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公司公告

京投发展:会计政策与会计估计2017-12-20  

						      京投发展股份有限公司会计政策与会计估计

1.目的
为了规范京投发展股份有限公司(以下简称公司)的会计核算工作,根据财政部
制定的《企业会计准则》,结合公司的实际情况,制定公司日常核算执行的会计
政策与会计估计。
2.适用范围
本会计政策与会计估计适用于公司及各控股子公司。
3. 术语和定义
3.1 会计政策,是指公司在会计确认、计量和报告中所采用的原则、基础和会计
处理方法;会计估计是指公司对其结果不确定的交易或事项,以最近可利用的信
息为基础所作的判断。
3.2 会计制度,本公司执行财政部颁布的《企业会计准则》及其相关规定。
3.3 财务报表的编制基础,本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用
指南、解释及其他有关规定(统称“企业会计准则”)编制。公司财务报表以持
续经营为基础列报。
此外,本公司财务报告编制还参照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号-财务报告的一般规定》的列报和披露要求。
3.4 会计期间,本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3.5 记账本位币,本公司的记账本位币为人民币。
3.6 记账基础和会计计量属性,公司会计核算以权责发生制为基础进行会计计量、
确认和报告。公司对会计要素进行计量时,除某些金融工具外,本财务报表均以
历史成本为计量基础。资产如果发生减值,则按照相关规定计提相应的减值准备。
4. 职责
本制度由股份公司财务管理部负责制定解释。
5. 要求
5.1 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
5.1.1 对于同一控制下的企业合并,合并方在合并中取得的被合并方的资产、负
债,除因会计政策不同而进行的调整以外,按合并日被合并方在最终控制方合并
财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价
值的差额调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中,以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本;初始
投资成本与原持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和的差额,调整资
本公积(股本溢价/资本溢价),资本公积不足冲减的,调整留存收益。
在合并财务报表中,合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债,除因会计政
策不同而进行的调整以外,按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计
量;原持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和,与合并中取得的净资
产账面价值的差额,调整资本公积(股本溢价/资本溢价),资本公积不足冲减的,
调整留存收益。合并方在达到合并之前持有的长期股权投资,在取得日与合并方
与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其
他综合收益和其他所有者权益变动,应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或
当期损益。
5.1.2 对于非同一控制下的企业合并,合并成本为本公司在购买日为取得对被购
买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价
值。在购买日,本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资
因采用权益法核算而确认的其他综合收益,应当在处置该项投资时采用与被投资
单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理;因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,应当
在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资按照
《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的,
原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损
益。
在合并财务报表中,合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购
买方的股权在购买日的公允价值之和;对于购买日之前已经持有的被购买方的股
权,按照购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值之间的差额计
入当期投资收益;购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其
他所有者权益变动应当转为购买日当期收益,由于被投资方重新计量设定收益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额,确认为商誉,按成本扣除累计减值准备后的金额计量;对合并成本小于合并
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,经复核后计入当期损益。
5.1.3 企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用,于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的
交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
5.2 合并财务报表编制方法
5.2.1 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对
被投资单位的权力,通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报,并且有能
力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司,是指被本公司控制的主体
(含企业、被投资单位中可分割的部分,以及企业所控制的结构化主体等)。本
公司合并报表范围为本公司及全部子公司。
5.2.2 本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础,根据其他有关
资料,由本公司编制。在编制合并财务报表时,本公司和子公司的会计政策和会
计期间要求保持一致,公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

5.2.3 在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务,本公司将该子
公司以及业务员合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表,
将其现金流量纳入合并现金流量表;因非同一控制下企业合并增加的子公司以及
业务,本公司将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表,将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产
负债表中股东权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额,
在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子
公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额,其余额
仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权
的交易,作为权益性交易核算,调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的
账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/
收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存
收益。
5.2.4 丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的,剩余股权按照其
在丧失控制权日的公允价值进行重新计量;处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和,减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减商誉;与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益,在丧失控制权时转为当期投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动,应当在丧
失控制权时转入当期损益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产
变动而产生的其他综合收益除外。
5.2.5 分步处置股权至丧失控制权的特殊处理
5.2.5.1 分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合
以下一种或多种情况,本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理:
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的;
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果;
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生;
④一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。
5.2.5.2 分步处置股权至丧失控制权的各项交易,在个别财务报表中,相应结转
每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值,所得价款与处置长期股权投
资账面价值之间的差额计入当期投资收益。
5.2.5.3 在合并财务报表中,分步处置股权至丧失控制权时,剩余股权的计量以
及有关处置股权损益的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额:
①属于“一揽子交易”的,确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。
②不属于“一揽子交易”的,作为权益性交易计入资本公积(股本溢价/资本溢
价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
5.3 合营安排
合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安
排分为共同经营和合营企业。
5.3.1 共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
5.3.1.1 本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会
计准则的规定进行会计处理:
①确认单独所持有的资产,以及按其份额确认共同持有的资产;
②确认单独所承担的负债,以及按其份额确认共同承担的负债;
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入;
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;
⑤确认单独所发生的费用,以及按其份额确认共同经营发生的费用。
5.3.2 合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处
理。
5.4 公允价值计量
公允价值,是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。
5.4.1 本公司以公允价值计量相关资产或负债,假定出售资产或者转移负债的有
序交易在相关资产或负债的主要市场进行;不存在主要市场的,本公司假定该交
易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计
量日能够进入的交易市场。5.4.2 本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价
时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债,本公司采用活跃市场中的报价确定其公允
价值。金融工具不存在活跃市场的,本公司采用估值技术确定其公允价值。
5.4.3 以公允价值计量非金融资产的,考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产
生经济利益的能力,或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产
生经济利益的能力。
5.4.4 本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的
估值技术,优先使用相关可观察输入值,只有在可观察输入值无法取得或取得不
切实可行的情况下,才使用不可观察输入值。
5.4.5 在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债,根据对公允价值计量
整体而言具有重要意义的最低层次输入值,确定所属的公允价值层次:
第一层次输入值,在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价;
第二层次输入值,除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值;
第三层次输入值,相关资产或负债的不可观察输入值。
5.4.6 每个资产负债表日,本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的
资产和负债进行重新评估,以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
5.5 现金及现金等价物的确定标准
5.5.1 现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物,是指本公
司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投
资。
5.6 外币业务的核算方法和外币财务报表的折算方法
5.6.1 本公司发生外币业务,按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
5.6.2 期末,对外币货币性项目,采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债
表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑
差额,计入当期损益;对以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生
日的即期汇率折算;对以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定
日的即期汇率折算,折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额,计入
当期损益。
5.6.3 外币财务报表资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期
汇率折算,所有者权益项目除“未分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即
期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算。按
照上述折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表所有者权益项目下单独
列示。
5.7 金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产,并形成其他单位的金融负债或权益工具
的合同。
5.7.1 金融工具的确认和终止确认
5.7.1.1 本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
5.7.1.2 金融资产满足下列条件之一的,终止确认:
5.7.1.2.1 收取该金融资产现金流量的合同权利终止;
5.7.1.2.2 该金融资产已转移,且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
5.7.1.3 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,终止确认该金融负债或其
一部分。本公司(债务人)与债权人之间签订协议,以承担新金融负债方式替换
现存金融负债,且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,终止确
认现存金融负债,并同时确认新金融负债。
5.7.2 金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分为以下四类:以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。金
融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产,相关交易费用直接计入当期损益,其他类别的金融资产相关交易
费用计入其初始确认金额。
5.7.2.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,包括交易性金融资产和初始
确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金融资
产包括为了在短期内出售而取得的金融资产,以及衍生金融工具。对于此类金融
资产,采用公允价值进行后续计量,所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。
5.7.2.2 持有至到期投资
持有至到期投资,是指到期日固定、回收金额固定或可确定,且本公司有明确意
图和能力持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资产,采用实际利率法,
按照摊余成本进行后续计量,其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失,
均计入当期损益。
5.7.2.3 应收款项
应收款项,是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资
产,包括应收账款和其他应收款等。
5.7.2.4 可供出售金融资产
可供出售金融资产,是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产,以及
除上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产,采用公允价值进行后
续计量。其折溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入。除减值损失及外
币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外,可供出售金融资产的公允价值
变动作为其他综合收益予以确认,直到该金融资产终止确认或发生减值时,在此
之前在其他综合收益中确认的累计利得或损失转入当期损益。与可供出售金融资
产相关的股利或利息收入,计入当期损益。
5.7.3 金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债、其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债的,相关交易费用计入其初始确认金额。
5.7.3.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和初始
确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融
负债,按照公允价值进行后续计量,所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。
5.7.3.2 其他金融负债
采用实际利率法,按照摊余成本进行后续计量。
5.7.4 衍生金融工具
5.7.4.1 本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计
量,并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项
资产,公允价值为负数的确认为一项负债。
5.7.4.2 因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失,直接
计入当期损益。
5.7.5 金融工具的公允价值
详见“5.4 公允价值计量”。
5.7.6 金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查,有客观证据表明该金融资产发生减值的,计
提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据,是指金融资产初始确认后实际
发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响,且企业能够对该影响进行可
靠计量的事项。
金融资产发生减值的客观证据,包括下列可观察到的情形:
①发行方或债务人发生严重财务困难;
②债务人违反了合同条款,如偿付利息或本金发生违约或逾期等;
③本公司出于经济或法律等方面因素的考虑,对发生财务困难的债务人作出让步;
④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组;
⑤因发行方发生重大财务困难,导致金融资产无法在活跃市场继续交易;
⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少,但根据公开的
数据对其进行总体评价后发现,该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流
量确已减少且可计量,包括:
   -该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化;
  -债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况;
⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化,使权益
工具投资人可能无法收回投资成本;
⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌,如权益工具投资于资产负
债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成
本持续时间超过 12 个月(含 12 个月)。
低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月(含 12 个月)是指,权益工具投资公
允价值月度均值连续 12 个月均低于其初始投资成本。
⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。
5.7.6.1 以摊余成本计量的金融资产
5.7.6.1.1 如果有客观证据表明该金融资产发生减值,则将该金融资产的账面价
值减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值,减记金额
计入当期损益。预计未来现金流量现值,按照该金融资产原实际利率折现确定,
并考虑相关担保物的价值。
5.7.6.1.2 对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试,如有客观证据表明其
已发生减值,确认减值损失,计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产,包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减
值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产),包括在具有类似信用
风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产,
不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
5.7.6.1.3 本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后,如有客观证据
表明该金融资产价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认
的减值损失予以转回,计入当期损益。但是,该转回后的账面价值不超过假定不
计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
5.7.6.2 可供出售金融资产
5.7.6.2.1 如果有客观证据表明该金融资产发生减值,原直接计入其他综合收益
的因公允价值下降形成的累计损失,予以转出,计入当期损益。该转出的累计损
失,为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公
允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
5.7.6.2.2 对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价
值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损
失予以转回,计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失,不通过损
益转回。
5.7.6.3 以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值,将该金融资产的账面价值,与按照类
似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为
减值损失,计入当期损益。发生的减值损失一经确认,不再转回。
5.7.7 金融资产转移
5.7.7.1 金融资产转移,是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的
另一方(转入方)。
5.7.7.2 本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的,
终止确认该金融资产;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不终
止确认该金融资产。
5.7.7.3 本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的,分别下列情况处理:放弃了对该金融资产控制的,终止确认该金融资产并
确认产生的资产和负债;未放弃对该金融资产控制的,按照其继续涉入所转移金
融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。
5.7.8 金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利,且目前可执行该种法
定权利,同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时,
金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外,金融
资产和金融负债在资产负债表内分别列示,不予相互抵销。
5.8 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
5.8.1 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
5.8.1.1 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项

单项金额重大的判断依据 期末余额达到 2,000 万元(含 2,000 万元)以上的
或金额标准               应收款项为单项金额重大的应收款项。
                         对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试,
                         有客观证据表明发生了减值,根据其未来现金流量
单项金额重大并单项计提
                         现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。单项金
坏账准备的计提方法
                         额重大经单独测试未发生减值的应收款项,再按组
                         合计提坏账准备。

5.8.2 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

                         指期末单项金额未达到上述 2,000 万元标准的,按
单项计提 坏账准 备的 理 照逾期状态进行组合后风险较大的应收款项,具体
由                       包括账龄在 3 年以上的非纳入合并财务报表范围关
                         联方的客户应收款项。
坏账准备的计提方法       按以下信用风险组合计提坏账准备。

采用信用风险组合计提坏账准备
组合类型                     确 定 组 合 的 依 按组合计提坏账准备的计提方
账龄组合                     账龄状态       账龄分析法
合并范围内关联方应收款                      以历史损失率为基础估计未来
                             资产类型
项组合                                      现金流量
存在结算期的应收款项组                      以历史损失率为基础估计未来
                             资产类型
合                                          现金流量
5.8.3 按组合计提坏账准备应收款项
经单独测试后未减值的应收款项(包括单项金额重大和不重大的应收款项)以及
未单独测试的单项金额不重大的应收款项,按以下信用风险特征组合计提坏账准
备:

组合类型                     确定组合的依 按组合计提坏账准备的计提方
账龄组合                     据             法
合并范围内关联方应收款
                             资产类型       其他方法
项组合
存在结算期的应收款项组 资产类型             其他方法

5.8.3.1 对账龄组合,采用账龄分析法计提坏账准备的比例如下:

                         应收账款计提比
账龄                                          其他应收款计提比例%
                         例%

1 年以内(含 1 年)      5                    5
1-2 年                   15                   15
2-3 年                   20                   20
3 年以上                 50                   50

5.8.3.2 组合中,采用其他方法计提坏账准备的比例如下:

组合名称                        方法说明
合并范围内关联方应收款项组 以历史损失率为基础估计未来现金流量
存在结算期的应收款项组合
合                              以历史损失率为基础估计未来现金流量


5.9 存货核算方法
5.9.1 存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。
5.9.2 发出存货的计价方法
5.9.2.1 本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。
5.9.2.2 开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工
程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开
发产品发出时,采用个别计价法确定其实际成本。
5.9.2.3 开发用土地的核算方法:纯土地开发项目,其费用支出单独构成土地开
发成本;连同房产整体开发的项目,其费用可分清负担对象,一般按实际面积分
摊计入商品房成本。
5.9.2.4 公共配套设施费用的核算办法:不能有偿转让的公共配套设施,按受益
比例定标准分配计入商品房成本;能有偿转让的公共配套设施,以各配套设施项
目独立作为成本核算对象,归集所发生的成本。
5.9.2.5 维修基金的核算方法:按房地产开发项目所在地相关文件规定,维修基
金在开发产品销售(预售)时,由公司计提计入有关开发产品的开发成本,向购
房人收取计入其他应付款,并统一上缴维修基金管理部门。
5.9.2.6 质量保证金的核算方法:质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程
款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费,冲减质量保证金;在开发产品约
定的保修期届满,质量保证金余额退还施工单位。
5.9.3 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
5.9.3.1 存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
5.9.3.2 本公司期末存货成本高于其可变现净值的,计提存货跌价准备。本公司
通常按照单个存货项目计提存货跌价准备;期末,以前减记存货价值的影响因素
已经消失的,存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
5.9.4 存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
5.9.5 低值易耗品和包装物的摊销方法
5.9.5.1 本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
5.9.5.2 周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。
5.10 长期股权投资的核算
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资,以及
对合营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资,为
公司的子公司,控制是指本公司有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可
变回报,并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额;本公司与其他合
营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性
投资,为本公司合营企业;本公司能够对被投资单位施加重大影响的,为本公司
的联营企业。
5.10.1 初始计量投资成本确定
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该
项投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,并
包括直接相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资,其初始投资
成本为合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价
值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,长期股权投资初始投资成本与付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的账面价值之间的差额,调整
资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。公司合并形成的长期股权投资
为合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用,在发
生时计入当期损益。
5.10.2 后续计量及损益确认方法
5.10.2.1 本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算;
对合营企业或联营企业的长期股权投资,采用权益法核算。采用成本法核算的长
期股权投资,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或利润外,被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为投资收益计
入当期损益。
5.10.2.2 本公司长期股权投资采用权益法核算时,对长期股权投资初始投资成
本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权
投资的初始投资成本;对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的,对长期股权投资的账面价值进行调整,差额计
入投资当期的损益。

5.10.2.3 本公司采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的
净损益和其他综合收益的份额,分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长
期股权投资的账面价值;按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有
的部分,相应减少长期股权投资的账面价值;被投资单位除净损益、其他综合收
益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入
所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单
位各项可辨认资产等的公允价值为基础,并按照本公司的会计政策及会计期间,
对被投资单位的净利润进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的,将按照公司的会计政策
与会计期间调整被投资单位财务报表,并据以确认投资收益和其他综合收益等。
5.10.2.4 公司确认被投资单位发生的净亏损,一般以长期股权投资的账面价值
以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,被投资单位
以后实现净利润的,投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复确
认收益分享额。
5.10.2.5 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但
不构成控制的,按照原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和,作为
改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的,
其公允价值与账面价值之间的差额,以及原计入其他综合收益的累计公允价值变
动应当转入改按权益法核算的当期损益。
5.10.2.6 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影
响的,处置后的剩余股权应当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益,应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理。

5.10.2.7 本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持
股比例计算归属于本公司的部分,在抵销基础上确认投资损益。
5.10.2.8 对于 2007 年 1 月 1 日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股
权投资,如存在与该投资相关的股权投资借方差额,还应扣除按原剩余期限直线
法摊销的股权投资借方差额,确认投资损益。
5.10.3 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
5.10.3.1 共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排
的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在
共同控制时,首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排,如果所有
参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动,则认为所有参
与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须
经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方
组合能够集体控制某项安排的,不构成共同控制。判断是否存在共同控制时,不
考虑享有的保护性权利。
5.10.3.2 重大影响,是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的
权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否
对被投资单位施加重大影响时,考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权
股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资
方单位的股权后产生的影响,包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股
份期权及可转换公司债券等的影响。
5.10.3.3 当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%(含 20%)以上但
低于 50%的表决权股份时,除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位
的生产经营决策,不形成重大影响外,均确定对被投资单位具有重大影响;本公
司拥有被投资单位 20%(不含)以下的表决权股份,一般不认为对被投资单位具
有重大影响,除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决
策,形成重大影响。
5.10.4 持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的,相关会
计处理见“持有待售及终止经营”对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资,
采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资,不再符合持有待售资
产分类条件的,从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。

5.10.5 减值测试方法及减值准备计提方法
5.10.5.1 对子公司、联营企业及合营企业的投资,本公司计提资产减值的方法
见“5.23 资产减值”会计政策。
5.11 投资性房地产的种类和计量模式
5.11.1 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使
用权、已出租的建筑物。
5.11.2 本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量,并按照固定资产
或无形资产的有关规定,按期计提折旧或摊销。
5.11.3 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,计提资产减值方法见“5.23
资产减值”。
5.11.4 投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相
关税费后的差额计入当期损益。(出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价
值转入其他业务成本,相关税费记入营业税金及附加)
5.12 固定资产
5.12.1 固定资产确认条件
5.12.1.1 本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
的,使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
5.12.1.2 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业,并且该固定资产的成
本能够可靠地计量时,固定资产才能予以确认。
5.12.1.3 本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
5.12.2 各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折
旧,终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准
备的情况下,按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值,本公司确定各类固定
资产的年折旧率如下:

类别                   使用年限(年)   残值率%        年折旧率%
房屋及建筑物           25—40           5              3.80—2.38
机器设备               10               5              9.50
运输设备               5                5              19.50
固定资产装修           5                0              20
电子设备及其它         3—5             0—5           33.33—19.50

其中,已计提减值准备的固定资产,还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金
额计算确定折旧率。
5.12.3 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见“5.23 资产减值”。
5.12.4 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
5.12.4.1 当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时,确认为融资租
入固定资产:
①在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权
时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种
选择权。
③即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产
公允价值。
⑤租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有本公司才能使用。
5.12.4.2 融资租赁租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租
赁付款额的现值两者中较低者,作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款
的入账价值,其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发
生的,可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用,
计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分
摊。
5.12.4.3 融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折
旧。融资租入的固定资产,能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权
的,在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提
折旧。
5.12.5 每年年度终了,本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法
进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的,调整固定资产使用寿命;预计净残值预
计数与原先估计数有差异的,调整预计净残值。
5.12.6 大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用,有确凿证据表明符合固定资
产确认条件的部分,计入固定资产成本,不符合固定资产确认条件的计入当期损
益。固定资产在定期大修理间隔期间,照提折旧。
5.13 在建工程核算方法
5.13.1 本公司在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必
要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关
费用等。
5.13.2 在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
5.13.3 在建工程计提资产减值方法见“5.23 资产减值”。
5.14 无形资产核算方法
5.14.1 本公司无形资产按照成本进行初始计量,并于取得无形资产时分析判断
其使用寿命。使用寿命为有限的,自无形资产可供使用时起,采用能反映与该资
产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法,在预计使用年限内摊销;无法可
靠确定预期实现方式的,采用直线法摊销;使用寿命不确定的无形资产,不作摊
销。
5.14.2 本公司于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销
方法进行复核,与以前估计不同的,调整原先估计数,并按会计估计变更处理。
5.14.3 无形资产计提资产减值方法见“5.23 资产减值”。
5.15 长期待摊费用的摊销方法及摊销年限
本公司发生的长期待摊按实际成本计价,并按预计受益期限平均摊销。对不能使
以后会计期间受益的长期待摊费用项目,其摊余价值全部计入当期损益。
5.16 借款费用资本化
5.16.1 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,
予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为
费用,计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的,开始资本化:
5.16.1.1 资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的
资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
5.16.1.2 借款费用已经发生;
5.16.1.3 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动
已经开始。
5.16.2 借款费用资本化期间
5.16.2.1 本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销
售状态时,借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之后所发生的借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当
期损益。
5.16.2.2 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中
断时间连续超过 3 个月的,暂停借款费用的资本化;正常中断期间的借款费用继
续资本化。
5.17 预计负债
5.17.1 如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件,本公司将其确认为预计
负债:
(1)该义务是本公司承担的现时义务;
(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司;
(3)该义务的金额能够可靠地计量。
5.17.2 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,
并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司
于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核,并对账面价值进行调整以反映
当前最佳估计数。
5.17.3 如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补
偿,则补偿金额只能在基本确定能收到时,作为资产单独确认。确认的补偿金额
不超过所确认负债的账面价值。
5.18 收入确认原则
5.18.1 销售商品
对已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方,不再对该商品实施继续管
理权和实际控制权,相关的收入已经取得或取得了收款的凭据,且与销售该商品
有关的成本能够可靠地计量时,本公司确认商品销售收入的实现。
5.18.2 房地产销售
已将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给买方,不再对该房产实施继续管理权
和实际控制权,相关的收入已经收到或取得了收款的证据,并且与销售该房产有
关的成本能够可靠地计量时,确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收
合格,签订了销售合同,取得了买方付款证明,并办理完成商品房实物移交手续
时,确认收入的实现。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续,
而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的,在其他条
件符合的情况下,公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。
5.18.3 提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下,本公司在期末按完工百分比法
确认收入。
5.18.4 让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时,本
公司确认收入。
5.19 政府补助
5.19.1 政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
5.19.2 对于货币性资产的政府补助,按照收到或应收的金额计量。其中,存在
确凿证据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付的,可以按照应收的金额计量,
否则应当按照实际收到的金额计量。对于非货币性资产的政府补助,按照公允价
值计量;公允价值不能够可靠取得的,按照名义金额 1 元计量。
5.19.3 与资产相关的政府补助,是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形
成长期资产的政府补助;除此之外,作为与收益相关的政府补助。

5.19.4 对于政府文件未明确规定补助对象的,能够形成长期资产的,与资产价
值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助,其余部分作为与收益相关
的政府补助;难以区分的,将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
5.19.5 与资产相关的政府补助,确认为递延收益,并在相关资产使用期限内平
均分配,计入当期损益;与收益相关的政府补助,如果用于补偿已发生的相关费
用或损失,则计入当期损益,如果用于补偿以后期间的相关费用或损失,则计入
递延收益,于费用确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助,直接
计入当期损益。
5.19.6 与企业日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,计入其他收
益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。
5.19.7 已确认的政府补助需要返还时,初始确认时冲减相关资产账面价值的,
调整资产账面价值;存在相关递延收益的,冲减相关递延收益账面余额,超出部
分计入当期损益;属于其他情况的,直接计入当期损益。
5.20 递延所得税资产、递延所得税负债
5.20.1 所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉,
或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外,
均作为所得税费用计入当期损益。
5.20.2 本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂
时性差异,采用资产负债表债务法确认递延所得税。
5.20.3 各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债,除非该应纳税暂
时性差异是在以下交易中产生的:
5.20.3.1 商誉的初始确认,或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初
始确认:该交易不是企业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额;
5.20.3.2 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异,
该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不
会转回。
5.20.4 对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来
应纳税所得额为限,确认由此产生的递延所得税资产,除非该可抵扣暂时性差异
是在以下交易中产生的:
5.20.4.1 该交易不是企业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额;
5.20.4.2 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,
同时满足下列条件的,确认相应的递延所得税资产:暂时性差异在可预见的未来
很可能转回,且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
5.20.5 于资产负债表日,本公司对递延所得税资产和递延所得税负债,按照预
期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量,并反映资产负债表日预期收回
资产或清偿负债方式的所得税影响。
5.20.6 于资产负债表日,本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果
未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,
减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,减记的
金额予以转回。
5.21 经营租赁、融资租赁
5.21.1 本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认
为融资租赁,除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
5.21.2 在租赁期开始日,本公司将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款
的入账价值,其差额作为未确认融资费用。
5.21.3 经营租赁的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当
期损益。
5.22     持有待售及终止经营
5.22.1 持有待售
同时满足下列条件的非流动资产(不包括金融资产及递延所得税资产)或处置组
应当确认为持有待售:该非流动资产或处置组必须在其当前状况下仅根据出售此
类非流动资产或处置组的惯常条款即可立即出售;本公司已经就处置该非流动资
产或处置组作出决议,如按规定需得到股东批准的,应当已经取得股东大会或相
应权力机构的批准;本公司已经与受让方签订了不可撤销的转让协议;该项转让
将在一年内完成。
持有待售的资产包括单项资产和处置组。在特定情况下,处置组包括企业合并中
取得的商誉等。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销,按
照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量,并列报为“划分为
持有待售的资产”。持有待售的处置组中的负债,列报为“划分为持有待售的负
债”。
某项非流动资产或处置组被划归为持有待售,但后来不再满足持有待售的非流动
资产的确认条件,企业应当停止将其划归为持有待售,并按照下列两项金额中较
低者计量:
① 该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值,按照其假定在没有被划
归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额;
② 决定不再出售之日的再收回金额。
5.22.2 终止经营,是指满足下列条件之一的已被企业处置或被企业划归为持有
待售的、在经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分:
(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区。
(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划
的一部分。
(3)该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
5.23 资产减值
5.23.1 本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式
进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、生产性生物资产、无形资
产、商誉等(存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金
融资产除外)的资产减值,按以下方法确定:
5.23.2 本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象,存在减
值迹象的,本公司将估计其可收回金额,进行减值测试。对因企业合并所形成的
商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存
在减值迹象,每年都进行减值测试。
5.23.3 可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金
额;难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组为基础确
定资产组的可收回金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立
于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
5.23.4 当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时,本公司将其账面价值
减记至可收回金额,减记的金额计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。
5.23.5 就商誉的减值测试而言,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购
买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其
分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合,是能够从企业合并的协
同效应中受益的资产组或者资产组组合,且不大于本公司确定的报告分部。
5.23.6 减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的,
首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回金额,确
认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比
较其账面价值与可收回金额,如可收回金额低于账面价值的,确认商誉的减值损
失。
5.23.7 资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。
5.24 职工薪酬
5.24.1 职工薪酬的范围
职工薪酬,是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的
报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福
利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福
利,也属于职工薪酬。
本公司在职工提供服务的会计期间,将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基
准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住
房公积金,确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。
5.24.4 离职后福利(设定提存计划)
本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相
应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。
5.24.5 辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬
负债,并计入当期损益:本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议
所提供的辞退福利时;本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用
时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的,适用短期薪
酬的规定,超过十二个月后才可以支付的,适用于其他长期福利的相关规定。
5.24.6 住房公积金
本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划,即本公司根据员工薪酬总
额的一定比例,按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。
5.24.7 奖金计划
支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任,且
能可靠估算责任时确认为负债。有关奖金的责任预期在 12 个月内清偿,并按清
偿时预期应付的金额计量。
5.25 分部报告
5.25.1 本公司以内部组织结构为依据确定经营分部,以经营分部为基础确定报
告分部。
5.25.2 经营分部,是指本公司内同时满足下列条件的组成部分:(1)该组成部
分能够在日常活动中产生收入、发生费用;(2)企业管理层能够定期评价该组成
部分的经营成果,以决定向其配置资源、评价其业绩;(3)企业能够取得该组成
部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
5.25.3 本公司报告分部包括:
5.25.3.1 房地产分部,销售开发产品、出租开发产品;
5.25.3.2 外贸分部,进出口贸易及代理;
5.25.3.3 百货分部,商业零售;
5.25.3.4 其他分部,物业服务、广告代理、出租车运营等服务业。
5.25.4 经营分部的会计政策与本公司主要会计政策相同。
5.26   主要会计政策的变更
5.26.1 公司的会计政策一经确定,在每一会计期间和前后各期应当保持一致,
不得随意变更。但满足下列条件之一的,可以变更会计政策:
5.26.1.1 法律、行政法规或国家统一的会计准则等要求变更;
5.26.1.2 会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息。
5.27 重大会计判断和估计
公司据以进行估计的基础发生了变化,或者由于取得新信息、积累更多经验以及
后来的发展变化,可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和
负债的当前状况及预期经济利益和义务发生了变化,从而对资产或负债的账面价
值或者资产的定期消耗金额进行调整。会计估计变更的依据应当真实、可靠。
5.27.1 重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素
5.27.1.1 本公司在运用上述所描述的会计政策过程中,由于经营活动内在的不
确定性,本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假
设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验,并在考虑其他
相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。
5.27.1.2 本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核,
会计估计的变更仅影响变更当期的,其影响数在变更当期予以确认;既影响变更
当期又影响未来期间的,其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
5.27.2 会计估计中采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日,会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调
整的关键假设和不确定性主要有:
5.27.2.1 固定资产预计可使用年限和预计残值
固定资产定可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实
际可使用年限和残值的历史经验为基础,并可能因技术革新及严峻的行业竞争而
有重大改变。当固定资产预计可使用年限和残值少于先前估计,本公司将提高折
旧、或冲销或冲减技术陈旧或者非战略性固定资产。
5.27.2.2 商誉减值
在对商誉进行减值测试时,需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计
未来现金流量现值,并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计,
同时确定一个能适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。
当实际现金流量低于预计的现金流量时可能发生重大减值。
5.27.2.3 递延所得税资产的确认
递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年
度的实际税率。如未来实际产生的盈利少于预期,或实际税率低于预期,确认的
递延所得税资产将被转回,确认在转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产
生的盈利多于预期,或实际税率高于预期,将调整相应的递延所得税资产,确认
在该情况发生期间的合并利润表中。
5.27.2.4 坏账准备
公司根据应收款项的可收回性为判断基础确认坏账准备。当存在迹象表明应收款
项无法收回时需要确认坏账准备。坏账准备的确认需要运用判断和估计。如重新
估计结果与现有估计存在差异,该差异将会影响估计改变期间的利润和应收款项
账面价值。
5.27.2.5 存货的跌价准备
公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计
售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
6.附则
6.1 本政策自发布之日起执行。
6.2 本政策由股份公司财务管理部负责解释。