新黄浦 2022 年半年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦实业集团股份有限公司
2022 年半年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实
性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人赵峥嵘 、主管会计工作负责人苏刚 及会计机构负责人（会计主管
人员）张景明声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用□不适用
本半年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成
公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完
整性
否
十、 重大风险提示
无
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十一、 其他
□适用√不适用
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目录
第一节 释义 ...................................................................................................................5
第二节 公司简介和主要财务指标 ...............................................................................5
第三节 管理层讨论与分析 ...........................................................................................8
第四节 公司治理 .........................................................................................................20
第五节 环境与社会责任 .............................................................................................21
第六节 重要事项 .........................................................................................................23
第七节 股份变动及股东情况 .....................................................................................28
第八节 优先股相关情况 .............................................................................................31
第九节 债券相关情况 .................................................................................................31
第十节 财务报告 .........................................................................................................32
备查文件目录 载有法定代表人签名的半年度报告文本
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名
备查文件目录
并盖章的财务报告文本
报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露的所有文件的正本
备查文件目录
及公告的原稿
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦实业 指 上海新黄浦实业集团股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦实业集团股份有限公司
公司的中文简称 新黄浦
公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU INDUSTRIAL GROUP CO., LTD.
公司的外文名称缩写 NHPIGCL
公司的法定代表人 赵峥嵘
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐俊 蒋舟铭
联系地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 上海市北京东路 668 号东楼 32
层 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市黄浦区北京东路668号东楼32层
公司注册地址的历史变更情况 1、2003年3月，公司注册地址由上海市延安东路110
号7楼变更为上海市北京东路668号西楼32层。
2、2019年7月，公司注册地址变更为上海市黄浦区
北京东路668号东楼32层。
公司办公地址 上海市黄浦区北京东路668号东楼32层
公司办公地址的邮政编码 200001
公司网址 http://www.600638.com
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电子信箱 600638@600638.com
报告期内变更情况查询索引 无
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董监事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦 600638
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 1,421,956,597.74 913,988,952.91 55.58%
归属于上市公司股东的净利润 61,692,078.65 76,638,849.64 -19.50%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
9,239,391.87 38,992,640.63 -76.30%
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -56,234,415.63 1,226,393,570.97 -104.59%
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 4,424,693,257.58 4,363,001,178.93 1.41%
总资产 23,044,196,978.30 21,441,169,624.77 7.48%
(二) 主要财务指标
本报告期 上年同 本报告期比上年同期
主要财务指标
（1－6月） 期 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0916 0.1138 -19.51%
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稀释每股收益（元／股） 0.0916 0.1138 -19.51%
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.0137 0.0579 -76.34%
加权平均净资产收益率（%） 1.4041 1.7613 减少0.3572个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 0.2103 0.8961 减少0.6858个百分点
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用√不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用√不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -879.75
越权审批，或无正式批准文件，或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
3,600.00
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融 556,495.48
资产、衍生金融资产、交易性金融
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负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投
资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
50,985,996.82
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
1,395,829.68
项目
减：所得税影响额 292,386.95
少数股东权益影响额（税后） 195,968.50
合计 52,452,686.78
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非
经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用√不适用
十、 其他
□适用√不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务
板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房
地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。
公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障性住宅、长租
房、多层洋房和别墅等。
详细情况参见“经营情况的讨论与分析”。
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二、 报告期内核心竞争力分析
√适用□不适用
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产主要集中在上
海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分
的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信
息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人
口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低
水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业
务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海
市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理
发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿
型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋向。
报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，
为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与
保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租
赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公司可充分
利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信
托基金等新型业务领域。
三、 经营情况的讨论与分析
2022 年上半年是中国经济运行过程中极为特殊的半个年度。自 3 月份起，突如其来的新冠
疫情巨大冲击，导致深圳、上海、北京等中心城市大面积“停摆”，公司总部及主要业务所在地
上海更是封城两月有余。这波疫情引致的损失及连锁反应，远超 2020 年初首波疫情。
面对疫情超预期影响，公司逆境求生、初心不改，在巨大外部冲击下守住了“疫情要防住、
经济要稳住、发展要安全”的企业阵地，公司“三十而立再出发”的发展态势得以保持并进一步
明确。
一、凝心聚力连续实现重大任务攻坚致胜
（一）合力取得疫情防控阶段性胜利
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疫情防控是一场没有硝烟的战役，公司身为社会一员，守土有责。疫情期间，公司高度对齐、
严格执行中央、上海市有关疫情防控各项要求，明确责任，细化措施，建立完善了疫情专项防控、
信息报送、协调沟通、排查预警等工作机制，上下联动，群防群控。公司领导班子全盘统筹封控
期间防疫工作、经营工作以及复工复产筹备工作，公司员工居家办公守岗尽责、干劲不减，特殊
岗位、核心岗位员工克服困难，全程坚持现场值守。公司总部及下属子公司积极捐款捐物，主动
对接属地防疫物资需求，公司领导以身作则，带动大批员工投身志愿者服务工作，充分体现出了
同舟共济、共克时艰的责任意识与使命担当，取得了疫情防控阶段性胜利，为打赢“大上海保卫
战”守住了阵地，贡献了力量。
（二）逆势实现杭州两项目首战告捷
杭州两项目开发销售是公司今年工作重中之重，项目公司一经组建就迅速形成战斗合力，
短短半年内快马加鞭连续作战，土地合同签订、立项审批、方案批复、施工证办结、售楼处开放、
样板间开放、预售证取得等各关键节点任务全部如期完成。其中临平项目 6 月 25 日完成首开，7
月 20 日二次开盘，去化率达到 100%；萧山项目 7 月 9 日完成首开，当日去化 60%。
这两个项目的开发销售进度，创造了公司同类业务新的记录，而且这个新记录的产生，是
在疫情肆虐极度不利情况下，逆势求进取得的成果。其首战告捷，稳住了公司全年业绩的基本盘，
标志着公司市场化操盘能力得到全面、快速提升，能够禁得住极限倒逼市场考验。
二、临危不乱全面保持经营工作有序推进
（一）工程进度总体可控
在疫情严重冲击下，公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力争取完成年度计划指
标，总体进度可控。其中南浔项目 A 地块 6 月 30 日取得竣工验收备案表；B 地块、D 地块 5 月 30
日完成交付准备工作，现场具备交付条件；CX 地块外墙装饰完成 90%，消防工程完成 85%，景观
工程已开始进场施工；CD 地块交付 1095 户，办理装修手续 497 户。
常州项目按照 9 月 30 日交付节点加班加点赶抢进度，外立面一体板施工达到托管资金释放形
象要求，A 标公区精装工程施工完成，B 标公区精装地上部分进入收尾阶,C 段标公区精装工程进
入收尾阶段。
吴泾长租公寓项目因疫情防控，在工期延误 3 个多月的情况下，克服困难，完成主楼和地下
车库工程，精装修总工程平均完成 90%。梅陇长租公寓项目完成外墙涂料施工，精装修施工进度
过半。
（二）房产销售逆势而行
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在市场行情快速切换、疫情影响远超预期等多重因素作用下，上半年全国商品房销售同比巨
减，公司在售项目整体收缩的背景下，公司集中力量狠抓销售，逆势而行，取得较好成绩。
上半年，公司杭州住宅项目快速首开，首日去化率分别达到 100%和 60%，亮点突出，振奋人
心。常州项目、南浔项目逆境中抓紧工程进度，着力房屋销售，回笼资金数亿元。公司各个保障
房项目大产证办理、房源转换、剩余房源签约、项目结算等扫尾工作有序推进。
上半年，公司结转收入 13 亿元，结转面积近 8 万平方米，实现销售金额 4 亿多，销售面积 2
万多平方米。
（三）房产经营态势平稳
在市场竞争与疫情影响双重冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进
工作方式方法，努力提升服务水平。其中科技京城管理公司在确保完成疫情防控各项任务基础上，
顶住压力，克服困难，上半年营业收入、利润总额等财务指标高于预算目标。在大楼封控前，抓
紧完成了空置已久的 2 万平米裙房整体租赁工作，并按约收取了租金及物业管理保证金，锁定了
客户，盘活了资产。
公司新组建的长租公寓运营公司立足功能定位，上半年基本完成建章立制、团队筹建、产品
标准、交付界面及节点、前介物管、信息物联和服务标准确立等前期筹备工作，为年内试营业打
下了坚实基础。
（四）华闻期货再上台阶
上半年，华闻期货通过以数字化转型为核心，打通高频、互联网、资管和财富管理三大战略
板块互联互通，持续提升核心竞争力和品牌价值，各项主要经营指标迈上新台阶。截至 6 月末，
期末客户权益 71.69 亿元，同比增长 16.34%；代理成交量、成交额同比分别增长 14.46%、9.25%，
位居行业第七位，非券商系第一位。
（五）资金安排稳健有为
在全行业资金面普遍紧张、违约事件频频发生的背景条件下，公司想方设法、细致安排，继
续保持公司整体流动性稳健安全。上半年杭州两项目合计获得开发贷授信 12.5 亿元，满足了两个
新开发项目建设资金需要。公司一直秉承稳健经营的理念，有效控制负债水平，公司实际负债率
相对较低，但面临日益严峻的房地产形势，公司未雨绸缪，以公司有效资产积极与银行等金融机
构沟通、论证，就新增融资取得基本共识，为公司已有项目的完成、流动性安全等提供了预案。
(六)房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用√不适用
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2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
报
在建
告
项目/
经 期
新开 项目规划计 在建建筑
序 营 项目用地面 总建筑面积 已竣工面积 实
地区 项目 工项 容建筑面积 面积(平方 总投资额
号 业 积(平方米) (平方米) (平方米) 际
目/竣 (平方米) 米)
态 投
工项
资
目
额
浙江 花园名都（四 住 竣工 2,755
1 84,454.00 135,126.00 207,877.98 207,877.98 105,000.00
湖州 象府 CD） 宅 销售 .14
新黄浦花园
浙江 住 在建 7,454
2 名都（四象府 54,230.00 77,287.74 127,360.79 42,361.97 84,998.82 66,000.00
湖州 宅 项目 .69
A、B、D）
新黄浦唐南
浙江 住 在建 11,74
3 CX 地块（玉象 63,671.00 119,982.33 179,553.09 179,553.09 132,892.00
湖州 宅 项目 7.10
府）
住 在建 14,08
4 常州 景浦华苑 138,382.00 276,763.00 413,372.32 413,372.32 340,946.04
宅 项目 7.29
闵行区梅龙 租
在建 5,630
5 上海 镇 02-03A01 赁 22,680.20 58,968.00 83,039.25 83,039.25 104,000.00
项目 .52
地块 房
住 竣工
6 上海 佘山逸品苑 82,795.00 82,795.00 140,990.00 140,990.00 198,273.02
宅 销售
鹤沙航城南 住 竣工
7 上海 76,716.20 153,596.00 152,881.00 152,881.00 74,177.62
馨佳苑 宅 销售
徐泾北城欣 住 竣工 603.9
8 上海 102,987.00 202,887.20 209,883.57 209,883.57 140,879.99
乐苑 宅 销售 3
徐泾北城欣 住 竣工 809.9
9 上海 93,717.00 207,340.62 212,267.58 212,267.58 234,326.87
沁苑 宅 销售 5
松江南站大
型居住社区
住 竣工
10 上海 基地 51,721.20 103,424.25 148,031.86 148,031.86 144,617.24
宅 销售
C19-12-04 地
块（欣哲苑）
松江南站大
型居住社区
住 竣工
11 上海 基地 25,222.00 50,432.04 72,805.04 72,805.04 70,853.53 6,079
宅 销售
C19-14-01 地 .21
块（欣畅苑）
奉贤南桥基
地大型居住
社区 住 竣工
12 上海 31,448.60 62,662.59 93,605.80 93,605.80 77,715.38 5.92
12-24A-04A 宅 销售
地块（欣平
苑）
新顾城
住 竣工 604.6
13 上海 0419-01 地块 56,021.30 112,031.82 157,392.41 157,392.41 176,972.70
宅 销售 3
（欣康苑）
闵行区吴泾
镇紫竹科学
租
园区 在建 14,64
14 上海 赁 50,344.10 135,928.70 185,698.21 185,698.21 221,454.30
MHP0-1001 单 项目 7.32
房
元 10A-05A 地
块(星悦河畔
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家园)
住 在建 76,20
15 杭州 听悦雅庭 20,616.00 45,355.20 63,088.89 63,088.89 107,703.76
宅 项目 3.01
住 在建 86,46
16 杭州 风荷叠翠府 34,656.00 69,312.00 98,633.68 98,633.68 138,727.27
宅 项目 6.87
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
已售（含已
序 经营 可供出售面 结转面积 报告期末待结转
地区 项目 预售）面积 结转收入金额
号 业态 积(平方米) (平方米) 面积(平方米)
(平方米)
浙江 花园名都（四象府
1 住宅 164,373.72 161,122.67 5,206.96 5,845.14 1,603.15
湖州 CD）
浙江 新黄浦花园名都
2 住宅 89,239.32 75,108.25 75,108.25
湖州 （四象府 A、B、D）
浙江 新黄浦唐南 CX 地
3 住宅 140,619.71 81,142.84 81,142.84
湖州 块（玉象府）
4 常州 景浦华苑 住宅 370,173.42 236,612.04 236,612.04
5 上海 佘山逸品苑 住宅 82,359.56 82,002.91 356.65
6 上海 鹤沙航城南馨佳苑 住宅 139,301.56 139,301.56
7 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 193,239.53 193,239.53 74.67 55.53 55.41
8 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 192,336.02 192,336.02 19,571.90 53,241.72 6,287.30
松江南站大型居住
社区基地
9 上海 住宅 109,306.54 104,048.42 48,238.46 65,057.14 7,452.23
C19-12-04 地块
（欣哲苑）
松江南站大型居住
社区基地
10 上海 住宅 52,822.79 50,538.72 4,184.08 5,646.22 30,903.96
C19-14-01 地块
（欣畅苑）
奉贤南桥基地大型
居住社区
11 上海 住宅 66,517.66 50,691.40 165.19 142.39 1,198.62
12-24A-04A 地块
（欣平苑）
新顾城 0419-01 地
12 上海 住宅 117,440.84 111,716.38 2,078.60 3,416.69 1,579.18
块（欣康苑）
13 杭州 风荷叠翠府 住宅 63,815.29 12,568.55 12,568.55
报告期内，公司共计实现销售金额 43,785.77 万元，销售面积 21,869.94 平方米，累计销售面积
1,490,429.29 平方米，实现结转收入金额 133,404.82 万元，结转面积 79,519.86 平方米，报告
期末待结转面积 454,868.18 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
出租房地产 出租房地 是否采用公 租金收入/房
序 经营业 权益比例
地区 项目 的建筑面积 产的租金 允价值计量 地产公允价
号 态 （%）
(平方米) 收入 模式 值(%)
1 上海 科技京城 办公 62,789.47 2,731.96 100.00 否
2 上海 东方伟业广场 商业 750.15 17.27 100.00 否
3 上海 东方伟业广场 办公 5,152.82 135.43 100.00 否
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新黄浦 2022 年半年度报告
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来
会有重大影响的事项
□适用√不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
科目 变动比例
本期数 上年同期数
（%）
营业收入 1,421,956,597.74 913,988,952.91 55.58%
营业成本 1,312,983,464.57 765,244,498.51 71.58%
销售费用 120,708,964.87 67,396,400.23 79.10%
管理费用 99,799,559.32 99,997,612.62 -0.20%
财务费用 -3,477,249.68 12,652,711.88 -127.48%
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 -56,234,415.63 1,226,393,570.97 -104.59%
投资活动产生的现金流量净额 229,457,313.75 70,496,464.23 225.49%
筹资活动产生的现金流量净额 -333,323,268.84 -214,936,972.73 -55.08%
手续费及佣金收入 177,124,346.92 90,957,534.51 94.73%
提取保险责任准备金净额 8,163,283.45 4,232,553.10 92.87%
税金及附加 42,181,917.12 30,810,663.04 36.91%
投资收益 -11,612,093.00 4,263,428.19 -372.37%
对联营企业和合营企业投资收益 7,215,556.33 4,872,072.91 48.10%
公允价值变动收益 4,144,907.14 13,367,116.49 -68.99%
信用减值损失 -531,018.17 67,199,639.12 -100.79%
营业外收入 51,183,279.20 1,085,826.62 4,613.76%
所得税费用 20,925,194.00 16,000,729.66 30.78%
营业收入变动原因说明：报告期内下属保障房项目公司结转销售收入增加。
营业成本变动原因说明：报告期内下属保障房项目公司结转销售成本增加。
销售费用变动原因说明：报告期内下属期货公司业务规模扩展相应销售费用增加。
财务费用变动原因说明：报告期内公司利息收入增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内下属房产公司销售现金回笼减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内新增合并范围房产项目公司所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内下属公司偿还借款及支付的利息增加。
手续费及佣金收入变动原因说明：报告期内下属期货公司手续费及佣金收入增加。
提取保险责任准备金净额变动原因说明：报告期内下属期货公司计提风险准备金增加。
税金及附加变动原因说明：报告期内下属房产公司流转税及附加税增加。
投资收益变动原因说明：报告期内下属公司交易性金融资产投资收益减少。
对联营企业和合营企业投资收益变动原因说明：报告期内权益法核算公司投资收益增加。
公允价值变动收益变动原因说明：报告期内以公允价值计量的资产收益减少。
信用减值损失变动原因说明：报告期内下属公司减值损失冲回减少。
营业外收入变动原因说明：报告期内公司冲回以前年度计提的预计负债所致。
所得税费用变动原因说明：报告期内公司递延所得税费用增加。
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2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用√不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用√不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用□不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上年期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上年期末数 总资产 年期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
报告期内下属公司结构化
结算备付金 4,060,741.83 0.02% 772,394.64 0.00% 425.73%
主体持仓量变动所致。
报告期内下属公司处置交
交易性金融资产 64,861,237.16 0.28% 97,025,582.67 0.45% -33.15%
易性金融资产所致。
报告期内下属公司应收保
应收账款 75,866,563.37 0.33% 43,923,841.61 0.20% 72.72%
理款增加。
报告期内公司预付购买土
预付款项 77,249,394.40 0.34% 326,418,963.62 1.52% -76.33%
地款减少。
报告期内下属公司收回政
其他应收款 350,988,996.18 1.52% 531,749,556.69 2.48% -33.99%
府托管资金所致。
报告期内下属公司处置买
买入返售金融资产 3,000,000.00 0.01% 33,506,595.60 0.16% -91.05%
入返售金融资产所致。
报告期内下属公司应收货
其他流动资产 4,956,242,769.35 21.51% 3,730,406,830.58 17.40% 32.86%
币保证金增加。
报告期内下属房产项目公
其他非流动资产 3,069,484.25 0.01% 26,565,205.13 0.12% -88.45% 司合同取得成本转入其他
流动资产所致。
报告期内下属公司预收货
预收款项 20,948,222.57 0.09% 7,927,819.20 0.04% 164.24%
款增加。
报告期内公司支付职工奖
应付职工薪酬 27,163,539.13 0.12% 110,101,257.69 0.51% -75.33%
金及绩效工资所致。
报告期内公司缴纳税费所
应交税费 136,031,851.03 0.59% 245,380,741.02 1.14% -44.56%
致。
报告期内新增合并范围房
长期借款 3,676,298,399.92 15.95% 2,543,726,876.02 11.86% 44.52% 产项目公司导致合并长期
借款增加。
报告期内下属公司新增职
租赁负债 7,950,011.99 0.03% 2,649,336.73 0.01% 200.08%
场租赁所致。
报告期内公司冲回以前年
预计负债 0.00% 50,000,000.00 0.23% -100.00%
度计提的预计负债所致。
报告期内下属房产项目公
其他非流动负债 269,729,670.81 1.17% 640,677,425.75 2.99% -57.90% 司预收房产销售款转入合
同负债所致。
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其他说明
2. 境外资产情况
□适用√不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用□不适用
项目 期末账面价值 受限原因
投资性房地产 720,637,183.55 借款抵押
固定资产 428,695,033.68 借款抵押
存货 4,920,048,479.49 借款抵押
合计 6,069,380,696.72
4. 其他说明
□适用√不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用□不适用
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,386,693,814.36 7,235,946.76 2,379,457,867.60 2,281,073,062.52 7,235,946.76 2,273,837,115.76
对联营、合营企
1,625,852,659.57 12,579,190.46 1,613,273,469.11 1,621,257,855.08 12,579,190.46 1,608,678,664.62
业投资
合计 4,012,546,473.93 19,815,137.22 3,992,731,336.71 3,902,330,917.60 19,815,137.22 3,882,515,780.38
(1) 重大的股权投资
□适用√不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用√不适用
(3)以公允价值计量的金融资产
√适用□不适用
项目名称 期末账面余额 当期变动 对当期利润的影响金额
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新黄浦 2022 年半年度报告
交易性金融资产 64,861,237.16 -32,164,345.51 -20,363,304.16
其他非流动金融资产 142,776,721.79 4,662,597.84 4,662,597.84
交易性金融负债 47,850.00 -4,210.00 -3,974.10
合计 207,685,808.95 -27,505,957.67 -15,704,680.42
(五) 重大资产和股权出售
□适用√不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用□不适用
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
物业管理、市政设施投资管理、园林绿化、装
湖州南浔嘉顺投资管理
饰装修工程、旅游咨询服务；房地产开发，销 19,781.00 40,832.56 26,850.74 2,243.79
有限公司
售。
实体投资、酒店经营管理、房地产开发、物业
新黄浦（浙江）投资发展
管理、园林绿化、装饰装修工程施工、房屋租 10,000.00 157,425.10 8,047.84 -262.17
有限公司
赁。
新黄浦（湖州）房地产开
房地产开发、经营，商品房销售；物业管理。 5,000.00 156,338.30 4,585.60 158.46
发有限公司
常州新黄浦中金置业有
房地产开发与销售；物业管理。 2,040.82 345,000.08 -1,470.36 -470.94
限公司
杭州新黄浦滨顺房地产
房地产开发经营；建设工程施工；物业管理 5,000.00 77,169.61 4,967.63 -32.37
开发有限公司
杭州新黄浦滨致房地产
房地产开发经营；建设工程施工；物业管理 5,000.00 106,986.03 4,956.52 -43.48
开发有限公司
上海新佘山置业有限公 房地产开发、经营、咨询；投资管理；建材销
5,000.00 8,735.91 5,012.34 2.98
司 售；园林绿化；物业管理。
上海恒立房地产有限公 房地产经营开发及内部配套服务设施（提供服
12,393.29 30,979.35 13,002.90 -448.11
司 务设施和场地）。
房地产开发、经营；物业管理；室内装潢；机
械设备安装及维修；销售建筑装潢材料、金属
上海欣沁置业有限公司 材料、木材、五金交电、电工器材、化工产品 58,800.00 71,223.75 52,095.02 -466.67
及原料（除危险、监控、易制毒化学品，民用
爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建
筑建设工程施工；机械设备安装及维修；装潢
上海欣济置业有限公司 材料、金属材料、木材、五金交电、电工器材、 1,000.00 18,978.65 -542.88 -55.36
化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学
品，民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建
上海欣台置业有限公司 1,000.00 57,127.07 951.03 640.49
筑建设工程施工；机械设备安装及维修；装潢
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新黄浦 2022 年半年度报告
材料、金属材料、木材、五金交电、电工器材、
化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学
品，民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建
筑建设工程施工；机械设备安装及维修；装潢
上海欣福置业有限公司 材料、金属材料、木材、五金交电、电工器材、 1,000.00 24,158.22 2,726.30 -365.93
化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学
品，民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
房地产开发经营。一般项目：住房租赁，房屋
上海新蒲置业发展有限
租赁，五金交电、家具、室内装饰材料、机械 5,000.00 162,813.87 4,980.13 2.26
公司
设备、电子产品的销售。
房地产开发经营，房地产咨询，物业管理，建
上海陇闵置业发展有限
筑材料、五金交电、机械设备销售、安装（含 5,000.00 73,181.43 4,998.54 0.00
公司
维修），住宅装饰和装修，房地产租赁经营。
华闻期货有限公司 商品期货经纪；金融期货经纪。 42,000.00 782,690.88 51,006.68 2,385.12
上海华闻金融信息服务
金融信息服务。 10,000.00 8,257.30 7,204.73 -2,320.97
有限公司
上海新黄浦投资管理有
投资管理、资产管理。 32,000.00 25,028.61 10,414.11 -11.92
限公司
上海浦浩投资有限公司 资产管理。 25,000.00 14,638.83 6,310.79 180.37
欣龙新干线供应链（上
供应链管理,企业管理咨询,商务咨询。 12,000.00 16,298.11 12,180.49 179.25
海）有限公司
石油制品(除危险化学品)、化工原料及产品(除
危险化学品、监控化学品、烟花爆竹、民用爆
炸物品、易制毒化学品)、燃料油、沥青、润滑
油、白油、粗白油(以上项目均不含危险品)、
机械设备、装潢材料、五金交电、日用百货、
吉欣能源（浙江自贸区）
工艺品、计算机及配件、建筑材料、金属材料、 7,000.00 3,980.48 3,789.61 -20.46
有限公司
铁矿石、纺织品、煤炭(无仓储)、初级农产品、
仪器仪表、电线电缆、矿产品、阀门、办公用
品、汽车零部件、石料的批发、零售;供应链管
理;企业管理咨询;商务信息咨询;会务服务;国
内一般贸易;货物及技术进出口。
物业管理；资产管理；实业投资；在投资、财
务、商务、企业管理、微电子、计算机软硬件
及外围设备、高科技产业领域内的“四技”服
上海科技京城管理发展 务；国内贸易（不含国家专营、专控、专卖商
1,350.00 21,770.77 2,754.99 853.83
有限公司 品）；停车库经营、管理；企业形象策划；代
办车船票；订房服务；会务服务；展览展示；
办公设备保养及维修；广告设计、制作、发布；
代理国内各类广告。
物业管理；室内装潢；国内贸易（除专营）；
上海欣龙企业发展有限
展览展示服务；预包装食品（不含熟食卤味、 18,000.00 75,717.79 40,183.64 -325.08
公司
冷冻冷藏）。
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新黄浦 2022 年半年度报告
住宿服务；餐饮服务；会务服务；职工疗休养
服务；游泳馆服务；健身服务；水上乐园项目
湖州南浔花园名都大酒 的投资、建设、管理；食品、初级食品用农产
2,000.00 2,524.97 1,725.15 -82.75
店有限公司 品、日用品、工艺品（除文物）销售；企业管
理服务；物业管理服务；电动汽车充电桩运行
维护。
资金信托；动产、不动产信托；有价证券信托；
其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基
中泰信托有限责任公司 金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营 51,660.00 498,867.81 482,268.12 1,924.41
企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、
财务顾问等业务。
江西瑞奇期货有限公司 商品期货经纪、金融期货经纪。 60,000.00 218,398.49 63,159.75 912.78
(七) 公司控制的结构化主体情况
√适用□不适用
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 12 个结构
化主体纳入合并报表范围，分别为浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩进取希腊字母
2 号私募证券投资基金、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资
基金、浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金、浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金、华凌同
胜一号单一资产管理计划、华凌轩哥一号单一资产管理计划、华凌云锋一号单一资产管理计划、
华凌明睿单一资产管理计划、华凌轩哥二号单一资产管理计划、中泰渝泰新若单一资金信托。
纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额% 业务性质
浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资基金（原名为多策略 1 号） 100.00% 投资金融产品
浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
华凌同胜一号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华凌轩哥一号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华凌云锋一号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华凌明睿单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华凌轩哥二号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
中泰渝泰新若单一资金信托 100.00% 投资金融产品
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
(二) 其他披露事项
□适用√不适用
第四节 公司治理
一、 股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
查询索引 披露日期
2022 年第一次 2022-02-16 http://www.sse.com.cn 2022-02-17 会议审议通过以下议案：
临时股东大会 1、关于购买董监事及高级管理人员
责任保险的议案；
2、关于增补独立董事的议案；
3、关于增补监事的议案。
2021 年年度股 2022-06-28 http://www.sse.com.cn 2022-06-29 会议审议通过以下议案：
东大会 1、公司 2021 年度董事会工作报告；
2、公司 2021 年度监事会工作报告；
3、公司 2021 年度财务决算报告；
4、公司 2021 年度利润分配预案；
5、公司 2021 年年度报告及年报摘要；
6、关于支付会计师事务所 2021 年度
报酬及续聘公司 2022 年度审计机构
及内控审计机构的议案；
7、关于 2022 年度公司外部融资业务
总额及提供相关担保事项的议案；
8、关于转让常州新黄浦中金置业有
限公司 51%股权的议案。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用√不适用
股东大会情况说明
□适用√不适用
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用□不适用
姓名 担任的职务 变动情形
谢开元 监事 离任
杨司贵 总经理 聘任
姜明生 独立董事 选举
应国光 监事 选举
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
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新黄浦 2022 年半年度报告
√适用□不适用
1、2022 年 1 月 7 日，公司监事谢开元先生因个人原因，辞去公司第八届监事会监事
职务。
2、2022 年 1 月 22 日，经公司董事会审议通过，聘任杨司贵先生为公司总经理。
3、2022 年 2 月 16 日，经公司临时股东大会审议通过，选举姜明生先生为公司第八届
董事会独立董事。
4、 2022 年 2 月 16 日，经公司临时股东大会审议通过，选举应国光先生为公司第八
届监事会监事。
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用√不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
员工持股计划情况
□适用√不适用
其他激励措施
□适用√不适用
第五节 环境与社会责任
一、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用√不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用√不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用√不适用
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(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用√不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
√适用□不适用
公司下属“南浔花园名都大酒店”坚持“金树叶级”绿色饭店行业标准，持续推
进绿色管理，不断降低能耗成本。酒店投资建设的分布式光伏发电系统，每年减排温
室效应气体二氧化碳约 412 吨，兼具明显的经济效应与环保效应。
二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或
持续到报告期内的承诺事项
□适用√不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用√不适用
三、违规担保情况
□适用√不适用
四、半年报审计情况
□适用√不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用√不适用
六、破产重整相关事项
□适用√不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项□本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
□适用√不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用√不适用
(三) 其他说明
□适用√不适用
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、
受到处罚及整改情况
□适用√不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用√不适用
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十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用√不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用√不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用√不适用
(七) 其他
□适用√不适用
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用√不适用
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2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保发 担保是
是否为
与上市 被担保 生日期 担保 担保 主债务 担保物 否已经 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 担保金额 担保类型 关联方
公司的 方 (协议签 起始日 到期日 情况 （如有） 履行完 否逾期 金额 情况 关系
担保
关系 署日) 毕
常州新黄
一手商 2023年
浦中金置 控股子 2020年1 2020年1 连带责任
品房购 134,698.2 6月30 否 否 否 0 否 否 其他
业有限公 公司 月 月1日 保证
买客户 日
司
新黄浦（浙
一手商 2020年 2023年
江）投资发 控股子 2020年4 连带责任
品房购 28,129.40 11月18 6月30 否 否 否 0 否 否 其他
展有限公 公司 月29日 保证
买客户 日 日
司
新黄浦（湖
一手商 2024年
州）房地产 控股子 2021年3 2021年8 连带责任
品房购 36,934.10 3月31 否 否 否 0 否 否 其他
开发有限 公司 月9日 月2日 保证
买客户 日
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 52,525.90
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 199,761.70
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 26,801.81
报告期末对子公司担保余额合计（B） 146,455.50
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 346,217.20
担保总额占公司净资产的比例(%) 75.06%
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其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额
（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 115,582.28
上述三项担保金额合计（C+D+E） 115,582.28
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
本公司及所属子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购
人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日。截止 2022 年 6 月 30 日，本公司及所属子公司承担阶段性担保金额为 19.98
亿元。
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新黄浦 2022 年半年度报告
3 其他重大合同
□适用√不适用
十二、其他重大事项的说明
√适用□不适用
2012 年 12 月 30 日，四川大楼西侧六、七、八层发生坍塌，迪昂公司向公司提起诉讼赔偿。
2020 年 12 月 30 日，黄浦区人民法院一审判决公司赔偿迪昂公司 5593.23 万元，公司从财务谨慎
性角度考虑，于 2020 年度计提预计负债 5000 万元。
2022 年 6 月 8 日，公司收到上海市第二中级人民法院的终审裁定，迪昂公司撤回起诉，公司
转回已计提的预计负债 5000 万元。
第七节 股份变动及股东情况
(一) 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用√不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标
的影响（如有）
□适用√不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用√不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用√不适用
(二) 股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 30299
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 不适用
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
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前十名股东持股情况
质押、标记或冻结情
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 持有有限售条件股 况 股东
（全称） 增减 量 (%) 份数量 股份 性质
数量
状态
上海新华闻投 国有
120,701,293 17.92 质押 120,420,000
资有限公司 法人
上海盛誉莲花 境内
股权投资基金 非国
115,162,770 17.10 无
合伙企业（有限 有法
合伙） 人
上海市黄浦区
国有资产监督
管理委员会（上
85,107,090 12.64 无 国家
海市黄浦区集
体资产监督管
理委员会）
境内
中崇投资集团 非国
31,923,241 4.74 质押 31,070,000
有限公司 有法
人
北京禾晟源私
募基金管理有
限公司－禾晟
28,436,530 4.22 无 其他
源稳进二期私
募证券投资基
金
西藏信托有限
公司－安坤 5
17,378,410 2.58 无 其他
号集合资金信
托计划
西藏信托有限
公司－安坤 8
-420,000 16,441,870 2.44 无 其他
号集合资金信
托计划
西藏信托有限
公司－丹泽 1
13,896,600 2.06 无 其他
号集合资金信
托计划
境内
福建天宝矿业
非国
投资集团股份 -130,000 6,600,000 0.98 无
有法
有限公司
人
上海新黄浦（集
国有
团）有限责任公 5,628,000 0.84 无
法人
司
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
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人民币普通
上海新华闻投资有限公司 120,701,293 120,701,293
股
上海盛誉莲花股权投资基金合 人民币普通
115,162,770 115,162,770
伙企业（有限合伙） 股
上海市黄浦区国有资产监督管
人民币普通
理委员会（上海市黄浦区集体 85,107,090 85,107,090
股
资产监督管理委员会）
人民币普通
中崇投资集团有限公司 31,923,241 31,923,241
股
北京禾晟源投资管理有限公司
人民币普通
－禾晟源稳进二期私募证券投 28,436,530 28,436,530
股
资基金
西藏信托有限公司－安坤 5 号 人民币普通
17,378,410 17,378,410
集合资金信托计划 股
西藏信托有限公司－安坤 8 号 人民币普通
16,441,870 16,441,870
集合资金信托计划 股
西藏信托有限公司－丹泽 1 号 人民币普通
13,896,600 13,896,600
集合资金信托计划 股
福建天宝矿业投资集团股份有 人民币普通
6,600,000 6,600,000
限公司 股
上海新黄浦（集团）有限责任 人民币普通
5,628,000 5,628,000
公司 股
前十名股东中回购专户情况说
明
上述股东委托表决权、受托表
决权、放弃表决权的说明
1、上海新华闻投资有限公司还分别通过西藏信托有限公司－安坤 5 号集合
资金信托计划、安坤 8 号集合资金信托计划、丹泽 1 号集合资金信托计划，
持有新黄浦股票 17,378,410 股、16,441,870 股、13,896,600 股。
上述股东关联关系或一致行动
2、上海新黄浦（集团）有限公司是上海市黄浦区国有资产监督管理委员会
的说明
下属子公司。
3、公司未知以上其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持
股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持
不适用
股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用√不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用√不适用
(三) 董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用√不适用
其它情况说明
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
(三) 其他说明
□适用√不适用
(四) 控股股东或实际控制人变更情况
□适用√不适用
第八节 优先股相关情况
□适用√不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用√不适用
二、可转换公司债券情况
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用√不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 6 月 30 日
编制单位：上海新黄浦实业集团股份有限公司
单位：元币种：人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 4,924,736,569.03 5,084,836,939.75
结算备付金 4,060,741.83 772,394.64
拆出资金
交易性金融资产 64,861,237.16 97,025,582.67
衍生金融资产
应收票据
应收账款 75,866,563.37 43,923,841.61
应收款项融资
预付款项 77,249,394.40 326,418,963.62
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 350,988,996.18 531,749,556.69
其中：应收利息 2,000,000.00 230,530.44
应收股利
买入返售金融资产 3,000,000.00 33,506,595.60
存货 9,505,582,305.64 8,475,261,898.93
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 4,956,242,769.35 3,730,406,830.58
流动资产合计 19,962,588,576.96 18,323,902,604.09
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,613,273,469.11 1,608,678,664.62
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 142,776,721.79 138,114,123.95
投资性房地产 761,889,878.82 777,013,608.06
固定资产 467,100,622.83 480,974,690.85
在建工程
生产性生物资产
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新黄浦 2022 年半年度报告
油气资产
使用权资产 10,271,706.60 7,983,762.65
无形资产 3,635,159.82 4,067,930.36
开发支出
商誉
长期待摊费用 10,373,827.31 10,932,676.27
递延所得税资产 69,217,530.81 62,936,358.79
其他非流动资产 3,069,484.25 26,565,205.13
非流动资产合计 3,081,608,401.34 3,117,267,020.68
资产总计 23,044,196,978.30 21,441,169,624.77
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债 47,850.00 52,060.00
衍生金融负债
应付票据
应付账款 439,507,381.64 626,504,254.50
预收款项 20,948,222.57 7,927,819.20
合同负债 4,985,068,900.92 5,036,216,067.30
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 27,163,539.13 110,101,257.69
应交税费 136,031,851.03 245,380,741.02
其他应付款 1,077,976,987.65 1,136,196,460.36
其中：应付利息
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 97,860,336.11 101,437,187.21
其他流动负债 7,553,866,328.66 6,291,068,064.35
流动负债合计 14,338,471,397.71 13,554,883,911.63
非流动负债：
保险合同准备金 36,424,271.35 28,260,987.90
长期借款 3,676,298,399.92 2,543,726,876.02
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 7,950,011.99 2,649,336.73
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 50,000,000.00
递延收益
递延所得税负债 102,624,964.01 97,650,910.35
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新黄浦 2022 年半年度报告
其他非流动负债 269,729,670.81 640,677,425.75
非流动负债合计 4,093,027,318.08 3,362,965,536.75
负债合计 18,431,498,715.79 16,917,849,448.38
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 673,396,786.00 673,396,786.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 902,640,279.28 902,640,279.28
减：库存股
其他综合收益 -1,630,251.50 -1,630,251.50
专项储备
盈余公积 364,976,349.16 364,976,349.16
一般风险准备 8,462,900.37 8,772,900.37
未分配利润 2,476,847,194.27 2,414,845,115.62
归属于母公司所有者权益（或股东 4,363,001,178.93
4,424,693,257.58
权益）合计
少数股东权益 188,005,004.93 160,318,997.46
所有者权益（或股东权益）合计 4,612,698,262.51 4,523,320,176.39
负债和所有者权益（或股东权
23,044,196,978.30 21,441,169,624.77
益）总计
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司资产负债表
2022 年 6 月 30 日
编制单位：上海新黄浦实业集团股份有限公司
单位：元币种：人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 247,292,503.85 190,774,551.80
交易性金融资产 8,652,469.91 8,143,864.61
衍生金融资产
应收票据
应收账款 4,979,139.95 6,164,603.00
应收款项融资
预付款项 265,630,000.00
其他应收款 1,946,493,035.70 1,990,185,003.83
其中：应收利息
应收股利
存货 22,521,153.73 22,521,153.73
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 463,667.21 129,653.11
流动资产合计 2,230,401,970.35 2,483,548,830.08
34 / 173
新黄浦 2022 年半年度报告
非流动资产：
债权投资 30,000,000.00 30,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,990,981,336.71 3,880,765,780.38
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 135,576,461.82 130,946,640.15
投资性房地产 425,127,490.82 434,725,102.64
固定资产 1,915,759.03 2,136,275.59
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,976,503.55 2,265,856.67
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,043,064.00 1,178,199.00
递延所得税资产 10,040,729.41 10,340,226.71
其他非流动资产 305,804.82
非流动资产合计 4,596,967,150.16 4,492,358,081.14
资产总计 6,827,369,120.51 6,975,906,911.22
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 712,161.51 712,161.51
预收款项 977,565.00 2,110,363.00
合同负债
应付职工薪酬 9,968,725.15 40,814,089.59
应交税费 9,095,335.95 17,099,287.18
其他应付款 1,115,805,256.14 1,282,844,918.51
其中：应付利息
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 87,843,761.11 88,111,831.94
其他流动负债
流动负债合计 1,224,402,804.86 1,431,692,651.73
非流动负债：
长期借款 956,000,000.00 999,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 50,000,000.00
35 / 173
新黄浦 2022 年半年度报告
递延收益
递延所得税负债 29,972,292.85 28,687,686.10
其他非流动负债
非流动负债合计 985,972,292.85 1,077,687,686.10
负债合计 2,210,375,097.71 2,509,380,337.83
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 673,396,786.00 673,396,786.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,005,958,264.76 1,005,958,264.76
减：库存股
其他综合收益 -1,630,251.50 -1,630,251.50
专项储备
盈余公积 364,720,344.49 364,720,344.49
未分配利润 2,574,548,879.05 2,424,081,429.64
所有者权益（或股东权益）合计 4,616,994,022.80 4,466,526,573.39
负债和所有者权益（或股东权
6,827,369,120.51 6,975,906,911.22
益）总计
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
合并利润表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业总收入 1,617,663,980.22 1,024,263,723.96
其中：营业收入 1,421,956,597.74 913,988,952.91
利息收入 18,583,035.56 19,317,236.54
已赚保费
手续费及佣金收入 177,124,346.92 90,957,534.51
二、营业总成本 1,580,359,939.65 980,334,439.38
其中：营业成本 1,312,983,464.57 765,244,498.51
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额 8,163,283.45 4,232,553.10
保单红利支出
分保费用
税金及附加 42,181,917.12 30,810,663.04
销售费用 120,708,964.87 67,396,400.23
管理费用 99,799,559.32 99,997,612.62
研发费用
财务费用 -3,477,249.68 12,652,711.88
其中：利息费用 15,248,527.36 21,431,517.14
利息收入 18,924,482.03 8,962,406.01
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新黄浦 2022 年半年度报告
加：其他收益 2,675,474.66 3,616,466.54
投资收益（损失以“－”号填列） -11,612,093.00 4,263,428.19
其中：对联营企业和合营企业的投
7,215,556.33 4,872,072.91
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
4,144,907.14 13,367,116.49
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-531,018.17 67,199,639.12
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
-879.75 219,833.10
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 31,980,431.45 132,595,768.02
加：营业外收入 51,183,279.20 1,085,826.62
减：营业外支出 193,682.38 152,921.49
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 82,970,028.27 133,528,673.15
减：所得税费用 20,925,194.00 16,000,729.66
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 62,044,834.27 117,527,943.49
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
62,044,834.27 117,527,943.49
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏 76,638,849.64
61,692,078.65
损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号
352,755.62 40,889,093.85
填列）
六、其他综合收益的税后净额 20,754,585.45
（一）归属母公司所有者的其他综合收
20,754,585.45
益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综合收
20,754,585.45
益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收
益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 20,754,585.45
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2.将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
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新黄浦 2022 年半年度报告
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 62,044,834.27 138,282,528.94
（一）归属于母公司所有者的综合收益
61,692,078.65 97,393,435.09
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 352,755.62 40,889,093.85
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0916 0.1138
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0916 0.1138
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被
合并方实现的净利润为：0 元。
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司利润表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业收入 46,133,766.79 62,097,943.02
减：营业成本 12,759,452.09 11,714,107.21
税金及附加 3,759,793.36 4,140,482.14
销售费用 168,951.98 68,349.53
管理费用 37,322,738.15 40,736,393.90
研发费用
财务费用 21,274,233.01 11,385,337.81
其中：利息费用 34,974,538.20 15,094,378.53
利息收入 13,718,445.20 3,730,865.69
加：其他收益 352,659.37 323,271.98
投资收益（损失以“－”号填列） 124,518,897.42 24,372,072.91
其中：对联营企业和合营企业的投资收
7,215,556.33 4,872,072.91
益
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填
5,138,426.97 4,709,624.51
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 1,197,989.20
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 102,056,571.16 23,458,241.83
加：营业外收入 50,000,000.00 53,577.90
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 152,056,571.16 23,511,819.73
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新黄浦 2022 年半年度报告
减：所得税费用 1,589,121.75 1,177,406.13
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 150,467,449.41 22,334,413.60
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号
150,467,449.41 22,334,413.60
填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
五、其他综合收益的税后净额 20,754,585.45
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 20,754,585.45
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 20,754,585.45
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 150,467,449.41 43,088,999.05
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
合并现金流量表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,021,274,665.79 2,034,198,551.45
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 196,019,526.01 110,436,818.20
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 77,209,910.32 17,082.34
收到其他与经营活动有关的现金 156,596,824.71 752,014,719.36
经营活动现金流入小计 1,451,100,926.83 2,896,667,171.35
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新黄浦 2022 年半年度报告
购买商品、接受劳务支付的现金 788,309,193.09 1,083,868,204.44
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 195,856,204.70 138,565,383.20
支付的各项税费 278,939,418.58 213,814,409.77
支付其他与经营活动有关的现金 244,230,526.09 234,025,602.97
经营活动现金流出小计 1,507,335,342.46 1,670,273,600.38
经营活动产生的现金流量净额 -56,234,415.63 1,226,393,570.97
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 127,225,855.67 300,916,873.93
取得投资收益收到的现金 4,387,854.73 5,243,289.15
处置固定资产、无形资产和其他长期资
8,496.76 442,140.00
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,327,760,266.03
投资活动现金流入小计 1,459,382,473.19 306,602,303.08
购建固定资产、无形资产和其他长期资
4,424,330.11 5,063,710.60
产支付的现金
投资支付的现金 63,044,244.14 231,042,128.25
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,162,456,585.19
投资活动现金流出小计 1,229,925,159.44 236,105,838.85
投资活动产生的现金流量净额 229,457,313.75 70,496,464.23
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
现金
取得借款收到的现金 193,031,524.90 796,836,936.60
收到其他与筹资活动有关的现金 586,272,500.00
筹资活动现金流入小计 779,304,024.90 796,836,936.60
偿还债务支付的现金 205,460,000.00 833,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 142,637,718.64 118,056,842.78
其中：子公司支付给少数股东的股利、
21,350,000.00 10,500,000.00
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 764,529,575.10 60,717,066.55
筹资活动现金流出小计 1,112,627,293.74 1,011,773,909.33
筹资活动产生的现金流量净额 -333,323,268.84 -214,936,972.73
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -160,100,370.72 1,081,953,062.47
加：期初现金及现金等价物余额 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
六、期末现金及现金等价物余额 4,924,736,569.03 5,500,132,488.37
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
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母公司现金流量表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 48,345,906.74 35,069,468.66
收到的税费返还 13,377.40
收到其他与经营活动有关的现金 320,457,595.15 943,774,908.58
经营活动现金流入小计 368,803,501.89 978,857,754.64
购买商品、接受劳务支付的现金 433,728.67 28,057,777.60
支付给职工及为职工支付的现金 62,174,314.03 49,104,866.85
支付的各项税费 13,393,985.04 43,600,572.99
支付其他与经营活动有关的现金 408,376,940.78 1,323,628,577.53
经营活动现金流出小计 484,378,968.52 1,444,391,794.97
经营活动产生的现金流量净额 -115,575,466.63 -465,534,040.33
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 140,326,944.24
取得投资收益收到的现金 120,303,341.09 19,500,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,430,961,583.40 1,242,802,513.93
投资活动现金流入小计 1,551,264,924.49 1,402,629,458.17
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
437,784.98 532,485.14
支付的现金
投资支付的现金 106,000,000.00 161,658,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,194,710,172.52 458,489,100.00
投资活动现金流出小计 1,301,147,957.50 620,679,585.14
投资活动产生的现金流量净额 250,116,966.99 781,949,873.03
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 373,272,500.00
筹资活动现金流入小计 373,272,500.00
偿还债务支付的现金 43,000,000.00 43,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 40,783,548.31 37,710,753.89
支付其他与筹资活动有关的现金 367,512,500.00
筹资活动现金流出小计 451,296,048.31 80,710,753.89
筹资活动产生的现金流量净额 -78,023,548.31 -80,710,753.89
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 56,517,952.05 235,705,078.81
加：期初现金及现金等价物余额 190,774,551.80 551,136,385.92
六、期末现金及现金等价物余额 247,292,503.85 786,841,464.73
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
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新黄浦 2022 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工
专 少数股东 所有者权益
具 减： 权益 合计
实收资本 项 一般风险准 其
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 储 备 他
先 续 股
他 备
股 债
一、上年期 673,396,7 902,640,279.2 364,976,349.1 8,772,900.3 2,414,845,115.6 4,363,001,17 160,318, 4,523,320,
-1,630,251.50
末余额 86.00 8 6 7 2 8.93 997.46 176.39
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业
合并
其他
二、本年期 673,396,7 902,640,279.2 364,976,349.1 8,772,900.3 2,414,845,115.6 4,363,001,17 160,318, 4,523,320,
-1,630,251.50
初余额 86.00 8 6 7 2 8.93 997.46 176.39
三、本期增
减变动金额
61,692,078.6 27,686,0 89,378,086
（减少以 -310,000.00 62,002,078.65
5 07.47 .12
“－”号填
列）
（一）综合 61,692,078.6 352,755. 62,044,834
61,692,078.65
收益总额 5 62 .27
（二）所有
48,683,2 48,683,251
者投入和减
51.85 .85
少资本
1．所有者投 48,683,2 48,683,251
42 / 173
新黄浦 2022 年半年度报告
入的普通股 51.85 .85
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润 -21,350, -21,350,00
-310,000.00 310,000.00
分配 000.00 0.00
1．提取盈余
公积
2．提取一般
-310,000.00 310,000.00
风险准备
3．对所有者
-21,350, -21,350,00
（或股东）
000.00 0.00
的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
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新黄浦 2022 年半年度报告
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期 673,396,7 902,640,279.2 364,976,349.1 8,462,900.3 2,476,847,194.2 4,424,693,25 188,005, 4,612,698,
-1,630,251.50
末余额 86.00 8 6 7 7 7.58 004.93 262.51
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益 减
项目 专 所有者权益合
工具 ： 少数股东权益
实收资本 其他综合收 项 其 计
优 永 资本公积 库 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
(或股本) 其 益 储 他
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年期末 673,396, 902,640,279 132,613,162 364,976,3 2,236,575,8 4,313,067,771. 4,507,603,495
2,865,324.23 194,535,723.46
余额 786.00 .28 .36 49.16 70.64 67 .13
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他 -50,045,601 50,045,601.
.93 93
二、本年期初 673,396, 902,640,279 82,567,560. 364,976,3 2,286,621,4 4,313,067,771. 4,507,603,495
2,865,324.23 194,535,723.46
余额 786.00 .28 43 49.16 72.57 67 .13
三、本期增减
变动金额（减 -84,240,598 182,184,033
-550,000.00 97,393,435.09 389,093.85 97,782,528.94
少以“－” .22 .31
号填列）
（一）综合收 20,754,585. 76,638,849. 97,393,435.09 40,889,093.85 138,282,528.9
44 / 173
新黄浦 2022 年半年度报告
益总额 45 64 4
（二）所有者
-30,000,000.0
投入和减少 -30,000,000.00
0
资本
1．所有者投 -30,000,000.0
-30,000,000.00
入的普通股 0
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分 -10,500,000.0
-550,000.00 550,000.00 -10,500,000.00
配 0
1．提取盈余
公积
2．提取一般
-550,000.00 550,000.00
风险准备
3．对所有者
-10,500,000.0
（或股东）的 -10,500,000.00
0
分配
4．其他
（四）所有者
-104,995,18 104,995,183
权益内部结
3.67 .67
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
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新黄浦 2022 年半年度报告
结转留存收
益
5．其他综合
-104,995,18 104,995,183
收益结转留
3.67 .67
存收益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 673,396, 902,640,279 -1,673,037. 364,976,3 2,468,805,5 4,410,461,206. 4,605,386,024
2,315,324.23 194,924,817.31
余额 786.00 .28 79 49.16 05.88 76 .07
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
2022 年半年度
其他权益工具 减
专
：
项目 实收资本 (或股 永 项 所有者权益合
优先 其 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
本) 续 储 计
股 他 存
债 备
股
一、上年期末余额 2,424,081,429 4,466,526,573
673,396,786.00 1,005,958,264.76 -1,630,251.50 364,720,344.49
.64 .39
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 673,396,786.00 1,005,958,264.76 -1,630,251.50 364,720,344.49 2,424,081,429 4,466,526,573
.64 .39
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新黄浦 2022 年半年度报告
三、本期增减变动金额（减 150,467,449.4 150,467,449.4
少以“－”号填列） 1 1
（一）综合收益总额 150,467,449.4 150,467,449.4
1 1
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,574,548,879 4,616,994,022
673,396,786.00 1,005,958,264.76 -1,630,251.50 364,720,344.49
.05 .80
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新黄浦 2022 年半年度报告
2021 年半年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库存 专项 所有者权益合
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
本) 优先股 永续债 其他 股 储备 计
一、上年期末余额 132,613,162.3 364,720,34 2,243,795,5 4,420,484,123
673,396,786.00 1,005,958,264.76
6 4.49 65.43 .04
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 673,396,786.00 1,005,958,264.76 132,613,162.3 364,720,34 2,243,795,5 4,420,484,123
6 4.49 65.43 .04
三、本期增减变动金额（减 -134,286,200. 177,375,199
43,088,999.05
少以“－”号填列） 15 .20
（一）综合收益总额 22,334,413.
20,754,585.45 43,088,999.05
60
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转 -155,040,785. 155,040,785
60 .60
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
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3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收 -155,040,785. 155,040,785
益 60 .60
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 364,720,34 2,421,170,7 4,463,573,122
673,396,786.00 1,005,958,264.76 -1,673,037.79
4.49 64.63 .09
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
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新黄浦 2022 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用□不适用
(一) 公司注册地、组织形式和总部地址
上海新黄浦实业集团股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)前身系黄浦区房地产经营公
司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰公司三家全民所有制企业改制而成的公司。一
九九二年十二月经批准改制为股份有限公司，公司统一社会信用代码：91310000132345908G。一
九九三年三月在上海证券交易所上市。所属行业为房地产业。
2006 年 4 月 24 日，公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为使其持
有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有 10 股获
得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。2009 年
5 月 11 日公司完成股权分置改革，股本总数为 561,163,988 股，已全部上市流通。
2018 年 5 月 17 日，经公司 2017 年年度股东大会决议通过，以 2017 年末总股本 561,163,988
股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 2 股，转增后的股本总额为 673,396,786 股。
2019 年 6 月 28 日，经公司 2018 年年度股东大会审议通过，公司中文名称“上海新黄浦置业
股份有限公司”变更为“上海新黄浦实业集团股份有限公司”，公司英文名称变更为
“SHANGHAINEWHUANGPUINDUSTRIALGROUPCO.,LTD.”。
截至 2022 年 6 月 30 日止，本公司股本总数 673,396,786 股，注册资本为 673,396,786 元，注
册地：上海市北京东路 668 号东楼 32 层，总部地址：上海市北京东路 668 号东楼 32 层。
(二) 公司主要经营活动
本公司主要经营活动为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢，物业管理，房产咨询，
机械设备安装(含维修)，餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、金属材料、木材、建筑材料、五金交
电、百货、化工原料(除危险品)、电工器材、汽车配件。【依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动】
(三) 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2022 年 8 月 29 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用□不适用
本期纳入合并财务报表范围的子公司、结构化产品以及本部共计 46 户，增加 8 户，减少 1 户，
子公司具体情况详见“附注九、在其他主体中的权益 1、在子公司中权益”。
1． 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
的经营实体
名称 变更原因
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司 非同一控制下的企业合并
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新黄浦 2022 年半年度报告
名称 变更原因
杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司 非同一控制下的企业合并
新黄浦（杭州）企业管理有限公司 设立
上海稳裕企业发展有限公司 设立
上海稳泰企业发展有限公司 设立
上海稳健企业发展有限公司 设立
华凌明睿单一资产管理计划 设立
华凌轩哥二号单一资产管理计划 设立
2． 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制
权的经营实体
名称 变更原因
上海稳盛新黄浦企业发展有限公司 转让
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企
业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计
准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信
息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规定，编制财务报表。
2. 持续经营
√适用□不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑
的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
3. 记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历
史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用□不适用
具体会计政策和会计估计提示：
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附
注“五、（10）金融工具”、“（15）存货”、“(23)固定资产”、“(29)无形资产”、“(31) 长
期待摊费用”、“(38)收入”。
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新黄浦 2022 年半年度报告
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1． 分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情
况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2． 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制
方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算
金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，
与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的
差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，
因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，
直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权
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新黄浦 2022 年半年度报告
益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
3． 非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策
的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：
①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
③已办理了必要的财产权转移手续。
④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风
险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当
期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权
益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作
为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合
并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价
值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间
的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
4． 为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时
计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中
扣减。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1． 1、合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的单独
主体）均纳入合并财务报表。
2． 合并程序
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本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公
司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报
表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予
以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而
形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。
（1） 增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初
数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行
调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控
制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在
取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期
初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或
业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及
除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、
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其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2） 处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份
额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合
收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当
期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除
外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽
子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作
为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款
与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，
按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权
时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3） 购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4） 不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期
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股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并
资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1. 合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等
因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通常划
分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排划分
为共同经营：
1. 合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务。
2. 合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务。
3. 其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义
务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖于合营方
的支持。
2. 共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
1. 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2. 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3. 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4. 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5. 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售
给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的
资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司全额确认
该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，
仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会
计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同经营
相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理。
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8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时
具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变
动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1． 外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属
于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则
处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率
折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账
本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或
确认为其他综合收益。
2． 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交
易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币财
务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他原因导致
持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报
表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的
部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损
益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各
会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资
产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负
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债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，
但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本
金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计
摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
1． 金融资产的分类、确认和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为
以下三类：
（1） 以摊余成本计量的金融资产。
（2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应
收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对
所有受影响的相关金融资产进行重分类。
（1） 分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融
资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金
应收票据、应收账款、其他应收款、债权投资、长期应收款等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减
值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产
账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的
摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公
司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后
续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余
额来计算确定利息收入。
（2） 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
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为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确
认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其
他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他
此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为
一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。
（3） 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认
时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持
有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入
本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产
在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组
合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同
定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
（4） 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、
亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及
与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
（5） 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地
将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将
其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1） 嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
2） 在初次确定类似的混合合同是否需要分 拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生
工具不应分 拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该
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提前还款权不需要分 拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及
与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
2． 金融负债的分类、确认和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负
债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确
认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内
出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短
期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合
同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，
除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤
销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1） 能够消除或显著减少会计错配。
2） 根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合
或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公
允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风
险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公
允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2） 其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：
1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
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2） 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3） 不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市场利
率贷款的贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要
求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣
除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
3． 金融资产和金融负债的终止确认
（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转
销：
1） 收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2） 该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负
债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原
金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改
的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非
现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值
占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价
值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。
4． 金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别
下列情形处理：
（1） 转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转
移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2） 保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3） 既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、
（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1） 未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债。
2） 保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金
融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融
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资产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公
司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1） 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1） 被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2） 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对
应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产）之和。
（2） 金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整
体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继
续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额
的差额计入当期损益：
1） 终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2） 终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的报价
包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产
或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司
采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在
相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观
察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
6． 金融工具减值
本公司对以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失
准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流
量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融
资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
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对由收入准则规范的交易形成的应收款项、合同资产以及租赁应收款，本公司运用简化计量
方法，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续
期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用
损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预
期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有
利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每
个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分
别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
（1） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相
当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率
计算利息收入。
（2） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于
第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照
账面余额和实际利率计算利息收入。
（3） 如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相
当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率
计算利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。
对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确
认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的
损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
（1） 信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺
的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
1） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
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2） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
3） 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这
些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
4） 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
5） 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其
合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必
一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
（2） 已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已
发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
1） 发行方或债务人发生重大财务困难；
2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步；
4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（3） 预期信用损失的确定
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过
去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险
特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人所
处行业等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额
的现值。
2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
差额的现值。
3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预
计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损
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失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确
定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
（4） 减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
7． 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工
具减值。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组
合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
承兑人具有较高的信用评级，历史
组合 1：无风险银 上未发生票据违约，信用损失风险 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
行承兑票据组合 极低，在短期内履行其支付合同现 对未来经济状况的预期计量坏账准备
金流量义务的能力很强
组合 2：商业承兑 本组合以应收票据的账龄作为信用 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
汇票 风险特征 对未来经济状况的预期计量坏账准备
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工
具减值。
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本公司对信用损失显著增加的应收账款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组
合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未
本组合以应收账款的账龄
组合 1：账龄组合 来经济的预测，编制应收账龄与整个存续期预计
作为信用风险特征
损失率对照表，计算预期信用损失
对于组合 2 的应收账款，除非有确凿证据表明该
组合 2：合并范围内 纳入合并范围内的公司之
金融工具的信用风险自初始确认后显著增加外，
关联方组合 间的应收款项
不计提预期信用损失
13. 应收款项融资
√适用 □不适用
本公司对应收款项融资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金
融工具减值。
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融
工具减值。
本公司对信用损失显著增加的的其他应收款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干
组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
本组合以其他应收款的账龄作为
组合 1：账龄组合 及对未来经济的预测，编制应收账龄与整个存续
信用风险特征
期预计损失率对照表，计算预期信用损失
组合 2：合并范围 纳入合并范围内的公司之间的其 除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险自初
内关联方组合 他应收款 始确认后显著增加外，预期信用损失为 0
15. 存货
√适用 □不适用
1． 存货的分类
本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开发成本、
出租开发产品；非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品。
2． 存货的计价方法
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存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货发出时按
加权平均法或个别认定法计价。
3． 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。年末，在对存货进行全面盘点的基础
上，对于存货因被淘汰、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因导致成本高于可变现净
值的部分，以及在建开发项目预计存在的亏损部分。房地产开发类存货按照单个存货项目计提存
货跌价准备，非房地产开发类存货按照单个或者类别计提存货跌价准备。可变现净值，指存货在
资产负债表日的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额。
4． 存货的盘存制度
采用永续盘存制
5． 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1） 低值易耗品采用一次转销法；
（2） 包装物采用一次转销法；
（3） 其他周转材料采用一次转销法摊销。
6． 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
7． 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8． 维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由
公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
16. 合同资产
(1). 合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，
确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收
款项单独列示。
(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工具减
值。
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17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对其他债权投资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金
融工具减值。
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融
工具减值。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将长期应收款划分为若干
组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
本组合以应收账款的账龄
组合 1：账龄组合 以及对未来经济的预测，编制应收账龄与整个
作为信用风险特征
存续期预计损失率对照表，计算预期信用损失
组合 2：合并范围内 纳入合并范围内的公司之 除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险自
关联方组合 间的应收款项 初始确认后显著增加外，预期信用损失为 0
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1． 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注（五）同一控制下和非同一控
制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
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以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2． 后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计
价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公
司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投
资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投
资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差
额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投
资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于
被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资
的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产
等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之
间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上
确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权
投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，
经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负
债，计入当期投资损失。
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被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序
处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及
长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3． 长期股权投资核算方法的转换
（1） 公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控
制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权
投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资
单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计
入当期营业外收入。
（2） 公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等
原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权
投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规
定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
（3） 权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4） 成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该
剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5） 成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22
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号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价
值间的差额计入当期损益。
4． 长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益
法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分
个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期
损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，
并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期
股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本
公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值
之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收
益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行
相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投
资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司
净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
5． 共同控制、重大影响的判断标准
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如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响
的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同
控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，
将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的
净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项目，并
按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有
事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类似权力机构中
派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；
（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
22. 投资性房地产
(1). 如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经
营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不
再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相
关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到
预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物
和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧采用与本公司
固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资
产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定
资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后的金额计入当期损益。
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23. 固定资产
(1). 确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1） 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2） 该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
（1） 外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预
定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
（2） 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
出构成。
（3） 投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协
议约定价值不公允的按公允价值入账。
（4） 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资
产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予
资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资
产确认条件的，在发生时计入当期损益。
固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(2). 折旧方法
√适用□不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30-40 5 2.375-3.167
酒店专用设备 年限平均法 10-20 5 4.75-9.50
电子设备 年限平均法 5-6 5 15.83-19.00
运输设备 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的
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固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足
折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度
终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，
进行相应的调整。
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用√不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
1．在建工程初始计量
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态
前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借
款费用以及应分摊的间接费用等。
2．在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入
账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用
状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公
司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价
值，但不调整原已计提的折旧额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1． 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2． 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
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当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3． 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4． 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投
资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或
者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，
计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
1. 租赁负债的初始计量金额；
2. 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
3. 本公司发生的初始直接费用；
4. 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
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在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提
折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余
使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减
值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
1． 无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无
形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2． 无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无
形资产。
（1）对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使用寿
命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依据
软件 2-5 受益期
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
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经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
（2）使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。对于使用
寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重
新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
经复核，本公司无使用寿命不确定的无形资产。
3.划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
4.开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开发支
出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，
自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用□不适用
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值
迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该
资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
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可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面
价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在
剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资
产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关
的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测
试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的
商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面
价值的，确认商誉的减值损失。
31. 长期待摊费用
√适用□不适用
1． 摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各
项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
2． 摊销年限
类别 摊销年限 备注
科技京城改造项目 10 年 预计可使用年限
科技京城财产保险 10 年 收益期
科技京城装修费 10 年 预计可使用年限
售楼处装修、酒店改造等 2-10 年 收益期
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
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短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以
支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短
期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供
的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保
险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿
接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿
而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休
年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本
公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对
于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停
止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一
次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应
缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
√适用 □不适用
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本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租
赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公
司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
1. 扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2. 取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3. 在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
4. 在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁
选择权需支付的款项；
5. 根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
35. 预计负债
√适用 □不适用
1． 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2． 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估
计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生
的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或
有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
36. 股份支付
□适用 √不适用
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37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1). 收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）房地产销售收入
（2）期货经纪手续费收入
（3）提供劳务
1． 收入确认的一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该
项履约义务的交易价格确认收入。
履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单
项履约义务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段
内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本公司履约的同时
即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；(3)
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今
已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。当履约进
度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
2． 收入确认的具体方法
（1）房地产销售
房产开发项目已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，买
方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，买方取得相关房产控制权时点，确认销售收入
的实现。
（2）期货经纪手续费收入
客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定的收费标准，确认手续费收入，
并直接在客户保证金账户中结算扣除。
（3）提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一段时
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间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。
3． 特定交易的收入处理原则
（1）附有销售退回条款的合同
在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（即，不
包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债。
销售商品时预期将退回商品的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的
价值减损）后的余额，在“应收退货成本”项下核算。
（2）附有质量保证条款的合同
评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的服务。公
司提供额外服务的，则作为单项履约义务，按照收入准则规定进行会计处理；否则，质量保证责
任按照或有事项的会计准则规定进行会计处理。
（3）附有客户额外购买选择权的销售合同
公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约义务，
将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择
权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑客户
行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息后，
予以合理估计。
(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
1. 合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满
足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
（3）该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列
报。
2. 合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增
量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，
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在发生时计入当期损益。
3. 合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约
义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
4. 合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得
剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确
认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价
值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不
计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1． 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件规定
的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2． 政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金
的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额
计量的政府补助，直接计入当期损益。
3． 会计处理方法
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政
府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在
确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损
失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的
政府补助计入营业外收支。
收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政策性
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优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利
率计算相关借款费用。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递
延收益的，直接计入当期损益。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量。
1． 确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列
特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该交易不是企业
合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得
税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额。
2． 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应
纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够
控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3． 同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示
（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税
相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债
转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取
得资产、清偿债务。
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42. 租赁
(1). 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
比照本附注五（42）3.新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法处理。
(2). 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期
间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1. 租赁合同的分 拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分 拆，并分别各项单独租赁进行会计
处理。
2. 租赁合同的合并
本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符
合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无
法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3. 本公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对租赁确认使用
权资产和租赁负债。
（1）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过 12 个月的租赁。低价值资产租赁是指单项租
赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
本公司对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，相关租赁付款额在租赁
期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
(2)使用权资产和租赁负债的会计政策。
融资租赁中，在租赁开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融
资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法
计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
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经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；
发生的初始直接费用，计入当期损益。
4. 本公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资
产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁
是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允
价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止租
赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供
的担保余值。
本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入
租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确
认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认
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相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租
赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
5. 售后租回交易
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有
关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，本公司将
销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向
承租人提供的额外融资进行会计处理；同时按照公允价值调整相关销售利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转
让收入等额的金融负债。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按照资产购买进行相应会计处理，并根据租
赁准则对资产出租进行会计处理。如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者本公司
未按市场价格收取租金，本公司将销售对价低于市场价格的款项作为预收租金进行会计处理，将
高于市场价格的款项作为本公司向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时按市场价格调整租
金收入。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司确认一项与转让收入等额的金融资产。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1.终止经营
本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独
区分的组成部分确认为终止经营组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关
联计划的一部分。
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。
2.维修基金
本公司未计提维修基金准备。维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完
毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入当期损益。
本公司根据项目所在地的相关政策，代业主垫付的维修基金在缴纳时计入”其他应收款”，
并按本公司坏账准备计提政策计提坏账准备。待向业主收取垫付的维修基金时，冲减相应的”其
他应收款”。
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44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
□适用√不适用
(2). 重要会计估计变更
□适用√不适用
45. 其他
□适用√不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用□不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 6%、9%、13%
消费税
按应税营业收入计缴（自 2016 年 5
营业税 5%
月 1 日起，营改增缴纳增值税）
城市维护建设税 实缴流转税税额 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税税额 2%
按照房产原值的 70%（或租金收入）
房产税 12%、1.2%
为纳税基准
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率 30%-60%
土地增值税 预缴计税依据：预收售楼款 注释 1
增值税 应税收入 简易计税方法及小规模纳税人 5%、3%
注释 1：本公司及所属子公司根据当地税务机关规定的预缴税率预缴土地增值税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用√不适用
2. 税收优惠
□适用√不适用
3. 其他
□适用√不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
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项目 期末余额 期初余额
库存现金 411,090.61 93,726.09
银行存款 1,709,288,094.62 1,811,319,641.86
其他货币资金 3,215,037,383.80 3,273,423,571.80
合计 4,924,736,569.03 5,084,836,939.75
其中：存放在境外的款项总额
注：其他货币资金期末余额中，子公司华闻期货有限公司期货保证金存款为 3,215,011,354.48
元。截止 2022 年 6 月 30 日，本公司不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。
2、 交易性金融资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 64,861,237.16 97,025,582.67
其中：
权益工具投资 10,911,352.00 29,065,344.00
衍生金融资产 636,084.30 1,283,488.90
其他 53,313,800.86 66,676,749.77
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：
合计 64,861,237.16 97,025,582.67
其他说明：
□适用√不适用
3、 衍生金融资产
□适用√不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用√不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用√不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用√不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用√不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用√不适用
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(6). 坏账准备的情况
□适用√不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 76,913,240.63
1至2年 19,607,103.30
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 154,187.60
合计 96,674,531.53
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
按单项计提 78,704,8 19,884,092 25.2 19,694,092.
81.41 58,820,770.98 59,704,863.30 93.45 32.99 40,010,770.98
坏账准备 63.30 .32 6 32
其中：
按组合计提 17,969,6
18.59 923,875.84 5.14 17,045,792.39 4,186,869.58 6.55 273,798.95 6.54 3,913,070.63
坏账准备 68.23
其中：
组合 1 账龄 17,969,6 4,186,869.58 6.55 273,798.95 6.54 3,913,070.63
18.59 923,875.84 5.14 17,045,792.39
组合 68.23
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96,674,5 100.00 20,807,968 / 100.00 19,967,891. /
合计 75,866,563.37 63,891,732.88 43,923,841.61
31.53 .16 27
按单项计提坏账准备：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额
名称 计提比
账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
扬州友财健安商贸有限公司 4,358,952.00 4,243,473.52 97.35 预计无法收回金额
仪征众成涤纶有限公司 4,101,780.80 4,101,780.80 100.00 预计无法收回金额
上海市机电房产有限公司 97,760.00 97,760.00 100.00 预计无法收回金额
佶深（上海）汽车销售有限公司 11,146,370.50 10,851,078.00 97.35 预计无法收回金额
上海住信建设发展有限公司 40,000,000.00 400,000.00 1.00 应收保理款，信用风险未显著增加
上海元承进出口有限公司 19,000,000.00 190,000.00 1.00 应收保理款，信用风险未显著增加
合计 78,704,863.30 19,884,092.32 25.26 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 17,913,240.63 895,662.04 5.00
1-2 年（含 2 年）
2-3 年（含 3 年）
3-4 年（含 4 年）
4-5 年（含 5 年）
5 年以上 56,427.60 28,213.80 50.00
合计 17,969,668.23 923,875.84
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或 转销或核销 其他变
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转回 动
单项计提预期
19,694,092.32 190,000.00 19,884,092.32
信用损失
按组合计提预
273,798.95 753,864.89 103,788.00 923,875.84
期信用损失
合计 19,967,891.27 943,864.89 103,788.00 20,807,968.16
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用√不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 103,788.00
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末
单位名称 期末余额 余额合计数的比 坏账准备期末余额
例(%)
上海住信建设发展有限公司 40,671,612.90 42.07 433,580.65
上海元承进出口有限公司 19,000,000.00 19.65 190,000.00
佶深（上海）汽车销售有限公司 11,146,370.50 11.53 10,851,078.00
扬州友财健安商贸有限公司 4,358,952.00 4.51 4,243,473.52
仪征众成涤纶有限公司 4,101,780.80 4.24 4,101,780.80
合计 79,278,716.20 82.00 19,819,912.97
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用√不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
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6、 应收款项融资
□适用√不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 55,056,323.26 71.28 326,137,088.60 99.92
1至2年 21,926,871.14 28.38 15,675.02 0.00
2至3年 163,500.00 0.05
3 年以上 266,200.00 0.34 102,700.00 0.03
合计 77,249,394.40 100.00 326,418,963.62 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用□不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
中燃宏大能源贸易有限公司 42,319,000.00 54.78
常州市金坛自来水公司 17,542,876.40 22.71
常州金坛金能电力有限公司 4,501,200.00 5.83
中迪环境工程有限公司 2,942,775.15 3.81
上海住信建设发展有限公司 1,643,600.00 2.13
合计 68,949,451.55 89.26
其他说明
□适用√不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 2,000,000.00 230,530.44
应收股利
其他应收款 348,988,996.18 531,519,026.25
合计 350,988,996.18 531,749,556.69
其他说明：
□适用√不适用
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应收利息
(1). 应收利息分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
基金产品 230,530.44
约期存款 2,000,000.00
合计 2,000,000.00 230,530.44
(2). 重要逾期利息
□适用√不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用√不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用√不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 270,916,786.60
1至2年 70,176,654.30
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2至3年 20,072,162.03
3 年以上
3至4年 687,943.82
4至5年 190,415,109.50
5 年以上 3,967,075.44
合计 556,235,731.69
(2). 按款项性质分类情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 17,232,936.90 20,728,195.77
委托贷款及借款 189,284,269.50 189,284,269.50
往来款
暂付款 21,786,312.00 21,786,312.00
债务重组欠款
动迁房安置款（房票款） 9,912,417.00 10,600,417.00
政府托管房产销售资金 272,136,596.70 483,718,827.03
代垫款、代收代付、备用金等 45,883,199.59 11,620,427.50
合计 556,235,731.69 737,738,448.80
(3). 坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发
信用损失
信用减值) 生信用减值)
2022年1月1日余额 6,663,870.07 199,555,552.48 206,219,422.55
2022年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 982,982.96 982,982.96
本期转回
本期转销
本期核销 18,170.00 18,170.00
其他变动 62,500.00 62,500.00
2022年6月30日余额 7,691,183.03 199,555,552.48 207,246,735.51
1． 按坏账准备计提方法分类披露
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期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备 483,531,378.20 86.93 199,555,552.48 41.27 283,975,825.72
按组合计提预期信用损
72,704,353.49 13.07 7,691,183.03 10.58 65,013,170.46
失的其他应收款
其中：组合 1 账龄组合 72,704,353.49 13.07 7,691,183.03 10.58 65,013,170.46
合计 556,235,731.69 100.00 207,246,735.51 37.26 348,988,996.18
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失
695,113,608.53 94.22 199,555,552.48 28.71 495,558,056.05
的其他应收款
按组合计提预期信用损
42,624,840.27 5.78 6,663,870.07 15.63 35,960,970.20
失的其他应收款
其中：组合 1 账龄组合 42,624,840.27 5.78 6,663,870.07 15.63 35,960,970.20
合计 737,738,448.80 100.00 206,219,422.55 27.95 531,519,026.25
单项计提预期信用损失的其他应收款情况
期末余额
单位名称 计提比
账面余额 坏账准备 计提理由
例（%）
政府托管房产销售资金，
常州正泰房产居间服务有限公司 272,136,596.70
无信用损失风险
仪征市聚润化工有限公司 974,316.00 948,504.17 97.35 预计无法收回
上海麟煌贸易有限公司 2,771,270.00 2,697,852.81 97.35 预计无法收回
上海米速实业集团有限公司 18,040,726.00 6,300,726.00 34.93 预计无法收回
湖州市南浔联洁供水管道安装队 324,200.00 324,200.00 100.00 预计无法收回
福建省闽中有机食品有限公司 89,284,269.50 89,284,269.50 100.00 预计无法收回
爱建-耀莱项目单一信托 100,000,000.00 100,000,000.00 100.00 预计无法收回
合计 483,531,378.20 199,555,552.48 41.27
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
(4). 坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
按组合计提预
6,663,870.07 982,982.96 18,170.00 62,500.00 7,691,183.03
期信用损失
单项计提预期
199,555,552.48 199,555,552.48
信用损失
合计 206,219,422.55 982,982.96 18,170.00 62,500.00 207,246,735.51
账龄组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 44,436,786.60 2,221,789.74 5.00
1－2 年 2,733,745.60 273,374.51 10.00
2－3 年 20,072,162.03 3,010,824.30 15.00
3－4 年 687,943.82 137,588.76 20.00
4－5 年 1,130,840.00 226,168.00 20.00
5 年以上 3,642,875.44 1,821,437.72 50.00
合计 72,704,353.49 7,691,183.03
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用√不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 18,170.00
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用√不适用
其他应收款核销说明：
□适用√不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
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新黄浦 2022 年半年度报告
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
常州正泰房产居 政府托管房
272,136,596.70 1 年内 48.92
间服务有限公司 产销售资金
北京耀莱投资有
借款 100,000,000.00 4-5 年 17.98 100,000,000.00
限公司
福建省闽中有机
借款 89,284,269.50 4-5 年 16.05 89,284,269.50
食品有限公司
上海米速实业集
货款 18,040,726.00 1-2 年 3.24 6,300,726.00
团有限公司
湖州市南浔区住
房票安置结
房和城乡建设局 10,868,684.30 0-3 年 1.95 1,158,391.84
算款
物业保修金专户
合计 490,330,276.50 88.14 196,743,387.34
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用√不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用√不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
9、 存货
(1). 存货分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/
项目
账面余额 同履约成本减值 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
准备 减值准备
原材料
在产品
库存商品 492,300.45 492,300.45 532,550.54 532,550.54
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 8,452,161,132.14 8,452,161,132.14 6,179,397,894.94 6,179,397,894.94
开发产品 1,062,466,494.22 9,537,621.17 1,052,928,873.05 2,304,869,074.62 9,537,621.17 2,295,331,453.45
合计 9,515,119,926.81 9,537,621.17 9,505,582,305.64 8,484,799,520.10 9,537,621.17 8,475,261,898.93
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新黄浦 2022 年半年度报告
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 上年年末余额
新黄浦花园名都（四象府 ABD） 2019-4 2022-7 660,000,000.00 658,452,830.61 590,425,373.20
景浦华苑 2018-7 2022-9 3,409,460,000.00 2,837,803,459.78 2,593,956,140.73
临平政储出（2021）5 号地块 2022-2 2024-7 1,387,272,700.00 864,668,630.93
萧政储出（2021）55 号地块 2022-2 2024-9 1,077,037,600.00 762,030,162.01
南浔经济开发区塘南单元 CX 地
2019-11 2023-3 1,328,920,000.00 1,023,814,014.48 915,612,407.75
块（玉象府）
闵行区吴泾镇紫竹科学园区
2019-7 2022-10 2,248,300,900.00 1,589,476,851.47 1,426,934,845.72
HP0-1001 单元
闵行区梅陇镇 02-03A-01a 地块 2020-3 2022-11 1,040,000,000.00 715,915,182.86 652,469,127.54
合计 8,452,161,132.14 6,179,397,894.94
（2）开发产品
竣工时
项目名称 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
间
南川基地 1996 年 4,217,606.86 4,217,606.86
外购商品房 55,433,777.17 55,433,777.17
科技京城 2000 年 11,467,175.30 11,467,175.30
青浦区徐泾北欣乐苑 2013 年 895,902.39 523,164.46 372,737.93
青浦区徐泾北欣沁苑 2015 年 650,547,668.66 525,320,563.73 125,227,104.93
佘山逸品 2016 年 8,676,953.07 8,676,953.07
新黄浦花园名都四象府（CD 地） 2020 年 58,044,109.47 33,119,583.03 24,924,526.44
松江南站欣哲苑（191204） 2021 年 793,273,209.36 659,411,885.20 133,861,324.16
松江南站欣畅苑（191401） 2021 年 382,265,951.26 60,792,128.42 55,731,008.04 387,327,071.64
奉贤南桥基地欣平苑 2021 年 179,523,712.79 59,172.66 1,498,222.83 178,084,662.62
新顾城保障住房项目 0419-01 地块 2021 年 160,523,008.29 6,046,341.00 33,695,795.19 132,873,554.10
合计 2,304,869,074.62 66,897,642.08 1,309,300,222.48 1,062,466,494.22
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
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新黄浦 2022 年半年度报告
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发产品 9,537,621.17 9,537,621.17
合计 9,537,621.17 9,537,621.17
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回 转销 其他
外购商品房 5,320,014.31 5,320,014.31
南川基地 4,217,606.86 4,217,606.86
合计 9,537,621.17 9,537,621.17
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用□不适用
本期减少 本期确认资
本化金额的
存货项目名称 期初余额 本期增加 期末余额
资本化率
出售减少 其他减少
(%)
奉贤南桥基地欣平苑 11,069,272.95 82,576.03 10,986,696.92
松江南站欣哲苑（191204） 61,975,704.96 32,261,497.75 29,714,207.21
松江南站欣畅苑（191401） 20,104,410.65 2,179,924.34 17,924,486.31
新顾城保障住房项目 0419-01
3,303,784.35 328,498.14 2,975,286.21
地块
青浦区徐泾北欣沁苑 4,122,836.17 4,122,836.17
新黄浦花园名都四象府(CD 地
2,124,083.44 877,081.63 1,247,001.81
块)
临平政储出（2021）5 号地块 16,103,475.02 16,103,475.02 4.5125%
萧政储出（2021）55 号地块 9,567,312.47 9,567,312.47 4.20%
景浦华苑 338,980,288.51 9,036,027.12 348,016,315.63 6.37%
新黄浦花园名都（四象府 ABD） 57,302,721.11 16,097,200.00 73,399,921.11 8.00%
闵行区吴泾镇紫竹科学园区
84,168,788.19 26,983,536.23 111,152,324.42 5.97%
HP0-1001 单元
闵行区梅陇镇 02-03A-01a 地块 34,899,915.16 9,842,992.43 44,742,907.59 5.41%
南浔经济开发区塘南单元 CX 地
35,077,457.65 9,702,652.13 44,780,109.78 5.27%
块（玉象府）
合计 653,129,263.14 97,333,195.40 35,729,577.89 714,732,880.65
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
其他说明：
□适用√不适用
10、 合同资产
(1). 合同资产情况
□适用√不适用
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用√不适用
(3). 本期合同资产计提减值准备情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
11、 持有待售资产
□适用√不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用√不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 78,886,646.54 46,380,013.30
应收退货成本
增值税留抵税额 114,059,471.39 118,640,090.62
待抵扣进项税 9,274,787.91 30,258,796.84
待认证进项税 4,632,081.46 336,805.44
预交增值税 143,013,469.56 155,389,804.57
预缴企业所得税 68,543,474.15 43,686,124.21
预缴其他税金 112,903,197.06 105,082,886.41
应收货币保证金 4,325,515,773.21 3,036,602,014.27
应收结算担保金 24,531,555.81 45,662,315.71
应收质押保证金 4,875,200.00 1,842,000.00
存出保证金 1,492,444.95
固定收益类投资产品(注 1) 208,604,170.32 285,000,000.00
上海智富茂城置业有限公司收购意向金(注 2) 100,000,000.00 100,000,000.00
其他 7,112.26 33,534.26
减：减值准备 -238,604,170.32 -240,000,000.00
合计 4,956,242,769.35 3,730,406,830.58
其他说明：
注 1：固定收益类投资产品其中：
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1）中信建投证券基金外包募集专户宇艾供应链账面原值 9000 万元，累计计提减值准备 9000
万元；
2）汇沣通达 360 账面原值 9,860.42 万元，累计计提减值准备 9,860.42 万元。
注 2：上海智富茂城置业有限公司收购意向金累计计提减值准备 5,000 万元。
1、应收货币保证金
期末余额
项目
结算保证金 交易保证金 损失准备 合计
中国金融期货交易所 2,000,000.00 1,588,969,502.84 1,590,969,502.84
上海期货交易所 78,080,762.00 1,252,965,003.70 1,331,045,765.70
大连商品交易所 102,437,740.82 523,013,177.34 625,450,918.16
郑州商品交易所 83,615,923.42 518,512,504.50 602,128,427.92
上海国际能源交易中心 71,032,369.59 104,888,789.00 175,921,158.59
合计 337,166,795.83 3,988,348,977.38 4,325,515,773.21
续：
上期期末余额
项目
结算保证金 交易保证金 损失准备 合计
中国金融期货交易所 2,000,000.00 992,446,379.22 994,446,379.22
上海期货交易所 73,020,252.57 833,908,146.75 906,928,399.32
大连商品交易所 197,698,227.47 297,660,448.85 495,358,676.32
郑州商品交易所 55,264,960.51 421,011,776.25 476,276,736.76
上海国际能源交易中心 48,604,724.65 114,987,098.00 163,591,822.65
合计 376,588,165.20 2,660,013,849.07 3,036,602,014.27
2、应收结算担保金
项目 期末余额 期初余额
中国金融期货交易所 24,531,555.81 45,662,315.71
合计 24,531,555.81 45,662,315.71
3、应收质押担保金
项目 期末余额 期初余额
上海期货交易所 4,875,200.00 1,842,000.00
合计 4,875,200.00 1,842,000.00
14、 债权投资
(1). 债权投资情况
□适用√不适用
(2). 期末重要的债权投资
□适用√不适用
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(3). 减值准备计提情况
□适用√不适用
15、 其他债权投资
(1). 其他债权投资情况
□适用√不适用
(2). 期末重要的其他债权投资
□适用√不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用√不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用√不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用√不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
17、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
计
权益法 其他 宣告发 提
期初 其他 期末 减值准备
被投资单位 追加投 减少 下确认 综合 放现金 减
余额 权益 其他 余额 期末余额
资 投资 的投资 收益 股利或 值
变动
损益 调整 利润 准
备
一、合营企业
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小计
二、联营企业
上海微星租
63,477, 1,798. 63,479,3
房租赁有限
587.95 71 86.66
公司
1,412,9
中泰信托有 5,767, 1,418,75
90,276.
限责任公司 450.11 7,726.92
81
江西瑞奇期 129,449 1,825, 3,000, 128,274,
货有限公司 ,276.82 555.67 000.00 832.49
上海上体产
12,579, 12,579,1 12,579,1
业发展有限
190.46 90.46 90.46
公司
杭州浦正投
资管理合伙 1,011,5 1,011,52
企业（有限合 23.04 3.04
伙)
杭州新黄浦
25,000
滨顺房地产 -161,8 -24,838,1
,000.0
开发有限公 56.75 43.25
0
司（注 1）
杭州新黄浦
25,000
滨致房地产 -217,3 -24,782,6
,000.0
开发有限公 91.41 08.59
0
司（注 2）
上海京合联
1,750,0 1,750,00
宇科技有限
00.00 0.00
公司
1,621,2 50,000
7,215, 3,000, -49,620,7 1,625,85 12,579,1
小计 57,855. ,000.0
556.33 000.00 51.84 2,659.57 90
08 0
1,621,2 50,000
7,215, 3,000, -49,620,7 1,625,85 12,579,1
合计 57,855. ,000.0
556.33 000.00 51.84 2,659.57 90
08 0
其他说明:
注 1、2022 年 1 月 4 日,本公司与杭州滨江房产集团有限公司签订《合作开发协议》，本公司通过
出资 2500 万元的方式取得杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司（以下简称杭州滨顺）50%股权，
初始设立日本公司未取得经营控制权，上半年确认投资收益-161,856.75 元。2022 年 6 月 28 日，
根据股东间协议，本公司享有经营决策控制权，纳入合并范围。
注 2、2022 年 1 月 4 日，本公司与杭州滨江房产集团有限公司签订《合作开发协议》，本公司通
过出资 2500 万元的方式取得杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司（以下简称杭州滨致）50%股权，
初始设立日本公司未取得经营控制权，上半年确认投资收益-217,391.41 元。2022 年 6 月 28 日，
根据股东间协议，本公司享有经营决策控制权，纳入合并范围。
18、 其他权益工具投资
(1). 其他权益工具投资情况
□适用√不适用
(2). 非交易性权益工具投资的情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
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19、 其他非流动金融资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损 7,200,259.97 7,167,483.80
益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
衍生金融资产
其他 7,200,259.97 7,167,483.80
指定为以公允价值计量且其变动计入 135,576,461.82 130,946,640.15
当期损益的金融资产
其中：权益工具投资 135,576,461.82 130,946,640.15
合计 142,776,721.79 138,114,123.95
其他说明：
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,234,390,255.88 1,234,390,255.88
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,234,390,255.88 1,234,390,255.88
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 453,011,177.68 453,011,177.68
2.本期增加金额 15,123,729.24 15,123,729.24
（1）计提或摊销 15,123,729.24 15,123,729.24
（2）存货转入
3.本期减少金额
（1）处置
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（2）其他转出
4.期末余额 468,134,906.92 468,134,906.92
三、减值准备
1.期初余额 4,365,470.14 4,365,470.14
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,365,470.14 4,365,470.14
四、账面价值
1.期末账面价值 761,889,878.82 761,889,878.82
2.期初账面价值 777,013,608.06 777,013,608.06
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 467,100,622.83 480,974,690.85
固定资产清理
合计 467,100,622.83 480,974,690.85
其他说明：
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 房屋及建筑物 酒店专用设备 运输设备 电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 559,754,728.65 70,904,564.60 11,146,349.80 38,724,177.88 12,300,384.62 692,830,205.55
2.本期增加金额 879,077.88 1,125,115.92 40,846.63 2,045,040.43
（1）购置 879,077.88 1,059,496.46 38,490.19 1,977,064.53
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加 65,619.46 2,356.44 67,975.90
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新黄浦 2022 年半年度报告
3.本期减少金额 93,858.72 13,800.00 107,658.72
（1）处置或报废 93,858.72 13,800.00 107,658.72
(2)合并范围变化而减少
4.期末余额 559,754,728.65 70,904,564.60 12,025,427.68 39,755,435.08 12,327,431.25 694,767,587.26
二、累计折旧
1.期初余额 133,737,913.84 46,931,444.94 6,797,179.80 16,580,635.31 4,732,305.01 208,779,478.90
2.本期增加金额 8,118,085.56 3,005,836.50 634,078.71 3,330,629.45 821,101.72 15,909,731.94
（1）计提 8,118,085.56 3,005,836.50 634,078.71 3,328,551.49 820,989.79 15,907,542.05
（2）合并范围变化而增加 2,077.96 111.93 2,189.89
3.本期减少金额 34,223.97 64,058.24 98,282.21
（1）处置或报废 34,223.97 64,058.24 98,282.21
(2)合并范围变化而减少
4.期末余额 141,855,999.40 49,937,281.44 7,431,258.51 19,877,040.79 5,489,348.49 224,590,928.63
三、减值准备
1.期初余额 3,076,035.80 3,076,035.80
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 3,076,035.80 3,076,035.80
四、账面价值
1.期末账面价值 414,822,693.45 20,967,283.16 4,594,169.17 19,878,394.29 6,838,082.76 467,100,622.83
2.期初账面价值 422,940,779.01 23,973,119.66 4,349,170.00 22,143,542.57 7,568,079.61 480,974,690.85
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用√不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用√不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用√不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
固定资产清理
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
22、 在建工程
项目列示
□适用√不适用
其他说明：
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用√不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用√不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
工程物资
□适用√不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
24、 油气资产
□适用√不适用
25、 使用权资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 12,308,865.42 12,308,865.42
2.本期增加金额 5,283,838.24 5,283,838.24
租赁 5,283,838.24 5,283,838.24
3.本期减少金额 2,416,716.83 2,416,716.83
租赁到期 2,416,716.83 2,416,716.83
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4.期末余额 15,175,986.83 15,175,986.83
二、累计折旧
1.期初余额 4,325,102.77 4,325,102.77
2.本期增加金额 2,640,927.44 2,640,927.44
(1)计提 2,640,927.44 2,640,927.44
3.本期减少金额 2,061,749.98 2,061,749.98
(1)处置
（2）租赁到期 2,061,749.98 2,061,749.98
4.期末余额 4,904,280.23 4,904,280.23
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 10,271,706.60 10,271,706.60
2.期初账面价值 7,983,762.65 7,983,762.65
其他说明：
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
土地使 非专利
项目 专利权 软件 合计
用权 技术
一、账面原值
1.期初余额 10,303,159.29 10,303,159.29
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
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4.期末余额 10,303,159.29 10,303,159.29
二、累计摊销
1.期初余额 6,235,228.93 6,235,228.93
2.本期增加金额 432,770.54 432,770.54
（1）计提 432,770.54 432,770.54
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 6,667,999.47 6,667,999.47
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,635,159.82 3,635,159.82
2.期初账面价值 4,067,930.36 4,067,930.36
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
27、 开发支出
□适用√不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 企业合并 处置
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形成的
新黄浦（浙江）投
32,009,686.08 32,009,686.08
资发展有限公司
合计 32,009,686.08 32,009,686.08
(2). 商誉减值准备
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
新黄浦（浙江）投 32,009,686.08 32,009,686.08
资发展有限公司
合计 32,009,686.08 32,009,686.08
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用√不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增
长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失
的确认方法
□适用√不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
29、 长期待摊费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
其他减少
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
金额
科技京城财产保险 1,178,199.00 135,135.00 1,043,064.00
科技京城改造项目 422,294.43 361,967.10 60,327.33
科技京城装修费 6,424,363.51 542,904.00 5,881,459.51
花园酒店暖气改造 1,814,975.00 264,715.00 149,054.24 1,930,635.76
其他 1,092,844.33 540,710.94 175,214.56 1,458,340.71
合计 10,932,676.27 805,425.94 1,364,274.90 10,373,827.31
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其他说明：
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 29,420,459.25 7,355,114.83 29,070,821.85 7,267,705.48
内部交易未实现利润 52,552,966.43 13,138,241.61 52,054,643.76 13,013,660.94
可抵扣亏损
预提费用 9,900,000.00 2,475,000.00 9,900,000.00 2,475,000.00
旅游发展专项资金补助 184,996,697.48 46,249,174.37 160,719,969.47 40,179,992.37
合计 276,870,123.16 69,217,530.81 251,745,435.08 62,936,358.79
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并资产评估增值
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动
非同一控制下的企业合并固定资产
111,065,021.81 27,766,255.42 113,386,938.64 28,346,734.66
公允价值高于计税基础
非同一控制下的企业合并无形资产
公允价值高于计税基础
以公允价值计量且其变动计入当期
102,892,331.80 25,723,082.95 97,753,904.80 24,438,476.20
损益的金融资产的公允价值变动
计入其他综合收益的其他权益工具
投资公允价值变动
非同一控制下的企业合并存货公允
101,836,235.11 25,459,058.78 102,281,629.35 25,570,407.34
价值高于计税基础
旅游发展专项资金计提的所得税
收购股权收益 16,996,839.60 4,249,209.90 16,996,839.60 4,249,209.90
合并财务报表层面反映借款利息的
77,709,427.84 19,427,356.96 60,184,329.00 15,046,082.25
资本化金额高于计税基础
合计 410,499,856.16 102,624,964.01 390,603,641.39 97,650,910.35
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用√不适用
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(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损 162,784,747.67 156,546,268.22
资产减值准备 468,192,561.99 466,681,259.49
以公允价值计量且其变动计入当期
730,980.39 305,652.15
损益的金融资产的公允价值变动
合计 631,708,290.05 623,533,179.86
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年
2022 年
2023 年
2024 年 91,309,261.12 91,309,261.12
2025 年 30,038,176.85 30,038,176.85
2026 年 34,970,595.86 35,198,830.25
2027 年 6,466,713.84
合计 162,784,747.67 156,546,268.22
其他说明：
□适用√不适用
31、 其他非流动资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
合同取得成本 900,471.89 900,471.89 24,701,997.59 24,701,997.59
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
预付无形资产等购置款 769,012.36 769,012.36
预付固定资产、在建工程、
463,207.54 463,207.54
投资性房产购置预付款
期货会员资格
预付投资类款项
期货会员资格 1,400,000.00 1,400,000.00 1,400,000.00 1,400,000.00
合计 3,069,484.25 3,069,484.25 26,565,205.13 26,565,205.13
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其他说明：
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用√不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
33、 交易性金融负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
交易性金融负债
其中：
衍生金融负债
指定以公允价值计量且其变动
52,060.00 49,150.00 53,360.00 47,850.00
计入当期损益的金融负债
其中：
衍生金融负债 52,060.00 49,150.00 53,360.00 47,850.00
合计 52,060.00 49,150.00 53,360.00 47,850.00
其他说明：
34、 衍生金融负债
□适用√不适用
35、 应付票据
□适用√不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内(含 1 年) 361,676,622.80 460,175,241.34
1-2 年（含 2 年） 16,583,890.11 164,721,463.43
2-3 年（含 3 年） 59,661,991.68 23,290.68
3 年以上 1,584,877.05 1,584,259.05
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合计 439,507,381.64 626,504,254.50
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑一局（集团）有限公司 11,999,339.31 质保金
上海市住安建设发展股份有限公司 27,298,993.12 结算尾款
浙江绿苑市政园林建设股份有限公司 2,880,273.46 尚未结算
合计 42,178,605.89 /
其他说明：
□适用√不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内(含 1 年) 20,948,222.57 7,927,819.20
1-2 年
2-3 年
3 年以上
合计 20,948,222.57 7,927,819.20
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
38、 合同负债
(1). 合同负债情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房地产销售款 4,980,815,615.96 5,033,809,171.87
预收酒店房款 3,977,741.36 1,509,346.54
预收物业管理费 275,543.60 897,548.89
合计 4,985,068,900.92 5,036,216,067.30
其中：房地产项目预收款项
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预计竣工时
项目名称 期末余额 期初金额 预售比例
间
新黄浦花园名都（四象府 CD） 11,449,859.62 51,405,178.44 已竣工 98.02%
松江南站欣哲苑（191204） 105,261,499.84 751,502,952.13 已竣工 95.19%
松江南站欣畅苑（191401） 377,917,702.99 377,917,702.99 已竣工 95.68%
新顾城 0419-01 地块 26,171,771.06 已竣工 95.13%
景浦华苑 2,785,121,436.74 2,471,191,902.85 已竣工 63.92%
新黄浦花园名都（四象府 ABD） 761,821,092.98 699,812,067.30 2022.7 84.16%
青浦区徐泾北欣沁苑 115,721,347.75 648,138,541.59 已竣工 100.00%
奉贤南桥基地大型居住社区
6,965,474.21 7,669,055.51 已竣工 76.21%
12-24A-04A 地块
新黄浦唐南 CX 地块(玉象府) 816,557,201.83 2023.03 57.70%
合计 4,980,815,615.96 5,033,809,171.87
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
39、 应付职工薪酬
(1). 应付职工薪酬列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 110,032,755.49 101,708,931.39 184,639,882.65 27,101,804.23
二、离职后福利-设定提存计划 68,502.20 8,782,876.02 8,789,643.32 61,734.90
三、辞退福利 182,700.00 182,700.00
四、一年内到期的其他福利
合计 110,101,257.69 110,674,507.41 193,612,225.97 27,163,539.13
(2). 短期薪酬列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴
109,661,677.84 85,975,625.10 168,917,000.82 26,720,302.12
和补贴
二、职工福利费 1,572,694.79 1,505,879.87 66,814.92
三、社会保险费 44,494.51 6,581,229.78 6,585,574.18 40,150.11
其中：医疗保险费 43,592.50 5,955,041.63 5,959,348.13 39,286.00
工伤保险费 901.90 132,221.84 132,259.74 864.00
生育保险费 0.11 493,966.31 493,966.31 0.11
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四、住房公积金 30,004.00 6,084,501.36 6,110,640.36 3,865.00
五、工会经费和职工教
296,579.14 1,494,880.36 1,520,787.42 270,672.08
育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 110,032,755.49 101,708,931.39 184,639,882.65 27,101,804.23
(3). 设定提存计划列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 66,426.20 8,514,050.92 8,520,613.12 59,864.00
2、失业保险费 2,076.00 268,825.10 269,030.20 1,870.90
3、企业年金缴费
合计 68,502.20 8,782,876.02 8,789,643.32 61,734.90
其他说明：
□适用√不适用
40、 应交税费
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 5,739,888.50 14,290,001.78
消费税
营业税
企业所得税 21,064,919.45 133,493,194.59
个人所得税 1,507,559.63 4,080,366.26
城市维护建设税 178,395.95 111,824.71
房产税 2,542,717.13 2,859,325.83
土地使用税 47,557.82 1,774,085.50
土地增值税 104,526,121.72 88,180,432.24
教育费附加 85,073.07 57,180.08
地方交易费附加 132,295.26 37,617.06
印花税 207,322.50 496,712.97
合计 136,031,851.03 245,380,741.02
其他说明：
41、 其他应付款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
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应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
其他应付款 1,058,060,577.49 1,116,280,050.20
合计 1,077,976,987.65 1,136,196,460.36
其他说明：
应付利息
□适用√不适用
应付股利
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利
划分为权益工具的优先股\永续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-1995 年度 3,474,748.81 3,474,748.81
应付股利-1999 年度 3,249,616.21 3,249,616.21
应付股利-2001 年度 1,969,813.04 1,969,813.04
应付股利-2003 年度 2,813,155.00 2,813,155.00
应付股利-2004 年度 8,409,077.10 8,409,077.10
合计 19,916,410.16 19,916,410.16
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 12,819,304.58 7,924,490.91
项目借款及利息 881,695,348.03 914,801,801.97
动迁及补偿款 5,827,825.25 5,827,825.25
押金 保证金 定金 38,605,084.42 40,052,423.96
代收款项 30,746,412.54 10,168,432.54
维修基金 27,170,785.60 31,368,861.69
应付费用 250,495.83 6,970,302.00
优先级本金 56,250,000.00
其他 60,945,321.24 42,915,911.88
合计 1,058,060,577.49 1,116,280,050.20
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
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新黄浦 2022 年半年度报告
上海嘉合投资管理有限公司 60,000,000.00 子公司少数股东借款
上海交通大学 12,000,000.00 定金
动迁户未领补偿款 5,827,825.25 尚未结算
维修基金 12,850,702.87 尚未结算
常州中景房地产开发有限公司 204,318,505.09 子公司少数股东借款
江苏洋口港九洲石化有限公司 1,522,880.00 尚未结算
合计 296,519,913.21 /
其他说明：
□适用√不适用
42、 持有待售负债
□适用√不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 96,323,761.11 96,591,831.94
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 1,536,575.00 4,845,355.27
合计 97,860,336.11 101,437,187.21
其他说明：
44、 其他流动负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
应付质押保证金 4,875,200.00 1,842,000.00
政府补助 10,740,000.00 11,950,000.00
应付货币保证金 7,102,166,905.61 5,861,551,992.38
合同负债待转销项税 436,084,223.05 415,724,071.97
合并结构化主体少数股东权益部分
期货账户质押借款
上海新工联融资租赁有限公司收益权转让款
合计 7,553,866,328.66 6,291,068,064.35
1． 应付货币保证金
类别 期末数 期初数
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户数 金额 户数 金额
自然人 25,506 2,263,344,005.88 23,649 2,096,207,354.04
法人 1,110 4,838,822,899.73 1,275 3,765,344,638.34
合计 26,616 7,102,166,905.61 24,924 5,861,551,992.38
2． 其他质押保证金
期末数 期初数
类别
户数 金额 户数 金额
自然人
法人 1 4,875,200.00 1 1,842,000.00
合计 1 4,875,200.00 1 1,842,000.00
短期应付债券的增减变动：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 245,000,000.00 356,670,000.00
保证借款
信用借款
抵押加保证借款 2,308,813,760.11 1,247,871,831.94
抵押加质押加担保借款 1,218,808,400.92 1,035,776,876.02
减：一年内到期的长期借款 -96,323,761.11 -96,591,831.94
合计 3,676,298,399.92 2,543,726,876.02
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
√适用□不适用
注 1：本公司长期贷款利率为 4.8%-7%；抵押情况详见本附注七、注释 81
46、 应付债券
(1). 应付债券
□适用√不适用
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(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工
具）
□适用√不适用
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用√不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用√不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用√不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
47、 租赁负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房屋租赁 9,486,586.99 7,494,692.00
减：一年内到期的租赁负债 -1,536,575.00 -4,845,355.27
合计 7,950,011.99 2,649,336.73
其他说明：
48、 长期应付款
项目列示
□适用√不适用
长期应付款
□适用√不适用
专项应付款
□适用√不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用√不适用
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50、 预计负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼 50,000,000.00 0.00
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他
合计 50,000,000.00 0.00 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注：转回以前年度计提预计负债5,000万元，详见附注十四。
51、 递延收益
递延收益情况
□适用√不适用
涉及政府补助的项目：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
52、 其他非流动负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债 248,766,591.18 589,016,539.93
待转销项税额 20,963,079.63 51,660,885.82
合计 269,729,670.81 640,677,425.75
其他说明：
房地产项目预收款项
项目名称 期末余额 期初余额 预计竣工时间
科技京城 8,796,660.07 8,796,660.07 已竣工
青浦区徐泾北欣沁苑 11,933,857.39 11,097,070.68 已竣工
新黄浦唐南 CX 地块(玉象府) 569,122,809.18 2023.03
新顾城 0419-01 地块 9,591,978.30 己竣工
临平政储出（2021）5 号地块 218,444,095.42 2024.07
合计 248,766,591.18 589,016,539.93
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53、 股本
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 673,396,786.00 673,396,786.00
其他说明：
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用√不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用√不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
55、 资本公积
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 886,471,121.49 886,471,121.49
其他资本公积 16,169,157.79 16,169,157.79
合计 902,640,279.28 902,640,279.28
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
56、 库存股
□适用√不适用
57、 其他综合收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期发生金额
期初 本期所 减：前期 减：前期 减：所 税后归 税后归 期末
项目
余额 得税前 计入其他 计入其他 得税 属于母 属于少 余额
发生额 综合收益 综合收益 费用 公司 数股东
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当期转入 当期转入
损益 留存收益
一、不能重分类进损益的
其他综合收益
其中：重新计量设定受益
计划变动额
权益法下不能转损益的
其他综合收益
其他权益工具投资公
允价值变动
企业自身信用风险公
允价值变动
二、将重分类进损益的其
-1,630,251.50 -1,630,251.50
他综合收益
其中：权益法下可转损益
-1,630,251.50 -1,630,251.50
的其他综合收益
其他债权投资公允价
值变动
金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
其他债权投资信用减
值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 -1,630,251.50 -1,630,251.50
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、 专项储备
□适用√不适用
59、 盈余公积
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 336,954,397.67 336,954,397.67
任意盈余公积 28,021,951.49 28,021,951.49
储备基金
企业发展基金
其他
合计 364,976,349.16 364,976,349.16
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
60、 未分配利润
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 2,414,845,115.62 2,236,575,870.64
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调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） 50,045,601.93
调整后期初未分配利润 2,414,845,115.62 2,286,621,472.57
加：本期归属于母公司所有者的净利润 61,692,078.65 109,943,649.84
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备 -310,000.00 5,907,576.14
应付普通股股利 80,807,614.32
转作股本的普通股股利
减：其他综合收益结转留存收益 -104,995,183.67
期末未分配利润 2,476,847,194.27 2,414,845,115.62
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,397,519,436.57 1,307,391,585.92 899,597,637.97 760,907,234.75
其他业务 24,437,161.17 5,591,878.65 14,391,314.94 4,337,263.76
合计 1,421,956,597.74 1,312,983,464.57 913,988,952.91 765,244,498.51
1． 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产业 1,361,720,595.57 1,280,835,202.66 865,226,544.92 736,856,399.54
旅游饮食服务业 16,831,106.89 13,120,180.29 17,041,368.63 16,548,192.50
住宿和餐饮业 9,604,799.24 12,086,202.97 13,626,912.58 5,642,642.71
金融业 8,731,081.00 1,350,000.00 3,702,811.84 1,860,000.00
批发和零售业 631,853.87
合计 1,397,519,436.57 1,307,391,585.92 899,597,637.97 760,907,234.75
2． 主营业务（分项目）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
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项目 本期发生额 上期发生额
房产销售 1,334,048,222.37 1,268,318,655.04 834,261,715.81 724,964,977.40
物业管理服务 16,831,106.89 13,120,180.29 17,041,368.63 16,548,192.50
房地产出租 27,672,373.20 12,516,547.62 30,964,829.11 11,891,422.14
酒店业 9,604,799.24 12,086,202.97 13,626,912.58 5,642,642.71
金融服务 8,731,081.00 1,350,000.00 3,702,811.84 1,860,000.00
贸易业务 631,853.87
合计 1,397,519,436.57 1,307,391,585.92 899,597,637.97 760,907,234.75
3． 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
上海 1,324,309,562.44 1,282,940,131.02 682,730,525.40 634,442,557.22
浙江 68,056,151.53 24,451,454.90 216,867,112.57 126,464,677.53
四川 5,153,722.60
合计 1,397,519,436.57 1,307,391,585.92 899,597,637.97 760,907,234.75
利息收入和手续费收入
项目 本期发生额 上期发生额
利息净收入 18,583,035.56 19,317,236.54
手续费及佣金净收入 177,124,346.92 90,957,534.51
合计 195,707,382.48 110,274,771.05
(2). 合同产生的收入的情况
□适用√不适用
(3). 履约义务的说明
□适用√不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用√不适用
其他说明：
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62、 税金及附加
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 9,199,493.17 39,377.29
城市维护建设税 4,658,273.00 1,145,071.97
教育费附加 2,710,861.15 597,600.24
地方教育费附加 1,807,240.84 398,400.19
资源税
土地增值税 17,271,826.60 22,842,863.82
房产税 5,194,672.16 4,437,570.27
土地使用税 42,743.99 35,046.32
车船使用税 1,560.00
印花税 359,482.12 768,300.25
河道管理费 91,994.93 393.77
环境保护税 843,769.16 546,038.92
合计 42,181,917.12 30,810,663.04
其他说明：
63、 销售费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用 120,708,964.87 67,396,400.23
合计 120,708,964.87 67,396,400.23
其他说明：
项目 本期金额 上期金额
其中主要项目如下：
佣金 22,671,021.32 21,126,871.54
职工薪酬 26,499,311.56 20,929,838.17
长期待摊费用摊销 149,054.24 1,891,679.61
租赁费 3,990,589.32 2,769,634.67
广告费 55,414,875.00 3,189,182.03
宣传推广费 898,012.22 900,288.26
水电费 943,176.13 1,109,676.43
64、 管理费用
√适用□不适用
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单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用 99,799,559.32 99,997,612.62
合计 99,799,559.32 99,997,612.62
其他说明：
项目 本期金额 上期金额
其中主要项目如下：
职工薪酬 63,932,473.28 60,003,763.28
折旧费 3,785,659.97 3,138,750.41
长期待摊费用摊销 1,467,333.54 1,235,536.44
办公费 1,179,598.22 897,453.68
修理费 390,061.26 3,979,965.93
咨询费 8,625,425.05 2,518,201.33
信息费 12,787,507.01 18,455,269.86
65、 研发费用
□适用√不适用
66、 财务费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 15,248,527.36 21,431,517.14
减：利息收入 18,924,482.03 8,962,406.01
汇兑损益 118,140.32
其他 80,564.67 183,600.75
合计 -3,477,249.68 12,652,711.88
其他说明：
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助-其他 1,827,123.77 3,227,506.70
进项税加计抵减 258,668.26 388,959.84
代扣个人所得税手续费 589,682.63
合计 2,675,474.66 3,616,466.54
其他说明：
计入其他收益的政府补助
与资产相关/
项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
重点企业产业扶持资金 1,210,000.00 2,000,000.00 与收益相关
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财政扶持资金 1,227,506.70 与收益相关
稳岗补贴 24,839.65 与收益相关
政府补贴 592,284.12 与收益相关
合计 1,827,123.77 3,227,506.70
68、 投资收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 7,215,556.33 4,872,072.91
处置长期股权投资产生的投资收益 126.33
交易性金融资产在持有期间的投资收益 47,890.18 131,648.56
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 -19,897,477.74 -779,485.98
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益
处置其他流动资产的投资收益 220,841.02
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 -5,067,268.24
持有其他流动资产的投资收益 800,970.88 5,106,460.94
合计 -11,612,093.00 4,263,428.19
其他说明：
69、 净敞口套期收益
□适用√不适用
70、 公允价值变动收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -513,716.60 4,933,612.18
其中：衍生金融工具产生的公允价
633,846.06
值变动收益
交易性金融负债 -3,974.10 20,383.64
按公允价值计量的投资性房地产
其他非流动金融资产 4,662,597.84 8,413,120.67
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
合计 4,144,907.14 13,367,116.49
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其他说明：
71、 信用减值损失
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -943,864.89 573,550.96
其他应收款坏账损失 -982,982.96 66,626,088.16
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
其他应收账款坏账损失转回
其他流动资产减值损失 1,395,829.68
合计 -531,018.17 67,199,639.12
其他说明：
72、 资产减值损失
□适用√不适用
73、 资产处置收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 -879.75 219,833.10
合计 -879.75 219,833.10
其他说明：
□适用√不适用
74、 营业外收入
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 3,600.00 632,400.00 3,600.00
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新黄浦 2022 年半年度报告
违约金及赔偿收入 872,391.21 202,608.95 872,391.21
其他 50,135,673.31 174,485.67 50,135,673.31
罚款收入 171,614.68 76,332.00 171,614.68
合计 51,183,279.20 1,085,826.62 51,183,279.20
计入当期损益的政府补助
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
新设企业奖励 360,000.00 与收益相关
培训补贴 3,600.00 2,400.00 与收益相关
锅炉改造 270,000.00 与收益相关
其他说明：
□适用√不适用
75、 营业外支出
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计
其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 100,000.00 100,000.00
违约金及赔偿支出
其他 26,286.84
非流动资产报废损失 1,834.65
罚款支出 58,943.15 124,800.00 58,943.15
其他 34,739.23 34,739.23
赔偿金
合计 193,682.38 152,921.49 193,682.38
其他说明：
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 22,232,312.36 26,106,445.90
递延所得税费用 -1,307,118.36 -10,105,716.24
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新黄浦 2022 年半年度报告
合计 20,925,194.00 16,000,729.66
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 82,970,028.27
按法定/适用税率计算的所得税费用 20,742,507.08
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 -1,946,609.42
非应税收入的影响 -3,139,768.31
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,446,135.31
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -1,601,224.58
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 5,424,153.92
税法规定额外可扣除费用的影响
所得税费用 20,925,194.00
其他说明：
□适用√不适用
77、 其他综合收益
√适用□不适用
详见附注七.57
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁收入 1,137,746.57
存款利息收入 18,924,482.03 8,962,406.01
政府补助 620,723.77 3,573,575.37
罚款收入 171,614.68 76,332.00
保证金、押金、备用金 27,595,405.62 123,450,055.58
资金往来收到的现金 108,074,564.04 206,029,919.19
年初受限货币资金本期收回
其他 337,643.36 447,463.31
收到交易所的保证金净额 408,134,612.38
违约金及赔偿收入 872,391.21 202,608.95
合计 156,596,824.71 752,014,719.36
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
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新黄浦 2022 年半年度报告
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁支出 1,724,326.79
费用支出 142,141,490.27 88,425,010.13
银行手续费 80,564.67 183,600.75
现金捐赠支出 100,000.00
违约金及赔偿支出 58,943.15 124,800.00
保证金、押金 18,284,076.91 122,293,293.50
资金往来支付的现金 63,684,261.63 21,029,979.54
其他 26,286.84
备用金 80,500.00 218,305.42
支付保证金净额 19,800,689.46
合计 244,230,526.09 234,025,602.97
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款利息收入
企业间借款收回的资金 1,123,236,000.00
利息收入
其他流动资产其他非流动资产收益收回
合并公司新增的资金 204,524,266.03
合计 1,327,760,266.03
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委托贷款支付的资金
委托贷款支付的资金
存出保证金
转让金融商品支付的税金
投资产品支付税金
企业间借款借出的资金 1,162,426,711.52
处置子公司公司减少的资金 29,873.67
合计 1,162,456,585.19
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新黄浦 2022 年半年度报告
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
年初受限货币资金本期收回
企业间借款收到的资金 586,272,500.00
结构化主体融资融券
合计 586,272,500.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款归还的资金 704,855,925.00 60,000,000.00
结构化主体外部投资者赎回 717,066.55
支付给信托产品投资者的资金 56,250,000.00
租赁负债 3,423,650.10
合计 764,529,575.10 60,717,066.55
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 62,044,834.27 117,527,943.49
加：资产减值准备
信用减值损失 531,018.17 -67,199,639.12
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 31,031,271.29 29,618,268.37
使用权资产摊销
无形资产摊销 432,770.54 340,826.39
长期待摊费用摊销 1,364,274.90 3,100,233.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
879.75 -219,833.10
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 1,834.65
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -4,144,907.14 -13,367,116.49
财务费用（收益以“－”号填列） 15,248,527.36 21,431,517.14
投资损失（收益以“－”号填列） 11,612,093.00 -4,263,428.19
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新黄浦 2022 年半年度报告
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -6,281,172.02 -8,945,113.13
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 4,974,053.66 -1,160,603.11
存货的减少（增加以“－”号填列） 691,605,566.56 -218,243,625.85
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -1,461,996,451.95 -589,211,906.60
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 606,186,369.15 1,953,703,051.28
其他 -8,843,543.17 3,281,161.69
经营活动产生的现金流量净额 -56,234,415.63 1,226,393,570.97
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,924,736,569.03 5,500,132,488.37
减：现金的期初余额 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -160,100,370.72 1,081,953,062.47
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用√不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用√不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,924,736,569.03 5,084,836,939.75
其中：库存现金 411,090.61 93,726.09
可随时用于支付的银行存款 1,709,288,094.62 1,811,319,641.86
可随时用于支付的其他货币资金 3,215,037,383.80 3,273,423,571.80
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,924,736,569.03 5,084,836,939.75
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物
其他说明：
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新黄浦 2022 年半年度报告
□适用√不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用√不适用
81、所有权或使用权受到限制的资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 4,920,048,479.49 借款抵押
固定资产 428,695,033.68 借款抵押
无形资产
投资性房地产 720,637,183.55 借款抵押
合计 6,069,380,696.72
其他说明：
1.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司以投资性房地产 420,464,323.82 元和所属子公司上海恒
立房地产有限公司的投资性房地产和存货 85,214,227.49 元为抵押物和公司所属子公司上海恒立
房地产有限公司和上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任保证，取得 1,042,000,000.00 元
借款，借款利率 6.37%，借款开始日 2019 年 6 月至 2034 年 6 月。
2.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司以本公司的投资性
房地产 4,663,167.00 元、存货-开发产品 8,676,953.07 元为抵押物和本公司提供连带责任保证，
取得 29,450,000.00 元借款，借款利率 5.9%，借款开始日 2021 年 12 月 20 日至 2024 年 11 月 24
日止。
3.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司新黄浦（湖州）房地产开发有限公司以存货（开
发成本）1,023,814,014.48 元和本公司所属子公司新黄浦（浙江）投资发展有限公司的固定资产
428,695,033.68 元为抵押物，取得 245,000,000.00 元借款，借款利率 5.225%，借款开始日 2020
年 6 月 15 日至 2023 年 6 月 11 日止。
4.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司上海科技京城管理发展有限公司以本公司所属
子公司上海欣龙企业发展有限公司的投资性房地产 211,973,211.92 元为抵押物和本公司提供保证
责任，取得 135,520,000.00 元借款，借款利率 7.00%，借款开始日 2021 年 6 月 10 日至 2026 年 2
月 20 日。
5.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司上海新蒲置业发展有限公司以存货（开发成本）
1,589,476,851.47 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海新蒲置业发展有限
公司 100%股权为质押，取得 784,958,328.92 元借款，借款利率 4.8%，借款开始日 2020 年 12 月
18 日至 2045 年 12 月 13 日。
6.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司上海陇闵置业发展有限公司以存货（开发成本）
715,915,182.86 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海陇闵置业发展有限公
司 100%股权为质押，取得 433,850,072.00 元借款，借款利率 4.8%，借款开始日 2021 年 1 月 28 日
至 2045 年 12 月 21 日。
7.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司以存货（开
发成本）715,819,100.00 元为抵押物 ，取得 400,000,000.00 元借款，借款利率 4.2 %，借款开
始日 2022 年 6 月 17 日至 2025 年 6 月 16 日。
8.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司以存货（开
发成本）864,668,630.93 元为抵押物 ，取得 699,999,999.00 元借款，借款利率 4.5125%，借款开
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新黄浦 2022 年半年度报告
始日 2022 年 4 月 15 日至 2025 年 4 月 14 日。
81、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用□不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元
欧元
港币
应收账款
其中：美元 295,568.35 6.71140 1,983,677.42
欧元
港币 503,272.96 0.85519 430,394.00
长期借款
其中：美元
欧元
港币
其他说明：
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、
记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用√不适用
82、 套期
□适用√不适用
83、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
计入递延收益的政府补助
计入其他收益的政府补助 1,827,123.77 附注七 67 1,827,123.77
计入营业外收入的政府补助 3,600.00 附注七 74 3,600.00
2. 政府补助退回情况
□适用√不适用
其他说明
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84、 其他
□适用√不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用□不适用
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权
购买日至期 购买日至期
股权取得 取得 股权取 购买日的
被购买方名称 股权取得成本 购买日 末被购买方 末被购买方
时点 比例 得方式 确定依据
的收入 的净利润
（%）
杭州新黄浦滨顺 非同一
实际取得
房地产开发有限 2022-1-5 24,838,143.25 50% 控制下 2022-6-28 0 0
控制权
公司（注 1） 合并
杭州新黄浦滨致 非同一
实际取得
房地产开发有限 2022-1-5 24,782,608.59 50% 控制下 2022-6-28 0 0
控制权
公司（注 2） 合并
其他说明：
注 1：本公司之子公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司（以下简称杭州滨顺）于 2022 年 1 月
4 日由上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称新黄浦）与杭州滨江房产集团有限公司签订
《合作开发协议》，新黄浦通过出资 2500 万元的方式取得杭州滨顺 50%股权，初始设立日本公司
未取得经营控制权。2022 年 6 月 28 日，根据股东间协议，新黄浦公司享有经营决策控制权，本
次非同一控制下企业合并日为 2022 年 6 月 28 日。
注 2：本公司之子公司杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司（以下简称杭州滨致）于 2022 年 1 月
4 日由上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称新黄浦）与杭州滨江房产集团有限公司签订
《合作开发协议》，新黄浦通过出资 2500 万元的方式取得杭州滨顺 50%股权，初始设立日本公司
未取得经营控制权。2022 年 6 月 28 日，根据股东间协议，新黄浦公司享有经营决策控制权，本
次非同一控制下企业合并日为 2022 年 6 月 28 日。
(2). 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
杭州新黄浦滨顺房地产 杭州新黄浦滨致房地产
合并成本
开发有限公司（注 1） 开发有限公司（注 2）
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他 24,838,143.25 24,782,608.59
合并成本合计 24,838,143.25 24,782,608.59
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 24,838,143.25 24,782,608.59
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商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价
值份额的金额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
注 1：本公司之子公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司（以下简称杭州滨顺）于 2022 年 1 月
4 日由上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称新黄浦）与杭州滨江房产集团有限公司签订
《合作开发协议》，新黄浦通过出资 2500 万元的方式取得杭州滨顺 50%股权，初始设立日本公司
未取得经营控制权。2022 年 6 月 28 日，根据股东间协议，新黄浦公司享有经营决策控制权，本
次非同一控制下企业合并日为 2022 年 6 月 28 日。
注 2：本公司之子公司杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司（以下简称杭州滨致）于 2022 年 1 月
4 日由上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称新黄浦）与杭州滨江房产集团有限公司签订
《合作开发协议》，新黄浦通过出资 2500 万元的方式取得杭州滨顺 50%股权，初始设立日本公司
未取得经营控制权。2022 年 6 月 28 日，根据股东间协议，新黄浦公司享有经营决策控制权，本
次非同一控制下企业合并日为 2022 年 6 月 28 日。
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
□适用 √不适用
(4). 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
(5). 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公
允价值的相关说明
□适用 √不适用
(6). 其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用√不适用
3、 反向购买
□适用√不适用
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4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用□不适用
公司报告期内新增 2 家非同一控制下企业合并子公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司、杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司，新
设立 4 家全资子公司新黄浦（杭州）企业管理有限公司、上海稳裕企业发展有限公司、上海稳泰企业发展有限公司、上海稳健企业发
展有限公司本期纳入合并范围。报告期内转让子公司上海稳盛新黄浦企业发展有限公司，本期不再纳入合并范围。
6、 其他
√适用□不适用
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 12 个结构化主体纳入合并报表范围，分别为
浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩稳健希
腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金、浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金、华凌同胜一号单一
资产管理计划、华凌轩哥一号单一资产管理计划、华凌云锋一号单一资产管理计划、华凌轩哥二号单一资产管理计划、华凌明睿单一资产管理
计划、中泰渝泰新若单一资金信托。
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九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用□不适用
持股比例
子公司 主要经 (%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直 间 方式
接 接
上海欣龙企业发展有限公司 上海 上海 服务业 100% 设立
上海恒立房地产有限公司 上海 上海 房地产业 100% 同一控制下合并
上海科技京城管理发展有限公司 上海 上海 服务业 100% 设立
上海欣南房地产开发有限公司 上海 上海 房地产业 95% 5% 设立
华闻期货有限公司 上海 上海 期货经纪 100% 同一控制下合并
上海怡隆置业有限公司 上海 上海 房地产业 55% 45% 非同一控制下合并
上海欣沁置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海新佘山置业有限公司 上海 上海 房地产业 65% 设立
上海浦浩投资有限公司 上海 上海 投资管理 100% 设立
上海华闻金融信息服务有限公司 上海 上海 投资管理 100% 设立
新黄浦（浙江）投资发展有限公司 浙江湖州 浙江湖州 酒店管理 80% 非同一控制下合并
湖州南浔花园名都大酒店有限公司 浙江湖州 浙江湖州 酒店管理 80% 非同一控制下合并
湖州南浔嘉顺投资管理有限公司 浙江湖州 浙江湖州 房地产业 80% 非同一控制下合并
新黄浦（湖州）房地产开发有限公司 浙江湖州 浙江湖州 房地产业 80% 设立
上海欣济置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海欣台置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海欣福置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海新黄浦投资管理有限公司 上海 上海 投资管理 90% 10% 设立
常州新黄浦中金置业有限公司 江苏常州 江苏常州 房地产业 51% 非同一控制下合并
上海新蒲置业发展有限公司（注 1） 上海 上海 房地产业 100% 设立
欣龙新干线供应链（上海)有限公司 上海 上海 商务服务业 100% 设立
吉欣能源（浙江自贸区）有限公司 浙江舟山 浙江舟山 批发业 75% 设立
上海陇闵置业发展有限公司（注 1） 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海新浦晟商业保理有限公司 上海 上海 商务服务业 100% 设立
上海玮浦企业管理有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
成都富润京浦企业管理合伙企业（有
四川成都 四川成都 商务服务业 25% 设立
限合伙）
上海新欣干线企业管理合伙企业（有
上海 上海 商务服务业 90% 10% 设立
限合伙）
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产业 50% 非同一控制下合并
杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司 杭州 杭州 房地产业 50% 非同一控制下合并
新黄浦（杭州）企业管理有限公司 杭州 杭州 房地产业 100% 设立
上海稳裕企业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海稳泰企业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海稳健企业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
注 1：本公司持有上海新蒲置业发展有限公司 100%的股权和上海陇闵置业发展有限公司 100%股权
已为长期借款提供质押。
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新黄浦 2022 年半年度报告
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
本公司之子公司欣龙新干线供应链（上海)有限公司（以下简称欣龙新干线）持有成都富润京浦企
业管理合伙企业（有限合伙）25%股权，根据《成都富润京浦企业管理合伙企业（有限合伙）之
合伙协议》和《合伙协议补充协议》，本公司之子公司欣龙新干为普通合伙人，为合伙企业的的
执行事务合伙人，其他合伙人以出资额享有预期收益。因此将成都富润京浦企业管理合伙企业（有
限合伙）纳入了合并范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：持有结构化主体 100%份额。
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 12
个结构化主体纳入合并报表范围，分别为浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩进取希
腊字母 2 号私募证券投资基金、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩稳健希腊字母 1 号私募证
券投资基金、浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金、浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金、
华凌同胜一号单一资产管理计划、华凌轩哥一号单一资产管理计划、华凌云锋一号单一资产管理
计划、华凌明睿单一资产管理计划、华凌轩哥二号单一资产管理计划、中泰渝泰新若单一资金
信托。
纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额% 业务性质
浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资基金（原名为多策略 1 号） 100.00% 投资金融产品
浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
华凌同胜一号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华凌轩哥一号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华凌云锋一号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华凌明睿单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华凌轩哥二号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
中泰渝泰新若单一资金信托 100.00% 投资金融产品
(2). 重要的非全资子公司
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 东的损益 告分派的股利 益余额
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上海新佘山置业有
35 10,416.72 21,350,000.00 15,406,872.73
限公司
新黄浦（浙江）投
20 2,770,985.87 120,708,108.94
资发展有限公司
常州新黄浦中金置
49 -2,307,628.16 -7,204,749.31
业有限公司
杭州新黄浦滨顺房
50 24,838,143.26
地产开发有限公司
杭州新黄浦滨致房
50 24,782,608.59
地产开发有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
非流
子公司名称 流动资 资产合 流动 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
动资
产 计 负债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
产
上海新佘山 87,359, 87,359 37,2 37,235 154,77 154,77 43,680 43,680
置业有限公 123.31 ,123.3 35,7 ,733.6 4,224. 4,224. ,596.6 ,596.6
司 1 33.6 2 31 31 8 8
2
新黄浦（浙 2,644,8 519 3,163, 1,37 1,188 2,558, 2,595, 558,7 3,154, 1,491, 1,071, 2,563,
江）投资发 04,199. ,01 823,44 0,58 ,272, 859,77 614,80 97,79 412,59 489,40 928,87 418,27
展有限公司 40 9,2 7.97 7,10 664.2 3.30 0.23 1.60 1.83 9.68 0.15 9.83
48. 9.10 0
57
常州新黄浦 3,449,5 460 3,450, 3,46 3,464, 3,587, 279,1 3,587, 3,597, 3,597,
中金置业有 40,800. ,01 000,81 4,70 704,38 193,33 14.09 472,44 466,57 466,57
限公司 37 6.7 7.14 4,38 7.43 1.59 5.68 0.74 0.74
7 7.43
杭州新黄浦 322, 722,01
21, 771,69 400,0
滨顺房地产 771,674 019, 9,826.
782 6,113. 00,00
开发有限公 ,330.51 826. 56
.56 07 0.00
司 56
杭州新黄浦 1,069,8 44, 1,069, 82,1 1,020,
938,1
滨致房地产 16,283. 003 860,28 91,0 295,07
04,06
开发有限公 91 .45 7.36 07.1 0.18
3.00
司 8
本期发生额 上期发生额
子公司名称 营业 综合收益 经营活动现 综合收益总 经营活动现
净利润 营业收入 净利润
收入 总额 金流量 额 金流量
上海新佘山 29,762. 29,762.0 -6,415,101. 84,029,990.4 19,194,486. 19,194,486. 22,689,330.
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新黄浦 2022 年半年度报告
置业有限公 06 6 00 8 47 47 29
司
新黄浦（浙 70,67 13,969, 13,969,3 7,724,406.3 222,266,571. 44,533,735. 44,533,735. 183,113,224
江）投资发 3,050 362.67 62.67 4 59 58 58 .21
展有限公司 .78
常州新黄浦 -4,709, -4,709,4 287,409,448 -4,369,692. -4,369,692. 699,011,768
中金置业有 445.23 45.23 .54 59 59 .38
限公司
杭州新黄浦 -323,71 -323,713 -744,519,20
滨顺房地产 3.49 .49 3.25
开发有限公
司
杭州新黄浦 -434,78 -434,782 -615,448,21
滨致房地产 2.82 .82 9.58
开发有限公
司
其他说明：
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用√不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用√不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用□不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联 主要经营
注册地 业务性质 营企业投资的会
营企业名称 地 直接 间接 计处理方法
中泰信托有限 上海 上海 金融业 29.97 权益法
责任公司
江西瑞奇期货 江西 江西省南昌市 金融业 20.00 权益法
有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
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持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响
的依据：
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用√不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
中泰信托有限责任公司 江西瑞奇期货有限公 中泰信托有限责任 江西瑞奇期货有限
司 公司 公司
流动资产 2,071,904,013.38 2,147,413,581.75 2,157,606,939.69 1,706,394,828.94
非流动资产 2,916,774,104.93 36,571,347.13 2,826,332,217.58 121,602,951.40
资产合计 4,988,678,118.31 2,183,984,928.88 4,983,939,157.27 1,827,997,780.34
流动负债 109,471,143.82 1,547,326,126.78 123,976,260.55 1,186,807,857.72
非流动负债 56,525,746.11 5,061,349.76 56,525,746.11 3,720,248.61
负债合计 165,996,889.93 1,552,387,476.54 180,502,006.66 1,190,528,106.33
少数股东权益
归属于母公司股
4,822,681,228.38 631,597,452.34 4,803,437,150.61 637,469,674.01
东权益
按持股比例计算
1,445,357,564.15 126,319,490.47 1,412,990,276.81 127,493,934.80
的净资产份额
调整事项 1,955,342.03 1,955,342.03
--商誉 1,955,342.03 1,955,342.03
--内部交易未实
现利润
--其他
对联营企业权益
1,445,357,564.15 128,274,832.50 1,412,990,276.81 129,449,276.83
投资的账面价值
存在公开报价的
联营企业权益投
资的公允价值
营业收入 65,434,005.41 260,198,435.44 69,262,439.19 90,088,547.93
净利润 19,244,077.77 9,127,778.33 12,759,629.04 5,240,060.44
终止经营的净利
润
其他综合收益
综合收益总额 19,244,077.77 9,127,778.33 12,759,629.04 5,240,060.44
本年度收到的来 3,000,000.00
自联营企业的股
利
其他说明
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（4）.不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 66,240,909.70 66,239,110.99
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 1,798.71 -10,889.01
--其他综合收益
--综合收益总额 1,798.71 -10,889.01
其他说明
(4). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用√不适用
(5). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用√不适用
(6). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用√不适用
(7). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用√不适用
4、 重要的共同经营
□适用√不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用√不适用
6、 其他
□适用√不适用
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十、 与金融工具相关的风险
√适用□不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收款项、应付款项及
可转换债券等。在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险、市场
风险。与这些金融工具相关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。本公司通过适当的多样
化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、
特定地区或特定交易对手的风险。
（一） 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已制定
适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。
本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务状况、
从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设
置相应信用期。本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良
的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大
信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计
提了充分的预期信用损失准备。
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款、债权投资等，这些金融资产的信用风险源
自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注十四、2
所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层
认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约
而导致的任何重大损失。本公司的政策是根据各知名金融机构的市场信誉、经营规模及财务背景
来控制存放当中的存款金额，以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。
作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款和其他应收款的减
值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对于应收账
款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账
率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建投资总额、国家货币政策等付
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款期、债务人的财务状况和债务人所处行业的经济形势，并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于
预期信用损失进行合理评估，本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，
本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控
的范围内。
（二） 流动性风险
流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司下属财务部门基于各成员企业的现
金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；
同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足
短期和长期的资金需求。
截止 2022 年 6 月 30 日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩
余期限列示如下：
期末余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
应付账款 361,676,622.80 77,830,758.84 439,507,381.64
其他应付款 1,058,060,577.49 19,916,410.16 1,077,976,987.65
一年内到期的非流动负债 97,860,336.11 97,860,336.11
其他流动负债 7,553,866,328.66 7,553,866,328.66
长期借款 3,676,298,399.92 3,676,298,399.92
租赁负债 7,950,011.99 7,950,011.99
其他非流动负债 269,729,670.81 269,729,670.81
合 计 9,071,463,865.06 4,051,725,251.72 13,123,189,116.78
续：
上期期末余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
应付账款 460,175,241.34 166,329,013.16 626,504,254.50
其他应付款 615,300,521.91 520,895,938.45 1,136,196,460.36
一年内到期的非流动负债 101,437,187.21 101,437,187.21
其他流动负债 5,863,393,992.38 5,863,393,992.38
租赁负债 2,649,336.73 2,649,336.73
长期借款 2,543,726,876.02 2,543,726,876.02
合计 7,042,956,279.57 3,230,951,827.63 10,273,908,107.20
（三） 市场风险
1． 汇率风险
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本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。无汇率风险但本公司已确认的外
币资产和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为港币和美元）依
然存在汇率风险。本公司资金部门负责管理公司外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度
降低面临的汇率风险。
（1）截止 2022 年 6 月 30 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金
额详见附注七、82。
（2）敏感性分析：
截止 2022 年 6 月 30 日，对于本公司各类美元及港币等金融资产和美元及港币等金融负债，
如果人民币对美元及港币等升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润
约 241,407.14 元。
2． 利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款、企业间借款等。浮动利率的金融负债使本公司面临
现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市
场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚
未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，
管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。
截止 2022 年 6 月 30 日，本公司持有的计息金融工具如下：
期末余额 上期期末余额
项目
利率 金额 利率 金额
短期借款
长期借款（含 1 年内到期的长期借款） 4.8%-7.00 3,676,298,399.92 4.8%-7.00% 2,640,318,707.96
应付债券
其他应付款（项目借款本金及优先级本金） 760,999,550.00 851,536,400.00
3． 价格风险
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。管理层
认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受的。
本公司持有的权益投资列示如下：
项目 期末余额 上期期末余额
交易性金融资产 64,861,237.16 97,025,582.67
买入返售金融资产 3,000,000.00 33,506,595.60
其他权益工具投资 -
其他非流动金融资产 142,776,721.79 138,114,123.95
合计 210,637,958.95 268,646,302.22
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十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2022 年 6 月 30 日的账面价
值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层
次中的最低层次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第 2 层次输入值
包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；3）
除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、隐含波
动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允 第三层次公允价
合计
值计量 价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 64,861,237.16 64,861,237.16
1.以公允价值计量且变动计入当期 64,861,237.16 64,861,237.16
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 10,911,352.00 10,911,352.00
（3）衍生金融资产 636,084.30 636,084.30
（4）其他 53,313,800.86 53,313,800.86
2. 指定以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使
用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）买入返售金融资产
（七）其他非流动金融资产 7,200,259.97 135,576,461.82 142,776,721.79
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持续以公允价值计量的资产总额 64,861,237.16 7,200,259.97 135,576,461.82 207,637,958.95
（八）交易性金融负债 47,850.00 47,850.00
1.以公允价值计量且变动计入当期
47,850.00 47,850.00
损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债 47,850.00 47,850.00
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额 47,850.00 47,850.00
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用□不适用
对于上市权益工具、债务工具投资、基金投资，公司以证券交易所在最接近资产负债表日的交易
日的收盘价作为确定公允价值的依据。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
√适用□不适用
1． 对于信托计划、资产管理计划投资、理财产品，公司根据发行方或受托人公布的最接近
资产负债表日的净值作为公允价值的依据。
2． 对于非上市基金投资，公司根据资产管理人提供的最接近资产负债表日估值作为确定公
允价值的依据。
3． 对于全国银行间债券市场交易的债券，公司采用中央国债登记结算有限责任公司每日公
布的估值作为确定公允价值的依据。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
√适用□不适用
对于非上市股权投资，公司采用自对手方处获取估值报价，或使用估值技术确定其公允价值，包
括现金流贴现分析、净资产价值、市场可比法和期权定价模型等。这些金融工具的公允价值可能
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基于对估值有重大影响的不可观测输入值，不可观测输入值包括加权平均资本成本、流动性贴现、
市净率等。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观
察参数敏感性分析
□适用√不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转
换时点的政策
□适用√不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用√不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用√不适用
9、 其他
□适用√不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上海市闸北区天
上海新华闻投
目中路 383 号 实业投资 50,000.00 25.01 25.01
资有限公司
501 室
本企业最终控制方是北京国际信托有限公司（德瑞股权投资基金集合资金信托计划）
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用□不适用
详见附注九、在其他主体中的权益
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用□不适用
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详见附注九、在其他主体中的权益
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营
或联营企业情况如下
□适用√不适用
4、 其他关联方情况
√适用□不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
大成基金管理有限公司 联营企业子公司
常州中景房地产开发有限公司 重要子公司少数股东
上海嘉合投资管理有限公司 重要子公司少数股东
上海佘山国家旅游度假区联合发展有限公司 重要子公司少数股东
上海浦吉能源有限公司 子公司少数股东
上海市公房资产经营（集团）有限公司 联营企业股东
其他说明
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用√不适用
出售商品/提供劳务情况表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
大成基金管理有限公司 提供劳务 1,556,603.78 3,113,207.56
中泰信托有限责任公司 物业管理费 318,882.00 318,882.00
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用√不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用√不适用
关联托管/承包情况说明
□适用√不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用√不适用
关联管理/出包情况说明
□适用√不适用
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(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用√不适用
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本公司作为承租方：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
简化处理的短期租赁和低 未纳入租赁负债计量
承担的租赁负债利息
价值资产租赁的租金费用 的可变租赁付款额 支付的租金 增加的使用权资产
租赁资产种 支出
出租方名称 （如适用） （如适用）
类
本期发生 上期发生 本期发生 上期发生 本期发生 上期发生 本期发生 上期发生
本期发生额 上期发生额
额 额 额 额 额 额 额 额
常州中景房地产
售楼处租赁 481,651.38 481,651.38
开发有限公司
关联租赁情况说明
□适用√不适用
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(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用√不适用
本公司作为被担保方
□适用√不适用
关联担保情况说明
□适用√不适用
(5). 关联方资金拆借
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
累计已归还和以房抵债合
常州中景房地产开发有限公司 542,226,400.00 2018-6-21 无固定期限 计 438,226,400.00 元(注
1)
上海嘉合投资管理有限公司 20,000,000.00 2021-8-2 无固定期限 (注 1)
上海嘉合投资管理有限公司 60,000,000.00 2020-9-2 无固定期限 (注 1)
注 1:截止 2022 年 6 月 30 日，本公司下属非全资子公司向合作方股东拆入资金余额为
184,000,000.00 元，因此向关联方股东拆入资金支付的利息费用 2022 年上半年为 9,374,334.00
元.
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用√不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用√不适用
(8). 其他关联交易
□适用√不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 常州中景房地产开发有限公司 100,000.00 20,000.00
应收账款 常州中景房地产开发有限公司 100,000.00 20,000.00
应收账款 大成基金管理有限公司 1,650,000.00 82,500.00
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(2). 应付项目
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 常州中景房地产开发有限公司 214,064,108.09 398,604,905.09
其他应付款 上海嘉合投资管理有限公司 81,994,500.00 83,452,842.00
其他应付款 上海市公房资产经营（集团）有限公司 28,508,272.88
7、 关联方承诺
□适用√不适用
8、 其他
□适用√不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用√不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用√不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用√不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用√不适用
5、 其他
□适用√不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用□不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司以投资性房地产 420,464,323.82 元和所属子公司上海恒
立房地产有限公司的投资性房地产和存货 85,214,227.49 元为抵押物和公司所属子公司上海恒立
房地产有限公司和上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任保证，取得 1,042,000,000.00 元
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借款，借款利率 6.37%，借款开始日 2019 年 6 月至 2034 年 6 月。
2.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司以本公司的投资性
房地产 4,663,167.00 元、存货-开发产品 8,676,953.07 元为抵押物和本公司提供连带责任保证，
取得 29,450,000.00 元借款，借款利率 5.9%，借款开始日 2021 年 12 月 20 日至 2024 年 11 月 24
日止。
3.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司新黄浦（湖州）房地产开发有限公司以存货（开
发成本）1,023,814,014.48 元和本公司所属子公司新黄浦（浙江）投资发展有限公司的固定资产
428,695,033.68 元为抵押物，取得 245,000,000.00 元借款，借款利率 5.225%，借款开始日 2020
年 6 月 15 日至 2023 年 6 月 11 日止。
4.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司上海科技京城管理发展有限公司以本公司所属
子公司上海欣龙企业发展有限公司的投资性房地产 211,973,211.92 元为抵押物和本公司提供保证
责任，取得 135,520,000.00 元借款，借款利率 7.00%，借款开始日 2021 年 6 月 10 日至 2026 年 2
月 20 日。
5.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司上海新蒲置业发展有限公司以存货（开发成本）
1,589,476,851.47 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海新蒲置业发展有限
公司 100%股权为质押，取得 784,958,328.92 元借款，借款利率 4.8%，借款开始日 2020 年 12 月
18 日至 2045 年 12 月 13 日。
6.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司上海陇闵置业发展有限公司以存货（开发成本）
715,915,182.86 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海陇闵置业发展有限公
司 100%股权为质押，取得 433,850,072.00 元借款，借款利率 4.8%，借款开始日 2021 年 1 月 28 日
至 2045 年 12 月 21 日。
7.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司以存货（开
发成本）715,819,100.00 元为抵押物 ，取得 400,000,000.00 元借款，借款利率 4.2 %，借款开
始日 2022 年 6 月 17 日至 2025 年 6 月 16 日。
8.截止 2022 年 6 月 30 日止，本公司所属子公司杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司以存货（开
发成本）864,668,630.93 元为抵押物 ，取得 699,999,999.00 元借款，借款利率 4.5125%，借款开
始日 2022 年 4 月 15 日至 2025 年 4 月 14 日。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用□不适用
1、未决诉讼或仲裁形成的或有事项及其财务影响
2006 年 3 月，公司与上海迪昂实业发展有限公司（以下简称迪昂公司）签订《上海市房地产
买卖合同》，公司转让持有的位于上海市延安东路 110 号(四川大楼)7 楼办公用房。2012 年 12
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月 30 日，四川大楼西侧六、七、八层发生坍塌，迪昂公司向公司提起诉讼，要求赔偿四川大楼因
局部坍塌导致的损失。2020 年 12 月 30 日，上海市黄浦区人民法院出具民事判决书，判决公司赔
偿迪昂公司 5,593.23 万元。公司于 2021 年 1 月就一审判决向上海市第二中级人民法院提出上诉，
基于一审判决结果，公司管理层从财务谨慎性角度考虑，于 2020 年度计提预计负债 5,000 万元。
2022 年 6 月 8 日，公司收到民事裁定书，准许迪昂公司撤回起诉，准许公司撤回上诉，该裁
定为终审裁定，公司转回已计提的预计负债 5,000 万元。
2、为下属子公司担保情况
具体详见附注七、81所述。
3、 对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
本公司及所属子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供抵押贷款阶段性担保。阶
段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵
押登记手续办妥后并交银行执管之日。截止 2022 年 6 月 30 日，本公司及所属子公司承担阶段性
担保金额为 19.98 亿元。本公司管理层相信因此引致的财务承诺不会对本公司财务状况和经营成
果构成重大不利影响。
除存在上述或有事项外，截止 2022 年 6 月 30 日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事
项。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用√不适用
4、 其他
□适用√不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用√不适用
2、 利润分配情况
□适用√不适用
3、 销售退回
□适用√不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用√不适用
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十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用√不适用
(2). 未来适用法
□适用√不适用
2、 债务重组
□适用√不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用√不适用
(2). 其他资产置换
□适用√不适用
4、 年金计划
□适用√不适用
5、 终止经营
□适用√不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用√不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用√不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说
明原因
□适用√不适用
(4). 其他说明
□适用√不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年半年度报告
8、 其他
□适用√不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 5,237,305.75
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 5,237,305.75
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项
计提坏
账准备
其中：
按组合
计提坏 5,237,305.75 100.00 258,165.80 4.93 4,979,139.95 6,247,103.00 100.00 82,500.00 1.32 6,164,603.00
账准备
其中：
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按信用
风险特
征（账
龄）组合
5,163,316.00 98.59 258,165.80 5.00 4,905,150.20 1,650,000.00 26.41 82,500.00 5.00 1,567,500.00
计提坏
账准备
的应收
账款
合并范
围内关
73,989.75 1.41 73,989.75 4,597,103.00 73.59 4,597,103.00
联方组
合
合计 5,237,305.75 100.00 258,165.80 4.93 4,979,139.95 6,247,103.00 100.00 82,500.00 1.32 6,164,603.00
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：按信用风险特征（账龄）组合计提坏账准备的应收账款
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 5,163,316.00 258,165.80 5.00
合计 5,163,316.00 258,165.80 5.00
合并范围内关联方组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 73,989.75
1－2 年
2－3 年
3－4 年
4－5 年
5 年以上
合计 73,989.75
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
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(3). 坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按组合计提预期信
82,500.00 175,665.80 258,165.80
用损失的应收账款
合计 82,500.00 175,665.80 258,165.80
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用√不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用√不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用□不适用
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
科技京城租户 5,163,316.00 98.59 258,165.80
合计 5,163,316.00 98.59 258,165.80
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用√不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
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项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,946,493,035.70 1,990,185,003.83
合计 1,946,493,035.70 1,990,185,003.83
其他说明：
□适用√不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用√不适用
(2). 重要逾期利息
□适用√不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用√不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用√不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
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1 年以内小计 875,931,332.32
1至2年 622,734,596.75
2至3年 446,928,938.13
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 2,000,000.00
合计 1,947,594,867.20
(2). 按款项性质分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 2,648,900.00 11,806,600.00
往来款 1,944,849,437.20 1,980,757,360.33
代垫款、代收代付、备用金等 96,530.00 96,530.00
合计 1,947,594,867.20 1,992,660,490.33
(3). 坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
整个存续期预期 合计
坏账准备 未来12个月预期 期信用损失
信用损失(已发生
信用损失 (未发生信用
信用减值)
减值)
2022年1月1日余额 2,475,486.50 2,475,486.50
2022年1月1日余额在本期 2,475,486.50 2,475,486.50
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -1,373,655.00 -1,373,655.00
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022年6月30日余额 1,101,831.50 1,101,831.50
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 1,947,594,867.20 1,101,831.50 1,946,493,035.70 1,992,660,490.33 2,475,486.50 1,990,185,003.83
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新黄浦 2022 年半年度报告
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第二阶段
第三阶段
合计 1,947,594,867.20 1,101,831.50 1,946,493,035.70 1,992,660,490.33 2,475,486.50 1,990,185,003.83
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的
其他应收款
按组合计提预期信用损失
1,947,594,867.20 100.00 1,101,831.50 0.06 1,946,493,035.70
的其他应收款
其中：账龄组合 2,745,430.00 0.14 1,101,831.50 40.13 1,643,598.50
合并范围内关联方组合 1,944,849,437.20 99.86 1,944,849,437.20
合计 1,947,594,867.20 100.00 1,101,831.50 0.06 1,946,493,035.70
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的其
他应收款
按组合计提预期信用损失的
1,992,660,490.33 100.00 2,475,486.50 0.12 1,990,185,003.83
其他应收款
其中：账龄组合 11,903,130.00 0.60 2,475,486.50 20.80 9,427,643.50
合并范围内关联方组合 1,980,757,360.33 99.40 1,980,757,360.33
合计 1,992,660,490.33 100.00 2,475,486.50 0.12 1,990,185,003.83
按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）账龄组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 96,530.00 4,826.50 5.00
1－2 年 6,600.00 660.00 10.00
2－3 年 642,300.00 96,345.00 15.00
3－4 年
4－5 年
5 年以上 2,000,000.00 1,000,000.00 50.00
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新黄浦 2022 年半年度报告
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合计 2,745,430.00 1,101,831.50 40.13
（2）合并范围内关联方组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合并范围内关联方组合 1,944,849,437.20
合计 1,944,849,437.20
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用√不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
按账龄分析法计提坏
2,475,486.50 -1,373,655.00 1,101,831.50
账准备组合
合计 2,475,486.50 -1,373,655.00 1,101,831.50
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用√不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用√不适用
其他应收款核销说明：
□适用√不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海新蒲置业发 1 年以内、1-2 年、
内部往来 679,023,461.00 34.86%
展有限公司 2-3 年
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上海欣龙企业发
内部往来 294,921,924.98 1 年以内、1-2 年 15.14%
展有限公司
上海陇闵置业发 1 年以内、1-2 年、
内部往来 247,499,100.00 12.71%
展有限公司 2-3 年
常州新黄浦中金 1 年以内、1-2 年、
内部往来 175,822,856.70 9.03%
置业有限公司 2-3 年
上海恒立房地产
内部往来 162,949,230.12 1 年以内、1-2 年 8.37%
有限公司
合计 1,560,216,572.80 80.11%
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用√不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用√不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
3、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,386,693,814.36 7,235,946.76 2,379,457,867.60 2,281,073,062.52 7,235,946.76 2,273,837,115.76
对联营、合营企
1,624,102,659.57 12,579,190.46 1,611,523,469.11 1,619,507,855.08 12,579,190.46 1,606,928,664.62
业投资
合计 4,010,796,473.93 19,815,137.22 3,990,981,336.71 3,900,580,917.60 19,815,137.22 3,880,765,780.38
(1) 对子公司投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期
本期 计提 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值 余额
准备
上海欣龙企业发展有限公司 187,235,946.76 187,235,946.76 7,235,946.76
上海恒立房地产开发有限公司 128,568,781.44 128,568,781.44
上海科技京城管理发展有限公司 13,500,000.00 13,500,000.00
上海欣南房地产开发有限公司 9,500,000.00 9,500,000.00
华闻期货有限公司 402,996,692.18 50,000,000.00 452,996,692.18
上海怡隆置业有限公司 18,333,300.00 18,333,300.00
上海欣沁置业有限公司 588,000,000.00 588,000,000.00
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新黄浦 2022 年半年度报告
上海新佘山置业有限公司 32,500,000.00 32,500,000.00
新黄浦（浙江）投资发展有限公司 470,950,179.14 470,950,179.14
上海欣台置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海新黄浦投资管理有限公司 288,000,000.00 288,000,000.00
上海欣济置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海欣福置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
常州新黄浦中金置业有限公司 10,408,163.00 10,408,163.00
上海新蒲置业发展有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
上海陇闵置业发展有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
湖州南浔嘉顺投资管理有限公司 1,080,000.00 1,080,000.00
上海玮浦企业管理有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
新黄浦（杭州）企业管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司 24,838,143.25 24,838,143.25
杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司 24,782,608.59 24,782,608.59
合计 2,281,073,062.52 105,620,751.84 2,386,693,814.36 7,235,946.76
(2) 对联营、合营企业投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
权益法 宣告发 减值准
投资 期初 其他综 期末
追加投 减少 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 余额 合收益 其他 余额
资 投资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
调整
损益 利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
63,477,58 63,479
上海微星租房 1,798.7
7.95 ,386.6
租赁有限公司 1
6
1,412,990 1,418,
中泰信托有限 5,767,4
,276.81 757,72
责任公司 50.11
6.92
129,449,2 128,27
江西瑞奇期货 1,825,5 3,000,0
76.82 4,832.
有限公司 55.67 00.00
49
12,579,19 12,579 12,579
上海上体产业
0.46 ,190.4 ,190.4
发展有限公司
6 6
杭州浦正投资 1,011,523
1,011,
管理合伙企业 .04
523.04
（有限合伙)
杭州新黄浦滨 25,000 -24,83
-161,85
顺房地产开发 ,000.0 8,143.
6.75
有限公司 0 25
杭州新黄浦滨 25,000 -24,78
-217,39
致房地产开发 ,000.0 2,608.
1.41
有限公司 0 59
50,000 -49,62 1,624, 12,579
1,619,507 7,215,5 3,000,0
小计 ,000.0 0,751. 102,65 ,190.4
,855.08 56.33 00.00
0 84 9.57 6
合计 1,619,507 50,000 7,215,5 3,000,0 -49,62 1,624, 12,579
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新黄浦 2022 年半年度报告
,855.08 ,000.0 56.33 00.00 0,751. 102,65 ,190.4
0 84 9.57 6
其他说明：
□适用√不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 27,948,473.68 9,952,535.82 30,858,425.08 9,836,323.32
其他业务 18,185,293.11 2,806,916.27 31,239,517.94 1,877,783.89
合计 46,133,766.79 12,759,452.09 62,097,943.02 11,714,107.21
1． 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地业 27,948,473.68 9,952,535.82 30,858,425.08 9,836,323.32
合计 27,948,473.68 9,952,535.82 30,858,425.08 9,836,323.32
2． 主营业务（分项目）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产出租 27,948,473.68 9,952,535.82 30,858,425.08 9,836,323.32
合计 27,948,473.68 9,952,535.82 30,858,425.08 9,836,323.32
3． 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
上海 27,948,473.68 9,952,535.82 30,858,425.08 9,836,323.32
合计 27,948,473.68 9,952,535.82 30,858,425.08 9,836,323.32
(2). 合同产生的收入情况
□适用√不适用
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(3). 履约义务的说明
□适用√不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用√不适用
其他说明：
5、 投资收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 117,303,341.09 19,500,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 7,215,556.33 4,872,072.91
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 124,518,897.42 24,372,072.91
其他说明：
6、 其他
□适用√不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -879.75
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
3,600.00
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
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取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 556,495.48
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 50,985,996.82
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,395,829.68
减：所得税影响额 292,386.95
少数股东权益影响额（税后） 195,968.50
合计 52,452,686.78
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定
义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明
原因。
□适用√不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用□不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.4041 0.0916 0.0916
扣除非经常性损益后归属于公司
0.2103 0.0137 0.0137
普通股股东的净利润
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3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用√不适用
4、 其他
□适用√不适用
董事长：赵峥嵘
董事会批准报送日期：2022 年 8 月 29 日
修订信息
□适用√不适用
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