上海黄浦房地产股份有限公司一九九五年年度报告摘要
重要提示
本公司董事会确信本报告所载资料不存在任何重大遗漏、虚假陈述
或者严重误导，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。本年度报告摘要摘自年度报告原件，投资者欲了解详细内容应阅读
年度报告原件。
上海黄浦房地产股份有限公司董事会
一、公司简况
１、公司法定名称:上海黄浦房地产股份有限公司
英文名称:SHANGHAI HUANG-PU REAL ESTATE COMPANY LTD.
英文缩写:HPRE
２、公司法定地址:上海延安东路110号七楼
邮政编码:200002
３、公司法定代表:于在志 董事长
４、公司咨询服务机构:公司办公室
５、公司负责信息披露人员:李薇洁女士 董事会秘书
联系电话:021—63238888 传真:021—63237777
二、主要财务数据与财务指标
单位:万元
指标项目 本年度 上年度 比上年增减%
主营业务收入 49,053.8 38,026.3 28.99
净 利 润 10,263.2 8,548.1 20.06
总 资 产 129,131.9 11,6153.6 11.17
股东权益 67,208.1 46,264.7 45.26
每股收益 0.40 0.50 -20
每股净资产 2.67 2.72 -1.83
净资产收益率 15.27 18.47 -17.32
股东权益比率 52.04 39.83 30.65
注：１、一九九五年数据为公司合并报表内容。
２、报表中上年数的股东权益及相关指标均按95年度报表要求口
径进行了调整。
三、公司业务回顾
１、一年来经营情况
1995年在国家宏观调控的环境中，房地产业面临严峻形势，需求不
足，市场低迷，成本上升。为减少市场风险，稳定经营效益，促进企业
持续发展，公司坚持“审时度势，平衡发展，适量投入，稳步推进”的
方针，做到项目开发谨慎决策，建设进度平衡发展，房产开发量和当年
竣工量保持合理的增长幅度，并不失时机地及时调整产品结构，适当压
缩市场呆滞的房产品类，扩大并加快市场适销的中低档房产建设，以适
应市场走势和市场需求。同时充分发挥地理优势和营销优势，积极开拓
销售渠道，健全销售网络，灵活促销手段，大力推出适销房产。开发量
达25万平方米的浦东由由小区住宅，通过公司投资开辟公交线路等服务
手段，并且由于地段相对较好，设计合理，价格适中，被市场看好，浦
西市中心区的商办楼，也因地段因素，品位适中，销售不衰。公司主营
业务收入保持持续增长的势头。
２、主要经济指标实现情况
公司董事会年初提出经营目标预测：主营业务收入为50,000万元，
利润总额为14,000万元，净利润为12,000万元。实际实现分别为49,053.8
万元，12,041.1万元和10,263.2万元，各占预测数的98%，86%和85.52%，
略低于预测目标。在市场疲软，成本上升的情况下，公司谨慎决策，科学
运营，保持了较好的增长势头，仍取得了较好的业绩，主营业务收入比
94年增长28.99%，利润总额比94年增长19.73%，净利润比94年增长20.06%，
达到了创记录的超亿元。
３、前次募集资金的使用情况说明
1995年2月22日公司一届八次董事会和1995年3月30日一届五次股东
大会，审议通过了《公司1995年度增资配股方案》，经上海市证券管理
办公室沪证办 (1995)039号文批复和中国证券监督管理委员会证监发审
字 (1995)36号文复审批准，向老股东以10配3的比例实施增资配股，配
股价4.50元，共配售股份2,989.3417万股，募集资金13,109.81万元，
于1995年11月2日配股资金全部到位，1995年11月3日验资工作结束。
筹集资金的使用情况列表如下:
投资项目名称： 年内投入资金(万元)
凌家弄 3489.00
#61基地 9620.80
合 计 13109.80
上述募集资金的运用均按计划进行，实际投资金额均控制在募集资
金预算金额之内，虽投资房产开发的个别开发基地和房产品类根据市场
需求有所调整，但全部募集资金均投于房产开发项目，项目建设均达到
计划进度要求，预计将获得较好项目效益。
四、股本变化及股本结构情况
１、股本变化及股本结构情况
(1) 股本结构情况
变动前 占总本% 送增加 配增加 变动后 占总本%
一,尚未流通
(1)国家 67138005 39.42 20141402 2860000 90139407 35.87
(2)发起人 17519040 10.29 5255712 22774752 9.06
(3)法人 61861395 36.32 18558427 3241493 83661315 33.29
(4)转配 16654313 16654313 6.63
尚未流通合计 146518440 43955541 22755806 213229787
二,已流通份
(1)境内上市流通23791875 13.97 7137611 7137611 38067097 15.15
已流通份合计 23791875 7137611 7137611 38067097
三,份总额 170310315 100.00 51093152 29893417 251296884 100.00
(2) 股本变动情况及原因
94年度末股本总计为170310315股,95年3月30日经一届五次股东大会审议通过的
94年度利润分配方案和95年度的配股方案:
每十股送红股三股,配股三股,流通股转配七股,转送配后的股本增加了80986569股
其中,国家股送股20141402股,配股2860000股
法人股送股23814139股,配股3241493股
流通股送股7137611股,配股7137611股,转配16654313股
(3) 主要股东持股情况(前十名股东持股)
名 称 年末持股数 占总股本%
1 国家股 9013.94万股 35.87
2 众鑫公司 1654.79万股 6.58
3 上海新黄浦集团公司 995.48万股 3.96
4 上海东亚建筑装饰实业总公司 761.57万股 3.03
5 上海万国证券公司 616.20万股 2.45
6 广州美盈鞋业有限公司 528.00万股 2.10
7 上海市城市投资开发总公司 321.75万股 1.28
8 恒立房地产有限公司 170.14万股 0.68
9 永华房产公司 144.00万股 0.57
10 上海南洋国际实业股份有限公司 117.00万股 0.47
(4) 股东数量
至95年度末,股东总人数36404户,其中国家股1户,发起人股3户,法人股573户,个人股东35827
户
２、公司董事、监事及高级管理人员持股情况
姓名 职务 年末持股数 变化原因
于在志 董事长兼总经理: 2070股 十送三股配三股转配七股
胡耕华 副董事长兼副总经理: 2070股 十送三股配三股转配七股
徐伟敏 董事兼副总经理: 2070股 十送三股配三股转配七股
宋海忠 董事兼副总经理: 2070股 十送三股配三股转配七股
宋亦飞 董事: 2070股 十送三股配三股转配七股
孙跃凯 董事: 2070股 十送三股配三股转配七股
严晟伟 董事: 2070股 十送三股配三股转配七股
孟雷 监事长: 0股 新改选
李孝康 监事: 1380股 十送三股配三股转配七股
陈锡鑫 监事: 1380股 十送三股配三股转配七股
贝光中 监事: 1380股 十送三股配三股转配七股
金长清 监事: 1380股 十送三股配三股转配七股
五、重要事项
１、1995年3月30日，在上海海仑宾馆召开1994年度股东大会，出
席会议的股东111人，代表股份11,798.3万股，占总股本17,031万股的
69.28%。会议审议通过了(1)总经理工作报告；(2)监事会工作报告；(3)公
司1994年财务决算和1995年财务预算；(4)审议通过了1994年度利润分配
方案；(5)审议通过了1995年度增资配股方案以及有关修改章程报告等。
本次股东大会由黄浦区公证处见证，并于1995年3月31日在《上海证券
报》公告。
２、根据股东大会决议，公司实施了1994年度分配方案。1994年公
司实现税后利润8,551.3万元（根据95年并表要求调整期初表数8541.8
万元)提取10%法定公积金855.13万元，提取10%公益金855.12万元，可
供股东分配利润6,837.9万元，决定对全体股东每10股送红股3股，再派
发现金1元。股权登记日为 1995年9月15日，除权日及红股上市日为1995
年9月18日。该事项已于 1995年9月8日在《上海证券报》公告。
３、经1994年度股东大会选举，因原监事长高明奎先生退休辞去监
事职务，孟雷女士当选公司监事会监事长。
４、根据1994年度股东大会决议，按照《公司法》要求，对公司章
程若干条款作了补充和修改。
５、经1994年度股东大会审议通过，报经上海证管办和中国证监会
核准，公司按10：3的比例向老股东实施增资配股，于 1995年9月8日在
《上海证券报》公布《配股说明书》。配股工作于1995年11月3日结束，
并于1995年11月7日在《上海证券报》发布公司股份变动公告。
６、公司法人营业执照于1995年12月14日作了变更登记，注册资金
由17,031万元变更为25,129万元。
７、报告期内未发生重大诉讼及仲裁事项。
８、董事会提出1995年度分配预案为:每10股送红股2股再派发现金
红利1元。分红预案将提请公司1995年度股东大会审议通过。
六、子公司及关联企业
1. 合并报表的全资子公司:
公司名称 注册资金(万元) 投资比率 经营范围
1.上海东方物业公司 2350 100％ 物业管理 社区服务
2.上海美华建筑装饰公司 1000 100％ 建筑装饰装潢
3.上海兴华实业发展总公司 500 100％ 五金工具
4.上海黄浦房地产物资经营公司 500 100％ 建筑材料
5.海南黄浦房地产股份有限公司 2000 100％ 房地产开发 建筑材料
6.上海金厦广告公司 300 100％ 广告设计制作
2. 主要关联企业
公司名称 投资金额 占投资单位权益比例
1.豪华建筑装璜有限公司 694416.00 40%
2.海南好运道物业股份有限公司3386948.44 30%
3.恒立房地产有限公司 62859254.00 49%
4.高立贸易发展有限公司 2340966.11 60% 尚未正式开业
5.展新装饰工程有限公司 631987.50 30%
6.环球建筑工程公司 5500000.00 100% 尚未正式开业
7.上海客申广告公司 1271215.80 51% 尚未正式开业
8.其他关联企业8家，投资金额为23,092,921.82元，投资比率为1％─15％。
七、财务报告
１、本财务审计报告是由立信会计师事务所出具的无保留意见审计报告
信会师报字(96)第0462号
２、财务报表
(1) 资产负债表(见附件一)
(2) 利润分配表(见附件二)
(3) 财务状况变动表(见附件三)
３、财务报表编制说明
（一）、公司采用的主要会计政策
１、公司执行的会计制度：自1992年8月起执行《股份制试点企业会
计制度》和股份制试点企业的有关财务制度。
２、会计期间：采用历年制，自公历1月1日至12月31日为一会计年度。
３、合并报表的编制方法：公司所属企业在财务上实行独立核算，独
立编制会计报表，年终决算时由公司在个别报表的基础上编制合并会计报表。
４、记帐原则和计价基础：采用借贷记帐法，按权责发生制，以实际
成本计价。
５、坏帐准备：按应收帐款年末金额的5‰提取。
６、存贷计价方法：房地产开发成本采用实际成本核算，原材料按实
际成本先进先出法，低值易耗品五五摊销。
７、长期投资：(1)、股票投资采用成本法。
(2)、联营投资股权比例在50%(不含50%)以上按权益法
核算，股权比例在50%以下按成本法核算。
８、固定资产及其折旧：固定资产按实际成本计价，折旧采用直线法
按分类折旧率计算。
９、递延资产及其摊销：开办费按5年期限进行摊销，其他递延资产按
其受益年限进行摊销。
10、税项：
(1)、营业税及其税率：自建房5%，商品房按差额10%，服务性收入5%。
(2)、增值税及其税率：适用17%税率。
(3)、所得税及其税率：适用15%税率。海南黄浦房地产股份有限公
司95年度享受海口市税务局给予的免税优惠政策。
(4)、按流转税税额的7%征收城市建设维护费。
11、利润分配: 根据董事会九六年四月十五日第一届十二次会议通过的
1995年度利润分配预分方案,按本年度净利润的10%提取
法定公积金,10%提取法定公益金,5%提取任意公积金.按
10送2送红股,按每10股派发1元红利.
（二）、会计报表有关项目注释:
单位:人民币元
１、短期投资:
短期投资年初数7,030,000元，年末数为零，年末比年初数减少了7,030, 000
元，系短期投资到期收回。
２、应收帐款1995年期末余额为49,518,496.01
(1)帐龄分析：
1年以内 42,781,825.81
1—2年 1,833,077.61
2—3年 4,903,592.59
(2)根据应收帐款期末余额的5‰提取坏帐准备247,592.47元
３、预收货款1995年期未余额135,125,321.63
帐龄分析：
1年以内 7,926,561.72
1—2年 127,138,759.91
2—3年 60,000.00
４、其他应收款1995年期末余额为 40,117,026.51
帐龄分析
1年以内 11,423,260.89
1—2年 27,908,294.26
2—3年 429,464.60
3年以上 356,006.76
５、存货1995年期末余额为910,062,017.01
其中:原材料 9,478,860.87
产成品 40,899,673.79
开发成本及在产品 859,683,482.35
６、长期投资1995年期末余额为106,211,216.09
(1)、股票投资
被投资公司名称 股数 投资金额 每股期末市价
新锦江 360,000 1,560,500 11.55
南 洋 825,000 4,185,000 8.80
国 嘉 121,000 325,000 6.99
市百一店 24,960 62,500 8.39
食品一店 13,824 48,000 9.10
小 计 — 6,181,000
(2)、债券投资
债券种类 到期日 面 值 年利率 投资金额 应计利息
住房债券 97.12 172,184 3.6‰ 172,184 619.86
98.3 2,340 3.6‰ 2,340 230.56
煤气债券 99.3 1,000 3.6% 1,000 66
99.2 1,000 3.6% 1,000 66
电力债券 — 5,000 — 5,000 未予计提
国库券 — 70,000 — 70,000 未予计提
小 计 — — — 251,524 982.42
(3)、联营投资99,777,709.67元
７、固定资产及折旧
Ａ、固定资产原值
期初价值 本年增加 本年减少 期末价值
5,753,255.21 5,607,418.65 777,426.43 10,583,247.43
Ｂ、累计折旧
期初价值 本年增加 本年提取 本年减少 期末价值
986,332.28 112,736.22 795,734.64 167,547.30 1,727,255.84
８、在建工程
工程名称 实际支用数
海南办公房 — 2,740,000
办公室装修 — 1,089,260
真北路仓库 — 30,000
小 计 3,859,260
９、递延资产
项 目 原 值 已摊销额 期末余额 剩余摊销年限
开办费 1,554,270.15 815,365.71 738,904.44 2年—3年
其他递延支出 2,681,270.88 1,072,508.35 1,608,762.53 3年
小 计 4,235,541.03 1,887,874.06 2,347,666.97 —
１０、资本公积1995年期末余额为 355,881,870.76
期初数 本期增加 变动原因
254,677,066.25 101,204,804.51 送配股
１１、盈余公积1995年期末余额为64,024,951.62
其中:公益金 29,157,897.81
系根据董事会预分方案提取的10%法定公积金,10%法定公益金,5%任意公积金.
１２、末公配利润1995年期末余额为878,169.28
期初数 本期增加 本年减少数 期末数
255,208.50 102,632,233.47 102,009,272.69 878,169.28
1995年净利润 102,632,233.47
加:年初末分配利润 255,208.50
可分配利润 102,887,441.97
减:提取盈余公积金 26,620,207.49
应付股利 75,389,065.20
期末数: 878,169.28
１３、投资收益 3,206,981.12
其中: 股票投资收益 1,204,665.91
（系从二级市场购入股票收益，年未已全部结清）
债券投资收益 57,534.42
（主要系国债回购收益所得）
非控股公司分配来利润 1,944,780.79
（系经营投资取得收益）
（三）、合并报表数据增减30％的变动分析
１、货币资金
货币资金年初数69,493,605.70元，年末数31,256,351.91元， 年末比年初数
减少38,237,253.79元，主要投入基地的开发。
２、短期投资
短期投资年初数7,030,000元，年末数为零，年末比年初数减少了7,030, 000
元，系短期投资到期收回。
３、应收帐款
应收帐款净额年初数71,429,731.99元，年末数49,270,903.54元，年末比年初
减少22,158,828.45元，主要是加速资金周转，及时回笼资金。
４、待摊费用
待摊费用年初数1,852,260.14元，年末数1,213,416.99元，年末比年初减少
638,843.15元，主要是期初存货增值税进项税转出。
５、存货
存货年初数637,397,852.48元，年末数910,062,017.01元，年末比年初增加了
272,664,164.53元，主要是基地开发增加额。
６、其它流动资产
其它流动资产年初数为零，年末数3,000,000元，年末数比年初数增加
3,000,000元，主要是增加委托贷款数。
７、长期投资
长期投资年初数177,501,001.90元，年末数106,211,216.09元，年末比年初
减少71,289,785.81元，主要是年度内收回部分长期投资。
８、固定资产
固定资产年初数5,753,255.21元，年末数10,583,247.43元，年末比年初增加
4,829,992.22元，主要是办公房屋增加了4,728,401.50元。
９、递延资产
递延资产年初数3,239,595.75元，年末数2,347,666.97元，年末比年初减
少了891,928.78元，主要是开办费的摊销。
10、预收货款
预收货款年初数329,028,648.26元，年末数232,716,527.12元，年末比年初减
少96,312,121.14元，
其中：预收动迁收入结转营业收入122,000,000余元，实现销售收入
200,000,000余元。
11、应付股利
应付股利年初数68,124,183.50元，经1994年度利润分配后余1,186,432.90元
红利尚未支付；又1995年度预分配利润转入的送红利25,129,688.40元，送红
股50,259,376.80元，共计76,575,498.10元。
12、未交税金
未交税金年初数8,059,076.10元，年末数26,926,557.67元， 年末比年初增加
18,867,481.57元，主要是尚未交纳的所得税。
13、其它未交款
其它未交款年初数22,181.92元，年末数416,580.81元，年末比年初增加
394,398.89元，主要是根据未交营业税、城建税等应计交的附加费、堤防费、 义务
兵优待金。
14、其它应付款
其它应付款年初数60,013,889.98元，年末数37,530,019.38元，年末比年初减
少22,483,870.60元，主要是应付款项结清所致。
15、股本
股本年初数170,310,315元，年末数251,296,884元，年末比年初增加80,986,569
元，其中1994年度利润分配送红股增加51,093,152元，配股转入29,893,417元。
16、资本公积
资本公积年初数254,677,066.25元，年末数355,881,870.76元，年末比年初增
加101,204,804.51元，是配股溢价净收入。
17、盈余公积
盈余公积年初数37,404,744.13元，年末数64,024,951.62元，年末比年初增加
26,620,207.49元，系根据董事会1995年度利润预分方案计提10％法定公积金、
10％ 法定公益金、5％任意公积金，分别为20,526,446.70元、962,149.12元、
5,131,611.67元。
18、未分配利润
未分配利润年初数255,208.50元，年末数878,169.28元，年末比年初增加
622,960.78元。根据董事会1995年度利润分配方案按税后利润的10％提取法定
公积金10,648,083.00元，10％法定公益金10,648,083.00元，5％任意公积金
5,324,041.49元，并且按每10股送2股、每10股派发1.00元红利转入应付股利。
期未余额878,169.28元。
（四）、其他事项揭示
企业委托银行贷款给上海大中华电子商场3,000,000.00元，担保单位上海电子商厦，
截止报表公布时已经法院调解本息归还。
八、其他事项
公司法律顾问:名称:傅玄杰律师事务所
办公地址:上海淮海中路1202号商务楼
会计师事务所:名称:立信会计事务所
办公地址:上海高安路18弄20号
上海黄浦房地产股份有限公司
一九九六年四月十六日
