游股份有限公司
2013 年度财务报表及审计报告
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2013 年度财务报表及审计报告
审计报告 1–2
合并及公司资产负债表 3–4
合并及公司利润表 5
合并及公司现金流量表 6
合并股东权益变动表 7
公司股东权益变动表 8
财务报表附注 9 – 111
补充资料 112 – 113
审计报告
普华永道中天审字(2014)第 10090 号
(第一页，共二页)
上海九龙山旅游股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海九龙山旅游股份有限公司(以下简称“贵公司”)的财务
报表，包括 2013 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2013 年度的合并及公司
利润表、合并及公司股东权益变动表和合并及公司现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：
(1) 按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
(2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中
国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们
遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在
重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选
择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重
大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表
意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
上海九龙山旅游股份有限公司（以下简称“本公司”）系于 1999 年 1 月 14
日在中华人民共和国注册成立的股份有限公司。本公司的发起人于 1998 年
5 月 6 日经财政部批准以其于 1997 年 8 月 31 日所拥有的评估后的净资产
341,609,500.00 元注入本公司以换取本公司 243,500,000 股每股面值人民币
1 元的法人股。本公司于 1999 年 1 月及 2001 年 3 月分别发行境内上市外资
股（“B 股”）110,000,000 股及境内上市人民币普通股（“A 股”）
81,000,000 股，每股面值人民币 1 元。本公司的 B 股及 A 股均在上海证券
交易所上市。本公司于 2006 年 3 月第三届第八次董事会通过公司更名议
案，将本公司名称由“上海茉织华股份有限公司”更名为“上海九龙山股份
有限公司”，该议案已经公司 2006 年第一次临时股东大会通过，并已办理
相关工商变更手续。经 2007 年度股东大会通过，公司于 2008 年 8 月 14 日
向全体股东每 10 股以资本公积金转增 10 股，转增后公司注册资本为人民币
869,000,000.00 元。经 2009 年度股东大会通过，公司于 2010 年 7 月 2 日
向全体股东每 10 股以资本公积金转增 5 股，转增后的注册资本为人民币
1,303,500,000.00 元。
本公司 2011 年度第五届董事会第 6 次会议、第五届董事会第 7 次会议及
2011 年年度股东大会审议通过了《公司变更企业名称的议案》、《公司变
更经营范围的议案》。2012 年 10 月 19 日上海市工商行政管理局核准下发
了“企业法人营业执照”，本公司名称由“上海九龙山股份有限公司”变更
为“上海九龙山旅游股份有限公司”；本公司经营范围由“房地产、商业房
产综合开发，印刷，造纸，进出口业务（涉及许可经营的凭许可证经营）”
变更为“旅游景点综合经营管理，酒店管理，游艇销售、展览；受所投资企
业委托，为其提供投资经营决策，营销策划，会展、会务服务，企业管理咨
询。（涉及行政许可的凭许可证经营）”。本公司更名后在上海证券交易所
的证券简称和证券代码保持不变，仍为 A 股（600555）简称“九龙山”，
B 股（900955）简称“九龙山 B”。
2013 年 7 月 30 日，本公司法定代表人变更为陈文理。后经本公司第五届董
事会第 38 次会议审议通过，本公司法定代表人自 2013 年 12 月 26 日变更
为郭亚军。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产及旅游相关业务。
本财务报表由本公司董事会于 2014 年 4 月 21 日批准报出。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计
(1) 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本
准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会
计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监
督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报
告的一般规定》(2010 年修订)的披露规定编制。
本公司管理层结合本集团 2013 年 12 月 31 日的财务状况，对本集团的持续
经营能力进行了充分的评估。本公司管理层在本年度采取了以下措施以改善
本集团的流动资金及财务状况：
1. 本集团于 2012 年 12 月 31 日的短期借款余额 454,800,000.00 元。本集
团本年度已偿还 225,000,000.00 元，于 2013 年 12 月 31 日短期借款余
额 229,800,000.00 元。其中 200,000,000.00 元是委托贷款，来自主要
股东之一，平湖九龙山海湾度假城休闲服务有限公司(以下简称“平湖九
龙山”)，到期日 2014 年 11 月 17 日。同时，于 2014 年 1 月 23 日，
平湖九龙山向本集团全资子公司浙江九龙山开发有限公司(以下简称”九
龙山开发”)出具了承诺函，承诺上述委托贷款到期后，如果九龙山开发
提出续贷申请，平湖九龙山同意将此委托贷款 200,000,000.00 元延期
一年至 2015 年 11 月，延期贷款年利率在 6.9%至 9%之间，以双方最
终协商确定为准。
2. 本公司于 2013 年 10 月 21 日召开了 2013 年第二次临时股东大会，审
议通过了《关于提议调整公司 2013 年度向金融机构等的融资额度、对
外担保额度及对董事会进行相应授权的议案》、《关于提议公司 2013
年度可向股东平湖九龙山申请额度不超过人民币 5 亿元借款的议案》，
同意本集团 2013 年度向金融机构等的融资额度调整为不超过人民币 25
亿元，并同意本集团以其名下或其下属公司名下的资产为上述融资提供
担保。
3. 本集团本年度为了盘活土地资源，由浙江省平湖九龙山旅游度假区管理
委员会(以下简称”管委会”)回收了部分土地使用权以回笼资金(附注五
(39))；同时出售两家下属项目公司以回笼资金(附注四(3))；同时本集团
正在和潜在合作方，拟出售或合作开发部分项目。
4. 本集团加快了房产的预售速度。截止 2013 年 12 月 31 日，本集团销售
在建开发产品，回笼资金约 95,000,000.00 元。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(1) 财务报表的编制基础(续)
5. 本公司管理层编制了 2014 年度现金流预测，考虑了 2014 年度的预售
回笼资金，金融机构融资流入，出售和引进合作方开发以及继续正常开
发所需的工程支出，本集团预计能够获得足够的流动资金以确保本集团
在 2013 年 12 月 31 日之后的 12 个月内正常运营。
基于以上所述，本公司管理层确信本集团将会持续经营，并以持续经营为基
础编制本年度财务报表。
(2) 遵循企业会计准则的声明
本公司 2013 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
本公司 2013 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2013 年度的合并及
公司经营成果和现金流量等有关信息。
(3) 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(4) 记账本位币
记账本位币为人民币。
(5) 企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢
价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发
生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或
债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值
计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值
份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费
用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交
易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(6) 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公
司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其
在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值
为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部
分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额
在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。
(7) 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(8) 外币折算
(a) 外币交易
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民
币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇
兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历
史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇
率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(8) 外币折算(续)
(b) 外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率
折算，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
算。境外经营的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折
算。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权益中以单独项目列示。境
外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对
现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(9) 金融工具
(a) 金融资产
(i) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类
取决于本集团对金融资产的持有意图和持有能力。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出
售的金融资产，该资产在资产负债表中以交易性金融资产列示。
应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融
资产。
可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及
未被划分为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供
出售金融资产在资产负债表中列示为其他流动资产。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(i) 金融资产分类(续)
持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确
意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。取得时期限超过 12 个月但自资
产负债表日起 12 个月(含 12 个月)内到期的持有至到期投资，列示为一年内
到期的非流动资产；取得时期限在 12 个月之内(含 12 个月)的持有至到期投
资，列示为其他流动资产。
(ii) 确认和计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内
确认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相
关交易费用计入当期损益；其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金
额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照
公允价值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计
量的权益工具投资，按照成本计量；应收款项以及持有至到期投资采用实际
利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允
价值变动损益计入当期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及
处置时产生的处置损益计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公
允价值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益
的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按
实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可供出售权益工具
投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(iii) 金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债
表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发
生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、
对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠
计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发
生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价
值发生严重或非暂时性下跌。可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股
东权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确
认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认
原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损
益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计
入股东权益。
(iv) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量
的合同权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬转移给转入方；或者(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既
没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了
对该金融资产控制。
金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的
公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
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(9) 金融工具(续)
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款
项、借款及应付债券等。
应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用
实际利率法按摊余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用
实际利率法按摊余成本进行后续计量。
其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以
上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动
负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务
已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当
期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉
情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同
的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，尽
可能最大程度使用可观察到的市场参数，减少使用与本集团特定相关的参
数。
(10) 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。本集团对外销售商品或提供劳务形
成的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值
作为初始确认金额。
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(10) 应收款项(续)
(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本
集团将无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
单项金额重大的判断标准为：应收款项余额前五名且单项金额超过 1,000 万
元。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来
现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。
(b) 对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按
信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的
应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
确定组合的依据如下：
账龄组合 除单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项与单项
金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款之外，其余
应收账款按账龄划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法如下：
账龄组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法的计提比例列示如下：
应收账款计提比例 其他应收款计提比例
一年以内 1% 1%
一到二年 10% 10%
二到三年 50% 50%
三年以上 100% 100%
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(10) 应收款项(续)
(c) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的
原有条款收回款项。
坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面
价值的差额进行计提。
(11) 存货
(a) 分类
存货包括开发成本、开发产品和库存商品等，按成本与可变现净值孰低计量。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。房地产开发成本和开发产品的成本包括与房地产
开发相关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费
用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按
实际成本核算。除房地产开发成本和开发产品外，其余存货发出时的成本按
加权平均法核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
费用以及相关税费后的金额确定。
(d) 本集团除房地产开发成本和开发产品之外的存货盘存制度采用永续盘存制。
(12) 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和
联营企业的长期股权投资；以及本集团对被投资单位不具有控制、共同控制
或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股
权投资。
子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位；合营企业是指本集团能
够与其他方对其实施共同控制的被投资单位；联营企业是指本集团能够对其
财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
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(12) 长期股权投资(续)
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权
益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市
场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投
资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；
非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投
资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期
股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取
得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计
负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净
损益以外股东权益的其他变动，在本集团持股比例不变的情况下，按照持股
比例计算应享有或承担的部分直接计入资本公积。被投资单位分派的利润或
现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计
算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被
投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实
现损失不予抵销。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(12) 长期股权投资(续)
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指有权决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从其经营活动中
获取利益。在确定能否对被投资单位实施控制时，被投资单位当期可转换公
司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素也同时予以考虑。
共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所享有的控制，仅在与该项经济
活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账
面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(18))。在活跃市场中没有报
价且其公允价值不能可靠计量的其他长期股权投资发生减值时，按其账面价
值超过按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间
的差额，确认减值损失。减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢
复的部分。
(13) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包
括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续
支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计
入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。本集团现有投资性房地
产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 44 年 5% 2.16%
土地使用权 50 年 0% 2%
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(13) 投资性房地产(续)
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度
终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金
额(附注二(18))。
(14) 固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、电子设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量
时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(b) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(14) 固定资产(续)
(b) 固定资产的折旧方法(续)
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20 年 10% 4.5%
机器设备 5-10 年 5%至 10% 9%至 19%
运输工具 5年 10% 18%
电子设备 5年 5%至 10% 18%至 19%
马球专用马匹 3年 10% 30%
家具器具 5年 10% 18%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额
(附注二(18))。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
(15) 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二(18))。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(16) 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状
态之固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资
产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该
资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的
借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时
间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为购建符合资本化条件的固定资产而借入的专门借款，以专门借款当期
实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的固定资产而占用的一般借款，按照累计资产支
出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均
实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预
期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额
所使用的利率。
(17) 无形资产
无形资产为土地使用权，以成本计量。
(a) 土地使用权
土地使用权按使用年限 40-70 年平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在
土地使用权与建筑物之间合理分配的，全部作为固定资产或投资性房地产。
(b) 定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
(c) 无形资产减值
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额
(附注二(18))。
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(18) 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表
日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低
于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资
产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项
资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回
金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值
测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受
益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组
组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额
先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资
产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其
他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(19) 职工薪酬
职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住
房公积金等其他与获得职工提供的服务的相关支出。
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿的建议，当本集团已经制定正式的解除劳动关系
计划或提出自愿裁减建议并即将实施、且本集团不能单方面撤回解除劳动关
系计划或裁减建议时，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计
负债，同时计入当期费用。
除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，于职工提供服务的期间确认应付
的职工薪酬，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
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(20) 收入确认
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应
收合同或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额
列示。
与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下
列各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：
(a) 销售开发产品
销售开发产品的收入在开发产品完工并验收合格，签订具有法律约束力的销
售合同，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，本集团既没
有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的开发产品实施
有效控制，相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量时，确认销售收入的
实现。
(b) 提供劳务
对外提供劳务，则根据完工百分比法在资产负债表日确认该劳务合同的收
入。完工进度系采用已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确
定。
如果单项劳务合同的结果不能可靠地估计，则区分下列情况处理：
- 合同成本能够收回的，合同销售收入根据能够收回的劳务成本加以确
认，并结转已经发生的劳务成本；
- 合同成本不可能收回的，则应将已经发生的劳务成本计入当期损益。
(c) 让渡资产使用权
与交易相关的经济利益很可能流入集团，收入的金额能够可靠地计量时。分
别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
利息收入金额，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
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(20) 收入确认(续)
(d) 会员卡
申请入会费和会员费只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费
的，在款项收回不存在重大不确定时确认收入。申请入会费和会员费能使会
员在会员期内得到各种服务和商品，或者以低于非会员的价格购买商品或接
受服务的，在整个受益期内分期确认收入。
本公司之子公司九龙山马会俱乐部(平湖)有限公司(以下简称”马会俱乐部”)会
员卡收入根据公司 50 年经营年限在存续期分期确认收入。
(21) 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费
返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府
补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分
配，计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递
延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关
费用或损失的，直接计入当期损益。
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(22) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳
税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认
产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润
也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或
负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所
得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延
所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异
在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相
关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来
很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税
资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳
税主体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
(23) 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他
的租赁为经营租赁。
(a) 经营租赁
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
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(23) 租赁(续)
(b) 融资租赁
以租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产
的入账价值，租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额作为未确认
融资费用，在租赁期内按实际利率法摊销。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额作为长期应付款列示。
(24) 分部信息
本集团主要业务为经营房地产开发及旅游相关业务，所有业务均在中国境内
发生。本集团在内部组织结构和管理要求方面并未对上述业务进行区分，管
理层在复核内部报告、决定资源配置及业绩评价时，亦认为无需对上述业务
的经营成果进行区分。故本集团未区分不同的经营分部，无需列示分部报
告。
(25) 持有待售及终止经营
同时满足下列条件的非流动资产或本集团某一组成部分划分为持有待售：
(一) 本集团已经就处置该非流动资产或该组成部分作出决议；(二) 本集团已
经与受让方签订了不可撤销的转让协议；(三) 该项转让将在一年内完成。
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产及递延所得税资产)，以账
面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示为其他流动资产。公允价值
减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
终止经营为已被处置或被划归为持有待售的、于经营上和编制财务报表时能
够在本集团内单独区分的组成部分。
(26) 预计负债
因或有事项形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且
其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
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(27) 非货币性资产交换
非货币性资产交换同时满足下列条件的，以公允价值和应支付的相关税费作
为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：
(a) 该项交换具有商业实质；
(b) 换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。
换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价
值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更
加可靠的除外。
未同时满足上述条件的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应
支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。发生补价的，应当分别
下列情况处理：
(a) 支付补价的，应当以换出资产的账面价值，加上支付的补价和应支付的
相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。
(b) 收到补价的，应当以换出资产的账面价值，减去收到的补价并加上应支
付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。
(28) 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
(a) 税项
本集团在多个地区缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的
最终税务处理都存在不确定性。在计提各个地区的土地增值税和所得税费用
时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入
账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延
所得税的金额产生影响。
(b) 递延所得税
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及使用税率进行
估计，递延所得税的实现取决于集团未来是否很可能获得足够的应纳税所得
额。未来的税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用(收
益)以及递延所得税的余额。此外，本集团根据对长期股权投资的持有意
图，判断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上
述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
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(c) 房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估
计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额
将影响相应的开发产品、开发成本和主营业务成本。
(d) 存货跌价准备
如附注二(11)所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的
可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售
价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提存货跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低
于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中
予以确认。
(e) 应收款项坏账准备
本集团根据应收款项的预计未来现金流量的现值为判断基础确认坏账准备。
当存在迹象表明应收款项的预计未来现金流量的现值低于账面价值时需要确
认坏账准备。坏账准备的确认需要运用判断和估计。如重新估计结果与现有
估计存在差异，该差异将会影响估计改变期间的应收款项的账面价值。
(f) 投资性房地产、固定资产及无形资产的预计净残值及使用寿命或预计受益
期。
本集团对投资性房地产、固定资产及无形资产等的预计净残值及预计使用寿
命作出了估计。该估计是根据同类性质、功能的投资性房地产、固定资产及
无形资产的实际净残值和预计使用寿命的历史经验作出的，可能由于技术更
新或其他原因产生重大改变。当净残值或预计使用寿命小于先前的估计时，
本集团将增加折旧及摊销费用。
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(28) 重要会计估计和判断(续)
(g) 长期资产减值准备
根据附注二(18)所述的会计政策，本集团于资产负债表日对存在减值迹象的
长期资产进行减值测试，资产及资产组的可回收金额根据资产的公允价值减
去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定，
该计算需要利用假设和估计。
如果对资产和资产组未来现金流量计算中采用的毛利率或对应用于现金流量
折现的税前折现率进行重新修订，则本集团需对长期资产的可回收金额进行
重新估计，以判断是否需要计提或调整减值准备。
如果实际毛利率高于或税前折现率低于原先的估计，本集团不能转回原已计
提的长期资产减值损失。
三 税项
本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用 17%
税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)
营业税(a) 应纳税营业额 3%及 5%
城市维护建设税 缴纳的增值税、营业税及消费税税额 7%
土地增值税 土地增值额部分以 30%至 60%的 30%至 60%
超率累进税率计算 超率累进税率
(a) 本公司营业税税率为 5%；本公司下属子公司之税率为：公司子公司马会俱
乐部会员费收入以及马球课程收入按文化体育业 3%税率计税，其余收入按
5%税率计税；浙江九龙山园林绿化工程有限公司(以下简称”园林绿化”)按建
筑业 3%税率计税；其余子公司营业税一般按 5%税率计税。
(b) 本集团预缴的企业所得税、土地增值税、营业税等计入其他流动资产。
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四 企业合并及合并财务报表
(1) 子公司情况
(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司
子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 企业类型 法人代表 组织机构代码
九龙山(香港)有限公司(以下 香港 投资管理 港币 2,574 万元 投资管理 有限责任公司 李勤夫 -
简称”九龙山香港”) 全资子公司
平湖九龙山海洋花园度假 控股子公司 浙江平湖 房地产 人民币 20,000 万元 房地产开发经营、物业管 有限责任公司 何青 66712874-X
有限公司(以下简称”海 理和建筑装饰
洋花园”)
上海九龙山投资有限公司(以 控股子公司的 上海 投资管理 人民币 4,500 万元 实业投资、资产经营管理 有限责任公司 李勤夫 70323975-X
下简称”九龙山投资”)(注 1) 子公司 (非金融、证券业务)
九龙山开发(注 2) 全资子公司 浙江平湖 旅游开发 美元 1,050 万元 普通商住房开发及经营园林 有限责任公司 李勤夫 74293831-3
绿化，生态旅游开发
平湖九龙山游艇湾度假酒 全资子公司 浙江平湖 服务 美元 950 万元 大型餐馆(西餐制售，含点心 有限责任公司 李勤夫 05958691-5
店有限公司 (以下简称”游 制售，现榨果蔬汁)
艇湾度假”) (注 2)
园林绿化 全资子公司 浙江平湖 服务 人民币 7,300 万元 承接绿化业务，园林工程 有限责任公司 李勤根 78644302-1
规划
马会俱乐部 (注 3) 全资子公司的 浙江平湖 服务 美元 200 万元 骑马运动娱乐服务，马匹 有限责任公司 陈章人 78771786-4
子公司 饲养
平湖九龙山赛车运动服务 全资子公司的 浙江平湖 服务 人民币 1,500 万元 为赛车运动提供服务 有限责任公司 李勤夫 69701281-X
有限公司(以下简称”九龙 子公司
山赛车”) (注 4)
平湖九龙山赛马运动服务 全资子公司 浙江平湖 服务 人民币 100 万元 为赛马运动提供服务 有限责任公司 李勤夫 68785847-5
有限公司(以下简称”九龙
山赛马”)
平湖九龙山房地产开发 全资子公司的 浙江平湖 房地产 人民币 12,400 万元 普通商住房开发与经营 有限责任公司 李勤夫 74293831-3
有限公司(以下简称”房地 子公司 及物业管理
产开发”) (注 5)
平湖九龙山清水湾置业 全资子公司的 浙江平湖 房地产 人民币 4,000 万元 普通商住房开发与经营 有限责任公司 李勤夫 56444958-3
开发有限公司(以下简称 子公司 及物业管理
”清水湾置业”) (注 6)
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四 企业合并及合并财务报表(续)
(1) 子公司情况(续)
(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 企业类型 法人代表 组织机构代码
平湖九龙山围垦工程有限 控股子公司的子公司 浙江平湖 房地产 人民币 5,000 万元 围垦土地利用开发 有限责任公司 李勤夫 56235717-5
公司(以下简称”九龙山围
垦”) (注 7)
平湖九龙山港龙置业有限 全资子公司的子公司 浙江平湖 服务 人民币 10,000 万元 普通商住房开发及经营； 有限责任公司 李勤夫 79963999-8
公司(以下简称”港龙置业”) 景观景点的开发、建设、
(注 8 ) 经营；绿化工程；物业
管理
平湖九龙山房亿置业有限 全资子公司的子公司 浙江平湖 服务 人民币 100 万元 普通商住房开发及经营； 有限责任公司 李勤夫 56819733-6
公司(以下简称”房亿置业”) 物业管理
(注 9 )
平湖九龙山房尔置业有限 全资子公司的子公司 浙江平湖 服务 人民币 100 万元 普通商住房开发及经营； 有限责任公司 李勤夫 56819692-3
公司 (以下简称”房尔置业”) 物业管理
(注 10 )
平湖九龙山旅游文化有限 全资子公司的子公司 浙江平湖 服务 人民币 100 万元 普通商住房开发及经营； 有限责任公司 李勤夫 56819703-7
公司(以下简称”旅游文化”) 物业管理
(注 11 )
平湖九龙山半岛置业有限 全资子公司的子公司 浙江平湖 服务 人民币 100 万元 普通商住房开发及经营； 有限责任公司 李勤夫 56819720-5
公司(以下简称”半岛置业”) 物业管理
(注 12)
平湖九鑫资产管理有限 控股子公司的子公司 浙江平湖 服务 人民币 10,000 万元 投资管理及咨询业务 有限责任公司 李勤夫 55479432-4
责任公司(以下简称”九鑫资
产”) (注 13)
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表(续)
(1) 子公司情况(续)
(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
年末实际出资额 实质上构成对子公司净 持股比例 表决权 是否合并 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减
投资的其他项目余额 (%) 比例 (%) 报表 (累计亏损) 少数股东损益的金额
九龙山香港 港币 2,574 万元 - 100% 100% 是 - -
海洋花园 人民币 19,000 万元 - 95% 95% 是 6,684,587.50 814,675.25
九龙山投资(注 1) 人民币 4,500 万元 - 100% 100% 是 - -
九龙山开发 (注 2) 美元 1,050 万元 - 100% 100% 是 - -
游艇湾度假 (注 2) 美元 950 万元 - 100% 100% 是 - -
园林绿化 人民币 7,300 万元 - 100% 100% 是 - -
马会俱乐部 (注 3) 美元 100 万元 - 50% 50% 是 (18,088,124.77) 734,694.38
九龙山赛车 (注 4) 人民币 1,350 万元 - 90% 90% 是 1,660,082.17 69,719.99
九龙山赛马 人民币 100 万元 - 100% 100% 是 - -
房地产开发 (注 5) 人民币 12,400 万元 - 100% 100% 是 - -
清水湾置业 (注 6) 人民币 4,000 万元 - 100% 100% 是 - -
九龙山围垦 (注 7) 人民币 2,500 万元 - 50% 50% 是 23,032,916.82 (497,713.93)
港龙置业(注 8) 人民币 9,000 万元 - 90% 90% 是 9,138,477.93 (169,217.78)
房亿置业 (注 9) 人民币 100 万元 其他应收款: 21,125,214.25 100% 100% 是 - -
房尔置业 (注 10) 人民币 100 万元 其他应收款: 28,965,853.51 100% 100% 是 - -
旅游文化 (注 11) 人民币 100 万元 其他应收款: 15,425,096.69 100% 100% 是 - -
半岛置业 (注 12 ) 人民币 100 万元 其他应收款: 33,146,119.96 100% 100% 是 - -
九鑫资产 (注 13) 人民币 2,700 万元 - 90% 90% 是 2,793,501.78 (166,530.35)
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表(续)
(1) 子公司情况(续)
(a) 通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
注 1：九龙山投资由公司子公司海洋花园持股 100%。
注 2：九龙山开发原为本公司之全资子公司，注册资本为 20,000,000 美元，由本公司、九龙山香港及园林绿化分别持有其 50.5%，29.5%和 20%股份。经中华人民
共和国商务部商外资浙府资字[2013]02214 号批准，九龙山开发分立为九龙山开发和游艇湾度假，注册资本分别为 10,500,000 美元和 9,500,000 美元，原有
股东及其持股比例均保持不变。
注 3：马会俱乐部由公司子公司九龙山香港持股 50%，由于本公司对其有实质控制，故纳入合并范围。
注 4：九龙山赛车有限公司由公司子公司九龙山开发持股 90%。
注 5：房地产开发由公司子公司九龙山开发持股 100%。
注 6：清水湾置业由公司子公司九龙山开发持股 100%。
注 7：九龙山围垦由公司子公司九龙山投资持股 50%，由于本公司对其有实质控制，故纳入合并范围。
注 8：港龙置业由公司子公司九龙山开发持股 90%。
注 9：房亿置业由公司子公司九龙山开发持股 100%。
注 10：房尔置业由公司子公司九龙山开发持股 100%。
注 11：旅游文化原名平湖九龙山房善置业有限公司，由公司子公司九龙山开发持股 100%。
注 12：半岛置业原名平湖九龙山房悟置业有限公司，由公司子公司九龙山开发持股 100%。
注 13：九鑫资产由公司子公司九龙山投资持股 90%。
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表(续)
(1) 子公司情况(续)
(b) 通过同一控制下的企业合并取得的子公司
子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 企业类型 法人代表 组织机构代码
上海茂麓贸易有限公司 从事货物及技术的进
(以下简称”上海茂麓”) 出口业务，贸易咨询
全资子公司 上海 贸易 人民币 4,138.49 万元 服务 一人有限责任公司 李勤夫 70300982-9
年末实际出资额 实质上构成对子公司净 持股比例 表决权比例 (%) 是否合 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减
投资的其他项目余额 (%) 并报表 少数股东损益的金额
上海茂麓 人民币 4,138.49 万元 - 100 100 是 - -
(c) 通过非同一控制下的企业合并取得的子公司
无
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表(续)
(2) 本年度新纳入合并范围的主体和本年度不再纳入合并范围的主体
(a) 本年度新纳入合并范围的主体
2013 年 12 月 31 日 2013 年度
净资产 净利润
游艇湾度假 78,638,000.00 -
如附注四(1)(a)注 2 所述，游艇湾度假系本年度由九龙山开发分立而纳入合
并范围。
(b) 本年度不再纳入合并范围的主体
处置日净资产 年初至处置日净亏损
平湖九龙山房思置业有限
公司(以下简称”房思
置业”)(i) (808,978.11) (756,123.04)
平湖九龙山房露置业有限
公司(以下简称”房露
置业”) (ii) (125,387.90) (470,300.48)
(i) 房思置业为本年度因出售而丧失控制权，从而不再纳入合并范围的子公
司(附注四(3))。
(ii) 房露置业为本年度因出售而丧失控制权，从而不再纳入合并范围的子公
司(附注四(3))。
(3) 出售股权导致丧失控制权而减少子公司
处置日 损益确认方法
房思置业(a) 2013 年 12 月 25 日 具体计算如下附注四(3)(a)(iii)
房露置业(b) 2013 年 12 月 25 日 具体计算如下附注四(3)(b)(iii)
(a) 房思置业
于2013年12月25日，本公司将拥有的房思置业100%的股权全部转让予九龙
山游艇俱乐部(平湖)有限公司(以下简称”游艇俱乐部”)。处置日为2013年12
月25日，为本集团丧失控制权的日期。
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表(续)
(3) 出售股权导致丧失控制权而减少子公司(续)
(i) 处置价格及现金流量列示如下：
金额
处置价格 42,786,200.00
处置收到的现金和现金等价物 42,786,200.00
减：房思置业持有的现金
和现金等价物 (19,615.67)
处置收到的现金净额 42,766,584.33
(ii) 处置房思置业的净资产列示如下：
处置日 2012 年 12 月 31 日
流动资产 19,615.67 65,026.70
非流动资产 30,741,156.25 30,582,136.23
流动负债 (31,569,750.03) (30,700,018.00)
合计 (808,978.11) (52,855.07)
(iii) 处置损益计算如下：
金额
处置价格 42,786,200.00
减：房思置业于处置日的净资产 808,978.11
处置产生的投资收益 43,595,178.11
(iv) 房思置业从 2013 年 1 月 1 日至处置日的收入、费用和利润如下：
金额
收入 -
减：成本和费用 (756,123.04)
亏损总额 (756,123.04)
减：所得税费用 -
净亏损 (756,123.04)
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表(续)
(3) 出售股权导致丧失控制权而减少子公司(续)
(b) 房露置业
于2013年12月25日，本公司将拥有的房露置业100%的股权全部转让予游艇
俱乐部。处置日为2013年12月25日，为本集团丧失控制权的日期。
(i) 处置价格及现金流量列示如下：
金额
处置价格 21,568,200.00
处置收到的现金和现金等价物 21,568,200.00
减：房露置业持有的现金
和现金等价物 (19,754.06)
处置收到的现金净额 21,548,445.94
(ii) 处置房露置业的净资产列示如下：
处置日 2012 年 12 月 31 日
流动资产 19,754.06 41,000.78
非流动资产 19,974,306.06 19,920,288.80
流动负债 (20,119,448.02) (19,616,377.00)
合计 (125,387.90) 344,912.58
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 企业合并及合并财务报表(续)
(3) 出售股权导致丧失控制权而减少子公司(续)
(iii) 处置损益计算如下：
金额
处置价格 21,568,200.00
减：房露置业于处置日的净资产 125,387.90
处置产生的投资收益 21,693,587.90
(iv) 房露置业从 2013 年 1 月 1 日至处置日的收入、费用和利润如下：
金额
收入 -
减：成本和费用 (470,300.48)
亏损总额 (470,300.48)
减：所得税费用 -
净亏损 (470,300.48)
(4) 境外经营实体主要报表项目的折算汇率
资产和负债项目
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
九龙山香港 1 港币 = 0.7892 人民币 1 港币 = 0.8108 人民币
除未分配利润外的其他股东权益项目、收入、费用及现金流量项目采用交易发
生日的即期汇率折算。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注
(1) 货币资金
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
外币金额 汇率 人民币金额 外币金额 汇率 人民币金额
库存现金 -
人民币 – – 195,683.94 – – 424,475.53
银行存款 -
人民币 – – 87,250,337.63 – – 36,093,637.52
美元 2,055,239.63 6.0975 12,531,829.17 2,328,485.85 6.2840 14,632,303.62
港元 60,859.14 0.7862 47,849.28 14,881.70 0.8108 12,066.83
日元 1,822,303.00 0.0578 105,329.11 1,822,303.00 0.0730 133,117.41
英镑 33,631.80 10.0556 338,187.93 33,631.80 10.1611 341,736.08
欧元 2,084.10 8.4189 17,545.83 45,152.09 8.3176 375,557.02
100,291,078.95 51,588,418.48
其他货币资金-
人民币 – – 2,898.96 – – 2,886.51
100,489,661.85 52,015,780.52
(2) 应收账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应收账款 1,890,822.45 2,207,957.46
减：坏账准备 (1,876,855.95) (1,616,076.11)
13,966.50 591,881.35
(a) 应收账款账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 7,000.00 324,135.00
一到二年 - 14,073.00
二到三年 14,073.00 407,544.00
三年以上 1,869,749.45 1,462,205.46
1,890,822.45 2,207,957.46
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款(续)
(b) 应收账款按类别分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总 金额 计提
比例 比例 额比例 比例
单项金额重
大并单独
计提坏账
准备 - - - - - - - -
按账龄组合
计提坏账
准备 1,525,158.59 81% (1,511,192.09) 99% 1,842,293.60 83% (1,250,412.25) 68%
单项金额虽
不重大但
单独计提
提坏账准
备 365,663.86 19% (365,663.86) 100% 365,663.86 17% (365,663.86) 100%
1,890,822.45 100% (1,876,855.95) 99% 2,207,957.46 100% (1,616,076.11) 74%
(c) 按组合计提坏账准备的应收账款中，采用账龄分析法的组合分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 计提 金额 比例 金额 计提
比例 比例
一年以内 7,000.00 1% (70.00) 1% 324,135.00 18% (3,241.35) 1%
一到二年 - - - 10% 14,073.00 1% (1,407.30) 10%
二到三年 14,073.00 1% (7,036.50) 50% 407,544.00 22% (203,772.00) 50%
三年以上 1,504,085.59 98% (1,504,085.59) 100% 1,096,541.60 59% (1,041,991.60) 95%
1,525,158.59 100% (1,511,192.09) 99% 1,842,293.60 100% (1,250,412.25) 68%
(d) 于 2013 年 12 月 31 日，单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款
分析如下：
账面余额 坏账准备 计提比例 理由
平湖市房地产综合开发有限
公司 134,500.00 (134,500.00) 100% 预计无法收回
宜宾科兴实业有限公司 122,663.86 (122,663.86) 100% 预计无法收回
历峰商业公司 80,000.00 (80,000.00) 100% 预计无法收回
协亚投资顾问(上海)有限公司 17,500.00 (17,500.00) 100% 预计无法收回
上海浦韵商务公司 11,000.00 (11,000.00) 100% 预计无法收回
365,663.86 (365,663.86)
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(2) 应收账款(续)
(e) 本年无以前年度已全额计提坏账准备、或计提坏账准备的比例较大，但在
本年度全额收回或转回、或在本年度收回或转回比例较大的应收账款。
(f) 本年度无实际核销的应收账款。
(g) 本年应收账款中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的应
收账款。
(h) 于 2013 年 12 月 31 日，余额前五名的应收账款分析如下：
占应收账款总额
与本集团关系 金额 年限 比例
御马都(上海)市场营销策
划有限公司 第三方 400,000.00 3 年以上 21%
北京华彬庄园绿色休闲健
身俱乐部 第三方 399,352.07 3 年以上 21%
乍浦自来水厂 第三方 296,084.39 3 年以上 16%
平湖市九龙山旅游度假区
经营服务公司 第三方 289,671.13 3 年以上 16%
平湖市房地产综合开发有
限公司 第三方 134,500.00 3 年以上 7%
1,519,607.59 81%
(i) 本年应收账款中无关联方余额。
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(3) 其他应收款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应收第三方 524,988,944.26 537,725,878.14
应收关联方(附注六(8)(a)) 4,253,673.65 10,889,531.15
529,242,617.91 548,615,409.29
减：坏账准备 (484,139,745.61) (479,153,001.57)
45,102,872.30 69,462,407.72
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 16,120,021.77 60,701,817.00
一到二年 30,308,055.32 4,859,439.05
二到三年 3,733,601.91 9,988,227.48
三年以上 479,080,938.91 473,065,925.76
529,242,617.91 548,615,409.29
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(3) 其他应收款(续)
(b) 其他应收款按类别分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额比 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
例 比例 比例 比例
单项金额重大并单独计提坏账准备 462,427,090.19 87% (446,313,922.88) 97% 480,846,457.19 88% (444,886,799.82) 93%
按账龄组合计提坏账准备 50,403,821.74 10% (21,414,116.75) 42% 51,357,246.12 9% (17,854,495.77) 35%
单项金额虽不重大但单独计提提坏账
准备 16,411,705.98 3% (16,411,705.98) 100% 16,411,705.98 3% (16,411,705.98) 100%
529,242,617.91 100% (484,139,745.61) 91% 548,615,409.29 100% (479,153,001.57) 88%
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(3) 其他应收款(续)
(c) 于 2013 年 12 月 31 日，单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款分
析如下：
账面余额 坏账准备 计提比例 理由
北方证券(i) 300,000,000.00 (300,000,000.00) 100% 预计无法收回
广发证券(i) 56,760,722.06 (56,760,722.06) 100% 预计无法收回
德恒证券(i) 46,600,000.00 (46,600,000.00) 100% 预计无法收回
兰州三毛实业股份
有限公司( “兰
州三毛”)(ii) 41,162,848.90 (41,162,848.90) 100% 预计无法收回
上海振龙房地产开
发有限公司(“振
龙房地产”)(iii) 17,903,519.23 (1,790,351.92) 10%
462,427,090.19 (446,313,922.88)
(i) 截止 2013 年 12 月 31 日，本公司于以前年度存入德恒证券的款项 4,660 万
元、存入北方证券的款项 2 亿元、子公司九龙山投资存入北方证券的款项 1
亿元，因可收回性存在重大风险，已于以前年度全额计提了坏账准备。
本公司于以前年度存入广发证券的款项约 9,043.75 万元，因收回存在重大风
险，已于以前年度全额计提了坏账准备。后于 2005 年度取得广发证券资金账
户内的股票，变现后共计收回资金约 3,367.68 万元，尚有 56,760,722.06 元
未收回。
(ii) 2007 年 11 月，经甘肃省兰州市中级人民法院(2007)兰法刑二经字第 007 号
刑事裁定书裁定，本公司存于招商银行兰州分行的股权转让诚意金本息合计
41,162,848.90 元被扣划至兰州三毛，本公司已于 2007 年全额计提了坏账准
备。
上述事项引发的诉讼以及追讨本年均未取得实质性进展。
(iii) 于 2012 年 11 月 ， 上 海 茂 麓 与 振 龙 房 地 产 签 订 退 房 协 议 ， 将 总 价
37,063,186.23 元的房产退还给振龙房地产。本公司将扣除违约赔偿金后的余
款 36,322,886.23 元计入其他应收款。于 2013 年度，本集团收回退房款
18,419,367.00 元，其余 17,903,519.23 元预计 2014 年收回。截至本财务报
告批准报出日止，上海茂麓已收到振龙房地产款项计人民币 10,000,000.00
元。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 其他应收款(续)
(d) 按组合计提坏账准备的其他应收款中，采用账龄分析法的组合分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额 计提比例
一年以内 16,120,021.77 32% (161,200.21) 1% 24,378,930.77 47% (243,789.30) 1%
一到二年 12,404,536.09 25% (1,240,453.61) 10% 4,859,439.05 9% (485,943.91) 10%
二到三年 3,733,601.91 7% (1,866,800.96) 50% 9,988,227.48 20% (4,994,113.74) 50%
三年以上 18,145,661.97 36% (18,145,661.97) 100% 12,130,648.82 24% (12,130,648.82) 100%
50,403,821.74 100% (21,414,116.75) 42% 51,357,246.12 100% (17,854,495.77) 35%
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 其他应收款(续)
(e) 于 2013 年 12 月 31 日，单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
分析如下：
账面余额 坏账准备 计提比例 理由
上海金威数码信息
技术有限公司 9,024,978.03 (9,024,978.03) 100% 预计无法收回
上海平安欣仑物业
发展有限公司 2,867,962.64 (2,867,962.64) 100% 预计无法收回
金伟华 2,164,363.35 (2,164,363.35) 100% 预计无法收回
陶振清 1,254,401.96 (1,254,401.96) 100% 预计无法收回
刘熙 1,100,000.00 (1,100,000.00) 100% 预计无法收回
16,411,705.98 (16,411,705.98)
(f) 以前年度已全额计提坏账准备、或计提坏账准备的比例较大，但在本年度全
额收回或转回、或在本年度收回或转回比例较大的其他应收款情况如下：
转回或 确定原坏账 转回或收回前累 转回或收回金额
收回原因 准备的依据 积已计提坏账准
备金额
树木规划费 本期分摊 按账龄计提 1,494,211.90 1,494,211.90
振龙房地产 本期收款 按账龄计提 363,228.86 184,193.67
黄光明 本期收款 按账龄计提 200,000.00 200,000.00
其他 本期收款 按账龄计提 524,722.93 524,722.93
2,582,163.69 2,403,128.50
(g) 本年度无实际核销的其他应收款。
(h) 本年末其他应款中无应收持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的
款项。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 其他应收款(续)
(i) 于 2013 年 12 月 31 日，余额前五名的其他应收款分析如下：
与本集团关系 金额 年限 占其他应收款总额比例
北方证券 第三方 300,000,000.00 三年以上 57%
广发证券 第三方 56,760,722.06 三年以上 11%
德恒证券 第三方 46,600,000.00 三年以上 9%
兰州三毛 第三方 41,162,848.90 三年以上 8%
振龙房地产 第三方 17,903,519.23 一到二年 3%
462,427,090.19 88%
(4) 预付款项
(a) 预付款项账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
金额 占总额 金额 占总额
比例 比例
一年以内 2,860,080.00 33% 1,727,476.24 20%
一到二年 1,386,537.48 16% 4,555,743.04 52%
二到三年 2,808,653.91 32% 744,553.45 8%
三年以上 1,623,895.40 19% 1,770,959.88 20%
8,679,166.79 100% 8,798,732.61 100%
于 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 5,819,086.79 元(2012
年 12 月 31 日：7,071,256.37 元)，主要为预付工程款项，因为尚未竣工决
算，该款项尚未结清。
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(4) 预付款项(续)
(b) 于 2013 年 12 月 31 日，余额前五名的预付款项分析如下：
占预付账款
与本集团关系 金额 总额比例 预付时间 未结算原因
嘉兴市乐星机电设 第三方公司 1,193,545.40 14% 2008 年 尚未结算完毕
备工程有限公司
奥的斯电梯(中国) 第三方公司 952,100.00 11% 2013 年 尚未结算完毕
有限公司
浙江东航建设集团 第三方公司 822,000.00 9% 2011 年 尚未结算完毕
有限公司
上海鸿海建筑装饰 第三方公司 696,068.40 8% 2013 年 尚未结算完毕
工程有限公司
江苏一箭建设工程 第三方公司 660,000.00 8% 2013 年 尚未结算完毕
有限公司无锡分
公司
4,323,713.80 50%
(c) 本年末预付账款中无预付持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单
位的款项。
(5) 存货
(a) 存货分类如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面 存货跌 账面价值 账面余额 存货跌 账面价值
余额 价准备 价准备
库存商品 19,289,217.91 - 19,289,217.91 20,857,725.96 - 20,857,725.96
开发成本 750,755,876.32 (46,366,606.37) 704,389,269.95 534,536,027.41 (43,286,606.37) 491,249,421.04
开发产品 242,314,654.36 - 242,314,654.36 276,856,499.33 - 276,856,499.33
1,012,359,748.59 (46,366,606.37) 965,993,142.22 832,250,252.70 (43,286,606.37) 788,963,646.33
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(5) 存货(续)
开发成本：
项目名称 开工时间 预计竣工时间 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
威尼斯小镇 2008 年 4 月 2014 年 12 月 467,766,323.22 - 467,766,323.22 389,882,205.75 - 389,882,205.75
夏宫 2007 年 2014 年 8 月 123,455,665.39 - 123,455,665.39 - - -
海角城堡 前期准备阶段 未定 105,776,231.24 (46,366,606.37) 59,409,624.87 85,319,741.06 (43,286,606.37) 42,033,134.69
马尔贝拉项目 前期准备阶段 未定 53,457,656.47 - 53,457,656.47 51,909,411.64 - 51,909,411.64
陈山湾会员住宅 项目已终止 项目已终止 - - - 7,124,668.96 - 7,124,668.96
其他 300,000.00 - 300,000.00 300,000.00 - 300,000.00
750,755,876.32 (46,366,606.37) 704,389,269.95 534,536,027.41 (43,286,606.37) 491,249,421.04
夏宫项目增加为从在建工程转入的 123,455,665.39 元(附注五(13))；于 2013 年度，陈山湾项目所在地块平湖市乍浦外山东沙湾地块(以下简称”东沙湾”)由管委会回收，本公司将账面价值
7,950,351.09 元结转至营业外收入(附注五(39)(b))。
开发产品：
项目名称 竣工时间 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2013 年 12 月 31 日
游艇湾别墅 2011 年 3 月 259,144,102.32 1,012,810.55 (35,279,223.59) 224,877,689.28
圣马可公寓 2011 年 4 月 17,712,397.01 2,714,650.03 (2,990,081.96) 17,436,965.08
合计 276,856,499.33 3,727,460.58 (38,269,305.55) 242,314,654.36
开发产品本年减少中包括本集团通过非货币性资产交换于本年度换出资产 9,201,380.02 元(附注五(12)(c))。
计入年末存货余额的借款费用资本化金额如下：
存货项目名称 年初余额 本年增加 年末余额 本期确认资本化金额的资本化率
开发成本 8,867,713.15 36,934,185.71 45,801,898.86 10.69%
浙江成城建设有限公司(以下简称”成城建设”)为本集团威尼斯小镇项目承包人。2010 年 1 月 16 日，成城建设与本公司子公司海洋花园签订建设工程施工合同，由成城建设垫资 1 亿元为威尼斯小镇项目提供土建安
装服务。另外，成城建设与海洋花园约定，对于上述垫资款项按月息 0.825%计息。于本财务报告批准报出日，相关各方对于利息的金额仍在讨论中。于 2013 年 12 月 31 日，本集团将暂估累计利息费用人民币
33,467,500.00 元予以资本化，具体利息金额以双方最终协商金额为准。
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(6) 一年内到期的非流动资产
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
管委会(附注五(8)) 20,000,000.00 -
(7) 其他流动资产
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
持有待售无形资产 69,442,505.19 -
预缴税金 15,744,768.14 12,024,106.09
85,187,273.33 12,024,106.09
注：2013 年 9 月 1 日，本公司之子公司九龙山开发与管委会签订《平湖市国
有建设用地使用权回收合同》，管委会将合计回收九龙山开发所持有的九龙
山旅游度假区内西沙湾东常山南地块面积约 108,136 平方米国有土地使用
权，土地回收补偿款合计约为人民币 117,980,570.00 元。于 2013 年 12 月
31 日 ， 相 关 土 地 正 在 办 理 “ 招 拍 挂 ” 相 关 手 续 。 本 集 团 将 账 面 价 值 为
69,442,505.19 元的无形资产重分类至其他流动资产(附注五(14))。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(8) 长期应收款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
管委会 42,895,242.72 -
减：一年内到期的非流动资产
(附注五(6)) (20,000,000.00) -
22,895,242.72 -
根据九龙山开发与管委会签订《东沙湾涉及口岸开放政府回购土地协议
书》，由管委会回 购九龙山开发所持东沙 湾部分土地，回购金额合计为
53,582,100.00 元，其中，2013 年已支付九龙山开发 10,000,000.00 元，
2014 年 将 支 付 金 额 为 20,000,000.00 元 ， 2015 年 将 支 付 金 额 为
23,582,100.00 元。本集团将 2014 年及 2015 年应收款项合计扣减未实现融
资收益后的金额(折现值)记录为长期应收款。
(9) 长期股权投资
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
合营企业(a) 5,000,000.00 5,000,000.00
联营企业(b)
- 无公开报价 32,141,331.37 34,268,359.37
其他长期股权投资(c) 59,674,273.50 70,174,273.50
96,815,604.87 109,442,632.87
减：长期股权投资减值准备 (26,000,000.00) (26,000,000.00)
70,815,604.87 83,442,632.87
本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(9) 长期股权投资(续)
(a) 合营企业
本年增减变动
核算 投资 2012 年 追加或 按权益法调整 宣告分派的 其他权 2013 年 持股 表决权 持股比例与表决权 本年计提减
方法 成本 12 月 31 日 减少投资 的净损益 现金股利 益变动 12 月 31 日 比例 比例 比例不一致的说明 减值准备 值准备
平湖九龙山家
居装饰有限
公司(以下
简称”家居
装饰”) 权益法 5,000,000.00 5,000,000.00 - - - - 5,000,000.00 50% 50% 无 - -
于本年度，家居装饰通过股东会决议，决定提前终止经营并进行清算，截止本财务报告批准报出日，该清算手续尚在办理中。
(b) 联营企业
本年增减变动
投资 2012 年 股权变动相 按权益法调整 宣告分派的 其他权 2013 年 持股 表决权 持股比例与表决权 本年计提减
核算方法 成本 12 月 31 日 关净收益 的净损失 现金股利 益变动 12 月 31 日 比例 比例 比例不一致的说明 减值准备 值准备
平湖九龙山航
空俱乐部有
限公司(以下
简称”航空俱
乐部”) 权益法 4,000,000.00 4,000,000.00 - - - - 4,000,000.00 40% 40% 无 - -
平湖九龙山乐
满地水上运
动服务有限
公司(以下简
称”乐满地”) 权益法 35,000,000.00 30,268,359.37 760,000.00 (2,887,028.00) - - 28,141,331.37 25% 25% 无 - -
34,268,359.37 760,000.00 (2,887,028.00) - - 32,141,331.37 - -
于本年度，乐满地收到其母公司上海海湾电子科技有限公司增资款 1,900 万元，该增资已经由具有执业资格的会计师事务所验资并出具验资报告。增资后，本集团持股比例从 29%下降至 25%。
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(9) 长期股权投资(续)
(c) 其他长期股权投资
持股比例与表决
2012 年 2013 年 持股 表决权 权比例不一致 本年计提 本年宣告分派
核算方法 投资成本 12 月 31 日 本年增减变动 12 月 31 日 比例 比例 的说明 减值准备 减值准备 的现金股利
华龙证券有限责任公司
(以下简称”华龙证券”) 成本法 40,000,000.00 40,000,000.00 - 40,000,000.00 1.84% 1.84% 无 (26,000,000.00) - 198,000.00
嘉兴奥津佳特种纺织品
有限公司(以下简称
”奥津佳”) 成本法 4,255,243.51 3,977,117.10 - 3,977,117.10 10.00% 10.00% 无 - - -
成城建设 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 - 10,000,000.00 9.01% 9.01% 无 - - -
茉织华印务股份有限公司 无 -
(以下简称”茉织华印务”) 成本法 13,197,156.40 13,197,156.40 (7,500,000.00) 5,697,156.40 15.00% 15.00% - 3,900,000.00
宁波星煌汽车销售有限公司 无 -
(以下简称” 宁波星煌”) 成本法 3,000,000.00 3,000,000.00 (3,000,000.00) - 0% 0% - -
70,174,273.50 (10,500,000.00) 59,674,273.50 (26,000,000.00) - 4,098,000.00
本集团原对宁波星煌的表决权比例为 20%，但是根据本集团与其他股东方的协议，本集团委派之董事需经其他股东同意或按其他股东
之提名委派，本集团也不参与或影响财务和经营决策或日常经营活动，从而本集团对宁波星煌不具有重大影响，故将其作为其他长期
股投资核算。于 2013 年度，本集团已处置其全部股权。
于本年度，茉织华印务通过第七次董事会决议，公司所有股东将等比例减资，减资后公司实收资本由 100,000,000.00 元变更为
50,000,000.00 元。2013 年 8 月，本集团已收到茉织华印务减资款 7,500,000.00 元。截止财务报告批准日，该公司减资的相关工商变
更手续尚在办理中。
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(9) 长期股权投资(续)
(d) 长期股权投资减值准备
2012 年 2013 年
其他长期股权投资 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
华龙证券 26,000,000.00 - - 26,000,000.00
(10) 对合营企业和联营企业投资
持股 表决权
比例 比例 2013 年 12 月 31 日 2013 年度
资产总额 负债总额 净资产 营业收入 净亏损
合营企业 -
家居装饰 50% 50% 10,006,050.00 6,050.00 10,000,000.00 - -
联营企业 -
航空俱乐部 40% 40% 13,947,533.55 3,947,533.55 10,000,000.00 - -
乐满地 25% 25% 152,493,870.69 39,928,545.20 112,565,325.49 13,268,309.93 (11,340,302.70)
本年度本集团对乐满地的持股比例已从 29%下降至 25%(附注五(9)(b))。
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(11) 投资性房地产
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
原价合计 333,432,763.67 4,717,962.52 - 338,150,726.19
房屋及建筑物 323,352,256.62 905,876.55 - 324,258,133.17
土地使用权 10,080,507.05 3,812,085.97 - 13,892,593.02
累计折旧、摊销合计 (8,534,553.38) (6,776,546.32) - (15,311,099.70)
房屋及建筑物 (8,268,540.00) (6,490,547.02) - (14,759,087.02)
土地使用权 (266,013.38) (285,999.30) - (552,012.68)
账面净值合计 324,898,210.29 322,839,626.49
房屋及建筑物 315,083,716.62 309,499,046.15
土地使用权 9,814,493.67 13,340,580.34
减值准备合计 - -
房屋及建筑物 - -
土地使用权 - -
账面价值合计 324,898,210.29 322,839,626.49
房屋及建筑物 315,083,716.62 309,499,046.15
土地使用权 9,814,493.67 13,340,580.34
2013 年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为 6,776,546.32 元(2012 年度：
7,607,768.00 元)。
期末账面价值 269,010,632.84 元的投资性房地产已出租给游艇俱乐部。根据
九龙山开发于 2012 年 9 月 5 日与游艇俱乐部签订的委托管理合同，该投资性
房地产出租期限为 40 年，自 2012 年 10 月 1 日起至 2052 年 09 月 30 日。上
述 投 资 性 房 地 产 2013 年 度 租 金 收 入 为 3,000,000.00 元 (2012 年 ：
3,000,000.00 元)(附注六(7)(a))。
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(12) 固定资产
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
原价合计 204,869,698.78 9,382,053.58 (9,378,109.72) 204,873,642.64
房屋及建筑物 135,725,851.46 758,473.92 - 136,484,325.38
机器设备 894,901.00 2,720.00 - 897,621.00
运输工具 27,156,462.76 7,663,228.92 (6,480,950.25) 28,338,741.43
电子设备 5,967,933.98 51,714.23 (535,508.04) 5,484,140.17
马球专用马匹 5,377,908.31 - (2,361,651.43) 3,016,256.88
家具器具 29,746,641.27 905,916.51 - 30,652,557.78
本年新增 本年减少
累计折旧合计 (54,233,093.12) (16,509,630.54) 6,928,389.54 (63,814,334.12)
房屋及建筑物 (24,401,197.14) (5,281,902.97) - (29,683,100.11)
机器设备 (568,476.90) (41,364.57) - (609,841.47)
运输工具 (14,194,435.73) (4,640,313.08) 4,584,357.58 (14,250,391.23)
电子设备 (3,632,500.10) (395,150.27) 304,886.84 (3,722,763.53)
马球专用马匹 (4,926,458.65) - 2,039,145.12 (2,887,313.53)
家具器具 (6,510,024.60) (6,150,899.65) - (12,660,924.25)
账面净值合计 150,636,605.66 141,059,308.52
房屋及建筑物 111,324,654.32 106,801,225.27
机器设备 326,424.10 287,779.53
运输工具 12,962,027.03 14,088,350.20
电子设备 2,335,433.88 1,761,376.64
马球专用马匹 451,449.66 128,943.35
家具器具 23,236,616.67 17,991,633.53
本年计提 本年减少
减值准备合计 (18,690,645.37) (18,690,645.37)
房屋及建筑物 (18,690,645.37) - - (18,690,645.37)
机器设备 - - - -
运输工具 - - - -
电子设备 - - - -
马球专用马匹 - - - -
家具器具 - - - -
账面价值合计 131,945,960.29 122,368,663.15
房屋、建筑物 92,634,008.95 88,110,579.90
机器设备 326,424.10 287,779.53
运输工具 12,962,027.03 14,088,350.20
电子设备 2,335,433.88 1,761,376.64
马球专用马匹 451,449.66 128,943.35
家具器具 23,236,616.67 17,991,633.53
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(12) 固定资产(续)
(a) 2013 年 度 固 定 资 产 计 提 的 折 旧 金 额 为 16,509,630.54 元 (2012 年 度 ：
19,580,927.01 元)，其中计入营业费用、管理费用及主营业务成本的折旧费
用分别为 33,012.40 元、15,360,540.42 元及 1,116,077.72 元(2012 年：分
别为 19,715.60 元、15,860,392.27 元及 3,700,819.14 元)。
本年度无在建工程转入的固定资产 (2012 年度：14,114,606.68 元)。
(b) 未办妥产权证书的固定资产：
于 2013 年 12 月 31 日 ， 账 面 价 值 约 为 52,043,453.95 元 ( 原 价
58,052,232.05 元)的房屋及建筑物尚未办妥产权证书：
未办妥产权证书原因 账面价值
赛车场建筑物 尚在办理中 20,803,183.47
员工宿舍 尚在办理中 31,240,270.48
52,043,453.95
(c) 于本年度，本集团内子公司九龙山开发与自然人王崇俊和陈馥玉签订房屋销
售协议，以 6,682,650.00 元和 6,685,500.00 元的价格向王崇俊和陈馥玉出
售别墅两套。根据九龙山开发与自然人王崇俊和陈馥玉签订的承诺书，王崇
俊和陈馥玉向九龙山开发以现金支付连体别墅购买价 3,140,150.00 元，余
款 10,228,000.00 元由陈馥玉亲属实际控制的公司上海君扬游艇有限公司(以
下简称“君扬游艇”)以一艘游艇作为对价偿付。鉴于购置游艇符合九龙山
休闲度假区的发展战略，经各方协商，九龙山开发与君扬游艇签订游艇转让
协议，九龙山开发以 10,228,000.00 元的价格自君扬游艇取得游艇一艘，抵
减陈馥玉和王崇俊应支付的购房款余款。根据非货币性资产交换的相关准
则，本集团根据换出资产的账面价值 9,201,380.02 元(附注五(5))，减去收到
的补价 3,140,150.00 元并加上应支付的相关税费 1,163,029.05 元，合计
7,224,259.07 元作为换入资产的成本，计入固定资产。
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(13) 在建工程
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
五星级酒店建造项目 244,822,019.38 - 244,822,019.38 240,725,509.22 - 240,725,509.22
夏宫项目 - - - 114,421,299.73 - 114,421,299.73
围堤工程 88,786,913.58 - 88,786,913.58 92,418,074.53 - 92,418,074.53
水上乐园 5,453,549.34 (5,453,549.34) - 5,048,549.34 (5,048,549.34) -
游轮专用码头 29,793,025.48 - 29,793,025.48 29,621,281.38 - 29,621,281.38
赛马场建造工程 45,145,081.60 (45,145,081.60) - 41,604,663.68 (41,604,663.68) -
九龙山标志性建筑建造工程 7,585,289.05 (7,585,289.05) - 7,585,289.05 (7,585,289.05) -
其他项目 38,037,126.96 (14,957,399.32) 23,079,727.64 46,749,505.68 (10,223,267.77) 36,526,237.91
459,623,005.39 (73,141,319.31) 386,481,686.08 578,174,172.61 (64,461,769.84) 513,712,402.77
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(13) 在建工程(续)
(a) 重大在建工程项目变动
工程名称 预算数 2012 年 本年增加 本年转入存货 其他减少 2013 年 工程投入 工程 借款费用 其中：本年 本年借款 资金来源
12 月 31 日 12 月 31 日 占预算的 进度 资本化 借款费用资 费用资本
比例 累计金额 本化金额 化率
五星级酒店建造 50,000 万元 240,725,509.22 4,096,510.16 - - 244,822,019.38 49% 49% 576,073.73 - - 自筹及银行
项目 借款
夏宫项目(i) 12,000 万元 114,421,299.73 9,034,365.66 (123,455,665.39) - - - - - - - 自筹及银行
借款
围堤工程(ii) 12,000 万元 92,418,074.53 29,816,039.75 - (33,447,200.70) 88,786,913.58 74% 74% - - - 自筹及银行
借款
东沙湾项目前期 850 万元 6,603,412.66 1,887,117.00 (8,490,529.66) - 100% 100% - - - 自筹及银行
成本(ii) 借款
水上乐园 8,000 万元 5,048,549.34 405,000.00 - - 5,453,549.34 7% 7% - - - 自筹及银行
借款
游轮专用码头 3,000 万元 29,621,281.38 171,744.10 - - 29,793,025.48 99% 99% - - - 自筹及银行
借款
赛马场建造工程 4,000 万元 41,604,663.68 3,540,417.92 - - 45,145,081.60 100% 100% - - - 自筹及银行
借款
九龙山标志性建筑 30,000 万元 7,585,289.05 - - - 7,585,289.05 3% 3% - - - 自筹及银行
建造工程 借款
其他项目(共 9 项) - 40,146,093.02 13,271,073.11 - (15,380,039.17) 38,037,126.96 - - 13,822.95 - - 自筹及银行
借款
578,174,172.61 62,222,267.70 (123,455,665.39) (57,317,769.53) 459,623,005.39 589,896.68 -
(i) 根据九龙山开发与嘉兴市九龙山分时度假投资管理有限公司(以下简称”分时度假”)签订的租赁协议及补充协议，由分时度假负责夏宫项目的室内装修，并享有自九龙山开发获得夏宫项目产权证之日起 3 年内优先购买权。鉴于分时
度假有意向于近期行使该优先购买权，本集团将夏宫项目截止 2013 年 12 月 31 日账面余额 123,455,665.39 元转入存货(附注五(5))。
(ii) 九龙山开发与管委会签订《平湖九龙山外山东沙湾围垦成本回购协议书》，由管委会回收九龙山开发所持有东沙湾三宗国有土地的土地使用权，回收价格 72,727,272.00 元，管委会另补偿九龙山开发围垦成本计 60,000,00.00
元。九龙山开发将应分摊至东沙湾被回收土地使用权的围堤工程账面价值 33,447,200.70 元及东沙湾项目前期成本 8,490,529.66 元转出在建工程 (附注五(39)(b))。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(14) 无形资产
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
原价合计
土地使用权 961,101,279.87 3,303,305.89 (276,314,059.46) 688,090,526.30
累计摊销合计
土地使用权 (70,654,925.55) (13,117,199.14) 13,862,931.75 (69,909,192.94)
账面净值合计
土地使用权 890,446,354.32 618,181,333.36
减值准备合计
土地使用权 - -
账面价值合计
土地使用权 890,446,354.32 618,181,333.36
(a) 土地使用权本年减少主要包括：
(i) 处置子公司房思置业及房露置业减少的土地，账面价值合计 50,715,462.31
元；
(ii) 重分类至其他流动资产-持有待售无形资产减少的土地，账面价值合计
69,442,505.19 元(附注五(7))；
(iii) 2013 年 5 月，九龙山开发与管委会签订《平湖市国有建设用地使用权回收合
同》，由管委会受市政府委托回收开发公司位于平湖市乍浦镇黄山村地块(以
下简称“清水湾”)的国有建设用地使用权，账面价值合计 83,599,723.82 元
(附注五(39)(b))。
2013 年 5 月，九龙山开发与管委会签订《平湖九龙山小黄山西地块征迁回购
协议书》，由管委会回收清水湾土地的征迁成本，结转分摊的账面价值合计
48,243,714.62 元 (附注五(39)(b))。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(14) 无形资产(续)
(b) 2013 年度无形资产的摊销金额 13,117,199.14 元(2012 年度：13,740,121.42
元)。
(c) 于 2013 年 12 月 31 日，账面价值为 60,812,631.45 元的土地使用权作为本
集团 29,800,000.00 元短期借款 (附注五(17)(a))的抵押物。
于 2013 年 12 月 31 日，账面价值为 47,285,850.83 元的土地使用权为关联
方及第三方两笔借款合计 49,900,000.00 元的抵押物(附注六(6)(c)和附注七
(b))。
(d) 于 2013 年 12 月 31 日，本公司无形资产中账面价值为 2,803,015.01 元的土
地使用权出租给本公司之联营公司乐满地使用，本年度未收取租金。
(e) 未办妥产权证书的无形资产：
于 2013 年 12 月 31 日 ， 账 面 价 值 约 为 11,977,061.79 元 ( 原 价
15,211,889.84 元)的无形资产尚未办妥产权证书：
未办妥产权证书原因 账面价值
三宗土地使用权 尚在办理中 11,977,061.79
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(15) 递延所得税资产和递延所得税负债
(a) 未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
递延所得税资产 - -
递延所得税负债 - -
- -
可抵扣暂时性差异预计无法收回，因此本集团未确认递延所得税资产。
(b) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 641,652,431.99 648,466,766.93
可抵扣亏损 77,416,773.47 53,139,794.09
719,069,205.46 701,606,561.02
(c) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
2013 - 2,375,500.11
2014 807,149.54 807,149.54
2015 4,945,303.07 4,945,303.07
2016 3,982,114.75 3,982,114.75
2017 41,029,726.62 41,029,726.62
2018 26,652,479.49 -
77,416,773.47 53,139,794.09
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(16) 资产减值准备
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年转回 12 月 31 日
坏账准备 480,769,077.68 7,650,652.38 (2,403,128.50) 486,016,601.56
其中：应收账款坏账准备 1,616,076.11 260,779.84 - 1,876,855.95
其他应收款坏账准备 479,153,001.57 7,389,872.54 (2,403,128.50) 484,139,745.61
存货跌价准备 43,286,606.37 3,080,000.00 - 46,366,606.37
长期股权投资减值准备 26,000,000.00 - - 26,000,000.00
固定资产减值准备 18,690,645.37 - - 18,690,645.37
在建工程减值准备 64,461,769.84 8,679,549.47 - 73,141,319.31
633,208,099.26 19,410,201.85 (2,403,128.50) 650,215,172.61
(17) 短期借款
(a) 短期借款分类
币种 2013 年 2012 年
12 月 31 日 12 月 31 日
股东委托借款(i) 人民币 200,000,000.00 200,000,000.00
抵押借款(ii) 人民币 29,800,000.00 54,800,000.00
委托借款-抵押借款 人民币 - 105,000,000.00
委托借款-质押借款 人民币 - 95,000,000.00
229,800,000.00 454,800,000.00
(i) 于 2013 年 12 月 31 日，股东委托借款总额 200,000,000.00 元，系由本
公司股东平湖九龙山提供(2012 年 12 月 31 日：200,000,000.00 元)。该
等借款在到期日后又展期 1 年至 2014 年 11 月 17 日归还，年利率
6.90%。
(ii) 于 2013 年 12 月 31 日，总额为 29,800,000.00 元抵押借款(2012 年 12
月 31 日：39,800,000.00 元)系由账面价值合计为 60,812,631.45 元的土
地使用权作为抵押(附注五(14))(2012 年 12 月 31 日账面价值合计为
60,561,843.25 元)，将于 2014 年 1 月 9 日至 8 月 7 日分别到期，年利
率在 6.00%至 7.20%之间。其中，金额为 10,000,000.00 元抵押借款已
于 2014 年 1 月 9 日归还。
于 2013 年 12 月 31 日，短期借款的加权平均年利率为 6.38%(2012 年 12 月
31 日：6.23%)。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(17) 短期借款(续)
(b) 已到期未偿还的短期借款：
于 2013 年 12 月 31 日，本集团无已到期未偿还的短期借款。
(18) 应付账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应付工程款 355,174,983.89 328,992,461.18
应付货款 403,383.94 152,264.99
其他 - 61,537.50
355,578,367.83 329,206,263.67
(a) 本年应付账款中无应付持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的
款项。
(b) 应付关联方的应付账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
成城建设 119,542,890.35 129,644,411.00
(c) 于 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 16,330,409.24 元(2012
年 12 月 31 日：8,360,927.80 元)，截止财务报表批准报出日尚未偿还。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(19) 预收款项
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
预售商品房销售款 134,709,283.20 93,200,959.20
预收服务费 554,099.27 81,756.00
135,263,382.47 93,282,715.20
(a) 本年末预收账款中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的款
项。
(b) 本年末预收账款中无关联方款项。
(c) 于 2013 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 29,625,102.20 元(2012
年 12 月 31 日：74,150,159.20 元)，主要为预收商品房销售款，鉴于预售商
品房尚未正式交房，该款项尚未确认收入。截止财务报告批准报出日，无已
结转的收入。
(20) 应付职工薪酬
2012 年 本年增加 本年减少 2013 年
12 月 31 日 12 月 31 日
工资、奖金、津贴和
补贴 409,228.00 15,639,083.92 (14,607,790.14) 1,440,521.78
职工福利费 - 661,908.80 (661,908.80) -
社会保险费 - 1,157,208.91 (1,157,208.91) -
其中：医疗保险费 - 321,909.58 (321,909.58) -
基本养老保险 - 723,735.07 (723,735.07) -
失业保险费 - 60,912.39 (60,912.39) -
工伤保险费 - 27,800.52 (27,800.52) -
生育保险费 - 22,851.35 (22,851.35) -
住房公积金 - 198,132.00 (198,132.00) -
辞退福利 - 123,325.80 (123,325.80) -
职工奖福基金 4,401,399.03 - - 4,401,399.03
其他 - 36,204.00 (36,204.00) -
4,810,627.03 17,815,863.43 (16,784,569.65) 5,841,920.81
于 2013 年 12 月 31 日，应付职工薪酬中没有属于拖欠性质的应付款。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(21) 应交税费
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应交土地增值税 35,413,830.60 30,142,247.64
应交企业所得税 18,771,281.36 12,085,056.11
应交营业税 4,942,355.97 134,303.23
应交土地使用税 2,766,475.05 1,697,659.76
应交教育费附加 888,924.28 773,980.38
应交房产税 700,138.33 420,713.71
应交水利建设基金 55,919.73 1,471.50
应交增值税 1,771.66 7,926.70
其他 1,869,481.85 1,836,068.21
65,410,178.83 47,099,427.24
(22) 应付利息
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
工程垫资应付利息 33,467,500.00 -
短期借款应付利息 436,700.00 753,476.66
33,904,200.00 753,476.66
具体垫资利息金额以双方最终协商金额为准(附注五(5))。
(23) 其他应付款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应付第三方 229,130,610.70 257,357,304.41
应付关联方(附注六(8)(b)) 15,798,599.28 15,038,560.47
244,929,209.98 272,395,864.88
(a) 于 2013 年 12 月 31 日 ， 账 龄 超 过 一 年 的 其 他 应 付 款 金 额 为
200,457,178.09 元，其中大额的其他应付款金额情况如下：
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(23) 其他应付款(续)
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
管委会 72,427,122.00 71,977,122.00
浙江海润投资有限公司(以下简
称”海润投资”) 51,791,000.00 48,520,000.00
124,218,122.00 120,497,122.00
(24) 一年内到期的非流动负债
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年内到期的长期应付款
(附注五(26)) 1,818,181.82 1,818,181.82
(25) 其他流动负债
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
递延收益 30,271,461.92 30,985,130.96
项目 原值 年初余额 本年摊销 期末余额 摊销期限
马会会员 2007 年至
卡收入 34,878,833.15 30,985,130.96 713,669.04 30,271,461.92 2056 年
注：马会会员卡收入按马会俱乐部的经营期限平均摊销。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(26) 长期应付款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
浙江省平湖市财政局国
债转贷专户 3,636,363.62 5,454,545.44
减：一年内到期的长期应付款 (1,818,181.82) (1,818,181.82)
1,818,181.80 3,636,363.62
长期应付款变动情况如下：
初始金额 本年利率 应计利息 年末余额 借款条件
(%)
────── ───── ────── ────── ──────
浙江省平湖市财政局 20,000,000.00 3.70% 201,818.18 3,636,363.62 政府转贷国
国债转贷专户 债借款
(27) 股本
2012 年 12 月 31 日 本年变动 2013 年 12 月 31 日
无限售条件股份 -
人民币普通股 973,500,000.00 - 973,500,000.00
境外上市的外资股 330,000,000.00 - 330,000,000.00
1,303,500,000.00 - 1,303,500,000.00
2011 年 12 月 31 日 本年变动 2012 年 12 月 31 日
无限售条件股份 -
人民币普通股 973,500,000.00 - 973,500,000.00
境外上市的外资股 330,000,000.00 - 330,000,000.00
1,303,500,000.00 - 1,303,500,000.00
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(28) 资本公积
2012 年 12 月 31 日 本年变动 2013 年 12 月 31 日
股本溢价 293,591,074.36 - 293,591,074.36
其他资本公积 -
权益法核算的被投资
单位其他权益变动 128,325.63 - 128,325.63
原制度资本公积转入 110,166,817.51 - 110,166,817.51
403,886,217.50 - 403,886,217.50
2011 年 12 月 31 日 本年变动 2012 年 12 月 31 日
股本溢价 293,591,074.36 - 293,591,074.36
其他资本公积 -
权益法核算的被投资
单位其他权益变动 128,325.63 - 128,325.63
原制度资本公积转入 110,166,817.51 - 110,166,817.51
403,886,217.50 - 403,886,217.50
(29) 盈余公积
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年变动 12 月 31 日
法定盈余公积金 116,765,254.44 - 116,765,254.44
任意盈余公积金 18,632,449.00 - 18,632,449.00
135,397,703.44 - 135,397,703.44
2011 年 2012 年
12 月 31 日 本年变动 12 月 31 日
法定盈余公积金 116,765,254.44 - 116,765,254.44
任意盈余公积金 18,632,449.00 - 18,632,449.00
135,397,703.44 - 135,397,703.44
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(29) 盈余公积(续)
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%
提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上
时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股
本。本公司 2013 年底仍有累计未弥补亏损，故未提取法定盈余公积金(2012
年：无)。
本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余
公积金经批准后可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司于 2012 年度
和 2013 年度均未提取任意盈余公积金。
(30) 累计亏损
2013 年度 2012 年度
金额 提取或 金额 提取或
分配比例 分配比例
年初累计亏损 (236,259,151.96) - (51,057,509.88) -
加：本年归属于母公司股东的
净利润/(亏损) 27,249,506.42 - (185,201,642.08) -
减：提取法定盈余公积 - - - -
提取任意盈余公积 - - - -
应付普通股股利 - - - -
转作股本的普通股股利 - - - -
年末累计亏损 (209,009,645.54) - (236,259,151.96) -
(31) 少数股东权益
归属于各子公司少数股东的少数股东权益
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
九龙山围垦 23,032,916.82 23,530,630.75
马会俱乐部 (18,088,124.77) (18,822,819.15)
港龙置业 9,138,477.93 9,307,695.71
海洋花园 6,684,587.50 5,869,912.25
九龙山赛车 1,660,082.17 1,590,362.18
九鑫资产 2,793,501.78 2,960,032.13
25,221,441.43 24,435,813.87
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(32) 营业收入和营业成本
2013 年度 2012 年度
主营业务收入 61,306,033.04 125,205,410.81
其他业务收入 6,120,579.76 5,762,819.87
67,426,612.80 130,968,230.68
2013 年度 2012 年度
主营业务成本 32,703,252.18 57,302,246.28
其他业务成本 8,275,030.74 9,045,890.01
40,978,282.92 66,348,136.29
(a) 主营业务收入和主营业务成本
按行业分析如下：
2013 年度 2012 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产业 50,329,427.00 29,764,061.70 116,693,244.00 52,532,113.63
旅游饮食服务业 10,976,606.04 3,635,326.65 8,272,166.81 7,199,110.90
建筑业及相关劳
务收入 - - 20,862,843.00 15,716,943.05
公司内部各业务
分部内部抵销 - (696,136.17) (20,622,843.00) (18,145,921.30)
61,306,033.04 32,703,252.18 125,205,410.81 57,302,246.28
本年旅游餐饮服务业毛利率上升主要是由于本年商业活动服务收入增长较大，而其毛利率相对较高所
致。
按地区分析如下：
2013 年度 2012 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
中国地区 61,306,033.04 32,703,252.18 125,205,410.81 57,302,246.28
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(32) 营业收入和营业成本(续)
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2013 年度 2012 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
租金收入 6,120,579.76 8,275,030.74 5,453,167.87 9,045,890.01
劳务收入 - - 309,602.00 -
销售材料 - - 50.00 -
6,120,579.76 8,275,030.74 5,762,819.87 9,045,890.01
(c) 本集团前五名客户的营业收入情况
本 集 团 前 五 名 客 户 营 业 收 入 的 总 额 为 55,426,249.00 元 (2012 年 ：
117,078,847.00 元)，占本集团全部营业收入的比例 82%(2012 年：89%)，
具体情况如下：
营业收入 占本集团全部营业
收入的比例(%)
个人客户 1 47,288,610.00 70%
游艇俱乐部 3,250,000.00 5%
平湖九龙山艾杩莛马球俱乐部有 1,795,697.00 3%
限公司
保时捷(中国)汽车销售有限公司 1,561,942.00 2%
广州国超森茂森信息科技有限公司 1,530,000.00 2%
55,426,249.00 82%
(33) 营业税金及附加
2013 年度 2012 年度 计缴标准
按超率累进税率
土地增值税 5,001,493.93 7,786,470.46 30%-60%
营业税 3,235,741.59 7,156,637.36 3%、5%
城市维护建设税 225,059.11 486,007.52 7%
教育费附加 160,756.50 359,087.27 5%
其他 100,917.69 698,363.87
8,723,968.82 16,486,566.48
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(34) 销售费用
2013 年度 2012 年度
中介服务咨询费 5,574,389.70 1,717,616.67
广告费 4,442,070.80 810,000.00
促销费 1,106,000.00 -
差旅费 413,049.70 156,278.80
工资及福利性支出 227,830.78 742,235.25
办公费 37,803.27 30,495.55
折旧费 33,012.40 19,715.60
其他 672,216.34 267,388.65
12,506,372.99 3,743,730.52
(35) 管理费用
2013 年度 2012 年度
折旧费 15,360,540.42 15,860,392.27
工资及福利性支出 13,282,720.12 15,902,348.55
无形资产摊销 13,117,199.14 13,740,621.42
修理费 7,213,009.72 2,801,062.55
中介及咨询费 6,289,538.73 5,928,648.50
税金 6,279,544.30 8,190,869.54
差旅费 3,263,107.53 3,551,823.59
绿化养护费 2,627,550.04 -
物料消耗 2,338,121.65 3,386,590.24
办公费 1,989,165.12 2,179,504.23
车辆费用 1,896,093.59 1,755,018.84
业务招待费 1,465,777.50 1,941,458.00
会务费 472,192.00 198,088.00
宣传制作费 135,327.16 816,577.00
租赁费用 42,331.57 526,738.00
其他 5,204,093.97 4,407,567.35
80,976,312.56 81,187,308.08
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(36) 财务费用
2013 年度 2012 年度
利息支出 27,088,032.39 11,953,440.84
减：利息收入 (406,346.53) (724,153.61)
汇兑净损失 141,075.99 416,452.34
其他 331,770.56 141,257.77
27,154,532.41 11,786,997.34
(37) 投资收益
2013 年度 2012 年度
成本法核算的长期股权投资收益(a) 4,098,000.00 9,407,861.13
权益法核算的长期股权投资损失(b) (2,127,028.00) (3,144,388.54)
处置子公司的投资收益(c) 65,288,766.01 1,997,500.73
67,259,738.01 8,260,973.32
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
(a) 成本法核算的长期股权投资收益
投资收益列示如下：
2013 年度 2012 年度 本年比上年增减变动的原因
茉织华印务 3,900,000.00 8,250,000.00 被投资单位本年分利
华龙证券 198,000.00 451,300.00 被投资单位本年分利
奥津佳 - 706,561.13 被投资单位本年未分利
4,098,000.00 9,407,861.13
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(37) 投资收益(续)
(b) 权益法核算的长期股权投资收益
投资收益占本集团利润总额 5%以上的被投资单位，或占利润总额比例最高
的前五家被投资单位列示如下：
2013 年度 2012 年度 本期比上期增减变动的原因
本年度持股比例被进一步稀
乐满地 (2,127,028.00) (3,144,388.54) 释(附注五(9)(b))
在股权被动稀释的情况下，投资企业所持有的联营企业的净资产份额的变动应当
计入当期损益。
(c) 于 2013 年度，处置子公司产生的投资收益如下：
处置收益
房思置业(附注四(3)(a)) 43,595,178.11
房露置业(附注四(3)(b)) 21,693,587.90
65,288,766.01
(38) 资产减值损失
2013 年度 2012 年度
应收账款及其他应收款坏账损失 5,247,523.88 3,488,618.84
存货跌价损失 3,080,000.00 43,286,606.37
固定资产减值损失 - 18,690,645.37
在建工程减值损失 8,679,549.47 64,461,769.84
17,007,073.35 129,927,640.42
- 77 -
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(39) 营业外收入
计入 2013 年度非经
2013 年度 2012 年度 常性损益的金额
非流动资产处置利得 95,858,973.41 122,719.14 95,858,973.41
其中：无形资产处置利得(a) 68,470,759.18 - 68,470,759.18
在建工程处置利得(b) 26,552,799.30 - 26,552,799.30
固定资产处置利得 835,414.93 122,719.14 835,414.93
政府补助(c) - 450,000.00 -
其他 750,939.71 13,424.14 750,939.71
96,609,913.12 586,143.28 96,609,913.12
(a) 无形资产处置利得明细
2013 年度 2012 年度
东沙湾土地回收净收益(i) 30,714,197.62 -
清水湾土地回收净收益(ii) 31,570,276.18 -
清水湾征迁成本回购净收益(ii) 6,186,285.38 -
68,470,759.18 -
(b) 在建工程处置利得明细
东沙湾围垦成本回购净收益(i) 26,552,799.30 -
(i) 2012 年 8 月，九龙山开发与管委会签订《平湖市国有建设用地使用权回收
合同》，由管委会受市政府委托回收东沙湾三块国有建设土地使用权，账面
价值合计 25,572,193.63 元，收到的回收补偿款共计 72,727,272.00 元。由
于本集团原计划通过招、拍、挂程序重新取得上述三块土地使用权，故于
2012 年度将上述收到的回收补偿款扣除相关土地的账面价值及相关税费后
的金额计入其他应付款。
于本年度，经本集团经营管理专题会讨论决定，为加快开发进度，促进更多
开发主体共同参与建设九龙山旅游度假区，本集团将不再重新取得上述三块
土地使用权，而由管委会另向第三方进行招商。因此，本集团将上述收到的
补偿款 72,727,272.00 元，扣减原土地账面价值 25,572,193.63 元，以及与
被回收土地密切相关的存货开发成本 7,950,351.09 元(附注五(5))和在建工
程成本 8,490,529.66 元(附注五(13)(a))后的净额 30,714,197.62 元计入营业
外收入。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(39) 营业外收入(续)
另外，九龙山开发与管委会签订《平湖九龙山外山东沙湾围垦成本回购协议
书》，管委会亦回购上述东沙湾三宗国有土地的围垦成本，回购价格共计
60,000,000.00 元。本集团将上述收到的补偿款扣除应分摊至东沙湾被回收
土地使用权的围堤工程账面价值 33,447,200.70 元(附注五(13))后的净额
26,552,799.30 元计入营业外收入。
(ii) 2013 年 5 月，九龙山开发与管委会签订《平湖市国有建设用地使用权回收
合同》，由管委会受市政府委托回收清水湾六宗国有建设用地的使用权，回
收价格共计 115,170,000.00 元。本集团将上述收到的补偿款扣除相关资产
账面价值合计 83,599,723.82 元(附注五(14))后的净额 31,570,276.18 元计入
营业外收入。
同年 5 月，九龙山开发与管委会签订《平湖九龙山小黄山西地块征迁成本回
购协议书》，管委会向九龙山开发回购上述清水湾六宗国有土地的征迁成
本，回购价格共计 54,430,000.00 元。本集团将上述收到的征迁补偿款扣除
应分摊的征迁成本账面价值合计 48,243,714.62 元(附注五(14)) 后的净额
6,186,285.38 元计入营业外收入。
(c) 政府补助明细
2013 年度 2012 年度
税收返还 - 450,000.00
(40) 营业外支出
计入 2013 年度非
2013 年度 2012 年度 经常性损益的金额
非流动资产处置损失 497,532.26 231,284.20 497,532.26
其中：固定资产处置损失 497,532.26 231,284.20 497,532.26
罚款滞纳金支出 9,840.31 78,815.07 9,840.31
赔款支出 - 392,893.00 -
对外捐赠 - 100,000.00 -
其中：公益性捐赠支出 - 100,000.00 -
逾期交房违约金 - 18,932,583.82 -
其他 - 1,747,059.00 -
507,372.57 21,482,635.09 507,372.57
- 79 -
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(41) 所得税费用
2013 年度 2012 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 15,407,214.33 166,182.49
递延所得税 - -
15,407,214.33 166,182.49
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费
用：
2013 年度 2012 年度
利润/(亏损)总额 43,442,348.31 (191,147,666.94)
按适用税率计算的所得税 10,860,587.08 (47,786,916.74)
对以前期间所得税的调整影响 3,665.02 76,993.62
免税的投资收益 (492,743.00) 1,565,868.15
不得扣除的成本、费用和损失 288,030.34 3,674,710.27
使用前期未确认递延所得税资产的可
抵扣亏损 (211,861.25) (22,763.71)
当期未确认递延所得税资产的可抵扣
亏损 6,663,119.87 10,257,431.65
当期未确认递延所得税资产的暂时性
差异 (1,703,583.73) 32,400,859.25
所得税费用 15,407,214.33 166,182.49
(42) 每股收益
(a) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外
普通股的加权平均数计算：
2013 年度 2012 年度
归属于母公司普通股股东的合并净利润/
(净亏损) 27,249,506.42 (185,201,642.08)
本公司发行在外普通股的加权平均数 1,303,500,000.00 1,303,500,000.00
基本每股收益 0.02 (0.14)
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(42) 每股收益(续)
(b) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东
的合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于
2013 年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股(2012 年度：无)，因
此，稀释每股收益等于基本每股收益。
(43) 其他综合收益
2013年度 2012年度
可供出售金融资产产生的损失金额 - -
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 - -
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 - -
小计 - -
按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额 - -
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的
份额产生的所得税影响 - -
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 - -
小计 - -
外币财务报表折算差额 (1,136,043.86) (108,996.72)
减：处置境外经营当期转入损益的净额 - -
小计 (1,136,043.86) (108,996.72)
其他
减：其他计入其他综合收益的项目产生的所得税影响 - -
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额 - -
小计 - -
(1,136,043.86) (108,996.72)
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(44) 现金流量表项目注释
(a) 收到的其他与经营活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
收到振龙房地产退房款 18,419,367.00 1,483,784.00
收到分时度假购房意向金 6,450,000.00 -
利息收入 406,346.53 724,153.61
收到上海隆煜建筑工程有限公司 - 26,300,000.00
收到上海海湾建筑装潢有限公司 - 3,543,000.00
25,275,713.53 32,050,937.61
(b) 支付的其他与经营活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
中介及咨询费 11,863,928.43 5,646,265.17
支付广告费 4,442,070.80 810,000.00
支付差旅费 3,676,157.23 3,708,102.39
支付办公费 2,026,968.39 2,209,999.78
支付车辆费用 1,896,093.59 1,755,018.84
支付上海吉睿投资控股有限公司 - 50,000,000.00
支付上海隆煜建筑工程有限公司 - 29,700,000.00
支付其他 4,185,457.03 1,964,621.83
28,090,675.47 95,794,008.01
- 82 -
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(44) 现金流量表项目注释(续)
(c) 收到的其他与投资活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
收到房思置业 30,706,400.00 -
收到管委会 30,000,000.00 280,915,773.95
收到房露置业 19,634,800.00 -
收到家居装饰 10,000,000.00 38,050,000.00
收到乐满地 2,926,000.00 1,250,000.00
收到航空俱乐部 260,000.00 7,000,000.00
收到嘉善中天特钢塑料有限公司(以 - 10,000,000.00
下简称” 嘉善中天”)
93,527,200.00 337,215,773.95
(d) 支付的其他与投资活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
支付管委会 11,519,000.00 190,511,494.60
支付家居装饰 10,000,000.00 29,050,000.00
支付嘉善中天 7,000,000.00 16,000,000.00
支付航空俱乐部 3,700,000.00 7,000,000.00
支付乐满地 1,966,000.00 12,402,711.00
34,185,000.00 254,964,205.60
- 83 -
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(44) 现金流量表项目注释(续)
(e) 收到的其他与筹资活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
收到平湖九龙山 159,600,000.00 437,700,000.00
收到海润投资 1,660,353.90 3,003,000.00
收到浙江九龙山国际旅游开发有限公司 - 56,000,000.00
(以下简称”九龙山国旅”)
收到游艇俱乐部 - 25,833,314.00
收到成城建设 - 19,500,000.00
收到平湖九龙山商务公馆管理有限公司 - 500,000.00
(以下简称” 商务公馆”)
161,260,353.90 542,536,314.00
(f) 支付的其他与筹资活动有关的现金
2013 年度 2012 年度
支付平湖九龙山 159,600,000.00 462,700,000.00
支付游艇俱乐部 5,800,000.00 10,000,000.00
支付九龙山国旅 - 375,000,000.00
支付成城建设 - 18,000,000.00
支付商务公馆 - 5,563,312.00
支付浙江九龙山国际高尔夫俱乐部有限 - 2,098,154.77
公司(以下简称”高尔夫俱乐部”)
支付平湖九龙山国际会展有限公司 - 1,857,000.00
165,400,000.00 875,218,466.77
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五 合并财务报表项目附注(续)
(45) 现金流量表补充资料
(a) 现金流量表补充资料
将净利润/(亏损)调节为经营活动现金流量
2013 年度 2012 年度
净利润/(亏损) 28,035,133.98 (191,313,849.43)
加：计提的资产减值准备 19,410,201.84 129,927,640.42
转回的资产减值准备 (2,403,128.50)
固定资产折旧 16,509,630.54 19,580,927.01
无形资产摊销 13,117,199.14 13,740,121.42
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产的收益 (95,361,441.15) 108,565.06
财务费用 27,508,274.27 11,953,440.95
投资收益 (67,259,738.01) (8,260,973.32)
存货的增加 (26,943,903.85) (210,956,309.59)
经营性应收项目的减少 3,492,585.10 57,548,037.79
经营性应付项目的增加 119,591,868.48 103,081,690.72
经营活动产生的现金流量净额 35,696,681.84 (74,590,708.97)
不涉及现金收支的重大投资活动
2013 年度 2012 年度
在建工程转入存货 (123,455,665.39) -
存货转入固定资产 7,224,259.07 -
投资性房地产 - 89,200,961.73
合计 (116,231,406.32) 89,200,961.73
现金及现金等价物净变动情况
2013 年度 2012 年度
现金的年末余额 100,489,661.85 52,015,780.52
减：现金的年初余额 (52,015,780.52) (113,551,740.54)
现金及现金等价物净增加/(减少)额 48,473,881.33 (61,535,960.02)
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并财务报表项目附注(续)
(45) 现金流量表补充资料(续)
(b) 处置子公司
(i) 处置子公司
2013 年度 2012 年度
处置子公司的价格(附注四(3)) 64,354,400.00 34,962,747.91
处置子公司收到的现金和现金等价物 64,354,400.00 1,550,000.00
减：子公司持有的现金和现金等价物 (39,369.73) (6,011,635.77)
处置子公司增加/(减少)的现金净额 64,315,030.27 (4,461,635.77)
处置子公司的净资产
2013 年度 2012 年度
流动资产 39,369.73 26,894,729.09
非流动资产 50,715,462.31 73,772,604.45
流动负债 (51,689,198.05) (54,062,588.15)
(934,366.01) 46,604,745.39
(c) 现金及现金等价物
2013 年 2012 年
12 月 31 日 12 月 31 日
现金 100,489,661.85 52,015,780.52
其中：库存现金 195,683.94 424,475.53
可随时用于支付的银行存款 100,291,078.95 51,588,418.48
可随时用于支付的其他货币资金 2,898.96 2,886.51
现金等价物 - -
年末现金及现金等价物余额 100,489,661.85 52,015,780.52
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易
(1) 股东情况
(a) 主要股东基本情况
企业类型 注册地 法人代表 业务性质 组织机构代码
海航置业控股(集团)有 有限责任公司 海口 董鑫 房地产项目投资等 79872661-9
限公司(“海航置业”)
上海大新华实业有限公 有限责任公司 上海浦东 朱霖 投资管理、建筑 55875839-8
司(“上海大新华”) 业、房地产开发经
费、停车场收费
香港海航置业控股(集 境外企业 香港 董鑫 投资 -
团)有限公司(“香港
海航”)
Ocean Garden 有限责任公司 英属威尔京群岛 李勤夫 投资 -
Holdings Ltd.
九龙山国旅 有限责任公司 浙江省平湖市 李勤夫 旅游景点设施的开 79648000-2
发管理
平湖九龙山 有限责任公司 浙江省平湖市 李勤夫 服装制造销售 71543932-4
截止 2013 年 12 月 31 日，海航置业、上海大新华、香港海航均为海航集团
有限公司控制的企业。海航集团有限公司通过海航置业、上海大新华、香港
海航合计持有本公司 29.90%的股权。本公司原实际控制人李勤夫先生通过
Ocean Garden Holdings Ltd.、九龙山国旅和平湖九龙山合计持有本公司
21.38%的股权。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(1) 股东情况(续)
(b) 主要股东对本公司的持股比例和表决权比例
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
海航置业 13.77% 13.77% 13.77% 13.77%
上海大新华 8.97% 8.97% 8.97% 8.97%
香港海航 7.16% 7.16% 7.16% 7.16%
Ocean Garden Holdings Ltd. 8.38% 8.38% 8.38% 8.38%
九龙山国旅 6.83% 6.83% 5.92% 5.92%
平湖九龙山 6.17% 6.17% 4.89% 4.89%
(2) 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注四。
(3) 合营企业和联营企业情况
持股 表决权
企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 比例 比例 组织机构代码
合营企业 –
有限责任 人民币
家居装饰 公司 浙江平湖 李勤夫 家居装饰 1,000 万元 50% 50% 55618236-4
联营企业 –
有限责任 人民币
航空俱乐部 公司 浙江平湖 王瑶 航空咨询 1,000 万元 40% 40% 57173471-0
有限责任 人民币
乐满地 公司 浙江平湖 马永玲 游泳场所 14,000 万元 25% 25% 56237192-X
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(4) 其他关联方情况
与本集团的关系 组织机构代码
商务公馆 本公司董事担任法定代表人的公司 69953488-1
茉织华印务 本公司高管担任董事的参股子公司 60945847-6
成城建设 李勤夫先生担任董事的参股子公司 73527988-2
君扬游艇 李勤夫先生担任董事的公司 56478110-5
(5) 潜在关联方情况
组织机构代码
游艇俱乐部 78644978-1
高尔夫俱乐部 75708827-8
房思置业 56819727-2
房露置业 56819712-5
上述公司股东计划在 12 个月内发生股权转让，转让后将受海航集团有限公司控制，
从而与本公司形成关联方关系。截至 2013 年 12 月 31 日止，上述股权转让行为尚
未完成，故将与上述公司于 2013 年度的若干交易作为与潜在关联方的交易披露。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联交易
(a) 购销商品、提供和接受劳务
采购商品、接受劳务：
2013 年度 2012 年度
关联交易定 金额 占同类交易 金额 占同类交易金
关联方 关联交易 价方式及决
金额的比例 额的比例
内容 策程序
成城建设 工程施工 按协议价格 31,806,831.00 18% 173,598,387.00 63%
成城建设(注) 垫资利息 按协议价格 33,467,500.00 91% - -
乐满地 采购苗木 按协议价格 7,276,000.00 100% - -
君扬游艇 购买游艇 按协议价格 10,228,000.00 100% - -
82,778,331.00 173,598,387.00
注：具体垫资利息金额以双方最终协商金额为准(附注五(5))。
销售商品、提供劳务：
2013 年度 2012 年度
关联交易定 金额 占同类交易 金额占同类交易金
关联方 关联交易 价方式及决 金额的比例 额的比例
内容 策程序
商务公馆 投资性房地 按合同价格
产出租 500,000.00 14% 500,000.00 14%
(b) 担保
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否
已经履行
完毕
本公司 茉织华印务 33,000,000.00 2012 年 3 月 29 日 2015 年 3 月 29 日 否
九龙山开发 成城建设 30,000,000.00 2012 年 7 月 26 日 2014 年 1 月 26 日 否
海洋花园 成城建设 10,000,000.00 2013 年 9 月 13 日 2014 年 8 月 15 日 否
海洋花园 成城建设 10,000,000.00 2013 年 8 月 23 日 2014 年 7 月 25 日 否
半岛置业(i) 九龙山开发 10,000,000.00 2012 年 1 月 17 日 2014 年 1 月 9 日 是
房亿置业 乐满地 60,000,000.00 2012 年 5 月 11 日 2014 年 7 月 9 日 否
房尔置业 园林绿化 20,000,000.00 2012 年 7 月 3 日 2014 年 1 月 2 日 否
本公司 九龙山开发 200,000,000.00 2013 年 11 月 21 日 2014 年 11 月 20 日 否
(i) 于 2014 年 1 月 9 日，该笔保证对应的借款已偿还，相应保证已取消(附注五(17)(a))。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联交易(续)
(c) 提供抵押
抵押方 抵押物 2013 年 12 月 31 被抵押方 借款金额 抵押起始日 抵押到期日
日抵押物账面净值
房亿置业 一宗土地 20,945,357.21 乐满地 29,900,000.00 2013 年 7 月 10 日 2014 年 7 月 9 日
(d) 关键管理人员薪酬
2013 年度 2012 年度
关键管理人员薪酬 285.10 万元 248.30 万元
(7) 潜在关联方交易
(a) 销售商品、提供劳务：
2013 年度
交易定价方式及 金额 占同类交易金
潜在关联方 交易内容 决策程序 额的比例
游艇俱乐部 投资性房 按合同价格
地产出租 3,000,000.00 86%
(b) 出售子公司股权
2013 年度
游艇俱乐部 64,354,400.00
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(8) 关联方应收、应付款项余额
(a) 应收关联方款项：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
航空俱乐部 3,702,011.75 (37,201.18) 262,011.75 -
商务公馆 512,660.00 (11,330.00) 12,660.00 -
乐满地 23,140.00 (2,314.00) 104,997.50 (8,417.15)
茉织华印务 9,861.90 (9,861.90) 9,861.90 (9,861.90)
家居装饰 6,000.00 (60.00) - -
成城建设 - - 10,500,000.00 -
4,253,673.65 (60,767.08) 10,889,531.15 (18,279.05)
预付账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
浙江茉织华印刷有限公司 45,820.00 45,820.00
航空俱乐部 450.00 450.00
成城建设 - 1,516,947.99
46,270.00 1,563,217.99
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(8) 关联方应收、应付款项余额(续)
(b) 应付关联方款项：
应付账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
成城建设 119,542,890.35 129,644,411.00
应付利息
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
成城建设 33,467,500.00 -
具体应付利息金额以双方最终协商金额为准(附注五(5))。
其他应付款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
家居装饰 9,000,000.00 9,000,000.00
乐满地 4,973,718.12 4,130,000.00
成城建设 1,824,881.16 1,679,393.80
商务公馆 - 229,166.67
15,798,599.28 15,038,560.47
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(9) 潜在关联方应收、应付款项余额
(a) 应收潜在关联方款项：
2013 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
其他应收款
房思置业 719,350.03 (7,193.50)
房露置业 402,649.02 (4,026.49)
高尔夫俱乐部 6,024.00 (6,024.00)
1,128,023.05 (17,243.99)
(b) 应付潜在关联方款项：
其他应付款
2013 年 12 月 31 日
游艇俱乐部 13,517,011.49
高尔夫俱乐部 138,727.24
13,655,738.73
七 或有事项
(a) 担保
除已在附注六(6)(b)中披露的关联方担保外，其他担保事项如下：
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已
经履行完毕
港龙置业 浙江宏建建设有限公司 20,000,000.00 2013 年 8 月 20 日 2014 年 8 月 19 日 否
(以下简称”宏建建设”)
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 或有事项(续)
(b) 提供抵押
除已在附注六(6)(c)中披露的关联方对外抵押外，其他提供抵押事项如下：
抵押方 抵押物 2013 年 12 月 31 日 被抵押方 借款金额 抵押起始日 抵押到期日
抵押物账面净值
港龙置业 一宗土地 26,340,493.62 宏建建设 20,000,000.00 2013 年 8 月 19 日 2014 年 8 月 18 日
八 承诺事项
(1) 资本性支出承诺事项
以下为于资产负债表日，本集团已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本
性支出承诺：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
房屋及建筑物 18,417.02 万元 7,876.23 万元
(2) 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总
如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 4,194,896.64 -
一到二年 4,194,896.64 -
二到三年 4,194,896.64 -
12,584,689.92 -
(3) 对外投资承诺事项
于 2013 年 12 月 31 日，本公司无重大对外投资承诺事项。
(4) 前期承诺履行情况
本集团 2012 年 12 月 31 日之资本性支出承诺及经营租赁承诺已按照之前承
诺履行。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
九 资产负债表日后事项
(1) 重要的资产负债表日后事项说明
平湖海汇佛教文化有限公司(以下简称”平湖海汇”)于 2014 年 2 月 18 日在浙
江省平湖市人民法院起诉九龙山开发及平湖九龙山旅游物业有限公司(以下
简称”旅游物业”)，就转让合同纠纷起诉九龙山开发及旅游物业，要求判令如
下：
1.解除平湖海汇与九龙山开发与旅游物业签订的《外蒲山景区及大山地块开
发建设权和经营权转让协议》；
2. 退 还 平 湖 海 汇 履 约 保 证 金 5,000,000.00 万 ， 并 赔 偿 相 应 利 息 损 失
203,835.62 元；
3.双倍赔偿平湖海汇投入总计 8,511,978.40 元；
4.支付逾期交付转让标的违约金 324,000.00 元；
5.本案诉讼费用由九龙山开发和旅游物业承担。
截至本财务报告批准报出日，该诉讼尚未开庭。本公司对案件进行了分析，
并咨询了律师意见。本公司认为该诉讼不会对 2013 年度财务报表产生重大
影响。
(2) 资产负债表日后利润分配情况说明
本集团无资产负债表日后利润分配情况。
十 企业合并
见附注四(2)。
十一 金融工具及其风险
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险和利率
风险)、信用风险和流动风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的
不可预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融工具及其风险(续)
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本集团已确认
的外币资产和负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货
币主要为美元)依然存在外汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币
交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险；为此，本
集团可能会以签署远期外汇合约或货币互换合约的方式来达到规避外汇风险
的目的。于 2013 年度及 2012 年度，本集团未签署任何远期外汇合约或货
币互换合约。
于 2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本集团持有的外币金融资产
和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：
2013 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产 -
货币资金 12,531,829.17 508,912.15 13,040,741.32
其他应收款 - 1,820,764.80 1,820,764.80
12,531,829.17 2,329,676.95 14,861,506.12
外币金融负债 - - -
2012 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产 -
货币资金 14,632,303.62 862,477.34 15,494,780.96
其他应收款 - 2,143,367.62 2,143,367.62
14,632,303.62 3,005,844.96 17,638,148.58
外币金融负债 - - -
于 2013 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元及其他外币金融资产和金融负
债，如果人民币对美元和其他外币升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则
本集团利润总额将减少或增加约 1,486,150.61 元(2012 年 12 月 31 日：减少
或增加 1,763,814.86 元)。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融工具及其风险(续)
(1) 市场风险(续)
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期借款的长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允
价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同
的相对比例。于 2013 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务主要为人民币计
价 的 浮 动 利 率 合 同 ， 金 额 为 3,636,363.62 元 (2012 年 12 月 31 日 ：
5,454,545.44 元)(附注五(26))。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务
的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对
本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时
做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于 2013
年度及 2012 年度本集团并无利率互换安排。
于 2013 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个
基点，而其他因素保持不变，本集团的利润总额会减少或增加约 18,000.00
元(2012 年 12 月 31 日：约 27,000.00 元)。
(2) 信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应
收账款和其他应收款等。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其
不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞
口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录
及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本
集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会
采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用
风险在可控的范围内。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融工具及其风险(续)
(3) 流动风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现
金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持
充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的
规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金
需求。
于资产负债表日，本集团各项金融资产及金融负债以未折现的合同现金流量按到
期日列示如下：
2013 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产 -
货币资金 100,489,661.85 - - - 100,489,661.85
应收账款 1,890,822.45 - - - 1,890,822.45
其他应收款 529,242,617.91 - - - 529,242,617.91
长期应收款 20,000,000.00 23,582,100.00 - - 43,582,100.00
651,623,102.21 23,582,100.00 - - 675,205,202.21
金融负债 -
短期借款 229,800,000.00 - - - 229,800,000.00
应付账款 355,578,367.83 - - - 355,578,367.83
其他应付款 244,929,209.98 - - - 244,929,209.98
长期应付款 1,818,181.82 1,818,181.80 - - 3,636,363.62
832,125,759.63 1,818,181.80 - - 833,943,941.43
2012 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融资产 -
货币资金 52,015,780.52 - - - 52,015,780.52
应收账款 2,207,957.46 - - - 2,207,957.46
其他应收款 548,615,409.29 - - - 548,615,409.29
602,839,147.27 - - - 602,839,147.27
金融负债 -
短期借款 454,800,000.00 - - - 454,800,000.00
应付账款 329,206,263.67 - - - 329,206,263.67
其他应付款 272,395,864.88 - - - 272,395,864.88
长期应付款 1,818,181.82 1,818,181.81 1,818,181.81 - 5,454,545.44
1,058,220,310.37 1,818,181.81 1,818,181.81 - 1,061,856,673.99
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 金融工具及其风险(续)
(4) 公允价值
(a) 不以公允价值计量的金融工具
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、长期应收款、短期
借款、应付款项和长期应付款。于 2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，
本公司不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
(b) 以公允价值计量的金融工具
于 2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本公司无以公允价值计量的金融
工具。
十二 以公允价值计量的资产和负债
于 2013 年 12 月 31 日及 2012 年 12 月 31 日，本公司无以公允价值计量的资产
和负债。
十三 外币金融资产和外币金融负债
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
金融资产
货币资金 13,040,741.32 15,494,780.96
其他应收款 1,820,764.80 2,143,367.62
金融资产合计 14,861,506.12 17,638,148.58
金融负债
金融负债合计 - -
- 100 -
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注
(1) 应收账款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应收账款 136,097.86 136,097.86
减：坏账准备 (136,097.86) (136,097.86)
- -
(a) 应收账款账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
三年以上 136,097.86 136,097.86
(b) 应收账款按类别分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
单项金额重大并单
独计提坏账准备 - - - - - - - -
按账龄组合计提坏
账准备 136,097.86 100% (136,097.86) 100% 136,097.86 100% (136,097.86) 100%
单项金额虽不重大
但单独计提提坏
账准备 - - - - - - - -
136,097.86 100% (136,097.86) 100% 136,097.86 100% (136,097.86) 100%
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(1) 应收账款(续)
(c) 本年度无实际核销的应收账款。
(d) 本年末应收账款中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的
款项。
(e) 于 2013 年 12 月 31 日，应收账款分析如下：
与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额比例
宜宾科兴实业有限
公司 第三方 122,663.86 90%
上海速必得商务有
限公司 第三方 10,000.00 7%
贵州速必得快印有
限公司 第三方 3,434.00 3%
136,097.86 100%
(f) 本年应收账款中无应收关联方余额。
(2) 其他应收款
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应收关联公司 1,926,697,855.09 1,938,963,743.29
应收第三方 367,066,693.30 378,224,458.10
2,293,764,548.39 2,317,188,201.39
减：坏账准备 (454,140,080.88) (442,737,817.55)
1,839,624,467.51 1,874,450,383.84
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 1,469,001,795.29 129,596,844.81
一到二年 - 1,822,036,932.81
二到三年 459,217,737.73 -
三年以上 365,545,015.37 365,554,423.77
2,293,764,548.39 2,317,188,201.39
- 102 -
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(2) 其他应收款(续)
(b) 其他应收款按类别分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额比 金额 计提比例 金额 占总额 金额 计提比例
例 比例
单项金额重大并单独计提坏
账准备 2,263,721,426.05 98% (432,888,667.84) 19% 2,275,987,314.25 98% (421,458,419.67) 19%
按账龄组合计提坏账准备 18,024,357.03 1% (16,657,647.73) 92% 29,182,121.83 1% (16,685,632.57) 57%
单项金额虽不重大但单独计
提提坏账准备 12,018,765.31 1% (4,593,765.31) 38% 12,018,765.31 1% (4,593,765.31) 38%
2,293,764,548.39 100% (454,140,080.88) 20% 2,317,188,201.39 100% (442,737,817.55) 19%
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(2) 其他应收款(续)
(c) 于 2013 年 12 月 31 日，单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款分
析如下：
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 理由
九龙山开发 1,450,269,071.13 (14,502,690.71) 1% 根据预计可收回的金额计提
北方证券 200,000,000.00 (200,000,000.00) 100% 预计无法收回
九龙山香港 168,167,154.70 (1,681,671.54) 1% 根据预计可收回的金额计提
园林绿化 142,100,000.00 (1,421,000.00) 1% 根据预计可收回的金额计提
九龙山投资 141,169,629.26 (70,584,814.63) 50% 根据预计可收回的金额计提
广发证券 56,760,722.06 (56,760,722.06) 100% 预计无法收回
德恒证券 46,600,000.00 (46,600,000.00) 100% 预计无法收回
兰州三毛 41,162,848.90 (41,162,848.90) 100% 预计无法收回
九龙山赛马 17,492,000.00 (174,920.00) 1% 根据预计可收回的金额计提
2,263,721,426.05 (432,888,667.84)
(d) 按组合计提坏账准备的其他应收款中，采用账龄分析法的组合分析如下：
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 计提 金额 比例 金额 计提
比例 比例
一年以内 1,240,724.16 7% (12,407.24) 1% 12,149,537.41 41% (121,495.38) 1%
一到二年 - - - - 520,496.92 2% (52,049.69) 10%
二到三年 280,953.77 1% (142,561.39) 50% - - - 50%
三年以上 16,502,679.10 92% (16,502,679.10) 100% 16,512,087.50 57% (16,512,087.50) 100%
18,024,357.03 100% (16,657,647.73) 92% 29,182,121.83 100% (16,685,632.57) 57%
(e) 于 2013 年 12 月 31 日，单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收
款分析如下：
账面余额 坏账准备 计提比例 理由
海洋花园 4,500,000.00 (45,000.00) 1% 根据预计可收回的金额计提
九龙山赛车 3,000,000.00 (30,000.00) 1% 根据预计可收回的金额计提
金伟华 2,164,363.35 (2,164,363.35) 100% 股权交易事项发生纠纷
陶振清 1,254,401.96 (1,254,401.96) 100% 股权交易事项发生纠纷
刘熙 1,100,000.00 (1,100,000.00) 100% 劳务协议终止，款项无法收回
12,018,765.31 (4,593,765.31)
(f) 本年无以前年度已全额计提坏账准备、或计提坏账准备的比例较大，但在本
年度全额收回或转回、或在本年度收回或转回比例较大的其他应收款。
(g) 本年度无实际核销的其他应收款。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(2) 其他应收款(续)
(h) 本年末其他应收款中无应收持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单
位的其他应收款。
(i) 于 2013 年 12 月 31 日，余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款
与本公司关系 金额 年限
总额比例
九龙山开发 子公司 1,450,269,071.13 二年以内 63%
北方证券 第三方 200,000,000.00 三年以上 9%
九龙山香港 子公司 168,167,154.70 两至三年 7%
园林绿化 子公司 142,100,000.00 两至三年 6%
九龙山投资 子公司之子公司 141,169,629.26 两至三年 6%
2,101,705,855.09 91%
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(2) 其他应收款(续)
(j) 应收关联方的其他应收款分析如下：
与本公司关系 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
金额 占其他应收款总额 坏账准备 金额 占其他应收款总额 坏账准备
的比例 (%) 的比例 (%)
九龙山开发 子公司 1,450,269,071.13 63% (14,502,690.71) 1,444,369,071.13 62% (14,443,690.71)
九龙山香港 子公司 168,167,154.70 7% (1,681,671.54) 168,167,154.70 7% (1,681,671.54)
园林绿化 子公司 142,100,000.00 6% (1,421,000.00) 142,100,000.00 6% (1,421,000.00)
九龙山投资 子公司之子公司 141,169,629.26 6% (70,584,814.63) 158,327,517.46 7% (59,203,486.46)
九龙山赛马 子公司 17,492,000.00 2% (174,920.00) 18,500,000.00 1% (185,000.00)
海洋花园 子公司 4,500,000.00 - (45,000.00) 4,500,000.00 - (45,000.00)
九龙山赛车 子公司之子公司 3,000,000.00 - (30,000.00) 3,000,000.00 - (30,000.00)
1,926,697,855.09 84% (88,440,096.88) 1,938,963,743.29 83% (77,009,848.71)
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 长期股权投资
2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
子公司(a) 294,176,618.76 294,176,618.76
合营企业(b) 5,000,000.00 5,000,000.00
其他长期股权投资(c) 49,674,273.50 57,174,273.50
348,850,892.26 356,350,892.26
减：长期股权投资减值准备(d) (26,000,000.00) (26,000,000.00)
322,850,892.26 330,350,892.26
本公司不存在长期投资变现的重大限制。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 长期股权投资(续)
(a) 子公司
2012 年 本年增减 2013 年 持股 表决权 持股比例与表权 本年宣告分派
核算方法 投资成本 12 月 31 日 变动 12 月 31 日 比例 比例 比例不一致的明 减值准备 本年计提减值准备 的现金股利
九龙山香港 成本法 38,025,950.24 28,682,593.76 - 28,682,593.76 100% 100% - - -
上海茂麓 成本法 41,384,905.00 41,384,905.00 - 41,384,905.00 100% 100% - - -
园林绿化 成本法 73,000,000.00 73,000,000.00 - 73,000,000.00 100% 100% - - -
直接加间接表
九龙山开发 成本法 70,409,120.00 70,409,120.00 - 70,409,120.00 50.5% 100% 决权比例 - - -
直接加间接表
九龙山赛马 成本法 700,000.00 700,000.00 - 700,000.00 70% 100% 决权比例 - - -
直接加间接表
海洋花园 成本法 80,000,000.00 80,000,000.00 - 80,000,000.00 40% 95% 决权比例 - - -
294,176,618.76 - 294,176,618.76 - - -
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 长期股权投资(续)
(b) 合营企业
本年增减变动
核算 投资 2012 年 追加或 按权益法调 宣告分派的 其他权 2013 年 持股 表决权 持股比例与表决权 本年计提
方法 成本 12 月 31 日 减少投资 整的净损益 现金股利 益变动 12 月 31 日 比例 比例 比例不一致的说明 减值准备 减值准备
家居装饰 权益法 5,000,000.00 5,000,000.00 - - - - 5,000,000.00 50% 50% - -
(c) 其他长期股权投资
持股比例与
表决权比例
2012 年 本年增减 2013 年 持股 表决权 不一致的说 本年计提 本年宣告分派的现
核算方法 投资成本 12 月 31 日 变动 12 月 31 日 比例 比例 明 减值准备 减值准备 金股利
奥津佳 成本法 4,255,243.51 3,977,117.10 - 3,977,117.10 10% 10% - - -
华龙证券 成本法 40,000,000.00 40,000,000.00 - 40,000,000.00 1.84% 1.84% (26,000,000.00) - 198,000.00
茉织华印务 成本法 13,197,156.40 13,197,156.40 (7,500,000.00) 5,697,156.40 15% 15% - - 3,900,000.00
57,174,273.50 (7,500,000.00) 49,674,273.50 (26,000,000.00) - 4,098,000.00
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财务报表附注
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(3) 长期股权投资(续)
(d) 长期股权投资减值准备
2012 年 2013 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
华龙证券 26,000,000.00 - - 26,000,000.00
(4) 营业收入和营业成本
2013 年度 2012 年度
主营业务收入 - -
其他业务收入 2,289,749.76 2,182,334.54
2,289,749.76 2,182,334.54
2013 年度 2012 年度
主营业务成本 - -
其他业务成本 1,441,755.73 1,438,122.01
1,441,755.73 1,438,122.01
(a) 其他业务收入和其他业务成本
2013 年度 2012 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
租金收入 2,289,749.76 1,441,755.73 2,182,334.54 1,438,122.01
(5) 投资收益
2013 年度 2012 年度
成本法核算的长期股权投资收益(a) 4,098,000.00 9,407,861.13
处置子公司的投资损失 - (3,450,000.00)
4,098,000.00 5,957,861.13
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
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2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(5) 投资收益(续)
(a) 成本法核算的长期股权投资收益
投资收益占本公司利润总额 5%以上的被投资单位，或占利润总额比例最高
的前 5 家被投资单位列示如下：
2013 年度 2012 年度 本期比上期增减变动的原因
华龙证券 198,000.00 451,300.00 被投资单位本年分利
茉织华印务 3,900,000.00 8,250,000.00 被投资单位本年分利
奥津佳 - 706,561.13 被投资单位本年未分利
4,098,000.00 9,407,861.13
(6) 现金流量表补充资料
(a) 将净亏损调节为经营活动现金流量
2013 年度 2012 年度
净亏损 (24,009,479.56) (15,948,396.12)
加：资产减值准备 11,402,263.33 -
固定资产折旧 4,489,606.61 5,908,841.77
处置固定资产的损失 (673,793.38) 105,821.56
财务费用 90,200.01 914,026.76
投资收益 (4,098,000.00) (5,957,861.13)
经营性应收项目的减少 2,750,179.06 1,123,300.62
经营性应付项目的减少 (3,759,220.31) (2,586,891.43)
经营活动产生的现金流量净额 (13,808,244.24) (16,441,157.97)
(b) 现金及现金等价物净变动情况
2013 年度 2012 年度
现金的年末余额 10,782,703.84 3,620,316.27
减：现金的年初余额 (3,620,316.27) (6,758,582.24)
现金及现金等价物净增加/(减少)额 7,162,387.57 (3,138,265.97)
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财务报表补充资料
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 非经常性损益明细表
2013 年度 2012 年度
非流动资产处置损益 162,621,179.16 (108,565.06)
计入当期损益的政府补助 - 450,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 741,099.40 (21,237,926.75)
163,362,278.56 (20,896,491.81)
所得税影响额 (14,756,867.00) -
少数股东权益影响额(税后) 17,446.56 -
148,622,858.12 (20,896,491.81)
非经常性损益明细表编制基础
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第
1 号——非经常性损益[2008]》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业
务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，
影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项
产生的损益。
二 境内外财务报表差异调节表
本公司不存在境内外财务报表差异调节表。
三 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2013 2012 2013 2012 2013 2012
年度 年度 年度 年度 年度 年度
归属于公司普通股股 1.68 (10.86) 0.02 (0.14) 0.02 (0.14)
东的净利润
扣除非经常性损益后 (7.46) (9.63) (0.09) (0.13) (0.09) (0.13)
归属于公司普通股
股东的净利润
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财务报表补充资料
2013 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
报表项目 年末余额 年初金额 变动比例 变动原因
(或本年金额) (或上年金额) (%)
货币资金 100,489,661.85 52,015,780.52 93% 上升主要是由于处置非流动资产及子公
司收回现金
存货 965,993,142.22 788,963,646.33 22% 上升主要是由于夏宫项目本期从在建工
程转为存货
其他流动资产 85,187,273.33 12,024,106.09 608% 上升主要是由于持有待售无形资产重分
类
长期股权投资 70,815,604.87 83,442,632.87 -15% 减少主要是由于处置 2 家子公司
在建工程 386,481,686.08 513,712,402.77 -25% 减少主要是由于夏宫项目本期从在建工
程转为存货
无形资产 618,181,333.36 890,446,354.32 -31% 减少主要是由于本期东沙湾及清水湾的
土地回收
短期借款 229,800,000.00 454,800,000.00 -49% 减少主要是由于年底归还抵押借款
预收账款 135,263,382.47 93,282,715.20 45% 上升主要是由于威尼斯小镇一期预售
应交税费 65,410,178.83 47,099,427.24 39% 上升主要是本期计提了盈利子公司所得
税费用
营业收入 67,426,612.80 130,968,230.68 -49% 下降主要是本年楼盘交房减少
营业成本 40,978,282.92 66,348,136.29 -38% 下降主要是楼盘交房减少导致相应成本
下降
营业税金及附加 8,723,968.82 16,486,566.48 -47% 下降主要是销售收入下降导致的税金同
比下降
财务费用 27,154,532.41 11,786,997.34 130% 上升主要是由于本年度加权平均借款本
金增加
资产减值损失 17,007,073.35 129,927,640.42 -87% 减少主要是由于上期计提了较多相应长
期资产的减值损失
投资收益 67,259,738.01 8,260,973.32 714% 上升主要是处置了子公司房思置业及房
露置业
营业外收入 96,609,913.12 586,143.28 16382% 上升主要是确认了东沙湾及清水湾土地
和相关拆迁及围垦成本回购收益
营业外支出 507,372.57 21,482,635.09 -98% 减少主要是由于逾期交房违约金均已在
上期计提
所得税费用 15,407,214.33 166,182.49 9171% 上升主要是由于子公司盈利所致
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