上海新黄浦置业股份有限公司
600638
2011 年半年度报告
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
目录
一、 重要提示 ............................................................... 2
二、 公司基本情况 ........................................................... 2
三、 股本变动及股东情况 ..................................................... 5
四、 董事、监事和高级管理人员情况 ........................................... 6
五、 董事会报告 ............................................................. 7
六、 重要事项 ............................................................... 9
七、 财务会计报告（未经审计） .............................................. 13
八、 备查文件目录 .......................................................... 91
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
一、 重要提示
(一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
(二) 公司全体董事出席董事会会议。
(三) 公司半年度财务报告未经审计。
(四)
公司负责人姓名 王伟旭
主管会计工作负责人姓名 胡少波
会计机构负责人（会计主管人员）姓名 段铭华
公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华声明：保证
本半年度报告中财务报告的真实、完整。
(五) 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
(六) 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
二、 公司基本情况
(一) 公司信息
公司的法定中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的法定中文名称缩写 新黄浦
公司的法定英文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.
公司的法定英文名称缩写 NHPRECL
公司法定代表人 王伟旭
(二) 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
上海市北京东路 668 号东楼 32 上海市北京东路 668 号东楼 32
联系地址
层 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
(三) 基本情况简介
注册地址 上海市北京东路 668 号西楼 32 层
注册地址的邮政编码 200001
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
办公地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层
办公地址的邮政编码 200001
公司国际互联网网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
(四) 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
(五) 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦 600638
(六) 主要财务数据和指标
1、 主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上年度
本报告期末 上年度期末
期末增减(%)
总资产
7,000,301,746.45 6,792,645,677.29 3.06
所有者权益（或股东权益） 2,967,052,497.58 2,955,914,917.35 0.38
归属于上市公司股东的每股
净资产（元／股） 5.287 5.267 0.38
本报告期比上年同期
报告期（1－6 月） 上年同期
增减(%)
营业利润
122,517,237.29 79,172,129.50 54.75
利润总额
143,227,273.61 99,618,178.58 43.78
归属于上市公司股东的净利
润 126,884,685.14 91,373,736.72 38.86
归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润 48,527,684.56 76,091,333.80 -36.22
基本每股收益(元)
0.2261 0.1628 38.88
扣除非经常性损益后的基本
0.0865 0.1356
每股收益(元) -36.21
稀释每股收益(元)
0.2261 0.1628 38.88
加权平均净资产收益率(%)
4.20 3.37 0.83
经营活动产生的现金流量净
额 233,150,274.56 -293,903,057.61 179.33
每股经营活动产生的现金流
0.4155 -0.5237
量净额（元） 179.34
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2、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 说明
公司转让爱建
证券股权取得
非流动资产处置损益 78,021,087.83 的收益
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准 主要为科技京
定额或定量享受的政府补助除外） 20,185,000.00 城发展基金
公司购买信托
产品取得的收
委托他人投资或管理资产的损益 6,333,333.33 益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融 主要为股票等
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 交易性金融资
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -104,925.95 产导致的亏损
获得街道扶持
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 503,948.49 金等
所得税影响额 -26,177,062.48
少数股东权益影响额（税后） -404,380.64
合计 78,357,000.58
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三、 股本变动及股东情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
股份变动的批准情况
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 股东和实际控制人情况
1、 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 96,167 户
前十名股东持股情况
持有有限
持股比 报告期内增 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数 售条件股
例(%) 减 量
份数量
上海新华闻投资 20,700,00
国有法人 13.48 75,653,409 0 0 冻结
有限公司 0
上海市黄浦区国
有资产监督管理 国家 12.61 70,922,575 0 0 无
委员会
深圳吉富创业投
其他 1.88 10,528,020 10,528,020 0 无
资股份有限公司
芜湖佳庆贸易有
其他 1.82 10,237,033 10,237,033 0 无
限公司
宁波杉辰实业有
其他 1.45 8,146,336 8,146,336 0 无
限公司
上海新黄浦（集
团）有限责任公 国有法人 0.83 4,690,000 0 0 无
司
上海浦东新区潍
国有法人 0.40 2,236,013 1,400,000 0 无
坊物业公司
上海众鑫白领酒 境内非国
0.37 2,099,902 -90,000 0 无
店管理有限公司 有法人
境内自然
沈建妹 0.33 1,868,000 1,868,000 0 无
人
上海华晨实业公
其他 0.31 1,724,700 -381,300 0 无
司
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
上海新华闻投资
75,653,409 人民币普通股 75,653,409
有限公司
上海市黄浦区国
有资产监督管理 70,922,575 人民币普通股 70,922,575
委员会
深圳吉富创业投
10,528,020 人民币普通股 10,528,020
资股份有限公司
芜湖佳庆贸易有 10,237,033 人民币普通股 10,237,033
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限公司
宁波杉辰实业有
8,146,336 人民币普通股 8,146,336
限公司
上海新黄浦（集
团）有限责任公 4,690,000 人民币普通股 4,690,000
司
上海浦东新区潍
2,236,013 人民币普通股 2,236,013
坊物业公司
上海众鑫白领酒
2,099,902 人民币普通股 2,099,902
店管理有限公司
沈建妹 1,868,000 人民币普通股 1,868,000
上海华晨实业公
1,724,700 人民币普通股 1,724,700
司
上述股东关联关 上海新黄浦（集团）有限责任公司系上海市黄浦区国有资产监督管理委员会下属全资子公
系或一致行动的 司。公司未知其余股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管
说明 理办法》规定的一致行动人。
2、控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
四、 董事、监事和高级管理人员情况
(一) 董事、监事和高级管理人员持股变动
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
(二) 新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况
报告期内，没有新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员。
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五、董事会报告
（一） 报告期内整体经营情况的讨论与分析
2011 年伴随房地产调控不断深入，以及货币政策持续收紧，全国房地产市场前景更趋敏感多变，各
种不稳定不确定因素极大地考验公司，准确判断形势、保持清醒头脑、增强忧患意识、稳步拓展业绩的
能力与韧劲。
身处复杂环境，肩负发展重任，公司在董事会的领导下一如既往团结一心、不懈努力，保持各项工
作持续健康向好态势，较为完满地实现了“时间过半、任务过半”的节点要求，并为全年任务顺利完成
奠定了坚实基础。
报告期内，公司实现营业总收入 10,460.84 万元，利润总额 14,322.73 万元。
一）房产开发
1、南汇航头“南馨佳苑”经济适用房项目
项目公司按照政府统一部署，确保项目收尾、决算、安保等工作的顺利进行。2011 年 6 月底基本完
成竣工决算工作并根据销售计划，进行销售前期准备工作，及时安排物业公司进驻接管。
2、青浦华新 2 号地块配套商品房项目
项目公司严格按照“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任务要求，通过现场实际督导、
工程例会等形式协调各项工作，解决日常施工中的矛盾，加强各单位之间的沟通，及时有效地控制工程
质量、进度、成本、安全以及资金回笼。截至 6 月底，19 栋高层住宅主体结构施工全部完成，9 栋多层
住宅中的 4 栋主体结构施工完成，剩余 3 栋主体结构一层施工完成，车库主体结构施工完成 70%。现场各
号房基础结构顺利通过市、区两级质监站验收，按时间结点推进。
3、青浦徐泾北（华新拓展）B 块项目
按照政府整体协调推进方案，截至 6 月底，项目前期开发手续办理进展有序，其中设计勘察招投标
工作、土地划拨批文办理、土地权属地籍变更测量、建设用地规划许可证办理、正式设计方案报批等手
续已办结，正在进行扩初文本设计送审等工作，争取年内动工。
4、普陀“怡佳公寓”项目
相继办结申领档案验收合格证、竣工规划验收合格证、竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可
证、商品房预售许可证等交房入住全部手续，目前已进入销售程序。
5、北外滩“浦江国际金融广场”项目
今年上半年，项目公司在预算控制、设计管理、工程施工、招投标管理、营销策划、党建和文明创
建等方面全面完成工作计划，目前工程进度已顺利完成地下室结构封顶，主楼施工至地上 2 层，由此标
志项目重大施工节点按时完工，地下工程主要风险成功解除，关键技术瓶颈取得显著突破，其中仅地下
支撑爆破拆除一项创新，即可节约建设成本 800 万元以及缩短工期一个月。
6、嘉兴“海派秀城”项目
截至 6 月底，总包单位土建和安装主要工作基本完成，塔楼 6 部电梯全部安装完毕并通过内部检查
验收，裙房 4 部观光梯开始轨道就位工作，公共部位精装工作完成 1/3 左右工作量，绿化景观和强电配
套施工单位已经进场开展准备工作。
7、嘉兴“科技京城”项目
项目一期工程办公楼主体结构已于 6 月 28 日顺利封顶，外墙系统施工图深化设计工作业已通过专业
审查，后期工程规划方案也已获得当地规划主管部门认可。
二）房产经营
1、科技京城
今年上半年，科技京城管理公司以“提高楼宇出租率”为中心，紧抓“加大硬件投入、改善楼宇环
境、提高服务水平”三条工作准线，通过重点加强“提高租赁、推进改革、强化管理、提升服务”四方
面工作，经营业绩稳步推进，其中新增租赁面积 5,480.96 平方米。
2、赛格市场
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赛格市场严格依照目标责任书各项要求，通过狠抓商户维持、现场管理、安全运行、宣传策划等工
作，上半年整体运行情况良好，经营指标落实到位，其中主营业务收入 1,612.13 万元，完成全年预算
50.27%。
3、弘浦商业
通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置、争取政府奖励等工作，弘浦商
业上半年度经营状况良好，各处物业出租率、收缴率稳步提升，其中幸福湾项目出租率业已提高至 99%，
金沙谷项目出租率高达 99.5%，预期租金收缴率有望达到 96%，金桥 399 项目更是实现出租率、收缴率双
满额。
三)期货业务
华闻期货克服监管政策趋紧、市场整体滑落等不利因素，今年上半年实现成交量 159 万手、成交金
额 2196 亿元、营业收入 764 万元、净利润 247 万元，各项指标优于市场整体走势。
四）项目储备
今年上半年，公司抓住房地产市场走势不明、土地市场渐趋理性的有利时机，通过与合作方联合，
成功竞得位于佘山西侧千新公路一号地块，竞拍获取该地块的价格为人民币 93500 万元，项目总占地面
积约 127 亩，其中出让面积约 124.2 亩，项目建设用地面积 82,795.2 平方米，使得公司有一定量的土地
储备，并为公司未来利润来源获得有力支撑。
五）经营成果表 单位:人民币元
项目 本期数 上年同期数 增减比例
营业收入 96,967,916.93 214,934,876.60 -54.88%
营业利润 122,517,237.29 79,172,129.50 54.75%
净利润 126,884,685.14 91,373,736.72 38.86%
营业收入：营业收入较去年同期下降 54.88% ，主要原因系商品房销售收入较去年同期减少。
营业利润：营业利润较去年同期上升 54.75%，主要原因系本期投资收益较去年同期相比增幅较大。
净利润：净利润较去年同期上升 38.86%，主要原因和营业利润上升的原因相同。
（二） 公司主营业务及其经营状况
1、 主营业务分行业、产品情况表 单位:元 币种:人民币
营业收入 营业成本
营业利润 营业利润率比
分行业或分 比上年同 比上年同
营业收入 营业成本 率 上年同期增减
产品 期增减 期增减
(%) (%)
(%) (%)
分行业
房地产业 73,653,856.61 41,949,371.53 43.05 -60.83 -53.75 -8.71
服务业 19,958,340.14 14,699,784.70 26.35 -6.94 -23.71 16.20
分产品
房地产销售 2,013,668.10 2,115,989.03 -5.08 -97.98 -95.18 -60.90
投资性房地
50,711,819.46 28,440,944.76 43.92 -27.88 -18.97 -6.16
产
经营性房产
20,928,369.05 11,392,437.74 45.56 14.58 -2.35 9.43
出租
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
上海 87,987,181.21 -57.79
北京 5,625,015.54 -66.31
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3、 参股公司经营情况（适用投资收益占净利润 10％以上的情况） 单位:元 币种:人民币
参股公司贡献的投 占上市公司净利润
公司名称 经营范围 净利润
资收益 的比重(%)
中泰信托投资有限 资金信托、有价证券
158,773,163.59 47,584,317.13 37.50
责任公司 信托、不动产信托
(三) 公司投资情况
1、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
2011 年 6 月经公司六届二十二次董事会审议通过，公司与上海佘山国家旅游度假区联合开发有限公
司、上海良盛实业有限公司联合投标佘山镇千新公路一号地块，竞拍获取该地块的价格为人民币 93500
万元。项目总占地面积约 127 亩，其中出让面积约 124.2 亩，项目建设用地面积 82,795.2 平方米，为住
宅建设用地，土地出让年限 70 年。三方共同设立合资项目公司进行后续开发，公司占合资公司 55％的股
权，佘山开发占合资公司 20％的股权，良盛实业占合资公司 25％的股权。6 月 13 日，依据土地出让协议，
公司按 55%的股权，支付了土地出让价款 10,285 万元。7 月 5 日注册成立了项目公司——上海新佘山置
业有限公司，项目公司注册资金为人民币 1,000 万元，公司出资 550 万元；良盛实业出资 250 万元；佘
山开发出资 200 万元。
为了规范运作该项目，更好地发挥公司控股地位的作用和效率，经三方股东同意，对项目公司进行
了增资，注册资本增加为5000万元。公司增资2700万元，累计出资3250万元，占项目公司65％的股权；
佘山开发增资1300万元，累计出资1500万元，占项目公司30％的股权；良盛实业累计出资250万元，占项
目公司5％的股权。已于7月14日完成了项目公司增资事宜的工商变更手续，同时三方股东按出资比例缴
清土地出让价款93500万元。
六、重要事项
（一） 公司治理的情况
公司能够按照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规的要求，规范公
司运作，加强信息披露。公司制订有内部管理与控制制度，确保各项工作都有章可循，基本形成了规范
的管理体系。公司治理结构较为完善，运作基本规范。
（二） 报告期实施的利润分配方案执行情况
经 2011 年 6 月 21 日公司 2010 年度股东大会审议通过，公司 2010 年度利润分配方案：公司 2010 年
度实现净利润 213,085,596.37 元，提取 10%法定盈余公积金 18,032,010.99 元，提取一般风险准备
金 882,815.68 元，加上年初未分配利润 795,324,810.18 元，实际可供股东分配利润
为 989,495,579.88 元。经董事会审议决定： 2010 年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以 2010
年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.7 元（含税），共分配现金红利
计 95,397,877.96 元,并决定不实施资本公积金转增股本。该决议公告刊登在 2011 年 6 月 22 日的《上海
证券报》、《证券时报》上。
2011 年 7 月 29 日刊登了公司 2010 年度分红派息实施公告，股权登记日为 2011 年 8 月 4 日，除息日
为 2011 年 8 月 5 日，红利发放日为 2011 年 8 月 10 日。
（三） 报告期内现金分红政策的执行情况
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
公司 2010 年度利润分配方案已经 2011 年 6 月 21 日召开的 2010 年度股东大会审议通过，以 2010 年
末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.7 元（含税）。本次现金红利股权
登记日为 2011 年 8 月 4 日，发放日为 2011 年 8 月 10 日。
（四） 重大诉讼仲裁事项
公司子公司上海怡隆置业有限公司于 1996 年 12 月为其当时的下属单位上海怡丰商贸中心委托中国
远东国际贸易总公司（以下简称远东贸易）进口商品向远东贸易提供担保，承担连带责任。根据上海市
高级人民法院民事判决书（（2000）沪高经终字第 156 号）和上海市第一中级人民法院民事裁定书（（2000）
沪一中执字第 884 号），怡隆置业于 2010 年 11 月与远东贸易签订执行和解协议，向远东贸易支付本金
及利息共计 2,250 万元。
公司于 2007 年 11 月与怡隆置业原股东上海中房置业股份有限公司和上海中房三林城房产公司签订
了《上海怡隆置业有限公司增资扩股及拟开发项目合作协议书》，对怡隆置业增资，持有其 55%股权。2008
年 4 月，公司子公司上海欣龙企业发展有限公司与中房置业和中房三林城签订股权收购协议，收购上述
两家公司持有的合计 45%股权。在上述协议中三方约定怡隆置业在增资前的债权债务由中房置业及中房三
林公司承担。
公司于 2011 年 4 月 9 日接上海市黄浦区人民法院民事判决书（2011）黄民二（商）初字第 21 号，
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
上海中房置业股份有限公司、上海中房三林城实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海新
黄浦置业股份有限公司支付人民 2250 万元，并支付自 2010 年 11 月 23 日起至本判决生效之日止，以人
民币 2250 万元为本金，按中国人民银行六个月贷款利率计算的利息。 同时，支付相应诉讼费等相关费
用。
截止 2011 年 5 月 27 日，公司收到上海中房置业股份有限公司支付的帐款：本金 2250 万元、利息 50
万元、执行费 31400 元、案件受理费 155094.50 元、诉讼保全费 5000 元，总合计 23,191,494.50 元。
（五） 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
（六） 公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
1、 持有非上市金融企业股权情况
占该公
会计
所持对 最初投资成本 持有数 司股权 期末账面价值 报告期损益 报告期所有者权 股份
核算
象名称 （元） 量（股） 比例 （元） （元） 益变动（元） 来源
科目
（%）
中泰信
长期
托投资 货币
211,938,297.00 29.97 642,161,376.96 47,584,317.13 -20,349,226.95 股权
有限责 投资
投资
任公司
华闻期
长期
货经纪 货币
132,996,692.18 100.00 132,996,692.18 股权
有限公 投资
投资
司
江西瑞
长期
奇期货 货币
32,340,000.00 43.75 38,058,389.49 1,544,548.81 股权
经纪有 投资
投资
限公司
合计 377,274,989.18 / 813,216,458.63 49,128,865.94 -20,349,226.95 / /
（七） 资产交易事项
1、 出售资产情况
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单位:万元 币种:人民币
本年初 资 所涉 所涉
起至出 是否为 产 及的 及的 资产出售
售日该 出售 关联交 出 资产 债权 为上市公 关
交易对 被出售 出售价 出售资 产生 易（如 售 产权 债务 司贡献的 联
出售日
方 资产 格 产为上 的损 是，说明 定 是否 是否 净利润占 关
市公司 益 定价原 价 已全 已全 利润总额 系
贡献的 则） 原 部过 部转 的比例(%)
净利润 则 户 移
爱建证
上海汇 公
券有限
银投资 允
责任公 2010-11-25 20,800 0 7800 否 是 是 40.84
有限公 价
司 5.91%
司 值
股权
经公司第六届十七次董事会审议通过，2010 年 11 月 25 日公司与上海汇银投资有限公司签订的《爱建
证券有限责任公司 5.91%股权转让协议》, 双方约定：本次股权转让价格为每股 3.2 元，合计 6500 万股
股权，转让总价为人民币 20800 万元。
截止 2011 年 7 月 25 日公司已收到全部股权转让款总计 20800 万元。
（八） 重大关联交易
本报告期公司无重大关联交易事项。
（九） 重大合同及其履行情况
1、 为公司带来的利润达到公司本期利润总额 10％以上（含 10％）的托管、承包、租赁事项
(1) 托管情况
本报告期公司无托管事项。
(2) 承包情况
本报告期公司无承包事项。
(3) 租赁情况
本报告期公司无租赁事项。
2、 担保情况
本报告期公司无担保事项。
3、 委托理财及委托贷款情况
(1)委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
4、其他重大合同
本报告期公司无其他重大合同。
（十） 承诺事项履行情况
11
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1、 本报告期或持续到报告期内，公司或持股 5%以上股东没有承诺事项。
(1) 截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的业绩承诺：否
(2) 截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的注入资产、资产整合承诺：否
（十一） 聘任、解聘会计师事务所情况
单位:万元 币种:人民币
是否改聘会计师事务所： 否
原聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所有限公司
境内会计师事务所报酬 90
境内会计师事务所审计年限 11
（十二） 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证监会的稽查、行政
处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
（十三） 其他重大事项的说明
本报告期公司无其他重大事项。
（十四） 信息披露索引
刊载的互联网网站及检索路
事项 刊载的报刊名称及版面 刊载日期
径
《关于出让爱建证券
《上海证券报》、《证券
有限责任公司股权的 2011 年 1 月 22 日 http://www.sse.com.cn
时报》
后续公告》
《六届十九次董事会
决议公告》、《六届 《上海证券报》、《证券
2011 年 3 月 12 日 http://www.sse.com.cn
十一次监事会决议公 时报》
告》
《六届二十次董事会
决议公告暨召开公司 《上海证券报》、《证券
2011 年 4 月 26 日 http://www.sse.com.cn
2010 年度股东大会的 时报》
公告》
《六届二十一次董事 《上海证券报》、《证券
2011 年 5 月 13 日 http://www.sse.com.cn
会决议公告》 时报》
《关于联合获得佘山
《上海证券报》、《证券
镇千新公路一号地块 2011 年 6 月 4 日 http://www.sse.com.cn
时报》
的公告》
《上海证券报》、《证券
《提示性公告》 2011 年 6 月 8 日 http://www.sse.com.cn
时报》
《公司 2010 年度股东 《上海证券报》、《证券
2011 年 6 月 22 日 http://www.sse.com.cn
大会决议公告》 时报》
12
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
七、财务会计报告（未经审计）
（一）财务报表
合并资产负债表
2011 年 6 月 30 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司 单位:元 币种:人民币
资 产 附注五 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,343,261,186.70 1,196,331,996.85
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 58,144,544.37 88,156,678.02
预付款项 124,789,101.18 28,728,279.45
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 6,333,333.33
应收股利
其他应收款 84,957,744.71 27,540,940.59
买入返售金融资产
存货 3,008,109,630.29 2,766,651,454.07
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 213,187,887.86 397,650,445.35
流动资产合计 4,838,783,428.44 4,505,059,794.33
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资 100,000,000.00 100,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 740,776,381.09 842,204,368.36
投资性房地产 1,167,916,319.42 1,186,015,310.13
固定资产 17,014,781.99 17,682,405.18
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 9,916.55 36,616.57
开发支出
商誉
长期待摊费用 130,570,177.74 136,687,556.01
递延所得税资产 3,830,741.22 3,559,626.71
其他非流动资产 1,400,000.00 1,400,000.00
非流动资产合计 2,161,518,318.01 2,287,585,882.96
资产总计 7,000,301,746.45 6,792,645,677.29
13
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
负债和所有者权益（或股东权益） 附注五 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 180,000,000.00 200,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 68,947,974.89 73,270,112.36
预收款项 34,089,070.97 47,195,754.81
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金 152,053.92 66,183.76
应付职工薪酬 2,068,745.87 5,829,743.15
应交税费 16,263,267.04 60,927,761.82
应付利息 31,958,333.33 2,458,333.33
应付股利 115,407,638.56 20,039,946.60
其他应付款 839,446,487.66 458,017,237.96
应付分保账款
保险合同准备金 3,971,273.32 3,634,721.61
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 36,660,000.00 73,195,000.00
其他流动负债 262,856,598.94 455,824,898.28
流动负债合计 1,591,821,444.50 1,400,459,693.68
非流动负债：
长期借款 1,172,720,000.00 1,172,720,000.00
应付债券 991,810,555.09 990,745,342.15
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 2,168,779,764.99 2,167,714,552.05
负债合计 3,760,601,209.49 3,568,174,245.73
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 561,163,988.00 561,163,988.00
资本公积 1,139,846,475.43 1,160,195,702.38
减：库存股
专项储备
盈余公积 243,280,040.94 243,280,040.94
一般风险准备 1,779,606.15 1,779,606.15
未分配利润 1,020,982,387.06 989,495,579.88
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 2,967,052,497.58 2,955,914,917.35
少数股东权益 272,648,039.38 268,556,514.21
所有者权益合计 3,239,700,536.96 3,224,471,431.56
负债和所有者权益总计 7,000,301,746.45 6,792,645,677.29
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
14
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
母公司资产负债表
2011 年 6 月 30 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
资 产 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,019,368,048.56 784,434,283.38
交易性金融资产
应收票据
应收账款 28,522,376.54 47,354,611.05
预付款项 108,350,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 1,809,350,358.85 1,830,974,557.79
存货 23,252,560.89 23,252,560.89
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,988,843,344.84 2,686,016,013.11
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,565,260,878.51 1,666,688,865.78
投资性房地产 845,518,633.51 858,365,997.73
固定资产 8,579,481.93 9,112,461.42
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 3,390,137.04 2,641,242.10
其他非流动资产
非流动资产合计 2,422,749,130.99 2,536,808,567.03
资产总计 5,411,592,475.83 5,222,824,580.14
15
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
负债和所有者权益（或股东权益） 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 180,000,000.00 200,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 4,628,368.76 5,028,163.76
预收款项 1,184,975.87 2,965,591.35
应付职工薪酬 246,266.55 2,767,919.55
应交税费 15,995,697.27 35,342,395.96
应付利息 31,958,333.33 2,458,333.33
应付股利 115,407,638.56 20,039,946.60
其他应付款 702,852,207.00 563,214,412.10
一年内到期的非流动负债 36,660,000.00 73,195,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,088,933,487.34 905,011,762.65
非流动负债：
长期借款 575,720,000.00 575,720,000.00
应付债券 991,810,555.09 990,745,342.15
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 1,571,779,764.99 1,570,714,552.05
负债合计 2,660,713,252.33 2,475,726,314.70
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 561,163,988.00 561,163,988.00
资本公积 1,206,148,866.34 1,226,498,093.29
减：库存股
专项储备
盈余公积 243,024,036.27 243,024,036.27
一般风险准备
未分配利润 740,542,332.89 716,412,147.88
所有者权益（或股东权益）合计 2,750,879,223.50 2,747,098,265.44
负债和所有者权益（或股东权益）总计 5,411,592,475.83 5,222,824,580.14
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
16
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
合并利润表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项 目 附注五 本期金额 上期金额
一、营业总收入 104,608,395.01 225,160,917.37
其中：营业收入 96,967,916.93 214,934,876.60
利息收入 2,314,927.17 1,542,691.27
已赚保费
手续费及佣金收入 5,325,550.91 8,683,349.50
二、营业总成本 115,240,804.78 191,039,792.06
其中：营业成本 57,790,769.47 114,977,149.30
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额 336,551.71 453,734.83
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 5,724,465.28 14,290,086.12
销售费用 577,774.54 652,278.76
管理费用 31,374,938.74 32,023,276.22
财务费用 18,074,071.63 25,721,343.80
资产减值损失 1,362,233.41 2,921,923.03
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 133,149,647.06 45,051,004.19
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 122,517,237.29 79,172,129.50
加：营业外收入 20,733,712.05 20,509,178.42
减：营业外支出 23,675.73 63,129.34
其中：非流动资产处置损失 43,128.24
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 143,227,273.61 99,618,178.58
减：所得税费用 12,251,063.30 4,702,957.59
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 130,976,210.31 94,915,220.99
归属于母公司所有者的净利润 126,884,685.14 91,373,736.72
少数股东损益 4,091,525.17 3,541,484.27
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.2261 0.1628
（二）稀释每股收益 0.2261 0.1628
七、其他综合收益 -20,349,226.95 57,699,989.71
八、综合收益总额 110,626,983.36 152,615,210.70
归属于母公司所有者的综合收益总额 106,535,458.19 149,073,726.43
归属于少数股东的综合收益总额 4,091,525.17 3,541,484.27
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
母公司利润表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项 目 附注十一 本期金额 上期金额
一、营业收入 32,644,754.50 72,676,953.41
减：营业成本 17,231,083.63 34,998,858.33
营业税金及附加 1,829,821.98 5,224,651.62
销售费用 350,010.40 187,368.96
管理费用 9,500,783.71 9,158,250.21
财务费用 18,863,001.61 22,471,218.15
资产减值损失 2,995,579.76 258,900.64
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 126,908,682.74 38,983,699.62
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”填列） 108,783,156.15 39,361,405.12
加：营业外收入 20,038,442.00 20,056,050.00
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 128,821,598.15 59,417,455.12
减：所得税费用 9,293,535.18 2,510,967.64
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 119,528,062.97 56,906,487.48
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.213 0.1014
（二）稀释每股收益 0.213 0.1014
六、其他综合收益 -20,349,226.95 57,699,989.71
七、综合收益总额 99,178,836.02 114,606,477.19
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
18
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
合并现金流量表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项 目 附注五 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 114,003,966.64 175,997,814.49
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 7,640,478.00 10,226,039.09
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 533,951,486.89 248,331,166.23
经营活动现金流入小计 655,595,931.53 434,555,019.81
购买商品、接受劳务支付的现金 301,702,828.04 260,935,094.62
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 22,856,049.52 16,119,404.26
支付的各项税费 69,420,528.59 45,370,854.75
支付其他与经营活动有关的现金 28,466,250.82 406,032,723.79
经营活动现金流出小计 422,445,656.97 728,458,077.42
经营活动产生的现金流量净额 233,150,274.56 -293,903,057.61
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 22,199,797.63 7,851,021.66
取得投资收益收到的现金 10,059,664.43
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
60,796.12 386,506.97
净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 10,321,289.47
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 22,260,593.75 28,618,482.53
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 12,587,981.00 9,698,082.40
投资支付的现金 384,723.58 828,955.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 12,972,704.58 10,527,037.40
投资活动产生的现金流量净额 9,287,889.17 18,091,445.13
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 80,000,000.00 500,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 80,000,000.00 500,000,000.00
偿还债务支付的现金 136,535,000.00 381,285,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 39,398,567.94 30,912,077.69
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 18,000,000.00
筹资活动现金流出小计 175,933,567.94 430,197,077.69
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
筹资活动产生的现金流量净额 -95,933,567.94 69,802,922.31
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 424,594.06 149,241.61
五、现金及现金等价物净增加额 146,929,189.85 -205,859,448.56
加：期初现金及现金等价物余额 1,196,331,996.85 1,756,064,158.51
六、期末现金及现金等价物余额 1,343,261,186.70 1,550,204,709.95
20
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
母公司现金流量表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项 目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 50,687,543.77 68,477,770.11
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 366,611,133.57 24,527,082.03
经营活动现金流入小计 417,298,677.34 93,004,852.14
购买商品、接受劳务支付的现金 108,169,684.60 4,553,303.23
支付给职工以及为职工支付的现金 7,351,880.21 5,685,059.08
支付的各项税费 36,199,118.31 26,952,855.02
支付其他与经营活动有关的现金 4,320,495.59 393,181,303.97
经营活动现金流出小计 156,041,178.71 430,372,521.30
经营活动产生的现金流量净额 261,257,498.63 -337,367,669.16
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 22,024,266.12 17,127,043.77
取得投资收益所收到的现金 3,670,139.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 22,024,266.12 20,797,183.32
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 171,226.00 11,467.10
投资支付的现金 116,823.06
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 288,049.06 11,467.10
投资活动产生的现金流量净额 21,736,217.06 20,785,716.22
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 80,000,000.00 200,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 31,266,771.39 28,995,900.00
筹资活动现金流入小计 111,266,771.39 228,995,900.00
偿还债务支付的现金 136,535,000.00 341,285,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 22,791,721.90 25,423,397.51
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 159,326,721.90 366,708,397.51
筹资活动产生的现金流量净额 -48,059,950.51 -137,712,497.51
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 234,933,765.18 -454,294,450.45
加：期初现金及现金等价物余额 784,434,283.38 1,424,742,708.62
六、期末现金及现金等价物余额 1,019,368,048.56 970,448,258.17
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
21
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合并所有者权益变动表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项 目 归属于母公司所有者权益
其 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
他
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,160,195,702.38 243,280,040.94 1,779,606.15 989,495,579.88 268,556,514.21 3,224,471,431.56
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,160,195,702.38 243,280,040.94 1,779,606.15 989,495,579.88 268,556,514.21 3,224,471,431.56
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -20,349,226.95 31,486,807.18 4,091,525.17 15,229,105.40
（一）净利润 126,884,685.14 4,091,525.17 130,976,210.31
（二）其他综合收益 -20,349,226.95 -20,349,226.95
上述（一）和（二）小计 -20,349,226.95 126,884,685.14 4,091,525.17 110,626,983.36
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 -95,397,877.96 -95,397,877.96
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -95,397,877.96 -95,397,877.96
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
22
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,139,846,475.43 243,280,040.94 1,779,606.15 1,020,982,387.06 272,648,039.38 3,239,700,536.96
上年同期金额
项 目 归属于母公司所有者权益
其 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
他
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,086,550,908.81 225,248,029.95 896,790.47 795,324,810.18 269,833,943.29 2,939,018,470.70
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,086,550,908.81 225,248,029.95 896,790.47 795,324,810.18 269,833,943.29 2,939,018,470.70
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 73,644,793.57 18,032,010.99 882,815.68 194,170,769.70 -1,277,429.08 285,452,960.86
（一）净利润 213,085,596.37 8,683,963.07 221,769,559.44
（二）其他综合收益 73,515,851.43 73,515,851.43
上述（一）和（二）小计 73,515,851.43 213,085,596.37 8,683,963.07 295,285,410.87
（三）所有者投入和减少资本 128,942.14 -6,250,302.88 -6,121,360.74
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他 128,942.14 -6,250,302.88 -6,121,360.74
（四）利润分配 18,032,010.99 882,815.68 -18,914,826.67 -3,711,089.27 -3,711,089.27
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1．提取盈余公积 18,032,010.99 -18,032,010.99
2．提取一般风险准备 882,815.68 -882,815.68
3．对所有者（或股东）的分配 -3,711,089.27 -3,711,089.27
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,160,195,702.38 243,280,040.94 1,779,606.15 989,495,579.88 268,556,514.21 3,224,471,431.56
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项 目
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,226,498,093.29 243,024,036.27 716,412,147.88 2,747,098,265.44
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,226,498,093.29 243,024,036.27 716,412,147.88 2,747,098,265.44
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -20,349,226.95 24,130,185.01 3,780,958.06
（一）净利润 119,528,062.97 119,528,062.97
（二）其他综合收益 -20,349,226.95 -20,349,226.95
上述（一）和（二）小计 -20,349,226.95 119,528,062.97 99,178,836.02
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 -95,397,877.96 -95,397,877.96
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -95,397,877.96 -95,397,877.96
4．其他
（五）所有者权益内部结转
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,206,148,866.34 243,024,036.27 740,542,332.89 2,750,879,223.50
上年同期金额
项 目
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,152,982,241.86 224,992,025.28 554,124,049.01 2,493,262,304.15
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,152,982,241.86 224,992,025.28 554,124,049.01 2,493,262,304.15
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 73,515,851.43 18,032,010.99 162,288,098.87 253,835,961.29
（一）净利润 180,320,109.86 180,320,109.86
（二）其他综合收益 73,515,851.43 73,515,851.43
上述（一）和（二）小计 73,515,851.43 180,320,109.86 253,835,961.29
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 18,032,010.99 -18,032,010.99
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1．提取盈余公积 18,032,010.99 -18,032,010.99
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,226,498,093.29 243,024,036.27 716,412,147.88 2,747,098,265.44
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
（二）报表项目注释
一）、公司基本情况
上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）（原名上海黄浦房地产股份
有限公司）前身系黄浦区房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰公司
三家全民所有制企业改制而成的公司。企业法人营业执照注册号： 3100001007450。一九九二
年十二月经批准改制为股份有限公司，一九九三年三月在上海证券交易所上市。所属行业为房
地产业。
2006 年 4 月 24 日公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为使其持有的
本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有 10 股获
得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。截止
到 2011 年 6 月 30 日，股本总数为 561,163,988 股，已全部上市流通。
截止 2011 年 6 月 30 日，本公司累计发行股本总数 561,163,988 股，公司注册资本为
561,163,988.00 元，经营范围为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢，物业管理，
房产咨询，机械设备安装（含维修），餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、金属材料、木材、建
筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品）、电工器材、汽车配件。（以上范围涉及行
政许可的，凭许可证件经营）。公司注册地:上海市北京东路 668 号西楼 32 层,总部办公地：
上海市北京东路 668 号东楼 32 层。公司组织机构如下：
股东大会
监事会
董事会
战略委员会 董事会办公室
总经理
薪酬与考核委员会
财务总监
提名委员会 副总经理
审计委员会
设 工 营 战 投 党
总 财 人 计 程 销 略 资 审 群
经 务 力 管 管 管 规 发 计 工
理 资 资 理 理 理 展 合
划 作
办 金 源 部 部 部 部 部 规 部
公 部 部 部
室
二）、主要会计政策、会计估计和前期差错
(一) 财务报表的编制基础
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其
他各项会计准则及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
(二) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、
经营成果、现金流量等有关信息。
(三) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、 同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。在合
并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计
费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收
入不足冲减的，冲减留存收益。
被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进
行调整，在此基础上按照企业会计准则规定确认。
2、 非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。
公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司在购买日对合并成本进行分配。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入
当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认
的资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确
认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公
允价值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导
致经济利益流出本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取
得的被购买方或有负债，其公允价值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计
量。
(六) 合并财务报表的编制方法
29
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公
司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子
公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司年初所有者权益中所享有份额而
形成的余额，若公司章程或协议未规定少数股东有义务承担的，该余额冲减本公司的所有者权
益；若公司章程或协议规定由少数股东承担的，该余额冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的年初数；将子
公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期年初至
报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表年初数；将
子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期
末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司年初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润
表；该子公司年初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
(七) 现金及现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具
备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小
四个条件的投资，确定为现金等价物。
(八) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购
建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原
则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日
的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采
用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目
除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用
项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，
30
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
在资产负债表所有者权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币
财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处
置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
(九) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投
资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券
利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变
动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为
初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率（如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利率）
计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用
的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活
跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款、
长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，
按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券
利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值
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变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原
直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则
不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止
确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移
的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额
的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止
确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公
司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现
存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负
债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允
价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付
的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部（或：部分）直接参考活跃市场中
的报价。
6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素
后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权
益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十) 应收款项
应收款项指应收帐款、应收票据、预付账款、其他应收款和长期应收款等，按照实际发
生额记账。对于应收款项坏账准备的确认标准和计提方法规定如下：
1、 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准：
单项金额重大的具体标准为：金额超过 3,000 万元（不含 3,000 万元）以上的应收款项。
（2）单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：
对于期末单项金额重大的应收账款、其他应收款单独进行减值测试，按预计未来现金流
量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。
单独测试未发生减值的，包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中再进行减值测
试。
2、 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确
定依据、计提方法：
（1）、单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备
的确定依据为单项金额不重大且账龄三年以上的应收款项。
（2）、单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备
的计提比例如下：
应收账款、其他应收款账龄 提取比例（%）
3 年－4 年 20.00
4 年－5 年 20.00
5 年以上 50.00
3、 账龄分析法：
除已单独计提减值准备以及合并范围内的应收账款和其他应收款外，公司根据以前年度
与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收款项（应收账款和
其他应收款）组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定以下坏账准备计提的比例：
应收账款、其他应收款账龄 提取比例（%）
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1 年以内（含 1 年） 5.00
1 年－2 年 10.00
2 年－3 年 15.00
3 年－4 年 20.00
4 年－5 年 20.00
5 年以上 50.00
4、 计提坏账准备的说明
合并范围内关联方的应收款项不计提坏账准备。
期末对于不适用按账龄段划分的类似信用风险特征组合的应收票据、预付账款和长期应
收款均进行单项减值测试。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现
值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。如经减值测试未发现减值的，
则不计提坏账准备。
(十一) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：在途物资、原材料、周转材料、库存商品、开发成本、开发产品等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按先进先出法计价。
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
（1）除开发商品、开发成本的存货：按重要性原则对主要存货项目以其单个存货的成本
高于其可变现净值的差额计提存货跌价损失准备。如果以后存货价值又得以恢复，在已
提跌价准备的范围内转回。
（2）开发商品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开
发成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，对其计提跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额计提。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货
跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 周转材料的摊销方法
（1）低值易耗品采用五五摊销法；
（2）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房
成本。
（3）公共配套设施费用的核算方法
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不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
（4）出租开发产品及周转房的摊销方法
按房屋建筑物的估计经济使用年限，采用直线法计算出月摊销额，计入出租开发产品的
经营成本费用。期末对于意图出售而暂时出租的开发产品的帐面价值,应在存货项目内列
示;对于以出租为目的的出租开发产品的帐面价值,在资产负债表的“投资性房地产”项
目中列示。
(十二) 长期股权投资
1、 初始投资成本确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行
权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作
为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差
额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费
用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当
期损益。
非同一控制下的企业合并：合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，以及为企业合并而发生
的各项直接相关费用。通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交
易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估
计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放
的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前
提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始
投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货
币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初
始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2、 后续计量及损益确认
（1）后续计量
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公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行
调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成
本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投
资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所
有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享有或承担
的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期
应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额
外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的
顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资
的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经
营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共
同控制；对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定，则视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其
减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定
的现值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的
计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损
失。
因企业合并形成的商誉，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
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长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
(十三) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使
用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建
筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政
策。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值
损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
(十四) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 各类固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残
值率确定折旧率。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 30-40 5 2.375-3.167
运输设备 8 5 11.875
专用设备 8 5 11.875
电子设备 5-6 5 15.83-19
其他设备 5 5 19
3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减
去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准
备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
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有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金
额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为
基础确定资产组的可收回金额。
(十五) 在建工程
1、 在建工程的类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产
的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算
的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计
的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工
决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减
去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准
备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金
额。企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为
基础确定资产组的可收回金额。
(十六) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当
期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间
发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继
续资本化。
4、 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率
计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
(十七) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用
途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融
资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账
价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当
期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前
提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，
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除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交
换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价
值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注
册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，
以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预
见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依 据
软件 10 年
特许经营权 10 年 协议
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据：
每期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。
4、 无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减
去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准
备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整，
以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计
净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金
额。公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础
确定无形资产组的可收回金额。
(十八) 长期待摊费用
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1、 摊销方法: 长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、 摊销年限
项目名称 摊销期限 依据
创邑金沙谷改造项目 18 年 租赁合同年限
幸福湾改建项目 14 年 租赁合同年限
装修工程 10 年 预计可使用年限
(十九) 维修基金的核算方法
按上海市物价局、上海市房地产局公布的沪价房（1996）第 116 号、第 157 号文的规定，提取
维修基金，计入开发成本，支付给物业管理公司。
(二十) 质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程
款中预留扣下，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，在此扣除列支，保
修期结束后清算。
(二十一) 收入
1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联
系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；
相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确
认商品销售收入实现。其中：房地产销售
（1）工程已经竣工，具备入住交房条件；
（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；
（3）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；
（4）成本能够可靠地计量。
2、 确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况
确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3） 出租物业收入：
a.具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；
b.履行了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；
c.出租开发产品成本能够可靠地计量。
3、 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方
法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议
价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期
间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估
计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务
成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供
劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，
不确认提供劳务收入。
(二十二) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的
政府补助和与收益相关的政府补助。
2、 会计处理方法
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造
或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递
延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用
或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(二十三) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、 确认递延所得税资产的依据
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时
性差异产生的递延所得税资产。
2、 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括
商誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额
所形成的暂时性差异。
(二十四) 客户保证金的核算方法
公司收到客户或分级结算制度下全面结算会员收到非结算会员缴存的货币保证金，全额
存入公司指定的期货保证金存款账户，同时确认为一项负债，与客户或非结算会员进行
相关的结算。
公司设置的所有营业部均实行统一计算、统一风险控制、统一资金调度、统一财务管理
与会计结算。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(二十五) 质押品的核算方法
以标准仓单质押的，按标准仓单交存日前一交易日该品种最近交割月份合约结算价（或
交割结算价）为基准价核算其市值，质押金额不高于标准仓单市值的 80%。
(二十六) 实物交割的核算方法
与交易所结算方法相一致。
(二十七) 主要会计政策、会计估计的变更
1、 会计政策变更
本报告期会计政策未变更。
2、 会计估计变更
本报告期会计估计未变更。
(二十八) 前期会计差错更正
1、 追溯重述法
本报告期未发现采用追溯重述法的前期会计差错。
2、 未来适用法
本报告期未发现采用未来适用法的前期会计差错。
三）、 税项
公司主要税种和税率
税 种 计税依据 税率（%）
增值税 销售商品取得的增值额 17
提供应税劳务、销售房产所收取的全部价款和
营业税 5
价外费用
企业所得税 应纳税所得额 24、25
超率累进税率、按收入
土地增值税 转让房地产所取得的土地增值额
的 1%预缴
根据《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发[2007]39 号），上海市浦东新
区 2011 年度实施 24%的过渡优惠税率，华闻期货经纪有限公司 2011 年度按 24%缴纳企业所得
税。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
四）、 企业合并及合并财务报表
本节下列表式数据中的金额单位，除非特别注明外均为人民币万元。
(一) 子公司情况
1、 通过设立或投资等方式取得的子公司
实质上构成 合并范围 从母公司所有者权益冲减子公司
子公司 本公司合 少数股东权益中
期末实际投 对子公司净 内享有的 是否合 少数股东分担的本年亏损超过少
子公司全称 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 计持股比 少数股东权益 用于冲减少数股
资额 投资的其他 表决权比 并报表 数股东在该子公司年初所有者权
类型 例(%) 东损益的金额
益中所享有份额后的余额
项目余额 例(%)
有限责任 房地产经营开发、营建、租赁销售、物业管
上海欣龙企业发
公司（国内 上海 服务产业 19,600 理、室内装潢、国内贸易(除专营)，展览展 18,000 91.84 91.84 是 3,503.39
展有限公司
合资） 示服务;食品销售管理(非实物方式)。
物业管理，资产管理，实业投资，在投资、
财务、商务、企业管理、微电子、计算机软
硬件及外围设备、高科技产业领域内的“四
技”服务，国内贸易（不含国家专营、专控、
有限责任
上海科技京城管 专卖商品），停车库经营、管理，企业形象
公司（国内 上海 服务产业 1,500 1,350 90.00 90.00 是 291.47
理发展有限公司 策划，代办车船票，订房服务，会务服务，
合资）
展览展示，办公设备保养及维修，广告设计、
制作、发布，代理国内各类广告，附设分支
机构（以上经营范围涉及许可经营的凭许可
证经营）。
为本市场内电子电器元器件、微型计算机软
硬件及配件、仪器仪表、电子设备、五金交
有限责任
上海赛格电子市 电、音响设备、灯具的商品经营者提供市场
公司（国内 上海 服务产业 500 275 55.00 55.00 是 1,229.02
场有限公司 管理服务。（以上涉及行政许可的，凭许可
合资）
证经营）
房地产经营开发；物业管理；室内装潢；机
有限责任 械设备安装（含维修）、金属材料、木材、
上海欣南房地产
公司（国内 上海 房地产业 1,000 五金交电、日用百货、化工原料（除危险品）、 950 95.00 100.00 是
开发有限公司
合资） 电工器材、汽车配件，销售。（涉及行政许
可的，凭许可证经营）
企业管理咨询，商务咨询，投资咨询（除金
有限责任 融，除专项），房地产咨询（以上均不得从
上海弘浦商业经
公司（国有 上海 房地产业 2,000 事经纪），房屋租赁（手产权人委托）（除 1,100 55.00 55.00 是 1,599.98
营管理有限公司
控股） 经纪），广告设计、制作，会展服务，企业
形象策划及营销策划，市场信息咨询与调查
44
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
实质上构成 合并范围 从母公司所有者权益冲减子公司
子公司 本公司合 少数股东权益中
期末实际投 对子公司净 内享有的 是否合 少数股东分担的本年亏损超过少
子公司全称 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 计持股比 少数股东权益 用于冲减少数股
资额 投资的其他 表决权比 并报表 数股东在该子公司年初所有者权
类型 例(%) 东损益的金额
益中所享有份额后的余额
项目余额 例(%)
（不得从事社会调查、社会调研、民意调查、
民意测验），室内装潢；销售：工艺品（除
文物），百货，五金交电，针纺织品，计算
机及配件，电子产品，体育用品，建材，机
电产品（涉及行政许可的，凭许可证经营）
有限责任 房地产开发、经营、咨询；物业管理；建筑
上海怡隆置业有
公司（国内 上海 房地产业 3,333.33 材料、装潢材料、金属材料、木材、五金交 1,833.33 55.00 100.00 是
限公司
合资） 电、百货销售。
嘉兴科技京城高新技术产业区的投资开发
嘉兴科技京城高
有限责任 建设、物业管理（凭资质证经营）高新技术
新技术产业区开 嘉兴 房地产业 3,000 100.00 是
公司 产业资讯服务。
发有限公司
投资管理；投资咨询；市场信息咨询与调查；
商务信息咨询；企业形象策划与营销策划；
上海幸福湾投资 一人有限 在计算机、电子通信、网络专业科技领域内
上海 服务产业 2,800 100.00 是
管理有限公司 责任公司 从事技术开发、技术转让、技术咨询、技术
服务；工艺品销售；停车（库）服务（涉及
行政许可的，凭许可证经营）。
房地产开发、经营，物业管理，室内装潢，
机械设备安装及维修，销售建筑装潢材料、
金属材料、木材、五金交电、电工器材、化
上海欣沁置业有 一人有限
上海 房地产业 1,000 工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学 1,000 100.00 100.00 是
限公司 责任公司
品，民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
（企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经
营）。
注：嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司由本公司下属子公司上海欣龙企业发展有限公司和上海科技京城管理有限公司共同投资设立；上海
幸福湾投资管理有限公司由本公司下属子公司上海弘浦商业经营管理有限公司投资设立。
45
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
2、 通过同一控制下企业合并取得的子公司
从母公司所有者权益冲
实质上构成对 本公司合 少数股东权益 减子公司少数股东分担
本公司合
年末实际投资 子公司净投资 计享有的 是否合并 中用于冲减少 的本年亏损超过少数股
子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 计持股比 少数股东权益
额 的其他项目余 表决权比 报表 数股东损益的 东在该子公司年初所有
例(%)
额 例(%) 金额 者权益中所享有份额后
的余额
房地产经营开发及
内部配套服务设施
上海恒立房地产开发有限公司 有限责任公司 上海 房地产开发 USD2,353 12,393.29 95.00 95.00 是 696.60
（提供服务设施和
场地）
一人有限责任
商品期货经济，金
华闻期货经纪有限公司 公司（法人独 上海 期货经纪 10,000 10,000 100.00 100.00 是
融期货经纪
资）
3、 通过非同一控制下企业合并取得的子公司
从母公司所有者权益冲减子
本公司合
实质上构成对子 本公司合 少数股东权益中用 公司少数股东分担的本年亏
计享有的 是否合并
子公司全称 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 年末实际投资额 公司净投资的其 计持股比 少数股东权益 于冲减少数股东损 损超过少数股东在该子公司
表决权比 报表
他项目余额 例(%) 益的金额 年初所有者权益中所享有份
例(%)
额后的余额
有限责任
嘉兴市昊基房地产
公司（法人 嘉兴 房地产业 800 房地产开发经营（凭资质经营） 100.00 是
有限公司
独资）
销售电子产品、工艺美术品、化
北京世纪昌运商贸 其他有限 妆品、日用百货；信息咨询（中
北京 服务产业 4,000 3,840 96.00 100.00 是
有限公司 责任公司 介除外）；劳务服务；承办展览
展示；技术开发；项目投资
在批租地块内进行房地产开发
有限责任 经营、出租和出售、物业管理、
上海鸿泰房地产有
公司（国内 上海 房地产业 44,391.7673 咨询服务及相应的配套商业服 24,415.48 55.00 55.00 是 19,944.34
限公司
合资） 务的场地和设施（涉及许可经营
的凭许可证经营）。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(二) 合并范围发生变更的说明
本年合并范围发生变更：无
(三) 本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体
本年新纳入合并范围的主体和本年不再纳入合并范围的主体：无
五）、合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 货币资金
项目 期末余额 年初余额
现金
人民币 119,081.80 84,992.74
银行存款
人民币 1,223,493,959.93 1,103,781,208.75
其他货币资金
人民币 119,648,144.97 92,465,795.36
合计 1,343,261,186.70 1,196,331,996.85
(二) 应收账款
1、 应收账款按种类披露：
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提
坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应
收账款
合并范围内余额百分比法
计提的应收账款组合
非合并范围账龄分析法计
61,282,936.48 100.00 3,138,392.11 5.12 92,881,011.65 100.00 4,724,333.63 5.09
提的应收账款组合
组合小计 61,282,936.48 100.00 3,138,392.11 5.12 92,881,011.65 100.00 4,724,333.63 5.09
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的应收账款
合计 61,282,936.48 100.00 3,138,392.11 92,881,011.65 100.00 4,724,333.63
（1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
（2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
期末余额 年初余额
账面余额 账面余额
账龄
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
（%） （%）
1 年以内 60,910,497.48 99.39 3,045,524.88 92,431,815.05 99.52 4,621,590.76
1－2 年 59,412.80 0.10 5,941.28 108,372.00 0.12 10,837.20
2－3 年 100,145.80 0.16 15,021.87 111,745.00 0.12 16,761.75
3－4 年 115,120.40 0.19 23,024.08 131,319.60 0.14 26,263.92
4－5 年
5 年以上 97,760.00 0.16 48,880.00 97,760.00 0.10 48,880.00
合计 61,282,936.48 100.00 3,138,392.11 92,881,011.65 100.00 4,724,333.63
（3）组合中，无采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款。
（4）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
2、 无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本年又全额
收回或转回，或在本年收回或转回比例较大的应收账款情况。
3、 本年无通过重组等其他方式收回的应收款项金额、重组前累计已计提的坏账准备。
4、 本报告期无实际核销的应收账款情况。
5、 期末应收账款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
6、 应收账款中欠款金额前五名：
客户名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例(%)
黄培、黄辉、黄永辉 销售客户 38,832,882.00 1年以内 63.37
北京万商汇赛格数码电
租赁客户 1,675,497.52 1年以内 2.73
子有限公司
王世荣 租赁客户 1,322,457.64 1年以内 2.16
上海宝钢工程技术有限
租赁客户 1,196,041.55 1年以内 1.95
公司
黄瑜 租赁客户 1,076,864.00 1年以内 1.76
7、 期末应收款中无关联方欠款。
8、 无终止确认的应收款项情况。
9、 无以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额。
(三) 其他应收款
1、 其他应收款按种类披露：
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提
坏账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其
他应收款
合并范围内余额百分比法
计提的其他应收款组合
非合并范围账龄分析法计
91,646,377.56 100.00 6,688,632.85 7.30 31,281,398.51 100.00 3,740,457.92 11.96
提的其他应收款组合
组合小计 91,646,377.56 100.00 6,688,632.85 7.30 31,281,398.51 100.00 3,740,457.92 11.96
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收
款
合计 91,646,377.56 100.00 6,688,632.85 31,281,398.51 100.00 3,740,457.92
（1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。
（2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 84,108,014.17 91.77 4,070,812.10 24,783,514.82 79.23 1,239,175.74
1－2 年 1,422,278.17 1.55 142,227.82 385,848.47 1.23 38,584.85
2－3 年 1,428,082.22 1.56 214,212.33 1,669,794.22 5.34 250,469.13
3－4 年 275,403.00 0.30 55,080.60 29,641.00 0.09 5,928.20
4－5 年
5 年以上 4,412,600.00 4.81 2,206,300.00 4,412,600.00 14.11 2,206,300.00
合计 91,646,377.56 100.00 6,688,632.85 31,281,398.51 100.00 3,740,457.92
（3）组合中，合并范围内其他应收款已作抵消，无采用余额百分比法计提坏账准备的应
收账款。
（4）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
2、 无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本年又全额
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
收回或转回，或在本年收回或转回比例较大的其他应收款以及本年通过重组等其他
方式收回的其他应收款金额情况。
3、 无本报告期实际核销的其他应收款
4、 期末其他应收款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
5、 其他应收款金额前五名情况：
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占其他应收款总额的比例(%) 性质或内容
上海汇银投资有限公司 爱建股权收购方 80,000,000.00 1年以上 87.29% 股权收购尾款
上海黄浦投资（集团）发
动迁客户 3,000,000.00 5年以上 3.27% 动迁尾款
展公司
上海幸福摩托车有限公司 租赁客户 1,342,762.00 1-2年 1.47% 押金
上海市住宅建设发展中心 土地拍卖机构 1,200,000.00 5年以上 1.31% 投标保证金
上海朝兴建设有限公司 施工单位 593,099.52 1年以内 0.65% 代垫款
6、 期末无应收关联方账款。
7、 无终止确认的其他应收款项情况。
8、 无以其他应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额。
(四) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示：
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1年以内 124,727,287.18 99.95 28,666,465.45 99.78
1至2年 59,174.00 0.05 59,174.00 0.21
2至3年 2,640.00 2,640.00 0.01
3年以上
合计 124,789,101.18 100 28,728,279.45 100
2、 预付款项金额较大的单位情况：
单位名称 与本公司关系 账面余额 时间 内容
松江财政国库存款 松江财政机构 102,850,000.00 1 年以内 土地出让款
太仓起浩商贸有限公司 商铺出售单位 11,265,187.00 1 年以内 商铺款
上海新佘山置业有限公司 股权投资公司 5,500,000.00 1 年以内 股权投资款
3、 期末预付款项中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
(五) 应收利息
50
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1、 应收利息按账龄列示：
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1年以内 6,333,333.33 100
1至2年
2至3年
3年以上
合计 6,333,333.33 100
(六) 存货
1、 存货分类：
期末余额 年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 2,961,685,514.36 2,961,685,514.36 2,718,605,502.44 2,718,605,502.44
开发产品 49,357,485.23 2,952,388.80 46,405,096.43 50,979,320.93 2,952,388.80 48,026,932.13
库存商品
周转材料 19,019.50 19,019.50 19,019.50 19,019.50
在途物资
原材料
发出商品
合计 3,011,062,019.09 2,952,388.80 3,008,109,630.29 2,769,603,842.87 2,952,388.80 2,766,651,454.07
（1） 开发成本：
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
浦江国际金融广场 2009 年 9 月 2013 年 6 月 2,112,000,000.00 1,111,529,140.75 1,063,928,660.77
怡佳公寓 2009 年 5 月 2011 年 5 月 667,449,409.34 543,887,972.95 500,985,344.64
南馨佳苑 2008 年 8 月 2011 年 8 月 758,000,000.00 492,104,202.42 459,774,016.98
青浦区华新镇 2 号地块配套
2010 年 7 月 2013 年 3 月 940,000,000.00 357,706,114.23 315,514,194.36
商品房
青浦区徐泾北大型拓展基地
2010 年 12 月 2013 年 12 月 1,470,000,000.00 253,282,088.06 211,152,370.00
经济适用房
嘉兴海派秀城公寓式酒店 2009 年 9 月 2011 年 9 月 172,841,463.58 106,851,035.87 79,652,349.73
嘉兴科技京城一期 2010 年 5 月 2012 年 4 月 167,362,041.26 96,324,960.08 87,598,565.96
合计 6,287,652,914.18 2,961,685,514.36 2,718,605,502.44
（2） 开发产品：
51
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
科技京城 2000年 24,793,390.74 1,621,835.70 23,171,555.04
外购商品房 13,716,246.51 13,716,246.51
平江三期 2003年 8,252,076.82 8,252,076.82
南川基地 1996年 4,217,606.86 4,217,606.86
合计 50,979,320.93 1,621,835.70 49,357,485.23
2、 存货跌价准备：
本期减少额
存货种类 年初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
开发产品 2,952,388.80 2,952,388.80
合 计 2,952,388.80 2,952,388.80
3、存货的说明（计入期末存货余额的借款费用资本化金额）：
存货项目 本期减少 本年确认资本化
年初余额 本期增加 期末余额 金额的资本化率
名称 期转入存货 其他减少 （%）
浦江国际金融广场 273,080,048.51 15,827,463.50 288,907,512.01 6.1
南馨佳苑 33,908,719.74 13,949,205.27 47,857,925.01 6.1
嘉兴科技京城一期 2,823,700.00 1,490,400.00 4,314,100.00 6.1
怡佳公寓 32,555,100.00 13,730,600.00 46,285,700.00 6.1
嘉兴海派秀城公寓式酒店 2,364,600.00 2,805,400.00 5,170,000.00 6.1
合 计 344,732,168.25 47,803,068.77 392,535,237.02
(七) 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
应收货币保证金 203,108,603.68 385,114,652.48
应收质押保证金 2,494,800.00
应收结算担保金 10,079,284.18 10,040,992.87
合计 213,187,887.86 397,650,445.35
1、应收货币保证金：
52
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
项目 期末数 年初数
一、上海期货交易所
1． 结算准备金 46,745,597.11 51,834,496.18
2． 交易保证金 22,044,385.85 138,504,495.20
二、大连商品交易所
1． 结算准备金 30,525,931.27 45,733,353.85
2． 交易准备金 21,560,953.10 19,703,424.00
三、郑州商品交易所
1． 结算准备金 32,927,569.29 54,209,483.74
2． 交易保证金 21,990,019.20 38,459,355.20
3． 应收质押保证金 0.00 -2,494,800.00
四、中国金融期货交易所
1． 结算准备金 23,476,439.86 34,271,227.51
2． 交易保证金 3,837,708.00 4,893,616.80
3． 应收结算担保金
合计 203,108,603.68 385,114,652.48
(八) 持有至到期投资
1、 持有至到期投资情况：
项 目 期末账面余额 年初账面余额
经典黄浦1号旧城改造股权投资集合资金信托计划 100,000,000.00 100,000,000.00
合 计 100,000,000.00 100,000,000.00
2、 无本年出售但尚未到期的持有至到期投资情况。
(九) 对联营企业投资
（金额单位：万元）
被投资 本企业
法定 业务 注册 期末资产 期末负债 本期净
单位 本企业 在被投
期末净资产 本期营业
企业类型 注册地 持股比 资单位
总额 收入总额
名称 代表人 性质 资本 例(%) 表决权 总额 总额 利润
比例(%)
上 海 微 北京东
有限责 林旭 服 务
电 子 设 路 666 700 28.57 28.57 3,625.05 252.24 3,372.81 415.57 79.82
任公司 伟 业
计 有 限 号
中 泰 信
有限责 浦东大 曾北 金 融
托 投 资 51,660 29.97 29.97 365,269.33 66,600.71 298,668.62 72,455.01 15,877.32
任公司 道1号 川 业
有 限 责
江 西 瑞 南昌市
有限责 金 融
奇 期 货 广 场 南 张平 5,600 43.75 43.75 49,843.64 41,654.80 8,188.84 2,777.37 353.04
任公司 业
经 纪 有 路205
上 海 上 上海市
体 产 业 有限责 杨浦区 王伟 服 务
8,000 25.00 25.00 6,746.44 1,515.75 5,230.68 11.29 -174.27
发 展 有 任公司 淞 沪 路 旭 业
限公司 245 号 3
53
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(十) 长期股权投资
1、 长期股权投资明细情况：
核算 在被投资单 在被投资 在被投资 本期
本期现金
被投资单位 初始投资成本 年初余额 增减变动 期末余额 位持股比例 单位表决 单位持股 减值准备 计提
方法 (%) 权比例(%) 比例与表 减值 红利
决权比例 准备
上海微电子设计
权益法 2,000,000.00 9,449,541.41 228,054.97 9,677,596.38 28.57 28.57
有限公司
中泰信托投资有
权益法 211,938,297.00 630,763,417.68 11,397,959.28 642,161,376.96 29.97 29.97
限责任公司
江西瑞奇期货经
权益法 32,340,000.00 36,513,840.68 1,544,548.81 38,058,389.49 43.75 43.75
纪有限公司
上海上体产业发
权益法 20,000,000.00 19,036,390.64 -435,681.23 18,600,709.41 25.00 25.00 3,583,237.70
展有限公司
权益法小计 266,278,297.00 695,763,190.41 12,734,881.83 708,498,072.24 3,583,237.70
上海国际信托投
成本法 16,668,300.00 16,668,300.00 16,668,300.00 0.067 0.067
资公司
上海永华房地产
成本法 4,422,436.00 4,422,436.00 4,422,436.00 5.00 5.00
有限公司
上海金信房地产
成本法 4,115,717.74 4,115,717.74 4,115,717.74 10.00 10.00 4,115,717.74
开发有限公司
上海外滩源发展
成本法 2,500,000.00 2,500,000.00 2,500,000.00 5.00 5.00
有限公司
上海美华建筑装
成本法 1,693,743.48 1,693,743.48 1,693,743.48 30.00 30.00
饰有限公司
国嘉实业 成本法 152,551.00 152,551.00 152,551.00 152,551.00
爱建证券有限责
成本法 130,000,000.00 114,162,869.10 -114,162,869.1 0.00 5.91 5.91
任公司
中达资产管理有
成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 20.00 20.00 2,322,932.93
限公司
安润国际保险经
纪 （ 北 京 ） 有 限 成本法 2,900,000.00 2,900,000.00 2,900,000.00 12.13 12.13
公司
成本法小计 172,452,748.22 156,615,617.32 -114,162,869.10 42,452,748.22 6,591,201.67 0.00
合计 438,731,045.22 852,378,807.73 -101,427,987.27 750,950,820.46 10,174,439.37 0.00
2、 向投资企业转移资金的能力未受到限制。
(十一) 投资性房地产
项 目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
1．账面原值合计 1,448,528,516.17 1,448,528,516.17
（1）房屋、建筑物 1,448,528,516.17 1,448,528,516.17
（2）土地使用权
2．累计折旧和累计
262,513,206.04 18,098,990.71 280,612,196.75
摊销合计
（1）房屋、建筑物 262,513,206.04 18,098,990.71 280,612,196.75
（2）土地使用权
3．投资性房地产净
1,186,015,310.13 18,098,990.71 1,167,916,319.42
值合计
（1）房屋、建筑物 1,186,015,310.13 18,098,990.71 1,167,916,319.42
（2）土地使用权
4．投资性房地产减
值准备累计金额合计
（1）房屋、建筑物
（2）土地使用权
5．投资性房地产账
1,186,015,310.13 18,098,990.71 1,167,916,319.42
面价值合计
（1）房屋、建筑物 1,186,015,310.13 18,098,990.71 1,167,916,319.42
（2）土地使用权
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
本年计提折旧和摊销额 18,098,990.71 元。
(十二) 固定资产原价及累计折旧
1、 固定资产情况：
项目 年初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 30,203,192.99 1,099,394.00 50,000.00 31,252,586.99
其中：房屋及建筑物 4,223,805.57 4,223,805.57
运输设备 17,831,026.80 742,244.00 50,000.00 18,523,270.80
电子设备 7,652,809.71 350,924.00 8,003,733.71
其他设备 495,550.91 6,226.00 501,776.91
二、累计折旧合计： 9,638,376.21 1,727,308.90 10,291.71 11,355,393.40
其中：房屋及建筑物 931,283.43 9,502.57 940,786.00
运输设备 4,168,588.27 1,119,124.15 10,291.71 5,277,420.71
电子设备 4,214,425.63 564,592.24 4,779,017.87
其他设备 324,078.88 34,089.94 358,168.82
三、固定资产账面 净值
20,564,816.78 1,099,394.00 1,767,017.19 19,897,193.59
合计
其中：房屋及建筑物 3,292,522.14 9,502.57 3,283,019.57
运输设备 13,662,438.54 742,244.00 1,158,832.44 13,245,850.10
电子设备 3,438,384.07 350,924.00 564,592.24 3,224,715.83
其他设备 171,472.03 6,226.00 34,089.94 143,608.09
四、减值准备合计 2,882,411.60 2,882,411.60
其中：房屋及建筑物 2,882,411.60 2,882,411.60
运输设备
电子设备
其他设备
五、固定资产账面 价值
17,682,405.18 1,099,394.00 1,767,017.19 17,014,781.99
合计
其中：房屋及建筑物 410,110.54 9,502.57 400,607.97
运输设备 13,662,438.54 742,244.00 1,158,832.44 13,245,850.10
电子设备 3,438,384.07 350,924.00 564,592.24 3,224,715.83
其他设备 171,472.03 6,226.00 34,089.94 143,608.09
注：本年计提折旧额 1,727,308.90 元，本年无在建工程转入固定资产。
2、 期末无暂时闲置的固定资产。
3、 无通过融资租赁租入的固定资产。
4、 无通过经营租赁租出的固定资产。
5、 期末无持有待售的固定资产。
6、 期末无未办妥产权证书的固定 资产。
(十三) 无形资产
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
项 目 年初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
1、账面原值合计 1,014,000.00 1,014,000.00
(1).软件 14,000.00 14,000.00
(2).特许经营权 1,000,000.00 1,000,000.00
2、累计摊销合计 977,383.43 26,700.02 1,004,083.45
(1).软件 3,383.43 700.02 4,083.45
(2).特许经营权 974,000.00 26,000.00 1,000,000.00
3、无形资产账面净
36,616.57 26,700.02 9,916.55
值合计
(1).软件 10,616.57 700.02 9,916.55
(2).特许经营权 26,000.00 26,000.00
4、减值准备合计
(1).软件
(2).特许经营权
5、无形资产账面价
36,616.57 26,700.02 9,916.55
值合计
(1).软件 10,616.57 700.02 9,916.55
(2).特许经营权 26,000.00 26,000.00
本期摊销额 26,700.02 元。
(十四) 长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
科技京城改造工程 151,562.85 151,562.85
创邑金沙谷改造项目 45,846,912.60 1,478,932.68 44,367,979.92
幸福湾改建项目 63,582,283.35 70,951.00 2,556,026.10 61,097,208.25
装修工程 11,323,467.79 790,009.38 10,533,458.41
东浩环保工程项目 12,320,812.72 741,531.88 11,579,280.84
其他 3,462,516.70 470,266.38 2,992,250.32
合计 136,687,556.01 70,951.00 6,188,329.27 130,570,177.74
(十五) 递延所得税资产和递延所得税负债
项 目 期末数 年初数
递延所得税资产：
坏账准备 2,372,041.12 2,100,926.61
存货跌价准备 738,097.20 738,097.20
固定资产减值准备 720,602.90 720,602.90
预计负债
小 计 3,830,741.22 3,559,626.71
递延所得税负债：
收购股权收益 4,249,209.90 4,249,209.90
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(十六) 资产减值准备
本期减少
项 目 年初余额 本期增加 期末余额
转回 转销
坏账准备 8,464,791.55 2,218,544.62 856,311.21 9,827,024.96
存货跌价准备 2,952,388.80 2,952,388.80
可供出售金融资产减值准备
持有至到期投资减值准备
长期股权投资减值准备 10,174,439.37 10,174,439.37
投资性房地产减值准备
固定资产减值准备 2,882,411.60 2,882,411.60
工程物资减值准备
在建工程减值准备
无形资产减值准备
商誉减值准备
其他
合计 24,474,031.32 2,218,544.62 856,311.21 25,836,264.73
(十七) 其他非流动资产
内容 期末余额 年初余额
期货会员资格投资 1,400,000.00 1,400,000.00
(十八) 短期借款
1、 短期借款分类：
项目 期末余额 年初余额
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款 180,000,000.00 200,000,000.00
合计 180,000,000.00 200,000,000.00
2、 无已到期未偿还的短期借款。
(十九) 应付账款
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1、 应付账款金额：
期末余额 年初余额
68,947,974.89 73,270,112.36
2、 期末余额中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
3、 期末余额中无欠关联方款项。
4、 账龄超过一年的大额应付账款：
单位名称 金 额 未结转原因
上海虹房(集团)有限公司 18,000,830.00 应付虹房（集团）公司公房残值
长业建设集团有限公司 3,308,568.00 工程款未结算
(二十) 预收账款
1、预收账款金额：
项目 期末余额 年初余额
预收账款 34,089,070.97 47,195,754.81
2、 期末余额中无预收持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
3、 期末余额中无预收关联方款项。
4、 账龄超过 1 年的大额预收款项情况：
单位名称 金 额 未结转原因
科技京城大厦 19,173,478.15 购房款
(二十一) 应付手续费及佣金
项目 期末余额 年初余额
应付手续费及佣金 152,053.92 66,183.76
(二十二) 应付职工薪酬
58
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴 5,023,275.66 15,974,951.97 19,990,321.25 1,007,906.38
（2）职工福利费 1,116,544.43 795,748.34 320,796.09
（3）社会保险费 73,899.10 4,098,173.38 4,137,683.23 34,389.25
（4）住房公积金 1,599,208.00 1,540,793.00 58,415.00
（5）工会经费和职工教育经费 732,568.39 291,096.70 376,425.94 647,239.15
（6）非货币性福利
（7）因解除劳动关系给予的补偿
（8）其他
合计 5,829,743.15 23,079,974.48 26,840,971.76 2,068,745.87
应付职工薪酬中无属于拖欠性质的金额。
(二十三) 应交税费
税费项目 期末余额 年初余额
增值税 -173,481.17 -172,010.77
营业税 -386,584.13 3,188,068.27
城建税 55,857.81 308,943.67
企业所得税 15,217,229.16 28,944,391.92
个人所得税 296,473.15 494,371.46
土地增值税 40,273.37 21,947,715.54
土地使用税 -108,038.05 304,357.00
房地产税 1,236,761.39 5,405,458.89
印花税 305,120.00
教育费附加 38,450.48 132,396.37
河道管理费 33,062.42 68,880.39
其他 13,262.61 69.08
合计 16,263,267.04 60,927,761.82
(二十四) 应付利息
项 目 期末余额 年初余额
企业债券利息 31,958,333.33 2,458,333.33
(二十五) 应付股利
单位名称 期末余额 年初余额 超过一年未支付原因
国有法人股 3,486,779.61 3,486,779.61 1995年现金股利
国有法人股 3,269,544.45 3,280,074.45 1999年现金股利
国有法人股 1,987,353.44 1,992,969.44 2001年现金股利
国有法人股 2,835,080.50 2,842,100.50 2003年现金股利
国有法人股 8,431,002.60 8,438,022.60 2004年现金股利
国有法人股及流通股 95,397,877.96 2010年现金股利
合计 115,407,638.56 20,039,946.60
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(二十六) 其他应付款
1、其他应付款金额
期末余额 年初余额
839,446,487.66 458,017,237.96
2、 期末余额中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
3、 期末余额中无欠关联方款项。
4、 账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明：
单位名称 金 额 未偿还原因
上海市静安区土地管理中心 250,000,000.00 项目保证金
科技京城－维修基金 10,059,999.37 维修基金
科技京城租户 9,415,713.38 房租押金
北京美博城商贸有限公司 5,000,000.00 房租押金
5、 金额较大的其他应付款：
单位名称 金 额 性质或内容
上海市静安区土地管理中心 424,900,000.00 项目保证金
科技京城租户 9,746,516.38 房租押金
科技京城－维修基金 10,059,999.37 维修基金
北京美博城商贸有限公司 5,000,000.00 房租押金
(二十七) 期货风险准备金
项目 期末余额 年初余额
期货风险准备金 3,971,273.32 3,634,721.61
本年期货风险准备金系按手续费收入的 5%计提。
(二十八) 一年内到期的非流动负债
项 目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 36,660,000.00 73,195,000.00
1、 一年内到期的长期借款：
60
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项目 期末余额 年初余额
质押借款
抵押借款 36,660,000.00 73,195,000.00
保证借款
信用借款
合计 36,660,000.00 73,195,000.00
一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的。
2、 金额前五名的一年内到期的长期借款:
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率(%) 期末余额 年初余额
农行浦东大道营业
2007年2月5日 2016年12月15日 人民币 6.3450 16,660,000.00 33,320,000.00
所
农行浦东分行 2007年12月11日 2017年12月15日 人民币 6.3450 10,000,000.00 20,000,000.00
华夏银行外滩支行 2009年4月30日 2019年4月30日 人民币 6.3450 5,000,000.00 9,875,000.00
宁波银行上海分行 2010年8月31日 2020年4月30日 人民币 6.6980 5,000,000.00 10,000,000.00
合 计 36,660,000.00 73,195,000.00
3、 一年内到期的长期借款中无逾期借款。
(二十九) 其他流动负债
项目 期末余额 年初余额
应付货币保证金 262,856,598.94 453,330,098.28
应付质押保证金 2,494,800.00
合计 262,856,598.94 455,824,898.28
(三十) 长期借款
1、 长期借款分类：
借款类别 期末余额 年初余额
抵押借款 1,172,720,000.00 1,172,720,000.00
保证借款
抵押担保借款
合计 1,172,720,000.00 1,172,720,000.00
注：抵押情况详见附注八）6 项。
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2、 长期借款情况：
中国农业银行不夜城支行 2010年1月28日 2017年1月27日 人民币 6.345 444,000,000.00 444,000,000.00
农行浦东大道营业所 2007年2月5日 2016年12月15日 人民币 6.345 166,720,000.00 166,720,000.00
农行浦东分行 2007年12月11日 2017年12月15日 人民币 6.345 120,000,000.00 120,000,000.00
上海银行横浜桥支行 2009年11月12日 2012年11月12日 人民币 6.650 100,000,000.00 100,000,000.00
华夏银行外滩支行 2009年4月30日 2019年4月30日 人民币 6.345 94,000,000.00 94,000,000.00
宁波银行上海分行 2010年8月31日 2020年4月30日 人民币 6.698 85,000,000.00 85,000,000.00
上海民生银行股份有限公司上海分行 2009年10月21日 2012年9月8日 人民币 6.650 83,000,000.00 83,000,000.00
上海民生银行股份有限公司上海分行 2009年10月27日 2012年9月8日 人民币 6.650 50,000,000.00 50,000,000.00
上海民生银行股份有限公司上海分行 2009年11月26日 2012年9月8日 人民币 6.650 20,000,000.00 20,000,000.00
农村商业银行长宁支行 2009年4月28日 2012年3月22日 人民币 6.650 10,000,000.00 10,000,000.00
合 计 1,172,720,000.00 1,172,720,000.00
(三十一) 应付债券
年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
债券名称 面值 发行日期 债券期限
面值 利息调整 合计 面值 利息调整 合计 面值 利息调整 合计 面值 利息调整 合计
2009年上海新黄
浦置业股份有限 1,000,000,000.00 2009年12月16日 5年 1,000,000,000.00 -9,254,657.85 990,745,342.15 1,065,212.94 1,065,212.94 1,000,000,000.00 -8,189,444.91 991,810,555.09
公司公司债券
注：2009 年 12 月发行五年期公司债券，期限为自 2009 年 12 月 16 日至 2014 年 12 月 16 日，面值 100,000.00 万元，票面利率 5.90%，扣除发行
费用后实际募集资金净额 988,649,970.00 元。
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(三十二) 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 年初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1．有限售条件股份
(1). 国家持股
(2). 国有法人持股
(3). 其他内资持股
其中：
境内法人持股
境内自然人持股
(4). 外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计
2．无限售条件流通股份
(1). 人民币普通股 561,163,988.00 561,163,988.00
(2). 境内上市的外资股
(3). 境外上市的外资股
(4). 其他
无限售条件流通股份合计 561,163,988.00 561,163,988.00
合计 561,163,988.00 561,163,988.00
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注：公司股权分置改革于 2006 年 4 月 24 日经相关股东会议通过，以 2006 年 5 月 9 日作为股权
登记日实施。2009 年 5 月 11 日有限售条件的股份中的 90,459,586 股上市流通。至此，公司有限
售条件股份已全部上市流通。
(三十三) 资本公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、资本溢价（股本溢价）
（1）投资者投入的资本 1,125,743,144.95 1,125,743,144.95
（2）同一控制下企业合并
-54,219,541.10 -54,219,541.10
的影响
（3） 收购少数股东股权支
付对价 与净 资产 份额 的差 -36,206,757.21 -36,206,757.21
额
（4）新增少数股东股权减
少享有的净资产份额
小 计 1,035,316,846.64 1,035,316,846.64
2、其他资本公积
（1）被投资单位除净损益
外所有者权益其他变动 124,878,855.74 20,349,226.95 104,529,628.79
（注）
（2）可供出售金融资产公
允价值 变动 产生 的利 得或
损失
小 计 124,878,855.74 20,349,226.95 104,529,628.79
合 计 1,160,195,702.38 20,349,226.95 1,139,846,475.43
注：权益法下被投资单位其他所有者权益变动减少资本公积 20,349,226.95 元。
(三十四) 盈余公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 215,258,089.45 215,258,089.45
任意盈余公积 28,021,951.49 28,021,951.49
合 计 243,280,040.94 243,280,040.94
(三十五) 一般风险准备
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一般风险准备 1,779,606.15 1,779,606.15
(三十六) 未分配利润
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项 目 金 额 提取或分配比例
年初未分配利润 989,495,579.88
加： 本年归属于母公司所有者
126,884,685.14
的净利润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 95,397,877.96
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,020,982,387.06
(三十七) 营业收入及营业成本
1、 营业收入：
项 目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 93,612,196.75 207,122,023.40
其他业务收入 3,355,720.18 7,812,853.20
主营业务成本 56,649,156.23 113,338,473.94
其他业务成本 1,141,613.24 1,638,675.36
2、 主营业务（分行业）：
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）工 业
（2）商 业 5,460,451.18 5,000,573.24
（3）房地产业 73,653,856.61 41,949,371.53 183,003,447.58 90,269,329.83
（4）旅游饮食服务 19,958,340.14 14,699,784.70 18,658,124.64 18,068,570.87
合 计 93,612,196.75 56,649,156.23 207,122,023.40 113,338,473.94
3、 主营业务（分产品）：
本期发生额 上期发生额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 2,013,668.10 2,115,989.03 99,450,713.00 43,940,193.42
（2）提供劳务 18,658,124.64 18,068,570.87
（3）销售商品 5,460,451.18 5,000,573.24
（4）投资性房地产出租 50,711,819.46 28,440,944.76 65,287,449.40 34,662,764.03
（5）经营性房产出租 20,928,369.05 11,392,437.74 18,265,285.18 11,666,372.38
合 计 73,653,856.61 41,949,371.53 207,122,023.40 113,338,473.94
4、 主营业务（分地区）：
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本期发生额 上期发生额
地 区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海 87,987,181.21 52,447,416.70 190,427,329.56 103,847,480.54
北京 5,625,015.54 4,201,739.53 16,694,693.84 9,490,993.40
合 计 93,612,196.75 56,649,156.23 207,122,023.40 113,338,473.94
(三十八) 营业税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准(%)
营业税 5,079,258.27 9,977,161.91 5
城市维护建设税 356,817.99 786,230.99 7
教育费附加 185,809.17 336,956.10 3
土地增值税 67,497.63 3,189,737.12 超率累进税率、按收入的1%预缴
地方教育费附加 35,082.22 2
合计 5,724,465.28 14,290,086.12
(三十九) 投资收益
1、 投资收益明细情况：
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 2,617,263.09
权益法核算的长期股权投资收益 48,921,239.68 35,286,516.30
处置长期股权投资产生的投资收益 78,000,000.00
持有交易性金融资产期间取得的投
资收益
持有至到期投资取得的投资收益期
6,333,333.33 6,666,666.66
间取得的投资收益
持有可供出售金融资产等期间取得
的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收
-104,925.95 479,204.72
益
持有至到期投资取得的投资收益 1,353.42
可供出售金融资产等取得的投资收
益
合 计 133,149,647.06 45,051,004.19
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2、 按成本法核算的长期股权投资收益：
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海国际信托投资公司 2,500,245.00
上海新黄浦医疗器械有限公司 117,018.09
合 计 2,617,263.09
3、 按权益法核算的长期股权投资收益：
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海微电子设计有限公司 228,054.97 -214,949.86
中泰信托投资有限责任公司 47,584,317.13 33,523,359.80
江西瑞奇期货经纪有限公司 1,544,548.81 2,257,635.39
上海上体产业发展有限公司 -435,681.23 -279,529.03
合 计 48,921,239.68 35,286,516.30
4、 投资收益汇回无重大限制。
(四十) 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 1,362,233.41 2,921,923.03
(四十一) 财务费用
类别 本期发生额 上期发生额
利息支出 22,629,861.34 31,796,379.71
减：利息收入 4,180,424.43 5,970,927.54
汇兑损益 -424,594.06 -149,241.61
其他 49,228.78 45,133.24
合计 18,074,071.63 25,721,343.80
(四十二) 营业外收入
1、
67
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项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得合计 21,087.83 111,180.95
其中：处置固定资产利得 21,087.83 111,180.95
处置无形资产利得
非货币性资产交换利得
债务重组利得
接受捐赠
政府补助 20,185,000.00 20,288,026.96
罚款收入 62,042.00 1,360.80
赔款收入
无法支付款项
其他 465,582.22 108,609.71
合计 20,733,712.05 20,509,178.42
2、 政府补助明细：
项目 本期发生额 上期发生额
科技京城发展基金 20,000,000.00 20,000,000.00
财政扶持基金 20,000.00 288,026.96
重点企业产业扶持资金
社会发展扶持基金
政府扶持基金 165,000.00
合计 20,185,000.00 20,288,026.96
(四十三) 营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置损失合计 43,128.24
其中：固定资产处置损失 43,128.24
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 20,000.00 20,000.00
其中：公益性捐赠支出 20,000.00 20,000.00
罚款支出 3,675.73 1.07
其他 0.03
合计 23,675.73 63,129.34
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(四十四) 所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 12,548,441.85 4,596,633.37
递延所得税调整 -297,378.55 106,324.22
合计 12,251,063.30 4,702,957.59
(四十五) 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
根据《企业会计准则第 34 号—每股收益》及《公开发行证券的公司信息披露编报
规则第 9 号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）的规定列示
计算公式及相关数据的计算过程如下：
基本每股收益=归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通
股股东的净利润÷发行在外的普通股加权平均数。
稀释每股收益=（归属于母公司普通股股东的净利润扣除非经常性损益后归属于普
通股股东的净利润 +与稀释潜在普通股相关的股利和利息+因稀释性潜在普通股转
换引起的收益或费用上的变化）/（当期外发普通股的加权平均数+所有稀释性潜在
普通股转换成普通股时的加权平均数）。
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项目 公式 金额或月数
归属于公司普通股股东的净利润 P0 126,884,685.14
归属于公司普通股股东的非经常性损益 F 78,357,000.58
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
P1= P0- F 48,527,684.56
东的净利润
期初股份总数 S0 561,163,988.00
因公积金转增股本或股票股利分配等增加
S1
股份数
向大股东发行新股增加股份数 S2
可转债转股增加股份数 S3
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 M3
可转债转股增加股份数 S4
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 M4
可转债转股增加股份数 S5
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 M5
可转债转股增加股份数 S6
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 M6
报告期月份数 M0 6
不扣除非经常损益计算的发行在外 S' = S0+ S1+ S2+ S3×M3/ M0+ S4×
561,163,988.00
M4/ M0+ S5×M5/ M0+ S6×M6/ M0
普通股加权平均数
基本每股收益 EPS0= P0/ S' 0.2261
扣除非经常损益计算的发行在外 S" = S0+ S1+ S2/2+ S3×M3/ M0+ S4×
561,163,988.00
M4/ M0+ S5×M5/ M0+ S6×M6/ M0
普通股加权平均数
扣除非经常损益基本每股收益 EPS1= P1/ S" 0.0865
已确认为费用的稀释性潜在普通股利息 I
所得税税率 T 25%
调整后归属于公司普通股股东的净利润 P2= P0+ I× (1-T) 126,884,685.14
EPS2= P2/ (S0+ S1+ S2+ S3+ S4+
稀释每股收益 0.2261
S5+ S6)
调整并扣除非经常性损益后归属于公司普
P3= P1+ I× (1-T) 48,527,684.56
通股股东的净利润
EPS3= P3/ (S0+ S1+ S2/2+ S3+ S4+
扣除非经常损益稀释每股收益 0.0865
S5+ S6)
(四十六) 现金流量表附注
1、 收到的其他与经营活动有关的现金：
项 目 本期金额
经营租赁收入 1,460,341.62
财务费用－利息收入 4,180,424.43
营业外收入 527,624.22
政府补助 20,185,000.00
企业间往来 507,598,096.62
收到客户的保证金净额
合 计 533,951,486.89
2、 支付的其他与经营活动有关的现金：
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项 目 本期金额
经营租赁支出 7,229,250.53
费用支出 12,857,947.99
财务费用－其他 49,228.78
营业外支出 23,675.73
企业间往来
票据保证金
存入交易所的保证金净额 8,306,147.79
合 计 28,466,250.82
(四十七) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料：
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
项 目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 130,976,210.31 94,915,220.99
加：资产减值准备 1,362,233.41 2,921,923.03
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 19,826,299.61 24,206,461.58
无形资产摊销 26,700.02 48,700.02
长期待摊费用摊销 6,188,329.27 7,890,973.27
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-21,087.83 -68,052.71
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 22,205,267.28 31,647,138.10
投资损失（收益以“－”号填列） -133,149,647.06 -45,051,004.19
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -271,114.51 106,324.22
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -194,154,442.68 -158,276,923.11
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 245,622,604.88 21,542,522.71
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 134,538,921.86 -273,786,341.52
其 他
经营活动产生的现金流量净额 233,150,274.56 -293,903,057.61
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 1,343,261,186.70 1,550,204,709.95
减：现金的年初余额 1,196,331,996.85 1,756,064,158.51
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 146,929,189.85 -205,859,448.56
2、 本年取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息：
72
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
项 目 本期金额 上期金额
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1、取得子公司及其他营业单位的价格
2、取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物
3、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
4、取得子公司的净资产
流动资产
非流动资产
流动负债
非流动负债
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1、处置子公司及其他营业单位的价格
2、处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 18,000,000.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 7,678,710.53
3、处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 10,321,289.47
4、处置子公司的净资产
流动资产
非流动资产
流动负债
非流动负债
3、 现金和现金等价物的构成：
项 目 本期金额 上期金额
一、现 金 1,343,261,186.70 1,550,204,709.95
其中：库存现金 119,081.80 94,485.16
可随时用于支付的银行存款 1,223,493,959.93 1,426,468,475.09
可随时用于支付的其他货币资金 119,648,144.97 123,641,749.70
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,343,261,186.70 1,550,204,709.95
注：现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
六 )、 关联方及关联交易
(一) 本企业的主要股东情况 （金额单位：万元）
对本公司的 对本公司的表
股东名称 关联关系 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本 组织机构代码
持股比例(%) 决权比例(%)
上海新华闻投资有 浦东新区浦东大
第一大股东 有限责任公司 周立群 实业投资 50,000.00 13.48 13.48 70315230-X
限公司 道 720 号 22FA 室
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(二) 本企业的子公司情况 （金额单位：万元）
持股比 表决权比
子公司全称 子公司类型 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本 组织机构代码
例(%) 例(%)
上海欣龙企业发展有限公司 控股子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 陆却非 服务产业 19,600 91.84 91.84 13450220-9
上海科技京城管理发展有限公司 控股子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 陆却非 服务产业 1,500 90.00 90.00 13450175-9
上海赛格电子市场有限公司 控股子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 宋勋 服务产业 500 55.00 55.00 72937044-4
上海欣南房地产开发有限公司 控股子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 陆却非 房地产业 1,000 95.00 100.00 78426667-4
上海弘浦商业经营管理有限公司 控股子公司 有限责任公司（国有控股） 上海 陆却非 房地产业 2,000 55.00 55.00 66941051-1
上海怡隆置业有限公司 控股子公司的子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 朱坚勇 房地产业 3,333.33 55.00 100.00 13269861-5
嘉兴科技京城高新技术产业区开
控股子公司的子公司 有限责任公司 嘉兴 刘柳根 房地产业 3,000 100.00 79209341-9
发有限公司
上海幸福湾投资管理有限公司 控股子公司的子公司 一人有限责任公司（法人独资） 上海 牛金村 服务产业 2,800 100.00 67117764-0
上海欣沁置业有限公司 全资子公司 一人有限责任公司（法人独资） 上海 朱坚勇 房地产业 1,000 100.00 100.00 69160586-8
上海恒立房地产开发有限公司 控股子公司 有限责任公司（台港澳与境内合资） 上海 陆却非 房地产开发 USD2,353 95.00 95.00 60722810-8
华闻期货经纪有限公司 全资子公司 一人有限责任公司（法人独资） 上海 施洵 期货经纪 10,000 100.00 100.00 10002233-8
嘉兴市昊基房地产有限公司 控股子公司的子公司 有限责任公司（法人独资） 嘉兴 朱坚勇 房地产业 800 100.00 78566670-9
北京世纪昌运商贸有限公司 控股子公司 其他有限责任公司 北京 牛金村 服务产业 4,000 96.00 100.00 68690188-1
上海鸿泰房地产有限公司 控股子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 陆却非 房地产业 44,391.7673 55.00 55.00 60724303-3
注：嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司由本公司下属子公司上海欣龙企业发展有限公司和上海科技京城管理有限公司共同投资设立；上海幸福湾投资管理有限公司由本公司下属子公司上海弘浦
商业经营管理有限公司投资设立；嘉兴市昊基房地产有限公司由本公司下属子公司上海怡隆置业有限公司投资设立。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(三)本企业的合营和联营企业情况 （金额单位：万元）
本企业持股 本企业在被投资单位
被投资单位名称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 关联关系 组织机构代码
比例(%) 表决权比例(%)
上海微电子设计有限公司 有限责任公司 北京东路 666 号 林旭伟 服务业 700 28.57 28.57 联营企业 77210150-6
中泰信托投资有限责任公司 有限责任公司 浦东大道 1 号 刘虹 金融业 51,660 29.97 29.97 联营企业 73746116-X
江西瑞奇期货经纪有限公司 有限责任公司 南昌市广场南路 205 号 张平 金融业 5,600 43.75 43.75 联营企业 73639025-9
上海市杨浦区淞沪路
上海上体产业发展有限公司 有限责任公司 王伟旭 服务业 8,000 25.00 25.00 联营企业 79449660-9
245 号 3 号楼
上海彼菱计算机软件有限公司 有限责任公司 北京东路 666 号 张忠德 服务业 104 23.00 23.00 联营企业 63132344-7
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(四) 本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 组织机构代码
中泰信托投资有限公司 联营企业 73746116-X
(五) 关联交易
1、 存在控制关系且已纳入本公司合并会计报表范围的子公司，其相互间交易及母子公
司交易已作抵销。
2、 本年无向关联方采购商品/接受劳务情况。
本年无向关联方销售商品/提供劳务情况。
3、 关联托管/承包情况：
本年公司无受托管理/承包情况。
本年公司无委托管理/出包情况。
4、 本年无关联租赁情况。
5、 本年无关联担保情况。
6、 本年无关联方资金拆借。
7、 本年无关联方资产转让、债务重组情况。
8、 其他关联交易
（1）公司下属子公司华闻期货经纪有限公司向关联方中泰信托有限责任公司认购
《经典黄浦 1 号旧城改造股权投资集合资金信托计划》产品 8,000.00 万元，于 2009
年 10 月 28 日签订了信托计划合同。信托期限：24 个月（信托计划自成立之日起存
续满 18 个月后，受托人可提前结束）；信托预计年收益率：年化收益率 10%。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
（2）公司下属子公司上海赛格电子市场经营管理有限公司向关联方中泰信托有限
责任公司认购《经典黄浦 1 号旧城改造股权投资集合资金信托计划》产品 2,000.00
万元，于 2009 年 10 月 29 日支付款项。信托期限：2 年，信托预计年收益率：年化
收益率 10%。
9、 年末无关联方应收应付款项。
七 )、 或有事项
本公司无需要披露的或有事项。
八 )、 承诺事项
1、 本年无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出。
2、 本年无已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响。
3、 本年无已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响。
4、 本年无已签订的正在或准备履行的并购协议。
5、 本年无已签订的正在或准备履行的重组计划。
6、 其他重大财务承诺事项：
抵押资产情况：
(1) 公司向中国农业银行借款余额人民币 31,338 万元，以北京东路 666 号、668 号
科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 59,592.91 平方米，抵押物账面
价值为 51,377.43 万元。
(2) 公司向宁波银行上海分行借款余额人民币 9,000 万元，以北京东路 666 号地下
二层车库，H 区东座 9－11 层科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为
11,091.15 平方米，抵押物账面价值为 6,977.30 万元。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(3) 公司向华夏银行外滩支行借款余额人民币 9,900 万元，以北京东路 666 号科技
京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 12,890.38 平方米，抵押物账面价值
为 12,119.73 万元。
(4) 公司向农村商业银行长宁支行借款余额人民币 1,000 万元，以北京东路 666 号
科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 6,904.66 平方米，抵押物账面
价值为 5,888.16 万元。
(5) 公司向上海银行横浜桥支行借款余额人民币 10,000 万元，以北京东路 666 号
科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 12,453.43 平方米，抵押物账面
价值为 11,123.66 万元。
(6) 子公司上海鸿泰房地产有限公司向中国农业银行不夜城支行借款余额人民币
44,400.00 万元，以位于东大名路 81 街坊地块 6/2Ⅱ(虹口区提篮桥街道 81 街坊 6/2
Ⅱ)的房产为抵押物，抵押物总面积为 13,830.30 平方米， 抵押物账面价值为
110,869.70 万元。
(7) 子公司上海怡隆置业有限公司向上海民生银行股份有限公司上海分行借款余额
人民币 15,300 万元，以位于普陀区杨浦镇 598 街坊 14 丘地块桃浦镇怡佳小区作为
抵押物，抵押物总面积为 84,977.25 平方米， 抵押物账面价值为 54,388.80 万元。
九 )、 资产负债表日后事项
(一) 重要的资产负债表日后事项说明
（1）2010 年 8 月 19 日，公司第六届十七次董事会审议通过：公司拟出让爱建证券
有限责任公司 5.91%股权的议案。2010 年 11 月 25 日公司与上海汇银投资有限公司
签订的《爱建证券有限责任公司 5.91%股权转让协议》, 双方约定：本次股权转让
价格为每股 3.2 元，合计 6500 万股股权，转让总价为人民币 20800 万元。
截止 2011 年 7 月 25 日公司已收到全部股权转让款总计 20800 万元。
（2）公司下属子公司华闻期货经纪有限公司向关联方中泰信托有限责任公司认购
《经典黄浦 1 号旧城改造股权投资集合资金信托计划》产品 8,000.00 万元，于 2009
年 10 月 28 日签订了信托计划合同。信托期限：24 个月（信托计划自成立之日起存
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
续满 18 个月后，受托人可提前结束）；信托预计年收益率：年化收益率 10%。
该产品于 2011 年 7 月 8 日收回本金 8,000.00 万元，利息 5,501,369.86 元。
（3）公司下属子公司上海赛格电子市场经营管理有限公司向关联方中泰信托有限
责任公司认购《经典黄浦 1 号旧城改造股权投资集合资金信托计划》产品 2,000.00
万元，于 2009 年 10 月 29 日支付款项。信托期限：2 年，信托预计年收益率：年化
收益率 10%。该产品于 2011 年 7 月 13 日收回本金 2,000.00 万元，利息 1,375,342.47
元。
(二) 利润分配情况说明
公司 2010 年度利润分配方案已经 2011 年 6 月 21 日召开的 2010 年度股东大会审
议通过，以 2010 年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金
红利 1.7 元（含税）。本次现金红利发放日为 2011 年 8 月 10 日。
十 )、 其他重要事项说明
(一) 2010 年 12 月 22 日，公司获悉安徽省高级人民法院民事裁定书[（2010）皖民二初字第 00004
号]，关于招商银行股份有限公司合肥马鞍山路支行诉黄山长江徽杭高速公路有限责任公
司、及上海新华闻投资有限公司提供借款担保（承担连带责任）合同纠纷一案，安徽省
高级人民法院于 2010 年 12 月 9 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，将公
司大股东上海新华闻投资有限公司所持有的公司 20,700,000 股流通股（占公司总股本的
3.69%）予以冻结。
(二) 公司子公司上海怡隆置业有限公司于 1996 年 12 月为其当时的下属单位上海怡丰商贸中
心委托中国远东国际贸易总公司（以下简称远东贸易）进口商品向远东贸易提供担保，承
担连带责任。根据上海市高级人民法院民事判决书（（2000）沪高经终字第 156 号）和上
海市第一中级人民法院民事裁定书（（2000）沪一中执字第 884 号），怡隆置业于 2010 年
11 月与远东贸易签订执行和解协议，向远东贸易支付本金及利息共计 2,250 万元。
公司于 2007 年 11 月与怡隆置业原股东上海中房置业股份有限公司和上海中房三林城
房产公司签订了《上海怡隆置业有限公司增资扩股及拟开发项目合作协议书》，对怡隆置
业增资，持有其 55%股权。2008 年 4 月，公司子公司上海欣龙企业发展有限公司与中房置
业和中房三林城签订股权收购协议，收购上述两家公司持有的合计 45%股权。在上述协议中
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
三方约定怡隆置业在增资前的债权债务由中房置业及中房三林公司承担。
公司于 2011 年 4 月 9 日接上海市黄浦区人民法院民事判决书（2011）黄民二（商）初
字 第 21 号 ， 依 照 《 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 》 第 一 百 零 七 条 之 规 定 ， 判 决 如 下 ：
上海中房置业股份有限公司、上海中房三林城实业有限公司应于本判决生效之日起十
日内向上海新黄浦置业股份有限公司支付人民 2250 万元，并支付自 2010 年 11 月 23 日起
至本判决生效之日止，以人民币 2250 万元为本金，按中国人民银行六个月贷款利率计算的
利息。 同时，支付相应诉讼费等相关费用。
截止 2011 年 5 月 27 日，公司收到上海中房置业股份有限公司支付的帐款：本金 2250
万元、利息 50 万元、执行费 31400 元、案件受理费 155094.50 元、诉讼保全费 5000 元，
总合计 23,191,494.50 元。
十一）、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收账款
1、 应收账款按种类披露:
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏
账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收
账款
合并范围内余额百分比法计
提的应收账款组合
非合并范围账龄分析法计提
30,023,554.25 100.00 1,501,177.71 5.00 49,846,959.00 100.00 2,492,347.95 5.00
的应收账款组合
组合小计 30,023,554.25 100.00 1,501,177.71 5.00 49,846,959.00 100.00 2,492,347.95 5.00
单项金额虽不重大但单项计
提坏账准备的应收账款
合计 30,023,554.25 100.00 1,501,177.71 49,846,959.00 100.00 2,492,347.95
（1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
（2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 30,023,554.25 100.00 1,501,177.71 49,846,959.00 100.00 2,492,347.95
1－2 年
2－3 年
3－4 年
4－5 年
5 年以上
合计 30,023,554.25 100.00 1,501,177.71 49,846,959.00 100.00 2,492,347.95
（3）组合中，无采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款。
（4）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
2、 本报告期无实际核销的应收账款。
3、 本报告期末应收账款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
4、 应收账款金额前五名单位情况:
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例(%)
黄培、黄辉、黄永辉 售房客户 28,832,882.00 1年以内 96.03
上海市高新技术成果转化
租赁客户 935,450.25 1年以内 3.12
服务中心
兰云国际货运有限公司 租赁客户 47,619.00 1年以内 0.16
祁伟铭 租赁客户 48,347.00 1年以内 0.16
5、 无应收关联方账款情况。
6、 无不符合终止确认条件的应收账款的转移。
7、 无以应收账款为标的资产进行资产证券化。
(二) 其他应收款
1、 其他应收款按种类披露:
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提
坏账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其
他应收款
合并范围内余额百分比法
1,730,788,328.85 95.33 1,828,160,777.79 99.72
计提的其他应收款组合
非合并范围账龄分析法计
84,786,600 4.67 6,224,570.00 7.34 5,051,600.00 0.28 2,237,820.00 44.30
提的其他应收款组合
组合小计 1,815,574,928.85 100.00 6,224,570.00 0.34 1,833,212,377.79 100.00 2,237,820.00 0.12
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收
款
合计 1,815,574,928.85 100.00 6,224,570.00 1,833,212,377.79 100.00 2,237,820.00
（1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。
（2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 80,335,000.00 94.75 4,016,750.00 600,000.00 11.88 30,000.00
1－2 年
2－3 年 50,000.00 0.06 7,500.00 50,000.00 0.99 7,500.00
3－4 年 1,600.00 320.00 1,600.00 0.03 320.00
4－5 年
5 年以上 4,400,000.00 5.19 2,200,000.00 4,400,000.00 87.10 2,200,000.00
合计 84,786,600.00 100.00 6,224,570.00 5,051,600.00 100.00 2,237,820.00
（3）组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 计提比例(%) 坏账准备
合并范围内余额百分比法计提 1,730,788,328.85
83
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
的其他应收款组合
（4）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
2、 本报告期无实际核销的其他应收款情况。
3、 期末其他应收款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
4、 其他应收款金额前五名单位情况:
性质或 占其他应收款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限
内容 的比例(%)
上海欣南房地产开发有限公司 子公司 往来款 478,848,370.40 1年以内、1-2年 26.58
上海怡隆置业有限公司 子公司 往来款 340,998,712.18 1年以内、1-2年 22.56
上海欣沁置业有限公司 子公司 往来款 270,094,277.40 1年以内 15.91
上海鸿泰房地产有限公司 子公司 往来款 250,000,000.00 1年以内 11.27
北京世纪昌运商贸有限公司 子公司 往来款 103,052,066.68 1年以内 5.36
5、 其他应收关联方款项:
占其他应收款总额的
单位名称 与本公司关系 金额
比例(%)
上海科技京城管理发展有限公司 子公司 15,980,591.18 0.88
上海鸿泰房地产有限公司 子公司 250,000,000.00 13.77
上海恒立房地产开发有限公司 子公司 24,534,151.41 1.35
上海欣南房地产开发有限公司 子公司 478,848,370.40 26.37
上海弘浦商业经营管理有限公司 子公司 92,317,800.00 5.08
上海怡隆置业有限公司 子公司 340,998,712.18 18.78
嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司 子公司 53,122,977.00 2.93
上海欣沁置业有限公司 子公司 270,094,277.40 14.88
北京世纪昌运商贸有限公司 子公司 103,052,066.68 5.68
嘉兴市昊基房地产有限公司 子公司 101,839,382.60 5.61
6、 本年无不符合终止确认条件的其他应收款的转移。
7、 本年无以其他应收款为标的资产进行资产证券
(三) 长期股权投资
单位：人民币元
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
上海微电子设计有限公司 权益法 2,000,000.00 9,449,541.41 228,054.97 9,677,596.38 28.57 28.57
中泰信托投资有限责任公司 权益法 211,938,297.00 614,926,286.78 27,235,090.18 642,161,376.96 29.97 29.97
江西瑞奇期货经纪有限公司 权益法 32,340,000.00 36,513,840.68 1,544,548.81 38,058,389.49 43.75 43.75
上海上体产业发展有限公司 权益法 20,000,000.00 19,036,390.64 -435,681.23 18,600,709.41 25.00 25.00 3,583,237.70
权益法小计 266,278,297.00 679,926,059.51 28,572,012.73 708,498,072.24 3,583,237.70
上海欣龙企业发展有限公司 成本法 187,235,946.76 187,235,946.76 187,235,946.76 91.84 91.84 7,235,946.76
上海恒立房地产开发有限公司 成本法 128,568,781.44 128,568,781.44 128,568,781.44 95.00 95.00
上海科技京城管理发展有限公司 成本法 13,500,000.00 13,500,000.00 13,500,000.00 90.00 90.00
上海赛格电子市场有限公司 成本法 3,011,508.05 3,011,508.05 3,011,508.05 55.00 55.00
上海欣南房地产开发有限公司 成本法 9,500,000.00 9,500,000.00 9,500,000.00 95.00 95.00
上海欣沁置业有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00 100.00
华闻期货经纪有限公司 成本法 132,996,692.18 132,996,692.18 132,996,692.18 100.00 100.00
上海弘浦商业经营管理有限公司 成本法 11,000,000.00 11,000,000.00 11,000,000.00 55.00 55.00
上海怡隆置业有限公司 成本法 18,333,300.00 18,333,300.00 18,333,300.00 55.00 55.00
上海鸿泰房地产有限公司 成本法 244,154,775.00 244,154,775.00 244,154,775.00 55.00 55.00
上海国际信托投资公司 成本法 16,668,300.00 16,668,300.00 16,668,300.00 0.067 0.067
上海永华房地产有限公司 成本法 4,422,436.00 4,422,436.00 4,422,436.00 5.00 5.00
上海金信房地产开发有限公司 成本法 4,115,717.74 4,115,717.74 4,115,717.74 10.00 10.00 4,115,717.74
上海外滩源发展有限公司 成本法 2,500,000.00 2,500,000.00 2,500,000.00 5.00 5.00
上海美华建筑装饰有限公司 成本法 1,693,743.48 1,693,743.48 1,693,743.48 30.00 30.00
国嘉实业 成本法 152,551.00 152,551.00 152,551.00 152,551.00
爱建证券有限责任公司 成本法 130,000,000.00 130,000,000.00 -130,000,000.00 5.91 5.91
北京世纪昌运商贸有限公司 成本法 81,096,507.82 81,096,507.82 81,096,507.82 96.00 96.00
安润国际保险经纪（北京）有限公司 成本法 2,900,000.00 2,900,000.00 2,900,000.00 12.13 12.13
成本法小计 1,001,850,259.47 1,001,850,259.47 -130,000,000.00 871,850,259.47 11,504,215.50 0.00
合计 1,268,128,556.47 1,681,776,318.98 -101,427,987.27 1,580,348,331.71 15,087,453.20 0.00
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(四) 营业收入及营业成本
1、 营业收入:
项 目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 32,675,392.50 68,736,492.86
其他业务收入 -30,638.00 3,940,460.55
主营业务成本 17,232,814.68 34,780,162.77
其他业务成本 -1,731.05 218,695.56
2、 主营业务（分行业）:
本期发生额 上期发生额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）工 业
（2）商 业
（3）房地产业 32,675,392.50 17,232,814.68 68,736,492.86 34,780,162.77
（4）旅游饮食服务业
合 计 32,675,392.50 17,232,814.68 68,736,492.86 34,780,162.77
3、主营业务（分产品）:
本期发生额 上期发生额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 33,685,023.00 16,834,648.96
（2）土地转让
（3）房地产租赁 32,675,392.50 17,232,814.68 35,051,469.86 17,945,513.81
（4）其他
合 计 32,675,392.50 17,232,814.68 68,736,492.86 34,780,162.77
4、 主营业务（分地区）:
本期发生额 上期发生额
地 区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海 32,675,392.50 17,232,814.68 68,736,492.86 34,780,162.77
5、 公司前五名客户的营业收入情况:
86
上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
上海赛格电子市场经营管理有限公司 4,926,804.00 15.08
上海高新技术成果转化服务中心 2,052,624.00 6.28
上海义昌仪电市场经营管理有限公司 1,275,000.00 3.90
上海闻泰电子科技有限公司 1,038,000.00 3.18
生命人寿保险股份有限公司上海分公司 990,696.00 3.03
(五) 投资收益
1、 投资收益明细:
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 3,670,139.55
权益法核算的长期股权投资收益 48,921,239.68 35,286,516.30
处置长期股权投资产生的投资收益 78,000,000.00
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投
资收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益 -12,556.94 27,043.77
持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
其他
合 计 126,908,682.74 38,983,699.62
2、按成本法核算的长期股权投资收益:
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海新黄浦医疗器械有限公司 1,169,894.55
上海国际信托投资公司 2,500,245.00
3、按权益法核算的长期股权投资收益:
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海微电子设计有限公司 228,054.97 -214,949.86
中泰信托投资有限责任公司 47,584,317.13 33,523,359.80
江西瑞奇期货经纪有限公司 1,544,548.81 2,257,635.39
上海上体产业发展有限公司 -435,681.23 -279,529.03
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(六) 现金流量表补充资料
项 目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 119,528,062.97 56,906,487.48
加：资产减值准备 2,995,579.76 258,900.64
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 13,551,569.71 14,448,770.52
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 22,059,977.45 26,930,799.71
投资损失（收益以“－”号填列） -126,908,682.74 -38,983,699.62
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -748,894.94 -64,725.16
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 16,828,301.46
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 115,190,853.69 -192,316,899.20
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 115,589,032.73 -221,375,604.99
其 他
经营活动产生的现金流量净额 261,257,498.63 -337,367,669.16
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 1,019,368,048.56 970,448,258.17
减：现金的年初余额 784,434,283.38 1,424,742,708.62
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 234,933,765.18 -454,294,450.45
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
十二）、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表:
项目 金额
非流动资产处置损益 78,021,087.83
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或
20,185,000.00
定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 6,333,333.33
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易 -104,925.95
性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益
的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 503,948.49
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -26,177,062.48
少数股东权益影响额（税后） -404,380.64
合 计 78,357,000.58
(二) 净资产收益率及每股收益：
加权平均净资产收益 每股收益（元）
报告期利润
率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.20 0.2261 0.2261
扣除非经常性损益后归属于公司普通
1.61 0.0865 0.0865
股股东的净利润
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(三) 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明:
金额异常或比较期间变动异常的报表项目:
变动比率
报表项目 期末余额（或本期金额） 年初余额（或上期金额） 变动原因
（%）
应收帐款 58,144,544.37 88,156,678.02 -34.04 注1
预付款项 124,789,101.18 28,728,279.45 334.38 注2
其他应收款 84,957,744.71 27,540,940.59 208.48 注3
其他流动资产 213,187,887.86 397,650,445.35 -46.39 注4
应付利息 31,958,333.33 2,458,333.33 1200.00 注5
应付股利 115,407,638.56 20,039,946.60 475.89 注6
预收款项 34,089,070.97 47,195,754.81 -27.77 注7
其他应付款 839,446,487.66 458,017,237.96 83.28 注8
其他流动负债 262,856,598.94 455,824,898.28 -42.33 注9
营业收入 96,967,916.93 214,934,876.60 -54.88 注10
营业成本 57,790,769.47 114,977,149.30 -49.74 注11
投资收益 133,149,647.06 45,051,004.19 195.55 注12
所得税费用 12,251,063.30 4,702,957.59 160.50 注13
注 1：应收帐款期末较年初下降 34.04%，主要为本期收回科技京城销售尾款；
注 2：预付款项较年初增加 334.38%，主要为公司支付了佘山镇千新公路一号地块
土地出让价款 10,285 万元；
注 3： 本期结转爱建股权投资款形成应收汇银投资公司 8000 万元,该笔欠款已于 7
月 25 日全额收回；
注 4：本期下属期货公司客户保证金减少，相应应收货币保证金比年初数减少 1.84
亿元；
注 5：公司按规定预提本期企业债券利息，应付利息较年初增加 2,950 万元；
注 6：公司在今年上半年计提 2010 年应付的普通股股利，应付股利较年初增加
9,539.78 万元
注 7：预收款项期末较年初下降 27.77%，主要为赛格电子市场结转期初预收租金收
入 1,107 万元；
注 8：其他应付款期末较年初上涨 83.28%，主要为当期收到青浦华新 2 号等项目开
发保证金；
注 9：其他流动负债下降幅度较大系下属期货公司客户保证金减少；
注 10：本期营业收入下降主要原因为商品房销售收入较去年同期减少；
注 11：由于商品房销售收入下降结转的商品房成本也相应减少；
注 12：本期同比增加爱建证券股权转让收益 7,800 万元；
注 13：本期应税利润同比幅增长，所得税费用较去年同期增加；
十三）、 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2011 年 8 月 27 日批准报出。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年半年度报告
八、 备查文件目录
1、 载有法定代表人签名的半年度报告文本；
2、 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报
告文本；
3、 报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露的所有文件的正本及公告的原稿。
董事长：王伟旭
上海新黄浦置业股份有限公司
2011 年 8 月 27 日
91