上海新黄浦置业股份有限公司1996年年度报告摘要
一、公司简况
1、公司法定名称：上海新黄浦置业股份有限公司
英文名称：SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.
英文缩写：NHPRE
2、公司法定地址：上海延安东路110号七楼
3、公司法定代表：吴明烈
4、公司咨询服务机构：公司办公室
5、公司负责信息披露人员：李薇洁
联系电话：021-63238888
传真：021-63237777
6、股票简称：新黄浦
证券代码：600638
二、主要财务数据与财务指标
单位：万元
指标项目 本年度 上年度 比上年增减％
1、主营业务收入 51046.66 49053.84 4.06
2、净利润 12080.13 10263.22 17.70
3、总资产 137311.96 132166.18 3.98
4、股东权益 84314.25 72234.12 16.72
5、每股收益 0.40 0.40 ┅
6、每股净资产 2.79 2.87 -2.78
7、净资产收益率 14.33 14.20 0.91
8、股东权益比率 61.40 54.65 12.35
说明：
指标项目中已对下列有关财务数据按96年度的指标计算口径相应进行了调整 。
三、公司业务回顾
1、一年来经营情况
1996年度上海房地产行业由于继续受到宏观调控的影响，整个市场处于消化吸
收期，有效需求不足，市场竞争激烈，房地产企业的经营业绩呈现两极分化的趋势。
面对严峻形势，公司决策层审时度势，充分发挥上海外滩中央商务区的地理优势，
充分依托新黄浦集团雄厚经济实力和产业优势，着力调整产业结构，集中财力物力
加快公司投资的高品位优质楼盘南京东路61号新黄浦金融大厦和北京东路71号地块
外滩京城二个重点基础上竣工，吸引了我国内外资银行和一批跨国公司落户，并与
工商管理部门洽淡成功在外滩京城开设全国有影响的上海五金物资市场将提前开张，
使公司的重大投资项目进入收获期。同时，公司针对市场需求，开发大量中低档住
宅，在浦东陆家嘴金融贸易区内开发的凌家弄中区，陈家宅小区和由由小区陆续竣
工，不但受到市场青睐，销售状况良好，而且在公司先后承接的重大市政工程面目
延安东路高架动迁和地铁2号线工程河南路地铁站项目中， 全部转化为动迁用房。
另一方面，为保持公司经营业绩的稳定性和成长性，对升值力巨大的优质楼盘留作
为公司自有产业开展出租经营，可在日后获取可观的固定租金收入，使公司进入良
性循环。由此，在房地产不景气形势下，公司96年度不但取得了较好的经营业绩。
且为97年度公司的持续快速发展和经营业绩的较大幅度提升打下了扎实的基础，在
坚持以房地产为主的同时，公司正向多元化经营渗透，拓展装潢建材销售业、商贸
业等领域，并开展资产经营，取得新的经营，取得新的经济增长点，经营规模开始
走上新台阶。
2、主要经济指标实现情况
公司董事会年初提出的主要经济指标预测为：主营业务收入55000万元， 利润
总额14000万元，净利润12000万元。实际完成主营业务收入51046.66万元，占计划
的92.81％，比上年49053.84万元增长4.06％，但经济效益有较大提高， 实现利润
总额14166.18万元，占计划的101.18％，比上年增长17.64％；实现净利润 12080
.13万元，占计划的100.66％，比上年增长17.70％；多项主要经济指标继续保持增
长势头。
3、前次募集资金的使用情况说明
1995年3月30日股东大会审议通过《公司1995年度增资配股方案》， 上海市证
券管理办公室批复，并经中国证监会复审批准，以10股配3股的比例实施增资配股，
于1995年11月2日完成配股事宜，共配售股份2.989.3417，募集资金13109.81万元，
1995年11月3日验资工作结束。
这次所募集的资金全部按投资计划项目分别投入凌家弄危房改造3489万元和南
京东路61号“新黄浦金融大厦”9620万元，项目建设均达计划进度要求。地处南京
路近外滩的智能化现代建筑“新黄浦金融大厦”已经招商，将获得预期的良好效益。
四、股本变化及股本结构情况
1、股本结构及变动情况
截至1996年末，公司股本结构如下：(单位：股，面值1元)
期初数 本次送股数 期末数 占总股本
⑴尚未流通股
国家拥有股份 90139407 18027881 108167288 35.87％
发起人股 22774752 4554950 27329702 9.06％
法人股 83661315 16732265 100393580 33.29％
转配股 16654313 3330860 19985173 6.63％
尚未流通股合计 213229787 42645956 255875743 84.85％
⑵已流通部份
境内上市流通 38067097 7613444 45680541 15.15％
已流通股份合计 38067097 7613444 45680541 15.15％
⑶股份总额 251296884 50259400 301556284 100％
2、股本变动情况及原因
1996年5月20日股东大会通过1995年度利润分配方案为：每10股送红股2股，派
发现金红利1元，送股后股本增加了5059400股。
主要股东持股情况(前十名股东)
名次 股东名称 年末持股数(股) 占总股本(％)
1、国家股(新黄浦集团) 108167288 35.87
2、众鑫实业有限现责任公司(新黄浦集团控股) 19857505 6.59
3、新黄浦集团公司 11945730 3.96
4、东亚建筑饰实业有限公司(新黄浦集团控股) 9138854 3.03
5、申银万国证券公司 8850400 2.93
6、广洲美盈鞋业公司 6336000 2.10
7、万泰公司 4675693 1.55
8、上海城市建设投资公司 3861000 1.28
9、华厦证券公司 3531982 1.17
10、上海恒立房地道股份公司 2369227 0.79
公司董事、监事与高级管理人员持股情况
姓名 职务 年初持股数 年末持股数 变动原因
吴明烈 董事长 0 0 新当选
于在志 副董事长兼总经理 2070 2484 十送二
胡耕华 副董事长兼副总经理 2070 2484 十送二
徐伟敏 董事兼副总经理 2070 2484 十送二
宋海忠 董事兼副总经理 2070 2484 十送二
宋亦飞 董事 2070 2484 十送二
金鉴中 董事 0 0 新当选
庞毓芳 董事 0 0 新当选
孟雷 监事长 0 0 新当选
李孝康 监事 1380 1656 十送二
谢保祺 监事 0 0 新当选
贝光中 监事 1380 1656 十送二
金长清 监事 1380 1656 十送二
柴国钢 监事 0 0 新当选
4、股东数量：至本年度末，公司股东总数为50897户，其中国国家股东1 户，
发起人股股东3户，法人股东577户，社会公众股东32083户，转配股东18233户。
五、重要事项
1、1996年5月20日，公司在上海海仑宾馆召开一届六次股东大会，出席会议的
股东217人，代表股份16848万股，占总股本25129.6884万股的67.03％。 会议审议
通过了《董事会1995年度工作报告》、《监事会1995年度工作报告》、《1995年度
财务决算和1996年度财务预算报告》、《1995年利润分配方案》、《修改公司章程
报告》并选举产生了公司第二届董事会和监事会。大会决议公告刊登于1996年5 月
21日《上海证券报》。
2、根据一届六次股东大会决议，公司实施了向全体股东以每10股送红股2股，
派发现金1元的分配方案。股权登记日为1996年6月27日，除权除息及红股上市交易
日为1996年6月28日。该事项已于1996年6月23日刊登于《上海证券报》。
3、公司二届三次董事会于1997年3月29日分别通过以下二项预案：
⑴原“上海黄浦房地产股份有限公司”更名为“上海新黄浦置业股份有限公司”
⑵增补吴明烈先生为公司董事会董事。
并经1997年3月29日临时股东大会(通讯表决)方式，审议通过了以上二项决议。
公司二届四次董事会一致选举吴明烈先生为公司董事长，一致选举于在志先生
为公司副董事长。
上述股东大会、董事会通过的决议均在中国证监会指定的信息披露报刊上进行
了公告。
4、报告期内未发生重大诉讼及仲裁事项。
六、子公司及关联企业
合并报表的全资子公司及所属企业：
公司名称 注册奖金(万元) 拥有权益 主营业务
上海东方物公司 2350 100％ 物业管理，社区服务
上海美华建筑装饰公司 1000 100％ 建筑装饰装潢
上海兴华实业发展总公司 500 100％ 五金工具
上海黄浦房地产物资经营公司 500 100％ 建筑材料
海南黄浦房地产股份有限公司 2000 100％ 房地产开发，建筑材料
上海金厦广告公司 300 100％ 广告设计制作
上海环球建筑工程公司 1500 100％ 建筑工程，土建
七、财务报告
一、审计意见
公司财务报告经上海产信会计师事务所注册会计师卢金涛，朱建弟审计，并出
具无保留意见的审计报告，信会师报字(97)第0752号。
二、财务报表
资产负债表
利润及利润分配表
财务状况变动表
三、财务报表附注：
㈠公司执行的会计制度：执行《股份制度点企业会计制度》及有关的补充规
定。
㈡会计期间：会计年度为公历年度(1月1日至12月31日)。
㈢合并报表的编制方法：按照《合并报表暂行规定》及有关文件，以母公司
和纳入合并范围的子公司的个别会计的个别会计报表以及其他资料为依据进行编制，
合并时，按规定将母公司与子公司及其相互的长期投资与所有者权益、债权与债务、
内部销售收入与费用成本等均已抵销。其余的资产、负债、成本逐项合并。对股份
公司1996年分配1995年利润的事项，合并报表和母公司报表均已按规定调整1996年
期初未分配利润。
㈣记帐原则和计价基础：按权责发生原则，采用历史成本法计价。
㈤坏帐准备：采用备抵法进行核算，按期末应收帐款余额5 ％提取坏帐准备
金。
㈥存货计价方法：采用实际成本计价，原材料领用时采用先进先出法，低值
易耗品领用采用五五摊销法。
㈦长期投资：
1、债券投资：以购入时的取得成本作为入帐金额，年末按票面利率计算应计
利息。
2、股权投资和联营投资：对拥有50％(含50％)以下股权的长期投资采用成本
法核算，对拥有超过50％股权的长期投资采用权益法核算并合并会计报表。
㈧固定资产及其折旧：
1、固定资产的标准及计价：将使用年限一年以上，单位价值在2000元以上，
并使用过程中保持原有物资形态的劳动资料作为固定资产进行核算，并按其取得时
的原始成本计价。
2、折旧方法、年限、折旧率：按行业财务制度规定的估计使用年限和5 ％的
估计残值率，用平均年限法分类计提折旧。
资产类别 估计使用年限 年折旧率％
房屋及建筑物－办公用房 40 2.375
－生产用房 30 3.167
设 备－生产设备 8 11.875
－运输设备 6 11.875
－办公设备 5 13.830
－电子设备 5 19.000
－其他设备 5 19.000
㈨递延资产及其摊销：
1、开办费：筹建期间发生的费用，从开始生产经营起按5年期限平均摊销。
2、其他递延支出：系房屋装修费等，按其受益年限平均摊销。
3、待摊销的经营期借款利息：系基地基础上贷款利息支出，按受益项目进行
分摊。
㈩税项：
1、主要税种和税率：
税 种 税 率 备 注
增值税 17％
营业税 5％
营业税 3％ 工程装璜
城市维护建设税 7％ 以上述流转税额为计税基数
企业所得税 15％
2、优惠税率及批文：
上海环球建筑工程公司根据南市区分局南税免(95)字第009 号减免通知书：至
1996年3月31日止减半征收企业所得税。
(十一)收入实现的确认：
1、商品房销售收入：以商品房在移交后， 将结算帐单提交买方并得到认可时
确认为销售收入的实现。
2、动迁收入：按动迁进度确认为收入。
3、工程收入：按工程形象进度， 以“工程价款结算帐单”经签证后确认为收
入的实现。
4、商品销售及材料销售收入：当产品发出， 收到货款或收取货款的凭据时，
将其确认为销售收入。
5、广告收入：按合同规定的期限确认为收入。
6、租赁收入：按合同、 协议约定的承租方付租日期应付的租金确认为收入的
实现。
四、会计报表有关项目注释：
㈠应收帐款：
1、帐龄分析及百分比：
帐龄 金额 所占比例％
一年以内 47,743,307,54 93.09
一至二年 2,119,538,62 4.13
二至三年 1,423,237,07 2.78
合 计 51,286,083,23 100.00
2、坏帐准备 256,430,41
㈡其他应收款：
帐龄分析及百分比：
帐 龄 金 额 所占比例％
一年以内 39,038,826,87 88.16
二至二年 2,186,503,24 4.94
二至三年 3.055,070,79 6.90
合 计 44,280,400,90 100.00
㈢存货
⑴新黄浦金融大厦(主要出租经营) 232,504,111.50
⑵浦东由由新村小区 42,603,525.31
⑶浦东陈家宅小区 127,110,731.89
⑷浦东凌家弄小区 33,372,031.01
⑸四川中路南川大楼 30,433,617.00
⑹外滩京城底层中央大厅(出租经营) 211,200,000.00
⑺其他项目 112,007,372.16
⑻周转房 4,127,544.07
⑼低值易耗品 4,360,423.03
⑽库存房源 135,521,534.43
⑾工程施工 18,579,136.44
⑿产成品 87,162.11
⒀库存商品 6,035,327.71
⒁加工商品 63,714.89
合 计 958,006,231.55
㈣长期投资： 104,007,232.49
1、股票投资
被投资公司名称 股数 占被投资公司股权的比例 投资金额 每股期末市价
新锦江 360,000 1.137％ 1,560,500.00 8.62
南洋实业 825,000 9.4053％ 4,185,000.00 6.57
国嘉实业 121,000 1.6905％ 325,000.00 5.80
第一百货 24,960 0.1049％ 62,500.00 11.00
第一食品 13,824 0.2208 ％ 48,000.00 9.50
小 计 ┅ ┅ 6,181,000.00 ┅
2、债券投资
债券种类 到期日 面值 年利率％ 投资金额 应计利息 备注
住房债券(91年) 1994年 63,970.00 3.6 63,970.00 6,908.76 已到期
尚未兑付
住房债券(92年) 1995年 30,980.00 3.6 30,980.00 3,345.84 已到期尚
未兑付
住房债券(93年) 1996年 1,890.00 3.6 1,890.00 204.12 已到期
尚未兑付
住房债券(95年) 1998年 1,560.00 3.6 1,560.00 112.32 ┅
住房债券(93年9月) 1998年9月 2,340.00 3.6 2,340.00 273.78 ┅
煤气债券(94年2月) 1999年2月 2,000.00 3.6 2,000.00 204.00 ┅
煤气债券(95年5月) 2000年6月 1,000.00 3.6 1,000.00 54.00 ┅
电力债券(91年) ┅ 5,000.00 ┅ 5,000.00 ┅ 无利率
未计提利息
重点企业债券(89年) ┅ 55,344.00 ┅ 55,344.00 无利率
未计提利息
特种国债(90年) ┅ 60,000.00 ┅ 60,000.00 无利率
未计提利息
小 计 ┅ 224,084.00 ┅ 224,084.00 11,102.82 ┅
3、联营投资
被投资公司名称 投资期限 占被投资单位 投资金额 备注
注册资本比例％
高立贸易发展有限公司 60 2,340,966.11 尚未正式开业
上海金迪广告公司 51 1,271,215.80 尚未正式开业
上海恒立房地产有限公司 49 62,859,254.00
上海豪华建筑装潢有限公司 40 694,416.00
海南好运道物业股份有限公司 30 3,386,948.44
上海展新装饰工程有限公司 30 631,987.50
上海远东楼宇清洗装饰公司 12 96,000.00
上海金信房地产有限公司 10 4,115,717,74
上海永华房地产开发有限公司 5 4,422,436.00
永华东汉物业公司 5 83,137.00
区经济发展总公司 1 200,000.00
区外经贸易公司 1 200,000.00
区运输公司 1 678,667.08
银都发展公司 1 3,277,000.00
市信托投资公司 0.067 13,333,300.00
小 计 ┅ 97,591,045.67
(五)固定资产及折旧：
1、固定资产原值
类 别 期初价值 本年增加 本年减少 期末价值
房屋及建筑物 5,328,730.79 2,678,422.51 ┅ 8,016,153.30
通用设备 2,630,358.36 265,592.60 ┅ 2,895,950.96
专用设备 521,487.41 34,922.98 ┅ 456,410.39
运输工具 2,086,621.27 4,080.00 103,753.58 1,986,947.69
其 他 876,831.10 259,196.00 ┅ 1,136,027.10
小 计 11,344,028.93 3,251,241.09 103,753.58 14,491,489.44
2、累计折旧
类 别 期初价值 本年增加 本年减少 期末价值
房屋及建筑物 116,858.34 147,282.57 ┅ 264,140.91
通用设备 900,523.35 624,593.81 ┅ 1,525,117.16
专用设备 102,050.14 33,947.23 ┅ 135,997.37
运输工具 569,111.50 275,842.38 68,545.96 767,407.92
其 他 165,536.72 169,023.52 ┅ 334,560.24
小 计 1,845,080.05 1,250,689.51 68,545.96 3,027,223.60
(六)在建工程
工程名称 预算数 实际支用用数 工程进度 批准文号 奖金来源
海南办公房 ┅ 2,740,000.00 ┅ ┅ 自寿资金
以一资金全部为自筹资金，无利息资本化问题。
(七)递延资产：
项 目 原 值 已摊销额 期末余额 剩余摊销年限
开办费 2,670,073.37 1,336,413.59 1,333,659.78 1-3年
其他递延支出 3,456,331.79 1,729,265.26 1,727,066.53 2-4年
待摊销的经营 28,115,705.52 1,339,216.48 26,776,489.04 按受益项目
期借款利息 进行分摊
小 计 34,242,110.68 4,404,895.33 29,837,215.35 ┅
(八)短期借款：(人民币) 301,124,200.00
其中：信用借款 198,300,200.00
低押借款 102,824,000.00
(九)应付帐款： 33,664,551.16
(十)预收货款： 110,162,605.78
(十一)未交税金： 23,147,659.16
其中： 增值税 -131,279.78
营业税 7,900,424.91
城建税 556,147.44
企业所得税 14,457,263.25
个人所得税 30,869.09
房产税 334,234.25
(十二)其他应付款： 48,005,929.80
(十三)股本： 301,556,284.00
(单位：万股)
送股前 本次送股 送股后 比例％
1、 尚未流通股
国家股 9,013.9407 1,802.7881 10,816.7288 35.87
发起法人股 2,277.4752 455.4950 2,732.9702 9.06
法人股 8,366.1315 1,673,2265 10,039,3580 33.29
转配股 1,665.4313 333.0860 1,998.5173 6.63
小 计 21,322.9787 4,264.5956 25,587.5743 84.85
2、 已流通股
社会公众股 3,806.7097 761.3444 4,568.0541 15.15
小 计 3,806.7097 761.3444 4,568.0541 15.15
3、股 本 25,129.6884 5,025.9400 30,155.6284 100.00
本次股本变动原因和依据：
1996年5 月 20 日上海黄浦房地产股份有限公司一届六次股东大会通过了公司
1995年度利润分配方案，每10股送红股2股(除权日1996年6月28日)。
1996年7月8日，上海市证券管理办公室以沪证办（1996）139 号发文《关于核
准上海黄浦房地产股份有限公司1995年度利润分配方案的通知》，“根据国家与本
市有关股份有限公司实施分配的规范意见，同意你公司通过的1995年度分配方案，
即向全体股东每10股送红股2股，共送红股5,025.94万元，同时每10 股派发现金红
利1.00元，共分现金2.512.9688万元”。“你公司原有股本总额25,129.6884万元，
经本次分配后，股本总额增至30,155. 6284 万元”， 并已经立信会计师事务所于
1996年8月12日以信会师报字（96）0883号验资报告验证。
（十四）资本公积： 355,881,870.76
（十五）盈余公积 87,756,363.92
（十五）未分配利润 97,948,000.00
（十六）主营业务收入与成本
项目 主营业务收入 主营业务成本
商品房销售 246,356,521.14 131,544,636.61
运迁收入 81,750,000.00 42,806,514.40
工程收入 51,342,371.40 43,085,978.26
商品销售 35,270,981.65 31,678,824.03
广告收入 18,001,474.51 16,333,526.59
房屋租赁收入 8,663,751.68 2,134,148.64
材料销售收入 69,081,517.46 66,486,801.19
小 计 501,466,622.84 334,070,429.72
（十七）财务费用：
其中：利息净支出 115,845.53
金融机构手续费 68,410.06
合 计 184,255.59
（十八）其他业务利润：
项 目 其他业务收入 其他业务支出 其他业务利润
场地租赁收入 129,134.00 7,186.31 121,947.69
废品销售收入 14,134.26 13,317.64 816.62
合 计 143,268.26 20,503.95 122,764.31
（十九）投资收益：
其中：股票投资收益 53,244.00
债券投资收益 53,141.60
非控股公司分来利润 2,047,911.03
合 计 2,154,296.63
（二十）营业外收入：
其中： 动迁补偿费 1,300,893.15
罚款收入 385,008.03
无法支付的应付款项 258,374.87
合 计 1,944,276.05
（二十一）营业外支出：
其中：非公益性支出 25,900.00
罚款、滞纳金支出 42,645.96
清理固定资产净损失 3.00
其 他 13,133.70
合 计 81,682.66
八、其他事项
1、1996年财务决算和利润分配预案为：1996年公司实现净利润120801266. 22
元，根据规定提取二项基金23731412.30元（其中子公司提取5611222.37元）， 可
供分配利润97069853.92元， 加上年末分配利润 87814. 08 元， 可分配利润总计
97948000.00元，1996年分配预案以1996年年末总股本数301556284股计算，每10股
送3.2股，共分配股利964980101.88元，未分配利润1449989.12元，结构1997 年度
分配。
2、董事会决定：截止1996年末，公司资本公积金为355881870.76元，按每 10
股转增1.8股，计转增股本54280131.12元，转增后资本公积金尚余30160173964元。
3、公司1997年增资配股预案为，向全体股东以1996年年末总股本数301556284
股按10：3比例配股，配股价不高于8元。社会公众股还可以10：4 的比例有偿受让
法人股配股权，配股权，配股权转让价暂定为0.3元－0.4元，授权新黄浦集团经营
的35.87％国家股，新黄浦集团将全额以现金配股。本次募集资金主要投向：1、开
设上海规模最大的“上海五金物资市场”；2、 上海重大市政建设项目地铁站南京
东路、河南路站的上盖建设。3、投资参股大型建材配售中心4、投资参股地处黄金
地段的新黄浦商厦。此项决议尚须经股东大会审议通过，报市证管办出具意见。并
报中国证监会审核后实施。
上海新黄浦置业股份有限公司
一九九七年四月二十八日
