2018 年年度报告
公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体在任董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人汤文侃、主管会计工作负责人佟洁及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2018年度利润分配预案为：公司当年度净利润58,486万元，分别提取法定盈余公积5,849
万元、任意盈余公积2,924万元后，以2018年末总股本1,122,412,893股为分配基数，向全体股东
按每10股派发现金红利3.00元（含税），总计分配33,672万元；无公积金转增股本方案。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者主意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第四节《经营情况讨论与分析》中
关于公司未来发展的讨论与分析。
十、 其他
√适用 □不适用
2018 年 9 月 20 日，公司第八届董事会第 16 次会议选举王颖女士为公司本届董事会董事长。
此前，由副董事长汤文侃先生代为履行董事长职务。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 24
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 35
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 40
第九节 公司治理........................................................................................................................... 46
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 48
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 52
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 185
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司
金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司
金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司
新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司
报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
公司的中文简称 浦东金桥
公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 Golden Bridge
公司的法定代表人 汤文侃
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 严少云
联系地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼
电话 021-50307702
传真 021-50301533
电子信箱 jqir@58991818.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号
公司注册地址的邮政编码 201206
公司办公地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼
公司办公地址的邮政编码 201206
公司网址 www.shpdjq.com
电子信箱 jqir@58991818.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》、香港《文汇报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639
B股 上海证券交易所 金桥B股 900911
六、 其他相关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼
内）
签字会计师姓名 严臻、龚立诚
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2018年 2017年 2016年
期增减
(%)
营业收入 2,761,458,409.82 1,673,825,791.76 64.98% 1,469,317,317.14
归属于上市公 司 977,112,266.05 737,456,957.13 32.50% 616,748,234.16
股东的净利润
归属于上市公 司 897,036,269.93 680,635,441.70 31.79% 601,084,506.62
股东的扣除非 经
常性损益的净 利
润
经营活动产生 的 -475,242,269.25 -106,671,256.99 不适用 1,104,659,053.92
现金流量净额
本期末
比上年
2018年末 2017年末 同期末 2016年末
增减（%
）
归属于上市公 司 8,838,070,832.86 8,939,278,893.35 -1.13% 8,646,179,385.36
股东的净资产
总资产 20,346,942,067.33 20,484,594,065.80 -0.67% 18,141,619,125.66
期末总股本 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00 0.00% 1,122,412,893.00
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2018年 2017年 2016年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.8705 0.6570 32.50% 0.5495
稀释每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／ 0.7992 0.6064 31.79% 0.5355
股）
加权平均净资产收益率（%） 11.25 8.39 增加2.86个百分点 6.95
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扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益 10.33 7.74 增加2.59个百分点 6.77
率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 977,112,266.05 737,456,957.13 8,838,070,832.86 8,939,278,893.35
按国际会计准则调整的项目及金额：
按国际会计准则 977,112,266.05 737,456,957.13 8,838,070,832.86 8,939,278,893.35
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 422,671,570.26 455,966,917.84 387,593,352.92 1,495,226,568.80
归 属 于 上 市 公 司 股 东的
206,674,621.22 193,387,455.56 167,969,119.56 409,081,069.71
净利润
归 属 于 上 市 公 司 股 东的
扣 除 非 经 常 性 损 益 后的 205,824,039.00 190,609,012.83 167,154,588.79 333,448,629.31
净利润
经 营 活 动 产 生 的 现 金流
-709,667,483.54 76,099,355.57 122,743,419.66 35,582,439.06
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额
适用）
非流动资产处置损益 237,868.23 99,088.56 28,031.79
越权审批，或无正式批准文件， - - -
或偶发性的税收返还、减免
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计入当期损益的政府补助，但与 5,068,881.21 4,034,555.40 20,834,686.48
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业 - - -
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合 - - -
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 - - -
委托他人投资或管理资产的损 7,748,876.42 - -
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾 - - -
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益 - - -
企业重组费用，如安置职工的支 - - -
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生 - - -
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子 - - -
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或 - - -
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 92,081,631.00 75,306,452.25 -
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项 - - -
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益 - - -
采用公允价值模式进行后续计 - - -
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的 - - -
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 - - -
除上述各项之外的其他营业外 1,150,701.03 -3,682,421.37 22,714.37
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的 - - -
损益项目
少数股东权益影响额 -1,382,730.29 - -
所得税影响额 -24,829,231.48 -18,936,159.41 -5,221,705.10
合计 80,075,996.12 56,821,515.43 15,663,727.54
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十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交通银行 46,834,596.63 43,667,039.37 -3,167,557.26 2,153,938.94
东方证券 2,226,660,101.82 1,189,072,888.39 -1,037,587,213.43 32,130,737.40
国泰君安 168,993,888.80 139,794,080.80 -29,199,808.00 3,649,976.00
以公允价值 33,482.08 679,095.34 645,613.26 -102,782.68
计量且其变
动计入当期
损益的金融
资产
合计 2,442,522,069.33 1,373,213,103.90 -1,069,308,965.43 37,831,869.66
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）主要业务及经营模式
公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、
商业的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司主营业务主要集中在房地产业，
逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。
（二）行业情况说明
公司重点关注了房地产行业的发展情况。
随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和市场化企业
所重视，并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融化趋势加快，行业内部和
跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的灵活利用，对智慧互联的不断
深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产呈现出与以往房地产领域迥
然不同的崭新道路。
受政策和市场等多重因素的影响，房地产行业正告别快速增长、高额利润的通道，传统的住
宅开发销售业务受到越来越多的局限，不少房企调整企业战略，步入转型轨道，不断尝试和探索
新的业务，谋求多元化发展。为寻求新的利润增长点，挖掘存量市场，谋求健康发展，房地产企
业积极布局租赁住宅、产业地产、养老地产等多元化业务。2018 年上半年开始，在诸多金融监管
政策和房地产领域去杠杆政策的共同作用下，房地产行业整体资金面持续不断趋紧。国内房地产
企业积极创新融资模式，实现融资模式多元化。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
2018 年末，公司合并报告报表总资产 203.47 亿元，比年初减少 1.38 亿元，下降 0.67%。详
见下文《资产、负债情况分析》。
其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
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公司的核心竞争力是新兴城区的设计、开发、经营和管理于一体的“集成”开发能力。主要
体现在以下方面：
1、区域开发能力
公司在二十多年的开发、运作金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经验，并已在这
一领域树立了品牌优势。主要表现为以金桥产业园区为核心，配之以较为完善的国际社区的开发
建设，在经营管理上从组织结构到运作流程都已较为成熟，尤其是在规划、设计上具有先进理念，
在开发和营运上具有丰富经验，在集聚产业项目和引导开发区发展上具有较强的综合协调能力。
2、专业管理能力
一是拥有专业化的管理团队。经过二十多年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开
发、经营管理的专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。二是拥有专业化
的运作能力。公司已经取得 ISO9000 和 ISO14000 认证，通过进行标准化体系认证，进一步增强了
公司在细化管理与优化服务上的优势，对公司的健康高效发展起到了积极的推动作用。
3、稳健经营能力
经过二十多年的经营发展，公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类
投资性物业约 235.4 万㎡以及约 37.60 万㎡的出租土地，而且，公司仍在继续加大投资性物业的
建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的
宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良好的基础。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2018 年，是改革开放 40 周年。28 年前，公司作为浦东开发开放的先行者，牢记使命，敢于
担当，充分发挥园区开发主力军的作用。2018 年，公司根据董事会的决策，围绕公司“十三五”
战略发展规划，公司着力增强市场意识、招商意识、品质意识和服务意识，以“强功能、重招商、
保品质、优服务”为重点，强化担当、狠抓落实、善作善成，保持了稳健发展态势，各项经营指
标完成较好。其中，实现资产总额 203.47 亿元，归属于上市公司股东的所有者权益 88.38 亿元，
与去年同期基本持平；实现主营业务收入 27.61 亿元，同比增长 65％；归母净利润 9.77 亿元，
同比增长 32.5％；基本每股收益 0.87 元/股，同比增长 32.5％；加权平均净资产收益率 11.25％，
比去年提高 2.86 个百分点。面对严峻的宏观经济环境和房地产调控政策，公司积极探索招商＋投
资双轮驱动的业务转型新模式，谋求转型发展。
1、担当主力做好招商稳商，实现高水平发展
2018 年，公司着重引入龙头项目或产业链关键环节项目，力争以骨干企业的平台优势，加快
集聚产业链上下游企业，中移动上海产业研究院、中国信息通信研究院华东分院、华人运通、几
何伙伴智能驾驶及馨联动力系统等一批优质企业也在年内落户金桥。
2、加强规划引领与资源储备，保持未来高标准发展
公司积极参与金桥城市副中心建设规划编制，持续推动重点地块规划调整。历经近三年努力，
地标建筑 T17 地块规划调整顺利获批，为项目启动奠定了坚实基础。
持续推动对开发区内物业的追踪、收购与后续开发。其中：金领之都 A 区项目已顺利交接，
于上半年完成了相关三方主体变更协议签署，履约率达 90％以上；万度力地块已于 4 月顺利收回
并交付运营；皇冠地块通过提前终止土地租赁合同、补偿地上建筑物方式，进行了收回。
重点任务进展情况良好：Office Park Ⅱ地铁板块项目（T3-5 地块）工程收尾工作稳步推进；
由度工坊Ⅱ期完成竣工验收、交付运营；由度工坊Ⅲ期工程有序推动；由度工坊Ⅴ期（4-02 地块）
取得规划许可证，前期工作准备中；在报告期末，S11 地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完
成 90％，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成 85％，Lalaport
啦啦宝都商业办公项目（T4-03 地块）等重点项目均按计划节点推进工程进度。
3、运营与服务持续优化，品牌影响力有效提升，产品高品质深得市场认可
租赁业务，截至 2018 年底，公司持有的各类经营性物业达 235.4 万㎡，总体出租率达到 82.14％
（不含酒店），居业内领先水平。其中，厂房出租率约 76％，住宅出租率约 96％，研发楼出租率
约 68％，办公楼出租率约 84％，商业出租率约 90％，居行业领先水平。
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2018 年年度报告
销售业务，临港碧云壹零项目保持了良好的销售态势，获得市场推崇，已推出的三期房源去
化良好。在报告期末，已开盘房源去化率 60％，累计收款达 18.11 亿元（含订金）。
酒店业务，截至 2018 年底，公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌，自营加受托管理门店达
到 4 家，总运营套数达 1338 套，约占上海服务公寓市场的约 1/5，成为上海体量最大的服务式公
寓运营商。汇集了一批享誉全球的客户，年均入住率达 70％，履约率近 100％，居行业领先水平。
客户满意度逐步提升，在携程网客户评价中，黄浦碧云苑从 4.6 分提升到 4.7 分（满分 5 分），
金桥碧云阁、钻石碧云苑和中环碧云庭都从 4.7 分提升到 4.8 分（满分 5 分）。
4、持续优化内部管理
2018 年，公司围绕管理精细化主线，持续优化内部管理。资产管理方面，年内完成了所有不
动产梳理工作，对各类经营性物业、土地、在建工程等进行全面梳理、摸底，实现了资产建库工
作。1 月，经 8 届董事会第 12 次会议审议通过，对公司内设机构进行了优化调整。4 月 18 日，密
切配合浦东开发开放“418”宣传系列活动，当天正式推出“浦东金桥”微信公众号和全新改版的
网站，“浦东金桥”上线至今，聚焦战略招商、精品载体、运营服务等重点，累计推出 30 期共计
87 篇系列文章，关注用户超过 2000 人，社会影响力日渐提升。
以上是管理层对 2018 年度经营工作的简要总结。报告期内主要经营情况以及重要事项在下文
作进一步披露。
二、报告期内主要经营情况
作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营
项目报告如下：
在营重要项目一览表
竣工
（/获 权益
项目名称 地上建筑面积 总建筑面积
得）日 比例
期
住宅
S5 地块碧云别墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100%
S6 地块碧云别墅四、五、六期 36,429.23 37,050.39 2010 100%
S4 地块碧云花园一期 68,936.07 80,718.77 2002 100%
S8 地块碧云花园二期 44,372.73 56,109.03 2005 100%
S8F 地块碧云国际社区人才公寓一期 8,160.58 13,564.36 2014 100%
S8DE 地块碧云国际社区人才公寓二期 46,423.00 47,495.48 2014 100%
S3 地块银杏苑 48,800.00 56,688.00 2014 100%
S1 服务式公寓 36,030.32 59,694.49 2014 100%
碧云公馆 88,653.35 128,263.83 2015 100%
小计 410,374.58 512,153.65
厂房
T17-1、5 通用厂房 7,324.50 7,324.50 1993 100%
T17-6 通用厂房 5,155.61 6,335.52 1993 100%
T25 通用厂房（1） 35,214.72 35,214.72 2009 100%
T25 通用厂房（2） 24,093.45 24,093.45 2014 100%
T4 通用厂房 31,078.23 31,078.23 2002 100%
T15-1、2、6 通用厂房 33,823.04 33,823.04 1994 100%
T15-2、4 通用厂房 5,871.66 5,871.66 1994 100%
T15-8 通用厂房 9,837.01 9,837.01 1994 100%
T15-9 通用厂房 8,003.01 8,003.01 2002 100%
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T68 通用厂房 51,752.02 51,752.02 2005 100%
T48 通用厂房 16,373.87 16,373.87 2006 100%
T20 通用厂房（1） 20,276.08 20,276.08 1993 100%
T20 通用厂房（2） 15,486.76 15,486.76 2014 100%
T40A 通用厂房 10,803.13 10,803.13 2014 100%
T40B 通用厂房 34,191.27 34,191.27 2002 100%
T52 通用厂房 90,047.49 90,047.49 2002 100%
T72 通用厂房 15,766.21 15,766.21 2004 100%
T12B 通用厂房 24,712.30 24,712.30 1994 100%
T34 通用厂房 22,180.21 22,180.21 2005 100%
T22 仓库 6,154.19 6,154.19 1993 100%
T71 通用厂房 57,380.85 57,380.85 2002 100%
T32 通用厂房 9,369.63 9,369.63 2002 100%
T29 通用厂房 18,344.70 18,344.70 2000 100%
T21 通用厂房 28,162.64 28,162.64 2000 100%
南区关内 T3 通用厂房 116,618.04 116,618.04 2004 100%
南区关内 T6 通用厂房 106,130.63 106,130.63 2005 100%
南区关外 T2-1、2 通用厂房 9,995.43 9,995.43 2002 100%
南区关外 T12-1.2.3.4.5.6.8.9 通用厂房 19,974.19 19,974.19 2002 100%
南区关外 T19-A、B 通用厂房 4,770.07 4,770.07 2002 100%
T30（原诺西厂房） 36,548.82 36,548.82 2017 100%
T32（原心华制衣厂区） 17,777.45 17,777.45 2016 100%
小计 893,217.21 894,397.12
办公楼
新金桥大厦 35,840.13 38,491.56 1997 100%
新金桥广场的办公楼 12,413.07 16,348.61 2006 100%
碧云公馆的办公楼 8,622.38 12,474.87 2016 100%
小计 56,875.58 67,315.04
研发楼
T28 地块由度工坊 82,289.42 138,683.43 2011 100%
G2 地块 Office Park 88,970.42 121,109.45 2009 100%
杉达大厦 T17-7 4,613.29 4,613.29 1993 100%
金领之都 A 区 153,292.97 153,292.97 2017 100%
T36 94,000.00 128,271.72 2016 100%
小计 423,166.10 545,970.86
商业
红枫路商业街 1,490.05 5,418.77 2007 100%
梦家园展示中心 1,847.98 2,059.86 2007 100%
家乐福金桥商场 38,186.77 38,186.77 2002 100%
S7 地块体育休闲中心 20,422.02 20,422.02 2004 100%
新金桥广场的商业 5,009.57 5,009.57 2006 100%
T17-B1 地块碧云 90 商业中心 17,652.91 27,917.23 2011 100%
T20 锦艺大厦 10,599.94 10,599.94 1999 100%
11 / 185
2018 年年度报告
S1 商铺 7,753.24 7,753.24 2014 100%
碧云公馆（商业） 30,218.65 42,360.86 2015 100%
小计 133,181.13 159,728.26
酒店
新金桥广场的酒店 19,795.74 19,795.74 2006 100%
小计 19,795.74 19,795.74
其他
德威幼儿园 5,670.27 5,670.27 1996 100%
德威英国学校 18,818.34 18,818.34 2007 100%
德威学校体育中心 6,215.50 6,215.50 2017 100%
平和双语学校 39,040.12 39,040.12 1995 100%
平和高中部 15,795.00 15,795.00 2016 100%
吴昌硕纪念馆 5,902.49 5,902.49 2014 100%
杨高路以北区域零星商铺及存量房 7,844.07 7,844.07 1997 100%
T14-1 地块由家人才公寓 8,766.15 8,766.15 1999 100%
小计 108,051.94 108,051.94
合计 2,044,662.28 2,307,412.61
备注：经公司聘请的第三方专业机构所实施的经营性不动产专项检查，完成了公司经营性不动产
数据更新、分类标准统一、基础资料更新工作。上表中总建筑面积以房地产测绘机构实测为准；
尚未进行实测的，则以立项或报建时暂估面积暂计。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,761,458,409.82 1,673,825,791.76 64.98
营业成本 1,327,324,674.43 549,193,794.04 141.69
销售费用 26,597,619.19 29,899,037.03 -11.04
管理费用 83,761,976.21 73,609,279.78 13.79
研发费用 - - -
财务费用 68,801,117.55 50,975,778.56 34.97
经营活动产生的现金流量净额 -475,242,269.25 -106,671,256.99 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -106,991,601.96 136,268,997.99 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 556,104,879.16 -458,427,032.27 不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
营业收入：本期发生额较上年同期增加 10.88 亿元，增加比例 64.98%，主要原因为销售收入
增加 9.14 亿元。
营业成本：本期发生额较上年同期增加 7.78 亿元，增加比例 141.69%，主要原因为销售收入
增加相应增加的销售成本。
销售费用：本期发生额较上年同期减少 0.03 亿元，减少比例 11.04%，主要原因为支付的中
介服务费有所减少。
12 / 185
2018 年年度报告
管理费用：本期发生额较上年同期增加 0.10 亿元，增加比例 13.79%，主要原因为中介机构
费、律师服务费有所增加。
财务费用：本期发生额较上年同期数增加 0.18 亿元，增加比例 34.97%，主要原因为本期利
息资本化增加相应减少当期财务费用。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收
营业成本 毛利率
毛利率 入比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年
（%） 年增减
减（%） 增减（%）
（%）
房地产 2,596,361,163.83 1,201,882,035.14 53.71 71.05 181.53 减少
经营业 18.16 个
百分点
务
酒店公 157,868,137.05 123,047,202.94 22.06 5.09 2.88 增加
寓服务 1.68 个
百分点
业务
合计 2,754,229,300.88 1,324,929,238.08 51.89 65.11 142.43 减少
15.35 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收
营业成本 毛利率
毛利率 入比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年
（%） 年增减
减（%） 增减（%）
（%）
房地产 1,202,825,253.12 747,007,824.01 37.90 317.08 4,150.68 减少
销售 56.01 个
百分点
房地产 1,393,535,910.71 454,874,211.13 67.36 13.34 11.12 增加 0.65
租赁 个百分点
酒店公 157,868,137.05 123,047,202.94 22.06 5.09 2.88 增加 1.68
寓服务 个百分点
合计 2,754,229,300.88 1,324,929,238.08 51.89 65.11 142.43 减少
15.35 个
百分点
主营业务分地区情况
营业收
营业成本 毛利率
毛利率 入比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年
（%） 年增减
减（%） 增减（%）
（%）
上海 2,754,229,300.88 65.11 51.89 65.11 142.43 -15.35
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额 情
成本构 总成本 期占总 较上年同 况
分行业 本期金额 上年同期金额
成项目 比例 成本比 期变动比 说
(%) 例(%) 例(%) 明
房地产 销售成 747,007,824.01 56.38 17,573,857.29 3.22 4,150.68
经营业 本
务
房地产 租赁成 454,874,211.13 34.33 409,342,454.36 74.90 11.12
经营业 本
务
酒店公 酒店公 123,047,202.94 9.29 119,604,565.13 21.88 2.88
寓服务 寓成本
业务
合计 1,324,929,238.08 100.00 546,520,876.78 100.00 142.43
分产品情况
本期占 上年同 本期金额 情
成本构 总成本 期占总 较上年同 况
分产品 本期金额 上年同期金额
成项目 比例 成本比 期变动比 说
(%) 例(%) 例(%) 明
房地产 销售成 747,007,824.01 56.38 17,573,857.29 3.22 4,150.68
销售 本
房地产 租赁摊 358,608,830.54 27.06 275,326,673.78 50.37 30.25
租赁 销成本
房地产 租赁运 96,265,380.59 7.27 134,015,780.58 24.52 -28.17
租赁 维成本
酒店公 酒店公 70,449,352.35 5.32 69,610,676.12 12.74 1.20
寓服务 寓摊销
成本
酒店公 酒店公 52,597,850.59 3.97 49,993,889.01 9.15 5.21
寓服务 寓运维
成本
合计 1,324,929,238.08 100.00 546,520,876.78 100.00 142.43
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 35,492.70 万元，占年度销售总额 12.85%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 92,357.65 万元，占年度采购总额 38.24%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
14 / 185
2018 年年度报告
本年公司三项费用总额为人民币 1.79 亿元，较上年同期增加 0.25 亿元,主要原因为财务费用
有所增加。
4. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
经营活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年减少 3.69 亿元，主要原因为本期支付的资
产购置款及工程款较上年同期有所增加。
投资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年减少 2.43 亿元，主要原因为本期净购入的
银行理财产品较上年同期有所增加。
筹资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年增加 10.15 亿元，主要原因为上年同期净
归还银行借款 1.95 亿元，本期净借入 10.76 亿元。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末
本期期末 上期期末
金额较上
项目 数占总资 数占总资 情况说
本期期末数 上期期末数 期期末变
名称 产的比例 产的比例 明
动比例
（%） （%）
（%）
预 付 339,321.49 0.00 581,273.91 0.00 减少主
-41.62
款项 要为结
转前期
预付材
料款
以 公 679,095.34 0.00 33,482.08 0.00 1,928.24 增加为
允 价 公司持
值 计 有的交
量 且 易性金
其 变 融资产
动 计
入 当
期 损
益 的
金 融
资产
其 他 863,229,664.28 4.24 538,880,508.05 2.63 60.19 增加主
15 / 185
2018 年年度报告
流 动 要为购
资产 买的银
行理财
产品增
加
可 供 1,381,104,784.56 6.79 2,451,059,363.25 11.97 -43.65 减少主
出 售 要为持
金 融 有的股
资产 票公允
价值下
跌及抛
售处置
部分股
票
长 期 18,591,515.01 0.09 10,163,806.19 0.05 82.92 增加主
待 摊 要为办
费用 公楼及
样板房
装修工
程增加
预 收 886,792,211.14 4.36 1,558,128,687.09 7.61 -43.09 减少主
账款 要 为
“碧云
壹零”
项目结
转销售
收入
一 年 130,000,000.00 0.64 187,000,000.00 0.91 -30.48 减少主
内 到 要为一
期 的 年内到
非 流 期的长
动 负 期借款
债 重分类
其 他 500,000,000.00 2.46 0.00 0.00 100.00 增加为
流 动 公司发
负债 行的超
短期融
资券
长 期 2,589,835,816.09 12.73 1,727,000,000.00 8.43 49.96 增加主
借款 要为银
行借款
增加
递 延 271,094,808.57 1.33 532,631,748.16 2.60 -49.10 减少主
所 得 要为公
税 负 允价值
债 下跌及
抛售后
相应减
少的递
延所得
16 / 185
2018 年年度报告
税负债
其 他 808,680,311.13 3.97 1,595,173,285.49 7.79 -49.30 减少主
综 合 要为公
收益 允价值
下跌及
抛售后
相应减
少的其
他综合
收益
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
2013 年 11 月，金桥房产公司因向农业银行金桥支行申请借款人民币 9.6 亿元，以碧云公馆
项目土地作为抵押物，抵押期限 10 年，自 2013 年 11 月至 2023 年 11 月。
2015 年 11 月，公司因向农业银行金桥支行申请借款人民币 9.9 亿元，以由度工坊二期项目
房屋作为抵押物，抵押期限 9.5 年，自 2016 年 5 月至 2025 年 11 月。
2016 年 5 月，金桥由鹏公司因向农业银行金桥支行申请借款人民币 0.84 亿元，以 32-9#项目
房屋作为抵押物，抵押期限 9.8 年，自 2016 年 9 月至 2026 年 5 月。
2017 年 12 月，金桥由川公司因向中国银行浦东开发区支行申请借款人民币 1.95 亿元，以川
桥路 777 号房屋作为抵押物，抵押期限 10 年，自 2017 年 12 月至 2027 年 12 月。
2018 年 3 月，公司因向建设银行金桥支行申请借款人民币 13.95 亿元，以所购金领之都 A 区
房屋作为抵押物，抵押期限 10 年，自 2018 年 03 月至 2028 年 12 月。
2018 年 5 月，福达控股集团有限公司向金桥联发公司因两者之间的项目转让合同纠纷一案申
请财产保全。经法院准许，金桥联发公司名下的福达集团上海投资大厦新建项目（位于金桥出口
加工区 5 街坊 1/6 丘）的土地使用权及其全部在建工程被查封。该案正在审理过程中。
2018 年 5-6 月，北郊公司因向建设银行罗店支行、农业银行金桥支行借款金额人民币 1.46
亿元，以新材料创新基地项目土地作为抵押物，抵押期限 9.6 年，自 2018 年 5 月至 2027 年 12
月。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的主营业务属房地产业。其行业经营性信息分析见下文。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
一级土 合作开发 合作开发
持有待开发 规划计容建
序 持有待开发 地整理 是/否涉及合 项目涉及 项目的权
土地的面积 筑面积(平
号 土地的区域 面积(平 作开发项目 的面积(平 益占比
(平方米) 方米)
方米) 方米) (%)
1 北至鲁桥 50,608.00 126,520.00 否
路、南至金
闽路、西至
17 / 185
2018 年年度报告
金闽路、东
至金苏路
2 G1-8 地块 11,010.00 44,040.00 否
3 G1-9 地块 4,828.00 7,245.00 否
4 北至 OPⅡ项 69,298.36 221,754.75 否
目、南至新
金桥路、西
至金皖路、
东至东陆路
5 北至金科 68,928.54 103,392.81 否
路、南至啦
啦宝都项
目、西至金
科路、东至
T4 通用厂房
6 北至浙桥 17,114.20 77,013.90 否
路、南至新
金桥路、西
至碧云 90 项
目、东至金
科路
7 西北至金科 1,377.00 否
路、东至浦
东公交地
块、南至锦
绣路
合计 223,164.10 579,966.46
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在
建
项
已
目/
竣
新 项目规
经 项目用 总建筑 在建建 工 报告
开 划计容
序 地 营 地面积 面积 筑面积 面 总投资 期实
项目 工 建筑面
号 区 业 (平方 (平方 (平方 积 额 际投
项 积(平
态 米) 米) 米) (平 资额
目/ 方米)
方
竣
米)
工
项
目
金 在
OFFICE
桥 办 建
1 PARK Ⅱ地 26,864.00 101,120.00 165,120.00 165,120.00 210,236.00 25,862.25
地 公 项
铁板块
区 目
18 / 185
2018 年年度报告
金 在
桥 碧云尊邸 住 建
2 125,500.00 104,000.00 196,419.00 196,419.00 288,000.00 29,945.00
地 项目 宅 项
区 目
金 在
桥 啦啦宝都 商 建
3 42,751.00 107,000.00 145,000.00 145,000.00 96,772.00 20,447.41
地 商业项目 业 项
区 目
临 竣
港 住 工
4 碧云壹零 142,998.30 145,969.02 211,241.54 211,241.54 253,441.00 17,077.43
地 宅 项
区 目
在
宝
北郊未来 建
山 研
5 产业园一 工 121,835.00 250,022.00 359,264.00 359,264.00 248,100.00 17,743.97
地 发
期 项
区
目
新
金
由度工坊 开
桥 工
6 Ⅲ期 工 12,640.00 25,280.00 34,280.00 34,280.00 23,600.00 2,984.87
地 业
（31-02） 项
区
目
金 竣
由度工坊
桥 工 工
7 Ⅱ期 1,022.00 2,555.00 2,536.30 2,536.30 2,300.00 699.26
地 业 项
（34-06）
区 目
拟
金
开
桥 4-02 地块 工
8 工 68,928.54 104,609.77 198,863.77 198,863.77 18,320.00 845.66
地 项目 业
项
区
目
合计 542,538.84 840,555.79 1,312,724.61 1,312,724.61 1,140,769.00 115,605.85
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积 已预售面积
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米)
临港地区 碧云壹零 住宅 124,875.62 70,338.70
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
租金收入
出租房地产的
序 出租房地产 是否采用公允 /房地产
地区 项目 经营业态 建筑面积(平
号 的租金收入 价值计量模式 公允价值
方米)
(%)
金桥地 碧云国际
1 住宅 377,749.12 42,805.40 否 不适用
区 社区等
2 上海 碧云国际 商业 150,674.30 15,677.97 否 不适用
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社区、新
金桥广场
等
软件园、
金桥地 研发办公
3 由度工坊 543,893.87 31,402.29 否 不适用
区 楼
等
新金桥大
厦、碧云
4 上海 公馆、新 办公楼 82,528.27 5,882.62
金桥广场
等
金桥地 通用厂房 厂房及仓
5 912,401.48 32,216.07 否 不适用
区 等 库
金桥地 学校、配
6 其他 110,908.87 6,829.46 否 不适用
区 套等
碧云花园
7 上海 酒店服务 酒店公寓 167,313.67 15,786.81 否 不适用
公寓
房产小
2,345,469.58 150,600.62
计
金桥地 金桥北区
1 土地 376,057.60 4,539.78 否 不适用
区 土地
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
546,774.09 4.19 15,547.95
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
本报告期内，公司未发生股权投资。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
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序 证 证券代 证 最初投资金额 持有数量（股） 期末账面价值（元） 占 期 末 报 告 期 损 益
号 券 码 券 （元） 证 券 总 （元）
品 简 投资比
种 称 例（%）
1 股 601328 交 10,286,802.50 7,541,803.00 43,667,039.37 3.18 2,153,938.94
票 通
银
行
2 股 601211 国 9,302,464.00 9,124,940.00 139,794,080.80 10.18 3,649,976.00
票 泰
君
安
3 股 600958 东 298,632,612.18 149,193,587.00 1,189,072,888.39 86.59 32,130,737.40
票 方
证
券
4 股 601138 富 740,054.88 53,744.00 622,892.96 0.05 -117,161.92
票 联
工
业
5 股 603629 利 7,175.88 372.00 14,400.12 7,224.24
票 通
电
子
6 股 601860 紫 18,381.56 5,854.00 18,381.56
票 金
银
行
7 股 603185 上 16,265.70 477.00 23,420.70 7,155.00
票 机
数
控
合 319,003,756.70 1,373,213,103.90 100.00 37,831,869.66
计
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
公司名称 业务性质 主要产品或 注册资本 总资产 净资产 净利润
服务 （万元） （万元） （万元） （万元
上海金桥出 主要从事于 报告期内， 15,000 339,150.49 122,711.84 27,540.52
口加工区房 房地产开 主要开发经
地产发展有 发、经营 营碧云壹零
限公司 及碧云公馆
项目、自有
物业出租
上海新金桥 主要负责新 报告期内， 27,506 36,698.27 33,274.75 2,988.92
广场实业有 金桥广场物 主要经营公
限公司 业经营 寓式酒店管
理、商办楼
及自有场地
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出租
上海金桥出 主要从事于 报告期内， 69,000 450,777.13 169,137.53 33,674.14
口加工区联 金桥出口加 主要开发区
合发展有限 工区内市政 内研发办公
公司 基础设施建 楼、酒店式
设和房地产 公寓、住宅
开发经营 及配套项目
上海北郊未 宝山工业园 报告期内， 60,000 98,456.13 58,224.61 -811.10
来产业园开 区的开发建 主要开发宝
发运营有限 设、经营管 山工业园区
公司 理，综合配 内房产项目
套设施开发
投资，房地
产开发经
营，物业管
理，实业投
资
上海由鹏资 资产管理、 15,000 12,736.60 4,816.89 -637.36
产管理有限 物业管理、
公司 停车场收费
上海盛讯投 创业投资、 50,000 0.14 -0.19 -0.03
资有限公司 项目投资、
房地产投
资、投资咨
询管理等
上海由川企 企业管理、 10,000 31,652.02 9,710.98 11.36
业管理有限 物业管理、
公司 停车场管理
上海由宏企 企业管理、 30,000 485.50 475.72 -24.28
业管理有限 物业管理、
公司 停车场管理
公司实质控股 100%的子公司金桥房产公司，本期营业收入 12.42 亿元，较上年同期增加 11.44
亿元，增加比例 1,167.34%，主要原因为本期结转“碧云壹零”销售收入 11.38 亿元。公司本期
营业利润 3.66 亿元、净利润 2.75 亿元，对归属于母公司的净利润贡献占比 28.19%。
公司控股 100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入 6.57 亿元，较上年同期增加 0.32 亿元，
增加比例 5.12%，主要为租赁收入增加。公司本期营业利润 3.88 亿元、净利润 3.37 亿元，对归
属于母公司的净利润的贡献占比为 34.46%。
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、国内政策环境给房地产行业带来巨大变革
未来，房地产市场将长期坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，短期调控与长效
机制紧密衔接。加快住房制度改革和长效机制建设是未来的必然趋势，租购并举的房地产制度逐
步建立，房地产的居住属性将明显强化。
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2、国内房地产租赁市场将会迅猛发展
面对房地产政策的巨大变化，长租公寓业务将迎来爆发式增长。传统房企、互联网巨头将大
规模布局、并深耕租赁市场，在标准化、品牌化、多样化方面打造品牌与特色。同时，金融资本
会进行全方位对接。
3、园区地产开发进入新时代
产业园区开始城市化进程，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，园区经济与城区经济
逐渐走向融合。产业园区的盈利模式、运营模式发生改变，从原先开发模式走向运营模式，只有
自持物业资产，才能保持后续园区品质管理、准确一贯的产业定位，有利于培育先进产业集群、
落地地区产业规划等，促进园区内生价值的提升。产业园区的发展由“拼政策”进入“拼服务”
阶段，依托自有资源，直接面向企业提供多元化服务，包括：空间载体服务、基础设施服务、公
共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区文化构建服务。产业园区的盈利模式也由传统的“物
业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变，由园区开发运营企业通过成立产业投资
基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
为进一步服务上海自贸区、科创中心建设和设立科创板等国家战略，充分把握金桥城市副中
心、金桥综合保税区等契机，结合产业地产发展趋势和公司转型发展要求，公司确立了“强功能、
重招商、保品质、优服务”的发展思路，聚焦浦东区域，对标标杆企业，坚持市场导向、问题导
向、效果导向，不断提升核心竞争力，逐步实现资源、资产、资本的良性循环。
公司未来定位为“新兴城区开发运营商”，基于所特有的“区域集成开发能力”，力争成为
专业化的新兴城区与产业发展的资源整合者、方法创新者、综合服务者和未来实现者，实现以城
区开发为主、运营服务、产业投资为辅的业务格局。核心品牌是“金桥”、“碧云”；核心产品
是“宜居宜业的未来城区”。为此，公司将聚焦产业集聚、资源优化和服务提升三大重点，对接
国家战略、服务科创板，通过参与筹建浦东科创母基金、发起设立产业基金等方式，探索招投联
动的发展模式，促进公司与区域和产业发展的共生共赢；以高效的资源配置手段和系统化的园区
布局，通过园区服务的细化与标准化，深度挖掘产业与服务的内在价值，不断完善园区集成服务
产业链，夯实金桥、碧云服务品牌，打造公司转型发展的新增长极。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
2019 年，是新中国成立 70 周年，是全面落实党的十九大精神决胜第一个百年奋斗目标的关
键一年，也是公司推进转型发展、实现“十三五”战略规划的攻坚年。公司将攻坚克难、开拓创
新，按照“对标发力、提质增效”工作总要求，坚持稳中求进工作总基调，坚持追求卓越的发展
理念，继续遵循 “强功能、重招商、保品质、优服务”工作方针，聚焦产业集聚、资源优化和服
务提升三大重点，以金桥城市副中心建设和搭建科创基金为契机，更加突出园区开发主力军的定
位，更加强化公司对金桥区域开发的担当作用，不断提升公司经营效益和综合竞争力。
1、主要目标
公司各项经营指标继续保持稳健发展态势，力争营业收入、净利润等指标同比实现大幅增长。
2、公司主要工作任务有：
（1）做好精准招商，实现增量发展。在金桥开发区主导产业——新能源汽车和信息通信领域，
全力跟进潜在优质重点项目，力促落户金桥。对已落户金桥开发区的重大项目，积极引入其上下
游企业集聚，确保金桥新能源汽车和人工智能全国领先性和影响力。
（2）在金桥城市功能区域开发中继续保持主力军和转型引领者的地位，加大精品载体开发力
度，增加新空间，打造高品质新城。加快启动由度工坊Ⅴ期（4-02 地块）、T17 等标志性项目建
设，打造城市副中心引爆点；年内 Office Park Ⅱ地铁板块项目（T3-5 地块）工程完成竣工备案、
实现预售；由度工坊Ⅴ期（4-02 地块）实现开工；Lalaport 啦啦宝都商业办公项目（T4-03 地块）
实物工程量基本完工；T17 地块（总高约 250 米）上半年完成立项；北郊未来产业园项目工程实
体基本完成。
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（3）提高出租率，增加新效益。对近年收购的优质物业（总建筑面积约 33.6 万㎡），包括
金领之都 A 区、金闽产业园等重点项目，围绕园区主导产业，加大市场推广力度，年内出租率实
现实质性突破，成为公司经营收入和金桥产业发展新增长点。公司将践行“绣花针”精神，全力
以赴做好现有项目运营，力争保持出租率高位运行。
（4）切切实实将搭建产业基金、产业股权投资落到实处，对已储备的优质产业项目实施直投，
实现实质性突破。配合做好浦东科创母基金设立的各项准备工作，力争 4 月完成备案。聚焦新能
源汽车＋智能驾驶、工业互联网＋机器人等为代表的智能制造新兴产业，牵头组建总规模约 20
亿元的智能制造专项子基金，尽快形成基金设立方案，对已储备的优质产业项目实施直投。
（5）继续加强碧云壹零项目的市场推广力度，力争年内取得剩余房源的预售许可证。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、宏观经济、政策风险及对策
公司主营业务中，物业租赁业务受宏观经济波动及房地产政策的影响较小，房地产销售业务
受宏观经济波动及房地产政策的影响较大。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋
势的研判，根据市场情况合理安排开发建设项目的规模和进度。同时，继续以市场为导向，不断
提升服务水平，大力加强租售工作，力争良好的租售业绩。
2、经营风险及对策
公司以区域性园区开发为主，随着公司开发、建设及运营规模的不断扩大，园区内可开发土
地资源逐渐减少。如果公司不能持续取得适宜的土地储备，将会影响公司的后续发展。为此，公
司将结合房地产市场的变化，根据公司发展战略和公司资金情况，适时增加公司的土地储备量。
3、财务风险及对策
公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券。在进行搭建产业基金、产业股权投资以
及加大精品载体开发力度、增加新空间、打造高品质新城之时，公司资金可能短缺。为此，公司
将力争持有物业租金收入稳定增长，并根据市场情况适时择机减持可供出售金融资产、发行超短
期融资券或者中期票据，拓宽融资渠道，来满足公司搭建产业基金、产业股权投资以及项目建设
资金的需求。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司根据相关规定以及公司章程、公司 2017-2019 年股东回报规划，制定公司 2018 年度利润
分配预案：公司当年度净利润 58,486 万元，分别提取法定盈余公积 5,849 万元、任意盈余公积
2,924 万元后，以 2018 年末总股本 1,122,412,893 股为分配基数，向全体股东按每 10 股派发现
金红利 3.00 元（含税），总计分配 33,672 万元，占母公司净利润 58,486 万元的 57.57％，占当
年度公司合并报表归属于上市公司股东净利润 97,711 万元的 34.46％；无公积金转增股本方案。
公司多年坚持持续、稳定的现金分红。
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(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
每 10 股 分红年度合并报 中归属于上
每 10 股送
分红 派息数 每 10 股转 现金分红的数额 表中归属于上市 市公司普通
红股数
年度 (元)（含 增数（股） （含税） 公司普通股股东 股股东的净
（股）
税） 的净利润 利润的比率
(%)
2018 年 0 3.00 0 336,723,867.90 977,112,266.05 34.46%
2017 年 0 2.60 0 291,827,352.18 737,456,957.13 39.57%
2016 年 0 1.70 0 190,810,191.81 616,748,234.16 30.94%
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
股份限 上海金 通过本次 2015 年 是 是
售 桥（集 非公开发 8 月 13
行取得的
团）有 日至
股份自本
限公司 次发行结 2018 年
束之日起 8 月 13
36 个月内 日
与再融资相关 将不以任
的承诺 何方式转
让，包括
但不限于
通过证券
市场公开
转让或通
过协议方
式转让。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用√不适用
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2018 年年度报告
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
详见本报告第十一节《财务报告》第五项《重要会计政策及会计估计》第 33.（1）项《重要
会计政策变更》。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 90
境内会计师事务所审计年限 1
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 众华会计师事务所（特殊普通 30
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司于 2018 年 4 月 12 日召开的第八届董事会第十三次会议、2018 年 5 月 29 日召开的 2017
年年度股东大会审议通过，公司聘请众华会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司 2018 年度财务
报告及内部控制审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
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八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院
生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易
所纪律处分等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海金桥出 全资子公司 373.77 11,700.69 12,074.46
口加工区联
合发展有限
公司
上海金桥出 全资子公司 52,702.41 -8,579.46 44,122.95
口加工区房
地产发展有
限公司
上海盛讯投 全资子公司 0.24 0.08 0.32
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资有限公司
上海由鹏资 全资子公司 1,211.65 -1,211.65
产管理有限
公司
上海由宏企 全资子公司 9.78 9.78
业管理有限
公司
上海由川企 全资子公司 1,237.28 1,296.39 2,533.67
业管理有限
公司
上海新金桥 全资子公司 5,742.94 -5,033.83 709.11
广场实业有
限公司
合计 61,268.29 -1,818.00 59,450.29
关联债权债务形成原因 （1）截止报告期末，公司应收直接控股 100%的投资企业上海金桥
出口加工区联合发展有限公司 12,074.46 万元，系往来款。（2）截
止报告期末，公司应收直接和间接控股 100%的投资企业上海金桥出
口加工区房地产发展有限公司 44,122.95 万元，系该公司支付临港
碧云壹零项目开发费用。（3）截止报告期末，公司应收直接控股
100%的投资企业上海盛讯投资有限公司 0.32 万元，系往来款。（4）
截止报告期末，公司应收直接控股 100%的投资企业上海由宏企业管
理有限公司 9.78 万元，系往来款。 （5）截止报告期末，公司应收
直接控股 100%的投资企业上海由川资产管理有限公司 2,533.67 万
元，系往来款。（6） 截止报告期末，公司应收直接控股 100%的投
资企业上海新金桥广场实业有限公司 709.11 万元，系往来款。
关联债权债务对公司的影响 用于平衡控股子公司正常经营的资金需求。
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保 被担 担保 担保 担保 担保 担保 担保 担保 是否 是否 关联
担保金额
方 方与 保方 发生 起始 到期 类型 是否 是否 逾期 存在 为关 关系
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2018 年年度报告
上市 日期 日 日 已经 逾期 金额 反担 联方
公司 (协议 履行 保 担保
的关 签署 完毕
系 日)
上海 全资 商品 30,060.85 贷款 至办 连 带 否 否 否 否
金桥 子公 房购 发放 理房 责 任
出口 司 买者 之日 地产 担保
加工 起 权证
区房 止
地产
发展
有限
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司 8,844.85
的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公 30,060.85
司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -21,067.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 33,933.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 63,993.85
担保总额占公司净资产的比例(%) 7.24
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的 -
金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保 -
对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） -
上述三项担保金额合计（C+D+E） -
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
担保情况说明 无
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
保本浮动收益 自由资金 25,200,000.00 355,700,000.00
型
其他情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
减
未 值
来
是
是
准
委 报 实 否
托
资
资 酬
预期
实际 际 经
否 备
受 金 年化 收益 有
理 委托理财金 委托理财起始 委托理财终止 金 确 收益 收 过 计
托 来 收益率 (如 委
财 额 日期 日期 投 定 或损 回 法 提
人 源 有) 托
类 向 方 失 情 定
型 式 况 程
理 金
财
序
计
额
划 (如
有)
交 保 10,000.00 2018.06.27 活期 自 固 赎 3.15% 8.40 已 是 是
通 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
浦 保 7,000.00 2018.09.27 2018.10.26 自 固 赎 3.50% 18.80 18.80 已 是 是
发 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
浦 保 6,000.00 2018.11.28 2018.12.28 自 固 赎 3.55% 17.50 17.50 已 是 是
发 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
交 保 10,000.00 2017.07.28 2018.08.21 自 固 赎 3.15% 330.00 330.00 已 是 是
通 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
浦 保 15,000.00 2018.09.27 2019.03.27 自 固 赎 3.95% 296.00 未 是 是
发 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
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2018 年年度报告
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
浦 保 3,000.00 2018.09.27 2018.10.26 自 固 赎 3.50% 8.10 8.10 已 是 是
发 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
浦 保 15,000.00 2018.10.30 2018.11.27 自 固 赎 3.40% 39.10 39.10 已 是 是
发 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
浦 保 15,000.00 2018.11.29 2019.02.26 自 固 赎 3.95% 148.00 未 是 是
发 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
建 保 5,570.00 2018.11.18 活期 自 固 赎 3.30% 未 是 是
设 本 有 定 回 收
银 浮 资 收 确 回
行 动 金 益 认
收 及 日
益 货 一
型 币 次
市 结
场 清
类
资
产
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
2018 年 9 月 20 日，公司第八届董事会第 16 次会议选举王颖女士为公司本届董事会董事长。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
公司高度重视金桥开发区的征地对象的安置和保障工作，建立帮困援助计划，设立帮困基金
主要用于特困家庭补助、帮困助学专项补助、节日慰问补助等。每逢春节，公司领导及各党支部
上门慰问特困征地对象已成为传统，从 2008 年起已累计慰问 54 户征地对象。在走访慰问时，公
司党政领导分别详细询问了被访对象生活情况，为困难征地人员送上了慰问金和慰问品，鼓励他
们克服困难，战胜病魔，把温暖送到这些为金桥开发作出贡献的困难群众心坎上。
控股子公司——上海北郊未来产业园开发运营有限公司坚持数年开展的“情系藏区爱心书包
捐赠”活动。自 2017 年，与西藏昌都的孩子们结缘后，该公司一直持续关注着孩子们的学习和生
活，在 2018 年的六˙一儿童节发起了“温暖上学路，关爱藏区儿童”为藏区的孩子们募集 “暖
心鞋”的公益活动，最终募集到了 600 余双“暖心鞋”。
2019 年，公司将与西藏康卓乡吉定村、纳如村、卓普村，江热乡仁庆林村、亚吾村开展浦东
新区国资委携手奔小康——“百企帮百村”结对帮扶活动。
1. 精准扶贫规划
□适用√不适用
2. 年度精准扶贫概要
□适用√不适用
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2018 年年度报告
3. 精准扶贫成效
□适用√不适用
4. 后续精准扶贫计划
□适用√不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司同时披露 2018 年度社会责任报告，全文见上海证券交易所官方网站 www.sse.com.cn。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用√不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司建立的环境管理体系基本符合 GB/T24001-2004 标准，适合本公司特点和产品特点，环境
方针、目标、环境指标能得到实现，房地产开发工作基本符合适用的法律法规要求，租售活动基
本符合环境管理要求，体系运行基本有效。2018 年下半年，公司根据 GB/T24001-2016 新标准以
及公司组织架构的变更对 ISO 体系管理文件进行来改版修订，并完成了年度内部审核、管理评审、
外部审核。审核结果是质量、环境管理体系符合准则的要求，运行基本有效，能保证提供合格的
房产和相关服务，同意保持认证。
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限售股 本年解除限 本年增加 年末限售 解除限售
股东名称 限售原因
数 售股数 限售股数 股数 日期
上海金桥 147,070,416 147,070,416 0 0 非公开发 2018 年 8 月
（集团）有 行 A 股股票 13 日
限公司 自愿锁定
36 个月
合计 147,070,416 147,070,416 0 0 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 73,747
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 76,066
(户)
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2018 年年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持 质押或
有 冻结情
有 况
限
售
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 股东
条 股
（全称） 增减 量 (%) 性质
件 份 数
股 状 量
份 态
数
量
上海金桥（集团）有限公司 554,081,457 49.37 无 国家
中国证券金融股份有限公司 54,994,568 4.89 未 国有法
知 人
上海国际集团资产管理有限公司 39,773,140 3.54 未 国有法
知 人
Golden China Master Fund 12,304,248 1.10 未 境外法
知 人
GUOTAI JUNAN 6,236,020 10,386,242 0.93 未 境外法
SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 知 人
中央汇金资产管理有限责任公司 8,070,900 0.72 未 国有法
知 人
GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER 4,999,931 0.45 未 境外法
FUND 知 人
VANGUARD EMERGING MARKETS 4,934,243 0.43 未 境外法
STOCK INDEX FUND 知 人
中国工商银行股份有限公司-中 -280,800 4,689,737 0.42 未知
未
证上海国企交易型开放式指数证
知
券投资基金
NOMURA SINGAPORE LIMITED 3,836,797 0.34 未 境外法
知 人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
上海金桥（集团）有限公司 554,081,457 人民币 554,081,457
普通股
中国证券金融股份有限公司 54,994,568 人民币 54,994,568
普通股
上海国际集团资产管理有限公司 39,773,140 人民币 39,773,140
普通股
Golden China Master Fund 12,304,248 境内上 12,304,248
市外资
股
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 10,386,242 境内上 10,386,242
市外资
股
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2018 年年度报告
中央汇金资产管理有限责任公司 8,070,900 人民币 8,070,900
普通股
GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER FUND 4,999,931 境内上 4,999,931
市外资
股
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 4,934,243 境内上 4,934,243
市外资
股
中国工商银行股份有限公司-中证上海国企交 4,689,737 人民币 4,689,737
易型开放式指数证券投资基金 普通股
NOMURA SINGAPORE LIMITED 3,836,797 境内上 3,836,797
市外资
股
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一
致行动。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市交易
持有的有限 情况
限售条
序号 有限售条件股东名称 售条件股份 新增可上市
可上市交易 件
数量 交易股份数
时间
量
1 上海金桥（集团）有限公司 147,070,416 2018 年 8 月 147,070,416 非公开
13 日 发行 A 股
股票自
愿锁定
36 个月
上述股东关联关系或一致行动的说明 不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海金桥（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 沈能
成立日期 1997 年 12 月 2 日
主要经营业务 房地产（含侨汇房），投资兴办企业，保税，仓储，经营和
代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁
止进出口的商品及技术除外），对销贸易和转口贸易，进料
加工和“三来一补”，国内贸易（除专项规定）。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
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2018 年年度报告
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 王勇
成立日期 1996 年 9 月 1 日
主要经营业务 不适用
报告期内控股和参股的其他境内外 陆家嘴、张江高科、外高桥、浦东建设及上工申贝的实际控
上市公司的股权情况 制人或控股股东
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
年初
性 年 年度内股份 增减变 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 任期起始日期 任期终止日期 持股 年末持股数
别 龄 增减变动量 动原因 税前报酬总 报酬
数
额（万元）
王颖 董事长 女 52 2018 年 9 月 20 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 0 否
王颖 党委书记 女 52 2016 年 3 月 2 日 0 0 0 66.11 否
汤文侃 副董事长 男 45 2017 年 12 月 20 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 0 否
汤文侃 总经理 男 45 2017 年 10 月 9 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 40.54 否
彭望爵 董事 男 60 2016 年 3 月 2 日 2018 年 2 月 28 日 0 0 0 0 否
邓伟利 董事 男 54 2016 年 9 月 27 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 0 否
毛巧丽 职工董事 女 44 2016 年 5 月 25 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 61.44 否
霍佳震 独立董事 男 55 2011 年 6 月 21 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 10 否
张鸣 独立董事 男 59 2011 年 6 月 21 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 10 否
陆雄文 独立董事 男 52 2016 年 3 月 2 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 23.67 否
郁斌 独立董事 男 54 2016 年 3 月 2 日 2019 年 2 月 15 日 0 0 0 10 否
钱敏华 监事长 男 59 2016 年 5 月 25 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 0 否
王文博 副监事长 男 61 2011 年 6 月 21 日 2018 年 2 月 28 日 0 0 0 0 否
张占红 监事 女 45 2016 年 5 月 25 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 0 否
谷业琢 职工监事 男 54 2011 年 6 月 21 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 38.01 否
石婉卿 职工监事 女 38 2016 年 5 月 25 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 36.80 否
曹剑云 副总经理 男 57 2014 年 8 月 27 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 53.90 否
沈彤 副总经理 女 50 2014 年 8 月 27 日 2019 年 5 月 24 日 7,750 7,750 0 53.90 否
佟洁 财务总监 女 50 2016 年 5 月 25 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 70.49 否
严少云 董事会秘书 男 50 2014 年 11 月 25 日 2019 年 5 月 24 日 0 0 0 55.50 否
40 / 185
2018 年年度报告
合计 / / / / / 7,750 7,750 / 530.36 /
姓名 主要工作经历
王颖 历任：上海国际赛车场有限公司党总支书记、副总经理；上海国际赛车场经营发展有限公司副总经理；上海久事国际赛事管理公司党委
委员、副总经理；上海金桥（集团）有限公司党委委员、副总裁；上海金桥出口加工区开发股份有限公司总经理、副董事长、党委书记。
现任：本公司党委书记、董事长。
汤文侃 历任：大唐移动通信设备有限公司副总经理（期间，于 2010 年 9 月至 2011 年 6 月挂任浦东新区区长助理）；大唐电信科技产业集团物
联网和行业信息化事业部总经理；上海临港产业区管理委员会主任助理、党组成员；上海市临港地区开发建设管委会党组成员，市临港
地区开发建设管委会（南汇新城镇）综合计划办公室主任；上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记。现任：本公司副董事长、
总经理、党委副书记。
彭望爵 历任：浦东新区城区工作党委副书记、纪工委书记；浦东新区发展计划局党组副书记、基层工作党委书记、纪检组组长；浦东新区发展
和改革委员会党组副书记、基层工作党委书记、纪检组组长；浦东新区纪委委员，区发展和改革委员会党组副书记、基层工作党委书记、
纪检组组长；浦东新区纪委委员，区发展和改革委员会党组副书记；浦东新区纪委委员，上海张江（集团）有限公司党委副书记、纪委
书记、副总经理；浦东新区纪委委员，浦东新区直属企业专职外部董事，本公司、外高桥董事。已离任。
邓伟利 历任复旦大学管理学院讲师、副教授、人事处副处长兼人才引进办公室主任；中国华源集团上海天诚创业投资有限公司副总经理；上海
国鑫投资发展有限公司副总经理、总经理；上海国有资产经营有限公司党委委员、党委副书记、副总经理；上海国际集团有限公司资本
运营部总经理。现任上海国际集团资产管理有限公司董事长、党委书记；本公司董事。
毛巧丽 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部副总经理、投资规划部副总经理、公司董事。现任：本公司投资规划部总经理、投
资规划部党支部书记和公司第三届工会委员；本公司运营总监、职工董事。
霍佳震 历任：同济大学管理科学与工程系系副主任、同济大学研究生院培养处处长、副院长、东方创业独立董事。现任：同济大学经济与管理
学院教授，上海市领军人才；中国管理科学与工程学会常务理事；中国物流学会常务理事；上海市管理学会副理事长；本公司独立董事。
张鸣 历任：上海财经大学助教、讲师、副教授、教授、会计学院副院长。现任：上海财经大学教授、博士生导师、会计与财务研究院高级研
究员；中国会计学会、中国金融会计学会、上海会计学会、上海成本研究会、中国中青年财务成本研究会、上海总会计师研究会、中国
注册会计师协会等常务理事/理事或会员；中国会计学会学术委员会委员；浙江财经学院、新疆财经大学等大学的兼职教授；本公司独立
董事。
陆雄文 历任：复旦大学讲师、副教授、教授、市场营销系主任、管理学院副院长、常务副院长。现任：复旦大学管理学院院长、博士生导师、
教授；本公司独立董事。
郁斌 历任：中共上海市委政法委员会科员；中国银行上海市分行行长办公室秘书。1997 年创立上海市申阳律师事务所，现任上海市申阳律师
事务所首席合伙人。已离任本公司独立董事。
钱敏华 历任：浦东新区金桥镇党委副书记、镇长；周浦镇党委副书记、镇长。现任：本公司监事会主席。
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2018 年年度报告
王文博 历任：陕西省审计厅主任科员；陕西省审计厅《陕西审计》编辑部副主编（副处级）；陕西省审计研究所副所长；上海金桥（集团）有
限公司审计室副主任、主任；上海金桥（集团）有限公司计财部常务副总经理和资产管理部总经理；本公司审计室主任、综合事务部审
计负责人、上海金桥（集团）有限公司纪委副书记、审计法务部总经理、本公司第四、五、六、七、八届监事会副主席。已离任。
张占红 历任：上海上咨会计师事务所有限公司项目经理、合伙人；上海浦东科技投资有限公司管理会计、上海浦东现代产业开发有限公司专职
监事。现任：本公司监事。
谷业琢 历任：上海海洋地质调查局海洋地质综合研究大队计财科副科长；上海金桥藤田联合开发有限公司财务副科长；上海金桥出口加工区开
发股份有限公司计划财务部部门经理助理、公司审计法务部部门总经理助理；本公司第六、七届监事会职工监事。现任：本公司监事会
职工监事、公司住宅商业部总经理助理。
石婉卿 历任：本公司住宅及配套建筑部营销主管、经理助理、住宅建筑运营部总经理助理。现任：本公司监事会职工监事、公司住宅商业部副
总经理。
曹剑云 历任：耀华皮尔金顿玻璃有限公司施工科科长；上海大华装饰工程有限公司设计室主任；上海金桥出口加工区开发公司建设工程部项目
经理；上海金桥建设监理有限公司总经理助理、总经理（改制后任副总经理）；外高桥保税区三联发展有限公司工程总监；上海城开万
源房地产开发有限公司总工程师；张江高科技园区建设管理有限公司总经理兼任张江集团工程建设管理中心主任。现任：本公司副总经
理。
沈彤 历任：上海金桥出口加工区开发公司综合事务部业务员；上海金鑫贸易实业公司业务部经理；上海金桥出口加工区贸易公司业务部副经
理；上海金桥原产地市场市场部及人事部副经理；本公司住宅部业务主管，租售中心副经理，住宅及配套建筑部经理助理、副经理；本
公司战略投资部副总经理、总经理；本公司住宅建筑运营部总经理。现任：本公司副总经理、党委委员。
佟洁 历任：中国第一拖拉机工程机械公司审计主管；中邦置业集团有限公司财务经理；旭辉集团股份有限公司高级审计经理；浦东新区国资
委监事中心专职监事、上海张江高科技园区开发股份有限公司监事会监事。现任：本公司财务总监、东方证券监事。
严少云 历任：上海市闵行区公证处科员；上海市浦东新区公证处副主任科员；上海金桥（集团）有限公司审计法务部法务主管、行政人事部法
务主管、审计监察部主任助理；本公司综合事务部经理助理兼审计/法务主管；本公司综合事务部副经理、审计法务部副总经理（主持工
作）。现任：本公司董事会办公室主任；董事会秘书。
其它情况说明
√适用 □不适用
1、2018 年 9 月 20 日，公司第八届董事会第 16 次会议选举王颖女士为公司本届董事会董事长。
2、独立董事陆雄文教授未领取的津贴已补发。
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
王文博 上海金桥（集团）有限公司 纪委副书记、审计法务部总 2007 年 6 月 2018 年 2 月
经理
邓伟利 上海国际集团资产管理有限公司 董事长 2016 年 5 月
在股东单位任职情况的说明 无
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
彭望爵 上海外高桥集团股份有限公司 专职董事 2016 年 6 月 24 日 2018 年 2 月
邓伟利 上海国际集团资产管理有限公司 党委书记、董事长 2016 年 5 月
上海农村商业银行股份有限公司 董事 2014 年 8 月
上海陆家嘴金融贸易区开放股份有限公司 董事 2016 年 9 月 14 日
上海桥合置业有限公司 董事长 2016 年 6 月
上海人寿保险股份投资管理有限公司 监事 2017 年 4 月
上海国方母基金股权投资管理有限公司 董事长 2017 年 6 月
金浦产业投资基金管理有限公司 董事长 2018 年 11 月
上海国和现代服务业股权投资管理有限公司 董事长 2018 年 11 月
陆雄文 宝山钢铁股份有限公司 独立董事 2018 年 5 月 25 日
上海新黄浦置业股份有限公司 独立董事 2018 年 12 月 14 日
张鸣 上海浦东发展银行股份有限公司 独立董事 2016 年 4 月 29 日
海通证券股份有限公司 独立董事 2016 年 6 月 12 日
无锡商业大厦大东方股份有限公司 独立董事 2015 年 5 月 20 日
霍佳震 上海同济科技实业股份有限公司 监事会主席 2016 年 3 月
在其他单位任职情况 无
的说明
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2018 年年度报告
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 按公司章程规定的决策程序进行
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 高级管理人员依据公司薪酬管理办法和经营业绩考核情况确定
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 实际支付 530.36 万元
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 530.36 万元（公司非独立董事、监事并未因担任董事、监事而获得报酬，仍按其本职获得报酬）
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
彭望爵 董事 离任 辞职
王文博 监事 离任 退休
王颖 董事长 选举 选举
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 137
主要子公司在职员工的数量 239
在职员工的数量合计 376
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 0
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 147
销售人员 85
技术人员 13
财务人员 28
行政人员 103
合计 376
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 21
本科 159
大专 92
大专以下 104
合计 376
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司员工薪酬由基本工资（固定工资＋考核工资）、年终奖等构成。考核工资、年终奖均与
绩效考核结果挂钩，充分体现可持续发展绩效导向性，并运用岗位价值评估工具对公司基层岗位
进行评估，形成以岗定薪的薪酬机制。公司薪酬管理体系遵循绩效导向性、内部公平性、外部竞
争性的原则，体现了以绩效考核为核心，以公司发展战略目标的实现为导向，以完善国有控股上
市公司企业法人治理、建立上市公司持续发展的内在机制、提高核心竞争力为目标。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司培训由外部培训和内部培训组成。
外部培训主要是员工参加社会各类院校、培训机构及行业委办等组织的资质（技术职称、执/
职业资格及岗位资格等）或专项能力（工程、营销、财务、行政、通用类等）的培训。
内部培训主要由公司外聘有关培训机构、院校的师资，为员工开展通用管理能力或专项经营
管理方面的培训；或者内聘有关职能部门的专业技术骨干，开展与工作密切相关的技能技术培训。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司严格按照《公司法》、《证券法》等法律法规的规定，制定股东大会、董事会、监事会
的议事规则及相关规章制度，明确了决策、执行、监督等方面的职责权限，形成权力机构、决策
机构、监管机构与经理层之间权责分明、各司其职、有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理
结构。
2018 年 2 月，公司对公司章程的部分条款进行了修订。本次修改章程，主要目的是增加党建
内容，确立公司设立党组织发挥核心作用，党委和董事会无缝衔接，形成各司其职、各负其责、
协调运转、有效制衡的公司治理机制。
2018 年，公司董事会及其专门委员会、监事会运作正常。
公司治理是项长期、持续的工作，公司将继续按照监管部门发布的法律法规的要求，不断完
善公司治理，建立提高公司治理水平的长效机制，切实提高公司的规范运作水平，维护公司和股
东的合法权益，促进公司健康稳定发展。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2017 年度股东大会 2018 年 5 月 29 日 《上海证券报》、《证 2018 年 5 月 30 日
券时报》、香港《文汇
报》和上海证券交易所
网站（www.sse.com.cn）
2018 年第一次临时股 2018 年 2 月 12 日 《上海证券报》、《证 2018 年 2 月 13 日
东大会 券时报》、香港《文汇
报》和上海证券交易所
网站（www.sse.com.cn）
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
王颖 否 6 6 0 0 0 否 0
汤文侃 否 6 6 0 0 0 否 2
彭望爵 否 1 1 0 0 0 否 1
邓伟利 否 6 6 0 0 0 否 0
张鸣 是 6 6 0 0 0 否 0
霍佳震 是 6 6 0 0 0 否 1
陆雄文 是 6 5 1 0 0 否 0
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郁斌 是 6 6 0 0 0 否 0
毛巧丽 否 6 6 0 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 6
其中：现场会议次数 1
通讯方式召开会议次数 4
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
2017 年 8 月，公司董事会对薪酬与绩效考核制度进行了改革，按修订的《经营层经营目标责
任制管理办法》，对经营层实行任期契约化管理，三年为一任期，公司经营层管理人员薪酬由基
本年薪、绩效年薪和任期激励收入三部分构成，其中包含基本社会保险、企业年金、住房公积金、
补充住房公积金、国家规定的补充医疗保险的个人缴纳部分以及由企业代扣代缴的个人所得税。
绩效年薪根据考核结果按年度发放，其占比原则上不低于年薪总额的 50%；任期激励（如有）在
任期考核完成后发放，原则上在三年内兑现。该制度从 2016 年度开始适用。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司内部控制自我评价报告与本报告同日披露。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了众华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2018 年度内部控制情况进行独立审计，
会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报告。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:万元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率（%）
称 额 息方式 所
上海金 13 金桥 122338.SH 2014 年 2022 年 120,000 5.00% 按年计 上海证
桥出口 债 11 月 17 11 月 17 息，不计 券 交 易
加工区 日 日 复利，每 所
开发股 年付息
份有限 一次，到
公 司 期一次
2013 年 还本
公司债
券
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2014 年 11 月 17 日发行的 12 亿元上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年公司
债券已于 2018 年 11 月 19 日支付自 2017 年 11 月 17 日至 2018 年 11 月 16 日期间的利息，具体内
容详见公司《债券付息公告》（编号：临 2018-026 号）。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
2009 年 9 月 15 日公司 2009 年第一次临时股东大会审议批准公司发行规模总额不超过 12 亿
元的公司债券。2011 年 9 月 15 日公司 2011 年第二次临时股东大会审议通过《关于延长公司发行
公司债券股东大会决议有效期的议案》，将有效期延长至 2013 年 9 月 15 日。2013 年 9 月 13 日
公司 2013 年第一次临时股东大会审议通过《关于延长公司发行公司债券股东大会决议有效期的议
案》，将有效期延长至 2015 年 9 月 15 日。2014 年 7 月，中国证监会以证监许可﹝2014﹞664 号
文核准了上述发行方案。2014 年 11 月 20 日，公司发行了上述 12 亿元公司债券，期限为 8 年，
附第 5 年年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，发行利率为 5.00%。本期债券于
2014 年 11 月 25 日在上海证券交易所上市交易。登记、托管、委托债券派息、兑付机构为中国证
券登记结算有限责任公司上海分公司。债券简称和代码分别为“13 金桥债”、“122338”。本期
债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支
付。在本次债券存续期间自 2015 年起每年 11 月 17 日为上一个计息年度的付息日（如遇法定节假
日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日）。兑付日为 2022 年 11 月 17 日，如投资者行使回售
权，则其回售部分债券的兑付日为 2019 年 11 月 17 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后
的第 1 个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息）。经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综
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2018 年年度报告
合评定，公司的主体信用等级为 AA+级，本期债券的信用等级为 AA+级。2016 年 10 月，因公司拟
发行中期票据而进行评级时，公司的主体信用等级调升至 AAA，“13 金桥债”债项的信用等级同
时被评定为 AAA。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 国泰君安证券股份有限公司
办公地址 上海市东园路 18 号中国金融信息中心 5 楼
债券受托管理人
联系人 苏冬夷
联系电话 021-38676666
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 398 号上海华盛大厦 14F
其他说明：
√适用 □不适用
报告期内本公司聘请的债券受托管理人、资信评级机构未发生变更。
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
本公司“13 金桥债”公开发行公司债券，募集总额人民币 12 亿元，已按照募集说明书上列明的
用途使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
在本期债券有效存续期间，上海新世纪资信评估投资服务有限公司将对本公司进行定期跟踪评级
以及不定期跟踪评级。2018 年 6 月 13 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《上海金
桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年公司债跟踪评级报告》，并在上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）公告了上述报告。上海新世纪资信评估投资服务有限公司对公司主体
信用等级评级维持 AAA，对“13 金桥债”的债项信用等级维持 AAA，评级展望为稳定。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年公司债券由金桥集团为本公司本息兑付提供全额
不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括公司债券的本金和利息以及因本公司发行公司债券
所导致的任何其他现金支付义务（包括但不限于违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等）。
报告期内，本期债券增信机制未发生变更。公司偿债能力良好，偿债资金将主要来源于公司日常
的盈利积累及经营活动产生的现金流。公司的收入规模和盈利积累，较大程度上保证了公司按期
偿本付息的能力。
本次公司债券的增信机制：
1、控股股东上海金桥（集团）有限公司为本公司债券提供全额不可撤销的连带责任保证。
2、保证人主要财务指标
金桥集团本报告期经审计的主要财务数据及财务指标如下：
（1）主要财务数据
单位：万元
项目 2018 年 12 月 31 日
资产总计 3,426,245
所有者权益合计 1,155,686
归属于母公司所有者权益合计 622,664
项目 2018 年
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2018 年年度报告
营业收入 389,322
净利润 94,516
归属于母公司所有者的净利润 44,892
（2）主要财务指标
项目 2018 年
流动比率（倍） 1.37
速动比率（倍） 0.5
资产负债率（%） 66
净资产收益率（%） 8.18
3、保证人资信情况
金桥集团为上海市浦东新区国资委下属的园区开发企业，主要从事房地产开发与经营、园区开发、
物流仓储、环保业务和物业管理等。
截至本报告期末，金桥集团经审计的总资产为 342.62 亿元，归属于母公司所有者权益为 62.26
亿元；本报告期金桥集团实现营业收入 38.93 亿元，净利润 9.45 亿元。
金桥集团资信状况良好，与国内主要银行保持着长期合作伙伴关系，并能及时偿还到期银行债务，
未发生违约行为；与主要客户发生业务往来时未有违约现象。
根据上海新世纪资信评估投资服务有限公司 2018 年 7 月 26 日出具的《上海金桥（集团）有限公
司 2013 年度第一期中期票据跟踪评级报告》（新世纪跟踪[2018]100972 号），金桥集团的主体信
用等级评级由 AA+/稳定调整至 AAA/稳定。
4、保证人累计对外担保情况
截至本报告期末，金桥集团对外担保余额 3 亿元，占本报告期末合并口径净资产的比例为 2.6%。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
报告期内，债券受托管理人按约定履行职责。
上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年公司债券受托管理人为国泰君安证券股份有限公
司。截至报告期末，国泰君安证券股份有限公司已履行其受托管理人职权，并于 2018 年 6 月 30
日在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）公告了《上海金桥出口加工区开发股份有限
公司公开发行 2013 年公司债券受托管理事务报告（2017 年度）》。
国泰君安证券股份有限公司将于债券存续期内每年 6 月 30 日前向市场公告上一年度的债券受托管
理事务报告。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2018 年 2017 年 变动原因
同期增减（%）
息税折旧摊销前利润 174,512 138,466 26.03 报告期内公司实现的净利润
较上年同期有所增加
流动比率 0.8 0.63 流动负债较期初有所增加
速动比率 0.28 0.22 流动负债较期初有所增加
资产负债率（%） 55.4 55.2
EBITDA 全部债务比 0.32 0.33 报告期内公司实现的息税折
旧摊销前利润较上年同期有
所增加
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2018 年年度报告
利息保障倍数 6.19 5.27 报告期内公司实现的息税前
利润较上年同期有所增加
现金利息保障倍数 -2.17 -0.54 报告期内公司经营活动产生
的现金流量净额较上年同期
有所减少
EBITDA 利息保障倍数 7.99 7.06 报告期内公司实现的息税折
旧摊销前利润较上年同期有
所增加
贷款偿还率（%） 100 100 贷款偿还率保持 100%
利息偿付率（%） 100 100 利息偿付率保持 100%
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
截至 2018 年 12 月 31 日，公司其他处于存续期债券系 2018 年 11 月 19 日发行的 270 天期超短期
融资券（18 金桥开发 SCP002），债券金额 5 亿元。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
公司的资信情况良好，与国内主要商业银行保持长期合作伙伴关系，间接债务融资能力较强。截
至 2018 年 12 月 31 日，公司共持有授信额度 76.5 亿元，其中已使用授信额度 35.7 亿元，可使用
额度合计为 40.8 亿元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
截至报告期末，本公司已根据《上海金桥出口加工区开发股份有限公司公开发行 2013 年公司债券
募集说明书》中相关约定履行相应承诺。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
截至报告期末，未发生对公司经营情况和偿债能力产生影响的重大事项。
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2018 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
众会字（2019）第 1155 号
上海金桥出口加工区开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“金桥股份公司”）财务报表，包
括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、合并及公司现
金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了金桥股份
公司 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表
审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，
我们独立于金桥股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对
以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产销售及租赁收入确认
1、事项描述
如财务报表附注七、52 所示，金桥股份公司于 2018 年实现营业收入金额为 2,761,458,409.82 元，
其中房地产销售收入金额为 1,202,825,253.12 元，占营业收入总额的 43.56%；房地产租赁收入
金额为 1,393,535,910.71 元，占营业收入总额的 50.46%。又如财务报表附注五、28.1 所述房地
产销售业务以签订有关转让销售合同，完成合约内订明的开发建设工程，将有关的土地、房屋移
交给买方，经买方验收并取得土地、房产的结算证明，公司没有保留通常与所有权相联系的继续
管理权和控制权，并且与交易相关的经济利益能够流入公司，相关的收入和成本能够可靠地计量
时，确认转让土地使用权、销售物业（房屋）收入的实现；又如财务报表附注五、28.2 所述房地
产租赁业务以订立租赁合同，在与交易相关的经济利益能够流入公司时按合同受益期确认房地产
租赁收入的实现。
由于营业收入是金桥股份公司的关键绩效指标之一，同时房地产销售及租赁业务涉及众多客户及
租户且合同条款各有不同，这可能加大收入确认及计算的复杂性，使得收入确认产生错报的固有
风险较高。因此，我们将房地产销售及租赁的收入确认作为关键审计事项。
2、审计应对
（1）针对房地产销售项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：
了解和评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的销售收入确认政策是否符合相关会计
准则的要求；
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2018 年年度报告
针对本年结转的房产销售收入，选取样本，检查销售合同、收款记录、交房验收相关文件及
其他可以证明房产已交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策
确认；
在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以
评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。
（2）针对房地产租赁项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：
了解租赁收入确认的内部控制程序，评估并测试与租赁收入确认相关的关键内部控制，复核相关
会计政策是否正确且一贯地运用；
结合房地产类型对租赁收入、出租率及租金单价差异情况执行分析，判断本期各类房产的租赁收
入金额是否存在异常；
从租赁收入的会计记录中选取样本，查看该笔租赁收入对应的合同，根据合同条款对租赁收入进
行重新计算并与会计记录进行比较，评价相关房产租赁收入的确认是否符合企业会计准则的规定。
此外，检查样本的租金收款凭证及发票等支持性文件。
在资产负债表日前后对房产租赁收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以
评价相关房产租赁收入是否已在恰当的期间确认。
（二）房地产开发支出核算的准确性
1、事项描述
如财务报表附注七、7 所示，金桥股份公司于 2018 年 12 月 31 日存货金额为 3,419,888,366.72
元，其中达到预定可销售状态的房地产开发产品金额为 1,684,353,707.69 元，未达到预定可销售
状态的房地产开发成本金额为 1,735,534,659.03 元，又如财务报表附注七、17 所示，金桥股份
公司于 2018 年 12 月 31 日在建投资性房地产金额为 4,745,507,651.39 元。由于房地产开发项目
是公司日常经营相关的重要资产，交易金额重大且存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度
确认开发支出，相关估计及判断可能造成重大财务影响，开发支出核算的准确性可能存在重大错
报。因此，我们将房地产开发支出核算的准确性作为关键审计事项。
2、审计应对
针对房地产开发支出，我们实施的审计程序主要包括：
了解公司针对房地产开发业务的内控流程，并对其中关键控制的设计及实施和运行有效性进
行测试；
取得房地产开发支出中重大项目的成本预算、监理报告、工程进度单以及施工合同等与公司
财务记录中的开发支出金额、工程进度进行核对，确认是否不存在重大差异；
对重大房地产项目进行现场勘查，访谈项目管理人员，了解项目施工进度等，检查工程实际
进度与监理报告是否不存在重大差异；
取得已完工项目的竣工结算审价报告，并与公司财务记录中的项目完工结转金额比对，确认
是否一致。
四、其他信息
金桥股份公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2018 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务
报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财
务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
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2018 年年度报告
金桥股份公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现
公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重
大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估金桥股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，
并运用持续经营假设，除非管理层计划清算金桥股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督金桥股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具
包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起
来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执
行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、
故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能
发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
金桥股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致金桥股份公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
（6）就金桥股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审
计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认
为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审
计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情
形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，
我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位: 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七 788,999,384.54 815,052,642.45
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当 七 679,095.34 33,482.08
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2018 年年度报告
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 七 203,492,979.50 208,015,785.63
其中：应收票据
应收账款 七 203,492,979.50 208,015,785.63
预付款项 七 339,321.49 581,273.91
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七 14,418,016.96 13,805,850.29
其中：应收利息 七 1,563,541.67 1,270,138.89
应收股利
买入返售金融资产
存货 七 3,419,888,366.72 3,016,261,688.19
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七 863,229,664.28 538,880,508.05
流动资产合计 5,291,046,828.83 4,592,631,230.60
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 七 1,381,104,784.56 2,451,059,363.25
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 七 7,184,315.91 5,558,803.58
投资性房地产 七 7,446,545,409.21 7,853,749,294.67
固定资产 七 928,165,691.84 938,267,292.46
在建工程 七 4,745,507,651.39 4,038,478,944.69
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七 264,249,919.34 260,866,661.89
开发支出
商誉
长期待摊费用 七 18,591,515.01 10,163,806.19
递延所得税资产 七 264,545,951.24 333,818,668.47
其他非流动资产
非流动资产合计 15,055,895,238.50 15,891,962,835.20
资产总计 20,346,942,067.33 20,484,594,065.80
流动负债：
短期借款 七 1,050,000,000.00 1,280,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 七 1,415,692,681.32 1,838,453,976.69
预收款项 七 886,792,211.14 1,558,128,687.09
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
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2018 年年度报告
应付职工薪酬 七 44,334,062.52 46,592,400.06
应交税费 七 787,278,436.25 710,653,485.46
其他应付款 七 1,837,451,714.52 1,634,868,856.90
其中：应付利息 12,380,509.31 10,885,290.71
应付股利
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七 130,000,000.00 187,000,000.00
其他流动负债 七 500,000,000.00
流动负债合计 6,651,549,105.75 7,255,697,406.20
非流动负债：
长期借款 七 2,589,835,816.09 1,727,000,000.00
应付债券 七 1,197,905,116.75 1,195,624,441.75
其中：优先股
永续债
长期应付款 七 217,626,711.84 246,626,711.84
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七 347,961,226.35 351,592,018.66
递延所得税负债 七 271,094,808.57 532,631,748.16
其他非流动负债
非流动负债合计 4,624,423,679.60 4,053,474,920.41
负债合计 11,275,972,785.35 11,309,172,326.61
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七 1,708,961,241.26 1,708,961,241.26
减：库存股
其他综合收益 七 808,680,311.13 1,595,173,285.49
专项储备
盈余公积 七 894,599,522.92 806,870,068.14
一般风险准备
未分配利润 七 4,303,416,864.55 3,705,861,405.46
归属于母公司所有者权益合计 8,838,070,832.86 8,939,278,893.35
少数股东权益 232,898,449.12 236,142,845.84
所有者权益（或股东权益）合计 9,070,969,281.98 9,175,421,739.19
负债和所有者权益（或股东权 20,346,942,067.33 20,484,594,065.80
益）总计
法定代表人：汤文侃主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
母公司资产负债表
2018 年 12 月 31 日
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2018 年年度报告
编制单位:上海金桥出口加工区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 326,769,664.52 397,482,719.16
以公允价值计量且其变动计 679,095.34 33,482.08
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 十七 157,317,340.76 158,048,410.07
其中：应收票据
应收账款 157,317,340.76 158,048,410.07
预付款项
其他应收款 十七 599,458,317.46 618,179,961.67
其中：应收利息
应收股利
存货 631,063,709.68 325,728,819.65
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 370,722,475.71 111,347,164.09
流动资产合计 2,086,010,603.47 1,610,820,556.72
非流动资产：
可供出售金融资产 1,381,104,784.56 2,451,059,363.25
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十七 3,392,108,783.29 3,367,108,783.29
投资性房地产 4,322,532,414.59 4,527,346,493.66
固定资产 7,499,711.90 8,300,907.43
在建工程 3,488,818,530.70 3,093,807,642.35
生产性生物资产
油气资产
无形资产 2,830,379.41 3,553,029.37
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 151,359,632.38 147,260,321.16
其他非流动资产
非流动资产合计 12,746,254,236.83 13,598,436,540.51
资产总计 14,832,264,840.30 15,209,257,097.23
流动负债：
短期借款 840,000,000.00 730,000,000.00
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 994,027,360.97 1,527,821,213.35
预收款项 59,676,217.18 47,773,296.45
应付职工薪酬 16,257,826.73 16,685,762.59
应交税费 320,061,027.66 341,686,469.18
其他应付款 196,502,229.55 182,144,990.18
其中：应付利息 10,566,029.47 9,559,500.00
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2018 年年度报告
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 110,000,000.00 100,000,000.00
其他流动负债 500,000,000.00
流动负债合计 3,036,524,662.09 2,946,111,731.75
非流动负债：
长期借款 1,328,135,816.09 1,040,000,000.00
应付债券 1,197,905,116.75 1,195,624,441.75
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 333,425,726.35 336,030,318.66
递延所得税负债 270,382,613.84 532,142,405.21
其他非流动负债
非流动负债合计 3,129,849,273.03 3,103,797,165.62
负债合计 6,166,373,935.12 6,049,908,897.37
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,243,329,289.21 3,243,329,289.21
减：库存股
其他综合收益 808,387,057.05 1,594,880,031.41
专项储备
盈余公积 887,879,628.15 800,150,173.37
未分配利润 2,603,882,037.77 2,398,575,812.87
所有者权益（或股东权益） 8,665,890,905.18 9,159,348,199.86
合计
负债和所有者权益（或股 14,832,264,840.30 15,209,257,097.23
东权益）总计
法定代表人：汤文侃主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
合并利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 2,761,458,409.82 1,673,825,791.76
其中：营业收入 七 2,761,458,409.82 1,673,825,791.76
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,623,442,653.43 821,527,501.74
58 / 185
2018 年年度报告
其中：营业成本 七 1,327,324,674.43 549,193,794.04
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七 96,172,630.77 114,753,339.89
销售费用 七 26,597,619.19 29,899,037.03
管理费用 七 83,761,976.21 73,609,279.78
研发费用
财务费用 七 68,801,117.55 50,975,778.56
其中：利息费用 74,482,187.84 61,572,696.23
利息收入 11,431,215.82 11,113,844.77
资产减值损失 七 20,784,635.28 3,096,272.44
加：其他收益 七 5,068,881.21 4,034,555.40
投资收益（损失以“－”号填 七 145,191,091.59 119,713,097.17
列）
其中：对联营企业和合营企业 3,999,109.94 2,211,124.62
的投资收益
公允价值变动收益（损失以 七 -115,819.88 13,037.20
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七 237,868.23 99,088.56
号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,288,397,777.54 976,158,068.35
加：营业外收入 七 1,173,518.11 1,078,711.33
减：营业外支出 七 22,817.08 4,761,132.70
四、利润总额（亏损总额以“－”号 1,289,548,478.57 972,475,646.98
填列）
减：所得税费用 七 315,680,609.24 237,918,563.55
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 973,867,869.33 734,557,083.43
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 973,867,869.33 734,557,083.43
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 977,112,266.05 737,456,957.13
2.少数股东损益 -3,244,396.72 -2,899,873.70
六、其他综合收益的税后净额 -786,492,974.36 -253,547,257.33
归属母公司所有者的其他综合收 -786,492,974.36 -253,547,257.33
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
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2018 年年度报告
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综 -786,492,974.36 -253,547,257.33
合收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.可供出售金融资产公允价 -786,492,974.36 -253,547,257.33
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 187,374,894.97 481,009,826.10
归属于母公司所有者的综合收益 190,619,291.69 483,909,699.80
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -3,244,396.72 -2,899,873.70
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.8705 0.6570
（二）稀释每股收益(元/股) 0.8705 0.6570
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元,上期被合并方实现的
净利润为：0 元。
法定代表人：汤文侃主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
母公司利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十七 781,454,086.54 895,930,150.10
减：营业成本 十七 270,860,475.99 231,618,133.03
税金及附加 16,845,771.23 92,994,799.23
销售费用 12,582,434.04 14,799,103.43
管理费用 58,531,616.78 60,164,221.49
研发费用
财务费用 36,441,635.55 13,080,679.56
其中：利息费用 37,898,670.91 19,459,732.17
利息收入 6,414,816.59 6,213,047.84
资产减值损失 19,570,195.11 2,330,442.91
加：其他收益 2,642,681.21 1,608,355.40
投资收益（损失以“－”号填 十七 333,864,661.18 317,829,812.60
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
公允价值变动收益（损失以 -115,819.88 13,037.20
60 / 185
2018 年年度报告
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－” 234,936.21 66,100.00
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 703,248,416.56 800,460,075.65
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号 703,248,416.56 800,460,075.65
填列）
减：所得税费用 118,385,384.70 140,819,077.05
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 584,863,031.86 659,640,998.60
（一）持续经营净利润（净亏损 584,863,031.86 659,640,998.60
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -786,492,974.36 -253,547,257.33
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合 -786,492,974.36 -253,547,257.33
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.可供出售金融资产公允价值 -786,492,974.36 -253,547,257.33
变动损益
3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部
分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 -201,629,942.50 406,093,741.27
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：汤文侃主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
合并现金流量表
2018 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 2,219,247,854.52 2,465,310,729.61
61 / 185
2018 年年度报告
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产净
增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 七 246,662,640.80 241,093,793.36
现金
经营活动现金流入小计 2,465,910,495.32 2,706,404,522.97
购买商品、接受劳务支付的现 2,444,153,913.80 2,072,012,994.01
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付 68,725,792.83 64,540,361.41
的现金
支付的各项税费 346,504,057.27 604,606,422.47
支付其他与经营活动有关的 七 81,769,000.67 71,916,002.07
现金
经营活动现金流出小计 2,941,152,764.57 2,813,075,779.96
经营活动产生的现金流 -475,242,269.25 -106,671,256.99
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,096,814,283.98 684,905,232.44
取得投资收益收到的现金 134,635,530.54 121,092,639.06
处置固定资产、无形资产和其 505,506.28 105,686.04
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 1,231,955,320.80 806,103,557.54
62 / 185
2018 年年度报告
购建固定资产、无形资产和其 16,311,989.35 9,266,882.23
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 1,322,634,933.41 660,567,677.32
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 1,338,946,922.76 669,834,559.55
投资活动产生的现金流 -106,991,601.96 136,268,997.99
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 120,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投 120,000,000.00
资收到的现金
取得借款收到的现金 3,302,835,816.09 1,675,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 3,302,835,816.09 1,795,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,227,000,000.00 1,869,992,689.98
分配股利、利润或偿付利息支 519,730,936.93 383,434,342.29
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流出小计 2,746,730,936.93 2,253,427,032.27
筹资活动产生的现金流 556,104,879.16 -458,427,032.27
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 75,734.14 400,635.94
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 七 -26,053,257.91 -428,428,655.33
加：期初现金及现金等价物余 815,052,642.45 1,243,481,297.78
额
六、期末现金及现金等价物余额 788,999,384.54 815,052,642.45
法定代表人：汤文侃主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
母公司现金流量表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 810,388,914.63 781,606,548.78
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 33,114,370.98 43,455,179.83
63 / 185
2018 年年度报告
现金
经营活动现金流入小计 843,503,285.61 825,061,728.61
购买商品、接受劳务支付的现 1,211,594,045.80 980,204,538.77
金
支付给职工以及为职工支付 51,336,945.86 49,092,083.31
的现金
支付的各项税费 190,328,561.49 177,183,399.65
支付其他与经营活动有关的 34,320,757.00 23,588,874.05
现金
经营活动现金流出小计 1,487,580,310.15 1,230,068,895.78
经营活动产生的现金流量净 -644,077,024.54 -405,007,167.17
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 533,773,508.08 310,405,232.44
取得投资收益收到的现金 332,261,932.93 321,140,814.60
处置固定资产、无形资产和其 505,140.28 66,100.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 152,845,263.55 1,164,000,000.00
现金
投资活动现金流入小计 1,019,385,844.84 1,795,612,147.04
购建固定资产、无形资产和其 3,059,151.00 4,127,120.38
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 766,634,933.41 580,567,677.32
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 125,896,005.84 611,914,225.44
现金
投资活动现金流出小计 895,590,090.25 1,196,609,023.14
投资活动产生的现金流 123,795,754.59 599,003,123.90
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,488,135,816.09 930,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 2,488,135,816.09 930,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,580,000,000.00 820,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 458,614,209.22 329,833,134.88
付的现金
支付其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流出小计 2,038,614,209.22 1,149,833,134.88
筹资活动产生的现金流 449,521,606.87 -219,833,134.88
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 46,608.44 441,147.29
物的影响
64 / 185
2018 年年度报告
五、现金及现金等价物净增加额 -70,713,054.64 -25,396,030.86
加：期初现金及现金等价物余 397,482,719.16 422,878,750.02
额
六、期末现金及现金等价物余额 326,769,664.52 397,482,719.16
法定代表人：汤文侃主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
65 / 185
2018 年年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 减： 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
库 项 风
股本 优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 存 储 险
先 续
他 股 备 准
股 债
备
一、上 1,122,412,893.0 1,708,961,241.2 1,595,173,285.4 806,870,068.1 3,705,861,405.4 236,142,845.8 9,175,421,739.1
年期 0 6 9 4 6 4 9
末余
额
加：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
同
一控
制下
企业
合并
其
他
二、本 1,122,412,893.0 1,708,961,241.2 1,595,173,285.4 806,870,068.1 3,705,861,405.4 236,142,845.8 9,175,421,739.1
年期 0 6 9 4 6 4 9
初余
额
66 / 185
2018 年年度报告
三、本 -786,492,974.36 87,729,454.78 597,555,459.09 -3,244,396.72 -104,452,457.21
期增
减变
动金
额（减
少以
“－
”号
填列）
（一） -786,492,974.36 977,112,266.05 -3,244,396.72 187,374,894.97
综合
收益
总额
（二）
所有
者投
入和
减少
资本
1．所
有者
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
67 / 185
2018 年年度报告
的金
额
4．其
他
（三） 87,729,454.78 -379,556,806.96 -291,827,352.18
利润
分配
1．提 87,729,454.78 -87,729,454.78
取盈
余公
积
2．提
取一
般风
险准
备
3．对 -291,827,352.18 -291,827,352.18
所有
者（或
股东）
的分
配
4．其
他
（四）
所有
者权
益内
部结
转
1．资
本公
积转
增资
本（或
股本）
2．盈
68 / 185
2018 年年度报告
余公
积转
增资
本（或
股本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他
（五）
专项
储备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六）
其他
四、本 1,122,412,893.0 1,708,961,241.2 808,680,311.13 894,599,522.9 4,303,416,864.5 232,898,449.1 9,070,969,281.9
期期 0 6 2 5 2 8
末余
额
69 / 185
2018 年年度报告
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 减： 专 般
少数股东权益 所有者权益合计
库 项 风
股本 优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 存 储 险
先 续
他 股 备 准
股 债
备
一、上 1,122,412,893.0 1,708,961,241.2 1,848,720,542.8 707,923,918.3 3,258,160,789.9 119,042,719.5 8,765,222,104.9
年期 0 6 2 5 3 4 0
末余
额
加：会
计政
策变
更
前
期差
错更
正
同
一控
制下
企业
合并
其
他
二、本 1,122,412,893.0 1,708,961,241.2 1,848,720,542.8 707,923,918.3 3,258,160,789.9 119,042,719.5 8,765,222,104.9
年期 0 6 2 5 3 4 0
初余
额
三、本 -253,547,257.33 98,946,149.79 447,700,615.53 117,100,126.3 410,199,634.29
期增 0
减变
动金
额（减
70 / 185
2018 年年度报告
少以
“－
”号
填列）
（一） -253,547,257.33 737,456,957.13 -2,899,873.70 481,009,826.10
综合
收益
总额
（二） 120,000,000.0 120,000,000.00
所有 0
者投
入和
减少
资本
1．所 120,000,000.0 120,000,000.00
有者 0
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其
他
（三） 98,946,149.79 -289,756,341.60 -190,810,191.81
71 / 185
2018 年年度报告
利润
分配
1．提 98,946,149.79 -98,946,149.79
取盈
余公
积
2．提
取一
般风
险准
备
3．对 -190,810,191.81 -190,810,191.81
所有
者（或
股东）
的分
配
4．其
他
（四）
所有
者权
益内
部结
转
1．资
本公
积转
增资
本（或
股本）
2．盈
余公
积转
增资
本（或
股本）
72 / 185
2018 年年度报告
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他
（五）
专项
储备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六）
其他
四、本 1,122,412,893.0 1,708,961,241.2 1,595,173,285.4 806,870,068.1 3,705,861,405.4 236,142,845.8 9,175,421,739.1
期期 0 6 9 4 6 4 9
末余
额
法定代表人：汤文侃主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
73 / 185
2018 年年度报告
本期
项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年期末余额 1,122,412 3,243,329 1,594,88 800,150, 2,398,57 9,159,348
,893.00 ,289.21 0,031.41 173.37 5,812.87 ,199.86
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,122,412 3,243,329 1,594,88 800,150, 2,398,57 9,159,348
,893.00 ,289.21 0,031.41 173.37 5,812.87 ,199.86
三、本期增减变动金额（减 -786,492 87,729,4 205,306, -493,457,
少以“－”号填列） ,974.36 54.78 224.90 294.68
（一）综合收益总额 -786,492 584,863, -201,629,
,974.36 031.86 942.50
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 87,729,4 -379,556 -291,827,
54.78 ,806.96 352.18
1．提取盈余公积 87,729,4 -87,729,
54.78 454.78
2．对所有者（或股东）的分 -291,827 -291,827,
配 ,352.18 352.18
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
74 / 185
2018 年年度报告
留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412 3,243,329 808,387, 887,879, 2,603,88 8,665,890
,893.00 ,289.21 057.05 628.15 2,037.77 ,905.18
上期
项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年期末余额 1,122,412 3,243,329 1,848,42 701,204, 2,028,69 8,944,064
,893.00 ,289.21 7,288.74 023.58 1,155.87 ,650.40
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,122,412 3,243,329 1,848,42 701,204, 2,028,69 8,944,064
,893.00 ,289.21 7,288.74 023.58 1,155.87 ,650.40
三、本期增减变动金额（减 -253,547 98,946,1 369,884, 215,283,5
少以“－”号填列） ,257.33 49.79 657.00 49.46
（一）综合收益总额 -253,547 659,640, 406,093,7
,257.33 998.60 41.27
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 98,946,1 -289,756 -190,810,
49.79 ,341.60 191.81
1．提取盈余公积 98,946,1 -98,946,
75 / 185
2018 年年度报告
49.79 149.79
2．对所有者（或股东）的分 -190,810 -190,810,
配 ,191.81 191.81
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412 3,243,329 1,594,88 800,150, 2,398,57 9,159,348
,893.00 ,289.21 0,031.41 173.37 5,812.87 ,199.86
法定代表人：汤文侃主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
76 / 185
2018 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
1.1 注册地：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路 28 号
1.2 组织形式：股份有限公司（中外合资、上市）
1.3 总部地址：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路 27 号 18 号楼
1.4 公司设立情况
上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由上海金桥（集团）
有限公司（原名为上海金桥出口加工区开发公司）和上海国际信托投资有限公司发起设立，于 1992
年 5 月 19 日经上海市建设委员会“沪建经（92）第 431 号”文批准采用公开募集方式在上海注册
成立的股份有限公司。本公司成立时股本为 3 亿元，股票于 1993 年 3 月 26 日在上海证券交易所
上市交易。1993 年 8 月 13 日，经上海市外国投资工作委员会发出的《关于上海金桥出口加工区
开发股份有限公司由股份制变更为中外合资股份制企业和增资的批复》，同意本公司发行人民币
特种股票（B 股）1.1 亿股，股本由 3 亿元增加为 4.1 亿元。本公司的营业执照注册号为
913100001322093592。
经过历年数次配股和股票股利分配等，至 2018 年末本公司的总股本为 1,122,412,893.00 元，计
1,122,412,893 股。其中人民币普通股为 850,236,703 股，占总股份的 75.75%；境内上市的外资
股为 272,176,190 股，占总股份的 24.25%。以上股份于 2018 年 12 月 31 日全部为无限售条件的
流通股份。
本公司的母公司为上海金桥（集团）有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理
委员会。
1.5 企业的业务性质和主要经营活动
1.5.1 业务性质：房地产业。
1.5.2 营业范围：在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、外
汇房）；物业管理；市政基础设施建设，工程承包和建筑装潢；保税仓库；仓储运输、服装、家
电、办公用品、日用百货的批发；娱乐业、餐饮旅馆业（仅限分支机构）、出租车；转口贸易和
各类咨询。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
1.5.3 主要经营活动：在上海从事房地产开发、经营、销售及出租。
1.6 本财务报告的批准报出日：2019 年 4 月 11 日。本公司的营业期限：1993 年 10 月 7 日至不约
定期限。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司、上海金桥出口加
工区房地产发展有限公司、上海新金桥广场实业有限公司、上海北郊未来产业园开发运营有限公
司、上海由川企业管理有限公司、上海由鹏资产管理有限公司、上海由宏企业管理有限公司、上
海盛讯投资有限公司。本年度合并范围未发生变化。子公司情况详见本附注九所述。
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四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
经本公司评估，自本报告期末起的 12 个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司持
续经营能力产生重大怀疑的因素。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
12 个月
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同
一控制下的企业合并。
合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。
合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益。
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5.2 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合
并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生
的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买
方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初
始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大
于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
5.3 因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的
在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日
之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计
处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期
收益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
6.1 合并范围
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
6.2 控制的依据
投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回
报产生重大影响的活动。
6.3 决策者和代理人
代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委
托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。
在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。
1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。
2）除 1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权利、
决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行
判断。
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6.4 投资性主体
当同时满足下列条件时，视为投资性主体：
1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：
1）拥有一个以上投资；
2）拥有一个以上投资者；
3）投资者不是该主体的关联方；
4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。
如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并
范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计
量且其变动计入当期损益。
投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所
间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。
6.5 合并程序
子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务
报表。
合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本公司和子公司
的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公
司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益
变动表的影响后，由本公司合并编制。
本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利
润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比
例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产
所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所
有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益
项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利
润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的
份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有
少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的
情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整
合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的
收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报
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告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报
告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合
并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费
用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳
入合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初
数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；
编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
6.6 特殊交易会计处理
6.6.1 购买子公司少数股东拥有的子公司股权
在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
6.6.2 不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应
当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
6.6.3 处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理
在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商
誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
6.6.4 企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子
交易的处理
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表
明多次交易事项属于一揽子交易：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
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7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
7.1 合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。
7.2 共同经营参与方的会计处理
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给
第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资
产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该
损失。
合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅
确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计
准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债
的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
9.1 外币业务
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差
额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处
理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易
发生日的即期汇率折算。
9.2 外币财务报表的折算
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记
账本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账
本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生
的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中
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各项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量
表中单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
10.1 金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
（2）该金融资产已转移，且符合《企业会计准则第 23 号－金融资产转移》规定的金融资产终止
确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。
10.2 金融资产的分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、
可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持有意图和持
有能力。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产，该资
产在资产负债表中以“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”列示。
（2）应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应收账款、
其他应收款和长期应收款等。
（3）可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类的
金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为一年内
到期的非流动资产。
（4）持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。自资产负债表日起 12 个月内到期的持有至到期投资在资产负债表中列示为
一年内到期的非流动资产。
10.3 金融资产的计量
金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益。其他金融
资产的相关交易费用计入初始确认金额。
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计
量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；应收
款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变动损益；在资
产持有期间所取得的利息或现金股利以及在处置时产生的处置损益，计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动计入所有
者权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供
出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的
现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益。
10.4 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）所转移金融资产的账面价值；
2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形）之和。
因金融资产转移获得了新金融资产或承担了新金融负债的，在转移日按照公允价值确认该金融资
产或金融负债（包括看涨期权、看跌期权、担保负债、远期合同、互换等），并将该金融资产扣
除金融负债后的净额作为上述对价的组成部分。
公司与金融资产转入方签订服务合同提供相关服务的（包括收取该金融资产的现金流量，并将所
收取的现金流量交付给指定的资金保管机构等），就该服务合同确认一项服务资产或服务负债。
服务负债应当按照公允价值进行初始计量，并作为上述对价的组成部分。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产视同未终止确认金融资产的一部分）之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）终止确认部分的账面价值；
2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，按照金融资产终止确
认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
10.5 金融负债的分类
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负
债。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
10.6 金融负债的计量
金融负债于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益；其他金融
负债的相关交易费用计入初始确认金额。
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值后续计量，且不扣除将来结清
金融负债时可能发生的交易费用。其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
10.7 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在
活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现
法和期权定价模型等。
3.10.8 金融资产减值测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账
面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）
现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观
上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降，原直接计入所有者权益的因公允
价值下降形成的累计损失计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公
允价值上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，
计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确
认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，直接计入所有者权益。在活跃
市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生的减值损失，如果在以后期间价
值得以恢复，也不予转回。
可供出售金融资产-权益工具投资减值认定标准：
公允价值发生“严重”或“非暂时性”下跌 期末公允价值相对于成本的下跌幅度已达到或
的具体量化标准 超过 50.00%或者持续下跌
成本的计算方法 系根据购买时所支付的对价
期末公允价值的确定方法 系根据期末活跃市场中的公允价格确定
持续下跌期间的确定依据 持续下跌时间已达到或超过 12 个月
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 本公司将金额为 500 万元及以上的应收款项确
认为单项金额重大的应收款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减
值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中
进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应
收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的
应收款项组合中进行减值测试。
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(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄组合 对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试
后未减值的金额重大的应收款项（除确信可收
回款项外）一起按账龄作为信用风险特征划分
为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似
的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的
实际损失率为基础，结合现时情况确定本年度
各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年
度应计提的坏账准备。
确信可收回组合 将确信可收回的款项划分为一组合
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 3 3
其中：1 年以内分项，可添
加行
1－2 年 15 15
2－3 年 36 36
3 年以上
3－4 年 56 56
4－5 年 56 56
5 年以上 100 100
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
√适用 □不适用
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
确信可收回组合 0 0
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 对于单项金额不重大（小于 500 万元）的应收款
项，当存在客观证据表明本公司将无法按应收款
项的原有条款收回所有款项或该应收款项明显具
有信用风险时，单项确认相应的坏账准备。
坏账准备的计提方法 根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价
值的差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
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12. 存货
√适用 □不适用
12.1 存货的分类
本公司的存货分为开发产品、开发成本及低值易耗品等。开发产品包括达到预定可销售状态的土
地开发产品、物业（房屋）开发产品；开发成本包括未达到预定可销售状态的土地开发成本、物
业（房屋）开发成本、公共配套设施等。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。
12.2 存货成本的核算方法
存货按照购建时的实际成本进行初始计量。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（1）土地开发成本的核算：开发用土地在取得及投入开发建设时，记入“土地开发成本”。在开
发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直
接费用的，直接计入“土地开发成本”；需在各地块间分摊的间接费用，按土地或建筑受益面积
分摊计入。不符合资本化条件的间接费用，于实际发生时直接计入当期营业成本。在转让土地结
转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计予以计提，待未
来实际发生时结转相关计提的项目。
（2）物业（房屋）开发成本的核算：物业（房屋）在建造过程中，发生的前期费用、建安工程费、
市政基础设施费、公共配套设施费、装潢工程费等，属于直接费用的，以工程项目为对象归集，
直接计入“房屋开发成本”；需在各工程项目间分摊的间接费用，按各项目受益面积分摊计入。
（3）公共配套设施费用的核算：商品住宅小区中非营业性的配套设施费用计入商品住宅成本。
（4）为土地开发、房地产开发项目借入资金，符合资本化条件的银行及其他金融机构借款费用，
按照《企业会计准则第 17 号 - 借款费用》的规定处理，详见本附注五、18。
（5）按照国家有关规定提取的维修基金，计入相关的房产项目成本，并划入监管部门指定账户。
12.3 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌
价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于
其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
12.4 存货的盘存制度
存货盘存制度采用永续盘存制。
13. 持有待售资产
□适用 √不适用
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
14.1 共同控制、重大影响的判断标准
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项
安排的，不视为共同控制。
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对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。
14.2 初始投资成本的确定
企业合并形成的长期股权投资，按照本附注“五、5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计
处理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得
的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：
1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资
成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本。与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的
有关规定确定。
3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
14.3 后续计量及损益确认方法
14.3.1 成本法后续计量
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成
本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确
认为当期投资收益。
14.3.2 权益法后续计量
公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大
于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；
长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损
益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价
值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其
他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损
益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润
进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资
单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实
现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实
现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收
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益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。
14.3.3 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处理
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金
融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
14.3.4 处置部分股权的处理
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改
按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之
间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益
法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的
剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允
价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的
编制方法”的相关内容处理。
14.3.5 对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理
分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费
用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于
未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联
营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产
之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。
14.3.6 处置长期股权投资的处理
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的
长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按
相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、自行建造或开发完成后用于出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济
利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计
入当期损益。
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本公司用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命对建筑物和土地使用权
计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、年折旧（摊销）率列示如下：
类别 建筑物结构 预计使用寿命（年） 年折旧（摊销）率(%)
房屋及建筑物：
高层办公楼 钢混 40 2.5
商品住宅 钢混 40 2.5
商品住宅 砖木 20 5
商业用房 轻钢 20 5
商业用房 钢混 40 2.5
通用厂房 轻钢 20 5
通用厂房 钢混 20 5
土地使用权：
工业用地 50 2
综合用地 50 2
住宅用地 70 1.43
当投资性房地产剩余使用年限低于预计使用寿命时按剩余使用年限进行折旧（摊销）。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.38-4.75
固定资产装修 年限平均法 5 0 20
机器设备 年限平均法 4-10 5 9.5-23.75
电子设备 年限平均法 3 5 31.67
运输设备 年限平均法 4 5 23.75
其他设备 年限平均法 5 5 19
其他说明
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则
作为会计估计变更处理。
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(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
17. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状
态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。
在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。在建投资性房地产
项目在建造完成前于在建工程下核算，达到预定可使用状态后结转为投资性房地产并自次月起开
始计提折旧。
18. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产品、
投资性房地产和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定
可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到
预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非
正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专
门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。
19. 生物资产
□适用 √不适用
20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本公司无形资产包括土地使用权及软件使用权。除本公司自行开发建设的土地、以出售为开发目
的之房产项目有关的土地以及与投资性房地产项目有关的土地以外，本公司取得的土地使用权计
入“无形资产”，无形资产以实际成本计量。
土地使用权按使用年限 33-70 年平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物
之间合理分配的，全部作为固定资产。软件使用权按预计受益期限 10 年平均摊销。
当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账
面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金
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额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为
研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形
资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该
无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以
后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到
预定可使用状态之日起转为无形资产。
当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年
进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资
产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在
以后期间价值得以恢复，也不予转回。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限
在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
24. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职
工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育
保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司
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提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相
应负债，计入当期损益或相关资产成本。
在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，
并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积
带薪缺勤相关的职工薪酬。
利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：
1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
1 设定提存计划
公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结
束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪
酬。
2 本公司未设定受益计划。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：
1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。
2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计划的有关政
策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确
认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期
残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。
本公司未设定其他重大的长期职工福利。
25. 预计负债
√适用 □不适用
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务
的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的
增加金额，确认为利息费用。
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于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
28. 收入
√适用 □不适用
收入的金额按照本公司在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的
公允价值确定。收入按扣除增值税、商业折扣、销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益能够流入本公司，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特
定收入确认标准时，确认相关的收入。
28.1 转让土地使用权、销售物业（房屋）的收入
以签订有关转让销售合同，完成合约内订明的开发建设工程，将有关的土地、房屋移交给买方，
经买方验收并取得土地、房产的结算证明，本公司没有保留通常与所有权相联系的继续管理权和
控制权，并且与交易相关的经济利益能够流入本公司，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确
认转让土地使用权、销售物业（房屋）收入的实现。
28.2 出租土地使用权和物业（房屋）收入
以订立租赁合同，在与交易相关的经济利益能够流入本公司时按合同受益期确认营业收入。
28.3 提供劳务收入
28.3.1 本公司提供酒店公寓服务的，在酒店公寓服务已经提供且收到价款或取得收取服务费的权
利时确认收入。
28.3.2 其他劳务收入在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本公司，
交易的完工程度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认提供劳
务收入的实现。本公司于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工
进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
28.3.3 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本
金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不
能得到补偿的，则不确认收入。
29. 政府补助
√适用 □不适用
29.1 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确
认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。
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相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
29.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损
失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。
29.3 同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；
难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
29.4 政府补助在利润表中的核算
与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
29.5 政府补助退回的处理
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：
初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（包括应纳税
暂时性差异和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得
额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应
的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合
并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递
延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减
的应纳税所得额为限。
对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，
予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会
转回的，不予确认。
31. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
31.(1).1 本公司作为承租人记录经营租赁业务
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经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费
用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
31.(1).2 本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。公司支付的与租赁交易相
关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与确
认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
按租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，租入资
产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额为未确认融资费用，在租赁期内按实际利率法摊销。
最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额以长期应付款列示。
32. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
根据财政部《关于修订印发 财政部相关文件 在资产负债表中，原报表科目
2018 年度一般企业财务报表 “应收票据”及“应收账款”
格式的通知》（财会〔2018〕15 合并为“应收票据及应收账
号）及其相关解读，本公司对 款”，并对对比数据做相应调
财务报表格式进行了相应调 整，将 2017 年 12 月 31 日应收
整。 账款 208,015,785.63 元、2018
年 12 月 31 日应收账款
203,492,979.50 元分别计入各
期末“应收票据及应收账
款”。
原报表科目“应收利息”及“应
收股利”归并入“其他应收款”，
并对对比数据做相应调整，将
2017 年 12 月 31 日应收利息
1,270,138.89 元、 2018 年 12
月 31 日应收利息 1,563,541.67
元分别计入各期末其他应收
款。
原报表科目“应付票据”及“应
付账款”合并为“应付票据及
应付账款”，并对对比数据做
相应调整，将 2017 年 12 月 31
日应付账款 1,838,453,976.69
元、 2018 年 12 月 31 日应付账
款 1,415,692,681.32 元分别计
入各期末“应付票据及应付账
96 / 185
2018 年年度报告
款”。
原报表科目“应付利息”及“应
付股利”归并入“其他应付款”，
并对对比数据做相应调整，将
2017 年 12 月 31 日应付利息
10,885,290.71 元、 2018 年 12
月 31 日应付利息
12,380,509.31 元分别计入各
期末其他应付款。
其他说明
除上述事项外，本报告期其他主要会计政策未发生变更。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
√适用 □不适用
重大会计判断和估计
本公司在运用上述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计
量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过
去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差
异。
本公司对下述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更
当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当
期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设
和不确定性主要有：
1）土地和房屋开发成本
本公司确认土地开发成本和房屋开发成本时，由于存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度
确认开发成本。本公司按照资产负债表日的项目状况和市场情况对项目进度进行估计时，这需要
管理层运用大量的判断。当开发项目的实际进度和估计进度不一致时，其差额将影响当期资产账
面余额与当期损益。
2）投资性房地产的使用寿命
本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对
类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化
等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估
计变更处理。
3）土地增值税
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2018 年年度报告
本公司存在土地增值税应税行为尚未与税务部门进行土地增值税清算的情况，管理层需对土地增
值税的计提作出重大估计。本公司所确认的土地增值税是基于管理层的最佳估计，最终土地增值
税的清算结果可能与记录的金额不同，而该差异也将影响相关期间计提的所得税。
4）递延所得税资产的确认
于本年末及年初，本公司已确认递延所得税资产分别为 264,545,951.24 元及 333,818,668.47 元。
递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及可抵扣暂时性差异在未来使用年度的实际税
率。如果未来产生的实际盈利高于或低于预期，则可能需要额外确认或转回递延所得税资产。此
外，如本附注七、24.（4）所示，于本年末及年初，由于未来是否很可能获得足够的应纳税所得
额具有不确定性，部分可抵扣亏损及可抵扣暂时性差异未确认递延所得税资产。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销项税额减可抵扣进项税后的 3%、5%、6%、10%、16%
余额
消费税
营业税
城市维护建设税 应纳增值税 1%、7%
企业所得税 应税所得额 25%
土地增值税 销售在建房地产项目，于收到预 按增值额对应各级税率
收账款时，按照预收账款的 2%
预交土地增值税。房地产项目开
发完成，确认房地产项目销售收
入的当期，将预计土地增值税额
按适用税率计算的应税额与已
预交土地增值税的差额计作应
交土地增值税
城镇土地使用税 应税土地面积 每平方米 1.5 元-30 元/年
房产税 依照应税租金收入 12%
或依照房产余值 1.2%
注：根据国家税务总局国税发【2010】53 号“关于加强土地增值税征管工作的通知”和上海市地
方税务局公告【2010】1 号“关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法”，自 2010 年 10 月 1
日起按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项
目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为 2%；高
于但不超过 1 倍的，预征率为 3.5%；超过 1 倍的，预征率为 5%。本公司按主管税务部门通知要求，
按 2%预征率预交土地增值税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 57,030.40 36,589.01
银行存款 678,941,034.85 774,935,077.58
其他货币资金 110,001,319.29 40,080,975.86
合计 788,999,384.54 815,052,642.45
其中：存放在境外的
款项总额
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
交易性金融资产 679,095.34 33,482.08
其中：债务工具投资
权益工具投资 679,095.34 33,482.08
衍生金融资产
其他
指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他
合计 679,095.34 33,482.08
其他说明：
上述交易性金融资产年末公允价值按照上海证券交易所截止 2018 年度最后一个交易日收盘价确
定。
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据
应收账款 203,492,979.50 208,015,785.63
合计 203,492,979.50 208,015,785.63
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2018 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类
比 计提 账面 比 计提 账面
别
金额 例 金额 比例 价值 金额 例 金额 比例 价值
(%) (%) (%) (%)
单 6,008,065. 2.5 6,008,065 100. 6,008,065. 2.6 6,008,065 100.
项 36 2 .36 00 36 8 .36 00
金
额
重
大
并
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
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2018 年年度报告
按 229,596,02 96. 26,103,04 11.3 203,492,97 214,947,58 95. 6,931,794 3.22 208,015,78
信 1.04 11 1.54 7 9.50 0.62 86 .99 5.63
用
风
险
特
征
组
合
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
单 3,280,036. 1.3 3,280,036 100. 3,280,036. 1.4 3,280,036 100.
项 40 7 .40 00 40 6 .40 00
金
额
不
重
大
但
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
合 238,884,12 / 35,391,14 / 203,492,97 224,235,68 / 16,219,89 / 208,015,78
计 2.80 3.30 9.50 2.38 6.75 5.63
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
应收账款 期末余额
（按单位） 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海浦东鱼美人大 6,008,065.36 6,008,065.36 100.00% 预计无法收回
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2018 年年度报告
酒店经营管理有限
公司
合计 6,008,065.36 6,008,065.36 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 74,077,818.79 2,220,288.44 3.00%
1 年以内小计 74,077,818.79 2,220,288.44 3.00%
1至2年 152,973,754.03 22,946,063.10 15.00%
2至3年 2,512,122.22 904,364.00 36.00%
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 32,326.00 32,326.00 100.00%
合计 229,596,021.04 26,103,041.54 11.37%
确定该组合依据的说明：
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项一起按账龄作为信
用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收
款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计
算本年度应计提的坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 19,171,246.55 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
102 / 185
2018 年年度报告
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
本期末应收账款前五名余额合计为 168,740,458.65 元，占年末应收账款总额的 70.64%。相应计
提坏账准备 28,976,317.33 元。
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末应收票据及应收账款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项，应收
其他关联方款项详见本附注十二、6.（1）所示。
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 339,321.49 100.00 581,273.91 100.00
1至2年
2至3年
3 年以上
合计 339,321.49 100.00 581,273.91 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
本期末预付款项前五名余额合计为 339,321.49 元，占年末预付款项总额的 100.00%。
其他说明
√适用 □不适用
本报告期末预付款项中无预付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联方的款项。
6、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,563,541.67 1,270,138.89
应收股利
其他应收款 12,854,475.29 12,535,711.40
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2018 年年度报告
合计 14,418,016.96 13,805,850.29
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
理财产品利息 1,563,541.67 1,270,138.89
合计 1,563,541.67 1,270,138.89
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类
提 账面 提 账面
别 比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(%) (%)
例 例
(%) (%)
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2018 年年度报告
单
项
金
额
重
大
并
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
按 16,216,404 100. 3,361,928 20. 12,854,475 14,284,251 100. 1,748,540 12. 12,535,711
信 .16 00 .87 73 .29 .53 00 .13 24 .40
用
风
险
特
征
组
合
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
105 / 185
2018 年年度报告
单
项
金
额
不
重
大
但
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
合 16,216,404 / 3,361,928 / 12,854,475 14,284,251 / 1,748,540 / 12,535,711
计 .16 .87 .29 .53 .13 .40
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 6,360,029.97 190,801.80 3.00%
1 年以内小计 6,360,029.97 190,801.80 3.00%
1至2年 3,143,545.84 471,531.88 15.00%
2至3年 6,270,676.82 2,257,443.66 36.00%
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 442,151.53 442,151.53 100.00%
合计 16,216,404.16 3,361,928.87 20.73%
确定该组合依据的说明：
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项一起按账龄作为信
用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收
106 / 185
2018 年年度报告
款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计
算本年度应计提的坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
代垫款项等 16,216,404.16 14,284,251.53
合计 16,216,404.16 14,284,251.53
(3).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 1,613,388.74 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海数众投资 代垫款 5,762,650.33 2-3 年 35.54 2,074,554.12
管理有限公司
上海中新国闻 代垫款 2,418,771.57 1-2 年 14.92 362,815.74
文化传播有限
公司
咪咕视讯科技 代垫款 1,648,891.27 1 年以内 10.17 49,466.74
有限公司
证通股份有限 代垫款 1,389,876.59 1 年以内 8.57 41,696.30
公司
上海上房物业 代垫款 1,000,000.00 1 年以内 6.17 96,000.00
服务股份有限 2-3 年
公司
合计 / 12,220,189.76 / 75.37 2,624,532.90
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2018 年年度报告
(6).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(8).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末其他应收款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东及关联方的款项。
7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
跌
项目 价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准备
备
原材料
在产品
库存商
品
周转材
料
消耗性
生物资
产
建造合
同形成
的已完
工未结
算资产
开发成 1,735,534,659.03 1,735,534,659.03 2,869,610,100.31 2,869,610,100.31
本
开发产 1,684,353,707.69 1,684,353,707.69 146,650,647.88 146,650,647.88
品
低值易 940.00 940.00
耗品
合计 3,419,888,366.72 3,419,888,366.72 3,016,261,688.19 3,016,261,688.19
存货中开发成本按项目说明如下：
项目名称 开工时间 预计竣工时 预计总投资 期末余额 年初余额
108 / 185
2018 年年度报告
间
北郊未来产 2016 年 12 2019 年 12 约 24.81 亿 834,267,573.85 337,186,925.71
业园项目 月 月
碧云壹零项 2011 年 09 2018 年 11 约 21.3 亿 0.00 2,045,990,923.78
目 月 月
S11 碧云尊 2017 年 01 2020 年 06 约 28.8 亿 501,399,006.18 201,949,116.15
邸项目 月 月
9#地块在建 2007 年 06 未完工 约 500 万 5,053,650.40 5,053,650.40
项目 月
G1 地块上海 2017 年 10 2019 年 12 约 14 亿 249,565,608.67 163,953,974.17
国际财富中 月 月
心在建项目
T5-10 地 块 2016 年 08 2019 年 12 约3亿 83,887,613.20 52,816,639.89
福达控股在 月 月
建项目
区内滚动开 61,361,206.73 62,658,870.21
发土地
合计 1,735,534,659.03 2,869,610,100.31
注：“T5-10 地块桂林福达控股在建项目”资产受限情况详见本附注十四、2、（1）.2)项下所述。
存货中开发产品按项目说明如下：
项目名 竣工时 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
称 间
碧云壹 2018 年 0.00 2,237,635,192.81 710,868,450.27 1,526,766,742.54
零项目 11 月
金桥地 不适用 146,024,516.81 14,969,421.27 4,033,104.00 156,960,834.08
块
金桥及 1997 年 626,131.07 626,131.07
金杨街 至 1998
坊 年
合计 146,650,647.88 2,252,604,614.08 714,901,554.27 1,684,353,707.69
(2).存货跌价准备
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
项目 年初余额 本期增加 本期转入开发 本年销售转 期末余额
产品 出
开发成本 37,712,679.34 4,936,005.93 3,856,092.87 0.00 38,792,592.40
(4).期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
109 / 185
2018 年年度报告
√适用 □不适用
本公司本期末存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。
截至 2018 年 12 月 31 日，开发成本中金额为 834,267,573.85 元的“北郊未来产业园项目”已作
为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。
8、 持有待售资产
□适用 √不适用
9、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
10、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行理财产品 585,700,000.00 330,500,000.00
预缴税金及待抵扣进项税 277,529,664.28 208,380,508.05
合计 863,229,664.28 538,880,508.05
其他说明
其他流动资产期末余额比年初余额增加 324,349,156.23 元，增加比例 60.19%，主要系购买的理
财产品增加所致。
11、 可供出售金融资产
(1).可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项 期末余额 期初余额
目 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可
供
出
售
债
务
工
具：
可 1,388,604,78 7,500,000 1,381,104,78 2,458,559,36 7,500,000 2,451,059,36
供 4.56 .00 4.56 3.25 .00 3.25
出
售
权
益
工
具：
110 / 185
2018 年年度报告
1,372,534,00 0.00 1,372,534,00 2,442,488,58 0.00 2,442,488,58
按 8.56 8.56 7.25 7.25
公
允
价
值
计
量
的
按 16,070,776.0 7,500,000 8,570,776.00 16,070,776.0 7,500,000 8,570,776.00
成 0 .00 0 .00
本
计
量
的
合 1,388,604,78 7,500,000 1,381,104,78 2,458,559,36 7,500,000 2,451,059,36
计 4.56 .00 4.56 3.25 .00 3.25
(2).期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售债
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
务工具
权益工具的成本/债务工
294,684,599.14 294,684,599.14
具的摊余成本
公允价值 1,372,534,008.56 1,372,534,008.56
累计计入其他综合收益
1,077,849,409.42 1,077,849,409.42
的公允价值变动金额
已计提减值金额
于本期末，本公司持有的按公允价值计量的可供出售权益工具包括交通银行股份有限公司（“交
通银行”）、东方证券股份有限公司（“东方证券”）和国泰君安证券股份有限公司（“国泰君
安”）的股票，其年末公允价值按照上海证券交易所截止 2018 年度最后一个交易日收盘价确定。
(3).期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
在被投
被投 账面余额 减值准备 本期
资单位
资 现金
本期 本期 本期 本期 持股比
单位 期初 期末 期初 期末 红利
增加 减少 增加 减少 例(%)
上海 3,310 3,310 5.00
华德 ,840. ,840.
美居 00 00
建材
装饰
111 / 185
2018 年年度报告
仓储
有限
公司
上海 7,500 7,500 7,500 7,500 6.36
东申 ,000. ,000. ,000. ,000.
企业 00 00 00 00
（集
团）有
限公
司
国泰 5,259 5,259 0.16
君安 ,936. ,936.
投资 00 00
管理
股份
有限
公司
上海 20.00 3,311
华德 ,002.
美居 00
超市
有限
注
公司
16,07 16,07 7,500 7,500 / 3,311
合计 0,776 0,776 ,000. ,000. ,002.
.00 .00 00 00 00
注：上海华德美居超市有限公司系中外合作企业，根据投资合同，为约定分配情况。上海华德美
居超市有限公司自正式开业之日起，将给予本公司相应的投资回报以先行收回公司的投资成本。
截止 2009 年年末，投资成本已全部收回，以后年度的投资回报全部确认为投资收益。
(4).报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5).可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本公司对上述公司的股权投资年末净值为 8,570,776.00 元，由于有关公司未在任何交易市场上市，
且其公允价值不能可靠计量，故采用成本计量。
可供出售金融资产期末余额比年初余额减少 1,069,954,578.69 元，减少比例 43.65%，主要系按
公允价值计量的可供出售权益工具本期市值下跌所致。
12、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3).本期重分类的持有至到期投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
13、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
14、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
权益 宣告
减值
被投 法下 其他 发放
期初 其他 计提 期末 准备
资单 追加 减少 确认 综合 现金
余额 权益 减值 其他 余额 期末
位 投资 投资 的投 收益 股利
变动 准备 余额
资损 调整 或利
益 润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海 5,303 3,938 2,373 6,868
新金 ,366. ,923. ,597. ,692.
桥物 83 07 61 29
业经
营管
理有
限公
注1
司
上海
新金
桥物
业管
理有
限公
注2
司
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2018 年年度报告
上海 255,4 60,18 315,6
博瑞 36.75 6.87 23.62
吉信
息科
技有
限公
司
小计 5,558 3,999 2,373 7,184
,803. ,109. ,597. ,315.
58 94 61 91
5,558 3,999 2,373 7,184
合计 ,803. ,109. ,597. ,315.
58 94 61 91
其他说明
注 1：上海新金桥物业经营管理有限公司原名上海新金桥设施管理有限公司，于 2018 年 4 月更为
现名。
注 2：上海新金桥物业管理有限公司本期实现的净利润分享额为 3,700.81 元（2017 年 21,828.56
元），截止 2018 年 12 月 31 日，上海新金桥物业管理有限公司未确认的超额亏损份额为
1,141,559.26 元（2017 年 12 月 31 日 1,145,260.07 元）。
15、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
在建工
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
程
一、账面原值
1.期初余额 10,853,223,871.72 305,493,345.59 11,158,717,217.31
2.本期增加金额 4,689,224.68 4,689,224.68
（1）外购
（2）存货\固定资 4,689,224.68 4,689,224.68
产\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 90,864,013.87 14,577,008.73 105,441,022.60
（1）处置
（2）其他转出 90,864,013.87 14,577,008.73 105,441,022.60
4.期末余额 10,767,049,082.53 290,916,336.86 11,057,965,419.39
二、累计折旧和累计摊
销
1.期初余额 3,238,674,170.09 66,293,752.55 3,304,967,922.64
2.本期增加金额 313,517,112.17 6,535,801.36 320,052,913.53
（1）计提或摊销 313,517,112.17 6,535,801.36 320,052,913.53
114 / 185
2018 年年度报告
3.本期减少金额 13,600,825.99 13,600,825.99
（1）处置
（2）其他转出 13,600,825.99 13,600,825.99
4.期末余额 3,538,590,456.27 72,829,553.91 3,611,420,010.18
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 7,228,458,626.26 218,086,782.95 7,446,545,409.21
2.期初账面价值 7,614,549,701.63 239,199,593.04 7,853,749,294.67
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月 31 日，净值为 2,465,039,560.75 元的投资性房地产尚待办理产证。管理层认为
公司可以在合理的时间内取得产证（2017 年 12 月 31 日上述资产的净值为 2,633,174,904.29 元）。
截至 2018 年 12 月 31 日，投资性房地产“新兴金融产业园”项目中净值为 98,792,664.64 元的房
屋产权已作为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。
截至 2018 年 12 月 31 日，投资性房地产“金领之都”项目中净值为 1,902,154,789.16 元的房屋
产权已作为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。
截至 2018 年 12 月 31 日，投资性房地产“碧云公馆”项目中净值为 97,954,341.35 元的土地使用
权已作为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。
截至 2018 年 12 月 31 日，投资性房地产“T30-02 厂房”项目中净值为 40,610,381.88 的房屋产
权已作为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。
截至 2018 年 12 月 31 日，投资性房地产“T32-09 厂房”项目中净值为 124,437,865.10 元的房屋
产权已经作为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。
115 / 185
2018 年年度报告
16、 固定资产
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 928,165,691.84 938,267,292.46
固定资产清理
合计 928,165,691.84 938,267,292.46
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项 房屋及建筑 固定资产
机器设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
目 物 装修
一、
账
面
原
值：
1
.期
1,042,003, 115,000,0 5,118,43 4,949,04 51,712,7 44,070,4 1,262,853,
初
182.22 00.00 8.36 6.77 89.82 81.22 938.39
余
额
2
.本
期
58,005,588 3,913,56 743,170. 62,662,325
增
.76 5.59 78 .13
加
金
额
（
1） 3,913,56 743,170. 4,656,736.
购 5.59 78 37
置
（
2）
在
建
工
程
转
入
（
116 / 185
2018 年年度报告
3）
企
业
合
并
增
加
4
4)
投
资
性 58,005,588 58,005,588
房 .76 .76
地
产
转
入
3
.本
期
922,271. 1,965,25 105,448. 2,992,976.
减
11 7.60 00 71
少
金
额
（
1）
处
922,271. 1,965,25 105,448. 2,992,976.
置
11 7.60 00 71
或
报
废
4
.期
1,100,008, 115,000,0 5,118,43 4,026,77 53,661,0 44,708,2 1,322,523,
末
770.98 00.00 8.36 5.66 97.81 04.00 286.81
余
额
二、
累
计
折
旧
1
.期
152,858,16 97,746,32 4,673,14 3,339,70 38,844,1 27,125,1 324,586,64
初
9.09 0.49 5.79 6.26 84.83 19.47 5.93
余
额
2 42,609,594 17,253,67 86,136.3 557,204. 7,115,48 4,847,30 72,469,410
117 / 185
2018 年年度报告
.本 .30 9.51 6 94 7.26 7.73 .10
期
增
加
金
额
（
1） 42,609,594 17,253,67 86,136.3 557,204. 7,115,48 4,847,30 72,469,410
计 .30 9.51 6 94 7.26 7.73 .10
提
3
.本
期
748,065. 1,865,95 84,439.3 2,698,461.
减
12 6.59 5 06
少
金
额
（
1）
处
748,065. 1,865,95 84,439.3 2,698,461.
置
12 6.59 5 06
或
报
废
4
.期
195,467,76 115,000,0 4,759,28 3,148,84 44,093,7 31,887,9 394,357,59
末
3.39 00.00 2.15 6.08 15.50 87.85 4.97
余
额
三、
减
值
准
备
1
.期
初
余
额
2
.本
期
增
加
金
额
118 / 185
2018 年年度报告
（
1）
计
提
3
.本
期
减
少
金
额
（
1）
处
置
或
报
废
4
.期
末
余
额
四、
账
面
价
值
1
.期
末
904,541,00 359,156. 877,929. 9,567,38 12,820,2 928,165,69
账 0.00
7.59 21 58 2.31 16.15 1.84
面
价
值
2
.期
初
889,145,01 17,253,67 445,292. 1,609,34 12,868,6 16,945,3 938,267,29
账
3.13 9.51 57 0.51 04.99 61.75 2.46
面
价
值
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
119 / 185
2018 年年度报告
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司认为：上述期末固定资产未发生可收回金额低于其账面价值的情况而毋须计提减值准备。
于 2018 年 12 月 31 日，净值为 802,335,872.84 元的固定资产尚待办理产证。管理层认为公司可
以在合理的时间内取得产证（2017 年 12 月 31 日上述资产的净值为 786,110,904.55 元）。
固定资产清理
□适用 √不适用
17、 在建工程
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 4,745,507,651.39 4,038,478,944.69
工程物资
合计 4,745,507,651.39 4,038,478,944.69
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
新兴金融 1,898,171,756.24 1,898,171,756.24 1,777,536,233.64 1,777,536,233.64
产业平台
(5#、8#、
9#装修改
造工程)
120 / 185
2018 年年度报告
OFFICE 1,561,906,807.43 1,561,906,807.43 1,303,284,345.25 1,303,284,345.25
PARKII 现
代软件园
二期地铁
板块
T17B-06 6,706,387.85 6,706,387.85 2,348,085.97 2,348,085.97
新建商办
楼项目（第
五中心）
T34 号地 14,324,253.35 14,324,253.35 7,334,767.32 7,334,767.32
块由度工
坊二期
S7 地块碧 2,640,981.86 2,640,981.86 2,327,774.31 2,327,774.31
云 E商业
中心项目
T31-02 地 63,931,439.00 63,931,439.00 34,079,787.42 34,079,787.42
块由度工
坊三期
T4-02 通 106,047,445.83 106,047,445.83 97,590,889.22 97,590,889.22
用厂房项
目
T4-3 上海 544,222,629.99 544,222,629.99 339,748,564.37 339,748,564.37
金桥啦啦
宝都（日
三井）商业
办公项目
碧云公馆 284,118,351.98 284,118,351.98 228,959,907.60 228,959,907.60
老年公寓
装修项目
T30-02 厂 258,067,877.57 258,067,877.57 244,010,293.82 244,010,293.82
房
其他 5,369,720.29 5,369,720.29 1,258,295.77 1,258,295.77
合计 4,745,507,651.39 4,745,507,651.39 4,038,478,944.69 4,038,478,944.69
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
工
程
本 本
累
期 期
计
转 利
投
项 入 工 息 资
本期其 入 利息资本 其中：本
目 期初 本期增 固 期末 程 资 金
预算数 他减少 占 化累计金 期利息资
名 余额 加金额 定 余额 进 本 来
金额 预 额 本化金额
称 资 度 化 源
算
产 率
比
金 (%
例
额 )
(%
)
新 1,777,536 120,635, 1,898,171 改 419,982, 78,407,1 4. 自
兴 ,233.64 522.60 ,756.24 造 449.72 87.35 52 有
金 安 %资
融 装 金
产 /
业 借
平 款
台
（5
#、
8#、
9#
装
修
改
造
工
程）
OFF 2,102,360 1,303,284 258,622, 1,561,906 76 施 154,046, 52,050,4 5. 自
ICE ,000.00 ,345.25 462.18 ,807.43 .8 工 064.73 30.32 64 有
PAR 1中 %资
KII 金
现 /
代 借
软 款
件
园
二
期
地
铁
板
块
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2018 年年度报告
T17B 2,348,085 4,358,30 6,706,387 前 自
-06 .97 1.88 .85 期 有
新建 阶 资
商办 段 金
楼项
目
（第
五中
心）
T34 7,334,767 6,989,48 14,324,25 施 自
号 .32 6.03 3.35 工 有
地 中 资
块 金
由
度
工
坊
二
期
S7 2,327,774 313,207. 2,640,981 前 自
地 .31 55 .86 期 有
块 阶 资
碧 段 金
云
E
商
业
中
心
项
目
T31 236,000,0 34,079,78 29,851,6 63,931,43 25 施 自
-02 00.00 7.42 51.58 9.00 .5 工 有
地 4中 资
块 金
由
度
工
坊
三
期
T4- 1,832,000 97,590,88 8,456,55 106,047,4 6. 前 自
02 ,000.00 9.22 6.61 45.83 07 期 有
通 阶 资
用 段 金
厂
房
项
目
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2018 年年度报告
T4- 967,720,0 339,748,5 204,474, 544,222,6 45 施 2,317,46 2,317,46 4. 自
3 00.00 64.37 065.62 29.99 .0 工 7.86 7.86 90 有
上 5中 %资
海 金
金 /
桥 借
啦 款
啦
宝
都
（
日
三
井）
商
业
办
公
项
目
碧 228,959,9 55,158,4 284,118,3 内 82,037,4 8,053,90 4. 自
云 07.60 44.38 51.98 部 30.20 3.89 28 有
公 装 %资
馆 饰 金
老 /
年 借
公 款
寓
装
修
项
目
T30 244,010,2 18,746,8 4,689,2 258,067,8 施 9,714,52 9,714,52 4. 自
-02 93.82 08.43 24.68 77.57 工 2.23 2.23 90 有
厂 中 %资
房 金
其 1,258,295 9,156,82 5,045,3 5,369,720 自
他 .77 0.88 96.36 .29 有
资
金
合 5,138,080 4,038,478 716,763, 9,734,6 4,745,507 / / 668,097, 150,543, / /
计 ,000.00 ,944.69 327.74 21.04 ,651.39 934.74 511.65
注：本年度完工转出的重大项目包括：（1）在建工程“T30-02 厂房”项目部分完工，转入投资
性房地产；（2）其他项目系装修改造工程完工转入长期待摊费用。
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
截至 2018 年 12 月 31 日，在建工程“新兴金融产业平台（5#、8#、9#装修改造工程）”项目中，
金额为 1,898,171,756.24 元的房屋产权已经作为本附注七、37 述银行借款之抵押 物。（2017
年 12 月 31 日金额为 1,777,536,233.64 元）
截至 2018 年 12 月 31 日，在建工程“碧云公馆老年公寓装修”项目中，金额为 38,039,655.18
元的土地使用权已经作为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。（2017 年 12 月 31 日金额为
33,869,051.09 元）
截至 2018 年 12 月 31 日，在建工程“T30-02 厂房”项目中，金额为 258,067,877.57 元的房屋产
权已经作为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。（2017 年 12 月 31 日金额为 244,010,293.82
元）
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
18、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 油气资产
□适用 √不适用
20、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非专利技
项目 土地使用权 专利权 软件使用权 合计
术
一、账面原值
1.期初余额 305,460,097.61 8,417,613.27 313,877,710.88
2.本期增加 10,794,027.88 325,000.00 11,119,027.88
金额
(1)购置 325,000.00 325,000.00
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
(4)其他 10,794,027.88 10,794,027.88
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2018 年年度报告
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 316,254,125.49 8,742,613.27 324,996,738.76
二、累计摊销
1.期初余额 48,881,725.76 4,129,323.23 53,011,048.99
2.本期增加 6,862,743.28 873,027.15 7,735,770.43
金额
（1）计提 6,862,743.28 873,027.15 7,735,770.43
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 55,744,469.04 5,002,350.38 60,746,819.42
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面 260,509,656.45 3,740,262.89 264,249,919.34
价值
2.期初账面 256,578,371.85 4,288,290.04 260,866,661.89
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
截至 2018 年 12 月 31 日，无形资产“碧云公馆”项目中，净值为 94,318,959.18 元的土地使用权
已经作为本附注七、37 所述银行借款之抵押物。（2017 年 12 月 31 日上述资产的净值为
85,080,967.86 元）
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2018 年年度报告
21、 开发支出
□适用 √不适用
22、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
23、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
装修费 10,163,806.19 12,435,106.69 4,007,397.87 0.00 18,591,515.01
合计 10,163,806.19 12,435,106.69 4,007,397.87 0.00 18,591,515.01
其他说明：
长期待摊费用期末余额比年初余额增加 8,427,708.82 元，增加比例为 82.92%，主要系子公司上
海北郊未来产业园开发运营有限公司对租入的办公楼进行装修与正常摊销相抵所致。
24、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备
内部交易未实 19,383,504.44 4,845,876.11 19,570,109.28 4,892,527.32
现利润
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2018 年年度报告
可抵扣亏损
应收款项坏账准 38,751,874.19 9,687,968.57 17,968,436.88 4,492,109.24
备
存货预计成本差 18,202,098.30 4,550,524.58 18,873,238.88 4,718,309.70
异
房地产特殊涉税 79,916,111.82 19,979,027.96 183,091,869.83 45,772,967.46
事项-视同销售
可供出售金融资 9,740,000.00 2,435,000.00 9,740,000.00 2,435,000.00
产减值准备
职工住房基金 95,601.50 23,900.38 95,601.50 23,900.38
递延收益 347,961,226.35 86,990,306.59 351,592,018.66 87,898,004.67
预提未缴纳的土 535,643,708.85 132,883,069.10 506,668,212.89 123,286,816.00
地增值税
未弥补税务亏损 10,441,403.33 2,610,350.84 235,971,421.80 58,992,855.47
交易性金融资产 102,782.68 25,695.67 0.00 0.00
公允价值变动
其他预提费用 2,056,925.77 514,231.44 5,224,712.91 1,306,178.23
合计 1,062,295,237.23 264,545,951.24 1,348,795,622.63 333,818,668.47
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业
合并资产评估增
值
可供出售金融资 1,077,849,409.42 269,462,352.37 2,126,506,708.57 531,626,677.14
产公允价值变动
应收利息暂时性 1,563,541.67 390,885.44 1,270,138.89 317,534.73
差异
固定资产税会差 4,966,283.02 1,241,570.76 2,737,107.86 684,276.99
异
交易性金融资产 0.00 0.00 13,037.20 3,259.30
公允价值变动
合计 1,084,379,234.11 271,094,808.57 2,130,526,992.52 532,631,748.16
递延所得税负债期末余额比年初余额减少 261,536,939.59 元，减少比例为 49.10%，主要系由于
持有的“交通银行”、“东方证券”和“国泰君安”股票市价下跌而转回应纳税暂时性差异确认
的递延所得税负债减少所致。
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2018 年年度报告
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损
可弥补亏损 20,130,164.02 13,817,540.04
应收款项坏账准备 1,197.98 0.00
视同销售形成的可抵扣暂时 76,260,017.04 76,260,017.04
性时间差异
合计 96,391,379.04 90,077,557.08
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 2,351,769.33 2,563,212.32
2022 年 9,855,469.58 11,254,327.72
2023 年 7,922,925.11 0.00
合计 20,130,164.02 13,817,540.04 /
其他说明：
√适用 □不适用
税前可弥补亏损额以主管税务部门认定数为准。
25、 其他非流动资产
□适用 √不适用
26、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款 210,000,000.00 550,000,000.00
信用借款 840,000,000.00 730,000,000.00
合计 1,050,000,000.00 1,280,000,000.00
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
上述期末保证借款系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，由本公司提供保证。
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2018 年年度报告
27、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
28、 衍生金融负债
□适用 √不适用
29、 应付票据及应付账款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付票据
应付账款 1,415,692,681.32 1,838,453,976.69
合计 1,415,692,681.32 1,838,453,976.69
其他说明：
□适用 √不适用
应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程及项目款 1,415,692,681.32 1,838,453,976.69
合计 1,415,692,681.32 1,838,453,976.69
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海华鑫股份有限公司 797,491,347.13 按合同约定进度支付
上海建工七建集团有限公司 105,261,648.36 尚未完成结算
浙江中成建工集团有限公司 27,574,217.50 尚未完成结算
上海建工四建集团有限公司 31,291,672.30 尚未完成结算
上海建工一建集团有限公司 13,185,910.92 尚未完成结算
合计 974,804,796.21 /
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2018 年年度报告
其他说明
√适用 □不适用
本报告期末应付票据及应付账款中无应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项，应付
其他关联方款项 详见本附注十二、6.（2）所示。
30、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房产销售预收款 615,468,976.48 1,288,978,088.86
租金预收款 271,323,234.66 269,150,598.23
合计 886,792,211.14 1,558,128,687.09
其中：预收房屋销售款列示如下：
项目 期末余额 年初余额 预计交付时间 预售比例
碧云壹零项目 615,468,976.48 1,281,643,088.86 现房 不适用
T23 地块土地 0.00 7,335,000.00 2018 年 不适用
合计 615,468,976.48 1,288,978,088.86
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
报告期末预收账款中无预收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，预收的其他关
联方款项详见附注十二、6.（2）所示。
31、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 46,186,082.36 55,709,117.69 57,741,137.53 44,154,062.52
二、离职后福利-设定提存 406,317.70 10,853,030.86 11,079,348.56 180,000.00
计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福
利
合计 46,592,400.06 66,562,148.55 68,820,486.09 44,334,062.52
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2018 年年度报告
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 18,665,944.59 41,794,528.21 42,385,956.07 18,074,516.73
补贴
二、职工福利费 27,236,482.39 2,587,158.11 4,012,760.11 25,810,880.39
三、社会保险费 28,849.90 4,197,498.24 4,226,348.14
其中：医疗保险费 25,330.20 3,503,110.97 3,528,441.17
工伤保险费 853.30 73,633.87 74,487.17
生育保险费 2,666.40 317,211.75 319,878.15
残疾人保障金 303,541.65 303,541.65
四、住房公积金 17,674.00 6,005,351.20 6,007,288.20 15,737.00
五、工会经费和职工教育 237,131.48 1,107,681.93 1,091,885.01 252,928.40
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他 16,900.00 16,900.00
合计 46,186,082.36 55,709,117.69 57,741,137.53 44,154,062.52
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 53,326.50 7,606,730.79 7,660,057.29
2、失业保险费 1,333.20 279,771.19 281,104.39
3、企业年金缴费
4、补充养老保险 351,658.00 2,966,528.88 3,138,186.88 180,000.00
合计 406,317.70 10,853,030.86 11,079,348.56 180,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
32、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 16,485,113.73 2,066,075.06
消费税
营业税
企业所得税 177,024,413.05 177,851,638.40
个人所得税 1,732,609.06 662,426.61
城市维护建设税 339,784.65 39,977.25
土地增值税 578,075,956.82 527,645,079.51
土地使用税 9,965,484.98
132 / 185
2018 年年度报告
房产税 2,280,602.86 2,280,602.88
教育费附加 1,374,471.10 107,685.75
合计 787,278,436.25 710,653,485.46
33、 其他应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 12,380,509.31 10,885,290.71
应付股利
其他应付款 1,825,071,205.21 1,623,983,566.19
合计 1,837,451,714.52 1,634,868,856.90
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 3,342,254.59 2,146,265.18
企业债券利息 7,847,222.22 7,333,333.33
短期借款应付利息 1,191,032.50 1,405,692.20
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
合计 12,380,509.31 10,885,290.71
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
□适用 √不适用
133 / 185
2018 年年度报告
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
暂收款 998,355,440.04 915,043,272.50
专项工程款 358,276,307.65 231,469,232.45
保证金、押金 270,820,473.23 252,138,411.97
应付土地拆迁补偿 80,121,179.00 80,121,179.00
代收代付款 39,557,104.95 52,519,459.02
应付养吸劳人员费用 34,256,224.00 34,019,504.00
房屋维修基金 13,626,861.89 13,626,861.89
关联方往来款 5,992,195.76 5,075,289.89
销售定金 1,800,000.00 500,000.00
其他 22,265,418.69 39,470,355.47
合计 1,825,071,205.21 1,623,983,566.19
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海桥合置业有限公司 923,806,386.78 尚未完成结算
福达控股集团有限公司 189,406,118.17 尚未完成结算
陆行老镇拆迁补偿款 80,121,179.00 尚未完成结算
应付养吸劳人员费用 34,256,224.00 尚未完成结算
合计 1,227,589,907.95 /
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末其他应付款中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东及关联方款项见详见附
注十二、6.（2）所示。
34、 持有待售负债
□适用 √不适用
35、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
抵押借款 130,000,000.00 187,000,000.00
合计 130,000,000.00 187,000,000.00
其他说明：
134 / 185
2018 年年度报告
上述期末一年内到期的长期借款的抵押物详见附注七、37。
36、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券 500,000,000.00
合计 500,000,000.00
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按
面 溢
债 期
值 折
债券 面 发行 券 发行 初 本期 本期 期末
计 价
名称 值 日期 期 金额 余 发行 偿还 余额
提 摊
限 额
利 销
息
18 金 10 2018-8- 90 500,000,000 500,000,000 500,000,0
桥开 0 23 日 .00 .00 00.00
发
SCP0
01
18 金 10 2018-11 27 500,000,000 500,000,000 500,000,0
桥开 0 -19 0 .00 .00 00.00
发 日
SCP0
02
/ / / 1,000,000,0 1,000,000,0 500,000,0 500,000,0
合计
00.00 00.00 00.00 00.00
其他说明：
□适用 √不适用
37、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 2,260,505,816.09 1,527,000,000.00
保证借款 129,330,000.00
信用借款 200,000,000.00 200,000,000.00
135 / 185
2018 年年度报告
合计 2,589,835,816.09 1,727,000,000.00
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
上述期末抵押借款中，借款 730,000,000.00 元与本附注七、35 项下抵押借款 110,000,000.00
元系本公司借入，借款总额度 990,000,000.00 元，系浮动利率借款，借款年利率为同期银行贷款
基准利率下浮 17%，借款期限 10 年，自 2015 年 11 月 27 日至 2025 年 11 月 26 日，自 2021 起分
期偿还。借款抵押物系本公司"新兴金融产业园"项目的房屋产权，详见本附注七、15、（2）、附
注七、17、（3）所述。
上述期末抵押借款中，借款 398,135,816.09 元系本公司借入，借款总额度 1,395,000,000.00 元，
借款期限 10 年，自 2018 年 3 月 29 日至 2028 年 3 月 28 日，自 2020 年 3 月起分期偿还。借款抵
押物系本公司"金领之都"项目的房屋产权，详见本附注七、15、（2）所述。
上述期末抵押借款中，借款 495,000,000.00 元系子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司
借入，借款总额度为 960,000,000.00 元，系浮动利率借款，借款年利率为同期银行贷款基准利率
下浮 10%，借款期限 10 年，自 2013 年 11 月 22 日至 2023 年 11 月 21 日止，自 2021 年 11 月起分
期偿还。借款抵押物系该公司“碧云公馆”项目的土地使用权，详见本附注七、15、（2）、附注
七、17、（3）、附注七、20、（2）所述。
上述期末抵押借款中，借款 178,000,000.00 元与本附注七、35 项下抵押借款 15,000,000.00 元
均系子公司上海由川企业管理有限公司借入，借款总额度为 196,000,000.00 元，系浮动利率借款，
借款年利率为实际提款日前一个工作日全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率报价平均利
率加 60 基点，借款期限 10 年，自 2017 年 12 月 29 日至 2027 年 12 月 28 日止，自 2018 年 6 月起
分期偿还。借款抵押物系该公司川桥路 777 号的房屋产权，详见本附注七、15、（2）、附注七、
17、（3）所述。
上述期末抵押借款中，借款 74,000,000.00 元与本附注七、35 项下抵押借款 5,000,000.00 元均
系子公司上海由鹏资产管理有限公司借入，借款总额度为 84,000,000.00 元，系浮动利率借款，
借款年利率为同期银行贷款基准利率下浮 15%，借款期限 10 年，自 2016 年 5 月 17 日至 2026 年 5
月 16 日止，自 2018 年 4 月起分期偿还。借款的抵押物系该公司川桥路 1369 号工业厂房的房屋产
权，详见本附注七、15、（2）所述。
上述期末抵押借款中，借款 385,370,000.00 元系子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司借
入，为银团借款，借款总额度为 2,000,000,000.00 元，系浮动利率借款，借款年利率为每年的 1
月 1 日的基准利率下浮 5%，借款期限 10 年，自 2018 年 5 月 29 日至 2027 年 12 月 31 日止，自 2020
年 4 月起分期偿还。借款抵押物系该公司罗店镇 0005 街坊 11/5、11/6、11/7 丘的土地使用权，
详见本附注七、7、（4）所述。
上述期末保证借款系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，由本公司提供担保。
上述期末信用借款系本公司借入，利率为同期银行贷款基准利率上浮 1.39%。
38、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债 1,197,905,116.75 1,195,624,441.75
136 / 185
2018 年年度报告
合计 1,197,905,116.75 1,195,624,441.75
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债 债 本
按面值
券 面 发行 券 发行 期初 期 溢折价 本期 期末
计提利
名 值 日期 期 金额 余额 发 摊销 偿还 余额
息
称 限 行
1 1 2014- 8 1,200,000 1,195,624 60,000, 2,280,6 60,000, 1,197,905
3 0 11-17 年 ,000.00 ,441.75 000.00 75.00 000.00 ,116.75
金 0
桥
债
合 / / / 1,200,000 1,195,624 60,000, 2,280,6 60,000, 1,197,905
计 ,000.00 ,441.75 000.00 75.00 000.00 ,116.75
经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]664 号文《关于核准上海金桥出口加工区开发股份有
限公司公开发行公司债券的批复》，本公司于 2014 年 11 月 17 日完成公开发行 12 亿元公司债券。
本次债券 8 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。票面利率 5.00%，
采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。由上海金桥(集团)有限公司提供
保证担保。经上海证券交易所同意，本公司债于 2014 年 12 月 25 日起在上海证券交易所挂牌交易，
债券简称“13 金桥债”，债券代码“122338”。
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 长期应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
137 / 185
2018 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 217,626,711.84 246,626,711.84
专项应付款
合计 217,626,711.84 246,626,711.84
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
土地动拆迁养老吸劳人员费用 217,626,711.84 246,626,711.84
其他说明：
长期应付款的余额系本公司之子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司预估的应付金桥出口
加工区土地动拆迁养吸劳人员的安置费用，用于支付被征用土地的人均落实保障费用，每月支付
直至退休为止。该等款项的估计需要管理层运用判断和估计，以上海市最低工资标准为基础，根
据历年的人员社会保障费用的增长、养老吸劳人员费用的历年支付情况以及考虑政府宏观政策的
影响，合理估计包括工资增长率、折现率和其他因素等，以确定土地动拆迁养老吸劳人员费用的
最佳估计，确定长期应付款，并相应计提土地开发成本。
本集团管理层认为所采用的假设是合理的，但实际经验值及假设条件的变化将影响该等土地开发
成本和负债的余额。其中预计未来一年以内需要支付的金额计入其他应付款，详见附注七、33 。
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
40、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
41、 预计负债
□适用 √不适用
42、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 351,592,018.66 3,630,792.31 347,961,226.35 补助资金
138 / 185
2018 年年度报告
合计 351,592,018.66 3,630,792.31 347,961,226.35 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 本期计 本期计入其他 与资产
负债项 新增 入营业 收益金额 其他 相关/与
期初余额 期末余额
目 补助 外收入 变动 收益相
金额 金额 关
金桥新 270,000,000.00 491,474.39 269,508,525.61 与资产
兴金融 相关
综合服
务平台
项目补
贴
T25 由 13,858,523.77 1,042,037.96 12,816,485.81 与资产
度空间 相关
III 期
扩建项
目
10,000,000.00 10,000,000.00 综合性
项目的
政府补
助，根据
立项时
移动互
各子项
联网金
目的性
融产业
质分为
园配套
与资产
补贴
相关和
与收益
相关的
政府补
助。
T68 一 9,000,000.00 9,000,000.00 与资产
期由度 相关
慧谷二
期
吴昌硕 8,770,000.00 526,200.00 8,243,800.00 与资产
纪念馆 相关
项目
T28 厂 6,791,700.00 500,000.00 6,291,700.00 与资产
房建设 相关
项目
金桥移 6,000,000.00 6,000,000.00 与收益
动互联 相关
网视频
产业项
目
139 / 185
2018 年年度报告
T28 由 6,000,000.00 6,000,000.00 与资产
度工坊 相关
园区服
务平台
项目
T25 由 5,000,000.00 5,000,000.00 与资产
度空间 相关
III 期
园区
张江基 4,620,000.00 4,620,000.00 与收益
金污水 相关
项目补
贴
网络文 3,794,000.00 3,794,000.00 与资产
化平台 相关
建设项
目
T12B 3,000,000.00 3,000,000.00 与资产
由度工 相关
场配套
项目
T17-B2 1,525,000.19 99,999.96 1,425,000.23 与资产
公共停 相关
车场项
目
1,100,000.00 1,100,000.00 综合性
项目的
政府补
助，根据
立项时
各子项
T25 地
目的性
块厂房
质分为
项目
与资产
相关和
与收益
相关的
政府补
助。
公共信 1,327,500.00 270,000.00 1,057,500.00 与资产
息服务 相关
平台建
设项目
拨款
新能源 129,555.70 25,341.00 104,214.70 与资产
车辆补 相关
贴
金桥管 375,739.00 375,739.00 与资产
委会园 相关
区专项
140 / 185
2018 年年度报告
补贴
碧云” 300,000.00 300,000.00 与收益
品牌资 相关
助款
合计 351,592,018.66 3,630,792.31 347,961,226.35
其他说明：
□适用 √不适用
43、 其他非流动负债
□适用 √不适用
44、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公
发
积
期初余额 行 送 期末余额
金 其他 小计
新 股
转
股
股
一、
有
限
售
条
件
股
份
1. 147,070,416.00 -147,070,416.0 -147,070,416.0
国 0 0
有
法
人
持
股
2.
其
他
内
资
持
股
141 / 185
2018 年年度报告
二、
无
限
售
条
件
股
份
1. 703,166,287.00 147,070,416.00 147,070,416.00 850,236,703.00
人
民
币
普
通
股
2. 272,176,190.00 272,176,190.00
境
内
上
市
外
资
股
(B
股)
无 975,342,477.00 147,070,416.00 147,070,416.00 1,122,412,893.0
限 0
售
条
件
股
份
合
计
股 1,122,412,893.0 1,122,412,893.0
份 0 0
总
数
45、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
142 / 185
2018 年年度报告
□适用 √不适用
46、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 1,720,497,422.62 1,720,497,422.62
溢价）
其他资本公积 -11,536,181.36 -11,536,181.36
合计 1,708,961,241.26 1,708,961,241.26
47、 库存股
□适用 √不适用
48、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
税
后
减：前期计 归
项 期初 入其他综 属 期末
本期所得税 减：所得税费 税后归属于
目 余额 合收益当 于 余额
前发生额 用 母公司
期转入损 少
益 数
股
东
一
、
不
能
重
分
类
进
损
益
的
其
他
综
合
收
益
其
中
143 / 185
2018 年年度报告
：
重
新
计
量
设
定
受
益
计
划
变
动
额
权
益
法
下
不
能
转
损
益
的
其
他
综
合
收
益
二 1,595,173,2 -967,634,39 60,767,18 -241,908,59 -786,492,97 808,680,31
、 85.49 2.13 0.25 8.02 4.36 1.13
将
重
分
类
进
损
益
的
其
他
综
合
收
益
其 293,254.09 293,254.09
144 / 185
2018 年年度报告
中
：
权
益
法
下
可
转
损
益
的
其
他
综
合
收
益
1,594,880,0 -967,634,39 60,767,18 -241,908,59 -786,492,97 808,387,05
可 31.40 2.13 0.25 8.02 4.36 7.04
供
出
售
金
融
资
产
公
允
价
值
变
动
损
益
持
有
至
到
期
投
资
重
分
类
为
可
供
出
售
145 / 185
2018 年年度报告
金
融
资
产
损
益
现
金
流
量
套
期
损
益
的
有
效
部
分
外
币
财
务
报
表
折
算
差
额
其 1,595,173,2 -967,634,39 60,767,18 -241,908,59 -786,492,97 808,680,31
他 85.49 2.13 0.25 8.02 4.36 1.13
综
合
收
益
合
计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期处置原持有的东方证券股票 11,460,100.00 股，前期计入其他综合收益，本期结转至投资收
益。
49、 专项储备
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
50、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 592,413,281.69 58,486,303.19 650,899,584.88
任意盈余公积 214,456,786.45 29,243,151.59 243,699,938.04
储备基金
企业发展基金
其他
合计 806,870,068.14 87,729,454.78 894,599,522.92
51、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 3,705,861,405.46 3,258,160,789.93
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 3,705,861,405.46 3,258,160,789.93
加：本期归属于母公司所有者的净利 977,112,266.05 737,456,957.13
润
减：提取法定盈余公积 58,486,303.19 65,964,099.86
提取任意盈余公积 29,243,151.59 32,982,049.93
提取一般风险准备
应付普通股股利 291,827,352.18 190,810,191.81
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 4,303,416,864.55 3,705,861,405.46
根据 2018 年 5 月 29 日召开的股东大会审议通过的利润分配方案：按 2017 年末总股本
1,122,412,893 股为分配基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 2.6 元（含税）。其中 B 股股
东派发现金红利按照股东大会决议日下一工作日（即 2018 年 5 月 30 日）中国人民银行公布的美
元对人民币的中间价折算，每股派发现金红利 0.040494 美元（含税）。总计分配人民币
291,827,352.18 元。
52、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,754,229,300.88 1,324,929,238.08 1,668,090,151.37 546,520,876.78
其他业务 7,229,108.94 2,395,436.35 5,735,640.39 2,672,917.26
合计 2,761,458,409.82 1,327,324,674.43 1,673,825,791.76 549,193,794.04
其中：主营业务按行业分类如下：
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2018 年年度报告
本期金额 上期金额
产品名称
收入 成本 收入 成本
房地产销售 1,202,825,253.12 747,007,824.01 288,395,267.53 17,573,857.29
房地产租赁 1,393,535,910.71 454,874,211.13 1,229,477,763.04 409,342,454.36
酒店公寓收入 157,868,137.05 123,047,202.94 150,217,120.80 119,604,565.13
合计 2,754,229,300.88 1,324,929,238.08 1,668,090,151.37 546,520,876.78
营业收入本期金额比上期金额增加 1,087,632,618.06 元，增加比例为 64.98%，主要系本期碧云
壹零项目竣工交房确认收入所致。
营业成本本期金额比上期金额增加 778,130,880.39 元，增加比例为 141.69%，原因见上所述。
53、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 1,551,584.75 1,047,360.60
教育费附加 5,532,489.39 4,000,538.11
资源税
房产税 4,561,205.76 4,561,205.78
土地使用税 21,591,266.43 20,494,475.96
车船使用税 6,900.00 6,145.40
印花税 3,084,413.20 3,704,308.80
土地增值税 59,844,771.24 80,669,528.91
河道管理费 269,776.33
合计 96,172,630.77 114,753,339.89
54、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售服务费 13,908,023.34 15,662,433.41
职工薪酬 5,944,300.00 5,789,800.00
广告宣传费 5,427,639.28 6,743,682.01
差旅费 359,728.10 598,710.96
业务招待费 220,298.22 143,346.70
其他 737,630.25 961,063.95
合计 26,597,619.19 29,899,037.03
55、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 55,986,238.73 55,172,532.86
中介机构费 13,259,004.40 5,351,982.29
差旅费 4,843,160.94 4,535,863.90
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办公费 3,051,292.64 3,363,026.43
折旧摊销费 3,652,481.71 2,466,187.34
董事会务费 712,907.28 212,510.70
业务招待费 381,207.11 392,906.09
其他 1,875,683.40 2,114,270.17
合计 83,761,976.21 73,609,279.78
56、 研发费用
□适用 √不适用
57、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 74,482,187.84 61,572,696.23
利息收入 -11,431,215.82 -11,113,844.77
汇兑净损失 3,234,522.06 -459,063.48
银行手续费 2,515,623.47 975,990.58
合计 68,801,117.55 50,975,778.56
其他说明：
财务费用本期金额比上期金额增加 17,825,338.99 元，增加比例为 34.97%，主要系银行借款利息
费用增加所致。
58、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 20,784,635.28 3,096,272.44
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 20,784,635.28 3,096,272.44
其他说明：
资产减值损失本期金额比上期金额增加 17,688,362.84 元，增加比例为 571.28%，主要系按账龄
计提的应收账款坏账准备增加所致。
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2018 年年度报告
59、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
递延收益结转 3,630,792.31 4,034,555.40
其他（注） 1,438,088.90
合计 5,068,881.21 4,034,555.40
其他说明：
注：系收到的直接计入当期损益的政府补助，详见本附注七、73 所述。
60、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 3,999,109.94 2,211,124.62
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期 1,162,665.85 899,360.88
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
处置持有至到期投资取得的投资收
益
可供出售金融资产等取得的投资收 41,245,654.34 33,255,381.16
益
处置可供出售金融资产取得的投资 91,034,785.03 74,394,054.17
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
理财产品取得的投资收益 7,748,876.43 8,953,176.34
合计 145,191,091.59 119,713,097.17
61、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当 -115,819.88 13,037.20
期损益的金融资产
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
以公允价值计量的且其变动计入当
期损益的金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
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2018 年年度报告
合计 -115,819.88 13,037.20
62、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置固定资产利得或损失 237,868.23 99,088.56
合计 237,868.23 99,088.56
63、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得
合计
其中：固定资产处置
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助 250,000.00
违约金收入 935,992.01 42,704.04 935,992.01
其他 237,526.10 786,007.29 237,526.10
合计 1,173,518.11 1,078,711.33 1,173,518.11
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
64、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 22,050.88 22,050.88
失合计
其中：固定资产处置 22,050.88 22,050.88
损失
无形资产处
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2018 年年度报告
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠
违约金补偿 4,761,132.70
其他 766.20 766.20
合计 22,817.08 4,761,132.70 22,817.08
65、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 243,738,483.90 266,081,815.71
递延所得税费用 69,900,102.41 -27,985,059.98
以前年度所得税清算影响额 2,042,022.93 -178,192.18
合计 315,680,609.24 237,918,563.55
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 1,289,548,478.57
按法定/适用税率计算的所得税费用 322,387,119.65
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 2,042,022.90
非应税收入的影响 -10,483,440.57
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 156,451.77
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -364,371.74
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 1,942,827.23
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 315,680,609.24
其他说明：
√适用 □不适用
所得税费用本期金额比上期金额增加 77,762,045.69 元，增加比例为 32.68%，主要系子公司上海
金桥出口加工区房地产发展有限公司开发的碧云壹零项目交付使得利润总额大幅增加，导致前期
可弥补亏损确认的递延所得税费用转回所致。
66、 其他综合收益
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
67、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
专项工程款 126,807,075.20 158,807,179.96
土地补偿款 63,835,000.00 33,300,000.00
代收款项 11,862,226.75 21,832,491.21
保证金押金 25,602,874.71 14,141,234.62
利息收入 11,431,215.82 11,113,844.77
其他 7,124,248.32 1,899,042.80
合计 246,662,640.80 241,093,793.36
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付与销售费用及管理费用有关的 46,480,632.79 39,961,948.23
现金
银行手续费等 2,515,873.47 5,468,999.27
代付物业费 23,231,242.13
退还保证金 5,256,564.80
其他 4,284,687.48 26,485,054.57
合计 81,769,000.67 71,916,002.07
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(2).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(3).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
68、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 973,867,869.33 734,557,083.43
加：资产减值准备 20,784,635.28 3,096,272.44
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2018 年年度报告
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 392,522,323.63 342,965,249.99
性生物资产折旧
无形资产摊销 7,735,770.43 7,677,647.07
长期待摊费用摊销 4,007,397.87 3,236,403.93
处置固定资产、无形资产和其他长期 -237,868.23 -99,088.56
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 22,050.88
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号 115,819.88 -13,037.20
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 77,699,089.56 61,172,060.29
投资损失（收益以“－”号填列） -145,191,091.59 -119,713,097.17
递延所得税资产减少（增加以“－” 69,272,717.25 -27,444,711.15
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” 627,385.18 -540,348.84
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -398,690,672.61 -161,995,403.86
经营性应收项目的减少（增加以 -83,142,828.16 -68,907,355.61
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -856,520,544.60 2,034,844,719.87
“－”号填列）
在建工程及投资性房地产的减少（增 -538,114,323.35 -2,915,507,651.62
加以“-”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -475,242,269.25 -106,671,256.99
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 788,999,384.54 815,052,642.45
减：现金的期初余额 815,052,642.45 1,243,481,297.78
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -26,053,257.91 -428,428,655.33
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
一、现金 788,999,384.54 815,052,642.45
其中：库存现金 57,030.40 36,589.01
可随时用于支付的银行存款 678,941,034.85 774,935,077.58
可随时用于支付的其他货币资 110,001,319.29 40,080,975.86
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 788,999,384.54 815,052,642.45
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
69、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
70、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 918,155,187.05 详见本附注七、7 及十四、2、
2）所述
固定资产
无形资产 94,318,959.18 借款抵押物
投资性房地产 2,263,950,042.13 借款抵押物
在建工程 2,194,279,288.99 借款抵押物
合计 5,470,703,477.35 /
71、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
155 / 185
2018 年年度报告
其中：美元 238,355.51 6.8632 1,635,881.54
欧元
港币
人民币
人民币
应收账款
其中：美元
欧元
港币
人民币
人民币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
人民币
人民币
其他应付款
其中：美元 63,115.22 6.8632 433,172.38
欧元
港币
人民币
人民币
外币核算-XXX
人民币
人民币
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
72、 套期
□适用 √不适用
73、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
金桥新兴金融综合服 269,508,525.61 递延收益 491,474.39
务平台项目补贴
T25 由度空间 III 期扩建 12,816,485.81 递延收益
项目
移动互联网金融产业 10,000,000.00 递延收益
园配套补贴
T68 一期由度慧谷二期 9,000,000.00 递延收益
吴昌硕纪念馆项目 8,243,800.00 递延收益 526,200.00
T28 厂房建设项目 6,291,700.00 递延收益 500,000.00
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2018 年年度报告
金桥移动互联网视频 6,000,000.00 递延收益
产业项目
T28 由度工坊园区服务 6,000,000.00 递延收益
平台项目
T25 由度空间 III 期园区 5,000,000.00 递延收益 1,042,037.96
张江基金污水项目补 4,620,000.00 递延收益
贴
网络文化平台建设项 3,794,000.00 递延收益
目
T12B 由度工场配套项 3,000,000.00 递延收益
目
T17-B2 公共停车场项 1,425,000.23 递延收益 99,999.96
目
T25 地块厂房项目 1,100,000.00 递延收益
公共信息服务平台建 1,057,500.00 递延收益 270,000.00
设项目拨款
新能源车辆补贴 104,214.70 递延收益 25,341.00
金桥管委会园区专项 递延收益 375,739.00
补贴
“碧云”品牌资助款 递延收益 300,000.00
产业扶持基金-金桥广 其他收益 1,400,000.00
场项目
其他 其他收益 38,088.90
合计 347,961,226.35 5,068,881.21
注 1：合计数 347,961,226.35 是递延收益中尚未使用的政府补助的期末余额。
注 2：列报项目为递延收益的计入当期损益的金额合计 3,630,792.31 元系本期从递延收益转入其
他收益的金额。
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
74、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海金桥 上海市 上海市 房地产经营 86.00 14.00 设立
出口加工
区房地产
发展有限
注1
公司
上海新金 上海市 上海市 房地产、酒 100.00 设立
桥广场实 店租赁
业有限公
司
上海金桥 上海市 上海市 房地产经营 100.00 同一控制下
出口加工 企业合并
区联合发
展有限公
司
上海盛讯 上海市 上海市 项目投资 100.00 设立
投资有限
公司
上海由鹏 上海市 上海市 资产管理、 100.00 设立
资产管理 物业管理
有限公司
上海北郊 上海市 上海市 项目投资 60.00 设立
未来产业
园开发运
营有限公
注2
司
上海由川 上海市 上海市 企业管理、 100.00 设立
企业管理 物业管理
有限公司
上海由宏 上海市 上海市 企业管理、 100.00 设立
企业管理 物业管理
有限公司
注 1：对子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司间接的持股比例由本公司全资子公司上
海金桥出口加工区联合发展有限公司持有。
注 2：子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司系本公司与上海宝山工业园投资管理有限公
司于 2016 年 5 月 11 日共同出资成立的子公司，本公司持股比例 60%，上海宝山工业园投资管理
有限公司持股比例 40%。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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2018 年年度报告
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海北郊未来 40% -3,244,396.72 232,898,449.12
产业园开发运
营有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子
非
公
流
司 流动 非流动 资产 流动 非流动 负债 流动 非流动 资产 流动 负债
动
名 资产 资产 合计 负债 负债 合计 资产 资产 合计 负债 合计
负
称
债
上 975,6 8,92 984,5 16,94 385,3 402,3 606,8 1,23 608,0 17,68 17,68
海 37,51 3,82 61,34 5,226 70,00 15,22 08,57 4,31 42,88 5,775 5,775
北 9.65 9.69 9.34 .52 0.00 6.52 5.56 4.03 9.59 .00 .00
郊
未
来
产
业
园
开
发
运
营
有
限
公
司
子 本期发生额 上期发生额
公 营
司 营业收 综合收益 经营活动现 业 综合收益 经营活动现
净利润 净利润
名 入 总额 金流量 收 总额 金流量
称 入
上 558,490 -8,110,99 -8,110,99 -557,407,8 -7,249,68 -7,249,68 -191,924,4
海 .55 1.77 1.77 09.54 4.25 4.25 13.07
北
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郊
未
来
产
业
园
开
发
运
营
有
限
公
司
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 7,184,315.91 5,558,803.58
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润 3,999,109.94 2,211,124.62
--其他综合收益
--综合收益总额 3,999,109.94 2,211,124.62
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期未确认的损失 本期末累积未确认的
业名称 的损失 （或本期分享的净利润） 损失
上海新金桥物业管 1,145,260.07 3,700.81 1,141,559.26
理有限公司
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、借款、应收账款、应付账款、可供出售金融资产、应付债
券、其他应收款、其它应付款等，各项金融工具的详细情况说明见附注七。与这些金融工具有关
的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险
敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1.风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负
面影响低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风
险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险
管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1.1 信用风险
2018 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：合并资产负债
表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风
险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司严格控制信用额度和信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的
措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保
就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经
大为降低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，除在本附注七、4、（4）中
披露的应收账款前五名客户外，本公司无其他重大信用集中风险。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
1.2 市场风险
1.2.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司的业务绝大部分以人民币进行交易，因此外币汇
率波动对公司的经营成果影响甚微。
1.2.2 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风
险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具。本公司面临的利率风险主要来源于银行借
款及公司债券。公司通过建立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的
设计，保障银行授信额度充足，满足公司各类短期融资需求。
1.2.3 其他价格风险
本公司持有的分类为可供出售金融资产在资产负债表日以公允价值计量。因此，本公司的可供出
售金融资产承担着证券市场变动的风险。本公司采取持有多种权益证券组合的方式降低权益证券
投资的价格风险。
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2018 年年度报告
可供出售金融 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资产
交通银行股票 46,834,596.63 3,167,557.26 43,667,039.37
东方证券股票 2,226,660,101.82 1,037,587,213.43 1,189,072,888.39
国泰君安股票 168,993,888.80 29,199,808.00 139,794,080.80
合计 2,442,488,587.25 1,069,954,578.69 1,372,534,008.56
假设在其他条件不变的情况下，股票价格上升或下降 10%，对公司当期净利润无影响，会影响当
期其他综合收益增加或减少 10,294.01 万元。
1.3 流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公
司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保
遵守借款协议。
本公司将银行借款、所有者投入资金、企业债券等作为重要的资金来源。
于 2018 年 12 月 31 日，本公司流动负债总额高于流动资产 1,360,502,276.92 元，本公司已采取
以下措施来降低流动性风险：
2018 年 12 月 31 日，本公司可向银行申请使用的授信合同额度合计为 40.8 亿元（2017 年 12 月
31 日为 37.5 亿元）。
本公司的日常经营可以产生足够的经营活动现金流以如期偿还未来 12 个月内到期的借款。
本公司在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，确保维持充裕的现金储备，包括在必要时处
置部分有价证券。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动风险并不重大。
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
期末余额
项目
一年以内 一年以上 合计
金融负债
短期借款 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
应付账款 301,675,669.09 1,114,017,012.23 1,415,692,681.32
其他应付款 381,158,378.93 1,456,293,335.59 1,837,451,714.52
其他流动负债 500,000,000.00 500,000,000.00
应付债券 1,197,905,116.75 1,197,905,116.75
一年内到期的非流动 130,000,000.00 130,000,000.00
负债
长期借款 2,589,835,816.09 2,589,835,816.09
长期应付款 217,626,711.84 217,626,711.84
金融负债合计 2,362,834,048.02 6,575,677,992.50 8,938,512,040.52
上表系根据本公司金融负债可能的最早偿还日的未折现现金流编制的。合同到期日基于本公司可
能被要求偿付的最早之日。
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2018 年年度报告
2.资本管理
本公司通过优化负债与股东权益的结构来管理资本，以确保集团内的主体能够持续经营，并同时
最大限度增加股东回报。本公司自 2016 年起采用的整体策略保持不变。
本公司的资本结构由本公司的净债务（附注七、26、附注七、35 至附注七、38 中披露的借款、债
券与现金和银行存款余额抵减后的净额）和股东权益（包括在附注七、44 至附注七、51 中披露的
股本、资本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股东权益）组成。
本公司并未受制于外部强制性资本管理要求。本公司的风险管理委员会定期复核本公司的资本结
构。作为复核的一部分，该委员会会考虑资本成本以及与各类资本相关的风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且 679,095.34 679,095.34
变动计入当期损益的金
融资产
1. 交易性金融资产 679,095.34 679,095.34
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 679,095.34 679,095.34
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 1,372,534,008.56 1,372,534,008.56
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 1,372,534,008.56 1,372,534,008.56
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 1,373,213,103.90 1,373,213,103.90
资产总额
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2018 年年度报告
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损
益的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
本期末，本公司持有的可供出售权益工具持续第一层次公允价值计量的金融资产，系交通银行股
份有限公司、东方证券股份有限公司和国泰君安证券股份有限公司的股票，其期末公允价值参照
上海证券交易所截止 2018 年度最后一个交易日之收盘价确定。本公司无非持续的公允价值计量的
资产和负债。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上海金桥（集 上海 房地产经营 312,286.00 49.37% 49.37%
团）有限公司
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司情况详见附注九、1 所示。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
注
上海新金桥物业经营管理有限公司 受同一母公司控制的联营企业
上海新金桥物业管理有限公司 受同一母公司控制的联营企业
上海博瑞吉信息科技有限公司 联营企业
其他说明
√适用 □不适用
注：上海新金桥物业经营管理有限公司原名上海新金桥设施管理有限公司，于 2018 年 4 月更为现
名。
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
注
上海新金桥建设发展有限公司 受同一母公司控制
上海市民办平和学校 受同一母公司控制
上海浦东新区格霖教育培训中心 受同一母公司控制
上海欣城物业有限公司 受同一母公司控制
上海工宇物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海金桥再生资源市场经营管理有限公 受同一母公司控制
司
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2018 年年度报告
上海金桥出口加工区南区建设发展有限 受同一母公司控制
公司
上海新金桥国际物流有限公司 受同一母公司控制
其他说明
注：上海新金桥建设发展有限公司原名上海金开市政工程有限公司，于 2018 年 12 月更为现名。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海欣城物业有限公司 接受劳务 30,957.54
上海新金桥物业经营管理 接受劳务 25,759,572.86 12,464,653.47
有限公司
上海新金桥建设发展有限 接受劳务 8,255,471.81 501,938.04
公司
上海工宇物业管理有限公 接受劳务 2,511,000.00 51,000.00
司
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海金桥再生资源 投资性房地产 1,105,700.24 1,105,700.24
市场经营管理有限
公司
上海市民办平和学 投资性房地产 31,871,400.15 28,626,955.75
校
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2018 年年度报告
上海浦东新区格霖 投资性房地产 1,661,619.00 705,956.20
教育培训中心
上海新金桥建设发 投资性房地产 371,428.57 371,428.57
展有限公司
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海金桥（集团）1,200,000,000.00 2014-11-17 2022-11-17 否
有限公司
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 530.36 406.90
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
关联方 关联交易内容 关联交易 定价原 本期金额 上期金额
则
上海金桥（集团） 支付股利 与非关联方相同 144,061,178.80 94,193,847.69
有限公司
上海新金桥物 业 收取股利 与非关联方相同 2,373,597.61 1,058,136.73
经营管理有限 公
司
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2018 年年度报告
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海市民办平 1,703,333.32 51,100.00
应收账款
和学校
上海浦东新区 486,666.68 14,600.00
应收账款 格霖教育培训
中心
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海新金桥物业经营 11,108,209.20 7,994,619.36
应付账款
管理有限公司
上海新金桥建设发展 806,841.43 674,435.56
应付账款
有限公司
上海工宇物业管理有 17,000.00
应付账款
限公司
上海金桥出口加工区 1,441,713.24 1,441,713.24
南区建设发展有限公
司
上海新金桥国际物流 44,700.00 44,700.00
应付账款
有限公司
预收账款 上海市民办平和学校 530,400.00 6,706,779.34
其他应付款 上海市民办平和学校 1,277,500.00 1,277,500.00
上海浦东新区格霖教 436,175.22 436,175.22
其他应付款
育培训中心
上海金桥再生资源市 193,783.44 193,783.44
其他应付款
场经营管理有限公司
上海新金桥物业经营 3,187,999.95 2,136,194.08
其他应付款
管理有限公司
上海工宇物业管理有 20,000.00
其他应付款
限公司
上海金桥出口加工区 245,737.15 245,737.15
其他应付款 南区建设发展有限公
司
上海金桥（集团）有 651,000.00 765,900.00
其他应付款
限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1.1 资本承诺（金额单位为人民币万元）
项目 期末余额 年初余额
已签约但尚未于财务报表中确
认的
- 购建长期资产承诺 349,996 289,758
1.2 除上述事项外，截至 2018 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重
大承诺事项。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1）.截至 2018 年 12 月 31 日，子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司为按揭购房者的贷
款 30,060.85 万元提供担保，担保期限为购房者办妥所购住房的《房屋所有权证》及房屋抵押登
记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日止。
2）.2018 年 5 月，福达控股集团有限公司因与金桥联发公司两者之间的项目转让合同纠纷一案申
请财产保全。经法院准许，金桥联发公司名下的福达集团上海投资大厦新建项目（位于金桥出口
加工区 5 街坊 1/6 丘）的土地使用权及其全部在建工程被查封。该案正在审理过程中。
3）.除上述事项外，截至 2018 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他或
有事项。
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2018 年年度报告
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 336,723,867.90
经审议批准宣告发放的利润或股利
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
除上述事项外，截至本财务报告签发日 2019 年 4 月 11 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和
理解的其他重大资产负债表日后事项。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 3 个报告分部。
本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部
的基础上本公司确定了 3 个报告分部，分别为房地产销售业务、房地产租赁业务及酒店公寓业务。
这些报告分部是以公司的业务性质为基础确定的。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制
财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项 房地产销售业 房地产租赁业务 酒店公寓业务 未分配项目 分 合计
目 务 部
间
抵
销
营 1,202,825,253 1,393,535,910. 157,868,137.0 7,229,108.94 2,761,458,409.
业 .12 71 5 82
收
入
营 747,007,824.0 454,874,211.13 123,047,202.9 2,395,436.35 1,327,324,674.
业 1 4 43
成
本
资 3,425,243,519 13,113,937,795 1,397,425,028 2,410,335,723 20,346,942,067
产 .77 .62 .70 .24 .33
总
额
负 2,607,353,501 7,627,685,362. 38,179,753.70 1,002,754,167 11,275,972,785
债 .51 60 .54 .35
总
额
本公司的对外交易收入均来源于中国，资产亦均位于中国。
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
除上述事项外，截至 2018 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重要事
项。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据
应收账款 157,317,340.76 158,048,410.07
合计 157,317,340.76 158,048,410.07
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
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2018 年年度报告
单 项 6,008,065.36 3.17 6,008,065.36 100.00 6,008,065.36 3.49 6,008,065.36 100.00
金 额
重 大
并 单
独 计
提 坏
账 准
备 的
应 收
账款
按 信 180,411,857.99 95.10 23,094,517.23 12.80 157,317,340.76 162,936,505.23 94.61 4,888,095.16 3.00 158,048,410.07
用 风
险 特
征 组
合 计
提 坏
账 准
备 的
应 收
账款
单 项 3,280,036.40 1.73 3,280,036.40 100.00 3,280,036.40 1.90 3,280,036.40 100.00
金 额
不 重
大 但
单 独
计 提
坏 账
准 备
的 应
收 账
款
合计 189,699,959.75 / 32,382,618.99 / 157,317,340.76 172,224,606.99 / 14,176,196.92 / 158,048,410.07
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海浦东鱼美人大酒店经 6,008,065.36 6,008,065.36 100.00 预计无法收回
营管理有限公司
合计 6,008,065.36 6,008,065.36 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 33,060,512.16 991,815.36 3.00
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 33,060,512.16 991,815.36 3.00
1至2年 147,351,345.83 22,102,701.87 15.00
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
175 / 185
2018 年年度报告
5 年以上
合计 180,411,857.99 23,094,517.23 12.80
确定该组合依据的说明：
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项一起按账龄作为信
用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收
款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计
算本年度应计提的坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 18,206,422.07 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
本期末应收账款前五名余额为 165,709,438.73 元，占年末应收账款总额的 87.35%。相应计提坏
账准备 31,662,903.36 元。
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
2、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 599,458,317.46 618,179,961.67
合计 599,458,317.46 618,179,961.67
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类
提 账面 提 账面
别 比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(%) (%)
例 例
(%) (%)
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2018 年年度报告
单
项
金
额
重
大
并
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
按 602,063,63 100. 2,605,315 0.4 599,458,31 619,421,50 100. 1,241,542 0.2 618,179,96
信 2.89 00 .43 3 7.46 4.06 00 .39 0 1.67
用
风
险
特
征
组
合
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
178 / 185
2018 年年度报告
单
项
金
额
不
重
大
但
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
合 602,063,63 / 2,605,315 / 599,458,31 619,421,50 / 1,241,542 / 618,179,96
计 2.89 .43 7.46 4.06 .39 1.67
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 636,644.16 19,099.32 3.00
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 636,644.16 19,099.32 3.00
1至2年 381,880.99 57,282.15 15.00
2至3年 6,270,676.82 2,257,443.66 36.00
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 271,490.30 271,490.30 100.00
合计 7,560,692.27 2,605,315.43 34.46
确定该组合依据的说明：
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2018 年年度报告
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项一起按账龄作为信
用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收
款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计
算本年度应计提的坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
组合名称 账面余额 坏账准备
确信可收回组合 594,502,940.62
确定该组合依据的说明：
将确信可收回的款项划分为一组合，确信可收回应收款项，不计提坏账准备。
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 594,502,940.62 612,682,999.86
代垫款项等 7,560,692.27 6,738,504.20
合计 602,063,632.89 619,421,504.06
(3). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 1,363,773.04 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海金桥出口 往来款 441,229,467.03 1 年以内 73.28
加工区房地产 1－2 年
发展有限公司
180 / 185
2018 年年度报告
上海金桥出口 往来款 120,744,631.15 1 年以内 20.06
加工区联合发
展有限公司
上海由川企业 往来款 25,336,675.44 1 年以内 4.21
管理有限公司 1－2 年
上海新金桥广 往来款 7,091,100.00 1 年以内 1.18
场实业有限公
司
上海数众投资 代垫款 5,762,650.33 2－3 年 0.96 2,074,554.12
管理有限公司
合计 / 600,164,523.95 / 99.68 2,074,554.12
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 3,392,108,783.29 3,392,108,783.29 3,367,108,783.29 3,367,108,783.29
对联营、合营
企业投资
合计 3,392,108,783.29 3,392,108,783.29 3,367,108,783.29 3,367,108,783.29
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
本期 计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值 期末
准备 余额
上海金桥出 134,617,212.28 134,617,212.28
口加工区房
地产发展有
181 / 185
2018 年年度报告
限公司
上海新金桥 275,058,000.00 275,058,000.00
广场实业有
限公司
上海金桥出 2,461,433,571.01 2,461,433,571.01
口加工区联
合发展有限
公司
上海盛讯投
资有限公司
注
上海北郊未 360,000,000.00 360,000,000.00
来产业园开
发运营有限
公司
上海由鹏资 36,000,000.00 20,000,000.00 56,000,000.00
产管理有限
注
公司
上海由川企 100,000,000.00 100,000,000.00
业管理有限
公司
上海由宏企 5,000,000.00 5,000,000.00
业管理有限
注
公司
合计 3,367,108,783.29 25,000,000.00 3,392,108,783.29
注：该些公司系本公司的全资子公司，截至 2018 年 12 月 31 日资本金尚未全部到位。
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 772,162,086.54 270,860,475.99 868,429,149.27 231,618,133.03
其他业务 9,292,000.00 27,501,000.83
合计 781,454,086.54 270,860,475.99 895,930,150.10 231,618,133.03
其他说明：
主营业务按行业分类如下：
本期发生额 上期发生额
产品名称
收入 成本 收入 成本
房地产租赁 772,162,086.54 270,860,475.99 648,766,215.08 217,545,462.91
房地产销售 219,662,934.19 14,072,670.12
合计 772,162,086.54 270,860,475.99 868,429,149.27 231,618,133.03
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2018 年年度报告
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 200,000,000.00 206,477,180.77
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损 1,162,665.85 899,360.88
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 41,245,654.34 33,255,381.16
处置可供出售金融资产取得的投资收益 91,034,785.03 74,394,054.17
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
理财产品取得的投资收益 421,555.96 2,803,835.62
合计 333,864,661.18 317,829,812.60
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 237,868.23
越权审批或无正式批准文件的税收返还、 -
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 5,068,881.21
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 -
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 -
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 7,748,876.42
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提 -
的各项资产减值准备
债务重组损益 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合 -
费用等
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2018 年年度报告
交易价格显失公允的交易产生的超过公允 -
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至 -
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生 -
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 92,081,631.00
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转 -
回
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性 -
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当 -
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,150,701.03
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
所得税影响额 -24,829,231.48
少数股东权益影响额 -1,382,730.29
合计 80,075,996.12
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 11.25% 0.8705 0.8705
利润
扣除非经常性损益后归属于 10.33% 0.7992 0.7992
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第十二节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章的
备查文件目录
财务报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
备查文件目录
公告的原稿。
董事长：王颖
董事会批准报送日期：2019 年 4 月 11 日
修订信息
□适用 √不适用
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