上海新梅置业股份有限公司
600732
2011 年半年度报告
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
目录
一、 重要提示 ................................................................................................................................2
二、 公司基本情况 ........................................................................................................................2
三、 股本变动及股东情况.............................................................................................................4
四、 董事、监事和高级管理人员情况.........................................................................................6
五、 董事会报告 ............................................................................................................................6
六、 重要事项 ................................................................................................................................8
七、 财务会计报告（未经审计）...............................................................................................12
八、 备查文件目录 ......................................................................................................................75
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
一、重要提示
(一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任
何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
(二) 公司全体董事出席董事会会议。
(三) 公司半年度财务报告未经审计。
(四)
公司负责人姓名 张静静
主管会计工作负责人姓名 夏震
会计机构负责人（会计主管人员）姓名 周琪俊
公司负责人张静静、主管会计工作负责人夏震及会计机构负责人（会计主管人员）周琪俊声
明：保证本半年度报告中财务报告的真实、完整。
(五) 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
(六) 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
二、 公司基本情况
(一) 公司信息
公司的法定中文名称 上海新梅置业股份有限公司
公司的法定中文名称缩写 上海新梅
公司的法定英文名称 Shanghai Xinmei Real Estate Co., Ltd.
公司法定代表人 张静静
(二) 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 何婧 付晶晶
上海市天目中路 585 号新梅大 上海市天目中路 585 号新梅大
联系地址
厦 20 楼 厦 20 楼
电话 021-51005380 021-51005380
传真 021-51005370 021-51005370
电子信箱 hejing@shinmay.com.cn fujingjing@shinmay.com.cn
(三) 基本情况简介
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
注册地址 上海市闸北区天目中路 585 号 2101-A 室
注册地址的邮政编码 200070
办公地址 上海市天目中路 585 号新梅大厦 20 楼
办公地址的邮政编码 200070
公司国际互联网网址 http://www.shxinmei.com
电子信箱 600732@shxinmei.com
(四) 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
(五) 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上海新梅 600732 上海港机
(六) 主要财务数据和指标
1、 主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上年度
本报告期末 上年度期末
期末增减(%)
总资产 1,427,830,729.26 1,119,341,051.03 27.56
所有者权益（或股东权益） 590,128,660.96 530,521,715.45 11.24
归属于上市公司股东的每
2.3796 2.1393 11.23
股净资产（元／股）
本报告期比上年同期
报告期（1－6 月） 上年同期
增减(%)
营业利润 96,988,414.57 3,768,313.20 2,473.79
利润总额 96,687,603.05 3,504,922.76 2,658.62
归属于上市公司股东的净
59,606,945.51 61,628.49 96,619.79
利润
归属于上市公司股东的扣
14,613,636.85 6,098,527.61 139.63
除非经常性损益的净利润
基本每股收益(元) 0.2404 0.000 96,619.79
扣除非经常性损益后的基
0.0589 0.025 135.60
本每股收益(元)
稀释每股收益(元) 0.2404 0.000 96,619.79
加权平均净资产收益率
10.6379 0.0000 增加 10.6379 个百分点
(%)
经营活动产生的现金流量 -418,537,208.81 351,342,688.48 -219.13
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净额
每股经营活动产生的现金
-1.6877 1.4168 -219.13
流量净额（元）
2、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 说明
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
87,855.46
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入
-300,811.52
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益 失去子公司控制权计算的合
60,204,034.28
项目 并报表投资收益
所得税影响额 -14,997,769.56
合计 44,993,308.66
三、 股本变动及股东情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 股东和实际控制人情况
1、 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 25,995 户
前十名股东持股情况
持有有限售
股东 持股比 质押或冻结的
股东名称 持股总数 报告期内增减 条件股份数
性质 例(%) 股份数量
量
境内
上海兴盛实业
非国
发展（集团）有 55.70 138,126,189 0 0 无
有法
限公司
人
境内
郑宏波 自然 0.68 1,692,470 1,692,470 0 无
人
西安国际信托
有限公司－振 其他 0.56 1,378,300 1,378,300 0 无
华1号
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境内
周汇洋 自然 0.46 1,152,328 1,152,328 0 无
人
境内
盛永升 自然 0.27 678,942 678,942 0 无
人
境内
陈四龙 自然 0.25 623,371 -200,000 0 无
人
境内
吴功淦 自然 0.24 597,194 597,194 0 无
人
境内
周筱青 自然 0.20 490,000 490,000 0 无
人
兴业国际信托
有限公司－浙
江中行新股申 其他 0.19 471,699 471,699 0 无
购信托项目<2
期>
境内
钱柏江 自然 0.19 470,000 470,000 0 无
人
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
上海兴盛实业发展（集团）
138,126,189 人民币普通股
有限公司
郑宏波 1,692,470 人民币普通股
西安国际信托有限公司－
1,378,300 人民币普通股
振华 1 号
周汇洋 1,152,328 人民币普通股
盛永升 678,942 人民币普通股
陈四龙 623,371 人民币普通股
吴功淦 597,194 人民币普通股
周筱青 490,000 人民币普通股
兴业国际信托有限公司－
浙江中行新股申购信托项 471,699 人民币普通股
目<2 期>
钱柏江 470,000 人民币普通股
在上述股东中，上海兴盛实业发展（集团）有限公司与其他股东之间不
上述股东关联关系或一致
存在关联关系，也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；
行动的说明
公司未知其他股东之间是否存在关联关系或为一致行动人。
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2、 控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
四、 董事、监事和高级管理人员情况
(一) 董事、监事和高级管理人员持股变动
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
(二) 新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况
1、2011 年 3 月 4 日，公司第五届董事会第七次会议同意郑际贤先生辞去公司副董事长职务，
同意聘任公司董事会秘书何婧女士兼任公司副总经理。
2、2011 年 3 月 4 日，公司第五届监事会第四次会议同意罗炜岚女士辞去公司监事长职务
3、2011 年 4 月 2 日，公司 2010 年度股东大会选举罗炜岚女士为公司第五届董事会董事。
4、2011 年 4 月 2 日，公司 2010 年度股东大会选举陈海先生为公司第五届监事会监事。
五、 董事会报告
(一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析
1、报告期内行业宏观背景情况概述：
在去年"国十条"的基础上，2011 年 1 月，国务院办公厅发布"国八条"，扩大限购范围和
加大限购力度。截至目前，已有约 40 个城市出台限购措施。1 月 27 日，酝酿多年的房产税
改革终于"靴子"落地，上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法。2011 年上半年，
CPI 涨幅呈扩大趋势，央行通过不断上调存准率、利率继续着货币政策收紧步伐。同时 2011
年贷款规模收缩显著，房地产业的贷款降幅更为显著。今年 4 月以来，政策调控效果初步显
现，房价快速上涨态势基本得到遏制、市场成交处于低位、土地市场明显降温。
面对当前特殊的市场形势和行业发展态势，公司管理层认为：政策对房地产市场有抑制
作用，但有利于房地产市场的长期稳定与繁荣。
2、报告期内公司经营总体情况
上半年面对复杂多变的行业形势，公司坚持以发展为主题，以经济效益为中心，紧密结
合政策和市场形势，合理把握经营力度，有效推动了经营业绩的提升。
截止报告期末，公司资产总额 14.28 亿元，负债总额 7.84 亿元，资产负债率为 54.9％，
短期偿债压力较小。上半年度公司新梅共和城东块 3-5 号商铺预收楼款结转，实现营业收入
9322.64 万元，较上年同期增加 351.85%。
截止报告期末，公司各房产项目的开发进展为：
(1) 公司成功退出动迁难度大且沉淀大量资金的商业地产新梅太古城项目。公司向中粮置
业投资有限公司转让所持有的上海新兰房地产开发有限公司股权并于 2011 年 6 月完成工商
变更手续。
（2）公司与杉杉控股有限公司共同出资人民币 2000 万元成立江阴新兰房地产开发有限公司
负责我公司 2010 年末所拍江阴"澄地 2010-C-89"号地块的开发建设。截至报告期末，该项
目的前期设计审批工作正推进中。
(3)报告期内公司开发的新梅共和城东块 3-5 号楼商铺共计销售 4000 多平方米，完成交房。
（4）江阴豪布斯卡项目正处施工阶段，预售前期工作已部分展开，项目售楼处装修工作即
将开始，年内开始预售。
3、下半年主要经营计划
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今年下半年，公司将保持稳健灵活的发展战略，不断提升项目品质，全力推进江阴两个
项目的建设。其中，江阴新梅豪布斯卡项目将于年内开盘预售，公司将强化营销手段，实现
销售资金尽快回笼。公司同时将积极关注项目的土地储备，特别是二三线城市的开发机会，
持续增强公司后续发展能力。
(二) 公司主营业务及其经营状况
1、 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
营业利润
营业收入 营业成本 营业利润率比
分行业或 率
营业收入 营业成本 比上年同 比上年同 上年同期增减
分产品
期增减(%) 期增减(%) (%)
(%)
分行业
减少 35.41 个
房地产业 93,226,352.34 46,754,476.87 49.85 351.85 1,437.04
百分点
分产品
（1）房产 减少 43.23 个
88,123,947.72 45,006,035.75 48.93 434.18 3,379.63
销售 百分点
（2）土地
转让
（3）房地 增加 8.02 个百
5,102,404.62 1,748,441.12 65.73 23.40 0.00
产出租 分点
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额 0.00
万元。
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
上海市 93,226,352.34 351.85
3、主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
报告期内，公司营业收入较上年同期增加 351.85%，主要原因是由于新梅共和城 3-5 号商铺
预收楼款结转营业收入。
4、 主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明
本报告期营业利润率同比减少 35.41%，主要原因是新梅共和城 3-5 号商铺竣工，进行了开
发成本结转，对应的营业成本增加。
5、 利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
本报告期营业利润同比增加 2,473.79%，主要原因是本期确认对上海新兰房产的股权转让投
资收益。
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(三) 公司投资情况
1、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
六、 重要事项
(一) 公司治理的情况
(一) 公司治理的情况
报告期内，公司制订了《公司董事会秘书工作制度》。同时，公司严格按照《公司法》、《证
券法》、《上海证券交易所股票上市规则》和中国证监会有关法律法规的要求，规范公司运作。
1、股东与股东大会：公司能确保全体股东依法享有法律、行政法规和《公司章程》所规
定的合法权利，特别是中小股东享有平等地位，保证所有股东能够充分享有对公司重大事项
的知情权与参与权；
公司严格按照中国证监会发布的《上市公司股东大会规范意见》和《股东大会议事规则》
有关要求召集、召开股东大会。对股东大会各项决议，公司董事会均能严格执行。
2、控股股东与上市公司的关系：控股股东行为规范，严格通过股东大会依法行使出资人
权利，没有超越股东大会和董事会直接或间接干预公司决策与经营活动，没有利用其特殊地
位牟取额外利益等情况；公司已与控股股东在人员、财务、资产、机构、业务方面做到“五
分开”，公司具有独立完整的业务和自主经营能力；公司董事会、监事会和内部管理机构能
够独立运作。
3、董事和董事会：公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求，
公司董事能够依据《公司章程》和《董事会议事规则》等相关制度，忠实、诚信地履行职责。
4、监事与监事会：公司监事会人数和人员构成符合相关法律、法规和《公司章程》的要
求，并能够依据《公司章程》和《监事会议事规则》等相关制度，认真履行职责，独立发表
意见。
5、信息披露与透明度：公司能够按照有关法律、法规和《信息披露事务管理办法》的要
求，认真做好信息披露工作，保证了公司信息披露的及时、准确、完整。
(二) 报告期实施的利润分配方案执行情况
报告期内，公司无以前期间拟定并需在报告期实施的利润分配方案和公积金转增股本方案。
(三) 报告期内现金分红政策的执行情况
根据《公司章程》第一百五十五条的规定，公司现金分红政策为：公司可以采取现金或者股
票方式分配股利，可以进行中期现金分红；公司年度经营实现盈利但董事会未做出现金利润
分配预案的，应当在定期报告中披露未分红的原因、未用于分红的资金留存公司的用途，独
立董事应当对此发表独立意见；存在股东违规占用公司资金情况的，公司在实施现金分红时
应当扣减该股东所获分配的现金红利，以偿还其占用的公司资金。
根据公司 2010 年度股东大会审议通过，公司 2010 年度不进行现金红利分配。因此，报告期
内公司无现金分红实施情况。
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(四) 重大诉讼仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
(五) 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
(六) 公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
本报告期公司无持有其他上市公司股权、参股金融企业股权的情况。
(七) 资产交易事项
1、 出售资产情况
单位:元 币种:人民币
本年初 所涉 所涉 资产出
起至出 是否为 及的 及的 售为上
售日该 关联交 资产 资产 债权 市公司 关
出售产
交易 被出售资 出售 出售资 易（如 出售 产权 债务 贡献的 联
出售价格 生的损
对方 产 日 产为上 是，说明 定价 是否 是否 净利润 关
益
市公司 定价原 原则 已全 已全 占利润 系
贡献的 则） 部过 部转 总额的
净利润 户 移 比例(%)
上海新兰 以 资
中 粮
房地产开 2011 产 评
置 业
发有限公 年 4 340,695,4 65,566, 估 为
投 资 0 否 是 是 67.81
司 月 8 47.64 652.71 依 据
有 限
19.975% 日 协 商
公司
的股权 定价
经公司于 2011 年 4 月 2 日召开的股东大会审议通过，公司向中粮置业投资有限公司转让所
持有的参股企业上海新兰房地产开发有限公司 19.975%的股权，股权转让价格为人民币
340,695,447.64 元。该等股权转让工商变更事宜于 2011 年 6 月 10 在上海市工商行政管理局
闸北分局完成。
(八) 报告期内公司重大关联交易事项
1、 关联债权债务往来
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
发生额 余额 发生额 余额
上海兴盛实
业发展(集团) 控股股东 52,000,000.00
有限公司
(九) 重大合同及其履行情况
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1、 为公司带来的利润达到公司本期利润总额 10％以上（含 10％）的托管、承包、租赁事
项
(1) 托管情况
本报告期公司无托管事项。
(2) 承包情况
本报告期公司无承包事项。
(3) 租赁情况
本报告期公司无租赁事项。
2、 担保情况
本报告期公司无担保事项。
3、 委托理财及委托贷款情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
4、 其他重大合同
公司于 2011 年 4 月 8 日与中粮置业投资有限公司（以下简称"中粮置业"）签订了《关于上
海新兰房地产开发有限公司之股权转让协议》，公司向中粮置业转让所全部持有的新兰房产
19.975%的股权，股权转让价格为人民币 340,695,447.64 元。
(十) 承诺事项履行情况
1、 本报告期或持续到报告期内，公司或持股 5%以上股东没有承诺事项。
(1) 截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的业绩承诺：否
(2) 截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的注入资产、资产整合承诺：否
(十一) 聘任、解聘会计师事务所情况
是否改聘会计师事务所： 否
(十二) 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况
报告期内，公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证监会
的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
(十三) 其他重大事项的说明
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1.经公司第五届董事会第六次会议审议通过，公司与杉杉控股有限公司（以下简称"杉杉"）
共同出资人民币 2000 万元成立江阴新兰房地产开发有限公司（以下简称"江阴新兰"）负责
我公司新拍江阴"澄地 2010-C-89"号地块的开发建设。其中公司以自有资金现金出资人民币
1100 万元，占江阴新兰注册资本的 55%,杉杉以自有资金现金出资人民币 900 万元，占江阴
新兰注册资本的 45%。江阴新兰已于 2011 年 3 月 15 日在无锡市江阴工商行政管理局注册成
立并取得营业执照。
2.经公司于 2011 年 4 月 2 日召开的股东大会审议通过，公司向中粮置业投资有限公司转让
所持有的参股企业上海新兰房地产开发有限公司（以下简称"新兰房产"） 19.975%的股权，
股权转让价格为人民币 340,695,447.64 元。该等股权转让工商变更事宜于 2011 年 6 月 10 在
上海市工商行政管理局闸北分局完成。
(十四) 信息披露索引
事项 刊载的报刊名称及版面 刊载日期 刊载的互联网网站及检索路径
2011 年第一次临时 《上海证券报》第 B28 2011 年 1 月 7
www.sse.com.cn
股东大会决议公告 版 日
《上海证券报》第 B26 2011 年 2 月 15
对外投资公告 www.sse.com.cn
版 日
第五届监事会第四 《上海证券报》第 B47 2011 年 3 月 8
www.sse.com.cn
次会议决议公告 版 日
第五届董事会第七 《上海证券报》第 B47 2011 年 3 月 8
www.sse.com.cn
次会议决议公告 版 日
2011 年预计发生日 《上海证券报》第 B47 2011 年 3 月 8
www.sse.com.cn
常关联交易公告 版 日
第五届董事会第八 2011 年 3 月 12
《上海证券报》第 47 版 www.sse.com.cn
次会议决议公告 日
关于召开 2010 年度
2011 年 3 月 12
股东大会通知的公 《上海证券报》第 47 版 www.sse.com.cn
日
告
2010 年度股东大会 《上海证券报》第 B46 2011 年 4 月 7
www.sse.com.cn
决议公告 版 日
第五届监事会第五 《上海证券报》第 B46 2011 年 4 月 7
www.sse.com.cn
次会议决议公告 版 日
第五届董事会第九 《上海证券报》第 B37 2011 年 4 月 26
www.sse.com.cn
次会议决议公告 版 日
重大事项进展情况 《上海证券报》第 B50 2011 年 5 月 11
www.sse.com.cn
公告 版 日
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
七、 财务会计报告（未经审计）
(一) 财务报表
合并资产负债表
2011 年 6 月 30 日
编制单位:上海新梅置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 36,859,882.83 246,734,724.06
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 278,480.00
应收票据
应收账款 210,370.85 235,009.23
预付款项 33,136,088.50 213,402,763.52
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 385,515,932.54 1,948,594.24
买入返售金融资产
存货 836,090,524.35 243,918,000.28
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 1,291,812,799.07 706,517,571.33
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 275,128,794.93
投资性房地产 121,850,267.14 123,545,529.26
固定资产 13,846,929.82 14,070,681.08
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在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 320,733.23 78,474.43
其他非流动资产
非流动资产合计 136,017,930.19 412,823,479.70
资产总计 1,427,830,729.26 1,119,341,051.03
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 59,765,444.67 93,944,476.43
预收款项 5,624,564.00 83,524,156.87
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 578,293.41 657,049.71
应交税费 53,489,649.77 22,126,098.38
应付利息
应付股利
其他应付款 374,786,141.49 246,790,726.73
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
10,000,000.00 10,000,000.00
负债
其他流动负债
13
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
流动负债合计 504,244,093.34 457,042,508.12
非流动负债：
长期借款 280,000,000.00 90,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 280,000,000.00 90,000,000.00
负债合计 784,244,093.34 547,042,508.12
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 247,990,600.00 247,990,600.00
资本公积 6,930,220.27 6,930,220.27
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 335,207,840.69 275,600,895.18
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
590,128,660.96 530,521,715.45
权益合计
少数股东权益 53,457,974.96 41,776,827.46
所有者权益合计 643,586,635.92 572,298,542.91
负债和所有者权益
1,427,830,729.26 1,119,341,051.03
总计
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
14
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
母公司资产负债表
2011 年 6 月 30 日
编制单位:上海新梅置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,768,785.02 8,087,762.01
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 199,000,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 776,636,345.84
存货
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 778,405,130.86 207,087,762.01
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 301,575,563.33 524,585,961.06
投资性房地产
固定资产 4,902.21 6,905.79
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
15
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
非流动资产合计 301,580,465.54 524,592,866.85
资产总计 1,079,985,596.40 731,680,628.86
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 124,845.28 203,601.58
应交税费 24,974,760.49
应付利息
应付股利
其他应付款 589,748,643.52 541,263,961.62
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 614,848,249.29 541,467,563.20
非流动负债：
长期借款 200,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 200,000,000.00
负债合计 814,848,249.29 541,467,563.20
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 247,990,600.00 247,990,600.00
资本公积 11,814,671.47 11,814,671.47
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 5,332,075.64 -69,592,205.81
16
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
所有者权益（或股东权益）
265,137,347.11 190,213,065.66
合计
负债和所有者权益
1,079,985,596.40 731,680,628.86
（或股东权益）总计
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
17
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
合并利润表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 93,226,352.34 20,632,016.92
其中：营业收入 93,226,352.34 20,632,016.92
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 61,892,445.94 11,731,483.65
其中：营业成本 46,754,476.87 3,041,857.38
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 6,982,994.69 3,279,390.59
销售费用 31,881.00 44,542.50
管理费用 5,780,628.78 6,557,320.70
财务费用 1,373,429.40 -1,164,823.74
资产减值损失 969,035.20 -26,803.78
加：公允价值变动收益（损失以
-8,110.00 -5,774,008.68
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
65,662,618.17 641,788.61
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 96,988,414.57 3,768,313.20
加：营业外收入 650.00 1,000.00
减：营业外支出 301,461.52 264,390.44
其中：非流动资产处置损失 138,702.29
四、利润总额（亏损总额以“－”号
96,687,603.05 3,504,922.76
填列）
18
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
减：所得税费用 34,399,510.04 3,264,843.34
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 62,288,093.01 240,079.42
归属于母公司所有者的净利润 59,606,945.51 61,628.49
少数股东损益 2,681,147.50 178,450.93
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.2404 0.000
（二）稀释每股收益 0.2404 0.000
七、其他综合收益
八、综合收益总额 62,288,093.01 240,079.42
归属于母公司所有者的综合收益
59,606,945.51 61,628.49
总额
归属于少数股东的综合收益总额 2,681,147.50 178,450.93
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
19
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
母公司利润表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用 1,886.00
管理费用 2,912,217.25 1,726,017.32
财务费用 1,536,870.92 -2,403.64
资产减值损失 2,336,919.80 47,100.00
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
106,685,049.91
填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 99,899,041.94 -1,772,599.68
加：营业外收入
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
99,899,041.94 -1,772,599.68
填列）
减：所得税费用 24,974,760.49
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 74,924,281.45 -1,772,599.68
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额 74,924,281.46 -1,772,599.68
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
20
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
合并现金流量表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
15,351,471.99 19,640,308.44
收到的现金
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动
321,760,846.89 424,245,516.28
有关的现金
经营活动现金流入
337,112,318.88 443,885,824.72
小计
购买商品、接受劳务
549,401,527.68 48,692,846.09
支付的现金
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
21
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
2,237,153.63 2,904,683.77
工支付的现金
支付的各项税费 11,318,585.47 17,268,680.56
支付其他与经营活动
192,692,260.91 23,676,925.82
有关的现金
经营活动现金流出
755,649,527.69 92,543,136.24
小计
经营活动产生的
-418,537,208.81 351,342,688.48
现金流量净额
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 374,445.46 734,688.61
取得投资收益收到的
14,210,000.00 12,955.00
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
14,584,445.46 747,643.61
小计
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付 3,900.00 3,390.00
的现金
投资支付的现金 61,289.00 144,384,163.68
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
22
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
65,189.00 144,387,553.68
小计
投资活动产生的
14,519,256.46 -143,639,910.07
现金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 9,000,000.00
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 200,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
209,000,000.00
小计
偿还债务支付的现金 10,000,000.00 10,000,000.00
分配股利、利润或偿
4,856,888.88 26,537,212.05
付利息支付的现金
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出
14,856,888.88 36,537,212.05
小计
筹资活动产生的
194,143,111.12 -36,537,212.05
现金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
-209,874,841.23 171,165,566.36
增加额
加：期初现金及现金
246,734,724.06 97,452,449.78
等价物余额
六、期末现金及现金等价
36,859,882.83 268,618,016.14
物余额
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
23
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
母公司现金流量表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到
的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
272,712,922.62 120,324,699.39
的现金
经营活动现金流入小计 272,712,922.62 120,324,699.39
购买商品、接受劳务支付
477,582,818.00
的现金
支付给职工以及为职工支
1,686,268.97 937,885.14
付的现金
支付的各项税费 1,000.00
支付其他与经营活动有关
1,305,312.64 789,310.35
的现金
经营活动现金流出小计 480,574,399.61 1,728,195.49
经营活动产生的现金
-207,861,476.99 118,596,503.90
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 14,210,000.00
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产收回的现金净
额
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 14,210,000.00
购建固定资产、无形资产
和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 11,000,000.00 115,000,000.00
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
24
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计 11,000,000.00 115,000,000.00
投资活动产生的现金
3,210,000.00 -115,000,000.00
流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 200,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 200,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利
1,667,500.00
息支付的现金
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计 1,667,500.00
筹资活动产生的现金
198,332,500.00
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-6,318,976.99 3,596,503.90
额
加：期初现金及现金等价
8,087,762.01 2,548,904.54
物余额
六、期末现金及现金等价物余
1,768,785.02 6,145,408.44
额
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
25
合并所有者权益变动表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东权
实收资本（或股 减：库 专项储 盈余公 一般风 所有者权益合计
资本公积 未分配利润 其他 益
本） 存股 备 积 险准备
一、上年年末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 275,600,895.18 41,776,827.46 572,298,542.91
加：会计政
策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 247,990,600.00 6,930,220.27 275,600,895.18 41,776,827.46 572,298,542.91
三、本期增减变动
金额（减少以“－” 59,606,945.51 11,681,147.50 71,288,093.01
号填列）
（一）净利润 59,606,945.51 2,681,147.50 62,288,093.01
（二）其他综合收
益
上述（一）和（二）
59,606,945.51 2,681,147.50 62,288,093.01
小计
（三）所有者投入
9,000,000.00 9,000,000.00
和减少资本
1．所有者投入资
9,000,000.00 9,000,000.00
本
26
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 335,207,840.69 53,457,974.96 643,586,635.92
27
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目 减： 一般 所有者权益合
实收资本（或 专项 少数股东权益
资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 其他 计
股本） 储备
股 准备
一、上年年末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 266,061,201.52 264,801,082.20 790,838,855.72
加：会计政
策变更
前期差错更正
其他 110,000,000.00 -62,634.61 109,937,365.39
二、本年年初余额 247,990,600.00 116,930,220.27 5,055,751.73 265,998,566.91 264,801,082.20 900,776,221.11
三、本期增减变动金额
-110,000,000.00 -5,055,751.73 9,602,328.27 -223,024,254.74 -328,477,678.20
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 9,546,576.54 3,217,585.03 12,764,161.57
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小
9,546,576.54 3,217,585.03 12,764,161.57
计
（三）所有者投入和减
-226,241,839.77 -226,241,839.77
少资本
1．所有者投入资本 -226,241,839.77 -226,241,839.77
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
28
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他 -110,000,000.00 -5,055,751.73 55,751.73 -115,000,000.00
四、本期期末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 275,600,895.18 41,776,827.46 572,298,542.91
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
29
母公司所有者权益变动表
2011 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本（或股
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
本）
一、上年年末余额 247,990,600.00 11,814,671.47 -69,592,205.81 190,213,065.66
加：会计政策
变更
前期差错
更正
其他
二、本年年初余额 247,990,600.00 11,814,671.47 -69,592,205.81 190,213,065.66
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 74,924,281.45 74,924,281.45
填列）
（一）净利润 74,924,281.45 74,924,281.45
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）
74,924,281.45 74,924,281.45
小计
（三）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
30
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 247,990,600.00 11,814,671.47 5,332,075.64 265,137,347.11
31
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 实收资本（或 专项储
资本公积 减：库存股 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
股本） 备
一、上年年末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -55,565,565.73 204,411,006.27
加：会计政策
变更
前 期 差
错更正
其他
二、本年年初余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -55,565,565.73 204,411,006.27
三、本期增减变动
金额（减少以“－” 4,884,451.20 -5,055,751.73 -14,026,640.08 -14,197,940.61
号填列）
（一）净利润 -6,970,382.59 -6,970,382.59
（二）其他综合收
4,884,451.20 4,884,451.20
益
上述（一）和（二）
4,884,451.20 -6,970,382.59 -2,085,931.39
小计
（三）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
32
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2. 提 取一 般风 险 准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他 -5,055,751.73 -7,056,257.49 -12,112,009.22
四、本期期末余额 247,990,600.00 11,814,671.47 -69,592,205.81 190,213,065.66
法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：夏震 会计机构负责人：周琪俊
33
(二) 公司概况
上海新梅置业股份有限公司（以下简称"公司"）更名前系上海港机股份有限公司。一九九六
年八月经批准改制为股份有限公司，并在上海证券交易所上市，所属行业为房地产类。
公司于 2005 年 11 月实施了股权分置改革，公司非流通股股东上海兴盛实业发展（集团）有
限公司为获得所持有的公司非流通股上市流通权，向方案实施股权登记日登记在册的流通股
股东每 10 股支付 2.7 股股票对价，实际共计支付 22,394,411 股。实施上述送股对价后，公
司股份总数不变，股份结构发生相应变化。股权分置改革后，股本总额为 24,799.06 万元，
其中：有限售条件的境内法人持股为 14,265.6189 万元，占股份总数的 57.52%，无限售条件
流通股份为 10,533.4411 万元，占股份总数的 42.48 %。2008 年 12 月 1 日前述由股权分置改
革形成的有限售条件的流通股全部上市流通。
截至 2011 年 6 月 30 日，本公司累计发行股本总数 24,799.06 万股，公司注册资本
为 24,799.06 万元，经营范围为：房地产开发与经营，物业管理，建筑装潢，实业投
资、资产经营，国内贸易（除专项审批），咨询服务（上述经营范围涉及许可经营的凭许可
证经营）。主要产品为住宅及商业房产。公司注册地址： 上海市天目中路 585 号新梅大厦
21 楼，总部办公地址：上海市天目中路 585 号新梅大厦 20 楼。
(三) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错：
1、 财务报表的编制基础：
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则-基本准则》和
其他各项会计准则及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、 遵循企业会计准则的声明：
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状
况、经营成果、现金流量等有关信息。
3、 会计期间：
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4、 记账本位币：
本公司的记账本位币为人民币。
5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、 同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。在合并中
取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费
用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不
足冲减的，冲减留存收益。
被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进行调
整，在此基础上按照企业会计准则规定确认。
34
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
2、 非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司在购买日对合并成本进行分配。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认的资
产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按公
允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价值计量；
取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本
公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，
其公允价值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
6、 合并财务报表的编制方法：
(1) 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会
计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对
子公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将
子公司合并当期期初至报告年末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期
初至报告年末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；
将子公司自购买日至报告年末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报
告年末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利
润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
7、 现金及现金等价物的确定标准：
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时
具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险
很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
8、 外币业务和外币报表折算：
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符
合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理
外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率
折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定
日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除"
未分配利润"项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，
采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债
表所有者权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务
报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例
计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
9、 金融工具：
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；
可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利
息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，年末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损
益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始
确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确
定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市
场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款、长期应
收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利
息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。年末以公允价值计量且将公允价值变动
计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接
计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，
则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确
认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公
司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条
件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的
金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计
入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司
若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融
负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价
值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价。
6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提
（1）可供出售金融资产的减值准备：
年末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，
预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
10、 应收款项：
(1) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的具体标准为：应收款项余额在
单项金额重大的判断依据或金额标准
2,000 万元以上。
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损
益。
(2) 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据：
组合名称 依据
除已单独计提减值准备以及合并范围内的应收账
款和其他应收款外，公司根据以前年度与之相同
或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用风险
应收款项（应收账款和其他应收款）组合
特征的应收款项（应收账款和其他应收款）组合
的实际损失率为基础，结合现时情况确定以下坏
账准备计提的比例
按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
应收款项（应收账款和其他应收款）组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例说明 其他应收款计提比例说明
1 年以内（含 1 年） 0.30 0.30
1－2 年 10.00 10.00
2－3 年 20.00 20.00
3 年以上 50.00 50.00
3－4 年 50.00 50.00
4－5 年 100.00 100.00
计提坏账准备的说明 合并范围内的应收款项根据期末应
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
收款项余额的 0.3%计提坏账准备。
(3) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
账龄在 3 年以上（不含 3 年）且金额不属于重大
单项计提坏账准备的理由
的应收款项。
坏账准备的计提方法 账龄分析法。
11、 存货：
(1) 存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品等。
(2) 发出存货的计价方法
加权平均法
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
年末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
年末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价
准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(4) 存货的盘存制度
永续盘存制
(5) 低值易耗品和包装物的摊销方法
1) 低值易耗品
一次摊销法
2) 包装物
一次摊销法
12、 长期股权投资：
(1) 投资成本确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益
性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股
权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合
并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
非同一控制下的企业合并：合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。通过多次交换交易分步实现的企
业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项
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作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量
的，也计入合并成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放的现
金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成
本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交
换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
（1）后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠
计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大
于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始
投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，
计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所有者
权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享有或承担的部分，
调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利
润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本公司采用的会计政策及
会计期间不一致，按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位财务报表进行调整；以取得
投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额以及有关资
产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响；对本公司与联营企业及合营企业之间发生的
未实现内部交易予以抵销等事项的适当调整后，确认应享有或应负担被投资单位的净利润或
净亏损。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权
投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投
资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价
值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的
义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确
认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他
40
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实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收
益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决
策需要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；
对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控
制这些政策的制定，则视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响。
(4) 减值测试方法及减值准备计提方法
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值
损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值
之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的计量
结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。
因企业合并形成的商誉，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
13、 投资性房地产：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用
建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销
政策。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减
值损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
14、 固定资产：
(1) 固定资产确认条件、计价和折旧方法：
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位
价值较高的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法(年
限平均法)提取折旧。
(2) 各类固定资产的折旧方法：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 40 5 2.375
电子设备 5 5 19
运输设备 5 5 19
其他设备 5 5 19
(3) 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
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公司在每年末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处
置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减
记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在
剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。
企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定
资产组的可收回金额。
(4) 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产
的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费
15、 在建工程：
1、 在建工程的类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达
到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固
定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际
成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每年末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处
置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，减
记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。
企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定
资产组的可收回金额。
16、 借款费用：
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1、 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费
用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投
资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数（按每月月末平均）乘以所占用
一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
17、 无形资产：
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，
无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换
出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使
该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无
形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、 无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，年末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每年末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处
置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减
记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使
该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。
公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形
资产组的可收回金额。
18、 长期待摊费用：
摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
19、 预计负债：
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资
产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
1、 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2、 预计负债的计量方法
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本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳
估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发
生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；
如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
20、 收入：
1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的
继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经
济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收
入实现。
2、 确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定
让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
3、 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方
法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收
入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款
不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已
确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以
完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳
务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，
不确认提供劳务收入。
21、 政府补助：
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
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2、 会计处理方法
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购
买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收
益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，
取得时直接计入当期营业外收入。
22、 递延所得税资产/递延所得税负债：
1、 确认递延所得税资产的依据
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差
异产生的递延所得税资产。
2、 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括商
誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵
扣亏损所形成的暂时性差异。
23、 经营租赁、融资租赁：
1、 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣
除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大
的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣
除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额
作为未确认的融资费用。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的
差额确认为未实现融资收益，在将来受到租赁款的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与
出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的
收益金额。
24、 主要会计政策、会计估计的变更
(1) 会计政策变更
无
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(2) 会计估计变更
无
25、 前期会计差错更正
(1) 追溯重述法
无
(2) 未来适用法
无
(四) 税项：
1、 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营业税 营业收入 5%
城市维护建设税 营业税 5-7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 房地产销售收入 2%
47
(五) 企业合并及合并财务报表
1、 子公司情况
(1) 通过设立或投资等方式取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有
实质上 者权益冲减子
子 构成对 公司少数股东
期末
公 子公司 持股 是否 少数股东权益中 分担的本期亏
子公司 注册 业务 注册 实际 表决权比 少数股
司 经营范围 净投资 合并 用于冲减少数股 损超过少数股
全称 地 性质 资本 出资 例(%) 东权益
类 的其他 比例(%) 报表 东损益的金额 东在该子公司
额
型 项目余 期初所有者权
额 益中所享有份
额后的余额
控 宝 山
上海新 实业投资、房地产开发经营及
股 区 三 房 地
竺实业 咨询服务，建材、装潢材料销
子 泉 路 产 开 14,000 14,000 100 100 是
发展有 售（以上涉及许可经营的凭许
公 1676 发
限公司 可证经营）
司 号
江阴新 控 江 阴 房地产开发经营，利用自有资
兰房地 股 市 名 房 地 金对外投资；建材、五金交电、
产开发 子 贤 路 产 开 2,000 金属材料的销售。（以上项目不 1,100 55 55 是 -11.05
有限公 公 188 发 含国家法律、行政法规禁止、
司 司 号 限制类。）
(2) 同一控制下企业合并取得的子公司
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
单位:万元 币种:人民币
从母公司所有
实质上 者权益冲减子
构成对 公司少数股东
期末
子公 子公 子公司 是否 少数股东权益中 分担的本期亏
注册 业务 注册 实际 持股比 表决权比 少数股
司全 司类 经营范围 净投资 合并 用于冲减少数股 损超过少数股
地 性质 资本 出资 例(%) 例(%) 东权益
称 型 的其他 报表 东损益的金额 东在该子公司
额
项目余 期初所有者权
额 益中所享有份
额后的余额
上海
上海
新梅
市共
房地 控股 房地 房地产开发经营。建筑装潢材料
和新
产开 子公 产开 5,000 （除专控及易然易爆品）（涉及 4,500 90 90 是 4,456.84
路
发有 司 发 许可经营的凭许可证经营）
2500
限公
号
司
江阴 房地产开发经营，室内外装饰装
新梅 江阴 潢及设计（凭有效资质经营），
房地 控股 市名 房地 金属制品、金属材料、建材、五
产开 子公 贤路 产开 11,000 金交电、机械设备的销售，利用 11,000 100 100 是
发有 司 188 发 自有资金对外投资（国家法律、
限公 号 行政法规限制、禁止的领域除
司 外）
2、 合并范围发生变更的说明
49
与上年末相比新增合并单位一家，原因为：本年通过设立或投资等方式取得江阴新兰房地产
开发有限公司(以下或简称"江阴新兰")55%股权，而纳入合并财务报表范围。
3、 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
(1) 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
的经营实体
单位:元 币种:人民币
名称 期末净资产 本期净利润
江阴新兰房地产开发有限公司 19,754,530.49 -245,469.51
(六) 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
单位：元
期末数 期初数
项目
人民币金额 人民币金额
现金：
人民币 43,340.04 489,595.09
银行存款：
人民币 36,727,449.59 240,626,844.28
其他货币资金：
人民币 89,093.20 5,618,284.69
合计 36,859,882.83 246,734,724.06
2、 交易性金融资产：
(1) 交易性金融资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末公允价值 期初公允价值
1.交易性债券投资
2.交易性权益工具投资 278,480.00
3.指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
4.衍生金融资产
5.套期工具
6.其他
合计 278,480.00
3、 应收账款:
(1) 应收账款按种类披露：
50
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单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按组合计提坏账准备的应收账款：
211,003.86 100.00 633.01 0.30 235,716.38 100.00 707.15 0.30
组合小计 211,003.86 100.00 633.01 0.30 235,716.38 100.00 707.15 0.30
合计 211,003.86 / 633.01 / 235,716.38 / 707.15 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中：
1 年以内 211,003.86 100.00 633.01 235,716.38 100.00 707.15
1 年以内小
211,003.86 100.00 633.01 235,716.38 100.00 707.15
计
合计 211,003.86 100.00 633.01 235,716.38 100.00 707.15
(2) 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(3) 应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例（％）
上海山水航空服
租户 57,297.00 1 年以内 27.15
务有限公司
上海泰格国际旅
租户 25,020.00 1 年以内 11.86
行社有限公司
上海广海国际物
租户 22,755.00 1 年以内 10.78
流有限公司
上海东线实业有
租户 18,000.00 1 年以内 8.53
限公司
上海博创服装有
租户 18,000.00 1 年以内 8.53
限公司
合计 / 141,072.00 / 66.85
4、 其他应收款：
(1) 其他应收款按种类披露：
51
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类 比
比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额 例
(%) (%) (%)
(%)
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
325,454,309.34 84.11 1,438,376.80 2,417,861.70 100.00 469,267.46
组合小计 325,454,309.34 84.11 1,438,376.80 2,417,861.70 100.00 469,267.46
合计 325,454,309.34 / 1,438,376.80 / 2,417,861.70 / 469,267.46 /
公司与杉杉控股共同投资设立的项目公司-江阴新兰房地产开发有限公司负责开发以总价
6.15 亿元竞得江阴"澄地 2010-C-89"地块的建设,另支付 6150 万元的土地款履约保证金.该笔
6150 万元的土地款履约保证金未计提坏帐准备.
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中：
324,022,627.64 83.74 972,067.88 986,180.00 40.80 2,958.54
1 年以内
324,022,627.64 83.74 972,067.88 986,180.00 40.80 2,958.54
小计
1至2年 700,129.84 0.18 70,012.99 700,129.84 28.96 70,012.99
2至3年 323,100.00 0.08 64,620.00 323,100.00 13.36 64,620.00
3至4年 88,600.00 0.02 44,300.00 88,600.00 3.66 44,300.00
4至5年 64,951.86 0.02 32,475.93 64,951.86 2.69 32,475.93
5 年以上 254,900.00 0.07 254,900.00 254,900.00 10.53 254,900.00
合计 325,454,309.34 84.11 1,438,376.80 2,417,861.70 100.00 469,267.46
(2) 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(3) 其他应收款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例(%)
中粮置业 转让股权 322,915,447.64 1 年以内 83.45
江阴土地款履约
购买土地使用权 61,500,000.00 1 年以内 15.89
保证金
浙江国泰建设集 为公司提供建筑 1,046,681.00 2 年下 0.27
52
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
团有限公司 服务
上海市宝山区有 为公司提供配套
313,100.00 2-3 年 0.08
线电视中心 服务
上海市闸北区园 为公司提供配套
137,000.00 5 年以上 0.04
林局 服务
合计 / 385,912,228.64 / 99.73
5、 预付款项：
(1) 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 31,740,078.50 95.79 213,155,163.52 99.88
1至2年 1,396,010.00 4.21 247,600.00 0.12
合计 33,136,088.50 100.00 213,402,763.52 100.00
(2) 预付款项金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
江苏弘盛建设工 为公司提供建筑
13,200,000.00 1 年以内 工程未完工
程集团有限公司 服务
江苏地质基桩工 为公司提供建筑
11,150,000.00 1 年以内 工程未完工
程公司 服务
浙江工业设备有 为公司提供设备
2,380,000.00 1 年以内 工程未完工
限公司 服务
上海三菱电梯有 为公司提供电梯
2,079,600.00 1 年以内 工程未完工
限公司 服务
江阴市城乡给排 为公司提供基础
1,312,410.00 1 年以内 工程未完工
水有限公司 配套服务
合计 / 30,122,010.00 / /
(3) 本报告期预付款项中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期预付账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
6、 存货：
(1) 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
项目 跌价准 跌价准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
开发成本 769,507,177.57 769,507,177.57 211,049,557.26 211,049,557.26
53
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
开发产品 66,583,346.78 66,583,346.78 32,868,443.02 32,868,443.02
合计 836,090,524.35 836,090,524.35 243,918,000.28 243,918,000.28
存货期末余额中含有借款费用资本化金额的 3,145,427.99 元。
7、 长期股权投资:
(1) 长期股权投资情况
按权益法核算：
单位：元 币种：人民币
在被投 在被投
被投资单 期末余 减值准 资单位 资单位
投资成本 期初余额 增减变动
位 额 备 持股比 表决权
例 比例
上海新兰
房地产开
239,700,000.00 275,128,794.93 -275,128,794.93 0.00 0 0
发有限公
司
8、 投资性房地产:
(1) 按成本计量的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一、账面原值合计 149,772,145.91 53,179.00 149,825,324.91
1.房屋、建筑物 149,772,145.91 53,179.00 149,825,324.91
2.土地使用权
二、累计折旧和累
26,226,616.65 1,748,441.12 27,975,057.77
计摊销合计
1.房屋、建筑物 26,226,616.65 1,748,441.12 27,975,057.77
2.土地使用权
三、投资性房地产
123,545,529.26 53,179.00 1,748,441.12 121,850,267.14
账面净值合计
1.房屋、建筑物 123,545,529.26 53,179.00 1,748,441.12 121,850,267.14
2.土地使用权
四、投资性房地产
减值准备累计金
额合计
1.房屋、建筑物
2.土地使用权
五、投资性房地产
123,545,529.26 53,179.00 1,748,441.12 121,850,267.14
账面价值合计
1.房屋、建筑物 123,545,529.26 53,179.00 1,748,441.12 121,850,267.14
2.土地使用权
54
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
本期折旧和摊销额：1,748,441.12 元。
投资性房地产本期减值准备计提额：0 元。
9、 固定资产:
(1) 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一 、 账 面原值 合
17,517,631.33 3,900.00 11,830.00 17,509,701.33
计：
其中：房屋及建筑
17,044,574.33 17,044,574.33
物
机器设备
运输工具
电子设备 428,917.00 3,900.00 11,830.00 420,987.00
其他设备 44,140.00 44,140.00
本期新
本期计提
增
二 、 累 计折旧 合
3,446,950.25 123.50 226,616.24 10,918.48 3,662,771.51
计：
其中：房屋及建筑
3,118,780.78 202,404.36 3,321,185.14
物
机器设备
运输工具
电子设备 322,116.20 123.50 20,135.02 10,918.48 331,456.24
其他设备 6,053.27 4,076.86 10,130.13
三、固定资产账面
14,070,681.08 / / 13,846,929.82
净值合计
其中：房屋及建筑
13,925,793.55 / / 13,723,389.19
物
机器设备 / /
运输工具 / /
电子设备 106,800.80 / / 89,530.76
其他设备 38,086.73 / / 34,009.87
四、减值准备合计 / /
其中：房屋及建筑
/ /
物
机器设备 / /
运输工具 / /
五、固定资产账面
14,070,681.08 / / 13,846,929.82
价值合计
55
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
其中：房屋及建筑
13,925,793.55 / / 13,723,389.19
物
机器设备 / /
运输工具 / /
电子设备 106,800.80 / / 89,530.76
其他设备 38,086.73 / / 34,009.87
本期折旧额：226,739.74 元。
本期由在建工程转入固定资产原价为：0 元。
期末抵押的固定资产为新梅房产拥有的位于上海市天目中路 585 号新梅大厦 20 楼（其余部
分列示在投资性房地产项目中）账面净值为 8,602,255.65 元。
10、 递延所得税资产/递延所得税负债：
（一）递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
(1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 320,733.23 78,474.43
小计 320,733.23 78,474.43
(2) 未确认递延所得税资产明细
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异 612,421.90 612,076.90
可抵扣亏损 65,859,796.98 65,859,796.98
合计 66,472,218.88 66,471,873.88
(3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元 币种：人民币
年份 期末数 期初数 备注
2011 1,585,768.28 1,585,768.28
2012 910,630.27 910,630.27
2013 2,283,728.32 2,283,728.32
2014 16,984,876.23 16,984,876.23
2015 44,094,793.88 44,094,793.88
合计 65,859,796.98 65,859,796.98 /
56
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(4) 应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位：元 币种：人民币
项目 金额
可抵扣差异项目：
应收账款（坏账准备） 633.01
其他应收款（坏账准备） 1,282,299.90
小计 1,282,932.91
11、 资产减值准备明细:
单位：元 币种：人民币
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 469,974.61 969,106.34 71.14 1,439,009.81
二、存货跌价准
备
三、可供出售金
融资产减值准备
四、持有至到期
投资减值准备
五、长期股权投
资减值准备
六、投资性房地
产减值准备
七、固定资产减
值准备
八、工程物资减
值准备
九、在建工程减
值准备
十、生产性生物
资产减值准备
其中：成熟生产
性生物资产减值
准备
十一、油气资产
减值准备
十二、无形资产
减值准备
十三、商誉减值
准备
十四、其他
合计 469,974.61 969,106.34 71.14 1,439,009.81
57
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
12、 应付账款：
(1) 应付账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
应付账款 59,765,444.67 93,944,476.43
合计 59,765,444.67 93,944,476.43
(2) 本报告期应付账款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款
项情况
本报告期应付账款中无应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的
款项。
(3) 账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明
单位名称 年末余额 未结转原因
浙江国泰建设集团有限公
18,722,291.36 在合同期内
司
13、 预收账款：
(1) 预收账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
预收账款 5,624,564.00 83,524,156.87
合计 5,624,564.00 83,524,156.87
(2) 本报告期预收款项中预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况
本报告期预收账款中无预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的
款项。
14、 应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 2,158,397.33 2,158,397.33
二、职工福利费
三、社会保险费 411,380.08 411,380.08
其中：医疗保险费 117,531.07 117,531.07
基本养老保险费 253,269.56 253,269.56
年金缴费
失业保险费 25,392.15 25,392.15
工伤保险费 4,203.00 4,203.00
生育保险费 4,203.00 4,203.00
58
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
综合保险 6,781.30 6,781.30
四、住房公积金 157,832.00 157,832.00
五、辞退福利
六、其他 657,049.71 78,756.30 578,293.41
合计 657,049.71 2,727,609.41 2,806,365.71 578,293.41
15、 应交税费：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
营业税 2,431,795.10 -432,810.05
企业所得税 49,551,037.40 21,598,663.69
城市维护建设税 179,019.75 -21,582.61
房产税 191,190.44 842,515.87
土地增值税 953,588.69 151,610.05
教育费附加 157,446.97 -9,223.95
河道管理费 25,571.42 -3,074.62
合计 53,489,649.77 22,126,098.38
16、 其他应付款：
(1) 其他应付款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
其他应付款 374,786,141.49 246,790,726.73
合计 374,786,141.49 246,790,726.73
(2) 本报告期其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情
况
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末数 期初数
上海兴盛实业发展(集团)有限公
52,000,000.00 227,000,000.00
司
合计 52,000,000.00 227,000,000.00
(3) 对于金额较大的其他应付款，应说明内容
单位名称 年末余额 性质或内容
江阴新兰房产股东
杉杉投资控股有限公司 304,425,000.00
财务资助
上海兴盛实业发展（集团）有限
52,000,000.00 往来款
公司
上海新兰房地产开发有限公司 15,424,095.30 代收款
59
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
17、 1 年内到期的非流动负债：
(1) 1 年内到期的非流动负债情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 10,000,000.00 10,000,000.00
合计 10,000,000.00 10,000,000.00
(2) 1 年内到期的长期借款
1) 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
抵押借款 10,000,000.00 10,000,000.00
合计 10,000,000.00 10,000,000.00
2) 金额前五名的 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
借款起 借款终止 期末数 期初数
贷款单位 币种 利率（％）
始日 日 本币金额 本币金额
2006 年
中国农业银行上海 2012 年 2
3 月 28 人民币 6.9041 10,000,000.00 10,000,000.00
市分行营业部 月 19 日
日
合计 / / / / 10,000,000.00 10,000,000.00
18、 长期借款：
(1) 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
质押借款 200,000,000.00
抵押借款 80,000,000.00 90,000,000.00
合计 280,000,000.00 90,000,000.00
(2) 金额前五名的长期借款
单位：元 币种：人民币
借款起始 借款终止 期末数 期初数
贷款单位 币种 利率（％）
日 日 本币金额 本币金额
南京银行股份有 2011 年 5 2013 年 5
人民币 8.004 200,000,000.00
限公司上海分行 月 13 日 月 12 日
中国农业银行上 2006 年 3 2016 年 2
人民币 6.9041 80,000,000.00 90,000,000.00
海市分行营业部 月 28 日 月 19 日
合计 / / / / 280,000,000.00 90,000,000.00
60
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
19、 股本：
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、-）
期初数 发行新 公积金 期末数
送股 其他 小计
股 转股
股份总
247,990,600.00 247,990,600.00
数
20、 资本公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
其他资本公积 6,930,220.27 6,930,220.27
合计 6,930,220.27 6,930,220.27
21、 未分配利润：
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例（％）
调整前 上年末未分配利润 275,600,895.18 /
调整后 年初未分配利润 275,600,895.18 /
加：本期归属于母公司所有者的
59,606,945.51 /
净利润
期末未分配利润 335,207,840.69 /
22、 营业收入和营业成本：
(1) 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 93,226,352.34 20,632,016.92
营业成本 46,754,476.87 3,041,857.38
(2) 主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产业 93,226,352.34 46,754,476.87 20,632,016.92 3,041,857.38
合计 93,226,352.34 46,754,476.87 20,632,016.92 3,041,857.38
(3) 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售 88,123,947.72 45,006,035.75 16,497,180.00 1,293,416.26
61
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
房地产出租 5,102,404.62 1,748,441.12 4,134,836.92 1,748,441.12
合计 93,226,352.34 46,754,476.87 20,632,016.92 3,041,857.38
(4) 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海市 93,226,352.34 46,754,476.87 20,632,016.92 3,041,857.38
合计 93,226,352.34 46,754,476.87 20,632,016.92 3,041,857.38
(5) 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例（％）
刘玉琼 7,715,200.00 8.28
卢海青 6,080,400.00 6.52
朱张土 5,613,200.00 6.02
王青庭 5,024,000.00 5.39
杨静明 4,856,000.00 5.21
合计 29,288,800.00 31.42
23、 营业税金及附加：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 4,661,317.62 2,833,550.36 营业收入
城市维护建设税 326,132.23 198,239.90 营业税
教育费附加 233,065.89 85,028.53 3%
土地增值税 1,762,478.95 162,571.80 2%
合计 6,982,994.69 3,279,390.59 /
24、 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
业务宣传费 10,000.00 1,886.00
办公费 21,881.00 16,042.00
手续费 26,614.50
合计 31,881.00 44,542.50
25、 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资 2,158,397.33 2,902,437.77
办公费 856,398.40 173,434.30
62
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
业务招待费 236,898.60 369,271.50
税金 1,057,373.33 881,668.99
折旧费 226,739.74 236,465.74
福利费 1,306.00
保险费 30,535.00 84,807.6
修理费 5,000.00
咨询费、审计费 600,082.20 1,021,624.00
四金 569,212.08 823,698.80
差旅费 18,461.10 2,280.00
运输费 16,000.00 39,326.00
其他 5,531.00 21,000.00
合计 5,780,628.78 6,557,320.70
26、 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,667,500 -204.30
利息收入 -305,978.79 -1,191,768.32
其他 11,908.19 27,148.88
合计 1,373,429.40 -1,164,823.74
27、 公允价值变动收益：
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -8,110.00 -5,774,008.68
合计 -8,110.00 -5,774,008.68
28、 投资收益：
(1) 投资收益明细情况
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 65,566,652.71
处置交易性金融资产取得的投资收益 95,965.46 641,788.61
合计 65,662,618.17 641,788.61
29、 资产减值损失：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 969,035.20 -26,803.78
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
63
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 969,035.20 -26,803.78
(1) 营业外收入情况
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
其他 650.00 1,000.00 650.00
合计 650.00 1,000.00 650.00
30、 营业外支出：
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合
911.52 138,702.29 911.52
计
其中：固定资产处置损
911.52 138,702.29 911.52
失
其他 300,550.00 125,688.15 300,550.00
合计 301,461.52 264,390.44 301,461.52
31、 所得税费用：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期
34,641,768.84 3,273,478.82
所得税
递延所得税调整 -242,258.80 -8,635.48
合计 34,399,510.04 3,264,843.34
64
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
32、 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程：
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
10.6379 0.2404 0.2404
利润
扣除非经常性损益后归属于
2.6081 0.0589 0.0589
公司普通股股东的净利润
1、 计算过程：
上述数据采用以下计算公式计算而得：
基本每股收益
基本每股收益=P0÷S
S= S0+S1+Si×Mi÷M0– Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净
利润;S 为发行在外的普通股加权平均数;S0 为期初股份总数;S1 为报告期因公积金转增股本
或股票股利分配等增加股份数;Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数;Sj 为报告期因
回购等减少股份数;Sk 为报告期缩股数;M0 报告期月份数;Mi 为增加股份次月起至报告期期
末的累计月数;Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
稀释每股收益
稀释每股收益=P1/(S0+S1+Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债
券等增加的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。
公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利
润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀
释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
2、 公司不存在稀释性潜在普通股，故稀释每股收益与基本每股收益一致。
3、 资产负债表日至财务报告批准报出日之间，公司发行在外普通股或潜在普通股股数未发
生重大变化。
33、 现金流量表项目注释：
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
财务费用－利息收入 305,514.99
营业外收入 650.00
企业间往来 321,454,681.90
合计 321,760,846.89
65
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
费用支出 2,381,443.77
营业外支出 300,550.00
企业间往来 190,010,267.14
合计 192,692,260.91
34、 现金流量表补充资料：
(1) 现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 62,288,093.01 240,079.42
加：资产减值准备 969,035.20 -26,803.78
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
1,975,180.86 1,984,906.86
折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
136,980.29
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 911.52 1,722.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 8,110.00
财务费用（收益以“－”号填列） 1,667,500.00
投资损失（收益以“－”号填列） -65,662,618.17 5,132,220.07
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -242,258.80 -8,635.48
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -653,672,524.07 -34,803,650.34
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 552,328,205.54 -31,552,282.34
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -318,196,843.90 410,238,151.78
其他
经营活动产生的现金流量净额 -418,537,208.81 351,342,688.48
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 36,859,882.83 268,618,016.14
减：现金的期初余额 246,734,724.06 97,452,449.78
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -209,874,841.23 171,165,566.36
66
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
(2) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一、现金 36,859,882.83 246,734,724.06
其中：库存现金 43,340.04 489,595.09
可随时用于支付的银行存款 36,727,449.59 240,626,844.28
可随时用于支付的其他货币资金 89,093.20 5,618,284.69
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 36,859,882.83 246,734,724.06
(七) 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
单位:万元 币种:人民币
母公司对 母公司对 本企
母公
企业 注册 法人 业务 本企业的 本企业的 业最 组织机构
司名 注册资本
类型 地 代表 性质 持股比例 表决权比 终控 代码
称
(%) 例(%) 制方
上 海 上 海
上海
兴 盛 兴 盛
市闵
实 业 实 业
行区
发 展 民 营 张 兴 房 地 发 展
报春 22,000.00 55.83 55.83 63040252-2
（ 集 企业 标 产业 （ 集
路
团）有 团）有
363
限 公 限 公
号
司 司
2、 本企业的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
子公司 企业类 法人代 业务性 持股比 表决权 组织机构代
注册地 注册资本
全称 型 表 质 例(%) 比例(%) 码
上 海 新
上海市
梅 房 地
有 限 责 共和新 房 地 产
产 开 发 张静静 5,000.00 90.00 90.00 13216241-5
任公司 路 2500 开发
有 限 公
号
司
上 海 新 有 限 责 上海市 房 地 产
张静静 14,000.00 100.00 100.00 75987204-X
竺 实 业 任公司 宝山区 开发
67
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
发 展 有 三泉路
限公司 1676 号
江 阴 新
梅 房 地 江阴市
有 限 责 房 地 产
产 开 发 名贤路 江晓凌 11,000.00 100.00 100.00 69790349-5
任公司 开发
有 限 公 188 号
司
江 阴 新
兰 房 地 江阴市
有 限 责 房 地 产
产 开 发 名贤路 江晓凌 2,000.00 55.00 55.00 57039360-0
任公司 开发
有 限 公 188 号
司
3、 关联交易情况
(1) 关联租赁情况
公司出租情况表：
单位：元 币种：人民币
租赁资产种 租赁起始 租赁终止 租赁收益 年度确认的租
出租方名称 承租方名称
类 日 日 定价依据 赁收益
上海兴盛实
上海新梅房
业发展（集 投资性房地 2011 年 5 月 2013 年 5 月
地产开发有 租赁合同 613,467.00
团）有限公 产 26 日 25 日
限公司
司
(2) 其他关联交易
根据公司 2003 年 5 月与上海兴盛实业发展（集团）有限公司签订的《商标使用许可协议》，
公司将许可上海兴盛实业发展（集团）有限公司无偿使用"新梅"商标。
4、 关联方应收应付款项
上市公司应付关联方款项:
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海兴盛实业发展(集
其他应付款 52,000,000.00 227,000,000.00
团)有限公司
(八) 股份支付：
无
(九) 或有事项：
无
(十) 承诺事项：
68
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1、 重大承诺事项
1、 无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出。
2、 无已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响。
3、 无已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响。
4、 无已签订的正在或准备履行的并购协议。
5、 无已签订的正在或准备履行的重组计划。
6、 其他重大财务承诺事项
本公司子公司新梅房产向中国农业银行上海市分行营业部借款人民币 14,000 万元。该笔借
款以“天目中路 585 号新梅大厦 101、102、1101、1201、1301、1401、1901、2001、201、
2101、301、401、501、601、701、801、901 室共计 17,436.21 平方米现房”（房地产权证为
沪房地闸字（2003）第 018720 号）为抵押物，抵押物评估价值为 28,001.2 万元。本年末账
面价值为 129,738,898.25 元。
该笔贷款的发放日期为 2006 年 2 月 20 日，借款合同中规定的还款日期如下：
2007 年 2 月 19 日 1,000 万元
2008 年 2 月 19 日 1,000 万元
2009 年 2 月 19 日 1,000 万元
2010 年 2 月 19 日 1,000 万元
2011 年 2 月 19 日 1,000 万元
2012 年 2 月 19 日 1,000 万元
2013 年 2 月 19 日 1,000 万元
2014 年 2 月 19 日 1,000 万元
2015 年 2 月 19 日 1,000 万元
2016 年 2 月 19 日 5,000 万元
至 2011 年 6 月 31 日该笔借款已归还 5,000 万元，未还余额 9,000 万元。
本期新增公司控股股东兴盛集团通过南京银行上海市分行营业部向新梅置业委托贷款人民
币 20，000 万元。该笔贷款的发放日期为 2011 年 5 月 6 日和 2011 年 5 月 13 日，借款合同
中规定的还款日期为 2013 年 5 月 5 日和 2013 年 5 月 12 日，固定年利率 8.004%/年。
(十一) 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款：
(1) 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
2、 其他应收款：
(1) 其他应收款按种类披露：
69
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
按组合计提
坏账准备的 778,973,265.64 100.00 2,336,919.80 0.30
其他应收款
组合小计 778,973,265.64 100.00 2,336,919.80 0.30
合计 778,973,265.64 / 2,336,919.80 / / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中：
1 年以内 778,973,265.64 100.00 2,336,919.80
1 年以内小计 778,973,265.64 100.00 2,336,919.80
合计 778,973,265.64 100.00 2,336,919.80
(2) 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(3) 其他应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收账款
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例(%)
江阴新兰房地产
子公司 372,157,818.00 1 年以内 47.78
开发有限公司
中粮置业投资有 子公司股权受让
322,915,447.64 1 年以内 41.45
限公司 方
江阴新梅房地产
子公司 83,900,000.00 1 年以内 10.77
开发有限公司
合计 / 778,973,265.64 / 100.00
70
3、 长期股权投资
按成本法核算
单位：元 币种：人民币
减值准 本期计提减值 在被投资单位持 在被投资单位表
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
备 准备 股比例（％） 决权比例（％）
上海新梅房地
产开发有限公 96,702,412.64 96,702,412.64 96,702,412.64 90.00 90.00
司
上海新竺实业
84,000,000.00 84,000,000.00 84,000,000.00 100.00 100.00
发展有限公司
江阴新梅房地
产开发有限公 115,000,000.00 109,873,150.69 109,873,150.69 100.00 100.00
司
江阴新兰房地
产开发有限公 11,000,000.00 0.00 11,000,000.00 11,000,000.00 55.00 55.00
司
按权益法核算
单位：元 币种：人民币
在被投资 在被投资单
减值 本期计提减
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 现金红利 单位持股 位表决权比
准备 值准备
比例（％） 例（％）
上 海 新 兰 房地 产 开 发
239,700,000.00 234,010,397.73 -234,010,397.73 0.00 0 0
有限公司
71
4、 投资收益：
(1) 投资收益明细
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 106,685,049.91
合计 106,685,049.91
5、 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 74,924,281.45 -1,772,599.68
加：资产减值准备 2,336,919.80 47,100.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
2,003.58 2,003.58
折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 1,667,500.00
投资损失（收益以“－”号填列） -106,685,049.91
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -676,582,818.00
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 115,100,000.00 -18,780,000.00
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 381,375,686.09 139,100,000.00
其他
经营活动产生的现金流量净额 -207,861,476.99 118,596,503.90
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,768,785.02 6,145,408.44
减：现金的期初余额 8,087,762.01 2,548,904.54
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -6,318,976.99 3,596,503.90
(十二) 补充资料
72
上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以 87,855.46
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-300,811.52
出
失去子公司控制权计算的合并
其他符合非经常性损益定义的损益项目 60,204,034.28
报表投资收益
所得税影响额 -14,997,769.56
合计 44,993,308.66
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
10.6379 0.2404 0.2404
利润
扣除非经常性损益后归属于
2.6081 0.0589 0.0589
公司普通股股东的净利润
3、 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
报表项目 期末余额 期初余额 变动比率 变动原因
支 付 江 阴 澄 地
2010-C-89 号地块
货币资金 36,859,882.83 246,734,724.06 -85.06% 土地出让金以及在
建工程项目的工程
款。
本期出售所有的交
交易性金融资产 278,480.00 -100.00%
易性金融资产。
取 得 江 阴 澄 地
2010-C-89 号地块
预付款项 33,136,088.50 213,402,763.52 -84.47%
土地证后，将预付
款转入存货。
转让上海新兰房产
其他应收款 385,515,932.54 1,948,594.24 19684.31% 股权，同时确认股
权转让应收款。
江 阴 澄 地
存货 836,090,524.35 243,918,000.28 242.78% 2010-C-89 号地块
土地款入存货。
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
转让上海新兰房产
长期股权投资 275,128,794.93 -100.00%
股权。
本期计提坏账准备
递延所得税资产 320,733.23 78,474.43 308.71% 增加，对应的递延
所得税资产增加。
本期提升了工程款
应付账款 59,765,444.67 93,944,476.43 -36.38%
的应付速度。
新梅共和城 3-5 号
预收款项 5,624,564.00 83,524,156.87 -93.27% 商铺预收楼款结转
销售收入。
本期确认对上海新
兰房产股权转让收
益及共和城 3-5 号
应交税费 53,489,649.77 22,126,098.38 141.75%
房结转收入，利润
总额增加，对应的
应交税金增加。
其他应付款 374,786,141.49 246,790,726.73 51.86% 企业间往来增加。
本期新增南京银行
长期借款 280,000,000.00 90,000,000.00 211.11% 长期借款人民币 2
亿元。
新梅共和城 3-5 号
营业收入 93,226,352.34 20,632,016.92 351.85% 商铺预收楼款结转
收入。
本期营业收入增
营业成本 46,754,476.87 3,041,857.38 1437.04% 加，对应营业成本
增加。
本期营业收入增
营业税金及附加 6,982,994.69 3,279,390.59 112.94% 加，对应营业税金
及附加增加。
公允价值变动收
本期减少从事交易
益（损失以“－” -8,110.00 -5,774,008.68 -99.86%
性金融资产活动。
号填列）
本期确认对上海新
投资收益（损失以
65,662,618.17 641,788.61 10131.19% 兰房产股权转让收
“－”号填列）
益。
本期营业外收入减
营业外收入 650.00 1,000.00 -35.00%
少。
营业外支出：非流
138,702.29 -100.00% 本期无发生。
动资产处置损失
本期利润总额增
加，应纳税所得额
所得税费用 34,399,510.04 3,264,843.34 953.63%
增加，所得税费用
相应增加。
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上海新梅置业股份有限公司 2011 年半年度报告
八、 备查文件目录
1、载有法定代表人签名的半年度报告文本
2、载有单位负责人、主管会计工作的负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报告文本
3、报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件的正本及公告的原稿
董事长：张静静
上海新梅置业股份有限公司
2011 年 8 月 16 日
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