上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海新黄浦置业股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 新黄浦 股票代码 600638
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
(末)增减（%）
总资产 8,421,527,473.77 7,195,830,858.62 17.03 6,792,645,677.29
归属于上市公司股东的净
3,241,588,624.39 3,019,882,549.65 7.34 2,955,914,917.35
资产
经营活动产生的现金流量
359,094,239.72 -363,351,234.27 198.83 -853,309,198.40
净额
营业收入 1,033,856,388.05 1,093,858,161.15 -5.49 501,095,982.98
归属于上市公司股东的净
208,015,312.78 236,531,776.13 -12.06 213,085,596.37
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 185,313,736.78 148,188,456.74 25.05 138,633,037.48
润
加权平均净资产收益率 减少 1.12 个百
6.66 7.78 7.68
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.371 0.422 -12.09 0.380
稀释每股收益（元／股） 0.371 0.422 -12.09 0.380
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 75,985 75,857
易日末股东总数
1
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前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
上海新华闻投资有
国有法人 13.48 75,653,409 无
限公司
上海市黄浦区国有
资产监督管理委员 国家 12.61 70,922,575 无
会
中信证券股份有限
公司约定购回式证
其他 3.99 22,400,000 无
券交易专用证券账
户
中信证券（浙江）
有限责任公司客户
其他 3.92 21,995,299 无
信用交易担保证券
账户
华泰证券股份有限
公司客户信用交易 其他 2.53 14,218,656 无
担保证券账户
吉富创业投资股份
未知 1.98 11,130,000 无
有限公司
中国人寿保险(集
团)公司－传统－ 其他 1.38 7,769,536 无
普通保险产品
宏源证券股份有限
公司客户信用交易 其他 1.20 6,725,300 无
担保证券账户
兴业国际信托有限
公司－联信.利丰 其他 1.12 6,261,957 无
(X9 号)
上海新黄浦（集团）
国有法人 0.83 4,690,000 无
有限责任公司
上海新黄浦（集团）有限责任公司系上海市黄浦区国有资产监督管
上述股东关联关系或一致行动 理委员会下属全资子公司。公司未知其余股东之间是否存在关联关
的说明 系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致
行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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北京国际信托有限公
司(德瑞股权投资基金
集合资金信托计划)
54.21% 100%
广联（南宁）投资股份有限公司 中国华闻投资控股有限公司
50% 50%
上海新华闻投资有限公司
13.48%
上海新黄浦置业股份有限公司
三、 管理层讨论与分析
3．1 报告期内总体经营情况的讨论与分析
回顾 2012 年中，公司内外部经营环境无不发生重大变化，其中内部环境重大变化主要
体现在公司实际控制人发生变动，而外部环境重大变化主要体现在，国内宏观经济下行风险
不断加大，GDP 增速一路跌至三年来新低，企业盈利状况普遍下滑，而房地产行业因其高度
正周期性，以及持续经受前所未有严厉调控，更是面临严峻考验。
身处复杂环境，肩负发展重任，公司同仁在董事会的领导下，一如既往团结一心、迎难
而上，依据公司发展战略，上规模，提品质，抓管理，求效益，顺利保持各项工作持续健康
向好态势，圆满完成年初制订的全年计划。
一）、财务指标完成情况
2012 年度，公司实现主营业务收入 103,386 万元，经营利润总额 22,523 万元，净利润
21,437 万元，比上年同期下降 12.46 %。
二）、重点业务进展情况
1、房产开发保质保量
2012 年度，公司各相关部门、子公司严格遵照年初计划，充分发挥主观能动，向管理
要效益，凭质量树品牌，目前各处房产开发在建项目逐次展开，进展顺利。其中北外滩“浦
江国际金融广场”项目为了确保项目建设有序进行，适时调整工作重心和节奏，齐心协力，
扎实工作，狠抓工程质量、进度、安全，坚持贯彻“低碳经济、智慧城市”先进理念。今年
5 月份，该项目被上海市虹口区建交委树立为绿色施工示范工程，并在全年历次质量、安全
大检查中名列前茅，连续第二年获得“上海市文明工地”光荣称号；今年 6 月份，该项目被
上海市经信委认定为上海市“楼宇节能合同能源管理示范项目”，其绿色环保技术应用与节
能效果经权威机构分析认定，业已达到国内外同期、同类建筑领先水平。
青浦“欣乐苑”项目严格按照“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任务要
求，确保项目全程可控，圆满收尾。期间通过多方协调设计优化，累计节约成本 740.96
万元，并且大大缩短施工工期。
青浦“欣沁苑”项目主体结构工程已于 2012 年 11 月初顺利通过质监站验收，圆满完
成上海市大型居住社区推进办公室提出的各项时间节点要求，并在全市“我最喜欢的保障
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房”设计评选活动中荣获“我最喜欢的房型”奖，实打实地体现出新黄浦置业高扬的社会
责任与过硬的企业实力。
嘉兴“海派秀城”项目业已办结大产证申领各项前期准备工作，各市政配套单位证明办
理，房屋与土地面积测绘工作顺利完成。
嘉兴“科技京城”项目一期工程（A 块）总包土建、安装，以及消防、弱电指定专业分
包施工作业基本完成，后期工程初步设计批文也已取得。在此过程中，经项目公司积极努力，
节约成本约 300 万元。
松江“新佘山”项目目前开局良好，步调稳健，项目团队正在按照公司部署，深入考察
市场需求，精确把握时间节点，力求通过细节、模块、构件、工艺、装修、景观等设计方案
全方位优化，确保项目成功。
2、房产经营逆势求进
2012 年度，公司各房产经营团队依据自身条件，富有针对性地积极开展管理创新。其
中科技京城管理公司积极顺应楼宇经济发展要求，严格按照“理顺管理关系、夯实基础工
作、打造企业品牌”总体要求，继续狠抓 ISO9000 质量管理体系三级文件标准要素的补充
和完善工作，通过建立有效的、可操作性的质量管理体系，引导企业走出一条自我完善的
科学管理发展道路，圆满完成各项经营管理考核目标，并且在此基础上，由其首创的“两
个入驻”，即“平安京城联动服务中心”、“派出所警务站”进驻商务楼宇，及时为入驻
企业提供面对面的“零距离”服务，不仅受到市领导的肯定，并且吸引主流大报宣传推介，
很好地实现了经济效益与社会效益齐抓共赢。
赛格电子市场在经济大环境面临严峻挑战、电子行业出现周期性波动的不利局面下，
紧紧围绕全年制定的方针，以“增收节支、安全运营、稳步发展”为重点，深挖潜力，严
格把控，调整布局，优化模式，其创新举措如整合利用现有资源，开展“推介中心厂家推
广活动”，细致筛选具有品牌竞争力及产品市场占有率高的厂家，每周邀请两家厂家进驻推
介中心，获得广大厂家、商家及采购商一致认可；再如收回大仓库并将之分割成小仓库出
租，既满足了更多商户仓储需求，也提高了市场经营收入。通过这些举措，赛格市场各项
工作稳健推进，各项指标运行良好。
弘浦商业通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置等工作增收
节支，寻求突破。公司对外每半月开展一次周边商业项目、写字楼业态专题调研，并且通过
中介合作、政府推荐、客户资源整合等多种手段强化招商；对内切实实施商户回访制度与接
待投诉处理制度，定期走访了解租户状况、收集租户意见，通过不断提高自身服务品质，树
立良好企业形象。依靠这些扎实工作，公司今年经营业绩优于往年平均水平。
2012 年度，房产销售相关部门、子公司进一步锤炼内功，整合资源，积极主动迎难而
上，年内完成“南馨佳苑”经适房项目 1532 套，以及科技京城部分楼面商场销售工作。
3、期货业务固本强基
2012 年度，华闻期货面对各交易所取消返还、主要交易标准手续费标准迭次下降、新
业务团队仍在扶植成长期等不利影响，紧紧围绕全年经济工作会议制定的方针，明确定位，
确立目标，统一思想，凝聚共识，通过加快业务团队组建、扩大公司市场影响、强化客户业
务培训、提高法人持仓比例、提升核心技术系统等多种手段，努力保持经营状况稳步上升，
确保符合监管评价规范要求。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,033,856,388.05 1,093,858,161.15 -5.49%
营业成本 727,394,509.30 789,765,275.54 -7.90%
销售费用 4,348,988.30 2,452,070.48 77.36%
管理费用 115,272,215.78 98,442,773.08 17.10%
财务费用 26,969,540.66 66,190,243.04 -59.25%
经营活动产生的现金流量净额 359,094,239.72 -363,351,234.27 198.83%
投资活动产生的现金流量净额 -143,127,409.87 209,261,873.43 -168.40%
筹资活动产生的现金流量净额 -65,969,669.38 -243,945,023.38 72.96%
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
今年完成房产销售收入 83,102 万元,主要为销售南馨佳苑经济适用房 1532 套房源，实
现收入 58,718 万元；销售科技京城两个区域部分楼面等，实现收入 24,384 万元。今年的房
产销售收入较去年同期相比略有下降，降幅为 4.84%，主要原因为南馨佳苑尚有 295 套经适
房尚未得到政府落实确认收入。
今年完成房产租赁收入为 14,691 万元，主要为下属科技京城实现租赁收入 9,616 万元，
北京南一楼实现租赁收入 1,648 万元、弘浦商业下属三个创邑园区等实现租赁收入 3,427
万元。今年的房产租赁收入较去年同期相比增长了 3.88%，主要原因为科技京城东楼出租收
入较去年同期有明显提升。
（2） 主要销售客户的情况
前 5 名主要销售客户 销售金额 占销售总金额比例
上海融嘉实业发展有限公司 238,655,324.00 23.08%
上海市黄浦区住房保障事务中心 140,369,566.23 13.58%
北京万商汇赛格数码电子有限公司 10,052,985.12 0.97%
上海市科技创业中心 4,468,248.00 0.43%
上海市静安区土地管理中心 3,120,000.00 0.30%
合计 396,666,123.35 38.37%
3、 成本
(1)成本分析表
单位:元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房产开发成本 617,966,304.97 670,072,047.00 -7.78%
投资性房地产
51,064,904.51 54,344,723.11 -6.04%
成本
经营性房地产 19,069,236.65 22,776,645.34 -16.28%
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成本
房地产业 房地产业小计 688,100,446.13 94.61% 747,193,415.45 94.77% -7.91%
人员工资 10,779,286.95 10,920,650.25 -1.29%
摊销折旧 614,921.30 1,502,540.27 -59.07%
其他 27,819,444.04 28,773,151.65 -3.31%
服务业 服务业小计 39,213,652.29 5.39% 41,196,342.17 5.23% -4.81%
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
土地成本 179,643,668.97 271,042,999.83 -33.72%
前期开发成本 10,226,609.23 29,719,135.20 -65.59%
建安费用 370,247,387.07 303,898,886.45 21.83%
开发间接费用 57,848,639.70 65,411,025.52 -11.56%
房地产销 房地产销售小
617,966,304.97 84.97% 670,072,047.00 84.99% -7.78%
售 计
物业管理成本 17,362,067.53 18,477,205.86 -6.04%
摊销成本 33,702,836.98 35,867,517.25 -6.04%
房地产出 房地产出租小
51,064,904.51 7.02% 54,344,723.11 6.89% -6.04%
租 计
人员工资 10,779,286.95 10,920,650.25 -1.29%
摊销折旧 614,921.30 1,502,540.27 -59.07%
其他 27,819,444.04 28,773,151.65 -3.31%
提供劳务 提供劳务小计 39,213,652.29 5.39% 41,196,342.17 5.23% -4.81%
租金成本 12,444,405.83 14,634,921.40 -14.97%
维修改造成本
6,624,830.82 8,141,723.94 -18.63%
及摊销
其他 其他小计 19,069,236.65 2.62% 22,776,645.34 2.89% -16.28%
1、 费用
比上期数增
项 目 本期金额 上期金额 变化原因
减%
本年怡佳公寓项目
营业税金及附加 45,833,358.99 88,577,810.19 -48.26% 税务清算相应减少
土地增值税
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2,260.70 万元；本
年营业税减少
825.46 万元主要系
当期销售的存量房
差额交税;
公司科技京城等存
量房销售较去年同
销售费用 4,348,988.30 2,452,070.48 77.36% 期增加,相应中介
等服务性费用同比
增加;
本年利息资本化较
财务费用 26,969,540.66 66,190,243.04 -59.25% 去年同期增加
4,824.15 万元
2、 现金流
变动比例
科目 本期数 上年同期数 变化原因
（%）
主要为本年度房地产
开发项目预收款增加
经营活动产生的
359,094,239.72 -363,351,234.27 198.83% 132,425 万元，本年度
现金流量净额
怡隆项目房款比上年
减少 77,996 万元。
主要为上年收回爱建
证券 13,000 万元，以
及赛格公司，华闻期货
投资活动产生的
-143,127,409.87 209,261,873.43 -168.40% 公司收回持有至到期
现金流量净额
投资 10,000 万元，本
年度增加信托产品
12,550 万元。
主要因为上年度支付
股利 9,544 万元；上年
筹资活动产生的
-65,969,669.38 -243,945,023.38 72.96% 度因欣龙和科技京城
现金流量净额
公司少数股东退出支
付 4,616 万元。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本
（％） 比上年增 比上年增 上年增减
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减(%) 减(%) （%）
房地产业 977,927,241.35 688,100,446.13 29.64% -3.63% -7.91% 3.27%
服务业 37,349,167.80 39,213,652.29 -4.99% 2.24% -4.81% 7.78%
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销
831,019,227.13 617,966,304.97 25.64% -4.84% -7.78% 2.37%
售
房地产出
112,634,384.00 51,064,904.51 54.66% 11.24% -6.04% 8.33%
租
提供劳务 37,349,167.80 39,213,652.29 -4.99% 2.24% -4.81% 7.78%
其他 34,273,630.22 19,069,236.65 44.36% -14.68% -16.28% 1.06%
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 998,800,983.03 -3.96%
北京 16,475,426.12 46.48%
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期
末数占 上期期
总资 末数占 本期期末
产、总 总资产、 金额较上
负债的 总负债 期期末变
比例 的比例 动比例
项目名称 本期期末数 （%） 上期期末数 （%） （%）
应收账款 55,382,030.27 0.66% 18,205,446.81 0.25% 204.21%
预付款项 221,694,955.82 2.63% 117,455,083.00 1.63% 88.75%
应收利息 0.00 0.00% 443,274.31 0.01% -100.00%
其他应收款 19,680,286.80 0.23% 4,056,553.88 0.06% 385.15%
其他流动资产 342,479,312.62 4.07% 214,275,746.32 2.98% 59.83%
其他非流动资产
81,400,000.00 0.97% 1,400,000.00 0.02% 5714.29%
短期借款 0.00 0.00% 80,000,000.00 2.08% -100.00%
应付账款 253,930,010.37 5.23% 115,759,061.84 3.00% 119.36%
预收款项 1,083,814,821.43 22.32% 190,164,814.59 4.94% 469.93%
应付手续费及佣 224,764.12 0.00% 38,753.25 0.00% 479.99%
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金
应交税费 -38,745,086.92 -0.80% 131,889,915.76 3.42% -129.38%
一年内到期的非
流动负债 52,170,000.00 1.07% 183,695,000.00 4.77% -71.60%
其他流动负债 312,057,618.89 6.43% 214,162,242.92 5.56% 45.71%
资产方面，公司本年度浦江国际金融广场、佘山逸品等项目处于全面建设期，当年增加项目
工程预付款 11,369 万元；公司下属华闻期货公司年内同比增加应收货币保证金 8,944 万元,
使得公司的其他流动资产较年初有所增加；另外，公司本年度增加信托产品总计 12,550 万
元，其中一年以上计入其他非流动资产的为 8,000 万元。
负债方面，公司年内归还短期借款 8,000 万元，本年青浦“欣沁苑”项目预收房款 102,492.21
万元，当年预缴营业税 5,125 万元，华闻期货公司年内同比增加应付货币保证金 9,971 万元。
(四) 核心竞争力分析
“新黄浦”品牌作为上海本地有二十余年历史的知名房地产品牌企业，公司产业涉足房地
产开发、房地产经营及金融股权投资等产业，积极发挥和倡导做实房地产开发，做优房地产
经营，做强金融股权权等产业间资源互补和共享，从而实现整体收益。
公司在产业扩张的过程中，不断拓展融资平台的建设和加大资金管控的力度。与区域金
融机构保持良好的合作互动，并不断探索金融创新产品的应用，以扩大融资规模和降低融资
成本。公司把握政策机遇，充分利用资本市场以公司债拓宽融资渠道。加强对下属子公司资
金的统筹管理，保证资金链的安全畅通，并有效地控制融资成本。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外投资没有发生变化，去年同期，公司收回爱建证券 13,000 万元。
(1) 持有非上市金融企业股权情况
会
占该
计
持有数 公司 报告期所有
所持对象 最初投资金额 期末账面价 报告期损益 核 股份
量 股权 者权益变动
名称 （元） 值（元） （元） 算 来源
（股） 比例 （元）
科
（%）
目
长
期
中泰信托
股 货 币
投资有限 211,938,297.00 29.97 747,988,394.52 77,401,310.75 91,092,072.71
权 投资
责任公司
投
资
长
华闻期货
期 货 币
经纪有限 132,996,692.18 100.00 132,996,692.18
股 投资
公司
权
9
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
投
资
长
期
江西瑞奇
股 货 币
期货经纪 32,340,000.00 43.75 43,657,833.96 3,848,440.45
权 投资
有限公司
投
资
合计 377,274,989.18 924,642,920.66 81,249,751.2 91,092,072.71
（2） 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
2、 募集资金使用情况
（1） 募集资金总体使用情况
单位:亿元 币种:人民币
尚未使用募集
募集年 募集方 募集资 本年度已使用募 已累计使用募 尚未使用募
资金用途及去
份 式 金总额 集资金总额 集资金总额 集资金总额
向
2009 公司债 10 10 10
用于偿还商业银行贷款和补充公司流动资金。
3、 主要子公司、参股公司分析
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
房地产开发、经营、咨询；
上海怡隆置业有限 物业管理；建筑材料、装潢
3,333.33 35,167.06 14,121.12 1,785.47
公司 材料、金属材料、木材、五
金交电、百货销售。
物业管理；室内装潢；国内
上海欣龙企业发展 贸易（除专营）；展览展示
18,000.00 37,963.78 37,354.02 1,026.70
有限公司 服务；预包装食品（不含熟
食卤味、冷冻冷藏）。
为本市场内电子电器元器
件、微型计算机软硬件及配
上海赛格电子市场 件、仪器仪表、电子设备、
500.00 5,958.25 2,317.25 808.33
经营管理有限公司 五金交电、音响设备、灯具
的商品经营者提供市场管
理服务。
企业管理咨询；商务咨询；
上海弘浦商业经营
投资咨询（除金融，除专 2,000.00 13,503.00 4,587.32 754.83
管理有限公司
项）；房地产咨询（以上均
10
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
不得从事经纪）；房屋租赁
（ 手 产 权 人 委 托 ）（ 除 经
纪）；广告设计、制作；会
展服务；企业形象策划及营
销策划；市场信息咨询与调
查（不得从事社会调查、社
会调研、民意调查、民意测
验）；室内装潢；销售：工
艺品（除文物），百货，五
金交电，针纺织品，计算机
及配件，电子产品，体育用
品，建材，机电产品。
房地产开发经营；室内装
潢；物业管理；机械设备安
上海欣南房地产开 装（含维修）；金属材料、
1,000.00 30,904.40 1,626.75 730.32
发有限公司 木材、五金交电、日用百货、
化工原料（除危险品）、电
工器材、汽车配件销售。
销售电子产品、工艺美术
品、化妆品、日用品；信息
咨询（中介除外）；劳务服
北京世纪昌运商贸
务；承办展览展示；技术开 4,000.00 19,671.51 8,923.76 496.07
有限公司
发；投资管理；物业管理；
物业管理；出租商业用房；
出租办公用房。
房地产开发、经营；物业管
理；室内装潢；机械设备安
装及维修；销售建筑装潢材
上海欣沁置业有限 料、金属材料、木材、五金
58,800.00 179,746.70 58,725.59 -24.25
公司 交电、电工器材、化工产品
及原料（除危险、监控、易
制毒化学品，民用爆炸物
品）、汽车配件、日用百货。
在批租地块内进行房地产
开发经营、出租和出售；物
上海鸿泰房地产有
业管理；咨询服务及相应的 60,391.77 165,235.88 60,208.91 -45.38
限公司
配套商业服务的场地和设
施。
房地产开发、经营、咨询；
上海新佘山置业有
投资管理；建材销售；园林 5,000.00 126,641.50 4,884.35 -69.33
限公司
绿化；物业管理。
嘉兴科技京城高新 嘉兴科技京城高新技术产 20,000.00 21,835.34 21,313.85 -79.00
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
技术产业区开发有 业区的投资开发建设、物业
限公司 管理（凭资质证经营）；高
新技术产业咨询服务;房地
产开发经营（凭有效资质证
书经营）。
华闻期货经纪有限 商品期货经纪；金融期货经
10,000.00 47,776.94 15,898.71 -82.80
公司 纪。
物业管理；资产管理；实业
投资；在投资、财务、商务、
企业管理、微电子、计算机
软硬件及外围设备、高科技
产业领域内的“四技”服务；
国内贸易（不含国家专营、
上海科技京城管理
专控、专卖商品）；停车库 1,350.00 24,953.37 9,965.65 -211.62
发展有限公司
经营、管理；企业形象策划；
代办车船票；订房服务；会
务服务；展览展示；办公设
备保养及维修；广告设计、
制作、发布；代理国内各类
广告。
房地产经营开发及内部配
上海恒立房地产有
套服务设施（提供服务设施 USD2,353.00 20,338.93 11,453.06 -472.57
限公司
和场地）
资金信托；动产、不动产信
托；有价证券信托；其他财
产或财产权信托；作为投资
中泰信托投资有限 基金或者基金管理公司的
51,660.00 398,731.43 257,459.72 40,398.64
责任公司 发起人从事投资基金业务；
经营企业资产的重组、购并
及项目融资、公司理财、财
务顾问等业务。
江西瑞奇期货经纪 商品期货经纪、金融期货经
5,600.00 73,364.73 9,471.41 879.64
有限公司 纪。
4、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
（一）行业竞争格局和发展趋势
随着国内经济增长减速和地产调控逐渐深入，房价和地价的波动幅度逐渐收窄，行业开
始进入相对平稳阶段。行业竞争格局以及过去十年中地产行业传统的盈利模式已经发生改
变，取而代之的是行业的分化与整合以及低增长周期与平均利润时代的到来。2012 年，政
策的微调、长期调控下积压的刚需释放以及房企以价换量的策略使得行业得以休养生息，但
呈现两极分化状态，地产龙头凭借合理的区域布控、准确的产品定位、优秀的成本管控以及
强大的品牌效益率先突围，而区域中小型地产商伴随着销售业绩平淡和融资渠道收紧、成本
上升，土地储备能力也相应减弱，市场竞争压力更为凸显。在行业大规模兼并与集中的趋势
下，唯有在分化格局中主动、快速变革才意味着把握机遇。
2013 年，政策仍然将维持在打压投资投机性需求、扩大普通住宅供给、支持合理需求
的轨道上运行，行业将趋向平稳，区域的分化、成长性的差异将持续加大，房地产行业将逐
步走向龙头化、集约化。
（二） 公司发展战略
公司将充分发挥自身的行业经验和品牌效应,不断做实房地产主业，做强金融投资。着
力提高品牌经营的水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步形成房地产与金融投资
并重的发展目标。
一、精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济情势、行业态势和市场走势变
化的基础上，科学厘定土地储备，加大加快项目开发，不断提升盈利能力和效率；
二、进一步突破上海本地业务局限，充分鉴察异地差异市场机遇，加大全国业务布局，
特别是全力培育和建设在长三角地区和国内一、二线城市有品牌影响力和持续盈利潜力的
项目；
三、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台
和优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务的嫁接
产品，将房地产金融服务做实做优。
（三） 经营计划
2013 年度公司将紧紧围绕公司发展战略与自身发展计划，百尺竿头更进一步地以实际
行动与业绩，突出强调以企业盈利为本，确保公司始终注重股东利益长期最大化的战略取向。
一、2013 年度财务预算指标
全年预算营业总收入约 177,605 万元，其中房产销售收入约 159,834 万元，全年预算利
润总额约 25,495 万元，净利润约 20,072 万元。
二、2013 年度经营计划与重点工作
一）房产开发精益求精
2013 年度，公司房产开发在建项目逐次展开，公司各相关部门、子公司须严格遵照时
间节点任务要求，充分发挥主观能动，保质保量精益求精，向管理要效益，凭质量树品牌，
具体要求如下：
1、青浦华新 2 号地块配套商品房项目
截至 2012 年 10 月底，项目开发建设已按既定工作计划接近收尾。2013 年度，项目公
司应严格按照市委、市府工期要求与合同、现场实际进展，有序展开交付手续办理、销
售、保修金、维修金缴纳、房屋初始登记等工作。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
2、青浦徐泾北（华新拓展）B 块项目
2013 年度，项目公司将按时完成工程后续粉刷装饰工程、内外配套工程、室外总体
道路、绿化工程等工作，确保年底竣工验收备案，并且在此过程中，积极对接房管部门，
尽早介入经适房供应申报、销售工作，以及积极跟踪部分住宅房源转换工作，完成转换
房源搭桥、合同签订、补缴地价等手续。
3、北外滩“浦江国际金融广场”项目
截至 2012 年 10 月底，项目建设基本完成机电设备安装、精装修施工单位进场、辅
楼幕墙安装等工作。2013 年度，项目公司须继续抓好预算控制、设计优化、工程施工、招
投标管理、营销策划、文明创建等各项工作，确保工程进度严格按照节点要求按时完成，
与此同时，项目公司还应全面启动市场推广，尽快推进商业辅楼招租工作，确保年底前交
付小租户入场装修。
4、嘉兴“科技京城”项目
截至 2012 年 10 月底，项目一期工程（A 块）总包土建、安装，以及消防、弱电指定专
业分包施工作业基本完成。2013 年度，项目公司重点工作时间节点要求为：一期工程（A
块）竣工备案验收工作 8 月中旬前完成，10 月底前办结大产证申请；一期工程（B 块）1 月
初开工打桩，4 月下旬完成打桩工作，11 月底前完成 2#-24#楼（多层建筑）主体结构施工
和中间验收，年底前基本完成 25#楼（高层建筑）主体结构施工；二期工程 6 月上旬开工打
桩，8 月底前完成打桩工作，年底前完成±0.00 以下地下室结构施工。
5、松江“新佘山”项目
截至 2012 年 10 月底，项目已完成各项前期准备开始动工。2013 年度，项目公司须在
保证工程品质前提下，严格控制成本、继续优化方案，力争年内办妥销售许可。
三）房产销售开拓创新
2013 年度，房产销售相关部门、子公司须进一步加强资源整合，开拓创新，多渠道全
方位拓展市场，其中上海科技京城裙房几个楼面销售金额约 3.3 亿元；嘉兴“海派秀城”项
目根据情况变化适时调整完善销售策略，及时办结房屋销售所需审批手续。
四）房产经营迎难而上
1、科技京城
2013 年度，科技京城管理公司需继续贯彻“立足自我、专业服务、风险外包、平稳发
展”等市场策略，进一步明确“服务为主、管理为辅”的物业管理服务理念，完善各项制度
建设与基础工作，努力提高面向租户、业主的服务能力。与此同时，经营团队还应加大对外
协作力度，准确了解行业信息与产业政策，强化对外品牌招商广告宣传，采取“走出去、请
进来”等多种方式开拓市场，并且結合大楼产业结构调整，优先选择“朝阳型”企业入驻，
逐步优化租户结构，加速形成科技产业公司集聚模式。
立足上述工作，2013 年度科技京城须确保租率达到 85%，力争达到 90%以上；确保租金
收缴率达到 95%，力争达到 98%。
2、赛格市场
2013 年度，赛格市场应继续以“先导市场、引导消费”为经营理念，打造“以服务为
核心，以管理为核心”的双核心经营方针，在创建三个联盟（采购联盟、销售联盟、创业联
盟）、发展二个中心（产品推介中心、导购服务中心）、办好一个推介会（商户与产品）的总
体主线下开展各项工作，这其中，尤其应抓好稳定现有商户、强化内部管理、提升整体形象，
以及做好搬迁市场准备工作，在稳定现有市场局面前提下，有步骤、有次序、有重点地逐步
转移。
3、弘浦商业
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
2013 年度，项目经营团队应继续落实客户回访制度，力求从中归纳问题、发现缺陷，
从而更好服务商户、留住商户。与此同时，经营团队还应针对业态调整带来的变化，加大推
广力度，扩大消费人群，通过导入优质商户提高业绩稳定性与成长性。合并汇总，弘浦商业
2013 年经营指标应实现：租金收入 4,400 万元，其他业务收入 212 万元，利润总额 800 万
元。
4、浦江国际金融广场
2013 年度，浦江国际金融广场招商团队须按市场推广预案完成人员组织架构搭建，强
化项目地标形象，确立市场一线地位，争取年内交付使用，达到一定出租签约率。
五）期货业务固本强基
2013 年度，华闻期货应继续抓住监管环境持续宽松的发展机遇，根据公司战略目标，
建立健全运作管理体系与激励机制，进一步汇聚行业一流人才，持续提升研发、风控、信息
技术、投资管理等方面核心竞争力，确保实现保证金规模在 2012 年末基础上增加 2-3 个亿，
手续费收入在 2012 年基础上增长 50%，期末客户权益 7.7 亿元，日均客户权益 5.6 亿元，
主营业务利润 500 万元，净资产收益率 7%。
六）项目收储稳中求进
2013 年度，相关业务团队应根据公司发展战略部署，及时把握市场动态，努力寻找有助
于“短平快”地提高公司经营利润的优质项目，争取在以住宅投资开发为主的前提下，做好
产品结构优化调整，加强对城市综合体类产品投资力度，争取在二、三线城市取得 1-2 个城
市综合体开发项目，确保公司效益长期稳定持续增长。
（四） 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司将根据各个项目的开发计划与投资需要，通过多种渠道筹集资金满足公司需求；同
时公司将优化资金使用方案、严格控制费用支出，力争加快资金的周转，支持公司健康地、
可持续地发展。
（五） 可能面对的风险
1. 市场风险
房地产调控的几年间，国家政策出台的数量之多和频度之大使得房地产市场成为了政策
之市，限购政策是所有房地产企业无法回避的问题，一定程度上对市场需求形成抑制，影响
着购房者的心态、开发商经营策略以及投资者对地产的价值判断。
2、经营风险
房地产项目开发周期长，变化多，投资大，面对日益激烈的市场竞争，改善经营模式，
提高开发效率，降低开发成本，加快周转已成为必然趋势。公司将积极引入战略合作伙伴，
实施有进有退策略，通过方案设计、施工、销售各个环节进程以缩短开发周期，从而节约财
务成本，通过提升项目品质和附加值来挖掘价格提升空间。
3、财务风险
房地产作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着企业的生命，资金成本的高
低直接影响着企业的盈利能力。公司在继续借助良好的资信获取金融机构信贷融资基础上，
重点做好融资创新，利用各种金融产品降低融资成本，最大限度提高资金使用效率，降低财
务成本。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明
情况、原因及其影响。
1、 会计政策变更
本报告期公司主要会计政策未发生变更。
2、 会计估计变更
（1） 公司对会计估计变更适用时点的确定原则：
根据税法相关规定和公司目前相关资产的使用及维修情况，公司于 2012 年 1 月 1 日起对运
输设备折旧年限的会计估计做相应变更。
（2） 本期主要会计估计变更
会计估计变更的 审批程序 受影响的报表项 开始适用时点 影响金额
内容和原因 目名称
开发成本 613,057.81
固定资产 -2,889,816.08
为了更加公允、 应交税费 -569,189.57
恰当地反映运输 管理费用 2,276,758.27
设备的使用状 企业所得税 -569,189.57
况，公司调整运 董事会审核通过 净利润 2012 年 1 月 1 日 -1,707,568.70
输设备的折旧年 归属母公司净利 -1,660,082.19
限，由 8 年调整 润
为 5 年。 所有者权益 -1,707,568.70
归属于母公司所 -1,660,082.19
有者权益
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