上海农村商业银行股份有限公司资产处王
项 目涉及的中兴路457号 1201室 房地产
评估报告
万隆评报字 (⒛ 17)第 1117号
万隆(上 海 )资 产评估有限公司
二○-六 年十月二 十 日
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上海农村商业银行股份有限公司资产处置项 目
涉及的中兴路457号 1201室 房地产
评估报告 目录
资产讦估师声明 。¨¨¨¨…………………………………………………………………………J
评 估 报 告 摘 要 ¨ ¨¨¨¨……………………………………………………………………………………………………………………………………………………·
评估报告 。¨¨¨¨…………………………………………………………………………………… 5
一、 委托方 、产权持有者和委托方 以外的其他评估报告使用者。¨¨¨¨…………………·
二 、 评估 目的 。¨¨¨¨…………………………………………………………………………
三、 评估对象和范围 。¨¨¨¨…………………………………………………………………
四、 价值类型及其定义。¨¨¨¨…¨¨¨¨…………………………………………………·
五、 评估基准 日。¨¨¨¨……………………¨¨……………………………………………
六、 评估依据 。¨¨¨¨………………¨¨¨¨………………………………………………
七 、 评估方法 。¨¨¨¨……………¨¨¨¨¨………………………………………………
八 、 评估程序实施过程和怙况。…¨¨¨…………………………¨………………………·10
九 、 评估假设 。…¨¨………………………………………………………………………… ⒓
十、 评估结论 。¨…¨¨……………………………………………………………………… ⒓
十一、 特别扌项说明。¨¨¨¨……………¨¨¨¨¨……………………………………J3
十二、评估报告使用限制。¨¨¨¨……………¨∴·¨¨¨¨¨¨¨……………………d4
十 三、 评估报告 日。¨¨¨¨……¨¨………………………………………………………·14
附件 ¨¨¨¨¨¨¨¨…………………………………………………………………………… I5
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资产评估师声明
一、我们在执行本项评估业务中,遵 循了相关法律法规和资产评估准则,恪
守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料 ,评 估报告陈述
的内容是客观的,并 对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方 、产权持有者申报并经其签章确认;所
提供的资料的真实性 、合法性、完整性 ,恰 当使用评估报告是委托方和相关当事方
的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系;与 相关当事方
没有现存或预期的利益关系,对 相关当事方不存在偏见。
四、我们 已对评估报告中的评估对象进行现场调查;我 们 已对评估对象的法律
状况给予必要的关注 ,对 评估对象的法律权属 资料进行 了收集并在报告中如实描
述。
五、我们出具的评估报告中的分析 、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
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的限制,评 估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件 、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
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上海农村商业银行股份有限公司资产处置项 目
涉及的中兴路 弱 7号 1201室 房地产
评 估 报 告 摘 要
万隆(上 海)资 产评估有限公 司接受委托 ,对 上海农村商业银行股份有限公
司拟资产处置事宜而涉及的中兴路 Hs7号 1201室 房地产进行 了评估 。
评估 目的 :为 上海农村商业银行股份有限公 司拟资产处置事宜而涉及的中
兴路 Hs7号 1201室 房地产提供价值参考 。
评估对象和范围 :沪 房地闸字@013)第 002153号 房地产权证所载明的房地
产 ,位 于中兴路 弱7号 1201室 ,证 载建筑面积 181.41平 方米 ,用 途为办公。
价值类型 :市 场价值
评估基准 日j⒛ 16年 7月 6日
评估方法 :市 场法
评估结论及其使用有效期
中 兴 路 457号 1201室 评 估 值 为 人 民 币 叁 佰 伍 拾 玖 万 贰 仟 元 整
(RMB3,592,000.00勇 己 )。
上述评估结论 自评估基准 日起壹年 内使用有效 ,逾 期使用无效。
对评估结论产生影晌的特别 :
=项。
具体 内容见评估报告第十一项
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万隆(上 海)资 产钎估哺限t司
万隆评报字 (zO17)第 1117号
上海农村商业银行股份有限公司资产处置项 目
涉及的中兴路 弱 7号 1201室 房 地产
评估报告
上海农村商业银行股份有限公司 :
万隆 (上 海 )资 产评估有限公 司 (以 下简称“本公 司”)接 受贵
⌒ 司的委托 ,根 据法律 、法规和资产评估准则 、资产评估原则 ,采 用
市场 法 ,按 照必要的评估程序 ,对 上海农村商业银行股份 有限公 司
拟资产处置事宜而涉及的中兴路 457号 1201室 房地产 ,在 zO16年 7
⌒
月 6日 的市场价值进行 了评估 。现将资产评估情况报告如下 :
-、 委托方 、产杈持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
l、 委托方 (暨 产权持有者 )
名称 :上 海农村商业银行股份 有 限公 司
统一社会信用代码 :913100007” 3473149
住所 :中 国 (上 海 )自 由贸易试验 区银 城 中路 8号 15-zO楼 、
22-27楼
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法定代表人 :冀 光恒
注册资本 :500000。 0O0000万 人 民币
公 司类型 :股 份有 限公 司 (中 外合资 、未 上 市 )
经营范围:吸 收公 众存款 ;发 放短期 、 中期和长期贷款 ;办 理
国 内外结箅 ;办 理 票据承兑 与贴现 ;代 理发行 、代理兑付 、承销政
府债券 ;买 卖政府债券 、金融债券 ;从 事 同业拆借 ;从 事银行 卡服
务 ;外 汇存款 ,外 汇贷款 ,外 汇汇款 ,国 际结算 ,同 业 外 汇拆借 ,
资信调查 、咨询和见 证业务 ;代 理 收付款项及代理 业务 ;提 供保管
箱服务 ;经 中国银行 业监督管理委员会批准 的其他 业务 ,结 汇 、售
汇业务 。 【依 法须经 批准 的项 目,经 相关部 门批准后方可开展经营
活动】
营业期 限:自 2005年 8月 ⒛ 日至不约定期 限。
2、 委托方 以外的其他评估报告使用者 :
评估 目的相关当事方及 法律 法规规定的其他评估报告使用者 。
二、评估 目的
上海农村商业银行股份有 限公 司拟处置 中兴路 绣7号 1201室 房
地产 。本次评估为此提供委评 资产市场价值专 业 意见 。
三、评估对象和范围
(一 ) 评估对象和范围
本次评估对象和范围为沪房地闸字@013)第 0m153号 房地产权
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证所载明的房地产 ,位 于中兴路 弱7号 1201室 ,证 载建筑面积 181.41
平方米 ,用 途为办公。
本次纳入评估范围的资产与经 济行为涉及 的评估对象和评估范
围一致。
(二 )评 估对象概况
1、 建筑物概况:委 评对象位于中兴路457号 1201室 ,为 新静安 区
(原 闸北区 )中 宝大厦 一套办公用房 ,中 宝大厦共 19层 ,委 估对象位于
12层 ;位 于宝山路街道 ,临 中兴路、宝昌路路 口,周 围多为小区住宅及
办公楼 ,距 地铁东宝兴路站约sO0米 、距地铁宝山路站约⒛0米 ,距 最近
公交站约100米 ,交 通条件较好;混 合结构 ,建 于19%年 ,南 北朝向 ,
建筑面积181.41平 方米,目 前闲置。
2、 房地产权证登记状况:权 利人为上海农村商业银 公
、
司,土 地使用权取得方式为 出让 ,土 地用途为办公 ,宗 地号为闸北 区宝
山路街道163街 坊 1/1丘 ,土 地使用期限自⒛ 13年 1月 15日 至⒛“年1月 14
日。房屋建筑类型为办公楼 ,竣 工 日期为199s年 。
3、 他项权利情况:无 他项权利 。
四、价值类型及其定义
本评估结论的价值类型为市场价值。
本次评估对市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求,因 此
选择的价值类型为市场价值。
市场价值是指 自愿买方和 自愿卖方在各 自理性行事且未受强迫的
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情况下 ,评 估对象在评估基准 日进行正 常公平交易的价值估计数额 。
五、评估基准 日
评估基准 日⒛ 16年 7月 6日 (现 场勘察 日 )。
本次评估 中所采用的取价标准是评估基准 日有效的价格标准 。
六、评估依据
(一 )经 济行为依据
无。
(二 )法 律 、法规依据
1、 《中华人 民共和国资产评估法》(2016年 中华人 民共和国主席
令第 弱 号 、
2、 《中华人 民共和国物权法》(⒛ 07年 主席令第 Ω 号 、
3、 《中华人 民共和国城市房地产管理 法》(⒛ 09年 主席令第 72
号 );
4、 其他有关的法律 、法规和规章制度 。
(三 )准 则依据
1、 资产评估准则一 基本准则 ;
2、 资产评估职业道德准则—基本准则 ;
3、 资产评估职业道德准则一独立性 ;
4、 资产评估准则—评 估报告 ;
5、 资产评估准则一评估程序
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6、 资产评估准则一 工作底稿 ;
7、 资产评估准则— 业务约定书 ;
8、 资产评估准则一不 动产 ;
9、 资产评估价值类型指导意见 ;
10、 资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ;
11、 评估机构业务质量控制指南。
(四 )权 属依据
1、 委托方营业执照 ;
2、 房地产权证 ;
3、 其他权属 证 明资料 。
(五 )取 价依据
1、 《资产评估 常用数据手册》北京科学技术 出版社 (199S年 λ
2、 国家有关部 门发布的统计资料和技术标准资料 ;
3、 评估基准 日市场有关价格信息资料; …
4、 产权持有者提供的其他 与评估有关的资料 ;
5、 评估人员收集的各类与评估相关的佐 证资料 。
七、评估方法
1、 评估方法适用性分析
房地产评估方法主要有市场法 、成本法 、收益法。
市场 法 :根 据与评估对象相似 的房地产 的交易价格来求取估价
对象价值的方法 ;适 用的估价对象是数量较多 、经 常发 生交易且具
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有一定可 比性 的房地产 ,如 住宅 、写字楼 、商铺 、房地产开发用地 ;
对于数量很少 的房地产 、很少发 生交易的房地产 (如 学校 )、 可 比必
差 的房地产 (如 在建 工程 )难 以采用市场法评估。
收益法 :是 根据估价对象的预期 收益来求取估价对象价值 的方
法。适用 的对象是 收益性房地产 ,包 括住宅 、写字楼 、商铺 、影剧
院及其他可用于 出租 的房地产 。
成本法 :是 根据估价对象的重置成本 或重建 成本来求取估价对
象价值 的方 法。 一般适用于评估可独 立 开发 的整体房地产 的价值 ,
主要适用于评估建筑物新的或者 比较新 的房地产 的价值 。
2、 评估方法的选用及介绍
本次评估对象为 上 海郊 区办公 用房地产 ,评 估对象所在 区域 类
似房地产交易案例较多 ,适 宜采用市场法评估 。
由于本次评估 目的为资产处置 ,与 市场交易情 况 紧密相 关 ,故
本次评估仅采用市场 法 ,不 再采用其他方 法进行 评估 。
市场 法 :在 一定市场条件 下 ,选 择条件 类似 或用途相 同的若干
房地产交易实例 ,就 交易情况 、交易 日期 、 区域 因素 、个别 因素与
待估房地产进行对照 比较 ,并 对交易实例房地产价格 加 以修 正 ,从
而确定待估房地产价格 的方 法。市场 法公 式如下 :
评估对 象价格 =可 比实例价格 ×交易情况修 正 系数 ×交易 日期修
正 系数 ×区域 因素修 正 系数 ×个别 因素修 正 系数
八、评估程序实施过程和情况
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(一 )接 受委托
本公 司首先听取产权持有者有关人员对委评资产历史和现状 的介
绍,向 委托方 了解评估 目的和评估基准 日,明 确评估对象及范围,经 资
产评估师对 自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析与评价
后 ,与 委托方签订评估业务约定书。由资产评估师拟定评估计划,组 建
评估小组。
(二 )现 场清查
评估小组于⒛ 16年 7月 6日 进驻现场勘察 ,对 委托方填报的资产清查
评估明细表进行现场调查 ,通 过询问、核对、勘察 、检查等方式,获 取
评估业务需要的基础资料 ,了 解评估对象现状 ,关 注评估对象的法律权
属。
(三 )评 定估箅
评估小组根据评估业务的需要开展独立的市场调研 ,收 集相关的信
息资料 ,并 进行必要筛选 、分析、归纳和整理 ,并 根据评估对象、价值
类型、评估资料收集情况等相关条件 ,恰 当选择评估方法;评 估小组根
据所选用的评估方法,选 取相应的公式和参数进行分析、计算和判断 ,
形成初步评估结果。
(四 )形 成报告
资产评估师对初步评估结果进行综合分析与 比较,确 定最终评估结
论。资产评估师在 以上工作的基础上编制评估报告。评估报告经本公 司
三级复核 ,在 与委托方和委托方许可的相关当事方就评估报告的有关内
容进行必要的沟通后 ,向 委托方提交正式评估报告。
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九 、评估假设
1、 公 开市场假设:本 次评估结果是在公开市场条件下形成的价格 。
公 开市场是指在该市场 上交易双方进行交易的 目的在于最大限度的追
求经济利益,并 掌握必要的市场信息,有 较充裕的时间进行交易,对 交
易对象具有必要的专业知 识,交 易条件公 开且不具有排他性 。
2、 最高最佳利用假设:最 高最佳使用是指在法律 上许可、技术上
可能、经济上可行的前提下,能 使估价对象的价值达到最大化的一种最
合理使用方式。本次评估假设评估对象的证载用途或 实际用途为最高最
佳使用 。
3、 外部环境假设 :国 家现行的有关法律 、法规及方针政策无重大
变化;本 次交易各方所处的地 区政治、经济和社会环境 无重大变化;有
关利率 、汇率 、赋税基准及税率 、政策性征收费用等不发生重大变化。
4、 委托方及相关责任方提供的有关本次评估资料是真实的、完整 、
合法 、有效的。
5、 假定资产使用者对有关资产实行 了有效的管理 。评估对象在使
用过程 中没有任何违反国家法律 、法规的行为。
6、 没有考虑现时或将来可能承担的抵押 、担保事宜 ,以 及特殊的
交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响 。
十 、评估结论
评估结论:中 兴路 笱7号 1201室 评估值为人民币叁佰伍拾玖万贰
仟元整 (RMB3,” 2,000。 00元 §
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)。
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十-、 特别事项说明
1、 评估人员对评估对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况 ,
并未对结构等 内在质量进行测试 ,故 不能确定其有无 内在缺陷。本
报告 以估价对象内在质量符合国家有关标准并足 以维持其正 常使用
为假设前提 。
2、 评估结果含增值税 。
3、 本报告评估结论是在本报告成 立 的前提条件和假设条件下
作 出的评估对象在本报告价值定义下的价值 ,但 本报告评估结论不
是对评估对象可实现价格的保 证。
4、 评估基准 日后 ,有 效期 内资产数量发 生变化 ,应 根据原评估
方法对资产价值进行相应调整 ,若 资产价格标准发 生变化 ,并 对资
产评估价产 生明显影响 ,委 托方应及时聘请评估机构重新评估 。
5、 对委托评估资产可能存在的其他 影响评估结果的瑕疵事项 ,
在本次评估过程中产权持有者未作 出特别说明,而 评估人员根据专
业经验 一般不能获悉的情况下 ,评 估机构及评估人员不承担相关责
任。
6、 评估结果没有考虑国家宏观经济政策发 生变化 以及遇有 自
然力和其它不可抗力对资产 的影响。当前述条件 以及本报告成 立的
前提条件等其 它情况发 生变化时,评 估结果一般会失效 。
以上特别事项提请报告使用者予以关注。
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十二、 评估报告使用限制
1、 本评估报告只能用于评估报告载明的评估 目的和用途。
2、 本评估报告只能 评估 评估报告使用者使用。
3、 评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开的媒体 ,法 律 、
法规规定以及相关当事方另有约定除外。
4、 本评估结论 自评估基准 日起壹年内使用有效,本 评估报告的使
用有效期 自报告 日 ⒛ 17年 7月 5日 止。
十三 、 评估报告日
本评估报告 日:⒛ 16年 10月 zO日 。
(以 下无正文 )
资产评 估师 :
资产评估师 :
16楼
由阝纠岗: 200011
翟≡昙黾: 021。 63767768
咦L话 : 021-63788398 二 oˉ 六年十 月 二 十 日
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