证券代码：600662      证券简称：强生控股     公告编号：临 2020-009


                     上海强生控股股份有限公司
             关于金融资产公允价值变动损益的公告


    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。



     一、金融资产公允价值变动损益的情况概述

     2018 年 12 月 17 日，公司购买由安信信托股份有限公司（以下简称“安信

信托”）管理发行的“安信安赢 42 号上海董家渡金融城项目集合资金信托计划

（优先级）”之信托产品（以下简称“安信安赢 42 号信托产品”），金额为 1 亿

元，期限为 12 个月，预计年化收益率为 7.6%。具体内容详见公司于 2018 年 12

月 19 日披露的《上海强生控股股份有限公司关于使用自有资金进行委托理财的

公告》（公告编号：临 2018-045）。

     2019 年 3 月 11 日，公司又购买了安信信托管理发行的安信安赢 42 号信托

产品，金额为 1 亿元，期限为 18 个月，预计年化收益率为 8.2%。具体内容详见

公司于 2019 年 3 月 13 日披露的 《上海强生控股股份有限公司关于使用自有资

金进行委托理财的公告》（公告编号：临 2019-010）。

     2019 年 12 月 26 日，安信信托出具《“安信安赢 42 号上海董家渡金融

城项目集合资金信托计划”项目说明》（以下简称“项目说明”）和《安信信托股
份有限公司确认单》，告知公司于 2018 年 12 月 17 日购买的 1 亿元 12 个月期安

信安赢 42 号信托产品逾期兑付，本金和预收益将统一延至 2021 年 12 月 30 日。

具体内容详见公司于 2019 年 12 月 28 日披露的《上海强生控股股份有限公司关

于购买的信托产品发生逾期兑付的公告》（公告编号：临 2019-059）。

     截至 2019 年 12 月 31 日止，公司共持有安信安赢 42 号信托产品 2 亿元。

依据中华人民共和国财政部于 2017 年修订发布的《企业会计准则第 22 号——金

融工具计量》、《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》，公司将持有的安信安
赢 42 号信托产品列报为“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”。
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    由于安信安赢 42 号信托产品逾期兑付，基于谨慎性原则，公司不再考虑其

预期收益，并以其本金之未来现金流量现值作为年末公允价值进行列报，相应公

允价值变动损益计入公司 2019 年度合并利润表。经测算，截至 2019 年 12 月 31

日止，公司持有的安信安赢 42 号信托产品公允价值为人民币 17,000 万元，2019

年度公允价值变动损失为 3,000 万元。

    为了客观、真实、准确地反映公司截止 2019 年 12 月 31 日的财务状况、

资产价值及经营情况，基于谨慎性原则，本次安信安赢 42 号信托产品公允价值

变动损失为 3,000 万元，相应公允价值变动金额将计入公司 2019 年度合并利润

表，预计将减少 2019 年度归属于上市公司股东的净利润 2,250 万元（剔除递延

所得税影响）。

    二、金融资产公允价值变动损益的依据及方法

    1、信托产品综合分析

    （1）逾期兑付原因分析

     根据安信信托于 2019 年 12 月 31 日披露的《安信信托股份有限公司关于媒

体报道的澄清公告》（以下简称“澄清公告”）所述，截至 2019 年 12 月 29 日，

董家渡项目约 5.4 亿元未能按原预计分配信托本金和收益的原因：1）项目于

2019 年 8 月 8 日取得第一期预售许可证，目前项目在基本竣工交付前销售回

款优先用于基建工程建设以确保整体项目进度，故信托计划暂时无法向优先级信

托受益方足额支付信托利益；2）信托计划项下信托受益权可分期募集，但目前

尚未按原计划发行完成。

    （2）项目底层资产分析

     安信安赢 42 号信托计划所对应的底层资产为上海董家渡金融城项目(现已

更名为绿地外滩中心)，坐落于中山南二路与董家渡路交汇处。项目于 2014 年

11 月招拍挂，土地总价款 248.5 亿元。项目规划总建筑面积约 120 万平方米，

其中办公面积约 45.9 万平方米，包括超甲级写字楼及总部办公楼；商业面积约

18.8 万平方米，包括地上商业面积 7.6 万平方米以及地下商业面积 11.2 万平方

米，涵盖高端购物中心及开放式休闲商业街；住宅面积约 11.7 万平方米，酒店

面积约 4.2 万平方米。项目目前建设进度正常，部分已开始销售，今年可逐步产
生销售回款，计划 2021 年底全部交付使用。
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       （3）项目资金情况分析

       据澄清公告所述，该信托计划优先级信托本益兑付的第一还款来源为项目

的销售回款，项目将于 2021 年全面竣工交付，项公司偿还完开发贷款后，项

目公司或股东届时将申请经营性物业贷或通过资产证券化回收前期投资，信托

计划将按股权比例分享上述现金流入，来完成信托计划优先级委托人本益的兑

付。

       2、公允价值测算情况

   （1）项目预计收益暂不确认

   根据项目说明，安信安盈 42 号信托产品预计将于 2021 年房地产项目竣工交

付后，回笼资金进行产品兑付。虽然董家渡金融城项目预计盈利的可能性较高，

但考虑到兑付期限近 2 年，该项目占用的资金成本较大、回笼资金的周期较长等

因素，回笼资金足额兑付信托产品的收益部分存在一定的不确定性。出于谨慎性

原则，暂不考虑项目收益。

   （2）项目预计兑付时间估计

    据澄清公告所述，截至 2019 年 12 月 29 日，董家渡项目约 5.4 亿元未

能按原预计分配信托本金和收益的原因：1）项目于 2019 年 8 月 8 日取得第

一期预售许可证，目前项目在基本竣工交付前销售回款优先用于基建工程建设以

确保整体项目进度，故信托计划暂时无法向优先级信托受益方足额支付信托利

益；2）信托计划项下信托受益权可分期募集，但目前尚未按原计划发行完成。

预计该信托产品通过股权转让或正常发行募集资金，在 2020 年提前兑付，此为

最优情况，但预计发生的概率较低为 10%；通过项目竣工回笼资金，在 2021 年

到期兑付，此为正常情况，较有可能发生，预计概率为 70%；若无法通过股权转

让、正常发行募集资金或通过项目竣工回笼资金，则可能延期至 2022 年兑付，

该情况预计有较小的发生可能，预计发生概率为 15%；有极小的可能 2022 年仍

未兑付，预计延期至 2023 年兑付，预计发生的概率 5%。

   （3）项目公允价值测算方法

       安信信托产品的公允价值采用未来现金流量现值来测算，折现率按照信托

产品平均的预期收益率 8%。
   （4）项目公允价值测算结果
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       根据公司持有的信托产品本金 2 亿元、项目预计兑付时间估计及 8%的折现

率综合测算，截至 2019 年 12 月 31 日止，安信安盈 42 号信托产品的公允价值取

整后为 17,000 万元。
                                        公允价值测算表

                                                                                      单位：万元

情况分类    概率分布预测     本金      现金流入年度   折现率   折现系数     现值      加权平均值
  最优          10%        20,000.00    2020 年末      8%       0.9259    18,518.00      1,851.80
  正常          70%        20,000.00    2021 年末      8%       0.8573    17,146.00     12,002.20
  差            15%        20,000.00    2022 年末      8%       0.7938    15,876.00      2,381.40
  极差          5%         20,000.00    2023 年末      8%       0.7350    14,700.00       735.00
  合计         100%                                                                     16,970.40




       三、本次公允价值变动对公司 2019 年度经营业绩的影响

         截至 2019 年 12 月 31 日，公司持有的安信安赢 42 号信托计划公允价值为

人民币 17,000 万元，2019 年度公允价值变动损失为 3,000 万元，预计将减少 2019

年度归属于上市公司股东的净利润 2,250 万元（剔除递延所得税影响），未达公

司最近一个会计年度经审计净利润 50%，故无需提交公司股东大会审议。

       四、相关审议程序

       2020 年 3 月 25 日，公司第九届董事会第二十八次会议和公司第九届监事会

第十三次会议分别审议通过了《关于金融资产公允价值重大变动的议案》，基于

谨慎性原则，公司对持有的安信安赢 42 号信托产品确认账面公允价值变动损失

为 3,000 万元，相应公允价值变动金额将计入公司 2019 年度合并利润表，预计

将减少 2019 年度归属于上市公司股东的净利润 2,250 万元（剔除递延所得税影

响）。独立董事、审计委员会对该议案发表了同意的意见。

       （一）董事会意见

         公司本次确认账面安信安赢 42 号信托产品公允价值变动损失 3,000 万元，

符合《企业会计准则》的相关规定，相关审批程序合法合规、依据充分，有利于

更加真实、客观、公允地反映公司截至 2019 年 12 月 31 日的财务状况和资产

价值，董事会同意公司本次确认金融资产公允价值变动损益事项。

       （二）监事会意见
       公司本次对持有的安信安赢 42 号信托产品确认公允价值变动损失 3,000 万
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元，符合《企业会计准则》的相关规定。本次确认金融资产公允价值变动损失是

基于谨慎性原则而做出的，能够真实、客观、公允地反映公司 2019 年度的财务

状况以及经营成果，不存在损害本公司及股东利益的情形。公司董事会就该项议

案的决策程序符合相关法律法规的有关规定，监事会同意公司本次金融资产公允

价值变动损益事项。

   （三）独立董事意见

    公司本次对持有的安信安赢 42 号信托产品确认公允价值变动损失 3,000 万

元，依据充分，体现了谨慎性原则，符合《企业会计准则》的相关规定，具有合

理性，能够客观、公允地反映公司 2019 年度的财务状况和经营成果，不存在损

害公司和其他股东利益的情况。本次的决策程序符合有关法律、法规和《公司章

程》的有关规定，同意公司本次金融资产公允价值变动损益事项。

   （四）审计委员会意见

    依据中华人民共和国财政部于 2017 年修订发布的《企业会计准则第 22 号

——金融工具计量》、《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》，公司将持有的

安信安赢 42 号信托产品列为“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

产”进行计量。由于安信安赢 42 号信托产品逾期兑付，基于谨慎性原则，公司

不再考虑其预期收益，并以其本金之未来现金流量现值作为年末公允价值进行列

报，相应公允价值变动损益计入公司 2019 年度合并利润表。

     公司本次对持有的安信安赢 42 号信托产品确认公允价值变动损失为 3,000

万元，依据充分，履行了相应的审批程序，符合《企业会计准则》的相关规定，

符合安信安赢 42 号信托产品的实际情况。本次对金融资产公允价值变动损益的

测算和确认，使公司 2019 年年度财务报告能够更加公允、真实、准确地反映公

司资产状况和经营成果，具有合理性，不存在损害公司和其他股东利益的情形，

同意公司本次确认金融资产公允价值变动损益事项。

   七、备查文件

   （一）公司第九届董事会第二十八次会议决议

   （二）公司第九届监事会第十三次会议决议

   （三）独立董事的相关意见
   （四）审计委员会的相关意见
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  （五）大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《关于上海强生控股股份
有限公司安信信托产品公允价值重大变动的专项说明》




    特此公告




                                      上海强生控股股份有限公司董事会
                                          2020 年 3 月 26 日




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