广州珠江实业开发股份有限公司拟收购股权
所涉及的广东亿华房地产开发有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
银信评报字[2018]沪第 0027 号
银信资产评估有限公司
2018 年 月 日
目 录
声 明 .................................................... 1
摘 要 .................................................... 2
正 文 .................................................... 4
一、 委托人、被评估企业和资产评估报告使用人概况 ............ 4
二、 评估目的 ............................................ 11
三、 评估对象和评估范围 .................................. 12
四、 价值类型及其定义 .................................... 15
五、 评估基准日 .......................................... 15
六、 评估依据 ............................................ 15
七、 评估方法 ............................................ 18
八、 评估程序实施过程和情况 .............................. 22
九、 评估假设 ............................................ 24
十、 评估结论 ............................................ 26
十一、 特别事项说明 ...................................... 27
十二、 资产评估报告使用限制说明 .......................... 27
十三、 资产评估报告日 .................................... 29
十四、 资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ............. 30
附件 ..................................................... 31
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声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且
已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
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摘 要
一、项目名称：广州珠江实业开发股份有限公司拟收购股权所涉及的广东亿华房
地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目
二、委托人：广州珠江实业开发股份有限公司
三、被评估企业：广东亿华房地产开发有限公司
四、评估目的：股权收购
五、经济行为：广州珠江实业开发股份有限公司拟收购广东亿华房地产开发有限
公司股权，为此委托银信资产评估有限公司对该经济行为所涉及的广东亿华房地产开
发有限公司股东全部权益进行评估，并提供价值参考依据。
六、评估对象：广东亿华房地产开发有限公司的股东全部权益价值
七、评估范围：广东亿华房地产开发有限公司截至评估基准日的全部资产和负债
八、价值类型：市场价值
九、评估基准日：2017 年 12 月 31 日
十、评估方法：资产基础法、收益法
十一、评估结论：于评估基准日，广东亿华房地产开发有限公司股东全部权益的
市场价值评估值为 11,724.86 万元，较审计后账面净资产 4,388.08 万元增值 7,336.78
万元，增值率为 167.20%。
十二、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对广州珠江实业开发股份有限公司拟收购广东亿华房地产开发有
限公司股权之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论
使用有效期自评估基准日起一年内（即 2017 年 12 月 31 日至 2018 年 12 月 30 日）有
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效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效
时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、特别事项说明：
1、本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、
价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报
告使用不当而造成的后果不承担责任。
2、被评估企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊
说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相
关责任。
3、本报告以被评估企业提供的情况、资料真实、合法、完整为前提，本评估公
司未对被评估企业提供的有关经济行为决议、营业执照、权证、会计凭证等证据资料
或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
4、本次评估未考虑少数股权折价与控股权溢价。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估
假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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正 文
广州珠江实业开发股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，
采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对广州珠江实业开发股份有限公司
拟收购股权之经济行为所涉及的广东亿华房地产开发有限公司股东全部权益于评估
基准日 2017 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估企业和资产评估报告使用人概况
本资产评估报告的使用人包括委托人，以及法律、行政法规规定的资产评估报告
使用人。
（一）委托人：广州珠江实业开发股份有限公司
委托人名称：广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称：“珠江实业”，股票代
码：600684）
企业统一社会信用代码：9144010119048157XD
注册住所：广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广场 3001-3005 室
法定代表人：郑暑平
注册资本：柒亿壹仟壹佰贰拾壹万柒仟贰佰陆拾玖元整
公司类型：股份有限公司（上市、国有控股）
经营范围：房地产开发经营；自有房地产经营活动；房屋租赁，物业管理，企业
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自有资金投资；场地租赁（不含仓储）；工程技术咨询服务；商品批发贸易（许可审
批类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）；建筑物拆除（不含爆破作业）；
专业停车场服务（仅限分支机构经营）。
经营期限：1992 年 12 月 23 日至长期
（二）被评估企业：广东亿华房地产开发有限公司
1、被评估企业概况
被评估企业名称：广东亿华房地产开发有限公司（以下简称：“亿华房地产”）
企业统一社会信用代码：91440000617412419L
注册住所：广州市越秀区西湖路 38 号设备层
法定代表人：景治君
注册资本：人民币壹亿壹仟肆佰万元
公司类型：其他有限责任公司
经营范围：房地产开发（持有效资质证书经营），出售、出租、管理自建的商住
楼宇及配套设施。〓(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)〓。
经营期限：2000 年 11 月 30 日至长期
委托方和被评估企业之间的关系：如产权关系、交易关系。
委托方和被评估企业之间无产权关系、无交易关系。
2、被评估企业股权结构及历史沿革
（1）广东省工商局于 1995 年 6 月 13 日出具《外商投资企业核准登记通知书》核
准亿华房地产设立。注册资本 1,380.00 万美元，其中香港亿维（国际）物业发展有限
公司占股 60%、华美广州公司（后更名为中信广州发展公司）占股 40%。广州粤海会
计师事务所于 1996 年 6 月 13 日出具的《验资报告》（（96）粤验字第 949 号）验证，
亿华房地产已收到香港亿维（国际）物业发展有限公司广州办事处第一期投入资本美
元 270.00 万元
（2）2000 年 10 月 20 日，中信广州发展公司与广州市力通房地产开发有限公司
（以下简称广州力通公司）签订《股权转让合同》约定，中信广州发展公司将亿华房
地产 10%的股份以 1,140.00 万元的价格转让给广州力通公司。
广东中晟有限责任会计师事务所于 2000 年 11 月 21 日出具的《验资报告》（粤中
晟验字［2000］1053 号）验证，截止 2000 年 10 月 31 日，中信广州发展公司直接和
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间接投入亿华房地产资金共计 20,911.48 万元。本次转增资本 11,400.00 万元（相当于
1,380.00 万元美元），其余 9,511.48 万元为亿华房地产对中信广州发展公司的负债。变
更后亿华房地产实收资本为人民币 11,400.00 万元，其中中信广州发展公司占股 90%，
广州力通公司占股 10%。
（3）2007 年 9 月，广州力通公司与广州市鹰利企业有限公司（以下简称广州鹰
利公司）签订《股权转让协议》约定，广州力通公司将持有的亿华房地产的 10%股权
作价 1,140 万元转让给广州鹰利公司。
（4）2009 年 8 月，中信广州发展公司与广州市景兴房地产开发有限公司（以下
简称广州景兴公司）于 2009 年 7 月 18 日签订《股权转让协议》约定，中信广州发展
公司将其持有的亿华房地产 90%股权转让给广州景兴公司，股权转让款为 10,260.00
万元。
（5）2009 年 9 月 8 日，广州鹰利公司、广州景兴公司分别与广州熊光公司签订
《股权转让协议》约定，广州鹰利公司、广州景兴公司分别将其持有的亿华房地产各
10%股权转让给广州熊光公司，转让价款均为 1,140.00 万元
（6）2015 年 12 月 22 日 ， 广 州 景 兴 公 司 与 安 信 信 托 公 司 签 订 编 号 为
“AXXT[2015]JHXT30-GQZR01”、“AXXT[2015]JHXT30-GQZR02”《股权转让协议》
约定，广州景兴公司向安信信托公司转让的标的为广州景兴公司合法持有的亿华房地
产的 20%股权（对应注册资本出资额 2,280 万元）、29%股权（对应注册资本出资额
3,306 万元），上述转让款项已投入亿华房地产。
工商部门于 2016 年 1 月 28 日核准亿华房地产股东变更，变更后的股东为安信信
托公司占股 49%、广州景兴公司占股 31%、广州熊光公司占股 20%。
（7）2017 年 12 月，广州景兴公司与上海谷欣公司签订编号为“GQZR-YH-01”
的《关于广东亿华房地产开发有限公司之股权转让协议》约定，广州景兴公司同意按
照本协议约定的条款条件向上海谷欣公司转让其合法持有的亿华房地产的 30%股权
（即标的股权，对应注册资本出资额 3,420 万元）。广州景兴公司向上海谷欣公司转
让标的股权的转让的价款为 3,420 万元，上述转让款项已投入亿华房地产。
工商部门于 2017 年 12 月 27 日核准亿华房地产股东变更，变更后的股东为安信
信托公司占股 49%、上海谷欣公司占股 30%、广州熊光公司占股 20%、广州景兴公司
占股 1%。
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截至评估基准日，亿华房地产注册资本为人民币 11,400.00 万元，出资额及股权
结构见下表：
金额单位：人民币万元
股东姓名 出资额 持股比例
广州市景兴房地产开发有限公司 114.00 1%
广州市熊光投资策划有限公司 2,280.00 20%
安信信托股份有限公司 5,586.00 49%
上海谷欣资产管理有限公司 3,420.00 30%
合计 11,400.00 100.00%
3、被评估企业历史财务资料
被评估企业近三年及评估基准日资产负债情况见下表：
金额单位：元
项目/报表日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
总资产 748,120,567.67 876,874,347.72 1,243,011,297.04 2,219,308,304.17
负债 641,611,442.02 773,026,260.56 1,141,146,253.64 2,175,427,552.70
净资产 106,509,125.65 103,848,087.16 101,865,043.40 43,880,751.47
被评估企业近三年及评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：元
项目/报表年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
营业收入
营业成本
业务税金及附加
销售费用
管理费用 3,462,423.46 2,545,848.30 2,086,828.24 2,121,591.51
财务费用 1,266.19 -6,820.31 -69,637.48 55,558,094.60
资产减值损失
营业利润 -3,463,689.65 -2,539,027.99 -2,017,190.76 -57,679,686.11
营业外收入 34,147.00
营业外支出 122,010.50
以前年度损益调整
利润总额 -3,463,689.65 -2,661,038.49 -1,983,043.76 -57,679,686.11
所得税
净利润 -3,463,689.65 -2,661,038.49 -1,983,043.76 -57,679,686.11
上表 2014 年、2015 年、2016 年的财务数据均摘自广州市新东越会计师事务所有
限公司进行年审并出具的《年度审计报告》，报告文号分别为“新东越审字（2015）
第 114 号”、“新东越审字（2016）第 130 号”、“新东越审字（2017）第 092 号”
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上表 2017 年的财务数据摘自中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）广州分所
进行专项审计并出具《清产核资专项审计报告》，报告文号为“勤信穗专字【2018】
第 0005 号”。
被评估企业执行《企业会计准则》，适用增值税率 5%、6%，城市维护建设税税
率 7%、教育费附加税率 3%、地方教育费附加税率 2%、企业所得税率 25%。
4、被评估企业经营概述及市场分析
（1）企业业务
亿华房地产的主要业务为“景豪坊西区”项目的开发和运营。
（2）市场环境分析
① 国家房地产开发投资情况分析
2017 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 100,387 亿元，同比名义增长 7.5%，增
速比 1-10 月份回落 0.3 个百分点。
2017 年 1-11 月份，东部地区房地产开发投资 52,880 亿元，同比增长 7.4%，增速
比 1-10 月份回落 0.6 个百分点；中部地区投资 21,610 亿元，增长 12.4%，增速回落
0.7 个百分点；西部地区投资 21,997 亿元，增长 4.3%，增速提高 0.2 个百分点；东北
地区投资 3,900 亿元，增长 1.4%，1-10 月份为下降 0.4%。
2017 年 1-11 月份，房地产开发企业房屋施工面积 768,443 万平方米，同比增长
3.1%，增速比 1-10 月份提高 0.2 个百分点。房屋新开工面积 161,679 万平方米，增长
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6.9%，增速提高 1.3 个百分点。房屋竣工面积 76245 万平方米，下降 1.0%，1-10 月份
为增长 0.6%。
2017 年 1-11 月份，房地产开发企业土地购置面积 22,158 万平方米，同比增长
16.3%，增速比 1-10 月份提高 3.4 个百分点；土地成交价款 11,436 亿元，增长 47.0%，
增速提高 3.7 个百分点。
2017 年 1-11 月份，房地产开发企业到位资金 139,489 亿元，同比增长 7.7%，增
速比 1-10 月份提高 0.3 个百分点。其中，国内贷款 22,649 亿元，增长 18.0%；利用外
资 147 亿元，增长 11.7%；自筹资金 45,997 亿元，增长 2.7%；其他资金 70,696 亿元，
增长 8.1%。在其他资金中，定金及预收款 42,817 亿元，增长 15.0%；个人按揭贷款
21,612 亿元，下降 1.6%。
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② 广州市商铺租赁市场分析
自 2012 年起，在电商的冲击下，商铺租金明显回落。2016 上半年至 2017 上半年，
租金虽持续下滑，但降幅持续收窄。2017 下半年，受各相关政策的影响，在线上线下
融合、提高体验服务等各种发展的新方向与新趋势下，商铺市场租金止跌回升。2017
年在存量物业盘活消费新需求形势下，逐渐提高体验性业态的占比，全国商铺租金价
格同比上涨 3 个百分点。
在全国众多城市住宅限购的环境下，新业态、新品牌的孵化发展迅速，商铺作为
一个相对稳定的投资产品，具有一定的市场优势，2017 下半年，成都、广州、上海价
格涨幅最为显著。
由此可见，经过短暂低潮，全国商铺租金价格回暖，同比涨幅重新实现正增长。
于此大环境影响下，广州商铺租金的涨幅走在全国租金增长的第一梯队，广州商铺租
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金在未来存在连续增长的趋势。
③ 广州市星级酒店市场分析
广州市五星级酒店 2010-2016 年的平均房价为 818 元，其中最高为 2011 年的 889
元，最低为 2016 年的 730 元。从变动分析来看，2010-2011 年处于上升趋势，2012-2014
年受国家政策影响，处于下降状态，2015-2016 年止跌上升。
出租率方面，2010-2016 年的平均出租率为 64.1%，其中最高为 2011 年的 66.6%，
最低为 2012 年的 62%。从变动分析来看，2010-2011 年略有上升，2012 年受国家政
策影响，出租率呈下降状态，2013-2014 年出租率开始逐年上升，2015 年略有下降，
2016 年止跌上升。
二、评估目的
广州珠江实业开发股份有限公司拟收购广东亿华房地产开发有限公司股权，为此
委托银信资产评估有限公司对该经济行为所涉及的广东亿华房地产开发有限公司股
东全部权益进行评估，并提供价值参考依据。
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三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是广东亿华房地产开发有限公司的股东全部权益价值。
评估范围是广东亿华房地产开发有限公司截至评估基准日的全部资产和负债。
具体为：
流动资产账面金额： 2,219,267,471.17 元；
其中：存货 1,792,050,275.06 元；
非流动资产账面金额： 40,833.00 元；
其中：固定资产账面金额： 34,566.50 元；
无形资产 6,266.50 元；
资产合计账面金额： 2,219,308,304.17 元；
流动负债账面金额： 1,381,287,552.70 元；
非流动负债账面金额： 794,140,000.00 元；
负债合计账面金额： 2,175,427,552.70 元；
净资产账面金额： 43,880,751.47 元。
上述资产、负债经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）广州分所进行专项审
计并出具《清产核资专项审计报告》，报告文号为“勤信穗专字【2018】第 0005 号”。
（一）存货情况如下
存货为“景豪坊西区”房地产开发项目，“景豪坊西区”项目介绍如下：
1、用地情况
“景豪坊西区”项目坐落于广东省广州市中山五路大马站西侧，处于北京路商圈，
根据《广州市国有土地使用权出让合同》（合同编号：穗国地出合[2003]240 号），“景
豪坊西区”房地产开发项目宗地总面积为 12,756 ㎡，出让宗地面积为 8,166 ㎡，道路
用地 4,590 ㎡；土地用途为商住。
亿华房地产根据《广州市国有土地使用权出让合同》（合同编号：穗国地出合
[2003]240 号）取得一项土地使用权及对应《国有土地使用证》（编号：穗府国用（2017）
第 01000007 号），证载面积为 8,506.00 ㎡；土地用途为住宅用地；土地出让年限自 2005
年 8 月 9 日起计算，居住份额用地使用年限 70 年，商业、旅游、娱乐份额用地使用
年限 40 年，其它用地使用年限 50 年。
2017 年 5 月 4 日，亿华房地产与广州市国土资源和规划委员会签订了《国有建设
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用地使用权出让合同变更协议》（编号：穗国地出合[2003]240 号的变更协议之三号），
变更协议中明确了如下事项：
u宗地总面积为 12,353 ㎡，出让宗地面积为 8,083 ㎡，道路用地 4,270 ㎡；
u土地用途调整为批发零售用地、住宅餐饮用地；
u本协议项下宗地国有建设用地使用权出让价款不变；
u总建筑面积为 131,120.10 ㎡；其中商业部分 84,032.10 ㎡已按规定计收了国有
土地使用权出让价款；负一层商业 7,067.50 ㎡、负二层商业 9,305.30 ㎡、物业管理（含
业主委员会）50 ㎡、地下室 30,204.70 ㎡按规定计收国有土地使用权出让价款；架空
层 305.50 ㎡、公共厕所 55 ㎡、社区居委会 100 ㎡按划拨方式处理，不得擅自改变用
途。
亿华房地产在签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（编号：穗国地
出合[2003]240 号的变更协议之三号）后，办理了新版的《建设工程规划许可证》（编
号：穗国土规划建证[2016]1013 号）及《建设用地批准书》（编号：穗国土规划建用
字[2017]131 号），尚未办理新版的《国有土地使用证》。
亿华房地产取得的新版《建设工程规划许可证》 编号：穗国土规划建证[2016]1013
号），证载总建筑面积 131,459.10 ㎡，其中地上 22 层（部分 7 层、23 层）：84,813.50
㎡；地下 5 层：46,645.60 ㎡。
亿华房地产取得的新版《建设用地批准书》（编号：穗国土规划建用字[2017]131
号），证载总用地面积为 12,353.00 ㎡、净用地面积为 8,083.00 平方米；土地用途为批
发零售用地、住宿餐饮用地；土地取得方式为协议出让。
2、项目概况
截至评估基准日，亿华房地产已完成“景豪坊西区”项目地下室部分（5 层）结
构施工，地上部分（23 层）结构仍未动工。亿华房地产已取得《国有土地使用证》（编
号：穗府国用（2017）第 01000007 号）、《建设工程规划许可证》（编号：穗国土规划
建证[2016]1013 号）及《建设用地批准书》（编号：穗国土规划建用字[2017]131 号），
尚未取得“景豪坊西区”《建筑工程施工许可证》。
亿华房地产对“景豪坊西区”项目的建设规划一直有小幅变动，本次评估中，以
委托人和亿华房地产管理层充分沟通后确认提供的建设规划版本为准，建设规划指标
详见下表：
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景豪坊西区建设规划指标表
房间数量 车位数量
建筑面积（㎡）
楼层 （间） （个）
商业 酒店 停车场 其他 酒店 停车场
负5层
负4层 23,816.60 513
负3层 6,936.30
负2层 7,946.35
负1层 7,946.35
1层 4,766.90 730.00
2层 6,548.60
3层 6,523.00
4层 6,347.80 643.00
5层 5,684.30
6层 6,387.00
7 层-22 层 47,182.90 442
小计 52,150.30 47,912.90 23,816.60 7,579.30 442 513
总建筑面积 131,459.10
在上述建设规划指标表中，负 5 层至负 3 层将作为停车场，共规划 513 个停车位；
负 2 层至 6 层（不包括 1 层中酒店大堂部分）作为商铺出租，可出租面积为 52,150.30
㎡；1 层酒店大堂部分及 7 层至 22 层作为酒店使用，酒店总面积为 47,912.90 ㎡，共
规划设计 442 间客房。
3、现场勘查
评估人员通过现场调查，并做勘察记录，核查项目现状与资料信息是否一致，并
对周边环境、周边房地产租赁情况进行了解，并根据企业工程管理部提供的相关项目
进度文件核实项目进度情况如下：
（1）“景豪坊西区”项目 5 层地下室的大部分工程已完成，尚余负 4 层板未浇捣，
掏土的施工洞口未进行封闭；
（2）“景豪坊西区”项目地上工程尚未动工。
（二）其他主要实物资产情况如下
项目 账面原值（元） 账面净值（元） 数量 分布地点
车辆 610,000.00 30,500.00 2辆 广州
电子设备 161,970.73 4,066.50 46 项 广州
合计 771,970.73 34,566.50 48 辆/项
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截至评估基准日，亿华房地产已把“景豪坊西区”项目所在宗地的土地使用权抵
押给番禺农信社、安信信托公司，亿华房地产名下土地使用权抵押情况如下：
序号 他项权利人 权利价值（元） 债权数额（元） 权利面积（㎡） 他项案号
1 番禺农信社 780,000,000 250,000,000 8506 2009 登记 1037080
2 安信信托公司 2,223,000,000 794,140,000 8506 2015 登记 1068595
3 安信信托公司 2,223,000,000 550,000,000 8506 2017 登记 1071252
除上述情况外，委估资产均处于正常使用或受控状态，无其他涉诉事项。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2017 年 12 月 31 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托人协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能
与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债
的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、广州珠江实业开发股份有限公司审批的【《资产评估项目立项表》（立项编号：
珠实股评立 XXXXXX 号）】
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》；（中华人民共和国主席令第四十六号) ；
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2、《中华人民共和国公司法》；
3、《中华人民共和国物权法》；
4、《国有资产评估管理办法》(1991 年国务院令第 91 号)；
5、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局，国资办发
【1992】36 号）；
6、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第 12
号)；
7、《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第 14 号)；
8、《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国务院国有资产监督管理委员会，
国资发产权【2013】64 号)；
9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国有资产监
督管理委员会，国资委产权【2006】274 号)；
10、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国务院国有资产监
督管理委员会，国资产权【2009】941 号)；
11、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国务院国有资产监督管理委员
会，国资产权发【2006】306 号)；
12、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
13、《中华人民共和国资产评估法》（主席令 12 届第 46 号）
14、《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
16、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第 294 号）；
17、《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》(财政部，财企[2017]43 号)；
2、《资产评估职业道德准则》(中国资产评估协会，中评协[2017]30 号)；
3、《资产评估执业准则—资产评估程序》(中国资产评估协会，中评协[2017]31
号)；
4、《资产评估执业准则—资产评估报告》(中国资产评估协会，中评协[2017]32
号)；
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5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中国资产评估协会，中评协
[2017]33 号)；
6、《资产评估执业准则—资产评估档案》(中国资产评估协会，中评协[2017]34
号)；
7、《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中国资产评估协会，中评
协[2017]35 号)；
8、《企业国有资产评估报告指南》(中国资产评估协会，中评协[2017]42 号)；
9、《资产评估机构业务质量控制指南》(中国资产评估协会，中评协[2017]46 号)；
10、《资产评估价值类型指导意见》(中国资产评估协会，中评协[2017]47 号)；
11、《资产评估对象法律权属指导意见》(中国资产评估协会，中评协[2017]48
号)；
12、《资产评估执业准则—企业价值》(中国资产评估协会，中评协[2017]36 号)；
13、《资产评估执业准则—不动产》(中国资产评估协会，中评协[2017]38 号)；
14、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015)；
15、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014)；
16、《资产评估执业准则—机器设备》(中国资产评估协会，中评协[2017]39 号)。
（四）产权依据
1、企业法人营业执照；
2、土地使用权证（证号：穗府国用（2007）第 01000007 号）；
3、建设用地批准书（编号：穗国土规划建用字[2017]131 号）
4、建设工程规划许可证（证号：穗国土规划建证（2016）1013 号）；
5、车辆行驶证（车牌号：粤 AE500B、粤 A231CY）。
（五）取价依据
1、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
2、中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）广州分所出具的评估基准日《清产
核资专项审计报告》（勤信穗专字【2018】第 0005 号）；
3、近期设备和材料物资市场交易价格信息；
4、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令第 12
号)；
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5、《中华人民共和国交通道路安全法实施条例》(国务院第 405 号令)；
6、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
7、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
8、评估基准日市场有关价格信息资料；
9、与被评估企业资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他
会计资料；
10、委托评估的各类资产和负债评估明细表；
11、相关上市公司公开信息资料；
12、同花顺金融数据端“iFind”；
13、上海万得信息技术股份有限公司“Wind 资讯”(www.wind.com.cn)；
14、中国人民银行公布的金融机构存、贷款利率；
15、委托人及被评估企业提供的其他与评估有关的资料；
16、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
（六）其他参考依据
1、资产评估委托合同；
2、评估对象所涉及企业《关于资产评估有关事项的说明》。
七、评估方法
进行企业价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况
及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选
择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法：是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估
对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有
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关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
根据评估人员对亿华房地产经营现状、经营计划及发展规划的了解，亿华房地产
主要业务为开发及经营“景豪坊西区”项目，“景豪坊西区”项目位于广州市北京路
商圈，周边有五月花商业广场、广百百货、光明广场、百汇广场等多个商场；有维也
纳酒店、广州大厦酒店、广东迎宾馆等多个酒店，“景豪坊西区”项目开发完成后在
商铺租赁市场及酒店市场中具有一定的竞争力，具有可预期的经营能力和盈利能力，
因此本次评估可以采用收益法评估。
被评估企业属于房地产项目开发企业，由于开发企业的开发项目的相似度较低，
不具有可比性，故难以采用市场法进行评估。
通过以上分析，本次分别采用资产基础法和收益法对亿华房地产股东全部权益的
市场价值进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值
得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日的库存
现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款及其他货币资金采用将评估
基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，银行存款中的外币存款按评估基准
日外汇牌价中间价折算为人民币，确定评估值。
2、预付账款、其他应收款的评估
预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实
性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
3、存货的评估
存货为“景豪坊西区”房地产开发项目，按假设开法评估。
本次评估存货评估采用假设开发法，在预计开发完成后不动产正常交易价格的基
础上，扣除预计的正常建造成本及有关成本、税金、费用和税收等，以其余额来确定
存货的方法。假设开发法又可细分为传统方法与现金流量折现法，由于现金流量法是
模拟房地产开发过程，采用动态测算的方法：将不同时点各项收入、支出折现到同一
个时点，将利息和利润隐含在折现过程中，不单独考虑利息和利润，测算的结果较精
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确，故本次评估采用现金流量法进行测算。
基本公式为：P=V-A-B-C-D-E
式中：P---“景豪坊西区”项目评估值
V---开发完成后房地产总业务收入
A---续建开发项目的开发成本
B---开发完成后房地产总业务成本
C---开发完成后业务税金及附加
D---开发完成后管理费用
E---企业所得税
技术路线：由于亿华房地产在“景豪坊西区”项目开发完成后全部自持，故通过
对同一供需圈内同等或相似条件的房地产的经营收益进行比较和修正，预测出“景豪
坊西区”项目开发完成后的各年的业务收入，对应减去预测的各年续建成本、业务成
本、业务税金及附加、管理费用和企业所得税，得出各年的现金流量，把各年的现金
流量折现即可测算得到“景豪坊西区”项目的评估值。
4、固定资产的评估
固定资产包括运输设备和电子设备，按重置成本法进行评估。
机器设备类固定资产的评估采用重置成本法进行评估，评估计算公式如下。
机器设备类固定资产评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
重置全价由评估基准日时点相同设备的（或经调整的相近设备的）现行市场价格
和运杂、安装调试费及其它合理费用组成，即：
重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
=重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用
国产关键设备通过向生产制造厂询价；一般国产设备通过向生产制造厂或有关销
售厂商询价；或通过查阅《全国资产评估价格信息》等取得；对无法询价及查阅到价
格的设备，用类似设备的现行市价加以确定。
运杂、安装费通常根据原机械工业部发布的机械部（1995）1041 号文《机械工业
建设项目概算编制办法及各项概算指标》中有关设备运杂费、设备基础费、安装调试
费费率的概算指标，并按设备类别予以确定。
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其它合理费用主要是指资金成本。对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期、
付款方法及现行相应货款利率计算其资金成本；本次评估的设备建设周期较短，故不
计资金成本。
车辆重置全价的确定：
重置全价=重置现价+车辆购置附加税+其他费用
重置现价的确定同上。
车辆购置附加税为不含税购置价的 10%。
其他费用主要为：验车费、拍照费、固封费、拓钢印、车船税等，一般为 1,000
元。
（2）成新率的确定
一般设备或管线配套设备成新率采用使用年限法确定计算公式为：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
对重点、关键设备成新率的确定，采用年限法理论成新率和技术测定法成新率，
并对年限法和技术测定法年计算的成新率，以不同的权重，最终合理确定设备的综合
成新率。其计算公式为：
综合成新率=年限法成新率×40%+技术测定成新率×60%。
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始制造质量、
故障频率、环境条件诸因素进行分析后综合确定。
对车辆成新率的确定，严格按照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号《机动车强制报废标准规定》及国务院第 405 号令《中华人民共和国交通
道路安全法实施条例》的新标准，以行驶里程和使用年限孰低法，确定其理论成新率，
并以技术测定成新率和理论成新率加权确定其综合成新率。
年限成新率=（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100%
行驶公里成新率=［规定行驶公里-已行驶公里］÷规定行驶公里×100%
其中理论成新率以行驶里程和使用年限孰低法确定。
综合成新率=技术测定成新率×60%＋理论成新率×40%
5、无形资产
其他无形资产为财务软件软件。评估人员在核实有关成本发生真实性的基础上，
考虑到财务软件市场价格波动不大，原始发生额反映了其公允价值，故评估时以其原
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始发生额确定评估值
6、负债的评估
负债按实际需要承担的债务进行评估。
（三）收益法介绍
收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被
评估资产价格的一种资产评估方法。
所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当
前价值（简称折现）的总金额。
收益现值法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超
过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
收益现值法的适用前提条件为：
（1）被评估资产必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
（2）产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的。
本次收益法评估选用企业自由现金流模型，即预期收益是公司全部投资资本（股
东全部权益和有息债务）产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由净现金流量作
为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后加上溢余资产价
值、非经营性资产价值，减去有息债务、非经营性负债，得出股东全部权益价值。计
算公式：
股东全部权益价值=企业自由净现金流量折现值－有息债务＋非经营性资产价值
－非经营性负债＋溢余资产
n
Fi
企业自由净现金流量折现值 =
i =1 (1 + r )i
其中：r—所选取的折现率
n—收益年期
Fi—未来第 i 个收益期的预期企业自由现金流量
Fi=税后净利润+折旧和摊销+税后利息费用-资本性净支出-净营运资本净增加
=EBIT-所得税+折旧和摊销-资本性净支出-净营运资本净增加
八、评估程序实施过程和情况
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本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，
具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托人、
被评估企业、评估报告使用者等相关当事人、评估目的、评估对象基本情况和评估范
围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
承接评估业务后，与委托人签订资产评估委托合同。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产
评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性
质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，
相关资料收集情况，委托人、被评估企业过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供
资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理
人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情
况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物
资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能；对企业价值、股权和无形资
产等非实物性资产进行必要的现场调查。
（五）确定评估方法并收集资产评估资料
通过对评估对象和评估范围内资产的调查了解，确定适当的评估方法，同时收集
与资产评估有关的市场资料及信息，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的
评估资料。
（六）财务经营状况分析及盈利预测的复核
分析被评估单位的历史经营情况，分析收入、成本和费用的构成及其变化原因，
分析其商业模式、获利能力及发展趋势，分析被评估单位的综合实力、管理水平、盈
利能力、发展能力、竞争优势等因素。根据被评估单位财务计划和发展规划，结合经
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济环境和市场发展状况分析，对企业编制的盈利预测进行复核。
（七）经营分析
分析被评估企业主营业务相关经营主体的综合实力、管理水平、盈利能力、发展
能力、竞争优势等因素。
（八）评定估算及内部复核
整理被评估单位提供的资料、收集到的市场资料及信息，在对被评估单位财务经
营状况分析的基础上，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成
初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资
产评估结论，按评估准则的要求撰写资产评估报告，资产评估机构进行必要的内部复
核工作。
（九）出具资产评估报告
与委托人及资产评估相关当事人进行必要的沟通，听取各方对资产评估结论的反
馈意见并引导委托人及其他资产评估报告使用人合理理解资产评估结论，出具资产评
估报告并以恰当的方式提交给委托人
九、评估假设
（一）基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资
产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址继续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、被评估企业所占地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法
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律、法规、经济政策保持稳定；
（三）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发
过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值
的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款
项均已付清。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资产
无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物
质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（四）预测假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内央行公布的基准利率和准备金率保持近十年来的波动水平，税
率假设按目前已公布的税收政策保持不变；
3、被评估企业所在地区的社会经济环境无重大变化；
4、被评估企业所属行业的发展态势稳定，与被评估企业生产经营有关的现行法
律、法规、经济政策保持稳定；
5、被评估企业与其关联方的所有交易均以市场价格为基础，不存在任何形式的
利润转移情况；
6、被评估企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其责任，不考虑经
营者个人的特殊行为对企业经营的影响；
7、被评估企业完全遵守有关的法律和法规进行生产经营；
8、无其他不可抗力和不可预见因素造成的重大不利影响。
（五）针对性假设
1、假设评估对象及其所涉及企业在经营中所需遵循的国家和地方法律、法规、
制度及社会政治和经济政策无重大变化，产业政策、金融政策、税收政策等宏观环境
相对稳定，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2、假设评估对象及其所涉及企业将遵守国家相关法律和法规，不会出现影响企
业发展和收益实现的重大违规事项。
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3、假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营
目的、经营计划、经营方式经营下去，其收益可以预测。
4、假设被评估企业提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所
采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致（或者是已经调整到一致）。
5、假设评估对象所涉及企业能顺利办理和续期“景豪坊西区”项目开发和经营
中所需的各类证照和许可。
6、假设被评估企业于 2019 年可预期完成“景豪坊西区”项目全部建设工程。
7、假设被评估企业预测年度的业务税金及附加根据财政部、国家税务总局发布
的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号) 的相关规定进
行缴纳。
（六）限制性假设
1、本评估报告假设由委托人提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关
资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视
察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术
数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）评估结论
在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，根据以上评估工作得出以下
评估结论：
1、收益法评估结果
在经营条件下，于评估基准日 2017 年 12 月 31 日，经收益法评估，亿华房地产
评估范围总资产账面价值为 221,930.83 万元，评估范围总负债账面价值为 217,542.76
万元，股东权益账面价值为 4,388.08 万元，股东权益评估价值为 11,934.55 万元，增
值 7,546.47 万元，增值率为 171.98%。
2、资产基础法评估结果
在经营条件下，于评估基准日 2017 年 12 月 31 日，经资产基础法评估，亿华房
地产评估范围总资产账面价值为 221,957.87 万元，评估价值为 229,267.62 万元，增值
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额为 7,336.79 万元，增值率为 3.31%；评估范围总负债账面价值为 217,542.76 万元，
评估价值为 217,542.76 万元，无增减值；股东权益账面价值为 4,388.08 万元，股东权
益评估价值为 11,724.86 万元，增值额为 7,336.78 万元，增值率为 167.20%。
3、最终评估结果的确定
收益法评估结果为 11,934.55 万元，资产基础法评估结果为 11,724.86 万元，收益
法评估结果比资产基础法评估结果高 209.69 万元。
经对两种评估方法的评估程序进行复核、对两种评估结果所依据的资料数据的质
量、数量进行分析，我们认为，两种评估方法差异的原因主要是：资产基础法对存货
评估采用动态假设开发法与收益法评估股权时计算形式对个别参数选取差异造成。
被评估企业属于房地产开发企业，收益法评估中对于亿华房地产公司经营中发生
的工程款在运营资产中考虑支付进度，资产基础法评估对发生的工程款未考虑支付进
度，考虑谨慎原则，本次评估决定采用资产基础法评估结果作为评估对象最终评估结
果，即：
广东亿华房地产开发有限公司股东全部权益市场价值为人民币壹亿壹仟柒佰贰
拾肆万捌仟陆佰元（RMB 11,724.86 万元）。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述
原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
十一、特别事项说明
1、本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、
价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报
告使用不当而造成的后果不承担责任。
2、被评估企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊
说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相
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关责任。
3、本报告以被评估企业提供的情况、资料真实、合法、完整为前提，本评估公
司未对被评估企业提供的有关经济行为决议、营业执照、权证、会计凭证等证据资料
或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
4、本次评估未考虑少数股权折价与控股权溢价。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托人所有。委托人或者经委托人同意其他使用本资产评
估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组
成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造
成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估
假设、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估企业提供的有关资产
的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但
我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估企业提供，尽管我们
进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准
确性作出保证。
（二）限制说明
1、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承
担责任；
2、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告
的使用人；
3、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可
实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）评估结论的使用有效期
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评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内
（即 2017 年 12 月 31 日至 2018 年 12 月 30 日）有效。当评估基准日后的委估资产状
况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评
估。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2018 年 月 日。
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十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
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中国资产评估师：
中国资产评估师：
2018 年 月 日
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附件
1、委托人和被评估企业的企业法人营业执照；
2、被评估企业评估基准日的《清产核资专项审计报告》；
3、被评估企业资产权属证明资料；
4、委托人、被评估企业的承诺函；
5、签字资产评估师的承诺函；
6、资产评估机构资格备案公告复印件；
7、评估人员资质评估职业资格证书复印件；
8、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
9、资产评估业务约定书复印件。
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