上海豫园旅游商城股份有限公司股权收购涉及的如意情生物科技股份有限公司股东全部权益价值估值报告
目 录
第一章 估值报告声明 ....................................................................................................... 1
第二章 估值基本事项 ....................................................................................................... 2
一、委托人 ............................................................................................................................. 2
二、被估值单位..................................................................................................................... 2
三、估值对象 ......................................................................................................................... 8
四、估值目的 ......................................................................................................................... 9
五、估值基准日..................................................................................................................... 9
六、价值类型 ......................................................................................................................... 9
第三章 估值假设 .............................................................................................................. 10
一、一般假设 ....................................................................................................................... 10
二、特殊假设 ....................................................................................................................... 10
第四章 估值思路及方法选择 ........................................................................................ 12
一、通行的估值思路及方法 ............................................................................................. 12
二、估值思路及方法的选择 ............................................................................................. 12
第五章 估值结论及重要提示 ........................................................................................ 15
一、估值结论 ....................................................................................................................... 15
二、特别风险提示及估值报告使用限制 ....................................................................... 15
三、估值报告日................................................................................................................... 20
第六章 估值报告的附件 ................................................................................................. 21
上海豫园旅游商城股份有限公司股权收购涉及的如意情生物科技股份有限公司股东全部权益价值估值报告
第一章 估值报告声明
一、厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司（以下简称：本估值
机构）接受上海豫园旅游商城股份有限公司的委托，在委托人、被估值单位提供
的权属证明、财务会计信息、未来收益预测资料和其他资料的基础上，按照通行
的估值方法，对上海豫园旅游商城股份有限公司拟实施的股权收购行为涉及的如
意情生物科技股份有限公司股东全部权益价值进行了估值。
二、委托人、被估值单位应当对其提供资料的真实性、准确性、完整性、合
法性负责。
三、被估值单位基于自身经营情况、未来发展规划和对未来发展趋势的判断，
编制了未来收益预测及相关资料，并经委托人认可后提交给本估值机构。本估值
机构执行了询问、检查和重新计算等核查程序，对上述未来收益预测资料所涉及
的相关重大方面的预测计算过程进行核查后，以经核查的未来收益预测资料作为
估值依据。本估值机构对估值对象未来收益预测的利用，不是对估值对象未来盈
利能力的保证。本估值机构不承担未来收益预测及相关资料与实际情况可能不符
而产生的所有责任。
四、本估值报告属咨询性质。本估值报告不是一份根据中国资产评估准则要
求所撰写的报告，报告的观点仅基于财务分析，未将商业、法律、税务、监管环
境等其他因素纳入考虑。
五、除用于本报告所载明的估值目的外，未经本估值机构同意，本报告的全
部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未
经估值机构确认的机构或个人不能由于得到估值报告而成为估值报告使用者。
六、本估值报告中的分析、判断和结论受估值报告中假设和限定条件的影响
或限制，委托人应当充分考虑估值报告中载明的假设、限定条件及其对估值结论
的影响。
七、委托人只能按照估值报告载明的估值目的使用估值报告。委托人使用估
值报告前，请务必阅读估值报告全文并特别注意“特别风险提示及估值报告使用
限制”的影响。
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第二章 估值基本事项
一、委托人
（一）公司简介
公司名称：上海豫园旅游商城股份有限公司（以下简称“豫园股份”）
统一社会信用代码：91310000132200223M
住所：上海市文昌路 19 号
法人代表：徐晓亮
注册资本：388106.3864 万元人民币
企业类型：其他股份有限公司（上市）
经营范围：金银饰品、铂金饰品、钻石饰品、珠宝玉器、工艺美术品、百货、
五金交电、化工原料及产品（除专项规定）、金属材料、建筑装潢材料、家具的
批发和零售，餐饮企业管理（不含食品生产经营），企业管理,投资与资产管理，
社会经济咨询，大型活动组织服务，会展服务，房产开发、经营，自有房屋租赁，
物业管理，电子商务（不得从事增值电信、金融业务），食堂（不含熟食卤味），
自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商
品及技术除外）、经营进料加工和“三来一补”业务、经营转口贸易和对销贸易，
托运业务，生产金银饰品、铂金饰品、钻石饰品（限分支机构经营）。【依法须经
批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】
二、被估值单位
（一）公司简介
公司名称：如意情生物科技股份有限公司（以下简称“如意情”）
统一社会信用代码：914201125550416078
住所：武汉市东西湖区食品加工区汇通大道特 1 号（13）
法人代表：陈珠凉
注册资本：贰亿伍仟叁佰捌拾陆万叁仟陆佰元整
企业类型：股份有限公司（非上市）
经营范围：农产品的生产种植、初加工及销售;植物生长素批零兼营；食用
菌液体、固体菌种研究开发及食用菌栽培新技术新成果引进推广，自营或代理各
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类商品和技术的进出口业务（国家限定或禁止的除外）。（依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）公司股东及持股比例、股权变更情况、历史沿革
1、公司成立
如意情，于2010年6月成立，曾用名为武汉如意食用菌生物高科技有限公司，
是由武汉如意农业开发有限公司派生分立设立的，成立时的注册资本为1,000.00
万人民币，如意情集团股份有限公司（曾用名：厦门如意集团有限公司）缴纳出
资额510.00万人民币，厦门华冷农业开发有限公司缴纳出资额490.00万人民币。上
述出资已经武汉正远有限责任会计师事务所“武正远验字[2010]第059号”《验资
报告》验证。
2、历次出资情况及变更情况
2011年3月，经股东会决议，同意厦门华冷农业开发有限公司将其49%即490.00
万人民币转让给如意情集团股份有限公司。
2012年9月，经股东会决议，公司增加注册资本至人民币20,000.00万元，其中
增加的19,000.00万元由如意情集团股份有限公司认缴，其中，5,000.00万元以货币
形式出资14,000.00万元以债券转股权形式出资。上述增资行为已经武汉正远有限
责任会计师事务所“武正远验字[2012]第113号”《验资报告》验证。
2015年8月，经股东会决议，同意如意情集团股份有限公司将其持有的1.665%
即333.00万人民币股权转让给厦门跃意投资合伙企业（有限合伙）。股权转让后，
如意情集团股份有限公司、厦门跃意投资合伙企业（有限合伙）的持股比例分别
为98.34%、1.66%。
2015年11月，经股东会决议，公司增加注册资本至人民币22,500.00万元，其
中增加的2,500.00万元由如意情集团股份有限公司以其持有的厦门如意食用菌生
物高科技有限公司100%股权认缴。增资后，如意情集团股份有限公司、厦门跃
意投资合伙企业（有限合伙）的持股比例分别为98.52%、1.48%。上述增资行为
已经天健会计师事务所“天健验[2015]557号”《验资报告》验证。
2015年12月，经股东会决议，公司增加注册资本至人民币24,021.74万元，其
中增加的1,086.96万元由深圳市华腾三号投资中心（有限合伙）认缴，260.87万元
由谢欣妤认缴，173.91万元由广州骏腾股权投资中心（有限合伙）认缴。同时，
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同意如意情集团股份有限公司将其持有的5.33%即1,200.00万人民币股权转让给郑
丹丹；同意如意情集团股份有限公司将其持有的1.11%即250.00万人民币股权转让
给曹甜。经过上述增资及股权转让后，如意情集团股份有限公司、厦门跃意投资
合伙企业（有限合伙）、郑丹丹、曹甜、深圳市华腾三号投资中心（有限合伙）、
谢欣妤、广州骏腾股权投资中心（有限合伙）的持股比例分别为86.24%、1.39%、
5.00%、1.04%、4.52%、1.09%和0.72%。上述增资行为已经天健会计师事务所有限
公司“天健验[2015]567号”《验资报告》验证。
2015年12月，经股东会决议，同意如意情集团股份有限公司将其持有的1.04%
即250.00万人民币股权转让给福建同发食品集团有限公司。同意如意情集团股份
有限公司将其持有的1.04%即250万人民币股权转让给余小泉。
2016年1月，经股东会决议，同意将武汉如意食用菌生物高科技有限公司变
更为股份有限公司，同时公司名称变更为“如意情生物科技股份有限公司”。根
据天健会计师事务所出具的“天健审[2016]149号”《审计报告》，武汉如意食用
菌生物高科技有限公司以2015年12月31日经审计的净资产481,275,948.05元为基础
折合如意情的股本为24,021.74万股，每股面值人民币1元，其余计入资本公积。
整体变更后，各股东的持股数量及持股比例如下：
序号 股东名称 持股数量（万股） 持股比例（%）
1 如意情集团股份有限公司 20,217.00 84.16
2 郑丹丹 1,200.00 5.00
3 深圳市华腾三号投资中心（有限合伙） 1,086.96 4.52
4 厦门跃意投资合伙企业（有限合伙） 333.00 1.39
5 谢欣妤 260.87 1.09
6 曹甜 250.00 1.04
7 余小泉 250.00 1.04
8 福建同发食品集团有限公司 250.00 1.04
9 广州骏腾股权投资中心（有限合伙） 173.91 0.72
合计 24,021.74 100.00
2016年3月，经股东会决议，公司增加注册资本至人民币25,000.00万元，其中
增加的978.26万元由火炬三角梅（厦门）投资合伙企业（有限公司）认缴。上述
增资行为已经天健会计师事务所有限公司“天健验[2016]197号”《验资报告》验
证。
2018年1月，经股东会决议，同意如意情集团股份有限公司将其持有的0.60%
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即150.00万人民币股权转让给陈耀武，同意如意情集团股份有限公司将其持有的
1.00%即250.00万人民币股权转让给赵跃强，同意如意情集团股份有限公司将其持
有的1.11%即277.78万人民币股权转让给朱晓东。同时，公司增加注册资本至人民
币25,386.36万元，其中增加的250.00万元由鼎新一期股权投资基金（平潭）合伙
企业（有限合伙）认缴，136.36万元由深圳市华腾二号投资中心（有限合伙）认
缴。上述增资行为已经天健会计师事务所有限公司“天健验[2018]50号”《验资
报告》验证。
2018年4月，经股东会决议，同意谢欣妤将其持有的1.03%即260.87万人民币
股权转让给熊燕。
2018年8月，经股东决议，同意曹甜将其持有的0.98%即250.00万人民币股权
转让给段剑。
截至估值基准日，如意情实收资本为 25,386.36 万元人民币，各股东认缴出
资额、实缴出资额和实缴出资比例如下：
认缴出资额 实缴出资额 出资比例
序号 股东姓名/名称
（人民币万元） （人民币万元） （%）
1 如意情集团股份有限公司 19,539.22 19,539.22 76.97
2 郑丹丹 1,200.00 1,200.00 4.73
3 深圳市华腾三号投资中心（有限合伙） 1,086.96 1,086.96 4.28
火炬三角梅（厦门）投资合伙企业（有
4 978.26 978.26 3.85
限合伙）
5 厦门跃意投资合伙企业（有限合伙） 333.00 333.00 1.31
6 朱晓东 277.78 277.78 1.09
7 熊燕 260.87 260.87 1.03
8 段剑 250.00 250.00 0.98
9 福建同发食品集团有限公司 250.00 250.00 0.98
10 余小泉 250.00 250.00 0.98
鼎新一期股权投资基金（平潭）合伙企
11 250.00 250.00 0.98
业（有限合伙）
12 赵跃强 250.00 250.00 0.98
13 广州骏腾股权投资中心（有限合伙） 173.91 173.91 0.69
14 陈耀武 150.00 150.00 0.59
15 深圳市华腾二号投资中心（有限合伙） 136.36 136.36 0.54
合计 25,386.36 25,386.36 100.00
（三）公司产权和经营管理结构
1、公司产权结构
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截至估值基准日2019年4月30日时，如意情包括下属公司共4家，其中直接或
间接控股的子公司3家，非控股的公司1家，详见下表：
序号 下属公司名称 投资日期 投资比例% 备注
1 厦门如意食用菌生物高科技有限公司 2015.12 100 二级，控股
2 连云港如意情食用菌生物科技有限公司 2016.06 95 二级，控股
3 连云港如意情能源有限公司 2018.07 100 三级，控股
4 江苏和正生物科技有限公司 2019.01 17 非控股
合 计
其中，控股的被投资单位情况如下：
（1）厦门如意食用菌生物高科技有限公司（以下简称“厦门如意”）是如
意情的全资子公司。
厦门如意成立于2015年5月，成立时注册资本为人民币10,000.00万元，由股东
如意情集团股份有限公司发起设立。2015年12月，如意情集团股份有限公司将其
持有的100%即10,000.00万人民币股权转让给如意情（曾用名：武汉如意食用菌生
物高科技有限公司）。至此，厦门如意成为如意情的全资子公司。
企业统一社会信用代码：91350200M00008GJXB；公司注册地址：厦门市翔安
区后莲路474号、476号、478号；公司法定代表人：蔡青松。
经营范围：生物技术推广服务；食用菌种植；农业科学研究和试验发展；其
他未列明科技推广和应用服务业；其他农牧产品批发；蔬菜批发；蔬菜零售；经
营各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目录），但国家限定公司经营或
禁止进出口的商品及技术除外；农产品初加工服务。
（2）连云港如意情食用菌生物科技有限公司（以下简称“连云港如意情”）
是如意情的控股子公司。
连云港如意情成立于2016年6月，成立时注册资本为人民币10,000.00万元，由
股东如意情发起设立。2016年6月，经股东会决议，如意情将其持有的10%即
1,000.00万人民币股权转让给连云港鑫源房地产开发有限公司；2018年3月，连云
港如意情增加注册资本至人民币50,000.00万元，其中增加的38,500.00万元由如意
情认缴，增加的1,500.00万元由连云港鑫源房地产开发有限公司认缴。至估值基
准日，如意情、云港鑫源房地产开发有限公司持股比列分别为95%、5%。
企业统一社会信用代码：91320722MA1MMLT861；公司注册地址：连云港市东
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海县东海高新区麒麟大道南侧99号；公司法定代表人：陈珠凉。
经营范围：生物技术推广服务；食用菌种植；农业科学研究和试验发展；其
他未列明科技推广和应用服务业；其他农牧产品批发；蔬菜批发；蔬菜零售；经
营各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目录），但国家限定公司经营或
禁止进出口的商品及技术除外；农产品初加工服务。（依法须经批准的项目,经
相关部门批准后方可开展经营活动）***
（3）连云港如意情能源有限公司是连云港如意情的全资子公司，注册资本
为人民币100万元。截至估值基准日，连云港如意情能源有限公司尚未开展业务，
目前正在办理注销手续。
企业统一社会信用代码：91320722MA1WXH717B；公司注册地址：连云港市
东海县牛山镇富华西路60号东方体育城38-60-11；公司法定代表人：鲍锡成。
经营范围：新能源的开发及技术咨询；普通货物仓储（不含危险品）；电子
设备的维修维护服务；物业服务。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方
可开展经营活动）
（4）江苏和正生物科技有限公司（以下简称“江苏和正”）是如意情持有
17%股权的非控股公司，注册资本为人民币10,000万元。
企业统一社会信用代码：91321323MA1XRJN8XW；公司注册地址：宿迁市泗
阳县众兴镇绿都大道2号；公司法定代表人：余养朝。
经营范围：食（药）用菌产品、菌种和种植技术开发、技术转让、技术咨询、
技术服务；面向成年人开展的培训服务（不含国家统一认可的职业证书类培训）；
会议及展览服务；食用菌生产厂房、设施、机械设备、工器具、仪器仪表的研发、
设计、销售、安装、技术指导与服务；自营和代理各类商品及技术的进出口业务
（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、公司经营管理结构
如意情生物已建立现代化的企业组织架构，目前公司下设内审部、采购中心、
营销中心、技术部、生产部、工务部、武汉一厂、武汉二厂、武汉三厂、研发中
心、人行部、财务部和证券部共十三个部门。基准日时的组织结构图如下：
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（四）近三年资产、财务及经营状况
公司近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
公司（合并口径）资产、负债及经营业绩
金额单位：人民币万元
项目 2019 年 4 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日
总资产 153,461.83 158,507.77 149,284.75 117,087.65
负债 72,824.69 80,534.73 82,669.87 52,925.59
净资产 80,637.14 77,973.05 66,614.88 64,162.06
（五）
项目 2019 年 1-4 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
营业收入 21,913.78 68,906.04 61,144.20 54,152.34
利润总额 2,664.09 7,308.19 10,450.50 8,729.37
净利润 2,664.09 7,308.19 10,452.82 8,729.37
致同会计师事务所 致同会计师事务所
审计机构
（特殊普通合伙）， （特殊普通合伙）， 未审 未审
及意见
无保留意见 无保留意见
（六）委托人和被估值单位之间的关系
本次估值的委托人豫园股份为本次购买股权的主体，被估值单位如意情为本
次拟购买的标的企业。
三、估值对象
根据豫园股份的委托，本次估值对象为如意情股东全部权益价值。
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四、估值目的
根据估值委托合同的约定，本估值报告仅供豫园股份股权收购这一目的作价
值参考。委托人只能按照估值报告载明的上述估值目的使用，不得用于法律、法
规规定的用途。
五、估值基准日
根据豫园股份的委托，本项目估值基准日是2019年4月30日。
本次估值工作中，相关估值参数的引用或选取，均基于该日之企业财务报表、
外部经济环境以及市场情况。
六、价值类型
本次估值的价值类型为市场价值。
市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未
受任何强迫的情况下，估值对象在估值基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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第三章 估值假设
本次估值中，估值人员遵循了以下估值假设：
一、一般假设
（一）交易假设
交易假设是假定所有估值对象已经处在交易的过程中，估值人员根据估值对
象的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是估值得以进行的一个最基本的前
提假设。
（二）公开市场假设
公开市场假设，是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取
决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。公开市场假设是
对拟进入的市场条件以及资产在较为完善市场条件下接受何种影响的一种假定
说明或限定。
所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市
场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会
和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件
下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（三）资产持续经营假设
持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预
测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。
假设一个经营主体是由部分资产和负债按照特定目的组成，并且需要完成某
种功能，实际就是假设经营主体在未来可预测的时间内将会继续按照这个特定目
的，继续该特定功能。
二、特殊假设
（一）现时对被估值单位及所属子公司业务有重大影响的国家或地区的政
治和法律环境以及宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化。
（二）被估值单位及所属子公司的营运及业务将不会受任何不可抗力事件
或不能控制的不可预测因素的影响而严重中断，包括但不限于出现战争、军事事
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件、自然灾害或大灾难（如水灾及台风）、疫症或严重意外。
（三）被估值单位及所属子公司的经营管理层是尽职尽责的，其开展的经营
活动和提供的服务合法合规，并在未来可预见的时间内不会发生重大变化。被估
值单位及所属子公司的内部控制制度是有效且完善的，风险管理措施是充分且恰
当的。
（四）委托人、被估值单位提供的基础资料和财务资料是真实、准确、合法、
完整的。
（五）没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜对估值对象价值的影响。
（六）所有重要的及潜在的可能影响价值的因素都已由委托人或被估值单
位向我们充分揭示。
（七）不考虑通货膨胀因素的影响。
（八）未来收益预测中所采用的会计政策与被估值单位以往各年及撰写本
报告时所采用的会计政策在所有重大方面一致。
（九）对被估值单位及所属子公司业务有重大影响的国家或地区所执行的
税赋、税率等政策无重大变化。
（十）被估值单位及所属子公司业务未来的发展与现时制定的发展战略、经
营方针和经营方式基本保持不变，能按计划持续经营。
（十一）未来的收入能基本按计划回款，不会出现重大的坏账情况。
当上述假设条件不成立时，本估值报告失效。
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第四章 估值思路及方法选择
一、通行的估值思路及方法
按照惯例，对企业价值进行估值通常可以采用收益法、市场法和资产基础法
三种方法。
（一）收益法
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定估值对象价值的估值方法。
收益法的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。其中：股利折现法是将预
期股利进行折现以确定估值对象价值的具体方法，通常适用于对缺乏控制权的股
东部分权益进行估值；现金流量折现法通常包括企业自由现金流模型和股权自由
现金流折现模型。
（二）市场法
市场法，是指将估值对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定
估值对象价值的估值方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易
案例比较法。其中，上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务
数据，计算价值比率，在与被估值单位比较分析的基础上，确定估值对象价值的
具体方法。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资
料，计算价值比率，在与被估值单位比较分析的基础上，确定估值对象价值的具
体方法。
（三）资产基础法
资产基础法，是指以被估值单位估值基准日的资产负债表为基础，估值表内
及可识别的表外各项资产、负债价值，确定估值对象价值的估值方法。
二、估值思路及方法的选择
（一）选择的估值思路及方法
本次估值，选择收益法对估值对象进行估值。选择收益法的理由是：
1、无法收集到足够数量的被估值单位可比的上市公司或交易案例的市场数
据，不具备采用市场法估值的条件。
2、如意情未来良好的经营业绩、发展潜力来源于品牌效应、管理、销售团
队等无形资产，资产基础法未能涵盖上述无形资产的价值，本次估值不适宜采用
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资产基础法。
3、能够获取到如意情的未来经营规划、预测其未来收益及风险所需的必要
资料，具备采用收益法实施估值的操作条件，本次估值可以采用收益法。
（二）估值思路及方法的具体介绍
本估值报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。企业自由现
金流折现模型的描述具体如下：
企业自由现金流量=息前税后利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务价值
1、企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据企业的资产
配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=企业自由现金流量现值+溢余资产价值+非经营性资产负债价
值-并表子公司少数股东权益价值
（1）企业自由现金流量现值
企业自由现金流量是指扣除税收、必要的资本性支出和营运资金增加后，能
够支付债权人和股东的现金流量。计算公式如下：
n
P = [ Fi (1 + r )i + Fn +1 / r (1 + r )n ]
i =1
其中：P：估值基准日的企业自由现金流量现值；
Fi：估值基准日后第i年预期的企业自由现金流量；
Fn+1：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率（此处为加权平均资本成本，WACC）；
n：预测期；
i：预测期第i年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额
（2）溢余资产价值
溢余资产是指估值基准日超过企业生产经营所需，估值基准日后企业自由现
金流量预测不涉及的资产，溢余资产单独分析和估值。
（3）非经营性资产、负债价值
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非经营性资产、负债是指估值基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产
与负债，非经营性资产、负债单独分析和估值。
2、付息债务价值
付息债务是指估值基准日企业需要支付利息的负债，付息债务以核实后的账
面值作为估值结果。
3、并表子公司少数股东权益价值
以企业整体价值和付息债务价值的差额为基础，需要扣除的并表子公司少数
股东权益的价值。
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第五章 估值结论及重要提示
一、估值结论
经估值，截止于估值基准日2019年4月30日，在本估值报告有关假设条件下，
在本估值报告特别风险提示及估值报告使用限制下，并基于市场价值的价值类型，
采用收益法，本次估值的如意情股东全部权益价值的估值结论为壹拾贰亿伍仟玖
佰伍拾捌万叁仟肆佰整（RMB125,958.34万元）。
本估值报告使用人在应用本估值结论时应特别注意本估值报告声明、估值假
设、特别风险提示及估值报告使用限制等事项对估值结论的影响。
二、特别风险提示及估值报告使用限制
（一）本估值报告引用了致同会计师事务所（特殊普通合伙）于 2019 年 7
月 5 日出具的标准无保留意见审计报告，报告号为致同审字（2019）第 310ZA0794
号。
（二）权属资料等估值资料不完整或者存在瑕疵的情形
1、房屋建筑物
纳入本次估值范围的部分房屋建筑物尚未办妥权属证明，被估值单位承诺该
部分资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与本资产评估机构
无关；其面积或数量均系由被估值单位提供的，其合法性、准确性和完整性由被
估值单位负责，在估值时我们尚未对这些面积进行重新丈量和计算。本估值目的
实现时，被估值单位应就此根据办妥了权属证明材料中标注的面积进行调整，否
则，由此可能产生的一切责任均与本资产评估机构无关。具体明细如下：
序号 权属单位 名称 结构 建成年月 建筑面积（m2）
1 如意情 生产车间（二厂） 砖混 2011.12 24,369.21
2 如意情 临时员工宿舍 砖混 2012.10 1,890.20
3 如意情 锅炉房 砖混 2015.05 766.50
4 如意情 生产车间（三厂） 钢结构 2016.09 7,806.07
5 连云港如意情 生产车间 钢结构 2017.10 70,191.00
6 连云港如意情 物料库 钢结构 2017.10 5,998.00
7 连云港如意情 锅炉房 钢结构 2017.10 8,615.00
8 连云港如意情 2#员工宿舍 框架 2017.10 7,470.00
9 连云港如意情 泵房 框架 2018.05 20.00
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序号 权属单位 名称 结构 建成年月 建筑面积（m2）
10 连云港如意情 1#门卫 框架 2018.05 100.00
11 连云港如意情 2#门卫 框架 2018.05 50.00
12 连云港如意情 1#办公楼 框架 2018.05 4,020.00
13 连云港如意情 3#宿舍楼 框架 2018.05 7,308.00
2、在建工程
纳入本次估值范围的连云港如意情二期在建工程（70 万瓶珍稀菌菇项目）
中的二厂建设工程尚未获取相应批建文件，目前正在办理相关手续，连云港如意
情承诺该部分资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与本资产
评估机构无关。
（三）抵押事项
1、如意情（曾用名：武汉如意食用菌生物高科技有限公司）与中国进出口
银行签订的“2130099992014110876DY03”、“2130099992014110876DY06”号房地
产抵押合同及“2130099992014110876DY05”号机器设备抵押合同，抵押物为房屋
建筑物、土地使用权及机器设备，抵押期限 2014 年 5 月 31 日至 2021 年 5 月 31
日，上述抵押合同项下所担保的债权金额为人民币 22,000 万元，截至估值基准日，
上述抵押合同项下的借款余额为 8,750.00 万元。具体抵押物清单如下：
①房屋建筑物
序号 权证编号 建筑物名称 建筑面积(m2)
鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第
1 1 栋 1-5 层 2,649.38
0002129 号
鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第
2 2栋1层 999.31
0002130 号
鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第
3 3栋1层 14,959.54
0002131 号
鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第
4 4 栋 1-5 层 3,006.63
0002132 号
鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第
5 5栋 12,678.40
0002133 号
鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第
6 6栋 2,677.10
0002134 号
鄂（2016）武汉市东西湖不动产权第
7 多功能生产车间 17,234.04
0002128 号
②土地使用权
序
权证编号 土地位置 到期日期 面积(m2)
号
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鄂（2016）武汉市东西湖不
1
动产权第 0002129 号
鄂（2016）武汉市东西湖不
2
动产权第 0002130 号
鄂（2016）武汉市东西湖不
3 东西湖区汇通大
动产权第 0002131 号
道以西、南十三支 2058.12.03 58,995.54
鄂（2016）武汉市东西湖不
4 沟以北
动产权第 0002132 号
鄂（2016）武汉市东西湖不
5
动产权第 0002133 号
鄂（2016）武汉市东西湖不
6
动产权第 0002134 号
③机器设备
序号 名称 规格型号 数量
1 发电机组 PE880C 2
2 供电系统（一厂） 4,000KVA 1
3 柴油发电机 非标 2
4 供电系统（二厂） 1
5 锅炉 szw10-1.25-m 1
6 装瓶接种搔菌挖瓶生产线（二厂） 非标 3
7 保温及净化工程（三厂） 非标 1
8 制冷工程（三厂） 非标 1
9 电控箱（三厂） 非标 144
10 供电系统（三厂） 1
11 灭菌器（三厂） BMQ-45.6 11
12 烘干系统 非标 1
13 装瓶接种搔菌挖瓶生产线（三厂） 非标 4
14 液体菌种催芽器（三厂） BYTG-700 143
15 升降输送机（三厂） 非标 1
16 育菇瓶（三厂） 非标 12,951,632
17 生育室床架（三厂） 非标 59,616
18 生育室床架（一厂） 非标 17,131
19 生育室床架（二厂） 非标 10,619
20 TCM 叉车 2.5 吨柴油/3m 1
21 TCM 叉车 1.5 吨/3m 1
22 TCM 叉车 2 吨/6m 2
23 TCM 叉车 1.5 吨/6m 1
24 TCM 叉车 1.5 吨/3m 6
25 装瓶接种搔菌挖瓶生产线（一厂） World 株式会
2 、 连 云 港 如 意 情 与 中 国 进 出 口 银 行 厦 门 分 行 签 订 的
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“2210099992017110496DY01”号房地产抵押合同及“2210099992017110496DY02”
号在建工程抵押合同，抵押物为在建工程（目前已结转固定资产）及土地使用权，
抵押期限为 2017 年 3 月 21 日至 2024 年 9 月 21 日，本合同项下所担保的债权为
人民币 38,000.00 万元。截至估值基准日，该抵押合同项下的借款余额为 29,900.00
万元。具体抵押物清单见下表：
①在建工程
序 总建筑面积
建筑物名称 建筑结构 层数
号 (m2)
1 4#金针菇生育室 5,336.00 钢结构 1
2 5#金针菇生育室 5,336.00 钢结构 1
3 6#金针菇生育室 5,336.00 钢结构 1
4 7#金针菇生育室 5,336.00 钢结构 1
5 8#金针菇生育室 5,336.00 钢结构 1
6 9#金针菇生育室 5,336.00 钢结构 1
7 11#包装车间 8,146.00 钢结构 2
8 12#金针菇厂房 30,029.00 钢结构 1
9 1#办公楼 4,020.00 框架 4
10 2#员工宿舍 7,470.00 框架 6
11 3#员工宿舍 7,308.00 框架 6
12 10#仓库、设备房 5,998.00 钢结构 2
13 13#锅炉房、控瓶车间 8,615.00 钢结构 2
14 18#泵房 20.00 框架 /
15 1-1#门卫、1-2#门卫 100.00 框架 /
16 2#门卫 50.00 框架 /
截至估值基准日，上述在建工程已完工结转固定资产，目前正在办理竣工备
案。
②土地使用权
序
权证编号 土地位置 使用期限 面积(m2)
号
东海县高新区麒麟
苏（2016）东海县不动产
1 大道南侧、湖西路西 2016/11/7-2066/11/6 177,224
权第 0013975 号
侧
3、厦门如意食用菌生物高科技有限公司与兴业银行股份有限公司厦门分行
签订的“兴银夏新支额抵字 2018023 号”最高额抵押合同，抵押物为不动产，抵
押期限为 2018 年 2 月 1 日至 2021 年 1 月 31 日，本合同项下所担保的债权为人民
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币 17,651.38 万元。截至估值基准日，该抵押合同项下的借款余额为零。具体抵
押物清单见下表：
序
权证编号 位置 建筑面积(m2) 土地面积(m2)
号
闽（ 2015）厦门市 不动产权 第 翔安区后莲路
1 313.71
0011608 号 474 号
闽（ 2015）厦门市 不动产权 第 翔安区后莲路
2 30,750.44
0011609 号 476 号 30,916.82
闽（ 2015）厦门市 不动产权 第 翔安区后莲路
3 20,860.40
0011606 号 478 号
本次估值未考虑上述抵押事项对估值结论的影响。
（四）本次估值对应的经济行为，可能对估值结论产生重大影响的情形
列入本次估值范围的连云港如意情的二期在建工程（70 万瓶珍稀菌菇项目），
至估值现场工作日，处于基本停工状态。本次估值将其作为非经营性资产考虑。
（五）本估值报告属咨询性质，仅供委托人使用。委托人只能按照估值报告
载明的估值目的使用，不得用于法律、法规规定的用途。
（六）委托人只能在估值基准日之后的一年内使用本估值报告。超过一年，
或虽未超过一年，但影响估值对象价值的因素出现重大变化，不能采用本估值报
告结论。
（七）本估值报告结论是根据本次估值的依据、假设前提、方法和程序得出。
本估值报告结论只有在本次估值的依据、假设前提、方法和程序不变的条件下成
立。
（八）本估值报告结论是建立在被估值单位对未来宏观经济形势及行业发
展趋势准确判断、被估值单位对其经营规划有效执行的基础上，若未来出现经济
环境变化以及行业发展障碍，被估值单位未能采取切实有效措施对其规划执行予
以调整，使之能够满足现有经营规划的执行，未来收益预测数据可能会发生较大
变化，因而本估值结论会与被估值单位实际产生较大偏差，委托人应根据实际情
况重新委托估值机构进行估值。提请委托人及其他估值报告使用者对上述事项予
以关注。
（九）本次估值没有考虑估值结论与账面价值之间的差异对税费可能产生
的影响，也没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜对估值对象价值的影响。
（十）本估值报告结论不应当被认为是对估值对象可实现价格的保证。本估
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第六章 估值报告的附件
一、委托人与被估值单位法人营业执照（复印件）；
二、被估值单位审计报告（复印件）；
三、估值对象所涉及的主要权属证明资料（复印件）；
四、估值对象所涉及的未来收益预测资料（复印件）。
第21页
自由现金流量预测表
预测期间：2019年5月-2024年及以后年度
表1-1
被估值单位：如意情生物科技股份有限公司 金额单位：人民币万元
序号 项目 2019年5-12月 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年及以后
1 一、营业收入 48,638.71 72,859.73 74,571.70 76,299.98 78,015.08 78,015.08
2 减：营业成本 38,036.64 57,582.05 58,833.59 60,114.51 61,410.24 61,410.24
3 税金及附加 164.35 244.10 245.24 246.40 247.55 247.55
4 销售费用 167.44 381.98 399.21 417.24 436.08 436.08
5 管理费用 1,913.60 3,252.65 3,359.21 3,471.09 3,588.57 3,588.57
6 财务费用
7 资产减值损失
8 加：公允价值变动收益
9 投资收益
10 二、营业利润 8,356.68 11,398.95 11,734.45 12,050.74 12,332.64 12,332.64
11 加：营业外收入
12 减：营业外支出
13 三、利润总额 8,356.68 11,398.95 11,734.45 12,050.74 12,332.64 12,332.64
14 减：所得税费用
15 四、净利润 8,356.68 11,398.95 11,734.45 12,050.74 12,332.64 12,332.64
16 加：折旧和摊销 9,999.01 15,037.14 15,037.14 15,037.14 15,037.14 15,037.14
17 减：资本性支出 4,877.84 2,562.81 2,566.61 12,069.98 12,069.98 15,037.14
18 减：净营运资金变动 117.52 86.60 79.78 80.73 80.42
19 企业自由现金流量（FCFFn） 13,360.33 23,786.69 24,125.20 14,937.17 15,219.38 12,332.64
股东全部权益价值计算表
估值基准日：2019年4月30日
表1-2
被估值单位：如意情生物科技股份有限公司 金额单位：人民币万元
序号 项目 2019年5-12月 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年及以后
1 企业自由现金流量（FCFFn） 13,360.33 23,786.69 24,125.20 14,937.17 15,219.38 12,332.64
2 折现率 10.76% 10.76% 10.76% 10.76% 10.76% 10.76%
3 折现期(期中折现/年） 0.33 1.17 2.17 3.17 4.17 4.17
4 折现系数 0.9665 0.8876 0.8014 0.7235 0.6532 6.0710
5 2019年4月30日现金流量现值 12,912.76 21,113.06 19,333.94 10,807.04 9,941.30 74,871.46
6 现金流量现值合计 148,979.56
7 非经营性资产 21,025.32
8 溢余资产 1,782.61
9 非经营性负债 231.19
10 付息负债 40,650.00
11 减：少数股东权益 4,947.96
12 股东全部权益价值合计 125,958.34
