中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
中华企业股份有限公司
住所：上海市华山路2号
2013年公司债券受托管理事务报告
（2016年度）
债券受托管理人
（住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼）
二零一七年六月
1
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
重要声明
中信建投证券股份有限公司（以下简称“中信建投”）编制本报告的内容及信
息均来源于中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”，“发行人”或“公司”）
对外公布的《中华企业股份有限公司2016年年度报告》等相关公开信息披露文件、
发行人提供的证明文件以及第三方中介机构出具的专业意见。本报告不构成对投
资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事宜作出独立判断，而
不应将本报告中的任何内容据以作为中信建投所作的承诺或声明。在任何情况下，
投资者依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信建投不承担任何责任。
2
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
重大事项提示
中华企业于2016年3月19日正式公布2015年年报，同时披露了《中华企业股
份有限公司关于公司股票临时停牌和公司债券连续停牌的公告》，因公司2014
年度、2015年度连续两个会计年度经审计的净利润为负，根据《上海证券交易所
股票上市规则》13.2.1条规定，公司股票于2016年3月22日被实施退市风险警示，
股票简称从“中华企业”变更为“*ST中企”。根据《中华人民共和国证券法》
及《上海证券交易所债券上市规则》相关规定，本期债券于2016年3月21日起连
续停牌。根据上海证券交易所出具的《关于中华企业股份有限公司2013年公司债
券实施暂停上市的决定》,“13中企债”自2016年3月28日起暂停上市，债券简称
由“13中企债”更名为“中债暂停”，债券代码不变。
中华企业于2017年2月22日正式披露了《中华企业股份有限公司2016年年度
报告》。公司对照《上海证券交易所股票上市规则》第13.2.1条关于退市风险警
示和13.3.1条其他风险警示情形进行了逐项排除，经过排查，公司2016年年度报
告经审计的净利润指标涉及退市风险警示的情形已消除，也不触及其他退市风险
警示的情形，公司债券符合申请恢复上市交易的条件。公司向上海证券交易所提
交关于撤销退市风险警示的申请，并向上海证券交易所提交恢复“中债暂停”上
市交易的申请。上海证券交易所于2017年2月28日同意公司撤销退市风险警示的
申请，并于2017年3月1日出具了《关于中华企业股份有限公司2013年公司债券恢
复上市的通知》,“13中企债”自2017年3月3日起恢复上市，公司债券简称由“中
债暂停”变更为“13中企债”，债券代码“122330”不变，敬请投资者注意。
3
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
目 录
第一章 本期公司债券基本情况 ...................................... 5
第二章 发行人 2016 年度经营和财务情况 ............................. 7
第三章 发行人募集资金使用情况 ................................... 10
第四章 债券持有人会议召开情况 ................................... 11
第五章 本期债券利息的偿付情况 ................................... 12
第六章 本期公司债券跟踪评级情况 ................................. 13
第七章 与公司债券相关事务专人的变动情况 ......................... 14
第八章 其他事项 ................................................. 15
4
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
第一章 本期公司债券基本情况
一、核准文件及核准规模
经中国证券监督管理委员会证监许可【2014】911号文核准，公司获准发行
不超过15.5亿元的公司债券。
二、债券名称
中华企业股份有限公司2013年公司债券。
三、债券简称及代码
本期债券各品种的简称和代码分别为“13中企债”，122330。
四、发行主体
本期债券的发行主体为中华企业股份有限公司。
五、发行规模
本期债券发行规模为人民币15.5亿元。
六、票面金额及发行价格
本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。
七、债券期限
本次债券的期限为5年，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权。
八、债券利率
本次债券的票面利率为5.47%，采用单利按年计息，不计复利。在存续期的
第三年末，公司可选择调整票面利率，存续期内后2年票面利率为本期债券存续
期前3年票面利率加公司调整的基点，在存续期后2年固定不变。
九、债券形式
实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户
5
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
托管记载。
十、还本付息期限及方式
本次公司债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息
随本金一起支付。本次债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定来统计债券
持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机构的相关规定办理。
十一、起息日
本期债券的起息日为2014年10月14日。
十二、付息日
本次债券的付息日为2015年至2019年每年的10月14日（如遇法定节假日或休
息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。如投资
者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2015年至2017年每年的10月14
日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款
项不另计利息）。
十三、兑付日
本次债券的兑付日为2019年10月14日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至
其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
十四、担保情况
本次债券为担保债券，由上海地产（集团）有限公司为本次债券本息偿付提
供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。
十五、信用等级及资信评级机构
经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本次
债券的信用等级为AA+。
十六、债券受托管理人
中信建投证券股份有限公司。
6
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
第二章 发行人2016年度经营和财务情况
一、发行人基本情况
公司名称：中华企业股份有限公司
英文名称：CHINA ENTERPRISE CO., LTD.
股票代码：600675
股票简称：中华企业
注册资本：1,867,059,398元
成立日期：1993年9月17日
上市地点：上海证券交易所
住所：上海市华山路2号
主营业务：房地产开发经营。
二、发行人2016年度经营情况
上海市统计局数据显示，2016年上海住宅商品房施工面积8073.94万平方米，
同比2015年下降3.6%；住宅商品房新开工面积1436.13万平方米，同比下降8.0%；
住宅商品房竣工面积1532.88万平方米，同比下降3.5%；新建住宅商品房销售面
积2019.80万平方米，同比增长0.5%。2016年，在政策的持续调控下，上海房地
产市场新建住宅商品房整体供应量有所下降但销售面积小幅上升，特别是2016
年四季度上海连续两次发布住房新政，一是提高首付；二是认房认贷后，市场成
交量明显萎缩。在此背景下，公司经过一系列努力，结转营业收入142亿元，实
现归属于上市公司股东的净利润6.55亿元。报告期间主要经营情况如下：
1、采取切实措施，加速销售去化
报告期内，公司将“存量去化、资金回笼”视为年度工作的重中之重。针对
各在售楼盘实际情况,精细制定销售方案，精准把握市场时间窗口，有效实施“居
住无忧”计划，在销售端提供“购房无忧”，在服务端提供“生活无忧”，有计
划、有步骤、有措施推进销售回笼和存量去化。报告期内，公司主要住宅项目实
现签约金额122亿元，资金回笼125亿元。
2、实施全面预算，提升健康水平
7
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
报告期内，公司围绕“扭亏为盈”的核心目标，明确年度阶段指标，强化资
金管控。一是制订完善全面预算管理，完成居住类项目成本进度节点分解，推动
公司预算管控程度精细化，形成有利于操作、控制和考核的预算管理模式；二是
进一步压缩带息负债,提前偿还或置换高息贷款，降低资金成本。公司带息负债
总额压缩约69亿元，资产负债率下降3.96个百分点，带息负债成本下降1.21个百
分点，同比2015年减少利息支出约7.42亿元，有效提升企业健康度。
3、明确战略定位，有序推进改革
报告期内，公司明确定位为房地产综合服务商，在完善管理架构、整合运营
体系过程中，强调战略管控和集中统一，强调业务归口和专业化经营，强调相互
配合和高效运行，形成六个事业部、五个中心、三个部门的管理体系，全面提升
企业管理效能和产业板块发展能级。
4、整合服务资源，提升产品能级
报告期内，公司就转型房地产综合服务商迈出坚实步伐，设立品牌与客户中
心，以市场为导向，通过用户数据分析，用户需求创造，用户前置导入，逐步实
现“客户”到“用户”的转变。同时，公司已实施收购食当家和社区服务平台相
关资产，业务整合后将有效提升用户服务能级，为实现“住宅类产品”向“居住
类产品”转变提供支持。
5、构建核心能力，坚实发展后劲
报告期内，公司针对行业深度变化，进一步构建核心竞争能力，不断磨砺专
业化水平。在项目储备方面，积极探索轻资产开发模式，拓展储备渠道，建立项
目库；在产品研发方面，全方位开展标准化研究工作，逐步实现标准产品线的数
据化、模块化和可复制化；在项目管理方面，制定房地产开发全周期业务流程标
准，刚性设定项目开发成本、费用和周期，明确项目投资决策机制，实现公司项
目资金流入流出动态管控。
三、发行人2016年度财务情况
1、合并资产负债表主要数据
单位：人民币元
项目 2016-12-31 2015-12-31 增减率
资产合计 30,428,114,074.32 36,617,573,266.02 -16.90%
负债合计 25,678,241,541.89 32,352,548,495.82 -20.63%
8
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
项目 2016-12-31 2015-12-31 增减率
归属于母公司所有者权益合计 3,258,529,883.76 2,719,123,633.43 19.84%
少数股东权益 1,491,342,648.67 1,545,901,136.77 -3.53%
所有者权益合计 4,749,872,532.43 4,265,024,770.20 11.37%
2、合并利润表主要数据
单位：人民币元
项目 2016年度 2015年度 增减率
营业收入 14,196,754,200.76 4,654,468,864.88 205.01%
营业利润 1,690,222,590.70 -2,551,109,119.74 不适用
利润总额 1,726,316,825.30 -2,503,969,137.40 不适用
净利润 887,849,855.26 -2,800,814,097.09 不适用
归属于母公司所有者的净利润 655,458,153.58 -2,487,072,739.29 不适用
3、合并现金流量表主要数据
单位：人民币元
项目 2016年度 2015年度 增减率
经营活动产生的现金流量净额 8,986,094,273.47 4,927,874,418.43 82.35%
投资活动产生的现金流量净额 1,627,377,918.59 -92,675,652.76 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -7,939,560,479.07 -5,320,144,730.66 -49.24%
9
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
第三章 发行人募集资金使用情况
一、本期债券募集资金情况
经中国证券监督管理委员会证监许可【2014】911号文批准，发行人于2014
年10月14日公开发行了本次公司债券，募集资金总额为人民币155,000万元，扣
除承销费用之后的募集资金净额全部汇入发行人指定的银行账户。立信会计师事
务所（特殊普通合伙）对募集资金到位情况进行了验证并出具了验资报告。
二、本期债券募集资金实际使用情况
截至2016年12月31日，公司已累计使用本次公司债券募集资金15.5亿元，已
按照募集说明书上列明的用途使用完毕，未出现变更募集资金使用项目的情况。
10
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
第四章 债券持有人会议召开情况
2016年度，发行人未发生需召开债券持有人会议的事项，未召开债券持有人
会议。
11
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
第五章 本期债券利息的偿付情况
本期债券2016年付息方案如下：
1、本年计息期限：2015年10月14日至2016年10月13日。
2、按照《中华企业股份有限公司2013年公司债券票面利率公告》，本期债
券票面利率为5.47%。每手“中债暂停”（面值1,000元）派发利息为54.70元（含
税）。
2016年10月14日，公司已按时兑付“中债暂停”应付利息。
12
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
第六章 本期公司债券跟踪评级情况
本期公司债券的信用评级机构中诚信证评于2017年5月27日出具了《中华企
业股份有限公司2013年公司债券跟踪评级报告（2017）》（信评委函字[2017]跟
踪212号），该评级报告审定上调发行人中华企业的主体信用等级至AA，评级展
望稳定，维持本期债券的信用等级为AA+。后续中诚信证评将持续关注公司所面
临的行业环境、经营策略及绩以财务状况的变化，以及上述变化对中华企业主体
信用等级、“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债项信用等级的影响。该
报告主要内容如下：
2016年，中华企业进一步加大销售力度，签约销售规模有较大提升；同时，
受益于结转项目充足及所在区域房地产市场好转，公司的项目结转面积及金额均
大幅上升，盈利情况显著好转，偿债指标明显优化。此外，担保方上海地产（集
团）有限公司雄厚的综合实力可为本次债券的本息的偿还提供有力保障。但中诚
信证评同时也关注到公司项目去化压力仍较大以及土地储备不足等因素对公司
整体经营及信用水平带来的不利影响。
综上，中诚信证评上调发行人中华企业的主体信用等级至AA，评级展望稳
定，维持“中华企业股份有限公司2013年公司债券”的信用等级为AA+。本次债
券级别主要考虑了上海地产集团提供的全额不可撤销连带责任担保而对本次债
券本息偿付所起的保障作用。
13
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
第七章 与公司债券相关事务专人的变动情况
2016年3月17日，公司原代理董事会秘书倪伯士先生因工作分管业务调整向
公司董事会申请不再担任公司董事会秘书。公司董事会同意聘任印学青女士担任
公司董事会秘书。
2016年3月17日，公司原证券事务代表陈禹臣先生因工作调动原因向公司董
事会申请不再担任公司证券事务代表职务。公司董事会同意聘任徐健伟先生担任
公司证券事务代表。
除以上事项外，2016年度发行人负责处理与公司债券相关事务的专人未发生
变动。
14
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
第八章 其他事项
一、对外担保情况
截至2016年12月31日，公司对外担保（不包括对子公司的担保）的余额为0
万元，担保减少额为（不包括对子公司的担保）86,360.18万元。
二、重大未决诉讼或仲裁事项
截至2016年12月31日，公司无重大未决诉讼和仲裁事项。
三、相关当事人
2016年度，本期债券的受托管理人和资信评级机构均未发生变动。
四、其他事项
中信建投证券作为本期债券的受托管理人，在本期债券存续期间，持续关注
中华企业资信状况。
1.净利润扭亏为盈，撤销退市风险
中华企业于2017年2月21日正式公布2016年年报，公司2014年度、2015年度
连续两个会计年度经审计的净利润为负，根据《上海证券交易所股票上市规则》
13.2.1条规定，公司股票于2016年3月22日被实施退市风险警示，股票简称从“中
华企业”变更为“*ST中企”。
中华企业于2017年2月22日正式披露了《中华企业股份有限公司2016年年度
报告》。公司2016年度经审计的归属于上市公司股东的净利润指标涉及退市风险
警示的情形已消除，不触及其他退市风险警示的情形。公司在年度报告披露的同
时向上海证券交易所申请撤销退市风险警示，上海证券交易所于2017年2月28日
同意公司撤销退市风险警示的申请。
虽然导致对公司股票实施退市风险警示的情形已经消除，但公司主营业务盈
利能力受市场、政策、经营等因素影响的风险依然存在，请投资者关注本期债券
投资风险。
2.进行重大重组，尚存不确定性
15
中华企业 2013 年公司债券受托管理事务报告
因上海地产（集团）有限公司正在筹划与公司相关的重大事项，中华企业于
2016年6月24日发布《中华企业股份有限公司重大事项停牌公告》，公司股票于
2016年6月24日停牌；公司于2016年7月7日发布《中华企业股份有限公司重大资
产重组停牌公告》，确认该重大事项对公司构成重大资产重组。
2016年11月23日，公司召开第八届董事会第十次会议，审议通过《关于<中
华企业股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易
预案>及其摘要的议案》等议案，并于2016年11月24日披露相关公告。
2016年12月2日，公司收到上海证券交易所上市公司监管一部《关于对中华
企业股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金预案信息披露
的问询函》(上证公函【2016】2353号)后，对重大资产重组预案及摘要进行修订，
并于2016年12月13日披露相关信息。经向上海证券交易所申请后,公司股票于
2016年12月13日开市起恢复交易。
2017年1月12日、2017年2月11日、2017年3月11日公司已发布《中华企业股
份有限公司重大资产重组进展公告》，2017年5月23日公司发布《发行股份及支
付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书》，相关各方正在持续开展或
完善标的资产审计、评估、法律相关工作及相关文件的编制。本次重大资产重组
尚需上海市国有资产监督管理委员会、公司股东大会批准并报中国证券监督管理
委员会核准,能否获得上述核准及最终获得核准的时间均存在不确定性，请投资
者关注本期债券投资风险。
自“13中企债”发行以来，受托管理人密切关注公司的资信状况，先后多次与
公司沟通，向公司了解、核实有关情况。中信建投证券将继续切实履行债券受托
管理人职责，督促公司积极改善经营状况，并按照债券募集说明书等相关公告中
约定的时间及方式进行本期债券的派息及到期兑付工作，维护债券持有人的合法
权益。
16
（本页无正文，为《中华企业股份有限公司 2013 年公司债券受托管理事务报告
（2016 年度）》之盖章页）
中信建投证券股份有限公司
年 月 日
