2022 年年度报告
公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝
光大嘉宝股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整
性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人张明翱、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）程诚声明：保
证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2022年度利润分配及公积金转增股本预案为：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中
“可能面对的风险”内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 34
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 56
第六节 重要事项........................................................................................................................... 58
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 78
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 85
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 86
第十节 财务报告......................................................................................................................... 101
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、光大嘉宝 指 光大嘉宝股份有限公司
光大安石 指 光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(控股子公司)
安石资管 指 光大安石(北京)资产管理有限公司(控股子公司)
光控安石 指 光控安石(北京)投资管理有限公司(控股子公司)
上海光控 指 上海光控股权投资管理有限公司
光大控股 指 中国光大控股有限公司
光大安石平台 指 光大安石及其下属企业、安石资管及其下属企业的统称
光大安石投资 指 光大安石投资（咨询）有限公司
嘉宝神马平台 指 上海嘉宝神马房地产有限公司及其下属企业的统称
报告期 指 2022 年度
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 光大嘉宝股份有限公司
公司的中文简称 光大嘉宝
公司的外文名称 Everbright Jiabao Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 EBJB
公司的法定代表人 张明翱
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 孙红良
联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦14-15F
电话 021-59529711
传真 021-59536931
电子信箱 600622@ebjb.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F
1992年，上海市嘉定区嘉罗路1052号
公司注册地址的历史变更情况 1995年，上海市嘉定区嘉戬公路118号
2001年至今，上海市嘉定区清河路55号6-7F
公司办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦14-15F
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公司办公地址的邮政编码 201821
公司网址 www.ebjb.com
电子信箱 600622@ebjb.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报 (www.cnstock.com)
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团
六、 其他相关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师
办公地址 上海市虹口区东大名路 1089 号北外滩来福士广场东塔 18 楼
事务所（境内）
签字会计师姓名 李倩、贾舜豪
名称 东方证券承销保荐有限公司
办公地址 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 24 层
报告期内履行持续
督导职责的保荐机 签字的保荐代表
申杰、刘畅
构 人姓名
2022 年 9 月 21 日至公司 2022 年面向专业投资者公开发行公
持续督导的期间
司债券（第一期）（品种一）到期偿付完毕
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
主要会计数据 2022年 2021年 2020年
期增减(%)
营业收入 5,569,843,147.62 4,094,561,570.29 36.03 3,937,361,886.78
归属于上市公司股
58,002,895.76 365,303,595.23 -84.12 412,453,858.94
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 16,990,551.83 321,070,474.06 -94.71 254,686,175.99
损益的净利润
经营活动产生的现
57,776,365.82 3,901,926,776.10 -98.52 1,385,811,197.34
金流量净额
本期末比上年
2022年末 2021年末 同期末增减（% 2020年末
）
归属于上市公司股
7,044,612,961.29 7,103,342,256.04 -0.83 6,682,553,538.73
东的净资产
总资产 30,301,472,032.28 35,375,893,088.28 -14.34 33,877,031,187.46
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(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2022年 2021年 2020年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.04 0.24 -83.33 0.28
稀释每股收益（元／股） 0.04 0.24 -83.33 0.28
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.01 0.21 -95.24 0.17
益（元／股）
减少4.48个百
加权平均净资产收益率（%） 0.82 5.30 6.32
分点
扣除非经常性损益后的加权平均净 减少4.42个百
0.24 4.66 3.90
资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资
产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资
产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：万元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 67,471.70 253,459.75 133,305.67 102,747.19
归属于上市公司股东的净利润 3,609.63 1,884.43 605.13 -298.90
归属于上市公司股东的扣除非经常
2,157.82 1,047.39 -754.21 -751.94
性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -11,216.89 15,734.77 -7,906.59 9,166.35
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额
适用）
非流动资产处置损益 2,134,272.18 / 7,318,685.54 -108,263.38
越权审批，或无正式批准文件，或偶
- / 12,073.04 -
发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司
正常经营业务密切相关，符合国家政
- / 3,251,130.87 -
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的
43,245,283.02 注1 43,602,347.45 33,468,976.72
资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企
业的投资成本小于取得投资时应享有
- / - -
被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益 - / - -
委托他人投资或管理资产的损益 - / - -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而
- / - -
计提的各项资产减值准备
债务重组损益 - / - -
企业重组费用，如安置职工的支出、
- / - -
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过
- / - -
公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期
- / - -
初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项
- / - -
产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资产、
衍生金融资产、交易性金融负债、衍
生金融负债产生的公允价值变动损
10,338,661.42 / -16,167,469.31 -41,640,872.59
益，以及处置交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收
益
单独进行减值测试的应收款项、合同
- / - -
资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 - / - -
采用公允价值模式进行后续计量的投
- / - -
资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求
对当期损益进行一次性调整对当期损 - / - -
益的影响
受托经营取得的托管费收入 - / - -
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除上述各项之外的其他营业外收入和
-832,329.82 / 11,016,557.46 2,879,464.73
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
- / - 143,406,285.11
目
减：所得税影响额 13,711,721.76 / 11,599,008.49 -18,697,545.25
少数股东权益影响额（税后） 161,821.11 / -6,798,804.61 -1,064,547.11
合计 41,012,343.93 / 44,233,121.17 157,767,682.95
注 1：公司向参股的不动产基金项目公司提供借款并收取资金占用费。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性
损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 13,975.32 18,902.50 4,927.18 -392.20
其他权益工具投资 18,131.98 16,960.72 -1,171.26 757.00
其他非流动金融资产 6,827.92 7,783.06 955.14 235.34
合计 38,935.22 43,646.28 4,711.06 600.14
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2022 年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，主动融
入新发展格局，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，发挥自身在不动产私募基金管理及资产管理
领域长期积累的专业能力与品牌优势，不断攻坚克难，砥砺前行，取得了一定成绩。主要工作措施如下：
1、贯彻防疫稳商政策，践行企业社会责任
2022年，公司牢固树立“人民至上、生命至上”的经营理念，严格落实政府防疫政策、不断提升精
准防控水平，切实维护好广大客户、消费者的生命健康安全。公司积极响应政府号召，对承租公司及公
司下属企业自有经营性房产和使用权房从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商户为主）
进行了租金减免，切实减轻其经营压力，支持实体经济及中小企业健康发展。
2、积极应对市场调整，坚持稳健财务策略
报告期内，公司广泛对接各类合作机构，克服市场环境调整变化带来的不确定性因素，如期完成多
笔信用融资工具发行及兑付工作。公司旗下在管重点项目亦按计划完成融资置换，融资成本较原存续贷
款降幅约60-140基点不等。
3、加强战略合作力度，巩固在管资产规模
报告期内，公司进一步稳定既有项目经营，巩固公司在管资产规模，提升经营及管理质量。公司继
续加强与政府平台企业合作，增强资源获取能力。报告期内，公司与成都政府平台企业所组建的合资平
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台“城投安石”先后中标成都天府艺术广场111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目、
文商旅改造类项目等创新业态方面取得突破。同时，公司还与青岛政府平台企业组建合资平台“环海湾
安石”，平台致力服务于青岛邮轮港区转型规划及商业运营，已成功中标青岛环海湾历史文化街区（大
鲍岛）项目。
4、着力推动管理输出，培育新的利润来源
报告期内，除了加强与政府平台企业合作外，公司还加强了重点区域的项目拓展及品牌输出，新拓
江门新会项目。同时，把握行业深度调整所带来的业务机会，利用公司长期建立的资产管理能力以及与
金融机构合作口碑，以“安石建管”品牌积极开拓代建代管业务，创造新的业务增长点。报告期内，公
司成功拓展重庆北碚蔡家项目代管业务、顺义城市综合体项目代建业务。
5、推动物业销售去化，完成项目建设交付
报告期内，公司采取多种销售去化策略，按计划实现多个重点项目开竣工及物业交付，并在可售物
业去化方面取得进展。报告期内，公司旗下梦之晴项目陆续交房；盛创三期项目启动开工建设；新光大
中心项目 2A 座写字楼已于 2022 年上半年向国有大型银行客户顺利交付，5A 座写字楼已于 2022 年下半
年完成竣工验收。
6、建立健全管理制度，提升公司治理水平
报告期内，根据监管机构最新规定和全面从严治企要求，公司制定和修订了《公司章程》《公司独
立董事工作制度》《公司违规问责办法（试行）》等，不断明晰内部流程和操作规范；同时深入开展费
用合规专项排查、廉洁合规培训等工作，进行重点领域和关键岗位廉洁风险点排摸，编制风险防控手册，
增强了员工廉洁从业的思想自觉和行动自觉，推动了管理要求的落实落细和管理水平的全面提升。
二、报告期内公司所处行业情况
1、不动产资产投资和资产管理行业
2022年国际环境复杂严峻，局部地区冲突不断，全球经济增速普遍放缓。国内在需求收缩、供给冲
击、预期转弱三重影响下，经济周期性下行压力明显。面对诸多超预期因素冲击，在政策对冲和经济内
生韧性的双重作用下，中国经济呈现弱企稳态势。
零售物业方面，受国内宏观经济下行、居民消费意愿减弱等因素影响，行业整体经营难度提升。2022
年全国购物中心日均客流约1.5万人次，同比下降2%，百大购物中心商铺平均租金环比跌幅扩大，市场
新项目开业量降至历史新低。办公物业方面，受部分行业、企业结构性调整及降本增效策略影响，全国
主要城市写字楼市场全年净吸纳量同比大幅下降，为2009年以来最低水平。重点城市的空置率持续上升，
使得写字楼平均租金持续承压下行，同比跌幅约1.8%。仓储物流市场方面，2022年全国物流市场净吸纳
量约482万平方米，同比下降约40.3%。分区域来看，华北地区在京津廊区域新增供应释放下净吸纳量同
比上升，其余区域均不同程度有所收缩。在需求低迷和新增供应的夹击下，2022年物流市场整体租金增
长有所放缓。
不动产投资方面，2022年市场观望情绪较浓，投资节奏明显放缓。全国商业营业用房、办公楼开工
投资、销售面积同比均下滑，20个重点城市的大宗交易宗数和交易额均同比明显下降。从资产类别来看，
写字楼仍然是大宗交易的成交主力，此外，商务园区和仓储物流也是市场关注度较高的类别。从买家类
别来看，外资投资人在上海市场仍占据主导地位，其他城市市场则以内资投资人为主。
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不动产资产管理方面，随着房地产市场进入存量时代，存量资产运营管理受到资本市场更高的关注
度，头部企业扎堆入局轻资产管理业务，其管理能力和资源优势愈发凸显，在整体低迷的市场环境下，
要想继续保持扩张势头，“大资管”成为行业发展的新热点。在激烈的市场竞争下，存量物业迭代加速、
更替周期加快，老旧物业改造、烂尾项目盘活等更新改造业务逐渐增多,创新突破与效率提升仍然是行
业发展的主题。
2、房地产开发业务
公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务
有较大影响。2022 年，上海保持调控政策的连续性和稳定性，疫情后加大供应力度，加快供应节奏，
推进复工复市。全市新建房屋销售面积 1852.88 万平方米，比上年下降 1.5%。其中，住宅销售面积 1561.51
万平方米，增长 4.8%;商办销售面积 119.50 万平方米，下降 30.0%。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司
子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认
购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产
收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持
有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过
对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产
价值，从而为投资人实现投资增值收益。目前，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任
普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，
但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大
安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还
凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹
层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和
提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。
2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，
投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资管业务的协同效应，提升公司收
益能力，增强资管业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价
值，谨慎决策，以期获取投资收益。
3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售
为主。
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四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、清晰的战略定位
公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优
势，把握房地产行业向新发展模式转型带来的战略机遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”
业务领域不断深耕细作，提升核心竞争能力，努力实现跨越、追求卓越，将自身打造为国内领先的不动
产跨境投资和资产管理平台。
2、优秀的人才队伍
公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不
断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍专业能力较强、知识结构合理、
能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、
健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。
3、完善的业务体系
公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募资、投资、管理、退出”全产业
链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供
不动产资产管理综合服务，为在管基金项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制
体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投
资运作的各个环节进行全面风险管控。
4、良好的品牌形象
在不动产资管业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理
人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产
开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较
好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。
报告期内，公司下属企业及在管项目所获部分代表性荣誉如下：
光大安石继续在多个不动产私募基金管理或不动产资产管理企业行业排名中荣膺首位。光大安石于
2023 年 3 月连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所等机构联合颁发的“中国房
地产基金综合能力 TOP10”榜首；连续第七年位列“金砖价值榜中国最具实力房地产基金 TOP10”；
连续第五年位列博鳌房地产论坛颁发的“2022 年度影响力房地产基金品牌 30 强”。此外，光大安石还
成功入选由中国保险资产管理业协会颁布的 A 类评级 GP 名单，这是该名单自 2020 年首次颁布以来光大
安石第二次成功入选。2023 年 3 月，安石资管荣获中国企业评价协会等单位颁发的中国房地产代建运
营优秀企业称号。
公司在管上海静安大融城荣获“金灯奖卓越运营奖”、“上海 BANG 年度年轻力地标”等多个奖项；
光大安石虹桥中心 ART Park 大融城获“上海 BANG 年度年轻力地标”等多个奖项；江门大融城获“金百
合购物中心最佳实践案例奖”等多个奖项；西安大融城获“金灯奖卓越营销奖”、“金百合购物中心最
佳实践案例奖”等多个奖项；顺德大融城获“餐饮金虎奖佛山热门商业综合体”奖项。嘉宝神马平台代
建的嘉定区江桥镇地块荣获上海市住建委颁布的“2021 年度市文明工地”荣誉。
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五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 55.70 亿元，较上年增加 36.03%；实现归属于公司所有者的净利润
0.58 亿元，较上年下降 84.12%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：万元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 556,984.31 409,456.16 36.03
营业成本 369,912.12 211,350.88 75.02
税金及附加 32,065.58 47,443.78 -32.41
销售费用 9,388.68 19,556.11 -51.99
管理费用 33,107.51 40,477.50 -18.21
财务费用 63,252.33 57,805.64 9.42
投资收益 -13,158.71 17,195.23 -176.53
公允价值变动收益 -354.66 -2,960.67 不适用
信用减值损失 -4,918.42 -1,584.47 不适用
营业外支出 2,042.69 192.44 961.47
其他权益工具投资公允价值变动 -864.15 5,700.11 -115.16
经营活动产生的现金流量净额 5,777.64 390,192.68 -98.52
投资活动产生的现金流量净额 -22,867.12 -3,398.82 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -160,300.77 -273,959.60 不适用
营业收入变动原因说明：报告期公司营业收入为 556,984.31 万元，与上年相比增加 147,528.15 万元，
主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台本期结转商品房销售收入增加。
营业成本变动原因说明：报告期公司营业成本为 369,912.12 万元，与上年相比增加 158,561.24 万元，
主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台本期结转商品房营业成本增加。
销售费用变动原因说明：报告期公司销售费用为 9,388.68 万元，与上年相比减少 10,167.43 万元，主
要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台商品房销售面积减少，对应佣金及销售渠道费减少。
管理费用变动原因说明：报告期公司管理费用为 33,107.51 万元，与上年相比减少 7,369.99 万元，主
要原因是本期职工薪酬减少。
财务费用变动原因说明：报告期公司财务费用为 63,252.33 万元，与上年相比增加 5,446.69 万元，主
要原因是光大安石虹桥中心项目部分在建工程转入投资性房地产，对应部分项目借款利息由资本化转为
费用化。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期经营活动产生的现金流量净额为 5,777.64 万元，
与上年相比减少 384,415.04 万元，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台收到的商品房销售款减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期投资活动产生的现金流量净额为-22,867.12 万元，
主要原因光大安石虹桥中心项目支付的工程款。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期筹资活动产生的现金流量净额为-160,300.77 万元，
主要原因是本期偿还借款、支付借款利息。
税金及附加变动原因说明：报告期公司税金及附加 32,065.58 万元，与上年相比减少 15,378.20 万元，
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2022 年年度报告
主要原因是本期房地产开发业务计提税金及附加减少。
投资收益变动原因说明：报告期公司投资收益-13,158.71 万元，与上年相比减少 30,353.94 万元，主
要原因是本期权益法核算的不动产投资业务投资收益减少。
公允价值变动收益变动原因说明：报告期公司公允价值变动收益为-354.66 万元，与上年相比增加
2,606.01 万元，主要原因是以公允价计量的金融资产上年公允价值下降较多，而本年下降金额减少。
信用减值损失变动原因说明：报告期公司信用减值损失为-4,918.42 万元，与上年相比减少 3,333.96
万元，主要原因是本期计提的应收账款信用减值损失。
其他权益工具投资公允价值变动变动原因说明：报告期其他权益工具投资公允价值变动为-864.15 万元，
与上年相比减少 6,564.26 万元，主要原因是以公允价计量的其他权益工具投资本期公允价值下降。
营业外支出变动原因说明：报告期公司营业外支出为 2,042.69 万元，与上年相比增加 1,850.25 万元，
主要原因是本期计提诉讼违约金。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期公司营业收入、营业成本与上年相比均有增加，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台本
期结转商品房销售收入、成本增加。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:万元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
减少 14.85
房地产开发 490,076.14 351,367.51 28.30 43.79 81.34
个百分点
减少 1.10
不动产资管 56,217.65 13,321.39 76.30 -3.82 0.84
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
减少 20.69
商品房销售 426,001.09 308,225.49 27.65 47.11 106.03
个百分点
增加 18.87
不动产租赁 64,075.05 43,142.02 32.67 25.06 -2.32
个百分点
减少 1.10
不动产资管 56,217.65 13,321.39 76.30 -3.82 0.84
个百分点
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主营业务分地区情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
减少 16.93
华东地区 464,780.45 311,106.70 33.06 67.57 124.30
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
报告期公司房地产开发业务结转主营业务收入 490,076.14 万元，主营业务成本 351,367.51 万元,
结转项目主要是梦之晴、梦之悦及重庆朝天门大融汇项目。
报告期公司不动产资管业务主营业务收入 56,217.65 万元,主营业务成本 13,321.39 万元。公司不
动产资管业务在提供管理服务时发生相关支出如无法与管理的资产直接匹配的，我公司参照证券、银行
和保险等金融机构的列报格式，将该类支出计入管理费用。本期公司不动产资管业务管理费用为
13,563.37 万元。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：万元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 上年同期金 较上年同 情况
分行业 本期金额 成本比例 占总成本
目 额 期变动比 说明
(%) 比例(%)
例(%)
土地开发建
设成本、折
房地产开发 351,367.51 94.99 193,766.76 91.68 81.34 注1
旧及物业服
务
不动产资管 物业服务 13,321.39 3.60 13,210.33 6.25 0.84 /
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 上年同期金 较上年同 情况
分产品 本期金额 成本比例 占总成本
目 额 期变动比 说明
(%) 比例(%)
例(%)
土地及开发
商品房销售 308,225.49 83.32 149,601.26 70.78 106.03 注1
建设成本
折旧及物业
不动产租赁 43,142.02 11.67 44,165.50 20.90 -2.32 /
服务
不动产资管 物业服务 13,321.39 3.60 13,210.33 6.25 0.84 /
注 1：本期房地产开发业务结转商品房销售成本增加。
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成本分析其他情况说明
报告期公司房地产开发业务结转主营业务成本 351,367.51 万元, 结转项目主要是梦之晴、梦之悦
及重庆朝天门大融汇项目。
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 17,808.58 万元，占年度销售总额 3.20%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0.00
万元，占年度销售总额 0.00 %。
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 35,063.30 万元，占年度采购总额 37.57%；其中前五名供应商采购额中关联方采
购额 0.00 万元，占年度采购总额 0.00%。
3. 费用
√适用 □不适用
（1）报告期公司销售费用为 9,388.68 万元，与上年相比减少 10,167.43 万元，主要原因是报告期房地
产开发业务嘉宝神马平台商品房销售面积减少，对应佣金及销售渠道费减少。
（2）报告期公司管理费用为 33,107.51 万元，与上年相比减少 7,369.99 万元，主要原因是报告期职工
薪酬减少。
（3）报告期公司财务费用为 63,252.33 万元，与上年相比增加 5,446.69 万元，主要原因是报告期光大
安石虹桥中心项目部分在建工程转入投资性房地产，对应部分项目借款利息由资本化转为费用化。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
（1）报告期经营活动产生的现金流量净额为 5,777.64 万元，主要原因是报告期房地产开发业务收到商
品房销售款。
（2）报告期投资活动产生的现金流量净额为-22,867.12 万元，主要原因是本期光大安石虹桥中心项目
支付的工程款。
（3）报告期筹资活动产生的现金流量净额为-160,300.77 万元，主要原因是本期偿还的借款、支付借
款利息。
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(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：万元
上期期末 本期期末金
本期期末数
数占总资 额较上期期 情况说
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数
产的比例 末变动比例 明
比例（%）
（%） （%）
货币资金 273,822.89 9.04 451,733.01 12.77 -39.38 注1
交易性金融资产 18,902.50 0.62 13,975.32 0.40 35.26 注2
应收账款 55,908.40 1.85 42,144.79 1.19 32.66 注3
存货 390,960.95 12.90 667,064.55 18.86 -41.39 注4
其他流动资产 37,946.37 1.25 58,306.38 1.65 -34.92 注5
投资性房地产 1,375,577.98 45.40 887,306.74 25.08 55.03 注6
在建工程 23,228.73 0.77 519,473.13 14.68 -95.53 注6
使用权资产 7,722.97 0.25 11,427.11 0.32 -32.42 注7
短期借款 16,046.51 0.53 - - 不适用 注8
应付票据 745.01 0.02 4,329.80 0.12 -82.79 注9
预收款项 7,737.15 0.26 16,313.98 0.46 -52.57 注 10
合同负债 239,685.01 7.91 581,256.64 16.43 -58.76 注 11
其他流动负债 19,400.52 0.64 48,106.46 1.36 -59.67 注 12
应付债券 364,420.00 12.03 513,685.34 14.52 -29.06 注 13
预计负债 2,019.69 0.07 - - 不适用 注 14
其他说明
注 1：货币资金期末数与上年期末数相比减少 177,910.12 万元，减少比例 39.38%，主要原因是报告期
内偿还有息负债及支付利息费用；
注 2：交易性金融资产期末数与上年期末数相比增加 4,927.18 万元，增加比例 35.26%，主要原因是报
告期末利用短期闲置资金购买的银行理财产品；
注 3：应收账款期末数与上年期末数相比增加 13,763.61 万元，增加比例 32.66%，主要原因是报告期内
不动产资管业务根据服务协议约定按权责发生制确认的管理及咨询服务费；
注 4：存货期末数与上年期末数相比减少 276,103.60 万元，减少比例 41.39%，主要原因是报告期内房
地产开发业务存货结转营业成本；
注 5：其他流动资产期末数与上年期末数相比减少 20,360.01 万元，减少比例 34.92%，主要原因是报告
期末房地产开发业务已预缴待结转的税金减少；
注 6：投资性房地产期末数与上年期末数相比增加 488,271.24 万元，增加比例 55.03%，在建工程期末
数与上年期末数相比减少 496,244.40 万元，减少比例 95.53%，主要原因是报告期内光大安石虹桥中心
项目部分在建工程达到预计可使用状态转入投资性房地产；
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2022 年年度报告
注 7：使用权资产期末数与上年期末数相比减少 3,704.14 万元，减少比例 32.42%，主要原因是报告期
内使用权资产的摊销；
注 8：短期借款期末数与上年期末数相比增加 16,046.51 万元，主要原因是报告期取得的短期银行借款；
注 9：应付票据期末数与上年期末数相比减少 3,584.79 万元，减少比例 82.79%，主要原因是报告期内
应付票据到期兑付；
注 10：预收款项期末数与上年期末数相比减少 8,576.84 万元，减少比例 52.57%，主要原因是报告期末
预收物业租金减少；
注 11：合同负债期末数与上年期末数相比减少 341,571.63 万元，减少比例 58.76%，主要原因是报告期
内房地产开发业务商品房预收款部分结转营业收入；
注 12：其他流动负债期末数与上年期末数相比减少 28,705.94 万元，减少比例 59.67%，主要原因是报
告期末合同负债减少，对应计入其他流动负债的增值税减少；
注 13：应付债券期末数与上年期末数相比减少 149,265.34 万元，减少比例 29.06%，主要原因是报告期
内偿还到期债券；
注 14：预计负债期末数与上年期末数相比增加 2,019.69 万元，主要原因是报告期计提的诉讼违约金。
2. 境外资产情况
√适用 □不适用
(1) 资产规模
其中：境外资产 8,327.47（单位：万元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.27%。
(2) 境外资产占比较高的相关说明
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
（1）2018 年公司发行 6.51 亿元资产支持票据，该事项涉及公司及并表子公司 11 处物业抵押和该等物
业资产运营净收入对应的应收账款质押。报告期末该项资产支持票据余额为 64,520 万元。
（2）并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业以光大安石中心项目抵押向银行借款，报告期
末该项借款余额为 247,100 万元。
（3）并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款，报
告期末该项借款余额为 210,043.78 万元。
（4）并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以重庆朝天门大融汇项目抵押向银行借款，报
告期末该项借款余额为 224,899 万元。
（5）并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融城项目抵押向银行借款及为光大嘉宝向银行
借款提供抵押担保，报告期末该项借款余额合计为 91,698 万元。
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(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
报告期公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划
项目用地 总建筑面 在建建筑 已竣工面
新开工项 计容建筑 报告期实
序号 地区 项目 经营业态 面积(平方 积(平方 面积(平方 积(平方 总投资额
目/竣工项 面积(平方 际投资额
米) 米) 米) 米)
目 米)
1 上海嘉定 梦之春 住宅 在建项目 28,029.20 50,452.56 84,309.25 84,309.25 - 172,711.52 14,413.25
2 上海嘉定 云翔二期 动迁配套房 在建项目 21,956.40 53,822.00 73,180.00 73,180.00 - 79,560.00 8,526.23
3 上海嘉定 盛创三期 办公 在建项目 13,534.00 45,259.95 59,200.95 59,200.95 - 40,000.00 276.14
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3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预售）
可供出售面积 结转面积(平方 报告期末待结转面
序号 地区 项目 经营业态 面积 结转收入金额
(平方米) 米) 积(平方米)
(平方米)
1 昆山花桥 梦之悦 住宅 19,445.47 6,973.50 28,400.56 59,461.53 22,895.42
2 上海嘉定 梦之晴 住宅 - - 92,374.35 292,781.38 -
3 上海嘉定 梦之春 住宅 900.87 802.56 - - 40,886.99
报告期内，公司共计实现销售金额 18,743.15 万元，销售面积 7,776.06 平方米，实现结转收入金额 388,494.34 万元，结转面积 129,561.15 平方米，报
告期末待结转面积 63,782.41 平方米。
注：报告期内房地产销售和结转情况为公司嘉宝神马平台房地产开发业务，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑面积 出租房地产的租金收 是否采用公允价值计
序号 地区 经营业态 权益比例（%）
(平方米) 入 量模式
1 上海 商办 36,282.88 3,589.82 93.85 否
2 上海 工业 98,915.55 2,578.99 100.00 否
注：报告期内房地产出租情况为公司嘉宝神马平台在管自持物业出租情况，不包括纳入合并报表范围的不动产投资业务所投基金项目。
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,277,003.96 4.50 2,345.26
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6. 其他说明
√适用 □不适用
（1）报告期公司不动产资管业务情况
报告期内，光大安石平台新增投资项目 1 个，新增管理规模人民币 44.00 亿元；退出投资项目 2 个，
减少管理规模人民币 54.09 亿元。报告期末，光大安石平台在管项目 36 个，在管规模人民币 454.91
亿元。
报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计人民币 65,444.19 万元，其中管理及咨询服务费
收入人民币 42,735.44 万元，超额管理费收入人民币 6,728.71 万元，其他收入人民币 15,980.04 万元。
①在管资产业态分布情况
单位：万元 币种：人民币
业态分布 管理规模 比例
消费基础设施 2,197,721.21 48.31%
物流基础设施 348,804.32 7.67%
写字楼 1,182,117.48 25.99%
酒店及公寓 276,906.12 6.09%
其他 543,583.01 11.95%
合计 4,549,132.14 100.00%
注：消费基础设施主要指商业地产；物流基础设施主要指工业地产。
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2022 年年度报告
②前五大长期在管基金情况
单位：万元 币种：人民币
基金名称 管理及咨询服务收入 管理及咨询服务收入约定主要条款 主要投资项目
上海晟科投资中心（有限合 A 类资产管理费以管理人协助取得融资金额为基础收费；B 类资产管
6,288.28 新光大中心项目
伙）（“上海晟科”） 理费以上海晟科全部存续的权益级份额为计费基础收费。
光控安石-静安大融城 1 号私
4,466.28 按照项目在管规模为基础收取。 静安大融城项目
募股权投资基金
光控安石-中关村私募投资 中关村私募投资基金管理费按照实缴出资额为基础计算基金管理
1,694.76 中关村项目
基金 费；项目管理费按照项目改造完成后的物业成本为基础计算收取。
上海光渝基金管理费按照权益级有限合伙人的认缴出资计算基金管
上海光渝/光控安石-大融城 理费；光控安石-大融城私募投资基金管理费按照私募基金存续份额
2,301.57 重庆观音桥大融城项目
私募投资基金 为基础收取。商业管理费按照项目公司年度经营收入及 NOI 为基础
计算收取。
按照各有限合伙人实缴出资额为基础计算基金管理费。商业管理费
上海光野 3,473.78 按照开业前每月固定金额计算收取；开业后以项目公司年度经营收 光大安石虹桥中心项目
入及 NOI 为基础计算收取。
合计 18,224.67 / /
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2022 年年度报告
③前五大长期在管项目情况
单位：万元 币种：人民币
基金持股 公司认缴 初始投资年 基金出资形式(债权/
基金名称 项目业态 地理位置 在管规模
比例 占比 度 权益/混合)
消费基础设施/酒
上海钊励/上海晟科 北京 846,246 100% 注1 2014 混合
店及公寓/写字楼
上海光翎/光控安石-静安大融城 1 号
消费基础设施 上海 440,000 100% 注2 2022 混合
私募股权投资基金
光控安石-中关村私募投资基金 消费基础设施 北京 430,484 100% 2.28% 2019 混合
上海光渝/光控安石观音桥大融城私
消费基础设施 重庆 290,000 100% 注3 2019 混合
募股权投资基金
消费基础设施/酒
上海光野 上海 289,260 100% 60.47% 2017 混合
店及公寓/写字楼
合计 / / 2,295,990 / / / /
注1：公司分别认缴上海钊励和上海晟科37.43%和5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科22.34%财产份额；
注2：公司认缴上海光翎50.00%财产份额，上海光翎通过认购光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划份额间接投资于控安石-静安大融城1号私募
股权投资基金。
注3：公司认缴上海光渝50%财产份额，上海光渝认缴光控安石-大融城私募投资基金33.45%财产份额；
注 4：“前五大”系按在管规模计算。
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④纳入合并报表范围的在管基金及项目情况
单位：万元 币种：人民币
报告期内可 报告期内销 报告期末可 报告期末已
序 总建筑面积 报告期营运
基金名称 投资项目 地区 项目业态 项目总投资 售面积（平 售面积（平 供出租面积 出租面积
号 （平方米） 收入
方米） 方米） （平方米） （平方米）
光控安石-上 消费基础
光大安石中
1 海一号私募 上海 设施/写字 159,014.00 477,400.00 9,287.41 - 94,508.18 90,631.13 18,292.42
心
投资基金 楼
消费基础
上海光野投
光大安石虹 设施/酒店
2 资中心（有限 上海 170,025.50 550,000.00 - - 81,869.32 50,612.03 14,956.88
桥中心 及公寓/写
合伙）
字楼
上海雷泰投 消费基础
3 资中心（有限 重庆朝天门 重庆 设施/酒店 265,582.80 500,000.00 37,742.08 15,012.83 119,450.79 112,581.61 14,374.15
合伙） 及公寓
上海嘉宝安
消费基础
4 石置业有限 嘉定大融城 上海 125,158.66 102,967.33 - - 49,198.00 39,285.00 10,189.71
设施
公司
⑤合并报表外长期在管项目于报告期内产生的收入分布如下：
单位：万元 币种：人民币
所在区域 金额（未经审计） 比例
华北 352,519.66 76.44
华东 36,576.41 7.93
西南 25,796.20 5.59
其他 46,302.25 10.04
合计 461,194.52 100.00
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2022 年年度报告
（2）报告期公司不动产投资业务情况
①上市公司参与的基金项目
单位：万元 币种：人民币
被投资基金名称 投资项目 公司认 认缴份 报告期 报告期 报告期末 截至报告 报告期内公司 是否 关联方 备注
缴比例 额 新增投 处置份 累计投入 期末公司 收到的分配金 关联
资金额 额 金额 投资余额 额或转让收益 交易
上海光渝投资中 重庆观音桥大融城
50.00% 23,500 - - 105,500 2,267 - 是 宜兴光控 /
心（有限合伙） 项目
上海光稳投资中
上海明悦项目 37.35% 33,549 1,126 - 46,614 33,549 - 否 - /
心（有限合伙）
上海静安大融城项
上海光翎投资中
目（原名为上海沪 50.00% 45,000 27,300 27,300 72,300 17,678 120 是 宜兴光控 /
心(有限合伙)
太路项目）
光控安石-上海一 上海光大安石中心
42.00% 42,000 - - 46,600 46,600 - 是 宜兴光控 /
号私募投资基金 项目
珠海安石宜昭投 西安大融城项目
资中心（有限合 （原名为西安正尚 29.16% 17,500 - - 65,076 1,995 - 否 - /
伙） 项目）
宜兴光迪投资中
广东江门项目 20.33% 15,833 - - 26,400 10,833 - 是 宜兴光控 /
心（有限合伙）
上海雷泰投资中
重庆朝天门项目 30.55% 55,000 - - 23,000 23,000 - 否 - /
心（有限合伙）
上海光魅投资中
北京上东今旅项目 29.28% 41,000 - - 76,000 46,000 - 否 - /
心（有限合伙）
珠海安石宜竺投
广东红树林麻涌项
资中心（有限合 28.53% 10,000 - - 6,150 3,321 - 是 宜兴光控 /
目
伙）
珠海安石宜灏投
资中心（有限合 重庆北碚项目 28.78% 9,300 - - 6,300 6,300 - 是 宜兴光控 /
伙）
上海光野投资中 光大安石虹桥中心
60.47% 174,880 - - 123,300 123,300 - 是 宜兴光控 /
心（有限合伙） 项目
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珠海安石宜颖投
资中心（有限合 上海杨浦电厂项目 49.99% 24,850 - - 22,000 22,000 - 否 - /
伙）
上海钊励投资中
新光大中心项目 37.43% 79,931 - - 75,453 75,453 - 是 宜兴光控 /
心（有限合伙）
上海晟科投资中
新光大中心项目 5.72% 53,800 - - 53,800 53,800 - 是 宜兴光控 /
心（有限合伙）
珠海宜岚投资中
重庆远成项目 11.36% 10,000 - - 1,800 1,800 - 是 宜兴光控 /
心（有限合伙）
光控安石-中关村
中关村项目 2.28% 8,454 - - 8,454 8,454 - 是 宜兴光控 /
私募投资基金
珠海砫然股权投
资基金（有限合 江桥项目 46.49% 17,200 - 2,642 2,642 - - 否 - /
伙）
合计 / / 661,797 28,426 29,942 761,389 476,350 120 / / /
注 1：“报告期新增投资金额”系指报告期内公司的实缴出资或实际受让金额；“报告期处置份额”包括了实缴和未实缴份额的处置；“报告期内公司收到
的分配金额或转让收益”系指投资收益（不含本金）。如遇协议在报告期内多次签署的情况，则认缴比例、认缴份额等相关数据以最近一次协议为准。上述
表格不包括短期过桥性质的基金。
注 2：公司分别认缴上海钊励和上海晟科 37.43%和 5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科 22.34%财产份额。
注 3：上市公司参与的基金项目包括纳入合并范围基金。
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②上市公司参与的其他不动产投资
2020 年 8 月, 公司出资 150,000 万元与关联人认购珠海安石宜达企业管理中心(有限合伙)（以下
简称“安石宜达”）财产份额。安石宜达投资于以城市更新为主要目的的房地产项目，重点投资中国境
内的一线城市和房地产市场健康发展的二、三线城市。该事项详见公司临 2020-048 号公告。
（3）报告期公司在管基金分配情况
报告期内，光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币 7.99 亿元。
（4）报告期公司发行资产证券化产品情况
2022 年 7 月，光大安石“光证资管-光控安石商业地产第 4 期资产支持计划”成功设立，产品发行
规模 44 亿元。
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
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3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期公允价值 计入权益的累计 本期计提的 本期出售/赎回金
资产类别 期初数 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 减值 额
股票 10,065.56 -182.26 8,118.32 - - - - 9,883.30
信托产品 113.00 - - - - - - 113.00
其他 28,756.66 -1,343.66 -10,065.16 - 41,901.53 35,664.56 - 33,649.98
合计 38,935.22 -1,525.92 -1,946.84 - 41,901.53 35,664.56 - 43,646.28
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
计入权益
本期公允
最初投资 期初账面 的累计公 本期购买 本期出售 本期投资 期末账面 会计核算
证券品种 证券代码 证券简称 资金来源 价值变动
成本 价值 允价值变 金额 金额 损益 价值 科目
损益
动
交易性金
其他 121560 大融城 4B - 自有资金 - -32.80 -32.80 36,822.74 33,291.80 325.33 3,498.15
融资产
合计 / / - / - -32.80 -32.80 36,822.74 33,291.80 325.33 3,498.15 /
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要子公司的情况
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品/服务 注册资本 持股比例% 总资产 净资产 净利润
光大安石（北京）房地产投资顾问有
房地产投资咨询 咨询服务 10,415.87 51.00 215,564.22 175,711.78 21,333.40
限公司
投资咨询，资产管理
光大安石（北京）资产管理有限公司 咨询服务 123.11 51.00 46,224.39 22,227.30 4,921.66
咨询
投资管理、资产
上海嘉宝实业集团投资管理有限公司 投资管理、资产管理 5,000 100.00 157,947.05 43,999.60 -989.36
管理
上海嘉宝联友房地产有限公司 房地产开发经营 住宅 54,000 65.00 394,367.29 106,536.97 44,559.74
上海嘉宏房地产有限责任公司 房地产开发经营 住宅 3,000 90.00 34,046.86 26,402.54 1,605.04
昆山嘉宝网尚置业有限公司 房地产开发经营 住宅 5,000 100.00 78,815.46 25,912.18 17,411.92
光控安石-上海一号私募投资基金 房地产开发经营 综合体 100,000 42.00 410,744.29 6,959.61 -18,850.85
上海光野投资中心（有限合伙） 房地产开发经营 综合体 注1 - 556,280.85 64,974.95 -22,861.80
上海雷泰投资中心（有限合伙） 房地产开发经营 综合体 注2 - 439,297.40 5,670.76 -27,851.02
上海嘉宝安石置业有限公司 房地产开发经营 综合体 30,000 51.00 126,576.15 34,032.13 -2,928.18
注 1：上海光野投资中心（有限合伙）总认缴财产份额为 289,210.00 万元，其中公司认缴优先级财产份额 97,330.00 万元，认缴权益级财产份额 77,549.50
万元。
注 2：上海雷泰投资中心（有限合伙）总认缴财产份额为 180,010 万元，其中公司认缴平层级财产份额 55,000.00 万元。
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2、对归属母公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品/服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润
光大安石（北京）房地产投资顾问有限
房地产投资咨询 咨询服务 10,415.87 215,564.22 175,711.78 30,857.47 21,333.40
公司
光大安石（北京）资产管理有限公司 投资咨询，资产管理咨询 咨询服务 123.11 46,224.39 22,227.30 28,769.46 4,921.66
上海嘉宝联友房地产有限公司 房地产开发经营 住宅 54,000 394,367.29 106,536.97 312,836.15 44,559.74
上海嘉宏房地产有限责任公司 房地产开发经营 住宅 3,000 34,046.86 26,402.54 8,405.11 1,605.04
昆山嘉宝网尚置业有限公司 房地产开发经营 住宅 5,000 78,815.46 25,912.18 59,512.13 17,411.92
光控安石-上海一号私募投资基金 房地产开发经营 综合体 100,000 410,744.29 6,959.61 18,570.40 -18,850.85
上海光野投资中心（有限合伙） 房地产开发经营 综合体 - 556,280.85 64,974.95 14,956.88 -22,861.80
上海雷泰投资中心（有限合伙） 房地产开发经营 综合体 - 439,297.40 5,670.76 53,471.76 -27,851.02
上海嘉宝安石置业有限公司 房地产开发经营 综合体 30,000 126,576.15 34,032.13 10,189.71 -2,928.18
3、对归属母公司净利润影响达到 10%以上的参股企业
单位:万元 币种:人民币
公司名称 主要产品/服务 总资产 净资产 营业收入 净利润
珠海安石宜昭投资中心（有限合伙） 西安大融城项目 67,249.20 67,239.58 - 4,048.82
上海光稳投资中心（有限合伙） 明悦项目 58,444.83 58,234.90 - -5,832.41
上海晟科投资中心（有限合伙） 新北京项目 856,115.93 848,115.93 28,400.38 -50,866.62
中关村私募投资基金 中关村项目 111,117.81 110,579.48 - -37,429.12
上海高泰精密管材股份有限公司 航天管、航空管、洁净管、核电堆内构件的生产加工 12,848.72 10,772.96 3,517.93 2,672.17
4、与公司主业关联度较小的子公司的目的和未来经营计划
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 持有目的 未来计划
上海嘉宝劳动服务有限公司 劳动服务、劳力输出 50 解决历史遗留的员工安置问题 控制风险、继续持有
上海嘉定颐和苗木有限公司 苗木种植、苗木培育 500 配套房地产开发业务 继续持有
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(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
公司认缴光控安石-上海一号私募投资基金 42.00%财产份额、上海光野投资中心（有限合伙） 60.47%
财产份额、上海雷泰投资中心（有限合伙）30.55%财产份额，且公司控股子公司光控安石（北京）投资
顾问有限公司担任上述基金管理人/普通合伙人，报告期上述基金纳入公司合并报表范围。
报告期内，公司与北方国际信托股份有限公司签订欣荣 1 号债券投资单一资金信托计划信托合同，
信托合同约定信托财产的管理、运用和处分方式等事项均由公司自主决定，信托投资的风险和收益由公
司自行承担，欣荣 1 号债券投资单一资金信托计划纳入公司合并报表范围。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2023年，国际经济政治环境中不稳定、不确定因素依然存在，主要经济体的经济发展模式正在逐步
重构，国际经济环境仍处在深刻变化过程中。
自2022年4季度以来，国家出台多项政策，以提振经济发展，且随着疫情管控措施的结束，各项政
策的作用将逐步显现，国内宏观经济有望迎来全面复苏。
从不动产运营角度来看，零售物业市场在国内居民消费意愿复苏的积极带动下，预期将实现快速回
暖。写字楼市场随着宏观环境向好、企业扩张信心增强，也将逐步好转，但从企业经营活动的恢复到租
赁需求的转化仍需要一定的时间。仓储物流市场方面，尽管出口增长面临一定的压力，但由于此前影响
物流活动的诸多负面因素得以扭转，国内消费的周期性反弹将支撑仓储物流市场的复苏。
从不动产投资角度来看，随着宏观环境的回暖、融资环境的改善，特别是《不动产私募投资基金试
点备案指引（试行）》的实施，不动产投资将迎来更广阔的发展空间，预期不动产交易种类和规模都有
望上一个新的台阶。2023 年 3 月，国家发展和改革委员会发布了《关于规范高效做好基础设施领域不
动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，标志着我国公募 REITs 向消费基础设施领域
扩容迈出了关键一步，有利于从事百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施投资和管理的市场主
体依托项目储备及运营管理优势更好构建“投、融、管、退”的不动产金融良性循环。与此同时，资本
市场对不动产资产管理业务的标准化、专业化的需求也将更加凸显，主要体现在：一方面强调底层资产
的运营效率，在业务创新和降本增效之间寻求平衡；另一方面需要满足资本市场的标准化管理要求，建
立完善的风险管控体系和报告体系。此外，随着开发商、运营公司纷纷向“大资管”模式转型，不动产
资产管理机构之间的竞争将愈加激烈。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念，深刻理解并积极把握我国房地产行业向新发展模
式平稳过渡所带来的战略机遇期，主动服务于党中央、国务院促进行业良性循环和健康发展的决策部署
大局，进一步聚焦不动产私募基金管理及资产管理主业，发挥公司专业投资优势及不动产资产管理优势，
在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募 REITs 等细分
领域培育核心竞争力，不断巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造成为
国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。
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2022 年年度报告
(三)经营计划
√适用 □不适用
2023年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大确定
的重大决策部署，深刻领会中央经济工作会议推动房地产业向新发展模式平稳过渡的会议精神，稳健经
营、稳中求进，进一步聚焦主责主业，提升管理水平，加快转型发展，争创经济效益，努力促进公司持
续健康发展。
1、构建“大资管”业务体系，增强主业核心竞争力
把握房地产行业深度调整所带来的机遇，聚焦主责主业，坚持以小股操盘、受托管理、品牌输出等
轻资产模式为主，加强战略合作，扩大管理规模，把握好不动产私募投资基金试点备案政策、消费基础
设施公募REITs等有利政策出台带来的市场机遇，完善不动产“大资管”业务体系。同时，发挥自身优
势，加快培育不动产代建代管业务，抢占市场份额。
2、增强专业管理能力，提升项目运营质量
公司将以提质增效为核心，进一步调整组织结构，改进管理模式，加强内部协同，提高管理效率，
增强“募投管退”全产业链的竞争优势。要抓住经济回暖、消费复苏的有利机遇，乘势而上，主动提升
管理能力，确保项目经营稳定、业绩提高。
3、加快在管项目退出，抓好资金管理工作
加强统筹兼顾，发挥专业优势，通过多种途径和方式，加大销售去化力度，积极盘活存量资产，优
化公司投资结构和资产负债情况；同时，做好债务兑付、融资替换、降本挖潜等工作，确保公司主体信
用安全，进一步提高公司资金使用效率。
4、健全内控管理制度，提升风控管理水平
根据法律法规、规范性文件等有关要求，进一步增强全员风险防控意识，完善制度流程与权责体系。
要充分发挥有关职能部门的监督作用，积极倡导关口前移，注重事前防控，强化风险管控能力，不断提
升风险预警、风险应对、风险处置能力。
5、完善人才培育机制，夯实干部队伍建设
围绕主业发展需要，以培养年轻干部、培育复合型人才和加强人才队伍梯队建设为重点，进一步凝
心铸魂，完善人才培养、选拔、使用机制，营造尊重员工劳动、鼓励员工成长、引导员工与公司共同发
展的浓厚氛围，为公司持续发展奠定基础。
6、抓牢廉洁从业教育，打造健康企业文化
进一步加大政策宣贯力度，增强警示教育震摄作用，增强干部“一岗双责”意识和员工廉洁从业意
识，树牢红线意识、底线意识和合规意识，逐步建立和完善全员参与、全域覆盖、全程监督的廉洁从业
管理体系，努力打造阳光廉洁的企业文化。
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2022 年年度报告
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、市场风险
预期2023年，政策环境将更加积极宽松，宏观经济将有所回暖，企业信心和居民消费意愿将有所改
善，市场需求有望回升。但由于前几年各种原因未能入市的项目，可能会陆续释放，市场供应也将相应
增加。在此情况下，市场竞争将更加激烈，不排除出现低价竞争等情况。对此，公司将充分预估可能存
在的市场风险，一方面把握市场复苏行情，加快推进经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；
另一方面全面加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。
2、财务风险
此前，由于政策层面对房地产企业融资限制以及金融机构市场偏好变化，公司面临一定的流动性压
力。随着融资政策的松绑和融资市场的回暖，公司将全力把握政策窗口期，合理安排融资计划，不断优
化财务结构，加快资金周转，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；同时，加强对公司有息负债监
控及分析，合理把握资金投放节奏和方向，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
3、商誉减值风险
截至 2022 年底，公司商誉余额 12.64 亿元，主要系公司受让光大安石 51%股权的价格超过购并日
公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，可能会出现计提商誉减值的风
险。
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，中国证监会和上海证券交易所修订并发布了一系列规范性文件。公司根据该等文件精神，
结合自身实际情况，不断完善内部控制体系、优化内部管理制度，先后制定和修订了《公司章程》《独
立董事工作制度》《投资者关系管理制度》《信息披露事务管理制度》《内幕信息知情人登记管理制度》
《担保管理制度》等。为充分发挥公司党委“把方向、管大局、促落实”的核心作用，公司修订了《关
于贯彻落实“三重一大”决策制度的实施办法（暂行）》，严格落实党委前置审议程序，进一步完善公
司治理。同时，制定和实施了《违规问责办法（试行）》。
公司董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，忠于职守，不断增强风险防范意识，持续加强风险管理，
积极应对和化解日常经营过程中的各类风险事项。公司董事会各专业委员会勤勉开展工作，认真履行职
责，发挥专业优势，积极献言献策。公司独立董事积极履职，认真审议公司各类重大事项并发表独立、
客观的意见，切实有效地维护公司和股东尤其是中小股东的合法权益。公司决策机构、监督机构及经营
管理层的权责明确、运作规范，公司治理的实际状况符合相关法律、法规的要求，不存在监管部门要求
限期整改的问题。
公司将持续完善法人治理结构，根据自身经营及管理需要，以风险为导向，进一步健全内控制度，
加强执行力度，强化监督检查，更好地促进公司持续、健康发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，
应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，
以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同
业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
查询索引 披露日期
2022 年第 2022 年 2 上海证券交易所网站 2022 年 2 月 该次股东大会以普通决议的方式审议
一次临时 月 25 日 http://www.sse.com.cn 26 日 通过了《关于宜兴光控向公司控股子
股东大会 公司光控兴渝提供财务资助进行展期
暨构成关联交易的议案》等 3 项议案，
具体内容详见公司临 2022-007 号公
告。
2022 年第 2022 年 4 上海证券交易所网站 2022 年 4 月 该次股东大会以普通决议的方式审议
二次临时 月 21 日 http://www.sse.com.cn 22 日 通过了《关于对公司向中关村项目提
股东大会 供的财务资助进行展期的议案》等 6
项议案，具体内容详见公司临
2022-021 号公告。
2021 年年 2022 年 5 上海证券交易所网站 2022 年 5 月 该次股东大会以特别决议的方式审议
度股东大 月 20 日 http://www.sse.com.cn 21 日 通过了《关于修订<公司章程>的议
会 案》、《关于修订<公司股东大会规则>
的议案》；以普通决议的方式审议通
过了《公司董事会 2021 年度工作报告》
等 12 项议案，具体内容详见公司临
2022-039 号公告。
2022 年第 2022 年 6 上海证券交易所网站 2022 年 6 月 该次股东大会以普通决议的方式审议
三次临时 月 29 日 http://www.sse.com.cn 30 日 通过了《关于公司为观音桥大融城资
股东大会 产支持专项计划提供增信措施的议
案》，具体内容详见公司临 2022-045
号公告。
2022 年第 2022 年 11 上海证券交易所网站 2022 年 11 该次股东大会以特别决议的方式审议
四次临时 月 16 日 http://www.sse.com.cn 月 17 日 通过了《关于修订<公司董事会议事规
股东大会 则>的议案》、《关于修订<公司监事
会议事规则>的议案》；以普通决议的
方式审议通过了《关于调整公司独立
董事人选的议案》等 4 项议案，具体
内容详见公司临 2022-065 号公告。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 司获得的税后 是否在公司关
姓名 职务(注) 性别 年龄
日期 日期 数 数 增减变动量 原因 报酬总额（万 联方获取报酬
元）
2020 年 5 2023 年 5
张明翱 董事长 男 55 - - - / - 是
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
钱明 副董事长 男 59 168,152 168,152 - / 124.32 否
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
陈宏飞 董事、总裁 男 48 - - - / 126.29 否
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
岳彩轩 董事 男 47 - - - / - 是
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
王玉华 董事 男 54 - - - / - 是
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
严凌 董事 男 51 - - - / - 是
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
张晓岚 独立董事 女 73 - - - / 15.12 否
月 19 日 月 18 日
2022 年 2 2023 年 5
连重权 独立董事 男 56 - - - / 12.72 否
月 25 日 月 18 日
2022 年 11 2023 年 5
张光杰 独立董事 男 59 - - - / 1.84 否
月 16 日 月 18 日
监事会主 2021 年 3 2023 年 5
陈蕴珠 女 59 - - - / - 否
席 月 19 日 月 18 日
2022 年 2 2023 年 5
薛贵 监事 男 48 - - - / - 是
月 25 日 月 18 日
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2022 年年度报告
职工代表 2020 年 5 2023 年 5
耿江 男 59 - - - / 50.50 否
监事 月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
王幸千 副总裁 男 51 - - - / 115.50 否
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
周颂明 副总裁 男 56 - - - / 175.34 否
月 19 日 月 18 日
副总裁（离 2020 年 5 2023 年 4
于潇然 女 43 - - - / 102.22 否
任） 月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
陈正友 副总裁 男 59 - - - / 114.39 否
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
余小玲 副总裁 女 51 - - - / 117.56 否
月 19 日 月 18 日
2020 年 5 2023 年 5
曹萍 副总裁 女 53 99,905 99,905 - / 101.41 否
月 19 日 月 18 日
财务负责 2020 年 5 2023 年 5
金红 女 49 - - - / 75.09 否
人 月 19 日 月 18 日
董事会秘 2020 年 5 2023 年 5
孙红良 男 53 58,336 58,336 - / 89.54 否
书 月 19 日 月 18 日
监事（离 2020 年 5 2022 年 2
曾瑞昌 男 63 - - - / - 是
任） 月 19 日 月 25 日
独立董事 2020 年 5 2022 年 2
汪六七 男 51 - - - / 2.46 否
（离任） 月 19 日 月 25 日
独立董事 2020 年 5 2022 年 11
陈乃蔚 男 65 - - - / 13.30 否
（离任） 月 19 日 月 16 日
合计 / / / / / 326,393 326,393 - / 1,237.60 /
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2022 年年度报告
姓名 主要工作经历
现任公司董事长、董事会执行委员会主席；中国光大控股有限公司执行董事及总裁、董事会下属执行董事委员会及环境、社会及管治委员会主席、
战略委员会成员、以及管理决策委员会主席；Ying Li International Real Estate Limited（英利国际置业股份有限公司）非执行及非独立主席、
张明翱 董事会下属薪酬委员会成员；中国飞机租赁集团控股有限公司董事会主席及执行董事等职。曾任中国光大银行股份有限公司资产管理部总经理；
光大银行无锡分行党委书记、行长；光大银行中小企业业务部风险总监；光大银行苏州分行党委委员、风险总监；光大银行南京分行业务管理部、
信贷管理部总经理兼放款中心主任等职。
钱明 现任公司副董事长、董事会执行委员会副主席、党委书记等职。曾任公司董事长、总裁、党委副书记等职。
现任公司董事、董事会执行委员会委员、总裁，兼任公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司董事长、总经理等职。曾任职于
陈宏飞 北京建筑设计院、Barker Pacific Group,Inc（洛杉矶）、雷曼兄弟商业地产组下属公司、铁狮门中国基金等多家企业；曾担任公司常务副总裁
等职。
现任公司董事；中国光大控股有限公司战略与协同发展部股权管理总监。曾任深圳市前海蛇口自贸投资有限公司运营总监；广州农商银行番禺支
岳彩轩 行副行长；广州农村商业银行总行基建办副总经理；广州农村商业银行珠江新城支行行长；广州农村商业银行华夏支行（总行营业部）副行长等
职。
现任公司董事；上海嘉定新城发展有限公司董事长、党委书记；嘉定新城党工委副书记、嘉定新城管委会副主任等职。曾任上海嘉定新城发展有
王玉华
限公司党委委员、党委副书记、副总裁、总裁等职。
现任公司董事；上海市嘉定区国有资产经营（集团）有限公司董事长、党委书记等职。曾任上海嘉定交通发展集团有限公司党委书记、董事长、
严凌
总经理；上海嘉定轨道交通建设投资有限公司党委书记、董事长、总经理等职。
现任公司独立董事。曾任陕西财经学院讲师、教授、副院长；西安交通大学会计学教授、博士生导师、副校长、校党委常委；西安交通大学教育
张晓岚
投资公司董事、董事长；上海对外经贸大学会计学教授等职。
现任公司独立董事；Harmony Real Estate Capital CEO。曾任恒基兆业集团中国大陆区市场部经理、特别项目部总经理；北京环球影城 UEX 董事
连重权
局董事；雷曼兄弟国际商业不动产部副总裁等职。
现任公司独立董事；复旦大学法学院副教授、博士生导师；并且担任诺邦股份(603238)、新泉股份(603179)、江苏嘉拓新能源智能装备股份有限
张光杰 公司（非上市）独立董事。曾任复旦大学法律系副主任、法学院副院长；中国法理学研究会常务理事；英特集团(000411)、华峰超纤(300180)、
旗天科技(300061)、老板电器(002508)、海螺新材（000619）独立董事等职。
现任公司监事会主席；嘉定区科委一级调研员。曾任嘉定区科委科协党组书记、区科委主任、区信息委主任、区科协主席；嘉定区委统战部副部
陈蕴珠 长，区工商联党组书记、副主席；嘉定区民政局党委副书记、纪委书记、副局长，区社团局局长；嘉定区民政局副局长；嘉定区教育局副局长；
嘉定区曹王镇副镇长等职。
现任公司监事；中国光大控股有限公司内审部总监、部门负责人。曾任中国东方资产管理股份有限公司综合计划与机构管理部副总经理；中华联
薛贵
合财产保险股份有限公司执行董事、副总裁、财务总监；中信证券股份有限公司财务部高级经理等职。
现任公司职工代表监事、党委委员、工会主席等职。曾任公司人力资源部经理，上海嘉宝物业服务有限公司总经理、董事长；上海嘉宏房地产有
耿江
限责任公司配套部经理、副总经理、党支部副书记、党支部书记等职。
王幸千 现任公司副总裁、子公司上海嘉宝神马房地产有限公司总经理等职。曾任上海嘉定商城有限公司党支部书记、总经理，公司党委委员等职。
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2022 年年度报告
现任公司副总裁、控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司首席运营官、光控安石（上海）商业管理有限公司总裁等职，拥有丰富
周颂明
的房地产开发及商业物业资产经营管理经验。曾任第一太平戴维斯华西区董事等职。
曾任公司副总裁、控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司首席财务官，毕马威会计师事务所审计合伙人，中国证监会首席会计师
于潇然
办公室技术顾问等职。
陈正友 现任公司副总裁等职。曾任上海嘉宏房地产有限责任公司工程部经理、常务副总经理、党支部书记，公司总裁助理、高级副总裁等职。
现任公司副总裁、控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司首席行政官等职。曾任职于美洲银行证券公司（东京）和雷曼兄弟旗下
余小玲
资产管理公司（东京）等企业。
曹萍 现任公司副总裁、党委委员等职。曾任公司工会主任、党委办公室副主任、党委副书记、纪委书记、综合办公室主任等职。
金红 现任公司财务负责人等职。曾任上海嘉宏房地产有限责任公司财务负责人；公司党委委员、财务会计部副经理和经理等职。
孙红良 现任公司董事会秘书、党委委员、纪委书记等职。曾任公司总裁助理、副总裁、党委副书记等职。
曾瑞昌 曾任公司监事；中国光大控股有限公司助理总经理、研究部主管，香港星展证券（新加坡发展银行下属全资公司）董事、研究部主管等职。
曾任公司独立董事；东北证券并购部总经理、投行管理总部总经理；首创证券总经理助理兼投行总部总经理；银河证券副总裁、执委会委员、投
汪六七
资银行总部总经理（兼任）、证券发行内核小组组长等职。
陈乃蔚 曾任公司独立董事；上海市锦天城律师事务所合伙人、高级律师；上海市律师协会副会长；中兴通讯、上海医药、泰胜风能独立董事等职。
其它情况说明
√适用 □不适用
1、关于公司监事调整之事
因已达法定退休年龄，曾瑞昌先生提出辞去公司监事职务之申请。2022 年 2 月 25 日，公司召开 2022 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于调整公
司监事会人选的议案》，即同意曾瑞昌先生辞去公司监事职务，选举薛贵先生为公司监事。具体内容详见公司临 2022-005 号、2022-007 号公告。
2、关于公司独立董事调整之事
因工作变动原因，汪六七先生提出辞去公司独立董事、董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员职务之申请。2022 年 2 月 25 日，公司召
开 2022 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于调整公司独立董事人选的议案》，即同意汪六七先生辞去公司独立董事职务，选举连重权先生为公司独立
董事。公司于 2022 年 3 月 4 日召开第十届董事会第十一次（临时）会议，审议通过了《关于增补董事会相关专业委员会委员的议案》，即增补连重权先生为
公司董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员。具体内容详见公司临 2022-004 号、2022-007 号、2022-009 号公告。
因连任公司独立董事职务将达到六年，根据中国证监会《上市公司独立董事规则》的有关规定，陈乃蔚先生申请辞去公司独立董事、董事会提名委员会
主任委员、董事会审计和风险管理委员会委员之职务。2022 年 11 月 16 日，公司召开 2022 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于调整公司独立董事人
选的议案》，即同意陈乃蔚先生辞去公司独立董事职务，选举张光杰先生为公司独立董事。同时，根据公司第十届董事会第十六次会议的决议精神，张光杰
先生亦担任公司董事会提名委员会主任委员、董事会审计和风险管理委员会委员。具体内容详见公司临 2022-056 号、2022-057 号、2022-065 号公告。
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2022 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任的
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
职务
北京光控安宇投资中心 执行事务合伙人委
张明翱 2020 年 4 月 不定期
(有限合伙) 派代表
上海安霞投资中心(有限 执行事务合伙人委
张明翱 2020 年 11 月 不定期
合伙) 派代表
上海光控股权投资管理
岳彩轩 董事 2023 年 1 月 不定期
有限公司
上海光控股权投资管理
薛贵 监事 2023 年 1 月 不定期
有限公司
在股东单位任职
/
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人
其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
员姓名
执行董事、董事会下属执
行董事委员会及环境、社
张明翱 中国光大控股有限公司 会及管治委员会主席、战 2017 年 12 月 不定期
略委员会成员、以及管理
决策委员会主席
张明翱 中国光大控股有限公司 总裁 2021 年 3 月 不定期
Ying Li International Real
非执行及非独立主席、董
张明翱 Estate Limited（英利国际置 2019 年 11 月 不定期
事会下属薪酬委员会成员
业股份有限公司）
中国飞机租赁集团控股有限公
张明翱 董事会主席及执行董事 2022 年 10 月 不定期
司
战略与协同发展部股权管
岳彩轩 中国光大控股有限公司 2023 年 4 月 不定期
理总监
青岛光控低碳新能股权投资有
岳彩轩 董事 2022 年 9 月 不定期
限公司
岳彩轩 天津光控投资有限公司 董事 2022 年 11 月 不定期
岳彩轩 宜兴光控嘉鑫投资有限公司 监事 2023 年 1 月 不定期
岳彩轩 宜兴环科园光控投资有限公司 监事 2023 年 1 月 不定期
王玉华 上海嘉定新城发展有限公司 董事长、党委书记 2016 年 10 月 不定期
上 海 市 嘉定 区国 有 资产经 营
严凌 董事长、党委书记 2019 年 9 月 不定期
（集团）有限公司
严凌 上海市嘉定区集体经济联合社 理事长 2019 年 9 月 不定期
连重权 Harmony Real Estate Capital CEO 2022 年 11 月 不定期
张光杰 复旦大学法学院 教师 1987 年 不定期
张光杰 杭州诺邦无纺股份有限公司 独立董事 2020 年 12 月 2025 年 11 月
江苏新泉汽车饰件股份有限公
张光杰 独立董事 2020 年 10 月 2024 年 5 月
司
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2022 年年度报告
江苏嘉拓新能源智能装备股份
张光杰 独立董事 2022 年 12 月 不定期
有限公司
陈蕴珠 上海市嘉定区科学技术委员会 一级调研员 2020 年 11 月 不定期
薛贵 中国光大控股有限公司 内审部总监、部门负责人 2021 年 9 月 不定期
光大汇益伟业投资管理（北京）
薛贵 监事 2022 年 11 月 不定期
有限公司
薛贵 天津光控投资有限公司 监事 2022 年 11 月 不定期
上海光控管理咨询服务有限公
薛贵 监事 2022 年 11 月 不定期
司
光大汇益伟业投资管理（北京）
薛贵 监事 2022 年 11 月 不定期
有限公司
青岛光控低碳新能股权投资有
薛贵 监事会主席 2022 年 9 月 不定期
限公司
深圳市远景新风投资咨询有限
薛贵 监事 2022 年 10 月 不定期
公司
北京光控管理咨询服务有限公
薛贵 监事 2022 年 10 月 不定期
司
钱明 上海太平国际货柜有限公司 董事 2001 年 12 月 不定期
钱明 上海嘉宝公益基金会 理事 2018 年 1 月 2023 年 12 月
中核法马通 (上海)皓合金管
王幸千 董事 2022 年 7 月 不定期
材有限公司
上海高泰精密管材股份有限公
王幸千 董事 2022 年 12 月 不定期
司
曹萍 上海嘉宝公益基金会 理事长 2018 年 1 月 2023 年 12 月
金红 上海嘉宝公益基金会 理事 2018 年 1 月 2023 年 12 月
孙红良 上海嘉宝公益基金会 监事 2018 年 1 月 2023 年 12 月
在其他
单位任
/
职情况
的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员 公司董事、监事的报酬由公司股东大会决定；高级管理人员的报酬由董
报酬的决策程序 事会薪酬与考核委员会提出预案，报董事会审议通过。
董事、监事的报酬由公司结合市场情况报股东大会批准后发放；高级管
董事、监事、高级管理人员
理人员薪酬根据公司的薪酬体系和薪酬制度，结合公司实际情况和个人
报酬确定依据
考评结果决定。
董事、监事和高级管理人员 依据考核实际情况，总共支付 1,237.60 万元，详见本报告第四节第四条
报酬的实际支付情况 “董事、监事和高级管理人员的情况”。
报告期末全体董事、监事和
高级管理人员实际获得的报 1,237.60 万元
酬合计
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2022 年年度报告
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
曾瑞昌 监事 离任 因达退休年龄提出辞职
独立董事；董事会薪酬与考核委员会委
汪六七 离任 因工作变动原因提出辞职
员、提名委员会委员
独立董事；董事会提名委员会主任委员、 因连任时间将满六年提出
陈乃蔚 离任
审计和风险管理委员会委员 辞职
薛贵 监事 选举 股东大会选举
独立董事；董事会薪酬与考核委员会委
连重权 选举 股东大会选举
员、提名委员会委员
独立董事；董事会提名委员会主任委员、
张光杰 选举 股东大会选举
审计和风险管理委员会委员
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
本次会议审议通过了如下议案：
一、《关于宜兴光控向公司控股子公司光控兴渝提供财务资助进行展期暨构成关联交易的议案》（因
涉及关联交易，关联董事张明翱先生、钱明先生、陈宏飞先生、岳彩轩先生回避了该议案的表决）；
第十届董事会第十次会议 2022 年 2 月 9 日
二、《关于调整公司独立董事人选的议案》；
三、《关于召开 2022 年第一次临时股东大会的通知》。
会议同意将上述第一、第二项议案提交公司股东大会审议。
第十届董事会第十一次（临时）
2022 年 3 月 4 日 本次会议审议通过了《关于增补董事会相关专业委员会委员的议案》。
会议
本次会议审议通过了如下议案：
一、《关于对公司向中关村项目提供的财务资助进行展期的议案》；
二、《关于符合公司债券发行条件的议案》；
三、《关于公司债券发行方案的议案》；
四、《关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本次公司债券发行相关事宜的议案》；
第十届董事会第十二次（临时）
2022 年 3 月 21 日 五、《公司 2022 年公司债券之债券持有人会议规则》；
会议
六、《关于拟注册和发行非金融企业债务融资工具的议案》；
七、《关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本次发行非金融企业债务融资工具相关事宜的议
案》；
八、《关于召开 2022 年第二次临时股东大会的通知》。
会议同意将上述第一至第四、第六、第七项议案提交公司股东大会审议。
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2022 年年度报告
本次会议审议通过了如下议案（含子议案）：
一、《公司 2021 年度经营工作总结和 2022 年度经营工作计划》；
二、《公司董事会 2021 年度工作报告》；
三、《公司 2021 年年度报告全文及摘要》；
四、《公司 2021 年度财务决算和 2022 年度财务预算》；
（一）《公司 2021 年度财务决算》；
（二）《公司 2022 年度财务预算》；
五、《公司 2021 年度利润分配和资本公积转增股本预案》；
（一）《公司 2021 年度利润分配预案》（每 10 股派发现金红利 0.74 元，含税）；
（二）《公司 2021 年度资本公积转增股本预案》（不转增）；
六、《公司 2021 年度内部控制评价报告》；
七、《公司 2021 年度社会责任报告》；
八、《关于续聘众华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2022 年度审计机构和支付审计费用的议
案》；
九、《关于公司高级管理人员 2021 年度奖金的议案》；
（一）《关于公司党委书记钱明先生 2021 年度奖金的议案》（关联董事钱明先生回避该子议案的表
决）；
（二）《关于公司总裁陈宏飞先生 2021 年度奖金的议案》（关联董事陈宏飞先生回避该子议案的表
决）；
第十届董事会第十三次会议 2022 年 4 月 28 日
（三）《关于公司副总裁、董事会秘书、财务负责人 2021 年度奖金的议案》；
十、《关于公司会计估计变更的议案》；
十一、《关于修订<公司章程>的议案》；
十二、《关于修订<公司股东大会规则>的议案》；
十三、《关于制定<公司独立董事工作制度>的议案》；
十四、《关于修订<公司董事会审计和风险管理委员会实施细则>的议案》；
十五、《关于修订<公司董事会执行委员会议事规则>的议案》
十六、《关于修订<公司信息披露事务管理制度>的议案》；
十七、《关于修订<公司内幕信息知情人登记管理制度>的议案》；
十八、《关于修订<公司募集资金管理规定>的议案》；
十九、《关于对公司向光大安石中心项目提供的财务资助进行展期的议案》；
二十、《关于对公司向重庆北碚项目提供的财务资助进行展期的议案》；
二十一、《关于公司向中关村项目提供财务资助的议案》；
二十二、《关于调整公司董事、监事和高级管理人员责任险保费支出标准的议案》（因涉及关联交易，
全体董事对该议案回避表决）；
二十三、《关于召开公司 2021 年年度股东大会的通知》；
二十四、《公司 2022 年第一季度报告》。
会议同意将上述第二至第五、第八、第十一至第十三、第十八至第二十二项议案提交公司股东大会审
议。
2022 年年度报告
本次会议审议通过了如下议案（含子议案）：
一、《关于公司为观音桥大融城资产支持专项计划提供增信措施的议案》；
（一）《签署<流动性支持协议>》；
（二）《签署<优先收购权协议>》；
第十届董事会第十四次（临时）
2022 年 6 月 13 日 （三）《授权事项》；
会议
（四）《同意由光大安石对公司因履行专项计划<流动性支持协议>及<优先收购权协议>而产生的损失
（如有）给予相应的等额补偿》；
二、《关于召开 2022 年第三次临时股东大会的通知》。
会议同意将上述第一项议案提交公司股东大会审议。
本次会议审议通过了如下议案：
一、《公司 2022 年上半年工作总结及下半年工作计划》；
二、《公司 2022 年半年度报告全文及摘要》；
三、《公司 2022 年半年度内部控制评价报告》；
第十届董事会第十五次会议 2022 年 8 月 26 日 四、《关于修订<公司董事会议事规则>的议案》；
五、《关于修订<投资者关系管理制度>的议案》；
六、《关于修订<担保管理制度>的议案》；
七、《关于修订<公司信息披露暂缓与豁免业务管理制度>的议案》。
会议同意将上述第四项议案提交公司股东大会审议。
本次会议审议通过了如下议案（含子议案）：
一、《公司 2022 年第三季度报告》；
二、《关于调整公司独立董事人选的议案》；
（一）《同意陈乃蔚先生辞去公司独立董事等相关职务》；
（二）《提名张光杰先生为公司独立董事候选人，并同意在股东大会选举其为独立董事后担任有关董
第十届董事会第十六次会议 2022 年 10 月 28 日 事会专业委员会相关职务》；
三、《关于公司控股子公司瑞诗房地产对外融资的议案》；
四、《关于对公司向参股公司重庆维碚提供的财务资助进行展期的议案》；
五、《关于对公司及光大安石向并表的朝天门项目提供的财务资助进行债务结构调整并展期的议案》；
六、《关于召开 2022 年第四次临时股东大会的通知》。
会议同意将上述第二至第五项议案提交公司股东大会审议。
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2022 年年度报告
本次会议审议通过了如下议案：
一、《关于公司与关联方续签<日常关联交易协议>的议案》（因涉及关联交易，关联董事张明翱先生、
钱明先生、陈宏飞先生、岳彩轩先生对该议案回避表决）；
第十届董事会第十七次（临时）
2022 年 12 月 30 日 二、《关于公司接受财务资助暨构成关联交易的议案》（因涉及关联交易，关联董事张明翱先生、钱
会议
明先生、陈宏飞先生、岳彩轩先生对该议案回避表决）；
三、《关于召开 2023 年第一次临时股东大会的通知》。
会议同意将上述第一、第二项议案提交公司股东大会审议。
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2022 年年度报告
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席 出席股东大
加董事会 方式参 次未亲自参
席次数 席次数 次数 会的次数
次数 加次数 加会议
张明翱 否 8 8 7 0 0 否 5
钱明 否 8 8 3 0 0 否 5
陈宏飞 否 8 8 7 0 0 否 5
岳彩轩 否 8 8 8 0 0 否 5
王玉华 否 8 7 3 1 0 否 5
严凌 否 8 8 8 0 0 否 5
张晓岚 是 8 8 8 0 0 否 5
连重权 是 7 5 5 1 1 否 4
张光杰 是 1 1 1 0 0 否 1
陈 乃 蔚
是 7 7 7 0 0 否 5
（离任）
汪 六 七
是 1 1 1 0 0 否 1
（离任）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 2
现场结合通讯方式召开会议次数 6
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计和风险管理委员会 张晓岚、张光杰、严凌
提名委员会 张光杰、连重权、钱明
薪酬与考核委员会 张晓岚、连重权、张明翱
战略委员会 张明翱、张晓岚、王玉华
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2022 年年度报告
(2).报告期内审计和风险管理委员会召开 6 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
本次会议审议通过了如下议案：
一、《关于众华会计师事务所从事 2021 年度公司审计
工作总结》；
二、《关于续聘众华会计师事务所（特殊普通合伙）
为公司 2022 年度审计机构和支付审计费用的议案》；
全体委员对第一至第十一
三、《公司 2021 年度内部控制检查监督工作报告》；
项、第十三项议案均发表同
四、《公司 2021 年度内部控制评价报告》；
意的意见。经过认真讨论，
五、《公司董事会审计和风险管理委员会 2021 年度履
本次会议一致审议通过了
职情况报告》；
上述议案（除第十二项议案
六、《公司 2021 年年度报告全文及摘要》；
2022 年 4 月 14 日 外），第十二项议案因涉及 /
七、《公司内审部 2021 年度工作总结》；
关联交易，全体委员回避表
八、《公司内审部 2022 年度工作计划》；
决。会议同意将上述第二、
九、《2021 年度风险管理工作总结和 2022 年风险偏
第四、第六、第十至第十三
好建议》；
项议案提交公司董事会审
十、《关于公司会计估计变更的议案》；
议。
十一、《关于修订<公司董事会审计和风险管理委员会
实施细则>的议案》；
十二、《关于调整公司董事、监事和高级管理人员责
任险保费支出标准的议案》；
十三、《关于公司为中关村项目提供担保的议案》。
全体委员对议案均发表同
意的意见。经过认真讨论，
2022 年 4 月 27 日 本次会议审议通过了《公司 2022 年第一季度报告》。 本次会议一致审议通过了 /
上述议案，并同意将该议案
提交公司董事会审议。
全体委员对议案均发表同
意的意见。经过认真讨论，
本次会议审议通过了《关于公司为观音桥大融城资产
2022 年 6 月 6 日 本次会议一致审议通过了 /
支持专项计划提供增信措施的议案》。
上述议案，并同意将该议案
提交公司董事会审议。
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2022 年年度报告
本次会议审议通过了如下议案： 与会的两名委员对本次会
一、《公司 2022 年半年度报告及摘要》； 议的所有议案均发表同意
二、《公司 2022 年上半年度内部控制检查监督工作报 的意见。经过认真讨论，本
2022 年 8 月 15 日 告》； 次会议一致审议通过了所 委员严凌先生因工作原因未出席本次会议。
三、《公司 2022 年上半年度内部控制评价报告》； 有议案，并同意将第一、第
四、《公司内审部 2022 年上半年工作总结和下半年工 三项议案提交公司董事会
作计划》。 审议。
全体委员对议案均发表同
意的意见。经过认真讨论，
2022 年 10 月 25
本次会议审议通过了《公司 2022 年第三季度报告》。 本次会议一致审议通过了 /
日
上述议案，并同意将该议案
提交公司董事会审议。
审计和风险管理委员会对第一项议案发表了审核意
见认为：本次交易事项履行了关联交易决策程序，关
联董事均回避了表决；本次关联交易属于公司日常关
联交易事项，遵循了公平、公正的定价原则，不存在
全体委员对第一、第二项议
损害公司及股东利益的情形。我们同意上述议案，并
本次会议审议通过了如下议案： 案均发表同意的意见。经过
同意将该议案提交公司股东大会审议。
2022 年 12 月 20 一、《关于公司与关联方续签<日常关联交易协议>的 认真讨论，本次会议一致审
审计和风险管理委员会对第二项议案发表了审核意
日 议案》； 议通过了上述两项议案，并
见认为：本次光控江苏向公司提供财务资助的事项履
二、关于公司接受财务资助暨构成关联交易的议案》。 同意将该等议案提交公司
行了关联交易决策程序，关联董事均回避了表决；本
董事会审议。
次关联交易事项旨在满足公司日常经营的资金需求，
有利于公司持续稳定发展，借款利率符合公平合理的
原则，符合公司及全体股东的利益。我们同意上述议
案，并同意将该议案提交公司股东大会审议。
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2022 年年度报告
(3).报告期内提名委员会召开 2 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
在对独立董事候选人进行资格审查的基础上，全体委员
对议案均发表同意的意见。经过认真讨论，会议一致审
本次会议审议通过了《关于公司
2022 年 9 月 5 日 议通过了上述议案，同意预提名张光杰先生为公司独立 /
独立董事候选人预提名的议案》。
董事候选人，并同意将上述事项提请公司党委前置审
议。
在对独立董事候选人进行资格审查的基础上，全体委员
对议案均发表同意的意见。经过认真讨论，会议一致审
议通过了上述议案，同意提名张光杰先生为公司第十届
2022 年 10 月 17 本次会议审议通过了《关于提名 董事会独立董事候选人，若张光杰先生经公司股东大会
/
日 公司独立董事候选人的议案》。 同意被选举为公司独立董事，且经公司董事会同意担任
公司第十届董事会提名委员会委员，则提名委员会同意
选举其担任该委员会主任委员。会议同意将该议案提请
公司董事会审议。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
本次会议审议通过了《关于公司 全体委员对议案均发表同意的意见。经过认真讨论，会
2022 年 4 月 26 日 高级管理人员 2021 年度奖金的 议一致审议通过了上述议案，并同意将该议案提请公司 /
议案》。 董事会审议。
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2022 年年度报告
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 35
主要子公司在职员工的数量 1,028
在职员工的数量合计 1,063
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 195
销售人员 111
技术人员 201
财务人员 99
行政人员 457
合计 1,063
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以上 636
大专以下 427
合计 1,063
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
报告期内，公司进一步完善薪酬体系及薪酬管理制度，秉承“绩效导向、以人为本”的薪酬管理原
则，将员工薪酬水平与公司经济效益和年度绩效考核结果挂钩，奖罚分明、公平合理。同时以市场为导
向，参照市场同类企业薪资行情变化，对员工薪酬进行动态调整，为公司留住人才、稳定队伍起到了积
极作用。
年内，公司对地区封控期间驻守一线工作岗位的员工，在确保正常薪资按时发放的基础上，额外给
予值守津贴进行鼓励，把对值守一线人员的关心支持落到实处，传递公司的关怀与慰问。
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2022 年年度报告
(三) 培训计划
√适用 □不适用
围绕公司的发展战略，公司继续以构建学习型组织为目标，推进员工不断学习掌握新形势下的不动
产资管业务相关知识，同时加强内部分享交流，增强各板块间人员互动及组织融合，进一步提高公司员
工的整体素质和团队绩效水平。具体措施包括：
1、构建多维度人才培训体系。针对公司管理层和核心人员加强行业业务培训，以理论结合实际案
例，组织开展了以资管业务前沿知识、合规管理及廉洁从业、私募股权投资基金运作的合规要点等交流
培训活动，从而不断提升中高层管理人员的业务能力与领导力；在平台项目公司，推行实施“高潜人才
培养方案”，通过全面人才盘点识别出高潜人才，连续三年提供专属培养计划，并持续关注和跟踪高潜
人才工作表现；
2、积极提升内训人员工作能力。以《新员工入职培训》优秀讲师比赛形式，快速整合《新员工入
职培训》课程内容和结构，使新员工能详尽了解公司的股东背景、组织结构、规章制度、发展愿景，更
好的融入新环境，快速适应公司的发展需要；
3、加强与外部培训机构的合作关系。以“请进来讲”和“走出去听”两种形式，组织员工参加“情
绪与压力管理培训——走出疫情下的情绪困局”、“企业用户信息安全培训”、“反垄断培训”、“私
募基金管理人登记培训”等专题讲座及远程授课培训，并购买相关书籍鼓励员工自学；
4、组织公司内部各板块、各部门经验交流活动。充分利用公司内、外部培训资源，对于内部业务
人才、外部咨询机构所提供具有针对性、实用性的培训课程，积极组织公司系统相关人员参与学习，并
要求受众参训人员总结、分析，定期或不定期组织内部交流分享会，营造员工间互相学习、共同提高的
氛围；
5、开展公司制度宣导培训会。针对公司年内发布的各类规章制度，组织了相关制度宣导培训会，
包括保密制度培训、费用报销制度培训等，帮助员工及时了解、掌握公司新政发布或政策变化的主要内
容，为制度后续高效实施提供保障；
6、其他各类培训内容。按照上级单位相关工作指示，部署员工参加各项培训，多维度提升员工综
合素质；继续组织基金从业人员后续教育、财务税务、人力资源、档案管理、安全生产、廉洁从业等年
度常规培训活动，创造条件并鼓励各部门员工参加基金从业资格考试和其他资格考试。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
2014 年 3 月 31 日，公司第七届董事会第十六次会议审议通过了《关于修改<公司章程>的议案》（主
要包括利润分配政策调整等）（具体内容详见公司临 2014-004 号公告），并经公司股东大会批准。该
次修订后的《公司章程》符合监管部门的有关要求，分红标准清晰，明确利润分配事项需独立董事发表
意见，相关的决策程序和机制完备，充分保护了中小投资者的合法权益。报告期内公司严格执行现金分
红政策，无调整情况。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√适用 □不适用
报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的 未分配利润的用
原因 途和使用计划
目前，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务，属于资 公司 2022 年度留
金密集型行业且投资回报期相对较长。近年来，公司实施“聚焦资管主业、加快转 存未分配利润将
型发展”的战略举措，大力发展不动产资产管理和不动产投资业务，并取得一定成 用于偿还公司债
务。
果。随着我国房地产行业向新发展模式平稳过渡，公司将积极主动把握行业调整期
带来的战略机遇，在严格控制各类风险的前提下，加快推动战略转型，着力打造国
内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。根据公司战略发展规划并结合公司实际
情况，经研究，拟不进行 2022 年度利润分配。主要原因如下：
一、在公司加快不动产资产管理业务拓展的过程中，可能需要基于行业惯例及
合作伙伴合理商务诉求进行项目跟投以实现利益绑定，从而有助于公司获取更优质
的项目管理机会；
二、公司可能需要根据合同约定对已投不动产项目履行实缴出资义务，以确保
已投资项目按计划建设运营；
三、公司需要预留部分资金满足房地产开发业务的正常运作，并推动公司平稳
实现战略转型目标；
四、公司需要预留部分资金以更好应对市场环境波动风险，进一步提高公司流
动性安全边际并加强公司偿债能力；
五、公司需要预留部分资金以把握潜在的战略合作机遇。
鉴于上述情况，为满足经营需要及未来转型发展需求，保持适度的财务弹性，
公司从实际情况出发，不进行利润分配，有利于增强公司及在管项目抵御风险能力，
也有利于公司的长远发展。
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2022 年年度报告
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） -
每 10 股派息数（元）（含税） 0.74
每 10 股转增数（股） -
现金分红金额（含税） 110,976,719.75
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润 365,303,595.23
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%） 30.38
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 -
合计分红金额（含税） 110,976,719.75
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%） 30.38
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
董事会薪酬与考核委员会根据公司年度主要经济指标实现情况，结合同类型企业的市场化薪酬水平
提出绩效考评方案，报董事会批准后执行。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
详见公司于 2023 年 4 月 29 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2022
年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
公司根据《公司法》、《公司章程》、《子公司管理制度》等有关规定，以“逐级授权、分级管理”
为原则，依据对子公司资产控制和规范运作要求，行使对一级子公司的重大事项管理。同时，负有对其
指导、监督和相关服务的义务。主要包括以下七个方面；
1、一级子公司在公司总体方针目标框架下，独立经营和自主管理，合法有效地运作企业法人财产。
同时，应当执行公司对子公司的各项制度规定。
2、公司的一级子公司同时控制其他企业的，该一级子公司应参照《子公司管理制度》等有关规定
履行对其下属企业的管理义务，确保本公司管理规范、运营顺畅。
3、公司通过一级子公司的股东会（股东决定）、董事会，行使股东权力，选举或委派子公司董事、
监事，相关人员应当严格遵守法律、行政法规和《公司章程》等有关规定，对公司和任职子公司负有忠
实和勤勉义务。
4、一级子公司的经营及发展规划必须服从和服务于公司的发展战略和总体规划。在公司发展规划
框架下，一级子公司应细化和完善自身规划。一级子公司应依据公司的经营策略和风险管理政策，接受
公司督导，建立起相应的经营计划、风险管理程序。
5、一级子公司及其下属企业发生的重大对外投资、重大收购或出售资产（除正常经营活动需要买
卖的流动资产外）、证券投资、委托理财、对外担保、关联交易、对外提供财务资助或委托贷款等事项，
须报公司批准后方可实施。未经公司书面同意，一级子公司及其下属企业不得进行期货、期权、外汇及
投资基金等金融衍生工具或者进行其他形式的风险投资。
6、公司对一级子公司实行财务垂直领导和管理，财务部门的负责人由公司委派。公司定期或不定
期实施对一级子公司及其下属企业的审计监督。
7、一级子公司及其下属企业应当严格按照公司《信息披露事务管理制度》等有关规定，履行信息
披露和重大信息报告义务。
通过上述举措，公司加强了对一级子公司及其下属企业的管理，建立了切实有效的控制机制，对公
司的组织、资源、资产、投资和运作等方面进行风险控制，提高了公司整体运作效率和抗风险能力。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见公司于 2023 年 4 月 29 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2022
年度内部控制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
公司在上市公司治理专项自查过程中未发现需整改的问题。
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2022 年年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） -
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） -
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生产过程中使用减碳技术、
/
研发生产助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
详见公司于 2023 年 4 月 29 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2022
年度社会责任报告》。
(二) 社会责任工作具体情况
√适用 □不适用
对外捐赠、公益项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 244.12 /
其中：资金（万元） 244.12 /
物资折款（万元） - /
惠及人数（人） /
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2022 年年度报告
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 26.79 /
其中：资金（万元） 20.00 /
物资折款（万元） 6.79 /
惠及人数（人） /
村企结对帮扶行动、购
帮扶形式（如产业扶贫、就业扶贫、教育扶贫等） /
买扶贫物资
具体说明
√适用 □不适用
详见公司于 2023 年 4 月 29 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露的《光大嘉宝 2022
年度社会责任报告》。
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2022 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履行 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间及期 是否有履行期 是否及时严格
承诺背景 承诺方 应说明未完成履 履行应说明
类型 内容 限 限 履行
行的具体原因 下一步计划
其他对公司中小股东所 解决同业竞 中国光大控 2016 年 11 月 2
注1 否 是 不适用 不适用
作承诺 争 股有限公司 日
注 1：为避免光大控股及其下属公司发生与光大安石或安石资管之业务实质构成同业竞争而给本公司、光大安石、安石资管造成不利影响，光大控股特作出
如下声明及承诺：（1）光大安石、安石资管（以下合称“目标公司”）及其下属公司系为光大控股下属排他的从事投资于中国境内房地产项目的多币种房
地产私募投资基金管理相关的投资管理、资产管理及投资咨询业务（以下简称“目标公司业务”）的主体。（2）光大控股及光大控股附属公司目前没有实
质从事与目标公司业务构成竞争关系的业务。（3）光大控股自身不会、并且光大控股将确保光大控股下属公司将来亦不会从事任何与目标公司业务构成实
质竞争关系的业务。（4）如因光大控股未履行所作出的承诺给目标公司造成损失的，光大控股将赔偿目标公司的实际损失。若届时前述实际损失难以确定，
则本公司有权要求光大控股按光大控股和/或光大控股下属公司违反上述避免同业竞争承诺而从事目标公司业务所取得的全部收入之金额赔偿予目标公司。
详见公司临 2016-046 号公告。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
股东或关联 报告期新增 报告期偿还 截至年报披 预计偿还 预计偿 预计偿
关联关系 占用时间 发生原因 期初余额 期末余额
方名称 占用金额 总金额 露日余额 方式 还金额 还时间
上海嘉定新
城发展有限 其他关联方 2021/9/6 注1 15,750.00 - 15,750.00 - - / - /
公司（注 1）
合计 / / / 15,750.00 - 15,750.00 - - / - /
期末合计值占最近一期经审计净资产的比例 -
控股股东及其他关联方非经营性占用资金的决策程序 /
当期新增控股股东及其他关联方非经营性资金占用情况的原因、责
/
任人追究及董事会拟定采取措施的情况说明
未能按计划清偿非经营性资金占用的原因、责任追究情况及董事会
/
拟定采取的措施说明
注册会计师对资金占用的专项审核意见（如有） /
年度报告披露的控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况与
/
专项审核意见不一致的原因说明（如有）
注 1：2021 年 8 月 27 日，公司召开第十届董事会第八次会议，审议通过了《关于公司控股子公司嘉宝联友按股权比例向其股东提供财务资助构成关联交易的
议案》，即同意公司控股子公司上海嘉宝联友房地产有限公司在资金盈余的前提下且在总额不超过人民币 8 亿元范围内，按股权比例分期向其两个股东 提供
财务资助，即向公司全资子公司上海嘉宝神马房地产有限公司（持有嘉宝联友 65%股权）提供不超过 5.2 亿元，向上海嘉定新城发展有限公司（以下简称“新
城公司”，持有嘉宝联友 35%股权）提供不超过 2.8 亿元，利率为 0%。2022 年 5 月 10 日，嘉宝联友与嘉宝神马、新城公司签署《借款合同之补充协议》，
嘉宝神马、新城公司分别向嘉宝联友偿还全部借款本金。新城公司系公司股东上海嘉定建业投资开发有限公司的股东，间接持有公司 10.78%的股权，公司董
事王玉华先生同时担任新城公司董事长，新城公司为公司关联方。该事项详见公司临 2021-028、临 2022-038 号公告。
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
公司第十届董事会第十三次会议、第十届监事会第十一次会议，审议通过《关于公司会计估计变更
的议案》，公司对投资性房地产折旧年限及净残值率进行了调整，建筑物的预计使用年限由 20-30 年调
整为 20-40 年，预计净残值由 4%调整为 4-10%。本次会计估计变更采用未来适用法进行相应的会计处理，
无需对公司已披露的财务报表进行追溯调整，不会对公司以往各年度财务状况、 经营成果和现金流量
产生影响。公司自 2022 年 1 月 1 日起执行本次会计估计变更事项，该会计估计变更增加公司 2022 年归
属于母公司股东的净利润 5,323.28 万元。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 132
境内会计师事务所审计年限 31
境内会计师事务所注册会计师姓名 李倩、贾舜豪
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 李倩（1 年）、贾舜豪（2 年）
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 36
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2022 年 5 月 20 日，公司 2021 年度股东大会续聘众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司 2022
年度财务会计报告审计机构和内部控制审计机构；根据公司 2022 年度审计的工作量和支付会计师事务
所报酬的决策程序，原则上在不超过人民币 168 万元内支付该事务所 2022 年度审计费（其中财务会计
报告审计费 132 万元和内部控制审计费 36 万元），在不超过人民币 15 万元内支付食宿、交通费，具体
授权公司总裁决定。
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2022 年年度报告
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
□适用 √不适用
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(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
报告期内:
诉讼(仲
承担连 诉讼(仲 裁)是否 诉讼(仲 诉讼(仲
诉讼仲 诉讼(仲裁)审
起诉(申请)方 应诉(被申请)方 带责任 诉讼(仲裁)基本情况 裁)涉及 形成预计 裁)进展 裁)判决
裁类型 理结果及影响
方 金额 负债及金 情况 执行情况
额
原告为光控安石 被告一为郑州中诚 诉讼 受疫情等客观因素影响，光控 约 2,000 不适用 收到法 一审判决光控 光控安石
（上海）商业管理 置业发展有限公 安石商管与郑州轻资产项目业 万元 院一审 安石商管支付 商管将在
有限公司（以下简 司、被告二为河南 主方郑州中诚置业发展有限公 判决书 解约赔偿金 2， 法定期限
称“光控安石商 爱购大乐城商业运 司（“中诚置业”）就项目委 000.00 万元。 内提起上
管”） 营管理有限公司郑 托经营管理的业绩目标产生分 诉。
州分公司、被告三 歧且长期无法达成一致。光控
为河南爱购大乐城 安石商管诉请解除与中诚置业
商业运营管理有限 签署的《关于郑州大乐城项目
公司 的委托管理合同》（“《委托
管理合同》”）及《关于郑州
大乐城开票事宜的补充协议》
（“《开票事宜补充协议》”），
以及判令中诚置业向光控安石
商管支付解约赔偿金 2,000 万
元，并承担全部诉讼费用。
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2022 年年度报告
原告为郑州中诚 被 告 为 光 控 安 石 诉讼 针对光控安石商管的起诉，中 约 3,300 2,019.69 收到法 一审判决光控 光控安石
置 业 发 展 有 限 公 （上海）商业管理 诚置业也提起了诉讼，请求判 万元 院一审 安石商管支付 商管将在
司、河南爱购大乐 有限公司 令 光 控安 石 商管 单方 解除 无 判决书 解约赔偿金 2， 法定期限
城商业运营管理 效，应予继续履行。此后，在 000.00 万元。 内提起上
有限公司郑州分 2023 年 2 月 9 日，中诚置业向 诉。
公司（该分公司原 法院提出了变更诉讼请求，现
为中诚置业起诉 诉请为：1、确认光控安石商管
中的第三人，后向 向中诚置业发出的《合同解除
法院提交《以原告 通知》不发生法律效力。2、判
身份参加诉讼申 决解除《委托管理合同》及《开
请书》，并被法官 票事宜补充协议》。3、判决光
同意及记入笔录） 控 安 石商 管 向中 诚置 业补 足
《委托管理合同》约定的保底
营业净收入并计算保底营业净
收入差额及利息。4、光控安石
商管向中诚置业支付解约赔偿
金 2,000 万元。5、光控安石商
管承担诉讼费用、保全费用和
保函等费用。
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2022 年年度报告
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整
改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东、实际控制人规范运作，诚信经营，不存在未履行法院生效判决、所负
数额较大的债务到期未清偿等情况，也未被监管机构出具不诚信记录情况。
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十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
为充分发挥公司与关联方的资源优势和协同效应，增强公司持续经营能力，推动公司不动产资产管理业务更好、更快地发展，经公司第九届董事会第二
十三次（临时）会议决议，并经公司 2020 年第一次临时股东大会批准，公司与宜兴光控等关联方于 2020 年 4 月 3 日续签了《日常关联交易协议》（该协议
有效期为三年，公司 2021、2022 年度的关联交易金额按照 2020 年度的标准执行，详见公司临 2020-001 号、临 2020-003 号、临 2020-007 号、临 2020-013
号公告）。报告期内实际执行情况如下：
（1）关于不动产资产管理业务
单位：万元
受托提供管理及咨询服务 委托提供管理及咨询服务
投资组合
(管理费收入) (管理费支出)
关联方名称 投资主体(公司下属企业)
2022 年度预 报告期内实 2022 年度预计 报告期内实际 2022 年度预计 报告期内实际
计发生金额 际发生金额 发生金额 发生金额 发生金额 发生金额
光控安石（北京）投资管
- - 7,000 4,255 - -
理有限公司及其子公司
宜兴光控投资有限公司 公司及上海嘉宝实业集团
600,000 115,114 - - - -
投资管理有限公司
光控安石（北京）投资管
- - 400 - - -
上海中京电子标签集成技 理有限公司及其子公司
术有限公司 光控安石物业管理（上海）
- - 700 114 - -
有限公司
包括但不限于以上企业 公司及其下属企业 200,000 - 7,300 1,620 3,000 -
合计 / 800,000 115,114 15,400 5,989 3,000 -
注 1：受托提供管理咨询服务收入从与关联方共同投资的基金收取；
注 2：公司每年度可在同一类别预计合计数的范围内平衡使用额度；
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注 3：“关联方名称”既包括上述已列明的关联方，也包括在本议案有效期限内与公司存在关联关系且与公司发生上述日常关联交易的其它关联方；
注 4：与关联方共同投资、认购或受让关联方财产份额/资管计划/股权、资产处置等，统称“投资组合”。
（2）关于存款业务
2022 年度预计金额 报告期末实际金额 预计金额与实际发生金额
关联方 关联交易类别
（万元） （万元） 差异较大的原因
报告期末没有存放于光大银行的
中国光大银行股份有限公司 存款余额 210,700 8,047
融资余额
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）关于对宜兴光控向公司控股子公司光控兴渝提供财务资助进行展期暨构成关联交易之事
重庆光控兴渝置业有限公司（以下简称“光控兴渝”）系公司控股子公司，主要负责开发、运营和
管理重庆朝天门项目。公司关联方宜兴光控投资有限公司（以下简称“宜兴光控”）合计向光控兴渝提
供了人民币 6 亿元借款。截止上述借款到期日（2021 年 11 月 15 日），光控兴渝未向宜兴光控偿还的
借款本金为人民币 15,976 万元（包括部分利息）。
为保障重庆朝天门项目的正常运营和管理，公司于 2022 年 2 月 25 日召开 2022 年第一次临时股东
大会，审议通过了《关于宜兴光控向公司控股子公司光控兴渝提供财务资助进行展期暨构成关联交易的
议案》。同日，根据该次股东大会决议精神，光控兴渝与宜兴光控就光控兴渝未向宜兴光控偿还的借款
分笔签署了两份《借款合同之补充协议》（以下合称“补充协议”）。补充协议项下的未付借款本金合
计为人民币 15,976 万元。双方确认，原《借款合同》项下的借款期间延长 6 个月，展期期间未付借款
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本金利率为 8.5%/年。经宜兴光控认可的书面形式事先同意，借款期限可再延长 6 个月，再次展期期间
（如有）内，未付借款本金利率为 9.5%/年（详见公司临 2022-003 号、2022-007 号、2022-008 号公告）。
2022 年 11 月 9 日，光控兴渝与宜兴光控就上述借款分笔签署了两份新的《借款合同之补充协议》
（以下合称“新补充协议”）。原《借款合同》以及原补充协议（以下合称“原协议”）项下未偿还的
借款本金合计为 15,976 万元，到期日为 2022 年 11 月 15 日。新补充协议的主要内容为：原协议项下借
款到期后继续执行原利率（即 8.5%/年）；关于原协议借款期限的展期事宜，由双方另行协商确定（详
见公司临 2022-063 号公告）。
（2）关于光大控股（江苏）投资有限公司向公司提供财务资助暨构成关联交易之事
为满足公司日常经营的资金需求，根据公司第十届董事会第十七次（临时）会议决议精神，公司于
2022 年 12 月 30 日与光大控股（江苏）投资有限公司（以下简称“光控江苏”）签订了《借款合同》，
光控江苏向公司提供本金为不超过 10.53 亿元借款，借款期限为不超过 3 个月，借款年利率为 6%。2023
年 1 月 16 日，公司 2023 年第一次临时股东大会审议通过了前述事项。该笔财务资助已于 2023 年 4 月
19 日到期，其中 10.53 亿元借款本金至到期日的对应利息已于到期日支付。根据公司第十届董事会第
十九次（临时）会议决议精神，公司于 2023 年 4 月 19 日与光控江苏就公司尚未向其归还的 10.53 亿元
财务资助签署了附条件生效的展期协议。同日，公司与光控江苏、珠海安石宜达企业管理中心（有限合
伙）就为前述财务资助提供质押担保之事签署了《有限合伙份额质押协议》。前述事项尚需提交公司股
东大会审议批准。相关内容详见公司临 2022-070 号、2022-073 号、2022-075 号、2023-001 号、2023-010
号、2023-011 号、2023-013 号公告。
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2022 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海格林风范房
地产发展有限公 联营公司 - - - 10,414.70 - 10,414.70
司
China Everbright
其他关联人 - - - 1,067.93 -1,067.93 -
Finance Limited
光大控股（江苏）
其他关联人 - - - - 54,072.48 54,072.48
投资有限公司
合计 - - - 11,482.63 53,004.55 64,487.18
关联债权债务形成原因 注 1：2007 年 12 月，公司与金地（集团）股份有限公司以及上海格林
风范房地产发展有限公司达成协议，在开发“格林世界”项目过程中，
在出现阶段性资金盈余后，上海格林风范房地产发展有限公司按照其股
东持股比例向公司和金地（集团）股份有限公司提供资金。
注 2：2018 年 1 月，China Everbright Finance Limited 与公司控股
子公司 EBA (Hong Kong) Asset Management Limited 签署协议，China
Everbright Finance Limited 为 EBA (HongKong) Asset Management
Limited 提供不超过 200 万美元借款。本报告期内，该项借款已全部偿
还。
注 3：为满足公司日常经营的资金需求，提高融资效率，2022 年 11 月
光大控股（江苏）投资有限公司（以下简称“光控江苏”）向公司提供
了人民币 5.39 亿元财务资助，期限不超过 3 个月，年利率为 3.65%。
因该笔财务资助的利率水平不高于贷款市场报价利率，且公司无需提供
担保，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，可以免于按
照关联交易的方式审议和披露，故无需提交公司董事会和股东大会审
议。该笔财务资助中的 1 亿元本金及对应利息已于 2023 年 2 月 6 日提
前归还，4.39 亿元本金的对应利息已于 2023 年 2 月 28 日按时归还。
根据公司第十届董事会第十八次（临时）会议决议精神，公司于 2023
年 2 月 28 日与光控江苏就公司尚未向其归还的 4.39 亿元财务资助的展
期事项签署了展期协议。同日，公司及公司全资子公司上海嘉宝实业集
团投资管理有限公司（以下简称“嘉宝投资”）与光控江苏、珠海安石
宜颖投资中心（有限合伙）、上海光稳投资中心（有限合伙）就为前述
财务资助提供质押担保之事签署了《基金份额质押协议》。2023 年 3
月 16 日，公司 2023 年第二次临时股东大会审议通过了前述事项。2023
年 4 月 21 日，公司向光控江苏提前归还了上述 4.39 亿元借款本金及相
应利息。同日，公司及嘉宝投资为该笔财务资助向光控江苏提供的质押
担保相应解除。相关内容详见公司临 2023-005 号、2023-006 号、
2023-008 号、2023-009 号、2023-015 号公告。
关联债权债务对公司的影响 无重大影响
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保是
担保发生日 是否为
与上市 被担保 担保 担保 担保类 担保物 否已经 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 担保金额 期(协议签 关联方
公司的 方 起始日 到期日 型 （如有） 履行完 否逾期 金额 情况 关系
署日) 担保
关系 毕
光大嘉 公司本 北京华 136,200.00 2021/06/21 2021/06/21 2036/06/09 连带责 / 否 否 / 提供反 否 /
宝股份 部 信恒盛 任担保 担保
有限公 投资管
司 理有限
公司
光大嘉 公司本 光证资 80,000.00 2022/7/12 2022/7/19 2040/7/18 一般担 / 否 否 / 注5 否 /
宝股份 部 管-光控 保
有限公 安石商
司 业地产
第4期资
产支持
专项计
划
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 80,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 215,700.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -
报告期末对子公司担保余额合计（B） 157,206.85
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 372,906.85
担保总额占公司净资产的比例(%) 52.94
其中：
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为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额 292,906.85
（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 20,676.20
上述三项担保金额合计（C+D+E） 313,583.05
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 /
担保情况说明 /
注 1：上海安依投资有限公司（以下简称“安依投资”）系公司参与投资的光控安石-中关村私募投资基金的全资子公司，主要持有、运营、管理北京中关村
项目物业，北京华信恒盛投资管理有限公司（以下简称“华信恒盛”）系安依投资下属的三个全资项目公司之一，主要持有、运营、管理北京中关村项目 A、
B 区物业。为满足北京中关村项目物业运营、管理之需要，公司为华信恒盛或其股东安依投资向金融机构申请再融资提供连带责任担保，借款期限为不超过
15 年（含 15 年）,担保金额不超过人民币 16 亿元本金及相关利息等。该事项已经公司第十届董事会第七次会议、2020 年度股东大会审议通过（详见公司临
2021-016 号、2021-021 号公告）。根据该次股东大会决议精神，华信恒盛与江苏银行股份有限公司北京分行（以下简称“江苏银行北京分行”）、华夏银行
股份有限公司北京国贸支行（以下简称“华夏银行北京国贸支行”）签订了《固定资产银团贷款合同》，该合同项下的借款金额为不超过人民币 13.62 亿元。
2021 年 6 月 21 日，公司为华信恒盛的上述借款与江苏银行北京分行、华夏银行北京国贸支行签订《银团贷款保证合同》 （详见公司临 2021-022 号公告）。
注 2：关于光大安石虹桥中心项目对外融资并由公司为其提供担保之事，已于 2020 年 7 月 15 日经公司 2020 年第三次临时股东大会审议批准，即公司并表单
位上海光野投资中心（有限合伙）的下属企业--上海安赟投资有限公司、上海泰琳实业有限公司（以下简称“上海安赟”、“上海泰琳”，对应光大安石虹
桥中心项目）在不超过人民币 35.9 亿元的范围内进行融资，公司和上海泰琳同时为上海安赟向金融机构申请的贷款提供连带责任担保，公司为上海泰琳利用
其项目土地使用权及在建工程向金融机构申请的抵押贷款提供连带责任担保（详见公司临 2020-038 号、2020-042 号公告）。根据该次股东大会决议精神，
上海安赟与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行（以下简称“工行黄浦支行”）签订了《并购借款合同》，借款金额为人民币 6.465 亿元；上海泰琳
与工行黄浦支行签订了《固定资产借款合同》，借款金额为人民币 23 亿元。2020 年 7 月 21 日，公司为上海安赟的上述借款与工行黄浦支行签订了《保证合
同》。同日，公司为上海泰琳上述 23 亿借款中的 10 亿元与工行黄浦支行签订了《保证合同》（详见公司临 2020-045 号公告）。
注 3：2021 年 9 月 15 日，公司召开 2021 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于公司为光证资管-光控安石商业地产第 4 期资产支持专项计划（静安大融
城）提供增信措施的议案》，即公司通过担任光证资管-光控安石商业地产第 4 期资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）流动性支持机构、差额补足(不
超过 10 亿元为限,构成“类担保”)承诺人及公司或公司指定主体担任优先收购权人的方式，为该专项计划提供增信措施（详见公司临 2021-027 号、2021-031
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号公告）。根据该次股东大会决议精神，公司于 2022 年 7 月 12 日与上海光大证券资产管理有限公司（代表专项计划）签订了《专项计划差额补足协议》、
《专项计划流动性支持协议》和《专项计划优先收购权协议》（详见公司临 2022-047 号公告）。
注 4：2022 年 6 月 14 日，公司召开 2022 年第三次临时股东大会，审议通过了《关于公司为观音桥大融城资产支持专项计划提供增信措施的议案》，即公司
通过担任观音桥大融城资产支持专项计划（暂定名， 最终以设立时的名称为准）流动性支持机构、公司或公司指定主体担任优先收购权人的方式，为该专项
计划提供增信措施。截止报告日，公司尚未与相关单位签订增信协议。（详见公司临 2022-042 号、2022-043 号、2022-045 号公告）
注 5：公司控股子公司光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司向公司出具承诺函，承诺对公司履行担保产生的损失（如有）予以相应补偿。
注 6：上述担保金额不包括公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供阶段性贷款担保。
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2022 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财 自有资金 4,200.00 8,500.00 0.00
其他 自有资金 - 1,000.00 0.00
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
资金 减值准备
委托理 委托理财 委托理财 委托理财 报酬确定 实际收益 实际收回 是否经过法 未来是否有委
受托人 来源 计提金额
财类型 金额 起始日期 终止日期 方式 或损失 情况 定程序 托理财计划
(如有)
上海银行 银行理 非保本浮
7,000.00 2021/5/17 不定期 自有资金 133.10 400.00 是 否 /
白玉支行 财产品 动收益
光大银行 银行理 非保本浮
2,900.00 2022/8/24 不定期 自有资金 14.87 1,000.00 是 否 /
控江支行 财产品 动收益
首誉光控
非保本浮
资产管理 其他 1,000.00 2020/6/30 不定期 自有资金 - - 是 否 /
动收益
有限公司
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
1、关于注册和发行非金融企业债务融资工具之事
为进一步拓宽公司融资渠道，优化公司债务结构，满足公司经营发展需要，公司向中国银行间市场
交易商协会（以下简称“交易商协会”）申请注册和发行总额不超过人民币 35 亿元（含 35 亿元）的非
金融企业债务融资工具（即中期票据及定向债务融资工具）。该事项已经公司第十届董事会第十二次（临
时）会议、2022 年第二次临时股东大会审议通过（详见公司临 2022-010 号、2022-013 号、2022-021
号公告）。公司已收到交易商协会出具的两份《接受注册通知书》（中市协注[2022]MTN724 号、中市
协注[2022]MTN725 号），交易商协会同意接受公司中期票据注册，注册金额分别为 19 亿元和 16 亿元
（详见公司临 2022-051 号公告）。报告期内，相关发行准备工作正在推进中。2023 年 4 月 19 日，公
司发行 2023 年度第一期中期票据，发行金额为 10 亿元，期限为 1+1 年，发行利率为 4.47％（详见临
2023-014 号公告）。
2、关于调整公司董事、监事和高级管理人员责任险保费支出标准之事
2021 年 3 月 19 日，公司召开 2021 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司为董事、监事
和高级管理人员购买责任险的议案》。根据该次股东大会决议精神，公司与有关保险公司签署了购买董
事、监事及高级管理人员责任险（以下简称“董监高责任险”）的相关协议。根据保险市场实际情况，
考虑到后续保费上涨等因素，公司董事会提请股东大会将董监高责任险保费支出标准从“不超过人民币
50 万元/年”调整至“不超过人民币 120 万元/年”，关于董监高责任险的其他相关事宜，仍按照公司
2021 年第一次临时股东大会批准的相关议案执行。该事项已经公司第十届董事会第十三次会议、第十
届监事会第十一次会议审议，因该事项构成关联交易，全体董事、监事均回避表决（详见公司临 2022-024、
2022-025 号、2022-033 号公告）。该事项已于 2022 年 5 月 20 日经公司 2021 年年度股东大会审议通过
（详见公司临 2022-039 号公告）。2022 年 6 月 1 日，公司已与有关保险公司签署购买董监高责任险的
协议。
3、关于为观音桥大融城资产支持专项计划提供增信措施之事
为丰富和完善公司在管基金项目的退出方式，进一步巩固“募、投、管、退”全产业链的核心竞争
优势，公司拟通过担任观音桥大融城资产支持专项计划（暂定名，最终以设立时的名称为准，以下简称
“专项计划”）流动性支持机构、公司或公司指定主体担任优先收购权人的方式，为该专项计划提供增
信措施。该事项已经公司第十届董事会第十四次（临时）会议、2022 年第三次临时股东大会审议通过
（详见公司临 2022-042 号、2022-043 号、2022-045 号公告）。公司将根据该事项后续的进展情况，适
时与相关单位签订《专项计划流动性支持协议》、《专项计划优先收购权协议》。
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2022 年年度报告
4、关于对公司向中关村项目提供的财务资助进行展期之事、向中关村项目再提供不超过人民币 1.1 亿
元财务资助之事
上海安依投资有限公司（以下简称“安依投资”）系公司参与投资的光控安石-中关村私募投资基
金的全资子公司，主要持有、运营、管理北京中关村项目物业。为满足北京中关村项目物业运营、管理
的资金需要，公司于 2022 年 4 月 21 日召开 2022 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于对公司向
中关村项目提供的财务资助进行展期的议案》（详见公司临 2022-021 号公告），即同意对此前已向安
依投资提供的合计人民币 44,000 万元财务资助及其利息进行展期。根据该次股东大会决议精神，公司
与安依投资就上述财务资助展期事项分笔签署了三份《借款展期合同》（以下合称“展期合同”）。展
期合同项下的借款本金合计为人民币 44,000 万元，展期期限均至 2023 年 6 月 30 日，展期期间借款本
金年利率均为 8%（详见公司临 2022-023 号公告）。
2022 年 5 月 20 日，公司召开 2021 年年度股东大会，审议通过了《关于公司向中关村项目提供财
务资助的议案》（详见公司临 2022-032 号公告），即同意向安依投资再提供不超过人民币 1.1 亿元的
财务资助。根据该次股东大会决议精神，公司与安依投资就上述财务资助事项签署了《借款合同》。该
合同项下的借款本金为不超过人民币 1.1 亿元，借款期限为自每笔借款的发放之日起不超过 365 日，借
款年利率为 8%（详见公司临 2022-040 号公告）。该笔财务资助已于 2022 年 12 月提前结清本金及利息。
5、关于对公司向光大安石中心项目及重庆北碚项目提供的财务资助分别进行展期之事
瑞诗房地产开发（上海）有限公司（以下简称“瑞诗公司”）系公司并表主体光控安石-上海一号
私募投资基金（以下简称“光控上海一号私募基金”）之下属企业上海安功投资有限公司的全资子公司，
主要持有、运营、管理光大安石中心项目。重庆维碚仓储服务有限公司（以下简称“重庆维碚”）系公
司参与投资的珠海安石宜灏投资中心（有限合伙）（以下简称“安石宜灏”）的下属全资子公司，主要
持有、运营、管理重庆北碚项目。
为满足光大安石中心项目及重庆北碚项目运营、管理的资金需要，公司于 2022 年 5 月 20 日召开
2021 年年度股东大会，审议通过了《关于对公司向光大安石中心项目提供的财务资助进行展期的议案》、
《关于对公司向重庆北碚项目提供的财务资助进行展期的议案》（详见公司临 2022-039 号公告），即
同意对此前已分别向瑞诗公司、重庆维碚提供的人民币 90,860 万元、3,000 万元财务资助及其利息进
行展期。根据该次股东大会决议精神，公司于 2022 年 6 月 30 日与重庆维碚就上述财务资助展期事项签
署了《借款合同之补充协议二》（以下简称“补充协议”），该补充协议项下的借款本金合计为人民币
3,000 万元，展期期限至 2022 年 12 月 30 日，展期期间借款年利率为 8.5%。公司于 2022 年 8 月 4 日与
瑞诗公司就上述财务资助展期事项签署了《借款展期合同》（以下简称“展期合同”），该展期合同项
下的借款本金合计为人民币 90,860 万元，展期期限至 2023 年 6 月 30 日，展期期间借款年利率为 8.5%
（详见公司临 2022-049 号公告）。
为满足重庆北碚项目运营、管理的资金需要，公司于 2022 年 11 月 16 日召开 2022 年第四次临时股
东大会，审议通过了《关于对公司向参股公司重庆维碚提供的财务资助进行展期的议案》（详见公司临
2022-065 号公告），即同意对之前向重庆维碚提供的 3,000 万元财务资助及利息再次进行展期。根据
该次股东大会决议精神，公司与重庆维碚于 2022 年 12 月 12 日就上述财务资助展期事项签署了《借款
合同之补充协议三》（以下简称“展期合同”）。展期合同项下的借款本金为人民币 3,000 万元，展期
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2022 年年度报告
期限至 2023 年 12 月 31 日，展期期间未付借款本金的利率为 8.5%/年，未付利息不再产生新的利息（详
见公司临 2022-067 号公告）。
6、关于对公司及光大安石向并表的朝天门项目提供的财务资助进行债务结构调整并展期之事
重庆光控兴渝置业有限公司（以下简称“光控兴渝”）系公司控股子公司，主要负责开发、运营和
管理重庆朝天门项目。根据公司内部授权，经公司董事会执行委员会之前批准，公司先后向光控兴渝提
供了四笔合计 42,600 万元的财务资助（年利率均为 8.5%），公司控股子公司光大安石向光控兴渝提供
了一笔 41,000 万元的财务资助（年利率为 8%）。
为保障重庆朝天门项目的正常运营和管理，并优化该项目的债务结构，公司于 2022 年 11 月 16 日
召开 2022 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于对公司及光大安石向并表的朝天门项目提供的财
务资助进行债务结构调整并展期的议案》（详见公司临 2022-065 号公告），即公司同意光控兴渝将其
对公司及光大安石的 83,600 万元借款本金（以下统称“财务资助”）的债务转移给其母公司重庆光控
新业实业发展有限公司（以下简称“光控新业”，与光控兴渝同属公司并表范围内的重庆朝天门项目），
并同意对前述转移的财务资助进行展期。根据该次股东大会决议精神，公司与光控兴渝、光控新业于
2022 年 12 月 13 日签署了《债务转移及借款展期协议》（以下简称“《展期协议一》”），根据《展
期协议一》，光控兴渝将其尚未向公司偿还的 42,600 万元借款本金债务转移给光控新业，该笔借款展
期至 2023 年 6 月 30 日，展期期间的借款年利率为 8.5%。同日，公司控股子公司光大安石与光控兴渝、
光控新业另行签署了《债务转移及借款展期协议》（以下简称“《展期协议二》”），根据《展期协议
二》，光控兴渝将其尚未向光大安石偿还的 41,000 万元借款本金债务转移给光控新业，该笔借款展期
至 2023 年 6 月 30 日，展期期间的借款年利率为 8%（详见公司临 2022-068 号公告）。
7、关于公司及下属企业减免租金之事
2022 年上半年，国内疫情防控形势严竣。公司积极贯彻各项防疫政策，主动配合政府，切实做好
防疫工作。同时，公司积极履行社会责任，参考相关政策的基本精神，结合自身实际情况，对承租公司
及公司下属企业自有经营性房产和使用权房、从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商
户为主）减免 2022 年度部分租金。本次租金减免事项已经公司董事会执行委员会批准，无需提交公司
董事会或股东大会审议（详见公司临 2022-050 号公告）。本次减免租金安排涉及公司 2022 年度营业收
入为人民币 1.27 亿元，对公司 2022 年度归属于上市公司股东的净利润影响为人民币 0.57 亿元。
8、关于 2020 年度第一期定向债务融资工具回售及本息兑付之事、关于 2020 年度第三期中期票据完成
部分回售、本息兑付以及未回售存续金额提前兑付之事
公司于 2020 年 10 月 28 日发行了 2020 年度第一期定向债务融资工具（债券简称：20 光大嘉宝 PPN001；
债券代码：032000924，以下简称“本期债券”），发行金额为人民币 5 亿元，发行票面利率为 4.4%，
发行期限为 2+1 年（详见公司临 2020-063 号公告）。2022 年 10 月 31 日，公司完成了本期债券的全部
回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币 5.22 亿元（详见公司临 2022-062 号公告）。
公司于 2020 年 11 月 27 日至 11 月 30 日发行了 2020 年度第三期中期票据（债券简称：20 光大嘉
宝 MTN003，债券代码：102002218，以下简称“本期中票”），发行金额为人民币 4 亿元，发行利率为
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4.48％，发行期限为 2+1 年（详见公司临 2020-065 号公告）。2022 年 12 月 1 日，公司完成了本期中
票的部分回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币 3.8792 亿元。本期中票未回售存续本金为人
民币 3,000 万元，到期日为 2023 年 12 月 1 日，票面利率调整为 1.00%（详见公司临 2022-066 号公告）。
2022 年 12 月 14 日，公司完成了本期中票未回售存续本金的提前兑付事项，并支付了自 2022 年 12 月 1
日至 2022 年 12 月 14 日期间的应计利息，本息兑付金额合计为 30,010,684.93 元（详见公司临 2022-069
号公告）。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：亿股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市 交易终止日
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 交易数量 期
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
光大嘉宝股份有限公
司 2022 年面向专业投 2022 年 9 2022 年 9 月 2025 年 9 月
4.50% 8.80 8.80
资者公开发行公司债 月 21 日 27 日 21 日
券（第一期）（品种一）
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
关于公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）的发行情况，详见本报
告第九节“债券相关情况”之“1.公司债券基本情况”。
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2022 年年度报告
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 42,242
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 44,750
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有限 质押、标记或冻结
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例
售条件股 情况 股东性质
（全称） 减 量 (%)
份数量 股份状态 数量
北京光控安宇
投资中心（有限 - 211,454,671 14.10 - 无 - 国有法人
合伙）
上海嘉定建业
投资开发有限 - 161,678,520 10.78 - 无 - 国有法人
公司
上海光控股权
投资管理有限 - 148,392,781 9.89 - 无 - 国有法人
公司
上海嘉定伟业
境内非国有
投资开发有限 - 94,540,386 6.30 - 无 -
法人
公司
上海安霞投资
中心（有限合 - 77,559,297 5.17 - 无 - 国有法人
伙）
上海嘉加（集 境内非国有
- 40,073,475 2.67 - 无 -
团）有限公司 法人
上海南翔资产 境内非国有
- 33,654,598 2.24 - 无 -
经营有限公司 法人
上海嘉定缘和 境内非国有
- 29,322,479 1.96 - 无 -
贸易有限公司 法人
平安银行股份
有限公司－招
商核心竞争力 23,881,287 23,881,287 1.59 - 无 - 其他
混合型证券投
资基金
续文阁 5,292,300 10,013,400 0.67 - 无 - 境内自然人
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2022 年年度报告
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
北京光控安宇投资中心（有限 人民币普
211,454,671 211,454,671
合伙） 通股
上海嘉定建业投资开发有限 人民币普
161,678,520 161,678,520
公司 通股
上海光控股权投资管理有限 人民币普
148,392,781 148,392,781
公司 通股
上海嘉定伟业投资开发有限 人民币普
94,540,386 94,540,386
公司 通股
上海安霞投资中心（有限合 人民币普
77,559,297 77,559,297
伙） 通股
人民币普
上海嘉加（集团）有限公司 40,073,475 40,073,475
通股
人民币普
上海南翔资产经营有限公司 33,654,598 33,654,598
通股
人民币普
上海嘉定缘和贸易有限公司 29,322,479 29,322,479
通股
平安银行股份有限公司－招
人民币普
商核心竞争力混合型证券投 23,881,287 23,881,287
通股
资基金
人民币普
续文阁 10,013,400 10,013,400
通股
前十名股东中回购专户情况
不适用
说明
上述股东委托表决权、受托表
不适用
决权、放弃表决权的说明
1、股东上海嘉定建业投资开发有限公司和上海嘉定伟业投资开发有限
公司为一致行动人。2、股东上海光控股权投资管理有限公司、北京光
上述股东关联关系或一致行
控安宇投资中心（有限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙）同属中
动的说明
国光大控股有限公司的下属企业。除此之外，公司未知其他股东之间是
否存在关联关系。
表决权恢复的优先股股东及
不适用
持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
√适用 □不适用
战略投资者或一般法人的名称 约定持股起始日期 约定持股终止日期
北京光控安宇投资中心（有限合伙） 2016 年 2 月 4 日 2019 年 2 月 4 日
上海安霞投资中心（有限合伙） 2016 年 2 月 4 日 2019 年 2 月 4 日
北京光控安宇投资中心(有限合伙)、上海安霞投资中心（有限合伙）
战略投资者或一般法人参与配售新 认购公司 2015 年非公开发行股票，分别成为公司前 10 名股东，具
股约定持股期限的说明 体情况详见公司临 2016-009 号公告、本报告中“前十名股东持股
情况”等有关内容。
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2022 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心（有限
名称
合伙）、上海安霞投资中心（有限合伙）联合持股主体
单位负责人或法定代表人 详见本表“其他情况说明”
成立日期 详见本表“其他情况说明”
主要经营业务 详见本表“其他情况说明”
报告期内控股和参股的其他境内外
无
上市公司的股权情况
其他情况说明 截止报告期末，上海光控股权投资管理有限公司及其一致行
动人北京光控安宇投资中心（有限合伙）、上海安霞投资中心（有
限合伙）分别持有公司股票 148,392,781 股、211,454,671 股、
77,559,297 股，合计持股 437,406,749 股，占公司总股本的比例
为 29.17%，合并为公司第一大持股主体。
1、上海光控股权投资管理有限公司成立于 2013 年 06 月 18
日；法定代表人：王凯伦；经营范围：股权投资管理，股权投资，
投资咨询。
2、北京光控安宇投资中心（有限合伙）成立于 2014 年 01
月 06 日；执行事务合伙人:上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司；
经营范围：项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询；企业管
理咨询。
3、上海安霞投资中心（有限合伙）成立于 2014 年 03 月 12
日；执行事务合伙人:重庆光控股权投资管理有限公司；经营范
围：实业投资，投资管理，资产管理，投资咨询、企业管理咨询
（以上咨询均除经纪）。
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 中国光大集团股份公司
单位负责人或法定代表人 王江
成立日期 1990 年 11 月 12 日
投资和管理金融业包括银行、证券、保险、基金、信托、期货、
租赁、金银交易；资产管理；投资和管理非金融业。（市场主
主要经营业务 体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项
目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事
国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
报告期内控股和参股的其他境内外上
详见注 1
市公司的股权情况
其他情况说明 /
注 1：
公司 直接/ 股票代码及上市
序号 被投资企业名称 持股比例(%)
名称 间接 地点
1 间接 中国光大控股有限公司 0165.HK 49.74
2 间接 中国飞机租赁集团控股有限公司 1848.HK 38.08
Ying Li International Real Estate
3 间接 Limited 5DM（新交所） 72.04
英利国际置业股份有限公司
Kinergy Corporation Ltd.
4 间接 3302.HK 28.58
精技集团有限公司
5 间接 上海瑞威资产管理股份有限公司 1835.HK 5.22
6 间接 中国光大环境(集团)有限公司 0257.HK 43.01
7 间接 中国光大绿色环保有限公司 1257.HK 70.81
U9E（新交所）,
8 间接 中国光大水务有限公司 72.87
中国 1857.HK
9 光大 间接 光大永年有限公司 3699.HK 74.99
集团
直接持有 47.96，
股份 直接及 601818.SH,
10 中国光大银行股份有限公司 间接持有 3.31，
公司 间接 6818.HK
合计持有 51.27
直接持有 25.15，
直接及 601788.SH,
11 光大证券股份有限公司 间接持有 20.73，
间接 6178.HK
合计持有 45.88
直接持有 2.99，
直接及
12 中青旅控股股份有限公司 600138.SH 间接持有 20.00，
间接
合计持有 22.99
直接持有 14.12，
直接及
13 嘉事堂药业股份有限公司 002462.SZ 间接持有 14.36，
间接
合计持有 28.48
000166.SZ,
14 直接 申万宏源集团股份有限公司 3.99
6806.HK
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2022 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到
80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
单位负责人或 组织机构 主要经营业务或
法人股东名称 成立日期 注册资本
法定代表人 代码 管理活动等情况
上海嘉定建业投 1993 年 5 月 7 财政信用、融资、
邢志刚 13367975-8 22,100
资开发有限公司 日 投资开发。
情况说明 上述股东的一致行动人为上海嘉定伟业投资开发有限公司。
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否存
投资者
在终止
还本付息 交易场 适当性 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 上市交
方式 所 安排（如 制
易的风
有）
险
光大嘉宝股份 详见公 详见公
详见公司
有限公司公开 上海证 司债券 司债券
2019 年 9 2019 年 9 2024 年 9 债券其他
发行 2019 年 19 嘉宝 01 155736 - 4.46 券交易 其他情 其他情 否
月 24 日 月 24 日 月 24 日 情况的说
公司债券（第 所 况的说 况的说
明1
一期） 明2 明2
光大嘉宝股份
有限公司 2022 详见公 详见公
详见公司
年面向专业投 上海证 司债券 司债券
2022 年 9 2022 年 9 2025 年 9 债券其他
资者公开发行 22 嘉宝 01 137796 8.80 4.50 券交易 其他情 其他情 否
月 21 日 月 21 日 月 21 日 情况的说
公司债券(第 所 况的说 况的说
明3
一期)(品种 明4 明4
一)
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2022 年年度报告
注：报告期内公司下属企业上海奇伊投资管理咨询有限公司通过北方国际信托股份有限公司设立欣荣 1 号债券投资单一资金信托计划持有 48,100.00 万
元光大嘉宝股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一)。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
“19 嘉宝 01”债券于 2020 年 9 月 24 日完成首次付息、于 2021 年 9 月 24 日完成第二次付息、于 2022 年 9 月
26 日完成第三次付息以及兑付剩余全额本金，并于 2022 年 10 月 13 日在上海证券交易所摘牌。相关事宜详见
披露在上证债券信息网（http://bond.sse.com.cn/）的“光大嘉宝股份有限公司公开发行 2019 年公司债券(第
光大嘉宝股份有限公司公开发行 2019 年
一期)2020 年付息公告”、“光大嘉宝股份有限公司公开发行 2019 年公司债券(第一期)2021 年付息公告”、
公司债券（第一期）
“光大嘉宝股份有限公司公开发行 2019 年公司债券(第一期)2022 年付息公告”、“光大嘉宝股份有限公司公开
发行 2019 年公司债券(第一期)2022 年债券回售实施结果公告”、“光大嘉宝股份有限公司公开发行 2019 年
公司债券(第一期)2022 年提前摘牌公告”。
光大嘉宝股份有限公司 2022 年面向专业
“22 嘉宝 01”债券的起息日为 2022 年 9 月 21 日，将于 2023 年 9 月 21 日支付首期利息（如遇法定节假日或
投资者公开发行公司债券(第一期)(品种
休息日延至其后的第 1 个工作日；顺延期间付息款项不另计利息）。
一)
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2022 年年度报告
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
根据《光大嘉宝股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）募集说明书》中设定的发行人
调整票面利率相关条款，“19 嘉宝 01”债券在存续期内前 3 年（2019 年 9 月 24 日至 2022 年 9 月 23
日）票面利率为 4.46%，债券存续期的第 3 年末，公司选择下调票面利率，即债券票面利率调整为 4.30%，
并在存续期的第 4 年至第 5 年（2022 年 9 月 24 日至 2024 年 9 月 23 日）固定不变。
根据《光大嘉宝股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）募集说明书》中设定的回售条
款，“19 嘉宝 01”债券持有人于回售登记期（2022 年 8 月 26 日至 2022 年 9 月 1 日）内对其所持有的
全部或部分“19 嘉宝 01”债券登记回售，回售价格为债券面值（100 元/张）。根据中国证券登记结算
有限责任公司上海分公司对本期债券回售情况的统计，“19 嘉宝 01”债券回售有效期登记数量为
880,000 手，回售金额为 880,000,000 元。根据《光大嘉宝股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第
一期）2022 年债券回售实施结果公告》，公司对回售债券不进行转售，经公司最终确认，“19 嘉宝 01”
债券回售并注销金额为 880,000,000 元。“19 嘉宝 01”债券于 2022 年 10 月 13 日在上海证券交易所提
前摘牌。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
东方证券承销保荐 上海市黄浦区中山南路 浦晓舟、卢彤、
- 021-23153888
有限公司 318 号 24 层 邓云升
北京市朝阳区建国门外大
联合资信评估股份
街 2 号中国人保财险大厦 - 卢瑞、张超 010-85679696
有限公司
17 层
上海市通力律师事 上海市银城中路 68 号时代
- 陈军 021-31358666
务所 金融中心 16 楼和 19 楼
上海市虹口区东大名路 陆士敏、奚晓茵、
众华会计师事务所
1089 号北外滩来福士广场 莫旭巍、李明、 李明 021-63525500
（特殊普通合伙）
东塔楼 18 楼 贾舜豪
北京市海问律师事 北京市朝阳区东三环中路
- 王爻、宋淑一 010-85606888
务所 5 号财富金融中心 20 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集
募集资金违
募集资金专 说明书承诺
募集资金总 规使用的整
债券名称 已使用金额 未使用金额 项账户运作 的用途、使
金额 改情况（如
情况（如有） 用计划及其
有）
他约定一致
光大嘉宝股份
有限公司公开
发行 2019 年公 8.80 8.80 - 良好 无 是
司债券（第一
期）
光大嘉宝股份
有限公司 2022
年面向专业投
8.80 8.80 - 良好 无 是
资者公开发行
公司债券(第一
期)(品种一)
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
2022 年 6 月 24 日，联合资信评估股份有限公司对本公司“19 嘉宝 01”债券进行了跟踪信用评级。
联合资信评估股份有限公司在对本公司 2021 年度经营状况等进行综合分析与评估的基础上，出具了《光
大嘉宝股份有限公司 2022 年跟踪评级报告》，维持“19 嘉宝 01”债券信用等级为“AA+”，维持本公司
主体长期信用等级为“AA+”，并维持评级展望为“稳定”，与前次评级结果相比没有变化，评级报告
详见上证债券信息网（http://bond.sse.com.cn/）。
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2022 年年度报告
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是否
变更对债券
是否发生 变更后 变更原 已取得有
现状 执行情况 投资者权益
变更 情况 因 权机构批
的影响
准
“19 嘉宝 01”债券为无
担保债券。为了有效地维
护债券持有人的合法权
益，公司制定了一系列工
作计划和保障措施，包括
制定专门的债券募集资
前述偿债计
金使用计划，切实做到专
划及保障措
款专用；制定《债券持有
施在报告期
人会议规则》；与东方证 否 不适用 不适用 不适用 不适用
内执行情况
券承销保荐有限公司签
良好，无重大
订《债券受托管理协议》，
变化。
充分发挥债券受托管理
人的作用；设立专门的偿
付工作小组；严格履行信
息披露义务和公司承诺
等，确保按时、足额偿付
本期债券。
“22 嘉宝 01”债券为无
担保债券。为了有效地维
护债券持有人的合法权
益，公司制定了一系列工
作计划和保障措施，包括
制定专门的债券募集资
前述偿债计
金使用计划，切实做到专
划及保障措
款专用；制定《债券持有
施在报告期
人会议规则》；与东方证 否 不适用 不适用 不适用 不适用
内执行情况
券承销保荐有限公司签
良好，无重大
订《债券受托管理协议》，
变化。
充分发挥债券受托管理
人的作用；设立专门的偿
付工作小组；严格履行信
息披露义务和公司承诺
等，确保按时、足额偿付
本期债券。
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2022 年年度报告
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
1、“19 嘉宝 01”债券票面利率为 4.46%，采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一
次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券起息日为 2019 年 9 月 24 日，2020 年至 2024 年每
年的 9 月 24 日为上一计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日延至其后的第 1 个工作日；顺延期
间付息款项不另计利息）。“19 嘉宝 01”债券最终到期日为 2024 年 9 月 24 日。若投资者放弃回售选
择权，则本期债券的本金支付日为 2024 年 9 月 24 日；若投资者部分或全部行使回售选择权，则回售部
分债券的本金支付日为 2022 年 9 月 24 日，未回售部分债券的本金兑付日为 2024 年 9 月 24 日（如遇非
交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
2、“19 嘉宝 01”债券于 2019 年 9 月 30 日起在上海证券交易所交易市场集中竞价系统和固定收益
证券综合电子平台上市，并采取竞价、报价、询价和协议交易方式面向合格投资者中的机构投资者交易。
3、“22 嘉宝 01”债券票面利率为 4.50%，采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一
次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券起息日为 2022 年 9 月 21 日，2023 年至 2025 年每
年的 9 月 21 日为上一计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日延至其后的第 1 个工作日；顺延期
间付息款项不另计利息）。“22 嘉宝 01”债券最终到期日为 2025 年 9 月 21 日。若投资者放弃回售选
择权，则本期债券的本金支付日为 2025 年 9 月 21 日；若投资者部分或全部行使回售选择权，则回售部
分债券的本金支付日为 2024 年 9 月 21 日，未回售部分债券的本金兑付日为 2025 年 9 月 21 日（如遇非
交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日）。
4、“22 嘉宝 01”债券于 2022 年 9 月 27 日起在上海证券交易所交易市场集中竞价系统和固定收益
证券综合电子平台上市，并采取竞价、报价、询价和协议交易方式面向合格投资者中的机构投资者交易。
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2022 年年度报告
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否存
投资者适当 在终止
债券 利率 还本付息方 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 性安排（如 交易机制 上市交
余额 （%） 式 所
有） 易的风
险
光大嘉宝股 详见非金融 详见非金融
详见非金融
份有限公司 企业债务融 全国银 企业债务融
20 光大嘉 2020 年 6 2020 年 6 2025 年 6 企业债务融
2020 年度第 102001136 12 3.98 资工具其他 行间债 资工具其他 否
宝 MTN001 月8日 月 10 日 月 10 日 资工具其他
一期中期票 情况的说明 券市场 情况的说明
情况的说明 1
据 1 1
光大嘉宝股 详见非金融 详见非金融
详见非金融
份有限公司 企业债务融 全国银 企业债务融
20 光大嘉 2020 年 8 2020 年 8 2025 年 8 企业债务融
2020 年度第 102001604 4 3.97 资工具其他 行间债 资工具其他 否
宝 MTN002 月 20 日 月 24 日 月 24 日 资工具其他
二期中期票 情况的说明 券市场 情况的说明
情况的说明 2
据 2 2
光大嘉宝股 详见非金融 详见非金融
详见非金融
份有限公司 2020 年 企业债务融 全国银 企业债务融
20 光大嘉 2020 年 12 2023 年 12 企业债务融
2020 年度第 102002218 11 月 27 - 注1 资工具其他 行间债 资工具其他 否
宝 MTN003 月1日 月1日 资工具其他
三期中期票 日 情况的说明 券市场 情况的说明
情况的说明 3
据 3 3
光大嘉宝股 详见非金融 详见非金融
详见非金融
份有限公司 2020 年 企业债务融 全国银 企业债务融
20 光大嘉 2020 年 10 2023 年 10 企业债务融
2020 年度第 32000924 10 月 28 - 注2 资工具其他 行间债 资工具其他 否
宝 PPN001 月 30 日 月 30 日 资工具其他
一期定向债 日 情况的说明 券市场 情况的说明
情况的说明 4
务融资工具 4 4
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2022 年年度报告
光大嘉宝股 详见非金融 详见非金融
详见非金融
份有限公司 企业债务融 全国银 企业债务融
21 光大嘉 2021 年 1 2021 年 1 2024 年 1 企业债务融
2021 年度第 32100136 - 注3 资工具其他 行间债 资工具其他 否
宝 PPN001 月 22 日 月 26 日 月 26 日 资工具其他
一期定向债 情况的说明 券市场 情况的说明
情况的说明 5
务融资工具 5 5
光大嘉宝 详见非金融 详见非金融
详见非金融
2018 年度第 18 光大嘉 2018 年 企业债务融 全国银 企业债务融
2018 年 10 2036 年 7 企业债务融
一期资产支 宝 ABN001 81800151 10 月 25 3.682 5.85 资工具其他 行间债 资工具其他 否
月 30 日 月 20 日 资工具其他
持票据优先 A 优先 A 日 情况的说明 券市场 情况的说明
情况的说明 6
级 6 6
光大嘉宝 详见非金融 详见非金融
详见非金融
2018 年度第 18 光大嘉 2018 年 企业债务融 全国银 企业债务融
2018 年 10 2036 年 7 企业债务融
一期资产支 宝 ABN001 81800152 10 月 25 2.76 7.2 资工具其他 行间债 资工具其他 否
月 30 日 月 20 日 资工具其他
持票据优先 B 优先 B 日 情况的说明 券市场 情况的说明
情况的说明 6
级 6 6
详见非金融 详见非金融
光大嘉宝 详见非金融
18 光大嘉 2018 年 企业债务融 全国银 企业债务融
2018 年度第 2018 年 10 2036 年 7 企业债务融
宝 ABN001 81800153 10 月 25 0.01 - 资工具其他 行间债 资工具其他 否
一期资产支 月 30 日 月 20 日 资工具其他
次 日 情况的说明 券市场 情况的说明
持票据次级 情况的说明 6
6 6
注 1：“20 光大嘉宝 MTN003”票面利率于 2022 年 12 月 1 日由 4.48%调整至 1.00%；
注 2：“20 光大嘉宝 PPN001” 票面利率于 2022 年 10 月 30 日由 4.40%调整至 1.00%；
注 3：“21 光大嘉宝 PPN001” 票面利率于 2023 年 1 月 28 日由 4.40%调整至 1.00%。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
光大嘉宝股份有限公司 2020 年度第一期中期票据 报告期内，公司完成了“20 光大嘉宝 MTN001”的付息事项，不存在逾期情况。
光大嘉宝股份有限公司 2020 年度第二期中期票据 报告期内，公司完成了“20 光大嘉宝 MTN002”的付息事项，不存在逾期情况。
光大嘉宝股份有限公司 2020 年度第三期中期票据 报告期内，公司完成了“20 光大嘉宝 MTN003”的付息及本金兑付事项，不存在逾期情况。
光大嘉宝股份有限公司 2020 年度第一期定向债务融
报告期内，公司完成了“20 光大嘉宝 PPN001”的付息及本金兑付事项，不存在逾期情况。
资工具
光大嘉宝股份有限公司 2021 年度第一期定向债务融
2023 年 1 月 28 日，公司完成了“21 光大嘉宝 PPN001”的付息及本金兑付事项，不存在逾期情况。
资工具
光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据优先 A 级 报告期内，公司完成了“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”的部分本金摊还和付息事项，不存在逾期情况。
光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据优先 B 级 报告期内，公司完成了“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”的付息事项，不存在逾期情况。
光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据次级 报告期内，“18 光大嘉宝 ABN001 次”不涉及付息兑付事项。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
(1)根据发行条款的有关约定，“20 光大嘉宝 MTN003”设有第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2022 年 12 月 1 日将“20 光大
嘉宝 MTN003”的票面利率由 4.48%调整至 1.00%，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券按
面值全部或部分回售给公司。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币 3.7 亿元。2022 年 12 月 1 日，公司完成了本
期债券的部分回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币 3.8792 亿元。本期债券未回售存续本金为人民币 3,000 万元，到期日为 2023 年 12 月 1 日，票
面利率调整为 1.00%。基于投资人和发行人需要，经本期债券 2022 年第一次持有人会议决议，会议同意本期债券未回售存续金额于 2022 年 12 月 14 日提前
兑付。2022 年 12 月 14 日，公司完成了本期债券未回售存续本金的提前兑付事项，并支付了自 2022 年 12 月 1 日至 2022 年 12 月 14 日期间的应计利息，本
息兑付金额合计为 30,010,684.93 元。
(2)根据发行条款的有关约定，“20 光大嘉宝 PPN001”设有第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2022 年 10 月 30 日将“20 光
大嘉宝 PPN001”的票面利率由 4.40%调整至 1.00%，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券
按面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币 5 亿元。2022 年 10 月 31 日，公司完成了
本期债券的全部回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币 5.22 亿元。
(3)根据发行条款的有关约定，“21 光大嘉宝 PPN001”设有第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权。公司于 2023 年 1 月 28 日将“21 光大
嘉宝 PPN001”的票面利率由 4.40%调整至 1.00%，投资人有权在回售申请期间内进行回售登记，在本期债券的第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券按
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2022 年年度报告
面值全部或部分回售给发行人。根据上海清算所提供的债券回售申报数据，本期债券回售有效申报数量为人民币 10 亿元。2023 年 1 月 28 日，公司完成了本
期债券的全部回售及本息兑付事项，本息兑付金额合计人民币 10.53 亿元。
(4)其他非金融企业债务融资工具未涉及发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
中信证券股份有限公司 广东省深圳市福田区中心三路 8 号 - 姜琪、赵宇驰、马凯、王翔驹、潘韦豪、 010-60833113
卓越时代广场（二期）北座 吴江博、闫嘉璇、朱雅各
江苏银行股份有限公司 南京市中华路 26 号 - 朱子豪 025-58587321
上海市通力律师事务所 上海市银城中路 68 号时代金融中心 - 陈军 021-31358666
16 楼和 19 楼
众华会计师事务所（特殊普 上海市虹口区东大名路 1089 号北外 陆士敏、奚晓茵、莫 李明 021-63525500
通合伙） 滩来福士广场东塔楼 18 楼 旭巍、李明、贾舜豪
联合资信评估股份有限公司 北京市朝阳区建国门外大街 2 号中 - 卢瑞、张超 010-85679696
国人保财险大厦 17 层
中信证券股份有限公司 广东省深圳市福田区中心三路 8 号 - 姜琪、赵宇驰、马凯、王翔驹、潘韦豪、 010-60833113
卓越时代广场（二期）北座 吴江博、闫嘉璇、朱雅各
兴业银行股份有限公司 北京市朝阳区朝阳门北大街 20 号兴 黄硕、林晨、赵志浩 010-89926551、
业大厦 15 楼 021-62677777-211473
众华会计师事务所（特殊普 上海市虹口区东大名路 1089 号北外 陆士敏、奚晓茵、莫 李明 021-63525500
通合伙） 滩来福士广场东塔楼 18 楼 旭巍、李明、贾舜豪
光大证券股份有限公司 北京市复兴门外大街 6 号光大大厦 - 高健、李易、钟铎 010-56513211
17 层
招商银行股份有限公司 深圳市深南大道 2016 号招商银行 22 - 张一鸣 022-28303927
层
联合资信评估股份有限公司 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 - 张驰、孟悦 010-85679696
PICC 大厦 17 层
仲量联行（北京）土地房地 北京市朝阳区八里庄西里 100 号 1 号 - 温馨 010-85868816
产评估顾问有限公司 楼西区 706 号
苏州信托有限公司 苏州工业园区苏雅路 308 号信投大 - 徐健、顾雨辰 0512-65099127/65099710
厦 18 楼
95 / 230
2022 年年度报告
招商银行股份有限公司天津 天津市河西区广东路 255 号，前进道 - 孙能浩 022-23261729
分行 9号
众华会计师事务所（特殊普 上海市虹口区东大名路 1089 号北外 陆士敏、奚晓茵、莫 李明 021-63525500
通合伙） 滩来福士广场东塔楼 18 楼 旭巍、李明、贾舜豪
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集说明书
募集资金专项账户 募集资金违规使用
债券名称 募集资金总金额 已使用金额 未使用金额 承诺的用途、使用计
运作情况（如有） 的整改情况（如有）
划及其他约定一致
光大嘉宝股份有限公司 2020 年度第
12.00 12.00 - - - 是
一期中期票据
光大嘉宝股份有限公司 2020 年度第
4.00 4.00 - - - 是
二期中期票据
光大嘉宝股份有限公司 2020 年度第
4.00 4.00 - - - 是
三期中期票据
光大嘉宝股份有限公司 2020 年度第
5.00 5.00 - - - 是
一期定向债务融资工具
光大嘉宝股份有限公司 2021 年度第
10.00 10.00 - - - 是
一期定向债务融资工具
光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持
3.74 3.74 - - - 是
票据优先 A 级
光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持
2.76 2.76 - - - 是
票据优先 B 级
光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持
0.01 0.01 - - - 是
票据次级
96 / 230
2022 年年度报告
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
2022 年 6 月 24 日，联合资信评估股份有限公司对本公司“20 光大嘉宝 MTN001”、“20 光大嘉宝 MTN002”、“20 光大嘉宝 MTN003”进行了跟踪信用评
级。联合资信评估股份有限公司在对本公司 2021 年度经营状况等进行综合分析与评估的基础上，出具了《光大嘉宝股份有限公司 2022 年跟踪评级报告》，维
持“20 光大嘉宝 MTN001”、“20 光大嘉宝 MTN002”、“20 光大嘉宝 MTN003”信用等级为“AA+”，维持本公司主体长期信用等级为“AA+”，并维持评级展
望为“稳定”，与前次评级结果相比没有变化，评级报告详见中国货币网（www.chinamoney.com.cn）和上海清算所网站（www.shclearing.com）。
2022 年 7 月 18 日，联合资信评估股份有限公司对本公司“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”、“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”进行了跟踪信用评级。联合资
信评估股份有限公司在对本公司 2021 年度经营状况等进行综合分析与评估的基础上，出具了《光大嘉宝 2018 年度第一期资产支持票据 2022 年跟踪评级报告》，
维持“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”信用等级为“AAAsf”，维持“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”信用等级为“AA+sf”，维持本公司主体长期信用等级为“AA+”，
并维持评级展望为“稳定”，与前次评级结果相比没有变化。
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2022 年年度报告
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是否 变更对债
是否发 变更后 变更原 已取得有 券投资者
现状 执行情况
生变更 情况 因 权机构批 权益的影
准 响
“20 光大嘉宝 MTN001”、“20
光大嘉宝 MTN002”、“20 光大
嘉宝 MTN003”为无担保债券。
报告期
为了维护中期票据持有人的合
内，前述
法利益，公司为中期票据资金
偿债计划
的按时足额偿付制订了相关偿
及偿债保
债保障措施，包括设立专门的 否 不适用 不适用 不适用 不适用
障措施执
中期票据偿付工作小组，加强
行情况良
中期票据募集资金使用的监督
好，无重
和管理，募集资金监管模式采
大变化。
用专户监管且受托支付模式，
遵循真实、准确、完整、及时
的信息披露原则等。
“20 光大嘉宝 PPN001”、“21
光大嘉宝 PPN001”为无担保债
券。为了维护定向债务融资工
具持有人的合法利益，公司为
报告期
定向债务融资工具资金的按时
内，前述
足额偿付制订了相关偿债保障
偿债计划
措施，以确保定向债务融资工
及偿债保
具安全兑付，包括设立专门的 否 不适用 不适用 不适用 不适用
障措施执
定向债务融资工具偿付工作小
行情况良
组，加强定向债务融资工具募
好，无重
集资金使用的监督和管理，募
大变化。
集资金监管模式采用专户监管
且受托支付模式，遵循真实、
准确、完整、及时的信息披露
原则等。
“18 光大嘉宝 ABN001 优先
A”、“18 光大嘉宝 ABN001 优
先 B”、“18 光大嘉宝 ABN001
次”对应的“光大嘉宝 2018
报告期
年度第一期资产支持票据”设
内，前述
有目标资产物业运营收入应收
偿债计划
账款质押担保、目标物业资产
及偿债保
抵押担保。为保证按期足额偿 否 不适用 不适用 不适用 不适用
障措施执
付资产支持票据，本项目制定
行情况良
了相应的偿债计划和保障措
好，无重
施。此外，资产支持票据的持
大变化。
有人还可以依据法律法规的规
定和募集说明书的约定，以资
产支持票据持有人会议的形式
行使有关权利。
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2022 年年度报告
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
√适用 □不适用
1、“20 光大嘉宝 MTN001”采用单利按年付息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自付息首日起不另计息，本金自兑付日起不另
计息，兑付日为 2025 年 6 月 10 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2023 年
6 月 10 日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“20 光大嘉宝 MTN001”于债权登记日的
次一工作日（即 2020 年 6 月 11 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心
颁布的相关规程进行交易。
2、“20 光大嘉宝 MTN002”采用单利按年付息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自付息首日起不另计息，本金自兑付日起不另
计息，兑付日为 2025 年 8 月 24 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2023 年
8 月 24 日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“20 光大嘉宝 MTN002”于债权登记日的
次一工作日（即 2020 年 8 月 25 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心
颁布的相关规程进行交易。
3、“20 光大嘉宝 MTN003”采用单利按年付息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自付息首日起不另计息，本金自兑付日起不另
计息，兑付日为 2023 年 12 月 1 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2022 年
12 月 1 日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“20 光大嘉宝 MTN003”于债权登记日的
次一工作日（即 2020 年 12 月 2 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心
颁布的相关规程进行交易。
4、“20 光大嘉宝 PPN001”采用单利按年付息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自付息首日起不另计息，本金自兑付日起不另
计息，兑付日为 2023 年 10 月 30 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2022
年 10 月 30 日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“20 光大嘉宝 PPN001”于债权登记
日的次一工作日（即 2020 年 11 月 2 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借
中心颁布的相关规程进行交易。
5、“21 光大嘉宝 PPN001”采用单利按年付息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自付息首日起不另计息，本金自兑付日起不另
计息，兑付日为 2024 年 1 月 26 日；若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的到期日为 2023 年
1 月 26 日，如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日。“21 光大嘉宝 PPN001”于债权登记日的
次一工作日（即 2021 年 1 月 27 日）在全国银行间债券市场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心
颁布的相关规程进行交易。
6、“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”采用单利，每半年付息一次并摊还一定金额本金，预计到期日为 2036
年 7 月 20 日。“18 光大嘉宝 ABN001 优先 A”于 2022 年 7 月 20 日和 2023 年 1 月 20 日摊还了部分本金，
截至本报告披露日的本金余额为 3.659 亿元。每 3 年启动开放退出一次，投资人有权决定在本期资产支
持票据开放退出登记期内是否向发行载体提出资产支持票据开放退出申请。
“18 光大嘉宝 ABN001 优先 B”采用单利，每半年付息一次，到期一次还本，预计到期日为 2036
年 7 月 20 日。每 3 年启动开放退出一次，投资人有权决定在本期资产支持票据开放退出登记期内是否
向发行载体提出资产支持票据开放退出申请。
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2022 年年度报告
“18 光大嘉宝 ABN001 次”不设票面利率，享有最终剩余收益，预计到期日为 2036 年 7 月 20 日，无开
放退出安排。
上述资产支持票据于债权登记日后的第一个工作日（即 2018 年 10 月 30 日）在全国银行间债券市
场流通转让，并按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规定进行交易。
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定
或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期比上年同期
主要指标 2022 年 2021 年 变动原因
增减（%）
归属于上市公司股东的扣除
1,699.06 32,107.05 -94.71 注1
非经常性损益的净利润
流动比率 113.90 124.19 -8.29 /
速动比率 62.76 62.55 0.34 /
资产负债率（%） 69.94 73.12 -4.35 /
EBITDA 全部债务比 0.11 0.11 - /
利息保障倍数 1.39 1.41 -1.42 /
现金利息保障倍数 1.39 6.74 -79.38 注2
EBITDA 利息保障倍数 1.86 1.87 -0.53 /
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 - /
利息偿付率（%） 100.00 100.00 - /
注 1：报告期公司权益法核算的不动产投资业务投资收益减少，导致归属于上市公司股东的扣除非经常
性损益的净利润减少。
注 2：报告期公司房地产开发业务收到商品房销售款减少，经营活动产生的现金净流量下降，导致现金
利息保障倍数下降。
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审 计 报 告
众会字(2023)第 00296 号
光大嘉宝股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了光大嘉宝股份有限公司（以下简称“光大嘉宝公司”）财务报表，包括 2022 年 12 月
31 日的合并及公司资产负债表，2022 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司
所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了光大嘉宝公
司 2022 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2022 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审
计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立
于光大嘉宝公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
（三）关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以
对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
（一）商誉减值
1、关键审计事项
如合并财务报表附注五、16 所示，截至 2022 年 12 月 31 日，光大嘉宝公司合并财务报表中商誉的
账面价值为 1,263,692,231.81 元，商誉减值准备金额为 0.00 元。
根据企业会计准则的规定，公司管理层至少应当在每年年度终了对商誉进行减值测试，以确定是
否需计提商誉减值准备。当商誉所在资产组或资产组组合出现特定减值迹象时，公司应及时进行商誉减
值测试，并恰当考虑该减值迹象的影响。公司管理层通过比较商誉所在资产组或资产组组合的可收回金
额与该资产组或资产组组合及商誉的账面价值，对商誉进行减值测试。预测可收回金额涉及对资产组未
来现金流量现值的预测，管理层在预测中需要做出重大判断和假设，特别是对于未来期间的销售增长率、
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毛利率、费用率、折现率等。由于商誉金额重大，减值测试过程较为复杂，同时涉及公司管理层的重大
判断，因此，我们将商誉减值识别为关键审计事项。
2、审计中的应对
我们针对上述关键审计事项执行的主要审计程序包括：
（1）了解和评价管理层与商誉减值相关的关键内部控制的设计和运行；
（2）获取并复核管理层编制的商誉所在资产组或资产组组合可收回金额的计算表，比较商誉所在
资产组或资产组组合的账面价值与其可收回金额的差异，复核未来现金流量净现值以及商誉减值金额的
计算是否正确；
（3）复核公司管理层对商誉所在资产组或资产组组合的划分是否合理，是否将商誉账面价值在资
产组或资产组组合之间恰当分摊；
（4）复核公司确定的商誉减值测试方法和模型是否恰当；
（5）复核公司进行商誉减值测试所依据的基础数据是否准确、所选取的关键参数（包括营业收入、
毛利率、费用率、折现率等）是否恰当，评价所采取的关键假设、所作出的重大估计和判断、所选取的
价值类型是否合理，分析减值测试方法与价值类型是否匹配；
（6）将相关资产组或资产组组合本年度实际数据与以前年度预测数据进行对比，以评价管理层对
现金流量预测的可靠性及是否可能存在管理层偏向的迹象；
（7）利用管理层聘请专家的工作，评估公司管理层的减值测试方法和使用的折现率的合理性；
（8）复核公司对商誉减值损失的分摊是否合理，是否恰当考虑了归属于少数股东商誉的影响；
（9）关注期后事项对商誉减值测试结论的影响；
（10）根据商誉减值测试结果，复核和评价商誉的列报和披露是否准确和恰当。
（二）收入确认
1、关键审计事项
如财务报表附注五、39 所述，光大嘉宝公司合并财务报表营业收入为 5,569,843,147.62 元，主要
为房地产业务收入（包括住宅房地产开发业务和商业房地产业务）、不动产资产管理业务收入。
对于住宅房地产开发业务收入，公司以取得《交付使用许可证》、签订不可逆转的销售合同、售
房款收妥、成本能够可靠计量并取得物业管理单位房屋接管验收证明，在同时符合上述标准的次月确认
营业收入的实现。商业房地产业务主要为商业房地产的销售和租赁业务。对于不动产资产管理业务收入，
公司根据服务协议约定的服务金额和计算方法收取服务费，按权责发生制原则确认服务费收入。收费基
数为实际存续的实缴规模或管理的不动产投资规模。
由于收入确认对财务报表整体的重要性，管理层在收入确认时运用了重大的会计判断，因此我们
将收入确认作为关键审计事项。
2、审计中的应对
我们针对收入确认问题执行的审计程序包括但不限于：
（1）我们向管理层、治理层进行询问，评价管理层诚信及舞弊风险；
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（2）我们通过审阅销售合同与管理层的访谈，了解和评估了光大嘉宝公司的收入确认政策；
（3）我们了解并测试了与房产销售收入、房产租赁收入、管理费收入相关的内部控制程序，评估
并测试与收入确认相关的关键内部控制，复核相关会计政策是否正确且一贯运用，确定其可依赖；
（4）检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的销售收入确认政策是否符合相关会计
准则的要求；针对本年结转的房产销售收入，选取样本，检查销售合同、收款记录、交房验收相关文件
等证明交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认；
（5）结合房地产类型对租赁收入、出租率及租金单价差异情况执行分析，判断本期各类房产的租
赁收入金额是否存在异常，并从租赁收入的会计记录中选取样本，查看该笔租赁收入对应的合同，根据
合同条款对租赁收入进行重新计算并与会计记录进行比较，评价相关房产租赁收入的确认是否符合企业
会计准则的规定，并检查样本的租金收款凭证及发票等支持性文件；
（6）检查资产管理合同条款，复核服务协议约定的合同金额以及收取服务费的方法，复核资产管
理费计算表，并与会计纪录进行比较，评价相关资产管理业务收入的确认是否符合企业会计准则的规定；
（7）结合应收账款函证程序，并抽查收入确认的相关单据，检查已确认的收入的真实性；
（8）针对可能出现的完整性风险，我们实施了具有针对性的审计程序，包括但不限于：在增加收
入完整性测试样本的基础上，针对资产负债表日前后确认的销售收入执行截止性测试，核对开发产品客
户签收单或客户服务确认结算单等相关时间节点，以评估房产销售收入、不动产资产管理收入以及房产
租赁收入是否在恰当的期间确认，是否存在截止问题。
（三）应收款项减值
1、关键审计事项
截止 2022 年 12 月 31 日，如财务报表附注五、3、附注五、5 所述，光大嘉宝公司合并财务报表中
应收账款、其他应收款（以下合称为“应收款项”）的原值合计为 1,668,789,923.46 元，坏账准备合
计为 196,234,990.35 元，账面价值为 1,472,554,933.11 元，应收款项原值占资产总额比例为 5.51%。
对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，公司依据信用风险特征将应收账款划分为
若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明某项应收账款已经发生信用减值，则
公司对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收账款，公司参考历史
信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
对于其他应收款，公司在每个资产负债表日评估相关应收款项的信用风险自初始确认后是否已显著
增加，并按照附注三、10.（7）2）分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动。
由于应收款项对财务报表整体的重要性，且管理层在确定应收款项减值时作出了重大的会计估计和
判断，我们将应收款项的减值确定为关键审计事项。
2、审计中的应对
我们针对应收款项的减值执行的主要审计程序包括：
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2022 年年度报告
（1）了解、评估并测试公司相关应收款项计提坏账准备的流程以及管理层关键内部控制；
（2）通过查阅销售合同、相关房屋交接单、资产管理费计算表、回款情况及与管理层沟通等程序
了解和评价管理层对应收款项坏账准备计提的会计估计是否合理；
（3）获取管理层评估应收账款是否发生减值以及确认预期损失率所依据的数据及相关资料，评价
其恰当性和合理性；通过比较前期坏账准备计提数与实际发生数，并结合对期后回款的检查，评价应收
账款坏账准备计提的充分性；
（4）获取管理层评估其他应收款信用风险自初始确认后是否已显著增加的数据及相关资料，评价
其恰当性和合理性；通过比较前期损失准备计提数与实际发生数，并结合对期后回款的检查，评价其他
应收款坏账准备计提的充分性；
（5）抽样检查应收款项损失准备评估所依据资料的相关性和准确性，对重要应收款项与管理层讨
论其可收回性，并执行独立函证程序；
（6）检查与应收款项减值相关的信息是否已在财务报告中作出恰当列报和披露。
（四）其他信息
光大嘉宝公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括光大嘉宝公司 2022 年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务
报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
（五）管理层和治理层对财务报表的责任
光大嘉宝公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估光大嘉宝公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，
并运用持续经营假设，除非管理层计划清算光大嘉宝公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督光大嘉宝公司的财务报告过程。
（六）注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包
含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大
错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务
报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行
以下工作：
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2022 年年度报告
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意
遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错
误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
光大嘉宝公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披
露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然
而，未来的事项或情况可能导致光大嘉宝公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
（6）就光大嘉宝公司集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计
中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为
影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计
事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在
审计报告中沟通该事项。
众华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 李倩（项目合伙人）
中国注册会计师 贾舜豪
中国，上海 2023 年 4 月 27 日
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2022 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位: 光大嘉宝股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 2,738,228,896.57 4,517,330,077.32
交易性金融资产 七、2 189,025,006.08 139,753,173.74
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、4 559,084,048.84 421,447,870.66
应收款项融资
预付款项 七、5 19,060,081.82 22,412,698.09
其他应收款 七、6 913,470,884.27 1,085,110,560.29
其中：应收利息
应收股利 1,453,744.81
买入返售金融资产
存货 七、7 3,909,609,488.25 6,670,645,489.71
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、8 379,463,722.99 583,063,817.40
流动资产合计 8,707,942,128.82 13,439,763,687.21
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、9 5,586,943,285.01 5,717,288,987.92
其他权益工具投资 七、10 169,607,233.14 181,319,795.68
其他非流动金融资产 七、11 77,830,550.84 68,279,248.10
投资性房地产 七、12 13,755,779,829.40 8,873,067,444.52
固定资产 七、13 99,238,964.86 106,011,065.08
在建工程 七、14 232,287,309.93 5,194,731,282.03
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、15 77,229,699.38 114,271,050.93
无形资产 七、16 7,519,818.49 7,140,584.48
开发支出
商誉 七、17 1,263,692,231.81 1,263,692,231.81
长期待摊费用 七、18 39,618,832.20 56,312,617.94
递延所得税资产 七、19 283,782,148.40 354,015,092.58
其他非流动资产
非流动资产合计 21,593,529,903.46 21,936,129,401.07
资产总计 30,301,472,032.28 35,375,893,088.28
流动负债：
106 / 230
2022 年年度报告
短期借款 七、20 160,465,052.28
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 七、21 7,450,064.73 43,297,973.65
应付账款 七、22 1,049,573,182.09 1,045,970,316.23
预收款项 七、23 77,371,462.32 163,139,830.23
合同负债 七、24 2,396,850,088.84 5,812,566,361.00
应付职工薪酬 七、25 189,967,276.28 249,401,111.85
应交税费 七、26 571,242,358.70 465,269,065.43
其他应付款 七、27 2,495,799,150.70 2,091,505,490.43
其中：应付利息
应付股利 15,909,121.13 15,131,113.11
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、28 502,291,081.20 469,438,580.39
其他流动负债 七、29 194,005,154.43 481,064,592.61
流动负债合计 7,645,014,871.57 10,821,653,321.82
非流动负债：
长期借款 七、30 7,913,588,778.08 7,848,931,113.33
应付债券 七、31 3,644,200,000.00 5,136,853,437.00
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、32 59,732,894.06 84,189,655.62
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 七、34 20,196,886.00
递延收益
递延所得税负债 七、19 1,259,648,743.36 1,363,171,813.49
其他非流动负债 七、35 651,129,701.36 611,145,701.36
非流动负债合计 13,548,497,002.86 15,044,291,720.80
负债合计 21,193,511,874.43 25,865,945,042.62
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、36 1,499,685,402.00 1,499,685,402.00
其他权益工具
资本公积 七、37 1,414,184,882.24 1,414,184,882.24
减：库存股
其他综合收益 七、38 37,534,821.07 43,290,291.83
专项储备
盈余公积 七、39 305,570,286.20 305,570,286.20
一般风险准备
未分配利润 七、40 3,787,637,569.78 3,840,611,393.77
归属于母公司所有者权益（或股东
7,044,612,961.29 7,103,342,256.04
权益）合计
少数股东权益 2,063,347,196.56 2,406,605,789.62
所有者权益（或股东权益）合计 9,107,960,157.85 9,509,948,045.66
负债和所有者权益（或股东权
30,301,472,032.28 35,375,893,088.28
益）总计
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
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2022 年年度报告
母公司资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位:光大嘉宝股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 38,666,729.11 61,543,243.89
交易性金融资产 74,039,452.04 40,815,995.80
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 1,768,149.78 25,500.00
应收款项融资
预付款项 241,015.89
其他应收款 十七、2 3,664,043,123.68 3,097,051,155.77
其中：应收利息
应收股利 1,453,744.81
存货 160,639.51 159,489.07
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 3,778,919,110.01 3,199,595,384.53
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 5,055,638,650.32 5,047,624,355.94
其他权益工具投资 157,777,700.00 169,101,400.00
其他非流动金融资产 3,693,899,985.92 3,865,771,552.64
投资性房地产 105,395,573.76 112,675,258.53
固定资产 1,007,221.93 1,318,164.92
在建工程 1,922,906.42
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 52,912,013.81 66,132,208.43
无形资产 78,687.65 216,169.41
开发支出
商誉
长期待摊费用 3,087,150.44
递延所得税资产 256,325,897.63 187,724,907.04
其他非流动资产
非流动资产合计 9,324,958,637.44 9,453,651,167.35
资产总计 13,103,877,747.45 12,653,246,551.88
流动负债：
短期借款 160,465,052.28
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
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2022 年年度报告
应付账款
预收款项 6,473,539.83 10,149,526.47
合同负债
应付职工薪酬 29,031,568.51 46,665,276.75
应交税费 24,973,855.77 17,265,836.30
其他应付款 4,878,064,346.35 3,244,401,311.78
其中：应付利息
应付股利 15,909,121.13 15,131,113.11
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 210,194,466.77 114,062,636.49
其他流动负债
流动负债合计 5,309,202,829.51 3,432,544,587.79
非流动负债：
长期借款 49,980,000.00 149,980,000.00
应付债券 4,125,200,000.00 5,136,853,437.00
其中：优先股
永续债
租赁负债 50,383,704.50 56,828,465.84
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 22,433,786.59 25,786,217.66
其他非流动负债
非流动负债合计 4,247,997,491.09 5,369,448,120.50
负债合计 9,557,200,320.60 8,801,992,708.29
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,499,685,402.00 1,499,685,402.00
其他权益工具
资本公积 1,459,919,296.64 1,459,919,296.64
减：库存股
其他综合收益 39,479,602.76 47,972,377.76
专项储备
盈余公积 305,570,286.20 305,570,286.20
未分配利润 242,022,839.25 538,106,480.99
所有者权益（或股东权益）
3,546,677,426.85 3,851,253,843.59
合计
负债和所有者权益（或股
13,103,877,747.45 12,653,246,551.88
东权益）总计
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：金红 计机构负责人：程诚
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2022 年年度报告
合并利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 5,569,843,147.62 4,094,561,570.29
其中：营业收入 七、41 5,569,843,147.62 4,094,561,570.29
二、营业总成本 5,077,262,190.36 3,766,339,074.57
其中：营业成本 七、41 3,699,121,170.42 2,113,508,838.29
税金及附加 七、42 320,655,835.07 474,437,767.59
销售费用 七、43 93,886,767.72 195,561,075.85
管理费用 七、44 331,075,067.38 404,774,981.53
研发费用
财务费用 七、45 632,523,349.77 578,056,411.31
其中：利息费用 719,536,513.74 700,814,969.93
利息收入 99,278,279.78 124,087,370.75
加：其他收益 七、46 3,488,455.46 3,740,717.47
投资收益（损失以“－”号填列） 七、47 -131,587,069.01 171,952,251.60
其中：对联营企业和合营企业的 -142,331,774.47 152,773,729.12
投资收益
以摊余成本计量的金融资
产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－” 七、48 -3,546,606.73 -29,606,689.24
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号 七、49 -49,184,238.15 -15,844,655.43
填列）
资产减值损失（损失以“-”号 七、50 -5,280,864.60
填列）
资产处置收益（损失以“－”号 七、51 2,134,272.18 1,763,140.85
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 313,885,771.01 454,946,396.37
加：营业外收入 七、52 16,102,100.64 12,479,027.74
减：营业外支出 七、53 20,426,877.30 1,924,439.15
四、利润总额（亏损总额以“－”号填 309,560,994.35 465,500,984.96
列）
减：所得税费用 七、54 239,254,781.04 242,048,761.22
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 70,306,213.31 223,452,223.74
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 70,306,213.31 223,452,223.74
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净 58,002,895.76 365,303,595.23
亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-” 12,303,317.55 -141,851,371.49
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -3,107,381.37 55,950,122.40
（一）归属母公司所有者的其他综合 -5,755,470.76 56,143,421.98
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2022 年年度报告
收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合 -8,641,514.92 57,001,085.55
收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综
合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变 -8,641,514.92 57,001,085.55
动
（4）企业自身信用风险公允价值变
动
2．将重分类进损益的其他综合收 2,886,044.16 -857,663.57
益
（1）权益法下可转损益的其他综合 -87,922.61 -104,950.78
收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 2,973,966.77 -752,712.79
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收 2,648,089.39 -193,299.58
益的税后净额
七、综合收益总额 67,198,831.94 279,402,346.14
（一）归属于母公司所有者的综合收 52,247,425.00 421,447,017.21
益总额
（二）归属于少数股东的综合收益总 14,951,406.94 -142,044,671.07
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.04 0.24
（二）稀释每股收益(元/股) 0.04 0.24
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元, 上期被合并方实现的
净利润为： 0.00 元。
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
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2022 年年度报告
母公司利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 十七、4 48,212,929.50 50,420,337.97
减：营业成本 十七、4 16,660,749.98 17,525,885.35
税金及附加 3,744,662.13 4,514,285.14
销售费用
管理费用 51,091,437.51 77,441,629.44
研发费用
财务费用 107,867,372.95 115,729,149.03
其中：利息费用 258,721,180.44 270,471,055.82
利息收入 154,686,508.72 154,757,998.93
加：其他收益 414,411.32 349,738.15
投资收益（损失以“－”号填列） 十七、5 18,377,283.64 11,712,217.20
其中：对联营企业和合营企业的 9,468,039.19 6,298,492.72
投资收益
以摊余成本计量的金融资
产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以“－” -141,823,658.77 35,987,972.82
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号 -1,549.24 -2,680.45
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“－”号 155,386.00 521,894.46
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -254,029,420.12 -116,221,468.81
加：营业外收入 1.47 22,845.84
减：营业外支出 200,000.00 200,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填 -254,229,418.65 -116,398,622.97
列）
减：所得税费用 -69,122,496.66 -28,247,939.02
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -185,106,921.99 -88,150,683.95
（一）持续经营净利润（净亏损以 -185,106,921.99 -88,150,683.95
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -8,492,775.00 56,732,400.00
（一）不能重分类进损益的其他综合 -8,492,775.00 56,732,400.00
收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综
合收益
3.其他权益工具投资公允价值变 -8,492,775.00 56,732,400.00
动
4.企业自身信用风险公允价值变
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2022 年年度报告
动
（二）将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下可转损益的其他综合
收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -193,599,696.99 -31,418,283.95
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
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2022 年年度报告
合并现金流量表
2022 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,177,866,153.68 6,909,331,635.90
收到的税费返还 13,942,675.04
收到其他与经营活动有关的现金 七、56 457,917,750.40 382,912,713.06
经营活动现金流入小计 2,635,783,904.08 7,306,187,024.00
购买商品、接受劳务支付的现金 765,315,110.05 1,207,407,339.07
支付给职工及为职工支付的现金 373,209,196.30 403,879,137.56
支付的各项税费 892,714,274.59 1,124,492,314.44
支付其他与经营活动有关的现金 七、56 546,768,957.32 668,481,456.83
经营活动现金流出小计 2,578,007,538.26 3,404,260,247.90
经营活动产生的现金流量净额 57,776,365.82 3,901,926,776.10
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 823,192,208.30 697,136,756.10
取得投资收益收到的现金 18,778,199.28 53,930,380.72
处置固定资产、无形资产和其他长期资产 1,289,187.82 2,416,254.74
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金 七、56 114,484,383.56 109,906,493.72
投资活动现金流入小计 957,743,978.96 863,389,885.28
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 167,954,848.13 441,408,166.33
支付的现金
投资支付的现金 878,632,994.37 410,969,961.12
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净 2,000,000.00
额
支付其他与投资活动有关的现金 七、56 139,827,348.48 43,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,186,415,190.98 897,378,127.45
投资活动产生的现金流量净额 -228,671,212.02 -33,988,242.17
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
金
取得借款收到的现金 6,080,729,216.52 3,083,225,880.48
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 6,080,729,216.52 3,083,225,880.48
偿还债务支付的现金 6,755,842,334.19 3,979,996,411.01
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 909,242,777.75 755,585,344.23
其中：子公司支付给少数股东的股利、利 128,290,000.00 23,000,000.00
润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、56 18,651,810.67 1,087,240,132.41
筹资活动现金流出小计 7,683,736,922.61 5,822,821,887.65
筹资活动产生的现金流量净额 -1,603,007,706.09 -2,739,596,007.17
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 704,931.33 -251,453.35
五、现金及现金等价物净增加额 -1,773,197,620.96 1,128,091,073.41
114 / 230
2022 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 4,510,126,517.53 3,382,035,444.12
六、期末现金及现金等价物余额 2,736,928,896.57 4,510,126,517.53
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
母公司现金流量表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 54,684,539.86 63,236,621.75
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,372,860,283.25 393,765,251.38
经营活动现金流入小计 1,427,544,823.11 457,001,873.13
购买商品、接受劳务支付的现金 2,393,159.93 5,708,393.83
支付给职工及为职工支付的现金 52,533,021.89 82,311,557.78
支付的各项税费 6,449,801.83 10,751,790.85
支付其他与经营活动有关的现金 665,856,128.80 214,281,633.45
经营活动现金流出小计 727,232,112.45 313,053,375.91
经营活动产生的现金流量净额 700,312,710.66 143,948,497.22
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 536,337,959.26 361,302,792.75
取得投资收益收到的现金 14,623,176.69 10,873,923.53
处置固定资产、无形资产和其他长期资产 155,386.00 563,730.00
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金 114,484,383.56 33,000,000.00
投资活动现金流入小计 665,600,905.51 405,740,446.28
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 2,165,795.13 789,955.00
支付的现金
投资支付的现金 545,227,439.79 258,690,071.37
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付其他与投资活动有关的现金 110,000,000.00 128,000,000.00
投资活动现金流出小计 657,393,234.92 387,480,026.37
投资活动产生的现金流量净额 8,207,670.59 18,260,419.91
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,964,980,000.00 1,220,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,964,980,000.00 1,220,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,307,230,000.00 1,296,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 375,881,180.04 266,770,670.66
支付其他与筹资活动有关的现金 13,265,715.99 15,631,455.55
筹资活动现金流出小计 2,696,376,896.03 1,579,202,126.21
筹资活动产生的现金流量净额 -731,396,896.03 -359,202,126.21
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
115 / 230
2022 年年度报告
五、现金及现金等价物净增加额 -22,876,514.78 -196,993,209.08
加：期初现金及现金等价物余额 61,543,243.89 258,536,452.97
六、期末现金及现金等价物余额 38,666,729.11 61,543,243.89
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
116 / 230
2022 年年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年年末 1,499,685,402.00 1,414,184,882.24 43,290,291.83 305,570,286.20 3,840,611,393.77 7,103,342,256.04 2,406,605,789.62 9,509,948,045.66
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
二、本年期初 1,499,685,402.00 1,414,184,882.24 43,290,291.83 305,570,286.20 3,840,611,393.77 7,103,342,256.04 2,406,605,789.62 9,509,948,045.66
余额
三、本期增减 -5,755,470.76 -52,973,823.99 -58,729,294.75 -343,258,593.06 -401,987,887.81
变动金额（减
少以“－”号
填列）
（一）综合收 -5,755,470.76 58,002,895.76 52,247,425.00 14,951,406.94 67,198,831.94
益总额
（二）所有者
投入和减少资
本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分 -110,976,719.75 -110,976,719.75 -358,210,000.00 -469,186,719.75
配
117 / 230
2022 年年度报告
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者 -110,976,719.75 -110,976,719.75 -358,210,000.00 -469,186,719.75
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 1,499,685,402.00 1,414,184,882.24 37,534,821.07 305,570,286.20 3,787,637,569.78 7,044,612,961.29 2,063,347,196.56 9,107,960,157.85
余额
118 / 230
2022 年年度报告
2021 年度
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本 (或股 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本)
一、上年年末 1,499,685,402.00 1,415,435,458.00 -12,853,130.15 305,570,286.20 3,474,715,522.68 6,682,553,538.73 3,262,133,593.68 9,944,687,132.41
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
二、本年期初 1,499,685,402.00 1,415,435,458.00 -12,853,130.15 305,570,286.20 3,474,715,522.68 6,682,553,538.73 3,262,133,593.68 9,944,687,132.41
余额
三、本期增减 -1,250,575.76 56,143,421.98 365,895,871.09 420,788,717.31 -855,527,804.06 -434,739,086.75
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 56,735,697.84 365,303,595.23 422,039,293.07 -142,044,671.07 279,994,622.00
益总额
（二）所有者 -1,250,575.76 -1,250,575.76 -571,952,182.34 -573,202,758.10
投入和减少
资本
1．所有者投 -568,800,000.00 -568,800,000.00
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他 -1,250,575.76 -1,250,575.76 -3,152,182.34 -4,402,758.10
（三）利润分 -142,100,000.00 -142,100,000.00
配
1．提取盈余
公积
119 / 230
2022 年年度报告
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -142,100,000.00 -142,100,000.00
（或股东）的
分配
（四）所有者 -592,275.86 592,275.86 569,049.35 569,049.35
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合 -592,275.86 592,275.86 569,049.35 569,049.35
收益结转留
存收益
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末 1,499,685,402.00 1,414,184,882.24 43,290,291.83 305,570,286.20 3,840,611,393.77 7,103,342,256.04 2,406,605,789.62 9,509,948,045.66
余额
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
120 / 230
2022 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 47,972,377.76 305,570,286.20 538,106,480.99 3,851,253,843.59
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 47,972,377.76 305,570,286.20 538,106,480.99 3,851,253,843.59
三、本期增减变动金额（减少以“－” -8,492,775.00 -296,083,641.74 -304,576,416.74
号填列）
（一）综合收益总额 -8,492,775.00 -185,106,921.99 -193,599,696.99
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -110,976,719.75 -110,976,719.75
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -110,976,719.75 -110,976,719.75
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 39,479,602.76 305,570,286.20 242,022,839.25 3,546,677,426.85
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2022 年年度报告
2021 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 -8,760,022.24 305,570,286.20 626,257,164.94 3,882,672,127.54
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 -8,760,022.24 305,570,286.20 626,257,164.94 3,882,672,127.54
三、本期增减变动金额（减少以 56,732,400.00 -88,150,683.95 -31,418,283.95
“－”号填列）
（一）综合收益总额 56,732,400.00 -88,150,683.95 -31,418,283.95
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,499,685,402.00 1,459,919,296.64 47,972,377.76 305,570,286.20 538,106,480.99 3,851,253,843.59
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：金红 会计机构负责人：程诚
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2022 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
（1）公司注册地址、组织形式、总部地址及注册资本
注册地址：上海市嘉定区清河路 55 号
组织形式：股份有限公司（上市）
办公地址：上海市嘉定区依玛路 333 弄 1-6 号嘉宝大厦 14-15F
注册资本：1,499,685,402.00 元
（2）公司设立情况
光大嘉宝股份有限公司（以下简称本公司）曾用名上海嘉宝实业股份有限公司、上海嘉宝实业（集
团）股份有限公司。1992 年 4 月 28 日经上海市经济委员会以沪经企[1992]275 号文批准，将原上海嘉
宝照明电器公司改组为上海嘉宝实业股份有限公司。1992 年 5 月，经中国人民银行上海市分行金融管
理处[1992]沪人金股字第 14 号文批准，在境内公开发行 A 股股票，并于 1992 年 12 月 3 日在上海证券
交易所上市，股票代码：A 股 600622。本公司现企业法人营业执照注册号为 310000000031246，统一社
会信用代码为 913100001336360028；
2006 年 1 月 5 日，本公司公布股权分置改革方案，并于 2006 年 2 月 10 日经本公司相关股东会议
审议通过了《上海嘉宝实业(集团)股份有限公司股权分置改革方案》，股权分置改革方案的主要内容为：
本公司股权分置方案实施股权登记日在册的流通股股东每持有 10 股流通股获送 2.5 股股票。本公司于
2006 年 2 月 22 日公告了《股权分置改革方案实施公告》，2006 年 2 月 27 公司股票复牌交易。
（3）公司经营范围
房地产开发经营，自有房屋租赁，投资管理，资产管理，投资咨询，实业投资，国内贸易（除专项
规定），从事货物及技术的进出口业务，企业管理，企业管理咨询，照明设备的销售。 【依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（4）本公司的营业期限
1994 年 8 月 17 日至不约定期限
（5）本财务报告的批准报出日
2023 年 4 月 27 日
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2022 年年度报告
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
序号 子公司 2022 年度 2021 年度
1 上海嘉宝神马房地产有限公司 合并 合并
2 上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司 合并 合并
3 上海宝菊房地产开发有限公司 合并 合并
4 上海嘉宏房地产有限责任公司 合并 合并
5 上海嘉宝物业服务有限公司 合并 合并
6 上海盛创科技园发展有限公司 合并 合并
7 上海嘉宝新菊房地产有限公司 合并 合并
8 上海嘉定颐和电机电脑有限公司 合并 合并
9 上海嘉定颐和苗木有限公司 合并 合并
10 上海嘉宝联友房地产有限公司 合并 合并
11 上海联鹏置业有限公司 合并 合并
12 上海联友置业有限公司 合并 合并
13 昆山嘉宝网尚置业有限公司 合并 合并
14 上海嘉宝锦熙置业有限公司 合并 合并
15 上海锦博置业有限公司 合并 合并
16 上海尧琛实业有限公司 合并 合并
17 上海嘉宝宜合置业有限公司 合并 合并
18 上海嘉宝劳动服务有限公司 合并 合并
19 上海嘉宝实业集团投资管理有限公司 合并 合并
20 上海奇伊投资管理咨询有限公司 合并 合并
21 欣荣 1 号债券投资单一资金信托计划 合并 不适用
22 CEL JIABAO（HONG KONG）LIMITED 合并 合并
23 光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司 合并 合并
24 光控安石（北京）投资管理有限公司 合并 合并
25 上海安迎投资管理有限公司 合并 合并
26 EBA（Hong Kong）Asset Management Limited 合并 合并
27 EBA Investments Real Estate Partners 合并 合并
28 EBA Prosperous Investment Centre LLC 合并 合并
29 Everbright Capital Management Limited[注 2] 不合并 合并
30 珠海安石宜涵投资中心（有限合伙） 合并 合并
31 珠海安石宜茂投资中心（有限合伙） 合并 合并
32 光大安石（北京）资产管理有限公司 合并 合并
33 光控安石物业管理（上海）有限公司 合并 合并
34 光控安石（上海）商业管理有限公司 合并 合并
35 重庆市美家德实业发展有限公司 合并 合并
36 珠海光石安潮投资有限公司[注 3] 不合并 合并
37 光控安石（横琴）资产管理有限公司 合并 合并
38 上海光融贸易有限公司 合并 合并
39 上海安融贸易中心（有限合伙） 合并 合并
40 珠海安石宜奈投资中心（有限合伙） 合并 合并
41 光控安石-上海一号私募投资基金 合并 合并
42 上海安功投资有限公司 合并 合并
43 瑞诗房地产开发（上海）有限公司 合并 合并
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2022 年年度报告
44 上海光野投资中心（有限合伙） 合并 合并
45 上海安赟投资有限公司 合并 合并
46 上海泰琳实业有限公司 合并 合并
47 上海光翼商业管理有限公司 合并 合并
48 上海雷泰投资中心（有限合伙） 合并 合并
49 重庆光控新业实业发展有限公司 合并 合并
50 重庆光控兴渝置业有限公司 合并 合并
51 重庆朝天骏博商业管理有限公司 合并 合并
52 重庆大融汇酒店管理有限公司 合并 合并
53 上海嘉宝安石置业有限公司 合并 合并
54 EBA Holdings (Cayman) Limited[注 1] 合并 合并
注 1：EBA Investment Management 报告期内更名为 EBA Holdings (Cayman) Limited
注 2：Everbright Capital Management Limited 已于 2022 年注销完毕。
注 3：珠海光石安潮投资有限公司已于 2021 年注销完毕。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本
准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企
业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——
财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
经本公司评估，自本报告期末起的 12 个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司持
续经营能力产生重大怀疑的因素。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
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4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一
控制下的企业合并。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财
务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长
期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时
计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价
发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
（3）因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的
在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法
核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该
项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权
投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他
综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行
重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权
益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期收益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
（2）控制的依据
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投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对
被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回报产生重
大影响的活动。
（3）决策者和代理人
代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委托
给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。
在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。
1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。
2）除 1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权利、
决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行判断。
（3）投资性主体
当同时满足下列条件时，视为投资性主体：
1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：
1）拥有一个以上投资；
2）拥有一个以上投资者；
3）投资者不是该主体的关联方；
4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。
如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合并范围
并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计量且其变动
计入当期损益。
投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所间
接控制的主体，纳入合并财务报表范围。
（5）合并程序
子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公
司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务报表。
合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者（股东）权益变动表分别以本公司和
子公司的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者（股东）权益变动表为基础，在抵销本公司与子公
司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者（股
东）权益变动表的影响后，由本公司合并编制。
本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。
子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于
母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交
易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损
益”之间分配抵销。
子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项
目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利
润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表
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中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有少数股东的，在合并所有者权
益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的情况。子公司少数股东分担的当期亏损
超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合
并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费
用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流
量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开
始控制时点起一直存在。
因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并
资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润
纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量
表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；
编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并
现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
（6）特殊交易会计处理
1）购买子公司少数股东拥有的子公司股权
在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
2）不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置
长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资
本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
3）处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理
在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开
始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公
司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
4）企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子交易
的处理
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处
置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应
的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入
丧失控制权当期的损益。
判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次
交易事项属于一揽子交易：
① 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
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③ 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
（1）合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。
（2）共同经营参与方的会计处理
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营方向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外)，在该资产等由共同经营出售给第三
方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合
《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该损失。
合营方自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外)，在将该资产等出售给第三方之前，仅确认
因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第 8
号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，按
照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款，现金等价物是指持有的期限短
（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金及价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了
为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计
入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。
（2）外币财务报表的折算
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记账
本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账本位币编
制的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算成记账本位币。上述折算产生的外币
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报表折算差额，在其他综合收益中核算。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现金流量采用现
金流量发生日的即期汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，
或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
2）该金融资产已转移，且本公司转移了该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬；
3）该金融资产已转移，且本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是，本公司未保留对该金融资产的控制。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
（2）金融资产的分类
根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：
1）以摊余成本计量的金融资产；
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）
金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。
3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
按照本条第 1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第 2）项分类为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不得撤销。本公
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司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产。
（3）金融负债的分类
除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的
衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3）不属于本条第 1）项或第 2）项情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）项情形的以低于市
场利率贷款的贷款承诺。
在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债按
照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：
1）能够消除或显著减少会计错配；
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告。
该指定一经做出，不得撤销。
（4）嵌入衍生工具
嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。
混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一个
整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。
混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公
司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：
1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关。
2）与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。
3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
（5）金融工具的重分类
本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所有
金融负债均不得进行重分类。
本公司对金融资产进行重分类，自重分类日起采用未来适用法进行相关会计处理。重分类日，是指
导致本公司对金融资产进行重分类的业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天。
（6）金融工具的计量
1）初始计量
本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，
相关交易费用应当计入初始确认金额。
2）后续计量
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
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初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期
损益或以其他适当方法进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确
定：
①扣除已偿还的本金。
②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊
销额。
③扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
本公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但
下列情况除外：
①对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余成
本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司在后
续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。本公司按照上述政策对金融资产
的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存
在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联系（如债务人的信用评
级被上调），本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
（7）金融工具的减值
1）减值项目
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
①分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产。
②租赁应收款。
③贷款承诺和财务担保合同。
本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易
性权益工具投资），以及衍生金融资产。
2）减值准备的确认和计量
除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信用损
失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初
始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金融
工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是单项金融
工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融工
具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具
还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于已发生信用减值的金融资产，处于第三阶段，本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存
续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，本公司将整个存续期内预期信
用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信
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用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，本公司也将预期信用损失的有利变
动确认为减值利得。
对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在其
他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在资产负债
表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准
备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司
在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此
形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。
本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合基
础上评估信用风险是否显著增加。
对于适用本项政策有关金融工具减值规定的各类金融工具，本公司按照下列方法确定其信用损失：
①对于金融资产，信用损失为本公司收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
②对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的
现值。
③对于未提用的贷款承诺，信用损失应为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应收取
的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
④对于财务担保合同，信用损失应为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付
款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
⑤对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该
金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
3）信用风险显著增加
本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表
日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，本公司
采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，以确定自
初始确认后信用风险是否已显著增加。
本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自
初始确认后并未显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除
非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
4）应收票据及应收账款减值
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备。
当单项应收票据及应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征
将应收票据及应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明某项应
收票据及应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收票据及应收账款单项计提坏账准备并确认预期
信用损失。对于划分为组合的应收票据及应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
应收票据及应收账款组合：
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组合名称 确定组合依据
应收票据组合 1 信用风险较小的银行承兑的银行承兑汇票
应收票据组合 2 其他银行承兑的银行承兑汇票和商业承兑汇票
应收账款组合 1 应收合并范围内关联方款项组合
应收账款组合 2 账龄组合
应收账款组合 3 其他应收款项组合
5）其他应收款减值
按照三、10.（7）2）中的描述确认和计量减值。
当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款
划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合依据
其他应收款组合 1 应收代垫款，如员工保险金等
其他应收款组合 2 应收押金和保证金
其他应收款组合 3 关联方往来款
其他应收款组合 4 其他非关联方往来款
经过测试，上述其他应收款组合 1、组合 2 和组合 3 一般情况下不计提预期信用损失。
（8）利得和损失
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或金
融负债属于下列情形之一：
1）属于《企业会计准则第 24 号——套期会计》规定的套期关系的一部分。
2）是一项对非交易性权益工具的投资，且本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。
3）是一项被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用
风险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。
4）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），其减
值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。
本公司只有在同时符合下列条件时，才能确认股利收入并计入当期损益：
1）本公司收取股利的权利已经确立；
2）与股利相关的经济利益很可能流入本公司；
3）股利的金额能够可靠计量。
以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按
照本项重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。本公司将一项以摊余成本计量的金
融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，按照该资产在重分类日的公允价
值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。将一项以摊余成本计量的金融资产重分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，按照该金融资产在重分类日的公允价值
进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。以摊余成本计量且不属于任何套期关
系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认时计入当期损益或在按照实际利率法摊销时计
入相关期间损益。
对于本公司将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债所产
生的利得或损失按照下列规定进行处理：
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1）由本公司自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综合收益；
2）该金融负债的其他公允价值变动计入当期损益。
按照本条第 1）规定对该金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计
错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括本公司自身信用风险变动的影响金额）计入当期
损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，
计入留存收益。
本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，
当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存
收益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工具
投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分
类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确认时，之前计入
其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本公司将该金融资产重分
类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转出，调整该金融资产在重分类
日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。
（9）报表列示
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目中
列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当期损益的
非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。
本公司将分类为以摊余成本计量的长期债权投资，在“债权投资”科目中列示。自资产负债表日起
一年内到期的长期债权投资，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以摊余成本计量
的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资，在“其他债权投资”
科目列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资的期末账面价值，在“一年内到期的非流动资
产”科目列示。本公司购入的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的一年内到期的债权投资，在
“其他流动资产”科目列示。
本公司将指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，在“其他权
益工具投资”科目列示。
本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。
（10）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再
融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股
票股利不影响所有者权益总额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见三、10.金融工具
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12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见三、10.金融工具
13. 应收款项融资
√适用 □不适用
当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见三、10.金融工具，在报表中列示为应收款项融资：
（1）合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；
（2）本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见三、10.金融工具
15. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的类别
存货包括原材料、库存商品、开发产品、开发成本和周转材料等，按成本与可变现净值孰低列示。
（2）发出存货的计价方法
存货发出时的成本按加权平均法核算，产成品和在产品成本包括原材料、直接人工以及在正常生产
能力下按照一定方法分配的制造费用。周转材料包括低值易耗品和包装物等。
（3）确定不同类别存货可变现净值的依据
存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动
中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。公司
确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的
影响等因素。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；
材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。持有存货的数
量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
（4）存货的盘存制度
存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品在领用时采用五五摊销法核算成本。
包装物在领用时采用一次转销法核算成本。
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16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司及其子公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同
负债。
本公司及其子公司将拥有的、无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款
项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合
同资产列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见三、10.金融工具
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）划分为持有待售资产的条件
同时满足下列条件的非流动资产或处置组，确认为持有待售资产：
1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
2）出售极可能发生，即公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。有关规定要求公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。
确定的购买承诺，是指公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时
间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
（2）持有待售的非流动资产或处置组的计量
公司初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允
价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为
资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，公司在初始计量时比较假定其不划分为持
有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除公司合并中
取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量
金额而产生的差额，计入当期损益。
公司在资产负债表日重新计量持有待售的处置组时，首先按照相关会计准则规定计量处置组中资产
和负债的账面价值，然后按照上款的规定进行会计处理。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组
中适用准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额
予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分
为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以
恢复，并在划分为持有待售类别后适用准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转
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回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售
类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外适用准则计量规定的
各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利
息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流
动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：
1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、
摊销或减值等进行调整后的金额；
2）可收回金额。
公司终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见五、10.金融工具
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见五、10.金融工具
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见五、10.金融工具
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
（1）共同控制、重大影响的判断标准
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致
同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，
不视为共同控制。
对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这
些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。
（2）初始投资成本确定
企业合并形成的长期股权投资，按照本附注“三、5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处
理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股
权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：
1）以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
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2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的有关规定确定。
3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿
证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值
和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
（3）后续计量及损益确认方法
1）成本法后续计量
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成本
计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期
投资收益。
2）权益法后续计量
公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股
权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损
益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益
和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；投资
方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被
投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的
会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进
行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润
的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部
交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。投资方与
被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》等的有关规定属于
资产减值损失的，全额确认。
投资方对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连
险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，投资方都按照金融
工具政策的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分
采用权益法核算。
3）因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处理
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产
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的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法
核算的当期损益。
4）处置部分股权的处理
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按
本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额
计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩
余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取
得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额
计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的编制方法”的相关内容处理。
5）对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理
分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低
的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于未划分为持有
待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的
权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯
调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。
6）处置长期股权投资的处理
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股
权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原
计入其他综合收益的部分进行会计处理。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产包括已出租持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，以实际成本进
行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠
的计量时，计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和
土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：
类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧(摊销)率（%）
建筑物 20-40 年 4.00-10.00 2.25-4.80
土地使用权 按土地使用权剩余年限 - /
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有
形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
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1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20 4.00% 4.80%
通用设备 直线法 10 4.00% 9.60%
运输工具 直线法 5 4.00% 19.20%
房屋装修费 直线法 3 4.00% 32.00%
办公及其他设备 直线法 5 4.00% 19.20%
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状态
所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。在建工程
在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之固定资产的购建
的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开
始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的
借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借
款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专门
借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资
取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门借款部分的资产
支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率
根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每
期利息金额。
26. 使用权资产
√适用 □不适用
使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
（1）使用权资产的初始计量
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在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：
1）租赁负债的初始计量金额；
2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3）承租人发生的初始直接费用；
4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
（2）使用权资产的后续计量
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累计
减值损失计量使用权资产。
本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
（3）使用权资产的折旧
自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折旧。
计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式做出决
定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产
所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。
27. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括土地使用权、软件等。无形资产以实际成本计量。
土地使用权按使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物之间合理分
配的，全部作为固定资产。专利权按法律规定的有效年限平均摊销。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为研
究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资
产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该
无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
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不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以后
期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使
用状态之日起转为无形资产。
当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
28. 长期资产减值
√适用 □不适用
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进
行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资产负债表
日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额
计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的
可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金
流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
29. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期
待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
30. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司及其子公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示，如企业在
转让承诺的商品之前已收取的款项。
31. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费
为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保
险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司提供服务的会计期间，
根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关
资产成本。
在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，
并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺
勤相关的职工薪酬。
利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：
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1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
1）设定提存计划
公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二
个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
2）设定受益计划
公司对设定受益计划的会计处理包括下列四个步骤：
①根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等做
出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。公司将设定受益计划所产生的
义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本。
②设定受益计划存在资产的，公司将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成
的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，公司以设定受益计
划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
③确定应当计入当期损益的金额。
④确定应当计入其他综合收益的金额。
公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的
期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益计划福利水平
显著高于以前年度时，按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工提供服务而导致企业第一次
产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显著增加的期间。
报告期末，公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为：服务成本、设定受益计划净负债或净
资产的利息净额，以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
在设定受益计划下，公司在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1）修改设定受益计划时。
2）企业确认相关重组费用或辞退福利时。
公司在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损
益：
1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。
2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。
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(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照关于设定提存计划的有关政
策进行处理。
除上述情形外，公司按照关于设定受益计划的有关政策，确认和计量其他长期职工福利净负债或净
资产。在报告期末，将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
1）服务成本。
2）其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额。
3）重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额应计入当期损益或相关资产成本。
长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确认应付长期残疾
福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期残疾的事件发生的当期
确认应付长期残疾福利义务。
32. 租赁负债
√适用 □不适用
（1）租赁负债的初始计量
本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
1）租赁付款额
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
②取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
③本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；
④租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；
⑤根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
2）折现率
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收
款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。本公
司因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指本公司在类似经
济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。该
利率与下列事项相关：
①本公司自身情况，即集团的偿债能力和信用状况；
②“借款”的期限，即租赁期；
③“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；
④“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；
⑤经济环境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。
本公司以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。
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（2）租赁负债的后续计量
在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：
1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；
2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；
3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本
化的除外。周期性利率是指本公司对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生
变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本公司所采用的修订后的折现
率。
（3）租赁负债的重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值
重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负
债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
1）实质固定付款额发生变动；
2）担保余值预计的应付金额发生变动；
3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
4）购买选择权的评估结果发生变化；
5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。
33. 预计负债
√适用 □不适用
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的
金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关
的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折
现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认
为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
34. 股份支付
√适用 □不适用
（1）股份支付的种类
根据结算方式分为以权益结算的涉及职工的股份支付、以现金结算的涉及职工的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的条款和
条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。对于授予职工的股票期权，通过期权定价模型估
计所授予的期权的公允价值。
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（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，
修正预计可行权的权益工具数量。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的涉及职工的股份支付，授予后立即可行权的，按照授予日权益工具的公允价值计入成
本费用和资本公积；授予后须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个
资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期
取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
以现金结算的涉及职工的股份支付，授予后立即可行权的，按照授予日本公司承担负债的公允价值
计入相关成本或费用和相应负债；授予后须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等
待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应负债。
35. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
（1）优先股
本公司按照金融工具准则的规定，根据发行优先股的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律
形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将其分类为金融资产、金融负债或权
益工具。同时满足下列条件的，公司将发行的金融工具分类为权益工具：（1）该金融工具不包括交付
现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；2）
将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不包括交付可变数
量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定
金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
（2）永续债
本公司根据所发行的永续债的合同条款及其所反映的经济实质，结合金融资产、金融负债和权益工
具的定义，在初始确认时将这些金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
本公司对于其发行的应归类为权益工具的永续债，按照实际收到的金额，计入权益。存续期间分派
股利或利息的，作为利润分配处理。按合同条款约定赎回永续债的，按赎回价格冲减权益。
36. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1)收入确认原则
合同开始日，本公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务
是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
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①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建商品或服务。
③本公司履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合
理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能
够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是
否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险
和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2）收入计量原则
本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或服
务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含
可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额
确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，
本公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融
资成分。
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值
不能合理估计的，参照本公司承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价的公允价
值因对价形式以外的原因而发生变动的，作为可变对价处理。
本公司应付客户（或向客户购买本公司商品的第三方）对价的，将该应付对价冲减交易价格，并在
确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向
客户取得其他可明确区分商品的除外。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售
价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预
期有权取得的对价金额确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认为预计负债；同时，按照预期
将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值减损）后的余额，
确认为一项资产，即应收退货成本，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转
成本。每一资产负债表日，本公司重新估计未来销售退回情况，并对上述资产和负债进行重新计量。
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根据合同约定、法律规定等，本公司为所销售的商品或所建造的资产等提供质量保证。对于为向客
户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证，本公司按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》
准则进行会计处理。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务的服务类质
量保证，本公司将其作为一项单项履约义务，按照提供商品和服务类质量保证的单独售价的相对比例，
将部分交易价格分摊至服务类质量保证，并在客户取得服务控制权时确认收入。在评估质量保证是否在
向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独服务时，本公司考虑该质量保证是否为法定要
求、质量保证期限以及本公司承诺履行任务的性质等因素。
本公司有权自主决定所交易商品的价格，即本公司在向客户转让商品及其他产品前能够控制该产品，则
本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。否则，本公司为代理人，按照预期有权收取
的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款
后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确认。
3）收入确认的具体方法
按时点确认的收入
对于房地产开发产品的销售收入，以取得《交付使用许可证》、签订不可逆转的销售合同、售房款
收妥、成本能够可靠计量并取得物业管理单位房屋接管验收证明，在同时符合上述标准的次月确认营业
收入的实现。
按履约进度确认的收入
资产管理及咨询服务收入，公司根据服务协议约定的服务金额和计算方法收取服务费，按权责发生
制原则确认服务费收入。收费基数为实际存续的实缴规模或管理的不动产投资规模。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
37. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；
（2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合
同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司将其在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在
转回日的账面价值。
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38. 政府补助
√适用 □不适用
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认
为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府
补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余
额转入资产处置当期的损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失
的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期
损益或冲减相关成本。
（3）同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难
以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
（4）政府补助在利润表中的核算
与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与
企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
（5）政府补助退回的处理
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：
初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
（6）政策性优惠贷款贴息的处理
财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，按以下方法进
行会计处理：
以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
财政将贴息资金直接拨付给企业，企业应当将对应的贴息冲减相关借款费用。
39. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(包括应纳税暂
时性差异和可抵扣暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵
扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负
债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或
负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
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40. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租
金收入。
提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期内
应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租
金收入余额在租赁期内进行分配。
本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照
与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资
产，采用系统合理的方法进行摊销。
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁
有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收
融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保
余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租赁
投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
（1）租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控
制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合
同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。
（2）本公司作为承租人
1）初始确认
在本公司作为承租人对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产、租赁负债的会计处理详见会
计政策“使用权资产”“租赁负债”。
2）租赁变更
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租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或
多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成
一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准则有关租赁
分拆的规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后
的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本公司采用剩余租
赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本公司采用租赁变更生
效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处
理：
①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
② 其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类
为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
（4）转租赁
本公司作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本公司基于原租赁产生的
使用权资产，而不是租赁资产，对转租赁进行分类。
（5）售后租回
本公司按照会计政策“收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
1）本公司作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用
权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转
让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见“三、10 金融工具”。
2）本公司作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述
“本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本
公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见
“三、10 金融工具”。
41. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
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42. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报
会计政策变更的内容和原因 审批程序
表项目名称和金额)
财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《企业会计准则解释第 15 / 企业会计准则解释第 15
号》（财会 (2021) 35 号），“关于企业将固定资产达到 号的施行对公司财务报
预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对 表无重大影响。
外销售的会计处理”“关于亏损合同的判断”内容自 2022
年 1 月 1 日起施行。
财政部于 2022 年 11 月 30 日发布《企业会计准则解释第 16 / 企业会计准则解释第 16
号》（财会(2022) 31 号），“关干发行方分类为权益工具 号的施行对公司财务报
的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”、“关于企 表无重大影响。
业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付
的会计处理”内容自公布之日起施行。
(2).重要会计估计变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表
会计估计变更的内容和原因 审批程序 开始适用的时点
项目名称和金额)
投资性房地产折旧年限及净残值率变更 董事会批准 2022 年 1 月 1 日 注 1、注 2
其他说明
注 1：根据《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，本次会计
估计变更采用未来适用法进行相应的会计处理，无需对公司已披露的财务报表进行追溯调整，不会对公
司以往各年度财务状况、 经营成果和现金流量产生影响。
注 2: 公司自 2022 年 1 月 1 日起执行本次会计估计变更事项，该会计估计变更增加公司 2022 年归属于
母公司股东的净利润 5,323.28 万元。
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用
增值税 5%、6%、9%、11%、13%
税率扣除当期允计抵扣的进项税后的余额计算)
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税（注 1） 转让房地产所取得的增值额 超率累进税率 30%-60%
注 1：公司及子公司按照各地税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税，并按照有关规定按项目实际增
值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
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七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 40,229.43 78,023.03
银行存款 2,383,697,909.13 4,478,643,635.55
其他货币资金 354,490,758.01 38,608,418.74
合计 2,738,228,896.57 4,517,330,077.32
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益
189,025,006.08 139,753,173.74
的金融资产
其中：
权益工具投资 67,902,221.08 81,611,873.74
债务工具投资 121,122,785.00 58,141,300.00
指定以公允价值计量且其变动计入当期
- -
损益的金融资产
合计 189,025,006.08 139,753,173.74
其他说明：
□适用 √不适用
3、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
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4、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 268,646,419.81
1 年以内小计 268,646,419.81
1至2年 197,215,086.68
2至3年 142,261,130.00
3至4年 27,123,728.22
4至5年 989,176.48
5 年以上 804,005.17
合计 637,039,546.36
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
计提比 价值 计提比 价值
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
按单项计提坏账准备 7,400,000.00 1.16 7,400,000.00 100.00 - 6,900,000.00 1.53 6,900,000.00 100.00 -
按组合计提坏账准备 629,639,546.36 98.84 70,555,497.52 11.21 559,084,048.84 443,295,199.64 98.47 21,847,328.98 4.93 421,447,870.66
其中：
账龄组合 588,362,993.64 92.36 70,555,497.52 11.99 517,807,496.12 438,165,097.70 92.93 21,847,328.98 4.99 416,317,768.72
其他应收账款组合 41,276,552.72 6.48 - - 41,276,552.72 5,130,101.94 5.91 - - 5,130,101.94
合计 637,039,546.36 / 77,955,497.52 / 559,084,048.84 450,195,199.64 / 28,747,328.98 / 421,447,870.66
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按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
重庆太平洋森活辉太置地有限
6,400,000.00 6,400,000.00 100.00 预计无法收回
公司
武汉新正兴源置业有限公司 500,000.00 500,000.00 100.00 预计无法收回
重庆悦湾商业管理有限公司 500,000.00 500,000.00 100.00 预计无法收回
合计 7,400,000.00 7,400,000.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 244,895,716.40 15,873,701.32 6.48
1至2年 179,349,237.37 23,993,094.33 13.38
2至3年 137,661,130.00 24,425,749.21 17.74
3至4年 25,323,728.22 5,295,609.16 20.91
4至5年 329,176.48 163,338.33 49.62
5 年以上 804,005.17 804,005.17 100.00
合计 588,362,993.64 70,555,497.52 11.99
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：其他应收账款组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙） 37,650,849.31 - -
重庆英利购物广场管理有限公司 956,359.32 - -
重庆英利卓越购物广场有限公司 1,302,704.28 - -
重庆英利房地产开发有限公司 1,366,639.81 - -
合计 41,276,552.72 - -
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
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(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
单项计提 6,900,000.00 500,000.00 - - - 7,400,000.00
账龄组合 21,847,328.98 48,708,168.54 - - - 70,555,497.52
合计 28,747,328.98 49,208,168.54 - - - 77,955,497.52
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期
坏账准备期末余
单位名称 期末余额 末余额合计数
额
的比例(%)
北京华恒业房地产开发有限公司 148,858,802.44 23.37 22,028,208.70
上海光魅投资中心（有限合伙） 106,330,623.00 16.69 16,647,794.60
北京华富新业房地产开发有限公司 80,332,066.67 12.61 12,881,554.28
上海晟科投资中心（有限合伙） 55,980,000.00 8.79 5,598,000.00
珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙） 37,650,849.31 5.91 -
合计 429,152,341.42 67.37 57,155,557.58
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 8,394,252.67 44.03 19,645,218.53 87.65
1至2年 8,207,212.91 43.06 2,690,261.72 12.00
2至3年 2,419,867.29 12.70 25,824.34 0.12
3至4年 - - 4,757.27 0.02
4至5年 1,213.22 0.01 43,804.73 0.20
5 年以上 37,535.73 0.20 2,831.50 0.01
合计 19,060,081.82 100.00 22,412,698.09 100
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2022 年年度报告
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数的
单位名称 期末余额
比例(%)
国网上海市电力公司 5,937,945.43 31.15
欧莱雅（中国）有限公司 4,383,518.89 23.00
深圳市明源云科技有限公司 2,827,383.19 14.83
上海城投水务（集团）有限公司 730,176.25 3.83
明基逐鹿软件（苏州）有限公司 573,621.82 3.01
合计 14,452,645.58 75.82
6、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 1,453,744.81 -
其他应收款 912,017,139.46 1,085,110,560.29
合计 913,470,884.27 1,085,110,560.29
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海嘉定老庙黄金有限公司 1,453,744.81 -
合计 1,453,744.81 -
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2022 年年度报告
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 334,888,503.97
1 年以内小计 334,888,503.97
1至2年 88,569,770.12
2至3年 479,665,994.77
3 年以上 127,172,363.43
合计 1,030,296,632.29
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
员工保险金 760,919.05 1,130,385.06
保证金 16,246,417.92 11,182,548.62
关联方往来款 704,105,121.32 917,104,198.97
其他非关联方往来款 309,184,174.00 273,995,202.03
合计 1,030,296,632.29 1,203,412,334.68
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
用损失(未发生信 信用损失(已发生
信用损失
用减值) 信用减值)
2022年1月1日余额 - 104,528,478.11 13,773,296.28 118,301,774.39
2022年1月1日余额在
- 104,528,478.11 13,773,296.28 118,301,774.39
本期
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - - -
本期转回 - 22,281.56 - 22,281.56
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
2022年12月31日余额 - 104,506,196.55 13,773,296.28 118,279,492.83
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2022 年年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
上海安依投资有 1 年以内、1-2
借款 532,271,198.96 51.66 -
限公司 年、2-3 年
上海安洁投资有 1 年以内、1-2
往来款 66,770,271.23 6.48 -
限公司 年、2-3 年
上海西上海集团
往来款 60,000,000.00 1 年以内 5.82 -
置业有限公司
上海安曼投资有 1 年以内、1-2
借款 56,508,904.17 5.48 -
限公司 年、2-3 年
重庆维碚仓储服 1 年以内、1-2
借款 35,113,972.56 3.41 -
务有限公司 年、2-3 年
合计 / 750,664,346.92 / 72.85 -
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2022 年年度报告
7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
原材料 15,245.98 - 15,245.98 20,585.75 - 20,585.75
库存商品 14,234,882.19 - 14,234,882.19 12,167,339.34 - 12,167,339.34
周转材料 2,508,329.53 - 2,508,329.53 2,665,078.60 - 2,665,078.60
消耗性生物资产 15,172,312.11 5,280,864.60 9,891,447.51 15,447,057.60 5,280,864.60 10,166,193.00
开发成本 1,897,416,246.04 - 1,897,416,246.04 4,064,270,133.59 - 4,064,270,133.59
开发产品 1,986,793,070.77 1,249,733.77 1,985,543,337.00 2,582,605,893.20 1,249,733.77 2,581,356,159.43
合计 3,916,140,086.62 6,530,598.37 3,909,609,488.25 6,677,176,088.08 6,530,598.37 6,670,645,489.71
1)“开发成本”主要项目
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
商品房 4,034,043,550.77 417,647,537.08 2,587,191,105.42 1,864,499,982.43
办公楼 30,226,582.82 2,689,680.79 - 32,916,263.61
合计 4,064,270,133.59 420,337,217.87 2,587,191,105.42 1,897,416,246.04
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2022 年年度报告
2)“开发产品”主要项目信息：
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
商品房 1,036,376,977.23 2,590,926,809.79 2,832,726,850.06 794,576,936.96
动迁房 136,709,949.15 - 3,915,892.39 132,794,056.76
办公楼 15,170,598.14 - 657,037.04 14,513,561.10
综合体 1,394,348,368.68 7,649,257.23 357,089,109.96 1,044,908,515.95
合计 2,582,605,893.20 2,598,576,067.02 3,194,388,889.45 1,986,793,070.77
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料 - - - - - -
在产品 - - - - - -
库存商品 - - - - - -
周转材料 - - - - - -
消耗性生物资产 5,280,864.60 - - - - 5,280,864.60
开发产品 1,249,733.77 - - - - 1,249,733.77
合计 6,530,598.37 - - - - 6,530,598.37
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2022 年年度报告
8、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 - -
应收退货成本 - -
预缴税款 326,653,804.27 434,440,073.69
待抵扣进项税 52,809,918.72 148,623,743.71
合计 379,463,722.99 583,063,817.40
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2022 年年度报告
9、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备期末
被投资单位 权益法下确认的投 其他综合收 宣告发放现金
余额 追加投资 减少投资 其他 余额 余额
资损益 益调整 股利或利润
一、合营企业
香港嘉达利发展有
5,000,000.00 - - - - - - 5,000,000.00 5,000,000.00
限公司
上海光渝投资中心
648,290,331.23 - - 3,361,078.94 - - - 651,651,410.17 -
（有限合伙）
珠海安石宜颖投资
219,191,145.19 - - -184,125.51 - - - 219,007,019.68 -
中心（有限合伙）
上海光翎投资中心
639,595,411.20 - - 3,969,070.72 - - 31,442,491.44 675,006,973.36 -
（有限合伙）
宜兴光迪投资中心
167,561,939.83 - - 6,060,260.48 - - - 173,622,200.31 -
（有限合伙）
珠海安石宜昭投资
233,899,675.23 - - 9,752,644.14 - - - 243,652,319.37 -
中心（有限合伙）
珠海安石宜竺投资
45,613,128.08 - - 2,796,338.54 - - - 48,409,466.62 -
中心（有限合伙）
上海光魅投资中心
7,757,534.25 - - - - - - 7,757,534.25 -
（有限合伙）
上海光稳投资中心
236,776,692.65 11,255,775.00 - -22,183,693.67 - - - 225,848,773.98 -
（有限合伙）
珠海安岩投资管理
10,042,075.59 - - -353,907.44 - - - 9,688,168.15 -
有限公司
上海建工安皓股权
投资基金管理有限 10,073,094.86 - - -49,643.97 - - - 10,023,450.89 -
公司
昆山安住此间商务
信息咨询有限公 8,405,263.60 - - 54,847.26 - - - 8,460,110.86 -
司
新光大中心项目（注
1,608,003,971.13 - - -91,722,419.75 - - - 1,516,281,551.38 -
1）
164 / 230
2022 年年度报告
珠海砫然股权投资
32,133,932.24 - -26,420,000.00 -3,971,282.46 - -1,742,649.78 - - -
基金（有限合伙）
珠海安石宜灏投资
53,182,592.59 - - -6,426,704.51 - - - 46,755,888.08 -
中心（有限合伙）
中关村私募投资基
90,233,162.46 - - -53,423,365.04 - - - 36,809,797.42 -
金
徐州嘉旭房地产开
29,778,754.32 - - 1,009,313.48 - -4,027,997.88 - 26,760,069.92 -
发有限公司
珠海安石宜达企业
管理中心（有限合 1,508,522,601.69 - - -5,505,711.83 - - - 1,503,016,889.86 -
伙）
小计 5,554,061,306.14 11,255,775.00 -26,420,000.00 -156,817,300.62 - -5,770,647.66 31,442,491.44 5,407,751,624.30 5,000,000.00
二、联营企业
上海高泰精密管材
27,639,292.61 - - 6,922,237.77 - - - 34,561,530.38 -
股份有限公司
上海格林风范房地
123,665,957.26 - - -811,142.22 - - - 122,854,815.04 -
产发展有限公司
上海嘉定老庙黄金
7,314,011.26 - - 3,356,943.64 - -1,453,744.81 - 9,217,210.09 -
有限公司
光歆设施管理（上
1,203,092.45 - - 1,546,609.65 - -400,000.00 - 2,349,702.10 -
海）有限公司
Azure Capital
3,524,072.99 - - 516,590.52 171,994.69 - - 4,212,658.20 -
Partners Inc.
成都城投安石商业
2,142,591.77 3,315,000.00 - 1,043,296.66 - - - 6,500,888.43 -
管理有限公司
上海集挚咨询管理
2,738,663.44 - - 1,016,573.21 - -664,797.10 - 3,090,439.55 -
有限公司
青岛环海湾安石商
- 510,000.00 - 894,416.92 - - - 1,404,416.92 -
业管理有限公司
小计 168,227,681.78 3,825,000.00 - 14,485,526.15 171,994.69 -2,518,541.91 - 184,191,660.71 -
合计 5,722,288,987.92 15,080,775.00 -26,420,000.00 -142,331,774.47 171,994.69 -8,289,189.57 31,442,491.44 5,591,943,285.01 5,000,000.00
其他说明
注 1：公司 2019 年度直接认缴上海晟科投资中心（有限合伙）5.72%财产份额，同时认缴上海钊励投资中心（有限合伙）37.43%财产份额间接持有上海晟科
投资中心（有限合伙）财产份额，上海晟科投资中心（有限合伙）全部投资于新光大中心项目。
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2022 年年度报告
10、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非上市权益投资 169,607,233.14 181,319,795.68
合计 169,607,233.14 181,319,795.68
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以公 其他综
其他综合收 允价值计量 合收益
本期确认的股
项目 累计利得 累计损失 益转入留存 且其变动计 转入留
利收入
收益的金额 入其他综合 存收益
收益的原因 的原因
上海嘉宝贸易
- 25,800.00 - - 非交易性的 -
发展有限公司
上海华燕房盟
网络科技股份 - - 9,064,000.00 - 非交易性的 -
有限公司
上海太平国际
7,570,000.00 61,677,670.35 - - 非交易性的 -
货柜有限公司
艺格工装（北
京）科技有限 - - 8,209,262.54 - 非交易性的 -
公司
首誉光控-新
北京中心次一
- - - - 非交易性的 -
级资产管理计
划
11、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产—
17,850,223.84 9,062,370.10
非上市权益投资
以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产—
59,980,327.00 59,216,878.00
上市权益投资
合计 77,830,550.84 68,279,248.10
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12、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 8,045,599,634.20 1,601,445,224.68 9,647,044,858.88
2.本期增加金额 2,896,072,612.91 2,305,439,445.10 5,201,512,058.01
（1）外购 7,292,575.55 - 7,292,575.55
（2）存货\固定资产\在建工程
2,888,206,715.11 2,305,439,445.10 5,193,646,160.21
转入
（3）企业合并增加 - - -
（4）其他 573,322.25 - 573,322.25
3.本期减少金额 - 500,786.08 500,786.08
（1）处置 - - -
（2）其他转出 - 500,786.08 500,786.08
4.期末余额 10,941,672,247.11 3,906,383,883.70 14,848,056,130.81
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 695,373,957.60 76,378,159.63 771,752,117.23
2.本期增加金额 251,027,414.60 67,271,472.45 318,298,887.05
（1）计提或摊销 251,027,414.60 67,271,472.45 318,298,887.05
3.本期减少金额 - - -
（1）处置 - - -
（2）其他转出 - - -
4.期末余额 946,401,372.20 143,649,632.08 1,090,051,004.28
三、减值准备
1.期初余额 2,225,297.13 - 2,225,297.13
2.本期增加金额 - - -
（1）计提 - - -
3、本期减少金额 - - -
（1）处置 - - -
（2）其他转出 - - -
4.期末余额 2,225,297.13 - 2,225,297.13
四、账面价值
1.期末账面价值 9,993,045,577.78 3,762,734,251.62 13,755,779,829.40
2.期初账面价值 7,348,000,379.47 1,525,067,065.05 8,873,067,444.52
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
13、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 99,238,964.86 106,011,065.08
固定资产清理 - -
合计 99,238,964.86 106,011,065.08
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及其他设备 房屋装修改造 合计
一、账面原值：
1.期初余额 134,668,969.66 2,764,293.50 174,942.50 14,251,838.45 218,500.00 152,078,544.11
2.本期增加金额 - - 1,323,408.06 2,580,005.66 - 3,903,413.72
（1）购置 - - 1,323,408.06 2,580,005.66 - 3,903,413.72
（2）在建工程转入 - - - - - -
（3）企业合并增加 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - 432,878.86 - 432,878.86
（1）处置或报废 - - - 432,878.86 - 432,878.86
4.期末余额 134,668,969.66 2,764,293.50 1,498,350.56 16,398,965.25 218,500.00 155,549,078.97
二、累计折旧
1.期初余额 33,443,563.60 2,678,095.10 70,784.92 9,596,003.96 209,760.00 45,998,207.58
2.本期增加金额 6,208,266.58 - 689,212.70 3,682,967.60 - 10,580,446.88
（1）计提 6,208,266.58 - 689,212.70 3,682,967.60 - 10,580,446.88
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2022 年年度报告
3.本期减少金额 - - - 337,811.80 - 337,811.80
（1）处置或报废 - - - 337,811.80 - 337,811.80
4.期末余额 39,651,830.18 2,678,095.10 759,997.62 12,941,159.76 209,760.00 56,240,842.66
三、减值准备
1.期初余额 69,271.45 - - - - 69,271.45
2.本期增加金额 - - - - - -
（1）计提 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
（1）处置或报废 - - - - - -
4.期末余额 69,271.45 - - - - 69,271.45
四、账面价值
1.期末账面价值 94,947,868.03 86,198.40 738,352.94 3,457,805.49 8,740.00 99,238,964.86
2.期初账面价值 101,156,134.61 86,198.40 104,157.58 4,655,834.49 8,740.00 106,011,065.08
14、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 232,287,309.93 5,194,731,282.03
工程物资 - -
合计 232,287,309.93 5,194,731,282.03
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2022 年年度报告
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
光大安石虹桥中心 224,336,461.22 - 224,336,461.22 5,193,646,160.22 - 5,193,646,160.22
大融汇出租装修款 6,027,942.29 - 6,027,942.29 1,085,121.81 - 1,085,121.81
淞虹路办公室装修费 1,922,906.42 - 1,922,906.42 - - -
合计 232,287,309.93 - 232,287,309.93 5,194,731,282.03 - 5,194,731,282.03
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 期初余额 本期增加金额 本期转入固定资产金额 本期其他减少金额 期末余额
光大安石虹桥中心 5,193,646,160.22 224,336,461.21 - 5,193,646,160.21 224,336,461.22
大融汇出租装修款 1,085,121.81 4,942,820.48 - - 6,027,942.29
淞虹路办公室装修费 - 1,922,906.42 - - 1,922,906.42
合计 5,194,731,282.03 231,202,188.11 - 5,193,646,160.21 232,287,309.93
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15、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋租赁 合计
一、账面原值
1.期初余额 151,744,609.17 151,744,609.17
2.本期增加金额 - -
3.本期减少金额 9,940,751.42 9,940,751.42
（1）处置 9,940,751.42 9,940,751.42
4.期末余额 141,803,857.75 141,803,857.75
二、累计折旧
1.期初余额 37,473,558.24 37,473,558.24
2.本期增加金额 37,041,351.55 37,041,351.55
(1)计提 37,041,351.55 37,041,351.55
3.本期减少金额 9,940,751.42 9,940,751.42
(1)处置 9,940,751.42 9,940,751.42
4.期末余额 64,574,158.37 64,574,158.37
三、减值准备
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
(1)计提 - -
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 77,229,699.38 77,229,699.38
2.期初账面价值 114,271,050.93 114,271,050.93
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2022 年年度报告
16、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 其他 合计
一、账面原值
1.期初余额 11,058,499.14 630,570.55 11,689,069.69
2.本期增加金额 2,600,747.50 - 2,600,747.50
(1)购置 1,970,176.95 - 1,970,176.95
(2)内部研发 - - -
(3)企业合并增加 - - -
（4）其他 630,570.55 - 630,570.55
3.本期减少金额 - 630,570.55 630,570.55
(1)处置 - - -
（2）其他 - 630,570.55 630,570.55
4.期末余额 13,659,246.64 - 13,659,246.64
二、累计摊销
1.期初余额 4,355,856.51 192,628.70 4,548,485.21
2.本期增加金额 1,783,571.64 - 1,783,571.64
（1）计提 1,590,942.94 - 1,590,942.94
（2）其他 192,628.70 - 192,628.70
3.本期减少金额 - 192,628.70 192,628.70
(1)处置 - - -
（2）其他 - 192,628.70 192,628.70
4.期末余额 6,139,428.15 6,139,428.15
三、减值准备
1.期初余额 - - -
2.本期增加金额 - - -
（1）计提 - - -
3.本期减少金额 - - -
(1)处置 - - -
4.期末余额 - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 7,519,818.49 - 7,519,818.49
2.期初账面价值 6,702,642.63 437,941.85 7,140,584.48
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2022 年年度报告
17、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
誉的事项 企业合并形成的 处置
光大安石（北京）房地产
1,263,692,231.81 - - 1,263,692,231.81
投资顾问有限公司
合计 1,263,692,231.81 - - 1,263,692,231.81
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
2016 年 12 月 31 日（以下简称购买日），本公司以 1,542,608,322.00 元的对价购买了光大安石公
司之 51%的股权，购买日本公司取得光大安石公司可辨认净资产的公允价值份额 278,916,090.19 元。
合并成本大于合并中取得的光大安石公司可辨认净资产公允价值份额的差额为 1,263,692,231.81 元，
确认为合并资产负债表中的商誉。收购日光大安石公司所拥有的与商誉相关的资产负债作为唯一资产组。
本年末商誉所在资产组与购买日形成商誉时所确定的资产组一致，其构成未发生变化。
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长
率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
公司聘请联合中和土地房地产资产评估有限公司对光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司相关
资产组在 2022 年 12 月 31 日的可回收价值进行评估。
联合中和土地房地产资产评估有限公司出具了联合中和评报字（2023）第 6115 号评估报告，资产
组的可收回金额：按照资产组的预计未来现金流量的现值确定。根据本公司管理层批准的上述资产组五
年期的财务预算为基础预计未来现金流量，未来五年营业收入的年均复合率均值约为 10%。五年后的永
续现金流量按照详细预测期最后一年的水平，并结合行业发展趋势等因素后确定。计算现值的折现率为
14.29%，为反映相关资产组特定风险的税前折现率。以 2022 年 12 月 31 日为商誉减值测试基准日，在
上述假设条件成立的前提下，本公司所持有的光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司与商誉相关的
资产组可回收金额为 308,000.00 万元，本公司所持有的光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司与
商誉相关的资产组账面价值为 56,021.60 万元，全部商誉（包含少数股东）的账面价值为 247,782.79
万元，含商誉资产组账面价值为 303,804.39 万元。
(5).商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
公司综合考虑光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司业务模式、所处行业地位和实际经营情况，
结合联合中和土地房地产资产评估有限公司出具的评估报告，公司认为收购光大安石（北京）房地产投
资顾问有限公司形成的商誉无需计提减值准备。
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2022 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
18、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
房屋修缮费 9,345,007.31 35,053.96 5,356,120.77 - 4,023,940.50
外部服务费 46,967,610.63 3,821,991.65 15,194,710.58 - 35,594,891.70
合计 56,312,617.94 3,857,045.61 20,550,831.35 - 39,618,832.20
19、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 89,277,124.94 22,319,281.21 40,635,468.31 10,158,867.06
内部交易未实现利润 24,377,471.80 6,094,367.95 30,447,211.52 7,611,802.88
可抵扣亏损 778,975,322.91 194,743,871.88 752,423,251.60 188,106,481.79
公允价值变动 - - 15,794,944.33 3,948,736.08
预提费用 237,812,432.38 59,453,108.08 341,786,235.18 85,446,558.80
股权投资损失 1,968,258.38 492,064.59 1,968,258.38 492,064.59
企业投资产生的暂时性
- - 230,599,130.74 57,649,782.69
差异
新租赁准则差额 2,717,818.75 679,454.69 2,403,194.76 600,798.69
合计 1,135,128,429.16 283,782,148.40 1,416,057,694.82 354,015,092.58
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合
4,060,600,802.24 1,015,150,200.56 4,124,663,808.47 1,031,165,952.13
并资产评估增值
公允价值变动产生
280,421,438.90 70,105,359.72 260,239,383.98 65,059,846.00
的暂时性差异
超额收益产生的暂
467,888,432.25 116,972,108.07 436,445,940.81 109,111,485.20
时性差异
企业投资产生的暂
228,064,795.59 57,016,198.89 567,170,674.00 141,792,668.50
时性差异
股权投资贷方差额 1,619,504.47 404,876.12 64,167,446.64 16,041,861.66
合计 5,038,594,973.45 1,259,648,743.36 5,452,687,253.90 1,363,171,813.49
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2022 年年度报告
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
20、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 160,465,052.28 -
抵押借款 - -
保证借款 - -
信用借款 - -
合计 160,465,052.28 -
21、 应付票据
(1).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 7,450,064.73 37,394,413.86
银行承兑汇票 - 5,903,559.79
合计 7,450,064.73 43,297,973.65
22、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 465,766,674.82 721,754,373.08
1-2 年 343,761,043.10 75,132,595.75
2-3 年 34,708,557.41 46,689,911.45
3-4 年 34,937,185.75 104,186,369.34
4-5 年 75,702,648.34 57,216,143.85
5 年以上 94,697,072.67 40,990,922.76
合计 1,049,573,182.09 1,045,970,316.23
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2022 年年度报告
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海嘉定娄塘建筑安装有限公司 5,822,447.00 未结算工程款
中建三局集团有限公司 5,502,184.20 未结算工程款
上海市住宅发展局 5,415,313.00 未结算征地款
方远建设集团股份有限公司 5,255,239.40 未结算工程款
五洋建设集团股份有限公司 4,025,388.00 未结算工程款
合计 26,020,571.60 /
23、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 75,250,818.67 155,787,045.61
1-2 年 1,647,300.54 7,178,933.64
2-3 年 380,653.38 173,850.98
3-4 年 92,689.73 -
4-5 年 - -
5 年以上 - -
合计 77,371,462.32 163,139,830.23
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收租金 2,120,643.65 未达到结转收入条件
合计 2,120,643.65 /
24、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 649,915,891.35 3,364,307,855.84
1-2 年 1,724,218,611.95 2,413,322,278.10
2-3 年 16,551,008.35 33,618,002.74
3-4 年 4,846,352.87 749,336.19
4-5 年 749,336.19 -
5 年以上 568,888.13 568,888.13
合计 2,396,850,088.84 5,812,566,361.00
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2022 年年度报告
25、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 248,632,495.31 286,868,989.60 346,544,884.86 188,956,600.05
二、离职后福利-设定提存计
768,616.54 24,743,098.63 24,569,682.94 942,032.23
划
三、辞退福利 - 2,163,272.50 2,094,628.50 68,644.00
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 249,401,111.85 313,775,360.73 373,209,196.30 189,967,276.28
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补
247,183,142.17 252,692,944.93 312,288,224.17 187,587,862.93
贴
二、职工福利费 69,064.01 1,655,793.69 1,682,293.69 42,564.01
三、社会保险费 482,393.64 14,225,708.52 14,043,555.81 664,546.35
其中：医疗保险费 451,150.74 13,231,591.22 13,080,525.09 602,216.87
工伤保险费 18,202.14 685,848.83 684,160.00 19,890.97
生育保险费 13,040.76 308,268.47 278,870.72 42,438.51
四、住房公积金 348,523.60 15,331,744.57 15,556,769.96 123,498.21
五、工会经费和职工教育经
549,371.89 2,884,587.50 2,895,830.84 538,128.55
费
六、短期带薪缺勤 - - - -
七、短期利润分享计划 - - - -
八、其他 - 78,210.39 78,210.39 -
合计 248,632,495.31 286,868,989.60 346,544,884.86 188,956,600.05
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 744,806.63 23,996,204.28 23,828,880.39 912,130.52
2、失业保险费 23,809.91 746,894.35 740,802.55 29,901.71
3、企业年金缴费 - - - -
合计 768,616.54 24,743,098.63 24,569,682.94 942,032.23
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2022 年年度报告
26、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 67,824,632.90 77,782,174.96
消费税 - -
营业税 - -
企业所得税 230,049,420.50 179,297,385.67
个人所得税 2,569,362.45 4,336,129.40
城市维护建设税 4,006,399.73 3,608,271.12
土地增值税 234,537,146.59 175,362,144.79
房产税 20,090,628.99 13,296,501.55
教育费附加 1,879,245.12 1,676,464.85
地方教育费附加 1,121,474.40 1,010,351.00
其他税费 9,164,048.02 8,899,642.09
合计 571,242,358.70 465,269,065.43
27、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - -
应付股利 15,909,121.13 15,131,113.11
其他应付款 2,479,890,029.57 2,076,374,377.32
合计 2,495,799,150.70 2,091,505,490.43
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 15,909,121.13 15,131,113.11
合计 15,909,121.13 15,131,113.11
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2022 年年度报告
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 943,315,825.40 821,718,281.19
1-2 年 582,179,478.89 262,105,566.29
2-3 年 91,564,385.87 534,611,789.71
3-4 年 424,255,443.18 211,354,078.15
4-5 年 210,660,958.54 126,737,676.45
5 年以上 227,913,937.69 119,846,985.53
合计 2,479,890,029.57 2,076,374,377.32
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海嘉翔城镇建设投资有限公司 301,242,708.00 未到结算期
新北份额转让款 244,096,612.34 应付未付基金份额转让款
宜兴光控投资有限公司 162,149,064.37 未到结算期
上海泛海房地产有限公司 153,170,820.00 未到结算期
上海格林风范房地产发展有限公司 104,147,000.00 未到结算期
合计 964,806,204.71 /
其他说明：
□适用 √不适用
28、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 380,480,473.66 425,797,406.53
1 年内到期的应付债券 96,302,949.29 -
1 年内到期的长期应付款 - 10,679,297.50
1 年内到期的租赁负债 25,507,658.25 32,961,876.36
合计 502,291,081.20 469,438,580.39
29、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 194,005,154.43 481,064,592.61
合计 194,005,154.43 481,064,592.61
179 / 230
2022 年年度报告
30、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 - -
抵押借款 1,068,980,000.00 23,840,000.00
保证借款 - -
信用借款 - -
抵押保证借款 2,052,937,778.08 3,144,575,502.07
抵押质押借款 4,352,990,000.00 4,153,447,111.26
质押保证借款 438,681,000.00 527,068,500.00
合计 7,913,588,778.08 7,848,931,113.33
31、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债券面值 3,644,200,000.00 5,027,800,000.00
应计利息 - 109,053,437.00
合计 3,644,200,000.00 5,136,853,437.00
180 / 230
2022 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债
券 溢折价摊 期末
债券名称 面值 发行日期 发行金额 期初余额 本期发行 按面值计提利息 本期偿还
期 销 余额
限
资产支持票 18
100.00 2018-10-30 651,000,000.00 660,430,875.91 - 41,452,500.82 - 46,045,864.35 655,837,512.38
据 年
19 嘉宝 01 5
100.00 2019-09-24 880,000,000.00 890,645,347.92 - 28,602,652.08 - 919,248,000.00 -
（155736） 年
20 光大嘉 5
100.00 2020-06-10 1,200,000,000.00 1,226,693,260.27 - 47,710,904.10 - 47,760,000.00 1,226,644,164.37
宝 MTN001 年
20 光大嘉 5
100.00 2020-08-24 400,000,000.00 405,612,383.56 - 15,880,000.00 - 15,880,000.00 405,612,383.56
宝 MTN002 年
20 光大嘉 3
100.00 2020-11-27 400,000,000.00 401,472,876.71 - 16,457,808.22 - 417,930,684.93 -
宝 MTN003 年
20 光大嘉 3
100.00 2020-10-28 500,000,000.00 503,666,281.63 - 18,333,718.37 - 522,000,000.00 -
宝 PPN001 年
21 光大嘉 3
100.00 2021-01-22 1,000,000,000.00 1,048,332,411.00 - 52,999,614.97 - 53,000,000.00 1,048,332,025.97
宝 PPN001 年
22 嘉宝 01 3
100.00 2022-09-21 880,000,000.00 - 399,000,000.00 5,076,863.01 - - 404,076,863.01
（137796） 年
合计 / / / 5,911,000,000.00 5,136,853,437.00 399,000,000.00 226,514,061.57 - 2,021,864,549.28 3,740,502,949.29
注：期末应付债券利息 96,302,949.29 元转入 1 年内到期的应付债券。
181 / 230
2022 年年度报告
32、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
不动产租赁 59,732,894.06 84,189,655.62
合计 59,732,894.06 84,189,655.62
33、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
34、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保 - - /
未决诉讼 - 20,196,886.00 详见十四、2
产品质量保证 - - /
重组义务 - - /
待执行的亏损合同 - - /
合计 - 20,196,886.00 /
35、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债 - -
优先级有限合伙人投资 651,129,701.36 611,145,701.36
合计 651,129,701.36 611,145,701.36
36、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 小计
股份总数 1,499,685,402.00 - - - - 1,499,685,402.00
37、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,355,737,189.35 - - 1,355,737,189.35
其他资本公积 58,447,692.89 - - 58,447,692.89
合计 1,414,184,882.24 - - 1,414,184,882.24
182 / 230
2022 年年度报告
38、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计入
期初 减：前期计入 期末
项目 本期所得税前发 其他综合收益 税后归属于母 税后归属于少
余额 其他综合收益 减：所得税费用 余额
生额 当期转入留存 公司 数股东
当期转入损益
收益
一、不能重分
类进损益的其 44,698,935.66 -11,712,562.53 - - -2,928,140.63 -8,641,514.92 -142,906.98 36,057,420.74
他综合收益
其中：重新计
量设定受益计 - - - - - - - -
划变动额
其他权益工
具投资公允价 44,698,935.66 -11,712,562.53 - - -2,928,140.63 -8,641,514.92 -142,906.98 36,057,420.74
值变动
二、将重分类
进损益的其他 -1,408,643.83 7,569,387.37 - - 1,892,346.84 2,886,044.16 2,790,996.37 1,477,400.33
综合收益
其中：权益法
下可转损益的 -104,950.78 -229,863.03 - - -57,465.76 -87,922.61 -84,474.66 -192,873.39
其他综合收益
外币财务报
-1,303,693.05 7,799,250.40 - - 1,949,812.60 2,973,966.77 2,875,471.03 1,670,273.72
表折算差额
其他综合收益
43,290,291.83 -4,143,175.16 - - -1,035,793.79 -5,755,470.76 2,648,089.39 37,534,821.07
合计
183 / 230
2022 年年度报告
39、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 305,570,286.20 - - 305,570,286.20
任意盈余公积 - - - -
储备基金 - - - -
企业发展基金 - - - -
其他 - - - -
合计 305,570,286.20 - - 305,570,286.20
40、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 3,840,611,393.77 3,474,715,522.68
调整期初未分配利润合计数（调增+，
- -
调减－）
调整后期初未分配利润 3,840,611,393.77 3,474,715,522.68
加：本期归属于母公司所有者的净利
58,002,895.76 365,303,595.23
润
减：提取法定盈余公积 - -
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 110,976,719.75 -
转作股本的普通股股利 - -
加：其他综合收益结转留存收益 - 592,275.86
期末未分配利润 3,787,637,569.78 3,840,611,393.77
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
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2022 年年度报告
41、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 5,511,683,229.07 3,686,647,255.06 4,042,556,078.35 2,101,509,503.97
其他业务 58,159,918.55 12,473,915.36 52,005,491.94 11,999,334.32
合计 5,569,843,147.62 3,699,121,170.42 4,094,561,570.29 2,113,508,838.29
42、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 - 163,012.20
城市维护建设税 11,781,732.61 11,655,414.11
教育费附加 5,549,902.89 5,952,747.50
房产税 64,706,548.43 57,916,260.59
土地使用税 1,909,627.47 2,568,332.63
车船使用税 1,380.00 2,240.00
印花税 2,478,106.58 2,823,945.00
地方教育费附加 3,745,031.04 3,708,775.60
河道管理费 - 11,167.73
土地增值税 230,338,403.56 389,626,802.54
其他 145,102.49 9,069.69
合计 320,655,835.07 474,437,767.59
43、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 27,084,251.04 31,523,041.32
销售佣金 19,052,192.16 68,843,959.23
广告费 26,161,784.47 31,683,249.00
咨询及中介服务费 8,959,502.80 52,774,280.56
物业服务费 384,156.13 2,985,565.02
其他 12,244,881.12 7,750,980.72
合计 93,886,767.72 195,561,075.85
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2022 年年度报告
44、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 214,920,732.80 286,858,139.12
办公费 30,934,091.16 26,127,424.03
差旅费 2,436,228.50 4,753,241.31
业务招待费 889,988.20 1,052,210.38
中介服务费 10,331,695.23 22,260,080.66
折旧及摊销 12,035,303.87 12,739,180.61
咨询顾问费 23,014,076.91 23,237,804.16
其他 36,512,950.71 27,746,901.26
合计 331,075,067.38 404,774,981.53
45、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 719,536,513.74 700,814,969.93
利息收入 -99,278,279.78 -124,087,370.75
汇兑净损失 -164,568.19 44,018.77
银行手续费 5,605,903.55 895,339.87
其他 6,823,780.45 389,453.49
合计 632,523,349.77 578,056,411.31
46、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
稳岗补贴 225,936.91 152,337.19
其他 3,262,518.55 3,588,380.28
合计 3,488,455.46 3,740,717.47
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2022 年年度报告
47、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -142,331,774.47 152,773,729.12
处置长期股权投资产生的投资收益 - 5,540,000.00
交易性金融资产在持有期间的投资收益 4,083,344.71 5,372,558.78
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收
7,570,000.00 -
入
债权投资在持有期间取得的利息收入 - -
其他债权投资在持有期间取得的利息收入 - -
处置交易性金融资产取得的投资收益 -908,639.25 6,841,615.40
处置其他权益工具投资取得的投资收益 - -
处置债权投资取得的投资收益 - -
处置其他债权投资取得的投资收益 - -
债务重组收益 - -
其他 - 1,424,348.30
合计 -131,587,069.01 171,952,251.60
48、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -3,546,606.73 -29,606,689.24
交易性金融负债 - -
按公允价值计量的投资性房地产 - -
合计 -3,546,606.73 -29,606,689.24
49、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失 - -
应收账款坏账损失 -49,208,168.54 -15,890,189.97
其他应收款坏账损失 23,930.39 45,534.54
债权投资减值损失 - -
其他债权投资减值损失 - -
长期应收款坏账损失 - -
合同资产减值损失 - -
合计 -49,184,238.15 -15,844,655.43
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2022 年年度报告
50、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 - -
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 - -5,280,864.60
三、长期股权投资减值损失 - -
四、投资性房地产减值损失 - -
五、固定资产减值损失 - -
六、工程物资减值损失 - -
七、在建工程减值损失 - -
八、生产性生物资产减值损失 - -
九、油气资产减值损失 - -
十、无形资产减值损失 - -
十一、商誉减值损失 - -
十二、其他 - -
合计 - -5,280,864.60
51、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 2,134,272.18 1,843,593.14
在建工程处置收益 - -80,452.29
合计 2,134,272.18 1,763,140.85
52、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 - - -
其中：固定资产处置利得 - - -
无形资产处置利得 - - -
非货币性资产交换利得 - - -
接受捐赠 - - -
政府补助 1,200.00 - 1,200.00
其他 16,100,900.64 12,479,027.74 16,100,900.64
合计 16,102,100.64 12,479,027.74 16,102,100.64
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2022 年年度报告
53、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置损失合计 8,081.02 77,625.07 8,081.02
其中：固定资产处置损失 8,081.02 77,625.07 8,081.02
无形资产处置损失 - - -
非货币性资产交换损失 - - -
对外捐赠 204,000.00 462,188.00 204,000.00
其他 20,214,796.28 1,384,626.08 20,214,796.28
合计 20,426,877.30 1,924,439.15 20,426,877.30
54、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 269,616,766.35 316,029,980.04
递延所得税费用 -30,361,985.31 -73,981,218.82
合计 239,254,781.04 242,048,761.22
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 309,560,994.35
按法定/适用税率计算的所得税费用 77,390,248.58
子公司适用不同税率的影响 30,505,742.87
调整以前期间所得税的影响 1,467,284.62
非应税收入的影响 -7,671,089.09
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,180,946.89
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -2,481,860.08
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 138,863,507.25
所得税费用 239,254,781.04
其他说明：
□适用 √不适用
55、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
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2022 年年度报告
56、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 58,035,025.05 97,759,448.62
往来款 373,428,651.85 154,691,526.01
营业外收入及其他 26,454,073.50 130,461,738.43
合计 457,917,750.40 382,912,713.06
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付各项费用 224,285,571.81 358,364,657.93
支付往来款项 316,325,813.00 301,716,223.30
营业外支出及其他 6,157,572.51 8,400,575.60
合计 546,768,957.32 668,481,456.83
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回借款 114,484,383.56 109,906,493.72
合计 114,484,383.56 109,906,493.72
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关联公司借款支出 139,827,348.48 43,000,000.00
合计 139,827,348.48 43,000,000.00
(5).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还非金融机构借款 - 459,084,000.00
子公司减资归还少数股东 - 568,800,000.00
融资服务费 1,000,000.00 16,575,000.00
租金支出 17,651,810.67 42,781,132.41
合计 18,651,810.67 1,087,240,132.41
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2022 年年度报告
57、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 70,306,213.31 223,452,223.74
加：资产减值准备 - 5,280,864.60
信用减值损失 49,184,238.15 15,844,655.43
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 10,580,004.40 8,921,618.23
使用权资产摊销 37,041,351.55 37,473,558.24
无形资产摊销 1,590,942.94 1,239,168.86
长期待摊费用摊销 20,550,831.35 15,172,840.49
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-2,134,272.18 -1,763,140.85
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -8,081.02 77,625.07
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 3,546,606.73 29,606,689.24
财务费用（收益以“－”号填列） 721,489,843.68 656,207,200.53
投资损失（收益以“－”号填列） 131,587,069.01 -171,952,251.62
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 70,232,944.18 -76,031,825.34
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -103,228,170.13 12,775,810.23
存货的减少（增加以“－”号填列） 2,761,036,001.46 428,841,910.24
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -547,240,982.77 -616,895,544.39
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -3,485,057,061.89 2,975,465,967.13
其他 318,298,887.05 358,209,406.27
经营活动产生的现金流量净额 57,776,365.82 3,901,926,776.10
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,736,928,896.57 4,510,126,517.53
减：现金的期初余额 4,510,126,517.53 3,382,035,444.12
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -1,773,197,620.96 1,128,091,073.41
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,736,928,896.57 4,510,126,517.53
其中：库存现金 40,229.43 250,739.78
可随时用于支付的银行存款 2,383,697,909.13 4,478,470,918.80
可随时用于支付的其他货币资金 353,190,758.01 31,404,858.95
可用于支付的存放中央银行款项 - -
存放同业款项 - -
拆放同业款项 - -
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 2,736,928,896.57 4,510,126,517.53
其中：母公司或集团内子公司使用受限制
1,300,000.00 7,203,559.79
的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
58、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
59、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 1,300,000.00 融资保证金
存货 1,074,336,189.82 抵押借款
固定资产 2,949,679.67 抵押借款
长期股权投资 - 抵押质押借款、注 1
投资性房地产 13,565,224,966.88 抵押借款、债券
在建工程 224,336,461.22 抵押借款
合计 14,868,147,297.59 /
其他说明：
注 1：(1) 公司下属子公司上海安赟投资有限公司以所持有上海泰琳实业有限公司 100%股权（股权价值
人民币 15,000.00 万元）及相关权益进行质押，为上海安赟投资有限公司向中国工商银行股份有限公司
上海市黄浦区支行取得 6.465 亿元人民币的股权质押信托借款，该股权投资在合并报表层面因合并抵消
账面价值为 0 元。
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2022 年年度报告
(2）公司本期与上海杨树浦馨懿企业管理服务有限公司以及上海银行股份有限公司浦东分行签署委
贷合同，以子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司持有的光控安石-上海一号基金 160,000,000 元
基金份额（占光控安石-上海一号私募投资基金总财产份额 16%）提供质押担保，借款 160,000,000.00 元，
该股权投资在合并报表层面因合并抵消账面价值为 0 元。
60、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - - 2,687,662.19
其中：美元 385,903.31 6.9646 2,687,662.19
欧元
港币
其他应收款 - - 28,853,841.57
其中：美元 4,142,928.75 6.9646 28,853,841.57
其他应付款 - - 17,811,220.68
其中：美元 2,557,393.20 6.9646 17,811,220.68
应付账款 - - 32,030.54
其中：美元 4,599.05 6.9646 32,030.54
预付账款 - - 304,596.78
其中：美元 43,735.00 6.9646 304,596.78
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选
择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
61、 套期
□适用 √不适用
62、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
报告期内，公司子公司上海奇伊投资管理咨询有限公司与北方国际信托股份有限公司签订欣荣 1 号债券
投资单一资金信托计划信托合同，信托合同约定信托财产的管理、运用和处分方式等事项均由公司自主
决定，信托投资的风险和收益由公司自行承担，欣荣 1 号债券投资单一资金信托计划纳入公司合并报表
范围。
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2022 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海嘉宝神马房地产有限公司 上海 上海 房地产开发经营 100.00 投资设立
上海嘉宝奇伊房地产经营有限公司 上海 上海 房地产开发经营 100.00 投资设立
上海宝菊房地产开发有限公司 上海 上海 房地产开发经营 100.00 投资设立
上海嘉宏房地产有限责任公司 上海 上海 房地产开发经营，物业管理 90.00 非同一控制合并
上海嘉宝物业服务有限公司 上海 上海 物业管理、五金交电、建材等 94.00 投资设立
上海盛创科技园发展有限公司 上海 上海 科技园建设，实业投资等 51.00 投资设立
上海嘉宝新菊房地产有限公司 上海 上海 房地产开发经营 100.00 投资设立
上海嘉定颐和电机电脑有限公司 上海 上海 电机电脑机电产品及物业租赁 100.00 投资设立
上海嘉定颐和苗木有限公司 上海 上海 苗木种植、培育 100.00 投资设立
上海嘉宝联友房地产有限公司 上海 上海 房地产开发经营 65.00 投资设立
上海联鹏置业有限公司 上海 上海 房地产开发经营 39.00 投资设立
上海联友置业有限公司 上海 上海 房地产开发经营 33.15 投资设立
昆山嘉宝网尚置业有限公司 昆山 昆山 房地产开发经营 100.00 投资设立
上海嘉宝锦熙置业有限公司 上海 上海 房地产开发经营 60.00 投资设立
上海锦博置业有限公司 上海 上海 房地产开发经营 51.00 非同一控制合并
上海尧琛实业有限公司 上海 上海 企业管理 100.00 投资设立
上海嘉宝宜合置业有限公司 上海 上海 房地产开发经营 100.00 投资设立
上海嘉宝劳动服务有限公司 上海 上海 劳动服务、劳力输出 60.00 投资设立
上海嘉宝实业集团投资管理有限公司 上海 上海 投资管理 100.00 投资设立
上海奇伊投资管理咨询有限公司 上海 上海 投资咨询 100.00 投资设立
CEL JIABAO（HONG KONG）LIMITED 香港 香港 贸易 100.00 投资设立
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2022 年年度报告
光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司 北京 北京 投资咨询 51.00 非同一控制合并
光控安石（北京）投资管理有限公司 北京 北京 资产管理 51.00 非同一控制合并
上海安迎投资管理有限公司 上海 上海 股权投资管理 51.00 投资设立
EBA（HongKong）AssetManagementLimited 香港 香港 投资咨询 51.00 投资设立
EBAInvestmentsRealEstatePartners 开曼 开曼 投资管理 51.00 投资设立
EBAProsperousInvestmentCentreLLC 美国 美国 投资管理 51.00 投资设立
Everbright Capital Management Limited 香港 香港 投资管理 51.00 非同一控制合并
珠海安石宜涵投资中心（有限合伙） 珠海 珠海 股权投资 51.00 非同一控制合并
珠海安石宜茂投资中心（有限合伙） 珠海 珠海 股权投资 51.00 非同一控制合并
光大安石（北京）资产管理有限公司 北京 北京 投资咨询 51.00 非同一控制合并
光控安石物业管理（上海）有限公司 上海 上海 物业管理 51.00 非同一控制合并
光控安石（上海）商业管理有限公司 上海 上海 投资咨询，商业管理 51.00 非同一控制合并
重庆市美家德实业发展有限公司 重庆 重庆 房屋租赁 30.60 非同一控制合并
珠海光石安潮投资有限公司 珠海 珠海 投资咨询 42.33 投资设立
光控安石（横琴）资产管理有限公司 横琴 横琴 资产管理 51.00 投资设立
上海光融贸易有限公司 上海 上海 百货零售,贸易代理 51.00 投资设立
上海安融贸易中心（有限合伙） 上海 上海 化妆品销售,商务咨询 25.50 投资设立
珠海安石宜奈投资中心（有限合伙） 珠海 珠海 股权投资,投资管理,资产管理 48.57 投资设立
光控安石-上海一号私募投资基金 上海 上海 投资咨询 42.00 非同一控制合并
上海安功投资有限公司 上海 上海 投资咨询 42.00 非同一控制合并
瑞诗房地产开发（上海）有限公司 上海 上海 房地产开发 42.00 非同一控制合并
上海光野投资中心（有限合伙） 上海 上海 租赁和商务服务业 60.45 非同一控制合并
上海安赟投资有限公司 上海 上海 租赁和商务服务业 60.45 非同一控制合并
上海泰琳实业有限公司 上海 上海 居民服务、修理和其他服务业 60.45 非同一控制合并
上海光翼商业管理有限公司 上海 上海 居民服务、修理和其他服务业 60.45 非同一控制合并
上海雷泰投资中心（有限合伙） 上海 上海 居民服务、修理和其他服务业 34.69 非同一控制合并
重庆光控新业实业发展有限公司 重庆 重庆 房地产信息咨询 34.69 非同一控制合并
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2022 年年度报告
重庆光控兴渝置业有限公司 重庆 重庆 企业管理咨询 34.69 非同一控制合并
重庆朝天骏博商业管理有限公司 重庆 重庆 租赁和商务服务业 34.69 非同一控制合并
重庆大融汇酒店管理有限公司 重庆 重庆 批发及零售业 34.69 非同一控制合并
上海嘉宝安石置业有限公司 上海 上海 租赁和商务服务业 4.00 47.00 非同一控制合并
EBA Investment Management 香港 香港 投资咨询 51.00 投资设立
欣荣 1 号债券投资单一资金信托计划 上海 上海 投资咨询 100.00 投资设立
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
公司认缴上海雷泰投资中心（有限合伙）55,000 万份平层级财产份额，占其总财产份额 30.55%，实缴比例 34.69%，认缴光控安石-上海一号私募投资基
金财产份额比例为 42.00%，实缴比例 42.00%。由于公司下属子公司光控安石（北京）投资管理有限公司为普通合伙人及执行事务合伙人，根据相关协议安排，
公司认为在相关企业中拥有权力，并能通过参与相关活动而享有可变回报，并且有能力运用相关权力影响其回报金额，能对相关公司达到控制。
其他说明：
注 1：报告期按照公司已出资上海光野投资中心（有限合伙）权益级财产份额占总已出资权益级财产份额比例确认计算公司持股比例。
注 2：报告期按照公司已出资上海雷泰投资中心（有限合伙）权益级财产份额占总已出资平层级财产份额比例确认计算公司持股比例。
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(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称
比例 的损益 分派的股利 额
上海嘉宝联友房地产有限公司 35.00% 270,419,627.77 348,600,000.00 449,602,072.92
光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司 49.00% 104,533,660.51 - 860,987,728.68
光控安石-上海一号私募投资基金 58.00% -109,334,950.17 - 40,365,736.43
上海光野投资中心（有限合伙） 39.55% -90,427,247.91 - 256,971,859.91
上海雷泰投资中心（有限合伙） 65.31% -181,897,842.57 - 37,042,041.36
光大安石（北京）资产管理有限公司 49.00% 25,426,957.25 - 130,490,310.69
上海嘉宝安石置业有限公司 49.00% -14,348,104.66 - 166,757,452.27
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
注：光控安石-上海一号私募投资基金、上海光野投资中心（有限合伙）、上海雷泰投资中心（有限合伙）少数股东持股比例按照少数股东权益级已出资份额
除以合伙企业总权益级已出资份额计算。
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2022 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海嘉宝
联友房地
392,362.97 2,004.32 394,367.29 287,830.32 - 287,830.32 714,273.66 3,633.93 717,907.59 566,686.36 2,384.00 569,070.36
产有限公
司
光大安石
（北京）房
地产投资 157,124.04 58,440.18 215,564.22 26,762.66 13,089.78 39,852.44 138,055.82 53,746.55 191,802.36 25,549.43 12,444.15 37,993.57
顾问有限
公司
光控安石-
上海一号
75,074.14 335,670.15 410,744.29 50,321.76 353,462.93 403,784.69 81,265.40 343,786.35 425,051.75 44,730.17 354,511.12 399,241.29
私募投资
基金
上海光野
投资中心
18,815.13 537,465.72 556,280.85 65,402.06 425,903.84 491,305.90 13,949.52 523,085.37 537,034.90 48,405.66 400,792.49 449,198.15
（有限合
伙）
上海雷泰
投资中心
65,612.23 373,685.17 439,297.40 196,682.90 236,943.74 433,626.64 112,981.51 383,869.57 496,851.08 226,105.26 237,224.04 463,329.30
（有限合
伙）
光大安石
（北京）资
22,132.56 24,091.83 46,224.39 17,236.72 6,760.37 23,997.09 17,640.64 23,549.93 41,190.57 18,781.63 5,074.12 23,855.76
产管理有
限公司
上海嘉宝
安石置业 13,311.19 113,264.96 126,576.15 8,357.00 84,187.02 92,544.02 20,843.99 118,232.98 139,076.97 17,814.40 84,302.25 102,116.65
有限公司
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2022 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 量
上海嘉宝联友房地产有
312,836.15 44,559.74 44,559.74 -4,516.66 20,724.83 3,241.92 3,241.92 242,822.71
限公司
光大安石（北京）房地
30,857.47 21,333.40 21,902.99 -4,808.12 36,127.45 20,694.01 20,525.66 -25,025.93
产投资顾问有限公司
光控安石-上海一号私
18,570.40 -18,850.85 -18,850.85 13,179.87 73,838.78 -20,131.20 -20,131.20 49,369.62
募投资基金
上海光野投资中心（有
14,956.88 -22,861.80 -22,861.80 5,931.50 - -18,090.17 -18,090.17 292.18
限合伙）
上海雷泰投资中心（有
53,471.76 -27,851.02 -27,851.02 6,766.48 80,130.02 -14,494.00 -14,494.00 18,999.72
限合伙）
光大安石（北京）资产
28,769.46 4,921.66 4,892.49 3,353.64 31,807.50 7,743.14 7,833.17 -142.82
管理有限公司
上海嘉宝安石置业有限
10,189.71 -2,928.18 -2,928.18 1,201.86 12,789.82 -3,039.68 -3,039.68 4,416.90
公司
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(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
√适用 □不适用
报告期末，公司向光控安石-上海一号私募投资基金下属企业瑞诗房地产开发（上海）有限公司提
供借款余额为 90,860.00 万元。报告期末,公司向上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业重庆光控新
业实业发展有限公司提供借款余额为 42,600.00 万元。
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
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3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联营企业
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 投资的会计处理方法
上海光渝投资中心（有限合伙） 中国(上海)自由贸易试验区 上海市 租赁和商务服务业 - 50.01 按权益法核算
上海光翎投资中心（有限合伙） 中国(上海)自由贸易试验区 上海市 租赁和商务服务业 - 50.01 按权益法核算
上海光稳投资中心（有限合伙） 中国(上海)自由贸易试验区 上海市 租赁和商务服务业 - 37.35 按权益法核算
上海晟科投资中心（有限合伙） 中国(上海)自由贸易试验区 上海市 租赁和商务服务业 注1 - 按权益法核算
珠海安石宜昭投资中心（有限合伙） 珠海市横琴新区 广东省 商务服务业 29.16 - 按权益法核算
珠海安石宜达企业管理中心（有限
珠海市横琴新区 广东省 资本市场服务 38.50 - 按权益法核算
合伙）
注 1：公司 2019 年度直接认缴上海晟科投资中心（有限合伙）5.72%财产份额，同时认缴上海钊励投资中心（有限合伙）37.43%财产份额，间接持有上海晟
科投资中心（有限合伙）财产份额，上海晟科投资中心（有限合伙）全部投资于新光大中心项目。
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2022 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海光渝投资中心（有限 上海光翎投资中心（有限 上海光渝投资中心（有 上海光渝投资中心（有
合伙） 合伙） 限合伙） 限合伙）
流动资产 1,053,302,034.76 1,069,342,527.43 1,079,645,422.78 937,905,625.08
其中：现金和现金等价物 56,763.55 10,688,184.23 80,509.12 175,353.84
非流动资产
资产合计 1,053,302,034.76 1,069,342,527.43 1,079,645,422.78 937,905,625.08
流动负债 3,627,771.86 129,623,393.30 3,602,018.43 48,050.83
非流动负债
负债合计 3,627,771.86 129,623,393.30 3,602,018.43 48,050.83
少数股东权益
归属于母公司股东权益 1,049,674,262.90 939,719,134.13 1,076,043,404.35 937,857,574.25
按持股比例计算的净资产份额 651,651,410.17 675,006,973.36 648,290,331.23 639,595,411.20
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 651,651,410.17 675,006,973.36 648,290,331.23 639,595,411.20
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入
财务费用 -2,389.56 4,544,794.93 194.32 1,773.50
所得税费用
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2022 年年度报告
净利润 -26,369,141.45 5,030,874.95 140,216,149.24 161,222,164.13
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -26,369,141.45 5,030,874.95 140,216,149.24 161,222,164.13
本年度收到的来自合营企业的股利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
珠海安石宜昭投资中心 珠海安石宜达企业管理 珠海安石宜昭投资中心 珠海安石宜达企业管理
（有限合伙） 中心（有限合伙） （有限合伙） 中心（有限合伙）
流动资产 672,492,043.32 1,408,389,279.33 603,491,852.64 1,393,307,317.40
其中：现金和现金等价物 35,475,709.79 6,865,721.59 9,177,277.12 46,307,440.24
非流动资产 2,675,807,195.26 2,528,860,043.57
资产合计 672,492,043.32 4,084,196,474.59 603,491,852.64 3,922,167,360.97
流动负债 96,223.12 184,479,669.38 84,262.37 34,638,192.78
非流动负债
负债合计 96,223.12 184,479,669.38 84,262.37 34,638,192.78
少数股东权益
归属于母公司股东权益 672,395,820.20 3,899,716,805.21 603,407,590.27 3,887,529,168.19
按持股比例计算的净资产份额 243,652,319.37 1,503,016,889.86 233,899,675.23 1,508,522,601.70
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 243,652,319.37 1,503,016,889.86 233,899,675.23 1,508,522,601.70
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
204 / 230
2022 年年度报告
营业收入 148,587,777.50 137,114,665.49
财务费用 -51,892.18 4,074,561.12 -36,179.07 -8,368.82
所得税费用
净利润 40,488,229.93 12,187,637.02 118,097,135.24 -161,406,526.84
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 40,488,229.93 12,187,637.02 118,097,135.24 -161,406,526.84
本年度收到的来自合营企业的股利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海光稳投资中心（有限 上海晟科投资中心（有限 上海光稳投资中心（有 上海晟科投资中心（有
合伙） 合伙） 限 限合伙）
流动资产 584,448,296.44 8,561,159,271.29 612,672,382.06 9,682,318,660.82
其中：现金和现金等价物 282,588.97 1,556,396.36 2,376,968.06 21,215,038.73
非流动资产 234,312,868.71
资产合计 584,448,296.44 8,561,159,271.29 612,672,382.06 9,916,631,529.53
流动负债 2,099,272.12 79,999,922.33 2,099,675.86 35,307,137.45
非流动负债
负债合计 2,099,272.12 79,999,922.33 2,099,675.86 35,307,137.45
少数股东权益
归属于母公司股东权益 582,349,024.32 8,481,159,348.96 610,572,706.20 9,881,324,392.08
按持股比例计算的净资产份额 225,848,773.98 1,516,281,551.38 236,776,692.65 1,608,003,971.13
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
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2022 年年度报告
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 225,848,773.98 1,516,281,551.38 236,776,692.65 1,608,003,971.13
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入 284,003,775.81 375,355,057.66
财务费用 -5,532.63 -13,162.94 -51,539.32 -37,176.90
所得税费用
净利润 -58,324,124.88 -508,666,166.41 -38,207,428.84 127,583,573.90
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -58,324,124.88 -508,666,166.41 -38,207,428.84 127,583,573.90
本年度收到的来自合营企业的股利
(3).重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 587,293,706.18 902,991,781.41
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -54,488,269.17 -5,116,225.47
--其他综合收益
--综合收益总额 -54,488,269.17 -5,116,225.47
联营企业：
投资账面价值合计 184,191,660.71 168,227,681.78
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 14,485,526.15 7,900,184.43
--其他综合收益 171,994.69 -274,381.12
--综合收益总额 14,657,520.84 7,625,803.31
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的金融资产包括交易性金融资产、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产、其他
权益工具投资、其他非流动金融资产，本公司的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、预收款
项、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券和长期应付款，各项金融工具的详细
情况说明见本附注五相关项目。本公司在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流
动性风险、市场风险，董事会全权负责建立并监督本公司的风险管理架构，以及制定和监察本公司的风
险管理政策。
1、信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。如果金融工具涉及
的顾客或对方无法履行合同项下的义务对本公司造成的财务损失，即为信用风险。信用风险主要来自应
收客户款项。应收账款和应收票据及其他应收款的账面值为本公司对于金融资产的最大信用风险。
2、流动性风险
流动性风险为本公司在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险。本公司在资金正常和紧
张的情况下，确保有足够的流动性来履行到期债务，且与金融机构进行融资磋商，保持一定水平的备用
授信额度以降低流动性风险。
3、市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，
包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险
可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。本公司不存在重大汇率风险
（2）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险
可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具(如某些贷款承诺)。
公司借款以人民币借款为主，人民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银行贷款基准利
率浮动。公司目前主要是通过合理安排短期和中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险。
本期 上期
利率变动
对利润影响 对股东权益影响 对利润影响 对股东权益影响
人民币借款 上升 0.5% -37,606,643.29 -37,606,643.29 -36,920,785.31 -36,920,785.31
人民币借款 下降 0.5% 37,606,643.29 37,606,643.29 36,920,785.31 36,920,785.31
（3）其他价格风险
其他价格风险，是指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，无论这些变动是
由于与单项金融工具或其发行方有关的因素而引起的，还是由于与市场内交易的所有类似金融工具有关
的因素而引起的。其他价格风险可源于商品价格或权益工具价格等的变化。
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2022 年年度报告
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 127,882,548.08 121,122,785.00 17,850,223.84 266,855,556.92
1.以公允价值计量且变动
127,882,548.08 121,122,785.00 17,850,223.84 266,855,556.92
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资 - 121,122,785.00 - 121,122,785.00
（2）权益工具投资 127,882,548.08 - 17,850,223.84 145,732,771.92
（3）衍生金融资产 - - - -
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的 - - - -
金融资产
（二）其他债权投资 - - - -
（三）其他权益工具投资 - - 169,607,233.14 169,607,233.14
（四）投资性房地产 - - - -
持续以公允价值计量的资
127,882,548.08 121,122,785.00 187,457,456.98 436,462,790.06
产总额
（六）交易性金融负债 - - - -
持续以公允价值计量的负
- - - -
债总额
二、非持续的公允价值计
- - - -
量
（一）持有待售资产 - - - -
非持续以公允价值计量的
- - - -
资产总额
非持续以公允价值计量的
- - - -
负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
公司持续第一层次公允价值计量项目的市价为交易所等活跃市场期末时点收盘价。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末公允价值 估值技术 重要参数
基金 36,122,785.00 投资标的市价组合法 相关资产报价及估值表
理财产品 85,000,000.00 投资标的市价组合法 相关资产报价及估值表
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4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末公允价值 估值技术 重要参数
权益工具投资 187,457,456.98 上市公司比较法/并购案例比较法 流动性折价/控制权溢价
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对于在报告期末
当期利得或损失总额 购买、发行、出售和结算
2021 年 转入 转出 2022 年 持有的资产，计
项目 会计政策变更
12 月 31 日 第三层次 第三层次 12 月 31 日 入损益的当期未
计入
计入损益 购买 发行 出售 结算 实现利得或变动
其他综合收益
交易性金融资产 9,062,370.10 - - - - 8,787,853.74 - - - 17,850,223.84 -
其他权益工具投资 181,319,795.68 - - - - -11,712,562.54 - - - 169,607,233.14 -
合计 190,382,165.78 - - - - -11,712,562.54 8,787,853.74 - - - 187,457,456.98 -
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
√适用 □不适用
2022 年度，本公司持有的交易性金融资产因被投资公司限售期结束，其公允价值计量从第二层次转移到第一层次，转移金额为人民币 15,120,000.00 元。
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
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十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企业 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 表决权比例(%)
对外投资、投
宜兴光控投
宜兴 资管理、资产 310,000.00 29.17 29.17
资有限公司
管理
本企业的母公司情况的说明
宜兴光控投资有限公司控制公司联合持股主体上海光控股权投资管理有限公司、北京光控安宇投资中心
（有限合伙）和上海安霞投资中心（有限合伙），为公司实际控制人中国光大集团股份公司控股子公司。
本企业最终控制方是中央汇金投资有限责任公司
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如
下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
光大控股创业投资（深圳）有限公司 其他
珠海安渊投资有限公司 其他
重庆英利购物广场管理有限公司 其他
重庆英利卓越购物广场有限公司 其他
光控融金（北京）科技有限公司 其他
光大控股（江苏）投资有限公司 其他
China Everbright Finance Limited 其他
东莞市新沙实业投资有限公司 其他
上海高泰精密管材股份有限公司 其他
上海格林风范房地产发展有限公司 其他
上海嘉定老庙黄金有限公司 其他
光歆设施管理（上海）有限公司 其他
成都城投安石商业管理有限公司 其他
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上海集挚咨询管理有限公司 其他
珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙） 其他
珠海安岩投资管理有限公司 其他
徐州嘉旭房地产开发有限公司 其他
北京华信恒盛投资管理有限公司 其他
上海安依投资有限公司 其他
重庆维碚仓储服务有限公司 其他
上海安曼投资有限公司 其他
江门市国翔企业发展有限公司 其他
上海徐行工业发展有限公司 其他
上海绿洲投资控股集团有限公司 其他
上海嘉定新城发展有限公司 其他
苏州新力悦创房地产有限公司 其他
上海嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司 其他
上海西上海集团置业有限公司 其他
有限合伙企业汇总 其他
契约式基金汇总 其他
光大控股创业投资（深圳）有限公司 其他
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
光控融金（北京）科技有限公司 咨询服务费 245,283.02 -
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海高泰精密管材股份有限公司 资金占用费 - 4,395,213.85
珠海安石宜达企业管理中心（有限
资金占用费 - 75,058.15
合伙）
上海安依投资有限公司 资金占用费 37,958,071.27 33,660,377.31
重庆维碚仓储服务有限公司 资金占用费 2,405,660.37 2,405,660.37
上海安曼投资有限公司 资金占用费 3,066,037.76 3,066,037.77
上海中京电子标签集成技术有限公
资产管理费 不适用 6,219,920.21
司
其他关联方汇总 咨询服务费/资产管理费 39,509,764.17 49,484,225.87
有限合伙企业汇总 咨询服务费/资产管理费 131,258,955.75 108,164,815.01
契约式基金汇总 咨询服务费/资产管理费 45,515,007.80 56,757,191.81
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
北京华信恒盛投资管理有限公
136,200.00 2021-6-21 2036/6/9 否
司
证资管-光控安石商业地产第 4
80,000.00 2022-7-19 2040-7-19 否
期资产支持专项计划
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
光大控股（江苏）投资有限公司 539,000,000.00 2022/11/30 2023/2/28
China Everbright Finance Limited 11,665,705.00 2018/1/19 2022/1/18
宜兴光控投资有限公司 150,000,000.00 2020/11/11 注3
宜兴光控投资有限公司 9,763,314.73 2019/11/15 注3
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2022 年年度报告
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
上海安依投资有限公司 140,000,000.00 2020/3/20 2023/6/30 注1
上海安依投资有限公司 50,000,000.00 2020/4/2 2023/6/30 注1
上海安依投资有限公司 100,000,000.00 2020/4/28 2023/6/30 注1
上海安依投资有限公司 60,000,000.00 2020/5/13 2023/6/30 注1
上海安依投资有限公司 90,000,000.00 2020/12/18 2023/6/30 注1
上海安依投资有限公司 110,000,000.00 2022/6/6 2022/12/9 注1
上海安曼投资有限公司 50,000,000.00 2020/12/31 2023/6/30
重庆维碚仓储服务有限公司 30,000,000.00 2020/12/18 2023/12/31 注2
注 1：公司于 2022 年 4 月 21 日召开 2022 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于对公司向中关村
项目提供的财务资助进行展期的议案》，同意公司向上海安依投资有限公司提供的 44,000 万元借款进
行展期，展期后借款到期日统一调整为 2023 年 6 月 30 日，展期后借款年利率为 8.00%/年。（详见公
司临 2022-021 号公告）。
注 2：公司于 2022 年 11 月 16 日召开 2022 年第四次临时股东大会，审议通过了《关于对公司向参股公
司重庆维碚提供的财务资助进行展期的议案》，同意公司向重庆维碚仓储服务有限公司提供的 3,000
万元借款进行展期，展期后借款到期日调整为 2023 年 12 月 31 日，展期后借款年利率为 8.50%/年。（详
见公司临 2022-065 号公告）。
注 3：公司于 2022 年 2 月 25 日召开 2022 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于宜兴光控向公司
控股子公司光控兴渝提供财务资助进行展期暨构成关联交易的议案》。公司控股子公司重庆光控兴渝置
业有限公司（以下简称“光控兴渝”）与公司的母公司宜兴光控投资有限公司（以下简称“宜兴光控”）
就光控兴渝未向宜兴光控偿还的借款本金 15,976 万元及部分利息签署了相关补充协议，相关内容详
见公司临 2022-003 号、2022-007 号、2022-008 号、2022-063 号公告。2022 年 11 月 9 日，光控兴渝与
宜兴光控就上述借款分笔签署了两份新的《借款合同之补充协议》（以下合称“新补充协议”）。原协
议项下未偿还的借款本金合计为 15, 976 万元，到期日为 2022 年 11 月 15 日。新补充协议的主要内容
为：原协议项下借款到期后继续执行原利率（即 8.5%/年）；关于原协议借款期限的展期事宜，由双方
另行协商确定。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
有限合伙企业汇
应收账款 187,198,006.51 24,181,426.60 92,019,943.26 5,061,096.88
总
应收账款 契约式基金汇总 3,043,289.17 167,380.90 593,132.21 32,622.27
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2022 年年度报告
东莞市新沙实业
应收账款 481,487.56 - 469,583.62 -
投资有限公司
重庆英利购物广
应收账款 956,359.32 - 2,858,433.02 -
场管理有限公司
重庆英利卓越购
应收账款 1,302,704.28 - 2,933,338.67 -
物广场有限公司
北京汇众智达投
应收账款 78,912.82 1,040.21 - -
资管理有限公司
珠海砫然股权投
应收账款 资基金（有限合 553,609.86 30,448.54 484,766.57 26,662.16
伙）
重庆英利房地产
应收账款 1,366,639.81 - - -
开发有限公司
北京华信恒盛投
应收账款 60,000.00 - - -
资管理有限公司
北京天盛智达投
应收账款 30,000.00 - - -
资管理有限公司
江门市国翔企业
应收账款 3,418,376.80 - 1,593,500.33 -
发展有限公司
重庆维碚仓储服
应收账款 5,308,242.43 - 3,472,982.32 -
务有限公司
珠海安石宜达企
应收账款 业管理中心（有限 37,650,849.31 - 21,650,849.31 -
合伙）
上海建工安皓股
其他应收
权投资基金管理 20,000.00 - 20,000.00 -
款
有限公司
其他应收 有限合伙企业汇
183,005.34 - 133,255.00 -
款 总
其他应收
契约式基金汇总 2,000.00 - 2,000.00 -
款
其他应收 上海徐行工业发
- - 10,000,000.00 -
款 展有限公司
其他应收 上海绿洲投资控
- - 14,500,000.00 -
款 股集团有限公司
其他应收 上海嘉定新城发
- - 157,500,000.00 -
款 展有限公司
其他应收 苏州新力悦创房
- - 68,600,000.00 -
款 地产有限公司
上海嘉定区住宅
其他应收
建设综合开发有 20,000,000.00 - 20,000,000.00 -
款
限责任公司
其他应收 上海西上海集团
60,000,000.00 - 64,000,000.00 -
款 置业有限公司
其他应收 上海高泰精密管
6,040.29 - 6,040.29 -
款 材股份有限公司
其他应收 上海安依投资有
532,271,198.96 - 496,520,026.96 -
款 限公司
其他应收 重庆维碚仓储服
35,113,972.56 - 32,563,972.58 -
款 务有限公司
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2022 年年度报告
其他应收 上海安曼投资有
56,508,904.17 - 53,258,904.14 -
款 限公司
其他应收 香港嘉达利发展
8,660,617.69 8,660,617.69 8,660,617.69 8,660,617.69
款 有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 光歆设施管理（上海）有限公司 1,069,222.15 1,264,298.29
合同负债 契约式基金汇总 6,042,551.04 25,984,492.09
其他流动负债 契约式基金汇总 362,553.06 1,559,069.53
上海建工安皓股权投资基金管理有
其他应付款 19,324,041.71 11,936,613.97
限公司
其他应付款 上海格林风范房地产发展有限公司 104,147,000.00 104,147,000.00
其他应付款 上海嘉定老庙黄金有限公司 162,000.00 162,000.00
其他应付款 光大控股创业投资(深圳)有限公司 - 25,344.00
其他应付款 珠海安岩投资管理有限公司 16,442,504.65 16,442,504.65
其他应付款 光歆设施管理（上海）有限公司 216,202.74 1,620,000.00
其他应付款 徐州嘉旭房地产开发有限公司 32,556,344.06 36,584,341.94
其他应付款 北京汇众智达投资管理有限公司 268,957.87 33,500.00
其他应付款 光大控股（江苏）投资有限公司 540,724,800.00 -
一年内到期的非流 China Everbright Finance
- 10,679,297.50
动负债 Limited
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
截至 2022 年 12 月 31 日公司为关联方及其他单位提供债务担保形成的或有负债（金额单位：万元）
公司名称 担保金额 债务到期日 对本公司的财务影响
被担保单位：
北京华信恒盛投资管理有限公 从首笔贷款资金提款日
136,200.00 存在反担保，无影响
司 2021-6-10 起不超过 15 年
光证资管-光控安石商业地产第
80,000.00 2022/7/9-2040/7/18 无重大影响
4 期资产支持专项计划
2019 年 5 月 21 日，公司召开 2018 年年度股东大会，审议通过了《关于为光证资管-光控安石商业地产
第 2 期观音桥大融城资产支持专项计划提供增信措施的议案》，即公司通过担任光证资管-光控安石商
业地产第 2 期观音桥大融城资产支持专项计划展期回购承诺人及优先收购权人的方式，为该专项计划提
供增信措施（详见公司 2019-031 号公告）。根据该次股东大会决议精神，公司于 2019 年 7 月 10 日与
上海光大证券资产管理有限公司（代表光证资管-光控安石商业地产第 2 期观音桥大融城资产支持专项
计划）签订了《专项计划展期回购协议》和《专项计划优先收购权协议》（详见公司临 2019－044 号公
告）。
2020 年 4 月 3 日，公司召开 2020 年第二次临时股东大会，审议通过了《关于为光证资管光控安石商
业地产第 3 期西安大融城资产支持专项计划（暂定名）提供增信措施的议案》，即公司通过担任光证资
管-光控安石商业地产第 3 期西安大融城资产支持专项计划展期回购承诺人及优先收购权人的方式，为
该专项计划提供增信措施（详见公司 2019-031 号公告）。根据 2020 年第二次临时股东大会决议精神，
公司于 2020 年 9 月 9 日与上海光大证券资产管理有限公司（代表光证资管-光控安石商业地产第 3 期
西安大融城资产支持专项计划）签订了《专项计划展期回购协议》和《专项计划优先收购权协议》（详
见公司临 2020-055 号公告）。
2021 年，公司控股公司光控安石（上海）商业管理有限公司（简称“安石商管”）与郑州中诚置业发
展有限公司、河南爱购大乐城商业运营管理有限公司、河南爱购大乐城商业运营管理有限公司郑州分公
司（以上统称“业主方”）签订了《关于郑州大乐城项目的委托管理合同》及《关于郑州大乐城开票事
宜的补充协议》（以上简称“委管协议”），接受“业主方”委托为“郑州 CITY 大融城”提供运营管
理服务。“委管协议”签订后，“业主方”在合作中存在如未在宽限期内使标的物业达到合同约定的改
造标准、未取得标的物业的一消建审意见及验收意见书、未按合同约定按时足额支付运营储备金等多项
违约行为，导致合作无法继续。2022 年 8 月 2 日，“安石商管”向“业主方”送达《解除合同通知》，
通知解除委管协议。2022 年 10 月，“安石商管”向“业主方”互相以对方为被告向郑州市管城回族区
人民法院提起诉讼。“安石商管”的诉请为确认委托管理合同已于 2022 年 8 月 2 日解除，并诉请“业
主方”支付解约赔偿金 2,000 万元。“业主方”诉请为确认“安石商管”的解除合同通知书不发生解除
效力，并诉请法院判令解除委托管理合同，要求安石商管承担保底 NOI 补足义务 1,300 万元、利息 6.2
万元及解约赔偿金 2,000 万元，合计 3,306.2 万元。上述案件于 2023 年 2 月 21 日第一次开庭，并于
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2022 年年度报告
2023 年 4 月 20 日由河南省郑州市管城回族区人民法院出具的（2022）豫 0104 民初 13173 号民事判决
书判决，安石商管应向业主方支付解约赔偿金 20,000,000.00 元，同时支付安石商管诉业主方的案件受
理费 142,000 元，并支付业主方诉安石商管的案件受理费 125,786.00 元。安石商管将在法定期限内向
郑州管城法院递交上诉状，上诉于郑州市中级人民法院。除实际已支付案件受理费 70,900.00 元，公司
已于 2022 年财务报表中，确认预计负债 20,196,886.00 元。
截至 2022 年 12 月 31 日，除上述事项外本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
√适用 □不适用
截至 2022 年 12 月 31 日，除上述事项外本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大或有事项。
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时
满足下列条件的组成部分：
1) 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2) 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3) 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本公司以行业分部/产品分部为基础确定报告分部，与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例
在不同的分部之间分配。公司目前主要分为四个分部，分部一为房地产业务，即房地产开发销售，物业
租赁等；分部二不动产资产管理业务，即相关咨询管理业务及资产投资管理业务；分部三为不动产投资
业务，即通过不动产基金管理的份额，投资或持有高品质的地产资产；分部四为并表地产基金投资业务，
即纳入公司合并报表范围的不动产基金投资。
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(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 分部 1 分部 2 分部 3 分部 4 分部间抵销 合计
营业收
399,792.37 59,626.93 4,821.29 97,188.75 -4,445.03 556,984.31
入
营业成
281,063.54 13,321.39 1,666.07 75,805.49 -1,944.37 369,912.12
本
资产总
943,179.30 261,788.61 1,528,294.29 1,532,898.68 -1,236,013.68 3,030,147.20
额
负债总
396,292.46 63,849.53 1,116,696.82 1,421,261.23 -878,748.85 2,119,351.19
额
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
租赁
公司作为承租人
项目 2022 年度
租赁负债利息费用 4,634,511.80
计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用 -
计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租赁费用(短期租赁除外) -
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额 -
转租使用权资产取得的收入 14,918,001.69
与租赁相关的总现金流出 37,139,180.04
售后租回交易产生的相关损益 -
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十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 1,742,649.78
1 年以内小计 1,742,649.78
1至2年 25,500.00
2至3年 -
3 年以上 -
合计 1,768,149.78
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
坏账准 坏账准
账面余额 账面余额
备 备
计 计
类别 账面 账面
提 提
比例 金 价值 比例 金 价值
金额 比 金额 比
(%) 额 (%) 额
例 例
(%) (%)
按单
项计
提坏 - - - - - - - - - -
账准
备
其中：
按组
合计
提坏 1,768,149.78 100.00 - - 1,768,149.78 25,500.00 100.00 - - 25,500.00
账准
备
其中：
账龄
1,768,149.78 100.00 - - 1,768,149.78 25,500.00 100.00 - - 25,500.00
组合
合计 1,768,149.78 / / 1,768,149.78 25,500.00 / / 25,500.00
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
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2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 1,453,744.81 -
其他应收款 3,662,589,378.87 3,097,051,155.77
合计 3,664,043,123.68 3,097,051,155.77
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海嘉定老庙黄金有限公司 1,453,744.81 -
合计 1,453,744.81 -
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 995,785,703.33
1 年以内小计 995,785,703.33
1至2年 968,022,421.38
2至3年 1,290,919,859.77
3 年以上 519,431,107.39
合计 3,774,159,091.87
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金 3,621,644.90 3,621,644.90
关联方往来（合并范围内） 3,030,619,469.24 2,506,530,868.91
关联方往来（合并范围外） 623,900,115.98 591,359,561.66
其他非关联方往来 116,017,861.75 107,107,244.06
合计 3,774,159,091.87 3,208,619,319.53
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(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
期信用损失
减值) 减值)
2022年1月1日余额 - 97,952,670.58 13,615,493.18 111,568,163.76
2022年1月1日余额
- 97,952,670.58 13,615,493.18 111,568,163.76
在本期
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 - 1,549.24 - 1,549.24
本期转回 - - - -
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
2022年12月31日余
- 97,954,219.82 13,615,493.18 111,569,713.00
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,889,005,094.81 - 4,889,005,094.81 4,889,005,094.81 - 4,889,005,094.81
对联营、合营企业投资 171,633,555.51 5,000,000.00 166,633,555.51 163,619,261.13 5,000,000.00 158,619,261.13
合计 5,060,638,650.32 5,000,000.00 5,055,638,650.32 5,052,624,355.94 5,000,000.00 5,047,624,355.94
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
值准备 期末余额
上海嘉宝神马房地产有限公司 1,838,194,355.81 - - 1,838,194,355.81 - -
上海嘉宝劳动服务有限公司 300,000.00 - - 300,000.00 - -
上海嘉宝实业集团投资管理有限公司 50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - -
上海奇伊投资管理咨询有限公司 5,000,000.00 - - 5,000,000.00 - -
光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司 1,542,608,322.00 - - 1,542,608,322.00 - -
光大安石（北京）资产管理有限公司 1,270,359.00 - - 1,270,359.00 - -
光控嘉宝（香港）有限公司 64,058.00 - - 64,058.00 - -
上海光野投资中心（有限合伙） 1,233,000,000.00 - - 1,233,000,000.00 - -
上海嘉宝安石置业有限公司 16,000,000.00 - - 16,000,000.00 - -
上海雷泰投资中心（有限合伙） 202,568,000.00 - - 202,568,000.00 - -
合计 4,889,005,094.81 - - 4,889,005,094.81 - -
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2022 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期末
追加投 减少投 权益法下确认 其他综合收 宣告发放现金股 计提减
单位 余额 余额 余额
资 资 的投资损益 益调整 利或利润 值准备
一、合营企业
香港嘉达利发
5,000,000.00 - - - - - - 5,000,000.00 5,000,000.00
展有限公司
小计 5,000,000.00 - - - - - - 5,000,000.00 5,000,000.00
二、联营企业
上海高泰精密
管材股份有限 27,639,292.61 - - 6,922,237.77 - - - 34,561,530.38 -
公司
上海格林风范
房地产发展有 123,665,957.26 - - -811,142.22 - - - 122,854,815.04 -
限公司
上海嘉定老庙
7,314,011.26 - - 3,356,943.64 - -1,453,744.81 - 9,217,210.09 -
黄金有限公司
小计 158,619,261.13 - - 9,468,039.19 - -1,453,744.81 - 166,633,555.51 -
合计 163,619,261.13 - - 9,468,039.19 - -1,453,744.81 - 171,633,555.51 5,000,000.00
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2022 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 23,803,725.72 7,458,570.79 27,876,148.00 7,908,234.67
其他业务 24,409,203.78 9,202,179.19 22,544,189.97 9,617,650.68
合计 48,212,929.50 16,660,749.98 50,420,337.97 17,525,885.35
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 - -
权益法核算的长期股权投资收益 9,468,039.19 6,298,492.72
处置长期股权投资产生的投资收益 - -
交易性金融资产在持有期间的投资收益 2,208,252.90 1,169,574.84
其他权益工具投资在持有期间取得的股
7,570,000.00 -
利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入 - -
其他债权投资在持有期间取得的利息收
- -
入
处置交易性金融资产取得的投资收益 -869,008.45 4,244,149.64
处置其他权益工具投资取得的投资收益 - -
处置债权投资取得的投资收益 - -
处置其他债权投资取得的投资收益 - -
债务重组收益 - -
合计 18,377,283.64 11,712,217.20
6、 其他
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -141,823,658.77 35,987,972.82
其中：衍生金融工具产生的公允价 - -
值变动收益
交易性金融负债 - -
按公允价值计量的投资性房地产 - -
合计 -141,823,658.77 35,987,972.82
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2022 年年度报告
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 2,134,272.18 /
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 - /
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标
- /
准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 43,245,283.02 注1
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
- /
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 - /
委托他人投资或管理资产的损益 - /
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 - /
债务重组损益 - /
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 - /
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - /
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 - /
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - /
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公
10,338,661.42 /
允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 - /
对外委托贷款取得的损益 - /
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
- /
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
- /
当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 - /
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -832,329.82 /
其他符合非经常性损益定义的损益项目 - /
减：所得税影响额 13,711,721.76 /
少数股东权益影响额 161,821.11 /
合计 41,012,343.93 /
注 1：向参股的不动产基金项目公司提供借款并收取资金占用费。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性
损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.82 0.04 0.04
扣除非经常性损益后归属于公司普通
0.24 0.01 0.01
股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
√适用 □不适用
主要财务报表项目的异常情况及原因说明
单位：万元
主要报
增减额 增减率% 主要原因
表项目
货币资金期末数与上年期末数相比减少 177,910.12 万元，减
货币资
-177,910.12 -39.38% 少比例为 39.38%，主要原因是报告期支付借款利息及分配股
金
利；
交易性
交易性金融资产期末数与上年期末数相比相比增加 4,927.18
金融资
4,927.18 35.26% 万元，增加比例为 35.26%，主要原因是公司购买静安大融城
产账面
ABS 产品，以及本期新增理财产品等；
价值
应收账款期末数与上年期末数相比增加 13,763.62 万元，增加
应收账
13,763.62 32.66% 比例为 32.66%,主要原因是不动产资管业务根据服务协议约定
款净额
按权责发生制确认的管理及咨询服务费；
存货期末数与上年期末数相比减少 276,103.60 万元，减少比
存货净
-276,103.60 -41.39% 例为 41.39%，主要原因是主要原因是上海联友置业有限公司本
额
期结转“嘉宝新力梦之晴”项目收入；
其他流动资产期末数与上年期末数相比减少 20,360.01 万元，
其他流 减少比例为 34.92%，主要原因是子公司上海嘉宝神马房地产有
-20,360.01 -34.92%
动资产 限公司下属企业上海嘉宝联友房地产有限公司及其子公司上
期预售所缴纳的土地增值税以及增值税等税款本期已扣除；
投资性
投资性房地产期末数与上年期末数相比增加 488,271.24 万元，
房地产
488,271.24 55.03% 增加比例为 55.03%，原因主要是主要原因是公司光大安石虹桥
账面价
中心项目本期完工并转入投资性房地产；
值
在建工 在建工程期末数与上年期末数相比减少 496,244,40 万元，减
程账面 -496,244.40 -95.53% 少比例为 95.53%万元，主要原因是光大安石虹桥中心项目本期
价值 完工并转入投资性房地产；
使用权 使用权资产期末数与上年期末数相比减少 3,704.14 万元，减
资产账 -3,704.14 -32.42% 少比例为 32.42%，主要原因是上海嘉宝安石置业有限公司使用
面价值 权资产本期累计折旧增加；
应付票据期末数与上年期末数相比减少 3,584.79 万元，减少
应付票
-3,584.79 -82.79% 比例为 82.79%，主要原因是上年上海雷泰投资中心（有限合伙）
据
及其下属企业为支付供应商款项发行的应付票据到期所致；
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2022 年年度报告
预收款项期末数与上年期末数相比减少 8,576.84 万元，减少
预收款 比例为 52.57%，主要原因是上海雷泰投资中心（有限合伙）下
-8,576.84 -52.57%
项 属企业重庆光控兴渝置业有限公司本期结转房产销售及租金
收入增加；
合同负债期末数与上年期末数相比减少 341,571.63 万元，减
合同负
-341,571.63 -58.76% 少比例为 58.76%，主要原因是上海嘉宝联友房地产有限公司及
债
其子公司本期结转房产销售收入；
其他流动负债期末数与上年期末数减少 28,705.94 万元，减少
其他流
-28,705.94 -59.67% 比例 59.67%，主要原因是上海联友置业有限公司本期结转“嘉
动负债
宝新力梦之晴”项目收入待转销项税随之转入应交税费；
主营业务收入本期数与上年同期数相比增加 146,912.72 万元，
主营业
146,912.72 36.34% 增加比例为 36.34%，主要原因是上海联友置业有限公司本期结
务收入
转“嘉宝新力梦之晴”项目收入；
主营业务成本本期数与上年同期数相比增加 158,513.78 万元，
主营业
158,513.78 75.43% 增加比例为 75.43%，主要原因是上海联友置业有限公司本期结
务成本
转“嘉宝新力梦之晴”项目土地开发成本及房屋建设成本；
税金及附加本期数与上年同期数相比减少 15,378.19 万元，减
税金及 少比例为 32.41%，主要原因是上海嘉宏房地产有限责任公司、
-15,378.19 -32.41%
附加 昆山嘉宝网尚置业有限公司、瑞诗房地产开发（上海）有限公
司本期计提土地增值税减少；
销售费用本期数与上年同期数相比减少 10,167.43 万元，减少
销售费
-10,167.43 -51.99% 比例为 51.99%，主要原因是房地产开发业务嘉宝神马平台商品
用
房销售面积减少，对应佣金及销售渠道费减少；
投资收 投资收益本期数与上年同期数相比减少 30,353.93 万元，减少
-30,353.93 -176.53%
益 比例为 176.53%，主要原因是权益法投资项目的投资损失；
信用减值损失本期数与上年同期数相比减少 3,333.96 万元，
信用减
-3,333.96 210.42% 减少比例为 210.42%，主要原因是光大安石（北京）房地产投
值损失
资顾问有限公司及其子公司本期计提应收账款坏账准备；
营业外支出本期数与上年同期数相比增加 1,850.24 万元，增
营业外
1,850.24 961.45% 加比例为 961.45%，主要原因是主要原因是安石资管被诉讼判
支出
决支付其业主方解约赔偿金 2,000 万所致。
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2022 年年度报告
董事长：张明翱
董事会批准报送日期：2023 年 4 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
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