上海新黄浦置业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
上海新黄浦置业股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留
意见的审计报告。
1.4 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段
铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 新黄浦
股票代码 600638
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
上海市北京东路 668 号东楼 32 上海市北京东路 668 号东楼 32
联系地址
层 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年增
2011 年 2010 年 2009 年
减（%）
营业收入 1,093,858,161.15 501,095,982.98 118.29 513,170,770.83
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营业利润 273,109,759.80 233,425,915.45 17.00 162,395,766.38
利润总额 295,719,119.60 256,835,249.02 15.14 192,869,079.97
归属于上市公司股东的净
236,531,776.13 213,085,596.37 11.00 159,680,124.18
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 148,188,456.74 138,633,037.48 6.89 114,707,809.33
润
经营活动产生的现金流量
-363,351,234.27 -853,309,198.40 57.42 -23,694,448.40
净额
本年末比上年
2011 年末 2010 年末 2009 年末
末增减（%）
资产总额 7,195,830,858.62 6,792,645,677.29 5.94 6,430,370,549.01
负债总额 3,852,966,957.87 3,568,174,245.73 7.98 3,491,352,078.31
归属于上市公司股东的所
3,019,882,549.65 2,955,914,917.35 2.16 2,669,184,527.41
有者权益
总股本 561,163,988.00 561,163,988.00 0.00 561,163,988.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.422 0.380 11.05 0.285
稀释每股收益（元／股） 0.422 0.380 11.05 0.285
用最新股本计算的每股收益（元/股） 0.422 0.380 11.05 0.285
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
0.264 0.247 6.88 0.204
／股）
加权平均净资产收益率（%） 7.78 7.68 增加 0.1 个百分点 6.16
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
4.87 4.99 减少 0.12 个百分点 4.43
收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
-0.647 -1.521 57.46 -0.042
股）
2011 年 2010 年 本年末比上年末增减 2009 年
末 末 （%） 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
5.381 5.268 2.15 4.757
股）
资产负债率（%） 53.54 52.53 增加 1.01 个百分点 54.29
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 96,090,702.87 64,548,017.99 10,962,040.27
计入当期损益的政府补
助，但与公司正常经营 21,233,542.30 23,366,393.83 22,363,851.17
业务密切相关，符合国
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家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
委托他人投资或管理资
10,000,000.00
产的损益
除同公司正常经营业务
相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债
产生的公允价值变动损 6,946.16 3,064,629.12 19,410,372.96
益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产
取得的投资收益
除上述各项之外的其他
1,338,826.96 51,474.65 8,305,019.38
营业外收入和支出
少数股东权益影响额 -718,470.11 -1,608,055.84 -1,406,021.50
所得税影响额 -29,608,228.79 -24,969,900.86 -14,662,947.43
合计 88,343,319.39 74,452,558.89 44,972,314.85
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末
2011 年末股东总数 85,501 户 83,572 户
股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
上海新华闻投资有
国有法人 13.48 75,653,409 0 冻结 20,700,000
限公司
上海市黄浦区国有
资产监督管理委员 国家 12.61 70,922,575 0 无
会
宁波杉辰实业有限
未知 3.03 16,999,971 0 无
公司
深圳吉富创业投资
未知 1.99 11,170,437 0 无
股份有限公司
芜湖佳庆贸易有限
未知 1.82 10,237,033 0 无
公司
中国人寿保险(集
团)公司－传统－ 其他 1.69 9,499,726 0 无
普通保险产品
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上海新黄浦（集团）
国有法人 0.83 4,690,000 0 无
有限责任公司
兴业国际信托有限
公司－联信.利丰 其他 0.66 3,701,957 0 无
(X9 号)
境内自然
陈德兰 0.60 3,368,271 0 无
人
境内自然
孙仲良 0.57 3,171,051 0 无
人
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
上海新华闻投资有限公司 75,653,409 人民币普通股
上海市黄浦区国有资产监督管
70,922,575 人民币普通股
理委员会
宁波杉辰实业有限公司 16,999,971 人民币普通股
深圳吉富创业投资股份有限公
11,170,437 人民币普通股
司
芜湖佳庆贸易有限公司 10,237,033 人民币普通股
中国人寿保险(集团)公司－传
9,499,726 人民币普通股
统－普通保险产品
上海新黄浦（集团）有限责任公
4,690,000 人民币普通股
司
兴业国际信托有限公司－联信.
3,701,957 人民币普通股
利丰(X9 号)
陈德兰 3,368,271 人民币普通股
孙仲良 3,171,051 人民币普通股
上海新黄浦（集团）有限责任公司系上海市黄浦区国有资产监督管
上述股东关联关系或一致行动 理委员会下属全资子公司。公司未知其余股东之间是否存在关联关
的说明 系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致
行动人。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
2011 年度，公司实现营业总收入 111,376.16 万元，利润总额 29,571.91 万元，净利
润 23,653.18 万元。
在过去的 2011 年，公司面临中国房地产市场前景更趋敏感多变，房地产调控不断深入，
以及货币政策持续收紧的严峻形势，身处复杂环境，肩负发展重任，紧紧围绕公司战略和公
司董事会年初制定的计划，结合自身发展需要，在拓展中聚规模，在管理中出增效，在运
营中求创新，在推进中讲实效。年内，公司的品牌、项目、经营、资产、人才、竞争力
等发展要素取得了较之以往更为快速和强劲的提振效应，公司在产业架构的探索和磨合
中更趋务实和优化，在项目的投资方式上更为多元、理性、成熟和高效，在内部治理结
构和风险控制上更趋规范和严谨，顺利保持各项工作持续健康向好态势，圆满完成年初制
订的全年计划。
重点业务进展情况：
一）房产开发保质保量
1、青浦华新 2 号地块配套商品房项目
2011 年度，该项目公司严格按照“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任
务要求，通过现场实际督导、工程例会等形式协调各项工作，解决日常施工中的矛盾，加强
各单位之间的沟通，及时有效地控制工程质量、进度、成本、安全以及资金回笼。截至 2011
年底，项目已开工面积 202,887 平方米，施工桩基工程、基础工程，以及住宅主体结构封顶
基本完成。
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2、青浦徐泾北（华新拓展）B 块项目
严格遵照上海市委、市府、青浦区政府保障性安居工程建设指导精神，积极争取落实
项目的启动，截至 2011 年底，项目开发建设前期手续全部办结，一标段桩基工程完成 70%，
二标段桩基工程完成 85%，圆满完成了上海市大型居住社区推进办公室提出的各项时间节点
要求，体现出公司高扬的社会责任与高效的工作作风。
3、浦东“南馨佳苑”经济适用房项目
项目公司在去年施工工作全部完成的基础上，抓紧办理后续手续，各项竣工验收备案
证书全部办结。该项目建设过程中始终秉承高标准、严要求的宗旨，“南馨佳苑”今年获得
“上海市园林杯优质工程金奖”，并被列为“上海市优秀保障性住房”候选项目，全面实现
了公司预定的“获取效益、积累经验、锻炼队伍、光大品牌”的目标任务。
4、北外滩“浦江国际金融广场”项目
项目公司始终坚持安全、质量双优目标，截至 2011 年底，项目预算控制、设计优化、
工程施工、招投标管理、营销策划、文明创建等工作进展顺利。其中外观设计进一步优化，
提升了办公楼的整体品质；在地下支撑拆除中采用更加有效的工艺，最终取得缩短工期 1
个月、节约成本 800 万元的显著效益。此外，项目公司凭借自身过硬的管理与先进的理念，
在 4 月份政府举办的综合执法检查评比中，成为唯一获得通报表扬的先进典型，出色地取得
了经济效益与社会效益的双丰收。
5、嘉兴“海派秀城”项目
项目公司克服异地作业、身肩二任等困难，平稳渡过全面施工各项工序前后关联、互
相影响的攻坚阶段，截至 2011 年底，项目竣工验收工作全部完成。
6、嘉兴“科技京城”项目
项目公司坚持以节约成本和追求最佳性价比为中心任务，截至 2011 年底，一期工程（A
块）主体结构通过验收，外墙保温施工基本完成，幕墙门窗框料安装完成一半左右工作量，
很好地兼顾了公司总体计划与土地合约要求的双重目标。
7、普陀“怡佳公寓”项目
积极主动攻坚克难，殊为不易地相继办结申领档案验收合格证、竣工规划验收合格证、
竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可证、商品房预售许可证等交房入住全部手续。
二）房产经营逆势求进
1、科技京城
2011 年度，科技京城管理公司以“提高楼宇出租率”为中心，紧抓“加大硬件投入、
改善楼宇环境、提高服务水平”三条工作准线，通过重点加强“提高租赁、推进改革、强化
管理、提升服务”四方面工作，经营业绩稳步推进，其中新增租赁面积 11,800 平方米，实
现租赁收入 5,851.98 万元，完成全年预算 95.78%。
2、赛格市场
赛格市场严格依照目标责任书各项要求，通过狠抓商户维持、现场管理、安全运行、
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宣传策划等工作，规范细化了市场专业管理，美化提升了市场整体形象。2011 年全年总体
运行平稳，继续保持行业领先优势地位。其中主营业务收入 3,365.15 万元，完成全年预算
104.93%，主营业成本 2,201.78 万元，完成全年预算 109.17%,超额完成利润指标。
3、弘浦商业
通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置、争取政府支持等
工作，2011 年度，弘浦商业经营状况良好，各处物业出租率、收缴率与盈利水平稳步提升。
其中三个项目出租率均保持在 98%以上，全年实现主营业务收入 4,017.17 万元，比去年同
期增长 12.14%，实现净利润 852.88 万元，比去年同期增长 90.76%。
三) 房产销售凝心聚力
面对房地产调控等不确定因素影响，公司集中调用优势资源迎难而上，通过各支销售
力量自我施压、自我超越，各子公司积极配合、主动对接，截至 2011 年底，各建成项目销
售工作进展有序，全年实现房产销售收入 8.73 亿元。
四）期货业务与时俱进
针对克服监管政策趋紧、市场整体滑落等外部环境不利影响，适时地提出，华闻期货
及时调整市场方向，着重加强产业服务，通过加快业务团队组建、扩大公司市场影响、强化
客户业务培训、提高法人持仓比例、提升核心技术系统等多种手段，突破行业发展瓶颈，全
年实现代理交易量 385 万手以上，代理交易总额 5,000 亿元以上，营业收入 1,990.35 万元，
利润总额 422.67 万元。
五）项目收储步调稳健
2011 年度，公司准确把握房地产市场发展动态，安排专人对项目逐个进行深入实地调
研，最终抓住房地产市场走势不明、土地市场渐趋理性的有利时机，通过与合作方联合，成
功竞得位于佘山西侧千新公路一号地块。预计经由此举，公司未来利润将可获得坚实支撑，
土地来源也将进一步呈现多元格局。
1、公司资产和费用构成情况分析
年初金额 年末金额 增减幅度 变动主要原因
项目名称 增减额
(或上期金额) (或本期金额) （％）
货币资金 1,196,331,996.85 798,297,612.63 -398,034,384.22 -33.27% 注1
预付款项 28,728,279.45 117,455,083.00 88,726,803.55 308.85% 注2
存货 2,766,651,454.07 4,020,073,424.56 1,253,421,970.49 45.30% 注3
预收款项 47,195,754.81 190,164,814.59 142,969,059.78 302.93% 注4
应付账款 73,270,112.36 115,759,061.84 42,488,949.48 57.99% 注5
营业收入 501,095,982.98 1,093,858,161.15 592,762,178.17 118.29% 注6
营业成本 251,588,158.72 789,765,275.54 538,177,116.82 213.91% 注7
注 1：本年减少系用于公司项目开发。
注 2：本年下属浦江国际金融广场项目增加预付工程款 0.89 亿元。
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注 3：本年项目开发处于实质性阶段，项目成本增加 19.02 亿元，怡佳公寓竣工销售减少 6.45 亿元。
注 4：本年下属南馨佳苑项目预收客户购房款 1.4 亿元。
注 5：本年下属怡佳公寓项目计提项目工程款 0.4 亿元。
注 6：本年怡佳公寓实现销售收入 7.83 亿元。
注 7：本年怡佳公寓实现销售结转销售成本 6.45 亿元。
2、报告期内公司现金流量情况分析
单位：元
项目 上年数 本年数 增减% 变动主要原因
经营活动产生的现金流量
-853,309,198.40 -363,351,234.27 57.42% 销售资金回笼
投资活动产生的现金流量
227,796,500.35 209,261,873.43 -8.14%
筹资活动产生的现金流量
68,967,132.34 -243,945,023.38 -453.71% 借款减少及红利分配
3、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩 单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净利润
向各投资机构、保值企业、贸易商等提供期货代
华闻期货经纪有限公司 10,000 208.05
理、投资咨询、交易培训等专业服务。 38,234.27
为本市场内电子电器元器件、微型计算机软硬件
上海赛格电子市场经营
及配件、仪器仪表、电子设备、五金交电、音响 500 5,958.48 966.94
管理有限公司
设备、灯具的商品经营者提供市场管理服务。
上海鸿泰房地产有限公 在批租地块内进行房地产开发经营、出租和出售,
60,392 143,365.00 -74.81
司 物业管理,咨询服务等
上海欣龙企业发展有限
地块项目开发营建、租赁、销售 18,000 36,841.29 2,370.37
公司
房地产开发、经营、咨询；物业管理；建筑材料、
上海怡隆置业有限公司 装潢材料、金属材料、木材、五金交电、百货销 3,333.33 5,149.43
38,812.05
售。
企业管理咨询，商务咨询，投资咨询（除金融，
除专项），房地产咨询（以上均不得从事经纪），
房屋租赁（手产权人委托）（除经纪），广告设计、
制作，会展服务，企业形象策划及营销策划，市
上海弘浦商业经营管理
场信息咨询与调查（不得从事社会调查、社会调 2,000.00 15,395.77 852.88
有限公司
研、民意调查、民意测验），室内装潢；销售：工
艺品（除文物），百货，五金交电，针纺织品，计
算机及配件，电子产品，体育用品，建材，机电
产品（涉及行政许可的，凭许可证经营）
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上海科技京城管理发展
五金交电、通讯电子产品贸易及咨询服务 1,350 14,943.59 -399.10
有限公司
中泰信托投资有限责任 受托经营资金信托业务,受托经营动产、不动产及
51,660 380,660.68 54,429.51
公司 其他财产信托业务等。
江西瑞奇期货经纪有限 商品期货经纪、金融期货经纪（凭许可证经营）；
5,600 52,323.12 755.97
公司 期货业务咨询、期货业务培训。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%) 比上年增 比上年增 上年增减
减(%) 减(%) （%）
减少 27.01
房地产业 1,014,749,736.07 747,193,415.45 26.37 132.85 267.76
个百分点
减少 16.58
服务业 36,531,511.25 41,196,342.17 -12.77 -0.70 16.41
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分产品 营业收入 营业成本 毛利率(%) 比上年增 比上年增 上年增减
减(%) 减(%) （%）
房地产销 减少 33.36
873,325,111.55 670,072,047.00 23.27 192.92 418.24
售 个百分点
减少 16.58
提供劳务 36,531,511.25 41,196,342.17 -12.77 -0.70 16.41
个百分点
房地产出 减少 3.79
101,252,954.45 54,344,723.11 46.33 -0.56 6.99
租 个百分点
增加 7.73
其他 40,171,670.07 22,776,645.34 43.30 12.14 -1.32
个百分点
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
与上期相比本期新增合并单位 2 家，分别为上海新佘山置业有限公司和嘉兴精诚物业管理有
限公司，均为本年度新设公司。
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