上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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上海新黄浦置业股份有限公司
2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 新黄浦
股票代码 600638
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 上海市北京东路668 号东楼32 层
邮政编码 200001
公司国际互联网网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
联系地址
上海市北京东路668 号东楼32
层
上海市北京东路668 号东楼32
层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2009 年 2008 年
本期比上年同
期增减(%)
2007 年
营业收入 513,170,770.83 449,404,508.83 14.19 551,279,879.64
利润总额 192,869,079.97 222,389,930.63 -13.27 248,344,444.57
归属于上市公司股
东的净利润
159,680,124.18 173,262,896.81 -7.84 176,040,341.94
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润
114,707,809.33 84,748,600.81 35.35 60,374,654.33
经营活动产生的现
金流量净额
-23,694,448.40 8,121,254.48 -391.76 -96,881,573.10
2009 年末 2008 年末
本期末比上年
同期末增减
(%)
2007 年末
总资产 6,430,370,549.01 3,826,366,407.89 68.05 3,638,090,560.07
所有者权益（或股东
权益）
2,669,184,527.41 2,542,734,278.75 4.97 2,421,894,171.05
3.2 主要财务指标
2009 年 2008 年
本期比上年同期增减
(%)
2007 年
基本每股收益（元／股） 0.285 0.309 -7.77 0.314
稀释每股收益（元／股） 0.285 0.309 -7.77 0.314
扣除非经常性损益后的基本每股收益
（元／股）
0.204 0.151 35.10 0.108
加权平均净资产收益率（%） 6.16 6.91 减少0.75 个百分点 7.10
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
收益率（%）
4.43 3.38 增加1.05 个百分点 2.44
每股经营活动产生的现金流量净额（元
／股）
-0.0422 0.0145 -391.03 -0.1726
2009 年
末
2008 年
末
本期末比上年同期末增
减(%)
2007 年
末
归属于上市公司股东的每股净资产（元
／股）
4.7565 4.5312 4.97 4.3158
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 10,962,040.27
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
22,363,851.17
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
19,410,372.96上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
3
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,305,019.38
所得税影响额 -14,662,947.43
少数股东权益影响额（税后） -1,406,021.50
合计 44,972,314.85
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送
股
公
积
金
转
股
其他 小计 数量
比
例
(%)
一、有限售条件
股份
90,459,586 16.12 -90,459,586 -90,459,586 0
1、国家持股 14,806,177 2.64 -14,806,177 -14,806,177 0
2、国有法人持股 75,653,409 13.48 -75,653,409 -75,653,409 0
3、其他内资持股
其中： 境内非国
有法人持股
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人
持股
境外自然人持股
二、无限售条件
流通股份
470,704,402 83.88 90,459,586 90,459,586 561,163,988 100
1、人民币普通股 470,704,402 83.88 90,459,586 90,459,586 561,163,988 100
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
三、股份总数 561,163,988 100 561,163,988 100
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限
售股数
本年增加限
售股数
年末限售股
数
限售原因
解除限售日
期
上海新华闻投资
有限公司
75,653,409 75,653,409 0 0
2009 年5 月
11 日
上海市黄浦区国
有资产监督管理
委员会
14,806,177 14,806,177 0 0
2009 年5 月
11 日
合计 90,459,586 90,459,586 0 0 / /上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
4
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 104,758 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比
例(%)
持股总数
持有有限售条
件股份数量
质押或冻结的股份
数量
上海新华闻投资有限
公司
国有法人 13.48 75,653,409 0 冻结 36,173,327
上海市黄浦区国有资
产监督管理委员会
国家 12.64 70,922,575 0 未知
李凤英 境内自然人 0.91 5,098,662 0 未知
上海新黄浦（集团）有
限责任公司
国有法人 0.83 4,690,000 0 未知
舒逸民 境内自然人 0.78 4,362,600 0 未知
肖海东 境内自然人 0.55 3,080,407 0 未知
中国银行－嘉实沪深
300 指数证券投资基金
其他 0.52 2,921,463 0 未知
上海众鑫白领酒店管
理有限公司
境内非国有
法人
0.51 2,849,904 0 质押 1,000,000
成萍萍 境内自然人 0.47 2,620,578 0 未知
上海华晨实业公司 未知 0.38 2,106,000 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份的数
量
股份种类及数量
上海新华闻投资有限公司 75,653,409 人民币普通股 75,653,409
上海市黄浦区国有资产监督管理
委员会
70,922,575 人民币普通股 70,922,575
李凤英 5,098,662 人民币普通股 5,098,662
上海新黄浦（集团）有限责任公司 4,690,000 人民币普通股 4,690,000
舒逸民 4,362,600 人民币普通股 4,362,600
肖海东 3,080,407 人民币普通股 3,080,407
中国银行－嘉实沪深300 指数证券
投资基金
2,921,463 人民币普通股 2,921,463
上海众鑫白领酒店管理有限公司 2,849,904 人民币普通股 2,849,904
成萍萍 2,620,578 人民币普通股 2,620,578
上海华晨实业公司 2,106,000 人民币普通股 2,106,000
上述股东关联关系或一致行动的
说明
上海新黄浦（集团）有限责任公司系上海市黄浦区国有资产监督管
理委员会下属全资子公司。公司未知其余股东之间是否存在关联关
系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致
行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东情况
○ 法人
单位：万元 币种：人民币
名称 上海新华闻投资有限公司
成立日期 2001 年1 月17 日
注册资本 50,000
主要经营业务或管理活动
实业投资、资产经营及管理（非金融业务），国
内贸易（专项审批除外），电子产品的制造及销
售（专项审批除外），绿化，及其以上相关业务
的咨询服务（涉及许可经营的凭许可证经营）。
4.3.2.2 实际控制人情况
○ 法人
单位：万元 币种：人民币
名称 人保投资控股有限公司
单位负责人或法定代表人 周立群
成立日期 2007 年8 月23 日
注册资本 5,000
主要经营业务或管理活动
实业、房地产投资；资产经营和管理；物业管理；
企业管理咨询、财务咨询、投资咨询、法律事务
咨询。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
人保投资控股有限公司
中国华闻投资控股有限公司
55%
广联（南宁）投资股份有限公司
54.21%
上海新华闻投资有限公司
上海新黄浦置业股份有限公司
50%
13.48%
中国人民保险集团
100%
50%上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
6
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起始日
期
任期终止
日期
年初
持股数
年末
持股数
变动
原因
报告期
内从公
司领取
的报酬
总额（万
元）（税
前）
是否在
股东单
位或其
他关联
单位领
取报酬、
津贴
王伟旭 董事长 男 55
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 是
陆却非
副董事长
（执行董
事）
男 54
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
507 507 50 否
周厚杰 董事 男 46
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 是
乔卫兵 董事 男 43
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 是
李任 董事 男 48
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 是
罗忠 董事 男 61
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 是
柴强 独立董事 男 49
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 5 否
邢天荣 独立董事 男 62
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 5 否
于小镭 独立董事 男 47
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 5 否
胡耕华 监事长 男 60
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
15,386 15,386 35 否
李彩茹 监事 女 42
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 是
姚建东 监事 男 40
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 14.5 否
朱坚勇 副总经理 男 52
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
8,000 8,000 35 否
张群革 副总经理 男 40
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 35 否
施洵 副总经理 男 52
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 35 否
李薇洁 董事会秘书 女 54
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 35 否
胡少波 财务总监 男 46
2008 年9 月
10 日
2011 年9
月10 日
0 0 35 否
合计 / / / / / 23,893 23,893 / 289.5 /
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、 管理层讨论与分析
2009 年公司直面国际金融危机不利影响，在把握市场趋势﹑突出战略重点﹑深化市场调研﹑细化
预算管理﹑强化风险控制﹑优化资源配置、提高资产质量和提升品牌效应等方面实施了全方位多渠道
的举措，从而保持了各项工作持续健康向好态势，较为完满地完成了年初董事会制订的任务目标。实
现主营收入499,585,978.47 元，净利润 163,720,576.15 元。上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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1）、房产开发
2009 年度，公司大力贯彻“做大房地产开发、做强房地产经营、做好房地产金融、做精房地产营
销服务”的既定战略，而在这其中，最为基础性的工作就是，在房产开发环节即确保质量、讲求回报。
（1）浦东南馨佳苑经济适用房项目，全部工程符合计划节点要求，结构封顶、内外装饰、竣工验
收、以及交付使用均提前2 个月完成，为2010 年实屋销售提供了保障，该项目荣获2009 年第六届“上
海优秀住宅”规划建筑奖和房型设计奖。
（2）普陀怡佳公寓项目，项目团队日夜奋战、赶抢进度，为公司提前实现销售收入奠定基础；
（3）北外滩浦江国际金融广场项目，尽管刚刚动工，但仅通过科学调整日照影响一项，就已先期
节约成本两千多万元；
（4）嘉兴科技京城项目，较好实现了“整体规划、精心设计、分步实施、相机而动”的预定方略；
（5）嘉兴昊基酒店公寓项目，正在谋求做到建造、销售同步推进；
（6）青浦华新2 号地块配套商品房项目，正在进行正式开工前的全套准备。
报告期内，根据市场行情走势，结合公司现有土地储备规模以及人员、资金配比情况，集中调配
人、财、物力，重点跟踪、商谈了一批潜在项目，视野覆盖普通住宅、商办楼宇、酒店公寓、创意园
区、旧城改造等各个领域，通过严格论证、科学规划，在风险可控的前提下从中收购了1-2 个开发及
改造项目。
2）、房产销售
面对国际金融危机对商办楼出售不利影响，公司坚持主业为本不动摇，集中调用优势资源迎难
而上。通过努力，2009 年共出售商业房产1.17 万平方米，实现销售收入19,915.43 万元，销售均价
在行情较为低迷的情况下高出市场价格水平。
3）、房产租赁
面对商办楼租赁市场较为普遍的低迷行情，公司及时采取了有效措施应对外部形势变化造成的
冲击，确保业绩平稳、健康、有序发展。
报告期内，公司实现房产租赁收入17,036.78 万元，实现物业管理收入4,421.46 万元。房产租
赁价格则在去年基础上略有上浮，其中科技京城实现出租收入约为1.05 亿元，年度租金及物业管理费
收缴率均保持在95%以上；赛格电子铺位出租率继续保持100%，各项经营指标超额完成年初预算；创
意园区有效扭转出租率下降不利局面，实现租金收入0.33 亿元；广安世纪实现租金收入0.32 亿元。
4）、期货公司
2009 年度，华闻期货公司在业务拓展方面绩效明显，单月手续费收入、代理成交量、月末客户保
证金权益等主要经营指标逐月好转，增长速度高于行业平均水平，全年日均客户保证金权益基本稳定
在2.8 亿元左右，单月客户资金回报率达到30%左右。目前，华闻期货黄金期货日成交量已经稳居交
易所排名前5 位，豆油、豆粕、铜等期货品种日持仓量屡屡突破交易所排名前10 位，主要经营指标排
名与注册资本排名互相匹配。
瑞奇期货公司扎实稳健经营，管理再上一个台阶，经营业绩均创新高。实现代理成交量779.86
万手，较上年同期增长20.67%，代理成交额4287.31 亿元，较上年增长27.51%，实现手续费净收入
4058 万元，较上年增长3.78%，保证金规模3.08 亿元，较上年同期增长52.48%，净增一个亿。目前
开户数达9829 个，净资本6434 万元。为瑞奇期货公司的发展壮大打下了坚实的基础，同时抗风险能
力得到进一步加强。上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
8
2、公司资产和费用构成情况分析
单位:元
项目名称 年初数 年末数 增减额
增减幅度
（％）
变动主要原因
货币资金 621,253,189.45 1,756,064,158.51 1,134,810,969.06 182.66
本期收到发行债券实际
募集资金净额9.88 亿元
存货 518,338,728.02 1,861,549,987.01 1,343,211,258.99 259.14
本期新增浦江国际金融
广场和青浦华沁经济适
用房项目
应付账款 12,530,065.92 114,083,261.14 101,553,195.22 810.48
年末结转项目开发成本
相应增加应付工程款
其他应付款 193,838,168.21 556,135,741.79 362,297,573.58 186.91
本期收购鸿泰房产的股
东方项目投入款1.59 亿
元及静安土地管理中心
保证金2.5 亿元
长期借款 513,360,000.00 1,033,355,000.00 519,995,000.00 101.29
公司因房产项目发展需
要本年新增长期借款
5.51 亿元
项目名称 本年数 上年数 增减额
增减幅
度（％）
变动主要原因
营业费用 3,068,408.10 1,780,866.40 1,287,541.70 72.30
本期增加完工平江综合
楼办理产证费用
财务费用 21,557,933.60 48,672,325.80 -27,114,392.20 -55.71
本期部分利息费用资本
化
营业外收入 30,839,129.30 104,465,132.69 -73,626,003.39 -70.48
本期政府补助项目同比
减少
3、报告期内公司现金流量情况分析
单位：元
项目 上年数 本年数 增减% 变动主要原因
经营活动产生的现金流量 8,121,254.48 -23,694,448.40 -391.76 本期支付与其他经营活动
有关的现金较去年增多
投资活动产生的现金流量 -324,035,214.76 -273,347,367.49 -15.64 本期收回投资收到的现金
较去年增多
筹资活动产生的现金流量 -84,727,550.03 1,427,990,645.24 1,785.39 本期收到发债资金
4、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净利润
华闻期货经纪有限公
司
向各投资机构、保值企业、贸易商等提
供期货代理、投资咨询、交易培训等专
业服务。
10,000 50,103.30 896.79
上海赛格电子市场经
营管理有限公司
为本市场内电子电器元器件、微型计算
机软硬件及配件、仪器仪表、电子设备、
五金交电、音响设备、灯具的商品经营
者提供市场管理服务。
500 5,253.95 920.82
上海鸿泰房地产有限
公司
在批租地块内进行房地产开发经营、出
租和出售，物业管理，咨询服务等
44,392 88,078.10 -29.60上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
9
上海欣龙企业发展有
限公司
地块项目开发营建、租赁、销售 19,600 38,692.24 -37.53
北京广安世纪贸易发
展有限公司
物业管理；信息咨询（不含中介服务）；
劳务服务；承办展览展示；出租写字间；
销售电子产品、工艺美术品、化妆品、
日用百货；技术开发；投资管理。
5,000 32,249.16 -21.37
北京世纪昌运商贸有
限公司
销售电子产品、工艺美术品、化妆品、
日用百货；信息咨询（中介除外）；劳
务服务；承办展览展示；技术开发；项
目投资。
4,000 20,299.32 -216.29
上海科技京城管理发
展有限公司
五金交电、通讯电子产品贸易及咨询服
务
1,500 11,182.40 -317.61
中泰信托投资有限责
任公司
受托经营资金信托业务，受托经营动
产、不动产及其他财产信托业务等。
51,660 280,006.34 22,624.08
江西瑞奇期货经纪有
限公司
商品期货经纪、金融期货经纪（凭许可
证经营）；期货业务咨询、期货业务培
训。
5,600 39,551.58 925.86
5、对公司未来发展的展望
(1) 新年度经营计划
2010 年公司的经营方针是：以“立正望远，崇本务实”为指导思想，面对复杂多变的经济形势和
房地产市场环境，坚定发展信心，夯实发展基础、以经济效益为中心，准确把握经营力度，适度扩大
经营规模，努力提高公司盈利能力，以规范化管理为目标，加强信息化建设，实现精细化运营，提升
企业管理水平。
① 全年预计营业总收入近10.1亿元，预计营业成本费用总计为8.5亿元。
② 继续做好各在建六大项目开发、建设与销售全方位推进，其中南汇南馨佳苑经济适用房项目
春节前进入小区总体排管及配套排管施工阶段，今年9 月整体竣工验收完成，年底交付使用；青浦华
新2 号地块配套商品房项目2010 年上半年开工，年底前完成桩基施工、基础施工、结构施工；北外滩
浦江国际金融广场项目6 月底桩基施工与基坑维护完成，当年年底前力争在受“世博”因素影响情况
下完成部分后续工程；普陀怡佳公寓项目8 月竣工验收完成，年底交付使用；嘉兴科技京城项目争取
上半年开工，年内主体结构基本完成；嘉兴昊基酒店公寓项目9 月结构封顶，年底前水电气等配套工
程安装工作基本完工。
③ 适时进行1-2 个项目收购，增加公司土地储备。
④ 控参股的二家期货公司进一步优化管理，整合资源，夯实网点，做大业务，提升品牌，做
出特色。
（2）行业发展趋势
2009年，在全球经济走出低谷，渐现复苏的背景下，国内宽松的货币政策及积极的财政政策等多
种有利因素的刺激下，房地产市场出现了量价齐升、供不应求的局面，现在的房价已经到了历史最高
位置；而且土地市场的成交价格不断刷新，在部份城市频现“地王”。
房地产作为国民经济的重要支柱产业，对拉动钢铁、建材及家电等产业发展举足轻重，对金融业
的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要意义，国家为了促使房地产
市场健康发展，重申、强调并出台了一系列的政策措施。
从短期看，一系列政策的实施，在一定程度上抑制了投资需求，也给刚性需求增加了交易成本，上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
10
在总体上会影响需求；但是，随着调控政策的有效实施，更能促使房地产市场回归理性发展，有利于
房地产市场长期健康发展。从中长期看，随着中国经济的高速发展，在政府扩大内需、城市化进程、
城际地铁轻轨建设提速、居民消费水平提高等的带动下，中国房地产市场在未来相当长时间将保持稳
健增长态势。
（3）公司发展机遇
公司现有项目所处的一、二线城市，需求结构总体表现良好，在城市化进程、城际地铁轻轨建设
提速和居民生活水平不断提高等有利因素驱动下，一、二线城市量价下跌空间极小，且有稳步上升趋
势，为公司平稳快速发展提供了广阔的空间，公司将紧紧把握市场机遇，提高公司产品质量与服务水
准，并不断扩大公司所在城市的市场占有率，确立公司的品牌优势。
（4）公司面临的主要困难
公司未来收入主要来源于房产开发项目的销售，国家对房地产行业的政策调控会给公司的房地产
销售带来压力。当前经济发展的不确定性因素仍然很多，宏观经济政策和货币政策的调整、证券市场
波动，监管政策的强势转变，使信托公司、期货公司客观上造成新旧业务转变的断层，进而导致信托
业务拓展的波动。
（5）风险因素及应对策略
宏观调控风险：房地产业与国民经济状况联系密切，受经济周期和国家宏观政策影响较大，近期国
家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给
与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，可能会对公司从事的房地产开发业务产生影响，楼价
下降，成交量萎缩，将对公司的收益产生较大的影响，公司面临收益波动的风险。
资金、财务风险：产业政策、信贷政策和资本市场政策的调整，将对公司的外部资金筹措产生影
响。目前公司收入主要来源于房产开发项目的销售，房地产行业的调整会给公司的经营带来一些压力。
为此，公司一方面将进一步扩展资本和融资渠道，提高公司直接和间接的融资能力，另一方面，通过
加大销售回款的力度，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源，为公司的稳定发展提供融资支持。
规模扩大后的管理风险：公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力、治理结构、
决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了新的更高的要求。
(6) 公司未来资金需求、使用计划及来源情况
2010 年，公司同时开工的项目有2—3 个，公司开发的产品并非全部当年可以销售，因此对未来
的资金需求：
① 坚持贯彻稳健的财务政策，加快销售速度与销售资金的回笼；
② 加强与银行与非银行金融机构的良好合作，采用灵活的融资手段，开展多样化的融资方式，
来满足公司资金的需求；
③ 加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致，提高公司资
金的使用效率。
预计2010 年公司未来发展资本性开支约需10 亿元左右。上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
11
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或
分产品
营业收入 营业成本
营业利润
率
(%)
营业收入
比上年增
减(%)
营业成本
比上年增
减(%)
营业利润率比
上年增减（%）
分行业
房地产业 361,961,445.07 178,493,647.61 50.69 4.18 -4.73
增加10.02 个
百分点
服务业 38,380,560.37 39,517,918.95 -2.96 -4.42 -6.23
减少40.13 个
百分点
商业 99,243,973.03 97,012,044.38 2.25 86.89 88.35
减少25.28 个
百分点
分产品
房地产销
售
199,154,345.28 85,678,357.80 56.98 13.92 -23.96
增加60.28 个
百分点
投资性房
地产
130,823,012.02 70,457,405.47 46.14 -14.24 7.91
减少19.33 个
百分点
经营性房
产出租
31,984,087.77 22,357,884.34 30.10 59.28 138.06
减少43.46 个
百分点
6.3 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 467,084,990.84 17.16
北京 32,500,987.63 -22.65
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
公司以增资的形式，收购
上海鸿泰房地产有限公司
55%的股权
24,415.4775
于2009 年2 月10 日签署《增
资协议书》，于3 月23 日完
成工商变更登记手续。
-29.6
公司投资设立上海欣沁置
业有限公司
1,000
于2009 年7 月15 日完成工
商注册登记手续。
-0.13
公司以增资的形式，对上
海上体产业发展有限公司
进行增资扩股，持有该公
司25%的股权
2,000
于2009 年7 月23 日签署《增
资协议书》，于8 月7 日完
成工商变更登记手续。
80.19
公司以现金方式出资，占
安润国际保险经纪（北京）
有限公司12.13%股份
290
于2009 年5 月27 日签署《协
议书》，于2009 年7 月获中
国保险监督管理委员会批
准，于11 月12 日完成工商
注册登记手续。上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
12
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经立信会计师事务所审计，公司2009 年度实现净利润 159,680,124.18 元，提取10%法定盈余公积金
14,886,228.48 元，提取风险准备金 896,790.47 元，加上年初未分配利润724,379,023.39 元，扣除
2008 年度实际分红72,951,318.44 元，实际可供股东分配利润为795,324,810.18 元。经董事会审议
决定：根据公司实际需要，2009 年度利润不分配，也不实施资本公积金转增股本。
以上预案需经公司2009 年度股东大会审议通过。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因未用于分红的资金留存公司的用途
2010 年公司需对已启动和将要开发的房地产项目进
行注资，为了保持公司持续经营的能力，所以本年度
不进行现金红利分配，也不进行资本公积金转增股
本。
2010 年公司将加大对上海、浙江嘉兴等地区
的房地产项目的开发建设，需大量资金投入，
预计在未来的几年中会给公司带来更好地经
济效益，也使股东得到更好地回报。
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对方
或最终控
制方
被收购资
产
购买日 收购价格
自购买日起
至本年末为
公司贡献的
净利润
是否为关联
交易（如是，
说明定价原
则）
所涉及的资产
产权是否已全
部过户
所涉及的债权债务
是否已全部转移
公司以增
资的形式
上海鸿泰
房地产有
限公司
55%的股
权
2009
年2 月
10 日
24,415.4775 -16.28 否 是 是
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 182,000,000
报告期末对子公司担保余额合计 479,500,000
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 479,500,000
担保总额占公司净资产的比例(%) 16.31
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
13
□适用 √不适用
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺
上海新华闻投资有限公司，承诺持有
的非流通股股份将在获得上市流通
权之日起，在三十六个月内不上市交
易或转让。
黄浦区国资委，承诺持有的非流通股
股份将在获得上市流通权之日起，在
二十四个月内不上市交易或转让。另
外，在上述承诺期满后，通过上海证
券交易所挂牌交易出售的原非流通
股股份，出售数量占新黄浦股份总数
的比例在十二个月内不超过百分之
十。
以上承诺事项均按承诺履行。
2009 年5 月11 日，上海新华闻投资有限
公司持有的75,653,409 股、黄浦区国资
委持有的14,806,177 股有限售条件股份
按股改时承诺被解除股份限售。至此公司
原全部有限售条件股份均解除股份限售。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利
预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
√适用 □不适用
所持对象
名称
最初投资成本
（元）
持有
数量
(股)
占该公
司股权
比例(%)
期末账面价值（元） 报告期损益（元）
报告期所有者权益
变动（元）
会计核
算科目
股份
来源
中泰信托
投资有限
责任公司
211,938,297.00 29.97 457,168,172.19 66,086,125.84 105,786,547.82
长期股
权投资
货币
投资
华闻期货
经纪有限
132,996,692.18 100.00 132,996,692.18
长期股
权投资
货币
投资上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
14
公司
爱建证券
有限责任
公司
130,000,000.00 5.91 130,000,000.00
长期股
权投资
货币
投资
江西瑞奇
期货经纪
有限公司
32,340,000.00 43.75 34,783,682.52 2,499,198.05 697,105.95
长期股
权投资
货币
投资
合计 507,274,989.18 / 754,948,546.89 68,585,323.89 106,483,653.77 / /
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
√适用 □不适用
报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额6,113,943.94 元。
7.9 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
本年度公司各项工作均依照相关法律法规和公司《章程》进行，有较完善的内部控制制度，公司决策
程序日趋严格、合法、规范，未发现公司董事、经理执行公司职务时违反法律、法规、公司章程或损
害公司利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
1、公司高管层能严格执行《公司财务制度》、《上公司对外担保制度》《公司内部控制制度》，加强
对财务费用、管理费用的控制，并取得了较好的成效。
2、对立信会计师事务所有限公司出具的公司2009 年度财务报告审计意见，监事会认为审计意见真实
反映公司的财务状况和经营成果。
8.3 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现有损害部分股东权益或者造成公司资产
流失的情况。
8.4 监事会对公司关联交易情况的独立意见
公司与关联方的关联交易遵循公开、公平、公正的原则，相关信息披露及时、充分，独立董事对关联
交易作出了客观、独立的判断意见，因此关联交易未损害公司利益及中小股东利益。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
15
9.2 财务报表
合并资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,756,064,158.51 621,253,189.45
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 119,460.00
应收票据 300,000.00
应收账款 27,379,097.52 49,103,232.15
预付款项 514,863.87 89,665,350.18
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 5,586,392.00 40,784,213.65
买入返售金融资产
存货 1,861,549,987.01 518,338,728.02
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 286,219,749.85 77,621,678.35
流动资产合计 3,937,733,708.76 1,396,766,391.80
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资 116,500,000.00 90,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 686,914,897.50 556,342,994.13
投资性房地产 1,521,500,132.75 1,629,177,685.89
固定资产 18,434,013.28 10,955,469.16
在建工程 50,000.00 876,964.88
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 134,016.61 231,416.65
开发支出
商誉
长期待摊费用 145,220,044.86 136,924,445.90
递延所得税资产 2,483,735.25 3,691,039.48
其他非流动资产 1,400,000.00 1,400,000.00
非流动资产合计 2,492,636,840.25 2,429,600,016.09
资产总计 6,430,370,549.01 3,826,366,407.89
流动负债：
短期借款 250,000,000.00 174,000,000.00上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
16
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 3,836,281.00
应付账款 114,083,261.14 12,530,065.92
预收款项 49,162,196.48 58,389,422.14
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金 106,565.16 3,371.89
应付职工薪酬 6,839,873.03 3,785,115.04
应交税费 21,894,875.56 7,837,649.66
应付利息 2,458,333.33
应付股利 20,249,898.60 20,353,175.09
其他应付款 556,135,741.79 193,838,168.21
应付分保账款
保险合同准备金 2,376,514.40 1,534,263.42
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 91,255,000.00 103,320,000.00
其他流动负债 346,615,749.40 127,828,415.61
流动负债合计 1,465,014,289.89 703,419,646.98
非流动负债：
长期借款 1,033,355,000.00 513,360,000.00
应付债券 988,733,578.52
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 2,026,337,788.42 517,609,209.90
负债合计 3,491,352,078.31 1,221,028,856.88
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 561,163,988.00 561,163,988.00
资本公积 1,086,550,908.81 1,046,829,465.89
减：库存股
专项储备
盈余公积 225,248,029.95 210,361,801.47
一般风险准备 896,790.47
未分配利润 795,324,810.18 724,379,023.39
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 2,669,184,527.41 2,542,734,278.75
少数股东权益 269,833,943.29 62,603,272.26
所有者权益合计 2,939,018,470.70 2,605,337,551.01
负债和所有者权益总计 6,430,370,549.01 3,826,366,407.89
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
17
母公司资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,424,742,708.62 163,061,995.49
交易性金融资产
应收票据
应收账款 1,345,483.15 29,201,490.17
预付款项 1,108,050.00
应收利息
应收股利
其他应收款 1,097,333,911.78 714,523,347.47
存货 32,304,694.15 45,617,436.16
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,555,726,797.70 953,512,319.29
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,628,938,887.10 1,244,212,208.73
投资性房地产 945,756,938.08 1,030,873,362.03
固定资产 10,529,725.17 3,145,455.52
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 1,974,019.63 2,446,354.13
其他非流动资产
非流动资产合计 2,587,199,569.98 2,280,677,380.41
资产总计 5,142,926,367.68 3,234,189,699.70
流动负债：
短期借款 250,000,000.00 100,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 4,756,736.16 4,540,525.16
预收款项 2,293,417.00 3,151,146.00
应付职工薪酬 2,256,000.00 1,166,373.54
应交税费 26,511,874.66 -5,995,296.99
应付利息 2,458,333.33上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
18
应付股利 20,249,898.60 20,353,175.09
其他应付款 581,545,015.36 182,543,614.27
一年内到期的非流动负债 71,255,000.00 103,320,000.00
其他流动负债
流动负债合计 961,326,275.11 409,079,537.07
非流动负债：
长期借款 695,355,000.00 443,360,000.00
应付债券 988,733,578.52
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 1,688,337,788.42 447,609,209.90
负债合计 2,649,664,063.53 856,688,746.97
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 561,163,988.00 561,163,988.00
资本公积 1,152,982,241.86 1,113,131,856.80
减：库存股
专项储备
盈余公积 224,992,025.28 210,105,796.80
一般风险准备
未分配利润 554,124,049.01 493,099,311.13
所有者权益（或股东权益）合计 2,493,262,304.15 2,377,500,952.73
负债和所有者权益（或股
东权益）总计
5,142,926,367.68 3,234,189,699.70
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
19
合并利润表
2009 年1—12 月
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 531,410,981.76 462,135,708.35
其中：营业收入 513,170,770.83 449,404,508.83
利息收入 2,209,504.33 2,990,801.25
已赚保费
手续费及佣金收入 16,030,706.60 9,740,398.27
二、营业总成本 472,323,205.48 435,487,648.36
其中：营业成本 318,861,360.36 282,113,378.99
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额 842,250.97 517,927.53
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 47,838,916.80 24,352,780.12
销售费用 3,068,408.10 1,780,866.40
管理费用 84,312,098.63 81,504,649.56
财务费用 21,557,933.60 48,672,325.80
资产减值损失 -4,157,762.98 -3,454,280.04
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 103,307,990.10 95,777,326.93
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 162,395,766.38 122,425,386.92
加：营业外收入 30,839,129.30 104,465,132.69
减：营业外支出 365,815.71 4,500,588.98
其中：非流动资产处置损失 195,896.92 2,917,610.56
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 192,869,079.97 222,389,930.63
减：所得税费用 29,148,503.82 38,035,190.49
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 163,720,576.15 184,354,740.14
归属于母公司所有者的净利润 159,680,124.18 173,262,896.81
少数股东损益 4,040,451.97 11,091,843.33
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.285 0.309
（二）稀释每股收益 0.285 0.309
七、其他综合收益 39,700,421.98 -16,280,308.69
八、综合收益总额 203,420,998.13 168,074,431.45
归属于母公司所有者的综合收益总额 199,380,546.16 156,982,588.12
归属于少数股东的综合收益总额 4,040,451.97 11,091,843.33
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
20
母公司利润表
2009 年1—12 月
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 259,892,400.18 260,766,671.77
减：营业成本 118,068,024.85 150,626,147.27
营业税金及附加 38,345,479.14 15,143,809.23
销售费用 1,594,675.51 1,040,621.25
管理费用 35,755,999.81 30,565,985.68
财务费用 13,640,222.86 49,597,502.90
资产减值损失 -1,747,060.93 1,512,330.51
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
填列）
90,144,075.86 75,137,742.71
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 144,379,134.80 87,418,017.64
加：营业外收入 25,922,862.00 20,000,000.00
减：营业外支出 100,000.00 2,991,122.81
其中：非流动资产处置损失 2,885,122.81
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
170,201,996.80 104,426,894.83
减：所得税费用 21,339,712.00 4,010,079.62
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 148,862,284.80 100,416,815.21
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.265 0.179
（二）稀释每股收益 0.265 0.179
六、其他综合收益 39,700,421.98 -16,280,308.69
七、综合收益总额 188,562,706.78 84,136,506.52
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
21
合并现金流量表
2009 年1—12 月
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 527,144,100.86 418,682,032.14
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 19,054,523.39 13,349,351.63
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 525,160,962.17 326,997,443.26
经营活动现金流入小计 1,071,359,586.42 759,028,827.03
购买商品、接受劳务支付的现金 591,414,741.89 543,812,043.36
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 38,025,571.27 38,656,796.13
支付的各项税费 77,976,046.81 91,853,543.21
支付其他与经营活动有关的现金 387,637,674.85 76,585,189.85
经营活动现金流出小计 1,095,054,034.82 750,907,572.55
经营活动产生的现金流量净额 -23,694,448.40 8,121,254.48
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 109,410,372.96 63,979,657.84
取得投资收益收到的现金 16,076,098.83 6,398,028.24
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
745,000.00 48,708.59
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 126,231,471.79 70,426,394.67
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金
16,020,942.00 109,777,109.89
投资支付的现金 139,519,460.00 277,340,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
244,038,437.28 7,344,499.54
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 399,578,839.28 394,461,609.43
投资活动产生的现金流量净额 -273,347,367.49 -324,035,214.76
三、筹资活动产生的现金流量：上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
22
吸收投资收到的现金 6,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
6,000,000.00
取得借款收到的现金 1,204,000,000.00 394,000,000.00
发行债券收到的现金 988,649,970.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,198,649,970.00 394,000,000.00
偿还债务支付的现金 620,070,000.00 417,320,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
150,589,324.76 61,407,550.03
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
2,701,720.81
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 770,659,324.76 478,727,550.03
筹资活动产生的现金流量净额 1,427,990,645.24 -84,727,550.03
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 25,858.71
五、现金及现金等价物净增加额 1,130,974,688.06 -400,641,510.31
加：期初现金及现金等价物余额 621,253,189.45 1,021,894,699.76
六、期末现金及现金等价物余额 1,752,227,877.51 621,253,189.45
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
23
母公司现金流量表
2009 年1—12 月
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
项目 附注本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 274,060,543.41 218,000,435.22
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 59,061,403.97 73,057,890.08
经营活动现金流入小计 333,121,947.38 291,058,325.30
购买商品、接受劳务支付的现金 9,619,716.83 7,606,904.02
支付给职工以及为职工支付的现金 14,561,653.78 20,383,074.18
支付的各项税费 36,155,342.75 43,500,931.92
支付其他与经营活动有关的现金 20,323,390.78 131,599,747.07
经营活动现金流出小计 80,660,104.14 203,090,657.19
经营活动产生的现金流量净额 252,461,843.24 87,967,668.11
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 14,101,952.73 38,914,364.86
取得投资收益收到的现金 8,220,604.82 6,423,737.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 22,322,557.55 45,338,101.86
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金
8,117,957.09 2,124,030.30
投资支付的现金 32,900,000.00 137,340,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
244,154,775.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 285,172,732.09 139,464,030.30
投资活动产生的现金流量净额 -262,850,174.54 -94,125,928.44
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,618,649,970.00 250,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,618,649,970.00 250,000,000.00
偿还债务支付的现金 260,070,000.00 353,320,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
86,510,925.57 53,683,606.21
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 346,580,925.57 407,003,606.21
筹资活动产生的现金流量净额 1,272,069,044.43 -157,003,606.21
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,261,680,713.13 -163,161,866.54
加：期初现金及现金等价物余额 163,061,995.49 326,223,862.03
六、期末现金及现金等价物余额 1,424,742,708.62 163,061,995.49
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
24
合并所有者权益变动表
2009 年1—12 月
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股
本）
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,046,829,465.89 210,361,801.47 724,379,023.39 62,603,272.26 2,605,337,551.01
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,046,829,465.89 210,361,801.47 724,379,023.39 62,603,272.26 2,605,337,551.01
三、本期增减变动金额（减少
以“－”号填列）
39,721,442.92 14,886,228.48 896,790.47 70,945,786.79 207,230,671.03 333,680,919.69
（一）净利润 159,680,124.18 4,040,451.97 163,720,576.15
（二）其他综合收益 39,700,421.98 39,700,421.98
上述（一）和（二）小计 39,700,421.98 159,680,124.18 4,040,451.97 203,420,998.13
（三）所有者投入和减少资本 21,020.94 205,891,939.87 205,912,960.81
1．所有者投入资本 6,000,000.00 6,000,000.00
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他 21,020.94 199,891,939.87 199,912,960.81
（四）利润分配 14,886,228.48 896,790.47 -88,734,337.39 -2,701,720.81 -75,653,039.25
1．提取盈余公积 14,886,228.48 -14,886,228.48
2．提取一般风险准备 896,790.47 -896,790.47
3．对所有者（或股东）的分配 -72,951,318.44 -2,701,720.81 -75,653,039.25
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,086,550,908.81 225,248,029.95 896,790.47 795,324,810.18 269,833,943.29 2,939,018,470.70上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
25
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 归属于母公司所有者权益
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,099,252,255.00 200,320,119.95 561,157,808.10 67,221,150.54 2,489,115,321.59
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,099,252,255.00 200,320,119.95 561,157,808.10 67,221,150.54 2,489,115,321.59
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号
填列）
-52,422,789.11 10,041,681.52 163,221,215.29 -4,617,878.28 116,222,229.42
（一）净利润 173,262,896.81 11,091,843.33 184,354,740.14
（二）其他综合收益 -16,280,308.69 -16,280,308.69
上述（一）和（二）
小计
-16,280,308.69 173,262,896.81 11,091,843.33 168,074,431.45
（三）所有者投入和
减少资本
-36,142,480.42 -13,793,242.79 -49,935,723.21
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他 -36,142,480.42 -13,793,242.79 -49,935,723.21
（四）利润分配 10,041,681.52 -10,041,681.52 -1,916,478.82 -1,916,478.82
1．提取盈余公积 10,041,681.52 -10,041,681.52
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-1,916,478.82 -1,916,478.82
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,046,829,465.89 210,361,801.47 724,379,023.39 62,603,272.26 2,605,337,551.01
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
26
母公司所有者权益变动表
2009 年1—12 月
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
本期金额
项目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,113,131,856.80 210,105,796.80 493,099,311.13 2,377,500,952.73
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,113,131,856.80 210,105,796.80 493,099,311.13 2,377,500,952.73
三、本期增减变动金额（减少
以“－”号填列）
39,850,385.06 14,886,228.48 61,024,737.88 115,761,351.42
（一）净利润 148,862,284.80 148,862,284.80
（二）其他综合收益 39,700,421.98 39,700,421.98
上述（一）和（二）小计 39,700,421.98 148,862,284.80 188,562,706.78
（三）所有者投入和减少资本149,963.08 149,963.08
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他 149,963.08 149,963.08
（四）利润分配 14,886,228.48 -87,837,546.92 -72,951,318.44
1．提取盈余公积 14,886,228.48 -14,886,228.48
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
配
-72,951,318.44 -72,951,318.44
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,152,982,241.86 224,992,025.28 554,124,049.01 2,493,262,304.15上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
27
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,129,347,888.70 200,064,115.28 402,724,177.44 2,293,300,169.42
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,129,347,888.70 200,064,115.28 402,724,177.44 2,293,300,169.42
三、本期增减变动金额（减少
以“－”号填列）
-16,216,031.90 10,041,681.52 90,375,133.69 84,200,783.31
（一）净利润 100,416,815.21 100,416,815.21
（二）其他综合收益 -16,280,308.69 -16,280,308.69
上述（一）和（二）小计 -16,280,308.69 100,416,815.21 84,136,506.52
（三）所有者投入和减少资本64,276.79 64,276.79
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他 64,276.79 64,276.79
（四）利润分配 10,041,681.52 -10,041,681.52
1．提取盈余公积 10,041,681.52 -10,041,681.52
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,113,131,856.80 210,105,796.80 493,099,311.13 2,377,500,952.73
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
9.5 企业合并及合并财务报表
9.5.1 合并范围发生变更的说明
与上年相比本年新增合并单位3 家，分别为：北京世纪昌运商贸有限公司、上海鸿泰房地产有限公司
和上海欣沁置业有限公司。其中：北京世纪昌运商贸有限公司系公司下属子公司北京广安世纪贸易发
展有限公司本年3 月分立设立的企业，上海鸿泰房地产有限公司系公司增资达到55.00%股权年末纳入
合并报表范围，上海欣沁置业有限公司是公司投资新设的企业。
