证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-048 号
关于上海证券交易所《关于信达地产股份有
限公司发行股份购买资产暨关联交易预案
信息披露的问询函》的回复公告
重 要 提 示
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
信达地产股份有限公司（以下简称“公司”）于 2017 年 7 月 17
日至 2017 年 7 月 19 日召开第十届董事会第二十九次（临时）会议，
审议通过了《关于<信达地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交
易预案>及其摘要的议案》等议案，并于 2017 年 7 月 20 日披露了相关
公告。
2017 年 8 月 1 日，公司收到上海证券交易所上市公司监管一部《关
于信达地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案信息披露
的问询函》（上证公函[2017]0885 号）（以下简称“《问询函》”）。公司
及相关中介机构对《问询函》要求进行了认真落实，并进行了回复（如
无特别说明，本回复内容中出现的简称均与《信达地产股份有限公司
发行股份购买资产暨关联交易预案（修订稿）》中的释义内容一致）。
具体回复如下：
一、关于本次交易的主要风险
1.预案披露，标的资产以房地产开发为主，辅以商业运营与物业
管理业务。请：（1）结合标的资产主要业务所在城市的发展状况，补
充披露相关城市地产行业的发展状况，及标的资产在相关城市的市场
1
地位、竞争优势、市场份额等情况；（2）结合标的资产部分项目（如
松石居、东方龙城、东方蓝海等）建设周期较长的情况，补充披露标
的资产所有在建项目的开发进度、下一年度计划新开工面积和竣工面
积、有关项目长时间未竣工的原因、是否存在项目开发重大损失的风
险；（3）按照不同经营业态、地区和项目，披露报告期内标的资产每
年房地产销售和出租的情况，包括可供出售面积、已售或已预售面积、
销售房产的每平方米平均售价、销售面积区间分布、预收款、项目去
化周期，以及出租房地产的建筑面积及租金收入、出租率、每平方米
平均基本租金及与上年同期比较变化等；（4）结合上述情况，补充披
露标的资产主要土地、房产等资产是否存在减值风险，如有，请提示
相关风险。请财务顾问发表意见。
回复：
1、结合淮矿地产主要业务所在城市的发展状况，补充披露相关城
市地产行业的发展状况，及标的资产在相关城市的市场地位、竞争优
势、市场份额等情况。
本公司已在重组预案“第五节 交易标的基本情况”之“一、淮矿地
产基本情况”之“（六）最近三年主营业务发展情况”中补充披露如下：
“1、报告期内，淮矿地产及其下属项目公司收入情况如下：
持股 2017 年 1-3 月 2016 年度 2015 年度
序
公司名称 比例 营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比
号
（%） （万元） （%） （万元） （%） （万元） （%）
1 淮矿地产 -- 2,955.77 4.25 10,817.06 2.10 48,499.86 15.88
2 淮西房地产 100 268.12 0.39 971.25 0.19 1,823.44 0.60
3 山南新区 100 8,221.52 11.83 0.00 0.00 0.57 0.00
4 淮矿东方蓝海 100 0 0 -- -- -- --
2
5 六安置业 100 10,368.47 14.92 18,648.54 3.61 0.00 0.00
6 铜陵置业 100 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
7 铜陵投资 100 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
8 芜湖置业 60 1,119.65 1.61 56,936.78 11.03 73,033.40 23.91
9 芜湖淮矿 65 0.00 0.00 347.80 0.07 107.26 0.04
10 淮矿万振 60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
11 淮矿肥东 60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
12 家天下置业 82 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
13 合肥环美 82 1,841.67 2.65 8,901.33 1.73 7,729.01 2.53
14 合肥高新 100 37,451.08 53.88 111,911.14 21.69 30,428.98 9.96
15 安徽东方蓝海 100 6,827.81 9.82 284,649.82 55.16 97,833.88 32.04
16 淮矿合肥 100 36.96 0.05 2,673.21 0.52 3,048.43 1.00
17 北京东方蓝海 51 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
18 淮矿杭州 100 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
19 浙江东方蓝海 55 418.24 0.60 20,155.95 3.91 42,891.78 14.04
合计 69,509.30 100.00 516,012.87 100.00 305,396.61 100.00
从上表可以看出，报告期内标的公司主要业务主要分布在淮南、
合肥、芜湖、嘉兴和六安，上述区域城市发展状况、地产行业发展状
况及标的公司在上述区域的市场地位、竞争优势、市场份额如下：
（1）淮南市
①淮南市经济发展情况
淮南市地处安徽省中北部，是安徽省区域中心城市、重要工业城
市，中国新型能源基地，是沿淮城市群的重要节点。淮南市现辖寿县、
3
凤台县、田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区以及毛集
社会发展综合实验区。
根据《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，2016 年
度，淮南市地区生产总值（GDP）963.8 亿元，按可比价格计算，同
比增长 6.6%，其中，第一产业增加值 118.4 亿元，增长 2.4%；第二
产业增加值 454.6 亿元，增长 7.0%；第三产业增加值 390.8 亿元，增
长 7.4%。按常住人口计算，人均 GDP 达 27,990 元（折合 4,214 美
元）。2012-2016 年淮南市 GDP 呈现波动上升趋势，为当地房地产行
业提供了良好的经济环境。
数据来源：《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》
根据《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，2016 年
度，淮南市固定资产投资 955.0 亿元，同比增长 3.8%。2012-2016
年淮南市固定资产投资额、固定资产投资额占 GDP 比重不断增加，
固定资产投资对 GDP 的拉动作用不断凸显。
4
数据来源：《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》
根据《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，2016 年
淮南市常住人口 345.6 万人，同比增加 2.5 万人；常住人口城镇化率
62.05%，同比提高 1.38 个百分点；城镇常住居民人均可支配收入
28,098 元，同比增长 6.8%。最近四年淮南市城镇居民可支配收入保
持约 7.03%的增长率，人均可支配收入的增加、人口的增长、城镇化
水平的提高为房地产行业的持续发展提供有力支持。
②淮南市房地产市场分析
根据《淮南市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，2016 年
淮南市全市商品房销售面积 238.3 万平方米，同比增长 21.9%。商品
房销售额 104.6 亿元，同比增长 17.6%。全年新开工建设城镇保障性
安居工程住房 5,092 套，基本建成城镇保障性安居工程住房 6,508 套。
此外，新安房产网（http://www.xafc.com/）公开统计数据显示，
2016 年度淮南市住宅类商品房成交备案 19,818 套，同比增加 4,598
套（或增长 30.21%）；成交总面积为 190.32 万平方米，同比增加 42.7
万平方米（或增长 28.93%）；成交均价为 4,317.15 元/平方米，同比
上涨 227.32 元/平方米（或上涨 5.56%）。
③淮矿地产在淮南市房地产项目的竞争优势
5
作为淮南市城市建设的领跑者，淮矿地产致力于精品楼盘的打造，
从淮南本土起步，开发了卧龙山庄、山水龙城、生态新城等一大批精
品项目。因为从淮南起步，淮矿地产在淮南市具有得天独厚的品牌优
势，生态新城作为淮南主城区大型组团式社区，具有交通便利、地理
位置优越、景观资源丰富、学区优质、生活配套齐全等竞争优势。2015
年、2016 年淮矿地产在淮南市房地产市场占有率为 4.41%。根据新安
房产网的数据，2016 年淮南市商品房楼盘销售套数排行榜，淮矿地产
碧荷庭项目销售套数在全市区域排名第 4，在田家庵区排名第 2。
综上所述，淮南市城市发展迅速，资源型城市特征显著；居民收
入水平较高，矿区居民向中心城区集中速度加快，为房地产发展提供
了较大空间。城市格局未来将逐步拉开，中心板块资源稀缺，售价逐
年上涨将常态化。
（2）合肥市
①合肥市经济发展情况
合肥市地处江淮之间，是安徽省省会、长三角城市群副中心和“一
带一路”节点城市，是皖江示范区、合肥经济圈、合芜蚌试验区核心城
市。合肥市现辖 4 个市辖区、4 个县，代管 1 个县级市。
根据《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，2016 年
合肥市地区生产总值（GDP）6,274.3 亿元，按可比价格计算，同比
增长 9.8%，其中，第一产业增加值 270.2 亿元，同比增长 2.2%；第
二产业增加值 3,189.3 亿元，同比增长 8.9%；第三产业增加值 2,814.8
亿元，同比增长 11.6%，且增速加快 0.4 个百分点。按常住人口计算，
人均 GDP 为 80,136 元（折合 12,064 美元），同比增加 7,034 元。
2012-2016 年合肥市经济稳健发展，GDP 稳定增长，为当地房地产行
业提供了良好的经济环境。
6
数据来源：《合肥市 2012-2016 年国民经济和社会发展统计公报》
根据《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，2016 年
全年，合肥市全年固定资产投资 6,501.17 亿元，同比增长 11.1%。全
年房地产开发投资 1,352.59 亿元，同比增长 7.4%，其中住宅投资
861.02 亿元，同比增长 10.6%。2012-2016 年合肥市固定资产投资额、
固定资产投资额占 GDP 比重不断增加，固定资产投资对 GDP 的拉动
作用不断凸显。
数据来源：《合肥市 2012-2016 年国民经济和社会发展统计公报》
根据《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，2016 年
7
年末，全市常住人口 786.90 万人，同比增加 7.95 万人；常住人口城
镇化率 72.05%，同比提高 1.65 个百分点；2016 年全年常住居民人均
可支配收入 29,113 元，同比增长 9.4%；人均消费性支出 18,238 元，
同比增长 9.3%。预计今后居民购买力仍将持续上升，人均可支配收入
的增加、人口的增长、城镇化水平的提高为房地产行业的持续发展提
供有效支撑。
②合肥市房地产市场分析
根据《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》，全年房地
产开发投资 1,352.59 亿元，同比增长 7.4%，其中住宅投资 861.02
亿元，增长 10.6%。2016 年全年合肥市商品房施工面积 7,818.54 万
平方米，同比增长 8.6%；商品房新开工面积 2,113.31 万平方米，同
比增长 6.8%；竣工面积 1,180.33 万平方米，同比增长 14.2%；商品
房销售面积 2,098.34 万平方米，同比增长 32.0%，商品房销售额
1,966.04 亿元，同比增长 60.8%。合肥市房地产需求旺盛，无论是销
售额还是销售面积近几年都呈现稳中有增的态势。
2016 年全市房地产开发和销售主要指标完成情况及增长速度
指标 单位 绝对数 同比增长（%）
投资额 亿元 1,352.59 7.4
其中：住宅 亿元 861.02 10.6
房屋施工面积 万平方米 7,818.54 8.6
其中：新开工 万平方米 2,113.31 6.8
房屋竣工面积 万平方米 1,180.33 14.2
商品房销售面积 万平方米 2,098.34 32
其中：住宅 万平方米 1,705.72 32.6
商品房待售面积 万平方米 199.73 -23.2
8
其中：住宅 万平方米 41.36 -56.2
商品房销售额 亿元 1,966.04 60.8
其中：住宅 亿元 1,588.35 64.4
数据来源：《合肥市 2016 年国民经济和社会发展统计公报》
根据安徽省清源房地产研究院、安徽省房地产业协会研究院联合
公布的安徽省房地产年鉴的数据，2016 年合肥市商品房销售均价
9,133 元/平方米，同比上涨 18.7%，商品住宅销售均价为 9,122 元/
平方米，同比上涨 21.4%。按照户型划分，中小户型较为畅销，90 平
方米以下的占总套数的 36.3%，90～120 平方米的占总数的 44.5%，
120～144 平方米的占 13.5%，144 平方米以上的占比 5.7%。
根据 Wind 统计数据，2013 年以后，合肥市房屋销售竣工比不断
上升，2016 年销售竣工比达到了 1.78，依然存在较大的供给缺口。
③淮矿地产在合肥市房地产项目的竞争优势
淮矿地产进入合肥市场时间较长，开发了家天下花园、北郡小区、
和平盛世、东方蓝海（合肥）、馥邦天下、东祥府、东方樾府等项目，
2015 年、2016 年淮矿地产在合肥的市场占有率为 1.83%。
（3）芜湖市
①芜湖市经济发展情况
芜湖市地处长三角西南部，是国务院批准确定的长三角大城市、
华东重要的工业基地、科教基地和全国综合交通枢纽。芜湖市现辖无
为、芜湖、繁昌、南陵四县和镜湖、弋江、鸠江、三山四区。
根据《2016 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》，2016 年芜
湖市地区生产总值（GDP）为 2,699.44 亿元，同比增长 9.85%。按
常住人口计算，人均生产总值 73,715 元。2012-2016 年芜湖市 GDP
呈现稳定增长的趋势，为当地房地产行业提供了良好的经济环境。
9
数据来源：《2012-2016 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》
2016 全年芜湖市完成固定资产投资 3,006.90 亿元，同比增长
11.0%，其中房地产开发投资 408.10 亿元。2012-2016 年芜湖市固定
资产投资稳定增长，芜湖市固定资产投资总额对 GDP 的拉动作用明
显增强。
数据来源：《2012-2016 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》
根据《2016 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》，2016 年年
10
末，全市常住人口 367.0 万人，同比增加 1.6 万人，城镇化率 63.46%，
同比提高 1.5 个百分点；2016 全年居民人均可支配收入 26,160 元，
同比增长 9.0%；人均消费支出 15,919 元，同比增长 9.7%，预计今
后居民购买力仍将持续上升，人均可支配收入的增加、人口的增长、
城镇化水平的提高为房地产行业的持续发展提供有力支持。
②芜湖市房地产市场分析
根据《2016 年芜湖市国民经济和社会发展统计公报》，2016 年芜
湖市全年房屋建筑施工面积 2,328.02 万平方米，同比增加 86.76 万平
方米；房屋建筑竣工面积 1,194.31 万平方米，同比增加 52.65 万平方
米。2016 年销售竣工比为 0.61，相较上年的 0.39 增长较快。
根据芜湖市房地产业协会的《芜湖市 2016 年 1-12 月房地产市场
分析报告》，2016 年全年芜湖市商品房销售面积 730.28 万平方米，同
比增长 64.23%；销售金额为 416.82 亿元，同比增长 66.91%。其中
商品住房销售面积 673.38 万平方米，同比增长 78.8%；销售金额为
365.18 亿元，同比增长 95.72%。芜湖市房地产市场发展迅速、市场
潜力广阔。
根据 Wind 统计数据，截至 2016 年 11 月，芜湖市样本住宅平均
价格 6,367 元/平方米，同比增长 7.97%。从环比来看，2016 年后芜
湖市房地产价格触底反弹，连续 6 个月环比增长，房市升温明显。
③淮矿地产在芜湖市房地产项目的竞争优势
淮矿地产在芜湖市开发了东方龙城、汀棠公园等项目，实施旧城
改造与商住开发，既展现了淮矿地产履行社会责任的风采，又凸显了
公司塑造项目的能力，2015 年、2016 年淮矿地产在芜湖市场占有率
为 5.05%。2016 年淮矿地产公司销售金额为芜湖市第二，东方龙城项
目为芜湖成交第三。
（4）六安市
①六安市经济发展情况
11
六安市位于安徽省西部，是大别山区域中心城市，是国家级皖江
城市带承接产业转移示范区、长三角城市群成员城市，合肥都市圈副
中心城市，国家级交通枢纽城市。六安市现辖霍邱、金寨、霍山、舒
城四县和金安、裕安、叶集三区，设六安经济技术开发区和市承接产
业转移集中示范园区。
根据《六安市 2016 国民经济和社会发展统计公报》，2016 年六
安市地区生产总值（GDP）1,108.1 亿元，按可比价格计算，同比增
长 7.2%。按常住人口计算，人均生产总值 23,298 元，同比增加 1,774
元。全市城镇常住居民人均可支配收入 24,728 元，同比增长 8.3%。
六安市稳步增长的 GDP 和稳健发展的经济为当地房地产行业提供了
良好的经济环境。
数据来源：《2012-2016 年六安市国民经济和社会发展统计公报》
2016 年六安市完成固定资产投资 1,075.0 亿元，同比增长 8.2%，
其中房地产企业开发投资额 236.6 亿元，增长 29.8%。近三年六安市
固定资产投资均超过 1,000 亿元，固定资产投资对 GDP 的拉动作用
明显。
12
数据来源：《2012-2016 年六安市国民经济和社会发展统计公报》
根据《六安市 2016 国民经济和社会发展统计公报》，2016 年末
全市户籍人口 587.4 万人，同比增加 6.86 万人。据全省人口变动抽样
调查统计，2016 年全市常住人口 477.2 万人，城镇化率 43.99%，城
镇化率同比提高 1.19 个百分点。六安市近年来保持了较高的人口增长
率，城镇化水平也在不断提高，为房地产行业的持续发展提供有力支
持。
②六安市房地产市场分析
根据《2016 年六安市国民经济和社会发展统计公报》，2016 年六
安市商品房屋新开工面积 561.1 万平方米，同比增长 29.3%；施工面
积 2,023.7 万平方米，同比增长 9.4%；竣工面积 320.5 万平方米，同
比增长 14.8%。商品房屋销售面积 663.7 万平方米，同比增长 126.1%；
销售额 308.8 亿元，同比增长 132.8%。根据新安房产网的数据，2016
年六安楼市住宅成交 51,123 套，成交均价 4,644 元/平方米同比增加
29,853 套；住宅均价 4,644 元/平方米，同比上涨近 300 元/平方米。
③淮矿地产在六安市房地产项目的竞争优势
淮矿地产在六安市开发了东方蓝海（六安）项目，2015 年、2016
年市场占有率为 0.77%。该项目紧邻六安市政府、金安区政府和森林
13
公园，在 2016 年率先在政务区版块崛起，是 2016 年全市销售前 20
强。
（5）嘉兴市
①嘉兴市经济发展情况
嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲南翼的杭嘉湖平原腹地，
是长三角城市群、上海大都市圈重要城市、杭州都市圈副中心城市。
嘉兴区位优势得天独厚，“三纵三横三连”高速公路网基本建成，海河联
运体系加快建设，拥有完善的公路交通网络。
根据《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，2016 年嘉
兴市地区生产总值（GDP）3,760.12 亿元，同比增长 7.0%。按常住
人口计算，人均 GDP 达 81,751 元，增长 6.4%。2012-2016 年嘉兴
市 GDP 呈现平稳上升趋势，为当地房地产行业提供了良好的经济环
境。
数据来源：《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》
根据《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，2016 年嘉
兴市固定资产投资 2,790.16 亿元，同比增长 11.0%。2012-2016 年嘉
兴市固定资产投资稳定增长。
14
数据来源：《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》
根据《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，2016 年年
末，嘉兴市常住人口 461.40 万人，人口城镇化率达到 62.9%，同比
提高 2.0 个百分点。城镇居民人均可支配收入 48,926 元，同比增长
7.5%。预计今后居民购买力仍将持续上升，人均可支配收入的增加、
人口的增长、城镇化水平的提高为房地产行业的持续发展提供有力支
持。
②嘉兴市房地产市场分析
根据《2016 年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》，2016 年嘉
兴市房地产开发投资额 478.40 亿元，增长 4.4%，房地产开发投资总
量和增速分列全省第 5 位和第 6 位，其中，住宅投资 334.84 亿元，
增长 19.6%，房屋施工面积 4,401.19 万平方米，增长 0.1%；房屋竣
工面积 1,078.09 万平方米，同比增长 76.2%。2016 年全年嘉兴市商
品房销售面积 1,144.62 万平方米，同比增长 78.7%，其中，住宅销售
面积 987.58 万平方米，增长 79.3%；办公楼、商业营业用房销售面
积分别增长 144.5%、33.6%，商品房销售增速处于高位，房地产市场
发展迅速。
根据嘉兴市互联地产科学研究院/房产超市网数据监控中心的数
15
据，2016 年嘉兴市共成交各类商品房 48,737 套，成交金额约 385.49
亿元；商品房成交年均价约 7,478 元/平方米，同比上涨 2.72%，其中，
商品住宅备案年均价约 7,494 元/平方米，同比上涨 7.0%。
③淮矿地产在嘉兴市房地产项目的竞争优势
淮矿地产在嘉兴市开发了蔚蓝海岸项目，该项目占据南湖新区核
心发展区域，位于嘉兴国际商务中心的中心位置。项目东临泰宁路，
是通往沪杭高铁的必经之路。2010 年 6 月项目别墅开始销售，2010
年 9 月项目高层开始销售，在主要的销售周期内均为嘉兴市销售 10
强，截至 2016 年末项目开发基本完毕，2015 年、2016 年市场占有
率为 0.39%。
2、结合标的资产部分项目（如松石居、东方龙城、东方蓝海等）
建设周期较长的情况，补充披露标的资产所有在建项目的开发进度、
下一年度计划新开工面积和竣工面积、有关项目长时间未竣工的原因、
是否存在项目开发重大损失的风险；
本公司已在重组预案“第五节 交易标的基本情况”之“二、标的公
司地产项目情况”中补充披露如下：
16
“2、在建项目
截至 2017 2018 年 是否存在
序 项目公司 项目 土地面积 年 3 月 31 度计划 项目开发
项目名称 土地用途 开工日期 竣工计划
号 名称 地点 （㎡） 日，开发 竣工面 重大损失
进度 积 的风险
一、二期已竣工，三、四期拟对
1 松石居 淮矿地产 淮南 住宅、商业 50,720.50 2012.1.16 100.00% 0 地块进行分割，向相关政府部门 否
重新申请规划方案
城镇住宅、其他 项目预计 2017 年竣工 99,735
2 碧荷庭 淮矿地产 淮南 70,347.00 2015.4.29 100.00% 96,265 否
商服 平方米，2018 年全部竣工
东方蓝海 住宅（含配套商 项目已竣工面积 135,607 平方
3 六安置业 六安 85,103.00 2014.3.16 100.00% 0 否
（六安） 业） 米，预计 2019 年全部竣工
4 东方龙城 芜湖置业 芜湖 住宅、商业 336,944.09 2009.8.16 82.74% 157,826 项目已竣工面积 923,416 平方 否
17
截至 2017 2018 年 是否存在
序 项目公司 项目 土地面积 年 3 月 31 度计划 项目开发
项目名称 土地用途 开工日期 竣工计划
号 名称 地点 （㎡） 日，开发 竣工面 重大损失
进度 积 的风险
（含划拨用 米，预计 2017 年竣工 355,835
地 平方米，2018 年竣工 157,826
6,684.00） 平方米
城镇住宅批发零
项目预计 2017 年竣工 136,197
5 汀棠公园 芜湖淮矿 芜湖 售；城镇住宅用 125,850.09 2015.3.11 100.00% 181,991 否
平方米，2018 年全部竣工
地，商业用地
已竣工面积 892,998 平方米，
东方蓝海 安徽东方
6 合肥 住宅 288,745.89 2011.12.18 100.00% 134,081 预计 2017 年 9 月竣工 156,572 否
（合肥） 蓝海
平方米，2018 年全部竣工
18
截至 2017 2018 年 是否存在
序 项目公司 项目 土地面积 年 3 月 31 度计划 项目开发
项目名称 土地用途 开工日期 竣工计划
号 名称 地点 （㎡） 日，开发 竣工面 重大损失
进度 积 的风险
项目预计 2017 年竣工 91,688
家天下置
7 北郡小区 合肥 商业、住宅 86,708.51 2015.8.26 40.00% 129,910 平方米，2018 年竣工 120,324 否
业
平方米，2020 年全部竣工
8 东祥府 淮矿万振 合肥 住宅用地 29,284.66 2015.10.12 100.00% 106,327 项目预计 2018 年全部竣工 否
项目预计 2019 年竣工 84,993
9 东方樾府 淮矿肥东 合肥 住宅、商业 73,746.00 2016.12.9 7.00% 0 否
平方米，2020 年全部竣工
住宅、办公、商
东方蓝海 北京东方
10 北京 业、地下商业、 23,730.99 2015.10.28 100.00% 0 项目预计 2019 年全部竣工 否
（北京） 蓝海
地下办公（物业
19
截至 2017 2018 年 是否存在
序 项目公司 项目 土地面积 年 3 月 31 度计划 项目开发
项目名称 土地用途 开工日期 竣工计划
号 名称 地点 （㎡） 日，开发 竣工面 重大损失
进度 积 的风险
管理用房）、地
下车库
11 东祥元府 淮矿杭州 杭州 城镇住宅用地 21,374.00 2015.3.11 100.00% 0 项目预计 2017 年全部竣工 否
注：开发进度=已开工面积/项目规划总建筑面积
长期未竣工项目：
松石居项目系分期开工项目，因三、四期与拆迁户尚未达成共识而无法实施拆迁工作，导致目前尚未开发建设。
淮矿地产决定不再对此三、四期进行拆迁，拟对松石居项目地块进行分割，向相关政府部门重新申请规划方案，下
一步择机开发。根据评估师的预评估报告，松石居三、四期地块按照三四期毛地按账面价值 4,389.49 万元进行评估，
根据中国信达和淮矿集团的承诺“淮矿地产未披露的且在淮矿地产股权过户至信达地产之日前本公司已知的或有事
项，导致淮矿地产受到损失的，由中国信达和淮矿集团按照实际损失金额的 60%、40%向淮矿地产及下属公司承担
20
赔偿责任。，因此，松石居项目三、四期虽然存在项目开发的不确定性，但是基于上述承诺，未来不会产生重大损失。
东方龙城项目包括 22 个地块，项目尚未开工的还有 9#、14#、15#、16#地块，主要原因是政府未完成拆迁移
交。
东方蓝海（合肥）项目分六期开工，工期较长，预计 2018 年全部竣工。
3、按照不同经营业态、地区和项目，披露报告期内标的资产每年房地产销售和出租的情况，包括可供出售面积、
已售或已预售面积、销售房产的每平方米平均售价、销售面积区间分布、预收款、项目去化周期，以及出租房地产
的建筑面积及租金收入、出租率、每平方米平均基本租金及与上年同期比较变化等；
本公司已在重组预案“第五节 交易标的基本情况”之“一、淮矿地产基本情况”之“（六）最近三年主营业务发展情
况”中补充披露如下：
“2、报告期内标的资产每年房地产销售和出租的情况
（1）报告期内标的资产房地产销售情况
①在建项目情况：
截至 2017 年 3 月 31 截至 2017 年 3 月 31
序号 项目名称 项目公司名称 项目地点 经营业态 项目总可售面积（㎡，个）
日已售面积（㎡，个） 日未售面积（㎡，个）
1 松石居 淮矿地产 淮南 住宅 45,692 45,692 0
21
截至 2017 年 3 月 31 截至 2017 年 3 月 31
序号 项目名称 项目公司名称 项目地点 经营业态 项目总可售面积（㎡，个）
日已售面积（㎡，个） 日未售面积（㎡，个）
商业 1,615 907 708
住宅 168,156 163,308 4,848
商业 1,355 0 1,355
2 碧荷庭 淮矿地产 淮南
会所商业 1,590 0 1,590
车位 327 327 0
住宅 203,649 93,570 114,251
3 东方蓝海（六安） 六安置业 六安 商业 11,948 0 11,948
车位 1,756 0 1,756
住宅 1,091,843 979,344 112,499
4 东方龙城 芜湖置业 芜湖 商业 78,839 28,178 50,661
车位 4,405 802 3,603
22
截至 2017 年 3 月 31 截至 2017 年 3 月 31
序号 项目名称 项目公司名称 项目地点 经营业态 项目总可售面积（㎡，个）
日已售面积（㎡，个） 日未售面积（㎡，个）
住宅 215,179 122,975 92,204
5 汀棠公园 芜湖淮矿 芜湖 商业 17,894 0 17,894
车位 1,461 0 1,461
住宅 809,268 655,467 153,801
6 东方蓝海（合肥） 安徽东方蓝海 合肥 商业 42,985 6,029 36,956
车位 7,190 2,834 4,356
住宅 163,160 66,702 96,458
7 北郡小区 家天下置业 合肥 商业 5,119 0 5,119
车位 1,177 0 1,177
住宅 74,342 67,171 7,171
8 东祥府 淮矿万振 合肥
商业 6,561 0 6,561
23
截至 2017 年 3 月 31 截至 2017 年 3 月 31
序号 项目名称 项目公司名称 项目地点 经营业态 项目总可售面积（㎡，个）
日已售面积（㎡，个） 日未售面积（㎡，个）
车位 518 0 518
住宅 13,458 0 13,458
9 东方樾府 淮矿肥东 合肥 商业 596 0 596
车位 987 0 987
住宅 24,778 0 24,778
54,721（其中 28,707
办公 54,721 0
10 东方蓝海（北京） 北京东方蓝海 北京 自持）
商业 14,104 0 14,104
车位 521 0 521.00
住宅 55,098 29,599 25,499
11 东祥元府 淮矿杭州 杭州
商业 3,715 0 3,715
24
截至 2017 年 3 月 31 截至 2017 年 3 月 31
序号 项目名称 项目公司名称 项目地点 经营业态 项目总可售面积（㎡，个）
日已售面积（㎡，个） 日未售面积（㎡，个）
车位 351 0 351
注：北郡小区数据为一期、二期项目数据；东方樾府为一期项目数据。
2017 年第一季度在建项目销售情况：
项目未
当期销售均 销售面
售部分
项目地 当期可售面 当期已售面 价（元/㎡， 积区间
序号 项目名称 项目公司名称 经营业态 预收款（元） 预计去
点 积（㎡，个） 积（㎡，个） 车位为元/ 分布
化周期
个） （㎡）
（年）
住宅 0 0 0 0 0 0
1 松石居 淮矿地产 淮南
商业 757 49 9,994 49 488,205 1
2 碧荷庭 淮矿地产 淮南 住宅 45,145 40,297 5,559 89-112 158,742,781 1
25
项目未
当期销售均 销售面
售部分
项目地 当期可售面 当期已售面 价（元/㎡， 积区间
序号 项目名称 项目公司名称 经营业态 预收款（元） 预计去
点 积（㎡，个） 积（㎡，个） 车位为元/ 分布
化周期
个） （㎡）
（年）
商业 1,355 0 0 0 0 2
会所商业 0 0 0 0 0 2
车位 0 0 0 0 0 0
住宅 25,738 10,909 6,219 87-127 121,509,118 3
东方蓝海（六
3 六安置业 六安 商业 0 0 0 0 0 2
安）
车位 0 0 0 0 0 3
住宅 63,116 28,452 7,818 86-151 223,814,348 2
4 东方龙城 芜湖置业 芜湖
商业 25,611 1,432 14,001 131-317 6,950,274 3
26
项目未
当期销售均 销售面
售部分
项目地 当期可售面 当期已售面 价（元/㎡， 积区间
序号 项目名称 项目公司名称 经营业态 预收款（元） 预计去
点 积（㎡，个） 积（㎡，个） 车位为元/ 分布
化周期
个） （㎡）
（年）
车位 3,761 321 6,5000 0 20,406,500 4
住宅 26,536 26,045 8,875 88-118 172,228,219 0
5 汀棠公园 芜湖淮矿 芜湖 商业 4,025 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0 0
住宅 2,434 117 13,130 81-118 45,192,817 2
东方蓝海（合
6 安徽东方蓝海 合肥 商业 7,969 1940 22,541 31-256 38,605,666 3
肥）
车位 4,700 344 100,000 31-34 10,073,000 3
7 北郡小区 家天下置业 合肥 住宅 2,532 952 10,255 40-117 18,169,389 2
27
项目未
当期销售均 销售面
售部分
项目地 当期可售面 当期已售面 价（元/㎡， 积区间
序号 项目名称 项目公司名称 经营业态 预收款（元） 预计去
点 积（㎡，个） 积（㎡，个） 车位为元/ 分布
化周期
个） （㎡）
（年）
商业 0 0 0 0 0 3
车位 0 0 0 0 0 3
住宅 27,634 20,463 15,000 88-123 181,827,210 1
8 东祥府 淮矿万振 合肥 商业 0 0 0 0 0 2
车位 0 0 0 0 0 2
住宅 0 0 0 0 0 3
9 东方樾府 淮矿肥东 合肥 商业 0 0 0 0 0 3
车位 0 0 0 0 0 3
28
项目未
当期销售均 销售面
售部分
项目地 当期可售面 当期已售面 价（元/㎡， 积区间
序号 项目名称 项目公司名称 经营业态 预收款（元） 预计去
点 积（㎡，个） 积（㎡，个） 车位为元/ 分布
化周期
个） （㎡）
（年）
住宅 0 0 0 0 0 2
东方蓝海（北 办公 0 0 0 0 0 3
10 北京东方蓝海 北京
京） 商业 0 0 0 0 0 3
车位 0 0 0 0 0 2
住宅 3,158 1,609 31,088 90-115 120,139,028 2
11 东祥元府 淮矿杭州 杭州 商业 0 0 0 0 0 2
车位 0 0 0 0 0 2
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
29
2016 年度在建项目销售情况：
当期销售均
当期已售
序 项目地 当期可售面 价（元/㎡， 销售面积区
项目名称 项目公司名称 经营业态 面积（㎡， 预收款（元）
号 点 积（㎡，个） 车位为元/ 间分布（㎡）
个）
个）
住宅 7,112 7,112 4,469 86-137 32,157,355
1 松石居 淮矿地产 淮南
商业 868 111 9,978 110-110 2,570,000
住宅 139,957 94,812 4,462 89-140 338,958,778
商业 1,355 0 0 0 0
2 碧荷庭 淮矿地产 淮南
会所商业 0 0 0 0 0
车位 233 233 40,000 -- 9,320,000
东方蓝海（六 住宅 93,002 67,264 4,608 87-127 232,722,327
3 六安置业 六安
安） 商业 0 0 0 0 0
30
当期销售均
当期已售
序 项目地 当期可售面 价（元/㎡， 销售面积区
项目名称 项目公司名称 经营业态 面积（㎡， 预收款（元）
号 点 积（㎡，个） 车位为元/ 间分布（㎡）
个）
个）
车位 0 0 0 0 0
住宅 323,723 299,885 5,663 86-230 1,859,223,980
4 东方龙城 芜湖置业 芜湖 商业 29,775 4,164 12,480 6.98-380 61,698,228
车位 4,227 466 68,000 -- 33,621,000
住宅 88,658 87,230 6,741 88-173 573,059,479
5 汀棠公园 芜湖淮矿 芜湖 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
东方蓝海（合 住宅 166,030 163,596 10,731 69-293 5,348,158,169
6 安徽东方蓝海 合肥
肥） 商业 11,457 3,488 22,274 36-922 73,508,042
31
当期销售均
当期已售
序 项目地 当期可售面 价（元/㎡， 销售面积区
项目名称 项目公司名称 经营业态 面积（㎡， 预收款（元）
号 点 积（㎡，个） 车位为元/ 间分布（㎡）
个）
个）
车位 7,190 2,490 100,000 -- 239,626,000
住宅 68,282 65,750 7,554 40-117 483,931,540
7 北郡小区 家天下置业 合肥 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
住宅 38,270 38,270 13,452 89-99 559,780,627
8 东祥府 淮矿万振 合肥 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
住宅 0 0 0 0 0
9 东方樾府 淮矿肥东 合肥
商业 0 0 0 0 0
32
当期销售均
当期已售
序 项目地 当期可售面 价（元/㎡， 销售面积区
项目名称 项目公司名称 经营业态 面积（㎡， 预收款（元）
号 点 积（㎡，个） 车位为元/ 间分布（㎡）
个）
个）
车位 0 0 0 0 0
住宅 0 0 0 0 0
东方蓝海（北 办公 0 0 0 0 0
10 北京东方蓝海 北京
京） 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
住宅 28,959 25,801 24,646 90-115 556,342,138
11 东祥元府 淮矿杭州 杭州
商业 0 0 0 0 0
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
2015 年度在建项目销售情况：
33
当期销售均
当期已售
序 项目地 当期可售面 价（元/㎡， 销售面积区
项目名称 项目公司名称 经营业态 面积（㎡， 预收款（元）
号 点 积（㎡，个） 车位为元/ 间分布（㎡）
个）
个）
住宅 19,483 12,371 3,967 86-137 53,312,033
1 松石居 淮矿地产 淮南
商业 1,615 747 9,951 26-113 7,161,792
住宅 77,313 28,199 4,193 89-140 52,198,281
商业 0 0 0 0 0
2 碧荷庭 淮矿地产 淮南
会所商业 0 0 0 0 0
车位 327 94 40,000 0 3,760,000
住宅 60,721 8,663 4,192 87-127 35,173,215
东方蓝海（六
3 六安置业 六安 商业 0 0 0 0 0
安）
车位 0 0 0 0 0
34
当期销售均
当期已售
序 项目地 当期可售面 价（元/㎡， 销售面积区
项目名称 项目公司名称 经营业态 面积（㎡， 预收款（元）
号 点 积（㎡，个） 车位为元/ 间分布（㎡）
个）
个）
住宅 329,652 163,504 5,081 89-149 832,596,057
4 东方龙城 芜湖置业 芜湖 商业 20,631 126 25,960 54-70 523,117
车位 764 15 62,500 0 936,000
住宅 46,100 9,700 6,345 88-173 50,382,849
5 汀棠公园 芜湖淮矿 芜湖 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
住宅 244,956 244,681 7,693 69-296 2,056,582,803
东方蓝海（合
6 安徽东方蓝海 合肥 商业 0 0 0 0 0
肥）
车位 0 0 0 0 5,400,000
35
当期销售均
当期已售
序 项目地 当期可售面 价（元/㎡， 销售面积区
项目名称 项目公司名称 经营业态 面积（㎡， 预收款（元）
号 点 积（㎡，个） 车位为元/ 间分布（㎡）
个）
个）
住宅 0 0 0 0 0
7 北郡小区 家天下置业 合肥 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
住宅 8,538 8,438 9,316 89-99 28,899,997
8 东祥府 淮矿万振 合肥 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
住宅 0 0 0 0 0
9 东方樾府 淮矿肥东 合肥 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
36
当期销售均
当期已售
序 项目地 当期可售面 价（元/㎡， 销售面积区
项目名称 项目公司名称 经营业态 面积（㎡， 预收款（元）
号 点 积（㎡，个） 车位为元/ 间分布（㎡）
个）
个）
住宅 0 0 0 0 0
东方蓝海（北 办公 0 0 0 0 0
10 北京东方蓝海 北京
京） 商业 0 0 0 0 0
车位 0 0 0 0 0
住宅 31,147 2,188 19,396 90-115 29,770,827
11 东祥元府 淮矿杭州 杭州
商业 0 0 0 0 0
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
②竣工项目情况：
37
截至 2017 年 3 月
序 项目总可售面 截至 2017 年 3 月 31 项目未售部分预计去
项目名称 项目公司名称 项目地点 经营业态 31 日已售面积（㎡，
号 积（㎡，个） 日未售面积（㎡，个） 化周期（年）
个）
住宅 190,308 189,845 463 1.0
1 绿茵里 淮矿地产 淮南 商业 2,938 787 2,151 1.0
车位 670 140 530 3.0
住宅 337,827 333,668 4,159 1.0
2 馥邦天下 合肥高新 合肥 商铺 10,525 0 10,525 1.0
车位 1,837 403 1,434 2.5
别墅 94,177 92,983 1,194 1.0
住宅 243,888 243,770 118 1.0
3 蔚蓝海岸 浙江东方蓝海 嘉兴
商业 7,024 6,273 751 1.0
车位 1,443 1,443 0 --
38
2017 年第一季度竣工项目销售情况：
序 项目公司名 项目地 当期可售面积 当期已售面积（㎡， 当期销售均价（元/ 销售面积区间
项目名称 经营业态 预收款（元）
号 称 点 （㎡，个） 个） ㎡，车位为元/个） 分布（㎡）
住宅 463.00 0.00 0.00 0.00 0.00
底商 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1 绿茵里 淮矿地产 淮南
会所商业 1,051.00 0.00 0.00 0.00 0.00
车位 592.00 62.00 40,000.00 0.00 2,560,000.00
住宅 4,560.53 401.12 14,201.35 67.03-139.02 21,057,205.36
2 馥邦天下 合肥高新 合肥 商铺 10,525.00 0.00 0.00 0.00 0.00
车位 1447.00 13.00 0.00 0.00 1,978,000.00
别墅 1,193.63 0.00 0.00 0.00 0.00
浙江东方蓝
3 蔚蓝海岸 嘉兴 住宅 118 0.00 0.00 0.00 1,242,587.00
海
商业 750.88 0.00 0.00 0.00 1,330,846.00
39
序 项目公司名 项目地 当期可售面积 当期已售面积（㎡， 当期销售均价（元/ 销售面积区间
项目名称 经营业态 预收款（元）
号 称 点 （㎡，个） 个） ㎡，车位为元/个） 分布（㎡）
车位 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
2016 年度竣工项目销售情况：
序 项目公司名 项目地 当期可售面积 当期已售面积（㎡， 当期销售均价（元/ 销售面积区间
项目名称 经营业态 预收款（元）
号 称 点 （㎡，个） 个） ㎡，车位为元/个） 分布（㎡）
住宅 1,406.02 943.02 3,917.45 90-140 8,587,465.43
底商 226.00 226.00 20,020.15 46-82 7,134,553.00
1 绿茵里 淮矿地产 淮南
会所商业 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
车位 599.00 7.00 61,000.00 0.00 427,000.00
住宅 40,830.43 36,269.90 12,936.55 46.57-353.17 536,541,078.52
2 馥邦天下 合肥高新 合肥
商铺 10,525.00 0 5,397.15 2,433.40 0.00
40
序 项目公司名 项目地 当期可售面积 当期已售面积（㎡， 当期销售均价（元/ 销售面积区间
项目名称 经营业态 预收款（元）
号 称 点 （㎡，个） 个） ㎡，车位为元/个） 分布（㎡）
车位 1,837.00 390.00 0.00 0.00 46,112,000.00
别墅 14,532.63 13,339.00 11,400.00 741-1194 128,605,912.00
浙江东方蓝 住宅 403.00 285.00 6,922.00 116-169 1,058,554.00
3 蔚蓝海岸 嘉兴
海 商业 7,023.88 6273 6,050.00 108-1971 37,996,115.00
车位 646.00 646.00 47,907.00 0.00 24,093,000.00
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
2015 年度竣工项目销售情况：
序 项目公司名 项目地 当期可售面积 当期已售面积 当期销售均价（元/ 销售面积区
项目名称 经营业态 预收款（元）
号 称 点 （㎡，个） （㎡，个） ㎡，车位为元/个） 间分布（㎡）
住宅 32,994.34 31,588.32 4,480.22 90-140 156,464,996.00
1 绿茵里 淮矿地产 淮南
底商 787.00 561.00 19,304.94 42-130 8,220,069.00
41
序 项目公司名 项目地 当期可售面积 当期已售面积 当期销售均价（元/ 销售面积区
项目名称 经营业态 预收款（元）
号 称 点 （㎡，个） （㎡，个） ㎡，车位为元/个） 间分布（㎡）
会所商业 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
车位 608.00 9.00 61,222.22 -- 551,000.00
住宅 148,380.06 107,549.63 8,136.75 83.85-353.17 874,736,673.00
2 馥邦天下 合肥高新 合肥 商铺 10,525.00 0.00 0.00 0.00 0.00
车位 1,837.00 0.00 0.00 0.00 0.00
别墅 59,632.63 45,100.00 11,242.00 406-1144 370,288,432.00
浙江东方蓝 住宅 3,470.00 3,067.00 6,925.00 87-180 24,150,524.36
3 蔚蓝海岸 嘉兴
海 商业 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
车位 1,072.00 426.00 56,499.00 0.00 20,022,000.00
注：当期已售面积、当期销售均价为合同确认数据。
报告期前已竣工项目基本情况：
42
序号 项目名称 项目公司名称 项目地点 土地用途 土地面积（㎡） 开工日期 竣工日期
1 水云庭 淮矿地产 淮南 商服、住宅用地 24,620.00 2010.9.16 2014.10.8
2 家天下花园 合肥环美 合肥 商办、住宅 167,483.04 2007.3.6 2013.9.9
3 和平盛世 淮矿合肥 合肥 住宅 70,769.50 2009.7.31 2014.12.17
谢二西村商业街
4 淮西房地产 淮南（淮西） 住宅、其他商服用地 31,908.34 2008.12.24 2012.2.22
（白马商业广场）
（2）标的公司自有房产出租情况：
2016 年度出租情况：
每平方米平
每平方米平均基
序 建筑面积 出租 业态 均基本租金
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元） 本租金（元/㎡/
号 （m2） 率（%） 分布 与上年同期
月）
比较变化（%）
1 淮房地权证淮谢 淮矿地产 谢家集区蔡家岗街道振兴社区 800.68 2,551,371.00 100 商业 20.89 2.13
43
每平方米平
每平方米平均基
序 建筑面积 出租 业态 均基本租金
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元） 本租金（元/㎡/
号 （m2） 率（%） 分布 与上年同期
月）
比较变化（%）
字第 15022189 新社西村商业街 6 栋 102
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区
2 3,261.67
字第 15022183 新社西村商业街 3 栋 131
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区
3 2,362.78
字第 15022188 新社西村商业街 4 栋 101
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区
4 584.67
字第 11017979 新社西村商业街 5 栋 102
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区
5 1,759.04
字第 11017977 新社西村商业街 1 栋 104
44
每平方米平
每平方米平均基
序 建筑面积 出租 业态 均基本租金
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元） 本租金（元/㎡/
号 （m2） 率（%） 分布 与上年同期
月）
比较变化（%）
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区
6 1,186.52
字第 11017622 新社西村商业街 2 栋 102
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区
7 221.32
字第 11017323 新社西村商业街 12 栋 104
淮房地权证淮大 大通街道居仁村一区（A 区）
8 6,126.51 533,448.00 100 商业 7.26 6.76
字第 11017662 3#~4#商业 101 号网点
淮房地权证淮大 大通区大通街道居仁村
9 2,730.83 330,240.00 64 15.75 14.77
字第 15022187 二区（B 区)1-2#商业 101A-105 商业
10 淮房地权证淮大 大通区大通街道居仁村二区（B 1,386.2 348,140.00 100 20.93 5.00
45
每平方米平
每平方米平均基
序 建筑面积 出租 业态 均基本租金
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元） 本租金（元/㎡/
号 （m2） 率（%） 分布 与上年同期
月）
比较变化（%）
字第 11019786 区）商业街 1 号 101
淮房地权证淮大 大通区大通街道居仁村二区（B
11 1,934.54 293,952.00 75 16.88 2.21
字第 11018488 区）商业街 2 号 115
淮房地权证淮田
田家庵区洞山街道洞山新村上
12 字第 11018629 30,648.29 2,661,161.00 97 7.46 6.33
东城市公寓商业-101
号
淮房地权证淮谢
淮西房地 谢家集区谢家集街道谢二西村
13 字第 12003326 32,699.85 6,680,800.52 90 商业 10.80 20.54
产 商住楼项目 3 栋
号
46
每平方米平
每平方米平均基
序 建筑面积 出租 业态 均基本租金
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元） 本租金（元/㎡/
号 （m2） 率（%） 分布 与上年同期
月）
比较变化（%）
淮房地权证淮谢
谢家集区谢家集街道谢二西村
14 字第 14004504 24,589.50
商住楼项目地下室-101 至-106
号
房地权证合产字
瑶海区颖河路家天下花园四期 A
15 第 8110191149 11,918.38
区地下工程商-101
号
合肥环美 27,225,421.23 93.94 商业 43.10 25.12
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
16 第 8110191135 17,007.65
幢及商业商-101
号
47
每平方米平
每平方米平均基
序 建筑面积 出租 业态 均基本租金
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元） 本租金（元/㎡/
号 （m2） 率（%） 分布 与上年同期
月）
比较变化（%）
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
17 第 8110191111 8,834.82
幢及商业商 201
号
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
18 第 8110191109 9,341.80
幢及商业
号
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
19 第 8110191129 8,334.02
幢及商业商 101
号
48
每平方米平
每平方米平均基
序 建筑面积 出租 业态 均基本租金
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元） 本租金（元/㎡/
号 （m2） 率（%） 分布 与上年同期
月）
比较变化（%）
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
20 第 8110191148 600.63
幢及商业
号
注：租金统计范围为标的公司持有权证的自有房产。
2015 年度出租情况：
序 建筑面积 出租率 业态 每平方米平均基本
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元）
号 （m2） （%） 分布 租金（元/㎡/月）
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区新 100.0
1 淮矿地产 800.68 2,498,167.65 商业 20.46
字第 15022189 社西村商业街 6 栋 102 0
49
序 建筑面积 出租率 业态 每平方米平均基本
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元）
号 （m2） （%） 分布 租金（元/㎡/月）
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
2 3,261.67
字第 15022183 社西村商业街 3 栋 131
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
3 2,362.78
字第 15022188 社西村商业街 4 栋 101
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
4 584.67
字第 11017979 社西村商业街 5 栋 102
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
5 1,759.04
字第 11017977 社西村商业街 1 栋 104
淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区新
6 1,186.52
字第 11017622 社西村商业街 2 栋 102
7 淮房地权证淮谢 谢家集区蔡家岗街道振兴社区新 221.32
50
序 建筑面积 出租率 业态 每平方米平均基本
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元）
号 （m2） （%） 分布 租金（元/㎡/月）
字第 11017323 社西村商业街 12 栋 104
淮房地权证淮大 大通街道居仁村一区（A 区） 100.0
8 6,126.51 499,656.00 商业 6.80
字第 11017662 3#~4#商业 101 号网点 0
淮房地权证淮大 大通区大通街道居仁村
9 2,730.83 287,734 64.00 13.72
字第 15022187 二区（B 区)1-2#商业 101A-105
淮房地权证淮大 大通区大通街道居仁村二区（B 100.0
10 1,386.2 331,550 19.93
字第 11019786 区）商业街 1 号 101 0
商业
淮房地权证淮大 大通区大通街道居仁村二区（B
11 1,934.54 383,462.00 100 16.52
字第 11018488 区）商业街 2 号 115
淮房地权证淮田 田家庵区洞山街道洞山新村上东
12 30,648.29 2,502,749.00 97.00 7.02
字第 11018629 号 城市公寓商业-101
51
序 建筑面积 出租率 业态 每平方米平均基本
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元）
号 （m2） （%） 分布 租金（元/㎡/月）
淮房地权证淮谢 谢家集区谢家集街道谢二西村商
13 32,699.85
字第 12003326 号 淮西房地 住楼项目 3 栋
4,002,913.00 65 商业 8.96
淮房地权证淮谢 产 谢家集区谢家集街道谢二西村商
14 24,589.50
字第 14004504 号 住楼项目地下室-101 至-106
房地权证合产字
瑶海区颖河路家天下花园四期 A
15 第 8110191149 11,918.38
区地下工程商-101
号
21,241,419.5
房地权证合产字 合肥环美 91.70 商业 34.45
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8 8
16 第 8110191135 17,007.65
幢及商业商-101
号
17 房地权证合产字 新站区颖河路家天下花园 5 幢-8 8,834.82
52
序 建筑面积 出租率 业态 每平方米平均基本
证书号码 权利人 房屋坐落 租金收入（元）
号 （m2） （%） 分布 租金（元/㎡/月）
第 8110191111 幢及商业商 201
号
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
18 第 8110191109 9,341.80
幢及商业
号
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
19 第 8110191129 8,334.02
幢及商业商 101
号
房地权证合产字
新站区颖河路家天下花园 5 幢-8
20 第 8110191148 600.63
幢及商业
号
53
注：租金统计范围为标的公司持有权证的自有房产。
上述出租房产项目 2016 年出租的租金较 2015 年均有所上涨。
54
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
4、结合上述情况，补充披露标的资产主要土地、房产等资产是否
存在减值风险，如有，请提示相关风险。
综上，截至 2017 年 3 月 31 日，淮矿地产主要土地、房产等资产
中，淮南的松石居三、四期开发存在不确定性，已经交易对手中国信
达和淮矿集团进行承诺，若未来出现损失由其进行补偿；其他的主要
土地、房产等资产，淮矿地产已根据会计政策进行减值测试并充分计
提减值准备，会计师已对淮矿地产减值准备计提测算过程进行复核，
不存在其他尚需计提减值准备的情形。
本公司已在重组预案“第五节 交易标的基本情况”之“一、淮矿地
产基本情况”之“（六）最近三年主营业务发展情况”对上述情况进行了补
充披露。
5、独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为，淮矿地产已充分考虑到部分资产减
值的情形，并根据《企业会计准则》及会计政策计提了减值准备，不
存在应计提未计提之情形，截至本回复披露日，标的公司的主要资产
土地、房产不存在减值的风险。
2.预案披露，淮矿集团减资回购实施完成系本次交易的前提。请：
（1）结合本次交易的目的、减资回购的背景，分析说明本次重大资
产重组以淮矿集团减资为前提的原因及合理性；（2）结合淮矿集团减
资回购涉及的审批程序，补充披露相关程序是否存在实质障碍，如有，
请提示相关风险。请财务顾问发表意见。
回复：
1、结合本次交易的目的、减资回购的背景，分析说明本次重大资
产重组以淮矿集团减资为前提的原因及合理性
淮矿集团是煤炭行业中具有较大影响力且转型发展较为成功的企
业。根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中共
中央国务院关于深化国有企业改革的指导意见》（中发〔2015〕22 号）、
《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》（国发〔2015〕54
55
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
号）和《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕
54 号）等相关政策，为响应国家供给侧结构性改革精神，淮矿集团拟
进行整体改制工作，其整体改制方案包括剥离非主业资产、完善产权、
实施债转股、引入战略投资者进行混合所有制改革等方面，最终目标
为实现煤电主业整体改制上市。
中国信达落实国家供给侧改革及金融企业支持实体经济相关政
策，积极支持淮矿集团整体改制工作。淮矿集团减资回购中国信达股
权是其整体改制方案的重要组成部分，是中国信达落实国家“五大任务”，
支持实体经济降杠杆、促进国企转型发展的综合试点项目，具有较好
的标杆和示范意义。
首先，中国信达通过减资回购方式阶段性股权全部退出淮矿集团，
支持淮矿集团作为省属独资企业完成土地产权完善等一系列改制工
作，进而实施后续整体上市工作，即减资回购完成后，淮矿集团成为
安徽省国资委全资子公司，便于安徽省政府、安徽省国资委按照国有
独资企业相关政策完成淮矿集团土地产权完善工作，有利于提升淮矿
集团的资产完整性，为淮矿集团的后期改制及整体上市奠定良好的基
础。之后，中国信达将对淮矿集团实施债权转股权，重新成为淮矿集
团的股东，以实际行动支持企业降低杠杆率，支持企业后续改制及转
型发展。
其次，中国信达减资回购获得的交易对价为淮矿地产 60%股权，
通过将淮矿地产注入信达地产，可以实现大型国有企业优质存量非主
业资产的盘活。淮矿集团是以煤电为主业的大型集团，地产板块是淮
矿集团资产体量较大的非主业优质资产，根据淮矿集团整体改制方案，
淮矿集团需要对非煤电主业资产进行剥离。中国信达通过股权下沉及
资本运作，帮助淮矿集团实现了优质非主业资产的证券化，对淮矿集
团实现主业整体上市具有关键性意义，有利于企业做大做强煤电主业，
聚焦能源产业转型升级，提高核心竞争力。
第三，信达地产本次并购的标的淮矿地产主要业务集中在安徽省、
浙江省和北京市，包括上市公司已有项目所在地合肥、芜湖、杭州、
56
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
嘉兴等地，其中安徽与浙江区域是信达地产长期深耕区域，有利于上
市公司进一步充分利用已有项目资源，提高项目的整体运作效率，从
而大力提升品牌的影响力，进一步巩固上市公司安徽、浙江市场的区
域竞争优势。北京是信达地产总部所在地，也是信达地产希望进入的
战略区域，有助于上市公司缩短进入北京布局的时间。本次交易有助
于上市公司深耕长三角，并通过切入北京市场开启信达地产对京津冀
的战略布局，符合《信达地产五年发展规划纲要（2016-2020）》提出
的城市布局战略，从而快速提高上市公司持续竞争能力。
通过本次交易，信达地产将获得房地产主业优质资源。本次交易
完成后，上市公司总资产规模、归属于母公司股东权益规模、总收入
规模均大幅提升。房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，
因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。通过本
次交易，将相关房地产资产注入上市公司，将充分发挥上市公司的融
资优势，进一步扩展融资渠道并降低融资成本。
综上所述，本次重大资产重组以淮矿集团减资为前提的具有充分
的现实原因及合理性。
2、结合淮矿集团减资回购涉及的审批程序，补充披露相关程序是
否存在实质障碍，如有，请提示相关风险
淮矿集团减资回购涉及的审批程序包括但不限于：
（1）淮矿集团整体改制方案取得安徽省人民政府及/或安徽省国资
委批准；
（2）淮矿集团董事会及股东会决议审议通过；
（3）取得淮矿集团相关债权人/债权人大会的同意/通过；
（4）与淮矿集团减资相关的评估报告经安徽省国资委备案；
截至本回复出具日，淮矿集团已按有关规定履行相关决策及报批
程序，相关审批不存在实质性障碍，但审批时间存在一定不确定性，
对此，本公司已在《重组预案》“重大风险提示”之“一、与本次交易相关
的风险因素”之“（一）淮矿集团减资回购审批风险”及“第八节 本次交易
的风险提示”之“一、与本次交易相关的风险因素”之“（一）淮矿集团减
57
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
资回购审批风险”补充披露相应风险。
3、独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为，信达地产本次重大资产重组以淮矿
集团减资为前提的具有充分的现实原因及合理性；淮矿集团已按有关
规定履行相关决策及报批程序，相关审批不存在实质性障碍，但审批
时间存在一定不确定性。
二、关于标的资产的业绩承诺和估值
3.预案披露，本次重组的补偿测算期间（即：承诺期）为本次重
大资产重组完成后的连续三个会计年度（含本次重大资产重组完成当
年）。如本次重大资产重组于 2017 年完成，则承诺期为 2017 年至 2019
年连续三个会计年度。此外，中国信达及淮矿集团承诺，淮矿地产 2017
年至 2019 年连续三个会计年度合计净利润预测数为 27.20 亿元。请
补充披露：（1）如果本次重组未在 2017 年完成，承诺期的具体承诺
金额情况，并结合标的资产历史经营业绩，分析说明盈利承诺的可实
现性；（2）本次交易的会计处理及是否构成同一控制下合并，并结合
现有土地、在建工程及完工项目的预估价值，说明未来是否会采用直
接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。请财务
顾问发表意见。
回复：
1、如果本次重组未在 2017 年完成，承诺期的具体承诺金额情况，
并结合标的资产历史经营业绩，分析说明盈利承诺的可实现性
本公司已在重组预案“第二节 本次交易的具体方案”之“二、本次
交易具体情况”之“（八）业绩承诺及补偿”中补充披露如下：
“如果本次重组未在 2017 年完成，承诺期顺延为 2018-2020 年三
个会计年度，根据淮矿地产提供的预测，淮矿地产 2018-2020 年三个
会计年度合计扣除非经常性损益后归属于母公司净利润预测数约
25.90 亿元。
中国信达及淮矿集团出具说明：中国信达资产管理股份有限公司
58
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
和淮南矿业（集团）有限责任公司对淮矿地产有限责任公司业绩承诺
期为信达地产股份有限公司本次重大资产重组完成后的连续三个会计
年度（含本次重大资产重组完成当年），若信达地产股份有限公司本次
重大资产重组未能在 2017 年完成，则对淮矿地产有限责任公司业绩承
诺期顺延至 2018-2020 年连续三个会计年度，具体承诺金额将依据安
永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《淮矿地产有限责任公
司盈利预测审核报告》确定。
承诺期能够形成上述净利润预测数主要是因为标的资产地产项目
所在区域自 2015 年以来房地产销售价格呈较大幅度上升趋势，而房地
产行业一般均采取预售方式，即当年签署销售合同并收款，但基于现
有会计政策，收入确认往往滞后 1-2 年，因而相应利润结转也需顺延
1-2 年。2015 年、2016 年及 2017 年 1-3 月，淮矿地产及所属公司销
售合同金额分别为 49.10 亿元、77.99 亿元和 12.96 亿元，淮矿地产（合
并报表）营业收入分别为 30.62 亿元、51.34 亿元和 6.99 亿元。根据
现有项目开发进度测算，业绩承诺期内，随着淮矿地产已完工、在建、
拟建项目逐步销售并结转形成收入，业绩承诺的达成具备较大可实现
性。
2、本次交易的会计处理及是否构成同一控制下合并，并结合现有
土地、在建工程及完工项目的预估价值，说明未来是否会采用直接出
售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺
本公司已在重组预案“第二节 本次交易的具体方案”之“二、本次
交易具体情况”之“（八）业绩承诺及补偿”中补充披露如下：
《企业会计准则》第二十号“企业合并”第五条规定“参与合并的企业
在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性
的，为同一控制下的企业合并。 其中，控制并非暂时性是指，参与合
并的各方在合并前后较长的时间内（通常指一年或以上）受同一方或
相同的多方最终控制。在本次交易中，中国信达拟通过淮矿集团减资
回购而持有淮矿地产 60%股权，并以拟持有的淮矿地产 60%股权认购
信达地产非公开发行股份，因而，中国信达未来持有淮矿地产股权系
59
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
暂时过渡性的，本次交易的会计处理不构成同一控制下企业合并。
根据中企华预估，截至 2017 年 3 月 31 日，淮矿地产及所属公司
在建、拟建和完工项目等（含一级土地开发）预估价值合计约 160 亿
元。2017 年 3 月 31 日至本预案出具日，淮矿地产及所属公司在嘉兴
及芜湖新增储备土地计容规划建筑面积 33.70 万平方米。淮矿地产根
据目前现有竣工、在建、拟建项目销售进度及收入结转进度预测
2018-2020 年三个会计年度盈利情况，具备较好的可实现性，未来不
必通过直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式实现盈利预测
目标，因而，标的资产不必采用直接出售项目公司或者通过整体出售
项目等方式完成业绩承诺。
3、独立财务顾问核查意见
根据标的资产历史经营业绩及现有项目去化周期，如果本次重组
未在 2017 年完成，标的资产业绩承诺期顺延至 2018-2020 年度，淮
矿地产预测该期间盈利总额约为 25.90 亿元，经查阅淮矿地产提供的
2018-2020 年盈利测算过程，独立财务顾问认为该业绩预测具备实现
的可能性；经分析，独立财务顾问认为，本次交易的会计处理不构成
同一控制下企业合并；通过结合标的公司现有土地、在建项目及完工
项目预估值分析，独立财务顾问认为，标的资产不必采用直接出售项
目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。
4.预案披露，本次交易标的选取的最终评估方法是资产基础法，
其主要资产以假设开发法进行评估。请:（1）结合标的资产的经营业
态、地区和项目定位等，补充披露标的资产各个存货等资产评估时采
用的主要参数，例如销售房产的预计每平方米售价、持有物业的预计
租金收入水平等，并与周边可比项目进行比较分析；（2）结合目前房
地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况，补充披露本次评估
中主要参数选取的合理性和可比性，说明本次交易评估作价的公允
性。请财务顾问和评估师发表意见。
回复：
60
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
1、结合标的资产的经营业态、地区和项目定位等，补充披露标的
资产各个存货等资产评估时采用的主要参数，例如销售房产的预计每
平方米售价、持有物业的预计租金收入水平等，并与周边可比项目进
行比较分析；结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易
情况，补充披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性，说明本
次交易评估作价的公允性。
本公司已在重组预案“第六节 标的资产预估作价情况”之“四、资
产基础法预估情况及本次交易评估作价的公允性”中补充披露如下：
（一）资产基础法预估情况
淮矿地产房地产开发项目分布于淮南、合肥、六安、芜湖、铜陵
等安徽省内地区以及北京、嘉兴、杭州等省外地区，项目业态主要包
括住宅、商业、土地一级开发等。各个存货资产的主要参数以及参数
选取的合理性分析、可比性分析如下：
1、淮矿地产有限责任公司
（1）项目概况
纳入本次评估范围内的存货为淮矿地产有限责任公司所有的位于
安徽省淮南市绿茵里、听松苑、松石居、水云庭、山水龙城购物中心、
碧荷庭、储备用地（大通机厂）、谢二西酒店项目 8 个项目，其中 3 个
项目为已完工项目，分别为绿茵里、水云庭、松石居项目，均定位于
普通商品房，产品类型主要为住宅、配套商业及车库，产品均对外销
售；1 个为正在开发项目，为碧荷庭项目，定位于普通商品房，产品类
型主要为住宅、配套商业及车库，产品均对外销售；4 个为未开发的土
地，分别为听松苑地块、山水龙城购物中心地块、大通机厂东边地块、
谢二西酒店地块。
（2）存货-开发成本
本次评估 4 个已开发项目绿茵里、水云庭、松石居、碧荷庭项目
均采用假设开发法进行评估，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或
个数）见下表：
绿茵里项目评估参数表
61
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2)或（万元/个） 可售面积(m2)或者个数
住宅 5,400 463.16
绿茵里项目 商业 11,760 2,151.25
车位 4 530
碧荷庭项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2)或（万元/个） 可售面积(m2)或者个数
住宅 5,400 4,847.65
碧荷庭项目
商业 12,839 2,944.82
松石居项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2)或（万元/个） 可售面积(m2)或者个数
松石居项目 商业 9,000 707.94
水云庭项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2)或（万元/个） 可售面积(m2)或者个数
水云庭项目 商业 3,315 18,374.28
①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
A.绿茵里项目主要业态有住宅、商业及车位，相应选取可比实例
如下：
绿茵里项目可比实例表
住宅
产权年 含税销售均价
项目名称 位置 房屋用途 装修
限 （元/m2）
田家庵淮南田家庵区洞山东路
舜耕花都 70 年 高层住宅 毛坯 5,500
苗圃旁
舜耕中都 田家庵舜耕西路一中旁 70 年 高层住宅 毛坯 5,500
田家庵田家庵区洞山中路（区
上郑广场 70 年 高层住宅 毛坯 5,700
公安局东 500 米）
商业
62
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
产权年 含税销售均价
项目 位置 房屋用途 装修
限 （元/m2）
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 40 年 底商 毛坯 19,800
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 40 年 底商 毛坯 19,200
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 40 年 底商 毛坯 19,886
地下停车库
项目 位置 建筑形式 装修 含税单价（万元/个）
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 地下车位 毛坯 4
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 地下车位 毛坯 4
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 地下车位 毛坯 4
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估绿茵里项目待售价格预测
考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较
性综合确定住宅均价为 5,400 元/平方米（含税价）、由于绿茵里商业为
1-2 层，选取的案例商业为一层底商，本次评估经过面积、楼层等因素
修正后得到商业均价在 11,760 元/平方米（含税价）。通过比较分析，
开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
B.碧荷庭项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：
碧荷庭项目可比实例表
住宅
含税销售
产权
项目名称 位置 房屋用途 装修 均价（元
年限
/m2）
田家庵淮南田家庵区洞山东路苗圃
舜耕花都 70 年 高层住宅 毛坯 5,500
旁
舜耕中都 田家庵舜耕西路一中旁 70 年 高层住宅 毛坯 5,500
田家庵田家庵区洞山中路（区公安局
上郑广场 70 年 高层住宅 毛坯 5,700
东 500 米）
商业
产权 房屋用 含税销售均价
项目 位置 装修
年限 途 （元/m2）
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 40 年 底商 毛坯 19,800
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 40 年 底商 毛坯 19,200
绿茵里 淮南市田家庵区洞山东路南侧 40 年 底商 毛坯 19,886
63
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估碧荷庭项目待售价格预测
考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较
性综合确定住宅均价为 5,400 元/平方米（含税价）、由于碧荷庭商业为
1-2 层，选取的案例商业为一层底商，本次评估经过面积、楼层等因素
修正后得到商业均价在 12,839 元/平方米（含税价）。通过比较分析，
开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
C.松石居项目主要业态为商业，相应选取可比实例如下：
松石居项目可比实例表
商业
含税销售均价
项目 位置 产权年限 房屋用途 装修
（元/m2）
松石居 淮南市田家庵区田金家岭 40 年 底商 毛坯 8,928
松石居 淮南市田家庵区田金家岭 40 年 底商 毛坯 9,956
松石居 淮南市田家庵区田金家岭 40 年 底商 毛坯 9,408
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估松石居项目待售价格预测
考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较
性综合确定商业均价在 9,000 元/平方米（含税价）。通过比较分析，开
发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
D.水云庭项目主要业态有商业，该商业为一栋综合体，目前在开
发成本中核算，本次评估通过收益法计算出该商业综合体的市场价格，
由于该商业有 17,866.88 平方米目前处于出租状况，有 507.4 平方米
目前作为售楼处使用，故本次已出租的 17,866.88 平方米运用租期内
采用其自身的租金价格水平，租赁情况如下表，租期外采用其租期最
后一年的最近水平评估其市场价值。
签约 业 面积 租 支付
租金
人 态 （m2） 期 方式
候光 商 10 第一年免租；2-3 年租金为 16 元/m2/月；从第四年
17,866.88 季付
峰 超 年 起租金在上一年基础上环比递增 5%
而未出租部分的 507.4 平方米采用市场租金评估。
相应选取可比实例如下：
64
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
案例名称
银鹭万树城 银鹭万树城 惠利花园
特征要素
含税交易单价(元/m2/天) 1.15 1.1 0.98
案例所处楼层 1层 1层 1层
评估对象未出租部分市场租金价格预测是通过对可比租赁案例价
格的比较，对商业聚集度、交通便捷度、装修情况、楼盘档次、位置
等因素进行修正，最终确定含税租金单价为 1.1 元/平方米/天。
（3）存货-开发产品
存货-开发产品主要由淮南矿业（集团）有限责任公司增资转入的
位于淮南市的 47 套房地产和由浙江东方蓝海置地有限公司向其股东淮
矿地产有限责任公司分红而来的位于嘉兴市的 2 套别墅与 229 个车位
组成。其中住宅用途房地产有谢三村、河西村、矿西村淮上西苑、前
进村听泉山园、洞山新村上东公寓、山水居、嘉兴别墅，商业用途房
地产有谢二东村、支架村、洞山新村、上东锦城，无产权证件的 2 处
房产为矿内村门面房与沃隆公司多建会所；车位分为非人防平面车位 2
个、人防平面车位 24 个、机械车位 200 个、机械子母车位 3 个。
①对于无产权资料的矿内村门面房与沃隆公司多建会所 2 处房地
产，由于无法确房产的权属、面积、用途等基础资料，本次评估暂按
账面值列示。
②对于已售 3 处房产未结转的手续费用，本次评估按零值处理；
③对于开发产品中可出售现房，周边类似用途房地产交易案例较
多，本次评估采用市场法确定可出售现房的市场价值。
存货-开发产品中可出售现房的交易案例价格如下：
开发产品可比实例表
含税销售
项目 位置 建成年代 房屋用途 装修情况 均价
（元/m2）
淮上西苑 2008 年 住宅 一般精装 1,616
矿西村淮上西苑、前进村听泉山园
淮上西苑 2008 年 住宅 一般精装 1,685
住宅房地产
淮上西苑 2008 年 住宅 毛坯 1,276
谢三村、河西村住宅房地产 谢三村 2008 年 住宅 一般精装 3,061
65
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
含税销售
项目 位置 建成年代 房屋用途 装修情况 均价
（元/m2）
谢三村 2008 年 住宅 一般精装 3,014
谢三村 2008 年 住宅 一般精装 3,058
上东锦城 2008 年 住宅 一般精装 5,450
洞山新村上东公寓住宅房地产 上东锦城 2008 年 住宅 一般精装 5,714
上东锦城 2008 年 住宅 一般精装 5,694
山水居 2008 年 住宅 一般精装 6,508
山水居住宅房地产 山水居 2008 年 住宅 一般精装 6,526
山水居 2008 年 住宅 一般精装 6,764
支架村 2008 年 商业 一般精装 5,281
谢二东村、支架村商业房地产 锦绣康城 2008 年 商业 一般精装 3,590
锦绣康城 2008 年 商业 一般精装 3,750
阳光国际城 2008 年 商业 一般精装 13,900
洞山新村、上东锦城商业房地产 阳光国际城 2008 年 商业 一般精装 13,400
鑫诚花园 2008 年 商业 一般精装 12,400
东方蓝海 2014 年 住宅 毛坯 15,865
浙江嘉兴别墅住宅房地产 东方蓝海 2014 年 住宅 毛坯 19,939
东方蓝海 2014 年 住宅 毛坯 17,477
通过估价对象与可比实例价格的比较，本次评估主要选取交易情
况修正、交易期日修正、区位状况修正、实物状况修正、权益状况修
正等，修正后的比准价格与区域内同类型房地产价格水平较为接近，
综合各项因素后确定存货-开发产品的市场价值。
2、淮南市淮西房地产开发有限责任公司
（1）项目概况
存货-开发产品主要为淮南市淮西房地产开发有限责任公司自建取
得暂未完成销售的位于淮南市谢家集区的白马商业广场中商业与住宅
房地产，其中含有部分回迁安置用房。
（2）存货-开发产品
①回迁安置房
对于回迁安置用房安置企业与回迁户签订的回迁协议确定价值，
66
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
对于未完成销售的商业房地产，由于企业已进行出租经营，本次评估
采用收益法确定其市场价值；对于未完成销售的住宅房地产，本次评
估采用市场法确定其市场价值。
②存货-开发产品中未售部分商业房地产
存货-开发产品中商业房地产评估涉及的租金价格分析如下：
对于未销售商业房地产的租赁价格，中企华主要采用市场法进行
评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，根据白马商
业广场中已出售部分的商业房地产出租情况统计，一层商业房地产租
金水平在 1.35 元/平方米天（含税）左右，二层商业房地产租金水平
在 0.6 元/平方米天（含税）左右，三层商业房地产租金水平在 0.5 元/
平方米天（含税）左右，四层商业房地产租金水平在 0.6 元/平方米天
（含税）左右，五层商业房地产租金水平在 0.7 元/平方米天（含税）
左右。由于评估对象与已售商业房地产同属于一个开发项目，并处于
同一租赁水平区域，因此本次评估以已售商业房地产统计的平均租金
水平确定评估对象租金单价。
③存货-开发产品中住宅房地产
评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据区位上处于同
一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准
日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。主要周边类似
用途房地产交易案例价格如下：
开发产品可比实例表
含税销售均价
项目 位置 建成年代 房屋用途 装修情况
（元/m2）
谢二西村 2008 年 住宅 一般精装 3,221
白马商业广场住宅 谢二西村 2008 年 住宅 一般精装 3,556
谢二西村 2008 年 住宅 一般精装 3,671
通过对可比实例价格的比较，本次评估主要选取交易情况修正、
交易期日修正、区位状况修正、实物状况修正、权益状况修正等，修
正后的比准价格与区域内同类型房地产价格水平较为接近，综合各项
因素后确定存货-开发产品中住宅房地产的市场价值。
67
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
3、淮矿地产安徽东方蓝海有限公司
（1）项目概况
东方蓝海（合肥）项目位于安徽省合肥市滨湖区，项目用地四至
为东至韶山路，南至成都路，西至金斗路，北至云谷路。东方蓝海（合
肥）项目总用地面积 288,745.89 平方米，分为 A、B、C、D、E、F
六个地块。住宅用房建筑面积为 809,267.87 平方米，商业用房面积为
42,985.46 平方米，办公用房建筑面积为 6,347.21 平方米。至评估基
准日，A、B、C 地块均已开发完成并交付业主。D 地块已开发完成除
D6#、D7#外其他楼栋均已交付业主。E、F 地块均为在施工状态。项
目业态主要有住宅、商业、车位。经营模式为销售。
（2）存货-开发成本
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价
格及可售面积（或个数）见下表：
东方蓝海（合肥）项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2 或元/个) 可售面积(m2)/个
住宅 14,559 153,801.05
商业 13,843 36,956.24
东方蓝海（合肥）项目
办公 10,500 6,347.21
车位 100,000 4,356
①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东方蓝海（合肥）项目主要业态有住宅、商业及办公、车位，相
应选取可比实例如下：
东方蓝海（合肥）项目可比实例表
68
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
含税销售
产权 房屋 装修
项目 位置 均价
年限 用途 情况
（元/m2）
宝能城 合肥市滨湖区杭州路与四川路交口 70 住宅 毛坯 16,925
华冶万象公馆 合肥市滨湖区武汉路与西藏路交口 70 住宅 毛坯 16,900
滨湖欣园 合肥市滨湖区江西路与云谷路交口 70 住宅 毛坯 15,000
蓝山 CBD 合肥市滨湖区庐州大道与紫云路交口 40 办公 毛坯 11,000
中海财富广场 合肥市滨湖区云谷路与金斗路交口 40 办公 毛坯 10,000
合肥金融港 合肥市滨湖区徽州大道与南京路交口 40 办公 毛坯 10,500
万达文旅城
滨湖区环湖北路与珠江路交口 40 商业 毛坯 24,900
1-2 层门面
万达临湖苑
滨湖区云谷路与江西路交口 40 商业 毛坯 22,590
1-2 层门面
揽湖苑 1-2 层
滨湖区庐州大道与贵阳路交口 40 商业 毛坯 23,100
门面
佳源巴黎都市
滨湖区庐州大道和中山路交口 40 商业 毛坯 36,700
单一层门面
滨湖假日锦街
滨湖区广西路和中山路交口 40 商业 毛坯 37,300
单一层门面
锦绣淮苑单一
滨湖区西藏路和武汉路交口 40 商业 毛坯 31,950
层门面
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
住宅用房含税均价为 14,559 元/平方米、商业用房含税均价在 13,843
元/平方米、办公用房含税均价在 10,500 元/平方米。由于东方蓝海（合
肥）商业类型有多种，本次评估中企华选取了 1-2 层、单一层门面作
为评估案例，剩余商业用房则参照评估案例均价进行修正。其中较大
面积的 1-3 层 DS2#部分房屋和 1-9 层 D12#商业用房参照 1-2 层商业
用房价格进行修正，修正幅度较大，修正后 1-3 层 DS2#部分房屋含税
均价为 13,650 元/平方米，1-9 层 D12#商业用房含税均价为 9,450 元/
平方米。
4、淮矿地产合肥有限责任公司
（1）项目概况
69
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
该项目为淮矿和平盛世小区。东至和明雅居小区，南至水上园小
区，西至教师新村小区，北至道路。项目容积率 3.2，绿化率 40%，
建筑密度 24%。项目建有 11 栋高层住宅、1 栋小户型公寓及 6 栋独栋
商业楼，并配备有幼儿园及配电房等配套设施。截至评估基准日，住
宅用房及产权车位均已售完，未售商业用房面积为 5,003.16 平方米。
项目业态主要有住宅、商业、车位。经营模式为销售。
（2）存货-开发成本
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价
格及可售面积（或个数）见下表：
和平盛世项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)
和平盛世 商业 10,789 5,003.16
①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
和平盛世项目主要业态有住宅、商业、车位，目前只有商业未售
完，商业明细如下表：
和平盛世项目未售商业用房明细
序号 房号 地上面积(m2) 地下面积(m2) 面积小计(m2)
1 15# 892.22 271.15 1,163.37
2 17# 963.90 320.91 1,284.81
3 18# 734.53 306.60 1,041.13
4 19# 920.86 311.17 1,232.03
5 101 281.82 / 281.82
合计 3,793.33 1,209.83 5,003.16
由于 101 室、15#、17#、18#、19#均位于同一小区，区域因素相
同。则本次评估选取 101 室作为评估案例，其他房屋价格参照 101 室
70
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
价格进行修正。101 室相应选取可比实例如下：
和平盛世项目可比实例表
含税销售均价
项目 位置 产权年限 房屋用途 装修情况
（元/m2）
蓝岸雅居 合肥市全椒路与明光路交口 40 商业 毛坯 27,900
鼎元府邸 合肥市全椒路与裕溪路交口 40 商业 毛坯 25,015
宝业城市绿苑 合肥市铜陵路与裕溪路交口 40 商业 毛坯 24,300
通过对可比实例价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比实例的比较性综合确定
101 室商业含税单价在 22,000 元/平方米。由于 15#、17#、18#、19#
相对于 101 室楼层、面积、临街状况较差，因此 15#、17#、18#、19#
单价参照 101 室价格进行修正，其修正幅度较大，最终商业未售部分
含税均价为 10,789 元/平方米。
5、淮矿地产合肥高新有限责任公司
（1）项目概况
馥邦天下项目位于合肥市蜀山区，东至科学大道，南至习友路，
西至圣联香御公馆小区，北至海棠路。本项目由 16 栋高层住宅（含
公寓），3 栋小高层洋房，8 栋多层洋房，1 栋会所，1 栋幼儿园，1 所
代建学校组成。截至评估基准日，未售产权车位共有 1,449 个（由于
划线面积问题，有 15 个车位无法达到停放车辆要求，故本次评估实际
可售车位个数按 1,434 个确认），未售住宅用房面积 4,159.41 平，商
业未售（已认购未签约）面积为 10,524.8574 平方米。项目业态主要
有住宅、商业、车位。经营模式为销售。
（2）存货-开发成本
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价
格及可售面积（或个数）见下表：
馥邦天下项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)/个
住宅 18,891 4,159.41
馥邦天下
商业 7,601 10,524.8574
71
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)/个
车位 100,000 1,434
①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
馥邦天下项目主要业态有住宅、商业、车位，目前只有商业未售
完。相应选取可比实例如下：
馥邦天下项目可比实例表
含税销售均价
项目 位置 产权年限 房屋用途 装修情况
（元/m2）
圣联香御公馆 合肥市高新区香樟大道 70 住宅（公寓） 毛坯 15,015
合肥市习友路与裕溪路
景尚名郡 70 住宅（公寓） 毛坯 14,490
交口
合肥市玉兰大道与枫林
乔治庄园 70 住宅（洋房） 毛坯 20,250
路交口
合肥市科学大道与银杏
华地紫园 70 住宅（洋房） 毛坯 19,845
路交口
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
住宅（洋房）均价在 20,026 元/平方米（含税），住宅（公寓）均价在
14,026 元/平方米（含税）。由于商业已被定购，并已缴纳定金，余款
正按时按约缴纳，故本次评估商业房地产按定购合同价总额 8,000 万
确认。
6、合肥环美房地产发展有限公司
（1）项目概况
纳入存货-开发成本主要为合肥环美房地产发展有限公司所有的位
于合肥市新站区铜陵北路西“家天下花园”项目一期、二期、三期、四期，
项目规划用途为商办、住宅，项目总建设用地面积 167,483.04 平方米
72
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
（其中四期商业为自持商业，在投资性房地产科目中核算，分摊的土
地面积为 9,006.86 平方米），总规划建筑面为 599,190.42 平方米，可
售建筑面积为 566,298.38 平方米(其中地上住宅建筑面积 417,452.08
平方米、商业建筑面积 79,262.30 平方米、阁楼 1,340.18 平方米，地
下建筑面积 68,243.87 平方米)。
“家天下花园”共建设 37 栋住宅楼及其地下车库，配套幼儿园、变
电所及开闭所。该项目于 2007 年 11 月开工建设，于评估基准日已全
部进行竣工验收。
（2）存货-开发成本
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售
面积（或个数）见下表：
家天下花园项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2)或（万元/个） 可售面积(m2)或个
住宅 12,000 518.9
商业 13,000 6,769.79
家天下花园项目
储藏室 4,000 133.46
车位 9.5 485
①价格参数分析
对于销售项目：开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评
估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确
定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上
处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评
估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
家天下花园项目主要业态有住宅、商业、储藏室及车位，相应选
取可比实例如下：
家天下花园项目可比实例表
销售均价
项目 位置 产权年限 房屋用途 装修情况 是否含税
（元/m2）
家天下花园 新站区铜陵北路西 70 年 住宅 精装 13,399 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 70 年 住宅 精装 13,218 含税价
73
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
销售均价
项目 位置 产权年限 房屋用途 装修情况 是否含税
（元/m2）
家天下花园 新站区铜陵北路西 70 年 住宅 精装 13,068 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 70 年 储藏室 毛坯 4,000 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 70 年 储藏室 毛坯 4,000 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 70 年 储藏室 毛坯 4,000 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 40 年 商业 毛坯 13,300 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 40 年 商业 毛坯 12,700 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 40 年 商业 毛坯 12,900 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 40 年 车位 毛坯 100,000 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 40 年 车位 毛坯 90,000 含税价
家天下花园 新站区铜陵北路西 40 年 车位 毛坯 95,000 含税价
由于该项目开工建设时间较早，该项目住宅价格不受合肥限价政
策的影响，且家天下花园项目正在进行尾盘销售，本次评估家天下花
园各物业价格按其历史销售价格及待售物业与小区同类型物业在位
置、大小等因素影响下综合确定住宅均价为 12,000 元/平方米（含税），
住宅储藏室售价为 4,000 元/平方米（含税），一、二层商铺为 13,000
元/平方米（含税），车位销售均价在 9.5 万元/个（含税）。通过比较分
析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，属于同一价格水平。
（3）投资性房地产
家天下花园项目四期家天下生活广场在投资性房地产科目中核算
的，采用收益法进行评估。
家天下生活广场项目主要业态为商业综合体，本次对租赁价格的
预测思路为：对于评估基准日已出租房地产，在租赁期内按租赁合同
约定的租金水平确定租金，在租赁期外，按租约期最后一年的租金水
平确定；对于评估基准日无租赁的商业房地产的租金采用市场法确定。
无租赁的商业房地产选取的可比实例如下：
家天下生活广场项目可比实例表
案例名称
家天下花园 家天下花园 家天下花园
特征要素
含税建筑面积单价(元/m2/天) 5.5 5.2 5
74
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
案例所处楼层 1层 1层 1层
市场租金价格预测是通过对未出租商业房地产所处商场中的位
置、人流等因素进行修正，最终确定 1 层租金单价为 4.1 元/平方米/天
（含税）。根据评估人员对委估资产所在区域的商业房地产市场调查分
析，商业房地产因楼层不同对价值有一定影响，需要进行楼层修正，
委估资产-1 层、2 至 5 层商业用房的租金单价取 1 层商业用房市场租
金单价的 50%、50%、40%、30%、20%，即委估资产商业租金详见
下表。
层数 修正系数 含税租金单价（元/m2/天）
一层 100% 4.1
地下一层 50% 2.05
二层 50% 2.05
三层 40% 1.64
四层 30% 1.23
五层 20% 0.82
7、合肥家天下置业有限公司
（1）项目概况
纳入本次评估范围内的开发项目为合肥家天下置业有限公司所有
的位于合肥市大禹路以西、淮海大道以北项目，对外推广名称为“北郡
小区”。项目建设用地面积为 86,708.51 平方米(其中一二期土地使用权
面积为 67,015.62 平方米、三期土地使用权面积为 19,692.89 平方米)，
一、二期地块用途为住宅，三期地块用途为商业，住宅用地容积率不
大于 2.5，商业用地容积率不大于 4.0，一、二期规划总建筑面积
221,854.34 平方米，其中住宅 167,552 平方米，商业 6,115.21 平方米，
配套 2,429.41 平方米，地下车库建筑面积 45,787.72 平方米。北郡小
区项目拟共分三期开发，其中一期 6 栋高层住宅楼，二期 8 栋高层住
宅楼，一、二期规划地下产权车位共 1,177 个，三期为商业地块，于
评估基准日尚未取得《建筑工程规划许可证》。至评估基准日，一期
1#-6#楼人货电梯及塔吊已拆除完成；地库顶板防水、土方回填已基本
完成；入户门已完成 60%；1#—6#外墙真石漆开始施工；地下室剩余
75
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
桥架，电缆穿线，并开始预售，二期 7#楼七层结构砼浇筑完成，八层
墙柱钢筋绑扎；8#楼七层结构砼浇筑完成；9#楼七层结构砼浇筑完成，
八层墙柱钢筋绑扎；10#三层结构砼浇筑完成，四层墙柱钢筋绑扎；11#
七层结构砼浇筑完成；12#二层顶梁板钢筋绑扎；13#楼负一层顶梁板
钢筋绑扎；14#一层结构砼浇筑完成，三期尚未开工建设。根据被评估
单位提供的资料及介绍，评估对象北郡小区项目经营模式均为对外出
售。
（2）存货-开发成本
本次评估项目一、二期采用假设开发法进行评估，项目三期为空
地，采用土地市场法进行评估。一、二期评估涉及的主要价格及可售
面积（或个数）见下表：
北郡小区项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2)或（万元/个） 可售面积(m2)或个
住宅 10,100 1,580.50
北郡小区项目一期 商业 9,900 563
车位 8.00 584
住宅 10,100 94,877
北郡小区项目二期 商业 9,900 4,556
车位 8.00 593
该地块土地证证载用途为商业，截至评估基准日项目三期尚未取得规划
北郡小区项目三期
证。
①价格参数分析
对于销售项目：对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了
被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评
估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区
位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠
近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
北郡小区项目主要业态有住宅、商业及车位，相应选取可比实例
如下：
北郡小区项目商业可比实例表
76
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
产权年 房屋用 所在层 含税销售均价
项目 位置 装修情况
限 途 数 （元/m2）
鸿路北城明 蒙城北路与金梅路交叉
40 年 商业 一层 毛坯 12,200
珠商铺 口
临泉东路与顺祥路交汇
皇马上街 40 年 商业 一层 毛坯 12,000
处东北
莱茵河畔花 当涂北路和北二环汴河
40 年 商业 一层 毛坯 13,460
园 里交叉口
北郡小区项目三期土地商业可比实例表
成交 地面
容积
土地用 出让年 土地面积 成交 价 单价
地块位置 率上
途 限（年） （m2） 日期 （万 （元
限
元） /m2）
40,6
合肥新站区陶冲湖路与 其他商 2017
40 53,077.14 2.5 82.9 7,665
淮海大道西南角 服用地 /2/14
8
100,
合肥市新站区淮海大道 其他商 2015
40 133,623 3 417. 7,515
以北、东淝河路以西 服用地 /9/17
41
56,0
合肥市新站区淮南路以 其他商 2015
40 63,293.44 2.8 14.6 8,850
东、九顶山路以南 服用地 /1/23
94
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
商业一、二层均价在 9,900 元/平方米（含税），三期商业用地地面价为
10,645 元/平方米(估价对象容积率为 4，故单价修正较高)，根据评估
人员对周边小区车位销售的调查，车位销售均价在 8 万元/个（含税）。
合肥市在 2016 年 10 月发布了限购政策。其中对于新建商品住房首次
明码标价备案采取了措施，规定新建商品住房备案价格确定首次备案
应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住宅首次备案价
格。同一项目、同类房屋 6 个月内不得上调备案价格，再次申报备案
价格超过 6 个月的上调幅度不得超过 1%。已经取得预售许可证的项
目，须在 10 日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式
超出备案价格对外销售。该项目的备案均价为 10,100 元/平方米，由于
77
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
合肥房地产市场近年来销售火爆，供不应求，因此按照备案均价对外
出售是可以实现的，故对于住宅房地产本次评估按其备案价进行确认。
通过比较分析，开发项目的商业待售均价与可比案例的差异不大，基
本属于同一价格水平。
8、淮矿地产六安置业有限责任公司
（1）项目概况
纳入评估范围的资产为淮矿地产六安置业有限责任公司开发的东
方蓝海（六安）项目，项目位于安徽省六安市东望路与佛子岭交叉口
西南角，项目用地四至为东至东望路，南至郝岗路，西至永康路、中
石化加油站，北至佛子岭路。
东方蓝海（六安）项目总用地面积 85,103 平方米，证载土地用途
为住宅（含配套商业）；项目分两期开发，至评估基准日一期已完工，
二期在施状态。
①一期
东方蓝海（六安）一期位于地块北侧，至评估基准日已竣工。总
建筑面积为 135,658.3 平方米，物业类型为高层住宅、独栋商业，地
下车库等，包括 1-5#住宅楼、14#商业楼及地下车库。可售物业类型
全部采取对外销售模式。住宅可售总建筑面积为 103,836.16 平方米、
商业可售总建筑面积为 2,536.5 平方米。已全部完成竣工验收，1-5#
住宅楼已全部取得商品房预售许可证。
②二期
东方蓝海（六安）二期位于地块南侧，至评估基准日正在进行场
地平整，物业类型为高层住宅、商业等。至评估基准日，尚未取得建
筑工程施工许可证。项目规划总建筑面积为 158,881 平方米，物业类
型为高层住宅、商业、地下车库等，住宅可售总建筑面积为 99,813 平
方米，商业可售总建筑面积 9,411 平方米。可售物业类型全部采取对
外销售模式。
根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象“东方蓝海（六安）
经营模式均为对外出售。
78
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
（2）存货
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售
面积（或个数）见下表：
东方蓝海（六安）项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)
住宅 6,700 14,438.08
东方蓝海（六安）项目一期
商业 10,700 2,536.5
住宅 7,000 99,813
东方蓝海（六安）项目二期
商业 10,700 9,411
①价格参数分析
对于项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售
签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在
广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似
供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，
选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东方蓝海（六安）项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实
例如下：
东方蓝海（六安）项目可比实例表
含税销售均
产权年 房屋用 装修情
项目 位置 价
限 途 况
（元/m2）
龙湖天地 南屏路与淠望路交叉口西北角 70 住宅 毛坯 6,800
梅山南路与佛子岭路交汇处东南
中辰一品 70 住宅 毛坯 7,000
角
安兴正和城 淠望路与南平路交叉口东北角 70 住宅 毛坯 6,400
和谐名城 佛子岭中路和淠望南路交汇处 40 商业 毛坯 14,000
高速龙湖天
南屏路与淠望路交叉口西北角 40 商业 毛坯 15,000
地
中辰一品 佛子岭中路 40 商业 毛坯 15,000
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
一期住宅均价为 6,700 元/平方米（含税）、二期住宅均价为 7,000 元/
79
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
平方米（含税），一、二期商业均价为 10,700 元/平方米（含税）。通过
比较分析，住宅的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价
格水平。商业部分可比实例在参考销售期限、楼层、位置、配套成熟
度等多方面因素后综合确定。
9、淮矿万振置业有限责任公司
（1）项目概况
开发成本为淮矿万振置业有限责任公司开发的东祥府项目，建设
用地面积为 29,284.66 平方米，容积率 2.8，总建筑面积 105,613.62
平方米，其中住宅 74,341.43 平方米，商业 6,561.32 平方米，架空
423.16 平方米，自行车库 2,018.65 平方米，储藏 1,083.15 平方米，
设备间 985.64 平方米，地下车库 16,006.62 平方米，人防车库 3,878.95
平方米，物业管理用房 314.7 平方米。
东祥府项目共建设有 6 栋高层住宅楼、6 栋商业楼、一个地下室。
建筑层数为地上住宅 23 层、34 层（3#住宅楼 23 层、4、6、8、9、
10#住宅楼 34 层），商业地上 1-2 层，地下一层产权车位 518 个。至
评估基准日，东祥府已于 2015 年 10 月开工建设，至评估基准日大部
分住宅已接近封顶，商业部分已达正负零状态。根据被评估单位提供
的资料及介绍，评估对象东祥府项目经营模式均为对外出售。
（2）存货-开发成本
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售
面积（或个数）见下表：
东祥府项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)
住宅 14,900 7,170.85
东祥府 商业 20,000 6,561.32
地下车库 77,000 518（个）
①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
80
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东祥府项目主要业态有住宅、商业、地下车位，相应选取可比实
例如下：
东祥府项目可比实例表
装修 含税销售均价
项目 位置 产权年限 房屋用途
情况 （元/m2（个））
合肥市包河区宿松路与祁门
信达天域 40 商业 毛坯 24,000
路交汇处西南角
望湖城桂香居 美圣路 399 号 50 地下车位 毛坯 10,000
金地国际城 马鞍山南路 88 号 50 地下车位 毛坯 10,000
柏林春天 包河区马鞍山南路 399 号 50 地下车位 毛坯 10,000
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
一期住宅均价为 14,900 元/平方米（含税）、商业均价为 20,000 元/平
方米（含税），地下车位均价 77,000 元/个（含税）。其中住宅的价格按
照合肥市在 2016 年 10 月发布的限价政策执行确认（对于新建商品住
房首次明码标价备案采取了措施，规定新建商品住房备案价格确定首
次备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住宅首次
备案价格。同一项目、同类房屋 6 个月内不得上调备案价格，再次申
报备案价格超过 6 个月的上调幅度不得超过 1%。已经取得预售许可证
的项目，须在 10 日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等
方式超出备案价格对外销售。），该项目住宅部分目前均已备案，备案
均价为 14,900 元/平方米。商业部分由于周边在售商业物业在售项目较
少，中企华主要参考了位于评估对象对面的信达天域商业物业的销售
价格，同信达天域商业物业相比，评估对象商业物业从临街情况到商
业聚集度等情况均与信达天域存在一定差距，通过比较分析，综合考
虑确定商业物业售价。地下车位部分参考的案例均为个体对外销售价
格，本次评估充分考虑估价对象和可比实例在项目位置、临街出入口
81
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
等多方面因素后确定评估对象未来销售价格。
10、淮矿万振（肥东）置业有限责任公司
（1）项目概况
开发成本为淮矿万振（肥东）置业有限责任公司开发的东方樾府
项目，建设用地面积为 73,746 平方米(其中 A 地块 29,922 平方米、B
地块 38,533 平方米、C 地块 5,291 平方米)，A、B 地块用途为住宅，
C 地块用途为商业，住宅用地容积率为 2.2，商业用地容积率为 3.0，
规划总建筑面积 193,248.61 平方米，其中住宅 146,192.86 平方米，
商业 2,702.99 平方米，办公 14,014 平方米，架空层 2,494 平方米，
物业、养老用房等其他管理用房面积 4,601.41 平方米，地下部分建筑
面积 46,646 平方米。
东方樾府项目拟共分三期开发，其中一期 2 栋高层住宅楼、两栋
商业楼，二期 8 栋高层住宅楼、1 栋办公楼，三期 14 栋洋房、2 栋高
层平层洋房、2 栋商业楼，规划地下产权车位共 987 个。至评估基准
日，一期已开工两栋住宅楼已建至第三层、两栋商业楼已完成基础梁
砼。二期三期尚未开工建设。根据被评估单位提供的资料及介绍，评
估对象东方樾府项目经营模式均为对外出售。
（2）存货-开发成本
评估方法一期采用动态假设开发法，二、三期采用土地市场法评
估土地使用权价值。一期评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）
见下表：
东方樾府一期项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)
住宅 10,500 13,458
东方樾府一期
商业 16,000 596
东方樾府二三期土地评估参数
项目名称 土地用途 地面单价（元/m2） 土地面积（m2）
东方樾府二三期 住宅 14,122 67,085.94
①价格参数分析
82
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东方樾府一期主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：
东方樾府一期项目可比实例表
房屋
项目 位置 产权年限 装修情况 含税销售均价（元/m2）
用途
华盛 BB 裕溪路高架入口东 1000 米 40 商业 毛坯 26,000
盛世新
合马路和店忠路交叉口 40 商业 毛坯 20,000
城
汇景新
肥东县公园路 40 商业 毛坯 15,800
城
东方樾府二、三期土地市场法选取可比实例如下：
东方樾府二、三期土地可比实例表
交 规 使
容 地面地
土地面积 易 划 土地使 用
宗地位置 成交日期 成交总价 积 价（元
(m2) 方 用 用权人 年
率 /）
式 途 限
中海宏洋
撮镇镇大众
地
路与清洛河 拍 居
89,347.1134 2017.3.24 123,300 2 产 （合 70 13,800
路交口东北 卖 住
肥）有限
角
公司
撮镇镇大众 中信地产
拍 居
路与池河路 64,940.3247 2017.3.24 92,060 2 汕头投资 70 14,176
卖 住
交口东北角 有限公司
合肥华盛
撮镇镇裕溪 拍 居
48,833.5775 2016.5.30 60,211.5 2.2 洲际置业 70 12,330
路南、 卖 住
有限公司
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
一期住宅均价为 10,500 元/平方米（含税），一期商业均价为 16,000
83
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
元/平方米（含税）。其中住宅的价格按照合肥市在 2016 年 10 月发布
的限价政策执行确认（对于新建商品住房首次明码标价备案采取了措
施，规定新建商品住房备案价格确定首次备案应按项目地块参照同区
域、同品质、同类型新建商品住宅首次备案价格。同一项目、同类房
屋 6 个月内不得上调备案价格，再次申报备案价格超过 6 个月的上调
幅度不得超过 1%。已经取得预售许可证的项目，须在 10 日内一次性
公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销
售。），该项目住宅部分目前均已备案，备案均价为 10,500 元/平方米（含
税）。商业部分通过跟周边案例的比较分析，在充分考虑评估对象和可
比实例面积、楼层、位置、配套成熟度等多方面因素后确定评估对象
未来销售价格。二、三期土地综合考虑其所在位置、用途、面积、容
积率等因素后确定单价为 14,122 元/平方米。
11、淮矿地产（杭州）有限公司
（1）项目概况
纳入评估范围的存货为位于江干区备塘路与规划四号支路交叉口
西南角的东祥元府项目，淮矿地产有限责任公司于 2013 年 6 月 4 日与
杭州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号：
3301002013A21055 号），取得开发项目的国有土地使用权。东祥元府
项目共规划建设 7 幢住宅楼，部分楼幢配建底商。项目规划总建筑面
积 85,364.27 平方米，其中地上建筑面积为 59,821.5 平方米，包括住
宅 55,097.89 平方米，配套公建 3,715.18 平方米及其他公共配套用房；
地下建筑面积为 23,581.33 平方米，规划配建 493 个车位，其中人防
车位 142 个。
根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象东方樾府经营模式
均为对外出售。
（2）存货-开发成本
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售
面积（或个数）见下表：
东祥元府项目评估参数表
84
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)
住宅 31,700 25,498.93
东祥元府项目 商业 28,000 3,715.18
车位（个） 166,100 351
①价格参数分析
对于预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房
屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调
查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范
围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择
具有替代性的交易案例作为比较实例。
东祥元府项目主要业态有住宅、商业及车位，相应选取可比实例
如下：
东祥元府项目可比实例表
含税销售价
产权年 装修
项目 位置 房屋用途 格（元/m2，
限 情况
元/个）
东祥元府 江干备塘路与备塘弄交叉路口 70 年 高层住宅 毛坯 32,562
东祥元府 江干备塘路与备塘弄交叉路口 70 年 高层住宅 毛坯 31,162
东祥元府 江干备塘路与备塘弄交叉路口 70 年 高层住宅 毛坯 31,262
德信钱江府 杭州市江干区艮山东路 455 号 40 年 沿街底商 毛坯 32,000
德信钱江府 杭州市江干区艮山东路 455 号 40 年 沿街底商 毛坯 26,000
德信东方星
环站东路与环站北路交叉口 40 年 沿街底商 毛坯 35,000
城
德信钱江府 杭州市江干区艮山东路 455 号 70 年 车位 205,000
德信东望府 杭州市江干区明月桥路 70 年 车位 180,000
九堡泊林公
杭州市江干区金堡街 70 年 车位 180,000
寓
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
住宅均价为 31,700 元/平方米（含税）、商业均价在 28,000 元/平方米
（含税）、车位均价在 166,100 元/个（含税）。
评估人员通过现场调查，杭州东祥元府项目所属区域目前在售项
85
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
目较少，仅有钱江府项目尾盘少量房源在售，报价 37,000-39,000 元/
平方米左右；艮山府项目四五月份将推出少量精品房源，预期售价
33,000 元/平方米左右，考虑到东祥元府项目的定位、容积率、小区及
建筑品质均低于上述项目，且参考近期东祥元府项目成交情况，住宅
用途房地产价格以项目近期成交价格参考依据确定；其他用途房地产
的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
12、浙江东方蓝海置地有限公司
（1）项目概况
存货-开发产品主要为浙江东方蓝海置地有限公司开发的蔚蓝海岸
项目已售未结转的 3 套商品房，项目位于浙江省嘉兴市南湖区，项目
用地四至为东至商务大道，南至河道，西至富润路，北至文贤路。
项目总用地面积 194,331.6 平方米，规划土地用途为商住综合，
土地使用权性质为出让。项目分两期开发建设，一期规划建设 97 栋别
墅，总可售建筑面积为 69,420.42 平方米；二期规划建设 35 栋别墅、
11 栋高层住宅楼、商铺及会所、幼儿园、地下车位、及社区配套用房，
总可售建筑面积为 275,668.30 平方米，总可售车位个数为 1,443 个。
根据被评估单位提供的资料，蔚蓝海岸项目主要开发产品为别墅、
高层住宅、车位及商铺，经营模式均为出售。
（2）存货评估的主要参数和分析
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售
面积（或个数）见下表：
蔚蓝海岸项目评估参数表
项目名称 物业类型 房屋签约含税总价(万元) 建筑面积(m2)
住宅 2,380.00 1,193.63
蔚蓝海岸项目 住宅 67.95 118.01
商业 435.85 751.46
①价格参数分析
于评估基准日，开发产品剩余三套房源均已竣工并签订销售合同，
为已售未结转状态，房屋价格依据《商品房买卖合同》确定。
86
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
13、北京东方蓝海置业有限责任公司
（1）项目概况
存货-开发成本主要为北京东方蓝海置业有限责任公司开发的东方
蓝海（北京）项目，项目位于北京市昌平区北七家镇未来科技城南区，
项目用地四至为东至规划绿地，南至昌平未来城南区二路，西至昌平
未来城南区四路，北至规划绿地。
东方蓝海（北京）项目总用地面积 23,730.99 平方米，由 0022、
0039、0040 三宗用地组成。0022 地块土地使用权面积为 8,684.77
平方米，0039 地块土地使用权面积为 7,467.97 平方米，0040 地块土
地使用权面积为 7,578.25 平方米，规划土地用途为住宅、办公、商业、
地下商业、地下办公（物业管理用房）、地下车库用地。
东方蓝海（北京）项目共规划建设 3 栋住宅楼，1 栋公租房，4 栋
办公楼及三层地下室，为提升土地利用价值，将负一层规划打造成配
套商业服务设施。项目总建筑面积约 138,377 平方米，其中地上建筑
面积为 82,886 平方米，包括商品住宅 17,178.27 平方米，人才公共租
赁住房 7,600.08 平方米，办公 54,720.54 平方米，商业 2,691.71 平方
米，其他配套用房 695.4 平方米；地下建筑面积为 55,491 平方米。限
高均为 45 米，住宅与公建的配置比例均为 3：7。
至评估基准日共进行土方开挖、护坡、CFG 桩施工、褥垫层施工、
防水施工，筏板浇筑，地下三层墙体钢筋绑扎浇筑等施工。
根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象东方蓝海（北京）
项目经营模式均为对外出售及部分办公用房自持经营。
（2）存货-开发成本
对于销售项目采用假设开发法，涉及的主要价格及可售面积（或
个数）见下表：
东方蓝海（北京）项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)
商品房住宅 42,800.00 17,178.27
“东方蓝海（北京）”项目
公租房住宅 5,000.00 7,600.08
87
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积(m2)
可售办公 35,700.00 26,014.41
商业一层 42,200.00 2,691.71
商业负 1 层 21,100.000 11,412.00
车位（个） 134,700 521.00
对于自持房地产采用收益法。涉及的主要出租价格、面积见下表：
东方蓝海（北京）项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税租赁价格(元/m2) 可租面积(m2)
“东方蓝海（北京）”项目 办公 3.33 28,706.13
①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东方蓝海（北京）项目主要业态有住宅、商业、办公及车位，相
应选取可比实例如下：
东方蓝海（北京）项目可比实例表
含税销售均价
产权年 房屋用
项目 位置 装修情况 （元/m2，元/
限 途
个）
望都家园 昌平区北七家镇定泗路 70 年 住宅 一般装修 41,500.00
名流花园 昌平区北七家镇七北路 70 年 住宅 一般装修 43,000.00
名佳花园 昌平区北七家镇平西府路 70 年 住宅 一般装修 41,500.00
名佳花园 昌平区北七家镇平西府路 40 年 商业 一般装修 43,000.00
柏林在线 昌平区北七家东路 40 年 商业 一般装修 41,000.00
北京市昌平区太海路与回
燕城苑 40 年 商业 一般装修 44,200.00
南路路口北
绿地中央广场 昌平区未来科技城北区 50 年 办公 毛坯 32,000.00
未来中心 昌平区未来科技城南区 50 年 办公 毛坯 36,000.00
未来中心 昌平区未来科技城南区 50 年 办公 毛坯 35,000.00
科星西路 90 号
昌平区科星西路 90 号院 50 年 车位 一般装修 150,000.00
院
88
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
含税销售均价
产权年 房屋用
项目 位置 装修情况 （元/m2，元/
限 途
个）
悦府家园 昌平区龙锦一街 37 号院 50 年 车位 一般装修 175,000.00
滟澜小区 昌平区能源西路 2 号院 50 年 车位 一般装修 180,000.00
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
住宅均价为 42,800.00 元/平方米（含税）、商业第一层均价在 42,200.00
元/平方米（含税）、办公均价在 35,700.00 元/平方米（含税）、可售车
位在 134,700 元/个（含税）。通过比较分析，开发项目的待售均价与
可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
对于项目中自持部分房地产的租赁价格，中企华主要采用市场比
较法进行评估确定。“东方蓝海（北京）”项目自持业态为办公用房，相应
选取可比实例如下：
东方蓝海（北京）项目可比实例表
产权 房屋 装修 含税租赁均价
项目 位置
年限 用途 情况 (元/m2/天)
北京市昌平区北七家镇宏福科 一般
修正药业大厦 50 年 办公 3.00
技园 2 号 装修
一般
未来中心 北京市昌平区未来科技城南区 50 年 办公 3.50
装修
一般
鞍钢未来研究院 北京市昌平区未来科技城北区 50 年 办公 2.80
装修
本次对北京东方蓝海置业有限责任公司开发项目租赁价格的预测
思路为：项目尚未竣工投入使用，按照市场租金价格预测。评估对象
市场租金价格预测是通过对可比租赁案例价格的比较，对办公聚集度、
交通便捷度、装修情况、楼盘档次、位置等因素进行修正，最终确定
租金单价为 3.33 元/平方米/天（含税）。通过比较分析，开发项目的租
赁价格与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
14、芜湖东方蓝海置业有限公司
（1）项目概况
纳入评估范围的存货为芜湖东方蓝海置业有限公司所有的位于安
89
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
徽省芜湖市大砻坊 “东方龙城”项目中的 14 个地块。“东方龙城”项目共
涉及 22 个地块，规划用途为住宅、商业、幼儿园、菜市场等；“东方龙
城”项目中规划为配套公建的 6 个地块为 1-1#、2-1#、2-3#、10-2#、
18#及消防站地块，该 6 个地块根据被评估单位与政府签订的协议需代
建后无偿移交给政府故均未在存货中单独核算，2-3#派出所地块及消
防站地块已建成并移交给政府、1-1#地块正在建设中、2-1#、10-2#、
18#地块尚未开始建设也未发生费用；“东方龙城”项目中 3#地块公共
（菜市场）及 7#地块公共安置地块（湛露苑）已交房其收入成本均已
结转完毕，故目前在存货中核算的地块共计 14 个。主要地块情况如下：
A.1-2 地块公共安置地块（雅乐苑）
该项目地块用地面积 59,940.47 平方米，规划总建筑面积
288,213.59 平方米，其中住宅建筑面积 215,173.61 平方米，商业建筑
面积 24,495.64 平方米，地下车位建筑面积为 31,880.90 平方米，其
他建筑面积为 41,159.08 平方米。
1-2 地块公共安置地块（雅乐苑）于 2010 年 6 月开工，于 2012
年 2 月竣工。至评估基准日该地块住宅建筑面积 215,173.61 平方米已
全部预收并结转；商业建筑面积 24,495.64 平方米中已预售 22,244.34
平方米（含已结转商业 21,248.87 平方米），商业未售建筑面积为
2,251.30 平方米。
B.2-2 地块公共（幼儿园）
该项目地块用地面积 8,147.00 平方米，规划总建筑面积 6,363.27
平方米，于 2012 年 6 月开工，于 2013 年 1 月竣工。至评估基准日该
幼儿园地块已于 2014 年经政府及教育机关确认将该幼儿园交付并已
投入使用，但截至评估基准日与政府的回购价格尚未谈妥，目前政府
与企业沟通的回购价格为 22,858,188.97 元。
C.4#地块公共（绿竹苑）
该项目地块用地面积 30,193.00 平方米，规划总建筑面积
150,219.68 平方米，其中住宅建筑面积 106,374.83 平方米，商业建筑
面积 11,393.35 平方米，地下车位建筑面积为 21,730.92 平方米（476
90
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
个停车位），其他建筑面积为 22,113.93 平方米。
4#地块公共（绿竹苑）于 2013 年 3 月开工，于 2017 年 3 月竣工。
至评估基准日该地块住宅建筑面积 106,374.83 平方米已全部预售并结
转；商业建筑面积 11,393.35 平方米中已预售 1,312.84 平方米（含已
结转商业 943.07 平方米），商业未售建筑面积为 10,080.51 平方米；
地下停车位可售个数为 476 个，已预售并结转车位个数为 24 个，未售
车位个数为 452 个。
D.8#地块公共安置地块（秉心苑）
该项目地块用地面积 28,846.60 平方米，规划总建筑面积
145,772.33 平方米，其中安置住宅建筑面积 119,713.22 平方米，商业
建筑面积 4,423.68 平方米，地下及其他房屋建筑面积为 21,635.43 平
方米。
8#地块公共安置地块（秉心苑）于 2012 年 9 月开工，预计于 2017
年 3 月全部竣工。至评估基准日该地块已安置并结转收入住宅建筑面
积 119,713.22 平方米；商业建筑面积 4,423.68 平方米中已预售并结
转面积 3,145.79 平方米，商业未售建筑面积为 1,277.89 平方米。
E.11#地块公共（甘棠苑）
该项目地块用地面积 32,952.00 平方米，规划总建筑面积
165,448.02 平方米，其中住宅建筑面积 113,431.39 平方米，商业建筑
面积 12,253.88 平方米，地下车位建筑面积为 32,199.68 平方米（764
个停车位），其他建筑面积为 7,563.07 平方米。
11#地块公共（甘棠苑）于 2011 年 6 月开工，于 2015 年 6 月竣
工。至评估基准日该地块住宅建筑面积 113,431.39 平方米已全部预售
（含已结转住宅 112,627.05 平方米）；商业建筑面积 12,253.88 平方
米中已预售 2,946.93 平方米（含已结转商业 2,840.27 平方米），商业
未售建筑面积为 9,306.95 平方米；地下停车位可售个数为 764 个，已
预售并结转车位个数为 24 个，未售车位个数为 740 个。
F.5#地块公共（采薇苑）
该项目地块用地面积 50,177.00 平方米，规划总建筑面积
91
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
317,026.60 平方米，其中住宅建筑面积 243,389.52 平方米，商业建筑
面积 1,096.63 平方米，幼儿园建筑面积 6,651.00 平方米，地下车位建
筑面积为 59,384.16 平方米（1,637.00 个停车位），其他建筑面积为
7,601.92 平方米。
5#地块公共（采薇苑）于 2013 年 10 月开工，预计于 2018 年 10
月全部竣工。至评估基准日该地块住宅建筑面积 243,389.52 平方米已
预售 243,144.64 平方米，住宅未售面积为 244.88 平方米；商业建筑
面积 1,096.63 平方米均未销售；地下停车位可售个数为 1,637.00 个，
已预售车位个数为 148 个，未售车位个数为 1,489.00 个。
G.6#地块公共安置地块（景福苑）
该项目地块用地面积 29,073.42 平方米，规划总建筑面积
113,964.56 平方米，其中安置住宅建筑面积 80,545.64 平方米，商业
建筑面积 11,687.06 平方米，地下及其他房屋建筑面积为 21,731.86
平方米。
6#地块公共安置地块（景福苑）于 2013 年 7 月开工，预计于 2019
年 4 月全部竣工。至评估基准日该地块安置住宅建筑面积 80,545.64
平方米，已安置住宅建筑面积 27,802.22 平方米，住宅未安置面积为
52,743.42 平方米；商业建筑面积 11,687.06 平方米均未销售。
H.9#地块公共（东方商城）
该项目地块用地面积 43,227.88 平方米，规划总建筑面积
131,933.00 平方米。至评估基准日，地价款未交，不动产权证书也尚
未取得。
I.12#地块公共（木兰苑）
该项目地块用地面积 40,674.43 平方米，规划总建筑面积
178,744.21 平方米，其中住宅建筑面积 126,979.14 平方米，商业建筑
面积 7,108.87 平方米，幼儿园建筑面积 4,636.06 平方米，地下车位建
筑面积为 30,779.94 平方米（794 个停车位），其他建筑面积为 9,240.20
平方米。
12#地块公共（木兰苑）于 2015 年 3 月开工，于 2018 年 10 月竣
92
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
工。至评估基准日该地块住宅建筑面积 126,979.14 平方米已预售
117,825.15 平方米，未预售住宅建筑面积 9,153.99 平方米（含安置住
宅建筑面积 8,949.99 平方米）；商业建筑面积 7,108.87 平方米均未售；
地下停车位可售未售个数为 794 个。
J.13#地块公共（清荷苑）
该项目地块用地面积 31,715.80 平方米，规划总建筑面积
128,747.80 平方米，其中住宅建筑面积 86,235.97 平方米，商业建筑
面积 6,379.87 平方米，菜市场建筑面积 3,004.96 平方米，地下车位建
筑面积为 23,429.92 平方米（734 个停车位），其他建筑面积为 9,697.08
平方米。
13#地块公共（清荷苑）于 2016 年 3 月开工，于 2019 年 2 月竣
工。至评估基准日该地块住宅建筑面积 86,235.97 平方米已预售
35,879.00 平方米，未预售住宅建筑面积 50,356.97 平方米；商业建筑
面积 6,379.87 平方米均未售；地下停车位可售未售个数为 734 个。
K.14#地块公共（常棣苑）
该项目地块用地面积 24,215.30 平方米，规划总建筑面积
109,111.28 0 平方米。至评估基准日，该地块地价款已交齐，契税尚
未缴纳，不动产权证书也尚未取得。
L.15#地块公共（蒲荷苑）
该项目地块用地面积 22,740.30 平方米，规划总建筑面积
95,768.35 平方米。至评估基准日，该地块地价款未交，不动产权证书
也尚未取得。
M.16#地块公共（卉木苑）
该项目地块用地面积 18,472.40 平方米，规划总建筑面积
83,213.88 平方米。至评估基准日，该地块地价款未交，不动产权证书
也尚未取得。
N.17#地块（幼儿园）
该项目地块用地面积 7,121.00 平方米，规划总建筑面积 5,938.00
平方米。至评估基准日，该地块地价款未交，不动产权证书也尚未取
93
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
得。
（2）存货-开发成本
对于已经完工及在建中的地块，采用假设开发法评估。
对于未缴纳土地出让金及未取得当地规划部门审定的规划建设指
标的地块，由于其已有前期成本费用投入，故本次评估中对其按账面
值进行确认。
本次存货评估主要采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及
可售面积（或个数）见下表：
“东方龙城”项目评估参数表
含税销售均价
项目名称 物业类型 可售面积或个数(m2)
(元/m2)
1-2 地块公共安置地块（雅乐苑）
1-2 层商业 15,000 2,251.30
项目
2-2 地块公共（幼儿园） 幼儿园 3,590 6,366.20
1 层商业 20,000 67.68
2 层商业 8,000 493.88
1-2 层商业 14,000 4,574.87
4#地块公共（绿竹苑）
3 层商业 7,000 3,735.16
4 层商业 7,000 1,208.92
停车位 6 万元/个 452 个
住宅 8,000 244.88
1-3 层幼儿园 5,700 6,651
5#地块公共（采薇苑）
1-2 层商业 14,000 1,096.63
停车位 6 万元/个 1,489 个
安置住宅 3,000 52,743.42
1 层商业 20,000 1,621.71
6#地块公共安置地块（景福苑） 1-2 层商业 14,000 4,794.18
3 层商业 7,000 2,816.11
4 层商业 7,000 2,455.06
8#地块公共安置地块（秉心苑） 1-2 层商业 15,000 1,277.89
1 层商业 24,000 445.62
11#地块公共（甘棠苑） 2 层商业 8,000 2,423.22
3 层商业 7,000 2,488.09
94
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
含税销售均价
项目名称 物业类型 可售面积或个数(m2)
(元/m2)
4 层商业 7,000 2,488.09
5、6 层商业 7,000 2,933.72
停车位 6 万元/个 740 个
安置住宅 3,000 6,949.99
住宅 8,000 2,204.00
1-2 层商业 14,000 4,038.04
12#地块公共（木兰苑） 1-3 层商业 11,667 3,070.83
1-3 层幼儿园 5,700 4,636.06
794 个（其中 325 个已
停车位 6 万元/个
预售）
住宅 7,207（不含税） 50,356.97
18,018（不含
1 层商业 330.93
税）
12,613（不含
1-2 层商业 6,048.94
13#地块公共（清荷苑） 税）
1-3 层农贸市
5,135（不含税） 3,004.96
场
5 万元/个（不含 734 个（其中 281 个已
停车位
税） 预售）
①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
“东方龙城”项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：
“东方龙城”项目可比实例表
产权 装修 含税销售均
项目 位置 房屋用途
年限 情况 价（元/m2）
赭麓公馆 芜湖市赭山中路 11 号（原仪表厂） 40 年 1 层商业 毛坯 22,000
官山翰林 芜湖市镜湖区赭山西路与长江路交汇处 40 年 1 层商业 毛坯 20,000
万达广场 芜湖市北京中路和弋江中路交汇处向东 40 年 1 层商业 毛坯 25,000
95
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
产权 装修 含税销售均
项目 位置 房屋用途
年限 情况 价（元/m2）
二期 500 米
赭麓公馆 芜湖市赭山中路 11 号（原仪表厂） 50 年 住宅 毛坯 9,700
万科城 鸠江区中江大道 899 号 50 年 住宅 毛坯 9,300
官山翰林 芜湖市镜湖区赭山西路与长江路交汇处 50 年 住宅 毛坯 9,600
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
住宅均价为 8,000 元/平方米（含税）、1 层商业均价在 20,000 元/平方
米（含税）。通过比较分析，由于东方龙城项目的楼盘品质、档次及位
置等与可比案例有一定的差异，但尚基本属于同一价格水平。对于各
地块安置住宅价格则根据被评估单位与政府签订的协议定价确定为
3,000 元/平方米。对于规划建设的幼儿园项目，根据对“东方龙城”项目
中历史幼儿园的销售情况并考虑到幼儿园的特殊性综合考虑其销售单
价为 5,700 元/平方米；对于地下停车位，通过对项目周边市场的调查
分析，项目周边地下停车位的售价在 5-7 万元/个（含税）之间，本次
评估综合考虑项目自身情况及周边市场确定地下停车位售价为 6 万元/
个（含税）。
15、芜湖淮矿东方蓝海房地产开发有限公司
（1）项目概况
纳入评估范围的存货为开发成本，为芜湖淮矿东方蓝海房地产开
发有限公司所有的位于安徽省芜湖市镜湖区九华中路与钱桥交口项
目，对外推广名称为“汀棠公园”，该项目分两期开发建设，规划用途为
住宅、商业等。
①汀棠公园一期
该项目地块用地面积 62,717.00 平方米，规划总建筑面积
135,720.09 平方米，其中住宅建筑面积 90,121.04 平方米，商业建筑
面积 7,864.76 平方米，地下车位建筑面积为 33,476.66 平方米（855
个停车位），其他建筑面积为 4,257.63 平方米。
汀棠公园一期于 2014 年 12 月开工，预计于 2017 年 10 月全部竣
96
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
工。至评估基准日该地块住宅建筑面积 90,121.04 平方米已预售
89,654.12 平方米，住宅未售面积为 466.92 平方米；商业建筑面积
7,864.76 平方米均未销售；地下停车位可售未售个数为 855 个。
②汀棠公园二期
该项目地块用地面积 63,133.09 平方米，规划总建筑面积
183,267.28 平方米，其中住宅建筑面积 125,057.73 平方米，商业建筑
面积 10,029.29 平方米，地下车位建筑面积为 47,980.26 平方米（606
个停车位），其他建筑面积为 200.00 平方米。
汀棠公园二期于 2016 年 9 月开工，预计于 2019 年 6 月全部竣工。
至评估基准日该地块住宅建筑面积 125,057.73 平方米已预售
33,320.24 平方米，住宅未售面积为 91,737.49 平方米；商业建筑面积
10,029.29 平方米均未销售；地下停车位可售未售个数为 606 个。
（2）存货-开发成本
本次存货评估主要采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及
可售面积（或个数）见下表：
汀棠公园项目评估参数表
项目名称 物业类型 含税销售均价(元/m2) 可售面积或个数(m2)
高层住宅 7,000 466.92
汀棠公园一期 1-3 层商业 11,667 7,864.76
停车位 6 万元/个 855 个
高层住宅 8,378（不含税） 71,056.03
洋房住宅 9,009（不含税） 20,681.46
汀棠公园二期 1-3 层商业 10,511（不含税） 3,323.40
1-2 层商业 12,613（不含税） 6,705.89
停车位 5 万元/个（不含税） 606 个
①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期
销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人
员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或
类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等
97
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
汀棠公园项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：
汀棠公园项目可比实例表
产权 装修 含税销售均价
项目 位置 房屋用途
年限 情况 （元/m2）
赭麓公馆 芜湖市赭山中路 11 号（原仪表厂） 40 年 1 层商业 毛坯 22,000
官山翰林 芜湖市镜湖区赭山西路与长江路交汇处 40 年 1 层商业 毛坯 20,000
万达广场 芜湖市北京中路和弋江中路交汇处向东
40 年 1 层商业 毛坯 25,000
二期 500 米
赭麓公馆 芜湖市赭山中路 11 号（原仪表厂） 50 年 住宅 毛坯 9,700
万科城 鸠江区中江大道 899 号 50 年 住宅 毛坯 9,300
官山翰林 芜湖市镜湖区赭山西路与长江路交汇处 50 年 住宅 毛坯 9,600
通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装
修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定
高层住宅均价为 9,300 元/平方米（含税，不含税均价 8,378 元/平方米）、
洋房住宅均价为 9,009 元/平方米（不含税均价）、1 层商业均价在
20,000 元/平方米（含税，不含税均价 18,018 元/平方米）、1-3 层商业
均价在 11,667 元/平方米（含税，不含税均价 10,511 元/平方米）。另
汀棠公园项目一期住宅尾盘根据目前芜湖市的限价情况为根据备案价
定价，故本次评估按 7,000 元/平方米（含税）确认；对于地下停车位，
通过对项目周边市场的调查分析，项目周边地下停车位的售价在 5-7
万元/个（含税）之间，本次评估综合考虑项目自身情况及周边市场确
定地下停车位售价为 6 万元/个（含税）。
（二）本次交易评估作价的公允性
由于受到各地政府关于购买房屋限购的影响，以及国家为防止房
地产市场泡沫发生，采取措施抑制房地产市场的价格飙升，因此造成
房地产市场的价格变动得到了一定的控制。
本次对淮矿地产的存货类资产评估主要采用了假设开发法，各项
目物业的售价、租金等参数均充分考虑了项目所在区域房地产政策、
区域状况、楼盘档次、物业品质、所处位置等因素的影响，并结合项
98
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
目所在区域房地产市场实际情况、企业的经营状况及项目历史销售情
况等，最终综合确定各参数的取值，本次评估依据较充分，所选取的
参数较为合理的，可比案例具有可比性的，评估结果是公允的。
2、评估师核查意见
经核查，评估师认为，本次评估中主要参数的选取具有合理性和
可比性，本次交易评估作价公允。
3、独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为，本次评估中主要参数的选取具有合
理性和可比性，本次交易评估作价公允。
三、关于标的资产的财务情况
5.预案披露，标的资产 2015 年、2016 年及 2017 年一季度的毛
利率分别为-2.70%、13.46%、31.73%，增幅较大。请结合标的资产
经营模式、报告期内具体销售数据、主要经营地域的房地产价格走势
情况等，分析说明毛利率大幅增长的原因及合理性。请财务顾问发表
意见。
回复：
标的公司 2015 年、2016 年及 2017 年一季度的营业利润率分别
为-2.70%、13.46%、31.73%，毛利率分别为 18.05%、25.88%和
43.78%，毛利率呈增长趋势。
1、淮矿地产经营模式：
淮矿地产坚持以房地产开发为主体，商业运营与物业管理协同的
发展战略，持续推进资源整合，逐步发展为综合性房地产开发企业。
经过多年业务拓展，形成了成熟的业务体系，包括城市中高端住宅开
发、商业运营管理、物业管理服务等多业态的综合开发经营模式，并
在目标区域具有较强的品牌影响力。
在房地产开发领域，公司已经形成以住宅为主、商业等物业类型
为辅的产品结构，具有淮矿地产特色的综合开发经营模式。公司着力
锻造东方蓝海城市系列，以高端社区住宅中心为核心，通过商业、住
99
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
宅等多业态联动，形成投资、开发、运营一体化的商业地产发展模式，
积极参与城市开发建设，以雄厚的专业实力和良好的品牌形象，提升
城市价值，实现开发区域土地价值的最大化。
淮矿地产一般房地产项目开发主要流程如下：
2、主要项目所在地域房地产价格走势情况
报告期内对毛利影响较大的项目所在区域为合肥、六安、嘉兴和
芜湖，上述地区房地产市场价格走势情况如下：
（1）合肥市房地产价格走势情况：
合肥市商品房销售价格逐年上升，从 2006 年 3,000 多元/平方米
上升至 2016 年 9,000 多元/平方米，年复合增长率 11.6%。2006-2016
年合肥市商品房销售价格情况如下图所示：
数据来源：Wind 资讯
最近 10 年来，合肥市商品房销售价格保持稳步上升。自 2011 年
100
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
国家调控房价非理性上涨后，合肥市商品房价格趋于稳定，最近三年
均价维持在 7,000 元/平方米以上。合肥市房价在 2016 年增长较快，
商品房销售均价同比增长近 22%。
（2）六安市房地产价格走势情况：
六安市商品房销售价格逐年上升，从 2006 年 1,000 多元/平方米
上升至 2016 年 4,000 多元/平方米，年复合增长率 10.8%。2006-2016
年六安市商品房销售价格情况如下图所示：
数据来源：Wind 资讯
最近 10 年来，六安市商品房销售价格保持稳步上升。自 2011 年
国家调控房价非理性上涨后，六安市商品房价格趋于稳定，最近三年
均价维持在 4,000 元/平方米以上。2015 年六安房价有所下降，2016
年房价略有回升，同比增长约 3%。
（3）嘉兴市房地产价格走势情况：
嘉兴市商品房销售价格逐年上升，从 2006 年 3，000 多元/平方米
上升至 2016 年 7,000 多元/平方米，年复合增长率为 8.1%。2006-2016
年嘉兴市商品房销售价格情况如下图所示：
101
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
数据来源：Wind 资讯，嘉兴市互联地产科学研究院，房产超市网数据监控中心
最近 10 年来，嘉兴市商品房销售价格保持稳步上升。自 2011 年
国家调控房价非理性上涨后，嘉兴市商品房价格趋于稳定，最近三年
均价维持在 7,000 元/平方米以上。
（4）芜湖市房地产价格走势情况
芜湖市商品房销售价格从 2006 年 2,000 多元/平方米上升至 2016
年 5,000 多元/平方米，年复合增长率 7.0%。2006-2016 年芜湖市商品
房销售价格情况如下图所示：
数据来源：Wind 资讯，《芜湖市 2016 年 1-12 月房地产市场分析报告》
自 2011 年国家调控房价非理性上涨后，芜湖市商品房价格趋于稳
定，最近三年均价维持在 5,000 元/平方米以上。
（5）报告期内，标的公司主要住宅项的销售合同均价情况：
102
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
单位：元/㎡
序号 项目公司名称 2017 年 1-3 月 2016 年度 2015 年度
1 六安置业 6,219.00 4,608.00 4,192.00
2 合肥高新 14,201.35 12,936.55 8,136.75
3 安徽东方蓝海 13,130.00 10,731.00 7,693.00
4 浙江东方蓝海 未成交 6,922.00 6,925.00
5 芜湖置业 7,818.00 5,663.00 5,081.00
注：1.山南公司报告期内的营业收入为一级土地开发收入，不涉及合同价格问题。
2.浙江东方蓝海的蔚蓝海岸项目于 2015 年 7 月竣工，销售时间段集中在 2015 年和 2016
年。
从上表可知，报告期内上述公司销售合同均价呈上升趋势，与当
地房价走势一致。
3、报告期内毛利率增长原因及合理性
（1）报告期内，标的公司主要项目所在区域内房地产销售收入情
况如下：
单位：万元，%
2017 年 1-3 月 2016 年度 2015 年度
序号 项目公司名称 主营业务收 主营业务成 主营业务收 主营业务成
主营业务收入 主营业务成本
入 本 入 本
1 六安置业 10,368.47 9,044.13 18,648.54 19,287.08 - -
2 合肥高新 37,451.08 14,172.58 111,911.14 76,089.70 30,428.98 29,352.20
3 安徽东方蓝海 6,827.81 4,919.41 284,649.82 207,561.92 97,833.88 80,868.83
4 浙江东方蓝海 410.97 410.11 20,123.42 14,785.40 42,854.85 32,848.52
5 山南公司 8,221.52 6,353.57 - - - -
6 芜湖置业 1,119.65 572.45 56,926.87 49,311.34 73,033.40 58,227.28
合计 64,399.50 35,472.25 492,259.79 367,035.44 244,151.11 201,296.83
合计占比 93.51 91.61 96.93 97.50 80.76 81.24
注：合计占比=项目公司数据/标的公司合并利润表数据
根据上表，报告期内上述 6 家项目公司主营业务收入占淮矿地产
（合并报表）主营业务收入比例分别为 80.76%、96.93%、93.51%，
其收入及成本的变动对淮矿地产毛利波动影响较大。
（2）报告期内，上述项目公司毛利及毛利率情况如下：
103
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
单位：万元，%
序 2017 年 1-3 月 2016 年度 2015 年度
项目公司名称
号 毛利 占比 毛利率 毛利 占比 毛利率 毛利 占比 毛利率
1 六安置业 1,324.34 4.39 12.77 -638.54 -0.49 -3.42 - - -
23,278.5
2 合肥高新 77.21 62.16 35,821.44 27.26 32.01 1,076.78 1.97 3.54
0
16,965.0
3 安徽东方蓝海 1,908.40 6.33 27.95 77,087.90 58.65 27.08 31.10 17.34
5
10,006.3
4 浙江东方蓝海 0.86 0.00 0.21 5,338.02 4.06 26.53 18.34 23.35
3
5 山南公司 1,867.95 6.20 22.72 - - - - - -
14,806.1
6 芜湖置业 547.20 1.81 48.87 7,615.54 5.79 13.38 27.14 20.27
2
28,927.2 42,854.2
合计 95.94 - 125,224.36 95.28 - 78.55 -
5 8
注：毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入
占比=项目公司毛利/标的公司合并利润表毛利
从上表可知，报告期内上述公司毛利率增幅明显，使得标的公司
报告期内毛利率呈较大幅度增长。
（3）报告期内，上述项目公司结转销售收入的销售均价情况如下：
单位：元/㎡，%
2017 年 1-3 月 2016 年度
序 项目公司 经营业
较上期增 较上期 2015 年度
号 名称 态 销售均价 销售均价
长率 增长率
1 六安置业 住宅 4,824.32 18.57 4,068.80 -- -
2 合肥高新 住宅 12,857.01 63.15 7,880.62 -6.43 8,422.11
安徽东方 住宅 10,905.20 31.84 8,271.79 7.47 7,697.12
3
蓝海 商铺 - 21,100.19 -- -
别墅 - 11,016.17 13.21 9,730.74
浙江东方
4 住宅 6,306.31 3.66 6,083.91 -7.25 6,559.12
蓝海
商铺 5,904.76 15.99 5,090.85 -
住宅 5,176.87 0.92 5,129.64 -1.13 5,188.42
5 芜湖置业
商铺 13,330.96 -6.55 14,265.97 49.34 9,552.96
注：芜湖置业 2016 年未考虑安置房的销售价格。
（4）报告期内毛利率具体分析
104
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
从上表可知，六安臵业结转销售均价由 2016 年 4,068.80 元/㎡增加
至 2017 年 1-3 月 4,824.32 元/㎡，增长率 18.57%，在成本稳定的同时
结转销售均价提升明显，使得六安臵业 2017 年 1-3 月毛利率增加。
2016 年合肥高新结转销售均价同比下降，是由于 2015 年结转的主
要为洋房销售收入，2016 年同期结转的主要是高层住宅销售收入，同
一项目中洋房销售价格一般高于高层住宅。2017 年合肥高新结转销售
均价同比增加，是由于 2017 年结转的收入中包括精装公寓和洋房，同
一项目中精装公寓和洋房销售价格高于高层住宅，且 2016 年合肥市整
体价格较 2015 年上涨 22%，房价提升明显，因此，2017 年合肥高新的
销售均价增长明显，合肥高新因为房价上涨毛利率提高明显。此外，
由于合肥高新 2015 年结转销售以洋房为主，洋房单位面积分摊的成本
较高，2016 年结转销售以高层住宅为主，单位面积分摊的成本下降，
而且，合肥高新 2016 年结转销售收入达 11.19 亿元，高于 2015 年 3.04
亿元。因此，虽然 2016 年合肥高新结转销售均价较同比下降，但毛利
率同比增幅较大。
报告期内合肥市房价呈增长趋势，位于合肥的安徽东方蓝海 2016
年结转销售均价上升，同时单位成本变动较小，使得安徽东方蓝海毛
利率提升显著。
2016 年浙江东方蓝海别墅结转销售均价同比增长 13.21%，住宅结
转销售价格同比下降 7.25%，由于 2016 年结转的别墅销售收入高于住
宅，使得 2016 年浙江东方蓝海毛利率同比增长。
山南公司主营业务为一级土地开发，2017 年 1-3 月主营业务收入
8,221.52 万元，毛利 1,867.95 万元，毛利率 22.72%，而 2015 及 2016
年山南公司土地开发整理未产生收入，使得山南公司 2017 年 1-3 月毛
利率提升明显。
2016 年芜湖臵业住宅结转销售均价较同比下降，基于结转单位销
售成本变动较小，使得毛利率同比降低；2016 年芜湖臵业毛利占比较
低，因而对 2016 年淮矿地产整体毛利率变动影响较小。
2016 年芜湖臵业住宅结转销售均价同比降低，是由于 2016 年结转
105
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
销售中包含安臵房，使得 2016 年毛利率同比下降，由于其 2016 年毛
利占比较低，对 2016 年淮矿地产整体毛利率变动影响较小。2017 年
1-3 月芜湖臵业结转销售收入中无安臵房，且商铺结转均价较 2015 年
增加明显，结转销售单位成本变动较小，使得 2017 年 1-3 月毛利率较
2015 年增幅明显。
对报告期内同区域的商品房市场情况、各项目公司合同销售数据
以及结转销售数据进行分析，淮矿地产各年度销售价格变动趋势与当
地市场行情保持一致，对各淮矿地产上述项目公司结转销售成本分析，
其成本结转符合各项目的实际情况，报告期内淮矿地产毛利率波动具
有合理性。
4、独立财务顾问核查意见
对报告期内同区域的商品房市场情况、各项目公司合同销售数据
以及结转销售数据进行分析，淮矿地产各年度销售价格变动趋势与当
地市场行情保持一致，对各淮矿地产上述项目公司结转销售成本分析，
其成本结转符合各项目的实际情况，报告期内淮矿地产毛利率波动具
有合理性。独立财务顾问认为，报告期内淮矿地产毛利率波动具有合
理性。
6.预案披露，截至 2017 年 3 月 31 日，标的资产在淮南矿业集团
财务有限公司处有约 18.6 亿元的存款。请补充披露：（1）标的资产在
淮南矿业集团财务公司存款的利率情况，是否存在资金占用或损害公
司利益的情形；（2）未来是否会继续在该财务公司存款，及需履行的
内部决策程序。请财务顾问及律师发表意见。
回复:
1、标的资产在淮矿集团集团财务公司存款的利率情况，是否存在
资金占用或损害公司利益的情形；未来是否会继续在该财务公司存款，
及需履行的内部决策程序
本公司已在重组预案“第五节 交易标的基本情况”之“一、淮
矿地产基本情况”之“（五）主要资产的权属情况、对外担保、主要负
106
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
债和受到处罚情况”之“6、未决诉讼、非经营性资金占用、为关联方
担保情况”之“（2）非经营性资金占用”中补充披露如下：
“①标的资产在淮矿集团集团财务有限公司存款的利率情况
A、淮矿集团集团财务有限公司具备开展存款业务的资格
根据中国银行业监督管理委员会安徽监管局于 2010 年 6 月 7 日核
发的机构编码为“L0087H234040001”的《金融许可证》、淮南市工商
行政管理局于 2016 年 4 月 13 日颁发的统一社会信用代码为
“913404006662202531”的《营业执照》及《淮矿集团集团财务公司
章程》，淮矿集团财务公司系开展“对成员单位办理财务和融资顾问、
信用鉴证及相关的咨询、代理业务；协助成员单位实现交易款项的收
付；经批准的保险代理业务；对成员单位提供担保；对成员单位办理
票据承兑与贴现；办理成员单位之间的内部转帐结算及相应的结算、
清算方案设计；吸收成员单位的存款；对成员单位办理贷款及融资租
赁；从事同业拆借，办理成员单位之间的委托贷款及委托投资；经批
准发行财务公司债券；承销成员单位的企业债券；对金融机构的股权
投资；有价证券投资（投资范围限于银行间市场国债、央行票据、金
融债、短期融资券、企业债，货币市场基金，新股申购；成员单位产
品的买方信贷及融资租赁”业务的非银行金融机构。
截至本预案出具日，淮矿集团持有淮矿集团财务公司 91.50%股权，
持有淮淮矿地产 100%的股权，淮矿集团财务公司、淮矿地产及其下属
公司系淮矿集团成员单位，淮矿集团财务公司具备为淮矿地产及下属
公司提供存款业务服务的相关资格。
B、标的资产在淮矿集团财务公司存款利率情况，是否存在资金占
用或损害公司利益的情形
截至 2017 年 3 月 31 日，标的资产在淮矿集团财务公司存款的利
率系按照“存款 50 万元以内按中国人民银行公布的活期存款利率、超
过 50 万元以上部分按中国人民银行公布的协定存款利率”或“中国人
民银行公布的活期存款利率”确定，存款资金用于日常结算或因开展
商品房预售业务依据《淮南市人民政府办公室关于印发淮南市商品房
107
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
预售资金监督管理办法的通知》存放于商品房预售资金监管专用账户，
不存在资金占用或损害公司利益的情形。
②未来是否会继续在淮矿集团财务公司存款及需履行的内部决策
程序
A、淮矿地产及下属公司当前在淮矿集团财务公司存款的相关管理
规定
根据淮矿集团于 2007 年 9 月 17 日《关于印发<淮矿集团集团资金
集中管理办法>的通知》，淮矿集团财务公司开业后，淮矿集团成员单
位实行账户集中管理，应于当年 9 月 30 日之前清理撤销外部银行账户。
《淮矿集团集团资金集中管理办法》包含如下规定：
“第四条，本集团公司各部门、分公司、子公司、经费单位、参
股公司、改制企业及其各关联单位均为财务公司成员单位，本制度适
用于所有成员单位。各成员单位均应通过财务公司实现资金的集中管
理和统一调度，在集团内部调节资金余缺。
第五条，集团公司授权财务公司成员单位实行账户集中管理。账
户集中管理是指成员单位统一在财务公司开立基本结算账户，并根据
需要在财务公司开立一般存款账户、专用存款账户和临时存款账户，
日常结算一律通过在财务公司开立的账户办理，财务公司在商业银行
开立金融机构往来账户。除经过批准的特殊情况外，成员的活期存款、
专项存款、临时存款、定期存款、通知存款、协议存款等必须通过在
财务公司开立的账户办理。
第六条，未经批准，成员单位不得在外部银行开立任何形式的账
户，对纳税专户、国债专户等特殊情况，确需在外部银行开立账户的，
须填写“淮矿集团集团成员单位开立/保留外部银行账户申请表”，报集
团公司总经理审批，或者集团公司总经理授权财务公司审核。未经批
准，在外部银行开立账户保留资金的，视同“小金库”处理。”
截至本预案出具之日，淮矿地产及下属公司属于淮矿集团财务公
司成员单位，依照《关于印发<淮矿集团集团资金集中管理办法>的通
知》、《淮矿集团集团资金集中管理办法》要求的在财务公司办理存款
108
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
业务。”
B、淮矿地产及下属公司未来是否会继续在淮矿集团财务公司存款
及需履行的决策程序
根据《淮矿集团集团资金集中管理办法》第二条，该办法依据《企
业集团财务公司管理办法》、《人民币银行结算账户管理办法》及其相
关政策、法规制定。
根据《企业集团财务公司管理办法》第三条第二款，本办法所称
成员单位包括母公司及其控股 51%以上的子公司（以下简称“子公
司”）；母公司、子公司单独或者共同持股 20%以上的公司，或者持股
不足 20%但处于最大股东地位的公司；母公司、子公司下属的事业单
位法人或者社会团体法人。
截至本预案出具之日，淮矿集团持有淮矿地产 100%股权，淮矿地
产及下属公司属于淮矿集团成员单位，依据《企业集团财务公司管理
办法》、《关于印发<淮矿集团集团资金集中管理办法>的通知》、《淮矿
集团集团资金集中管理办法》在淮矿集团财务公司继续办理存款业务，
不需履行内部决策程序。
本次交易完成后，淮矿地产成为本公司全资子公司，淮矿地产及
下属公司不符合淮矿集团成员单位条件，淮矿集团财务公司无法吸收
非成员单位存款，淮矿地产及下属公司将不再在淮矿集团财务公司办
理存款业务。”
2、律师核查意见
经核查，律师认为：
淮矿集团财务公司系为淮矿集团成员单位提供财务管理服务的非
银行金融机构，具备为淮矿地产及下属公司提供存款业务服务的相关
资格。淮矿地产及下属公司在淮矿集团财务公司存款利率比照同期人
民银行存款利率或协定存款利率确定，存款账户资金用于日常结算或
因开展商品房预售业务依据《淮南市人民政府办公室关于印发淮南市
商品房预售资金监督管理办法的通知》存放于商品房预售资金监管专
用账户，不存在资金占用或损害公司利益的情形。
109
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
依据《企业集团财务公司管理办法》、《关于印发<淮矿集团集团资
金集中管理办法>的通知》、《淮矿集团集团资金集中管理办法》，淮矿
地产及下属公司在淮矿集团财务公司办理存款业务不需履行内部决策
程序。本次交易完成后，淮矿地产成为信达地产的全资子公司，淮矿
地产及下属公司不符合淮矿集团成员单位条件，淮矿集团财务公司无
法吸收非成员单位存款，淮矿地产及下属公司将不再在财务公司办理
存款业务。
3、独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为：
淮矿集团财务公司系为淮矿集团成员单位提供财务管理服务的非
银行金融机构，具备为淮矿地产及下属公司提供存款业务服务的相关
资格。淮矿地产及下属公司在淮矿集团财务公司存款利率比照同期人
民银行存款利率或协定存款利率确定，存款账户资金用于日常结算或
因开展商品房预售业务依据《淮南市人民政府办公室关于印发淮南市
商品房预售资金监督管理办法的通知》存放于商品房预售资金监管专
用账户，不存在资金占用或损害公司利益的情形。
依据《企业集团财务公司管理办法》、《关于印发<淮矿集团集团资
金集中管理办法>的通知》、《淮矿集团集团资金集中管理办法》，淮矿
地产及下属公司在淮矿集团财务公司办理存款业务不需履行内部决策
程序。本次交易完成后，淮矿地产成为信达地产的全资子公司，淮矿
地产及下属公司不符合淮矿集团成员单位条件，淮矿集团财务公司无
法吸收非成员单位存款，淮矿地产及下属公司将不再在财务公司办理
存款业务。
四、其他
7.预案披露，截至报告期末，淮矿地产及公司各类在建和拟建项
目预计尚需总投资 50 亿元，可能会给公司带来较大的资金支出压力。
请结合重组后公司的资产负债率、拟投入金额的具体融资计划等，分
析本次重组对公司未来生产经营的具体影响。请财务顾问发表意见。
110
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
回复：
1、请结合重组后公司的资产负债率、拟投入金额的具体融资计划
等，分析本次重组对公司未来生产经营的具体影响
根据上市公司 2017 年 3 月 31 日财务数据和未经审计（或审阅）
备考财务数据，本次交易前后，上市公司资产负债结构如下：
项目 本次交易前（合并） 本次交易后（备考合并）
财务指标 2017 年 3 月 31 日
总资产（万元） 6,861,050.59 9,296,295.85
总负债（万元） 5,945,717.71 7,562,606.44
归属于母公司股东的所有者权益（万
888,430.11 1,671,761.60
元）
资产负债率（%） 86.66 81.35
截至 2017 年 3 月 31 日，上市公司合并报表总资产 686.10 亿元，
归属于母公司股东的权益总额为 88.84 亿元，货币资金 94.35 亿元，资
产负债率达到 86.66%。本次交易完成后，上市公司总资产和净资产规
模将得到提升，资产负债率降低，资金实力增强，有助于提升上市公
司在未来项目拓展、项目开发等方面的竞争力。
截至 2017 年 3 月 31 日，淮矿地产账面货币资金余额 47.28 亿元，
且完工、在建和拟建项目未来销售回款将超过 110 亿元；截至 2017 年
3 月 31 日，淮矿地产及其所属公司银行授信额度 92.18 亿元，已使用
53.18 亿元，尚可使用授信额度 39.00 亿元，因而淮矿地产自身实力足
以筹集其项目建设所需资金。
综上，本次交易完成后，淮矿地产通过自身融资能力可解决在建
及拟建项目所需资金，不会给重组后上市公司造成资金压力。
2、独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为，本次交易有利于降低上市公司资产
负债率，增强上市公司整体融资能力，淮矿地产及所属公司在建、拟
建项目所需资金可通过自身融资能力解决，不会对重组后上市公司的
生产经营产生不良影响。
111
证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2017-【】号
公司按照《问询函》要求对重大资产重组预案作出相应修改和披
露，并按照相关规定申请公司股票复牌。
公司指定的信息披露媒体为《中国证券报》、《上海证券报》、《证
券日报》及上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn），敬请广大
投资者关注后续公告并注意投资风险。
特此公告。
信达地产股份有限公司
董事会
二〇一七年八月十日
112