上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
上海新梅置业股份有限公司
2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人张静静、主管会计工作负责人夏震及会计机构负责人（会计主管人员）周琪
俊声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 上海新梅
股票代码 600732
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 上海市天目中路 585 号新梅大厦 20 楼
邮政编码 200070
公司国际互联网网址 http://www.shxinmei.com
电子信箱 600732@shxinmei.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 何婧 付晶晶
上海市天目中路 585 号新梅大 上海市天目中路 585 号新梅大
联系地址
厦 20 楼 厦 20 楼
1
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电话 021-51005380 021-51005380
传真 021-51005370 021-51005370
电子信箱 hejing@shinmay.com.cn fujingjing@shinmay.com.cn
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
2010 年 2009 年 2008 年
增减(%)
营业收入 61,389,756.94 187,596,980.40 -67.28 511,336,270.64
利润总额 26,639,558.60 38,518,767.46 -30.84 114,088,992.47
归属于上市公司股东的
9,546,576.54 16,812,039.47 -43.22 81,924,858.15
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -37,933,141.29 16,883,796.47 -324.67 82,604,013.67
利润
经营活动产生的现金流
329,339,235.62 -110,102,438.45 不适用 -440,080,199.86
量净额
本期末比上年同
2010 年末 2009 年末 2008 年末
期末增减(%)
总资产 1,119,341,051.03 2,023,707,011.74 -44.69 1,878,710,906.80
所有者权益（或股东权
530,521,715.45 635,975,138.91 -16.58 509,163,099.44
益）
3.2 主要财务指标
本期比上年同期增减
2010 年 2009 年 2008 年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.038 0.068 -44.12 0.33
稀释每股收益（元／股） 0.038 0.068 -44.12 0.33
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
-0.153 0.068 -325.00 0.333
／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.49 3.25 减少 1.76 个百分点 17.50
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
-5.92 3.26 减少 9.18 个百分点 17.64
收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
1.33 -0.44 不适用 -1.77
股）
2010 年 2009 年 本期末比上年同期末增 2008 年
末 末 减(%) 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
2.14 2.56 -16.41 2.05
股）
扣除非经常性损益项目
2
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
-64,214.70
当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
1,425,193.21
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -282,073.60
其他符合非经常性损益定义的损益项目 46,481,015.63
所得税影响额 -80,202.71
合计 47,479,717.83
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
□适用 √不适用
限售股份变动情况表
□适用 √不适用
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 28,817 户
前十名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
上海兴盛实业发展 境内非国
55.70 138,126,189 0 无
（集团）有限公司 有法人
境内自然
陈在淼 0.47 1,157,257 0 无
人
境内自然
张新娥 0.46 1,133,526 0 无
人
境内自然
张坚 0.36 880,600 0 无
人
境内自然
陈四龙 0.33 823,371 0 无
人
境内自然
陈在演 0.27 678,100 0 无
人
境内自然
徐云华 0.27 663,037 0 无
人
河南博懋锋科技发 未知 0.22 550,000 0 无
3
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展有限公司
境内自然
金盛威 0.18 446,800 0 无
人
境内自然
陈建 0.18 434,253 0 无
人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份的数
股东名称 股份种类及数量
量
上海兴盛实业发展（集团）有限
138,126,189 人民币普通股
公司
陈在淼 1,157,257 人民币普通股
张新娥 1,133,526 人民币普通股
张坚 880,600 人民币普通股
陈四龙 823,371 人民币普通股
陈在演 678,100 人民币普通股
徐云华 663,037 人民币普通股
河南博懋锋科技发展有限公司 550,000 人民币普通股
金盛威 446,800 人民币普通股
陈建 434,253 人民币普通股
在上述股东中，上海兴盛实业发展（集团）有限公司与其他股东之
上述股东关联关系或一致行动 间不存在关联关系，也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一
的说明 致行动人；公司未知其他股东之间是否存在关联关系或为一致行动
人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东情况
○ 法人
单位：万元 币种：人民币
名称 上海兴盛实业发展（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 张兴标
成立日期 1996 年 8 月 13 日
注册资本 22,000
实业投资、国内贸易（除专项规定）、房地产开发
主要经营业务或管理活动
经营、咨询服务、装潢建筑、金属制品
4.3.2.2 实际控制人情况
○ 自然人
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姓名 张兴标
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
最近 5 年内的职业及职务 上海兴盛实业发展（集团）有限公司董事长
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
报告期 是否在
内从公 股东单
司领取 位或其
任期起 任期终 年初持 年末持 变动原
姓名 职务 性别 年龄 的报酬 他关联
始日期 止日期 股数 股数 因
总额（万 单位领
元）（税 取报酬、
前） 津贴
2010 年 2013 年
张静静 董事长 女 37 6 月 22 6 月 21 0 0 32.44 否
日 日
5
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2010 年
副董事 2011 年
郑际贤 男 59 6 月 22 0 0 24.2 否
长 3月3日
日
2010 年 2013 年
独立董
张余庆 男 64 6 月 22 6 月 21 0 0 5 否
事
日 日
2010 年 2013 年
独立董
吴桢舫 男 65 6 月 22 6 月 21 0 0 5 否
事
日 日
2010 年 2013 年
张健 董事 男 36 6 月 22 6 月 21 0 0 0 是
日 日
2010 年 2013 年
王承宇 董事 男 62 6 月 22 6 月 21 0 0 0 是
日 日
2010 年 2013 年
罗炜岚 监事长 女 41 6 月 22 6 月 21 0 0 14.6 否
日 日
2010 年 2013 年
杨国庆 监事 男 56 6 月 22 6 月 21 0 0 9.46 否
日 日
2010 年 2013 年
江晓凌 监事 女 40 6 月 22 6 月 21 0 0 8.4 否
日 日
2010 年 2013 年
张文钧 总经理 男 43 6 月 22 6 月 21 0 0 14.6 否
日 日
2010 年 2013 年
财务总
夏震 男 42 6 月 22 6 月 21 0 0 13 否
监
日 日
2006 年 2010 年
财务总
赵擎麾 女 45 10 月 26 4 月 30 0 0 4.17 否
监
日 日
2010 年 2013 年
董事会
何婧 女 34 6 月 22 6 月 21 0 0 13.2 否
秘书
日 日
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、 报告期内公司总体经营情况
2010 年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房
地产调控政策初见成效。但是 8、9 月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次
密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例、调整住房相关税费优惠政策、停止发放
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第三套房贷等，央行也两次上调存贷款基准利率。受前述诸多政策影响，四季度房屋销售价
格出现缓慢回落。总体来看，2010 年的房地产市场在"史上最密集"的调控措施下仍然保持
了较快增长，行业竞争日趋激烈。
面对复杂多变的市场形势，公司董事会和管理层坚定长期发展的信心，克服各种不利因素，
积极主动调整公司经营策略。一方面，对于需要巨额资金投入且动迁难度极大的新梅太古城
项目，公司在一期项目与中粮置业投资有限公司达成整体出售框架协议的基础上，果断停止
了后续动迁。截至报告期末，中粮置业投资有限公司已通过增资方式取得了该项目公司的控
股经营权。在逐步退出不适合公司经营发展战略的项目的同时，另一方面，公司积极拓展土
地储备，年内，分别通过股权受让和直接竞拍的方式取得了江阴市澄地 2009-C-55 地块和澄
地 2010-C-89 地块的开发权，进一步夯实了公司发展的基础。
2、公司主营业务及其经营状况
报告期内，公司仍然以房地产开发与经营为主营业务。
报告期内，由于可售房源同比减少，公司共实现营业收入 6138.98 万元，同比减少 67.28
％；实现营业利润 2692.16 万元，同比减少 30.28％；实现归属于上市公司净利润 954.66 万
元，同比减少 43.22％。
(1) 主营业务分行业、产品情况
单位:元 币种:人民币
分行业或分 营 业 利 润 率 营 业 收 入 比 营 业 成 本 比 营业利润率比上
营业收入 营业成本
产品 (%) 上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
分行业
房地产业 61,389,756.94 56,124,771.55 8.58 -67.28 -54.53 -11.79
分产品
房产销售 52,426,719.00 52,627,889.31 -70.68 -56.12
房地产出租 8,963,037.94 3,496,882.24 1.78 0
(2) 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 61,389,756.94 -67.28
报告期内，公司开发的项目为上海新梅共和城一期东块和江阴新梅豪布斯卡项目。其中，
新梅共和城一期东块在报告期内已基本竣工，共销售商业用房 46 套，销售面积为 2620.15
平方米；江阴新梅豪布斯卡项目总规划建筑面积为 6.77 万平方米，物业形态包括住宅、办
公和商业。截至报告期末，该项目的桩基工程已完成。
(3)公司不存在与公允价值计量相关的项目。
3、持有外币金融资产、金融负债情况
公司未持有外币金融资产、金融负债情况。
4、公司目前具备的优势、面临的困难及可持续经营能力的简要分析
（1）公司具备的主要优势
公司具备多年的房地产开发经营经验，经受过房地产低潮的考验，具有较丰富应对行业逆
境的经验；公司具备比较灵活的经营管理体制，能够顺应市场变化对项目开发进度、经营模
式进行及时调整；公司及开发产品在上海及长三角区域具有较好的知名度和品牌影响力。
（2）公司面临的主要困难
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今年，公司面临的主要困难主要为：国家宏观调控导致行业发展前景不明朗因素增大，市
场销售预期不乐观，将对公司的经营业绩产生一定影响；同时，随着公司异地项目的拓展，
公司在组织架构、资源配置、运营控制、财务成本控制等方面也面临着更大的挑战。
（3）公司可持续经营能力的简要分析
随着公司于报告期末在江阴市又取得一块土地的开发建设权，公司未来三年的持续经营能
够较好得以保证。公司将在严格控制投资风险的前提下拓展土地储备，进一步增强公司的可
持续发展能力。
5、报告期公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
报表项目 年末余额 年初余额 变动比率 变动原因
收到新梅共和城 3-5
号楼房款与母公司
货币资金 246,734,724.06 98,756,944.17 149.84% 上海兴盛实业发展
（集团）有限公司往
来款所致。
主要为预付江阴澄
预付款项 213,402,763.52 3,665,969.78 5721.18% 地 2010-C-89 号地块
土地出让金
本年失去对新兰房
产的控制权，年末未
存货 243,918,000.28 1,776,753,711.66 -86.27%
纳入合并报表范围，
存货相应减少。
原子公司新兰房产
本年转为联营公司。
长期股权投资 275,128,794.93 2,000,000.00 13656.44%
详细情况见报表附
注五（八）。
本年失去对新兰房
产的控制权，年末未
应付账款 93,944,476.43 259,871,428.38 -63.85%
纳入合并报表范围，
应付账款相应减少。
预收新梅共和城 3-5
预收款项 83,524,156.87 1,042,205.28 7914.18%
号楼房款。
本期营业收入大幅
应交税费 22,126,098.38 32,381,815.58 -31.67% 减少，相应的各项税
款也减少。
收到母公司上海兴
盛实业发展（集团）
其他应付款 246,790,726.73 18,869,356.92 1207.89% 有限公司非经营性
往来款（支付土地预
付款）。
因放弃对新兰房产
的增资而失去控制
长期借款 90,000,000.00 800,000,000.00 -88.75%
权，年末未纳入合并
报表范围所致。新兰
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房产年初长期借款 7
亿元。
减少金额系年初即
纳入合并范围的江
阴新梅的实收资本
资本公积 6,930,220.27 116,930,220.27 -94.07%
金额，详见报表附注
五（二十一）。
同一控制下企业合
并江阴新梅，收购价
盈余公积 5,055,751.73 -100.00%
高于账面净资产而
冲减的盈余公积。
当年可售房源减少，
2009 年主要销售的
营业收入 61,389,756.94 187,596,980.40 -67.28% 楼盘新梅共和城在
2010 年只有少量房
源可供销售。
当年可售房源减少,
营业成本 56,124,771.55 123,431,868.94 -54.53%
相应销售成本减少。
营业收入减少,销售
销售费用 51,449.50 1,051,919.40 -95.11%
费用相应减少
2010 年 1-11 月失去
控制权前，新兰房产
财务费用 -1,867,766.32 -152,683.19 -1123.30%
招租预收款增加，存
款利息增加所致。
主要为失去对新兰
投资收益 41,069,677.58 462,552.36 8778.93% 房产控制权的处置
收益
本期利润总额下降,
应纳税所得额减少，
所得税费用 13,875,397.03 20,030,462.56 -30.73%
所得税费用相应下
降。
6、对公司未来发展的展望
(1)行业发展趋势分析
随着 2011 年初"国八条"的出台，上海、重庆房产税试点的开闸，国家对房地产行业的宏
观调控显现出更为趋紧的态势。包括上海在内的许多大中城市推出的限购措施将导致市场成
交的日益萎缩，行业竞争将更加激烈。
(2)新年度的经营计划
尽管新年度的经营面临诸多风险和不确定因素，难以对营业收入及盈利状况进行比较准确
的预测，但公司将一如既往积极应对，计划实现营业收入 1 亿元，营业成本 8000 万元，并
主要按照以下经营计划开展各项工作：
1）按期推进江阴新梅豪布斯卡项目的开发建设，年内开始预售；
2）年内完成江阴"澄地 2010-C-89 地块"的规划设计和各项前期手续；
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
3）积极在长三角区域三、四线城市寻求新的土地和项目储备，确保公司主业的健康发展。
为实现上述经营目标，公司将不断完善各项管理制度，加强内部控制，不断加强成本费用
管理，健全各项成本管理制度；在资金方面，不断通过各种融资手段筹集资金，解决发展中
面临的资金需求；在人力资源和组织结构方面，加快建设适应公司发展需要的人才队伍，不
断完善公司组织架构。
(3) 公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否
7、资金需求、使用计划及来源情况
2011 年度公司计划投入 5 亿元以上资金用于现有项目的开发以及新的项目土地储备，该
等资金主要来源于销售回笼资金、公司自有资金及银行借款。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述 6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述 6.1
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因 未用于分红的资金留存公司的用途
根据财政部（财会函[2000]7 号）《关于编制合并会计
报告中利润分配问题的请示的复函》, “编制合并会
计报表的公司，其利润分配以母公司的可分配利润为 公司归属于上市公司股东的未分配利润将全
依据。合并会计报表中可供分配利润不能作为母公司 部投入公司现有项目的开发。
实际分配利润的依据”。截止报告期末，母公司未分
配利润为人民币-69592205.81 元。
§7 重要事项
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7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
所涉 所涉
及的 及的
交易
本年初至本年末为 是否为关联 资产 债权
对方 被收 自购买日起至
购买 公司贡献的净利润 交易（如是， 产权 债务
或最 购资 收购价格 本年末为公司
日 （适用于同一控制 说明定价原 是否 是否
终控 产 贡献的净利润
下的企业合并） 则） 已全 已全
制方
部过 部转
户 移
江 阴
新 梅
房 地 2010 是 以资产
100%
产 开 年7月 115,000,000.00 -248,080.65 -312,295.35 评估为依据 是 是
股权
发 有 13 日 协商定价
限 公
司
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
□适用 √不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
上海新兰房地产开
143,336.00 143,336.00
发有限公司
上海兴盛实业发展
223,000,000.00 227,000,000.00
(集团)有限公司
上海新兰房地产开
15,379,413.40 15,379,413.40
发有限公司
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
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□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方
案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
□适用 √不适用
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是
否达到原盈利预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
√适用 □不适用
占期末
序 证券 最初投资成 持有数 期末账面 证券总
证券代码 证券简称 报告期损益
号 品种 本（元） 量 价值 投资比
例（％）
1 股票 002534 杭锅股份 26,000.00 1,000 26,000.00 9.34 0
2 股票 002535 林州重机 12,500.00 500 12,500.00 4.49 0
3 股票 002537 海立美达 40,000.00 1,000 40,000.00 14.36 0
4 股票 780118 海胶申购 35,940.00 6,000 35,940.00 12.90 0
5 股票 780126 四方申购 23,000.00 1,000 31,110.00 11.17 8,110.00
6 股票 002534 杭锅股份 13,000.00 500 13,000.00 4.67 0
7 股票 002535 林州重机 12,500.00 500 12,500.00 4.49 0
8 股票 300158 振东制药 19,400.00 500 19,400.00 6.97 0
9 股票 300159 新研股份 34,990.00 500 34,990.00 12.56 0
10 股票 002525 胜景山河 17,100.00 500 17,100.00 6.14 0
11 股票 780118 海胶申购 35,940.00 6,000 35,940.00 12.91 0
期末持有的其他证券投资 0 / 0 0 0
报告期已出售证券投资损益 / / / / 1,417,083.21
合计 270,370.00 / 278,480.00 100% 1,425,193.21
12
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司能够按照国家法律、法规和《公司章程》的规定，依法规范运作；公司董事
会能够严格执行股东大会的各项决议和授权，决策程序合法；公司董事、高级管理人员执行
公司职务时勤勉尽责、诚实守信，未发现有违反法律、法规、公司章程的规定或损害公司利
益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
公司各期财务报告均客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
报告期内，公司无募集资金使用事项。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司受让江阴新梅房地产开发有限公司 100%股权按照市场原则定价，交易公允，
符合公开、公正、公平的原则，交易审核程序合法有效，不存在损害公司及股东利益的情形。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司与控股股东之间的关联交易决策程序合规，各项关联交易公平、公正，价格
公允，公司审议关联交易事项过程中，关联董事回避表决，未发现损害公司及股东利益的情
形。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
9.2 财务报表
13
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并资产负债表
2010 年 12 月 31 日
编制单位:上海新梅置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 246,734,724.06 98,756,944.17
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 278,480.00 140,210.00
应收票据
应收账款 235,009.23 209,206.64
预付款项 213,402,763.52 3,665,969.78
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 1,948,594.24 2,695,658.51
买入返售金融资产
存货 243,918,000.28 1,776,753,711.66
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 706,517,571.33 1,882,221,700.76
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 275,128,794.93 2,000,000.00
投资性房地产 123,545,529.26 124,507,411.50
固定资产 14,070,681.08 14,774,622.21
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
14
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 78,474.43 203,277.27
其他非流动资产
非流动资产合计 412,823,479.70 141,485,310.98
资产总计 1,119,341,051.03 2,023,707,011.74
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 93,944,476.43 259,871,428.38
预收款项 83,524,156.87 1,042,205.28
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 657,049.71 765,984.47
应交税费 22,126,098.38 32,381,815.58
应付利息
应付股利
其他应付款 246,790,726.73 18,869,356.92
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
10,000,000.00 10,000,000.00
负债
其他流动负债
流动负债合计 457,042,508.12 322,930,790.63
非流动负债：
长期借款 90,000,000.00 800,000,000.00
应付债券
15
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 90,000,000.00 800,000,000.00
负债合计 547,042,508.12 1,122,930,790.63
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 247,990,600.00 247,990,600.00
资本公积 6,930,220.27 116,930,220.27
减：库存股
专项储备
盈余公积 5,055,751.73
一般风险准备
未分配利润 275,600,895.18 265,998,566.91
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
530,521,715.45 635,975,138.91
权益合计
少数股东权益 41,776,827.46 264,801,082.20
所有者权益合计 572,298,542.91 900,776,221.11
负债和所有者权益
1,119,341,051.03 2,023,707,011.74
总计
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
16
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司资产负债表
2010 年 12 月 31 日
编制单位:上海新梅置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 8,087,762.01 2,568,904.54
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 199,000,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 1,794,600.00
存货
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 207,087,762.01 4,363,504.54
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 524,585,961.06 422,402,412.64
投资性房地产
固定资产 6,905.79 11,385.95
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
17
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
非流动资产合计 524,592,866.85 422,413,798.59
资产总计 731,680,628.86 426,777,303.13
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 203,601.58 206,501.58
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款 541,263,961.62 222,159,795.28
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 541,467,563.20 222,366,296.86
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 541,467,563.20 222,366,296.86
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 247,990,600.00 247,990,600.00
资本公积 11,814,671.47 6,930,220.27
减：库存股
专项储备
盈余公积 5,055,751.73
一般风险准备
未分配利润 -69,592,205.81 -55,565,565.73
18
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
所有者权益（或股东权益）
190,213,065.66 204,411,006.27
合计
负债和所有者权益
731,680,628.86 426,777,303.13
（或股东权益）总计
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
19
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并利润表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 61,389,756.94 187,596,980.40
其中：营业收入 61,389,756.94 187,596,980.40
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 75,545,912.32 149,446,623.30
其中：营业成本 56,124,771.55 123,431,868.94
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 10,539,015.04 12,042,415.60
销售费用 51,449.50 1,051,919.40
管理费用 11,021,784.49 12,843,252.44
财务费用 -1,867,766.32 -152,683.19
资产减值损失 -323,341.94 229,850.11
加：公允价值变动收益（损失以
8,110.00
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
41,069,677.58 462,552.36
列）
其中：对联营企业和合营企
-6,828,421.26
业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 26,921,632.20 38,612,909.46
加：营业外收入 4,773.98 14,298.00
减：营业外支出 286,847.58 108,440.00
其中：非流动资产处置损失 155,437.43
四、利润总额（亏损总额以“－”号
26,639,558.60 38,518,767.46
填列）
20
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
减：所得税费用 13,875,397.03 20,030,462.56
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 12,764,161.57 18,488,304.90
归属于母公司所有者的净利润 9,546,576.54 16,812,039.47
少数股东损益 3,217,585.03 1,676,265.43
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.038 0.068
（二）稀释每股收益 0.038 0.068
七、其他综合收益
八、综合收益总额 12,764,161.57 18,488,304.90
归属于母公司所有者的综合收益
9,546,576.54 16,812,039.47
总额
归属于少数股东的综合收益总额 3,217,585.03 1,676,265.43
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-64,214.70 元。
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
21
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司利润表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用 1,886.00
管理费用 3,446,422.32 2,865,548.68
财务费用 -62,118.31 -12,528.39
资产减值损失 -5,400.00 5,400.00
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
-3,588,893.56
填列）
其中：对联营企业和合营
-3,588,893.56
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -6,969,683.57 -2,858,420.29
加：营业外收入 3,773.98
减：营业外支出 4,473.00 2,160.00
其中：非流动资产处置损失 473.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号
-6,970,382.59 -2,860,580.29
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -6,970,382.59 -2,860,580.29
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益 4,884,451.20
七、综合收益总额 -2,085,931.39 -2,860,580.29
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
22
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并现金流量表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
143,845,905.94 138,285,668.53
收到的现金
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动
575,783,728.54 14,206,131.90
有关的现金
经营活动现金流入
719,629,634.48 152,491,800.43
小计
购买商品、接受劳务
346,428,077.35 224,640,576.40
支付的现金
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
23
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
5,066,388.02 6,943,756.08
工支付的现金
支付的各项税费 34,351,622.49 24,493,197.55
支付其他与经营活动
4,444,311.00 6,516,708.85
有关的现金
经营活动现金流出
390,290,398.86 262,594,238.88
小计
经营活动产生的
329,339,235.62 -110,102,438.45
现金流量净额
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 40,456,349.83 1,440,977.36
取得投资收益收到的
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回 12,955.00
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
40,469,304.83 1,440,977.36
小计
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付 71,530.00 54,515.00
的现金
投资支付的现金 40,258,058.02 1,118,635.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
114,446,368.60
业单位支付的现金净额
24
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
支付其他与投资活动
86,187,541.89
有关的现金
投资活动现金流出
240,963,498.51 1,173,150.00
小计
投资活动产生的
-200,494,193.68 267,827.36
现金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 70,800,000.00 110,000,000.00
其中：子公司吸收少
70,800,000.00
数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
70,800,000.00 110,000,000.00
小计
偿还债务支付的现金 10,000,000.00 23,750,000.00
分配股利、利润或偿
41,547,262.05 54,621,310.25
付利息支付的现金
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出
51,547,262.05 78,371,310.25
小计
筹资活动产生的
19,252,737.95 31,628,689.75
现金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
148,097,779.89 -78,205,921.34
增加额
加：期初现金及现金
98,636,944.17 176,842,865.51
等价物余额
六、期末现金及现金等价
246,734,724.06 98,636,944.17
物余额
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
25
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司现金流量表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动
320,973,459.46 5,115,343.63
有关的现金
经营活动现金流入
320,973,459.46 5,115,343.63
小计
购买商品、接受劳务
199,000,000.00
支付的现金
支付给职工以及为职
2,181,433.56 1,581,128.00
工支付的现金
支付的各项税费 1,000.00
支付其他与经营活动
1,272,168.43 1,285,403.00
有关的现金
经营活动现金流出
202,454,601.99 2,866,531.00
小计
经营活动产生的
118,518,857.47 2,248,812.63
现金流量净额
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 2,000,000.00
取得投资收益收到的
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入 2,000,000.00
26
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
小计
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
投资支付的现金 115,000,000.00
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
115,000,000.00
小计
投资活动产生的
-113,000,000.00
现金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿
165.24
付利息支付的现金
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出
165.24
小计
筹资活动产生的
-165.24
现金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
5,518,857.47 2,248,647.39
增加额
加：期初现金及现金
2,568,904.54 300,257.15
等价物余额
27
上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
六、期末现金及现金等价
8,087,762.01 2,548,904.54
物余额
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并所有者权益变动表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
专
项目 减： 一般 所有者权益合
实收资本（或 项 少数股东权益
资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 其他 计
股本） 储
股 准备
备
一、上年年末
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 266,061,201.52 264,801,082.20 790,838,855.72
余额
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
110,000,000.00 -62,634.61 109,937,365.39
他
二、本年年初
247,990,600.00 116,930,220.27 5,055,751.73 265,998,566.91 264,801,082.20 900,776,221.11
余额
三、本期增减
变动金额（减
-110,000,000.00 -5,055,751.73 9,602,328.27 -223,024,254.74 -328,477,678.20
少以“－”号
填列）
（一）净利润 9,546,576.54 3,217,585.03 12,764,161.57
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（二）其他综
合收益
上述（一）和
9,546,576.54 3,217,585.03 12,764,161.57
（二）小计
（三）所有者
投入和减少 -226,241,839.77 -226,241,839.77
资本
1．所有者投
-226,241,839.77 -226,241,839.77
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他 -110,000,000.00 -5,055,751.73 55,751.73 -115,000,000.00
四、本期期末
247,990,600.00 6,930,220.27 275,600,895.18 41,776,827.46 572,298,542.91
余额
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
一
专 般
项目 减： 所有者权益合
实收资本（或 项 风 少数股东权益
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 其他 计
股本） 储 险
股
备 准
备
一、上年年末余
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 249,186,527.44 263,124,816.77 772,287,916.21
额
加：
会计政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年初余
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 249,186,527.44 263,124,816.77 772,287,916.21
额
三、本期增减变
动金额（减少以 110,000,000.00 16,812,039.47 1,676,265.43 128,488,304.90
“－”号填列）
（一）净利润 16,812,039.47 1,676,265.43 18,550,939.51
（二）其他综合
收益
上述（一）和（二） 16,812,039.47 1,676,265.43 18,550,939.51
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小计
（三）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入资
本
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（五）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他 110,000,000.00 109,937,365.39
四、本期期末余
247,990,600.00 116,930,220.27 5,055,751.73 265,998,566.91 264,801,082.20 900,776,221.11
额
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司所有者权益变动表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 减：库 专项 一般风险 所有者权益合
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润
存股 储备 准备 计
一、上年年末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -55,565,565.73 204,411,006.27
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -55,565,565.73 204,411,006.27
三、本期增减变动金额（减
4,884,451.20 -5,055,751.73 -14,026,640.08 -14,197,940.61
少以“－”号填列）
（一）净利润 -6,970,382.59 -6,970,382.59
（二）其他综合收益 4,884,451.20 4,884,451.20
上述（一）和（二）小计 4,884,451.20 -6,970,382.59 -2,085,931.39
（三）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权
益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
3．对所有者（或股东）的
分配
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他 -5,055,751.73 -7,056,257.49 -12,112,009.22
四、本期期末余额 247,990,600.00 11,814,671.47 -69,592,205.81 190,213,065.66
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 实收资本（或股 减：库 专项 一般风险准 所有者权益合
资本公积 盈余公积 未分配利润
本） 存股 储备 备 计
一、上年年末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -52,704,985.44 207,271,586.56
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -52,704,985.44 207,271,586.56
三、本期增减变动金额（减
-2,860,580.29 -2,860,580.29
少以“－”号填列）
（一）净利润 -2,860,580.29 -2,860,580.29
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -2,860,580.29 -2,860,580.29
（三）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权
益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的
分配
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -55,565,565.73 204,411,006.27
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
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上海新梅置业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
9.5 企业合并及合并财务报表
9.5.1 合并范围发生变更的说明
1、 与上年相比本年新增合并单位一家，原因为：本年购入（同一控制下的企业合并）江阴
新梅房地产开发有限公司(以下或简称"江阴新梅")100%股权，而纳入合并财务报表范围。
2、 与上年相比本年减少合并单位一家，原因为：因本公司单方面放弃对上海新兰房地产开
发有限公司（以下或简称"新兰房产"）的增资权，持股比例从 51%降至 45.2264%，失去控
制权，从而不再纳入合并财务报表范围。失去控制权日为 2010 年 11 月 30 日，之前的利润
表及现金流量表仍纳入合并报表范围。
9.5.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
9.5.2.1 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控
制权的经营实体
单位:元 币种:人民币
名称 期末净资产 本期净利润
江阴新梅房地产开发有限公司 109,625,070.04 -312,295.35
9.5.2.2 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成
控制权的经营实体
单位:元 币种:人民币
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润
上海新兰房地产开发有限公司 532,518,040.33 7,162,913.04
9.5.3 本期发生的同一控制下企业合并
单位:元 币种:人民币
属于同一控制 合并本期期初 合并本期至合
同一控制的实 合并本期至合
被合并方 下企业合并的 至合并日的收 并日的经营活
际控制人 并日的净利润
判断依据 入 动现金流
与本公司同属
江阴新梅房地
上海兴盛实业
产开发有限公 张兴标 -64,214.70 -589,862.99
发展（集团）
司
有限公司控制
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