上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注
2014年度
人民币元
一、 本集团基本情况
上海金丰投资股份有限公司（“本公司”）为上海房地（集团）公司通过
收购原“上海嘉丰股份有限公司”国家股，进行跨行业资产重组、并变更
主营业务的上市公司。1998年7月1日经上海市工商行政管理局核准并换发
注册号为3100001000838的《企业法人营业执照》。2008年9月19日经上海
市工商行政管理局核准并换发注册号为310000000010224的《企业法人营业
执照》。法定代表人为王文杰。
本公司注册地为上海市浦东新区松林路111号，总部位于上海市浦东新区雪
野路928号11楼。本公司及子公司（统称“本集团”）主要从事房地产流通
服务业务（主要包括房屋买卖、置换、租赁、销售、咨询等）、房地产投
资开发业务及房地产委托管理服务业务。
经营范围：新型建材、楼宇设备的研制、开发、生产、销售，住宅及基础
设施配套建设，环境绿化包装，实业投资，房地产开发经营、租赁、置
换、咨询，建筑设计装潢，休闲服务，国内贸易（除专项规定外），房地
产经纪（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）。
本集团的母公司和最终母公司为于中华人民共和国成立的上海地产（集
团）有限公司。
本财务报表业经本公司董事会于2015年3月17日决议批准。根据本公司章
程，本财务报表将提交股东大会审议。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年度变化情况参见附注
六。
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
二、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁
布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企
业会计准则”)编制。
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资
产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 采用若干修订后/新会计准则
2014年1至3月，财政部制定了《企业会计准则第39号——公允价值计
量》、《企业会计准则第40号——合营安排》和《企业会计准则第41号
——在其他主体中权益的披露》；修订了《企业会计准则第2号——长期
股权投资》、《企业会计准则第9号——职工薪酬》、《企业会计准则第
30号——财务报表列报》和《企业会计准则第 33号——合并财务报
表》。上述7项会计准则均自2014年7月1日起施行，但鼓励在境外上市的
企业提前执行。2014年6月，财政部修订了《企业会计准则第37号——金
融工具列报》，在2014年年度及以后期间的财务报告中施行。
就本财务报表而言，上述会计准则的变化，引起本公司相应会计政策变
化的，已根据相关衔接规定进行了处理，对于对比较数据需要进行追溯
调整的，已进行了相应追溯调整。
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二、 财务报表的编制基础(续)
2. 采用若干修订后/新会计准则(续)
上述引起的追溯调整对2014年度和2013年度财务报表的主要影响如下：
本集团
2014年
采用前 采用会计准则 采用后
年初余额 企业会计准则第2号 年初余额
-长期股权投资
长期股权投资 839,528,094.33 780,508,554.08
可供出售金融资产 451,992,564.08 511,012,104.33
2013年
采用前 采用会计准则 采用后
年初余额 企业会计准则第2号 年初余额
-长期股权投资
长期股权投资 789,669,932.07 746,103,603.82
可供出售金融资产 452,322,881.06 495,889,209.31
本公司
2014年
采用前 采用会计准则 采用后
年初余额 企业会计准则第2号 年初余额
-长期股权投资
长期股权投资 1,728,077,464.10 1,693,847,923.85
可供出售金融资产 398,870,110.69 433,099,650.94
2013年
采用前 采用会计准则 采用后
年初余额 企业会计准则第2号 年初余额
-长期股权投资
长期股权投资 1,704,471,917.25 1,686,289,589.00
可供出售金融资产 425,322,881.06 443,505,209.31
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三、 重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本
集团于2014年12月31日的财务状况以及2014年度的经营成果和现金流
量。
2. 会计期间
本集团会计年度釆用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3. 记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特
别说明外，均以人民币元为单位表示。
4. 企业合并
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的
交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合
并。
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控
制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，
在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的
其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权
的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债(包括最终控制方收
购被合并方而形成的商誉)，按合并日在最终控制方财务报表中的账面
价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的
合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的
股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
4. 企业合并（续）
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非
同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其
他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买
方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负
债在收购日以公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日
之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减
值损失进行后续计量。支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证
券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并
对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的
被购买方的股权的公允价值的计量进行复核，复核后支付的合并对价的
公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买
方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，对于购买日之前持有
的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公
允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益的，采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，除净损益、其他综合
收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当期损益。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
5. 合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司
截至2014年12月31日止年度的财务报表。子公司，是指被本公司控制的
主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构
化主体等)。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政
策。本集团内部各公司之间的所有重大交易产生的资产、负债、权益、
收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权
益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果
和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团
对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认
资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调
整。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和
现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表
时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体
自最终控制方开始实施控制时一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化
的，本集团重新评估是否控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
6. 合营安排分类及共同经营
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排
相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅
对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有
的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，
以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份
额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确
认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
7. 现金及现金等价物
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价
物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现
金、价值变动风险很小的投资。
8. 金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债
或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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三、 重要会计政策及会计估计（续）
8. 金融工具（续）
金融工具的确认和终止确认（续）
满足下列条件的，终止确认金融资（或金融资产的一部分，或一组类似
金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
(1) 收取金融资产现金流量的权利届满；
(2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担
了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实
质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽
然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确
认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一
金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替
换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方
式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的
期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融
资产的日期。
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时分类为：贷款和应收款项和可供出售金
融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量，相关交易费用计入其
初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定
的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成
本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
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8. 金融工具（续）
金融资产分类和计量（续）
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资
产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采
用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确
认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确
认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益
确认，直到该金融资产终止确认或发生减值时的累计利得或损失转入当
期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投
资，按成本计量。
金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：其他金融负债。其他金融负债
的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
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8. 金融工具（续）
金融资产减值
本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表
明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客
观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未
来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资
产发生减值的客观证据，包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务
人违反合同条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等)、债务人很可能
倒闭或进行其他财务重组，以及公开的数据显示预计未来现金流量确已
减少且可计量。
以摊余成本计量的金融资产
发生减值时，将该金融资产的账面通过备抵项目价值减记至预计未来现
金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损
益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率（即初始确认
时计算确定的实际利率）折现确定，并考虑相关担保物的价值。减值后
利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作
为利率计算确认。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已
发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资
产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单
独进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大
和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合
中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表
明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价
值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
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8. 金融工具（续）
金融资产减值（续）
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公
允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计
损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金
额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
可供出售权益工具投资发生减值的客观证据，包括公允价值发生严重或
非暂时性下跌。“严重”根据公允价值低于成本的程度进行判断，“非
暂时性”根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。存在发生减值的
客观证据的，转出的累计损失，为取得成本扣除当前公允价值和原已计
入损益的减值损失后的余额。可供出售权益工具投资发生的减值损失，
不通过损益转回，减值之后发生的公允价值增加直接在其他综合收益中
确认。
在确定何谓“严重”或“非暂时性”时，需要进行判断。本集团根据公
允价值低于成本的程度或期间长短，结合其他因素进行判断。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，
与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之
间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确
认，不再转回。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，
终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
的，不终止确认该金融资产。
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8. 金融工具（续）
金融资产转移（续）
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融
资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继
续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负
债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的
账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资
产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。]
9. 应收款项
本集团对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据
表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，确认减值损失，计提坏账准备。对单项金额不重大但按信用风险特
征组合后该组合的风险较大的应收款项，本集团以账龄作为信用风险特
征计提坏账准备。
10. 存货
存货包括开发成本、开发产品、拟开发土地、库存商品和低值易耗品。
存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他
成本。发出存货，采用加权平均法确定其实际成本。低值易耗品采用一
次转销法进行摊销。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
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10. 存货（续）
房地产开发业务的核算方法
(1) 开发成本是指尚未建成、以出售或出租为开发目的之物业。开发产
品是指已建成、待出售之物业。拟开发土地是指已经投入、用于开
发为出售或出租物业的土地。
(2) 公共配套设施费用由于金额比重不大，故以实际发生的公共配套设
施建造支出计入开发成本。
(3) 开发成本、开发产品、拟开发土地年末按成本与可变现净值孰低计
价，并按单个存货项目提取存货跌价准备，计入当期损益。
(4) 为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方
法，详见附注三、15。
(5) 质量保证金的核算方法：按土建、安装等工程合同中所规定的质量
保证金留成比例、支付期限，从应支付给工程队的工程款中预留扣
下，在保修期内由于质量原因而发生的维修费用，在此扣除列支，
保修期满后与工程队清算。
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11. 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下
的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始
投资成本与合并对价账面价值之间差额，调整资本公积(不足冲减的，冲
减留存收益)；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认
的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期
股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转。通过非
同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资
成本（通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，以购买日之
前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为
初始投资成本），合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负
债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益
法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权
益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资
的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日之前持有
的股权投资作为金融工具计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按
成本法核算时全部转入当期损益。除企业合并形成的长期股权投资以外
方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金
取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费
用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，
以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
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11. 长期股权投资（续）
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务
报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与
被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权
力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资
的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权
益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并
且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权
力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成
本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资
的成本。
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11. 长期股权投资（续）
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单
位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合
收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间
发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分（但内
部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利
润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。对于首次执
行企业会计准则之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投
资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，还应扣除按原剩余期限
直线摊销的股权投资借方差额，确认投资损益。按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面
价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价
值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，
本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账
面价值并计入股东权益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损
益。采用权益法核算的长期股权投资，终止采用权益法的，原权益法核
算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配
以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当期损益；仍采
用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当期损益，
因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变
动而确认的股东权益，按相应的比例转入当期损益。
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12. 投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地
产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、
已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支
出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计
量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产的折
旧釆用年限平均法计提，其使用寿命、预计净残值率及年折旧率如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 46 - 64年 5% 1.48 - 2.07%
13. 固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件
的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在
发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、
相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该
项资产的其他支出。
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13. 固定资产（续）
固定资产的折旧釆用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计
净残值率及年折旧率如下：
资产类别 使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20 - 64年 5% 1.48 - 4.75%
通用及专用设备 2 - 7年 5%-10% 13.57 - 45.00%
运输设备 5 - 7年 5% 13.57 - 19.00%
其他设备 2 - 5年 0-5% 19.00 - 47.50%
本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折
旧方法进行复核，必要时进行调整。
14. 在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程
支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相
关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产或投资性房地产。
15. 借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款
利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以
资本化，其他借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需
要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售
状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
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15. 借款费用（续）
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产
活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确
定：
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收
入或投资收益后的金额确定。
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支
出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用
或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3
个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费
用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
16. 无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计量。但企业合并中取得的
无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按
照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预
见其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
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16. 无形资产（续）
各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
软件 5 - 10年
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至
少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法
进行复核，必要时进行调整。
17. 长期待摊费用
长期待摊费用采用直线法摊销，摊销期如下：
摊销期
租入固定资产改良支出 12-115个月
18. 预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与
或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
(1) 该义务是本集团承担的现时义务；
(2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，
并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该
账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价
值进行调整。
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19. 收入
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足
下列条件时予以确认。
销售商品收入
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该
商品保留通常与所有权相联系的继续管理权和实施有效控制，且相关的
已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认为收入的实现。销售商品
收入金额，按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或
应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延
方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值
确定。
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完
工百分比法确认提供劳务收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的
劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时
满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流
入本集团，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的
成本能够可靠地计量。本集团以已经提供的劳务占应提供劳务总量的比
例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳务
方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款
不公允的除外。
本集团与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销
售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和
提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，
或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售商品处理。
利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
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19. 收入（续）
房地产销售收入
在商品房已经移交，已将发票结算账单提交买方，并且符合前述“销售
商品收入”确认的各项条件时，确认销售收入实现。
出租物业收入
在出租合同或协议规定日期收取租金后，确认收入实现。如果虽然在合
同或协议规定的日期没有收到租金，但是租金能够收回，并且收入金额
能够可靠计量的，也确认为收入。
建造合同
于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分
比法确认合同收入和合同费用；否则按已经发生并预计能够收回的实际
合同成本金额确认收入。建造合同的结果能够可靠估计，是指与合同相
关的经济利益很可能流入本集团，实际发生的合同成本能够清楚地区分
和可靠地计量；就固定造价合同而言，还需满足下列条件：合同总收入
能够可靠地计量，且合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可
靠地确定。本集团以实际测定的完工进度确定合同完工进度。合同总收
入金额，包括合同规定的初始收入和因合同变更、索赔、奖励等形成的
收入。
20. 政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补
助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性
资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额
计量。
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20. 政府补助（续）
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关
的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为
基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资
产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认
为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生
的相关费用或损失的，直接计入当期损益。与资产相关的政府补助，确
认为递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但按
照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
21. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商
誉，或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的计入股东权益外，均
作为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规
定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂
时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税
基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用
资产负债表债务法计提递延所得税。
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21. 所得税（续）
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或
者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差
异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预
见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合
并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或
可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性
差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据
税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并
反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
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21. 所得税（续）
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果
未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产
的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重
新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可
供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
如果拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且
递延所得税与同一应纳税主体和同一税收征管部门相关，则将递延所得
税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示。
22. 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，
除此之外的均为经营租赁。
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产
成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或
有租金在实际发生时计入当期损益。
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23. 资产减值
本集团对除存货、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确
定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减
值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并
所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
至少于每年末进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其
可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价
值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购
买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组
的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是
能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于
本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相
关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产
组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损
失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账
面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首
先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组
或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按
比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
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24. 职工薪酬
职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的
各种形式的报酬以及或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞
退福利和其他长期职工福利。本集团提供给职工配偶、子女、受赡养
人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
短期薪酬
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
离职后福利(设定提存计划)
本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险，相应支出在发生时计入
相关资产成本或当期损益。
辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系
计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的
重组相关的成本或费用时。
25. 利润分配
本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
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26. 公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量上市的权益工具投资。公允
价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能
收到或者转移一项负债所需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资
产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的
主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负
债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本集团在计量日能够
进入的交易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实
现其经济利益最大化所使用的假设。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途
产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市
场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的
估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计
量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层
次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场
上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或
负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的
不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量
的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生
转换。
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27. 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假
设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债
表日或有负债的披露。然而，这些假设和估计的不确定性所导致的结果
可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确
认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁—作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的
条款，本集团保留了这些房地产所有权上的所有重大风险和报酬，因此
作为经营租赁处理。
金融工具分类
管理层需要就金融资产的分类作出重大判断，不同的分类会影响会计核
算方法及本集团的财务状况。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关
键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
可供出售金融资产减值
本集团将某些资产归类为可供出售金融资产，并将其公允价值的变动直
接计入其他综合收益。当公允价值下降时，管理层就价值下降作出假设
以确定是否存在需在利润表中确认其减值损失。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所
有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量
的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策
略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
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四、 税项
本集团本年度主要税种及税率列示如下：
税种 税率 计税基数
企业所得税(注 1) 25% 应纳税所得额
营业税 5% 应税收入
城建税(注 2） 1% - 7% 实际缴纳的流转税
土地增值税(注 3) 按超率累进税率 房地产销售收入-扣除项目金额
30% - 60%
注 1：上海金丰易居房地产顾问有限公司经上海市税务局松江区分局同
意按核定的利润率 10%缴纳企业所得税，税率为 25%，实际税负为
营业收入的 2.5%。
注 2：上海茸欣房地产置业有限公司、上海金丰易居网有限公司经上海
市松江区九亭镇人民政府同意按 1%征收城建税；上海金丰易居房
地产顾问有限公司经上海市税务局松江区分局同意，对来自上海
地区的收入适用 5%城建税税率，对来自外地的收入适用 7%城建税
税率。
注 3：根据本集团开发产品所在地税务机关出具的税务通知，该等地方
税务局自 2004 年开始按本集团开发产品销售及预售收入 1% -
4.5%的比例预征土地增值税。其中无锡灵山房地产投资开发有限
公司在 2009 年 6 月 1 日前，按照 3%的比例预缴土地增值税，
2009 年 6 月 1 日后，按照 4.5%的比例预缴土地增值税；无锡金丰
投资有限公司按照 1%的比例预缴土地增值税。
除该等已支付的土地增值税外，根据国家税务总局《关于房地产
开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》-国税发
[2006]187 号及其他有关规定，本集团于 2014 年 12 月 31 日，对
所有已销售及预售的楼盘按照清算口径计算土地增值税。
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五、 合并财务报表主要项目注释
1. 货币资金
2014年12月31日 2013年12月31日
现金 124,327.29 312,551.60
银行存款 414,276,743.84 492,323,167.62
其他货币资金 125,571,955.53 125,680,703.37
539,973,026.66 618,316,422.59
于2014年12月31日，本集团以人民币125,000,000.00元银行定期存单为
质押取得银行借款（2013年12月31日：人民币125,000,000.00元），期
限为1年。
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存
款期为3个月，依本集团的现金需求而定，并按照相应的银行定期存款
利率取得利息收入。
2. 应收账款
应收账款并不计息。应收账款的账龄分析如下：
2014年12月31日 2013年12月31日
1年以内 14,906,509.19 306,709,607.37
1年至2年 3,145,212.90 463,217.00
2年至3年 313,886.00 12,167,181.70
3年以上 384,462.70 461,497.63
18,750,070.79 319,801,503.70
减：应收账款坏账准备 633,786.23 384,333.81
18,116,284.56 319,417,169.89
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
2. 应收账款（续）
应收账款坏账准备的变动如下：
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回 转销
2014 年度 384,333.81 454,513.91 20,462.45 184,599.04 633,786.23
2013 年度 221,486.67 162,847.14 - - 384,333.81
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
金额 比例 坏账准备 计提比例 金额 比例 坏账准备 计提比例
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大
并单独计提
坏账准备 15,725,535.11 83.87 263,484.50 1.68 315,026,510.03 98.51 26,348.45 0.01
按信用风险特征
组合计提
坏账准备 3,024,535.68 16.13 370,301.73 12.24 4,774,993.67 1.49 357,985.36 7.50
18,750,070.79 100.00 633,786.23 3.38 319,801,503.70 100.00 384,333.81 0.12
2014年12月31日 2013年12月31日
前五名欠款金额合计 15,378,665.11 313,826,510.03
占应收账款总额比例 82.02% 98.13%
欠款年限 1年及1年以上 1年及1年以上
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2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
3. 预付款项
预付款项的账龄分析如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内 46,855,666.88 37.32 103,404,230.05 80.60
1 年至 2 年 77,064,791.75 61.37 21,637,416.99 16.87
2 年至 3 年 1,637,416.99 1.31 - 0.00
3 年以上 - - 3,254,055.00 2.53
125,557,875.62 100.00 128,295,702.04 100.00
于 2014 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项主要为预付给上海周
馨置业有限公司的项目保证金人民币 20,000,000.00 元，因销售尚未结
束而挂账；预付给上海明珠石材有限公司的工程款人民币 1,500,000.00
元，因装修尚未结束而挂账；预付给上海澳之玛建材有限公司工程款人
民币 2,974,701.81 元，因装修尚未结束而挂账；预付给成都添财工程
公司的装饰工程款人民币 2,663,048.99 元，因装修尚未结束而挂账；
预付给山西东祥房地产开发有限公司的保证金人民币 49,710,871.00 元，
因销售尚未结束而挂账。
于2014年12月31日，预付款项金额前五名如下：
金额 比例
山西东祥房地产开发有限公司 49,710,871.00 39.59%
舟山中博置业有限公司 29,000,000.00 23.10%
上海周馨置业有限公司 20,000,000.00 15.93%
马鞍山佳宝置业有限公司 10,000,000.00 7.96%
上海市建筑装饰工程有限公司 3,000,000.00 2.39%
111,710,871.00 88.97%
49
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
3. 预付款项（续）
于2013年12月31日，预付款项金额前五名如下：
金额 比例
山西东祥房地产开发有限公司 70,000,000.00 54.56%
上海周馨置业有限公司 20,000,000.00 15.59%
上海中企建筑装饰工程有限公司 5,500,000.00 4.29%
上海澳之玛建材有限公司 5,323,004.00 4.15%
上海健尔斯装饰工程有限公司 4,800,000.00 3.74%
105,623,004.00 82.33%
4. 应收利息
2014年12月31日 2013年12月31日
保证金存款 - 1,844,791.67
定期存款 802,083.33 -
802,083.33 1,844,791.67
50
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
5. 其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
2014年12月31日 2013年12月31日
1年以内 8,289,112.52 102,925,126.97
1年至2年 7,246,611.02 288,614,004.92
2年至3年 1,620,442.59 24,062,562.59
3年以上 10,947,304.99 4,522,247.49
28,103,471.12 420,123,941.97
减：其他应收款坏账准备 3,071,897.41 2,831,968.98
25,031,573.71 417,291,972.99
其他应收款坏账准备的变动如下：
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回 转销
2014 年度 2,831,968.98 415,080.00 175,151.57 - 3,071,897.41
2013 年度 3,595,411.01 474,792.92 1,238,234.95 - 2,831,968.98
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
金额 比例 坏账准备 计提比例 金额 比例 坏账准备 计提比例
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大
并单独计提
坏账准备 15,631,398.44 55.62 1,960,000.00 12.54 405,496,540.13 96.52 1,800,000.00 0.44
按信用风险特征
组合计提
坏账准备 12,472,072.68 44.38 1,111,897.41 8.92 14,627,401.84 3.48 1,031,968.98 7.06
28,103,471.12 100.00 3,071,897.41 10.93 420,123,941.97 100.00 2,831,968.98 0.67
51
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
5. 其他应收款（续）
于 2014 年 12 月 31 日，其他应收款金额前五名如下：
占其他应收款
余额合计数的 坏账准备
期末余额 比例(%) 性质 账龄 年末余额
无锡市滨湖区建设工程管理处 4,500,000.00 16.01% 保证金 3 年以上 900,000.00
关联方
上海财金产业投资有限公司 2,649,643.84 9.43% 1 年以内 -
往来款
常州新业房地产开发有限公司 2,000,000.00 7.12% 保证金 3 年以上 800,000.00
上海德赢行投资管理公司 2,000,000.00 7.12% 往来款 1 年以内 -
成都市住房专项维修资金监督办公室 1,931,754.60 6.87% 保证金 1 年至 2 年 -
13,081,398.44 46.55% 1,700,000.00
于 2013 年 12 月 31 日，其他应收款金额前五名如下：
占其他应收款
余额合计数的 坏账准备
期末余额 比例(%) 性质 账龄 年末余额
关联方
上海金丰易居置业有限公司 334,539,667.96 79.63% 1 年至 2 年 -
往来款
关联方
上海财金产业投资有限公司 30,483,287.67 7.26% 2 年至 3 年 -
往来款
山西东祥房地产开发有限公司 30,000,000.00 7.14% 保证金 1 年以内 300,000.00
无锡市滨湖区建设工程管理处 4,500,000.00 1.07% 保证金 3 年以上 900,000.00
关联方
马鞍山市金申置业发展有限公司 2,973,584.50 0.71% 2 年至 3 年 -
往来款
402,496,540.13 95.81% 1,200,000.00
52
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
6. 存货
2014年12月31日 2013年12月31日
开发成本 (1) 5,288,898,160.41 2,722,567,729.82
开发产品 (2) 452,409,265.62 430,603,736.09
库存商品 (3) 206,527,881.21 207,309,373.11
低值易耗品 1,005,825.60 1,030,706.58
5,948,841,132.84 3,361,511,545.60
减：存货跌价准备 399,723,637.45 37,144,190.12
5,549,117,495.39 3,324,367,355.48
存货跌价准备变动如下：
2014年度
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回或转销
开发成本 36,752,107.62 362,618,655.58 - 399,370,763.20
开发产品 392,082.50 - 39,208.25 352,874.25
37,144,190.12 362,618,655.58 39,208.25 399,723,637.45
2013年度
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回或转销
开发成本 - 36,752,107.62 - 36,752,107.62
开发产品 548,915.50 - 156,833.00 392,082.50
548,915.50 36,752,107.62 156,833.00 37,144,190.12
53
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
6. 存货（续）
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
印象剑桥南块会所 2008 年 8 月 2015 年 06 月 68,000,000.00 67,275,971.57 66,882,409.97
印象剑桥北块 II 标段 2010 年 5 月 2016 年 12 月 706,526,200.00 550,724,899.61 496,805,774.37
金丰宜居-商品房 2009 年 12 月 2015 年 06 月 9,026,600.00 9,026,561.29 6,794,308.29
渔港路 A 块 2010 年 12 月 2016 年 12 月 680,000,000.00 556,202,318.57 548,834,424.81
渔港路 B 块 2010 年 12 月 2015 年 06 月 1,200,160,000.00 1,137,669,194.64 1,032,305,641.44
渔港路 C 块 2010 年 12 月 2016 年 12 月 861,500,000.00 572,200,053.80 570,945,170.94
上海宝山罗店大型居住
社区动迁安置房二期 2011 年 11 月 2015 年 12 月 2,443,360,000.00 2,395,799,160.93 -
5,968,572,800.00 5,288,898,160.41 2,722,567,729.82
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 12 月 31 日
金丰苑车库 2004 年 3 月 2,942,666.40 - - 2,942,666.40
海上梦苑车库 2007 年 11 月 1,634,918.23 - 163,491.82 1,471,426.41
金丰蓝庭车库 2008 年 6 月 20,680,429.45 - - 20,680,429.45
印象剑桥北块 I 标段 2011 年 12 月 405,345,722.01 21,969,021.35 - 427,314,743.36
430,603,736.09 21,969,021.35 163,491.82 452,409,265.62
（3）库存商品
项目名称 2013 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2014 年 12 月 31 日
世茗雅苑车库 142,632.00 - 47,544.00 95,088.00
华漕西郊九韵城二期 206,168,312.91 - - 206,168,312.91
其他 998,428.20 1,202,917.02 1,936,864.92 264,480.30
207,309,373.11 1,202,917.02 1,984,408.92 206,527,881.21
于2014年12月31日，账面价值为人民币712,315,665.34元的存货为借款
费用资本化形成。
54
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
7. 其他流动资产
2014年12月31日 2013年12月31日
待摊租金 1,942,321.62 1,867,747.80
预缴税费 35,936,180.85 -
其他 698,605.14 1,062,550.39
38,577,107.61 2,930,298.19
8. 可供出售金融资产
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 319,528,645.05 - 319,528,645.05 227,410,449.69 - 227,410,449.69
按公允价值计量 209,650,568.80 - 209,650,568.80 118,390,909.44 - 118,390,909.44
按成本计量 109,878,076.25 - 109,878,076.25 109,019,540.25 - 109,019,540.25
信托计划 - - - 283,601,654.64 - 283,601,654.64
319,528,645.05 - 319,528,645.05 511,012,104.33 - 511,012,104.33
按公允价值计量的可供出售权益工具为本集团持有的交通银行股份有限
公司无限售条件的普通股。
55
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
8. 可供出售金融资产（续）
以成本计量的可供出售权益工具
2014 年度
初始投资成本 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 持股比例 本年现金红利
（%）
上海银行股份有限公司 14,840,000.00 24,784,000.00 - - 24,784,000.00 <1.00% 2,505,360.00
上海金枫先导投资中心
（有限合伙） 20,000,000.00 20,000,000.00 - - 20,000,000.00 33.33% 1,000,000.00
上海金辕投资中心（有限合伙） 30,000,000.00 30,000,000.00 - - 30,000,000.00 37.50% 505,424.81
常州房屋担保置换有限公司 1,847,606.25 1,847,606.25 - - 1,847,606.25 5.00% -
上海天丰房地产顾问有限公司 600,000.00 6,000.00 - 6,000.00 - - -
上海黑石股权投资合伙企业
（有限合伙） 14,193,449.00 32,381,934.00 864,536.00 - 33,246,470.00 6.00% -
81,481,055.25 109,019,540.25 864,536.00 6,000.00 109,878,076.25 4,010,784.81
2013 年度
初始投资成本 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 持股比例 本年现金红利
（%）
上海银行股份有限公司 14,840,000.00 24,784,000.00 - - 24,784,000.00 <1% 2,163,720.00
上海金枫先导投资中心
（有限合伙） 20,000,000.00 - 20,000,000.00 - 20,000,000.00 33.33% 2,000,000.00
上海金辕投资中心（有限合伙） 30,000,000.00 - 30,000,000.00 - 30,000,000.00 37.50% -
常州房屋担保置换有限公司 1,847,606.25 1,847,606.25 - - 1,847,606.25 5.00% 1,033,069.09
上海天丰房地产顾问有限公司 600,000.00 600,000.00 - 594,000.00 6,000.00 1.00% -
上海黑石股权投资合伙企业
（有限合伙） 14,193,449.00 16,334,722.00 16,047,212.00 - 32,381,934.00 6.00% -
81,481,055.25 43,566,328.25 66,047,212.00 594,000.00 109,019,540.25 5,196,789.09
56
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
9. 长期股权投资
2014 年度
初始投资成本 年初余额 本年增加 本年减少 其中：本年分回 年末余额 持股比例 表决权比例
的现金红利 （%） （%）
合营企业
上海财金产业投资有限公司 25,000,000.00 2,149,443.07 36,918,931.89 - - 39,068,374.96 50% 50%
上海久五至尊商业管理有限公司 5,000,000.00 1,441,390.21 (1,441,390.21) - - - 50% 50%
联营企业
上海市住房置业担保有限公司 32,117,048.90 652,548,056.87 105,839,872.41 40,240,455.87 40,000,000.00 718,147,473.41 40% 40%
上海金丰易居置业有限公司 60,000,000.00 60,000,000.00 (23,023.71) 59,976,976.29 - - - -
上海地产馨丰置业有限公司 50,000,000.00 50,025,374.55 (29,596.18) 43,000,000.00 - 6,995,778.37 20% 20%
上海馨丰投资管理有限公司 4,900,000.00 4,852,744.64 139,969.33 - - 4,992,713.97 49% 49%
上海智金资产管理有限公司 9,000,000.00 9,491,544.74 642,390.66 - - 10,133,935.40 45% 45%
186,017,048.90 780,508,554.08 142,047,154.19 143,217,432.16 40,000,000.00 779,338,276.11
2013 年度
初始投资成本 年初余额 本年增加 本年减少 其中：本年分回 年末余额 持股比例 表决权比例
的现金红利 （%） （%）
合营企业
上海财金产业投资有限公司(注) 25,000,000.00 - 12,042,914.40 9,893,471.33 - 2,149,443.07 50% 50%
上海久五至尊商业管理有限公司 5,000,000.00 3,682,734.49 (2,241,344.28) - - 1,441,390.21 50% 50%
联营企业
上海市住房置业担保有限公司 32,117,048.90 632,401,961.17 31,659,673.18 11,513,577.48 10,800,000.00 652,548,056.87 40% 40%
上海金丰易居置业有限公司 60,000,000.00 60,000,000.00 - - - 60,000,000.00 13% 13%
上海地产馨丰置业有限公司 50,000,000.00 50,018,908.16 6,466.39 - - 50,025,374.55 20% 20%
上海馨丰投资管理有限公司 4,900,000.00 - 4,852,744.64 - - 4,852,744.64 49% 49%
上海智金资产管理有限公司 9,000,000.00 - 9,491,544.74 - - 9,491,544.74 45% 45%
186,017,048.90 746,103,603.82 55,811,999.07 21,407,048.81 10,800,000.00 780,508,554.08
注： 2013年减少系本集团未实现的内部交易损益按照本公司对上海财金产业
投资有限公司的持股比例50%计算归属于本公司的部分，予以抵销。
57
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
10. 投资性房地产
采用成本模式进行后续计量：
2014 年度 房屋及建筑物
原价
年初余额 23,952,638.20
处置及报废 322,807.88
年末余额 23,629,830.32
累计折旧和摊销
年初余额 3,646,168.23
计提 371,212.74
处置或报废 35,777.88
年末余额 3,981,603.09
账面价值
年末 19,648,227.23
年初 20,306,469.97
2013 年度 房屋及建筑物
原价
年初余额 24,194,845.54
处置及报废 242,207.34
年末余额 23,952,638.20
累计折旧和摊销
年初余额 3,294,361.05
计提 377,812.88
处置或报废 26,005.70
年末余额 3,646,168.23
账面价值
年末 20,306,469.97
年初 20,900,484.49
58
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2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
11. 固定资产
2014 年度
房屋及建筑物 通用及专用设备 运输设备 其他设备 合计
原价
年初余额 8,260,069.12 10,443,238.28 15,928,772.68 1,284,318.80 35,916,398.88
购置 6,407,713.40 1,158,906.00 502,290.98 3,550.00 8,072,460.38
非同一控制下企业
合并 - 4,500.00 - - 4,500.00
处置或报废 - 177,516.00 6,728,673.03 23,550.00 6,929,739.03
其他转出 - 2,640,863.12 670,624.21 - 3,311,487.33
年末余额 14,667,782.52 8,788,265.16 9,031,766.42 1,264,318.80 33,752,132.90
累计折旧：
年初余额 3,374,813.33 7,339,274.52 10,817,977.00 837,193.17 22,369,258.02
计提 224,454.48 1,043,724.66 1,053,956.05 189,940.36 2,512,075.55
非同一控制下企业
合并 - 2,066.25 - - 2,066.25
处置或报废 - 168,640.25 4,209,945.52 22,372.50 4,400,958.27
其他转出 - 1,988,412.39 412,263.23 - 2,400,675.62
年末余额 3,599,267.81 6,228,012.79 7,249,724.30 1,004,761.03 18,081,765.93
账面价值：
年末 11,068,514.71 2,560,252.37 1,782,042.12 259,557.77 15,670,366.97
年初 4,885,255.79 3,103,963.76 5,110,795.68 447,125.63 13,547,140.86
2013 年度
房屋及建筑物 通用及专用设备 运输设备 其他设备 合计
原价
年初余额 422,633,780.64 10,962,859.63 18,383,989.62 24,186,256.00 476,166,885.89
购置 - 1,053,626.00 171,400.00 14,600.00 1,239,626.00
处置或报废 414,373,711.52 1,573,247.35 2,626,616.94 22,916,537.20 441,490,113.01
年末余额 8,260,069.12 10,443,238.28 15,928,772.68 1,284,318.80 35,916,398.88
累计折旧：
年初余额 41,822,521.85 7,434,362.13 11,338,658.87 15,523,364.79 76,118,907.64
计提 12,123,611.41 1,383,658.87 1,925,788.54 4,674,557.61 20,107,616.43
处置或报废 50,571,319.93 1,478,746.48 2,446,470.41 19,360,729.23 73,857,266.05
年末余额 3,374,813.33 7,339,274.52 10,817,977.00 837,193.17 22,369,258.02
账面价值：
年末 4,885,255.79 3,103,963.76 5,110,795.68 447,125.63 13,547,140.86
年初 380,811,258.79 3,528,497.50 7,045,330.75 8,662,891.21 400,047,978.25
59
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2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
12. 无形资产
2014 年度 软件
原价
年初余额 2,135,718.89
购置 209,000.00
非同一控制下企业合并 3,525.00
其他转出 1,349,918.89
年末余额 998,325.00
累计摊销
年初余额 795,210.58
计提 142,893.03
非同一控制下企业合并 763.88
其他转出 560,662.56
年末余额 378,204.93
账面价值
年末 620,120.07
年初 1,340,508.31
2013 年度 软件
原价
年初余额 2,135,718.89
购置 -
年末余额 2,135,718.89
累计摊销
年初余额 582,891.24
计提 212,319.34
处置或报废 -
年末余额 795,210.58
账面价值
年末 1,340,508.31
年初 1,552,827.65
60
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人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
13. 长期待摊费用
2014年度
年初余额 本年增加 本年摊销 年末余额
经营租入固定
资产改良 7,543,414.59 5,254,339.37 2,349,849.19 10,447,904.77
2013年度
年初余额 本年增加 本年摊销 年末余额
经营租入固定
资产改良 304,615.38 8,161,781.41 922,982.20 7,543,414.59
14. 递延所得税资产/负债
2014 年 2013 年
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
递延所得税资产
资产减值准备 1,072,207.36 268,051.84 1,111,417.76 277,854.44
预提费用 5,700,784.68 1,425,196.17 5,700,784.68 1,425,196.17
未实现内部利润 20,728,932.00 5,182,233.00 41,818,297.80 10,454,574.45
27,501,924.04 6,875,481.01 48,630,500.24 12,157,625.06
2014 年 2013 年
应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
递延所得税负债
可供出售金融资产
公允价值变动 144,313,679.32 36,078,419.83 59,655,674.60 14,913,918.65
非同一控制下企业
合并公允价值
调整 11,843,492.88 2,960,873.22 - -
其他 (21,291.12) (5,322.78) (168,967.80) (42,241.95)
156,135,881.08 39,033,970.27 59,486,706.80 14,871,676.70
61
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人民币元
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15. 资产减值准备
2014 年度
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回 转销
坏账准备 3,216,302.79 869,593.91 195,614.02 184,599.04 3,705,683.64
存货跌价准备 37,144,190.12 362,618,655.58 - 39,208.25 399,723,637.45
40,360,492.91 363,488,249.49 195,614.02 223,807.29 403,429,321.09
2013 年度
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
转回 转销
坏账准备 3,816,897.68 637,640.06 1,238,234.95 - 3,216,302.79
存货跌价准备 548,915.50 36,752,107.62 - 156,833.00 37,144,190.12
4,365,813.18 37,389,747.68 1,238,234.95 156,833.00 40,360,492.91
16. 短期借款
2014年12月31日 2013年12月31日
信用借款 - 110,000,000.00
质押借款 118,750,000.00 178,750,000.00
保证借款 1,480,000,000.00 1,168,000,000.00
1,598,750,000.00 1,456,750,000.00
于 2014 年 12 月 31 日，上述借款的年利率范围为 5.400%至 8.150%
（2013 年 12 月 31 日：5.400%至 8.000%）。于 2014 年 12 月 31 日，无
已到期但未偿还的短期借款。
62
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人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
17. 应付账款
应付账款不计息。
2014年12月31日 2013年12月31日
应付账款 573,987,273.42 211,124,642.71
于2014年12月31日，本账户余额中无账龄超过1年的重要应付账款。
18. 预收款项
2014年12月31日 2013年12月31日
预收购房款 1,365,473,919.87 19,199,486.00
预收租金 616,150.00 911,007.69
预收项目管理费 500,000.00 -
1,366,590,069.87 20,110,493.69
于2014年12月31日，本账户余额中无账龄超过1年的重要预收款项。
63
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人民币元
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19. 应付职工薪酬
2014 年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 19,043,743.66 103,301,174.50 108,841,786.36 13,503,131.80
离职后福利(设定提存计划) 332,788.52 9,839,750.10 10,045,668.34 126,870.28
辞退福利 6,250.00 490,921.06 497,171.06 -
19,382,782.18 113,631,845.66 119,384,625.76 13,630,002.08
2013 年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 23,206,777.82 126,540,034.53 130,703,068.69 19,043,743.66
离职后福利(设定提存计划) 306,651.86 11,577,430.07 11,551,293.41 332,788.52
辞退福利 14,000.00 392,420.99 400,170.99 6,250.00
23,527,429.68 138,509,885.59 142,654,533.09 19,382,782.18
短期薪酬如下：
2014 年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 17,909,968.62 63,235,589.18 68,632,643.66 12,512,914.14
职工福利费 - 4,500,933.53 4,500,933.53 -
社会保险费 232,348.92 5,791,073.78 5,895,035.77 128,386.93
其中： 医疗保险费 146,672.69 4,454,838.60 4,541,784.51 59,726.78
工伤保险费 10,821.90 214,766.87 222,283.14 3,305.63
生育保险费 12,646.41 400,515.03 407,966.05 5,195.39
住房公积金 72,504.00 3,449,502.00 3,494,908.00 27,098.00
工会经费和职工教育经费 159,160.13 1,201,875.85 1,326,384.07 34,651.91
其他短期薪酬 669,761.99 25,122,200.16 24,991,881.33 800,080.82
19,043,743.66 103,301,174.50 108,841,786.36 13,503,131.80
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2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
19. 应付职工薪酬（续）
2013 年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 22,104,370.82 83,229,909.09 87,424,311.29 17,909,968.62
职工福利费 13,646.79 4,515,480.29 4,529,127.08 -
社会保险费 214,684.19 6,493,110.78 6,475,446.05 232,348.92
其中： 医疗保险费 143,621.58 5,220,932.02 5,217,880.91 146,672.69
工伤保险费 7,031.22 242,620.82 238,830.14 10,821.90
生育保险费 9,332.60 366,440.21 363,126.40 12,646.41
住房公积金 73,693.00 3,692,492.00 3,693,681.00 72,504.00
工会经费和职工教育经费 102,771.16 1,547,423.80 1,491,034.83 159,160.13
其他短期薪酬 697,611.86 27,061,618.57 27,089,468.44 669,761.99
23,206,777.82 126,540,034.53 130,703,068.69 19,043,743.66
设定提存计划如下：
2014年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险费 308,729.11 8,694,146.28 8,884,652.65 118,222.74
失业保险费 24,059.41 615,204.79 630,616.66 8,647.54
企业年金缴费 - 530,399.03 530,399.03 -
332,788.52 9,839,750.10 10,045,668.34 126,870.28
2013年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险费 286,592.04 10,097,942.52 10,075,805.45 308,729.11
失业保险费 20,059.82 744,620.67 740,621.08 24,059.41
企业年金缴费 - 734,866.88 734,866.88 -
306,651.86 11,577,430.07 11,551,293.41 332,788.52
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20. 应交税费
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
增值税 768.93 2,315.64
营业税 5,185,648.19 6,158,285.48
企业所得税 8,605,224.78 7,066,392.24
土地增值税 6,847,601.19 6,073,180.28
其他 2,509,408.83 3,656,469.52
23,148,651.92 22,956,643.16
21. 应付利息
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
借款利息 6,564,469.51 6,084,706.56
中小企业私募债券利息 - 3,331,506.85
6,564,469.51 9,416,213.41
22. 应付股利
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
应付少数股东股利 30,000.00 87,500.00
持无限售条件股份股东股利 1,341.87 1,341.87
31,341.87 88,841.87
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人民币元
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23. 其他应付款
于 2014 年 12 月 31 日，本账户余额中主要包括本公司应付上海地产馨
丰投资管理有限公司投资款人民币 2,450,000.00 元。
于2014年12月31日，账龄超过1年的重要其他应付款列示如下：
单位名称 其他应付款金额 未支付原因
上海馨丰投资管理有限公司 2,450,000.00 投资款
24. 一年内到期的非流动负债
附注 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 性质
抵押、信
一年内到期 的 托借款及
长期借款 五、26 1,762,486,725.45 514,400,000.00 委托借款
一年内到期 的 中小企业
应付债券 五、27 - 197,187,082.95 私募债券
1,762,486,725.45 711,587,082.95
2012年10月16日，经上海证券交易所出具的《接受中小企业私募债券备
案通知书》（上证债备字[2012]51号）核准，本公司的子公司上海金丰
建设发展有限公司发行了总额为人民币2亿元的2012年中小企业私募债
券（“本期债券”），票面金额为人民币100元/张，债券期限为3年，
附第2年末投资者回售选择权，债券票面年利率为8.00%。本期债券采用
单利按年计息，不计复利；本期债券在存续期限内每年付息1次，最后
一期利息随本金的兑付一起支付。于2014年10月，投资者行使回售选择
权，本年债券提前赎回。
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2014年度
人民币元
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25. 其他流动负债
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
预提费用 851,723.67 3,165,429.69
主要预提费用列示如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 结存原因
房租 677,973.67 - 预提房租
应付未付的
酒店经营费 - 3,049,729.69 经营费用
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26. 长期借款
2014年12月31日 2013年12月31日 借款条件 年利率 到期日
中国农业银行
无锡市滨湖支行 240,000,000.00 320,000,000.00 注1 央行同期利率上浮5% 注1
上海市住房置业担保
有限公司 100,000,000.00 - 注2 8.5% 注2
中国建设银行
上海静安支行 570,412,890.00 - 注3 6.15% 注3
方正东亚信托
有限责任公司 - 199,400,000.00 注4 9.2% 注4
上海农村商业银行
长宁支行 85,000,000.00 90,000,000.00 注5 央行同期利率上浮10% 注5
中诚信托
有限责任公司 96,000,000.00 198,000,000.00 注6 10.5% 注6
陆家嘴国际
信托有限公司 494,138,835.45 690,960,189.03 注7 7.38% 注7
江苏银行
上海杨浦支行 - 30,000,000.00 注8 7.92% 注8
中国银行
上海市分行 351,935,000.00 351,935,000.00 注9 8.10% 注9
减：一年内到期的
长期借款 1,762,486,725.45 514,400,000.00
175,000,000.00 1,365,895,189.03
注1： 该借款以子公司无锡灵山房地产投资开发有限公司的印象剑桥北
块账面价值为人民币224,407,213.50元的土地使用权作为抵押。
借款期限为自2011年11月29日至2015年10月15日止。其中人民币
81,000,000.00元将于2015年4月15日到期，人民币9,000,000.00
元将于2015年5月9日到期，人民币150,000,000.00元将于2015年
10月15日到期。
69
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2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
26. 长期借款（续）
注2： 该借款系本公司的联营企业上海市住房置业担保有限公司委托浙
商银行上海分行向本公司提供的借款，借款期限自2014年9月10
日起至2016年9月9日，担保方式为信用。还款方式为到期一次偿
还。
注3： 该借款系本公司的子公司上海市金丰易居置业有限公司向中国建
设银行上海市静安支行的借款，用于罗店基地C1-C4地块的开
发。
其 中 人 民 币 94,612,890.00 元 借 款 以 账 面 价 值 为 人 民 币
317,565,432.00元的罗南镇0009街坊23/5丘1-9号房及人防地下
车库的房屋建设工程为抵押取得银行借款人民币145,000,000.00
元，截至2014年12月31日，已提款人民币129,812,890.00元，并
归还人民币35,200,000.00元。借款期限自2013年6月19日至2015
年4月8日止。
其 中 人 民 币 103,100,000.00 元 借 款 是 以 账 面 价 值 为 人 民 币
292,000,000.00元的罗南镇0009街坊21/1丘C2-1至C2-11房屋建
设工程为抵押取得银行借款人民币137,000,000.00元，截至2014
年12月31日，已提款人民币103,400,000.00元，并归还人民币
300,000.00元。借款期限自2013年8月5日至2015年6月24日止。
其 中 人 民 币 95,000,000.00 元 借 款 是 以 账 面 价 值 为 人 民 币
169,620,000.00元的罗南镇0009街坊21/1丘土地使用权为抵押取
得银行借款人民币95,000,000.00元，截至2014年12月31日，已
提款人民币95,000,000.00元。借款期限自2012年6月25日至2015
年6月24日止。
其 中 人 民 币 177,700,000.00 元 借 款 以 账 面 价 值 为 人 民 币
320,610,000.00元的罗南镇0009街坊14/3丘土地使用权为抵押取
得银行借款人民币180,000,000.00元，截至2014年12月31日，已
提款人民币178,000,000.00元，并归还人民币300,000.00元。借
款期限自2013年11月18日至2015年7月31日止。
70
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2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
26. 长期借款（续）
其 中 人 民 币 100,000,000.00 元 借 款 以 账 面 价 值 为 人 民 币
184,240,000.00元的罗南镇0009街坊23/5丘土地使用权为抵押取
得银行借款人民币104,000,000.00元，截至2014年12月31日，已
提款人民币104,000,000.00元，并归还人民币4,000,000.00元。
借款期限自2012年11月15日至2015年7月31日止。
注4： 该借款系方正东亚信托有限责任公司向本公司发放的信托借款，
借款期限自2012年8月10日至2015年4月8日止，已全部于本年归
还。
注5： 该借款是以账面价值为人民币177,312,587.89元的华漕西郊九韵
城商铺作为抵押，借款期限自2012年11月30日至2020年10月8日
止。其中人民币5,000,000.00元将于2015年4月1日到期，人民币
5,000,000.00元将于2015年10月8日到期。
注6： 该借款系中诚信托有限责任公司向本公司发放的信托借款，借款
期 限 自 2012 年 12 月 4 日 起 至 2015 年 12 月 4 日 止 。 其 中 人 民 币
102,000,000.00元已于本年归还，人民币1,000,000.00元将于
2015年6月4日到期，人民币95,000,000.00元将于2015年12月4日
到期。
注7： 借款人民币200,000,000,00元系陆家嘴国际信托有限公司向本公
司发放的信托借款，借款期限自2012年12月25日至2014年12月25
日 止 。 其 中 人 民 币 2,000,000.00 元 已 于 2013 年 归 还 ， 人 民 币
198,000,000.00元已全部于本年归还。
借款人民币494,138,835.45元系陆家嘴国际信托有限公司向本公
司的子公司无锡金丰投资有限公司发放的信托借款，以账面价值
为人民币1,218,328,100.00元的观湖铂庭合计254套房产及渔港
路A、B地块作为抵押，借款期限自2013年6月25日至2015年6月25
日止。
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2014年度
人民币元
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26. 长期借款（续）
注8： 该借款系上海地产园林发展有限公司委托江苏银行上海杨浦支行
向本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司提供的借款，借款
期限自2012年8月9日至2014年8月8日止，已全部于本年归还。
注9： 该借款系中国银行股份有限公司上海市分行向本公司提供的借
款。其中人民币237,207,000.00元，借款期限自2013年11月19日
起至2015年11月18日止；人民币62,728,000.00元，借款期限自
2013年11月27日起至2015年11月18日止；人民币52,000,000.00
元，借款期限自2013年12月27日起至2015年12月26日止。
27. 应付债券
2014年度:无。
2013年度
年初数 本年增加 本年减少 年末数
中小企业私募债券 195,788,176.23 1,398,906.72 197,187,082.95 -
于2013年12月31日，本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司发行的
中小企业私募债券的投资者可在一年内行使投资者回售选择权。于2014
年10月，投资者行使回售选择权，本年债券提前赎回。
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人民币元
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28. 股本
2014年度
年初余额 本年增（减）股数 年末余额
股数 比例 股数 比例
（%） （%）
无限售条件股份
人民币普通股 518,320,089.00 100.00 - 518,320,089.00 100.00
无限售条件股份合计 518,320,089.00 100.00 - 518,320,089.00 100.00
股份总数
518,320,089.00 100.00 - 518,320,089.00 100.00
2013年度
年初余额 本年增（减）股数 年末余额
股数 比例 股数 比例
（%） （%）
无限售条件股份
人民币普通股 518,320,089.00 100.00 - 518,320,089.00 100.00
无限售条件股份合计 518,320,089.00 100.00 - 518,320,089.00 100.00
股份总数
518,320,089.00 100.00 - 518,320,089.00 100.00
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29. 资本公积
2014 年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 508,409,166.80 - - 508,409,166.80
其他 12,637,540.78 - - 12,637,540.78
521,046,707.58 - - 521,046,707.58
2013 年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 508,409,166.80 - - 508,409,166.80
其他 12,637,540.78 - - 12,637,540.78
521,046,707.58 - - 521,046,707.58
30. 其他综合收益
资产负债表中归属于母公司的其他综合收益累积余额：
2013年 增减变动 2013年 增减变动 2014年
1月1日 12月31日 12月31日
可供出售金融资产
公允价值变动 79,819,222.29 (35,077,466.29) 44,741,756.00 63,493,503.54 108,235,259.54
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30. 其他综合收益（续）
利润表中归属于母公司的其他综合收益当期发生额：
2014年度
税前金额 所得税 税后金额
以后将重分类进损益的其他综合收益
可供出售金融资产公允价值变动 91,259,659.36 22,814,914.84 68,444,744.52
减：前期计入其他综合收益当期转入损益 6,601,654.64 1,650,413.66 4,951,240.98
84,658,004.72 21,164,501.18 63,493,503.54
2013年度
税前金额 所得税 税后金额
以后将重分类进损益的其他综合收益
可供出售金融资产公允价值变动 (43,881,359.54) (10,970,339.89) (32,911,019.65)
减：前期计入其他综合收益当期转入损益 2,888,595.52 722,148.88 2,166,446.64
(46,769,955.06) (11,692,488.70) (35,077,466.29)
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31. 盈余公积
2014 年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 155,665,274.75 - - 155,665,274.75
任意盈余公积 3,607,340.92 - - 3,607,340.92
159,272,615.67 - - 159,272,615.67
2013 年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 146,266,984.08 9,398,290.67 - 155,665,274.75
任意盈余公积 3,607,340.92 - - 3,607,340.92
149,874,325.00 9,398,290.67 - 159,272,615.67
根据公司法和本公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余
公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提
取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任
意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
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32. 未分配利润
2014 年度 2013 年度
年初未分配利润 944,040,996.79 915,944,471.40
归属于母公司股东的净利润 (364,595,863.44) 69,630,661.54
减：提取法定盈余公积 - 9,398,290.67
应付普通股现金股利 21,251,123.66 32,135,845.48
转作股本的普通股股利 - -
年末未分配利润 558,194,009.69 944,040,996.79
2013 年度利润分配情况
根 据 本 公 司 2013 年 度 股 东 大 会 决 议 ， 本 公 司 以 2013 年 末 总 股 本
518,320,089股为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.41元人民币
（含税），共计人民币21,251,123.66元，并于2014年实施。
2014 年度利润预分配情况
根据本公司第七届董事会第五十七次会议决议，决定2014年度不进行利
润分配。
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33. 营业收入及成本
2014 年度 2013 年度
收入 成本 收入 成本
主营业务 99,108,969.70 (17,552,779.66) 882,851,496.48 403,172,741.33
其他业务 11,170,756.25 532,978.59 9,567,750.61 953,522.80
110,279,725.95 (17,019,801.07) 892,419,247.09 404,126,264.13
主营业务收入及成本列示如下：
2014 年度 2013 年度
收入 成本 收入 成本
销售商品 (35,974,611.75) (21,755,613.37) 634,833,021.00 392,906,668.21
提供劳务 119,783,580.50 1,014,029.65 200,369,040.06 3,117,615.33
其他 15,300,000.95 3,188,804.06 47,649,435.42 7,148,457.79
99,108,969.70 (17,552,779.66) 882,851,496.48 403,172,741.33
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34. 营业税金及附加
2014 年度 2013 年度
营业税 8,933,917.53 46,932,155.16
土地增值税 784,992.97 61,518,653.55
其他 1,013,682.26 7,208,901.45
10,732,592.76 115,659,710.16
35. 投资收益
2014 年度 2013 年度
非同一控制下企业合并公允价值调整产生的
投资收益 11,843,492.89 -
权益法核算的长期股权投资收益 78,141,159.01 34,894,524.74
处置长期股权投资产生的投资收益 24,768,591.67 25,631,479.69
持有可供出售金融资产期间取得的投资收益 12,026,835.97 12,999,280.77
处置可供出售金融资产取得的投资收益 16,513,138.99 2,946,086.46
143,293,218.53 76,471,371.66
36. 财务费用
2014 年度 2013 年度
利息支出 234,289,983.41 251,330,453.61
减：利息收入 8,138,018.05 11,178,194.55
减：利息资本化金额 121,882,324.04 154,766,138.73
其他 563,880.37 978,744.17
104,833,521.69 86,364,864.50
借款费用资本化金额已计入存货。
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人民币元
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37. 资产减值损失
2014 年度 2013 年度
坏账损失 673,979.89 (600,594.89)
存货跌价损失 362,618,655.58 36,752,107.62
363,292,635.47 36,151,512.73
38. 营业外收入
2014 年度 2013 年度 计入 2014 年度
非经常性损益
非流动资产处置利得 1,055,430.15 311,880.91 1,055,430.15
政府补助 31,548,331.79 6,515,189.42 31,548,331.79
违约金 75,700.00 49,400.00 75,700.00
其他 6,493,836.00 616,256.98 6,493,836.00
39,173,297.94 7,492,727.31 39,173,297.94
计入当期损益的政府补助如下：
2014 年度 2013 年度
财政扶持资金 30,278,331.79 5,795,189.42
企业扶持奖金 1,270,000.00 720,000.00
31,548,331.79 6,515,189.42
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39. 营业外支出
2014 年度 2013 年度 计入 2014 年度
非经常性损益
非流动资产处置损失 288,035.11 145,436.43 288,035.11
对外捐赠 - 400,000.00 -
违约金 145,712.00 433,157.00 145,712.00
其他 546,831.97 78,632.52 546,831.97
980,579.08 1,057,225.95 980,579.08
40. 所得税费用
2014 年度 2013 年度
当期所得税费用 4,705,757.09 14,871,376.23
递延所得税费用 8,279,936.44 6,147,928.97
12,985,693.53 21,019,305.20
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
2014 年度 2013 年度
利润总额 (355,215,755.78) 89,193,741.27
按法定或适用税率计算的所得税费用(注) (88,803,938.95) 22,298,435.32
某些子公司适用不同税率的影响 (1,047,908.86) (4,282,794.53)
对以前期间当期所得税的调整 (69,446.99) 9,519,368.56
归属于联营企业和合营企业的损益 (19,535,289.75) (8,723,631.19)
无须纳税的收入 (1,254,028.99) (2,749,820.19)
不可抵扣的费用 408,367.71 3,098,573.74
利用以前年度可抵扣亏损 - (4,933,809.82)
未确认的可抵扣暂时性差异的影响
和可抵扣亏损 123,287,939.36 6,792,983.31
按本集团实际税率计算的税项费用 12,985,693.53 21,019,305.20
注：本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。
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41. 每股收益
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在
外普通股的加权平均数计算。
基本每股收益的具体计算如下：
2014 年度 2013 年度
归属于本公司普通股股东的当期净利润 (364,595,863.44) 69,630,661.54
本公司发行在外普通股的加权平均数(注) 518,320,089.00 518,320,089.00
每股收益（人民币元） (0.70) 0.13
注： 于资产负债表日至本财务报表批准报出日期间内未发生导致发行
在外普通股或潜在普通股数量变化的事项。
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42. 现金流量表项目注释
2014 年度 2013 年度
收到的其他与经营活动有关的现金
收回的项目保证金 52,486,065.48 101,976,847.00
收到存款利息收入 9,180,719.97 12,490,134.27
收到补贴款 31,548,331.79 6,515,189.42
代收契税及办证费 180,970.00 1,237,076.72
代收款 10,094,572.26 10,400,738.18
其他 5,422,002.04 2,933,257.24
108,912,661.54 135,553,242.83
支付的其他与经营活动有关的现金
支付的项目保证金 66,663,915.00 124,112,751.60
管理费用和销售费用 67,017,458.21 88,155,190.31
代扣税金及办证费 18,294,115.18 16,217,475.06
其他 4,060,809.61 4,437,912.88
156,036,298.00 232,923,329.85
收到的其他与投资活动有关的现金
收回上海金丰易居置业有限公司
借款及利息(注) 349,123,390.49 28,000,000.00
收回上海财金产业投资有限公司
借款及利息 44,500,000.00 48,244,931.50
393,623,390.49 76,244,931.50
支付的其他与投资活动有关的现金
向上海金丰易居置业有限公司提供借款 - 34,350,000.00
向上海财金产业投资有限公司提供借款 14,500,000.00 15,000,000.00
14,500,000.00 49,350,000.00
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
42. 现金流量表项目注释（续）
2014 年度 2013 年度
收到的其他与筹资活动有关的现金
收到上海金丰易居置业有限公司借款(注) 266,926,609.51 -
收到上海德赢行投资管理有限公司借款 2,000,000.00 3,000,000.00
268,926,609.51 3,000,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金
偿还上海德赢行投资管理有限公司
借款及利息 5,450,000.00 5,750,000.00
发行中小企业私募债券费用 50,000.00 -
5,500,000.00 5,750,000.00
注: 该现金流量活动仅为本集团将上海金丰易居置业有限公司纳入合
并范围前发生。
84
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
43. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量：
2014年度 2013年度
净利润 (368,201,449.31) 68,174,436.07
加：资产减值准备 363,292,635.47 36,151,512.73
固定资产折旧 2,105,567.76 19,628,169.15
投资性房地产折旧 371,212.74 377,812.88
无形资产摊销 142,893.03 212,319.34
长期待摊费用摊销 2,349,849.19 922,982.20
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产的损失(减：收益) (767,395.04) (166,444.48)
财务费用 112,601,858.76 92,002,671.05
投资收益 (143,293,218.53) (76,471,371.66)
递延所得税资产减少 5,282,144.05 8,654,364.30
递延所得税负债增加(减：减少) 2,997,792.39 (20,947.70)
存货的减少(减：增加) (548,991,714.52) 109,856,281.11
经营性应收项目的减少(减：增加) 314,376,080.04 (272,706,495.88)
经营性应付项目的增加 288,263,127.24 74,909,086.34
经营活动产生的现金流量净额 30,529,383.27 61,524,375.45
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
43. 现金流量表补充资料（续）
(2) 取得或处置子公司及其他营业单位信息
取得子公司及其他营业单位的信息
2014年 2013年
取得子公司及其他营业单位的价格 479,544,000.00 -
取得子公司及其他营业单位支付的
现金和现金等价物 400,594,000.00 -
减：取得子公司及其他营业单位持有的
现金和现金等价物 392,382,233.43 -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 8,211,766.57 -
处置子公司及其他营业单位的信息
2014年 2013年
处置子公司及其他营业单位的价格 2,551,000.00 -
处置子公司及其他营业单位收到的
现金和现金等价物 2,551,000.00 -
减：子公司及其他营业单位持
有的现金和现金等价物 7,767,657.01 -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 (5,216,657.01) -
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
43. 现金流量表补充资料（续）
(3) 现金及现金等价物
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
现金 539,973,026.66 618,316,422.59
其中：库存现金 124,327.29 312,551.60
可随时用于支付的银行存款 414,276,743.84 492,323,167.62
可随时用于支付的其他货币资金 125,571,955.53 125,680,703.37
现金等价物 - -
年末现金及现金等价物余额 539,973,026.66 618,316,422.59
44. 所有权或使用权受到限制的资产
2014年度
年初数 本年增加 本年减少 年末数 备注
用于担保的资产
货币资金 125,000,000.00 125,000,000.00 125,000,000.00 125,000,000.00 注1
存货 1,620,047,901.39 1,284,035,432.00 - 2,904,083,333.39 注2
可供出售金融资产 93,504,000.00 - 93,504,000.00 - 注3
1,838,551,901.39 1,409,035,432.00 218,504,000.00 3,029,083,333.39
2013年度
年初数 本年增加 本年减少 年末数 备注
用于担保的资产
货币资金 150,000,000.00 125,000,000.00 150,000,000.00 125,000,000.00 注1
存货 442,526,652.09 1,218,328,100.00 40,806,850.70 1,620,047,901.39 注2
可供出售金融资产 148,200,000.00 - 54,696,000.00 93,504,000.00 注3
固定资产 436,919,884.52 - 436,919,884.52 -
1,177,646,536.61 1,343,328,100.00 682,422,735.22 1,838,551,901.39
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2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
44. 所有权或使用权受到限制的资产（续）
注1：于2014年12月31日，账面价值为人民币125,000,000.00元（2013
年12月31日：人民币125,000,000.00元）的货币资金所有权受到限制，
系2014年本公司以账面价值为人民币125,000,000.00元的银行存款为质
押 取 得 借 款 人 民 币 118,750,000.00 元 （ 2013 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
118,750,000.00元），该项借款将于2015年10月23日到期。
注2：于2014年12月31日，账面价值为人民币224,407,213.50元（2013
年12月31日：人民币224,407,213.50元）的存货所有权受到限制，系
2011年本公司的子公司无锡灵山房地产投资开发有限公司以印象剑桥北
块账面价值为人民币224,407,213.50元的土地使用权为抵押取得银行借
款 人 民 币 400,000,000.00 元 ， 截 至 2014 年 12 月 31 日 ， 已 提 款 人 民 币
360,000,000.00元（2013年12月31日：人民币360,000,000.00元），并
归还人民币120,000,000.00元（2013年度：人民币40,000,000.00元）。
于2014年12月31日，账面价值为人民币177,312,587.89元（2013年12月
31日：人民币177,312,587.89元）的存货所有权受到限制，系2012年本
公司以账面价值为人民币218,119,438.59元的华漕西郊九韵城商铺为抵
押取得银行借款人民币90,000,000.00元，截至2014年12月31日，已提
款人民币90,000,000.00元（2013年12月31日：人民币90,000,000.00
元），并归还人民币5,000,000.00元。其中人民币5,000,000.00元将于
2015年4月1日到期，人民币5,000,000.00元将于2015年10月8日到期。
于2014年12月31日，账面价值为人民币1,218,328,100.00元（2013年12
月31日：人民币1,218,328,100.00元）的存货所有权受到限制，系2013
年本公司的子公司无锡金丰投资有限公司以账面价值为人民币
1,218,328,100.00元的观湖铂庭合计254套在建房产及渔港路A、B地块
为抵押取得陆家嘴国际信托有限公司借款人民币500,000,000.00元，截
至2014年12月31日，已提款人民币500,000,000.00元（2013年度：人民
币500,000,000.00元）。
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
44. 所有权或使用权受到限制的资产（续）
于2014年12月31日，账面价值为人民币317,565,432.00元的存货所有权
受到限制，系本公司的子公司上海金丰易居置业有限公司以账面价值为
人民币317,565,432.00元的罗南镇0009街坊23/5丘1-9号房及人防地下
车库的房屋建设工程为抵押取得银行借款人民币145,000,000.00元，截
至2014年12月31日，已提款人民币129,812,890.00元，并归还人民币
35,200,000.00元。
于2014年12月31日，账面价值为人民币169,620,000.00元的存货所有权
受到限制，系本公司的子公司上海金丰易居置业有限公司以账面价值为
人民币169,620,000.00元的罗南镇0009街坊21/1丘土地使用权为抵押取
得银行借款人民币95,000,000.00元，截至2014年12月31日，已提款人
民币95,000,000.00元。
于2014年12月31日，账面价值为人民币320,610,000.00元的存货所有权
受到限制，系本公司的子公司上海金丰易居置业有限公司以账面价值为
人民币320,610,000.00元的罗南镇0009街坊14/3丘土地使用权为抵押取
得银行借款人民币180,000,000.00元，截至2014年12月31日，已提款人
民币178,000,000.00元，并归还人民币300,000.00元。
于2014年12月31日，账面价值为人民币184,240,000.00元的存货所有权
受到限制，系本公司的子公司上海金丰易居置业有限公司以账面价值为
人民币184,240,000.00元的罗南镇0009街坊23/5丘土地使用权为抵押取
得银行借款人民币104,000,000.00元，截至2014年12月31日，已提款人
民币104,000,000.00元，并归还人民币4,000,000.00元。
于2014年12月31日，账面价值为人民币292,000,000.00元的存货所有权
受到限制，系本公司的子公司上海金丰易居置业有限公司以账面价值为
人民币292,000,000.00元的罗南镇0009街坊21/1丘C2-1至C2-11房屋建
设工程为抵押取得银行借款人民币137,000,000.00元，截至2014年12月
31日，已提款人民币103,400,000.00元，并归还人民币300,000.00元。
注3：于2014年12月31日，无（2013年12月31日：人民币93,504,000.00
元）可供出售金融资产所有权受到限制。
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
六、 合并范围的变动
1. 非同一控制下企业合并
本年内，本公司的子公司上海金丰易居网有限公司以现金人民币
594,000.00元取得了上海天丰房地产顾问有限公司99%股权，购买日确
定为2014年1月24日。购买日，上海天丰房地产顾问有限公司的可辨认
资产和负债于购买日的公允价值和账面价值相同。
本年内，本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司以现金人民币
400,000,000.00 元 及受 让 上 海 金 丰 易 居 置业 有 限 公 司 的 债 务 人民币
78,950,000.00元，取得了上海金丰易居置业有限公司86.96%股权，购
买日确定为2014年10月8日。
上海金丰易居置业有限公司的可辨认资产和负债于购买日的公允价值和
账面价值如下：
2014年10月8日 2014年10月8日
公允价值 账面价值
货币资金 391,413,972.65 391,413,972.65
其他应收款 350,638,773.52 350,638,773.52
存货 1,908,607,583.88 1,817,512,203.27
预收账款 1,354,390,320.87 1,354,390,320.87
应交税费 (25,513,350.00) (25,513,350.00)
长期借款 771,012,890.00 771,012,890.00
所有者权益(注) 550,770,469.18 459,675,088.57
注：该金额包括本公司在企业合并中支付的现金人民币400,000,000.00
元和受让上海金丰易居置业有限公司的中航信托天启金丰2号上海
罗店保障房投资集合资金信托计划收益金债务人民币78,950,000.00
元，以及根据评估确定的购买日之前持有的上海金丰易居置业有限公司
13.04%股权的公允价值人民币71,820,469.18元，按照公允价值重新计
量产生投资收益人民币11,843,492.89元。
90
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
六、 合并范围的变动（续）
1. 非同一控制下企业合并（续）
上海金丰易居置业有限公司自购买日起至本年末的经营成果和现金流量列示如下：
2014年10月8日
至12月31日期间
营业收入 -
净利润 （871.00）
现金流量净额 (309,374,810.39）
2. 处置子公司
注册地 业务性质 本集团合计 本集团合计享有 不再成为
持股比例 的表决权比例 子公司原因
酒店管理，健身服务，物业管理。
上海金益酒店 (企业经营涉及行政许可的，
管理有限公司 上海 凭许可证件经营) 100% 100%/- 注
注：2013年本公司将子公司上海金益酒店管理有限公司所经营的上海富
豪金丰酒店出售给上海东祥实业有限公司，双方协议约定上海金益酒店
管理有限公司2014年1月至2月的经营成果由本公司享有，2014年3月起
的经营成果由上海东祥实业有限公司享有。本年度，本公司与上海东祥
实业有限公司签订股权转让合同，以人民币2,551,000.00元出售上海金
益酒店管理有限公司的100%股权，处置日为2014年8月31日。故自2014
年8月31日起，本集团不再将上海金益酒店管理有限公司纳入合并范
围。
3. 其他原因的合并范围变动
本年度，本公司与上海优帕克投资管理有限公司合作设立上海地产优家
房屋租赁管理有限公司。上海地产优家房屋租赁管理有限公司注册资本
金为1亿元，其中本公司出资人民币6,000万元，占60%的股权比例；上
海优帕克投资管理有限公司出资人民币4,000万元，占40%的股权比
例，首期双方股东拟出资人民币人民币5,000万元，其中本公司出资人
民币3,000万元，上海优帕克投资管理有限公司出资人民币2,000万元。
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
本公司子公司的情况如下：
通过设立或投资等方式取得的子公司：
注册地 业务性质及经营范围 注册资本 持股比例
（万元） 直接 间接
上海金丰建设发展 上海 市政公用工程，房屋建筑工程总承包，项目管理服务，国 3,200 100% -
有限公司 内贸易。（企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）
邛崃市金丰置业有 成都 房地产开发、经营，房屋租赁，物业管理。 1,000 - 80%
限公司
无锡金丰投资有限 无锡 许可经营项目：房地产开发、经营。（凭资质证书经营） 30,000 100% -
公司
徐州金丰易居房地 徐州 一般经营项目：房地产经纪；房地产咨询；营销策划；房 200 - 51%
产顾问有限公司 屋销售代理及租赁；市场调研
上海地产优家房屋 上海 受托房屋租赁（除房产经纪），投资管理，酒店管理，物 10,000 60% -
租赁管理有限公司 业管理，餐饮企业管理（不含食品生产经营），投资管理
咨询，市场营销策划，保洁服务，票务代理，建筑装饰装
潢，园林绿化，家具、针纺织品、百货、服装鞋帽、工艺
美术品、五金交电的销售。
92
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
1. 在子公司中的权益（续）
非同一控制下企业合并取得的子公司：
注册地 业务性质及经营范围 注册资本 持股比例
（万元） 直接 间接
上海金丰易居房地 上海 房地产经纪（涉及许可证的凭许可证经营）。 2,000 100% -
产顾问有限公司
上海金丰易居网有 上海 计算机及网络工程等专业领域内的科技咨询、技术开发、技 6,500 95% 5%
限公司 术转让、技术服务、技术培训、技术承包、技术中介、技术
入股等科技经营业务，经销自身开发的产品及生产经营业
务，办公自动化，房地产经纪（含公有住房差价交换），商
务信息咨询，企业管理咨询，投资咨询，投资管理，市场营
销策划。
无锡灵山房地产投 无锡 许可经营项目：房地产开发、经营（凭资质证书经营）。 15,000 100% -
资开发有限公司
上海天丰房地产顾 上海 房地产经纪，物业管理及咨询，商务信息咨询。 60 - 100%
问有限公司
上海金丰易居置业 上海 实业投资，房地产开发经营 46,000 - 100%
有限公司
同一控制下企业合并取得的子公司：
注册地 业务性质及经营范围 注册资本 持股比例
（万元） 直接 间接
上海茸欣房地产置 上海 房地产开发经营，自有房屋租赁（涉及许可经营的凭许可证 10,000 95% 5%
业有限公司 经营）。
上海公房实业有限 上海 房地产开发经营、投资、租赁及相关业务，物业管理，代动 3,696.25 100% -
公司 拆迁，建筑材料，建筑装潢材料（涉及许可证的凭证经
营）。
上海房屋置换股份 上海 房地产经纪（含公有住房差价交换），及与上述业务相关的 5,000 90% -
有限公司 咨询服务、科技开发，为借款人办理个人住房贷款提供专业
担保。
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2014年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益
持股比(%)
主要经
营地 注册地 业务性质 注册资本 直接 间接 会计处理
合营企业
上海财金产业投资有限公司 上海市 上海市 金融园区开发运行 50,000,000.00 50% - 权益法
上海久五至尊商业管理有限公司 上海市 上海市 商业企业管理 10,000,000.00 50% - 权益法
联营企业
上海市住房置业担保有限公司 上海市 上海市 担保服务 1,000,000,000.00 40% - 权益法
上海地产馨丰置业有限公司 上海市 上海市 实业投资、房地产开发 35,000,000.00 20% - 权益法
投资管理、投资咨
上海馨丰投资管理有限公司 上海市 上海市 询、市场营销策划 10,000,000.00 49% - 权益法
资产管理、实业投
资、投资管理、投资
上海智金资产管理有限公司 上海市 上海市 咨询 20,000,000.00 45% - 权益法
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人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）
(1) 在上海财金产业投资有限公司中的权益
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 134,782,740.44 99,642,774.90
其中：现金和现金等价物 42,347,077.31 20,424,951.27
非流动资产 26,756,344.79 70,893,525.77
资产合计 161,539,085.23 170,536,300.67
流动负债 56,725,212.35 117,839,804.27
非流动负债 25,821,976.00 210,000.00
负债合计 82,547,188.35 118,049,804.27
少数股东权益 5,472,099.39 -
归属于母公司的股东权益 73,519,797.49 52,486,496.40
按持股比例享有的净资产份额 36,759,898.75 26,243,248.20
调整事项 2,308,476.21 (24,093,805.13)
投资的账面价值 39,068,374.96 2,149,443.07
营业收入 12,602,774.40 5,176,146.30
财务费用——利息收入 357,195.24 29,297.13
财务费用——利息费用 2,544,756.16 6,774,943.83
所得税费用 11,261,076.17 4,116,087.91
净利润 25,901,794.24 11,478,035.09
其他综合收益 - -
综合收益总额 25,901,794.24 11,478,035.09
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2014年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）
(2) 在上海市住房置业担保有限公司中的权益
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
流动资产 3,304,931,324.13 3,534,666,257.39
其中：现金和现金等价物 1,451,721,443.27 1,539,380,233.84
非流动资产 2,627,223,650.89 1,671,123,366.61
资产合计 5,932,154,975.02 5,205,789,624.00
流动负债 633,389,670.64 600,260,458.49
非流动负债 3,188,968,785.32 2,639,905,041.68
负债合计 3,822,358,455.96 3,240,165,500.17
少数股东权益 409,005,346.30 430,432,423.48
归属于母公司的股东权益 1,700,791,172.76 1,535,191,700.35
按持股比例享有的净资产份额 680,316,469.10 614,076,680.14
调整事项 37,831,004.31 38,471,376.73
投资的账面价值 718,147,473.41 652,548,056.87
2014 年度 2013 年度
营业收入 743,247,028.10 718,168,646.96
财务费用——利息收入 6,791,887.12 8,370,498.39
财务费用——利息费用 43,104,360.07 17,829,202.10
所得税费用 94,290,761.83 140,335,992.18
净利润 144,172,395.23 90,339,124.33
其他综合收益 - -
综合收益总额 144,172,395.23 90,339,124.33
收到的股利 40,000,000.00 10,800,000.00
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2014年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益
(3) 下表列示了对本集团不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息：
2014 年度 2013 年度
合营企业
投资账面价值合计 - 1,441,390.21
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 (1,441,390.21) (2,241,344.28)
其他综合收益 - -
综合收益总额 (1,441,390.21) (2,241,344.28)
联营企业
投资账面价值合计 22,122,427.74 124,369,663.93
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 752,763.82 450,755.78
其他综合收益 - -
综合收益总额 752,763.82 450,755.78
本集团无与对合营企业及联营企业投资相关的或有负债。
97
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
八、 与金融工具相关的风险
1. 金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
金融资产
2014年12月31日 2013年12月31日
货币资金 539,973,026.66 618,316,422.59
应收账款 18,116,284.56 319,417,169.89
应收利息 802,083.33 1,844,791.67
其他应收款 25,031,573.71 417,291,972.99
可供出售金融资产 319,528,645.05 511,012,104.33
903,451,613.31 1,867,882,461.47
金融负债
2014年12月31日 2013年12月31日
短期借款 1,598,750,000.00 1,456,750,000.00
应付账款 573,987,273.42 211,124,642.71
应付利息 6,564,469.51 9,416,213.41
其他应付款 13,877,870.53 122,069,095.73
一年内到期的非流动负债 1,762,486,725.45 711,587,082.95
长期借款 175,000,000.00 1,365,895,189.03
4,130,666,338.91 3,876,842,223.83
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2014年度
人民币元
八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险
本集团的主要金融工具，包括银行借款、货币资金和可供出售金融资产
等。这些金融工具的主要目的在于为本集团的运营融资。本集团具有多
种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款
等。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。
本集团对此的风险管理政策概述如下。
信用风险
本集团金融资产包括货币资金、应收账款、其他应收款、应收利息、可
供出售的金融资产，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大
风险敞口等于这些工具的账面金额。本集团将货币资金存放在国内信誉
较好的国有银行及商业银行内；本公司的应收账款和其他应收款主要是
与关联方的往来款及应收政府机构的款项，回收性较好，并无重大的信
用风险；本集团的可供出售金融资产分为投资的信托计划，持有的有价
证券和投资的基金计划，信托计划由中国银行业监督管理委员会认可的
信托机构担任受托人，有价证券由中国证券监督管理委员会认可的证券
公司担任中介机构，本集团在交易所进行的交易均与中国证券登记结算
有限公司完成证券交收和款项清算，基金计划由具有良好金融服务资质
的基金管理公司担任执行事务合伙人，因此违约风险发生的可能性很
小。
在不考虑可利用的担保物或其他信用增级的情况下本集团的最大信用风
险敞口金额为金融资产账面余额扣除已确认的减值准备后的余额。
于2014年12月31日，本集团除了已计提减值准备的应收账款和其他应收
款外，无已逾期但未减值的金融资产。已减值的应收账款和其他应收款
情况详见附注五、2和附注五、5。
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2014年度
人民币元
八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
流动性风险
本集团的目标是运用银行借款、发行公司债券等融资手段以保持融资的
持续性与灵活性的平衡。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2014年12月31日
3 个月以内 3 个月至 1 年 1 年至 5 年 5 年以上 无期限 合计
短期借款 271,718,888.89 1,390,027,055.56 - - - 1,661,745,944.45
应付账款 - 469,674,676.60 104,312,596.82 - - 573,987,273.42
应付利息 4,884,458.61 1,680,010.90 - - - 6,564,469.51
其他应付款 6,630,645.23 6,557,444.54 - - 689,780.76 13,877,870.53
一年内到期的
非流动负债 19,926,750.61 1,821,943,389.00 - - - 1,841,870,139.61
长期借款 7,213,888.89 8,046,666.67 174,692,333.33 20,380,000.00 - 210,332,888.89
310,374,632.23 3,697,929,243.27 279,004,930.15 20,380,000.00 689,780.76 4,308,378,586.41
2013年12月31日
3 个月以内 3 个月至 1 年 1 年至 5 年 5 年以上 无期限 合计
短期借款 292,233,861.11 1,205,393,194.44 - - - 1,497,627,055.55
应付账款 2,586,142.98 80,138,547.73 128,399,952.00 - - 211,124,642.71
应付利息 6,084,706.56 3,331,506.85 - - - 9,416,213.41
其他应付款 9,915,883.02 109,051,880.00 - - 3,101,332.71 122,069,095.73
一年内到期的
非流动负债 11,948,873.89 751,001,057.08 - - - 762,949,930.97
长期借款 26,074,548.57 70,387,214.21 1,430,282,612.49 37,141,986.46 - 1,563,886,361.73
348,844,016.13 2,219,303,400.31 1,558,682,564.49 37,141,986.46 3,101,332.71 4,167,073,300.10
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2014年度
人民币元
八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
市场风险
利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期
负债有关。
本集团的利率风险政策要求维持适当的固定和浮动利率工具组合以管理
利率风险。该政策还要求管理生息金融资产和付息金融负债的到期情
况，一年内即须重估浮动利率工具的利息，固定利率工具的利息则在有
关金融工具初始确认时计价，且在到期前固定不变。
下表按到期日列示了本集团承担利率风险的金融工具的账面价值，未包
括在下表中的其他金融工具为不带息且不涉及利率风险：
2014 年 12 月 31 日
1年以内 1年至5年 5年以上 合计
固定利率
银行借款 3,251,236,725.45 100,000,000.00 - 3,351,236,725.45
浮动利率
货币资金 539,973,026.66 - - 539,973,026.66
银行借款 110,000,000.00 55,000,000.00 20,000,000.00 185,000,000.00
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2014年度
人民币元
八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
市场风险（续）
利率风险（续）
2013 年 12 月 31 日
1年以内 1年至5年 5年以上 合计
固定利率
银行借款 1,616,150,000.00 1,040,895,189.03 - 2,657,045,189.03
其他应收款 60,000,000.00 - - 60,000,000.00
应付债券 197,187,082.95 - - 197,187,082.95
浮动利率
货币资金 618,316,422.59 - - 618,316,422.59
银行借款 355,000,000.00 290,000,000.00 35,000,000.00 680,000,000.00
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率
发生合理、可能的变动时，将对利息支出（通过对浮动利率借款的影
响）产生的影响。
基准点 利息支出
增加/(减少) 增加/(减少)
2014年度
人民币 25 1,290,541.41
人民币 (25) (1,290,541.41)
2013年度
人民币 25 1,307,395.83
人民币 (25) (1,307,395.83)
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2014年度
人民币元
八、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
汇率风险
本集团在中国经营，其主要业务以人民币结算。本集团无重大资产或负
债面临外汇风险。
权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个
别证券价值的变化而降低的风险。于2014年12月31日，本集团暴露于因
归类为可供出售权益工具投资（附注五、8）的个别权益工具投资而产
生的权益工具投资价格风险之下。本集团持有的上市权益工具投资在上
海证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
下表说明了，在所有其他变量保持不变，且不考虑任何税务影响的情况
下，本集团的净利润和股东权益对权益工具投资的公允价值的每10%的
增加（以资产负债表日的账面价值为基础）的敏感性。
权益工具投资 利润总额/净利润 股东权益
账面价值 增加 增加
2014年12月31日
上海—可供出售权益工具投资 209,650,568.80 - 20,965,056.88
2013年12月31日
上海—可供出售权益工具投资 118,390,909.44 - 11,839,090.94
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2014年度
人民币元
九、 公允价值的披露
1. 以公允价值计量的资产和负债
2014年
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察
输入值 输入值
(第一层次) (第二层次) (第三层次) 合计
可供出售金融资产 209,650,568.80 - - 209,650,568.80
2. 公允价值估值
金融资产公允价值
管理层已经评估了货币资金、应收账款、其他应收款、应收利息、短期
借款、应付账款、其他应付款、应付利息等，因剩余期限不长，公允价
值与账面价值相若。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双
方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确定，而不是被迫出售或清算
情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。
长短期借款、应付债券，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有
相似合同条款、信用风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为
折现率。于2014年12月31日，针对长短期借款等自身不履约风险评估
为不重大。
上市的权益工具，以市场报价确定公允价值。本集团需要就预计未来现
金流量(包括预计未来股利和处置收入)作出估计。本集团相信，以估值
技术估计的公允价值及其变动，是合理的，并且亦是于资产负债表日最
合适的价值。
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2014年度
人民币元
九、 公允价值的披露
3. 资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康
的资本比率，以支持业务发展并使股东价值最大化。
本集团管理资本结构并根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化对
其进行调整。为维持或调整资本结构，本集团可以调整对股东的利润分
配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求约
束。
十、 关联方关系及其交易
1. 母公司
注册地 业务 注册 对本公司 对本公司
性质 资本 持股比例(%) 表决权比例(%)
上海地产（集团）有限公司 上海 房地产 420,000 万元 38.96% 38.96%
本公司的最终控制方为上海地产（集团）有限公司。
2. 子公司
子公司详见附注七、1。
3. 合营企业及联营企业
合营企业及联营企业详见附注七、2。
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十、 关联方关系及其交易（续）
4. 其他关联方
关联方关系
江阴中企誉德房地产有限公司 母公司控制的公司
马鞍山市金申置业发展有限公司 母公司控制的公司
南郊中华园房地产开发有限公司 母公司控制的公司
上海地产馨浦置业有限公司 母公司控制的公司
上海地产馨越置业有限公司 母公司控制的公司
上海地产中星曹路基地开发有限公司 母公司控制的公司
上海古北(集团)有限公司本部 母公司控制的公司
上海凯峰房地产开发有限公司 母公司控制的公司
上海明馨置业有限公司 母公司控制的公司
上海浦东古北置业有限公司 母公司控制的公司
上海顺弛置业有限公司 母公司控制的公司
上海瀛程置业有限公司 母公司控制的公司
上海瀛浦置业有限公司 母公司控制的公司
上海瀛茸置业有限公司 母公司控制的公司
上海至尊衡山酒店投资有限公司 母公司控制的公司
上海中星（集团）有限公司 母公司控制的公司
上海周馨置业有限公司 母公司控制的公司
苏州洞庭房地产发展有限公司 母公司控制的公司
天津星华城置业有限公司 母公司控制的公司
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人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易
(1) 关联方商品和劳务交易
向关联方提供劳务
注释 2014年度 2013年度
金额 占劳务 金额 占劳务
收入 收入
比例(%) 比例(%)
上海瀛浦置业有限公司 (1)a 6,467,373.82 5.40 7,657,482.73 3.82
上海周馨置业有限公司 (1)a - - 43,557,607.51 21.74
上海地产馨浦置业有限公司 (1)b 4,090,400.00 3.41 1,776,500.00 0.89
上海至尊衡山酒店投资有限公司 (1)b 1,032,168.64 0.86 2,601,360.17 1.30
上海金丰易居置业有限公司 (1)b 6,750,150.00 5.64 3,417,600.00 1.70
上海明馨置业有限公司 (1)b 2,532,500.00 2.11 5,942,545.43 2.97
马鞍山市金申置业发展有限公司 (1)c 2,277,120.00 1.90 4,625,672.00 2.31
上海顺弛置业有限公司 (1)c 3,990,451.00 3.33 5,364,892.00 2.68
上海浦东古北置业有限公司 (1)c 3,249,346.32 2.71 8,830,501.00 4.41
苏州洞庭房地产发展有限公司 (1)c 650,000.00 0.54 650,000.00 0.32
上海地产馨越置业有限公司 (1)c 8,059,935.00 6.73 448,698.00 0.22
上海瀛茸置业有限公司 (1)c 13,269,249.00 11.08 5,881,864.00 2.94
天津星华城置业有限公司 (1)c 2,125,685.00 1.77 1,455,957.00 0.73
上海瀛程置业有限公司 (1)d 1,082,768.00 0.90 1,640,704.00 0.82
上海凯峰房地产开发有限公司 (1)e 1,667,037.00 1.39 - -
南郊中华园房地产开发有限公司 (1)e 300,000.00 0.25 - -
江阴中企誉德房地产有限公司 (1)e 290,977.00 0.24 - -
上海古北(集团)有限公司本部 (1)e 3,300,000.00 2.75 - -
61,135,160.78 51.01 93,851,383.84 46.84
107
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易（续）
(2) 关联方担保
接受关联方担保
2014年度
注释 担保 担保 担保 担保是否
金额 起始日 到期日 履行完毕
上海地产（集团）有限公司 (2)a 96,000,000.00 2012年12月4日 2015年12月4日 否
237,207,000.00 2013年11月19日 2015年11月18日 否
62,728,000.00 2013年11月27日 2015年11月18日 否
52,000,000.00 2013年12月27日 2015年12月26日 否
150,000,000.00 2014年4月4日 2015年4月3日 否
100,000,000.00 2014年4月30日 2015年4月29日 否
100,000,000.00 2014年6月10日 2015年6月9日 否
300,000,000.00 2014年12月2日 2015年12月2日 否
200,000,000.00 2014年12月24日 2015年12月24日 否
上海中星（集团）有限公司 (2)b 100,000,000.00 2014年5月9日 2015年5月8日 否
200,000,000.00 2014年1月7日 2015年1月6日 否
130,000,000.00 2014年6月5日 2015年6月4日 否
150,000,000.00 2014年6月20日 2015年6月20日 否
50,000,000.00 2014年9月15日 2015年3月15日 否
2013年度
注释 担保 担保 担保 担保是否
金额 起始日 到期日 履行完毕
上海地产（集团）有限公司 (2)a 100,000,000.00 2013年4月17日 2014年4月17日 是
150,000,000.00 2013年4月23日 2014年4月22日 是
100,000,000.00 2013年7月19日 2014年7月18日 是
199,400,000.00 2012年8月10日 2014年8月10日 是
198,000,000.00 2012年12月4日 2015年12月4日 否
198,000,000.00 2012年12月25日 2014年12月25日 是
237,207,000.00 2013年11月19日 2015年11月18日 否
62,728,000.00 2013年11月27日 2015年11月18日 否
52,000,000.00 2013年12月27日 2015年12月26日 否
上海中星（集团）有限公司 (2)b 200,000,000.00 2013年1月6日 2014年1月6日 是
100,000,000.00 2013年4月16日 2014年4月16日 是
100,000,000.00 2013年6月14日 2014年6月13日 是
150,000,000.00 2013年6月24日 2014年6月24日 是
100,000,000.00 2013年7月19日 2014年7月18日 是
100,000,000.00 2013年12月6日 2014年11月30日 是
200,000,000.00 2012年10月16日 2016年10月16日 是
108
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易（续）
(2) 关联方担保（续）
提供关联方担保
2014年12月31日
注释 担保 担保 担保 担保是否
金额 起始日 到期日 履行完毕
上海地产中星曹路基地开发有限公司 (2)d 400,000,000.00 2013年1月25日 2017年1月24日 否
2013年度12月31日
注释 担保 担保 担保 担保是否
金额 起始日 到期日 履行完毕
上海中星（集团）有限公司 (2)c 800,000,000.00 2012年6月8日 2014年6月8日 是
上海地产中星曹路基地开发有限公司 (2)d 400,000,000.00 2013年1月25日 2017年1月24日 否
(3) 关联方资金拆借
资金拆入
2014年度
注释 拆借金额 起始日 到期日
上海金丰易居置业有限公司 (3)a 266,926,609.51 2013年5月 无固定还款期
2013年度：无。
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上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易（续）
(3) 关联方资金拆借（续）
资金拆出
2014年度
注释 拆借金额 起始日 到期日
上海财金产业投资有限公司 (3)b 14,500,000.00 2014年1月 2014年8月
2013年度
注释 拆借金额 起始日 到期日
上海金丰易居置业有限公司 (3)a 34,350,000.00 2013年5月 无固定还款期
上海财金产业投资有限公司 (3)b 15,000,000.00 2013年10月 2014年3月
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上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易（续）
注释：
(1) 关联方商品和劳务交易
(a) 本年度本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向上海
瀛浦置业有限公司提供商品房代理销售服务，确认代理销售收入
人民币6,467,373.82元（2013年度：人民币7,657,482.73元）。
本年度本公司及本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公
司未向上海周馨置业有限公司提供商品房代理销售服务，（2013
年度：人民币24,140,000.00元及人民币19,417,607.51元）。
(b) 本年度本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司为上海地产馨
浦置业有限公司提供青浦区徐泾北基地动拆迁安置房地块项目全
过程管理服务，确认收入人民币4,090,400.00元（2013年度：人
民币1,776,500.00元）。
本年度本公司及本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司为上
海至尊衡山酒店投资有限公司申通地铁衡山路项目提供劳务服
务，分别确认收入人民币217,685.50元（2013年度：441,482.93
元）及人民币814,483.14元（2013年度：人民币2,159,877.24
元）。
本年度本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司为上海金丰易
居置业有限公司提供罗店大型居住社区项目全过程管理服务，确
认收入人民币6,750,150.00元（2013年度：人民币3,417,600.00
元）。
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上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易（续）
(1) 关联方商品和劳务交易（续）
(b) 本年度本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司为上海明馨置
业有限公司开发的上海馨佳园项目提供全过程管理服务，确认收
入 人 民 币 2,532,500.00 元 （ 2013 年 度 ： 人 民 币 2,532,500.00
元），本年度本公司的子公司上海房屋置换股份有限公司未向该
项目提供销售代理服务（2013年度：人民币3,410,045.43元)。
(c) 本年度本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向马鞍
山市金申置业发展有限公司提供销售策划和投标服务，确认收入
人民币2,277,120.00元（2013年度：人民币4,625,672.00元)。
本年度本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向上海
顺弛置业有限公司提供商品房代理销售服务，确认代理销售收入
人民币3,990,451.00元（2013年度：人民币5,364,892.00元)。
本年度本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向上海
浦东古北置业有限公司提供商品房代理销售服务，确认代理销售
收入人民币3,249,346.32元（2013年度：人民币8,830,501.00
元)。
本年度本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向苏州
洞庭房地产发展有限公司提供商品房代理销售服务，确认代理销
售 收 入 人 民 币 650,000.00 元 （ 2013 年 度 ： 人 民 币 650,000.00
元)。
本年度本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向上海
地产馨越置业有限公司提供商品房代理销售服务，确认代理销售
收入人民币6,000,000.00元（2013年度：268,282.00)，本公司
的子公司上海房屋置换股份有限公司为该项目提供销售代理服
务 ， 确 认 收 入 人 民 币 2,059,935.00 元 （ 2013 年 度 ： 人 民 币
180,416.00元)。
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上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易（续）
(1) 关联方商品和劳务交易（续）
(c) 本年度本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向上海
瀛茸置业有限公司提供商品房代理销售服务，确认收入人民币
13,269,249.00元（2013年度：人民币5,881,864.00)。
本年度本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向天津
星华城置业有限公司提供商品房代理销售服务，确认收入人民币
2,125,685.00元（2013年度：人民币1,455,957.00)。
(d) 本年度本公司的子公司上海房屋置换股份有限公司向上海瀛程置
业有限公司提供代理租赁服务，确认收入人民币1,082,768.00元
（2013年度：人民币773,410.00元)，本年度本公司的子公司上
海金丰易居房地产顾问有限公司未向上海瀛程置业有限公司提供
商品房代理销售服务（2013年度：人民币867,294.00元)。
(e) 本年度，本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向上
海凯峰房地产开发有限公司提供商品房代理销售服务，确认收入
人民币1,667,037.00元（2013年度：无）。
本年度，本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向南
郊中华园房地产开发有限公司提供商品房代理销售服务，确认收
入人民币300,000.00元（2013年度：无）。
本年度，本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向江
阴中企誉德房地产有限公司提供商品房代理销售服务，确认收入
人民币290,977.00元（2013年度：无）。
本年度，本公司的子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司向上
海古北(集团)有限公司本部提供商品房代理销售服务，确认收入
人民币3,300,000.00元（2013年度：无）。
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易（续）
(2) 关联方担保
(a) 本年度，上海地产（集团）有限公司为本公司的银行借款提供保
证担保，担保金额为人民币1,297,935,000.00元（2013年度：人
民币1,297,335,000.00元）。
(b) 本年度，上海中星（集团）有限公司为本公司的银行借款提供保
证担保，担保金额为人民币630,000,000.00元（2013年度：人民
币750,000,000.00元）；本年度未向本公司的子公司上海金丰建
设发展有限公司提供中小企业私募债券保证担保（2013年度：人
民币200,000,000.00元）。
(c) 本年度，本公司未向上海中星（集团）有限公司的信托计划提供
保证担保（2013年度：人民币800,000,000.00元）。
(d) 本年度，本公司为上海地产中星曹路基地开发有限公司的土地储
备专项贷款提供保证担保，担保金额为人民币400,000,000.00元
（2013年度：人民币400,000,000.00元）。
(3) 关联方资金拆借
(a) 本年度，上海金丰易居置业有限公司向本公司的子公司上海金丰
建设发展有限公司提供借款人民币266,926,609.51元，不计息。
本年度，本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司未向上海金
丰 易 居 置 业 有 限 公 司 新 增 借 款 （ 2013 年 度 ： 人 民 币
34,350,000.00 元 ） ， 确 认 利 息 收 入 人 民 币 1,795,068.49 元
（2013年度：人民币2,043,287.67元），年利率为6.00%（2013
年 度 ： 年 利 率 为 6.00% ） ， 并 收 回 人 民 币 312,700,000.00 元
（2013年度：人民币28,000,000.00元）。
114
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
5. 本集团与关联方的主要交易（续）
(3) 关联方资金拆借（续）
(b) 本年度本公司向上海财金产业投资有限公司提供借款人民币
14,500,000.00元（2013年度：15,000,000.00），归还本公司借
款人民币44,500,000.00元（2013年度：45,000,000.00），并确
认 资 金 使 用 费 人 民 币 2,166,356.17 元 （ 2013 年 度 ： 人 民 币
2,518,356.16元），年利率为8%（2013年度：8%）。
(4) 其他主要的关联交易
(a) 本年度本集团发生的本公司关键管理人员薪酬总额为人民币
4,366,400.00元（2013年度：人民币3,730,100.00元）。
6. 关联方应收款项余额
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
应收账款
马鞍山市金申置业发展有限公司 - 101,590.00
苏州洞庭房地产有限公司 300,000.00 250,000.00
天津星华城置业有限公司 304,394.00 310,932.00
上海瀛浦置业有限公司 2,743,630.11 -
上海顺弛置业有限公司 869,935.00 -
江阴中企誉德房地产有限公司 21,113.00 -
上海古北(集团)有限公司本部 2,333,153.00 -
上海凯峰房地产开发有限公司 1,667,037.00 -
上海地产馨越置业有限公司 6,000,000.00 -
上海金丰易居置业有限公司 (注) 3,417,600.00
14,239,262.11 4,080,122.00
注：本年上海金丰易居置业有限公司列入合并范围，详见附注六、1。
115
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十、 关联方关系及其交易（续）
6. 关联方应收款项余额（续）
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
其他应收款
上海金丰易居置业有限公司 (注) 334,539,667.96
上海财金产业投资有限公司 2,649,643.84 30,483,287.67
2,649,643.84 365,022,955.63
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
预付账款
上海周馨置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
马鞍山市金申置业发展有限公司 - 3,254,055.00
20,000,000.00 23,254,055.00
注：本年上海金丰易居置业有限公司列入合并范围，详见附注六、1。
除应收上海财金产业投资有限公司的款项按照 8%的年利率计息外，其余
的应收关联方款项均不计息、无抵押、且无固定还款期。
7. 关联方应付款项余额
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
其他应付款
上海馨丰投资管理有限公司 2,450,000.00 2,450,000.00
马鞍山市金申置业发展有限公司 - 2,973,584.50
2,450,000.00 5,423,584.50
应付关联方款项均不计息、无抵押、且无固定还款期。
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2014年度
人民币元
十一、承诺及或有事项
1. 承诺事项
资本承诺
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
已签约但未拨备 194,548,983.90 217,851,146.59
2. 或有事项
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的重大或有事项。
十二、资产负债表日后事项
截至资产负债表日，无重大日后事项。
十三、其他重要事项
1. 租赁
作为承租人
重大经营租赁：根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租
赁付款额如下：
期限 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
1 年以内（含 1 年） 35,146,520.84 39,357,888.78
1 年至 2 年（含 2 年） 8,954,206.07 19,141,968.20
2 年至 3 年（含 3 年） 7,472,363.26 7,813,920.20
3 年以上 29,677,432.28 34,795,917.12
81,250,522.45 101,109,694.30
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上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十三、其他重要事项（续）
2. 企业年金计划
本公司及子公司上海公房实业有限公司（“参与公司”）参加符合国家
规定的法人受托机构长江养老保险股份有限公司受托管理的长江金色晚
晴（集合型）企业年金计划。该企业年金计划由长江养老保险股份有限
公司作为受托人依法发起设立，并向人力资源和社会保障部报备通过。
根据参与公司与员工签订的个人参与企业年金方案，在计划实施有效期
内与参与公司签订劳动合同且试用期满，并已经参加上海市城镇基本养
老保险并依法履行了缴费义务的公司员工可参加该年金计划。集团所承
担的企业年金计划费用计入当期损益。根据参与公司与受托人签订的受
托管理合同，当参与公司依法解散、被撤销或被宣告破产时，参与公司
可以退出本计划。
3. 分部报告
经营分部
出于管理目的，本集团根据产品和服务划分成业务单元，本集团有如下
3 个报告分部：
（1） 房地产开发业务分部主要从事房地产的开发和销售；
（2） 房地产流通服务业务分部主要从事房屋买卖、置换、租赁、销售
咨询等业务；
（3） 其他分部主要从事除上述两类之外的其他业务。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果
分开进行管理。分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。该指标
系对持续经营利润总额进行调整后的指标，除不包括利息收入、财务费
用、股利收入、对联营企业的投资收益、金融工具的处置收益、长期股
权投资的处置收益、资产减值损失、营业外收入、营业外支出之外，该
指标与本集团持续经营利润总额是一致的。
118
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十三、其他重要事项（续）
3. 分部报告（续）
经营分部（续）
分部资产不包括递延所得税资产，原因在于这些资产均由本集团统一管
理。
分部负债不包括银行借款和递延所得税负债，原因在于这些负债均由本
集团统一管理。
经营分部间的转移定价，参照与第三方进行交易所采用的公允价格，按
照当时现行的市场价格制定。
2014 年度
房地产开发业务 房地产流通 其他 调整和抵消 合计
服务业务
对外交易收入 (35,473,565.22) 122,202,615.14 23,550,676.03 - 110,279,725.95
分部间交易收入 - 1,490,047.46 - (1,490,047.46) -
收入 (35,473,565.22) 123,692,662.60 23,550,676.03 (1,490,047.46) 110,279,725.95
对合营企业及
联营企业的
投资收益 - 78,164,182.72 (23,023.71) - 78,141,159.01
资产减值损失 362,770,461.52 363,166,952.46 (26,122.93) (362,618,655.58) 363,292,635.47
资本性支出 23,500.00 7,092,406.35 6,419,893.40 - 13,535,799.75
利润总额 (22,034,251.09) (47,788,492.13) 1,247,207.21 - (68,575,536.01)
所得税费用 (70,448.68) 1,600,222.38 5,611,263.28 5,844,656.55 12,985,693.53
分部资产 5,920,012,710.93 4,433,182,547.26 27,085,977.39 (2,937,852,248.50) 7,442,428,987.08
未分配资产 2,071,457.45 93,815.06 - 4,710,208.50 6,875,481.01
资产总额 7,449,304,468.09
分部负债 5,008,047,184.63 1,173,727,697.40 75,979,738.96 (2,321,586,492.67) 3,936,168,128.32
未分配负债 - 1,634,823,097.05 2,960,873.22 - 1,637,783,970.27
负债总额 5,573,952,098.59
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2014年度
人民币元
十三、其他重要事项（续）
3. 分部报告（续）
经营分部（续）
2013 年度
房地产开发业务 房地产流通 其他 调整和抵消 合计
服务业务
对外交易收入 5,792,948.46 819,513,400.64 67,112,897.99 - 892,419,247.09
分部间交易收入 1,760.00 13,082,192.28 258,357.86 (13,342,310.14) -
收入 5,794,708.46 832,595,592.92 67,371,255.85 (13,342,310.14) 892,419,247.09
对合营企业及
联营企业的
投资收益 - 34,894,524.74 - - 34,894,524.74
资产减值损失 35,976,165.10 36,926,227.81 1,227.44 (36,752,107.62) 36,151,512.73
资本性支出 32,985.00 8,198,508.96 1,169,913.45 - 9,401,407.41
利润总额 (17,603,106.79) 148,874,180.73 (2,467,828.46) - 128,803,245.48
所得税费用 9,580,294.95 2,647,793.62 2,633,346.71 6,157,869.92 21,019,305.20
分部资产 3,611,220,803.49 4,969,395,904.69 464,653,302.14 (2,898,548,105.33) 6,146,721,904.99
未分配资产 12,157,625.06
资产总额 6,158,879,530.05
分部负债 2,459,647,207.72 1,531,848,988.05 195,466,438.14 (1,898,353,302.44) 2,288,609,331.47
未分配负债 1,668,808,759.65
负债总额 3,957,418,091.12
120
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2014年度
人民币元
十三、其他重要事项（续）
3. 分部报告（续）
其他信息
产品和劳务信息
对外交易收入
2014年度 2013年度
房地产销售收入 (35,974,611.75) 634,833,021.00
房地产代理销售收入 92,119,617.21 160,692,001.33
房地产项目管理费收入 18,108,333.04 28,910,838.23
利息收入 7,475,896.69 4,634,849.31
劳务费收入 12,863,887.03 14,107,695.89
出租物业收入 9,665,183.83 4,932,551.96
经营酒店收入 6,021,419.90 44,308,289.37
110,279,725.95 892,419,247.09
地理信息
本集团收入全部来自于中国境内的客户，而且本集团资产全部位于中国境
内，所以无须列报更详细的分部地理信息。
主要客户信息
本公司与上海瀛茸置业有限公司签订合同，向其提供房产销售代理服务，
于 2014 年 度 确 认 的 收 入 超 过 本 集 团 收 入 的 10% ， 金 额 为 人 民 币
13,269,249.00元(2013年度：无)，来自于房地产流通业务分部。
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2014年度
人民币元
十三、其他重要事项（续）
4. 比较数据
若干比较数据已经过重述，以符合本年度之列报要求。
5. 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
2014年3月17日，本公司第七届董事会第四十五次会议审议通过本公司重
大资产重组事项相关议案。2014年3月18日，本公司对本公司重大资产置
换及发行股份购买资产暨关联交易预案进行公告。2014年8月20日，本公
司收到中国证券监督管理委员会（“中国证监会”）下发的《中国证监会行
政许可申请受理通知书》（140795号），决定对本公司提交的《上海金丰
投资股份有限公司发行股份购买资产核准》行政许可申请予以受理。
2015年1月26日，本公司收到中国证监会下发的《中国证监会行政许可项
目审查一次反馈意见通知书》（140795号），需要本公司就有关问题做出
书面说明和解释，并在30个工作日内向中国证监会行政许可受理部门提交
书面回复意见。
2015年3月10日本公司就延期提交重大资产重组申请材料反馈意见书面回
复进行公告，由于尚有部分事项尚未完成，本公司已向中国证监会申请延
期提交反馈意见书面回复。待有关事项完成后，本公司将立即向证监会提
交反馈意见书面回复。此次重大资产重组尚待中国证监会核准。
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释
1. 应收账款
应收账款并不计息。应收账款的账龄分析如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
1 年以内 - 308,526,883.33
1 年至 2 年 - 12,000,000.00
2 年至 3 年 - 12,000,000.00
3 年以上 - 14,000,000.00
- 346,526,883.33
减：应收账款坏账准备 - -
- 346,526,883.33
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
金额 比例 坏账准备 计提比例 金额 比例 坏账准备 计提比例
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大
并单项计提
坏账准备 - - - - 345,606,883.33 99.73 - -
按组合计提
坏账准备 - - - - 920,000.00 0.27 - -
- - - - 346,526,883.33 100.00 - -
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
前五名欠款金额合计 - 346,526,883.33
占应收账款总额比例 - 100.00%
欠款年限 - 1 年及 1 年以上
于 2014 年 12 月 31 日，应收账款余额中无持有本公司 5%（含 5%）以上表
决权股份的股东单位的欠款（2013 年 12 月 31 日：无）。
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释（续）
2. 其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
1 年以内 1,350,824,864.52 1,010,481,172.24
1 年至 2 年 495,867,041.93 440,937,038.77
2 年至 3 年 - 21,667,919.10
3 年以上 2,235.00 422,235.00
1,846,694,141.45 1,473,508,365.11
减：其他应收款坏账准备 99,392,054.30 168,967.80
1,747,302,087.15 1,473,339,397.31
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
金额 比例 坏账准备 计提比例 金额 比例 坏账准备 计提比例
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大
并单项计提
坏账准备 1,844,767,740.95 99.90 99,370,763.20 5.39 1,473,078,750.11 99.97 - -
按组合计提
坏账准备 1,926,400.50 0.10 21,291.10 1.11 429,615.00 0.03 168,967.80 39.33
1,846,694,141.45 100.00 99,392,054.30 5.38 1,473,508,365.11 100.00 168,967.80 0.01
于 2014 年 12 月 31 日，本账户余额大部分是对关联方的往来款，本公司
采用个别认定法，除无锡金丰投资股份有限公司外，其他款项收回不存在
风险，故未计提坏账准备。其他债权的账龄主要为 1 年以内，无迹象表明
其可收回性存在异常，故按本公司会计政策规定的账龄计提比例计提坏账
准备；对无锡金丰投资股份有限公司计提特殊减值准备 99,370,763.20 元。
其他应收款坏账准备的变动如下：
年初数 本年计提 本年减少 年末数
转回 转销
2014 年度 168,967.80 99,370,763.20 147,676.70 - 99,392,054.30
2013 年度 85,177.00 83,790.80 - - 168,967.80
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释（续）
2. 其他应收款（续）
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
前五名欠款金额合计 1,842,118,097.11 1,473,078,750.11
占其他应收款总额比例 99.75% 99.97%
欠款年限 1 年及 1 年以上 1 年及 1 年以上
于 2014 年 12 月 31 日，其他应收款余额中无持有本公司 5%（含 5%）以上
表决权股份的股东单位的欠款（2013 年 12 月 31 日：无）。
3. 长期股权投资
2014 年度
其中：本年分回的 本年计提
初始投资成本 年初余额 本年增加 本年减少 现金红利 减值准备 年末余额 持股比例 表决权比例
子公司
上海房屋置换股份有限公司 26,180,338.98 59,218,503.21 - - - - 59,218,503.21 90% 90%
上海金丰易居网有限公司 62,560,688.34 62,560,688.34 - - - - 62,560,688.34 95% 95%
上海茸欣房地产置业有限公司 (5,277,440.28) 80,222,559.72 - - - - 80,222,559.72 95% 95%
上海公房实业有限公司 20,517,154.41 42,694,654.41 - - - - 42,694,654.41 100% 100%
上海金丰建设发展有限公司 32,000,000.00 32,000,000.00 - - - - 32,000,000.00 100% 100%
上海金益酒店管理有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00 72,000,000.00 76,000,000.00 - - - - -
上海金丰易居房地产顾问
有限公司 6,033,580.79 32,804,619.27 - - - - 32,804,619.27 100% 100%
无锡灵山房地产投资开发
有限公司 245,790,000.00 378,993,147.82 - - - - 378,993,147.82 100% 100%
无锡金丰投资有限公司 300,000,000.00 263,247,892.38 - - - 263,247,892.38 - 100% 100%
上海地产优家房屋租赁管理
有限公司 - - - - - - - 60% 60%
691,804,322.24 955,742,065.15 72,000,000.00 76,000,000.00 - 263,247,892.38 688,494,172.77
权益法：
合营企业
上海财金产业投资有限公司 25,000,000.00 19,746,747.69 19,321,627.27 - - - 39,068,374.96 50% 50%
上海久五至尊商业管理有限公司 5,000,000.00 1,441,390.21 (1,441,390.21) - - - - 50% 50%
联营企业
上海地产馨丰置业有限公司 50,000,000.00 50,025,374.55 (29,596.18) 43,000,000.00 - - 6,995,778.37 20% 20%
上海市住房置业担保有限公司 32,117,048.90 652,548,056.87 105,839,872.41 40,240,455.87 40,000,000.00 - 718,147,473.41 40% 40%
上海智金资产管理有限公司 9,000,000.00 9,491,544.74 642,390.66 - - - 10,133,935.40 45% 45%
上海馨丰投资管理有限公司 4,900,000.00 4,852,744.64 139,969.33 - - - 4,992,713.97 49% 49%
126,017,048.90 738,105,858.70 124,472,873.28 83,240,455.87 40,000,000.00 - 779,338,276.11
1,693,847,923.85 1,467,832,448.88
125
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财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释（续）
3. 长期股权投资（续）
2013 年度
初始投资成本 年初余额 本年增加 本年减少 其中：本年分回的 本年计提 年末余额 持股比例 表决权比例
现金红利 减值准备
子公司
上海房屋置换股份有限公司 26,180,338.98 59,218,503.21 - - - - 59,218,503.21 90% 90%
上海金丰易居网有限公司 62,560,688.34 62,560,688.34 - - - - 62,560,688.34 95% 95%
上海茸欣房地产置业有限公司 (5,277,440.28) 80,222,559.72 - - - - 80,222,559.72 95% 95%
上海公房实业有限公司 20,517,154.41 42,694,654.41 - - - - 42,694,654.41 100% 100%
上海金丰建设发展有限公司 32,000,000.00 32,000,000.00 - - - - 32,000,000.00 100% 100%
上海金益酒店管理有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00 - - - - 4,000,000.00 100% 100%
上海金丰易居房地产顾问
有限公司 6,033,580.79 32,804,619.27 - - - - 32,804,619.27 100% 100%
无锡灵山房地产投资开发
有限公司 245,790,000.00 378,993,147.82 - - - - 378,993,147.82 100% 100%
无锡金丰投资有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00 - - - 36,752,107.62 263,247,892.38 100% 100%
691,804,322.24 992,494,172.77 - - - 36,752,107.62 955,742,065.15
权益法：
合营企业
上海财金产业投资有限公司 25,000,000.00 7,691,812.41 12,054,935.28 - - - 19,746,747.69 50% 50%
上海久五至尊商业管理有限公司 5,000,000.00 3,682,734.49 (2,241,344.28) - - - 1,441,390.21 50% 50%
联营企业
上海地产馨丰置业有限公司 50,000,000.00 50,018,908.16 6,466.39 - - - 50,025,374.55 20% 20%
上海市住房置业担保有限公司 32,117,048.90 632,401,961.17 31,659,673.18 11,513,577.48 10,800,000.00 - 652,548,056.87 40% 40%
上海智金资产管理有限公司 9,000,000.00 - 9,491,544.74 - - - 9,491,544.74 45% 45%
上海馨丰投资管理有限公司 4,900,000.00 - 4,852,744.64 - - - 4,852,744.64 49% 49%
126,017,048.90 693,795,416.23 55,824,019.95 11,513,577.48 10,800,000.00 - 738,105,858.70
1,686,289,589.00 1,693,847,923.85
126
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释（续）
4. 营业收入及成本
2014 年 2013 年
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,375,707.04 75,454.68 662,609,524.00 395,784,367.12
其他业务 7,173,562.67 155,293.92 2,959,839.09 167,784.30
10,549,269.71 230,748.60 665,569,363.09 395,952,151.42
主营业务收入及成本列示如下：
2014 年度. 2013 年度
收入 成本 收入 成本
销售商品 - - 615,609,000.00 379,337,073.64
提供劳务 2,897,783.04 - 34,522,600.00 -
其他 477,924.00 75,454.68 12,477,924.00 16,447,293.48
3,375,707.04 75,454.68 662,609,524.00 395,784,367.12
5. 投资收益
2014 年度 2013 年度
权益法核算的长期股权投资收益 78,164,182.72 34,894,524.74
成本法核算的长期股权投资收益 1,350,000.00 31,575,000.00
处置长期股权投资产生的投资收益\(损失) (67,280,765.31) 7,315,917.73
持有可供出售金融资产期间取得的投资收益 8,521,475.97 8,835,560.77
处置可供出售金融资产取得的投资收益 10,354,521.14 2,946,086.46
31,109,414.52 85,567,089.70
于 2014 年 12 月 31 日，本公司的投资收益的汇回均无重大限制。
127
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释（续）
6. 其他综合收益
资产负债表中其他综合收益累积余额：
2013年 增减变动 2013年 增减变动 2014年
1月1日 12月31日 12月31日
可供出售金融资产
公允价值变动 79,819,222.29 (39,669,306.33) 40,149,915.96 68,085,343.58 108,235,259.54
利润表中其他综合收益当期发生额：
2014年度
税前金额 所得税 税后金额
以后将重分类进损益的其他综合收益
可供出售金融资产公允价值变动 91,259,659.36 22,814,914.84 68,444,744.52
减：前期计入其他综合收益当期转入损益 479,201.25 119,800.31 359,400.94
90,780,458.11 22,695,114.53 68,085,343.58
2013年度
税前金额 所得税 税后金额
以后将重分类进损益的其他综合收益
可供出售金融资产公允价值变动 (50,003,812.92) (12,500,953.23) (37,502,859.69)
减：前期计入其他综合收益当期转入损益 2,888,595.52 722,148.88 2,166,446.64
(52,892,408.44) (13,223,102.11) (39,669,306.33)
128
上海金丰投资股份有限公司
财务报表附注（续）
2014年度
人民币元
十四、公司财务报表主要项目注释（续）
7. 经营活动现金流量
将净利润调节为经营活动现金流量：
2014年度 2013年度
净利润/(净亏损) (376,141,841.95) 93,982,906.67
加：资产减值准备 362,470,978.88 36,835,898.42
固定资产折旧 616,750.13 796,636.94
投资性房地产折旧 230,748.60 16,602,884.28
无形资产摊销 31,872.09 22,999.08
长期待摊费用的摊销 101,538.48 101,538.48
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产的损失(减：收益) 130,397.94 (60,722.13)
财务费用 47,933,672.50 91,270,893.55
投资收益 (31,109,414.52) (85,567,089.70)
递延所得税负债增加(减：减少) 36,919.17 (20,947.70)
存货的减少(减：增加) - 379,337,073.64
经营性应收项目的减少(减：增加) 316,032,741.17 (265,301,256.95)
经营性应付项目的增加(减：减少) (3,366,806.88) (5,455,257.41)
经营活动产生的现金流量净额 316,967,555.61 262,545,557.17
129
上海金丰投资股份有限公司
附录一：财务报表附注补充资料
2014年度
人民币元
1、 非经常性损益明细表
2014年度
非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 24,532,934.35
计入当期损益的政府补助(与正常经营业务密切相关，符合国家
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外) 31,548,331.79
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 8,710,945.66
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益 16,513,138.99
企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资
产公允价值产生的损益 11,843,492.89
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,876,992.03
所得税影响数 (24,445,251.66)
少数股东权益影响数(税后) (213,396.36)
74,367,187.69
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露
解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定
执行。
2014年度营业外收入与营业外支出中的非经常性损益中如下：
2014年度
营业外收入中的非经常性损益
非流动资产处置利得 1,055,430.15
其中：固定资产处置利得 1,055,430.15
政府补助 31,548,331.79
其他 6,569,536.00
营业外支出中的非经常性损益
非流动资产处置损失 288,035.11
其中：固定资产处置损失 288,035.11
其他 692,543.97
130
上海金丰投资股份有限公司
附录一：财务报表附注补充资料（续）
2014年度
人民币元
2、 净资产收益率和每股收益
2014年度
加权平均净资产收益率(%) 每股收益
基本 稀释
归属于公司普通股
股东的净利润 (17.98) (0.70) (0.70)
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 (21.64) (0.85) (0.85)
2013年度
加权平均净资产收益率(%) 每股收益
基本 稀释
归属于公司普通股
股东的净利润 3.18 0.13 0.13
扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润 1.83 0.08 0.08
本公司无稀释性潜在普通股。
131