2022 年半年度报告
公司代码：600684 公司简称：珠江股份
广州珠江发展集团股份有限公司
2022 年半年度报告
1 / 177
2022 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实
性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人张研、主管会计工作负责人覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）
金沅武声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实
质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完
整性
否
2 / 177
2022 年半年度报告
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅
“第三节 管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险
部分。
十一、 其他
□适用 √不适用
3 / 177
2022 年半年度报告
目录
第一节 释义 ......................................................... 5
第二节 公司简介和主要财务指标 ....................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ............................................ 10
第四节 公司治理 .................................................... 25
第五节 环境与社会责任 .............................................. 27
第六节 重要事项 .................................................... 28
第七节 股份变动及股东情况 .......................................... 39
第八节 优先股相关情况 .............................................. 42
第九节 债券相关情况 ................................................ 43
第十节 财务报告 .................................................... 47
1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签
名并盖章的财务报表
备查文件目录
2.报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文
件的正本及公告的原稿
4 / 177
2022 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、珠江股份 指 广州珠江发展集团股份有限公司
实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会
控股股东、珠实集团 指 广州珠江实业集团有限公司
城投集团 指 广州市城市建设投资集团有限公司
珠江物管公司 指 广州珠江物业管理有限公司
湖南公司 指 湖南珠江实业投资有限公司
珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司
珠实健康公司 指 广州珠江实业健康管理有限公司
珠实环保公司 指 广州珠江实业环境保护有限公司
嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司
广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司
安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司
开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司
金海公司 指 广东金海投资有限公司
捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司
亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司
盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司
东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司
品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司
璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司
璟润公司 指 广州璟润房地产开发有限公司
深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司
穗芳鸿华公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司
东迅公司 指 广州市东迅房地产发展有限公司
隽峰公司 指 广州隽峰房地产开发有限公司
隽浩公司 指 广州隽浩房地产开发有限公司
卓盈公司 指 广州卓盈房地产开发有限公司
珠实同创公司 指 广州市珠实同创产业运营管理有限公司
璟悦公司 指 广州璟悦城市更新有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日
5 / 177
2022 年半年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 广州珠江发展集团股份有限公司
公司的中文简称 珠江股份
公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 GZPR
公司的法定代表人 张研
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 覃宪姬 扈佳佳
广州市越秀区东风中路 362 广州市越秀区东风中路 362
联系地址
号颐德大厦 30 楼 号颐德大厦 30 楼
电话 020-83752439 020-83752439
传真 020-32689450 020-32689450
电子信箱 gfqinxj@gzzjsy.com gfhujj@gzzjsy.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼
2019年1月，注册地址由“广州市越秀区环市东
公司注册地址的历史变更情况 路362-366号好世界广场3001-3005室”变更为
现注册地址
公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼
公司办公地址的邮政编码 510031
公司网址 www.gzzjsy.com
电子信箱 ir@gzzjsy.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》《证券时报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 珠江股份 600684 珠江实业
6 / 177
2022 年半年度报告
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 241,289,524.06 2,112,995,192.44 -88.58
归属于上市公司股
-781,779,502.09 342,580,778.89 -328.20
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -745,811,201.51 336,555,686.68 -321.60
损益的净利润
经营活动产生的现
-139,303,259.70 -405,548,454.16 不适用
金流量净额
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股
1,388,005,776.20 2,169,785,278.29 -36.03
东的净资产
总资产 35,761,214,789.38 33,206,976,010.06 7.69
(二) 主要财务指标
本报告期 上年 本报告期比上年同期
主要财务指标
（1－6月） 同期 增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.92 0.40 -330.00
稀释每股收益（元／股） -0.92 0.40 -330.00
扣除非经常性损益后的基本每股收益
-0.87 0.39 -323.08
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -43.95 15.03 减少58.98个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资
-41.93 14.76 减少56.69个百分点
产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
（1）营业收入：上年同期颐德大厦物业交付确认大量收入，本期无大批量交付
物业；
（2）归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
的净利润、归属于上市公司股东的净资产：主要为上年同期颐德大厦物业交付确认
7 / 177
2022 年半年度报告
大量收入，本期无大批量交付物业，另期末存货存在减值迹象，本期计提存货跌价
准备，使得相关指标大幅下降；
（3）经营活动产生的现金流量净额：主要为支付其他与经营活动有关的现金较
上年同期减少。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
金额 附注（如
非经常性损益项目
适用）
非流动资产处置损益 -8,910,852.38 注1
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额 423,595.38
或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资
产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分
的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性
金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，
-28,375,615.95 注2
以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性
金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备
8 / 177
2022 年半年度报告
转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公
允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,766,681.50
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 387,346.70
少数股东权益影响额（税后） 484,762.43
合计 -35,968,300.58
其他说明：
注 1：主要为广州市中级人民法院裁定受理盛唐公司破产清算一案，并指定破产管理
人，公司已向管理人移交盛唐公司的财产、账簿、印章印鉴等资料，本期出表，确
认投资损失。
注 2：主要为公司持有的股票对公允价值变动收益及投资收益的影响。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举
的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明：
□适用 √不适用
十、 其他
□适用 √不适用
9 / 177
2022 年半年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式
2022 年是“十四五”的关键之年，公司作为广州市成立最早的房地产综合开发企
业之一，聚焦房地产主业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，深耕核心市
场，并在坚持稳中求进的同时适度拓展业务区域。公司在聚焦主业的同时积极拓展产
业地产等“第二新赛道”，在旧改、环保等领域实现突破。2022 年下半年，公司将持
续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规划，不断挖掘自身潜能与优势，积极探
索“房地产+”业务不断提高核心竞争力和综合实力，充分发挥国企优势，坚定不移
做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。
（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明
1.房地产行业宏观环境
2022 年上半年，国内疫情多发散发，不利影响明显加大，超预期突发因素带来影
响，经济下行压力明显增大。上半年国内生产总值 562,642 亿元，同比增长 2.5%，其
中，全国房地产开发投资 68,314 亿元，同比下降 5.4%。
政策方面，2022 年 3 月，《国务院政府工作报告》指出，要坚持“房住不炒”的
定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，
因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；同月，国务院金融委召开会议，强调积
极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策，关于房地产企业，要及时研究和提
出有力有效的防范化解风险应对方案。在此基调下，全国多地在公积金贷款、房贷利
率、限购限售政策、并购融资等方面相继出台措施，保障房市场平稳健康发展。
市场方面，2022 年上半年，全国商品房销售面积 68,923 万㎡，同比下降 22.2%，
商品房销售额 66,072 亿元，同比下降 28.9%，房地产开发企业到位资金 76,847 亿元，
同比下降 25.3%。在市场降温、资金紧张的行业形势下，房企降低投资力度，上半年
全国土地购置面积为 3,628 万㎡，同比下降 48.3%，土地成交价款 2,043 亿元，同比
下降 46.3%。（数据来源：国家统计局）
2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况
（1）广东板块
10 / 177
2022 年半年度报告
公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾区的核
心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用。2022 年上半年，面
对更趋复杂严峻的国际环境和多发频发的国内疫情，广州市坚持稳字当头、稳中求进，
科学精准、有力有效统筹推进疫情防控和经济社会发展，其中，半年度地区生产总值
为 13,433.8 亿元,同比增长 1%。（数据来源：广州市统计局）
2022 年上半年，广州市商品住宅成交面积 404 万㎡，同比下降 36.2%，成交金额
1,517 亿元，同比下降 26.9%；截止至 2022 年 6 月，库存面积 1,211 万㎡，去化周期
16 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。
2022 年上半年，广州市涉宅用地供应建筑面积 334 万㎡，同比下降 43.4%，成交
建筑面积 203 万㎡，同比下降 61.9%，成交金额 218 亿元，同比下降 70.5%。（数据
来源：克尔瑞）
公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化
区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公
司在广州区域共实现销售面积 45,091.82 ㎡。
（2）湖南板块
公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基
调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价优势，
全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。《湖南省国民经济和社会发展第十四个
五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三
个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙
常住人口已突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增
大。
房地产行业方面，2022 年上半年，长沙市商品住宅成交面积 461 万㎡，同比下降
56.5%，成交金额 555 亿元，同比下降 49.6%，库存面积 511 万㎡，去化周期 8.7 个月
（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）
公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，
公司在长沙区域共实现销售面积为 18,012.09 ㎡。
（3）安徽板块
公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。《安徽省国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要全力打造现代化中心城市，支持
11 / 177
2022 年半年度报告
合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标
示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。
房地产行业方面，2022 年上半年，合肥市商品住宅成交面积 263 万㎡，同比下降
45.9%，成交金额 497 亿元，同比下降 44.2%，库存面积 234 万㎡，去化周期 5.2 个月
（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）
公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、
酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为 1,221.18 ㎡。
二、 报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一） 战略研究持续深入，企业改革不断推进
2022 年是“十四五”的关键之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四
五”战略规划的编制、动态更新及落地实施工作。结合当前的经济形势和房地产行业
形势，组建跨部门、跨职能的战略工作小组，对公司核心能力、业务模块进行梳理，
构建清晰的战略发展方向，规划合理的战略目标，制定稳健的投资策略。同时，锚定
战略目标，优化调整专业团队、深化改革组织架构、升级完善管控体系，动态更新应
对市场变化，通过升级精细化、闭环化的大运营体系推进企业高质量改革发展新局面。
（二） 控股股东鼎力支持，国有企业间互惠互利
公司控股股东作为包括投资、规划、设计、装修、监理等全产业链的广州市属全
资国有大型企业集团，对公司在资金、平台等各方面提供了大力支持，助力公司持续
提升国有资产的保值增值能力。在此背景下，公司依托控股股东的综合实力，充分发
挥国企资源优势，大力推进同其他国有企业的战略合作并取得显著成效。
（三） 综合实力底蕴深厚，运营开发经验成熟
公司在房地产开发与运营服务领域深耕多年，是广州市成立最早的房地产综合开
发企业之一，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着深厚的底蕴和成熟的
经验底蕴。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，坚持走高质量开发
道路，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司充分发挥自身先进的复合型
人才培养机制，持续提升团队核心竞争能力，打造更高水平的投资研判和项目运营能
力，锻造精益求精的品质优势。
（四） 产品标准化体系搭建升级，多元业务协同发展
12 / 177
2022 年半年度报告
公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，长期坚
持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品建筑和贴心的物业服务，
致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的精品项目，以艺术精工之手笔建筑城
市标杆。公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创新等多个维度提炼产品力优
势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产品系产品形象和价值输出，
不断创新升级标准化产品体系。同时，公司不断丰富自身“房地产+”的内涵，协同推
进房地产开发、产业园建设、环境保护等多元业务发展，建立以市场为导向，符合市
场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。
（五） 坚持党建核心引领，推动国企高质量发展
公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、
保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在
国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与
纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为
出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组
织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习
教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营
有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。
三、 经营情况的讨论与分析
（一） 公司业绩情况
报告期内，公司实现营业收入 24,128.95 万元，同比减少 88.58%；归属于母公司
股东的净利润为-78,177.95 万元，同比下降 328.20%；每股收益-0.92 元，同比下降
330.00%；公司加权平均净资产收益率为-43.95%，同比下降 58.98 个百分点。
截至报告期末，公司资产总额 3,576,121.48 万元，较报告期初增长 7.69%，归属
于母公司所有者权益 138,800.58 万元，较报告期初下降 36.03%；公司资产负债率为
91.48%，较报告期初增长 3.08 个百分点。
（二） 房地产开发销售情况
报告期内，公司房地产开发业务实现营业收入 17,259.93 万元，占公司当期营业
收入的 71.53%，较上年同期下降 91.47%。
13 / 177
2022 年半年度报告
2022 年上半年，公司实现销售网签面积 64,325.09 平方米，较上年同期下降
14.96%；销售金额 140,536.53 万元，较上年同期下降 23.80%。公司当期新开工面积
113,813.30 平方米，占本年度计划目标的 56.10%，主要包括隽浩启澜花园项目（即
南沙湾 2020NJY-14 项目）和珠江颂璟花苑项目（即荔湾区荷景路 AF060419 地块）；
新增竣工面积 88,224.90 平方米，占本年计划的 13.82%。
截至 2022 年 6 月末，公司在建、在售项目情况如下：
14 / 177
2022 年半年度报告
表 1：公司房地产开发投资情况表
单位：万元、平方米
序 经营 项目 项目规划计 在建建筑面 已竣工面 报告期实
地区 项目 项目用地面积 总建筑面积 总投资额
号 业态 状态 容建筑面积 积 积 际投资额
广州市 住宅、
1 珠江云上花园 在建 222,886.00 521,230.00 740,052.00 417,055.00 88,224.90 1,458,994.00 62,484.00
白云区 商业
广州市 住宅、
2 珠江花玙苑 在建 43,959.05 131,877.00 189,971.71 189,971.71 - 273,328.00 9,619.77
增城区 商业
广州市 住宅、
3 时光雅苑 在建 53,392.15 170,854.88 247,514.00 246,984.57 - 312,338.00 13,596.04
增城区 商业
广州市 住宅、
4 隽浩启澜花园 在建 42,897.00 104,743.00 167,593.00 167,593.00 - 326,090.00 14,666.59
南沙区 商业
广州市 住宅、
5 珠江颂璟花苑 在建 47,738.97 116,197.50 165,158.60 112,900.00 - 406,655.00 110,052.86
荔湾区 商业
长沙市 长沙珠江悦界 住宅、
6 在建 61,255.21 230,462.91 339,076.45 197,854.33 141,222.12 269,922.84 15,585.64
开福区 商业中心 商业
长沙市 住宅、
7 长沙柏悦湾 在建 74,072.00 188,464.82 237,123.97 3,812.42 103,940.58 314,934.31 6,243.04
岳麓区 商业
长沙市 长沙新地东方 住宅、
8 在建 121,377.90 184,514.39 235,275.17 35,184.08 131,163.60 106,023.24 4,082.81
望城区 明珠 商业
长沙市 住宅、
9 长沙四方雅苑 在建 21,109.98 77,500.92 97,638.71 97,638.71 - 98,819.53 4,887.56
开福区 商业
合计 688,688.26 1,725,845.42 2,419,403.61 1,468,993.82 464,551.20 3,567,104.92 241,218.31
注：上表项目名称按标准地名列示，珠江颂璟花苑即荔湾区荷景路 AF060419 地块（营销名：珠江广钢花城）。
15 / 177
2022 年半年度报告
表 2：公司房地产项目销售情况表
单位：平方米
可供出售总 报告期内销售 期末剩余可售
序号 项目
面积 面积 面积
1 珠江云上花园 425,115.60 15,803.10 299,069.33
2 珠江璟园 97,582.61 35.91 3,219.79
3 珠江嘉园 273,071.40 281.42 26,002.78
4 珠江花玙苑 127,179.00 10,891.44 74,770.29
5 长沙珠江花城 450,712.20 275.00 13,977.09
6 长沙珠江郦城 451,468.93 2,112.50 18,681.74
7 长沙珠江悦界商业中心 234,469.22 7,278.55 120,944.13
8 长沙柏悦湾 185,124.55 720.84 39,744.16
9 长沙新地东方明珠 771,062.88 1,752.13 110,548.34
10 长沙四方雅苑 97,638.71 5,873.07 60,806.07
11 合肥中侨中心 173,811.67 1,221.18 102,346.06
12 时光雅苑 189,247.38 14,358.77 166,058.31
13 隽浩启澜花园 106,193.00 3,721.19 99,629.42
合计 3,582,677.15 64,325.09 1,135,797.51
注：上表“可供出售总面积”指各项目可供出售的总面积；“报告期内销售面积”
为报告期内销售网签面积。
（三） 物业经营情况
报告期内，公司实现物业经营及旅游酒店收入 2,926.13 万元，详见表 3：
表 3：房地产出租情况汇总表
总建筑面积 可供出租总面积（平 经营收入
类别
（平方米） 方米）/客房数（套） （万元）
酒店及其
长沙珠江花园酒店 19,620.94 134 套 593.47
他物业
广州板块 46,963.69 45,816.14 655.53
湖南板块 33,519.35 18,367.22 691.81
商业物业
东莞板块 52,062.19 52,062.19 12.06
安徽板块 212,249.51 25,569.64 584.12
住宅 4,929.38 4,929.38 26.45
停车场及其他 77,617.32 32,848.87 362.69
合计 446,962.38 - 2,926.13
16 / 177
2022 年半年度报告
注：（1）商业物业广州板块总建筑面积较上季度末减少 267.90 平方米，主要
原因为物业销售。
（2）商业物业广州板块可供出租总面积较上季度末增加 32,538.71 平方米。其
中，因物业销售，可供出租面积减少 267.84 平方米；因所持物业改造完成，竣工验
收，增加可供出租面积 32,806.55 平方米。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影
响和预计未来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1. 财务报表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数
（%）
营业收入 241,289,524.06 2,112,995,192.44 -88.58
营业成本 155,333,110.38 1,073,404,577.12 -85.53
销售费用 44,775,163.86 50,138,532.32 -10.70
管理费用 77,282,063.91 86,323,339.47 -10.47
财务费用 173,569,612.20 172,247,979.77 0.77
经营活动产生的现金流量净额 -139,303,259.70 -405,548,454.16 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -11,587,088.22 95,362,438.63 -112.15
筹资活动产生的现金流量净额 655,204,103.25 -371,953,652.95 不适用
营业收入变动原因说明：主要原因为上年同期颐德大厦物业交付，确认大量收
入，本期无大批量物业交付；
营业成本变动原因说明：随营业收入的变化而变化；
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为支付其他与经营活动有关
的现金较上年同期减少；
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为上年同期收回东迅公司委
托贷款 1.1 亿元,本年无类似情况；
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为去年同期偿还信用借款 10
亿元，偿还珠实 1801 公司债 14 亿元，本期偿还债务支付的现金较上年同期减少。
2. 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
√适用 □不适用
17 / 177
2022 年半年度报告
根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，为真实反映公司的财务状况及
经营成果，基于谨慎性原则，公司对各类资产进行清查梳理及减值测试。经资产减值
测试，本期计提的资产减值损失及信用减值损失合计减少利润总额 61,557.98 万元。
详见公司于同日披露的《关于计提资产减值准备的公告》（编号：2022-042）。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
18 / 177
2022 年半年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末金
本期期末数 上年期末数
额较上年期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上年期末数 占总资产的 情况说明
末变动比例
比例（%） 比例（%）
（%）
货币资金 4,362,991,539.16 12.20 3,594,636,177.18 10.82 21.38
应收款项 34,393,927.19 0.10 60,499,273.14 0.18 -43.15 本期收回应收城实公司款项
预付款项 16,447,579.34 0.05 2,699,422.08 0.01 509.30 预付工程款较上年末增加
存货 25,607,533,523.42 71.61 23,937,034,508.67 72.08 6.98
长期股权投资 160,492,174.02 0.45 161,061,398.02 0.49 -0.35
金海公司物业改造竣工验收，
投资性房地产 1,350,975,492.65 3.78 844,705,724.48 2.54 59.93
从在建工程转入投资性房地产
固定资产 243,919,943.11 0.68 248,578,869.05 0.75 -1.87
金海公司物业改造竣工验收，
在建工程 458,348,170.22 1.38 -100.00
从在建工程转入投资性房地产
NCC 大型企业数字化平台已达
无形资产 3,490,737.29 0.01 2,573,378.70 0.01 35.65
预定使用状态，确认无形资产
使用权资产 30,087,453.69 0.08 33,412,815.45 0.10 -9.95
部分物业预计一年内交付，销
其他非流动资产 9,836,261.67 0.03 40,749,909.65 0.12 -75.86
售佣金重分类至其他流动资产
应付账款 1,103,182,478.94 3.08 769,239,004.93 2.32 43.41 应付工程款较上年末增加
预收款项 2,648,598.39 0.01 661,428.34 300.44 预收租赁款较上年末增加
合同负债 7,817,044,415.53 21.86 6,322,917,989.38 19.04 23.63
应付职工薪酬 6,663,966.40 0.02 43,631,360.70 0.13 -84.73 本期已支付上年末计提 的 工
19 / 177
2022 年半年度报告
资、奖金
一年内到期的非流动负债 2,926,124,099.97 8.18 1,758,737,680.39 5.30 66.38 长期借款重分类
部分物业预计一年内交付，预
其他流动负债 466,666,404.66 1.30 186,573,773.58 0.56 150.12 收房款中的税款从其他非流动
负债重分类至其他流动负债
本期收到银行借款 15.40 亿
元，部分借款预计一年内偿付，
长期借款 5,120,497,018.41 14.32 5,024,989,946.47 15.13 1.90
重分类至一年内到期的非流动
负债
租赁负债 23,392,079.88 0.07 26,929,233.35 0.08 -13.13
部分物业预计一年内交付，预
其他非流动负债 235,133,701.45 0.66 374,808,508.43 1.13 -37.27 收房款中的税款从其他非流动
负债重分类至其他流动负债
20 / 177
2022 年半年度报告
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
项目 期末账面价值 受限原因
按揭担保保证金、项目保证金、履约
货币资金 307,803,355.54
保证金、冻结款项等
存货 4,643,438,029.80 抵押借款的抵押物
固定资产 224,088,934.62 抵押借款的抵押物
投资性房地产 686,461,988.85 抵押借款的抵押物
合计 5,861,792,308.81
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
2022 年上半年，公司对外股权投资实际金额 5,300.00 万元，较上年同期对外股
权投资总额 990.00 万元增加 4,310.00 万元，增幅为 435.35%。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位:万元币种:人民币
报告期 报告期 报告期 报告期内
初始投资
资产类别 资金来源 内购入 内出售 内投资 公允价值
成本
金额 金额 收益 变动
A 股股票 19,734.37 自有资金 1.16 1.16 -2,838.72
非交易性权益工具 4,562.24 自有资金 10.56
其他非流动金融资产 11,574.00 自有资金
21 / 177
2022 年半年度报告
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
截至报告期末，公司共拥有 14 家二级子公司，具体如下：
单位:万元 币种:人民币
2022 年 1-
本公司持股 2022 年 6 月 30 日
公司名称 主要业务 注册资本 6月
比例（%）
总资产 净资产 净利润
自有资金投
珠江投资公司 100 2,000.00 11,829.85 10,937.35 115.56
资、物业管理
湖南公司 房地产开发 100 40,000.00 498,572.48 134,298.07 -6,919.31
嘉德丰公司 房地产开发 100 8,636.00 143,251.93 91,196.64 -9.46
广隆公司 房地产开发 100 16,217.30 20,742.78 18,233.33 83.16
安徽中侨公司 房地产开发 50.71 20,288.00 140,496.17 92,308.65 -1,671.96
房地产经营管
金海公司 100 2,222.00 56,014.58 -11,259.31 -302.96
理策划
品实公司 房地产开发 51 73,358.00 1,416,346.66 183,399.34 -695.95
璟逸公司 房地产开发 100 5,000.00 223,528.98 24,852.02 -28,414.25
项目投资、物
深圳灏泽公司 100 300.00 0.01 -0.08 -0.08
业管理
工程环保、土
珠实环保公司 60 1,000.00 853.54 653.48 -101.23
壤修复
璟润公司 房地产开发 66 1,515.15 251,553.99 -12,587.25 -12,636.38
隽峰公司 房地产开发 50 80,000.00 238,286.45 68,295.24 -10,213.41
卓盈公司 房地产开发 100 5,000.00 341,099.55 3,174.86 -159.59
穗芳鸿华公司 物业经营 100 19,607.85 51,120.52 29,800.21 -1,233.46
（1）璟逸公司本期净利润较上年同期增亏 27,866.99 万元，主要为本期计提存
货跌价准备 27,896.25 万元；
（2）璟润公司本期净利润较上年同期增亏 12,568.62 万元，主要为本期计提存
货跌价准备 10,593.31 万元；
（3）隽峰公司本期净利润较上年同期增亏 9,240.48 万元，主要为本期计提存
货跌价准备 9,608.13 万元;
（4）与上年末相比，本期末减少盛唐公司及健康公司，减少原因详见“第十节
八、合并范围的变更”。
22 / 177
2022 年半年度报告
截至报告期末，公司共拥有 11 家参股公司，具体如下：
单位:万元 币种:人民币
累计损失
持股比例 表决权比
公司名称 投资成本 （减值准备
（%） 例（%）
金额）
捷星公司 13,937.65 25.95 25.95
珠实同创公司 2,450.00 49 49
广州珠实正势城市更新投资有限公司 40.00 20 20
海南珠江国际置业有限公司 2,250.00 1,008.04 7.5 7.5
中房集团汕头广联实业股份有限公司 555.66 555.66 7.13 7.13
珠海中珠集团股份有限公司 1,256.57 1,256.57 2.66 2.66
大湾区科技创新服务中心（广州）有限公司 500.00 1.59 1.59
亿华公司 4,674.00 4,674.00 41 41
东湛公司 6,500.00 6,500.00 30.23 30.23
开平恒祥公司 400.00 40 40
璟悦公司 350.00 35 35
合计 32,913.88 13,994.27
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1.政策风险
房地产调整政策“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”的总体方向不会改
变，将更加注重长效机制的建设和调控的精细化，“因城施策”使地方政府更具自主
性、灵活性，区域调控政策差异化愈发显著，对房地产企业战略定力、机遇把握、风
险控制以及经营管理等多方面提出了更高更严的要求。公司将对行业调控政策进行深
度研判，及时调整发展策略，有效规避政策调控风险，降低政策调控对项目销售带来
的不利影响，推动房地产开发与经营健康可持续发展。
2.市场风险
市场遇冷、调控趋严等现象已改变消费者预期，“房价不会下跌”的信仰已被打
破，这种市场预期的扭转或导致房产市场持续疲弱。对此，公司应聚焦城市核心板块，
核心板块配套齐全，刚需、改善比例较高，投机炒房比例较低，投资安全性较好。
3.经营风险
23 / 177
2022 年半年度报告
新形势下，房企再难依靠房价上涨、快速周转获取利润，行业盈利能力承压。对
此，公司坚持以管理促发展，向管理要效益，全面提升投资能力、产品设计能力、成
本控制力、营销推广能力、开发运营效率等房地产企业的核心能力。同时积极布局多
元化业务，培育公司业务新的增长点和盈利点。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
24 / 177
2022 年半年度报告
第四节 公司治理
一、 股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披露日
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 期
详见《2021 年年度
2021 年年度
2022 年 4 月 20 日 www.sse.com.cn 2022 年 4 月 21 日 股东大会决议公告》
股东大会
（编号：2022-019）
详见《2022 年第一
2022 年第一
次临时股东大会决议
次临时股东 2022 年 6 月 9 日 www.sse.com.cn 2022 年 6 月 10 日
公告》（编号：
大会
2022-028）
详见《2022 年第二
2022 年第二
次临时股东大会决议
次临时股东 2022 年 6 月 30 日 www.sse.com.cn 2022 年 7 月 1 日
公告》（编号：
大会
2022-033）
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数(元)（含税） 0
每 10 股转增数（股） 0
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
25 / 177
2022 年半年度报告
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
26 / 177
2022 年半年度报告
第五节 环境与社会责任
一、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
公司及所属子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司。
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用
3. 未披露其他环境信息的原因
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
27 / 177
2022 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持
续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
是 如未
如未能
否 能及
及时履
是否 及 时履
行应说
承诺 承诺 承诺时间及 有履 时 行应
承诺背景 承诺方 明未完
类型 内容 期限 行期 严 说明
成履行
限 格 下一
的具体
履 步计
原因
行 划
解决 广州市水
同业 务投资集 注 1 2019-1-21 否 是
竞争 团限公司
收购报告 广州市水
书或权益 务投资集
变动报告 其他 注 2 2019-1-21 否 是
团有限公
书中所作 司
承诺 广州市水
解决
务投资集
关联 注3 2019-1-21 否 是
团有限公
交易
司
注 1：水投集团既有业务未与珠江实业业务产生竞争或利益冲突，未来水投集团管理
自身及控股子公司名下的物业也将独立于珠江实业，不会扩大现有同类业务导致与珠
江实业形成利益冲突。水投集团将不会利用对珠江实业的控股地位从事任何损害贵公
司或贵公司其他股东利益的活动。
注 2：本次无偿划转完成后，水投集团承诺将继续保持珠江实业完整的采购、生产、
销售体系以及知识产权方面的独立，保持其在业务、人员、资产、财务及机构方面的
独立；严格遵守中国证监会关于上市公司独立性的相关规定，不会要求珠江实业为水
投集团提供违规担保或非法占用珠江实业资金，保持并维护珠江实业的独立性。
注 3：在水投集团作为珠江实业间接控股股东期间，水投集团将尽量减少并规范与珠
江实业的关联交易。若有不可避免的关联交易，水投集团与珠江实业将依法签订协议，
履行合法程序，并将按照有关法律、法规和《上海证券交易所股票上市规则》等有关
规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，保证不通过关联交易损害珠江实业及其
他股东的合法权益。除非水投集团不再为珠江实业间接股东，本承诺始终有效。
28 / 177
2022 年半年度报告
注 4：根据《广州市国资委关于将广州珠江实业集团有限公司 90%国有产权无偿划转
至广州市人民政府的通知》（穗国资产权〔2021〕9 号）要求，以 2020 年 12 月 31 日
为划转基准日，将公司控股股东珠实集团 90%国有产权从广州市水务投资集团有限公
司无偿划转至广州市人民政府。具体内容详见公司于 2021 年 10 月 28 日披露的《关
于国有产权无偿划转的提示性公告》（编号：2021-059）。该事项于 2022 年 2 月已
完成工商变更登记，本次划转后，广州市水务投资集团有限公司不再间接持有公司股
权，详见《关于国有产权无偿划转完成工商变更登记的公告》（编号：2022-005）。
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
报告期内：
诉讼
承
诉 (仲
担 诉讼 诉讼 诉讼
讼 裁)是 诉讼(仲 诉讼(仲
起诉 连 (仲 (仲 (仲
仲 否形 裁)审理 裁)判决
(申 应诉（被申请）方 带 裁)基 裁)涉 裁)进
裁 成预 结果及 执行情
请)方 责 本情 及金 展情
类 计负 影响 况
任 况 额 况
型 债及
方
金额
29 / 177
2022 年半年度报告
东湛公司、禾盛财务
投资有限公司、广州 一 审 判
珠江
保税区远洋仓储 贸 注1 否 注1 决、被告
股份
易有限公司、颐和地 上诉
产集团有限公司
亿华公司、景兴 公
司、广州市熊光投资
策划有限公司、广州 一 审 判
珠江
市景点商业城经 营 注2 否 注2 决、被告
股份
管理有限公司、景治 上诉
君、李巧珍、景艺杰、
苏洁贞、景艺晖
广州颐和房产策 划
代理有限公司、颐和
珠江 地产集团有限公司、
注3 否 注3
股份 禾盛财务投资有 限
公司、何建信、何建
梁
珠江 广州中侨置业投 资
注4 否 注4
股份 控股集团有限公司
珠江 广州中侨置业投 资 一 审 待
注5 否 注5
股份 控股集团有限公司 判
注 1：公司依法向广东省广州市中级人民法院对东湛公司、禾盛财务投资有限公
司、广州保税区远洋仓储贸易有限公司、颐和地产集团有限公司提起诉讼，涉案金额
486,940,947.14 元。公司于 2020 年 6 月 8 日收到法院出具的（2020）粤 01 民初 719
号《受理案件通知书》，详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：2020-026）。
在审理过程中，法院指出 6,500 万元股权投资和 3.35 亿元债权投资属于两个不
同的法律关系，如公司仍坚持 3.35 亿元债权与 6,500 万股权合并审理，面临全案被
驳回起诉的风险。因此，公司于 2021 年 7 月向法院提交《撤诉申请书》，申请撤回
本案中关于 6,500 万元股权款的诉讼请求。
2021 年 10 月 21 日，公司收到广州市中级人民法院出具的《民事判决书》，一审
判决支持公司关于借款本金 33,500 万元及利息等大部分诉讼请求，详见《关于诉讼
判决结果的公告》（编号：2021-056）。
被告东湛公司因不服原审法院作出的原审判决，认为原审判决认定事实错误，故
提起上诉，详见公司于 2021 年 12 月 11 日披露的《关于诉讼进展的公告》（编号：
2021-077）。目前案件处于二审待开庭阶段。
30 / 177
2022 年半年度报告
注 2：公司依法对亿华公司、景兴公司、广州市熊光投资策划有限公司、广州市
景点商业城经营管理有限公司、景治君、李巧珍、景艺杰、苏洁贞、景艺晖向广东省
广州市中级人民法院提起诉讼。涉案金额共计 1,944,543,477.63 元及利息、逾期利
息、罚息、违约金及相关维权费用。2020 年 12 月 15 日，公司收到法院出具的（2020）
粤 01 民初 2159 号和（2020）粤 01 民初 2160 号《受理案件通知书》，详见《关于涉
及诉讼的公告》（编号：2020-080）。
2022 年 3 月 18 日，公司收到广东省广州市中级人民法院出具的（2020）粤 01 民
初 2159 号和（2020）粤 01 民初 2160 号《民事判决书》，详见《关于诉讼判决结果
的公告》（编号：2022-009）。
2022 年 4 月 2 日，公司收到法院出具的（2020）粤 01 民初 2159 号和（2020）粤
01 民初 2160 号《民事裁定书》，原审判决书中存在笔误，应予补正。被告景治君因
不服原审法院作出的原审判决认为原审判决适用法律错误，故提起上诉。详见《关于
诉讼进展的公告》（编号：2022-018）。目前案件处于二审待开庭阶段。
注 3：公司依法对广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称“颐和策划”）、
颐和地产集团有限公司、禾盛财务投资有限公司、何建信、何建梁向广州市中级人民
法院提起诉讼。公司于 2021 年 10 月 13 日收到广州市中级人民法院出具的（2021）
粤 01 民初 1816 号《受理案件通知书》，该法院决定受理公司诉广州颐和房产策划代
理有限公司等被告的损害股东利益责任纠纷案。详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：
2021-049）。
2022 年 3 月 17 日，被告颐和策划提起管辖权异议；2022 年 4 月 2 日，广州中院
裁定驳回，颐和策划提起管辖权异议上诉，截至目前，该案正在管辖权异议二审阶段，
尚未开庭。
注 4：公司于 2022 年 2 月 15 日收到广东省广州市中级人民法院出具的（2022）
粤 01 民初 301 号《受理案件通知书》，广州中院决定受理公司诉广州中侨置业投资
控股集团有限公司合同纠纷案，其中，广州市穗芳鸿华科技发展有限公司为案件第三
人。详见《关于涉及诉讼的公告》（编号：2022-006）。
被告广州中侨提起管辖权异议，2022 年 4 月 12 日，广州中院裁定驳回，广州中
侨提起管辖权异议上诉；2022 年 7 月 11 日，广东省高级人民法院裁定驳回。
31 / 177
2022 年半年度报告
注 5：2021 年 10 月 18 日，公司因股权转让纠纷向广州市中级人民法院起诉广州
中侨置业投资控股集团有限公司，案件编号为（2021）粤 01 民初 1862 号。详见《关
于涉及诉讼的公告》（编号：2021-078）。
被告广州中侨提出管辖权异议，2022 年 2 月 14 日，广州中院裁定驳回；广州中
侨提起管辖权异议上诉，4 月 20 日，广东省高级人民法院裁定驳回。截至目前，该案
于 6 月 20 日在广州中院开庭审理，处于一审待判阶段。
(三) 其他说明
□适用 √不适用
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违
规、受到处罚及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东广州珠江实业集团有限公司、实际控制人广州市
人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2. 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司第十届董事会 2021 年第十三次会议、2021 年第二次临时股东大会审议通过
《关于预计日常关联交易的议案》，公司预计 2022 年度与珠实集团或其他关联企业
发生的项目代建代管、采购服务、物业管理及物业租赁交易，详见公司于 2021 年 11
月 6 日披露的《关于预计日常关联交易的公告》（编号：2021-069）。
报告期内日常关联交易及实施情况如下：
单位：万元
交易类别 关联方名称 经股东大会审议通过的 报告期内实际发生
32 / 177
2022 年半年度报告
2022 年度预计金额 金额
项目代建代管 40,000.00 -
采购服务 珠实集团或其他 300.00 10.93
物业管理 关联企业 352.00 657.88
物业租赁 1,164.00 438.87
合计 41,816.00 1,107.68
3. 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2. 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3. 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4. 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2. 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3. 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
33 / 177
2022 年半年度报告
2. 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司拟向控股股东广州珠江实业集团有限公司借款，借款额度不超过人民币 16
亿元，其中 10 亿元借款额度有效期 2 年，单笔借款期限不超过六个月；6 亿元借款额
度有限期 1 年，单笔借款期限不超过一年。公司向控股股东借款可在上述额度内滚动
使用，借款利率不超过 6%。具体内容详见《关于向控股股东借款暨关联交易的公告》
（编号：2022-031）。2022 年 7 月，公司借款 4 亿元，利率 6%，期限 6 个月，详见
“第十节 财务报告，十二、关联方及关联交易”。
3. 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
向关联方提供
关联方向上市公司提供资金
资金
关联方 关联关系
期初 发生 期末
期初余额 发生额 期末余额
余额 额 余额
珠实集团 母公司 2,683,237,896.63 -192,551,020.41 2,490,686,876.22
广州地铁 其他关联人 2,578,012,881.08 -185,000,000.00 2,393,012,881.08
合计 5,261,250,777.71 -377,551,020.41 4,883,699,757.30
上述关联债务均发生于公司 2019 年 12 月 24 日收购品实公司之前。珠实
关联债权债务形成原因 集团和广州地铁为珠江云上花园项目的拿地和开发，向品实公司提供借
款。
关联债权债务对公司经营 上述借款用于支持品实公司开发珠江云上花园项目，具有合理经营用
成果及财务状况的影响 途，有利于公司发展；年借款利率为 7%。
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
√适用 □不适用
公司拟委托广州珠江商业经营管理有限公司（以下简称“珠江商管”）管理经营
物业，详见公司于 2021 年 12 月 10 日披露的《关于委托广州珠江商业经营管理有限
公司管理经营物业暨关联交易的公告》（编号：2021-075）。此事项已经公司第十届
董事会 2021 年第十四次会议、2021 年年度股东大会审议通过。公司已与珠江商管签
订相关《物业委托经营协议》，详见“第十节 财务报告，十二、关联方及关联交易”。
34 / 177
2022 年半年度报告
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
35 / 177
2022 年半年度报告
(二) 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 主债 担保物 担保是否 担保 担保
担保发生日期 担保 担保 担保类 反担保 是否为关 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 务情 （如 已经履行 是否 逾期
(协议签署日) 起始日 到期日 型 情况 联方担保 关系
的关系 况 有） 完毕 逾期 金额
主合同项下债务履行期 连带责
珠江股份 公司本部 珠实集团 200,000.00 2018-12-24 否 否 是 是 母公司
限届满之次日起两年 任担保
主合同项下债务履行期 连带责
珠江股份 公司本部 珠实集团 143,000.00 2019-6-14 否 否 是 是 母公司
限届满之次日起两年 任担保
主合同项下债务履行期 连带责
珠江股份 公司本部 珠实集团 130,000.00 2020-11-25 否 否 是 是 母公司
限届满之次日起两年 任担保
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 473,000.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 21,002.12
报告期末对子公司担保余额合计（B） 340,386.12
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 813,386.12
担保总额占公司净资产的比例(%) 586.01
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 473,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 743,985.83
上述三项担保金额合计（C+D+E） 1,216,985.83
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
36 / 177
2022 年半年度报告
1.公司对关联方提供担保的具体背景详见“第十节 财务
报告、十二（五）之4.关联担保情况”；
担保情况说明
2.截至2022年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭
贷款提供担保的余额为2,867,629,981.92元。
37 / 177
2022 年半年度报告
(三) 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
38 / 177
2022 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1. 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2. 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3. 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标
的影响（如有）
□适用 √不适用
4. 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 44,736
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记
股东名称 期末持股数 比例 限售条 或冻结情况
报告期内增减 股东性质
（全称） 量 (%) 件股份 股份
数量
数量 状态
广州珠江实业集团有
0 265,409,503 31.10 0 无 0 国有法人
限公司
黎壮宇 -2,118,800 40,000,000 4.69 0 无 0 境内自然人
广州市城市建设投资
38,569,408 38,569,408 4.52 0 无 0 国有法人
集团有限公司
39 / 177
2022 年半年度报告
中国工商银行股份有
限公司－南方中证全
6,129,990 6,129,990 0.72 0 无 0 其他
指房地产交易型开放
式指数证券投资基金
王玲 128,500 4,519,446 0.53 0 无 0 境内自然人
羊轶霖 0 3,740,052 0.44 0 无 0 境内自然人
龙建民 3,410,200 3,410,200 0.40 0 无 0 境内自然人
黄文丰 0 3,200,000 0.37 0 无 0 境内自然人
余庆元 0 3,100,000 0.36 0 无 0 境内自然人
黎忠 1,004,900 3,014,976 0.35 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
广州珠江实业集团有限公司 265,409,503 人民币普通股 265,409,503
黎壮宇 40,000,000 人民币普通股 40,000,000
广州市城市建设投资集团有限公司 38,569,408 人民币普通股 38,569,408
中国工商银行股份有限公司－南方中证
全指房地产交易型开放式指数证券投资 6,129,990 人民币普通股 6,129,990
基金
王玲 4,519,446 人民币普通股 4,519,446
羊轶霖 3,740,052 人民币普通股 3,740,052
龙建民 3,410,200 人民币普通股 3,410,200
黄文丰 3,200,000 人民币普通股 3,200,000
余庆元 3,100,000 人民币普通股 3,100,000
黎忠 3,014,976 人民币普通股 3,014,976
前十名股东中回购专户情况说明 无
上述股东委托表决权、受托表决权、放
无
弃表决权的说明
公司控股股东珠实集团与城投集团同为广州市人民政府国有资
上述股东关联关系或一致行动的说明 产监督管理委员会监管企业。除此之外，公司未知前十名无限
售其余股东是否存在关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的
无
说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
40 / 177
2022 年半年度报告
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
41 / 177
2022 年半年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
42 / 177
2022 年半年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
43 / 177
2022 年半年度报告
1. 公司债券基本情况
单位：万元币种：人民币
是否存
利率 投资者适 在终止
简 交易场 交易机
债券名称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 （% 还本付息方式 当性安排 上市交
称 所 制
） （如有） 易的风
险
广州珠江实业开发 19 每年付息一次，到 报价、
上海证 专业投资
股份有限公司非公 珠 期一次还本，最后 询价和
162112.SH 2019-11-6 2019-11-6 2022-11-6 78,000.00 5.59 券交易 者中的机 否
开发行 2019 年公 实 一期利息随本金的 协议交
所 构投资者
司债券(第二期) 02 兑付一起支付 易
广州珠江实业开发 21 每年付息一次，到 报价、
上海证 专业投资
股份有限公司非公 珠 期一次还本，最后 询价和
178731.SH 2021-6-7 2021-6-7 2024-6-7 130,000.00 6.38 券交易 者中的机 否
开发行 2021 年公 实 一期利息随本金的 协议交
所 构投资者
司债券(第一期) 01 兑付一起支付 易
注：19 珠实 01 已于 2022-7-10 到期，截至本报告批准报出日，公司已归还 6.5 亿元本金及最后一期利息。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
44 / 177
2022 年半年度报告
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
其他说明：无
5. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
√适用 □不适用
2022 年 1-6 月，公司净利润亏损 88,786.64
亏损情况
万元
本期无大批量交付安排，结转收入较少，另
亏损原因 存货存在减值迹象，本期计提存货跌价准备
5.69 亿元
对公司生产经营和偿债能力的影响 无
(五) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本报告期
末比上年
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
度末增减
（%）
流动比率 1.42 1.54 -7.79
速动比率 0.34 0.35 -2.86
资产负债率（%） 91.48 88.40 3.08
本报告期
本报告期 比上年同
上年同期 变动原因
（1-6 月） 期增减
(%)
上年同期颐德大厦物业交付，确认大
扣除非经常性损
-745,811,201.51 336,555,686.68 -321.60 量收入，本期收入较上年同期减少，
益后净利润
另本期计提存货跌价准备
45 / 177
2022 年半年度报告
上年同期颐德大厦物业交付，确认大
EBITDA 全部债务
-0.06 0.13 -146.15 量收入，本期收入较上年同期减少，
比
另本期计提存货跌价准备
上年同期颐德大厦物业交付，确认大
利息保障倍数 -1.13 1.04 -208.65 量收入，本期收入较上年同期减少，
另本期计提存货跌价准备
现金利息保障倍 本期经营活动的现金流量净额较上年
0.91 0.57 59.65
数 同期增加了 2.66 亿元
上年同期颐德大厦物业交付，确认大
EBITDA 利息保障
-1.08 1.79 -160.34 量收入，本期收入较上年同期减少，
倍数
另本期计提存货跌价准备
贷款偿还率（%） 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
46 / 177
2022 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 6 月 30 日
编制单位：广州珠江发展集团股份有限公司
单位：元币种：人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 注释 1 4,362,991,539.16 3,594,636,177.18
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 注释 2 68,007,716.87 96,383,332.48
衍生金融资产
应收票据
应收账款 注释 3 34,393,927.19 60,499,273.14
应收款项融资
预付款项 注释 4 16,447,579.34 2,699,422.08
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 注释 5 1,551,744,677.81 1,548,045,577.36
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 注释 6 25,607,533,523.42 23,937,034,508.67
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
注释 7 1,161,423,580.36 1,113,260,000.00
产
其他流动资产 注释 8 749,012,669.80 684,647,261.29
流动资产合计 33,551,555,213.95 31,037,205,552.20
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 注释 9
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 注释 10 160,492,174.02 161,061,398.02
其他权益工具投资 注释 11 17,419,610.05 17,419,610.05
47 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 期末余额 期初余额
其他非流动金融资产 注释 12 4,000,000.00 4,000,000.00
投资性房地产 注释 13 1,350,975,492.65 844,705,724.48
固定资产 注释 14 243,919,943.11 248,578,869.05
在建工程 注释 15 458,348,170.22
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 注释 16 30,087,453.69 33,412,815.45
无形资产 注释 17 3,490,737.29 2,573,378.70
开发支出
商誉 注释 18 328,791.01 328,791.01
长期待摊费用 注释 19 24,145,595.85 21,658,156.74
递延所得税资产 注释 20 364,963,516.09 336,933,634.49
其他非流动资产 注释 21 9,836,261.67 40,749,909.65
非流动资产合计 2,209,659,575.43 2,169,770,457.86
资产总计 35,761,214,789.38 33,206,976,010.06
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 注释 22 1,103,182,478.94 769,239,004.93
预收款项 注释 23 2,648,598.39 661,428.34
合同负债 注释 24 7,817,044,415.53 6,322,917,989.38
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 注释 25 6,663,966.40 43,631,360.70
应交税费 注释 26 920,170,927.54 976,181,504.61
其他应付款 注释 27 10,317,926,398.60 10,036,883,223.88
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负
注释 28 2,926,124,099.97 1,758,737,680.39
债
其他流动负债 注释 29 466,666,404.66 186,573,773.58
流动负债合计 23,560,427,290.03 20,094,825,965.81
48 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 期末余额 期初余额
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 注释 30 5,120,497,018.41 5,024,989,946.47
应付债券 注释 31 3,304,848,476.81 3,345,830,718.28
其中：优先股
永续债
租赁负债 注释 32 23,392,079.88 26,929,233.35
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 注释 33 118,721,096.65 118,721,096.65
递延所得税负债 注释 20 352,584,595.40 368,634,862.91
其他非流动负债 注释 34 235,133,701.45 374,808,508.43
非流动负债合计 9,155,176,968.60 9,259,914,366.09
负债合计 32,715,604,258.63 29,354,740,331.90
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 注释 35 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 注释 36 19,251,758.11 19,251,758.11
减：库存股
其他综合收益 注释 37 -21,750,943.50 -21,750,943.50
专项储备
盈余公积 注释 38 238,353,604.97 238,353,604.97
一般风险准备
未分配利润 注释 39 298,690,633.62 1,080,470,135.71
归属于母公司所有者权
1,388,005,776.20 2,169,785,278.29
益（或股东权益）合计
少数股东权益 1,657,604,754.55 1,682,450,399.87
所有者权益（或股东
3,045,610,530.75 3,852,235,678.16
权益）合计
负债和所有者权益
35,761,214,789.38 33,206,976,010.06
（或股东权益）总计
公司负责人：张研主管会计工作负责人：覃宪姬会计机构负责人：金沅武
母公司资产负债表
2022 年 6 月 30 日
编制单位：广州珠江发展集团股份有限公司
49 / 177
2022 年半年度报告
单位：元币种：人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 703,946,668.02 496,386,445.41
交易性金融资产 68,007,716.87 96,383,332.48
衍生金融资产
应收票据
应收账款 注释 1 17,892,414.98 25,292,753.71
应收款项融资
预付款项
其他应收款 注释 2 6,345,031,655.91 5,478,460,551.23
其中：应收利息
应收股利
存货 131,269,569.45 152,246,921.44
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 1,202,423,580.36 1,216,457,500.00
其他流动资产 2,404,980.01 4,780,588.35
流动资产合计 8,470,976,585.60 7,470,008,092.62
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 注释 3 4,326,108,465.61 4,274,917,689.61
其他权益工具投资 17,419,610.05 17,419,610.05
其他非流动金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00
投资性房地产 89,390,763.44 91,874,456.07
固定资产 1,339,217.83 1,467,665.50
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 24,965,584.47 27,739,538.37
无形资产 2,732,181.07 1,846,548.69
开发支出
商誉
长期待摊费用 937,248.54
递延所得税资产 45,990,145.48 45,990,145.48
其他非流动资产 376,713.27 752,212.39
非流动资产合计 4,513,259,929.76 4,466,007,866.16
资产总计 12,984,236,515.36 11,936,015,958.78
流动负债：
短期借款
50 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 期末余额 期初余额
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 42,219,644.38 44,446,513.46
预收款项 596,633.75
合同负债 26,387,239.26 50,232,660.45
应付职工薪酬 3,352,830.79 21,517,586.43
应交税费 176,139,080.39 157,801,578.92
其他应付款 6,100,966,718.61 5,007,829,925.55
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,592,481,400.40 1,452,390,326.41
其他流动负债 1,241,998.18 2,394,744.66
流动负债合计 7,943,385,545.76 6,736,613,335.88
非流动负债：
长期借款 771,062,692.21 649,915,207.44
应付债券 3,304,848,476.81 3,345,830,718.28
其中：优先股
永续债
租赁负债 21,359,486.15 23,980,341.27
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 4,097,270,655.17 4,019,726,266.99
负债合计 12,040,656,200.93 10,756,339,602.87
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 853,460,723.00 853,460,723.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 11,050,656.00 11,050,656.00
减：库存股
其他综合收益 -21,750,943.50 -21,750,943.50
专项储备
盈余公积 229,614,722.08 229,614,722.08
未分配利润 -128,794,843.15 107,301,198.33
51 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 期末余额 期初余额
所有者权益（或股东权
943,580,314.43 1,179,676,355.91
益）合计
负债和所有者权益
12,984,236,515.36 11,936,015,958.78
（或股东权益）总计
公司负责人：张研主管会计工作负责人：覃宪姬会计机构负责人：金沅武
合并利润表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业总收入 241,289,524.06 2,112,995,192.44
其中：营业收入 注释 40 241,289,524.06 2,112,995,192.44
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 503,231,577.39 1,653,630,102.27
其中：营业成本 注释 40 155,333,110.38 1,073,404,577.12
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 注释 41 52,271,627.04 271,515,673.59
销售费用 注释 42 44,775,163.86 50,138,532.32
管理费用 注释 43 77,282,063.91 86,323,339.47
研发费用
财务费用 注释 44 173,569,612.20 172,247,979.77
其中：利息费用 171,685,934.11 174,380,717.33
利息收入 21,642,333.10 15,752,909.19
加：其他收益 注释 45 423,595.38 883,266.44
投资收益（损失以“－”号
注释 46 -10,662,930.54 -15,317,385.49
填列）
其中：对联营企业和合营企
-569,224.00 -16,744,024.09
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
52 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
注释 47 -28,387,189.95 3,487,236.37
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
注释 48 -30,471,982.68 -10,323,483.11
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
注释 49 -585,107,776.73 127,200.41
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
注释 50 1,248,069.16 25,368.98
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
-914,900,268.69 438,247,293.77
列）
加：营业外收入 注释 51 2,278,298.74 1,250,161.36
减：营业外支出 注释 52 459,658.24 1,393,812.94
四、利润总额（亏损总额以“－”
-913,081,628.19 438,103,642.19
号填列）
减：所得税费用 注释 53 -25,215,188.91 126,226,291.60
五、净利润（净亏损以“－”号填
-887,866,439.28 311,877,350.59
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
-887,866,439.28 311,877,350.59
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
-781,779,502.09 342,580,778.89
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
-106,086,937.19 -30,703,428.30
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值
注释 54
变动
53 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2.将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 -887,866,439.28 311,877,350.59
（一）归属于母公司所有者的综
-781,779,502.09 342,580,778.89
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
-106,086,937.19 -30,703,428.30
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.92 0.40
（二）稀释每股收益(元/股) -0.92 0.40
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上
期被合并方实现的净利润为：0 元。
公司负责人：张研主管会计工作负责人：覃宪姬会计机构负责人：金沅武
母公司利润表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业收入 注释 4 114,373,462.88 1,873,159,589.80
减：营业成本 注释 4 24,023,703.66 904,932,857.64
税金及附加 44,521,044.22 242,932,524.82
销售费用 1,897,359.25 7,197,656.41
管理费用 55,849,049.97 56,143,921.71
研发费用
财务费用 170,842,130.39 152,849,535.84
54 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
其中：利息费用 275,933,271.27 239,126,344.79
利息收入 127,774,840.35 99,442,729.81
加：其他收益 115,076.39
投资收益（损失以“－”号填
注释 5 -403,266.48 -15,368,437.55
列）
其中：对联营企业和合营企业
-569,224.00 -16,744,024.09
的投资收益
以摊余成本计量的金融资
产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
-28,387,189.95 3,494,097.33
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-25,235,222.98 17,287.02
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“－”
606,436.72 25,462.08
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-236,063,990.91 497,271,502.26
列）
加：营业外收入 0.93 496,471.04
减：营业外支出 32,051.50 391,978.57
三、利润总额（亏损总额以“－”号
-236,096,041.48 497,375,994.73
填列）
减：所得税费用 131,991,219.65
四、净利润（净亏损以“－”号填
-236,096,041.48 365,384,775.08
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
-236,096,041.48 365,384,775.08
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综
合收益
3.其他权益工具投资公允价值变
动
55 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 2022 年半年度 2021 年半年度
4.企业自身信用风险公允价值变
动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综合
收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -236,096,041.48 365,384,775.08
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：张研主管会计工作负责人：覃宪姬会计机构负责人：金沅武
合并现金流量表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,953,121,906.96 2,212,418,522.98
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 213,808,418.00
收到其他与经营活动有关的现金 注释 55 103,566,608.61 424,247,271.99
经营活动现金流入小计 2,270,496,933.57 2,636,665,794.97
购买商品、接受劳务支付的现金 1,857,394,193.93 1,640,332,191.36
客户贷款及垫款净增加额
56 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 109,947,556.96 117,535,106.20
支付的各项税费 290,287,148.82 508,468,078.46
支付其他与经营活动有关的现金 注释 55 152,171,293.56 775,878,873.11
经营活动现金流出小计 2,409,800,193.27 3,042,214,249.13
经营活动产生的现金流量净额 -139,303,259.70 -405,548,454.16
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 117,000,000.00
取得投资收益收到的现金 117,174.00 1,415,836.20
处置固定资产、无形资产和其他长期
1,729,427.22 54,999.12
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 注释 55 2,112,513.37
投资活动现金流入小计 1,846,601.22 120,583,348.69
购建固定资产、无形资产和其他长期
13,402,422.90 10,445,310.15
资产支付的现金
投资支付的现金 11,574.34 14,775,599.91
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 注释 55 19,692.20
投资活动现金流出小计 13,433,689.44 25,220,910.06
投资活动产生的现金流量净额 -11,587,088.22 95,362,438.63
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
2,000,000.00
的现金
取得借款收到的现金 1,540,000,000.00 2,088,220,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 注释 55 1,240,069,267.28 1,825,000,000.00
筹资活动现金流入小计 2,782,069,267.28 3,913,220,000.00
偿还债务支付的现金 319,310,290.00 2,573,085,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
866,447,728.13 604,204,380.24
金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 注释 55 941,107,145.90 1,107,884,272.71
筹资活动现金流出小计 2,126,865,164.03 4,285,173,652.95
57 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
筹资活动产生的现金流量净额 655,204,103.25 -371,953,652.95
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 504,313,755.33 -682,139,668.48
加：期初现金及现金等价物余额 3,550,874,428.29 4,240,820,745.95
六、期末现金及现金等价物余额 4,055,188,183.62 3,558,681,077.47
公司负责人：张研主管会计工作负责人：覃宪姬会计机构负责人：金沅武
母公司现金流量表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 102,835,282.42 399,742,227.73
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 361,634,179.30 513,080,658.00
经营活动现金流入小计 464,469,461.72 912,822,885.73
购买商品、接受劳务支付的现金 2,875,872.29 7,699,155.38
支付给职工及为职工支付的现金 53,603,083.58 50,532,363.58
支付的各项税费 37,783,953.51 273,443,213.15
支付其他与经营活动有关的现金 101,206,649.41 673,356,279.16
经营活动现金流出小计 195,469,558.79 1,005,031,011.27
经营活动产生的现金流量净额 268,999,902.93 -92,208,125.54
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 40,840,000.00 547,000,000.00
取得投资收益收到的现金 165,957.52 1,364,784.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资
709,600.00 34,200.00
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金 86,615,976.84 116,043,426.24
投资活动现金流入小计 128,331,534.36 664,442,410.38
购建固定资产、无形资产和其他长期资
2,284,591.23 674,629.39
产支付的现金
投资支付的现金 1,111,311,574.34 1,198,275,599.91
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,113,596,165.57 1,198,950,229.30
投资活动产生的现金流量净额 -985,264,631.21 -534,507,818.92
58 / 177
2022 年半年度报告
项目 附注 2022年半年度 2021年半年度
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 240,000,000.00 1,501,220,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 1,244,174,440.31 1,760,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,484,174,440.31 3,261,220,000.00
偿还债务支付的现金 21,250,000.00 2,486,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 272,565,590.42 258,146,959.01
支付其他与筹资活动有关的现金 266,533,899.00 1,016,230,809.69
筹资活动现金流出小计 560,349,489.42 3,760,877,768.70
筹资活动产生的现金流量净额 923,824,950.89 -499,657,768.70
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 207,560,222.61 -1,126,373,713.16
加：期初现金及现金等价物余额 495,041,511.38 1,678,056,852.27
六、期末现金及现金等价物余额 702,601,733.99 551,683,139.11
公司负责人：张研主管会计工作负责人：覃宪姬会计机构负责人：金沅武
59 / 177
2022 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 专
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 优 永 项 一般风 其
资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 储 险准备 他
先 续 其他 股
股 债 备
一、上年期末余
853,460,723.00 19,251,758.11 -21,750,943.50 238,353,604.97 1,080,470,135.71 2,169,785,278.29 1,682,450,399.87 3,852,235,678.16
额
加：会计政策变
更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余
853,460,723.00 19,251,758.11 -21,750,943.50 238,353,604.97 1,080,470,135.71 2,169,785,278.29 1,682,450,399.87 3,852,235,678.16
额
三、本期增减变
动金额（减少以 -781,779,502.09 -781,779,502.09 -24,845,645.32 -806,625,147.41
“ －”号填列）
（一）综合收益
-781,779,502.09 -781,779,502.09 -106,086,937.19 -887,866,439.28
总额
（二）所有者投
2,000,000.00 2,000,000.00
入和减少资本
1．所有者投入
2,000,000.00 2,000,000.00
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入资
本
3．股份支付计
入所有者权益的
金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
60 / 177
2022 年半年度报告
2．提取一般风
险准备
3．对所有者
（或股东）的分
配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转留
存收益
5．其他综合收
益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 79,241,291.87 79,241,291.87
四、本期期末余
853,460,723.00 19,251,758.11 -21,750,943.50 238,353,604.97 298,690,633.62 1,388,005,776.20 1,657,604,754.55 3,045,610,530.75
额
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 专项储 一般风 其
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 备 险准备 他
先 续
他 股
股 债
一、上年期末余
853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 233,396,010.65 1,018,168,098.11 2,108,774,708.18 1,039,696,383.28 3,148,471,091.46
额
加：会计政策变
更
61 / 177
2022 年半年度报告
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余
853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 233,396,010.65 1,018,168,098.11 2,108,774,708.18 1,039,696,383.28 3,148,471,091.46
额
三、本期增减变
动金额（减少以 342,580,778.89 342,580,778.89 -30,703,428.30 311,877,350.59
“ －”号填列）
（一）综合收益
342,580,778.89 342,580,778.89 -30,703,428.30 311,877,350.59
总额
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
62 / 177
2022 年半年度报告
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 233,396,010.65 1,360,748,877.00 2,451,355,487.07 1,008,992,954.98 3,460,348,442.05
额
公司负责人：张研主管会计工作负责人：覃宪姬会计机构负责人：金沅武
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—6 月
单位：元币种：人民币
2022 年半年度
其他权益工具
项目 实收资本(或股 减：库存
优先 永续 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 其他 股
股 债
一、上年期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -21,750,943.50 229,614,722.08 107,301,198.33 1,179,676,355.91
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -21,750,943.50 229,614,722.08 107,301,198.33 1,179,676,355.91
三、本期增减变动金额
-236,096,041.48 -236,096,041.48
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -236,096,041.48 -236,096,041.48
（二）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）
的分配
63 / 177
2022 年半年度报告
3．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -21,750,943.50 229,614,722.08 -128,794,843.15 943,580,314.43
2021 年半年度
其他权益工具
项目 实收资本(或股 减：库 其他综合收 专项
优先 永续 其 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 存股 益 储备
股 债 他
一、上年期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 224,657,127.76 62,682,849.41 1,144,550,576.59
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 224,657,127.76 62,682,849.41 1,144,550,576.59
三、本期增减变动金额（减少以
365,384,775.08 365,384,775.08
“－”号填列）
（一）综合收益总额 365,384,775.08 365,384,775.08
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
64 / 177
2022 年半年度报告
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 853,460,723.00 11,050,656.00 -7,300,779.58 224,657,127.76 428,067,624.49 1,509,935,351.67
公司负责人：张研主管会计工作负责人：覃宪姬会计机构负责人：金沅武
65 / 177
2022 年半年度报告
三、 公司基本情况
(一) 公司概况
√适用 □不适用
1.公司注册地、组织形式和总部地址
公司系于 1992 年 10 月经广州市经济体制改革委员会体改股字【1992】10 号文批
准，由广州珠江实业总公司(后更名为广州珠江实业集团有限公司)作为发起人，由全
民所有制企业改组成立为股份有限公司，并已领取由广州市工商行政管理局颁发的企
业 法 人 营 业 执 照 ， 注 册 号 为 ： 440101000083068 。 现 持 有 统 一 社 会 信 用 代 码 为
9144010119048157XD 的营业执照。改组后的注册资本为人民币 67,574,654.00 元，为
每股面值 1 元的股份。其中：广州市国有资产管理局(后更名为广州市人民政府国有
资产监督管理委员会)持有 6,157,465.00 元，占总股本 9.11%；广州珠江实业总公司
(后更名为广州珠江实业集团有限公司)持有 55,417,189.00 元，占总股本 82.01%；个
人股持有 6,000,000.00 元，占总股本 8.88%。
1993 年 10 月 28 日，公司在上海证券交易所上市，股票代码：600684，公开发行
新股 22,500,000.00 元，增资后股本总额为 90,074,654.00 元，其中：广州市国有资
产 管 理 局 持 有 6,157,465.00 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州珠 江 实 业 总 公司持有
55,417,189.00 元，占总股本 61.52%；社会公众持股 28,500,000.00 元，占总股本
31.64%。
1994 年 2 月 23 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 5 股的比例向全体股东
分派红股。送红股后，公司总股本变更为 135,111,981.00 元。其中：广州市国有资产
管 理 局 持 有 9,236,197.50 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州 珠 江 实 业 总 公 司 持 有
83,125,783.50 元，占总股本 61.52%；社会公众持股 42,750,000.00 元，占总股本
31.64%。
1995 年 8 月 25 日，公司向全体股东实行配股，每 10 股配 2 股，共配售普通股
27,022,396.20 股，配股后总股本增至 162,134,377.20 元。其中：广州市国有资产管
理 局 持 股 11,083,437.00 元 ， 占 总 股 本 6.84% ； 广 州 珠 江 实 业 总 公 司 持 股
74,100,940.20 元，占总股本 45.70%；社会公众持股 76,950,000.00 元，占总股本
47.46%。
1997 年 4 月 29 日，经中国证券监督管理委员会证监上审字(1997)97 号文批准，
公司向全体股东进行了配股，配股后总股本为 187,039,387.20 元。广州市国有资产
66 / 177
2022 年半年度报告
管理局持股 12,903,437.00 元，占总股本 6.90%；广州珠江实业集团有限公司持股
74,100,940.20 元，占总股本 39.62%；社会公众持股 100,035,010.00 元，占总股本
53.48%。
2011 年 6 月 28 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股转增 3 股的比例向全体股
东分派红股。共计转增 56,111,815.80 股，转增后公司总股本为 243,151,203.00 元。
其中：广州珠江实业集团有限公司持股 65,923,602.00 元，占总股本 27.11%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 10,988,435.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 166,239,166.00 元，占总股本 68.37%。
2012 年 6 月 5 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股转增 3 股的比例向全体股
东分派红股。共计转增 72,945,361.00 股，转增后公司总股本为 316,096,564.00 元。
其中：广州珠江实业集团有限公司持股 88,319,035.00 元，占总股本 27.94%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 14,284,966.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 213,492,563.00 元，占总股本 67.54%。
2013 年 7 月 5 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 5 股的比例向全体股东
分派红股。共计送 158,048,282.00 股，送股后公司总股本为 474,144,846.00 元。其
中：广州珠江实业集团有限公司持股 132,478,553.00 元，占总股本 27.94%；广州市
人民政府国有资产监督管理委员会持股 21,427,449.00 元，占总股本 4.52%；社会公
众持股 320,238,844.00 元，占总股本 67.54%。2013 年 7 月至 12 月，广州珠江实业
集团有限公司累计增持 9,472,452.00 股，截止 2013 年 12 月 31 日增持后的总股本为
474,144,846.00 元。其中：广州珠江实业集团有限公司持股 141,951,005.00 元，占
总股本 29.94%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持股 21,427,449.00 元，占
总股本 4.52%；社会公众持股 310,766,392.00 元，占总股本 65.54%。
2014 年 7 月 7 日，根据股东大会决议，公司按每 10 股送 2 股的比例向全体股东
分派红股，共计送 94,828,969.20 股，并以 2013 年末总股本 474,144,846.00 股为基
数，以资本公积每 10 股转增 3 股,共计转增 142,243,453.80 股。实施送红股及转增
后公司总股本增至 711,217,269.00 元，其中：广州珠江实业集团有限公司持 股
212,926,507.00 元，占总股本 29.94%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持
股 32,141,173.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 466,149,589.00 元，占总股本
65.54%。
67 / 177
2022 年半年度报告
2016 年 1 月 27 日，珠实集团通过上海证券交易所交易系统增持公司股份
7,027,413.00 股，占本公司已发行总股本的 0.99%；2016 年 5 月 18 日，珠实集团通
过上海证券交易所交易系统增持公司股份 892,382.00 股，占本公司已发行总股本的
0.13%；2017 年 5 月 26 日，珠实集团通过上海证券交易所交易系统增持公司股份
328,284.00 股，占本公司已发行总股本的 0.05%。股权信息登记变更后，公司总股本
为 711,217,269.00 元，广州珠江实业集团有限公司持股 221,174,586.00 元，占总股
本 31.10%；广州市人民政府国有资产监督管理委员会持股 32,141,173.00 元，占总股
本 4.52%；社会公众持股 457,901,510.00 元，占总股本 64.38%。
2017 年 6 月 29 日，根据股东大会决议，以 2016 年末总股本 711,217,269.00 股
为基数，以未分配利润向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增 142,243,454.00 股，
同时向全体股东每 10 股派发现金红利 0.5 元（含税），派发红利 35,560,863.45 元。
实施送红股及转增后公司总股本增加至 853,460,723.00 股，其中：广州珠江实业集
团有限公司持股 265,409,503.00 元，占总股本 31.10%；广州市人民政府国有资产监
督管理委员会持股 38,569,408.00 元，占总股本 4.52%；社会公众持股 549,481,812.00
元，占总股本 64.38%。
经过历年的派送红股、配售新股、转增股本，截至 2022 年 6 月 30 日，本公司累
计发行股本总数 85,346.0723 万股，注册资本为 85,346.0723 万元，注册地址：广州
市越秀区东风中路 362 号颐德大厦 30 楼，总部地址：广州市越秀区东风中路 362 号
颐德大厦 30 楼，母公司为广州珠江实业集团有限公司，集团最终实际控制人为广州
市人民政府国有资产监督管理委员会。
2. 经营范围
场地租赁（不含仓储）;房屋租赁;自有房地产经营活动;房地产开发经营;物业管
理;企业自有资金投资;工程技术咨询服务;酒店管理;环保技术开发服务;工程环保设
施施工;环保技术咨询、交流服务;土壤修复的技术研究、开发;土壤修复;停车场经营
（仅限分支机构经营）;建筑物拆除（不含爆破作业）;护理服务（不涉及提供住宿、
医疗诊断、治疗及康复服务）;健康管理咨询服务（须经审批的诊疗活动、心理咨询除
外，不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目不得经营）;商品批发贸易（许可审
批类商品除外）;商品零售贸易（许可审批类商品除外）。
3. 公司业务性质和主要经营活动
68 / 177
2022 年半年度报告
本公司属房地产行业，主要产品和服务为房地产开发经营、物业经营、实业投资、
物业管理等。
4. 公司基本架构
公司最高权力机构是股东大会,实行董事会领导下的总经理负责制。根据业务发
展需要，设立党群工作部（工会）、党委组织部（人力资源部）、纪委办公室、董事
会办公室、资本运营部、审计部、财务资金中心、法律事务部、运营管理中心、投资
拓展部、营销策划部、设计管理部、报批报建部、成本管理部、招标采购部、工程管
理部、客户关系部、行政办公室等职能部门。
5. 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司全体董事于 2022 年 8 月 24 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
√适用 □不适用
纳入合并财务报表范围的二级主体 14 户，具体包括：
子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
湖南公司 全资子公司 二级 100 100
珠江投资公司 全资子公司 二级 100 100
嘉德丰公司 全资子公司 二级 100 100
品实公司 控股子公司 二级 51 51
广隆公司 全资子公司 二级 100 100
安徽中侨公司 控股子公司 二级 50.71 50.71
金海公司 全资子公司 二级 100 100
璟逸公司 全资子公司 二级 100 100
深圳灏泽公司 全资子公司 二级 100 100
璟润公司 控股子公司 二级 66 66
隽峰公司 控股子公司 二级 50 50
珠实环保公司 控股子公司 二级 60 60
穗芳鸿华公司 全资子公司 二级 100 100
卓盈公司 全资子公司 二级 100 100
注：合并范围较上年的变化详见本节“八、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准
则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规
定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管
69 / 177
2022 年半年度报告
理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》
(2014 年修订)的规定，编制财务报表。
(二) 持续经营
√适用 □不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能
力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
具体会计政策和会计估计：
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本公
司 2022 年 6 月 30 日的财务状况、2022 年 1-6 月的经营成果和现金流量等相关信息。
(二) 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
√适用 □不适用
本公司以一年 12 个月作为正常营业周期，并以营业周期作为资产和负债的流动
性划分标准。
(四) 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 同一控制下的企业合并
同一控制下企业合并形成的长期股权投资合并方以支付现金、转让非现金资产或
承担债务方式作为合并对价的，本公司在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
70 / 177
2022 年半年度报告
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。合并方以发
行权益性工具作为合并对价的，按发行股份的面值总额作为股本。长期股权投资的初
始投资成本与合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，应当调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值之和。非
同一控制下企业合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负
债，在购买日以公允价值计量。购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，体现为商誉价值。购买方对合并成本小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购
买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期营业外收入。
(六) 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1. 合并财务报表范围
本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范围，
包括被本公司控制的企业、被投资单位中可分割的部分以及结构化主体。
2. 统一母子公司的会计政策、统一母子公司的资产负债表日及会计期间
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，
按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
3. 合并财务报表抵销事项
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，已抵销了本公司与子公司、
子公司相互之间发生的内部交易。子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少
数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子
公司持有本公司的长期股权投资，视为本公司的库存股，作为股东权益的减项，在合
并资产负债表中股东权益项目下以“减：库存股”项目列示。
4. 合并取得子公司会计处理
对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于自最终控制方开始实
施控制时已经发生，从合并当期的期初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入
71 / 177
2022 年半年度报告
合并财务报表；对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，
以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整。
5. 处置子公司的会计处理
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续 计算的
净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表
时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得
的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，
同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为
当期投资收益。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1. 合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。未通过单独主体达成的合营安排，划分为共
同经营。单独主体，是指具有单独可辨认的财务架构的主体，包括单独的法人主体和
不具备法人主体资格但法律认可的主体。通过单独主体达成的合营安排，通常划分为
合营企业。相关事实和情况变化导致合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务发
生变化的，合营方对合营安排的分类进行重新评估。
2. 共同经营的会计处理
本公司为共同经营参与方，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照
相关企业会计准则的规定进行会计处理：确认单独所持有的资产或负债，以及按份额
确认共同持有的资产或负债；确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；按份
额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按份额确认
共同经营发生的费用。
72 / 177
2022 年半年度报告
本公司为对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且
承担该共同经营相关负债，则参照共同经营参与方的规定进行会计处理；否则，按照
相关企业会计准则的规定进行会计处理。
3. 合营企业的会计处理
本公司为合营企业合营方，按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规
定对合营企业的投资进行会计处理；本公司为非合营方，根据对该合营企业的影响程
度进行会计处理。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司库存现金以及可以随时用
于支付的存款。在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指持有的期限短、流动
性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
(十) 金融工具
√适用 □不适用
1. 金融工具的分类及重分类
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融资产
本公司将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：a.本
公司管理金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；b.该金融资产的合同条
款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的
支付。
本公司将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动 计入其
他综合收益的金融资产：①本公司管理金融资产的业务模式既以收取合同现金流量又
以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流
量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
73 / 177
2022 年半年度报告
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，
且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除分类为以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其 他综合
收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。在初始确认时，如果能消除或减少会计错配，本公司可以将金融
资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司改变管理金融资产的业务模式时，将对所有受影响的相关金融资产在业务
模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，且自重分类日起采用未来适用
法进行相关会计处理，不对以前已经确认的利得、损失（包括减值损失或利得）或利
息进行追溯调整。
（2）金融负债
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债；金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；
以摊余成本计量的金融负债。所有的金融负债不进行重分类。
2. 金融工具的计量
本公司金融工具初始确认按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的
金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产
生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本公司按照预期有权收
取的对价金额作为初始确认金额。金融工具的后续计量取决于其分类。
（1）金融资产
①以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法
以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的金融资产所产生的利得或
损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。初始确认后，对于该类金
融资产（除属于套期关系的一部分金融资产外），以公允价值进行后续计量，产生的
利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资。初始确认后，对
于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或
74 / 177
2022 年半年度报告
利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失均计入其他综合收益。终止确认时，
将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
④指定为公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资。初
始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除获得的股利（属于投资成
本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关利得和损失均计入其他综合收益，且
后续不转入当期损益。
（2）金融负债
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。该类金融负债包括交易性
金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债。初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套
期会计有关外，交易性金融负债公允价值变动形成的利得或损失（包括利息费用）计
入当期损益。指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，由企业自
身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综合收益，其他公
允价值变动计入当期损益。如果对该金融负债的自身信用风险变动的影响计入其他综
合收益会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失计
入当期损益。
②以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对此类金融负债采用实际利率法以
摊余成本计量。
3. 本公司对金融工具的公允价值的确认方法
如存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术主要包括市场法、收益
法和成本法。在有限情况下，如果用以确定公允价值的近期信息不足，或者公允价值
的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该
成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。本公司利用初始确认日后可获
得的关于被投资方业绩和经营的所有信息，判断成本能否代表公允价值。
4. 金融资产和金融负债转移的确认依据和计量方法
（1）金融资产
本公司金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流
量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且本公司转移了金融资产所有权上几乎所
75 / 177
2022 年半年度报告
有的风险和报酬；③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有报酬的，但未保留对该金融资产的控制。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有报酬的，且保留了对该
金融资产控制的，按照继续涉入被转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确
认相关负债。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，将以下两项金额的差额计入当期损益：
①被转移金融资产在终止确认日的账面价值；②因转移金融资产而收到的对价，与原
直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移
的金融资产为分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在
终止确认部分和未终止确认部分之间，先按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，
然后将以下两项金额的差额计入当期损益：①终止确认部分在终止确认日的账面价值；
②终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产）之和。
针对本公司指定为公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性 权益工
具投资终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入留存收益。
（2）金融负债
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括
转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
5. 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足
下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
6. 预期信用损失的确定方法及会计处理方法
（1）预期信用损失的确定方法
76 / 177
2022 年半年度报告
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产（含应收款项）、
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（含应收款项融资）、
租赁应收款、进行减值会计处理并确认损失准备。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后 是否显
著增加，将金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具减
值采用不同的会计处理方法：第一阶段，金融工具的信用风险自初始确认后未显著增
加的，本公司按照该金融工具未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按照其
账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入；第二阶段，金融工具的信
用风险自初始确认后已显著增加但未发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存
续期的预期信用损失计量损失准备，并按照其账面余额和实际利率计算利息收入；第
三阶段，初始确认后发生信用减值的，本公司按照该金融工具整个存续期的预期信用
损失计量损失准备，并按照其摊余成本（账面余额减已计提减值准备）和实际利率计
算利息收入。
①较低信用风险的金融工具计量损失准备的方法
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司可以不用与其初始确
认时的信用风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的
假定。
如果金融工具的违约风险较低，债务人在短期内履行其合同现金流量义务的能力
很强，并且即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人
履行其合同现金流量义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
②应收款项、租赁应收款计量损失准备的方法
本公司对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项（无
论是否含重大融资成分），以及由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁应
收款，均采用简化方法，即始终按整个存续期预期信用损失计量损失准备。
③其他金融资产计量损失准备的方法
对于除上述以外的金融资产，如：债权投资、其他债权投资、其他应收款、除租
赁应收款以外的长期应收款、贷款承诺和财务担保合同等，本公司按照一般方法，即
“三阶段”模型计量损失准备。
本公司根据款项性质将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用
损失，确定组合的依据及预期信用损失的计算方法如下：
77 / 177
2022 年半年度报告
组合名称 确定组合的依据 计算预期信用损失的方法
主要为关联方款项、保证金、押
参考历史信用损失经验，结合
金、物业维修基金、专项基金、
低风险组合 当前状况以及对未来经济状况
利润分配准备金等预期可收回风
的预期计量损失准备
险较低款项
按账龄组合与整个存续期预期
账龄组合 除低风险组合外的其他款项
信用损失率对照表计提
④账龄组合与整个存续期预期信用损失率对照表
账龄 预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年，下同） 3.00
1-2 年 10.00
2-3 年 20.00
3-4 年 50.00
4-5 年 80.00
5 年以上 100.00
（2）预期信用损失的会计处理方法
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重
新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或
利得计入当期损益，并根据金融工具的种类，抵减该金融资产在资产负债表中列示的
账面价值或计入预计负债（贷款承诺或财务担保合同）或计入其他综合收益（以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资）。
(十一) 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十二) 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十三) 存货
√适用 □不适用
1. 存货的分类
78 / 177
2022 年半年度报告
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的
在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括开发成本、拟
开发土地、开发产品、出租开发产品、周转房、库存商品、周转材料、建造合同形成
的已完工未结算资产及其他等。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决
定将之发展为已完工开发产品的土地；开发产品是指已建成、待出售的物业。项目整
体开发时，拟开发土地全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地部分转
入开发成本，未开发土地仍保留在拟开发土地。
出租开发产品在预计可使用年限内按年限平均法摊销,预计可使用年限超过 50 年
的，按 50 年摊销。周转房在预计可使用年限内按年限平均法摊销,预计可使用年限超
过 50 年的，按 50 年摊销。
2. 发出存货的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
领用和发出时按个别计价法计算。
3. 存货跌价准备的计提方法
期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其
可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时
估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提
的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4. 存货的盘存制度
本公司的存货盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物采用一次转销法摊销。
6. 周转房为安置拆迁居民周转使用的房屋，按五十年分期平均摊销。
7. 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，
其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
8. 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
79 / 177
2022 年半年度报告
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成
本。
9. 维修基金的核算方法
维修基金的核算方法：根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品预
售时，由公司统一向维修基金管理部门上缴，待开发产品销售时，再向购房人收取。
(十四) 合同资产
1. 合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司将已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间
流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。合同资产以预期信用损失为基础计提减值。
2. 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十五) 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：一是根
据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；二是出售
极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售
将在一年内完成。有关规定要求企业相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，
应当已经获得批准。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面
价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售
资产减值准备。
资产负债表中持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列示 为持有
待售资产，持有待售的处置组中的负债列示为持有待售负债。
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被
本公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
80 / 177
2022 年半年度报告
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处
置的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(十六) 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十七) 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、（十）6.预期信用损失的确定方法及会计处理方法”。
(十八) 长期股权投资
√适用 □不适用
1. 初始投资成本确定
对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应当在合并日
按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作 为长期
股权投资的初始投资成本；非同一控制下的企业合并，按照购买日确定的合并成本作
为长期股权投资的初始投资成本；以支付现金取得的长期股权投资，初始投资成本为
实际支付的购买价款；以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成本为发行
权益性证券的公允价值；通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企
业会计准则第 12 号——债务重组》的有关规定确定；非货币性资产交换取得的长期
股权投资，初始投资成本按照《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》的有关
规定确定。
2. 后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，对联营企业
和合营企业的长期股权投资采用权益法核算。本公司对联营企业的权益性投资，其中
一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间
接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，本公司按照《企业会计准
81 / 177
2022 年半年度报告
则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定处理，并对其余部分采用权益法核
算。
3. 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
对被投资单位具有共同控制，是指对某项安排的回报产生重大影响的活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，包括商品或劳务的销售和购买、金融资
产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等；对被投资单位具有
重大影响，是指当持有被投资单位 20%以上至 50%的表决权资本时，具有重大影响。
或虽不足 20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响：在被投资单位的董事会或类
似的权力机构中派有代表；参与被投资单位的政策制定过程；向被投资单位派出管理
人员；被投资单位依赖投资公司的技术或技术资料；与被投资单位之间发生重要交易。
(十九) 投资性房地产
1. 如果采用成本计量模式的
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，
对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其
用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购
买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，
由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值
率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率
及年折旧（摊销）率列示如下：
预计使用寿命 年折旧（摊销）
类别 预计净残值率
（年） 率
土地使用权 40 0% 2.5%
房屋建筑物 40 0% 2.5%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转
换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变
之日起，本公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
82 / 177
2022 年半年度报告
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(二十) 固定资产
1. 确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
本公司固定资产主要分为：房屋及建筑物、运输设备、机器设备、酒店工器具及
家具、其他设备等；折旧方法采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使用情况，
确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预
计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。除已
提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司对所有固定资产
计提折旧。
2. 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-28 0-10% 3.56-4.5%
运输设备 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
机器设备 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
酒店工器具及家具 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
其他设备 年限平均法 4.5-5 0-10% 18-22.04%
3. 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
(二十一) 在建工程
√适用 □不适用
1. 在建工程类别
本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。
2. 在建工程结转为固定资产的标准和时点
83 / 177
2022 年半年度报告
在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态的
判断标准，应符合下列情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完
成或实质上已经全部完成；已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行
或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；该项建
造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建的固定资产已经达到设计
或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。
(二十二) 借款费用
√适用 □不适用
1. 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到
预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2. 资本化金额计算方法
资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时间
连续超过 3 个月的，应当暂停借款费用的资本化。
借入专门借款，按照专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款
资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用
一般借款按照累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所 占用一
般借款的资本化率计算确定，资本化率为一般借款的加权平均利率；借款存在折价或
溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或溢价金额，调整每期利息
金额。
实际利率法是根据借款实际利率计算其摊余折价或溢价或利息费用的方法。其中
实际利率是借款在预期存续期间的未来现金流量，折现为该借款当前账面价值所使用
的利率。
(二十三) 使用权资产
√适用 □不适用
84 / 177
2022 年半年度报告
详见本节“五、（三十六）租赁”。
(二十四) 无形资产
1. 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
（1）无形资产的计价方法
本公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款和
相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定
实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行开发的
无形资产，其成本为达到预定用途前所发生的支出总额。
本公司无形资产后续计量方法分别为：使用寿命有限无形资产采用直线法摊销，
并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差
异的，进行相应的调整；使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年度终了，对使用
寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线
法进行摊销。
使用寿命有限的无形资产预计寿命及摊销方法如下：
预计使用
项目 摊销方法
寿命
专利权 5年 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
土地使用权 50 年 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
软件 5年 不超过合同性权利或其他法定权利的期限直线法摊销
（2）使用寿命不确定的无形资产
本公司将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定的无形
资产确定为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的判断依据为：来源于合同
性权利或其他法定权利，但合同规定或法律规定无明确使用年限；综合同行业情况或
相关专家论证等，仍无法判断无形资产为公司带来经济利益的期限。
每年年末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，主要采取自下而
上的方式，由无形资产使用相关部门进行基础复核，评价使用寿命不确定判断依据是
否存在变化等。
2. 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
85 / 177
2022 年半年度报告
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，
满足确认为无形资产条件的转入无形资产核算。
(二十五) 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用
成本模式计量的生产性生物资产、油气资产、无形资产等长期资产于资产负债表日存
在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值
的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现 金流量
的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对
单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。
减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资
产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其
账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组
合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账
面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(二十六) 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各项
费用。长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。若长期待摊的费用项目不能使
以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十七) 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列 示为合
同负债。
86 / 177
2022 年半年度报告
(二十八) 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1. 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计
入当期损益，企业会计准则要求或允许计入资产成本的除外。本公司发生的职工福利
费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货
币性福利的，按照公允价值计量。本公司为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生
育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，
在职工提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪
酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本。
2. 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据预期累计福利单位法确定的公式将设定
受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成
本。
3. 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利时，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
4. 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，应当按照
有关设定提存计划的规定进行处理；除此外，根据设定受益计划的有关规定，确认
和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
(二十九) 租赁负债
√适用 □不适用
详见本节“五、（三十六）租赁”。
87 / 177
2022 年半年度报告
(三十) 预计负债
√适用 □不适用
当与或有事项相关的义务是公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济
利益流出，同时其金额能够可靠地计量时确认该义务为预计负债。本公司按照履行相
关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，如所需支出存在一个连续范围，且
该范围内各种结果发生的可能性相同，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；如涉
及多个项目，按照各种可能结果及相关概率计算确定最佳估计数。
资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不
能真实反映当前最佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
(三十一) 股份支付
√适用 □不适用
1. 股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2. 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允
价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公
允价值，选用的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有
效期；（3）标的股份的现行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）
期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的
市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方
满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应
的成本费用。
3. 确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工
具的数量与实际可行权数量一致。
4. 会计处理方法
88 / 177
2022 年半年度报告
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行
权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债
表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，
将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的
相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确
定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允
价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条
件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可
行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服
务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，
对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
5. 对于存在修改条款和条件的情况的，本期的修改情况及相关会计处理
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加
速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。
职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授
予权益工具的取消处理。
(三十二) 收入
1. 收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按
照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该
商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。履约义务是指合同中本公司向客户转让
可明确区分商品的承诺。交易价格是指本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对
价金额，不包括代第三方收取的款项以及本公司预期将退还给客户的款项。
履约义务是在某一时段内履行、还是在某一时点履行，取决于合同条款及相关法
律规定。如果履约义务是在某一时段内履行的，则本公司按照履约进度确认收入。否
则，本公司于客户取得相关资产控制权的某一时点确认收入。
89 / 177
2022 年半年度报告
收入的具体确认方法：
（1）房地产销售合同
本公司与客户之间的房地产销售合同通常仅包含转让商品的履约义务。本公司通
常在房产竣工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以客户验收控制权转移时
点确认收入。
（2）服务合同
本公司与客户之间的提供服务合同通常包含工程建造服务、物业服务等履约义务，
由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其
作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。
对于工程建造服务合同，本公司采用投入法确定提供服务的履约进度，根据已经
完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。对于物业服务合同，本
公司按照产出法确定提供服务的履约进度。
2. 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
(三十三) 合同成本
√适用 □不适用
本公司的合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。为取得合同
发生的增量成本（“合同取得成本”）是指不取得合同就不会发生的成本。该成本预
期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。
本公司为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时
满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、
制造费用（或类似费用）、明确由用户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本公司对合同取得成本和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关
的资产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期
损益。
与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司将超出部分计
提减值准备并确认为资产减值损失：
90 / 177
2022 年半年度报告
（1）因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品估计将要发生的成本。
(三十四) 政府补助
√适用 □不适用
1. 政府补助的类型及会计处理
政府补助是指本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产（但不包括政
府作为所有者投入的资本）。政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额
计量。政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得
的，按照名义金额计量。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无
关的政府补助，计入营业外收支。
政府文件明确规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，确认为与资
产相关的政府补助。政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产
价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的
政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。与资产相关的
政府补助确认为递延收益。确认为递延收益的金额，在相关资产使用寿命内按照合理、
系统的方法分期计入当期损益。
除与资产相关的政府补助之外的政府补助，确认为与收益相关的政府补助。与收
益相关的政府补助用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益。
本公司取得政策性优惠贷款贴息，财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行
以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，
按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用；财政将贴息资金直接拨付给本
公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
2. 政府补助确认时点
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。按照应收金额计量的政府
补助，在期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到
91 / 177
2022 年半年度报告
财政扶持资金时予以确认。除按照应收金额计量的政府补助外的其他政府补助，在实
际收到补助款项时予以确认。
(三十五) 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的
项目按照税法规定可以确定其计税基础的，确定该计税基础为其差额），按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳 税所得
额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用
来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。如未来期
间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的，则减记递延所得
税资产的账面价值。
对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很 可能不
会转回。对与子公司及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可
预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳 税所得
额时，确认递延所得税资产。
(三十六) 租赁
1. 经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
2. 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
3. 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁是指本公司让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权
利以换取或支付对价的合同。
（1）本公司作为承租人记录租赁业务
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租
赁和低价值资产租赁除外。
使用权资产按成本进行初始计量，该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②
92 / 177
2022 年半年度报告
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额；③初始直接费用；④为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将
租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司参照《企业会计准则第
4 号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本节“五、（二十）
固定资产”）；按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定确定使用权资产是
否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理（详见本节“五、（二十五）长期
资产减值”）。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付
款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：①固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；②
取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数
或比率确定；③购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；④
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择
权；⑤根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。本公司按照固定的周期性利率
计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
本公司将未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司选择予以简化处理，在租赁期内各个期
间按照直线法或计入当期损益。
当发生原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更时，本公司视情
况将租赁变更作为一项单独租赁，或者不作为一项单独租赁进行会计处理。未作为一
项单独租赁时，本公司在租赁变更生效日按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计
算的现值重新计量租赁负债，相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价
值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录租赁业务
①租赁分类
本公司在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资
租赁，是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营
租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。
②经营租赁
本公司采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。
93 / 177
2022 年半年度报告
与经营租赁相关的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认
租金收入相同的基础分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额
的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
③融资租赁
于租赁期开始日，本公司确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按 照租赁
内含利率折现的现值之和进行初始计量。租赁收款额包括：a.承租人需支付的固定付
款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；b.取决于指数或
比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
c.购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；d.承租人行使终
止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；e.
由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人
提供的担保余值。
本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时 计入当
期损益。
(三十七) 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
(三十八) 重要会计政策和会计估计的变更
1. 重要会计政策变更
□适用 √不适用
2. 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(三十九) 其他
□适用 √不适用
六、税项
(一)主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
94 / 177
2022 年半年度报告
销售货物、应税销售服务
增值税 收入、无形资产或者不动 3-13%
产
营业税
城市维护建设税 应交流转税 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%或 20%
土地增值税 土地增值额或预征 超率累进税率
房产税 租金收入或房产余值 12%或 1.2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
长沙珠江商业管理有限公司 20
珠实环保公司 20
其他公司 25
(二) 税收优惠
√适用 □不适用
财政部税务总局于 2019 年 1 月 17 日发布了《关于实施小微企业普惠性税收减免
政策的通知》（财税〔2019〕13 号），通知提到为进一步支持小微企业发展，对小微
企业实施普惠性税收减免政策。本公司下属控股子公司珠实环保公司、长沙珠江商业
管理有限公司（系全资子公司湖南公司之全资子公司）属于上述通知中小型微利企业
的范围，适用于通知中小微企业普惠性税收减免政策之第二项“对小型微利企业年应
纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳
企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计
入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税”。
财政部税务总局于 2021 年 4 月 2 日发布了财政部税务总局公告 2021 年第 12 号，
通知中提到对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在上述财税〔2019〕
13 号文第二条规定的优惠政策基础上再减半征收企业所得税。
(三) 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
√适用 □不适用
95 / 177
2022 年半年度报告
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 222,344.41 226,488.56
银行存款 4,053,931,089.61 3,549,613,190.13
其他货币资金 308,838,105.14 44,796,498.49
合计 4,362,991,539.16 3,594,636,177.18
其中：存放在境外的款项总额
其他说明：
（1）货币资金期末余额比期初余额增加 768,355,361.98 元，增加比例为 21.38%。
（2）期末其他货币资金主要为保证金存款 300,958,421.51 元、其他受限货币金
6,844,934.03 元、存放在证券公司的投资款 1,034,749.60 元。
（3）截至 2022 年 6 月 30 日，公司货币资金中存在冻结款项 6,456,024.33 元，
无存放在境外有潜在回收风险的款项。
(二) 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
68,007,716.87 96,383,332.48
资产
其中：
权益工具投资 68,007,716.87 96,383,332.48
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
其中：
合计 68,007,716.87 96,383,332.48
其他说明：
□适用 √不适用
(三) 应收账款
1. 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 27,016,219.69
1至2年 4,576,829.84
2至3年 3,505,594.44
3 年以上
96 / 177
2022 年半年度报告
3至4年 9,134,232.57
4至5年 2,410,089.96
5 年以上 7,524,819.96
合计 54,167,786.46
97 / 177
2022 年半年度报告
2. 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账准备 7,749,625.18 14.31 7,749,625.18 100.00 7,749,625.18 9.81 7,749,625.18 100.00
其中：
按组合计提坏账准备 46,418,161.28 85.69 12,024,234.09 25.90 34,393,927.19 71,236,510.48 90.19 10,737,237.34 15.07 60,499,273.14
其中：
账龄组合 46,418,161.28 85.69 12,024,234.09 25.90 34,393,927.19 71,236,510.48 90.19 10,737,237.34 15.07 60,499,273.14
合计 54,167,786.46 / 19,773,859.27 / 34,393,927.19 78,986,135.66 / 18,486,862.52 / 60,499,273.14
98 / 177
2022 年半年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
深圳市盛泽轩实业有
6,594,125.18 6,594,125.18 100.00 预计无法收回
限公司
广东嘉福国际大酒店
975,000.00 975,000.00 100.00 预计无法收回
有限公司
文汇公司 180,500.00 180,500.00 100.00 预计无法收回
合计 7,749,625.18 7,749,625.18 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
对深圳市盛泽轩实业有限公司及广东嘉福国际大酒店有限公司的应收账款的款
项性质为应收租赁费。
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 27,016,219.69 810,486.59 3.00
1至2年 4,576,829.84 457,682.98 10.00
2至3年 3,505,594.44 701,118.89 20.00
3至4年 1,565,107.39 782,553.70 50.00
4至5年 2,410,089.96 1,928,071.97 80.00
5 年以上 7,344,319.96 7,344,319.96 100.00
合计 46,418,161.28 12,024,234.09
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
组合名称 确定组合的依据 计算预期信用损失的方法
除已单项评估计提信用损失 按账龄组合与整个存续期预期
账龄组合
以外的应收款项 信用损失率对照表计提
99 / 177
2022 年半年度报告
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
3. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
应收账款坏账准备 18,486,862.52 1,286,996.75 19,773,859.27
合计 18,486,862.52 1,286,996.75 19,773,859.27
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
4. 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
5. 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款
期末余额合
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
计数的比例
(%)
东莞市星玺物业管理有限公司 14,815,598.80 27.35 11,043,808.04
有马健康管理（广州）有限公司 13,368,157.67 24.68 401,044.73
深圳市盛泽轩实业有限公司 6,594,125.18 12.17 6,594,125.18
合肥珠侨物业管理有限公司 3,560,871.54 6.57 106,826.15
个人客户 3,210,000.00 5.93 96,300.00
合计 41,548,753.19 76.70 18,242,104.10
6. 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
7. 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
100 / 177
2022 年半年度报告
(四) 预付款项
1. 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 15,690,657.99 95.40 957,346.85 35.47
1至2年 453,290.65 2.76 1,455,514.33 53.92
2至3年 17,070.08 0.10 206,560.90 7.65
3 年以上 286,560.62 1.74 80,000.00 2.96
合计 16,447,579.34 100.00 2,699,422.08 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无。
2. 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余
单位名称 期末余额
额合计数的比例(%)
广州珠江建设发展有限公司 6,339,813.82 38.55
广州贝壳科技服务有限公司 4,000,000.00 24.32
广州珠江商业经营管理有限公司 3,000,000.00 18.24
广东贝源检测技术股份有限公司 1,066,037.72 6.48
长沙贝壳找房互联网信息有限公司 483,367.00 2.94
合计 14,889,218.54 90.53
其他说明
□适用 √不适用
(五) 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,551,744,677.81 1,548,045,577.36
合计 1,551,744,677.81 1,548,045,577.36
其他说明：
□适用 √不适用
101 / 177
2022 年半年度报告
应收利息
1. 应收利息分类
□适用 √不适用
2. 重要逾期利息
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
1. 应收股利
□适用 √不适用
2. 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
1. 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 60,417,131.60
1至2年 566,553,171.49
2至3年 353,662,588.73
3 年以上
3至4年 642,929.26
4至5年 1,247,175,667.26
5 年以上 106,604,392.49
减：坏账准备 783,311,203.02
102 / 177
2022 年半年度报告
合计 1,551,744,677.81
2. 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 1,714,956,632.93 1,730,126,307.46
备用金 4,250,655.06 3,952,036.10
保证金 561,147,145.23 558,117,513.33
押金 1,595,568.60 3,036,343.21
物业维修基金 39,352,613.94 31,898,283.16
代垫款 9,524,525.44 3,953,622.45
专项基金 1,962,583.68
其他 4,228,739.63 3,368,593.15
减：坏账准备 783,311,203.02 788,369,705.18
合计 1,551,744,677.81 1,548,045,577.36
3. 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 期信用损失 合计
信用损失(已发
期信用损失 (未发生信用
生信用减值)
减值)
2022年1月1日余额 66,885,590.41 721,484,114.77 788,369,705.18
2022年1月1日余额在
66,885,590.41 721,484,114.77 788,369,705.18
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 806,314.53 11,542,251.76 12,348,566.29
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -5,963,397.55 -11,443,670.90 -17,407,068.45
2022年6月30日余额 61,728,507.39 721,582,695.63 783,311,203.02
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
103 / 177
2022 年半年度报告
预期信用损失
债务人名称 账面余额 坏账准备 计提理由
率（%）
根据减值测试结果计提，
亿华公司 913,714,166.28 459,714,421.32 50.31
详见本节十六、（八）
根据减值测试结果计提，
东湛公司 338,907,610.33 225,381,120.94 66.50
详见本节十六、（八）
盛唐公司 5,028,221.67 5,028,221.67 100.00 预计无法收回
合计 1,257,649,998.28 690,123,763.93 /
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
4. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他变动
转回 核销
其他应收款
788,369,705.18 12,348,566.29 -17,407,068.45 783,311,203.02
坏账准备
合计 788,369,705.18 12,348,566.29 -17,407,068.45 783,311,203.02
注：盛唐公司和健康公司出表减少坏账准备金额 17,407,068.45 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
5. 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
6. 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收款期
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
性质 期末余额
比例(%)
1 年以内、1-
亿华公司 往来款 928,855,132.58 39.78 459,714,421.32
2 年、4-5 年
104 / 177
2022 年半年度报告
广州市荔湾区冲口街坑
保证金 550,000,000.00 1-2 年 23.55
口股份合作经济联合社
广州中侨置业投资控股
往来款 350,000,000.00 2-3 年 14.99
集团有限公司
东湛公司 往来款 338,907,610.33 4-5 年 14.51 225,381,120.94
庄泽勇 往来款 50,476,092.40 5 年以上 2.16 50,476,092.40
合计 / 2,218,238,835.31 / 94.99 735,571,634.66
7. 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
8. 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
9. 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
105 / 177
2022 年半年度报告
(六) 存货
1. 存货分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/
项目
账面余额 同履约成本减值准 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
备 减值准备
原材料
在产品
库存商品 2,753,234.66 2,753,234.66 321,308.43 321,308.43
周转材料 1,704,100.88 1,704,100.88 1,904,383.88 1,904,383.88
消耗性生物资产
合同履约成本
建造合同形成的已完工未结算资产 1,374,914.16 1,374,914.16
开发成本 24,186,771,298.51 513,146,318.47 23,673,624,980.04 21,646,512,871.96 21,646,512,871.96
开发产品 1,993,247,294.29 65,477,361.30 1,927,769,932.99 2,294,337,006.67 9,128,148.04 2,285,208,858.63
周转房 1,681,274.85 1,681,274.85 1,712,171.61 1,712,171.61
合计 26,186,157,203.19 578,623,679.77 25,607,533,523.42 23,946,162,656.71 9,128,148.04 23,937,034,508.67
106 / 177
2022 年半年度报告
2. 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
转回
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 或转 其他
销
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资
产
合同履约成本
建造合同形成
的已完工未结
算资产
开发成本 513,146,318.47 513,146,318.47
开发产品 9,128,148.04 56,349,213.26 65,477,361.30
周转房
合计 9,128,148.04 569,495,531.73 578,623,679.77
3. 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本期末，存货期末余额含有借款费用资本化金额为 2,786,209,523.51 元。
4. 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(七) 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 1,161,423,580.36 1,113,260,000.00
一年内到期的其他债权投资
合计 1,161,423,580.36 1,113,260,000.00
期末重要的债权投资和其他债权投资：
107 / 177
2022 年半年度报告
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
票 实 票 实
项目 面 际 面 际
面值 到期日 面值 到期日
利 利 利 利
率 率 率 率
委托贷款（亿华公
1,113,260,000.00 12% 2021-1-18 1,113,260,000.00 12% 2021-1-18
司）
委托贷款（盛唐公
65,000,000.00 15% 2021-6-11
司）
减：债权投资减值
16,836,419.64
准备
合计 1,161,423,580.36 / / 1,113,260,000.00 / /
(八) 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 78,433,312.78 23,118,548.52
应收退货成本
待抵扣进项税 55,131,666.07 190,738,897.61
预缴税费 615,447,690.95 470,789,815.16
合计 749,012,669.80 684,647,261.29
(九) 债权投资
1. 债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
减
项目 值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准
备
亿华公司 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00
盛唐公司 65,000,000.00 16,836,419.64 48,163,580.36
减：一年内到
1,178,260,000.00 16,836,419.64 1,161,423,580.36 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00
期的债权投资
合计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2. 期末重要的债权投资
□适用 √不适用
3. 减值准备计提情况
√适用 □不适用
108 / 177
2022 年半年度报告
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来 12 整个存续期预期 整个存续期预期
减值准备 合计
个月预期 信用损失(未发 信用损失(已发
信用损失 生信用减值) 生信用减值)
2022年1月1日余额
2022年1月1日余 额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 16,836,419.64 16,836,419.64
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022年6月30日余额 16,836,419.64 16,836,419.64
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
本期对盛唐公司的债权投资计提减值损失16,836,419.64元，详见公司于同日
披露的《关于计提资产减值准备的公告》（编号：2022-042）。
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
109 / 177
2022 年半年度报告
(十) 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
期初 权益法下确 其他综 其他 宣告发放 期末 减值准备
被投资单位 追加 减少 计提减
余额 认的投资损 合收益 权益 现金股利 其他 余额 期末余额
投资 投资 值准备
益 调整 变动 或利润
一、合营企业
捷星公司 132,975,355.12 -443,620.76 132,531,734.36
珠实同创公司 24,531,355.25 -91,421.55 24,439,933.70
璟悦公司 3,498,544.74 -34,181.69 3,464,363.05
小计 161,005,255.11 -569,224.00 160,436,031.11
二、联营企业
珠实正势公司 56,142.91 56,142.91
小计 56,142.91 56,142.91
合计 161,061,398.02 -569,224.00 160,492,174.02
110 / 177
2022 年半年度报告
(十一) 其他权益工具投资
1. 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
海南珠江国际置业有限公司 12,419,610.05 12,419,610.05
中房集团汕头广联实业股份有限公司
珠海中珠集团股份有限公司
大湾区科技创新服务中心（广州）有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
合计 17,419,610.05 17,419,610.05
2. 非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
累 其他综合
指定为以公允价值计 其他综合收
本期确认的 计 收益转入
项目 累计损失 量且其变动计入其他 益转入留存
股利收入 利 留存收益
综合收益的原因 收益的原因
得 的金额
海南珠江国际置业有限公
10,080,389.95 非交易性权益工具
司
中房集团汕头广联实业股
5,556,640.00 非交易性权益工具
份有限公司
珠海中珠集团股份有限公
12,565,729.00 非交易性权益工具
司
大湾区科技创新服务中心
105,600.00 非交易性权益工具
（广州）有限公司
合计 105,600.00 28,202,758.95
其他说明：
□适用 √不适用
(十二) 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
广东亿华房地产开发有限公司
广州东湛房地产开发有限公司
开平恒祥房地产开发有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00
合计 4,000,000.00 4,000,000.00
其他说明：
111 / 177
2022 年半年度报告
（1）对广东亿华房地产开发有限公司和广州东湛房地产开发有限公司的投资公
允价值已减至为零，详见本节十六、（八）。
(十三) 投资性房地产
投资性房地产计量模式
1. 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
土地使 在建工
项目 房屋、建筑物 合计
用权 程
一、账面原值
1.期初余额 1,132,335,106.75 1,132,335,106.75
2.本期增加金额 523,230,002.91 523,230,002.91
（1）外购
（2）存货\固定
508,960,444.18 508,960,444.18
资产\在建工程转入
（3）企业合并
增加
（4）其他 14,269,558.73 14,269,558.73
3.本期减少金额 867,024.27 867,024.27
（1）处置 291,311.28 291,311.28
（2）其他转出
（3）转入存货 575,712.99 575,712.99
4.期末余额 1,654,698,085.39 1,654,698,085.39
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 286,290,483.71 286,290,483.71
2.本期增加金
16,114,396.72 16,114,396.72
额
（1）计提或摊
16,114,396.72 16,114,396.72
销
3.本期减少金
21,186.25 21,186.25
额
（1）处置
（2）其他转出
（3）转入存货 21,186.25 21,186.25
4.期末余额 302,383,694.18 302,383,694.18
三、减值准备
1.期初余额 1,338,898.56 1,338,898.56
2.本期增加金
额
（1）计提
112 / 177
2022 年半年度报告
3、本期减少金
额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,338,898.56 1,338,898.56
四、账面价值
1.期末账面价值 1,350,975,492.65 1,350,975,492.65
2.期初账面价值 844,705,724.48 844,705,724.48
2. 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(十四) 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 243,919,943.11 248,578,869.05
固定资产清理
合计 243,919,943.11 248,578,869.05
固定资产
1. 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
酒店工器具及
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他 合计
家具
一、账面原值：
1.期初余额 329,266,800.65 13,116,480.78 222,964.82 21,321,905.13 14,147,488.09 378,075,639.47
2.本期增加金额 -15,206,022.79 40,118.78 14,772,169.00 -560,609.50 2,578,401.01 1,624,056.50
（1）购置 34,424.78 327,982.55 362,407.33
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）存货转入 1,261,649.17 1,261,649.17
（5）其他 -16,467,671.96 5,694.00 14,772,169.00 -560,609.50 2,250,418.46 0.00
3.本期减少金额 10,444,411.05 494,607.10 10,939,018.15
（1）处置或报废 8,174,871.02 292,018.10 8,466,889.12
（2）企业合并减少 2,269,540.03 202,589.00 2,472,129.03
4.期末余额 314,060,777.86 13,156,599.56 4,550,722.77 20,761,295.63 16,231,282.00 368,760,677.82
二、累计折旧
1.期初余额 86,701,552.33 12,740,874.59 1,329.96 18,875,036.67 11,177,976.87 129,496,770.42
2.本期增加金额 -11,043,323.76 -53,007.30 14,229,903.05 882,469.82 1,844,302.51 5,860,344.32
（1）计提 5,424,348.00 79,694.71 5,905.98 350,395.63 5,860,344.32
113 / 177
2022 年半年度报告
（2）其他 -16,467,671.76 -132,702.01 14,229,903.05 876,563.84 1,493,906.88 0.00
3.本期减少金额 10,041,492.07 474,887.96 10,516,380.03
（1）处置或报废 7,771,952.04 282,569.46 8,054,521.50
（2）企业合并减少 2,269,540.03 192,318.50 2,461,858.53
4.期末余额 75,658,228.57 12,687,867.29 4,189,740.94 19,757,506.49 12,547,391.42 124,840,734.71
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 238,402,549.29 468,732.27 360,981.83 1,003,789.14 3,683,890.58 243,919,943.11
2.期初账面价值 242,565,248.32 375,606.19 221,634.86 2,446,868.46 2,969,511.22 248,578,869.05
2. 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
3. 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
4. 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
5. 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
(十五) 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 458,348,170.22
工程物资
合计 458,348,170.22
其他说明：
无。
114 / 177
2022 年半年度报告
在建工程
1. 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余 减值准 账面价 减值准
账面余额 账面价值
额 备 值 备
金海公司项目 458,348,170.22 458,348,170.22
合计 458,348,170.22 458,348,170.22
2. 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
利 本
息 其 期
工程累 资 中： 利
资
计投入 本 本期 息
期初 本期转入固定资 本期其他减少 期末 工程进 金
项目名称 预算数 本期增加金额 占预算 化 利息 资
余额 产金额 金额 余额 度 来
比例 累 资本 本
源
(%) 计 化金 化
金 额 率
额 (%)
金海公司
自
项目改造 137,630,000.00 63,626,253.37 56,759,062.95 114,238,527.33 6,146,788.99 0.00 100.00 100.00
筹
工程款
金海公司
项目改造 394,721,916.85 394,721,916.85 0.00
建筑物
合计 137,630,000.00 458,348,170.22 56,759,062.95 508,960,444.18 6,146,788.99 0.00 / / / /
3. 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
(十六) 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 41,638,289.36 289,574.03 41,927,863.39
115 / 177
2022 年半年度报告
2.本期增加金额 1,235,887.45 1,235,887.45
（1）新增租赁 1,235,887.45 1,235,887.45
3.本期减少金额
（1）终止租赁
4.期末余额 42,874,176.81 289,574.03 43,163,750.84
二、累计折旧
1.期初余额 8,363,965.78 151,082.16 8,515,047.94
2.本期增加金额 4,548,659.03 12,590.18 4,561,249.21
(1)计提 4,548,659.03 12,590.18 4,561,249.21
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 12,912,624.81 163,672.34 13,076,297.15
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 29,961,552.00 125,901.69 30,087,453.69
2.期初账面价值 33,274,323.58 138,491.87 33,412,815.45
(十七) 无形资产
1. 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
非专利
项目 土地使用权 专利权 软件 合计
技术
一、账面原值
1.期初余额 1,226,823.00 645,500.00 9,724,036.83 11,596,359.83
2.本期增加金
1,499,975.51 1,499,975.51
额
(1)购置 1,499,975.51 1,499,975.51
(2)内部研发
(3)企业合并
增加
3.本期减少金额 16,050.00 16,050.00
(1)处置
(2)其他 16,050.00 16,050.00
4.期末余额 1,226,823.00 645,500.00 11,207,962.34 13,080,285.34
116 / 177
2022 年半年度报告
二、累计摊销
1.期初余额 1,226,823.00 645,500.00 7,150,658.13 9,022,981.13
2.本期增加金
576,999.42 576,999.42
额
（1）计提 576,999.42 576,999.42
3.本期减少金
10,432.50 10,432.50
额
(1)处置
(2)其他 10,432.50 10,432.50
4.期末余额 1,226,823.00 645,500.00 7,717,225.05 9,589,548.05
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,490,737.29 3,490,737.29
2.期初账面价值 2,573,378.70 2,573,378.70
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%。
2. 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(十八) 商誉
1. 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 企业合并形成的 处置
嘉德丰公司 328,791.01 328,791.01
合计 328,791.01 328,791.01
117 / 177
2022 年半年度报告
2. 商誉减值准备
□适用 √不适用
3. 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
4. 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增
长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的
确认方法
□适用 √不适用
5. 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(十九) 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
其他减
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
少金额
装修费 21,658,156.74 8,488,241.78 6,000,802.67 24,145,595.85
合计 21,658,156.74 8,488,241.78 6,000,802.67 24,145,595.85
(二十) 递延所得税资产/ 递延所得税负债
1. 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 109,421,482.36 27,355,370.59 30,013,423.19 7,503,355.80
内部交易未实现利润 499,887.16 124,971.79 403,869.56 100,967.39
可抵扣亏损 471,893,832.92 117,973,458.23 435,556,552.76 108,889,138.19
交易性金融资产公允
132,540,233.00 33,135,058.25 132,540,233.00 33,135,058.25
价值变动
预提土地增值税 745,498,628.92 186,374,657.23 749,220,459.45 187,305,114.86
合计 1,459,854,064.36 364,963,516.09 1,347,734,537.96 336,933,634.49
2. 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
118 / 177
2022 年半年度报告
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业合并
1,336,775,820.96 334,193,955.24 1,400,976,891.00 350,244,222.75
资产评估增值
其他债权投资公允价
值变动
其他权益工具投资公
允价值变动
预缴土地增值税 73,562,560.64 18,390,640.16 73,562,560.64 18,390,640.16
合计 1,410,338,381.60 352,584,595.40 1,474,539,451.64 368,634,862.91
3. 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
4. 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,503,484,561.88 1,044,804,521.23
可抵扣亏损 424,160,061.01 247,922,813.06
合计 1,927,644,622.89 1,292,727,334.29
5. 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 年 69,661,375.18
2023 年 27,658,370.25 35,532,886.45
2024 年 22,628,853.61 89,061,083.51
2025 年 3,698,227.29 19,754,896.98
2026 年 25,278,776.62 33,912,570.94
2027 年 344,895,833.24
合计 424,160,061.01 247,922,813.06 /
其他说明：
□适用 √不适用
(二十一) 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
119 / 177
2022 年半年度报告
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
合同取得成本 9,459,548.40 9,459,548.40 39,153,168.98 39,153,168.98
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
其他 376,713.27 376,713.27 1,596,740.67 1,596,740.67
合计 9,836,261.67 9,836,261.67 40,749,909.65 40,749,909.65
其他说明：
合同取得成本为销售佣金。
(二十二) 应付账款
1. 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 1,086,227,040.76 751,512,765.93
应付购置款 31,448.98 6,338.14
应付服务费 16,923,989.20 17,719,900.86
合计 1,103,182,478.94 769,239,004.93
2. 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
未偿还或结转的
项目 期末余额
原因
广州珠江建设发展有限公司 219,855,620.93 未结算
蒙娜丽莎集团股份有限公司 2,749,509.97 未结算
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 2,940,509.71 未结算
合计 225,545,640.61 /
其他说明：
□适用 √不适用
(二十三) 预收款项
1. 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 2,334,247.67 661,428.34
预收管理费 314,350.72
合计 2,648,598.39 661,428.34
120 / 177
2022 年半年度报告
2. 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(二十四) 合同负债
1. 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 7,794,957,882.11 6,271,432,830.20
预收工程款 20,395,452.56 50,433,852.69
其他 1,691,080.86 1,051,306.49
合计 7,817,044,415.53 6,322,917,989.38
2. 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
长沙柏悦湾 -8,427,486.27 房屋交付,确认收入
珠江云上花园 873,417,060.36 本期项目销售回款
珠江花玙苑 178,312,635.83 本期项目销售回款
翰林国际公馆 -30,531,218.42 合并范围变动
长沙珠江四方雅苑 97,305,476.27 本期项目销售回款
长沙新地东方明珠 23,267,749.90 本期项目销售回款
长沙珠江悦界商业中心 51,762,063.83 本期项目销售回款
珠江新岸 -2,062,634.39 房屋交付,确认收入
长沙珠江花城 502,857.13 本期项目销售回款
珠江嘉园 8,607,509.53 本期项目销售回款
合肥中侨中心 -752,303.76 房屋交付,确认收入
珠江璟园 -22,144,730.52 房屋交付,确认收入
长沙珠江郦城 -899,990.91 房屋交付,确认收入
御东雅苑项目 -466,567.03 房屋交付,确认收入
时光雅苑项目 230,899,457.38 本期项目销售回款
隽浩启澜花园 124,373,229.36 本期项目销售回款
其他旧有物业 361,943.62 本期项目销售回款
合计 1,523,525,051.91 /
其他说明：
□适用 √不适用
121 / 177
2022 年半年度报告
(二十五) 应付职工薪酬
1. 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 43,606,930.16 65,532,183.79 102,564,760.01 6,574,353.94
二、离职后福利-设定提存计划 14,942.26 3,605,747.17 3,605,747.17 14,942.26
三、辞退福利 9,488.28 2,140,122.62 2,074,940.70 74,670.20
四、一年内到期的其他福利
合计 43,631,360.70 71,278,053.58 108,245,447.88 6,663,966.40
2. 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴
41,650,256.94 53,033,719.53 89,875,339.53 4,808,636.94
和补贴
二、职工福利费 75,216.00 1,791,209.67 1,851,625.67 14,800.00
三、社会保险费 -4,392.85 6,705,976.44 6,708,735.74 -7,152.15
其中：医疗保险费 -5,348.90 6,176,036.82 6,174,050.50 -3,362.58
工伤保险费 105.67 68,530.95 73,276.57 -4,639.95
生育保险费 850.38 461,408.67 461,408.67 850.38
四、住房公积金 82,458.00 2,271,799.00 2,340,186.00 14,071.00
五、工会经费和职工教
1,803,392.07 1,618,935.95 1,678,329.87 1,743,998.15
育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他 110,543.20 110,543.20
合计 43,606,930.16 65,532,183.79 102,564,760.01 6,574,353.94
3. 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 14,512.73 3,054,959.15 3,054,959.15 14,512.73
2、失业保险费 429.53 126,238.02 126,238.02 429.53
3、企业年金缴费 424,550.00 424,550.00
合计 14,942.26 3,605,747.17 3,605,747.17 14,942.26
其他说明：
□适用 √不适用
122 / 177
2022 年半年度报告
(二十六) 应交税费
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 21,443,112.68 6,430,980.87
营业税 82,949.89 617,493.04
企业所得税 51,588,214.03 50,736,887.96
个人所得税 726,929.63 1,715,043.08
城市维护建设税 718,866.52 529,950.14
教育费附加 830,862.14 773,085.96
土地增值税 844,090,159.58 913,230,198.90
其他 689,833.07 2,147,864.66
合计 920,170,927.54 976,181,504.61
(二十七) 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 10,317,926,398.60 10,036,883,223.88
合计 10,317,926,398.60 10,036,883,223.88
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
□适用 √不适用
其他应付款
1. 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 10,037,986,051.84 9,755,482,160.25
保证金 220,825,975.73 212,510,198.46
押金 10,316,957.29 8,260,858.52
代收产权费用 6,497,011.69 5,525,456.10
代收登记费及税费 366,122.29
定金等房地产业款 28,927,515.86 27,355,439.06
123 / 177
2022 年半年度报告
员工个人社保、公积金 80,043.56 135,730.44
其他 13,292,842.63 27,247,258.76
合计 10,317,926,398.60 10,036,883,223.88
2. 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
未偿还或结转
项目 期末余额
的原因
广州珠江实业集团有限公司 5,011,435,130.98 未结算
广州地铁集团有限公司 2,426,545,190.46 未结算
佛山市南海区越佳房地产开发有限公司 447,615,000.00 未结算
广州汇星八号实业投资合伙企业（有限合伙） 49,735,000.00 未结算
广州市骏合展览策划有限公司 25,392,232.00 未结算
广州中侨置业投资控股集团有限公司 8,164,892.58 未结算
广州马会家居物业管理有限公司 5,812,000.00 未结算
合计 7,974,699,446.02 /
其他说明：
□适用 √不适用
(二十八) 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,429,057,097.95 303,414,705.99
1 年内到期的应付债券 1,488,919,452.83 1,447,585,994.42
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 8,147,549.19 7,736,979.98
合计 2,926,124,099.97 1,758,737,680.39
(二十九) 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 466,666,404.66 186,573,773.58
合计 466,666,404.66 186,573,773.58
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
124 / 177
2022 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
(三十) 长期借款
1. 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 186,496,743.61 201,552,013.00
抵押借款 4,916,592,800.36 3,784,269,581.06
保证借款 1,446,464,572.39 1,342,583,058.40
信用借款
减：一年内到期部分 1,429,057,097.95 303,414,705.99
合计 5,120,497,018.41 5,024,989,946.47
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
(三十一) 应付债券
1. 应付债券
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付公司债券 2,793,767,929.64 2,793,416,712.70
其他应付债券 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00
减：一年内到期部分 1,488,919,452.83 1,447,585,994.42
合计 3,304,848,476.81 3,345,830,718.28
125 / 177
2022 年半年度报告
2. 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 本期 期末
面值 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 息 偿还 余额
广州珠江实业开发股
份有限公司非公开发
100 2019-7-11 3年 650,000,000.00 664,911,155.91 18,525,000.00 458,186.30 683,894,342.21
行 2019 年公司债券
（第一期）
广州珠江实业开发股
份有限公司非公开发
100 2019-11-6 3年 780,000,000.00 782,674,838.51 21,801,000.00 549,272.11 805,025,110.62
行 2019 年公司债券
（第二期）
广州珠江实业开发股
份有限公司非公开发
100 2021-6-7 3年 1,300,000,000.00 1,345,830,718.28 41,470,000.00 487,758.53 82,940,000.00 1,304,848,476.81
行 2021 年公司债券
（第一期）
中英益利-珠江实业
2018-12-29 5年 900,000,000.00 900,000,000.00 900,000,000.00
债权投资计划
中英益利-珠江实业
2019-1-9 5年 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00
债权投资计划
合计 / / / 4,730,000,000.00 4,793,416,712.70 81,796,000.00 1,495,216.94 82,940,000.00 4,793,767,929.64
126 / 177
2022 年半年度报告
3. 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
4. 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(三十二) 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 36,171,732.44 40,148,473.20
减：未确认融资费用 4,632,103.37 5,482,259.87
减：一年内到期的租赁负债 8,147,549.19 7,736,979.98
合计 23,392,079.88 26,929,233.35
(三十三) 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元币种人民币
本期 本期
项目 期初余额 期末余额 形成原因
增加 减少
政府拨款珠江云上花园
政府补助 118,721,096.65 118,721,096.65
租赁住房项目资本金
合计 118,721,096.65 118,721,096.65 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期 本期计 本期 其 与资产
负债项目 期初余额 期末余额
新增 入营业 计入 他 相关/
127 / 177
2022 年半年度报告
补助 外收入 其他 变 与收益
金额 金额 收益 动 相关
金额
珠江云上
花园租赁 与资产
118,721,096.65 118,721,096.65
住房项目 相关
资本金
合计 118,721,096.65 118,721,096.65
其他说明：
□适用 √不适用
(三十四) 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
待转销项税额 235,133,701.45 374,808,508.43
合计 235,133,701.45 374,808,508.43
(三十五) 股本
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 送 公积金 其 小 期末余额
新股 股 转股 他 计
股份总数 853,460,723.00 853,460,723.00
(三十六) 资本公积
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价）
其他资本公积 19,251,758.11 19,251,758.11
合计 19,251,758.11 19,251,758.11
128 / 177
2022 年半年度报告
(三十七) 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生金额
本期 减：前期 减：前期计 税后
减： 税后
期初 所得 计入其他 入其他综合 归属 期末
项目 所得 归属
余额 税前 综合收益 收益当期转 于少 余额
税费 于母
发生 当期转入 入留存收益 数股
用 公司
额 损益 东
一、不能重分类进损
-21,750,943.50 -21,750,943.50
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
受益计划变动额
权益法下不能转损益
的其他综合收益
其他权益工具投资
-21,750,943.50 -21,750,943.50
公允价值变动
企业自身信用风险
公允价值变动
二、将重分类进损益
的其他综合收益
其中：权益法下可转
损益的其他综合收益
其他债权投资公允
价值变动
金融资产重分类计
入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用
减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差
额
其他综合收益合计 -21,750,943.50 -21,750,943.50
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调
整：
无。
129 / 177
2022 年半年度报告
(三十八) 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 238,353,604.97 238,353,604.97
合计 238,353,604.97 238,353,604.97
(三十九) 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 1,080,470,135.71 1,018,168,098.11
调整期初未分配利润合计数（调增+，调
减－）
调整后期初未分配利润 1,080,470,135.71 1,018,168,098.11
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -781,779,502.09 65,785,398.30
减：提取法定盈余公积 4,957,594.32
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
其他 -1,474,233.62
期末未分配利润 298,690,633.62 1,080,470,135.71
调整期初未分配利润明细：
1.由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2.由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3.由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4.由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5.其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
(四十) 营业收入和营业成本
1. 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
130 / 177
2022 年半年度报告
主营业务 236,644,759.12 151,421,570.39 2,106,310,282.88 1,068,809,845.44
其他业务 4,644,764.94 3,911,539.99 6,684,909.56 4,594,731.68
合计 241,289,524.06 155,333,110.38 2,112,995,192.44 1,073,404,577.12
2. 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
3. 履约义务的说明
□适用 √不适用
4. 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(四十一) 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税
城市维护建设税 1,637,761.63 8,361,212.33
教育费附加 701,094.97 3,582,877.85
资源税
房产税 3,067,469.87 3,333,832.65
土地使用税 1,170,796.86 1,762,254.32
车船使用税 8,760.00 3,300.00
印花税 740,343.03 1,073,621.67
地方教育附加 467,396.11 2,387,429.15
土地增值税 43,918,890.11 250,888,726.28
其他 559,114.46 122,419.34
合计 52,271,627.04 271,515,673.59
(四十二) 销售费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 4,248,173.17 4,162,516.23
折旧摊销 6,577,834.59 5,495,482.78
办公费 1,672,729.66 2,066,837.14
广告宣传费 10,592,678.16 19,324,549.48
委托代销手续费 210,670.56
销售服务费 2,886,643.18 9,184,990.90
物业管理开办费 5,636,367.14 1,389,799.03
131 / 177
2022 年半年度报告
空置房物业管理费 2,239,344.64 333,792.20
展览费 496,838.10 1,135,539.01
其他 10,424,555.22 6,834,354.99
合计 44,775,163.86 50,138,532.32
(四十三) 管理费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 53,094,506.60 53,099,666.06
办公费 3,802,460.76 2,886,472.75
业务招待费 270,328.34 410,019.41
诉讼及中介费 12,549,469.90 12,397,648.88
机动车辆费 157,411.48 355,596.84
交通差旅费 206,102.20 422,378.80
折旧摊销费 4,209,297.29 10,259,029.92
邮电通讯费 368,747.02 500,157.70
财产保险 174,896.76 1,429,701.62
其他 2,448,843.56 4,562,667.49
合计 77,282,063.91 86,323,339.47
(四十四) 财务费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 171,685,934.11 174,380,717.33
减：利息收入 21,642,333.10 15,752,909.19
担保服务费 22,031,189.80 12,876,000.00
债券评级费用 47,169.81 141,509.43
手续费支出 191,202.83 420,480.48
其他支出 1,256,448.75 182,181.72
合计 173,569,612.20 172,247,979.77
(四十五) 其他收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 423,595.38 883,266.44
合计 423,595.38 883,266.44
其他说明：
政府补助明细详见本节（六十一）。
132 / 177
2022 年半年度报告
(四十六) 投资收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -569,224.00 -16,744,024.09
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益 11,574.00 1,375,586.54
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 105,600.00
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 51,052.06
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
丧失盛唐公司控制权确认投资收益 -10,210,416.65
其他 -463.89
合计 -10,662,930.54 -15,317,385.49
(四十七) 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -28,387,189.95 3,487,236.37
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他非流动金融资产
合计 -28,387,189.95 3,487,236.37
(四十八) 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -1,286,996.75 -715,534.70
其他应收款坏账损失 -12,348,566.29 -9,607,948.41
债权投资减值损失 -16,836,419.64
其他债权投资减值损失
133 / 177
2022 年半年度报告
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -30,471,982.68 -10,323,483.11
(四十九) 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -569,495,531.73 127,200.41
三、长期股权投资减值损失 -15,612,245.00
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -585,107,776.73 127,200.41
(五十) 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得或损失 1,248,069.16 25,368.98
合计 1,248,069.16 25,368.98
其他说明：
□适用 √不适用
(五十一) 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 92,090.29 17,699.12 92,090.29
其中：固定资产处置利得 92,090.29 17,699.12 92,090.29
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
134 / 177
2022 年半年度报告
接受捐赠
政府补助
违约赔偿款 1,614,037.06 367,517.54 1,614,037.06
其他 572,171.39 864,944.70 572,171.39
合计 2,278,298.74 1,250,161.36 2,278,298.74
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(五十二) 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置损失合计 40,131.29 40,440.16 40,131.29
其中：固定资产处置损失 40,131.29 40,440.16 40,131.29
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠
滞纳金 84.90 21.87 84.90
违约金 41,758.09 41,758.09
罚款支出 1,992.70 43,000.00 1,992.70
其他 375,691.26 1,310,350.91 375,691.26
合计 459,658.24 1,393,812.94 459,658.24
(五十三) 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 3,684,925.21 34,012,191.03
递延所得税费用 -28,900,114.12 92,214,100.57
合计 -25,215,188.91 126,226,291.60
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额
135 / 177
2022 年半年度报告
利润总额 -913,081,628.19
按法定/适用税率计算的所得税费用 -228,270,407.05
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 118,579.56
非应税收入的影响 -29,293.50
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,839,112.25
使用前期未确认递延所得税资产的可抵
-393,523.26
扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂
200,520,343.09
时性差异或可抵扣亏损的影响
权益法核算的长期股权投资收益的影响
所得税费用 -25,215,188.91
其他说明：
□适用 √不适用
(五十四) 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注。
(五十五) 现金流量表项目
1. 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金 1,114,831.65 1,676,491.56
利息收入 20,556,709.62 14,518,472.46
往来款 3,164,458.58 355,142,208.74
诚意金 10,000,000.00
保证金 26,152,544.96 19,636,701.34
物业维修基金 4,120,823.21 5,675,281.01
代收综合税费 3,476,071.24
收回受限货币资金 42,347,547.58 6,229,618.46
其他 6,109,693.01 7,892,427.18
合计 103,566,608.61 424,247,271.99
2. 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用性支出 51,214,858.30 94,395,266.27
136 / 177
2022 年半年度报告
诚意金 60,000,000.00
捐赠支出
往来款 39,658,008.90 21,823,250.64
退押金、保证金 19,648,941.86 31,672,442.04
员工借款 828,877.27 9,613,487.66
竞标保证金 500,000,000.00
代垫水电费、税费 4,558,903.22 12,911,132.11
滞纳金 84.90 21.87
支付受限货币资金 31,017,658.78 41,440,704.70
其他 5,243,960.33 4,022,567.82
合计 152,171,293.56 775,878,873.11
3. 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委托贷款利息收入 2,112,513.37
合计 2,112,513.37
4. 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
盛唐公司出表现金净额 19,692.20
合计 19,692.20
5. 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非金融机构借款 1,240,000,000.00 1,825,000,000.00
收回受限货币资金 69,267.28
合计 1,240,069,267.28 1,825,000,000.00
6. 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付受限货币资金 275,440,762.73
归还非金融机构借款 637,951,020.41 1,090,758,015.80
其他融资费用 27,715,362.76 17,126,256.91
137 / 177
2022 年半年度报告
合计 941,107,145.90 1,107,884,272.71
(五十六) 现金流量表补充资料
1. 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -887,866,439.28 311,877,350.59
加：资产减值准备 585,107,776.73 -127,200.41
信用减值损失 30,471,982.68 10,323,483.11
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
21,974,741.04 20,099,373.59
生物资产折旧
使用权资产摊销 4,561,249.21 5,325,913.86
无形资产摊销 576,999.42 333,798.59
长期待摊费用摊销 6,000,802.67 4,900,291.57
处置固定资产、无形资产和其他长期资
-1,248,069.16 -25,368.98
产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填
-51,959.00 22,741.04
列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填
28,387,189.95 -3,487,236.37
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 195,020,742.47 186,735,047.31
投资损失（收益以“－”号填列） 10,662,930.54 15,317,385.49
递延所得税资产减少（增加以“－”号
-28,029,881.60 88,256,024.39
填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号
-823,469.58 3,958,076.18
填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,966,309,638.34 -517,334,882.68
经营性应收项目的减少（增加以“－”
-36,139,724.67 -518,975,086.89
号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”
1,898,401,507.22 -12,748,164.55
号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -139,303,259.70 -405,548,454.16
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,055,188,183.62 3,558,681,077.47
减：现金的期初余额 3,550,874,428.29 4,240,820,745.95
138 / 177
2022 年半年度报告
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 504,313,755.33 -682,139,668.48
2. 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
3. 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 0.00
其中：盛唐公司
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 19,692.20
其中：盛唐公司 19,692.20
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等
价物
处置子公司收到的现金净额 -19,692.20
4. 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,055,188,183.62 3,550,874,428.29
其中：库存现金 222,344.41 226,488.56
可随时用于支付的银行存款 4,053,931,089.61 3,549,613,190.13
可随时用于支付的其他货币资金 1,034,749.60 1,034,749.60
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,055,188,183.62 3,550,874,428.29
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
(五十七) 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
139 / 177
2022 年半年度报告
□适用 √不适用
(五十八) 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 307,803,355.54 保证金及冻结资金
应收票据
存货 4,643,438,029.80 抵押借款的抵押物
固定资产 224,088,934.62 抵押借款的抵押物
无形资产
投资性房地产 686,461,988.85 抵押借款的抵押物
合计 5,861,792,308.81 /
(五十九) 外币货币性项目
1. 外币货币性项目
□适用 √不适用
2. 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营
地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
(六十) 套期
□适用 √不适用
(六十一) 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期损益的金
种类 金额 列报项目
额
稳岗补贴 46,738.20 其他收益 46,738.20
税收优惠 290,680.44 其他收益 290,680.44
升规纳统扶持资金 50,000.00 其他收益 50,000.00
其他 36,176.74 其他收益 36,176.74
合计 423,595.38 423,595.38
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
140 / 177
2022 年半年度报告
(六十二) 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
(二) 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
(三) 反向购买
□适用 √不适用
141 / 177
2022 年半年度报告
(四) 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(五) 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情
况：
√适用 □不适用
（1）2022 年 6 月，本公司注销全资子公司广州珠江实业健康管理有限公司。
（2）2022 年 6 月，盛唐公司控制权已移交破产管理人。
(六) 其他
□适用 √不适用
142 / 177
2022 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1. 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
湖南公司 湖南省 湖南省 房地产开发经营 100 设立取得
珠江投资公司 广州市 广州市 投资、批发和零售贸易 100 设立取得
嘉德丰公司 广州市 广州市 房地产开发 100 股权收购
广隆公司 广州市 广州市 房地产开发 100 股权收购
安徽中侨公司 安徽省 安徽省 房地产开发 50.71 增资扩股
金海公司 广州市 广州市 房地产经营管理策划 100 增资扩股
璟逸公司 广州市 广州市 房地产开发经营 100 设立取得
农业项目投资、旅游项目投
资、文化产业项目投资；国
深圳灏泽公司 深圳市 深圳市 100 设立取得
内贸易；自有房屋租赁；停
车场服务。
品实公司 广州市 广州市 房地产开发经营 51 股权收购
珠实环保公司 广州市 广州市 生态保护和环境治理业 60 设立取得
璟润公司 广州市 广州市 房地产开发经营 66 设立取得
隽峰公司 广州市 广州市 房地产开发经营 50 股权收购
信息电子技术服务；商品批
发贸易（许可审批类商品除
外）；商品零售贸易（许可
穗芳鸿华公司 东莞市 广州市 100 股权收购
审批类商品除外）；场地租
赁（不含仓储）；物业管
理；科技信息咨询服务。
卓盈公司 广州市 广州市 房地产开发经营 100 设立取得
房地产开发经营、房地产咨
盛唐公司 广州市 广州市 询服务、房地产中介服务、 51 增资扩股
物业管理。
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被
投资单位的依据：
隽峰公司是 2018 年 7 月 5 日经广州市南沙区市场监督管理局核准登记的有限责
任公司。2020 年 11 月，本公司与广州城建开发南沙房地产有限公司、广州正嘉经济
信息咨询有限公司、广州汇星八号实业投资合伙企业（有限合伙）、广州隽峰房地产
开发有限公司、广州隽浩房地产 开发有 限公司 各方签 订了 《广州 南沙 区 南 沙 湾
2020NJY-14 地块项目之合作协议》（以下简称“合作协议”）并于 2020 年 12 月完成
股权转让，本公司目前持有隽峰公司 50%的股权。根据隽峰公司章程规定，需由董事
143 / 177
2022 年半年度报告
会审议的事项必须经全体董事过半数表决同意方可通过，本公司于隽峰公司董事会中
占有议席超过半数，本公司已实际控制隽峰公司财务和经营的重大决策。
本公司目前持有盛唐公司 51%的股权，根据盛唐公司章程规定，需由董事会审议
的事项必须经全体董事过半数表决同意方可通过，本公司于盛唐公司董事会中占有议
席超过半数，但根据《广州市盛唐房地产开发有限公司接管通知书及配合清算义务通
知书》广州市中级人民法院于 2022 年 5 月 27 日作出（2022）粤 01 破申 151 号民事
裁定书，裁定受理盛唐公司破产清算一案，并于 2022 年 5 月 31 日作出（2022）粤 01
破 94-1 号指定管理人决定书指定北京大成（广州）律师事务所担任盛唐公司的管理
人。2022 年 6 月，本公司向管理人交付所持有盛唐公司的财产、账簿、印章印鉴等资
料，不再具有盛唐公司的控制权。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无。
其他说明：
无。
2. 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
安徽中侨公司 49.29 -8,241,102.67 456,284,918.39
品实公司 49 -3,410,137.36 898,656,775.39
隽峰公司 50 -51,067,071.32 342,845,801.70
璟润公司 34 -42,963,707.32 -42,796,657.38
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
144 / 177
2022 年半年度报告
3. 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
安徽中侨公司 1,251,887,506.15 153,074,148.46 1,404,961,654.61 271,199,710.99 210,675,452.31 481,875,163.30 1,291,998,693.46 141,035,556.21 1,433,034,249.67 278,679,962.49 214,548,171.86 493,228,134.35
品实公司 14,106,554,020.43 56,912,606.74 14,163,466,627.17 11,240,121,530.58 1,089,351,677.43 12,329,473,208.01 13,043,071,831.12 95,569,284.59 13,138,641,115.71 9,616,902,529.61 1,680,785,702.95 11,297,688,232.56
隽峰公司 2,378,237,911.98 4,626,542.56 2,382,864,454.54 1,317,950,358.81 381,961,736.22 1,699,912,095.03 2,302,413,256.95 4,556,036.89 2,306,969,293.84 1,081,211,333.35 440,671,458.35 1,521,882,791.70
璟润公司 2,494,569,604.68 20,970,319.97 2,515,539,924.65 2,158,218,766.68 483,193,679.69 2,641,412,446.37 2,357,548,574.83 13,439,244.66 2,370,987,819.49 1,848,193,625.16 522,302,870.98 2,370,496,496.14
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 量
安徽中侨公司 30,623,695.02 -16,719,624.01 -16,719,624.01 14,738,893.65 52,602,209.56 -11,444,183.71 -11,444,183.71 31,062,406.25
品实公司 -6,959,463.99 -6,959,463.99 653,286,191.55 201.00 -14,944,257.87 -14,944,257.87 576,644,085.98
隽峰公司 -102,134,142.63 -102,134,142.63 45,120,697.95 -9,729,264.45 -9,729,264.45 -106,831,267.72
璟润公司 -126,363,845.07 -126,363,845.07 178,179,202.23 —— —— —— ——
其他说明：
注：璟润公司于 2021 年 7 月引入合作方广州市弘宗房地产开发有限公司并进行增资，公司持股比例从 100.00%调整为 66.0001%，仍
继续控制璟润公司。
145 / 177
2022 年半年度报告
4. 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
5. 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(二) 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
(三) 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
1. 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营 主要经
注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 营地 直接 间接 计处理方法
捷星公司 广州 广州 房地产业 25.95 权益法
珠实同创公司 广州 广州 商务服务业 49.00 权益法
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响
的依据：
无。
2. 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
捷星公司 珠实同创公司 捷星公司 珠实同创公司
流动资产 86,013,894.42 28,692,462.74 100,380,679.99 5,960,827.30
其中：现金和现金等价物 14,105,520.19 302,760.89 24,039,525.05 1,962,309.47
非流动资产 657,806,027.03 41,815,408.62 602,248,348.83 44,116,983.31
资产合计 743,819,921.45 70,507,871.36 702,629,028.82 50,077,810.61
146 / 177
2022 年半年度报告
流动负债 18,902,713.55 12,740,455.64 18,155,481.10 13,820.31
非流动负债 214,238,400.00 7,890,000.00 172,044,100.00
负债合计 233,141,113.55 20,630,455.64 190,199,581.10 13,820.31
少数股东权益
归属于母公司股东权益 510,678,807.90 49,877,415.72 512,429,447.72 50,063,990.30
按持股比例计算的净资产份额 132,531,364.23 24,439,933.70 132,975,441.68 24,531,355.25
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 370.13 -86.56
对合营企业权益投资的账面价值 132,531,734.36 24,439,933.70 132,975,355.12 24,531,355.25
存在公开报价的合营企业权益投资
的公允价值
营业收入 31,963,375.30
财务费用 -112,080.81 -4,192.33 -111,519.81 -35,567.19
所得税费用 0.39
净利润 -1,867,699.39 -93,875.74 -1,032,198.92 31,147.06
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1,867,699.39 -93,875.74 -1,032,198.92 31,147.06
本年度收到的来自合营企业的股利
其他说明
注：上年同期珠实同创公司为不重要的合营企业。
3. 重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
4. 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 3,464,363.05 3,498,544.74
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -34,181.69
--其他综合收益
--综合收益总额 -34,181.69
联营企业：
147 / 177
2022 年半年度报告
投资账面价值合计 56,142.91 56,142.91
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
5. 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
6. 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
7. 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
8. 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
(四) 重要的共同经营
□适用 √不适用
(五) 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
□适用 √不适用
十一、 公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公 第三层次公允价
合计
值计量 允价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 68,007,716.87 68,007,716.87
148 / 177
2022 年半年度报告
1.以公允价值计量且变动计入当期损
68,007,716.87 68,007,716.87
益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 68,007,716.87 68,007,716.87
（3）衍生金融资产
2.指定以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 17,419,610.05 17,419,610.05
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用
权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00
持续以公允价值计量的资产总额 68,007,716.87 21,419,610.05 89,427,326.92
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期损
益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
存在活跃市场的金融工具，其公允价值依据资产负债表日活跃市场的报价确定。
若金融工具的报价能够定期且频繁地从交易所、经销商、经纪人、行业协会、定价服
务机构等处获得，且该报价代表了在公平交易中实际发生的市场价格，则视为该金融
工具存在活跃市场。
149 / 177
2022 年半年度报告
本公司持有的划分为公允价值第一层级的金融工具均以当前交易价格作 为市场
报价。本公司在第一层级的金融工具主要为股票。
(三) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定
性及定量信息
□适用 √不适用
(四) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定
性及定量信息
√适用 □不适用
估值技术、输入值说明：
本公司的结构性存款被分类为交易性金融资产，采用现金流量折现法确定公允价
值，对应的不可观察输入值为预期收益率。
本公司对非上市公司的非交易性权益工具投资被分类为其他权益工具投资，由于
其不存在活跃市场价格，其公允价值根据近期交易价格（初始确认一般按成本价格）
确认。如果近期交易价格不能作为公允价值，则根据实际情况、市场交易情况、被投
资单位所处的发展阶段以及其他可获取信息，采用市场法、收益法和成本法等一种或
多种估值技术，选取当期情况下最能代表公允价值金额作为公允价值。
本公司其他非流动金融资产的公允价值确认详见“第十节、七、（十二）其他非
流动金融资产”。
(五) 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不
可观察参数敏感性分析
□适用 √不适用
(六) 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确
定转换时点的政策
□适用 √不适用
(七) 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
(八) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
150 / 177
2022 年半年度报告
(九) 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
(一)本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企
母公司名
注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 业的表决权比
称
(%) 例(%)
珠实集团 广州市 商业服务业 800,000.00 31.10 31.10
本企业的母公司情况的说明：
本公司的直接控股母公司业务性质为商业服务业，注册地为广州市越秀区环市
东路 371-375 号世贸中心南塔 28、29、30 楼。
本企业最终控制方是广州市人民政府国有资产监督管理委员会。
(二) 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
表决
持股
法定代表 注册资本 权比
子公司名称 子公司类型 企业类型 注册地 业务性质 比例 组织机构代码
人 （万元） 例
（%）
（%）
利用自有资金
珠江投资公 投资,物业管
全资子公司 有限公司 广州 朱成杰 2,000.00 100 100 91440101767678888P
司 理,停车场经
营,场地出租等
房地产开发,酒
湖南公司 全资子公司 有限公司 湖南 曾德煊 40,000.00 100 100 9143000076325990X3
店管理等
嘉德丰公司 全资子公司 有限公司 广州 林绰浩 房地产开发 8,636.00 100 100 91440000787983812R
广隆公司 全资子公司 有限公司 广州 胡波 房地产开发 16,217.30 100 100 91440101673481849L
安徽中侨公
控股子公司 有限公司 安徽 庄泽勇 房地产开发 20,288.00 50.71 50.71 91340100057001135J
司
房地产经营管
金海公司 全资子公司 有限公司 广州 胡波 2,222.00 100 100 91440000781169772C
理策划
品实公司 控股子公司 有限公司 广州 陈启明 房地产开发 73,358.00 51 51 91440101MA5CK3QK3H
璟逸公司 全资子公司 有限公司 广州 林绰浩 房地产开发 5,000.00 100 100 91440101MA5CYEUQ4F
深圳灏泽公
全资子公司 有限公司 深圳 扈佳佳 商务服务业 300.00 100 100 91440300MA5F60DM5L
司
珠实环保公 生态保护和环
控股子公司 有限公司 广州 朱成杰 1,000.00 60 60 91440101MA9ULB7Q24
司 境治理业
璟润公司 控股子公司 有限公司 广州 林绰浩 房地产开发 1,515.15 66 66 91440101MA9UU8FCX9
隽峰公司 控股子公司 有限公司 广州 王彦 房地产开发 80,000.00 50 50 91440101MA5AYQEU62
穗芳鸿华公 信息电子技术
全资子公司 有限公司 广州 李亭 19,607.85 100 100 91440106191043395D
司 服务；商品批
151 / 177
2022 年半年度报告
表决
持股
法定代表 注册资本 权比
子公司名称 子公司类型 企业类型 注册地 业务性质 比例 组织机构代码
人 （万元） 例
（%）
（%）
发贸易（许可
审批类商品除
外）；商品零
售贸易（许可
审批类商品除
外）；场地租
赁（不含仓
储）；物业管
理；科技信息
咨询服务。
卓盈公司 全资子公司 有限公司 广州 任明霞 房地产开发 5,000.00 100 100 91440101MA9Y3XNG8R
(三) 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合
营或联营企业情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
捷星公司 合营企业
珠实同创公司 合营企业
璟悦公司 合营企业
广州珠实正势城市更新投资有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
(四) 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业
关系
广州市城实投资有限公司 母公司的控股子公司
合肥珠侨物业管理有限公司 母公司的控股子公司
广州珠建工程造价咨询有限公司 母公司的控股子公司
苏交科集团股份有限公司 母公司的控股子公司
广州珠江南平投资发展有限公司 母公司的控股子公司
广州珠江建设发展有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江物业管理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江商业经营管理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江产业园投资发展有限公司 母公司的全资子公司
广州好世界综合大厦有限公司 母公司的全资子公司
152 / 177
2022 年半年度报告
广州世界贸易中心大厦有限公司 母公司的全资子公司
广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江装修工程有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江监理咨询集团有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江外资建筑设计院工程咨询有限公司 母公司的全资子公司
广州珠江外资建筑设计院有限公司 母公司的全资子公司
广州江迅清洁服务有限公司 母公司的全资子公司
广州盛唐投资有限公司 其他
广东亿华房地产开发有限公司 其他
广州中侨置业投资控股集团有限公司 其他
广州东湛房地产开发有限公司 其他
湖北新地投资集团有限公司 其他
深圳市新泽投资有限公司 其他
广州地铁集团有限公司 其他
唐志威 其他
广州市弘宗房地产开发有限公司 其他
广州市盛唐房地产开发有限公司 其他
(五) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
广州珠江建设发展有限公司 建设工程 876,652,866.05 568,576,970.89
广州珠江外资建筑设计院有限公司 勘察设计费 9,209,067.65 18,688,334.41
广州珠江监理咨询集团有限公司 工程监理 13,493,449.80 8,881,678.05
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 物业管理 6,578,756.53 3,856,330.52
广州地铁集团 勘察设计费 2,314,094.34
广州地铁集团 咨询费 984,334.90
广州珠江装修工程有限公司 工程款 1,684,134.06 931,528.40
广州珠建工程造价咨询有限公司 咨询服务 528,516.17 800,460.06
广州江迅清洁服务有限公司 清洁服务 313,014.16 274,188.66
广州世界贸易中心大厦物业管理有限公司 物业管理 54,066.04
广州地铁集团 工程款 45,864.83
广州市珠实同创产业运营管理有限公司 建设工程、管理费 57,817,001.47
广州珠江物业管理有限公司 物业管理 1,678,655.30
合肥珠侨物业管理有限公司 物业管理、服务 1,162,703.90
广州珠江南平投资发展有限公司 饮料采购 24,326.54
苏交科集团股份有限公司 建检测服务 18,525.09
153 / 177
2022 年半年度报告
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠实集团 物业销售 1,619,161,950.00
广州珠江建设发展有限公司 工程款 3,112,229.67 5,021,622.65
穗芳鸿华公司 物业管理 838,069.80
珠实集团 物业管理 29,850.50
广州珠江建设发展有限公司 水电费收入 1,035,267.93
广州珠江物业管理有限公司 水电费收入 172,412.76
合肥珠侨物业管理有限公司 水电费收入 1,933,212.76
广州珠江产业园投资发展有限公司 委托采购招标服务 109,279.85
注：上年同期，穗芳鸿华公司尚未纳入合并范围。
2. 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
委托方/ 委托/出
托管费/出包费定 本期确认的托
出包方名 受托方/出包方名称 包资产 委托/出包起始日 委托/出包终止日
价依据 管费/出包费
称 类型
珠江投资 广州珠江商业经营管理 其他资 参考相关成本费用
2021 年 1 月 1 日 2026 年 12 月 31 日 2,961,849.00
公司 有限公司 产托管 及市场情况协商
广州珠江商业经营管理 其他资 参考相关成本费用
湖南公司 2021 年 12 月 1 日 2028 年 12 月 31 日 1,886,792.46
有限公司 产托管 及市场情况协商
广州珠江商业经营管理 其他资 参考相关成本费用
湖南公司 2021 年 12 月 1 日 2027 年 12 月 31 日 633,386.24
有限公司 产托管 及市场情况协商
嘉德丰公 广州珠江商业经营管理 其他资 参考相关成本费用
2021 年 12 月 1 日 2027 年 12 月 31 日 278,549.98
司 有限公司 产托管 及市场情况协商
广州珠江商业经营管理 其他资 参考相关成本费用
珠江股份 2021 年 12 月 1 日 2027 年 12 月 31 日 34,919.81
有限公司 产托管 及市场情况协商
关联管理/出包情况说明
√适用 □不适用
（1）珠江投资公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理 276 套委托经营物
业，建筑面积共计 42,941.77 平米，及在委托经营期内新增的委托物业的全部或其中
的一部分，委托管理费 51.30 万元/月（含税）。
（2）湖南公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理长沙珠江悦界商业中心
委托经营物业，B1 层至 4 层建筑面积约 6.97 万平方米及车位 471 个（最终面积以实
测报告为准），委托经营期限包含筹开期和运营期两个阶段。筹开期 （即 2021 年 12
154 / 177
2022 年半年度报告
月 1 日至长沙商业项目开业日）费用由开办费和人力成本构成。运营期费用包含因运
营产生的人工成本费、业务接待费、推广费、办公费、日常维修保养支出、能耗、物
管费用等费用。运营期首年度（长沙商业项目开业日至 2023 年 12 月 31 日），委托
经营管理费按年度实际经营收入的 35%计算，委托管理费上限不超过 1,086.00 万元。
运营期第二年至第六年（2024 年 1 月 1 日至 2028 年 12 月 31 日），委托经营管理费
分别按照年度实际经营收入的 35%、32%、30%、30%、28%计算，当年实际经营收入与
目标经营收入不一致而产生的委托管理费差异在次年结算。
（3）湖南公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理长沙珠江花城、珠江郦
城等共 67 处委托经营物业，委托建筑面积共约 7.80 万平方米。委托管理费由直接管
理费、间接管理费和租金评估费用构成。其中直接管理费为人力成本，金额为 12.8877
万元/月（含税）；间接管理费首年（2021 年）4.06 万元/月（含税），2022 年-2027
年根据年度目标经营收入的 3%计算，当年实际经营收入与目标经营收入不一致而产
生的委托管理费差异在次年一季度结算；租金评估费用按年支付。
（4）嘉德丰公司委托广州珠江商业经营管理有限公司管理 24 处委托经营物业，
建筑面积共计 30,626.45 平方米，委托期限内直接人力成本管理费 1.77 万/月（含
税），2022 年-2027 年，间接管理费按委托物业年度目标经营收入的 5%预确认费用，
当年 12 月确认根据委托物业实际经营收入应支付的实际间接管理费总额。
（5）珠江股份委托广州珠江商业经营管理有限公司管理淘金东路 37 号等共 13
套委托经营物业，建筑面积共 6,748.04 平方米，委托管理费由间接管理费和评估费
用构成，其中间接管理费按委托经营物业年度目标经营收入的 5%预确认费用，当年 12
月确认根据委托物业实际经营收入应支付的实际间接管理费总额。
3. 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
租赁资产种 本期确认的租 上期确认的租赁
承租方名称
类 赁收入 收入
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 车位 54,000.00
广州珠江物业管理有限公司 车位 91,269.84
广州珠江商业经营管理有限公司 办公室 9,523.80
155 / 177
2022 年半年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
未纳入租赁负
简化处理的短期租赁和低
债计量的可变
价值资产租赁的租金费用 支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
租赁付款额
租赁资 （如适用）
出租方名称 （如适用）
产种类
本期
上期发生 上期发 本期发
本期发生额 发生 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 上期发生额
额 生额 生额
额
办公
广州珠江商业经
室、商 524,018.32 3,396,752.00 903,701.37 1,402,903.42 44,389,168.47
营管理有限公司
铺
广州世界贸易中
办公室 120,696.00 22,357.13
心大厦有限公司
广州好世界综合
车位 7,428.59 7,800.00
大厦有限公司
珠实集团 办公室 121,878.00 22,499.90
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
（1）广州珠江物业管理有限公司承租湖南珠江实业投资有限公司的位于长沙市开福区福元西路珠江花城 1-4 期及渔业路珠江郦
城地下停车场物业整体，租金 28.75 万元/季度（含税）。
（2）广州珠江商业经营管理有限公司承租湖南珠江实业投资有限公司的位于长沙市开福区珠江花城三组团 16 栋 614 号房屋作为
办公用途使用，建筑面积 64.38 平方米，租金为 20,000.00 元/年(含税)。
156 / 177
2022 年半年度报告
（3）珠江股份承租由珠实集团委托广州珠江商业经营管理有限公司经营的位于广州市越秀区东风中路 362 号颐德中心 29-31 层、
23 层部分、19 层部分、6 层部分、4 层部分、3 层部分作为办公、商业用途使用，建筑面积 5,275.67 平方米,租金为 725,893.00 元/
月（含税）。
157 / 177
2022 年半年度报告
4. 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
担保 担保是否
被担保方 担保金额 起始 担保到期日 已经履行
日 完毕
珠实集团 4,730,000,000.00 主合同项下债务履行期限届满之次日起两年。 否
保证期间为主合同项下债务人债务履行期限届
湖南公司 150,000,000.00 否
满之日起两年。
担保的期间为自主合同约定的债务履行期限届
满之日（或债权人垫付款项之日）起，计至全
湖南公司 356,000,000.00 部主合同中最后到期的主合同约定的债务履行 否
期限届满之日（或债权人垫付款项之日）后三
年止。
自主合同生效之日起至主合同项下债务履行期
湖南公司 338,000,000.00 否
限届满之日后三年止。
担保的期间自主合同项下的借款期限届满之日
湖南公司 108,000,000.00 起三年；主合同确定的债务分期履行的，保证 否
期间为最后一期债务履行期届满之日起三年。
自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；
璟逸公司 944,350,000.00 借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期 否
日之次日起两年。
自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；
璟润公司 395,340,000.00 借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期 否
日之次日起三年。
担保的期间为主合同生效之日起至主合同项下
安徽中侨公
267,000,000.00 债务履行期限届满之日后两年止。债务提前到 否
司
期的，担保期间为债务提前到期日后两年止。
主合同项下所担保的债务逐笔单独计算保证期
隽浩公司 245,000,000.00 间，各债务保证期间为该笔债务履行期限届满 否
之日起三年。
保证期间为自合同生效之日起至融资文件项下
品实公司 600,171,162.00 否
债务履行期限届满之日起五年。
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
担保起 担保是否已经履
担保方 担保金额 担保到期日
始日 行完毕
主合同项下债务履行期限届
珠实集团 4,730,000,000.00 否
满之次日起两年。
158 / 177
2022 年半年度报告
关联担保情况说明
√适用 □不适用
（1）本公司债权投资计划预计投资本金金额不超过人民 20 亿元，期限不超过 5
年。控股股东珠实集团为公司提供连带责任担保，由公司对珠实集团提供反担保，反
担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期限届满之次日起两年。详见
2018 年 10 月 26 日发布的《关于为广州珠江实业集团有限公司提供反担保暨关联交
易的公告》（编号：2018-051）。
（2）公司非公开发行公司债券不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元），期限不超
过 7 年（含 7 年）。控股股东珠实集团提供连带责任担保，公司对珠实集团提供相应
反担保，反担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期限届满之次日起
两年。具体详见 2019 年 4 月 26 日发布的《关于为广州珠江实业集团有限公司提供反
担保暨关联交易的公告》（编号：2019-031）。目前，已使用的担保额度为 14.3 亿
元。债券 19 珠实 01 已于 2022-7-10 到期，截至本报告批准报出日，公司已归还 6.5
亿元本金及最后一期利息。
（3）公司非公开发行公司债券不超过人民币 14.4 亿元（含 14.4 亿元），期限
不超过 7 年（含 7 年），控股股东珠实集团为本公司提供连带责任担保，由公司对珠
实集团提供相应反担保，反担保方式为连带责任保证，期限为主合同项下债务履行期
限届满之次日起两年。具体详见 2020 年 10 月 29 日发布的《关于为广州珠江实业集
团有限公司提供反担保暨关联交易的公告》（编号：2020-066）。目前，已使用的担
保额度为 13 亿元。
5. 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
珠实集团 300,000,000.00 2020 年 9 月 2023 年 9 月 借款年利率 6.5%
珠实集团 540,000,000.00 2020 年 10 月 2023 年 10 月 借款年利率 6.5%
珠实集团 300,000,000.00 2020 年 11 月 2023 年 11 月 借款年利率 6.5%
珠实集团 600,000,000.00 2020 年 12 月 2023 年 12 月 借款年利率 6.5%
珠实集团 760,000,000.00 2021 年 4 月 2024 年 4 月 借款年利率 6.5%
珠实集团 1,000,000,000.00 2022 年 4 月 2022 年 10 月 借款年利率 6.0%
珠实集团 2,490,686,876.22 2019 年 5 月 2023 年 2 月 借款年利率 7.0%
159 / 177
2022 年半年度报告
广州地铁集团 2,393,012,881.08 2019 年 5 月 2023 年 2 月 借款年利率 7.0%
广州市弘宗房地
519,829,384.89 2021 年 7 月 2024 年 7 月 借款年利率 8.0%
产开发有限公司
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
东湛公司 335,000,000.00 2018 年 6 月 2021 年 6 月 借款年利率 12%
亿华公司（非委托贷
831,283,477.63 2018 年 6 月 2021 年 6 月 借款年利率 12%
款）
亿华公司（委托贷款） 1,113,260,000.00 2018 年 1 月 2021 年 1 月 借款年利率 12%
盛唐公司（委托贷款） 65,000,000.00 2018 年 6 月 2021 年 6 月 借款年利率 15%
6. 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
7. 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 249.51 250.76
8. 其他关联交易
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
项目 关联方 期末余额 期初余额
委托贷款 盛唐公司 65,000,000.00
委托贷款 亿华公司 1,113,260,000.00 1,113,260,000.00
合计 1,178,260,000.00 1,113,260,000.00
(六) 关联方应收应付款项
1. 应收项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 广州珠江建设发展有限公司 227,568.18 6,827.05 227,568.18 6,827.05
合肥珠侨物业管理有限公司 3,560,871.54 106,826.15 2,553,344.49 76,600.33
广州市城实投资有限公司 26,075,003.82 782,250.11
广州珠江物业管理有限公司 1,640.30 49.21 400.00 12.00
广州珠江商业经营管理有限公司 2,145.65 64.37 256.00 7.68
广州珠江产业园投资发展有限公司 65,836.64 1,975.10
预付账款 广州世界贸易中心大厦有限公司 41,189.90 957.90
160 / 177
2022 年半年度报告
广州世界贸易中心大厦物业管理有
11,868.14 168.14
限公司
广州好世界综合大厦有限公司 13,503.23
广州珠江建设发展有限公司 6,339,813.82
广州珠江商业经营管理有限公司 3,000,000.00
广州珠江装修工程有限公司 89,950.00
其他应收款 广东亿华房地产开发有限公司 928,855,132.58 459,714,421.32 913,714,166.28 459,714,421.32
广州中侨置业投资控股有限公司 350,000,000.00 350,000,000.00
广州东湛房地产开发有限公司 338,907,610.33 225,381,120.94 338,907,610.33 218,867,090.85
广州珠江建设发展有限公司 755,648.53 785,889.41
广州珠江城市管理服务集团股份有
174,643.92 616,918.24
限公司
唐志威 47,500.00 1,425.00
湖北新地投资集团有限公司 7,789,447.85 233,683.44
广州珠江商业经营管理有限公司 220,021.92
广州珠江物业管理有限公司 128.70
广州市盛唐房地产开发有限公司 5,028,221.67 5,028,221.67
2. 应付项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 广州珠江建设发展有限公司 728,643,647.65 435,424,672.70
广州地铁集团有限公司 41,585.82 26,943,285.07
广州珠江装修工程有限公司 30,952,870.02 4,539,144.59
广州珠江外资建筑设计院有限公司 10,486.13 0.30
广州珠江监理咨询集团有限公司 5,323,456.26 3,661,049.22
广州珠江外资建筑设计院工程咨询有限公司 32,000.00 32,000.00
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 6,777,565.57 3,448,138.55
广州珠江实业集团有限公司 1,271.07 1,271.07
广州市珠实同创产业运营管理有限公司 107,762,165.06 59,189,394.33
广州珠江物业管理有限公司 3,813,345.77 1,969,829.69
广州珠江商业经营管理有限公司 1,539,000.00 513,000.00
广州好世界综合大厦有限公司 38,428.77
广州江迅清洁服务有限公司 159,394.00
广州珠建工程造价咨询有限公司 231,829.11
其他应付款 广州珠江实业集团有限公司 6,102,949,821.07 5,417,948,918.56
广州地铁集团有限公司 2,471,200,168.38 2,774,515,230.85
广州市弘宗房地产开发有限公司 542,467,428.35 541,549,945.61
广州盛唐投资有限公司 32,436,170.74
唐志威 14,660,988.71
广州珠江建设发展有限公司 3,399,516.68 2,323,593.50
广州珠江装修工程有限公司 689,380.84 189,380.84
广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 1,581,714.35 51,687.96
广州中侨置业投资控股集团有限公司 8,164,892.58 8,164,892.58
广州珠江物业管理有限公司 733,790.57 3,059,107.43
广州珠江商业经营管理有限公司 2,153,112.00 2,368,448.21
广州江迅清洁服务有限公司 17,924.53
161 / 177
2022 年半年度报告
合同负债 广州珠江物业管理有限公司 6,500.00 6,500.00
预收款项 广州珠江物业管理有限公司 0.01 95,833.34
(七) 关联方承诺
□适用 √不适用
(八) 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
(一) 股份支付总体情况
□适用 √不适用
(二) 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
(三) 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
(四) 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截至 2022 年 6 月 30 日，本公司已签订合同（主要为建安合同）但未付的大额约
定工程款支出共计人民币 4,790,972,044.53 元，需在合同他方履行合同约定义务时
进行支付，具体如下：
单位： 元币种： 人民币
性质 影响 合同金额 已支付金额 涉及金额
土建总承 无重大
13,214,538,588.54 8,423,566,544.01 4,790,972,044.53
包合同 影响
162 / 177
2022 年半年度报告
合计 / 13,214,538,588.54 8,423,566,544.01 4,790,972,044.53
(二) 或有事项
1. 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
（1）按揭贷款担保情况
截至 2022 年 6 月 30 日，本公司为购买商品房房业主的按揭贷款提供担保的余额
为 2,867,629,981.92 元。
（2）诉讼事项
截至 2022 年 6 月 30 日，东湛公司发生诉讼 56 宗，共有 55 宗诉讼涉及公司对东
湛公司债权投资的抵押物，其中一审阶段：一审未开庭 1 宗，已开庭未判决 7 宗，已
判决未生效 3 宗，原告撤诉 8 宗，判决生效 21 宗；二审阶段：判决生效 13 宗；再审
阶段：再审未裁决 1 宗，驳回再审申请 1 宗；调解结案 1 宗。
2. 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
(一) 重要的非调整事项
□适用 √不适用
(二) 利润分配情况
□适用 √不适用
(三) 销售退回
□适用 √不适用
(四) 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
163 / 177
2022 年半年度报告
十六、 其他重要事项
(一) 前期会计差错更正
1. 追溯重述法
□适用 √不适用
2. 未来适用法
□适用 √不适用
(二) 债务重组
□适用 √不适用
(三) 资产置换
1. 非货币性资产交换
□适用 √不适用
2. 其他资产置换
□适用 √不适用
(四) 年金计划
□适用 √不适用
(五) 终止经营
□适用 √不适用
(六) 分部信息
1. 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
2. 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
3. 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明
原因
□适用 √不适用
4. 其他说明
□适用 √不适用
164 / 177
2022 年半年度报告
(七) 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
无。
(八) 其他
√适用 □不适用
1.广东亿华房地产开发有限公司项目投资及减值情况说明
2018 年 1 月及 6 月，本公司分别签订《广州市景豪坊项目合作合同》及《广州市
景豪坊项目合作合同补充协议一》，约定本公司以 4,674.00 万元受让广东亿华房地
产开发有限公司（以下简称“亿华公司”）41%股权，并以委托贷款形式提供借款
111,326.00 万元，以直接贷款形式提供借款 84,000.00 万元，借款期限均为三年，年
利率均为 12%。贷款抵押物为亿华公司持有的景豪坊西区土地、亿华公司股东广州市
景兴房地产开发有限公司（以下简称“景兴公司”）持有的景豪坊东区在建工程及荟
景湾项目部分物业。
2018 年第三季度，亿华公司出现利息逾期支付的情况。2022 年 1 月 1 日，公司
对亿华公司已确认投资款（其他非流动金融资产）账面净值余额 0 元，委托贷款（一
年内到期的非流动资产）账面净值余额 111,326.00 万元，直接贷款（其他应收款）账
面净值余额 44,839.68 万元。
2021 年广州房地产市场价格波动，房地产行业整体下滑，公司结合项目实际推进
情况，对亿华公司的股权及债权投资进行减值测试：根据广东财兴资产评估土地房地
产估价有限公司出具报告号为财兴资评字（2022）第 069 号以财务报告为目的的 41%
股权可收回金额资产评估报告，以及报告号为财兴资评字（2022）第 070 号以财务报
告为目的的债权可收回金额资产评估报告，公司持有的亿华公司股权及债权的可收回
金额为 156,165.68 万元。
公司 2022 年 1-6 月未新增计提亿华公司其他应收款减值准备。
2022 年 6 月 24 日，公司通过公开市场方式，将持有亿华公司 41%股权及相关债
权在广州产权交易所挂牌对外出售，截至公告期内（2022 年 7 月 21 日）未征集到意
向方，现已终结。
2.广州东湛房地产开发有限公司项目投资及减值情况说明
2018 年 6 月，本公司签订了《股权合作协议》，约定本公司以增资形式，向广州
东湛房地产开发有限公司（以下简称“东湛公司”）投入资本金 6,500.00 万元，持有
东湛公司 30.23%的股权。同月，本公司与东湛公司签订《借款合同》，向东湛公司提
165 / 177
2022 年半年度报告
供直接贷款 33,500.00 万元，借款期限为三年，年利率为 12%，抵押物为东湛公司部
分物业。
2018 年第四季度，东湛公司开始出现利息逾期支付的情况。2022 年 1 月 1 日，
公司对东湛公司已确认投资款（其他非流动金融资产）账面净值余额 0 元，直接贷款
（其他应收款）账面净值余额 12,004.05 万元。
2021 年广州房地产市场价格波动，房地产行业整体下滑，公司结合项目实际推进
情况，对东湛公司的股权及债权投资进行减值测试：根据中联国际评估咨询有限公司
出具报告号为中联国际评字【2022】第 TKGQD0041 号以财务报告为目的的债权减值测
试资产评估报告，本公司持有的抵押物，包括【广州市花都区颐和盛世别墅 61 栋、
会所 1 栋、商铺 74 间、住宅 209 套、在建住宅 75 套，广州市花都区颐和山庄二层餐
厅 1 项及广州开发区东江大道 310 号仓库 1 栋合计 422 项房产的】评估市场价值（不
含增值税）为 71,055.88 万元。
目前本公司持有的抵押物中部分住宅、商铺等存在抵押前被认购的情况，且东湛
公司与本公司存在纠纷，部分财务资料和原始资料无法获取。基于上述情况，本公司
根据评估报告的市场价值对东湛公司的股权和债权投资进行减值测试：以抵押物的评
估市场价值 71,055.88 万元，再减去有争议抵押物价值、处置税费及优先受偿金额
59,703.23 万元后，认为处置抵押物可收回价值的最佳估计金额为 11,352.65 万元；
以抵押物的可收回价值与投资款及债权投资的账面净值之差额，计提减值准备。
公司 2022 年 1-6 月新增计提东湛公司其他应收款减值准备 651.40 万元。
3.广州中侨置业投资控股集团有限公司预付股权款及减值情况说明
2016 年 10 月，本公司与广州中侨、子公司安徽中侨签订了《股权转让合同》，
合同约定安徽中侨若在未来三年内销售业绩达到约定条件，本公司以 50,000.00 万元
受让广州中侨持有的安徽中侨 49.29%股权。本公司于 2017 年 1 月向广州中侨预付股
权转让款 35,000.00 万元。如果安徽中侨销售业绩未达到约定条件，双方终止《股权
转让合同》，广州中侨向本公司退还股权转让预付款 35,000.00 万元，广州中侨以其
持有的安徽中侨 49.29%股权进行质押。
2019 年 10 月，安徽中侨销售业绩未能在在约定期间内达到约定条件，但广州中
侨未按约定及时退还股权转让预付款。2022 年 1 月 1 日，本公司已确认预付股权款
（其他应收款）账面余额 35,000.00 万元， 根据国众联资产评估土地房地产估价有
限公司出具的国众联评报字（2021）第 3-0157 号资产评估报告，已质押至本公司的
166 / 177
2022 年半年度报告
广州中侨持有安徽中侨 49.29%股权的价值为 51,641.97 万元，本公司认为质押股权
的价值高于预付股权款账面余额，未计提减值。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
(一)应收账款
1. 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 18,445,788.64
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 18,445,788.64
2. 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 价值
计提比 价值 比例 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 金额
例(%) (%) 例(%)
按单项计
提坏账准
备
其中：
按组合计
提坏账准 18,445,788.64 100.00 553,373.66 3.00 17,892,414.98 26,075,003.82 100.00 782,250.11 3.00 25,292,753.71
备
其中：
账龄组合 18,445,788.64 100.00 553,373.66 3.00 17,892,414.98 26,075,003.82 100.00 782,250.11 3.00 25,292,753.71
合计 18,445,788.64 / 553,373.66 / 17,892,414.98 26,075,003.82 / 782,250.11 / 25,292,753.71
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
167 / 177
2022 年半年度报告
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 18,445,788.64 553,373.66 3.00
合计 18,445,788.64 553,373.66 3.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
3. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或 其他 期末余额
计提
回 核销 变动
账龄组合 782,250.11 -228,876.45 553,373.66
合计 782,250.11 -228,876.45 553,373.66
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
4. 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
5. 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
占应收账款期末余 坏账准备期
单位名称 期末余额
额合计数的比例(%) 末余额
广州璟润房地产开发有限公司 16,323,752.00 88.50 489,712.56
广州珠江投资发展有限公司 2,056,200.00 11.15 61,686.00
广州珠江产业园投资发展有限公司 65,836.64 0.35 1,975.10
合计 18,445,788.64 100.00 553,373.66
6. 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
7. 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
168 / 177
2022 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
(二)其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 6,345,031,655.91 5,478,460,551.23
合计 6,345,031,655.91 5,478,460,551.23
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
1. 应收利息分类
□适用 √不适用
2. 重要逾期利息
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
1. 应收股利
□适用 √不适用
2. 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
3. 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
169 / 177
2022 年半年度报告
□适用 √不适用
其他应收款
1. 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 2,755,172,464.92
1至2年 1,705,855,115.13
2至3年 762,340,524.73
3 年以上
3至4年 451,878,118.53
4至5年 1,353,934,448.91
5 年以上 6,883,005.46
减：坏账准备 691,032,021.77
合计 6,345,031,655.91
2. 按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 6,470,033,516.57 5,599,247,249.72
物业维修基金 7,148,171.50 7,204,829.25
备用金 573,182.09 849,976.99
代垫款 7,931,612.74 606,445.47
保证金 550,022,000.00 550,022,000.00
押金 81,091.00 81,091.00
其他 274,103.78 50,800.78
减：坏账准备 691,032,021.77 679,601,841.98
合计 6,345,031,655.91 5,478,460,551.23
3. 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预期
期信用损失(未 用损失(已发生信
信用损失
发生信用减值) 用减值)
2022年1月1日余额 374,286.18 679,227,555.80 679,601,841.98
170 / 177
2022 年半年度报告
2022年1月1日余额
374,286.18 679,227,555.80 679,601,841.98
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -112,071.97 11,542,251.76 11,430,179.79
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022年6月30日余
262,214.21 690,769,807.56 691,032,021.77
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
预期信用
债务人名称 账面余额 坏账准备 损失率 计提理由
（%）
详见本节、十六
亿华公司 913,714,166.28 459,714,421.32 50.31
（八）
详见本节、十六
东湛公司 338,907,610.33 225,381,120.94 66.50
（八）
盛唐公司 5,028,221.67 5,028,221.67 100.00 预计无法收回
合计 1,257,649,998.28 690,123,763.93 / /
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
4. 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
转
销
类别 期初余额 其他变 期末余额
计提 收回或转回 或
动
核
销
单项计提预期信
用损失的其他应 679,227,555.80 11,542,251.76 690,769,807.56
收款
171 / 177
2022 年半年度报告
按组合计提预期
信用损失的其他 374,286.18 -112,071.97 262,214.21
应收款
其中：账龄组合 374,286.18 -112,071.97 262,214.21
低风险组合
合计 679,601,841.98 11,430,179.79 691,032,021.77
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
5. 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
6. 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例(%)
卓盈公司 往来款 2,727,602,841.55 1 年以内 38.77
璟润公司 往来款 1,052,873,876.01 1 年以内、1-2 年 14.96
1 年以内、1-2
亿华公司 往来款 928,855,132.58 13.20 459,714,421.32
年、4-5 年
广州市荔湾区冲 口
街坑口股份合作 经 保证金 550,000,000.00 1-2 年 7.82
济联合社
1 年以内、1-2
金海公司 往来款 501,326,046.16 年、2-3 年、3-4 7.13
年
合计 / 5,760,657,896.30 / 81.88 459,714,421.32
7. 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
8. 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
9. 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
172 / 177
2022 年半年度报告
□适用 √不适用
(三)长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,181,284,679.50 15,612,245.00 4,165,672,434.50 4,129,524,679.50 15,612,245.00 4,113,912,434.50
对联营、合营
160,436,031.11 160,436,031.11 161,005,255.11 161,005,255.11
企业投资
合计 4,341,720,710.61 15,612,245.00 4,326,108,465.61 4,290,529,934.61 15,612,245.00 4,274,917,689.61
1. 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期
计提 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 额
准备
品实公司 978,465,131.53 978,465,131.53
璟逸公司 555,000,000.00 555,000,000.00
嘉德丰公司 510,886,915.00 510,886,915.00
安徽中侨 500,000,000.00 500,000,000.00
湖南公司 394,000,000.00 394,000,000.00
广隆公司 335,600,000.00 335,600,000.00
金海公司 85,692,835.53 85,692,835.53
珠江投资 18,000,000.00 18,000,000.00
环保公司 3,000,000.00 3,000,000.00 6,000,000.00
珠实健康 1,240,000.00 1,240,000.00
璟润公司 10,000,000.00 10,000,000.00
隽峰公司 400,000,000.00 400,000,000.00
深圳灏泽 100,000.00 100,000.00
穗芳鸿华 321,927,552.44 321,927,552.44
卓盈公司 50,000,000.00 50,000,000.00
盛唐公司 15,612,245.00 15,612,245.00 15,612,245.00
合计 4,129,524,679.50 53,000,000.00 1,240,000.00 4,181,284,679.50 15,612,245.00
173 / 177
2022 年半年度报告
2. 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
追 宣告发 减值准
投资 期初 期末
加 减少投 权益法下确认 其他综合收 其他权 放现金 计提减 备期末
单位 余额 其他 余额
投 资 的投资损益 益调整 益变动 股利或 值准备 余额
资 利润
一、合营企业
捷星公司 132,975,355.12 -443,620.76 132,531,734.36
珠实同创公司 24,531,355.25 -91,421.55 24,439,933.70
璟悦公司 3,498,544.74 -34,181.69 3,464,363.05
小计 161,005,255.11 -569,224.00 160,436,031.11
二、联营企业
小计
合计 161,005,255.11 -569,224.00 160,436,031.11
其他说明：
□适用 √不适用
174 / 177
2022 年半年度报告
(四)营业收入和营业成本
1. 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 98,861,115.09 24,013,604.39 1,870,880,109.63 903,648,128.85
其他业务 15,512,347.79 10,099.27 2,279,480.17 1,284,728.79
合计 114,373,462.88 24,023,703.66 1,873,159,589.80 904,932,857.64
2. 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
3. 履约义务的说明
□适用 √不适用
4. 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(五)投资收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 -569,224.00 -16,744,024.09
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益 11,574.00 1,375,586.54
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 105,600.00
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
其他 48,783.52
合计 -403,266.48 -15,368,437.55
175 / 177
2022 年半年度报告
(六)其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -8,910,852.38 注 1
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
423,595.38
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产
减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负
债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处 -28,375,615.95 注2
置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负
债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行
一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,766,681.50
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 387,346.70
176 / 177
2022 年半年度报告
少数股东权益影响额（税后） 484,762.43
合计 -35,968,300.58
其他说明：
注 1：主要为广州市中级人民法院裁定受理盛唐公司破产清算一案，并指定破产管理
人，公司已向管理人移交盛唐公司的财产、账簿、印章印鉴等资料，本期出表，确
认投资损失。
注 2：主要为公司持有的股票对公允价值变动收益及投资收益的影响。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告
第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，
应说明原因。
□适用 √不适用
(二) 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -43.95 -0.92 -0.92
扣除非经常性损益后归属于公司普
-41.93 -0.87 -0.87
通股股东的净利润
(三) 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
(四) 其他
□适用 √不适用
董事长：张研
董事会批准报送日期：2022 年 8 月 24 日
修订信息
□适用 √不适用
177 / 177